河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5922号原告:秦伟，男，汉族，1977年10月6日生，地址郑州市中原区。原告:杨青，男，汉族，1982年6月28日生，地址郑州市金水区。原告:袁豆豆，女，汉族，1974年1月21日生，地址郑州市金水区。委托诉讼代理人:邢静亚，牛迷（实习），河南良承律师事务所律师。被告:郑州恒林置业有限公司，地址河南省荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，执行董事委托诉讼代理人：邱盼盼，女，系公司员工。上列原告与被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢静亚、牛迷（实习）,被告郑州恒林置业有限公司委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦伟等原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照合同约定为原告秦伟等人办理房屋所有权证，2、请求依法判令被告因其逾期办理房屋所有权证向原告支付的违约金分别为：原告秦伟252492元（以2854033元为基数自2019年5月1日起）；原告杨青2031**元（以2658765元为基数自2019年7月1日起）；原告袁豆豆251116元（以2764262元为基数自2019年5月1日起）。上述违约金按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算至实际履行义务之日,暂计2020年7月1日；3、请求依法判令被告为原告负一楼卫生间安装排污设备，并恢复卫生间正常使用功能；4、判决被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由，被告与原告秦伟等人签订《商品房买卖合同》，按照合同约定原告购买被告位于荥阳市郭岗郑州恒大山水城四区复式洋房。但是原告在收房之后的使用过程中发现负一楼卫生间排污存在严重的问题，由于负一楼排污管道低于市政排污管道，导致原告卫生间的污水无法排出。原告多次找到被告，让其出面维修，但是被告均以各种理由拒绝，上述问题给原告实际使用该房屋造成了严重影响。此外，被告应按照《商品房买卖合同》第十五条、附件四第五条第二项约定为原告办理房屋所有权证，但被告未按照合同约定时间为原告办理房屋所有权证。根据相关法律规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二款约定的逾期办理房屋所有权证的违约金约定过低，应被认定为无效格式条款，逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，即按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，为了维护原告合法利益，故起诉至法院。被告答辩称：第一点，被告为原告在2019年6月14日取得商品房初始登记，具备了办理转移登记为业主办理所有权证书的条件。大证办下来以后公司将为业主办理所有权证书的事宜委托给河南世耀房地产经纪有限公司，河南锦亚房地产营销策划有限公司，并告知业主，因业主未向中介公司缴纳办证费用，因此未办理所有权证书。我司目前已与上述中介公司终止合作全力集中为业主办理所有权证，目前已办理415户。第二点，我公司与杨青、朱丽签订商品房买卖合同。原告只以杨青名义起诉，主体不适格，请求法院予以驳回。第三点，根据法律规定，必要共同诉讼是指、当事人一方或者双方为2人以上诉讼标的是同一的，法院才必须一并审理，并在裁判裁判中对诉讼标的合一确定。必要共同诉讼是不可分之诉，强制性要求共同诉讼人参加诉讼。普通共同诉讼是指当事人一方或者双方为2人以上诉讼标的为同一种类，法院认为可以合并审理，并且当事人也同意合并审理的，共同诉讼，当事人具有独立性1人的行为，只对自己发生效力，对其他人不发生效力。一人诉讼中止，不影响其他共同诉讼人部分人可能上诉部分人可能败诉。本案中共同原告与被告签订的是不同的商品房买卖合同，诉讼标的不是同一个，是同一种类。不同原告与被告构成了不同的商品房买卖合同关系。其中一部分原告的诉讼请求可能胜诉，一部分有可能败诉，本案应属于普通共同诉讼，不能作为同一案中的共同原告进行诉讼。法院应当驳回原告的起诉。经审理查明，原秦伟于2015年12月26日，原告杨青于2016年7月27日，原告袁豆豆于2016年1月5日分别与被告签订《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告荥阳市鹿村郑州恒大山水城四区1—2层复式住宅各一套。合同约定原告秦伟总房款为2854033元，原告杨青总房款为2658765元，原告袁豆豆总房款为2764262元。该合同第八条约定原告秦伟交房时间为2017年10月30日前，原告杨青的交房时间为2017年12月30日前，原告袁豆豆的交房时间为2017年10月30日前。该合同第八条同时约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要治疗，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。该合同附件四第二条约定：关于买受人所购商品房基本情况的补充约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，原告现已入住，但被告至今未给原告办理房屋产权证。原告以被告未办理房产证及所交付房屋与样板间不一致为由诉至我院，请求处理。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制的格式合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1%的违约金，故被告应当按照约定支付原告违约金。关于原告诉称要求被告为原告负一楼卫生间安装排污设施的问题，因涉及房屋质量，建筑设计等专业问题，需由具有鉴定资质的有关机构鉴定后才能决定是否需要维修或安装，本案审理中，原告并未向本院申请鉴定，故对该请求原告可另行主张权利。综上，本院对原告要求被告办理房产证，支付逾期办证违约金的请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内协助原告秦伟办理位于荥阳市贾峪镇郭岗郑州恒大山水城四区154幢1单元1—2层1××号房屋产权证，协助原告杨青办理位于荥阳市贾峪镇郭岗郑州恒大山水城四区149幢1单元1—2层1××号房屋产权证，协助原告袁豆豆办理位于荥阳市贾峪镇郭岗郑州恒大山水城四区154幢1单元1—2层1××号房屋产权证。二、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内支付原告秦伟逾期办证违约金3329.2元（237.8元每月*14个月），支付原告杨青逾期办证违约金2659.2元（221.6每月*12个月），支付原告袁豆豆逾期办证违约金3220元（230元每月*14个月）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，由被告承担3434元，原告承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  马研辉二〇二〇年十二月三日书记员  乔素君