贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终6740号上诉人(原审原告)：贵州十心抑爆材料有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区黔江路**云凯熙园**********。统一社会信用代码915201146975478147。法定代表人：王德翠，执行董事。委托诉讼代理人：朱凤飞，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：高成智，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑瑞，男，汉族，1985年2月5日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：郑琴，女，汉族，1988年12月28日出生，住贵州省正安县。被上诉人（原审被告）：郑继梅，女，汉族，1984年12月8日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人贵州十心抑爆材料有限公司（以下简称“十心公司”）因与被上诉人郑瑞、郑琴、郑继梅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。十心公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，依法改判或发回重审。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏诉讼请求，且超越诉讼请求判决，程序严重违法。一审诉讼请求：一是判决郑瑞、郑琴、郑继梅支付到期不归还占用房屋租金15000元；二是判决郑瑞、郑琴、郑继梅退回合同到期后占用我公司酒店第5层用于KTV的房屋；三是本案诉讼费用由被告承担。一审法院在未取得上诉人同意的情况下，变更诉讼请求第一条为：请求法院判令郑瑞、郑琴、郑继梅支付到期不归还占有房屋租金20000元，并作出了驳回其诉讼请求的民事判决。此外，在上诉人未诉请解除与被上诉人签订的《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》情况下，一审法院判决原告与被告签订的《租赁合同》于2020年1月27日解除，超越当事人的诉讼请求作出裁判。二、郑瑞、郑琴、郑继梅拒不返还房屋，构成违约，依法不应减免房屋占用费，一审法院驳回上诉人一审关于占用房屋租金的诉讼请求认定事实错误，适用法律错误。合同解除后，郑瑞、郑琴、郑继梅并未在合理期限内返还房屋，构成违约，属于迟延履行，依法不应减免疫情期间的房屋占用费。郑瑞、郑继梅答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。郑琴未答辩。十心公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告到期不归还占用房屋租金15000.00元（租金从2020年3月1日计算至2020年5月30日，5月30日之后的租金每月按5000元计算至返还酒店第5层房屋之日止）；2．判令被告退还原告合同到期后占用我公司酒店5层用于KTV的房屋；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：正安县正强音歌城于2014年10月24日办理个体工商户注册登记，经营范围为歌舞娱乐，经营者为钟华侨，2016年5月16日变更为郑琴，由被告郑琴、郑继梅、郑瑞合伙经营该歌城。2017年3月20日，苏学进作为甲方即出租方贵州十心抑爆材料有限公司代表，郑继梅作为乙方即承租方正强音KTV代表，签订《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》，由乙方承租正安县明星村（现土坪镇明星居）十心加油站旁酒店五层共584㎡出租给乙方经营KTV，并缴纳5,000.00元的押金，约定租金每年60,000.00元，合同签订三年后，租金按每年5%递增，合同有效期至2019年12月30日，并约定因不可抗力导致合同无法履行的，合同自然终止，双方互不承担违约责任。2019年9月19日，原告向被告郑继梅发送《通知》一份，通知合同到期后原告要收回该酒店；2019年12月9日，原告法定代表人王德翠向被告郑继梅发送《通知》一份，通知因合同即将到期且公司计划安排在2020年初对酒店进行整体升级改造装修，需到期收回房屋；王德翠于2020年1月3日与被告郑继梅短信协商，约定租期延长至2020年2月27日，由被告方通过银行转账方式支付两月租金在原告指定账户，到期后必须搬出。被告郑继梅于2020年1月4日通过银行转账方式支付10,000.00元在原告指定账户，后三被告继续承租该房屋进行经营活动至政府实施社会管控措施后停业，至今未恢复营业。另查明，2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，决定自2020年1月27日零时起，实行关闭歌舞厅、影剧院等场所的社会管控措施，截止2020年4月17日，按贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室要求，影院、舞厅暂不开放。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、租赁期截止日应是哪天；2、被告方停止营业的时间、原因是什么，停止营业的责任应由谁承担；3、原告诉请的租金损失能否得到支持。关于租赁期限的问题。双方签订《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》约定房屋租赁有效期至2019年12月30日，于2020年1月3日经原告十心公司法定代表人与被告郑继梅协商，约定租期延长至2020年2月27日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，因双方重新协商租赁期限并交付租金，不违反法律法规的强制性规定，未损害他人合法权益，应认定该行为真实且合法有效，2019年12月30日后，原租赁合同应继续有效，租赁期限应按照双方当事人约定延长至2020年2月27日。关于被告郑瑞、郑琴、郑继梅停止营业的相关问题。2020年1月24日，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应，遵义市人民政府决定自2020年1月27日零时起，实行关闭歌舞厅、影剧院等场所的社会管控措施，即从2020年1月27日起，原告十心公司及被告郑瑞、郑琴、郑继梅均不能利用租赁物经营收益，是被告郑瑞、郑琴、郑继梅停止营业的根本原因。停止营业后，双方未能对租赁物返还事宜协商一致，双方签订的《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》约定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同自然终止，双方互不承担违约责任。双方当事人在开庭过程中当庭陈述同意解除合同且被告郑瑞、郑琴、郑继梅同意返还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，法庭尊重双方当事人意愿，判定双方签订的《租赁合同》于2020年1月27日解除。截止2020年4月17日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组下发通知，要求影院、舞厅暂不开放，原告十心公司在本案审理过程中未能举证证明被告郑瑞、郑琴、郑继梅应恢复营业的具体时间及被告对于房屋不能返还或者原告十心公司的损失扩大有可归责事由，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任……”的规定，结合双方合同约定，新型冠状病毒感染的肺炎疫情应属于双方合同中约定的“不可抗力”情形，且KTV属于疫情防控措施中明确不能开放、营业的场所，被告郑瑞、郑琴、郑继梅未能支付房屋占用费存在不可抗力原因，双方应互不承担违约责任，即原告十心公司在疫情发生期间未能提供租赁房屋给被告经营使用的义务及被告在此期间应支付的房屋占用费的义务可全部免除或者部分免除，对原告十心公司诉请的租金损失，不予支持。综上所述，为了保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决：一、原告贵州十心抑爆材料有限公司与被告郑继梅签订的《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》于2020年1月27日解除；二、限被告郑瑞、郑琴、郑继梅于本判决生效后之次日起十日内搬出正安县土坪镇明星居十心加油站旁贵州胤捷酒店第5层面积584㎡的房屋；三、驳回原告贵州十心抑爆材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告贵州十心抑爆材料有限公司负担。二审期间，十心公司提交现场照片两张，证明被上诉人至今尚未腾空、清退涉案租赁房屋，未交还钥匙。郑瑞、郑继梅质证认为其没有搬走腾空房屋，是因为已多交了一个月的房租，但上诉人没有退还多交的房租，且上诉人公司的管理人员在通道设置障碍，关闭电梯，致使无法搬离。郑瑞、郑继梅出示了手机照片一张，证明十心公司在招商时进行虚假宣传，编造虚假理由企图收回租赁物。十心公司质证认为该组照片及招租广告系六层，不涉及本案租赁物。十心公司认可电梯是其关闭，但出于防疫需要，加之整幢楼没有经营，为节约而关闭，消防通道和楼梯亦可通行，如果被上诉人需要使用电梯，知会后可以打开使用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审是否遗漏诉讼请求，是否超越诉讼请求作出裁判。2.被上诉人是否违约，是否应当支付房屋占用费。关于第一个焦点。一审庭审中，上诉人的委托诉讼代理人王生六宣读的诉讼请求为：“1、请求法院判令被告支付原告到期不归还占用房屋租金20,000元（租金计算从2020年3月1日至2020年6月30日）；2、请求判令被告退还原告合同到期后占用我公司酒店5层用于KTV的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由与起诉状载明的一致。”一审承办人当庭询问：“原告方，你方的诉讼请求与起诉状载明的有变动，针对原告变更的诉讼请求，你方是否有事实理由补充。”王生六回答称：“没有”。承办人询问：“三被告，针对原告变更的诉讼请求金额，被告方是否需要答辩期和举证期？”郑瑞称：“如果法庭准许，我需要答辩和举证期。”承办人宣布休庭三分钟后告知：“现在继续开庭。休庭期间，征询各被告的意见，双方均同意继续开庭审理，现在继续。”故变更诉讼请求系上诉人，并不存在一审法院擅自变更的事实。至于判决解除合同的问题。双方约定续租至2020年2月27日，且上诉人明确要求被上诉人在2月底搬离，但由于新冠疫情导致被上诉人在2020年1月27日就无法营业。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定......”，之规定，本案存在不可抗力之情形，依法应当适用不可抗力规则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，双方可以解除合同，且双方在签订的《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》明确约定：因不可抗力导致合同无法履行的，合同自然终止，双方互不承担违约责任。故解除合同符合双方合同约定，不存在超越当事人诉讼请求裁判的问题。关于第二个焦点。虽然双方解除了合同，但由于双方就押金及租金退还问题无法达成一致意见，致使房屋一直闲置。按照《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》关于“因不可抗力导致合同无法履行的，合同自然终止，双方互不承担违约责任”之约定，被上诉人无法营业系不可抗力所致，上诉人应当退还租金，故存在违约行为。被上诉人没有及时腾退交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，系违约行为。由于双方没有妥善解决分歧，未善尽合同义务，均存在怠于履行义务的情形，根据。《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被上诉人可以减少支付房屋占用费。参照《贵州胤捷酒店房屋租赁合同》租金标准，酌情被上诉人支付一半的租金作为房屋占用费，计2500元每月。根据《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》关于“重点场所防控。按照相关技术指南，在落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，开放公园、旅游景点、运动场所，图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆，以及影剧院、游艺厅等密闭式娱乐休闲场所，可举办各类必要的会议、会展活动等。”之规定，2020年5月7日起，本案KTV经营项目即可有序恢复营业。被上诉人应当承担从2020年5月7日起至房屋退还给上诉人的房屋占用费，但应扣除贵州十心抑爆材料有限公司应退租金5000元。综上，十心公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初2580号民事判决第一项、第二项；由郑瑞、郑琴、郑继梅在本判决生效后立即向贵州十心抑爆材料有限公司支付房屋占用费（从2020年5月7日起按每月2500元计算至本案房屋实际腾退之日，扣除贵州十心抑爆材料有限公司应退租金5000元）；驳回贵州十心抑爆材料有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元（已减半），由贵州十心抑爆材料有限公司承担75元，郑瑞、郑琴、郑继梅承担75元；二审案件受理费300元，由贵州十心抑爆材料有限公司承担150元，由郑瑞、郑琴、郑继梅承担150元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月十日书记员 麻国林