云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8186号上诉人（原审原告）：郭粉英，女，1977年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：王泳钟，云南联宇（宜良）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南省苏云投资开发有限公司。住所地：云南省昆明市宜良县匡远街道办事处汇东西路县环保局**。法定代表人：汤化左，董事长。委托诉讼代理人：王伟，男，1973年10月1日出生，汉族，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘军，男，1977年3月22日出生，汉族，特别授权代理。上诉人郭粉英因与被上诉人云南省苏云投资开发有限公司（以下简称：苏云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人郭粉英及其委托的诉讼代理人王泳钟，被上诉人苏云公司委托的诉讼代理人王伟、刘军到庭参加了诉讼。本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人郭粉英上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人苏云公司向上诉人支付违约金46888元，由被上诉人按照商品房购销合同约定立即为上诉人办理商品房房屋所有权证和土地使用权证两证合一手续；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案商品房购销合同签订后，上诉人已经履行了自己的合同义务，被上诉人也应当按照合同约定为上诉人办理涉案房屋的产权手续，但被上诉人仅为上诉人办理了房产证，未办理土地证，被上诉人称系国家政策原因无法办理，但上诉人向被上诉人申请办证是在国务院实施《中华人民共和国不动产登记条例》之前，被上诉人的该辩解不能成立，其行为已经构成违约，一审判决认定被上诉人不构成违约，属于认定事实错误。二、一审判决有关上诉人应先取出抵押在银行的房产证后再由被上诉人为上诉人办理不动产权登记的事实认定存在严重错误。双方商品房购销合同并无该项约定。根据双方合同约定及交易习惯、法律法规的规定，被上诉人有义务为上诉人办理齐备房屋的相关手续，被上诉人未为上诉人办理土地使用证的行为构成根本违约，上诉人有权要求被上诉人承担违约金。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人苏云公司辩称：本案商品房购销合同签订后，上诉人于2013年9月10日缴纳住房维修基金、契税等费用，被上诉人即按照合同约定为上诉人办理产权登记手续，2014年取得房产证原件，同年抵押至农业银行。2015年3月1日不动产登记实施，需提交房产证原件才可进行不动产登记，因上诉人无法提供房产证原件导致未能进行不动产登记。被上诉人一直积极按照政府主管部门办证要求分批办证，未违反商品房购销合同约定。上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。郭粉英向一审法院起诉请求：1.判令被告苏云公司为原告郭粉英购买的宜良县苏云鑫海国际二期11—1201号房屋办理房屋所有权证、土地使用权证二证合一手续暨办理【不动产权证书】；2.判令被告苏云公司退还原告自2017年12月1日至2019年11月30日的物管费：贰仟玖佰伍拾陆元整（2956.00元）；3.判令被告支付原告违约金：肆万陆仟捌佰捌拾捌元整（46888.00元）【办理房产证代收费23444.00元的2倍】；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：原告郭粉英与被告苏云公司于2011年8月27日在宜良县苏云鑫海国际售楼部签订一份《商品房购销合同》，原告向被告购买位于宜良县房屋。签订商品房购销合同后，原告于2011年8月31日向被告支付了首期购房款，并于2012年8月17日向中国农业银行按揭贷款向被告支付了全部房款。2013年9月10日原告按照被告的要求向被告支付办理房产证代收费：23444.00元，被告于2014年6月11日为原告办理了房屋所有权证后原告将房屋所有权证抵押在中国农业银行。2014年11月24日国务院发布《不动产登记暂行条例》，规定自2015年3月1日起实施。被告在为原告办理《中华人民共和国土地使用权证》时，因国家办证机构为统一办理《不动产登记证》故停止办理《中华人民共和国土地使用权证》，由于原告郭粉英的《中华人民共和国房屋产权证》抵押在中国农业银行，故未办理《中华人民共和国不动产登记证》。原告认为双方签订的商品房购销合同第十二条约定，在原告付清全部房款、配套费、公共维修基金、契税及办证费并向被告出具委托书及办理产权证的相关资料后，被告有义务为原告办理相关产权登记手续。自己均按照合同约定向被告支付了所有的费用，自己是欠银行贷款，不欠原告房款，被告未按期履行合同约定为自己办理不动产登记，随着国家相关部门将土地使用权证书及房屋所有权证书二证合一，原告仅有一个房屋所有权证书显然不符合国家二证合一的相关要求，认为被告未为原告办理相关合法齐备的房屋产权登记手续属违约为由诉至一审法院。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务并应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告均具备民事行为能力，双方签定的《商品房购销合同》真实有效。自原告郭粉英将购房款付给被告苏云公司，被告苏云公司将诉争宜良县苏云鑫海国际二期11—1201号房屋交付给原告郭粉英，双方买卖行为生效，因此原、被告应当按照双方合同的约定履行各自的义务。被告苏云公司在原告郭粉英付清全部房款、配套费、公共维修基金、契税及办证费并向其出具委托书及办理产权证的相关资料后，为原告郭粉英办理了《中华人民共和国房屋产权证》，因国家办证机构为统一办理《不动产登记证》故停止办理《中华人民共和国土地使用权证》，且原告郭粉英的《中华人民共和国房屋产权证》抵押在中国农业银行，而未办理《中华人民共和国不动产登记证》，被告苏云公司在庭审中表示：待原告郭粉英取得抵押在中国农业银行的《中华人民共和国房屋产权证》后，自己继续为原告办理《中华人民共和国不动产登记证》。国务院要求办理《中华人民共和国不动产登记证》是在被告为原告郭粉英办理了《中华人民共和国房屋产权证》之后，因此被告苏云公司在本案中并不存在违约责任，故对原告郭粉英要求被告为原告购买的宜良县苏云鑫海国际二期11—1201号房屋办理不动产权证书及支付违约金46888.00元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告郭粉英要求被告苏云公司退还自2017年12月1日至2019年11月30日的物管费2956.00元的请求，因与本案不属于同一法律关系，庭审中经释明，原告郭粉英表示自己另案起诉，本案要求审理第一、第三项诉请，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告郭粉英的诉讼请求。一审案件诉讼费1046.00元减半收取523.00元，由原告郭粉英负担。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致。另查明：一、2013年9月10日，郭粉英办理涉案房屋的接房手续。二、2016年6月6日，苏云公司出具《承诺书》，载明：“一、2016年12月30日前办好已提供办理产（权）证所需资料的苏云公司业主的房产证，2017年6月30日之前办完业主的土地使用证；二、如在此日期前未办理好证件，针对未按时拿到两证的业主进行如下赔偿：1.苏云公司承担违约责任，全款退还业主接房至领到产（权）证期间的全部物管费；2.退还交房时所缴纳代收费用的双倍；三、办证期间如因国家法律、法规等其他原因需两证合一，按有关规定执行。”郭粉英明确其本案主张的逾期办证违约责任即依据前述《承诺书》主张。三、2020年6月5日，郭粉英向中国农业银行股份有限公司宜良县支行还清涉案房屋的按揭贷款，同日取回该房屋的房产证原件；在此情形下，苏云公司同意为郭粉英办理该房屋的不动产权证。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：郭粉英所主张的逾期办证违约责任能否成立？本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郭粉英与苏云公司所签《商品房购销合同》《合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同自双方当事人签章时成立并生效，双方均应依约履行。郭粉英已向苏云公司支付了约定的购房款及相关费用，苏云公司亦应按照约定向郭粉英交付房屋并协助郭粉英办理房屋的产权登记手续。苏云公司于2013年9月10日向郭粉英交房，并于2014年6月11日将涉案房屋的产权证办至郭粉英名下，双方合同目的已基本实现。现郭粉英依据苏云公司2016年6月6日出具的《承诺书》要求苏云公司承担逾期办证的违约责任，本院认为，从该《承诺书》内容看，苏云公司虽在《承诺书》第一条、第二条承诺于2017年6月30日之前办完业主的土地使用证，并承诺了逾期办证的违约责任，但同时也在《承诺书》第三条中说明“办证期间如因国家法律、法规等其他原因需两证合一，按有关规定执行”。根据查明的案件事实，苏云公司所承诺的办证期间确为政府实施不动产统一登记、两证合一期间，本案符合《承诺书》第三条承诺约定的情形，在此情况下，郭粉英要求苏云公司按该《承诺书》第一、二条内容向其承担逾期办理土地使用权证的违约责任，无事实依据，本院不予支持。同时，涉案房屋的房产证原件因郭粉英办理按揭贷款导致2020年6月5日前一直被抵押在银行，客观上不具备办理两证合一的条件。现郭粉英还贷赎证取回了房产证原件，苏云公司也同意协助为郭粉英办理不动产权证，故本院对此予以确认，并因苏云公司自身并非不动产权属登记机关，其承诺的协助办证义务实为配合购房人向不动产登记机关递交符合要求的办证申请材料，故本案应由苏云公司配合郭粉英向不动产登记机关提交符合要求的办证申请材料。综上，上诉人郭粉英的上诉请求中有事实和法律依据的部分，能够成立，无事实和法律依据的部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，但因一审宣判后出现新事实，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初787号民事判决；二、由云南省苏云投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合郭粉英向不动产登记机关提交符合要求的申请办理宜良县房屋不动产权登记手续的材料；三、驳回郭粉英的其他诉讼请求。一审案件受理费1046元减半收取523元，由郭粉英负担。二审案件受理费1046元，由郭粉英负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十二月十七日法官助理仝倩华书记员刘雯