贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再159号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：肖兴，男，汉族，1986年12月15日生，住贵州省安顺市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王婷婷，女，汉族，1991年3月24日生，住贵州省安顺市。委托代理人肖兴，男，汉族，1986年12月15日生，住贵州省安顺市。系王婷婷之夫。代理权限为特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。法定代表人：阳正威，系该公司董事长。委托代理人杨超，男，汉族，1982年9月23日生，住贵州省安顺市西秀区。代理权限为特别授权代理。再审申请人肖兴、王婷婷因与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2019)黔04民终715号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年7月10日作出（2020）黔民申1369号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。再审申请人肖兴与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司委托代理人杨超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。肖兴、王婷婷申请再审称，1、依法撤销本院(2019)黔04民终715号民事判决；2、请求依法改判；3、请求判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：（一）出现同案不同判。（二）原判决认定事实不清，适用法律错误。因被申请人未能为再审申请人办理房屋的不动产权属证书，已经影响再审申请人所购买房屋的交换价值，原审法院认定未办理产权登记未对再审申请人造成实质性影响系事实认定不清。被申请人不能按期办证的行为已经构成违约，依照当事人双方签订的合同，应当承担违约责任，且违约金具有惩罚性特征，不应以守约方遭受损失为前提，原审法院降低违约金系适用法律错误。据此，肖兴、王婷婷依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。今旦公司辩称，请求驳回再审申请人再审请求，维持原判。肖兴、王婷婷向一审法院起诉请求：1、今旦公司办理二人所购位于安顺市西秀区的房屋不动产权证书并交付；2、今旦公司支付逾期办理不动产权证违约金（以购房款495418元为基数、按日万分之一、从2018年6月28日起计至2018年9月15日共80天违约金3963元，之后违约金计至今旦公司办理商品房转移登记的有关文件交付之日止）；3、本案诉讼费由今旦公司承担。一审法院查明的事实：一审对双方无争议的事实，予以确认。同时查明：购买的房屋因未经竣工验收，尚不具备办不动产权属证条件。另对2018年6月28日前的违约金，今旦公司已支付。一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。肖兴、王婷婷履行支付房款的义务后，今旦公司尚未给二人办理房屋所有权证即房屋的不动产权属证书，其行为已构成违约。二人现诉请判决今旦公司办理上述证件，因房屋不具备办证条件，其诉请不具执行可能，二人可待房屋具备办证条件后，另行主张。合同中约定的逾期办证违约金，因今旦公司逾期办证已超过90日，已构成违约，按合同约定，依法支持逾期办证违约金。今旦公司辩称违约金过高，因二人未举证证实未取得不动产权证书所造成的实际损失，考虑房屋已交付使用，加之今旦公司认为违约金约定过高要求调减，故依据公平与诚实信用原则，结合本辖区的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整由今旦公司向二人支付逾期办证违约金（按月110元的标准、从2018年6月28日计至二人取得不动产权证之日止）。判决：1、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司从2019年起每年一次（每年6月28日）向原告肖兴、王婷婷支付逾期办证违约金（按月110元的标准、从2018年6月28日起计至原告肖兴、王婷婷取得不动产权证之日止，最后一次违约金以原告肖兴、王婷婷实际取得不动产权证日期计付）；2、驳回原告肖兴、王婷婷的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，二原告负担25元，被告负担25元。肖兴、王婷婷上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方商品房买卖合同真实有效，现被上诉人的行为构成违约，理应依照合同约定负担违约责任。而该违约金同时具备惩罚性质，不应以守约方遭受实际损失为前提。且本案中，上诉人没有产权证书，不能实现房屋转让，导致交易机会、精力耗损等损失，仅是无法衡量而已。若以此为由肆意降低违约金金额，变相鼓励违约行为，对本地经济发展造成更为严重的影响，促使房开商无视合同约定和法律规定，让法律尊严荡然无存，故一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。二审认为：违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时需向另一方当事人支付一定金钱的违约责任形式。违约金以填补损失为原则，惩罚性赔偿为补充，本案《商品房买卖合同》也未例外。案涉房屋已交付上诉人使用，被上诉人是否在合同约定的时间内办理相关产权登记，对上诉人使用该房屋并无实质性严重影响。同时上诉人也未提供被上诉人逾期办证导致其相应损失的证据，在被上诉人申请调减违约金的情形下，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以调整，并无错误。至于违约金调整的程度，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，一审法院根据案涉购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被上诉人承担违约金的数额酌情调整亦无不当。但对于诉讼费，因系被上诉人构成违约，对于上诉人的诉请即使未全部支持的，诉讼费也应由被上诉人负担。综上，一审认定事实、适用法律并无不当，仅在诉讼费分配上存在瑕疵，更正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。双方当事人再审中均未提交新证据，再审确认原审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、被申请人今旦公司是否违约；2、原判确定的违约金数额是否合理；3、再审申请人肖兴、王婷婷现要求被申请人今旦公司为案涉房屋办理房屋不动产权证书的诉求应否支持。关于被申请人今旦公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，出卖人应当在2016年12月30日前交付商品房转移登记的有关文书，因今旦公司至今没有交付，应承担违约责任，故被申请人今旦公司应向再审申请人肖兴、王婷婷支付自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因2018年6月28日前的违约金，被申请人今旦公司已支付，本案的违约金从2018年6月28日起计付。关于原判确定的违约金数额是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故本案被申请人今旦公司应支付再审申请人肖兴、王婷婷2018年6月28日起至2018年9月15日止的逾期办证违约金594.50元（495418元×0.000015×80天），2018年9月16日起至被申请人今旦公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人肖兴、王婷婷已交付房价款495418元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于再审申请人肖兴、王婷婷现要求被申请人今旦公司为案涉房屋办理房屋不动产权证书的诉求应否支持的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔04民终715号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初266号民事判决。二、被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付再审申请人肖兴、王婷婷2018年6月28日起至2018年9月15日止的逾期办证违约金594.50元，2018年9月16日起至贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人肖兴、王婷婷已交付房价款495418元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回肖兴、王婷婷的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  刘 运二〇二〇年十二月二十八日书记员  程凯军