中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终596号 上诉人（原审原告）：韩洪菊，女，1964年2月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人韩洪菊因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩洪菊上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初148号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。事实与理由：（一）一审判决关于韩洪菊与宏缘公司之间属于借贷关系转化为房屋买卖关系的事实认定错误，韩洪菊参与团购活动是为了解决住房刚需，并不是向宏缘公司出借钱款，双方之间从未达成过任何借贷的合意。（二）韩洪菊符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者，韩洪菊名下现有的房产是重点学校的双学区房，在购买时即考虑到将房产留给女儿。后韩洪菊与妹妹共同参与案涉团购房活动，是为居住在同一小区以便照顾年迈的母亲和互相照顾养老，因此韩洪菊购买案涉房屋是为了解决其基本生活需要。（三）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系购房消费者提起的执行异议之诉，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条规定审理本案系适用法律错误。（四）韩洪菊是否在查封之前占有案涉房屋不是本案应审查的范围。另外，韩洪菊与宏缘公司签订《商品房买卖合同》（2014年11月4日）时，案涉房屋所在的二期项目才刚刚封顶，至2015年05月20日才施工完毕，显然不具备在签订《商品房买卖合同》时就向业主交付使用的条件，更不存在于2014年10月23日人民法院首次查封之前就入住的可能，韩洪菊在宏缘公司向其发出入住通知后就办理了入住手续并持续合法占有案涉房屋至今，对此不存在过错。 农商行大东支行答辩称：（一）韩洪菊请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到韩洪菊名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，韩洪菊若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但韩洪菊并非应当予以优先保护生存权的购房消费者，不符合上述规定。首先，韩洪菊与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系韩洪菊与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程建设规划许可证、2013年11月11日才取得案涉房屋的预售许可证。而韩洪菊是在2011年1月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息，显然是购房行为掩盖下的民间借贷行为，韩洪菊并非应予保护生存权的消费者。其次，韩洪菊除案涉房屋外还有其他用于居住的房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 北方公司答辩称：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）韩洪菊的上诉请求因不符合法定条件，不应予以支持。首先韩洪菊名下有其他可用于居住的房屋且面积为131.27㎡，并非基于生存权保护的对象；其次，韩洪菊所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者；最后，韩洪菊与宏缘公司签署正式《商品房买卖合同》的时间是2014年11月4日，系农商行大东支行申请法院查封之后。 韩洪菊向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号2-14-2号的房产；2.请求人民法院确认韩洪菊就沈阳市大东区观泉路50-4号2-14-2号的房产享有所有权；3.请求人民法院判令宏缘公司为韩洪菊办理沈阳市大东区观泉路50-4号2-14-2号房产的备案登记手续；4.诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。 一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产，并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2018年2月8日，韩洪菊作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异14号执行裁定，认定韩洪菊虽然于一审法院查封案涉房屋之前支付全部购房款，但其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间在法院查封案涉房屋之后，且其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回韩洪菊的异议请求。韩洪菊不服，向一审法院提起本案诉讼。 2011年1月31日，韩洪菊与宏缘公司签订《团购协议》，约定韩洪菊自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积113.6平方米，团购单价3680元，房款418,000元，韩洪菊应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿韩洪菊的利息损失。同日，韩洪菊向谷实个人账户转款418,000元。2012年8月2日，宏缘公司为韩洪菊开具金额为418,000元的收款收据，收款事由为“团购预收款”。 2012年8月10日，中国建设银行网上银行转账电子回单载明，谷实向韩洪菊转款150,480元。 2013年7月31日，韩洪菊与宏缘公司签订《团购返款确认书》，双方约定韩洪菊在宏缘公司给付全款后自动放弃选房,并约定本金418,000元及利息的额度、给付时间。 2014年8月9日，双方签订《选房协议》,载明团购本金418,000元，利息按24%和15%计付，本息合计599,830元，由韩洪菊选房，房源为12#2-14-2，面积为91.54平方米，单价为5980元每平方米，总价为547,409元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。 2014年11月4日，韩洪菊与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定韩洪菊购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-14-2号房产，建筑面积91.54平方米，房屋价款547,409元。合同载明韩洪菊于签约当日已交齐全部房款。 宏缘公司向韩洪菊出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》，载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请韩洪菊于2015年8月17日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年9月7日，沈阳盈德物业管理有限公司向韩洪菊开具了收款收据，收款事由分别为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。沈阳华瑞供热有限责任公司向韩洪菊开具了2016至2019年度的采暖费发票及收据。 房屋电子登记（簿）查询证明记载，韩洪菊名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积131.27平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2012年2月3日。 一审法院认为，韩洪菊在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对韩洪菊就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 韩洪菊与宏缘公司于2011年1月31日签订《团购协议》，该协议中并无具体的房源信息，仅为就韩洪菊购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订《团购协议》，但并未成立房屋买卖法律关系。韩洪菊于2011年1月31日向谷实个人账户转款人民币418,000元后，谷实于2012年8月10日通过其个人账户向韩洪菊转款150,480元，这与418,000元按照《团购协议》约定的24%的年利率计算的2011年2月至2012年7月共18个月的利息额度相一致。后韩洪菊与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定韩洪菊放弃选房，还约定了418,000元及利息的额度和给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向韩洪菊支付利息，因此，韩洪菊与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，韩洪菊与宏缘公司于2014年8月9日签订《选房协议》，约定由韩洪菊选房，房款是以418,000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从韩洪菊在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议》中约定选房，再结合韩洪菊与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明韩洪菊是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，《选房协议》中由开发商免费更名一次的约定亦不符合房屋买卖合同的要件。直至韩洪菊与宏缘公司于2014年11月4日签订《商品房买卖合同》，双方才成立合法有效的商品房买卖法律关系。 虽然韩洪菊与宏缘公司之间成立了合法有效的商品房买卖法律关系，但韩洪菊的民事权益并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，《商品房买卖合同》签订于人民法院查封案涉房屋之后。2014年10月23日，一审法院依农商行大东支行申请查封了案涉房屋。韩洪菊主张，农商行大东支行未在该查封期限届满前申请续封，该查封于2016年10月即已失效，故2016年11月15日查封并非上述查封的续封，案涉房屋的查封起始日期应为2016年11月15日，韩洪菊和宏缘公司于2014年11月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。一审法院认为，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的本意是为执行机构甄别真实的买受人提供依据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，故一审法院于2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力。虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在一审法院第二次查封案涉房屋之前，但是在一审法院第一次查封案涉房屋的期限之内，故不影响韩洪菊在一审法院查封后才与宏缘公司签订书面买卖合同的事实认定。第二，韩洪菊并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房屋办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人，但韩洪菊并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，韩洪菊与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，韩洪菊购买案涉房屋属于无奈之选，而并非以居住为目的；且韩洪菊在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为131.27平方米的房产，案涉房屋在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，韩洪菊主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年9月之后，无法证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。 综上所述，韩洪菊就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其关于中止执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决驳回韩洪菊的诉讼请求。一审案件受理费9274.09元，由韩洪菊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，韩洪菊于2014年11月4日与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，但一审法院在审理（2014）辽民二初字第00054号案件期间，于2014年10月23日首次查封案涉房屋，上述《商品房买卖合同》系在人民法院查封期间签订。一审法院认定韩洪菊未在人民法院查封之前签订买卖合同，有事实与法律依据。韩洪菊名下另有房屋一处位于沈阳市皇姑区，面积131.27平方米。对此，韩洪菊提出该房屋系学区房拟将赠予女儿等理由，因该套房屋系登记于韩洪菊名下，且房屋用途为居住，故韩洪菊的上诉主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项、第二项的规定，本院不予支持。 此外，因韩洪菊提交的办理入住及交纳物业费等各种费用的证据均在2015年9月之后形成，一审法院认定韩洪菊未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，认定事实与适用法律并无不当。韩洪菊上诉主张一审法院不应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对本案进行审理，但一审判决并未以韩洪菊应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提。韩洪菊的该项上诉理由，本院不予支持。 综上，韩洪菊的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9274.09元，由韩洪菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  李盛烨 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月十四日                                                   法官助理池 骋                                                   书记员  周 健