黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初4098号原告：孙式洁，女，1991年6月13日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：林少玮，男，1991年5月2日生，汉族，与原告系夫妻关系，住哈尔滨市南岗区。原告：林少玮，男，1991年5月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨先锋物业服务有限公司，统一社会信用代码912301037120611787，住所地哈尔滨市南岗区先锋路**。法定代表人：郭振宇，职务董事长。委托诉讼代理人：赵守岩，男，1991年6月16日生，满族，住香坊区。委托诉讼代理人：董德月，黑龙江博润律师事务所律师。被告：安华农业保险股份有限公司黑龙江分公司，统一社会信用代码91230100MA18YD2GOJ（1-1），住，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街**/div>负责人：王爱军，职务总经理。委托诉讼代理人：张琦，男，1984年10月4日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：殷国博，男，1987年3月10日生，汉族，住哈尔滨市道里区。原告孙式洁、林少玮与被告哈尔滨先锋物业服务有限公司、安华农业保险股份有限公司黑龙江分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林少玮作为原告及孙式洁的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告哈尔滨先锋物业服务有限公司（以下简称先锋物业）委托诉讼代理人董德月、赵守岩，被告安华农业保险股份有限公司黑龙江分公司（以下简称安华保险）委托诉讼代理人张琦、殷国博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙式洁、林少玮向本院提出诉讼请求：1.判令被告先锋物业赔偿原告南岗区宣西小区74栋房屋装修损失修复费用5987.7元、水淹物品修复费用342元；2.判令被告先锋物业赔偿原告房屋租赁费用6000元；3.判决诉讼费、鉴定费等相关费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，是哈尔滨市南岗区××小区××单元××号房屋的业主，被告先锋物业是原告居住小区内的物业服务企业，原告每年向先锋物业交纳物业服务费，双方之间存在物业服务合同关系。2018年-2019年间原告发现原告居住的哈尔滨市南岗区××小区××单元××号房屋楼面屋顶渗漏，原告就此向先锋物业的工作人员反映并要求及时对楼面屋顶进行保养和维修，但是先锋物业却迟迟没有履行维修义务，对屋顶漏水问题没有进行及时有效地处理，构成明显的违约。2020年2月1日原告去黑龙江省讷河市回家生产期间，因为疫情被阻隔在外地无法回来，3月3日7楼业主电话通知原告家中水已漏到7楼，向物业反映。物业仍未能作出及时处理，3月24日原告回到家中发现因楼面屋顶融化的雪水渗漏导致屋内棚顶、墙面、地板及、地板及门物等财产受到严重损失。具体包括棚顶屋面被漏水浸泡脱落，墙面被漏水浸泡墙皮已经脱落，墙体被浸泡、瓷砖脱离墙体，地板被，地板被浸泡变形无法使用形无法使用，衣物被褥受损严重无法继续使用，床也被浸泡无法使用。因为受损严重导致房屋在维修前无法正常居住使用。原告认为先锋物业已经收取了原告的物业服务费，依法应当履行合同义务。先锋物业作为具有专业资质的物业管理企业，理应对原告反映的楼面屋顶的防水情况进行必要的检查，并采取防范措施，避免业主损失发生。由于被告未尽到及时维修义务，导致原告财产损失，理应承担赔偿责任。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。为此，请求人民法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告先锋物业辩称，答辩人已经对该房屋顶部进行整体维护，但因房屋主体结构存在问题致使房屋顶楼漏水现象一直未得到解决。因答辩人仅对共用部位和共用设施设备负有维护的义务，现答辩人已经履行其应尽的义务，多次对该房屋屋顶进行防雨维护，已经履行应尽的责任，不应再对原告承担赔偿责任。且原告要求维修的屋顶属于全楼业主共有，根据《物业服务收费管理办法》第十一条之规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”应启动房屋专项维修基金，故答辩人对其没有免费维修义务。综上，答辩人已经尽到修缮义务，故不应再承担任何赔偿责任。被告安华保险辩称，一、先锋物业作为被保险人向我司报案，我司第一时间赶到现场，联系站长张健进行现场查勘，在查勘过程中了解该案件三者损失漏水非一次性漏雨，并且该案件漏雨时间超过一个月，先锋物业在我司投保物业责任险的2018年8月11日至2019年8月10日保单、2019年8月11日至2020年8月10日保单及2020年8月28日至2021年8月27日保单，三年保单均存在断保期间，我司在查勘时，经询问第三者（原告），其无法告知具体的漏雨时间，我司无法确认是否该案件在断保期间内。二、我司与物业签订保险合同，在特别约定第12条中规定，因建筑房屋房顶防水老化、漏雨造成的地板、墙面、家具等物品损失，非第一年漏造成的损失部分保险公司不负责承担。三、我司未主张鉴定，并且同意调解金额，因为我司只是协助定损，不应由我司承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告提交的证据一房屋产权证，证据二物业费收费凭证两份，证据三出生医学证明（复印件）、户口本（复印件）、结婚证，证据四视频8段，证据六照片，证据八黑龙江省启越工程项目管理有限公司司法鉴定意见书（黑启越价鉴函（2020）9号）、发票一份，证据九黑龙江海鑫资产评估有限公司资产评估报告（黑海鑫评报字（2020）第030号）、发票一份，被告先锋物业提交的证据二保险合同一份，被告安华保险提交的证据一物业管理责任保险条款、物业管理责任保险单及特别约定清单，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据五通话记录，证据七淘宝订单截图，被告先锋物业提交的证据一2018年南岗区域屋面防水工程结算审核报告及2019年维修照片9张，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，孙式洁系案涉房屋哈尔滨市南岗区××小区××单元××号房屋权利人，2017年年底自案外人处购买案涉房屋并入住。2018年春天案涉房屋开始漏水，出现漏水问题后，原告曾向被告先锋物业相关负责人反映具体情况。2020年3月，案涉房屋因楼面屋顶融化的雪水渗漏，再次漏水，导致房屋、财物受损。另查明，被告先锋物业是案涉房屋所在楼房的物业服务企业，其在被告安华保险投保了物业责任险，保险期限分别为2018年8月11日至2019年8月10日、2019年8月11日至2020年8月10日及2020年8月28日至2021年8月27日。被告安华保险出具的《特别约定清单》第12条约定，因建筑物房顶防水老化，漏雨造成居民地板、墙面、家具等物品损失，漏雨点非第一年渗漏的损失部分，保险公司不承担赔偿责任。案涉房屋漏水发生在被告安华保险承保期间内。经原告申请，本院依法委托黑龙江省启越工程项目管理有限公司出具黑启越价鉴函〔2020〕9号司法鉴定意见书，鉴定意见为：宣西小区74栋7单元8层3号因屋顶漏水造成的装修损失修复费用为5987.70元。林少玮为本次鉴定支付费用3000元。此外，经原告申请，本院依法委托黑龙江海鑫资产评估有限公司出具黑海鑫评报字（2020）第030号资产评估报告，评估结论为：经实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，采用成本法得出哈尔滨市南岗区人民法院委托的林少玮位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××号水淹物品修复费用在评估基准日2020年11月2日的市场价值为人民币342元。林少玮为本次鉴定支付费用3000元。本院认为，依据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应承担赔偿责任。本案中，被告先锋物业作为案涉房屋所在楼房的物业服务企业，应按上述规定承担对案涉房屋楼面屋顶的维修义务，现因其未履行维修义务，致使原告房屋及财物因雪水渗漏而受损，其应承担赔偿责任，具体赔偿金额，以鉴定意见为准。关于被告先锋物业主张其已尽到修缮义务的抗辩理由，因其未提供证据加以证明，本院不予采纳。关于被告安华保险是否应承担保险责任，本院认为，虽然漏水发生在承保期限内，但根据《特别约定清单》第12条的约定，本案漏水原因属于该条中约定的免责条款，据此，不应由安华保险承担保险责任。关于原告主张装修、维修期间产生的房屋租赁费用6000元，本院认为，经鉴定，案涉房屋确需重新装修，装修期间原告无法在案涉房屋居住，且鉴于原告孩子未满周岁，房屋装修后需放置一段时间方可入住，本院酌情支持原告房屋租赁费用2000元。综上所述，依照《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告哈尔滨先锋物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙式洁、林少玮装修损失修复费用5987.70元；二、被告哈尔滨先锋物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙式洁、林少玮水淹物品修复费用342元；三、被告哈尔滨先锋物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙式洁、林少玮房屋装修期间的租赁费用2000元；四、被告哈尔滨先锋物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙式洁、林少玮鉴定费用6000元；五、驳回原告孙式洁、林少玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告孙式洁、林少玮负担1750元，被告哈尔滨先锋物业服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍人民陪审员 邱 鸣人民陪审员 陈艳林二〇二〇年十二月十四日书 记 员 朱颖涵