上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初86997号原告：金莉萍，女，1957年11月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。被告：李影，女，1981年4月26日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：杜慧月，河南亚太人律师事务所律师。原告(反诉被告)金莉萍与被告(反诉原告)李影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金莉萍的委托诉讼代理人程晨，被告(反诉原告)李影及其委托诉讼代理人杜慧月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金莉萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《出租合同》；2.要求被告返还原告上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告偿还原告垫付的房屋维修费用人民币(以下币种同)3,500元；4.判令被告支付原告违约金50,000元；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告合法拥有位于上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房屋)的产权，因被告住房所需，经双方协商一致，由被告租赁原告房屋用于居住，双方在此基础上签订了一份《出租合同》，对双方的权利义务均明确约定。后被告开始租赁使用涉案房屋，双方严明租金按季度支付，被告一开始尚能按期支付，好景不长，自2020年开始，一直拖欠租金，原告配偶多次出面催讨一直未果，但至今未按约付清租金。原告认为，双方签订的《出租合同》内容合法、形式正当，双方理应恪守，但被告这样肆意破坏诚信原则的行为已经以其实际行动表明了根本性违约，继续履行合同将对原告产生更大的经济及信赖利益损失，鉴于此，原告为维护自身的合法权益，故起诉至法院，要求判如所请。李影辩称，同意解除《出租合同》，愿意于2021年1月21日前搬离涉案房屋，因租金已付，但解除合同系原告个人造成，被告不应该承担违约责任。被告不存在拖欠租金情况，合同签订以来被告按照约定及时履行合同义务，按时支付相应租金，而原告在租赁期间不积极履行出租人维修义务，在2020年7月告知被告要提前解除合同，并自愿承担违约金30,000元。被告已按合同要求清理房屋，但原告自此一直不予回应导致双方并未成功签订租赁终止合同，迫于无奈，被告继续向原告支付房租后又将房屋出租以减少损失，被告本身并未有任何违约情况。被告认为，租赁期间房屋维修是出租方义务，原告所述返还房屋维修费用无法律依据，合同法规定出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，故原告要求返还维修费用无法律依据。现原告因个人原因想要提前解除合同并向被告发送租赁终止合同，已构成违约，被告当庭提出反诉请求如下：1.原告返还被告押金1,800元并赔偿中介费630元，共计2,430元；2.要求原告向被告支付违约金50,000元；3.原告承担本案诉讼费。针对李影的反诉请求，原告表示愿意在被告结清水电煤等公共事业费后返还押金，不同意赔偿中介费，因是被告违约，也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋权利人之一。2018年1月11日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《出租合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年1月11日至2023年4月20日，月租金为1,800元，租金为三个月一付，每次租金提前七天支付，押金为一个月租金数额，出租方于租期届满三日内返还押金。甲乙双方在租赁合同签约当日支付安家房产中介费630元，若甲乙双方有一方违约，由违约方承担双方中介费；甲方承担物业费，乙方承担租赁期间使用的水、电、煤及宽带费用。合同手写部分约定“乙方不得破坏房屋结构。乙方2018年1月11日至2018年4月20日为免租期。租赁期间乙方不得群租。房屋内维修及安全问题均由乙方负责。甲方同意乙方转租。甲乙双方在租赁期内若有一方违约须赔偿对方人民币伍万元整。”租赁合同另约定了其他事项。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付押金1,800元。现原、被告就合同解除相关事宜发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交2019年7月19日至2020年8月23日期间的部分借记卡账户历史明细清单，证明被告的租金由案外人轩某某代付，被告自2020年6月开始未支付租金，直至2020年11月11日，严重违反合同约定，确认目前被告已支付租金至2021年1月20日并有余款200元。经质证，被告表示真实性无异议，但并不全面，无后续支付情况，提交2018年4月20日至2020年7月29日期间的租金支付凭证，证明被告已支付至2021年2月20日并有余款200元。经质证，原告对2020年5月30日的一笔1,800元提出异议，其余真实性认可，表示被告若能找出转账成功的支付凭证可认可被告所述，会按照房屋实际使用情况多退少补。被告表示该1,800元转账失败过一次后重新进行了转账，若有会在庭后补充银行流水，但截至判决之日，未收到被告补充的银行流水。2.原告提交维修费收据复印件、装修协议书照片，证明原告分别于2020年8月12日、17日代被告垫付涉案房屋维修的费用总计3,600元。2020年7月维修费直接支付给被告，无单据，未在本案中主张。经质证，被告对真实性不予认可，是原告与物业公司签订的维修合同，被告并不知情，且根据前期维修情况可知，原告本身系有维修义务，其主张维修费发票的金额无据。装修协议书不是原告与物业公司签订，无法证明与本案关联性，真实性也无法核实。3.原告提交原告方潘清与被告间微信聊天记录截屏打印件，证明原告经过催收房租，被告不予理会，故原告发出通知要求解除与其租赁合同。被告向原告发出付款截图，但支付的并非原告合同载明的账号且未收到该款项。2020年8月25日12时12分被告所发的向原告尾号3871的银行账号转账5,400元，但实际原告未收到该笔款项，故于当日以逾期支付租金为由解除了合同。经质证，被告对真实性无异议，确认原告所述的5,400元交易失败，原告提供的聊天记录并不全面，此前原告通过电话、微信等方式多次向被告提出要求解除合同，并在解除通知和终止合同中明确说明系因原告原因要求提前解除合同，被告不存在违约而是基于原告提前解除合同的意思表示不得以没有继续缴纳房租，但因最终合同未签订，被告交完剩余房租，继续履行合同，故被告不存在故意违约行为。4.原告当庭提交涉案房屋所在小区物业服务中心出具《违规行为整改通知书》复印件，证明被告使用涉案房屋存在群租情况，且在发出通知前已持续一段时间。经质证，被告表示群租是指人均承租面积低于5平方米，涉案房屋为三室，居住人数为3至5人之间，不存在群租情况；物业服务中心并未提供任何证据证明被告存在群租的行为，内容真实性无法核实，又是单方出具，并未送达，送达回执显示空白，合法性存疑；整改通知书显示落款时间为2020年11月17日，是在原告提出解除合同后出具，原告提前解除合同已构成违约，此时因原告提前解约，被告已经清退租客，更不能存在群租情况。原告庭后补充提交上海临港新城物业管理有限公司宜浩佳园物业服务中心加盖公章的整改通知书。5.被告提交原告方潘清与被告方轩某某之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告在租赁期间擅自提前解除合同，于2020年7月28日发送过《房屋租赁合同终止协议书》《房屋租赁合同终止协议书(征求稿)》，解除合同的原因在原告。经质证，原告对真实性予以认可，但终止协议双方并未达成一致，仅为原告当时提出的想法。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间的《出租合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。现原告认为被告延付租金，并存在群租情况，故要求解除《出租合同》。被告同意解除合同，并搬离涉案房屋，但认为解除原因系原告提前终止合同。根据庭审查明的事实，原告曾提出过终止合同的方案，但双方最终未能达成一致，原告实际未提前收回涉案房屋。被告也确实存在延付租金的情况，并未到达解除合同的地步。但涉案房屋所在的物业服务中心出具了《违规行为整改通知书》，并加盖了公章，《出租合同》约定了不得群租，本院采纳原告的意见，认为被告存在违约，原告有权解除《出租合同》。合同解除的日期，因《违规行为整改通知书》被告当庭提交，故以庭审之日2020年12月7日为准。合同解除之后，被告须向原告返还涉案房屋，故对原告要求解除《出租合同》，被告返还涉房屋的诉讼请求，本院均予以支持。被告要求返还押金1,800元。原告表示待结清公共事业费之后愿意返还。原告的主张并无不妥，本院予以支持。原、被告双方均主张违约金。如前文所述，本案的违约方为被告，被告应当承担合同约定的违约责任。违约金金额应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。结合本案的实际情况、被告违约程度等情形，本院将被告支付原告违约金数额酌定为5,400元。同时对被告要求原告支付违约金并赔偿中介费的诉讼请求，本院均不予支持。至于原告主张的维修费3,500元，被告对其提供的证据不予认可，原告庭后未能提交原件，故本院对该笔费用暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)金莉萍与被告(反诉原告)李影于2018年1月11日签订的《出租合同》；二、被告(反诉原告)李影于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金莉萍上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)李影于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金莉萍违约金5,400元；四、驳回原告金莉萍其余诉讼请求；五、驳回反诉原告李影全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,275元，减半收取计637.50元，由原告金莉萍负担41.70元，被告李影负担595.80元。反诉案件受理费550元，由反诉原告李影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十二月二十一日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。