四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18145号 上诉人（原审被告）：四川祥荣房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道。 法定代表人：王秀雅，总经理。 委托诉讼代理人：余敏铭，女，公司员工。 委托诉讼代理人：叶江，四川三卿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕翠霞，女，1980年1月21日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 原审被告：四川省祥荣物业管理有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇甲子路。 法定代表人：王秀雅，总经理。 委托诉讼代理人：唐婷，女，公司员工。 上诉人四川祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣公司）因与被上诉人吕翠霞、原审被告四川省祥荣物业管理有限公司（以下简称祥荣物业）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。 祥荣公司上诉请求：1.撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初222号民事判决第一项；2.驳回吕翠霞对大邑县××镇××道××号××栋××层××号商铺的漏水问题进行修复的诉讼请求；3.吕翠霞承担本案一、二审的诉讼费及鉴定费。事实及理由：一、一审法院委托的鉴定《意见书》结论漏水是因为防水层“受损失效”或者“防水保护层损坏出现裂缝，导致防水层失效”，失效是漏水的原因，但失效的原因并不是祥荣公司的防水层存在质量问题。该《意见书》也并没有得出“商铺漏水是因为祥荣公司交付商铺防水质量存在问题”的结论。二、一审法院用“非此即彼”“以果定因”的错误逻辑思想，以“质保期未完成免除维修责任的举证义务”直接推论出“商铺漏水即为存在质量问题”的结论。《意见书》已经得出案涉商铺漏水的原因，祥荣公司无须另行承担“漏水是由于吕翠霞使用不当或者其他原因所致”的举证责任。鉴定机构出具专业意见书后，一审法院依然以“漏水现象”直接简单错误地得出商铺“防水层存在质量问题”的认定。一审法院错误地以“维修后漏水问题仍未得到根本解决”自创的违约认定标准，推论出“祥荣公司并未完全履行其保修义务”。维修后漏水问题仍未得到根本解决，只能证明质保期届满后“还存在漏水现象”，不能以此推断出“祥荣公司并未完全履行其保修义务”，也不能推论出祥荣公司存在“保修义务履行违约”行为。因为漏水问题无法根本解决，故法律法规及合同才规定漏水有5年质保期免费维修的义务，“维修后漏水问题要得到根本解决”并不是判断质保期限内漏水维修义务是否履行完毕的标准。质保期质保维修的义务，是在质保期限内进行漏水维修服务，而非以“维修后漏水问题得到根本解决”为服务标准。而“保修义务履行违约”是指质保期内“不履行质保义务”或“迟延履行质保义务”。三、质保期届满后再承担保修责任，属于合同约定与法律规定外的义务，祥荣公司只应承担在质保期内的继续质保维修的义务。四、一审判决认定祥荣公司在5年质保期内多次履行保修义务，不存在“天天漏水”的情况，祥荣公司在质保期限内不存在违反合同约定的行为。即使祥荣公司存在“保修义务履行违约”，也不承担质保期外继续履行修复的责任，应按照合同约定和法律规定对期限内的违约承担责任。五、《意见书》已经列举漏水的其他原因，吕翠霞购买商铺顶楼与两边相邻的5号楼、6号楼存在邻里间私拉乱建屋顶花园、养鱼水池、房屋、排水沟两端被截断等事实。另外，一审判决没有对吕翠霞将商铺交与“弘居家私”进行装修使用的情况进行考虑。 吕翠霞辩称：一、《鉴定书》对漏水的形成原因进行了分析。1.板裂缝和变形缝中对楼板渗漏各个点位裂缝，是在施工过程中混凝土收缩或温度变化引起的裂缝，屋面保护层表面有损坏或裂缝，防水层失效，水进入建筑保湿隔热层或找坡层中水穿过、通过楼板裂缝渗漏进入室内；2.变形缝是在变形缝一侧砌筑低矮的砖墙体，墙体抹灰后再做防水，顶部用金属材料封盖，水进入建筑保湿隔热层或找坡层中，因防水失效，水穿过防水层通过砖砌体灰缝渗漏进入室内；3.管洞渗漏水，供水管道井有水，管洞穿过楼板的管洞有缝隙，防水施工不到位产生渗漏，排水管道管洞因填塞不密实，防水层失效，水经由管洞渗入室内。前述分析可以证明漏水原因是施工不当导致的，祥荣公司向吕翠霞销售的房屋有质量瑕疵。二、祥荣公司应根据2012年12月建立的房屋买卖合同向吕翠霞交付符合质量要求的房屋，房屋交付、祥荣公司提供的房屋合格证明、质量保证书等文件不能免除祥荣公司对房屋质量承担责任，房屋保修期的功能和作用可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商的原因的举证责任，但不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务，开发商不能证明其他原因造成质量问题，开发商就应承担责任。三、祥荣公司履行维修义务，但维修应达到符合质量标准才不违约，不能维修后即认可达到了质量要求。四、《意见书》已经排除了建私家花园、砌筑砖墙、水池、截断排水沟等情况并非漏水的直接原因，这些情况只能形成积水，祥荣公司称其他原因造成渗漏与鉴定《意见书》不符。五、《建设工程质量管理条例》虽然规定屋面防水等5年的保修期，但规定基础设施工程、主体结构工程保修期限为该工程的合理使用期限，《意见书》所提及的楼板裂缝是房屋建筑中的主体结构，该部分保修期限并非五年。故认为祥荣公司上诉缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 祥荣物业陈述称，2017年3月祥荣物业入职开始，向吕翠霞催缴物业费时，吕翠霞因为漏水而不缴纳物业费。 吕翠霞向一审法院起诉请求：1.依法判令祥荣公司、祥荣物业为吕翠霞修复受损房屋并赔偿损失500000元；2.本案诉讼费由祥荣公司、祥荣物业承担。一审审理中，吕翠霞将其起诉请求明确为：祥荣公司依据商品房买卖合同承担修复受损房屋的责任并赔偿吕翠霞损失500000元，祥荣物业承担连带责任，鉴定费由祥荣公司、祥荣物业负担。 一审法院认定事实：2012年11月9日，吕翠霞与祥荣公司签订《商品房买卖合同》，约定吕翠霞购买商铺，建筑面积3779.93平方米。祥荣物业系祥荣公司聘用的前期物业服务企业。《商铺质量保证书》约定质量保修条款：“商铺自交付之日起，在正常情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由祥荣公司免费承担维修责任（保修期间已提供的免费维修项目，保修期限不再按维修时间顺延），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、防渗漏为5年。备注：因装修及使用不当等原因造成的渗漏不在保修范围之内；屋面防水层在保修期内属人为损坏并能分清责任人的，由责任人承担保修责任。有关质量的书面投诉，祥荣公司将直接或委托物业管理公司及时核实和处理。”签订合同当日，祥荣公司将商铺交付给了吕翠霞。吕翠霞将商铺装修后用于经营家具行业。2013年11月，该商铺办理了房屋所有权证，所有权人为吕翠霞。2013年夏天，案涉商铺顶面出现漏水现象，祥荣物业接到吕翠霞店铺的工作人员报修信息后对案涉商铺漏水问题进行了维修。后案涉商铺仍存在漏水现象，至质保期到期前（2017年11月8日），祥荣物业对案涉商铺漏水问题进行了多次维修。 2008年9月20日，祥荣公司（甲方）与祥荣物业（乙方）签订了“祥荣·锦绣一方”一期前期物业服务合同，约定祥荣物业为“祥荣·锦绣一方”提供前期物业服务，合同第四条约定，建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。2018年6月9日，物业服务公司变更为成都祥福物业管理有限公司。 一审审理中，吕翠霞申请对案涉商铺顶面漏水原因进行鉴定，祥荣公司、祥荣物业同意进行鉴定。一审法院委托了四川驿都建设工程质量检测有限公司进行检测。吕翠霞缴纳鉴定费60000元。2020年5月26日现场勘验记录表明，2层观察渗水位置在变形缝……仍可见在滴漏。2020年7月21日，四川驿都建设工程质量检测有限公司出具意见书，检测意见为：1.楼板漏水原因。雨水通过防水保护层分隔缝或裂缝，进入防水层，因防水层受损失效，雨水透过结构楼板裂缝或其他缺陷处渗流进入室内。2.5号楼、6号楼与7号楼变形缝部位漏水原因。主要是变形缝出屋面砌筑的砖墙侧面防水保护层损坏出现裂缝，导致防水层失效，因砖墙不能防水，水便渗入室内。3.其他在楼板上的管道、孔洞渗漏原因。管道外壁与楼板洞间填堵不密实，板上防水层失效，水便渗漏进入室内。 一审法院认为，吕翠霞在一审庭审中明确依据《商品房买卖合同》要求祥荣公司承担责任，本案应为商品房销售合同纠纷，而非物权保护纠纷。本案的争议焦点是案涉商铺漏水的维修责任是否应由祥荣公司及祥荣物业承担。吕翠霞与祥荣公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件（商铺）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。祥荣公司作为房屋出卖方，有义务向吕翠霞交付质量合格的商品房。交付的房屋出现问题，祥荣公司负有维修义务。祥荣公司辩称涉案项目系祥荣公司依法开发建设且已竣工验收，交付时不存在质量问题；合同约定的质保期为五年，质保期早已于2017年11月8日届满，吕翠霞并未向祥荣公司主张要求维修；鉴定意见也说明案涉商铺漏水与祥荣公司无关。针对祥荣公司的以上意见，一审法院认为，首先，房地产开发企业应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。根据一审庭审查明的事实，案涉商铺从2013年夏季开始发生漏水现象，多次向祥荣物业报修，祥荣物业也对案涉商铺的漏水问题进行了多次维修，但案涉商铺漏水问题至今未得到根本解决。防渗漏质保期虽为五年，但在质保期内案涉房屋就发生漏水，维修后漏水问题仍未能得到根本解决，祥荣公司并未完全履行其保修义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应继续履行其保修义务。其次，根据检测意见，漏水原因主要为防水保护层出现裂缝、防水层失效，而案涉商铺在质保期内即开始漏水，证明防水保护层和防水层在质保期内即出现了问题，同时祥荣公司也无证据证明案涉商铺漏水是由于吕翠霞使用不当或其他原因导致。再次，祥荣物业系祥荣公司选聘的前期物业服务公司，前期物业服务合同中有“建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向祥荣物业报修”的约定，结合商品房买卖合同中“有关质量的书面投诉，祥荣公司将直接或委托物业管理公司及时核实和处理”、祥荣物业在房屋质保期内接到案涉商铺员工的报修电话后多次对案涉商铺漏水问题进行维修的实际情况，可以认定祥荣公司同意业主向祥荣物业报修并委托祥荣物业进行了维修，其以“吕翠霞未向其报修”为由要求免除保修义务，一审法院不予支持。综上所述，祥荣公司应当承担案涉商铺的质量保修责任，对于吕翠霞主张祥荣公司修复漏水商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于祥荣物业是否应该承担责任。本案为商品房销售合同纠纷，吕翠霞与祥荣物业之间并非商品房买卖关系，且其主张祥荣物业承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持。 关于吕翠霞主张的损失问题。一审法院认为，其提交的维修收据的真实性、合法性存疑，银行转账凭证与本案的关联性无法确认，对于上述证据，一审法院不予采信。因此，对于吕翠霞主张的376500元修复漏水的损失，一审法院不予支持。吕翠霞主张123500元的家具损失，因其没有提交证据证明，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、祥荣公司于判决生效之日起三十日内，对吕翠霞所有的位于大邑县××镇××道××号商铺（大房权证监证字第0××1号、第0××2号、第0××3号、0××4号、0××6号、0××7号、0××8号、0××9号、0××0号、0××1号、0××2号、0××3号、0××4号）漏水问题进行修复；二、驳回吕翠霞的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由吕翠霞负担4300元，祥荣公司负担100元。鉴定费60000元，由祥荣公司负担（此款由吕翠霞垫付，祥荣公司在判决生效之日起三十日内支付给吕翠霞）。 二审中，祥荣公司提供了在城乡建设局复印的案涉房屋建设时的单位工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表，证明案涉工程的防水工程经过了相关部门竣工验收，质量合格。 吕翠霞质证对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为建设部门仅是根据资料及现场查看，漏水是由于建设楼板的原因造成，不能证明祥荣公司提供的房屋是符合质量要求的。 本院对位工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表的三性予以认定，对案涉房屋经过了竣工质量验收的事实予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，一审判决认定吕翠霞与祥荣公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件（商铺）合法有效各方当事人均无异议，本院予以确认。案涉《商品房买卖合同》附件五《商铺质量保证书》质量保修条款约定“商铺自交付之日起，在正常情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由祥荣公司免费承担维修责任（保修期间已提供的免费维修项目，保修期限不再按维修时间顺延），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、防渗漏为5年”，案涉商铺祥荣公司于2012年11月9日交付给吕翠霞，屋面防水工程保修期限为2012年11月9日至2017年11月9日。本案二审争议的焦点是在房屋质保期后吕翠霞起诉祥荣公司对吕翠霞购买的物业漏水问题进行修复的理由是否成立。 对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，虽然二审中祥荣公司提供的单位工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表证明案涉工程的防水工程工验收合格，但工程竣工验收合格不能免除房屋存在的质量问题保修责任。就本案看，虽然2013年夏天案涉房屋出现渗漏后物业公司进行了维修，但并未确认因祥荣公司交付的房屋存在质量问题而出现渗漏。由于案涉房屋交付后，吕翠霞对房屋曾进行装修吊顶，同时案涉房屋顶层现搭建有花园、水池、实心砖墙、被截断的有积水的排水沟等，已改变原交付房屋的顶层情况，现有证据亦无法确认渗漏是否是房屋质量问题。同时从一审法院委托的四川驿都建设工程质量检测有限公司对房屋漏水作出的鉴定意见书时间看，鉴定结论的时间为2020年7月21日，已远超出合同约定的质量保修期间2012年11月9日至2017年11月9日；而从意见书内容看，鉴定认定出现楼板漏水原因系“雨水通过防水保护层分隔缝或裂缝，进入防水层，因防水层受损失效，雨水透过结构楼板裂缝或其他缺陷处渗流进入室内”“屋面砌筑的砖墙侧面防水保护层损坏出现裂缝，导致防水层失效，因砖墙不能防水”“楼板上的管道、孔洞渗漏原因。管道外壁与楼板洞间填堵不密实，板上防水层失效”而引发的，鉴定结论未确定是祥荣公司交付的房屋存在质量问题。因此，现有证据无法确认系祥荣公司交付的房屋存在质量问题，且吕翠霞主张由祥荣公司承担修复责任已超过合同约定保修期，本院不予支持。 综上，祥荣公司的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初222号民事判决； 二、驳回吕翠霞的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取计4400元、鉴定费60000元，由吕翠霞负担；二审案件受理费8800元，由吕翠霞负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨珍梅