四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18316号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川崇州中锦投资有限公司。住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：杨康，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨珊，女，1990年4月14日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人四川崇州中锦投资有限公司（以下简称中锦公司）因与被上诉人杨珊商品房预售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 中锦公司上诉请求：1.撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初2402号民事判决第三项，改判杨珊向中锦公司支付违约金108806.3元；2.本案一、二审诉讼费用均由杨珊承担。事实及理由：一、杨珊与中锦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《成都恒大西辰绿洲（B、D地块）商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示并签字认可，合法有效，对双方均有约束力。因《商品房买卖合同》系房产管理部门出具的样板合同，不能修改，主合同关于逾期付款的违约责任仅是笼统约定，存在约定不明的情况，因此合同双方为了明确双方权利义务签订了《补充协议》，在《补充协议》中对于双方的违约责任区分各种情况。针对买受人按揭贷款未审核通过并未按时支付剩余房款的情况，《补充协议》第二（二）、3条明确约定，该条约定合法有效，约定的违约金比例也并未违反法律规定，不属于不合理加重买受人责任的情况，不属于主合同第三十九条约定的内容，一审法院认为该条约定与主合同存在矛盾，并认定《补充协议》该条约定无效系认定事实并适用法律错误。二、杨珊在贷款未经审核通过后，经中锦公司多次催收均未按照合同约定支付剩余房款，已构成根本性违约，一审法院仅判决杨珊支付7600元违约金完全不能弥补中锦公司损失；中锦公司在合同签订后，为案涉房屋办理了网签登记手续，截至目前网签尚未注销，导致中锦公司在长达一年多的时间仍不能另行销售。同时根据合同法第一百一十三条的规定，赔偿损失的范围还包括合同履行后可获得的预期利益，一审法院仅判决杨珊承担违约金7600元明显过低。 杨珊辩称，一审认定事实准确，法律适用正确，请求驳回上诉请求、维持原判，本案一审、二审诉讼费用由中锦公司承担。一、《商品房买卖合同》第10条第1款第1项第2点，关于逾期付款超过180日的违约金有明确的约定，并不是中锦公司所谓的笼统约定或约定不明，本案杨珊符合该条明确的违约情况适用该条约定承担违约责任是符合约定的。同时，《商品房买卖合同》与《补充协议》载明的10%违约金都是属于逾期付款的违约金，二者是相互矛盾的，按照中锦公司的说法，两份合同同一日签订，在中锦公司并没有其他额外损失的情况下，对于同一违约行为单方面提高了违约金的约定，是属于法律规定的不合理加重买受人责任的情形。且一审庭审中中锦公司自认该《补充协议》是由中锦公司自行准备的，相应的条款也是由其拟定，在未尽到额外提示义务的情况下，相应的约定也应当是无效的；《补充协议》并不是杨珊的签名，但手印是杨珊后续补捺的，但补捺手印是在中锦公司未证明主合同与《补充协议》签署时间的情况下作出的。补充协议是中锦公司发现杨珊没有能够办理按揭贷款后要求杨珊签订的，当时在已知杨珊违约的情况下，要求签订的补充协议，是属于故意加重杨珊的责任，因此是无效的约定。二、中锦公司在一审过程中并未提交任何关于损失的证据，无法证明其损失。其主张的长达1年多不能另行销售与事实不符，一审庭审时，中锦公司自认该房屋目前仍是处于预售的状态，中锦公司曾经于2020年6月向杨珊发函要求解除合同。这是中锦公司自行怠于行使解除的权利，因此，不能从约定的按揭贷款办理时间就视为杨珊耽误了中锦公司另行进行销售。事实上杨珊6月收到解除合同的律师函后，于当月立即向一审法院起诉要求解除与退还首付款，并没有任何故意拖延和造成中锦公司不能另行销售的情形。无法另行销售的原因不是由杨珊造成的，即使双方解除合同也不代表一定能够另行销售。中锦公司在收取了首付款后，通知杨珊要求解除合同的情况下，都始终未退还全部首付款，实际占用了资金，从中获益，因此不存在额外的损失，还获得了利益，主合同约定的违约金能够填平其损失。 杨珊向一审法院起诉请求：1.判令解除杨珊与中锦公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议；2.判令中锦公司返还杨珊支付的首付款328063元，并自2019年10月22日至中锦公司实际支付完毕之日按照年息6%支付资金占用利息；3.一审诉讼费等实现债权的合理费用由中锦公司承担。 中锦公司向一审法院反诉请求：1.判令解除中锦公司与杨珊于2019年10月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令杨珊立即协助中锦公司前往房产管理部门办理注销商品房的网签登记等解除合同所涉的全部手续；3.判令杨珊立即支付中锦公司案涉房屋总价10%的违约金，即108806.3元；4.判令杨珊承担一审的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月22日，杨珊作为买受人与作为出卖人的中锦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证××号下第。（五）该商品房的预测建筑面积共136.76平方米，其中套内建筑面积104.84平方米，分摊的共有建筑面积31.92平方米。第八条计价方式与价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10378.32元，总价款为1088063元。第九条付款方式及期限：（二）买受人采取商业贷款方式付款：买受人于2019年10月22日前支付首期房价款328063元，占全部房价款的30%；余款760000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：30年。第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三十九条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了双方的其他权利义务。中锦公司在合同尾部出卖人处加盖公章，委托代理人处张敏签名，杨珊在买受人处签名按印。 中锦公司与杨珊针对《商品房买卖合同》签订《补充协议》一份，主要载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。二、双方同意本合同第九条补充如下：（一）买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款：1…2…3、按揭付款：（注意：该条款不适用于车位）买受人采用银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订当日付清首付款328063元。首付款付清当日内由买受人向（以下称按揭银行）申请按揭贷款人民币760000元。（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）（注意：该条款不适用于车位）1.买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）并提供银行、公积金按揭所需的全部真实如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。……2……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩佘房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。4.买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。三、双方同意本合同第十条补充如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。补充协议还约定了双方的其他权利义务。中锦公司在合同尾部出卖人处加盖公章，委托代理人处张敏签名，杨珊在买受人处签名按印。 2019年10月22日，中锦公司出具《收据》载明：付款方姓名：杨珊，收款方名称：中锦公司；不动产项目名称：成都恒大西辰绿洲；销售的不动产楼盘号：；金额：328063元；款项性质：购房款。并加盖中锦公司财务专用章。 2020年6月8日，中锦公司通过韵达速递向杨珊邮寄送达（2020）致律函字第823号《律师函》，内容如下：“致：杨珊先生／女士本所接受中锦公司（以下简称“委托人”的委托，就2019年10月22日您在履行与委托人签订的《商品房买卖合同》及补充协议过程中存在的违约行为，致函如下：依据您与委托人签订的补充协议第二（二）1条的约定，您应于2019年10月23日前履行办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）并提供银行、公积金按揭所需全部真实资料的义务，现经委托人多次电话／短信通知，您至今仍未履行相应义务。我所认为依据合同约定及我国相关法律法规的规定，您已构成违约，应承担违约责任，如继续履行相应合同义务、支付违约金、合同解除等。鉴于此，请您在收到本函后5日内与委托人联系（地址：××楼××；联系人：彭林；电话：191××××5841）。并严格依照补充协议履行约定的义务，逾期既不履行也不与委托人联系的，委托人将依据相关合同的约定给予处理，委托人并保留通过诉讼追究您违约责任的权利。特此致函，请慎思并妥善对待。该《律师函》上的落款单位为四川致高律师事务所，落款时间为2020年6月8日，邮件寄出的时间为2020年6月8日，邮件签收的时间为2020年6月9日，邮寄地址为杨珊身份证上的户籍地址。 2020年6月22日，中锦公司通过韵达速递向杨珊邮寄送达《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，该通知内容如下：“致：杨珊先生/女士：您与中锦公司（以下简称“我司”）于2019年10月22日签订的《商品房买卖合同》（以下称合同）约定：您购买恒大西辰绿洲B地块商品房：根据您与我司签订的《补充协议》第二（二）1条约定：您未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同（协议）或因您自身原因造成向银行递交的按揭贷款资料不真实或不齐全，导致银行按揭贷款手续无法办理的，视为违约，前述违约达到20日，视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。由于您未按照合同约定时间办理完毕按揭贷款手续，按照合同约定，截止2019年10月23日，您已经逾期243日，且我司己于2020年6月8日委托四川致高守民律师事务所致函催促您及时办理按揭贷款手续，迄今为止，您仍未按合同履行您的相关义务。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2019年10月22日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售恒大西辰绿洲B地块商品房，您需向我司支付该商品房总价款的10%作为违约金并办理合同解除善后事宜。”该《通知》上的落款单位为中锦公司，落款时间为2020年6月22日，邮件寄出的时间为2020年6月23日，签收时间为2020年6月25日，邮寄地址为杨珊身份证上的户籍地址。 2020年7月22日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行出具《情况说明》载明：恒大西辰绿洲客户杨珊，身份证号码：5113251990××××，于20191107在我行办理一手房按揭贷款业务，在我行对客户进行贷前尽职调查工作后，该客户不符合我行贷款条件，现给予不予贷款处理。 一审法院另查明，（一）杨珊与马超系夫妻关系；（二）杨珊与中锦公司销售人员彭林的微信记录显示，杨珊收到了中锦公司邮寄的律师函；（三）案涉房屋办理了网签登记，未办理合同备案登记，中锦公司也未向杨珊交付房屋。 一审审理中，双方对解除《商品房买卖合同》及《补充协议》无争议，一致认可杨珊的按揭贷款申请未获银行审批通过，杨珊也未向中锦公司支付剩余购房尾款760000元。 一审法院认为，杨珊与中锦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。就本案争议的问题，一审法院评判如下： 一、关于《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除问题。 本案中，杨珊按约定向中锦公司支付了购房首付款328063元后，在其按揭贷款申请未获银行审批通过情况下，未向中锦公司支付剩余购房尾款760000元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（二）款第3项、第十条第（一）款第1项第（2）点、《补充协议》第二条第（二）款第3项的约定，杨珊的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件。由于双方均对解除《商品房买卖合同》及《补充协议》无异议，故，对双方提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，一审法院予以支持。对杨珊提出自己对于按揭贷款未能办理不存在过错，不应当承担任何违约责任的辩解，不符合双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因为《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项第（2）点约定很明确，只要买受人（杨珊）未按照本合同约定时间付款，逾期超过180日，不论原因或过错，即构成违约；同时，《补充协议》第二条第（二）款第3项约定也很明确，不管什么原因造成买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人都应在银行审批终了之日起10日内付清剩佘房款，否则，视为逾期付款，逾期20天以上视作买受人违约。因此，对杨珊提出不应当承担违约责任的辩解意见，一审法院不予釆纳。 二、关于中锦公司是否应该返还杨珊已支付购房款328063元并支付资金占用利息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，案涉房屋并未交付，合同解除后，中锦公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款328063元应予退还。加之，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定了买受人逾期付款致使合同解除的，应向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。故，对杨珊提出要求中锦公司返还购房首付款328063元的诉讼请求，一审法院依法予以支持；杨珊主张支付资金占用利息，没有合同依据及法律依据，加之本案是由于杨珊的违约行为导致合同解除，因此，一审法院对杨珊的该项诉讼请求依法不予支持。 三、关于违约金的问题。 杨珊与中锦公司在《商品房买卖合同》第十条明确约定买受人逾期付款致使合同解除的，应按照应付购房款的1%向出卖人支付违约金。本案中，杨珊应向中锦公司支付而实际未支付的购房款为760000元，则杨珊应向中锦公司支付的违约金为7600元（760000元×1%)。中锦公司请求杨珊按《补充协议》约定的该商品房总价款10%的标准向其支付违约金，因《补充协议》是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，本案中，双方当事人已在商品房买卖合同中明确约定了逾期付款的违约金，而出卖人作为提供格式条款的一方，又在补充协议中加重了对方的责任。按照《商品房买卖合同》第三十九条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”约定，中锦公司提出违约责任的补充协议约定与主合同存在矛盾，属于主合同第三十九条约定的内容，该条款对于逾期付款违约金的约定无效。并且，中锦公司收取了杨珊购房首付款，占用资金获得收益，中锦公司也未提供证据证明因杨珊违约导致合同解除产生有实际损失。故，一审法院对中锦公司提出要求杨珊按《补充协议》约定的标准向其支付违约金的主张，依法不予支持。同时，中锦公司又以《补充协议》第二（二）、4条“买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按照房屋总价的10%向出卖人支付违约金。”的约定，同样要求杨珊按该商品房总价款10%的标准向其支付违约金。一审法院审查认为，中锦公司该项请求的基础事实与本案查明的事实不符，与其一审庭审中的陈述自相矛盾，一审法院依法不予支持。因此，本案逾期付款违约金应当按照商品房买卖合同中约定的标准计算，杨珊应向中锦公司支付违约金为7600元。 四、关于中锦公司提出解除合同后，要求杨珊协助中锦公司前往房产管理部门办理注销恒大西辰绿洲B地块商品房的网签登记等解除合同所涉的全部手续的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，在案涉房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，杨珊有义务协助中锦公司办理案涉商品房的网签注销手续，对中锦公司的该项诉讼请求依法予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除中锦公司与杨珊于2019年10月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大西辰绿洲（B、D地块）商品房买卖合同补充协议》；二、中锦公司于判决生效之日起十日内一次性返还杨珊已付购房款328063元；三、杨珊于判决生效之日起十日内一次性支付中锦公司违约金7600元；四、杨珊协助中锦公司办理恒大西辰绿洲B地块商品房注销网签备案登记的相关手续；五、驳回杨珊的其他诉讼请求；六、驳回中锦公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3110元，反诉案件受理费1238元，合计4348元，由杨珊负担348元，中锦公司负担4000元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，补充协议第十六条约定“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”。 本院认为，杨珊与中锦公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议》系双方真实意思表示并签字认可，合法有效，对双方均有约束力。本案二审中，各方当事人对案涉商品房买卖合同及补充协议的解除、中锦公司返还杨珊已付购房款、杨珊协助中锦公司注销案涉房屋网签备案登记相关手续无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：在主合同中约定买受人逾期付款致使合同解除的违约责任同时又在补充协议约定逾期付款导致合同解除的违约责任时，补充协议的约定是否有效，应适用主合同还是补充协议约定处理争端。 关于补充协议约定的效力问题，本院认为，补充协议约定的“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩佘房款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金”与《商品房买卖合同》约定的“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”比较，补充协议约定的因买受人原因解除合同时买受人应承担的违约责任的内容，较《商品房买卖合同》约定的买受人原因解除合同的违约责任明显加重，且该条款也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也无证据证明中锦公司进行了说明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条的规定，该条款属可撤销条款，一审法院认定该条款无效错误，本院予以纠正。 关于应适用主合同还是补充协议约定处理争端的争议，本院认为，虽然补充协议第十六条约定“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”，但补充协议约定的“买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金”与《商品房买卖合同》约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”比较，补充协议约定的因买受人原因解除合同时买受人应承担的违约责任较《商品房买卖合同》约定的买受人原因解除合同的违约责任明显加重。基于《商品房买卖合同》第三十九条“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，一审法院适用《商品房买卖合同》约定的违约责任承担方式判决杨珊承担违约责任符合《商品房买卖合同》第三十九的条约定正确。对于中锦公司提出的其他损失，中锦公司提交的证据并不足以证明其损失，也不足以证明其损失大小，其理由不成立。 综上，中锦公司的部分上诉请求成立。一审判决认定补充协议分部条款无效错误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2476元，由四川崇州中锦投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨珍梅