广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23144号原告：莫成郁，男，1958年6月4日出生，壮族，住广西贺州市八步区。委托代理人：练东成，系广东法导律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路**127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告莫成郁诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告莫成郁的委托代理人练东成到庭参加了诉讼；被告泽信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫成郁诉称：2015年7月1日，原、被告签订《认购书》，约定被告向原告出售广州市天河区体育东路39-45号的三层296号商铺（以下简称涉案商铺），房价款为895000元。2015年7月29日，原告依约向被告支付了团购费50000元和购房定金100000元。2015年7月30日，原告向被告支付了首期房款445000元。2015年12月25日，被告向原告出具《收铺告知函》，称根据双方签订的《商铺买卖合同》之约定，将于2016年1月1日依约交付商铺和办理涉案商铺的产权变更登记。但截至起诉之日，被告一直没有交付和办理涉案商铺的产权变更登记。此外，经原告查询，涉案商铺已被法院查封，现仍在有效查封期限内。综上，被告已无法履行办理涉案商铺过户手续的义务，致使原告合同目的无法实现，已达到法定解除合同的条件。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；二、被告向原告返还已付的团购费50000元；三、被告向原告返还已付的购房定金100000元；四、被告向原告返还已付的购房款445000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告泽信公司庭后提交答辩状称：被告不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告与被告只签订了《认购书》，未签订正式的《商铺买卖合同》，原告要求解除《商铺买卖合同》的诉请没有事实依据。且根据原告陈述，其并未足额支付购房款，按照交易习惯，未付清房价款且未签订正式买卖合同前，被告不可能为原告办理房产过户登记手续。现涉案商铺被案外人查封，原告可向法院提起案外人执行异议。二、退一步说，假设法院最终判决解除双方交易关系，根据原、被告签订的《认购书》第二条第一款的约定，原告要求被告退还定金的诉请没有事实和法律依据。三、原告主张的团购费的收取主体是广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司），该费用属于原告与中介方产生的服务费用，与被告无关，不是由被告收取，潮宏公司亦无需向被告返还，该款不属于购房款的一部分，原告要求被告返还没有依据。经审理查明：2015年7月29日，莫成郁（认购方）与泽信公司（出售方）签订《认购书》，约定：认购方自愿认购涉案商铺；认购价为895000元，付款方式为银行按揭；定金100000元应于签订本认购书当日付清。首期款445000元须于2015年7月30日前付清，其余价款由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付，认购方须于/年/月/日前向出售方指定的按揭代理机构提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料及文件，并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》；认购方还需支付如下费用：契税26850元、产权登记费800元、交易服务费27元、交易印花税448元、房产证印花税5元、律师费2400元，合共30530元(此费用为预付款，最终以政府部门的最新缴付规定为准)须与首期款同时交付，选择商业按揭付款的按揭费用参照《银行按揭贷款须知》另行交付；上列约定的价款及付款方式如有调整，以出售方和认购方签订的《商铺买卖合同》为准；如认购方逾期未交付上述款项，均视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方即有权对涉案商铺另行处理，认购方所付的定金不予退还，本认购书终止履行。认购方须于2015年7月30日前携同本认购书、身份证明文件原件到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件，并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无需另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所有购房价款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行。选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》当天，须向出售方指定按揭机构提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件，如未按时办理上述手续的，视为违约，认购方须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任；如由于认购方自身的原因导致银行贷款不获批准，认购方须在出售方发出书面《通知》之日起15天内一次性付清全部房款，否则须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任。认购方确认已收到、清楚和接受本认购书的附件《认购须知》、《银行按揭贷款须知》、《装修标准》的全部约定；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准等条款。《认购书》出售方处加盖有“泽信公司收款专用章”。关于莫成郁的付款情况。莫成郁提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及转账凭证多张证明其支付涉案商铺定金100000元、购房款445000元的情况。莫成郁另提供加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》及相应的POS机持卡人存根联，载明潮宏公司收到莫成郁支付涉案商铺的团购费50000元。莫成郁称团购费是现场的销售人员让其缴纳的。关于莫成郁的按揭贷款情况。莫成郁称其准备办理按揭时被通知涉案商铺无法办理按揭手续，故至今未办理。另在本院受理的关于潮流站商场多间商铺纠纷的（2017）粤0106民初6417号案等案件中，泽信公司确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。关于涉案商铺的交付情况。莫成郁提交了泽信公司于2015年12月25日向其作出的《收铺告知函》，主要内容为根据泽信公司与莫成郁签订的《商铺买卖合同》，莫成郁购买了涉案商铺，该合同约定的交付时间为2016年1月1日；由于莫成郁已与广州市潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）签订了经营管理协议，泽信公司现已和潮流天地公司完成涉案商铺的交付手续，潮流天地公司对涉案商铺的经营管理期由2016年1月1日起算等。据此，莫成郁认为泽信公司并未向其交付涉案商铺。本案庭审中，莫成郁明确其要求解除《商铺买卖合同》的依据为涉案商铺无法办理按揭，加之已被查封，其合同目的无法实现，故要求解除合同。另莫成郁称其与泽信公司签署过《商铺买卖合同》，但现无法找到该文件，故无法向法院提交。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院向莫成郁释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，莫成郁表示清楚并明确坚持诉讼请求。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：根据莫成郁与泽信公司签署的《认购书》，结合莫成郁向泽信公司支付购房款，泽信公司向莫成郁发出《收铺告知函》等履约行为，本院采信莫成郁的主张，即双方就涉案商铺签订了《商铺买卖合同》，双方就涉案商铺存在房屋买卖合同关系。关于莫成郁要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求。从《认购书》的约定来看，莫成郁须以按揭方式支付房款，但就本案查明的事实可知，包括涉案商铺在内的潮流站二、三层均无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人；故在莫成郁无法与泽信公司就变更房款支付方式达成一致意见的情况下，《商铺买卖合同》确因不可归责于双方的原因无法继续履行，莫成郁现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。至于莫成郁以涉案商铺被查封、存在过户障碍为由要求解除《商铺买卖合同》的主张，综合考虑莫成郁的房款支付情况，其要求泽信公司办理涉案商铺过户手续的依据尚不充分，故本院对莫成郁的该项主张不予采纳。关于莫成郁要求泽信公司返还购房款、定金、团购费等诉讼请求。《商铺买卖合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，莫成郁提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明泽信公司收取购房款445000元、定金100000元。因合同解除，莫成郁诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。另莫成郁提交加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》证明其支付团购费50000元。从莫成郁的陈述来看，莫成郁作为买受人是为购买涉案商铺，根据泽信公司的指示而支付团购费，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系莫成郁为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《商铺买卖合同》已被判令解除，莫成郁要求泽信公司返还上述团购费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。泽信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告莫成郁与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层296号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告莫成郁返还定金100000元、购房款445000元、团购费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13250元，由原告莫成郁负担6275元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担6975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年十二月十八日法官助理喻珺书记员  邱莉晶判决书已于2020年月日送达