中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终527号 上诉人（原审原告）：刘昊东，男，1990年2月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：刘文福，上诉人刘昊东父亲。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人刘昊东因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘昊东上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初1号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。事实与理由：（一）刘昊东符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者。刘昊东购置案涉房屋系作为婚房使用，因宏缘公司的过错导致刘昊东无法及时取得案涉房屋，为不耽误婚期，刘昊东父母为其另行购置了现登记于名下的房屋，案涉房屋由刘昊东父母居住并作为养老使用，因此购买案涉房屋是为了解决基本生活需要。（二）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条规定审理本案系适用法律错误。（三）刘昊东是否在查封之前占有案涉房屋不是本案应审查的范围。另外，刘昊东与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋所在的二期项目才刚刚封顶，至2015年5月20日才施工完毕，显然不具备在签订《商品房买卖合同》时就向业主交付使用的条件，更不存在于2014年10月23日人民法院首次查封之前就入住的可能，刘昊东在宏缘公司向其发出入住通知后就办理了入住手续并持续合法占有案涉房屋至今，对此不存在过错。 农商行大东支行答辩称：（一）刘昊东请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到刘昊东名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，刘昊东若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但刘昊东并非应当予以优先保护生存权的购房消费者，不符合上述规定。首先，刘昊东与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系刘昊东与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程建设规划许可证、2013年11月11日才取得案涉房屋的预售许可证。而刘昊东是在2011年1月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息，显然是购房行为掩盖下的民间借贷行为，刘昊东并非应予保护生存权的消费者。其次，刘昊东除案涉房屋外还有其他用于居住的房屋，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 北方公司答辩称：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）刘昊东的上诉请求因不符合法定条件，不应予以支持。首先刘昊东名下有其他可用于居住的房屋，且面积为138.17㎡，并非基于生存权保护的对象；其次，刘昊东所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者。 刘昊东向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号2-2-2号的房产；2.请求人民法院确认刘昊东就沈阳市大东区观泉路50-4号2-2-2号的房产享有所有权；3.请求人民法院判令宏缘公司为刘昊东办理沈阳市大东区观泉路50-4号2-2-2号房产的备案登记手续；4.诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。 一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产，并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2018年1月2日，刘昊东作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异16号执行裁定，认定刘昊东虽然于一审法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回刘昊东的异议请求。刘昊东不服，向一审法院提起本案诉讼。 2011年1月31日，中国建设银行沈阳中山支行个人活期明细信息载明，刘昊东向谷实个人账户转款343000元。 2014年9月30日，刘昊东与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘昊东购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-2-2号房产，建筑面积91.54平方米，房屋价款373000元。合同载明刘昊东已一次性交齐全款。2015年10月29日，宏缘公司向刘昊东开具了373000元的发票。 宏缘公司向刘昊东出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》，载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收，刘昊东于2015年10月31日办理入住手续。2015年10月31日，沈阳盈德物业管理有限公司向刘昊东开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费，还陆续开具了2015-2019年的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向刘昊东开具了2015-2018年度的采暖费发票。 房屋电子登记（簿）查询证明记载，刘昊东名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积138.17平方米，设计用途为“普通住宅”,刘昊东确认该房购买日期为2013、2014年左右，登记日期为2015年3月27日。 一审法院认为，刘昊东在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对刘昊东就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 刘昊东和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年9月30日，而一审法院查封案涉房屋的时间分别为2014年10月29日及2016年11月15日，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定刘昊东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2011年1月31日，刘昊东向谷实个人账户转款343000元。结合《商品房买卖合同》载明刘昊东已一次性交齐全款以及宏缘公司向刘昊东开具发票、办理入住的事实，可以认定刘昊东已于案涉房屋被查封前即2011年1月31日交付全部房款。 虽然如此，刘昊东在本案中的诉请不能被支持，理由如下：1、刘昊东在法院查封案涉房屋前其名下已有面积为138.17平方米房屋一处，故案涉房屋并非以居住为目的，不属于满足生存权的合理消费范畴，刘昊东购买案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。2、宏缘公司于2015年10月向刘昊东出具入住通知，沈阳盈德物业管理有限公司向刘昊东收取了建筑垃圾清运费，预收电费、水费、物业费，沈阳华瑞供热有限责任公司向刘昊东收取了采暖费，可以证明刘昊东于2015年10月占有了案涉房屋。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，其立法本意是为执行机构甄别真实的买受人提供证据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，虽《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在一审法院第一次查封案涉房屋之前，但是刘昊东实际占有案涉房屋的时间是在一审法院第一次查封案涉房屋之后。因一审法院首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，故第二次查封的时间及期限并不影响刘昊东在一审法院查封后占有案涉房屋的事实认定。3、涉案房屋在2012年即以在建工程抵押给农商行大东支行，刘昊东在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时应对案涉房屋上存在的他项权利负有合理的注意义务，且在《商品房买卖合同》签订时案涉房屋并未被司法查封，但刘昊东仍未及时办理登记备案，因此，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，刘昊东没有积极主张权利，自身存在过错。 综上所述，刘昊东就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回刘昊东的诉讼请求。一审案件受理费6895元，由刘昊东负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，刘昊东名下另有一处位于沈阳市皇姑区房屋，面积138.17平方米。对此，刘昊东提出该房屋系留予父母养老等理由。因该套房屋登记于刘昊东名下，且房屋用途为居住，故刘昊东的上诉主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，本院不予支持。 因刘昊东提交的办理入住及交纳物业费等各种费用的证据均在2015年10月之后形成，一审法院认定刘昊东未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，认定事实与适用法律并无不当。刘昊东上诉主张一审法院不应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定对本案进行审理，但一审判决并未以刘昊东应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提。刘昊东的该项上诉理由，本院不予支持。 综上，刘昊东的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6895元，由刘昊东负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  李盛烨 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月十五日                                                   法官助理池 骋                                                   书记员  周 健