四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17024号 上诉人（原审被告）：刘刚，男，1982年2月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都粤新实业有限公司，住所地：成都市武侯区簇桥乡凉水井村**。 法定代表人：崔浩新，总经理。 委托诉讼代理人：毛平，北京北斗鼎铭（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：何涛，四川磐恒律师事务所律师。 原审第三人：成都振华通科技有限责任公司，住所地：成都市武侯区浆洗街********。 法定代表人：刘刚，总经理。 上诉人刘刚因与被上诉人成都粤新实业有限公司（以下简称粤新公司）、原审第三人成都振华通科技有限责任公司（以下简称振华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘刚上诉请求：一、依法改判一审判决第一项，改判刘刚不承担房屋占有费88888.89元；二、本案一、二审、鉴定费均由粤新公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。事实上粤新公司并非因水电费留置设备，其行为不是行使留置权，是侵权行为。理由如下：1.刘刚自始至终从未说过不缴纳水电费，当时水电费清单都没出来，双方对水电费缴纳的事情也从未发生过争议。2.刘刚缴纳了100000元保证金，水电费仅4906元，金额足以覆盖水电费。3.粤新公司不同意解除合同，让刘刚必须赔偿3个月租金才同意刘刚搬出，这是本案产生矛盾的根源。4.该设备是生产最重要的唯一的大设备，也是价值最贵的设备。二、一审法院判决刘刚支付房屋占用费88888.89元是错误的。1.2019年1月27日刘刚发出解约通知书前，刘刚除被扣设备外均己搬走。粤新公司阻止刘刚搬走这台重要设备，粤新公司的行为已经事实上取得了该房屋的实际控制权。2.粤新公司的行为不是行使留置权，是侵犯了刘刚的财产权利。因此该期间还需要刘刚承担房屋租赁费用是巨大的不公。且一审判决书载明：“......粤新公司可另行主张合理的保管费，不应继续计算房屋占用费......”明显是错误判决。对方非法扣留了刘刚的设备，侵害了刘刚的财产权利，还要收取刘刚的房屋使用费，而且还有权另行主张合理的保管费，极不公平。3.刘刚已经在其他地方租赁了房屋，急需设备开始生产，刘刚没有任何理由去占用该房屋。相反，刘刚一直想搬走设备，腾退房屋，是粤新公司不允许，强行扣留。对此刘刚就该事件到成都公安局武侯分局金花派出所报案，派出所还出面处理，说这是民事纠纷，建议通过司法途径解决。4.如果粤新公司不扣留刘刚的设备，刘刚在2019年1月27日前就腾退了房屋。三、刘刚去修缮厂房，粤新公司无端阻挠，故鉴定费应由粤新公司负担。四、刘刚在一审法院受到了不公正待遇。 粤新公司辩称，请求二审法院驳回刘刚的上诉请求。一、刘刚所阐述的事实和查明的事实有出入，关于水电费，刘刚当时一直拒绝交纳，按照以前交纳的惯例，是粤新公司把表抄了之后就给刘刚发微信，刘刚就及时支付费用，但这一次刘刚就一直没有支付。二、关于房屋修缮费，刘刚一直拒绝修缮房屋，双方交涉多次刘刚都不修缮，粤新公司也从来没有阻止过刘刚去修缮，钥匙一直到2019年4月4日才寄给粤新公司，粤新公司在2019年4年22日发函催促刘刚把设备运走。三、关于不公正待遇，粤新公司不清楚，粤新公司认为是刘刚的猜测。一审法院的判决与粤新公司的预期还是有很大差别，但粤新公司认可一审判决。 振华通公司述称，同意刘刚的上诉请求。 粤新公司向一审法院起诉请求：1.判决刘刚向粤新公司补足应付而未付的保证金100000元；2.判决刘刚向粤新公司补偿提前解约租赁费125000元；3.判决刘刚向粤新公司支付违约金100000元；4.判决刘刚向粤新公司赔偿房屋损坏修缮费45696.2元；5.判决刘刚补交欠缴的水电费4906元及逾期费用，暂定为1471.8元；6.判决刘刚按《房屋租赁合同》约定支付继续占用厂房直至将厂房交还给粤新公司为止期间的租赁费，暂计至起诉之日为96000元；7.判决刘刚承担粤新公司支付的律师费30000元。经一审法院释明租赁合同无效后，粤新公司变更第6项诉讼请求为：“判令刘刚参照租金约定按500000元/年的标准支付2018年7月5日至2018年8月1日以及2019年2月1日至2019年4月23日期间的房屋占用费。” 一审法院认定事实：2018年7月10日，粤新公司（甲方）与刘刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市武侯区××街道××社区××组的房屋出租给乙方使用，甲方保证乙方租赁房屋的水电供应；房屋租赁期为三年，房屋租赁费在本合同第一年的基础上逐年递增5%，第一年为500000元，以后逐年递增5%，甲方交付房屋时间为2018年7月5日，费用从2018年8月1日起至2021年7月31日止，房屋租赁费支付方式为乙方提前一个月支付甲方下一个半年度费用；乙方向甲方支付房屋保证金20000元，保证金在乙方租赁期结束后，如乙方无违约金或其他损害赔偿行为，甲方无息退还给乙方，乙方按本合同约定租赁期未满退租的，则乙方保证金甲方不予退还；乙方应按时支付甲方水电费、房租费等相关费用，如乙方未按时付费，甲方将按所欠费用金额的日千分之五收取滞纳金，对逾期在10天以上的，甲方将对乙方租赁的房屋采取停电停水等措施，并有权解除本合同，收回出租房屋，由此造成的损失由乙方自行承担；如因乙方未购买财产保险，致使房屋因乙方原因导致毁损，乙方除承担违约责任外，还应赔偿甲方由此遭受的全部损失;房屋租赁期内，乙方若违约提前退租，则必须支付给甲方三个月租赁费作为补偿。案涉合同第十六条约定：“甲方双方应遵守本合同的约定，一方如有违反，除按本合同的相关约定承担责任外，并应按本合同约定的当年度租金的20%承担违约责任，且应由违约方承担由此产生的诉讼费、律师费、保全费、保函费等费用，同时，守约方有权选择提前终止合同或要求违约方继续按合同约定履行义务。” 合同签订后，粤新公司按约将案涉房屋交付于刘刚，刘刚将其作为振华通公司的厂房使用，且刘刚向粤新公司支付了保证金100000元。 2019年1月27日，粤新公司收到刘刚发出的《解除合同通知》，内容为：“因政府、土地及房屋性质等原因，导致我方无法正常经营，不能实现合同目的，期间多次口头通知、电话通知及当面沟通等多种方式向粤新公司提出解除案涉合同，现我方以书面方式再次通知解除案涉合同。” 2019年4月4日，粤新公司收到刘刚交还的案涉房屋的钥匙。粤新公司认可因欠付水电费留置了刘刚一件设备。 2019年4月23日，刘刚将最后一件设备搬离案涉房屋。 刘刚称对于留置设备损失，已另行向成都市武侯区人民法院起诉。 在一审庭审过程中，刘刚称因同一片区另一家企业的原因，社区多次截断用电线路，导致刘刚无法正常经营，故向粤新公司发出《解除合同通知》，要求解除合同。为此刘刚举示了两张照片，照片显示电箱内电线处于断裂状态。粤新公司并不认可刘刚所称情况，对照片真实性不予认可。经刘刚提供线索，一审法院到成都市武侯区金花桥街道办事处向环保科人员询问相关情况，明确曾按川环发（2017）28号文件要求对“散乱污”企业执行断电措施但具体执行时间并未进行记录，不清楚振华通公司是否受到影响。 关于案涉房屋修缮费用。粤新公司在第一次庭审过程中举示了房屋损坏照片和房屋毁损修缮预算表，拟证明案涉房屋的损坏情况及修缮费用。刘刚认可案涉房屋的损毁情况，对房屋修缮无异议，但要求自己修缮房屋的砖墙部分和防火板隔墙部分，并承诺若没有修缮好上述部分，则认可粤新公司的所有报价。粤新公司提交的预算表显示已完成部分的报价为9863.2元，未修缮部分报价为35833元。为此一审法院给予刘刚庭后20日的自行修缮时间，粤新公司予以配合。但双方在此期间内未能自行完成修缮，刘刚申请对未修缮部分工程项目及工程量进行司法鉴定。经一审法院委托，四川嘉汇工程造价咨询事务所有限责任公司出具川嘉鉴[2019]第007号《关于“成都市武侯区金花桥街道凉水井社区一组房屋的毁损修缮未完成项目（成都粤新实业有限公司提交的房屋毁损修缮预算中的修缮项目第一、二项工程项目及工程量）”的司法鉴定意见书》，鉴定工程造价为28234.38元。粤新公司在第一次庭审后补充提交《收据》三张以及转账凭证三张，拟证明实际支出修缮费11200元。刘刚对《收据》三性不予认可，对转账凭证与本案的关联性不予认可。 一审另查明，1.刘刚欠付2019年1月水电费合计4906元；2.案涉房屋的租金支付至2019年1月31日；3.粤新公司因本案产生并支付律师代理费30000元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《收据》、转款凭证、案涉房屋毁坏照片、《解除合同通知》、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师费发票及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，案涉房屋并无产权证明和建设工程规划许可证，故粤新公司就该房屋于2018年7月10日与刘刚订立的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，双方因合同取得的财产应相互返还。 关于案涉房屋占用费。合同载明的房屋交付之日为2018年7月5日，租金自2018年8月1日起算，期间未约定计付租金。现合同无效，粤新公司要求此期间的占用费涉及因无效合同获益，一审法院不予支持。2019年4月4日刘刚向粤新公司返还钥匙，控制权就此交接。此后因粤新公司行使留置权，刘刚未能搬走最后一件设备，粤新公司可另行主张合理的保管费，不应继续计算房屋占用费。故粤新公司要求刘刚参照合同约定的租金标准500000元/年支付2019年2月1日至2019年4月23日的占用费，一审法院仅支持2019年2月1日至2019年4月4日的部分共计88888.89元（500000元/年÷12个月/年×2个月），超过部分不予支持。 关于案涉房屋修缮费。刘刚对案涉房屋损坏的情况予以认可，但其认为粤新公司的报价过高，要求自行修缮房屋的砖墙部分和防火板隔墙部分，并承诺若其未对案涉房屋修缮，则以粤新公司的报价为准。刘刚在一审法院给予的时间内未能自行修缮，考虑后续对未完成部分工程造价进行了司法鉴定，对粤新公司的修缮费诉请一审法院在38097.58元（9863.2元+28234.38元）范围内予以支持。 关于水电费。刘刚对于粤新公司主张的欠付水电费4906元的事实予以认可，并表示愿意承担该笔费用，故粤新公司要求刘刚支付水电费4906元的诉讼请求，一审法院予以支持。粤新公司主张的逾期费用部分缺乏计算依据，未能证明计算方式，一审法院不予支持。 此外，因合同无效，粤新公司主张的未付保证金、补偿提前解约租赁费、违约金、逾期费用以及律师代理费，于法无据，一审法院不予支持。前述房屋占用费88888.89元、房屋修缮费38097.58元、水电费4906元，共计131892.47元。抵扣应返还保证金100000元，刘刚还应向粤新公司支付31892.47元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决：一、刘刚于判决生效之日起十日内向粤新公司支付房屋占用费88888.89元、房屋修缮费损失38097.58元、水电费4906元，合计131892.47元，抵扣已支付的保证金100000元后还需支付31892.47元；二、驳回粤新公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8831元，鉴定费3000元（已由刘刚垫付），合计11831元，由粤新公司负担7171.11元，刘刚负担4659.89元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，1.刘刚已向成都市武侯区人民法院另行起诉，诉请粤新公司退还其100000元保证金，案号为（2020）川0107民初5844号。2.案涉房屋未取得建设规划许可证。3.二审中，粤新公司陈述大概时间是在2018年1月27日到2019年2月5日期间留置刘刚的设备，留置的原因是水电费和房屋修缮的问题。 本院二审查明的事实和一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，因案涉房屋没有取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，粤新公司与刘刚于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。人民法院一般应予支持。”之规定，本案中，粤新公司主张房屋占用费应当属于案涉租赁合同无效后的折价补偿，即刘刚在实际占有案涉房屋期间在事实上所获得的利益。 本院认为，根据本案事实，粤新公司于2019年1月27日即收到刘刚发出的《解除合同通知》，粤新公司认可大概在2019年1月27日到2019年2月5日期间，阻止刘刚搬走最后一件设备。关于粤新公司是否有权留置刘刚的设备或者阻止刘刚搬走设备。首先，粤新公司是否有权留置刘刚的设备。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”本案中，粤新公司并未合法占有刘刚的设备，故粤新公司无权留置刘刚的设备。其次，粤新公司是否有权阻止刘刚搬走设备。一审中，粤新公司陈述阻止刘刚搬走设备的原因是刘刚欠缴水电费，二审中，粤新公司增加理由为刘刚欠缴水电费并应当修缮房屋，但是粤新公司没有提供证据证明其向刘刚催缴过水电费，且刘刚支付的100000元保证金完全能够填补水电费和修缮房屋的费用，在粤新公司尚未返还刘刚100000元保证金的情况下，阻止刘刚搬走设备的行为超出必要的限度。综上，粤新公司无权留置刘刚的设备或者阻止刘刚搬走设备。刘刚在2019年1月27日解除合同之后实际上是已经无法使用、经营案涉厂房，其尚有一件设备在厂房里是因为粤新公司阻止其搬走，故刘刚在2019年1月27日之后并未因案涉无效合同取得房屋占有利益等财产性利益，不存在不当得利的返还，因粤新公司认可阻止刘刚搬走最后一件设备大概在2019年1月27日到2019年2月5日期间，结合刘刚已经支付案涉房屋的租金至2019年1月31日的事实，本院认为粤新公司无权向刘刚主张2019年2月1日至2019年4月23日期间的房屋占用费。 因刘刚在另案中主张退还保证金100000元，故本案对保证金不予处理。 对于刘刚关于鉴定费的异议，本院认为，该鉴定费为证明房屋修缮费的金额，而刘刚并未对房屋修缮费进行上诉，故本院对一审判决关于房屋修缮费的认定予以维持，在此基础上，本院认为，刘刚应当按照粤新公司关于房屋修缮费的诉请被支持的比例负担相应的鉴定费。 综上，刘刚的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4983号民事判决第二项； 二、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初4983号民事判决第一项为“刘刚于本判决生效之日起十日内向成都粤新实业有限公司支付房屋修缮费损失38097.58元、水电费4906元”； 三、驳回成都粤新实业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费8831元，由粤新公司负担8076元，刘刚负担755元；鉴定费3000元（已由刘刚垫付），由刘刚负担2502元，粤新公司负担498元；二审案件受理费2022元，由粤新公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽