河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初4848号原告：漯河市颖辉置业有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路新实业开发有限公司******。统一社会信用代码：91411100068918336H。法定代表人：杨景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮光辉，河南汇恒律师事务所律师。被告：刘泽，男，汉族，1973年12月12日出生。住漯河市郾城区。被告：韩雪娇，女，汉族，1992年8月10日出生。住漯河市郾城区。二被告共同委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。原告漯河市颖辉置业有限公司（以下简称颖辉置业公司）诉被告刘泽、韩雪娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2020年6月19日作出（2020）豫1103民初1446号民事判决书，二被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院于2020年9月15日以认定基本事实不清为由，发回本院重新审理。本院于2020年11月27日另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颖辉置业公司的委托诉讼代理人芮光辉和被告刘泽、韩雪娇的共同委托诉讼代理人王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颖辉置业公司诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款88000元并自2018年3月14日起按照月利率0.00655元支付利息，直至清结时止；2、判令被告自2018年3月14日起每日以日万分之五计算违约金，直至清结时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，被告购买了原告位于百合园小区的2号楼5单元2楼西户的一套住房，约定：总房款318000元，首付20000元，2017年3月30日支付10000元，剩余288000元分三年还清，月息同本年银行同期利率，2016年12月26日至2019年12月25日止还完。第一年偿还本金100000元，支付利息22636元；第二年偿还本金100000元，支付利息14776元；第三年偿还本金88000元，支付利息6916元。到期如不结清借款，每日以万分之五计算违约金，被告以所购房产作抵押，被告向原告出具还款协议一份，后经原告催要，被告于2018年3月13日偿还最后一笔房款后，剩余88000元购房款及利息未付。二被告答辩称：一、原告违反诚实信用和公序良俗原则，该公司经办人员为将涉案房产向刘泽、韩雪娇售出并赚取购房款，恶意隐瞒涉案房产因不具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等建设手续，属于违法建筑，而无法办理涉案房产初始登记及转移登记的事实真相，谎称涉案房产是该公司经上级批准建造的现房，能够办理房产证，房屋交付使用后，刘泽、韩雪娇只要能携带与原告签订的商品房买卖协议就能够在房屋管理部门直接办理产权手续，诱骗刘泽、韩雪娇购买协议就能够在房屋管理部门直接办理产权手续，诱骗刘泽、韩雪娇购买其违法开发的涉案房产。与其签订本案中的《商品房屋销售合同》和《还款协议》。刘泽、韩雪娇因受到原告经办人员的严重欺诈，主观上陷入错误认识，在不明真相的情况下才与原告签订了本案中的《商品房屋销售合同》和《还款协议》。该《商品房屋销售合同》和《还款协议》应依法予以撤销，原告应当立即退换刘泽、韩雪娇向其支付的购房款、其违法收取的利息并赔偿刘泽、韩雪娇的全部经济损失。刘泽、韩雪娇在与原告签订本案中的《商品房屋销售合同》和《还款协议》之前，主观上认为原告是正规的开发企业，向刘泽、韩雪娇推销的又是现房，建造手续应该是齐全的。刘泽、韩雪娇对原告经办人员的话深信不疑，就在2016年12月26日与原告签订了本案中的《商品房屋销售合同》和《还款协议》。双方约定：刘泽、韩雪娇以总价318000元、采取分期付款且在三年内付清全部房款的方式购买涉案房产。刘泽、韩雪娇与原告在签订《还款协议》之前，原告向刘泽、韩雪娇承诺称：涉案房产已办理初始登记，刘泽、韩雪娇以涉案房产做抵押，只要在2019年12月25日之前还完登记，原告就将涉案房产转移登记至刘泽、韩雪娇名下，将涉案房产的房产证归还刘泽、韩雪娇。原告在与刘泽、韩雪娇签订《商品房屋销售合同》和《还款协议》之后，将涉案房产交付给刘泽、韩雪娇。刘泽、韩雪娇随即进行装修、入住。2019年9月5日，原告向贵院提起诉讼，案号为（2019）豫1103民初4783号，要求刘泽、韩雪娇向其支付购房款利息21758元。贵院作出一审判决之后，刘泽、韩雪娇经了解得知涉案房产并不具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等建设手续，属于违法建筑，根本无法办理涉案房产初始登记及转移登记。此时，刘泽、韩雪娇才认识到原告隐瞒涉案房产的真实情况，使用欺诈手段，诱骗对刘泽、韩雪娇购买涉案房产。二、刘泽、韩雪娇请求贵院依据《合同法》、《民法总则》、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等规定，撤销2016年12月26日刘泽、韩雪娇与原告签订的《商品房屋销售合同》和《还款协议》，驳回原告刘泽、韩雪娇的诉讼请求。原、被告在商品房销售合同和还款协议中约定，被告在2019年12月25日前还完购房款，原告就将涉案房产转移登记至被告名下，将房产证归还被告。原告应在2019年12月25日前将涉案房产用于办理初始登记及转移登记的手续办理齐全，并未涉案房产的房产证办理完毕，但原告并没有兑现承诺，截止今天涉案房产仍然不具有合法的建设手续，根本无法办理房产证。被告即使将还款协议约定的80000余元将付给原告，原告也无法给被告办理房产证，被告有权行使不安抗议权，避免损失扩大。综上，应当驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年12月26日，原告（甲方）和被告韩雪娇（乙方）签订《商品房屋销售合同》，被告韩雪娇以318000元的价款购买原告的房屋一套，当日，二被告向原告法定代表人杨景辉出具《还款协议》一份，内容为“还款协议今欠杨景辉房款288000元，2号楼5单元2楼西户，期限叁年还清，月息同本年银行同期利率，以所购房产作抵押，2016年12月26日至2019年12月25日止还完房款，归还房产证，到期如不及时结清房款，每日以万分之五违约金计算，并拍卖该套房屋。第一年本金100000元，利息27636元；第二年本金100000元，利息14776元；第三年本金88000元，利息6916元还款人签字：韩雪娇刘泽手机号码：18137383000135696938882016年12月26日”。2019年9月5日，原告将二被告诉至本院，要求二被告支付前两笔欠款的利息21758元。二被告答辩称：……刘泽、韩雪娇有权使用不安抗辩权，拒绝履行相应还款义务……。本院于2019年11月29日作出（2019）豫1103民初4783号民事判决书，认定二被告欠原告前两笔购房款的利息21758元，并作出判决。二被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫11民终3020号民事判决书，认定原、被告签订的上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》不违反法律规定，均为有效协议，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月7日，韩雪娇、刘泽向本院提出诉讼请求，请求撤销上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》，并请求退还购房款等。本院认为，原、被告双方签订的上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》已经漯河市中级人民法院（2019）豫11民终3020号民事判决书认定为有效协议，韩雪娇、刘泽主张撤销《商品房屋销售合同》及《还款协议》，应当申请再审，故本院于2020年9月21日作出（2020）豫1103民初3263号民事裁定书，驳回韩雪娇、刘泽的起诉。韩雪娇、刘泽不服提出上诉，2020年11月2日，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11民终2236号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院认为：二被告购买原告开发的百合园小区2号楼5单元2楼西户房屋，应当按照购房合同及还款计划的约定支付下余房款及利息。二被告在支付原告2017年、2018年的房款后，原告就2017年、2018年的房款利息向法院起诉，本院已作出判决二被告偿还原告的利息，二被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。现剩余2019年的房款88000、利息6916元及之后产生的利息，二被告按照还款计划理应支付。因双方约定的利息为月利率0.00655元，故二被告应当自2019年12月26日起、以88000元为基数按照月利率0.00655元计算至履行完毕之日止。至于原告主张的违约金，因原告至今未为涉案房产办理房产证，故对于原告该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、被告韩雪娇、刘泽于本判决生效后10日内支付原告漯河市颖辉置业有限公司房款88000元、利息6916元，共94916元。二、被告韩雪娇、刘泽于本判决生效后10日内支付原告漯河市颖辉置业有限公司2019年12月26日以后的利息，以88000元为基数，按照月利率0.00655元计算至本金88000元履行完毕之日止。三、驳回原告漯河市颖辉置业有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费2660元，由被告韩雪娇、刘泽承担2300元，由原告漯河市颖辉置业有限公司承担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  许凤梅人民陪审员  苏红军人民陪审员  陈素霞二〇二〇年十二月八日书 记 员  张 豪