陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书（2020）陕1002民初2800号     原告：张东，男，1986年8月24日出生，汉族，住商洛市商州区，身份证号：6XXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：张涛，陕西善存律师事务所律师。    被告：陕西万事诚成商业地产开发有限公司，住所地商洛市商州区北新街125号。    法定代表人：姜淑芹，公司董事长。委托诉讼代理人：金新波，陕西弘达律师事务所律师。被告：陕西万事诚物业管理有限公司，住所地西安市二环南路西段180号悦豪酒店609室。法定代表人：王莎莎，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝臣，公司副总经理。委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。被告：陕西万事达商业管理有限公司，住所地商洛市商州区北新街125号万事达广场八层。法定代表人：王莎莎，公司执行董事。委托诉讼代理人：郝臣，公司副总经理。委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。    原告张东与被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司（以下简称万事诚成地产公司）、陕西万事诚物业管理有限公司（以下简称万事诚物业公司）、陕西万事达商业管理有限公司（以下简称万事达商业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东的委托诉讼代理人张涛、被告万事诚成地产公司的委托诉讼代理人金新波、被告万事诚物业公司及被告万事达商业公司的共同委托诉讼代理人郝臣、南晓良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告张东向本院提出诉讼请求：1.判令三被告互负连带责任支付原告经营收入即租金17641元，并从2020年4月11日起至履行之日止按每日万分之三支付违约金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年被告万事诚成地产公司在开发销售商洛万事达商业广场中心的铺位时，承诺以前五年包租返点的形式对外销售。原告受被告促销政策影响，于2014年11月7日与被告万事诚成地产公司签订了商品房买卖合同。原告按照万事诚成地产公司的的要求，同时与被告万事诚成地产公司和被告万事诚物业管理公司签订了商铺委托经营合同。商铺委托经营合同约定，被告万事诚成地产公司和被告万事诚物业公司及原告三方在平等自愿的基础上，将原告购买的万事达广场商业中心第一幢3层33号商铺，建筑面积16.64平方米委托给被告万事诚物业管理公司统一经营管理。租金支付方式为第一年、第二年按购房款的7%支付，第三年、第四年按8%支付，第五年按9%支付即17641元。支付时间为每年的第二个季度开始后10日内支付，逾期每日按万分之三支付违约金。合同签订后，2019年前被告每次均为在原告多次催要后才勉强支付原告租金。2020年，原告多次要求被告按照合同约定支付当年租金，被告一直推脱至今未支付原告。经原告了解，原告与被告万事诚成地产公司和被告万事诚物业公司签订经营合同，在实际履行中二被告又将该物业交给了被告万事诚物业公司投资设立的万事达商业公司对外实际经营和管理，故原告认为，按照合同约定被告应该向原告支付租金，且三被告应当按照合同法及公司法的相关规定互负连带责任。故具状起诉。    被告万事诚成地产公司辩称，原告要求被告万事诚成地产公司支付经营收入即租金的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。2014-2015年，被告万事诚成地产公司与陕西万事诚商业管理有限公司（已更名为陕西万事诚物业管理有限公司和原告签订了《商洛万事达广场商铺委托经营合同》，被告万事诚成地产公司是万事达广场房屋（商铺）的开发建设方，与原告之间为万事达广场房屋（商铺）买卖关系。原告按约定向被告万事诚成地产公司支付购房款，被告万事诚成地产公司已将验收合格的房屋（商铺）交付给原告使用多年，双方之间的房屋买卖合同已履行结束。三方签订的商铺委托经营合同中也不存在万事诚成地产公司向原告支付房屋租金的任何约定。根据合同相对性原则，原告要求被告万事诚成地产公司承担支付租金的责任，没有事实上的依据。另根据法律规定，承担连带责任必须基于法律的明确规定或当事人的特别约定，原告要求被告万事诚成地产公司承担支付租金的连带责任，没有事实、法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。    被告万事诚物业公司辩称，原告与其签订的《商洛万事达广场商铺委托经营合同》合法、有效，原告要求其他二被告承担欠付租金的连带责任请求不能成立。2014年至2015年，被告万事诚物业公司以改名前的原公司名称陕西万事诚商业管理有限公司的名义与原告及第一被告万事诚成地产公司签订了商洛万事达广场商铺委托经营合同，合同中约定万事诚成地产公司开发建设万事达广场商业房屋，原告出租从万事诚成地产公司购买的万事达广场商业铺位，委托给被告万事诚物业公司统一经营管理，被告万事诚物业公司每年以经营收入即租金给含原告在内的各业主支付费用，上述合同已履行四年，各方均无争议，该商铺委托经营合同合法、有效。本案原告与万事诚成地产公司是商品房即商铺的买卖合同关系，原告与被告万事诚物业公司之间是商品房（商铺）房屋租赁关系，第三被告即万事达商业公司负责万事诚商场的整体对外招租，与原告之间无合同关系。三被告公司均为合法注册成立彼此相互独立的有限责任公司，对外均能独立承担法律责任。原告要求三被告对支付租金互负连带责任，无事实及法律上的依据。原告诉称的欠付租金基本属实，但原告要求被告承担欠付租金的违约金不应支持。原告等业主向政府反映要求解决欠付租金，在商州区商务局的协调中，部分业主已经同意因受疫情影响减免2个月租金，因被告万事诚物业公司与原告等业主之间对减免2个月的租金协商无法达成一致意见，故被告万事诚物业公司在业主未确认减免租金的情况下，也无法支付业主该年度的剩余租金。对此被告万事诚物业公司无违约行为。原告要求被告万事诚物业公司承担欠付租金违约金的请求不能成立，请求不应支持。被告万事诚物业公司要求减免受疫情影响的2个月租金的意见合理、合法，应予以支持。2020年元月，全国爆发了新冠感染的肺炎严重疫情，陕西省启动了突发公共卫生事件1级响应，并于2020年1月27日发布了《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》陕政发[2020]2号，其中规定严格加强管控，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即依法停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，暂停开放各种公共文化体育娱乐场所。推迟、减少会议和大型活动。疫情爆发和流行地区可在保证基本运转的前提下，依法采取停工、停业、停课措施。我市积极响应省委省政府关于疫情防控工作的部署要求，于2020年1月30日发布了商洛市人民政府《关于加强新型冠状病毒感染肺炎防控工作的通告》商政发[2020]6号，要求相关公共场所暂停对公众开放，相关经营性公众聚集场所暂停营业，由被告万事诚物业公司统一经营的万事达广场属于集多种营业为一体的购物中心，属于人员密集型营业场所。疫情爆发后，被告万事诚物业公司积极响应国家及省市疫情防控工作需要，成为首家响应政府疫情防控号召，主动暂停营业的大型购物广场，直至今年6月份才陆续恢复营业。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年初爆发的疫情属于不可抗力，相对其他受疫情影响的地区，我市受疫情影响的主要时间段为2、3月份，参照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）规定，被告万事诚物业公司经营的万事达广场因疫情这一不可抗力而关停无法正常营业为客观事实。商州区法院在类似案件的生效判决中认定了疫情属于不可抗力并对多起租赁合同纠纷判令减免租金2个月即2020年2月、3月。被告万事诚物业公司因疫情等陷入严重经营危机，请求各业主同意减免租金2个月，公司将尽快筹措资金支付各业主剩余租金。被告万事达商业公司辩称，原告要求被告万事达商业公司连带支付其经营收入即租金的请求无事实、法律依据，应依法驳回。万事达公司为独立承担法律责任的合法注册成立的有限责任公司。万事达广场为了营造整体商业氛围，委托万事达商业公司统一对外进行招商、策划、运营日常管理。公司与原告无合同关系，既不向原告支付租金也不对原告进行日常管理，与原告之间无法律关系。承担连带责任需有法律明确规定或当事人特别约定，原告请求被告万事达商业公司承担责任的请求应予驳回。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据三被告公司的企业信用信息公示报告、物业管理服务协议、租赁合同、部分业主的银行流水记录、区商务局会议纪要与督办函，对其真实性予以确认，对原告欲以上述证据证明三被告之间为关联企业，应对原告共同承担租金支付义务的证明目的，因万事诚成地产公司并非一人公司，亦无确切证据证明万事诚成地产公司与其余二被告公司存在财务高度混同，对原告要求万事诚成地产公司与其余二被告公司连带承担返还租金的证明目的，不予确认。鉴于被告万事达商业公司系被告万事诚物业公司独资设立的一人公司，从万事达商业公司代替万事诚物业公司向各业主返还租金的事实，被告万事诚物业公司作为被告万事达商业公司的独资股东，其未能提交确切证据证实万事达商业公司的财产独立于万事诚物业公司的财产，根据公司法63条规定，对原告要求被告万事诚物业公司与万事达商业公司连带承担向业主返还租金的证明目的，予以确认。原告证据中商州区商务局会议纪要与督办函，上述两份文件并无被告万事诚成地产公司同意支付业主租金的明确内容记载，对原告该证明目的，不予认可，对原告欲证明万事诚成地产公司为其余二被告公司实际控制人的证明目的，亦不予确认。被告万事诚物业公司、万事达商业公司的证据企业信用信息查询记录打印件、委托招租协议书、委托付款协议，不能说明二公司财产相互独立，对其真实性予以确认，对被告的证明目的，不予确认。万事达商场停业新闻报道、重新营业新闻报道、免租通告，对其真实性予以确认。业主联名委托签名承诺书，无其他证据佐证，系打印件，不予确认。业主委员会成员名单、业主代表名单及区商务局会议纪要、区商务局督办函，客观真实，予以确认。万事达公司返租金谅解备忘录及所附业主个人签字附表，对被告万事诚物业公司与部分业主达成减免两个月租金的前提下支付第五年部分租金的事实，予以确认。冻结帐户通知及催收通知、补发工资申请，与本案无关联性，不予确认。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万事诚成地产公司系法人股东投资设立的有限责任公司，被告陕西万事达商业管理有限公司系由被告陕西万事诚物业管理有限公司法人独资设立的有限责任公司。2015年4月29日，被告陕西万事诚物业管理有限公司由原名称陕西万事诚商业管理有限公司更名为现名称。2014年11月7日，原告张东作为买受人与被告出卖人万事诚成地产公司签订了商品房买卖合同一份，约定被告万事诚成地产公司将其开发建设的商洛万事达广场商业中心第1幢3层33号商业用商品房，建筑面积16.64平方米以182291元的价款出售予原告张东，该商业用房建成后已实际交付原告张东。2014年11月7日，原告张东作为合同乙方与甲方被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司、丙方陕西万事诚商业管理有限公司（后更名为陕西万事诚物业管理有限公司）签订了《商洛万事达广场商铺委托经营合同》，合同约定甲乙丙三方就乙方即原告张东购买甲方开发的万事达商业中心商铺，并将其委托给丙方进行统一经营管理使用，丙方受托使用乙方物业事宜订立该合同，合同约定第一条：乙方将其购买的由甲方开发的坐落于商洛市北新街125号的商洛市万事达广场商业中心第1幢3层33号商铺委托给丙方统一经营管理，由丙方统一装修、统一招商、统一管理代其完成该物业的出租、联营等管理事宜。第三条载明的委托期限自商洛市万事达广场商业中心正式营业之日起5年，5年委托期满后，丙方将该物业交还乙方，经营期间所产生债权债务均归丙方所有并承担责任。合同第四条约定了经营收入即租金的支付方式及时间，其中约定第一、第二年经营收入各为13721元，第三、四年经营收入各为15681元、第五年经营收入为17641元，支付时间约定为第一年经营收入为甲乙方签订正式商品房买卖合同时，从房款中一次性扣除，第二、三、四、五年的经营收入在商场开业后分别于第二、三、四、五个自然年的第二季度开始后10日内支付乙方。合同并约定了如丙方未按期支付则按未支付部分额度的每日万分之三向乙方支付违约金，超出45日未支付的，乙方有权终止委托经营关系，收回商铺自用。合同第五条甲方的权利与义务约定为：甲方负责按照《商品房买卖合同》的相关条款，按时向乙方交付该物业，并保证丙方能够从事委托经营管理。合同第六条约定五年委托期满后，乙方收回该物业，丙方退出。合同第七条约定，丙方受托经营管理该物业从第二年委托期开始，丙方必须按照合同约定的标准向乙方支付委托经营的经营收入。被告万事诚物业公司在实际履行合同时，通过其他途径及其全资设立的子公司万事达商业公司支付了业主五年租期中第1年至第4年时段的租金，2020年即第五年租期的租金未支付。2020年1月底2月初，全国各地区因新冠肺炎疫情的影响，出现了大范围的停产、停业。2020年1月27日，陕西省政府办公厅作出陕政发[2020]2号《陕西省人民政府关于加强新冠状病毒感染的肺炎防控工作的通知》，通知要求，严格加强管控，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即依法停止存在明显交叉感染的风险的公众聚集活动，暂停开放各种公共文化体育娱乐场所，推迟、减少会议和大型活动，疫情爆发和流行地区可在保证基本运转的前提下，依法采取停工、停业、停课措施。2020年1月30日，商洛市人民政府作出商政发[2020]6号《商洛市人民政府关于加强新型冠状病毒感染肺炎防控工作的通知》，通知要求：全市所有图书馆、文化馆、博物馆、美术馆和基层综合性文化服务中心等公共场所暂停对公众开放；所有电影院、网吧、KTV、歌舞厅游戏游艺厅和演出场所等和经营性公众聚集场所暂停营业。商洛市商州区当地受影响的期间为2020年2月至3月，被告万事诚物业公司统一经营的万事达广场在疫情期间歇业。因万事诚物业公司经营困难、营业明显受到影响，该公司向业主提出要求免除其2020年承租期内两个月租金（2020年2、3月份两个月），因部分业主不同意而发生纠纷，继而由商州区商务局协调后，部分业主同意减免被告万事诚物业公司2个月的租金并签字领取了该年度部分租金，但含原告在内的40余户业主不同意减免租金并认为被告拖延支付2020年第五年度的租金构成违约，分别向本院具状起诉。    本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案原告张东与被告万事诚成地产公司及万事诚物业公司签订的《商洛万事达商铺委托经营合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。本案被告万事诚成地产公司作为案涉万事达商业广场的开发商，其已将开发的商铺出售给原告，其与原告之间仅形成商品房买卖合同法律关系，按照万事诚成地产公司与原告及万事诚物业公司三方签订的委托经营合同，万事诚成地产公司的合同义务仅为向原告交付商铺后由万事诚物业公司经营管理，万事诚成地产公司实际已经履行了合同义务，现原告主张万事诚成地产公司承担支付租金的请求，没有事实和法律依据，对该请求，不予支持。被告万事诚物业公司未提交确切证据证实公司与其独资设立的一人公司万事达商业管理公司财产相互独立，对原告主张以上二公司连带支付拖欠租金的请求，予以支持。本案被告万事诚物业公司本应在第五个租期年度内支付原告张东经营收入即租金17641元，但2020年1月底2月初，全国各地因新冠肺炎疫情的影响，出现大范围的停产、停业、被告万事诚物业作为原告等业主的商铺的受委托统一经营管理的承租方，其统一经营管理的万事达广场因本起疫情冲击，按省、市政府的通知而暂停营业。本次新冠肺炎疫情这一不可抗力对我市的商场商业经营造成冲击，影响明显，相对于疫情较重的地区，从时间段上判断，我市当地直接受影响的时间段主要为2020年2月至3月。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见（一）、（二）》规定，本院酌情对被告万事诚物业公司要求2020年2、3月份应支付原告张东的两个月房屋租金2940.17元（17641元÷12个月×2个月）予以免除的意见，予以支持，被告万事诚物业公司与被告万事达商业公司应再连带支付原告张东租金14700.83元。原告主张拖欠租金的违约金，因本次新冠疫情这一不可抗力确实使被告公司陷入经营困难，原被告就租金免除协商僵持从而致使被告未按期向原告支付租金系事出有因，故本院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定，判决如下：    一、限本判决生效之日起10日内由被告陕西万事诚物业管理有限公司支付原告张东租金14700.83元，被告陕西万事达商业管理有限公司负连带责任；    二、驳回原告张东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费241元，减半收取120.5元，由被告陕西万事达商业管理有限公司、被告陕西万事诚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员          王  凯  二〇二〇年十二月十五日  书 记 员          朱  妮   1 / 12