湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1553号上诉人（原审原告）：肖阳剑，男，1984年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。上诉人（原审原告）：沈静，女，1984年8月25日出生，汉族，系肖阳剑之妻，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：肖阳剑，男，1984年12月7日出生，汉族，系沈静丈夫，住址同上。公民身份号码：4209841984********。被上诉人（原审被告）：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市。法定代表人：雷先姣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北丹龙酒店管理有限公司。住所地：湖北省汉川市。法定代表人：王奇龙，该公司董事长。上诉人肖阳剑、沈静因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂公司）、湖北丹龙酒店管理有限公司（以下简称丹龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人肖阳剑和被上诉人太福堂公司的委托诉讼代理人聂繁到庭参加诉讼，被上诉人丹龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖阳剑、沈静上诉请求：1.判决撤销一审判决第一项中“按日万分之二从2017年5月1日计算至2019年9月4日”改判为“按日万分之二从2017年5月1日计算至实际履行合同第十一条约定交房行为日”。2.判决撤销一审判决第二项中“按年利率6.37%从2016年6月30日计算至2019年6月13日止”改判为“按年利率6.37%从2016年6月30日计算至实际履行合同第十五条约定的开发商代办分户产权证的行为日”。3.判决支持一审判决遗漏的请求“判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用”。4.判决撒销一审判决第三项判决，改判支持肖阳剑、沈静起诉书3、4项诉讼请求，判令太福堂公司提供余热供暖入户设施；判令丹龙公司承担连带清偿责任。5.判决太福堂公司、丹龙公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院判决结果导致签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，合同无法继续履行。一审判决第一项裁决免除了开发商依合同约定的交房义务，判决第二项免除了开发商延期办证违约责任。依该判决继续履行合同，肖阳剑、沈静仅获得未经验收合格房屋的使用权及部分违约赔偿，无法获得购买房屋的所有权，且无法律救济途径。2.一审法院依自由裁量权作出判决，任意处分合同约定的主要权利义务。在当事人未举证证明履行合同约定义务的情况下，一审法院未经庭审质证依自由裁量权认定判决生效日为房屋交付日，以肖阳剑、沈静未及时主张权利为由认定开发商已履行了交房义务，认定竣工验收备案登记日为办证日，免除开发商相应的延期交房和竣工日后的延期办证违约责任。3.一审法院判决认定逾期交房违约金截止2017年9月4日，属事实认定错误。2019年6月13日，太福堂公司通过竣工验收具备交房资格，但截止目前，太福堂公司尚未履行合同约定的交房义务。4.一审判决第二项判令，逾期办证违约金截止2019年6月13日，属事实不清、证据不足。太福堂公司未提交充分证据证明其已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。庭审中太福堂公司提交竣工验收备案登记证明不足以证明上述事实，该认定事实不清，证据不足。5.一审判决遗漏肖阳剑、沈静关于“判令太福堂公司代办分户产权证并承担相关税费等费用”的诉讼请求。该项诉讼请求符合合同第十五条的约定，即便合同内容理解存在歧义，也应当作出不利于提供格式化条款合同一方的解释。6.一审判决第三项驳回肖阳剑、沈静“判令太福堂公司提供余热供暖入户设施”的诉求，属事实认定错误。余热供暖入户功能足以影响买受人作出购买房屋的决定及房屋价格，合同约定的余热供暖入户合法有效，具备完整的法律效力约定、规定。法院判决违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。7.一审判决第三项驳回肖阳剑、沈静关于“判令丹龙公司承担连带清偿责任”的诉求，未审查重大、核心资产混同的事实，属事实不清。8.一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，认定交钥匙就是交房，属于适用法律错误，该认定结论违反法律强制性规定。9.一审审理程序存在瑕疵，影响案件公正审理，案件承办法官应当自行回避而未回避，太福堂公司证据“突袭”，判决书部分证据质证意见与庭审时当事人表述不符。太福堂公司二审答辩称，1.合同的签订是双方的真实意思，合法有效，且太福堂公司已经完成了合同的义务，并不影响该合同目的实现。2.合同双方均应履行各自义务，而不是购买方单方享受权利，购买方也应配合太福堂公司办理交房事宜。原判认定事实清楚，且依法判决支持了肖阳剑、沈静的合理合法诉求。3.肖阳剑、沈静此前曾因延期交房违约金向汉川市人民法院提起诉讼，法院审理后作出（2017）鄂0984民初1476号民事判决书，该判决书已生效。肖阳剑、沈静应当根据该判决办理房屋交接手续，但其一直未办理。另太福堂公司于2016年5月28日在售楼中心张贴《房屋交付通知书》通知交房，但肖阳剑、沈静未办理收房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应视为太福堂公司已事实上交付了房屋。4.《商品房买卖合同》中，并没有约定逾期办证违约金。太福堂公司于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机构备案。目前该楼盘已经取得了2号楼的不动产权证，1号楼产权证办理中。肖阳剑、沈静也应尽到提交办证所需资料的合同义务，但是肖阳剑、沈静始终没有向太福堂公司提交办证所需资料。合同双方均应履行各自义务，因此一审关于违约金的判决合理合法。5.一审判决没有漏判诉讼请求，一审是驳回肖阳剑、沈静的其他诉讼请求而不是漏判。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳契税。”而依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，关于分户产权证税费承担约定不明，买受人应当依法承担税费。因此，肖阳剑、沈静应当承担分户产权证税费。6.太福堂公司申报的余热供暖设施原建设规划设计方案，由于原汉川市城乡规划管理局不同意此方案。因此，太福堂公司因不可抗力的原因未能建设，现实际情况也无法再建设，合同中也未约定相应责任，太福堂公司对此不应当承担责任。7.太福堂公司与丹龙公司均系独立注册的公司，在本案中丹龙公司不是合同当事人，不应当承担责任。依据谁主张、谁举证的规则，肖阳剑、沈静应当对于两家公司是否混同承担举证责任，现肖阳剑、沈静并未提供相应证据，因此丹龙公司不应当承担连带责任。8.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是处理商品房买卖合同纠纷的司法解释，具备权威性。原判不仅考虑交钥匙一个情节，还综合考虑实际使用、占用该房屋、2017年相关的判决等因素。因此适用该司法解释，认定事实上交付房屋，适用法律正确。9.一审程序合法，肖阳剑、沈静并没有证据证明一审程序不符合法律规定的相关证据。丹龙公司二审未发表答辩意见，也未提交书面意见。肖阳剑、沈静向一审法院起诉请求：1.判令太福堂公司向肖阳剑、沈静支付延期交房违约金（自2017年5月1日—2019年5月31日期间违约金77237元。后续违约金按月支付至实际交付房屋之日）；2.判令太福堂公司承担逾期办理产权证的违约金，按购房款的万分之1.75/天（4.35×1.5/365）的标准计算；3.判令太福堂公司提供余热供暖入户设施；4.判令丹龙公司承担连带清偿责任；5.判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用；6.诉讼费、律师费用及其他费用由太福堂公司、丹龙公司承担。一审法院认定事实，2014年12月5日，肖阳剑、沈静与太福堂公司签订《商品房买卖合同》，约定肖阳剑、沈静以房屋总价507469元，购买太福堂公司位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元1104号商品房，交房日期为2015年12月31日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。肖阳剑、沈静于合同签订当日向太福堂公司支付首付款157469元，余款350000元以按揭方式付清。太福堂公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由太福堂公司提供的资料报产权登记机关备案。如因太福堂公司的责任，肖阳剑、沈静不能在规定期限内取得房地产权属证书的，肖阳剑、沈静不退房，产权总证由太福堂公司办理并承担税费，分户权证由太福堂公司代办，肖阳剑、沈静承担相关税费等费用。太福堂公司于2019年6月13日对案涉房屋办理竣工验收备案。另查明，肖阳剑、沈静于2017年5月12日向一审法院起诉太福堂公司，要求太福堂公司交房并支付逾期交房的违约金。一审法院于2017年8月16日作出（2017）鄂0984民初1476号民事判决，要求太福堂公司于判决生效之日起六十日内向肖阳剑、沈静交付澳林新都楼盘1栋2单元1104号房屋，并要求太福堂公司支付逾期交房的违约金算至2017年4月30日。该判决于2017年9月4日生效。一审法院认为，太福堂公司依法取得了商品房预售许可证，其与肖阳剑、沈静所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。肖阳剑、沈静依合同交清全部房款，太福堂公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。（2017）鄂0984民初1476号民事判决已经判令太福堂公司于判决生效之日起六十日内向肖阳剑、沈静交房。该判决于2017年9月4日生效后，肖阳剑、沈静应当于2017年11月4日前到太福堂公司办理房屋交接手续。但肖阳剑、沈静却一直未去办理交房手续。因此，应当认定太福堂公司的交房时间为2017年9月4日。该判决已经对逾期交房违约金算至2017年4月30日，因此，太福堂公司还应当从2017年5月1日起至2017年9月4日止支付逾期交房的违约金，肖阳剑、沈静要求将逾期交房的违约金算到2019年5月31日的诉讼请求，不予支持；肖阳剑、沈静与太福堂公司的合同中约定，应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由太福堂公司提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的交付期限为2015年12月31日，太福堂公司应当于2016年6月30日以内将相关资料报备，但太福堂公司并没有按期报备。双方虽然对逾期办证违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，肖阳剑、沈静要求太福堂公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%。根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。由于太福堂公司已于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，逾期办证的违约金应当计算至2019年6月13日止。由于规划部门不同意太福堂公司关于余热供暖设施的设计方案，太福堂公司所建房屋并没有余热供暖设施，太福堂公司只在早期的宣传资料上宣传所建小区提供余热供暖，在与肖阳剑、沈静签订的商品房买卖合同中只在附件三第10项中提到余热供暖入户。因此，肖阳剑、沈静要求太福堂公司提供余热供暖的诉求与现实不符，不予支持；根据公司法第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第11条第2款规定，控股股东或实际控制人控制多个子公司或者关联公司，滥用控股权使多个子公司或者关联公司财产边界不清、财务混同，利益相互输送，丧失人格独立性，沦为控股股东逃避债务、非法经营，甚至违法犯罪的，可以综合案件事实，否认子公司或者关联公司法人人格，判令承担连带责任。本案中，肖阳剑、沈静仅以太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合就认定太福堂公司、丹龙公司人员、业务、财产均存在混同，丧失了独立承担责任的基础，应当承担连带责任，与上述司法解释的精神不相符。因此，其要求丹龙公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持；肖阳剑、沈静要求太福堂公司、丹龙公司承担律师费用的诉讼请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款的规定，判决：1.太福堂公司于判决生效之日起十日内向肖阳剑、沈静支付逾期交房违约金（以总房款507469元为基数，按日万分之二从2017年5月1日计算至2017年9月4日）；2.太福堂公司于判决生效之日起十日内向肖阳剑、沈静支付逾期办证违约金（以总房款507469元为基数，按年利率6.37%从2016年6月30日计算至2019年6月13日止）；3.驳回肖阳剑、沈静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3784元，由肖阳剑、沈静负担1418元，太福堂公司负担2366元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，澳林新都小区2栋已办理不动产权总证，1栋尚未办理不动产权总证。再查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案系因房地产开发商与购房人因履行商品房预售合同所产生的争议，应当定性为商品房预售合同纠纷。一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不准确，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的争议焦点为：一、肖阳剑、沈静关于太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求，是否应予支持；二、如何确定逾期办证违约金的起止时间；三、肖阳剑、沈静关于判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的上诉请求，是否应予支持；四、丹龙公司是否应当承担连带清偿责任；五、肖阳剑、沈静关于判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用的上诉请求，是否应予支持；六、一审审理程序是否违法。针对焦点问题，分述如下：一、肖阳剑、沈静要求太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求，予以支持。1.案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，案涉房屋虽然于2019年6月13日已办理竣工验收备案，但太福堂公司未提供证据证明其履行了符合合同约定的交房义务，肖阳剑、沈静有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2.案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。故太福堂公司应向肖阳剑、沈静支付逾期交房违约金，以总房款507469元为基数，按每日万分之二的标准，从2017年5月1日起计算至太福堂公司履行符合合同约定的交房义务之日止。3.肖阳剑、沈静应在太福堂公司履行符合合同约定的交房义务时，积极办理房屋交接手续。二、逾期办证的违约金应计算至太福堂公司取得房屋权属总证之日。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的交付期限为2015年12月31日，太福堂公司应当于2016年6月30日前将相关资料报产权登记机关备案，但太福堂公司没有举证证明其已按期报备。一审中太福堂公司举证的证据四（竣工验收备案证明书）只是证明太福堂公司于2019年6月13日取得了竣工验收备案证明，并不能证明其已完成了向产权登记机关提供相关资料备案登记的义务，更没有证明其已办理了肖阳剑、沈静所购房屋所在的1号楼产权总证等办证应当履行的协助义务。一审判决以取得工程竣工验收备案证明书作为出卖人已经履行合同约定的办证义务，不符合法律规定，应予纠正。众所周知，办理不动产权分户证的前提是取得所在楼栋的不动产权总证，直至本案二审法庭调查终结前太福堂公司尚未取得澳林新都1栋的不动产权总证，依法应当承担违约责任。由于太福堂公司1号楼的房屋产权总证未办理，导致肖阳剑、沈静对所购房屋无法办理分户产权证。双方当事人对逾期办证违约责任没有约定承担违约责任的方式，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%，根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。因此，一审判决第一项逾期办证违约金的起止时间及利率标准应当调整为以总房款507469元为基数，按年利率6.37%自2016年6月30日起计算至太福堂公司取得澳林新都1栋不动产权总证之日止。三、肖阳剑、沈静请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的上诉请求不予支持。由于建设规划管理机关未同意太福堂公司关于余热供暖设施的设计方案，太福堂公司所建房屋并没有余热供暖设施。肖阳剑、沈静与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》附件三虽约定了余热供暖入户，但现已不具备实现可能性。故肖阳剑、沈静请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的诉讼请求与行政规划相悖，一审未予支持并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》中只在附件三第10项中提到“余热供暖入户”，也没有约定未安装余热供暖设施应当承担的违约责任，且肖阳剑、沈静对于未提供余热供暖如何承担违约责任或赔偿责任的上诉请求不明确。因此，对于肖阳剑、沈静的该项上诉理由本院不予采信。四、丹龙公司不具有承担连带清偿责任的法定情形。1.丹龙公司并非案涉合同的相对方，无合同项下违约责任。2.公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。肖阳剑、沈静主张太福堂公司与丹龙公司存在人格混同、要求丹龙公司承担连带责任，其理由是太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合。上述事实不足以认定两公司人格混同，且在本案二审中仍未提供足以证实太福堂公司以及丹龙公司人格混同的相关证据，肖阳剑、沈静应承担举证不能的法律后果。五、肖阳剑、沈静请求“判令太福堂公司代办分户权证”尚不具备条件、“承担相关税费等费用”无合同依据和法律依据。1.关于代办分户权证。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“产权总证由出卖人办理并承担总证费用，分户权证由开发商代办，买受人相关税费等费用”，故肖阳剑、沈静要求太福堂公司代办分户权证的诉讼请求符合合同约定。太福堂公司应在取得澳林新都1栋不动产权总证后协助肖阳剑、沈静办理分户权证，肖阳剑、沈静也应积极提供办证资料、相应手续及交纳相关税费配合办证。一审对此未予评判不当，二审予以纠正。由于案涉房屋所在的1栋尚未取得不动产权总证，客观上尚不具备办理不动产分户权证的条件，故一审判决驳回肖阳剑、沈静的该项诉讼请求并无不当。若案涉房屋具备办理不动产权分户证后，太福堂公司怠于履行合同约定的代为办理分户权证义务的，肖阳剑、沈静亦可另行主张。2.案涉《商品房买卖合同》未约定分户权证相关税费等费用由出卖人承担。同时，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳契税”的规定：办理不动产分户权证相关税费应该由买受人承担。因此，肖阳剑、沈静要求太福堂公司承担分户权证相关税费等费用的上诉请求既无合同依据，亦无法律依据，依法不予支持。六、一审程序合法。肖阳剑、沈静认为“一审审理程序存在瑕疵，影响案件公正审理，体现在承办法官应当自行回避而未回避”，理由是该法官“审理本案前多次审理相同被告（个别原告相同）的商品房买卖合同纠纷案件，形成先入为主的主观意见，影响案件的公正判决”，该上诉理由不属于应当回避的法定事由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初127号民事判决；二、湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向肖阳剑、沈静支付逾期交房违约金（以总房款507469元为基数，按每日万分之二的标准，从2017年5月1日起计算至湖北太福堂置业有限公司履行符合合同约定的交房义务之日止）。三、湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向肖阳剑、沈静支付逾期办证违约金（以总房款507469元为基数，按银行同期贷款利率6.37%，从2016年6月30日计算至肖阳剑、沈静所在的澳林新都1栋取得不动产权总证之日止）；四、驳回肖阳剑、沈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3784元，由肖阳剑、沈静负担1418元，由湖北太福堂置业有限公司负担2366元；二审案件受理费3784元，由肖阳剑、沈静负担3684元，由湖北太福堂置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  汪书力审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二〇年十二月二十四日书记员  董艳乐