安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初4310号 原告（反诉被告）：汪友运，男，1977年8月出生，汉族，初中文化，住安徽省霍邱县。 委托代理人：蒋家佳，男，1980年4月出生，汉族，大学本科，系汪友运亲属，安徽致金建材有限公司负责人，身份证住址安徽省巢湖市含山县，现住安徽省合肥市瑶海区。 被告（反诉原告）：郑友，男，1970年3月出生，汉族，初中文化，个体户，住安徽省阜阳市颍泉区。 被告（反诉原告）：张晓丽，女，1974年7月出生，汉族，初中文化，个体户，系郑友之妻，住安徽省阜阳市颍泉区。 两被告共同委托代理人：曹赛男，安徽纯熙律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：卞伟，安徽颍胜律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪友运（以下简称原告汪友运）为与被告（反诉原告）郑友、张晓丽（以下简称被告郑友、张晓丽）土地租赁合同纠纷一案，于2019年7月18日诉至霍邱县人民法院，被告郑友、张晓丽提出管辖权异议，2019年8月8日，霍邱县人民法院作出（2019）皖1522民初4623号民事裁定书，裁定移送本院处理。本院2019年9月20日立案，2020年5月9日作出（2019）皖1204民初4863号民事判决书，原告汪友运不服该判决提起上诉。2020年9月17日，阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12民终3073号民事裁定书，裁定撤销（2019）皖1204民初4863号民事判决，发回本院重审。本院于2020年10月19日立案受理后，被告郑友、张晓丽提出反诉，本院予以准许。本院依法组成另行合议庭，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。原告汪友运及其委托代理人蒋家佳，被告郑友、张晓丽及其共同委托代理人曹赛男等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪友运向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年10月10日签订的土地租赁合同；2.判决两被告共同返还原告17万元，并从起诉之日起按本金17万元给付资金占用期间的利息；3.判决被告承担两次诉讼的律师代理费1万元；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年秋季，被告欲将其土地出租给原告，作为碎石场之用，并保证提供一切生产经营的所需条件，如产生纠纷，可向承租方户籍地人民法院起诉等。由此，原告分别向被告张晓丽的银行账户转入资金合计27万元。之后，原告许诺的所有条件均未成就，碎石场未能设立成功，不能合法经营生产经营，被告只退还10万元，余款17万元经多次催要未果。 原告汪友运提供的证据：1.原告的身份证，证明原告的主体资格。2.被告的户籍证明及婚姻证明，证明两被告的主体资格及夫妻身份关系。3.两份租赁合同（2018年10月10日、2018年10月26日），证明签订合同的事实。4.银行交易记录，证明原告交付的费用。5.委托代理合同及律师收费发票两份合计1万元，证明两次诉讼的律师代理费用。6.阜阳市颍泉区环境保护委员会泉环委[2019]1号《关于印发的通知》，证明合同目的不能实现的原因。 被告郑友、张晓丽针对原告汪友运的诉讼请求辩称：1.双方签订的土地租赁合同合法有效，被告没有违约行为，并且按照合同约定履行义务；2.原告要求解除合同没有法律依据，如法院判决解除合同，原告应赔偿被告为履行合同而购买的变压器、建设的围墙房屋、地磅、洒水车、硬化路面的损失174480元；3.原告要求被告支付律师费无任何法律依据。综上，原告主张的诉讼请求无法律依据，依法应不予支持。 被告郑友、张晓丽向本院提出反诉请求：1.依法判令原告汪友运赔偿被告实际经济损失174480元及评估鉴定费17000元；反诉案件受理费用由原告汪友运承担。事实与理由：原告诉被告土地租赁合同纠纷一案，原告要求解除合同，没有法律依据，但本案事实系原告办不了营业执照，不愿意再继续经营下去，被告并无任何违约之处，而且按照原告的要求为其购买了变压器（增容费用），并打了围墙1700平方，建设了房屋，购买地磅、洒水车，硬化路面厚度80公分、硬化路面面积13000平方，土地租赁费用、碎料等，被告积极履行了合同约定的内容，原告已经进入经营程序，是由于原告的过错给被告造成的损失，被告并无过错。被告的损失经共同选定的安徽同正行保险公估有限公司依法进行评估，损失评估结论为174480元。根据《合同法》六十条、一百零七条的规定，原告应依法赔偿给被告造成的实际损失174480元，为维护被告的合法权益，请求贵院依法支持被告的反诉请求。 被告郑友、张晓丽提供的证据：1.郑友、张晓丽的户籍信息，证明被告的诉讼主体资格。2.土地租赁合同，证明被告已履行了合同约定内容，并没有违约之处，也无任何过错的事实。3.评估申请书、对外委托工作交接表、安徽同正行保险公估有限公司的评估鉴定报告、照片、鉴定费发票，证明被告因履行合同约定已经发生的实际损失，为履行合同为被告购买的变压器、地磅、洒水车，及硬化路面13000平方米，围墙1700平方米，建设房屋、租赁土地20亩的事实。并证明被告依据法定程序申请评估，后经鉴定为各项损失为174480元及鉴定费17000元的事实。4.原审的开庭笔录，证明原告对案件事实认可其经营的碎石场已进入经营状态，由于其本人原因办不了营业执照，被告无过错的事实。并且能证明被告的证据3中购买的物品及设备的事实，原告无异议的事实。5.原审中证人郑某1、王某、郑某2出庭作证的证言。6.2020年12月1日阜阳市自然资源和规划局颍泉分局伍明中心所出具的证明，证明涉案土地是建设用地。 原告汪友运针对被告提出的反诉请求辩称：1.原告不应当承担损失。本案的合同目的不能实现，是由被告的过错造成的，因为被告承诺能为碎石厂办理营业执照和提供合法的工业用地，但最终被告一样也来能兑现，这不仅是一种违约，更是一种欺诈，具有严重的过错；被告并没有受到损失，原告当时只委托被告购买了地磅和洒水车，并没有变压增容、砖砌围墙、建设房屋和路面硬化等新增设施。对于变压器增容，评估报告中载明扩容是2012年施工完成的，变压器增容与本案无关。根据合同约定，如不能正常生产经营，洒水车和地磅应当由被告以现金方式收购。2.张晓丽应当承担连带责任。在反诉状中，张晓丽与郑友共同提起反诉，张晓丽也是案涉合同的合同主体，又是实际的收款人，应当承担合同约定的义务，即与郑友承担连带还款义务。综上，被告的反诉请求与事实和法律不符，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：原告提供的身份证、颍泉区环保委员会泉环委2019第1号文件、两被告户籍证明及婚姻登记证明，被告提供的户籍证明、阜阳市自然资源和规划局颍泉分局伍明中心所于2020年12月1日出具的证明，双方当事人对其真实性予以认可，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于2018年10月10日原、被告签订租赁合同的效力。合同内容约定被告提供的涉案土地，被告自称是工业用地，实为被告租赁当地村民的土地。阜阳市自然资源和规划局颍泉分局伍明中心所于2020年12月1日出具证明，涉案土地原为恒祥木材加工厂用地，现状为耕地，规划为有条件建设区。规划为有条件建设区，即通过政府审批，获得正常的用地手续，才能进行建设，否则为违法占地建设。双方当事人签订的租赁合同涉及的土地，没有经过审批取得用地手续，并进行违法建设，应认定为违法占地建设，租赁合同应认定为无效合同。2019年4月11日阜阳市颍泉区环境保护委员会对辖区内的石料石材加工企业进行专项整治，石料石材加工企业属于整治范围，该合同已经实际履行不能，对双方实际履行合同情况，应结合其他证据予以综合认证。 2.关于2018年10与26日郑友与徐之好签订的租赁合同，双方当事人均认可其中转账10万元是为了履行该租赁合同，退款10万元也是因为履行不能，故对该租赁合同与本案的关联性，本院予以认定。 3.原告提供的银行交易记录，为履行租赁合同共计转款27万元，被告已经退回10万元，原、被告均认可，本院予以认定。 4.原告提供的委托合同及律师收费发票合计1万元，原、被告签订的租赁合同中，约定违约责任包括律师费、诉讼费等相关损失，应结合合同效力及双方过错责任，予以综合认证。 5．关于安徽同正行保险公估有限公司出具的郑友、张晓丽的经济损失评估鉴定报告及鉴定费发票。评估鉴定报告依据张晓丽单方陈述，鉴定评估内容虽未经双方当事人进行质证，但张晓丽的陈述中关于购买地磅及铸造磅腿费用、砖砌围墙费用、购买洒水车费、硬化场地路面费用等，客观事实存在，具有一定的合理性，应结合其他证据予以综合认证。 经审理查明：2018年10月10日，原告汪友运、被告郑友签订租赁合同，该合同约定：出租方（郑友）为座落在阜阳市颍泉区后的工业用地的合法所有权人，有权出租该工业用地；出租方负责承租方（汪友运）日常经营活动时的当地群众和各种社会关系的处理，保证承租方的生产经营活动不受干扰，因出租方提供的条件不足，致使承租方生产不能正常经营，出租方将赔偿承租方的投资损失；承租方支付出租方的费用结算依据为7元／吨的产出数量的承包费用；出租方提供给承租方员工宿舍和办公室等生活办公设施，保证水电的接入；如承租方不能继续生产，出租方按当时市场行情以现金方式收购承租方在该场的所投放的地磅、机器等固定设施，变压器除外；违约责任：若任何一方违约，承担对方因此产生的律师费、诉讼费等相关损，不可抗力除外；投产试运营半个月后，双方再签定股份化运作合同，股份占比：汪友运70%，郑友30%等等。2018年10月26日，郑友与徐之好签订一份租赁合同，约定甲方（郑友）租用乙方（徐之好）设备、石料生产线一条用于加工石料，协议签订后甲方支付乙方保证金10万元等等。上述两份租赁合同签订后，原告汪友运先后给被告郑友之妻张晓丽转账合计27万元，其中17万元用于履行汪友运与郑友签订的租赁合同，其中10万元用于履行郑友与徐之好签订的机器设备租赁合同。 2019年4月11日，阜阳市颍泉区环境保护委员会作出泉环委[2019]1号《关于印发的通知》，对辖区内的石料石材加工企业进行专项整治，涉案租赁合同约定的石材石料加工属于整治范围，导致双方签订的租赁合同履行不能，亦未能办理营业执照及相关证件。2018年10月19日，被告郑友之妻张晓丽把履行郑友与徐之好签订的机器设备租赁合同的10万元退还给原告汪友运。 另查明，在原审诉讼期间，被告郑友、张晓丽申请对其投入的设施进行评估，2019年12月30日，安徽同正行保险公估有限公司出具评估报告，评估价值为：一年土地租赁费用30000元、购买地磅27600元及铸造磅腿费用10080元计37680元、砖砌围墙费用43800元、购买洒水车费24000元、硬化场地路面费用为39000元。该评估报告未对部分费用现有价值的残损予以评估。原告认可委托被告购买物品有洒水车、地磅的费用，不认可土地租赁费用、砖砌围墙费用、硬化场地路面费用。 本院认为，原告汪友运与被告郑友签订的租赁合同所涉及的土地，现状为耕地，规划为有条件建设区。被告郑友没有经过行政审批获取用地手续，应认定为违法占地，双方当事人签订的租地合同并进行违法建设，违反相关法律规定，双方签订的租赁合同应认定为无效合同。本院向双方当事人释明后，原告汪友运坚持请求解除双方签订的租赁合同，应予驳回其要求解除双方签订的租赁合同的请求。双方当事人签订租赁合同时，被告郑友隐瞒“涉案土地现状为耕地、规划为有条件建设区”的真实情况。原告汪友运在应当知道涉案土地手续不全的情况下仍与郑友签订租赁合同。租赁合同中约定的“出租方负责承租方日常经营活动时的当地群众和各种社会关系的处理，保证承租方的生产经营活动不受干扰”等内容，双方当事人对履行合同的责任义务约定不明。加之辖区内对石料石材加工企业污染环境进行专项整治，导致未能办理营业执照及相关证件，致使租赁合同履行不能。双方当事人在主观原因和客观均存在过错，按照过错责任划分，原、被告应各自承担相应的民事责任。评估鉴定报告的内容虽系被告张晓丽单方面陈述，但关于购买地磅及铸造磅腿、砖砌围墙、购买洒水车、硬化场地路面的费用，已经实际履行了部分合同约定的内容，客观事实存在，具有一定的合理性，对其合理部分的评估内容应予认定，对其不合理的部分不予认定。原告汪友运委托被告郑友购买的洒水车价值24000元、地磅价值27600元及铸造磅腿价值10080元计37680元，合计61680元，因原告汪友运仍在经营石料石材加工业务，对原告汪友运仍有使用价值，应归原告汪友运所有为宜，为安装地磅铸造磅腿的费用也应由原告汪友运承担，上述款项应从原告转给被告张晓丽的款项17万元中先予以扣除。被告郑友在协议签订后投入的设施，包括砖砌围墙费用43800元、硬化场地路面费用为39000元，合计82800元，因属于固定资产投资，具有不可移动性，目前对于被告郑友仍有使用价值，结合双方对合同不能履行都存在过错责任，可酌情由原告汪友运承担22800元为宜。双方签订的租赁合同中约定承租方支付出租方的费用结算依据为7元／吨的产出数量的承包费用，并未约定一年土地租赁费用，因该企业并未实际投入生产，故对被告郑友、张晓丽主张的一年土地租赁费用30000元，无事实依据，且其也存在过错责任，本院不予支持。被告郑友、张晓丽预付的鉴定费用17000元，原、被告应按照过错责任各自承担50%。因辖区内环保专项整治导致的合同履行不能，属于不可抗力因素，且被告也投入资金履行合同并支付律师代理费用，双方当事人均具有一定的过错，应各自承担相应的费用，故对原告主张17万元投资款占用期间的利息、两次诉讼的律师代理费1万元，本院不予支持。原告汪友运将投资款转入郑友之妻张晓丽的账户，双方均通过张晓丽的账户经济往来，张晓丽与被告郑友系夫妻关系，且张晓丽与郑友一起提起反诉，应认定为该租赁合同系郑友以夫妻经营形式对外签订的租赁合同，故原告要求被告张晓丽承担责任的主张，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑友、张晓丽返还原告（反诉被告）汪友运投资款108320元； 二、涉案购买的洒水车、地磅，归原告（反诉被告）汪友运所有； 三、原告（反诉被告）汪友运赔偿给被告（反诉原告）郑友、张晓丽因履行合同造成的损失22800元； 四、鉴定评估费用17000元，原告（反诉被告）汪友运8500元、被告（反诉原告）郑友、张晓丽承担8500元。 五、驳回原告（反诉被告）汪友运的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）郑友、张晓丽的其他反诉请求。 上述判决款项的支付及洒水车、地磅的交接，双方当事人于判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3800元，反诉案件受理费2065元，合计5865元，由原告（反诉被告）汪友运承担2932.5元，被告（反诉原告）郑友、张晓丽承担2932.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  吴庆新 人民陪审员  孙文山 人民陪审员  王金敏 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  李明菲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违法法律、法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。