江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3639号上诉人（原审被告）：瑞金琦建实业有限公司，住所地：江西省瑞金市象湖大道与长征大道东南角交汇处。法定代表人：梁敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李耀赣，男，1962年10月18日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，该公司法务专员。委托诉讼代理人：薛丰，男，1988年10月3日生，汉族，住江苏省滨海县，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：刘立超，男，1995年6月18日生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：杨帆，瑞金市金都法律服务所法律工作者。上诉人瑞金琦建实业有限公司（以下简称“琦建公司”）因与被上诉人刘立超房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2020）赣0781民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人琦建公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人售楼部沙盘图明显不属于施工图设计文件，而应属于广告宣传材料。一审判决违背客观事实，错误认定沙盘图属于施工图设计文件，有违公平原则，判令解除商品房买卖合同缺乏事实基础。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第三条：“国家实施施工图设计文件（含勘察文件，以下简称施工图）审查制度。……施工图未经审查合格的，不得使用。从事房屋建筑工程……应当以审查合格的施工图为依据。”以及该法第四条第二款：“县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责对本行政区域内的施工图审查工作实施监督管理。”据此可知，施工图设计文件，作为指导项目工程建设施工全过程的图纸文件，是工程建设施工的依据，其制作、修改，均需专业设计单位进行，并要通过政府主管部门的审查，施工单位在建设施工过程中须以审查合格的施工图为依据而不得随意变更；即便是上诉人欲变更施工设计图，亦应通过政府主管部门的审查批准。楼盘售楼部沙盘图，是项目开发商为销售楼盘，按照项目初步设计方案制作的简易模型，是便于购房者观察楼盘整体效果以及房屋具体位置的效果图，仅仅是展示项目楼盘的广告宣传材料，其制作和变更无需政府主管部门审查批准。根本不可能将其作为工程建设施工依据。二、售楼部沙盘图作为商品房预售宣传材料，应为要约邀请。沙盘图与实际楼盘的细微差异，也不属于上诉人根本违约的情形，更需要注意的是被上诉人于2018年12月10日已确认收房，收房行为应该视为被上诉人对所交付商品房的认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”，上诉人售楼部沙盘图系上诉人推广项目的宣传材料（现场沙盘模型上的标牌也明示：“本模型仅供参考，最终以政府批文为准”）,显然属于要约邀请，并非上诉人与被上诉人的合意内容，不能作为确定商品房买卖双方权利义务的依据，因此沙盘图中与实际楼盘的细微差异，不属于上诉人违约的情形。而且沙盘图作为商品房预售阶段的楼盘模拟展示道具，是根据项目建设规划预先制作的，其主要功能也只是方便购房者认识项目大致规划架构，了解房屋设施具体位置，并非对现有楼盘建筑的完全仿制。预先制作的展示模型，与后期施工建设的实际楼盘有所出入，本来就属于正常情况，更何况被上诉人所称的差异，仅仅是其房屋前一段距离处修建了门立柱。该差异不会也不可能对被上诉人正常使用商品房造成严重影响，上诉人不构成根本违约，不符合法定解除条件。此外更重要的是，被上诉人在2018年12月10日签署《收楼确认书》并实地验收房屋时，该门立柱已经修建完毕。这里需要纠正下一审判决认定的事实“被上诉人于2018年12月10日收房，此后被上诉人才发现案涉商铺门前立起门柱并建起大门”，而实际上该门立柱在2018年11月5日便通过竣工验收备案，即在被上诉人收房前就已竣工，如此明显的建筑体立在被上诉人商铺门旁，其验收房屋时不可能未发现。被上诉人在明知所购商铺前已经修建了门立柱的情况下，仍然同意签收，显然已经认可了按现状接收案涉商品房。此外，被上诉人确认收房后积极主动地前往上诉人办证处办理了不动产权证面签手续，并催促上诉人尽早办理产权登记书。2019年11月20日案涉14#栋-401号商铺不动产权登记证已办好，并于2019年11月28日已由被上诉人领走；案涉14#栋-402号商铺不动产权登记证亦正在办理中，预计不久可以办好。上诉人按照合同约定履行完毕合同全部义务之后，被上诉人却因该项目商铺整体市场价值下跌而以门立柱影响商铺价值向一审法院起诉解除合同，足见被上诉人欲单方违约之意图。恳请贵院为维护公平正义，维护市场经济秩序，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、一审法院认为“上诉人所交付的案涉商铺与沙盘图展示不符，且未提前告知被上诉人”，故而认定被上诉人有权解除合同。上诉人认为一审法院的判决缺乏事实基础和证据支撑，应当依法予以撤销。被上诉人在一审法院提供的相关证据只能证明交付案涉商铺的现状和沙盘图模型不一致，但沙盘图不是设计文件（前文已述，不再赘述）,交付的案涉商铺与沙盘图不一致不等于改变了规划设计。被上诉人在一审法院并未提交其他任何证据证明上诉人在建设过程中进行了规划设计变更。被上诉人在举证期限内并未向一审法庭提交充足的证据证明上诉人对规划设计进行了变更，理应由其承担举证不利的法律后果，驳回其全部诉讼请求。根据《建筑工程项目施工图设计文件审查试行办法》第十一条：“建筑工程竣工验收时，有关部门应按经审查批准交付施工的设计文件进行验收，否则不予验收。”而上诉人向一审法院提交的《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》证明：案涉商铺所在项目于2018年11月5日经瑞金市城乡规划建设局确认验收合格，工程竣工验收备案文件目录3显示：“施工图设计文件审查意见为‘符合要求’。”该证据足以证明上诉人系完全按照经政府部门审查批准交付施工的设计文件进行建造的，未进行任何设计变更。一审法院忽略了这一事实，上诉人并未对建筑工程施工图设计文件进行任何变更，何谈提前告知被上诉人？双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中第十五条约定：“双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。”由此可知，只有在上诉人变更上述约定列举范围内事项，未通知被上诉人的情况下，被上诉人才有权解除合同。不在合同约定的列举范围内事项，上诉人无需通知。一审法院对案涉商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式等是否变更？怎么变更的？变更后是否造成严重影响被上诉人所购案涉商铺质量或使用功能？在这些基本事实均未查清的情况下，一审法院便认定上诉人进行了设计变更且未履行通知义务，符合案涉《赣州市商品房买卖合同》第十五条约定解除的情形，是对合同约定断章取义，曲解合同约定本意。三、即便按照一审法官思路，认定售楼部沙盘图属于施工图设计文件，上诉人变更了设计文件，本案也并未达到案涉合同约定解除的条件；即便法院认定符合约定解除要件，但因被上诉人怠于行使也丧失了该解除权，据此上诉人认为一审法院判决解除合同于法无据，应当纠正。(一）案涉情形未达到合同约定或者法定解除的要件，不得判令解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”可知，约定解除需要在解除合同的条件成就时，解除权人才可以解除合同。一审法院认为本案符合案涉商品房买卖合同第十五条约定解除的情形，但其只是依据该条第（一）款的约定内容：1.变更建筑工程施工图设计文件；2.变更可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的情形，仅指该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热和采暖方式变更导致的；3.在变更确立之日起10日内书面通知买受人。然而，一审法院对本案情形是否达到条件2并未进行认定或论述，仅以符合约定解除条件1和条件3便认定约定解除的条件已成就，有违公平原则。上诉人认为商铺旁建立的柱立门对案涉商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热和采暖方式等无任何影响，更不会影响案涉商铺的质量和使用功能，不符合约定解除条件。此外对第十五条第（二）、（三）款的书面通知要求却视而不见，约定解除合同的条件并未成就，同时依据《合同法》第九十四条之规定，本案也不具有法定解除的情形，故原审法院判令解除案涉商铺的《商品房买卖合同》没有法律依据。退一万步讲，即便认定商铺旁建门立柱会影响商品房使用功能即符合约定解除，那上诉人所建的门立柱也只会对案涉14#栋101号商铺产生影响，14#栋102号商铺并没有门柱遮挡，而且案涉14#栋101号商铺已经办理不动产权证且已由被上诉人于2019年11月28日领取。正如一审法院所认定的，原被告双方签订的两个案涉商铺《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人按照合同约定交付了案涉商铺，且完成了案涉14#栋101号商铺的不动产办证义务，至此可以认定上诉人已全面履行完毕案涉14#栋101号商铺的《商品房买卖合同》约定的义务，双方权利义务已终止。从被上诉人收房到其申请办证，被上诉人均未依案涉合同提出解除合同，证明被上诉人对该商铺现状予以认可，为保护交易安全，维护交易秩序，一审法院也不能判令解除已履行完毕的合同，恳请贵院依法予以撤销，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求。(二）即便法院认定案涉情形符合合同约定解除的基本要件，但本案因被上诉人怠于行使而已丧失该解除权利。上诉人与被上诉人案涉合同第15条设计变更第2款中约定：“买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。”而《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”即便按照一审思路认为上诉人设计变更且未通知被上诉人成立，被上诉人享有解除合同的权利，但因双方在合同中明确约定解除权行使期限为自通知送达之日起15日内，即被上诉人应当在知道或应当知道设计变更之日（收房日）起15日内行使解除权，否则解除权自动消灭。然而，被上诉人在得知交付的案涉商铺和沙盘图模型不一致时并未提出解除合同书面请求，至2019年11月28日领取案涉14#栋101号商铺不动产登记证时也未对该商铺规划设计提出任何异议，更未书面提出解除合同请求。直至2020年案涉商铺房屋价值下降时才向一审法院起诉请求解除合同，与其收房（2018年12月10日）已相隔一年有余，双方约定的解除权行使期限早已届满，被上诉人解除权已消灭，无权再要求解除案涉商铺买卖合同。恳请法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的无理诉求。另补充，14栋101号商铺已经办证，合同已经履行完毕，合同权利义务终止，不存在解除合同之说，因为解除合同也是权利义务的终止。综上所述，上诉人自认为在履行合同中并未有根本违约行为，案涉情形也不符合合同约定解除条件，被上诉人要求解除合同无正当理由。一审法院未查清基本事实，认定事实缺乏证据支撑，一审裁判有失公正，恳请二审依法予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人刘立超答辩称：一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，琦建公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回琦建公司的上诉请求，维持原判。二、琦建公司上诉称所建的大门立柱只会对案涉14#栋101号商铺产生影响，对14栋102号商铺并没有门柱遮挡，而且案涉14#栋101号商铺已经办理不动产权证的问题。琦建公司是通过不正当手段违规办理的证件，存在欺诈行为，如果能办理证件，为何刘立超一起购买的14#栋102号商铺没有办理，还有与本案同样问题的相对方向商铺购买者宋秀的3#楼126号、127两间商铺也没办理产权证。本案涉诉房屋到目前仍未交房，所以琦建公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。刘立超向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除原、被告2018年4月5日签订的赣闽物流园14#楼101铺、102铺的《商品房买卖合同》，被告返还原告全部的购房款合计1451455元；2.判决被告承担房屋买卖合同的违约责任，支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息约142532元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告刘立超在观看被告瑞金琦建实业有限公司经营开发的赣闽物流园沙盘效果图后，于2018年4月5日与被告签订了购买14号楼101号、102号两间店铺的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2018040500471、2018040500461），约定：1、原告购买被告位于瑞金市，其中101铺单价为8473.83元／平方米，总价款为698667元，102铺单价为7497.89元／平方米，总价款为752788元，当日应支付全部房价款。2、房屋交付时间为2018年12月31日。3、设计变更。（1）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（2）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（3）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后当日，原告分别向被告支付101、102铺的全部购房款698667元、752788元，合计1451455元。被告于2018年11月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年12月6日向原告发《交房通知书》，原告于2018年12月10日向被告签署《收楼确认书》。此后，原告发现其所购店铺门前立起门柱并建起了大门，原沙盘图上显示的三个店铺门面变成了两个门面，觉得店铺的使用价值明显缩水，故多次要求被告赔偿损失。因双方无法协商解决，引起诉讼。还查明，与原告所购买的14＃楼101、102铺对应的3＃楼126、127铺（即位于大门门柱的另一端）的购房户宋禾秀以完全相同的事由向一审法院起诉被告并提出相同的诉请，生效判决认定沙盘属于设计文件的组成部分，并支持了宋禾秀的全部诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按约定全额支付了购房款，可以认定原告已全面履行了合同义务。法院生效判决已经认定被告在向原告出售案涉两间店铺时，系以沙盘模型作为宣传及展示的依据，该沙盘图属于设计文件的组成部分。双方在签订的两份合同中均约定依法变更建筑工程施工图设计文件，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。本案中被告向原告所交付的房屋与沙盘图展示不符，又未提前告知原告，故原告要求解除合同，返还全部购房款1451455元，符合合同约定，一审法院予以支持。根据双方签订的合同约定，解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照中国人民银行基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金，该约定未违反法律规定，故原告要求被告按约定的全部房价款的0.1%支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、解除原告刘立超与被告瑞金琦建实业有限公司于2018年4月5日签订的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2018040500471、2018040500461）；二、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告刘立超购房款1451455元及至款清之日止的利息（其中自2018年4月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告刘立超支付违约金1451.46元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19146元（原告已预交），由被告瑞金琦建实业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人琦建公司向本院提交案涉工程的规划设计图纸8张及施工图纸2张，拟证明我方没有进行设计变更，并非在收房后建的门柱。被上诉人刘立超经质证认为，对真实性、合法性有异议，应加盖公章并由负责人签名、与原设计图纸相符的证明，被上诉人一直是从上诉人销售沙盘模型中知晓户型情况，被上诉人没有接到任何变更通知。本院经审查认为，规划设计图纸8张及施工图纸2张并不能充分证实其证明目的，故本院对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否应予解除。本院（2020）赣07民终1633号案件系琦建公司和宋禾秀房屋买卖合同纠纷，该案民事判决书系业已生效的裁判文书，其中宋禾秀所购店铺与本案中刘立超所购店铺分别位于大门立柱两侧。该判决书业已认定上诉人琦建公司出售店铺时系以沙盘模型作为宣传及展示的依据，本案所涉沙盘图属于设计文件的组成部分。根据双方于2018年4月5日签订的二份《商品房买卖合同》均约定，涉及商品房基础设施、公共服务及配套设施的变更；变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应在变更确立之日起10日内通知买受人，否则买受人有权解除合同。而上诉人向被上诉人交付的房屋与沙盘图展示不符，又未按照约定告知被上诉人，被上诉人要求解除合同，具有事实依据，符合双方合同约定，本院予以维持。综上所述，上诉人琦建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19146元，由上诉人瑞金琦建实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月十一日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜