贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7618号上诉人（一审原告）：张雪，女，1993年8月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张达义，上诉人张雪之兄长。被上诉人（一审被告）：贵州毕节淞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区东园小区******，统一社会信用代码：91520500590776633L。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李军，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆训川，贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人张雪因与被上诉人贵州毕节淞阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人张雪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金（计算方式为：以购房款333173元为基数，自2018年10月1日起支付至房产证办理并交付上诉人之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场基准利率的1.3倍计算），违约金暂计至2020年5月25日为32701.41元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，双方签订的《补充协议》无效，不应当作为定案依据。首先，《补充协议》系被上诉人针对不特定房屋买受人制作的格式条款，协议第七条是对于产权登记的补充约定，其中2.1项免除被上诉人的责任，加重上诉人的责任，排除上诉人的主要权利，内容显失公平。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”之规定，该条款应当认定为无效。其次，补充协议签订的时间应当晚于原合同，本案中《商品房买卖合同》和《补充协议》的签订时间是同一天，被告完全可以在《商品房买卖合同》中对补充协议提到的部分予以明确，大可不必在原合同签订同时签订《补充协议》，对原合同进行逐一补充，该《补充协议》内容变相的更改了原合同的内容，被上诉人故意混淆上诉人的视听，使处于弱势地位的上诉人在不知情的情况下签订了该补充协议，且被上诉人在签合同时，故意将补充协议与原合同混在一起，不断催促上诉人快点签订，不给上诉人充分了解补充协议的时间，《补充协议》签订后，被上诉人未给上诉人留存一份，直至一审开庭时上诉人才知道有《补充协议》的存在。种种行为均表示出被上诉人想通过合法手段掩盖非法目的，藐视法律的尊严，其行为符合《合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”规定的情形，应当认定协议内容无效，不能作为定案依据。被上诉人贵州毕节淞阳房地产开发有限公司辩称：1.双方签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2.案涉房屋产权证不能按时办理的原因是由于被答辩人未按照双方约定履行自己的义务所致，按照《补充协议》之规定，答辩人依法拥有先履行抗辩权，被答辩人未按照约定交齐资料及办结委托手续前，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。原审原告张雪一审诉讼请求：1.判决被告退还原告光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、燃气入户费共计3680元。2.判决被告支付原告逾期办证违约金，违约金以333173元为基数从2018年10月1日计算至不动产权证书交付给原告之日止，2019年8月19日之前的利率按同期银行贷款利率的1.3倍计算，2019年8月19日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算。3.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年6月10日，以原告张雪为买受人，被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积103.21平方米，套内建筑面积79.29平方米。该商品房总价款为332336元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款72336元，余款260000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。其他有关事项约定见补充协议。”2017年6月11日，原、被告双方签订商品房买卖合同《补充协议》约定：“对于产权登记的补充约定。按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人申请出卖人提前将房屋交付占有使用的，应在办理占有使用交付手续的同时提交上述资料并交纳相关费用。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内（出卖人承诺办理日期以房产管理部门收妥出卖人提交办理房屋所有权证所有资料的时间为准），代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间。合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，双方另行约定，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证（出卖人承诺办理日期以土地管理部门收妥出卖人提交办理分户国有土地使用证所有资料的时间为准），如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。买受人取得房屋所有权证书或者分户国有土地使用权证书，是指买受人所购买的商品房或者买受人取得的分户国有土地使用权登记在买受人名下，完成房屋所有权或者分户国有土地使用权登记，即视为买受人取得房屋所有权证书或分户国有土地使用权证书。”合同签订后，原告向被告支付购房款332336元。同时，被告收取原告燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3680元。截止至庭审时间，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交接手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人向代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。合同第二十二条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占有范围内的分户国有土地使用证的办理，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后一年内协助买受人办理分户国有土地使用证。如因出卖人过错造成买受人不能办理的，逾期一天，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之0.5的比例向买受人支付违约金。”据此，买卖双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。根据前述补充协议的约定，被告应当于原告办理房屋交接手续的三年内（即2021年6月30日前）为原告办理商品房转移登记。虽然涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，但是被告并未超过补充协议约定的期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告不应承担违约责任。故对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还各项入户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3680元。虽然被告辩称其系依据合同代收代缴，相关费用被告未实际获得，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请退还燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3680元的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张雪燃气入户费、光纤入户费、有线电视入户费、电表入户费、水表入户费共计3680元；二、驳回原告张雪的其他诉讼请求。案件受理费246元，由原告张雪负担221元，被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司负担25元。本案审理过程中，被上诉人提交了落款日期为2020年9月28日的《告知书》、张贴该告知书的照片各一张，2020年9月6日的短信通知记录一份。拟证明：根据双方签订的补充协议，上诉人应当先行提交办理案涉房屋产权证所需的所有资料及缴纳办证费用，出具书面委托，被上诉人在合同约定的期限内向上诉人进行催告，但是上诉人至今未向被上诉人提交前述资料，因此被上诉人享有先履行抗辩权，不应当承担逾期办证的违约责任。上诉人质证认为：对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，达不到证明目的。告知书系被上诉人单方制作并张贴，上诉人仅是下班期间在家，并未看到该告知书的内容。且告知书内容仅仅是告知上诉人携带相关资料去办理开票手续，而不是去办理产权证，且被上诉人要求提交的全部资料，被上诉人均已掌握，被上诉人可以直接开具发票给上诉人。本院审查认为，该组证据客观真实，且与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：被上诉人于2020年9月6日以发送短信的方式、2020年9月28日以张贴《告知书》的方式，通知上诉人携带购房的相关资料到被上诉人处办理开发票事宜。一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。被上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务；同时，上诉人作为买受人，理应缴纳应由其承担的相关税费、提交应由其提交的相关资料。二者缺一不可，任何一方未履行自己的义务，均不能办理房屋转移登记手续。本案中，双方签订的《补充协议》中关于上诉人应提交办证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）、被上诉人在上诉人提交完毕前述资料及出具委托书后730日为上诉人办理转移登记的约定，不违反法律的规定，也不存在免除被上诉人义务、排除上诉人主要权利、加重上诉人责任而导致格式条款无效的情形。上诉人未举证证明签订该《补充协议》不是其真实意思表示，且因双方签订的《商品房买卖合同》中未对办理转移登记相关事宜进行约定，故也不属于不合理地减轻或免除《商品房买卖合同》中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的约定，因此双方当事人应当依《补充协议》约定履行相关义务、主张相关权利。被上诉人2020年9月6日以发送短信的方式、2020年9月28日以张贴《告知书》的方式，通知上诉人开具发票，但上诉人未前往被上诉人处开具发票，且至今仍未向被上诉人提交《补充协议》中约定应由其提交的契税缴费凭证等需由上诉人提交的办证资料。故上诉人未履行其应当履行的义务，一审法院不支持其关于逾期办证违约金的诉讼请求正确，但说理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人张雪的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人张雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印