江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3522号上诉人（原审被告）：朱正武，男，1964年12月1日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审原告）：宝应县安居物业服务有限公司，住所地在宝应县苏中中路**。法定代表人：徐海峰，该公司总经理。上诉人朱正武因与被上诉人宝应县安居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2020)苏1023民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。朱正武上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决程序违法，未列明朱正武的反诉主体资格，亦未对其反诉请求予以处理。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条判决朱正武承担责任，但并没有按第三条规定支持朱正武的请求，另，物业公司提供的催缴通知图片涉嫌伪造，不足以证明其向朱正武主张过权利。3、一审判决实体认定错误。朱正武没交物业费是因为物业公司没有履职到位，其行为不构成违约。4、一审判决诉讼时效适用错误。物业管理服务合同属于继续性合同，应就每个相对独立的履行部分来分别适用诉讼时效。安居公司未发表答辩意见。安居公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决给付物业服务费3758元、滞纳金1715元，合计5473元；2.诉讼费用由朱正武承担。一审法院认定事实：盛世嘉园小区业主委员会与安居公司签订《物业服务委托合同》，约定由安居公司为宝应县盛世嘉园小区提供物业管理服务，合同就小区委托服务事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等相关事项做出了约定，具体服务期限自2015年6月1日至2019年12月31日止，物业服务费按照住宅0.55元/月/平方米，代收公摊水电费0.1元/月/平方米。实行先收费后服务的预缴费模式，预缴费为一年，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金。朱正武系盛世嘉园小区18幢106室业主，其居住面积为120.45平方米，2018年7月16日，朱正武将其房产出卖，约定由其交清物业欠费，因其反映情况未得到物业解决而未交纳2016年至2019年的物业费、公摊水电费，遂引起诉讼。一审法院认为，盛世嘉园小区业主委员会与安居公司签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对安居公司及盛世嘉园小区业主均具有约束力，安居公司按约为该小区提供物业服务后，作为小区业主的朱正武理应及时交纳相应的物业服务费用，其逾期不交，应承担相应的民事责任。2018年7月16日，朱正武将其房产出卖，2018年8月16日双方办理了过户登记手续，同年10月交付房屋，故朱正武实际欠缴物业费期间为2016年至2018年9月，2018年10月之后的物业费安居公司应向新业主主张，故该部分不予支持。朱正武称其2016年物业费已交，但未举证证明，故不予采信。一审法院审查后认为安居公司提供的服务确有瑕疵，未能完全履行合同约定的义务，故对朱正武应缴纳的物业费酌情予以扣减10%，一审法院确认朱正武于2016年至2018年9月应交纳的物业服务费为1967.55元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×33个月×90%）。对安居公司主张的违约金1715元的诉讼请求，根据约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金，每年拖欠物业费为715.47元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×12个月×90%），故其应当支付的违约金为：1.2016年度物业费产生违约金522元（715.47×365天×0.0005×4年），已经超过实际损失的30%，依法调整为214.64元（715.47元×30%）；2.2017年度物业费产生违约金391.72元（715.47×365天×0.0005×3年），已经超过实际损失的30%，依法调整为214.64元（715.47元×30%）；3.2018年度物业费产生违约金195.86元（120.45平方米×0.55元/月/平方米×9个月×90%×365天×0.0005×2年），已经超过实际损失的30%，依法调整为178.87元（（120.45平方米×0.55元/月/平方米×9个月×90%×30%）；以上违约金合计608.15元。关于诉讼时效，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故对该答辩意见不予采纳，朱正武提出的其他答辩意见亦不能成为抗辩交纳物业费的理由。因朱正武已非小区业主，其提出的反诉诉讼请求涉及全体业主公共利益，其不具有诉讼主体资格，依法不予理涉。根据合同约定，公摊水电费系代收代支，因安居公司未提供证据证明实际公摊水电费支出明细及金额，故对该主张不予支持，安居公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、朱正武于判决生效之日起十日内向安居公司支付物业服务费1967.55元、违约金608.15元，合计2575.7元；二、驳回安居公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由安居公司负担13元，朱正武负担12元。本院二审期间，朱正武申请案涉小区业主徐锦浩、范茂娟、朱明进出庭作证，三位证人均陈述：朱正武家下水管道坏了，物业公司大半年后才修；朱正武家外面有三棵树，遮挡了光线，物业公司未予处理；物业公司存在乱收公摊水电费现象且未在朱正武家张贴催费通知单。因三名证人均系上诉人朱正武的邻居，亦负有向安居公司缴纳物业费的义务，且证人证言不足以证明安居公司在履行物业服务合同中存在根本违约行为，本院依法不予采信。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、一审判决是否存在程序违法；2、安居公司提起本案诉讼有无超出诉讼时效；3、朱正武是否应当向安居公司交纳物业费并支付违约金。本院认为,关于争议焦点一，一审判决程序合法。理由为：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）……。朱正武在一审中提出恢复小区绿化原状、修复观景台绳索、移植樟树等反诉请求，该请求涉及全体业主公共利益，而朱正武已于2018年将其在该小区的房产出卖，其在提起反诉时已不是该小区业主，不具备诉讼主体资格，一审法院未受理其反诉请求并无不当。关于争议焦点二，安居公司提起本案诉讼未超出诉讼时效。理由为：物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。朱正武实际欠缴物业费期间为2016年至2018年9月，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，安居公司于2020年7月向一审法院提起诉讼，未超出诉讼时效；朱正武主张分段计算诉讼时效无事实与法律依据，依法不予支持。关于争议焦点三，朱正武应当向安居公司交纳物业费并支付违约金。理由为：安居公司作为盛世嘉园小区的物业管理服务公司，其与盛世嘉园小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，并依约对小区业主提供了物业服务，朱正武作为小区业主应及时缴纳相应的物业服务费用并支付逾期违约金。朱正武一审中提供的证据证明安居公司的服务存在一定瑕疵，但该服务瑕疵不构成根本违约，故朱正武不能据此拒交物业费。一审判决已就服务瑕疵问题依法对安居公司主张的物业费用进行相应扣减并对违约金标准予以了调整，最终确定朱正武应承担的物业费及违约金数额并无不当。综上所述，朱正武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱正武负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十二月十五日书记员  孙皎皎