浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2808号 原告（反诉被告）：张红萍，男，1984年12月14日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：陈闯宇，男，1977年2月20日出生，汉族，住武义县，系张红萍姐夫。 被告（反诉原告）：金华市武阳拍卖有限公司，住所地：武义县北岭四路****。 法定代表人：虞灿冲，经理及执行董事。 委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何姹，浙江今日律师事务所律师。 第三人：武义县壶山街道中南股份经济合作社，住所地：武义县解放中街**。 负责人：徐旭东。 委托诉讼代理人：方雪松，浙江前程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炜君，浙江前程律师事务所律师。 原告张红萍与被告金华市武阳拍卖有限公司（以下简称“武阳拍卖公司”）确认合同无效纠纷一案，于2020年10月20日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，武阳拍卖公司依法提起反诉，本院经审查予以受理。案件审理期间，本院依法追加案外人武义县壶山街道中南股份经济合作社（以下简称“中南经济合作社”）为第三人，参加两案审理。两案于2020年11月18日、12月21日公开开庭进行了合并审理。原告张红萍及其委托诉讼代理人陈闯宇、被告武阳拍卖公司的委托诉讼代理人曾宣龙、何姹两次均到庭参加庭审，第三人中南经济合作社的负责人徐旭东、委托诉讼代理人陈炜君参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告张红萍诉请要求：1、判令原武义县中南菜场超市房屋六年的使用权拍卖无效；2、被告返还原告本场拍卖保证金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。张红萍曾当庭变更诉请要求武阳拍卖公司支付其误工费及差旅费1000元，后又表示撤回该诉请。 事实与理由：原告张红萍于2020年9月27日在金华市武阳拍卖公司挂市网平台以65万元/年成交了租赁权：原武义县中南菜场超市房屋，租期六年，佣金3%，后三年在第一年租金基础上递增10%。武阳拍卖公司对标的物名称界线表述不清楚，前后不一致。拍卖文件中明确标的物以现场现状为准，本人现场实地看样及咨询拍卖公司员工中南菜场超市房屋为整幢钢棚结构整体房屋，现在成交后拍卖公司又说房屋内店面不是的，如果不包含店面，空置的1700平方钢棚结构房屋租赁在武义市场价值不值七十来万。根据武阳拍卖公司以往对拍卖标的物介绍，都对标的物拍卖范围有清晰的红线图标注，也对标的物名称界线有清楚说明，本次对标的物表述不清，误导本人参与拍卖，武阳拍卖公司明显就是欺诈。也一直未能向我提供该房屋有效权属证明，是不是该房屋不符合政府部门建筑规划许可。现在武阳拍卖公司没有给予我一个明确合理答复，就一而再再而三的发律师函说原告违约，要没收保证金，重新拍卖，这明显不公平，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告武阳拍卖公司答辩称：被告认为本次拍卖合法有效。被告受第三人委托，公开招租中南超市房屋，于2020年9月18日发布公告，公告载明超市面积1700平方米左右并辅有房屋门口的照片，同时也载明拍卖公司不承担拍卖标的质量瑕疵责任，由竞拍人自己到现场了解详细情况。实际上，中南超市前后开了十来年，前后有几手，经过多次公开招标，面积也都没有变过，如果加上原告所说的门口店面房屋，那个店面的面积有800多平米，与现场完全不符，相差那么大不可能会引起误解的。而且开超市的人不可能不到现场了解情况，需要了解位置、面积、人流量等。在这个问题上，原告不可能引起重大误解，而且拍卖标的也写得比较清楚，讲明是现在的超市，超市还是开在那里，不可能引起误解，原告认为合同无效没有依据。关于权属问题，本案涉及的纠纷，被告是受第三人委托进行，拍卖的行为是缔约行为，不是履约行为，相关证件被告只是进行审查，不能交付给原告，原告主张被告不交付证件无依据。涉案房屋是临时建筑，当时进行招投标是经过相关部门内部审批的。要求驳回原告的诉讼请求。 第三人就本诉部分述称：根据网络拍卖公告第五条规定，竞买人需要对现场进行勘察，原告应该履行相应的义务，其在竞拍成功后再要求确认无效有违诚实信用原则。因原告一直没有付款，造成第三人标的物闲置的损失，应由其赔偿。 原告为证明其本诉主张，向本院提供标的物名称图片、标的情况说明及拍卖特别规定、告知函及回复函（均系复印件），证明拍卖标的物界限表示不清，误导原告的事实。 被告及第三人就本诉部分未提供证据。 反诉原告武阳拍卖公司诉请要求：1、反诉被告支付反诉原告佣金18000元；2、反诉被告赔偿反诉原告损失3600元；3、由反诉被告承担反诉诉讼费用。 事实与理由：反诉原告受第三人委托，于2020年9月18日发布网络拍卖公告，对武义县中南菜场超市房屋使用权公开进行拍卖。网络拍卖特别规定中第七条规定：“买受人需在规定时间内付清所有款项，逾期未交清各款项的作违约处理，在催告限定时间内仍不交清的视为放弃标的，保证金不予退还。本公司征得委托人同意后可另行拍卖，重新拍卖时，原买受人不得参加竞买，重新拍卖成交款低于本次成交款的，本公司及委托人可要求原买受人补足差额。”第八条特别规定，买受人须在2020年9月30日16时前向反诉原告付清第一年成交款及成交款3%的佣金。拍卖公共发布后，反诉被告参加竞拍，并于2020年9月28日以650000元的价格成交。但反诉被告竞拍成功后，未在拍卖公告规定的时间内付清成交款及拍卖佣金。反诉原告曾发函向反诉被告催款，但反诉被告未在催告限定时间内付清成交款及拍卖佣金。鉴于上述情况，反诉原告征求第三人意见，第三人答复：若中标者未在10月16日下午5时前将所有款项付清，逾期立即停止履行本次拍卖结果。因反诉被告未在限定时间内付清所有款项，为此，反诉被告违反了拍卖公告的规定，保证金不予返还。反诉原告受委托，于2020年10月28日重新竞拍，但本场拍卖未成交。反诉原告为重新组织竞拍花费公告费3600元。综上，反诉原告认为反诉被告在竞拍成功后未按时付清所有款项，根据拍卖公告的规定，应当承担责任。反诉原告及第三人保留向反诉被告另行主张重新拍卖成交价低于本次成交款补足差额的权利。 反诉被告张红萍答辩称：1、中南菜场超市房屋是违反中华人民共和国土地法等相关规定，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批手续、未按规划许可内容建设的房屋，建设用地规划许可证已经超期的临时建筑物。2、武阳拍卖公司作为国有企业中介机构，对房屋租赁权拍卖前应对标的物产权所属等有审核义务责任，在明知中南菜场超市房屋系违章建筑，还承接该标的物并对外公开招租收取佣金，严重扰乱市场秩序，其行为是否构成非法经营罪。3、武阳拍卖公司明知该标的物为违法建筑物，还公开招租收取反诉被告的保证金，刻意隐瞒事实的情节，具有一定的欺骗性，并且对租期、移交时间还做出了虚假承诺，诱使本人自愿交付保证金参加拍卖，给反诉被告造成资金风险，其行为是否构成合同诈骗罪。标的物是违规违章的情况下反诉被告不会支付。 第三人就反诉部分述称：对反诉原告主张无异议。 反诉原告为证明反诉主张，向本院提供证据： 1、委托拍卖合同，证明反诉原告受第三人委托对标的物进行拍卖的事实； 2、建设用地规划许可证，证明涉案超市房屋权属清楚，符合建设用地规划许可的事实； 3、拍卖公告及特别约定、情况说明、标的物照片、竞价结果，证明反诉原告开展网络拍卖，拍卖公告中明确约定款项交付时间、佣金收取方式及反诉被告参与拍卖并成功竞拍的事实； 4、催款通知书、回复函、告知函、邮寄凭证、函，证明反诉被告未按约定支付尾款及佣金，反诉原告发函催款，但被告仍未在限定时间内付清尾款及佣金，委托人要求停止履行本次拍卖结果，并重新组织拍卖等事实； 5、公告费发票、报纸公告、截图，证明反诉原告重新组织拍卖进行公告、支付公告费用及拍卖失败的事实。 被告及第三人就反诉部分未提供证据。 原告及反诉原告提供的证据，经庭审举证质证，双方对真实性均未提出异议，本院认为相应证据来源合法，内容能够相互印证，对于其真实性予以确认，对于证明目的综合全案予以确认。 综上，本院认定事实如下：2020年9月18日，第三人中南经济合作社与武阳拍卖公司签订《委托拍卖合同》一份，委托其拍卖：1、原武义县中南菜场超市房屋使用权，起拍价60万元/年；2、武义县江山新村三路1幢1号店面5间经营权，起拍价12万元/年，以上标的物租赁期限均为6年。协议签订后，武阳拍卖公司在网络上发布拍卖公告，表示将于2020年9月27日10时至9月28日10时就上述两项标的进行公开网络拍卖活动。拍卖公告第五条约定：竞买人需要对拍卖标的进行现场勘察（未完善设施状况、使用面积等）、对其他现有凭证进行详细评估。标的物以移交时现状为准，武阳拍卖公司不承担交易标的实物及权利瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样勘察及查看材料，未查看的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。拍卖公告另附有标的情况说明及照片各一份，写明建筑面积约1700平方米，房屋结构钢架、租赁期限6年，保证金100000元、佣金为成交价3%及起始价、加价幅度等内容，并备注：本表提供关于标的物现状描述仅供参考，不作为标的交付依据，以实际移交日现状为准，请竞价人务必亲身前往标的现场实地看样，面积数据、房屋装修情况及房屋现状均不影响成交价格。后张红萍根据公告，向武阳拍卖公司缴纳了保证金100000元参与拍卖，并于2020年9月28日12点19分以650000元的价格成功中标。武阳拍卖公司向张红萍发出通知，要求其按约交纳尾款，但因张红萍对拍卖标的范围产生疑虑，认为拍卖文件、图片对标的物描述不清等，未按时交纳尾款。2020年10月9日，武阳拍卖公司向张红萍发出催款通知，之后又于10月16日向张红萍发出告知函一份要求其在10月17日下午5时前交清所有款项，逾期将根据第三人要求停止履行本次拍卖结果，并重新组织拍卖，同时将张红萍列入限制交易名单。张红萍遂向本院提起诉讼。 另查明，涉案原武义县中南菜场超市房屋所在土地于2005年6月17日办理建设用地规划许可证，其性质为临时用地，房屋为钢架结构。之后涉案房屋土地再未办理过批准延长使用手续。 本院认为，本案当事人主张争议焦点在于涉案拍卖合同是否有效，即张红萍以拍卖公告界限描述不清及标的物产权瑕疵主张拍卖无效的理由能否成立。根据庭审调查，涉案超市房屋使用的系临时用地，故其上修建的钢棚结构房屋应为临时建筑，根据最高院相关司法解释，临时建筑超期使用的，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。另根据《土地管理法》规定，临时使用土地期限一般不超过二年，现第三人在庭审中自述其在2005年对涉案土地办理审批手续后未在办理过延期，故涉案房屋应早已超出法律规定的临时使用年限，依法不得再进行出租。现武阳拍卖公司将依法不得处分的财产进行拍卖，违反了法律强制性规定，应属无效。张红萍要求确认拍卖无效并返还保证金的诉请，本院依法予以支持。对于武阳拍卖公司反诉请求的佣金及损失，系由其自身过错导致，依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认金华市武阳拍卖有限公司于2020年9月27日至28日对原武义县中南菜场超市房屋使用权的拍卖无效； 二、金华市武阳拍卖有限公司于本判决生效后三日内返还张红萍保证金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回金华市武阳拍卖有限公司的反诉请求。 本诉受理费1150元（减半收取），由金华市武阳拍卖有限公司承担，限本判决生效后七日内交纳。反诉受理费170元（减半收取），由金华市武阳拍卖有限公司承担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  叶 青 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员  程佳娟 10-