安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0422民初4943号 原告：梁彬，男，汉族，1992年1月3日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：方玉，安徽皖建律师事务所律师。 被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇红学新村（限办公使用），统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 原告梁彬与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告梁彬的委托诉讼代理人方玉，被告陆宇公司的委托诉讼代理人许鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁彬向本院提出诉讼请求：1、陆宇公司退还梁彬购房款29719元(面积差5.26平方米)以及利息35.4元(自2020年8月22日起按中国人民银行同贷款年利率暂计至2020年8月31日,以后顺延至该款给付为止)；2、陆宇公司支付梁彬迟延交房违约金51991.9元(自2019年2月1日起按总房款611669元的日万分之二计至2020年4月1日)；3、陆宇公司立即办理金大地·悦府12#2007室的初始登记,并协助梁彬办理该室的房屋所有权证书(即转移登记),并支付梁彬迟延办理房屋所有权证书的违约金4519.6元(自2020年7月1日起以购房款总款611669元为基数,按中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年8月31日,以后顺延至房屋所有权证书办理下来为止)；4、案件诉讼费用由陆宇公司承担。 事实与理由：梁彬于2018年1月11日与陆宇公司签订《商品房买卖合同》,约定梁彬购买陆宇公司开发的位于寿县城南新区，约定该房建筑面积为108.26平方米,单价每平方米5650元,总价611669元，约定房屋交付时间为2019年1月31日前,产证办理时间为房屋交付之日起90日内。合同签订后,梁彬如约支付了全部房款,并将办理产权证所需材料全部交付了陆宇公司，但陆宇公司直至2020年4月1日才将房屋交付给梁彬,且该房屋实测建筑面积比合同约定面积少了5.26平方米,根据合同约定,陆宇公司应支付梁彬面积减少的差价款,但却至今未付,至今仍未证办理该房屋的初始登记,导致梁彬无法办理该房屋的产权证书（即转移登记）。现双方就上述争议协商未果，梁彬特具状起诉，要求判如所请。 陆宇公司辩称：梁彬未在约定时间内签订《商品房买卖合同》,也没有按照约定的时间办理房屋按揭贷款事宜,存在先行违约的情形,即便陆宇公司存在延期交房的事实,鉴于双方互负违约责任,对梁彬诉请逾期交房违约金不应予以支持;梁彬诉称陆宇公司在2020年4月1日才交付房屋,没有事实依据,陆宇公司实际交付房屋的时间是2019年2月份;梁彬与陆宇公司双方就案涉房屋逾期交付已经达成和解协议,梁彬自愿放弃要求陆宇公司承担逾期交房的责任,且另行出具了放弃陆宇公司承担逾期交房的违约金的声明；梁彬诉请的房屋面积差价,双方已经办理了结算事宜,梁彬对此项主张没有事实根据;梁彬要求逾期办理产权证书的违约金，没有事实依据，双方在合同中没有约定因陆宇公司原因延迟办证，由陆宇公司承担金钱类违约责任的事项，另外梁彬所诉涉案房屋的产权证书已经办理完毕，陆宇公司没有损害梁彬转移登记的权益。 本院查明的事实为：2017年6月16日，梁彬（买受人）与陆宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，购买陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区，预测建筑面积108.26平方米，房屋总价款611669元（每平方米5650元）。合同约定，买受人应当于2018年1月11日前支付首期房价款131669元，余款48万元向淮南通商农村银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差的，根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按下列第2种方式处理：……2、出卖人将相关材料报送主管部门及时办理产权证明。双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款（一次性支付该商品房全部价款）执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。 另查明，梁彬于2020年12月份办理了涉案房屋的房屋所有权证书；梁彬所购房屋面积差为5.26平方米，应支付房屋面积差价款29729元（5.26平方米×5650元/元）。 以上事实，由双方当事人的陈述、梁彬的身份证复印件、陆宇公司的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件一份，予以佐证。 本案的争议焦点：陆宇公司是否应当支付梁彬违约金。 梁彬称其未收到陆宇公司的交房通知书，其通过业主微信群才知道拿房的事，于2020年4月1日才到陆宇公司拿到房，陆宇公司应支付其迟延交房违约金。 陆宇公司则举出协议书、拿房声明以及快递单，证明陆宇公司以快递方式向梁彬邮寄了书面通知书领房，领房需要办理的事项和相应程序；梁彬与陆宇公司就案涉房屋逾期交房违约事项以及梁彬延迟办理按揭贷款事项，双方已达成和解协议。 梁彬对以上证据的质证意见为：认可协议书和拿房声明中“梁彬”签名是其本人所签的，但不是其真实意思表示，所以对其真实性有异议，协议书和拿房声明均没有落款日期，这是陆宇公司在梁彬拿房时候自制的，所有人拿房的时候都要签，也是格式合同，陆宇公司未向买受人做出特别说明，这些都是为了免除出卖人的重大责任，排除买受人的重大权利，因此对买受人没有制约作用。对于快递单真实性有异议，快递回执上没有梁彬本人签字，快递单本身不能证明是否已经真实邮寄送达，梁彬是在今年4月份才收到的拿房通知。该快递也没有邮寄回执，也不能证明邮寄内容是交房通知书。 本院对协议书、拿房声明的真实性以及关联性予以认定，对快递单的真实性予以认定，结合双方签订的《协议》，可以认定陆宇公司已经通知梁彬交房并逾期交房的事实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。梁彬与陆宇公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》后，又签订了《协议》一份，该协议载明：“2018年1月11日乙方（梁彬）从甲方（陆宇公司）购买位于寿县。并签订了《商品房买卖合同》，现双方就该商品房买卖合同履行事宜，自愿签订本协议：1、乙方未能及时办理银行按揭足额支付购房款，严重影响了甲方的资金使用，现乙方自愿赔偿甲方资金使用损失＿（此处按有手印）元。2、由于乙方未足额支付上述房款，和部分业主延迟支付购房款、延迟办理银行按揭款及建设施工单位未按工期如期施工等原因，导致甲方延迟交房，现甲方自愿支付乙方延迟交房违约金和损失＿（此处按有手印）元。3、本协议签订后，甲乙双方对2018年1月11日签订的《商品房买卖合同》互不追究对方的违约责任，不得要求另一方另行承担违约损失。……”梁彬还出具了《拿房声明》记载：“梁彬声明已办理了拿房手续，房屋面积差根据合同约定多退少补，双方已经履行了《商品房买卖合同》全部义务，互不向对方主张权利，互无经济纠纷。”经查，梁彬在审理中认可延迟办理银行按揭贷款的事实，而根据快递单也印证陆宇公司存在延期交房的情形，双方均存在违约行为，故可以认定《协议》及《拿房声明》系双方的真实意思表示，即“互不追究对方的违约责任”，对梁彬辩解《协议》及《拿房声明》是格式合同，陆宇公司未向买受人做出特别说明，该协议免除出卖人的重大责任，排除买受人的重大权利的意见，本院不予采纳，本院对梁彬主张的要求陆宇公司支付梁彬迟延交房违约金51991.9元的请求，不予支持；对于梁彬主张陆宇公司立即办理金大地·悦府12＃2007室的初始登记,并协助梁彬办理该室的房屋所有权证书（即转移登记）的请求，因在本案审理过程中，梁彬承认已办理了涉案房屋所有权证书，该请求无事实依据，本院不予支持；对于梁彬主张陆宇公司支付迟延办理房屋所有权证书的违约金的请求，不符合合同约定，本院不予支持；对于梁彬主张的应支付房屋面积差价款29729元的请求，符合合同约定，且陆宇公司已认可此项请求，本院予以支持；对于梁彬主张购房款的面积差价款的利息35.4元的请求，不符合合同约定，亦无其他证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付梁彬金大地·悦府12#2007号房屋的面积差价款29729元； 二、驳回梁彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1956元，减半收取978元（由梁彬预交），由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  花小红 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  杨 雪 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。