贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9675号上诉人（原审原告）：叶键，男，1952年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：袁贵芳，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永志，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恒瑞，男，1992年12月10日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：兰海涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈施谕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：娄方峰，男，1990年4月21日出生，汉族，住贵州省桐梓县。上诉人叶键因与被上诉人张恒瑞、娄方峰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶键上诉请求:1、依法撤销原判第四项；2、依法改判被上诉人娄方峰向上诉人支付2016年11月14日至2018年11月13日的房屋租金152064元及违约金（按照月利率2%的标准，其中以70963.2元为基数，从2016年12月14日起计算至房屋租金清偿之日止；以81100.8元为基数，从2017年12月14日起计算至房屋租金清偿之日止）；3、依法改判被上诉人张恒瑞与娄方峰共同向上诉人支付2018年11月14日至2019年9月10日的房屋租金67584元及违约金（按照月利率2%的标准，从2018年12月14日计算至房屋租金清偿之日止）；4、二审案件受理费由被上诉人张恒瑞、娄方峰负担。事实及理由：一审认定事实错误，被上诉人张恒瑞应承担支付房屋租金的法律责任。一、2016年11月14日，被上诉人张恒瑞与上诉人签订《写字楼租赁合同》，承租上诉人所有的坐落于贵阳市南明区房屋，该租赁合同系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的效力性禁止性规定，为合法有效的合同。被上诉人张恒瑞作为完全民事行为能力人，具备缔约能力，该租赁合同对其具有法律上的约束力，其应承担租赁合同关系产生的法律责任。二、2019年1月9日上诉人叶键与被上诉人张恒瑞、娄方峰签订《协议》，协议也仅约定由被上诉人娄方峰将所欠两年房租全部结清，该协议仅对2019年1月9日之前的房屋租金进行约定，并未免除被上诉人张恒瑞承担支付租金的合同义务，且上诉人叶键与被上诉人张恒瑞之间签订的写字楼租赁合同未解除，上诉人更未与被上诉人娄方峰就案涉房屋签订新的《写字楼租赁合同》，因此上诉人与张恒瑞之间的房屋租赁合同关系并未消灭，被上诉人张恒瑞应对2018年11月14日起的房屋租金与房屋的实际使用人承担连带支付责任。三、原审中被上诉人张恒瑞提交了《转让协议》，但系扫描件，无原件比对，上诉人在该案中对证据三性均不予认可。且该协议只是被上诉人张恒瑞与被上诉人娄方峰及配偶李国艳、贵州金缕阁文化传播有限公司（以下简称金缕阁公司）签订，上诉人不是协议的签订主体，该协议对上诉人无法律上的拘束力。另外，即使被上诉人娄方峰在原审中作出其愿意承担相关费用的承诺，但也仅是其个人意思表示，对上诉人不产生任何法律上的效力，也不能免除被上诉人张恒瑞的合同义务。四、一审法院完全没有厘清协议内容的文字含义，且在被上诉人张恒瑞未提交证据证明娄方峰与上诉人存在新的租赁合同关系的基础上便免除了张恒瑞支付租金的法律责任，系事实认定错误，有失公平正义。五、一审法院适用的违约金标准过低，一审法院另案作出的（2019）黔0102民初14356号民事判决书中，是按照月利率2%的标准对违约金进行计算的。在诉讼当事人相同的情形下，本案却按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，本案与其他三案在法律关系上具有一定的关联性，一审法院应当统一裁判标准，使人民法院的裁判文书具有严肃性。庭审中，上诉人补充上诉事实和理由：一审诉请的是解除叶键和张恒瑞签订的房屋租赁合同，一审法院支持了该诉请，这足以证明一审法院认定两人于2016年11月14日签订的房屋租赁合同在三方（叶键、张恒瑞、娄方峰）签订协议后依然存续有效，张恒瑞对2018年11月14日之后的租金仍然有支付义务。2019年1月9日签订的协议仅仅约定了之前的所欠房屋与原法人张恒瑞无关，之前指的是2016年11月14日至2018年11月13日，但并没有免除张恒瑞承担2018年11月14日之后的支付租金的合同义务，根据租赁合同第五条的约定:“乙方转租需事先征得甲方同意方可在租赁期限内将该房屋全部或者部分转租给其他人，并就转租人和租赁行为向甲方承担责任。”法庭即使认定张恒瑞经叶键同意转租房屋，张恒瑞也应对转租后的租金履行支付的合同义务。2019年1月9日的协议，仅明确免除张恒瑞支付前两年租金的义务，并未明确之后的租金张恒瑞不再承担责任。本案不能也不应该从协议中读出叶键有免除张恒瑞支付2018年11月14日之后的租金的意思表示。被上诉人使用38楼3号房至6号房长达三年，拖欠租金近百万。现我方已有三号房的一审判决，案号为贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14356号，该判决“张恒瑞承担支付租金的责任”。综上，一审法院认定案件事实存在错误，请求二审法院予以纠正。张恒瑞答辩称，一、2019年1月9日上诉人与被上诉人娄方峰、张恒瑞在涉案房屋进行沟通协商之前所欠房屋的支付问题和变更房屋承租人的事宜，并签订了协议。该协议明确约定了被上诉人娄方峰作为金缕阁公司的接收人，对之前所欠房租60余万元履行支付义务，并愿意用涉案房屋内接受的资产抵押担保，被上诉人娄方峰对此前他人所欠的租金尚且同意履行支付义务，更可况对其接手后的租金，结合被上诉人张恒瑞在原审程序中举示的金缕阁公司企业信息报告，上诉人在诉状中陈述“案涉房屋用于经营金缕阁公司”的事实，能够得到娄方峰受让张恒瑞受让金缕阁公司的股权和资产，娄方峰本因向张恒瑞支付股权和资产转让的价款。2019年1月9日的协议是各方同意对承租人的同意变更。从三方协议中也能得出原来的使用人和承租人是王继海，张恒瑞在四份协议签订的时候人在读书。一审承办法官在审理案件时询问了上诉人的代理律师，查清了2019年2月9日上诉人将房屋收回交给娄方峰，（2019）黔0102民初14356号案件审理中，娄方峰参加了诉讼，在庭审中娄方峰陈述涉案房屋变更了主体，其愿意承担租金。上诉人对转让的事实很清楚，只是为了追回自己的款项才将张恒瑞列为了被告。二、对于上诉人和张恒瑞双方上诉的案件，法官遗漏了重要事实，判决中支持的按照月利率2%的标准，本案是租赁合同纠纷，不适用民间借贷的标准。三、本案没有法律规定和合同约定由张恒瑞和娄方峰共同支付租金的义务，上诉人当庭补充陈述的理由我方补充如下：原审判决了张恒瑞和叶健的租赁合同解除，并不能够推定本案的被上诉人张恒瑞应当支付2018年11月14日之后的租金，因为本案的定案证据即2019年1月9日三方签订的协议，并不是法律专业人士把任何事情说得非常明确清楚，原判判决合同解除，所以2019年1月9日已经有张恒瑞和叶健之间的租赁合同关系解除并不矛盾。上诉人新增加的理由中陈述本案系转租行为，其目的是想套用写字楼租赁合同第五条的约定，强加张恒瑞对娄方峰所欠的租金承担支付义务。何为房屋的转租？“房屋的转租是指在租赁期限内将其承租的房屋部分或全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人与第三人签订转账的合同，”由此两份合同彼此独立，又相互牵连，由此出租人和次承租人是转租合同。涉案合同中多次表明原承租人是张恒瑞，新的接收人是娄方峰，如此一份涉案物业不可能存在两份租赁合同关系，为了控制风险，上诉人强调用案涉物业的物品为其出租行为进行担保。一审法院查明的事实从2019年1月9日本案被上诉人一直都在找王继海缴纳此前后此后的租金，物业也是从王继海手中收回的，直到三案件起诉到南明区法院，本案上诉人从来没有对租金收取的问题与张恒瑞进行协商。本案之所以上诉人千方百计想与张恒瑞发生关联关系，是其多次与娄方峰进行案涉物业协商过程中发生娄方峰履约能力非常弱才进行的恶意诉讼。娄方峰未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。叶键向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告张恒瑞就贵阳市南明区房屋签订的《写字楼租赁合同》；二、被告娄方峰向原告支付2016年11月14日至2018年11月13日期间的房屋租金167552元及逾期付款违约金33510元（按月利率2%标准从2018年11月14日起计算2019年9月13日，直至计算至清偿之日）；三、判令被告张恒瑞、娄方峰立即向原告支付2018年11月14日至2019年11月13日期间的房屋租金81096元，之后的房屋使用费按每月6758元标准计算至返还房屋之日止；四、被告张恒瑞、娄方峰立即向原告支付2018年11月14日至2019年11月13日期间的逾期支付租金的违约金8921元（按月息2%标准计算至租金或房屋使用费清偿之日）；五、张恒瑞、娄方峰向原告支付2019年2月1日至2019年11月30日期间的物业管理费8448元及2019年4月1日至2019年9月30日期间的水电费1369.27元，合计9817.27元；六、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2011年8月19日，原告叶键与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订《商品房买卖合同》，约定由叶键购买宏益房开开发建设的位于贵阳市南明区（贵阳国际中心3号）栋（1）1单元38层4号房屋，建筑面积168.96平方米，房屋总价为1141241元。原告接收上述房屋后，于2016年11月14日与被告张恒瑞签订《写字楼租赁合同》一份，约定叶键（甲方）将位于贵阳市南明区，建筑面积168.96平方米房屋出租给张恒瑞（乙方），租赁期限自2016年12月14日至2019年12月11日，共计3年。乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用。第一年租金35元／月／平方米；第二年、第三年租金40元／月／平方米。租金按每季度支付，需提前15日支付下一季度的租金。乙方还需向甲方支付1个月租金5914元作为押金。合同第六条约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按期支付租金达15日的……”。合同第八条约定“……3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。”上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2019年1月9日，原告与被告张恒瑞、娄方峰签订协议一份，载明：“金缕阁公司张恒瑞、娄方峰、叶键就王积海所欠叶键两年房租60万元达成协议。由金缕阁公司娄方峰全权负责付清。在未付清之前用娄方峰的个人资产（见藏品清单）抵押。如接收人娄方峰无法履行承诺，则房东叶键可以履行相关法律权利，将接受娄方峰的抵押物品作为所欠的房租收回（以藏品清单为准）。若抵押物品卖出去后，第一时间通知房东叶键，将卖出物品总价的百分之八十的费用打到房东指定银行账户，作为充抵所欠房租费用，否则视为违约处理，并承担法律责任。经原法人张恒瑞协商后，将之前所欠房租，共计￥606800.60元。由本人娄方峰承诺将所欠房租在2019年10月30日前把所欠的两年房租全部结清。注：从2019年3月30日起每个月付房东叶键100000元（拾万元整），从2019年1月9日起，之前所欠房租与原法人张恒瑞无关，由金缕阁公司接收人娄方峰一人承担。以此为证！原法人签字：张恒瑞（签名及手印）、金缕阁公司接收人签字：娄方峰（签名及手印）、房东签字：叶键（签名及手印），2019年1月9日”。原告认可该协议606800元是花果园Ｃ区9栋38层3、4、5、6号四套房屋共计所欠租金，其中4号房屋所欠租金为167552元，所欠租金时间为2016年11月14日至2018年11月13日。被告主张2019年1月9日三方签订协议，故载明的房租费用理应确定系计算至2019年1月9日而不是原告主张的2018年11月13日，但未提供已支付相应租金的证据。上述期限到期后，被告未按约支付房租，原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，被告张恒瑞提交以下证据：原被告与二被告2019年1月9日签订的协议一份，拟证明原告知悉案外人王积海以张恒瑞的名义租赁涉案房屋，所欠款项的债务人为王积海。对于王积海使用房屋所欠的租金60余万元（4套房屋）由娄方峰承担，与张恒瑞无关。涉案房屋新的接收人和承租人为娄方峰，2019年1月9日之后的房屋租金也应由娄方峰承担。2、毕业证书一份，拟证明张恒瑞于2014年9月至2017年7月在重庆城市管理职业学院上学，根本无法使用涉案的租赁场地。3、金缕阁公司转让协议一份、金缕阁公司企业信用信息公示报告一份，拟证明原告张恒瑞已于2018年将金缕阁公司的全部股权、资产转让给娄方峰，并于2019年1月17日完成工商变更登记，将法定代表人、股东均由张恒瑞变更为娄方峰。协议第二条约定转让款为60万元，由娄方峰直接支付给原告用于支付此前所欠租金。资产股权转让完成后，金缕阁公司的债务由娄方峰独自承担。另查明：原告叶键已于2019年9月10日从娄方峰手中收回花果园Ｃ区9栋38层3、4、5、6号四套房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原告与被告张恒瑞签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告将房屋交付被告使用，被告未按约支付租金构成违约。根据双方租赁合同第六条第（二）款“乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按期支付租金达15日的……”的约定，对原告主张解除租赁合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因原告认可已于2019年9月10日收回涉案房屋，故对原告的租金、物业费及水电费主张，截止日期均为2019年9月10日；对此后的费用，一审法院不予支持。对原告主张的按月利率2%支付违约金诉请，该标准系民间借贷纠纷的标准，一审法院认为过高，酌情按中国人民银行同期贷款利率予以支持。对承担费用的主体问题，被告张恒瑞辩称其三方在2019年1月9日所签订协议中明确此前的欠款人为王积海，且所欠款项由娄方峰承担；此后的实际承租人及使用人为娄方峰，故之后的房租也应由娄方峰承担。一审法院认为三方协议有原告与二被告的签字认可，故原告主张张恒瑞承担支付租金责任没有依据，一审法院不予支持；对原告主张娄方峰承担支付租金及违约金的责任，一审法院予以支持。对所欠租金的具体金额，原告主张签订协议时计算的是2016年11月14日至2018年11月13日两年的租金为35元/月/平方米×168.96平方米×12个月+40元/月/平方米×168.96平方米×12个月=152064元。因被告张恒瑞未提交证据证明其向原告支付过租金，故对被告认为租金计算至签订协议时即2019年1月9日的抗辩理由，一审法院不予采信。2018年11月14日至2019年9月10日期间的租金为：40元/月/平方米×168.96平方米×10个月=67584元。以上租金共计152064元+67584元=219648元。对原告主张的物业费，原告提交的发票显示时间为2019年2月1日至2019年11月30日的物业费8448元（5元/月/平方米），原告已于2019年9月10日收回涉案房屋，故被告应承担的物业费为5元/月/平方×168.96平方米×7个月+（5元/月/平方×168.96平方米）÷30天×10天=6195.2元。对原告主张的电费1369.27元，其提交的发票显示时间为2019年4月1日至2019年9月30日，对该笔费用，理应由被告承担。被告娄方峰经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，自行放弃其享有的诉讼权利，所造成的法律后果自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告叶键与被告张恒瑞于2016年11月14日签订的《写字楼租赁合同》。二、被告娄方峰于本判决生效之日起十日内支付原告叶键房屋租金219648元及违约金（其中以70963.2元为基数，从2016年12月14日起算；以81100.8元为基数，从2017年12月14日起算；以67584元为基数，从2019年9月11日起算；按照中人民银行同期贷款利率标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、被告娄方峰于本判决生效之日起十日内支付原告截止2019年9月10日的物业管理费6195.2元、水电费1369.27元，合计7564.47元。四、驳回原告叶键的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3158元，保全费1975元，保全担保费600元，共计5733元，由被告娄方峰负担。本院二审期间，上诉人向本院提交（2019）黔0102民初14356号判决书，拟证明张恒瑞应该对2018年11月14日之后的租金承担支付责任。本院组织当事人进行了质证。张恒瑞质证称，对（2019）黔0102民初14356号判决书真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人希望通过该份判决来证明违约金的标准和张恒瑞应当承担共同支付租金的义务是不成立的，本案明显是由于（2019）黔0102民初14356号判决书原审法院没有查清涉案的事实，判决存在漏判等各种错误。其判决张恒瑞承担的连带责任既无法律规定也没有合同约定，导致适用法律错误。娄方峰未到庭质证，亦未发表书面的质证意见。经质证，对于上诉人提交的（2019）黔0102民初14356号民事判决书，因上诉人未提交该案的文书生效证明，不能明确该判决结果是否发生法律效力。并且，该判决认定涉案各方当事人系转租法律关系，明显与签订于2019年1月9日的涉案协议约定不符，不能作为认定本案事实的依据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，签订于2019年1月9日的涉案协议系上诉人与二被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，在该协议中，明确了被上诉人娄方峰的身份系金缕阁公司接收人，结合该公司法定代表人、股东于2019年1月17日均由张恒瑞变更为娄方峰的事实，应认定因金缕阁公司法定代表人、股东发生变化，张恒瑞不再具有该公司法定代表人身份，不能再代表该公司履行职务行为，只能由变更后的法定代表人娄方峰继续履行承租人义务，由三方通过协议对承租人权利义务的转移进行确认。并且，上诉人于2019年9月10日收回涉案房屋的相对人系娄方峰这一事实印证了三方协议成立的法律关系为合同权利义务概括转让关系的认定。故，对上诉人所持应由张恒瑞共同支付2018年11月14日后租金的上诉理由，本院不予采纳。对于一审法院判决的违约金标准，因上诉人由于娄方峰逾期履行债务产生的损失为资金占用损失，一审法院判决的违约金标准并无不当，上诉人所持按照月利率2%标准计付违约金的理由无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由上诉人叶键负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月二十二日书记员 罗 艳