江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民初247号原告（案外人）：余财会，女，汉族，1977年12月10日生，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：广西玉柴重工有限公司，住所地广西陆川玉柴工程机械集中区。法定代表人：严茂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚宇，山东齐鲁律师事务所律师。第三人（被执行人）：王帮明，男，汉族，1972年9月5日生，住重庆市綦江区。余财会为与被告广西玉柴重工有限公司（以下简称玉柴公司）、第三人王帮明买卖合同纠纷执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理，并于2019年1月22日作出（2018）苏04民初406号民事裁定，驳回余财会的起诉。余财会不服裁定向江苏省高级人民法院提起上诉，2020年8月18日江苏省高级人民法院作出（2019）苏民终1138号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院重新立案受理后，组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告余财会的委托诉讼代理人杨永宏，被告委托诉讼代理人阚宇，第三人王帮明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求依法判令原告案外人执行异议成立。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、原告在人民法院查封之前签订书面的合法有效的房地产转让买卖合同，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院查封时间是2014年1月14日，原告签订合同时间为2011年4月20日；2、原告在人民法院查封之前早已合法占有该不动产，涉案房屋于买卖双方在2011年4月20日签订合法有效的书面买卖合同后立即交付；3、原告已交付全部价款，付款方式严格按照买卖双方于2011年4月20日签订的房地产转让协议书约定付款方式付款；4、未办理过户登记非因原告自身原因，因房屋是一个开间整体，无法分割后另立多个产权户头，所以其产权仍只能暂时登记于王帮明一人名下。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，合同的真实性无法确认。其次，根据最高人民法院执行异议复议的规定，原告提出排除执行不符合该司法解释规定的四个条件。根据《物权法》公示原则，王帮明为涉案房产的唯一合法登记权利人，原告的诉讼请求不能对抗该对登记，另外，原告所提出的綦江法院作出的调解书已经被该院再审撤销。请法院依法查明事实，尽快作出执行，维护申请执行人的合法权益。第三人王帮明陈述，同意原告的观点，余财会、王帮明等人以王帮明的名义购买了重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号第三层商业用房，共2393.78平方米，该房屋实为包括余财会、王帮明等人共有，其中王帮群350平方米，罗德中200平方米，余财会500平方米，潘红200平方米，另170平方米转让给了刘永祥（小名刘小林）、973.78平方米转让给黄奎华。原告余财会为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据一，登记在王帮明名下的涉案房屋房产证复印件，该房屋为重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号第三层商业用房，建筑面积2393.78平方米。证明涉案房屋登记在王帮明的名下。证据二，房地产转让协议书复印件一份。证明原告于2011年4月20日向王帮明购买涉案房屋中500平方米的房屋，协议还约定了该房屋自协议签订之日起交付，协议签订之日起房屋的收益归原告所有。证据三，常州中院（2018）苏04执异29号执行裁定书。证明常州中院在该异议审查中查明的本案基本事实。证据四，中国工商银行的转账凭证复印件一份。该凭证记载转账交易日期为2014年5月29日，转款人是余财会，内容为通过中国工商银行綦江支行向綦江**力齿轮有限公司转付1410000元。原告认为这是代綦江**力齿轮有限公司偿还欠工商银行的贷款。因为在2012年6月7日，华力齿轮有限公司向工商银行贷款，用王帮明的房屋进行抵押，贷款金额7000000元。王帮明要求余财会用购房款为王帮明偿还抵押的贷款。证明原告支付完毕房款的事实。证据五，收条一份，证明余财会于2011年4月20日签订房屋转让协议的当天向王帮明支付现金40000元。证据六，15份收据复印件，证明“乔王火锅店”租用余财会等人的涉案房屋所支付的租金。2011年12月份到2017年12月期间是一个季度收一次，租金51750元，以后是每半年收一次租金，金额是103510元，每一张收据下面有余财会、潘红等人的签名，证明涉案房屋已由原告占有使用。证据七，（2015）綦法民初字第07666号民事调解书复印件一份，证明原告起诉房屋确权以及请求过户的事实。被告玉柴公司的质证意见为：对证据一无异议；证据二，余财会等人作为原告与王帮明签订的房地产转让协议书有两个版本，另外王帮明2014年1月18日向玉州法院提出执行异议中认可涉案房屋归其本人所有。因此，两个不同版本的转让协议书存在矛盾，而且协议书为复印件，真实性存疑；对证据三人民法院裁定书的真实性无异议；对证据四付款凭证的真实性以及证明目的有异议，该证据为复印件，而且该转让凭证不能体现其转账的性质为购房款，同时原告也未提供银行流水进一步证明，因此，该证据不具有证明效力。对证据五的真实性无异议；证据六，租金的收据的真实性无法核实，因为该证据是原告与第三人形成的，该证据不能证明原告合法占有该房屋，仅证明原告与付款人存在债权债务的关系。第三人王帮明的质证意见：第一，关于房产转让协议书是真实的；第二，付款凭证是事实。案涉建筑面积2393.78平方米房屋是由余财会、罗德忠、余财会、潘红以及王帮明一起筹钱购买，购买该房后以王帮明的名义向工商银行贷款，贷了7000000元，所以要求余财会按份额到银行去偿还1050000元。本院经审理查明以下事实：一、关于本案执行异议之诉所涉执行依据以及所实施的执行行为等相关事实。2013年12月27日，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（以下简称玉州法院）立案受理原告玉柴公司与被告刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷一案。根据玉柴公司的申请，玉州法院于2014年1月9日作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号房地产进行查封，2、对刘永祥、王帮明的其他房地产进行查封，3、对刘永祥、王帮明的银行存款进行冻结；上述查封或冻结的财产价值不超过350万元。2014年1月14日，玉州法院向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达（2014）玉区法民初字第98号协助执行通知：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号房地产权证号为207房地证2011字第3××7号（以下简称3517号）房地产进行查封。后因当事人提出管辖异议，经玉州法院一审裁定和广西壮族自治区玉林市中级人民法院终审裁定，该案移送本院审理。本院于2014年10月27日立案受理后，于2015年12月21日作出（2014）常商初字第398号民事判决：一、刘永祥于判决生效后10日内向玉柴公司支付价款3297880元，并承担该款从2013年12月27日起诉之日起至实际履行之日止按每日万分之六计算的逾期付款违约金；二、王帮明对刘永祥的上述第一项付款承担连带保证责任；三、玉柴桩工（常州）有限公司对刘永祥、王帮明的上述第一、第二项责任向玉柴公司承担连带保证责任；四、驳回刘永祥的反诉请求。王帮明不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，本院于2015年12月31日作出（2014）常商初字第398-1号民事裁定：继续查封案涉3517号房地产。并于2016年1月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达了（2014）常商初字第398-1号协助执行通知书，查封期限为三年。2015年9月23日，重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江法院）立案受理余财会诉王帮明房屋买卖纠纷一案，余财会请求确认余财会享有登记于王帮明名下的3517号商业用房的总面积中14.62%（建筑面积350平方米）的份额属于其所有，并请求判令王帮明协助办理该350平方米房产的转移登记手续。2015年9月30日，綦江法院作出（2015）綦法民初字第07666号民事调解书，调解协议内容为：1、余财会享有3517号商业房屋中14.62%（建筑面积350平方米）的份额；2、王帮明在房屋产权登记办理手续的条件成就之日起十日内协助办理前述房屋份额的登记手续；3、余财会购买前述房屋份额所涉及的未收租金由其自行向承租人收取。2017年9月7日，本院书面函告綦江法院：根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。綦江法院在涉案房产被其他法院查封的情形下再行调解确权，违反上述规定精神，特函请綦江法院依法处理，并及时将处理意见函告本院。2018年3月29日，綦江法院作出（2018）渝0110民再5号民事判决：撤销该院（2015）綦法民初字第07666号民事调解书。余财会不服本院上述执行行为，向本院提出执行异议，本院经立案审查，于2018年6月27日作出（2018）苏04执异29号执行裁定：驳回余财会的异议请求。余财会不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。二、关于就涉案执行标的物房屋买卖行为的相关事实。坐落于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号第三层商业用房的所有权人为王帮明，该房屋的权证号为：207房地证2011字第3××7号，房屋建筑面积2393.78平方米。2011年4月16日，王帮群与王帮明签订了一份“房地产转让转让协议书”，协议约定的主要内容为:1、王帮明出售位于綦江县古南镇核桃湾6号第三层商业用房500平方米，该房屋产权与其他共有人的部分不能分离。房屋单价为每平方米2900元，计价款1450000元。2、王帮明已于2011年4月用此房在重庆银行抵押担保借款，担保金额1450000元，自本协议签订后，王帮明将担保贷款的合同、抵押合同及评估资料交付受让人。3、协议签订当日，余财会应向王帮明支付现金40000元，余款1410000元以余财会代王帮明返还重庆银行的借款1410000元本息的方式支付，从本协议签订之日起，该笔贷款的本息由受让人偿还，受让人按王帮明与银行签订的借款合同约定的还款方式，以王帮明的名义还清贷款。4、本协议签订后，转让人立即将房屋交付给受让人占有、使用、收益、处分。5、在受让人需办理过户手续时，王帮明应当无条件积极协助受让人办理过户手续，王帮明如有违约，应承担违约责任。协议签订后，余财会于当日向王帮明支付现金40000元。2014年5月29日，余财会通过中国工商银行綦江支行向綦江**力齿轮有限公司转账计1410000元。另查明，2014年2月17日，重庆市国土资源和房屋管理局作出的渝国土房管（2014）117号《重庆市国土房管局关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》规定，自通知之日起，在重庆市范围内明确可办理非住宅房屋分割销售后的房地产权证。本案的争议焦点：余财会提出的立即停止对登记在被执行人王帮明名下的证号为207房地证2011字第3××7号中房屋中的500平方米房屋的执行的请求能否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，案外人余财会称其与被执行人王帮明于2011年4月20日签订房地产转让协议书，就案涉房屋中的500平方米出售给了余财会，但双方因未能依法办理房地产权属变更登记，故不发生该房屋权属变更的法律后果。因此，首先该登记在王帮明名下的500平方米的房屋所有权不属于余财会所有。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。最高人民法院上述司法解释是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，第一，余财会虽然提供了付款凭证，但该凭证中工商银行转账凭证反映的付款时间已与房屋转让协议签订时间以及协议所述向重庆银行借款的时间均间隔达三年，同时付款对象是綦江**力齿轮有限公司，而房屋转让协议约定的付款方式为以余财会代王帮明返还重庆银行的借款1410000元本息的方式支付，因此，余财会提供的付款凭证尚不足以证明系支付的购房款。第二，双方签订的房地产转让协议明确载明该500平方米的房屋与其他共有人的房屋不能分离，说明余财会是明知重庆市房地产管理部门并无可以办理分割产权变更登记的规定而加以购买，故对其所购买的涉案房屋在人民法院查封前不能办理产权登记，属于其自身过错。因此，余财会的诉讼理由不符合上述司法解释的规定，其诉讼请求不予支持。综上所述，余财会就案涉的王帮明名下的证号为207房地证2011字第3××7号中房屋中的500平方米房屋不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回余财会的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告余财会负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕福清审 判 员  张 玺人民陪审员  商亚峰法官 助理  陶金沙二〇二〇年十二月十六日书 记 员  张玉娘