河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初1437号原告:韩建立，男，1963年1月17日出生，汉族，住孟州市。原告：李子秀，女，1964年9月2日出生，汉族，住孟州市。二原告委托诉讼代理人：周雷声，孟州市法律服务所法律工作者。被告：张九龙，男，1973年12月10日出生，汉族，住孟州市。第三人：韩六喜，男，1945年11月10日出生，汉族，住孟州市原告韩建立、李子秀与被告张九龙、第三人韩六喜确认合同效力纠纷一案，本案于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李子秀及其二原告的共同委托诉讼代理人周雷声，被告张九龙、第三人韩六喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩建立、李子秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告张九龙与第三人韩六喜之间协议转让的四间房产交付给原告韩建立、李子秀，原告韩建立、李子秀将案涉房产的价款交付给被告张九龙；2、确认被告张九龙与第三人韩六喜之间的转让协议无效，案涉房产交付给被告张九龙；3、案件受理费由被告张九龙承担。事实及理由：二原告系孟州市会场办事处北韩庄村民，系夫妻关系。被告张九龙系非农业户口，二原告因经济困难，没有能力建造住房。2013年3月，二原告与被告张九龙经中间人说和，由被告张九龙出资在原告的宅基地上建造住房。二原告（甲方）与被告（乙方）协商后于2013年9月25日签订了协议书，协议约定：“一、甲方同意自宅基地东界向西13.5米处让给乙方使用，下余的16.5米由甲方使用。二、乙方为甲方在16.5米宅基内建四层楼房毛坯一座，归甲方所有，其余的13.5米宅基由乙方自建住宅永久使用。三、甲方应保证乙方的宅基使用权，若遇纠纷，由甲方出面解决，费用由乙方承担，审验宅基证由甲方负责。四、若遇拆迁情形，对乙方使用范围内的房产、土地的所有补偿款及赔偿款归乙方所有。五、甲方若反悔，应赔偿乙方所建房产的全部造价和乙方为甲方所建房产的价值。”被告张九龙出资在原告的宅基地上建了九间四层住房，其中五间四层（室内毛坯房）归二原告所有，剩余四间四层归被告张九龙，建房花费均由被告张九龙出资，二原告未出资。2013年9月房已建好，二原告在该房内居住至今。2017年4月被告将其的四间房产有偿转让给了第三人韩六喜，但其转让行为未在村委及相关部门备案。原告韩建立、李子秀与被告张九龙于2013年9月25日签订的《协议书》已被生效法律文书确认为无效协议，2017年4月被告将其的四间房产有偿转让给了第三人韩六喜，其转让行为未在村委及相关部门备案，其转让行为也应当为无效，案涉房产应归原告所有并交付给原告，原告愿给予被告合理价款。被告张九龙辩称，1、原告出尔反尔，以合同形式骗取他人信任，利用他人资金为原告自己建造房屋；2、原告明知宅基地使用权不能转让，还向被告保证若遇纠纷，原告出面解决；若遇拆迁和土地补偿费全部归被告，绝对保证被告对宅基地的使用权利，之前还承诺给被告办理土地手续，原告以合同的形式获取了被告建造的五间四层半楼房，现在再用诉讼的形式获取全部的房产；3、2016年被告女儿上大学，经济有困难，欲将房产出卖变现，当时征求原告意见，原告不要房产，也同意被告转卖，被告才卖给与原告同村同组的韩六喜。此后，韩六喜一直在此居住，并向村委申请宅基地变更手续，村委也同意变更。原告违背了诚实信用原则，企图独占他人财产，法庭不应支持原告的诉讼请求。4、既然协议无效，原告应完整无损的退还被告所建的五间四层半楼房，望法院维护社会公平正义，驳回原告的诉讼请求。第三人韩六喜述称，2017年经协商被告将四间四层半楼房转卖给第三人，随后装修并在此居住。第三人买房是自己居住的，不是炒房。原告现有住房，也有门面出租房。第三人是以合理的价格购得房产，应受法律保护。因为宅基地属于村委，第三人是北韩庄村民，买房之前征得村委的同意，第三人有权办理宅基地使用手续。且村委已同意为第三人办理手续，不同意将房返还给原告。根据原、被告及第三人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告张九龙将房屋卖给第三人韩六喜是否有效；2、如果该房屋买卖无效，原告应如何赔偿被告及第三人房款。围绕争议焦点，原告韩建立、李子秀向本院提交以下证据：1、宅基地使用证1份，证明原告家宅基地的位置、使用面积及四至。2、协议书1份，证明原告与被告之间签订的宅基地使用时间及使用条件，因被告张九龙改变了宅基地使用条件，造成涉案的诉讼，被告张九龙违约行为在先，应承担主要或全部责任。3、孟州市人民法院（2019）豫0883民初1772号判决书1份，证明原告与被告在2013年9月25日签订的宅基地使用协议已经被孟州市人民法院确认为无效，同时证明2017年4月被告违反双方所签订宅基地使用协议，私自将使用原告的宅基地卖于第三人。过错完全在被告。4、照片1张，证明原告房屋建造的样式。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但被告有权处置其房产；对证据3法院判决书无异议，被告卖房在判决之前，且卖房前征求过原告意见；对证据4无异议，照片显示的所有房屋均由被告建造。第三人韩六喜对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、4无异议，对证据3真实性无异议，但第三人买张九龙的是房，不是宅基地。围绕争议焦点，被告张九龙向本院提交以下证据：1、杨某证明1份，证明被告出资建造九间四层楼房，被告有权处置房产，被告卖方时也征得原告同意。2、协议书1份，证明经中间人杨某在场签字，被告与二原告签订宅基地使用及建房协议。原告对被告张九龙提交证据的质证意见为：证据1系证人证言，杨某并未到庭接受质询，不符合证人证言的要件，且该证人证言系打印件，原告不予质证。证据2系2013年9月25日原、被告双方签订的协议书，被告事后又修改或深加后的协议，与原告提交的协议有三点不一致，第三条最后添加了“为业”二字，增加了第七条，又增加了中间人杨某的签字，签订协议时，杨某未在场。第三人对被告张九龙提交的证据均无异议。围绕争议焦点，第三人韩六喜未提交证据。本院对原、被告及第三人提交的证据综合分析后，作如下认定：1、被告和第三人对原告提交的证据1、2、3、4真实性无异议，本院对原告提交证据的真实性均予以认定；2、对被告张九龙提交的证人杨某证言，原告以证人未出庭为由不予质证，本院认为证人证言应当出庭作证，对被告提交的证人证言，本院不予认定。对被告提交的协议书，原告有异议，经审查，本院对该协议与原告提供的协议一致的内容予以认定，对不一致的部分，不予认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：二原告系夫妻关系，均为孟州市会昌办事处北韩庄村村民，被告张九龙非本村村民,亦非农业户口。二原告因经济困难，没有能力建造住房。2013年3月，二原告与被告张九龙经中间人说和，由被告张九龙出资在原告的宅基地上建造住房。二原告（甲方）与被告（乙方）协商后于2013年9月25日签订了协议书，协议约定：“一、甲方同意自宅基地东界向西13.5米处让给乙方使用，下余的16.5米由甲方使用。二、乙方为甲方在16.5米宅基内建四层楼房毛坯一座，归甲方所有，其余的13.5米宅基由乙方自建住宅永久使用。三、甲方应保证乙方的宅基使用权，若遇纠纷，由甲方出面解决，费用由乙方承担，审验宅基证由甲方负责。四、若遇拆迁情形，对乙方使用范围内的房产、土地的所有补偿款及赔偿款归乙方所有。五、甲方若反悔，应赔偿乙方所建房产的全部造价和乙方为甲方所建房产的价值”。2013年9月被告张九龙出资在原告的宅基地上建成九间四层住房，其中西边五间四层（室内毛坯房）归二原告所有，剩余四间四层归被告张九龙所有，二原告在该房内居住至今，2017年4月被告将其的四间四层房屋出卖给与原告同村的韩六喜，被告及第三人均认可买卖价款为80万元，并提供了通过银行转账59.88元的凭证，其余款项系以房抵债，现该房产及土地未办理相关产权登记证书。2019年1月，二原告曾以张九龙为被告、韩六喜为第三人向本院起诉，要求确认原告与被告张九龙签订的《协议书》无效，2020年1月15日，本院作出（2019）豫0883民初1772号民事判决，判决原告韩建立、李子秀与被告张九龙2013年9月25日签订的《协议书》无效，该判决已发生法律效力。二原告为要回转让的宅基与被告及第三人发生纠纷，此为本案事实。本院认为，虽然原、被告于2013年9月25日签订的协议书，因违反国家相关法律强制性规定，被本院生效判决确认无效，但被告在原告起诉前，已将其涉案的四间四层房屋出卖给第三人韩六喜，并已实际履行完毕，且第三人韩六喜系北韩庄村民，原告与第三人系同一集体经济组织成员，第三人买受涉案房屋不违反国家法律、行政法规的强制性规定，被告与第三人之间房屋买卖合法有效，应受法律保护，原告要求确认被告张九龙与第三人韩六喜之间转让涉案房屋协议无效，并将涉案房屋交付给原告的诉讼请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回韩建立、李子秀的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李保全人民陪审员  宋志峰人民陪审员  和瑞霞二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  杨 娟