吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7174号 原告：薛秀丽，女，1968年7月1日出生，汉族，住吉林省延吉市进学街。 委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。 被告：张大鹏，男，1976年3月1日出生，汉族，住吉林省延吉市铁南。 第三人：延边金宙房地产开发有限公司，住址吉林省延吉市光华路**。 法定代表人：金石洙，该公司经理。 委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，该公司党支部书记，住，住吉林省延吉市新兴街华美委**/div> 委托诉讼代理人：金成花，吉林海兰江律师事务所律师。 原告薛秀丽与被告张大鹏、第三人延边金宙房地产开发有限公司（以下简称“金宙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛秀丽及其委托诉讼代理人柳静，被告张大鹏，第三人金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵、金成花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛秀丽向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）吉2401执保830号执行裁定，停止对延吉市金宙小区XX号楼XX单元XX号房屋的执行；2.确认金宙小区XX号楼XX单元XX号房屋系薛秀丽所有，且薛秀丽与金宙公司签订的房屋认购协议书有效；3.诉讼费由张大鹏承担。事实与理由：2018年10月25日，由于案外人延边众星建筑有限公司（以下简称“众星公司”）拖欠薛秀丽工程款，故案外人众星公司法定代表人将金宙公司以工程款折抵方式所得的顶账房（位于延吉市延南路**金宙小区**楼****，案外人取得案涉房屋时间为2016年5月13日）以610120元的价格顶给了欠付薛秀丽的工程款。为此，应案外人的要求，薛秀丽、金宙公司及案外人三家就案涉房屋达成了一致意见，即众星公司将与第三人之间的顶帐房顶给薛秀丽，由金宙公司为薛秀丽开具了《房屋认购协议书》、房款收据等，确认了薛秀丽与金宙公司之间的房屋买卖关系，同时金宙公司将房屋门钥匙直接给了薛秀丽。由于金宙公司的水电没有到位，薛秀丽无法装修，在2020年8月条件成就后薛秀丽就开始了装修入住，户口也一并迁入到涉案房屋位置，并交纳了各种与房屋有关的使用费用。2019年4月15日，薛秀丽诉案外人众星公司建设工程合同纠纷一案中【案号为（2019）吉2401民初2179号，该案已调解生效】，众星公司认可双方之间总工程款数额为2569499元，扣除众星公司法定代表人权光洙于2018年10月25日将其名下房屋以610120元价格折抵拖欠工程款外，尚欠薛秀丽1959379元工程款。该案中所指的抵账房屋坐落于延吉市州财政局西侧香山花苑4号楼1-0104号，就是本案涉案房屋。2019年11月15日，延吉市人民法院做出（2019）吉2401执保830号执行裁定，查封了薛秀丽所居住的房屋。为此，薛秀丽提出了书面异议，延吉市人民法院于2020年9月17日做出（2020）吉2401执异175号执行裁定，驳回了薛秀丽的异议。薛秀丽认为，涉案房屋应属于薛秀丽所有，其权利可以排除张大鹏的执行。首先，案外人所取得的房屋是2016年5月13日工程款顶帐房，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》建设工程价款享有优先受偿权，并实际取得有效。薛秀丽是从案外人处所得房屋，同样是具有同等的法律效力。薛秀丽与第三人于2018年10月25日签订了《房屋认购协议书》，该协议书是薛秀丽、第三人、案外人三方真实意思表示，协议书内容亦不违反相关法律规定，系合法有效的房屋买卖合同。《房屋认购协议书》签订日期在张大鹏保全涉案房屋之前。张大鹏申请法院查封涉案房屋在薛秀丽占有使用之后。再次，虽然本案涉案房款并未系直接交付第三人，但本案涉案房款帮助第三人灭失了610120元债务，薛秀丽亦消灭了对案外人众星公司610120元债权。同时，第三人按照约定向薛秀丽出具了房款收据，予以证明该房款已经履行完毕，故应当视为薛秀丽已经足额向第三人交付购房款。最后，由于本案涉案房屋因张大鹏与第三人之间有债权债务关系，第三人将房屋备案登记到张大鹏名下，不足以认定张大鹏对涉案房屋具有执行权，备案登记只是行政许可，不具有房屋的所有权和抵押权。第三人尚未还清张大鹏的借款，故无法为薛秀丽办理房屋过户等相关手续，由此可见，未办理相关手续问题非薛秀丽自身原因，但本案张大鹏也不能申请执行涉案房屋。综上，薛秀丽完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形和建筑工程款优先受偿的法律规定，依法可以排除张大鹏对涉案房屋的执行。 张大鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。2020年6月份，因张大鹏在外地工作，让姐姐去看房，发现尚未交工。法院于6月初到金宙公司时，公司会计说两套房屋属于张大鹏的。薛秀丽是在2020年8月份对涉案房屋进行的装修，涉案房屋已被法院查封，薛秀丽无权进行装修。 金宙公司述称：涉案房屋系金宙公司抵顶给案外人庾正福的工程款，因庾正福欠权光洙的工程款，权光洙又欠薛秀丽的工程款，经庾正福请求金宙公司将涉案房屋给薛秀丽，金宙公司与薛秀丽签订买卖合同。金宙公司与张大鹏系借贷关系，借款本金为52万元，以开发票的形式将涉案房屋抵押给张大鹏。现涉案房屋已交付给薛秀丽。 经审理查明：2016年5月13日，金宙公司与案外人权光洙（众星公司法定代表人）签订房屋认购协议书，约定：权光洙购买位于延吉市暂定名为香山花苑（现名称为金宙小区）XX号楼XX单元XX，面积为87.21平方米，房屋总价款为610120元，房款支付方式为“工程进度税款抵押房源”。 2018年10月25日，薛秀丽、金宙公司、权光洙签订房屋转让协议书，约定：金宙公司与众星公司在2015年5月30日双方签订了吉林省建设工程施工合同，工程名为金都小区XX-XX号楼（现金宙小区），工程地点在州财政局西侧，工程内容土建、水暖、电气，开工日期是2014年4月30日，合同约定金宙公司按工程施工进度陆续给权光洙给付工程款，包括房源。其中位于延吉市州财政局西侧金宙小区XX号楼XX单元XX室（87.16平方米）按每平方米7000元作价610120元。金宙公司于2016年5月13日将此房屋与权光洙签订了房屋认购协议书，折抵了金宙公司应付权光洙610120元工程款（税款）。因权光洙拖欠薛秀丽工程款，现应权光洙的要求，金宙公司同意将上述房屋以同等价格转让给薛秀丽，由金宙公司与薛秀丽重新签订房屋认购协议书及出具购房收据，金宙公司同时向薛秀丽交付房屋钥匙，金宙公司与权光洙所签的房屋认购协议书及收据同时作废，薛秀丽从签订此协议书之日起承担因办该房屋产权证及土地证所需的水费。 2018年10月25日，薛秀丽与金宙公司签订房屋认购协议书，约定：薛秀丽购买位于延吉市暂定名为香山花苑（现名称为金宙小区）XX号楼XX单元XX，面积为87.21平方米，房屋总价款为610120元，房款支付方式为“权光洙税款抵押房源”。权光洙在房屋认购协议书的落款处书写“同意过户给薛秀丽”字样。同日，金宙公司向薛秀丽出具610120元的房款收据。2020年7月30日，薛秀丽缴纳涉案房屋的燃气初装费、智能水表费、装修上料下料垃圾清运费、电表费、物业费、电梯费、卫生费、取暖费。自2020年8月开始，薛秀丽对涉案房屋进行装修入住。2020年11月2日，薛秀丽交纳涉案房屋的2020-2021年度的供热费。涉案房屋至今未验收合格，现备案登记在张大鹏名下。 2017年金宙公司因向张大鹏借款，将案涉房屋备案登记至张大鹏名下作为借款担保。后张大鹏起诉金宙公司，并申请保全涉案房屋。2019年11月15日，本院作出（2019）吉2401执保830号执行裁定，查封涉案房屋产籍手续。薛秀丽向本院提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）吉2401执异175号执行裁定，驳回薛秀丽的异议。2020年10月25日，薛秀丽收到该执行裁定书，后于2020年11月6日，向本院提起案外人执行异议之诉。 认定上述事实的证据有：（2019）吉2401执保830号执行裁定书、房屋认购协议书、收据、房屋转让协议书、户口本、照片、民事调解书、吉林建设工程施工合同、（2020）吉2401执异175号执行裁定书、权光洙的出庭证言，以及当事人的陈述。 对薛秀丽提交的金宙公司出具的证明材料，金宙公司承认该证明由其出具，故本院对该证据的真实性予以采信。 本院认为，薛秀丽与金宙公司签订的房屋认购协议书，系双方真实意思表示，合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，薛秀丽未能提供证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，也未提供证据证明其购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其权利不能排除执行。本院作出的（2020）吉2401执异175号执行裁定并无不当，本院不予支持薛秀丽要求停止执行的诉讼请求。因涉案房屋尚未验收合格，房屋尚未办理不动产权证，不具备确认所有权的条件，故对薛秀丽要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款第（二）项之规定，判决如下： 一、原告薛秀丽与第三人延边金宙房地产开发有限公司于2018年10月25日签订的《房屋认购协议书》有效。 二、驳回原告薛秀丽的其他诉讼请求。 案件受理费9901元（原告已预交），由原告薛秀丽负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  崔海兰 人民陪审员  罗爱红 人民陪审员  娄丽霞 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  尹 雪