山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13795号上诉人（原审原告）：高迎，女，汉族，住安徽省颍上县。上诉人（原审原告）：肖东，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曲建波，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭文科，山东元邦律师事务所律师。原审第三人：山东济阳农村商业银行股份有限公司，住所地济阳区开元大街华宇舜苑。负责人：刘军，董事长。上诉人高迎、肖东、济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）及原审第三人山东济阳农村商业银行股份有限公司（以下简称济阳农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高迎、肖东上诉请求：1.撤销一审民事判决第五项，并改判为支持高迎、肖东的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由帝华公司承担。事实和理由：一、一审法院审理本案由简易程序转为普通程序审理，系程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，一审法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。如果审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。本案是2020年4月13日立案受理，并非一审法院所说的2020年6月12日立案。理由如下：1、高迎、肖东2020年4月13日收到12368(法院系统通用的司法信息公益服务号码)发送的短信，告知其在电子诉讼服务平台网上立案中提交的案件审核通过；2、一审法院判决书认定第三人山东济阳农村商业银行股份有限公司收到起诉状的时间2020年5月7日。根据常识，第三人收到起诉状的时间只能在立案受理后，不可能在案件受理之前。既然一审法院认定第三人收到起诉状的时间是2020年5月7日，又怎么可能2020年6月12日才立案?因此，一审法院立案受理案件的时间是12368平台确定的2020年4月13日。根据相关法律规定，一审法院适用简易程序审理就应当在2020年7月12日前审结。一审法院在超过三个月的审理期限后，即2020年8月4日通知二次开庭，且当庭通知未作裁定就将简易程序转为普通程序系程序违法。二、一审法院允许帝华公司有三个代理人诉讼系程序违法。一审判决显示帝华公司有三个代理人参加诉讼，系程序违法。三、帝华公司占用高迎、肖东首付款利息和高迎、肖东聘请律师的代理费都是高迎、肖东的损失，理应由帝华公司承担。高迎、肖东按照合同约定将首付款及贷款支付给帝华公司，由于帝华公司逾期交房，高迎、肖东按照合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。帝华公司占用高迎、肖东首付款利息及聘请律师的代理费都是高迎、肖东的损失，应由帝华公司承担。一审法院未支持该项诉讼请求系适用法律错误。四、一审法院以高迎、肖东未能明确自“2020年3月27日”起至判决生效日止期间的贷款本息，不予支持高迎、肖东一审的相关诉讼请求，系认定事实不清。一审法院认定的2020年3月27日是错误的，高迎、肖东起诉状写明的日期是2020年4月6日，而不是3月27日。高迎、肖东一审诉讼请求的第三项是：判令帝华公司返还高迎、肖东截止到2020年4月6日(起诉日)已偿还的贷款本息88080.52元并继续返还高迎、肖东自该日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息。高迎、肖东在2020年4月6日也就是起诉日偿还的本息可以明确是因为时间节点即起诉日可以明确。高迎、肖东起诉后至判决生效时需继续偿还银行本息，因为判决生效日无法确定，所以高迎、肖东起诉后继续偿还的本息也无法确定。一审法院既然能依法判令帝华公司返还高迎、肖东截止到2020年4月6日的银行本息88080.52元，那么高迎、肖东起诉后至判决生效期间偿还的银行本息由帝华公司返还理应当得到法院的支持，法院判令帝华公司返还上述贷款本息给高迎、肖东才符合法律规定和逻辑。一审法院以高迎、肖东未能明确自2020年4月6日起至判决生效日止期间的贷款本息为由不支持该项诉求系认定事实不清。五、高迎、肖东与第三人的贷款合同解除后，帝华公司应当将贷款余额返还给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同都被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本条之所以规定商品房买卖合同被解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。第二次庭审中，法院询问高迎、肖东现在能否明确贷款合同解除已经偿还的贷款本息?高迎、肖东明确表示因为贷款合同解除的时间无法确定，所以无法确定已经偿还的贷款本息。跟判决生效时间未确定，高迎、肖东无法确定起诉日至判决生效时继续偿还的本息是一样的道理。如果贷款合同解除的日期明确，高迎、肖东已经偿还的贷款本息也就能够明确。一审法院判决书中已经认可房屋买卖合同和房屋担保合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人，也认可高迎、肖东在本案审理过程中处于持续偿还贷款状态。又以高迎、肖东不能明确已经偿还和未偿还的本息数额为由，不支持高迎、肖东要求帝华公司向第三人返还高迎、肖东剩余贷款的诉求系认定事情不清。综上所述，请求二审法院依法予以改判。帝华公司辩称，一审判决结果错误，适用法律错误，请求二审法院依据帝华公司的上诉请求及事实理由改判驳回高迎、肖东的全部诉讼请求。济阳农商行未作陈述。帝华公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判驳回高迎、肖东的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由高迎、肖东负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护帝华公司的合法权益。一审法院认定事实不清。帝华公司与高迎、肖东于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定“交付期限出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；...2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因(包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化，政府政策调整、恶性传染病等)造成工期延误......”，第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任处本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：......2、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.1的违约金，合同继续履行”。帝华公司已经于2020年4月1日取得涉案房屋的房屋建筑工程验收备案。且根据帝华公司一审期间提交的相关据实延期交房的证据及国内发生新冠疫情的实际情形，故帝华公司于2020年4月1日向高迎、肖东交付房屋不违反涉案《商品房买卖合同》的约定，帝华公司于2020年4月1日交付房屋并未逾期超过90日，因此一审法院认为截至2020年1月1日帝华公司逾期交房已超过合同约定的90日与《商品房买卖合同》第八条约定的帝华公司可以据实予以延期的约定不符，与事实不符。请求二审法院依法支持帝华公司的上诉请求。高迎、肖东辩称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求判令撤销一审判决第五项，并改判支持高迎、肖东的全部诉讼请求。济阳农商行未作陈述。高迎、肖东向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的两份《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告首付款283,824元及利息（以283,824元为基数，自2018年5月8日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告返还原告截止到2020年4月6日已经偿还的贷款本息88,080.52元并继续返还原告自该日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息；4.判令解除原告与第三人的《个人住房借款合同》并要求被告向第三人返还原告剩余贷款（该金额原告未明确本息金额）；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月8日，帝华公司与肖东、高迎签订商品房买卖合同两份（合同编号分别为：销售字201817082930和销售字201817082780），肖东、高迎购买帝华公司开发建设的帝华?北岸新城C2号楼1单元17层1-1704号房屋及C2号楼1单元-1层-155号储藏室，其中1-1704号房屋建筑面积106.35平方米，单价8526.87元，价款为906833元，首付款272833元。-155号地下室建筑面积10.88平方米，单价3308元，价款35991元，首付款为10991元，两项总价款942824元，首付款总额为283824元。付款方式为银行按揭贷款，并分别约定了首付款和按揭贷款数额。该两份合同第八条关于交付期限均约定，“出卖人（帝华公司）应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；”。2018年5月15日，肖东、高迎与济阳农商行签订《个人住房借款合同》，向济阳农商行借款659000元，借款期限为2018年5月15日至2043年5月14日，共300个月。还款原则为分期还款方式，从贷款发放的次月其偿还贷款本息，每个月为一个还款期，按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。自2018年6月17日起肖东、高迎每月还款4003.66元，截至2020年3月27日前，肖东、高迎累计偿还银行贷款本息合计88080.52元（4003.66元/月×22个月）。2018年2月4日，帝华公司为肖东、高迎出具收据一份，帝华公司收到肖东、高迎房款283824元。2017年1月30日涉案房屋所在C2号楼开工建设，2020年4月1日通过济南市济阳区住房和城乡建设局竣工验收备案，2020年4月24日取得综合验收备案证明。合同签订的2018年5月8日后，2018年6月12日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求易产生扬尘的作业一律停工，导致涉案房屋所在工程停工2天；2018年11月14日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工1天；2018年11月22日济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工4天；2018年12月13日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天；2018年12月21日济阳区大气污染防治指挥部领导小组办公室发布通知，房屋建筑工程的基坑施工阶段的土石方开挖工作、大量回填土作业、建筑渣土内倒、外运作业等不允许施工，导致涉案房屋所在工程停工11天；2019年1月10日济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天；2019年1月18日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止土石方施工作业，导致涉案房屋所在工程停工3天；2019年2月18日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天；2019年3月2日济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天；2019年4月19日济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天；2019年5月16日济阳渣土办发布方案，要求停止一切产生噪声的建筑施工及土石方作业，导致涉案房屋所在工程停工23天；2019年8月9日济南市住房和城乡建设局发布通知，要求全市全部在建工程立即停工，导致涉案房屋所在工程停工7天；2019年9月22日济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工8天。由此，涉案房屋所在工程在约定交房日前因政府指令暂停施工79天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年9月17日，延期过程中该工程又因政府指令暂停施工15天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年10月2日。2020年4月3日，肖东、高迎曾向帝华公司送达解除合同通知书，帝华公司拒收。2020年4月8日，肖东、高迎（甲方）与北京市鑫兴（济南）律师事务所（乙方）签订《法律服务协议》一份。2020年4月24日，帝华公司曾发微信给肖东、高迎通知其收房。该协议约定甲方与帝华公司纠纷诉讼中，乙方指派律师作为甲方代理人参与案件一审诉讼，甲方向乙方支付律师代理费2000元。2020年4月14日，北京市鑫兴（济南）律师事务所为肖东、高迎出具发票一份，价税合计2000元。一审法院认为，帝华公司与肖东、高迎签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方合同约定和一审法院认定交房日期应据实延期至2019年10月2日，因此截止2020年1月1日帝华公司逾期交房已超过合同约定的90日，肖东、高迎有权要求解除合同，故对肖东、高迎的要求解除涉案两份合同的诉讼请求一审法院予以支持，并依法确定合同解除的时间为2020年4月3日（肖东、高迎向帝华公司送达解除合同通知书之日）。合同解除后，肖东、高迎支付的首付款283824元依法应予返还。关于首付款的利息，因涉案合同已经约定了违约金及其计算方式，故对其利息的主张一审法院不予支持，权利人可按合同约定另行主张。关于截止2020年3月27日肖东、高迎已经偿还的贷款本息88080.52元，帝华公司依法应予返还。2020年3月27日至本判决生效期间的本息因尚不明确，肖东、高迎可在该数额明确后另行主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人要求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，本案中肖东、高迎与济阳农商行之间的《个人住房借款合同》应当依法予以解除，该合同的解除时间应当依法确定为本案济阳农商行收到民事起诉状之日2020年5月7日。上述解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但因肖东、高迎在本案审理过程中处于持续偿还贷款之中，且经一审法院明示其不能明确已经偿还和未偿还的本息数额，故一审法院对肖东、高迎的该项主张不予支持，肖东、高迎可待本案生效，数额明确后另行主张。关于肖东、高迎主张的律师费，因该费用双方在合同中没有约定，且不属于帝华公司违约后给肖东、高迎造成的必然的直接的损失，因此一审法院对肖东、高迎的该项主张不予支持。判决：一、肖东、高迎与济南帝华房地产开发有限公司于2018年5月8日签订的两份济南市商品房买卖合同（合同编号分别为：销售字201817082930和销售字201817082780）于2020年4月3日解除；二、济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还肖东、高迎购房首付款283824元；三、肖东、高迎与第三人山东济阳农村商业银行股份有限公司于2018年5月15日签订的个人住房借款合同于2020年5月7日解除；四、济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付肖东、高迎已偿还至2020年4月5日的贷款本金及利息88080.52元；五、驳回肖东、高迎的其他诉讼请求。案件受理费6909元，由济南帝华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。帝华公司提交最高院的民事裁定书（2015）民申字第1124号。根据该裁定书可以看出在商品房买卖合同中当事人一方违反合同约定时，对方能否行使合同解除权要从两方面判断，一、一方当事人的违约行为是否构成根本违约。二、一方当事人的违约行为是否达到使合同目的不能实现的程度。肖东、高迎质证认为该证据系复印件对真实性不予认可，即使该证据是真实的，因各案事实情况均有差异，该份证据与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，高迎、肖东已向济阳农商行还贷至2020年12月份，共计还贷124113.46元，尚欠贷款本金624369.3元。本院认为，帝华公司与高迎、肖东签订的《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。本案二审争议焦点为：一、双方签订的合同应否解除；二、高迎、肖东主张的首付款利息、律师费应否支持；三、高迎、肖东主张的自2020年4月6日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还；四、一审审理程序是否存在违法之处。关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定,逾期超过90日后买受人有权解除合同。合同第八条交付期限约定，根据合同约定因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的可据实予以顺延交房日期。合同约定的交房日期为2019年6月30日，帝华公司主张顺延194天，且新冠疫情后存在持续停工的情形，但其中仅有94天有政府通知及监理日志、施工日志予以佐证，对于其他100天帝华公司虽主张系恶劣天气导致的停工但未提供有效证据予以证实，本院不予采信，故帝华公司可据实顺延的天数为94天，交房日期顺延至2019年10月2日，新冠疫情发生于2020年1月下旬，截止2020年1月下旬，帝华公司已经逾期交房超过90天，因此高迎、肖东主张解除合同符合法律规定和合同约定，一审法院判决高迎、肖东与帝华公司签订的两份合同解除并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除日为2020年4月3日。关于焦点问题二，关于高迎、肖东主张的涉案房屋首付款利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因帝华公司逾期交房导致涉案购房合同解除，现高迎、肖东主张帝华公司支付首付款利息损失，应予支持，但利息损失应自合同解除日即2020年4月3日起算。关于高迎、肖东主张的律师费问题。涉案《济南市商品房买卖合同》中对相关律师费的承担并无约定，我国也并未实行律师民事强制代理制度，该费用并非必要的合理支出。一审法院未予支持高迎、肖东该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于焦点问题三，高迎、肖东主张的自2020年4月6日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同已经解除，根据上述法律规定，高迎、肖东与山东济阳农村商业银行股份有限公司签订的借款合同亦应解除，高迎、肖东已经实际偿还的银行贷款本息，帝华公司应予返还。二审查明，高迎、肖东已向山东济阳农村商业银行股份有限公司还贷至2020年12月份，共计偿还贷款本息124113.46元，尚欠贷款本金624369.3元。对于高迎、肖东已经偿还的贷款本息124113.46元帝华公司应当返还。涉案银行借款合同解除后，高迎、肖东尚未偿还的银行贷款部分，帝华公司应向第三人山东济阳农村商业银行股份有限公司返还。关于焦点四，一审的程序问题。一审法院立案后适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，并在法庭审理中对裁定由简易程序转为普通程序审理及合议庭组成人员等情况向各方当事人告知，各方当事人均表示无异议，一审法院于2020年6月12日立案，于2020年9月11日审结，审理程序并无不当。一审判决书中帝华公司存在三个诉讼代理人不当，但并不影响实体审理结果。综上所述，高迎、肖东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2162号民事判决第一、二、三项；二、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2162号民事判决第五项；三、变更济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2162号民事判决第四项为济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还高迎、肖东已偿还的贷款本金及利息共计124113.46元；四、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高迎、肖东首付款利息损失（以283824元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月3日计算至实际给付之日）；五、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向山东济阳农村商业银行股份有限公司返还高迎、肖东剩余贷款本金624369.3元；六、驳回高迎、肖东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6909元，二审案件受理费13818元，均由济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年十二月二十八日书记员 朱俞颖