绥中县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1421民初3690号 原告（反诉被告）：刘同，男，汉族，1994年3月29日出生，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：刘然，女，汉族，1987年6月10日出生，住河北省三河市，系原告刘同姐姐。 委托诉讼代理人：李斌，系北京市京师律师事务所律师。 被告(反诉原告）：辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司，地址辽宁东戴河新区御海龙湾**楼。 统一社会信用代码：91211421099497773Q。 法定代表人：吴国生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洋，系河北海立律师事务所律师。 被告(本诉被告）：大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司，地，地址河北省廊坊市大厂回族自治县潮白馨居小区商铺**/div> 统一社会信用代码：91131028347961193G。 法定代表人：赵亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴浩泽，系辽宁宇嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘同与被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司、被告(本诉被告）大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院曾作出（2018）辽1421民初2969号民事判决书。原告（反诉被告）刘同不服，上诉至辽宁省葫芦岛市中级人民法院。辽宁省葫芦岛市中级人民法院审理后认为：“一审判决认定基本事实不清，适用法律及审判程序不当。”并于2019年5月21日作出（2019）辽14民终910号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销绥中县人民法院（2018）辽1421民初2969号民事判决；二、本案发回绥中县人民法院重审。”本院于2019年7月2日重新受理后，依法重新组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘同及其委托诉讼代理人刘然、李斌，被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘洋，被告(本诉被告）大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴浩泽，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘同向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋买卖合同关系；2.判令被告一返还原告购房款和公共维修基金共293675.00元；3.判令被告二返还原告团购优惠金70000.00元；4.判令被告一支付原告违约利息13802.76元(自2017年5月15日暂计至2018年8月30日，293675.00元×0.01%×460天)，支付违约金126055.87元(自2017年5月15日暂计至2018年8月30日，548069.00元×0.05%×460天)；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告一于2017年5月15日签订房屋买卖合同,购买位于辽宁东戴河新区房屋。被告二称房屋原总价为668096.00元，通过被告二以团购方式可以享受“7万抵12万”的房款优惠，原告便于2017年5月15日向被告二支付了7万元的团购优惠金，被告二称优惠后房屋总价款为548069.00元。房屋买卖合同签订后，被告一始终未按约定向原告提供合同原件。2017年5月15日，原告按照约定支付了首期房价款208069.00元和公共维修基金15606.00元，加上2017年5月初现金支付的20000.00元定金，共支付了房款228069.00元，房屋余款320000.00元以商业贷款的方式向中国建设银行(葫芦岛绥中支行)申请贷款支付。2017年6月11日，被告一通知原告前往售楼处签署贷款合同，银行贷款中心工作人员审核原告全部资料后认定原告符合贷款资格，告知原告签订贷款合同后等待银行审批。2017年6月20日，被告一业务人员通知原告符合贷款资格，但由于贷款政策原因首付款提高，要求原告补缴50000.00元首付款才可以继续贷款程序。2017年6月27日，原告已银行转账形式补交了首付款50000.00元，并于当天将银行转账凭证等材料邮寄至开发商，开发商向原告出具了收据，并告知继续等待银行通知贷款审批。期间，原告一直询问银行和被告一贷款审批情况，被告一直说银行客户多非常忙，让原告耐心等待，银行则一直说正在办理中，等待通知。2018年5月16日，原告再次询问银行贷款为什么迟迟没有审批，银行先是告知不清楚，从没有出现过这种情况，说审批材料在绥中支行，后银行告知该笔贷款已经处于终止状态，但被告一和银行均从未通知原告。2018年5月28日，原告与建设银行绥中支行孙行长现场交涉得知：1.非辽宁本地户口在当地买房贷款，贷款比例已经调整至50%以下；2.一般购房贷款审批十几天就能出结果；3.原告的贷款手续肯定没问题，有问题银行早就通知了；4.因为建设银行绥中支行内部全部调整了审批人，导致贷款审批拖延。2018年6月4日，原告与银行通话被告知，贷款政策又调整了，贷款利率提高了，按照原来的贷款利率已经无法办理了。房屋买卖合同约定，在原告付清首付款后，被告一需协助原告办理按揭贷款手续，合同签订后，原告依约按时缴纳了房屋首付款，按照中国建设银行（葫芦岛绥中支行）的要求提交了完整的资料，还额外补缴了50000.00元房屋首付款，完全履行了合同约定的义务。然而，被告一却完全没有履行协助办理贷款手续的义务，在签订房屋买卖合同后被告一未向原告提供买卖合同原件，在收取了原告50000.00元补缴款首付后，未将收款凭证等材料提交贷款银行，未通知原告重新签订贷款金额为270000.00元的《贷款合同》等，加之贷款银行内部人员调整、政策变化等问题导致原告购房贷款无法正常办理，原告无任何过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。据此，原告可依法解除与被告一的房屋买卖合同，并要求被告一退还已收取的全部房款、公共维修基金，并要求被告一承担违约损失。另外，买卖合同第十一条第（一）向约定：“出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房”，该约定为双方真实意思表示，原告也早已按照合同约定，履行了缴纳全部房屋首付款的在先义务，实际支付房款已达到了房屋总价款50%以上，被告一应依约在2017年7月31日前向原告交付房屋却未交付。依据买卖合同第十二条第1（2）项约定，被告一交付房屋已逾期超过90日后，原告可解除该房屋买卖合同，并要求被告一退还全部已付房款，并自买受人付款之日起，按照每日0.01%的比例支付违约利息，按照全部房价款每日0.05%的比例向原告支付违约金。最后，被告二作为被告一的合作方，作为销售渠道，通过团购优惠的方式收取了原告70000.00元房款，在房屋买卖合同解除后，应一并返还原告。 被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司辩称，本案中，原告诉请无事实及法律依据，涉案房屋买卖合同能够实现合同目的，原告应当继续履行合同，并向答辩人支付违约金167670.00元（以270000.00元为基数，按每日万分之五为标准，自2017年6月1日起暂计算到2020年10月28日），为此答辩人也提出反诉。因合同履行过程中，答辩人没有任何违约行为，原告有关向答辩人索要违约利息及违约金的请求，法院应依法予以驳回，理由如下：本案涉案房屋买卖合同目的并非无法实现，造成涉案房屋买卖合同暂时搁置履行的原因是原告违约，依据原、被告之间的合同约定，原告应当继续履行合同，且客观上原告也具备继续履行合同的条件及途径。经答辩人向银行了解，原告在按揭购买涉案房屋时因个人征信不良、资料不完善等问题，未能通过建设银行的贷款审批流程，经建设银行多次催告其完善资料、消除征信不良，原告均怠于履行上述义务直至今日，其行为已经构成违约，况且在办理银行贷款的过程中，原告与银行是合同的相对方，答辩人不是合同的相对方，因原告自己的违约行为造成贷款无法发放，就更与答辩人无关了。综上，答辩人认为，原告完全可以消除不良征信继续向银行申请贷款或者直接向答辩人补齐剩余房款即全款购房，但原告其因违约行为逾期支付剩余270000.00元房款已成事实，且已经给答辩人造成重大经济损失，其间答辩人既无法获取27万元房款，也不能将涉案房产另行出售，故要求原告依据双方间合同约定支付违约金167670.00元（以270000.00元为基数，按每日万分之五为标准，自2017年6月1日起暂计算到2020年10月28日）。 被告(本诉被告）大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司辩称，本案原告起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，答辩人并非房屋买卖合同主体，因此不是本案被告，因此不应该作为本案被告，并没有收取合同项下的购房款，也不应履行合同约定的义务。原告与答辩人之间的居间合同关系不在本案的审理范围之内，答辩人已经履行了协助刘同以优惠价格购买房屋的义务，也在刘同看房选房期间提供全程食宿服务，刘同支付的合理对价不应返还。 被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令刘同继续履行合同，消除不良征信，继续向银行申请贷款或者直接向反诉原告补齐剩余房款即以全款方式购买涉案房屋；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金167670.00元（以270000.00元为基数，按每日万分之五为标准，自2017年6月1日起暂计算到2020年10月28日）；3.请求依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉被告通过本诉被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司购买了反诉原告开发的辽宁东戴河新区房屋。2017年5月15日，反诉原告与反诉被告签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款548069.00元，以按揭形式购买。反诉被告先支付首付款228069.00元，后又补缴了50000.00元首付，剩余27万元房款以贷款方式由反诉被告向中国建设银行（葫芦岛绥中支行）申请，后在办理贷款的过程中，因反诉被告个人征信不良、资料不完善等问题未能通过建设银行的贷款审批流程。经建行多次催告其完善资料、消除征信不良，但反诉被告均怠于履行上述义务，致使房屋买卖合同暂时搁置履行，反诉原告既无法获取剩余27万元房款，也不能将涉案房屋另行出售。反诉被告的行为已经构成违约，严重侵犯了反诉原告的合法权益，现反诉原告依据相关法律法规规定，依法提起反诉，请求判令反诉被告继续履行合同、消除不良征信，继续向银行申请贷款或者直接向反诉原告补齐剩余房款即以全款方式购买涉案房屋，同时支付违约金167670.00元（暂计算到2020年10月28日）。 原告（反诉被告）刘同对被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司的反诉辩称，因为嘉太地产和银行的过错，导致申请人在2017年6月申请贷款后，近一年的时间杳无音信，若非原告再三向嘉太地产和银行催问，还一直没有任何回信。因为银行内部审批人员更换以及嘉太地产不履行合同约定的协助办理贷款的行为，导致原告未能及时办理贷款。期间，贷款银行已两次上调利率，并上调了首付比例，原告已无能力按照现有贷款政策继续办理贷款。按照相关法律规定，原告可以依法解除房屋买卖合同。房屋买卖履行过程中，原告没有任何违约情节，相反嘉太地产却存在严重的违约情节。原告依约支付了全部首付款，还额外补交了五万元首付款，原告积极办理贷款，按时提交全部所需材料，在银行和嘉太地产历时近一年不通知贷款办理进展的情况下，主动催问办理贷款事宜，已完全履行了相关义务。被告没有按照合同约定履行协助办理贷款的义务，未及时通知原告办理贷款情况，未将原告补缴五万元首付款的付款凭证提交贷款银行，未协助原告重新签订贷款金额为27万元的贷款合同，导致原告不能正常办理贷款，已明显违约。另外，双方在房屋买卖合同中约定尾款32万元通过贷款支付，但没有约定支付的时间，补充协议里约定的，原告应补齐房款差额的前提，首先是因原告原因或由于按揭银行有关规定和政策变化导致无法办理贷款，其次是嘉太地产应向原告送达付款通知，以上两个前提均不满足，因此原告至今没有补齐房款差额的义务。被告应于2017年7月31日前向原告交付该商品房的义务，没有任何前提和在先义务，应按约履行，然而，嘉太地产至今未履行，已构成严重违约。根据合同约定和法律规定，原告均可解除该房屋买卖合同，并向被告一主张违约责任。3.嘉太地产主张的违约金远远超过法律规定的上限，退一步讲，即便强行认定原告支付违约金，违约金额应依法减调。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，原告（反诉被告）刘同为买受人，被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定买受人购买辽宁省东戴河新区御海龙湾1区8号楼2单元18层1801号房屋，商品房总价款548069.00元。合同第八条逾期付款责任第1条第（2）项约定：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交付时间和手续约定出卖人在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。双方《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第五条关于办理按揭贷款事宜的约定载明：“1.买受人选择按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，并向出卖人指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后15日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不对贷款的结果承担任何的保证。2.由于买受人原因，致使按揭银行无法办理按揭手续，或由于按揭银行的有关规定及政策变化无法满足买受人贷款额度要求造成房屋无法按揭方式付清的，买受人应当在出卖人送达付款通知后十日内将差额房款全部补齐。”合同签订后，买受人刘同于2017年5月15日向被告（反诉原告）交付首付款228069.00元，余款32万元向银行贷款。2017年7月3日买受人刘同向出卖人被告（反诉原告）预交房屋首付款5万元，已付房款合计278069.00元，剩余尚未交付的购房款为27万元，同日交付公共维修资金15606.00元。以上费用被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司均为刘同出具收据。后因原告（反诉被告）刘同个人原因，其贷款未办理，也一直未能向被告（反诉原告）交付剩余购房款，故被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司一直尚未向原告（反诉被告）交付所购买的房屋。现原告（反诉被告）诉至人民法院，请求法院判决解除原告（反诉被告）刘同与被告（反诉原告）之间的房屋买卖合同，被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司返还首付款及公共维修资金合计293675.00元且要求向其支付违约金；要求被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司返还原告团购优惠金7万元。被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司向本院提出反诉，请求依法判令反诉被告刘同继续履行合同，消除不良征信，继续向银行申请贷款或者直接向被告嘉太地产补齐剩余房款即以全款方式购买涉案房屋，且请求反诉被告向反诉原告支付违约金。 另查明，关于原告（反诉被告）刘同未能办理贷款的原因，根据中国建设银行绥中支行个贷中心2018年11月14日出具的《关于建设银行绥中支行拟贷款客户刘同贷款材料未能通过的说明及截至目前我行未能为刘同办理贷款情况的说明》载明，2017年6月原告（反诉被告）刘同向中国建设银行绥中支行提出贷款申请，2017年7月5日中国建设银行绥中支行客户经理审查刘同贷款材料后发现有若干不符合贷款审批要求的情况，并明确告知客户本人：1.缺少银行流水账；2.客户工作信息与其提供的经济收入证明单位不一致尚需核实；3.个人征信信用卡有欠款。该行于2017年7月13日、2017年11月21日、2018年1月29日、2018年4月17日，刘同具有信用卡欠款现象，且没有按规定提供相关证明材料，导致贷款工作无法进行，期间国家利率发生变化，该行告知刘同后，刘同表示不想向该行申请贷款。 再查明，原告（反诉被告）刘同于2017年5月15日向被告（本诉被告）大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司交付团购优惠金7万元。庭后被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司提交了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，上述证件均在有效期内。 本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，合法的房屋买卖合同受法律保护，对签订合同的双方当事人产生法律约束力。首先，关于本诉部分，本案中原告（反诉被告）刘同与被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同依法发生法律效力，合同双方应各自按照合同约定履行相应的义务。现原告（反诉被告）刘同因个人原因致使按揭银行无法办理按揭手续，对被告（反诉原告）造成了逾期付款的违约行为，且被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司不同意解除房屋买卖合同，故原告（反诉被告）应承担违约责任，其提出解除房屋买卖合同关系、请求被告返还购房首付款及公共维修基金共计293675.00元、支付违约利息的诉讼请求，本院无法支持。第二，关于原告（反诉被告）刘同要求被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司返还团购优惠金7万元的诉讼请求，原告（反诉被告）与被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司之间系居间合同关系，与本案房屋买卖合同并非同一案由，且非同一法律关系，应另行处理，故原告（反诉被告）刘同该诉讼请求本院无法支持。第三，关于反诉部分，对于被告（反诉原告）请求依法判令反诉被告刘同继续履行合同、消除不良征信、继续向银行申请贷款或者直接向被告（反诉原告）补齐剩余房款即以全款方式购买涉案房屋的诉讼请求，根据双方合同补充协议第五条第2项约定：“由于买受人的原因，致使按揭银行无法办理按揭手续，或由于按揭银行的有关规定及政策变化无法满足买受人贷款额度要求造成房款无法以按揭方式付清的，买受人应当在出卖人送达付款通知后十日内将差额房款全部补齐。”本案中，原告（反诉被告）在签订合同后15日内因个人原因未与银行签订《借款合同》的行为，造成被告（反诉原告）无法取得剩余房款，其行为已构成违约。被告（反诉原告）未向刘同送达付款通知，但经本案诉讼程序被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司已向原告（被告）刘同提起反诉请求给付剩余房款，其行为符合合同约定且不违反法律规定，本院应予支持。关于被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司提出请求原告（反诉被告）刘同向反诉原告支付违约金167670.00元（以270000.00元为基数，按每日万分之五为标准，自2017年6月1日起暂计算到2020年10月28日）的反诉请求，因被告(反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司于2018年11月22日庭审中提起反诉，产生向原告（反诉被告）刘同通知付款的法律效果，根据双方合同补充协议第五条第2项“买受人应当在出卖人送达付款通知后十日内将差额房款全部补齐”的约定，原告（反诉被告）刘同未能补齐房款，故应当于2018年12月3日起至被告（反诉原告）诉求的2020年10月28日止以270000.00元为基数按每日万分之五标准给付违约金即270000.00元×696天×0.0005=93960.00元，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故违约金部分本院仅支持被告（反诉原告）获得不超过损失30%的赔偿即270000.00元×30%=81000.00元赔偿。 综上，驳回原告（反诉被告）刘同的全部诉讼请求，对于被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司合理的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘同的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）刘同于本判决生效后继续履行《商品房买卖合同（预售）》，消除不良征信申请贷款购买案涉房屋，或向被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司补齐剩余购房款； 三、原告（反诉被告）刘同于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司赔偿违约金81000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8840.00元，邮寄送达费200.00元，由原告（反诉被告）刘同承担。反诉案件受理费3653.00元，由原告（反诉被告）刘同负担1765.00元，由被告（反诉原告）辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司负担1888.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张岐民 人民陪审员  董晓红 人民陪审员  赵爱新 二〇二〇年十二月二十九日                                                                         法官助理    董天舒                                                                         书记员      郭艳艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。