河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4115号原告：秦为民，男，汉族，1973年12月4日生，住址：河南省襄城县。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇梁广，河南许之以昌律师事务所实习律师。被告：许昌九洲鸿豫置业有限公司，（统一社会信用代码91411000789199589G），住所地：许昌市东城区学院路八一路交叉口。法定代表人：张松洲，执行董事。委托诉讼代理人：李琳琳，河南禹曦律师事务所律师。第三人：河南省冶金建设有限公司许昌分公司，住所地：许昌市东城区学院路与前进路东南角标尚郡**楼西侧第四间门面房。负责人：陈万春。委托诉讼代理人：王玉国，河南天时达律师事务所律师。原告秦为民诉被告许昌九洲鸿豫置业有限公司、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦为民的委托诉讼代理人菅运生、寇梁广，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦为民向本院提出诉讼请求：1、确认商品房买卖合同有效；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告欠河南省冶金建设有限公司许昌分公司工程款，采用以房抵工程款方式，于2015年11月5日向原告出具了收据一份。收据明确载明收到原告房款727900元将九洲溪雅苑小区B18-1601号房屋出售给原告，同时注明“不调退”。2020年初被告该18号楼已竣工验收，并部分交付业主使用，但被告拒不向原告履行交付义务。为维护原告的合法权益，原告特向贵法院提起诉讼，请求贵法院查明事实后，依法判如所请。被告许昌九洲鸿豫置业有限公司辩称，1、原、被告间未签订书面的商品房买卖合同，未确立商品房买卖合同关系；2、原告未支付购房款，被告也未实际收到过购房款。原告出示的收据是被告公司给现在的案外人也就是第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司出具的建筑款凭证，原告没有真正到被告公司办理过任何手续，原、被告间没有实际联系。当时被告出具给冶金公司收据只是记名凭证，该凭证记录的人名是冶金公司向被告提供的，被记录的人名作为担保凭证的记名权利人，真正的权利人仍为冶金公司，因此原告不具有实体权利。如果原告行使权利，应经冶金公司向被告出具权利确认书。即使原告能够提供证明权利的来源并得到确认，该权利也应当受到被告与冶金公司建筑合同与结算协议的约束。目前S01#楼没有交工，原告起诉没有事实和法律依据。当时被告给冶金公司出具该收据作为建筑款凭证，仅是对S01#楼工程款的限额担保，只有S01#楼交工后才能办理相关手续；3、原告诉称中提到，房屋收据来源于被告欠冶金公司工程款，但原告没有向法庭提供原告与冶金之间的关系证明，也没有向被告及法庭说明其权利的来源，并证明其权利来源的正当、合法性。我们怀疑原告权利来源不正当；4、原告所诉凭证仅是记名权利凭证，被告没有义务为其办理相关手续。第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司答辩称：本案应按照民间借贷的法律关系进行审理，本案的事实是第三人承建九洲公司开发的部分项目工程，第三人因欠盛遂振的民间高息借款，暂时无力支付。盛遂振向第三人讨债，第三人将原告等身份证信息提供给九洲公司，九洲公司给第三人出具几份卖房的收据，当时是顶抵第三人的工程款以应对债权人。当时该项目尚不具备售房条件，九洲公司把收据开出后交给第三人，第三人将收据给了债权人盛遂振，第三人与本案的原告没有任何法律关系，是盛遂振给第三人提供的身份证信息，第三人按照该身份证信息开具的收据，本案应驳回原告的起诉，由真实的债权人盛遂振作为原告，第三人愿意与真实的债权人盛遂振算账解决双方的民间借贷债务关系。九洲公司不应承担本案的法律责任。经审理查明：被告许昌九洲鸿豫置业有限公司、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司、林州八建集团工程有限公司、九洲溪雅苑20、21号楼项目部各班组签订《协议书》一份，协议约定：被告系九洲溪雅苑20、21号楼、西临街门面房S01商业楼的开发商；第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司系九洲溪雅苑20、21号楼的建筑商。原告持有的2014年3月5日《借款合同》、及《担保书》约定：借款人为胡中伟；保证人为第三人；借款金额为300万元；借款到期日为2014年6月4日；保证期间为借款到期之日起两年。借款合同及担保书并未显示出借人。庭审中，第三人认可收到300万元借款。原告持有的2015年10月27日《以房抵债协议》约定：胡中伟于2014年3月6日向甲方借款300万元，截止2015年10月31日，胡中伟共欠甲方本息合计4507500元，甲方体谅胡中伟困难，决定收取胡中伟370万元，以结清此笔借款，其中胡中伟于2015年11月10日前以现金形式归还甲方20万元，另外350万元以胡中伟所有的公司河南省冶金建设有限公司许昌分公司为开发商开发的九洲溪雅苑商品房抵债给甲方。胡中伟负责协调欠其工程款项的房屋开发商准许四方选购房屋（购房人由甲方指定）。甲方负责向胡中伟及开发商提供购房人基本信息及房屋位置、面积等信息，胡中伟负责向开发商出具工程款项收到字据，并协调开发商分别向购房人出具房屋收款收据、签订商品房买卖合同。胡中伟将其协调的位于许昌市东城区学院路路东、八一东路路南即两路交叉品东南角的18－21号商品房，建筑面积大约780平方米左右的房屋以每平方米4500元的价格抵债给甲方。胡中伟负责督促开发商及时向甲方指定的购房人出具购房收据及商品房买卖合同。甲方在接收到开发商和胡中伟的商品房后，甲方与胡中伟签订的借款合同终止，胡中伟所欠甲方款项视为结清。《以房抵债协议》中甲方一栏未显示。原告现持有许昌九洲鸿豫置业有限公司收据，收据显示：“2015年11月5日，兹收到秦为民B18#－1601交来房款145.18㎡×5003.44元，人民币727900元。备注：抵冶金20#、21#楼楼工程款，不调退。”该收据上加盖许昌九洲鸿豫置业有限公司财务专用章。本院认为：依据双方庭审中的陈述结合双方当事人提交的收据及其备注内容,涉案房屋买卖合同实质上为以物抵债协议,以物抵债协议是当事人之间对如何清偿债务做出的安排,故对以物抵债协议的效力和履行应当充分尊重当事人的意思自治。本案中,胡中伟与“甲方”签订《以房抵债协议》,将其所有的第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司在与被告签订的《协议书》项下享有的商品房抵给“甲方”所指定的购房人,原告作为指定的购房人取得《房屋买卖合同》中的权利义务,依法享有原告诉讼主体资格。根据《商品房销售管理办法》第六条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,涉案房屋未取得商品房预售许可证明,不符合商品房预售条件,被告在未取得商品房预售许可证明的情况下将房屋抵给原告,违反上述法律、行政法规的强制性规定。另原告未提供相应的证据证明涉案房屋通过竣工验收,符合商品房现房销售的条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,应当认定《房屋买卖合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十二条之规定判决如下：驳回原告秦为民的诉讼请求。案件受理费100元，由原告秦为民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  邢 博人民陪审员  廖娅丽人民陪审员  刘宛玉二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈刘艺