四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18258号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文芝，女，1970年5月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：王东兴，四川漫江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：卿光容，女，1973年8月26日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：付斌，男，1973年2月9日出生，汉族，住四川省彭州市，系卿光容配偶。 委托诉讼代理人：杨和岸，四川法典（彭州）律师事务所律师。 上诉人吴文芝因与被上诉人卿光容租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴文芝上诉请求：请求改判支持吴文芝的一审诉讼请求，驳回卿光容的反诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，案涉房屋房产证明确记载建筑面积为19.47㎡，并不存在套内建筑面积或分摊面积的记录，足以认定案涉房屋建筑面积为19.47㎡的事实。根据双方合同约定，卿光容需要交付给吴文芝面积为23㎡的房屋用于经营使用，而被上诉人目前交付房屋的面积远远小于合同约定的面积，已经构成违约。其次，吴文芝租赁案涉房屋的目的是经营，因约定的房屋面积本就很小，房屋面积的差异更加对吴文芝的经营使用造成实质性的影响。最后，房屋面积的大小应当对租金的高低产生影响，卿光容作为房屋所有权人为了将房屋出租收取更高租金，欺骗吴文芝案涉房屋的面积有23㎡，而吴文芝无法目测判断出房屋的面积大小。综上，卿光容没有按约定交付合同约定的房屋，吴文芝可以要求解除双方的租赁合同，请求二审法院依法改判。 卿光容辩称，第一，事实层面上，吴文芝通过电话联系到卿光容表示有租赁意向，后又对案涉房屋进行了若干天的考察，仔细了解了案涉商铺的出租情况，双方于2020年3月19日签订了《铺面租赁合同》，合同约定了卿光容将位于天彭镇钟楼路18号，一间面积为23㎡的临街铺面租赁给吴文芝经营使用，同时约定铺面的租赁期间、租金，以及吴文芝需要缴纳保证金10000元。合同签订后，卿光容即于当天将案涉商铺交于吴文芝使用，吴文芝支付了2020年度的租金，但未交保证金。第二，1.案涉租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方有义务按合同约定履行。卿光容已经履行自己的义务，吴文芝未履行自己的义务，吴文芝依法依约应当立即支付10000元保证金；2.案涉房屋的租金并未以平方米的形式计价，二是以铺面整体进行，因案涉房屋面积太小，生活惯例也只是对大面积房屋进行平方米的方式计价，双方自愿签订合同，签订前双方均进行了充分考量，说明吴文芝当时对于租金金额是没有意见的；3.吴文芝在知道案涉房屋的产权证后未与卿光容方有充分的沟通而直接判断案涉房屋面积不足，案涉商铺的面积确实是23.06㎡，其中包含3.32㎡的分摊面积和19.74㎡的套内面积，符合合同的约定。综上，吴文芝要求解除合同无法律依据也无事先约定，应予驳回。 吴文芝向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的《铺面租赁合同》；2.判令卿光容归还剩余9个月的租金18000元，以及吴文芝的装修损失8000元；3.判令卿光容支付吴文芝为经营所购置的货物损失费28040元。以上共计：54040元。 卿光容向一审法院反诉请求：1.判令吴文芝立即支付保证金10000元；2.判令吴文芝赔偿损失500元。 一审法院认定事实：2020年3月，吴文芝看到案涉房屋招租的信息通过电话与卿光容联系租房事宜，卿光容带吴文芝到现场看房子，并将房屋钥匙交给吴文芝。两三天后，2020年3月19日，乙方吴文芝与甲方卿光容签订《铺面租赁合同》约定，甲方将位于一间面积为23平方米的临街铺面，租赁给乙方经营事宜。租赁从2020年3月19日起至2023年3月19日止。租金每年24000元，乙方于每年3月19日一次性向甲方交清当年的租金，甲方提供收款证明。补充条款：房屋租赁期为3年，3年内不涨房租。乙方向甲方缴纳租房保证金10000元，未租满三年保证金不退还。合同签订当日，吴文芝支付1年租金24000元，卿光容正式将房屋交付给吴文芝。吴文芝使用铺面过程中发现案涉租赁铺面房产证上载明的建筑面积与合同约定的面积不符，认为受到卿光容的欺骗，于2020年6月28日以邮寄及微信方式向卿光容通知解除合同。 一审另查明，案涉租赁铺面房产证上载明的建筑面积为19.47平方米。成都天利伟图科技有限公司经测绘出具的案涉房屋分户平面图载明，坐落：，套内建筑面积19.74平方米，共有分摊面积3.32平方米，建筑面积23.06平方米。吴文芝在庭审中自述：保证金口头协议是2020年7月份交，因认为出租方违约故未支付保证金。 一审法院认为，吴文芝与卿光容签订的《铺面租赁合同》意思表示真实，合法有效应受法律保护。 关于卿光容是否因合同约定的面积与房产证载明的面积不符，构成根本违约。一审法院认为，吴文芝租赁案涉房屋用于经营，在签订合同前对案涉房屋进行了实地考察后与卿光容签订租赁合同，租赁合同未以租赁面积计算租金。合同约定的面积与房产证载明的面积虽然存在差异，但对吴文芝实现合同目的并无实质性影响，卿光容交付房屋的合同履行行为不存在欺骗行为，不构成违约，故对吴文芝的诉讼请求，一审法院均不予支持。 关于吴文芝应否支付保证金10000元，赔偿损失500元。一审法院认为，租赁合同约定：“乙方向甲方缴纳租房保证金10000元”，吴文芝在一审庭审中自述：保证金口头协议是2020年7月份交，故吴文芝应当继续履行合同义务，对卿光容要求支付保证金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持；卿光容主张赔偿损失500元没有法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回吴文芝的诉讼请求；二、吴文芝于判决生效之日起五日内给付卿光容保证金10000元；三、驳回卿光容其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费576元，由吴文芝负担；反诉案件受理费50元，由吴文芝负担（此款卿光容已缴纳，吴文芝于判决生效之日起五日内给付卿光容）。 二审中，吴文芝提交了其自行测绘案涉房屋面积的绘图和其与卿光容的电话录音证据，拟证明案涉房屋面积为19.47平方米，且卿光容认可该面积差异。卿光容对对方自行制作的测绘图不予认可，认为与专业机构测绘结果不符，对电话录音真实性认可，但认为是截取了部分录音，卿光容在通话中也说了还有4个平方米，且对方主要异议认为是办不到营业执照，而这一点卿光容表明了可以配合。本院认证认为，吴文芝自行制作的测绘图实际系其单方陈述，缺乏客观性，本院对该图不予采信；对通话录音真实性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，吴文芝与卿光容签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案中，吴文芝作为承租人，在签订案涉租赁合同前实际察看了案涉房屋，其对房屋实际面积及能否开展相应的经营活动已有了基本的判断，而卿光容所交付的房屋与吴文芝所查看房屋一致，并未在吴文芝查看后有所变动，且案涉房屋的合同载明面积与卿光容委托相应测绘专业机构测绘结果基本一致，故卿光容不构成任何欺诈或违约。还需指出的是，虽然案涉房屋的产权证书所载建筑面积为19.47平方米，且套内面积部分空缺，但在实际生活中，房产产权证书面积与房屋所能使用的实际面积之间存在一定差异也属正常情况，且本案中差异仅大约3平方米，属于现实生活中的常见情形。因此，吴文芝关于案涉房屋的产权面积与合同约定面积存在差异，卿光容构成违约的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，吴文芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1252元，由吴文芝负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二〇年十二月十八日 书记员 袁雅丽