浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8569号原告:浙江志勤光学科技有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。法定代表人：柳明，执行董事。委托诉讼代理人：陈斌,浙江杰正律师事务所律师。被告:朱淑兰，女，1971年1月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告朱淑兰排除妨害纠纷一案，于2020年5月18日向本院提起诉讼，本院以（2020）浙0782民诉前调1871号登记后移交义乌市诉调衔接人民调解委员会调解未果。本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员黄晓青适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌、被告朱淑兰到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2020年9月18日将本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年12月7日再次公开开庭进行审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌；被告朱淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志勤公司诉称：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告等人以租赁等为由占用且拒不返还，但相关租赁协议已被义乌市人民法院确认无效。其中被告朱淑兰占用三号楼5单元1902室房屋，面积152.05平方米。因此2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外粘贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋。但被告至今未腾空并归还房屋。故起诉请求判令：1、被告立即将其侵占的原告所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××室房屋腾空并返还给原告；2、被告按市场价格（每平方米每月18元）支付原告从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金（暂计至2020年5月6日为人民币2736.9元）。被告朱淑兰辩称：被告之前与浙江义乌丰臻工艺品有限公司的房屋租赁纠纷都没有解决，这个案件不应当开庭，而是应当先解决房屋租赁合同的问题。被告主张调解解决本案。被告与浙江义乌丰臻工艺品有限公司的房屋租赁合同是在银行抵押之前的，而且租期是20年，是没有问题的。原告为证明其诉讼主张，提供如下证据：1、（2017）浙0782破51-18号民事裁定书复印件一份，不动产登记证书复印件1份（与原件核对无异），证明涉案房屋已归原告所有的事实。2、（2019）浙0782民初10849号民事判决书复印件一份、（2019）浙07民终5549号民事判决书复印件一份，证明被告与房屋原所有人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《房屋租赁协议》已被法院确认无效，被告占有原告房屋无合法依据的事实。3、《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》一份、照片打印件二张，证明房产被被告侵占、且原告已向被告要求搬离并腾空的事实。4、租赁合同两份、发票两份、网上银行电子回单两份，证明目前房租的价格为每月每平方米18元。经质证，被告对证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，被告不知道原告是以什么手段获得浙江义乌丰臻工艺品有限公司的全部房地产，原告在拍卖前也知道被告等租户的存在，被告有理由认为是原告和浙江义乌丰臻工艺品有限公司串通来损害租户的利益。本院对上述证据的真实性均予以确认，证据1、2系法院作出的生效裁判，本院对上述证据的证明力予以确认，被告认可涉案房屋至今由其使用，故对证据3的证明力予以确认，证据4系原告与案外人签订，其租金定价不能约束本案被告，故对其证明力不予确认。被告朱淑兰未提供证据。经审理查明，2012年6月1日，被告朱淑兰与案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》一份，约定由被告朱淑兰承租浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的位于义乌市××路××号××房，该套房为3幢一单元九楼层901（Ａ）房号套房，建筑面积152.05平方米，房屋租金为350000元，保证金350000元，租期为20年（自2013年12月31日至2033年12月31日止）。同时还约定租赁期内如国家政策许可出售的，朱淑兰一方无条件享有优先受让权，保证金及剩余的租金自动转为购房款，但土地出让金、税款及有关办证费用由朱淑兰一方自负等内容。上述房屋由被告居住使用至今。后案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司申请破产清算，在此过程中，浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护被告朱淑兰与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的上述《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》，保护期限不超过20年。2019年5月30日，浙江省浙商资产管理公司作为浙江义乌丰臻工艺品有限公司的债权人起诉浙江义乌丰臻工艺品有限公司及第三人朱淑兰要求确认上述保护租赁合同的决定书无效，要求确认朱淑兰与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》无效。本院于2019年8月30日作出（2019）浙0782民初10849号民事判决，确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司与朱淑兰于2012年6月1日签订的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》无效；确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人朱淑兰的租赁关系，自签订合同之日起，期限不超过20年”的内容无效。朱淑兰对上述判决不服向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理作出（2019）浙07民终5549号民事判决，驳回朱淑兰的上诉请求，维持原判。上述判决已发生法律效力。在浙江义乌丰臻工艺品有限公司破产清算过程中，其所有的义乌市××路××号的房地产由本案原告志勤公司通过拍卖取得，本院于2020年4月7日作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定，确认位于义乌市××路××号××房地产的所有权及相应的其他权利归买受人原告志勤公司所有。2020年4月15日，原告在被告居住使用的涉案房屋门口张贴告知书，向被告告知原告成为涉案房屋的所有人并要求被告10日内搬离腾空房屋。另查明，被告目前在使用的义乌市××路××号三号楼5单元1902室房屋即《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》所载明的3幢一单元九楼层901（Ａ）房号套房，建筑面积为152.05平方米。本院认为，被告朱淑兰与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》已被生效裁判文书确认无效，涉案房屋已由原告合法取得，现原、被告双方未就由被告继续使用涉案房屋达成一致意见的情况下，被告继续占有使用房屋于法无据，故本院对原告要求被告腾空房屋的诉请予以支持。关于原告主张从2020年4月7日起至实际腾空之日止的房屋租金的问题，本院认为：关于起算时间，原告于4月15日告知被告要求其在10日内搬离腾空，故从4月7日起计算使用费不合理，宜从其宽限被告腾空期限届满后即4月26日开始计算。关于租金的计算标准，原告主张按每月每平方米18元计付依据不足，租金可参照类似案件酌情确定为每月每平方米13元。综上，原告的合理诉请本院予以支持，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱淑兰于本判决生效后十日内腾空义乌市××路××号三号楼5单元1902室房屋（建筑面积152.05平方米）并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司。二、被告朱淑兰支付原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积152.05平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金。三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  黄晓青人民陪审员  楼春梅人民陪审员  张红宇二〇二〇年十二月十一日代书 记员  蒋向星7-