山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13478号上诉人（原审原告）：杨冬冬，男，1989年8月9日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：熊艳梅，女，1984年10月20日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：曲建波，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭文科，山东元邦律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司济阳支行，住所地济南市。负责人：秦超，行长。上诉人杨冬冬、熊艳梅、济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）因与原审第三人中国建设银行股份有限公司济阳支行（以下简称建行济阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。杨冬冬、熊艳梅上诉请求：一、撤销一审民事判决第五项，并改判为支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理本案由简易程序转为普通程序审理，系程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，一审法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。如果审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。本案是2020年4月14日立案适用简易程序审理，应当在2020年7月13日审结。一审法院在超过三个月的审理期限后，在2020年8月24日裁定将简易程序转为普通程序系程序违法。二、被上诉人占用上诉人首付款利息和上诉人聘请律师的代理费都是上诉人的损失，理应由被上诉人承担。上诉人按照合同约定将首付款及贷款支付给被上诉人，由于被上诉人逾期交房，上诉人按照合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人占用上诉人首付款利息及聘请律师的代理费都是上诉人的损失，应由被上诉人承担。三、一审法院以上诉人未能明确自2020年4月4日起至判决生效日止期间的贷款本息、尚未偿还的贷款数额为由，不予支持上诉人一审的相关诉讼请求，系认定事实不清。上诉人一审诉讼请求的第三项是：判令被上诉人返还上诉人截止到2020年4月4日(起诉日)已偿还的贷款本息90866.88元并继续返还上诉人自该日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息。上诉人在2020年4月4日也就是起诉日偿还的本息可以明确是因为时间节点即起诉日可以明确。上诉人起诉后至判决生效时需继续偿还银行本息，因为判决生效日无法确定，所以上诉人起诉后继续偿还的本息也无法确定。一审法院既然能依法判令被上诉人返还上诉人截止到2020年4月4日的银行本息90866.88元，那么上诉人起诉后至判决生效期间偿还的银行本息由被上诉人返还理应当得到法院的支持，法院判令被上诉人返还上述贷款本息给上诉人才符合法律规定和逻辑。一审法院以上诉人未能明确自2020年4月4日起至判决生效日止期间的贷款本息为由不支持该项诉求系事实认定不清。四、上诉人与第三人的贷款合同解除后，被上诉人应当将贷款余额返还给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同都被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本条之所以规定商品房买卖合同被解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《济南市房屋买卖合同》、上诉人与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，只判决被上诉人返还上诉人支付的首付款及部分贷款本息，未判决被上诉人将剩余贷款返还第三人，系适用法律错误。帝华公司辩称，杨冬冬、熊艳梅怠于行使自己的解除权，其次，即便存在逾期交房的情况，逾期交房并未达到合同目的不能实现的条件，因此帝华公司认为为了保护合同的正常履行，保护市场交易秩序，在杨冬冬、熊艳梅怠于履行解除权，逾期7个月，应当认定双方均有继续履行合同的意思表示，双方商品房买卖合同不应解除。建行济阳支行未作陈述。帝华公司上诉请求：1.撤销济南市济阳区人民法院作出的（2020）鲁0125民初1250号民事判决。2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3.一审、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。一审法院认定事实不清：上诉人与两被上诉人于2017年9月8日签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定“交付期限出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；......2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化，政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误......”，第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任处本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：......2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.1的违约金，合同继续履行”。上诉人已经于2020年1月14日取得涉案房屋的房屋建筑工程验收备案，综合验收也于2020年1月20日通过。且根据上诉人一审期间提交的相关据实延期交房的证据及国内发生新冠疫情的实际情形，故上诉人于2020年1月14日向两被上诉人交付房屋不违反涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人于2020年1月14日交付房屋并未逾期超过90日，因此一审法院认为上诉人在2020年1月下旬已经逾期交房半年多与《商品房买卖合同》第八条约定的上诉人可以据实予以延期的约定不符，与事实不符。综上所述，上诉人与两被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未成就解除合同的条件，上诉人已经于2020年1月14日已经取得涉案房屋的房屋建筑工程验收备案，综合验收也于2020年1月20日通过，上诉人与两被上诉人签订的《商品房买卖合同》继续履行不违反合同约定及法律规定，亦能保持良好的营商环境和契约精神。请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。杨冬冬、熊艳梅辩称，答辩意见同杨冬冬、熊艳梅上诉意见。建行济阳支行未作陈述。杨冬冬、熊艳梅向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号为：销售（字）201724686474、销售（字）201724686569]；2.判令被告返还原告2017年9月8日支付的购房首付款264937元并赔偿占用首付款利息损失（以264937元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月8日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止的利息）；3.判令被告返还原告截止到2020年4月4日已偿还的贷款本息90866.88元并继续返还原告自该日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息；4.判令解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》并要求被告向第三人返还原告剩余贷款；5.本案诉讼费用由被告承担。后，两原告增加诉讼请求：判令被告赔偿原告律师代理费2000元。一审法院认定事实：2017年9月8日，帝华公司（即出卖人）就其开发的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城小区第C区5号楼2单元601室（期房）的销售，与两原告（即买受人）在帝华?北岸新城售楼处签订《济南市商品房买卖合同》[编号：销售（字）201724686474]。该合同约定：“……第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7778元，金额828901元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式见附件五……第八条交付期限出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出场人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……第二十三条本合同自双方签订之日起生效”。同日，双方签订该合同附件五《合同补充协议》。其中，该协议第一条约定：“付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款（商业性）……（1）买受人于签订买卖合同之日内，向出卖人支付首付房款金额为248901元（人民币）大写：贰拾肆万捌仟玖佰零壹元整（已包含定金）；余款580000元（人民币）大写：伍拾捌万元整，申请银行贷款……”。该合同及补充协议于当日生效。合同及协议签订后，两原告按照约定支付首付款248901元。同日，帝华公司（即出卖人）就其开发的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城小区第C区5号楼2单元127号储藏室（期房）的销售，与两原告（即买受人）签订《济南市商品房买卖合同》[编号：销售（字）201724686569]。该合同约定：“……第四条计价方式与价款（以人民币计价）……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3008元，金额36036元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式见附件五……第八条交付期限出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出场人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……第二十三条本合同自双方签订之日起生效”。同日，双方签订该合同附件五《合同补充协议》。该协议第一条约定：“付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款（商业性）……（1）买受人于签订买卖合同之日内，向出卖人支付首付房款金额为16036元（人民币）大写：壹万陆仟零叁陆拾元整（已包含定金）；余款20000元（人民币）大写：贰万元整，申请银行贷款……”。该合同及补充协议于当日生效。合同及协议签订后，两原告按照约定支付首付款16036元。2017年10月19日，杨冬冬与建设济阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人为杨冬冬，贷款人为建行济阳支行，借款本金为600000元，借款期限为360个月，自2017年12月29日至2047年12月29日，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，还款方式为等额本息还款，合同项下的抵押物为涉诉房产。其中，该合同约定：“其他约定条款……第十九条本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”熊艳梅作为抵押人与杨冬冬一同在该合同上签字捺印。合同签订后，建行济阳支行按照约定将600000元贷款划入帝华公司的银行账户。2019年6月30日，帝华公司因故未能如约向两原告交付涉案房屋。2020年4月3日，杨冬冬向帝华公司售楼处提交《解除商品房买卖合同通知书》，遭工作人员拒收。该解除商品房买卖合同通知书主要内容为：两原告与帝华公司于2017年9月8日签订《商品房买卖合同》，购买帝华公司开发的帝华?北岸新城房屋一套和储藏室一间，已经按照合同约定支付首付款264937元，余款向银行申请按揭贷款的方式支付给帝华公司。帝华公司未按合同约定交付房屋，致使不能实现合同目的。现通知如下：自本通知到达贵公司之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号为：销售（字）销售（字）201724686474、销售（字）201724686569]。截止2020年4月3日，两原告已按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定累计偿还建行济阳支行贷款本金19199.54元、利息71667.34元，共计90866.88元。2020年4月14日，杨冬冬与北京市鑫兴（济南）律师事务所签订《法律服务协议》，委托后者代理其与帝华公司的房屋买卖合同纠纷一案，并按照协议支付代理费2000元。另查明，2020年1月14日，两原告就其与帝华公司、建行济阳支行的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼。后因两原告未在七日内预交案件受理费，一审法院于2020年2月4日裁定按两原告撤诉处理。通过开庭审理，双方当事人对以下事实争议较大：1.《商品房买卖合同》的解除问题；2.《个人住房（商业用房）借款合同》的解除及后果问题；3.若解除《商品房买卖合同》，帝华公司应否返还首付款及利息。关于争议焦点1。其一，两原告与帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系当事人双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，全面、实际履行合同义务，以实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”帝华公司辩称因政府多次发文停工停产高达120余天，即便提交的证据真实，也仅能证实如下内容：2018年3月9日，济南市住房和城乡建设局发布通知，于3月10日0时启动II级应急响应，要求停止易产生大量扬尘的土石方作业，禁止渣土、沙石运输，停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业等易产生扬尘污染的室内外施工作业，停止水泥、砂石等易飞扬散状物料装卸、归方码垛作业，导致涉案房屋所在工程停工。2018年6月12日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求易产生扬尘的作业一律停工，导致涉案房屋所在工程停工2天。同年11月14日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工1天。同年11月22日，济阳县重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工4天。同年12月13日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天。同年12月21日，济南市济阳区大气污染防治指挥部领导小组办公室发布通知，房屋建筑工程的基坑施工阶段的土石方开挖工作、大量回填土作业、建筑渣土内倒、外运作业等不允许施工，导致涉案房屋所在工程停工11天（与前一通知停要时间重合2天）。2019年1月10日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工3天。同年1月18日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止土石方施工作业，导致涉案房屋所在工程停工3天。同年2月18日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天。同年3月2日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天。同年4月19日，济南市济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天。同年5月16日，济阳渣土办发布方案，要求停止一切产生噪声的建筑施工及土石方作业，导致涉案房屋所在工程停工23天。同年8月9日，济南市住房和城乡建设局发布通知，要求全市全部在建工程立即停工，导致涉案房屋所在工程停工7天。同年9月22日，济南市济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工8天。由此，涉案房屋所在工程在约定交房日前因政府指令暂停施工75天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年9月13日。延期过程中，该工程又因政府指令暂停施工7天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年9月20日。截止2019年12月19日，帝华公司逾期交房已超过合同约定的90日。帝华公司辩称国内发生新冠疫情，企业再次停工停产，至今未复工复产，本院认为，当地新冠疫情发生于2020年1月下旬，此时帝华公司已逾期交房半年多，此种辩解已严重背离事实，故不予采纳。帝华公司逾期交房超过90日,依据双方签订的购房合同，两原告作为买受人解除该购房合同的条件业已成就，因此，两原告依法依约具有法定的合同解除权，有权依法解除合同。其二，关于《济南市商品房买卖合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”两原告于2020年4月3日以向帝华公司送达《解除商品房买卖合同通知书》的方式通知帝华公司解除涉案合同，但遭到售楼处工作人员的拒收，应视为两原告已将《解除商品房买卖合同通知书》送达到帝华公司。因此，涉案合同应于2020年4月3日解除。关于争议焦点2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，杨冬冬与建行济阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守并加以认真履行，任何一方不得擅自变更或解除。杨冬冬签订该合同的目的就是贷款购房，建行济阳支行业已按照双方约定发放了贷款，杨冬冬亦如约偿还按揭贷款，借款合同正在正常履行中，现因帝华公司逾期交房，导致两原告与之签订的《济南市商品房买卖合同》依法予以解除，致使杨冬冬贷款购房的目的已无法实现，因此，其主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》，符合相关法律及司法解释，本院予以支持，该合同应予解除。鉴于本院于2020年4月22日向建行济阳支行送达民事起诉状、举证通知书等法律文书，因此，该合同解除的时间则为2020年4月22日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，《个人住房（商业用房）借款合同》依法解除后，杨冬冬依然负有偿还建行济阳支行借款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，帝华公司应当将杨冬冬已经偿还至2020年4月3日的借款本金利息共计90866.88元返还杨冬冬。两原告主张帝华公司继续返还其自2020年4月4日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息，但在庭审中，两原告未提交相关证据对该部分银行贷款本息予以明确，因此，对其该项主张本院不予支持。两原告主张帝华公司向建行济阳支行返还其剩余贷款，但在庭审中，未能对其尚未偿还的贷款本金数额予以明确，因此，对两原告要求帝华公司向建行济阳支行返还其尚未偿还的主张，难以支持。关于争议焦点3。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于前述分析认定，依照前述法律规定，两原告与帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》已于2020年4月3日解除，帝华公司应当将收取的首付款264937元返还两原告。两原告主张帝华公司支付利息，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，两原告主张解除《济南市商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。帝华公司逾期交房导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》解除,责任完全在帝华公司,帝华公司应按合同约定返还两原告支付的购房款。杨冬冬主张解除与建行济阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，帝华公司返还杨冬冬已经偿还的贷款本金、利息共计90866.88元，符合法律规定，予以支持。因两原告未能明确其自2020年4月4日起至判决生效日止期间的银行贷款本息、其尚未偿还的贷款数额，因此，对两原告要求由帝华公司继续返还其自2020年4月4日起至判决生效日止期间所偿还的银行贷款本息、向建行济阳支行返还其剩余贷款的诉讼请求，不予支持。两原告主张帝华公司支付其律师代理费，缺乏合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、原告杨冬冬、原告熊艳梅与被告济南帝华房地产开发有限公司于2017年9月8日签订的《济南市商品房买卖合同》[编号：销售（字）201724686474、销售（字）201724686569]于2020年4月3日解除;二、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨冬冬、原告熊艳梅购房首付款264937元；三、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨冬冬、原告熊艳梅已偿还的贷款本金及利息计90866.88元；四、原告杨冬冬与第三人中国建设银行股份有限公司济阳支行于2017年10月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年4月22日解除;五、驳回原告杨冬冬、原告熊艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6667元，由帝华公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨冬冬、熊艳梅提交中国建设银行个人贷款对账单一份，以证明截止到2020年11月份已还房贷本金25348.99元，已还利息92441.41元，贷款余额是574651.01元。帝华公司质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的无异议。双方签订的商品房买卖合同不应解除，因此帝华公司认为杨冬冬、熊艳梅提交该证据与本案无关。本院二审查明，杨冬冬、熊艳梅已向建行济阳支行还贷至2020年11月份，已还房贷本金25348.99元，已还利息92441.41元，合计已偿还贷款本息117790.40元，贷款余额574651.01元。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：一、涉案《济南市商品房买卖合同》应否解除；二、杨冬冬、熊艳梅主张的首付款利息、律师费应否支持；三、杨冬冬、熊艳梅自2020年4月4日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还；四、一审审理程序是否存在违法之处。关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案商品房买卖合同第九条第2项约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同。本案中，在扣除因政府指令暂停施工的期间外，帝华公司超过合同约定的90日未能按期交房，杨冬冬于2020年4月3日向帝华公司邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知帝华公司解除涉案合同。一审法院判决2017年9月8日双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年4月3日解除，符合上述法律规定。关于焦点二，杨冬冬、熊艳梅主张的首付款利息及律师费问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因帝华公司逾期交房导致涉案购房合同解除，现杨冬冬、熊艳梅主张帝华公司支付首付款264937元的利息损失，应予支持，但利息损失应自合同解除日即2020年4月3日起计算。关于杨冬冬、熊艳梅主张的律师费问题。涉案《济南市商品房买卖合同》中对相关律师费的承担并无约定，我国也并未实行律师民事强制代理制度，该费用并非必要的合理支出。一审法院未予支持杨冬冬、熊艳梅该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于焦点问题三，杨冬冬、熊艳梅自2020年4月4日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同及补充协议已经解除，根据上述法律规定，杨冬冬、熊艳梅与建行济阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》亦应解除，杨冬冬、熊艳梅已经实际偿还的银行贷款本息，帝华公司应予返还。二审查明，杨冬冬、熊艳梅已向中国建设银行股份有限公司济阳支行还贷至2020年11月份，共计偿还贷款本息117790.40元，尚欠贷款574651.01元。对于杨冬冬、熊艳梅已经偿还的贷款本息117790.40元帝华公司应当返还。涉案银行借款合同解除后，杨冬冬、熊艳梅尚未偿还的银行贷款部分，帝华公司应向第三人建行济阳支行返还。关于焦点四，一审的程序问题。一审法院于2020年4月14日立案后，适用简易程序审理，后因案情复杂于2020年8月24日作出简易程序转普通程序民事裁定。一审审理程序存在瑕疵，但并不影响实体审理。综上所述，杨冬冬、熊艳梅的上诉请求部分成立，本院予以支持；帝华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1250号民事判决第一、二、四项；二、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1250号民事判决第五项；三、变更济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1250号民事判决第三项为济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨冬冬、熊艳梅已偿还的贷款本金及利息共计117790.40元；四、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨冬冬、熊艳梅首付款利息损失（以264937元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月3日计算至实际付清之日）；五、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司济阳支行返还杨冬冬、熊艳梅贷款余额574651.01元；六、驳回济南帝华房地产开发有限公司的上诉请求及杨冬冬、熊艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6667元，二审案件受理费13334元，均由济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年十二月二十三日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂