浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初15338号 原告：中海物业管理有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330201784335684F）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区鄞县大道**。 法定代表人：陈卓凡，该分公司经理。 委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。 被告：周晓玲，女，1975年3月20日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：王乐平，男，1973年7月3日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 共同委托诉讼代理人：史龙，宁波市鄞州区钱湖法律服务所法律工作者。 原告中海物业管理有限公司宁波分公司（以下简称中海物业）与被告周晓玲、王乐平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告以被告拖欠物业服务费为由，诉请判令：两被告支付2013.1.1-2020.7.31的物业管理综合服务费等合计46158.8元，并支付违约金11163.5元。 被告周晓玲、王乐平共同答辩称：原告主张的2013年1月1日至2017年7月期间的物业费已过诉讼时效，且实际支付物业费至2015年，认可之后的物业费至2020年7月31日一直未支付，因为房屋一直存在漏水、排水问题，严重影响了被告的正常居住，按照物业服务合同约定，原告对于公共部位负有维修养护义务，被告屋面的漏水问题属于公共部位，原告虽做过维修，但未能及时处理，截止目前还没解决，且屋内的安防系统不能使用，2015年被告家中被盗造成其经济损失，对于代缴水费，原告并未提交证据证明费用支出以及主张金额的依据，故不予认可，因为是原告的原因导致被告拖欠物业费，对于违约金不同意支付，综上，原告未尽到物业管理义务，恳请驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，提交如下证据： 1.前期物业服务合同、东湖观邸小区物业服务合同各一份，拟证明原告为东湖观邸小区进行物业服务以及相应的收费标准的事实； 2.收费通知单若干、EMS快递面单及查询单（2012年5月、2016年6月）各两份、中通快递面单、查询单及律师函（2016年3月）各一份、照片（2019年8月）一张，拟证明原告对被告欠缴的服务费进行催缴的事实； 3.维修工程报价单及工程竣工验收/移交证明（复印件）各两份，拟证明原告对被告的房屋进行维修的事实； 4.商品房买卖合同两份以及不动产登记查询一份，拟证明两被告购房时间以及出卖涉案房屋时间为2020年7月16日； 5.东湖观邸小区物业服务合同补充协议一份，拟证明东湖观邸小区业主委员会与原告续签物业服务合同至2020年12月31日止的事实； 6.短信催缴记录若干（2018年11月、2019年4月、7月），证明原告向被告进行物业费催缴的事实； 7.照片两份（复印件；2014年11月、2016年11月），拟证明原告通过张贴的方式向原告催缴物业费的事实； 8.记账凭证若干以及统计记录一份拟证明2018年10月之前涉案小区均由原告替业主代缴水费的事实； 经庭审质证，两被告对原告的证据1的真实性予以认定；对原告的证据2，认为收费通知单是原告单方制作，无法确认送达情况，对于快递面单和律师函表示均未收到；对原告的证据3系复印件且未经其签字不予认可；对原告的证据4、5真实性无异议，但认为与本案无直接关联；对原告的证据6认可手机号码目前系被告所用，但被告表示并没有收到过该信息，即使该短信真实有效，但原告主张的部分物业费已过诉讼时效，应予以剔除；对原告的证据7的三性均有异议，无法确认张贴位置和时间；对原告的证据8的记账凭证真实性没有异议，但是该水费应以实际支付凭证为准，记账凭证针对总的水费金额，并没有单独列明被告水费具体金额，原告提供的统计记录也是原告单方制作，被告不予认可。本院对于原告证据1予以确认；对于原告证据2中的收费通知单系原告单方制作，无法单独作为催缴证明，本院不作认定，对于快递面单、查询单以及律师函均能相互印证，因本案拖欠的物业费系从2013年1月1日开始计算，对于该时间点之前的催缴于本案并无直接关联，另，原告提供的张贴的催缴照片中明确了时间以及地点，故对于原告2016年3月、6月、2019年8月向原告催缴物业费的事实予以认定；对于原告的证据3虽系复印件，结合原、被告庭审陈述，对于原告房屋存在漏水、排水问题并且曾经过维修的事实予以认定；对于原告的证据4、5予以确认；原告的证据6系原件，本院对于原告于2018年11月、2019年4月、7月通过手机短信向原告进行催讨的事实予以确认；对于原告的证据7，因原告提供的照片非系原件，亦未有证据证明张贴的时间以及地点，故对该催讨事实无法确认；对原告的证据8，经核实，该小区于2018年10月左右进行了水改工程，结合原告提交的记账凭证，对该小区2018年10月前由原告代缴水费的事实予以认定，原告对该小区的每一户水费作了详尽的记载，被告并未提出相反证据反驳，本院对该代缴水费金额予以确认。 两被告为证明其抗辩答辩主张，提交了照片若干（拍摄时间2015年、2020年）及视频一份，拟证明其房屋存在质量问题，漏水、排水等问题严重，经过维修后问题仍然得不到解决，室内安防系统一直处于无法使用的状态，物业未尽到及时维修的义务。 经庭审质证，原告对两被告的上述证据不予认可，并表示物业公司仅是承担维修和养护义务，对于涉及房屋质量问题系开发商的原因，原告也及时上报了涉案房屋也进行了维修，故已经尽到相应的义务，且2017年经过维修后，原告并未再受理过两被告再次提出维修的要求，且涉案房屋已于2020年7月由两被告出卖给第三人，对于安防系统已老旧无法更新，业主可通过手机下载APP满足相应需求。本院认为，结合原、被告庭审陈述，本院对于涉案房屋曾存在漏水、排水的质量问题并经过维修的事实予以确认。 综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 被告周晓玲、王乐平原系位于宁波市鄞州区鄞县××道××段××号××号房屋的所有权人，该房屋为联排多层住宅（别墅住宅），地，地上建筑面积为2097平方米。该房屋系两被告于2006年10月从中海兴业（宁波）有限公司购得，并于2020年7月16日过户至第三人。 中海物业管理有限公司（甲方）与中海兴业（宁波）有限公司签订《中海·东湖观邸一期前期物业服务合同》一份，约定：由中海物业管理有限公司对中海·东湖观邸一期小区提供物业管理服务，物业管理自本协议签订之日起至业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费用（综合服务费和日常维修费）的收取，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积和半地下室及车库面积计算，其中联排住宅综合服务费为2.20元/平方米/月、日常维修费为2.00元/平方米/年；物业管理服务费每季缴纳一次，在每季度末月的25日以前缴纳下季度费用，等等。 2018年9月1日，东湖观邸小区业主委员会（甲方）又与原告（乙方）签订《东湖观邸小区物业服务合同》一份，约定：甲方将东湖观邸住宅小区委托乙方实施物业管理，首年合同自2018年9月1日起至2019年8月31日止；其中别墅住宅物业服务费按地上建筑面积计收，为2.2元/平方米/月；本合同开始后六个月内，预收半年物业费，以后每半年收费一次；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业费的万分之五缴纳违约金；乙方收取物业费时，同时收取日常维修费，收费标准为2元/平方米/年，等等。 2019年8月25日，东湖观邸小区业主委员会（甲方）又与原告（乙方）签订《东湖观邸小区物业服务合同补充合同》一份，约定：将《东湖观邸小区物业服务合同》期限调整至2020年12月31日止，自2019年9月1日起，别墅区物业管理费采取酬金制，并对账户共管、账户收入与支出等进行了约定，并表示原合同约定的有关业主打分考核和履约保函相关条款同时废止，原合同条款与本协议不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜，双方另行协商。 原告于2016年3月、6月、2018年11月、2019年4月、7月、2019年8月通过邮件、短信、张贴催缴函等形式向两被告催讨物业费未果。现两被告拖欠2013年1月1日至2020年7月16日的综合服务费41818元、日常维修费3168元以及2016年12月2日至2018年10月9日代缴水费756.8元。 本院认为，原告作为物业管理企业，受委托对东湖观邸一期小区进行物业管理，该小区成立业主委员会后，原告与业主委员会签订《东湖观邸小区物业服务合同》依法有效，对包括两被告在内的业主具有约束力。原告为两被告所在的小区提供了物业服务，两被告作为业主应及时向原告支付物业管理费。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。而根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应于支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。另，民法总则自2017年10月1日起施行。根据《中海·东湖观邸一期前期物业服务合同》，物业管理服务费每季缴纳一次，在每季度末月的25日以前缴纳下季度费用，故对于每一季度的物业费的诉讼时效应自上一季度末月的25日之次日起开始计算。2018年9月1日之后，因原告与东湖观邸小区业主委员会签订了《东湖观邸小区物业服务合同》，该合同约定本合同开始后六个月内，预收半年物业费，以后每半年收费一次，故对于之后的每半年物业费的诉讼时效应自上半年末月最后一日之次日起开始计算。根据原告提交的证据，对于两被告拖欠的2013年1月1日至2020年7月16日期间的物业费，原告自2016年3月后陆续开始催缴，诉讼时效因该行为不断发生中断，诉讼时效重新开始起算，但是2016年3月发生的催缴行为，因发生在民法总则施行之前，故仍应适用二年诉讼时效期间，故仅对2014年4月1日（该季度物业费诉讼时效期间自2014年3月26日至2016年3月26日止）之后拖欠的物业费发生时效中断的效力，对于之前的物业费因已过二年诉讼时效，现两被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，于法有据，原告要求两被告支付该期间所拖欠的物业费，本院不予支持。经核算，扣除上述期间的物业费用，两被告拖欠2014年4月1日至2020年7月16日的综合服务费34888元、日常维修费2643元以及2016年12月2日至2018年10月9日代缴水费756.8元。关于两被告提出涉案房屋存在漏水、排水问题，物业未尽到管理义务，因涉及到房屋的质量问题，且两被告未能提供有效证据证明原告存在过错，故不能以此作为拒付物业费之合理理由。另，原告提出安防系统不能正常使用导致2015年家中被盗造成经济损失，并未提供相应的证据证明原告对此存在过错，故本院对该项意见亦不予采信。物业服务提供者、业主在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。两被告若对原告的物业管理服务水平和质量等存有异议，可以业主的身份通过合法的途径维护自身的合法权益。两被告拒付物业管理费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主共同的利益，但这至少可以说明原告在物业服务中缺乏与业主的沟通和配合，原告对此应承担一定的责任，故对原告要求两被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告周晓玲、王乐平支付原告中海物业管理有限公司宁波分公司2014年4月1日至2020年7月16日的综合服务费34888元、日常维修费2643元、代缴水费756.8元，以上合计38287.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告中海物业管理有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1233元，减半收取616.5元，由原告中海物业管理有限公司宁波分公司负担204.5元，由被告周晓玲、王乐平共同负担412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈佳蓉 二〇二〇年十二月三十日 代书记员 顾吉波