文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初17305号原告：昆山雅典娜房地产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1、2号楼21室，统一社会信用代码91320583074727587N。法定代表人：王枝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高峰，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一奇，北京盈科（昆山）律师事务所律师。被告：陈君亦，男，1970年1月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：吴美金，女，汉族，1976年11月9日生，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李上利，浙江思勤律师事务所律师，代理上述两被告。被告：许玲，女，汉族，1987年2月26日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐其城，男，系本案被告。被告：徐其城，男，1987年4月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山雅典娜房地产营销策划有限公司（以下简称“居间公司”）与被告陈君亦、吴美金、许玲、徐其城居间合同纠纷一案，本院于2020年10月21受理后，依法由审判员鲍丽娟适用小额程序独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告居间公司的委托诉讼代理人王一奇、被告陈君亦、吴美金的共同委托代理人李上利、被告许玲的委托代理人即本案另一被告徐其城到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告居间公司提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付中介服务费人民币39000元整；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2018年3月23日，通过原告(丙方)提供的居间服务被告陈君亦、被告吴美金(甲方)作为涉案房屋的卖方与作为买方(乙方)的被告许玲(被告许玲作为被告许玲和被告徐其城的代表)签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定房价款195万元甲方为到手价，并约定了定金、首付款、贷款等支付期限和支付方式，同时约定甲乙双方约定在2018年5月30日之前交房给乙方。该协议第4条约定了违约责任的赔偿及并赔偿原告方房款总价的2%的中介费，第5条也明确约定了如果甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《昆山市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合同解除协议方向丙方支付违金，数额为本次交易中丙方应收2%中介费。协议签订后原告积极配合各被告办理买卖房屋的相关事宜，在各被告之间发生争议后也积极协调但无果。后本案被告许玲、被告四作为另案原告与本案被告陈君亦、被告吴美金作为另案被告将相关纠纷诉至昆山市人民法院，案号为(2018)苏0583民初17269号，法院经审理并做出了判决，审理查明了相关事实，纠纷得以解决。但本案各被告却无人向本案原告支付中介费，原告提供的带看房服务、提供房源信息、客户信息、谈判协商、沟通签约、办理预约过户等等却未收到任何报酬，合法权益受到严重侵害。综上，原告已经成功完成了主要的居间服务，但至今也没有人向原告支付居间服务费，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告陈君亦、吴美金辩称，一、原告没有成功完成主要的居间服务，不能收取居间服务费。原告没有房地产买卖居间的资质。由于没有房地产买卖居间资质，在从事房地产居间过程中难免产生差错，如没有给买卖双方的资金提供第三方的监管。再加上本房地产买卖案件的买方即本案的被告许玲、徐其城没有及时支付购房款时，迫使陈君亦、吴美金对购房款产生不安，最后导致关联案中的徐其城、许玲起诉陈君亦、吴美金的房屋买卖合同纠纷，原告过错的居间行为给答辩人在前案中造成诉讼费、律师费、执行费和应收款迟延的利息等损失。二、按照《房地产买卖居间协议》约定，答辩人不应支付居间服务费。1、答辩人房屋出卖价195万元是“到手价格”，可见居间服务费约定由买方许玲、徐其城负担。2、《房地产买卖居间协议》第3条约定适用情形为甲方无故解除合同(解约)和违约。甲方已经履行了本条的义务，不存在违约。(2018)苏0583民初17269号民事判决书已经认定“现被告同意过户并无违约，对于原告的违约金请求本院不予支持”，可见答辩人没有违约，无须支付居间服务费。被告许玲、徐其城辩称，一、原告并非具备合法资质的中介公司，不具备从事房屋中介的资质及业务能力，且原告未履行所谓房屋买卖居间的主要义务，主张该房屋居间费用没有依据。原告未促成房屋卖方(陈君亦、吴美金)与我方签署房屋买卖网签合同，原告仅仅只是通过其它有资质的经纪公司办理网签备案，但网签合同买卖双方均未签字，导致后期我方支付了购房款却没有签订正式的房屋买卖合同的重大法律风险。除了一份合同条款严重缺失的所谓居间协议，买卖双方连一份完善、正规的买卖协议都没有(最重要的合同总价款，支付时间及过户时间都不明确)。作为中介或者居间方，属于严重失职，或者可以说，基本没有起到居间作用。2、原告并未完成促成房屋卖方如约办理过户手续，而置我方于已经支付159万，确即无双方签字的网签合同，过户也遥遥无期的可能出现钱房两空的重大法律风险及家庭危机之中。我方多次催促原告及被告陈君亦、吴美金办理过户无果，无奈之下只能通过法律途径维权，诉至贵院，我方为此支付了诉讼费、律师费及执行费共计38087.5元，我方认为这恰恰是原告做为居间方未履职给我方造成的损失。另原告以各种理由推诿，并未协助我方办理公积金贷款，导致我方只能通过高息借款来支付购房尾款。二、从合同约定来看，我方与原告签订的所谓居间协议中，并未约定居间费用支付时间、支付条件，仅约定了两份合同的签署义务的违约责任，而我方始终属于守约方，不存在承担该违约责任的事实与法律依据。按照常规情况，房屋中介需在促成、协助买卖双方完成磋商、签约并完成房屋过户后，视为居间完成，才具备收取居间费的事实依据。但原告并未完成居间的主要任务。最终的房屋过户是我方通过法院诉讼并且申请强执程序才最终完成。原告并未提供包括签订正式网签合同、办理银行贷款、过户等有效服务，向我方主张居间费毫无依据，更不存在向我方主张中介费违约金的依据。同时，我方保留向其追诉因其违约行为导致我方遭受的各项损失的诉讼权利。经审理查明，被告徐其城与许玲系夫妻关系。2018年3月23日，被告许玲（买受方，乙方）与被告陈君亦、吴美金（出卖方，甲方）在原告中介公司昆山雅典娜装饰工程有限公司（居间方，丙方）居间下签订了《房地产买卖居间协议》，被告许玲向被告陈君亦、吴美金购买位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园26号楼2801室房屋，总价1950000元（甲方为到手价），房款支付方式为：双方签订协议时，乙方支付定金100000元，2018年4月3日前支付首付款800000元（含定金），2018年5月30日前支付750000元，剩余400000元在过户后最长30个工作日内由乙方贷款银行直接打到甲方指定账户（以贷款银行实际放款为准），双方约定甲方在2018年5月30日前将房屋交付乙方。合同第4条约定，甲、乙双方同意在本协议内签订《房地产买卖居间合同》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方赔偿双倍定金并赔偿丙方房款总价2%的中介费；若乙方未能履行本条所述事项，则由甲方没收已支付的定金，并由乙方赔偿丙方房款总价2%的中介费。第6条约定本协议签订后，如甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《昆山市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合同解除协议方向丙方支付违约金，数额为本次交易中丙方应收2%中介方。甲、乙双方于2018年5月31日经协商又签订一份约定书，其中载明2018年4月3日已支付800000元（包含定金），2018年5月31日支付580000元，2018年6月11日甲方将房屋使用权交于乙方，乙方当日银行转账210000元，剩余360000元于过户后由乙方贷款银行直接打到甲方指定账户。约定书签订后，乙方按约定又支付了790000元，剩余360000元房款未付。2018年6月20日，原告为被告之间的涉案房屋买卖在房产交易中心作了网签备案，所涉存量房买卖合同中约定的房屋买卖价格为1812150元。中介方在房产交易中心进行了过户预约，预约日期为2018年7月23日、2018年8月20日，且原告通过微信将预约单发给卖方并通知其过户，但卖方未能在预约时间进行过户。后买方就房屋买卖纠纷起诉卖方至本院，诉请卖方履行过户手续以及支付违约金，本院于2018年9月5日立案受理，案件审理过程中买方已将剩余房款360000元提存至本院，卖方亦同意过户，后本院于2018年12月5日作出（2018）苏0583民初17269号民事判决书，认定“原告已按照协议及约定书的付款约定支付了1590000元，且被告也已将房屋交于原告居住使用。关于过户时间，协议及约定书中均未作明确约定，中介方预约了2018年7月23日、2018年8月20日两次过户时间并通过微信告知被告后，虽然被告未前往过户，但被告并未明确表示过拒绝履行过户义务。本案中按约定原告应在过户后通过银行贷款支付被告剩余款项，但原告并未举证证明过户前其已向银行申请贷款。现被告同意过户，原告也已将剩余房款提存至本院，故对于原告要求被告协助过户涉案房屋的诉讼请求予以支持。现被告同意过户并无违约，对于原告的违约金请求本院不予支持。”并判决“一、被告陈君亦、吴美金于本判决生效后十日内协助原告徐其城、许玲将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园26号楼2801室房屋过户登记于原告徐其城、许玲名下。二、驳回原告徐其城、许玲其他诉讼请求。”。后徐其城、许玲向本院申请强制执行上述判决，并于2019年6月25日执行完毕。涉案房屋现登记在徐其城、许玲名下。另查明，昆山雅典娜装饰工程有限公司于2019年6月21日企业名称变更为昆山雅典娜房地产营销策划有限公司。另原告未能提供与各被告关于居间事宜的约定材料。庭审中，被告徐其城、许玲提供落款日期2018年3月25日并加盖昆山雅典娜装饰工程有限公司公章明细表一份，载明中介费19500元。上述事实，有房屋买卖居间协议、（2018）苏0583民初17269号民事判决书、明细表、协助执行通知书、结案通知书、公司准予变更登记通知书、房产证、土地证，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与四被告之间存在居间服务合同关系,原告提供居间服务,被告应按照约定支付相应的居间服务费。关于居间服务费的约定，原告主张依据房屋买卖居间协议第4条、第6条约定由四被告支付总房款2%的居间费用，但上述两条款约定的情形为未签订《房地产买卖居间合同》或类似合同时违约方或合同解除方支付居间方2%的中介费，而本案房屋买卖已履行完毕，且四被告均不构成违约，故原告主张依据上述条款要求四被告支付总房款2%的居间费用的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。另原告未能提供证据证明其与被告陈君亦、吴美金就居间费用进行相关约定，且房屋买卖居间协议约定，被告陈君亦、吴美金出售房屋，房屋总价款为195万元，该金额为卖方净到手价，故根据现有证据本院认定被告陈君亦、吴美金无需支付涉案居间服务费，原告主张被告陈君亦、吴美金支付居间服务费的诉请，依据不足，本院不予支持。根据被告徐其城、许玲提供的明细表，约定居间费为19500元，且加盖原告公章，对此本院予以确认，即房屋买卖事宜在原、被告根据合同约定正常履行完毕的情形下，被告徐其城、许玲应支付原告居间服务费19500元。但原告作为居间方其在组织买卖双方签订协议及约定书时，关于过户时间未作明确约定，系导致买卖双方产生纠纷的原因之一，另在房屋交易履行过程中被告徐其城、许玲也未通过贷款方式支付房款，后期过户亦是通过法院强制执行，原告未能提供上述服务，综合上述情形并结合原告已提供的居间服务，本院酌情认定由被告徐其城、许玲支付原告居间服务费10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:一、被告徐其城、许玲于本判决生效后十日内支付原告昆山雅典娜房地产营销策划有限公司居间服务费10000元；二、驳回原告昆山雅典娜房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费776元，减半收取388元，由原告昆山雅典娜房地产营销策划有限公司负担363元，被告徐其城、许玲负担25元，此款原告已交纳至本院，被告徐其城、许玲应于本判决生效后十日内将该款支付至原告。本判决为终审判决。审判员  鲍丽娟二〇二〇年十二月十八日书记员  赵亚萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。