重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6797号上诉人（原审原告）：重庆南桐矿业有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)清溪桥**，统一社会信用代码91500110756210702K。法定代表人：涂晓东，董事长。委托诉讼代理人：左云帆，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓思，重庆康实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市武全废旧物资经营部，，住所地重庆市綦江区(原万盛区五里村境内，统一社会信用代码915001100756717224。经营者：刘永宣，男，1991年5月12日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。委托诉讼代理人：刘大林，男，1968年6月9日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。上诉人重庆南桐矿业有限责任公司（以下简称南桐矿业公司）因与上诉人重庆市武全废旧物资经营部（以下简称武全经营部）租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人南桐矿业公司的委托诉讼代理人左云帆、陈皓思，上诉人武全经营部的委托诉讼代理人刘大林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南桐矿业公司上诉请求：撤销原判第三项、第四项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决未支持南桐矿业公司关于宽限期满后的违约金的诉讼请求，存在明显错误。武全经营部在宽限期内都需要支付违约金，宽限期满后自然更应当继续支付500元/天的违约金，一审认定武全经营部在宽限期后无需继续支付违约金，明显不符合双方约定。如果武全经营部仅需支付5天宽限期内的违约金，之后就无需承担任何违约责任，不仅不合理、不公平，更是对恶意违约行为的纵容和鼓励，产生消极的示范效应。南桐矿业公司未通过私力救济手段强行收回租赁物，不是对武全经营部持续违约的默许，更不能构成其不承担违约责任的理由。二、一审判决未处理南桐矿业公司关于赔偿被拆除房屋的财产损失的诉讼请求，存在明显错误。虽然武全经营部拆除的房屋不属于本案租赁物，但武全经营部拆除房屋的目的是为了充分发挥租赁物之效用，以达成租赁合同之目的。武全经营部拆除房屋并赔偿是双方的合意，而且直接与租赁保证金挂钩，故《房屋拆除申请》的性质是本案租赁合同的补充，该项损失赔偿问题应在本案中一并处理。武全经营部辩称，南桐矿业公司的上诉请求不能成立，对方有诈骗行为，对方属于强势的一方，合同都是对方规定好了后我们签订的合同，我方建设场地花费了100多万元，这种合同明显是不公平的，当时对方的负责人徐总口头承诺让我方放心对场地进行建设，南桐矿业公司是不会赶我方走的，所以我方才花费这么多钱进行建设，在我方投资这么多的钱的情况下赶我方走，对方应对我方建设的费用进行补偿。武全经营部上诉请求：撤销原判，依法改判驳回南桐矿业公司对武全经营部的一审诉讼请求。主要事实和理由：2018年，武全经营部负责人经卓庆辉介绍，得知南桐矿业公司有一处场地空置，双方即通过介绍人卓庆辉商量租赁场地的事宜，武全经营部原本仅打算承租一半的面积，但南桐矿业公司不同意，期间南桐矿业公司徐副总经理向武全经营部承诺场地可以长期使用，除因战略需要用于对方煤炭外，不会要求武全经营部搬离，至少可以租3-5年没问题，武全经营部遂同意全部承租涉案场地。武全经营部曾对合同中载明的半年租赁期限提出异议，但徐副总经理称这是公司要求，每年期满后再重新签订一份续期合同就行了。武全经营部基于对徐副总经理的信任签订了合同，签订合同后武全经营部按照长期使用的规划投入了大量的人力、物力在场地改造新建上，整体花费100万。南桐矿业公司在与武全经营部续期一年后就不再与上诉人签订续期合同，起诉要求收回场地。南桐矿业公司的徐副总经理一直负责就整个场地的相关租赁事宜与武全经营部对接，武全经营部有理由相信其在双方协议签订过程中所作的相关承诺为经公司授权的行为，其向武全经营部口头承诺租期3-5年的行为应当认定为有效，对双方具有约束力。武全经营部在整个场地中投入了大量的人力、物力，现南桐矿业公司以合同到期为由要求无偿收回场地另租他人，显然违背了公平公正原则。南桐矿业公司辩称，武全经营部的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。武全经营部关于口头约定变更租赁期限的陈述与事实不符。武全经营部无权在本案中向南桐矿业公司主张改造租赁场地所支出的费用。双方在合同中明确约定，合同终止后，南桐矿业公司有权无偿享有武全经营部添附在租赁物上的装饰装修物及设施设备，且本案系南桐矿业公司起诉要求武全经营部返还租赁物并支付占有使用费、违约金等，武全经营部在本案一审中也未就租赁场地改造费用提出反诉。南桐矿业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告立即向原告返还位于重庆市万盛经济技术开发区鱼田堡煤矿的房屋164平方米及煤坪7.9425亩；2、判令被告按照111054元/年的标准向原告支付自2019年12月18日起至返还全部租赁物之日止的占有使用费；3、判令被告按照500元/天的标准向原告支付自2019年12月23日起至返还全部租赁物之日止的违约金；4、判令被告立即向原告赔偿财产损失50000元；5、本案诉讼费由被告承担。”一审法院经审理认定事实如下：“2018年6月20日，南桐矿业公司(甲方)与武全经营部（乙方）签订《鱼田堡煤矿煤坪租赁合同》，约定南桐矿业公司将其位于万盛经济技术开发区鱼田堡工人村1号附4号的鱼田堡煤矿房屋164平方米、煤坪7.9425亩出租给武全经营部用于废旧物资经营。双方在合同中还约定，租赁期半年，自2018年6月20日起至2018年12月19日止；为了保证乙方全面履行本合同，在签订合同时乙方向甲方一次性缴纳保证金30000元。2018年6月25日，武全经营部向南桐矿业公司提交《房屋拆除申请》，申请拆除原鱼田堡煤矿电工一班设备库及多经公司工具房(100平方米)，并承诺在合同到期之时予以恢复原状，如不恢复将按价扣除保证金。南桐矿业公司表示同意。随后，武全经营部将其申请拆除的房屋予以拆除。2018年12月17日，南桐矿业公司(甲方)与武全经营部（乙方）签订《鱼田堡煤矿煤坪租赁合同（续租）》（以下简称《续租合同》），约定甲方将上述房屋164平方米、煤坪7.9425平方米继续出租给乙方经营使用，租赁期限为一年，自2018年12月18日起至2019年12月17日止。双方在《续租合同》中还约定：全年租金为111054元；为保证乙方全面履行本合同，在签订合同时乙方向甲方一次性缴纳保证金30000元，本次不再另行收取保证金，延用第一次租赁时所交保证金直接转为本年度租赁保证金；乙方在合同终止或解除后在约定的时间内拒不交付房屋及其设施、设备的，甲方不予返还保证金；合同有终止或解除的情况，终止或解除合同的一方应向另一方发出书面通知，终止或解除的时间为书面通知直接送到（含留置送达）给另一方之时，或以邮寄方式寄出书面通知后的第3天；租赁期限届满，本合同自然终止，双方不再另行通知；合同终止或解除后，乙方应将承租的房屋及其设施、设备于甲方送达或视为送达书面终止或解除合同通知后5天内，或合同自然终止后5天内，完好无损地交付给甲方，甲方应及时收回并验收；合同终止或合同解除后5天内（含自然终止），乙方应将房屋及设施、设备交付给甲方，乙方拒绝交付的，甲方给予3-5天的宽限期，宽限期满后，乙方仍拒绝交付的，甲方可直接收回，房屋内的全部财产为乙方的抛弃物，乙方已经放弃所有权，由甲方自行负责处置，且在宽限期内，乙方每天向甲方支付500元的违约金。双方还在《续租合同》中对其他事项进行了约定。2019年10月11日，南桐矿业公司向武全经营部送达《场地租赁告知书》，载明：由于我公司业务需要，现需要收回租赁场地；届时，租赁合同到期后，我公司将不再与贵单位续签租赁合同；特告知贵单位提前做好退场准备，并于2019年12月17日按期退出场地交与南桐矿业公司关停单位管理中心管理。武全经营部的经营者刘永宣在《场地租赁告知书》“签收人”处签字捺印。现因武全经营部未返还南桐矿业公司房屋、煤坪，南桐矿业公司起诉请求判如所诉。另查明，经双方确认，被武全经营部申请拆除的原鱼田堡煤矿电工一班设备库及多经公司工具房(100平方米)不属于本案租赁标的物。庭审中，武全经营部向本院举示银行现金存款凭证，用以证明其于2020年4月15日向南桐矿业公司缴纳租金27763.50元。现金存款凭证摘要载明：房租2020年3月18日至6月18日。对此，南桐矿业公司质证称不认可上述凭证中载明的款项用途，并称该笔款项可用以抵扣房屋占有使用费。庭审中，武全经营部请求南桐矿业公司赔偿财产损失，经本院释明后，武全经营部表示另诉解决”。一审法院认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，南桐矿业公司与武全经营部于2018年12月17日签订的《续租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，关于租赁物返还问题。《续租合同》约定租赁期限于2019年12月17日届满，南桐矿业公司亦于合同届满前书面告知武全经营部合同到期后不再续租，并要求武全经营部在合同到期后返还租赁物。因此，双方的租赁合同关系于2019年12月17日期间届满而终止。租赁期间届满后，承租人武全经营部应返还出租人租赁物。武全经营部继续占用南桐矿业公司的房屋、煤坪，系无权占有，现南桐矿业公司诉请返还租赁物房屋164平方米、煤坪7.9425平方米，理由成立，本院予以支持。其三，关于占有使用费问题。武全经营部无权占用南桐矿业公司房屋、煤坪期间，应当给付南桐矿业公司占有使用费。现南桐矿业公司诉请武全经营部参照111054元/年标准给付占有使用费，理由成立，本院予以支持。武全经营部已给付的27763.50元应抵扣占有使用费，故武全经营部还应给付自2020年3月18日起至返还之日止的占有使用费。其四，关于违约金问题。按照双方合同约定，《续租合同》在2019年12月17日期间届满后，武全经营部应在2019年12月22日前返还租赁物。武全经营部未在该期限内返还租赁物，按照合同约定，其还享有最长5天的宽限期，即在2019年12月27日前应返还租赁物。但武全经营部应承担宽限期(2019年12月23日至2019年12月27日)内的违约金500元/天，计2500元（500元/天×5天）。按照合同约定，武全经营部在宽限期届满后仍未返还租赁物的，南桐矿业公司有权直接收回租赁物。因此，武全经营部在宽限期届满后未返还租赁物的情况下，南桐矿业公司本可按合同约定行使直接收回租赁物的权利，但其未行使该项权利而是要求对方承担宽限期届满后的违约金，与合同约定不符，本院不予支持。最后，关于财产损失问题。经双方确认，被武全经营部申请拆除的原鱼田堡煤矿电工一班设备库及多经公司工具房(100平方米)不属于本案租赁物，该部分财产损失赔偿问题，应另行依法解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限重庆市武全废旧物资经营部于本判决生效后30日内返还重庆南桐矿业有限责任公司位于万盛经济技术开发区鱼田堡工人村1号附4号的鱼田堡煤矿房屋164平方米、煤坪7.9425亩；二、重庆市武全废旧物资经营部从2020年3月18日起参照111054元/年标准给付重庆南桐矿业有限责任公司占有使用费，至其返还重庆南桐矿业有限责任公司上述租赁物之日止；三、限重庆市武全废旧物资经营部于本判决生效后30日内给付重庆南桐矿业有限责任公司违约金2500元；四、驳回重庆南桐矿业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1702元，由重庆南桐矿业有限责任公司负担1228元，重庆市武全废旧物资经营部负担474元(此款重庆南桐矿业有限责任公司已预交，限重庆市武全废旧物资经营部于本判决生效后30日内将474元直接给付重庆南桐矿业有限责任公司)。”二审中，武全经营部围绕其上诉请求提交了两张照片，称一张是涉案场地建造中的照片，另一张是涉案场地现状的照片。同时，武全经营部申请了证人卓庆辉出庭作证。经质证，南桐矿业公司陈述对照片的真实性无法确认，对关联性不予认可，认可武全经营部对租赁物进行了一定改造，确实做过地面硬化，但是规格无法确认，且关于租赁场地硬化所产生的投资以及武全经营部主张的损失与本案无关，不应在本案中处理；证人卓庆辉的证言不能达到武全经营部的证明目的。本院对武全经营部提交的照片的真实性不予认定，且即使是真实的，亦与本案的处理结果无关，本院不予采信。卓庆辉的证人证言不足以证明双方当事人之间存在长期租赁的口头约定，本院亦不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，出租人南桐矿业公司与承租人武全经营部签订的租赁合同及续租合同系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，故应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。双方当事人明确约定合同终止或合同解除后5天内（含自然终止），武全经营部应将房屋及设施、设备交付给南桐矿业公司，武全经营部拒绝交付的，南桐矿业公司给予3-5天的宽限期，宽限期满后，武全经营部仍拒绝交付的，南桐矿业公司可直接收回，房屋内的全部财产为武全经营部的抛弃物，武全经营部已经放弃所有权，由南桐矿业公司自行负责处置，且在宽限期内，武全经营部每天向南桐矿业公司支付500元的违约金。从前述约定可以看出，双方当事人仅对合同终止后的宽限期内的违约金进行了约定，未约定宽限期满后武全经营部也应支付违约金，而是约定宽限期满后南桐矿业公司享有直接收回租赁物的权利，故一审未支持南桐矿业公司对宽限期满后违约金的主张，并无不当。虽然武全经营部在申请拆除原鱼田堡煤矿电工一班设备库及多经公司工具房(100平方米)时，承诺在合同到期时予以恢复原状，如不恢复将按价扣除保证金，但上述设备库及工具房不属于双方签订的租赁合同中的租赁物，且现因武全经营部在租赁合同终止后未按约交付租赁物，根据合同约定，南桐矿业公司可以不予返还保证金，故在已无保证金可以扣除且上述设备库、工具房价值未能确定的情况下，一审对南桐矿业公司提起的该部分财产损失赔偿问题未予处理，也无不当。武全经营部称与南桐矿业公司存在长期租赁的口头协议，但其提交的证人证言等相关证据并不足以证明南桐矿业公司的相关负责人曾在得到南桐矿业公司的授权后向武全经营部做出过将涉案场地长期租赁给武全经营部的口头承诺并构成表见代理；且事实上双方针对涉案租赁场地签订了书面的租赁合同及续租合同，对租赁期限及双方的权利义务进行了明确约定，故本院对武全经营部该项上诉理由，不予采信。至于武全经营部上诉所称的改造租赁场地所支出的费用，因武全经营部在本案一审中并未针对此笔费用向南桐矿业公司提起反诉，故该费用不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，南桐矿业公司、武全经营部的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3404元，由重庆南桐矿业有限责任公司负担1702元，由重庆市武全废旧物资经营部负担1702元。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十二月三日书记员  陈 丽