汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初1432号 原告：汉中隆地房地产开发有限公司，住所汉中市汉台区路与梁州路交汇处。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8429。法定代表人：史书刚，公司经理。委托代理人：罗了一，陕西索平律师事务所律师。被告：吴迪，男，汉族，1986年5月20日出生，陕西省洋县人，住汉中市洋县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告汉中隆地房地产开发有限公司（以下简称隆地公司）与被告吴迪追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉中隆地房地产开发有限公司委托代理人罗了一到庭参加诉讼，被告吴迪经本院公告传唤届期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉中隆地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即偿还原告履行保证担保责任代被告偿还的农行贷款228947.26元，并按民间借贷2%/月的利率支付利息至全部偿还之日；2、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；3、被告承担原告的律师代理费和本案诉讼费。事实和理由：2014年4月28日，被告吴迪与原告公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于汉中市汉台区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房，房价总金额为408236元。合同第六条约定的付款方式为：签订合同时买受人至少缴纳总金额的40%，余款通过办理按揭贷款支付。第十六条约定，出卖人在交房后的一年内办理产权证，若因买受人原因，致使产权证无法办理或逾期，出卖人不承担任何责任。合同签订后，被告向原告交付了部分购房款168236元。2014年8月8日，被告与中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行（以下简称农行汉中东大街支行）签订了《个人购房担保借款合同》，借款240000元用于向原告支付剩余房价款，借款期限300个月，逐月偿还本金和利息。该借款合同第三十一条约定借款担保采用“阶段性保证+抵押”方式。依照借款合同第十一条、第三十一条、第三十五条约定，原告作为阶段性保证人，在被告（借款人）取得房地产权属证书并与贷款人办妥抵押登记手续之前，对被告偿还农行的借款和违约责任承担连带保证责任。后原告按约定向被告交付了房屋，但被告至今没有提交办理房屋权属证书的个人资料，导致原告无法为被告办理房权证，贷款人汉中农行也无法办理抵押登记手续，原告为被告承担连带保证责任一直无法终止。由于被告违约没有偿还到期的农行贷款，农行汉中东大街支行要求原告承担保证责任，分别于2019年6月26日从原告公司保证金账户扣划7074.94元、2019年9月29日扣划4151.53元、2020年3月5日扣划7087.49元，代偿了被告逾期的贷款。2020年3月4日，农行汉中东大街支行给原告发出了《保证金扣划告知书》，2020年3月5日又扣划原告210633.40元提前清偿了被告的全部贷款。被告严重违约不依照约定偿还贷款，造成原告228947.26元资金被扣划代偿被告所欠的债务。依照《商品房买卖合同》第八条：1（2）“买受人付款……逾期超过10日后，出卖人有权解除合同”的约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。被告吴迪未到庭亦未答辩。本院经审理查明以下事实： 2014年4月18日，被告吴迪与原告隆地公司签订《汉中市商品房买卖合同》购买位于汉中市XX小区XX号楼XX单元XX室住宅房屋，合同约定：“房屋总价款为408236元；签订合同时至少缴纳总金额40%的房款；在签订合同当日起60日内买受人需通过办理按揭贷款等方式支付剩余房款（因买受人原因导致按揭贷款无法办理的，买受人需在规定的办理按揭贷款时间范围内以现金方式支付剩余所有房款）；如未按本合同约定的时间付款，逾期在10日之内的按应付款万分之10支付违约金，合同继续履行；超过10日后出卖人有权解除合同……等其他内容”。后被告吴迪支付了168236元购房款。2014年8月8日被告吴迪与中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行、原告隆地公司共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：“借款金额24万元，用途为购买房产，期限300个月，借款划入汉中隆地房地产开发有限公司账户，由阶段性保证人汉中隆地房地产开发有限公司提供保证责任和抵押担保等事项”。合同签订后中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行按照约定发放了全部借款，原告隆地公司按照约定向被告吴迪交付了所购房屋，但未办理产权证。后被告吴迪未按期归还银行按揭贷款本息，中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行要求原告隆地公司承担保证责任并从原告隆地公司保证金账户分别于2019年6月26日扣划7074.94元、  2019年9月29日扣划4161.53元、  2020年3月5日扣划7087.49元。2020年3月4日中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行向原告公司出具保证金扣划告知书后于2020年3月5日从其保证金账户中全额扣划贷款本息210633.40元。现已全额收清了被告吴迪的按揭贷款。上述事实，有原告公司的陈述，被告吴迪的身份证复印件及《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、银行业务凭证、支付回单及保证金扣划告知书等证据载卷佐证，应予认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》为双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，具有法律效力。原告隆地公司与被告吴迪、中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行共同签订的《个人购房担保借款合同》，均为各方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，具有法律效力。原告公司作为保证人，对被告吴迪向中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行借款的本息承担保证连带责任。被告吴迪未按合同约定向中国农业银行股份有限公司汉中东大街支行还款，致使原告公司按照合同约定承担了保证还款义务。原告公司承担了保证责任后对被告吴迪享有追偿权。对原告公司要求按月利率2%计算利息之意见，无事实及法律依据不予支持，可按年利率6%支付利息。对原告公司要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》的意见，因《商品房买卖合同》与《个人住房担保借款合同》的合同主体与权利义务关系彼此独立，相应的违约行为与违约责任应依各自合同约定。且借款一经发放，《商品房买卖合同》中以银行借款支付的购房款即履行完毕，吴迪拖欠银行借款应承担《个人住房借款合同》的违约责任，但不构成对《商品房买卖合同》之付款义务的违反。原告公司因承担连带保证责任享有追偿权，与吴迪形成债权债务关系。此追偿权不同于合同价款请求权，不能以被告吴迪拖欠银行借款、自己承担了保证责任为由认为被告吴迪违反了《商品房买卖合同》之付款义务而构成违约。故其要求解除《商品房买卖合同》无法律依据与事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告吴迪于本判决生效之日起30日内向原告汉中隆地房地产开发有限公司清偿代偿款228957.36元，并 以228957.36元为基数自2020年3月6日起按年利率6%计付利息至实际清偿之日止。二、驳回原告汉中隆地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4734元，由被告吴迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。  审  判  长      徐  熠人民陪审员      侯海成人民陪审员      王  艳 二〇二〇年十一月十九日（院印）                        书  记  员      刘海波 1