浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初12603号 原告：鄢世伟，男，1974年3月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈中，浙江银湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许迅，浙江银湖律师事务所律师。 被告：诸暨地华房地产开发有限公司。住所地诸暨市陶朱街道西二环路**华汇大厦第**东。 法定代表人：祝义财。 委托诉讼代理人：范剑峰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈胜利，浙江浣纱律师事务所律师。 原告鄢世伟与被告诸暨地华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为诸暨地华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭审理。原告鄢世伟的委托诉讼代理人陈中、被告诸暨地华公司的委托诉讼代理人范剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢世伟向本院提起诉讼请求:1.支付星雨华府2幢1单元011401号房屋逾期交房违约金128726.40元（自2016年10月1日起，按每月2798.40元计算，暂计至2020年7月31日，实际应计算至交付房屋之日止）；2.支付星雨华府2幢1单元011401号房屋逾期交付权属证书违约金89709.12元（自2017年4月1日起至2020年7月31日，以747576元为基数按日万分之一计算）；3.星雨华府2幢1单元011402号、011403号两处房屋逾期交房违约金54589.60元（自2019年6月26日起，按每月4199.20元计算，暂计至2020年7月25日，实际应计算至实际交付房屋止）和逾期交付权证违约金42188.67元（自2019年6月26日起，以1081761元为基数按日万分之一计算暂计至2020年7月25日，实际应计算至交付房屋之日止）。事实和理由：原告鄢世伟系杭州新三板装饰工程有限公司的股东。因池州地华旅游发展有限公司（以下简称池州地华公司）结欠杭州新三板装饰工程有限公司工程款1470767.20元不能偿付，2015年1月21日，杭州新三板装饰工程有限公司、池州地华公司、诸暨地华公司三方签订了Ｄ、Ｆ样板房软装工程三方协议书及付款指示及债务处理协议书各一份。Ｄ、Ｆ样板房软装工程三方协议书约定，被告诸暨地华公司取代池州地华公司成为九华山涵月楼度假酒店二三期Ｄ、Ｆ户型样板房软装采购合同的一方，自愿承担池州地华公司结欠杭州新三板装饰工程有限公司工程款的付款义务。付款指示及债务处理协议书约定，被告将其开发的星雨华府部分房屋转让给杭州新三板装饰工程有限公司，用于抵偿池州地华公司结欠杭州新三板装饰工程有限公司工程款，多退少补，由杭州新三板装饰工程有限公司指定人员与被告另行签订商品房买卖合同。后原告鄢世伟与杭州新三板装饰工程有限公司达成协议，约定杭州新三板装饰工程有限公司享有的该笔债权由原告鄢世伟个人享有，指派原告鄢世伟作为购买方与被告签订商品房买卖合同。2015年2月16日原告与被告诸暨地华公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定原告购买被告开发的位于诸暨市××幢××单元××号房屋，面积为139.92平方，总计金额为747576元，被告应于2016年9月30日前将符合交付条件的商品房交付原告。同时合同第九条约定，出卖人逾期交房，按同地段同档次商品房的租金，即20元／月／平计算违约金。合同第十五条约定，出卖人应于2017年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款0.5%的违约金。2015年2月16日原告与被告诸暨地华公司签订编号为Ｂ55070339、226070353浙江省商品房买卖合同各一份，该合同约定原告购买被告开发的位于诸暨市××幢××单元××号××号住宅。就该二份合同的履行，被告向诸暨市人民法院起诉，并经绍兴市中院终审判决，认定该二份合同成立、生效时间为2019年6月25日，原告需支付该二份合同的购房款1081761元及违约金，二审判决后，原告已按判决支付了购房款1081761元及违约金，已全面履行了作为买受人的全部义务。被告未能及时交付房屋亦属违约应按合同约定，向原告支付逾期交房违约金及逾期交付权属证书的违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告交付权属证书或登记证明。违约事实明显，严重损害了原告的利益。 被告诸暨地华公司答辩称：因疫情等不可抗力原因，要求抵减按照合同约定20元/月/平方米标准计算的40天延期交房违约金。被告已于2020年8月24日通知原告于2020年9月6日至售楼处接受星雨华府2幢1单元011401号房屋，故该处房屋的逾期交房违约金应截止于2020年9月6日。现对方尚未缴清两处房屋的房款，计算逾期交房违约金的条件也未成就。双方签订的商品房买卖合同附件八补充协议附件四-2第八条第7款约定，如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，根据合同中对逾期交房和逾期办证期限的约定，上述约定实际已将办证期限延至交房之日起6个月。故对方要求支付逾期办证违约金的主张也不成立。 经审理，本院认定：池州地华公司因需支付杭州新三板公司装修项目工程款，以关联公司在建商品房抵工程款。池州地华公司及其关联公司诸暨地华公司、杭州新三板公司三方协议约定，由杭州新三板公司或其指定的第三方购买诸暨地华公司开发建造和销售的星雨华府房屋，用尚欠的工程款折抵等值房款。三方签订的付款指示及债务处理协议书还约定，杭州新三板公司与其指定的第三方就房屋买卖之间的债权债务由杭州新三板公司与其指定的第三方自行协商约定。后杭州新三板公司指定第三方鄢世伟于2015年2月16日和诸暨地华公司签订商品房买卖合同一份，约定鄢世伟向诸暨地华公司购买星雨华府2幢1单元011401号住宅，交房期限为2016年9月30日，逾期则应按20元/月/平方米计算违约金；可以办理不动产权属登记手续期限为2017年3月31日，逾期如买受人不退房则应按已付房款的0.5%每日计算违约金。上述合同附件八补充协议附件四-2第八条第7款约定，如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，双方同意上述三种违约责任均不重复计算。同日，鄢世伟还在诸暨地华公司提供的另两份房屋买卖合同上签字，诸暨地华公司未盖章，约定鄢世伟向诸暨地华公司购买星雨华府第2幢1单元011402号住宅、第2幢1单元011403号住宅两处不动产，合同中关于住宅交付日期和可以办证日期及相应违约责任的约定与鄢世伟向诸暨地华公司购买星雨华府2幢1单元011401号住宅的房屋买卖合同一致。2019年6月25日，诸暨地华公司向本院起诉要求鄢世伟支付该两套房屋的房款并支付违约金，本院作出（2019）浙0681民初10645号民事判决。诸暨地华公司不服本院判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理于2020年6月20日作出（2020）浙06民终994号民事判决，认为双方就买卖星雨华府2幢1单元011401号住宅及未支付房款的第2幢1单元011402号住宅、第2幢1单元011403号住宅两处不动产的商品房买卖合同成立时间为2019年6月25日，故鄢世伟应自该日起支付购房款1081761元。嗣后，鄢世伟已陆续履行完毕前述判决所确定的付款义务。 另查明，2020年8月25日，诸暨地华公司向鄢世伟发出入伙通知书，通知其应在2020年9月6日至星雨华府售楼处办理2幢011401室住宅的收房手续。 上述事实，除了当事人的陈述外，尚有工程三方协议书、付款审批表、付款指示及债务处理协议书、商品房买卖合同、（2019）浙0681民初10645号民事判决书、（2020）浙06民终994号民事判决书、诸暨地华公司通知鄢世伟收房的入伙通知书及其快递收件凭证、鄢世伟履行支付房款义务的付款凭证等予以佐证。 本院认为，鄢世伟与诸暨地华公司间签订的商品房预售合同未违反法律和行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，应属合法有效。诸暨地华公司未依合同向鄢世伟按期交付商品房，现鄢世伟根据合同约定要求被告支付逾期交房违约金，该诉请符合法律规定，应予支持。但其中诸暨市××幢××单元××号××号住宅相关的买卖合同成立于2019年6月25日，而合同中约定的交房时间仍为2016年9月30日，早于合同成立时间，应视为约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给予对方必要准备时间。从本院作出（2019）浙0681民初10645号民事判决和绍兴市中级人民法院作出的（2020）浙06民终994号民事判决看，鄢世伟始终否认双方已达成买卖星雨华府2幢1单元011402号、011403号住宅的买卖合同，当然也未提出交付案涉房屋的要求，直至2020年7月29日鄢世伟提起本案诉讼要求诸暨地华公司支付逾期交房违约金，该提起诉讼之日可视为其要求对方交房之日。鉴于诸暨地华公司始终积极主张双方房屋买卖合同关系成立生效并起诉要求鄢世伟支付房款，理应同样积极筹措准备交房事宜，故本院确认应交付房屋之日为鄢世伟向本院提起本案诉讼之日，即2020年7月29日，诸暨地华公司应自2020年7月30日起根据合同承担相应违约责任。星雨华府2幢1单元011401号住宅不存在上述两套住宅的情况，仍应按合同约定的交房期限确定违约责任，但被告既已通知原告于2020年9月6日收房，该处房屋的逾期交房违约金计算至2020年9月6日。原告鄢世伟否认收到“入伙通知书”，但原告诸暨地华公司已递交相应邮寄凭证，故对鄢世伟的辩称不予采纳。经核算，截至2020年11月30日被告应支付的逾期交房违约金为148984.96元，此后的逾期交房违约金按20元／平方米／月计算。因双方在合同中约定，如商品房发生延期交付的，则约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，逾期交房、逾期初始登记和转移登记三种违约责任均不重复计算。根据上述约定及合同中关于初始登记期限定于交房期限6个月后的约定，现鄢世伟主张逾期办证违约金的条件未成就，故对其要求诸暨地华公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。诸暨地华公司辩称因受疫情影响要求减免40天的违约金，但未能对疫情或疫情防控措施如何影响交付房屋作出合理的说明和解释，也未能提供相应的证据予以佐证，故对被告的该辩称不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告诸暨地华房地产开发有限公司应支付给原告鄢世伟截至2020年11月30日的逾期交房违约金148984.96元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告诸暨地华房地产开发有限公司应支付给原告鄢世伟自2020年12月1日起至房屋交付日止按每月2109.20元计算的星雨华府2幢1单元011402号房屋逾期交房违约金，款限房屋实际交付日后十五日内付清； 三、被告诸暨地华房地产开发有限公司应支付给原告鄢世伟自2020年12月1日起至房屋交付日止按每月2081元计算的星雨华府2幢1单元011403号房屋逾期交房违约金，款限房屋实际交付日后十五日内付清； 四、驳回原告鄢世伟其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6028元，减半收取计3014元，财产保全费2145元，合计案件受理费5249元，由原告鄢世伟负担2624.50元，被告诸暨地华房地产开发有限公司负担2624.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 羽 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  胡李婷 书 记 员  钱 萍 8