浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8641号原告：林如祥，男，1957年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王良,浙江学通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑,浙江学通律师事务所律师。被告：绍兴安瑞商业管理有限公司，住所地：绍兴市越城区颐高广场****-1。法定代表人：陈聪。委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳佳丰，浙江点金律师事务所实习律师。原告林如祥与被告绍兴安瑞商业管理有限公司（以下简称安瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月19日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈笑、王良，被告委托诉讼代理人赵凤海、劳佳丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林如祥向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同,支付租金40500元;2、判令被告赔偿损失（该损失以租金为本金按照日利率0.03%计算自2020年3月16日起至款清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告确认第一项诉讼请求中继续履行合同即指被告向原告交付租金。事实与理由：原、被告就案涉房屋租赁事宜签有租赁合同一份，约定由被告向原告承租绍兴市××路××号××广场××幢××室房屋用于经营。现因被告无故拖欠房租，原告为维权特诉至法院，望判如所请。被告安瑞公司辩称：一、新冠疫情的长期性、反复性导致各行各业遭受重创，为避免公司倒闭清算给出租人带来不利影响，希望原告予以减免租金，以共渡难关。2020年1月新冠疫情爆发，为加强应对，国家延迟春节假期，各地延迟开学、复工，居民居家隔离，经济社会生活几乎停摆，全国商务、旅游、电影、酒店、影视等行业遭受重创。现阶段秋冬交接之际，气温降低有利于新冠、流感等病毒的存活和传播，今年秋冬季存在新冠疫情与流感等呼吸道传染病叠加流行的风险。新冠疫情的长期性、反复性，防控措施的常态化，以及人们生活习惯的改变，酒店经营难以为继。近期多地又重新出现新冠患者，致使还未完全复苏的酒店业再遭重创。为避免公司的倒闭清算给出租人带来不利的影响，故希望原告予以减免租金以及改变支付方式，以共渡难关。二、被告经营的酒店，因新冠疫情影响，已引发数起诉讼，被告因此提出反诉，要求依据不可抗力解除租赁协议。在法院、政府的调解下，已与部分出租人达成协议，约定尚未支付租金及之后每年的房租均给予八五折，并改为以按月支付的方式支付租金，同时撤回一审起诉。受新冠疫情影响、品牌管理费用过高以及酒店租金远超周边正常市场化租金等原因，桔子水晶酒店项目经常持续亏损，现已资不抵债，无法维持后续经营及支付出租人的全部租金。因新冠疫情影响，酒店经营难以为续，已引发数起诉讼，被告因此要求依据不可抗力解除租赁协议。在法院、政府的共同调解下，被告已与部分出租人达成调解协议。安瑞公司愿尽最大努力和责任避免倒闭清算，以此减少给出租人造成更大的损失。双方约定给予被告尚未支付租金及之后每年的房租八五折，并改为以按月支付的方式支付租金，租赁期限自2020年4月1日至2028年3月31日止并撤回一审起诉。三、希望双方能够在被告与其他相关出租人已经生效的协议范围内达成调解。经法院、政府共同努力，被告已与部分出租人达成调解协议，约定解除原《租赁协议》并撤回起诉，为减少出租人的出租风险，现由浙江安卓酒店集团有限公司与出租人签订《房屋租赁协议》。2020年9月24日，被告按照与其他出租人达成的调解协议方案向原告发函，希望原告能理解酒店业在疫情下所面临的困难，同意双方在被告与其他出租人已达成的调解协议方案下进行调解。四、退一步讲，如果原告不同意调解，则被告仍有权根据公平原则要求变更合同，合理分担因新冠疫情的长期性、反复性，防控措施的常态化所导致的不利后果。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知(法发(2020)17号)第6条第2款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，被告有权根据公平原则要求变更合同，合理分担因新冠疫情的长期性、反复性，防控措施的常态化所导致的不利后果。综上所述，为有利于双方及其他出租人的利益，希望双方能够在被告与其他相关出租人已达成的调解协议范围内达成调解或者变更合同。本院经审理认定事实如下：林如祥（甲方）与安瑞公司（乙方，签订合同时名称为绍兴安达卓酒店管理有限公司）曾签订《租赁协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市××路××号××广场××幢××室，建筑面积为55.34平方米的房屋出租给乙方用于经营精品酒店；租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，共计11年；租金每半年一付，先付后用，支付时间分别为每年的3月15日和9月15日；双方对每年租金标准进行了约定，其中2020年4月1日至2021年3月31日租金为40500元；乙方应当按协议约定的时间及金额支付租金，如遇节假日，则付款日期顺延，逾期未支付的每逾期一日乙方需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方损失；租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。协议还对其他事项进行了约定。2020年9月24日，被告出具《关于请求减免房屋租金的函》给原告，内容为希望原告与被告达成调解，解除双方签订的房屋租赁合同、减免租金等。另查明，诉讼过程中，被告向原告支付了2020年10月之后的部分租金共计7458.51元。以上事实由原告提交的租赁协议1份、租赁协议（保密）复印件1份，被告提交的关于请求减免房屋租金的函1份、银行电子回单1份，及原、被告的庭审和庭后的陈述予以证实。本院对上述证据真实性予以认定，证明内容结合本案案情实际予以综合认定。被告提交的专项审计报告1份、绍兴市中级人民法院微信公众号推文1份、调解协议1份、撤诉裁定书1份、房屋租赁合同1份，与本案缺乏关联性，在本案中不予认定。本院认为，原告与被告之间签订的《租赁协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。关于被告能否变更案涉租赁协议的问题，本院评析如下：新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致被告经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子水晶酒店也已经可以恢复经营，可以继续使用案涉房屋用于经营酒店。被告抗辩称受新冠疫情影响、品牌管理费用过高以及酒店租金远超周边正常市场化租金等原因，桔子水晶酒店项目经常持续亏损，现已资不抵债，无法维持后续经营及支付出租人的全部租金，继续履行合同对其显失公平。对此本院认为被告经营酒店亏损由多方面原因造成，既有疫情原因，回本周期原因，也有被告自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是被告在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，且在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡。综上，对于被告要求变更合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的房屋租金，因新冠肺炎疫情，被告承租案涉房屋经营的酒店业确实受到一定影响，故根据公平原则，结合市场具体情况等因素，酌情确定被告应支付的租金中免除3个月的租金及逾期付款利息，故对原告主张租金利息损失的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，原告主张的2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金40500元，扣除免除的三个月租金后的租金为30375元，扣除被告已支付的7458.51元，被告尚应支付22916.49元，本院对原告主张合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴安瑞商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林如祥2020年4月1日至2021年3月31日期间的房屋租金人民币22916.49元；二、驳回原告林如祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元，财产保全费250元，合计689元，由原告林如祥负担207元，由被告绍兴安瑞商业管理有限公司负担482元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇二〇年十二月三十日书记员  董宇娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。