四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17814号 上诉人（原审原告）：谭小雪，女，1992年12月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘德友，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司，住所地：四川省成都市成华区双成三路********。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人谭小雪因与上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。谭小雪的委托诉讼代理人刘德友，银河投资公司的委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭小雪上诉请求：变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4399号民事判决第一项，增加判决银河投资公司向谭小雪支付逾期交房违约金7898.72元，并按已付房款481654元为基数，自2020年7月15日起，按日万分之一标准计算至实际交房之日；增加判决银河投资公司向谭小雪支付经营损失（经营损失计算标准为：自2017年1月1日起，第1-5年银河投资公司未交房导致谭小雪经营损失按已付房款481654元的8%/年计算；第6-11年银河投资公司未交房导致经营损失按已付房款481654元的9%/年计算；第12-16年银河投资公司未交房导致经营损失按已付房款481654元的10%/年计算。其中，暂计算至一审起诉之日谭小雪经营损失为96530.8元）。事实及理由：一、谭小雪主张2017年7月14日前违约金并未超过诉讼时效。银河投资公司逾期交房的违约行为在实际交房前是持续存在的，应当以实际交房之日作为计算诉讼时效的起点。2020年5月19日，谭小雪通过四川微法院APP立案，要求银河投资公司支付违约金及经营损失等，即使一审法院认为诉讼时效应当从起诉之日往前倒推3年，也只能认定谭小雪主张2017年5月19日前违约金超过诉讼时效。二、一审判决不支持谭小雪经营损失无法律依据。一审庭审时，谭小雪已经出示证据证实银河投资公司与成都港丽酒店管理有限公司（以下简称港丽公司）、成都银河资产管理有限公司系关联公司，银河投资公司明知谭小雪购买案涉房屋目的是用于投资经营，且签订《商品房买卖合同》时双方均知晓投资收益金额，银河投资公司一审庭审亦陈述谭小雪曾预先收取过一笔投资收益。合同法第一百一十三条规定的损失，不仅包括实际损失，即资金占用费，还应包括合同履行后可以获得的利益。因银河投资公司的违约行为，造成了谭小雪的资金占用损失以及可以预见的经营损失，应当予以赔偿。 银河投资公司辩称，1.案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2016年底，谭小雪主张交房逾期违约金已经超过诉讼时效，故其主张未超过诉讼时效没有任何事实及法律依据。2.谭小雪和银河投资公司签订的商品房买卖合同已经对逾期交房的违约责任进行了明确的约定，违约金的功能是弥补损失，谭小雪并未提交证据证明逾期交房给其带来损失，故其主张逾期交房违约责任没有任何法律依据和事实依据。即使法院认定银河投资公司承担逾期交房违约责任，谭小雪既主张逾期交房违约金，又主张经营损失，系重复主张，不应当得到支持，谭小雪主张经营损失依据的是其与案外人签订的授权经营管理协议。如前所述，银河投资公司不是授权经营管理协议的相对方，在签订商品房买卖合也不能预见到经营损失，谭小雪主张的经营损失实际上并未产生，故其主张经营损失没有任何法律及事实依据，不应得到支持、谭小雪也已经收到过3万多元的房屋收益，已经可以完全弥补其损失。综上，请求二审法院依法驳回谭小雪全部上诉请求。 银河投资公司上诉请求：撤销（2020）川0112民初4399号民事判决，依法驳回谭小雪全部诉讼请求，银河投资公司不承担逾期交房违约金的责任。事实及理由：一、谭小雪在已获得房屋收益的基础上又主张逾期交房违约金不符合违约金设立目的，且主张支付逾期交房违约金已过诉讼时效，故谭小雪该主张没有事实和法律依据。1.违约金的功能主要是弥补损失，本案中谭小雪与成都港丽酒店管理有限公司签订了《授权经营管理协议书》，谭小雪己取得了房屋收益，且谭小雪不存在任何损失亦未提交证据证明房屋延期交付给其造成了损失，如果给付违约金，与违约金性质相悖。即便谭小雪产生了损失，房屋收益也已弥补了其全部损失。即便认定银河投资公司支付违约金，也应当将谭小雪己获得的收益从违约金中予以抵扣。2.《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年底，谭小雪主张逾期交房违约金的时间已过诉讼时效。二、一审判决违约金数额过高，申请予以调减。谭小雪己收到房屋收益，并未产生任何损失亦未证明其产生了损失，即使判定银河投资公司应当承担违约金，合同约定的违约金也过分高于造成的损失，根据合同法第一百一十四条规定，应予调减。三、依据双方所签署的《商品房买卖合同》第12条之约定，违约金应当在交付房屋后15日内支付，但案涉房屋实际上并没有交付，故违约金的支付条件未成就，即便法院认定银河投资公司支付违约金，违约金的支付时间也应当为在房屋交付后15日内。 谭小雪辩称，根据案涉商品房买卖合同约定，银河投资公司应当在2016年12月31日前交付商品房，逾期未交付的，按日计算向支付全部已付款万分之一的违约金，谭小雪主张逾期交房违约金具有合同依据，请求驳回银河投资公司的上诉请求。 谭小雪向一审法院起诉请求：1.判令银河投资公司立即支付逾期交房违约金（以已付房款481654元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一标准计算至实际交房之日，暂计算至起诉之日为60688元）；2.判令银河投资公司支付经营损失（计算标准：自2017年1月1日起，第1-5年未交房导致谭小雪经营损失按已付房款481654元的8%/年计算，第6-11年按已付房款的9%/年计算，第12-16年按10%/年计算，暂计算至起诉之日为96530.8元）。 一审法院认定事实：2014年2月16日，谭小雪作为买受人与银河投资公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定谭小雪购买银河投资公司开发的位于成都市龙泉驿区××街××路××号××大厦××幢××层××号房屋，建筑面积50.03平方米，土地用途为商业，购房价款481654元。合同第十条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。合同签订后，谭小雪向银河投资公司支付了全部购房款481654元。案涉房屋至今仍未交付。 一审法院认为，谭小雪与银河投资公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 对于谭小雪主张银河投资公司支付逾期交房违约金的诉请的问题。一审法院认为，第一，商品房买卖合同第十条明确约定银河投资公司应于2016年12月31日前交房，但其至今未向谭小雪交付案涉房屋已构成违约。银河投资公司抗辩现未交付房屋故逾期交房违约金支付条件尚不具备，系其拖延交付时间，也系阻碍合同约定的违约金给付条件成就，一审法院对其该抗辩意见不予采纳。第二，银河投资公司虽辩称谭小雪主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，但根据合同约定本案所涉逾期交房违约金系按日计算，故逾期交房违约金并未全部超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定”，谭小雪主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年。本案起诉之日起（即2020年7月14日）前三年之内所产生的违约金的请求权未超过诉讼时效。第三，案涉项目停工，何时能够交房尚不能确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋应予以解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故一审法院将逾期交房违约金暂计至起诉之日即2020年7月14日。综上所述，一审法院对谭小雪主张的2017年7月14日起至2020年7月14日止期间的违约金应予以支持（该部分违约金为1096天×481654元×0.0001=52789.28元），对其主张的2017年7月14日之前的违约金不予支持。 对于谭小雪主张银河投资公司支付经营损失的诉请的问题。违约金兼顾弥补损失与惩罚的功能，本案涉及的逾期交房违约金已综合损失填补，故对谭小雪主张的经营损失，一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、银河投资公司于判决生效之日起五日内向谭小雪支付2017年7月14日至2020年7月14日期间的逾期交房违约金52789.28元；二、驳回谭小雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1722元，由谭小雪负担1144元，银河投资公司负担578元。 二审中，谭小雪举示了四川微法院网上立案情况，拟证明，2020年5月19日谭小雪通过四川微法院APP立案，要求银河投资公司支付违约金及经营损失。 银河投资公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，仅凭立案截图表情况，并不能达到谭小雪要求银河投资公司支付违约金与经营损失的目的，同时立案申请只是网上的申请立案时间，并非法院立案，不能据此认定为本案立案时间。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以采信，就其关联性及证明力将结合其他在案证据综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 二审另查明：2014年2月16日，谭小雪与港丽公司签订了《授权经营管理协议书》，约定将案涉房屋委托给港丽公司经营管理，明确了授权委托经营管理的范围和权限。 本院认为，根据谭小雪、银河投资公司的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：银河投资公司是否应该向谭小雪支付逾期交房违约金；如应支付，则一审法院确定违约金的计算标准是否恰当。以及谭小雪主张的经营损失的诉讼请求是否成立。现就上述争议焦点论述如下。 本院认为，谭小雪与银河投资公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉房屋未按照合同约定交付予买受人谭小雪，则银河投资公司应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，承担相应的违约责任。 根据第十二条的约定，银河投资公司逾期交房，则应当按照第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，银河投资公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。故谭小雪起诉主张逾期交房违约金具有合同依据，应予支持。 关于银河投资公司提出支付条件尚未成就的问题。本院认为，案涉合同约定的交付期限已超过，而银河投资公司未交付房屋。在此情况下，银河投资公司以此主张违约金的给付条件尚不具备，系其拖延交付时间，也系阻碍合同约定的违约金给付条件成就。故本院对其该项上诉理由不予支持。 关于本案涉及的违约金计算期限问题。双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即银河投资公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，一审法院将本案违约金依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，从法院依法立案受理本案之日向前倒推三年，从2017年7月14日开始计算违约金，并无不当，本院依法予以维持。同时本院注意到，谭小雪主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止。因案涉房何时能够交房尚不能确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋应予以解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故一审法院将逾期交房违约金暂计至谭小雪起诉之日并无不当，本院依法予以维持。 关于银河投资公司还提出违约金过高的问题。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，银河投资公司与谭小雪约定了逾期交房违约金的计算方式，银河投资公司逾期交房的违约行为客观存在，即便存在约定的违约金过高或低的情况，法律赋予当事人的权利也仅系请求增加或减少，而非不予支付违约金。且双方约定的违约金系按照已付款每日万分之一的标准，该计算标准并不存在明显过高的情况。故本院对其主张不支付违约金以及调低违约金的理由不予采纳。同时，本案系商品房预售合同纠纷，且银河投资公司并非《授权经营管理协议》的合同相对人。谭小雪和银河投资公司依据《授权经营管理协议》约定，谭小雪主张经营损失，银河投资公司主张以房屋收益来抵扣违约金均并无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。银河投资公司及谭小雪的相关上诉主张明显不能成立，本院不予支持。 综上，谭小雪的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；银河投资公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6888元，由四川省银河投资集团有限公司负担3444元，由谭小雪负担3444元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月八日 书记员 何佳林