四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16617号 上诉人（原审被告）：吴世英，女，1964年8月26日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张明军，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成华区万年街道办事处联合社区四组，住所地：成都市成华区双庆路**联合社区办公大楼**。 负责人：李斌。 委托诉讼代理人：段伟杰，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：黄玄德，男，1980年8月26日出生，汉族，住四川省大英县。 上诉人吴世英因与被上诉人成华区万年街道办事处联合社区四组（以下简称万年街办联合四组）、原审第三人黄玄德房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴世英上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.吴世英已在一审提供案涉铺面来源，是其在2005年全额投资修建，万年街办联合四组对此表示认可。案涉铺面占用土地是吴世英家的承包地和自留地，在1985年及1986年经金牛区人民政府批准占地并建房修建养鸡场，吴世英在一审中提交两份占地管理费收据能够证明吴世英将案涉铺面占用土地的性质由农用地变为企业建设用地并得到政府批准，正是基于此，在2002年成华区重点公路牛龙路改扩建工程征地拆迁中，吴世英的养鸡场部分被拆除并得到了被拆除建筑物的拆迁补偿，但未得到人员安置补偿；2.由于牛龙公路建设完成，万年街办联合四组为增加集体收入，积极支持村民投资在路边修建铺面，但在牛龙路边所有土地中只有吴世英家养鸡场剩余部分是自家承包地，其余均是万年街办联合四组的公地，万年街办联合四组原组长邱某亲自书写了案涉铺面情况说明，依照相关法律，案涉铺面占用土地的使用权仍在吴世英，万年街办联合四组无权强行收回；3.万年街办联合四组在一审未提供任何证据证明案涉铺面是万年街办联合四组的，吴世英与其签订的铺面租赁合同实质是分利合同，万年街办联合四组为独占案涉铺面的全部收益对吴世英进行恶意诉讼，严重违背社会公序良俗；4.在本案诉争中，第三人均未受到实质影响，也未造成损失，仍然在正常经营案涉铺面，万年街办联合四组利用社集体的天然优势与第三人续签合同成为租金的最大受益者。吴世英在自己的承包地、自留地上修建养鸡场，后违规改建为案涉铺面，历年来都向万年街办联合四组上交了分红，万年街办联合四组未投资一分钱，吴世英不仅全额支付了行政处罚费，还承担了全部风险，一审认定万年街办联合四组对案涉铺面违法建筑物收取租金合法错误。 万年街办联合四组辩称，1.吴世英没有上诉权，一审法院使用的是小额诉讼告知书，小额诉讼案件是一审终审，一审法院变更没有明确告知双方当事人，也没有明确记载在一审笔录或者卷宗中；2.一审认定事实清楚，案涉铺面占用土地早已收回集体，由集体统一处理，吴世英称案涉铺面占用土地属于起自己的承包地及自留地与事实不符。吴世英一直没有出示相关延续性的土地承包经营合同等权利凭证，且如果是其自己的承包地和自留地，其和万年街办联合四组签订相关租赁合同明显与常理不符。吴世英所在村社的所有土地都已经收归于集体所有，不可能仅剩下一家的土地不收归集体，案涉铺面占用土地不仅早就收归集体处理，而且在收归前也不属于吴世英的自留地，而是村民的承包地；3.案涉铺面属于乡村房屋，之前农村存在有大量不具有建设工程规划许可证的房屋，并不能因此否定该房屋的合法性和财产属性。同时，与案涉铺面类似的同属该村集体所有的另外一栋用于村集体办公的房屋已经被政府征收并作出合理赔偿，吴世英知晓该情况。案涉铺面被纳入国家统征过程中的模拟拆迁并进行了房屋面积测量工作，证明不能因房屋没有建设施工规划许可证就否认其合法性；4.吴世英认为案涉铺面占用土地属于其承包地和自留地属于另一法律关系，与本案没有关联，应当另行提起相关确权诉讼。 原审第三人黄玄德认可与吴世英的合同到期后，吴世英提前收取了部分费用。 万年街办联合四组向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令吴世英支付租金1439元；2、请求依法判令吴世英支付资金利息，以1439元为基数，自2019年12月3日起计算至上述租金支付完毕之日止；3、本案诉讼费、保全费由吴世英承担。 一审法院认定事实：成华区万年街道办事处联合社区四组的原名称为成都市成华区万年街道办事处联合村四社（以下简称万年街办联合四社）。2004年12月7日更名现名称。 2004年10月18日，万年街办联合四社向成都市综合执法局出具的报告载明，联合村四组位于成华区牛龙路，处于跳蹬河东侧地段，沿路长约150米处，为配合牛龙路建设，我社拆除一幢该社于1989年金牛区国土局000127号文同意批建的集体综合楼，建路后的闲置土地已空闲三年，在路边的围墙内偷倒垃圾的情况极为严重，违章收废旧人员长期在堆放废旧物品和沿围墙居住。我社整治多次无效，因上述原因，我社将此场地租与他人使用，并同意他人搭建彩钢简易平方约180平方米。此处的脏、乱、差等情况将得到整治，集体也有了一定的经济收入（附临设搭建的照片于后）。请你局根据情况酌情处理，擅时保留该房屋。以后如国家建设或城市综合整治需要，我们将无条件自行拆除。 2005年6月16日，万年街办联合四社（甲方）和吴世英（乙方）签订租地合同，约定如下：1、租用时间：2005年6月16日起至2013年6月16日止，共8年；2、该场地位于甲方牛龙路东侧；3、乙方自建4米×5米=20平米/间共8间，每间每年甲方收取土地使用费人民币1820元。该8间甲方收取土地费1820×8间=14560元。4、门面后的坝子面积为410平米，甲方每年收取土地费人民币410平米×12×3=14760元；5、（3）+（4）共计甲方每年收取总额为：14560+14760=29320元；6、该场地乙方投入资金按8年折旧完，乙方使用8年所有建筑归甲方，合同期满后，合同另行签订，但优先租给乙方。合同还约定其他内容。 2016年7月2日，万年街办联合四社（甲方）和吴世英（乙方）签订租房合同，约定甲方将原牛龙路东侧甲方公房出租给乙方，其条款如下：1、租期：2016年6月16日起至2019年6月16日共叁年；2、路边公房8间铺面和铺面后面的附房；3、租金：按前合同的增加10%，总租金：102600元/年；4、全年清洁费：1200元；5、租金每半年的最后1个月交半年费用；8、乙方可转租他人，但不得从事违法活动，租期满后在同等条件下，乙方优先，并另达成新的合同。9、政策性统征全部补偿归甲方。后吴世英将案涉铺面转租给第三人。 2018年12月24日，万年街办联合四组召开村民集体会议，决定收回该组所有集体土地和商铺经营承包权归集体统一管理并终止所有租赁合同。 2019年7月1日，万年街办联合四组（甲方）和第三人（乙方）签订《公房场地临时租赁合同》，约定将位于万年路28号附11号商铺出租给第三人，租用期限：甲乙双方约定，从2019年7月1日起至2020年6月30日止。收费时间从2019年7月13日起计算。注：如有不实黄玄德应补齐费用。租金、支付期限约定：原商铺租金定为19200元/年。乙方按每半年度向甲方支付一次租金，于每半年度满前15天向甲方一次性支付。合同第十三条约定如遇政策性四组统征，双方无条件终止合同，乙方离场，房屋全部补偿归甲方所有，租金按天数计算。合同还约定其他内容。 2019年7月10日，万年街办联合四社向原吴世英承租的各位商家（含本案第三人）发出的告知书载明，联合四组2019年7月1日给你们签订的合同是经四组社员代表通过的，社员代表签名属有效合同，受法律保护，请你们按合同条款执行，所交费用必须交四组代表选定的房管收费员：刘品华、蒋秀。2019年7月9日四组邱某和吴世英签订的合同属邱某个人行为，未经四组社员讨论，属无效合同，责任由邱某个人负责。 2019年11月8日，第三人向吴世英发出退款通知载明，你我双方协商约定你将从成华区万年街道办事处联合社区四组承租的位于万年路28号附号的房屋出租给我方，月租金元，期限自年月日至年月日。但该期限超过你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的承租期限。同时，在你我双方之间约定的期限到期前，你提前收取了我方自2019年6月16日至2019年10月31日的租金1439元，该租金期限已超过你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的承租期限。在你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间的合同到期后，你未与成华区万年街道办事处联合社区四组再续签合同，同时房屋所有人成华区万年街道办事处联合社区四组与我方直接就上述房屋签订了租赁合同，合同期限自2020年6月30日。综上，在你与成华区万年街道办事处联合社区四组之间签订的《租房合同》到期并且在成华区万年街道办事处联合社区四组与我方直接签订租赁合同后，你已没有合法理由收取该期限（2019年6月16日至2019年10月31日）部分的租金，你依法应当退还我方。请你在收到本通知之日起3日内向我方退还完毕该部分租金1439元，否则我方将采取法律途径维护自己的合法权益。 2019年11月8日，第三人（甲方）和万年街办联合四组的负责人李斌代表万年街办联合四组（乙方）签订债权转让协议，约定如下：鉴于1、乙方和吴世英于2016年7月2日签订《租房合同》，合同约定乙方将位于万年路28号的公房出租给吴世英，合同期限自2016年6月16日至2019年6月16日，合同到期后乙方决定收回房屋，未再与吴世英续签合同。2、甲方和吴世英协商约定吴世英将从乙方承租的位于万年路28号附10号的房屋出租给甲方，月租金1600元，期限自年月日至年月日，该期限超过吴世英与乙方之间的承租期限。3、在吴世英与乙方之间协商约定的租赁期限到期后，甲方与乙方于2019年月日签订的《租房合同》，约定乙方将位于万年路28号附10号的房屋出租给甲方，月租金1600元，合同期限自2019年7月1日至2020年6月30日。甲方应向乙方支付自2019年7月1日至2020年6月30日的租金19200元。4、在吴世英与甲方之间的租赁期限到期前，吴世英提前收取了甲方自2019年6月16日至2019年7月12日的租金1439元，该期限部分租金已超过吴世英与乙方之间的房屋承租期限。在乙方终止与吴世英之间签订的《租房合同》后，吴世英已没有合法理由收取该期限部分的租金，依法应当退还甲方租金1439元。基于以上情况，现经甲乙双方友好协商，达成债权转让协议如:1、甲方将对吴世英享有的，其应当退还甲方的租金1439元的债权全部转让给乙方，乙方亦同意受让；2、上述债权金额为1439元及资金利息（按中国人民银行同期贷款年利率6%，自签署本协议之日计算）。3、甲方承诺并保证：（1）其有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；（2）其转让的债权系合法、有效债权。合同还约定其他内容。 2019年11月11日,第三人作出债权转让通知载明，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及债权转让人黄玄德与债权受让人联合四组达成的债权转让协议，现将债权转让人对你方所拥有的全部债权1439元（即你应当退还给债权转让人的租金1439元）依法转让给债权受让人联合四组，与债权相关的其他权利也一并转让。请你自接到该债权转让通知书后当日内立即向债权受让人联合四组履行全部义务。2019年11月12日第三人和万年街办联合四组邮寄前述通知给吴世英，邮寄单据显示为他人签收，并非吴世英本人签收。 2020年6月22日，成都市成华区万年场街道联合社区居民委员会出具的一份证明记载如下内容：万年街办联合社区四组，现仍属于农村集体经济组织，实行独立核算，它所拥有的集体资产主要是房屋等建筑物，由于历史的原因及农村的特殊性，原村、社集体组织修建的房屋及建筑物都是经过当时的上级的默认而没有办理正式的产权证，这是历史的因素，也是农村的普遍现象。 吴世英于2020年1月9日到一审法院签收地址确认书并领取本案的民事起诉状副本。 现吴世英对于收取第三人黄玄德支付的案涉款项1439元的事实无异议。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑。万年街办联合四组和吴世英、万年街办联合四组和第三人以及吴世英和第三人之间就案涉违法建筑建立的租赁合同关系应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故吴世英和第三人就案涉房屋形成的租赁关系认定无效后，吴世英收取第三人的款项1439元应由吴世英退还第三人。现第三人自愿将其享有的对吴世英的款项返还请求权转让给万年街办联合四组，万年街办联合四组通过诉讼方式通知吴世英，吴世英收到民事起诉状并到庭应诉。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。故现万年街办联合四组作为款项返还请求权的权利人向吴世英主张返还款项1439元符合法律规定，一审法院予以支持。 关于逾期利息问题。本案中吴世英存在逾期返还非法收取的款项的行为，客观上对本案款项返还请求权的权利人造成资金利息损失，作为款项返还请求权的权利人的万年街办联合四组主张吴世英支付逾期利息损失的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于利息标准确定问题，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于利息起算时间点问题，因吴世英于2020年1月9日到一审法院领取本案民事起诉状，知晓本案债权转让事宜，故一审法院从该日起计算逾期利息至实际付清为止。 关于保全费问题。因万年街办联合四组在本案中并未申请诉讼保全并支付保全费，故万年街办联合四组主张吴世英支付保全费的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴世英于判决生效之日起十日内向万年街办联合四组返还款项1439元；二、吴世英于判决生效之日起十日内向万年街办联合四组支付逾期利息（逾期利息计算方式为：以本金1439元为基数，从2020年1月9日起计算实际付清为止，标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回万年街办联合四组的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，由吴世英负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，万年街办联合四组提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴世英、黄玄德未提供新证据。万年街办联合四组提交了以下新证据：1.成都市金牛区人民政府在1985年、1986年向万年街办联合四组另一社员邓秀英作出的《社员建房用地批准通知书》，均载明“你乡联合村第四生产队，社员邓秀英养鸡专业户。现批准占用自留地，修建房屋……。建房时，必须按规划点修建。占用自留地，今后生产队不再补划。（临时用地）”；2.邓秀英的养殖业专业户证及1992年、1994-1998年交纳土地费的收据；3.邓秀英在2020年11月20日出具的《情况说明》，载明“……1988年联合四社农房改造后，所有村民自有的承包地和自留地都交给集体统一管理了，……”，万年街办联合四组120余户村民在该情况说明上签名捺印。上述证据拟证明：1.吴世英与邓秀英的情况相同，均为万年街办联合四组养殖专业户；2.邱某的证言不属实，生产队没有为任何一家人在1988年农改时留下自留地或承包地。吴世英所陈述的养鸡场和案涉铺面占用地并非同一地块，且养鸡场已经得到赔偿。吴世英质证认为：1.证据已过举证期限，不具有证据效力；2.《情况说明》的人员身份和真实性无法核实，不认可证据真实性；3.对取得邓秀英通知书原件途径的合法性存疑，即便是真实的，也只能表明邓秀英有养鸡场，与本案吴世英的情况没有关联性。本院对万年街办联合四组提交的证据的真实性均予确认，对其关联性和证明力将综合认定。 另，二审中双方当事人均申请证人出庭作证。吴世英申请了万年街办联合四组前任队长邱某出庭作证，邱某陈述案涉土地是吴世英的自留地，吴世英是万年街办联合四组唯一还有自留地的社员，且案涉土地是吴世英公公和另一社员自愿交换的土地，用于经营养鸡场。万年街办联合四组申请了万年街办联合四组前队长兰世明及联合社区禾田路支部书记谢安长出庭作证，两人指出1988年农改之后，所有社员的自留地均收归集体，任何社员均无自留地或承包地，且吴世英家的养鸡场早已进行赔偿，案涉土地与养鸡场所占土地并非同一地块。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，联合四社与吴世英，吴世英与第三人以及联合四社与第三人之间签订的租赁合同无效。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：案涉铺面占用土地是否为吴世英的自留地及吴世英是否应当向万年街办联合四组返还其向第三人提前收取的费用。对此，本院评述如下： 关于案涉铺面占用土地是否为吴世英的自留地及吴世英是否应当向万年街办联合四组返还其向第三人提前收取的租金的问题。本院认为，从现有证据和查明事实来看，首先，吴世英与万年街办联合四组于2005年、2016年连续签订两次租赁合同，作为一个完全民事行为能力人，吴世英应该清楚如果案涉铺面占用土地为其自留地则根本无需签订租赁合同，吴世英签订租赁合同并按照合同约定支付租金的行为实际上已长期自认其占有案涉土地及房屋应当向万年街办联合四组支付占有使用费。其次，吴世英举示1985年、1986年成都市金牛区建设局出具的占用菜地、自留地的缴费收据，拟证明案涉土地性质是自留地，但该两份证据无法证明案涉土地现有的权属状态。此外，邱某作证指出吴世英是全村唯一保留自留地的村民，且案涉铺面占用土地来自于吴世英公公的养鸡场所占地，但吴世英并没有提供其他证据相互印证。兰世明及谢安长作证指出自1988年农改后，所有村民的自留地均收归集体，无一例外，吴世英公公的养鸡场已经两次进行赔偿且并未留有部分自留地，上述陈述与《情况说明》载明的内容能够相互印证，由此可见，案涉铺面占用土地并非吴世英自留地的可能性更大。最后，2018年12月24日，万年街办联合四组召开村民集体会议，决定收回该组所有集体土地和商铺经营承包权归集体统一管理并终止所有租赁合同。2019年11月8日，第三人与万年街办联合四组签订债权转让协议，自愿将其对吴世英享有的债权转让给受让人万年街办联合四组，并发出债权转让通知书。据此，万年街办联合四组有权要求吴世英返还其向第三人提前实际收取1439元。综上，案涉铺面占用土地并非吴世英自留地，吴世英向第三人提前收取的上述费用应当返还给万年街办联合四组，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，吴世英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴世英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二〇年十二月十六日 书记员  何浩铭