云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异218号案外人：沈静，女，汉族，1985年10月24日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：尹梦露，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黎晨，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李云生，男，白族，1969年10月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。统一社会信用代码：91530100767096757H。住所地：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**。法定代表人：朱文东。被执行人：云南泽昌钛业有限公司。统一社会信用代码：91530124662605770Y。住所地：昆明市富民县永定街道办事北营村委会/div>法定代表人：朱文东。本院在执行申请执行人李云生与被执行人云南泽珲房地产有限公司（以下简称“泽珲房地产”）、云南泽昌钛业有限公司（以下简称“泽昌钛业”）民间借贷纠纷一案中，案外人沈静向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人沈静向本院提出异议请求：请求撤销昆明市西山区人民法院（2020）云0112执2136号执行裁定书,解除对昆明市车位的查封措施,不得执行该车位。事实与理由：案外人系涉案昆明市车位的实际权利人,依法享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权,能够排除申请执行人的执行,具体理由如下：一、在西山区法院查封前,案外人已经签订合法有效的书面买卖合同。西山区法院查封的案涉车位,案外人早在2010年12月28日,即在西山区法院查封前,就已经与泽珲房地产签订合法有效的书面买卖合同。二、案外人已经支付完购买车位的全部款项。案外人在西山区法院查封前已经支付完其购案涉车位的全部款项,车位款79000元,泽珲房地产于2013年1月4日开具专用发票。三、在人民法院查封前,案外人已经合法占有涉案车位。案外人自2010年起就一直缴纳车位的管理费。因此,案外人在西山区法院采取查封措施前,就已经合法占有和使用涉案车位。综上,案外人系涉案车位的实际权利人,其至今未能办理过户登记系非因买受人自身原因未能办理过户登记,案外人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的条件,对案涉的车位享有足以排除强制执行的民事权益。案外人沈静为支持其异议主张，向本院提交了《买卖合同》、车位款发票、物业管理费服务费发票、车位维修基金发票、车位契税、印花税、工本费发票、户口本复印件、车位公证费发票各一份，物管费等费用发票、情况说明各三份，以上证据材料均为复印件。本院查明，李云生与泽珲房地产、朱文东、泽昌钛业民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）云0112民初7618号民事判决书，判决的主要内容为：由泽珲房地产于本判决生效之日起十日内偿还李云生借款本金人民币1911714.7元，并按年利率24%计算支付该款自2014年2月16日起至款项还清之日止的利息；由泽珲房地产于本判决生效之日起十日内支付李云生为实现债权支出的律师费人民币10000元；由泽昌钛业对上述第一、二项所有的款项承担连带偿还责任；案件受理费62596元，由李云生承担22596元，由泽珲房地产、泽昌钛业共同承担40000元。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行裁定书确定的义务，李云生向本院申请强制执行。本院于2020年3月24日立案受理（2020）云0112执2136号李云生申请执行泽珲房地产、泽昌钛业民间借贷纠纷一案。本院在执行过程中，于2020年7月15日查封了被执行人泽珲房地产名下位于龙泉车位（房产证号：20××**）。本院现拟对案涉车位进行评估拍卖。案外人沈静对此不服，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：泽珲房地产（甲方、卖方）与案外人沈静（乙方、买方）于2010年12月28日签订了案涉车位买卖合同，合同载明：甲方自愿将坐落于昆明市盘龙区穿金路“春城邻里花园”1-7幢地下室249号车位出售给乙方。（车位按个出售，参考建筑面积19.36平方米，参考使用面积9.6平方米）；上述车位以及车位上附属物的转让总价款为79000元。乙方在承担支付本合同约定的地下车位购买总价款时，同时还需支付由甲方代收的税费等共计4324.5元；付款方式为一次性付款；乙方付清全部款项，并将办理产权所需要的相关资料全部提交甲方后，甲方保证在180个工作日内将该车位的产权办理到乙方名下。2013年1月4日泽珲房地产出具了沈静缴纳案涉车位款79000元的发票，并于同日出具了代收沈静缴纳的案涉车位印花税、契税、工本费、车位维修基金、公证费共计4274.5元的发票。2020年11月25日泽珲房地产出具了情况说明，载明：“自我公司向业主销售、交付春城邻里花园商品房（含车位）后，由于我公司办证人员某，导致办理春城邻里花园业主车位（车库）过户的工作停滞，且具体情况未向公司领导汇报，导致公司领导认为春城邻里花园业主车位（车库）产权证已办理完毕。加之公司经营情况持续恶化，工作人员大量离职，忽视该项工作，因此，造成公司签收业主的办证材料后未能及时办理过户手续，至2013年以后，部分业主所购车位（车库）因未过户而被法院查封的情况。目前，经公司核实，业主沈静（249号车位）所购车位因上述原因至今未能正常办理过户登记。”案外人沈静提供了昆明冠通物业管理有限公司分别于2008年1月1日出具的物业管理费发票，载明物业管理服务费1443.9元（2008年1月1日-2008年12月31日）；2011年4月1日出具的发票，载明物管费2011.1.1-2011.12.31为1444元，二次加压、水池清洗、生活垃圾清运120元，Ｖ249车位物管费360元，共计2016元；2012年2月18日出具的发票，载明物管费2012.1.1-2012.12.31为1444元，二次加压、水池清洗、生活垃圾清120元，Ｖ249车位物管费360元，共计2016元；2013年5月12日出具的发票，载明物管费2013.1.1-2013.12.31为1444元，二次加压、水池清洗32元，Ｖ249车位物管费360元，共计1836元。以上四份发票客户名称均为周丽琴。户口本常住人口登记卡显示周丽琴系沈静母亲。昆明冠通物业管理有限公司于2020年12月5日出具情况说明，称春城邻里花园1-7幢249号车位的买受人为沈静，自2011年该车位交付使用至今，期间的车位物业管理服务费由周丽琴代其向公司进行缴纳。周丽琴于2020年12月7日出具情况说明，称春城邻里花园1-7幢249号车位物业管理费系其代沈静缴纳。本院认为，案外人沈静提出异议请求的实质均在于主张其对案涉车位享有足以排除执行的权利，故审查的重点在于案外人沈静是否对案涉车位享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件同时成立，则其主张不能成立。本案中，首先，案外人沈静与泽珲房地产签订了案涉车位《买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。且该合同签订于2010年12月28日，在本院2020年7月15日查封案涉车位之前。其次，案外人沈静提供了昆明冠通物业管理有限公司出具的周丽琼缴纳车位管理费的收据，周丽琼系案外人沈静的母亲，周丽琴与昆明冠通物业管理有限公司均出具了情况说明，证实沈静为车位的实际使用人，其母亲周丽琼代其缴纳车位管理费，故可证明沈静在本院查封前已合法占有案涉车位。再次，本案现有证据证明案外人沈静于2013年1月4日缴清了案涉车位款79000元的。最后，双方签订的《买卖合同》约定案外人沈静在缴纳清车位款及代缴税费后，办理案涉车位过户的义务已为泽珲房地产的义务。现案外人沈静已缴清相应款项，且泽珲房地产出具的《情况说明》也说明未办理车位过户非案外人沈静的原因导致，故本院认为案涉车位非因案外人沈静原因未办理过户登记。综上所述，案外人沈静提交的证据材料能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其对案涉车位享有排除执行的权利，其异议主张成立，其异议请求均应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止（2020）云0112执2136号执行案件对位于龙泉车位（房产证号：20××**）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  马驰原审判员  郭春利二〇二〇年十二月十日法官助理杨海曼书记员杨婷婷