福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0981民初744号 原告：张益生，男，1955年10月16日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：张志惠（系张益生儿子），住福建省福安市。 被告：薛瑞平，男，1970年7月3日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市。 被告：缪凤玉，女，1975年4月13日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市。 原告张益生与被告薛瑞平、缪凤玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张益生其委托诉讼代理人张志惠，被告薛瑞平、缪凤玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张益生向本院提出诉讼请求：1.判令张益生与薛瑞平、缪凤玉签订的定金合同无效；2.判令薛瑞平、缪凤玉共同返还张益生定金三万元及利息（自起诉之日起计至款项实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由薛瑞平、缪凤玉共同承担。 事实和理由：张益生在房屋中介的介绍下，知悉到薛瑞平、缪凤玉有意出让福安市××镇××门××大街××号房屋，该房屋为政府统一规划下建设的农村安置房，其土地性质为农村集体土地，且未办理产权证。2020年5月1日上午，张益生在房屋中介的带领下与薛瑞平、缪凤玉一同参观了上述房屋，并在房屋中介的极力撮合下，张益生将三万元购房定金通过现金的方式当场支付给薛瑞平、缪凤玉。薛瑞平、缪凤玉收到定金后给张益生出具《收条》，内容：兹收到张益生，置购房屋一座五层半，买断房屋定金款叁万正，（房屋位于××镇××门沁地方，现名沁春大街21号，房屋双方约价捌拾捌万元正）。双方约定限15天内全额交清，（2020年5月1日起-2020年5月15日止）。依据《土地管理法》关于农村安置地转让予本经济集体组织之外的民事主体的规定，农村集体土地性质的房屋出让必定涉及宅基地的转让，而宅基地权仅本集体经济组织成员才能享有，张益生在没有充分了解该房屋产权情况和土地性质以及集体土地的使用权只有本集体经济组织成员才能享有，非本村村民依法不能购买的法律规定的情况下，便在第一次看房后就答应购买该房屋，并当场支付定金三万元。《收条》实质为定金合同，由于案涉房屋为农村安置地，涉及宅基地的转让，张益生与薛瑞平、缪凤玉非同一集体经济成员，该房屋出让行为违反了《土地管理法》的相关规定，为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故薛瑞平、缪凤玉应当返还张益生定金三万元及利息。张益生向薛瑞平、缪凤玉主张返还定金，但薛瑞平、缪凤玉均熟视无睹，不予理睬，其行为严重损害了薛瑞平、缪凤玉的合法权益。 薛瑞平、缪凤玉辩称，薛瑞平、张益生有一座五层楼的房子，在福安第六中学旁边，属于学区房，房屋出租十分热闹，每层二间，每层每年出租8000元，五层半每年租金有4.4万元，从收到张益生的定金日2020年5月1日起，原先租住的人就全部赶出去了，至今2020年11月26日都没有出租，因为张益生买房子耽误了七个月的租金，合计25660元。这些费用，需要张益生赔偿。2.薛瑞平、张益生实际只收到2.8万元的现金，有2000元是给了中介。 本案经审理认定事实如下：张益生有购置房屋意向。2020年5月1日，张益生通过中介撮合，与薛瑞平、缪凤玉达成欲购置房屋的合意，张益生便当场向薛瑞平、缪凤玉交付定金3万元。薛瑞平收取该3万元款项后，向中介支付了2000元。薛瑞平向张益生出具收条一份，收条中载明“兹收到张益生，置购房屋一座五层半，卖断房屋定金款叁万元正，（房屋位于××镇××门沁地方，现名沁春大街21号，房屋双方约定价捌拾捌万元正）。双方约定限15天内全额交清，（2020年5月1日起—2020年5月15日止），若有反悔方罚款叁万元正。此据薛瑞平公元2020年5月1日订立”。 2020年5月15日后，张益生以诉争房屋为安置房，涉及农村宅基地的转让为由，认为定金合同无效，要求薛瑞平、缪凤玉返还定金，双方由此成讼。 上述事实，有张益生提交的证据及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认并在卷作证。 本院认为，薛瑞平出具给张益生的收条，虽名为“收条”，但结合双方的庭审陈述，足以确认张益生与薛瑞平、缪凤玉之间于2020年5月1日缔结了购买位于福安市甘棠镇南门沁沁春大街21号房屋的买卖合同，因双方确认诉争房屋为安置房，建在××镇××村村××地上，且未取得房屋所有权凭证。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。依照“地随房走”的原则，张益生与薛瑞平、缪凤玉之间的房屋买卖必然涉及村集体宅基地的转让。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》第六十二条的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。薛瑞平、缪凤玉将其房屋转让予非本村集体成员的张益生，该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故双方为购置诉争房屋达成的买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，薛瑞平、缪凤玉应向张益生返还定金3万元。薛瑞平、缪凤玉辩称其实际收取款项为28000元，2000元为支付中介费用，但该2000元费用为薛瑞平、缪凤玉从张益生处收取3万元款项后所自行支付予中介，故应由薛瑞平、缪凤玉向张益生返还定金3万元。关于张益生主张的利息损失，张益生向薛瑞平、缪凤玉购置房屋时应对房屋的情况有所了解，故其对该房屋买卖合同的无效具有过错，现其主张利息损失缺乏依据，不予支持。薛瑞平、缪凤玉抗辩，其收取张益生购买房屋定金后将租赁于房屋中的租客赶走，至起诉时已产生了七个月的租金损失，但并未能提供证据证明其该项主张，故缪瑞平、薛凤玉的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。 综上，张益生的诉讼请求，依据充足部分，予以支持，不足部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认张益生与薛瑞平、缪凤玉之间于2020年5月1日签订的购买位于福安市××镇南门沁××大街××号房屋的买卖合同无效。 二、薛瑞平、缪凤玉于本判决生效之日起五日内返还张益生定金30000元。 三、驳回张益生的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取为275元，由薛瑞平、缪凤玉共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  王少金 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张宸婧 附：本案适用的法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。