安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9575号 上诉人（原审被告）：合肥善强冷链服务有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区习友路**安徽华安种业有限责任公司**厂房**。 法定代表人：刘玲玲。总经理。 委托诉讼代理人：沈佐镇,安徽鑫和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪思群,安徽鑫和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽华安种业有限责任公司，住所，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区习友路**div> 法定代表人：张琴，董事长。 委托诉讼代理人：周立波,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥善强冷链服务有限公司（以下简称善强公司）因与被上诉人安徽华安种业有限责任公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 善强公司上诉请求：撤销原判第一、二项。事实及理由：1、一审程序不合法。一审判决书载明立案日期为2020年3月17日,善强公司于2020年4月16日收到起诉状,华安公司变更诉讼请求后一审未重新给善强公司举证期限。本案由简易程序转为普通程序后,一审也未重新给善强公司举证期限。一审判决未说明对善强公司提供的证据及答辩意见是否采纳及其原因。2、本案案由为房屋租赁合同纠纷,华安公司基于解除双方之间不定期房屋租赁合同而主张腾空并交还房屋，一审既明确不支持解除双方不定期租赁合同的诉讼请求，又以华安公司行使房屋所有权人权利为由判令善强公司将房屋腾空并交还，系混淆物权请求权和债权请求权,显属错误。3、善强公司在筹建期间为投资安全、办理相关证件及招商需要,在征得华安公司同意后在2018年7月1日与华安公司直接签订《房屋租赁协议》,由此可见华安公司完全知晓善强公司租赁房屋的事实和用途。善强公司经华安公司同意,基于《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》合法取得位于合肥高新区习友路1688号华安公司3#厂房主楼一层(除一楼大厅及公共配电房外)合计面积约3400平方米房屋的使用权及转租权。《房屋租赁合同》解除不必然导致《房屋转租协议》解除，华安公司与杨文协商解除《房屋租赁合同》也不得损害善强公司在先取得的合法权益，且《房屋转租协议》尚未解除,善强公司与华安公司一直按《房屋转租协议》行使权利、履行义务,华安公司未向善强公司通知并完整披露解除协议内容,善强公司在房屋转租协议有效期间有权继续使用租赁房屋。善强公司根据华安公司与杨文的指示,自2018年12月27日起按照《房屋转租协议》连续21个月向华安公司累计支付房屋租金1436235.70元、水电费218714.18元，华安公司收款后向善强公司开具增值税发票,善强公司未拖欠房租或水电费,因此享有对合同解除的抗辩权。华安公司作为房屋所有权人,以房屋租赁合同形式同意承租人对房屋分割、转租、招商,应负担及容忍善强公司合法取得的房屋使用权及转租权。一审判决善强公司支付逾期腾房占有使用费系错误。4、2019年4月19日,华安公司发布《关于变更习友路1688号3#河园区经营权暨园区业主三方协议签订的会议通知》,承诺“签署三方协议,我方将保障各位租户的租赁合同有效延续”。2019年4月23日,华安公司发布《习友路1688号3#园区租户大会会议内容概述》,称:“1、我方召集原经营权所有权人杨文与各位租户到场,各自签署三方协议(协议一式三份),我方将继承合同条款,承担合同内权利和义务,各位租户则向我方履行应尽义务,并直接我方沟通联系,杨文及其下属人员机构无条件退出。三方协议签订当日起,各位业主已签订的租赁协议30天内自动作废;2、各位租户预交的租金及押金直接由我方从杨文处继承,各位租户需在三方协议签订当日后的30日内配合我方共同完善继承手续,否则我方视为业主方主动放弃相关权利,我方将不予承认未按期完成继承手续的交付给杨文方的押金和预交租金事宜;3、三方协议签订当日后的15个工作日内,各位租户必须与我方重新签订房租租赁合同,合同细节及各项条款按我方承诺延续原合同执行”。善强公司与杨文已签署《租赁人变更及补充协议》(即“三方协议”),但华安公司无理加价拒不兑现承诺,拒绝与善强公司签订《租赁人变更及补充协议》。华安公司与案外多位租户延续原合同，签署了《租赁人变更及补充协议》，重新签订的房屋租赁合同未涉及租金调增或内容调整。 华安公司辩称，1、华安公司系案涉房产所有权人，将案涉房屋出租给杨文，杨文又转租给善强公司，华安公司与杨文的房屋租赁合同已于2019年3月31日解除，善强公司占有使用案涉房屋的权利基础已不存在，华安公司作为所有权人有权要求善强公司停止侵权、返还案涉房屋。2、华安公司与善强公司之间不存在书面合同关系。华安公司与杨文解除合同的原因系杨文逾期支付租金超过30日，所欠租金达183万元。2019年4月23日，华安公司召开租户大会，将《习友路1688号3#园区租户大会会议内容概述》出具给善强公司在内的各租户，并告知杨文违约原因、事实及收回房屋所有权，要求各租户必须与华安公司重新签订房屋租赁协议。善强公司收到前述通知并参会、签到。自2019年4月23日起，善强公司与华安公司即不存在书面合同关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 华安公司向一审法院起诉请求：1、解除其与善强公司之间的无固定期限房屋租赁合同，善强公司将房屋腾空并向其交还;2、善强公司赔偿其损失970816元(以60元/平方米/月标准,自2019年3月31日暂计算至起诉日2019年9月23日,顺延计算至搬离日止，计算面积为2800平米)；3、善强公司支付2020年1月1日至3月31日水电费27872元及2019年4月1日至2020年3月31日物业费40800元。 一审法院认定事实：华安公司系位于合肥高新技术产业开发区习友路**华安公司**厂房登记所有权人（产权证号：房地权证肥西桃花字第××号）。 2015年6月2日，华安公司（甲方）与杨文（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方将位于合肥高新区，即习友路1688号3＃厂房中五层厂房及一、二、四层办公楼（其中第三层办公楼甲方自用），租赁部分面积共计21480平方米出租给乙方；2、租赁期间，乙方若为生产经营必需将对房屋进行分割并转租，在不影响房屋主体结构的情况下乙方可以分割招商，甲方不得干涉乙方经营活动，但乙方不得整体转租，且对外转租面积不得超过50%；3、租赁期限为12年，自甲方交付房屋且免租期届满后开始计算，房屋免租期为5个月；4、租金自免租期届满之日起计算，第1-3年月租金为12元／平方米，第4-6年月租金为16元／平方米，第7-10年月租金为20元／平方米，第11-12年月租金为25元／平方米，计租面积总计为21480平方米；5、除甲方自留办公用房（单独装水电表）的水电费外,乙方自交房之日起,每月按时缴纳给甲方水电费，因乙方原因逾期不缴纳,造成停水、停电及产生的滞纳金等一切责任和风险由乙方承担,若累计三个月未交水电费的,甲方有权解除合同；6、房屋的交付时间为2015年4月30日等。 2019年5月31日，华安公司（甲方）与杨文（乙方）签订《关于与杨文2015年签订的合同解除协议及房租水电等对账单》，约定：甲方与乙方于2015年6月2日签订的《房屋租赁协议》，因乙方不能正常支付租金，租金逾期已超30日，经双方协商该合同于2019年3月31日予以解除；原杨文转租给别的租户合同全部解除，转为华安公司直接签约，2019年4月1日起，所有的租金水电费物业费等直接交给华安公司。 2018年12月20日，杨文（甲方、出租方）与善强公司（乙方、承租方）签订《房屋转租协议》，协议约定：1、甲方将位于合肥高新区习友路1688#华安公司3#厂房房产主楼一层全部（甲方实际使用的一楼大厅及公共配套除外）转租给乙方使用，计价面积合计3400平方米（含公共分摊面积），乙方租赁此房屋用于冷链仓储及市场经营，房屋中间部分建设冷库，外围部分分割成商铺用于市场经营使用；2、租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月3日止，共120个月；3、租金为（含税价）：第一年至第三年月租金为20元/平方米/月，第四年至第六年为23元/平方米/月，第七年至第十年月租金为26元/平方米/月，租金按季度为周期支付，乙方须在每季度结束前十日交纳下一季度租金；乙方将房屋租金和租赁保证金以转账方式汇至甲方指定的华安公司名下银行账户；乙方应按时交纳租赁期间水电费用，水电费的交付由甲方依据专用的水电表计费代收代交。 此后，华安公司与善强公司就前述华安公司3#厂房主楼一层面积租赁事宜协商未果，华安公司遂起诉至一审法院。 一审中，华安公司明确表述第一项诉请系要求善强公司腾空并归还的房屋为案涉3#厂房主楼一层约2800平方米由善强公司实际使用的房屋。善强公司不认可双方形成不定期租赁合同关系，认为己方系次承租人，虽向华安公司直接缴纳房屋租赁费，但实际履行的系善强公司与杨文之间签订的房屋转租协议。 善强公司按月租金20元/平方米/月、总计价面积3400平方米的标准自2019年1月1日起向华安公司支付费用至2020年9月，华安公司按照善强公司支付金额向善强公司开具了发票。华安公司第三项诉请所涉2020年1月1日至3月31日水电费27872元，善强公司已于2020年4月22日支付完毕。 华安公司为证明赔偿损失60元/平方米/月的计算标准，提供了其与主楼其他区域的案外公司、个人承租户等签订的租赁合同作为证据。华安公司虽诉请善强公司应支付2019年4月1日至2020年3月31日物业费40800元，但华安公司陈述主楼并无物业管理公司，且未提供能佐证计算标准的相应书面证据。 一审法院认为，因华安公司变更诉请为主张解除双方之间的不定期租赁合同，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，但华安公司与善强公司未签订书面租赁合同，善强公司亦主张向华安公司支付费用系基于善强公司与杨文之间签订的转租协议，基于以上情形，华安公司未能提供证据证明双方存在不定期租赁合同，故华安公司诉请解除双方之间的不定期租赁合同，不予支持。 关于华安公司诉请善强公司腾空房屋并向其交还房屋。华安公司系案涉房屋登记所有权人，其与承租人杨文之间的租赁合同已于2019年3月31日解除，善强公司占有使用案涉房屋的权利基础已丧失，华安公司作为所有权人要求善强公司腾空实际使用的房屋并交还华安公司，予以支持。 关于华安公司诉请善强公司赔偿损失970816元(以60元/平方米/月的标准,自2019年3月31日暂计算至起诉日2019年9月23日,顺延计算至搬离日止，计算面积为2800平米)。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，善强公司经华安公司要求仍未交还房屋，应当支付逾期腾房占有使用费至实际搬离日止，但逾期腾房占有使用费的计算标准应结合华安公司与杨文签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准以及杨文与善强公司签订《房屋转租协议》约定的租金标准确定。结合两份协议的约定，确定逾期腾房占有使用费标准为20元/平方米/月较为合理，华安公司主张按60元/平方米/月标准计算，该标准缺乏事实及法律依据，不予采信。 关于华安公司诉请2020年1月1日至3月31日水电费27872元。鉴于善强公司已提供证据证明其已实际缴纳完毕，对此项诉请不予支持。 关于华安公司诉请2019年4月1日至2020年3月31日物业费40800元。鉴于华安公司与杨文签订的《房屋租赁协议》以及杨文与善强公司签订《房屋转租协议》均未就物业费作出约定，且经查实案涉房屋无物业管理公司，华安公司主张物业费按2元每平米计算亦缺乏证据支持，对此项诉请亦不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、合肥善强冷链服务有限公司于判决生效之日起十日内将其实际使用的位于合肥市高新区安徽华安种业有限责任公司3＃厂房房产主楼一层的房屋（约2800平方米）腾空并交还安徽华安种业有限责任公司；二、合肥善强冷链服务有限公司向安徽华安种业有限责任公司支付逾期腾房占有使用费（以20元／平方米／月的标准计算、计价面积为2800平方米，自2020年10月1日起计算至实际腾空交房之日止）；三、驳回安徽华安种业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13508元，财产保全费5000元，合计18508元，由安徽华安种业有限责任公司负担13508元，合肥善强冷链服务有限公司负担5000元。 二审期间，善强公司围绕上诉请求向本院提交微信聊天记录、转账回单、水电费结算凭证及照片，以证明善强公司多次联系华安公司要求履行承诺、更换租赁合同文本，华安公司均予拒绝，杨文将其与华安公司的租赁合同权利、义务概括转让给善强公司，善强公司按华安公司与杨文的合同履行租金、水电费缴纳义务，善强公司与华安公司存在书面房屋租赁合同；华安公司质证称仅认可转账回单、水电费结算凭证的真实性，不认可微信聊天记录的真实性及前述所有材料的关联性、合法性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，经查善强公司与华安公司于2018年7月1日曾直接订立一份书面《房屋租赁协议》，但双方在诉讼中均认可该份协议未实际履行，对双方不具有法律拘束力，善强公司二审陈述其概括承受了杨文与华安公司2015年6月2日订立的《房屋租赁协议》项下杨文的合同权利及义务，所举证据不能证明该份《房屋租赁协议》当事人由杨文变更为善强公司，以及该变更经由华安公司准许或认可，故善强公司上诉称其与华安公司的权利义务关系有书面合同约定为据，本院不予采信。一审认定2015年6月2日杨文经与华安公司签订《房屋租赁协议》，承租了位于合肥高新技术产业开发区习友路与金桂路交口东北习友路1688号华安公司3#厂房数层共计21480平方米房屋，又于2018年12月20日与善强公司签订《房屋转租协议》，将其中一层合计3400平方米房屋转租给善强公司等事实，并据此认定华安公司、杨文、善强公司分别系出租方、承租方、次承租方的法律关系地位，有合同依据，本院予以认同。鉴于华安公司与杨文于2019年5月31日已就2015年6月2日《房屋租赁协议》解除及解除后的处理事宜协商一致，华安公司与善强公司亦未能就直接缔结房屋租赁合同事宜协商一致，华安公司行使案涉房屋所有权人权利诉请善强公司腾空、返还实际占用的房屋，并支付逾期腾空房屋的占有使用费，符合法理及司法解释规定，一审予以支持，本院予以认同。善强公司上诉称其基于《房屋转租协议》获得的房屋承租使用权因此受损害，应向合同相对人予以主张，其以该理由对抗华安公司的物权权利，于法无据，本院不予采纳。 善强公司上诉陈述事由不能证明一审剥夺当事人举证权利，且善强公司在二审中补充提交了部分证据，本院亦组织双方充分表达举、质证意见，善强公司上诉主张一审程序违法，无事实依据，本院不予采信。 综上所述，善强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6754元，由合肥善强冷链服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。