江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初1293号原告：吴传洪，男，1981年7月13日生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县。原告：凌连英，女，1986年1月21日生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县。共同委托诉讼代理人：陈振文，男，江西寻信律师事务所律师，特别代理。被告：杨秋玲，女，1986年11月10日生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县。被告：何家发，男，1983年9月25日生，汉族，寻乌县水源中小学教师，住江西省赣州市寻乌县。被告：何恩培，男，1956年7月28日生，汉族，务农，现住江西省赣州市寻乌县。共同委托诉讼代理人：郑豪慧，男，江西敬虔律师事务所律师，特别代理。原告吴传洪、凌连英与被告杨秋玲、何家发、何恩培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴传洪、凌连英及其委托诉讼代理人陈振文、被告杨秋玲、何家发、何恩培及其委托诉讼代理人郑豪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴传洪、凌连英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告在2019年9月4日签订的《房屋出售协议》无效；2、判令被告立即返还原告购房款20万元并按照银行的同期贷款利率即年利率6%支付自2019年9月4日至2020年9月4日的利息12000元；3、判令被告赔偿原告的各项损失38500元（2500元的房屋中介费和为支付20万元购买款向别人借款而支付的利息36000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月份，两原告通过房屋中介得知3被告有一套房屋出售，出售房屋位于寻乌县新车站对面的三标乡两个半村的拆迁安置房一套，房屋面积是139平方，当时因为该房屋并没有政府实际交付给被告，所以原告并没有去实际看房，在被告没有拿出和政府签订的房屋征收协议的情况下，双方在2019年9月4日签订了《房屋出售协议》，房屋的价格与付款方式：房屋总价：人民币肆拾陆万贰仟元整(46.2万元)，2019年9月4日订房付20万元，交房付21.2万元，约5年后过户付5万元，如果5年后因政府原因未能办理过户手续，即剩余5万在第6年付给甲方。在签订合同当日，原告按照《房屋出售协议》的约定通过银行转账的形式支付了20万元给被告杨秋玲账户，当时被告还给原告出具了收条一张，收条的内容为：“兹收到吴传洪交来购房款订金人民币贰拾万元整(￥200000），此据，收款人：杨秋玲、何家发，2019年9月4日”。同时，原告还支付了3000元中介费。后来，原告通过了解得知，该房屋属于安置房，根据《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》的规定，被告的安置房在房屋交付五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金，但是当签订协议的时候，被告根本没有拿出其和政府签订的《寻鸟县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》，也从来没有告知原告该房屋在5年内不可转让，原告这才得知被告在房屋出售中存在欺诈的行为，导致原告所购买的房屋根本不可能办理过户，为此，原告多次找被告协商退还购房款事宜，但是被告就是不予理睬。原告认为，双方签订的《房屋出售协议》不具有法律效力，属于无效合同，因为在签订协议的时候，政府并未实际交付拆迁安置房给被告，该房屋不具有物权法的房屋产权效力，而且《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》中规定，该安置房的土地性质是国有划拨地，安置房自交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金，因此，该安置房是限制转让的，并且现在也没有达到5年，根本不可能转让。故而双方签订的协议违法了《合同法》第52条：违反法律、行政法规的强制性规定。属于无效合同，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。而原告为了支付房屋购房款向别人借了20万元，每个月要支付利息，购买房屋支付了2500元的中介费，被告在签订协议中存在欺诈行为，导致合同无效，因此，原告的各项合理费用应该得到合理赔偿，被告应该承担原告的各项损失综上，原告现根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律向贵院提起上诉请求，恳请贵院予以支持，以维护原告的合法权益。被告杨秋玲、何家发、何恩培辩称：原告起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。一、本案《房屋出售协议》完全有效。本案《房屋出售协议》不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形。首先，《寻县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》不是法律、行政法规，相关规定也不是效力性强制性规范；其次，《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》并不禁止案涉房屋转让，仅对转让进行了一定的限制，只要符合条件还是可以转让的；第三，双方对前述限制条件完全知情并在本案《房屋出售协议》中有充分体现，该协议也按照安置房5年后办理转让手续的规定进行了相应的约定；第四，因本案卖方不是房地产开发企业，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，答辩人将自己的期房出卖给原告不违反法律、行政法规的效力性强制性规定；第五，本案《房屋出售协议》也不存在合同无效的其他法定情形、本案《房屋出售协议》不存在欺诈情形。二、本案《房屋出售协议》不存在欺诈情形。首先，在签订本案《房屋出售协议》签订前，原告通过中间人介绍，经过了多次协商洽谈，对合同标的物现状完全知情，其在起诉状第一句也陈述“2019年8月份，两原告……得知出售……拆迁安置房一套”；其次，《房屋出售协议》文本也明确写明房屋为“拆迁安置房一套”、“约5年后过户”、“如果5年后因政府原因未能办理过户”，双方对此都认可；第三，合同签订后，原告还多次参与了案涉房屋的选房、交房，均未提异议，双方还签订了《补充协议》(被撕毁)。综上，答辩人认为本案协议系经双方平等充分协商后自愿签订，系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，也不存在欺诈情形。原告违约在先却故意毁约诉至法院，严重违背诚信原则。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告提交证据如下：1、原告身份证复印件：以证明原告诉讼主体资格；2、结婚登记审查处理表和户籍信息：以证明被告杨秋玲和被告何家发是夫妻关系和被告何家发的主体资格；3、《房屋出售协议》：以证明双方在2019年9月4日签订《房屋出售协议》，双方存在买卖合同关系，而且约定了房屋的价格和其他买房事宜；4、收条和农商银行转账综合凭证：以证明原告已经按照《房屋出售协议》的约定支付了20万元给被告，被告已经收到该购房款的事实；5、借条：以证明原告为了支付20万元购房款向别人借款的事实，该损失应由被告承担；6、《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》-编号045：以证明被征收人何恩培与寻乌县国土资源局、三标乡人民政府达成了征收补偿安置协议，被告何恩培选择集中安置方式，置换石桥坑三期（长亨子）安置小区安置房两套，面积分别为139㎡和119㎡；7、寻乌县人民法院民事判决书（2020）赣0734民初950号：以证明类似的《房屋买卖合同》无效。被告质证对证据1、2、3、4的三性无异议；对证据5的真实性和关联性有异议，认为原告与第三人借款与本案没有关系；对证据6、7的关联性有异议，认为不能证明本案合同无效。被告提交的证据如下：1、《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》：以证明该协议并不禁止涉案房屋转让，仅对转让进行了一定的限制，只要符合条件还是可以转让的；2、微信聊天记录打印件：以证明①原告在《房屋出售协议》签订前对合同标的物现状完全知情；②合同签订后，原告还多次参与了案涉房屋的选房、交房，均未提异议；③双方还签订了《补充协议》，被撕毁；④2020年8月18日我方正式指出原告严重违约，但原告不能及时纠正；3、选房结果确认单：以证明2020年5月6日，经原告选房，案涉房屋的位置确定在二期1栋1单元202号；4、垃圾清运费、自来水入户费收据：以证明案涉房屋在2020年7月14日达到交房条件。原告质证对证据1的三性无异议，但对证明目的有异议，认为补偿安置协议明确交房后五年内不可转让，已经限制房屋禁止转让。故被告在五年内出售，协议无效，而且被告家庭成员是六人，安置协议中没有被告何家发，所以三被告无权处分；对证据2的三性及目的均有异议，原告根本不知道涉案房屋在五年内不可以转让；对证据3、4的证明目的及关联性有异议，认为协议签订是在2019年9月4日，根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该选房协议可以证明在买卖合同签订时被告没有取得产权，也能证明双方签订的协议无效。本院对质证后双方提交的证据予以采信，对证明目的进行综合评议。本院经审理认定事实如下：原告吴传洪与原告凌连英系夫妻关系；被告杨秋玲与何家发、何恩培系同户家庭成员，家庭人口共6人。2017年，因饮用水源保护区易地移民搬迁项目，寻乌县政府需征收被告家庭位于寻乌县高寨小组的房屋及其他附属设施。2017年9月21日，被告何恩培（丙方）代表家庭成员依据《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置方案》与寻乌县国土资源局（甲方）、三标乡人民政府（乙方）共同签署《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》，协议内容包含：“……二、被征收户基本情况，家庭人口共6人；……五、安置：自愿选择置换石桥坑三期（长亨子）安置小区安置房两套，其中第一套户型为四室两厅，建筑面积139㎡，第二套户型为三室两厅，建筑面积119㎡；甲方应在2018年12月31日前向丙方交付安置房……丙方在安置房交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金……”。2019年9月4日，被告何恩培、杨秋玲、何家发共同将征收安置的其中一套安置房转让给原告吴传洪、凌连英，在何佛金、陈伟新的见证下，双方签订《房屋出售协议》，该协议约定：“一、甲方自愿将位于寻乌县新车站对面的三标乡两个半村的拆迁安置房一套，房屋面积139平方，转让给乙方（选房号第42）……县政府交房时，甲方充分听取乙方意见选择楼层和套房；二、房屋总价46.2万元，2019年9月4日订房付20万元，交房付21.2万元，约五年后过户付5万元，如果5年后因政府原因未能办理过户，即剩余5万元在第6年付给甲方……四、如果5年后，未能办理过户，则房屋产权归乙方所有，如果遇到拆迁安置等，相关补偿归乙方所有。五、任何一方违反本协议向守约方支付违约金10万元……”等内容。同日原告吴传洪通过银行转账20万元给被告杨秋玲账户，并由被告杨秋玲、何家发出具“收到吴传洪交来购房订金20万元”的收条给原告。2020年4月30日被告杨秋玲出具授权委托书委托被告何恩培及原告吴传洪代为选房；2020年5月6日，寻乌县三标乡人民政府向被告杨秋玲发出选房结果确认单，确认其安置房选房中选取进城二期1栋1单元202号，并由被告何恩培在选房结果确认单中签字确认，2020年7月14日，被告办理相关手续后接收该房屋。该房屋至今未取得房屋产权证。2020年10月12日，原告以被告房屋未取得产权证不能转让，双方买卖房屋协议无效为由，向本院提起诉讼，因而成诉。本院认为，本案的争议焦点是2019年9月14日原告吴传洪、凌连英与被告杨秋玲、何家发、何恩培签订的《房屋出售协议》的效力问题。原告诉请协议无效的理由是被告尚未取得房屋产权和《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》规定安置房自交付五年内不得转让，因此《房屋出售协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，以及被告三人无权处分其家庭六人所有的共同财产。本院认为，第一，《房屋出售协议》是原被告双方基于自愿签订的。第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条款旨在限制所有权不明确房屋的权属转让，是为维护房屋交易安全而制定的管理性规定，并非旨在禁止房地产买卖或限制合同自由，否认合同效力的效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，可见，未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的法律效果，但买卖合同仍然有效。本案中，双方签订《房屋出售协议》时，被告虽未实际取得案涉房屋权属证书，但该房屋系被告土地房屋征收补偿的安置房，属有期待权的房屋，协议书中也明确了被告具有选房权利（即“选房号第42”），一旦选定房屋，则该房屋权属明确，不影响交易安全。第三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释㈠》第四条“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》约定“安置房交付后五年内不得转让”，不属法律和行政法规的范畴，因此原告认为《房屋出售协议》违反了法律、行政法规的强制性规定的观点不能成立。对于被告三人处分其家庭六人共有的房屋，属于被告家庭内部关系，不是原告作为诉请原被告之间所签《房屋出售协议》无效的理由。总之，本院认为，本案《房屋出售协议》是原被告双方意思自治行为，不违反法律、行政法规的禁止性规定，其协议有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅变更或者解除合同，故对原告要求确认《房屋出售协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。因合同有效不存在被告违约，故对原告要求被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告吴传洪、凌连英的诉讼请求。案件受理费5180元，减半收取2590元，由原告吴传洪、凌连英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟瑞华二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈楚弦附相关法条：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。