四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16939号 上诉人（原审被告）：段朋，男，1986年2月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷小林，四川炬民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都富康房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇三中园区县实验小学侧。 法定代表人：赖全富，总经理。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 原审被告：邱莎，女，1985年8月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人段朋因与被上诉人成都富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）、原审被告邱莎商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 段朋上诉请求：1.撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初2031号民事判决，改判驳回富康公司对段朋的诉求请求或者发回重审。2.一审、二审的诉讼费用由富康公司承担。事实与理由：一、案涉房屋系段朋父母赠与，不违反法律法规规定，应属合法有效。段某、李兴琼系段朋的父母，案涉房屋所在项目“龙井源商住楼”的土地使用权系段某、李兴琼取得，因没有房地产开发资质，故与富康公司签订《公司项目责任承包协议》，约定项目由段某出资，全额承包该项目的开发建设，所有销售款由其收取并存入富康公司的指定账户，富康公司收取管理费350000元等，该项目的实际开发人是段某和李兴琼，富康公司只是收取管理费，故段某、李兴琼才是案涉项目的实际开发人和案涉项目房屋的所有权人，段朋父母将案涉房屋赠予段朋符合事实和人情。同时，富康公司未收房款即出具收款发票、协助将房屋办理登记在段朋名下，说明其对该赠予行为是认可并同意。二、如果认定案涉房屋的赠予无效，段朋所支付的大额案涉项目的材料款、劳务费等应认定为包含了对案涉房屋购房款的支付。同时，段某也书面说明段朋代其支付的材料款等费用己抵扣了购房款。三、富康公司在案涉项目中未投入分文，也没收取任何房屋销售款，只是收取350000元管理费，段某和李兴琼应作为必要共同诉讼人参与诉讼。四、富康公司的诉讼请求己过诉讼时效。富康公司作为房地产开发公司，在案涉合同中未约定具体付款时间而只约定一次性付款的情况不合常理。在商品房买卖的交易习惯中，应当是先付款后开具付款发票，富康公司开具发票的时间为2013年5月22日，至少这个时间应当是富康公司主张支付购房款的诉讼时效的起算时间；商品房预售人要求预购人支付购房款本金的请求权不是物权请求权而是债权请求权，富康公司的诉讼请求已过诉讼时效。 富康公司辩称，段朋的上诉请求无事实依据和法律依据，应当驳回。理由如下：1.段朋第一、二点理由与案涉合同没有关联性，也不能证明段朋向富康公司支付了案涉购房款。2.关于其第三点理由，本案并非必要共同诉讼，段朋与其父亲之间属于另外的法律关系。3.关于诉讼时效问题，购房款支付并未约定支付时间，依据合同法第六十二条第四款之规定、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定、最高人民法院民二庭（2005）民二庭答复规定、四川省高级人民法院关于诉讼时效若干问题指导意见之规定、成都中院会议纪要诉讼时效之规定，均认为未约定支付时间的应当从权利人向债务人主张权利之日起算诉讼时效。富康公司认为案涉商品房合同纠纷相对人是段朋与富康公司，本案争议的问题是购房款是否支付和是否应当支付的问题。 原审被告邱莎未到庭亦未提交书面陈述意见。 富康公司向一审法院起诉请求：1.判决解除富康公司与段朋、邱莎于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并承担违约金30000元；2.判令段朋立即返还案涉房屋（金堂县，建筑面积956.51㎡），并在10日内到金堂县房管局撤销合同签约备案，备案号4xx5；一审庭审中，富康公司变更诉讼请求为：请求段朋、邱莎支付富康公司购房款2869530元，并从2013年7月5日起按欠付房款2869530元的日万分之三支付违约金至付清时止；3.本案诉讼费，由段朋、邱莎承担。 一审法院认定事实：2013年3月12日，富康公司（出卖人）与段朋、邱莎（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》。合同与本案相关的主要内容：买受人购买富康公司位于四川省金堂县××商住楼××幢××层××号房，建筑面积956.51㎡，总价款2869530元；付款方式为一次性付款；买受人未按约定的时间付款的，逾期在5日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应当在2013年1月16日前向买受人交付该商品房等。2013年4月12日，上述商品房在房产管理部门进行了商品房买卖合同签约备案。2013年5月22日，富康公司开具的3张销售不动产统一发票（自开）办证联载明：付款方段朋、邱莎，金额分别为960000元、960000元、949530元。2013年7月5日，上述商品房办理了房屋产权证书，证书号金房权证监证0xx3、0xx4，业务件号：权2xx2。2019年6月24日，段朋、邱莎已将上述房屋抵押给成都农村商业银行股份有限公司高新支行。 一审法院另查明，2010年9月29日，段朋之父段某（乙方）与富康公司（甲方）签订《公司项目责任承包协议》：为了顺利地完成淮口镇解放路龙井源商住楼的建设开发，经甲乙双方协商同意，将此项目由乙方出资开发、建设；承包形式：乙方全额承包负责该项目开发建设的盈亏；建设开发销售所有的售房款由乙方负责收取并存入在淮口银行指定的富康公司专门账户。段朋代其父亲段某支付了项目部分材料。 一审法院认为：富康公司与段朋、邱莎签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律，合法有效，当事人均应严格遵守。关于购房款给付问题。《商品房买卖合同》出卖人系富康公司，且系建设主管部门登记的开发商，承担诉讼主体责任。而段某不具有开发资质，也不是建设主管部门登记的房地产开发商。段某与富康公司之间，根据双方签订的《公司项目责任承包协议》系承包关系，段某收取的售房款按约存入富康公司专门账户。段朋、邱莎作为买受人应按照《商品房买卖合同》的约定向富康公司支付购房款。但段朋、邱莎未给付购房款。段朋、邱莎一审庭审中举出代其父段某支付项目部分材料款，不能作为支付了购房款。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。买受人支付价款是取得物权的前提条件，而是否支付价款涉及物权变动。涉及物权并不适用诉讼时效的规定。《商品房买卖合同》对付款方式仅约定为一次性付款，而对付款时间却未约定。因此，段朋、邱莎一直处于付款履行中。故富康公司请求段朋、邱莎履行购房款支付未超过诉讼时效。关于违约金问题。富康公司于2013年7月5日办理了案涉房屋的产权证书，段朋、邱莎就应当支付购房款。段朋、邱莎未及时支付购房款，故存在违约。富康公司应在三年的诉讼时效期内主张权利，因此违约金的计算倒推三年，即从富康公司主张权利起倒推三年为2017年5月7日起，按《商品房买卖合同》约定的违约金计算。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、段朋、邱莎于判决发生法律效力后十日内支付富康公司购房款2869530元；二、段朋、邱莎于判决发生法律效力后十日内支付富康公司违约金（以购房款2869530元为基数，从2017年5月7日起至购房款付清之日止，按每日万分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14878元，由段朋、邱莎负担。 二审中，段朋提交新证据： 1.《联合开发协议》、联合开发龙井源地段和资金等问题的说明。证明富康公司与段某之间的借用资质关系、开发案涉房地产项目的合作，案涉房地产项目由段某出资开发和建设、销售，段某是案涉商品房项目的实际开发人、购房款的权利人。 2.段某2018年6月6日的承诺书。证明段某本人与富康公司均认可案涉项目系段某开发。 3.民事起诉状。证明富康公司另案起诉段某并将承诺书内容作为其主张权利的依据，印证富康公司对段某是项目开发人事实的认可。 4.段某的证人证言。证明段某与段朋是父子关系，案涉土地是段某与李兴琼一同购买、实际开发，因无开发资质而挂靠于富康公司，委托富康公司帮忙办理房产证；开发期间，段朋支付材料费和工人工资抵扣购房款，其他款项、资金由段某筹集，所有购房款已经支付完毕，而富康公司只是收取管理费。 富康公司质证对以上证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为证据1-3不属于二审新证据，与本案没有关联性，也无证明力。案涉商品房买卖合同是段朋与富康公司签订的，依据合同相对性原则，销售方为富康公司，购买人为段朋；段某与富康公司之间系联合合作开发关系，属于另一法律关系，不能达到段朋的证明目的，也不能否定富康公司商品房的销售主体。段某与段朋系父子关系，存在利害关系，其证言不具有真实性，不应当采信。 本院对于以上证据真实性、合法性予以确认，就段朋所需要证明的目的和内容看，这些证据可以证明富康公司与段朋之父段某存在联合合作开发房地产的事实，对于证明目的本院结合其他证据综合认定。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。 二审审理中，富康公司陈述，基于在案涉房屋项目中富康公司与段某的合作关系，段某代表富康公司具体负责，所以当时没有要求段朋支付购房款；富康公司与段某口头协商，段朋的房屋办证后通过银行抵押贷款支付购房款。段某出庭作证陈述，案涉房屋是段某交付给段朋的，也是段某委托富康公司给段朋开具的发票，由于段朋向案涉房屋的建设项目提供相关材料，故将案涉房屋出售给段朋以抵偿段朋代支案涉项目的人工工资和材料费用。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同相对方应为富康公司还是段某；2.购房款是否已经支付，若未支付，段朋是否应当承担未付款的违约责任。 关于案涉房屋买卖合同相对方应为富康公司还是段某的争议。本院认为，虽然富康公司与段朋之父在案涉房屋项目存在合作关系，但案涉商品房项目开发主体是富康公司，《商品房买卖合同》是富康公司以出卖人名义与段朋、邱莎签订的，且在合同中并未载明段某作为《商品房买卖合同》的权利义务主体，因此，一审法院认定案涉《商品房买卖合同》的相对方是段朋与富康公司正确。段朋与富康公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效，对双方具有法律约束力。 关于购房款是否已经支付，若未支付，段朋是否应当承担未付款的违约责任的问题。本院认为，富康公司与段朋之父段某签订的《联合开发协议》《公司项目责任承包协议》及段某的证言证明，案涉房屋所在的开发项目系段某借用富康公司的名义开发建设的，该房地产项目由段某出资开发和建设、销售，段某是案涉商品房项目的实际开发人、购房款的权利人，且富康公司也认可段某代表富康公司具体负责案涉房屋项目、富康公司与段某协商段朋的房屋办证后通过银行抵押贷款支付购房款。二审审理过程中，段某明确表示段朋所购房屋已经通过人工工资、材料费抵扣了购房款。因此，富康公司向段朋开具案涉房屋购房发票、办理房屋转移登记的事实表明，富康公司已经对段某作为富康公司在案涉开发项目的负责人的身份对段朋应支付的购房款进行了抵扣予以了确认，应当认定段朋已经事实上支付了购房款。因此，富康公司再另行起诉主张段朋支付购房款的理由不成立。 综上，根据二审的新证据，段朋上诉认为购房款已经抵扣的理由成立，本院予以支持。一审认定部分事实不清，判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初2031号民事判决； 二、驳回成都富康房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费14878元，二审案件受理费29756元，均由成都富康房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月十一日 书记员 杨珍梅