重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6624号上诉人（原审原告）：万亨博，男，1988年12月2日出生，汉族，住重庆市江**。被上诉人（原审被告）：谭士群，女，1990年5月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：闵玉平，女，系被上诉人公司员工，1996年4月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道十一分公司，住，住所地重庆市南岸区腾龙大道****吊1-6一社会信用代码91500108MA5YX5JH0R。负责人：周燕，经理。上诉人万亨博因与被上诉人谭士群、重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道十一分公司（以下简称“到家了南岸分公司”）、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万亨博上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定上诉人万享博与被上诉人谭士群协商变更办理按贷款的时间。根据合同约定，被上诉人谭士群应当在2019年8月8日前交齐全部按揭资料，但逾期没有交齐，这一结果是被上诉人谭士群违约造成的既定事实，是任何人都不得不接受的结果，这才是“原告只能接受”的内容，无论上诉人此时如何应对，哪怕解除合同，都无法改变这一逾期事实。一审法院错把上诉人当庭的表述认定成上诉人对被上诉人谭士群违约行为的许可及对合同内容的变更。事实上，被上诉人谭士群逾期之后，万亨博依然催促其尽快补齐资料，这是在推动合同的履行，要求被上诉人谭士群立即补救，要求被上诉人谭士群尽量减小其违约行为造成的损害，促进合同的正常履行，这是上诉人的权利，也是被上诉人谭士群的义务，没有任何变更合同的合意。但被上诉人谭士群提交贷款申请资料如此困难，更不知晓其首付款没有到位（据被上诉人事后陈述，这同时是建行审贷的条件之一），根本无法推动合同的履行。二、涉案房屋的履行时间非常长。从2019年7月11日签合同，到2019年9月23日办理涉案房屋转移登记手续，长达两个半月，需要说明的是，这一时间上诉人一直处于随时可以履行的状态，并且处于一再催促被上诉人履行的状态，长达两个半月的等待和催促，完全因被上诉人谭士群的原因而无法推进。并且涉案合同的履行也并非仅仅到2019年9月23日就完成了，上诉人经不断催促在2019年9月23日过户后又经历了三个多月的等待才拿到按揭房款，累计长达半年时间才取得全部房款。当然，履行时间的长短并非本案的决定性因素，关键在于被上诉人谭士群的履行行为，在于其是否积极促进合同履行，是否为合同的履行做好了准备，而事实上，无论是其在截止日前怠于面签，还是后来怠于提供审贷资料，以及其首付款在合同签订后两个月后才能到位（且没有告知），均可以证明是被上诉人谭士群的行为阻碍了合同的履行，否则，理论上半个月之内就可以完成过户。被上诉人谭士群辩称，因为我与我老公工作调动，不好请假，我方是在上诉人同意的情况下，晚一点办理的，2019年8月15日的微信聊天记录及2019年7月19日的微信聊天记录中有载明。过户时是上诉人自愿来过户，证明上诉人是认可之前的行为，中介也告知上诉人如果认为我违约，可以到法院起诉我，但是上诉人并未起诉。被上诉人到家了公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。一、我公司不是买卖合同的相对方，不应因房屋买卖关系承担法律责任。二、上诉人的上诉事实与理由与我公司无关。上诉人一审诉请我公司承担连带责任，一审法院已依法作出裁判。三、上诉人一审庭审中同意谭士群交齐资料的时间，根据《民事诉讼法》规定，当事人的陈述可以作为审判依据。四、上诉人一审的诉请是要求被上诉人谭士群承担逾期支付房款的责任，要求被上诉人到家了公司承担连带责任，因此虽然本案的争议焦点与按揭交齐资料相关，但是与上诉人的诉请无关。被上诉人到家了南岸分公司未作答辩。万亨博向一审法院起诉请求：1、判令被告谭士群向原告支付逾期付款违约金，以960000元为基数，按每月2%的标准，自2019年7月25日起计算至2019年9月17日止，共计33920元；以700000元为基数，按照每月2%的标准自2019年10月5日起计算至2020年1月5日止，共计42000元；2、被告到家了公司就上述违约金向原告承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月11日，原告万亨博与被告谭士群签订《存量房交易文件》，其中包含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。《房屋买卖合同》中约定，谭士群购买万亨博所有的位于重庆市南岸区房屋，总成交价为1010000元，定金50000元在签订合同当天支付；首付款250000元谭士群在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日支付；银行按揭贷款700000元，由贷款银行直接交付万亨博，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准；尾款10000元在交付房屋后当日支付。第七条约定，买卖双方最迟于签订合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。第十一条违约责任约定，（一）逾期付款违约责任，谭士群未按约定付款的，按逾期时间，分别按以下约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，谭士群按照房屋成交价的5‰向万亨博支付违约金，并于实际支付之日起3日内向万亨博支付违约金合同继续履行；……（二）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任，双方任有一方未按约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续时，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照房屋总成交价的5‰向守约方支付违约金，并在实际办理上述手续之日起3日内支付违约金，合同继续履行。……《居间服务合同》中约定，被告到家了南岸分公司为原告万亨博及被告谭士群提供居间服务，双方《房屋买卖合同》成立时，其居间服务完成，居间服务费16160元，由被告谭士群支付。《交易服务合同》中约定，到家了南岸分公司为谭士群提供贷款服务，原告万亨博及被告谭士群委托其收集、办理贷款手续应提交的资料，协助双方向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的事项。第三条（三）约定，双方应遵守本合同的约定，积极按照中介方通知时间和地点到场办理贷款申请手续、权属转移登记手续及相关事宜。……（五）中介方应根据本合同约定尽职尽责地服务并协助双方办理贷款手续和权属转移登记手续，包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知。双方共同确认以下事实：合同签订以后，被告谭士群向原告万亨博支付了购房定金50000元。2019年7月25日，双方办理银行贷款面签手续。2019年9月16日银行贷款审批通过。2019年9月17日，被告谭士群将首付房款250000元及尾款10000元支付给原告万亨博。2019年9月23日，双方办理涉案房屋的权属转移登记手续。2020年1月5日，贷款银行发放贷款至原告万亨博账户。另，双方本约定在农业银行办理按揭贷款，因被告谭士群的原因，双方另行协商在建设银行申请办理按揭贷款。据原告举示的与被告谭士群的微信聊天记录，2019年7月12日，双方签订合同、被告支付定金后，谭士群告知原告：“最近这段时间要晚一点，因为看房子耽误了，要还别个的假，你看要得不”；“我看房都看了一个月，所以昨天签合同很快”。原告回复：“好的，尽量安排嘛，下个月我可能出差有点多”。2019年7月19日，双方聊天记录如下：被告谭士群：“中介约今天面签，但我现在在大足，然后我才调岗，下个星期也不得行，要上一个星期的白班，周一到周五”。原告：“周末能签不？”被告谭士群：“亲，上班哇，银行那边休息的哇”。原告：“反正尽快安排嘛，下个月我怕要出差…昨天有个人打电话来要104W全款买，我说不卖了”。被告谭士群：“呵呵，但是卖给我你放心呀，对吧，我最近工作调整了，一个星期白班，你懂撒”。原告：“好的”。被告谭士群：“我还等到，过了户我就准备装修了，娃儿明年上幼儿园了呢，我比你急的呢，我们医院也是缺人，然后每次事情都是提前一天通知，让我措手不及办事”。2019年8月15日双方聊天记录如下：原告：“谭老师，听说这边贷款你还在补资料，有没有什么困难，需要我这边配合的得？”。被告谭士群：“嗯呢呢，我才到新科室，都休星期六和天，不用的，我也着急呢等到装修”。原告：“请尽快吧，我这边等着还别人的钱和贷款，你多一个月我就多还一万块钱的样子。每天算起都是300块钱，真拖不起，六月我陪我亲戚也是在建行办的，面签11天批下来”。被告谭士群：“这么快，好的，就这个月就搞定吧，我尽快，麻烦你了”。原告：“资料还要这个月底才能取到吗？补的资料”。被告谭士群：“尽快这个月就搞定贷款”。2019年8月18日，双方聊天记录入下：原告：“谭老师，你那边还需要补贷款资料准备好了没有？”。被告谭士群：“资料交给中介了”。2019年9月11日下午1:49双方聊天记录如下：被告谭士群：“我觉得应该快了，这个星期说我老公收入证明过期了，这下应该得行了，也搞定了”。原告：“你跟他核实一下，因为主要是审你的，有些东西他也不给我说，如果确实已经批下来了，尽快把首付款转给我吧”。被告谭士群：“你看嘛，我这么大太阳专门跑装修公司来选装修公司，看能不能过了户就开始装”。原告：“他说来跟你说，也不晓得说了没得，我每回也是跟别个承诺的，什么这周下周肯定到位，他们可能确实也是不重视。”被告谭士群：“你辛苦了，快下来了咯”。原告：“不然有什么资料过期了，肯定很早就跟进了，真没得这么久才晓得，都是建行啊…别个11天，这个贷款服务费收得是有点过分了，自己去办都不得这么久”。一审法院认为，原告万亨博与被告谭士群在2019年7月11日签的订《存量房交易文件》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告谭士群是否存在逾期付款违约的情形。原告认为，被告谭士群怠于提交贷款资料，且其准备的首付款在2019年9月才到位，已构成违约。被告谭士群认为，其并非故意拖延，是因为工作调动导致无法请假，相关情况也告知了原告，原告也表示理解，因此并未违约。被告到家了公司及到家了南岸分公司认为，被告谭士群支付房款不存在逾期，约定的首付款和尾款都提前支付了，银行贷款时间以银行为准。对此一审法院认为，依照《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的首付款250000元应在办理权属转移登记之日即2019年9月23日支付，尾款10000元应在交付房屋时支付，实际被告谭士群在2019年9月17日已将上述两笔款项支付给原告，故针对首付款及尾款部分，被告谭士群并不存在违约。关于银行按揭贷款部分，依照上述合同约定，买卖双方最迟于签订合同之日起20个工作日内，即2019年8月8日前，到贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准。据双方当庭陈述，双方办理银行面签手续的时间为2019年7月25日，此后被告谭士群根据贷款银行的要求补交资料，2019年9月3日贷款资料齐全。而被告谭士群未在2019年8月8日前交齐全部材料，被告谭士群主张原告知情并表示理解，原告亦当庭陈述：“刚才被告说原告接受协商及迟延，因为合同已经签订了，原告只能接受并催促被告尽快履行。”依照《合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。据此，一审法院认为，原告作为完全民事行为能力人，能够对自己的意思表示及行为承担责任。双方在2019年7月25日进行贷款面签之后，被告谭士群按照银行的要求补交材料，原告知晓相关情况并予以接受，应当视为双方对办理按揭贷款时间的协商变更。另外，原告主张被告首付款未到位的问题。据庭审中双方的陈述，中介方推荐办理按揭贷款的为农业银行，该行按揭贷款不需要首付款已到位的相关材料。但原告与被告谭士群协商变更到建设银行办理按揭贷款，该行办理按揭贷款需要提供首付款已到位的材料。对此，一审法院认为，根据合同约定，被告谭士群只要在约定的付款时间，即过户之日向原告支付首付款即可，并未约定其必须在办理按揭贷款时就准备好全部首付款。且首付款已到位的材料并非所有银行办理按揭贷款必须准备的资料，系原、被告自行协商变更了贷款银行而发生的新情况，原告既同意变更贷款银行，则应当承担变更之后带来的相关后果。综上，一审法院认为被告谭士群并不存在逾期办理银行按揭贷款的违约情形。另外，从双方2019年7月11日签订合同，到2019年9月23日办理涉案房屋的权属转移登记手续，从一般二手房交易的通常情况看，涉案房屋的合同履行时间并不长，原告主张被告谭士群拖延履行时间亦不能成立。在被告谭士群按贷款银行要求交齐全部材料后，依照合同约定，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准。因此，贷款700000元部分何时到达原告账户内，并不由被告谭士群控制，故被告谭士群也并不存在违约情形。而原告主张的因被告谭士群迟延办理贷款手续导致银行放款迟延，一审法院认为，合同中并未约定贷款部分资金到达原告账户的具体时间，原告主张的贷款迟延到账并不能成立。加之原告举示的证据并不足以证明被告谭士群存在逾期办理贷款违约的行为，且该违约行为与银行放款迟延之间存在直接因果关系，故对原告的相关主张，一审法院不予采信。综上，因原告举示的证据并不足以证明被告谭士群存在逾期付款违约的情况，加之原告在庭审后未在一审法院指定时间内，按要求向一审法院提交证据2、证据3、证据4的复印件或者符合要求的截图打印件（微信聊天记录语音部分未转换为文字，录音光盘未提交文字整理资料）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对原告要求被告谭士群支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告到家了公司、到家了南岸分公司承担连带清偿责任的诉讼请求。一审法院认为，因原告要求被告谭士群支付逾期付款违约金的诉讼请求未得一审法院支持，加之其要求二被告承担连带责任并无合同相关约定，因此对于原告的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告万亨博的诉讼请求。本案案件受理费1698元，减半收取计849元，由原告万亨博负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于万亨博上诉请求谭士群支付逾期付款违约金的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定的付款方式为：“定金50000元在签订合同当天支付；首付款250000元由谭士群在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日支付；银行按揭贷款700000元，由贷款银行直接交付万亨博，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准；尾款10000元在交付房屋后当日支付”。因此，根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋的首付款250000元应在办理权属转移登记之日即2019年9月23日支付，尾款10000元应在交付房屋时支付，而根据一审法院查明的事实，合同签订以后谭士群支付了购房定金50000元，2019年9月17日谭士群支付了首付房款250000元及尾款10000元，故谭士群并不存在逾期付款行为，万亨博主张谭士群支付逾期付款违约金的诉讼请求不能成立。此外，万亨博上诉请求谭士群支付以700000元为基数，按照每月2%的标准自2019年10月5日起计算至2020年1月5日止，共计42000元违约金。依照合同约定，银行按揭贷款700000元，由贷款银行直接交付万亨博，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准。因此，贷款700000元部分的放款时间以银行审批为准，贷款迟延到账并不可归责于谭士群，故万亨博请求谭士群支付贷款迟延到账违约金的理由亦不能成立。另外，万亨博请求到家了公司就上述违约金承担连带清偿责任，因万亨博主张谭士群支付逾期付款违约金的请求不能成立，且万亨博的该项请求并无合同依据，因此万亨博的该项请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人万亨博的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由上诉人万亨博负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十二月一日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇