福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初2152号 原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，住所地福建省厦门市湖里区江头西路**。统一社会信用代码：A1100000MK0054124N。 负责人：温连英，站长。 委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂怡萍，福建自立律师事务所律师。 被告：林海水，男，1957年8月17日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站（以下简称“联勤保障部队资产管理局厦门站”）与被告林海水租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。联勤保障部队资产管理局厦门站的委托诉讼代理人蔡瑜、涂怡萍，被告林海水及其委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联勤保障部队资产管理局厦门站向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年4月28日解除2010年6月30日签订的《军队房地产租赁合同》（租赁合同编号：×××89）；2.判令被告立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2289号坐落）自建房139.6平方米（租赁合同编号：×××89）的租赁场地，并向原告返还该租赁场地；3.判令被告向原告支付2015年7月至2020年4月租金4833.3元，没收保证金250元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年6月30日,林海水与中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局签订《军队房地产租赁合同》（租赁合同编号：×××89），合同约定:林海水向部队承租福建省南靖县××镇××村（南闽字第2289号坐落）自建房139.6平方米，租赁年限从2013年7月1日起至2015年6月30日止，租金3000元，年租金1000元，按年缴交，租赁保证金250元。租赁用途居住。2015年6月30日双方租赁合同到期,未再续签书面租赁合同，林海水也未缴交租金。2020年1月1日因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局改为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局权利义务由联勤保障部队资产管理局厦门站承接。2020年4月28日联勤保障部队资产管理局厦门站书面通知林海水于2020年5月15日必须无条件将租赁房地产移交部队，林海水签收《通知》，但未移交租赁场地。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年3月中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》属于军事命令，部队有权解除与林海水的租赁合同，部队编制调整后再次通知林海水解除租赁合同返还租赁场地，但林海水置之不理，原告有权没收租赁保证金并追讨租金。 林海水辩称，关于原告的诉讼主体问题至今不能确定。合同相对人是漳州分局，原告虽然提出承接权利，提供单位证明，但是却没有负责人签名，不具有证明力。答辩意见如下：一、本案租赁合同效力待定。60年代台海局势紧张，台湾国民党反动派当局叫嚣反攻大陆，和溪镇大量驻军进行战备。当时部队有征用土地建设营房及军用设施，同时也占用当地集体所有土地。驻军地的村民支持部队战备，对部队征用、占用土地行为没有怨言无条件支持。答辩人建房土地不属于部队征用土地范围，属于部队占用土地。答辩人因住房困难，为避免因解决土地权属，拖延时间建房，且部队要求的租金低，便与当时管理营房单位签订租赁土地合同建房。本案租赁合同是否有效，取决于部队是否具有土地使用权。原告不能证明答辩人建房土地属于部队征用的土地，即为占用的土地，占用的土地系和溪镇林中村民集体所有土地。依法土地权属有争议，应由人民政府处理，合同效力应根据人民政府处理结果认定。二、假设租赁合同有效，原告诉求确认租赁合同于2020年4月28日解除，缺乏事实依据，于法无据。原告于2020年4月28日通知，只是通知答辩人不再继续租赁，但未通知合同解除具体时间。根据《合同法》第232条规定：不定期租赁，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未通知解除合同，未在合理期限前通知解除合同，该通知不能支持原告租赁合同于2020年4月28日解除的主张。三、假设租赁合同有效，原告主张支付2015年7月至2020年4月租金4833.3元，与事实不符，且超过诉讼时效部分，依法应不予支持。根据中国人民解放军有偿服务收费专用票据161200294054号，答辩人交付租金至2016年下半年。即至2016年的租金已交付。假设本案租赁合同有效，应从2017年起计算未付租金，租赁合同第四条第二款约定：“租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方”。租金的诉讼时效一年，2017年、2018年、2019年的租金超过诉讼时效，依法应不予支持。四、假设租赁合同有效。原告负有返还财产及过错赔偿之债务，其未履行折价返还财产及过错赔偿债务，诉求答辩人搬离、清空租赁场地，返还土地，依法应不予支持。1、原告诉求搬离、清空租赁土地返还土地，依法不能履行，不适于强制执行。双方签订的《租赁合同》明确答辩租赁用途为居住，租赁土地139.6平方米上房屋及构筑物为答辩人自建。合同未约定答辩人建设的建筑物、构筑物租赁期满或解除合同时归原告所有。答辩人投入大量财力平整土地，建筑的二层半别墅楼房和通行道路等构筑物，属于答辩人所有的物权。《物权法》第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”，即发挥物的效用是物权法的基本原则之一。根据《合同法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。答辩人建筑的楼房附属构筑物已装修并使用多年，建房土地与建筑物、构筑物不可分，房屋是全家人的唯一住所，搬离清空返还土地事实上不能履行，强制拆除建筑物、构筑物履行返还土地，显然履行费用过高，违背物权法发挥物的效用的原则。而且答辩人建设的建筑物、构筑物，不影响村镇建设规划，为发挥物的效用不应拆除，清空场地返还土地法律上、事实上不能履行，不适于强制执行。2、依法原告负有先履行债务，原告未履行债务，答辩人有权拒绝相应的要求。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”。答辩人在租赁土地上建设房屋及构筑物，事先经原告批准，否则不可能建设，原告存在过错。原告不仅应当折价返还财产，还应赔偿答辩人的经济损失，即依法原告负有折价返还财产及过错赔偿之债务。双方互负债务，答辩人的建筑物、构筑物在租赁土地上，根据现实：建筑物、构筑物在上，土地在下，折价返还地上财产及赔偿经济损失债务应先履行，返还土地的债务在后。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”。第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”。不论原告应履行的折价返还财产及赔偿损失债务在先或应当同时履行，原告未履行折价返还财产及赔偿损失的债务，答辩人有权拒绝其相应的返还土地的要求。值得强调说明的是，当年驻军战备需要征用、占用答辩人村民集体土地，村民无条件支持。战备解除撤军后，占用村民的土地，依法依理应归还村民所有。答辩人是退役军，也是现役军人家属，原告未折价返还建筑物、构筑物、赔偿损失，主张清空、返还土地，不符合情理，影响军地、军民关系，不符合优抚政策。五、本案依法应采取置换方式处理。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》：计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。通知下发后一律不得新上项目、新签合同对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务活动不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。对未到期的合同未明确处理意见。中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅联合印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作指导意见》（下称指导意见）明确：对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对已融入驻地城市化发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限长、承租户投资大，潜在军事利用价值，确实难以关停收回的项目，可以委托管理。对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。军队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问，答：对合同期限长、投资金额大、利益纠葛深、涉及民生广等复杂敏感项目，考虑到大多是难啃的硬骨头，解决起来非常棘手，在政策设计过程中，我们坚持从实际出发，充分考虑项目历史原因，区分不同情况，在国家和地方政府政策支持下，主要采取委托管理、资产置换等方式处理。已经形成事实转让、确实难以收回或者收回难以利用的少数房地产租赁项目和农副业基地非农开发项目，由中央军委审批确定后，可以采取与地方政府置换等方式处理，统筹用于解决部队训练场地不足等问题。由于部队转让部分土地给和溪中学，答辩人建设房屋与和溪中学相邻，仅一墙之隔，处于边角地带，独立坐落。属于《指导意见》明确的“承租户投资大、利益纠葛深”。“独立坐落，军事利用价值不高”“确实难以收回，并且收回难以利用的少数房地产租赁项目”。根据《指导意见》规定，应采取置换方式处理。原告主张搬离、清空返还土地，与中央军委《通知》和《指导意见》规定精神相悖，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局（甲方、出租方）与南靖县××镇××村村民林海水（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》（合同编号：×××89），合同约定：原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局将位于南靖县××镇××村（坐落号：南闽字第2289号）的房屋建筑面积自建139.6平方米，出租给林海水使用；租赁用途为居住；租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止；租金共3000元，年租金为1000元，每平方每月租金为0.597元，租金按年缴交,；缴纳保证金250元，乙方未履行合同义务的，甲方不退回房地产租赁保证金；租赁期内乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；合同的解除与终止：因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等等。合同签订后，联勤保障部队资产管理局厦门站依约将涉案场地交付给林海水使用。2015年6月30日，合同约定的租赁期满后，林海水并未搬离、腾空场地，仍继续使用居住，并已缴纳租金至2016年。 2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿活动，包括空余房地租赁。2020年4月28日，联勤保障部队资产管理局厦门站向林海水发出书面通知：“您所承租的我部房地产租赁合同已到期，现根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，此房地产不再继续租赁，现再次书面通知你于2020年5月15日前必须无条件地将房地产移交我部。逾期，我部将通过法律途径追究其相关法律责任，在移交房地产前所产生的所有安全责任，由你个人全权负责”，林海水本人签收该份《通知》。 另查明，本案租赁合同涉及的该宗土地，权源为划拨，由原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局以靖国有（98）字第40160号登记取得国有土地使用权，用途为军事设施用地。2012年，经中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局申请办理土地权属变更登记，变更后土地证号为国用（2012）402**。 又查明，2006年10月因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局撤编纳入中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局管理。2013年7月部队编制再次调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编纳入中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局管理。2020年1月部队体制编制又再次调整，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局名称变更为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局、中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局、中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局权利、义务由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站承接。 以上事实，有联勤保障部队资产管理局厦门站提供的《军队房地产租赁合同》（租赁合同编号：×××89）、通知、照片、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知、国有土地使用证、证明，林海水提供的票据，本院调取的土地登记审批表，以及原、被告当庭陈述等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局与林海水签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局已撤编，其合同权利义务由联勤保障部队资产管理局厦门站承继，故联勤保障部队资产管理局厦门站作为本案的原告主体适格，对林海水提出原告的诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采纳。合同约定的租赁期限已于2015年6月30日到期，但租赁期届满后，林海水未返还、腾空租赁场地仍继续居住使用，联勤保障部队资产管理局厦门站也未提供证据证明其提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，合同期满后，双方的租赁关系为不定期租赁，原合同对双方继续有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人可以随时解除合同，根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，联勤保障部队资产管理局厦门站已于2020年4月28日向林海水发出解除合同的书面通知，故双方合同的解除时间为2020年4月28日。故，对联勤保障部队资产管理局厦门站诉请的双方签订的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除的诉求，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人有义务腾空并返还租赁场地，林海水应立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2289号坐落）自建房139.6平方米（租赁合同编号：×××89）的租赁场地，并返还该租赁场地。对于联勤保障部队资产管理局厦门站诉请林海水应支付2015年7月至2020年4月租金4833.3元；本案租赁期满后，双方租赁关系为不定期租赁，租金标准可按原租赁合同约定的每平方米每月0.597元计算；租金支付时间没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案自2015年6月30日期满后为不定期租赁，林海水已经支付租金至2016年度，2017年计算至2020年4月，租赁时间三年多，租金应在每年届满时支付，即2017年度、2018年度租金应分别在2017年12月31日、2018年12月31日支付。虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的适用一年诉讼时效，但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，显然，2017年度、2018年度租金、2019年度租金没有超过三年诉讼时效，因此，林海水主张已超过诉讼时效，因于法无据，不予采纳，林海水仍应支付自2017年1月1日起至2020年4月止的租金3333.6元（139.6×0.597×40个月）。又根据双方的合同约定，林海水未按照合同约定履行时租赁保证金不予退还，双方的合同解除后，林海水并未返还租赁物，且未按合同约定履行交纳租金的义务，故对于联勤保障部队资产管理局厦门站提出没收租赁保证金250元的请求，予本院亦以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站与林海水于2010年6月30日的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除； 二、林海水应于本判决生效后三十日内搬离、清空并返还位于福建省南靖县××镇××村由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站所属的租赁场地（坐落号：南闽字第2289号）； 三、林海水应于本判决生效后十日内向中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站支付租金3333.6元，中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站收取的250元保证金不退还林海水； 四、驳回中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由林海水负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟煌 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈美萱 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。