山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13759号上诉人（原审原告）：济南碧盈置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:孙继召，执行董事。委托诉讼代理人：王婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：迟永政，男,1990年6月17日出生,汉族,住山东省莱阳市。上诉人济南碧盈置业有限公司（以下简称碧盈置业）因与被上诉人迟永政商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。碧盈置业上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判迟永政向碧盈置业支付违约金110652.15元；2.一、二审诉讼费用由此迟永政承担。事实和理由：一、迟永政未请求调整违约金，一审判决对违约金的调整既违背双方当事人的约定，也缺少法律依据，应予纠正。首先，一审法院主动调整违约金数额违背了双方当事人的合同约定。迟永政具有完全民事行为能力，其与碧盈置业签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，迟永政应当遵循诚信原则，按照合同约定履行义务并承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》（下称“合同”）中明确约定，如迟永政逾期支付房款超过90日，碧盈置业有权解除合同，迟永政按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。截至本案一审判决作出之日，迟永政逾期支付房款的时间已超一年六个月，碧盈置业有权依据合同约定要求迟永政支付总房款15%的违约金。本案一审审理中，各方当事人均充分阐述了自己的观点，但任何一方均未就违约金的数额提出异议。在此情形下，一审法院主动调整违约金数额，违背了双方的合同约定。其次，一审法院主动调整违约金数额缺少法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，要求对违约金增加或者减少的启动主体是当事人，而非人民法院，且必须以一方当事人请求为基础。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，属于意思自治的体现，而作为第三方的法院只能是依职权在尊重当事人意愿基础上进行有限的干预，所以违约金调整的启动主体只能是当事人。违约金作为一项传统制度，它既是一种违约责任形式，又是一种履约担保方式，法律尊重当事人在法定范围内设定违约金条款的自由，这充分体现当事人意思自治原则，当事人未就违约金或高或低提出不同意见的，人民法院不应依职权主动予以调整。最后，碧盈置业所主张的违约金不属于明显高于违约造成的损失，反而远低于碧盈置业的实际损失。因涉案房屋为预售商品房，迟永政等购房者所缴纳的房款用于房屋的开发建设，如购房者不缴纳房款，则碧盈置业必须自行融资，但因碧盈置业作为房地产投资开发主体的融资成本较高，以银行同期贷利率及贷款市场报价利率作为衡量碧盈置业实际损失的标准严重脱离现实。此外，一审判决将一审起诉之日作为违约金的截至日期，完全忽略了迟永政配合碧盈置业办理撤销网签备案手续及碧盈置业将涉案房屋重新出售均需要时间等客观因素，期间产生的违约金将远远高于碧盈置业所主张的金额。同时，碧盈置业诉讼、申请执行以及后期重新处置房屋都会花费大量的人力、财力。因此，迟永政违约行为对碧盈置业造成的实际损失远远高于碧盈置业主张的违约金数额。二、一审判决违反契约必须遵守的精神和诚实信用、公平原则，客观上纵容了违约行为的发生，会起到消极的示范作用，将严重影响正常的市场交易秩序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条明确约定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”自双方签订合同至今已经超一年六个月且房屋交付时间将至，碧盈置业为履行合同做了大量工作并承担了高额成本，而迟永政欠付房款的时间已经超过一年六个月，存在明显过错。另外，目前房地产市场出现周期性的价格下跌波动，多处商品房小区均出现购房者因价格下跌而要求毁约退房的现象。该案为涉案房屋所在小区第一起因买受人逾期付款解除合同的案件，具有很强的示范作用，可能被其他购房者作为其虽欠款但可少支付违约金的依据，极大降低其违约成本。按照一审判决的裁判思路，购房者违约成本将远低于其重新购买其他降价房屋的获利金额。此种情形下，可能会鼓励大量购房者恶意违约，不惜违反诚实信用原则以较低的成本毁约退房，进而以退回的购房款购买其他降价房屋，获取更大利益，势必严重扰乱正常的市场交易秩序，损害碧盈置业及其他房地产开发商的合法权益，降低法院裁判的正当性和权威性。因此，一审判决并未综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，且未能有效考虑社会效果、政治效果、法律效果的统一，明显存在偏颇和不当。综上所述，当事人未对违约金数额提出异议情形下，一审法院主动调减违约金无法律依据，严重侵害了碧盈置业的利益，而且将起到消极的示范作用，影响正常的市场交易秩序。请贵院从维护契约精神，公平、诚实信用的角度出发，依法改判，维护良好的房地产市场交易秩序及碧盈置业的合法权益。迟永政辩称，因现在迟永政已不具备购房能力，想退房，定金可以不要了。碧盈置业向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为XXXX《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金110652.15元；3.判令被告配合原告完成解除合同的相关手续，并配合原告办理合同注销备案登记；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月26日，原被告双方签订编号为XXXX《商品房买卖合同》，合同约定：……三、买受人购买的商品房为XXX号，建筑面积共43.68平方米。四、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16888.31元，金额737681元。……六、付款方式及期限：买受人应当于2018年12月26日前支付首期房价款人民币45725元，占全部房价款的6.2%。买受人应当于2018年12月26日前向贷款机构提交贷款申请材料，买受人应当于2019年1月26日前支付第二期楼款人民币331956元，占全部房价款的45%，并于2019年3月26日前支付余款人民币360000元，占全部房价款的48.8%。七、买受人逾期付款的违约责任：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人还应办理银行提前还贷（如有）及《商品房买卖合同》备案注销手续……最后有出卖人法定代表人时凯的签章及买受人迟永政的签字捺印。合同签订后，迟永志向碧盈置业支付45725元房款，剩余房款至今未付。一审法院认为，合法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中原告碧盈置业与被告迟永政签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原被告双方签订的《商品房销售合同》第七条第（2）项约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人还应办理银行提前还贷（如有）及《商品房买卖合同》备案注销手续”。《商品房买卖合同》签订后，被告迟永政仅按照合同的约定支付房款45725元，剩余房款未支付，符合涉案《商品房买卖合同》所约定的解除合同的条件，因此，对于原告碧盈置业要求解除涉案合同，被告配合原告办理合同注销备案登记的诉讼请求，一审法院予以支持。关于碧盈置业向被告主张支付违约金的诉讼请求，碧盈置业主张按合同约定总房价款的15%支付，该标准过高，结合本案具体情况，一审法院认为按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故一审法院认为迟永政应向碧盈置业支付经济损失（以691956元为基数，自2019年3月27日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年6月18日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告超过该数额的违约金主张,一审法院不再支持。综上，判决：一、解除原告济南碧盈置业有限公司与被告迟永政签订的编号为XXXX的《商品房买卖合同》；二、被告迟永政于判决生效之日起三十日内向原告支付违约金（以691956元为基数，自2019年3月27日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年6月18日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告迟永政配合原告济南碧盈置业有限公司完成解除合同的相关手续，并配合原告济南碧盈置业有限公司办理合同注销备案登记；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1257元，由原告济南碧盈置业有限公司负担257元、被告迟永政负担1000元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审中另查明，一审法院于2020年6月23日通过电子送达方式向迟永政送达碧盈置业的起诉状。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案合同第七条明确约定逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。双方签订涉案商品房买卖合同后，迟永政仅按照合同约定支付首期房款45725元，剩余房款未支付，符合涉案《商品房买卖合同》所约定的解除合同的条件，本院确认涉案《商品房买卖合同》于2020年6月23日解除。关于合同解除后，迟永政应当承担的违约金问题。《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”涉案房产总价款737681元，根据上述合同约定，迟永政应当承担的违约金为110652.15元，该违约金数额明显过高。迟永政一审中未明确主张违约金过高要求降低违约金，一审法院应向迟永政进行释明。迟永政在二审庭审中明确表示违约金过高。综上，本院认为一审法院在合同约定的违约金过高、未向迟永政释明的情况下，调整违约金的计算标准，符合公平原则，亦减轻了当事人的诉累，应予维持。房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项。《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》建房规〔2019〕5号第六条的规定，各地房地产主管部门可结合实际，依据上述基本流程建立和完善符合本地实际的房屋网签备案程序。按照?2016年4月28日济南市城乡建设委员会《关于简化新建商品房买卖合同网签撤销程序的通知》第二条的规定，企业在申请商品房买卖合同网签撤销时，购房人无需到场。本案已经确认解除双方签订的编号为XXXX的《商品房买卖合同》，依照济南市城乡建设委员会上述通知要求，碧盈置业持法院生效裁判文书即可办理商品房买卖合同网签撤销，故碧盈置业主张迟永政配合办理合同注销备案的诉讼请求不属于人民法院民事案件审理范畴，但鉴于一审法院判决后，双方对该项均未提出上诉，本院不予涉及。综上所述，碧盈置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2514元，由济南碧盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十二月二十二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗