江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初2302号原告：吴桂兵，男，1991年5月25日生，住海安市。委托诉讼代理人：王建国，海安市吉庆法律服务所法律工作者。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地海安市安平西路**。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李猛，江苏美德律师事务所实习律师。原告吴桂兵与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，于2020年6日3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2020年12月15日第二次公开开庭进行了审理。原告吴桂兵及其委托诉讼代理人王建国、被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂兵向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金人民币34826.40元（以购房款483720元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年1月1日起算至2019年12月23日）。事实与理由：2017年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的爱法山水国际商品房一套，面积为120.93平方米，价格为483720元，被告应当在2017年12月31日前将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告逾期交房的，自合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。2019年9月27日，被告通过微信向原告发出交房通知，原告与被告交涉逾期交房违约责任未果，被告仍未能依合同约定向原告交付所购房屋，遂引发纠纷。被告爱法公司辩称：根据合同约定被告应在2017年12月31日交房。而被告实际交房时间是2018年1月2日。原告在2018年1月2日进行了验房并签订了物业交接验房记录表。该记录表载明物业已经详细检查设施，情况良好，符合购房约定。案涉房屋是由于被告与建设单位之间存在一定的纠纷，建设单位没有及时配合办理案涉房屋综合验收的手续。2019年9月27日，综合验收手续办理完毕，被告通过微信或者手机短信的形式向包括原告在内的所有业主发了一份交房通知书。对于没有实际交房的业主，我们通知其来办理交房手续。对于实际交房的，我们通知其交纳维修基金。故原告诉求不能成立。经审理查明的事实：2017年6月12日，原、被告签订一份商品房买卖合同。该合同约定：原告向被告购买其开发的位于海安市南城街道平桥村爱法·山水国际8幢1009室商品房一套，合同总价款为483720元；买受人应在合同签订当日向出卖人支付首付款163720元，剩余购房款320000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；交房时间为2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向被告支付了房款483720元，被告向其开具了金额483720元发票。2017年12月30日，案涉小区所涉8号楼通过五方主体竣工验收。2018年1月2日，被告向原告交付案涉房屋，原告吴桂兵在物业交接验房记录表、室内装修管理服务协议、爱法山水装修须知注意事项上签字。其中物业交接验房记录表显示，本人已详细检查上述物业，该物业及其设施情况良好，本人对其表示满意，已收到该单元钥匙1套。2019年7月31日，爱法公司向相关主管部门提交案涉小区交付使用备案申请表，该表载明项目竣工时间为2019年7月，申请交付时间为2019年9月。经各相关部门联合审批，爱法公司于2019年9月27日取得案涉小区的商品房交付使用备案证明书。2019年9月27日，爱法公司向原告发送短信，内容为：“交房通知尊敬的业主：江苏爱法投资发展有限公司已于2019年9月27日依法取得“爱法·山水国际”房屋的《商品房交付使用备案证明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。现本公司正式通知：你所购买的位于江苏省海安市百花街8号的房屋已具备交付条件。该通知经短信发送到你方后即视为交房通知已送达，你应于收到本通知之日起三十日内携带相关房款收据或发票原件、《商品房买卖合同》原件、身份证原件、公共维修基金（按建筑面积每平方米45元、车位按每个1000元）前来江苏海安市百花街8号5幢3楼江苏爱法投资发展有限公司财务室现场办理房屋交接手续。如你在规定的期限内未能前来办理或拒绝交付房屋的，视为你所购买的房屋已交付且验收合格。如有房款未缴清的业主，请于收到本通知后15日内来我司一次性付清后办理交房手续，否则我司将依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并追究违约责任。再次衷心感谢全体业主的理解及政府的关心和大力支持！江苏爱法投资发展有限公司2019年9月27日”。以上事实有商品房买卖合同、增值税发票、税收缴款书、贷款合同、个人购房还款协议以及个人借款凭证、短信记录、室内装修管理服务协议以及装修注意事项、单位（子单位竣工验收报告）、海安市房地产开发项目交付使用备案申请表、商品房买卖交付使用备案证明书及当事人当庭陈述等，在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点是，案涉房屋于2018年1月2日实际交付，原告主张自2018年1月1日至2019年12月23日的逾期交付违约责任能否成立?本院认为:原告吴桂兵与被告爱法公司之间签订的商品房买卖合同，不违反法律行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效，双方均应当按约履行，逾期履行应当承担违约责任。案涉合同约定的交付期限为2017年12月31日前，被告于2018年1月2日向原告交付房屋，构成违约。但是原告主张违约金应算至2019年12月23日本院不予支持，理由如下：首先，原告吴桂兵已经于2018年1月2日已拿房，并签订了物业交接验房记录表、室内装修管理服务协议等，认可案涉房屋情况良好，符合合同约定，表示满意并接受。此后其已经实际取得房屋，并不存在逾期交房违约所造成的损失。其次，原告吴桂兵在验房时认可房屋状况良好，符合合同约定，并接受、实际占有房屋，现又以爱法公司未按合同约定交付房屋为由主张延期交房违约责任，违反诚信原则。再次，案涉房屋所在的8号楼已经于2017年12月30日完成五方主体竣工验收，可证明案涉房屋所在楼栋已经验收合格。最后，案涉房屋所在小区已于2019年9月27日通过相关行政主管部门联合审批，并取得交付使用备案证明，证明案涉房屋符合商品房交付使用相关要求。原告主张案涉房屋不符合法定交付条件的事由已经不存在。因此，原告主张2018年1月2日之后的逾期交房违约金不予支持。根据合同约定，被告应当在2017年12月31日前交房，但其于2019年1月2日才交房，故被告应支付原告自2018年1月1日起至2018年1月2日止的逾期交房违约金。根据双方的合同约定，违约金为96.74元[483720元×（1÷10000）/天×2天]。综上，被告爱法公司应支付原告吴桂兵逾期交房违约金96.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内偿付原告吴桂兵逾期交房违约金96.74元。二、驳回原告吴桂兵的其他诉讼请求。案件受理费670元,由原告吴桂兵负担668元，由被告江苏爱法投资发展有限公司负担2元（已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费670元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  刘昌海人民陪审员  吴达华人民陪审员  陆朝模二〇二〇年十二月十八日法官 助理  王志勇见习书记员  韩 豪