四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12469号 上诉人（原审被告）：四川世纪百合置业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯大道铁佛段**。 法定代表人：邓履成，董事长。 委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦丹，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷丹婷，女，1996年1月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：陈晓攀，男，1995年10月14日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张巧，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人四川世纪百合置业发展有限责任公司（以下简称世纪百合公司）因与被上诉人雷丹婷、陈晓攀商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 世纪百合公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷丹婷、陈晓攀的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误，判决理由缺乏依据。一审法院将案涉房屋无法办理按揭贷款手续的过错全部归于世纪百合公司，是错误的认定。事实上，雷丹婷、陈晓攀付款时清楚知晓案涉房屋尚未取得预售许可证，且，雷丹婷、陈晓攀以向第三方账户转账30万元的方式向世纪百合公司预订房屋，实为双方意思表示一致的行为。而至今未能办理按揭贷款手续，是因雷丹婷、陈晓攀不愿将款项取出后另行办理缴纳手续所致。只要雷丹婷、陈晓攀配合将首付款取出后立即缴纳至世纪百合公司在按揭银行的账户，即可开始贷款办理流程。故，即便一审法院对此认定过错责任，至少也应认定案涉双方具有同等过错。二、一审适用法律错误。雷丹婷、陈晓攀关于行使不安抗辩权的条件并不成就，一审认定雷丹婷、陈晓攀有权行使不安抗辩权解除合同，是错误的。1.案涉按揭贷款手续未按时办理是雷丹婷、陈晓攀不予配合所致。2.关于世纪百合公司涉及大标的额诉讼等不安事由，与案涉合同继续履行之间无直接关联，并未实质性地影响雷丹婷、陈晓攀权利实现。3.只要雷丹婷、陈晓攀配合，案涉合同完全可以顺利履行。4.世纪百合公司并不存在无法复工的情况，案涉项目停工是多重原因，包括与施工单位之间的工程款纠纷和施工管理问题上出现分歧，施工单位单方面停工。目前双方已通过诉讼方式解决纠纷，加上新冠疫情影响，导致复工迟延，目前世纪百合公司正在采取多种方式推进复工。综上，雷丹婷、陈晓攀提出的事由并不能证明世纪百合公司已丧失履行合同的能力，只要买受人予以配合，合同能够继续履行。 雷丹婷、陈晓攀共同辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 雷丹婷、陈晓攀向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除雷丹婷、陈晓攀与世纪百合公司于2018年12月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.判令世纪百合公司退还雷丹婷、陈晓攀购房款345783元，并支付违约金68578元。 一审法院认定事实：2018年8月18日，雷丹婷、陈晓攀有意购买世纪百合公司开发的位于成都市××村××组××广场××幢××单元××层××号房屋（以下简称“房屋”），在世纪百合公司未取得预售许可证的情况下向世纪百合公司支付购房定金30万元，世纪百合公司出具《收据》。 2018年12月19日，雷丹婷、陈晓攀（买受人）与世纪百合公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定买受人购买案涉房屋，建筑面积60.69平方米，总价款685783元；与商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型为土地使用权抵押，抵押权人为攀枝花市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期2015年2月11日，债务履行期限2015.2.11-2019.8.11；付款方式为贷款方式，买受人于2018年12月19日前支付首期款345783元，余款340000元向攀枝花市商业银行成都滨江支行申请贷款支付，期限10年；出卖人在2020年11月30日前向买受人交付房屋；预售合同登记备案约定为：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订当日，雷丹婷、陈晓攀向世纪百合公司支付房款45783元，世纪百合公司出具《收据》，即雷丹婷、陈晓攀支付完毕首期款345783元。 后雷丹婷、陈晓攀按约向世纪百合公司提交办理按揭手续的相关资料，但世纪百合公司至今未办理完毕按揭手续，也未办理合同备案登记。 一审另查明，一、一审庭审中，世纪百合公司称未办理贷款手续的原因系雷丹婷、陈晓攀支付首期款时世纪百合公司尚未取得预售许可证，故该笔款项支付至另一公司账户，现须雷丹婷、陈晓攀配合将款项取出后另行向贷款银行缴纳，方能办理贷款手续；二、案涉工程目前处于停工状态；三、因世纪百合公司未能偿还债务，案涉房屋所在土地的土地抵押权人攀枝花市商业银行股份有限公司提起诉讼，所在土地的抵押权并未解除；四、世纪百合公司涉及多起诉讼，涉诉债务金额巨大；五、2019年12月10日，雷丹婷、陈晓攀通过公证方式向世纪百合公司发送《催告函》，要求世纪百合公司办理银行贷款、合同备案及土地抵押解除手续。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《收据》2份、微信聊天记录、世纪百合公司涉诉法律文书、公证书、庭审笔录及当事人的陈述。 一审法院认为，雷丹婷、陈晓攀与世纪百合公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。现争议焦点在于雷丹婷、陈晓攀主张解除合同有无约定依据和法律依据。对于约定依据，双方约定世纪百合公司应于合同签订后30日内办理备案登记，至今未办理，系属违约，应承担违约责任，但双方并未约定在该情形下雷丹婷、陈晓攀有权解除合同；对于法律依据，一审法院认为，雷丹婷、陈晓攀已经按约向世纪百合公司支付首期款，并提交办理银行按揭手续的相关材料。目前无法办理按揭手续的原因主要在于世纪百合公司在未取得预售许可证的情况下收取雷丹婷、陈晓攀款项至其他账户，导致按揭银行未能入账，过错在世纪百合公司。同时，由于按揭手续未能办理，合同备案登记手续也不能办理，雷丹婷、陈晓攀的合法权益确实受损。在合同备案登记手续未办理的情况下，可能导致雷丹婷、陈晓攀无法取得该房屋的不动产权证，合同目的无法实现；同时，案涉工程已经停工，双方约定交房时间为2020年11月30日，在工程停工的情况下，可能无法按时交房；世纪百合公司涉诉金额巨大，其存在无法向债权人履行债务从而导致案涉房屋所在土地抵押权无法消灭的可能，故雷丹婷、陈晓攀有权行使不安抗辩权，要求解除合同。综上，对于雷丹婷、陈晓攀要求解除合同的诉讼请求，虽无约定依据，但具备法律依据，一审法院予以支持。 合同解除后，世纪百合公司已经收取的购房款，应予以退还，对雷丹婷、陈晓攀要求世纪百合公司退还购房款345783元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金，双方并无约定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除雷丹婷、陈晓攀与世纪百合公司于2018年12月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、世纪百合公司于判决生效之日起五日内退还雷丹婷、陈晓攀购房款345783元；三、驳回雷丹婷、陈晓攀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7515元，减半收取3757.5元，由雷丹婷、陈晓攀负担622.5元，世纪百合公司负担3135元。 二审中，雷丹婷、陈晓攀提交四川省成都市国力公证处于2020年9月7日出具的（2020）川国公证字第103211号《公证书》，拟证明：雷丹婷、陈晓攀于2020年9月7日向世纪百合公司发出《通知函》，以世纪百合公司在收到雷丹婷、陈晓攀于2019年12月10日通过公证方式发出的《催告函》后至今仍未履行相关义务为由，通知世纪百合公司自收到该《通知函》之日起雷丹婷、陈晓攀将中止履行案涉合同，并要求世纪百合公司在收到该《通知函》后三日内向雷丹婷、陈晓攀提供价值345783元的财产作为担保，逾期提供或未提供的，案涉合同自动解除；该通知行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，雷丹婷、陈晓攀据此依法享有合同解除权，并要求世纪百合公司退还已付款项。 经质证，世纪百合公司对证据的真实性予以认可，但对关联性及证明目的提出异议，认为目前世纪百合公司正在恢复案涉项目建设工作，原施工单位已办理退场手续，已有新的施工单位准备进场，且合同约定的交房期限尚未到期，案涉合同具备继续履行的条件，不存在适用不安抗辩权的情形。 经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：雷丹婷、陈晓攀诉请解除案涉合同的主张能否成立，世纪百合公司应否退还已收取的345783元。现评判如下： 本院认为，截止二审庭审时，世纪百合公司未将案涉合同文本交付雷丹婷、陈晓攀，亦未办理案涉合同的备案登记手续；其虽述称正在积极推进案涉项目复工事宜，但未提交任何证据证明案涉房屋所在房地产项目已经复工；且在雷丹婷、陈晓攀于2019年12月10日通过公证方式向世纪百合公司催告限期履行交付合同文本、向贷款银行提交购房人申请贷款资料、办理案涉房屋所在土地使用权解除抵押手续后，至今仍未履行《催告函》中的对应事项。再结合雷丹婷、陈晓攀通过自行查询了解到世纪百合公司涉及诉讼的相关情况，其基于世纪百合公司迟延履行作为出卖人义务的多方面违约行为、涉诉情况、项目停工的事实，认为世纪百合公司存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，符合常理。二审中，雷丹婷、陈晓攀基于合理怀疑，依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定以公证方式通知世纪百合公司中止履行合同，并限期要求世纪百合公司提供适当担保。对此，世纪百合公司未提供任何担保，仅是抗辩主张项目复工工作仍在积极推进过程中。在此情况下，本院认为雷丹婷、陈晓攀请求解除案涉合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除权行使情形，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，雷丹婷、陈晓攀要求世纪百合公司返还已收取的款项345783元，于法有据，本院予以支持。 综上，世纪百合公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7515元，由上诉人四川世纪百合置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王朝阳