四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1603民初1420号 原告：罗国建，男，1968年6月10日出生，汉族，住四川省达州市渠县。 委托诉讼代理人：叶贵芳，女，1972年5月23日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 原告：罗鹏，男，1989年12月19日出生，汉族，住四川省达州市渠县。 二原告的共同委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。 被告：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道**。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 原告罗国建、罗鹏与被告广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗国建及其委托诉讼代理人叶贵芳、李必刚，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗国建、罗鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期办证期间的违约金15000元；2、判令被告退还二原告已交纳的水电气和有线电视上户费10700元；3、判令被告退还二原告维修基金1284.85元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第三项维修基金金额变更为6859元。事实和理由：2011年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于广安市前锋区××道××小区××幢××层××号房屋，面积118.25平方米，单价2900元／平方米。2019年1月16日，双方重新签订商品房买卖合同（网签），合同约定被告应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，否则被告应当从逾期之日起到二原告取得权属证明止承担违约责任，由被告承担水电气有限电视安装上户费用，且被告超收了二原告的维修基金。被告于2020年4月23日为二原告所购房屋办理了不动产权证。二原告与被告协商处理购房款和违约责任未果。原告认为被告于2019年1月16日与原告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，应当得到全面履行。被告应当对多收取的款项予以退还，同时承担逾期办证违约责任。 被告辩称：1、原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，请求法院予以驳回。2、原告主张退还水电气及有线电视上户费不符合双方合同约定。由于前锋当时还是乡镇，根据当时的政策，该费用不包含在建筑成本里。双方在2011年的商品房买卖合同中明确约定，该费用由被告代收。且法院生效判决对类似案件作出了处理，没有支持退还该款的请求。由于必须要有网签备案合同才能办理房屋权属证书，所以原、被告于2019年签订《四川省商品买卖合同（预售）》，该合同是四川省住建厅提供的固定格式的合同，部分内容无法修改，双方有异议的内容只能在合同附件里进行补充约定。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条内容是固定的，无法修改，所以双方在合同附件十三补充协议第七条里约定水电气、电视上户及安装费不包含在房价款内，该费用由买受人承担，由公司统一代收。3、关于维修基金，原告交纳维修基金6859元是事实。原来是开发商代收后交入住建部门指定账户，现在不允许代收，被告可以进行退还。 经审理查明，2011年8月7日，原告罗国建、罗鹏作为买受人，与被告颐园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于广安市××镇××幢××层××号房屋，建筑面积为118.25平方米，房屋单价为每平方米2900元，总房款342925元。合同第十二条约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2014年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。 2011年8月7日，原告向被告支付维修基金6859元。原告于2012年5月1日、2013年9月23日分别向被告支付水电气上户费10000元、电视上户费700元。被告于2013年9月23日向原告交付了该套房屋。 因办理房屋产权需要提供网签合同，原、被告于2019年1月16日对案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同含附件、房屋分户图在内共计31页，合同主文、房屋分户图及附件页码编码连续，每一页下方备注的当页页码后均注明“共31页”。原告在合同主文尾部（第24页/共31页）及房屋分户图上签名捺印，未在附件上签名。合同十六条约定：供水、供电、燃气、有线电视由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用。第十八条约定2013年6月30日交付房屋。第二十七条约定：双方同意商品房按合同第十八条约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起到买受人取得权属证明止，出卖人按照每月总房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不得解除合同、退房。附件十三补充协议第七条约定：本项目所售房屋为住宅的：其水、电、气、有线电视上户及安装费由买受人承担。以上款项均未包含在房价款内。经本院走访，广安市房地产交易中心称网签备案合同的格式由四川省住建厅统一制作，除划横线的内容可作填充外，合同上已有的其他内容不能修改。广安市房地产交易中心提供四川省住建厅制作的网签合同模板一份，经对比该合同模板第十六条关于水、电、气、有线电视上户及安装费用的内容与原、被告于2019年1月16日签订的合同内容一致，属于不可以更改的内容。四川省住建厅制作的合同模板中包含附件。原、被告签订的合同中的房屋分户图和附件十三系是双方自由约定的内容，不包含在模板中。2020年4月23日，被告为原告所购房屋办理了不动产权证书。 本院认为，被告对退还原告维修基金6859元无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2、原、被告于2019年1月16日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于水、电、气、有线电视上户费用的约定是否是双方真实意思表示。 关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2013年9月23日办理了房屋交接手续，依双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定应当在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书，被告为原告办理房屋权属证书的期限为2014年9月23日前，即原告从2014年9月23日起就应当知道其权利受到侵害。截止2019年1月16日双方补充签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，即使按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应于交付使用之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，被告最迟也应于2015年9月23日前为原告办理房屋权属证书，原告的相应权利自逾期之日即最迟于2015年9月23日起受到损害。被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为并非对已过诉讼时效的债务作出同意履行的意思表示。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，原告主张被告迟延办理权属证书的诉讼时效最迟应自2015年9月23日起计算。民法总则于2017年10月1日起施行，原告的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2017年9月30日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点,虽然原告未在附件上签名，但从合同页码编码方式看，合同与房屋分户图、附件的页码具有连续性，三者系一个整体，且根据四川省住建厅制作的网签合同模板，附件也是合同的一部分，故附件对合同双方具有约束力。原、被告于2019年1月16日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住建厅制作的格式合同，该合同第十六条的内容是固定的，双方无法自由更改，且该条款内容与双方在附件十三补充协议第七条自由约定的内容相互矛盾，故《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条非双方的真实意思表示。原告已按照《商品房买卖合同》约定于2011年8月将水、电、气及有线电视上户费用交由被告代收，现在要求被告退还该款项既无事实和法律依据，也有违诚信原则，故对原告主张退还水、电、气及有线电视上户费用的诉讼请求，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告罗国建、罗鹏退还维修基金6859元； 二、驳回原告罗国建、罗鹏的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费307元，由原告罗国建、罗鹏负担282元，被告广安颐园房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  毛红玲 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 娟