浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3944号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王国明，男，1965年3月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：金佳豪，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：义乌市佛堂镇后塘村民委员会，住所地浙江省义乌市佛堂镇后塘村，统一社会信用代码54330782A97614000F。 责任人：王绍龙，主任。 被上诉人（原审被告、反诉原告））：义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市佛堂镇后塘村，统一社会信用代码N2330782322986909J。 法定代表人：王勐彪，董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张国华，浙江凌凯律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：章丽虹，浙江凌凯律师事务所律师。 上诉人王国明因与被上诉人义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社确认合同有效纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国明上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.二审期间，后塘村已经开始实施了农村有机更新的前期工作，实际情况发了变化，王国明也愿意支持本村有机更新工作。王国明对解除租赁关系不再持异议。2.一审认定补充协议部分有效并解除了该有效部分，但仅对该有效部分认定了赔偿，没有对补充协议中无效部分认定赔偿是错误的，且一审认定的赔偿金额5万元过低。补充协议是针对王国明的损失而签订的，是要通过补充协议来弥补王国明的损失，不实际履行15年，不足以弥补王国明的损失。因此，应当按照补充协议约定的15年的时长来认定赔偿数额。具体赔偿金额应当按照2019年6月9日至2020年6月9日一年期间的场地租赁市场价减去上诉人本身应当支付的年租金17888元再乘以本应履行的15年来计算。 义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社共同答辩称:因为后塘村的有机更新已经开始，而且上诉人已经配合被上诉人将相应的房屋拆除，所以本案争议的焦点是上诉人与被上诉人之间如何赔偿的事情。如果是合理合法的情况下赔偿被上诉人也是同意的。 王国明向原审法院起诉请求：一、判决确认义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社于2008年8月10日签订的《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》有效；二、判令义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社继续履行双方于2008年8月10日签订的《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》。事实与理由：王国明系义乌市佛堂镇后塘村村民，王国明跟义乌市佛堂镇后塘村民委员会于2005年6月5日签订《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同》一份，约定义乌市佛堂镇后塘村民委员会将后塘村季村桥头水泥预制场场地承包给王国明，用于办厂使用，承包期限自2005年6月9日起至2020年6月9日。合同签订后，王国明按照合同的约定，开始在场地上修建厂房，嗣后王国明修建的厂房被相关部门拆除，给王国明造成了巨大经济损失。2008年8月10日，义乌市佛堂镇后塘村民委员会为补偿因其原因给王国明造成的巨大经济损失，与王国明签订《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》，约定将原承包期限延长到2035年6月9日止。2020年5月，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社向王国明表达了希望王国明在2020年6月清场的意思。王国明认为双方签订的补充协议合法有效，应当依约继续履行。 义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社向原审法院反诉请求：依法解除双方于2008年8月10日所签订的《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》中的有效部分。事实与理由：义乌市佛堂镇后塘村民委员会与王国明虽然于2008年8月10日补充签订了2005年承包合同时间延期到2025年6月9日，但是义乌市佛堂镇后塘村于2020年6月11日已经按佛堂镇人民政府的要求进行有机更新。按双方于2005年6月15日签订的承包合同中第五条的约定，义乌市佛堂镇后塘村委员会有权解除合同。 原审法院认定事实：2005年6月5日，王国明与义乌市佛堂镇后塘村委员会签订《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同》一份，约定义乌市佛堂镇后塘村委员会将预制场场地给王国明使用，期限自2005年6月9日至2020年6月9日）；承包款每年6月10日付清，年承包款18888元；承包期内，如遇上级部门征用，土地征用费归义乌市佛堂镇后塘村委员会所有，由此造成的损失赔偿费归王国明；承包到期后，地面建筑物归义乌市佛堂镇后塘村委员会所有，同等条件下王国明有优先续包权；合同中还约定了其他相应的权利义务。上述承包合同签订后，因承包合同中有部分土地割让出去给其他人，双方对涉案土地的年承包款进行了调整，调整后的年承包款为17888元（折合日租金49.01元）。后王国明在该场地上修建了厂房，因系违章建筑在2007年被有关部门拆除。2010年，双方签订《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》一份，载明由于前合同村集体原因导致王国明受到巨大经济损失，将合同条款一的承包期限延长到2035年6月9日，用于弥补王国明经济损失，其余条款不变，时任义乌市佛堂镇后塘村委员会负责人王春昌在协议上签字并加盖村委会公章。庭审中，王国明述称场地面积约1800㎡。 后因王国明仅支付了截至2009年6月9日止的承包款，尚欠2009年6月10日至2020年6月9日的承包款共计196768元。义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社诉至该院，该院于2020年4月16日作出（2020）浙0782民初631号民事判决书，判决“被告王国明于本判决生效后十五日内支付原告义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社租金人民币196768元并赔偿利息损失（17888元自2009年6月11日起，17888元自2010年6月11日起，17888元自2011年6月11日起，17888元自2012年6月11日起，17888元自2013年6月11日起，17888元自2014年6月11日起，17888元自2015年6月11日起，17888元自2016年6月11日起，17888元自2017年6月11日起，17888元自2018年6月11日起，17888元自2019年6月11日起，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）”。后义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社申请执行，王国明于2020年7月27日付清了相应执行款，并向义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社缴纳了2020年6月10日至2021年6月9日的租金17888元。 另查明，王国明于2005年11月27日向义乌市佛堂镇后塘村缴纳公益事业赞助费及建房保证金78800元，于2007年10月31日向义乌市佛堂镇后塘村缴纳建设配套费8万元。庭审中，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社称上述款项会退还，但双方就退款利息起算时间等未能协商一致。另，王国明自述目前场地上还遗留三间房屋，该房屋亦系未经审批与之前被拆除厂房一起建造。但义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社述称该房屋场地租赁给王国明前即存在。 再查明，义乌市佛堂镇后塘村已经全体村民90%以上同意并经所在的义乌市佛堂镇人民政府批准开展有机更新，涉案场地位于该村有机更新用地规模控算范围内。 原审法院认为，依据该院对证据的认证意见，王国明与义乌市佛堂镇后塘村民委员会签订的《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》系双方真实意思表示，但因延长后的租期累计达到30年，已超过法定最长20年的租赁期限，故超过部分应认定为无效，20年以内的部分即租期延长至2025年6月9日的约定合法有效。租赁合同的租赁期限最长不得超过20年系法律的明文规定，双方对此均理应知晓，双方故意违反法律规定导致合同无效，对此均具有显著过错，王国明因此未能获得预期的可得利益，义乌市佛堂镇后塘村民委员会未能取得之后10年的租金收益，由此造成的上述损失应由双方自行承担。 双方原承包合同租期已届满，对于补充协议中2025年6月9日之前的场地租赁关系，王国明要求继续履行，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社则要求解除，为尽可能一次性解决纠纷，该院在一审中一并处理。庭审中王国明陈述在2020年6月份原租赁期满义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社要求其清场，其已将场地上的机器设备及材料等搬离，再考虑义乌市佛堂镇后塘村目前正进行有机更新（王国明质证中述称的有机更新推进情况并不影响该客观事实的存在），解除合同亦是基于包括王国明在内的全体村民共同利益，并非恶意违约，王国明在义乌市佛堂镇后塘村有机更新需要且王国明已将设备及材料中撤离情况下要求继续履行合同客观上存在困难，形成合同僵局对双方均有不利，该院认为双方的合同解除为宜。合同解除后，王国明应将场地腾退交付给义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社，但义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社应返还已收取未使用期间的租金并赔偿王国明的合理损失。王国明已向义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社缴纳了2020年6月10日至2021年6月9日的租金17888元，该院酌定义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社退还15000元。关于损失数额，双方合同未明确约定，王国明主张数额为30万元，包括其被拆除的厂房损失，但王国明未举证证明义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社需承担其厂房拆除的损失，该厂房因违章建筑被拆除，损失依法应由违建行为人自行承担。关于场地上还遗留的房屋，该房屋系王国明承租后扩建，但王国明未举证证明经义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社同意且系违章建筑，在合同解除时亦应归义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社自行处分，相应费用由承租人即王国明负担，王国明不得要求补偿。王国明主张的搬迁费数额无法确认，且合同期满后该笔费用亦需支出并非因合同解除额外产生，王国明亦未对其他可得利益损失及其构成给出合理说明，综合考虑租赁场地的面积、用途、剩余租期、合同解除的原因等因素，该院酌定义乌市佛堂镇后塘村民委员会赔偿王国明提前解除合同的损失数额为5万元。义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社作为村里设立的经济实体，村民委员会的经济收入来源于村经济合作社经营管理本村财产的直接收益，其与义乌市佛堂镇后塘村民委员会经济上无法完全独立，故应与义乌市佛堂镇后塘村民委员会共同承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决：一、王国明与义乌市佛堂镇后塘村民委员会于2010年签订的《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同补充协议》中将《后塘村季村桥头水泥预制场场地办公承包合同》承包期限延长至2025年6月9日的约定内容有效。二、解除义乌市佛堂镇后塘村民委员会与王国明就义乌市佛堂镇后塘村季村桥头水泥预制场场地形成的2020年6月10日至2025年6月9日期间的租赁关系。三、王国明于该判决生效之日起三十日内将其承租的义乌市佛堂镇后塘村季村桥头水泥预制场场地全部腾退交付给义乌市佛堂镇后塘村民委员会，逾期应按每日49.01元支付占有使用费。四、义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社于该判决生效之日起十五日内退还王国明租金15000元并赔偿损失5万元，以上合计65000元。五、驳回王国明的其他诉讼请求。案件受理费2775元，由王国明负担1775元，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社负担1000元；反诉案件受理费2775元，由义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社负担。 二审中，王国明向本院提交以下证据材料：证据一、案涉场地租赁价值估价报告，证据二、王小红、王春昌出具的证明一份。证据一、二共同证明：1、上诉人与被上诉人签订的承包合同补充协议目的在于通过续租的方式补偿因被上诉人原因导致上诉人房屋被拆除而遭受的损失，损失数额为2019年6月9日至2020年6月9日一年期间案涉租赁场地的租金市场价减去上诉人本应支付的年租金17888元作为计算标准乘以续租的15年即为损失赔偿额。2、2019年6月9日至2020年6月9日案涉租赁场地租金市场价约为70992元的事实。 义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社共同质证认为：对证据一案涉场地租赁价值估价报告的真实性没有异议，对于这场地目前的市场租赁价值没有异议。对证据二的三性均有异议，按照民诉法证据规则王小红、王春昌应当出庭接受上诉人与被上诉人的询问。其二人出具的证明里面也没有陈述清楚为什么要以补充协议的方式来进行补偿，所以对该证据三性都有异议。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：对于证据一的真实性没有异议，但该证据不能证明待证的事实，本院不予认可；对于证据二，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社不予认可，该证据亦不能证明待证的事实，本院不予认可。 二审中，义乌市佛堂镇后塘村民委员会、义乌市佛堂镇后塘村股份经济合作社未向本院提交新的证据。 经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原判决认定事实予以确认。 本院认为根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：王国明损失数额的确定及赔偿。王国明的损失在厂房被拆除时业已形成。关于具体的损失数额，王国明在一审时主张损失数额为30万，但其在一、二审中均没有提供相应的证据予以证明。王国明与义乌市佛堂镇后塘村民委员会签订的补充协议中也没有明确王国明的具体损失数额。王国明在二审时主张其损失数额应以租赁期内某一年的场地租赁市场评估价减去实际年租金17888元的差价再乘以补充协议约定的15年来确定。为此，王国明在二审中自行委托了评估公司对案涉场地2019年6月9日至2020年6月9日这一时段的市场租赁价进行了评估。但是案涉场地的市场租赁价会随着时间、供求关系等因素的影响而不断发生变化，王国明主张其损失数额用租赁期内某一年份的场地租赁市场评估价来进行倒推显然不符合实际。法律明文规定租赁合同的租赁期限最长不得超过20年。双方对此均理应知晓，双方故意违反法律规定导致合同部分无效，对此均具有显著过错。王国明因此未能获得预期的可得利益，义乌市佛堂镇后塘村民委员会亦不能取得之后10年的租金收益，其损失应由双方自行承担。王国明被拆除的厂房系违章建筑，其亦没有提供证据证明厂房被拆除与义乌市佛堂镇后塘村民委员会的行为之间存在因果关系，损失依法应当由违建人王国明自行承担。综上，一审综合考虑案涉场地的面积、用途、租赁期限、合同解除的原因等因素酌定义乌市佛堂镇后塘村民委员会赔偿王国明提前解除合同的损失数额5万元并无明显不当。 综上，王国明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由王国明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员  曹 慧