湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初11165号原告（反诉被告）：武汉市现实网络科技开发有限公司，住所地武汉市武昌区民主路**洪广·宝座****。法定代表人：ViolaMing-HengGraef。委托诉讼代理人：朱志奎、谢菡，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：喻红，女，1967年7月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴灿江、陈玫珊，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师。原告武汉市现实网络科技开发有限公司（下称现实网络公司）诉被告喻红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告喻红提出反诉，经审查，被告喻红的反诉请求成立，本院将该案本诉、反诉合并审理。依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）现实网络公司的委托诉讼代理人吴灿江、陈玫珊、被告（反诉原告）喻红的委托诉讼代理人吴灿江、陈玫珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）现实网络公司向本院提出下列本诉诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金15132.16元及逾期缴纳滞纳金36821.2元，共计51953，36元（暂计至2020年6月30日，共逾期73天）;2、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月12日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：①租赁面积为82.24平方米，租赁期限自2018年12月3日起至2022年1月30日止；②租金支付方式为：每季度付款一次，付款时间提前半个月，被告应于2020年4月3日前缴纳2020年4月19日至2020年7月18日的租金；③在租赁期内，乙方（被告）逾期交纳房租，每逾期一天，则应按所应缴纳日租金的2倍支付甲方滞纳金；④在租赁期内，如若乙方在第二年或第三年退租，则押金不退。合同签订后，原告如约交付房屋，被告仅交付房租至2020年4月18日，至今未缴纳上述应交房租，原告考虑到今年疫情影响，主动提出在被告不退租、继续履行合同的前提下减免一个月的租金，但被告对上述提议不予明确签章答复，并于2020年6月3日书面通知原告决定单方面终止合同，就这一事宜原告已经和被告沟通多次，并发出《房租催缴通知单》，被告已经知晓并签收。不仅如此，原告于2020年6月15日向被告发出《律师函》，对房屋租金及滞纳金进行催收，被告在收到《律师函》后不仅不予回复，更是于第二日发出单方面解除合同的通知。综上所述，原告认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，是双方真实意思表示，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，更是单方面解约。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）喻红针对本诉答辩称：1、同意合同解除，但合同解除时间是原、被告早就多次协商时间2020年6月16日解除；2、关于房屋租金，疫情期间，涉案租赁房屋无法正常使用，且武汉新冠××疫情后，实际承租人湖北依联体招标咨询有限公司（下称依联体公司）经营范围严重缩小，依情势变更原则，要求减免房租符合法律规定;3、关于滞纳金，租赁合同已解除，且解除原因是不可抗力，所以，不应再支付滞纳金，予以驳回。对原告现实网络公司诉称的事实和理由中，同意合同签订和合同内容不持异议，对双方合同履行及交涉状况事实不认可，2020年2月24日，喻红与原告现实网络公司的经办人周晶晶提出减免房屋租金或者变更合同，共克时艰，对方同意暂缓交纳租金，双方协商，协商过程中，双方未能达成一致，喻红遂于2020年6月3日向原告现实网络公司发出书面通知，通知解除合同，同时以押金（一个月的租金）抵扣一个月的租金，2020年6月12日喻红与周晶晶（原告现实网络公司的经办人）发微信信息告知原告，喻红已搬离租赁房屋，要求办理退房验收。2020年6月15日，被告喻红向原告书面发函，要求原告办理退房验收。2020年6月12日被告喻红已经搬离了租赁房屋。但双方至今未办理房屋验收，在此期间，被告喻红还曾希望将租赁房屋钥匙交给租赁房屋的物业公司，但物业公司跟原告联系后，原告现实网络公司也没有接收钥匙，房屋的现状，据2020年10月实际承租人依联体公司(系喻红所服务的公司)在案涉房屋去看现场，原来的房屋的锁具已被破坏，门上已由新锁具替换。反诉原告（本诉被告）喻红向本院提出下列反诉诉讼请求:1、请求法院依法判令确认原、被告于2018年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；2、请求法院依法判令反诉被告返还租赁押金7401.6元；3、请求法院依法判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月10日，依联体公司授权喻红与反诉被告签署了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告喻红代理依联体公司租赁反诉被告位于武昌区民主路782号洪广宝座23层F、G、H室用于办公，租赁面积为82.24平方米，租赁期限为2018年12月3日至2022年1月31日。前述合同签订后，公司依约支付了租赁押金后进场开始经营，在经营过程中一直如约支付租金至2020年4月19日。因2020年新冠疫情爆发，公司自2020年1月23日起停业，直至6月业务仍不能正常开展，但期间房租、物业、员工工资等费用高昂，公司财务状况极差。反诉原告分别于2020年2月24日和2020年4月15日向反诉被告发出降租请求，反诉被告于2020年2月24日同意延迟交租，并同意只减免一个月的房租。公司在复工后持续亏损，遂决定暂停营业。反诉原告代表公司于2020年6月3日向反诉被告发出解除租赁合同的通知，要求反诉被告于2020年6月18日公司搬离该房屋，反诉原告多次通过微信、电话等方式通知反诉被告退房验收，然而反诉被告不予配合办理交接，反诉原告于2020年6月15日向反诉被告寄送的《关于终止合同退房验收的通知》也无人签收。现为维护反诉原告的合法权益，依据《合同法》等相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求确认租赁合同已于2020年6月16日解除，反诉原告无需承担任何违约责任，望判如所请。反诉被告（本诉原告）现实网络公司针对反诉答辩称：对依联体反诉请求第一项于法无据，既无合同依据，也无法律依据，其单方解除合同的行为无效。对反诉请求第二项，既无合同依据，也无法律依据，根据合同约定，一方提前解除合同，押金不退，又鉴于依联体明显违约行为，因此要求返还押金26640元，不应得到支持。请求法院驳回依联体全部反诉请求。对反诉请求的事实与理由，1、对租赁合同的签署及合同内容属实，对2020年4月18日以后武汉新冠疫情暴发期间，一直到2020年6月3日，依联体单方提出解除合同，同时在2020年6月12日，依联体搬离本案涉案租赁房屋，依联体自称在2020年1月23日停业至2020年6月，公司业务不能正常开展，公司财务状况极差，我们认为不属实。我方向物业公司调取证据，可以证明，当喻红向我方提出降租请求，没有得到我方同意，及在双方合同没有解除的情景下，就在同一栋大厦的9楼，另外在2020年5月租赁了新的办公房屋。2、喻红在2020年6月3日提出解除合同的通知时，在我方不同意的情况下，这段时间双方仍在协商合同继续履行的事宜，喻红突然于2020年6月12日在未与我方办理交接租赁房屋及相关设施的情况下，搬离了租赁房屋。经庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查判断。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：本案案涉租赁房屋即位于武汉市武昌区民主路782号洪广宝座23层F、G、H室的房屋(建筑面积296平方米)所有权由现实网络公司拥有。2018年12月10日，现实网络公司(出租方、甲方)与喻红(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同》主要约定概括如下：一、现实网络公司将上述案涉租赁房屋租赁出租给喻红用于办公;二、租赁期限自2018年12月3日至2022年1月18日止;三、1、自2019年1月19日到2020年1月19日每月租金90元，不含物业费等其他费用即每月租金总额为7401.6元，第一年每一季度租金为22204.8元，2、自2020年1月19日到2021年1月18日每月租金92元，3、租金支付方式为每季度付款一次，付款时间为提前半个月，在租赁期内，喻红逾期交纳房租，每逾期一天，则应按所应缴纳日租金的2倍支付现实网络公司滞纳金;四、房屋押金为一个月的房租即7401.6元(系笔误26640元)，租赁期满后，喻红迁出，点清，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，现实网络公司确认后应立即将押金金额无息退回喻红。在租赁期内，如若喻红未满一年退租，则必须交付第一年的全部租金，如果在第二年或者第三年退租，则押金不退。五、免费条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，现实网络公司、喻红双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。3、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该《房屋租赁合同》还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，现实网络公司依约将上述租赁房屋交付给喻红，由喻红提供给湖北依联体招标咨询有限公司(下称依联体公司)办公使用。自2018年12月3日至2020年4月28日，喻红向现实网络公司依约支付了押金及每月租金租金。2020年1月23日至4月9日期间，因武汉市发生了新冠××疫情事件，喻红及实际承租人依联体公司中止了公司办公业务。2020年2月24日至6月8日期间，喻红通过其手机微信向现实网络公司代理人周晶晶手机发微信《共克时艰请求书》、《关于房租的沟通函》《关于房屋租赁问题的回复》等告知信息。其中2020年6月3日《关于房屋租赁问题的回复》函件主要内容是喻红向现实网络公司请求降低租金并表示因公司财务入不敷出与贵公司协商房租调整又遭到拒绝，实在无法继续承担高额的租金，我司决定为减少经营成本，通知贵公司对房屋终止租赁关系。2020年2月23日至6月8日期间，现实网络公司代理人周晶晶也通过其手机微信向喻红手机发微信，其中上述所发微信中现实网络公司要求喻红应继续履行房屋租赁合同不解除、不退租情形下，同意减免喻红2020年3月份的租金。2020年6月3日，现实网络公司向喻红发了《房屋催缴通知单》。该《房屋催缴通知单》内容为“喻红:您好！按照我们双方签订的《房租租赁合同》，贵方租赁的房屋于2022年1月31日到期，房屋租金已缴纳至2020年4月18日，按照合同约定贵方应于2020年4月3日前补缴2020年4月19日至2020年7月18日的房屋租金共计贰万贰仟陆佰玖拾捌元贰角肆分（￥22698.24元）。考虑到今年疫情影响，我方主动减免贵方一个月的租金，所以贵方应于2020年5月3日前补缴2020年5月19日至2020年8月18日的房屋租金共计贰万贰仟陆佰玖拾捌元贰角肆分（￥22698.24元），我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认您为单方面违约，我方有权将该房转租他人，同时追缴贵方拖欠的房屋租金和滞纳金。按合同规定，每逾期1天，应收滞纳金504.41元，现逾期31天，滞纳金合计15636.71元。请贵方引起重视，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。特此通知！”2020年6月15日喻红通过其手机微信向现实网络公司代理人周晶晶手机发微信发函《关于终止合同退房验收的通知》。该《关于终止合同退房验收的通知》内容为“武汉市现实网络科技开发公司：房东，你好！我与贵公司签订的租赁合同是代表我们公司，即喻红签订的，用于我们公司的办公使用。由于武汉疫情不可抗力的因素，喻红业务一直无法正常升展，期间和贵公司几次写信沟通请求参照国家减免房租政策。减免我们的房租，也提出降租请求，但贵公司一直坚持自己的想法，无法达成一致。由于与贵公司沟通无果，特别我们公司今年受武汉疫情影响，财务状况极差，无法继续承担高额的房租。我们在收到贵公司房租催缴通知单的当天，即2020年6月3日，写写信给贵公司告知我们要退租;同时，请贵公司前来与我们公司做好退房交接手续，但是贵公司不予理睬。在此，我正式通知贵公司，我及我们公司已经于2020年6月12日搬离租赁贵公司的房屋，请贵公司于2020年6月16日前来与我及公司做好终止合同退房验收交接手续。对于特殊时期不可抗力因素造成的租赁合同无法继续履行，我及我们深表遗憾！”2020年6月15日，现实网络公司的委托代理人朱志奎律师向喻红发了《关于敦促喻红女士及时缴纳房屋租金及逾期滞纳金的律师函》。该律师函内容概括为“一、根据委托人提供的材料，经查证，本律师确认如下事实(略);二、您单方解除合同应承担的支付义务及法律责任(略);三、本律师之意见:鉴此，本律师郑重向您提议，望您在2020年6月18日前联系现实网络科技公司，您可在下列选项中二选其一：、收回提前单方解约的决定，继续履行合同并补足欠缴租金;如若坚持单方提前解约，则按本律师函所列上述缴费清单付清全部费用。否则，本所将接受现实网络科技公司的委托通过诉讼等法律途径追究您的违约责任……。”此后，现实网络公司、喻红之间发生纠纷。2020年7月9日，现实网络公司诉至本院，其本诉请如前所述。喻红在本案审理过程中也提起反诉，反诉诉请如前所述。另查明，本案庭审中，现实网络公司与喻红共同确认:1、截止2020年4月18日前喻红不拖欠现实网络公司的租金。自2020年4月18日后喻红未向现实网络公司支付租金。2、2020年6月12日喻红及实际承租人依联体公司从本案案涉租赁房屋中搬离，现实网络公司与喻红未对本案案涉租赁房屋办理交接。本案争议的焦点问题及本院评议如下:关于本案案涉《房屋租赁合同》的解除及解除时间、租金、逾期滞纳金问题。本院认为，2018年12月10日，现实网络公司(出租方、甲方)与喻红(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，双方当事人均应自觉依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现本案本诉原告现实网络公司与本诉被告喻红均同意解除上述本案案涉《房屋租赁合同》，对本诉原告现实网络公司要求解除本案案涉《房屋租赁合同》的诉请，故本院予以支持。关于解除本案案涉《房屋租赁合同》的时间问题，现本诉原告现实网络公司和本诉被告喻红均确认:2020年6月12日，喻红及实际承租人依联体公司己从本案案涉租赁房屋中搬离。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”的规定精神。本院认定，2020年6月12日，是现实网络公司与喻红签订的《房屋租赁合同》解除租赁合同的时间。故喻红及实际承租人依联体公司的实际租期应确认为2018年12月3日起至2020年6月12日止较为公平合理。此期间2018年12月3日至2020年6月12日的租金、物业、水电费依本案《房屋租赁合同》相关约定进行履行。依据喻红、现实网络公司在本案《房屋租赁合同》中:1、自2020年1月19日到2021年1月18日每月租金92元，租金支付方式为每季度付款一次，付款时间为提前半个月;2、免费条件:因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，现实网络公司、喻红双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的约定。并根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（一）》及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神。再结合本案中，2020年1月23日至2020年4月9日期间，因新冠××疫情发生，武汉市由此封城。该事件是本案案涉房屋租赁合同双方均无法预见，不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力事件的事实。本案中，因2020年4月3日武汉市仍处于封城令期间。故本院认定，喻红未依约于2020年4月3日前向现实网络公司缴纳2020年4月19日至2020年7月19日期间租金的迟延履行行为，不构成违约行为。且本案承租人喻红己依约向出租人现实网络公司缴纳了2020年1月23日至2020年4月9日期间武汉市处于封城令期间的租金。现本案承租人喻红与出租人现实网络公司均确认，2020年4月18日前喻红不差欠现实网络公司的租金和2020年4月23日现实网络公司代理人周晶晶曾代表其公司表示，同意减免喻红2020年3月份的租金的事实。本案承租人喻红要求减免租金的抗辩主张，有事实和法律依据，本院酌情予以支持。综上，本院确定，喻红应支付现实网络公司2020年5月11日至2020年6月12日期间的租金7401.6元。故对现实网络公司要求依法判决喻红支付现实网络公司租金15132.16元及逾期缴纳滞纳金36821.2元，共计51953.36元（暂计至2020年6月30日，共逾期73天）二项本诉诉请中有事实和法律依据部份，本院酌情予以支持。该项本诉诉请中没有事实和没有法律依据部份，本院不以支持。因喻红通过其手机微信向现实网络公司代理人周晶晶手机微信发函《关于终止合同退房验收的通知》告知解除了本案案涉房屋租赁合同的时间为2020年6月15日即2020年4月9日武汉市已解除封城令之后。故对喻红请求确认现实网络公司、喻红2018年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除的反诉主张。因没有事实和法律依据，本院不予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，并依据本案现实网络公司、喻红在《房屋租赁合同》中“房屋押金为一个月的房租即7401.6元(应系笔误26640元)，租赁期满后，喻红迁出，点清，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，现实网络公司确认后应立即将押金金额无息退回喻红。在租赁期内，如若喻红未满一年退租，则必须交付第一年的全部租金，如果在第二年或者第三年退租，则押金不退”的约定。故对喻红要求判令现实网络公司返还租赁押金7401.6元的反诉诉请，因没有事实和法律依据，本院不以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（一）》、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2018年12月12日武汉市现实网络科技开发有限公司与喻红签订的《房屋租赁合同》；二、喻红于本判决书生效后十日内支付武汉市现实网络科技开发有限公司2020年5月11日至2020年6月12日期间的租金7401.6元；三、驳回本诉原告武汉市现实网络科技开发有限公司其他本诉诉讼请求;四、驳回反诉原告喻红反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费549元，由本诉原告武汉市现实网络科技开发有限公司负担524元，本诉被告喻红负担25元（此款本诉原告已垫付，由本诉被告随同上述款项一并支付给本诉原告武汉市现实网络科技开发有限公司）。本案反诉案件受理费274.5元，由反诉原告喻红负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 阳 春二〇二〇年十二月十二日书记员 熊建菊