重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初29290号 原告：雷小平，女，1970年10月8日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：余升运，重庆睿尚臻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美琴，重庆睿尚臻律师事务所实习律师。 原告：罗婧语，女，1998年4月15日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：余升运，重庆睿尚臻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美琴，重庆睿尚臻律师事务所实习律师。 被告：喜地山国际实业有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道金港国际裙楼幢-2-1，统一社会信用代码9150011220332518X3。 法定代表人：张豫喜，董事长。 委托诉讼代理人：刘靓，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂立浩，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 第三人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市两江新区江北城西大街**，统一社会信用代码9150000090291959A。 负责人：陈以平。 原告雷小平、罗婧语（以下简称二原告）与被告喜地山国际实业有限公司（以下简称喜地山实业公司）、第三人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷小平及二原告的共同委托诉讼代理人余升运、陈美琴，被告喜地山实业公司的委托诉讼代理人刘靓到庭参加了诉讼。第三人中信银行重庆分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员刘福惠、周小梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人余升运，被告喜地山实业公司的委托诉讼代理人聂立浩到庭参加了诉讼。第三人中信银行重庆分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将重庆市渝北区×号房屋过户登记至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋过户登记的违约金（从2009年12月31日起至房屋过户登记办理完毕之日止，以2013633元为基数，按每日万分之一计算）。事实和理由：被告原名重庆喜地山置业有限公司。2009年1月7日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将重庆市渝北区×房屋出售给原告，总价款为2013633元，被告应于2011年8月30日交房。同时双方在《合同补充协议》中约定，被告应在2009年12月31日前为原告办妥该房屋产权。合同签订后，原告按约将办理产权登记的手续提交给被告，并按照约定将购房款及大修基金、契税、转移登记费、转让手续费等费用支付给了被告，但被告一直未将房屋过户给原告。2013年7月16日，被告擅自将案涉房屋作为抵押物向第三人抵押贷款。后因被告未按期履行还款义务，该房屋于2016年8月22日被重庆市第五中级人民法院查封。后原告提起执行异议，2018年12月27日，重庆市第五中级人民法院裁定中止对案涉房屋的执行。第三人不服裁定提起执行异议之诉，该案经重庆市第五中级人民法院审理，判决驳回第三人的诉讼请求，该判决已生效。原告认为，被告的行为严重违约，应承担相应违约责任，故诉至法院，望判如所请。 被告喜地山实业公司辩称：1.被告愿意配合原告办理过户手续；2.案涉房屋实际已经交付给原告使用，未能办理过户是由于被告不能控制的查封导致的，被告对此没有过错，没有给原告造成损失，且原告关于违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，故原告对于违约金的诉讼请求应予以驳回。 第三人中信银行重庆分行未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据即二原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》、销售不动产统一发票两张、收款收据、《房屋产权权属分配情况说明》复印件、（2019）渝05民初361号民事判决书及生效证明、（2018）渝05执异630号执行裁定书、户室详细情况、（2019）渝05执425号之一执行裁定书、（2020）渝执异70号执行裁定书、（2020）渝01执978号之一执行裁定书，本院予以确认并在卷为据。 本院经审理认定事实如下：2009年1月7日，以重庆喜地山置业有限公司（以下简称喜地山置业公司）为甲方（卖方），二原告为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，其中约定二原告为按份共有，雷小平占房屋产权10%，罗婧语占房屋产权90%。第二条约定：甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定：本商品房坐落为：重庆市渝北区×（以下简称案涉房屋）。第四条约定：本商品房总成交金额为2013633元。第五条约定：本商品房总成交金额2013633元，于2009年1月6日支付定金50000元，于2009年1月7日支付房款1850000元，余款113633元于2009年3月7日前付清。第七条第（一）款约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条约定：……2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日的，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 同日，上述双方还签订了《合同补充协议》，其中第17条约定：乙方同意甲方在2009年12月30日前办妥该商铺产权。 2009年1月7日，喜地山置业公司向雷小平、罗婧语开具案涉房屋的金额为1900000元的购房款发票。 2009年4月28日，喜地山置业公司向雷小平、罗婧语开具案涉房屋的金额为113633元的购房款发票。 2009年4月28日，喜地山置业公司向雷小平、罗婧语开具收款收据一张，载明收到案涉房屋的大修基金4173元、契税60408元、转移登记费550元、转让手续费20136元、合同印花税1006.8元、国土工本费93.8元、土地登记工本费10元、权证印花税5元。 2013年4月24日，喜地山置业公司更名为喜地山国际实业有限公司（即原告喜地山实业公司）。 本案中另查明以下事实： 一、二原告在本案中向本院申请了对案涉房屋进行保全，本院根据其申请作出（2019）渝0112执保3223号执行裁定书，裁定对案涉房屋采取查封的保全措施，查封登记时间为2019年12月30日，其在前查封为：1.2016年8月25日重庆市第五中级人民法院（2016）渝05执保1163号；2.2018年8月6日重庆市高级人民法院（2018）渝执8号之一；3.2019年8月6日重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执425号（系续查封）。案涉房屋上另有抵押权人为中信银行重庆分行的抵押登记。 二、在重庆市第五中级人民法院受理的中信银行与喜地山国际大酒店有限公司（以下简称喜地山酒店公司）、喜地山实业公司、张豫喜、韩德伶、李建华、张玉华诉前保全一案中，雷小平、罗婧语作为案外人对该院查封的位于重庆市渝北区×号房屋（即本案案涉房屋）提出书面异议。该院审查后于2018年12月27日作出（2018）渝05执异630号执行裁定书，裁定：中止对重庆市渝北区×号房屋的执行。 中信银行重庆分行不服上述裁定，遂以雷小平、罗婧语为被告，喜地山实业公司为第三人，向重庆市第五中级人民法院提出执行异议之诉，诉讼请求：请求准予继续执行重庆市渝北区×号房屋；本案诉讼费用由被告及第三人承担。该院于2019年1月31日立案，审理后于2019年7月5日作出（2019）渝05民初361号民事判决书，其中认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因案涉房屋的买卖合同签订、履行及占有均发生在司法查封之前，被告（即本案二原告）就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求立即停止对该财产的强制执行的理由成立，据此判决：驳回中信银行股份有限公司重庆分行的诉讼请求。该民事判决书已于2019年7月27日生效。 上述民事判决书中查明：1.涉案房屋于2007年1月1日办理预售许可，于2008年9月2日办理在建工程抵押权登记，于2009年4月29日注销抵押登记。2009年6月10日，涉案房屋办理初始登记。2012年3月16日，涉案房屋被喜地山实业公司设定抵押权，抵押权人为雷亚东。2013年5月8日，注销前述抵押权登记。2013年5月30日，喜地山实业公司将涉案房屋登记在其名下。2013年7月15日，喜地山实业公司就涉案房屋为中信银行重庆分行设定抵押权。2.2012年5月涉案房屋交付后，出租方雷小平、罗婧语（甲方）与承租方喜地山置业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于×号商铺建筑面积53.5平方米出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2012年7月1日起至2018年6月30日止。3.2015年9月21日，中信银行重庆分行与喜地山酒店公司签订《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行重庆分行借给喜地山酒店公司120000000元等内容。同日，中信银行重庆分行与喜地山实业公司签订《抵押合同》，约定喜地山实业公司以其位于重庆市渝北区×号房屋在内的房产为上述贷款合同提供抵押担保，并办理了抵押登记。4.针对中信银行重庆分行与喜地山酒店公司、喜地山实业公司、张豫喜、韩德伶、李建华、张玉华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2016）渝05民初865号民事判决书，判决喜地山酒店公司偿还中信银行重庆分行借款本金115860000元及利息、罚息、复利，喜地山酒店公司向中信银行重庆分行支付律师费30000元，张豫喜、韩德伶、李建华、张玉华对上述债务承担连带清偿责任，中信银行重庆分行对喜地山实业公司、韩德伶提供的抵押物（详见抵押物清单）享有优先受偿权。 三、2020年7月20日，重庆市第五中级人民法院就申请执行人重庆渝康资产经营管理有限公司（系受让中信银行重庆分行债权而成为申请执行人）与被执行人喜地山国际大酒店有限公司、喜地山实业公司、张裕喜、韩德伶、李建华、张玉华借款纠纷执行案作出（2019）渝05执425号之一执行裁定书，裁定：解除本院（2016）渝05执保1163号和（2019）渝05执425号文书对被执行人喜地山实业公司名下位于渝北区×号房屋的查封。 四、2020年7月31日，重庆市高级人民法院就案外人雷小平、罗婧语，申请执行人重庆渝康资产经营管理有限公司，被执行人喜地山实业公司、张裕喜、韩德伶借款合同纠纷执行异议案作出（2020）渝执异70号执行裁定书，裁定：中止对重庆市渝北区×号房屋的执行。该裁定书中载明“本院于2018年7月30日作出（2018）渝执8号之一执行裁定书，裁定查封被执行人喜地山公司（即本案被告喜地山实业公司）、张裕喜、韩德伶所有的价值45000万元的财产”。 庭审中，二原告明确其主张的过户登记产权份额按《重庆市商品房买卖合同》的约定，即雷小平占10%，罗婧语占90%。 本院认为，二原告与喜地山实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据喜地山实业公司开具的发票、收款收据可见，截至2009年4月28日，雷小平、罗婧语已向喜地山实业公司付清案涉房屋的房款，并缴纳了房屋大修基金、契税等相关费用，合同约定的产权办理完成时间为2009年12月30日，该期限也早已届满。根据（2019）渝05民初361号民事判决书查明事实，喜地山实业公司将案涉房屋登记在己方名下并对外抵押，是导致该房屋被查封，进而无法过户的直接原因，喜地山实业公司因自身行为导致案涉房屋无法按期过户给二原告，其已构成违约，应承担违约责任，包括继续协助二原告办理案涉房屋产权过户手续。 关于产权过户条件。首先，虽然案涉房屋上存在抵押权人为中信银行重庆分行的抵押登记，但根据（2019）渝05民初361号生效民事判决书的认定，二原告购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即二原告对案涉房屋的权利可以排除中信银行重庆分行基于抵押权的强制执行，故上述抵押登记事实上已不构成办理案涉房屋过户手续的障碍。其次，二原告在本案中向本院申请了对案涉房屋进行保全，其在前查封为（2016）渝05执保1163号、（2018）渝执8号之一、（2019）渝05执425号文书进行的查封。现（2016）渝05执保1163号、（2019）渝05执425号查封已由重庆市第五中级人民法院裁定解除，（2018）渝执8号之一查封因重庆市高级人民法院已裁定中止对标的物的执行，二原告有权申请解除该查封，在查封解除后，案涉房屋即已不存在产权过户的障碍。综上，对二原告要求喜地山公司在案涉房屋上的司法查封（即在其保全查封之前的司法查封）解除后协助将案涉房屋过户至二原告名下，按合同约定份额进行产权登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期过户的违约金。因喜地山实业公司自身原因导致案涉房屋未能按约定时间过户给二原告，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定，在合同继续履行的情况下，喜地山实业公司应按二原告已付房价款每日万分之一的标准支付违约金。对于违约金的诉讼时效问题，上述合同条款约定的违约金支付时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”，本案中，因双方对案涉房屋非以自行申请的方式办理过户，该时间应认定为案涉房屋实际过户至二原告名下之日起30日内，故违约金未到支付期限，诉讼时效尚未起算，故喜地山实业公司认为二原告主张违约金超过诉讼时效的意见于法无据，本院不予支持。二原告要求喜地山实业公司支付从2009年12月31日起，按已付房款2013633元每日万分之一的标准计算至案涉房屋过户至二原告名下之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告喜地山国际实业有限公司在位于重庆市渝北区×的房屋上的司法查封[（2016）渝05执保1163号、（2018）渝执8号之一、（2019）渝05执425号]解除后十日内协助原告雷小平、罗婧语办理该房屋的产权过户手续，登记为原告雷小平占10%、原告罗婧语占90%产权份额； 二、被告喜地山国际实业有限公司于上述房屋过户登记至原告雷小平、罗婧语名下后三十日内支付原告雷小平、罗婧语逾期办理房屋过户登记的违约金（以2013633元为基数，从2009年12月31日起按每日万分之一计算至上述房屋过户登记至原告雷小平、罗婧语名下之日止）； 三、驳回原告雷小平、罗婧语的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11047元，保全费5000元，均由被告喜地山国际实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  刘福惠 人民陪审员  周小梅 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  易雁蛟