浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6427号 原告：陈乐钿，女，1992年3月21日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：丁天甲，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾行行，浙江振邦律师事务所律师。 被告：周英，女，1993年10月15日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：周仙华，诸暨市璜山法律服务所法律工作者。 第三人：杨芬，女，1989年9月9日出生，汉族，江西省靖安县人，住江西省靖安县。 第三人：方钰钦，女，1967年12月2日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 原告陈乐钿与被告周英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。审理过程中，经被告周英申请，本院依法追加杨芬、方钰钦作为第三人参加诉讼，因杨芬、方钰钦下落不明，本案依法转为普通程序，并再次于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈乐钿及其委托诉讼代理人丁天甲、顾行行、被告周英及其委托诉讼代理人周仙华到庭参加全部诉讼。第三人杨芬、方钰钦经本院公告送达的传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈乐钿向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原被告之间的店铺转让协议；二、判令被告退还原告转让费50000元，房租45000元，合计95000元。第二次庭审中，原告认为因本案租赁期限已满，故撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年11月12日，原被告之间以方钰钦与杨芬签订的店面租赁协议书、杨芬与周英签订的店铺转让协议为前提，双方又签订了一份店铺转让协议。在协议签订之前，被告向原告承诺该店铺能够办理营业执照，能够开展正常的经营活动。原告在协议签订当日便依约向被告支付了店铺转让款50000元和房租45000元。原告支付了店铺转让款和房租，承接该店铺是为了开店经营。但原告向工商局申请办理营业执照时被告知该店铺无法办理营业执照，不能进行正常的营业活动。被告明知原告是为了开店经营而受让店铺，被告再三向原告承诺该店可以开展正常的经营活动，但实情却与其说法截然相反。因被告根本违约，导致合同目的不能实现。原告依据《合同法》第九十四条第四款之规定依法行使合同解除权。 周英答辩称：1、原告所述与事实不符，双方签订的店铺转让协议完全是双方真实意思之表示，且原告事先与被告联系后，再到现场看店面，了解周围环境后于第三天签订转让合同，原告是经过慎重考虑的，且事后即进行店铺整理和门面门牌改装，店名从原来的“加减”改成“谷的鲜食”。2、关于店铺转让费和房租费问题，被告未盈利，且亏本3000元，因为被告也是从上家杨芬处转让的，且已经支付杨芬房租费48000元、转让费50000元。双方签订协议后，被告即把其和杨芬的转让协议和杨芬与产权人方钰钦的店铺租赁协议一并交于原告，因此，原告对该店铺的情况是了如指掌的。3、关于办理营业执照的问题，原被告的协议第五条约定：该店铺的营业执照由原告办理，经营范围由原告自由决定。因此，即使原告无法办理营业执照，也非被告违约导致。4、原告提供的诸暨市市场监督管理局出具的不予受理通知书载明,该局不予受理的理由是原告没有提供产权证明，并非被告违约，因为被告并非房屋的所有权人，原被告签订的店铺转让协议第二条约定，该店铺产权人为方钰钦……店铺交于原告后，原告同意代替被告履行该租赁合同，由原告缴纳水电费等各项费用。故原告同意代替被告履行方钰钦和杨芬签订的租赁协议，而方钰钦与杨芬签订的店面租赁协议书第三条约定：违约责任：如因方钰钦原因造成乙方无法办理营业执照（相关执照），责任由方钰钦承担，乙方有权解除租赁合同，方钰钦承担期间相应的经济损失。故原告的合同相对方系方钰钦，原告应当向方钰钦主张权利，其无法办理营业执照和被告无关。综上，本案租赁期限届满，原告系完全民事行为能力人，对其实施的民事行为应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、店面租赁协议书一份、店铺转让协议两份，以证明原告从被告处受让涉案店面的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为协议中明确约定产权人为方钰钦，是原告代替被告履行合同，所以原告应当向方钰钦追究责任，根据协议第五条约定，营业执照由原告办理，经营范围由原告确定，被告从杨芬处受让店铺后去工商部门问过，工商部门表示该店铺可以办理无油烟的营业执照，后来被告另外开店办理营业执照时也无需提供产权证明，但是现在办理营业执照的法律法规被告不清楚。双方签订合同时，原告应当对该店铺有事先了解过，其是过了几天后再决定租赁的，也问过被告相关情况，故被告没有违约。 2.手机短信照片打印件一份、支付宝转账凭证打印件两份，以证明原告向被告支付转让款50000元和房租45000元的事实。经质证，被告对证据真实性无异议。 3.不予受理通知书一份，以证明被告不能提供涉案房产的产权证明，导致原告无法办理营业执照的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为通知书上明确载明无法办理的原因是原告方没有提供产权证明，也没有其他理由，因为被告不是产权人，故其是无责任的。 4.微信聊天记录打印件一份（当庭提交存有聊天记录的手机一只），以证明原告一直在向房东要房产证的事实。经质证，被告对其真实性无异议，但认为其对聊天记录中提及的其他人并不认识。 5.营业执照一份，以证明被告于2019年12月18日申请办理营业执照的事实。原告同时陈述，被告应将可以经营的店铺转让，关于营业执照办理双方是经过协商的，被告说因为照顾孩子的原因转让，但其又在2019年12月18日申请办理另一家店的营业执照，且行政审批需要时间，说明被告转让店铺不是带孩子的原因。经质证，被告对其真实性无异议，但认为被告办理营业执照的行为与本案无关。 被告为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据: 6.支付宝转账电子回单两份、建设银行交易明细一份，以证明被告与杨芬签订合同后，向杨芬支付转让费50000元及房租费48000元，共计98000元的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但认为该证据和本案无关。 7.原被告短信聊天记录截屏打印件一份，以证明原告说因为要带小孩，涉案店铺不想开了，想转让的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但认为该份证据与本案无关，即便原告想要转让店铺，基于原被告签订的合同，被告也应当提供无瑕疵的店铺。 8.门牌照片两份，以证明原告在和被告签订协议后，将涉案店铺进行装修并更改店名的事实。经质证，原告对其真实性无异议，认为原告更改店铺名字是为了办理营业执照，当时网格员叫原告更改店名后再来看现场，故原告就在2019年12月底至次年1月初改了店名。 9.录音光盘、书面整理记录各一份，以证明原告与被告打电话说房东不给产权证明后，被告于2020年4月21日与房东进行了沟通的事实。经质证，原告对证据真实性不予认可，认为无法确认通话对方当事人是方钰钦，即使真实，也不能证明原告已拿到房产证，事实上，原告确实没有拿到过房产证原件或复印件。 10.照片一份，以证明涉案店铺目前有另外的人在经营，是可以经营的，原告说没有产权证无法办理营业执照不是事实。被告同时陈述，照片是2020年7月17日拍的，店铺开业时间是2020年7月18日。经质证，原告对其真实性无异议，但认为照片上的店铺无法看出门牌号，无法确认是否是涉案房屋，被告陈述的开业时间在本案双方租赁协议届满后，和双方租赁关系无关，原告向工商部门申请办理营业执照，是根据工商部门的回函处理的。 上述证据经庭审出示，杨芬和方钰钦未到庭参加诉讼，应视为放弃对上述证据材料进行质证及抗辩的权利。本院经审查认为，证据1-5，被告对真实性无异议，予以认定；证据6、7、8，原告对真实性无异议，予以认定；证据9，真实性无法确认，不予认定；证据10，无法确认照片中的店铺为涉案店铺，故不予认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的合同相对方是谁？2、如果合同相对方系被告，则原告以被告未提供房产证为由行使合同法定解除权有无依据？结合原被告的举证及庭审陈述，本院对其分析如下： 焦点1，原告认为，原被告签订了店铺转让协议，故原告的合同相对方系被告；被告认为，原被告签订的店铺转让协议第二条约定，该店铺产权人为方钰钦，周英签订了租赁合同，租期到2020年5月17日，年租金为9万元，店铺交于原告后，原告同意代替被告履行该租赁合同。故应由原告代替被告履行和方钰钦的合同，原告的合同相对方系方钰钦。对此，本院认为，根据原被告签订的店铺转让协议看，第一条约定“甲方（周英）于2019年11月12日将位于诸暨市××路××号××店铺转让给乙方（陈乐钿）使用”，且协议约定的转让费、租金均由原告交给被告，协议的其余权利义务也均在原被告之间约定，可见原告的合同相对方系被告，合同第二条虽约定由“乙方同意代替甲方履行该租赁合同”，但该约定未取得方钰钦的同意或认可，原、被告和方钰钦也未就此另行达成协议，故该约定尚无法证实原告的合同相对方系方钰钦，故本院认定原告的合同相对方系被告。 焦点2，原告认为，因被告未向原告提供涉案店面的房产证，导致原告向市场监管局申请办理营业执照时遭到拒绝，不能进行正常的营业活动，故合同目的无法实现，符合法定解除的要求。被告认为，一、本案原被告之间签订协议系原告的真实意思表示，原告对店面的情况是了解的；二、双方之间的协议第五条约定：该店铺的营业执照由原告办理，经营范围由原告自由决定，故即使原告无法办理营业执照，也非被告违约导致；三、根据原告提供的不予受理通知书载明，原告无法办理营业执照的原因是未提供店面的不动产权属证明，但被告非店面的产权人，原告的合同相对方系方钰钦，应由方钰钦承担责任。本院认为，首先，原被告签订的协议上约定，原告的经营范围由其自由决定，协议未对原告租赁涉案店铺的经营用途及需要被告提供的材料进行明确约定；其次，被告已经将涉案店面交付给原告使用，且店面符合原告开店营业的用途，原告也未举证证实该房产存在权利瑕疵，提供房产证并非被告的合同义务；再次，根据原告提供的不予受理通知书所载内容可见，原告提交不动产权属证明并非获得申请设立登记许可的唯一途径。综上，原告以被告未提供房产证为由主张无法实现合同目的，因本案合同目的未在协议中明确约定，故其以此为由要求行使法定解除权，依据不足，本院不予支持。 经审理查明，2019年5月12日，第三人杨芬和方钰钦签订店面租赁协议书一份，约定：方钰钦将坐落在本市八一横路（12-14）店面出租给杨芬使用，租赁期限为一年，即从2019年5月18日至2020年5月17日，租金每年为90000元，五年期间不涨房租；违约责任：如因方钰钦原因造成杨芬无法办理营业执照（相关执照），责任由方钰钦承担，杨芬有权解除租赁合同，方钰钦承担期间相应的经济损失；方钰钦在杨芬无力经营的情况下允许杨芬转让。协议书上还约定了其他权利义务。同年11月6日，杨芬和周英签订了店铺转让协议一份，约定：杨芬于该日将位于诸暨市××路××号××店铺转让给周英使用；该店铺产权人为方钰钦，杨芬签订了租赁合同，租期到2020年5月17日，年租金为90000元，店铺交给周英后，周英同意代替杨芬履行该租赁合同，由周英缴纳水电费等各项费用；周英在（再）一次性向杨芬支付转让费50000元；该店铺的营业执照由周英办理，经营范围由周英自由决定。协议还约定了其他权利义务。同年11月5日，周英向杨芬支付了转让费50000元和租金48000元。 同年11月12日，陈乐钿和周英签订了店铺转让协议一份，约定：周英于该日将位于诸暨市××路××号××店铺转让给陈乐钿使用；该店铺产权人为方钰钦，周英签订了租赁合同，租期到2020年5月17日，年租金为90000元，店铺交给陈乐钿后，陈乐钿同意代替周英履行该租赁合同，由陈乐钿缴纳水电费等各项费用；陈乐钿在（再）一次性向周英支付转让费50000元；该店铺的营业执照由陈乐钿办理，经营范围由陈乐钿自由决定。协议还约定了其他权利义务。11月11日、12日，陈乐钿共计向周英支付了转让费50000元和6个月租金45000元，周英在协议下部书写收条予以确认。 后陈乐钿对涉案店铺进行了一定的装修，并向市场监管部门提交设立登记申请。2020年3月23日，诸暨市市场监督管理局出具不予受理通知书一份，载明对于原告提交的设立登记申请不予受理，理由为：1、根据诸政办发（2019）44号文件《诸暨市人民政府办公室关于印发的通知》第十条规定：住所登记实行申报承诺制与清单管理制相结合的方式。住所登记申报承诺的，必须如实填写《诸暨市市场主体住所（经营场所）信息表》（附件1）。《诸暨市市场主体住所（经营场所）登记准入负面清单》（附件2）内的行业不适用住所登记申报承诺制，其中餐饮服务列入附件2负面清单第6项。2、《诸暨市人民政府办公室关于印发的通知》第十一条规定：不适用住所登记申报承诺制的，应当向登记机关提交如下住所使用证明,（一）使用自有房产的，使用证明为不动产权属证明；使用非自有房产的，使用证明为业主不动产权属证明和房屋租赁协议或者无偿使用证明，未取得不动产权属证明的，提交房地产管理部门出具的证明，或者房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证，或者镇（乡）人民政府、街道办事处、园区管委会、村（居）民委员会出具的相关证明，或者行政机关、事业单位为自有房屋出具的证明。原告申请的餐饮服务行业属住所（登记场所）登记准入负面清单之一，需提交有关产权证明，因原告提交的材料不符合规定的形式，该局决定不予受理。现原告于2020年4月20日向本院起诉，要求判如所请。 本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照协议约定履行。现原告以被告未提供房产证，其出租的店面存在瑕疵，导致原告无法实现合同目的为由主张解除合同，依据不足，故其据此要求被告返还转让费及房租共计95000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回陈乐钿的诉讼请求。 案件受理费2175元，由陈乐钿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵 琴 人民陪审员  蔡一锋 人民陪审员  朱岸雄 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  陈芳芳 书 记 员  杨 杰