宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4727号 上诉人（原审被告）：银川建发物业服务有限责任公司 法定代表人：赵长青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：米建军，男，1978年11月16日，汉族，该公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姬东玲，女，1969年10月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：续甫轶，男，1972年12月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系被上诉人姬东玲丈夫。 上诉人银川建发物业有限公司因与被上诉人姬东玲物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初7133号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人银川建发物业有限公司委托委托诉讼代理人米建军、赵猛，被上诉人姬东玲及其委托诉讼代理人续甫轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银川建发物业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付2013年9月2日至2019年10月31日期间的物业费14201.6元；2.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋因质量问题未能在约定的时间交付，系开发商逾期和质量问题，应由开发商根据房屋买卖合同约定承担违约责任。在此期间，上诉人已经履行了物业服务义务，应由被上诉人承担物业费后作为经济损失向开发商主张。被上诉人在还未接收房屋的2019年10月30日已经将涉案房屋转让给了案外人，已经行使了物权，2019年11月7日的交接只是形式上的交接，并不影响被上诉人的实体权利，被上诉人应当承担2019年10月30日前的物业费。 姬东玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 银川建发物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年9月2日至2019年12月31日的物业服务费14585.6元及违约金1000元，共计15585.6元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年至2016年期间，原告分别与宁夏宝丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》三份，约定原告为中国穆斯林国际商贸城兰溪谷提供物业服务，服务等级为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准；物业费高层住宅1.7元/月/平方米；业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用；业主未能按时足额缴纳物业服务费应按每项欠费的1‰的标准向原告支付违约金；合同期限分别为2013年12月25日至2015年12月24日止、2015年12月25日至2016年12月24日止、2016年12月25日至2017年12月24日。2017年至2018年，原告（乙方）与案外人银川市兴庆区丽景街街道办事处兰溪社区居民委员会（甲方）分别签订了《物业服务合同》二份，约定原告对宝丰兰溪谷提供物业服务，服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级；高层住宅1.7元/月/平方米；电梯运行使用费一层不收费，二、三层40元/月/户，以上每两层递增5元/月/户，由乙方直接向业主收取；业主应于物业交付之日起缴纳物业服务费物；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应当在当月履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用、电梯费等，甲方应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，业主应按每项欠费的1‰的标准向乙方支付违约金；合同期限分别自2017年12月25日至2018年12月24日止、2018年12月25日至2019年12月31日止。被告原系兰溪谷小区X室业主，房屋面积147.66平方米，于2019年10月31日将房屋出售给案外人阮万成。现双方因物业费发生纠纷，经原告催要无果，故原告诉至本院。 一审法院另查明，2012年10月11日，被告与案外人宁夏宝丰房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买宁夏宝丰房地产开发有限公司开发建设的丽景北街东侧兰溪谷X室；宁夏宝丰房地产开发有限公司应于2013年7月1日前将符合本合同约定的商品房交付给被告，交付条件取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；商品房达到交付条件后，宁夏宝丰房地产开发有限公司应当书面或电话通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，宁夏宝丰房地产开发有限公司应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，宁夏宝丰房地产开发有限公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或证明文件不齐全的，被告有权拒绝接受。2013年9月2日，被告接到交房通知，由原告带被告验房，验房时房屋存在入户门上有凹坑，客厅阳台差照明开关，客厅窗户密封不严、客厅顶棚有裂缝、可视门铃没有穿线等问题。2013年10月13日，兰溪谷9号楼取得《银川市新建住宅交付使用证》。2014年6月8日，原、被告再次验收涉案房屋，并签署《兰溪谷小区房屋验收交接表》一份，载明存在阳台、卧室墙面裂缝不平等问题，2013年9月2日验房已经提示的问题仍存在没处理。2019年11月7日，被告入住涉案房屋，并向原告出具《入住声明》一份，载明：“本人已于2019年11月7日和建发物业服务公司一起，共同对兰溪谷小区X房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到《业主入住手册》、《装修须知》及钥匙等，并愿意遵守小区的各项物业管理规定，与小区服务公司以其共同营造安宁、优美、舒适的居家环境”。并附《进住协议书》一份，约定自办理入住手续之日起，业主应按时缴纳物业服务费、电梯费等各项费用。 一审法院认为，双方争议的焦点是涉案房屋的物业费的起算日期，被告与宁夏宝丰房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》约定业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用及交付时宁夏宝丰房地产开发有限公司应取得新建住宅交付使用证，并提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。原告认可由开放商委托原告交房，其未提交证据证实2013年9月2日、2014年6月8日验收房屋时提供了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，且被告于2019年11月7日向原告出具的《入住声明》明确当日为符合合同约定的交付日期，《进驻协议书》并约定交纳物业费应从办理入住手续之日起算，故物业费的起算日期应为2019年11月7日，但因被告已于2019年10月31日将涉案房屋所有权转让给案外人，故对于原告主张的物业费及违约金法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告银川建发物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费95元，由原告银川建发物业服务有限公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋于2019年11月7日完成交付使用，物业费应从符合合同约定的交付条件并向被上诉人姬东玲完成交付之日起计算，故上诉人银川建发物业服务有限责任公司向被上诉人姬东玲主张的2019年11月7日之前的物业费无法律依据，其上诉理由不能成立。2019年10月31日涉案房屋所有权已被转让给案外人，故对于上诉人向被上诉人主张的2019年11月7日后的物业费亦无法律依据。综上，银川建发物业服务有限责任公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费190元，由上诉人银川建发物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。