上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13123号原告：陈赞，男，1980年11月27日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：吴斌，上海凯斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽，上海凯斌律师事务所律师。被告：毛少霞，女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地浙江省。被告：林天纯，男，1966年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省。上述两被告共同委托诉讼代理人：许宏伟，北京国舜(苏州)律师事务所律师。陈赞与毛少霞、林天纯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。陈赞的委托诉讼代理人吴斌、潘丽、毛少霞及林天纯的共同委托诉讼代理人许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈赞向本院提出诉讼请求：1、要求解除陈赞与毛少霞于2015年1月7日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求毛少霞、林天纯返还已支付的购房款、税费及代毛少霞缴纳的贷款共计人民币XXXXXXXX元(以下均为同种货币)；3、要求毛少霞、林天纯支付违约金270万元；4、要求毛少霞、林天纯支付逾期过户违约金16870.13元，以2015年2月10日前已支付的房款XXXXXXX元为基数，按日万分之五的标准计算10天；5、要求毛少霞、林天纯支付陈赞因维权所支出的诉讼费205600元、因购买房屋所支出的资金监管费、中介费167000元。事实与理由：毛少霞与林天纯系夫妻关系，本市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人为毛少霞。2014年11月26日，林天纯代毛少霞与陈赞签订了《房地产买卖居间协议》，约定，陈赞以1350万元的价格购买系争房屋。2015年1月7日，陈赞与毛少霞签订《上海市房地产买卖合同》，后因毛少霞与林天纯无法亲自与陈赞办理相关手续，遂毛少霞与林天纯于同日共同委托案外人黄某1代为办理房屋买卖相关事宜。合同签订后，陈赞支付了购房款、税费、代缴贷款合计XXXXXXXX元，因购买系争房屋所支出的资金监管费、中介费167000元。毛少霞因涉及其他纠纷，导致系争房屋被司法查封，亦未能按约办理产权变更手续。陈赞于2016年向上海市黄浦区人民法院提起(2016)沪0101执异67号案外人执行异议之诉，于2017年向上海市浦东新区人民法院提起(2017)沪0115执异1036号案外人执行异议之诉，陈赞主张对系争房屋享有排除法院强制执行的权利，上述法院均支持了陈赞的诉讼请求。2018年，陈赞向上海市徐汇区人民法院提起(2018)沪0104执异119号案外人执行异议之诉，经徐汇区人民法院、上海市第一中级人民法院的审理，陈赞要求排除法院强制执行的诉讼请求未能得到上述两级法院的支持，陈赞因此支付了诉讼费205600元。陈赞认为，因毛少霞的原因导致系争房屋无法办理过户手续，毛少霞的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应责任，现陈赞要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求毛少霞、林天纯返还已付房款及相关款项，赔偿其损失，故提起诉讼。审理中，陈赞明确以本案诉状副本送达之日，即2020年6月10日作为合同解除日。毛少霞、林天纯辩称，根据合同相对性原则，本案的适格被告是毛少霞，现毛少霞同意解除买卖合同，但要求陈赞在庭后三日内返还系争房屋，结清所有物业管理费、水费电费等费用，并交还系争房屋的钥匙、权属证书、发票、契税发票等。关于第二项诉请，合同约定的房价为1350万元，所有的税费均由陈赞承担，毛少霞实际收到的款项为XXXXXXX元，分别是2014年11月27日的银行转账48万元，现金2万元；2014年12月21日的银行转账50万元；2014年12月18日陈赞代毛少霞缴税739025元和10万元；2015年1月7日的银行转账XXXXXXX元。根据合同补充协议一第五条的约定贷款XXXXXXXX.13元，毛少霞确定收到。综上，毛少霞收到的款项共计XXXXXXXX.13元，陈赞尚有10307.87元未支付，毛少霞同意返还购房款XXXXXXXX.13元。关于贷款XXXXXXXX.13元，合同约定陈赞应于2015年1月8日前一次性支付，如无法支付，则由陈赞自行向银行归还按揭贷款，相应的利息罚息等均由陈赞承担。签订合同当日毛少霞已将系争房屋交付给了陈赞，陈赞亦实际居住至今。关于两笔违约金，根据徐汇区人民法院、第一中级人民法院的生效判决均确认，逾期过户系陈赞自身原因导致，即便房屋没有查封，也无法办理过户手续，合同约定的过户时间是2017年2月，当时陈赞仍属于限购对象。关于公证书，系毛少霞和林天纯根据陈赞的要求办理，受托人为陈赞的嫂子，陈赞是为了保障自己的权益。2015年1月7日，毛少霞已将涉案房屋的产权证、发票等交付了陈赞，毛少霞履行合同并无瑕疵，解除合同系陈赞自身履行不能，并不是毛少霞违约，故不应承担违约金，违约金的标准亦过高，要求法院予以调低。陈赞主张了两笔违约金，属于重复主张，既然合同解除就不存在过户问题，逾期过户违约金的诉讼请求亦超过了诉讼时效。关于维权费用，并不是必然发生，且陈赞均败诉，要求毛少霞承担该费用，没有法律规定和合同约定。关于中介费、资金监管费，陈赞仅提供了一张5万元的收据，并没有转账记录，证明力不足；中介方的收款人为罗文科，并不是房屋买卖合同中约定的房地产经纪人仲敏，故罗文科出具的收据与本案无关，不具有证明力。另有一笔27000元的转账时间为2015年1月19日，在出具公证书之后，且转账无明确收款人，故与系争房屋的买卖无关。综上，陈赞既主张违约金，又主张损害赔偿，亦属于重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为毛少霞。毛少霞与林天纯于1993年10月20日登记结婚。案外人陈某与陈赞系兄弟关系，陈某与案外人黄某2(曾用名：黄晓珍)系夫妻关系。以上事实由陈赞提供的《结婚证》、《结婚登记申请书》、《户口簿》，以及当事人的当庭陈述予以证明。二、2014年11月26日，毛少霞(甲方)与陈赞(乙方)、案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方出售系争房屋给乙方，房屋建筑面积185.62平方米，房价1350万元，该价格为甲方的净到手价格，交易中甲方需要交纳的所有税费由乙方承担；该房屋上设有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，贷款余额约1100万元；三方同意共同设立资金监管账户，若本次交易产生的监管担保费为担保金额的千分之七，由丙方承担，该笔费用由乙方支付，并且从给丙方的中介费用中扣除该笔费用；甲方应于2014年12月10日前把产证办理完毕，甲乙双方同意在双方签订好《上海市房屋买卖合同》后最晚于2015年2月10日前双方需要共同前往黄浦区房地产交易中心共同办理交易过户手续。乙方应当通过转账方式支付任何款项，甲方同意支付到以下账户：户名毛少霞、开户行为建设银行上海黄浦支行、账号为XXXXXXXXXXX********。以上事实由陈赞提供的《房地产买卖居间协议》予以证明。三、2015年1月7日，上海市东方公证处出具《公证书》一份，证明毛少霞与林天纯于2015年1月7日在公证员面前，分别在《委托书》上签名，《委托书》的主要内容有，委托人毛少霞与林天纯系夫妻关系，委托人因故无法亲自办理出售登记在毛少霞一人名下的位于上海市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人黄某1为代理人，就上述房地产代表委托人办理相关事项，受托人无转委托权；受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可；上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至2017年1月6日止。以上事实由陈赞提供的《公证书》予以证明。四、2015年1月7日，毛少霞(甲方)与陈赞(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买系争房屋，甲乙双方确认该房屋实际成交价格为1350万元，交易中所有税费由乙方自愿承担，双方同意甲方该房屋现有剩余的中国建设银行上海市分行的贷款XXXXXXXX.13元，由乙方于2015年1月8日起开始承担还款手续，乙方需于2015年1月7日前支付甲方XXXXXXX元，剩余房款849332.87元，以税务退税的方式支付给甲方，该笔款项若退还至乙方账户，乙方需要再支付给甲方(该笔款项最晚需于2015年3月31日前支付到甲方账户)；甲方应于2015年2月10日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2017年2月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同协议约定期限将房地产交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起至实际交付之日止，逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金和赔偿金；若甲方不能按照双方本补充条款所述履行相关协议及手续，或在以后做出诸如：撤销公证委托，办理系争房屋产证及相关材料的遗失等手续以及将该房屋再另行出售或抵押给他人或第三方，则需要承担本合同违约责任所述的总房价款20%的违约金以及由此给乙方造成的其他相关损失。合同中约定的房地产执业经纪人为仲敏。签订合同当日，毛少霞向陈赞交付了系争房屋，并由陈赞实际居住至今。以上事实由陈赞提供的《上海市房地产买卖合同》及当事人的当庭陈述予以证明。五、2015年3月18日至2015年3月26日期间，毛少霞与林天纯多次催促陈赞办理系争房屋过户手续。以上事实由毛少霞与林天纯提供的短信记录予以证明。六、因毛少霞、林天纯涉讼的原因，系争房屋被司法查封，2016年陈赞向本院提起(2016)沪0101执异67号案外人执行异议案件，2017年陈赞向上海市浦东新区人民法院提起(2017)沪0115执异1036号案外人执行异议案件，要求对系争房屋享有足以排除法院强制执行的权利，均获法院支持。以上事实由陈赞与毛少霞、林天纯的当庭陈述予以证明。七、2018年10月9日，陈赞向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求停止对系争房屋的执行，徐汇区人民法院于2019年4月22日作出(2018)沪0104民初21820号民事判决，以系争房屋未能过户系陈赞自身原因所致为由，判决驳回了陈赞的诉讼请求；案件受理费102800元，由陈赞负担。陈赞不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，第一中级人民法院于2019年11月11日作出(2019)沪01民终11609号民事判决，判决驳回上诉，维持原判；二审案件受理费102800元，由陈赞负担。以上事实由毛少霞与林天纯提供的(2018)沪0104民初21820号《民事判决书》、(2019)沪01民终11609号《民事判决书》、诉讼费收据以及庭审笔录等予以证明。八、2020年5月28日，陈赞向本院提起诉讼。九、关于已支付款项，毛少霞、林天纯确认收到的金额为XXXXXXX元，分别为2014年11月27日陈赞转账支付48万元，现金2万元；2014年12月21日陈赞转账支付50万元；2014年12月18日陈赞代毛少霞缴税739025元和10万元；2015年1月7日陈赞转账支付XXXXXXX元；并对贷款XXXXXXXX.13元确认由陈赞归还。另有四笔款项双方存有争议，分别为2015年1月19日陈赞转账支付49000元；陈赞兄嫂黄某2分别于2015年2月12日转账支付63000元、2015年3月16日转账支付63000元、2015年4月13日转账支付60000元，转账账户均为居间协议中毛少霞确认的中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行账户，账号为XXXXXXXXXXX********。以上事实由陈赞提供的《收款收据》、《收据》、转账凭证等予以证明。十、审理中，陈赞确认其在本院执行案件中代毛少霞、林天纯支付的代管款共计XXXXXXXX元，其中代还银行欠款本金XXXXXXXX.30元、代还银行欠款利息150471.53元、代还银行逾期利息755022.67元、案件受理费及财产保全费46623.50元。以上事实由陈赞提供的付款凭证予以证明。本院认为，涉案的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。现双方均同意解除房屋买卖合同，陈赞主张以诉状副本送达之日即2020年6月10日作为合同解除日，符合法律规定，故本院确认涉案的房屋买卖合同的解除日为2020年6月10日。合同解除后，双方的主要争议有：第一，违约责任的认定。审理中，陈赞认为系争房屋无法过户是因为该房屋被法院司法查封导致，毛少霞、林天纯则认为是因为陈赞属于限购对象无法过户导致。本院认为，签订房屋买卖合同时，陈赞明知其属于限购对象而购买系争房屋，并约定2年后过户，本身存在交易风险。双方于2015年1月7日签订房屋买卖合同，如陈赞不属于限购对象，则在系争房屋最初被法院查封的时间2015年4月30日前，双方有充分的时间可以完成房屋过户手续；其次，对于系争房屋未过户前存在的潜在风险，陈赞应当有所预见，故因系争房屋未及时过户而导致的现状，陈赞亦负有一定过错；第三，毛少霞作为系争房屋的权利人，对房屋负有瑕疵担保义务，并不因交易期间长即无需承担上述义务，故对该房屋因被法院查封而导致的合同履行不能，毛少霞负有主要责任，理应根据房屋买卖合同的约定承担相应违约责任。综上，本院认为，陈赞主张违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但考虑到系争房屋买卖过程中，双方均存在过错，以及系争房屋已于2015年1月7日交付陈赞，并由其实际居住至今的事实，本院酌情确定违约金的金额为50万元。关于逾期过户违约金，根据合同约定，如毛少霞未能按约交付房屋的，陈赞有权主张逾期过户违约金，逾期超过十日后仍未交付的，除应支付十日违约金外，陈赞有权单方解除合同，故陈赞的该项诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。毛少霞、林天纯认为解除合同违约金与逾期过户违约金不可同时主张，以及逾期过户违约金已过诉讼时效的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第二，已付款金额的认定。现双方确认的金额为XXXXXXX元，存有争议的是2015年1月19日、2015年2月12日、2015年3月16日、2015年4月13日的四笔转账，但陈赞已提供转账凭证，证明这四笔款项均已转入毛少霞指定的账户，毛少霞、林天纯虽对此不予认可，但并未提供证据予以证明，故对毛少霞、林天纯的意见，本院不予采信，本院依法确认上述四笔款项为陈赞已支付款项。关于支付至法院的代管款，合同约定系争房屋剩余的中国建设银行上海市分行的贷款XXXXXXXX.13元，由陈赞于2015年1月8日起开始承担还款责任，后因陈赞未及时还款，中国建设银行上海市分行向法院提起诉讼，执行中，陈赞代毛少霞支付了贷款本金、利息、罚息、案件受理费及财产保全费共计XXXXXXXX元。本院认为，贷款银行提起诉讼系因陈赞未及时归还贷款导致，虽然系争房屋存在无法过户的风险，但在双方就此合同继续履行或解除尚未达成一致意见且未有任何告知的情况下，陈赞停止还款的行为有欠妥当，因此，对产生的贷款罚息、案件受理费及财产保全费，陈赞与毛少霞均负有不可推卸的责任，该部分费用由双方各半承担。关于毛少霞、林天纯仅确认贷款部分金额为XXXXXXXX.13元，尚有10307.87元未付的意见，因与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上，本院确认陈赞的已付款为双方确认的XXXXXXX元、有争议的四笔转账235000元、贷款欠款本金XXXXXXXX.30元、银行欠款利息150471.53元、银行逾期利息377511.34元、案件受理费及财产保全费23311.75元，共计XXXXXXXX.92元。第三，实际损失的认定。关于维权诉讼费的损失，系陈赞为主张系争房屋的权利而提起的执行异议之诉，虽然陈赞在一审、二审中均败诉，但不可否认的是，诉讼系因系争房屋被查封、拍卖所致，诉讼费系陈赞的实际损失，故陈赞主张维权诉讼费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中介费、资金监管费的损失，陈赞虽提供了收据、转账凭证，但收据并非合同约定的房地产经纪人仲敏出具、转账对象亦不明确，至于中介公司出具的付款凭证，对款项的性质并未注明，且陈赞亦未提供相对应的付款凭证，因此，对于该笔损失，因缺乏依据，本院难以支持。关于违约金与损失能否同时主张的争议，根据合同约定，因出卖方违约导致合同解除的，买受方可以主张返还已付购房款、违约金及赔偿金，因此，毛少霞、林天纯关于违约金与损失不能同时主张的意见，本院不予采信。第四，林天纯是否应当承担共同责任的问题。虽然系争房屋属于毛少霞与林天纯的夫妻共同财产，但登记于毛少霞一人名下，本案系买卖合同纠纷案，合同的签订方为毛少霞，虽系争房屋出卖时由林天纯出具委托书，林天纯也知晓房屋出卖的事实，但根据合同相对性的原则，相应的合同后果仍应由合同的主体方承担，陈赞要求林天纯承担共同责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第五，合同解除后，包括房屋返还在内的相关事宜，应一并予以处理，故陈赞在合同解除后，应及时搬离系争房屋，并将房屋返还毛少霞。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈赞与被告毛少霞于2015年1月7日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年6月10日解除；二、原告陈赞应于本判决生效之日起三十日内搬离本市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(含物品)，并将该房屋返还被告毛少霞；三、被告毛少霞应于本判决生效之日起十五日内返还原告陈赞购房款人民币XXXXXXXX.92元；四、被告毛少霞应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈赞违约金人民币50万元；五、被告毛少霞应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈赞逾期过户违约金人民币16870.13元；六、被告毛少霞应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈赞诉讼费损失人民币205600元；七、原告陈赞的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币127944元，由原告陈赞负担人民币20018元，被告毛少霞负担人民币107926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  孙 萍二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。