安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3823号 上诉人（原审原告）：王青水，男，1965年10月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张锐，安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：亳州市精华康普物流有限公司，住所地：安徽省亳州市康美（亳州）华佗国际中药城**楼102-1铺。统一社会信用代码：9134160039569224X4。 法定代表人：刘纪峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董海川，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人王青水因与被上诉人亳州市精华康普物流有限公司（以下简称康普公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初824号民事判决，向本院提起上诉。上诉人王青水的委托诉讼代理人张锐，康普公司的委托诉讼代理人董海川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王青水上诉请求为：1、依法撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初824号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由康普公司承担。事实和理由：一、康普公司应当承担逾期交房的违约责任。1、物业费的缴纳时间是2019年1月3日，庭审笔录中第6页,康普公司法定代表人在庭审中陈述经向物业公司核实,上诉人是在2019年1月3日缴纳的物业费。上诉人一审所举的微信支付记录能够证明与上诉人确实于2019年1月3日缴纳的物业费。微信支付记录包含以下信息“扫二维码付款-给晶美物业公司(闵凡强)”,该信息能够反映收款人系晶美物业公司(闵凡强)。能够说明物业公司收取了物业费,并非反映闵凡强是付款人。案涉物业费系上诉人亲友尚凤岭代为缴纳。2、房屋的交付时间为2019年1月3日。按常理房屋业主足额缴纳了物业费之后才可能拿钥匙,领取钥匙才是真正交房,才有可能签订《房屋交接表》。故而康普公司代理人一审关于“2018年6月20日交房,同日领取钥匙,次日签署房屋交接表及前期物业服务合同、承诺书等文件”的陈述不属实,其提交的《房屋交接表》、《前期物业服务合同》等文件的形成时间均与文件上打印出的时间并不相符,2018年交付房屋的说法违背正常逻辑。关于房屋的确切交付时间应当参照康普公司法定代表人所述物业费缴纳时间及原告认可的缴纳物业费时间即2019年1月3日为准，购房合同约定交房时间为2018年3月1日,实际交房时晚于约定交房时间,康普公司应当承担逾期交房的违约责任。二、康普公司应当承担迟延办理产权登记的违约责任。1、本案未查明房屋何时通过综合验收。一审庭审中康普公司曾被询问:房屋何时综合验(庭审第7页),其称为在通知交房之前完成了验收，但并未举证证明具体验收的时间,该部分陈述缺乏证据支持,不应当予以采信。2、本案未查明康普公司向房产部门交付办证手续的时间。一审庭审中康普公司曾被询问:什么时候将办证手续交与房产部门(庭审第7页),康普公司回复向房产部门核实。但是最终康普公司都未能说明核实交付的办证手续。一审法院认为康普公司交付办证手续的时间应当由上诉人来举证查明，显然增加了上诉人的举证责任。应当由康普公司证明自身履行了及时交付办证手续的义务。在康普公司不能证明自身积极履行了交付办证手续的情况下,其应当承担举证不能的责任,应认定康普公司存在迟延办理产权登记的情形并承担对应责任。本案购房合同约定交付房屋需要综合验收合格,办理房产证的前提也是房屋综合竣工验收。康普公司未举证房屋已经综合验收合格,未举证综合竣工验收的时间,未举证交付办证手续的时间，在此情况下，一审法院驳回原告诉讼请求不当。恳请二审法院在查明案件事实的基础上,支持原告诉请。 康普公司答辩称，1、答辩人无需逾期交付房屋承担违约责任。（1）答辩人实际交房时间为2018年6月20日。NO.6879472号收据存根显示：2018年6月20日，王青水以微信转账方式向亳州市晶美物业管理公司（以下简称物业公司）交付物业费、建筑垃圾清运费、装修保证金等总计5340元。结合收房通知照片、物业公司出具的情况说明、（2020）皖1602民初1433号判决书内容（徐鹏于2018年6月20日实际入住）可知，康普公司实际交房时间为2018年6月20日，而并非王青水主张的2019年1月3日。故，答辩人实际逾期天数为111天。（2）因环保文件停工的天数应从逾期天数中扣除。因政府发布的环保停工文件系针对不特定的主体，系政府为社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，并非答辩人过错导致，该停工期间应从逾期交房期间中予以扣除。因环保文件导致的停工的天数至少为117天，答辩人实际逾期交付房屋的天数为111天，故无需承担逾期交付房屋的违约责任。2、答辩人并未违反关于产权登记的约定。《商品房买卖合同》第15天条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。王青水主张违责任，就应其承担答辩人产生违约法律关系的基本事实的举证责任，在王青水所举证据不足以证明康普公司在案涉房屋产权登记办理过程中存在违约的情形下，答辩人不应承担逾期办证违约责任。 且双方《商品房买卖合同》第6条约定：王青水应于合同签订之日起7日内提供符合银行要求的相关材料，15日内办妥所有贷款手续。但是王青水并未在上述期限内提供相应材料并办妥贷款。按照规定向房产部门报送的办理产权登记资料包括双方应报送的资料，仅报送一方资料相关部门不予受理。在王青水未按期向答辩人交付办证所需资料的前提下，其应自行承担逾期办证的法律后果。 王青水向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付逾期交房违约金99646元，于庭审中变更为依法判令被告支付原告逾期交房违约金64705.1元；2．依法判令被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金10784.18元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月30日，王青水与康普公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，王青水购买康普公司开发的亳州市精华康普物流园6#楼第8幢1层103室，总房款1078418元。合同第八条交付期限处约定，康普公司应于2018年3月1日前将经综合查验合格的房屋交付王青水。第九条出卖人逾期交房的违约责任处约定，如逾期交付房屋超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 王青水在2017年3月29日支付首付款548418元，后又通过银行贷款支付530000元。王青水于2018年6月21日实际占有案涉房屋。2019年1月3日原告缴纳契税、办证费等41916元。2019年6月18日，原告办理了该房屋的不动产登记。 2017年11月14日，安徽省政府下发的皖大气办（2017）25号文件中明确要求亳州市自2017年11月20日起至2018年1月底（停止施工73天）停止各类建设工程、道路工程、水利工程、土方作业以及房屋拆迁施工等。2018年3月2日，亳州市环境保护委员会下发的亳环委办〔2018〕亳环委办18号文件，要求2018年3月底（停止施工30天）前城市建成区实施“封土行动”。 另查明，2017、2018年中高考导致案涉工程延误工期14天。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．康普公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2．康普公司是否应当承担迟延办理产权登记的违约责任。 一、康普公司是否应当承担逾期交房的违约责任。 原、被告在合同中约定了交房时间为2018年3月1日前。原告主张被告系在2019年1月3日交房，而被告辩称系于2018年6月21日实际交房。为此，原告提供了2019年1月3日缴纳契税等收据，但该收据并不能直接反映被告实际交房时间，其还应提供其他证据证明被告系在2019年1月3日交房。被告为此提供了收房通知、业主入住房屋交接（验收）表、物业管理服务协议及承诺书等，上述材料载明交房时间为2018年6月21日，并有原告签名，原告虽否认部分签名并非本人所签，但也未申请鉴定；虽否认交接表中的时间，并认为该时间系被告单方制作，与实际交房时间不一致，但原告并未提供足以推翻该时间的证据。综上，应认定被告实际交房时间为2018年6月21日。 自原、被告合同签订后至双方约定的交房时间，安徽省政府、亳州市环境保护委员会下发文件要求停止建设施工的时间为103天（73天＋30天）。另因2017年中高考和2018年中高考导致停止施工14天。上述文件下发针对的系不特定的主体，系政府为了社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，并非康普公司施工过程中存在过错导致。因此对于该停工的期间应当从逾期交房的期间中予以扣除。被告延期交房112天，在双方约定的交房期间前，政府要求的政策性停工大于112天，扣除后，被告并未逾期交房。因此对于原告要求康普公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。 二、康普公司是否应当承担迟延办理产权登记的违约责任 王青水取得案涉房屋权属证书的时间是2019年6月18日，距房屋交付之日已过60日。但是，王青水并不能仅仅依据此项事实即要求康普公司承担逾期办证的违约责任。出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致逾期办证。根据“谁主张，谁举证”的原则，“由于出卖人的原因导致逾期办证”的事实应由买受人承担举证责任，且办理房屋权属证书的主义务人系商品房的买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务，买受人将办证义务全部归咎于出卖方，没有法律依据。另外，双方于《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，王青水也未提供证据证明康普公司报送相关资料的具体时间，故王青水要求康普公司支付迟延办理产权登记的违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决：驳回王青水的诉讼请求。案件受理费1687元，由王青水负担。 二审中，王青水提供《竣工验收报告》，证明案涉房屋取得综合验收的时间为2018年9月26日,在此之前,康普公司不可能履行了《商品房买卖合同纠纷》第八条约定的取得综合查验合格的交房义务。康普公司主张的2018年6月20日交房说法并不属实。 康普公司的质证意见为，三性无异议，验收报告并不能说明实际交房时间，其仅说明综合验收的时间，不能以综合验收的时间直接推定交付房屋的时间，故该证据与交付时间之间不具有关联性。 本院对二审证据认定如下：对真实性、合法性予以认定，一审查明王青水已于2016年6月21日接收了涉案房屋,在此情况下,即使该房屋存在房屋交付条件不符合合同约定的情形,亦应属于瑕疵履行违约,而不应属于逾期交付违约，故对关联性和证明目的不予认定。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：1、一审认定案涉房屋交房时间是否正确，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任；2、康普公司是否应承担逾期办证的违约责任。 1、康普公司一审举证《业主入住房屋交接（验收表）》、《临时管理规约》、《承诺书》三份材料中业主一栏、《物业管理服务协议》中乙方一栏均系王青水本人所签，王青水称签字日期并非上述材料落款记载时间，但并未提供有力证据予以反驳，一审综合双方举证，认定康普公司交房时间为2018年6月21日并无不当。一审在认定案涉房屋交付时间为2018年6月21日的基础上，扣除双方自签订合同之日起至约定交房之日前的因环保及中、高考因素需扣除天数，认定康普公司不承担逾期交房责任并无不当，本院予以维持。 2、双方《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条款系负担性条款，应由履行义务人康普公司承担其已按照合同约定向有关机关履行备案手续或客观履行不能的证明责任，一审举证责任分配不当，本院予以纠正。在康普公司未举证合同义务履行的情况下，王青水要求其承担逾期办证违约责任应予支持，故康普公司应按合同约定承担逾期办证违约金10784.18元（购房款1078418元×1％）。 综上所述，王青水的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初824号民事判决； 二、亳州市精华康普物流有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿王青水逾期办证违约金10784.18元； 三、驳回王青水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1687元，由王青水负担1160元，亳州市精华康普物流有限公司负担527元；二审案件受理费1687元，由王青水负担1160元，亳州市精华康普物流有限公司负担527元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理高辛冉 书记员刘明明