浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18477号 原告：义乌市爱芬印花有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街**。 法定代表人：尤爱芬，执行董事。 委托诉讼代理人：金佳豪，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婷，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：浙江义乌祥鹏日用品有限公司，，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街** 法定代表人：黄晓鑫，执行董事。 原告义乌市爱芬印花有限公司与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告义乌市爱芬印花有限公司的委托诉讼代理人金佳豪、刘婷到庭参加了诉讼。被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告义乌市爱芬印花有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年2月5日签订的《工业厂房租赁合同》；2.判令被告返还原告租金270974元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；3.判令被告返还原告押金15万元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；4.判令被告赔偿原告租金差价损失102400元。事实和理由：原、被告于2018年2月5日签订《工业厂房租赁合同》一份，约定原告承租被告厂房，租期自2018年2月5日起至2021年2月4日止。合同还约定租金、押金、变压器、水电费承担等事宜。嗣后，原告陆续向被告支付了租金、押金。因被告原因，原告承租的厂房已被拍卖。原告于2020年9月28日与新房东浙江跃嘉纺织科技有限公司签订了《厂房租赁合同》，约定租期自2020年8月20日起至2022年8月19日止，租金每年806400元。原告认为，原、被告之间的合同已无法继续履行，原告有权解除该合同，并要求被告承担恢复原状、赔偿损失等责任。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，工业厂房租赁合同一份，证明原告向被告承租厂房并约定相关租赁事宜。 证据2，银行转账凭证一组，证明原告向被告支付租金、押金。 证据3，拍卖公告一份，证明原告承租的厂房已被拍卖。 证据4，厂房租赁合同一份、付款凭证三份，证明原告向新房东浙江跃嘉纺织科技有限公司承租厂房，租赁期限自2020年8月20日起至2022年8月19日止，年租金806400元。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及原告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2018年2月5日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落于××街××号××号××房××层，用途为办厂、仓库、办公；租赁期为2018年2月5日至2021年2月4日止，租期3年；厂房总建筑面积为2050㎡，每年每平方米租金为276元，综合楼总建筑面积为135㎡，每年每平方米租金为144元，第一年总租金共计585240元，第二年房租递增5%，第三年房租在第二年的基础上递增3%；甲方向乙方收取押金5万元，租赁期满后如没有拖欠水电费及设施、房屋无人为破坏的情况下，甲方应无偿退还押金；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担附带责任。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原、被告双方经协商，由原告提前支付被告3年租期的租金，被告则放弃第二年、第三年房租递增部分。后，原告于2018年1月25日至2018年4月18日期间支付了第一年租金585000元、押金5万元、变压器押金10万元。于2018年5月18日至2019年11月29日期间支付了第二年、第三年租金共计1170480元。 另查明，2019年1月10日，中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）与被告签订编号为33100620190002121的《最高额抵押合同》一份，约定被告为其与农行义乌分行形成的债权提供担保，担保债权最高余额为8005万元，期间为2019年1月10日至2022年1月9日，担保物为被告位于义乌市××镇××街××号房地产。2019年1月17日，双方办理了抵押权登记，登记证明编号为浙（2019）义乌市不动产证明第0001516号。因被告未按期归还借款，未按约支付利息，经农行义乌分行申请，本院于2020年3月24日作出（2020）浙0782民特56号民事裁定：“对被申请人浙江义乌祥鹏日用品有限公司坐落于义乌市××镇××街××号房地产【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××7号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司义乌分行对变价所得款项在借款本金2890万元及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2019年12月21日起至实际履行完毕之日止）范围内以最高额8005万元为限优先受偿。”2020年4月10日，农行义乌分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，并向被告发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但被告未主动履行。为此，本院依法裁定拍卖被告坐落于义乌市××镇××街××号房地产，并于2020年5月18日发出公告。2020年8月7日，浙江跃嘉纺织科技有限公司以106320000元的最高价竞得。2020年8月18日，本院作出（2020）浙0782执2664号执行裁定书，裁定义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司所有。义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的财产权自本裁定送达买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司时起转移。该执行裁定书于2020年8月19日送达浙江跃嘉纺织科技有限公司。 2020年9月28日，原告与浙江跃嘉纺织科技有限公司重新签订《厂房租赁合同》，约定租期从2020年8月20日至2022年8月19日止；年租金为806400元、租赁保证金5万元。嗣后，原告向浙江跃嘉纺织科技有限公司支付了第一年的租金及租赁保证金。 本院认为，原、被告签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现案涉房屋已依法拍卖，财产权已实际转移至浙江跃嘉纺织科技有限公司，原告的合同目的已无法实现，故原告请求解除其与被告签订的《工业厂房租赁合同》，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《工业厂房租赁合同》自财产权转移至浙江跃嘉纺织科技有限公司（即2020年8月19日）时解除，故被告应返还原告剩余租期的租金。经核算，2020年8月20日至2021年2月4日的租金为270974元（585240元÷365天×169天）。另，原告支付给被告的押金5万元、变压器押金10万元，被告也应予以返还。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被告将案涉房产抵押给农行义乌分行并办理不动产抵押登记手续之前，原、被告即已形成租赁关系，因此，原告租赁的标的物被法院强制执行时，并不必然导致原告租赁权的消灭。原告未主张其享有足以排除强制执行的租赁权，视为放弃相关权利，本院不予干涉。但其以案涉房屋被拍卖，导致其与新房东签订的《厂房租赁合同》租金上涨，该租金差价应由被告赔偿，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请中合理合法的部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市爱芬印花有限公司与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于2018年2月5日签订的《工业厂房租赁合同》。 二、被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于本判决生效后十五日内返还原告义乌市爱芬印花有限公司剩余租金270974元及押金15万元，共计420974元，并赔偿利息损失（自2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告义乌市爱芬印花有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9034元，由原告义乌市爱芬印花有限公司负担1419元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司负担7615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  舒 怡 人民陪审员  宋要利 人民陪审员  张婷媛 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  金倩倩