四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13502号 上诉人（原审第三人）：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：吴文奎，男，1970年4月25日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘永祥，男，1976年10月31日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王启珊，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）古玉霞，女，1977年3月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王启珊，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区金雁路********。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人邓辉、吴文奎因与被上诉人刘永祥、古玉霞，被上诉人成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称旭和盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴文奎、邓辉上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5554号民事判决第三、四项，改判由旭和盛公司退还刘永祥、古玉霞购房款430950元；2.二审诉讼费由刘永祥、古玉霞、旭和盛公司承担。事实及理由：一、一审法院对邓辉、吴文奎于2018年10月15日支付给旭和盛公司750000元购房款不认定包含刘永祥、古玉霞剩余的430950元是错误的，从邓辉、吴文奎支付给旭和盛公司2328800元的明细看，2018年10月15日转款750000元附言“金楠缤纷1号楼邓辉、吴文奎购房款”包含了刘永祥、古玉霞剩余购房款430950元。二、一审法院未查清邓辉、吴文奎与旭和盛公司的付款方式，对“百分之五十房款”作错误理解，邓辉、吴文奎在转款中附言“百分之五十房款”的原因在于，吴文奎、邓辉与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》第5.4.3约定“……并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续”，因此注明“百分之五十房款”是计算办理房屋解押、备案的时间起点。剩余的50%购房款邓辉、吴文奎不再特别注明，统一打包支付。故2018年10月15日的750000元，包含刘永祥、古玉霞剩余的430950元。 旭和盛公司辩称，1.虽然旭和盛公司不认可与本案的买受人形成了商品房买卖合同关系，但是基于平息纷争也保护消费者权益的角度，旭和盛公司没有上诉。一审判决解除旭和盛公司与买受人的商品房买卖合同，根据合同法的规定已经履行的部分应当予以返还。一审判决旭和盛公司返还的金额就是旭和盛公司自始至终收到的明确与案涉房屋相关的房款。2.买受人向吴文奎、邓辉支付的其他款项与旭和盛公司无关。吴文奎、邓辉提到的750000元包含了3个案件买受人支付的剩余房款，明显不符合事实。吴文奎、邓辉在卢燕案件中，自行拆分了该案一审判决由邓辉承担的金额，就是想自行拆借组合成750000元由旭和盛公司负担。同时，在刘意梅一案中邓辉、吴文奎要求旭和盛公司返还319050元，在刘永祥、古玉霞案件中要求返还430950元，在罗玲案件中吴文奎、邓辉又认为该750000元包含罗玲的剩余购房款478650元，仅其主张的三件上诉案件中买受人的剩余房款已达1200000余元。照此逻辑邓辉在另案中向旭和盛公司支付的750000元，就可以无限包含11套买受人或者其他人的全部购房款，与事实不符合。一审判决认定吴文奎、邓辉没有证据证明将剩余购房款支付给旭和盛公司，认定正确，邓辉无权要求旭和盛公司向买受人返还剩余房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回吴文奎、邓辉的上诉请求。 刘永祥、古玉霞辩称，刘永祥、古玉霞与旭和盛公司存在房屋买卖合同关系，而刘永祥、古玉霞实际将款项交给了邓辉和吴文奎。根据一审查明的事实，邓辉和吴文奎将刘永祥、古玉霞所交付的部分房款已经支付给了旭和盛公司，因此应当由旭和盛公司和邓辉、吴文奎共同向买受人承担房款支付责任。但是根据一审判决所认定的事实，刘永祥、古玉霞认可一审的判决意见。对于邓辉、吴文奎与旭和盛公司之间的具体合同约定以及款项的支付情况，刘永祥、古玉霞不清楚，但是不影响二者承担款项退还的责任。 刘永祥、古玉霞向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同》；2.判令旭和盛公司退还刘永祥、古玉霞支付的定金及购房款共计810000元，并承担自款项支付之日起，至返还之日止的资金占用利息，按照银行同类贷款利率标准的双倍计算；3.判令旭和盛公司向刘永祥、古玉霞赔偿损失81000元；4.判令吴文奎、邓辉就上述债务承担共同支付义务。 一审法院认定事实：2018年7月19日，旭和盛公司（甲方、转让方）与邓辉、吴文奎（乙方、受让方）签订《房地产项目转让协议》（以下简称协议），约定转让标的物为顺兴路369号“金楠缤纷”项目（以下简称项目）1号楼；协议第1.5.1条约定：标的物第1、2、4层存在抵押贷款；第2.4条约定：本协议生效后，视为甲方将项目已转让给乙方，乙方取得转让项目的相关权益，乙方运作、销售、处置项目房产收取的房款及产生的收益等归乙方全部所有；第3.1条约定：本协议转让标的房产项目的转让总价款为66000000元；第5.4.1条约定：乙方确定买受人后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议盖章并返还乙方；第5.4.3条约定：若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续。 2018年9月26日，经邓辉宣传与销售，刘永祥与旭和盛公司签订《金楠缤纷商品房认购定金协议》，约定刘永祥认购金楠缤纷1幢210号房，建筑面积44.65平方米，总价款1360000元；刘永祥于签订定金协议时支付立约定金50000元，于2018年10月3日前履行完毕付款义务，并于2018年10月3日前与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。上述定金协议签订后，刘永祥、古玉霞于2018年9月26日向邓辉名下的四川众美联投资有限公司（以下简称众美联公司）支付定金50000元，并于2018年10月2日向众美联公司支付房款760000元，众美联公司出具收据。2018年10月13日，邓辉配偶刘意梅向旭和盛公司账户转款379050元，附言注明为：刘永祥210房源百分之五十房款。同日，旭和盛公司出具《收据》，载明：收到刘永祥金楠缤纷1号楼二层210号房款379050元。 2019年1月3日，邓辉、吴文奎向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，并要求旭和盛公司退还已支付的款项。成都市中级人民法院经审理查明：一、邓辉、吴文奎共计向旭和盛公司支付款项32328800元；二、旭和盛公司认可已经收到房号为110、215、120三套房屋的定金，已经收到113、201、209、210四套房屋的部分购房款；三、案涉1栋2层210号房，刘永祥、古玉霞作为买受人与旭和盛公司签订的商品房定金认购协议，旭和盛公司开具了收据；刘永祥、古玉霞在《商品房买卖合同》上签名（落款时间为2018年10月2日），但未加盖旭和盛公司印章；四、邓辉、吴文奎共计出售房屋11套，收取购房款及定金共计2328800元，已经全部支付给旭和盛公司。成都市中级人民法院认为，邓辉、吴文奎支付的32328800元中，有30000000元为转让款，余款2328800元可作为案涉11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，由此产生的争议由案涉11套房屋的买受人和旭和盛公司处理。同时认定旭和盛公司未按约办理案涉房屋的抵押注销手续，存在违约，判令解除邓辉、吴文奎与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，旭和盛公司向邓辉、吴文奎返还转让款30000000元并支付违约金6465760元。该判决宣判后，旭和盛公司不服提起上诉。四川省高级人民法院2020年5月29日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案争议焦点在于刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间是否形成商品房买卖合同关系。虽然旭和盛公司未在《商品房买卖合同》上加盖公章，但根据已经生效法律文书查明的事实，旭和盛公司已经收取刘永祥、古玉霞支付的部分购房款并出具收据，足以认定旭和盛公司认可其与刘永祥、古玉霞之间的买卖合同关系。旭和盛公司收款并出具收据的行为，表明其与刘永祥、古玉霞之间商品房买卖合同关系成立。不论旭和盛公司与邓辉、吴文奎之间的《房地产项目转让协议》属于何种性质，生效法律文书对于邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的2328800元认定为包括案涉房屋在内的11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，该认定也足以确认旭和盛公司与购房者之间形成商品房买卖合同关系。因此，一审法院确认刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间商品房买卖合同关系成立。 在旭和盛公司与刘永祥、古玉霞商品房买卖合同关系成立的情况下，刘永祥、古玉霞所购房屋至今仍然存在抵押情况，导致旭和盛公司至今未对合同进行备案登记，刘永祥、古玉霞购房的合同目的无法实现。故对刘永祥、古玉霞要求解除与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 《商品房买卖合同》解除后，旭和盛公司应退还刘永祥、古玉霞已经支付的购房款。根据查明的事实，邓辉、吴文奎收取刘永祥、古玉霞购房款后，仅向旭和盛公司转款379050元，余款并未支付给旭和盛公司。因此，旭和盛公司应向刘永祥、古玉霞返还的购房款金额为379050元。对于剩余款项，系邓辉、吴文奎收取，其收取该款项系基于与旭和盛公司存在《房地产项目转让协议》关系。现该《房地产项目转让协议》已被解除，邓辉、吴文奎不再具备收取购房款的依据，因此，邓辉、吴文奎应向刘永祥、古玉霞退还余款430950元。邓辉、吴文奎称其向旭和盛公司支付的款项已经远远超过案涉房屋的购房款，但根据生效法律文书认定的事实，其支付的30000000元系转让款，与出售房屋款项无关；其余2328800元系包括案涉房屋在内的11套房屋的购房款。邓辉、吴文奎在向旭和盛公司支付这2328800元时，对于本案案涉房屋，转款注明金额379050元为百分之五十房款；其余款项部分注明为其他房屋房款或定金，部分未注明具体房号。因此，虽然邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的房款款项金额超过本案案涉房屋款项金额，但涉及其他10套房屋，目前证据仅能确认本案案涉房屋对应房款金额为379050元，不能证明已经将本案收取的所有房款支付给旭和盛公司，故对邓辉、吴文奎的此项陈述，一审法院不予采纳。 对于刘永祥、古玉霞主张的资金占用利息，因旭和盛公司及邓辉、吴文奎的违约行为导致合同目的无法实现，其占用资金期间确实应支付资金占用利息。刘永祥、古玉霞系分段支付房款，故资金占用利息应分段计算。刘永祥、古玉霞按照银行同期贷款利率的双倍主张资金占用利息无法律依据，应按照银行同期贷款利率标准进行计算。其支付的50000元定金，自2018年9月26日开始计算资金占用利息，该款项系邓辉、吴文奎占有，资金占有利息由其支付；剩余760000元，邓辉、吴文奎全部占有至2018年10月12日，该期间资金占用利息由邓辉、吴文奎支付；旭和盛公司自2018年10月13日起占有其中379050元，故旭和盛公司自2018年10月13日起，以379050元为基数支付资金占用利息，邓辉、吴文奎自2018年10月13日起，以430950元为基数支付资金占用利息。对于刘永祥、古玉霞主张的损失款项，其主张的资金占用利息已经可以弥补其损失，同时刘永祥、古玉霞也未举证证明除资金占用利息外还有其他损失产生，故对其此项诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除刘永祥、古玉霞与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同》关系；二、旭和盛公司于判决生效之日起五日内退还刘永祥、古玉霞购房款379050元，并自2018年10月13日起，以379050元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至本金付清之日止；三、邓辉、吴文奎于判决生效之日起五日内退还刘永祥、古玉霞购房款430950元；四、邓辉、吴文奎自2018年9月26日起，以50000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至2018年10月2日止；自2018年10月3日起，以810000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至2018年10月12日止；自2018年10月13日起，以430950元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向刘永祥、古玉霞支付资金占用利息，至本金付清之日止；五、驳回刘永祥、古玉霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13614元，减半收取6807元，由刘永祥、古玉霞负担928元，旭和盛公司负担2645元，邓辉、吴文奎负担3234元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同解除后，邓辉、吴文奎应退还刘永祥、古玉霞已付款项金额的确定问题。本院认为，邓辉等人向旭和盛公司支付包括案涉房屋在内的11套房屋的部分购房款，根据本案查明的事实，邓辉、吴文奎收取刘永祥、古玉霞810000元购房款后，仅向旭和盛公司转款379050元。根据本案现有证据仅能确认旭和盛公司收取案涉房屋对应房款为379050元。邓辉、吴文奎不能证明已经将案涉房屋全部房款支付给旭和盛公司，且其上诉主张的应当确认为案涉房屋由旭和盛公司收取的对应房款的数额无计算依据及合同约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对邓辉、吴文奎的该上诉理由不予采纳。一审法院关于邓辉、吴文奎应退还刘永祥、古玉霞金额为430950元的认定正确。 综上，邓辉、吴文奎的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7764元，由邓辉、吴文奎负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 赵 锋 二〇二〇年十二月三日 书记员 杨珍梅