湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初1448号 原告：邵德军，男，1981年9月22日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。 原告：湖北鄂电博源电力工程有限公司。住所地：武汉市武昌区水果湖街徐东路**普提金国际金融中心********。 法定代表人：邵祖元，该公司董事长。 上列二原告共同委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。 被告：湖北云飞盛世实业有限公司。住所地。住所地：仙桃市经济开发区仙西路**iv> 法定代表人：伍常红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙豪，湖北为维律师事务所律师。 原告邵德军、湖北鄂电博源电力工程有限公司（以下简称博源电力公司）与被告湖北云飞盛世实业有限公司（以下简称云飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博源电力公司法定代表人邵祖元，原告邵德军、博源电力公司共同委托诉讼代理人刘火原，被告云飞公司委托诉讼代理人孙豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博源电力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约继续履行合同（交付涉案房屋并协助办理变更登记手续）；2、判令被告向原告邵德军支付逾期交房违约金376465.15元（暂计至2020年4月9日）；3、判令被告向原告邵德军支付逾期办证违约金4481.72元；4、判令被告协助原告博源电力公司办理位于仙桃市××大道与××路交汇口，编号为仙国用（2015）第2347号地块上第5幢113号房、1××号房产权变更登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告博源电力公司于2017年9月28日用被告云飞公司拖欠的部分工程款为原告邵德军购买了被告开发的位于仙桃市龙××办事处××大道南侧××、××、××、××、××、××、××、××商铺共八间（以下简称案涉房屋），邵德军与被告签订了合同编号为XT17012528、XT17012529、XT17012530、XT17012531、XT17012532、XT17012533、XT17012539、XT17012540共八份《商品房买卖合同》，房屋总价款为2240864元。合同第八条约定，被告应当于2018年9月28日前，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付给邵德军；第九条约定，被告逾期超过60天交房，邵德军有权解除合同，邵德军要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付已交付房价款万分之三的违约金；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，邵德军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，邵德军不退房，被告按已付房价款的0.2％向邵德军支付违约金。合同签订后，邵德军依约履行了合同的全部义务，但被告一直未依约交付房屋，也未办理房屋产权登记手续。在两原告反复主张权利下，被告于2019年4月8日向博源电力公司承诺，于2019年5月30日前将涉案房屋的发票开具给博源电力公司，2019年12月底以前将涉案房屋连同钥匙交付给博源电力公司使用，否则被告不予收回已经交付给博源电力公司已经占有、使用的门栋（仙桃市××大道与××路交汇口，编号为仙国用（2015）第2347号地块上第5幢113号房、1××号房）。至今，被告仍未将涉案房屋交付给邵德军，也未开具发票。被告的行为已构成违约，按照合同约定，被告应当承担支付邵德军延期交房期间的违约金，并且应当按补充协议约定无偿将位于仙桃市××大道与××路交汇处编号仙国用（2015）第2347号地块上第5幢113号、1××号房变更为博源电力公司所有。 被告云飞公司辩称，两原告分别提起的是两个不同的诉，不应作为共同原告合并为一个提起诉讼。被告认可邵德军以工程款抵交的方式向被告购买了被告开发的6幢176号、177号、1116号、137号、136号、1108号以及5幢122号、123号共八间商铺，该八间商铺已经办理了网签手续。因合同使用的是现成的格式合同，且在2019年12月31日前，原、被告都一直在协调置换商铺以及相关事项，不应当支付邵德军逾期交房违约金。被告已经通知邵德军收房，但是邵德军没有实际接收。至于博源电力公司要求办理5幢113号、1××号房变更为博源电力公司所有，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：二原告提交的身份信息，结算凭证、承诺书、企业信息公示报告、协议书、股东会决议、案涉房屋合同，被告对其真实性无异议，本院予以采信；二原告提交的合同编号为113号、1××号的两份商品房买卖合同系邵祖元个人与被告签订，非本案博源电力公司与被告签订，本院不予采信。被告提交的协议书、商铺销售授权委托书，二原告对其真实性无异议，本院予以采信；被告提交的云飞大东门交铺函系被告单方出具，原告亦不认可，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月2日，原告博源电力公司（施工方）与被告云飞公司（建设方）对被告所有的云飞大东门市场1至6楼（不含3楼）水电工程进行结算，双方确认被告应向博源电力公司支付工程款290万元。2017年8月20日，博源电力公司将被告应付而未付的工程款中的2240864元赠与原告邵德军（邵德军系博源电力公司法定代表人邵祖元之子）用于购买被告开发的位于仙桃市龙××办事处××大道南侧××、××、××、××、××、××、××、××号商铺，共八间。2017年9月28日，邵德军与被告签订了合同编号为XT17012528、XT17012529、XT17012530、XT17012531、XT17012532、XT17012533、XT17012539、XT17012540八份《商品房买卖合同》。案涉房屋总价为2240864元，当日邵德军一次性支付了全部购房款，并办理了网签手续。案涉房屋买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条“逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金；3、若出现法律规定的不可抗力或者政府调整或由于政府相关部门的延迟，导致未能如期办理，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任”。逾期，被告未向邵德军交付案涉房屋，亦未向产权机关报备资料。2018年12月21日，被告法定代表人伍常红与博源电力公司法定代表人邵祖元签订协议书一份，协议约定：1、由于原抵商铺租赁商铺租期未到（5幢-122号、123号），现经双方协商被告提供（5幢-113号、1××号）商铺给邵祖元暂时无偿使用，期限为一年（2018年12月31日到2019年12月31日），在到期返还期间，（5幢-113号、1××号）商铺如达到网签条件，可随时置换和优先购买，价格随行就市；2、业主邵祖元暂用商铺（5幢-113号、1××号）使用一年，如没有在期限内购买商铺或置换，到期后要无条件退出，将该商铺（5-113、114）交还被告，被告要将案涉房屋（八间商铺）的使用权及经营权交还给邵祖元。2019年4月8日，被告向博源电力公司出具承诺书一份，承诺于2019年5月30日前将涉案房屋的销售发票开具给博源电力公司。于2019年12月底以前将涉案房屋已租赁门面收回连同钥匙交付给博源电力公司使用。如有违约，被告将目前交付给博源电力公司无偿使用的门栋（5幢-113号、1××号）不予收回。2020年6月被告交付邵德军案涉房屋三间（5幢-122号、123号、6幢-1108号）。因被告未向产权登记机关提交资料报备，邵德军至今未取得房地产权属证书。被告与邵祖元签订了合同编号为5-113号、1××号商品房买卖合同二份，无签订时间，未付购房款，亦未办网签手续。 另查明，2017年4月17日湖北鄂电电气集团工程有限公司变更登记为湖北鄂电博源电力工程有限公司。 本院认为，原告邵德军与被告云飞公司签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，邵德军按约全额支付了购房款，被告应当按照合同的约定履行义务。本案争议的焦点为：1、被告云飞公司逾期交房的时间节点；2、被告云飞公司逾期办证的问题；3、原告博源电力公司主体是否适格。本院评判如下： 一、关于被告逾期交房的问题。原告邵德军与被告云飞公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年9月28日，到期后被告未交房。2018年12月21日，被告与邵祖元达成协议书，双方约定被告将其所有的商铺（5幢-113号、1××号）提供给邵祖元无偿使用一年（2018年12月31日至2019年12月31日），到期后（2019年12月31日），被告将案涉房屋（八间商铺）交还邵祖元。2019年4月8日被告又出具承诺书，承诺于2019年5月30日前将案涉房屋的销售发票开具交邵祖元，于2019年12月底之前将案涉房屋已租赁门面收回连同钥匙交付邵祖元。本院认为，邵祖元系原告博源电力公司法定代表人、原告邵德军之父，其与被告就案涉房屋达成的协议，应视为表见代理，行为有效。邵祖元就案涉房屋交付的时间与被告达成的协议书，是双方对《商品房买卖合同》约定的交房时间的变更，符合法律规定，合法有效。故交房时间应认定至2019年12月31日，逾期交房时间应自2020年1月1日起开始计算。即以案涉房屋总价款2240864元为基数，自2020年1月1日起按《商品房买卖合同》约定的日万分之三计算违约金至实际交房之日止。 二、关于逾期办理产权登记的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告云飞公司应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记，原告邵德军在规定期限内未取得房地产权属证书的，被告即构成违约。故被告应当按合同约定的已付房价款（2240864元）的0.2%向原告支付违约金4481.72元（2240864元×0.2%）。被告仍未提供资料报产权登记机关备案，邵德军至今无法取得房地产权属证书，被告应向产权登记机关报备资料，协助邵德军办理权属证书。 三、关于原告博源电力公司主体是否适格的问题。本院认为，邵祖元虽为博源电力公司股东、法定代表人。但与被告云飞公司签订的《商品房买卖合同》是以个人名义签订，合同上并未加盖公司印章，并非行驶公司职务行为，应系个人行为，其以公司名义主张诉权，主体不适格。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、被告湖北云飞盛世实业有限公司于本判决生效之日起三十日内，交付位于仙桃市龙华山办事处仙源大道南侧6幢1116号、136号、137号、176号、177号商铺于原告邵德军。 二、被告湖北云飞盛世实业有限公司于本判决生效之日起六十日内，协助原告邵德军办理位于仙桃市龙华山办事处仙源大道南侧6幢1108号、1116号、136号、137号、176号、177号、5幢122号、123号商铺的权属证书。 三、被告湖北云飞盛世实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵德军逾期交房违约金（以2240864元为基数，自2020年1月1日起按日万分之3计算至实际交房之日止）。 四、被告湖北云飞盛世实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵德军逾期办证违约金4481.72元。 五、驳回原告湖北鄂电博源电力工程有限公司的诉讼请求。 六、驳回原告邵德军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8014元，由被告湖北云飞盛世实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  印华瑭 人民陪审员  顾冬菊 人民陪审员  印保清 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  韩 潇