嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2418号原告：蔡声，男，1984年2月28日出生，汉族，住浙江省德清县。原告：何丽娟，女，1986年8月7日出生，汉族，住陕西省岐山县。两原告共同委托诉讼代理人：甘琴飞，浙江隆智律师事务所律师。被告：嘉兴亚太置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧（嘉兴毛衫城投资开发有限公司内**楼）。统一社会信用代码：9133041156587598XY。法定代表人：赖立在。委托诉讼代理人：许兰，浙江群策律师事务所律师。被告：嘉兴成地房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市江南摩尔****。统一社会信用代码：91330411329837252R。法定代表人：刘于林。被告：嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司。住所地。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区泰富中心**会信用代码：91330401MA2CX5TK3T。法定代表人：牛文童。以上两被告共同委托诉讼代理人：杜平、褚嘉辉，浙江银资律师事务所律师。原告蔡声、何丽娟诉被告嘉兴亚太置业有限公司（以下简称“亚太公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员封景适用简易程序公开进行了审理，本案审理过程中，被告申请追加嘉兴成地房地产营销策划有限公司（以下简称“成地公司”）、嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司（以下简称“誉胜公司”）为共同被告，本院依法予以准许。本院于2020年9月23日、10月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告蔡声及其与何丽娟共同委托诉讼代理人甘琴飞、被告的委托诉讼代理人许兰、两被告的共同委托代理人杜平均到庭参加诉讼;第一次开庭，两被告的另一共同委托代理人褚嘉辉也到庭参加诉讼。另原、被告申请庭外和解，本案扣除和解期间三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原、被告签订的十五份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：×××37、×××84、×××88、×××55、×××64、×××72、×××81、×××88、×××05、×××19、×××25、×××33、×××39、×××39、×××77）;2、判令被告返还原告购房款人民币5265917元，并赔偿原告该购房款资金被占用期间的利息损失18885.17元（自2020年5月13日起算，暂算至2020年6月15日，以后仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款还清之日止）；3、判令被告退还原告多收的购房款1096677元，并赔偿原告该购房款资金被占用期间的利息损失3933.01元（自2020年5月13日起算，暂算至2020年6月12日，以后仍按全国银行间间业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款还清之日止）；4、判令被告增加赔偿原告购房款金额三倍的损失3290031元；5、判令被告赔偿原告已交纳的办证费用损失190036.16元；6、判令被告退还原告多收的办证费用6204.84元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月，原告向被告购买其开发建设的位于嘉兴市秀洲区洪合镇嘉洪大道2399号嘉兴××市场××商铺共计十五间，经被告营销宣传，该十五间商铺原本售价合计6800000元，被告给予折扣等优惠后合计价款为6362594元。故原告根据被告的要求和指示先后通过支付定金和首付款的方式在2020年4月陆续支付被告购房款合计4162594元，余下部分购房款2200000元，原告本拟通过银行按揭支付，后因考虑到能够早日办证的问题，原告遂于2020年5月12日将余下的购房款2200000元全部以现金方式转账付清。之后，因双方约定由被告负责为原告办理该十五间商铺的产权证事宜，故根据被告指示，原告遂于2020年5月14日转账支付被告办证费用196241元（含应缴纳契税、印花税、维修资金、不动产登记费）。2020年5月21日，原告收到被告通过顺丰快递邮寄过来的该十五间商铺的十五本不动产权利证、十五份己网签备案的《浙江省商品房买卖合同》以及购房上的相关发票。但是，原告发现十五份己网签备案的《浙江省商品房买卖合同》上，该十五间商铺的销售价款合计仅为5265917元，被告所开具的购房款发票金额也为5265917元，而对比原告之前己付的6362594元购房款，竟然相差1096677元；同时，原告还发现，被告竟然以嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司的名义向原告开具了金额为1097899元的代理服务费和房地产信息咨询费的发票。另外，根据被告邮寄过来的契税、印花税发票以及维修资金、不动产登记费发票，办证费用合计金额也仅为190036.16元，与原告己支付的办证费用也相差6204.84元。原告发现该问题后，与被告交涉，要求被告作出解释，但被告却解释与购房款相差部分的款项属于“增值费”。但是，在2020年5月18日，因原告发现整体付款金额有出入，为此在与被告联系核对时，原告提出之前为何有多笔房款被刷到一家名叫嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司的疑问，被告当时对此的解释是为了给被告公司避税，并声称刷入房款的这家公司是被告的子公司，就是同一家，没有什么问题。而如今原告查阅所有的刷卡记录，发现当时在不知情的情况下被刷进的嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司，就是如今发票上开具代理服务费和房地产信息咨询费的这家公司，而且当时竟然有1196676元被刷到了这家公司。结合现在被告交付的发票和所作的解释，如今事实己经证明，被告早在原告支付第一笔购房定金时就己经向原告隐瞒了真实情况（即实际上被刷到嘉兴誉胜房地产营销策划有限公司的款项并不是作为购房款在收取），被告在一开始就诱使原告作出错误意思表示，以使原告可以接受整个十五间商铺的应付购房款为6362594元的事实，并进一步诱使原告为完成该付款义务而继续付款。而直至后来原告因发现整体付款金额有出入，为此与被告联系核对时，被告还在企图隐瞒该事实真相，最后直到原告收到被告邮寄送达的购房款发票和所谓代理服务费、房地产信息咨询费发票时，被告的谎言才彻底揭穿！经查，根据《嘉兴市建委等9部门关于进一步加强市区房地产市场监管，规范商品住房销售行为的通知》［嘉建（2018）4号］中的规定：房地产开发企业及其委托的经纪机构应按商品房预售方案备案价格对外销售，不得收取备案价格之外的其他任何价款或费用，不得以附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。对此，被告作为专业的房地产开发和销售企业，对于超备案价销售的禁止行为是明知的，也是不可不知的。但是，被告为了达到能够在备案销售价格之外多收购房人款项的非法获利目的，被告从原告认购开始，到前期草签，再到各个付款环节，直至整个交易完成，一直向原告隐瞒了重大的真实情况，诱使原告接受远超备案价的销售价格，并使原告实际作出了比正常备案销售价格多付100多万元购房款的错误意思表示，且原告因受欺骗导致多付的购房款己经占到了实际应付购房款的20%以上！而直至原告收到被告邮寄送达的购房发票前，原告还一直善良地以为购买的该十五间商铺的相应合法对价就是6362594元。故，被告的上述一系列行为己经构成严重欺诈，完全违背了原告当初购房的真实意愿。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第一百一十三条第二款的规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。综上，原、被告之间所签订的商品房买卖合同应予撤销，被告应当返还原告购房款并赔偿原告相关损失；同时，被告多收的购房款及办证费用也应当予以退还。被告还违反了《嘉兴市住房和城市建设局、嘉兴市市场监督管理局关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知》［嘉建（2019）8号］、《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，因原告与被告多次交涉未果，故原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定，提起诉讼，望判如所请。遂起诉。被告亚太公司答辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。关于原告的一、二、四、五项诉讼请求答辩如下：一、被告认为双方签订的合同是双方真实的意思表示，原告作为一个完全民事行为能力人，是在实地考察后自行决定购买商铺的，甚至是在定了10套之后又追加了5套，这样的一系列操作也说明了原告是在综合考虑后作出的结果是其真实的意思表示；二、原、被告签订的商品房买卖合同不存在可撤销的情形，原告不存在被告所谓的欺诈事实，且合同并未违反法律法规的规定，应当是真实、合法、有效的，对双方均有约束力，双方应当按照诚实信用的原则全部履行合同的义务；三、原告已按合同约定向被告支付了全额房款并且办理完毕过户手续，自此已经完成了法律上的购房程序。为了维护交易的稳定性也不应当随意解除合同；综上，请求驳回原告以上诉求。关于原告的第三项诉讼请求，被告认为其主体不适格，被告完全按照合同约定的价格收取相应的房款并开具了相应的发票，不存在赔偿的情形。关于原告的第六项诉讼请求，原告实际上一共缴纳了196241元，实际办证使用了196036.25元，差额部分104.84元已经在庭前向原告退还，说明一下这里争议的6000元实际上是属于原告委托办证的费用，在房屋买卖合同中有明确规定。综上，请求驳回原告全部诉请。被告成地公司答辩称：其公司是作为亚太公司的代理人，代为销售案涉项目的商铺，原告已经实现了购房的目的，其公司不存在任何的过错，买卖合同均不存在无效或解除、撤销的情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告誉胜公司答辩称：其公司赞同亚太公司、成地公司的答辩意见外，另补充其公司是原告的代理人，相当于是原告委托其公司协助其购房，而其公司已经帮助原告实现了合同目的，原告与亚太公司之间签订的认购书、商品房买卖合同，取得了产权证，接收了案涉的商铺，并且向其公司支付了服务费用和购房款，因此双方的合同目的都已经实现，其公司已经履行完毕了合同义务，因此原告要求返还包括服务费在内的费用没有事实和法律依据。本院经审理查明：2020年5月7日，原告与亚太公司签订了十五份《浙江省商品房买卖合同》，原告购买了位于嘉兴市秀洲区洪合镇嘉兴××市场××商铺，价值共计5265918元，合同均约定：委托代理机构为自己筹建营销团队，附件八补充协议内容第三条约定买受人选择一次性付款的，商品房的权属登记证书可自行办理，也可委托出卖人指定的代办公司办理，代办费400元。合同签订地在嘉兴市秀洲区××镇××市场售楼部。合同签订后，两原告支付了相应房款，2020年4月13日转账到亚太公司账户2165917元，2020年4月14日转账到亚太公司账户800001元，2020年5月12日到亚太公司账户转账220万元，亚太公司也开具了发票给两原告。另两原告在2020年5月14日转账了196241元给亚太公司，其中190036.16元属于印花税、契税、住宅专项维修资金、不动产登记费；6204.84元属于代办证书费用，亚太公司多收取204.84元，已在2020年7月9日退还到何丽娟账户。两原告通过POS机付款给誉胜公司1196676元，誉胜公司于2020年4月9日转账给亚太公司10万元，备注为两原告的购房款。嘉兴市誉胜房地产营销策划有限公司出具了1097898元代理服务费及房地产信息咨询费的发票给两原告。2020年5月15日，亚太公司与成地公司进行了佣金结算，成地公司向亚太公司出具为了委托收款函，要求将佣金打入誉胜公司账号，亚太公司在2020年5月19日将789887元佣金支付到誉胜公司银行账户。以上事实，有各方陈述及原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、《付款凭证》、《发票》、《税收缴款书》、《维修资金专用收据》、《不动产登记费缴款凭证》，亚太公司提供的《收款凭证》、《佣金结算表》、《付款凭证》、《委托收款函》、《费用清单》、《退费凭证及收据》，成地公司、誉胜公司提供的《POS机小票》、《转账凭证》等证据予以证实，本院予以认定。本案的争议焦点是亚太公司与成地公司是否为委托代理关系、成地公司与誉胜公司是否为转委托关系。各方提供了以下证据：原告主张成地公司、誉胜公司存在欺诈行为，而亚太公司与成地公司是委托代理关系、成地公司与誉胜公司是转委托关系，所以基于以上关系产生的法律后果应当由亚太公司承担，原告为此提供了以下证据：1、原告蔡声与田双双、马钢的微信聊天记录、与刘伟的短信往来记录，证明原告购房过程，被告存在欺诈的事实。2、原告蔡声与刘伟、田双双、马钢的通话录音，证明被告存在欺诈的事实。3、原告申请了田双双、谢洁芳、仰方梅证人到庭作证，并提供了与田双双、谢洁芳所做的询问笔录，证人陈述不清楚受谁雇佣，但以亚太公司名义对外销售房产，原告是自己到售楼处看房，由田双双接待的，具体细节是原告和刘伟商谈的，用以证明原告认为支付的都是购房款，被告存在欺诈的事实。4、原告申请了钟吉辉到庭作证，并提供了钟吉辉与被告销售人员周志远的谈话录音、周志远的名片、售楼处照片一组、嘉兴聚发市场管理有限公司（以下简称“聚发市场”）企业信用信息公示报告、亚太公司企业信用信息公示报告、誉胜公司注销备案/公告信息各一份,证明楼盘销售处的销售员是以被告名义进行销售，原告认为支付的都是购房款；聚发市场与亚太公司法定代表人都是赖立在，是关联公司；被告存在欺诈的事实。5、原告申请了王某到庭作证,并提供了王某的购房收款收据，其所持有的收款收据样式与原告持有的并不一致，说明誉胜公司为了应付本案伪造了收款收据；被告存在欺诈的事实。6、嘉兴市住房和城乡建设局、嘉兴市市场监督管理局《关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知》嘉建（2019）8号文件，《商品房销售管理办法》，证明被告存在违法违规行为。经质证，亚太公司对证据1的三性均有异议，三人并不是其公司员工。对证据2的真实性有异议。对证据3真实性有异议，三人并非其公司员工，三人也并非全程参与，证人与成地公司存在纠纷，谢洁芳、仰方梅陈述都是听田双双陈述，属于传来证据，不能达到原告的证明目的。对证据4中的三份企业信息真实性无异议，但不能达到原告证明目的；对其他证据三性均有异议，其公司未授权。对证据5，证人与本案存在利害关系，收款收据来源无法考证，证人证言也无法达到原告的证明目的。对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告证明目的；誉胜公司、成地公司对证据1真实性无异议，证明誉胜公司为原告提供了购房服务。对证据2真实性无异议，证明誉胜公司为原告提供了购房服务的过程，至于马钢，只是成地公司的员工，其并不了解各公司之间的关系，其说法只是其个人理解意见。对证据3真实性有异议，证人未参与合同整个签订过程，对款项的构成并不清楚，且田双双也陈述合同签字、捺印都是真实的，证人与成地公司因售房提成发生纠纷，与本案有利害关系，证言不能作为本案的定案依据。对证据4、证据5同亚太公司意见。对证据6，属于管理性规定，不属于效力性规定。原告对证据3、4、5涉及的证人证言均无异议。亚太公司辩称其和成地公司是代理销售关系，誉胜收取的服务费与其公司无关，并提供了以下证据：7、《项目代理服务合同》一份，证明亚太公司将嘉兴毛纱辅料市场的3900平方米左右的物业委托成地公司销售的事实，根据合同内容双方应是中介居间合同；8、《战略合同协议》复印件一份，证明成地公司就亚太公司委托的销售项目与誉胜公司签订合作协议，原告作为誉胜的客户可以享受团购价格的事实，亚太公司是在原告起诉后才知道的该份协议。9、《佣金结算表》（2020年5月15日）、《付款凭证》（2020年5月19日）、《委托收款函》（2020年5月15日）各一份，证明亚太公司已经按照双方签订的服务合同并按成地公司要求支付了789887元销售佣金到誉胜公司的事实。经质证，成地公司、誉胜公司对以上证据均无异议。两原告对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但该份合同是委托合同不是居间合同；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，原告购房时并不清楚成地公司与誉胜公司的存在及他们之间的关系，根据《项目代理服务合同》约定，亚太公司是允许成地公司进行转委托的，亚太公司陈述其事后才知道誉胜公司不属实；对证据9无异议，证明了亚太公司与成地公司存在委托关系，对成地公司转委托给誉胜公司也是知情的，因为2020年5月15日尚在原告购房过程中。被告誉胜公司辩称与两原告是服务合同关系，已经提供了服务，与成地公司共同提供了以下证据：10、《服务协议》十五份、《POS机票》四份、《收款收据》两张，证明誉胜公司已经为原告提供了购房优惠服务，两原告也支付了服务费；11、转款凭证一份，证明两原告支付给誉胜公司的10万元购房定金，誉胜公司转给了亚太公司。经质证，亚太公司对以上证据均无异议。原告对证据10的《服务协议》的真实性存在异议，服务协议第一页上的两原告姓名不是两原告所写，手印也并不是两原告所捺，第二页签名和手印无异议，申请对第一页手印进行鉴定；对《ＰＯＳ机票》四份无异议；对《收款收据》两张真实性不予认可，该份证据与证人王某的收款收据不一样，系被告单方伪造。原告对证据11真实性无异议，但原告认为当天支付的都是购房款。本院认证认为：成地公司、誉胜公司对证据1、2的真实性均无异议，而证据涉及人员系其方人员，故本院认为该份证据真实性予以认定，但是证据1仅是涉及买房、付款等手续问题，不能证明存在欺诈，且证据1中田双双的聊天记录中可以看出田双双因为薪酬问题与上级领导存在纠纷。证据2中田双双、刘伟的通话录音表明两人并不知道具体情况，而马钢在通话中的陈述各公司之间的关系只是其个人意见，不能代表各公司意见；证据3，三证人与成地公司之间因薪酬问题发生过纠纷，且三人并未全程参与购房及协议签订过程，三人证言不能达到原告证明目的；证据4，三份企业信息真实、有效，本院予以认定性。钟吉辉的证人证言只是其到售楼处了解商铺的过程，并未实际购买。其余书面证据可以证明售楼处当时的现场布置状况，亚太公司、成地公司、誉胜公司对谈话录音的真实性均不认可，周志远也未到庭，故本院对该份证据的真实性无法认定，即使证据真实，也不代表每个购房者享受的购房方案是一致的；证据5，无法达到原告的证明目的，收据不一致，不代表誉胜公司伪造了本案的收款收据；证据6属于地方性管理规定，不属于效力性规定，并不能导致合同无效或可撤销；证据7、8、9、证据10中《POS机票》、11真实、有效，与本案相关联，本院予以认定；证据10中《收款收据》没有原告签名，原告不予认可，本院不予认定，对《服务协议》，原告虽对协议第一页的真实性不认可，但对第二页签名没有异议，但在协议第二页上也有表述支付服务费，例如“因服务费系服务产生的费用与购房款无涉，故服务费不予退还，该费用系双方真实意思表示”，原告根据第二页内容也可判断誉胜公司收取服务费，所以虽协议第一页下方没有原告的签名，但根据协议两页内容的连贯性及普通当事人日常签订协议习惯，可以推定服务协议是真实的，原告与誉胜公司之间存在服务关系。至于原告提出支出的服务费加上优惠后房价总额高于亚太公司与成地公司的约定房屋销售价问题，本院认为两者无比较意义，亚太公司与成地公司并没有约定成地公司只能按照约定销售价格对外出售房屋，房屋销售价格是按照市场行情变化的，该销售价格不等同于房屋备案价格。本院根据以上证据可以认定亚太公司与成地公司之间是商铺委托代理销售合同关系，成地公司按协议的约定以亚太公司的名义从事销售活动，成地公司可自行拓展分销渠道；而成地公司与誉胜公司签订了《战略合作协议》，誉胜公司的客户向成地公司购房可以享受团购价格，约定双方不构成委托关系，誉胜公司作为其客户的委托代理人，有权向其客户收取相应的服务费用，该行为与成地公司无关，成地公司无权干涉也不承担任何责任；两原告与誉胜公司签订了《服务协议》，由誉胜公司为原告提供房屋购买服务。本院认为，亚太公司与成地公司虽为委托代理销售关系，但是成地公司与誉胜公司不是委托代理关系，成地公司与誉胜公司约定互相不支付任何费用，而亚太公司也按约定支付了成地公司相应的销售佣金，现也无证据证明三家公司为关联公司或者人格混同，故根据以上证据可以证明亚太公司与成地公司是委托代理销售关系，但不能证明成地公司与誉胜公司是转委托关系。本院认为，当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。本案原告主张亚太公司与成地公司是委托代理关系，成地公司与誉胜公司是转委托关系，故成地公司与誉胜公司的行为后果应由委托人亚太公司承担，但根据现有证据不能认定成地公司与誉胜公司是转委托关系，也有无证据证实成地公司与誉胜公司关联公司或人格混同，两原告超出部分的款项是支付到誉胜公司账上，而非亚太公司、成地公司账上，不属于多付的购房款，誉胜公司与原告签有《服务协议》，誉胜公司也不是以亚太公司名义收取费用，故原告要求亚太公司承担责任不能成立。因亚太公司并未对原告实施欺诈行为，原告主张的转委托关系也不能成立，故原告的所有诉讼均不能成立。因在本案中原告并不要求成地公司、誉胜公司承担责任，故就成地公司、誉胜公司是否对原告构成欺诈，收取服务费是否合理，本院在本案中不作出认定。综上，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡声、何丽娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40451元，保全费5000元，合计45451元，由原告蔡声、何丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员  封 景二〇二〇年十二月十五日法官助理  葛 妍书 记 员  丁加芳1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。