贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终7771号上诉人（原审被告）：薛万琼，女，1968年3月10日生，汉族，重庆市人，住重庆市潼**。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。上诉人薛万琼因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛万琼上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。2015年9月底，苟家井市场的广大租赁户得到市场即将拆迁，2015年最后一季的租金不用交，被上诉人也不再续签合同的消息。很多租赁户主动交纳租赁费均被拒绝，并非上诉人拒绝交纳；二、因苟家井市场要拆迁，被上诉人不与上诉人续签租赁合同，上诉人只好把商铺用于堆放货物，上诉人没有任何经营活动，被上诉人也未对商铺进行管理，上诉人与被上诉人已经对于商铺的使用达成了一致意见；三、上诉人的起诉已过诉讼时效，不应受法律保护。遵义市红花岗区市场发展服务中心在二审中未提交书面答辩意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院起诉请求：1、请求确认原告解除租赁合同的通知有效，并确认原、被告租赁合同关系于2020年5月31日解除；2、请求判令被告向原告返还位于遵义市红花岗区门面；3、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金98427.92元及服务费、卫生费10960元（合计109387.92元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以98427.92元为基数按月利率2%支付违约金，以10960元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；4、请求判令被告从2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止按3792.26元／月向原告支付房屋占用费。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区门面的所有权人。2015年1月23日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告薛万琼签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井商城1-2层Ａ223、Ａ224号门面，面积28.51ｍ”出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金4000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按63元／ｍｒ’计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费120元／月，卫生费80元／月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告也未将门面归还给原告。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，0Ｆ7并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。该通知在苟家井市场内进行了张贴，原告单位工作人员通过短信向被告薛万琼进行了告知。2020年5月31日，因被告未按通知要求返还案涉门面，也未缴纳费用，原告遂与相关部门联合将该门面关停，并诉至一审法院，酿成诉争。一审法院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、市场拆迁收不收租金的问题；三、违约金问题。原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，被告也没有向原告归还门面。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于被告辩解自己从2015年合同期满后没有使用租赁门面，租赁合同已终结，但未提供其返还门面的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其辩解理由不能成立，一审法院不予采信。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”的规定，一审法院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，一审法院依法不予支持。原告自2020年3月26日发出通知后，已在合理期限之前通过在市场张贴通知、媒体发布等多渠道通知被告于2020年5月31日解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，一审法院确认原告发出的解除租赁合同的通知有效，原、被告之间租赁合同关系已于2020年5月31日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定Ａ223、Ａ224号门面租金63元／月／ｍｒ，门面面积为28.51ｍｆ，故Ａ223、Ａ224号门面每月租金为28.51ｍ×63元／月／ｍ＇＝1796.13元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1796.13元／月×54月＝96991.02元。另有服务费120元／月、卫生费80元／月，故每月管理费用共计为120元＋80元＝200元。同理，被告共计差欠原告管理费用200元／月×54月＝10800元。被告缴纳的租房保证金4000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，被告还应支付原告各项费用103791.02元。关于原告诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。被告承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对原告诉请2020年6月1日之后的租金，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告遵义市红花岗区市场发展服务中心解除租赁合同的通知有效，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告薛万琼的租赁合同关系已于2020年5月31日解除；二、被告薛万琼在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心返还位于遵义市红花岗区门面，装修装饰无偿归原告遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由被告薛万琼在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计103791.02元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以96991.02元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；四、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1255元，由被告薛万琼承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人所持系得知被上诉人不再续签合同与收取租金故才未交纳租金，且与上诉人对商铺使用及租金事宜达成默示的一致意见的上诉理由，并未提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予采信。根据本案查明的事实与上诉人的陈述可知，上诉人于2015年9月就未向被上诉人交纳租金，但一直占用被上诉人的商铺系事实，故原审法院判令上诉人向被上诉人支付占用商铺期间的租金及卫生费等相关费用并无不当。关于上诉人提出被上诉人的起诉已过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中也未提交新的证据证明本案已过诉讼时效，对此，本院不予支持。综上所述，上诉人薛万琼上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2530元，由薛万琼负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇二〇年十二月十日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿