福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初2858号 原告：由娜，女，1979年6月3日生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省龙岩市连城县大桥下路**莲峰镇政府**，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。 法定代表人：石书鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：华润，女，1995年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：廖旭峰，男，1996年8月29日出生，汉族，住广西全州县。 第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行,,住所地福建省连城县北大东路**统一社会信用代码91350825858105639B。 法定代表人：罗德生，职务：行长。 委托诉讼代理人：江涛，男，1971年12月29日出生，汉族，住福建省连城县。 原告由娜与被告连城恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国建设银行股份有限公司连城支行（以下简称建行连城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告由娜委托诉讼代理人陈永斌、被告恒大公司的委托诉讼代理人华润、廖旭峰、第三人建行连城支行的委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 由娜向本院提出诉讼请求：1.判决解除由娜和恒大公司于2019年5月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201900830）；2.判决恒大公司退还由娜购房款683736元，其中238311.89元退还给由娜，余款445421.11元退还给第三人用于清偿由娜在第三人的按揭贷款（计算至2020年10月20日，具体数额以实际还清按揭贷款数额为准）。 事实和理由：由娜与恒大公司于2019年5月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201900830），约定由娜购买恒大公司开发的连城恒大悦澜湾XX#楼XXXX室，合同总价款为683763元，付款方式为首付213736元，其余470000元在第三人处办理按揭贷款。合同签订后，由娜支付了首付款并办理了按揭抵押贷款。至2020年10月20日，由娜还欠第三人贷款本金445421.11元。双方签订商品房买卖合同的同时，双方还签订《无理由退房协议书》，约定乙方（由娜）享有无理由退房的权利。为此，由娜根据该协议约定，行使无理由退房的权利。现依法提起诉讼，请求人民法院依法判决解除双方的商品房买卖合同，并退还由娜所付的购房款683736元。鉴于该房屋还涉及第三人的抵押权，故该购房款中的238311.89元退还给由娜，余款445421.11元退还给第三人用于清偿由娜在第三人的按揭贷款。请人民法院依法审理本案并判决支持由娜的诉讼请求。 恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系由娜与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害由娜的合法权益，同时不存在《合同法》第五十四条、第九十四条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议由娜考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，由娜应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定履行相应义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在由娜履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，由娜具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当由娜符合该协议书所约定的条件后、由娜提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是由娜无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，由娜在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续，办理完毕案涉房屋的抵押解除手续等。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司应退还购房款中应当优先扣除恒大公司已支付的佣金和奖励，且剩余退还的房款应先支付给贷款银行，之后的部分才归还给由娜，由娜无权要求恒大公司支付利息。根据《无理由退房协议书》第二、三条约定，由娜选择无理由退房，仅需退还购房款本金即可同时恒大公司有权从应退还的购房款本金中扣除已支付的佣金和奖励，此外因本案中由娜还拖欠银行贷款，恒大公司对该笔贷款承担阶段性保证责任，同时房屋处于银行的抵押状态中，因此恒大公司在扣除已支付的佣金和奖励后将应退还给由娜的款项中支付给建行连城支行，剩余部分再退还给由娜。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，恒大公司也不构成怠于履行退房手续，无论由娜是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。在上述合同解除过程中，恒大公司并未过错，由于解除合同的请求是由由娜发起，且由娜从未书面通知过恒大公司其要解除合同，也未办理解除合同的相关手续，按照公平合理的原则，诉讼费等作为由娜单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，由娜要求恒大公司支付利息及承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻由娜责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将由娜交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，恳请法院综合考虑合同约定及由娜单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。 第三人建行连城支行述称，按借款合同约定，贷款人应按时还款，如果需要退房应提前把贷款还清，还款时间是每月12日，截至2020年12月12日借款人尚欠借款本金441750.4元。 本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，由娜与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购书》一份，认购了连城恒大悦澜湾楼盘18幢2单元XXXX室房产。2019年5月22日，恒大公司与由娜签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201900830号，合同约定由娜购买恒大公司开发的“恒大悦澜湾”XX#楼XX单元XXXX室房屋，房屋面积103.28平米，价格为6620.22元/平方米，总价683736元，其中由由娜支付首付款213736元，另470000元办理按揭贷款。由娜按约支付了首付款213736元， 2019年7月30日，建行连城支行作为贷款人与由娜作为借款人、抵押人、恒大公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，由娜向建行连城支行借款470000元用于支付购房款。2019年8月1日，涉案商品房办理了备案登记手续。《商品房买卖合同》订立同日，恒大公司向由娜出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同时，恒大公司作为甲方与由娜作为乙方签订了《无理由退房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：“……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。……”。截止2020年12月12日止，由娜结欠建行连城支行贷款本金441750.4元。由娜购买涉案房产系通过吴某推荐，恒大公司为此支付吴某佣金13675元、奖励10000元。由娜于2020年11月2日诉至本院，要求退房退款。 上述事实，有由娜提供的下述证据：1．《认购协议》，2．《收款收据》，3.《个人购房合同无理由退房承诺书》，4.《商品房买卖合同（预售）》，5.《个人购房借款/担保合同》；恒大公司提供的下述证据：1．《无理由退房协议书》，2．佣金支付证明，3.连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》，4．连城开发企业沟通微信截图，5.房管局联系人微信截图；第三人建行连城支行提供的下述证据：贷款还贷明细；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，由娜与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，由娜有权行使无理由退房的权利，故由娜要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。由娜与恒大公司在《无理由退房协议书》中约定购房方行使无理由退房权利的，应当在退还的楼款中扣除已支付的佣金和奖励，因此恒大公司可以在退还的楼款中扣除已支付的佣金和奖励合计23675元。因由娜购买的房屋在第三人建行连城支行办理了按揭贷款，并办理了抵押权登记，本案合同解除后所退回的购房款在扣除佣金、奖励23675元后，首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余部分用于返还由娜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除由娜与连城恒大置业有限公司于2019年5月22日签订的编号为201900830号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还中国建设银行股份有限公司连城支行由娜结欠的贷款本金441750.4元，及自2020年12月12日起至实际归还之日止按借款合同约定的相应利息。 三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还由娜购房款683736元，扣除佣金、奖励23675元，还应返还660061元。连城恒大置业有限公司返还给由娜的购房款660061元首先用于归还本判决第二项中由娜结欠的贷款本息，剩余部分再返还给由娜。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10637.3元，减半收取5318.65元，由连城恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  华娴锋 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”