云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初2115号 原告：顾建林，男，1960年3月24日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：梁丽，女，1962年3月6日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王家寿，男，1962年7月28日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：张绍英，女，1966年3月2日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 第三人：云南祥云农村商业银行股份有限公司，住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路西侧彩云路北侧，统一社会信用代码91532900MA6K99G95C。 法定代表人：王家禄，董事长。 委托诉讼代理人：杨仁江，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。 原告顾建林、梁丽与被告王家寿、张绍英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法追加第三人云南祥云农村商业银行股份有限公司（以下简称祥云农商行）参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾建林及二原告的委托诉讼代理人徐强、被告王家寿、第三人祥云农商行的委托诉讼代理人杨仁江到庭参加诉讼。被告张绍英经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告顾建林、梁丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令第三人祥云农商行协助办理祥云县祥城镇银冠阳光城Ｄ31幢房屋的抵押权注销手续；3.判令被告王家寿、张绍英协助原告办理上述房屋的不动产权过户登记手续；案件受理费由被告负担。事实和理由：2009年9月2日，二原告与二被告签订《房屋买卖协议》约定，原告购买被告位于祥云县祥城镇银冠阳光城Ｄ31幢别墅，房屋建筑面积286.82平方米，国有土地使用证号“祥国用第（2008）第××号”，房屋所有权证号“祥房权证祥城镇字第××号”，房屋总价人民币1096000元等内容。合同签订后，原告于2009年9月7日向王家寿一次转账支付购房款1096000元，王家寿将房屋交付原告。原告于2009年12月2日装修房屋，于2010年3月装修完工，并于同年7月入住房屋。后原告对房屋外围及周边环境进行了装饰装修和绿化。期间，原告多次要求被告办理过户登记手续，但因被告未将抵押于第三人祥云农商行的房产证拿出，造成过户无果。2020年9月25日，原告向祥云县人民法院账户支付170万元，代被告清偿了上述房屋抵押担保的最高额抵押债务170万元，消灭了抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，上述房屋现已符合过户给原告的条件，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王家寿辩称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。 第三人祥云农商行述称，第三人对原、被告签订的《房屋买卖协议》不知情，亦不认可该合同的效力。被告已将涉案房屋抵押给第三人作为贷款担保，第三人对涉案房屋享有抵押权。涉案房屋担保的抵押债务170万元虽由原告打款到法院，但王家寿尚欠第三人其他借款未清偿，第三人的该部分普通债权仍可用涉案房屋拍卖、变卖后的价款予以清偿，第三人不同意注销涉案房屋的抵押权。请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的案件事实：2009年9月2日，王家寿、张绍英（甲方）与顾建林、梁丽（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将坐落于祥云县祥城镇银冠阳光城Ｄ31幢独栋别墅及相关土地使用权卖给乙方，房屋建筑面积286.82平方米，国有土地使用证号“祥国用第（2008）第××号”，房屋所有权证号“祥房权证祥城镇字第××号”；房屋总价款1096000元；乙方在签订合同后10日内向甲方付清购房款，甲方收到房款后将房屋交付乙方使用；双方约定在甲方将银行贷款还清、取回房产证后7日内办理房屋产权、土地使用权过户手续，办理过户手续所需缴纳的税费全部由乙方负担；本合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，顾建林于2009年9月7日转账支付王家寿购房款1096000元，王家寿向顾建林交付了房屋。顾建林、梁丽装修房屋后，于2010年7月居住使用至今。期间，因该房屋抵押担保的贷款未清偿，双方未能办理不动产过户登记手续。 2016年4月18日，王家寿向祥云县农村信用合作联社米甸信用社（以下简称米甸信用社，2016年12月12日终止后，其债权债务由第三人祥云农商行承担）借款500万元，张绍英承担共同还款责任。为担保债务履行，王家寿、张绍英和案外人王建昌、杨月清及冉文祥夫妇分别与米甸信用社签订《最高额抵押合同》约定：王家寿、张绍英以祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋（即涉案房屋）为上述借款提供最高限额170万元的抵押担保，王建昌、杨月清以祥云县祥城镇银冠阳光城D30幢房屋为上述借款提供最高限额169万元的抵押担保，冉文祥夫妇以祥云县祥城镇银冠阳光城D10幢房屋为上述借款提供最高限额161万元的抵押担保，并办理了抵押登记。2016年4月19日，米甸信用社向王家寿发放贷款500万元。上述借款期限于2019年4月20日届满后，王家寿未偿还借款本息，冉文祥在其最高抵押担保限额范围内向祥云农商行偿还了相应本金和利息。2019年6月10日，祥云农商行以王家寿、张绍英、王建昌、杨月清为被告，以金融借款合同纠纷诉至祥云县人民法院。2019年9月12日，本院作出（2019）云2923民初1308号民事判决书，判决：一、王家寿、张绍英于判决生效后二十日内偿还祥云农商行尚欠借款本金339万元及截至2019年5月23日的利息102,145.40元；二、王家寿、张绍英于判决生效后二十日内偿还祥云农商行自2019年5月24日起至本息清偿之日止按借款合同约定计算的罚息、复利；三、王家寿、张绍英于判决生效后二十日内赔偿祥云农商行律师费2万元；四、祥云农商行对王家寿、张绍英抵押的祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋（即涉案房屋）折价或者拍卖、变卖后所得价款在最高抵押担保限额170万元内享有优先受偿权；五、祥云农商行对王建昌、杨月清抵押的祥云县祥城镇银冠阳光城D30幢房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在最高抵押担保限额169万元内享有优先受偿权；案件受理费34,897元由王家寿、张绍英、王建昌、杨月清负担。 上述判决生效后，祥云农商行向祥云县人民法院申请执行。该案执行中，本院于2020年3月26日依法作出（2020）云2923执159号之一执行裁定书，查封了王家寿、张绍英名下的祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋（即涉案房屋）。2020年4月13日，顾建林、梁丽以案外人身份向本院提出执行异议，本院审查后于2020年4月26日作出（2020）云2923执异3号执行裁定书，驳回顾建林、梁丽的执行异议请求。顾建林、梁丽不服裁定，于2020年5月9日以祥云农商行为被告、王家寿、张绍英为第三人，向本院提起执行异议之诉，诉讼请求为：1.确认祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋（即涉案房屋）属顾建林、梁丽所有；2.停止对上述房屋的强制执行；3.判令王家寿、张绍英协助顾建林、梁丽办理上述房屋的不动产过户登记手续。2020年9月1日，本院作出（2020）云2923民初967号民事判决书，以祥云农商行对涉案房屋享有抵押权，顾建林、梁丽对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益为由，判决驳回顾建林、梁丽的诉讼请求。上述判决生效后，顾建林为消灭祥云农商行对涉案房屋的抵押权，于2020年9月25日向本院账户转款170万元，代王家寿向祥云农商行偿还涉案房屋抵押担保的债务。为请求注销抵押权，并办理不动产过户登记，顾建林、梁丽诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋买卖协议》是否有效；二、祥云农商行应否办理涉案房屋的抵押权注销登记手续；三、王家寿、张绍英应否协助顾建林、梁丽办理涉案房屋的不动产过户登记手续。 关于争议焦点一。王家寿、张绍英与顾建林、梁丽于2009年9月2日签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法有效。王家寿、张绍英在涉案房屋抵押权存续期间，未经抵押权人祥云农商行同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。顾建林、梁丽请求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，抵押财产的受让人可以代债务人清偿抵押债务，以涤除受让财产上的抵押权，抵押财产受让人的涤除权受法律保护。本案中，王家寿向祥云农商行借款500万元，王家寿、张绍英以祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋（即涉案房屋）为上述借款提供最高限额170万元的最高额抵押担保。最高额抵押权，抵押权人仅在最高限额内享有优先受偿权，超出最高限额的债权部分则为普通债权，普通债权不具有优先受偿效力。本院（2019）云2923民初1308号民事判决书（已生效）判决确认祥云农商行对王家寿、张绍英抵押的涉案房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在最高抵押担保限额170万元内享有优先受偿权后，涉案房屋受让人顾建林在该案执行中于2020年9月25日向本院账户转款170万元，代王家寿清偿涉案房屋抵押担保的最高债权额170万元，故祥云农商行的抵押债权受偿后，其对涉案房屋的抵押权应予消灭。顾建林代偿抵押债务后，有权请求祥云农商行向不动产登记部门申请办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。祥云农商行关于王家寿尚欠第三人其他借款债务未清偿，该部分普通债权仍可用涉案房屋拍卖、变卖后的价款予以清偿，不同意注销抵押权的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。 关于争议焦点三。《房屋买卖协议》约定，在甲方（即王家寿、张绍英）将银行贷款还清、取回房产证后7日内，双方办理不动产过户登记手续。现顾建林代王家寿清偿了涉案房屋抵押担保的债务170万元，祥云农商行的抵押权应予消灭，故涉案房屋已具备不动产过户登记的条件。王家寿、张绍英应按合同约定，在抵押权注销后7日内协助顾建林、梁丽办理涉案房屋的不动产过户手续。 综上所述，顾建林、梁丽的诉讼请求成立，本院予以支持。被告张绍英经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告顾建林、梁丽与被告王家寿、张绍英于2009年9月2日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、第三人云南祥云农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内向不动产登记部门申请办理祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋的抵押权注销登记手续，被告王家寿、张绍英对此应予协助； 三、被告王家寿、张绍英于上述抵押权注销登记完成后七日内，协助原告顾建林、梁丽办理祥云县祥城镇银冠阳光城D31幢房屋的不动产过户登记手续。 案件受理费5343元，由被告王家寿、张绍英负担2671.50元，由第三人云南祥云农村商业银行股份有限公司负担2671.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨志坚 人民陪审员  王仁俊 人民陪审员  杨利群 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  杨浩然