湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初8507号 原告：何良美，女，1973年8月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。 被告：长沙金汇物业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区寿星街金汇物业****。 法定代表人：刘伟，执行董事兼总经理。 第三人：长沙银行股份有限公司汇丰支行，住，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**/div> 负责人：田蓓，行长。 委托诉讼代理人：徐勇，该行员工。 第三人：长沙市长信投资管理公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路**iv> 法定代表人：黄晖，总经理。 委托诉讼代理人：龚圆，湖南翰骏程律师事务所律师。 原告何良美诉被告长沙金汇物业发展有限公司（以下简称金汇公司）、第三人长沙银行股份有限公司汇丰支行（以下简称长沙银行汇丰支行）、长沙市长信投资管理公司（以下简称长信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何良美的委托诉讼代理人何琴、张艳、被告金汇公司的法定代表人刘伟、第三人长沙银行汇丰支行的委托诉讼代理人徐勇、第三人长信公司的委托诉讼代理人龚圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何良美向本院提出诉讼请求：1、解除长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的抵押；2、被告为原告办理长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产权证书并交付原告；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2008年与被告签订商品房买卖合同，购买由被告建设开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋。原告购买并居住二十多年以来，一直未取得所购之房屋的不动产权证书。原告多次找到被告，要求被告协助办理并交付原告所购之房屋的不动产权证书。但由于被告的原因，时至今日也没有为原告办理原告所购之房屋的不动产权证书。为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告金汇公司辩称，本案鉴于被告已向长沙市人民政府关于解决《金汇花园小区遗留问题申请减免报告》，现此报告已由开福区通泰街道受理并牵头上报至长沙市人民政府，正在进入长沙市遗留问题解决程序的实际情况，说明原告11户产权证未办理完成确实已不是被告公司能力所及范围，被告会尽力配合长沙市政府及街道，尽快使原告权益得到落实。 第三人长沙银行汇丰支行述称，被告向第三人申请了一笔5000000元的贷款，已经办理了项目在建工程抵押。贷款到期被告后无力偿还，第三人将被告诉至法院，但在执行时无财产可执行，该笔贷款于2001年6月11日剥离了总行资产保全部，总行资产保全部于2003年9月12日通过资产置换将该笔不良贷款转给了第三人长信公司。根据物权法第192条的规定，债权转让的担保，该债权的抵押权一并转让。据此，虽然涉案房屋抵押权仍为第三人，第三人为经办行，但因第三人对被告的债权已经转让给第三人长信公司，实际债权人系第三人长信公司，所以请求法院撤销第三人的主体地位。 第三人长信公司述称，1、被告与第三人长沙银行汇丰支行存在合法有效的债权关系，1997年7月17日被告与第三人长沙银行汇丰支行签订了人民币短期借款合同，合同约定借款金额为5000000元，借款时间自1997年7月18日至1998年1月17日，利息为月利率千分之9.24，双方于同日签订了抵押合同，被告将其名下在建工程及土地使用权抵押给了第三人长沙银行汇丰支行，并办理了抵押登记，权利凭证号为长房在押97字第0××2号、长国土1997抵押字第044号，后因被告违约，逾期未偿还借款，长沙银行汇丰支行起诉被告，后双方达成了调解协议，由被告以房抵债，但因被告未及时履行协议，第三人长沙银行汇丰支行向法院申请了强制执行，但由于被告不具备偿还能力，其竣工房屋由于欠缴规划建设费用，无法办理产权证，也无法进行拍卖，导致执行中止；2、第三人对被告享有的本金4944000元及利息63414.02元的债权合理合法，根据2003年长沙市人民政府的要求，第三人与第三人长沙银行汇丰支行进行了资产置换，双方签订了资产置换协议，第三人长沙银行汇丰支行将其对被告的债权转让给了第三人，并对被告进行了通知，第三人在取得该债权后向芙蓉区法院变更了申请执行人，但由于被告一直不具备偿还能力，无法继续执行；3、原告应向被告主张未办理产权证的违约责任，被告在未向第三人履行还款义务前，第三人不具有解除抵押、配合办证的义务，本案中被告在明知房屋土地均已抵押无法办理产权证的情况下，仍然向原告销售房屋，应当承担违约责任，第三人作为被告的合法债权人，同原告一样对被告享有债权，根据物权法第197条规定“未担保债务的履行，债务人或者第三人不转让财产的占有……”，因此第三人有权对被告所抵押的土地、房产优先受偿，目前没有受偿的原因是因为无法办理产权证，如果被告不履行还款义务，而要求第三人解除抵押、放弃抵押权，是对第三人权利极大损害，同时第三人作为国有企业，抵押权丧失势必导致国有资产流失，故第三人不能解除抵押。 根据当事人的陈述和经审查确认的短期借款合同、抵押合同、借款借据、还款协议、商品房买卖合同、购房款、水电增容费收据、收条、资产置换协议等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 1998年，案外人陶正良与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋并于1998年8月15日向被告交纳了购房款200000元及水电增容费2300元。2008年，案外人陶正良将上述房产转让给原告，陶正良与被告解除了上述《商品房买卖合同》。2008年，原告（乙方）重新与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋，该商品房建筑面积共92.64平方米，每平方米2153.32元，房款总价为200000元。甲方将竣工验收合格并依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给乙方使用。甲方应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。上述房屋竣工验收后，被告即将房屋交付给原告使用，原告已在涉案房屋里居住了近二十年，但被告至今未为原告办妥房屋所有权证，被告未为原告办妥房屋所有权证的原因如下：被告因开发“金汇公寓”项目的需要，于1997年7月17日与第三人长沙银行汇丰支行签订《人民币短期借款合同》，合同约定被告向第三人长沙银行汇丰支行借款5000000元，为了该借款的担保，被告将其名下上述在建工程及土地使用权抵押给了第三人长沙银行汇丰支行，并办理了抵押登记，其中抵押的房屋共计56套。被告工程完工后因欠付建设单位长沙桐木建设股份有限公司的工程款，长沙桐木建设股份有限公司将被告抵押给第三人长沙银行汇丰支行的上述房屋予以查封，后经法院判决将56套中的房屋中的30套用于处理所欠长沙桐木建设股份有限公司的工程款，所余26套房屋仍抵押在第三人长沙银行汇丰支行名下。此后被告一直未向第三人长沙银行汇丰支行清偿债务，因抵押一直未予解除的原因，被告一直未能为原告办理房屋所有权证。 另查明，2003年9月12日，第三人长信公司作为甲方与长沙市商业银行（即长沙银行股份有限公司前身）签订了《资产置换协议》，协议约定甲方以自有净资产与乙方拥有的约定不良资产（包括被告开发的原告名下的共26套房屋所抵押的借款本金5000000元）之间实施置换，但原被告设定给第三人长沙银行汇丰支行的房屋抵押（含原告房屋）手续一直未予解除，原告遂诉至本院要求判如所请。 本院认为，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行；二、被告已收取了全部房款，被告亦将房屋交付给了原告，故被告应协助原告办理长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产登记手续；三、原告购买的房屋已由被告向第三人长沙银行汇丰支行设定了抵押，该抵押合法有效，第三人长沙银行汇丰支行以资产置换方式将对被告享有的5000000元债权及抵押权一并转让给第三人长信公司，上述抵押对被告及第三人长沙银行汇丰支行、长信公司依法具有约束力，故原告请求解除长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的抵押无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙金汇物业发展有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告何良美办理长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产权证书并交付给原告何良美； 二、驳回原告何良美的其他诉讼请求。 本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告长沙金汇物业发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇二〇年十二月二十九日 代理书记员  彭小波