贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3670号 上诉人（原审被告）：刘文钱,男,1976年9月19日生,汉族,农民,住贵州省贵定县。 被上诉人（原审原告）：曾如平,男,1989年11月14日生,汉族,农民，户籍地址贵州省贵定县,现住贵州省贵定县。 上诉人刘文钱因与被上诉人曾如平合同纠纷一案，不服贵定县人民法院（2020）黔2723民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘文钱上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、不存在被上诉人要求上诉人退还定金8万元，上诉人向被上诉人出具借条的背景是被上诉人需要带儿子去北京看病，暂时无法在《土地转让协议》约定的一年内动工，被上诉人为了避免因未在一年内动工导致上诉人收回土地的情况发生，欲提前支付尾款，于是应被上诉人的要求出具了借条，而实际上被上诉人并未向上诉人支付《土地转让协议》的尾款；2、昌明老丫山公路边的土地并非自留地，而是因政府拆迁由昌明镇人民政府划给上诉人用于建房的建设用地。3、上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》合法有效，被上诉人无权要求上诉人退还已支付的定金。《土地管理法》第二条第三款规定土地使用权可以依法转让。本案中昌开区规划建设和环境资源局查明上诉人拟建房处“小学大门右侧”在贵州昌明经济开发区整体规划2013-2030（省政府批复批准）及贵定县昌明-旧治总体规划2013-2030中均为建设区，属商业用地范畴。既然该地块属于商业用地，那么依据土地管理法第二条第三款的规定，上诉人有权利将该地块的使用权转让给被上诉人用于建房，因此土地转让协议合法有效，被上诉人无权要求上诉人退还已支付的定金。 被上诉人曾如平二审辩称：上诉人援引的土地管理法第二条第三款的规定是断章取义，本案案涉的土地未经国家征收、征用，任何单位、个人实施转让的行为均为非法行为。上诉人无故拖延履行法定义务，损害被上诉人的合法利益，应当驳回其不合理不合法的上诉请求。 原审原告曾如平向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原告与被告于2018年1月21日签订的《土地转让协议》无效；二、判令被告返还人民币80000元；三、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告曾如平系贵定县昌明镇安康路高坡村村民，被告刘文钱系贵定县昌明镇**村村民。经案外人陈祖军介绍，2018年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地转让协议》，约定：一、甲方将位于昌明老丫山公路边土地120平转让给乙方永久使用，转让费15.6万元。二、在签字当日乙方先付8万元定金，剩下的资金乙方修建一层房子后一次性付清7.6万元。三、乙方在修房过程中如果有其他因素影响到不能建房，甲方将退还乙方所交的资金。四、乙方必须在一年内动工，如果超过一年甲方不承担任何责任，甲方有权收回土地，只能退给乙方一半的资金。五、如有未尽事宜，友好协商。本协议两份，甲乙各留一份为证。协议签订后，原告给付被告定金80000元。在协议履行过程中，原告要求被告退还已付的定金80000元，被告未退还给原告，但于2018年10月17日向原告出具借条，借条载明：今借到曾如平人民币八万元整，在2019年3月1号还清，如到期未还，必须按银行利息双倍计算。嗣后，被告未按欠条约定将80000元归还原告，原告曾如平于2019年6月18日以民间借贷为由向法院提起诉讼，要求被告刘文钱偿还80000元，该院于同年9月17日作出（2019）黔2723民初1210号判决，宣判后，被告刘文钱提起上诉，2020年5月9日，黔南州中级人民法院作出（2019）黔27民初2955号民事裁定书，将案件发回重审，原告于同年6月29日申请撤回起诉，该院依法裁定予以准许。2020年7月6日，原告以合同纠纷为由起诉，提出如前诉请。一审庭审中，被告认为按合同办事就是合法，不按合同就是不合法，希望原告履行协议，并要求原告拿出土地转让协议原件。 一审法院认为：本案争议的焦点有两点，一是原被告签订的《土地转让协议》的效力问题，二是被告应否退还原告80000元预付款。《土地转让协议》效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。自留地是中国农业合作化以后，为照顾社员种植蔬菜和其他园艺作物的需要，由农业集体经济组织依法分配给社员长期使用的少量土地。其所有权属于农民集体，使用权由农民以户为单位行使。原告曾如平与被告刘文钱不在同一集体经济组织，双方签订《土地转让协议》约定被告将自家的自留地卖给原告建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》禁止非法买卖土地的强制性规定，且损害了昌明镇九百户村村民的公共利益，故双方签订的《土地转让协议》应依法认定为无效协议。被告应否退还原告预付的80000元定金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告退还80000元定金时，被告未退还，被告出具借条约定2019年3月1日前给清，现约定的期限已经届满，原告诉请被告返还80000元，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项及第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告曾如平与被告刘文钱于2018年1月21日签订的《土地转让协议》无效；二、被告刘文钱于本判决生效后十日内返还原告曾如平购买土地的定金八万元（￥80000.00）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，适用简易程序减半收取900元，由被告刘文钱负担。 二审中，上诉人提交如下证据材料：1、2015年11月16日昌明镇政府与上诉人签订《拆迁补充协议》、2018年5月15日，昌开区规划建设和环境资源局在《拆迁补充协议》上所作补充，拟证明本案中昌开区规划建设和环境资源局查明上诉人拟建房处“小学大门右侧”在贵州昌明经济开发区整体规划2013-2030（省政府批复批准）及贵定县昌明-旧治总体规划2013-2030中均为建设区，属商业用地范畴。2、昌明国土所平板电脑定位彩图复印件一份，拟证明“根据平板电脑定位，上诉人所选该位置在2016年土地利用现状里显示为旱地，2015年建设用地控制区里显示为建设用地”。3、用电申请、用水申请，拟证明村委与政府同意，情况属实。 被上诉人在二审中质证认为：1、上诉人提供的所谓“新证据”不属于法律规定的新证据的范畴，不能推翻原判，因为从四份证据的日期来看，其未在规定的举证期限内提供，应当承担放弃举证权利及举证不能所产生的法律后果。2、案涉土地的所有权属于村集体，约定前提为假定符合建设用地，政府同意办理相关建房手续，而不是已经办理了建房手续给上诉人，为此上诉人陈述称案涉的土地属建设用地无事实法律依据。3、“昌明国土所平板电脑定位界址”为建设用地的复印件、无国家行政机关印章，无证据效力，上诉人也没有提供其办理案涉土地的建设用地相关建房手续，为此不能达到上诉人的证明目的。4、“立户用水申请”和“立户用电申请”与本案无关，不能作为本案证据使用。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，针对上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》的效力问题，因案涉120平方土地系上诉人的自留地，本应用于上诉人家庭副业生产，不应用作其他；即使按照上诉人提供的2015年11月16日与昌明镇人民政府签订的《拆迁补充协议》载明的“如符合城镇建设用地情况下，同意刘文钱办理相关手续建房”的内容，那么在依法获得审批建设用地的情况下，能在此处建房的权利人也仅是该集体经济组织成员上诉人户，而上诉人将没有建筑物或构筑物的土地使用权以15.6万元私自永久转让给非同一集体经济组织成员的被上诉人自行建房，既违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，也损害了上诉人所在集体经济组织的利益，其非法转让土地的行为应为无效，被上诉人按照无效协议先行支付的8万元定金以及上诉人受让的土地应相互返还。同时，上诉人于2018年10月17日出具借条给被上诉人载明借到被上诉人8万元整，并约定了归还日期，虽然该定金并非借款，但是双方合意将定金转为借款并明确归还日期的行为表示双方有不再按照《土地转让协议》履行的意思表示。上诉人上诉提出被上诉人为了避免因未在一年内动工而导致上诉人收回土地，欲提前支付尾款，所以要求上诉人出具的借条，其主张不符合常理，本院不予采信，上诉人应当按照约定返还被上诉人8万元。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人刘文钱负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军 审判员  彭浩 审判员  王锦 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理吴奕 书记员肖淑君