鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2843号原告：辽宁军仁物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁**兴盛路**。法定代表人：王德刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：韩冰冰，系该公司员工。委托诉讼代理人：戴南洋，系辽宁广佑律师事务所律师。被告：于东升，男，汉族，1954年6月19日出生，住鞍山市高新区。委托诉讼代理人：戴博旭，系辽宁卫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹泽宇，系辽宁卫尊律师事务所律师。原告辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称军仁物业公司）诉被告于东升物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）辽0304民初3752号民事判决书，于东升不服判决，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，辽宁省鞍山市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）辽03民终999号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）辽0304民初3752号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，本案原告军仁物业公司的委托诉讼代理人韩冰冰、戴南洋，被告于东升及其委托诉讼代理人戴旭博、邹泽宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军仁物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2011年12月31日至2019年8月31日物业管理费6325元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2019年8月应支付滞纳金1897元。共计8222元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理山水家园小区的业主，被告在接受物业时按《物业管理条例》的相关规定与房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积（2014年10月以前0.5元/平方米、2014年10月以后0.7元/平方米）收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告自2011年12月起一直未交物业管理费。原告多次催缴未果，为维护合法权益，故诉至法院。被告于东升辩称：我本人及山水家园全体业主与鞍山市远大房屋开发有限公司未签订过物业服务合同，只和山水家园物业公司签订过物业合同,而非辽宁军仁物业管理有限公司，且和山水家园物业公司的服务合同已届满，此后本人并没有与任何物业公司签订过合同，并且业委会也未与任何物业公司签订过合同，更没有委托他人与物业公司签订过合同。此时，山水家园小区应为无物业公司管理状态，属于弃管小区，辽宁军仁物业管理有限公司故意强行霸占小区的物业管理服务办公室，我与山水家园全体业主属于被动被服务。如果被动接受服务需要付费，市场秩序何在，自由选择服务的权利何在，是否意味着对辽宁军仁物业的强取行为予以认可。被告委托诉讼代理人辩称：1、山水家园小区的前期物业服务企业不是原告，而是鞍山市山水物业管理有限公司。2、原告未经业主大会选聘，擅自入驻山水家园小区提供物业服务，该服务行为对业主无约束力。3、山水家园第一届业主委员会未经业主大会决议选聘物业企业情况下，私自与原告签订《物业服务合同》，该合同无效。4、原告所提供的物业服务也未达到正常服务标准，无法满足业主的需求，答辩人不应当支付物业费。综上，原告未经依法选聘、未与业主大会或业主委员会签订合法有效的《物业服务合同》，亦未与答辩人单独签订《物业服务合同》，其所提供的物业服务于法无据，对答辩人没有约束力。因此，答辩人不应当向原告交纳物业费。本院经审理查明：被告于东升与案外人孟玉霞系夫妻关系。孟玉霞与鞍山市东大房屋开发有限公司签订商品房购销契约书购买了山水家园小区132号（16号楼）1单元101号房屋，该房屋建筑面积为109.48平方米。2005年4月27日，孟玉霞与鞍山市山水物业管理有限公司签订物业管理合同，约定物业管理费每月每平方米0.5元。2006年6月13日，军仁物业公司与鞍山市远大房屋开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止。”第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按业主拥有的物业建筑面积缴纳物业费，物业费收费标准为：普通住宅每平方米0.5元/月。”再查，2014年7月25日，山水家园小区业主委员会到鞍山高新技术产业开发区房产局申请备案，2014年11月4日，鞍山高新技术产业开发区房产局回函，予以备案。本届业主委员会任期3年，从2014年7月25日起到2017年7月24日止。业主委员会备案成员：范某（主任）、沈尔英（副主任）、丛科（委员）、仇宝刚（委员）、徐锋（委员）、王开铭（委员）、吴晓阳（委员）。2014年9月27日，鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与军仁物业公司签订物业管理服务合同，服务期限2014年9月25日至2017年9月24日，约定物业服务费每平0.7元，合同由业主委员会委员丛科、仇宝刚、徐锋、王开铭四个人签字，加盖鞍山市山水家园小区业主委员会公章。2014年12月8日，鞍山高新技术产业开发区房产局发出通告，主要内容为：根据《业主大会业主委员会指导规则》第十七条第三款规定：“选举业主委员会或者更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑面积过半且占总人数过半的业主同意，才能罢免业主委员会。”对“山水家园”小区以入户征求意见形式进行投票，小区业主总户数373户，发出选票250张，收回选票229张，同意票数201张，不同意票数0张，弃权票数28张，未收回票数21张，符合专有部分占建筑面积过半且占总人数过半的规则要求，并遵循公平、公开、公正之原则，同意该小区重新选举业主委员会。2018年该小区产生新业主委员会。2019年3月业主委员会分别召开业主委员会和业主大会进行罢免物业投票，业主委员会公布了人数过半，面积不过半，不罢免物业的公告。2020年10月5日原告军仁物业公司撤离该小区。又查，鞍山市远大房屋开发有限公司及鞍山市东大房屋开发有限公司出具情况说明，内容为：“鞍山市远大房屋开发有限公司，法定代表人郝禄森于2003年4月开发山水家园小区（远大公司还未成立）当时挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下进行开发，办理的所有手续用的都是鞍山市东大房屋开发有限公司的名头。2004年2月6日鞍山市远大房屋开发有限公司成立，并于2006年7月1日与鞍山军仁物业管理有限公司签订正式前期物业管理委托合同。”另查，原告向法庭提供物业费缴费情况载明：山水家园物业小区收费户数：2016年96户；2017年90户；2018年83户；2019年80户；2020年1月至9月44户。被告在2011年12月31日至2019年8月31日期间未向原告交纳物业服务费。经本院向社区了解，每年创建文明城市期间，小区卫生都不合格，垃圾比较多，保洁找不到人，卫生是由社区负责清理。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：催缴照片一张、前期物业管理委托合同一份、情况说明一份、2016年至2020年期间部分收款收据，被告提供的证据：商品房购销契约书、辽宁地方税务统一发票、鞍山市城市住房维修基金专用收据、照片一组、孟玉霞与山水家园签订的物业管理合同、山水物业收款收据及证人范某证人证言，本院依职权向鞍山高新技术产业开发区房产局调取的山水家园小区业主委员会备案的回函以及业主委员会备案表、汪峪街道办事处要求罢免业主委员会的请示及房产局的通告以及罢免业主委员会的筹备投票情况，嘉汇社区询问笔录，业主委员会证明。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提供的有争议的证据认定如下：2014年9月27日签订的物业管理服务合同，拟证明鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同，自合同签订时间到2017年，约定物业费每平7角，明确证实原告与被告及全体小区业主形成合法有效的物业服务合同关系。被告质证意见为：证据三性均有异议，该公章为第一届业主委员会排除了主任和副主任以后私刻的公章，该公章不具有法律效力；该合同违反了合同法第52条第五种情形，此合同属无效合同。依据《物权法》第76条、物业管理条例第11、第12条，选聘和解聘物业服务企业应经过业主大会表决，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才具备法律效力，该条款属于行政法规的强制性规定。而物业管理条例第15条明确规定，业主委员会与物业企业签订物业服务合同，前提是经过上述法定程序，而第一届业主委员会在私刻公章的情况下与原告签订合同，并没有履行上述法定程序，属于违反法律和行政法规的强制性规定，因此合同无效。合同可证明2014年9月27日之前原告与业主大会、业主委员会、全体业主均无合同。本院认为，该合同无业主委员会主任及副主任签字，不能证明系全体业主委员会委员的真实意思表示，也不能证明鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同有效。对被告提供的有争议的证据认定如下：1、鞍山东大公司的企业信用信息公示报告、鞍山远大公司的企业信用公示报告，拟证明鞍山东大公司和鞍山远大公司为两个不同的独立法律主体，之间不存在任何关联。2、两份收款收据，拟证明小区的其他业主（陈殿阁、李厚海）于2008年、2009年还向山水物业缴纳物业费。直到2009年是山水物业向山水家园提供物业服务。3、结婚证、房产证，拟证明被告与孟玉霞系夫妻关系，被告既不是房屋的所有权人，也不是物业合同的相对人，被告的主体不适格。原告的质证意见为：1、第1组证据：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告提供的证据与本案无关，两份报告只能证实国家对于合法设立存在的企业依据工商登记享有的经营权给予保护。2、第2组证据：真实性无法证实，对真实性有异议，被告提供的证据只能证明其与远大房地产开发公司名下的山水物业公司签订物业服务合同后，自愿向山水物业交付钱款，与本案无关，与原告也无关。原告在2009年6月之后实际按照前期物业管理委托合同接收山水家园小区物业。3、第3组证据，真实性没有异议，被告与孟玉霞是拖欠物业服务费房屋的房屋共有人。本院认为，1、对第1组证据，该证据真实性本院予以认可，但与本案不具有关联性，本院不予采信；2、对第2组证据，本案原告诉求系2011年12月31日以后的物业费，被告提供的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；3、对第3组证据，对该证据的真实性、合法性本院予以认可，但不能证明被告的主体不适格，被告与案外人孟玉霞系夫妻关系，同为案涉房屋的业主，原告有权向其中任何一人主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉争议物业费用为2011年12月31日起至2019年8月31日期间的物业管理费，在此期间内，涉及两份合同，一份是鞍山市远大房屋开发有限公司与原告签订的前期物业管理委托合同，一份是2014年9月27日山水家园小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，本案争议焦点在于上述两份合同是否成立并生效。本院认为，前期物业管理委托合同合法有效。理由如下：鞍山市远大房屋开发有限公司于2004年2月6日成立，成立前其法人郝禄森挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下开发山水家园小区，办理的所有手续均是用鞍山市东大房屋开发有限公司的名头，鞍山市远大房屋开发有限公司作为山水家园小区的实际建设单位与原告签订的前期物业管理委托合同系合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为山水家园小区132号（16号楼）1单元101号业主，应按前期物业管理委托合同约定缴纳物业费。关于山水家园小区业主委员会委员于2014年9月27日与原告签订的物业管理服务合同，本院认为该合同不成立，对业主委员会及全体业主不产生约束力。理由如下：第一，业主委员会对外签订合同，应由业主委员会主任代表业主委员会行使签订合同的职责，或者经业主委员会主任授权其他委员代表业主委员会签订合同，而2014年9月27日形成的合同并非业主委员会主任签订，原告亦未提供证据证明在合同上签字的其他业主委员会委员系经过主任授权；第二，业主委员会委员丛科、仇宝刚等人的签字行为不构成表见代理。构成表见代理的前提是合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的，原告作为山水家园小区的物业服务企业，对于小区业主委员会成员应当知晓，原告在明知丛科、仇宝刚等人不具有代表权限且无授权代理的情况下仍然与其签订合同，并非善意。综上，该合同系丛科、仇宝刚等人与原告签订的合同，业主委员会与原告之间不具有物业服务合同关系，故2014年9月27日的合同对业主委员会及全体业主不产生约束力。关于被告应否给付物业费一节，前期物业管理委托合同第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止”。因2014年9月27日签订的物业管理服务合同不成立，故前期物业管理委托合同尚未终止，对合同双方当事人仍有约束力，被告于东升应按照前期物业管理委托合同约定履行缴纳物业费的义务，故对原告主张被告给付物业费的诉求本院予以支持。关于给付物业费金额应视原告服务情况而定，本案原告提供2016年至2020年小区物业收费情况，约三分之二业主未向原告缴纳物业费，能够反映大多数业主对原告的服务并不满意，本院向社区了解的物业服务情况，原告提供的服务确实存在瑕疵或不足，故本院综合考虑对原告主张的物业费酌情扣减40%。前期物业管理委托合同约定物业费收费标准为每平方米0.5元/月，被告欠缴时间为2011年12月31日至2019年8月31日，被告应缴纳物业费为0.5元/月/平×109.48平×92个月×60%=3021.6元，故本院对原告要求被告缴纳3021.6元物业费的主张予以支持，对过高请求部分本院不予支持。关于原告主张被告按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费一节，本院认为，由于原告与鞍山市远大房屋开发有限公司签订的前期物业管理委托合同中并未对欠缴物业费滞纳金计算标准进行约定，原告该项主张无法律依据，故本院不予支持。关于被告辩称其未与原告签订过物业服务合同，属被动接受服务一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与建设单位签订的前期物业管理委托合同对被告具有约束力，故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称被告主体不适格一节，被告与案外人孟玉霞系夫妻关系，二人为案涉房屋的共同所有人，依据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”之规定，被告与案外人孟玉霞均系案涉房屋的业主，原告有权向其中任何一人主张权利。故对被告该项辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于东升于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁军仁物业管理有限公司自2011年12月31日起至2019年8月31日止的物业费3021.6元；二、驳回原告辽宁军仁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告于东升负担18元，由原告辽宁军仁物业管理有限公司负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于 伟人民陪审员  罗晓杰人民陪审员  贾延平二〇二〇年十二月九日书 记 员  刘爱萍