浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初9302号 原告（反诉被告）：夏甦平，男，1980年9月9日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人：夏瑞国，男，1942年6月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系夏甦平的父亲。 被告（反诉原告）：浙江亿丰置业有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道勾庄路**。 法定代表人：薛春树。 委托代理人：陈剑武，系公司员工。 原告夏甦平为与被告浙江亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年6月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。后亿丰公司提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理。本院于2020年10月28日公开开庭进行了审理，夏甦平及其委托诉讼代理人夏瑞国，亿丰公司的委托诉讼代理人陈剑武到庭参加诉讼。后本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法将本案转为普通程序并由审判员孙莎独任审理。本案现已审理终结。 夏甦平起诉称：原、被告于2015年6月13日签订购房合同一份，约定在2016年9月30日交房，由于出卖入的种种原因，一直拖延到2019年11月15日才电话通知，允许买受人去公司交清尾款后办理交房手续，但需另行交付33000元的违约金，且时间只有半个月，超过时限将另行处理。事实是我方在订立合同后，即交清了首付款，在规定的时日内，在开发商（亿丰公司）指定的银行里开立账户、办好按揭，并按约将每月的还款提前打入该账户，直到账户被冻结，银行拒收后，账户金额还有二万八仟多元,足够四个月的还款，故此我方并无任何违规。实际上，由于开发商的债务危机，使得在建的大楼停工两年多。期间收到过亿丰公司发来的三张通知，从第二张开始（2018年11月中旬刚开始复工）即指摘我们己经违反了合同，要马上支付违约金，第三张通知（2019年11月上旬）中，不但重申了我方违反合同约定，还要求我方立即去公司办理解除合同的手续,同时赔偿违约金。我们至今都感到疑惑，明明是开发商延误了交房期，本应该求得买受方谅解才是。即使想改变合同，希望将余款一次付清，也应该与买受人好好协商，毕竟做生意不是打仗，一厢情愿地下达命令，别人就得执行，如果是这样，要合同还有何用。诉讼请求：1.判令出卖方在执行原合约的前提下，赔偿买方违约金30807元（从交房之日2016年9月30日计算至实际通知交房日2019年11月15日，共计1141天，每日27元）；2.诉讼费由亿丰公司承担。 亿丰公司答辩称：不存在违约情形。2016年1月19日签署了补充协议，明确了剩余购房款金额和支付方式，就逾期支付约定违约责任。转让合同和补充协议签订后，2015年6月7日、2015年6月13日，2016年3月5日，4月6日，5月9日，6月6日，合计支付134120元，2016年7月5日后再无付款，已经构成违约。截至今日，夏甦平未履行剩余购房款和违约金的义务，亿丰公司根据合同不可能交付房屋。即使亿丰公司账户无法扣款，也不影响夏甦平支付。夏甦平也可以协商变更支付方式，但是长达3年内，夏甦平没有主动有效履行付款措施。补充协议上的指定账户也没有被冻结，亿丰公司没有违约情形。 亿丰公司反诉称：2015年6月13日，亿丰公司作为出卖人与夏甦平作为买受人签订《房屋转让合同》。亿丰公司将其所有的位于杭州市余杭区××街道××村××幢××室的房屋出让给夏甦平，房屋面积为65.2平方米，房款总价319390元，付款方式为其他方式（见补充协议）。2016年1月19日，亿丰公司就上述转让合同与夏甦平签订了《补充协议》，约定夏甦平剩余的购房款220000元应当于2018年12月31日前支付完毕，按月支付，于每月5日前向亿丰公司支付当期购房款6945元（1.1条）。并约定了如夏甦平在2018年12月31日前未全额付清购房款、利息、违约金的，亿丰公司有权拒绝办理产权过户手续且无需承担逾期办证的违约责任（1.2条）。双方还就分期购房款按月汇至指定账号、账户名及开户行作了明确的约定（1.5条）。同时约定逾期超过30日的，亿丰公司有权解除合同，亿丰公司解除合同的，夏甦平按总购房款的5%，即人民币15969元向亿丰公司支付违约金，合同继续履行的，夏甦平从付款期限之第二日起至实际金额支付之日止，按日向亿丰公司支付逾期房价总额的千分之五的违约金（2.1条）。《房屋转让合同》及《补充协议》签订后，夏甦平于2015年6月7日、2015年6月13日、2016年3月5日、2016年4月6日、2016年5月9日及2016年6月6日六次向亿丰公司支付购房款合计人民币134120元后，再无付款。2018年11月10日，亿丰公司向夏甦平发《通知书》，明确要求夏甦平于2018年11月30日前补齐剩余房款及逾期付款期间的违约金，但夏甦平并未履行。2019年1月3日，亿丰公司向夏甦平发《解约函》，以夏甦平未支付剩余购房款违反合同约定，解除了与夏甦平签订的《房屋转让合同》。亿丰公司认为，《房屋转让合同》、《补充协议》合法有效，应当依约履行。夏甦平未按约支付剩余购房款并停止支付剩余购房款，已经构成根本违约，亿丰公司有权要求解除合同并要求夏甦平承担相应违约责任。反诉请求：1.判令解除亿丰公司与夏甦平之间的《房屋转让合同》及《补充协议》；2.判令夏甦平支付亿丰公司自2016年7月6日起至2019年1月3日止逾期支付购房款的违约金84390.49元（以逾期欠付房价总额185270元为基数，按日万分之五计算）；3.判令夏甦平支付亿丰公司合同解除的违约金15969元（以总购房款的5%计算）；4.本案本诉及反诉诉讼费用由夏甦平承担。 夏甦平答辩称：亿丰公司所述不实，夏甦平交款后，银行告知该账户被冻结，去亿丰公司找工作人员，说无法答复，要等待通知。夏甦平从2016年年初等到2018年年底，才有第二张通知。合同虽然约定了账户，但也约定2016年交房，亿丰公司长期停工，工地已经没人了，突然通知说违约，要求一次性付清尾款，因为不相信故未支付。夏甦平上访，街道人员亦答复无法处理。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2015年6月13日，夏甦平作为买受人，亿丰公司作为出卖人签订《房屋转让合同》一份，约定夏甦平向亿丰公司购买坐落于杭州市余杭区尚亿中心1205号房，建筑面积65.2平方米，房屋价款319390元。合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定：“买受人未于出卖人交房通知规定的交房日期前付清房屋所有应付房价款（包括面积补差款）、违约金或赔偿金、出卖人代收的税费等应由买受人承担的费用，在法定期限内，出卖人履行告知义务后，出卖人有权拒绝买受人办理房屋的验收交接手续，买受人应自行承担因此造成的责任后果。”合同第十四条约定：“……在房屋已达到交付条件时，因买受人原因，未付清房款的，按照合同第八条处理。由此给出卖人造成损害的，买受人应赔偿违约金以外的损失。” 2016年1月19日，夏甦平作为乙方，亿丰公司作为甲方，签订《补充协议》一份，约定：根据甲乙双方于2015年6月13日签订的1幢1205号房《房屋转让合同》中第六条的约定，现因多方原因导致按揭贷款无法办理，甲、乙双方经过友好协商，决定对原合同中的付款方式及相应的违约责任等内容予以修改，达成补充协议如下：一、付款方式及期限：1.1申请3年期（共35个月）付款：甲、乙双方一致同意付款方式由按揭付款方式变更为分期付款，乙方剩余的购房款220000元应当在2018年12月31日前支付完毕。上述购房款分期按月支付，乙方应在每月5日前向甲方支付当期购房款，同时上述购房款按照年利率为3.5%计算利息，合计乙方每月还款金额共为人民币6945元。1.2如乙方在2018年12月31日前未全额付清购房款、利息及违约金的，则甲方有权拒绝向乙方办理产权过户手续且甲方无需承担逾期办证的违约责任。另，甲方还有权根据本协议第二条的约定追究乙方的违约责任。1.3乙方在签署认购书、房屋转让合同及本协议时已充分知晓其所购买房屋的相关全部信息。乙方充分认可本次交易的对价（含购房款总价及利息）是双方的真实意思表示，且认可在此对价下接受所购房屋所存在的任何瑕疵（如房产证的办理时间等）。1.4乙方同意若在上述分期付款期限内银行卡分期业务开始办理的，则乙方须在接到通知后第一时间来办理按揭贷款业务，按揭金额为届时扣除月还款本金后的剩余购房款部分。1.5乙方应当将上述分期购房款至下列帐户：帐户名：浙江亿丰商业投资管理有限公司；银行：农行玉琮路支行；帐号：19-0××××9804，自上述帐户收到乙方支付的分期购房款时，即视为乙方已按照本协议约定履行的付款义务，甲方无权要求乙方另行支付分期购房款。二、违约责任。2.1、乙方如未按照本协议第1.1条规定时间付款的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）任何一期逾期在15日之内，自当期应付款期限之第二日起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期房价总额的千分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总购房款的5%，即15969元向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本协议第1.1条规定的付款期限之第二日起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期房价总额的千分之五的违约金。2.2、若甲乙双方解除合同的，乙方已实际支付的购房款，甲方在扣除乙方应承担的违约金并在乙方腾空房屋后的15个工作日内无息退还给乙方。2.3、若甲乙双方解除合同的，乙方已经实际占用房屋使用，则乙方应当在解除合同后的15个工作日内腾空房屋并将房屋返还给甲方。如乙方拒绝腾空房屋的，则甲方有权拒绝退还乙方实际支付的购房款，且还有权要求乙方承担因其逾期腾空房屋而给甲方造成的损失。三、本协议是对甲乙双方签订的《房屋转让合同》之补充，本协议与前述合同有冲突的，以本协议为准。本协议未涉及之违约责任部分及双方之间的权利义务，仍以双方签订的原合同为准。 上述协议签订后，夏甦平通过其名下卡号为6228××××3979的中国农业银行账户向亿丰公司履行分期付款义务。夏甦平于2016年2月5日存入21000元，亿丰公司于3月1日、3月9日、4月6日各扣除6946元；夏甦平于2016年4月26日存入21000元，亿丰公司于5月3日扣除6946元，于6月6日扣除6945.71元，于6月13日扣除0.29元；夏甦平于2016年7月28日存入21000元，但亿丰公司未再继续扣除款项。 2016年12月25日，亿丰公司向夏甦平发出《关于延期交房的通知函2》，表示：“上亿SOHO”项目原定2016年9月30日交房，乙方公司按照合同约定，于2016年8月发放《延期交付通知函》，约定争取于2016年12月31日交付，现由于亿丰公司在项目施工过程中受到商业地产大环境影响，且项目自持物业比例较大，销售收入无法支撑项目投资，导致工程进度受影响。故“上亿SOHO”房屋将延期交付，无法按《延期交付通知函》约定在2016年12月31日交房，亿丰公司通过多方途径的努力，目前相关问题已得到妥善解决，争取在2017年6月30日完成交房，具体日期以发出的交房通知书为准。 2018年11月10日，亿丰公司向夏甦平发出《通知书》，表示夏甦平未按《房屋转让合同》第六条及附件六补充协议中约定，将分期房款划付到亿丰公司帐户，已构成违约，并要求夏甦平于2018年11月30日前以银行转账的方式补齐剩余购房款及逾期付款期间的违约金，否则将根据《房屋转让合同》附件六补充协议的约定及有关法律的规定，解除与其签订的《房屋转让合同》，同时应支付总购房款5%的违约金，及赔偿其他损失。 2019年1月3日，亿丰公司向夏甦平发出《解约函》，表示因夏甦平在截止合同约定时间仍未将剩余购房款支付到亿丰公司帐户，已经违反了合同约定，故根据《房屋转让合同》相关约定及有关法律的规定，解除与其签订的《房屋转让合同》。 本院认为，原、被告签订的系《房屋转让合同》及《补充协议》，并未依商品房买卖合同签订合同，且现本案所涉房屋已符合交付条件，故应认定上述协议系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点为亿丰公司是否有权解除案涉《房屋转让合同》及《补充协议》。夏甦平与亿丰公司签订的《补充协议》中虽约定了付款方式及相应的违约责任，但双方实际履行方式为夏甦平将购房款存入其名下银行账户，而亿丰公司按月从该账户进行扣款，可见，夏甦平与亿丰公司已改变了原《补充协议》中的付款方式。后亿丰公司自2016年7月起未再继续扣除款项，亦未告知夏甦平原因，故其关于夏甦平未支付全部购房款构成违约的主张理由不成立，本院不予采信。根据双方所签订的合同约定，亿丰公司应于2016年9月30日前将符合交付条件的房屋交付给夏甦平，但至今亿丰公司仍未履行交付义务，故应认定亿丰公司构成违约，其不具有合同解除权。 关于本诉部分。如前所述，亿丰公司逾期交房构成违约，夏甦平有权主张逾期交房违约金，本院根据合同约定及夏甦平的主张，对以已交付房价款为基数，按日利率万分之二，自2016年10月1日起计算至2019年11月15日止的违约金予以支持，超出部分不予支持。 关于反诉部分。如前所述，亿丰公司要求解除案涉《房屋转让合同》及《补充协议》并据此要求夏甦平承担违约责任的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江亿丰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告夏甦平逾期交房违约金30606元； 二、驳回原告夏甦平的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告浙江亿丰置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取570元，由原告夏甦平负担4元，被告浙江亿丰置业有限公司负担566元；反诉案件受理费955元，由反诉原告浙江亿丰置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年十二月十二日 书记员  苏琪