山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4379号 上诉人（原审原告、反诉被告）：战小川，男，1986年6月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘岱梅，女，1949年7月20日出生，汉族，住泰安市泰山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：贾建成，山东齐鲁律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军山东省军区泰安第二离职干部休养所，住所地泰安市普照寺路**。 法定代表人：崔孝国，政委。 委托诉讼代理人：张春英，山东泰润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟术晓，山东泰润律师事务所实习人员。 上诉人战小川、刘岱梅与上诉人中国人民解放军山东省军区泰安第二离职干部休养所（以下简称泰安第二干休所）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 战小川、刘岱梅上诉请求：发回重审或依法改判：1.泰安第二干休所赔偿战小川、刘岱梅装修损失254,600元；2.鉴定费由泰安第二干休所承担；3.驳回泰安第二干休所的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人2013年对租赁房屋进行的二次装修，当时投资437,000元。经评估后，一二次装修剩余价值还有254,600元，至2016年6月12日被上诉人发出停止租赁通知书，仅仅使用了不到三年时间。按照装修以及设施设备平均使用寿命六到十年的标准计算，剩余价值应当全部赔偿给上诉人。被上诉人对提前解除租赁合同有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”故应由被上诉人全部承担。2、被上诉人2016年6月12日发出停止租赁通知书，不是合同约定“因规划或军事建设需要终止合同”的解除条件，属于违约行为。3、即使按照公平原则，30%的比例赔偿也明显过低，不公平。4、上诉人的租金已经交至2016年6月30日，被上诉人2016年6月12日发出停止租赁通知书并拆除上诉人牌匾后，租赁合同已经解除，双方不再有租赁合同关系。上诉人为被上诉人提供“战士餐”和内部招待服务，不是在盈利基础上的租用房屋关系，被上诉人不应当再收取房租。而且，对房租标准双方根本没有约定，也没有可以比照的相近似标准可以执行。一审判决适用上半年租金标准10万元计算提供“战士餐”和内部招待服务期间的“租金”不合理，也没有法律依据。5、一审判决中“认定原告为被告提供战士餐等餐饮服务时间至2017年6月，该期间对被告要求原告支付2017年2月至2017年6月房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。”同理，被上诉人2016年6月12日发出停止租赁通知书并拆除上诉人牌匾后，租赁合同已经解除，双方不再有租赁合同关系，“该期间因系原告为被告提供餐饮服务”，与2016年7月1日起2017年1月31日是同一种情形，怎么能认定“原告对外经营至2017年1月31日，故原告应向被告支付自2016年7月1日起2017年1月31日起的租金，租金为116,667元”明显前后认定事实矛盾。6、李新出具关于《停止租赁协议书》的补充说明中记载“山城小镇（凤凰酒家）于2017年初因干休二所原因停止对外经营”，认可了被上诉人违约解除合同导致对外经营停止的原因，但是，并不是停止对外经营时间的证据。自2016年7月1日之后不应当再支付租金。如果判决继续支付租金，也与被上诉人一再强调的中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神不符。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”被上诉人没有依据合同约定条件解除合同，提前收回房屋，导致上诉人装修损失巨大，应当依据该司法解释的规定判决被上诉人承担上诉人的全部损失。被上诉人提前解除租赁合同，违约在先，上诉人按照其要求继续提供“战士餐”和内部招待，不是租赁关系，被上诉人不应当收取租金，应当一并驳回被上诉人的全部反诉请求。 泰安第二干休所辩称，一、根据双方在2014年合同中的约定，泰安第二干休所不应支付任何的装修损失补偿款，战小川、刘岱梅请求支付装修损失补偿款无事实和法律依据。首先，泰安第二干休所认为双方实际履行的是2014年的合同。双方在2014年合同的第五条明确约定，答辩人因军事建设需要终止合同，应提前一个月通知对方，对方应当及时将承租的房地产无条件交还。双方在合同第十六条双方承认的附加条款部分进一步明确约定战小川、刘岱梅退房时不得向泰安第二干休所索要任何装修费用；泰安第二干休所因工作需要用房时对方必须无条件退房。本案中泰安第二干休所因贯彻执行中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的工作需要而收回租赁物，这完全符合双方在2014年合同中的约定。因双方对装修费用问题有明确约定，根据该规定泰安第二干休所不应支付战小川、刘岱梅何装修损失补偿款。三、泰安第二干休所认为关于战小川、刘岱梅实际腾退房屋的时间应是2018年8月25日，战小川、刘岱梅应支付自2016年7月1日起至2018年8月25日期间的租赁费共计631276.40元及逾期支付租赁费的违约金。双方于2017年11月28日还在就解除租赁合同腾退事宜等进行协商，因战小川、刘岱梅反悔而未达成一致的意见。至此战小川、刘岱梅一直占有使用涉案租赁标的物的事实清楚，证据确凿。结合泰安第二干休所提供的2018年8月25日泰安第二干休所工作人员与战小川的微信聊天记录可知，直到2018年8月25日战小川、刘岱梅才向泰安第二干休所腾空退还了涉案租赁标的物。战小川、刘岱梅未支付2016年7月1日至2018年的8月25日期间的租赁费。故战小川、刘岱梅应向泰安第二干休所支付上述期限的租赁费用及违约金。 泰安第二干休所上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0902民初3081号民事判决第一项，改判为驳回战小川、刘岱梅的诉讼请求；2.依法撤销（2019）鲁0902民初3081号民事判决第二项，改判为战小川、刘岱梅支付泰安第二干休所租赁费631,276.40元，并支付上诉人相应的违约金。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，关于双方履行的系2007年的合同的认定与客观事实不符，泰安第二干休所认为双方实际履行的是2014年的合同。2014年合同约定的租赁期限届满之后，双方之间形成的是不定期租赁合同关系。（一）首先、原审法院已对2014年合同的真实性予以确认，对此泰安第二干休所无异议。（二）2007年10月双方确签订了《军队房地产租赁合同》，但后来双方于2014年另行签订（2014）房租合字第××号《军队房地产租赁合同》，约定泰安第二干休所自愿将坐落在泰安市泰山区红门路35号院内房屋租给对方使用。双方在合同第二条明确约定房地产租金为人民币293150元整，租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日止，自本合同签订前五日内，战小川、刘岱梅向泰安第二干休所支付租金人民币293150元整。同时，双方在合同第十四条明确约定，所签合同以本合同为准，过去所签合同自本合同签订之日起废止。可见，2007年的合同已经被废止。泰安第二干休所认为，在本案中判断双方实际履行的是哪份合同，关键应审查战小川、刘岱梅支付租赁费是依哪个合同约定的租金标准来履行的。根据双方在原审时均认可的2015年12月31日之前的租赁费已支付完毕的事实可知，在2014年度下半年和2015全年度，战小川、刘岱梅支付租赁费是按照2014年合同约定的年租金标准293150元履行和支付。而2016年1月1日至2016年6月30日期间的租赁费，战小川、刘岱梅在庭审中陈述的计算方式（战小川、刘岱梅称泰安第二干休所同意免除其该半年度租赁费46575元）亦与该2014年合同约定的租金标准相符，故战小川、刘岱梅仅支付该半年度租赁费10万元。自2014年下半年至2016年上半年两年期间，虽然战小川、刘岱梅支付租赁费没有按年支付，但是双方实际的履行行为变更为每半年一付，每半年的租赁费为146575元，一年的租赁费为293150元，这恰恰与2014年合同约定的租赁费标准是完全相符的。泰安第二干休所认为双方实际履行的是2014年的合同。因2014年合同租赁期间届满后，对方继续使用了涉案租赁物，也按该合同约定租赁费标准支付了2015下半年度租赁费，《合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故泰安第二干休所认为2014年合同约定的租赁期限届满之后，双方之间形成的是不定期租赁合同关系。原审法院关于双方实际履行的是哪份合同的审查认定错误，应予纠正。二、根据双方在2014年合同中的约定，战小川、刘岱梅不应支付泰安第二干休所任何的装修损失补偿款，原审法院判决泰安第二干休所支付战小川、刘岱梅装修损失补偿款无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。首先，合同的第五条明确约定，泰安第二干休所因军事建设需要终止合同，应提前一个月通知对方，对方应当及时将承租的房地产无条件交还泰安第二干休所。双方在合同第十六条双方承认的附加条款部分进一步明确约定战小川、刘岱梅退房时不得向泰安第二干休所索要任何装修费用；泰安第二干休所因工作需要用房时对方必须无条件退房。同时本案中泰安第二干休所因贯彻执行中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的工作需要，而收回租赁物，这完全符合双方在2014年合同中的约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因双方对装修费用问题有明确约定，故根据该规定泰安第二干休所亦不应支付任何装修损失补偿款。原审法院适用上述解释的第十一条属适用法律错误。综上，原审法院判决泰安第二干休所支付装修损失补偿款既合同依据，也无法律依据。三、原审法院计算的战小川、刘岱梅支付泰安第二干休所租赁费的期间严重失实，泰安第二干休所认为实际腾退房屋的时间应是2018年8月25日，战小川、刘岱梅应支付自2016年7月1日起至2018年8月25日期间的租赁费共计631276.40元及逾期支付租赁费的违约金。战小川、刘岱梅在一审时认可2016年6月12日泰安第二干休所给包括战小川、刘岱梅在内的全体租赁户送达了军队停止有偿租赁经营通知书，正式要求战小川、刘岱梅停止对外经营，解除租赁合同准备搬离，后因战小川、刘岱梅方提出要求继续使用，故双方经协商均同意暂不解除租赁合同，由对方继续占有使用涉案租赁物。这也就有了后来战小川、刘岱梅主张的双方于2017年11月28日继续协商解除租赁合同及腾退房屋事宜的《停止租赁协议书》及关于《停止租赁协议书》的补充说明。根据战小川、刘岱梅原审时提交的空白的《停止租赁协议书》可以证实，双方协商的内容是关于解除租赁合同及相关协议并腾退所租房产等事宜。结合战小川、刘岱梅提交的关于《停止租赁协议书》的补充说明，可以证实因对方不认可其在《停止租赁协议书》上盖章行为，故双方均同意后续事宜另行协商解决。由此可知，双方于2017年11月28日还在就解除租赁合同腾退事宜等进行协商，因对方反悔而未达成一致的意见。至此战小川、刘岱梅一直占有使用涉案租赁标的物事实清楚，证据确凿。腾退，顾名思义即腾空退还。战小川、刘岱梅在原审庭审中陈述称，在2018年3月份之前已经将房屋腾空，到2018年8月份才拆除过一次空调。结合泰安第二干休所提供的2018年8月25日泰安第二干休所工作人员与战小川的微信聊天记录可知，直到2018年8月25日战小川、刘岱梅才向泰安第二干休所腾空退还了涉案租赁标的物。故战小川、刘岱梅未支付租赁费的期间是2016年7月1日至2018年的8月25日，故泰安第二干休所主张该期限的租赁费用及违约金是有事实依据和法律依据的。 战小川、刘岱梅辩称，一、2016年6月12日泰安第二干休所发出停止租赁通知书后，双方的租赁合同已经解除，2016年7月份之前的租金10万元已经交足，泰安第二干休所没有了收取租金的依据，根据中央军委停止有偿服务的规定，也不允许再收取租金。提供“战士餐”和内部招待服务，完全是应泰安第二干休所要求战小川、刘岱梅亏损提供服务，是双方认可的事实，不是战小川、刘岱梅违法占用房屋。否则，为什么还要在2017年11月28日补签《停止租赁协议书》？泰安第二干休所要求支付占用费也没有法律依据。二、2017年11月28日的《停止租赁协议书》，在泰安第二干休所提供的“交接报告”中明确提及，但是，泰安第二干休所既不承认该协议书的存在，又以战小川、刘岱梅的空白协议内容辩解租金标准，实际该协议书中最主要的内容是泰安第二干休所认可战小川、刘岱梅无偿使用房屋的合理性，免除战小川、刘岱梅的全部责任，但是，对拖欠的餐费和装修、停业损失不予处理，所以才有了同一天的《停止租赁协议书的补充说明》。完全是战小川、刘岱梅预防泰安第二干休所不认帐而采取的措施。为什么到现在泰安第二干休所还不出示该协议原件？综上所述，泰安第二干休所的上诉要求支付占用费用没有事实和法律依据，应当依法驳回。 战小川、刘岱梅向一审法院起诉请求：1.判令泰安第二干休所补偿战小川、刘岱梅装修损失280,000元；2.判令泰安第二干休所补偿战小川、刘岱梅经营损失300,000元；3.诉讼费由泰安第二干休所承担。 一审法院认定事实：一、涉案房屋租赁合同纠纷履行情况。2007年10月，隶属于被告的原干休二所作为甲方、战新国作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，主要内容为：第一条甲方自愿将坐落在山东省泰安市红门路35号泰安军分区第二离职干部休养所院内的房屋建筑面积（二至四层）1815平方米的综合服务楼出租给乙方使用，租赁用途为服务行业，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房屋。第二条房屋租金为人民币（大写）贰拾陆万元，（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。租赁期限自2007年12月16日至2017年12月16日止。租金按年结算，先交款后使用，由乙方在每年租赁期的前十日内交付甲方。付款方式：现金或支票，自本合同签订前10日内，乙方向甲方支付定金人民币（大写）贰拾陆万元。第三条乙方逾期交付房地产租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之6向乙方加收违约金。逾期10日，即视为乙方不履行本合同。甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。第四条甲方保证乙方出租期间正常的水、电、暖供应，以保障乙方的正常工作和经营。租赁期间内的房屋（房屋主体工程除外）、设备、场地的维修费用，由乙方负责。水、暖等费按照地方规定执行，电费按每度0.7元执行，如地方调价应随上调。第六条甲方因规划或军事建设需要终止合同，应提前一个月通知乙方，乙方应及时将承租的房地产无条件交还甲方。第八条乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。第十一条乙方在租赁期满时应当将所承租的房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，享受优先租赁权，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。第十二条甲方提供准确的日常工作人员的就餐人数和标准，乙方确保就餐场地和质量，确保部队标准经费用足用好。工作人员就餐均按成本价供应，必须将早餐办好，给院内人员比较满意的廉价供应。干休所及老干部招待午餐晚餐八折优惠，对行动不便的老干部应无偿提供上门送餐服务。第十七条双方承认的附加条款如下：2、从合同签订之日房租价格每年随市场上涨情况而上涨。3、乙方退房时不得向甲方索要任何装修费用。该合同最后一页，系原干休二所向泰安市工商行政管理局的说明，内容为：“泰安军分区干休干所院内，新建楼房一幢，其二至四楼租赁给泰安市名豪会所餐饮有限公司经营使用，房屋系军队不动产，因该房屋刚刚竣工，有偿对外出租证正在办理过程中，特此说明。对于该合同，被告质证称，对其真实性无异议，原告应根据该合同第二条、第三条的约定，支付所欠租金及违约金，第八条约定的是原告对房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要必须征得甲方书面同意，但原告并未经过被告同意。同年11月20日两原告出资建立泰安市山城小镇餐饮有限公司（原名泰安市名豪会所餐饮有限公司），，注册地为红门路**庭后，被告重新变更反诉请求及事实和理由，并提交2014年、2015年的合同，主张现在的被告是原来两个干休所合并而来，正在交接过程中，上次开庭前并未发现本次提交的两份合同，庭后经仔细查找，才找到了该两份合同。根据该两份合同，上述2007年签订的合同已经废止，原告不能依据2007年的合同向被告主张权利。被告提交的两份合同内容如下。2014年合同内容为：原干休二所作为甲方、泰安市山城小镇餐饮有限公司作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，第一条甲方自愿将山东省泰安市泰山区红门路35号院内房屋租给乙方使用，建筑面积约为2240.91平方米，租赁用途为餐饮业，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房产。第二条房地产租金为人民币贰拾玖万叁仟壹佰伍拾元整（293,150元），租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日止。租金按年结算，由乙方在每年租赁期的前五日内将租金交付甲方。付款方式：现金或支票，自本合同签订前五日内，乙方向甲方支付人民币（大写）贰拾玖万叁仟壹佰伍拾元整（293,150元）。第六条甲方因军事建设需要终止合同，应提前一个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产无条件交还甲方。第十四条所签合同以本合同为准，过去所签合同自本合同签订之日起废止，以上条款未尽事项可增订附加条款。第十六条双方承认的附加条款如下：2、从合同签订之日房租价格每年随市场上涨情况而上涨。3、乙方退房时不得向甲方索要任何装修费用，甲方因工作需要用房时乙方必须无条件退房。该合同未记载签订时间。2015年合同主要内容为：原干休二所作为甲方、泰安市山城小镇餐饮有限公司作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，第一条甲方自愿将山东省泰安市泰山区红门路35号（坐落号：济鲁字第2199号）的房屋建筑面积1296平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房产。第二条租赁用途为商业。第三条租赁期限自2015年6月30日起至2016年6月30日止。第四条年租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）贰拾壹万叁仟陆佰陆拾贰元（213,662元）。租金按年结算或者双方协商，乙方于每年租赁期的前十日内交付甲方。付款方式现金或银行。第十一条乙方违约责任（三）合同期满后，乙方不返还租赁物时，应按当年合同租金额的五倍和实际占用天数计算违约金，向甲方支付，同时赔偿甲方应得租赁收益的损失。甲方可诉请法院强制乙方返还。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同未记载签订时间。对上述两份合同，原告质证称，对真实性、合法性、关联性均有异议，无法确定公章及签名的真实性，对于2014年、2015年合同中原告盖章及签字的真实性，一审法院限原告在规定的时间内答复其真实性，逾期不答复视为认可其真实性。后原告未向一审法院反馈盖章及签字是否真实。对于上述三份合同，经双方质证后，一审法院认定如下：原告提交的2007年的合同，被告对其真实性无异议，故对该合同的真实性，一审法院依法予以确认。对于被告提交的2014年、2015年的合同，原告虽主张无法确定合同的真实性，但在一审法院限定的时间内其未向一审法院反馈，应承担对其不利的法律后果，故对2014年、2015年合同的真实性，一审法院予以确认。对于房租的交纳情况，被告认可2015年12月31日前的房租已付清。原告提交被告出具的中国人民解放军往来票据收据、通用收费票据、资金往来结算票据一宗，主张其共计交纳租金2,524,377元，其中记载：2014年7月26日交纳2014年7月1日-2014年12月31日房租146,575元，2014年12月31日交纳2015年1月1日-2015年6月30日房租146,575元，2015年8月26日交纳至2015年12月31日的房租146,575元（该票据交易时间为2015年9月7日）。对于上述票据，被告质证称，其实际收到总租金是2,142,639元，并非原告主张的2,524,377元，2014年7月26日交纳的146,575元是交纳的2014年5月1日至2014年11月1日半年的租金，2015年9月交纳的146,575元是2014年11月2日至2015年5月1日半年的租金，两项租金共计293,150元，与2014年合同中约定的年租金完全吻合。根据原告提交的2007年合同及租金交纳票据及被告提交的2014年、2015年合同并结合双方的质证意见，对于本案履行的系哪份合同，一审法院认定如下：对于被告第一次开庭审理时认可涉案纠纷履行的合同为2007年的合同，且开庭时答辩及反诉请求、事实和理由均围绕的系2007年的合同，庭审中被告亦未提及2014年、2015年的合同。后被告提交2014年、2015年合同，主张2007年合同已经废止，双方最后履行的系2015年的合同。原告对被告的主张不予认可，主张双方履行的系2007年的合同。被告对本案履行的系哪份合同前后陈述不一致，被告虽解释系因其是原来两个干休所合并而来，正在交接过程中，上次开庭前并未发现2014年、2015年两份合同。该解释不符合情理，即使由于交接未及时找到证据，但不影响其对事实的主张及相关抗辩权利，被告依据2014年、2015年的合同作出与第一次开庭时不一样的事实陈述，且2014年合同中约定原告在每年租赁期的前五日内交付租金，而原告提交泰安第二干休所出具的租金票据可证实原告并未按该合同约定时间交付租金，且该合同记载的房屋建筑面积与2007年合同中不一致，无法证实合同约定的标的系涉案争议标的，被告的陈述不能相互印证，故对被告主张的双方履行系2014年合同，一审法院不予采信。对于2015年的合同，该合同记载“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，而该合同并未加盖合同审核专用章，故该2015年合同并未生效，故对被告主张的双方履行的系2015年合同，一审法院不予采信。综上，本案双方履行的系2007年的合同。2016年，国家做出终止军队开展对外有偿服务的决策，同年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。2016年6月12日，泰安第二干休所向空余房产租赁户发出通知一份，内容为：“为坚决贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务的重大决策和军队各级的指示要求，我所2016年8月2日前合同到期的租赁项目必须全部关停。针对我所实际情况和承租方诉求，本着兼顾双方利益，避免发生纠纷，尽量争取时间，实现平稳关停的原则，通过请示上级有关部门，同意把2016年8月2日前合同到期的租赁项目关停时间确定在2016年9月1日前，请各租赁户务必于9月1日前完成一切关停事宜，未能按时完成的除强制关停外且一切后果自负。军队全面停止对外有偿服务是中央军委的一项重大决策，是深入推进改革强军的重要内容。”原告称，2016年6月12日被告给包括原告在内的全体租赁户送达了上述通知书，正式要求答辩人停止对外经营，解除租赁合同准备搬离。随后原告找原干休二所李新所长反映损失太大等情况，李新告诉原告需要交纳2016年上半年的租赁费，因受军委指示影响，照顾上半年的租金按照100,000元交纳，干休所在2016年7月将军产交接给地方前的租金就不用交了，而且按军委规定不允许收租赁费，但同时要求原告在此期间继续做好日常老干部餐、战士餐和所里内部接待，停止对外接待经营。2016年6月中旬，为执行军委指示，干休所在二所范围内统一摘除沿街商户广告牌，将原告的“凤凰酒家”字号广告牌全部拆除，从2016年下半年开始，原告专为二所老干部和战士服务，提供战士餐，直到2017年6月，上级要求内部招待也不允许后，只做战士餐，原告完全亏损，人员工资都保不住，后原告于2017年6月结束内部招待，遣散人员，停用燃气。原告再次找到李新所长，与其交涉租期还不到期，装修和经营损失太大，李新说设备可以放在里面，经营停了，租赁停止了，租金不再收了，租赁物是老干部服务楼，二所战士还需要三餐吃饭，老干部有的需要送餐，你们人先撤，用不着的设备可以暂时放放，下一步房产有了归属，再重新签订合同。原告系按照二所要求，于2016年下半年开始只为二所领导、战士和老干部服务，不对外经营，是以成本价与二所结算相关费用，二所没有理由再让我们交租金，二所依据正常经营期间的标准收取房租显失公平。为此，原告提交2017年11月28日，李新出具关于《停止租赁协议书》的补充说明、2016年6月6日，原告通过泰安市商业银行向刘同福账号尾号为4166的中国建设银行转款113,440元。2016年6月27日，泰安第二干部休养所出具收款收据三份，其中涉案房屋房租（2016年1月1日至2016年6月31日），金额为100,000元。补充说明内容为：“山城小镇（凤凰酒家）于2017年初因干休二所原因停止对外经营。在酒店未与干休二所对账情况下，为及时配合泰安军分区第二干休所的工作要求，酒店在二所送达的《停止租赁协议书》上盖章，此《停止租赁协议书》未获得山城小镇（凤凰酒家）认可并无法律效力，仅此说明。后续事宜双方协商解决。”原告主张其为配合二所工作，对在《停止租赁协议书》上盖章的行为不认可，保留意见，对其他未对账拖欠餐费事宜要求另行协商解决。对于上述《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》被告称，原告签订的合同到期日未在2016年6月12日前，对原告没有效力。对房租收据无异议。对于《停止租赁协议书》的补充说明，被告对其真实性无异议，对上面的内容有异议，原告2017年初并未停止经营，2017年11月原告仍在营业，原告要求二所赔偿其经营及装修损失没有事实依据，被告不清楚原告实际什么时间停止经营，但原告将涉案房屋腾空返还被告的时间为2018年8月25日，对《停止租赁协议书》并不知情。为此，被告向一审法院提交（2019）鲁0902民初3076号服务合同纠纷中原告民事起诉状及《所欠餐费明细表》、微信聊天记录一份，起诉状记载“截止2017年11月28日，被告仍有2,017,472元餐费没有结清”，《所欠餐费明细表》记载“2017年6月5105元”等内容，微信聊天2018年8月25日，被告发送《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告称：这几天弄完空调就差不多了。原告称：这几天弄完空调就差不多了。被告称：感谢配合，实在是上边太紧了。对被告提交的上述证据，原告质证称，对真实性无异议，但对证明对象有异议，2017年11月28日李新在该日就欠餐费一事签了一份证明，并非实际经营至该日。李新在《所欠餐费明细表》最后签单时间是2017年6月，是被告的内部招待，并非对外经营。对于微信聊天记录的真实性无异议，但这不是被告要求原告腾退房屋的通知，而是协商处理拆除空调及遗留物品的清理。对于涉案房屋腾退，原、被告均主张没有书面的交接手续，被告称其于2017年11月口头通知过原告腾退房屋，原告对此不予认可，主张被告从未提出过让我们腾退房屋。被告对其主张口头通知原告腾退房屋，未提供相应证据予以证实。案件审理过程中，原告向一审法院提出申请，要求对上述租赁物的装饰装修的剩余价值及2016年6月被要求关停后只提供内部“战士餐”等招待的经营损失进行评估，一审法院遂委托泰安市阳光资产评估事务所对装修剩余价值进行了评估，委托泰安天隆联合会计师事务所对营业损失进行审计。后原告撤回了营业损失进行鉴定的请求。2019年10月25日，该评估公司出具阳光评报字（2019）第083号《资产评估报告》，评估结论为：截至评估基准日2019年9月6日，一审法院委托评估的装修剩余价值评估值为25.46万元，综合成新率19.50%。对该报告，被告有异议，根据合同约定，被告不应向原告赔偿装修损失，该报告不能作为定案依据，该报告封面注明人民法院委托司法执行财产处置参考价目的资产评估，本案系在审理阶段，并不是执行阶段，根据该报告记载的使用成本法应用应以持续使用为前提条件，本案涉及的评估对象已经停用，评估的装修合计数额过高，综合成新率过高，得出的剩余装修价值过高。 一审法院认为，2007年10月，原干休二所与战新国签订《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张因军队和武警部队全面停止有偿服务活动，其根据被告的要求，于2016年6月后停止对外经营，要求被告赔偿装饰装修损失及关停后因只提供内部“战士餐”等招待的经营损失。被告主张原告于2018年8月25日才返还涉案房屋，2015年12月31日前的房租已经结清，2016年1月-6月交纳100,000元房租，原告应向其支付2016年6月前欠付的房租及自2016年7月1日起至2018年8月25的占用使用费。 关于原告停止对外经营的时间，原告虽主张其于2016年6月停止对外经营，被告对此不予认可，原告亦未提供相应证据证实其主张，故对原告的该主张一审法院不予采信。原告提交的李新出具关于《停止租赁协议书》的补充说明中记载“山城小镇（凤凰酒家）于2017年初因干休二所原因停止对外经营”，被告对该内容有异议，其虽然提交（2019）鲁0902民初3076号服务合同纠纷中原告的民事起诉状及《所欠餐费明细表》，但该证据仅能证实截止2017年6月原告为被告提供战士餐等餐饮服务，不能证实被告仍对外经营。出具该补充说明时，李新系原干休二所的所长，其出具补充说明的行为应系职务行为，故对原告于2017年初因干休二所原因停止对外经营的事实，一审法院予以确认。 关于原告要求被告赔偿装饰装修损失的主张，被告主张原告装修未经过其同意，不同意赔偿其损失。根据原、被告签订的租赁合同第一条约定原告的租赁用途为服务业，第十二条约定原告提供被告日常工作人员就餐，确保就餐场地和标准。被告向泰安市工商行政管理局的说明亦记载“新建楼房一幢，其二至四楼租赁给泰安市名豪会所餐饮有限公司经营使用，房屋系军队不动产，因该房屋刚刚竣工”，刚竣工的房屋只有经过经过装修才能达到原告租赁目的，可推知签订合同时被告对原告装饰装修租赁物持认可态度，对被告抗辩的原告装饰装修未经过其同意的主张，与事实不符。合同第六条约定“被告因规划或军事建设需要终止合同，应提前一个月通知原告，原告应当及时将承租的房地产无条件交还被告”，该条款适用的条件系“因规划或军事建设需要终止合同”，而本案系因军队和武警部队全面停止有偿服务活动关停租赁项目，故原告主张的装修损失并不适用该条款约定。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，本案中，原告承租涉案房产后，经被告同意，投入大量资金进行了装修装饰，原告于2017年初因被告原因停止对外经营，因被告主张对《停止租赁协议书》不知情，其应承担对其不利的法律后果，一审法院酌定原告停止对外经营的时间为2017年1月31日。合同约定10年租期，原告虽在最后一年时间无法正常履行，但原告经被告同意在2013年又对部分陈旧装修、设备进行更新，现经评估新增房屋、设施以及装修剩余价值为254,600元。被告虽对《资产评估报告》有异议，但该评估报告系经一审法院委托，鉴定程序合法，鉴定机构具备相应鉴定资质，被告虽然对该鉴定报告有异议，但并未提交充分相反证据予以反驳，被告亦未申请重新鉴定，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采信。根据公平原则，一审法院酌定被告按30%的比例，给予原告76,380元作为对于其该项损失的补偿。 关于原告要求被告补偿因只提供内部“战士餐”等招待的营业损失主张，由于评估过程中，原告申请撤回了该项鉴定，致使一审法院无法确定剩余租赁期限内营业损失的具体数额，故对原告要求被告赔偿该部分损失，缺乏事实与法律依据，对此一审法院不予支持。 对于被告要求原告支付截止2016年6月30日的租金，因原告提交的泰安第二干休所为原告出具房租收款收据记载原告交纳2016年1月1日至2016年6月31日房租为100,000元。原告解释称因受军委指示影响，照顾上半年的租金按照100,000元交纳符合常理。结合原告提交的其他交纳房租收据的书写习惯，可认定2016年1月至6月的房租数额为100,000元，故原告已经结清该期间的租金，故对被告的该反诉请求，一审法院不予支持。 对于被告要求原告支付自2016年7月1日起至2018年8月25占用使用费的主张。因合同约定的租赁期限自2007年12月16日至2017年12月16日止，原告对外经营至2017年1月31日，故原告应向被告支付自2016年7月1日起2017年1月31日起的租金，参照2016年上半年的租金100,000元，该期间的租金为116,667元（100,000元÷6个月×7个月）。根据被告提交的（2019）鲁0902民初3076号服务合同纠纷中原告提交《所欠餐费明细表》，最后签单时间是2017年6月，故可认定原告为被告提供战士餐等餐饮服务时间至2017年6月，该期间因系原告为被告提供餐饮服务，无法参照合同中约定的租金及2016年上半年的租金标准要求原告支付租赁费，被告亦未就双方对该期间的租赁费是否约定及如何约定提供相应证据予以证实，故对被告要求原告支付2017年2月至2017年6月房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告主张原告于2018年8月25日返还涉案房屋，要求原告支付2017年7月1日起至2018年8月25日的房屋占用使用费。被告为证实其主张，提交微信聊天记录一份，原告主张该聊天记录不是要求其腾退房屋的通知，而是协商处理拆除空调及遗留物品的清理。根据该聊天记录，可知双方是在进行正常的沟通与交流，无法证明原告存在恶意无理拖延腾退的行为，被告亦未提供相应证据证实其于2017年11月通知过原告腾退房屋，且被告亦未就双方对2017年2月至2017年6月的租赁费是否约定及如何约定提供相应证据予以证实，即使原告存在无理拖延腾退的行为，亦无法计算2017年7月1日起至2018年8月25日的占有使用费，故对被告要求原告支付该期间房屋占用使用费的反诉请求，一审法院不予支持。 关于被告要求原告支付自2016年7月1日起至付清之日止支付违约金的主张，因被告未就双方该期间的租赁费是否约定及如何约定提供相应证据予以证实，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。 一审法院判决结果：一、泰安第二干休所于本判决生效之日起十日内支付战小川、刘岱梅装修损失补偿款76,380元；二、战小川、刘岱梅于本判决生效之日起十日内支付泰安第二干休所租赁费116,667元；三、驳回战小川、刘岱梅的其他诉讼请求；四、驳回中国人民解放军山东省军区泰安第二离职干部休养的其他反诉请求。本诉受理费4800元，由战小川、刘岱梅承担3945元，由泰安第二干休所承担855元。反诉受理费18,997元，由战小川、刘岱梅承担1320元，由泰安第二干休所承担17,677元。 本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，本案争议焦点有三个：一是双方履行的具体合同如何确定；二是战小川、刘岱梅主张的装修损失是否应予支持；三是泰安第二干休所主张的租赁费是否应予支持。 关于争议焦点一，本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同系本案定案的依据，本案中双方在2007年、2014年、2015年签有三份合同，对于三份合同的真实性，一审法院依法予以确认，并无不当。对于2015年的合同，一审法院认定该合同记载“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，而该合同并未加盖合同审核专用章，故该2015年合同并未生效，一审法院不予采信，并无不妥。2014年的合同是在2007年合同的基础上签订的，合同约定的租赁标的和年租金均发生了变化，个别条款进行了补充和变更，确认双方履行的是哪一份合同，应以承租人交纳的租金作为履行租赁合同的主要依据，2014年至2015年度，泰安第二干休所提供的战小川、刘岱梅缴纳租金的情况印证了双方履行的是2014年的合同，故2014年的合同应作为处理本案的依据。一审法院根据租金缴纳时间和租赁标的认定双方履行的是2007年的合同不妥，应予纠正，泰安第二干休所的该上诉主张成立，本院予以支持。 关于争议焦点二，合同第六条约定：甲方因军事建设需要终止合同，应提前一个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产无条件交还甲方。合同第十四条约定：所签合同以本合同为准，过去所签合同自本合同签订之日起废止，以上条款未尽事项可增订附加条款。第十六条：双方承认的附加条款3、乙方退房时不得向甲方索要任何装修费用，甲方因工作需要用房时乙方必须无条件退房。本案中，泰安第二干休所因贯彻执行中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》收回租赁房屋，系落实上级决策，是泰安第二干休所的职责和工作内容。收回租赁房屋，系因工作需要，符合双方合同中的约定。一审法院判决泰安第二干休所支付战小川、刘岱梅装修损失补偿款不当，应予纠正。 关于争议焦点三，《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年合同约定的租赁期限届满之后，双方之间形成的应是不定期租赁合同关系，干休二所随时可以要求解除。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。泰安第二干休所于2016年6月12日，向房产租赁户发出通知一份，把2016年8月2日前合同到期的租赁项目关停时间确定在2016年9月1日前，要求各租赁户务必于9月1日前完成一切关停事宜，未能按时完成的除强制关停外一切后果自负。之后干休二所统一摘除沿街商户广告牌，将战小川、刘岱梅经营的“凤凰酒家”字号广告牌予以拆除，双方认可之后酒店仍为泰安第二干休所提供老干部餐、战士餐和内部招待服务，直到2017年6月结束。2016年1-6月份的租金双方协商按10万元已经交清。对于泰安第二干休所要求支付自2016年7月1日起至2018年8月25占用使用费的主张，中央军委通知下发之后，战小川、刘岱梅经营的“凤凰酒家”字号广告牌予以拆除，对外经营会受到很大影响，且酒店仍为泰安第二干休所提供老干部餐、战士餐和内部招待服务，双方也未对租赁费的交纳达成一致意见，庭审中战小川、刘岱梅提供2017年11月28日签订《停止租赁协议书》一份，战小川、刘岱梅主张该协议为配合泰安第二干休所工作而签的，并在上面盖了酒店的章，同一天要求所长李新出具《停止租赁协议书的补充说明》一份，说明我们当时不同意，保留意见，另行协商。泰安第二干休所主张该协议证明租赁合同履行至2017年11月28日，对方仍未腾退房屋，在进行协商。《停止租赁协议书》系由泰安第二干休所拟制，内容为双方协议解除租赁合同并腾退所租房产；乙方不得向甲方索取任何补偿费用，甲方免除停租前产生的房租，自此双方再无任何法律纠纷。该协议中并未涉及支付租赁费、占用费的问题。按照中央军委的通知要求，自下发之日起，能够协商解除的应立即停止，泰安第二干休所主张的租赁费也不符合中央军委的通知要求。故一审法院认定应向泰安第二干休所支付自2016年7月1日起2017年1月31日起的租金，参照2016年上半年的租金100,000元计算该期间的租金为116,667元不妥，应予纠正。因战小川、刘岱梅经营的酒店承担着为泰安第二干休所提供老干部餐、战士餐和内部招待，一审法院以泰安第二干休所“未就2017年2月至2017年6月的租赁费是否约定及如何约定提供相应证据予以证实，即使存在无理拖延腾退的行为，亦无法计算2017年7月1日起至2018年8月25日的占有使用费，故对泰安第二干休所主张该期间房屋占用使用费的反诉请求不予支持。”并无不当。 综上所述，战小川、刘岱梅、泰安第二干休所的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3081号民事判决； 二、驳回战小川、刘岱梅的诉讼请求； 三、驳回中国人民解放军山东省军区泰安第二离职干部休养的反诉请求。 一审本诉受理费4800元，由战小川、刘岱梅负担；一审反诉受理费18997元，由泰安第二干休所承担。二审案件受理费19200元，由战小川、刘岱梅负担9600元；泰安第二干休所负担9600元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 白金金