内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2020）内06民终1815号   上诉人(原审被告)：达拉特旗兴林房地产开发有限公司。   法定代表人：田某。   委托诉讼代理人：王某。   委托诉讼代理人：杨某，内蒙古盖伦律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：祁某。   委托诉讼代理人：霍某，内蒙古首佳律师事务所律师。   原审被告:鄂尔多斯市安隆科贸有限公司。   法定代表人：宇某。   委托诉讼代理人：宇文某。   上诉人达拉特旗兴林房地产开发有限公司（以下简称兴林公司）因与被上诉人祁某、原审被告鄂尔多斯市安隆科贸有限公司（以下简称安隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2020）内0621民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   达拉特旗兴林房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法判决驳回被上诉人祁某针对上诉人兴林公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清。（一）安隆公司不是安隆小区商品房预售许可证所许可的销售主体，其以自己名义签订的《购房合同》无效。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，安隆公司无预售许可证明，不是销售主体，原审认定兴林公司是销售主体，就应认定被上诉人祁某与安隆公司签订的《购房合同》无效；2.被上诉人祁某明知安隆小区的注册开发商是兴林公司，其在未查询销售主体的情况下与安隆公司签订《购房合同》导致合同无效，不能实现交易目的，其存在过错，应承担相应责任；3.被上诉人祁某将房款交付安隆公司损害兴林公司利益，其二者之间的“场外交易”、“体外循环”严重扰乱了房地产交易秩序，损害了税收征管秩序，损害了安隆小区债权人的利益，依据《民法总则》第一百五十三条第二款规定，案涉《购房合同》应认定为无效。（二）被上诉人祁某选择了合同之诉，主张合同之债，原审法院应审查合同效力后作出判决，同时依据《合同法》第八条确定的合同相对性原则，判令安隆公司返还财产。原审判令兴林公司承担连带责任于法无据，且案涉《购房合同》没有约定兴林公司对安隆公司的债务承担连带责任，故原审应驳回被上诉人祁某针对兴林公司的诉求。二、原审适用法律错误。案涉《购房合同》是无效合同，应适用《合同法》第五十八条，原审适用《合同法》第九十四条、第九十七条判令兴林公司承担本案连带责任错误。   祁某辩称，不认可兴林公司的上诉请求，原判应予维持。理由为：一、案涉《购房合同》有效。合同是否有效由法律认定，非由上诉人来认定，案涉《购房合同》经过安隆公司追认。二、被上诉人祁某购买案涉房屋完全是基于对兴林公司的信赖，事实上出售房屋的主体是安隆公司，收款也是由安隆公司收取，被上诉人祁某在购买房屋时安隆公司向其明确安隆公司与兴林公司存在挂靠关系，可以直接与安隆公司联系并交付购房款，被上诉人祁某作为善意第三人有理由相信安隆公司与兴林公司共同对其承担责任。三、兴林公司作为被挂靠公司，在挂靠时应想到之后的风险，其不应不承担任何责任。四、案涉房屋是被兴林公司网签出去的，但事实上是安隆公司开发的，兴林公司在网签时应向安隆公司核实该房屋是否已经卖出并交付，其使用撬锁的非正常手段获取该房屋。   鄂尔多斯市安隆科贸有限公司述称，同意被上诉人祁某的答辩意见。   祁某向一审法院起诉请求：1.判令解除祁某与安隆公司于2014年10月30日签订的《购房合同》；2.判令安隆公司、兴林公司共同返还祁某购房款545186元；3.判令安隆公司、兴林公司赔偿祁某供暖费损失1000元；4.判令安隆公司、兴林公司共同赔偿因违约造成的损失142429元（购房款545186元从2014年10月18日起至2020年4月18日，五年半，在银行间同业拆借利率适用之前，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，适用后按照全国银行间同业拆借利率计算的利息损失）；5.本案诉讼费由安隆公司、兴林公司承担。   一审法院认定事实：2014年10月30日，安隆公司（甲方）与祁某（乙方）签订《购房合同》，合同约定：一、乙方所认购的商品房为甲方开发建设的的位××旗房。该商品房按照计价，该商品房建筑面积为120.35平方米（最终面积以房管局和测绘部门实测为准），单价4530元／平方米，总房价款545186元。二、付款方式：一次性付款，乙方于2014年10月30日已付房款545186元。三、交房时间：于2015年12月31日给予乙方交付使用。四、房屋装饰、设备标准：1、外墙：涂料；2、内墙：毛坯；3、顶棚：毛坯；4、地面：毛地面；5、门窗：断桥铝合金；6、厨房、卫生间：（毛坯）。合同落款处甲方由安隆公司法定代表人宇永签字并加盖公司印章，乙方由祁某签字。2014年10月18日，祁某已向安隆公司支付购房款545186元，安隆公司向祁某出具收据一张，收款单位处加盖安隆公司印章。签订合同后，安隆公司将涉案房屋的钥匙交付祁某，祁某一直未对涉案房屋进行装修。2018年11月17日，祁某与达拉特旗宏顺供暖有限责任公司签订了《城市居民供用热协议》，并补交了2014年、2015年、2016年、2017年四年的供暖费共计1000元。后祁某从供暖公司得知，该房屋已经被另外售予他人，祁某到该房屋查看，该房屋已由他人进行装修。兴林公司称，为了抵顶开发该项目所欠税款，该房屋已由兴林公司出售给苏凯，并办理了网签手续。2020年5月6日，达拉特旗房屋征收和房产交易管理中心出具查询证回执：达拉特旗人民法院，关于你院查询的信息，反馈如下：经内蒙古商品房销售审批系统2.0中查询，安隆小区4号楼1单元601室于2018年11月24日网签至苏凯名下，无抵押、查封信息，查询截止时间2020年5月6日上午10时19分。   一审法院另查明，2010年9月29日，郝林（甲方）代表兴林公司与安隆公司（乙方）签订《土地使用权转让协议》。协议约定：一、甲方出让给乙方的的宗地位××旗西，南与达电界，北与新汽车客运站界，宗地编号：达国用（2009）第002471号，转让面积27464平方米（合41亩），宗地界址及坐标见国有土地使用证。二、本协议出让宗地用途为住宅兼容商业。三、土地终止日期2055年8月9日。四、该宗地的土地权出让金为每亩人民币90万元（折合人民币1349元／每平方米）。总价3700万元。五、甲方向乙方提供已取得的该宗地全部证件、批文及其他资料。六、甲方负责清理宗地内现有的电力设施及其他附着物。从本协议签字之日，此前该宗地税费由甲方承担并结清，此后发生的税费由乙方承担。七、宗地使用权人不变，对外，乙方以甲方项目经理部形式组织实施项目，甲方配合乙方做好项目运行的其他工作（包括房地产开发各类印鉴、证照等的使用），费用不再另计。八、乙方在项目实施过程中，独立核算，自主经营，但不得有偷、漏税及其他违法行为，项目在运行过程中发生的一切事故及突发事件，全部由乙方承担责任，无论以何种形式给甲方造成损失，乙方按当事责任量3倍补偿给甲方。九、本协议签字日，乙方支付出让金500万元，手续、宗地交接完毕，乙方进入现场接收再付500万元，2011年6月30日前乙方支付现金1000万元，尾款1700万元于2011年9月30日前一次性付清。2011年4月30日，安隆公司向兴林公司出具《保证书》，内容为：1、达旗安隆住宅小区由安隆公司使用兴林公司资质进行开发，该小区产生的一切税费，由安隆公司按时足额缴纳。2、达旗安隆住宅小区由安隆公司使用鄂尔多斯市兴林建安集团有限责任公司资质进行施工建设，由此产生的一切税费由安隆公司按时足额缴纳。3、达旗安隆住宅小区所出现的全部工程质量、安全事故如人身伤亡等及所有债权、债务、经济及法律纠纷，全部由安隆公司承担。4、安隆公司如未按此保证实施以上事项，所产生的一切经济及法律责任全部由安隆公司承担。   一审法院还查明，2011年8月3日，达拉特旗房产管理局核发（2011）房预销售证第024号《商品房预销售许可证》，载明项目名称为安隆小区1#-6#，售房单位为达拉特旗兴林房地产开发有限公司。   一审法院认为，祁某与安隆公司签订了《购房合同》并按约向安隆公司足额支付了购房款，安隆公司虽然已将该房屋的钥匙交付祁某，祁某未装修使用。现该房屋已经于2018年11月24日被兴林公司售予案外人苏凯，并办理了网签备案手续，致祁某购买房屋的合同目的不能实现，故祁某请求解除其与安隆公司签订的《购房合同》的诉讼请求，法院予以支持。安隆公司于2014年10月18日收取祁某购房款545186元，现祁某请求安隆公司退还购房款，法院予以支持。祁某请求安隆公司赔偿祁某占用购房款545186元从2014年10月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约利息损失及从2019年8月20日起至2020年4月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，法院予以支持。祁某请求兴林公司与安隆公司共同承担退还房款和赔偿占用购房款损失，因从安隆公司与郝林代表兴林公司签订的《土地使用权转让协议》中约定宗地使用权人不变，安隆公司给兴林公司出具的《保证书》中均确认，涉案房屋所在的达旗安隆小区是安隆公司使用兴林公司资质进行开发，安隆公司使用兴林公司资质进行施工建设。兴林公司提供的《商品房预销售许可证》确认，安隆小区1#-6#的售房单位是达拉特旗兴林房地产开发有限公司，兴林公司作为该小区商品房的销售主体，对安隆小区的商品房预售活动应严格管理，严格按照相关规定进行商品房预售并办理备案手续。兴林公司在未核实房屋销售现状的情况下，将涉案商品房另售他人，致祁某购房目的不能实现，兴林公司对退还购房款和赔偿占用房款的违约损失承担连带给付责任。祁某为涉案房屋垫付1000元供暖费，应由安隆公司给付祁某。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，原审判决如下：一、祁某与鄂尔多斯市安隆科贸有限公司于2014年10月30日签订的《购房合同》于判决生效之日解除。二、鄂尔多斯市安隆科贸有限公司于判决生效之日返还祁某购房款545186元，并给付祁某购房款545186元从2014年10月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的占用房款的违约利息损失及从2019年8月20日起至2020年4月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用房款的违约利息损失。三、安隆公司于判决生效之日给付祁某垫付的供暖费1000元。四、达拉特旗兴林房地产开发有限公司对上述第二项给付内容承担连带给付责任。   本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、安隆公司与被上诉人祁某签订的《购房合同》是否有效；二、上诉人兴林公司对返还被上诉人祁某购房款及赔偿违约利息损失应否承担连带责任。关于争议焦点一，本案中，安隆公司与被上诉人祁某签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的任一情形，应属合法有效合同。关于上诉人兴林公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定，案涉《购房合同》应认定为无效合同的问题。针对此，首先，案涉房屋已取得《商品房预销售许可证》，该许可证载明的售房单位虽为兴林公司，但案涉房屋系安隆公司借用兴林公司资质开发，本案中的《购房合同》不符合前述司法解释规定的合同无效情形；其次，本案中尚无证据可以证明安隆公司与被上诉人祁某签订案涉《购房合同》的行为或《购房合同》条款违背公序良俗，即本案不符合《中华人民共和国民法总则》规定之违背公序良俗导致合同无效的情形。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”结合本案具体情况，上诉人兴林公司并非案涉《购房合同》当事人，该合同亦没有约定兴林公司承担本案相关连带责任；同时，被上诉人祁某主张上诉人兴林公司在本案中承担连带责任没有法律依据。故而上诉人兴林公司对返还被上诉人祁某购房款及赔偿违约利息损失不应承担连带责任。   综上所述，达拉特旗兴林房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2020）内0621民初622号民事判决第一项、第二项、第三项；   二、撤销内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2020）内0621民初622号民事判决第四项；   三、驳回被上诉人祁某的原审其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5338元，二审案件受理费10676元，共计16014元，由原审被告鄂尔多斯市安隆科贸有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨     二〇二〇年十二月二十五日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁     本案援引法条   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。   连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。   连带责任，由法律规定或者当事人约定。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。