山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初3651号原告王文洁，女，1999年1月21日出生，汉族，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。被告：黎明，男，1996年4月4日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。被告：班佩玲，女，1989年9月27日出生，汉族，住山东省青岛市市**。第三人：青岛玄易房地产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市市**敦化路****。法定代表人：郭新会，男，1985年4月9日出生，汉族，该公司总经理，住青岛市市**。委托诉讼代理人：李志增，男，1984年4月14日出生，汉族，该公司经理，住青岛市崂山区。原告王文洁与被告黎明、班佩玲、第三人青岛玄易房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文洁委托诉讼代理人江超、被告班佩玲、第三人青岛玄易房地产营销策划有限公司法定代表人郭新辉及委托诉讼代理人李志增到庭参加诉讼，被告黎明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告和第三人签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告共同返还原告租金25833元、押金12500元及利息，利息以38333为本金，自2019年11月17日起至二被告全部偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令二被告共同支付原告违约金12500元；4、判令二被告共同赔偿原告装修损失36000元；5、判令二被告共同返还原告为其垫付的物业费471元、水费99元、电费2822.64元；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2019年7月1日原告与二被告经第三人居间，签订《房屋租赁合同》。合同约定原告承租青岛市市北区敦化路132号房屋（建筑面积261.54平方米）的东半部分约65平方米，原告只承担自己所承租部分所应分摊的物业费、水费、电费等实际所产生的费用。承租期限自2019年7月8日至2023年7月7日。租金半年一付，每月租金12500元，押金12500元随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，押金抵扣原告应承担的费用、租金后，剩余部分应返还原告。合同第十条约定被告欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响原告居住使用的，原告有权单方解除本合同，并按合同第十一条的约定要求被告按月租金的100%支付原告违约金。涉案房屋的所有权人为华新园置业有限公司，案外人承租后将其转租给二被告，二被告又部分转租给原告。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定向被告支付了第一期租金及押金共8.75万元。被告也将涉案房屋交付原告进行使用。2019年11月7日因二被告未按约定支付物业费、水电费，致使物业公司对涉案房屋强制断电，导致涉案房屋无法正常使用。2019年11月12日因二被告又未向案外人交纳房租，导致案外人向二被告发出解除租赁合同通知，涉案房屋被收回。此后，原告向二被告多次催要预付的房租、押金及为其垫付的物业费和装修费等费用，但二被告均置之不理。原告认为二被告的行为已构成根本违约，不仅违反诚信原则，还损害了原告的合法权益。因此，原告现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告黎明未作答辩。被告班佩玲辩称：涉案房屋确实已经关门了，房租和押金我同意退还，因为我也是被强制性关门，开发商强制关门，是临街的整排商户都在与开发商协商，不止我一家，不是我单方问题关门，且就物业费我们也与物业协商过，要求只交当季物业费，但物业不同意，强制给我们锁门了，关门期间没有人、包括原告都没报警，关门后我才知道的。我从孙殿美处租赁了261平方米，然后把其中的65平方米转租给了原告。第三人陈述：涉案租赁合同在签订时被告的上一手孙殿美也到场，也同意转租，这个地方本来是孙殿美在经营。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2019年7月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，第三人系居间方，约定原告承租青岛市市北区敦化路132号房屋的部分面积约65平方米，承租期限自2019年7月8日至2023年7月7日；租金每月12500元，租金半年一付，押金12500元随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，押金抵扣原告应承担的费用、租金后，剩余部分应返还原告。原告应承担实际经营产生的物业、水、电等费用；合同约定了解除的情形，并约定违约方应按月租金的100%支付违约金。签约后，原告向被告支付半年房租及押金共计87500元。原告主张其租赁上述房屋后进行了装修，为此提交原告与青岛优异豪装饰装潢有限公司签订的《室内装饰工程施工合同》及收款收据，证明原告为此支付装修款36000元。因被告欠付青岛市市北区敦化路132号房屋2019年10月1日至10月31日期间的物业费、水电费费用，青岛和谐宜家物业服务有限公司于2019年11月22日将该网点进行锁门处理。原告当日代被告缴纳上述费用4495.2元，物业公司解锁后原告将经营设备撤出132号网点。原、被告均认可上述费用中原告应承担的金额为1102.56元。涉案房屋的所有权人为青岛华新园置业有限公司，案外人孙殿美承租后转租给二被告，二被告又部分转租给原告使用。因二被告与孙殿美发生纠纷，2019年11月12日孙殿美向二被告发出解除租赁合同通知书，通知二被告解除房屋租赁合同、并要求二被告十日内迁出涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律规定，双方均应依约履行。现因被告单方原因导致原告租赁的房屋无法正常使用，二被告已构成违约，故原告要求解除合同的请求于法有据，本院予以照准。合同解除后，原告已支付的租金自剩余部分被告应予以返还，原告于2019年11月22日撤离租赁房屋，故原告缴纳的2019年11月22日之后的租金24315元（75000-12500×4-12500÷365×20），原被告应予以返还。原告向二被告交付的押金12500元，二被告也应予以返还。二被告向原告返还租金时还应向原告支付上述租金和押金的利息。原告要求被告赔偿装修损失，因二被告违约导致原告支付的承租房屋装修费用属于原告的损失，二被告应予以赔偿，但该损失应扣除原告已使用期间的装修值，故二被告应赔偿原告装修损失22027元（36000-36000÷12×4-36000÷365×20）。根据双方合同约定，违约方应按月租金的100%向对方支付违约金，本案中原告要求被告支付违约金的请求于法有据，本院予以照准。2019年11月22日原告代被告缴纳水电及物业费用共计4495.2元，扣除原告应承担的1102.56元，其中3392.64元系二被告应缴纳的，故原告要求二被告返还的请求于法有据，本院予以照准。被告黎明拒不到庭参加诉讼视为放弃抗辩，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王文洁与被告班佩玲、黎明于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告班佩玲、黎明于本判决生效之日起十日内返还原告王文洁房屋租金24315元及房屋押金12500元并支付利息（利息以36815元为本金，自2019年11月22日起至二被告全部偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告班佩玲、黎明于本判决生效之日起十日内支付原告王文洁违约金12500元；四、被告班佩玲、黎明于本判决生效之日起十日内支付原告王文洁装修损失22027元；五、被告班佩玲、黎明于本判决生效之日起十日内支付原告王文洁为其垫付的物业费、水费、电费共计3392.64元。如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2056元，由原告承担353元，由被告班佩玲、黎明承担1703元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  顾晶京审判员  周 敏审判员  孙 婷二〇二〇年十二月二十日书记员  王 莉