浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7767号原告：绍兴市好地方物业有限公司，住所地绍兴市三角道地******。法定代表人：汤孙良。委托诉讼代理人：吴建龙，浙江兴绍律师事务所律师。被告：任剑英，男，1967年11月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：俞杭娜，女，系被告配偶。原告绍兴市好地方物业有限公司诉被告任剑英物业服务合同纠纷一案，原告于2020年9月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴建龙和被告委托诉讼代理人俞杭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业管理费用（包括公共能耗费）12701.16元及违约金（滞纳金）60508.38元，合计73209.54元；并支付自2020年7月16日起至款清日止以7587.24元为基数按日1%计算的违约金（滞纳金）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付违约金（滞纳金）60508.38元，并支付自2020年7月16日起至款清日止以7587.24元为基数按日1%计算的违约金（滞纳金）。事实与理由：被告系越城区迪荡街道黄金时代大厦2幢1502室业主，原告为被告提供物业管理服务，双方于2014年4月16日签订前期物业服务合同一份。合同约定：物业管理服务费2.5元/月㎡、公共能耗费1元/月㎡，费用按被告所有的房屋的建筑面积计算，逾期支付费用按日支付1%的违约金（滞纳金）；合同还约定其他权利义务。合同签订后，原被告双方按约履行合同，按被告所有的2幢1502室的房屋建筑面积54.98㎡计算，被告每年应支付费用2309.16元。被告已付清至2016年7月15日的费用，但2016年7月16日至2020年7月15日的费用合计7587.24元至起诉时未付，按约应支付违约金（滞纳金）32509.67元。2016年12月10日前，被告从案外人王建书处受让黄金时代大厦1幢1510室的房屋，按该房屋面积30.44㎡计算，被告每年应支付费用1278.48元。被告已付清至2016年12月10日的费用，但2016年12月11日至2020年12月10日的费用合计5113.92元至起诉时未付，按约应支付违约金（滞纳金）27998.71元。被告答辩：一、原告物业服务费的计算主张不适用答辩人。答辩人自2014年购入黄金时代2幢1502室，发现房屋内缺少小阁楼，与购房时所看样板房、销售宣传纸和销售人员承诺均不符。后经多方了解才知道部分业主由原告给予2-5年的物业费减免为交换条件，故本人也应当享有多年物业费减免的补偿。故对原告请求支付2016年-2020年7月的物业费答辩人不予认可。此外，本着不占用社会公共资源的公民基本素质，答辩人已于2020年9月17日全额支付黄金时代1幢1510室和2幢1502室物业费合计12701.16元。二、物业公司未按约定提供服务。首先，根据《委托装修管理服务协议》中第六条第1项规定：室内装饰装修施工质量的保修期限自甲方通知乙方对该商品房装修交接验收之日起两年止。实际是该保修责任由原告在承担，因此在2幢1502室交房后不到三个月就出现墙纸多处发霉起翘问题，答辩人多次与原告物业公司办公室工作人员沟通，但物业公司都以各种理由推脱，导致最后过保修期，不予保修。还有外墙玻璃碎掉，换玻璃要从我这边进，我本着安全的原则，同意自称物业的工作人员进来，后把我的杆子踩变形，联系物业公司，物业公司推脱不是他们的责任至今不能还原，应当赔偿，损失大概要2000元。本案物业公司提供的服务相当糟糕，各种瑕疵不胜枚举，严重侵犯答辩人合法权益。三、物业公司主张违约金标准过高，且答辩人无需支付相关违约金。答辩人就阁楼减免物业费年限一事多次与物业公司沟通，均协商未果，物业公司就物业费是否需要再交及何时交均未给到明确答复。造成答辩人未及时交纳物业费这一结果的是原告自己，并非答辩人。其次，在调解过程中原告要求支付的违约金为物业费的20%，据了解，随着经济下行，银行利息逐年下降，人民银行基准年息1.5%，望法院驳回滞纳金主张。综上，原告要求答辩人支付物业管理费及违约金的主张不能成立。四、就黄金时代1幢1510室，我与原告没有签订物业合同，原告无权起诉我主张滞纳金，我已经支付的物业费也不认可，要求退还给我。双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提供的前期物业服务合同2份，系原件，本院依法予以认定，但其中黄金时代1幢1510室的物业服务合同并非被告签订，对被告没有约束力；物业费催缴单2份，被告认为房屋用来出租当时空了半年，自己到8月份才看到，原、被告均确认曾张贴于房屋门上，能够证明原告催讨物业费的事实，本院依法予以认定。被告提供的黄金时代2幢1502室墙纸发霉照片2份，拍摄于2020年9月13日，原告认为不能证明拍摄对象是被告的房屋，但在被告表示目前屋内维持原状可以上门查看情况下，原告称没有必要去，故本院对该证据的真实性予以认定，但不能证明开始出现发霉的具体时间及被告所称物业不维修也不协助沟通导致超过质保期的情况。委托装修服务管理协议1份，系原告与建设单位签订的协议，与本案无关联，本院不予认定。维权群聊天记录1组、销售宣传单1份、承诺书照片1份，被告要求证明建设单位交付房屋少了阁楼与销售宣传不符，通过物业公司减免物业费的方式弥补，原告认为物业公司自愿放弃部分物业服务费与阁楼无关，本院对证据真实性予以认定，关联性将综合其他证据及原、被告陈述进行分析。黄金时代2幢1502室室内照片2份，业主群聊天记录1组，原告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以认定，关联性将综合其他证据及原、被告陈述进行分析。本院经审理查明：2014年4月16日，被告作为黄金时代大厦2幢1502室业主，与原告签订前期物业服务合同一份，约定原告为被告提供物业服务，物业管理费按建筑面积计算，2.5元/月㎡，水电代收，按实际用量结算，公共能耗费按建筑面积计算，1元/月㎡，被告接房前首次缴纳一个年度物业管理费和公共能耗费，以后每到一周年期的前一个月收取下一周年全年物业管理费和公共能耗费，被告未按时足额缴纳物业管理费、水、电费等各项经营管理费用，须再缴纳每日应交款总额1%的滞纳金；其中约定原告负责对区域内的公共通道、道路、公共设备和设施的维修、养护和管理。2014年7月10日，被告所有的黄金时代大厦1幢1510室房屋原业主与原告签订前期物业服务合同一份，约定内容同上。2020年9月13日照片显示，被告黄金时代大厦2幢1502室屋内有墙纸发霉卷起及不锈钢围栏因外墙玻璃更换被踩变形的问题。2020年8月-9月期间，黄金时代业主群中部分业主反映存在漏水、养宠管理不严、打扫卫生不到位等问题。业主维权群中有多名业主称原告因阁楼问题为其减免物业费一到几年不等，还有业主上传原告出具的承诺书。原告为部分业主减免了部分物业费。被告于2020年9月17日向原告交纳黄金时代大厦1幢1510室2016年12月11日-2020年12月10日和黄金时代大厦2幢1502室2016年7月16日-2020年7月15日的物业费及公共能耗费共计12701.16元。诉讼中，本院要求原告提供与建设单位之间签订的前期物业服务合同，原告称该合同找不到了，无法提供。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。原告为被告房屋所在的黄金时代大厦提供了物业服务，被告应按物业服务合同约定缴纳相应的物业服务费。关于黄金时代大厦1幢1510室房屋，原告未与被告签订合同，也未能提供与建设单位之间的前期物业服务合同，原告就该房屋主张滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。对被告关于原告无权就该房屋向其主张滞纳金的抗辩，本院予以采纳。被告另抗辩，原告应返还已交纳物业费，因原告为被告房屋所在的黄金时代大厦提供物业服务系众所周知的客观事实，且被告就其所有的黄金时代另一房屋签订了物业服务合同，应当知晓该公共服务情况，故对被告认为原告应返还物业费的抗辩，本院不予采纳。关于黄金时代大厦2幢1502室，因原告起诉后，被告已经交纳物业服务费，本案涉及该房屋主要的争议焦点在于被告是否应当按物业服务合同约定的标准向原告支付违约金。对此，本院分析如下：第一，被告抗辩的阁楼和墙纸问题系其与建设单位之间的法律关系，除非原告自愿，被告要求原告减免物业费缺乏事实和法律依据；而物业费交纳时间在物业服务合同中已经明确约定，且每年应交是社会普遍习惯，应当认定被告逾期交纳物业服务费的行为构成违约。第二，原告提供的物业服务合同约定的违约金计算标准过高，原告未举证证明其实际损失情况，本院对被告抗辩过高的意见予以采纳。第三，原告为黄金时代大厦提供物业服务，应当做好公共通道、道路、公共设备和设施的维修、养护和管理等工作，但在业主群中反映强烈的一些问题，原告称均未向其反映，也从未接到过任何一个问题的反映，显然与常理不符；因配合维修工作被告室内财产受损，原告认为系建设单位责任、其只在建设单位与被告之间起沟通作用，但未提供证据证明系建设单位责任及其进行了有效沟通；原告没有公开建筑物共有部分的使用和收益情况并认为无需公开，与建设单位之间的前期物业服务合同未妥善保管；上述种种显示，原告提供的物业服务有一定瑕疵。另结合聊天群记录、被告证据和陈述，原告因阁楼问题为部分业主减免过物业费的盖然性极高，虽本院认为此系原告对自身权利的处分，但原告未明确回应，经庭审询问仍不愿陈述减免物业费的原因，显然不是坦诚面对广大业主的行为，以上情况下，业主不交物业费原告有一定过错。综上，综合原、被告双方合同履行情况及过错程度，本院对原告主张的违约金，依法不予支持。需要说明的是，良好的物业服务合同关系有利于提升业主生活品质，双方应换位思考、相互体谅。业主享受物业服务的同时，应当交纳物业服务费，否则物业服务正常运行所需要经费将无法得到保障，影响物业服务质量，也损害其他业主的权利；物业服务存在瑕疵及公共管理问题，宜充分发挥业主大会和业主委员会的作用，通过政府协调、经法定程序督促物业公司工作或及时更换物业公司，而不是拒交物业费。作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，及时回应业主诉求，改进物业服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告绍兴市好地方物业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费依法减半收取815元，由原告绍兴市好地方物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  何鲁峰二〇二〇年十二月十一日书记员  王诗诗附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。13