山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初2778号 原告：赵昌海，男，1972年8月15日出生，汉族，住山东省临朐县。 委托诉讼代理人：董少民，山东亿宁律师事务所律师。 被告：李丽丽，女，1979年6月22日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：杨春新，男，1980年9月23日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区，系被告李丽丽之夫。 原告赵昌海与被告李丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵昌海委托诉讼代理人董少民、被告李丽丽及委托诉讼代理人杨春新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵昌海向本院提出诉讼请求：判令李丽丽支付购房款33万元及违约金7万元，共计40万元。事实和理由：2015年11月11日，赵昌海从威海绿苑园林工程有限公司（以下简称绿苑园林公司）购买了位于威海火炬高技术产业开发区御鑫佳园64号楼1单元1701室房屋（以下简称涉案房屋）一处。2017年12月11日，案外人张玉德未经赵昌海准许，将涉案房屋转让给了李丽丽，赵昌海以案外人张玉德无权处分为由，不同意继续履行案外人张玉德与李丽丽签订的《房产转让定金合同》。2018年5月21日，李丽丽将张玉德、赵昌海诉至法院，要求张玉德、赵昌海继续履行双方签订的《房产转让定金合同》，（2018）鲁1091民初1053号民事判决书确定：张玉德及赵昌海继续履行与李丽丽签订的《房产转让定金合同》，并于房屋具备办证条件、李丽丽缴纳完房款三十日内协助李丽丽办理案涉房屋的产权登记手续。后，赵昌海提起上诉。2020年4月2日，经山东省威海市中级人民法院调解，赵昌海、李丽丽及第三人威海科威房地产置业有限公司（以下简称科威地产）达成和解，约定：1、张玉德及赵昌海继续履行与李丽丽签订的《房产转让定金合同》，并协助李丽丽到威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称西域康公司）办理商品房预售合同更名手续（在房屋不具备办证条件时）或办理不动产权证书（在案涉房屋具备办证条件时）；2、李丽丽同意涉案房屋价款变更为73万元，于协议签订时之日起七日内向赵昌海支付40万元（不包括定金5万元）；于案涉房屋不动产权证书办理后三日内向赵昌海支付剩余价款28万元，逾期不支付上述款项，李丽丽承担违约金7万元；3、案涉房屋过户税费由李丽丽承担。李丽丽也已向赵昌海支付了40万元。现涉案房屋已具备办证条件，待李丽丽缴纳相关税费后，西域康公司为李丽丽办理涉案房产的过户登记手续，但李丽丽久拖不办，涉案房产至今未能办理不动产过户登记相关手续，侵害了赵昌海的合法权益，遂成讼。 李丽丽承认赵昌海在本案中所主张的双方买卖涉案房产及纠纷解决的事实，但认为双方应按和解协议履行义务，协议中的“过户税费”指的是法定应由李丽丽负担的税费，其他费用不应由李丽丽承担，现涉案房产尚未办理不动产权证书，所以不同意赵昌海的诉讼请求。 本院认为，李丽丽承认赵昌海在本案中主张的房屋买卖和纠纷解决的事实，故对赵昌海主张的该部分事实，本院予以确认。本案的争议焦点问题为：赵昌海要求李丽丽支付购房款及违约金的条件是否成就。 关于该焦点问题，应从赵昌海起诉的40万元款项构成（28万元购房款+5万元购房定金+7万元违约金）进行分析认证： 1、关于28万元购房款部分。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”赵昌海与李丽丽间关于涉案房产的纠纷，经山东省威海市中级人民法院调解，赵昌海、李丽丽、科威地产达成的和解协议，该协议第二条、第三条明确约定：“李丽丽于案涉房屋不动产权证书办理后三日内向赵昌海支付剩余价款28万元，逾期不支付上述款项，李丽丽承担违约金7万元；3、案涉房屋过户税费由李丽丽承负担，2018年7月之前的物业费、水电费费用由赵昌海负担；2018年8月之后的物业费、水电费等费用由李丽丽负担”。根据上述协议，李丽丽向赵昌海支付剩余价款28万元的前提条件是“案涉房屋不动产权证书办理后三日内”，现涉案房产尚未办理不动产证书，故，赵昌海起诉要求李丽丽支付购房款28万元的条件尚未俱备，因此，对赵昌海起诉要求李丽丽支付购房款28万元的诉讼请求，本院不予支持。 2、关于定金5万元部分。按照山东省威海市中级人民法院出具的《和解协议书》第二条约定的内容“被上诉人李丽丽同意案涉房屋的价款为73万元，于本协议签订之日起七日内向赵昌海支付40万元（不包括定金5万元）；于案涉房屋不动产权证书办理后三日内向赵昌海支付剩余价款28万元，逾期不支付上述款项，李丽丽承担违约金7万元”，双方虽然在该协议书上未对定金5万元的给付时间和给付方式再次进行明确约定，但该协议书第一条约定“被告张玉德、第三人赵昌海继续履行与原告李丽丽于2017年12月11日签订的房产转让定金合同”，也就是说《和解协议书》是基于《房产转让定金合同》的内容对部分内容进行的重新约定，《和解协议书》中约定不明确或者未约定的事项，还应当按照2017年12月11日签订《房产转让定金合同》履行。对定金5万元部分，2017年12月11日张玉德与李丽丽签订的《房产转让定金合同》第二条约定，李丽丽同意签订本合同时，向张玉德支付5万元购房定金，此定金连同张玉德的房产证和土地证由科威地产代为保管，作为张玉德、李丽丽订立房产转让合同的担保，签订房地产转让合同后，李丽丽支付的定金待张玉德、李丽丽双方完成房屋交接及张玉德收到房屋尾款后结算。通过《房产转让定金合同》的约定可以看出，李丽丽向科威地产缴纳的5万元定金系双方签订房产转让合同的担保金，李丽丽作为房款向对方支付的条件是“签订房地产转让合同”、“完成房屋交接”及张玉德“收到房屋尾款后”，现涉案房产的《房地产转让合同》未签订，张玉德亦未收到房屋尾款，现赵昌海要求李丽丽支付5万元购房款的请求亦不符合给付条件，本院不予支持。 3、关于李丽丽是否违约问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，赵昌海起诉要求李丽丽支付违约金，是基于李丽丽拒不承担涉案房产相关费用，刻意阻止给付条件的成就。双方需要继续履行的2017年12月11日签订的《房地产转让定金合同》第十二条补充约定，手写内容如下：“如果因甲方（张玉德）改合同更名原因改不到乙方（李丽丽）名下，此房定金叁万元如数退回。甲方（张玉德）承担改合同全部费用。”虽然该补充约定内容中关于定金的数额与实际数额不符，但双方就“改合同”的费用，明确约定由张玉德承担，本院已生效的（2008）鲁1091民初1053号民事判决书确定，张玉德与李丽丽签订《房地产转让定金合同》的行为构成表见代理，张玉德的代理行为所产生的后果应由赵昌海承担，李丽丽按照合同约定，仅需承担法律法规规定的应当由其承担的过户费用，其他关于“改合同全部费用”，包括庭审中李丽丽所称的西域康公司欲自行收取的其他关于“改合同”的费用，均应由赵昌海承担。庭审中，赵昌海提交的编号为0000367的《房地产转让定金合同》系复印件，不适合证据规则的形式要件，且与已经生效的（2008）鲁1091民初1053号判决确认的双主当事人均无异议的证据相悖，对赵昌海提交的编号为0000367《房地产转让定金合同》，本院不予采信。现涉案房产尚未完成办理不动产证书前所应履行的其他先合同事宜，在赵昌海尚未履行先合同义务的前提下，李丽丽有权利行使先履行抗辩权，赵昌海虽然主张李丽丽存在违约行为，但未提供充足证据证实，对赵昌海要求李丽丽支付违约金7万元的请求，本院不予支持。 综上所述，赵昌海的诉讼请求，于法无据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回赵昌海的诉讼请求。 案件受理费3275元，由赵昌海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  董合成 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  于 跃