西安市雁塔区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0113民初21386号   原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地：西安高新区。   负责人：李朝亮，该分行行长。    委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。   被告：赵坤，男，汉族，1991年12月5日出生，住陕西省宜君县。   原告：陕西聚安实业有限公司，住所地：西安市未央区。   法定代表人：常永梅，该公司董事长。    委托诉讼代理人：曹钊国，陕西秦岳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：姚敏，陕西秦岳律师事务所实习律师。   原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称中国农行高新分行）与被告赵坤、陕西聚安实业有限公司（以下简称聚安公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农行高新分行的委托诉讼代理人金辉、何炬，被告赵坤到庭参加了诉讼，被告聚安公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国农行高新分行诉称，2017年6月，被告赵坤与聚安公司签署了《商品房买卖合同》，购买被告聚安公司开发的位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）XX号的商品房一套，房屋总价款691324元。2017年6月20日，原告与被告赵坤、被告聚安公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号61020120170022868），约定借款金额510000元，借款期限30年，即从2017年7月4日至2047年7月3日。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准,借款到期日根据借款期限相应调整；贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等本递减还款方式；借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息,罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%；担保方式为聚安公司提供阶段性保证，被告赵坤用所购之上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同12.4条约定借款若未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。为担保合同的履行，被告赵坤以上述购买的房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保。2017年6月21日，原告与被告赵坤签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，针对该房屋办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字号：201911801313）。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。原告于2017年7月4日依约向赵坤指定的聚安公司的账户发放贷款510000元，期限30年，记载执行利率4.9%。先期被告赵坤尚能按时偿还贷款本息，但从2019年起，被告赵坤开始多次拖欠还款, 自2020年1月起，连续未按约定日期偿还贷款本息。原告为保护其合法权益诉至法院，请求判令：1、被告赵坤偿还原告借款本金464666.56元，以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月29日为3788.99元）；2、原告对被告赵坤所有的位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）XX号房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿；3、被告聚安公司对赵坤的上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任；4、判令二被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用，并互负连带责任。   被告赵坤辩称，欠款属实，希望原告给予还款期限，按期偿还借款，无力一次性还清所有剩余借款。   被告聚安公司未出庭，在诉讼期间提交书面答辩状，称对原告与被告赵坤之间的借款事实予以认可。本案中，债务人对借款提供物的担保，同时聚安公司对该借款提供保证，依法应先就债务人提供的担保物行使担保物权，不足清偿部分，再向聚安公司主张承担保证责任。如法院判决其承担保证责任，应在判决书主文中予以明确其承担保证责任后对债务人享有追偿权。   经审理查明，2017年6月20日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行（贷款人、抵押权人）与被告赵坤（借款人、抵押人）、被告聚安公司(保证人)签订了《个人购房担保借款合同》，约定，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行向被告赵坤提供贷款，借款金额510000元，用于购买位于西安市未央区XX路XX段XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套；贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，还款方式为等本递减还款；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权；本案担保方式为阶段性保证+抵押，借款人将其购买的上述房屋抵押给原告，阶段性保证人即被告聚安公司按9.1和9.3约定提供保证担保；合同9.1约定保证方式为连带责任保证，本合同项下借款同时存在物担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；9.3约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为自借款到期日起两年。   2017年6月21日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告赵坤签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定，被告赵坤将上述房屋（位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）第21幢2单元8层20803号房屋）抵押担保给中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行，抵押担保的债权范围包括主合同项下的主债权及其利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。   2017年7月4日，原告依约向被告赵坤发放贷款510000元，借款期限为2017年7月4日至2047年7月3日，贷款执行年利率4.9%。后被告赵坤未按照合同约定履行还本付息义务。原告起诉后，被告陆续偿还贷款，截止2020年11月12日，被告赵坤尚欠原告借款本金453333.2元。   另查明，2017年12月13日，中国银监会陕西监管局发文批复同意中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格并更名为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。2019年11月11日，原告就本案涉案房屋进行了抵押预告登记，办理了《不动产登记证明》，预告登记证明号为：陕（2019）西安市不动产证明第0313665号。涉案房产没有办理房产证。原告称涉案房屋延期交房，其至今未收房。   本案在审理过程中，经询问，原告称其诉请的律师费尚未实际支付,数额无法明确，公告费、保全费未产生。   上述事实，有《关于中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复》、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《不动产登记证明》、贷款发放通知单、借款人还款记录、欠付本息明细及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，原告中国农行高新分行与被告赵坤、聚安公司签订的《个人购房担保借款合同》、原告中国农行高新分行与被告赵坤签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均属当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约履行了放款义务，现被告赵坤未依约定履行还本付息义务，按照合同约定，债权人有权提前收回贷款，并要求被告赵坤依约偿还本金、利息、罚息、复利，故被告赵坤应当向原告偿还剩余贷款本金453333.2元（截止2020年11月12日），并按合同约定支付2020年11月12日之后的利息、罚息、复利。   关于原告主张应对涉案房产变现所得享有优先受偿权一节，本院认为，本案中约定的抵押物在抵押房产上设定的是预告登记,与抵押登记是具有不同法律性质和法律效力。抵押权属于担保物权,抵押权的基础是物权,而商品房中的预告登记,实质上保护的是债的请求权,不是现实的物权。预告登记不是抵押登记,原告在抵押的商品房中仅办理了预告登记,涉案房产没有办理房产证,原告也没有办理抵押权登记,因此不能享有优先受偿权。对于该项诉讼请求，本院依法不予支持。   关于原告要求被告聚安公司承担连带清偿责任一节，本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第九条约定，本合同项下债权的担保方式见第三十一条，第三十一条约定担保方式为阶段性保证+抵押，阶段性保证人即被告聚安公司按9.1和9.3约定提供保证担保；合同9.1约定保证方式为连带责任保证，本合同项下借款同时存在物担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；9.3约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，原告仅就涉案房屋抵押办理了预告登记，被告赵坤未取得房地产权属证书，未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，且原告依照合同约定可以要求保证人承担保证责任，故原告有权要求被告聚安公司依约承担连带保证责任，被告聚安公司的抗辩理由，本院依法不予采信。   关于原告请求被告支付律师费一节，截止庭审之日，律师费用尚未产生且无法明确，对该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：   一、被告赵坤应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行偿还贷款本金453333.2元，并按合同约定支付自2020年11月13日起至贷款全部清偿之日止的利息、复利、罚息；   二、被告陕西聚安实业有限公司对本判决第一项被告赵坤的债务承担连带保证责任，陕西聚安实业有限公司承担连带责任后有权向被告赵坤追偿；   三、驳回原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8327元，减半后收取4163.5元，由二被告共同承担。因原告已预交，故二被告支付上述款项时一并向原告支付。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。            审判员  袁换香      二〇二〇年十二月 十七 日     书 记 员  贺红娟               打印：相丽华       校对：宁庆芳    2020年月日送达      1