甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1401号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜某，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：姜某，甘肃祁峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白某，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：李某，甘肃金彤律师事务所律师。 上诉人杜某因与被上诉人白某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人杜某及其委托诉讼代理人姜某，被上诉人白某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜某上诉请求：依法将本案改判或发还重审。事实与理由：1、被上诉人存在缔约过失、隐瞒欺诈行为。一审对此不予认定，属于事实认定错误。2、一审将建筑工程主体基础的消防验收与商业经营房屋的消防验收混淆，认为被上诉人对消防验收的义务仅满足合同约定即可，偏袒了被上诉人，过分加重了上诉人的义务。3、对《房屋租赁合同》中关于消防验收的约定，应结合整个合同、法律规定、市场交易习惯和一般人的认知全面理解。4、本案中双方虽对租赁房屋能否通过旅馆的消防验收没有约定，但保证租赁的房屋能够通过旅馆的消防验收是被上诉的附随义务。5、一审对于解除合同的法律适用错误。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，及《消防法》、《旅馆建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》等法律规定。6、一审对被上诉人是否是涉案房屋的合法产权所有人，是否享有出租权未进行审查，属事实认定不清。 白某辩称：1、本案是因上诉人不履行合同而发生的纠纷。被上诉人不存在缔约过失责任；2、合同第三条规定，被上诉人出租的房屋属毛坯房，只要房屋的主体验收合格就可以将房屋出租，但是上诉人要被上诉人保证涉案房屋能正常经营旅馆业并且通过消防验收，且是附随义务，显然不合理；3、本案中不存在上诉人提出的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，在本案中并不适用；4、被上诉人对涉案房屋具有合法出租权。综上，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 白某向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方于2017年11月29日签订的房屋租赁合同并判令被告限期交回房屋；2、判令被告立即支付拖欠的房屋租赁费63896.4元；3、判令被告承担租赁期间内房屋采暖费20588.8元、物业费10223.4元，合计30812.2元。上述三项合计94708.6元；4、本案诉讼费用由被告承担。 杜某向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还已收取的租金63896.4元，支付资金占用期间的利息10862.4元；判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失195605元，以上合计270363.8元；2.由反诉被告承担反诉原告出租房屋租赁期间内全部的物业费，暖气费等费用；其中反诉原告向物业公司支付的暖气费4270元，由反诉被告向反诉原告返还。3、由反诉被告承担全部的反诉诉讼费用. 一审法院认定的事实：2017年11月29日，原告白某作为甲方、出租方，被告杜某作为乙方、承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：原告白某将××区综合楼201商铺租赁给被告杜某；租赁期限3年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；租期内租金总额127792.8元，被告于合同签订之日向原告支付50%的租金63896.4元，剩余50%的租金于2019年11月30日前付清。被告（反诉原告）将承租房作旅店用途。原告保证出租房屋能够作为上述用途使用（甲方提供出租房屋的水电容量需足够保证乙方经营需要），并符合国家消防安全规定（出租房屋所在主体建筑需取得消防验收合格书，如因甲方出租房屋达不到消防安全规范要求而导致的消防责任及相关损失，由甲方全部负担）。原告免费提供位于二楼沿街墙面及楼顶用于被告树立合规广告标识，原告应保证其有权提供上述广告位给被告使用，否则由此产生纠纷并造成被告损失的，由原告承担全部责任。原告保证对出租房屋拥有出租权，并保证在租赁合同履行过程中，不会有任何第三方对上述房屋的产权提出异议，或者影响到被告对该房屋的正常使用。合同还对其他事项作出了约定。签订上述合同后，被告杜某向原告白某支付房屋租金63896.40元，并在签订合同后开始着手对上述房屋进行装修，在装修过程中被告发现其承租房屋存在漏水现象，并要求原告进行维修。原告遂报物业公司进行了维修。 另查明，被告在租赁上述房屋之后对房屋进行了装修，在本案审理过程中，被告申请对其装修过程中形成附和的装饰装修物的价值及未形成附和的装饰装修物的价值进行评估，在本院委托评估后，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司做出张一鼎价评字［2020］020号价格评估报告书，评估结论为：根据价格评估依据和价格评估方法，确定价格评估标的张掖市××区综合楼201商铺内形成附和装修部分的装修费用在价格评估基准日的重置价格为：大写人民币壹拾壹万柒仟玖佰零叁元玖角柒分（117903.97）；确定未形成附和装修部分的装修费用在价格评估基准日的重置价格为：大写人民币伍万伍仟捌佰玖拾柒元贰角陆分（55897.26）；上述两项价格评估标的在价格评估基准日的市场价值总值为：人民币壹拾柒万叁仟捌佰零壹元贰角三分（173801.23）。其中形成附和装修的部分主要包括地板砖铺设、墙面及顶棚粉刷、淋浴室卫生间盥洗室的制作安装及装修、窗套及VIP间榻榻蜜（床）的制作安装等无法拆除及移动的项目；未形成附和装修的部分主要包括商铺内陈列的高低床架及床垫、太阳能、吧台、柜子等与墙地面分离后可拆卸移动的项目。为行上述评估，被告（反诉原告）杜某支付评估费10000元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原告白某与被告杜某于2017年11月29日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在双方签订上述合同履行过程中，原告白某以被告杜某违约，请求解除其与被告签订的《商铺租赁合同》，被告以原告存在违约，在庭审中对原告该项请求予以同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同双方协商一致的可以解除合同，故本院对原告要求解除与被告于2017年11月29日签订的房屋租赁合同，并要求被告返还本案所涉出租房屋的诉讼请求，依法予以支持。结合原告白某与被告杜某分别提起的本诉与反诉，本案中，双方的诉讼请求均涉及在双方签订的房屋租赁合同解除后房屋租赁期间的费用（租赁费、暖气费、物业费）应当由谁承担的问题。 关于原告白某与被告杜某在房屋租赁合同解除后应当由谁承担房屋租赁期间的费用（租赁费、暖气费、物业费）的问题。结合原告白某与被告杜某的陈述及提交的证据，一审法院认为，首先，在双方签订的合同中已经明确约定原告保证出租房屋能够做上述用途的含义在合同中用括号的方式专门进行了明确，也即原告提供出租房屋的水电容量足够保证被告的经营需要。在庭审过程中被告没有提供原告违反上述约定的证据。同时，双方约定符合国家消防安全规定的具体含义在合同中同样以括号的方式注明，即出租房屋所在主体建筑需取得消防验收合格书，如因原告出租房屋达不到消防安全规范要求而导致的消防责任及相关损失，由原告全部负担。现原告提供了张掖市公安消防支队于2014年7月10日出具的建设工程竣工验收消防备案凭证，证明其出租房屋主体建筑符合国家消防安全规定。虽然被告表示出租房屋仅有一个安全出口，不能满足旅店经营的要求，并提供了建筑设计防火规范条文内容图示及照片予以证明原告违反了合同中双方约定的“甲方保证出租房屋能做上述用途使用”的约定。但一审法院认为，根据本案出租房屋的实际情况，在原告出租房屋时，房屋处于毛坯房状态，所有装修都未实施，在此种情况下双方签订合同，约定原告需要保证出租房屋能够作为旅店使用，原告交付的房屋只要满足原告对该房屋具有处分权、该房屋完成相应装修后能正常使用、取得建设工程竣工验收消防备案凭证等条件即可，而该房屋从事旅店经营能否取得消防验收合格证书，被告在与原告签订房屋租赁合同之前，应当要进行前期的考察，被告作为承租人将该房屋用作旅店经营的用途后，消防验收合格证书应由被告自行申请消防行政部门予以办理。若要求原告在出租房屋时出租房屋的所有条件符合旅店标准，则不符合合同交易习惯，出租房屋的安全出口是否满足用于经营旅店的经营需求的注意义务，不能由原告来承担。现该房屋用作旅店经营，无法取得消防验收合格证书，过错不在原告。致使被告合同目的不能实现的后果应由其自行承担。其次，原告提交了毓秀花园前期物业管理站出具的情况说明一份、张掖市新乐房地产开发有限公司前期物业管理站会议记录一份，证明其在接到被告维修通知后，已经对房屋漏水的问题进行了妥善解决。虽然被告在庭审中抗辩原告的出租房屋存在漏水情况，不符合双方合同中的约定，并提交了照片予以证明。但被告提交的照片中没有记载漏水情况发生的时间，不能证明上述漏水情况发生在维修前还是维修后。一审法院认定被告提出的其多次督促原告处理，原告一直不予理会的理由不能成立。再次，被告抗辩在其装修过程中因原告不具有完全的出租权利，导致其太阳能未能安装成功。一审法院认为，在双方签订的合同中明确约定原告提供二楼沿街墙面即楼顶用于乙方树立广告标识，对于安装太阳能并未进行约定。原告在合同中所保证的享有完全的出租权，不会有第三人对上述出租房屋的产权提出异议，上述约定是指原告保证在出租过程中不存在案外人向承租人主张出租房屋所有权的问题。同时，被告在太阳能未能成功安装后应当及时采取安装室内热水器等代替措施，而非以原告违约而中止合同履行，故对被告的上述抗辩亦不予支持。最后，在本案起诉之后原、被告均同意解除双方签订的合同，本案中合同中约定的租赁期限为2020年11月30日止，考虑到合同的提前解除，及被告未能利用上述房屋从事经营活动的事实，原告应当负担部分在租赁期间所产生的各项费用。 对于在合同履行过程中因被告的装修行为形成的附和及未形成附和的装修部分的损失。在双方签订合同时对于装修虽然没有明确约定，但原告出租毛坯房，保证被告能够进行旅店经营，意味着原告已经同意被告对上述出租房屋进行符合旅店经营的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，在出租人同意承租人装修的情况下，未形成附和的装饰装修物，在没有约定的情况下由承租人进行拆除。本案中根据张掖一鼎房地产评估咨询有限公司做出的张一鼎价评自［2020］020号价格评估报告书，被告在装修过程中未形成附和装修部分的装修费用在价格评估基准日的市场价格为55897.26元，该部分费用应当由被告承担，同时被告有权对该部分未形成附和部分的装饰装修物进行拆除取走。对于形成附和部分的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在租赁合同解除是由于承租人违约所造成的情况下，承租人请求出租人补偿形成附和的装饰装修物的价值的，人民法院不予支持。本案中，造成双方解除合同的原因是被告在装修过程中出租房屋不符合旅店经营的消防安全标准，原告在出租房屋时并不负有查看知悉开设旅店经营的相关要求。被告在租赁房屋的过程中负有谨慎缔约的义务，其在租赁场所经营旅店之前应当需要明确相应的标准要求，并寻找合适场所。本案中上述形成附和的装饰装修物的价值损失，因原告不同意继续使用并支付补偿，故被告无权向原告请求赔偿补偿。 对于各项费用的具体承担问题。首先，对于被告已经支付的租赁费63896.40元、暖气费4270元，因本案中合同的解除不能归责于原告，故其不再退还该部分费用。其次，对于被告尚未支付的63896.40元房租以及根据原告提交的毓秀花园前期物业管理站出具的催费通知，出租房屋在租赁期间产生的物业费、采暖费为30812.2元，共计94708.60元，考虑到合同的提前解除及被告未能按照合同从事旅店经营的事实，根据公平原则，酌情认定被告向原告支付47354.30元。对于评估费10000元，由被告负担。对于未形成附和的装饰装修物，被告应当在判决生效后30日内拆除取走，若造成房屋损毁的，原告可以向其主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）白某与被告（反诉原告）杜某于2017年11月29日签订的房屋租赁合同依法予以解除，被告（反诉原告）杜某于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）白某返还交付××区综合楼201商铺；二、被告（反诉原告）杜某支付原告（反诉被告）白某房屋租赁费、暖气费、物业费共计47354.30元，于本判决生效后三十日内一次性付清；三、被告（反诉原告）杜某在装修过程中未形成附和的装饰装修物，由被告（反诉原告）杜某在本判决生效之日起三十日内予以搬离（拆除）；四、评估费10000元，由被告（反诉原告）杜某承担；五、驳回原告（反诉被告）白某本诉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杜某的反诉请求。本诉案件受理费2168元，减半收取1084元，由原告（反诉被告）白某负担542元，被告（反诉原告）杜某负担542元，一审法院退还原告（反诉被告）案件受理费1084元。反诉案件受理费5420元，减半收取2710元，由被告（反诉原告）杜某负担。一审法院退还被告（反诉原告）案件受理费2710元。 二审中，上诉人提交了以下证据：1、从甘州区住房和城乡建设局调取的涉案房屋所在楼层的平面图。拟证明：出租的房屋原设计有两个安全出口，但是实际出租的房屋在伸缩缝的位置上增加了一面墙体，使安全出口减少了一个，房屋与最初的规划设计进行了变更。按照《消防法》、《旅馆建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》，被上诉人出租给上诉人的房屋违反强制性规定，并不适租。2、房地产权登记信息，拟证明涉案房屋登记在张掖市新乐房地产公司名下。3、上诉人向原来的房东支付了房租的转款凭证、上诉人银行卡明细、《租赁合同》打印件、电费收据、物业费收据照片各一张。以上证据拟证明房屋的实际权利人是案外人高某和闫建新，二人系母子关系，上诉人将63896.4元的房租交纳给了高某。经被上诉人质证认为：1、对图纸的真实性、合法性和关联性均有异议，被上诉人购买该房屋后，未经过任何改动就出租给上诉人使用。该房屋所在的整栋楼已经经过了消防验收，上诉人作为承租人，将涉案房屋进行装修，装修后能否通过二次消防验收，是上诉人的责任。上诉人将该责任强加于被上诉人显然是不正确的。2、对房地产登记信息的真实性、合法性和关联性有异议被上诉人是涉案房屋的实际买受人，正式发票已开具，但是还没有办理产权登记。3、闫建新系被上诉人白某的朋友，受被上诉人的委托出租房屋，物业费用是委托高某交纳的，高某确实也代收了房租，被上诉人予以认可。经审查，上诉人提交的平面图，不能证明涉案房屋的安全出口减少系被上诉人所为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。上诉人提交的其他证据亦不能证明其在使用房屋期间受第三人干扰，影响其合理使用房屋的权利，故上诉人提交的证据对拟证明的事实没有证明力，本院亦不予采信。 经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的合同，被上诉人作为出租人，在消防安全方面仅负有保证出租房屋所在主体建筑取得消防验收合格书的义务，对上诉人进行装修后从事旅店业能否通过消防验收，应是上诉人作为实际使用人负有的义务。上诉人拟开设旅店而承租房屋，在承租前应对相关法律、法规所要求的旅店营业场所应具备的客观条件进行充分了解。在房屋承租后应制作消防设计图纸，申请行政管理部门进行审查，核准后才能进行装修施工。但上诉人在承租前对承租房屋考察不周，承租后未经消防部门审核即开始装修，最终因不能营业造成损失具有直接过错。上诉人认为因装修后的房屋未通过旅馆业消防验收，要求被上诉人返还租金及赔偿全部损失的上诉理由于法无据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订租赁合同，在租赁关系存续期间，并未有第三人对被上诉人的租赁行为提出异议而影响上诉人对租赁物的使用，上诉人认为被上诉人对涉案房屋不享有出租权利的上诉理由与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上，上诉人杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7588元，由上诉人杜某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。