广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18343号原告：东莞市朗高房地产代理有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福华凯广场******。法定代表人：袁子良，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖剑锋，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地：广东省东莞市************。法定代表人：刘思莉,该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈彦锐，广东惠商律师事务所律师。原告东莞市朗高房地产代理有限公司诉被告东莞市凯联物业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖剑峰，被告的委托诉讼代理人陈彦锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付销售代理服务费2633814.07元；2.被告赔偿原告逾期付款违约金【自原告起诉之日即2020年8月15日起至被告清偿之日止以2633814.07元为本金每日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计付】；3.被告赔偿原告代理服务费损失6383162.67元；4.本案诉讼费用由被告承担。（上述金额暂合计9016976.74元）。事实与理由：2015年6月11日，原、被告签订《策划销售代理合同》，约定原告为被告于东莞市*******的“汇景豪园”项目提供独家策划销售代理服务。代理日期自2015年6月15日至2016年6月14日止。销售代理服务费以售出单位累计合同金额为基数，别墅以1%的代理费率结算，洋房以0.8%的代理费率结算，同时还约定根据销售目标完成情况进行向上跳点制，结算时间则每月结算一次。双方合同还对违约责任等进行了约定。后因被告项目施工进度及房地产市场环境变化等原因，双方于2017年8月16日和2020年4月，签订《续签协议书》将合同延期至2021年2月28日。2020年7月13日，被告看到房产市场持续升温房价上涨，在其已拖欠原告近三百万元销售代理费情况下，却以原告违约为借口，向原告发出解除合同和撤场通知。2020年7月16日，被告强行清场，双方工作人员因此发生了冲突，原告报警后，此事虽经常平金美派出所、常平维稳中心协调处理，但被告仍以各种借口拒付费用。现鉴于被告拖欠原告销售代理费，又强行解除合同，已构成根本违约，且被告违约行为已造成原告可获得的收益即销售代理费的损失6383162.67元（剩余洋房货值453470189元、别墅346464146元，按合同约定可得收益：3627761.51元＋3464641.46元=7092402.97元×0.9=6383162.67元）。为此，原告只能根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定以及相关法律法规，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原告长期违约且未能按照约定完成代理销售，被告解除《策划销售代理合同》符合法律规定及合同约定，不应承担任何赔偿责任。原告从未按照合同约定履行多项义务，具体有：未按《策划销售代理合同》第四条4.2.1约定，根据项目进度及甲方工作计划形成每周例会制度，项目经理、总监以上人员以及专案工作组必须全部参加；未按《策划销售代理合同》第四条4.2.1约定，从策划和销售角度每月提供书面项目分析、专业意见与建议及总结报告，确保每日驻场至少有6名销售人员、1名销售经理在售现场从事销售工作；未按《策划销售代理合同》第四条4.2.1约定，负责收集整理来电来访客户信息并建立来电来访客户档案，每周五书面提交上周客户信息管理报表；未按《策划销售代理合同》第四条4.2.1约定，私自向买受人收取未经甲方书面同意的其他费用。原告以上违约事实真实存在，虽原告主张不存在上述违约事项，但未提交任何相关证据予以证实，根据我国民事诉讼法规定原告对于其已履行合同义务的积极事实应当承担举证责任，实际原告也从未按照合同约定履行过义务，故被告书面通知原告解除之间的合同符合合同法规定及合同的约定。被告与原告之间为委托合同关系，根据合同法第410条规定，被告享有任意解除权，被告书面通知解除合同符合法律规定，而原告在最后一个委托期开始之日（即2020年3月1日）起至被告书面通知解除合同之日（2020年7月13日）止长达四个月的时间内仅仅完成三套销售，导致被告资金回流严重不足，被告委托原告销售房屋的根本目的在于快速销售房产实现资金回流，原告无能力完成被告委托事项，原告诉请第三项要求被告赔偿损失更无任何事实及法律依据。二、被告并非故意拖欠原告销售代理服务费，而是原告未按照合同约定履行结算及提供发票的先行义务，被告行使先履行抗辩权未支付费用符合法律规定。根据《策划销售代理合同》第5.2.2条规定，被告系收到原告的代理费发票后七个工作日方支付相应代理费用，但原告并未向被告提供相应发票，故被告有权行使先履行抗辩权，在原告向被告提供相应发票之前不予支付任何款项，原告主张被告拖欠款项与事实不符，亦不承担原告主张的任何逾期付款违约金。三、被告实际已支付原告款项为4551857.26元，并非原告起诉所称3751857.26元，且对于被告已支付的款项，原告至今未向被告补足发票，在原告未补足全部发票前，被告有权拒绝继续支付款项。根据被告提交的转账流水，在原告仅提供2025902.31元发票的情况下，已先行支付原告45551857.26元（并非原告起诉所称3751857.26元）但被告多次催促原告对于差额部分的发票至今未补足提供被告，导致被告无法进行会计核销，基于原告上述行为，被告在原告未不足发票及及提供剩余应付款发票的情况下，被告有权拒绝支付任何款项。综上，被告认为被告书面通知原告解除双方合同符合法律规定，且原告在未履行提供发票的先行义务下，被告有权拒绝支付销售代理费用，原告诉请无事实及法律依据，故请求法院综合考量，维护被告合法权益，驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下，2015年6月11日，原、被告签订《策划销售代理合同》（以下简称案涉合同），约定：一、原告为被告就东莞市*******的“汇景豪园”项目提供独家策划销售代理服务，代理日期自2015年6月15日至2016年6月14日止，具体时间以本项目开盘之日起计算一年；二、原告的销售策划服务包括营销策划、市场调研服务，销售前台代理服务、销售后台事务管理服务；三、销售代理服务费以售出单位累计合同总金额为基数，别墅以1%的代理费率结算，洋房以0.8%的代理费率为基础，根据销售目标的完成情况进行向上跳点制结算（以签订补充协议形式确定），结算方式为原告每月5日前将结算单提供给被告审算，被告在7个工作日内将签章确认的结算单返还给原告，结算时间实行每月结算一次。原告在向被告请款时须提供等额代理费发票，被告收到乙方代理费发票后7个工作日内支付相应款项给原告；四、被告未按合同约定支付代理费给原告的，按当期应付而未付代理费中国人民银行同期贷款利息支付违约金给原告。被告有权解除合同的情形包括：1.合同期满；2.在合同期内双方一致同意终止本合同；3.出现合同约定的被告有权解除、终止合同情形的；4.原告不能按时向被告提交书面的营销策划成果的或原告的策划工作未能达到被告要求的；5.原告销售人员未经被告同意擅自调整价格销售的，经被告通知而仍有参与的；6.除不可抗力外，原告不能按期完成策划销售代理工作（如双方约定的销售目标）；7.原告工作人员与被告代表或客户有窜通、勾结进行价格欺骗购买行为的或违反合同约定义务损害被告权益的，被告有权立即解除合同；8.原告未按合同约定履行相应事宜或有其他影响被告项目销售的情形。2017年8月16日和2020年3月1日，双方签订《续签协议书》两份，最后约定合同期限自2020年3月1日至2021年2月28日。2020年7月13日，被告向原告作出《关于解除合同并限期撤场通知书》，主张原告存在多处违约，比如：1.原告未跟进项目进度及被告工作计划形成每周例会制度，项目经理、总监以上人员及专案案工作组必须全部参加；2.原告未每月提供书面项目分析、专业意见与建议及总结报告；3.原告未确保每日驻场至少有6名销售人员、1名销售经理在售楼现场从事销售工作；4.原告未每周书面提交上周客户信息管理报告；5.原告未能在三个月内实现别墅成交30套的目标，且经被告多次要求至今仍未能达到上述成交目标；6.原告长期未安排周六日暖场活动、每周派宣传单等多项合同约定；7.原告私自向买受人收取未经被告书面同意的其他费用；8.销售人员长期懒散怠工，销售策略不当及私自挖取意向客源去原告代理的其他楼盘，导致被告项目自2019年8月份起再无任何交易成交；而原告也从未提出任何解决方案及应对措施，合同目的长期无法实现。被告通知原告：1.立即解除双方于2015年6月11日签订《策划销售代理合同》及之后的全部《续签协议书》，立即解除双方于2016年3月14日签订的《电商合作合同》及之后的《补充协议》、多份《续签协议书》双方合作即时终止；2.原告需于2020年7月15日前与被告完成资料交接并将原告工作人员撤离被告。原告于当日复函，表示：《通知书》中所指原告的8个违约事项均不尽不实，实属被告猜测并缺乏实质的证据。原告在合同期内尽职尽责为被告的揽胜湾项目取得良好的销售业绩，不存在违约的行为。被告在履约过程中不按合同规定支付原告代理销售佣金及三级市场的转介佣金，到今天为止己达一仟多万元，以上事实已构成根本违约，应承担违约赔偿责任。双方因退场发生纠纷并报警处理。被告明确其主张原告存在的违约行为的依据为30套别墅的目标在电商合同中约定，其他违约事项属于原告应积极履行的行为，第7点为业主向被告反映。原告主张2020年的销售业绩受疫情影响以及被告未按期交楼、未及时支付第三方中介转介费用造成业主上访等因素的影响。原告提供销售代理服务费总表、别墅销售代理佣金明细表、洋房代理服务费明细表，主张被告应支付的代理服务费应收6385671.33元，已收3751857.26元，尚欠2633814.07元。被告认为已付为3751857.26元+800000元，原告于庭审后对该800000元已付予以了确认。根据原告的上述证据，原告代理期间已售别墅25套，佣金金额957689元，已售洋房440套，佣金金额5427982.33元，双方确认原告已开具2025902.31元的发票，开具发票的时间为2019年1月2日、2020年6月28日。被告主张原告尚未开具相应发票，未达到付款条件。原告提供案涉楼盘可售统计总表及明细表（截止2020年8月13日），主张因被告违约解除合同，按被告在东莞市住房和城乡建设局申报的未售房屋最低价格相加乘以0.9计算其损失。被告对该损失不予确认，主张合同因原告违约而解除，合同本身有期限，原告并不能在有效期限内完成未售出房屋的销售。被告主张即使原告有损失，应按照最近一个周期2020年3月1日至2020年7月13日出售3套洋房的业绩来类比一年。另查，本案原告申请预约立案成功的时间为2020年8月21日。以上事实，有策划销售代理合同、续签协议书、关于解除合同并限期撤场通知书、《关于解除合同并限期撤场通知书》的复函、报警短信、照片、销售代理服务费总表、别墅及洋房销售代理服务费明细表、认购书、东莞市新建商品住房销售价格申报表、东莞农村商业银行电子回单、村镇银行付款回单、中国建设银行客户专用回单、发票及本院庭审笔录、质证笔录附卷为据。本院认为，案涉合同及续签协议是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。双方应依约享有权利、履行义务。被告主张原告未依约开具发票给被告，付款条件尚未成就。本院认为，双方在实际履行中并未按合同约定，每月结算一次，每次由原告先开具发票被告再付款，即双方已合意改变了结算方式的约定。而且，开具发票并非双方协议约定的主要义务，如被告付款后，原告未开具相应发票，原告应承担相关税务行政方面的责任，并非被告抗辩不支付本案服务费的合理理由。被告对于尚欠的电商服务费的具体数额未提出异议，原告庭后也确认了被告主张的已付的800000元，故本院认定，被告尚欠原告电商服务费1833814.07元。双方在案涉合同中约定逾期支付，应支付相应利息。本院认为，双方改变了结算时间之后，未重新约定新的付款期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，结合原告的诉讼请求，本院支持原告诉请的逾期付款利息计算为：以1833814.07元为基数，自2020年8月21日（预约立案之日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的标准，计至清偿之日止。原告超出的诉讼请求，本院不予支持。至于原告请求被告支付因解除合同的预期利益损失。被告以《关于解除合同并限期撤场通知书》列明的原告违约的事实为由解除案涉合同及补充协议，原告对此不确认，关于原告是否违约，本院分析如下：首先，别墅30套的目标并非双方约定的原告必须完成的目标，否则被告可解除合同；其次，被告并未提供证据证明原告存在未经被告允许收取其他费用等的违约行为，被告也未提供证据证明原告未每周书面提交上周客户信息管理报表等属于根本违约，被告可单方解除合同、无需承担违约责任。故，被告应承担举证不能的责任。本院认定，被告并未举证证明原告存在违约行为，被告单方解除合同的行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告请求预期利益损失，本院予以支持。本院根据合同的已履行时间与未履行的时间的比例，计算原告的预期利益损失如下：7个月÷61个月×25套×（957689元÷25套）+7个月÷61个月×440套×（5427982.33元÷440套）（按比例推算出的可得佣金）-200000元（估算的支出）=532782元。原告超出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市朗高房地产代理有限公司销售代理服务费1833814.07元；二、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市朗高房地产代理有限公司逾期付款利息，计算方法：以1833814.07元为基数，自2020年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的标准，计至清偿之日止；三、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市朗高房地产代理有限公司预期利益损失532782元；四、驳回原告东莞市朗高房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37459元，由原告东莞市朗高房地产代理有限公司负担27628元，被告东莞市凯联物业发展有限公司负担9831元。保全费5000元，由原告东莞市朗高房地产代理有限公司负担3687元，被告东莞市凯联物业发展有限公司负担1313元。原告东莞市朗高房地产代理有限公司均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年十二月二十九日书记员 王柳垚张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。