江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初294号 原告：周凯煜，男，1979年1月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李锋，江苏汉斯律师事务所律师。 被告：徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司，住所地徐州市云龙区大同街**天成广场负**。 法定代表人：周全，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈婕，该公司员工。 委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。 原告周凯煜与被告徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司（以下简称和瑞华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日作出（2018）苏0303民初6314号民事判决，原告周凯煜不服该判决，向徐州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）苏03民终4420号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周凯煜的委托诉讼代理人李锋到庭参加诉讼。被告和瑞华公司的委托诉讼代理人吴欣豫及变更后的委托诉讼代理人陈婕、李育松分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周凯煜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金190500元、物业费20409元、履约保证金31750元、装修押金5000元、电费2000元、装修损失150000元，合计399659元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月，原、被告双方签订了一份熠华天美食城租赁合同，被告将其管理的位于天成国际广场负一层美食广场D7、D9、D11铺位出租给原告，租赁期限3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。原告缴纳了租金、履约保证金后即进行装修，投入大量的人力、物力、财力。2015年3月，徐州市消防部门要求被告管理的天成国际广场负一层美食广场停业，原告才得知被告的消防未验收，导致原告的经营场所停止营业，给原告造成了损失。原告多次与被告就消防问题及赔偿问题进行协商，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法判令所请。 被告和瑞华公司辩称：涉案房屋已通过消防验收，原告承租涉案房屋用于开办经营餐饮店，必须要进行二次消防，未达到二次消防标准的情况下，后果应由原告自行承担，并且原告在履行合同过程中存在严重违约行为。具体理由如下：第一、商铺所属工程消防验收合格，被告交付房屋行为合法。涉案房屋已于2014年11月13日通过消防部门的竣工验收，徐州市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》徐公消验字【2014】第0225号，综合评定该工程消防验收合格，被告交付给原告房屋的行为合法。第二、二次消防验收责任主体在于原告，应由原告申请消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十五条，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。在《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）中也规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。说明建设单位在建设完工后要申请消防验收，建设工程交付后，具体使用人若要装修营业也需要再行申请消防验收。本案原告作为承租人在租赁该房屋后进行装饰装修再行营业，那么对于装修后的房屋申请消防验收的义务人应是原告，因此原告未进行二次消防施工，未及时履行二次消防申报验收义务，以致一直未能通过消防验收并产生的损失，由原告承担过错责任，与被告无关。第三、原告在履行合同过程中存在严重违约行为。1、本案原告虽交一年租金，但却占有使用房屋数年，原告严重违约应承担违约责任，履约保证金原告无权要求被告返还。其次，租金、物业费、电费是原告占有使用期间应负担的债务，装修损失无事实及法律依据，装修保证金按合同约定应由原告恢复原状并返还房屋后予以退回，但原告拒绝返还房屋，因此对保证金原告无权主张返还。2、美食广场的业主曾以经营亏损为由，向被告请求降低房租，被告为解决业主的实际困难，考虑降租，为各业主创造良好的经营环境，同时也制定了对一些业主无法继续经营的方案，被告积极履约无违约行为或过错行为。综上，怠于申请消防验收或申请二次消防验收不合格的过错在于原告，与被告无关，请求依法驳回原告诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，原告周凯煜（乙方、承租方）与被告和瑞华公司（甲方、出租方）签订《熠华天美食广场租赁合同》一份，约定：“一、租赁地点及范围，1.1乙方租赁甲方管理的座落于天成国际广场负一层美食广场D7、D9、D11铺位，使用面积93.2平方米。二、合同期限，2.1合同期限3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。三、租金及相关费用结算，3.1年租金190500元，租金支付方式为按年支付，乙方签订本协议当日，须将年租金190500元一次性支付给甲方。3.2其他费用：管理费20409元/年，支付方式：按年支付。四、履约保证金，4.1乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳履约保证金31750元整。七、设备设施与装修装饰，7.1乙方的店铺装修方案必须征得甲方同意，要在颜色和格调上和美食广场的整体保持一致，未取得甲方书面同意之前，不得在营业场地内安装、移动、迁走任何装置或间隔物，或对场地进行任何增建或改建。如需改动应先征得甲方书面同意后由乙方自行安装、办理相关部门报批手续并负担由此发生的费用，擅自改动造成损坏的应承担修复或赔偿责任。7.4消防：乙方承租区内设施与建筑物内其他区域通道等必须无条件符合国家消防要求。十、违约责任，10.1甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的经营损失。十三、租赁场地的交还，13.1租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内，将自己投资的装修及现场的设备中可移动部分带走，但不能破坏现有之装修风格与基本设施，确保租赁场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还，对不可带走的部分乙方不应向甲方提出任何补偿要求。”合同还就其他事项进行了约定。 合同签订后，原告周凯煜于2014年10月13日向被告和瑞华公司交纳了租赁费190500元、自2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费20409元、履约保证金31750元，于2014年11月10日交纳装修押金5000元，于2015年4月1日交纳电费2000元，被告和瑞华公司出具相应的收据。 2014年11月9日，原告与徐州卡佩特建材有限公司签订《装修协议》，约定2014年11月13日开工装修。原告按捺指纹确认的《商户进场装修责任书》关于施工验收部分约定：1、商铺装修验收标准参考商铺装修规范有关“展柜设计要求”、“材质要求”、“照明设计”、“用电安全”、“消防安全”、“施工要求”中各项标准进行验收，如违犯要求，美食城有权利从装修押金中扣除部分或全部作为处罚，并记录档案。2、商铺开业3日内即报验，就验收存在问题进行整改要求必须在开柜后1个月内完成，如有延期整改的现象，中心有权予以处罚。经原告捺印确认上报的《装修申请表》中，申请装修项目为“吊顶、地、地面面、水电、风机盘管移位”。被告在《熠华天美食城装修调整申办单》中的意见为“保证消防联动开关位置不变，门头宽70㎝”、“严格按照装修要求进行施工”、“同意套内面积装修，不允许损坏消防及联动设施，不得损坏防排烟及通风设施”、“按装修施工规范要求施工”。被告提供了《熠华天商户装修手册（进场流程）》，内含包括《装修申请表》在内的多份附件，被告主张按照该装修手册3.2.3条“营运部人员将指导您和装修施工单位填写《装修申请表》、《租用方/施工方人装修期间联络表》、《消防安全责任书》、《保险承诺书》、《装修施工人员出入证申请表》，并提醒您仔细参阅《房屋交接确认书》，《装修施工收费明细表》，请您和装修施工单位在收到上述材料后，尽快提报施工图纸等全部资料，同时向消防支队就装修施工进行报审（仅针对需要独立报消防商户）”的内容，申报二次消防验收的责任主体在原告。原告称该装修手册未向原告送达。 2014年10月13日，天成润华集团有限公司向徐州市公安消防支队申报天成国贸中心地下一层与部分夹层工程消防验收。2014年11月13日，徐州市公安消防支队出具徐公消验[2014]第0225号《建设工程消防验收意见书》，意见：综合评定该工程消防验收合格；该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。该《建设工程消防验收意见书》同时载明“此次申报验收内容为土建部分”。经本院函询，徐州市消防救援支队于2020年11月6日回函称，验收部分为土建部分，含消防验收图纸所标注的商铺分割及地砖铺设。 2014年12月24日，徐州市公安消防支队检查发现案涉天成国际广场负一层美食广场未经消防设计审核擅自装修，在进一步调查后于2015年3月26日作出徐公（消）行罚决字〔2015〕0020号行政处罚决定书，以徐州熠天华商业管理有限公司经营的地下一层美食广场未经消防设计审核擅自装修，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十二条的规定为由，对徐州熠天华商业管理有限公司给予责令停止施工地下一层美食广场并处罚款3万元的行政处罚。本院就“消防申请义务人”的问题向徐州市消防救援支队函询，徐州市消防救援支队于2020年4月20日回函称：“《中华人民共和国消防法》（2009修订版）和《建设工程消防监督管理规定》等法律法规规定并未严格限定装修工程的消防设计审核和消防验收申请义务人是物业管理人还是承租物业方；我支队原负责相关业务（2019年4月1日前）时，依申请人的主动申请进行受理，只要申请材料符合规定，物业管理人或承租物业方均可申请办理相关业务。”该支队回函中同时称：“在作出徐公（消）行罚决字〔2015〕0020号行政处罚决定书后，我支队未就责令停止施工采取过行政强制措施。” 庭审中，原告周凯煜陈述其摊位坐落在天成国贸中心地下一层，装修之后开业了几天，即被消防支队口头通知停止营业。 另查明，2016年1月30日，包括原告在内的多名承租案涉天成国贸中心地下一层商铺的承租人向被告发出《提议书》，称2014年12月24日试营业是在熠华天美食城各方面条件不成熟、设施、设备不完备的情况下，的仓促盲目的试营业，导致试营业的所有商户严重亏损，2015年开始，由于大环境影响，全国各行各业生意难做，消费者购买能力下降，特提出：要求房租计算日为消防检验合格拿到消防许可证，美食城商户开业数达90%以上，要求6个月试营业期；要求降低租金至50%；要求再次试营业；要求参与招商和后期的管理工作。被告于2016年2月15日向部分承租人回函，回函中提到消防整改已于2014年11月7日通过验收，消防合格证在开业前已经具备且在正常维保中，租金考虑降租20%；关于试营业各商户应该拿出自己的经营方法并做好各自店铺的宣传和运营，不能奖营业额的提升责任全部由被告承担；关于商铺管理，被告一切管理正常，如果各商户认为自己没有实际经营下去可以按照合同约定解除合约。 2018年5月21日，被告向原告邮寄送达《美食城关于商铺内物品清理通知函》，告知原告租赁合同已于2017年10月31日到期，2015年11月至2017年10月未缴纳租赁费508000元及物业费40818元，因合同到期，租赁合同将不再履行，请原告将商铺里的物品一周内自行清理并将所拖欠的费用补齐。 本院认为，原告周凯煜与被告和瑞华公司签订的《熠华天美食广场租赁合同》双方当事人意思表示真实，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此合法有效，原、被告双方均应全面履行各自的义务。 原告以被告提供的出租场地未经消防验收，导致原告的经营场所停止营业，要求被告赔偿由此造成的各项损失。对此，本院认为：首先，根据徐公消验[2014]第0225号《建设工程消防验收意见书》的意见及徐州市消防救援支队2020年11月6日的回函内容，可以确认天成国贸中心地下一层与部分夹层工程于2014年11月13日已经消防验收合格，验收的范围包括土建部分及商铺分割和地砖铺设，也即被告交付给原告的租赁商铺事先已经分割完毕且经消防验收合格，该出租标的物符合合同约定及法律规定；其次，原告捺印确认并保存在被告处的《商户进场装修责任书》，可以证明被告已经告知原告装修应当符合消防安全标准，但从原告确认上报的《装修申请表》中，可以看出原告装修要进行屋顶、墙面、设施设备等多处改动，且从被告出具的《熠华天美食城装修调整申办单》中被告对装修调整的意见来看，被告再次强调了装修不可破坏原消防设施设备并要求原告按规范装修；再次，被告提供《熠华天商户装修手册（进场流程）》虽未同时提供送达证据，但原告捺印确认上报的《装修申请表》格式与《熠华天商户装修手册（进场流程）》中相应附件格式一致，应当认定被告已向原告送达该《熠华天商户装修手册（进场流程）》，其中明确载明了需要独立报消防的商户应当自行向消防支队就装修施工进行报审，即已明确进行二次消防验收的申请主体为原告；最后，虽然徐州市公安消防支队以未经消防设计审核擅自装修为由对天成国贸中心地下一层的物业管理者给予行政处罚，但该行政处罚体现的是物业管理者应承担的行政责任，不代表该物业管理者亦应承担相应的民事责任，而民事主体关系应当遵循权责利相一致的原则，本案造成需要申请消防设计审核的情形系原告对其承租商铺进行装修而引起，在法律法规未限制消防申请人的情况下，原告自行装修理应自行申报消防设计审核，也即申请对装修工程进行消防设计审核的义务人为原告。 综上所述，纵观原告周凯煜提供的包括租赁合同、装修票据等在内的所有证据，没有能够证明被告和瑞华公司违反合同约定、出租的铺位在出租时未经消防验收的证据，相反根据前述内容，被告和瑞华公司出租的铺位已经消防验收合格，且对租赁的铺位就装饰装修申报二次消防设计审核及验收的责任主体为原告周凯煜。更何况，原告在提议书中提及无法开业的背景原因还包括诸如消费者购买能力下降、周围施工造成人流量不足等多种原因，不仅仅是消防验收的问题，还有正常的经营风险问题，不能将风险责任推卸给被告。因此，原告周凯煜提出的诉讼请求因无事实依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下： 驳回原告周凯煜的诉讼请求。 案件受理费7295元，由原告周凯煜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  张源辉 审判员  李 宏 审判员  梁 征 二〇二〇年十二月十五日 书记员  张 欣