贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1838号上诉人（原审原告、反诉被告）：梅世新，男，1966年6月6日出生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：陈汝昌，贵州袭明律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：王梦云，贵州袭明律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李怀硕，男，1994年1月15日出生，汉族，户籍所在地：湖南省涟源市，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。委托诉讼代理人：李永红，男，系李怀硕之父。代理权限：特别授权代理。上诉人梅世新因与被上诉人李怀硕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425民初1512号民事判决向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅世新上诉请求：1．撤销紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425民初1512号民事判决；2．改判支持其全部诉讼请求。3．诉讼费用由李怀硕负担。事实和理由：1．根据合同法的相关规定，解除合同的条件有三：一是双方协商一致，二是具有合同约定的事由出现，三是具有法律规定的事由出现。但本案均不具有上述任何解除合同的情形。李怀硕违背诚实信用的原则强行解除合同，其行为严重损害了梅世新的合法权益。合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。也就是说，在李怀硕不履行合同义务的情况下，首先选择的是继续履行。只有在客观条件不能继续履行的情况下，才选择采取补救措施或者赔偿损失。就本案而言，李怀硕如果不欲继续租赁案涉商铺，按照双方订立的合同约定，可以出租、分租或者转租，并自己收取租金，其完全有继续履行的能力。一审判决越过继续履行的方式，直接判决赔偿损失，适用法律明显不当。2．认定事实错误。表现在两个方面。（一）一审判决认定李怀硕违约并非恶意，继续履行合同对其显失公平。在既未协商一致，也无合同约定和法律规定的解除合同事由的情况下，李怀硕将商铺钥匙交给梅世新后就一走了之，该行为明显具有恶意。李怀硕可以出租、分租、转租，其完全具有继续履行合同的能力。（二）一审判决认定“庭审中上诉人要求被上诉人支付3个月的租金作为违约金”并非事实。梅世新要求其支付3个月的租金作为解除合同的条件是在庭审中提出的调解方案，但李怀硕并不同意该解决方案。在调解中提出的条件不应当作为判决中认定事实的依据。3．一审判决以不退还押金3万元作为解除合同的损失补偿，显失公平。如果解除合同，就算梅世新积极采取减损，需要重新招租、谈判、给予新承租人装修时间才能入驻。重新成功出租的时间不低于三个月。但因为本案的诉讼已经当误了近两个月的时间，所以判决3万元明显不足以弥补损失。况且重新招租也未必能够以原合同约定的前三年每年38万元，第四、五年每年41万元的租金予以出租。至判决之日就已经耽误了近两个月，按原合同其租金每月也应当是3.16万元。因此，一审判决以3万元为条件解除合同显失公平。李怀硕二审辩称：1．受疫情影响，李怀硕店铺的生意亏损越来越严重，至2020年7月21日李怀硕向梅世新短信提出解除合同，2020年8月8日梅世新回复，若李怀硕到8月8日前搬出交房，可以退还押金，若到9月退还，押金就不退了。2020年9月7日李怀硕退房交钥匙，因此双方是协商一致解除了合同；2．由于不可抗力的新冠疫情，双方之间的合同解除是法定解除。梅世新向一审法院提出诉讼请求：1．判决李怀硕支付其租金38万元，并以38万元为基数，按照年6%支付资金占用费，从2020年8月8日起计算至付清之日止，至起诉时共计1900元；2．本案诉讼费由李怀硕承担。李怀硕向一审法院反诉请求：1．确认双方订立的《门面租赁合同》于2020年9月7日已解除；2．判令梅世新返还其租房押金30000元；3．本案诉讼费用由梅世新承担。一审判决认定的事实：梅世新、李怀硕于2019年7月27日订立《门面租赁合同》，合同约定由梅世新将位于紫云县门面出租给李怀硕经营，租赁期为5年，从2019年9月8日至2024年9月7日止，交房日期为2019年8月8日，李怀硕向梅世新交付押金30000元，约定租赁期满且结清费用，李怀硕在没有违反合同条款的情况下，梅世新应将押金退还给李怀硕，前三年的租金每年38万元，第四、五年的租金为41万元，租金支付方式为按年支付，李怀硕每年提前一个月将下一年的租金一次性支付给梅世新。合同中还对权利义务、合同变更和解除等进行约定。合同订立后，李怀硕按照约定将押金与第一年的租金支付完毕，并对商铺进行使用。2020年7月因生意亏损严重，李怀硕向梅世新提出解除合同，梅世新要求李怀硕继续履行合同。双方未达不成一致意见，李怀硕于2020年9月7日搬出房屋，于2020年9月8日交还该涉案房屋钥匙。梅世新于2020年9月7日起诉至一审法院。一审法院认为，双方依法签订《门面租赁合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益，该协议应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定诚实信用全面履行自己的义务。但本案中，双方签订合同后，李怀硕因生意严重亏损，在履行期限届满之前一个月，明确向梅世新表示解除合同，并于2020年9月7日将房屋内货物搬出并将房屋钥匙交付给梅世新。双方虽约定的租赁期限为五年，但因客观原因导致继续履行合同困难，李怀硕要求提前解除合同的行为已属违约，虽违约方不享有单方解除合同的权利。但是，本案系房屋租赁，在履行过程中，双方已经形成合同僵局，且李怀硕违约并非恶意，继续履行合同，对李怀硕显失公平，故该合同予以解除。庭审中，梅世新要求李怀硕支付3个月的租金作为违约金的主张，因梅世新未提供证据予以证明因解除合同造成具体的损失，对梅世新要求解除合同后李怀硕支付3个月租金的主张不予支持，但根据公平原则及李怀硕违约在先的事实，考虑到梅世新重新招租会损失一定的租金，故李怀硕交纳的30000元押金不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：1．驳回梅世新全部诉讼请求。2．解除梅世新与李怀硕之间签订的《门面租赁合同》。3．驳回李怀硕的其他诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取3514元，反诉案件受理费已减半收取275元，共计3789元，由梅世新承担1894元，由李怀硕承担1895元。本案的争议焦点归纳为：梅世新与李怀硕之间的租赁合同是否已解除。本院认为，李怀硕于2020年7月21日微信通知梅世新要求解除租赁合同，2020年8月7日梅世新微信回复李怀硕：若8月8日前搬离案涉商铺就退回押金，若拖到9月押金就不退了。李怀硕对不予退还押金提出异议。可见双方就租赁合同解除事宜已经达成合意，唯一的分歧在于押金是否应退还。按照达成的协议约定，李怀硕于2020年9月7日搬离案涉铺面，次日交还钥匙。但梅世新于2020年9月7日提起本案诉讼，诉请李怀硕继续履行租赁合同。如果梅世新的主张成立，对李怀硕而言显失公平。一审在处理结果上也是认可3万元押金可以不退，符合双方达成的解除合同协议。故案涉租赁合同是以双方协议的方式解除，自当事人达成合意时成立并生效，租赁合同同时解除。李怀硕再诉请继续履行合同无法律依据。综上所述，梅世新的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7028元，由梅世新负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月三十日法官助理赵强强书记员杨艳（代）