四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17202号 上诉人（原审原告）：张毅龙，男，1959年12月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘玲，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖泽全，北京天铎（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李祖建，男，1972年8月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：余素兰，女，1973年8月6日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都余三姐餐饮服务有限公司，住所地：四川省成都市青羊区蜀鑫路**附**。 法定代表人：余素兰，总经理。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。 上诉人张毅龙因与上诉人李祖建、余素兰、成都余三姐餐饮服务有限公司（以下简称余三姐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张毅龙上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2525号民事判决第五项；2.改判李祖建、余素兰向张毅龙支付2019年12月31日以后的租金利息及占用费利息；3.改判李祖建、余素兰向张毅龙支付代缴的电费33664.71元；4.改判李祖建、余素兰向张毅龙支付欠缴的物业服务费、生活垃圾费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等费用，张毅龙在二审调查中明确该项为支付截止至2019年10月31日欠缴的物业服务费、生活垃圾费、截止至2019年10月13日欠缴的电费共计204886.75元；5.一、二审诉讼费由李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司承担。事实和理由：1.租赁合同约定了租金标准，因此租金数额是确定的，一审以租金和房屋占有费金额尚未确定为由不支持2019年12月31日后的利息不当，二审应予改判。2.张毅龙在一审提交了2019年12月7日、8日张毅龙向物业公司缴纳电费，物业公司开具了4张发票。李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司之前是一直向物业公司缴纳的电费，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司也因电费收取的问题与物业公司发生了纠纷，物业公司还于2019年10月16日向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司催缴了电费，因此物业公司有权代收电费。3.根据双方的《房屋租赁合同》约定，物业服务费、生活垃圾费、电费应由李祖建、余素兰承担，故李祖建、余素兰应向张毅龙支付上述费用。 李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司辩称，1.张毅龙一审诉请的是2019年12月31日后的租金利息，并没有占用费利息。就租金利息一审判决认定正确。2.关于电费，该项费用不是《房屋租赁合同》约定的项目。根据合同相对性，应当是余素兰等与物业公司之间的法律纠纷，而且张毅龙也没有提供充足的证据予以证明其所缴纳的就是余三姐餐饮公司所使用的电费，张毅龙自己也有其他商铺。3.关于物业服务费、生活垃圾费，这是张毅龙当庭增加的上诉请求，超过了上诉期限，不应当作为上诉审理范围。关于物业服务费用等同样都是余三姐餐饮公司等与物业公司之间的法律关系，而且合同没有约定要向张毅龙交付上述费用。物业服务费等余三姐餐饮公司正在与物业公司进行诉讼。本案中余三姐餐饮公司并没有违约，是因为张毅龙和物业公司的共同侵权，以及物业服务的质量非常差，导致了双方产生纠纷，因此一审认定余三姐餐饮公司等三人违约系认定事实错误，适用法律错误。 李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2525号民事判决，改判驳回张毅龙的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张毅龙承担。事实与理由：1.案涉房屋物业公司未按约进行维修、打扫，经常断电，屋内墙面长期漏水，其收取的物业费过高。且物业公司收取1.5元/度的电费存在严重不合理收费问题。2019年10月17日张毅龙伙同物业公司强行将案涉房屋断电，强行将电房门上锁，导致火锅店至今无法开业。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，（7）-（11）项由李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司承担，则李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司不应承担电费、水费、电视费等费用。2.2019年10月30日张毅龙向法院提起诉讼要求解除合同后又撤诉，但此时李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司已支付租金至2019年10月31日，张毅龙其实是通过滥用诉讼权利的行为将李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司赶走。3.2019年11月17日张毅龙采取断电、锁门等行为，2019年11月18日又向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司发送了《解约告知函》，而李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司正是因为张毅龙锁门断电等行为才没有缴纳下一阶段的房租。且按照双方的惯例，每次缴纳下一阶段房租前都会协商期限、金额等，双方此次也未进行协商，故应当认定为张毅龙违约解除合同。3.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司已就张毅龙与物业公司侵权纠纷提起诉讼，本案应中止审理，待另案处理结果。4.李祖建、余素兰不是本案适格被告。《房屋租赁合同》没有李祖建签字，故李祖建不应承担责任。余素兰虽签了《房屋租赁合同》，但实际履行合同的是余三姐餐饮公司，因此余素兰也不应承担责任。 张毅龙辩称，1.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司没有提供证据证明是张毅龙让物业公司强行断电，其一审中提交的断电通知和断电行为都与张毅龙无关，并不是张毅龙断电。2.根据《房屋租赁合同》，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司有三次未按时支付租金的情形。第一次是2019年5月31日应该缴纳2019年3、4、5至10月的租金没有缴纳，以及2019年10月17日应缴2019年10月31日后半年的租金没有缴纳。3.张毅龙从未采取封门、锁门的行为。4.关于主体的问题，张毅龙签订合同的主体是余素兰和李祖建，张毅龙有权要求其承担相应责任，而且根据法律规定，如果发起人设立公司，合同相对人也有权要求发起人承担相应责任。5.一审审理程序正确，租赁纠纷的案件应该尽快予以判决，否则房屋一直空置，会造成双方比较大的损失，房屋已经从2019年空置至今，一直未被合理使用。 张毅龙向一审法院起诉请求：1.解除张毅龙与李祖建、余素兰签订的《房屋租赁合同》，李祖建、余素兰及余三姐餐饮公司于合同解除之日将成都市青羊区蜀鑫路10号附206、207、208、209、211、212号2层房屋清空后返还张毅龙；2.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司向张毅龙支付截止到2019年12月31日的租金215295.2元，之后的租金按照合同标准继续计算至实际腾空返还之日止，并支付利息（以215295.2元为基数，自2019年10月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；2019年12月31日以后的租金利息，以应付租金为基数，自合同约定应付之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司向张毅龙支付代缴电费33664.71元；4.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司支付欠缴的物业服务费、电费、生活垃圾费、水费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等费用，实际支付至房屋清空返还之日；5.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司承担本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权而支出的所有费用。一审审理中，张毅龙明确：合同解除后的租金系主张房屋占有使用费。 一审法院认定事实，2017年11月23日，张毅龙（出租方、甲方）分别与李祖建、余素兰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市青羊区蜀鑫路海亮樾金沙12栋2层6、7、9、10、11、12号房屋（建筑面积593.97平方米）出租给乙方作为营业使用；租赁期自2018年3月1日起至2023年2月28日止；租金递增，第一年租金为47517元/月，第二年租金递增8%为51319元/月，第三年租金递增8%为55417元/月，第四年租金递增8%为59812元/月，第五年租金递增8%为64564元/月；乙方须于2017年11月23日前支付租房押金47517元；租金以半年一期方式交付，每次须于下期租金到期前提前15天支付；租赁期内的费用中，水费、电费、物管费、房屋租赁税费、卫生费等由乙方承担；租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交约定中应由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约，合同因违约而终止的，甲方所收的押金不予退还乙方；若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同并追究违约责任。 2019年9月24日，张毅龙与李祖建、余素兰签订《房屋租赁合同补充协议》，将前述《房屋租赁合同》关于租赁房屋位置的约定修改为：成都市青羊区蜀鑫路10号附206、207、208、209、211、212号，并载明了相关不动产权证业务号。 2019年4月30日，张毅龙（甲方）与余素兰（乙方）签订《租房补充协议》，约定甲方提前免3月份和4月份两个月的房租，乙方在5月31日前付清租金，任选以下一种交费方式：第一种交半年租金285019.2元，对应日期2019年5月1日-10月31日，才能享受3月份和4月份免租；第二种交一年租金570038.4元，免租6个月，对应日期为2019年3月1日-2020年8月31日；如不能按协议执行，甲方将立即停止乙方一切营业行为，店内所有财物全部作为赔偿归甲方，由甲方任意处置交清所欠电费和甲方提前免租的两个月租金。余素兰于2019年5月30日向张毅龙转款275000元，并通过微信告知张毅龙妻子廖敏：半年房租还差你1万这几天再转你。廖敏回复：好。后廖敏于2019年7月14日、2019年9月18日催收1万元，余素兰一直未支付。 2019年10月13日，物业公司向租赁地发出《催款通知书》，要求于2019年10月30日前缴清欠付物业费、电费、垃圾费、违约金等共计204886.75元。 2019年10月16日，物业公司向租赁地发送《告知书》载明：因你长期拖欠物业费和电费，2019年10月15日业主、租户和物业三方进行了面谈；针对目前情况，物业中心告知因商铺电费为物业代收代缴，你户长期拖欠，我司已无力继续垫付电费，决定于2019年10月17日中午12点对你户停止供电，电费结清后恢复供电。 2019年10月17日14时50分，李祖建向派出所报警称：周洪（物业）带人将其店电停了。 2019年11月18日，张毅龙向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司发送《解约告知函》载明：本人与你方签订的合同在2019年10月31日后你方即未再支付租金且拖欠物业费用204886.75元，现通知你方在收到函告3日内支付下一阶段房屋租金28万余元及缴清物业费用；如未在规定时间缴清上述费用，本人将按约定解除且收回房屋。 一审另查明，1.余三姐餐饮公司于2019年3月18日成立，余素兰系公司登记股东，余三姐餐饮公司在案涉房屋处经营火锅店。 2.成都市青羊区【川（2018）成都市不动产权第0xx2号、0xx2号、0xx6号、0xx2号、0xx3号、0xx5号】的房屋建筑面积共计593.97平方米，由张毅龙单独所有。 3.张毅龙诉李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月11日向一审法院起诉，后张毅龙撤回起诉。2020年1月3日，张毅龙因本案向一审法院主张权利。 一审审理中，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司陈述，李祖建和余素兰系余三姐餐饮公司的股东、主要负责人。经一审法院释明，张毅龙选择李祖建、余素兰承担案涉合同责任，要求余三姐餐饮公司协助腾退。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租房补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，虽然余三姐餐饮公司实际使用租赁物，但余三姐餐饮公司系在案涉《房屋租赁合同》签订一年多之后才成立，《房屋租赁合同》系李祖建、余素兰以自己的名义对外签订，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，张毅龙有权选择李祖建、余素兰，或选择余三姐餐饮公司作为相对人主张其权利。现张毅龙选择李祖建、余素兰承担合同责任，于法有据。 关于合同解除。张毅龙按约交付了租赁房屋，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司应按照约定支付租金。张毅龙与余素兰于2019年4月30日签订《租房补充协议》，对房租优惠及支付进行了约定，但余素兰未按约履行。根据《房屋租赁合同》约定，租金半年一付，提前15天支付，即李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司应于2019年10月17日前支付下一半年的租金，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司亦逾期未支付，且经《解约告知函》催告后仍未支付。李祖建、余素兰辩称其拖欠房租的原因系张毅龙与物业公司共同强收高价电费并强制断电，但从其提交的证据显示，向其催收电费、收取电费以及告知和实施断电行为的主体均为物业公司，李祖建在报警时也陈述断电方为物业公司，即李祖建、余素兰未提交有效证据证明断电系张毅龙所为，其因此拒不履行房租支付义务的抗辩主张不成立，一审法院不予支持。根据《房屋租赁合同》关于乙方拖欠租金达十天或以上视为根本性违约，违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同之约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，张毅龙有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，张毅龙有权要求李祖建、余素兰返还房屋。余三姐餐饮公司作为案涉房屋的实际占有使用人，对李祖建、余素兰返还房屋负有协助义务。故张毅龙关于解除合同及返还房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持，对于腾退时间，一审法院酌定为十五日。 关于租金和房屋占有使用费。基于前述认定，李祖建、余素兰关于租金的抗辩不成立，故其应按合同约定的标准向张毅龙支付租金，即2019年3月1日至2020年2月29日为每月51319元，2020年3月1日至2021年2月28日为每月55417元。此外，《租房补充协议》约定在5月31日前付清租金才能享受3月份和4月份这两个月的免租，因李祖建、余素兰未在约定日期前付清租金，《租房补充协议》约定的免租条件并未成就，故李祖建、余素兰还应补交2019年3月和4月的租金。即截止2019年12月31日的租金为：205276元（2019年3月、4月、11月、12月的租金51319元×4月），10019.2元（2019年5月1日至10月31日未付租金285019.2元-275000元），共计215295.2元。因此，张毅龙要求李祖建、余素兰支付截止2019年12月31日的租金215295.2元及自2020年1月1日起至合同解除之日止的租金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因从合同解除之日至房屋腾退前，李祖建、余素兰仍将占有使用案涉房屋，张毅龙可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准主张房屋占有使用费，但应扣除十五天合理腾退时间。 关于利息。李祖建、余素兰未按约支付租金已构成违约，给张毅龙造成了资金利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张毅龙有权主张利息损失。利息计算方式为：以欠付租金215295.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止；之后的租金及房屋占有使用费金额尚未确定，对该部分费用的利息一审法院不予支持。 关于垫付电费。虽然《房屋租赁合同》约定租赁期间的电费由李祖建、余素兰承担，但张毅龙主张的电费系向物业公司缴纳，基于前述认定，物业公司并非实际供电及电费收取主体，张毅龙未就该部分电费的产生及向物业公司缴纳的合法依据提交有效证据，故一审法院对张毅龙要求李祖建、余素兰支付垫付电费的诉讼请求不予支持。 关于欠缴的物业服务费、电费、生活垃圾费、水费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等费用，因张毅龙并非上述服务的提供者和收费主体，也未向收费主体垫付上述费用，故其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，张毅龙的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审判决：一、解除张毅龙与李祖建、余素兰于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》；二、余三姐餐饮公司协助李祖建、余素兰于判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于成都市青羊区蜀鑫路10号附206号、207号、208号、209号、211号、212号2层的房屋并返还张毅龙；三、李祖建、余素兰于判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付租金215295.2元及利息（利息计算方式为：以215295.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止）；四、李祖建、余素兰于判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付自2020年1月1日起至判决确定的合同解除之日止的租金，及自判决确定的合同解除后第十六日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费标准为：2020年1月1日至2020年2月29日为每月51319元，2020年3月1日至2021年2月28日为每月55417元，2021年3月1日至2022年2月28日为每月59812元）；五、驳回张毅龙的其他诉讼请求。如果李祖建、余素兰未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8107元，减半收取4053.5元，由张毅龙负担2837.5元，由李祖建、余素兰负担1216元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明，1.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司在二审调查中明确其在上诉状中主张的“2019年10月17日，张毅龙伙同四川海亮物业强行将李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司的火锅店铺断电，并强行将电房门进行上锁、用钉子封门”的行为，具体为张毅龙与物业公司将案涉店铺的电房门锁了，导致案涉房屋断电。 2.2019年12月7日，张毅龙向物管公司缴纳了电费33664.71元，物管公司开具4张发票，载明对应房号为S12-0208，S12-0210，S12-0212。2020年5月6日物管公司出具情况说明，明确S12-0208为蜀鑫路10号附210号房间，S12-0210为蜀鑫路10号附208号房间，S12-0212为蜀鑫路10号附206号房间，并在情况说明中陈述蜀鑫路10号附210号房间为余三姐火锅店在使用电路。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本案二审的争议焦点是：1.李祖建、余素兰是否应承担合同责任；2.张毅龙是否享有合同的单方解除权；3.是否应当支付租金及占用费，以及金额如何认定；4.租金及占用费的利息如何认定；5.是否应当支付电费、物管费、垃圾清运费及金额。本院评述如下： 关于第一个争议焦点，2017年11月23日张毅龙分别与李祖建、余素兰就案涉房屋签订了两份内容相同的《房屋租赁合同》，2019年9月24日又以张毅龙为出租方，李祖建、余素兰为承租方签订了《房屋租赁合同补充协议》，因此，案涉《房屋租赁合同》的相对方应为张毅龙与余素兰、李祖建。李祖建、余素兰认为其签订《房屋租赁合同》系用于经营余三姐餐饮公司，因此应由余三姐餐饮公司承担责任，对此本院认为，案涉《房屋租赁合同》于2017年11月23日签订，余三姐餐饮公司于2019年3月18日成立，故案涉《房屋租赁合同》系李祖建、余素兰作为发起人为设立余三姐餐饮公司而签订。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，张毅龙在经一审法院释明后，选择李祖建、余素兰承担责任，有事实和法律依据，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，2019年4月30日张毅龙与李祖建就支付2019年5月-10月的房租，以及减免3月及4月的房租达成了补充协议后，余素兰、李祖建并未按该补充协议约定按时足额支付房租，于2019年10月17日支付，也未按合同约定提前15天支付下一个半年也即2019年11月至2020年4月的房租，至2019年11月18日张毅龙发出《解约告知函》，李祖建、余素兰已存在欠付租金达10天的情形，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，按照合同约定张毅龙有权解除合同。张毅龙在《解约告知函》上要求李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司于3日内支付下一阶段房屋，并写明“如未在规定时间缴清上述费用，本人将按约定解除合同且收回房屋”，后李祖建、余素兰未在张毅龙给予的宽限期内支付房租，张毅龙亦未再向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司发出正式的解约通知书，及至向一审法院提起本案诉讼要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，一审法院于2020年4月9日向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司送达了起诉状副本，张毅龙的解除通知到达了李祖建、余素兰，因此案涉《房屋租赁合同》应于2020年4月9日解除。 李祖建、余素兰主张其未于2019年10月17日缴纳下一期租金，系因案涉房屋电费标准过高，且张毅龙在2019年10月17日将案涉房屋的电房门锁了，导致案涉房屋断电无法使用，对此本院认为，首先，李祖建、余素兰无证据证明锁闭案涉房屋的电房门系张毅龙所为，2019年10月17日李祖建向派出所报警也是称物业公司人员带人将店铺电停了。其次，物业公司作为电费的代收单位，于2019年10月13日、2019年10月16日分别发函向案涉房屋处催收电费，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司在此期间也在实际使用案涉房屋。案涉租赁合同与李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司和物业公司关于电费及物业费的纠纷系为两个不同的法律关系，若李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司与物业公司就电费、物业费标准存在分歧，应通过协商或诉讼的方式予以解决，而不能以此作为抗辩，不向出租人支付租金。故本院对李祖建、余素兰的该项主张不予支持。 关于第三个争议焦点，如前所述，李祖建、余素兰应当按照合同约定的标准向张毅龙支付合同解除前的租金，及合同解除后至实际腾退之日的房屋占用费。一审酌定了15日的腾退时间，并认定该15日内无需支付房屋占用费，因张毅龙未对此提起上诉，本院对此予以维持。案涉《房屋租赁合同》于2020年4月9日起诉状副本送达李祖建、余素兰时已解除，但案涉房屋尚未返还，故李祖建、余素兰应当向张毅龙支付2020年4月9日前的租金，及2020年4月25日至实际腾退之日止的房屋占用费。双方对2019年5月至12月的应付租金为387657.2元（11-12月的租金51319元/月×2个月+5-10月的租金285019.2元=387657.2元）、已付租金275000元、未付租金为112657.2元无异议。但李祖建、余素兰认为按照2019年4月30日《租房补充协议》的约定，3-4月份的租金应予减免。对此本院认为，2019年4月30日《租房补充协议》明确约定，李祖建、余素兰应于2019年5月31日前付清2019年5-10月的租金285019.2元，才能享受3-4月份免租，但李祖建、余素兰在2019年5月30日仅支付了275000元，剩余10000元在张毅龙的妻子廖敏于2019年7月14日、2019年9月18日两次催收后均未支付，故按照《租房补充协议》的约定，李祖建、余素兰应当向张毅龙补齐3-4月份的房租102638元（51319元/月×2个月=102638元）。对于2020年1月1日至2020年4月9日的房租，按照双方《房屋租赁合同》约定计算，应为174680.1元（51319元/月×2个月+55417元/月+55417元/月÷30天×9天=174680.1元）。李祖建、余素兰主张2020年初因新冠疫情影响，且其店铺并未实际开业，租金应当予以减免。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，在2020年新冠疫情发生前，李祖建、余素兰已经存在逾期支付租金的情形，故不应对2020年初的租金进行减免。综上，自2019年3月1日至2020年4月9日，李祖建、余素兰的欠付租金为389975.3元（112657.2元+102638元+174680.1元=389975.3元）。 关于第四个争议焦点。针对张毅龙主张的租金利息，根据双方《房屋租赁合同》《租房补充协议》的约定，李祖建、余素兰应于2019年10月16日支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金，李祖建、余素兰未按约支付，应当承担从2019年10月17日起至实际付清之日止的资金占用利息。对于2019年3月至2019年10月的租金，一审认定李祖建、余素兰应于2019年10月17日支付，张毅龙对此未提异议，本院予以维持。因此李祖建、余素兰应以欠付租金389975.3元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止，向张毅龙支付欠付租金的利息。针对张毅龙主张的占用费利息，本院认为，占用费的实质是租赁合同解除后，负有腾退义务的原承租人未向原出租人返还房屋，应对其给原出租人造成的占有利益损失所进行的折价赔偿。张毅龙主张的占用费利息，首先非为占用房屋造成的直接损失，其次双方在合同解除后并未对占用费的给付时间点进行约定，故也不应存在逾期支付的问题。因此本院对张毅龙主张的2020年4月25日至腾退之日的房屋占用费利息不予支持。张毅龙的该项上诉请求部分成立，本院予以部分支持。 关于第五个争议焦点。李祖建、余素兰主张《房屋租赁合同》约定电费应由张毅龙承担。案涉《房屋租赁合同》第5.1条约定：“下列租赁期内的费用中：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费。”其中，应由甲方承担的费用栏为空白，应由乙方承担的费用栏中，李祖建、余素兰主张书写为“7-11项”，张毅龙主张为“1-11项”，“1”因中介人员的书写习惯造成像“7”，经对比双方持有的合同，并结合该条中应由甲方承担的费用栏为空白的事实，本院认定该条约定应为1-11项费用均由乙方，也即李祖建、余素兰承担。张毅龙在一审提供了向物业公司缴纳2018年5月1日至2019年11月1日间电费33664.71元的发票。其中对应《房屋租赁合同补充协议》中由李祖建、余素兰租赁的房屋为蜀鑫路10号附206号、208号，相应的代缴电费金额为16586元，因该部分费用已由张毅龙向物业公司代为缴纳，故李祖建、余素兰应向张毅龙予以支付。另外张毅龙就蜀鑫路10号附210号房屋缴纳的电费17077元，因蜀鑫路10号附210号房屋并非《房屋租赁合同补充协议》中载明的由李祖建、余素兰承租的房屋，虽物业公司出具情况说明载明210号房屋的电路实际由余三姐火锅店在使用，但仅凭物业公司的单方陈述，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证明210号房屋的电费应由李祖建、余素兰负担，故本院对张毅龙代缴的210号房屋电费不予支持。对于张毅龙主张的其他欠缴电费，因张毅龙并非电费的收取主体，其也未向其他单位予以实际支付，故本院对此不予支持。综上，李祖建、余素兰应向张毅龙支付其代缴的电费16586元。 对于张毅龙上诉主张的欠缴物管费、垃圾清运费，首先该上诉主张虽然是张毅龙在二审调查中补充的，但并未超过张毅龙一审的起诉主张，故应当属于二审的审理范围。物管费、垃圾清运费虽在《房屋租赁合同》约定由李祖建、余素兰方承担，但张毅龙并非上述费用的收取主体，也未向其他单位实际缴纳，费用金额亦不明确，故本院对张毅龙的该项上诉主张不予支持。 综上所述，张毅龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2525号民事判决第二项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2525号民事判决第一、三、四、五项； 三、张毅龙与李祖建、余素兰签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除； 四、李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付租金389975.3元及利息（利息计算方式为：以欠付租金389975.3元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止）； 五、李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付2020年4月25日至实际腾退之日的房屋占有使用费（占有使用费标准为：2020年3月1日至2021年2月28日为每月55417元，2021年3月1日至2022年2月28日为每月59812元）； 六、李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付代缴的电费16586元； 七、驳回张毅龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4053.5元，由张毅龙负担423.5元，由李祖建、余素兰负担3630元；二审案件受理费共计9097元，由张毅龙负担646元，由李祖建、余素兰负担8451元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬