贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初4686号原告：朱文华，女，1971年4月14日出生，汉族，住四川省资中县。被告：六盘水新众立商业管理有限公司（以下简称“新众立公司”），住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路18号（海鑫广场3号楼13号），统一社会信用代码：91520201055020981D。法定代表人：秦三冬，系该公司执行董事兼总经理,5106241971××××××××。第三人：六盘水海联商贸有限公司（以下简称“海联公司”），住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路海鑫商业广场，统一社会信用代码91520201670743380Q。法定代表人：秦三冬，系该公司总经理。第三人：田洪永，男，1978年12月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告朱文华与被告新众立公司、第三人海联公司、田洪永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱文华到庭参加诉讼，被告新众立公司及第三人海联公司、田洪永经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱文华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告新众立公司签订的《商业房屋买卖合同》并退还原告已交的购房款计395920元、税费及维修基金12760元；2.请求依法判令被告新众立公司赔偿原告损失3959.2元；上述共计412639.2元。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月4日，被告新众立公司需要销售其房屋，双方协商后签订了《商业房屋买卖合同》两份，即商铺编号3-55-3，3-55-5面积共23.82㎡，合同第一条约定了商铺的位置，即坐落于贵州省六盘水市钟山区海鑫广场，房屋用途为商业，土地使用权证号：市土国用（籍）第20131382号，使用权面积337.86㎡；合同第七条，关于产权登记的约定，乙方向甲方付清全部购房款后，甲方协助乙方在12个月内办理房产权属证书。如因甲方过错导致乙方未能在约定12个月时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起60天内将乙方己交的购房款退还给乙方，并按己付款的1%赔偿乙方损失。原告按约定交了购房款后到六盘水不动产登记中心咨询办过户登记手续时，被告知办不了登记。经查上述房产于2013年8月26日，被告新众立公司已把该房产产权过户登记在被告田洪永名下，2018年8月4日海联公司与原告签订《海鑫，科技城》ＶＩＰ卡申购协议书，原告办理了钻石卡40000元2张，该《协议》第三条第1款约定了钻石卡80000元购房款的优惠，即20000元抵40000元购房款，原告缴纳了税费及维修基金12760元，现今原告已付购房款395920元，被告新众立公司收款、第三人海联公司出具收款票据、被告新众立公司和第三人海联公司系关联公司。被告新众立公司和第三人田洪永把上述房产分割成若干小门市10㎡左右来卖。据不动产登记中心的工作人员讲，这房产是办不了独立房权权属登记证书的。被告和第三人的行为已经构成违约，其应赔偿原告3959.2元的损失，原告多次找被告新众立公司和第三人田洪永协商，但是被告与第三人故意敷衍拖延，不予退还原告所交的购房款，严重侵害了原告的合法权利。综上所述、原告为了维护自己的合法财产权益，根据相关法律的规定，特向贵院具状起诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告新众立公司、第三人海联公司向本院提交答辩状称，第一，对于原告主张的款项金额，被告认可原告实际支付款项的事实，具体的金额待举证阶段进行一一核对。对于原告主张的违约金，被告请求人民法院根据合同约定进行裁判。第二，田洪永系接受被告新众立公司的委托代为持有案涉商铺，原告与被告新众立公司、海联公司有明确的合同关系，双方基于案涉商铺发生的权利义务，田洪永不应当承担个人责任。同时，田洪永自始至终愿意配合原告办理产权登记，也不存在其他的侵权行为；第三、根据原告提交的《商业房屋买卖合同》第7条第1款的约定，原告向被告付清全部购房款后，方可计算12个月办理房屋权属的周期。也就是说，若原告非一次性付款，则要求办理产权的合同权利尚未成就，12个月的周期尚未起算。本案中办理了银行代扣手续，原告并未付清全款，被告亦没有收到全款，因此办理房屋权属的周期尚未起算。第四、对于一次性付款客户，根据《商业房屋买卖合同》第7条第1款的约定，办理房屋权属的周期已开始起算。同时，该款约定，基于被告的过错导致房屋权属无法正常办理的，原告享有退房的权利。也就是说，原告应举证证明被告在办理房屋权属过程中存在过错，用于支持其诉讼请求。第三人田洪永未作陈述。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，但被告新众立公司、第三人海联公司、田洪永未到庭质证。对证据的分析及认定：原告提交的身份证复印件、被告营业执照复印件、被告企业信息报告复印件、第三人营业执照复印件、第三人企业信息报告复印件、第三人身份证复印件，经核实，能证明原、被告及第三人主体资格，故予以确认；原告提交的《商业房屋买卖合同》复印件（2份），能证明原、被告双方签订合同，对购买案涉两个商铺进行相应约定的事实，故予以确认；原告提交的《委托经营管理合同》复印件（2份），与本案并非同一法律关系，故本案不予确认；原告提交的收款收据（4份）、VIP卡收款收据、POS签购单，能证明原告向被告交付购房款、税费共计368680元的事实，故予以确认；原告提交的钻石卡、VIP卡申购协议书，能证明原告与第三人海联商贸有限公司签订协议，参与交2万抵4万的优惠活动，故予以确认；原告提交的委托代持协议复印件、委托书复印件，因无原件核对，本院无法核实其真实性，故不予确认；原告提交的房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件，与本院（2019）黔0201民初3318号生效民事判决认定的事实一致，故对该判决认定的事实，予以确认；原告提交的海鑫科技城1号楼（3层）销控图复印件，因无原件核对，本院无法核实其真实性，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，原告朱文华与第三人海联公司签订《海鑫·科技城ＶＩＰ卡申购协议书》，约定原告朱文华申购ＶＩＰ钻石卡，金额为20000元，钻石卡40000元购房款的优惠，即20000元抵40000元购房款，该协议还对其他事项进行了约定，被告新众立公司在该协议中加盖其财务专用章。同日，原告朱文华与被告新众立公司签订《商业房屋买卖合同》，约定：被告新众立公司将位于六盘水市钟山区（产权证号为：六盘水市房权证钟山区字第××号），面积为11.91平方米，以总价157960元（每平方米13263元）出售给原告朱文华；原告朱文华应于2018年8月4日前向被告新众立公司交付全部购房款；付清全部购房款后，被告新众立公司协助原告朱文华在12个月内办理产权证书；如因新众立公司过错导致朱文华未能在约定时间内取得房地产权属证书，朱文华有权提出退房，新众立公司须在朱文华提出退房要求之日起60天内将朱文华已付款退还给朱文华，并按已付款的1%赔偿损失；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告朱文华与被告新众立公司还签订转让3-55-5号商铺的《商品房买卖合同》，该合同内容与双方就3-55-3号商铺签订的合同内容完全一致，原告朱文华向被告新众立公司支付ＶＩＰ钻石卡申购费40000元、两份合同约定的购房款315920元、税费12760元，共计368680元；第三人海联公司向朱文华出具ＶＩＰ钻石卡申购费40000元收款收据，被告新众立公司及第三人海联公司共同向原告朱文华出具购房款金额各为157960元的两份收款收据、税费金额各为6380元的两份收款收据。上述所售商铺面积信息与六盘水市房权证钟山区字第××号产权证所附房产分户图信息不一致。现原告朱文华因主张其所购房屋无法办理过户登记至其名下为由，诉至本院。另查明，本院于2019年12月20日作出的（2019）黔0201民初3318号民事判决，认定部分事实如下：2013年8月9日，案外人六盘水宏业房地产开发有限公司与田洪永签订《商品房买卖合同》，约定田洪永向该公司购买位于钟山区的房屋。田洪永依据上述合同于2013年办理了上述房屋的转移登记至其名下，登记证号为：六盘水市房权证钟山区字第××号。2018年6月29日，田洪永向六盘水市不动产登记中心就位于钟山区的房屋申请变更登记。2018年11月15日，六盘水市不动产登记中心书面答复田洪永，对于其申请的分割变更登记，只能按原住建部门批准的基本单元进行登记，如需将一个不动产单元（即一个商铺）分别出售给两个或两个以上买受人的，只能对不动产单元（商铺）的份额进行出售，按照按份共有的方式办理不动产权登记。在该案审理中，经本院书面函询，六盘水市不动产登记中心回复登记于田洪永名下位于钟山区，如需进行分割并出售，需按相关规定提交经相关部门同意分割的批准文件及其他资料方可办理转移登记。上述判决已发生法律效力。本院认为，原告朱文华与被告新众立公司签订的两份《商业房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，对合同双方均具有约束力。原告朱文华已按两份合同约定支付了全部购房款，但被告新众立公司未按约定就所售房产办理权属变更登记手续，且未能办理的期限已超出双方合同约定的期限。本案合同标的物为房产，双方签订的合同目的在于转让案涉两个商铺所有权，因被告新众立公司未向本院提交证据证明其已为原告办理案涉两个商铺的权属变更登记，且经本院生效判决认定相同情况的其他购房人之合同目的已不能实现，故对原告朱文华主张解除与被告新众立公司签订的两份《商业房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告朱文华请求被告返还购房款、税费的诉讼请求。被告新众立公司实际收取原告两个商铺购房款355920元（315920元+40000元）、税费12760元，共计368680元。合同解除后，被告新众立公司应向原告朱文华返还其所收取的前述款项。对原告朱文华请求被告赔偿损失3959.2元的诉讼请求。根据双方合同第七条的约定，原告朱文华现已付清全部购房款，因被告新众立公司的过错导致原告朱文华不能取得产权证，原告朱文华需提出退房，被告新众立公司在其提起退房要求之日起60日内退还其房款并按已付款1%赔偿损失，本案中原告朱文华并未举证证明在诉讼前已向被告新众立公司提出退房要求，故其现主张支付违约金不符合该条的约定，对其该主张，本院不予支持。第三人海联公司虽单独及共同与被告新众立公司向原告出具收款收取，本院根据相同事实作出的生效判决亦认定海联公司、田洪永应对其他购房人承担相应责任，但在本案中，原告朱文华并未提出要求海联公司、田洪永承担责任的诉讼请求，根据“不告不理”原则，本案不能作出第三人海联公司、田洪永对原告承担责任的裁判。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告朱文华与被告六盘水新众立商业管理有限公司于2018年8月4日签订的两份《商业房屋买卖合同》；二、被告六盘水新众立商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱文华购房款、税费共计368680元；三、驳回原告朱文华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7490元，由原告朱文华负担798元，由被告六盘水新众立商业管理有限公司负担6692元（原告已自愿预交，由被告于本判决生效之日起十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  赵 用人民陪审员  刘绍元人民陪审员  李祖艳二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  冷 茜