河北省泊头市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0981民初707号 原告王金海，男，1958年6月3日生，汉族，住泊头市。 委托代理人李秋健，泊头市博海律师事务所律师。 被告李刚良，男，1954年10月23日生，汉族，住阜城县。 委托代理人李友良（系被告之弟），男，1971年1月9日生，汉族，户籍所在地黑龙江省逊克县。 委托代理人王文超，河北理苑律师事务所律师。 被告李钢柱，男，1965年11月14日生，汉族，住泊头市。 王金海与李刚良、李钢柱所有权确认纠纷一案，本院于二0二0年四月二十三日立案后，依法适用简易程序，于二0二0年六月八日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告李刚良的委托代理人到庭参加诉讼，被告李钢柱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王金海诉称：1998年，被告李钢柱以泊头市第二建筑工程公司四处的名义在泊头市原线材厂院内开发建设了数栋楼房，同年5月，原告以89000元的价格购买了位于南二排东侧第一户楼房一栋，并一直居住至今。当时被告李钢柱答应给原告办理土地使用权证和房屋所有权证，但被告以种种理由推托不办。2019年，原告在不动产管理部门查询时， 2 才得知2000年5月18日被告李钢柱将原告的楼房给被告李刚良办理了房屋所有权证，同年10月18日，被告李钢柱伪造了一份退房协议，为被告李刚良办理了土地使用证。被告李钢柱作为楼房开发建设者，伪造协议，擅自将原告的楼房登记在被告李刚良的名下，被告李刚良作为楼房建设时期的管理者，明知该楼房是原告所购买，而与被告李钢柱恶意串通，将原告的楼房登记在自己的名下，侵犯了原告的合法权益，故要求法院依法确认该争议楼房归原告所有。 被告李刚良辩称：被告合法持有的泊房权证字第××号房屋所有权证是产权部门为被告依法发放的产权凭证，原告主张的民事权利不能对抗已经存在的房屋所有权证，不属于民事案件受理的范围，应驳回原告的起诉。 被告李钢柱未作答辩。 经审理查明：1998年5月，原告在被告处以89000元的价格购买了位于泊头市原线材厂院内南二排东侧第一户楼房一栋，并一直居住至今。原告主张，购买房屋时被告李钢柱答应给原告办理土地使用权证和房屋所有权证，但其以种种理由推托不办。2019年，原告在不动产管理部门查询时，才得知2000年5月18日被告李钢柱将原告的楼房给被告李刚良办理了房屋所有权证，同年10月18日，被告李钢柱伪造了一份退房协议，为被告李刚良办理了土地使用证。原告提交证据如下：1、收据四份，分别为1998年5月29日75000元、1998年6月8日10000元、1998年7月15日2000元、1998年8月13日2000元，以上共计89000元；2、泊头市安顺社区居委会证明一份、泊头市自来水公司证明一份、泊头市供电公司发票四份、原告办理用电信息表一份，以上证据可以证明原告长期在该楼房居住，并且长期缴纳水电费； 3 3、涉案房屋所有权登记档案资料一份；4、涉案土地所有权登记档案资料一份；5、2020年4月9日原告等人与被告李刚良的谈话录音一份，证明被告李刚良承认参与涉案房屋的建设，知道涉案房屋已由原告购买，并曾到原告家中做客，并强调是因为被告李钢柱拖欠被告李刚良的工程款，才将房产证、土地使用权证办理在被告李刚良名下；6、土地使用证登记资料扫描件一份，退房协议书中的签字并非原告本人所书写。被告李刚良质证认为，四份收据与涉案房屋并不存在关联性，收据中没有任何文字载明该款是用于购买建材厂院内南二排东侧第一户购房款，不能证实双方的买卖关系，原告与被告李钢柱并没有订立书面的房屋买卖合同；对泊头市安顺社区居委会证明有异议，长期居住与对房屋具有合法的所有权不具有关联性；对泊头市自来水公司的证明、泊头市供电公司发票的关联性有异议；对用电信息表的真实性与关联性均有异议；对涉案房屋的所有权登记档案资料的真实性、合法性均无异议，该证据可以证明被告李刚良系该房屋的合法所有人；涉案土地所有权登记档案资料、土地使用证登记资料影印件中的退房协议均是被告李钢柱提供的，既然土地部门认可该房屋土地所有证应登记在被告李刚良名下，说明登记部门认可涂改，民事案件无权对物权登记的合法性进行审查；对涉案房屋所有权登记的审查不是民事案件的审查范围。 被告李刚良辩称，被告李刚良曾在被告李钢柱处工作，被告李钢柱因拖欠被告李刚良工资350000元，故将其开发的两处楼房折抵所欠的欠款，并在相关部门办理房产证及土地使用权证，原告提交的涉案土地所有权登记档案资料明确显示房屋成交价格为148000元，二被告之间存在合法的买 4 卖关系，被告李刚良是在交付了合理的价格后办理的房产登记手续，系涉案房屋的合法所有者，即使原告对退房协议存在异议，并不能妨碍被告李刚良对该房屋的合法所有权，原告应向被告李钢柱主张民事合同关系或违约责任，且该房屋登记在被告李刚良名下已长达20年之久，已超过行政诉讼法中规定房产的最长5年的诉讼时效，法院应依法裁定驳回原告的诉讼请求。被告提交法院调取的18713号房产登记信息一份。原告质证认为，该证据显示被告李钢柱作为出卖人，并没有房屋的所有权证，双方的买卖关系也没有正常的书面合同、购房凭证及缴纳契税的证据，被告李刚良也未当庭出示房屋所有权证及土地使用权证，其办理的土地及房屋证均系造假，原告居住房屋二十多年，被告无法出具相关手续证明证实该房屋所有权人确系被告。被告李刚良辩解，因其18××10号及18713号房产证在信用社做了抵押贷款，故不能提供该证件原件，被告另提交泊房押字01472号他项权证。原告对被告提供证据的复印件不予认可，要求核实证据原件。 本院认为，被告李钢柱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃举证质证的权利。原告与被告李钢柱虽没有就争议房屋实际签订买卖协议，但根据原告提供的购房交款收据、泊头市安顺社区居委会证明、泊头市自来水公司证明及泊头市供电公司发票等证据，均能证明原告自1998年购买该房屋并一直居住至今，原告与被告李钢柱已经就该房屋形成实际的买卖合同关系，且原告已对涉案房屋实际占有，应认定双方房屋买卖关系成立。被告李钢柱明作为房屋出卖人，在明知涉案房屋已经出售给原告并由其占有的情况下，又为被告李刚良办理了该房屋的房产证及土地使用权证书，其行为明显存在恶意；被告李刚良没有出示其购买房屋 5 的相关转账或其他支付凭证，仅辩解该房屋是被告李钢柱以抵债的形式出售给他，且不能提供相关证据予以证明，故抵顶债务的基础事实是否形成亦不明确，被告李刚良应承担举证不利的法律后果；被告李刚良虽主张其对顶抵148000元债务的涉案房屋已出售的事实并不知情，但从常理上判断，在大额债务与涉案房屋顶抵前，被告李刚良理应到现场查看涉案房屋的状态，在涉案房屋已被他人占有的情况下，理应全面了解占有人的实际情况，故本院对被告李刚良称其对涉案房屋已出售的事实不知情的辩解不予采信。综上所述，被告李钢柱与被告李刚良房屋买卖关系不成立。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起民事诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内；已经受理的，裁定中止诉讼”，本院对被告李刚良提出的原告应首先提起行政诉讼的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 本院依法确认原告王金海与被告李钢柱关于泊头市原线材厂院内南二排东侧第一户楼房的买卖关系成立；被告李刚良与被告李钢柱关于该房屋即被告李刚良取得的房产证号为18××10号房屋的买卖关系不成立。 6 案件受理费2150元，由被告李钢柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  尚胜江 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王亚红