浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4980号原告：娄志强，男，1965年3月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：贾小凡,泰和泰（上海）律师事务所律师。被告：娄仁康，男，1957年7月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：蔡世雄，浙江**越律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄家耀，男，1989年4月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告娄志强与被告娄仁康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理。本案依法适用普通程序，于2020年8月6日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告娄志强委托诉讼代理人贾小凡，被告娄仁康委托诉讼代理人蔡世雄、娄家耀二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄志强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《绝卖屋契》；2、原告返还被告购房款43000元，被告赔偿原告经济损失约310万元（具体赔偿金额以原位于绍兴市越城区××街道××村××房××层楼屋的拆迁补偿款金额为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：原告与被告之间签订的《绝卖屋契》失效。原告将第2项诉讼请求中经济损失金额明确为3148549元。事实和理由：原告于2000年将原告名下座落于绍兴市越城区××街道××村××房××层楼屋（简称“该房屋”）以43000元价格出卖给被告，双方签订了《绝卖屋契》一份。此后，原告将该房屋交付给被告使用，被告未及时办理过户手续，致使原告无法取得建房地基，原、被告双方经村委调解员调解，于2002年12月23日签订《协议》一份，约定：因娄仁康未及时将所买房子过户，使娄志强无法批到建房地基，赔偿损失壹万元整，赔偿金从娄仁康今后房屋拆迁赔偿金支付，什么时候得到赔偿金时，即给娄志强壹万元整。如无房屋拆迁赔偿金，只有安置房指标，得到指标即付损失费壹万元，如今后娄志强能批到建房地基，则不用赔偿损失。如果到房屋拆迁时，娄仁康还没有办好房产过户手续，所订房屋绝卖书无效，娄志强有权收回房屋，只还给娄仁康房子本金，并无权阻拦。协议签订后，被告至今没有办理该房屋过户手续，2020年6月，根据绍兴市越城区委、区政府总体部署，对灵芝街道五峰村实施征收，现该房屋已被拆迁。原告认为，原、被告之间于2002年12月23日签订的《协议》合法有效，应受法律保护。根据《协议》约定，被告至今仍未过户，原告有权解除双方签订的《绝卖屋契》，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告娄仁康辩称：第一，针对原告当庭变更诉讼请求为失效，失效通常情况下是失去法律效力，即无效，本案原被告系集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同本身是合法有效的，并非当事人一致协议即可无效，在民法理论中只有无条件解除这一说法，并没有无条件失效这一说法，因此该诉讼请求没有事实和法律依据，且依据协议，协议中本来合法有效的合同经过双方当事人自己确认无效，无法律依据，合法有效的合同不因当事人的意志而改变，当事人可以协商解除，因此协议上的无效这几个字本身就是无效的，本金返还是基于合同无效的法律后果，既然合同有效，则这些都不再存在；第二，判令原告返还购房款43000元，被告赔偿原告经济损失310万元。关于原告返还购房款43000元，似乎是原告提供的原、被告双方在2002年12月23日签订的协议中讲到《绝卖屋契》无效的法律后果，我们知道，《绝卖屋契》合法有效的法律后果并不因为双方当事人认为无效而变成无效。关于请求被告赔偿原告经济损失310万元，这一诉讼请求的请求权基础应该是损害赔偿，我们知道，合同法意义上的损害赔偿，必须满足相应的条件，即一方有违约行为，且违约行为与损害结果有因果关系。而在本案中，被告没有违约行为，无须承担违约责任；结合原告在事实和理由部分讲到的由于被告没有办理好转移登记，致使原告在出卖宅基地和房屋后没有获得新宅基地的审批，所以要求被告赔偿相当于征收拆迁可获得的补偿款。其实，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款的规定，宅基地实行“一户一宅”原则；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，如果原农村集体经济组织成员转为城镇户口，且已将原有宅基地使用权转让给他人，则当然不具备再申请宅基地的资格。因此，被告即使办理好了宅基地转移登记，原告也不可能获得新宅基地审批。原告要在处理掉原宅基地和房屋后重新审批宅基地，唯一的途径是通过村集体经济组织内部成员之间调剂宅基地的方式，而通过买卖方式是不可能再行获得审批的。所谓调剂，就是在同村两户村民的宅基地均没有达到省、自治区、直辖市规定的标准，不能满足村民的居住需要的情况下，其中**村民的宅基地通过审批程序给另**村民，这样，调剂宅基地的村民就可以审批新的宅基地。因此，原告无法取得宅基地与被告没有办理好转移登记是没有法律上的因果关系的，没有因果关系，即使被告有违约行为，原告的损害赔偿请求也得不到法律的支持。也就是说，原告请求被告赔偿经济损失310万元的诉讼请求不论在事实和法律上都存在逻辑障碍，依法不应当予以支持；第三，协议上讲到的是没有办理赔偿一万块钱，后又讲绝卖屋契无效，且协议中也写到不办理，并不是办理完成，我们现在已经在办理过户手续了，因此即使可以解除，解除条件也不成就。因此从事实和法律适用可以得出结论，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。经审理查明：1989年11月20日，原告娄志强在原绍兴县犭央犭茶湖乡五峰村申请拆除旧房建造新房，经原绍兴县土地管理局审批同意。1995年12月10日，上述房屋的集体土地使用权登记在原告娄志强名下。2000年12月29日，原告娄志强与被告娄仁康签订《绝买屋契》一份，约定：立绝卖屋契人娄志强今有己屋坐落下十八房，该屋东面与娄水兴靠墙，靠墙费一半负担，北面道地，西面与娄炳水靠墙，靠墙费一半负担，南面道地出入，该屋长九米，宽三点八米，共两间计六十八点四平方米，两层楼房。该屋有地基、地线，上有砖墙橡氏门窗，屋内设施齐全，今有王桂娣介绍卖给本村娄仁康门下为止，双方共同协商折价现金人民币大写肆万叁仟元正，一切价买在内。恐后无凭，特立此绝买屋契。批东墙与西墙所有权各有一半，再批镇政府建房批复归娄仁康，再批娄仁康先付贰万叁仟元正，到二〇〇一年四月底出屋时再付贰万元正。此外，双方还签订一份《绝卖屋契》，内容与上述《绝买屋契》基本一致。屋契签订后，原告将房屋交付给被告使用至今。2002年12月23日，原、被告双方又签订《协议》一份，约定今就本村娄志强转让房子给娄仁康达成以下协议：娄志强将位于前头十八房二间二层楼房转卖给娄仁康，详见买卖契约价为人民币肆万叁仟元正。因娄仁康未及时将所买房子过户，使娄志强无法批到建房地基，赔偿损失壹万元正。赔偿金从娄仁康今后房屋拆迁赔偿金支付，什么时候得到赔偿金时，即时给娄志强壹万元正。如无房屋拆迁赔偿金，只有安置房指标，得到指标即付损失费壹万元。如今后娄志强能批到建房地基，那不用赔偿损失费。如果到房屋拆迁时，娄仁康还没有办好房产过户手续，所订房屋绝卖书无效。娄志强有权收回房屋，只还给娄仁康买房子本金，并无权阻拦。本协议经村委调解，买卖双方同意签字生效。自生效之日起娄志强必须无条件提供房屋过户手续一切证件。经查，2002年12月20日，原告娄志强向原绍兴县国土资源局申请，要求将原自建的两间楼房调剂给本村缺房户娄仁康居住，同时填报宅基地转移契税申请表，该表经村委会、镇房管所、镇政府签署意见后，未经县国土管理部门和县财税部门签署意见。此后，案涉坐落于原齐贤区犭央犭茶湖乡五峰村（宗地号4××1，图号4-5-2，建筑占地面积68.40平方米）房屋的土地使用权仍登记于原告娄志强名下。2020年6月13日，绍兴市越城区灵芝街道办事处发布五峰村征收公告，涉案房屋被纳入征收范围。2020年6月15日，被告娄仁康户（乙方）与绍兴市越城区灵芝街道办事处（甲方）签订《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，约定甲方需拆迁位于灵芝街道五峰村在集体土地上的房屋及其它构筑物与附属物。乙方现有房屋丈量总建筑面积273.46㎡，认定具有合法审批手续的住宅房屋确权面积231.55㎡，政策性确权面积60.48㎡，乙方可安置总面积为292.03㎡。乙方实际安置人口为2人，可加计安置人口1人，合计可安置人口3人。乙方拆迁房屋补偿情况：乙方确权房屋评估补偿款155801元（231.55㎡）、装修补偿款109061元、附属物补偿款5573元、其他补偿款10478元，小计125112元（不含确权房屋评估补偿款155801元）；各项补贴和奖励：搬家补助费1629元、安置过渡补助费16672元（按6个月计发）、提前腾空搬迁奖励23155元，小计41456元；货币安置情况：1、乙方选择货币安置的面积292.03㎡，货币安置补偿比准价13026元／㎡。2、货币安置补偿款：13026×292.03＋155801＝3959784元。3、货币安置20%奖励款（不含附属物、装修）791957元。4、上述款项小计4751741元。乙方被征收房屋总补偿款为4918309元。该协议同时约定，×××51、Ｃ152买卖纠纷，待双方意见一致或判决结果下达后给与发放相应补偿款。同时查明，原、被告签订的《绝卖屋契》项下的房屋即为×××51、Ｃ152房屋。根据住宅房屋征收确权确户表显示，编号为×××51、Ｃ152房屋的丈量面积为169.84㎡，确权面积为146.2㎡，政策性确权面积41.04㎡（阁楼面积）。以上事实由原告提交的地籍档案查询单1份、农村私人建房用地呈报表1份、证明1份、户籍证明1份、五峰村征收公告1份、公示1份、征收实施方案1份、确权确户公示表1份、绝卖屋契手抄件1份、协议1份，被告提交的要求出卖房屋的申请报告1份、绝卖屋契复印件1份、宅基地转移契税申请表复印件1份、五峰村权属资料收件单复印件1份、安置补偿协议照片打印件1份、用水用电清单1组，本院向灵芝街道建设管理办公室调取的被告娄仁康户拆迁安置资料1组予以证实。本院对原告提交的案外人地籍档案查询单1份、契证1份、宅基地使用情况表1份、申请报告1份、无房户证明1份、关于要求出卖房屋的申请报告1份、证明1份、立绝卖屋契1份的真实性予以确认。本院认为，原告娄志强与被告娄仁康签订的《绝卖屋契》系双方真实意思表示，双方系同一村集体经济组织的成员，就案涉的农村房屋进行买卖的行为，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，故应认定为合法有效。关于《绝卖屋契》是否失效问题。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件或附期限，附解除条件的合同，自条件成就时失效；附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，双方签订的《绝卖屋契》本身并未对合同的效力约定附条件或附期限，故原告主张要求判令原告与被告之间签订的《绝卖屋契》失效的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。本案争议焦点为被告是否应赔偿原告损失问题。本院对此评析如下：第一，关于《协议》效力问题。双方于2002年12月23日签订的《协议》系对《绝卖屋契》中未明确的过户问题（宅基地转移登记）进行补充约定。该协议系经五峰村调解员调解，并由原、被告双方签字捺印，故该协议有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。第二，关于未过户完成的原因问题。原告认为，未过户完成的原因系被告不愿意交纳过户税款导致。被告认为，未过户完成的原因系由于行政区划调整导致。本院认为，从原告提交的同期齐贤镇潞阳村过户材料来看，王传国将该村房屋出卖给徐建华后，于2002年12月14日申请过户，于2002年12月30日过户完成登记至徐建华名下。而潞阳村与五峰村在当时同属齐贤镇，从原告提交的证据来看，仍可办理过户。此外，即使如被告所述当时存在行政区划调整，但亦无证据证明行政区划调整后无法办理过户登记。综上，本院认为未过户完成的原因在于被告。第三，被告是否应按协议约定向原告归还房屋或赔偿损失。协议明确约定，如果房屋拆迁时被告没有办好房产过户手续，原告有权收回房屋，只还给被告买房子本金，并无权阻拦。从该协议约定的内容来看，意思表示明确，并不存在歧义，即房屋拆迁时仍登记在原告名下，原告有权收回房屋。被告作为完全民事行为能力人在签订该协议时应当知晓和理解未办好房产过户手续的风险，现涉案房屋拆迁时被告没有办好房产过户手续的事实清楚，故原告有权收回涉案房屋。但目前，被告已与绍兴市越城区灵芝街道办事处签订《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，涉案房屋已被征收，被告已无法向原告返还房屋，故原告有权向被告主张因房屋无法返还所造成的损失。第四，关于被告认为即使涉案房屋过户登记至被告名下，原告亦无法获取新的宅基地，故对原告而言未造成实际损失的辩称意见。本院认为，虽然协议第三段约定“因被告未及时将所买房子过户，应赔偿原告无法批到建房地基的损失1万元”，但协议第四段又约定“如果房屋拆迁时被告没有办好房产过户手续，原告有权收回房屋，只还给被告买房子本金”，两者适用的前提和条件不同，所产生的后果亦不同。前者的后果为赔偿损失费，适用于被告未及时过户给原告造成的损失，后者的后果为返还房屋和退还本金，适用于房屋拆迁时被告仍未办好过户手续的情形，故原告能否获取新的宅基地并非案件的争议焦点，只要被告在拆迁时仍未办好过户手续，原告就可主张要求返还房屋。综上，本院对被告的上述辩称意见，不予采纳。关于损失金额问题。根据住宅房屋征收确权确户表，涉案房屋的丈量面积为169.84㎡，确权面积为146.2㎡，政策性确权面积为41.04㎡（阁楼面积），总确权面积为187.24㎡。本院结合原告的诉讼请求金额构成明细及相关征收方案予以评析：1、货币安置补偿款和货币安置20%奖励款。根据征收方案，货币补偿总额为可安置面积结合货币补偿比准价，加上被征收房屋重置成新价总值之和，即货币安置补偿款和20%奖励款分别为2536682元（187.24㎡×13026元/㎡+97694元）、507336元，合计3044018元。上述款项系房屋安置所得的货币补偿款项，应属于原告实际损失。2、装修补偿款。根据征收方案，住宅房屋的装修费用采用按时评估或保底结算的方式进行补偿，被征收人可选择其中一种方式进行结算补偿。本案中，虽然被告选择按保底结算（按确权建筑面积的重置成新价70%），但房屋装修费用的补偿主体应为房屋实际装修人，原告未提交证据证明涉案房屋内的装修系其完成，故该款项不予认定。3、附属物补偿款。原告认为除热水器、空调、水井外的化粪池、单眼固定大灶、室外水泥地坪款项系其损失，但其未提交相应证据证明上述附属物系涉案房屋的附属物，且并非被告事后添置，故对该款项不予认定。4、其他补偿款。该款项按未确权面积×250元/㎡计取，故涉案房屋的其他补偿款为5910元，应属于原告实际损失。5、搬家补助费、安置过渡补助费、提前搬迁奖。根据征收方案，虽然上述费用均按被征收房屋的确权面积计算，但上述费用的补偿主体为搬迁人，原告未就涉案房屋进行实际搬迁，安置补偿协议亦由被告实际签订并履行搬迁义务，本院结合案件实际情况对该款项不予认定。综上所述，被告应赔偿原告损失3049928元，对原告上述合理损失，本院予以支持。原告主张返还被告购房款43000元的诉讼请求，符合协议约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告娄志强应于本判决生效之日起三十日内返还给被告娄仁康购房款人民币43000元；二、被告娄仁康应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告娄志强损失人民币3049928元；三、驳回原告娄志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31644元、财产保全费5000元，合计36644元，由原告娄志强负担1005元，由被告娄仁康负担35639元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇人民陪审员  程 静人民陪审员  莫嘉俊二〇二〇年十二月三十日书 记 员  董宇娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。12-