贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8095号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：邵进，男，1979年10月2日生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：韩冬，女，1984年12月29日生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州伍尊律师事务所律师，执业证号15205202011163664。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人邵进、韩冬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼，被上诉人邵进、韩冬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，对逾期办证时间重新认定，改判为酌情按调减至10%支付违约金。事实及理由：1.案涉房屋已于2020年1月13日经毕节市不动产登记中心同意办理首次登记，办证时间应截止到2020年1月13日，一审截止到2020年6月22日无事实依据。2.2020年1月27日至2020年2月26日为新冠肺炎疫情期间，应当扣除。3.被上诉人并未在交房时提交资料及出具委托书，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。4.如法院认定应以交房时间视为提交资料的时间，则请求综合考虑市场及行业经济状况，将违约金调减至10%支付。被上诉人邵进、韩冬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告邵进、韩冬起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书违约金人民币暂计26,450.82元（以上违约金从2017年4月15日起以房款241,560.00元为基数按日万分之一计算至2020年4月15日；2020年4月15日之后的违约金以241,560.00元为基数按日万分之一计算至被告为原告办妥房屋不动产权证书并交付原告之日止）；2.判令被告立即为原告办理房屋不动产权属证书；3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审认定事实：2013年7月14日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第4幢1单元14层15号房；总价款241560.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款241560.00元（发票载明数额）。2015年7月1日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2020年5月19日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年4月26日提起诉讼，请求被告承担从2017年4月15日起逾期办证违约责任的请求权已部分超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，即原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年4月26日前的部分已超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年7月1日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2015年7月1日后的360日内即2016年7月27日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2020年5月19日取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。被告于2020年6月23日开庭时，明确表示其具备办理涉案房屋产权转移登记条件，可以视为被告尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2020年6月22日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款241,560.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月27日起计算至2020年6月22日，共计27,851.87元（241,560.00元×0.0001×1153天）。关于为原告办理不动产权证书的问题。根据附件十二《补充协议》“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元”约定，原告在入住时已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告邵进、韩冬支付逾期办证违约金27,851.87元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告邵进、韩冬缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告邵进、韩冬办理不动产权证书；三、驳回原告邵进、韩冬的其他诉讼请求。案件受理费231.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起止时间如何认定；2.新冠肺炎疫情期间应否免除违约责任；3.逾期办证违约金标准应否调减；本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。另外，因上诉人办理初始登记并不需要被上诉人提交相关办证资料，故前述约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”中的“产权过户相关手续”应指案涉房屋产权证书，即上诉人取得初始登记并未完成其办证义务，故对上诉人主张以取得初始登记的时间为违约责任截止时间的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，上诉人逾期办证的违约事实发生在新冠肺炎疫情之后，故上诉人主张免除该期间违约责任的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。关于焦点3，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印