浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初10693号 原告：王伟明，男，1955年4月7日出生，汉族，住址暨法律文书送达地址宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：王静，女，1981年10月14日出生，汉族，住宁波市海曙区，系原告王伟明之女。 被告：许小华，男，1964年7月30日出生，汉族，住址暨法律文书送达地址宁波市海曙区。 被告：叶花菜，女，1964年7月30日出生，汉族，住宁波市海曙区。法律文书送达地址宁波市。 委托诉讼代理人：丁杰，浙江合创律师事务所执业律师。 原告王伟明与被告许小华房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月2日诉至本院，诉请判令：1.要求许小华协助王伟明办理位于宁波市海曙区××镇××幢××号××室房屋的产权登记、过户手续；2.要求许小华支付违约金57000元；3.诉讼费用由被告承担。本院于同日立案后，依法适用简易程序由审判员毛建军独任审理。审理中，本院依王伟明申请对许小华采取了财产保全措施；叶花菜申请参加诉讼，本院审查后，准许其作为共同被告参加诉讼。2020年12月8日，本院公开开庭审理了本案。王伟明及其委托诉讼代理人王静，许小华、叶花菜的委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许小华辩称，房屋买卖合同不成立，因为未经其妻叶花菜同意并签字；涉案房地产系夫妻共同财产，王伟明系明知。 叶花菜辩称，涉案房地产系夫妻共同财产，涉案房产买卖合同未经其同意并签字故合同不成立。 本院经审理认定以下事实： 2000年11月9日，许小华、叶花菜登记结婚。2002年5月23日，叶花菜将户口从天台县泳溪乡尖头村迁入到宁波市海曙区集士港镇丰成村。 2012年1月25日，许小华与宁波望春工业园区管理委员会拆迁办公室签订了一份宁波望春工业园区集体所有土地房屋拆迁协议书，载明：应拆迁调产的房屋坐落在丰成村东许自然村的楼房一间，合计调产面积为30平方米，调产房屋统一纳入园区指定的安置小区，以抽签的方式确定楼号和楼层，楼层差价另计；等等。2017年4月7日，许小华与宁波望春工业园区管理委员会拆迁办公室签订了一份拆迁调产结算清单（附件），确定调产新房坐落于（宁波市海曙区集士港镇）杨家馨苑（小区）3幢6号406室，建筑面积67.26平方米。许小华取得了杨家馨苑房票，其上载明：产权人许小华，宁波市鄞州区××镇××幢××号××室（楼层3楼），建筑面积67.26平方米，车棚面积5.20平方米。 2017年4月22日，王伟明（买方）与许小华（卖方）签订了一份房产买卖合同，约定：卖方许小华、叶花菜，买方王伟明；许小华将坐落于宁波市海曙区××镇××幢××号××室（登记建筑面积为67.26平方米，车棚面积为5.20平方米），该房产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在本协议签订前，已经双方现场确认，均无异议；该房产为杨家村拆迁安置房，卖方承诺该房屋产权在卖方名下，在转让时本人出于自愿而且与共有产权人（妻子）协商同意，而且保证没有与该房产相关的家庭财产分割纠纷、其他产权纠纷和经济纠纷；买卖双方确认，由于政策原因，目前该房产所属的杨家馨苑小区暂无相应的房产证，一旦政策条件满足，卖方不得以任何理由拖延时间，双方立即办理产权登记、房屋过户手续；房产转让总价款570000元；双方约定，如因政策原因，该房产不能直接登记在卖方名下时，该房产先行登记办证在卖方名下时所需税费由卖方承担；在卖方将房屋产权过户在买方名下时，由买方承担过户可能产生的税费；买卖双方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，双方不得因此解除本合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失；本合同签订当日，买方支付卖方定金30000元并作为第一笔转让款；2017年5月12日前，买方支付卖方第二笔转让款490000元；在双方办理完房产过户手续而且买方拿到属于自己名下的该房屋产权证的当日，买方向卖方结清房产转让尾款50000元；买方逾期逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数按日万分之五支付违约金，合同继续履行；卖方应于本合同签订之日起将该房产交付买方并向买方提交该房屋产权属于卖方名下的拆迁协议或其他相关证明材料，交付房产钥匙，双方共同对该房产及附属设施设备等进行验收等；买卖双方应在满足办理房产过户政策条件之日后，协商共同向房产产权登记机关申请办理登记、过户手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助；房产产权转移登记完成后，买卖双方在另行签订正式房屋买卖合同；如房产在登记、过户时，因房屋涨价、家庭内部意见分歧等原因卖方违约，卖方拒不协助办理该房屋登记、过户手续，导致合同被迫终止的，卖方需向买方支付该房屋转让总价两倍的赔偿金即1140000元；由任何一方不履行本合同约定的其他义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款10%的违约金。前述合同，“卖方许小华、叶花菜”中的“叶花菜”系许小华所写，叶花菜本人并未到场，合同落款“卖方（签字）”栏，亦仅有许小华签字捺印。2017年4月24日，王伟明向许小华支付了定金30000元，许小华出具收条予以确认并向王伟明交付了前述杨家馨苑房票。同日，宁波市海曙区集士港镇丰成村村民委员会出具证明一份，载明：本村村民许小华已将其在××镇××幢××号××室的房子卖给王伟明，该房子水、电、有线电视、天然气等开户手续由王伟明办理。2017年5月11日，王伟明向许小华支付了490000元，许小华出具收据确认已收两笔房款共计520000元，剩余押金50000元在双方办理完房产过户手续而且王伟明拿到属于自己名下的该房屋权证当日一次支付结清。随后，王伟明对涉案房屋进行了装修并入住至今。许小华、王伟明确认涉案房屋2020年5月份可以办理房屋权证，王伟明要求许小华办证，许小华要求王伟明予以补偿，虽有协商，但未果。另，王伟明确认其并不认识叶花菜也从未与其进行过联系。许小华陈述其签订合同时就瞒着其妻叶花菜，合同签订至今，叶花菜都不同意卖房且想找王伟明，但均被其成功劝阻。 另查明，许小华妈妈亦一直居住于宁波市海曙区××镇××幢××号××室。 以上事实，有王伟明提交的房产买卖合同、杨家馨苑房票、拆迁调产结算清单、套型申报回执、证明、收据、转账凭证、通话录音、本院调取的宁波望春工业园区集体所有土地房屋拆迁协议书以及当事人庭审陈述等予以佐证。 本案的争议焦点在于，叶花菜能否以其未在涉案房产买卖合同上签名为由阻却涉案房产买卖合同的履行。 本院认为：1.许小华作为原被拆迁房屋的户主，以个人名义与相应房屋迁建部门签订安置协议书后，取得涉案安置房屋的所有权；虽然许小华在涉案房产买卖合同首部“卖方”填写了“许小华、叶花菜”，但叶花菜并无证据证明涉案房屋系其夫妻共同财产；故合同首部出现其名字并不代表叶花菜系卖方之一。2.涉案安置房屋在王伟明、许小华签订房屋买卖合同至今，并未办理不动产权属登记手续。同时，从王伟明取得房屋钥匙并装修入住至今，期间叶花菜并未主张权利。故王伟明因此与许小华个人签订房屋买卖合同，支付合理对价，并取得案涉房屋钥匙，其应属于善意第三人。3.即使叶花菜系案涉房产的共同所有权人，且王伟明对此知情，但因许小华、叶花菜系夫妻关系，王伟明也有足够的理由相信许小华可以代表其夫妻两人对涉案房屋行使处分的权利。据此，王伟明与许小华之间订立的房屋买卖合同成立且有效，应继续履行，同时合同效力及于许小华之妻叶花菜。假如办理权属变更登记时需要叶花菜协助，叶花菜同样具有协助办理不动产权属变更登记手续的义务，不能以未在合同上签名为由阻却合同的履行。 综上，王伟明与许小华之间订立的房屋买卖合同合法有效，且效力及于叶花菜。许小华、叶花菜关于涉案合同未成立等抗辩，既无事实依据也无法律根据，本院难以采信。现王伟明已经按照合同约定履行了支付520000元购房款的合同义务，且涉案不动产权属变更登记条件现已成就，故许小华、叶花菜亦应当按照合同约定将案涉不动产权属变更至王伟明名下。许小华在可以协助办理权属变更登记时，未按约履行，甚至要求王伟明予以补偿，其行为已构成违约，其应承担向王伟明支付违约金57000元的民事责任。故王伟明的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告许小华于本判决生效之日起三十日内将位于宁波市海曙区××镇××幢××号××室不动产权属变更至原告王伟明名下； 二、被告许小华于本判决生效之日起三十日内支付原告王伟明违约金57000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1225元，减半收取612.50元，财产保全费3655元，合计4267.50元，由被告许小华、叶花菜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 毛建军 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 徐巧娜 附本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。