河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1103民初5045号原告：朱慧瑾，女，1973年2月8日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：黄亚明，漯河市召陵区诚信法律服务所法律工作者。被告：漯河天纵国龙地产有限公司（河南银鸽地产有限公司），住所地：漯河市召陵区衡山路与锦江路交叉口路东，统一社会信用代码：914111007425458358。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：张向东，河南尤杨律师事务所律师。原告朱慧瑾诉被告漯河天纵国龙地产有限公司（以下简称天龙国纵地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱慧瑾的委托诉讼代理人黄亚明、被告天龙国纵地产公司的委托诉讼代理人张向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱慧瑾向本院提出诉讼请求：1、判令被告在10日内协助原告办理位于漯河市郾城区金山路于黄河路交叉口银河湾小区第20幢西→东3单元11层1112号房屋的不动产权证。2、判令被告承担违约金346.44元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告全款购买了被告开发的商品房一套（位于金山路与××交叉口××小区××西→东××单元××号房屋）。合同签订后，原告支付了346446元的房屋总价款。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证书的，被告按已付房款的0.1%支付违约金。现被告已向原告交付房屋远远超过了360日，却一直没有向房屋登记机关提供相关资料，致使原告无法取得房产权证。被告的行为已经构成严重违约，原告多次找被告协商未果，现诉至法院。被告天龙国纵地产公司辩称，一、答辩人非本案适格诉讼主体，涉案责任应当由北京德晋置业有限公司承担，答辩人不应当承担责任。首先，涉案合同的签章由北京德晋加盖，系合同的的签订者。根据《合作开发合同》及《合作开发补充合同》的约定，涉案商品房买卖合同上加盖的“河南银鸽地产有限公司合同专用章（2）”由北京德晋占有、使用，答辩人并未占有使用该印章，北京德晋作为合同签订的实际主体应当承担涉案合同项下责任。其次、涉案合同由北京德晋实际履行，答辩人并未参与合同的履行。根据《合作开发合同》的约定及实际情况，银河湾项目部人员全部由北京德晋委派，独立经营、独立核算，商品房买卖合同均由其与被答辩人签订、履行，应由其承担涉案责任。最后，答辩人与北京德晋签订的《合作开发合同》明确约定银河湾项目开发的责任由其承担。本案中，被答辩人诉请涉案房屋为银河湾项目，该部分责任应当由其承担。因此，北京德晋为涉案合同的签订方及履行方，且根据答辩人与其签订的合同约定，其应当承担涉案责任，答辩人不应当承担责任。二、诉争房屋并不具备办证条件，被答辩人主张无事实、法律依据，应当判决驳回其该项诉讼请求。根据漯河市问题楼盘信访突出问题化解攻坚领导小组办公室[2020]2号《全市问题楼盘化解攻坚工作推进会会议纪要》及银河湾20#楼的实际情况，因北京德晋及施工方原因，涉案房屋尚未进行竣工验收，未取得竣工验收备案表，不具备办证条件，也是无法予以强制执行办证的。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现行办理的是不动产权证，不再办理房屋所有权证，被答辩人主张办理房产证无法律依据，应当判决驳回其诉讼请求。三、被答辩人存在主体不适格的可能.因答辩人非涉案《商品房买卖合同》的签定方及履行方，无法判断被答辩人是否为涉案房产的权利人，请求法院依法核实，若其非涉案房产权利人，应当裁定驳回其起诉。综上，被答辩人的主张无任何事实和法律依据，应当判决驳回其诉讼请求或裁定驳回起诉。根据当事人举证、质证及当庭陈述，本院确认如下事实：2012年9月17日，原告朱慧瑾与河南银鸽地产有限公司（以下简称银鸽地产公司）签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：朱慧瑾购买位于漯河市郾城区金山路与××交叉口××小区××西→东××单元××层××房屋××套，单价为每平方米3800元，总金额346446元。双方约定买受人于签订合同之日一次性付清房款346446元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效。原告于2012年6月27日向被告支付首期房款346294元，下余房款152元于2012年8月8日支付给被告。后，被告按约将该房屋交付给原告，截至目前被告仍未按合同约定为原告办理房屋产权证。被告天龙国纵地产公司提供《合作开发合同》及《合作开发补充合同》，欲证明案涉《商品房买卖合同》上印章系北京德晋置业有限公司占有、使用、加盖，涉案项目实际开发者为北京德晋置业有限公司，故被告天龙国纵地产公司不是本案适格主体。另查，本案所涉银河湾小区系银鸽地产公司开发建设。现银鸽地产公司已更名为天龙国纵地产公司。本院认为，《中华人民共和合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告朱慧瑾与被告天龙国纵地产公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效。被告称北京德晋置业有限公司系案涉项目的实际开发者，其提供的《合作开发合同》及《合作开发补充合同》系二者之间的内部合作协议，根据合同相对性原则，与房屋买受人无关，故被告辩称其不是本案适格被告的主张本院不予采信。原告已支付了房款，被告将房屋交付后，应按照合同约定履行其合同义务，将办理权属登记的资料报产权登记机关，为原告办理房屋产权登记。故原告要求被告协助办理不动产权证的诉请，于法有据，本院予以支持。现被告未为原告办理产权登记手续，原告要求被告支付违约金346.44元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，原、被告双方在房屋买卖合同中约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，故依照上述法律规定，被告应支付原告违约金346446元×0.1%=346.44元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告漯河天纵国龙地产有限公司于本判决生效之日起20日内协助原告朱慧瑾办理位于漯河市郾城区金山路与黄河路交叉口银河湾小区第20幢西→东3单元11层1112号房屋的不动产权证。二、被告漯河天纵国龙地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱慧瑾违约金346.44元。三、驳回原告朱慧瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告漯河天纵国龙地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二〇年十二月二十二日书记员  张洁琼