浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初14823号原告：浙江达威拉链有限公司，住所地：义乌市上溪镇岩湖路**。法定代表人：黄国荣，执行董事。委托诉讼代理人：黄壹麒，男，汉族，1987年8月25日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：王大贤，女，汉族，1995年2月17日出生，系公司员工。被告：澜蓝汇电子商务股份有限公司，，住所地：义乌市北苑街道金绣路**法定代表人：李祖升，董事长。委托诉讼代理人：毛建荣，浙江红太阳律师事务所律师。原告浙江达威拉链有限公司（以下简称达威公司）为与被告澜蓝汇电子商务股份有限公司（以下简称澜蓝汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告达威公司的委托诉讼代理人黄壹麒、王大贤，被告澜蓝汇公司的委托诉讼代理人毛建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达威公司请求判令：一、被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月10日期间的租金284808.33元。二、被告向原告支付每日滞纳金231830元。事实与理由：原、被告于2017年12月22日签订被告提供的格式合同《义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书》（以下简称租赁合同），原告为甲方、被告为乙方，约定租赁期限自2018年2月1日起，期间因政府征收、拆迁并指定被告应于2020年3月10日腾空，故租赁合同相应提前终止。在租赁合同履行期间，被告不仅没有按照合同签订时的承诺对建筑物外立面进行改造，继续沿用原告装修转租给第三方供仓库、手工作坊使用，进而影响了房屋价值。二期在腾空时将原告固有的管线设施拆除后自行出售获益，占用原告资产，甚至将第三方与被告的矛盾转嫁给原告。被告拖欠支付2018年度租金及租赁保证金。根据租赁合同5.3条约定，被告应分期支付租金及租赁保证金，却屡屡违约，其中2018年3月15日应付的169万元，实际于2018年4月4日才支付，逾期20天，按照滞纳金1‰计算，被告每日支付不低于47800元，但被告仅于2019年4月15日、5月14日、6月14日累计赔偿17000元，远低于其应付的违约金。被告拖欠2020年度租金，按约定2020年2月1日至2021年1月31日的租金应为262.9万元，被告应在2020年1月1日前支付，无论租赁合同是否因政府征收而提前终止而退还剩余期限租金，被告都应先按时足额支付，而后由原告返还。按照2020年3月10日终止合同计算使用天数为39天，相应租金为284808.33元。原告无诚意妥善解决租赁纠纷，而且持续拖欠租金，侵害原告合法权益，请求判如所请。被告澜蓝汇公司答辩称：1、本案构成重复诉讼，前案是本案被告起诉本案原告，要求退回保证金并赔偿装修损失，本案两个诉请都可以在前案中提出抗辩，事实上本案原告也提出了抗辩。2、原告支付租金的诉请不能成立，前案判决明确租赁合同已经于2020年1月底解除，原告主张租金无合法依据。政府收购租赁房屋导致解除了租赁合同，承租人和次承租人配合腾空也需要合理时间，从2020年2月1日到2020年2月29日全部腾空完成，早于政府规定的期限，腾空合理时间也不需要支付租金，原告也让被告拖延腾空，不需要支付租金。3、原告要求支付滞纳金的诉请也不能成立。2018年租金有延付，但在2019年与原告有协商，并按协商结果进行了补偿，支付了17000元利息，所以在双方签订补充协议时，进一步明确了被告只要符合支付补充协议中的款项，即视为完成了履约责任。2020年的租金不需要支付，不存在滞纳金，即使要支付滞纳金，原告要求的标准过高，应当予以调整。综上，请求驳回原告的诉请。原告庭审中补充陈述称：滞纳金按应付金额乘以每日千分之一计算，其中2018年47800元，2020年184030元，2019年因签订了补充协议，所以不再主张。涉案租赁标的物于2019年12月9日由原告与街道办事处签订征收协议，款项还有150万元左右至今未支付，相关权属证书签订协议后二十余天交付给街道办事处。原告达威公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据1，义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书复印件1份，证明原、被告建立租赁关系并约定租金金额、支付日期和违约责任，被告应承担逾期支付2018年和2020年的租金、保证金的违约责任。证据2，义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书的补充协议复印件1份，证明原、被告自2019年起上调租金，2020年租金不低于2019年租金标准；补充协议未免除被告2018年、2020年逾期支付租金和保证金的责任。证据3，澜蓝汇公司转黄潮海转账记录复印件1份，证明被告在另案中提交的转账记录，自认相关款项的用途，且被告未就2018年逾期付款支付违约赔偿款项；被告存在违约、款项未结清的事实，原告无需退还保证金。证据4，通告复印件1份，证明原、被告租赁合同因政府征收土地导致终止，被告应对占用租赁物期间产生的租金向乙方履行支付义务。被告澜蓝汇公司的质证意见：证据1，无异议。证明目的有异议，2020年租赁合同已经解除，租金不需要支付。证据2，无异议，证明目的有异议，无法体现原告的证明目的，倒可以看出被告支付了款项就视为完成了履约责任，继续租赁合同，被告不存在任何的违约情况。证据3，无异议，证明目的有异议，从转账记录可以看出，被告在2019年10月19日就支付了全部款项，按照补充协议约定，继续履行租赁协议，视为被告已经履约。证据4，真实性无异议，证明目的有异议，从通告上可以看出，已由政府收购，并要求按期腾空进行拆除，被告也在2020年2月29日之前腾空，足以说明被告未占用租赁物，更不需要支付2020年的租金。被告澜蓝汇公司为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：证据1，（2020）浙0782民初5688号民事判决书复印件1份，证明本案重复起诉。证据2，录音记录刻录件1份，证明2020年2月1日起到起诉前的租金不收、保证金会退。证据3，（2020）浙07民终3553号民事判决书打印件1份，证明在判决书第17页顺数第三行，二审法院明确认定2019年双方签订补充协议，约定2019年租金支付等事宜，并明确约定：“上述款项足额支付后，租赁协议继续履行”，现达威公司以之前澜蓝汇公司存在违约行为为由，拒不退回30万元租赁保证金，无事实和法律依据。本案属于重复起诉。原告达威公司的质证意见：证据1，真实性无异议，该判决未生效，判决书20页第6-8行明确补充协议只是针对2019年2月1日-2020年1月31日期间不追究延期责任，不涉及2018年、2020年的租金延期支付责任，11-13行明确被告支付租金、保证金的时间晚于规定的时间，存在违约情况，明确原告对于赔偿不足的部分可以另行向被告主张，不存在重复起诉，该案原告提及被告违约仅为了不返还保证金，未提及本案租金和保证金。证据2，确认录音中声音是吴巧平、黄潮海，但上述二人并非原告法定代表人和授权代表，他们一个是法人的父亲，一个是法人的妻子，只能作为交涉租金事宜时的家庭成员帮助协商，因此录音内容未形成协商意见，况且被告在所谓的沟通协商后侵害原告的合法权利，在租赁协议书明确约定政府支付的补偿款归原告，次承租人的争议由被告处理并担责后，仍向原告索要不当利益。即使达成协议，也有权撤销或撤回。因此录音内容不能作为原、被告租金支付事宜达成免予支付的一致意见。且租赁协议第7页13.1条明确对未尽事宜另行协商解决，要签订补充协议。证据3，真实性无异议，关联性有异议。前案判决只认可合同继续履行和到期应退还保证金，但未掩盖被告违约的事实，也未剥夺原告追究2018年违约金的权利。在前案一审判决已被维持的情况下，在原告未反诉但尚在诉讼时效内的情况下，有权另行提起诉讼。保证金以外的诉请不属于重复起诉。本案被告自认违约，应综合生效判决、被告自认事实作为认定被告应承担违约责任的依据。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下：原告提供的证据1-4，被告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认。被告提供的证据1-3，原告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认。根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年12月22日，以达威公司为甲方，以澜蓝汇公司为乙方，双方签订房屋租赁协议。协议主要内容为：一、乙方租赁甲方位于义乌市北苑街道金绣路的全部生产房、综合楼、门口保安、店面及附属物和土地，建筑面积12452平方米（其中房产面积10880.15平方米，其他为附属建筑物）；二、租赁期限6年自2018年2月1日至2024年1月31日；三、租金及支付方式：首年租金239万元，租金每3年为一个调整周期，每个周期比上一周期涨10%，即第1、2、3年度239万元，第4、5、6年度262.9万元，但当租金与市场价格偏差达到20%以上，双方各自承担一半的涨跌金额；租金每年支付一次，先付后用，每年租金提前一个月支付至甲方指定账户（甲方指定账户：户名黄潮海，工商银行义乌嘉禾分理处，账户×××24），合同签订5个工作日支付甲方租金20万元，2018年2月10日支付80万元，3月15日前支付租金139万元及保证金30万元，保证金在乙方无违约行为且合同终止的情况下无息退还（合同解除并办妥费用结算后10日内退还），甲方有权在履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿、违约金及应付费用；四、甲方房屋或附着物如因违建、土地征用、有机更新、拆迁等原因拆除，乙方应予配合，所涉损失各自承担（互不追究责任），拆除所得补偿款等归甲方所有，乙方不再支付拆除相应面积的租金；五、租赁期间，水电费由乙方承担，支付给供水供电部门；六、租赁期间，因政府拆迁，租金按实际使用时间计算，乙方添置的设施设备赔偿及乙方添置的可拆卸设备归乙方所有，其他赔偿及财产归甲方所有；七、违反本合同约定导致合同终止，违约方向守约方赔偿6个月租金的违约金；八、一方故意延迟交付物业或延迟支付费用（如租金）10日以上的，自延迟支付之日起计算当年租金总额8‰的每日滞纳金等等。被告承租以上房产用于创办农创园二期项目。故合同签订后，被告购买材料，雇佣人员，在原告原有装饰的基础上进行部分装修，包括地面修补，水电、门窗安装维修，吊顶，墙面粉刷，封闭及透明玻璃墙隔间等等，并招引相关商户入驻经营。被告支付原告租金情况：2018年度：2017年12月25日支付20万元、2018年1月30日支付60万元、2月2日支付20万元、3月16日支付20万元、3月22日支付60万元、3月23日支付30万元（保证金）、3月28日支付39万元、4月4日支付20万元。2019年度：2019年1月17日支付100万元、1月29日支付12万元+27万元、3月7日支付11万元、3月8日支付9万元、4月13日支付20万元、5月14日支付30万元、6月14日支付30万元。因房屋租金上涨，2019年，原告（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，约定：由于2019年度（2019年2月1日-2020年1月30日）市场价格上涨，与约定的租金偏差达到20%以上，乙方自愿补贴甲方2019年度租金23.9万元，扣除乙方应支付甲方水电费等24196元，实际支付214804元，于2019年10月20日支付，上述款项足额支付后，租赁协议继续履行，乙方足额支付上述款项视为完成履行责任，甲、乙双方就2019年度租金支付履约问题互不追究，本补充协议与原协议同等效力等等。该补充协议签订后，被告于2019年9月29日支付原告20万元、10月19日支付14804元。另被告于2019年4月15日、5月14日、6月14日各支付被告0.8万元、0.6万元、0.3万元，合计1.7万元。因政府有机更新需要，义乌市北苑街道办事处决定征收被告在金绣路13号工业房地产。2019年12月9日，义乌市北苑街道办事处与原告签订房屋收购货币安置协议，原告在金绣路13号工业房地产由义乌市××街道办事处收购，协议约定原告于2020年2月29日前完成搬迁、腾空房屋等等。2020年3月5日，北苑街道办事处发布通告，通知原告及各承租户务必在2020年3月10日前自行搬迁、腾空房屋、结清水电费并将钥匙交付于北苑街道，逾期未腾空房屋将断水、断电，视未腾空物品为无主物，街道进行拆除，造成损失由原告及各承租户自行承担等等。另查明，原告注册成立于2000年1月25日。2019年3月22日，投资人由黄国荣、黄潮海变更为黄国荣、吴巧平，法定代表人由黄潮海变更为黄国荣。黄潮海、黄国荣系父子关系。2020年5月7日，澜蓝汇公司向本院起诉达威公司、黄海潮，诉请要求：一、判决解除双方签订的房屋租赁协议（包括补充协议）；二、判决二被告支付租赁保证金30万元并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止；三、判决二被告赔偿原告装修改造的损失1164016元；四、判令二被告支付水电费5325元。该案庭审中，澜蓝汇公司自认于2020年2月29日前完成案涉房屋的搬迁。该案起诉前，案涉房产已经被拆除。2020年7月20日，本院作出（2020）浙0782民初5688号民事判决书，判决：“一、解除原告澜蓝汇电子商务股份有限公司与被告浙江达威拉链有限公司于2017年12月22日签订的房屋租赁协议及后续签订的补充协议。二、被告浙江达威拉链有限公司于本判决生效后三日内返还原告澜蓝汇电子商务股份有限公司保证金30万元并赔偿利息损失（自2020年5月7日始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）。三、被告浙江达威拉链有限公司于本判决生效后三日内支付还原告澜蓝汇电子商务股份有限公司设施设备征收补偿款190639.5元。四、驳回原告澜蓝汇电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。”该判决书认为：“2018年2月1日至2019年1月31日期间的房屋租金，按照协议，原告应在签订协议5个工作日支付20万元，2018年2月10日支付80万元，3月15日前支付139万元及保证金30万元。显然原告实际支付租金及保证金的时间晚于约定的时间，存在违约的情况，经核算原告支付保证金及租金的总和，2019年4月15日、5月14日、6月14日原告各支付被告0.8万元、0.6万元、0.3万元，合计1.7万元，超出了原告应支付被告达威公司租金的总和，原告主张该1.7万元系赔偿被告达威公司逾期支付租金的损失，本院予以认定。……被告达威公司如认为该1.7万元赔偿不足以弥补原告逾期支付租金造成的损失，可另行向原告主张。”该案宣判后，达威公司、澜蓝汇公司不服判决，向金华市中级人民法院提起上诉。2020年12月7日，金华市中级人民法院作出（2020）浙07民终3553号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书认为：“达威公司主张因澜蓝汇公司存在违约，故30万元租赁保证金退回条件未成就，澜蓝汇公司对此有异议。2019年双方签订补充协议，约定2019年租金支付等事宜，并明确约定上述款项足额支付后，租赁协议继续履行，现达威公司以之前澜蓝汇公司存在违约行为为由，拒不退回30万元租赁保证金，无事实和法律依据，一审法院据此要求达威公司退还该保证金及支付相应利息，符合法律规定，退一步说，即使澜蓝汇公司确实存在违约事实且对达威公司造成损失，鉴于达威公司未对此提出反诉，亦不能以此为由拒不退回涉案保证金。”另，2019年12月26日，就涉案房屋腾空及租金支付等事宜，被告方与原告方黄潮海、吴巧平协商，原告方表示让被告方拖到2月、3月，原告方不会收取租金。本院认为，关于2020年2月1日至2020年3月10日的租金。涉案房屋于2019年12由义乌市北苑街道办事处与原告签订房屋收购货币安置协议，约定原告于2020年2月29日前完成搬迁、腾空房屋，且街道办事处后又公告要求2020年3月10日前搬迁、腾空，即2020年2月开始即应当配合征收工作，着手搬迁、腾空，故被告辩称该期间为腾空合理期间，不应当支付租金，合法有据，本院予以采信。且根据双方2019年12月的协商记录，原告也明确表示不收取2020年2、3月份的租金。原告主张相关人员无权代表原告作出承诺，但相关人员系原告方投资人或原投资人，曾代表原告与被告签订租赁协议，故应当认定其代表原告作出承诺。故对原告要求被告支付2020年租金及赔偿逾期支付租金损失的诉请，本院不予支持。关于2018年度租金延误支付的损失。双方于2019年签订了补充协议，约定2019年租金支付等事宜，并明确约定上述款项足额支付后，租赁协议继续履行。从内容上可以看出合同履行过程中无争议。被告于2019年4月至6月多支付的原告1.7万元，原告在诉状中认可该款为赔偿款。此后，也无证据证明原告曾继续向被告主张赔偿款，2019年12月双方的沟通记录中也未见原告主张。相关滞纳金数额如按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，金额约为2.5万元，也与1.7万元相差不大。故对被告提出该1.7万元即为双方约定的2018年延误支付租金的补偿的辩称，本院予以采信。且在（2020）浙07民终3553号案件中，原告也以被告存在违约情形提出抗辩，该辩称也未获采信。综上，原告的诉请依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告浙江达威拉链有限公司的诉讼请求。案件受理费4483元（已减半），由原告浙江达威拉链有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇二〇年十二月十八日代书记员 陈柔男4