四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16042号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈太权，男，1949年6月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴立翠，女，1957年6月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系陈太权之妻。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶水香，女，1982年6月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：樊慧，女，1985年7月20日出生，汉族，住成都市新都区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 上诉人陈太权与上诉人叶水香、樊慧房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵韬适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈太权上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判由叶水香、樊慧向陈太权支付违约金50000元；二、依法改判支持陈太权要求叶水香、樊慧按照合同约定恢复房屋装修原样或赔偿损失；三、判令叶水香、樊慧承担从2020年6月11日起至房屋移交完毕时止的占用商铺期间的租金26111.3元，物业费2040.66元，水电费247.5元；四、判令叶水香、樊慧支付迟延支付租金的逾期利息3000元。在二审审理中，陈太权变更第二项上诉请求为要求叶水香、樊慧赔偿损失。事实和理由：一、根据一审要求，陈太权在一审休庭后提交了《补充意见书》，叶水香、樊慧至今仍未移交租赁商铺，陈太权请求叶水香、樊慧支付占用使用商铺期间所产生的一切费用包括：2020年6月11日至9月10日期间的租金24999.99元及一审判决计算时多给叶水香、樊慧计算已付租金1111.31元，共计26111.3元；物业费2040.66元，水电费247.5元。按照合同约定，2019年7月1日叶水香应付租金12万元，但仅支付三个月的租金，尚欠房屋9万元的逾期利息8100元，陈太权调减为3000元；二、根据合同约定，叶水香、樊慧对商铺的一切投资装修及设施等应保持原样无偿移交给陈太权，但叶水香、樊慧违反合同约定，拆走上届承租人装修的大厅吊灯，包房排风扇，淋浴房花洒等，陈太权请求返还上述设备并恢复安装，不愿恢复的应折价赔偿损失；三、案涉合同第九条约定系双方真实意思表示，双方均应严格履行，叶水香、樊慧未履行的租金为34万元，5万元的违约金并不算高，且叶水香、樊慧在疫情刚开始就将出租难的风险转移给了陈太权，其并无损失。双方未就中止或解除合同进行协商，叶水香、樊慧也未对案涉商铺向陈太权进行移交和办理手续，2020年4月11日叶水香、樊慧擅自将案涉店铺关门，搁置移交工作，由此造成的损失应当由叶水香、樊慧承担；四、一审认定叶水香、樊慧遭受疫情影响缺乏事实依据，将违约金调减为3万元不当。1.本案中陈太权没有任何过错，叶水香、樊慧借履行合同时间发生在疫情期间恶意解除合同，给陈太权造成租金损失风险；2.从今年与去年叶水香、樊慧同期营业用水量及用电量的情况可知疫情并没有对其经营情况造成影响，叶水香、樊慧至今也未提交证据证明受到疫情影响；3.陈太权的实际损失不止3万元，从叶水香、樊慧搬走后，陈太权已委托中介对案涉商铺进行出租，但至今未租出，叶水香、樊慧将经营风险转移给陈太权，其违约行为造成陈太权的损失，应当按照合同约定支付违约金5万元；五、樊慧不是案涉合同的适格主体，其在合同补充协议上拒绝签字，樊慧以不可抗力主张解除合同的理由不能成立。本案中樊慧没有因疫情而导致履行障碍，且从案涉商铺用水用电等证据可知商铺使用属性未受影响，没有导致合同目的不能实现；六、一审认定叶水香、樊慧还剩余租金3889元错误。2019年9月30日双方签订补充协议，租金每年调减为10万元，叶水香、樊慧当天支付的6万元租金应该是2019年11月至2020年6月10日止的租金，按照租金标准计算，叶水香、樊慧应支付的租金为61111.31元，所以其仍欠付房屋1111.31元，不存在还有剩余租金3889元的事实；七、根据一审查明事实，叶水香、樊慧的反诉请求不能成立。一审查明叶水香、樊慧已付租金只有19万元，其主张多支付的租金16944.2元没有事实依据。关于押金1万元，由于合同还未解除，叶水香、樊慧仍欠付物业费、水电费，其将案涉商铺设施擅自拆走，所以没有达到退还押金的条件。 叶水香、樊慧共同辩称，1.对陈太权的上诉请求，事实及理由不予认可，双方合同解除应当是在2020年4月，解除之后就不应当再计算任何租金、物业和水电费用；2.叶水香、樊慧在退租时仅撤走了空调主机及吊灯，这是叶水香、樊慧在承租后装修过程中添加的设施设备，权属归于叶水香、樊慧，自行撤走并不会影响房屋的使用，陈太权要求恢复原状不能得到支持；3.陈太权要求支付违约金5万元，已经达到年租金的50%，且远远超过其实际损失，实际上在案涉房屋退租后，陈太权就没有损失了，法院应当根据实际情况予以调减。双方解除案涉租赁协议的原因除了租金过高，还因为受到疫情的严重影响，因不可抗力因素导致双方解除合同，本身就不应当计算违约金；4.陈太权认为叶水香、樊慧受疫情影响缺乏事实依据，但从一审其答应给付一个月的租金减免，能够说明疫情的实际影响，所以其上诉理由不能成立。同时，陈太权明确表示其已经将案涉房屋通过中介对外招租，表明其已经收回案涉房屋的使用权，再要求继续支付租金不能成立；5.樊慧是共同承租人已经在一审中查明，且陈太权亦在一审中要求樊慧承担责任，现在提出樊慧不是适格主体不能成立；6.补充协议在2019年9月30日经双方签订后就已经生效，对于签订之后的租金标准，应当按照10万元每年予以计算，且双方解除合同时叶水香、樊慧已经支付了19万元租金，所以不管是一审判决的6月11日还是叶水香、樊慧提出的4月11日，租金都有剩余；7.关于押金，押金是对合同的担保形式，无论在任何情况下，一方只要承担了违约责任或没有违约责任，押金就应当予以退还，本案中陈太权已经主张了违约金，押金应当退还。 叶水香、樊慧共同上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判叶水香、樊慧不向陈太权支付违约金；二、撤销一审判决第三项，改判陈太权向叶水香、樊慧退还押金10000元、剩余租金16944.2元；三、本案一、二审本诉及反诉诉讼费由陈太权承担。事实和理由：一、案涉《商铺租赁合同》应当于2020年4月8日解除，一审认定案涉合同自起诉状送达的2020年6月10日解除错误。叶水香、樊慧承租陈太权的房屋适用于开设美容院，这一使用用途在案涉合同中有明确约定，但由于疫情这一不可抗力因素，导致叶水香、樊慧已经不能实现承租房屋提供美容服务获取利润的目的，且已出现严重亏损。陈太权不同意免租降租导致叶水香、樊慧因不可抗力无法履行合同，叶水香、樊慧在2020年4月8日向其发出解除案涉合同的通知并送达陈太权，根据合同法第九十六条的规定，解除通知自送达之日生效，故案涉租赁合同应当于2020年4月8日已经解除；二、叶水香、樊慧没有违约情形，不应当承担违约责任。叶水香、樊慧因不可抗力因素解除案涉合同，按照2019年8月1日至2020年7月31日止的房租标准，该年度租金为10万元，叶水香、樊慧已经支付9万元，剩余1万元因疫情无力支付，不应当认定叶水香、樊慧违约；三、即使叶水香、樊慧违约，一审认定的违约金也过高。双方在案涉《商铺租赁合同》中约定违约金为5万元，但该约定已经达到了年租金的50%，明显高于陈太权的损失，一审予以调减为3万元，仍是4个月的房租。案涉合同解除后，并未对陈太权造成实际损失，参照大多数租赁合同约定违约金为一个月租金的实际情况，本案即使认定叶水香、樊慧承担违约责任，违约金也应以1万元为宜；四、案涉租赁合同解除后，陈太权应当退还的租金是16944.2元，而不是3889元。一审已查明叶水香、樊慧交付的2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为90000元，案涉合同约定该期间的租金为10万元，因《商铺租赁合同》的解除时间应当为2020年4月11日，故2019年8月1日至2020年4月11日的租金应当为69500元，应当退还的租金为20500元，叶水香、樊慧在一审中主张退还16944.2元并无不当。 针对叶水香、樊慧的上诉请求，陈太权的答辩意见与其自身的上诉意见一致。陈太权另补充，关于案涉合同解除时间应当经过法院确认，而不是以叶水香、樊慧送达解除合同告知书的之间为准。 陈太权向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺出租合同》及补充协议；2.判令由叶水香、樊慧恢复商铺装修时的原状，承担占用使用商铺期间所产生的一切费用（水电费及物管费），并承担违约金伍万元；3.本案诉讼费由叶水香、樊慧承担。 叶水香、樊慧向一审法院反诉请求：1、判令陈太权返还叶水香、樊慧房屋租赁押金1万元；2、退还已支付未使用房屋期间租金16944.2元；3、本案诉讼费由陈太权承担。 一审法院认定事实：2018年6月8日，陈太权作为甲方与作为乙方的叶水香签订《商铺出租合同》，约定将位于成都市龙泉驿区××路××号商铺出租给叶水香开设美容院，租赁期限共5年，自2018年8月1日起至2023年7月30日，其中交钥匙之日起至2018年7月30日止为期两个月装修期不计房租；第一年租金10万元，签合同时一次性付清，以后每年租金为12万元，在每年7月1日前支付，如逾期按每日0.1%支付利息；经营期间所产生的一切费用均由乙方承担；乙方可以根据经营需要，对租赁房屋进行装修，但不得破坏主体结构；租期内乙方有权转让，但转让时本合同自动解除，并由甲方与第三方重签合同；租期届满或因不可抗力终止或提前解除合同时，乙方对商铺投资的一切装修及设施含空调等应保持原样，（折价只限空调大型电器）无偿移交甲方。折价仅限空调主机设备，管线不能拆。任何一方违反本合同任何条款，违约方应支付违约金5万元，乙方违约甲方有权单方面提前解除合同（甲方不赔偿乙方装修损失），甲方违反应赔偿乙方装修损失；交钥匙时乙方应缴纳租金租房押金1万元，租期届满房屋完好无损或无任何费用由甲方无息退还乙方押金，转租不退押金。 合同签订后，陈太权将案涉房屋交由叶水香承租，叶水香向陈太权支付第一年租金10万元及押金1万元。2019年7月叶水香支付3万元房租给陈太权；2019年9月30日叶水香、樊慧再行支付房租6万元，同日，陈太权与樊慧、叶水香签订《商铺出租合同补充协议》，约定：樊慧加入，作为共同承租人之一；原合同每年租金12万元，下调为租金每年10万元；房租支付时间由一年一次性付清变更为一年分两次付清，第一次交付时间在每年3月1日以前付款5万元，第二次付款时间在每年9月1日以前付款5万元。 2020年3至4月期间，樊慧以受到新冠疫情影响经营困难为由向陈太权提出减免两个月租金的要求，陈太权仅同意减免一个月租金，双方为此发生纠纷。樊慧因此于2020年4月8日向陈太权发出《解除房屋租赁合同告知书》，以新冠疫情属不可抗力为由提出解除双方之间的租赁合同，随即于2020年4月11日搬离了承租的房屋，并将案涉商铺空调、吊灯拆除。 一审法院认为：一、本案所涉《商铺出租合同》《商铺出租合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按照约定履行各自义务。双方2019年9月签订补充协议，将年租金调减为10万元，此处所指年租金应为2019年8月1日至2020年7月31日的第二年度租金。叶水香、樊慧在该年度应付10万元，但目前仅支付9万元，其未按约足额支付当期租金的行为及单方于2020年4月8日提前要求解约并搬离，明确表示和以行为表明不再履行合同义务的行为均构成违约，陈太权据此要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。 二、双方在合同中对一方违约时承担责任的方式明确约定为支付违约金，叶水香、樊慧搬离时将空调和吊灯一并拆除，违反了合同约定，应按约定承担违约金。陈太权要求叶水香、樊慧恢复原状，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。 三、关于水电费及物管费，因陈太权不能明确具体数额，其诉请不明确，故在本案中一审法院不予处理。陈太权可在明确数额后另行主张权利。 四、关于违约金，因叶水香、樊慧违约，故陈太权要求其承担违约金符合双方合同约定。叶水香、樊慧提出违约金过高，一审法院以陈太权所受实际损失为基础，综合疫情影响、当事人过错等因素，将违约金调减为3万元。 五、叶水香、樊慧应付第二年度租金应计算至合同解除之日，即起诉状副本送达之日的2020年6月10日，经计算为86111元。叶水香、樊慧已付9万元，剩余金额为3889元。2020年的新冠疫情虽为不可抗力，但其并未导致作为承租人的叶水香、樊慧签订租赁合同的目的无法实现。因此，叶水香、樊慧主张租赁合同已于2020年4月8日于樊慧向陈太权发出解除合同通知时解除，租金应计算至此时的主张不符合法律规定，不能成立。因合同解除，故陈太权继续占有押金和剩余租金已缺乏根据，叶水香、樊慧反诉要求退还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿”的规定，一审法院予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、解除陈太权与叶水香、樊慧之间签订的《商铺出租合同》《商铺出租合同补充协议》；二、叶水香、樊慧向陈太权支付违约金30000元；三、陈太权退还叶水香、樊慧押金10000元、剩余租金3889元；四、驳回陈太权的其他诉讼请求。上述第二、第三项相抵后，叶水香、樊慧尚应向陈太权支付16111元，该款于判决生效后十日内支付。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计525元，反诉案件受理费237元，共计762元由叶水香、樊慧负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶水香、樊慧没有提交新证据。陈太权提交了以下证据：1.2020年9月18日交纳水费、电费、物业费的收据，其中：交纳2020年2月、4月、5月的水费237.8元；交纳2020年5月至7月电费19.99元；交纳2020年4月至9月欠付物业费2040.66元，每月应交物业费340.11月；2.房屋交易委托协议、房屋照片。上述证据拟证明对方存在欠付水、电、物业费及另行招租的事实。叶水香、樊慧质证认为：1.对水、电、物业费票据的真实性无异议，但案涉房屋于2020年4月11日就已经交还给陈太权，此后产生的费用应当由陈太权自己承担，2020年4月1日至2020年4月11日期间的物业费叶水香、樊慧愿意承担；2.对房屋交易委托协议、出租登记信息的真实性无异议，但不能达到陈太权的证明目的，该份证据恰好能够证明陈太权已于2020年4月11日收回房屋，并对房屋进行再次出租，由此双方租金计算截止时间应该是2020年4月11日。本院对陈太权提交的上述证据的真实性、合法性均予以确认，对其关联性和证明力将在本院认为部分综合认定。 二审中，陈太权自认叶水香、樊慧拆除的设备包括空调主机、价值2000余元的吊灯、排气扇和花洒。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《商铺出租合同》的解除时间及陈太权应退还租金的具体金额认定；2.叶水香、樊慧是否应当对拆除的吊灯、花洒、排气扇等赔偿损失及承担违约金的具体金额；3.叶水香、樊慧是否应当承担相关的水、电、物业费费用。对此，本院评述如下： 关于案涉《商铺出租合同》的解除时间及陈太权应退还租金的具体金额认定的问题。本院认为，樊慧于2020年4月8日向陈太权发出《解除房屋租赁合同告知书》，并于4月11日搬离了案涉承租商铺，虽然双方没有办理案涉房屋交接手续，但陈太权于同日将案涉商铺挂牌出租。由此可知，陈太权虽未明确作出同意解除《商铺出租合同》的意思表示，但其在2020年4月11日以另行委托中介出租案涉房屋的实际行为确认了案涉合同解除，故双方签订的《商铺出租合同》解除时间为2020年4月11日。陈太权应当退还叶水香、樊慧已付的2020年4月11日之后的租金，一审对此认定不当，本院予以纠正。按照双方签订的《商铺出租合同补充协议》约定，2019年8月1日至2020年7月31日的案涉商铺年租金为100000元，故2019年8月1日至2020年4月11日期间，叶水香、樊慧应支付的租金为69444元，因叶水香、樊慧已实际支付租金90000元，陈太权应退还叶水香、樊慧的租金为20556元。鉴于叶水香、樊慧在一审反诉请求中只要求退还租金16944.2元，属于对其自身权利的放弃，故叶水香、樊慧要求陈太权退还16944.2元租金的主张成立，本院予以支持。 关于叶水香、樊慧是否应当对拆除的吊灯、花洒、排气扇等赔偿损失及承担违约金的具体金额的问题。本院认为，双方在案涉租赁合同中已经明确约定，乙方对案涉商铺投资的一切装修及设施含空调等应当保持原样，任何一方违反合同应当承担违约金。叶水香、樊慧在搬离案涉商铺时确有拆除空调、吊灯、花洒和排风扇等的行为，违反了案涉租赁合同的约定，按约应当承担相应的违约责任。因陈太权在二审中自认叶水香、樊慧拆除的设备包括空调主机、价值2000余元的吊灯、排气扇和花洒，而承租人安装的空调按照案涉租赁合同约定系折价补偿，在此情形下，一审综合疫情影响，当事人过错等因素确定的30000元违约金已经能够填补陈太权产生的包括因叶水香、樊慧提前解约和擅自拆除部分添附物在内的实际损失，故双方对于调整违约金的主张均不能成立，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于叶水香、樊慧是否应当承担相关的水、电、物业费费用的问题。本院认为，陈太权在二审中提交了其交纳水、电、物业费的收据，足以证明案涉租赁合同存续期间叶水香、樊慧的确存在欠缴相关费用的事实，叶水香、樊慧主张其已经缴付2020年4月11日前的水费及电费，但并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。据此，叶水香、樊慧应当承担案涉租赁合同存续期间欠缴的水、电、物业费用。叶水香、樊慧在合同存续期间欠缴的水、电、物业费用为：水费237.8元，电费19.9元，物业费340.11元，以上三项共计597.81元。 综上所述，陈太权及叶水香、樊慧的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审对案涉租赁合同解除时间，陈太权应退还租金金额及叶水香、樊慧应承担的欠缴费用认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3444号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3444号民事判决第四项； 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3444号民事判决第三项“陈太权退还叶水香、樊慧押金10000元、剩余租金3899元”为“陈太权退还叶水香、樊慧押金10000元、剩余租金16944.2元”； 四、叶水香、樊慧向陈太权支付欠缴水、电、物业费共计597.81元。 五、驳回陈太权的其他诉讼请求； 六、驳回叶水香、樊慧的其他诉讼请求。 上述款项品迭后，叶水香、樊慧应当在本判决生效后五日内向陈太权支付3653.61元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取计525元，反诉案件受理费237元，共计762元，由陈太权负担589元，叶水香、樊慧负担173元；二审陈太权方案件受理费1432元，由陈太权负担1107元，叶水香、樊慧负担325元；二审叶水香、樊慧方案件受理费876元，由陈太权负担677元，叶水香、樊慧负担199元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月十日 书记员 袁雅丽