江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终5094号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊飞，男，1974年8月20日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：钟晨辉，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢文明，男，1966年6月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢文珠，女，1972年12月9日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢文玉，女，1975年10月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐永江，男，1966年11月30日生，汉族，住广东省揭东县。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈彬明，北京市中银（赣州）律师事务所律师。上诉人熊飞因与被上诉人谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熊飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付装饰价值118740元，并返还装修押金10000元；2.改判上诉人应付租金计算至2019年12月底，即59200元；3.本案诉讼费用、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院没有考虑被上诉人长期违约在先，且存在根本违约的基本事实，以上诉人一直按合同约定缴纳房租推定上诉人认可被上诉人的违约行为有违生活常理，没有事实依据。1.《租房合同》第一条约定租赁标的物的用途就是“作为宾馆使用”，开设宾馆是上诉人承租房屋的根本目的。因宾馆消防验收不合格导致开设宾馆的合同目的不能实现，而消防验收不合格的原因在于“所在场所存在先天消防隐患，且部分问题隐患难以整改”，其“先天隐患”即“该场所所在建筑属村民自建房，无建设工程规划许可证明文件，也无工程竣工消防验收意见书，不具备许可条件。”此外，被上诉人在五楼（含阁楼）生活，与宾馆未完全防火分隔是无法整改的另一个消防隐患。2.合同订立之后，上诉人即投入20多万资金用于宾馆装修。在无法开设宾馆后，转而以“公寓”的形式经营，完全是无奈之举。因此，上诉人经营公寓是止损的自救措施，不能据此推定上诉人认可被上诉人的违约行为。二、案涉合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，且消防验收不合格的原因是该场所所在建筑属村民自建房，无建设规划许可证。因此，双方签订的《租房合同》依法属于无效合同，导致合同无效的过错完全在被上诉人一方。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，应由被上诉人补偿上诉人相关装修损失。双方关于押金的约定也应归于无效，被上诉人没有理由扣留上诉人押金不予退回。被上诉人答辩称：1、答辩人的建房行为是属于红旗村危房改造重建，完全符合赣州市新农村建设的政策精神。案涉房屋所涉土地已办理宅基地使用权证，而且，答辩人未超出原有宅基地使用范围重建住宅。所以，可以认定案涉房屋已经取得主管部门准建手续。因此，被答辩人自2019年9月1日之后没有缴纳租金，其行为已构成违约，答辩人可以依据合同约定不予退还押金1万元。2、在一审庭审中，答辩人向法庭提供的案外人陈传省等人的房租支付凭证可以证实，案外人陈传省等人向被答辩人支付房租的事实，而被答辩人在庭审中也自认将案涉房屋出租给了案外人陈传省等人。具体的情况一审判决书第八页已经查明。结合答辩人在一审庭审中提供的协议书，该协议书载明的相关情况可以认定案涉房屋由被答辩人经营至2020年2月29日的事实。所以，其租金应当付至2020年2月29日。3、依据第1点答辩意见，案涉租赁合同合法有效，被答辩人作为承租人未按合同履行义务，违反约定，导致双方合同解除。根据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第11条第2款的规定，并结合答辩人在一审庭审中明确表示不需要利用被答辩人的装修装饰物。而且，租赁合同中也明确约定了被答辩人违约导致合同终止，室内不可移动物品或者装修不得拆除。所以，被答辩人要求答辩人支付装饰价值118740元没有事实和法律依据。4、租房合同第1条，甲方同意将案涉房屋出租给乙方作为宾馆使用，但该条并没有表明答辩人承诺案涉房屋一定可以作为宾馆使用。该条应有之意是答辩人将案涉房屋出租给被答辩人使用，具体用途由被答辩人自行安排。为此，2014年8月1日租房合同房屋用途是作为宾馆使用，而应被答辩人的要求，2016年5月1日重新签订租房合同，并将房屋用途改为公寓使用，作为公寓使用并没有影响到案涉房屋的实际使用。而关于章贡区嘉乐宾馆消防安全检查合格证办理情况的说明中提及的案涉房屋的所谓自身缺陷，在答辩租房合同时，被答辩人是明知的。并且，被答辩人在赣州经济技术开发区经营的赣州经开区丰悦宾馆，其租用的房屋也是属于村民自建房。所以，答辩人在整个租房合同履行过程中不存在任何违约行为。被上诉人向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年8月1日签订的《租房合同》并要求被告立即将租赁房屋交还原告；2、被告支付原告自2019年9月1日起至2019年11月30日止所欠的租金54780元、自2019年9月16日起至2019年11月15日止的违约金16434元，以上合计71214元；3、自2019年12月1日起被告每月支付18260元租金给原告，直至被告将租赁房屋交还原告之日止，并支付违约金（自2019年11月16日起，每日按照所欠租金的1%计算至所欠租金清偿之日止）；4、租房押金10000元归原告所有；5、本案诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告向本院增加一项诉讼请求：请求被告支付被告拖欠原告水费2013.66元、电费9558.54元、垫付的一至二楼改装水电的材料款6442.5元。上诉人向一审法院反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告自2014年10月1日至2015年12月30日每月多支付的两个房间租金13500元、自2016年1月1日至2019年8月30日每月多支付的两个房间租金35200元，以上合计48700元；2、自2016年11月1日起至2019年11月25日反诉原告每月为反诉被告所支付的水费一一结清，返还给反诉原告，共计4810元；3、反诉被告补偿所有装修费用110000元（原价220000元）、硬件设施损失以及移动设施损失25010元（原价50140元）给反诉原告，共计135070元；4、反诉被告返还反诉原告租房押金10000元；5、反诉被告赔偿反诉原告被反诉被告所砸烂丢失的物件损失745元；6、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，原告谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告熊飞签订了《租房合同》，约定：“原告同意将赣州市章贡区杉木树下42号一栋一至三楼(含阁楼层)共37间房，约900平方米出租给乙方作为宾馆使用，租赁日期从2014年12月1日至2024年月11月30日止。租期为十年，每月租金16600元，一年按租12个月计。从租赁合同生效起，每三年按现赁房租的10％递增，每月租金在15号前付清，逾期未交或未足额交纳、每逾期一日，按应交房租金额的1％向原告支付违约金；被告付给原告租房押金为10000元，在合同期间内，被告如不租该房，或逾期两个月未交房租，双方合同自动终止。被告必须搬离该栋楼，除补交应交租金和违约金外，所交押金也无权要求返还。同时，室内不可移动物品及装修不得拆除。如合同期满，被告在不损坏房屋、水、电、门、窗、地板、防盗窗等设施，及不可移动的物品及装修不得拆除后，原告予以退回被告押金(不计利息)，如有损坏设施，被告应赔偿给原告。原告水电到位，装好水、电表，水、电计费按国家价格收费，原告不得另赚收水、电费。水、电费在下月交房租时付清，如水电费未交清的视本月房租未交清。逾期未交，每逾期一日，按应交房租金额的1％向原告支付违约金。原告租给被告时，房屋、墙、水、电、门、窗、地板、防盗窗都是全新的，被告在租房期间所发生的任何修理费用被告自行负责。被告必须按国家法律、法规合法经营，被告在租房期间发生的一切债权债务，经营纠纷由被告自行负责，与原告无关。下列情况原被告双方必须服从：1、不可抗拒的自然灾害；2、政府规划或拆迁等，原告退还被告租房押金，合同自动终止。本合同租期为十年。被告如需续租，必须重签合同，在同等条件下被告有优先租赁权，续租或退租，被告都必须在合同期满前一个月通知原告。在合同期间内，原告可将本店转租、转让按本合同约下原告应协助被告与第三者移交合同。在合同期间内，如前排老房子拆迁或四层加层影响被告生意，原被告双方协商减免租金，如前排老房子拆迁修为大街后，一楼店面要增加房租价格应根据当时周边店面的价格再优惠20％租给被告”。合同中还约定了其他事项。2016年5月1日，原告谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告熊飞又签订了一份《租房合同》，该合同仅将2014年8月1日双方签订的《租房合同》中的房屋用途“作为宾馆使用”改为“作为公寓使用”，其他合同内容不变。合同履行过程中，被告从2019年9月1日开始未缴纳租金，从2019年11月开始未缴纳水电费。原告为案涉房屋支付了2019年11月的水费914.36元、2020年1月的水费721.38元、2020年3月的水费377.92元，合计2013.66元；原告为案涉房屋支付了2019年11月的电费1071.36元、2019年12月的电费1086.24元、2020年1月的电费768.18元、2020年2月的电费455.7元，合计3381.48元。2020年2月19日，经赣州市公安局章贡分局南外派出所调解，原告谢文珠、徐永江与被告熊飞达成一份《协议书》，约定：章贡区文明大道杉木树下42号嘉乐宾馆1楼和2楼含阁楼属于被告的个人合法财产物品，被告在2020年3月1日前变卖处理，且被告一家人在2020年3月1日搬离嘉乐宾馆303室，等法院判决，3楼的物品暂时双方不动。原告在庭审中陈述称：“被告熊飞经营至2020年2月29日，并于2020年3月4、5日搬离的”。2020年6月10日，赣州市章贡区消防救援大队出具《关于章贡区嘉乐宾馆消防安全检查合格证办理情况的说明》（以下简称“说明”）：“2015年，依据当事人熊飞就开设的章贡区嘉乐宾馆办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“合格证”）的申请，我大队监督人员对场所进行了开业前消防安全检查。经现场检查，发现章贡区嘉乐宾馆存在较多问题隐患，主要有：一是事先行为违法。场所已投入使用、营业，装修工程也未进行消防设计备案，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十条和第十五条第一款之规定。二是建筑不符合要求。根据《江西省消防条例》第三十七条规定公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位申请消防安全检查，应当提交依法取得的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文件复印件，但该场所所在建筑属村民自建房，无建设工程规许可证明文件，也无法提供无工程竣工消防验收意见书，不具备许可条件。三是场所消防安全隐患众多。宾馆五楼有人员居家生活，与宾馆未完全防火分隔，违反《中华人民共和国消防法》第十九条第二款；楼梯间未封闭，为敞开式楼梯间，违反《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.13条；一侧室外疏散楼梯疏散宽度不足，违反《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.5条。鉴于上述情况，章贡区嘉乐宾馆所在场所建筑存在“先天”消防安全隐患，且部分问题隐患难以整改，遂对章贡区嘉乐宾馆不予出具《合格证》”。2020年7月14日，赣州中浩资产评估有限责任公司出具《资产评估报告书》（赣中浩评报字[2020]42号），熊飞承租的杉树下42号1-3层房屋装饰价值为118740元。另查明，原告提供的被告出租案涉房屋给案外人陈传省、肖锋等人的信息清单载明：1.房号：A10，姓名：谭平香，居住时间：2018年至2020年2月29日，备注：500/月；2.房号：102，姓名：张鹏，居住时间：2019年11月13日至2020年1月31日，备注：400元/月；3.房号：106，姓名：陈传省，居住时间：2018年12月17日至2020年2月29日，备注：500元/月；4.房号：205，姓名：李耀平，居住时间：2019年9月23日至2020年1月19日，备注：600元/月；5.房号：305，姓名：肖锋，居住时间：2017年至2020年2月29日，备注：600元/月；6.房号：310，姓名：李仁玖，居住时间：2019年9月至2020年2月29日；备注：600元/月；7.房号：312，姓名：冯鲍，居住时间：2019年12月18日至2020年2月29日，备注：600/月。除案外人李耀平已搬走外，上诉其他案外人均在该清单上签字捺印。原告出具的收款凭证表明，上诉案外人张鹏、冯鲍、陈传省向被告支付房租的事实。被告在庭审中承认将案涉房屋出租给案外人陈传省、肖锋、李仁玖、冯鲍。庭审中查明，原告在2018年4月1日之后房屋租金按14800元/月收取。被告为本案预付了鉴定费5000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人在履行《租房合同》的过程中是否存在违约的问题；2、租金计算至何时的问题；3、原告是否需要向被告补偿装修价值的问题。关于双方当事人在履行《租房合同》的过程中是否存在违约的问题。原告与被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。结合消防大队出具的《说明》，被告确实无法将承租原告的房屋用于开设宾馆。但被告在2015年已然知晓案涉房屋作为宾馆使用无法通过消防验收的情况下，仍在2016年5月1日又与原告签订了一份《租房合同》将案涉房屋改作公寓使用，且实际将案涉房屋作为公寓经营使用，并依约缴纳房屋租金，可以视为被告已认可原告提供的案涉房屋符合合同的约定，故被告认为原告提供案涉房屋存在瑕疵的意见，不予采纳。因被告提交的证据不足以证明原告交付的房间仅有35间、被告向原告多付了水费4810元及原告砸烂被告的物件，故被告要求原告返还多支付的两间房屋的租金、返还水费4810元及赔偿砸烂物件损失745元的反诉请求，不予支持。因被告自2019年9月后未缴纳房租，其行为已构成违约，原告有权依约解除原、被告签订的《租房合同》，并可依约不予退还押金10000元，故原告要求解除合同、不予退还押金的诉讼请求，予以支持，被告要求原告返还10000元押金的反诉请求，不予支持。关于租金计算至何时的问题。结合原告提供的被告出租案涉房屋给他人的信息清单以及被告在庭审中也认可将案涉房屋出租给他人，可以证明被告将案涉房屋作为公寓经营至2020年2月29日，根据《协议书》中的约定，被告在2020年2月还在使用案涉房屋，3月1日搬离案涉房屋，故可以认定，被告使用、经营案涉房屋直到2020年2月29日。因被告自2019年9月1日以后一直未缴纳房租，故被告应向原告缴纳自2019年9月至2020年2月份的租金以及违约金。因被告的实际租赁期间内发生疫情，考虑到疫情对被告经营的影响，根据公平原则，应免除被告2020年2月份的租金，即被告应向原告支付2019年9月1日至2020年1月31日的租金74000元（14800元/月×5个月=74000元）。因《租房合同》约定的每逾期一日按所欠租金的1％支付违约金的计算标准过高，故本院酌定该违约金的计算标准以尚欠租金为基数，自2020年2月1日起至付清款项之日止，按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算为宜。因双方约定租赁期间的水电费由被告承担，且被告自2019年11月起未依约缴纳水电费，故原告要求被告支付拖欠原告水费2013.66元、电费3381.48元的诉讼请求，予以支持。原告是否需要向被告补偿装修价值的问题。被告作为承租人，未按《租房合同》履行义务，违反约定导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿…”。因原告在庭审中明确表示不需利用被告的装饰装修物，且合同中亦约定被告违约致合同终止的，室内不可移动物品及装修不得拆除，故被告要求原告补偿所有装修费用、硬件设施损失以及移动设施损失的反诉请求，不予支持。据此，判决：一、解除原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江与被告（反诉原告）熊飞签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）熊飞于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付租金74000元；三、由被告（反诉原告）熊飞于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付逾期付款违约金（以尚欠租金为基数，按一年期贷款市场报价利率计算，自2020年2月1日起至付清租金之日止）；四、由被告（反诉原告）熊飞支付的租房押金10000元，原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江不予退还；五、由被告（反诉原告）熊飞于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付水费2013.66元、电费3381.48元；六、驳回原告（反诉被告）谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）熊飞的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1830元，反诉案件受理费2144元，鉴定费5000元，合计8059元，由被告（反诉原告）熊飞负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人向本院提交：证据一、宅基地使用权证复印件，证明案涉房屋所涉土地已办理宅基地使用权证。证据二、房屋所有权证复印件，证明案涉房屋由被上诉人在农村危房改造时自筹资金重建取得，其建房行为符合赣州市新农村建设政策。证据三、案涉房屋周边现状，证明案涉房屋与四周房屋调度匹配，建设符合规划。证据四、情况说明原件，证明案涉房屋取得主管部门批准建设。上诉人质证认为：1、对证据一、二的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明对象有异议。证据一、二所指向的标的物都是被上诉人父母留下的老房子，而被上诉人的建房发生在2014年，在双方签订合同时，房子还没有建完。因此，被上诉人要证明房子的相关权属问题，应当提交2014年有关建房行为以及此后所取得的不动产权来予以证明。该证据可以证明老房子只有一层，但现在建的是四层。2、对证据三的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明对象有异议。被上诉人的建房是否符合规划应当由规划部门出具意见，而不是仅凭照片来证明建设符合规划。3、对证据四的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议。情况说明作为红旗村村委会出具的书面证明，应当有红旗村村委会的负责人以及盖章人签字，包括要由相应的联系电话。村委会并不是建设规划许可部门，房子能否建，村委会无权决定。经审查，被上诉人提交证据一、二的三性，本院予以确认，证据三的关联性，本院不予确认，证据四的合法性，本院不予确认。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人提出双方签订的《租房合同》因案涉房屋没有取得规划许可证，应当依法确认合同无效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该条款是关于就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效的规定。具体到本案中，虽然被上诉人未提供案涉房屋的建设规划许可证，但是根据被上诉人二审提交的证据一、二可以证实，案涉房屋所依附的土地性质为宅基地，该宅基地使用权证上登记的土地使用者邱传英是被上诉人的母亲，并且本案也没有证据证明案涉房屋经有关行政部门确认为违法建筑，因此，现有证据不足以证明案涉房屋系违法建筑。故，本院对上诉人主张合同无效的上诉理由，不予采纳。因上诉人的违约行为，符合约定的解除合同的条件，原审判决支持被上诉人解除合同的诉讼请求正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审判决根据双方合同履行的情况，综合考虑新冠疫情影响免除了2020年2月份的租金，判决上诉人支付租金74000元以及支付自2020年2月1日起的逾期付款违约金，并无不当，故上诉人主张应付租金计算至2019年12月底（即59200）元，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应赔偿其装修费用118740元及退还租房押金10000元，本案中，因上诉人违约导致双方合同解除，被上诉人明确表示不需利用上诉人的装饰装修物。上诉人对案涉房屋进行装修是为了经营宾馆使用，但根据上诉人在一审中提交的《章贡区嘉乐宾馆消防安全检查合格证办理情况的说明》载明，章贡区嘉乐宾馆未能通过消防安全检查的原因之一是存在事先行为违法（即场所已投入使用、营业、装修工程也未进行消防设计备案），可见上诉人对案涉房屋装修目的不能实现，具有过错，双方订立的合同中也没有对出租人就案涉房屋办理消防验收检查合格证需要承担的责任和义务进行约定。另，案涉房屋有无取得建设许可，没有在事实上对上诉人占有使用案涉房屋造成影响，上诉人亦于2016年将案涉房屋的用途改为经营公寓直至2020年2月29日，上诉人使用案涉房屋装饰装修逾5年，故上诉人提出改判被上诉人支付装饰价值118740元的上诉意见，本院不予支持。但对上诉人提出租房押金10000元应当返还的上诉意见，从公平原则考虑，本院予以支持，因被上诉人应当向上诉人返还10000元，可从上诉人应当支付的租金中予以扣减，即上诉人应向被上诉人支付租金64000元（74000元-10000元）。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初532号民事判决第一、三、五项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初532号民事判决第二、四、六、七项；三、上诉人熊飞于本判决生效之日起七日内向被上诉人谢文明、谢文珠、谢文玉、徐永江支付租金64000元（已扣减租房押金10000元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1830元，反诉案件受理费2144元，鉴定费5000元，合计8059元，由上诉人熊飞负担。二审案件受理费3171元，由上诉人熊飞负担2991元，由被上诉人负担180元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十二月三十日代理书记员  姚冰霞