广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22859号原告：刘韪赫，男，汉族，1995年10月21日出生，住辽宁省沈阳市沈河区********1-20-2，公民身份号码210************919。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。被告：佛山市南海俊诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********会所，统一社会信用代码914************146。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。原告刘韪赫与被告佛山市南海俊诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岑永胜、梁裕操，被告委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《(佛山恒大金名都)商品房认购书》与《商品房买卖合同(预售)》；2.被告返还原告已付购房款978148元及从2019年12月15日起至实际返还之日止的占用期间的利息(利息按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算为3497元)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月18日签订了《(佛山恒大金名都)商品房认购书》与《商品房买卖合同(预售)》，前述两份合同约定：原告向被告购买位于佛山市南海区**********************；该套房屋建筑面积为83.82平方米，总价款为2027272元；由原告以按揭的方式购买涉案房屋，原告已依约累计向被告支付了978148元购房款。现因银行不予审批原告贷款事宜这一客观情况，导致出现不能归责于原告的原因未能付结全部购房款，以致合同无法继续履行，原告因此多次与被告进行协商，要求解除双方的买卖合同，并返还已付购房款，最终未果。综上所述，原告认为，在合同的履行过程中原告始终秉持着积极的与诚实信用的态度履行义务，导致合同不能继续履行并非原告自身因素，而是客观上银行不予审批原告贷款的因素。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。因此，原告为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，向法院提起诉讼。被告辩称，被告同意解除认购书及买卖合同，但不同意全额退款。1.因原告违约行为要求主张解除商品房认购书及合同，并要求返还全部购房款及利息的诉求不合理。双方先后签订商品房日认购书、合同及补充协议，约定原告购买房屋的付款方式为分期付款，后原告因不能按约支付房款而造成逾期，被告欲配合原告转变支付方式为办理银行贷款，但因原告自身原因无法通过银行审批，故不能按期支付房款构成根本违约。2.因上述情况原告已于2019年12月11日向被告提出退房申请并同意退款金额为扣除定金100000元，现原告主张全额退款有违诚实信用原则，请求驳回原告诉请。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据2为选择按揭付款方式的认购书，本院将综合案件审理情况进行认定；2.原告的证据3商品房买卖合同（预售）仅有原告签名，没有被告盖章，被告持有异议，本院对其证明效力不予确认；3.原告的证据5为微信聊天记录，本院将综合案件审理情况进行认定；4.原告的证据6收据为原件，本院对其形式的真实性予以确认；5.原告的证据7至9分别为申请按揭的材料、律师见证书、社保记录及微信聊天记录，本院将综合案件审理情况进行认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年10月18日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订一份《(佛山恒大金名都)商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方自愿向甲方认购佛山市南海区**********************（以下简称涉案商品房），该商品房建筑面积83.82平方米，总价为2027272元；签订协议时支付购房定金100000元；乙方选择分期付款方式付款，2018年10月20日前支付首期房款1364元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月18日前付清405454元，于2019年10月18日前付清506818元，于2020年4月18日前付清506818元，于2020年10月18日前付清506818元；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将涉案商品房出售给买受人，成交价2027272元；（第七条）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取分期付款方式付款：第一期自本预售合同网上签订之日起1日内支付101364元，第二期在2019年4月18日前支付405454元，第三期在2019年10月18日前支付506818元，第四期在2020年4月18日前支付506818元，第五期在2020年10月18日前支付506818元；（第八条）买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；等等。原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第八条补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金；等等。原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价251460元，甲方在2018年10月20日前向乙方缴纳50292元，在2019年4月18日前缴纳50292元，在2019年10月18日前缴纳50292元，在2020年4月18日前缴纳50292元，在2020年10月18日前缴纳50292元；等等。原告另持有一份签订日期为2018年10月18日的《(佛山恒大金名都)商品房认购书》复印件，被告为甲方、出卖人，原告为乙方、买受人），约定：乙方自愿向甲方认购涉案商品房，该商品房建筑面积83.82平方米，总价为2027272元；签订协议时支付购房定金100000元；乙方选择按揭付款方式付款，2018年10月20日前支付首期房款727272元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款即1200000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年12月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；乙方必须在约定的付款方式和期限内到佛山市南海区********恒大金名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；等等。2018年10月18日，原告向被告支付定金100000元、首期房款1364元、装修款50292元；2019年4月15日，原告向被告支付房款405454元、装修款50292元；2019年8月30日，原告向被告支付房款120000元；2019年9月5日，原告向被告支付房款200454元；2019年10月23日，原告向被告支付装修款50292元。上述购房款及装修服务款合计978148元。2019年12月11日，原告填写一份《珠三角公司佛山恒大金名都项目退房审批表》（以下简称《退房审批表》），载明：原告认购涉案商品房，已交房款978148元（含装修款），申请退款金额878148元（含装修款），付款方式为两年分期，变更原因为个人资金周转困难；审批意见处被告工作人员于2019年12月15日签字，财务部审批意见为“2019年10月18日应交506818元，客户仅交320454元，剩186364元未交已逾期”。2020年9月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，原告当时不具备一次性付款能力，自始认为购房方式都是按照按揭付款，被告的销售人员提供了两个版本的认购协议，声称原告具备购房资格后也即有一年社保，就配合原告进行按揭付款。对于为何签订分期付款的《买卖合同》，原告认为是没仔细看合同约定，认为属于被告的套路之一，该合同中第7条“付款方式及期限”罗列的内容仅有第1点分期付款，没有相关按揭付款的内容。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告持有一份《(佛山恒大金名都)商品房认购书》复印件，与另一份《认购书》原件仅为付款方式不同，但被告对该复印件的认购书不予认可，认为是被告为原告能顺利申请银行按揭贷款而提供的复印件，并非双方最初签署认购书及合同时签订，经审查，因《买卖合同》《装修合同》均约定分期付款，而原告在《退房审批表》中确认付款方式为两年分期，实际也是按分期付款方式支付款项，故本院认为原告与被告实际约定的付款方式为分期付款。原告虽提供申请按揭贷款的资料以及微信聊天记录，均不足以证明双方已协商变更由原告以按揭贷款方式付款。原、被告签署的《买卖合同》《装修合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。现原告未按《买卖合同》《装修合同》的约定按期支付相应房款、装修款，其行为已构成违约。原告于2019年12月11日填写《退房审批表》，并同意退款金额为扣除100000元后的878148元，被告的工作人员于2019年12月15日在审批意见处签字确认，表明原被告双方已于该日协商一致解除合同。原告请求解除《买卖合同》，本院确认《买卖合同》和《装修合同》于2019年12月15日解除。原告请求解除《(佛山恒大金名都)商品房认购书》，因双方已签订正式的《买卖合同》，认购书实际已不再履行，且按揭付款的《(佛山恒大金名都)商品房认购书》并非双方真实意思表示，故原告解除认购书本院不予支持。被告在《退房审批表》审批同意退还878148元予原告，故原告请求被告返还878148元予原告本院予以支持，原告请求超出部分本院不予支持。被告在同意退款后未在合理期限内退还款项予原告，造成原告利息损失，本院酌情确定被告应从2020年3月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称无需计算利息的理由于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘韪赫与被告佛山市南海俊诚房地产开发有限公司于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月15日解除；二、被告佛山市南海俊诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还878148元并支付以此为本金从2020年3月15日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告刘韪赫；三、驳回原告刘韪赫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取11523.08元（原告已预交），由原告负担5223.08元，由被告负担6300元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十二月四日书记员  陈嘉瑜