山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初3397号   原告（反诉被告）：晋城市金佰园商贸有限公司，住所地：晋城市城区.   法定代表人：白某，任总经理。   委托诉讼代理人：魏某、张某，山西弘毅律师事务所律师。   被告（反诉原告）：晋城市城区盛仕美头道汤美容馆，住所地：晋城市城区。   经营者：霍某，女，1976年4月3日出生，汉族，现住晋城市。   原告晋城市金佰园商贸有限公司（以下简称金佰园公司）诉被告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆（以下统一表述为被告霍某）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告霍某向本院提出了反诉请求，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金佰园商贸公司及其委托诉讼代理人魏某、张某，被告霍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，被告于2019年5月租赁原告房屋场地，7月31日开业，原、被告双方并未签订书面租赁合同，口头约定年租金9.6万元，被告预交租金3.1万元。在2020年4月16日，原告给被告发告知函，告知被告于2020年5月30日前搬离，但被告签字后至今未搬离。截止2020年9月1日被告尚欠原告租金9.7万元未曾支付。原告多次与被告协商缴纳租金并搬离，但被告迟迟未搬离，现原告请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系并责令被告将位于晋城市城区某社区某楼下北面第X间腾空并返还原告；2、判令被告向原告支付欠付租金9.7万元；3、判令被告按照每日263元标准向原告支付自2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。   被告辩称，2019年4月被告在和金佰园公司负责人孟经理谈房租时，孟经理向原告保证租期3-5年，因此被告才决定租下此店铺进行装修。故租赁期限未到期，不予解除双方的租赁合同。在租赁期间内，金佰园公司并未履行出租方责任（保证租赁期限、下水道基础设施、取暖设备、房子周围进行商业活动的环境和条件）。2020年4月6日，被告接到拆迁公告。拆迁社会影响性巨大，直接影响到公民利益，因此，自2019年4月起，商铺就已经丧失了进行商业活动的市场价值。因此，原告应退还被告的31000元的预交租金。2019年6月，金佰园公司负责人金某在知情白云社区地块拆迁情况下，又用社会公告性招租的方式进行招租，隐瞒重大拆迁事件，致使被告仍投入豪华装修、加盟、教育培训、用工薪酬等一系列高额投资。原告应对给被告造成的一切经济损失予以补偿。   反诉原告霍某诉称：双方在谈店面租赁时，反诉被告答应了反诉原告提出的三点条件：1、房子稳定的可以使用三年以上；2、水系统和下水道系统必须保持通畅；3、取暖设备保障。反诉原告才决定租赁，双方口头约定房租每年9.6万元，租赁期限3年。反诉被告对反诉原告故意隐瞒拆迁重大事实，以社会公告性招租方式进行招租，致使被反诉人做出加盟、高额装修等决定。反诉被告在合同租赁期间未履行出租人的责任和义务，对下水道堵塞、无供暖设施，没有给予保障，给反诉原告造成一系列经济损失高达几十万元。请求法院依法判令赔偿在租赁期间反诉原告加盟费、店面装修、污水淹店、用工薪酬、教育培训等损失计408926元（装修270000元、教育培训6400元、用工薪酬93426元、污水淹店8100元、预交房租31000元）。   反诉被告口头辩称，原、被告双方并未签订租赁合同，应当视为不定期租赁合同，出租人可以随时通知承租人解除合同；反诉原告仅缴纳了4个月的房租，其从2019年5月承租房屋至今并未足额缴纳租金，据此反诉被告可以要求解除合同；反诉被告在2020年4月16日接到白云商贸有限公司的通知后才得知要拆迁，并立即告知了反诉原告，并未隐瞒。故反诉原告要求反诉被告承担损失无事实和法律依据。   经审理查明：2019年5月，被告租赁原告位于晋城市城区某社区某楼下北面第X间房屋，原被告双方口头约定年租金9.6万元，并未签订书面合同。被告共计向原告交纳房租3.1万元。2020年4月16日，原告给被告发告知函，告知被告某地块要进行全面产能优化，要求被告等租户于2020年5月30日前搬离所有物品。2020年5月30日之后，被告霍某未按要求搬离。   本院认为，原、被告双方于2019年5月建立了租赁合同关系，但未签订书面合同，口头约定租金每年9.6万元。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告之间为不定期租赁，故原告于2020年4月16日通知解除双方之间的租赁关系，要求被告于2020年5月底搬离，并不违反法律规定。法律规定，租赁期限六个月以上的为要式合同，被告提出当时原告的孟经理口头答应租期为三年，该也不具有法律效力，故本院不予采纳。被告应当搬离，同时其仅交纳租金3.1万元，还应当支付剩余租金。被告霍某提出2020年受疫情影响，4月份开始上班，4月16日即接到通知要求5月底前搬离。考虑到该种情况，同时搬迁前，随着周围店铺的逐渐搬离，涉案房屋所处的片区商业流量、商业价值不断减少，对被告的生产经营和履约能力会产生一定影响，故要求被告按照原来的租金水平支付，对其不公平，综合考虑以上两个因素，根据公平原则，本院酌情为被告免除两个月的房租。则2020年5月30日之前剩余未支付的租金计算为96000元÷12个月×11-31000元=57000元。关于2020年6月份之后的占用费，经本院实地查看，该地块因要全面产能优化，周边商铺已经不再对外出租或经营，路边已建有围挡，整体不具有利用价值，因此原告要求2020年6月1日之后的租金和占用费，本院不予支持。   反诉原告要求赔偿其装修费270000元，其向本院提供了装修合同以及证人证言、室内图片，证明装修款为270000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，本案中，对于未形成附合的装饰装修物，包括桌椅、美容床等，反诉原告可以拆除后搬离。对于形成附合的部分，原告主张反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告首先不能证明其装饰装修经过了反诉被告同意，再者反诉原告对所租赁的房屋装修投资或大或小，均是根据其经营需要进行的自主行为，其作为从事商业活动的主体，应该对其店铺的投资回报时间做出预判，进而相应和出租方确定租赁期限以保障其经营的稳定性。现原告未和被告签订租赁合同，在反诉被告解除租赁关系不违反法律规定的情况下，原告所称的装饰装修损失，应该由反诉原告自己承担。同理，反诉原告提出的孟经理口头答应租期为三年，也不具有法律效力。因此，该装修损失费，本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告承担加盟费、用工薪酬、教育培训等损失，同理，双方未签订书面的租赁合同，反诉被告没有保障租赁期限的合同义务，现也无证据证明反诉被告早已知道该片区要进行拆迁，故原告该请求，无事实和法律依据，本院不予支持。   关于反诉原告要求反诉被告承担污水淹店的费用8100元，其仅向本院提供了损失明细一份，该份证据因无其他证据佐证，既不能证明水淹损失与反诉被告有关，也不能有效证明该损失的实际发生。故该请求，证据不足，本院不予支持。   反诉原告要求反诉被告退还房租31000元，因反诉原告已经实际租用了该房屋进行经营，故该项请求，无法律依据，本院不予支持。   综上，被告应当支付原告租金57000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   解除原告晋城市金佰园商贸有限公司与被告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆的租赁关系。被告于本判决生效后七日内负责将位于城区某社区某楼下北面第X间房屋腾空并返还原告。   被告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆于本判决生效后十五日内支付原告晋城市金佰园商贸有限公司租金57000元。   驳回原告晋城市金佰园商贸有限公司的其他诉讼请求。   驳回反诉原告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆的反诉请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2580元，减半收取计1290元，由被告被告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆负担938元，原告晋城市金佰园商贸有限公司负担352元。   反诉案件受理费7432元，减半收取计3716元，由反诉原告晋城市城区盛仕美头道汤美容馆负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如