成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14205号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 法定代表人：田兆源，职务董事长。 委托诉讼代理人：周磊，男，汉族，公司员工。 被告：朱健，男，汉族，1992年5月19日出生，住江西省瑞金市。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称“信和物业公司”）诉被告朱健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托代理人周磊到庭参加了诉讼,被告朱健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告信和物业公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付“信和·御龙山”10幢3单元26层01号房拖欠的物业服务费人民币9,723.28元；2.判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%的标准，自欠付之日起暂计至2020年6月30日的金额为人民币6，349.14元，最终计算至实际支付完毕之日止）。事实和理由：原告于2016年8月28日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为每月4.8元/月/平方米，业主应按月交纳物业服务费，业主用于每个缴纳周期起始之日起5日内交费，未按时足额缴纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。2016年8月28日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”10幢3单元26层01号住宅房屋一套，同日还签署了《业主临时管理规约》以及《承诺书》，承诺遵守该规约约定。2017年12月1日信和置业（成都）有限公司向被告发出《信和·御龙山二期交房通知书》，同时被告于2018年1月1日收房。其后，被告未按期缴纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年3月1日至2020年6月30日的物业服务费，共计人民币9,273.28元（4.8元/月·平方米×148.61平方米×16个月，其中0.9元/月·平方米由置业公司补贴）。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2020年4月3日原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业费，但被告至今未支付。 被告朱健未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告（乙方）和案外人信和置业（成都）有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为乙方为甲方就信和·御龙山住宅小区提供物业服务，其中收费标准：高层住宅4.8元/月·平方米，甲方的物业服务费从本合同生效之日其按季交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起首次按季交纳，以后按月交纳；甲方、业主与每个缴费周期起始日期日内交纳物业服务费,逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的承担违约责任;甲方、业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告现金交纳仍未交纳的，承担违约期间未付清每日0.3%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。2016年8月28日，被告签订《承诺书》，认可原告和信和置业（成都）有限公司签订的前期物业服务合同。2018年12月4日，被告在《住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书》上签字，确认接受“信和·御龙山”10幢3单元26层01号房屋。同日，被告向原告交纳物业费，被告在原告出具的《收款收据》上签字，该《收款收据》载明房屋名称为10-3-2601，住宅物管费2018-02-19-2019-02-28,148.61㎡，3.90，金额合计7,161.95元。 庭审中，原告明确被告每月物业费为148.61元㎡×3.9元/月·平方米=579.6元，按月缴纳，被告欠付2019年3月1日-2020年6月30日的物业费共计9,273.28元；对于违约金，只要在当月三十日前缴纳了物业费就不会计算违约金，都是从次月一日起算上一个月的违约金。 庭审中，原告还提交多分催费函EMS快递单，拟证明在被告欠费期间多次进行过书面催收；其中载明为物业费催款通知书的EMS快递单有三份，日期最早的一份为2019年9月12日。 以上事实有下列证据在案证实：1.原被告身份信息；2.前期物业服务合同、承诺书；3.EMS快递单；4.住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书；5.物业费收据；6.庭审笔录。 本院认为，本案原、被告虽然未签订书面的物业服务合同，但被告签署《承诺书》认可前期物业合同，原告也实际履行了物业管理服务义务，原、被告之间建立物业服务合同法律关系。现原告主张被告拖欠2019年3月1日至2020年6月30日的物业费9,273.28元，被告无正当理由未出庭应诉应承担举证不力责任，庭审中，原告明确被告每月物业费为148.61元㎡×3.9元/月·平方米=579.6元，再乘以16个月为9,273.26元。对于原告的该项诉讼请求，本院在9,273.26元的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于违约金，案涉合同约定按未付金额每日0.3%计算违约金，该违约金标准明显过高，本院酌定为：以未付金额为基数，按照年利率6%的标准计算；合同中明确约定经催告后无正当理由仍未交纳的承担违约责任，现原告提交的证据，原告最早向被告进行书面催收是2019年9月12日，故违约金最早也应从2019年9月13日起算；且因物业费为按月缴纳，故违约金也应按分段计算：1.截止2020年6月30日的违约金合计为279.09元（详见附件：违约金计算表）；2.2020年7月1日之后的违约金计算方式为：以9,273.26元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年7月1日起计算至款项实际付清之日止。原告诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱健于本判决生效之日起十日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付物业服务费9,273.26元及违约金（违约金分段计算如下：1.截止2020年6月30日，违约金为279.09元；2.以9,273.26元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年7月1日起计算至款项实际付清之日止）； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，减半收取95元，由被告朱健承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张鹏 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  陈莉 附件：被告截止2020年6月30日违约金计算表                            欠费月份                       欠付金额（元）                       违约天数                       违约金计算方式：（元）             欠付金额×6%÷365×违约天数                               2019.1-2019.8                       3477.6                       2019.9.13-2020.6.30,             计292天                       166.92                               2019.9                       579.6                       2019.10.1-2020.6.30，             计274天                       26.11                               2019.10                       579.6                       2019.11.1-2020.6.30，             计243天                       23.15                               2019.11                       579.6                       2019.12.1-2020.6.30，             计213天                       20.29                               2019.12                       579.6                       2020.1.1-2020.6.30，             计182天                       17.34                               2020.1                       579.6                       2020.2.1-2020.6.30，             计151天                       14.39                               2020.2                       579.6                       2020.3.1-2020.6.30，             计121天                       11.53                               2020.3                       579.6                       2020.4.1-2020.6.30，             计91天                       8.7                               2020.4                       579.6                       2020.5.1-2020.6.30，             计61天                       5.81                               2020.5                       579.6                       2020.6.1-2020.6.30，             计30天                       2.85                               2020.6                       579.6                       计0天                       0                               合计                                                                   279.9