浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3740号 原告：王玉文，女，1972年12月2日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。 被告：邹艮芳，女，1984年7月28日出生，汉族，住广西资源县。 原告王玉文与被告邹艮芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因发现本案不符合小额诉讼条件，故本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉文向本院提出诉讼请求：1.被告退还租房押金和剩余房屋水电煤气费等共计2250元（当庭变更）；2.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年3月15日起至2021年3月15日的租房合同，因为被告6月申请嘉善居住证和户口迁移嘉善县的原因，不允许此房出租，而且被告不给我出具房产产权复印件而致使本人无法申请嘉善县居住证。原告于7月16日完成退房交接。6月原告购买了朔院8-604的二手房，自行办理了嘉善居住证。故请求法院依法支持原告的诉求。 被告邹艮芳答辩称：2019年12月30日，被答辩人要租房子，当时看了答辩人的房子很满意马上就签了一份为时三个月的租房协议，2月1日至4月末，让答辩人安心置办东西，一直强调其会长住，许多家具、家电等物品都是按照被答辩人的要求新购置的。租房协议履行期间，因为遇到疫情被答辩人说她会长期居住一年一签，房租一年一付，要求答辩人为其免租一个半月到她入住起算。考虑到长期租赁关系，答辩人表示同意。双方于2020年3月15日签订了一份为时一年的租房合同。现在被答辩人违反租房合同没有租满一年，答辩人要求追讨那一个半月的租金3300元。租房合同履行期间，被答辩人拖欠房租5天，损坏一张实木凳子和墙面，合计600元。现被答辩人要求答辩人退还其押金，但被答辩人所交的钱款尚不足以支付房租，何有退押金。而且被答辩人没有租满一年，至少需要一个月时间让答辩人另找租客，租金2200元。以上全部损失合计6100元，要求被答辩人予以赔偿。 原、被告均围绕其诉讼请求或答辩意见向本院提交了证据，对方当事人亦发表了质证意见。本院经审核后，对当事人提交证据的真实性均予以确认并在卷佐证。对于本院依原告方申请调取的被告居住证信息，亦依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王玉文与被告邹艮芳于2020年2月前初步达成《租房协议》一份，由王玉文向邹艮芳租赁位于嘉善县××期××栋××室房屋。租房期限从2020年2月1日至4月末三个月。付房费三个月6000元，水、电、气费200元、500元、300元，网费和物业费在2月份入住后再交纳。同时，原告王玉文向被告支付租房杂费共计7000元。 2020年2月9日，原告王玉文在与被告邹艮芳的微信聊天中提出“房费已经交了三月的，估计二月是白交了”，邹艮芳回复称“2月给你免了，三月开始吧”。而在双方2020年2月18日的微信聊天记录中，被告邹艮芳表示“以你入住了开始算房租，2200一个月，物业费我承担，你到时候住的时候再付一个月压金就可以了”。 2020年3月15日，原告王玉文（作为乙方）与被告邹艮芳（作为甲方）签订《租房合同》一份，由王玉文向邹艮芳租赁位于嘉善县××期××栋××室房屋，室内附属设施包括洗衣机、电视、空调、冰箱等。租赁期限自2020年3月15日起至2021年3月15日。房屋租金为每月2200元。付款方式为按季度支付，另付押金2200元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第一次付款计8800元。租赁期内的水，电，煤气，电话，有线电视，卫生治安费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付。合同第四条2款约定，无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金。第四条第3款约定，在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价。第四条第7款约定，乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿…。协议签订后，双方确认包括前期已支付的7000元费用在内，原告王玉文共向被告支付款项合计12000元（其中1000元为水、电、气费，2200元为押金，其余8800元为租金）。 2020年5月28日，被告邹艮芳经申请取得了嘉善县流动人口居住证，登记的居住地址为嘉善县××幢××单元××室××孔雀城9期4栋303室），系自购房。有效期限为一年。同日，双方在微信中就办理居住证事宜进行沟通协商，主要内容是周艮芳陈述：“刚才警务室打电话给我说，不能出租……到时候我户口迁过来再去登记吧”；“我会尽快迁的，你放心好了，如果我迁户口过来了，你还办不了居住证，那么到时候我给你时间，你要换房子也可以，行吧”。 后双方于2020年7月经协商一致，原告王玉文提前退租。在2020年7月14日的微信聊天记录中，原告王玉文陈述：“我安完地板就搬过来了，凑合住了，多几天的话，你就从押金里扣就可以。”被告邹艮芳回复：“那给你这几天搬吧，我周六（注：应为2020年7月18日）过来验房和交钥匙给我”。庭审中，原告认为其系于2020年7月16日将房屋交还给被告，被告则称原告是在2020年7月18日交房。现原、被告因房屋押金退还等问题产生争议，故原告特诉至本院。因双方分歧较大，案经调解未果。 另查明：1.庭审中，双方均确认原告交纳的水电气费1000元尚剩余金额为450元。原告在租赁过程中损坏的凳子一只及墙壁的修复费用共计400元，原告表示同意赔偿给被告。2.原告王玉文自述其于2020年6月已自行在嘉善购买了房屋。 本院认为：虽原、被告曾于2020年2月前签订有《租房协议》，对租赁期限、租金等内容进行约定，但其后双方经协商于2020年3月15日正式就涉案房屋的租赁事宜签订了《租房合同》，该合同对之前的租赁事宜进行了变更，系当事人真实意思表示，且于法无违，应受法律保护，双方当事人理应按照该份合同履行相应义务。 一、关于免租期损失。 免租期是邹艮芳在租赁合同订立及履行过程中自愿给予王玉文的优惠，系其处分自有权利，且合同并未约定享受该免租期需满足限制性条件，也未约定提前解约需赔偿免租期损失，故邹艮芳提出基于租期长才给予免租期、对方提前退租对其造成损失进而主张对方支付免租期损失（也就是支付2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金）的相关抗辩意见，因缺乏相应依据，本院不予采信。 二、关于原告所支付的押金是否应当退回的问题。 本院认为，押金制度是房屋租赁合同中普遍存在的一种履约担保方式，不仅担保房屋的完好状况与租金的收取，也担保租赁合同的履约期限。承租人在任何一方面的违约行为均将影响到押金的返还。也即如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原、被告于2020年3月15日签订的《租房合同》约定租赁期限为一年，但其后原告在2020年7月即提前退租，确存在违约行为，给被告造成了租期空置的经济损失。但被告于2020年5月办理嘉善县居住证，导致案涉房屋因政策原因不符合出租条件，亦违反了合同关于其须在租用期内，确保原告正常居住的约定，而此处“正常居住”应理解为出租的房屋应符合相应出租条件，满足租户在本地正常工作及生活的需求。因此，被告对于双方租赁合同的提前解除亦存在相应的过错。 综上，本院结合案件实际，综合合同履行情况，当事人过错程度等因素后，酌定在此情形下，应由被告向原告退还押金2200元的50%，即1100元。另，因双方均确认原告交纳的水电气费尚余450元，故应予退还；原告在租赁过程中损坏的凳子及墙壁的修复费用共计400元，应予扣除；原告支付的房租为8800元，即2020年3月15日至2020年7月15日期间的租金，虽原告认为其于2020年7月16日交还房屋，但原告未提供证据予以证实。且根据双方聊天记录显示，双方应于2020年7月18日交接房屋。故2020年7月16日至2020年7月18日三天的租金原告也理应支付，可一并结算，从押金中予以扣除。经计算，租金应为2200元/月÷30天×3天＝220元（小数点后四舍五入）。综上，被告应退还给原告的款项为1100元＋450元－400元－220元＝930元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邹艮芳应于本判决生效之日起三日内向原告王玉文返还租房押金等费用合计930元； 二、驳回原告王玉文的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告王玉文负担12.5元，由被告邹艮芳负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 曹 律 二〇二〇年十二月二日 书记员 陆育良