江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4572号上诉人（原审被告）：黄蔼金，男，1974年10月16日生，汉族，住赣州市大余县。委托诉讼代理人：刘禄坤，大余县弘大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘春连，女，1977年8月14日生，汉族，住赣州市大余县，系上诉人之妻。被上诉人（原审原告）：陈厚生，男，1953年6月18日生，汉族，住大余县。委托诉讼代理人：陈余林，男，1980年8月16日生，汉族，住赣州市大余县，系被上诉人之子。上诉人黄蔼金因与被上诉人陈厚生租赁合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2020）赣0723民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄蔼金上诉请求：1.维持该判决书的第一、二项，但对做出判决依据的事实重新做出认定，认定第二期租赁合同合法有效；2.一审、二审法院的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.2003年12月1日上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，该合同第二条明确了租赁时间是三十周年，虽然说《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租期不能超过二十年，但是上诉人、被上诉人都是朴实农民，对自己的合同预期约定清楚，租赁期间就是三十年，那被上诉人为什么要求租赁三十年呢，是因为上诉人投入巨大，搭建了鸡舍5栋、厨房一间和两间住房等，如果没有这么长的租期，上诉人根本无法回本。因此双方约定的就是期限三十年，同时合同是附期限失效合同根据《中华人民共和国合同法》第46条规定，附期限失效就是指期限满了合同才失效。第二条也约定期满后仍按本合同条款续订，也就是合同内容不变，租金不变。2.那上诉人与被上诉人在签订合同时为什么要分两期呢，主要原因如下：第一、合同法规定租期不能超过20年，那分两期，即两个15年，这就规避了法律规定，就不存在超过20年以上的时间无效的问题，那双方就可以达到预期的时间，即三十年，为此该合同继续有效。第二、被上诉人考虑要分开两个期限，就是被上诉人害怕万一身体出状况、年龄大的原因，到时就可以让自己的儿子来继续签合同，就不至于其内部的兄弟姐妹之间产生纠纷，所以才要分为两个阶段，这都是上诉人与被上诉人对期限的合意，因而第二期的合同也是双方的真实意思表示，应该是合法有效。3.双方合同的第二期已进入履行阶段。现在大家也看得到被上诉人身体健壮，没有出现其他身体不好的状况，也就是没有出现合同预期的事项，因此就不存在续签合同，双方都按原合同继续履行，也就是合同失效的期限还没有到，那么第二个十五年应当继续同样的履行。从以上三个方面的事实也可以看出一审法院认定事实不清，而且前后矛盾。认定合同期限为三十年，如果合同没有分两期，就可以得出超出部分无效，那么只有20年，而本案的事实却是第一阶段的合同期限15年，第二阶段为15年，也就是根本没有出现违法合同的情形，为此，就不能认定合同期为20年，即2003年12月1日至2023年12月1日，所以一审法院认定的该事实错误，应该予以纠正。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第214条规定认定合同期限为20年，显然错误，而就根据《中华人民共和国合同法》第44条规定认定上诉人与被上诉人应继续遵照合同履行。综上所述，一审认定事实不清，适应法律错误，请二审法院重新认定事实，支持上诉人的请求。被上诉人陈厚生答辩称：1.本人陈厚生与上诉人黄蔼金在2003年12月1日就自己位于大余县房屋后山地及院门前空坪出租给上诉人黄蔼金用于养殖发展，在2020年8月由于上诉人未履行合同义务，陈厚生遂起诉到大余县人民法院，要求法院判决终止双方租赁合同并要求上诉人支付未交纳的2019年1月至2020年6月份租金，按时撤离其承租场所。2.按照合同法第二百三十二条之规定；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以随时解除合同。上诉人在原租赁合同到期后2018年12月1日未跟本人签订续约合同。根据合同法，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，就上诉人要求续租情形，本人认为2018年12月1日以后上诉人在该场所的养殖行为，应确定为不定期租赁，本人有权要求上诉人在规定时间内撤离租赁场所。3.上诉人对大余县人民法院判决合同时效的有效期为20年提出异议。认为原合同订立分两个阶段（第一阶段为15年）至2018年12月1日，下一个阶段为15年是在规避合同法律时效，原意表达为：15年为一个阶段，后一个阶段为续约期限。很明显上诉人在合同期满后并没有跟我订立续约合同，也未支付2019年至2020年的场地租金。依据合同法，对不定期租赁的行为，当事人可以随时解除合同。综上所述，请求二审就一审认定为合同有效租期为20年即2003年12月1日至2023年12月1日为有效租赁合同，改判为合同期满未续订合同，当事人有权解除租赁合同，要求上诉人支付未交纳的租金3060元，并按时撤离租赁场地。一切费用由上诉人承担。陈厚生向一审法院起诉请求：1.判令被告立即搬离并返还原告涉案租赁场地；2.判令被告拆除并清理其搭建的院门第一间鸡舍、厨房，及原告房屋后第一间至第三间鸡舍；3.判令被告向原告支付2019年1月至2020年6月的占用租赁场地费用3060元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年12月1日，原、被告签订《合同书》一份，主要约定：“出租方（甲方）：陈厚生，租赁方（乙方）：黄蔼金。乙方租赁甲方房屋、庭院、山地、空坪用于发展养殖。一、租赁范围为甲方位于大余县黄龙镇长胜村黄营里的房屋一栋、围院、房屋后山地、院门前空坪，总面积约4亩；二、租赁时间：乙方租赁后需投入较大资金进行基础设施建设，折旧时间长，需租赁时间为三十年，但因甲方考虑本身年龄大、身体健康等多方面因素，认为分二段时限租赁，即为一十五年（从2003年12月1日至2018年12月30日止），期满仍按本合同条款续订，甲方法定继承人同样享有本合同给予的权利及应尽的义务；三、租金及付款方式：房屋、围院、空坪每月租金120元，山地每年每亩300元，以实际租赁时间和面积计算，付款：第一年预付两年租金，以后每年预付下一年租金；四、租赁期内：租赁范围内属甲方的财物处理：（1）院内水泥砖砌猪圈、厕所及28平方米，红砖砌披舍28平方米，共计56平方米，乙方需进行整理，重新搭建，搭建后计56平方米的临时建筑属甲方所有；乙方可以在租赁范围内进行与养殖业有关的基础设施建设，如打井、砌池、盖房、浇灌水泥地面等，乙方因生产需要可以在甲方围院墙上进行施工；五、租赁期满：（1）乙方享有继订优先权；（2）清场：乙方应尽量恢复甲方原有基础设施的基本原貌，或与甲方协商清场有关事项。”合同签订后，被告向原告预付了两年租金4000元，并在租赁场地上搭建了4间鸡舍、1间厨房。之后，被告按照2000元/年支付租金，2008年，因被告增加租赁面积，双方一致同意租金按2160元/年计算。2016年，原告自行翻新房屋，并与被告协商，由被告赔偿老宅损失28000元。2019年1月，双方约定的第一阶段十五年租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，租赁产生争议，于同年9月16日由当地长胜村村委会组织调解未果。2019年年中，原告搬入鸡舍旁翻新的房屋，并在被告搭建的鸡舍内存放物品。现原告以双方租赁合同到期为由，提起诉讼。截至本案庭审时，被告继续在使用租赁物。一审法院认为，原、被告签订《合同书》系双方真实意思表示，本案系租赁合同法律关系引起的纠纷，故本案案由定为“租赁合同纠纷”。原、被告在《合同书》中约定需租赁期限为三十年，该租赁期限分为两个十五年，第一个十五年“期满仍按本合同条款续订”，说明双方对租赁期限的合意为三十年，双方未续签合同，不影响该合意。但是，当事人订立、履行合同，不得违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。本案中，原、被告将租期分为两个十五年，但未续签合同，三十年租期的约定实际上违反了我国合同法对租赁合同最长租赁期二十年的规定，原、被告关于租期超出二十年期限部分的约定应当认定为无效，合同有效租赁期限应认定为二十年，即2003年12月1日至2023年12月1日。在合同有效租赁期限内，被告有权按合同约定使用租赁场地，故对原告要求被告搬离并返还涉案租赁场地，拆除并清理被告搭建的鸡舍、厨房的主张，一审法院不予支持。关于租金，双方一致认可2008年以后的租金为每年2160元，原告主张被告支付2019年1月至2020年6月期间的租金3060元，未超出双方约定的范围，一审法院予以支持。原告诉请被告赔偿猪舍、洗澡间倒塌的损失3000元，证据不足，一审法院不予支持。判决：一、被告黄蔼金应在判决生效后十日内向原告陈厚生支付租金3060元；二、驳回原告陈厚生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告陈厚生负担49元，由被告黄蔼金负担51元。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，案涉《合同书》将租期分为两个十五年，三十年租期的约定违反了上述法律规定，原审认为双方关于租期超出二十年期限部分的约定认定为无效，案涉合同有效租赁期限应认定为二十年，依据充分，本院予以维持。因被上诉人陈厚生并未在法定期限内提出上诉，其答辩意见中提出的上诉请求不属于二审审理范围。综上所述，上诉人黄蔼金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人黄蔼金负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜