浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6355号 原告：任兴国，男，1979年2月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托代理人：张锁鑫、沈剑，浙江民禾律师事务所律师。 被告：杭州华贝贸易有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道望梅路****。 法定代表人：张连华。 委托代理人：张秋祺，系公司员工。 被告：张秋祺，男，1990年10月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告任兴国为与被告杭州华贝贸易有限公司（以下简称华贝贸易）、张秋祺房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈国娣独任审理，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员沈国娣独任审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张锁鑫、被告张秋祺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称，2019年3月时，原告与被告就房屋租赁事宜进行商谈，被告同意将其承租的位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××号楼××层房屋转租给原告，房屋使用用途为仓库，双方同时约定了房屋租赁期限为2年，每年租金为172656元，房租每年递增2%，押金为1万元。原告于2019年3月26日将1万元押金交付给被告华贝贸易，被告华贝贸易向原告出具收条一份，于2019年3月26日、4月2日将部分租金80000元支付给被告华贝贸易，并于4月4日通过银行转账的方式向被告张秋祺支付租金92656元。为明确双方权利义务，原告与被告签订了的《房屋租赁合同》，就上述房屋租赁事宜通过书面形式进行了约定。在2019年9月底，杭州中创实业有限公司（以下简称“中创实业”）联系到原告，向原告说明其为本案房屋的所有权人，在2018年4月将本案房屋租赁给被告华贝贸易使用，租赁期限为3年，因华贝贸易未按时向其支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金，其准备与被告华贝贸易解除租赁合同并收回房屋。如原告不向其交付10月份之后房屋租金则原告需立即搬离此房屋，否则将采取停水停电等措施，为此原告不得不向中创实业支付了部分房租才得以继续使用房屋。2019年12月2日，原告知晓中创实业向被告发出了解除租赁合同通知，该通知已于2019年12月5日由被告华贝贸易签收。在2020年1月1日中创实业再次要求原告交纳房屋使用租金，原告不同意的情况下，中创实业停止了对房屋供水供电，因被告的违约行为致使原告无法正常使用房屋，合同目的无法实现。原告在2020年1月10日以短信方式告知被告，双方之间的房屋租赁关系已经解除并要求被告返还原告已支付但未履行期限内租金及代付的租金，然被告对此置之不理。特起诉，请求判令：1、确认双方的合同自2020年1月19日起解除；2、被告华贝贸易向原告返还已支付但未履行期限的租金40680.58元及逾期支付的利息损失（按照日租金172656元／365天＝473.03元／天，自2020年1月20日至2020年4月14日共计86天，470.03元＊86天＝40680.58元；利息按40680.58元自2020年1月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还完毕之日止）；3、被告华贝贸易向原告支付代为交纳的房租44566.5元及逾期付款利息损失（按照日租金36938元／92天＝401.5元／天，自2019年10月1日至2020年1月19日共计111天，401.5元＊111天＝44566.5元；利息按44566.5元自2020年1月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还完毕之日止）；4、被告华贝贸易返还原告押金10000元；以上金额共计为95247.5元；5、被告张秋祺在代收款项范围内承担共同还款责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。 被告华贝贸易、张秋祺共同答辩称，2019年4月15日被告与原告签订租赁合同一份，案涉房屋系被告租赁给任兴国的，租赁期为2年，年租金为288684元，即每月33元/平方米。但任兴国只支付了大概15万左右的租金，下半年的租金没有交付，所以被告终止了与原告的合同。被告未将案涉房屋出租给案外人高立，系任兴国出租的，且出租价格是每月35元/平方米，任兴国从中赚取了2元的差价。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年3月6日，华贝贸易与案外人杭州中创实业投资有限公司（以下简称中创公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定华贝贸易从中创公司处承租望梅路650号3幢一层西半层（729平方米），租期三年，自2018年4月1日至2021年3月31日，年租金236196元，每半年支付一次，先付后用，起租前30日内交清下半年租金。合同约定承租人拖欠租金三日以上的，出租人有权解除合同。 2019年3月26日，原告向被告华贝贸易转账30000元，被告出具押金10000元的收款收据一份；2019年4月2日，原告向张秋祺转账50000元；2019年4月4日，原告向张秋祺转账92656元。2019年4月初，原告（承租方、乙方）和被告张秋祺（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于余杭区临平街道望梅路650号3号楼1楼729平方出租给乙方。合同约定租赁期限自2019年4月15日至2021年4月14日，每年租金为288684元，每年递增2%，先付后用，每半年支付一次，起租前30日内交清下半年租金，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金10000元，租赁期满后，在乙方未拖欠租金及其他相关费用时，甲方不计息退还乙方该押金。合同还对双方的其他权利义务作出约定。后被告将案涉房屋交付给原告及案外人高立共同使用。原告自述其和被告虽签订了上述《房屋租赁合同》，但实际履行发生变化。原告实际租赁案涉房屋的面积为436平方米，租赁单价为每月33元/平方米。案外人高立租赁案涉房屋的面积为293平方米，租赁单价为每月35元/平方米。被告对原告和案外人高立各自承租的租赁单价予以认可，但认为系原告将案涉房屋部分转租给高立，与被告无关。 2019年12月2日，案外人中创实业向被告华贝贸易发出《解除租赁合同通知》，称因其未按时支付2019年10月1日至2020年3月31日的房租，故自通知书送达之日双方的房屋租赁合同解除，并要求其于2019年12月5日前腾退房屋并支付租金及其他费用。上述通知书于2019年12月5日由收发室签收。2020年1月19日，原告向张秋祺发送短信称“因你方逾期向杭州中创实业有限公司支付房屋租金，中创实业已采取停水停电措施致使我无法正常使用房屋，并且我于2019年12月2日收到了中创实业与你方解除房屋租赁关系的通知书。你方现已无权出租该房屋且因你的违约行为致使我合同目的无法实现。现通知你方如下内容：双方合同已解除，你方应当立即向我返还已支付但未履行期限内的租金及代付的房租”。后原告向中创公司支付了2019年10月1日至2019年12月31日的租金36938元、2020年1月1日至2020年3月31日的租金40286.4元。2020年5月12日，原告诉至本院，望判如所请。 庭审中，两被告均认可：被告华贝贸易与中创实业的租赁合同已解除，被告张秋祺代表被告华贝贸易与原告签订租赁合同，向原告出租案涉房屋，被告华贝贸易与原告的租赁合同已于2020年1月19日解除。 另查明，案外人高立诉被告华贝贸易、张秋祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日作出（2020）浙0110民初6353号民事判决书，该判决认定如下事实：2019年4月4日，高立向张秋祺转账10000元，备注租房押金。张秋祺出具了数额为10000元的收款收据。2019年4月8日，高立向张秋祺转账123060元，并备注“望梅路650号租金”。2019年4月15日，高立（乙方）与张秋祺（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于余杭区临平街道望梅路650号3号楼1楼半层出租给乙方，合同未载明具体租赁面积，高立自认实际租赁面积为293平方米，租赁单价为35元/平方米/月。合同约定租赁期限自2019年4月15日至2021年4月14日，每年租金为123060元，每年递增2%，先付后用，每半年支付一次，起租前30日内交清下半年租金，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金一万元，租赁期满后，在乙方未拖欠租金及其他相关费用时，甲方不计息退还乙方该押金。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。该判决认为张秋祺代表华贝贸易与高立签订房屋租赁合同属实，高立支付的押金及房屋租金亦与上述合同相符，高立亦实际使用租赁物，故认定高立与被告华贝贸易签订的房屋租赁合同属合法有效。 本院认为，被告张秋祺虽代表被告华贝贸易与原告签订了《房屋租赁合同》，对双方租赁案涉房屋的权利和义务作出约定。但根据双方当事人的陈述及本院另案判决查明的事实等情况可知，本案原、被告在租赁过程中对租赁面积、租金金额及支付方式等内容进行变更并达成一致合意，且已实际履行，故原、被告关于案涉房屋的租赁权利和义务与《房屋租赁合同》约定不一致的内容应以实际履行为准，即原告实际承租案涉房屋436平方米，租赁单价为每月33元/平方米，年租金为172656元，故被告华贝贸易以其仅与原告一人签订租赁合同，其与案外人高立无租赁关系，其从高立处收到的款项已转交给原告为由，主张原告未付清年租金的答辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于合同的解除，原、被告均认可双方的租赁合同已于2020年1月19日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告华贝贸易应将收取的押金以及已缴纳但未使用部分（自2020年1月20日以后）的租金返还给原告。关于原告已缴纳的押金及租金金额，根据转账记录显示原告共分三笔向被告方支付款项172656元（其中2019年3月26日转账30000元），另被告于2019年3月26日向原告出具数额为10000元的押金收款收据一份。现双方对2019年3月26日的转账款30000元中是否包含保证金10000元存在争议。原告认为其共计向被告支付款项182656元，其中包括2019年3月26日支付的押金10000元（被告出具收款收据），同日其再向被告转账30000元，连同其余2笔转账，合计已付租金款项为172656元。被告认为其共计收到被告已付款项172656元，其中2019年3月26日转账的30000元中已包含押金10000元，故其出具收款收据一份，剩余20000元连同其余2笔转账合计162656元系半年租金144342元和钢板费等费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现原告提供的转账记录显示原告合计向被告支付款项172656元，其关于2019年3月26日另行以现金或扫码的方式向被告支付保证金10000元的说法，既未在被告处得到印证，亦无其他转账记录等予以作证，同时结合原告缴纳押金的时间与首次支付租金的时间重合，原告三次向被告付款均通过转账方式的交易习惯等情况，本院确认原告缴纳的押金为10000元，已缴纳的租金为162656元。被告关于原告仅支付半年租金144342元，其余款项是钢板费用的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上，被告华贝贸易应将收取的押金10000元以及已缴纳但未使用部分（自2020年1月20日以后）的租金30680.58元返还给原告。因被告华贝贸易延迟向中创公司支付租金，原告为继续使用房屋而代华贝贸易支付了费用，而该部分费用在华贝贸易与中创公司解除合同前属于华贝贸易应支付的部分租金，在解除合同后属于华贝贸易作为承租方因其与次承租人合同尚未解除应向中创公司支付的占有使用费，因此原告对其诉请支付的2019年10月1日至2020年1月19日的费用44566.5元有权主张华贝贸易予以返还。原告主张的利息损失，本院确定以应返还的租金及代付费用共75247.08元为基数，自起诉之日即2020年5月12日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止。原告要求张秋祺承担共同付款义务，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告任兴国与被告杭州华贝贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除； 二、被告杭州华贝贸易有限公司返还原告任兴国押金10000元、房屋租金30680.58元，合计40680.58元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州华贝贸易有限公司支付原告任兴国代付费用44566.5元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州华贝贸易有限公司支付原告任兴国利息损失（自2020年5月12日起以75247.08元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止），于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告任兴国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2181元，由原告任兴国负担250元；由被告杭州华贝贸易有限公司负担1931元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  沈国娣 二〇二〇年十二月二十日 书记员  李雅婷