湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初9949号 原告：湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处西湖南路（组团**楼），1幢1层101，1幢2层201。 法定代表人：何松林。 委托诉讼代理人：段亚平，湖南教正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋桂林，湖南教正律师事务所律师。 被告：徐玉方，女，1985年9月6日出生，汉族，住耒阳市。 原告湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司（以下简称香蜜物业公司）与被告徐玉方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香蜜物业公司的委托诉讼代理人蒋桂林，被告徐玉方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 香蜜物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费6668元（截止2020年10月30日），违约金1333元，合计8001元（原告当庭由原诉状“物业管理服务费8187元”、“违约金1637元”、“合计9824元”的请求数额变更过来）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：耒阳安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）服务耒阳市景强国际小区。2017年6月1日，原告与耒阳市景强房地产开发有限公司（以下简称景强房产公司）签订了《“景强国际”项目前期物业管理服务合同书》。2017年10月26日，原告与安居物业公司签订协议，约定安居物业公司未收取的应收款项全部归原告收取。原告从2017年11月1日至今服务于耒阳市景强国际小区业主，被告是该小区业主，应当缴纳物业服务费用。被告自2017年9月起无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约。经多次催收，被告拒不缴纳物业管理服务费，根据合同约定，被告还应向原告支付违约金。故诉请依法判决。 徐玉方辩称，1、原告说签什么合同被告不知道；2、装修时被告交了2000多元的押金也没有退，之前的物业与现在不是同一家，被告买房时当时的物业说要给被告减免两年的物业费，由于当时的物业没有给被告书面承诺，也没有证据证明，是口头形式的，一直没有兑现；3、物业公司的服务没有尽职，被告觉得自己交的物业费没有得到相应的服务，周边消防通道经常被私家车堵住，物业不管。保安室经常没人值班，丢快递是常有的事情。周边进出口都被车堵住了，业主们的车进出经常被刮，修一次要几百近千元。楼道卫生几个月拖一次地，垃圾到处都是，很久才清理一次，老鼠乱窜，，地下室的灰尘很厚车库也没有管理，外来车辆随便进出，业主的车没有地方停。综上，被告觉得交物业费不值，事情都没有处理好，被告的装修押金也没有退。 本院经审理认定事实如下： 被告徐玉方与景强房产公司签订了耒阳市商品房买卖合同，购买了位于景强国际1161室的商品房。耒阳市房地产测绘中心测绘该商品房面积为138.91平方米。 2015年12月30日，被告徐玉方（甲方）与安居物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。其中约定，甲方将位于五梅路景强国际的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。管理事项包括：（1）房屋的使用、维修、养护；（2）物业范围内的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、各类车辆停放、房棚、园林绿化、相关的沟渠池井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；（4）公共生活秩序；（5）供业主使用的文娱场所；（6）外来机构在本物业设立的便民服务网点；（7）车辆的行驶和停泊；（8）物业档案管理；（9）临时授权由物业管理公司管理的其它事项。甲方交费开始时间为开发商“入伙通知书”发放之日算起，甲方交纳物业服务费时间从2015年10月1日开始，甲方缴纳物业服务费按每年按一次性交纳（元月至十二月份物业服务费），每年度物业服务费交纳时间定为元月一日至元月三十一日，住宅物业收费标准暂按1.2元/平方米/月。甲方逾期交纳物业服务费，乙方将从逾期之日起，每天按千分之三加收滞纳金。 2017年6月1日，景强房产公司（甲方）与原告香蜜物业公司（乙方）签订了《“景强国际”项目前期物业管理服务合同书》。其中约定，甲方选聘乙方对“景强国际”项目提供前期物业管理服务，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米。业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按半年或一年交纳，业主应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。本合同委托服务期限自2017年11月1日起至2027年11月1日止。2017年11月20日原告对该合同下物业服务项目向耒阳市物业管理办公室进行了报备，2017年12月15日已经同意备案。 2017年10月26日，原告香蜜物业公司（甲方）与安居物业公司（乙方）签订了《合作协议》。其中约定，“景强国际”项目的前期物业管理服务费（即2017年11月1日前）所有未收取的应收款项全部归香蜜物业公司收取；甲方（即香蜜物业公司）是“景强国际”项目唯一的物业管理公司，负责“景强国际”项目前期物业管理服务（包括但不仅限于日常经营管理）、收费及对外宣传工作；甲方于2017年11月1日进驻“景强国际”项目，并开展相应的物业管理服务工作；乙方应在本合同签订后3个工作日内向甲方移交“景强国际”项目前期客户交房名单，缴费明细，未交房情况说明的纸质资料，并与甲方档案及相关资料的移交工作。安居物业公司2017年10月30日制表，移交给原告《景强国际小区-南栋住宅业主物业费移交明细表》，其中列明被告2016年12月31日至2017年11月1日欠费10个月，应缴1667元。 原告入驻该小区后进行了相应物业管理服务，小区部分业主包括被告在内未向原告交纳相应期的物业服务费。原告将落款日期为2020年7月份的《催费通知单》（载明南栋房号1611，业主徐玉方，物业费欠缴时间2016年12月31日至2020年12月31日，应收金额8001元）张贴在被告房门上，被告认可原告有该张贴行为。原告又将落款日期为2020年10月11日的《物业费欠费名单公示》（载明欠费房号，其中南栋有1611，但没有公示业主姓名、欠费数额及起止时间等内容），《景强国际南栋-物业费欠费业主明细公示》（载明有南栋房号1611，业主徐玉方，面积138.91㎡，收费截止日期2020年9月30日，收费标准1.2元/㎡，欠费月份39月，应缴费用6501元）张贴在小区公示栏，被告自称原告张贴的明细没注意看。 因被告欠交物业服务费，原告遂于2020年11月3日诉至本院。庭审中，原告对被告欠交物业服务费起算日期明确是从2017年9月1日开始计算，被告对此没有异议，截止2020年10月31日，已累计三年另2个月（共计38个月，包括安居物业公司从2017年9月1日至2017年10月31日移交的2个月）未交纳。 上述事实，有原告提供的营业执照、耒阳市物业服务项目备案申报表、前期物业服务合同、入伙通知书、业主入住资料移交书、合作协议、景强国际小区-南栋住宅业主物业费移交明细表、“景强国际”项目前期物业管理服务合同书、耒阳市发展和改革局《关于耒阳市景强国际小区前期物业服务收费的批复》、耒阳市商品房买卖合同、测绘报告（耒房测预字【2015】第005号）、催费通知单、物业费欠费名单公示、景强国际南栋-物业费欠费业主明细公示、安全巡逻签到卡（北栋）、景强国际小区发电机运行记录表、电梯使用标志、特种设备使用标志、衡阳市电梯维护保养合同、半月维护保养情况记录、照片、安全巡逻签到卡（南栋）等证据，经庭审质证核实，及庭审笔录记录在卷，足以认定。 本院认为，原告香蜜物业公司分别与景强房产公司签订《“景强国际”项目前期物业管理服务合同书》、与安居物业公司签订《合作协议》，系合同各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，以2017年11月1日原告入驻案涉小区提供物业管理服务为分界线，在此之前，是安居物业公司依法为案涉小区提供物业服务，安居物业公司与被告形成了物业服务合同关系，自2017年11月1日起是原告依法为案涉小区提供物业服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现安居物业公司与原告达成协议，安居物业公司将2017年11月1日前未收取的物业服务费全部归原告收取，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告支付物业管理服务费6668元（截止2020年10月30日），违约金1333元，合计8001元，经当庭询问，原告称该诉请的物业费起算日期是从2017年9月1日计算至2020年10月30日，被告当庭表示对原告物业费起算点日期不持异议。本院认为，《“景强国际”项目前期物业管理服务合同书》中有约定“物业服务费用按半年或一年交纳，业主应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。”该条款对物业服务费是按半年还是按一年交纳对业主未作出明确选择，而该条款系格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释或选择，故本院按有利于被告的选择按一年期交纳物业服务费。原告主张按被告房屋测绘面积138.91平方米，按每月每平方米1.2元的收费标准计算物业服务费，有事实和合同依据，故原告诉请的2017年9月1日至2020年10月31日三年另2个月（共计38个月，包括安居物业公司从2017年9月1日至2017年10月31日移交的2个月）的物业服务费6334元（138.91平方米×1.2元/月/平方米×38月）已到期，本院予以支持；对超过该数额请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，原告入驻涉案小区进行物业服务管理，虽签订了相关合同，但对于小区的重大事项理应向业主尽到全面的通知义务，变更物业公司属于小区重大管理事项，原告理应告知全体业主，但原告并未提供相关证据证实其有履行上述义务，另从原告催收的材料内容看，《催费通知单》物业费计算至2020年12月31日，故计收了尚未到期的物业服务费，没有合同依据；《景强国际南栋-物业费欠费业主明细公示》载明收费截止日期2020年9月30日，但未载明收费起始日期，故原告催收的内容亦有不符合约定或不明确的地方，每期交纳时间也未向被告明确选择约定，尚有争议之处，故对原告的违约金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告徐玉方支付原告湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司自2017年9月1日至2020年10月31日的物业服务费6334元，限本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由湖南香蜜湖大管家物业服务有限公司负担5元，徐玉方负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  周**永 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  蒋云飞 代理书记员  黄贵金