辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7730号原告：高扬，男，汉族，1954年2月18日生，户籍地辽宁省普兰店市。被告：梁嘉友，男，1975年8月22日生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。原告高扬与被告梁嘉友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高扬、被告梁嘉友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认高扬与梁嘉友租赁房屋合同自2020年7月31日终止，并将房屋腾退给原告；2.判令被告向原告高扬支付所欠房租及腾退前发生租金共计9.65万元（截至时间2020年7月末）；3.判令被告向原告交付原告代交取暖费2016、2017、2018、2019四年共计40,000元；4.判令被告梁嘉友按银行同期利率补偿原告利息损失（从2020年1月1日至2020年7月末按照银行同期贷款利率计算利息）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我租用杨喜凤位于中山区用于经营。并于2016年3月29日将一、二层公建房屋租赁给被告梁嘉友经营饭店，租期五年至2021年3月31日止。被告于2019年12月23日与马涛又签订房屋租赁协议以每年12万转租给马涛。被告本应于2019年10月1日前向原告高扬交齐房租，但被告截止现在仍未交齐房租。期间高扬多次向被告催缴，被告均以各种理由推托至今。在转租时马涛向被告支付了10万元的租金，按照被告与马涛的房租就应该是交到2020年10月份，所以这个期间饭店不存在是经营和不经营没有房租收入的问题，因为在转租的过程中被告已经把房租收取了。被告租用我一层、二层，一层转租给马涛，二层转租给了棋牌室，二楼转租的房租也都向被告交齐了，所以被告不存在疫情期间没有收入的问题，被告收取了转租的租金，应该交给我，但是一直没有交。按合同房租每年10.5万元，后双方约定前三年按每年10.5万元，后两年每年按12万元，这样到2020年7月31日，梁嘉友应交房租（3年×10.5=31.5万元，1年×12=12万元，2020年4—7月=4万元）31.5+12+4=47.5万元。截止目前已交房租37.85万元（见对账单）47.5－37.85=9.65万元，合价尚欠房租9.65万元。2、按合同梁嘉友应该负担取暖费，由于是整栋楼统交，因此一直由我来交梁嘉友总是说缓两天交，但一直没交给我，整栋楼六层取暖费三万多元，梁嘉友租用两层，每年应该分摊一万元，四年共计其应分摊4万元。据了解被告梁嘉友将一层租给马涛租用，马涛在2019年12月已向梁嘉友交付房租10万元，租金应该到2020年10月末。二层梁嘉友另租给他人经营棋牌室，房租也已交给梁嘉友至2020年6月。因此被告梁嘉友也不存在交不上房租的原因；而且梁嘉友所收租金远高于其应交房租。没有任何理由拒不交房租和取暖费。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院判决上述请求。被告梁嘉友辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为是合同于2020年4月1日终止。我们签订的合同约定的租金为10万元，我认为我现在不欠原告房屋租金，因为在2019年12月23日我交了5万元的租金，是2020年4月之前的房租。因为该房屋曾经漏水给旁边的业主造成了损失，我花费了一些装修的费用，抵顶了房租，保证金也从房租中扣除了，所以我不欠原告租金。在2016年签订合同时案涉房屋没有暖气，不涉及到暖气费，当时告诉我暖气费为1.5万元，已经交纳了，后来我安了暖气，但是安了和没安一样，我一样是打着空调，所以说我与原告说了有暖气都没有用，后来房屋有没有暖气我也不知道，因为我一直用的空调，当时说的暖气费一至六楼是1.5万元，不知道为什么现在变了4万元，在第二年的时候我也不知道有没有暖气。我做饭店前后装修换门头换了三四次，还有装修等花费了60万元左右，一楼至二楼之间盖了一个小房花费了将近10万元，饭店从开始经营我就亏损至今，从疫情期间根本就没有营业，一直处于停业状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：杨喜风系中山区房屋所有权人，房屋面积852.78平方米。2013年9月28日，杨喜风（甲方、出租方）与高扬（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大连市中山区，建筑面积约852.78平公建房出租给乙方使用，合同租期三年，自2013年9月1日至2016年8月31日，每年租金17.6万元。2006年9月1日，双方又再次签订《房屋租赁合同》，合同租期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日。2019年8月7日，双方又签订《补充协议》，将合同期限顺延至2021年3月末。2016年3月29日，高扬（甲方）与梁嘉友（乙方）签订《房屋租赁合同》，将中山区楼一到二层租给乙方使用；租期自2016年4月1日至2021年3月31日，年租金105000元，付款方式为签订合同后，乙方付给甲方保证金10000元，租金每半年一付，每年四月一日前付五万五千元，十月一日前付五万元；甲方收到乙方房租后出具收条。另查，2016年6月2日被告梁嘉友向原告高扬转账30000元；2016年7月7日被告梁嘉友向原告高扬转账35000元；2016年9月27日被告梁嘉友向原告高扬转账50000元；2016年12月24日被告梁嘉友向原告高扬转账49000元；2017年9月5日被告梁嘉友向原告高扬转账40000元；2018年1月10日被告梁嘉友向原告高扬转账40000元；2018年7月31日被告梁嘉友向原告高扬转账36000元；2018年9月12日被告梁嘉友向原告高扬转账3500元；2019年5月9日被告梁嘉友向原告高扬转账30000元；2019年12月23日被告梁嘉友向原告高扬转账50000元。合计转账378500元。2019年7月23日，原告高扬出具收条一张，内容为今收到梁嘉友交房租20000元，加4月份30000元，合计50000元，是4月份到9月末半年的房租。故被告共向原告支付租金398500元。另查，2019年12月23日，梁嘉友与马涛签订《房屋租赁协议书》，租赁时间自2019年12月23日至2021年3月31日，年租金为12万元。被告称其于2020年4月撤离案涉房屋，原告称其于2020年7月31日从马涛手中收回案涉房屋。本院认为，原告高扬与被告梁嘉友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据合同约定，案涉房屋租赁期限五年，年租金为105000元，原告称双方约定后两年租金为120000元，但未提供证据加以证明，被告亦对此予以否认，故本院不予认可。关于合同的解除时间，被告称其于2020年4月1日撤离案涉房屋，但未提供证据予以证明，且被告认可未与原告进行交接。原告认可其于2020年7月31日从马涛手中收回房屋，本院认为，虽双方均未提供证据证明案涉房屋交接时间，但被告怠于与原告交接房屋属实，故被告应当承担举证不能的法律后果，本院以原告认可的交接时间为准，现被告以实际行动表明不再继续履行合同，故原告要求确认双方之间的房屋租赁合同于2020年7月31日终止的诉讼请求，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除。因原告认可已接收房屋，被告表示放弃房屋内物品，故本院无须再判令被告腾退案涉房屋。关于未付租金，根据合同约定，2016年4月1日至2020年7月31日共计应发生租金455000元，被告已实际缴纳租金398500元，尚余56500元租金未支付，故原告要求被告支付租金96500元的诉讼请求，被告应支付租金56500元。被告辩称已支付原告现金及漏水维修抵顶房租等，因均未提供证据加以证明，故本院不予采纳。关于原告要求被告支付暖气费的诉讼请求，因原告未提供证据证明暖气费已实际缴纳，故该项诉讼请求，本院不予采纳。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因被告未按合同约定时间缴纳房屋，无法认定利息起算时间，故应从原告起诉至本院并缴纳诉讼费之日起计算利息至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告高扬与被告梁嘉友签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告梁嘉友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高扬房屋租金56500元人民币；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告梁嘉友支付原告高扬利息损失，以56500元为基数，自2020年9月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1520元，由原告负担600元、被告负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 璐二〇二〇年十二月二日书记员 兰美玉