广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5270号原告：开平市金鸡建设综合发展有限公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914407********739J。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司员工。被告：雷浩辉，男，1983年X月X日出生，汉族，户籍地：广东省台山市，现住广东省开平市。公民身份号码：440************118。原告开平市金鸡建设综合发展有限公司（以下简称金鸡建设公司）诉被告雷浩辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易诉讼程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告金鸡建设公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。被告雷浩辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鸡建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月-2019年12月管理费1800元；2、判令被告向原告支付2019年7月-2020年8月水费、清洁费合计779.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是开平市某花园小区的开发建设公司，被告为某花园东区23-3幢202房业主，被告自2017年1月-2019年12月拖欠管理费合计1800元，自2019年7月-2020年8月拖欠水费、清洁费合计779.9元。因被告拖欠水费的行为，原告至今已有两个多月无法向供水部门交清所欠费用，并产生相当数目的滞纳金。因被告长期拖欠管理费的行为，原告于2019年开始陆续支付不出清洁工人、安保人员等人的工资，物业各方面管理都需要支出，这些支出均从收取的管理费里支付。被告拒不支付各项费用的行为给原告造成严重的经济损失，同时因被告的欠费行为，对其他业主产生了极大的负面作用，已经影响到整个小区的管理与服务，严重影响整个小区正常运营秩序。原告多次催收无果，被告一直不予积极处理。为了小区的正常运营，希望法院判如所请。被告雷浩辉提交书面答辩状称，一、经核查原告在2019年12月27日前在工商注册登记，经营范围许可中尚未取得物业管理权，即便原告经营范围变更后取得合法的物业管理权后也一直没有和本人签订正式的书面物业服务合同，试问这样一个没有合法资质，未取得物业管理合法经营权的所谓物管。谈何资格起诉要求收取管理费，原告在未取得合法经营权期间和本人签订的物业服务合同是不受法律保护的，合同是不成立的，本人有权拒交管理费。本人并没有恶意拒交水费和垃圾清运费，曾多次主动联系原告上缴，但遭遇原告多次拒收，给出的理由是，要连同物业管理费一齐交才收取，试问原告凭什么收取管理费。二、原告就算有合法的经营权，也一直未能按照物业服务合同中的规定履行义务，也就因原告未履行相应的义务，导致本人小区出现一系列脏乱差的环境问题。其中环境卫生尤为严重，小区的公共卫生垃圾卫生长期无人清理，垃圾堆积成山，使我和广大业主就如生存在个臭气冲天的大垃圾场中，严重威胁我们的身心健康，安保方面也没有尽其职，小区大门常期开放式管理自出自入，也因其安保没做好。导致本人车辆电池在小区内被盗，说到本人楼下的化粪池排水已堵塞两年多时间，池中的屎水早已溢出来污水横溢臭气冲天，还有本人楼下通道的沙井盖早已损坏缺失，本人和业主已多次通知原告要求处理，但一直都没有得到正面的答复，迟迟没有给予解决方案，就连受损的沙井盖临时安全围蔽挂示牌工作都没做，一旦有人员或车辆因其陷入下水道后果不堪设想，这样视人民如草芥的所作所为，试问原告你的义务你履行了吗？你的责任心和良心何在？说到小区内部日常出行公共路面问题也因原告在维修路面时凿烂后，就一直没有去跟进后期的维修工作导致路面越来越烂，给我和广大业主出行造成了重大的困扰和不便，小区一系列的问题我也不在这里一一陈述，请法院根据我所提供的证据或实地去本小区核实为民排忧解难。特此向法院提出诉讼请求：1、要求法院依法驳回原告的所有诉讼请求；2、责令工商管理局撤销其非法经营资格退出本小区；3、责令自来水厂取消原告向业主代收取水费的权力，本人无理由将水费交给一个无关系未取得合法物业管理权的第三方者，本人在此保证承诺所欠的水费直接与自来水公司结清；4、要求原告将本小区大门口日常出行路面恢复凿烂前的原貌；5、并赔偿我一定的为本案所花费的精神损失费和误工费；6、要求法院责令原告补回原告向本人收取所有的物业管理费和垃圾清运费同水费得所有发票依据；7、同时要原告承担本案全部的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。本院审理查明，原告成立于2005年5月24日，经营范围为房地产开发；销售；建筑材料、装饰材料。于2019年12月27日变更经营范围为房地产开发；销售；建筑材料、装饰材料；物业管理。原告称其于2010年开始在某花园小区提供物业服务，原告作为乙方（物业服务企业）与甲方开平市某房地产开发公司（物业建设单位）于2020年2月3日签订《江门市前期物业服务合同》，合同约定：一、选聘原告对某花园小区实施前期物业管理服务；二、住宅物业管理服务费标准每户每月50元，物业服务费不包含共用水电费的，物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《江门市发展和改革局江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》等法律法规规定作如下约定：公共地方水电费各住户平均分摊，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。截至2020年11月，某花园小区仍由原告金鸡建设公司提供物业服务。另查明，某花园小区共用一个水表，只能由原告为小区各业主代为交纳水费。被告于2010年12月20日入住某花园小区23-3幢202房，被告按每月50元向原告交纳了2014年1月至2016年12月的管理费，并交纳了2018年8月至2019年6月水费。现经原告书面催缴涉案物业费和水费等费用后，被告仍未缴交，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与涉案小区的开发商开平市某房地产开发公司签订了《江门市前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力，各方应按约定全面诚实地履行合同义务。被告抗辩不同意交纳物业服务费的原因有：一是原告在2019年12月27日前在工商注册登记，经营范围许可中尚未取得物业管理权；二是原告未按照物业服务合同中的规定履行义务，导致小区出现一系列脏、乱、差的环境问题。针对被告上述抗辩意见一，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”的规定，原告超过经营范围为被告提供物业服务，但没有违反国家关于限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定，且结合原告提交的证据可认定原告已经履行提供物业服务的主要义务，被告也接受了原告的物业服务，且被告于2017年以前也按约支付了物业服务费，故原、被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系。关于被告上述抗辩意见二，被告仅提交了15张照片打印件，没有提交其他证据予以证实。本院认为，首先，原告金鸡建设公司是为涉案整个小区提供整体服务，若个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通，或依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告金鸡建设公司承担相应的违约责任或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等积极的形式行使业主权利。若业主均采取拒交物业管理费形式，将导致物业服务公司无法正常运营，服务人员及服务设施将更难以到位，反而更容易损害广大小区业主的合法权益。而原告金鸡建设公司亦应充分听取业主的意见、及时应对、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。综上，本院对被告上述抗辩意见，不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，被告对原告主张的金额没有提出异议，故原告请求被告支付2017年1月起至2019年12月的管理费1800元、2019年7月至2020年8月水费、清洁费779.9元，合计2579.9元，本院予以支持。被告雷浩辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告雷浩辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1800元、水费和清洁费779.9元，合计2579.9元给原告开平市金鸡建设综合发展有限公司。如果被告雷浩辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告雷浩辉负担（经原告同意，该款项由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年十二月三十一日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞