山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终13719号上诉人（原审原告）：刘贵庆，男，1975年4月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孔令剑，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵成果，男，1962年7月13日出生，汉族，住济南市。原审被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：袁凯利，女，该单位员工。委托诉讼代理人：张**莲，女，该单位员工。上诉人刘贵庆因与被上诉人赵成果、原审被告山东中住地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李莎莎独任审理。本案现已审理终结。刘贵庆上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持刘贵庆的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵成果负担。事实与理由：双方签订的《房屋买卖合同》约定了违约责任及违约方赔偿守约方损失等条款。根据已生效的（2018）鲁0102民初4202号民事判决书，双方所签房屋买卖合同于2017年12月6日解除。在4202号案诉讼过程中刘贵庆已申请法院委托山东贵恒房地产土地评估经济有限公司对涉案房屋进行评估，评估时间节点为2018年1月29日，评估结果为现房屋价值与原合同约定的房屋差价为52.72万元，该评估结果具有较大参考价值。原审法院认定赵成果应当对合同的解除结果承担违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。按照法律规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。故刘贵庆诉请判定赵成果赔偿房屋差价损失合理合法，原审法院驳回刘贵庆要求赵成果赔偿房屋差价损失52.72万元的诉讼请求错误。赵成果未作答辩。山东中住公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。刘贵庆向一审法院提出诉讼请求：1.赵成果赔偿刘贵庆房屋差价损失52.72万元；2.赵成果返还定金2万元；3.赵成果退还刘贵庆佣金损失18500元、律师费损失3万元；4.诉讼费用由赵成果负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市历下区和平路57号3单元301室，房产证号为济南2017014***，所有权人为赵成果、共有权人为乔筱玲，登记的建筑面积为58.51平米。已发生法律效力的（2018）鲁0102民初4202号民事判决书查明：赵成果与乔筱玲原系夫妻关系，已于2007年3月22日协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定，涉案房屋归赵成果所有；该判决书同时确认，刘贵庆与赵成果就涉案房屋签订的房屋买卖合同已于2017年12月6日解除。2016年5月21日，赵成果（甲方、出卖人）与刘贵庆（乙方、买受人）在山东中住公司（丙方、居间人）的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房产状况：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方（小房面积约4平方米）。二、成交价格:甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为92.5万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：（二）按揭贷款：乙方于过户前，将首付款50万元存入甲方指定账户；剩余房款42.5万元在银行发放贷款之日由银行直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后3日内，乙方向甲方结清全部房款。十二、违约责任：违约方应赔偿相对方遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。上述协议签订后，刘贵庆于2016年5月21日支付赵成果购房定金2万元，同时支付山东中住公司佣金23870元。对于涉案房屋买卖的后续履行情况，刘贵庆称：刘贵庆于2016年6月知晓了涉案房屋存在其他共有人；2016年7月份，经过山东中住公司与赵成果三方协商，赵成果通过山东中住公司向刘贵庆交付了涉案房屋的钥匙；刘贵庆在涉案房屋中存放了床、燃气灶等物品，但未进行装饰装修；2018年2月份，赵成果更换了涉案房屋的门锁，刘贵庆失去了涉案房屋的控制，之后未再占有使用过涉案房屋；刘贵庆于2016年6月底曾向赵成果要账户支付首付款，但赵成果以乔筱玲不在，无法确定具体去房管局登记时间为由没有给账户，也没有收取首付款；刘贵庆的家属曾2017年5月份左右找过乔筱玲，乔筱玲称她不知道卖房子的事并想将涉案房屋留给女儿，故不同意出售涉案房屋。山东中住公司对刘贵庆的上述陈述未予否认。另，刘贵庆还称，刘贵庆与妻子于2017年离婚，夫妻共有的一套房屋归其妻所有，其妻于2017年2月份购买了一套住宅；后来二人复婚随后又再次离婚。为委托律师处理涉案房屋的诉讼事宜，刘贵庆于2017年6月8日支付律师费3万元。一审法院认为，刘贵庆与赵成果签订的房屋买卖合同合法有效，但涉案房屋系赵成果与乔筱玲共同所有，在乔筱玲不协助办理涉案房屋产权过户的情况下，房屋买卖合同无法继续履行。房屋买卖合同已于2017年12月6日解除，赵成果应返还刘贵庆已支付的购房定金并对合同的解除后果承担违约责任，故对于刘贵庆要求赵成果返还定金2万元、赔偿律师费3万元、购房佣金损失18500元的诉讼请求，一审法院应予支持。因刘贵庆仅支付了2万元定金，并未支付其他首付款，故本次纠纷并未导致刘贵庆丧失另行缔结、履行购房合同的经济能力；刘贵庆在合同签订一个月后就知晓了涉案房屋有其他共有人不配合继续履行合同的情况，此时刘贵庆应意识到有必要采取相应措施防止损失进一步扩大，或另行寻找缔约机会。据刘贵庆陈述，在刘贵庆与妻子离婚、复婚的过程中，其妻也已另行购房。因此，在刘贵庆仅支付了2万元购房定金并占有涉案房屋近20个月，且赵成果在合理期限内已告知因无权处分难以进行房屋过户的情况下，刘贵庆要求赵成果赔偿全额的房屋差价损失明显超出了违约责任的合理限度。综上，一审法院酌定赵成果承担的违约责任的方式，应以适用定金罚则为宜，故赵成果应另行支付刘贵庆定金2万元。因本案争议主要系赵成果的违约行为所致，故本案的诉讼费应由赵成果负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、赵成果于判决生效之日起十日内双倍返还刘贵庆购房定金共计40000元；二、赵成果于判决生效之日起十日内支付刘贵庆购房佣金18500元、律师费30000元；三、驳回刘贵庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9760元，减半收取4880元，由赵成果负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为刘贵庆主张的房屋差价损失应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案房屋买卖合同虽然因赵成果的违约行为而解除，给刘贵庆造成了损失，但刘贵庆仅在签订合同时支付了2万元定金，此后未支付其他购房款，故一审法院认定本案纠纷未导致刘贵庆丧失与他人另行缔结、履行购房合同的经济能力，并无不当，本院予以确认。刘贵庆在合同签订一个月后即知晓涉案房屋存在其他共有权人，且共有权人不配合办理房屋过户手续，出售人赵成果亦拒绝接听其电话、拒收首付款等，刘贵庆自此应意识到有必要采取相应措施防止损失进一步扩大，或另行寻找缔约机会。一审法院综合考虑各种因素，在适用定金罚则判令赵成果双倍返还定金并承担律师费、佣金损失的情况下，认定刘贵庆要求赵成果赔偿房屋差价损失的主张明显超出违约责任的合理限度，并驳回其该项诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，刘贵庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9760元，由上诉人刘贵庆负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年十二月十六日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜