广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初249号原告：广东新兴农村商业银行股份有限公司，住所地：新兴县**********。法定代表人：廖兴华，董事长。委托诉讼代理人：梁伙坚、严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：叶国新，男，1989年10月12日出生，汉族，农民，现在广东省**监狱服刑。委托诉讼代理人：叶国伟，系被告叶国新胞弟，男，农民，住新兴县*************。被告：彭凤珍，女，1996年5月22日出生，汉族，农民，住新兴县****************之1。被告：广东筠城置业有限公司，地址：新兴县**********(****)。法定代表人：陈伟检，总经理。委托诉讼代理人：陈家锐，男，广东筠城置业有限公司员工，住广东省清新县**************。原告广东新兴农村商业银行股份有限公司（下称：新兴农商行）与被告叶国新、彭凤珍、广东筠城置业有限公司（下称：筠城置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴农商行委托诉讼代理人梁伙坚，被告叶国新委托诉讼代理人叶国伟，被告彭凤珍，被告筠城置业委托诉讼代理人陈家锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴农商行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告新兴农商行与被告叶国新、彭凤珍、筠城置业于2017年6月12日签订的《个人购房按揭贷款合同》(合同编号：新农商个房贷字[2017]第100***********198号，以下称：贷款合同)；2.判决被告叶国新、彭凤珍共同偿还借款本金465915.85元及利息[截至2019年8月20日的利息为12467.61元(应收利息+逾期本金罚息+应收利息罚息)；从2019年8月21日起至付清日止的利息(包括罚息、复利)按贷款合同约定的计息方法计算]给原告；3.判决被告叶国新、彭凤珍共同承担原告聘请律师所支付的律师服务费17400元；4.判决原告对被告叶国新、彭凤珍共同共有位于新兴县***************************房[不动产单元号：445321****3，产权证号：粤(2019)新兴县不动产权第****号、粤(2019)新兴县不动产权第****号](下称：1502号房)，在处置时对上述债务(借款本金465915.85元及利息、律师服务费17400元)享有优先受偿权；5.本案诉讼费、财产保全费由被告叶国新、彭凤珍共同承担。原告在庭审中增加诉讼请求6.判令被告筠城置业对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年6月5日，被告叶国新、彭凤珍因购买1502号房资金不足向原告申请贷款480000元。同年6月12日，原告与三被告签订了1份贷款合同，约定：借款金额为480000元；借款期限为360个月即从2017年6月12日起至2047年6月12日止；合同签订时贷款年利率为4.655%，利率实行1年1定，在借期内分段计算；借款人以每1个月为1个还款周期，共360期，每月的20日为还款日；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约；借款人违约的，贷款人有权行使以下的权利：宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从借款逾期之日起在本合同的借款利率基础上加收50%的利息；借款人未按时偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率基础上加收50%复利，行使担保权利；解除与借款人的借贷关系。被告筠城置业为上述借款提供不可撤销的连带责任担保，保证范围：主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师服务费等）；保证期限：本合同生效之日起至所购房产竣工交付使用、依法办妥房地产权证书并按揭贷款人的要求及完善抵押登记手续将有关房地产权证书和《他项权利证》移交贷款人保管之日。同时，合同第十五条约定被告叶国新、彭凤珍以其购买的1502号房作为该笔贷款的抵押物，并于2019年3月22日办理了抵押权登记。此外，合同第二十条约定本合同项下的律师服务费等费用由借款人、保证人、抵押人承担。合同签订后，原告于2017年6月12日将借款资金划至被告叶国新账户，再根据被告叶国新的授权于当日将该款转划至被告筠城置业的账户。现该笔贷款虽然未到期，但截至2019年8月20日，被告已还本金14084.15元，尚欠本金465915.85元，已还利息39155.89元，拖欠利息12467.61元。据此，被告已违约，原告有权按照合同的约定要求被告承担违约责任。因涉案房屋被罗定市人民法院进行司法拍卖，被告筠城置业在拍卖之后于2020年12月17日对涉案抵押物又办理了正式不动产登记手续，导致涉案抵押物价值贬损，所以原告要求被告筠城置业对涉案的本金、利息、以及律师费承担连带清偿责任。原告为证明其主张的事实，向本院提供的证据材料：证据1，公司营业执照复印件1份、金融许可证复印件1份、法定代表人证明书1份、法定代表人身份证复印件1份，证明原告的主体资格、登记信息以及依法经营的事实；证据2，叶国新身份证复印件1份、彭凤珍身份证复印件1份、户口本复印件2份、婚育证明复印件2份、筠城置业营业执照复印件1份、商品房预售许可证复印件1份，证明被告叶国新、彭凤珍的主体资格及身份信息，被告筠城置业的主体资格及依法预售房屋的事实；证据3，按揭贷款申请书复印件1份、个人购房按揭贷款申请书复印件1份、个人购房按揭贷款合同复印件1份，证明借款的用途、金额、期限、利率、违约责任；抵押担保的主债权及担保范围等；保证担保的主债权的种类、金额和期限、范围、保证方式、保证人的义务等；证据4，抵押物清单复印件1份、不动产登记资料查询结果证明复印件1份、不动产登记证明复印件1份，证明抵押物的具体情况以及办理了预抵押登记的情况；证据5，借款借据复印件、个人贷款委托支付凭证复印件各1份，证明原告借款给被告叶国新的事实，原告根据被告叶国新、彭凤珍出具的委托书将本案的贷款本金480000元划转到被告筠城置业的账户；证据6，客户贷款明细表打印件1份，证明被告叶国新、彭凤珍尚欠的本金与利息数额；证据7，委托代理合同复印件1份、律师服务费计算表打印件1份、律师费发票1份、进账单复印件1份，证明原告为实现债权而支付的律师服务费；证据8，（2020）粤5381执1155号之八执行裁定书复印件1份，因涉案的房屋被司法拍卖，由买受人冯锦培于2020年10月28日以竞价484090.88元取得涉案的房屋；证据9，成交确认书复印件1份，证明涉案的房屋被冯锦培以484090.88元竞买成功；证据10，不动产登记证书复印件1份，证明涉案的房屋原来属于被告叶国新、彭凤珍共同共有；证据11，不动产登记证明复印件1份，证明涉案的房屋于2020年12月17日到新兴县自然资源局办理了抵押权登记手续，说明了原告对涉案房屋处置时享有优先受偿权。被告叶国新辩称，诉讼请求中对解除合同和尚欠本金无意见，但对律师费、诉讼费有意见，原、被告双方应共同分担；对事实与理由无意见。被告叶国新没有提供相关证据到庭予以质证。被告彭凤珍辩称，原告主张的律师费、诉讼费不应由被告方全部承担；2019年4月份之后产生的利息希望银行可以减少收取，不应由被告方全部承担；对解除合同及尚欠本金无意见。1502号房是被告彭凤珍和叶国新共同购买，被告彭凤珍于2018年3月份开始独自负责供楼。2019年4月份，1502号房因叶国新个人原因被新兴县公安机关查封，导致被告彭凤珍无法继续供楼。之后，涉案房屋被执行拍卖，第1次拍卖价是600000元，第2次拍卖价是480000多元被人购买，减去评估费3000元之后，剩余的款项未能还清借款本息，现被告彭凤珍继续偿还余下的借款本息，对被告彭凤珍不公平。其实，被告彭凤珍于2017年6月份至2019年4月份供楼偿还的利息比本金要多的，故对于剩余的利息、律师费、诉讼费不应由被告方全额承担。被告彭凤珍没有提供相关证据到庭予以质证。被告筠城置业辩称，对原告当庭增加的诉讼请求，被告筠城置业不需要延长答辩期间。2020年12月17日，被告筠城置业办理了1502房的抵押登记，且把《他项权利证》和房产证移交给贷款人保管，根据贷款合同第十四条的第4点约定，被告筠城置业在保证期限内履行了合同约定的上述义务，被告筠城置业不需承担连带责任。被告筠城置业对解除贷款合同无意见。被告筠城置业没有提供相关证据到庭予以质证。经开庭质证，三被告对原告提供的证据1-11真实性、合法性、关联性均没有意见，本院确认具有证据效力。本院经审理认定事实如下：2017年6月12日，被告叶国新、彭凤珍、筠城置业与原告属下洞口支行签订了新农商个房贷字[2017]第100***********198号贷款合同1份，合同约定：借款人即抵押人、购房人为叶国新、彭凤珍；贷款人即抵押权人、保证权人为新兴农商行洞口支行；保证人即售房人为筠城置业；借款金额480000元；借款用途：借款人用于购买1502号房；借款期限为360个月即从2017年6月12日起至2047年6月12日止；借款利率：在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮5%，据此确定年利率为为4.655%，利率实行1年1定，在借期内分段计息；还款：借款人以每1个月为1个还款周期，共360期，每月的20日为还款日；等额本息还款法即借款人每月以相等的金额偿还借款本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期应还本息金额2476.8元；借款人权利和义务第12条：借款人应当承担与本合同有关的律师服务费、保险、运输、评估、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用；保证责任：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保；保证范围：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及抵押权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)；保证期限：本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房地产竣工交付使用、依法办妥房地产权证书并按揭贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续将有关房地产权证书和《他项权利证》移交贷款人保管之日止；抵押物：抵押人自愿以其所购买的1502号房作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；上述抵押物暂作价人民币陆拾玖万零陆拾柒元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押物担保范围：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及抵押权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)；违约责任：发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项等；借款人违约的，贷款人有权采取多项权利：其中第（3）项约定，宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；（6）行使担保权利；（7）借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收50%的利息；（8）借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的贷款利率基础上加收50%复利；（10）借款人违反本合同项下义务，除按本款第(7)、(8)、(9)项计收利息和复利外，贷款人还有权根据涉及的借款本金按每日万分之五收取违约金；（11）解除与借款人的借贷关系；保证人、抵押人有下列行为之一，给贷款人造成经济损失的，应给予全额赔偿：⑴抵押权人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、重复抵押、出租、拖欠税收或工和款等情况；⑵未经贷款人书面同意擅自处理抵押物；⑶其他违反本合同约定或影响贷款人实现抵押权的行为；借款人、抵押人叶国新、彭凤珍在合同上签名（捺印）；新兴农商行洞口支行在贷款人栏上加盖印章，筠城置业在保证人栏上加盖印章，签约日期：2017年6月12日等内容。同日，被告叶国新、彭凤珍出具《个人贷款委托支付凭证》1份给原告收执，该凭证载明：“委托你行将贷款金额480000元转存至筠城置业存款户。”当日，原告按照合同约定将480000元贷款划入被告叶国新在原告处开立的个人账户800***0**********内，两被告于同日出具借款借据1份给原告收执。经核实，截止到2019年8月20日，被告叶国新、彭凤珍已还本金14084.15元，尚欠本金465915.85元，已还利息39155.89元，拖欠利息12467.61元。原告经催收无果，遂委托律师于2020年2月7日向本院提起诉讼，支出律师服务费17400元。庭审中，被告叶国新、彭凤珍、筠城置业一致同意与原告解除贷款合同。另查明，1502号房于2018年1月11日在新兴县国土资源局办理抵押权预告登记手续，2019年3月22日办理了粤（2019）新兴县不动产权第****号、粤（2019）新兴县不动产权第****号产权证，同年4月11日，云浮市公安局查封了该房屋；2020年10月28日，案外人冯锦培通过竞买号****于2020年10月27日在广东省罗定市人民法院于淘宝网开展的“1502房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格：￥484090.88元。同年10月30日，罗定市人民法院裁定解封该房屋；被告筠城置业于2020年12月17日在新兴县自然资源局办理了1502房的抵押登记手续，义务人为被告叶国新、彭凤珍，抵押权人为原告属下洞口支行，同时将《他项权利证》移交给原告收执。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。被告叶国新、彭凤珍、筠城置业与原告属下洞口支行在自愿、平等的基础上签订的贷款合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律强制性规定，为合法有效合同，具有法律约束力，应受法律保护，原、被告应依合同约定履行双方的权利义务。原告在签订合同后按约向被告叶国新、彭凤珍发放了贷款，履行了合同义务。截止到2019年8月20日，被告叶国新、彭凤珍已还本金14084.15元，尚欠本金465915.85元，已还利息39155.89元，拖欠利息12467.61元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告叶国新、彭凤珍未按约按期履行还款义务，已构成违约，依约应承担违约责任。现原告请求与被告叶国新、彭凤珍、筠城置业解除贷款合同，被告叶国新、彭凤珍、筠城置业表示同意；对此，本院予以确认。争议焦点为：1.被告筠城置业应否承担连带清偿责任；2.本案诉讼费、律师费以及2019年4月份之后的利息是否应由被告叶国新、彭凤珍全额共同承担？第1个焦点，首先，根据合同的约定：“保证期限：本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房地产竣工交付使用、依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续将有关房地产权证书和《他项权利证》移交贷款人保管之日止”，本案中，1502号房于2018年1月11日在新兴县国土资源局办理了抵押权预告登记手续，于2019年3月22日办理了粤（2019）新兴县不动产权第****号、粤（2019）新兴县不动产权第****号产权证，被告筠城置业于2020年12月17日在新兴县自然资源局办理了1502房的抵押登记手续，同时将《他项权利证》移交给原告收执。至此，被告筠城置业在保证期限内履行了合同约定的义务；期间，1502房因被告叶国新个人原因于2019年4月11日被云浮市公安局查封，导致1502房正式抵押登记手续遇到了法律障碍，罗定市人民法院于2020年10月30日裁定解封1502房之后，被告筠城置业于同年12月17日及时到新兴县自然资源局办理了1502房的抵押登记手续，被告筠城置业并非怠于履行合同的义务；其次，根据合同的约定：“保证人、抵押人有下列行为之一，给贷款人造成经济损失的，应给予全额赔偿：⑴抵押权人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、重复抵押、出租、拖欠税收或工和款等情况；⑵未经贷款人书面同意擅自处理抵押物；⑶其他违反本合同约定或影响贷款人实现抵押权的行为”，综上所述，被告筠城置业按照合同的约定履行了义务，不存在违约行为，不承担违约责任。原告请求被告筠城置业承担连带清偿责任的主张，不符合合同约定，本院不予支持。律师服务费问题，根据合同约定：“借款人应当承担与本合同有关的律师服务费、保险、运输、评估、保管、鉴定、公证等费用，以及因借款人原因导致贷款人以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用”本案中，原告提供委托代理合同1份及广东创亮律师事务所出具的收费发票1张，主张律师服务费17400元，证据充分，本院予以确认。而被告叶国新、彭凤珍是本案借款人，故原告根据合同约定请求被告叶国新、彭凤珍承担原告聘请律师支付的律师服务费17400元的主张，符合合同约定，本院予以支持。2019年4月份之后的利息问题，虽然1502房因被告叶国新个人原因于2019年4月11日被云浮市公安局进行了查封，但查封行为目的是防止该财产流失，并没有造成贷款合同发生变更、终止、解除的情形，故被告叶国新、彭凤珍仍须继续按照合同的约定履行偿还借款本息的义务。因此，原告请求被告叶国新、彭凤珍支付借款利息的主张，符合合同约定，本院予以支持。对抵押物处理享有优先受偿权问题，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”及第四十六条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”本案中，被告叶国新、彭凤珍共同共有的1502房办理了抵押登记手续，抵押权人为原告属下洞口支行。根据合同约定：“抵押物担保范围：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权及抵押权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)”因此，原告请求在处置该房屋时对上述债务（含(借款本金465915.85元及利息、律师服务费17400元)享有优先受偿权的主张，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行与被告叶国新、彭凤珍、广东筠城置业有限公司于2017年6月12日签订的《个人购房按揭贷款合同》(合同编号：新农商个房贷字[2017]第100***********198号)自本判决发生法律效力之日解除；二、被告叶国新、彭凤珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同清偿借款本金465915.85元及利息[截至2019年8月20日的利息为12467.61元；从2019年8月21日起至付清日止的利息(包括罚息、复利)按借款合同约定的计息方法计算]给原告广东新兴农村商业银行股份有限公司；三、被告叶国新、彭凤珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付律师服务费17400元给原告广东新兴农村商业银行股份有限公司；四、原告广东新兴农村商业银行股份有限公司对被告叶国新、彭凤珍位于新兴县****************************[产权证号：粤(2019)新兴县不动产权第****号、粤(2019)新兴县不动产权第****号]1套处置时，对上述第二、三判项中债务的清偿范围内享有优先受偿权；五、驳回原告广东新兴农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8736.76元，由被告叶国新、彭凤珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈钦儒人民陪审员  麦雪华人民陪审员  叶雪珍二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  甘海怡书 记 员  秦鸿彪附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。