重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6623号上诉人（原审原告）：黎博文，女，1998年8月16日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人（原审原告）：黎光荣，男，1968年1月22日出生，汉族，住重庆市渝**。二上诉人共同委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人黎博文、黎光荣因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称“保利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初3101号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黎博文、黎光荣上诉请求：一、撤销（2020）渝0108民初3101号民事判决书，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审判决事实认定错误导致适用法律错误。上诉人认为购买涉案房屋是为自身居住，被上诉人向上诉人交付房屋并不能以房屋是否为清水，能否立即入住作为满足居住的条件。购买住房的目的也不仅仅是房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》这一形式条件即可达到。在房屋客观存在各种问题的情况下，强行要求业主接房，致使上诉人不能达成合同签订目的，上诉人应当有权追究被上诉人违约责任。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及附件系由被上诉人提供的格式合同，在发生争议时，不能按照提供格式条款的一方的特别理解来解释，也不能按照相对方在订立该合同时的特定情形下的理解来解释，而应当按照通常一般人的理解来解释。合同附件作为合同不可分割的一部分，与合同具有同等法律效力，同样约束着合同双方在合同履行过程中的权利义务，被上诉人拟交付房屋不能满足附件二交房标准中列明的楼梯间需铺设地面地砖的交房标准，上诉人有理由认为该种情况即不符合交房条件，被上诉人即不应当为避免支付逾期交房违约金而向各业主发出接房通知。被上诉人建设房屋本身即不符合房屋买卖合同上约定的交房标准，系为避免支付逾期交房违约金才向各业务发出接房通知，事实上被上诉人并未能按照合同约定向上诉人交付符合合同约定标准的房屋，应当被依法认定为逾期交房，支付逾期交房违约金。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人保利公司辩称，请求依法驳回上诉人上诉请求。一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回上诉人上诉请求。二、双方签订的商品房买卖合同第七条第二款，约定了交付条件，也约定了交付时间，第八条约定了交接手续的办理。根据一审查明的事实，案涉房屋已具备了第七条第二款约定的交付条件，也履行了通知义务，上诉人没有拒绝接房的正当理由。三、根据商品房买卖合同第十六条约定，商品房质量、装饰、设备标准未达到附件三约定的，由甲方负责修复或者更换。因此，即使存在装饰装修没有达到附件三约定的标准，则只是负责修复或者更换，并非拒绝接房的理由。且上诉人没有任何证据证明交付的商品房装饰装修没有达到合同约定的装饰装修标准。黎博文、黎光荣向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2019年8月1日起至2019年11月30日期间的逾期交房违约金，共计23753元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由二原告购买位于重庆市南岸区房屋,该房屋系预售商品房、清水房；总成交金额为1946996元，首付款946996元，余款1000000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，属预售商品房的，被告应在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第九条约定，若被告逾期交房，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付该违约金。第十六条约定，被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告修复或者更换。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。另，二原告在合同中载明的联系地址为。合同附件二、三约定，地下室候梯厅须贴地面地砖，墙面瓷片，天棚石膏板吊顶，楼梯间须有地面地砖，墙面、天棚刷内墙涂料。合同附件五补充协议第九条关于商品房的交付的补充约定：（四）……关于原告拒绝办理交房手续的“正当理由”是指：不可抗力导致原告不能按期与被告办理房屋交接手续；以及该商品房不符合买卖合同第七条第（二）款约定的交付条件。原告不得以房屋出现裂缝、空鼓、渗漏等非主体质量问题，作为拒绝接房的理由要求被告承担逾期交房的违约责任。出现前述问题的，原告应当在办理接房手续后，经双方确认维修整改部分，由被告免费进行维修。被告在不超过2个月的时间内完成维修义务（双方另行约定维修时间的除外），原告不得再向被告提出其他赔偿要求。因房屋质量问题严重影响原告居住使用的，原告可以拒绝接房，双方对于严重影响居住使用界定为：限于和特指房屋主体结构质量问题且对房屋安全性有影响，及违反设计强规的质量问题对房屋安全性有影响。除此约定外的质量问题均非严重影响居住使用的问题。（七）双方一致同意，买卖合同第八条第（一）款约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在买卖合同第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此以外，乙方应按买卖合同第七条约定的交付期限届满之日自行与甲方销售中心联系并办理交房使用手续。（八）被告可采取合理方式（包括但不限于挂号信、特快专递、报媒等）通知原告办理房屋交付使用手续；如被告按约定的联络地址向乙方发出通知后，而邮件被退回或者被拒收的，视发出通知后第5天为该邮件内容已经送达原告，因原告原因未收到被告交房通知或者原告怠于接房的，由此而产生的责任及后果由原告承担。（九）原告未按期接房的，自买卖合同约定或被告书面接房通知书（以最早时间为准）确定的交付期限届满之日视为已交付原告，被告不承担逾期交房的违约责任。第十七条（一）约定，双方应按买卖合同所列电话、地址进行联络，原告必须保证其提供的上述资料真实可靠和完整，且能有效联系。任何一方为两人（包括自然人和法人）以上，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。（三）若被告以快递方式通知原告时，原告本人应及时予以签收，原告本人拒绝签收，代收人拒绝签收或原告不按规定自取，均应视为甲方履行了通知义务且在下列情况下均被视为已送达：1、如以邮寄形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市内的地址，于投寄该文件3日后即视为送达。……第十八条特别提示，（一）双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，被告工作人员或销售代理人的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效；未经双方书面确认的，对双方均不发生约束力，原告在签订买卖合同时应特别注意。第三十条约定，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显失公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示。第三十一条约定，本协议未尽事宜，仍以买卖合同约定为准。本补充协议如与买卖合同的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。2018年4月10日，二原告向被告支付了涉案房屋的房款946996元，并由被告开具了《收款收据》；2018年9月22日，二原告向被告分别支付了涉案房屋的房款10000元，房款990000元，并由被告开具了两张《收款收据》。2019年6月24日，涉案房屋所在的保利茶园项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年7月20日，被告向二原告在合同所载明的地址邮寄了《邀请函》，通知二原告在2019年7月30日至31日期间办理接房手续。2019年10月15日，重庆市南岸区住房和城乡建设委员会就原告黎光荣反映的保利堂悦A区一期存在房屋质量问题作出《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量投诉的回复》，载明：“……二、调查情况及处理结果。1、关于下雨车库积水、电梯基坑积水的问题。经核实，情况基本属实，我委已责成开发公司牵头进行处理。目前，开发公司已在单元门口增加了排水沟，从最近几次大雨来看，此问题已得到较好解决；并且已安排电梯公司对所有的电梯进行了排查和维修，对生锈的零件进行更换，承诺2019年10月30日前完成。2、关于地下室层高、排污管道问题。经核实，是按设计文件施工，经过施工单位、监理单位、设计单位、开发公司验收合格。……”一审法院认为，原、被告在2018年4月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋是否已经达到交付条件。原告认为，涉案房屋不仅应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还应当符合合同附件二、三中约定的标准。被告认为，根据合同的约定，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即已具备交付条件。一审法院认为，合同明确约定的交付条件为房屋已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋在2019年6月24日已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此合同约定的交付条件已经具备。原告主张的合同第十六条，系对商品房质量、装饰、设备标准的约定，并非对交付条件的约定。根据该条的约定，若交付的房屋达不到约定的标准，原告有权要求被告修复或者更换。据此一审法院认为，合同附件二、三中约定的标准属于整改范围，并非合同约定的交付房屋的条件。另外，关于原告可以拒绝接房的正当理由。依照合同及补充协议的约定，原告拒绝接房的正当理由包括：不可抗力导致原告不能按期办理接房手续；交付的房屋不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件，即未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；因房屋主体结构质量问题严重影响原告居住使用。上述约定中并不包括原告所主张的涉案房屋未达到合同附件二、三的标准。故一审法院认为，即使是被告交付的房屋不符合合同附件二、三约定的标准，亦不属于原告可以拒绝接房的正当理由。综上，一审法院认为，涉案房屋在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，即具备合同约定的交付条件。关于被告是否存在逾期交房的违约情形，是否需要承担逾期交房违约责任。一审法院认为，根据合同及补充协议的约定，被告应在涉案房屋具备交房条件后，在确定的交房时间前书面通知原告。被告按二原告在合同中载明的通讯地址，在2019年7月20日以快递邮件方式寄送了《邀请函》，通知二原告在2019年7月30日、31日办理接房手续。原告虽主张未收到上述接房通知，但据合同补充协议第九条约定，被告在买卖合同第七条约定的交付日期之前交付房屋的，应当书面通知原告办理交付手续，除此以外，原告应按买卖合同第七条约定的交付期限届满之日自行与被告销售中心联系并办理交房使用手续；第十七条约定，若被告以快递方式通知原告时，送至重庆市内的地址，于投寄该文件3日后视为送达。据此，一审法院认为，被告已按约定向二原告在合同中所载明的联系地址寄送了接房通知，履行了通知义务。即便二原告未收到通知，作为房屋买卖合同关系中的买方，亦应承担按约定的交房时间办理所购房屋交付手续的合同义务。依照合同补充协议第九条第（九）款的约定，原告未按期接房的，自买卖合同约定或被告书面接房通知书确定的交付期限届满之日视为已交付房屋，被告不承担逾期交房的违约责任。因此，一审法院认为被告在涉案房屋具备交付条件后，履行了通知二原告接房的合同义务，并不存在逾期交房违约的情况，不应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告所称涉案房屋存在质量问题、安全隐患的问题。原告举示了《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量投诉的回复》、照片、视频予以证明。根据《南岸区住房和城乡建设委员会关于保利堂悦房屋质量投诉的回复》，车库积水、电梯基坑积水的问题，已得到较好解决；已安排电梯公司对所有的电梯进行了排查和维修，对生锈的零件进行更换，承诺2019年10月30日前完成；地下室层高、排污管道均是按设计文件施工，经过施工单位、监理单位、设计单位、开发公司验收合格。从上述文件的内容，可知原告黎光荣反应的保利观塘A区一期存在的问题已基本得到落实和解决，并不能达到原告用以证明涉案房屋存在质量问题的证明目的。而原告举示的照片，不能提供拍摄的原始载体，拍摄的时间、地点均不明确，因此也不足以证明系涉案房屋本身存在质量问题。原告举示的视频，亦不能举示拍摄视频的原始载体，拍摄的时间、地点、人物均无法确定。且从视频的内容看，系一位工作人员对购房者作出承诺，表示现有问题系保利公司的责任，公司愿对现已存在的问题进行整改，整改接受业主的监督，整改结束前不收取物业管理费用，但该视频的内容亦未反映出涉案房屋本身存在的具体质量问题。故一审法院认为，原告举示的证据并不能达到证明涉案房屋存在质量问题且不符合交付条件的证明目的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。据此，一审法院认为原告应承担举证不能的不利后果。对于原告的相关主张，一审法院不予采信。另，原告主张被告交付的房屋应满足基本的居住条件，对此一审法院认为，原告所购买的系清水房，未经装修并不能直接入住和正常使用；且原告主张的涉案房屋存在的问题为涉案房屋楼梯间没有铺设地面地砖、地下室候梯厅没有铺设地砖，并非涉案房屋内部存在质量问题，亦不构成原告所称的足以拒绝办理接房手续的质量问题、安全隐患。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黎博文、黎光荣的诉讼请求。本案案件受理费减半收取197元，由原告黎博文、黎光荣负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人应否支付上诉人逾期交房违约金的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。按照双方合同第七条房屋交付的约定：“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，涉案房屋在2019年6月24日已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此合同约定的交付条件已经具备。上诉人认为除此之外还应当符合合同附件二、三中约定的标准，本院认为，附件二、三系对商品房质量、装饰、设备标准的约定，并非对交付条件的约定。若交付的房屋达不到附件二、三约定的标准，上诉人有权要求被上诉人修复或者更换。据此，一审法院认定合同附件二、三中约定的标准属于整改范围并非交房条件，该认定事实清楚，应予维持。被上诉人在涉案房屋具备交付条件后，履行了通知上诉人接房的合同义务，时间未超过合同约定的交付时间，并不存在逾期交房违约的情况，因此不应承担逾期交房的违约责任。故上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。关于上诉人主张双方签订的合同及附件系格式合同的问题。上诉人认为不能按照提供格式条款的一方的特别理解来解释，也不能按照相对方在订立该合同时的特定情形下的理解来解释。经本院审查后认为，该合同及附件的约定并未排除上诉人作为买受方的主要合同权利，因此按照对合同约定的通常理解，涉案房屋在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，即具备合同约定的交付条件，合同附件二、三中约定的标准属于整改范围并非交房条件，上诉人认为房屋不满足附件二的交房标准即不符合交房条件，理由不能成立。综上所述，上诉人黎博文、黎光荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由上诉人黎博文、黎光荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十二月一日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇