云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初2200号 原告：中国农业银行股份有限公司祥云县支行。 统一社会信用代码：91532923218737507B。 负责人：杨志军，支行行长。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：傅晓芸，女，1984年9月10日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。 被告：王洪芬，女，1962年7月10日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县。 被告：祥云县鑫泉房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：915329235527167440。 法定代表人：李军，董事长。 住所地：祥云县（吉祥路北侧）。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉地产公司）、被告傅晓芸、被告王洪芬金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，于2020年10月31日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行的委托诉讼代理人范里，被告傅晓芸、被告王洪芬到庭参加诉讼，被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司的法定代表人李军通过远程视频提讯参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求依法判令被告傅晓芸、王洪芬立即归还借款本金283269.6元，并支付截止到2019年7月26日的利息2312.66元，两项合计人民币285582.26元。利息、罚息、复利按合同约定的利率计算，追偿至全部款项清偿之日止；3、请求依法判令原告对被告傅晓芸为以上债务提供抵押担保的抵押物享有优先受偿权；4、请求依法判令被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；5、请求依法判令被告承担本案的律师费7000元;6、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告傅晓芸因购买房屋所需向原告申请贷款。双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告提供贷款41万元，借款期限120个月，从2013年10月17日至2023年10月16日，合同约定借款利率为浮动利率，按月等额本息还款。逾期还款按本合同约定的利率和结息方式计收罚息和复利，合同还就其他权利义务、违约责任等作了明确约定。傅晓芸、杜秋自愿将位于祥云县祥城镇吉祥花苑小区3号楼2单元XXX室的房产抵押给原告，作为被告贷款的担保，并办理了抵押登记手续。担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。杜秋、被告王洪芬承诺共同还款，被告王洪芬还向原告出具保证承诺书。被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司为以上贷款提供连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。以上合同签订后，原告按约定在借款额度内向被告傅晓芸发放了贷款，然而，贷款发放后因被告未按照合同约定归还贷款。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉诸人民法院，恳请依法判准原告的诉讼请求。 被告傅晓芸答辩称：贷款情况属实，2017年傅晓芸与杜秋离婚了，现带着两个孩子无法偿还贷款，2018年5月份傅晓芸就将该房屋归还给被告鑫泉地产公司，鑫泉地产公司将首付款及已经偿还的银行贷款还给傅晓芸，接近30万元，当时签订与原告的按揭借款手续由鑫泉地产公司清结,当时是公司里的小芬和钱军和傅晓芸办理,办理后鑫泉地产公司的钱军说过几天一起去原告那里解除手续,后来傅晓芸因出去打工还没回来鑫泉地产公司的法定代表人因涉案被捕,所以拖延到现在傅晓芸与原告的《个人购房担保借款合同》解除手续一直未办理。鑫泉地产公司已经将该套房屋卖给了其他人，现在已经由其他人实际在该套房屋里面居住，答辩人认为不应该再偿还该笔贷款，其次，鑫泉地产公司还偿还过原告方名下的部分贷款。双方签订借款合同时约定房屋对借款进行抵押，根据合同约定应拍卖抵押房产来偿还贷款。 被告王洪芬答辩称：鑫泉地产公司已将该套房屋卖给其他人，并已居住使用，贷款不应该由答辩人再偿还。 被告鑫泉地产公司答辩称：具体事项不是由法定代表人办理，不清楚傅晓芸陈述的事实，但鑫泉地产公司该承担的法律责任鑫泉地产公司愿意承担。 为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交以下证据材料： 第一组：营业执照、金融许可证、负责人身份证明、负责人身份证复印件各一份，欲证实原告依法取得经营金融存贷业务资格和诉讼主体资格； 第二组：1、借款人身份证复印件二份、户口册复印件二份、结婚证复印件一份；2、借款申请书、个人信贷业务申请表、面谈笔录、个人贷款承诺（声明）书、资金划转授权委托书、推荐书、保证担保承诺书、共同还款承诺书、划款扣款委托书、诚信保证书复印件各一份、收入证明复印件二份；3、《个人购房担保借款合同》、借款凭证复印件各一份，欲证实被告身份情况、原告与被告傅晓芸订立个人购房担保借款合同，约定了还款方式、与合同有关费用由借款人承担，并按约发放了贷款，傅晓芸、杜秋作为抵押人提供抵押担保，被告王洪芬承诺共同还款，被告鑫泉地产公司自愿承担连带保证责任； 第三组：抵押贷款登记申请表、房屋他项权利证（预登记）复印件各一份，欲证实被告自愿提供抵押担保，并办理了抵押登记手续； 第四组：业务凭证、催收情况、本息清单复印件、律师费协议各一份，欲证实因被告至今未按照合同归还借款，截止2019年7月26日拖欠的本金、利息情况，以及原告律师费的支付情况。 被告傅晓芸向本院提交了祥云县吉祥花苑住宅销售结算单一份、收据二份，欲证实被告购买该套房屋支付首付款的情况。 被告鑫泉地产公司、被告王洪芬未向法庭提交证据。 经质证，被告鑫泉地产公司、被告傅晓芸、王洪芬对原告提交的第一至四组证据均没有意见。原告、被告鑫泉地产公司及被告王洪芬对被告傅晓芸提交的证据无意见。 本院审查认为，原告及被告傅晓芸提交的证据，内容客观真实，来源合法，与本案相关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：傅晓芸购买了祥云县鑫泉房地产开发有限公司开发的祥云县“吉祥花苑”小区3幢2单元802号房屋一套，购房款总额592768元，已交付首付款182768元，尚欠房款41万元，2013年9月25日，傅晓芸向原告提出借款申请，欲向原告借款41万元，期限10年，并愿意用购房地产作抵押、由鑫泉地产公司提供阶段性担保。同时，傅晓芸及鑫泉地产公司均授权原告将贷款资金划入指定账户（祥云县鑫泉房地产开发有限公司在农行开设的账户），鑫泉地产公司向原告出具了保证担保承诺书，约定在借款人未办妥抵押登记手续并将抵押登记权证交由银行前，自愿为该项贷款本息提供阶段性担保，并承担连带保证担保责任，同时承诺存入银行贷款金额的5%作为保证金，当借款人当月出现逾期贷款本息并催收无果的，次月农行（原告）有权主动从保证金专户中扣收借款人所欠贷款本息。傅晓芸、杜秋、王洪芬向原告出具了共同还款责任承诺书。2013年10月9日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定鑫泉地产公司、王洪芬承担连带保证责任，抵押人傅晓芸、杜秋以位于云南省大理州祥云县房产为贷款提供抵押，协助贷款人自合同签订之日起三日内办妥抵押（预告）登记，傅晓芸作为借款人签字并捺印，原告作为贷款人及抵押权人加盖了公司印章及负责人印章，保证人鑫泉地产公司作为保证人加盖了公司印章及法定代表人印章，王洪芬作为保证人签字捺印，傅晓芸及杜秋作为抵押人在合同上签字捺印。2013年10月17日，原告向傅晓芸授权账户发放了贷款41万元，并出具了借款凭证，约定了借款金额41万元，贷款期限10年（2013年10月17日至2023年10月16日）、贷款利息6.55%、逾期利率9.925%，还款方式为等额本息还款。合同第10.1条约定“保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间为借款到期日起二年”。合同第十二条12.1约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止”；12.3约定“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”。合同第十二条12.9项约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。合同第十三条约定“借款人与售房人之间就本合同第二十六条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行”。2013年10月9日，原告与傅晓芸、杜秋办理了房屋抵押预登记手续。后被告按期偿还了部分本金及利息，截止2019年7月26日被告尚欠借款本金283269.6元及利息2312.66元。原告向被告催收未果，现诉至本院请求解决。在诉讼过程中，被告傅晓芸、被告王洪芬向原告承诺还款责任由其二人承担，原告同意由被告傅晓芸、被告王洪芬承担还款责任，并撤回了对杜秋的起诉。 另查明，傅晓芸与杜秋原系夫妻关系，2017年双方解除婚姻关系。2018年5月傅晓芸将房屋归还鑫泉地产公司，鑫泉地产公司将傅晓芸已支付的首付款及已偿还的银行贷款部分返还傅晓芸，将涉案房屋出卖他人，并向原告偿还了部分贷款。原告因追索债权支出律师代理费7000元。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告鑫泉地产公司、被告傅晓芸、被告王洪芬、杜秋签订的《个人购房担保借款合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告已按照合同约定提供了贷款，被告傅晓芸未能按期全额还本付息，截至2019年7月26日尚欠借款本金283269.6元,利息2312.66元未支付，已构成违约，对此应承担相应的违约责任。故原告要求被告傅晓芸偿还借款本金283269.6元及尚欠利息2312.66元，并支付自2019年7月27日起至借款还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算的利息、罚息及复利的诉请，符合法律规定，本院予以支持。本案中被告王洪芬向原告出具了共同还款责任承诺书，自愿承担共同还款责任，属借款合同中的共同借款人，故原告诉请要求被告王洪芬承担共同还款责任，本院予以支持。被告傅晓芸、王洪芬关于案涉房屋已归还鑫泉地产公司，并由公司出卖给其他人，故二被告不应再偿还贷款的答辩观点，本院认为，本案系借款合同关系，根据合同相对性原则，共同借款人应按合同约定向原告偿还借款本息，傅晓芸与鑫泉地产公司房屋归还（或买卖）系另外的法律关系，本案中不予处理，二被告的答辩观点本院不予采纳。 《个人购房担保借款合同》是否应予解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项约定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。傅晓芸借款后未按期偿还借款本息，迟延还款行为致使原告无法实现合同目的，原告要求解除借款合同的诉请，本院予以支持。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。综上，借款合同解除后，担保人仍应承担担保责任。 关于抵押担保及连带保证责任的问题。原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，被告鑫泉地产公司作为保证人在合同上签字确认，且合同明确约定保证人对贷款本息自愿承担连带保证责任，原告要求被告鑫泉地产公司承担连带担保责任的诉请符合法律规定。本案中原告虽然与傅晓芸、杜秋签订了抵押合同（条款），办理了抵押预登记，但之后并未实际办理抵押登记手续，抵押合同（条款）成立但不生效，因此，原告诉请要求对傅晓芸提供的抵押物在拍卖、变卖价款范围内享有优先受偿权的诉请不符合法律规定，本院不予支持。 关于律师代理费的承担问题，《个人购房担保借款合同》约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用，原告该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告傅晓芸、被告王洪芬及被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告傅晓芸、被告王洪芬于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行尚欠借款本金人民币283269.6元及利息2312.66元，以及自2019年7月27日起至款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定利率计算的利息、罚息及复利； 三、被告傅晓芸、被告王洪芬、被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行为实现债权支出的律师代理费人民币7000元； 四、被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行享有的债权承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5689元，由原告负担300元，被告傅晓芸、王洪芬、祥云县鑫泉房地产开发有限公司负担5389元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审判长  李福荣 审判员  沈光辉 审判员  王瑞萍 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  苏语涵