成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6124号 原告：成都合创展房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区双林路********。 法定代表人：刘荣，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵辉，四川衡纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙路，四川衡纵律师事务所律师。 被告：巴中艾林实业有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北大道西段**。 法定代表人：林树贵，系董事长。 委托诉讼代理人：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 原告成都合创展房地产营销策划有限公司（以下简称合创展公司）与被告巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告合创展公司法定代表人刘荣及其委托诉讼代理人赵辉、被告艾林公司的委托诉讼代理人谭洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合创展公司的诉讼请求：判令被告支付拖欠佣金1696684.36元以及占用该资金期间的资金利息114808.98元（以年利率6%为标准，暂计至2020年3月13日）。事实与理由：2016年1月22日，原告成都合创展房地产营销策划有限公司(下称“成都合创展”)与被告巴中艾林实业有限公司(下称“巴中艾林”)签订《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》，约定：1、被告巴中艾林委托原告成都合创展为“丰泽园”第二期房屋(下称“丰泽园项目”)的全程策划、独家销售代理人。合同期间，丰泽园项目售出每一套单位，被告按照合同约定支付给原告相应的代理销售佣金；2、合同期限为2016年1月22日起至甲方二期工程(17号楼、22号楼)第一次取得丰泽园项目预售许可证之日起两年届满；3、商品房的销售底价由原、被告双方共间确定、以双方共同确认的待售房源一户一价表为准，该表格在开盘前经双方签字后生效：4、佣金支付方式为按照实际完成销售金额(指回款金额)的1.4%计提(销售还款额每月结算)，对被告方特殊客户的销售额不作为佣金结算依据，甲方按照500元/套的标准向原告支付服务费：5.佣金结算方式为：自丰泽园项目第一次开盘销售之日起，原告每月2日前提交上月销售佣金的结算单，被告收到结算单后3个工作日内完成上月销售佣金结算单审核，并于3个工作日内以现金或转账形式支付上月佣金(按合回约定扣除履约保证金后)给原告；6、被告每月支付原告应结佣金的80%，剩余应结月佣金的20%作为原告对该合同的履约保证金，若前述履约保证金已达人民币壹佰万(￥1000000.00)，则被告不再收取履约保证金。合同签订后，双方正常履行该合同内容。2018年10月17日，原、被告双方签订《关于解除的意向协议》，协议确认丰泽园项目于合同履行期间已销售838套，双方就解除原销售代理合同达成合意，并约定：1.自签订本意向协议当日起办理所有交接手续，原告向被告移交销售中心及所有相关的销售资料。被告安排团队进行工作交接；2、协议双方自2016年12月至2018年8月已支付佣金提留部分共计人民币陆拾捌万陆仟叁佰贰拾玖元整(￥686329.00)，第一部分由原告提供20万发票至被告，被告先行支付20万元。剩余部分由双方在7天内核对并在正式协议签订时明确支付时间；3.原告代理销售的房屋只缴纳定金未网签房源，由原告协助被告通知业主在一个月内到销售现场确定清楚是否确认购买，如业主确认购买，该套房屋计算佣金；4.未予明确的佣金支付情况，待双方核对清楚后在签订的正式解除协议中予以确定，原则上不超过2019年1月31日支付完成；5.原告原销售团队由被告接手管理，原告工资支付到2018年10月31日；6.本协议仅作双方前期意向，如最终佣金支付存在争议，原告有权要求按原合同履行。协议签订后，被告就协议第二条向原告支付人民币贰拾伍万元整(￥250000.00)。截止起诉之日，被告仍未向原告支付全部佣金，包括自2016年12月至2018年8月已支付佣金提留部分剩余436329元，2018年9月应结算佣金14641.207元，原告已销售房源中未全额结佣部分房源应结佣金1245714.09元，上述金额合计为人民币壹佰陆拾玖万陆仟陆佰捌拾肆元叁角陆分(￥1696684.36)。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告艾林公司辩称，一、被告已经严格按《丰泽园项目全程营销代理合同书》和《意向协议》约定向被答辩人足额支付的佣金，不存在逾期或不足额支付的情形；二、原告主张已销售房源中未全额结佣部分房源的1245714.09元佣金，无事实依据，也与合同约定不符。三、原告主张支付资金占用利息，无事实和法律依据。综上所述，在《丰泽园项目全程营销代理合同书》未被正式解除的情况下，原告无权要求被告支付提留部分佣金，且原告关于要求支付的佣金计算错误、主张支付资金占用利息等诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。 经审理查明，2016年1月22日，艾林公司（甲方）与合创展公司（乙方）签订了《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》（以下简称“合同”），载明：“甲方为丰泽园项目的开发商，乙方为具有代理资格的房地产销售代理公司。经双方友好协商，甲方同意委托乙方为“丰泽园”第二期房屋（以下简称“该物业”）的销售代理，在合同代理期内代表甲方销售本案。甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》，本着公平、互利的原则，经友好协商就该物业的全程营销代理合作事宜，达成如下协议，以兹甲、乙双方共同信守。第一部分：本协议有关的重要概念定义……3、本项目（该物业）：系指位于四川省巴中市龙北路于北环线交叉路口；国土证号：巴市国用（2013）第3&tim**;×5号；项目占地面积：约66.04亩；项目净地面积：约44028.6平方米；项目容积率：4.5；4.术语……（2）销售底价：甲乙双方共同确认的待售房源一户一价表，该表格在开盘前经甲乙双方签字后生效，是每套房源结算销售佣金的依据；（3）佣金：系指甲方应支付乙方的营销代理费（含营销策划费、平面设计等）。……第二部分：委托内容1、销售业务管理1.1.1销售接待（1）乙方提供专业的现场客户接待工作。（2）在甲方委托范围内与客户签署《认购书》、《商品房买卖合同》及其附件、其他与销售相关的签约文件、协助完成签约备案、协助办理按揭贷款等客户在购房过程中的相关事宜。……1.2销售业务日常事务处理原则……1.2.2关于商品房买卖合同。……（4）乙方协助甲方催收购房户应缴纳的各项费用，并及时收取按揭资料给甲方相关工作人员并协助为客户办理按揭手续。1.2.3关于签约及协助客户办理按揭手续时效性。乙方所成交的每套物业单位，当客户签订认购书后，乙方负责按时督促催收一次性付款的所有房款、按揭付款的首期房款、滞纳金等，负责督促客户按时签署买卖合同、按揭合同。乙方销售人员参照商品房买卖合同的付款节点需督促客户履行认购书及买卖合同内容。……第三部分：本项目的代理期：本合同代理期限为2016年1月22日起至甲方二期工程（17号楼、22号楼）第一次取得该物业预售许可证之日起两年届满。代理期满前一个月，根据甲方对乙方的考评及项目的实际需要，决定是否延长代理期限。如双方达成一致，可另行签订代理合同。若双方没有续约，则乙方在履行完毕本合同项下的全部义务后进行结算，并且乙方应自代理期结束之日自动撤场。第四部分：代理范围及销售任务：1.代理范围：丰泽园二期全部可售物业（丰泽园二期地上建筑面积170000平方米）。2.销售任务：销售任务量＝本项目总房源-工程抵款房源-甲方员工所购房源和政府回购房源-前期交订房源。乙方应完成丰泽园第二期前述销售任务量的90%以上。但甲方抵押资产、政府回购资产、工程款抵款资产和自留资产不计入销售任务。……第五部分佣金及支付方式：1、销售佣金1.1销售佣金:按实际完成销售金额（指回款金额）的1.4%计提（销售回款额每月结算）。1.2基础任务和考核依据：根据甲方本年度预计推出的产品的总销售量平均分配给每季度得出的季平均销售额的考核依据为：每季度共计不低于180套。1.3甲方考核标准为：乙方连续两个季度未完成基础任务，视为乙方重大违约，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，本合同代理期限提前届满，甲方按照实际销售金额结算佣金，且可责令乙方撤场，自甲方责令乙方撤场之日或甲方解除合同之日（以前述两日期在先的日期为准）起本合同效力终止。2、考核时间：该物业第一次预售证取得之日进行考核。3、佣金的结算方式：自该物业第一次开盘销售之日起，乙方每月2日前提交上月销售佣金的结算单，甲方收到结算单后3个工作日内完成上月销售佣金结算单审核。并于3个工作日内以现金或转账形式支付上月佣金（按第九部分扣除履约保证金后）给乙方。……5.发票类型及说明：5.1甲方付款之前乙方需向甲方提供等额合法专用发票，且必须加盖发票专用章。甲方收到发票后通过银行转账方式向乙方支付，若乙方未能提供正式发票的，则甲方有权拒绝支付，且不得认定为甲方逾期付款，甲方不承担因乙方不提供本合同约定正式发票而造成甲方不支付本合同约定相应款项所造成的任何违约责任。……第九部分：履约担保条款：1、甲方每月支付乙方应结佣金的80%，剩余应结月佣金的20%作为乙方对本合同的履约保证金。若前述履约保证金已达人民币壹佰万（1000000元），则甲方不再收取履约保证金。2、履约保证金人民币壹佰万（1000000元）作为乙方保证在合同服务期内全面履行本合同，无重大违约情形和无故撤场且完成合同约定销售任务的80%以上等。3、本合同终止之日，如乙方有违反上述2条的保证义务的行为，甲方在扣除违约金等后将履约担保金退还乙方。……” 2018年10月17日，被告艾林公司（甲方）与原告合创展公司（乙方）签订《关于解除的意向协议》（以下简称“意向协议”），载明：“基于甲乙双方于2016年1月22日签订《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》，由乙方代理销售甲方所开发的“丰泽园”项目二期“丰泽北岸”。在合同执行期间，（丰泽北岸）项目共计1489套，其中可售房源为914套（不可售房源575套）。截止2018年10月15日已销售838套（其中5套已按照林总指示给业主做工作劝退），可售房源销售比例达91.68%。现由于甲方公司战略调整，提出收回乙方代理权，本着互相理解友好合作的精神，双方达成解除该合同的意向，乙方同意交接，现就交接事宜根据双方明确如下：1、自签订本意向协议当日起办理所有交接手续，乙方向甲方移交销售中心及所有相关的销售资料。甲方安排团队进行工作交接。2、甲乙双方自2016年12月至2018年8月已支付佣金提留部分共计人民币陆拾万捌万陆仟叁佰贰拾玖元整（686329元），第一部分由乙方提供20万发票至甲方，甲方先行支付20万。剩余部分甲乙双方在7天内核对在正式协议签订时明确支付时间。3、乙方代理销售的房屋只缴纳定金未网签房源，由乙方协助甲方通知业主在一个月内到销售现场确定清楚是否确认购买，如业主确认购买，该套房屋计算佣金。4、未予明确的佣金支付情况，待双方核对清楚后在签订的正式解除协议中予以确定。原则上不超过2019年1月31日支付完毕。5、乙方原销售团队暂由甲方接手管理，乙方工资支付到2018年10月31日。6、本协议仅作为双方前期意向，如最终佣金支付存在争议，乙方有权要求按原合同履行。”2018年10月17日，原告依约撤场结束委托代理销售工作，后双方就佣金结算未协商一致遂酿成本案。 庭审中，双方对艾林公司委托合创展公司销售房源中案涉未结佣金的房源共计535套，未回款金额88697512元，其中已网签合同备案房源516套，未回款金额81176570元，已签订房屋认购协议但未网签合同备案房源19套，未回款金额7520942元，艾林公司尚欠合创展公司剩余提留佣金337168.52元的上述事实均予以认可。2020年7月21日，经原、被告双方共同核对确认截止当日案涉丰泽北岸项目销售房源到款情况：车位到款6725739元，房屋到款121882992元，未到款88697512元。2016年12月至2018年8月原、被告佣金结算情况为：2016年12月为45936元、2017年1月为103625元、2017年2月为246655.14元、2017年3月86177.94元、2017年4月158065.83元、2017年5月为170608.02元、2017年6月为279280.09元、2017年7月为181004.68元、2017年8月为182936.26元、2017年9月为148521.7元、2017年10月为209611.36元、2017年11月为140001.15元、2017年12月为162361.65元、2018年1月为161988.64元、2018年2月为148561.79元、2018年3月为98511.17元、2018年4月为57787元、2018年5月为39431.44元、2018年6月为42436.37元、2018年7月为152434.89元、2018年8月为26242.07元。 上述事实，有原、被告身份信息、《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》、《关于解除的意向协议》、《关于丰泽北岸2016年12月—2018年8月佣金结算表》、《丰泽北岸房源核对表》、发票及双方当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》、《关于解除的意向协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于合创展公司诉求艾林公司支付佣金的问题。2018年10月17日，艾林公司（甲方）与合创展公司（乙方）签订《关于解除的意向协议》，约定解除双方的代理销售关系，且双方认可合创展公司已按要求于当日实际撤场，故双方签订的《“丰泽园”项目全程营销代理合同书》已约定解除，艾林公司认为销售代理合同未解除，合创展公司无权要求支付结算佣金的抗辩意见本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方对于欠付的剩余提留部分佣金金额已经达成一致，艾林公司应向合创展公司支付剩余提留佣金共计337168.52元，故本院对合创展公司诉求艾林公司支付剩余提留部分佣金337168.52元的主张予以支持。 关于合创展公司诉求艾林公司支付未回款金额对应的佣金问题。根据庭审中查明艾林公司委托合创展公司销售房源中案涉未结佣金房源的实际情况，合创展公司主张其已销售房源中未全额结佣房源共计535套，未回款金额88697512元（包含：已网签合同备案房源516套，未回款金额81176570元，已签订房屋认购协议但未网签合同备案房源19套，未回款金额7520942元），对应佣金应为1241765.17元（88697512元*1.4%）。艾林公司对未回款金额88697512元予以认可，但主张根据案涉营销代理合同书：“…..第五部分佣金及支付方式：1、销售佣金1.1销售佣金:按实际完成销售金额（指回款金额）的1.4%计提（销售回款额每月结算）。”及意向协议：“…..6、本协议仅作为双方前期意向，如最终佣金支付存在争议，乙方有权要求按原合同履行。…..”的约定，双方应按已经回款金额计算未结佣金，未回款部分不予以计算未结佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”之规定，本院认为，虽然合同约定以回款金额计算佣金，但在合同正常履行的情况下，合创展公司负有督促客户签订合同、支付房款的义务，由于艾林公司因自身原因解除双方的代理销售合同，致使合创展公司在撤场后无法完成督促购房客户签订合同并支付剩余价款的工作，根据合同性质及履行情况，合创展公司在合同期限内已经履行了合同义务，即由其开展代理销售工作促成的未回款部分房款对应的佣金仍应由艾林公司支付。又根据意向协议：“……3、乙方代理销售的房屋只缴纳定金未网签房源，由乙方协助甲方通知业主在一个月内到销售现场确定清楚是否确认购买，如业主确认购买，该套房屋计算佣金。……”之约定，合创展公司未提供证据证明其履行了撤场后协助艾林公司通知业主在一个月内到销售现场确定是否购买案涉房源以获取佣金的义务，故对合创展公司代理销售的只缴纳定金未网签房源部分对应佣金105293.19元予以扣除。据此本院对合创展公司诉求艾林公司支付未回款金额对应的佣金1136471.98元的主张，本院予以支持。 关于资金占用利息问题。因艾林公司未向合创展公司依约支付佣金，应承担资金占用损失赔偿责任，结合意向协议中对佣金结算日期的约定，故本院以欠付佣金1473640.5元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都合创展房地产营销策划有限公司支付拖欠佣金共计1473640.5元及资金占用利息（计算方式：以欠付佣金1473640.5元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告成都合创展房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果被告巴中艾林实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21104元，减半收取10552元，由被告巴中艾林实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十二月十九日 书记员  李 琦