重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8472号上诉人（原审被告）：曾凡书，女，1964年10月22日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张江**，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温怀军，男，1991年3月1日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：何平，重庆津舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温兴友，男，1967年8月14日出生，汉族，住重庆市江津区。上诉人曾凡书与被上诉人温怀军、温兴友房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初13909号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾凡书上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人温怀军的诉讼请求。其事实与理由为：1、上诉人支付了房屋合理价款并装修居住使用至今已有三年，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，一审法院不应简单认定上诉人享有的是债权而以物权优先于债权而做出判决；2、上诉人有权要求被上诉人温兴友将其所有的50%的产权过户给上诉人，被上诉人温怀军仅享有50%的产权不能要求上诉人腾退房屋；3、在案涉房屋已经出售的情况下，被上诉人温兴友刻意向法院隐瞒房屋出售的事实，与被上诉人温怀军在法院达成调解协议，有虚假诉讼的嫌疑，被上诉人温怀军没有支付能力，其也未举证证明其资金来源，其不能证明对房屋进行了出资购买的事实，二被上诉人之间系亲戚关系，上诉人有理由怀疑二人恶意串通形成虚假诉讼，通过调解达到其平分产权的目的。温怀军辩称，一审法院适用法律正确，上诉人的上诉请求均不能成立，请求维持原判。温兴友陈述：不同意一审判决，上诉人不应当搬离房屋。温怀军一审诉称：请求判决1、曾凡书与温兴友于2017年7月7日签订的《房屋买卖协议》无效；2、曾凡书从重庆市江津区房屋搬出；3、本案诉讼费由曾凡书与温兴友承担。一审查明：温其林、薛明玉系再婚夫妻，二人婚后未生育子女。温其林与前妻育有两子，即温兴伦和温兴友。温怀军是温兴伦的儿子，温其林的孙子。温其林是重庆市江津区面山森林资源管理局（以下简称四面山森管局）的职工。2012年10月21日，温其林病逝。其生前以单位职工的身份参建了位于重庆市江津区住房一套。2017年7月7日，温兴友（甲方）与曾凡书（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方有“江津区德感南华居Ｂ组团1单元5层6号”住房一套，建筑面积63平方米；房价款140000元，已付130000元；甲方应把该房屋的房产证、土地使用权证、天然气卡、闭路电视、电卡等交给乙方，在该房屋办转户时，甲方必须随时协助办理一切转户手续，转户时所有税费由乙方负责；甲方应完善缴清交房前所发生的水、电、闭路、电话等费用。协议左下部，书写有“中介，兰向平，187ｘｘｘｘ55”的字样。当日，温兴友向曾凡书出具《收条》1份，载明：“今收到曾凡书交来购房款130000元。余10000元转证后付清，位于江津区。”温兴友在与曾凡书签订上述《房屋买卖协议》时，向曾凡书出示了温兴友（丙方）与案外人四面山森管局（甲方）、重庆市江津区睦邻房地产开发有限公司（乙方）于2013年12月2日签订的《重庆市江津区保障性住房（国有林场危旧房造项目）购房合同》，协议载明：“……由乙方在南华公租房项目中为全区国有林场危旧房改造职工代建住房。甲方系纳入危旧房改造的国有林场，丙方系甲方单位职工；丙方选定的代建房屋位于重庆市江津区，土发性质为划拨，建筑面积（房测面积）为62.52平方米；丙方按2027.09元／平方米的固定单价购买代建房（不含大修基金）；根据丙方所选房屋面积，丙方应支付购房总价款为126733.67元。上述《房屋买卖协议》签订后，温兴友将案涉房屋交付曾凡书使用至今。2018年10月12日，一审法院立案受理了温怀军与温兴友共有纠纷一案，案号为（2018）渝0116民初11904号。该案查明：“……温其林是四面山森管局的职工，其生前在该单位享有一套职工福利房，该房位于重庆市江津区。2012年10月3日，温其林、薛明玉共同立了一份《遗嘱》。该《遗嘱》指定上述职工福利房由温怀军与温兴友各继承一半，该房的房款由温怀军与温兴友共同负担。2013年3月26日，温怀军、温兴友和廖贤英（系温兴友之妻）、薛明玉签订了一份《协议书》。该《协议书》约定，温其林生前在重庆市江津区面山森林资源管理局享有的一套职工福利房由温怀军与温兴友各占50%的份额，该房将产生的应向四面山森管局交纳的购房款、大修基金、办证所产生的一切税费等费用均由温怀军与温兴友各按50%的份额承担。协议签订后，温怀军与温兴友对上述职工福利房产生的相应费用均是按各自50%的份额予以交纳。上述职工福利房修建好后，重庆市江津区面山森林资源管理局以温其林的名义向产权登记部门提交了网签信息申请表，但因温其林已死亡，该局不得不向产权登记部门撤回了上述网签信息申请表。2018年10月12日，温怀军诉讼来院，请求判决位于重庆市江津区房屋由温怀军与温兴友各享有50%的份额。另查明，2015年下半年，温兴友与其妻廖贤英离婚。薛明玉、温兴伦、廖贤英均承认温其林生前在重庆市江津区面山森林资源管理局享有的上述职工福利房是由温怀军与温兴友各占50%的份额，自己对该房不占任何份额。”该案经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、温其林生前在重庆市江津区面山森林资源管理局享有的一套职工福利房（该房位于重庆市江津区由温怀军与温兴友各享有50%的份额。二、案件受理费……”庭审中，温怀军提交了：1、温怀军与温兴友共同出具的《证明》2份、廖贤英出具的《收条》2份，用以证明案涉房屋由温怀军和温兴友各出资50%购买。2、在重庆市江津区规划和自然资源局调取的档案查询。载明：案涉房屋权属登记的受理时间，2019年6月10日；登记的土地房屋权利受让人为温兴友、温怀军；土地房屋权利转让人，重庆市江津区睦邻房地产开发有限公司；规划证号：渝（2019）江津区不动产权第000566473号。对此温怀军称，案涉房屋的权属证书记已办理完毕，该证现存放于四面山森管局，因还有几千元房款未支付，无法领取。对上述证据，曾凡书质证认为：对证据1的真实性不予认可，即使是真实的，也是温怀军与温兴友间的内部问题；对证据2的真实性认可。庭审中，曾凡书举示了在重庆市江津区面山森林资源服务中心调取的以下证据：1、《重庆市江津区保障性住房（国有林场危旧房造项目）购房合同》。即上述温兴友在与曾凡书签订《房屋买卖协议》时出示的合同2、重庆市江津区鼎山街道办事处高牙村于2017年12月11日出具的《证明》。载明：温其林于2012年10月21日病逝，温其林是温兴友、温兴伦的父亲。3、薛明玉于2017年11月20日出具的《放弃申请书》。载明：其自愿放弃案涉房屋的继承。4、温兴伦于2018年1月3日出具的《放弃继承声明书》。载明：其放弃案涉房屋继承。5、《死亡注销户口证明》。载明：温其林于2012年10月21日死亡。曾凡书用以证明：温兴友是案涉房屋唯一的权利人；该房虽是继承取得，但其他继承人放弃了继承权，包括温怀军的父亲温兴伦；温怀军与温兴友恶意串通将房屋登记在二人名下，损害了曾凡书的权利。对上述曾凡书举示的证据，温怀军质证认为：对曾凡书称，合同是由温兴友和四面山森管局签订的，房屋属于温兴友个人所有，不予认可，并且薛明玉出具的《放弃申请书》和温兴伦出具的《放弃继承声明书》不具真实性，因温兴伦在此期间在强制戒毒，根本就签不了这个字；合同签订时，温兴友来找过我，说单位只允许办一个人的名字，要求写他自己的名字，我拒绝后，不知温兴友在哪里弄来了温兴伦的放弃申请书，才有了温兴友个人签订的购房合同；合同是温兴友欺骗四面山森管局签订的；温怀军提交的《遗嘱》（即调解书载明的《遗嘱》）中明确了，温兴伦将自己的房屋购买权移交于温怀军，后温怀军到四面山森管局调查，四面山森管局已推翻了与温兴友签订的合同；法院送达民事调解书后，四面山森管局已认可房屋由温怀军与温兴友各享有百分之五十的份额，为此四面山森管局才办理了房产证。对此温怀军还提交了，温兴伦于2018年12月10日出具的《情况说明》、温兴伦因吸毒被强制隔离两年（2016年7月6日至2018年7月5日）的《解除强制隔离戒毒通知书》（2018年5月8日出具）、2018年4月的《提前解除强制隔离戒毒决定书》，温怀军用以证明，曾凡书举示的上述《温兴伦放弃继承申明》，不是温兴伦本人所签。一审法院认为：案涉房屋无论是温兴友或温怀军或温兴友和温怀军与四面山森管局签订合同，也无论是购房款由谁出资，现案涉房屋登记权利人为温兴友和温怀军共有。根据（2018）渝0116民初11904号民事调解书，案涉房屋为温兴友与温怀军各享有50%的份额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”按此规定，温兴友与曾凡书签订的《房屋买卖协议》有效，只是温兴友不能转移温怀军享有的案涉房屋50%的所有权。由于《房屋买卖协议》有效，因此温怀军诉请确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对温怀军诉请曾凡书从案涉房屋内搬离的诉讼请求，由于曾凡书仅享有请求温兴友履行协助办理案涉房屋50%所有权过户登记的债权，而温怀军享有案涉房屋50%的物权，根据物权优先于债权的原则，温怀军请求曾凡书从案房屋内搬离，本院予以支持。至于曾凡书辩称，温怀军与温兴友间恶意串通损害其利益的理由，因涉案房屋经本院（2018）渝0116民初11904号民事调解书，确认温怀军与温兴友各享有50%的份额后，温怀军与温兴友是否恶意串通已不是本案的审理范围，故曾凡书的上述抗辩理由本案不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、曾凡书在本判决生效之日起三十日内将位于重庆市江津区房屋腾退温怀军；二、驳回温怀军的其他诉讼请求。一审案件受理费1314元，减半收取657元，由温兴友负担。限温兴友在本判决生效之日起七日内向法院缴纳。本院二审审理中，上诉人未提交新证据。被上诉人温怀军举示温兴友出具的《证明》5张，拟证明温怀军支付房款的情况。被上诉人温兴友对5张《证明》的真实性予以认可。上诉人曾凡书发表质证意见认为不能体现是温怀军支付的房款，真实性无法核实。被上诉人温兴友陈述，其在2017年8月28日将案涉房屋交付给上诉人。被上诉人温怀军陈述，开发商是将房屋交付给温兴友后，温兴友告知了温怀军，并于2016年将钥匙给温怀军，温怀军一直担心温兴友会将房屋卖出，但从未去现场查看，系通过电话的方式向温兴友核实房屋情况，但平常并没有去看房屋，在2018年从温兴友女儿处得知温兴友已经将案涉房屋出卖，温怀军才到房屋现场看，发现上诉人已经装修入住，所以才在2018年起诉确认案涉房屋是温怀军、温兴友共有。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出被上诉人温怀军无权要求其搬离案涉房屋的问题。根据（2018）渝0116民初11904号民事调解书，案涉房屋为温兴友与温怀军各享有50%的份额，房产登记具有物权公示的效力，案涉房屋登记权利人为温兴友和温怀军共有。被上诉人温兴友与上诉人曾凡书签订的《房屋买卖协议》合法有效，但被上诉人温兴友仅享有案涉房屋50%的产权，其不能转移被上诉人温怀军享有的案涉房屋50%的所有权。上诉人曾凡书依据《房屋买卖协议》享有要求被上诉人温兴友履行过户义务或在合同履行不能的情况下要求赔偿损失的权利，但前述权利均系债权请求权，并非物权请求权，上诉人提出其基于支付合理价款并占有居住使用而对案涉房屋享有物权期待权，其主张没有法律依据，本院不予采信。被上诉人温怀军享有案涉房屋50%的物权，作为物权所有人，其依法享有占有、使用、收益的权利，根据物权优先于债权的原则，温怀军有权请求上诉人曾凡书从案涉房屋内搬离，一审法院予以支持并无不当，但基于本案的具体情况，应给予上诉人曾凡书一定的时间，另行解决居住问题。上诉人曾凡书提出温怀军与温兴友之间恶意串通损害其利益，但并无证据予以证实，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1314元，由曾凡书负担。本判决为终审判决。审判长  谢英姿审判员  黎 明审判员  刘恋砚二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈军杰