吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7171号 原告：孙宝军，男，汉族，无职业，户籍所在地吉林省延吉市北山街，现住吉林省延吉市金宙小区。 委托诉讼代理人：张晨玲，吉林由正律师事务所律师。 被告：张大鹏，男，汉族，无职业，现住吉林省龙井市安民街。 第三人：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市光华路**，统一社会信用代码：91222400584647608L。 法定代表人：金石洙，该公司经理。 委托诉讼代理人：薛颜贵，该公司党支部书记，男，住吉林省延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：金成花，吉林海兰江律师事务所律师。 第三人：周广双，男，汉族，无职业，现住吉林省延吉市桃花园小区。 原告孙宝军与被告张大鹏、第三人延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）、周广双案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝军及其委托诉讼代理人张晨玲，被告张大鹏，第三人金宙公司的委托诉讼代理人薛颜贵、金成花,第三人周广双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与金宙公司签订的房屋认购协议书有效；2.排除对延吉市金宙小区X号楼X单元XX号房屋的执行；3.诉讼费由被告、金宙公司承担。事实与理由：2013年4月14日，周广双与原告签订《合同书》，约定原告承包由周广双承建的珲春世代第一城4#、5#楼水暖安装工程项目，工程交工后，经双方结算周广双尚欠原告30万元水暖工程款。2013年周广双与金宙公司签订施工合同，约定由周广双施工金宙公司开发的位于延吉市财政局西侧的金宙小区项目，项目交工后金宙公司尚欠周广双工程款未付。2015年9月15日，周广双与原告签订《房屋抵顶工程款协议》，约定周广双以金宙小区X号楼X单元XX号房屋清偿拖欠原告施工珲春世代第一城5号楼的30万元水暖工程款。上述房屋作价36万元，余款6万元，由原告自该《房屋抵顶工程款协议》签订之日起一年内支付给周广双。2015年9月18日，周广双与原告、金宙公司三方签订《债权债务转让协议》，约定金宙公司用上述房屋作价461,948元以物抵债给周广双，抵顶金宙公司欠周广双的工程款；因周广双尚欠原告30万元工程款，故由原告与金宙公司签订房屋买卖协议，并在房屋具备交付条件后，直接将上述房屋交付给原告，用于清偿周广双欠付原告的水暖工程款。2015年9月20日，原告与金宙公司签订《房屋认购协议书》，约定原告购买上述房屋，当日金宙公司向原告出具购461,948元的房款收据。2016年4月26日，周广双向原告出具收条，载明“今收到原告人民币6万元以物（房屋）抵债差价款。”其中一笔4万元通过银行转账支付，一笔2万元由原告现金支付给周广双。2019年11月15日，本院作出（2019）吉2401执保830号执行裁定，查封案涉房屋产籍手续。原告提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）吉2401执异209号执行裁定，驳回原告的异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周广双与原告签订《房屋抵顶工程款协议》、周广双与原告、金宙公司三方签订《债权债务转让协议》、原告与金宙公司签订《房屋认购协议书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；且经延吉市房屋产权管理中心查询，原告名下无房产，原告已入住案涉房屋并已缴纳涉案房屋燃气初装费、智能水表费、装修上料下料垃圾清运费、电表费、物业费、电梯费、卫生费、取暖费，共计10,987.03元，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。本案房款已全部付清，其中30万元系以物抵债，另外6万元已通过银行转账及现金方式支付，符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故原告提起诉讼。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是通过法院申请查封的。房屋现在备案在被告名下。2017年金宙公司向被告借款60万元，以房屋备案的方式对借款进行担保。是被告申请法院做出裁定查封的，查封时被告去看过诉争房屋，没有人居住。房屋应当交付被告的保全。 金宙公司述称，原告所述属实。金宙公司与原告签订的《房屋认购协议书》是双方自愿签订，是真实意思表示。金宙公司认可该协议书的有效性，且已交付房屋给原告，现由原告占有使用和管理。金宙公司与被告系以出房票的方式对借款52万元进行抵押。金宙公司将在明年4月末向被告偿还借款。 周广双述称，原告所述属实，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的：1.《建筑工程施工承包合同》《合同书》复印件，证明原告施工周广双承建的珲春世代第一城4、5号楼水暖安装工程项目，周广双欠原告工程款30万元的事实。对此被告主张合同看不出真假，有可能造假，无法分辨；2.《房屋抵顶工程款协议》《债权债务转让协议》，证明周广双承建金宙公司开发的金宙小区水暖工程，金宙公司欠付周广双工程款，金宙公司与周广双、原告三方签订《债权债务转让协议》，三方约定以案涉房屋清偿周广双欠付原告的水暖工程款30万元的事实。对此被告主张也有可能造假；3.《房屋认购协议书》及购房款收据，证明原告已与金宙公司签订《房屋认购协议书》并交纳购房房款的事实。对此被告主张认购书被告也有，不起什么作用，被告保全了都不好使，还把被告告了；4.收条、银行转账凭证、证明、收条，证明原告向外甥贾彦超借款4万元通过银行转账给周广双的小舅子叶玉中，周广双收到原告支付的剩余6万元购房款，至此原告已付清全部购房款的事实。被告对该证据的真实性有异议，主张这都是原告与周广双及亲属沟通好后随便写的；5.周广双与金宙公司的《补充协议》复印件，证明二第三人之间有工程承包合同关系。对此被告有异议，主张这都是可能后补的。本院认为，以上证据来源合法，与本案具有关联性，彼此间能够形成完整的证据链条，可以确定其真实性，故本院全部予以采信。 根据经庭审质证采信的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年9月8日，周广双与案外人珲春市世代实业有限公司签订《建筑工程施工承包合同》，约定由周广双承建珲春世代第一城4#、5#楼工程。2013年4月14日，周广双与原告签订《合同书》，约定原告承包珲春世代第一城4#、5#楼水暖安装工程项。工程交工后，经双方结算周广双尚欠原告30万元水暖工程款。2013年8月周广双曾承包金宙公司开发的位于延吉市财政局西侧的金宙小区1号、2号住宅楼工程，金宙公司尚欠周广双工程款未付。2015年9月15日，周广双与原告签订《房屋抵顶工程款协议》，约定周广双以金宙小区X号楼X单元XX号房屋清偿拖欠原告的30万元水暖工程款。上述房屋作价36万元，余款6万元，由原告自该《房屋抵顶工程款协议》签订之日起一年内支付给周广双。2015年9月18日，原告与周广双、金宙公司三方签订《债权债务转让协议》，约定金宙公司用上述房屋作价461,948元以物抵债给周广双，抵顶金宙公司欠周广双的工程款；因周广双尚欠原告30万元工程款，故由原告与金宙公司签订房屋买卖协议，并在房屋具备交付条件后，直接将上述房屋交付给原告，用于清偿周广双欠付原告的水暖工程款。2015年9月20日，原告与金宙公司签订《房屋认购协议书》，约定原告购买上述房屋，当日金宙公司向原告出具购461,948元的房款收据。2016年4月26日，原告通过银行向周广双转账支付4万元，现金支付2万元，周广双向原告出具收条。2016年7月3日，上述房屋所在楼盘办理预售许可证。2016年7月3日，周广双与金宙公司签订《补充协议》，就周广双承包金宙公司金宙小区1、2号楼工程有关事宜进行约定。2017年金宙公司因向被告借款，将案涉房屋备案登记至被告名下作为借款担保。后被告起诉了金宙公司，并申请保全案涉房屋。2019年11月15日，本院作出（2019）吉2401执保830号执行裁定，查封案涉房屋产籍手续。2020年7月金宙公司向原告交付案涉房屋钥匙，后原告装修入住，并缴纳涉了燃气初装费、智能水表费、装修上料下料垃圾清运费、电表费、物业费、电梯费、卫生费、取暖费。原告对本院对上述房屋的保全提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）吉2401执异209号执行裁定，驳回原告的异议。延吉市房屋产权管理中心出具的延吉市房屋信息查询结果证明显示，原告在本市无其他房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中尽管原告是以抵顶工程款的方式支付的大部分房款，但并不影响原告与金宙公司房屋买卖合同的有效性和其已支付了房款的真实性，且原告购买案涉房屋系用于居住、其名下无其他用于居住的房屋，故原告的异议理由成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告孙宝军与第三人延边金宙房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》有效。 二、不得执行原告孙宝军购买的延吉市金宙小区X号楼X单元XX号房屋。 案件受理费5800元（原告孙宝军已预交），由第三人延边金宙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异209号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  赵世刚 人民陪审员  铁 颖 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  赵卿缘