上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10120号原告(反诉被告)：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘倩倩，女，1993年9月18日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：郭丽云，上海其新律师事务所律师。原告(反诉被告，以下统称原告)上海千弈企业管理有限公司诉被告(反诉原告，以下统称被告)潘倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，被告提起反诉，本院受理后，合并审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈桂军，被告潘倩倩及其委托诉讼代理人郭丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金128,335元及违约金129,544元(租金自2019年4月1日起计算至2019年11月19日，违约金以千分之三每日为标准，暂计至2020年4月15日)；2、依法判令被告支付管理费21,389.3元(自2019年4月1日起至2019年11月19日)。诉讼中，原告将第一项诉请中的违约金明确为：2019年4月1日至同年6月13日为40,910.66元，以每日千分之三为标准，从2019年3月1日起算至实际支付之日止，剩余87,424.34元，自2019年11月20日起算至实际支付之日止，按照LPR计算。事实和理由：2019年，原告与被告签订了《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》(以下简称《租赁及管理合同》)，被告承租位于上海市金山区龙山路XXX号、XXX号；龙山路XXX弄XXX支弄XXX号、XXX号展位(以下简称案涉房屋及展位)。合同对租金及管理费标准、付款方式、付款期限以及违约责任等均进行了明确约定。后被告在2019年4月起即未能支付租赁合同约定之租金、管理费等费用。后双方约定于2019年6月13日确认解除合同，被告承诺支付租金及管理费。但被告均未能履行，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，请求判决支持原告诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉请。对于40,910.66元租金数额认可，但出租人履行合同存在瑕疵，被告要求免除租金，违约金和占有使用费不同意支付，原告没有履行好管理义务，所以也不同意支付管理费，如法院最终认定被告违约，被告认为违约金标准过高，要求调整至LPR。被告同时向法院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告因房屋漏水导致的损失78,000元；2、判令原告赔偿被告营业损失200,000元(诉讼中，被告将该项反诉请求撤回)；3、判令原告返还被告保证金20,000元;4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由如下：原告与被告存在多年租赁关系。2019年4月1日，双方续签《租赁及管理合同》，由被告承租案涉房屋及展位，合同约定了租赁面积租赁期限等。早在2019年2月份，案涉房屋就存在漏水现象，后一直持续到4月份，导致房屋内摆放的样品柜、顶面石膏板、电器等泡水发霉损坏。此外，由于屋内漏水发霉影响店铺形象，给被告造成了巨大的经济损失。期间，被告多次催促原告维修，并按原告要求上报了具体的赔偿损失清单等，但原告始终予以拖欠。无奈，双方于2019年6月13日解除《租赁及管理合同》，确认双方间的租赁合同于当日终止。解除协议后，被告即撤场搬离，并将钥匙交付给原告。被告认为，提供适租的房屋是原告的义务，案涉房屋存在严重漏水，给被告造成了损失，故被告为维护自身合法权益，特提出反诉，望判如诉请。针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意被告的诉请。双方在解除协议的时候已经明确约定权利义务的处理，并未提及到被告目前反诉主张的相关的漏水营业损失，就被告支付租赁合同项下的欠费以及解除合同、交还商铺进行了明确约定，被告目前主张的相关损失并无相关的事实依据。本院经审理查明，案涉房屋及展位系案外人上海洪美置业有限公司所有，原告受权利人委托享有对外租赁的权利。2019年4月1日，原告(作为出租方)与被告(作为承租方)签订《租赁及管理合同》一份，约定被告向原告承租案涉房屋及展位用于经营建材，租金单价60元每平方米每月，租赁面积280.21平方米，首期租金为50,437.8元，管理费10元每平方米每月，承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和管理费，租赁和服务期限均自2019年4月1日起至2019年10月31日止，租金和管理费的付款周期为3个月。承租方应于本合同签订当日向出租方支付质量保证金20,000元，本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，自本合同终止之日起满三年后一次性返还。若承租方未按本合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、管理费等)，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。2019年6月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同解除协议》(以下简称《解除协议》)一份，约定甲方(出租方)与乙方(承租方)签订的《租赁及管理合同》(包含附件)，双方同意将于2019年6月13日提前终止并达成如下协议：一、乙方应于2019年6月13日前将租赁之单元归还给甲方，且需在2019年6月13日前支付截止至2019年6月13日期间应付租金、物业费、电费等各项费用；二、乙方应于2019年6月13日前完成拆除及搬走该单元内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物及相关改建等，并修补因该等拆除及搬出而给该单元造成的损坏(合理的自然损坏除外)，将该单元恢复原状后收到甲方确认的《商铺退还验收检查结果通知书》，方可将该单元归还给甲方并完成撤场。因乙方未能完全履行上述拆除工作，甲方有权代为处理，乙方应承担甲方完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作所产生之损失及费用；三、甲、乙双方确认，乙方同意将质量保证金20,000元存留在甲方处，在本协议约定的合同解除日起36个月后，乙方如无产品质量责任时，甲方将商品质量保证金(不计息)退还给乙方等。原告认为，被告未足额支付租金，并未按前述协议及时搬离案涉房屋及展位，应承担违约责任并支付占有使用费等，遂涉讼。另查明，2019年2月起，被告及其丈夫多次通过微信与原告员工丁静沟通房屋漏水维修事宜，并将房屋漏水视频及照片发送给对方。2019年3月9日，被告微信中称“我这漏水3个月了没人修，管理费怎么付”，丁静回复“剩下最后一笔暂时不要缴，先把3月的缴完”。被告还向原告提交申请书，要求原告给予补偿，费用合计78,000元。以上事实，由原告提交的上海市不动产登记簿、授权书、《红星国际广场展位租赁及管理服务合同》、《房屋租赁合同解除协议》，被告提交的回复函、微信聊天记录、申请书、照片、录音光盘及书面文字稿、损失明细微信转账凭证、考勤表，本院制作的谈话笔录、勘验笔录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《租赁及管理合同》以及《解除协议》，系双方真实意思表示，双方均应恪守。本案存在以下争议焦点：一、被告搬离时间。被告表示于2019年6月13日即搬离并将钥匙返还于原告工作人员丁静，原告则认为被告没有按时搬离，房屋系原告于2019年11月19日自行收回房屋。本院认为，双方已于2019年6月13日就合同解除事宜达成一致，也对搬离及返还房屋时间做出明确约定，尽管被告未提交双方交接房屋的书面证据，但原告亦未明确其自行收回房屋时的具体情况，结合被告与原告工作人员丁静的聊天记录以及本院现场查看的情况，本院对被告的陈述予以采信。原告主张的租金及管理费应计算至2019年6月13日止，为47,729.1元。二、案涉房屋是否存在漏水情形。对此，被告提交了照片及其与丁静的聊天记录、损失赔偿申请表等证据；原告表示丁静的工作范围可能包含处理商场与租户之间的租赁事宜，但其已离职，对于当时是否漏水不清楚，也无法核实，未提交相应证据。故本院对被告提交的证据予以采信，被告曾因房屋漏水问题与原告数次沟通，未得妥善解决。三、关于原告主张的租金、违约金及被告反诉主张的赔偿等。被告表示因房屋漏水要求免除全部未付租金，原告则认为，签订《解除协议》时被告未提出漏水问题。本院认为，被告并未在解除协议中明确表示放弃对于房屋漏水问题的相关主张，故原告的意见，本院不予采纳。虽案涉房屋曾存在漏水情形，但根据本院现场查看的情况，因受房屋长时间空置，对于漏水的具体程度无法判断，本院综合被告提交的照片等证据及本案实际情况，被告应付的租金及管理费，本院酌情减免至23,864.55元。因原告提供的租赁物存在瑕疵，原告主张的违约金，不予准许。关于被告提交的漏水损失赔偿，依据不足，不予支持。被告主张的租赁保证金，根据双方约定，退还期限未届满，条件亦未成就，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)潘倩倩应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海千弈企业管理有限公司支付租金及管理费23,864.55元；二、驳回原告(反诉被告)上海千弈企业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)潘倩倩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1659元(本诉原告已预缴)，由本诉原告负担1461元，本诉被告负担198元；反诉案件受理费1125元(反诉原告已预缴)，由反诉原告负担，本诉被告所负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年十二月六日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……