云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异186号案外人：何子璇，女，汉族，2000年01月03日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李典刚、周晓雅（实习），上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行。统一社会信用代码：91530100216612284A。营业场所：昆明市滇池路1037号华夏曦岸104号商铺。负责人：沈菁。委托诉讼代理人：吴学成，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗金学，特别授权代理。被执行人：云南金马源房地产开发（集团）有限公司。统一社会信用代码：91530100292111457F。住所：昆明市白塔路**。法定代表人：周一平。被执行人：杜晓君，男，彝族，1990年12月23日出生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州武定县。被执行人：谭林，男，汉族，1980年2月21日出生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州牟定县。被执行人：刘汝祥，男，汉族，1976年8月13日出生，身份证登记住址：湖北省武穴市。被执行人：乐琴，女，汉族，1982年12月10日出生，身份证登记住址：湖北省浠水县。被执行人：侯志军，男，汉族，1973年9月26日出生，身份证登记住址：山西省宁武县。被执行人：蔡芳，女，汉族，1977年10月14日出生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州元阳县。被执行人：保明才，男，汉族，1987年12月26日出生，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被执行人：袁登科，男，汉族，1981年9月15日出生，身份证登记住址：武汉市新洲区。被执行人：兰秀生，男，汉族，1972年11月11日出生，身份证登记住址：江西省新余市分宜县。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工商银行南市区支行”）与被执行人云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）、杜晓君、谭林、刘汝祥、乐琴、侯志军、蔡芳、保明才、袁登科、兰秀生金融借款合同纠纷七案的过程中，案外人何子璇向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人何子璇提出异议请求称，请求法院依法解除对位于昆明市车位的查封措施。事实与理由为：案外人名下的位于昆明市盘龙区唐家营汇都中心地下二层2-316车位被法院采取财产保全查封措施。案外人于2012年与金马源公司签订商品房购销合同，购买了以上车库，并一次性付清了全部购房款（详见付款凭证）。案外人在缴纳全部费用后，该车库已交付给案外人实际占有使用，案外人也已按照购销合同支付了全部购房款500000元（包含涉案2-327车位），并在车位交付后每月支付了240元车库物业费直至2019年12月31日，在此期间，未办理登记手续并非案外人的过错，因出售方金马源公司自身的原因导致案外人不能取得不动产权属证书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，现特申请法院依法审查并予以解除对该车库的保全查封措施，以维护案外人的合法权益。申请执行人工商银行答辩称，一、涉案车位未办理登记手续，何子璇明显存在过错。首先，何子璇提供的证据不能证明涉案车位未办理登记手续事宜是金马源公司的原因造成，更不能证明其对此没有过错。其次，何子璇与金马源公司签订的《商品房购销合同》第六条约定，其应当于2011年4月27日以前一次性付清购房总价款25万元。但是何子璇提供的收据显示，涉案车位购房款交纳时间为2012年9月14日，逾期长达一年半之久，已严重违约。由此可见，涉案车位未办理登记手续，何子璇显然是存在过错的。最后，何子璇出生日期为2000年1月3日，其签订《商品房购销合同》时间为2012年9月14日，尚不足13岁，属于限制民事行为能力人。以25万元的单价购买车位的行为完全与其年龄和智力不相符，且无法定代理人的签字。按照法律规定，该《商品房购销合同》效力待定。因此，何子璇对于涉案车位未办理备案登记存在过错。二、交纳车库物业费并不当然表示实际占有使用。按照我国相关法律规定及生活实际情况，物业管理服务单位提供了相应的物业管理服务，业主即应按照物业服务合同支付相应的物业服务费用，并非业主实际占有使用才需交纳相应的物业费用。所以交纳物业费并不当然表示何子璇对案涉车位有事实上的控制或管领。三、何子璇的异议申请没有法律依据。涉案车位系何子璇从开发商处购买，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其购买车位的用途并非是用于居住，且有多个车位，何子璇所提的异议申请并不符合该条规定的相关情形，其权利并不能排除执行。综上所述，何子璇所提异议申请不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求人民法院依法驳回。案外人何子璇为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：商品房购销合同一份；付款收据四份；汇都国际二期交款确认单一份；汇都国际二期补款单一份；汇都中心特申请审批表一份；昆明汇都国际物业服务有限公司费用结算票据三份；汇都中心物业服务手册一份；汇都中心住宅质量保证书一份；汇都中心住宅使用说明书一份。以上证据材料均为复印件。本院查明，申请执行人工商银行与被执行人金马源公司、杜晓君、谭林、刘汝祥、乐琴、侯志军、蔡芳、保明才、袁登科、兰秀生金融借款合同纠纷七案，昆明市中级人民法院作出的(2019)云01民终1179号民事判决书、(2019)云01民终1180号民事判决书、（2019）云01民终1181号民事判决书、(2019)云01民终1182号民事判决书、(2019)云01民终1183号民事判决书、(2019)云01民终1184号民事判决书、(2019)云01民终1185号民事判决书已经发生法律效力。诉讼过程中，申请执行人工商银行向本院申请财产保全，本院于2018年1月9日保全查封了被申请人金马源公司名下位于汇都中心地下室-2层包含316号在内的车位。上述判决生效后，因义务人未按照生效判决履行还款义务，权利人向本院申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。进入执行程序后，上述车位的保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。案外人对此不服，提出以上异议。对于案外人何子璇的请求解除对涉案车位查封的异议请求，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人的物权期待权能够得到保护，必须满足上述法律规定的全部条件。具体到本案中，其一，案外人提交的涉案车位购销合同显示，案外人于2012年9月14日与被执行人金马源公司签订购销合同，约定案外人以价款人民币250000元购买案涉车位，合同签订时案外人未满十八周岁，属于限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款的规定，限制民事行为能力人在实施与其年龄、智力不相适应的其他的民事活动时，应由法定代理人代理，或者征得法定代理人的同意。故本案无法认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，案外人与被执行人金马源公司于2012年9月14日即已签订涉案车位购销合同，而本院于2018年1月9日保全查封涉案车位，在此期间案外人并未办理涉案车位产权登记手续，使涉案车位的权利长期处于不确定状态，且案外人亦未举证证明非因其自身过错未办理过户登记，根据上述法律规定，应当承担相应不利后果。综上所述，案外人何子璇请求解除对涉案车位查封的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人何子璇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  刘 龙审判员  郭春利二〇二〇年十二月三十日法官助理杨海曼书记员阮姣姣