上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79199号原告：丁素琴，女，1968年1月23日生，汉族，住浙江省台州市。原告：丁素花，女，1974年3月1日生，汉族，住浙江省台州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严昕。原告丁素琴、丁素花诉被告上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告丁素琴、丁素花的共同委托诉讼代理人苏士中到庭参加诉讼。被告上海晨晗资产管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁素琴、丁素花向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；2.被告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返还原告；3.被告向原告支付截至2020年6月30日的租金人民币(币种下同)318,406元；4.被告赔偿原告解约违约金91,206元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，面积合计415.65平方米；租期10年，免租期3个月；第一、二年租金为每天每平方米1.20元，第三年开始每年上调5%，第六年开始每年上调10%，第十年不递增与第九年相同；租金采付三押一方式，先付后用；合同另约定违约责任等。系争101、201室房屋原委托案外人出租给他人，租期至2016年12月31日，后自2017年起，原告将系争101、102室房屋出租给被告使用。合同签订后，原告按约交付房屋。然被告自2018年8月起开始拖欠租金。2020年7月4日，原告按合同约定的被告送达地址向被告寄送了解除合同通知书，于2020年7月6日送达被告。合同约定的违约金为24个月租金，原告认为违约金过高，自愿调整为6个月租金。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告上海晨晗资产管理有限公司未进行答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室建筑面积分别为111.66、103.65、100.17、100.17平方米，房屋权利人为丁素花、丁素琴；用途为工业用地。2016年8月18日，甲方丁素花、丁素琴(出租方)与乙方上海晨晗资产管理有限公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，乙方通讯地址为上海市浦东新区川图路XXX号，电话为021-XXXX****，合同约定由乙方承租系争房屋，由于系争101、201室房屋已出租给汽配租户，目前无法收回，甲方承诺等该租户租期满收回后无条件出租给乙方，租金按第二条执行。二、租期内房租每平方米每天1.20元(第一年至第二年)，乙101、201、301、401室建筑面积分别为111.66、103.65、100.17、100.17平方米，合计415.65平方米，15,171元，全年均按365天计算，租期10年，免租期3个月。若上述房屋分批次交接的，则上述全部房屋的租赁期限为最晚交接日起10年，房屋租金第三年开始每年上调5%，第六年开始每年上调10%，第十年不递增与第九年相同。三、租金采用付三押一方式，签订合同15日内乙方支付全部房屋一个月租金的保证金15,171元和已交付的房屋三个月租金21,936元，共计37,107元，之后房租按半年为一个支付周期，支付时间为每半年前十天付本期房租。在租赁期第九年底乙方同意将第十年租金一次性付给甲方。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金。如乙方拖欠房租20天以上，甲方有权终止合同收回出租房。四、甲乙双方任何一方要求解除本合同，均应提前三个月以书面形式通知对方。(乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同)并须先行一次性赔偿给对方本合同约定的24个月的房屋租金(以解除合同当年的租金为准)。十一、有下列情况之一的，甲方有权随时收回房屋，解除合同，自由进入房内，更换门锁，另租他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。若因此造成乙方损失的，与甲方无关，涉及乙方违约责任的，违约责任仍需承担。……(二)乙方拖欠租金超过20天的……十六、甲乙双方以书面形式通知对方的地址以本合同中记录地址为准，任何一方如有变更需以书面形式通知对方。所有文件送达的认定以邮寄方式送达本合同中记录的地址为准。2017年8月1日，甲方丁素花、丁素琴(出租方)与乙方上海晨晗资产管理有限公司(承租方)签订《房屋交接书》，2017年4月1日双方对于上海市浦东新区川图路XXX号乙101、201室房屋进行交接，确认：1.甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积总计为215.31平方米(分别为111.66、103.65平方米)；2.以上房屋的租金为1.20元/㎡/天，月租金7,859元；3.以上房屋现状符合双方于2016年8月18日所签订的房屋租赁合同中约定的交付条件。被告于2016年8月25日支付给原告37,107元；于2017年3月17日支付给原告43,872元；于2017年9月15日支付给原告91,026元；于2018年2月24日支付给原告91,026元，附言2.18-8.17租金；于2019年11月1日支付给原告47,789元，附言21幢201单元2019年四季度房租。原告确认，被告付清了截至2018年8月17日的租金，2018年8月17日之后的租金仅支付了47,789元；被告另支付了租赁保证金15,171元。原告表示押金可抵扣欠付费用。2020年7月4日，原告通过EMS快递向被告的通讯地址，即上海市浦东新区川图路XXX号，寄送了解除川图路房屋租赁合同通知书。2020年7月6日，该通知书经派送，未妥投被告，后于2020年7月8日退回至原告。以上事实由上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、房屋交接书、中国建设银行个人活期账户交易明细、EMS快递送达凭证等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务。被告逾期支付租金早已超过20日，原告享有单方解除权，故原告要求确认房屋租赁合同于原告的解除通知到达被告之日(2020年7月6日)解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，故原告要求被告支付2018年8月18日至2020年6月30日的欠付租金(扣除已支付的47,789元)、返还房屋，本院予以支持。鉴于系争租赁合同系因被告违约而解除，原告要求被告支付违约金，并自愿调整违约金为六个月租金，符合合同约定，本院予以支持。关于押金，原告表示可抵扣欠付费用，于法不悖，自可准许。被告上海晨晗资产管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁素琴、丁素花与被告上海晨晗资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告丁素琴、丁素花上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋；三、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丁素琴、丁素花租金318,238元；四、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丁素琴、丁素花解约违约金91,206元；五、原告丁素琴、丁素花应于本判决生效之日起十日内返还被告上海晨晗资产管理有限公司租赁保证金15,171元(该款可在上述第三、四项判决内容中予以抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,444元，减半收取计3,722元，由被告上海晨晗资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十二月十八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。