河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1103民初5356号原告：师卓卓，女，汉族，1994年11月2日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：胡茜云，漯河市开发区天平法律服务所法律工作者。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北二路****楼******，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁鹏，该公司总经理。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地漯，住所地漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告师卓卓与被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师卓卓的委托诉讼代理人胡茜云到庭参加诉讼，被告美泰酒店、美银置业经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告师卓卓向本院提出诉讼请求：1、解除原被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋；2、被告支付拖延租金38480元及违约金55855.8元，按约定支付至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任，暂计94335.8元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告美银置业于2016年3月23日签订了《商品房买卖合同》，原告购买美银置业房屋一套。2016年3月28日，原告与二被告签订售后返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店违约，美银置业自愿承担违约责任。协议签订后，美泰酒店支付被告了4个月租金后就不再继续支付租金。二被告的行为已构成违约，经原告多次催要租金，二被告拒不支付。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉求。被告美银置业提交书面答辩状称，一、答辩人不再承担自部分租户自2018年11月20日起的房屋租金。2018年11月5日，部分业主向答辩人送达了“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”函告我公司如承租方郑州美泰酒店管理有限公司接受通知函15日内未付租金，按照《中华人民共和国合同法》规定，解除三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，并通过签字摁手印予以确认。二、答辩人不应当承担本案利息或违约金。(1)因为根据售后返租协议第6条“甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止”的约定即便是保证条款的情况下，答辩人的担保范围是甲方美泰酒店未支付的租金，而并不包括利息或违约金。上述协议第7条“违约责任:甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金”的约定只是答辩人逾期交房应当承担的违约责任。其理由如下，售后返租协议是三方协议，主要涉及两个法律关系，一是答辩人与出租人之间的房屋买卖关系，另外是出租人与美泰酒店之间的租赁关系，售后返租协议第6条是对合同中租金的担保，第7条是违约责任的约定，答辩人保证的范围仅限于租金，而非包括利息或违约金。(2)售后返租协议第6条并未约定答辩人的担保方式为连带责任保证，只是说“2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金”，没有约定是连带责任保证或一般保证责任，从其字面意思理解，答辩人保证的是在一定期限内开业并不一定是保证租金的直接支付。如果担保的是一定期限内开业，那么不具备担保法中担保的范围应是的经济活动。如果从签订售后返租协议的三方本意来看，应为美泰酒店在一定期限给付出租人租金，如果不给付，应由答辩人承担给付义务，照此理解，应符合《担保法》中一般保证的规定，所谓一般保证责任是指保证人仅对债务人不履行负补充责任的保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债务人可以拒绝承担保证责任。因此，在一般保证中，保证人仅在债务人的财产不足以完全清偿债权的情况下，才负保证责任。因此，答辩人不应当直接对债务人的债务承担责任。(3)连带责任保证的法定保证期间，根据《担保法》第26条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”。即便是认定是连带责任保证，那么保证期限也超出6个月了。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年3月23日，原告师卓卓与被告美银置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元5层510号房屋，房屋面积39.02平方米，房屋总价款265980元，原告支付首付款79980元，下余房款186000元以银行按揭方式支付。2016年3月28日，原告师卓卓（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银·波普艺墅家4号楼5层510号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为186186元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第十年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币931元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币1086元整……5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。协议签订后，被告美泰酒店支付原告师卓卓四个月租金后，自2017年8月开始，一直拖欠原告租金。本院认为，原告师卓卓与被告美泰酒店、美银置业共同签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。按照协议约定，原告师卓卓将购买的美银·波普e墅家4号楼5层510号房租赁给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应当如约每月向原告师卓卓支付租金。美泰酒店自2017年8月开始拖欠租金，原告请求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告自2017年8月至2020年11月未向原告支付租金，已构成根本违约，且法律并未规定通知的时间、方式及内容，原告起诉至本院向被告送达起诉状副本等法律文书之日即视为通知，故对于原告要求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的主张，本院予以支持。原告要求被告美泰酒店支付自2017年8月至2020年11月共计40个月的租金38480元，根据合同约定，2017年4月至2020年3月被告美泰酒店返还原告师卓卓租金931元，2020年4月至2023年3月每月返还租金1086元，房屋租金应为38480元（931元×32个月＋1086元×8个月），理由正当，本院予以支持。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告师卓卓的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告师卓卓购房款经被告美泰酒店确认为186186元，原告自愿主张购房款数额30%的违约金，即55855.8元（186186元×30%）。被告美银置业公司称不应承担利息或违约金，因美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任，故对被告美银置业公司关于不承担利息或违约金的辩称，本院不予采信。庭审中，原告未提交因被告违约给其造成的实际损失的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的30%为宜，即违约金数额为11544元（38480元×30%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金11544元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四、第九十六、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告师卓卓与被告漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司于2016年3月28日签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内共同支付原告师卓卓自2017年8月至2020年11月房屋租金38480元及违约金11544元。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。四、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普e墅家4号楼1单元5层510号房屋返还原告师卓卓。五、驳回原告师卓卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元（减半收取），由被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司负担570元，由原告师卓卓负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  鲁芳芳二〇二〇年十二月十四日书记员  闫 磊