湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2497号上诉人（原审原告）：梅云平，女，汉族，1971年4月8日出生，住秭归县。委托诉讼代理人：王焱宇，湖北聚维律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌煊旺商业管理有限公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路。统一社会信用代码91420527052605677X。法定代表人：丁民，该公司总经理。原审被告：湖北新泰实业有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇三溪路。统一社会信用代码91420527741750669F。法定代表人：陈先金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁民，宜昌煊旺商业管理有限公司法定代表人。特别授权代理。原审第三人：向海洋，男，汉族，1975年9月7日出生，住秭归县。上诉人梅云平因与被上诉人宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称煊旺公司）及原审被告湖北新泰实业有限责任公司（以下简称新泰公司）和原审第三人向海洋合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅云平及其委托诉讼代理人王焱宇，被上诉人煊旺公司法定代表人丁民（也系原审被告新泰公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅云平上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项，改判：煊旺公司、向海洋立即退还梅云平位于新泰家居建材市场的第4-12号商铺；煊旺公司每月按2911元标准（126.71㎡×26元/㎡/月×94%×94%）向梅云平支付2018年12月1日起至退还商铺之日止的租金。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当，导致判决显失公平公正。上诉人在2018年起诉被上诉人违约并主张支付租金时，是主张合同内的租金，是否提出解除合同收回商铺，上诉人具有选择权，但并不意味着上诉人同意在合同期满后将案涉商铺继续委托给被上诉人出租经营。2018年11月30日，上诉人与被上诉人的委托租赁合同期已满，被上诉人仍未给上诉人支付租金。上诉人多次上门要求收回门面，但被上诉人并未返还商铺，被上诉人必须承担法律责任，租金标准必须要参照合同期内租赁的价格而不是按照被上诉人自圆其说的支付标准。居然之家在合同期满后未经上诉人授权或委托的前提下，擅自与向海洋重新签订预租协议，将案涉商铺出租给向海洋明显侵犯了上诉人的财产所有权。被上诉人于2019年12月又通知上诉人办理商铺交接事宜时，上诉人才知道向海洋和居然之家已签约合同，上诉人要求收回商铺时遭到向海洋拒绝，责任在于居然之家和被上诉人。一审认为合同外的租金没有合同约定，按照被上诉人向商户实际收取的租金在扣除15%管理费后再支付上诉人符合客观事实且具有合理性的理由颠倒是非。其一，居然之家未经所有权人同意擅自出租，有错在先；其二，与商户约定收取的租金远远低于合同期内的租金，显失公平；其三，租金本来畸低还要认可被上诉人提出的扣除15%管理费更有违公允。一审认定收取15%管理费，完全无任何依据，仅凭被上诉人一面之词，即认为主张合理，且被上诉人并未对此提供任何证据支持。一审法院完全支持被上诉人的要求没有事实和法律依据。综上理由，上诉人认为一审认定事实错误，适用法律不当，导致本案的判决显失公平公正，故请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求。煊旺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，《委托租赁合同》期满后，煊旺公司应当以实收实付的标准扣减15%的管理费后支付梅云平租金。新泰公司述称，新泰公司同意煊旺公司的意见。向海洋二审没有陈述意见。梅云平向一审法院诉讼请求：请求判决新泰公司、煊旺公司支付2018年8月1日至2019年10月1日的租金49416.90元（126.71㎡×26元/㎡/月×15个月）；请判支付时间至退房为止。一审诉讼中变更请求为：1.判令煊旺公司退还梅云平位于新泰家居建材市场第4-12号房屋（商铺）；2.判令新泰公司、煊旺公司支付梅云平自2018年8月1日至2020年7月31日的房屋租金79067.04元（126.71㎡×26元/㎡/月×24个月）；3.判令新泰公司、煊旺公司按3294.46元／月（126.71㎡×26元/㎡/月）的标准支付梅云平自2020年8月1日起至退还房屋之日止的租金。一审法院认定事实：2013年11月14日，梅云平、谭旭芳与新泰公司签订合同，购买新泰家居建材市场第四层4－12号房屋（四楼B区），建筑面积126.71㎡，价款500000元。新泰公司在销售房屋过程中，公布有返租价格表，载明四楼B区返租价格为26元/㎡/月。2013年11月14日梅云平与煊旺公司签订《委托租赁经营合同》，约定梅云平将新泰家居建材市场第四层4－12号商铺委托给煊旺公司出租经营，委托租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日；租赁期间，前3年租金抵付培育市场的费用，从第4年即2016年12月1日起支付租金，根据市场变化，租金在上年度租金的基础上再以6%进行浮动；委托出租经营期间的物业管理费、水费、电费由商铺的实际经营人承担。委托出租期满，梅云平有权自主经营或进行自主招商。若梅云平进行招商，在同等条件下，煊旺公司有优先承租权。在煊旺公司放弃优先承租权后，梅云平可将商铺承租权转让给第三方，第三方经营业态必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理，若梅云平自主经营，其经营业态也必须服从煊旺公司对整体市场的规划及管理。合同期满后，将根据市场发展状况，在梅云平自愿的前提下，继续签订五年租约的《湖北新泰家居建材市场商铺委托租赁经营合同》。若梅云平不续约合同，则煊旺公司将商铺按返还时现状移交梅云平。如遇不可抗力合同难以履行，合同解除，双方互免除责任。新泰公司开发建设新泰家居建材市场于2014年3月营业，2014年2月1日，新泰公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定：新泰公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积，期限自2014年2月1日至2019年12月31日，租赁期间煊旺公司所收取租金用于培育市场，无需向新泰公司支付租金，煊旺公司自主经营、自收自支、自负盈亏等等。2018年3月12日，武汉居然之家家居市场有限公司与新泰公司签订《加盟委托管理协议》，武汉居然之家家居市场有限公司授权加盟店的经营范围为家居建材。新泰公司负责加盟店的投资，分享经营成果并承担经营风险，武汉居然之家家居市场有限公司负责加盟店的运营和管理，除依协议收取加盟费、权益金、委托管理费等相关的费用外，不参与加盟店经营成果的分配。在武汉居然之家家居市场有限公司派出管理人员之后，新泰公司成立一家分公司或子公司（即管理公司）专司加盟店的运营管理，加盟委托管理期限15年。2018年4月3日，注册成立秭归居然之家家居商业管理有限公司,从2018年7月起依照加盟委托管理协议在新泰家居建材市场从事运营管理工作。2014年5月，煊旺公司与经营掌上明珠家居的向红军签订新泰家居建材市场四楼商铺租赁合同，期限自2014年10月1日起至2019年9月31日止，租赁面积为4348.06㎡，2016年11月15日，双方再次签订补充协议，由租赁面积由4348.06㎡缩减至3348.06㎡，租金物管费标准为165000元/年。向红军承租的面积中含梅云平的商铺面积，2019年向红军的合伙人向海洋与其分开经营，向海洋经营洋洋布艺，于2019年10月1日与居然之家签订预租协议书，租赁新泰家居建材市场四楼商铺507.89㎡作为经营场地，租赁标准13元/㎡/月，租期二年，合同期共730天，优惠336天，向海洋承租的面积中含梅云平的商铺面积。向红军在承租梅云平的商铺期间，每季度支付给煊旺公司的租金为1512.92元，租金标准为3.98元/㎡/月。向海洋在承租梅云平的商铺期间，租金标准为0.23元/㎡/天，2019年10月1日至12月30日支付给煊旺公司的租金为2680.88元、2020年1月1日至3月31日支付给煊旺公司的租金为2651.74元、2020年4月1日至6月30日支付给煊旺公司的租金为1806.68元（疫情期间优惠租金29天）、2020年7月1日至9月30日支付给煊旺公司的租金为2680.88元。2019年12月因向海洋承租梅云平的商铺尚未到期，不同意退还商铺，梅云平收回商铺未果。同时查明，居然之家进驻新泰家居建材市场后，收取的租金均转交给了煊旺公司，与向海洋签订的合同未加盖其公章，居然之家和向海洋签订的合同，煊旺公司愿意继续履行义务承担责任，梅云平也同意不追加居然之家为当事人参加诉讼。煊旺公司为管理市场，向其他业主按商户所交租赁费用的15%收取了管理费。一审法院认为，梅云平与煊旺公司签订的《委托租赁经营合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，二人之间系商铺委托租赁经营合同关系，根据案件性质及当事人的诉请，属合同纠纷案件。梅云平诉请支付租金既有合同期间内部分又有合同期间外部分，关于合同期间内的部分租金，梅云平在2018年9月提起诉讼时，只主张到2018年7月31日止，2018年8月1日至2018年11月30日的租金未予主张，现主张支付，无论煊旺公司在合同期间内按何种标准收取租金，均应按（2018）鄂0527民初1495号民事判决书和（2019）鄂05民终752号民事判决书确定的标准支付即11643.94元（126.71㎡×26元/㎡/月×94%×94%×4个月），由煊旺公司和新泰公司承担支付责任。关于合同期间外的租金。因梅云平与煊旺公司之间并没形成租赁关系，合同期满后也不成为不定期租赁关系，不能比照原合同约定支付租金。事实上，在双方合同履行期间内，由于受市场行情等多种因素的影响，新泰家居建材市场经营受到很大波动，很多商户要求撤资解除合同，为了挽留商户继续经营，保持市场的营商环境，煊旺公司给予商户很大优惠，其中租赁梅云平商铺的向红军，其租金调整为3.98元/㎡/月。梅云平在2018年起诉煊旺公司违约未按时支付租金时，并没有提出解除合同收回商铺，应视为有意将案涉商铺继续委托给煊旺公司出租经营。在本次诉讼前，商铺承租人向海洋已与居然之家重新签订了预租协议，煊旺公司于2019年12月26日给梅云平发出办理商铺的交接处理相关事宜的通知后，梅云平收回商铺遭到向海洋的拒绝，并对支付租金的标准亦未达成一致意见。一审法院认为，梅云平购买商铺的目的是为了出租经营，商铺的经营业态必须服从新泰家居建材整体市场的规划及管理，为了商户经营连续稳定，居然之家在管理市场过程中与商户签订预租协议，双方在主观上并没有损害梅云平利益的故意，其租金标准在上年度基础上予以调增，为保护第三人的合法权利，在合同期限未届满前，由第三人继续经营为宜。居然之家虽然是接受委托管理新泰家居建材市场，履行煊旺公司代收物业管理费、电费及租金等部分职能，但因市场一直未形成良好的营商环境，居然之家不愿与业主对接，有些管理事务仍是煊旺公司行使，现煊旺公司当庭表示愿意接受居然之家与第三人签订协议所应履行的义务，梅云平亦同意不追加居然之家参与诉讼，予以尊重，所收取租金由煊旺公司予以支付给梅云平。梅云平与煊旺公司合同外的租金因没有合同约定，煊旺公司要求以实际向商户收取的租金费用扣除15%管理费后支付梅云平与客观事实相符且具有合理性，予以支持。梅云平主张按合同约定价格标准支付租金的请求难以支持。梅云平与煊旺公司的委托租赁经营合同到期后，新泰公司与梅云平再无其他合同约定，不应对合同期外的费用支付承担连带责任。综上，梅云平2018年8月1日至2018年11月30日的房屋租金11643.94元由煊旺公司、新泰公司支付；梅云平2018年12月1日至2020年9月30日的房屋租金14863.25元，扣减应支付的管理费2229.48元，煊旺公司尚应支付12633.77元；梅云平2020年10月1日至2021年9月30日的房屋租金按0.23元/㎡/天的标准，扣除15%的管理费后，由煊旺公司在下季度的第一个月的15日前将上一季度的租金支付给梅云平，向海洋在合同期满前将商铺交还给梅云平。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、宜昌煊旺商业管理有限公司、湖北新泰实业有限责任公司于本判决生效后十五日内支付梅云平2018年8月1日至2018年11月30日的房屋租金11643.94元。二、宜昌煊旺商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付梅云平2018年12月1日至2020年9月30日的房屋租金14863.25元，扣减梅云平应支付的管理费2229.48元，宜昌煊旺商业管理有限公司尚应支付12633.77元。三、梅云平2020年10月1日至2021年9月30日的房屋租金按0.23元/㎡/天的标准，扣除15%的管理费后，由宜昌煊旺商业管理有限公司在下季度的第一个月的15日前将上一季度的租金支付给梅云平。四、向海洋在2021年9月30日前将新泰家居建材市场第四层4－12号商铺交还给梅云平。五、驳回梅云平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取计518元，由宜昌煊旺商业管理有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于双方委托期间的“租金”（实为受托人处理委托事务取得的财产）如何支持的问题。双方委托合同期间至2018年11月30日止，梅云平前案所主张的“租金”时间截止2018年7月31日，故自2018年8月1日至2018年11月30日期间受委托人煊旺公司处理委托事务所取得的财产应转交给委托人梅云平。一审按已生效的判决所确定的标准认定上述期间内的“租金”正确，本院予以维持。即煊旺公司应向梅云平转交自2018年8月1日至2018年11月30日期间所收取的租金11643.94元。二、关于双方委托合同到期后梅云平所主张的“租金”如何支持的问题。根据双方《委托租赁经营合同》的约定，梅云平委托煊旺公司出租涉案商铺的委托租赁期间为2013年12月1日至2018年11月30日，煊旺公司未在上述委托期间内向梅云平提出延续该合同或签订新的委托租赁经营合同，梅云平亦未向煊旺公司作出延续合同或签订新合同的意思表示，故梅云平与煊旺公司的委托关系于2018年11月30日终止。自此，因双方未达成继续委托租赁的合意（煊旺公司未提交证据证明梅云平有继续委托租赁的意思表示），其后煊旺公司对涉案商铺对外继续出租属于无权处分，应向商铺所有权人梅云平支付因无权处分所获得的利益。一审按煊旺公司实际收取的租金（2018年12月1日至2020年9月30日）及按0.23元/㎡/天的标准计付2020年10月1日至2021年9月30日的租金，并无不当。梅云平关于上述期间的租金应按26元/㎡/月的标准计付的主张，没有合同与法律依据，本院不予采纳。煊旺公司收取梅云平管理费（实为处理委托事务的费用）的依据系双方的《委托租赁合同》，因该合同到期后梅云平没有继续委托煊旺公司对外出租的意思表示，故其后双方不再形成委托关系，煊旺公司主张应收取合同到期后的管理费，没有合同与法律依据，本院亦不予采纳。一审在双方合同到期后判决扣除15%的管理费不当，本院予以纠正。综上所述，梅云平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《诉讼费用交纳办法》第三十条规定，判决如下：一、维持湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1799号民事判决第一项、第四项（即：“一、宜昌煊旺商业管理有限公司、湖北新泰实业有限责任公司于本判决生效后十五日内支付梅云平2018年8月1日至2018年11月30日的房屋租金11643.94元。”；“四、向海洋在2021年9月30日前将新泰家居建材市场第四层4－12号商铺交还给梅云平。”）；二、撤销湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1799号民事判决第二项、第三项、第五项（即：“二、宜昌煊旺商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付梅云平2018年12月1日至2020年9月30日的房屋租金14863.25元，扣减梅云平应支付的管理费2229.48元，宜昌煊旺商业管理有限公司尚应支付12633.77元。”；“三、梅云平2020年10月1日至2021年9月30日的房屋租金按0.23元/㎡/天的标准，扣除15%的管理费后，由宜昌煊旺商业管理有限公司在下季度的第一个月的15日前将上一季度的租金支付给梅云平。”；“五、驳回梅云平的其他诉讼请求。”）；三、宜昌煊旺商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付梅云平2018年12月1日至2020年9月30日期间因处理委托事务取得的房屋租金14863.25元；四、梅云平2020年10月1日至2021年9月30日期间的房屋占有使用费按0.23元/㎡/天的标准，由宜昌煊旺商业管理有限公司在下季度的第一个月的15日前将上一季度的租金支付给梅云平；五、驳回梅云平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费518元，由梅云平负担404元，宜昌煊旺商业管理有限公司负担114元；二审案件受理费1036元，由梅云平负担804.9元，宜昌煊旺商业管理有限公司负担231.1元。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十二月三十日法官助理郭政书记员于凡