广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初2524号原告（反诉被告）：李润光，男，1984年7月9日出生，汉族，住广东省南雄市*****************原告（反诉被告）：彭清梅，女，1980年9月25日出生，汉族，住广东省南雄市全安镇全安社区************共同委托诉讼代理人：邓鸣，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，该公司经理。委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，广东永顺律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李润光、彭清梅与被告（反诉原告）南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李润光、彭清梅及其委托诉讼代理人邓鸣、被告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李润光、彭清梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认两原告与被告签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》于2019年7月15日解除；2.判令被告赔偿原告装修及购买设备费用385433元；3.判令被告退还两原告押金、保证金共计37930元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月20日，两原告与被告签订《南雄时代广场商铺租赁合同》，合同编号为NXSDGC2018-01-19-01，并于同日签订了《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，约定由两原告承租位于南雄时代广场10栋2层第2013、2014号商铺，租赁期限自2018年1月20日起至2022年6月30日止；约定预付水电费5000元；约定缴纳装修保证金5000元；约定乙方需预付保证金19984元及首月费用9992元。上述费用，两原告已如约给付。后两原告与被告约定由两原告承租位于南雄时代广场10栋2层第2013、2014号商铺，为此，两原告与深圳市彩生活物业管理有限公司韶关分公司于2018年6月9日签订了《韶关市前期物业服务合同》。现涉案房屋发生了漏水现象，致使两原告投入大量资金的健身房无法继续经营下去，给两原告造成极大损失。原告为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告万通公司辩称，1.同意解除《南雄时代广场商铺租赁合同》，但解除日期应为法院判决生效之日。原告自2018年10月1日起未如期交付租金，原告的行为已构成违约。但双方至今尚未就解除合同一事达成一致意见，原告也未搬离租赁商铺，租赁商铺仍是原告使用、管理。据此，合同解除日期不应为2019年7月15日。2.万通公司无任何违约行为，原告因其经营不善，造成亏损，以漏水为由，夸大事实。且提交的证据不足以证实万通公司在其经营过程中存在侵权行为，万通公司不应承担侵权责任。原告承租了时代广场10栋2层第2013、2014、2015号商铺。其中，2015号商铺于2018年9月出现漏水情况，双方经协商一致，予以减免2015号商铺2018年6月1日至2019年5月14日租金，共计27040.2元。2013、2014号商铺于2018年12月27日出现漏水情况，经万通公司维修员工现场勘察后发现漏水原因是原告私自整改了二次消防，没有按照消防规范要求施工，导致消防水管漏水。此次漏水经双方协商后，原告已自行维修好消防水管，漏水问题已解决。3.原告无法举证证明其财物确有损失，也未能证明该财物损失与漏水存在因果关系，亦不足以证实漏水问题直接导致其无法经营。且关于损失数额的确定，原告的证据非正式票据，无税务或其他凭证予以佐证，不符合证据形式要件，存在伪造可能。4.万通公司无需退还原告押金、保证金37930元。原告提交的收据中关于2018年3月7日交纳的装修押金4000元，该笔费用被告于2018年5月28日已退还给原告。原告自承租起至今，拖欠万通公司租金、物业服务费、公摊水电费共计167531.9元，违约金27930元，扣除原告已交纳的保证金、水电费按金及物业费按金33930元，原告仍需支付被告158601.9元。被告万通公司在本案提出反诉请求：1.请求判决解除原、被告之间签订的合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号、NXSDGC2018-04-20-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2.判令原告支付房屋租金151036.8元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日）；3.判令原告支付物业服务费15788元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日）；4.判令原告支付公摊水电费707.1元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日）；5.判令原告赔偿违约金27930元；6.本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：被告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以被告的名义进行招商和经营管理。2017年10月24日，原、被告签订了NXSDGC2018-01-19-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及补充协议，约定承租南雄时代广场10栋2层第2013、2014号商铺，租赁期限自2018年1月20日至2020年6月30日。NXSDGC2018-04-20-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及补充协议，约定承租南雄时代广场10栋2层第2015号商铺，租赁期限自2018年6月1日至2022年6月30日。上述两份合同生效后，被告如期交付房屋，原告开始装修进场工作。但原告于2018年10月1日起未如期交付2013、2014号商铺租金，于2019年5月1日起未如期交付物业管理费，于2018年10月1日起未如期交付公摊水电费，于2018年12月1日起未如期交付2015号商铺租金，于2019年9月1日起未如期交付物业管理费，于2018年10月1日起未如期交付公摊水电费。被告通过多种方式向原告催缴费用，但原告一直拖延拒不缴纳，故应向被告支付违约金共计27930元。综上，被告应向原告支付2013、2014号店铺租金149880元、物业管理费11720元、公摊水电费574.28元以及违约金22914元；2015号店铺租金租金1156.8元、物业管理费4068元、公摊水电费132.82元以及违约金5016元。以上费用累计至2019年12月31日止共计195461.9元，扣除被告应向原告支付的租赁保证金、管理费按金及水电费押金33930元，原告仍应向被告支付161531.9元。综上，请求法院支持被告的诉讼请求。反诉被告李润光、彭清梅针对反诉原告万通公司的反诉请求辩称，1.原告同意解除双方签订的合同及补充协议，但解除日期是2019年7月15日；2.关于租金，原告已足额支付至2018年9月31日，即便是原告需支付租金，也只需计算至2019年7月15日。另，物业管理费、公摊水电费等若存在，也只需支付至2019年7月15日。3.关于违约金，因原告不存在违约，故无需支付违约金。4.原告曾多次尝试搬离，在2020年4月16日通过报警后已腾空并搬离了涉案商铺，在2019年7月15日占用租赁物的损失属于被告扩大的损失，应由被告承担。本院经审理查明并认定如下事实：2018年1月22日，原、被告签订一份合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，约定原告承租被告位于南雄时代广场10栋2层第2013、2014号商铺。租赁期限自2018年1月20日至2022年6月30日止，第一年的租金每月9992元，第二年的租金每月9992元，第三年的租金每月10487元。物业服务费每月1465元；公摊水电费按乙方（原告）租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊。其中，合同签订之日起计5个月装修免租期。同时需支付租赁保证金19984元、服务费按金2930元、水电费预付金5000元、装修保证金5000元、首月租金9992元及首月服务费1465元。另，合同第八条第五款约定：乙方（原告）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（被告）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。2018年5月31日，原、被告签订一份合同编号为：NXSDGC2018-04-20-01号的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，约定原告承租被告位于南雄时代广场10栋2层第2015号商铺。租赁期限自2018年6月1日至2022年6月30日止，第一年的租金每月2169元，第二年的租金每月2169元，第三年的租金每月2277元。物业服务费每月339元；公摊水电费按乙方（原告）租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊。其中，合同签订之日起计5个月装修免租期。同时需支付租赁保证金4338元、服务费按金678元、水电费预付金1000元、装修保证金1000元及首月租金2169元。另，合同第八条第五款约定：乙方（原告）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（被告）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。上述合同签订后，被告依约向原告交付了租赁物，原告也依约交付了各项保证金，并开始入场装修，并采购了相应的健身设备。但在此期间，涉案商铺出现漏水现象，影响原告经营商铺，遂要求解除合同及赔偿装修损失、退还押金等，便诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：请求被告支付装修损失费用261663元。被告变更第二项反诉请求：若法院认定双方的租赁合同于2019年7月18日解除，则要求原告支付租金至2019年7月18日，之后的房屋占用费支付至商铺返还之日止，并增加一项反诉请求为：请求原告立即腾空并交付2013、2014、2015号商铺。原、被告在庭审时一致确认被告收到原告交纳的租赁保证金、装修保证金、服务费按金等保证金共计37930元，被告已于2018年5月28日退还保证金4000元给原告。庭审期间，原、被告对于原告欠付商铺的租金、物业费及公摊水电费进行了确认。原告确认租金已足额支付至2018年9月31日。被告主张就2015号商铺漏水，双方曾协商过减免2015号商铺2018年6月1日至2019年5月14日的租金27040.2元。现原告自2018年10月起拖欠被告2013、2014号商铺租金，自2019年5月15日起拖欠被告2015号商铺租金；自2019年5月起拖欠被告2013、2014号商铺物业费，自2019年1月起拖欠被告2015号商铺物业费；自2018年8月起拖欠被告2013、2014、2015号商铺公摊电费，自2018年10月起拖欠被告2013、2014、2015号商铺公摊水费。在审理期间，原告向本院申请对涉案商铺的漏水原因进行鉴定。本院经摇珠选定广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，原告预交20000元鉴定费后，经鉴定第2013号商铺东面的渗水痕迹以及渗水现象是由于公共部位处的伸缩逢在有雨水时渗进天面板所致；第2015号商铺天面的渗水是由于三层公共过道地面的防水失效，东面公共过道在下雨天或有积水时，水从过道渗进2015号商铺天面板所致。另查明，原告因被告不准许其搬离健身设备于2020年4月16日通过报警方式取回物品后已搬离涉案2013、2014、2015号商铺，被告确认原告已搬离商铺并归还钥匙。上述事实，有原告提供的南雄时代广场商铺租赁合同及补充协议、前期物业合同、装饰装修合同、收据、微信支付凭证、物流单、发票、销售合同、微信聊天记录、证人证言、光盘、退铺申请、报警回执等证据；被告提供的南雄时代广场商铺租赁合同及补充协议、收据、商铺平面图、缴费通知单、支付证明单、工作联系函等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的焦点为：1.双方解除租赁合同及补充协议的时间；2.造成原告无法经营商铺或损失的原因。关于焦点一，原、被告一致同意解除双方于2018年1月22日、2018年5月31日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。原告主张其自2019年7月15日向被告发出退铺申请，要求解除涉案商铺的租赁合同，被告于2019年7月18日签收，故合同解除的时间应为2019年7月15日。被告主张原告一直使用涉案商铺，合同解除时间应为法院判决生效之日。本院认为，原告于2019年7月18日向被告发出退铺申请，该申请书反映了原告解除上述租赁合同的真实意思表示，且被告公司已签名确认，视为双方已对解除上述租赁合同达成合意，故本院认定双方于2018年1月22日、2018年5月31日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，于2019年7月18日解除。关于焦点二，原告主张被告交付的商铺存在漏水，导致原告无法正常经营。被告认为原告的装修存在问题，造成商铺漏水，过错在于原告。本院认为，针对漏水原因，本院已依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：第2013号商铺东面的渗水痕迹以及渗水现象是由于公共部位处的伸缩逢在有雨水时渗进天面板所致；第2015号商铺天面的渗水是由于三层公共过道地面的防水失效，东面公共过道在下雨天或有积水时，水从过道渗进2015号商铺天面板所致。由此可见，由于被告租赁物的原因造成涉案商铺漏水，故被告应对此承担一定的责任。因此，本院对原、被告在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：1.关于原告要求被告赔偿装修损失261663元。根据双方签订的两份《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》第八条第五款约定：“乙方（原告）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（被告）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。乙方在租赁物业进行装修改造所造成甲方的损失，由乙方赔偿”。由此可见，装修费用应由承租方即原告自行承担。现要求被告赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。2.关于原告要求被告退还押金、保证金共计37930元。原、被告在庭审中确认被告共收到原告押金、保证金共计37930元，被告已于2018年5月28日退还保证金4000给原告，故被告应向原告返还押金、保证金为33930元（37930元-4000元）。此款可在计算相关费用时予以减除。3.关于被告要求原告支付租金、房屋占用费。双方签订的合同已于2019年7月18日解除，但原告直至2020年4月16日才搬离涉案商铺。故原告应向原告支付租金至2019年7月18日，支付房屋占用费至2020年4月16日。原、被告确认原告自2018年10月起未向被告支付租金，故本院分时段计算：2013、2014号商铺2018年10月1日至2019年7月18日的租金为94924元（9992元×9.5个月）,2013、2014号商铺2019年7月19日至2020年4月16日的房屋占用费为91413元（9992元×6个月+10487元×3个月），合计186337元（94924元+91413元）；2015号商铺已减免2018年6月1日至2019年5月14日的租金27040.2元，故2015号商铺2019年5月15日至2019年7月18日的租金为4338元（2169元×2个月）,2015号商铺2019年7月19日至2020年4月16日的房屋占用费为19521元（2169元×9个月），合计23859元（4338元+19521元）。综上，2013、2014、2015号商铺2018年10月1日至2020年4月16日的租金、房屋占用费共计210196元（186337元+23859元）。由于涉案商铺存在漏水的过错在于被告，故被告应对上述租金进行相应的减免，故本院认定原告应承担租金、房屋占用费为105098元（210196元×50%）。4.关于被告要求原告支付物业服务费15788元（费用时段暂计至2019年12月31日，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日）。2013、2014号商铺自2019年5月1日起欠缴物业服务费，2015号商铺自2019年1月1日起欠缴物业服务费。现双方的租赁合同已于2019年7月18日解除，故原告只需缴纳物业服务费至2019年7月18日止。2013、2014号商铺2019年5月1日至2019年7月18日的物业服务费为3662.5元（1465元×2.5个月）；2015号商铺2019年1月1日至2019年7月18日的物业服务费为2203.5元（339元×6.5个月）。综上，2013、2014、2015号商铺2019年1月1日至2019年7月18日的物业服务费为5866元（3662.5元+2203.5元)。5.关于被告要求原告支付公摊水电费707.1元（费用时段为自被告进场至2019年7月，实际要求计算至原告返还所占用房屋之日止）。2013、2014号、2015号商铺公摊电费自2018年8月起欠缴；2013、2014、2015号商铺公摊水费自2018年10月起欠缴。但被告只提交2018年8月至2019年3月的公摊电费明细，2018年10月至2019年7月的公摊水费明细，本院认为公摊水电费属于合理支出费用，基于双方的租赁合同已于2019年7月18日解除，故上述公摊水电费应支付至2019年7月18日。综上，2013、2014、2015号商铺2018年8月至2019年3月的公摊电费为584.44元（474.66元+109.78元）；2013、2014、2015号商铺2018年10月至2019年7月的公摊水费为122.66元（99.62元+23.04元）。但被告未提交2019年4月至2019年7月的公摊电费，应承担举证不能的法律责任。故原告应向被告支付2013、2014、2015号商铺2018年8月至2019年7月的公摊水电费为707.1元（584.44元+122.66元）。6.关于被告要求原告赔偿违约金27930元。被告主张原告拖延支付租金、物业服务费、公摊水电费等，已构成违约，其作为守约方可以向原告主张违约责任。原告认为其不存在违约，系被告的商铺存在漏水造成原告无法经营，故无须支付违约金。本院认为，原告拖欠被告租金等费用属实，但涉案商铺漏水的过错在于被告，双方对租赁合同的履行均有过错，故被告主张原告赔偿违约金于法无据，本院不予支持。7.关于被告要求原告腾空并搬离2013、2014、2015号商铺的诉讼请求。原告自2020年4月16日已搬离涉案商铺，被告对此亦予以确认。现涉案商铺已处于被告管理、控制及使用状态，故被告的该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。以上3-5项合计111671.1元，减去被告需向原告退还的保证金、押金等共计33930元，原告李润光、彭清梅还应支付被告租金、房屋占用费、物业服务费、公摊水电费等费用共计77714.1元（111671.1元-33930元），被告超出这一数额的请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李润光、彭清梅与被告南雄市万通资产管理有限公司签订的合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号、NXSDGC2018-04-20-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2019年7月18日解除；二、限原告李润光、彭清梅于本判决生效之日起十日内向被告南雄市万通资产管理有限公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费等费用共77741.1元；三、驳回原告李润光、彭清梅提出的其他诉讼请求；四、驳回被告南雄市万通资产管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650元，由原告李润光、彭清梅承担6800元，被告南雄市万通资产管理有限公司负担850元。反诉费2105元，由原告李润光、彭清梅承担840元，被告南雄市万通资产管理有限公司负担1265元。鉴定费20000元，由被告南雄市万通资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘辉龙人民陪审员  王燕飞人民陪审员  缪 波二〇二〇年十二月四日书 记 员  陶 勇