西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初12470号 原告（反诉被告）：张颖，女，汉族，现住西安市碑林区。 委托代理人：王永伟，陕西元智律师事务所律师。 委托代理人：杨华，陕西元智律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：许金华，女，汉族，住所地陕西省咸阳市礼泉县。 委托代理人：解茹娟，陕西合恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）张颖与被告（反诉原告）许金华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张颖及其委托代理人王永伟、杨华，被告（反诉原告）许金华的委托代理人解茹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张颖向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋；2、依法判令被告向原告支付因迟延交付房屋的赔偿金，共计13940元。（暂计算至起诉之日）；3、依法判令被告交清2007-2020年下欠物业公司的物业费等共计30146元；4、依法判令被告向原告支付因房屋履行期间原告所产生的调查取证费、信息费、交通费、律师费，共计4800元；5、依法判令被告向原告支付因占有房屋期间的租金，共计32670元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月5日，张颖（乙方、买方）、许金华（甲方、卖方）、西安广源房地产信息咨询有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室，张颖作为买方向其支付80万元购房款以及2万元其他费用。《房屋买卖三方合同》第七条第5款约定，甲方应当在业主拿到房款之日起将该房屋交付给乙方占有、使用等。《房屋买卖三方合同》第八条约定，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金。2018年10月29日，张颖依法取得该房屋的不动产权证书，然许金华一直未向张颖交付房屋。自2018年至2020年许金华一直非法占有房屋，不向张颖腾房，已经严重影响到张颖对房屋的合法使用，且许金华自2007年起一直未向物业公司交纳相关费用共计30146元。张颖现已履行了合同的相关义务，许金华迟延交付房屋的行为不仅违反了合同的约定以及我国相关法律的规定，并且给张颖造成了各项经济损失，严重损害了张颖的合法权益。故提起本案诉讼。 被告（反诉原告）许金华辩称：一、许金华于2018年10月29日将房屋过户给张颖，使其成为房屋的所有人，并且于2018年11月9日向张颖移交了所有的房屋附属设施，许金华认为，至此许金华已经完成了交付房屋的义务。在许金华的多次催促下，张颖拒不履行其合同义务，许金华已于2020年9月22日将钥匙交给中介，故张颖要求交付房屋的诉请，许金华已经完成，张颖的起诉缺乏事实依据。二、因许金华并未迟延交房，且本案系张颖迟延付款构成违约在先，涉案房屋于2018年10月29日即完成过户，但张颖直至2020年3月23日才向许金华支付剩余的20000元房款，迟延近一年半之久，且在许金华多次催促下，张颖始终拒绝收房，其行为已构成违约，故不应支持其要求支付赔偿金的诉请，反之，张颖应向许金华赔付迟延付款的违约金。三、涉案房屋的物业费由许金华已结清至2020年12月31日，许金华主张自2018年10月29日过户之后的物业费应由张颖承担，合计6038元。四、本案系张颖违约，故对于其主张的律师费等不应予以支持，且张颖应基于其违约行为向许金华赔付相应损失。五、涉案房屋于2018年10月29日已过户为张颖所有，许金华已完成交付，基于张颖迟延付款的行为，该房屋空置至今，涉案房屋并不存在租金损失，许金华对此也没有过错。故请求法院驳回张颖诉讼请求。 基于上述理由以及许金华一直为张颖垫付涉案房屋的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费直至2020年12月31日，张颖应予以返还。被告许金华向本院提出反诉请求：1、依法判令张颖赔偿许金华迟延付款违约金5万元；2、依法判令张颖赔偿许金华于2018年11月9日至2020年12月31日为其垫付的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费合计6038元；3、依法判令张颖支付许金华律师费25000元；4、本案的诉讼费用由张颖承担。 原告张颖针对反诉辩称：首先，许金华向张颖索要50000元的违约金没有任何事实与法律的依据。本案购房款在《房屋买卖三方合同》第三条第一款中明确约定购房款为人民币800000元整，并且张颖早已按约向反诉人支付完毕，不存在迟延履行的行为。针对许金华在反诉请求中所谓张颖未支付的20000元款项，系双方约定的其他款项，该款项并不属于《房屋买卖三方合同》及房管局网签合同备案的购房款。合同中并未针对该20000元的支付情况明确约定违约责任，那么应视为无违约责任，现许金华要求张颖支付50000元的违约责任没有任何事实与法律的支持。并且我国《民法总则》第六条明确规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。现许金华以20000元款项要求张颖支付高达50000元款项，完全违背公平原则，于法相悖。其次，张颖与许金华已经在《房屋买卖三方合同》第十二条其他约定中明确约定“经甲乙双方协商此房屋成交价格包含甲方缴纳大修基金、契税、天然气、暖气、有限电视、初装费。”故此，通过上述论证，涉案房屋的总价款就是800000元，张颖早已经缴纳，故该800000元款项就视为已经包含了许金华第二项反诉请求中所谓的物业管理费、生活垃圾费、暖气费共计6038元的费用，张颖已经无需再向许金华支付任何费用。另外，该房屋许金华至今未交付，其仍然在实际占用、收益、使用房屋，故此其亦无权向张颖索要上述费用。最后，律师费承担问题并非是法定责任，加之合同中并未约定，故许金华第三项诉求亦无事实与法律的支持。综上所述，本案许金华的反诉请求没有任何事实与法律的依据，请求法院依法驳回。 经审理查明：2018年6月5日，张颖、许金华委托代理人杜淑梅、西安广源房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖三方合同》，许金华（甲方）将位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室的房屋通过西安广源房地产信息咨询有限公司（丙方）出售给张颖（乙方）。合同第三条载明：经甲、乙双方协商一致，该房产成交价格共计800000元整。第四条载明：若该房产在交易前已存在税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请房产产权过户前办妥结清。如有未清事项由甲方承担全部责任；在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【网络】等费用由甲方承担，交付之日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。第七条载明：房产的交付，甲方应当在业主拿到总房款拾日之内将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。该房产支付时，甲乙双方应在房产附属设施、装修装饰、相关物品清单上签字，移交该房产的门禁卡、房门钥匙，车库（位）、地下室移交，甲乙双方共同对该房产附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该附件中所列物品，甲方为该房屋已支付费用、物业费等实际使用费，只需提交最后一次缴纳票据。第八条载明：除不可抗力外，甲方未按照第七条约定的期限和条件（含甲方应交付的附属清单及地下室、车库等）将该房产交付乙方，逾期交房责任按照下列约定处理。自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金。除不可抗力外，乙方未按照约定的时间付款的，逾期付款的按照以下约定处理。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付合同总价款5‰的违约金。第十二条其他约定载明：经甲乙双方协商，此房屋成交价包含甲方缴纳大修基金、契税、天然气、暖气、有线电视、初装费。在甲方未拿到总房款，乙方未拿到新的房产证之前，丙方需全程陪同办理至所有手续结束。乙方需在交房之前付于甲方20000元地下室及房屋家具家电费用（详见房屋附属设施清单）。合同签订后，张颖将800000元房款支付完毕，剩余20000元地下室及房屋家具家电费用未支付。2018年10月29日，张颖取得涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1466763号，载明房屋建筑面积94.96㎡。2018年11月9日，许金华与张颖就涉案房屋的附属设施进行交接，并签订了《房屋附属设施清单》。2020年3月23日张颖向许金华支付了剩余20000元。2020年9月20日，许金华缴纳2020年10月1日至2020年12月31日三个月物业管理服务费与生活垃圾费共计106.2元。2020年11月4日，许金华向物业缴纳一年暖气费用1712元。在庭审过程中，张颖所诉请的交付房屋，许金华明确表示愿意交付。许金华已经将物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费用全部缴清至2020年12月31日并且于2020年9月22日将钥匙交于中介处，完成了交房义务。张颖诉许金华房屋买卖合同纠纷一案中，其中张颖请求判令许金华向其交付房屋并赔偿逾期交房违约金。西安市雁塔区人民法院在（2019）陕0113民初4445号民事判决书中载明：张颖未向许金华支付20000元，其要求许金华交付房屋、缴清相关费用及承担逾期交房违约金的诉请，无事实依据，故驳回了张颖请求判令许金华向其交付房屋并赔偿逾期交房违约金的诉讼请求。张颖上诉后，西安市中级人民法院在（2019）陕01民终10675号民事判决书中维持了西安市雁塔区人民法院的该项判决。 上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《不动产权登记证书》、房屋分层分户平面图、房屋附属设施清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、西安市雁塔区人民法院民事判决书、西安市中级人民法院民事判决书、转账凭证、微信聊天记录、律师费增值税发票、缴费催款通知单、钥匙凭条、西安城开物业管理有限责任公司收费收据、委托代理合同、收据、关于阳光小区沁园4-5-702房屋交割具体说明、证人刘某某证言以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证,可以作为定案依据。 本院认为，2018年6月5日，张颖、许金华、西安广源房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，故对各方均具有法律约束力，各方均应以此享有权利履行义务。合同中第十二条明确约定：“经甲乙双方协商，此房屋成交价包含甲方缴纳大修基金、契税、天然气、暖气、有线电视、初装费。张颖需在交房之前付于许金华20000元地下室及房屋家具家电费用（详见房屋附属设施清单）。”张颖在房屋过户后一直未支付20000元，直到2020年3月23日才将该20000元支付，按照合同约定，许金华应在十日之内将该房产交付给张颖占有使用，因此许金华应在2020年4月2日之前将房屋交给张颖占有使用，2020年4月2日前许金华不应承担逾期交房的违约责任。但2020年4月2日之后许金华仍未向张颖交房，2020年9月22日许金华同意交房并将钥匙交于中介处，张颖拒不收房导致房屋交付未完成，自2020年4月2日至2020年9月22日的违约责任由许金华承担。因此对张颖诉请“判令被告向原告支付因迟延交付房屋的赔偿金，共计13940元。”的诉讼请求，本院依法予以部分支持，即许金华向张颖支付自2020年4月2日至2020年9月22日的逾期交房违约金。虽然合同中约定了违约金的计算方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，合同中所约定的“约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金。”明显过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，参照西安市雁塔区房屋租赁行业标准，酌情减至1500元/月。2020年4月2日至2020年9月22日共计8250元。合同中约定张颖需在交房之前付于许金华20000元地下室及房屋家具家电费用，实际上张颖于2020年3月22日给付该20000元，许金华于2020年9月22日交房，张颖并未迟延付款，因此对许金华提出“判令张颖赔偿许金华迟延付款违约金5万元”的反诉请求，本院依法不予支持。对于许金华提出的“判令张颖赔偿许金华于2018年11月9日至2020年12月31日为其垫付的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费合计6038元”的反诉请求，本院依法予以部分支持。即张颖向许金华支付2018年11月9日至2020年4月2日以及2020年9月22日至2020年12月31日的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费合计5058.7元；自2020年4月2日至2020年9月22日的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费共979.3元由许金华自行承担。张颖所诉请的房屋占用期间租金在上述违约金中已经予以计算，不再重复处理，因此对于张颖诉请“判令被告向原告支付因占有房屋期间的租金，共计32670元”的诉讼请求，本院依法不予支持。张颖与许金华在合同中并未约定发生争议时调查取证费、信息费、交通费、律师费由哪方承担，因此，对于张颖要求许金华承担调查取证费、信息费、交通费、律师费，许金华反诉要求张颖承担律师费的主张既无事实依据，也无法律依据，依法予以驳回。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）许金华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张颖交付位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋。 二、被告（反诉原告）许金华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张颖支付违约金8250元。 三、原告（反诉被告）张颖于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）许金华支付垫付的物业管理服务费、生活垃圾费、暖气费共计5058.7元。 四、驳回原告（反诉被告）张颖其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）许金华其余反诉请求。 本诉案件受理费12816元，由原告（反诉被告）张颖承担6000元，被告（反诉原告）许金华承担6816元。鉴于案件受理费原告（反诉被告）张颖已预交，故被告（反诉原告）许金华将应承担的本诉案件受理费6816元于本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）张颖。 反诉案件受理费913元，由被告（反诉原告）许金华承担413元，原告（反诉被告）张颖承担500元。鉴于案件受理费被告（反诉原告）许金华已预交，故原告（反诉被告）张颖将应承担的反诉案件受理费500元于本判决生效之日起十日内直接支付被告（反诉原告）许金华。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  田 峰 人民陪审员  司江海 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  王雅晨 打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达 1