四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18236号 上诉人（原审被告）:张云霞，女，1985年11月3日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被上诉人（原审原告）：李莎，女，1977年7月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李孝思，男，1947年2月10日出生，汉族，住成都市武侯区，系李莎父亲。 上诉人张云霞因与被上诉人李莎房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张云霞上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判为“张云霞于判决生效之日起三个月内向李莎支付房屋租金41600元、物业费2425.05元、违约金2896元”；二、改判退还押金8000元；三、一审和二审诉讼费由双方平均承担。事实与理由：一、不同意一审判决中“故张云霞应当支付8000元/月÷30天×5%×212天（2019年11月5日至2020年6月4日）=2826.67元，8640元/月÷30天×5%×151天（2020年1月5日至2020年6月4日）=2174.4元，以上两项共计2826.67元+2174.4元=5001.07元。故李莎主张张云霞向其支付4528元的诉请，本院予以支持。”，因对算法中的基数不认同，认为其存在重复计算，应当是：8000元/月÷30天×5%×120天（2019年11月5日至2020年3月4日）=1600元，8640元/月÷30天×5%×90天（2020年3月5日至2020年6月4日）=1296元，以上两项共计1600元+1296元=2896元。二、请求考虑疫情原因给我们的巨大经济影响，判决延期支付。三、2019年10月开始，张云霞就和李莎协商由于业务经营原因无法继续承租，且表示愿意赔偿一个月租金以及一个月押金，但是李莎在收到协商请求之后一直拒绝沟通、拒绝协商，因不懂法律规定及程序，未能及时采取有效法律手段解决问题，张云霞愿意承担因此造成的损失，但请求二审法院综合考虑，依法改判。 李莎辩称，一、本案中，张云霞是违约方，双方签了8年租期，不到2年张云霞就违反合同要求停租，而且时间节点是年底，按照常识，这个时间段是租房淡季，张云霞此举是想把损失转接到出租方。二、张云霞所提供的合同版本第六条关于乙方的权利义务中第六款明确写有：乙方有权转租给第三方，甲方不准干涉。而且合同中也没有约定可以任意退租。张云霞是专业的房屋中介，是一个房地产经纪有限公司的法人代表，其转租能力是高于出租人的，所以建议其可以一边经营一边转让。同时张云霞一方也在商铺玻璃门上张贴了转让公告，说明其在行使其使用权，到2020年9月1日一审判决收回商铺前，张云霞一方仍一直在使用商铺。三、张云霞一方不仅一直拖欠租金，且水电费和物业管理费都没付，按照合同约定，违约一方应当承担其造成的全部损失，同时其招租公告上的联系电话写成了12位数，是其自身的行为导致其转租一直不成功。在双方的合同履行中，李莎无任何过错亦未违约，所以所有的损失和责任都应当由张云霞承担。四、一审法院认定事实错误，在一审判决中认定双方都同意6月4日解除合同并无证据支持，李莎并未表达过这个意思，且9月1号之前张云霞一方一直在使用案涉商铺，在前期调解时，李莎曾要求张云霞支付自5月起三个月的租金，然后才同意解约，但是并未同意过无条件解除合同。五、要求张云霞支付三个月的租金，是考虑从起诉到判决出结果的时间，并且按照合同约定，确系由违约方承担全部损失，所以要求合理合法合约定。现实损失是四个月，要求三个月租金并不过分，但是一审法院要求守约方承担诉讼费，甚至减免了张云霞应当缴纳的电费和物管费，这是让守约方承担损失，是对法律的错误适用。六、张云霞要求退还履约保证金无法理依据，按照双方的合同约定“乙方无故拖欠租金30天以上的，则甲方有权没收履约保证金，并追收所欠费用”，所以请求二审予以驳回。七、一审认定滞纳金正确，张云霞理解的算法错误。且其要求三个月内支付无法律依据，因出租方还需承担银行按揭贷款，其违约行为已经给出租方造成损失，这样的要求只会扩大损失。综上，一审忽视证据，认定事实不清、适用法律错误，请求二审改判张云霞支付所欠费用共计75713.71元，由张云霞承担本案一、二审诉讼费。 李莎向一审法院起诉请求：1.判令张云霞支付所拖欠李莎2019年12月至2020年6月共计5个月租金，合计41600元，大写：肆万壹仟陆佰元（已扣除疫情一个月所免租金8320元）；2.判令张云霞支付李莎滞纳金4528元；3.收回商铺；4.判令张云霞支付李莎因其违约所造成的损失，计三个月租金25920元；5.判令张云霞承担本案诉讼费；6.判令张云霞补交其所欠物管费。一审庭审过程中，李莎将第1项诉讼请求确认为：判令张云霞支付所拖欠李莎2019年12月5日至2020年6月4日，共计5个月租金，合计41600元，大写：肆万壹仟陆佰元（已扣除疫情一个月所免租金8320元）；第6项诉讼请求变更为：判令张云霞支付李莎代其所缴物业费共计2959.04元。 一审法院认定事实：2018年3月5日，李莎、李孝思（甲方）与张云霞（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.该房屋位于成都市高新区××街路××号××楼盘产权标识一层22号房（实际标识8座），该房屋建筑面积为56.75平方米；2.本合同租赁期限为8年，从2018年3月5日起至2026年3月4日止；3.第一年租金为7500元／月，大写柒仟伍佰元，第二年租金8000元／月，大写捌仟元，第三年及以后租金每年按上一年的月租金递增8%，租金支付方式为季付，乙方需提前一个月向甲方支付下一季度租金，甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据；4.履约保证金（押金）捌仟，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，需提前一个月告知甲方，方可退还履约保证金；5.租赁期间门面所产生的水、电费由乙方承担，租赁期间，乙方有权转租给第三方，但需甲乙双方共同办理；6.乙方无故拖欠租金30天以上的，甲方可单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用；7.一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担；8.乙方如需转租，须提前2个月告知甲方，转租成功，甲方与乙方共同与新的承租方签订租赁协议，租赁内容必须公开透明，如乙方隐瞒租赁内容，甲方可单方面解约并收回房屋所有权，乙方不按合同约定支付租金的，逾期乙方每日按日租金的5%向甲方支付违约金。 案外人李孝思系李莎父亲，一审庭审中李孝思自认，案涉商铺产权证上只有李莎，商铺租赁合同的出租方权利为李莎单独所有。2020年5月1日，张云霞在案涉商铺张贴铺面转让的广告单。成都衡信英伦物业管理有限公司专用收据两张载明，李莎已缴纳S08-商业物管费2019-11-1至2020-05-31，合计2619.08元，S08-商业物管费2020-6-1至2020-06-30，合计339.96元。 一审庭审中，李莎与张云霞在一审法院组织调解时一致认可案涉《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除。双方对应由承租人缴纳物业费没有争议，但对应缴物业费的期间存在争议，张云霞认为其已于2019年11月搬离案涉租赁商铺，故不应缴纳后续物业费。 李莎与张云霞的短信聊天记录载明，张云霞于2019年11月19日向李莎提出不再租赁案涉商铺，但李莎认为合同应当继续履行，张云霞可以转租。 一审法院认为，李莎与张云霞签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。双方在案涉合同中约定，双方协商一致可以解除合同，张云霞在2019年10月向李莎提出不再租赁案涉商铺，但李莎并未同意，一审庭审中，李莎与张云霞在法院组织双方调解的时候一致认可案涉《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除。故一审法院确认李莎与张云霞于2018年3月5日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除，张云霞应按照合同约定支付李莎2019年12月5日至2020年6月4日的房租8000元/月×3个月+8640元/月×3个月=49920元，扣除租金8320元，实际应支付的租金为49920元-8320元=41600元。故一审法院对李莎要求张云霞支付41600元租金的诉请予以支持。 关于返还房屋的问题。张云霞虽已将案涉商铺的钥匙交予中介公司进行转租，但并未将案涉租赁房屋返还给李莎，故《商铺租赁合同》解除后，张云霞应当向李莎返还案涉租赁商铺。关于违约金的问题。1.逾期支付租金的违约金。《商铺租赁合同》中约定“乙方不按合同约定支付租金的，逾期乙方每日按日租金的5%向甲方支付违约金”。故张云霞应当支付8000元/月÷30天×5%×212天（2019年11月5日至2020年6月4日）=2826.67元，8640元/月÷30天×5%×151天（2020年1月5日至2020年6月4日）=2174.4元，以上两项共计2826.67元+2174.4元=5001.07元。故李莎主张张云霞向其支付4528元的诉请，一审法院予以支持。2.解除《商铺租赁合同》的违约金。首先，《商铺租赁合同》约定，如张云霞无故拖欠租金30天以上的，则李莎有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用。已对其违约责任作了约定，即没收履约保证金。其次，张云霞虽存在违约行为，但客观上店铺经营困难，已于2019年11月底搬离案涉商铺，李莎一直回避就案涉租赁合同解除的协商，对扩大的损失也应当承担部分责任。最后，一审法院已支持《商铺租赁合同》解除前的租金及资金占用损失（逾期支付租金的违约金）的诉请，足以弥补其主要损失。综上，一审法院以合同约定和实际损失为基础，综合考虑双方的过错程度等综合因素，不予支持该诉请。 关于支付物管费的问题。《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除，故在此之前的物业费应由张云霞支付，李莎已代为缴纳，故张云霞应当向李莎支付2019年11月1日至2020年6月4日的物业费2425.05元（计算方式为：339.96元×7个月4天）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、张云霞于判决生效之日起三日内向李莎支付房屋租金41600元、物管费2425.05元、违约金4528元；二、张云霞于判决生效之日起三日内将位于成都市高新区××街路××号××楼盘产权标识（实际标识x座）的房屋返还给李莎；三、驳回李莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为801元，张云霞负担507元，李莎负担294元。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李莎与张云霞签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。关于张云霞主张的逾期付款违约金，本院认为，案涉合同约定承租人逾期付款的，逾期每日按日租金的5%支付违约金。因张云霞从2019年12月5日至2020年6月4日的租金均未支付，而合同约定租金支付期间为按季度支付且提前一个月，故张云霞应在2019年11月5日和2020年2月5日分别支付相应季度的租金，其中2019年11月5日的租金拖欠期间为2019年11月5日至2020年6月4日，张云霞主张该部分租金的逾期付款违约金仅计算至2020年3月4日的主张与事实和约定不符。张云霞应支付的逾期付款违约金两段分别为2826元（2019年11月5日至2020年6月4日计212天)和1728元（2020年2月5日至2020年6月4日计120天），合计4554元，一审计算期间方式有误，但最终判决结果正确。张云霞还要求延期支付三个月，但该主张明显缺乏法律依据，本院不予支持。张云霞二审中关于要求对方退还押金的主张，因其一审中未提出该主张，故本院对此不予审查。 综上所述，张云霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1602元，由张云霞负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二〇年十二月十八日 书记员 袁雅丽