陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0623民初1229号 原告:余某某,女,汉族,子长市XX镇XX村村民,现住该村。 委托诉讼代理人：刘海风，男，1970年9月25日生，汉族，系原告之表哥，代理权限：代为提起诉讼，代为出庭参加诉讼，代收法律文书。 被告:史某某,男,汉族,子长市XX镇XX村村民，现住子长市XX镇XX小区。 委托诉讼代理人：史海红，男，1983年12月15日生，系被告之子，特别代理。 第三人：井某某，男，汉族，子长市XX镇XX村村民，现住子长市XX镇XX小区。 委托诉讼代理人：冯东梅，女，系第三人之妻子，代理权限：代为起诉，出庭，承认，放弃，变更诉讼请求，参加调解，进行和解，代收法律文书。 原告余某某与被告史某某、第三人井某某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余某某及其代理人刘海风，被告史某某的代理人史海红、第三人井某某的代理人冯东梅到庭参加诉讼，本案依法公开开庭审理，现已审理终结。 余某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决终止执行子长市人民法院作出的（2020）陕0623执202号执行裁定书；2.请求依法确认井某某与余某某签订的《房屋买卖协议》合法有效；3.由被告史某某、井某某承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人井某某位于子长市XX街道办XX园有三套拆窑置换的楼房，井某某将其中一套卖给原告。原告和井某某于2018年12月17日签订了《房屋买卖协议》，协议约定井某某自愿将位于子长市西门坪红彦中学西侧在建的三套置换房中的其中一套卖给原告，该房建筑面积大约130平方米，因面积大小不等，楼层未定，双方商定买卖的房屋待开发商建成后，井某某按抓阄方式分回的三套房屋中由原告优先选一套为准。协议第二条约定付款方式为原告余某某付给井某某现金45万元，剩余房款待房屋交付后一次性付清。协议签订后，原告给井某某的妻子冯东梅转款88000元，在井某某的授意下给张某乙转款62000元（井某某向张某乙还款62000元），在井某某的授意下给井某某的儿媳妇齐兵妮转款15万元，井某某欠张某丁(原告余某某的公公)的15万元给原告抵账，45万元购房款全部付清。因被告史某某和第三人井某某的债务执行案件，子长市人民法院于2020年7月21日作出执行裁定书，裁定查封被执行人井某某所有位于子长市XX镇XX园的拆窑建楼置换楼房三套。该裁定书查封的三套房屋将原告买的房屋也查封了，严重损害了原告的利益。原告购买井某某的房屋是在2018年12月17日，并且支付全部购房款，原告与第三人井某某签订的《房屋买卖协议》是买卖双方自愿签订，是双方真实表示，该合同合法有效。原告根据《民事诉诉讼法》相关规定，提起本案诉讼。 史某某辩称，原告起诉不合理，井某某欠其的钱是在2018年，其提供井某某的房子线索时间是在2019年3月26日。 井某某代理人冯东梅述称，其当时收了原告的房款88000元，张某乙的66000元，其儿媳妇的150000元，其余的不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告余某某提供了以下证据： 第一组：（2020）陕0623执202号执行裁定书一份。用于证明原告余某某买房在前，法院查封在后，法院于2020年5月11日查封。 第二组：房屋买卖协议一份。用于证明原告余某某与第三人井某某的买房合法有效。 第三组：第三人井某某于2018年12月17日出具的45万元房款收据一份。用于证明原告余某某已经履行了支付购房款的义务。 第四组：2018年12月17日原告向被告之妻冯东梅88000元的转账凭证一份、原告向张某乙62000元的转账凭证一份、原告向第三人井某某儿媳妇齐兵妮三次共计15万元支付宝转账电子单三份。用于证明原告支付房款的事实。 第五组：被告史某某的诉讼保全申请书复印件及被告与第三人井某某调解书复印件各一份。用于证明被告申请保全是查封两套房子，现法院查封了三套，原告买房在前，被告诉讼在后。 第六组：申请证人张某甲、高某某、张某乙、张某丙、张某丁出庭作证，用于证明原告余某某买房的事实及房款的支付。 被告史某某对原告上述证据发表了以下质证意见：对第一组证据无异议。对第二组、第三组、第四组、第五组证据其不知情，无法质证。对第五组证据中的调解书的真实性无异议，但第三人未按照协议履行。原告对被告提供的证人证言不予认可，井某某欠钱赖账不还，其先起诉井某某申请执行的，也是其给执行局提供的置换房子的线索，故法院应该判决井某某优先偿还自己的本金及利息。 第三人井某某对原告余某某提交的证据均无异议。 本院对原告余某某提交证据的认证：第一组证据，被告史某某与第三人井某某均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的第二组、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证人证言均不予认可，认为其不知情，无法质证，其对第五组证据中的调解书的真实性无异议，但是第三人井某某未按照协议履行。经审查原告提供的第二、三、四、XX组XX组证据相互印证，可以确认原告与第三人井某某签订的购房合同系双方真实意思表示；第三组、XX组XX组证据相互印证，可以证明原告支付购房款的形式，即第三人井某某欠张某丁15万元（张某丁系原告公公，将其债权转让与其儿媳妇余某某），原告以45万元的价款购买位于子长市XX镇XX园的拆窑建楼置换楼房一套，原告于2018年12月17日在冯东梅（井某某之妻）的授意下给张某乙转账62000元（井某某欠张某乙65000元；张某乙在与井某某结算时在本金的基础上让了3000元下欠62000元）；原告给井某某的妻子冯东梅转账88000元；原告给井某某的儿媳妇齐兵妮支付宝三次共计转账150000元，以上共计450000元。以上转账均发生在2018年12月17日，当时在场的有张某乙、冯东梅、余某某、齐兵妮及原告，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原告与第三人井某某、冯东梅（井某某之妻）签订房屋买卖协议，中间人为张某丁，担保方为张某甲。原告首付给井某某现金45万元，剩余房款待房屋交付后一次性结清，因楼层未定，双方约定每平米3798元计算，增加一层差价每平米50元。房款45万元是以抵账、转账的方式支付。即第三人井某某欠张某丁15万元（张某丁系原告公公，将其债权转让与其儿媳妇余某某）。原告于2018年12月17日在冯东梅（井某某之妻）的授意下给张某乙转账62000元（井某某欠张某乙65000元；张某乙在与井某某结算时在本金的基础上让了3000元下欠62000元）；原告给井某某的妻子冯东梅转账88000元；原告给井某某的儿媳妇齐兵妮支付宝三次共计转账150000元，以上共计450000元，以上抵账、转账均发生在合同签订当日。 史某某与井某某民间借贷纠纷一案，史某某将井某某诉至本院，本院于2019年11月13日作出（2019）陕0623民初1774号民事判决书，判决井某某于本判决生效之日起二十日内偿还史某某借款本金25万元及其利息（月利率1.5%，利息从2018年12月21日起至完全履行完毕之日止）。井某某未在判决书确定的日期内还款，史某某向本院申请强制执行，本院于2020年7月21日作出（2020）陕0623执202号执行裁定书，查封了井某某所有的位于子长市XX镇XX园的拆窑建楼置换楼房三套案涉房产。余某某向本院提出执行异议。本院作出（2020）陕0623执异17号执行裁定书，以余某某的购买的房屋因不能确认具体是那一套，经审理后确认为由，裁定驳回异议。余某某对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，原告余某某的诉讼请求应否支持，取决于案外人余某某是否就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第三人与原告之间就案涉房产签订的《买卖楼房协议》是否合法有效的问题。首先，第三人井某某欠张某丁15万元（张某丁系原告公公，将其债权转让与其儿媳妇余某某），原告余某某代井某某向案外人张某乙偿还借款62000元，并通过支付宝。银行转账等向井某某支付房款238000元，在此基础上第三人与原告之间就案涉房产签订了《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方以房抵债并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然井某某未将案涉房产过户至余某某名下，但双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《房屋买卖协议》是合法有效的。 关于余某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，原告与第三人之间就案涉房产签订《房屋买卖协议》是在2018年12月17日，本院查封案涉房产是在2020年7月21日，即在法院查封之前原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，原告通过抵账、转账顶购房款，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，抵消后第三人对原告的债权消灭，同时原告已经完成了支付合同约定房屋价款45万元的义务。最后，第三人未将案涉房屋产权过户至原告名下，并非由于原告的原因，而是因为该涉案房屋楼层未定。综上，在原告余某某与第三人井某某之间的房屋买卖合同有效，原告按照合同约定支付房款，按照人民法院的要求交付执行并实际占有使用该房屋，原告无过错的情况下，原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，具有阻止对案涉房屋的强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对子长市人民法院（2020）陕0623执202号执行裁定书的执行； 二、原告余某某与井某某2018年12月17日签订的《房屋买卖协议》有效。 案件受理费8050元，由被告史某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  刘建忠 审 判 员  南烨冰 人民陪审员  刘崇岗 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  白 晶 1