贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8382号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**。91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗舸真，公司员工。被上诉人（原审原告）：张扬，男，1985年5月29日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吕茜，女，1990年9月10日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人张扬、吕茜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。二、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。被上诉人张扬、吕茜辩未作答辩。原审原告张扬、吕茜起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金21617.95元，违约金以总房款368907元为基数从2017年12月31日起，按日万分之一计算至2019年8月8日止；2.判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元，水开户费200元，共计3080元；3.判令被告退还原告供暖建设费8092元；4.诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为368907元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日前，被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定房价款不包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由被告进行代收代缴。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，后因涉案房屋存在面积差，被告退还原告购房款2395元，庭审中原告同意按总房款366512元为基数计算相应违约金。之后，被告向原告收取燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2018年6月7日，原告向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年1月30日，被告取得涉案房屋初始登记，2019年8月7日，被告向不动产登记机关提交相关材料申请转移登记，2019年8月8日，毕节市七星关区自然资源局向原告颁发了不动产权证书。另查明，案涉供暖项目系贵州华电毕节热电有限公司打造的第一个城市居民示范性供热项目，也是毕节市首个集中供暖示范项目。该项目的建设费用分为三个部分，第一部分为电厂到万晟阳光城一期8＃楼换热站（二级换热站）的建设费用，第二部分为万晟阳光城一期8＃楼换热站到用户端口处的投资建设费用，第三部分为用户室内取暖设施费用。被告与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》第七条约定：贵州华电毕节热电有限公司负责一级换热站至二级换热站（一级供热户外管网设施）的设计、施工、维护、更新及费用，被告负责二级换热站至用热户入户端口（二级供热户外管网设施）的设计、施工、保修及费用，用热户负责入户端口后户内供热管网热设施的设计、施工、维护、更新及费用。贵州华电毕节热电有限公司委托被告向原告等业主代收的65／平方米供暖建设费为电厂到万晟阳光城一期8＃楼换热站的建设费用，被告于2016年4月6日向原告收取供暖建设费8092元。万晟阳光城一期8＃楼换热站到用户端口处的供暖建设费用系被告自行承担。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年1月30日取得初始登记，具备转移登记的条件，于2019年8月7日向不动产登记机关提交材料申请转移登记。被告虽无直接证据证实其通知原告已具备转移登记的条件，原告应提交相关资料办证，但不动产登记机关出具的《不动产登记申请表》能证实至少在2019年8月7日，原告已经知道被告具备转移登记的条件，并提供相关资料给被告申请转移登记。结合双方的约定，被告的该通知行为显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。涉案合同约定被告应于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原告则应在2018年1月1日至2020年12月31日期间进行诉讼，原告于2020年8月31日提起诉讼，未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故违约金起始时间应认定为2017年12月31日。前述被告是否构成违约的分析，已分析认定被告至少在2019年8月7日即履行了通知义务，故被告承担逾期办理不动产权证违约金截止时间应认定为2019年8月7日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定，在计算相应违约金时应予适用。另外，原告虽按合同约定支付涉案商品房价款虽为368907元，但因为存在面积差，被告向原告退还面积补差款2395元，且原告当庭也表示同意按366512元为基数计算违约金，故本案的违约金计算为：366512×0.0001×584天=21404.30元。关于被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户费、水开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同补充协议》虽载明“合同约定房价款不包括……有线电视接入开通费、天然气初装费……”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。关于被告应否退还原告供暖建设费的问题，案涉小区内的供暖设施建设费系被告自行承担，被告向原告收取的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托被告向原告收取，用于电厂到万晟阳光城一期8＃楼换热站的的供热设施建设，原告向被告主张退还供暖建设费，无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张扬、吕茜支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金21404.30元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张扬、吕茜返还燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，该项合计3080元；三、驳回原告张扬、吕茜的其他诉讼请求。案件受理费310元，由原告张扬、吕茜负担80元，由被告毕节万晟置业有限公司负担230元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实，予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。根据双方当事人的合同约定，逾期办证违约金的计算基数为被上诉人已交付的房价款，被上诉人已按照合同约定支付了合同载明的房价款，应以此为基数计算逾期办证违约金。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年十二月七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印