安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8787号 上诉人（原审原告）：安徽正安物业服务有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路以西、金炉路以南港澳广场****。 法定代表人：胡艳艳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱纪杉，男，1972年8月4日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市谢家集区，现住地安徽省合肥经济技术开发区。 上诉人安徽正安物业服务有限公司（以下简称正安物业公司）、朱纪杉因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 正安物业公司上诉请求：撤销原判第二项，改判自起诉状一审送达日起解除双方签订的《港澳广场商铺租赁合同》，朱纪杉返还坐落于合肥市，Ｅ2ＷＪ123-1商铺，并支付自2020年2月19日起以未付租金、管理费78054.19元为基数，按日万分之五标准计算至款清日止的逾期违约金。事实及理由：1、一审判决双方合同继续履行无事实及法律依据。依据《港澳广场商铺租赁合同》约定，朱纪杉应于2020年2月18日前缴纳2020年3月18日至6月17日期间租金，然而其未按约缴纳租金，正安物业公司有权依约行使单方解除权，双方合同应自一审起诉状副本送达日止解除，朱纪杉应立即返还商铺。一审漏判2020年5月30日至6月17日期间租金35310元（669036元／12个月／30＊19天），应予改判。2、双方合同约定朱纪杉逾期支付租金，每逾期一天，按应付款总金额万分之五支付违约金至款清之日止。朱纪杉未缴清欠缴租金，正安物业公司有权自2020年2月19日起以未付租金、管理费78054.19元为基数，按日万分之五标准主张逾期违约金至款清之日止，暂计算至2020年10月10日逾期违约金为78054.19＊0.0005＊234天＝9132元。一审虽酌减1个月违约金，但对逾期1个月以外的违约金未进行判决，系漏判，应予改判。 朱纪杉辩称，不同意解除合同，疫情期间的责任应当双方分担，应免除2个月租金和物业费以及合同约定的每年递增6%。 朱纪杉上诉请求：改判朱纪杉向正安物业公司支付2020年3月18日至5月29日期间减免后的租金、物业管理费22301.19元。事实及理由：新冠疫情爆发以后，朱纪杉及其他商户于2020年1月20日即响应合肥市政府号召关闭门店，停止经营至2020年4月，期间损失巨大至少三个月没有任何收入。正安物业公司强行关停门店供电，严重影响朱纪杉的正常经营活动。依据公平原则，应酌情减免2个月租金。 正安物业公司辩称，根据相关政策规定，符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门有关减免租金政策履行合同的，一般予以支持。朱纪杉承租的房屋系非国有房屋，不符合必须减免租金的条件。朱纪杉自承租以来多次未按约缴纳租金，构成严重违约，正安物业公司提供的证据可反映案涉商场已于2020年2月24日陆续复工复业，朱纪杉不能单一以疫情为由要求减免租金。一审依据公平原则已酌减1个月租金。朱纪杉称正安物业公司强行关停供电与事实不符。朱纪杉的上诉理由不能成立，应予驳回。 正安物业公司向一审法院起诉请求：1自起诉状送达日起解除双方于2017年7月24日签订的《港澳广场商铺租赁合同》；2、朱纪杉向其返还坐落于合肥市，Ｅ2ＷＪ123-1商铺；3、朱纪杉支付2020年3月18日至5月29日期间租金、管理费共计131948.73元；4、自《港澳广场商铺租赁合同》解除后，朱纪杉按合同约定支付滞留违约金至商铺返还日止；5、朱纪杉自2020年2月19日起以未付租金、管理费131948.73元为基数，按日万分之五标准支付逾期违约金至款清日止（暂计算至2020年5月29日逾期违约金为6663.41元）；6、其不予退还朱纪杉履约保证金99200元。 一审法院认定事实：2017年5月15日，安徽美安达房地产开发有限公司向正安物业公司作出授权：“我司现授权贵司全权负责我司开发的合肥港澳广场所有商铺及写字楼对外招商、招租并进行经营管理事宜，在授权期间由贵司自行与租户签订合同、收取租金等费用并直接与租户进行结算。授权期限：自授权之日起至二〇二五年五月十四日”。 2017年7月24日，正安物业公司（甲方）与朱纪杉（乙方）签订了一份《港澳广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有使用权位于合肥港澳广场E1WJ123，E2WJ123-1商铺（详见红线图）出租给乙方用于商业经营；E1WJ123，E2WJ123-1商铺建筑面积535平方米（最终以甲方核定的铺面划分图实际测绘面积为准，如测绘面积与本合同约定面积不一致，以实际测绘面积计算相应租金、物业管理费等相关费用）；租赁期限，自2017年7月18日起至2022年7月17日止，租赁期间届满，本合同终止；租赁期届满，乙方如需续租，应在期满前两个月向甲方提出书面申请，双方协商一致后，重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权；第一年2017年7月18日至2018年7月17日，其中2017年7月18日至2017年9月17日为装修免租期……第三年2019年7月18日至2020年7月17日，一楼租金为135平方＊174.8元/平方/月＊12=283176元，一楼物业管理费为135平方＊5元/平方/月＊12=8100元，二楼租金为400平方＊73.7元/平方/月＊12=353760元，二楼物业管理费为400平方＊5元/平方/月＊12=24000元，合计669036元，第四年2020年7月18日至2021年7月17日，一楼租金为135平方＊185.6元/平方/月＊12=300672元，一楼物业管理费为135平方＊5元/平方/月＊12=8100元，二楼租金为400平方＊78.4元/平方/月＊12=376320元，二楼物业管理费为400平方＊5元/平方/月＊12=24000元，合计709092元；乙方应于签署本合同时支付3个月的租金、物业管理费共计148800元；先付后用，乙方提前一个月预付下3个月租金、物业管理费；乙方应于签署本合同时一次性缴付99200元人民币作为履约保证金，该履约保证金自本合同期满之日起三个月内，乙方缴清相关费用且无违约行为甲方无息退还；乙方应按时向甲方缴纳商铺电费（按电表）及公摊电费（以甲方水电费催缴单数额为准）；乙方应同时缴纳两种水费给甲方，一是其自身租赁物业的自用水费按实际用水度数进行计费，二是公摊水费，公摊水费按其自用水费的6%缴纳；如出现不可抗力事件导致该租赁商铺被损毁，双方未能在三个月内将给自受损毁财物修复，任何一方可向对方发出书面通知，要求终止本合同，本合同终止履行，甲方将履约保证金无息退还乙方，任何一方均不得以不可抗力为由向对方要求任何其他赔偿；乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、运营管理费、空调费、水电费等各项费用，每逾期一天，按应付款总金额万分之五向甲方支付违约金至款清之日止，逾期超过30天，甲方有权解除本合同，不退还乙方履约保证金，乙方除应承担违约责任外，仍需交清各项应付款项，且乙方自甲方发出书面解除通知之日起10日内将租赁商铺清理干净并恢复原状归还甲方，逾期，视为乙方放弃租赁商铺内物品所有权，租赁商铺移交甲方，一切损失，乙方自行承担；乙方如以任何理由滞留租赁商铺以求争议解决，每滞留一天乙方按本合同约定租金、运营管理费、物业费等总金额双倍向甲方支付违约金；如乙方未能在甲方规定的时间内按约定将所属物品撤离店铺，视为乙方放弃租赁商铺内物品所有权，商铺移交甲方，一切损失，乙方自行承担。 2019年12月2日，朱纪杉向正安物业公司支付了2019年12月18日至2020年3月17日的租金。2020年2月21日，朱纪杉向正安物业公司发出《申请》，内容有：“一、免除我方自2020年1月25日至门店复工期间的租金。二、对我方自复工之日后2个月租金减半收取。” 朱纪杉于2020年6月17日、18日分别向正安物业公司转账15753元、40000元，均附言“2020年6月18日至7月17日租金”。 一审法院认为，正安物业公司与朱纪杉签订的《港澳广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。 新冠疫情发生后，朱纪杉因疫情防控措施导致收入减少，其已向正安物业公司申请减免租金，并非故意不支付租金，且其已支付了2020年6月18日至7月17日租金，并表示了愿意继续缴纳租金，履行合同的意愿，正安物业公司诉请解除房屋租赁合同，不予退还保证金、朱纪杉返还商铺及支付滞留违约金，依据不足，不予支持。 正安物业公司诉请朱纪杉支付2020年3月18日至5月29日期间租金、管理费共计131948.73元及逾期违约金，依据合同约定朱纪杉应支付上述期间租金、物理费为133807.19元（669036元÷12个月×2个月＋669036元÷12个月÷30天×12天），因新冠疫情系全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力，故结合双方履约情况、不可抗力事件发生对经营的影响等因素，根据公平原则，酌情减免朱纪杉1个月的租金和违约金，朱纪杉还应向正安物业公司支付2020年3月18日至5月29日期间的租金、物业管理费为78054.19元（133807.19元-669036元÷12个月）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、朱纪杉于判决生效后十日内向安徽正安物业服务有限公司支付2020年3月18日至2020年5月29日期间减免后的租金、物业管理费合计78054.19元；二、驳回安徽正安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3072元，减半收取1536元，由安徽正安物业服务有限公司负担671元，朱纪杉负担865元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，正安物业公司与朱纪杉2017年7月24日签订的《港澳广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。朱纪杉未按约提前一个月向正安物业公司缴纳下一季度即2020年3月18日至6月17日期间租金，但于2020年2月21日向正安物业公司提交减免租金的书面申请，鉴于新冠疫情发生后，疫情防控措施对朱纪杉的商铺经营产生不利影响，朱纪杉享有因不可抗力减免责任的合法抗辩权，且朱纪杉于2020年6月17日、18日补缴1个月租金，表达了继续履行合同的积极意愿，一审基于朱纪杉违约情节、不可抗力抗辩权、出租方合同目的实现情况等的综合考虑，不予支持正安物业公司对解除双方租赁合同的诉请，本院予以支持，一审酌情免除朱纪杉1个月租金、管理费的支付责任，并认定朱纪杉无需就逾期缴纳租金支付违约金，标准适当，符合公平原则，本院予以认同，对朱纪杉的上诉请求不予支持。 正安物业公司上诉称一审漏判2020年5月30日至6月17日期间租金、管理费，理由成立，本院据此判令朱纪杉在一审判决数额之外向正安物业公司支付2020年5月30日至6月17日期间租金、管理费33451.8元（669036元/年÷12个月÷30日×18日）。 综上所述，正安物业公司的上诉请求部分成立，应予支持，朱纪杉的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3904号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3904号民事判决第一项为：朱纪杉于判决生效之日起10日内向安徽正安物业服务有限公司支付2020年3月18日至2020年6月17日期间减免后的租金、物业管理费合计111505.99元； 三、驳回安徽正安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1536元，由安徽正安物业服务有限公司负担671元，朱纪杉负担865元；二审案件受理费1244元，由安徽正安物业服务有限公司负担50元，朱纪杉负担1194元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。