四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13231号 上诉人（原审原告）：苏长荣，女，1973年8月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄乐羽，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：晏光珍，女，1972年8月2日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：薛梁，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中荔锦城实业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路****。 法定代表人：陈希杰。 原审第三人：四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行，住所地：四川省泸县玉蟾街道草街**。 负责人：张榕，行长。 委托诉讼代理人：胡志刚，男。 上诉人苏长荣因与被上诉人晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称中荔公司），原审第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称泸县农商行玉蟾支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人苏长荣的委托诉讼代理人黄乐羽，被上诉人晏光珍的委托诉讼代理人薛梁到庭参加诉讼。被上诉人中荔公司、原审第三人泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 苏长荣上诉请求：1.撤销原判决；改判支持苏长荣一审诉讼请求。2.本案一、二审费用、诉讼保全费用由晏光珍、中荔公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.苏长荣已全额支付了购房款，也实际占有该房屋。一审法院依职权追加泸县农商行玉蟾支行为第三人，但在一审庭审中，未查清晏光珍的贷款情况，特别是案涉房屋的贷款情况。2.一审庭审时，晏光珍代理人明确收到9000000余元的房款，贷款余额约3000000元。截止至2020年6月26日，苏长荣得知晏光珍名下20套房已全部售出，根据交易惯例，作为卖方的晏光珍理应收到所有房款。一审庭审时，中荔公司与泸县农商行玉蟾支行均未派人出庭，晏光珍是否收到所有房款未查实。另，与本案相关联的案件庭审中，根据当事人陈述，作出合理推断晏光珍、中荔公司串通，侵害苏长荣的合法权益。二、晏光珍借款造成案涉房屋的抵押，事前未告知苏长荣，事后晏光珍要求苏长荣额外支付160000元将案涉房屋解押，才能办理过户。且晏光珍不同意降低金额，办理网签手续。若案涉房屋的未偿还贷款金额不超过80000元，则苏长荣愿意代晏光珍偿还，涤除案涉房屋的抵押权。 晏光珍辩称，1.苏长荣的请求不具有事实及法律依据，晏光珍没有与苏长荣建立《房产买卖合同关系》，晏光珍仅是与中荔公司签订《房产买卖合作协议》，将20套房屋出售给中荔公司，其无权要求晏光珍办理房屋过户手续；2.晏光珍仅收到中荔公司向晏光珍支付的9000000余元房款，该事实在中荔公司的答辩状有证明，在中荔公司支付20套房屋的款项之前晏光珍有权将20套房屋过户。 中荔公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 泸县农商行玉蟾支行未到庭参加诉讼，提交了《关于苏长荣与晏光珍、陈希杰、四川中荔锦城实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的诉求》。 苏长荣向一审法院提出的起诉请求：1.确认苏长荣与晏光珍、中荔公司于2018年7月31日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；2.确认位于成都市成华区××街××号××栋××层××号房屋的所有权归苏长荣所有；3.晏光珍、中荔公司继续履行《成都市存量房屋买卖合同》，在判决生效后十日内将案涉房屋产权过户至苏长荣名下。 一审法院认定事实：晏光珍系位于成华区房屋[川（2017）成都市不动产权第0xx2号]的所有权人，登记时间为2017年5月15日。2017年8月24日，晏光珍将前述房屋抵押给泸县农商行玉蟾支行，债务履行期限为2017年8月24日至2020年8月23日。2019年12月23日，一审法院应苏长荣的申请作出（2019）川0108民初7571号民事裁定书，对该房屋进行查封。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖、双方合作出卖晏光珍所有房屋所涉事宜签订《房产买卖合作协议》，约定房屋位置位于成都市成华区××街××号××栋××层××层××号房，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；该房屋已设定抵押；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金、部分房款、尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，晏光珍对此不持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合同协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区××街××号××栋××层××层××号房（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 一审法院另查明，2018年7月31日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与苏长荣（乙方、购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》。该《成都市存量房屋买卖合同》第一条“交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区××街××号××幢××号。第三条“交易价款、付款方式”约定：成交价为645112元，乙方在签约当日内将50000元直接支付给甲方，剩余房款595112元乙方应在2018年8月3日前直接支付给甲方。第五条“关于交易具体事宜的约定”约定：该房屋目前否为抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2018年8月31日前，将房屋交付给乙方。第七条“违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该《成都市存量房屋买卖合同》抬头处载明甲方（出售方）为晏光珍，落款处由中荔公司在甲方处盖章。 《成都市存量房买卖合同》签订后，苏长荣分别于2018年7月31日、2018年8月2日向中荔公司支付50000元、595112元，共计645112元，付清了相应的购房款。中荔公司并向苏长荣出具相应的《收据》。苏长荣确认案涉房屋于2018年9月2日交付，现仍由其占有使用。 2018年8月2日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人苏长荣承诺在收到中荔公司房屋全款后2018年8月23日前将房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍对该《产权办理承诺书》上的签字予以确认，但主张其内容并非由晏光珍书写，不是晏光珍的真实意思表示。 一审庭审中，苏长荣与晏光珍共同确认案涉房屋上的抵押贷款尚未结清，苏长荣明确表示不愿意代晏光珍结清相应的抵押贷款。 一审法院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然系中荔公司以晏光珍的名义与苏长荣签订，但依据晏光珍与中荔公司在此之前签订的《房产买卖合同协议》中关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的约定以及其后晏光珍向苏长荣出具的《产权办理承诺书》，能够认定中荔公司与晏光珍之间就案涉房屋买卖形成了委托代理关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，中荔公司在代理权限内以晏光珍名义实施的民事法律行为，对晏光珍发生效力。该《成都市存量房屋买卖合同》系晏光珍与苏长荣的真实意思表示，且内容合法有效，一审法院对苏长荣的相应主张依法予以支持。晏光珍关于其与苏长荣之间不存在买卖合同关系的辩解意见，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采信。苏长荣已按约支付了全部购房款，依据《成都市存量房屋买卖合同》中关于权属转移登记的约定以及晏光珍出具的《产权办理承诺书》，晏光珍应按约履行相应的过户义务。但鉴于案涉房屋在《成都市存量房屋买卖合同》签订之前已设定抵押，且相应的抵押贷款尚未结清，同时苏长荣亦明确表示不同意代晏光珍结清该抵押贷款，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，一审法院对苏长荣关于继续履行合同即相关的过户主张依法不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，苏长荣依据其与晏光珍签订的《成都市存量房屋买卖合同》而主张对案涉房屋的所有权，于法无据，一审法院依法不予支持。中荔公司、泸县农商行玉蟾支行经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院依法根据本案事实和证据作出认定。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认苏长荣与晏光珍于2018年7月31日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；二、驳回苏长荣的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计50元，诉讼保全费3746元，由晏光珍负担。 二审中，泸县农商行玉蟾支行提交新证据：贷款合同营业执照等。 苏长荣质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。借款合同属于诺成合同，泸县农商行玉蟾支行未提交向晏光珍借款的银行流水，不能证明借款是否真实存在。 晏光珍质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据恰好证明案涉房屋尚存在抵押，无法办理过户登记。 中荔公司未发表质证意见。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，泸县农商行玉蟾支行因向晏光珍贷款，对案涉房屋享有抵押权。 泸县农商行玉蟾支行于2020年12月3日出具的《关于晏光珍贷款及抵押物的情况说明》，主要内容为：案涉房屋的抵押贷款还有232349.61元未结清。 苏长荣质证认为，因泸县农商行玉蟾支行未提供贷款银行流水，也未提供晏光珍还款流水，无法证明该情况说明的真实性。 晏光珍质证认为，对该情况说明的真实性、合法性、关联性无异议，案涉房屋抵押贷款未偿还。 中荔公司未发表质证意见。 本院经审查认为，对该情况说明的真实性、合法性、关联性予以认可，案涉房屋抵押贷款还有232349.61元未偿还。 苏长荣、晏光珍、中荔公司未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》是否对晏光珍产生法律效力；案涉房屋是否具备过户条件。本院现评判如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，2018年6月6日，晏光珍、中荔公司就包括案涉房屋在内的20套房屋买卖签订《房产买卖合同协议》，约定：在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务。2018年7月31日，中荔公司以晏光珍的名义与苏长荣签订了《成都市存量房屋买卖合同》后，苏长荣支付了购房款，案涉房屋亦交付苏长荣占有使用至今，晏光珍于2018年8月2日出具了《产权办理承诺书》。因此，中荔公司与晏光珍之间就案涉房屋买卖形成了委托代理关系。故一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，认定案涉《成都市存量房屋买卖合同》对晏光珍发生法律效力正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。根据本案查明的事实，苏长荣已按约支付了全部购房款，且占有使用房屋至今。晏光珍亦应按约定履行过户义务。因案涉《成都市存量房屋买卖合同》签订之前已设定抵押，至今案涉房屋的抵押贷款尚未结清。一审时，苏长荣明确表示不同意代晏光珍结清该抵押贷款。二审中，苏长荣明确表示若案涉房屋剩余贷款金额不超过80000元，则同意代晏光珍结清该抵押贷款，否则不同意代偿。而从泸县农商行玉蟾支行出具的案涉房屋抵押贷款的情况说明看，案涉房屋的剩余贷款金额已超过80000元，苏长荣不同意代晏光珍结清该抵押贷款。因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，苏长荣诉请将案涉房屋过户至其名下不能成立，本院不予支持。 综上，苏长荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由苏长荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  张卫敏 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月九日 书记员  夏玉荣