贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终7342号上诉人（原审原告）：钱元林，男，1963年6月6日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：王秀媛，女，1964年2月24日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二上诉人共同委托诉讼代理人：屠金伟、陈梅（实习），贵州雷霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵彬，男，1987年12月20日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住桐梓县。委托诉讼代理人：传雪丹，贵州崇遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷静，男，汉族，生于1972年11月25日，住贵州省正安县。上诉人钱元林、王秀媛与被上诉人赵彬租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初3589号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱元林、王秀媛上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2018年5月正安县桴焉镇在脱贫攻坚中将住房改造和危房改造交付第三方代建。代建方刘成进与政府签订代建合同。将桴焉镇红岩村吴成光、薛贵芬两户和桃子坪村杨光会及李传明的危建承接下来，在张尤的介绍下上诉人蹇泽贵将四户的代建住房工程分包过来，在实施中与被上诉人雷静一起实施，上诉人以包工包料方式完善了全部住房改造。2018年年底桴焉镇政府验收后将四户的住房改建款全部打入被上诉人刘成进账户，刘成进支付了48000元给雷静，雷静给上诉人10000元。上诉人得到10000元支付了民工工资和部分材料款。而垫付的28403的材料款和所做47的工资没有着落。刘成进领走以上四户危房改造款115850元，有桴焉镇的兑现清册佐证，支付48000元给雷静的事实清楚。工程是蹇泽贵、雷静包工包料所做。刘成进领取危改款后理应全部支付给具体实施人蹇泽贵，而交付48000元给雷静后拒不见面，作为上诉人无奈信访桴焉政府。信访未得到解决而维权诉讼。而一审法院以上诉人蹇泽贵和被上诉人雷静完善工程后合伙收益是多少无法确定？双方所做的工程量结算再行主张为由驳回上诉人（一审原告）的请求是不符合客观事实和法理的，所做工程量桴焉政府验收后全款支付刘成进的事实是对所做工程的认可。雷静收款48000元后而拒绝完善双方结账。故此刘成进、雷静双方理应承担责任对蹇泽贵做工支出和工资负责。二、上诉人有诉讼主体资格。刘成进与桴焉政府只是代建合同关系，涉案四户的危房改造工程款，工程验收后，刘成进理应如实交付实际做工的施工人，上诉人联系分包后，未得到做工的工程款，根据合同的相对性理应得到支持。而诉讼雷静的法律关系，雷静领取48000元工程款后不用于支付工程垫支材料款而据为己有。苟国勇辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘成进、雷静未答辩。蹇泽贵向一审法院提出诉讼请求：判令二被告承担连带责任，支付原告做工工资11750元和材料垫付款28403元，并由二被告承担案件受理费。一审法院认定事实：原告钱元林系位于桐梓县（古夜郎街）转角处第一层，建筑面积为50.21平方米的商业门面的所有权人。2016年12月20日，钱元林、王秀媛作为甲方与赵彬作为乙方签订了《门面出租协议》，约定：“甲方座落于桐梓县口转角处门面一间，乙方需要租用该门面经营，经甲、乙双方协商达成协议如下：一、甲方将位于人民路××××街口转角处门面一间，租给乙方使用，时间从2017年5月17日至2027年5月17日止，租期为十年。租金前三年，每年租金为贰拾贰万元整（￥：220000.00元），后面七年租金以物价的上涨和下浮经双方协商而定。前三年（2017年5月17日至2020年5月17日）租金乙方一次性交付给甲方，共计陆拾万元整（￥：660000.00元），其后面每年租金一年一付，租金需提前一个月付清下一年房租。……四、乙方在承租期间必须交壹万元水电费押金给甲方……”。该协议中部手写部分内容为：“如到期不交房租，则视为不续租，本合同自然终止，甲方有权无条件收回该房屋。”被告于同日向王秀媛账户转账支付668000元，王秀媛在同一纸张上写下两份《收条》，载明：“收到赵彬交来夜郎街转角处门面壹间租金叁年，即2017年5月17日-2020年5月17日，金额为陆拾陆万元整（660000）。收到赵彬交来水、电、房屋租赁税压金壹万元整（10000元）。”2020年5月18日，原告王秀媛打电话询问被告是否继续承租房屋，被告表示继续承租，后双方就房租问题进行协商，原告王秀媛提出房租应按每年340000元进行收取，被告认为该房租过高，故双方未能协商一致。2020年5月24日，原告向被告发送了终止《门面出租协议》告知函，并在案涉门面上进行了张贴，该告知函载明，因被告未按《门面出租协议》第一条的约定交纳房屋租金，合同自然终止，原告无条件收回房屋，不再续租，并限被告于收到该告知函起五日内搬出房屋。被告收到该告知函后，以短信方式向原告方表明不同意原告大幅度上涨房租，但同意按220000元每年的标准支付租金，并要求原告方提供银行卡号。原告方一直未对被告的意见予以回复。被告通过其他渠道获取王秀媛的银行账号后，于2020年5月25日向王秀媛账户转账220000元。王秀媛于2020年5月26日以短信方式告知被告，因双方的房屋租赁合同已终止，在未经协商一致达成新的房屋租赁合同之前，被告转账220000元不能视为交纳房屋租金，并要求被告提供账号、收款人，否则视为原告代为保管。为此，原告以前述请求诉至本院，要求判如所请。另查明，被告租赁案涉门面用于经营珠宝行业。2020年初，因全国爆发新冠肺炎疫情，桐梓县人民政府为落实省、市、县启动的突发公共卫生事件一级响应有关要求，从2020年1月30日起对非民生类且容易引起人群聚集的场所，一律暂时关停。后桐梓县人民政府于2020年2月14日下发《桐梓县人民政府关于新冠肺炎疫情防控期间有序推进部分行业恢复营业的通告》（第八号），载明从2020年2月16日起，符合开门营运条件的部分商业门市店可有序恢复营业。但该《通告》载明的当前暂缓营运的行业包括黄金首饰行业。后遵义市人民政府于2020年2月28日下发《市人民政府关于切实做好分区分级疫情防控恢复生产生活正常秩序的通知》，要求低风险地区全面恢复文化体育场所、居民服务场所等开放营业。一审法院认为，原告钱元林系案涉房屋的所有权人，其和原告王秀媛作为甲方与被告赵彬作为乙方，于2016年12月20日签订了《门面租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：被告是否存在违约行为？原告终止《门面租赁协议》的履行是否符合双方约定或法律规定。原告认为被告未按期交纳房租，构成违约，原告有权终止《门面租赁协议》的履行。从《门面出租协议》第一条约定的内容来看，虽然约定需提前一个月付清下一年房租，如到期未付，合同自然终止，但因该条款中仅对前三年的租金数额进行了明确约定，而后七年的租金需双方协商确定，在双方未就租金协商一致的情况下，被告未按合同约定期限支付租金的行为并不构成违约，且原告要求终止履行租赁协议的根本原因亦并非在于被告未按约支付租金，而在于双方对租金数额未协商一致。从原告方提出上涨的租金数额来看，租金从原来的220000元每年上涨为340000多元每年，上涨幅度近55%，且2020年初，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，桐梓县人民政府为有效防控疫情蔓延，对包含黄金首饰行业在内的大部分行业采取了暂时关停措施，客观上对被告方的营业收入有一定程度的影响，原告大幅度上涨租金的行为有违公平。且原告在双方对租金未协商一致的情况下，未积极采取其他措施确定租金的合理数额，而是采取消极态度，径行告知被告终止履行租赁协议，其处理方式明显不当。因此，原告要求终止与被告签订的《门面出租协议》不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，该协议应当继续履行。若双方对租金不能协商一致，原告方可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告钱元林、王秀媛的诉讼请求。已减半收取的案件受理费1435元，由原告钱元林、王秀媛负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原告钱元林系案涉房屋的所有权人，其和原告王秀媛作为甲方与被告赵彬作为乙方，于2016年12月20日签订了《门面租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：被告是否存在违约行为？原告终止《门面租赁协议》的履行是否符合双方约定或法律规定。原告认为被告未按期交纳房租，构成违约，原告有权终止《门面租赁协议》的履行。从《门面出租协议》第一条约定的内容来看，虽然约定需提前一个月付清下一年房租，如到期未付，合同自然终止，但因该条款中仅对前三年的租金数额进行了明确约定，而后七年的租金需双方协商确定，在双方未就租金协商一致的情况下，被告未按合同约定期限支付租金的行为并不构成违约，且原告要求终止履行租赁协议的根本原因亦并非在于被告未按约支付租金，而在于双方对租金数额未协商一致。从原告方提出上涨的租金数额来看，租金从原来的220000元每年上涨为340000多元每年，上涨幅度近55%，且2020年初，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，桐梓县人民政府为有效防控疫情蔓延，对包含黄金首饰行业在内的大部分行业采取了暂时关停措施，客观上对被告方的营业收入有一定程度的影响，原告大幅度上涨租金的行为有违公平。且原告在双方对租金未协商一致的情况下，未积极采取其他措施确定租金的合理数额，而是采取消极态度，径行告知被告终止履行租赁协议，其处理方式明显不当。因此，原告要求终止与被告签订的《门面出租协议》不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，该协议应当继续履行。若双方对租金不能协商一致，原告方可另案主张权利。综上，钱元林、王秀媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人钱元林、王秀媛负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月二十八日书记员 麻国林