江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初875号原告：王新海，男，1965年9月5日出生，汉族，现住景德镇市昌江区。被告：乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，住所地：乐平市大连路**赣东北商贸城A1-13，统一社会信用代码：91360281596528315D。法定代表人：邢柯亮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。原告王新海与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王新海、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托诉讼代理人程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新海向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于2013年6月13日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告将原告委托其经营管理的商铺恢复原状（按原规划设计图纸为准），归还给原告，同时原告将保留《商铺委托经营管理合同》第四条第一款第一项所有列各项权益的部分享有权；3、依法判令被告赔偿原告租金损失，按每年租金17427元（购房总价290452元的6％）的标准计算，被告补齐自2018年8月28日起至合同解除之日的租金差额（因期间被告已支付7131元，暂算至2020年2月28日止未付租金为19010元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告不能履行合同约定的义务及承担相应责任。2、被告擅自扩大委托经营管理权限，恶意曲解合同本意，损害原告的利益，致使原告的租金收益遭受损失。原告作为甲方与被告作为乙方于2013年6月13日，在依据《中华人民共和国合同法》基本原则以及在遵守其他法律法规的基础上，签订了一份《商铺委托经营管理合同》并于同日生效。合同约定原告所购买的乐平赣东北商贸城Al-13-3302号商铺会同商贸城其他业主购买的商铺，统一委托被告经营管理。对于委托经营管理的目的，合同第二条做了如下约定：1．为使乐平赣东北商贸城规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；2．乙方对乐平赣东北商贸城进行整体规划，按照合理的业态业种分布要求，以优惠的租金，优质的服务，规范的管理培育市场；3．双方确认，甲方购买的商铺通过统一经营和管理，有助于市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。以上约定可以说明，原告与被告签订此合同的本意，是希望被告能把商贸城打造好，经营好，管理好，商铺能租出去，租金收益能有保障，并会在原来6%保底的基础上逐年提高。同时，为了实现上述合同目的，原告在合同第四条第一款中给被告让度了许多权利。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，被告在享有合同约定的权利的同时，也要履行相应的义务及承担相应的责任。本合同中，被告应该履行的义务和承担的责任就是要实现合同约定的委托经营管理的目的，要将商铺租出去以收取租金。只有这样才能保证原告与被告双方共同的利益诉求。目前现实情况是，赣东北商贸城经过被告六年多的经营管理，其结果根本就是与原告委托其经营管理的目的背道而驰，商铺大部分空置，市场萧条，租金收益也不能保证。同时，被告还以给业主公开信的形式，明确表示其已经不能实现合同目的即不能继续履行合同义务了,这已经构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故原告要求被告将商铺恢复原状。由于受开发商前期销售广告的影响，及过于相信被告的经营能力，原告对商贸城的向好发展持盲目乐观的态度，同时被告也对打造好商贸城过于自信，所以合同只是针对委托经营管理的目的能够实现的情况做了约定，而对于合同目的不能实现的情况未做约定。未约定事项即是属于合同中所说的未尽事宜，对此合同第九条第三款做了如下约定：双方就本合同未尽事宜，可另行协商作为补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力，但被告在这个未尽事宜发生之时，即没有提出与原告协商，更没有经过原告的同意，擅自以极低的价格甚至是零租金将商铺出租，被告这样做极大地损害了原告的利益，导致原告租金收益受损。鉴于被告上述违约违法行为，原告依据合同第八条“因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。”及“本合同生效后，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约，使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的，甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”的约定，并在与其他业主一道与被告多次沟通协商无果后，诉至法院。原告王新海围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证，证实原告的身份；2、赣东北商贸城商铺签约确认表复印件、房屋交付确认书，证实原告购房总价；3、商铺委托经营管理合同复印件，证实双方的委托合同关系；4、被告与同类其他房屋承租人签订的租赁合同复印件，证实被告出租的租金过低，严重侵害了原告利益，违背了经营管理合同的目的；5、照片6张及原告在2020年4月21日开庭之前用手机拍摄的商贸城视频资料，证实市场萧条，没有达到合同中约定的要求；6、原告中国农业银行交易明细清单，证实从2018年8月28日开始被告支付的租金低于合同约定，且只支付过两次租金，合计为7131元。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称，原告陈述的与事实不符,在合同履行过程中,被告没有违反合同义务,尽力维护原告权益并不断投入人力、物力。商贸城现状并不是原告陈述的市场萧条,只是受到网络商铺、政府规划等原因,租金涨幅较缓,被告也一直采取积极手段应对此种情况。被告与原告之间签订的合同系双方的真实意思表示,合同成立并有效,履约过程中被告并无违约行为,故原告诉请解除合同、恢复商铺不应得到法院支持。双方合同中明确约定第6年到第10年的租金并不存在应当支付6%的保底租金,原告该诉请也不应得到法院支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提供了如下证据：被告的营业执照，证实被告的工商登记情况。经审理查明，2013年原告王新海购买了乐平市赣东北商贸城商铺一间（商铺编号为A1-13-3302）。2013年6月13日，原告作为甲方与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司作为乙方签订一份《商铺委托经营管理合同》，该合同主要内容为：“…三、委托经营管理期限：1、该商铺的委托经营期自2013年8月28日起计算,至2023年8月27日止。2、未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。3、委托经营管理期满,甲方意向继续委托经营管理该商铺,则在同等条件下乙方享有优先权,如甲、乙双方另行协商一致可签订新的协议。委托经营管理期满,如甲方把该商铺作为自己经营或用于第三方经营的,甲方或该第三方应当符合乙方规定的商铺经营资质审核条件,并接受乙方的统一经营管理和物业管理。4、开发商交付该商铺给甲方之日,甲方应将该商销交付给乙方。四、委托经营管理权限：(一)在委托经营管理期限内,甲方委托乙方经营管理的权限为:1、乙方享有对该商铺及该商铺所在楼宇屋面、外墙面等共用部位、共用设施设备的占有权、使用权、收益权、出租权、经营权和管理权。2、乙方有权对该商铺进行必要的重新分割、布局、装饰,为该商铺添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工,并可进行室内改造及与其他商铺进行合并使用的改造。……(二)在委托经营管理期限内,甲方给予乙方的委托为独家的、不可撤销和变更。(三)本合同有效期内,未经乙方书面同意,甲方不得自行出租商铺,不得向实际承租人直接收取与该商铺租赁等相关的任何费用。(四)本合同有效期内,甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。……五、委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年,每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益(已在购房时支付,即销售总价扣减18%)；2、委托经营管理期第四、五两年,每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金,如果实际租金收益超过6%的,超出部分按8:2分成,即超出6%的收益部分,80%作为租金收益由乙方支付给甲方,乙方提留的20%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；3、委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；4、商铺租金收益支付方式:委托经营期内第四年,乙方每6个月向甲方支付一次租金收益；5、在委托经营管理期结束时,如乙方实际已经代理商铺出租的,甲方应当无条件接受乙方代理签订的租期尚未届满的租贸合同,委托经营期相应顺延至租期届满之日止(但该相应顺延租期不得超过6个月),顺延期间内的租金由乙方向承租人代收，乙方必须将实际的租金收益转交给甲方,乙方有权代为扣缴相关税费；六、其他费用，本合同未约定费用甲、乙双方另行协商确定承担方式。七、合同的解除：（一）除法定事由或本合同的定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同；(二)有下列情形之一的,甲、乙任何一方有权解除本合同,双方互不担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法拆迁、危改的；2、因不可抗力事件致使该商铺毁损、灭失或造成其他损失而无法修复使用的；3、甲方签订的该商铺《商品房买卖合同》解除的；4、甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押,被处置的；(三)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同：未按约定支付铺租金收益连续达60日以上的。八、违约责任：1、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方提单方解除合同的,应提前90日通知方,甲方按该商铺《商品房买合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。2、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,乙方需提前单方解除合同的,应提前90日通知甲方,乙方按该商铺《商品房买实合同》总价的30%向甲方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失；3、因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的,过错方应向对方赔偿全部损失。4、本合同生效后,甲、乙双方不履行本合同所约定的义务及责任,造成对方损失的,应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约,使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的,甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”。合同签订后，原告将诉争商铺交付给被告经营管理，双方均按照合同履行了全部权利和义务，至2018年8月27日止，头5年的租期内，被告均按约支付租金给原告。之后，受网络经济日益繁荣，实体店铺经营困难，政府规划等多种原因影响，乐平市商贸城部分店面未租出，租出的部分商铺租金也大幅度下降，被告仅在2019年1月3日之前支付了原告7131元租金。后因原告所有的店铺未租出去，被告未支付租金给原告，为此原告于2020年3月19日向本院提起本案诉讼。截止判决前，本案诉争的商铺尚未出租。上述事实，有原、被告提交的证据、双方当事人的陈述及本院的庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，原、被告经协商后自愿、平等签订的《商铺委托经营管理合同》未违反法律强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》至今已履行了六年多，根据双方合同约定，头五年，被告均按照固定租金金额支付了租金给原告，根据原告提供的证据显示，从2016年起，因各种原因，被告对与原告商铺处同一位置的其他商铺已大幅度降价出租，以达到继续培育市场、按约履行与商铺业主的委托合同的义务，虽然被告出租的租金远低于双方合同约定的租金，但被告仍垫付资金按照合同约定的金额支付给原告，被告在履行合同中并未存在过错。根据双方合同第五条第三款“委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准。”的规定，原告所有的商铺因各种原因未出租，导致没有租金收入，故被告自2019年2月后未支付租金给原告，并不能认定被告违约。根据双方合同第三条第二款“未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。”及第七条第一款规定“除法定事由或本合同的定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同。”的约定，被告因商铺未出租而导致未付租金并不在合同约定的解除条件之中。现在被告表示拒绝解除合同，双方无法达成一致同意解除合同的意见的情况下，原告为此主张提前解除委托合同的要求，不符合合同约定，本院对其要求解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。原告基于解除双方《商铺委托经营管理合同》而产生的第二项及第三项诉讼请求也不予支持。本案出现的商铺未出租以致原告不能获取租金属于出现的合同未约定新事宜。可由原、被告按照双方合同第九条第三款“双方就合同未尽事宜，可另行协商作为补充合同。”的规定，进行协商解决。也可由原告按照双方合同第八条第一款“本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方提单方解除合同的,应提前90日通知方,甲方按该商铺《商品房买合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。”的规定直接与被告解除合同。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告王新海的全部诉讼请求。案件受理费276元，由原告王新海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  袁杰民审判员  濮有根审判员  李 明二〇二〇年十二月十五日书记员  李 琴