浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初11929号 原告：赵女，女，1982年2月4日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：俞建中,浙江永腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡玥,浙江永腾律师事务所律师。 被告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路**第**。 法定代表人：楼建根。 委托诉讼代理人：王素花，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁诺，浙江法校（诸暨）律师事务所实习律师。 原告赵女与被告浙江永利中心城投资有限公司（以下至判决主文前简称为永利中心城）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日和11月4日公开开庭审理。原告赵女及其委托诉讼代理人俞建中、被告永利中心城的委托诉讼代理人王素花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵女向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁协议；2.退还租赁保证金51386.4元、装修保证金15000元、质量保证金10000元、电梯保证金5000元；3.请求法院判令被告赔偿原告违约金51386.4元；4.赔偿装修损失25万元。审理中，撤回退还租赁保证金51386.40元、装修保证金150000元、质量保证金10000元、电梯保证金5000元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年10月25日签订了租赁合同，合同约定租期为三年。合同签订后，原告依约全面履行自己的义务。但被告不仅不依约退还相应的保证金，还因自身经济等原因导致产权不明、产权变更、无人管理、管理混乱等现象，导致客户流失、租赁户逃离，市场变得冷冷清清，致使原告无法正常经营。被告及产权所有人等还不断通知原告单方解除租赁合同。原告认为，被告的行为己经构成根本性违约，原告有权解除合同并根据合同约定，被告应退还租赁保证金、赔偿原告的装修损失及支付违约金等。审理中补充陈述：支付2020年4月底前的房租。 被告永利中心城答辩称：对双方曾经签订房屋租赁协议和收取租赁保证金无异议，且保证金尚在被告处。驳回两原告对被告的起诉或驳回诉讼请求，具体理由：①本案被告浙江永利中心城投资有限公司已非涉诉二个商场的所有人，也非租赁合同相对人；②合同租赁期限没有届满，且被告现已非出租不动产所有权人；故不同意解除合同，也不同意退还保证金。 经审理，本院认定：2019年10月28日，赵女与永利中心城签订【永利】吾悦广场租赁合同，赵女向永利中心城承租位于诸暨市××街道××路××号××层××号××号商铺，租赁期限至2022年10月28日，永利中心城收取租赁保证金51386.40元。2020年6月2日，本院根据诸暨万风商业管理有限公司（以下简称为万风公司）的申请，作出（2020）浙0681民初7574号的先予执行裁定，强制永利中心城将包括本案商铺在内的大楼交付给万风公司。2020年6月23日，万风公司向赵女发函，告知该公司已于2019年12月29日获得上述商铺所在大楼所有权，因赵女未按通知提供资料，未签订书面租赁合同，未缴纳租金、物管费等，通知终止双方间租赁合同关系。 上述事实，除了当事人的陈述外，尚有租赁合同、【永利】吾悦广场商业管理服务协议、租赁保证金收款收据、万风公司发给赵女的函、不动产证、（2020）浙0681民初7574号民事裁定书、（2020）浙0681民初7574号之二民事裁定书等予以佐证。 原、被告对双方签订的租赁合同、【永利】吾悦广场商业管理服务协议、租赁保证金收款收据均无异议,本院依法予以确认；对存在争议的证据，本院辨析认证如下： 1.原告赵女递交永利中心城、诸暨新城吾悦商业管理有限公司发给各商户的函，函件中告知：永利中心城于2020年6月2日收到法院作出的先予执行的裁定书，要求该公司人员在当天撤出商铺所在大楼；2019年10月26日，永利中心城曾与陈金迪、张海忠签订房产转让协议，约定带租转让，且原维保类合同、保洁合同、物管合同中永利中心城的权利义务由受让人无条件承受；因永利中心城与前述法院采取先予执行案件之原告万风公司的诉讼尚在进行中，永利中心城与陈金迪、张海忠间对房产权属登记过户后的租金、保证金、物管费等费用尚未结算，故要求商户仍向永利中心城缴纳租金和物管费等。赵女还递交万风公司所发函件，该函内容为：通知因赵女未按通知提供资料，未签订书面租赁合同，未缴纳租金、物管费等而解除双方间租赁合同关系。原告赵女认为上述证据可证明被告永利中心城存在因该公司原因导致产权不明、产权变更以及隐瞒商铺所在房产转让等违约行为。经质证，被告永利中心城认为上述函件可以证明包括案涉商铺在内的房产已登记至万风公司名下，但上述函件内容无法证明永利中心城存在违约行为。 本院认为，上述证据可以反映出永利中心城与其他公司存在不动产权属纠纷，现商铺所在大楼所有人万风公司要求解除与赵女间的租赁合同关系等情况。而且万风公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定向赵女发出解除合同通知，赵女未在《最高人民法院若干问题的解释（二）》规定的异议期内通过诉讼方式提出异议，故赵女实际无法在该商铺从事经营活动，其要求解除与永利中心城间的租赁合同关系不无不当。但上述证据中不足以认定永利中心城存在何种违约行为以及该违约行为导致赵女无法从事经营活动。另，即使永利中心城未事先告知赵女与他人间的不动产转让行为，鉴于此类转让事关商业秘密，即便未对外披露也不应认定为违反《中华人民共和国合同法》第六十条规定的诚实信用义务，不属于违约行为。 2.被告永利中心城递交该公司在2019年10月26日与张海忠、陈金迪签订的房产转让协议、2019年12月26日被告与万风公司签定的资产转让协议、不动产交割清单、（2020）浙0681民初7574号民事裁定书、（2020）浙0681民初7574号之二民事裁定书，认为上述证据可证明本案诉争商铺房产的所有权已经登记在万风公司名下，永利中心城不再是诉争商铺的所在房产的所有人，并于2020年6月初实际退出了商场管理。经质证，赵女认为房屋出租之前永利中心城已与第三方签订了房屋转让协议，但未向赵女披露属于欺诈，且强制腾房给承租方造成了影响。 本院认为，上述证据反映的案涉商铺所在大楼所有权人已由永利中心城变更为万风公司以及永利中心城被强制清退出对大楼的管理和控制等情况确实给赵女等原有的租用商铺的商户的正常经营造成影响，但现并无证据证明永利中心城对强制清退负有过错。 3.原告赵女向本院递交其与装饰工程公司签订的工程承包合同、与温州华冠游乐设备有限公司签订的销售合同，用以证明其租用商铺后花费的装修费用，要求永利中心城对此承担赔偿责任。经质证，被告永利中心城否认其存在违约行为。 本院认为，现有证据不足以认定永利中心城存在违约行为，无须对赵女主张的装修费等负赔偿责任，对上述证据不予认定。 4.原告赵女还递交了被告同意疫情防控期间租金减半的公告，但其未在本案中要求退还租金，而且双方间租赁合同实际履行至2020年6月2日，赵女未缴纳之后租金，不存在合同解除后返还租期内租金的问题，故该证据并非本案审查范围，不予认定。 本院认为，赵女向永利中心城租用商铺，现该商铺所有权已由永利中心城转移登记至案外人万风公司名下，永利中心城显然无法继续履行与赵女的租赁合同，赵女要求解除双方间租赁合同关系并由永利中心城退还收取的保证金，符合法律规定，应予支持。因无证据证明永利中心城存在违约行为，故对赵女要求永利中心城支付违约金、赔偿损失的诉讼请求不予支持。永利中心城辩称因商铺所在大楼所有权已转移给他人，其并不再是租赁合同相对人，于法无据，对该辩称不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告赵女与被告浙江永利中心城投资有限公司间的租赁合同； 二、被告浙江永利中心城投资有限公司应返还给原告赵女租赁保证金51386.40元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告赵女其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1085元，依法减半收取542.50元，由原告赵女负担72.50元，被告浙江永利中心城投资有限公司负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 羽 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  胡李婷 书 记 员  钱 萍