贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9528号 原告：遵义金科房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲新城开发建设指挥部，统一社会信用代码91520390069947788X。 法定代表人：陈桥，总经理。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 被告：陈敦陆，男，1974年2月14日生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：于森，北京市中盾律师事务所律师。 第三人：毛清清，女，1989年5月11日生，汉族，住贵州省绥阳县。 第三人：袁红，女，1984年3月6日生，汉族，住贵州省习水县。 第三人：陈小霞，女，1995年10月24日生，汉族，住贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：冯沛生，男，1993年2月10日生，汉族，贵州省桐梓县，陈小霞之夫。 第三人：冯沛生，男，1993年2月10日生，汉族，住贵州省桐梓县。 第三人：穆文利，男，1989年4月12日生，汉族，住贵州省习水县。 第三人：付江，男，1975年9月6日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：陈建伟，男，1992年4月25日生，汉族，住贵州省习水县。 第三人：罗开全，男，1966年9月18日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：遵义骏御商务咨询有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区金科中央公园城售楼部，统一社会信用代码91520390MA6GUK385W。 法定代表人：周灵梓。 原告遵义金科房地产开发有限公司（以下简称遵义金科公司）与被告陈敦陆、第三人毛清清、袁红、陈小霞、冯沛生、穆文利、付江、陈建伟、罗开全、遵义骏御商务咨询有限公司（以下简称遵义骏御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义金科公司的委托诉讼代理人赵发攀，被告陈敦陆及其委托诉讼代理人于森，第三人毛清清、袁红、冯沛生、穆文利、付江，第三人陈小霞的委托诉讼代理人冯沛生到庭参加了诉讼，第三人陈建伟、罗开全、遵义骏御公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告遵义金科公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈敦陆将遵义市金科新蒲天都房屋归还给原告，并由毛清清腾退金科新蒲天都3栋1层X、X号房屋、袁红腾退金科新蒲天都3栋1层X、X号房屋，陈小霞腾退金科新蒲天都3栋1层7号房屋，穆文利腾退金科新蒲天都3栋1层X、X、X、X号房屋，付江腾退金科新蒲天都3栋1层X号房屋，陈建伟腾退金科新蒲天都3栋1层X、X号房屋；2．判令陈敦陆补足优惠期租金费用249799.55元及合同解除前（即2019年5月2日前）的物业费43195.9元、水电费5760.8元；3．判令陈敦陆支付合同解除后（即2019年5月2日后）的房屋占用费469030.1元【2019年5月3日暂计至2020年7月2日，后继续按照合同约定的租金标准（至2022年8月1日按55元/月*平方米、从2022年8月1日至2023年7月31日按58.3元/月*平方米）计算至实际腾退之日止】、物业费135659.4元【2019年5月1日起暂计至2020年2月29日，后继续按4.5元/月*平方米据实计算至实际腾退之日止】。电费22076.4元【2019年5月1日起暂计至2020年2月29日，后继续按0.638元/度标准据实计算至实际腾退之日止。】；4．判令第三人对其实际占用的门面的租金、物业费、水电费承担连带清偿责任（具体数据详见附表2）；5．判令被告支付违约金819254.98元（包括违法转租的违约金为123527.25元、未交付房屋的违约金为695727.98元）、律师费20000元；6．判令被告及第三人共同承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：2017年10月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将金科新蒲天都3栋X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号房屋出租给被告使用。合同第9.2条及第11.5（1）条约定，未经原告书面同意，被告不得将商铺转租、分租给他人使用，否则视为被告严重违约，原告有权单方终止合同、收回商铺并要求被告承担违约责任。被告违反合同约定将3、4号房屋转租给毛清清、将X、X号房屋转租给袁红、将7号房屋转租给陈小霞、将X、X、X、X号房屋转租给穆文利、将X号房转租给付江、将X、X号房转租给陈建伟使用。原告知道后于2019年4月26日立即给被告邮寄了《违约通知书》（也是解除通知），告知基于被告违法转租的事由，原告依约解除双方的合同，并要求被告交付房屋。据《房屋租赁合同》第13.1条规定寄出合同指定的地址对方签收或第3日即送达，故2019年5月2日已送达《违约通知书》，原被告双方间的《房屋租赁合同》于2019年5月2日即已解除。2019年5月13日原告给被告发送了《关于限期归还房屋的函》，但至今被告均未能将房屋从所有第三人手中收回房屋交还予原告。根据《房屋租赁合同》第10.1条、第10.7条，因被告单方原因造成原告解除合同的，被告应当补足优惠期运营管理费988218元（基于合同解除日为2019年5月2日、优惠期于2020年10月31日届满，以及已支付优惠期租金123527.25元，故原告仅主张解除前优惠的租金249799.55元），还应当支付3个月的租金123527.25元作为违约金；基于被告未向原告交还房屋，据第10.4、10.7条约定，被告除应当按照合同约定标准支付占用费外，还应当支付逾期交还房屋的违约金695727.98元（暂计至2020年7月2日，每逾期一日按日租金的1.5倍累计）、并应当承担律师费。合同解除前，被告尚欠原告物业费43195.9元、水电费5760.8元未付，甚至合同解除后，被告和第三人一直占用原告的房屋却不支付房屋占用费及物业管理费、电费。原告多次催讨、催告被告及第三人，均遭到拒付、拒腾，逼于无奈原告只好具状起诉，恳请贵院依法维护原告的合法权益。增加诉讼请求：1．请求确认陈敦陆与陈小霞签订的《门面租赁合同》无效、陈敦陆与付江签订的《门面租赁合同》无效、陈敦陆与袁红签订的《门面租赁合同》无效、陈敦陆与毛清清签订的《门面租赁合同》无效、陈敦陆与穆文利签订的《门面租赁合同》及《商铺联营协议》无效、陈敦陆与罗开全签订的《商铺联营协议》无效、陈敦陆与冯沛生签订的《商铺联营协议》无效、陈敦陆与付江签订的《商铺联营协议》无效、陈敦陆与陈建伟签订的《商铺联营协议》无效；2．请求解除原告与被告间的《房屋租赁合同》。事实及理由：基于通过2020年10月19日庭审查明“1、关于陈敦陆将涉案门面转租的具体情况”和“被告欠付物业费、电费已超过30日”两事实，再根据相关司法解释规定，申请人增加上述诉讼请求，望贵院予以合并审理。 被告陈敦陆辩称，1．被告不存在违反房屋租赁合同约定转租承租商铺的违约行为，原告同意被告转租承租商铺；2．被告不存在法定的和房屋租赁合同约定的可以解除合同的情形，原告未通知被告解除房屋租赁合同，房屋租赁合同应当继续履行；3．原告在起诉状中未提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，其诉讼请求无事实和法律依据，应驳回诉讼请求。对增加的诉讼请求辩称，1．原告的负责人黄林介绍被告与第三人认识，并组织签订门面租赁合同和商铺联营协议，第三人缴纳了装修保证金、水电费，原告对第三人经营的商铺项目进行了广告宣传，充分证实原告同意并知道被告转租第三人的事实，被告不存在违反约定转租商铺的事实，被告与第三人签订的门面租赁合同和商铺联营协议，并不违反法律的禁止性规定。被告与第三人签订的门面租赁合同和商铺联营协议合法有效，另外从合同的相对性而言原告、被告签订的租赁合同，原告无权主张被告与第三人签订合同和协议效力和解除问题；2．该事实第三人与被告签订的门面租赁合同和商铺联营协议的效力问题，已经由贵院的7801、7804、7806、7811号案得以确认，确认被告与第三人门面租赁合同和商铺联营协议合法有效，因此原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，予以应当驳回；3．因被告与第三人是经黄林介绍认识，黄林组织被告与第三人签订门面租赁合同和商铺联营协议，第三人积极缴纳装修保证金，参加2018年6月14日由原告组织的商户协调会议，以及原告给第三人商户做广告宣传的事实，均证实原告同意并知道被告转租的事实。原、被告双方已经达成新的合意，可以转租商铺。原告同意被告转租商铺，被告不存在违反约定转租商铺的事实。并且原、被告双方签订门面租赁合同第11.5只是约定可以终止合同的情形，但没有约定可以解除合同的情形，因此即使原告向被告发送或邮寄过违约通知书，因双方并无因被告转租商铺可以解除合同的约定，所以违约通知书起不到解除合同的效力。被告认真履行了房屋租赁合同，不存在欠缴租金、物业费的事实。且转租商铺是经过原告的同意，转租行为也未伤害原告的利益，原、被告双方之间的租赁合同应当继续履行，原告主张的要求解除双方租赁合同没有事实及法律依据，应当予以驳回。 第三人毛清清辩称，租一年免13个月，我交的一个季度租金，我是8月30日前退场，保证金公司也没有退我，物业费、水电费我是交纳清楚的；本案应与我无关，我并没有占有原告任何东西，该我交纳的都交纳清楚的，合同我们是在金科招商部签订的，金科公司也同意我们入场的，如果不同意金科公司入场，为什么会同意我们装修？2017年至今三年才通过法院告知我们，我是正当租赁，我实际租赁了商铺以并没有营业，因为房屋漏水，我一直处理亏损状态，去年3-4月份原告提出过与被告单方解除合同，要求我们与公司另行签订租赁合同，并没有说我们违法占用商铺。 第三人袁红辩称，我不是违法占用，我们前期正常装修、正常经营，金科公司也没有说什么，后期是他们施工不符合标准，商铺漏水导致我们无法经营，导致我们关门的现象，应是我们要求原告补偿我们装修费用，因为原告商铺漏水导致今天的局面。 第三人陈小霞、冯沛生辩称，物业公司是否将我们所有资料交纳了原告公司？我们进场装修、经营物业公司是知道的，交纳的装修押金等装修手续都是以我们个人名义在金科物业公司办理的，物业公司系金科公司（金科商业运营中心）。 第三人穆文利辩称，我们是通过张庭粲介绍租赁商铺的，进场租赁门面时，我们要求与房东签订，张庭粲说与陈敦陆签订，而且我们有一年免租期，现在金科公司找我们要求我们与公司直接签订租赁合同，现在导致我们无法经营。因有免租一年，实际租金我交纳的是2019年10月后第一季度的房租，物业费没有交纳差半年的，水电费我是交纳了的。 第三人付江辩称，我也是张庭粲介绍与被告签订的租赁合同，张庭粲称被告就是房东，第一年免七个月，第二年免六个月，租金交了一个季度，另外交了5000元押金，物业费我也交纳半年的给被告，水电费没有交清原因是金科公司电量的限额小太，经常跳闸，我只交纳的一部份电费。 第三人陈建伟、罗开全、遵义骏御公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年10月13日，原告作为甲方与被告陈敦陆作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将遵义金科新蒲天都项目的第X至X、X至X号（建筑面积：748.65㎡）房屋出租给被告使用，租期为2018年8月1日至2026年7月31日，庭审中，原告陈述，因商铺的编号发生了变更，其是按照变更后的编号进行起诉，即变更出租给被告的商铺编号为：第3栋1层X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号房屋；履约保证金：50000元，装修保证金：45000元；2018年8月1日至2020年10月31日为租金优惠期，租金总额为123527.25元；物业服务费：3368.9元/月，乙方应主动到物管公司交纳；乙方使用的水、电、气、通讯、有线电视等，由乙方负责，水、电、气等费由乙方支付给物业管理公司，通讯、有线电视等费由乙方直接支付相关部门，物业管理公司不再代收。该合同第9.2条约定，未经甲方同意，乙方不得将承租的商铺转让、转租、分租、转借他人使用或擅自调换使用。该合同第11.5（1）条约定，未经甲方书面许可乙方擅自将承租的商铺转租、转借给他人的，甲方可单方终止合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿。合同签订前的2017年5月9日，被告陈敦陆向原告交纳租赁保证金20000元，原告向被告出具盖有原告财务专用章的收据，合同签订后的2018年8月17日，被告向原告交纳租金123527.25元、租赁保证金30000元，出具收据的标题为金科股份收据，加盖了第三人遵义骏御公司的财务专用章。被告也按约交纳了装修保证金、物业服务费等相关费用。 2018年4月2日，被告陈敦陆与第三人陈小霞签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都3栋1层7号房屋转租给陈小霞使用；2018年4月4日、2018年5月1日，被告陈敦陆与第三人付江分别签订《门面租赁合同》、《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都3栋1层24号房屋转租给付江使用；2018年4月16日，被告陈敦陆与第三人袁红签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都3栋1层X、X、X、X号房屋转租给袁红使用，后被告陈敦陆又与第三人罗开全签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都3栋1层X、X、X、X号房屋转租给罗开全使用，庭审中，第三人袁红自认与第三人罗开全为合伙关系；2018年5月2日，被告陈敦陆与第三人毛清清签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都3栋1层X、X号房屋转租给毛清清使用；2018年5月28日、2018年10月1日，被告陈敦陆与第三人穆文利分别签订《门面租赁合同》、《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都3栋1层X、X、X、X号房屋转租给穆文利使用。 2019年4月26日，原告（王星）向被告陈敦陆邮寄送达《违约通知书》，2019年5月13日，原告（王星）向被告陈敦陆邮寄送达《关于限期归还房屋的函》,2019年7月30日，原告（王星）向被告陈敦陆邮寄送达《解约协议签订通知书》。 2019年4月4日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人陈建伟邮寄送达《告商户书》；2019年7月30日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人陈小霞邮寄送达《告商户书》；2019年7月30日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人袁红邮寄送达《告商户书》；2019年7月30日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人毛清清邮寄送达《告商户书》；2019年7月30日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人付江邮寄送达《告商户书》;2019年8月2日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人穆文利邮寄送达《告商户书》。 另查明，第三人遵义骏御公司系原告遵义金科公司的全资子公司。重庆金科房地产开发有限公司、重庆骏御商务咨询服务有限公司、第三人遵义骏御公司2018年12月29日出具的证明载明，第三人遵义骏御公司与原告为隶属关系，第三人遵义骏御公司业务由原告指导，由于重庆距离贵州省遵义市较远，原告不再对第三人遵义骏御公司进行管理，只在业务上进行指导。另，原告遵义金科公司员工黄林、张庭粲，负责本案涉案商铺的管理事宜。 本院认为，原告与被告陈敦陆签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。关于该合同是否解除以及是否应解除的问题，首先，根据被告、第三人提供的相关证据可以看出，黄林、张庭粲作为原告的员工，负责涉案商铺的管理运营事宜，且其二人知晓、甚至参与了被告的转租招商活动；其次，案涉商场是原告内设的物管处在进行物业管理，物业服务费也是该物管处在收取，其在物业管理过程中理应知道案涉商铺的转租情况；最后，结合原告能在寄送邮件时准确掌握第三人毛清清、袁红、陈小霞、冯沛生、穆文利、付江、陈建伟、罗开全等的除商铺外的地址及联系电话的情况，综合本院受理的相关联的系列案件庭审查明的情况，可以认定，原告对被告陈敦陆将商铺转租给第三人的行为是参与、知情并许可的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告以其实际行动与被告陈敦陆在事实上变更了合同中11.2（1）条关于转租需要书面许可的内容，且合同中9.2条也只是约定未经甲方同意，不得转租，并未约定需要书面许可。因此，被告陈敦陆转租给第三人商铺的行为并不构成违约，原告向被告寄送解约通知的行为不发生解除合同的效力，双方合同并未解除也不应解除，且被告与第三人的合同也应有效，故被告、第三人不应向原告腾退房屋。关于原告要求被告支付物业费、电费的问题，因未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，本院对原告所有的诉讼请求均不予支持。 第三人陈建伟、罗开全、遵义骏御公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告遵义金科房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20680元，由原告遵义金科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长 陈 果 人民陪审员 汪 凤 人民陪审员 宗艳萍 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理 时玲玲 书 记 员 喻佳佳