安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8287号 上诉人（原审被告）：徐静，男，1978年1月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：邱群发（系徐静父亲），住安徽省巢湖市。 被上诉人（原审原告）：成应法，男，1974年9月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：叶春生，安徽韶阳律师事务所律师。 上诉人徐静因与被上诉人成应法房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐静上诉请求：1.撤销原判第二项，改判徐静不予支付占用费。2.成应法承担诉讼费。 事实和理由：1.徐静不存在占用成应法房屋的事实。双方签订《房屋租赁合同》后，由于成应法擅自将他人的房屋出租给徐静，且出租房屋存在违章建筑，致使徐静不能如期对租赁房屋进行装潢。至一审诉讼前，涉案房屋仍处于原始状态，徐静未占用双方合同约定的无产权证房屋。2.徐静没有使用租赁房从事经营活动并获取利益。由于成应法的原因，徐静在一年时间内无法完成装潢事宜，不能实现承租房屋从事经营活动的目的，客观上遭受了重大经济损失。3.涉案《房屋租赁合同》无效的主要原因在于成应法，其将没有产权证的房屋对外出租，不能因其已事先告知他人就免责。成应法将无证房屋对外出租，该行为不具有合法性，应不受法律保护。一审法院以无效合同约定的2万元/年的租金标准要求徐静支付占用费，缺乏依据。 成应法辩称，1.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案徐静占用案涉房屋事实清楚,未按照约定履行支付租金义务，其行为已构成违约。2.2018年5月23日，双方签订两份《房屋租赁合同》前，徐静即已开始对房屋进行装修，该两份《房屋租赁合同》是在徐静装修开始后补签订的。徐静至今仍占用案涉房屋，有没有利用案涉房屋获取利益不影响其实际占用房屋的事实。3.成应法没有隐瞒案涉房屋部分无证的事实，主动降低了房屋租金并签订两份合同，徐静对此也明知。徐静在合同签订后两年多未向成应法交付房屋租金，成应法对此没有过错。 成应法向一审法院起诉请求：1.判令徐静给付成应法租金15万元（暂自2018年9月1日计算至2020年2月29日，以后继续计算至合同解除之日）；2.解除《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费由徐静承担。 一审法院认定事实：2018年5月23日成应法成应法（甲方）与徐静徐静（乙方）签订两份《房屋租赁合同书》，其中一份约定成应法将其所有的位于巢湖市众望开发公司Ａ栋二层671.14平方米原金三角浴场东面房屋出租给徐静，双方约定租期为2018年9月1日至2023年8月31日，租金为每年8万元，第四、第五年房租递增20%，每年为9.6万元。合同第五条约定“乙方应及时足额缴纳房租，第一年到期后，应提前一个月足额交付第二年房租，以此类推。如未按期缴纳，甲方有权解除合同”。另一份合同约定：成应法将位于巢湖市众望开发公司Ａ栋三层及南面一到三层的无证房，共计约1460平方米租赁给徐静，租期为2018年9月1日至2023年8月31日，租金每年2万元，第四年增20%，租金为每年2.4万元。双方还约定“2018年9月15日前付清房租10万元，每年提前一个月付清房租，如房租未付清，此合同作废。合同期内甲方所有房产确保为甲方所有，如有变化此合同作废”。成应法将案涉房屋交付给徐静占有，因徐静未给付房租，致成应法提起诉讼。 一审法院认为，成应法与徐静之间签订的两份《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其中巢湖市金三角Ａ幢二层671.14平方米房屋有产权证，其房屋所有权人为成应法成应法，其余出租部分面积约1460平方米无产权证书，成应法在出租时已明确告知徐静房屋的产权情况，故徐静提出成应法对其进行欺骗与事实不符合。成应法、徐静之间就有产权证房屋签订的《房屋租赁合同书》合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，成应法将未取得产权证的房屋进行出租且不能提供建设工程规划许可证，故双方就无证房屋签订的《房屋租赁合同书》无效。因徐静未给付租金，成应法提出解除合同，对于有产权证部分的《房屋租赁合同》该院依法予以解除，解除时间为2020年7月31日；对于无产权证部分的《房屋租赁合同》，系无效合同，自始无效。成应法诉请要求徐静给付自2018年9月1日起的租金，该院予以支持。其中有效租赁合同约定租金为8万元／年，自2018年9月1日起计算至2020年7月31日止租金为153425元；无产权证部分的租赁合同虽然合同无效，但徐静占用无效合同涉及的房屋属实，应当支付占用费，对占用费用可参照无效合同约定，按2万元／年的标准计算，自2018年9月1日起至2020年7月31日止的占用费为38356元。徐静提出案外人袁国平系无产权证部分房屋的产权人无证据证实，徐静以此为由抗辩不支付成应法租金及占用费，该院不予采纳。徐静提出租赁案涉房屋后其投入大量资金进行装潢且现在无法继续进行装修，其本人产生损失。因徐静并未提起诉讼，在本案中不予处理，徐静可就此另行主张权利。 一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决：一、成应法与徐静2018年5月23日就巢湖市金三角Ａ幢二层671.14平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、徐静于判决生效后十日内给付成应法自2018年9月1日起至2020年7月31日止的房屋租金153425元；巢湖市众望开发公司Ａ栋三层及南面一到三层的无证房屋占用费38356元，合计191781元；三、驳回成应法的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由徐静承担。 二审中，徐静向本院提交安徽起悦装饰设计有限责任公司出具的《情况说明》和袁园出具的《证明》各一份，证明徐静对二楼外墙进行了修复和粉刷，未改变墙面结构。成应法质证认为，安徽起悦装饰设计有限责任公司的《情况说明》系单方证明，不符合事实。涉案房屋因改变墙体导致楼下邻居投诉，被电视台曝光。二楼房屋成应法和袁园各有一部分，相互独立，分别持有房产证，袁园的《证明》与本案没有关联性。本院对徐静所举证据的证明效力不予确认。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于无证房屋应否支付占有使用费。本案双方就无证房所签订的合同虽属无效合同，但徐静已实际占有该房屋，且成应法在出租时明确告知房屋的产权情况，徐静在占有房屋后是否实际使用，均不影响其交付占有使用费的义务。徐静上诉提出成应法将他人（袁国平）房屋出租给徐静，导致迟迟不能装潢，没有占用无证房，但不能举出该无证房属于他人的相关证据，本院不予采纳。徐静以成应法自始不应将无证房对外出租，出租行为违法，不应受法律保护等为由拒付占用费的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上，徐静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费760元，由徐静负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。