四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16960号 上诉人（原审原告）：苟帮容，女，1964年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡瑞，成都市武侯区建盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：昌盛，男，1979年10月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。 原审第三人：薛川，男，1974年10月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：袁曦，男，1981年5月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人苟帮容因与被上诉人昌盛、原审第三人薛川、袁曦房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苟帮容上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初3370号民事判决；2.解除苟帮容、昌盛之间的《房屋租赁合同》；3.改判昌盛将房屋腾退并将内部设施设备及装饰装修恢复原状；4.改判昌盛向苟帮容支付违约金35000元；5.上诉费由昌盛承担。事实和理由：案涉房屋规划用途为住宅，《房屋租赁合同》第4条约定昌盛在不改变房屋主体结构的前提下有权对房屋进行改造、装修，但需与房东保持沟通。2016年6月，苟帮容向原房东袁曦、薛川购买案涉房屋后，2018年发现昌盛在未与苟帮容沟通，也未取得苟帮容的同意的情况下，擅自将房屋改造为厕所，改变房屋的用途和性质且拒不恢复原状，昌盛已构成根本性违约。 昌盛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。苟帮容主张解除合同、支付违约金无事实及法律依据，应当驳回上诉。 袁曦、薛川未陈述意见。 苟帮容向一审法院起诉请求：1.解除苟帮容与昌盛签订的《房屋租赁合同》；2.判决昌盛将苟帮容所有的房屋内部设施设备及装饰装修恢复原状；3.判决昌盛支付苟帮容违约金35000元。 一审法院认定事实，2016年6月20日，欢乐彩虹餐饮娱乐管理有限公司将位于成都市××街××号××号××8酒吧转让给昌盛，为此双方签订《028酒吧转让协议》。该协议签订后，昌盛重新与成都市武侯的所有权人袁曦签订《租房买卖协议》，约定昌盛有意购买案涉房屋并向袁曦支付120000元，若袁曦同意出售案涉房屋，该120000元作为购房诚意金，并另行签订房屋购买合同，若袁曦不愿意出售案涉房屋，则该120000元作为2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金，双方另行签订房屋租赁合同。上述《租房买卖协议》签订后，袁曦出具《收条》，载明收到了昌盛交来用于购买或租赁武侯区的诚意金120000元。 2016年6月23日，袁曦委托袁树成与昌盛签订《房屋租赁合同》，约定袁曦将位于成都市××街××号××号××号房屋（建筑面积合计51平方米）出租给昌盛，租赁期限为2016年7月1日至2022年6月30日；具体年租金为：第一年120000元，第二年130000元，第三年140000元，第四年至第六年年租金均为150000元，昌盛需每年6月20日前支付袁曦年租金。合同第四条约定：“昌盛在合同期内有权在不改变房屋主体结构的前提下对房屋进行改造、装修，但需与袁曦保持沟通。” 2016年7月5日，尹柯与袁曦、薛川分别签订《房屋买卖合同（按揭贷款专用）》，约定袁曦现有位于成都市××街××号××号的房屋（建筑面积34.83平方米、档案保管号0xx7）自愿出售给尹柯，售价为1393200元；薛川现有位于成都市××街××号的房屋（建筑面积16.17平方米、档案保管号权0xx5）自愿出售给尹柯，售价为646800元。合同上均备注“因原房屋尚有6年租约，合同过户后甲方继续原房东所签订的租赁合同享受原合同权利及义务（详见租赁合同）。”合同尾部买方签字按手印处签有“杜衡（代）尹柯”。同日，袁曦与薛川共同出具《收条》，载明今收到杜衡交来的购房款2040000元，购房全款已付清。上述案涉房屋于2016年7月18日登记在苟帮容名下，位于成都市武侯区房屋的登记地址为成都市××路××号，位于成都市武侯区房屋的登记地址为成都市××路××号××号。一审庭审中，苟帮容其与尹柯系母子关系。 昌盛分别于2017年6月29日、2018年6月19日向袁曦转款130000元、140000元，于2019年6月18日向苟帮容转款150000元。 一审庭审后，苟帮容提交了案涉房屋2000年1月4日的户型图。 一审法院认为，袁曦与昌盛于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同租赁期限内，袁曦、薛川将案涉房屋出售给苟帮容，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，案涉《房屋租赁合同》对苟帮容与昌盛继续有效。现苟帮容以昌盛改变了案涉房屋的主体结构为由要求解除合同并恢复案涉房屋原状，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，苟帮容提交的案涉房屋户型图系2000年1月4日形成，不能反映案涉房屋出租时的现状，苟帮容也未提供其他证据证明昌盛改变了案涉房屋的主体结构，且案涉《房屋租赁合同》不存在合同法定解除和约定解除的情形，故苟帮容诉请解除案涉《房屋租赁合同》并恢复案涉房屋原状，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于违约金。昌盛在合同租赁期限内按约支付租金，苟帮容并无证据证明昌盛在租赁合同履行期限内存在违约情形，故苟帮容要求昌盛支付违约金35000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回苟帮容的全部诉讼请求。一审案件受理费675元，由苟帮容负担。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了举证。 昌盛提交2020年7月1日向苟帮容转账150000元的转账凭证，拟证明昌盛已按约支付了2020年7月1日至2021年6月30日的房租150000元。 苟帮容未发表质证意见。 本院经审查认为该转账凭证为银行转账回执打印件，本院对该证据的三性予以采信。 本院二审另查明，1.2016年7月13日昌盛通过短信告知袁曦此次的装修方案是不改变房屋主体结构，仅进行装修改造升级。袁曦回复“好的哈”。 2.2020年7月1日，昌盛向苟帮容支付了案涉房屋2020年7月1日至2021年6月30日的租金150000元。 3.本院二审审理期间，本院两次通知苟帮容参加二审调查，苟帮容无正当理由两次均未参加二审调查。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，昌盛与袁曦于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。2016年7月5日尹柯与袁曦、薛川签订《房屋买卖合同（按揭贷款专用）》后，案涉房屋于2016年7月18日登记至苟帮容名下，依据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋的租赁关系对苟帮容与昌盛继续有效。 本案二审的争议焦点是案涉《房屋租赁合同》是否应当解除。苟帮容以昌盛未按合同约定与苟帮容就装修进行协商，擅自改变了案涉房屋主体结构为由要求解除合同。本院对此评述如下：首先，昌盛已经按照合同约定在2016年装修时告知了原房东袁曦，苟帮容未提供证据证明在其购买房屋后告知了昌盛，故昌盛在不知房屋所有权人变更为苟帮容的前提下，未告知苟帮容装修事宜并无不当。其次，苟帮容未提供证据证明其2016年购买房屋时的房屋状况，也未提供证据证明昌盛改变了苟帮容购买房屋时的房屋主体结构。同时，苟帮容亦未提供证据证明昌盛对房屋进行装修系双方《房屋租赁合同》约定的或者法定的解除事由。故苟帮容以昌盛装修未按约与其协商并改变了房屋主体结构为由要求解除合同、腾退房屋、恢复原状、并支付违约金的上诉请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，苟帮容的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由苟帮容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年十二月八日 法官助理 黄 迪 书 记 员 曹成香