上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初22454号原告(反诉被告)：锦江国际旅游中心有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈礼明，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海承艺美容美发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙宏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周洪。委托诉讼代理人：宋禕，上海杰荣律师事务所律师。原告(反诉被告)锦江国际旅游中心有限公司(下称锦江公司)与被告(反诉原告)上海承艺美容美发有限公司(下称承艺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴作隽及李辰炜、被告委托诉讼代理人周洪及宋禕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦江公司向本院提出诉讼请求要求承艺公司支付2020年2月1日至同年6月30日期间租金人民币162,640元、2020年3月1日至同年6月30日期间物业管理费人民币12,494元、2020年3月电费人民币2,613.30元及水费人民币120.75元。事实和理由：2013年11月18日，锦江公司与承艺公司签订租约，约定锦江公司将名下位于上海市长乐路XXX号大楼3楼320-321号店铺(下称系争房屋)出租予承艺公司用于经营美发服务，租期至2020年11月30日止，租约中对于租金支付方式、水电煤结算方式、违约责任及合同解除权等均作明确约定。签约后，承艺公司向锦江公司缴纳租约约定之定金人民币120,000元。承租期间，承艺公司于2020年3月30日擅自要求解约，锦江公司回复不予认可，但承艺公司自2020年4月起即停止营业且欠付相关租赁费用。2020年7月2日，锦江公司书面通知于2020年7月1日解除所签租约，并要求承艺公司限期取走自有物品。之后，锦江公司收回系争房屋。现锦江公司因要求承艺公司清偿租赁费用未果，遂就此起诉来院。对于承艺公司所缴纳之定金人民币120,000元，锦江公司称因承艺公司违约而已予没收处理。承艺公司辩称，锦江公司于2020年4月1日起对系争房屋上锁，导致承艺公司无法进行经营。对于锦江公司诉请之租赁费用，其中水电费予以认可，2020年2月至4月期间租金及物业管理费依据国家疫情政策应予免交，后续费用因系争房屋被锦江公司上锁导致无法实际使用而无须支付。承艺公司向本院提出反诉请求要求锦江公司归还定金人民币120,000元。事实和理由：承艺公司与锦江公司所签租约中虽约定该项费用系定金，但该项费用实质系属押金，鉴于所签租约系因疫情不可抗力而导致解除，故租赁双方对于租约提前解除均无须承担违约责任，锦江公司就此无权没收承艺公司所缴押金人民币120,000元，承艺公司遂提起反诉。锦江公司针对反诉辩称，疫情并不必然构成不可抗力，承艺公司可基于国家疫情政策就租金优惠及时办理申请手续，但无权就此要求解除合同，现所签租约因承艺公司擅自退租及停止经营而导致提前解除，承艺公司对此应予承担解约之违约责任，锦江公司没收定金行为与租约约定内容无悖，故对承艺公司反诉诉请不予认可。锦江公司针对本诉提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》，以证明锦江公司为系争房屋权利人；(2)2013年11月18日《租赁合约书》，以证明租赁双方就租赁事宜所作具体约定；(3)2020年3月30日《解除合约通知书》，以证明承艺公司单方提出解约；(4)2020年4月1日锦江公司复函，以证明锦江公司对承艺公司解约申请不予认可，并要求继续履约；(5)《温馨提示》(照片)，以证明承艺公司擅自停止营业所张贴之告示；(6)2020年7月2日锦江公司委托律师致承艺公司《律师函》，以证明锦江公司书面通知解约，并就解约后续事宜予以同时告知；(7)2020年7月5日承艺公司《解除合约书》，以证明承艺公司复函同意解约并同意定金没收，但不同意支付欠费及承担违约责任；(8)2020年7月6日锦江公司所发《律师复函》，以证明锦江公司再次重申己方意见；(9)取走物品凭证，以证明承艺公司取走系争房屋内物品；(10)《应收款通知书》，以证明2020年1月1日至同年6月30日期间承艺公司欠费情节。承艺公司针对本诉提供聊天记录，以证明系争房屋于2020年4月1日被锦江公司上锁情节，但承艺公司对于聊天人员具体身份情况等无法明确。承艺公司针对反诉未向本院提交相关证据。锦江公司针对反诉提供以下证据：(1)致承艺公司邮件、2020年2月《通知函》、疫情优惠政策、疫情政策实施细则、《通知》、《关于减免租金的申请》及承艺公司回复邮件，以证明锦江公司已依据国家政策下发相关租金优惠申请材料，承艺公司亦已实际收讫；(2)致承艺公司免租公函、函件、《企业免除租金的申请》(样张)及《承诺函》(样张)，以证明锦江公司再次书面通知承艺公司租金优惠事宜并随附书面材料样张；(3)通知及函件，以证明锦江公司书面催告承艺公司尽速提交免租申请材料；(4)承艺公司所提交之免租申请材料，以证明承艺公司迟至2020年6月24日方予提交免租申请材料，上级部门因其逾期而不予审批。本院经审理认定事实如下：锦江公司系上海市黄浦区长乐路**全幢房屋权利人。2013年11月18日，锦江公司与承艺公司签订《租赁合约书》(下称《租约》)一份，约定(1)锦江公司许可承艺公司在上海市黄浦区长乐路XXX号三楼320-321#店铺(下称系争房屋)内开设“艺廊”美发店，租赁期限自2013年12月1日起至2020年11月30日止；(2)租赁双方于合约期限前终止合约均属违约行为，违约方须承担违约赔偿责任，如承艺公司违约，则锦江公司有权没收定金，同时承艺公司还须赔偿违约赔偿金，承艺公司之违约赔偿金按照提前终止合约之日起至本合约期满之日止所涉期间全部月份之100%租金计算，如锦江公司违约，则锦江公司承担与承艺公司相同之赔偿责任；(3)承艺公司须按锦江公司确定之营业时间维持全年开门营业(特殊情况除外)，未经锦江公司书面确认同意，如承艺公司发生上述行为则将被视为故意违约，承艺公司应接受锦江公司所提出终止合约之要求，并就剩余租期偿付锦江公司违约赔偿金；(4)自本合约签订生效之日起，承艺公司须于每个历月首日向锦江公司缴付租金，2013年12月1日至2016年11月30日期间月租金为人民币28,900元，后续4年分别为人民币29,767元、人民币30,660元、人民币31,580元及人民币32,528元；(5)2014年2月1日至同年8月31日期间系免租经营期，承艺公司可免缴租金及管理费；(6)2013年12月1日至2014年1月31日期间系免租装修期，承艺公司可免缴租金，但仍须缴付管理费；(7)承艺公司须在锦江公司处存放定金人民币120,000元，如锦江公司在该定金中扣除承艺公司欠缴租金或其他费用，承艺公司须及时补足定金款项，否则，锦江公司有权终止合约并视为承艺公司违约，承艺公司须就此承担合约违约责任；(8)本合约期满终止后，定金自动转为质量保证金，如锦江公司在承艺公司清偿撤离、清偿所有欠款后3个月内未接到因承艺公司提供服务所引起之顾客投诉，锦江公司即将该保证金金额无息退还予承艺公司；(9)承艺公司按月向锦江公司缴付管理费，2013年12月1日至2016年11月30日期间月管理费为人民币11,100元，后续4年分别为人民币11,433元、人民币11,776元、人民币12,130元及人民币12,494元；(10)承艺公司如自付款到期日起30日内仍未予交付租金、定金、管理费、有关费用及滞纳金，锦江公司就此有权终止合约、没收定金，承艺公司还须就剩余租期偿付违约赔偿金；(11)合约任何一方未能遵守、履行任何约定条款均被视为违约，守约方有权终止合约，违约方须就剩余租期赔偿守约方违约赔偿金；(12)因不可抗力事件发生，或非合约双方所能控制或所能预见之事件发生，包括但不限于天灾、火灾、战争、市政工程等致使承艺公司在租赁期限内无法营业的，承艺公司可暂停向锦江公司缴付本合约条款中约定之租金、定金、管理费及有关费用(自无法经营之日起至恢复经营之日止)，但不得影响缴付因此而无法营业之日前所涉费用；(13)如发生不可抗力事件，合约双方应及时书面告知并协商是否终止合约或者延期履行合约，并以书面形式确认。如因不可抗力原因终止合约，则双方互不追究责任及承担赔偿。签约后，租赁双方履行各自合同义务。承艺公司承租期间，缴纳定金人民币120,000元，并支付租金至2020年1月31日止、支付管理费及水电费至2020年2月29日止，对于后续租金及管理费、2020年3月电费人民币2,613.30元及水费人民币120.75元均未予支付。2020年3月30日，承艺公司致锦江公司《解除合约通知书》，称承艺公司经营因疫情而遭受严重影响，因该项不可抗力因素，承艺公司按照《租约》约定决定自2020年4月1日起解除所签《租约》，锦江公司应于2020年5月1日前退还承艺公司所缴押金人民币120,000元。次日，锦江公司复函称所涉疫情为短期影响，锦江公司亦已暂缓收取2020年2月及3月租金，故该情形不可援用不可抗力免责条款，对于承艺公司以疫情为由提出之解约要求不予认同。期间，承艺公司在系争房屋处张贴《温馨提示》，称因疫情暂停营业，重启开业时间再行通知，同时告知所有会员顾客可至承艺公司另外两家分店进行消费，地理位置更加方便，环境更加优雅，分店地址分别为“南京西路XXX号集社2楼”及“南京西路XXX号地下一楼”。就此，承艺公司停止系争房屋处之经营，亦未向锦江公司支付欠费及办理相关交接事宜。2020年7月2日，锦江公司委托律师致承艺公司《律师函》，称承艺公司在租赁双方就是否解约未予协商一致情形下即暂停营业行为已构成严重违约，锦江公司就此通知于2020年7月1日起解除所签《租约》，承艺公司应限期取走自有物品、返还房屋并支付欠费，承艺公司所缴定金予以没收，且承艺公司须支付相当于5个月租金之违约金。2020年7月5日，承艺公司致锦江公司《解除合约书》，称(1)同意所签《租约》于2020年7月1日予以正式解除；(2)因并未实际享受减免3个月房租之国家疫情政策，故对锦江公司所追究之租赁费用不予认同；(3)因疫情导致店铺损失惨重，承艺公司就此不同意赔付违约金，但愿意以押金作为补偿；(4)锦江公司自签收该函件之日起10日内未提出异议，则视为接受互不追究。2020年7月6日，锦江公司致承艺公司《律师复函》，称对于承艺公司所称解约时间为2020年7月1日及所称扣除押金人民币120,000元作为补偿均予接受，对于租赁费用及违约金则交由法院判决，并要求承艺公司于2020年7月10日前自行取走物品后予以返还房屋。2020年7月9日，租赁双方就承艺公司搬离物品事宜予以确认。之后，锦江公司收回系争房屋。另查明：2020年2月，锦江公司向承艺公司发出书面通知，称依据《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、上海国资委《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》及工信部联企业《中小企业划型标准规定》，锦江公司将免除非国有中小企业在租商户2020年2月及3月两个月租金，锦江公司就此通知承艺公司及时办理申请减免手续。后因承艺公司未予及时申办，导致承艺公司未能实际享受上述疫情期间租金减免优惠。综上，现锦江公司以承艺公司欠付租赁费用且构成违约为由起诉来院。承艺公司则以疫情系属不可抗力为由要求锦江公司退还承艺公司所缴定金，并就此提起反诉。本院认为，锦江公司与承艺公司所签《租约》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，锦江公司及承艺公司作为签约方均应恪守约定之义务。对于锦江公司要求确认《租约》于2020年7月1日予以提前解除之诉请，鉴于承艺公司对此予以认同，故本院对锦江公司该项诉请依法予以支持。对于锦江公司诉请之2020年2月1日至同年6月30日期间共计5个月租金人民币162,640元，鉴于锦江公司根据市府相关政策措施等已明确可予减免同年2月及3月租金，故承艺公司仅对同年4月1日至同年6月30日期间共计3个月租金即人民币97,584元负有支付义务。至于锦江公司所述承艺公司延迟办理申请手续而不获免租优惠一节，鉴于该项免租优惠系承艺公司依据市府政策措施所应予享受之疫情优惠，虽手续办理延误，但就此剥夺承艺公司作为中小企业服务从业者所享有之政策优惠显然欠妥，故本院对锦江公司所述意见依法不予采纳。至于承艺公司辩称应予取得3个月免租优惠一节，鉴于(1)后续出台之3个月减免租金措施仍须由企业依据实际情况予以具体实施；(2)截至承艺公司于2020年6月下旬办理申请手续时，承艺公司对于锦江公司给予2个月租金减免并无异议；(3)承艺公司于2020年3月31日张贴《温馨提示》中称暂停营业，但同时要求客户转至其他门店进行消费，而从所注明地址可见其他门店亦属楼宇内封闭场所，从该份《温馨提示》可见承艺公司自2020年4月1日起已可恢复部分经营。鉴此，本院对承艺公司要求减免3个月租金之意见依法不予采纳。对于锦江公司要求承艺公司支付2020年3月1日至同年6月30日期间共计4个月管理费人民币49,976元之诉请，市府相关减免政策虽未涉及物业管理费，但双方所签《租约》中明确约定如发生双方所无法控制或无法预见之事件并导致承艺公司在此租期内无法营业，承艺公司就此可暂停向锦江公司缴付自无法经营之日起至恢复经营之日止所涉租金、定金、管理费及有关费用，鉴于承艺公司作为美容美发从业者，其于2020年2月及3月期间系被政府严禁经营，故承艺公司依据该项《租约》条款可免予支付2020年2月及3月之物业管理费。鉴此，对于锦江公司所诉请2020年3月1日至同年6月30日期间共计4个月之管理费，其中3月可予免缴，剩余3个月管理费经承艺公司已缴2月管理费冲抵后，承艺公司尚须承担2个月管理费即人民币24,988元。对于锦江公司诉请之水电费用，鉴于承艺公司对此并无异议，故本院依法予以支持。至于承艺公司称锦江公司自2020年4月1日起对系争房屋加锁并导致承艺公司实际无法使用房屋一节，鉴于(1)承艺公司对此并无充足证据可予证明；(2)承艺公司与锦江公司就解约、欠费事宜之相关函件中均未曾提及房屋加锁情节，此情形与承艺公司庭审陈述存在明显相悖且不合常理。鉴此，本院对承艺公司所述加锁情节依法不予采信。对于承艺公司要求锦江公司退还定金人民币120,000元之反诉诉请，承艺公司系以疫情构成不可抗力，且因不可抗力而终止合约互不承担赔偿责任作为其诉请理由。鉴于(1)疫情虽属签约双方所无法控制或无法预见之事件，但即使其构成不可抗力，但《租约》明确约定签约双方就此应予及时书面告知并协商是否终止合约或者延期履行合约，如确定终止合约，则互不追责，依据该项条款约定，承艺公司基于疫情并不必然取得合同解除权；(2)承艺公司所张贴《温馨提示》中亦显示其他门店已恢复部分经营，承艺公司亦告知系争房屋处顾客可至其他门店进行消费，可见承艺公司亦明确知晓该疫情已趋于平稳好转趋势；(3)承艺公司在锦江公司书面告知可免除2个月租金，且明确知晓可逐步恢复经营情形下，其提起解约及不予恢复营业之行为均无法受到法律保护；(4)承艺公司暂停营业行为构成《租约》项下违约情节，锦江公司依据《租约》没收承艺公司所缴定金人民币120,000元并无不当，承艺公司于2020年7月5日所发《解除合约书》中亦表示“愿意扣出押金作为补偿”，而庭审中亦确认承艺公司所称“押金”即为《租约》中所称“定金”款项。鉴此，本院对承艺公司要求退还定金之反诉诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海承艺美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告锦江国际旅游中心有限公司租金人民币97,584元、物业管理费人民币24,988元、电费人民币2,613.30元及水费人民币120.75元；二、驳回反诉原告上海承艺美容美发有限公司要求反诉被告锦江国际旅游中心有限公司退还定金人民币120,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,530元(原告锦江国际旅游中心有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,265元，原告锦江国际旅游中心有限公司负担人民币862元，被告上海承艺美容美发有限公司负担人民币1,403元，本院退还原告锦江国际旅游中心有限公司人民币2,265元；反诉案件受理费人民币1,350元(已减半计收，反诉原告上海承艺美容美发有限公司已预缴)，由反诉原告上海承艺美容美发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照合同履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……