安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6742号 上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥万豪能源设备有限责任公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区柏堰湾路**。 法定代表人：张留瑜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：饶广军，安徽唯才律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥合安智为科技有限公司，住所，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区香樟大道****车间厂房div> 法定代表人：边成成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥合安智为科技有限公司(以下简称合安公司)因与被上诉人合肥万豪能源设备有限责任公司(以下简称万豪公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：1.撤销合肥高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）皖0191民初1071号民事判决第二、三、五项；2.发回重审或依法直接改判合安公司向万豪公司支付逾期支付租金违约金122513.65元、厂房及办公楼空置费及租金共计155573元、违约解除合同违约金233360元，合计511446.5元；3.本案一、二审诉讼费均由合安公司承担。 事实理由：一、一审法院以疫情构成不可抗力，认定合安公司在本案中违约解除租赁合同行为系法定解除行为，系适用法律错误。 （一）新冠××疫情构成不可抗力，不会导致本案中的案涉租赁合同目的不能实现。 根据《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。当前我国发生了新冠××疫情，政府也采取了相应疫情防控措施，因此对不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：一是部分或全部免责，《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”；二是解除合同，《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。由此可见，当前新冠××疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠××疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。 由本案事实可知，案涉的租赁合同是双方于2020年1月17日签订的，合同约定租赁期限为两年（2020年2月12日至2022年2月11日）；租赁用途为日常经营使用；约定万豪公司于2020年2月2日前将租赁物交付合安公司，如万豪公司未按约定交付租赁物，则租期顺延；合同中约定如遇不可抗力因素，双方可协商解除合同、部分解除合同或延期履行合同。 众所周知在合同签署时武汉已经爆发了新冠××疫情，国家启动了重大突发公共卫生事件应急机制，各地根据疫情的发生情况启动相应的等级应急机制（高、中、底风险等级）。作为合同履行地与合安公司住所地均在合肥高新区，仅为中风险地区。由于省委、省政府防控疫情措施得当，合肥的疫情很快得到了控制。鉴于疫情控制得当，合肥市疫情防控应急指挥部于2020年2月8日向全市了发布《关于有序做好全市企业复工复业的通告》，随即2月9日合肥高新区疫情防控应急指挥部出台复工复业通知，通知安排全高新区企业于2020年2月10日起实行有序复工。2020年2月18日，合安公司安排其公司员工阮仁勇前往案涉厂区实地勘测及准备装修事宜，万豪公司已为合安公司的装修提供便利。 由上可知，此次新冠疫情对合肥高新区内的企业影响是短暂的、有限的，在本合同约定的租赁期开始前已经可以复工复业了，所以合安公司是完全知晓当前疫情并不会对其企业构成生产经营障碍的。 虽然新型××疫情会给其他企业造成经营的不利局面。但随着全国疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，这种影响程度是短暂的、可控的，随着全国复工复业的全面展开，合安公司并未受到上游企业的影响，因此，合安公司一直能处于正常的经营状态。 再由合同约定的租赁期可知，该新冠××疫情防控对案涉合同履行期并未产生任何影响（合同租赁期为2020年2月12日，复工复业开始期为2020年2月10日），该案涉租赁合同是完全可以履行的，此次疫情未对该合同履行产生实质性的障碍，更无合同目的（租赁经营权）不能实现一说。即使此次疫情使合安公司的上游企业受到影响，其与该租赁合同的目的（租赁经营权）是否实现无因果关系，假如疫情导致了案涉租赁物客观履行不能，这才能使疫情在本案中构成不可抗力因素。而一审法院在无视本案事实证据的情况下，主观臆断的认定疫情属于不可抗力，从而导致合安公司无法实现案涉租货合同的扩大生产目的，这种论述从因果关系方面都说不通，该事实认定更系与本案事实相违背。由案涉《租赁合同》可知合安公司租用案涉厂房的目的就是用于其公司的日常生产经营。再由合安公司《解除通知函》可知合安公司解除的理由是其公司目前生产经营困难，未来较长时间无法实现正常的生产经营，并未有一审法院说的扩大经营这一事实。一审法院主管臆断的制造事实，然后主观机械的适用法律，导致本案出现适用法律错误的错误判决。 （二）一审法院适用不可抗力的法律规定来认定合安公司违约解除租赁合同行为合法，系适用法律错误。 由前述可知，该次疫情大范围严重爆发是短暂的局部的。虽然对相关企业生产经营产生了一定影响，但都是短暂的。本案中，合安公司在疫情期间与万豪公司签署了厂房租赁合同，租期为两年，用于日常经营。本案的租赁期开始日却在疫情控制好转的情形（可以复工复业）后，该疫情对案涉租赁合同无任何的实质性履行障碍。合安公司为了转嫁其在疫情期间的自身存在商业经营风险，却以疫情为不可抗力的规定为由头，从而单方面违约解除案涉的租赁合同，近而达到其损人利己的目的。根据2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法（2020）12号）第三条第（二）款:“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商;能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”以及2020年05月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指意见（二）》（法发（2020）17号）第一条第5款“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”而案涉租赁合同并非临时性租赁合同，是长期（租期2年）的租赁合同，并不符合以不可抗力为由单方解除合同条件。 合安公司以受疫情影响为由解除合同，并不符合适用不可抗力的规则。根据最高院意见(一)的精神，要避免对不可抗力规则滥用，积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，原审法院如此随意的使用不可抗力，对双方签订合同期限长达数年的合同随意解除，严重影响了正常的市场经济秩序。而一审法院在明知合安公司存在该恶意目的情形下，更是无视本案的客观事实（在本案合同租期开始前即可以复工复业）下，从而机械的以疫情属不可抗力规定主观臆断的错误认定合安公司违约解除租赁合同行为合法，在本案中属于适用法律错误。 二、一审法院不认定租赁物空置费仅认定合安公司应支付租金的系事实认定错误。 由本案事实可知，自2020年1月17日双方签署《厂房租赁合同》之日起，该合同成立且生效，同时该合同第二条第2款“交付和返还”明确约定“甲方应于2020年2月2日前将租赁物交付乙方使用”。作为甲方的万豪公司自合同成立生效之日起即投入人力、财力对原存租赁物内物件进行搬迁腾空为交付场地作准备，同时万豪公司基于合同期为24个月，故将2020年1月17日合同签订之日至2020年2月12日期间不计入租赁费用，该优惠的前提系建立在合安公司承诺履行24个月的租赁合同前提下。万豪公司自2020年1月17日始即不会向第三方出租案涉的厂房。以该时问为起点进行的腾空厂房准备均为实现双方合同之目的，同时合安公司亦合同签订后完成对租赁厂房和办公楼的测量工作。依照民法的公平原则，合安公司应当承担2020年1月17日至2020年2月11日期间的租赁物空置费，计101122.4元。而一审法院仅仅认定14天的租金54450.51元有违民法的公平原则，更与本案的事实相违背。 三、一审法院对合安公司逾期支付租金的违约行为，酌定违约金为60000元人民币系与租赁合同中约定的内容事实相违背。 由《厂房租赁合同》第四条第2项“租金支付方式为付3个月/次方式支付，合同签订后5日内乙方支付第一次租金合计人民币350039元”及第五条第6项“乙方逾期支付租金的每天按合同期内租金总额的1%向甲方支付违约金”约定可知，合同签订时间为2020年1月17日，合同签订5日（即为2020年2月22日）内合安公司要向万豪公司支付第一次约定的全部租金350039元人民币。但合安公司仅在2020年1月21日向万豪公司支付第一次租金150039元，时至解除合同之日（2020年2月26日）第一期租金仍有200000元人民币未付，合安公司的上述行为已构成对上述合同条款的违约，依约应支付违约金，其数额为122513.65元（350039元为基础，自2020年1月23日始按租金总额的1%/天的标准计算至2020年2月26日）。 四、合安公司违法解除案涉《厂房租赁合同》，依约将承担违约责任。 由《厂房租赁合同》第五条第3项“本合同期内，甲方不得无故终止合同，否则需支付乙方2个月租金作为违约金。同样，乙方也不得无故终止合同，否则需支付甲方2个月租金作为违约金。”的约定可知，本案中合安公司单方违约解除合同应承担案涉2个月租金为标准的违约金。因此，合安公司应向万豪公司承担违约解除合同的违约金233360元。一审法院未依合安公司违约事实而判处违约金，系事实认定错误。 五、一审法院在对本案事实认定错误的情况下，依据疫情属不可抗力的相关规定，主观臆断的在本案中加以适用，造成本案错误的判决，依法理应改判或发回重审。 合安公司辩称，第一，双方合同签订后，才发生疫情，此属于不可预见的对于企业也无法克服的不可抗力。第二，本公司解除合同的方式及其途径均符合法律规定，双方的合同关系因为疫情的影响导致本公司无法实际履行扩大生产的目的。第三，案涉的厂房并没有实际交接以及使用，一审法院的判决既未超出法律规定，也充分考虑了疫情在书面的复工复产通过下达后，仍然对生产类企业存在持续的重大的不可抗力的影响这一客观事实，充分体现了依法审判框架下，以人为本的法律精神。恳请法院驳回上诉。 合安公司向一审法院起诉请求：1.判令双方厂房租赁合同于2020年2月24日解除；2.判令万豪公司退还合安公司已付的设备损坏维修押金116680元及租金150039元，共计266719元。 万豪公司向一审法院反诉请求：1.判令合安公司向万豪公司支付逾期支付租金违约金72000元（以欠付租金20万元为基数，自2020年1月23日始按欠付租金1%/天的标准计算至2020年2月26日）；2.判令合安公司向万豪公司支付2020年1月17日至2020年2月11日期间厂房、办公楼空置费以及2020年2月12日至2020年2月26日期间租金，合计159462元；3.判令合安公司向万豪公司支付违约解除合同违约金233360元。 一审法院认定事实：2020年1月17日，万豪公司（甲方、出租方）与合安公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于合肥市高新区万豪能源装备基地车间二及西边附属办公楼1-2层租赁给乙方使用，房屋计租面积车间4085.57㎡和办公室1030㎡；租赁期限自2020年2月12日至2022年2月11日，共计24个月；甲方应于2020年2月2日前将租赁物交付乙方使用，如甲方未按约定交付租赁物，则租赁期顺延；甲方应将租赁物按本合同约定的标准交付乙方使用，租赁物内的设施设备不另计费。交付时甲乙双方对租赁物现状及设施设备进行清点并在《设施设备明细》上书面确认。乙方接收租赁物视为对租赁物符合本合同要求的认可；租金第一年厂房21.5元／月／平方米，办公室28元／月／平方米；租金支付方式为付3个月／次方式支付，合同签订后5日内乙方支付第一次租金合计人民币350039元；合同签订后乙方支付一个月租金合计人民币116680元，作为厂房使用押金。如合同期满双方不再续签合同，在甲、乙双方完成交接后10个工作日内，甲方将该资金无息退还；在合同期内，甲方不得无故终止合同，否则需支付乙方2个月租金作为违约金。同样，乙方也不得无故终止合同，否则需支付甲方2个月租金作为违约金；乙方逾期支付租金的，每天按合同期内租金总额的1%向乙方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，乙方并在收到通知后将厂房内货物搬离。否则甲方有权单方处置，由此产生的一切后果均由乙方自行承担；除出现合同第六条约定的情形外，任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内（2个月）仍未能履行至符合合同约定的，对方均有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失;由于不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方，双方应当尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。 2020年1月21日，合安公司向万豪公司支付设备损坏维修押金116680元、租金150039元。双方就涉案厂房未办理交接手续。2020年2月18日，合安公司员工到案涉厂房进行勘查。2020年2月24日，合安公司向万豪公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，内容为因疫情对企业影响原因要求解除涉案房屋租赁合同。万豪公司于2020年2月26日收到函件后向合安公司进行复函，内容为合安公司解除房屋租赁合同理由无法成立，合安公司单方解除合同应向守约方万豪公司支付相应费用等。 一审法院认为，万豪公司与合安公司于2020年1月17日签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。合同签订后，因合安公司在2020年1月21日仅向万豪公司支付租金150039元，未按合同约定在合同签订后五日内足额支付第一期三个月租金350039元，依据公平和诚实信用原则，该院酌定合安公司应向万豪公司支付违约金60000元。 后新型冠状病毒爆发，此次疫情系全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力，导致合安公司无法实现扩大生产的租赁目的，且双方合同中约定了遇到不可抗力事件应当尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同，现合安公司在协商未果的情况下，诉请解除涉案厂房租赁合同，不违反双方合意和法律规定，该院依法予以支持。因万豪公司于2020年2月26日收到合安公司解除合同的意思表示，故合安公司与万豪公司于2020年1月17日签订《厂房租赁合同》于2020年2月26日解除。 合同签订后，双方虽然就租赁物未办理交接手续，但万豪公司已经就交付租赁物进行前期准备工作，合安公司员工也自行前往涉案厂房勘查，案涉厂房当时已经处于合安公司可以使用状态，故合安公司应支付2020年2月12日至2020年2月25日的租金54450.51元（350039元÷3个月÷30天×14天），现合安公司诉请万豪公司退还已付租金150039元，该院核算后支持95588.49元（150039元－54450.51元）。因双方签订的厂房租赁合同已经解除，合安公司诉请万豪公司退还设备损坏维修押金116680元，于法有据，该院依法予以支持。 万豪公司诉请合安公司支付2020年1月17日至2020年2月11日的厂房空置费，因合同中该期间费用没有约定，故该院对该项诉讼请求不予支持。万豪公司诉请合安公司支付违约解除合同违约金233360元，合安公司因不可抗力原因解除合同，不属于违约解除合同，万豪公司的主张无事实和法律依据，该院对该项诉请亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥合安智为科技有限公司与合肥万豪能源设备有限责任公司签订的《厂房租赁合同》于2020年2月26日解除；二、合肥万豪能源设备有限责任公司于判决书生效后十日内向合肥合安智为科技有限公司退还设备损坏维修押金116680元、租金95588.49元；三、合肥合安智为科技有限公司于判决书生效后十日内向合肥万豪能源设备有限责任公司支付逾期支付租金违约金60000元；四、驳回合肥合安智为科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回合肥万豪能源设备有限责任公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5300元，由合肥合安智为科技有限公司负担1082元，由合肥万豪能源设备有限责任公司负担4218元；反诉案件受理费8272元，由合肥万豪能源设备有限责任公司负担7204元，合肥合安智为科技有限公司负担1068元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，万豪公司与合安公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务。本案的首要争议焦点为合安公司能否以不可抗力为由解除《厂房租赁合同》。众所周知，2020年1月下旬，我国爆发新冠××疫情，后各地陆续发布疫情防控措施，经济生活秩序受到一定影响。但是在2020年2月上旬，各地开始有序组织复工复业。合肥市疫情防控应急指挥部于2020年2月8日发布《关于有序做好全市企业复工复业的通告（第10号）》，对企业复工复业时间作出安排。本案中，万豪公司与合安公司签订的《厂房租赁合同》期限为两年，租赁期限自2020年2月12日至2022年2月11日。合安公司作为市场经营主体，其生产经营可能因疫情影响受到一定冲击，但是并不必然导致本案租赁合同无法履行。换言之，新冠××疫情也许给合安公司生产经营造成一定影响，但这属于合安公司作为市场主体可能遭遇并应当承受的市场风险，并不能成为本案租赁合同目的不能实现的理由。本案租赁合同系长期租赁合同，万豪公司作为出租人已提供符合合同约定的标的，合安公司仅从自身经营成本、风险等角度考虑，以新冠××疫情形成不可抗力为由，解除合同，有违诚实信用，构成违约。 关于合同解除的法律后果及合安公司应当承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审认定万豪公司于2020年2月26日收到合安公司解除合同的意思表示，认定合同于该日解除，虽然合安公司依据法律规定不享有合同解除的权利，但是万豪公司对该认定未提出异议，因此本院予以维持。一审计算2020年2月12日至2020年2月26日产生租金54450.51元，双方均未提出异议。本院予以维持。但是合安公司上诉主张合同签订之日2020年1月17日至2020年2月11日期间的房屋空置费也应当计算，对此，本院认为，万豪公司主张的房屋空置费并没有合同依据，本院不予支持。因合安公司未实际使用厂房，合同解除后，一审判令万豪公司返还合安公司作为厂房使用押金的设备损坏维修押金116680元，并无不当，本院予以维持。 关于合安公司应当承担的违约责任。万豪公司主张合安公司应同时支付逾期支付租金违约金及违约解除合同违约金。对此，本院认为，虽然合安公司未按照合同约定支付租金，但是从合同履行结果来看，因合安公司提前解除合同，合安公司已支付的租金数额已超过实际租赁期限内的租金，在判令万豪公司还应返还合安公司部分租金的情况下，如果再判令合安公司承担逾期支付租金的违约金，显然不当。合安公司实际应当承担的是提前解除合同的违约责任。《厂房租赁合同》第五条第3项约定，乙方不得无故终止合同，否则需支付甲方2个月租金作为违约金，万豪公司亦据此主张违约金233360元。合安公司则以不构成违约进行免责抗辩。对此，本院认为，合安公司提前解除合同给万豪公司造成的实际损失为厂房空置损失，考虑到双方签订合同后即发生新冠××疫情，对双方生产经营均产生影响，且案涉厂房并未实际交付使用，综合合安公司的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定合安公司向万豪公司支付一个月的租金116680元作为违约金。 综上，万豪公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1071号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“合肥合安智为科技有限公司与合肥万豪能源设备有限责任公司签订的《厂房租赁合同》于2020年2月26日解除”、“合肥万豪能源设备有限责任公司于本判决生效后十日内向合肥合安智为科技有限公司退还设备损坏维修押金116680元、租金95588.49元”、“驳回合肥合安智为科技有限公司的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1071号民事判决第三项、第五项； 三、合肥合安智为科技有限公司于本判决生效后十日内向合肥万豪能源设备有限责任公司支付违约解除合同违约金116680元； 四、驳回合肥万豪能源设备有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5300元，由合肥合安智为科技有限公司负担1082元，由合肥万豪能源设备有限责任公司负担4218元；一审反诉案件受理费8272元，减半收取4136元，由合肥万豪能源设备有限责任公司负担2613元，合肥合安智为科技有限公司负担1523元。二审案件受理费7260元，由由合肥万豪能源设备有限责任公司负担4647元，合肥合安智为科技有限公司负担1037元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二Ｏ〇二Ｏ〇年十二月三日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。