四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16038号 上诉人（原审被告）：成都鑫博泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区西河镇阙家村****。 法定代表人：陈长发。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈坤，女，1955年9月26日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：党莉，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘谋燕，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都森悦投资有限公司，住，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街**附**/div> 法定代表人：程志才。 上诉人成都鑫博泰房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰公司）因与被上诉人陈坤、成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任进行审理。本案现已审理终结。 鑫博泰公司上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4642号民事判决第二项，改判驳回陈坤要求鑫博泰公司共同返还购房款及利息的诉讼请求或发回重审；森悦公司、陈坤承担本案全部诉讼费。事实及理由：一、鑫博泰公司已向一审法院说明鑫博泰公司仅代收购房款，款项实际收取和使用人均为森悦公司，鑫博泰公司不应当承担共同返还购房款及利息的责任。二、一审法院未明确法律适用径直认定鑫博泰公司与森悦公司之间的关系不能对抗陈坤，并要求鑫博泰公司承担共同返还责任，属适用法律错误，损害了鑫博泰公司的权益。鑫博泰公司收取款项的原因是森悦公司因案涉项目资金困难，当地政府要求鑫博泰公司出资解决项目问题，鑫博泰公司就出资购买了案涉项目部分房屋，因当时森悦公司账户被查封，工程款就由鑫博泰公司代付，付款作为鑫博泰公司的购房款，所以森悦公司将部分房源备案到鑫博泰公司名下，鑫博泰公司与森悦公司不是投资、股东关系，是购房关系。在森悦公司恢复正常后，鑫博泰公司同意森悦公司对外销售备案在鑫博泰公司名下的房屋，需鑫博泰公司解除网签备案，森悦公司应退还鑫博泰公司购房款，退款的形式就是森悦公司指定第三方将购房款打到鑫博泰公司。 陈坤辩称，1.森悦公司与鑫博泰公司的关系属于内部关系，不能对抗本案的陈坤；2.在一审中，鑫博泰公司向法院说明案涉房屋的款项是代收关系，但并没有提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的责任；3.根据鑫博泰公司当庭补充的意见及陈坤掌握的证据，森悦公司因经营不善，在2018年被鑫博泰公司接管。所以，鑫博泰公司并非是代收房款，而是项目的接管人，作为实际收款方，应当承担返还款项的义务；4.案涉房屋当时备案在鑫博泰公司名下，迄今为止，鑫博泰公司包括森悦公司也并未提供证据证明陈坤购房时二公司之间就案涉房屋已经解除了网签备案的关系。因此，陈坤购买案涉房屋其实仍然备案在鑫博泰公司名下，相当于是在鑫博泰公司购买房屋，并且房款也是进入了鑫博泰公司。 森悦公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 陈坤向一审法院提出的诉讼请求：1.解除陈坤与森悦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令森悦公司、鑫博泰公司共同返还购房款335160元及利息（以购房款335160元为基数，从2019年6月15日起按照人民银行贷款利息计算至实际返还之日止）；3.一审诉讼费用由森悦公司、鑫博泰公司负担。 一审法院认定事实：2019年6月14日，陈坤与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定陈坤购买森悦公司开发的案涉房屋，总价为335160元，合同签订当日一次性支付全部房款，出卖人于2019年12月31日前向买受人交付房屋。合同第十九条约定，逾期交房超90日，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按人民银行同期贷款基准利率计算利息。合同签订后，陈坤向鑫博泰公司支付全部购房款335160元，森悦公司向陈坤出具收取房屋的《收据》，案涉商品房合同于2019年7月1日办理备案登记。事后，森悦公司未能按期交付房屋，陈坤多次与森悦公司、鑫博泰公司进行联系，要求退还房款未果，双方酿成诉讼。一审庭审中，陈坤同意自解除合同后协助森悦公司办理备案注销登记。 一审法院认为，陈坤与森悦公司签订的商品房买卖合同，真实合法有效，各方均应恪守履行。森悦公司未按期交付房屋，且在陈坤催促下仍未履行交房义务，其逾期交房行为，已构成根本性违约，陈坤主张解除合同返还购房款并承担资金占用期间的利息，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持，合同解除时间以一审法院诉状副本送达森悦公司之日即2020年7月31日为准。关于鑫博泰公司是否负有房款返还责任的问题，陈坤在签订商品房买卖合同时是依据森悦公司的指示向鑫博泰公司支付房款，至于鑫博泰公司与森悦公司之间是账户借用还是其他关系，不能对抗买受人陈坤，鑫博泰公司作为实际收款人对购房款负有共同返还责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈坤与森悦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年7月31日解除；二、森悦公司、鑫博泰公司于判决生效之日起三日内共同退还陈坤购房款335160元及资金占用利息（计算方式：以购房款335160元为基数，自2019年6月15日起按人民银行市场报价贷款利率ＬＰＲ计算至购房款返还之日止）；三、森悦公司、鑫博泰公司退还全部购房款后，由陈坤协助森悦公司办理位于龙泉驿区××街道××路××号××栋××层××号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》的注销备案登记手续；四、驳回陈坤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3165元，由森悦公司、鑫博泰公司负担。 二审中，鑫博泰公司为证明其上诉主张提交以下证据： 1.商品房买卖合同备案注销申请书；2.退房协议书；3.附件。拟证明案涉房屋是鑫博泰公司退还森悦公司的房屋，收取的款项系森悦公司退还案涉房屋的退房款；退还房屋的行为发生于森悦公司与陈坤签订商品房买卖合同之前。 陈坤质证认为，证据系复印件，对三性均不认可，无法达到其证明目的，陈坤向鑫博泰公司缴纳了40000元的定金。 陈坤提交下列证据： 1.通话录音，拟证明案涉房屋的销售人员在电话中告知陈坤鑫博泰公司接管了案涉项目； 2.龙泉驿区网民留言办理工作领导小组回复网民提问网络截图，拟证明2018年4月，鑫博泰公司收购了森悦公司该项目的资产。 鑫博泰公司质证认为，对通话录音的真实性不予认可，通话录音的对象、电话号码、身份都没有相关的证据予以佐证；森悦公司与鑫博泰公司的法律关系不能用该通话录音来证明；对网络截图的真实性无法确认，不能以此来证明森悦公司与鑫博泰公司的关系。 对鑫博泰公司、陈坤提交的证据，本院综合其他证据进行综合认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，鑫博泰公司在一审庭审中陈述，由于森悦公司项目处于烂尾状态，故在政府的组织下要求引入资金，由鑫博泰公司提供账户，款项系由森悦公司指定其代收。 本院认为，本案的争议焦点为：鑫博泰公司是否应当对陈坤缴纳的购房款335160元承担返还责任。本院评述如下： 本院认为，陈坤与森悦公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思，且未违反法律禁止性规定，应属有效。合同签订后森悦公司未按约交付房屋，构成违约，陈坤依照合同约定主张解除合同应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，森悦公司作为出卖人应当履行返还购房款的义务。鑫博泰公司虽然并非合同相对人，但实际收受购房款，鑫博泰公司主张系由森悦公司指定代收，森悦公司未予否认，应当认定鑫博泰公司系接受森悦公司委托收取案涉购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，因鑫博泰公司并未提交证据证明其已将案涉购房款转交给森悦公司，故一审认定其应当将陈坤向其交纳的购房款退还陈坤并无不当。鑫博泰公司提出其收取陈坤购房款，基于案涉房屋系其退还森悦公司，该退房协议系鑫博泰公司与森悦公司之间的关系，其效力不及于陈坤，故鑫博泰公司主张不予退还购房款的理由不成立。对于鑫博泰公司与森悦公司的债务问题，双方可另行处理。 综上，鑫博泰公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6330元，由成都鑫博泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十二月七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅