湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初5155号原告：龚海月。被告：湖南泰达置业有限公司。法定代表人：罗永慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄磊石，湖南广慈门律师事务所律师。原告龚海月与被告湖南泰达置业有限公司（以下简称泰达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚海月，被告湖南泰达置业有限公司的委托诉讼代理人黄磊石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚海月向本院提出诉讼请求：1.判令泰达置业公司支付延期交房违约金29257元；2.判令泰达置业公司支付延期交房产生的银行利息5407元；3.本案诉讼费用由泰达置业公司负担。事实和理由：2019年6月11日，龚海月与泰达置业公司签订房屋买卖合同，合同约定泰达置业公司应于2020年6月30日按时交付房屋，截至2020年11月1日龚海月仍未收到任何交付通知。双方多次沟通无果，后经常德市住房和城乡建设局（以下简称常德市住建局）市场监管科的调解，泰达置业公司同意退房并解除购房合同。泰达置业公司已于2020年11月17日退还全部房款430254元，但未支付违约金和赔偿银行利息。约定的违约金标准显失公平，泰达置业公司须承担与龚海月同样的违约责任，按房屋总价万分之五的日比率支付违约金。泰达置业公司辩称，一、由于疫情原因，工地有好几个月无法施工，按合同规定属于自然灾害，可以延期12个月，交房日期应为2021年6月30日。龚海月在2020年11月要求退房时，泰达置业公司不存在逾期交房；二、双方是协商解除合同，没有承诺支付违约金；三、龚海月要求的违约金标准与合同不符，违约责任有明确约定，不存在利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院已经确认的证据，本院认定如下：2019年6月11日,龚海月与泰达置业公司签订《常德市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买泰达置业公司开发的位于常德市武陵区××道××小区××幢××楼××号房屋，总价款为430254元，首付款220254元于2019年6月11日前付清，余款210000元办理贷款。第十条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人（龚海月）未按照约定时间付款，逾期在7日之内的，买受人按日计算向出卖人（泰达置业公司）支付逾期应付房价款万分之五的违约金。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的1%支付违约金；出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之三的违约金。第十五条交房时间约定：出卖人应于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1、遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划调整或市政建设施工影响。因出卖人工程需要，或政府行为，政策变化，天气意外，市政工程影响等原因之一延期交付使用，出卖人可延期12个月交付，延期超过12个月的买受人可要求出卖人承担违约责任。买受人申请银行按揭的，其贷款在本合同约定的期限内未足额交付的，出卖人不承担延期交房责任。第十七条逾期交房责任约定：除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超过360日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。2020年春节期间，新冠肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月23日，湖南所有县市区全部调整为低风险等级。2020年5月26日，龚海月与泰达置业公司、中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建设银行常德分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款210000元，借款期限为120个月，即2020年4月15日至2030年4月15日。还款方法为等额本息还款方法，提前还本违约金收取比例为0.1%。2020年6月16日，建设银行常德分行履行了放款210000元的义务，龚海月于2020年7月10日开始按月向银行支付房贷。2020年7月10日支付本金1482.21元，利息877.80元；2020年8月10日支付本金1270.51元，利息1089.50元；2020年9月10日支付本金1277.14元，利息1082.87元；2020年10月10日支付本金1283.82元，利息1076.19元；2020年11月10日支付本金1290.52元，利息1069.49元；2020年11月16日支付本金203395.80元，利息212.55元，龚海月已付购房本金共计210000元、利息共计5408.4元。泰达置业公司未能按照合同约定于2020年6月30日前交房，后龚海月向常德市住建局反映，常德市住建局就其信访事项作出处理意见书，由龚海月提交退房申请，泰达置业公司于2020年11月17日将430254元房价款退还给龚海月，双方同意就违约责任和损失赔偿向法院起诉后确定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，归纳争议焦点如下：一、房屋买卖合同的效力如何；二、泰达置业公司是否存在违约行为；三、违约方应当如何承担责任。关于焦点一，首先，龚海月与泰达置业公司签订的《常德市商品房买卖合同》及《补充协议》是由泰达置业公司提供的格式合同，合同中约定的逾期交房责任条款与逾期付款责任条款已经采取加黑字体的方式提请龚海月注意，系当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。龚海月主张上述条款显失公平，导致其享有的民事权利和承担的民事义务不对等，泰达置业公司应当按日计算支付房价款总额万分之五的违约金的理由不能成立。其次，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，泰达置业公司因此迟延履行并没有达到房屋买卖合同目的落空的程度。从维护与促进交易角度，龚海月不享有法定解除权，但房屋买卖合同经龚海月与泰达置业公司协商后同意解除，由泰达置业公司将房价款退还给龚海月，本院确认解除《常德市商品房买卖合同》及《补充协议》。关于焦点二，双方约定因泰达置业公司工程需要，或政府行为，政策变化，天气意外，市政工程影响等原因之一延期交付使用，泰达置业公司可延期12个月交付。新冠肺炎疫情系自然灾害，不属于上述情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，泰达置业公司在不可抗力发生后，没有及时向龚海月发出逾期交房的通知，龚海月于2020年11月要求退房，泰达置业公司未能提交证据证明因疫情导致工期延误长达上述时间。本院综合考量疫情相关影响，在2020年1月23日至2020年3月23日疫情发生与管控期间的基础上，据实延长1个月的交房期限，交房时间顺延至2020年9月30日。泰达置业公司主张因新冠肺炎疫情，交房日期可顺延至2021年6月30日，不存在违约的理由不能成立，泰达置业公司在履行合同过程中履行合同义务不符合约定，逾期交房已超过1个月。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，泰达置业公司作为违约方并不因合同解除而被免除违约责任，龚海月仍然有权依法请求赔偿损失。房屋买卖合同约定，逾期在180日之内的，泰达置业公司按日计算向龚海月支付房价款总额万分之一的违约金。交房日期顺延至2020年9月30日后，只能计算逾期48天的违约金即2065.22元（430254元/10000×48天），而2020年9月30日后龚海月支付的利息共计2358.23元，应当按照实际损失予以赔偿。综上所述，对龚海月要求泰达置业公司支付延期交房产生的上述范围内的银行利息的诉讼请求，本院予以支持，对龚海月要求泰达置业公司支付超出上述范围的银行利息的诉讼请求，本院不予支持，对龚海月要求泰达置业公司支付延期交房违约金29257元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、湖南泰达置业有限公司在本判决书生效之日起十日内向龚海月支付利息损失2358.23元；二、驳回龚海月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费333元，由龚海月负担283元，由湖南泰达置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾宪元二〇二〇年十二月二十九日法官助理侯玉婷书记员刘文婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。