四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18041号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郫都区永天成建材经营部，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇西部国际装饰石材城****。 经营者：苟新明，男，汉族，1975年6月24日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：廖坤，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李辉，北京在明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都西南石材城有限公司，住，住所地：四川省成都市郫县犀浦镇蜀源大道一段**/div> 法定代表人：张华晖，执行董事。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 上诉人郫都区永天成建材经营部（以下简称永天成经营部）因与被上诉人成都西南石材城有限公司（以下简称西南石材城公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永天成经营部上诉请求：撤销一审民事判决第一、第二判项，改判驳回西南石材城公司一审全部诉讼请求，支持永天成经营部的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审仅以案涉房屋未取得建设工程规划许可证就认定租赁协议无效，判令永天成经营部腾退房屋，属于未查清案件事实，故意忽略本案发生的背景，将造成严重的社会后果，不仅不解决纠纷，还加剧了社会矛盾。2009年，西南石材城公司和当地政府开始对外招商引资，重点宣传市场可进行石材销售、储存、精加工、生产，还采取了一系列便于进行石材加工的措施，永天成经营部正是基于此才与西南石材城公司签订租赁协议，并按要求投入大量资金用于承租厂房的门面、内饰装修，购买、安装高规格的石材加工设备。双方签订的租赁协议明确约定出租的厂房可以用于石材的精加工，永天成经营部除向西南石材城公司支付租金及水电费，还需支付污水处理费、石渣清运费等费用。永天成经营部从入驻石材城开始就一直从事石材加工、销售，且严格按照租赁协议约定支付费用。2017年6月，当地环保部分对石材城进行环保督查，西南石材城公司开始对所有商家进行停水停电，造成商家无法正常经营，后西南石材城公司迫于压力，提出从2017年7月1日开始对所有商家在停产期免除租金。2017年7月开始，商家因无法生产经营，遭受严重经济损失，通过合法方式向政府相关部门反映情况，同年8月16日，当地政府有关部门及商家代表举行座谈会，告知石材城今后无法进行生产加工，永天成经营部这才知晓政府部门在2010年即发文就石材城的发展定位、产业转型、停止石材加工等作出了部署。西南石材城公司作为石材城的建设方和经营管理方，不仅隐瞒石材城规划等重大事项，还要求入驻商家必须购买石材城内商铺才能承租厂房，并要求进行装修、购买设备。西南石材城公司的一系列欺骗行为不仅导致众商家背负巨额贷款，而且投入大量资金进行装修、购买设备，现因断水断电无法经营，众商家还将面临违约赔偿。即便案涉房屋未取得规划许可证，但政府部门近10年未采取任何措施，因石材城系郫都区政府重点引进打造的项目，众商家基于信任政府与西南石材城公司签约，现仅以未取得规划许可证就直接认定租赁协议无效，要求永天成经营部腾退房屋，严重损害了永天成经营部的合法权益。二、即便租赁协议无效，导致无效的原因不在永天成经营部，永天成经营部并非违法占用案涉房屋，且纠纷发生后永天成经营部也无法继续使用案涉房屋正常生产经营，西南石材城公司也未提供管理服务，永天成经营部不应当支付占用费和管理费。西南石材城公司在案涉房屋未取得建设规划许可证、在明知政府提出市场转型的情况下隐瞒事实与永天成经营部签约，违约违法的是西南石材城公司。且本案发生后，永天成经营部已无法按照合同约定使用案涉房屋进行生产经营，西南石材城公司断水断电也未提供任何管理服务，永天成经营部系基于合同抗辩权未搬离案涉房屋，因案涉房屋已无法达到使用条件，所以不能认定为占有。三、西南石材城公司没有履行出租人的义务，从2017年6月底，永天成经营部租赁的厂房就无法正常使用，西南石材城公司称有行政行为的干预，所以无法提供厂房的正常使用，但西南石材城公司有义务通过法律程序确定相关行政行为的无效来维护永天成经营部的权利，而西南石材城公司不仅没有提起法律确认程序，还借机要求永天成经营部退还房屋。西南石材城公司以政府要求为由强行终止永天成经营部的使用权利，郫都区要求的是转型升级，而不是强行关停市场，针对政府的行为，有关部门已经在召开会议并组织协调，永天成经营部已经提起行政复议且已经受理，行政复议后涉及到行政诉讼，行政诉讼的结果是本案审理的依据，应该中止本案的审理。本案不是简单的房屋租赁合同纠纷，2009年西南石材城公司经营的市场对外招商，当时称项目是郫都区重点招商引资的项目，永天成经营部作为商户入驻该市场需购买商铺并租赁市场，纠纷发生的原因是西南石材城公司违反招商承诺，一审将争议集中在租赁纠纷上无法查明事实。综上，一审认定租赁协议无效，要求永天成经营部限期腾退厂房，剥夺了当事人进行沟通协商的权利，且要求永天成经营部支付占用费和使用费没有事实依据，请求中止本案审理，且支持永天成经营部的全部上诉请求。 西南石材城公司辩称，一、一审认定断电原因“因为环保及转型升级的要求”正确，永天成经营部认为实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见无关并不正确。一审依据能源办《关于限制和适时关停生产用电的函》《加快石材城转型的函》和2017年8月16日的《会议纪要》以及《关于加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》等证据足以认定断电原因系因为环保及转型升级的要求，实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见具有关联性。具体断电时间是2017年8月2、3日，而非2017年6月30日，并且《关于限制和适时关停生产用电的函》与《会议纪要》的参与主体不同，故能源办在发布《关于限制和适时关停生产用电的函》之后对西南石材城公司的生产用电进行限电不存在时间逻辑问题。信访局2018年3、4号的信访答复载明了商家存在超范围经营，环保设备不达标的情况，技术监督局，环保局对商家发出了责令改正和停止生产的通知书，因此才会对动力电源进行限制，从西南石材城公司提交的永天成经营部缴纳水电费、物管费《专用收据》可以看出，永天成经营部生活用电、用水及对房屋的使用行为未受到影响，故西南石材城公司不存在断电断水的行为。二、一审认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证及房产证与客观事实相符。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋均属于租赁合同无效的事由，本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，因此双方租赁协议已属无效，再进一步核实案涉房屋是否属于建设工程规划许可证范围也就没有必要。三、一审判决适用法律正确。永天成经营部陈述其以继续占有房屋的方式实施民法上的“自力救济”及合理的抗辩权缺少法律依据。案涉房屋被能源办断电后，双方及政府各部门等于2017年8月16日召开会议，告知了永天成经营部今后案涉房屋无法加工生产的情况，但永天成经营部并未采取减损措施，反而明知案涉房屋无法加工生产，仍继续占有使用至今，其主观存在过错，且给西南石材城公司已经造成了巨大损失，未尽到止损义务，故应当承担该期间的占有使用费及管理费。其次，在召开前述会议之后，西南石材城公司也告知各个商户，提前退租将不追究提前终止协议的违约责任，事实上，在召开前述会议之后至2018年，也有280多户商家（占60%以上）办理了提前退租手续，西南石材城公司也从未追究任何一家商户提前终止协议的违约责任。并且，西南石材城公司也充分考虑到永天成经营部不能进行生产加工这一实际情况，并主动免除了2017年7月、8月的租金及管理费，同时自2017年9月开始将租金及管理费标准降至19元，充分体现了西南石材城公司对永天成经营部经营上的体谅和支持。根据2018年，2019年西南石材城公司通过专业短信平台向商户发送的催缴租金的通知，该19元就是租金，西南石材城公司收据和记账凭证上区分成租金11元，管理费8元系内部记账问题，故，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等有关规定，参照降租后的19元/平方米的标准判决永天成经营部支付占有使用费和管理费符合法律规定。四、永天成经营部的补充理由不成立。西南石材城公司作为出租人，履行了交付房屋的义务，租赁合同中约定承租方为了经营需要应当自己去办理相关手续，因此，商户自己的经营活动被行政机关责令整改，责令停止生产是其自身行为所导致，不属于出租方没有提供出租房屋的情形。同时，永天成经营部称商家受到行政处理后西南石材城公司没有去维护权利不成立，西南石材城公司并不是相对人，应当由行政行为的相对人向相关部门提出权利主张，与西南石材城公司无关。相关部门只是对永天成经营部动力电源进行限制，从永天成经营部提交的水电费、物管费发票可看出，永天成经营部对房屋的使用行为基本不受影响。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，永天成经营部的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其全部上诉请求。 西南石材城公司向一审法院起诉请求：1.解除西南石材城公司与永天成经营部于2014年12月2日签订的《仓储厂房租赁协议》，并判令永天成经营部立即腾退承租的西南石材城公司位于成都市郫县犀浦镇蜀源大道一段1789号西部国际装饰（石材）城内的仓储厂房（编号为15-37）；2.永天成经营部向西南石材城公司支付拖欠的自2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费共计人民币96520元，2018年7月1日至实际腾退期间的租金及管理费按照租赁协议约定标准即每月12065元向西南石材城公司支付；3、请求法院判令永天成经营部向西南石材城公司支付违约金（违约金计算标准：按照剩余租期内应交租金总额的30%收取共计65151元；按拖欠金额每天万分之三的标准计算，暂计算至起诉之日为15636.24元，以上费用共计80787.24元）；4、永天成经营部承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。一审诉讼中，西南石材城公司对诉讼请求作了如下变更：1、诉讼请求第2项租金及管理费的起算时间变更为2017年11月1日；2、撤回诉讼请求第3项关于按照剩余租期内应交付租金总额的30%收取违约金的请求，但保留按照每月万分之三计算违约金的请求。 永天成经营部向一审法院提出反诉请求：1.西南石材城公司继续履行合同，立即为永天成经营部恢复租赁房屋的供水供电以达到租赁房屋的正常使用条件；2、西南石材城公司为永天成经营部延长租赁合同期限，自原租赁期限届满且租货房屋恢复正常使用后延长两年租期。 一审法院认定事实：2008年7月9日，郫县服务业发展管理委员会作为甲方与厦门万**石有限公司作为乙方签订《框架协议书》，约定：乙方拟在郫县投资建设集石材销售、加工为一体的石材市场。项目暂定名为“西部国际装饰石材城”。合同还对土地的取得方式等进行了约定。西部国际装饰石材城建成后，西南石材城公司对外进行招商。在招商过程中，西南石材城公司通过报纸、网络等方式宣传西部国际装饰（石材）城可进行石材加工。2011年5月19日，郫县环境保护局出具《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》，载明：西部国际装饰（石材）城项目一期310亩，建筑面积19万平方米，于2009年12月竣工验收，招商完毕，已正常投入运营。项目二期290亩，建筑面积17万平方米，于2011年度6月全面建设完毕。该项目按照环评及批复的要求，配套落实了环保措施，采用循环用水工艺，建成污水处理站，实现零排放，达到环保要求。 2014年12月2日，西南石材城公司（甲方）与永天成经营部（乙方）签订《仓储厂房租赁协议》一份，约定：1.租赁的仓储厂房位于成都市郫县犀浦镇蜀源大道一段1789号西部国际装饰（石材）城内，编号为15-37；2.乙方保证，在租赁期内未征得甲方和市场管理方的书面同意不得擅自改变该仓储房的结构或者搭建功能空间，否则，甲方和市场管理方有权制止，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方应遵守甲方的管理制度，在仓储厂房内进行改造、建设、装修等工作之前，不能擅自利用原结构进行搭接和建设，若因需要，必须先将有设计资质的单位出具的设计方案和审批文件报送甲方工程部和市场管理方批准后方可实施，同时乙方自行承担一切安全事故责任；3.乙方承诺在租赁期间不得将租赁厂房作其他用途，仅将厂房用于石材精加工仓储、搬运、吊装等；4.租赁期限为：2015年1月1日至2020年1月1日为期五年。租赁期满，合同自行终止，甲方收回该仓储厂房；5.乙方须向甲方支付安全生产风险金100000元；6.租金每月22元/平方米，管理费每月9元/平方米，厂房建筑面积为635平方米，月租金及管理费合计19685元。租金及管理费一年分两次支付，按照先款后租的原则，每半年提前15日付清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，永天成经营部租赁案涉房屋并交纳租金至2017年10月31日（其中2017年7月、8月未交），缴纳管理费至2017年9月（其中2017年7月、8月未交）。 2017年7月31日，郫都区能源办向西南石材城公司发出《成都市郫都区能源管理办公室关于限制和适时关停生产用电的函》，载明：因近期我区天气持续高温，用电负荷长期处于满载运行，为了保障民生用电平稳安全，根据应急预案要求，即日起对我区内各生产型单位生产用动力电进行分时限制使用；由于你单位目前处于环保督查整改停产期，按照《环保法》和郫都区区委、区政府的相关要求，关停你公司辖区内的生产用电，并严禁私自恢复生产用电，请你公司在此期间对辖区内企业加强宣传和监督，一旦出现违规生产行为，我办将即刻通知并配合相关部门对你单位采取强制限电措施。此后，郫都区能源办在西南石材城商户动力电源配电箱外张贴封条。该配电箱外也有西南石材城公司封条。2017年8月16日，由郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等召开会议，并形成《会议纪要》，载明：1.环保局传达石材城今后无法加工生产的消息；2.石材城补充说明石材城以后欲向服务、仓储物流方向转型；3.解决租金按揭合同问题；4.商家代表提出的停产期间厂房免租的诉求，西南石材城公司提出在8月18日答复。2018年5月3日，犀浦街道办、区经济和科技局、区商务局发出《加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》，载明：西南石材城石材产业不符合犀浦产业发展定位，需进行产业转型，请立即停止石材生产或加工，并加快产业转型相关工作。2019年5月15日，犀浦街道办发出加强对石材城商家管理的函，载明：因发现两家石材商家私自违规生产，请西南石材城公司加强管理，停止石材加工用电，严禁反弹。 西南石材城公司未取得案涉房屋的建设规划许可证及房屋产权证。西南石材城公司免收2017年7、8月的租金及管理费，对2017年9月后的租金及管理费按照租金11元/平方米，管理费8元/平方米计收。原审二审中，永天成经营部陈述限电时间为2017年6月30日，西南石材城公司代理人陈述限电时间是2017年6月，具体时间不清楚，本案一审中又称限电时间为2017年8月2、3日。一审庭审中，双方当事人确认具体限电措施为：对存在加工行为的商户配电箱里面的三相动力电拉闸后，在配电箱外张贴封条。至今租赁厂房内三相动力电未恢复。 2019年12月27日，西南石材城公司向永天成经营部发送《合同终止告知函》，内容为：1.自2019年12月31日租赁期限届满之日起，终止双方签订的仓储厂房租赁协议；2.自租赁期限届满之日起三日内，永天成经营部应支付拖欠的全部租金及管理费；3.自租赁期限届满之日起十日内自行搬离；4.自租赁期限届满之日起十日后，西南石材城公司停止供水供电。对该送达行为，西南石材城公司进行了证据保全，四川省成都市成都公证处出具了公证书。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、永天成经营部是否应当支付2017年11月1日起至实际腾退之日的租金，以及是否应当支付2017年10月1日起至实际腾退之日的管理费；三、永天成经营部是否应当支付违约金。关于合同效力问题。本案中，西南石材城公司与永天成经营部签订的《仓储厂房租赁协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但因租赁房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，对西南石材城公司提出的解除合同的诉讼请求及永天成经营部提出的继续履行合同的诉讼请求，一审法院均不予支持。对西南石材城公司提出的腾退房屋的主张，一审法院予以支持。关于永天成经营部是否应当支付2017年11月1日起至实际腾退之日的租金，以及是否应当支付2017年10月1日起至实际腾退之日的管理费问题。双方当事人对停电时间及停电事由存在争议。本案中，双方当事人在原二审中所陈述的停电时间大体一致。在本案一审审理过程中，西南石材城公司陈述停电时间为2017年8月，根据“禁反言”规则，对其陈述的停电时间，一审法院不予支持。案涉房屋停电时间为2017年6月30日。根据本案查明的事实，案涉房屋停电的原因为环保及转型升级要求，而非西南石材城公司所称的永天成经营部的行政违法行为导致，也非永天成经营部所称的西南石材城公司自行断电及招商时环保即未达标造成的。对永天成经营部、西南石材城公司的上述辩称，一审法院均不予支持。因此，因环保及转型升级要求，案涉房屋从2017年7月1日起断电至今。在出现断电情况后，郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等于2017年8月16日召开会议，告知了承租人今后案涉房屋无法加工生产的情况。在此情况下，永天成经营部也未及时采取腾退房屋等措施减少损失，反而明知房屋无法用于生产，仍占有使用案涉房屋至今，其占用期间应当支付相应的占有使用费。鉴于租赁房屋存在断电等影响生产的情况，西南石材城公司给予了两个月的免租期，降低了租金及管理费标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，案涉的占有使用费从2017年11月1日起计算至实际腾退之日止，标准按照其降低后的租金11元/㎡计算，案涉的管理费从2017年10月1日起计算至实际腾退之日止，标准按照其降低后的管理费8元/㎡计算，案涉房屋建筑面积为635㎡，因此占有使用费为每月6985元/月，管理费为5080元/月。关于永天成经营部是否应当支付违约金问题。因合同无效，其违约金条款也无效。故对西南石材城公司提出的违约金主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、永天成经营部在判决生效之日起十五日内向西南石材城公司支付占有使用费和管理费（占有使用费计算方式为：按6985元／月的标准从2017年11月1日起支付至实际腾退之日止；管理费计算方式为：按5080元／月的标准从2017年10月1日起支付至实际腾退之日止）；二、永天成经营部在判决生效之日起十五日内腾退位于成都市郫都区××镇××道××段××号西部国际装饰（石材）城内编号为15-37的仓储厂房；三、驳回西南石材城公司的其他诉讼请求；四、驳回永天成经营部的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2044元，由西南石材城公司负担1022元，由永天成经营部负担1022元（此款已由原告成都西南石材城有限公司垫付）；反诉案件受理费100元，由永天成经营部负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，永天成经营部对一审判决第九页第二段“2017年7月31日，郫都区能源办向西南石材城公司发出《成都市郫都区能源管理办公室关于限制和适时关停生产用电的函》”有异议，陈述其在一审中并未认可该函的真实性，对一审审理查明的其他事实无异议；西南石材城公司对一审审理查明的事实无异议。对当事人无异议的事实本院直接予以确认，对当事人有异议的事实本院将在下文中予以论述。 经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 二审中，永天成经营部向本院提交中止审理申请书，以其已就郫都区相关部门要求停止石材生产或加工一事提起行政复议为由，要求中止本案审理。 本院认为，本案二审主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于本案是否应当中止审理的问题 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。”的规定，案件审理中存在上述情形的，应当中止审理。本案中，双方争议的问题在于案涉《仓储厂房租赁协议》无效后，永天成经营部是否应承担返还案涉厂房前的占有使用费。永天成经营部提交的行政复议申请表明永天成经营部是对行政机关要求西南石材城停止生产的决定有异议，而行政机关要求停止生产是否正确，均不影响西南石材城公司基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效要求永天成经营部返还案涉厂房并支付相应占有使用费的诉请，也不影响永天成经营部要求延展租期的诉请。简而言之，无论是否存在行政机关要求西南石材城停止生产的行政行为，永天成经营部均应基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效返还案涉厂房并支付占有使用期间的占有使用费。因此，永天成经营部以其提起行政复议为由要求中止本案审理的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于永天成经营部是否应当承担腾退案涉厂房并支付从2017年11月1日起至实际腾退之日止的占有使用费及从2017年10月1日起至实际腾退之日止的管理费的问题 永天成经营部认为西南石材城公司明知案涉房屋未取得建设规划许可证，在明知政府部门提出市场转型的情况下隐瞒事实与其签约，是西南石材城公司违法违约。且案涉房屋断水断电后，永天成经营部已经不能按照合同约定使用案涉房屋进行生产经营，西南石材城公司也没有提供任何管理服务，故永天成经营部不应当支付占有使用费和管理费。 西南石材城公司认为永天成经营部未向其返还房屋，且至今仍占有使用房屋，双方均认可永天成经营部实际交纳租金至2017年10月31日，交纳管理费至2017年9月，因此，永天成经营部应当支付2017年11月1日起的占有使用费和2017年10月1日起的管理费。 对此，本院认为，案涉厂房未取得房屋产权证，也未取得建设规划许可证，现有证据也不能证明案涉厂房经主管部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《仓储厂房租赁协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，永天成经营部应当将案涉厂房返还给西南石材城公司。 现永天成经营部未能举证证明其已经将案涉厂房返还给西南石材城公司且双方均认可永天成经营部仍在使用房屋，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，永天成经营部应当支付从2017年11月1日起至返还案涉厂房之日止的占有使用费。 至于永天成经营部主张不应支付管理费。本院认为，永天成经营部占有使用案涉厂房而向西南石材城公司支付的对价为案涉《仓储厂房租赁协议》约定的租金和管理费之和。因此，在确定案涉厂房占有使用费时，应以案涉《仓储厂房租赁协议》中约定的租金和管理费之和为参照。故永天成经营部关于不应支付管理费的主张，本院依法不予支持。永天成经营部应当支付从2017年10月1日起至返还案涉厂房之日止的管理费。 此外，永天成经营部并未举证证明一审法院按照西南石材城公司降低后的租金和管理费标准确定的案涉厂房占有使用费标准错误，故本院对一审法院的该认定予以确认。 综上，永天成经营部的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2044元，由郫都区永天成建材经营部负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  杜玉兰 审判员  王 果 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  曹成香