安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初5766号 原告：淮北市住房公积金管理中心皖北煤电集团公司分中心，住所地安徽省宿州市环城南路与淮海路交口天下第一石城****，统一社会信用代码12340600MB10088807。 负责人：李令波，该分中心主任。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李辉，安徽亚星律师事务所律师。 被告：杜淳，男，1988年1月26日出生，汉族，住安徽省宿州市人民南路以西、迎宾大道以南大观园·家天下Ｃ区。 被告：杜传喜，男，1962年10月20日出生，汉族，住安徽省宿州市人民南路以西、迎宾大道以南大观园·家天下Ｃ区。 被告：安徽省皖北煤电恒馨房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市西昌南路，统一社会信用代码91341300746757640J。 法定代表人：王光平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱存超，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨森，安徽皖光大律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司宿州煤炭支行，住安徽省宿州市人民路与纺织路交叉口西南角宿州金方世纪城****，统一社会信用代码91341300486001715N。 负责人：祝敬东，该支行行长。 原告淮北市住房公积金管理中心皖北煤电集团公司分中心（以下简称皖北煤电公积金分中心）与被告杜淳、杜传喜、安徽省皖北煤电恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）、第三人中国建设银行股份有限公司宿州煤炭支行(以下简称建行宿州煤炭支行)借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂于2020年9月29日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告皖北煤电公积金分中心的委托诉讼代理人吴华伟，被告恒馨公司的委托诉讼代理人杨森到庭参加诉讼，被告杜淳、杜传喜、第三人建行宿州煤炭支行经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告皖北煤电公积金分中心向本院提出诉讼请求：1.判令杜淳、杜传喜立即偿还其借款本金72776.75元、利息及罚息1011.51元（暂计算至2020年5月18日，请求至本息付清之日止），以上合计73788.26元；2.判令恒馨公司对上述款项承担连带清偿责任；3.判令皖北煤电公积金分中心对宿州市人民南路以西迎宾大道以南大观园·家天下C区1#楼0104室房屋享有抵押权并优先受偿；4.皖北煤电公积金分中心实现债权所发生的保全费、诉讼费、公告费、律师费等均由杜淳、杜传喜、恒馨公司承担。事实和理由：2015年4月7日，杜淳、杜传喜向皖北煤电公积金分中心申请住房公积金借款，皖北煤电公积金分中心审核同意并向建行宿州煤炭支行下发委托贷款发放通知书。2015年4月12日，受皖北煤电公积金分中心委托，建行宿州煤炭支行与杜淳、杜传喜签订《住房公积金借款合同》，约定：杜淳、杜传喜向皖北煤电公积金分中心借款12万元用于购房，借款期限10年，贷款利率为月利率3.67‰。为确保该借款合同的履行，杜淳、杜传喜以自己所购买的宿州市人民南路以西迎宾大道以南大观园·家天下C区1#楼0104室房屋设定抵押担保；如借款期内，杜淳、杜传喜未按约偿还贷款本息的，建行宿州煤炭支行有权解除合同，要求杜淳、杜传喜立即归还已发放贷款本息、处置抵押物等。上述合同签订后，建行宿州煤炭支行即将项划至双方约定的账户，且办理了预抵押登记。在本合同履行过程中，杜淳、杜传喜未按约偿还贷款本息，其行为已严重违反合同约定。另根据皖北煤电公积金分中心与恒馨公司、建行宿州煤炭支行签订的《商品房销售公积金贷款合作协议书》，恒馨公司应当依法承担连带保证责任。综上所述，杜淳、杜传喜、恒馨公司依法应当承担清偿责任和抵押担保责任。 被告杜淳、杜传喜未作答辩。 被告恒馨公司辩称，1.其与皖北煤电公积金分中心之间不存在保证合同关系，其不应当承担连带保证责任。2.截至2020年5月18日，杜淳、杜传喜所欠当期款项为1197.23元，剩余款项履行期限并未届满，皖北煤电公积金分中心在合同未解除情况下，要求清偿无法律依据。3.如法院认定其与皖北煤电公积金分中心之间存在保证合同关系，因涉案同一债权既有保证又有杜淳、杜传喜自己提供的物的担保，应当先就该物的担保实现债权，不足部分才由恒馨公司承担。4.其不应当承担律师费等费用。 第三人建行宿州煤炭支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经根据全案证据综合审查认定。 本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，皖北煤电公积金分中心（甲方）与建行宿州煤炭支行（乙方）、恒馨公司（丙方）就甲方职工个人住房公积金贷款按揭业务合作事宜签订了《皖北煤电集团公司住房公积金按揭贷款合作协议书》。其中，第二条约定“个人住房公积金贷款按揭业务使用的商品房为：对方符合个人住房公积金贷款条件的、购买丙方开发建设并依法销售的座落于宿州市经批准命名为大观园家天下贤林园住宅小区的商品房，甲方委托乙方发放贷款。”第三条约定“贷款额度、期限和比例”为“甲方承诺对购买本协议第二条所确认的商品住房全部购房人提供最高额25000万元的个人住房公积金贷款。单笔个人住房公积金贷款的最高额度40万元，且不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限为30年。贷款利率及还款方式按丙方出具的《住房公积金委托贷款通知书》为准。”第四条“丙方的权利和义务”第五项约定“丙方同意乙方承诺贷款额度内，对每一购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，在借款人所购住房产权证及贷款抵押登记手续办妥前，对每笔贷款必须在乙方开设保证金专户上保留贷款额10%的保证金，不得提用。保证期限从甲方或乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至丙方为购房人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交甲方或乙方核对无误、受托之日。”第十三条“合作期限”约定“本协议的合作期限为三年。合作期满后，各方依照约定对借款人承担的有关连带保证等义务的条款不受合作期限限制，继续有效。” 2015年3月24日，杜淳、杜传喜与恒馨公司签订《商品房买卖合同》，约定杜淳、杜传喜购买该公司开发建设的位于宿州市人民南路以西、迎宾大道以南大观园·家天下Ｃ区房屋，价款为182296元，其中首付款为62296元，余款12万元通过银行贷款付清。 2015年4月7日，就杜淳提出的用于购买上述房屋的住房公积金贷款申请，皖北煤电公积金分中心向建行宿州煤炭支行下发《个人住房公积金委托贷款发放通知书》，委托该行办理个人住房公积金贷款有关贷款手续，载明：借款人为杜淳；贷款金额为12万元；贷款期限为120个月；违约罚息按人民银行有关规定执行；贷款利率为年利率4.40%（月利率：3.67‰），如遇国家利率调整，按国家有关规定执行。 2015年4月12日，建行宿州煤炭支行（贷款人）与杜淳（借款人）签订《住房公积金借款合同》，另外合同尾部借款人或其授权代理人（签字）处有杜淳、杜传喜、张素英签名，抵押人或其授权代理人（签字）、抵押物共有人或其授权代理人处（签字）处有杜淳、杜传喜签名。该合同《违约责任条款》部分第十六条“违约情形”第（一）款第1项为“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”。第十七条“违约救济措施”列举了贷款人对违约行为有权行使的一项或几项权利，其中第2款为“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用”；第6款为“对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），具体约定见本合同第四十四条第三款”；第13款为“以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”。该合同《特别签订条款》部分第二十八条“贷款人声明”约定：“一、本借款合同项下的贷款系贷款人根据委托人淮北市住房公积金管理中心皖北煤电集团公司分中心的委托，向借款人提供的委托贷款。二、贷款人根据与委托人签订的《住房公积金贷款业务委托协议书》和委托放款通知与立约人签订本借款合同，贷款人有权按照委托人的委托要求履行本借款合同项下的权利与义务。三、根据委托人与贷款人的委托约定，委托人拥有本借款合同项下贷款人拥有的全部权利（包括合同债权、抵押权、质权等），委托人可以自行向除贷款人以外的其他借款合同立约人直接行使和主张合同权利。”第二十九条“立约人信息”载明：借款人为杜淳；贷款人为建行宿州煤炭支行；抵押人为杜淳、杜传喜。第三十一条约定借款本金为12万元。第三十二条约定借款期限为120个月，即2015年4月12日至2020年4月12日。第三十三条约定：一、贷款利率系浮动利率，为个人住房公积金贷款基准利率，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、本合同项下借款逾期的，罚息利率为50%。三、利率的调整。本合同所称个人住房公积金贷款基准利率是指中国人民银行、住房和城乡建设、住房和城乡建设部公布的同期同档次个人住房公积金贷款利率的利率调整日为每年的1月1日。第三十六条第二款为“关于贷款结息的约定为：对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。”第三十九条约定本合同项下的担保方式为抵押。第四十一条约定抵押财产为大观园·家天下C区1#楼0104室房屋。第四十四条第三项为“对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利”。第四十五条第九款中用于填写贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）负担约定的部位加盖了“此栏空白”章。该合同还对其他事项进行了约定。 2015年7月2日，涉案大观园·家天下C区1#楼0104室房屋办理了预购商品房抵押的预告登记，预告登记权利人为建行宿州煤炭支行，预告登记义务人杜淳、杜传喜。 根据建行宿州煤炭支行出具的《中国建设银行个人贷款对账单》，截至2020年5月18日，杜淳累计归还贷款本金47223.25元，贷款余额为72776.75元，拖欠总额为5918.40元，其中拖欠本金4906.89元、利息962.13元、罚息49.38元；该对账单同时显示年利率为3.25%。 另查明，皖北煤电公积金分中心因本案向安徽亚星律师事务所支付了2951元律师费。 本院认为，首先，根据查明的事实，涉案借款为委托贷款，系建行宿州煤炭支行根据皖北煤电公积金分中心的委托向杜淳发放，因此借款人为杜淳，建行宿州煤炭支行为贷款人，皖北煤电公积金分中心为委托人，而杜传喜不是借款人。经审查，建行宿州煤炭支行与杜淳于2015年4月12日签订的《住房公积金借款合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据涉案《住房公积金借款合同》中《特别签订条款》部分第二十八条“贷款人声明”的约定，及《个人住房公积金委托贷款发放通知书》等证据，可以认定杜淳明知建行宿州煤炭支行与皖北煤电公积金分中心之间的代理关系，建行宿州煤炭支行系受皖北煤电公积金分中心的委托与成立借款关系，因此涉案《住房公积金借款合同》能够直接约束皖北煤电公积金分中心与杜淳。 根据涉案《住房公积金借款合同》中《违约责任条款》部分第十六条“违约情形”第（一）款第1项及第十七条“违约救济措施”、第四十四条第三款等条款，“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的，贷款人有权“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用”，及“对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）”，“自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利”。从查明的事实看，建行宿州煤炭支行已受皖北煤电公积金分中心的委托发放了贷款12万元，截至2020年5月18日，杜淳累计归还贷款本金47223.25元，贷款余额为72776.75元，拖欠总额为5918.40元，其中拖欠本金4906.89元、利息962.13元、罚息49.38元，该年年利率为3.25%。因此，皖北煤电公积金分中心根据上述合同约定有权宣布贷款立即到期，继而要求杜淳偿还贷款余额72776.75元及相关利息、罚息。其中，截至2020年5月18日利息为962.13元，罚息为49.38元；对于2020年5月19日起至清偿完毕之日止的利息和罚息，因涉案《住房公积金借款合同》约定利率为个人住房公积金贷款基准利率，系浮动利率，每年1月1日调整，罚息利率上浮50%，而建行宿州煤炭支行2020年5月18日出具的《中国建设银行个人贷款对账单》载明的年利率为3.25%，综合考虑本案实际情况，可以该标准作为确定计算利息及罚息的标准，因此本院对皖北煤电公积金分中心要求以月利率3.67‰作为利息计算标准不予采信。另外，杜传喜并非涉案《住房公积金借款合同》的一方当事人，皖北煤电公积金分中心要求其承担偿还责任，缺乏事实和法律依据。恒馨公司认为，皖北煤电公积金分中心在涉案《住房公积金借款合同》没有解除的情况下，无权就剩余贷款余额主张权利，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。 其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据查明的事实，涉案大观园·家天下C区1#楼0104室房屋仅办理了预购商品房抵押的预告登记，并未办理抵押登记，因此，抵押权尚未设立，皖北煤电公积金分中心要求对该房屋享有抵押权并优先受偿的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。 再次，根据2012年12月25日皖北煤电公积金分中心与建行宿州煤炭支行、恒馨公司签订的《皖北煤电集团公司住房公积金按揭贷款合作协议书》的约定，恒馨公司是对每一购房人的贷款在其承诺的额度内承担连带责任保证，保证期间至恒馨公司为购房人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书皖北煤电公积金分中心或建行宿州煤炭支行核对无误、受托之日届满。因涉案大观园·家天下C区1#楼0104室房屋至今未办理抵押登记，皖北煤电公积金分中心要求恒馨公司对本案债务承担连带保证责任，有事实和法律依据。恒馨公司认为，本案同一债务存在抵押与保证并存的情形，应先实现抵押权等理由，无事实依据，本院不予采纳。另外，对于恒馨公司认为皖北煤电公积金分中心提交该份合作协议书已超过举证期限，因该份证据是皖北煤电公积金分中心为证明恒馨应承担连带保证责任而补充提交，与本案基本事实有关，因此本院对恒馨公司该项意见不予采纳。 最后，涉案《住房公积金借款合同》中《违约责任条款》部分第十七条“违约救济措施”第13款约定贷款人有权向借款人主张“以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”，虽然《特别签订条款》部分第四十五条第九款中用于填写贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费等）负担约定的部位加盖了“此栏空白”章，但不足推翻前述约定，而皖北煤电公积金分中心因本案而支付的2951元律师费系为实现债权的合理支出，因此可以支持。 综上，皖北煤电公积金分中心诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杜淳于本判决生效之日起十五日内偿还原告淮北市住房公积金管理中心皖北煤电集团公司分中心借款本金72776.75元并支付相关利息、罚息（至2020年5月18日的利息为962.13元、罚息为49.38元，自2020年5月19日起至实际清偿债务之日的利息按年利率3.25%、罚息利率上浮50%计算）、律师费2951元； 二、被告安徽省皖北煤电恒馨房地产开发有限公司对上述第一项中债务承担连带保证责任； 三、驳回原告淮北市住房公积金管理中心皖北煤电集团公司分中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1645元，由被告杜淳、安徽省皖北煤电恒馨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  曹 志 人民陪审员  王艳侠 人民陪审员  周明明 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  张峻豪 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。