四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5323号 上诉人（原审被告）：龙恩美，女，1975年3月20日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杜丽娟，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵东，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（现名称：成都经开国投集团有限公司），住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道（怡和新城**）双龙路****附**，**红岭路**，**附**，附301-306号。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人龙恩美因与被上诉人成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称经开国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 龙恩美上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回经开国投公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由经开国投公司承担。事实与理由：一、租赁房屋在装修时未取得房屋产权证，导致龙恩美无法办理装修备案，经开国投公司作为房屋所有者，应当承担停工后的相应租金损失。根据《办理一次性告知书》第四条第2款第(2)项规定：在房管局办理装修备案时需提交房屋的所有权证书。龙恩美提供的与房管局工作人员黎定国的录音也证实，没有房屋所有权证书房管局不予办理装修备案，这是龙恩美无法办理装修备案的重要原因。经开国投公司未能向龙恩美提供产权证，对装修停工具有不可推卸的责任，应当由其承担停工后的租金损失。二、一审法院未查明房屋装修停工的真实原因是楼上业主投诉租赁房屋经营酒店影响其生活，就此经开国投公司聘请的物管公司才向龙恩美发出停工通知，现租赁房屋不能达到租赁合同约定的承租目的，故停工后的租金不应继续计算。该事实可在后来怡和新城项目部以及物管公司共同发布的《公告》中印证。三、房屋的装修方案在实施以前取得了经开国投公司与物管公司的认可，故即使存在停工通知中载明的原因，经开国投公司本身也存在过错，应当对停工后的租金损失承担责任。2017年1月18日，物管公司、怡和新城F3/4项目部向国投公司发送《关于怡和新城F4区29栋商家(龙泉逸都·吾爱酒店)装饰改造设计的物业意见》，意见载明：怡和新城F4区29栋三层商铺(3877.6平方米)出租用于酒店经营，我公司项目部和安全技术人员对商家提供的装饰改造设计图进行了物业管理方基本审查……同意改造设计方案。经开国投公司也在该《意见》上批复：“你所提建议及意见已知晓，同意按所建议的意见处理”，并加盖国投公司公章。另外，2017年2月，成都市创投置业有限公司（以下简称创投公司）还向龙恩美发放了《装饰装修施工证》。由此可见，房屋的装修方案在实施以前取得了经开国投公司与物管公司的认可，即使存在停工通知中载明的原因，经开国投公司本身也存在过错，应当对停工后的租金损失承担责任。四、租赁房屋本身存在建筑缺陷，尚不能达到交付使用条件，故租金损失应由出租人承担。根据四川省建筑科学研究院出具的《建设工程技术服务报告》中载明的内容，房屋存在个别楼盖梁梁底漏筋、部分梁出现裂缝、个别楼盖板出现裂缝等问题。且经开国投公司在龙恩美装修之前未进行过整改。故租赁房屋本身存在建筑缺陷。该事实在一审判决中已作为事实查明。五、本案装修方案是通过了经开国投公司的审核，出现装修问题后龙恩美也是按照经开国投公司的要求进行鉴定、修复，积极解决面临的各项问题，并支付相应费用，但经开国投公司却怠于积极作为，故即使存在停工后的租金损失，经开国投公司也应就扩大损失部分承担相应责任。 经开国投公司辩称，本案的合同解除的原因是2018年11月2日，经开国投公司向龙恩美发出律师函，根据合同第8条第1款的约定解除合同，是因为龙恩美的违约行为导致合同解除。一审法院认定龙恩美存在违约行为，是正确的。经开国投公司并未就本案提起上诉，但仍对一审判决根据《建设工程技术服务报告》认定减少租金有异议，这个报告不能证明经开国投公司向龙恩美交付房屋的情况。龙恩美的装修停工是由于其野蛮装修导致的。龙恩美租用酒店进行装修，敲墙的时候，是将整面墙整体往下放，有很大的响声和震动，造成居民恐慌。之后，房管局就发出了涉嫌违规装修的函，龙恩美的停工与经开国投公司无关，一审法院对此也进行了认定。龙恩美的上诉理由没有事实依据，请求驳回其的上诉请求。 经开国投公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认经开国投公司与龙恩美于2016年8月24日签订的编号为ZL-2016-0018的《房屋租赁合同》于2018年11月5日解除；2.龙恩美将位于成都市龙泉驿区房屋返还给经开国投公司。在一审诉讼过程中，经开国投公司增加诉求要求龙恩美拆除前述房屋外围脚手架及围挡，后又撤回该项增加的诉求；3.龙恩美立即支付经开国投公司2016年11月12日至2018年11月5日的租金554844.05元；4.龙恩美向经开国投公司支付逾期支付房租的违约金（2016年10月22日分别计至租金付清时为止，每逾期一日按应付租金的千分之一，暂计算至2018年11月26日为246530.99元）、解约违约金72474.37元；5.龙恩美支付房屋占有使用费，自合同解除次日即2018年11月6日起计至龙恩美返还房屋之日止，暂计算至2018年11月26日为37341.18元（后经开国投公司明确计算房屋占有使用费的截止日期为2018年11月15日）；6.本案诉讼费由龙恩美负担。 一审法院经审理查明：2016年8月24日，成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（于2016年9月28日变更名称为成都经济技术开发区国有资产投资有限公司）作为出租方（甲方）与龙恩美作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（ZL-2016-0018），合同第一条约定甲方将自有的坐落在龙泉驿区怡和新城F区29栋2楼附201-205商铺共5间建筑面积（计租面积）1518.09平方米，出租给乙方作酒楼及配套用途使用；合同第二条约定租赁期限2016年8月12日至2024年8月11日止；合同第三条约定计租面积为1518.09平方米，单价15元／㎡／月，第一年年租金标准为人民币273256.2元，第一年月租金为人民币22771.35元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增；合同第四条约定租金缴纳方式先付后用，乙方自租金起算日（租赁期限开始日）起按每三个月为一期缴纳租金，第一期租金于本合同签订后7日内向甲方缴纳，第一期租金为68314.05元，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳给甲方；合同第五条约定履约保证金的收取标准：按照租期第一年两个月租金收取。乙方应于本合同签订前向甲方缴纳履约保证金45542.7元，除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止并履行完相关条款后，甲方不计息全额退还给乙方。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项（履约保证金按本合同约定不退还的情况除外）；合同第七条第六项约定乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司均书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担。乙方在装修前须向甲方及物业管理公司提供装修方案，提出装修申请，并与物业管理公司签订《房屋装饰装修管理协议》，经甲方和物业管理公司均书面同意并自行依法履行相关审批手续后方可进行施工；合同第七条第七项约定若因装修造成或使用中出现的承租房屋或附属设施设备损坏，乙方应无条件修复并承担所有费用，不能修复或修复后出租房屋或附属设备价值受损的，乙方应予赔偿；合同第七条第十七项约定乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，乙方应每日按本合同租期内最后一月日租金（月租金÷30天）的2倍向甲方支付房屋占有使用费；合同第八条约定：乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上。合同第九条约定乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，本合同违约方应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金，并赔偿由此给守约方造成的损失。 合同签订后，龙恩美支付了3个月租金68314.05元，并支付了履约保证金45542.7元。 2017年2月6日，龙恩美入场开始装修。 2017年2月，龙泉驿区城乡房产管理局向经开国投公司送达《成都市龙泉驿区城乡房产管理局关于告知房屋使用人涉嫌违规装修的函》载明：根据群众举报及我局调查，贵公司所有的龙泉驿区××路××号房屋使用人龙恩美（建筑面积4106.63平方米）在装修过程中存在擅自拆改建筑物外墙，涉嫌改变建筑物外立面、擅自拆改房屋现浇板楼梯，涉嫌拆改房屋结构、未办理施工许可证擅自施工等违规装修行为，请贵公司责令房屋使用人：1.立即停止施工；2.依法依规到相关部门完善相应手续后，按批准内容施工。 2017年2月14日，经开国投公司聘请的案涉房屋的物业管理公司成都市创投置业有限公司（以下简称创投公司）向龙恩美发出《停工通知书》，载明：由于你在装修商铺时，存在以下问题：1、擅自占有公共走道及有关公共区域。2、房屋改造未取得龙泉驿区房管局备案。3、店招设计、安装方案未报龙泉驿区城管局广告科审批。4、未与物管公司签订《房屋装饰装修管理协议》、且未经物管公司书面同意即擅自开始装修。违反了你与经开国投公司签订的《房屋租赁合同》第七条第六项、第十四项和《安全生产责任书》第三条第5项、第7项的规定。也违反了你与创投公司签订的《商铺物业管理服务协议书》第二条第3、4、5项的规定。现勒令你立即停止施工，并且我公司保留对你所造成的损失进行追索的权利。 2017年2月23日，经开国投公司（甲方）与龙恩美（乙方）签订《协议书》约定：怡和新城F4区项目29栋商住楼技术鉴定由业主代表和乙方委托四川省建筑科学研究院进行，签订《技术服务合同书》。鉴定费由乙方支付。 2017年2月24日，龙恩美与怡和新城F4区项目29栋楼上业主代表万发金等人与四川省建筑科学研究院签署《技术服务合同书》，合同第四条约定项目名称龙泉驿区怡和新城F4区29﹟商住楼1层-3层装修改造是否对房屋上部结构安全性造成影响的技术鉴定。 2017年3月30日，四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》，该报告第4条现在检查、检测情况部分载明：（1）拆除部分的检查。该房屋二层、三层部分填充墙、构造柱、过梁（以上拆除的构件为围护结构，不属于主体结构，拆除后不影响主体结构安全）、个别楼梯、梯梁拆除（楼梯、梯梁属主体结构）、个别二层楼盖板局部开洞（楼盖板属主体结构一般构件）。据上部住宅业主介绍，拆除过程中，部分构造柱、过梁倒下砸在楼盖板、剪力墙和梁上时对该房屋产生了振动和冲击。拆除的构件为三层TB-6～TB-7轴、三层TB-12～TB-13轴和二层⑬～⑭轴范围内构造柱和过梁（以上构件倒下的范围为上部结构的二单元），拆除构造柱的顺序是直接把连接到框架梁上的钢筋截断，钢筋截断后，致使三层构造柱、过梁直接倒下砸在三层楼盖板、三层楼盖梁及三层剪力墙上，二层楼梯间构造柱拆除后直接砸在一层至二层的楼板上，楼梯间扶手被砸坏，构造柱和过梁倒下现状见照片4.1-1～4.1-8。拆除TB-7～TB-12轴之间二层至三层梯板和梯梁时，未对不拆除的构件做保护处理，在拆除时使TBC/TB-7～TB-12轴框架梁混凝土遭到破坏，梁底纵筋、箍筋外露。楼梯间拆除见照片4.1-9～4.1-11；对23～1/23轴二层楼盖板进行了局部开洞，未对开洞后的板进行复核验算和采取加固措施进行处理，开洞楼盖板现状见照片4.1-12/4.1-13；二层、三层拆除的填充墙碎砖和建渣未及时清运，新运来的砖的集中堆放在楼盖板上，见照片4.1-14～4.1-16。（2）一层-三层商业部分现状检查个别楼盖梁梁底露筋，部分梁出现裂缝，个别楼盖板出现裂缝，个别填充墙出现裂缝，梁露筋、裂缝、板裂缝和填充墙裂缝。第9条鉴定结论载明：综合分析表明，该房屋一层-三层商业部分装修改造施工对该商业部分个别梁、板构件造成影响，对二单元四层-六层部分填充墙裂缝、填充墙与混凝土构件间的界面缝的发展有影响，尚未对该房屋上部主体结构的整体安全性造成影响。 2017年4月15日，龙恩美向经开国投公司、创投公司发出《复工申请》。 2017年4月21日，经开国投公司向龙恩美回复《关于怡和新城F4区29﹟商住楼1层-3层装修改造的告知函》，载明：你提交的复工申请已收悉，根据四川省建筑科学研究院出具的《技术鉴定报告》，装修改造相关事项函告如下：（一至六条主要内容为要求龙恩美自行委托原设计单位或其他有资质的建筑设计单位出具维修设计方案，并对案涉房屋进行修复处理。）七、按照建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定办理相关装修手续，取得装修许可证后方可施工。 2018年4月25日，四川竞辉建工有限责任公司作出《怡和新城F4区29栋商铺楼梯和楼板修复专项施工方案》。2018年5月8日，中国建筑西南设计研究院有限公司认可该方案。 2018年8月，龙恩美对案涉房屋进行了维修。 2018年10月25日，经开国投公司委托北京康达（成都）律师事务所向龙恩美发出《律师函》，催收租金及逾期支付租金的违约金。 2018年11月2日，经开国投公司委托北京康达（成都）律师事务所向龙恩美发出《律师函》，以龙恩美违反合同约定逾期缴纳房屋租金15日以上，根据合同第八条第一款的约定，解除案涉合同。龙恩美于2018年11月5日收到该《律师函》。 2019年6月19日，龙恩美拆除案涉房屋外围脚手架及围挡。 一审法院认为，经开国投公司与龙恩美签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方应当按约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1.经开国投公司主张的房屋租金及合同解除后的违约金是否成立；2.龙恩美是否应当支付房屋占有使用费。 关于经开国投公司主张的房屋租金及合同解除后的违约金是否成立的问题。经开国投公司以龙恩美未按期足额缴纳租金为由主张解除合同并要求支付未付租金，龙恩美抗辩其不存在违约行为，认为经开国投公司提供的房屋存在漏水、梁露筋等质量问题，多次要求维修无果，导致其无法签订合同后即施工，主张从装修之日即2017年2月6日开始计算租金，仅应支付2017年2月6日至经开国投公司要求其停工日2017年2月14日的租金。对此，经开国投公司认为龙恩美已经实际占有使用房屋，是其在使用房屋过程中违规装修，野蛮施工让整栋房屋震动导致违约，与经开国投公司无关。一审法院认为，根据四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》中载明的内容，房屋存在个别楼盖梁梁底露筋、部分梁出现裂缝、个别楼盖板出现裂缝等质量瑕疵，无证据显示经开国投公司在龙恩美装修之前进行过整改，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，应当相应减少租金。一审法院对龙恩美主张租金计算起始日为2017年2月6日的抗辩意见予以采纳。关于龙恩美抗辩租金计算止点的问题，一审法院认为应当判断经开国投公司要求其停工有无合理性及停工后租金的负担问题。根据龙恩美自行提供的四川省建筑科学研究院出具《建设工程技术服务报告》中载明的内容，其在施工过程中，确实存在装修不当的行为，甚至对部分主体结构拆除，对房屋造成了一定影响。另，根据龙泉驿区城乡房产管理局向经开国投公司发送的函件所载明的内容，龙恩美亦未按双方合同约定办理相关主管部门审批手续。龙恩美抗辩系经开国投公司无案涉房屋权属证明，故无法办理审批手续。为此，龙恩美提供了一段录音拟证明该主张，龙恩美自述是其与龙泉驿区城乡房产管理局一工作人员的对话，经开国投公司对该项证据三性均不予认可。一审法院认为，首先，龙恩美提供的该项证据真实性无法核实，不能证明未办理装修许可证是因案涉房屋无产权证明所致，一审法院对该项证据不予采信。并且，根据龙恩美自述，该段录音形成时间晚于案涉房屋装修开工日，无法证明在其开工装修之前按约定办理了审批手续。其次，经开国投公司提供了一份2016年8月3日出具的证明，该证明载明案涉房屋产权属于经开国投公司，相关产权证正在办理过程中。该证明尾部载明“属实”，并由成都市龙泉驿区城乡房产管理局加盖了印章，故龙恩美该项抗辩一审法院不予采纳。综上，经开国投公司有权要求龙恩美停工。龙恩美于2017年4月15日申请复工，经开国投公司于2017年4月21日复函要求其整改案涉房屋并办理相关装修手续。一审法院认为，因龙恩美的装修行为致使租赁物受损，根据双方合同约定及法律规定，其理应履行维修义务。经开国投公司要求办理装修许可证亦符合双方合同约定。案涉房屋装修停工系龙恩美的行为所致，停工后，案涉房屋仍由其占有，龙恩美应当按合同约定按期支付租金。故，一审法院对龙恩美抗辩租金应支付到2017年2月14日的主张不予采纳。龙恩美未按合同约定支付租金，经经开国投公司催告后仍未支付，致使合同目的无法实现，经开国投公司有权解除合同并主张合同期内的租金。龙恩美于2018年11月5日收到合同解除函，案涉合同于该日解除。2017年2月6日至2018年11月5日的租金共计490324.72元【计算方式为22771.35元/月×6月+22771.35元/30天×5天+22771.35元/月×1.03×12月+23454.49元/月×1.03×2月+24158.12元/30天×25天】，龙恩美欠付租金为422010.67元（490324.72元-68314.05元）。 龙恩美存在违约行为，应当按合同约定支付违约金。但经开国投公司主张的逾期付款违约金及解除合同违约金系同一违约行为所致，存在重复计算。庭审中，龙恩美明确提出违约金过高并要求调减。对此，一审法院认为，违约金具有补偿和惩罚双重性质，其主要目的是为保障守约方免受损失。对此，一审法院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合双方的履约情况、合同标的及损失情况，综合考虑公平原则、诚实信用原则等因素，对经开国投公司主张的违约金酌定调整为三个月租金。因龙恩美支付了履约保证金45542.7元，根据双方合同约定，可以扣除部分违约金，即龙恩美应当支付违约金26931.66元（24158.12元/月×3个月-45542.7元）。 关于龙恩美是否应当支付房屋占有使用费的问题。龙恩美抗辩其于2018年11月9日已移交房屋，不应再产生房屋占有使用费。一审法院认为，龙恩美于2018年11月15日前往拆除商铺外围脚手架及围挡，其陈述因受业主阻碍未果，但无证据证明该阻碍行为与经开国投公司有关联，后龙恩美拆除了外围脚手架及围挡，故龙恩美应当承担双方解除合同后实际占用商铺期间的使用费。经开国投公司主张计算至2018年11月15日的房屋占有使用费不违反法律规定，一审法院予以支持。经开国投公司主张占用期间使用费按合同约定最后一月日租金标准的2倍计算，一审法院认为，承租人在未返还租赁物的情况下，导致出租人无法对租赁物正常使用及收益，必然会给出租人造成损失，但经开国投公司上述标准明显不合理，对案涉租赁房屋占用期间的使用费比照原合同的租金标准更为合理，一审法院确认为8052.7元（24158.12元/30天×10天）。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、经开国投公司与龙恩美在2016年8月24日签订的《房屋租赁合同》（ZL-2016-0018）于2018年11月5日解除；二、龙恩美于判决生效之日起十日内向经开国投公司支付租金422010.67元；三、龙恩美于判决生效之日起十日内向经开国投资有限公司支付房屋占有使用费8052.7元；四、龙恩美于判决生效之日起十日内向经开国投公司支付违约金26931.66元；五、驳回经开国投公司其余诉讼请求；如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费12699元，由龙恩美负担8127元，由经开国投公司负担4572元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经开国投公司未提交新证据。龙恩美提交以下证据：一、2019年2月18日录音资料文字材料。拟证明：经开国投公司向龙恩美发送装修停工的真实原因为楼上居民阻扰1至3层开设酒店及装修，经开国投公司作为产权人，无法协调好租赁房屋经营业态与楼上居民的关系，故，无法实现租赁物的使用目的。二、人民网领导留言板信访留言截图。拟证明：案涉房屋没有办理安全结构审批的原因是由于该房屋未能取得权属证明。龙恩美于2017年2月先后两次到区房管局咨询办理安全结构审批，积极履行了办理手续的义务，但由于经开国投公司无法提供产权证明，故审批无法办理。三、任飞、刘定铭、卢工的微信聊天记录截图。拟证明：任飞、刘定铭、卢工是经开国投公司委托的物管公司的工作人员，全程参与了整个装修过程，对停工以后的具体原因是由于没有取得房产证是清楚的。另外，2018年11月7日龙恩美和房管局工作人员对话的录音，证明经开国投公司工作人员也前往房管局过，对案涉房屋没有办理结构审批是由于无法提供房屋权属证明这个原因是清楚的。 经开国投公司发表质证意见称，一、对录音证据真实性、合法性、关联性均不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条，龙恩美并未提交录音的原始载体。而仅就录音内容而言，不能达到龙恩美的证明目的。二、对人民网领导留言板信访留言截图真实性、合法性、关联性不予认可。无法从http://12345.chengdu.gov.cn/sjindex查询到。即便真实，对龙恩美证明目的也不认可。该证据恰好证明龙恩美在未完善装修许可手续的情况下擅自实施商铺装修工程，拆除了部分结构构件，引起了群体性信访事件。龙恩美的咨询行为系事后行为。成都市中级人民法院对龙泉驿区住房与城乡建设局的询问制作的工作笔录证明，龙恩美装修存在多项违规，其停工是由于自身违规行为导致。房管局盖章确认的证明既为有效产权证明文件。三、对资产部任飞、卢工创投微信聊天记录截图真实性予以认可，但不是二审新证据，合法性及关联性不认可，证明目的不认可。四、对阿饶微信聊天记录截图真实性予以认可，但这不是刘定铭的微信，而是饶宏的微信，不是二审新证据，合法性及关联性不认可，证明目的不认可。 本院认为，一、对录音证据，该录音证据无法核实真实性，本院对该证据不予采信。二、对人民网领导留言板信访留言截图真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。三、对任飞、阿饶、卢工的微信聊天记录截图，聊天内容系对修复事项的沟通，未体现三人对停工以后的具体原因是由于没有取得房产证知晓这一事实，亦无法体现该三人系龙恩美一审提交录音证据中的主体。故上述证据因缺乏关联性及证明力，本院不予采信。 二审中，本院于2020年7月9日到成都市龙泉驿区城乡房产管理局（现成都市龙泉驿区住房和城乡建设局）就其2017年2月出具的《成都市龙泉驿区城乡房产管理局关于告知怡和新城F4区29幢房屋使用人涉嫌违规装修的函》进行调查。该局回复，在函件显示的三个内容中，房管局仅负责《房屋结构安全批准书》的办理，当事人所称备案应系该批准书的办理。根据函件记载，存在三部分违规内容：第一，擅自拆改建筑物外墙，涉嫌改变建筑物外立面，违反《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，其应经城市规划行政主管部门批准而未进行申请；第二，擅自拆改房屋现浇板楼梯，涉嫌拆改房屋结构，违反《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条规定，未获得房产行政管理部门颁发的《房屋结构安全批准书》；第三，未办理施工许可证擅自施工，违反《建筑工程施工许可管理办法》第五条规定，未向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理该证书。根据法律规定无论违反上述三项哪项，龙恩美均应停工。因时间久远，人员变动，已经无法核实龙恩美申请审批的具体情况，但是办理批准书不一定需要产权证，权属证明也可以办理。后本院于2020年7月27日再次联系该部门，向其询问其单位是否有龙恩美一审提交录音证据中的“金科长”，其称并无此人。 后经龙恩美申请，本院再次就案涉房屋的备案登记情况及未取得《房屋结构安全批准书》的原因，以及取得该文件的前提条件开具《调查令》。2020年10月27日，成都市龙泉驿区住房和城乡建设局出具《关于房屋结构安全批准书办理的情况说明》和针对成都经开国投集团有限公司和成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的两份《个人住房信息查询记录》。情况说明载明：一、案涉房屋并未办理《房屋结构安全批准书》；二、我局严格按照市房管局2014年印发的《成都市房屋装修改造和维修加固管理办法》（成房发[2014]44号）、2020年6月24日市住建局修订的《成都市房屋装修、改造和维修加固结构安全管理办法》（成住建发[2020]221号）文件规定，利用“房屋安全（白蚁防治）信息管理系统”，线上审核办理《成都市房屋结构安全批准书》，根据管理办法第七条规定：“申请《房屋结构安全批准书》应当提交房屋权属证明文件，如产权证、购房合同、身份证明、授权委托书等......”；两份《个人住房信息查询记录》均载明：无房屋查询记录。双方当事人对上述文件的真实性均予以认可，本院对此予以确认，对上述文件的证明力，在本院认为部分进行综合认定。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系龙恩美与经开国投公司的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。二审中，因双方对案涉租赁合同自2018年11月5日解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、经开国投公司要求龙恩美停工是否具有合理性；二、龙恩美是否应当支付房屋占有使用费。对此，本院论述如下： 关于经开国投公司要求龙恩美停工是否具有合理性的问题。根据案涉合同第七条第六款约定“乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司均书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担。”，二审中，双方均认可经过经开国投公司和物业管理公司书面同意，并经过相关主管部门审批是龙恩美进行装修的前置条件。 根据龙泉驿区城乡房产管理局向经开国投公司出具《成都市龙泉驿区城乡房产管理局关于告知怡和新城F4区29幢房屋使用人涉嫌违规装修的函》，基于“龙恩美在装修过程中存在擅自拆改建筑物外墙，涉嫌改变建筑物外立面、擅自拆改房屋现浇板楼梯，涉嫌拆改房屋结构、未办理施工许可证擅自施工等违规装修行为。”要求立即停工，随后经开国投公司向龙恩美发出《停工通知书》。虽龙恩美称因案涉房屋未取得房屋产权证，导致其无法办理《房屋结构安全批准书》，然其提交的录音证据因缺乏真实性不能达到其证明目的。根据本院调查结果，取得《房屋结构安全批准书》不以房屋产权证书的提供为要件，提供案涉房屋权属证明即可办理，后龙恩美持本院《调查令》就该事项所获调查结果以及其在人民网领导留言板信访留言所得到的回复与本院调查结果并无区别。经开国投公司一审提交了一份2016年8月3日的证明，载明案涉房屋产权属于经开国投公司，相关产权证正在办理中。该证明尾部载明“属实”，并由龙泉驿区城乡房产管理局加盖印章，一审中龙恩美也认可该证据真实性。故在龙恩美无充分证据证明其要求经开国投公司协助其办理相关审批手续的情况下，其以案涉房屋未取得产权证书导致其无法办理审批手续，并称经开国投公司怠于作为，本院不予认可。经开国投公司以此为由要求龙恩美停工具有合理性，符合法律规定和合同约定。 另，根据四川省建筑科学研究院出具的《建设工程技术服务报告》，龙恩美在装修施工中，确存在因其不当装修行为对案涉房屋造成一定影响的事实。龙恩美在人民网领导留言板信访留言所得到的回复中亦对此有所阐述，根据回复“2017年2月，您在未完善装修许可手续的情况下擅自事实商铺装修工程，拆除了部分结构构件，引起了群体性信访事件，经相关部门多次协调方得妥善解决。”，故经开国投公司针对其《复工申请》要求其出具维修设计方案，对案涉房屋进行修复处理，并办理相关装修手续符合法律规定和合同约定。因在案证据不足以证明经开国投公司对龙恩美停工存在过错，而停工后案涉房屋依然由龙恩美占有，现经开国投公司要求其支付截止合同解除之日即2018年11月5日的租金，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 对龙恩美称停工真正的原因系基于业主投诉所致，怡和新城项目部和物管公司发布的《公告》可证明。本院认为，《公告》时间为2018年11月12日，内容载明“鉴于原承租人在入驻装修期间存在的种种问题和矛盾，现拟调整该部分商铺业态，用作有关区级公司的办公场所。”，该内容仅显示龙恩美在入驻装修期间发生问题和矛盾，并未就矛盾和问题内容进行列明，无法以该内容证明业主与龙恩美系基于案涉房屋要用于经营酒店发生矛盾。因该证据缺乏证明力，龙恩美以此主张停工真实原因系基于业主投诉案涉房屋不得用于经营酒店，本院不予支持。 对龙恩美应付租金数额的认定，根据租赁合同第二条约定“在租赁期限内，如乙方遵守本合同约定自租赁期限开始日起连续租赁使用满6个月且无违约行为，则免予收取租赁第一年叁个月租金，作为基于乙方的经营准备的补偿，免租期对应的租金自租赁期第7个月开始，等额分为4次免除，从第三至第六期租金中抵扣”，第四条约定“先付后用，乙方自租金起算日（租赁期限开始日）起按每3个月为一期缴纳租金”，根据上述约定，龙恩美得享有三个月免租期的前提系租赁使用满6个月且无违约行为。 本案中，龙恩美欠付租金构成违约，应当承担违约责任。对龙恩美称装修方案在实施前取得经开国投公司认可，即使存在停工通知载明的原因，经开国投公司也存在过错。对此，本院认为，虽经开国投公司对龙恩美取得的《装饰装修施工证》真实性不持异议，但本案停工实质系基于龙恩美未取得相关审批，同时其装修时存在行为不当导致案涉房屋受损，应当进行修复，故对龙恩美上述主张，本院不予支持。因一审支持龙恩美主张租金起算时间自2017年2月6日始，经开国投公司并未就此提起上诉，应视为对该认定结果的认可，本院对此予以确认，故一审认定龙恩美自2017年2月6日起至合同解除之日支付租金422010.67元并无不当，本院予以维持。龙恩美主张案涉房屋本身存在缺陷，不能达到交付条件，租金损失应由经开国投公司承担。本院认为，根据《建设工程技术服务报告》，案涉房屋虽存在瑕疵，但未影响结构安全，现在龙恩美无证据证明案涉房屋存在缺陷以至于无法达到使用条件，也未提供证据证明其就案涉房屋存在缺陷向经开国投公司主张过权利，本院对其主张不予支持。 对龙恩美应当承担违约责任的认定，经开国投公司主张龙恩美承担逾期付款违约金和解约违约金。根据租赁合同第八条第一款约定“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上。”、第九条约定“一、乙方逾期交纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。”，因上述违约金系不同性质违约金，龙恩美应当按约承担相应责任。然因我国合同法以损失填补为主，一审基于此综合案涉合同履行情况，双方过错程度，酌情认定龙恩美在抵扣已支付履约保证金的情况下，向经开国投公司支付违约金26931.66元并不过高，本院予以维持。 关于龙恩美是否应当支付房屋占有使用费的问题。龙恩美称因案涉房屋无法达到租赁目的，不应支付房屋占有使用费。对此，本院认为，案涉合同解除后龙恩美应当及时腾退房屋返还给经开国投公司，其未返还则应当基于占有支付相应对价。至于其主张案涉房屋无法达到租赁目的，并无充分证据加以证明，故一审认定其自合同解除次日支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，龙恩美的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12699元，由龙恩美负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡