山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7362号上诉人（原审被告）：山东天星置业有限公司，住所地莒南县隆山路南段西侧。法定代表人：王济台，总经理。委托诉讼代理人：王学功，临沂沭河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:孙亚静，女，1987年5月11日出生，汉族，住莒南县。被上诉人（原审原告）：刘浩，男，1985年6月9日出生，汉族，住莒南县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王向伟，山东祺君律师事务所律师。原审被告：临沂腾益物业管理有限公司，住所地莒南隆山路南段西侧天成国际五金机电汽配城**楼**。法定代表人：王济国，总经理。上诉人山东天星置业有限公司（以下简称天星公司）因与被上诉人孙亚静、刘浩及原审被告临沂腾益物业管理有限公司（以下简称腾益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2020）鲁1327民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天星公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项，第三项。驳回被上诉人请求上诉人提供资料报产权登记机关备案以及承担违约金的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在为被上诉人孙亚静、刘浩办理产权登记手续，由上诉人提交材料报产权机关登记备案的过程中不存在过错，不应承担违约责任。其原因是政府机关不能兑现开发时的承诺，没有按照当时的约定为上诉人办理土地使用手续，导致上诉人不能为被上诉人孙亚静、刘浩及时办理产权登记手续，提交材料报产权机关登记备案。过错在政府机关，不在上诉人。事实上被上诉人的该项请求不能实现，依据相关法律规定，诉讼请求应当具有可实现性，是否能够办理房产的相关登记手续必须首先取得涉案房产的土地使用权，目前还不能确定该土地使用手续何时能够办理完毕，一旦土地使用权手续办理完毕，上诉人立即为被上诉人办理涉案房产的产权登记手续。上诉人无法按照民事判决确定的时间为被上诉人办理涉案房产的登记手续。孙亚静、刘浩辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。腾益公司未作陈述。孙亚静、刘浩向一审法院起诉请求：判令天星公司将我们购买的“天成国际商贸物流园”2号楼605号房公寓楼交付；偿付至2020年1月1日前收益损失58584元及违约金；判令天星公司将办理“天成国际商贸物流园”2号楼605号房公寓楼权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；并支付原告逾期办证违约金1000元；本案诉讼费、保全费由天星公司承担。一审法院认定事实：2013年1月12日，孙亚静、刘浩与天星公司签订了酒店式公寓认购书，约定孙亚静、刘浩认购天星公司坐落于莒南县××路××路交汇处的二号楼605号房。合同第二条第三款约定该商品房按建筑面积计算，享受优惠政策及用途为投资的在扣除前两年收益后每平方米价格为2764元，总金额为180097元，最终应付总价款以签署《商品房买卖合同》时当地房屋管理部门测绘面积结算，多退少补。合同约定付款方式为一次性付款，购房用途为投资：所购商品房需要同天星公司授权的管理方签署《管理合同》，同时享受以下规定的收益权利。合同第六条第二款约定孙亚静、刘浩所认购的商品房为以上规定的投资用途的，乙方自愿将所认购商品房交予天星公司授权的管理方行使该房屋的使用权，使用权限为六年，天星公司授权的管理方每年应支付孙亚静、刘浩在享受优惠政策后实际总价款7%的收益。签订认购书时，前两年收益14%一次性付予孙亚静、刘浩，该两年收益款在《商品房买卖合同》价款中不再体现，后四年收益在当年管理期满时支付。孙亚静、刘浩应于签署《商品房买卖合同》时同天星公司授权的管理方签署本商品房的《管理合同》。第4款约定孙亚静、刘浩所认购的商品房为精装房，装修范围包括墙面、地面、天棚、地面间的硬装。2014年10月28日，孙亚静、刘浩与天星公司签订了商品房预售合同，约定孙亚静、刘浩购买天星公司天成国际物流商贸物流园2号楼605号房。预测建筑面积为65.1平方米，房屋总价款为179936元，付款方式为一次性付款，于2014年10月27日前付清。合同第八条关于交付期限约定天星公司应当在2015年10月31日前将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定如天星公司逾期不超过90日将自合同约定的交付期限的第二条其至实际交付之日止，按日向孙亚静、刘浩支付已交付房款的万分之三的违约金。超过90日的，孙亚静、刘浩有权解除合同。第十一条关于交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，天星公司应当书面通知孙亚静、刘浩办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记条款约定，天星公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要有天星公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天星公司的责任，孙亚静、刘浩不能在规定公期限内取得房地产权属证书的，如孙亚静、刘浩不退，天星公司按已付房款0.5%支付违约金，天星公司应按房管局的有关规定交纳办理权属登记手续的各项费用。另查明，孙亚静、刘浩按照合同约定支付了优惠并扣除2014年、2015年两年租金收益后的购房款179936元，未与天星公司授权的管理公司即腾益公司（原临沂市罗庄区辰宇房地产营销策划有限公司）签署书面的管理合同。涉案商品房自2014年起实际由腾益公司进行管理，腾益公司于2017年5月3日通过银行转账的方式向孙亚静、刘浩支付2016年的租金收益14646元。天星公司至今因尚不具备办理产权登记备案的条件致使孙亚静、刘浩未取得产权登记证书。一审法院认为，孙亚静、刘浩与天星公司签订的认购书及商品房预售合同均为双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。关于租金收益。根据孙亚静、刘浩与天星公司签订的《酒店式公寓认购书》，孙亚静、刘浩同意将所购公寓交由天星公司授权的管理公司即腾益公司（原临沂市罗庄区辰宇房地产营销策划有限公司）进行管理，期限为6年，即2014年-2019年，并约定管理方每年支付实际总房价款的7%的收益（即14646元），并约定孙亚静、刘浩应与管理方签订相关管理合同，后孙亚静、刘浩虽未与腾益公司签订书面的管理合同，但腾益公司实际占有并管理使用了该公寓，并支付孙亚静、刘浩2016年的收益款，双方形成了实际上的租赁合同关系，故腾益公司应当支付孙亚静、刘浩2017年-2019年的租赁款43938元。因合同约定期限为6年，且孙亚静、刘浩未提交证据证实腾益公司在2020年至今继续经营该公寓，双方租赁关系在2019年12月31日已履行完毕，故其要求支付2020年1月1日至5月31日的收益的诉讼请求，不予支持。租赁合同履行完毕后，腾益公司应将所租赁的房屋恢复原貌归还孙亚静、刘浩，孙亚静、刘浩亦应及时接受房屋。关于延迟支付租金收益的违约金，原告未提交证据予以证实，其损失可按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋交付及延迟办理产权登记问题。根据孙亚静、刘浩与天星公司签订的商品房预售合同，天星公司应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付，并在交付使用后90内将办理产权登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，逾期将按已付房款0.5%向买受人支付违约金。本案中，天星公司认可其在2014年1月1日就将房屋实际交付，由腾益公司自2014年起开始管理，孙亚静、刘浩也折抵了2014年、2015年的租金收益，视为双方对房屋的实际交付，故天星公司应在2014年4月1日前将办理产权需要的材料提交产权登记机关备案，但天星公司至今因未不具备办理产权登记的手续而未能履行上述义务，天星公司辩称不能办理产权登记手续不是其自身的原因，并提交向有关部门出具的用地情况报告、涉案房地产相关的土地使用等情况的汇报，法院认为该证据均系复印件，不符合证据形式，且该证据内容不能排除天星公司的责任，故对于该证据法院不予采信，天星公司应当按照合同约定支付孙亚静、刘浩延迟办理产权的违约金，按实际交付的房款179936元的0.5%计算为899.7元。综上所述，依照，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告临沂腾益物业管理有限公司于判决生效后五日内将涉案房屋返还原告孙亚静、刘浩，并给付原告孙亚静、刘浩2017年、2018年、2019年的租金收益共计43938元及利息损失（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，以14646元为基数，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，以29292元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日，以43938元为基数，均按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告山东天星置业有限公司于判决生效后九十日内协助原告孙亚静、刘浩办理产权登记手续，将办理产权登记需要有其提交的材料报产权机关登记备案。三、被告山东天星置业有限公司于判决生效后五日给付原告孙亚静、刘浩延迟办理产权证的违约金899.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由原告山东天星置业有限公司负担26元，临沂腾益物业管理有限负担1264元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点问题是涉案房屋是否具备办理产权登记手续条件，上诉人是否支付违约金。关于该问题，上诉人提交的证据不能证明自己的主张，应承担不利后果。一审判决其承担违约金符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东天星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月十四日书记员  范玉林