江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初2394号原告：万凌，男，汉族，1966年8月19日生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。原告：万祥，男，汉族，1972年2月9日生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。二原告的委托诉讼代理人：付自根，江西飞鹏律师事务所律师。被告：周荣根，男，汉族，1976年6月23日生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：万少锋，进贤县李渡镇法律服务所法律工作者。第三人：谢艳凰，女，汉族，1974年2月15日出生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。原告万凌、万祥与被告周荣根、第三人谢艳凰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日第一次公开开庭进行了审理，原告万凌，原告万凌、万祥的委托诉讼代理人付自根到庭参加诉讼，被告周荣根的委托诉讼代理人万少锋到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院于2020年9月25日追加谢艳凰为本案第三人。于2020年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告万凌、万祥的委托诉讼代理人付自根，被告周荣根的委托诉讼代理人万少锋到庭参加诉讼，第三人谢艳凰经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万凌、万祥向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告归还原告购房款580000元及利息498800元（利息以580000元为本金按月利率2%从2016年12月29日起暂计算到2020年7月29日止为498800元），后续利息继续按此标准计算到还清本息时止；2、请求判决被告支付违约金480000元（违约金按购房款1600000元的30%计算），以上合计1558800元；3、要求第三人谢艳凰与被告共同承担还款责任；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告万凌、万祥与被告周荣根于2016年12月29日签订合同，约定被告将位于进贤县房屋（所有权证号：房权证进房字第**）及国有土地使用权（国有土地使用权证号：进国用第**）一并转让到两原告。交易总价格为1600000元。两原告在2017年1月1日前向被告支付定金500000元，同时每月支付大约6000元给被告用于被告支付其在银行的借款利息。2017年11月底之前被告必须和原告共同向房屋权属登记机关办理房屋所有权变更登记手续，原告取得房屋所有权证及土地使用权证。如果被告违约应双倍返还定金并向原告支付总房价款的百分之三十的违约金及所付定金的利息（利息为月息2%从付定金当日起计算）。双方还就其他事项进行了约定。原告依约于2017年1月1日向被告支付了500000元定金。2017年5月22日原告支付40000元到被告指定的舒斯才的账户上，用于被告支付其银行借款利息。2017年12月29日原告支付40000元到被告指定的舒斯才的账户上，用于被告支付其银行借款利息。以上合计支付款为580000元。之后原告要求被告将房屋及土地使用权过户，被告却以房屋抵押到银行过不了户为由拖延履行合同义务，以达到不履行合同的目的。2020年7月29日，原告找到被告，要求被告归还购房所付的定金、购房款、支付到被告还款的利息及支付违约金、给付定金和其他款项的利息。被告向原告出具了书面保证，保证在2020年8月10日偿还原告本金580000元，2020年8月15日支付以580000元为本金按月利率2%计算到2020年7月29日的利息498800元。到期后，被告并未归还本金及支付利息。为维护原告合法权益，原告特具状请求贵院依法判决如请为盼。被告周荣根第一次开庭时辩称，1、双方于2016年12月29日签订的合同真实有效，双方必须无条件遵守，原告起诉无法律依据；2、合同无法履行的过错在于两原告，原告没有付清剩余购房款1100000元，从而导致合同无法履行。为此，被告保留追究原告违约的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告万凌、万祥第二次开庭时称，1、被告已自认与谢艳凰是夫妻关系，本案所涉房屋是被告和第三人共同所有，本案房屋不能过户的原因在被告和第三人，其应共同承担责任；2、被告周荣根书写的保证应当视为已解除合同；3、南昌县人民法院的生效判决书，已判决被告周荣根及第三人谢艳凰承担还款责任，且案涉房屋做了抵押担保，故被告和第三人无法将案涉房屋过户给原告，合同已无法继续履行。被告周荣根第二次开庭时辩称，1、本案所涉房屋系被告和第三人的夫妻共同财产，被告于2020年7月19日出具的保证未经共有人即第三人的同意认可，属于无效保证，依法无效；2、本案纠纷的发生系两原告未按合同约定付清购房款，过错在于原告。第三人谢艳凰未到庭，但在答辩期内向本院提交了书面答辩状，其辩称，1、本案所涉房屋系与被告的夫妻共同财产，2016年12月29日与两原告签订了《房屋买卖合同》，与该房屋买卖相关的一切事宜依法应由其与被告共同决定，任何一方私自所作决定都无效。《房屋买卖合同》签订后，案涉房屋及国有土地使用权证已交给了两原告，原告也一直使用该房屋至今；2、在签订合同时，两原告完全知晓案涉房屋已在银行办理了抵押贷款，待剩余房款1100000元于2017年年底付清后再办理房屋产权过户，期间两原告每月承担银行借款利息6000元；3、不同意解除合同，要求两原告继续履行该合同；4、该房屋一直未办理产权过户手续的根本原因在于两原告未按合同约定支付剩余房款，两原告的行为依法构成了根本违约。依据约定，两原告应向被告及第三人每日支付违约金770元直至付清全部购房款止。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院不予以支持；5、被告周荣根于2020年7月29日出具的还款承诺未经得房屋共有人即第三人的同意，依法属无效行为。要求两原告继续履行该合同，尽快付清剩余购房款1100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：证据一、两原告身份证、被告身份信息表，证明原、被告的基本身份信息及诉讼主体资格；证据二、《房屋买卖合同》，证明原告与被告于2016年12月29日自愿签订了《房屋买卖合同》，双方约定了房屋总价、首付款等事项；证据三、转账汇款单三份，证明原告于2017年1月1日向被告周荣根支付了500000元的购房定金；分别于2017年5月22日、2017年12月29日按被告指定的舒斯才的账户上支付共计80000元的利息；证据四、保证书一份，证明原、被告双方同意解除房屋买卖合同，被告保证于2020年8月10日归还原告本金580000元，于2020年8月15日支付利息498800元；证据五、进贤县不动产登记信息查询结果证明及江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2976号民事判决书，证明案涉房产已经抵押给江西赣昌农村商业银行股份有限公司且该判决已经生效，导致该房产无法过户。被告对原告所举的证据一的三性无异议；对证据二的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，原告知道该房屋尚欠银行贷款1100000元，由于原告没有支付完毕剩余房款，已构成严重违约；对证据三中500000元的转款无异议，对80000元的转款三性和证明目的均有异议，没有提供原件，收款人是舒斯才不是被告，无法证明其是支付合同约定的每月6000元的利息；对证据四的三性及证明目的均有异议，本金是500000元，不是580000元，该保证书是双方的协商方式，该保证书下方有被告写的如起诉则保证内容无效，其次该保证是被告个人出具的，没有得到其妻子即第三人的认可和追认，应属于无效约定；对证据五中进贤县不动产登记信息查询结果的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该房屋是被告和第三人共同所有，原告在明知房屋设置了抵押的情况下购买该房屋，根据双方签订的房屋买卖合同第四条约定，是因原告未支付剩余购房款导致房屋无法过户。对于（2019）赣0121民初2976号民事判决书的三性均有异议，需待庭后和被告核实，即使上述判决书是真实合法的，仍对其关联性和证明目的有异议，该房屋虽办理了抵押但无法证明其不能过户，只要原告给付了剩余的购房款，被告夫妻就协助原告办理过户手续。被告向本院提交了以下证据：证据一、被告身份信息表，证明被告的基本身份信息及诉讼主体资格；证据二、照片六张，证明该房屋由原告实际使用并已出租房屋，虽然原告的违约导致房屋无法过户，但没有影响原告的使用；证据三、《房屋买卖合同》一份，证明导致本案所涉房屋无法过户的过错在于两原告未依据合同约定支付剩余购房款及每月银行利息6000元，原告因其过错应向被告支付违约金。原告对被告所举的证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，无法从照片反映被告已将房屋交付原告，图片的招租联系方式不能证明房屋已交付，房屋未过户之前，章女士也无法处理该房屋；对证据三的三性均无异议，对其证明目的有异议，本案所涉房屋无法过户的原因在于被告方，系被告违约。第三人未向本院提交任何证据，视为放弃举证、质证权利。本院经审核当事人所举证据并结合质证意见，认证如下：对原、被告所举的证据的真实性本院均予以确认。根据当事人陈述和确认的证据，本案查明事实如下：原告万凌、万祥（乙方）和被告周荣根、第三人谢艳凰（甲方）于2016年12月29日签订了《房屋买卖合同》，双方约定：“（一）坐落在进贤县，建筑面积1194.54平方米。（二）房屋的所有权证号为房房权证进房字第**国有土地使用权证号为进国用（2008）第0529号，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条上述交易的价格为：总价为1600000元。第三条乙方在2017年1月1日前应向甲方给付定金500000元，上述定金在乙方付款时充抵房款。第四条付款时间及方式：2017年1月1日付定金500000元，每月付甲方1000000元银行借款利息大约每月6000元，到期付清1100000元整······”。原告与被告、第三人签订上述购房合同前，已知案涉房屋抵押给江西赣昌农村商业银行股份有限公司（以下简称江西赣昌银行）。2017年1月1日，原告万凌向被告周荣根银行账户汇款500000元。2017年5月22日、2017年12月29日，原告万凌分别向案外人舒斯才账户汇款各40000元，共计80000元，用于支付合同约定的借款利息。被告周荣根在上述合同签订后，将房屋交付给了原告。另查明，被告周荣根与第三人谢艳凰系夫妻关系，两人在2016年因购原材料向案外人江西赣昌银行借款9000000元，并以本案所涉房屋为抵押物。2019年，因借款到期后被告及第三人未归还上述借款及利息，被江西赣昌银行起诉至江西省南昌县人民法院，该法院审理后作出了(2019）赣0121民初2976号民事判决书，并已发生法律效力。截至本案审理期间，周荣根、谢艳凰尚未履行上述判决所确定的义务，原、被告及第三人无法就案涉房屋办理过户手续。2020年7月29日，被告周荣根向原告出具了一份书面保证：“2020年8月10日还伍拾捌万，8月15日还肆拾玖万捌仟捌佰元整”。因被告周荣根未按照上述约定履行，原告遂起诉至法院。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告万凌、万祥与被告周荣根、第三人谢艳凰签订的《房屋买卖合同》是否可以继续履行？二、本案的违约责任如何认定？关于争议焦点一，原告万凌、万祥与被告周荣根、第三人谢艳凰在2016年12月29日签订了《房屋买卖合同》，约定将周荣根、谢艳凰共有的位于进贤县以1600000元出让给原告万凌、万祥。在签订《房屋买卖合同》前，周荣根、谢艳凰已将本案所涉房屋抵押给了案外人江西赣昌银行，加上其他抵押物，共计贷款9000000元。原告万凌、万祥在签订房屋买卖合同之前已知晓案涉房屋已被抵押。根据《房屋买卖合同》第四条约定：“付款时间及方式：2017年1月1日付定金伍拾万，每月付甲方壹佰万元银行借款利息大约每月6000元，到期付清壹佰壹拾万元整”，系原告万凌、万祥和被告周荣根、第三人谢艳凰协商后达成上述约定，且原告同意周荣根、谢艳凰继续用本案所涉房屋贷款，由原告按房屋抵押贷款的价值即按贷款1000000元的贷款额度为周荣根、谢艳凰承担贷款利息约为每月6000元。案涉房屋的抵押贷款已于2019年到期，根据本院查明的事实，周荣根、谢艳凰在（2019）赣0121民初2976号民事判决书生效后一直未向江西赣昌银行履行还款责任，故本案所涉房屋因被抵押而无法办理过户。综上，本院认为，依据上述查明的事实，原告万凌、万祥与被告周荣根、第三人谢艳凰签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，且原告万凌、万祥要求解除合同，故案涉《房屋买卖合同》应予以解除。对于原告要求被告、第三人归还购房款580000元的请求，符合法律规定，本院应当予以支持。关于争议焦点二，根据原告万凌、万祥和被告周荣根、第三人谢艳凰签订的《房屋买卖合同》的约定，本案的违约责任在于被告周荣根、第三人谢艳凰，其在贷款到期后无力偿还案外人江西赣昌银行的银行贷款，且需偿还的贷款金额远高于案涉房屋的购房款，即使原告万凌、万祥支付了剩余的1100000元购房款，其也不能偿还剩余的贷款，因此导致案涉房屋无法办理过户手续，以致《房屋买卖合同》无法继续履行。对于原告要求被告、第三人支付利息498800元（利息以580000元为本金按月利率2%从2016年12月29日起暂计算到2020年7月29日止为498800元），后续利息继续按此标准计算到还清本息时止，同时要求被告、第三人支付违约金480000元（违约金按购房款1600000元的30%计算）的请求，原告的上述请求系在要求违约金的同时要求支付利息，两项金额暂计为978000元。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，原告、被告及第三人在《房屋买卖合同》中约定了违约金为总房价款的30%及所付定金的利息，由于原告并未提交其他证据证明其具体损失金额，且原告系明知本案所涉房屋在银行办理了抵押贷款，对本案所涉房屋现无法办理过户的情况应有所预见，同时案涉房屋自合同签订后被告就交付给原告。故本院认为被告支付违约金400000元就足以弥补原告的损失，对超过的部分，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、被告周荣根、第三人谢艳凰于本判决生效后十日内向原告万凌、万祥返还580000元；二、被告周荣根、第三人谢艳凰于本判决生效后十日内向原告万凌、万祥支付违约金400000元；三、驳回原告万凌、万祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9414.6元，由原告万凌、万祥负担3495.6元，被告周荣根、第三人谢艳凰负担5919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 余志远二〇二〇年十二月十七日法官助理 龚靖超书 记 员 陶 锐