安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初12512号 原告：张芳芳，女，1979年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告：李珊，女，1976年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 共同委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张贤国，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥苏宁便利商贸有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路与淠河路交口东北鑫鹏大厦**，统一社会信用代码91340100MA2RC71T3N。 法定代表人：左涛，执行董事。 委托诉讼代理人：杨文燕，安徽神州行律师事务所律师。 原告张芳芳、李珊诉被告合肥苏宁便利商贸有限公司（以下简称苏宁商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芳芳、李珊及其委托诉讼代理人井涛到庭参加诉讼，被告苏宁商贸公司的委托诉讼代理人杨文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张芳芳、李珊向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠原告租金93699.00元，并承担违约金12040.32元（违约金暂计算至2020年7月7日，之后以欠付租金为基数，按照每日万分之五的标准计算至款清之日止）；2、请求依法判令被告支付原告代垫电费5307.51元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于合肥市蜀山区约80平方米的房屋一处，租期5年，自2018年10月25日起租。第一年度和第二年度租金为21万元／年，自第三个租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%，租金按年支付，先付后租。合同签订后，被告支付了第一年度的租金，原告按约定交付了房屋。2018年10月24日，被告在租赁房屋登记设立“合肥苏宁便利商贸有限公司天鹅湖购物广场店”因被告多次提出租赁房屋面积小、不方便经营，2019年1月22日，原、被告双方经协商签订《补充协议》一份，约定将租赁期内每个租赁年度的租金降低1万元，并再次明确了租赁期间。至2019年10月份使用期间的电费，一直由被告自行与开发商结算和缴纳。第二年度租金支付期限届满后，原告多次向被告催要租金，但被告以种种理由拖延支付，并再次提出降低租金等无根据请求。原告多次拒绝被告的请求，并发函解除《租赁合同》。2020年4月21日，被告自行撤场，原告收回房屋。但至2020年4月21日期间的租金、违约金及电费被告仍拒绝支付。为了减少损失、尽快将房屋出租，原告代被告垫付了拖欠的电费，方获得开发商送电。综上，被告违反合同约定，拒绝支付租金已构成严重违约，原告据此起诉，请依法判决支持原告全部诉讼请求。 被告苏宁商贸公司辩称：1、双方签订租赁合同后，被告一直要求与原告协商签订交房确认书，以明确具体的交房时间，然原告一直未予以配合，被告实际使用案涉房屋的时间是2019年3月，并非是合同签订的2018年10月25日；2、2020年1月，全国范围内爆发了新冠××疫情，导致被告一直无法正常经营，损失惨重，请求对于该期间的租赁费用予以减免；3、根据双方租赁合同的第十条约定：甲方承诺不主动采取停水、停电等措施，然而在双方租赁期间，原告多次未经通知擅自停电，给被告的正常经营造成影响；4、原告诉请的电费没有提供相关缴费凭证以及合同约定的收据、分割单等材料。综上，原告诉请无事实和法律依据。 原告为支持其诉请提供了以下证据：原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、房屋置换使用协议书、房屋所有权证、《租赁合同》、《补充协议》、水电费收据、交接表；被告提供了《租赁合同》、微信聊天记录截图、安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应。经审查，原被告提交的证据符合法律规定，均予以确认并在卷佐证。 本院依据当事人陈述和审查认定的证据，查明以下案件事实：2018年10月17日，原告张芳芳、李珊（甲方、出租方）与被告苏宁商贸公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：甲方自愿将位于合肥市蜀山区天鹅湖购物Ｂ区的房屋租赁给乙方，租赁房屋的计租面积80平方米，其中一层80平方米；乙方按供电部门规定的电费1.1元／度的电费单价向甲方支付电费，先用后付，按月结算，甲方在收取电费前须向乙方提供相应金额符合税法规定的大票复印件＋收据，如不能提供上述发票，乙方有权延迟支付相应电费直至提供发票为止；第五条租赁期间为5年，自2018年10月25日至2023年10月24日，首个租赁年度为2018年10月25日至2019年10月24日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年10月25日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，如甲方延迟交付，每延迟交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，延迟交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同；本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物；第六条第一个租赁年度21万元，自第三个租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%；第1年租赁起止日2018／10／25-2019／10／24，租赁费用21万元；第2年租赁起止日2019／10／25-2020／10／24，租赁费用21万元；第3年租赁起止日2020／10／25-2021／10／24，租赁费用22.05万元；第4年租赁起止日2021／10／25-2022／10／24，租赁费用23.153万元；第5年租赁起止日2022／10／25-2023／10／24，租赁费用24.311万元；合计111.514万元；租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前15日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用21万元，乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金21万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，此后正常每年租赁费用支付日为10月10日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票，甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的25%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用；乙方应按合同约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未缴纳的，甲方有权解除本合同；租赁费用已包含物业管理费、水费（每季度水费不超过800元）等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收取标准；第十条甲方承诺，不主动对乙方采取停水、停电、停空调等措施（供能部门和不可抗力造成的除外），否则甲方应按1000元／小时的标准赔偿乙方停业损失；第十六条一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施，守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外。 合同签订后，原告将该出租房屋交给被告，但双方未签署交付确认书。被告支付了第一个租赁年度的租金21万元后，因租赁房屋面积问题，双方于2019年1月22日又签订《补充协议》一份，约定：2018年10月17日，甲乙双方就位于合肥市蜀山区天鹅湖购物Ｂ区的房产相关的房屋及附属场地、设备签订了《租赁合同》，现由于使用面积过小，为体现对乙方经营的支持，现经双方协商一致，甲方同意在原有租赁费基础上每个租赁年度的租赁费用降低1万元，因第一年租赁费用已支付给甲方，因此第二个租赁年度降租2万元，从第三个租赁年度起每个租赁年度降租1万元，具体租赁费如下：1、第1年租赁起止日2018／10／25-2019／10／24，租赁费用21万元；第2年租赁起止日2019／10／25-2020／10／24，租赁费用19万元；第3年租赁起止日2020／10／25-2021／10／24，租赁费用21.05万元；第4年租赁起止日2021／10／25-2022／10／24，租赁费用22.153万元；第5年租赁起止日2022／10／25-2023／10／24，租赁费用23.311万元；合计106.514万元；2、甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票，甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的25%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用；3、本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。《补充协议》签订后，被告至今未付第二年度租赁费用。 另查，原告李珊于2020年2月22日通过微信向被告工作人员张经理告知因被告欠租违约，限被告于2020年2月24日前从租赁房屋搬离并承担违约责任，之后将停水、停电。被告工作人员张经理回复否认欠租，认为原告停电违约。2020年4月21日被告搬离并退还了租赁房屋。 再查，因被告电费未付，合肥政盛置业有限公司管理人为其代缴并于2020年4月21日向被告出具《通知》一份，载明：贵方租用的《天鹅湖购物中心》B栋1层商铺，截止2020年4月21号共计产生的（1）电费为9200度，单价0.5703/度，计5246.76元，（2）水费为15吨，单价4.05元，计60.75元；两项合计水电费合计为5307.51元。由于该商铺水电费由合肥政盛置业有限公司管理人代缴，请贵方收到本通知后5日内，将水电费转账至账户名称为合肥政盛置业有限公司管理人、开户行为浙商银行合肥分行、账号为3610000010120100129342的账户。原告于2020年7月21日代被告向上述账户转账电费5246.76元。 庭审中，原告认为疫情期间，被告未向原告提出要求减免租金的请求，且疫情期间被告一直正常营业，不同意被告要求减免疫情期间的租金之请求。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。关于双方争议的房屋交付时间，被告虽陈述是2019年3月，并非是合同签订的2018年10月25日，但被告2019年1月22日与原告签订《补充协议》时并未对租期提出异议，仍在《补充协议》中认可房屋租赁期限自2018年10月25日起算，故本院认定原告交付租赁房屋时间为合同约定日2019年10月25日；双方对被告于2020年4月21日搬离并返还租赁房屋均无异议，故本院认定双方实际已于2020年4月21日解除了《租赁合同》及《补充协议》；被告在承租期内仅支付了前12个月的租金，自2019年10月25日至2020年4月21日共计180天的租金93699元（190000元／年÷365天×180天＝93699元）未付，原告现要求被告支付此拖欠的房屋租金93699元之请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；被告以受新冠××疫情影响，导致其损失惨重，要求减免疫情期间租金之事，证据不足，不予采信。 关于违约金，因双方在《租赁合同》第五条中约定了“本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物”；但双方在实际履行过程中并未签署交付确认书，导致双方对租期起算时间产生分歧，对此原告亦有责任；《租赁合同》第六条虽约定“此后正常每年租赁费用支付日为10月10日，如遇节假日、双休日顺延”，但同时《租赁合同》第六条、《补充协议》第2条中又均约定被告收到原告提供的增值税普通发票后支付租金，现原告未提供证据证明其已在第二个年度付款期前向被告提供了增值税普通发票。综上，原告以被告迟延履行给付租金义务，要求被告支付违约金之请求证据不足，不予支持； 关于电费，原告代垫付的费用中电费为5246.76元，此部分费用依合同约定，应由被告承担，故原告要求被告承担此电费5246.76元之请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、合肥苏宁便利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付张芳芳、李珊拖欠的房屋租金93699元； 二、合肥苏宁便利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付张芳芳、李珊垫付的电费5246.76元； 三、驳回张芳芳、李珊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2521元，减半收取计1260.5元，由张芳芳、李珊负担25元，合肥苏宁便利商贸有限公司负担1235.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨明凤 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  鲍 捷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。