吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初6875号 原告：延吉市第四中学，住所吉林省延吉市参花街**。 法定代表人：李明森，校长。 委托诉讼代理人：景明浩，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告：徐亚丽，女，1981年9月21日出生，汉族，住吉，住吉林省延吉市天宇小区div> 委托诉讼代理人：王卫星（系徐亚丽丈夫），男，1982年12月1日出生，汉族，住吉，住吉林省延吉市天宇小区div> 原告延吉市第四中学与被告徐亚丽之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告延吉市第四中学的委托诉讼代理人景明浩，被告徐亚丽及其委托诉讼代理人王卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延吉市第四中学向本院提出诉讼请求：1.徐亚丽立即搬出涉案房屋，即延吉市第四中学所有的位于延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧北数第XX间房屋；2.徐亚丽支付房屋使用费64800元（自2015年9月1日至2020年8月31日）、电费2109.8元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、水费353.28元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、暖气费3960元（自2015年9月1日至2020年8月31日），共计71223.08元，其后费用继续计算至徐亚丽返还房屋之日；3.诉讼费用由徐亚丽负担。事实与理由：2014年8月31日，延吉市第四中学与徐亚丽签订《出租门市房合同书》，约定延吉市第四中学将其所有的位于延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧XX数第2间房屋出租给徐亚丽，租金为每年12960元，租期一年（从2014年8月31日至2015年8月31日）。合同到期后，延吉市第四中学多次要求徐亚丽按照合同约定搬离、返还房屋。但徐亚丽均拒绝予以配合，且拒绝向延吉市第四中学支付2015年9月1日之后的房屋使用费、水费、电费、取暖费。延吉市第四中学于2018年9月30日向徐亚丽发送书面通知函，要求其返还案涉房屋并支付拖欠的相关费用。徐亚丽于2018年10月15日向延吉市第四中学发送《回复信》，明确表示拒绝返还房屋，且拒绝交付拖欠的房屋使用费等费用。直至今日，徐亚丽仍强行占有涉案房屋。延吉市第四中学认为，徐亚丽在租赁期满后拒绝搬离、逾期不归还租赁物、强行占有房屋的行为严重侵害了延吉市第四中学的财产权益，故诉至法院，请求法院依法支持延吉市第四中学的诉讼请求。 徐亚丽辩称：原告起诉事实不属实。就涉案房屋于2015年产生争议。徐亚丽在校方故意隐瞒了不可出兑房屋的条件下，花9万元转让费承兑后经营此店。当时咨询过校方，正常商品房都是多年起签，为什么要一年一签，校方负责人回答说一年一签方便学校整理归帐。徐亚丽提出签长期合同，校方说只要不动迁不会收回房子。由于学校是国家企事业单位，出于对校方的信任徐亚丽同意一年一签。但2015年时校方却要打算收回自用，这严重违背了诚实讲信用的原则，所以徐亚丽和其他商户到信访办进行了上访，校方负责人在信访办的调解下承诺会和商户好好协商解决。回到学校后校方负责人召集了全体商户在四中会议室进行协商，当时校方问商户们有什么要求，商户们表示让校方补偿所有商户转让费及装修等费用后会立刻搬走，但校方表示拒绝。随即商户提出免租5年，用房租来弥补商户损失，校方时任负责人表示考虑。每年8月30日前收取房费，但与校方发生争议后，自2015年8月30日起至2018年8月30日期间校方三年整从未向徐亚丽收取过任何费用，这足已证明校方默认商户当初所提出的补偿协议。2016年11月，徐亚丽因家中孩子无人看管，又想减少点自己的损失，以3万元的价格把店兑给了案外人王振涛。2018年9月30日，校方负责人下达了文件要求补交租金并搬离。因之前与校方负责人有过默认免租补偿协议，徐亚丽表示拒绝交费。因案外人王振涛因工作原因于2018年11月已搬离涉案房屋。涉案房屋从2018年11月起一直处于关闭状态。我国规定诉讼时效为三年。《民法通则》第136条规定：“延付或拒付租金的诉讼时效为一年。”徐亚丽已明确表示过拒付费用，校方弥补损失后，立刻搬走。现校方主张权利受到损害，却没有在第一时间起诉维护自己的权利，请求权人长期不行使自己的权利，属于自动放弃索要该期间的租金权益。校方日积月累的叠加，才形成如此庞大的金额。造成本次纠纷校方存在着不可推卸的责任。因此，请求法院驳回延吉市第四中学的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月31日，延吉市第四中学与徐亚丽签订出租门市房合同书，约定：徐亚丽承租位于延吉市参花街1978号，延吉市第四中学综合楼XX楼XX侧XX属第XX间，面积为24平方米的门市房，经营木子铁饮品店，租赁期限自2014年8月31日至2015年8月31日，年租金为12960元；水费、电费、暖气费、门前四包费、工商管理费、营业税、产权税等都由经营者（承租人）负担，水费、电费由学校按分表收取，价格按营业价收取。2018年9月30日，延吉市第四中学向徐亚丽发出通知函，要求徐亚丽限期搬离并支付房屋使用费、电费、水费、暖气费。徐亚丽收到2018年9月30日的通知函后，以之前与校方负责人有过默认免租补偿协议为由，表示拒绝交费。 另查，2016年11月14日，徐亚丽以3万元的价格将涉案店铺转让给案外人王振涛，该3万元中不包括租金。现涉案房屋处于空置状态。涉案房屋尚未办理产权证。 认定上述事实的证据有：出租门市房合同书、照片（原、被告各提供一张）、2018年9月30日的通知函、视频光盘、出兑协议书、王振涛的出庭证言，以及当事人的陈述。 对延吉市第四中学提交的欠付电费、水费明细表，因该明细表系延吉市第四中学自制，徐亚丽也不予认可，故本院未予采信；对延吉市第四中学提交的回复信，虽然徐亚丽对回复信中签字的真实性无异议，但认为回复信为复印件无法确认其真实性，经本院审查发现该回复信第二页为拼接形成的，延吉市第四中学也未能提交回复信的原件，故本院对该证据未予采信；对延吉市第四中学提交的2019年12月27日的通知函，因其未能举证证明向徐亚丽送达该通知函，不能证明其内容，故本院未予采信。对徐亚丽提交的工作证明，因不能证明其内容，故本院未予采信：对徐亚丽提交的录音证据，延吉市第四中学提交书面质证意见称对证据的真实性有异议，该分证据不能证明对话的主体为校长和朱主任，即便是真实，也不能证明商户向校方提出了免租补偿协议的要求，同时学校没有承诺过徐亚丽可以无偿使用涉案房屋，本院认为延吉市第四中学的异议成立，故对该证据未予采信。 本院认为，延吉市第四中学与徐亚丽签订的出租门市房合同书系双方真实意思表示，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”本案租赁合同到期后，延吉市第四中学与徐亚丽未签订书面协议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。关于延吉市第四中学要求徐亚丽搬离涉案房屋的诉讼请求，审理中徐亚丽主张其于2016年11月将涉案店铺转让给案外人王振涛后，王振涛于2018年10月底搬离涉案房屋，根据徐亚丽提供的照片来看涉案房屋现处于空置状态，延吉市第四中学应举证证明徐亚丽一直占有使用涉案房屋至今，但其未能举证证明，故本院确认双方的租赁合同关系于2018年10月31日终止。徐亚丽主张延吉市第四中学承诺除学校关闭外不收回涉案房屋，但未能举证证明，故其主张不成立。徐亚丽以2015年与学校达成可以无偿经营5年的协议为由，不同意支付房屋使用费的主张，因其未能举证证明，故其主张不成立，徐亚丽应支付拖欠的租金。关于徐亚丽认为本案诉讼时效为一年的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”再根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”自2015年9月1日至2016年8月31日租金的诉讼时效自2016年9月1日起算，延吉市第四中学未在2017年8月30日之前向徐亚丽主张权利，故其诉讼时效已过；自2016年9月1日起至2017年8月31日租金的诉讼时效自2017年9月1日起算，至2018年8月31日届满，民法总则于2017年10月1日起施行，延吉市第四中学于2018年9月30日向徐亚丽发出通知函，要求其支付房屋使用费，应适用三年的诉讼时效期间的规定，徐亚丽应支付2016年9月1日起至2018年10月31日的房屋使用费28085.92元【（12960元×2年）+（12960元÷365天×61天）】。关于延吉市第四中学要求徐亚丽支付电费1403.05元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、水费376.32元（自2015年9月1日至2018年9月29日）、暖气费7425元（自2015年9月1日至2020年8月31日）的诉讼请求，因其未能举证证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告徐亚丽于本判决书发生法律效力后立即向原告延吉市第四中学支付自2016年9月1日起至2018年10月31日的房屋使用费28085.92元； 二、驳回原告延吉市第四中学的其他诉讼请求。 如被告徐亚丽未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1581元（原告已预交），减半收取790.5元，由被告徐亚丽负担251元，由原告延吉市第四中学负担539.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  崔海兰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  尹 雪