江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3605号 原告：郭义兰，女，汉族，1952年11月22日生，住江西省赣州市章贡区（确认送达地址）。 委托诉讼代理人：李文科，江西赣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，江西赣和律师事务所律师。 被告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路**赣州总部经济区**办公大楼**,统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县，系该公司员工。 原告郭义兰诉被告赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭义兰委托诉讼代理人李文科及被告恒鹏置业公司的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭义兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金26717.38元，支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金27861.77元，支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金7589.33元，合计62168.48元；2.判令被告向原告退还御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款25491元，退还御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款37572元，合计退还63063元；3.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告调整御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金按照原告已补交购房款的总额计算。事实和理由：原告向被告购买了三套商铺。具体情况如下：1、原告和被告于2018年11月28日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20×××1），合同主要内容为：被告作为出卖方将被告开发建设的土地用途为城镇住宅、商务金融，位于赣州市章江新区出售给原告；该房屋建筑面积127.83平方米，每平方米15954.74元，按建筑面积计价总价为2039495元；同时约定了被告应于2019年3月31日前将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用。 2、原告和被告于2018年11月28日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20××​×1），合同主要内容为：被告作为出卖方将被告开发建设的土地用途为城镇住宅、商务金融，位于赣州市章江新区出售给原告；该房屋建筑面积132.66平方米，每平方米16032.36元，按建筑面积计价总价为2126853元；同时约定了被告应于2019年3月31日前将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用。 3、原告和被告于2018年12月5日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20××​×1），合同主要内容为：被告作为出卖方将被告开发建设的土地用途为城镇住宅、商务金融，位于赣州市章江新区出售给原告；该房屋建筑面积145.94平方米，每平方米13000.77元，按建筑面积计价总价为1897333元；同时约定了被告应于2019年6月30日前将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用。 合同签订之后，原告按合同约定价格向被告支付了上述三套商铺的全部购房款，但该三套商铺被告均未按照合同约定时间交付原告，直到2019年8月9日原告才收到被告的收楼通知书。根据合同第十二条约定，被告应向原告支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金26717.38元，支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金27861.77元，支付逾期交付御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金7589.33元。另外，上述三套商铺均存在合同建筑面积与实测建筑面积误差，原告需要补交相应购房款或者原告可以要求被告退回相应购房款，被告合计应退还原告63063元。综上，原告与被告多次协商无果，故诉至法院，望判如所请。 被告恒鹏置业公司辩称，对于原告第一条诉请御景苑Ｓ×栋×＃商铺及御景苑Ｓ×栋×＃商铺的违约金金额有异议，该金额应该以原签订合同中的总房款扣除应减去的面积差额房款作为基础，故相应的违约金额应该减少。对原告的第二项诉讼请求无异议。 经审理查明，2018年11月28日，原告与被告签订了两份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20××​×1、20××​×1），向被告购买了位于赣州市章江新区商铺。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第三条约定建筑面积为127.83㎡、132.66㎡；第六条约定单价分别为15954.74元／㎡、16032.36元／㎡；第十一条“交付时间和手续”中对交房时间进行了约定：出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｒ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。附件五《补充协议》第六条对原《赣州市商品房买卖合同》第十一条补充约定为：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第七条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第八条约定：该商品房交付使用后，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理并按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。第十六条第六款约定：…买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 2018年12月5日，原告再次与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20××​×1），向被告购买了位于赣州市章江新区商铺。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中约定建筑面积为145.94㎡，单价为13000.77元／㎡；第十一条“交付时间和手续”中对交房时间进行了约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。其他内容同前两份《赣州市商品房买卖合同》。 合同签订后，原告按约定向被告分别支付了御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款2039495元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款2126853元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款1897333元，被告并未按照合同约定的时间向原告交付商品房。案涉房屋已于2019年8月9日取得《工程竣工验收备案表》。 另查明，房屋竣工后，经被告实测案涉房屋的建筑面积，原告所购房屋均存在面积误差。双方共同确认，御景苑Ｓ×栋×＃商铺合同建筑面积为127.83㎡，实测建筑面积为133.3㎡，误差为5.47㎡；御景苑Ｓ×栋×＃商铺合同建筑面积为132.66㎡，实测建筑面积为131.07㎡，误差为1.59㎡；御景苑Ｓ×栋×＃商铺合同建筑面积为145.94㎡，实测建筑面积为143.05㎡，误差为2.89㎡。针对面积误差，双方确认原告应向被告支付御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积补差61185元，被告应退还原告御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差款25491元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差款37572元。原告于2019年9月29日向被告支付了御景苑Ｓ×栋×＃商铺补差款61185元。被告于2019年9月29日向原告开具的《江西增值税普通发票》上载明御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款总价为1859761元。2019年10月3日向原告开具的《江西增值税普通发票》上载明御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款总价为2100680元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺购房款总价为2101362元。但被告未能向原告退还面积误差款。为追讨被告逾期交房违约金及面积误差款，原告故诉至本院要求处理。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告向法庭提交的原告身份证复印件、被告企业信息打印件、《赣州恒大帝景商品房认购书》复印件三份、《赣州市商品房买卖合同》复印件三份、恒大地产集团收据复印件一份、《江西增值税普通发票》复印件三份、《赣州恒大帝景S1#面积误差对照表》复印件两份，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原告郭义兰与恒鹏置业公司签订的三份《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。恒鹏置业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给康春英使用，已构成违约，郭义兰要求恒鹏置业公司计付逾期交房违约金合理部分诉请，本院予以支持。本案中，根据合同约定，御景苑Ｓ×栋×＃商铺、御景苑Ｓ×栋×＃商铺最后交付期限为2019年3月31日，御景苑Ｓ×栋×＃商铺最后交付期限为2019年6月30日，即逾期交房违约金应分别从2019年4月1日、2019年7月1日起计算。原告要求逾期违约金实际计算至被告取得竣工备案当天止，即2019年8月9日，被告对此亦无异议，但提出对御景苑Ｓ×栋×＃商铺、御景苑Ｓ×栋×＃商铺扣除面积差的购房总额为违约金计算的基数。原告亦提出对御景苑S1栋15#商铺应按被告实际收取的购房款总额计算。本院认为，案涉房屋因存在面积误差，导致最终购房款与合同约定的购房款不一致，应以最终的购房款总价作为违约金计算的基数，故对双方提出的意见均予以采纳。御景苑Ｓ×栋×＃商铺、御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金计算时间自2019年4月1日起至2019年8月9日止，逾期天数131天，御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金为27518.91元（2100680元×0.0001×131天=27518.91元），御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金为27527.84元（2101362元×0.0001×131天=27527.84元）；御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金计算时间自2019年7月1日起至2019年8月9日止，逾期天数40天，逾期交房违约金为7439.04元（1859761元×0.0001×40天=7439.04元）。上述金额均未超过房屋总价款的2%，本院予以确认。被告对原告主张的御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差退款25491元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差退款37572元无异议，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭义兰支付御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金27518.91元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金27527.84元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺逾期交房违约金7439.04元，合计62485.79元； 二、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭义兰支付御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差退款25491元、御景苑Ｓ×栋×＃商铺面积误差退款37572元，合计63063元。 如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1402元（已减半收取），由被告赣州恒鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  丁 娟 二〇二〇年十二月二十日 代理书记员  陈钰泉