四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7434号 原告：成都同利行投资顾问有限公司，住所地成都市水碾河磨子村****商业房。 法定代表人：王昌群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彪，四川君合律师事务所律师。 被告：四川众鑫房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：李荣芳，执行董事。 委托诉讼代理人：王泠洁，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明艳，四川临龙律师事务所律师。 原告成都同利行投资顾问有限公司（以下简称同利行投资公司）与被告四川众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同利行投资公司的委托诉讼代理人曾兵、刘彪到庭参加诉讼，被告众鑫房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告同利行投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《德阳【城北福第】项目销售代理合同》已经解除；2.请求判令被告向原告支付此前因案涉项目产生的各项费用包括但不限于人工工资、广告设计费、营销策划费、房租租金、差旅费等各项费用约50万元；3.请求判令被告向原告支付违约金10万元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月29日签订了一份《德阳【城北福第】项目销售代理合同》，约定原告于2017年12月至2018年12月31日对被告开发的德阳市旌阳区“城北福第”项目进行销售代理工作。后因被告未能在约定期限内取得预售许可证，被告委托原告进行销售代理的期限已超过。为此，原告于2019年12月就此事向被告发出一封《告知函》，原告于12月27日收到被告的《复函》，被告明确表示解除与原告的合同，原告在签订合同后，为案涉销售代理项目投入了大量的人力物力并产生各种费用，因被告原因致案涉项目迟迟未开盘，导致原告遭受巨大的经济损失。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告众鑫房地产公司提交书面答辩意见称：（一）原告不仅仅是代理销售，也是案涉项目的投资人，商品房预售许可证实际上双方约定由原告办理，因此被告并不存在违约。（二）原告诉求的人员工资、社保费用、广告设计、营销策划费、房屋租金、差旅费缺乏事实和法律依据，不应由被告承担，且现有证据不足以证明上述费用已实际产生。（三）被告并不存在合同所约定的违约情形，退一步讲，即便被告构成违约应承担违约金，但违约金和费用损失也不能并行主张。 本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，原、被告签订《德阳【城北福第】项目销售代理合同》（甲方为众鑫房地产公司，乙方为同利行投资公司，以下简称《销售代理合同》），载明被告委托原告独家代理销售被告开发的德阳市旌阳区“城北福第”项目，第3.1条约定“合同委托期限自2017年12月至2018年12月31日止”，第4.1条约定“甲方依照本合同第七条约定向乙方支付有关代理费及其他应支付费用”，第7.2条约定“开盘时间暂定为2018年4月，若因甲方原因导致无法开盘或不能按时开盘的，其开盘时间顺延，顺延时间超过30天的，则甲方承担本项目乙方所有人员的相关工资直至开盘当月结束”，第12.3约定“本合同期未满而中途终止时，在一年内甲方不得聘用未经乙方许可的任何乙方原聘用人员，因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔偿，如果损失难以计算或确认，甲方支付乙方违约金拾万元”，第12.4条约定“本合同自双方签字盖章后生效，在合同生效期内，任何一方不得随意单方面终止本合同”。2019年7月9日，众鑫房地产公司取得编号为（2019）房预预售证第012号的《商品房预售许可证》。 2019年12月23日，同利行投资公司向众鑫房地产公司发出《告知函》，函告众鑫房地产公司在收到函件之日起十五日内与其协商并签订相关补充协议。2019年12月25日，众鑫房地产公司函复同利行投资公司，在复函中载明“我司决定解除与贵司签订的《德阳【城北福第】项目销售代理合同》”。 以上事实，有《德阳【城北福第】项目销售代理合同》、编号为（2019）房预预售证第012号的《商品房预售许可证》、出具时间为2019年12月23日的《告知函》、出具时间为2019年12月25日的《关于与成都同利行投资顾问有限公司协商并签订补充协议的复函》以及及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 结合查明的事实，本院对原告的诉讼主张做如下评判： 关于同利行投资公司提出确认原、被告签订的《销售代理合同》已经解除的主张。本院认为，双方签订的《销售代理合同》第3.1条已明确约定委托期限届满时间为2018年12月31日，且并未约定合同到期后是否自动延期。因截至同利行投资公司起诉之日，《销售代理合同》约定的委托期限已经届满，故认定《销售代理合同》是否已经解除以及何时解除，应当查明双方当事人有无对合同延期作出明确的意思表示。通过查明的事实来看，合同约定的履行期限2018年12月31日届满后，双方当事人并未签订书面补充协议，亦未通过履行合同主要义务的方式对合同表明继续履行合同的意愿，仅处于无明确意思表示的状态，且结合2019年12月双方的函件往来情况看，同利行投资公司提出了要求对方与其协商并签订补充协议，但众鑫房地产公司已明确了“决定解除与贵司签订的《德阳【城北福第】项目销售代理合同》”，该行为仅表明双方在合同期满后未能就达成补充协议形成一致意见，故本院认为，《销售代理合同》的解除之日为约定委托期限届满之日即2018年12月31日。 关于同利行投资公司提出的请求判令众鑫房地产公司向其支付此前因案涉项目产生的各项费用包括但不限于人工工资、广告设计费、营销策划费、房租租金、差旅费等各项费用约50万元。本院在开庭审理本案的过程中，告知同利行投资公司于庭后五个工作日内向本院提交该项费用中50余万元的费用明细清单，同利行投资公司按时提供了相应材料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据《销售代理合同》第3.1条、第4.2条之规定，众鑫房地产公司应当取得《商品房预售许可证》并提供给同利行投资公司以开展代理销售工作。但众鑫房地产公司并未在合同约定的委托期限内取得《商品房预售许可证》，导致合同目的无法实现，应当承担由此造成的损失。众鑫房地产公司在庭后提交的代理词中提出双方口头约定由同利行投资公司负责办理《商品房预售许可证》，但并未提出证据对其主张予以支持，本院对该意见不予采纳。在明确众鑫房地产公司承担赔偿损失责任的基础上，本院进一步对责任的大小及具体赔偿金额予以分析。根据同利行投资公司庭后提交的相关材料，《城北福第项目损失明细表》载明的支出明细总额为196672.5元，《城北福第项目损失明细表》载明预期利润损失金额为2757954.92元或2635104.92元。首先，因同利行投资公司并未实际开展代理销售工作，就逾期利润损失金额而言，该金额系同利行投资公司自行计算得出，并非基于实际成交价格，尽管同利行投资公司在计算相关费用时，尚无得以依据计算的实际成交价，但本院认为，在同利行投资公司尚未实际开展销售工作前，即将预期利润列入其损失中，是有失公允的，故本院对其该项主张不予支持。其次，《销售代理合同》中也明确约定“乙方负责完成项目推广文案文字的样稿，提交甲方确定执行”、“协助甲方拟定宣传资料的文稿，甲方审阅批准后由广告公司制作”、“开盘时间暂定为2018年4月，...开盘时间顺延...，顺延时间超过30天的，则甲方承担本项目乙方所有人员的相关工资直至开盘当月结束”等内容。本院认为：①损失明细中如加油费用、聚餐费用的证据仅证明费用的发生，并不能证明相关费用均因案涉项目所产生，部分项目费用超过了合同约定的委托期限，不应列入赔偿的范围。②结合项目未在约定委托期限内开盘的事实以及本院对合同解除时间的认定，人员工资的负担期限应当自2018年6月至2018年12月，同利行投资公司提出人员工资应当计算至2019年11月的主张，本院不予支持。结合上述分析及同利行投资公司补充的证据材料，以及实践中销售代理合同签订后，受委托方通常会发生一些必要性支出的实践惯例，本院酌情支持众鑫房地产公司向同利行投资公司支付赔偿款100000元。 关于同利行投资公司提出要求众鑫房地产公司支付违约金100000元的主张。同利行投资公司提出主张违约金100000元的依据为《销售代理合同》第12.3条“本合同期未满而中途终止时，在一年内甲方不得聘用未经乙方许可的任何乙方原聘用人员。因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔偿，如果损失金额难以计算或确认，甲方支付乙方违约金拾万元”。本院认为，《销售代理合同》第八条“双方违约责任”处并未约定损失赔偿责任，第12.3条中单独约定的100000元违约金，已在条款中明确限定了“甲方不得聘用未经乙方许可的任何乙方原聘用人员”，即该100000元违约金应当限定为众鑫房地产公司违反该条义务并对同利行投资造成损失时方可适用，根据查明的事实，本案并不涉及该情形，故本院对同利行投资公司提出的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川众鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都同利行投资顾问有限公司赔偿款100000元。 二、驳回原告成都同利行投资顾问有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告成都同利行投资公司负担4083元，由被告四川众鑫房地产开发有限公司负担817元。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郭海平 二〇二〇年十二月三日 书记员  王 雄