吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初6876号 原告：延吉市第四中学，住所吉林省延吉市参花街**。 法定代表人：李明森，校长。 委托诉讼代理人：景明浩，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告：张晶，女，1989年4月16日出生，汉族，住吉，住吉林省延吉市新兴街div> 原告延吉市第四中学与被告张晶之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告延吉市第四中学的委托诉讼代理人景明浩，被告张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延吉市第四中学向本院提出诉讼请求：1.张晶立即搬出涉案房屋，即延吉市第四中学所有的位于延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧XX数第XX间房屋；2.张晶支付房屋使用费120000元（自2015年9月1日至2020年8月31日）、电费1403.05元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、水费376.32元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、暖气费7425元（自2015年9月1日至2020年8月31日），共计129204元，其后费用继续计算至张晶返还房屋之日；3.诉讼费用由张晶负担。事实与理由：2014年8月25日，延吉市第四中学与张晶签订《出租门市房合同书》，约定延吉市第四中学将其所有的位于延吉市第四中学综合楼XX楼西侧XX数第XX间房屋出租给张晶，租金为每年24000元，租期一年（从2014年8月31日至2015年8月31日）。合同到期后，延吉市第四中学多次要求张晶按照合同约定搬离、返还房屋。但张晶均拒绝予以配合，且拒绝向延吉市第四中学支付2015年9月1日之后的房屋使用费、水费、电费、取暖费。延吉市第四中学于2018年9月30日向张晶发送书面通知函，要求其返还案涉房屋并支付拖欠的相关费用。张晶于2018年10月15日向延吉市第四中学发送《回复信》，明确表示拒绝返还房屋，且拒绝交付拖欠的房屋使用费等费用。直至今日，张晶仍强行占有涉案房屋。延吉市第四中学认为，张晶在租赁期满后拒绝搬离、逾期不归还租赁物、强行占有房屋的行为严重侵害了延吉市第四中学的财产权益，故诉至法院，请求法院依法支持延吉市第四中学的诉讼请求。 张晶辩称：原告起诉的主张违背事实，不符合实情，请求法院驳回原告的诉讼请求。当初校方负责人违背了《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”应对合同内容诚实讲信用的告知。校方属于国有单位，教书育人的地方却出尔反尔、不守信用、说话不算数。关于涉案房屋，在2012年兑店接手前，张晶的母亲韩丽霞拿着转兑协议去咨询学校的时任校方负责人，关于房屋产权、为何一年一签、不可多年连签等问题。校方负责人的答复是：此房屋是教育局批准的商品用房，不会收房，一年一签只是方便校内财务入账。校方负责人还开导张晶，这个地段好，以后转租出去也没有损失的承诺下，签字盖章到协议上写“情况属实”后，张晶才交付14万元转租费接手。然而，校方却故意隐瞒合同中第四条约定：“不允许商户转租协议。”如果当时校方严格按照合同规定禁止转租，张晶不会花费14万元接手，也就不能发生今天这样的纠纷。原告提出商户拒交5年租金不事实。2014年，就有传言学校将收房自用，当时张晶找到负责人咨询此事，得到的承诺还是不动迁不会收房。然而2015年初，校方通知收房，理由为不可抗拒的政策。商户要求校方出示不可抗拒的政策文件，校方表示没有，随即又改口为合同到期不再续租。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同。校方应当按照当初的承诺不动迁不收房，继续履行合同。校方表示拒绝沟通。为了生计借款14万元兑店,借款还没还上就要面临失业将如何生活？万般无奈之下，所有商户只能寻求上访，让政府帮忙解决问题。在信访办领导的交涉下，校方负责人和校长在信访办承诺会体谅民情，好好和商户解决问题。回到学校后，商户提出校方补偿商户所有损失（包含兑价费、投资等费用）商户即刻搬走，校方表示拒绝。随即商户提议用房费折补算是，免租5年，校方未拒绝，表示考虑。每年8月30日为延吉市第四中学固定收租日，但从2015年8月30日至2018年8月30日校方从未出现或下达文件收取任何费用，致使商户认为校方默认5年免租补偿协议。2018年9月30日，时隔三年零一个月，校方才下达一个书面文件通知张晶搬走。张晶在回复信中明确写到拒付任何费用，给予补偿马上搬走。然而原告再一次沉默。这使商户更加确信校方承认五年免租协议。我国《民法总则》规定普通诉讼时效为三年，但延付或拒付租金的诉讼时效为一年。诉讼时效为自权利人知道权利受到损害之日起算。房租不是固定金额，它会随着时长增长。校方一再的沉默导致今天巨额的费用，校方存在着不可推卸的责任。校方权利人长时间不行使权利，属于自动放弃权利，法律也不保护在权利上睡眠之人。综上，延吉市第四中学的主张不成立，请求法院驳回其诉讼请求。 经审理查明：2014年8月25日，延吉市第四中学与张晶签订出租门市房合同书，约定：张晶承租位于延吉市参花街1978号，延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧XX属第XX间，面积为45平方米的门市房，经营小丑鱼文具礼品店，租赁期限自2014年8月31日至2015年8月31日，年租金为24000元；水费、电费、暖气费、门前四包费、工商管理费、营业税、产权税等都由经营者（承租人）负担，水费、电费由学校按分表收取，价格按营业价收取。2018年9月30日和2019年12月27日，延吉市第四中学向张晶发出通知函，要求张晶限期搬离并支付房屋使用费、电费、水费、暖气费。张晶在收到2018年9月30日的通知函后，在回复信中表示拒绝支付任何费用，如给予补偿马上搬离。现涉案房屋由张晶占有使用。涉案房屋尚未办理产权证。 认定上述事实的证据有：出租门市房合同书、照片、通知函，以及当事人的陈述。 对延吉市第四中学提交的欠付电费、水费明细表，因该明细表系延吉市第四中学自制，张晶也不予认可，故本院未予采信；对延吉市第四中学提交的回复信，虽然张晶对回复信中签字的真实性无异议，但认为回复信为复印件无法确认其真实性，经本院审查发现该回复信第二页为拼接形成的，延吉市第四中学也未能提交回复信的原件，故本院对该证据未予采信。对张晶提交的2011年9月1日的出租门市房合同书，因与本案无关联性，故本院未予采信；张晶提交的协议书及收据，延吉市第四中学对其真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信；对张晶提交的书证，因无法证明其内容，故本院未予采信；对张晶提交的录音证据，延吉市第四中学提交书面质证意见称对证据的真实性有异议，该分证据不能证明对话的主体为校长和朱主任，即便是真实，也不能证明商户向校方提出了免租补偿协议的要求，同时学校没有承诺过张晶可以无偿使用涉案房屋，本院认为延吉市第四中学的异议成立，故对该证据未予采信。 本院认为，延吉市第四中学与张晶签订的出租门市房合同书系双方真实意思表示，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”本案租赁合同到期后，延吉市第四中学与张晶未签订书面协议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”延吉市第四中学分别于2018年9月30日和2019年12月27日向张晶发出通知函，要求限期搬离，故延吉市第四中学要求张晶立即腾房的诉讼请求，本院予以支持。张晶主张延吉市第四中学承诺除学校关闭外不收回涉案房屋，但因未能举证证明，故其主张不成立。张晶以2015年与学校达成可以无偿经营5年的口头协议为由，不同意支付房屋使用费的主张，因其未能举证证明，故其主张不成立，张晶应支付拖欠的租金。关于张晶认为本案诉讼时效为一年的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”再根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”自2015年9月1日至2016年8月31日租金的诉讼时效自2016年9月1日起算，延吉市第四中学未在2017年8月31日之前向张晶主张权利，故其诉讼时效已过；自2016年9月1日起至2017年8月31日租金的诉讼时效自2017年9月1日起算，至2018年8月31日届满，民法总则于2017年10月1日起施行，延吉市第四中学于2018年9月30日和2019年12月27日向张晶发出通知函，要求其支付房屋使用费，应适用三年的诉讼时效期间的规定，张晶应支付2016年9月1日起的租金，故张晶应支付自2016年9月1日起至2020年8月31日的房屋使用费96000元（24000元×4年），并按年租金24000元的标准自2020年9月1日起支付实际搬离涉案房屋之日的房屋使用费。关于延吉市第四中学要求张晶支付电费1403.05元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、水费376.32元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、暖气费7425元（自2015年9月1日至2020年8月31日）的诉讼请求，因其未能举证证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告张晶于本判决生效之日起10日内将位于延吉市参花街XX号、延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧XX属第XX间房屋腾空并交付给原告延吉市第四中学； 二、被告张晶于本判决书发生法律效力后立即向原告延吉市第四中学支付自2016年9月1日起至2020年8月31日的房屋使用费96000元，并按年租金24000元的标准自2020年9月1日起支付实际搬离涉案房屋之日的房屋使用费； 三、驳回原告延吉市第四中学的其他诉讼请求。 如被告张晶未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2884元（原告已预交），减半收取1442元，由被告张晶负担1100元，由原告延吉市第四中学负担342元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  崔海兰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  尹 雪