贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3040号 上诉人（原审被告）：贵定汇东实业有限公司。住所地：贵州省贵定县环东路书香未来住宅小区**楼**，统一社会信用代码：91522723MA6DLL9WOR。 法定代表人：杨家伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾珍，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：贵州省贵定县久盛建材有限公司。住所地：贵州省贵定县城关镇迎宾大道景隆花园商住楼******，统一社会信用代码：91522723MA6DK5T15R。 法定代表人：陈林，该公司总经理。 上诉人贵州汇东实业有限公司（以下简称汇东公司）因与被上诉人贵州省贵定县久盛建材有限公司（以下简称久盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵定县人民法院（2020）黔2723民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇东公司上诉请求：1、撤销原判第二项，驳回被上诉人请求上诉人支付509.5695万元违约金诉讼请求;2、判令被上诉人承担一、二审案件受理费及其他费用。事实及理由：1、双方于2016年8月10日订立的《补充协议》第六条的约定，上诉人未在2017年12月底前没有将房产权证给被上诉人的按每平方米300元赔付，依照约定，该赔付款的法律性质应为逾期交证的赔偿款，而非被上诉人诉讼请求所笼统主张的违约金和一审法院所认定的逾期办证违约金；2、双方可以在合同中约定违约责任，但是在补充协议中约定逾期交证赔偿款无法律依据，约定无效；3、上诉人的交证行为赖于双方互尽配合办证义务，方能履行交证义务，而双方至今未订立正式的商品房买卖合同，亦未共同向房产登记部门提出办证申请，更未缴纳相应的税金，被上诉人亦未授权上诉人领取其为权利人的产权证的委托书，上诉人在2017年10月前曾多次要求被上诉人办证，但被上诉人不理不睬，因此，在证没有办妥的情况下，要求上诉人在2017年12月底前履行交证义务，实为强人所难；4、即使上诉人存在逾期交证法律责任，在案涉商品房仅为1850元/平方米，远低于市场价且上诉人为避免被上诉人损失违意返租而返租合同解除至今未主张巨额装修费用的情况下，判令上诉人承担巨额赔偿款，有违公平公正和合理原则。案涉商品房系上诉人及关联方与被上诉人发生借贷、买卖等法律关系产生的债权债务抵偿而来，上诉人以远低于市场价的1850元/平方米抵偿给被上诉人，为避免和弥补被上诉人资金占用损失，在上诉人根本不具有经营商铺经验的情况下，违意返租被上诉人已取得商品房，并因为当地党委政府为维护政府形象要求上诉人投入400多万元进行装饰装修，双方在解除房屋租赁关系时，上诉人至今未向被上诉人主张装饰装修损失，故若逾期交证赔偿款得到支持，将违背公平合理原则；5、假定上诉人存在逾期交证法律责任，在被上诉人未举证证明损失额度大小的情况下，支持300元/平方米的赔偿款，标准过高应予调整，加之被上诉人取得房屋返租上诉人后，已获取了租金利益，其即使未如期获证，亦不存在任何损失；6、商品房办证系双方义务，而非单方义务，在双方《补充协议》明确约定各自承担税费而被上诉人根本未向上诉人缴纳税费等法律事实的情况下，案涉房屋不能如期交证的原因力、责任主体不应全部认定和归责于上诉人。 被上诉人久盛公司二审未作答辩。 原审原告久盛公司向一审法院起诉请求：一、判令被告将贵定权证贵定县字第201400857号、贵定权证贵定县字第201400859号至201400876号、贵定权证贵定县字第201400878号至201400889号共31套商铺过户给原告；二、判令被告承担31套商铺过户所产生的一切费用；三、判令被告支付原告违约金5095695元；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月25日，原、被告签订《商铺买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的坐落于贵定县城关镇金南街道办事处黄泥坝市民广场地下31个商铺（建筑面积16985.65平方米）出售给原告，合同总价31423452元，后原告与被告通过财务对账，确认原告已经实际支付了全部的购房款。事后因案涉商铺已经被被告出租给他人，双方于2016年8月10日签订《补充协议》，协议约定因被告不能按时向原告交付商铺，现针对涉案商铺，由原告返租给被告，租赁时间从2015年7月1日起算，时限15年，租金200万元/年，并约定被告应在2017年12月底之前将房产证交付给原告，如未在约定的时间交付产权证给原告，则按每平方米300元赔付给原告。2017年5月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述31个商铺出售给原告，商铺总建筑面积16985.65平方米，每平方米1,850元，总价为31423452元；过户方式按双方原签订合同及补充协议约定的时间执行，否则视为被告违约，违约责任按双方原来签订的合同和补充协议执行；双方应密切配合，共同及时办理过户手续，被告应按房地产管理部门的规定提供相关证明文件及资料；双方缴纳各自应当承担的税费。2019年1月16日，原、被告又签订《补充协议》《商铺租赁合同》，其中《补充协议》约定：解除上述三个协议（2015年7月25日签订的《商铺买卖合同》、2016年8月10日签订的《补充协议》、2017年5月26日签订的《房屋买卖合同》）中所有违约责任条款，不再具有法律效力，原告放弃追究被告在上述三份合同协议中需承担的所有违约责任，双方确认原告购买的31个商铺中，尚有11个商铺不动产权证书未交付甲方，其余20个商铺的不动产权证书已交付原告，被告应在2019年4月1日前配合原告将已交付的20个商铺办理过户手续在原告名下，剩余11个商铺应于2019年6月30日前办理不动产权证给原告；若被告在上述时间未能办理，不产生双方解除上述三份协议违约责任条款及放弃追究违约责任承诺无效的效力。2020年5月，双方因商铺租赁发生纠纷诉至本院，经调解双方达成协议，被告于2020年7月13日前将商铺交还原告。因被告至今仍未办理商铺过户手续，原告认为被告违约，遂向法院提起诉讼。一审另查明：截至2020年7月14日，案涉房屋贵定权证贵定县字第201400857号、201400860号、201400861号、201400862号、201400863号、201400864号、201400865号、201400866号、201400869号、201400870号、201400888号已办理抵押登记，至今未注销，其中贵定权证贵定县字第201400857号还被相关人民法院查封。 一审法院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》《房屋买卖合同》、二份《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。经被告确认，原告已全额支付被告购房款，但被告未按照约定及时交付房屋过户相关证明文件及资料办理产权过户手续，应当承担违约责任。原告诉请要求办理过户手续的31个商铺中，有11个商铺已办理抵押登记，被告至今未涤清抵押权，其中一个商铺还被相关人民法院查封，原告要求过户该11个商铺的条件尚不能成就，待条件成就时再行主张，目前仅能过户20个商铺，原告的该请求予以部分支持；双方约定办理过户手续各自缴纳应当承担的税费，原告诉请由被告承担31套商铺过户所产生的一切费用，不符合约定，不予支持；对于违约金问题，双方于2019年1月16日签订的《补充协议》约定被告应于2019年6月30日前办理不动产权证给原告，逾期则按原协议约定的违约责任条款承担违约责任，即按每平方米300元赔付原告，双方约定的商铺总建筑面积16985.65平方米，违约金为5095695元，约为总交易金额的16.2%，该违约金的计算方法不违反法律规定，被告至今未提供房屋过户相关证明文件及资料办理产权过户手续给原告，应按照约定支付原告违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。被告的答辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵定汇东实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将贵定权证贵定县字第201400859号、贵定权证贵定县字第201400867号、贵定权证贵定县字第201400868号、贵定权证贵定县字第201400871号、贵定权证贵定县字第201400872号、贵定权证贵定县字第201400873号、贵定权证贵定县字第201400874号、贵定权证贵定县字第201400875号、贵定权证贵定县字第201400876号、贵定权证贵定县字第201400878号、贵定权证贵定县字第201400879号、贵定权证贵定县字第201400880号、贵定权证贵定县字第201400881号、贵定权证贵定县字第201400882号、贵定权证贵定县字第201400883号、贵定权证贵定县字第201400884号、贵定权证贵定县字第201400885号、贵定权证贵定县字第201400886号、贵定权证贵定县字第201400887号、贵定权证贵定县字第201400889号共20套商铺过户给原告贵州省贵定县久盛建材有限公司；二、被告贵定汇东实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省贵定县久盛建材有限公司逾期办证违约金五百零九万五千六百九十五元（￥5095695）；三、驳回原告贵州省贵定县久盛建材有限公司其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47470元，减半收取23735元，由被告贵定汇东实业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据一审查明的事实，被上诉人已经全额支付购房款、而上诉人未将案涉31个商铺按照双方合同约定按时交付房屋过户相关证明文件及资料给被上诉人，且其中有11个商铺办理了抵押登记无法过户，故一审判决要求上诉人将可以办理过户手续的20个商铺在规定时间内过户给被上诉人，并按照双方的约定各自缴纳应当承担的税费，双方对此无异议，本院予以确认。 对于违约金的问题，上诉人与被上诉人于2019年1月16日自愿签订的《补充协议》第六条第二款明确约定：“若乙方在本协议第五条约定的时间未能办理，不产生双方关于解除上述三份协议违约责任条款及放弃追究违约责任承诺无效的效力”，但直至第五条约定的时间届满，上诉人仍未履行合同约定的义务，故被上诉人有权按照合同约定追究上诉人的违约责任。虽然上诉人提出其对商铺进行了装修有支出，即使其主张属实，但在双方租赁合同纠纷一案的调解协议中，被上诉人也自愿放弃了要求上诉人支付违约金的主张，仅要求支付一定期限内的租金等，并且双方签订的返租协议已经解除，故上诉人主张本案中按照双方协议的约定支付违约金不公平的理由不成立，且双方对违约金的约定并不违反法律规定，故一审予以支持并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47470元，由上诉人贵定汇东实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  彭浩 审判员  王锦 二〇二〇年十二月九日 法官助理吴奕 书记员肖淑君