西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16021号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行。住所地：西安市未央区商铺。统一社会信用代码 91610132693832626T。负责人：吴振宇，行长。委托诉讼代理人：王莉，陕西岚光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦娜，陕西岚光律师事务所律师。被告：何奇波，男，1982年1月23日出生，汉族，户籍地址浙江省诸暨市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：何彩苹，女，1981年9月30日出生，汉族，户籍地址浙江省诸暨市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安禄丰房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 91610103797488970A。法定代表人：李才富，董事长。委托诉讼代理人：张弛，陕西鼎源律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行与被告何奇波、何彩苹、西安禄丰房地产开发有限公司（以下简称禄丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李梦娜，被告禄丰公司委托诉讼代理人张弛到庭参加诉讼，被告何奇波、何彩苹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告何奇波、何彩苹偿还原告借款本金203923.89元及利息9460.02元，上述利息（包含利息、罚息）暂计至2020年6月17日，此后利息按合同编号为6199858Q115111144910号《个人购房/购车借款及担保合同》之约定计收至借款还清之日止；2.判令原告对被告何奇波、何彩苹名下位于西安市未央区XX大道XX大道XX村XX城中村改造项目（XX城XX苑一期）9幢2单元22层22202室（商品房买卖合同登记号为Y15131647）房屋的处置价款享有优先受偿权，且优先受偿的范围包括上述第1项、第3项、第5项诉讼请求中列明的款项；3.判令被告何奇波、何彩苹承担原告实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、公告费等）；4.判令被告禄丰公司对被告何奇波、何彩苹的上述债务向原告承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城路支行（以下简称邮政银行凤城路支行）与三被告签订《个人购房/购车借款及担保合同》。2017年邮政银行凤城路支行经中国银行保险监督管理委员会陕西监管局批准终止营业，所有业务由中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市经开区支行负责。中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市经开区支行名称于2019年11月21日变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行。案涉《个人购房借款及担保合同》约定：被告何奇波、何彩苹借款27万元，用于购买坐落于西安市未央区XX大道XX大道XX村XX城中村改造项目（XX城XX苑一期）9幢2单元22层22202室的房屋，建筑面积92.45平方米；借款期限为2015年11月20日至2030年11月20日；被告禄丰公司承担阶段性连带责任保证。另，还签订有《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告何奇波、何彩苹自愿以购买的案涉房屋为案涉债务提供抵押担保。2015年11月27日，案涉房屋办理了预抵押登记手续，原告持有预购商品房贷款抵押登记备案证明。目前，案涉房屋尚未取得房产证，未办理正式的抵押登记手续，被告禄丰公司应对被告何奇波、何彩苹的债务承担连带清偿责任。上述合同签订当天原告方已依约向被告发放贷款27万元。截止2020年6月17日，被告已逾期302天，连续10个多月未足额还款，经原告催要未果，故诉至法院。被告禄丰公司辩称，案涉借款应由被告何奇波、何彩苹负责偿还。根据担保法的规定,债务人及物的担保优于保证人担保，应优先考虑处置抵押物。同时请求法院依法在法律文书中明确保证人履行保证责任有权行使追偿权。被告何奇波、何彩苹未出庭答辩，亦未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院查明事实如下：2015年11月20日，邮政银行凤城路支行（贷款人）与被告何奇波（借款人、抵押人）、何彩苹（共同借款人、抵押物共有人）、禄丰公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币27万元；本合同项下贷款仅用于购买坐落于西安市未央区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号的房屋，建筑面积92.45平方米，未经贷款人的书面同意，借款人不得将贷款挪作他用；本合同项下贷款期限为180个月，自2015年11月20日至2030年11月20日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照第四条约定的利率（中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率）基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任；涉及二人以上共同借款，任某某借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任某某借款人追索到期未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为合同附件，与本合同具有同等法律效力；被告禄丰公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，则保证人对此后借款人的债务免除保证责任。《抵押物清单》显示，抵押物名称个人房产，权属证书及编号Y15131647,评估价值459605元，所有权归属何奇波，建筑面积92.45，坐落西安市未央区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号。2015年11月14日，原告（乙方、抵押权人）即与被告何奇波、何彩苹（甲方、抵押人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份，约定：甲方已与被告禄丰公司签订了合同登记号为：Y15131647的《商品房买卖合同》，购买西安市未央区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积92.45；该合同对应的主合同为《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，借款金额27万元；抵押合同所担保债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；甲方违反主合同约定未能按期归还借款达3期以上的，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权。2015年11月20日，被告何奇波、何彩苹作为借款人签字确认的《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，显示借款人何奇波，放款账号户名何奇波，放款账号XXXXXXXXXXXXXXX4137，借款金额27万元，借款期限180月（从2015年11月20日至2030年11月30日），年利率4.9%，借款用途购房，还款方式等额本金。2015年11月20日的《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》显示，放款日期为2015年11月20日，何奇波借据所示账户放款27万元，正常利率4.9%，逾期利率6.37%。《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》显示，放款账户户名何奇波，转账账户户名禄丰公司，转账金额27万元，转账成功。2015年11月27日，案涉房屋进行贷款抵押登记备案，《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》显示，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市经开区支行，抵押人何奇波、何彩苹，建设单位名称禄丰公司，抵押物坐落西安市未央区XX大道，贷款27万元，贷款期限2015-11-14至2030-11-14，抵押物价值459605元，XX村XX城中村改造项目（XX城XX苑一期）9幢2单元22层22202号房。原告明确，2015年12月21日至2017年4月21日止被告方均正常偿还贷款，至2017年5月20日被告方未按时还款，出现逾期，此后被告方开始断断续续还款，每期都有逾期。最后一次还款时间为2019年7月30日，此后被告方再未偿还任何款项。截止2020年12月7日被告方已偿还本金66076.11元、利息42997.28元，已偿还本息合计109073.39元，尚欠贷款本金203923.89元以及截止2020年6月17日的利息9460.02元；案涉房屋尚未办理房产证，未办理正式抵押登记，现为预抵押登记；2020年6月18日起的利息（含罚息）的计算方法为，以203923.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%，自2020年6月18日起计算至实际还款之日止；第三项诉请中实现债权的一切费用现仅有律师费3000元、公告费800元，其他均未实际发生。另，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市分行出具的情况说明表示邮政银行凤城路支行的业务及债权承继主体为原告。2019年11月21日，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市经开区支行名称变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行。邮政银行凤城路支行已注销。本院认为，邮政银行凤城路支行与三被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。原告提交的证据应可证明合同签订后邮政银行凤城路支行依约履行了贷款发放义务，被告何奇波、何彩苹理应按约偿还贷款本息。被告何奇波、何彩苹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的不利后果。因邮政银行凤城路支行已注销，该行债权经上级分行确定由原告承继。现原告依照合同约定主张被告何奇波、何彩苹逾期还款，违反合同约定，应偿还剩余贷款本金203923.89元、截止2020年6月17日利息9460.02元、律师费3000元，被告何奇波、何彩苹并未提供证据证实其已依约履行还款义务，故对原告该部分诉请本院予以支持。关于2020年6月18日起的利息主张，原告明确的计算方法并无不妥，本院予以支持。被告禄丰公司作为上述借款本息的连带责任保证人，且并未超出合同约定的保证期间，故被告禄丰公司应对上述款项承担连带给付责任。被告禄丰公司作为保证人在承担保证责任后，有权向债务人被告何奇波、何彩苹追偿。涉案抵押物对于涉案债权的抵押虽已预告登记，但预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押物办理抵押权登记的请求权，但并非对抵押物享有现实抵押权。故原告主张在仅有预抵押登记的情况下确认被告何奇波、何彩苹以预抵押房屋为上述债务承担抵押责任及确认其对上述房屋享有优先受偿权，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何奇波、何彩苹于本判决生效后十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行偿还贷款本金203923.89元、截止2020年6月17日利息9460.02元；二、被告何奇波、何彩苹于本判决生效后十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行支付利息（以203923.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍，自2020年6月18日起计算至实际给付之日止）；三、被告何奇波、何彩苹于本判决生效后十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行支付律师费3000元；四、被告西安禄丰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市凤城二路支行其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元、公告费800元（原告均已预交），由被告何奇波、何彩苹、西安禄丰房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      付  蕾 二〇二〇年十二月九日法 官 助理      赵媛坤                             书  记  员      杨  靓 1