上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19233号原告：上海卫远置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘卫和，总经理。委托诉讼代理人：马啸，上海市中山律师事务所律师。被告：上海市松江区沃格教育培训中心，住所地上海市松江区。法定代表人：彭新辉，经理。委托诉讼代理人：袁矜，女。原告上海卫远置业有限公司与被告上海市松江区沃格教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告上海卫远置业有限公司的委托诉讼代理人马啸、被告上海市松江区沃格教育培训中心的委托诉讼代理人袁矜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海卫远置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、上海卫远置业有限公司与上海市松江区沃格教育培训中心的《商铺出租合同》于2020年7月1日解除；2、上海市松江区沃格教育培训中心腾退上海市青浦区公园路XXX号一层商铺；3、上海市松江区沃格教育培训中心向上海卫远置业有限公司支付2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金人民币(以下币种均为人民币)114,975元及滞纳金，以114,975元为本金，按日千分之三标准，自2019年12月15日起计算至2020年1月14日止；4、上海市松江区沃格教育培训中心向上海卫远置业有限公司支付房屋使用费，按每年229,950元标准，自2020年7月1日计算至实际腾退之日止；5、上海市松江区沃格教育培训中心向上海卫远置业有限公司支付解约违约金22,995元。审理中，上海卫远置业有限公司将第三项诉讼请求变更为：3、上海市松江区沃格教育培训中心向上海卫远置业有限公司支付2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金114,975元及滞纳金，以114,975元为本金，按日万分之三标准，自2019年12月15日起计算至2020年1月14日止。事实与理由：2018年1月4日，上海卫远置业有限公司与上海市松江区沃格教育培训中心于签订了一份《商铺出租合同》(以下简称租赁合同)，约定由上海市松江区沃格教育培训中心承租上海卫远置业有限公司名下坐落于上海市青浦区公园路XXX号一层部分区域的商铺(以下简称系争商铺)。该合同约定租赁期限为3年9个月24日，自2018年1月8日起至2021年至10月31日止。合同对于租金支付方式及期限均作出了明确约定，即上海市松江区沃格教育培训中心应于2019年12月15日之前支付2020年1月1日至2020年6月30日租金114,975元，于2020年6月15日前支付2020年7月1日至2020年12月31日租金114,974元。合同对于费用的支付方式和限期、租赁物及配套设施设备的交付与返还、双方权利义务、合同的变更和解除、违约责任与违约金计算标准等内容均作出了明确约定。上海卫远置业有限公司就上海市松江区沃格教育培训中心拖欠租金事宜多次通过微信、短信及电话方式联系上海市松江区沃格教育培训中心，但上海市松江区沃格教育培训中心置若罔闻。无奈，上海卫远置业有限公司于2020年5月8日委托上海市中山律师事务所向上海市松江区沃格教育培训中心函告催讨租金，上海市松江区沃格教育培训中心至今仍未履行付款义务，故诉至本院。上海市松江区沃格教育培训中心辩称，同意双方签订的租赁合同于2020年7月1日解除。受新冠疫情的影响，上海市松江区沃格教育培训中心于2020年6月18日才申请线下教育复工，至今未使用系争商铺，故不同意支付租金及使用费。本院认定事实如下：2018年1月4日，上海市松江区沃格教育培训中心(乙方)与上海卫远置业有限公司(甲方)签订了《商铺租赁合同》，第一条约定，甲方出租给乙方的商铺系坐落于本市青浦区公园路XXX号一层部分区域，本租赁物实用面积约为40平方米，现双方约定按40平方米标准计算。第二条约定，乙方向甲方承诺，乙方租赁本租赁物作为品牌宣传使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业公司对于租赁物的日常物业管理管理工作和各项规定。第三条约定，甲乙双方约定，除甲乙双方按本合同约定提前终止合同外，本合同租赁期限为3年9个月24天，自2018年1月8日起至2021年10月31日止；其中装修免租期为14天(即2018年1月8日至2018年1月21日)。租赁期满或终止或乙方违约，甲方有权收回本租赁物，乙方应按照本合同约定如期返还。乙方需要继续承租本租赁物的，则应于租赁期届满前90天内，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。第四条约定，甲、乙双方约定，本租赁物年租金为219,000元(大写：贰拾壹万玖仟元整)，租金从第三年起每年递增5%。甲、乙双方约定，在本合同签订后的2天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰万元整。租赁期满或终止或乙方违约时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方撤场后30个工作日内无息归还乙方。租赁费用采用先付后用的形式支付，每6个月为一个支付周期，2019年12月15日，乙方应向甲方支付2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金114,975元。如果应支付给甲方的租金于本租赁合同下应付日仍未支付的，则乙方应向甲方支付滞纳金。滞纳金的计算标准为按每天乙方拖欠额的万分之三计算。逾期超过30天的，视为乙方违约，违约责任及违约金计算标准参照本合同第十一条。第十一条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可选择书面通知乙方解除本合同，租赁保证金及已付租金等乙方已支付各项费用不予退还，若租赁保证金不足以补偿甲方损失及所支付的开支(包括二次招商所产生的人力成本、业务成本及宣传费、拖欠租金、违约金、滞纳金、空铺损失等)，乙方应在收到甲方书面告知后的7个工作日内支付差额给甲方；合同自甲方发出书面通知书之日起即行解除：……(2)乙方逾期支付租金和其他应当由乙方承担的费用的，经甲方书面通知超过30日仍未缴的。……因任何一项上述违约事件发生，守约方有权选择解除本租赁合同。如果上述情形造成守约方损失的，守约方有权要求违约方赔偿法律允许及本合同约定的守约方主张的全部损失(甲方损失包括二次招商所产生的人力成本、业务成本及宣传费、拖欠租金、违约金、滞纳金、空铺损失等；乙方损失包括装修按法定折旧后的价值、人员遣散等但不包括库存货款及预计营业额)，同时违约方支付守约方违约金，违约金的计算标准为合同总金额的20%。若违约金不足抵付守约方损失的，不足部分应另行赔偿。上海市松江区沃格教育培训中心已经向上海卫远置业有限公司付清了2020年1月1日之前的租金。2020年5月8日，上海卫远置业有限公司委托上海市中山律师事务所向上海市松江区沃格教育培训中心发出要求支付租金的律师函，上海市松江区沃格教育培训中心于2020年5月9日收到。2020年1月24日，因全国各地突发多起因新型冠状病毒感染的肺炎病例，上海市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取各项管控措施遏制疫情扩散。因疫情管控需要，本市禁止教育培训机构开展线下培训服务，直至2020年5月18日起恢复线下培训服务。上述查明的事实，由以下证据证明：上海卫远置业有限公司、上海市松江区沃格教育培训中心的陈述，另有当事人提供的商铺租赁合同、律师函及快递凭据、文件等，上述证据并经庭审出证质证，本院予以确认。本院认为，双方就系争商铺签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。按照合同约定，上海市松江区沃格教育培训中心应当于2019年12月15日之前付清2020年上半年的租金，但是上海市松江区沃格教育培训中心迟迟未付，本身存在逾期支付租金的违约行为，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任。本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，在此之前并不存在可以减免租金的情形，故2020年1月1日至1月23日期间的租金应按租赁合同约定的标准计付；自2020年1月24日起至5月18日的租金及占有使用费可根据公平原则进行调整，本院酌情确定上海市松江区沃格教育培训中心按照租赁合同约定标准的50%向上海卫远置业有限公司支付租金，共计36,728元；2020年5月18日之后的租金按照租赁合同约定的标准进行支付；上述租金总计78,246元。合同解除后，上海卫远置业有限公司按照租赁合同约定的标准主张房屋使用费，本院予以支持。双方一致同意2020年7月1日解除就系争商铺签订的租赁合同，系双方真实意思表示，本院予以确认。上海卫远置业有限公司发出的催款函，上海市松江区沃格教育培训中心仍在30内未支付租金，依据租赁合同的约定，上海卫远置业有限公司享有合同解除权，导致租赁合同解除的过错方在于上海市松江区沃格教育培训中心。上海市松江区沃格教育培训中心对上海卫远置业有限公司主张的滞纳金及解约违约金金额不持异议，本院予以确认。双方要求押金在本案中一并处理，为避免讼累，本院予以一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告上海卫远置业有限公司与被告上海市松江区沃格教育培训中心就上海市青浦区公园路XXX号一层部分区域签订的《商铺租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告上海市松江区沃格教育培训中心于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区公园路XXX号一层部分区域；三、被告上海市松江区沃格教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告上海卫远置业有限公司支付自2020年1月1日至2020年6月30日止的租金78,246元及滞纳金704.21元；四、被告上海市松江区沃格教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告上海卫远置业有限公司支付房屋使用费，按每年229,950元标准，自2020年7月1日计算至实际腾退之日止；五、原告上海卫远置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海市松江区沃格教育培训中心返还保证金20,000元；六、被告上海市松江区沃格教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告上海卫远置业有限公司支付违约金22,995元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,266.36元，减半收取1,633.18元，由被告上海市松江区沃格教育培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十二月三十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。