贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初6262号原告胡丹丹，女，汉族，1990年6月3日生，住贵州省普定县。委托代理人：张亚骏，贵州能盛师事务所律师，代理权限：特别授权委托代理人：彭飘，贵州能盛师事务所律师，代理权限：特别授权被告安顺中隆盛达华达置业有限公司，住址：安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内，统一社会信用代码：9152049OMA6DMX3841，法定代表人：刘高华，经理。委托代理人：王琴，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：吴莲莲，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告胡丹丹诉被告安顺中隆盛达华达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亚骏、彭飘，被告的委托诉讼代理人吴莲莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》。二、请求人民法院依法判决被告退还原告缴纳的购房首付款、维修基金及代收费人民币138065元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年2月21日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开发区。付款方式为首付129721元＋银行按揭51万元。双方签订合同后原告按照约定支付了129721元首付款，7166元维修基金以及6898元其他代收费用。因为被告房屋备案单价为6151.75元，单价过高，导致原告不能获得银行根据法律的规定贷款。同时，合同约定，被告应当在2020年5月30日前交付商品房，被告在上述期限也没有交付房屋给原告。原告多次找到被告要求退房退钱，被告仅仅退还了原告5720元费用，便没有继续退还剩余款项。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告安顺中隆盛达华达置业有限公司辩称：1、原、被告于2019年2月21日正式签订《商品房买卖合同》，并完成备案，按照合同约定，原告不能因自身贷款情况单方解除合同。在2019年2月21日，原、被告正式签订合同，原告通过银行按揭方式买下中隆盛达健康城·康城一品16幢1单元7层2号住宅，被告及时为其办理备案手续，原告主动把首付款打入银行监管账户，原告在诉状中称合同备案单价过高造成无法获得贷款毫无根据，合同备案单价与合同第七条约定单价一致，备案单价系经住建部门审核通过，备案单价非贷款审核项目。被告收到原告提供的材料后及时把贷款资料提交银行，但因原告自身原因使得贷款无法办理。后被告通过发送短信告知原告此事，并催告原告重新提供有效贷款资料或补齐购房余款，原告收到通知后表示自身负债过高无法支付，并要求解约。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项……，逾期出卖人有权解除合同”，原告因自身原因无法办理贷款时，不享有合同解除权，应继续履行合同，补足款项，而非解除合同。2、被告受疫情影响无法按期交房已告知原告，并在小区公司门口张贴了延期交房通知，原告未提出异议，被告不承担逾期交房的责任，且按合同约定原告不能单方解除合同。3、原告要求解除合同无约定和法定依据。合同附件十二《补充协议》第十八条约定：“出卖人和买受人任何一方提出解除合同或变更合同的，需征得对方同意”，根据该条规定原告要解除合同，应在双方协商同意的前提下解除，而非单方解除，本合同不存在合同法第九十四条规定的情形。4、被告依法依约收取原告的费用不应退回。合同第十四条约定原告委托被告代收维修基金、工本费、房产面积测绘费、水电有线电视燃气开户费等费用，并向相关单位缴纳，除按法律规定不应由原告承担的费用外，其他费用在合同未解除的情况下依法不应通还，被告已退还给原告的是代收费用并非首付款。因此，原告的诉请没有相关的事实和法律依据，依法应予以驳回。本院经审理查明：2019年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市经济技术开发区，该房屋建筑面积119.44㎡，套内建筑面积103.99㎡；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6151.75元，总价款639721元；第八条约定付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款。1、2、…。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129721元，余款51万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条为逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在六十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起三十日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指按照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条：交付时间和条件：（一）出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第2种方式处理：2、自第十一条约定的交付期限届满之日起，每日按已交付房款万分之一的违约金支付，累计赔付上限不超过已付房款的百分之二，合同继续履行。第二十九条为：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件十二为《补充协议》，约定：“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）1、…2、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款1%向出卖人支付违约金。十八、合同的变更和解除出卖人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之十的违约金。……无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。原告于合同签订之日向被告支付首期房款129721元、维修基金7166元、代收款6898元。至此，原告共计交付143785元给被告。合同签订之日，该房屋于2019年3月2日办理了备案登记。后原告向被告提交办理个人贷款的相关资料，由被告代为向相关单位提交，后因贷款一直未能办理，被告于2020年7月30日向原告发送《资料催交函》，告知原告因原告个人原因办理不了银行按揭手续，要求原告重新提交有效贷款资料至公司，公司预审后向银行申请办理或补齐购房余款。原告回复“解约吧，我实在没有办法了”、“要不你们想办法帮我一起卖掉，我没钱付，自己这边的负债目前都还不过来”。同时查明：2020年5月13日被告在其公司公示栏中、物业服务中心门上张贴《延期交房告知函》，称：受新冠状病毒影响，部分外购材料无法及时到位，导致部分商品房工期顺延，定于2020年12月30日之前交予阁下。被告工作人员并将该告知函发送给原告，原告回复：“嗯嗯”、“我的房子帮忙想办法卖一下嘛”。另查明：原告提供给被告的个人征信中体现原告负债过多并有逾期行为。被告于2019年3月27日向原告退回多收产权代办费740元。现原告向本院提起诉讼，并提出如前诉请。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证，被告工商信息，商品房买卖合同、收款收据、建设银行支付凭证、“康城壹品”住宅算价单复印件，被告提供的被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、房地产开发企业暂定资质证书、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地使用权证书复印件、商品房买卖合同复印件、合同备案登记表、胡丹丹个人信用报告、资料催交函、短信记录复印件、延期交房告知函、照片、微信记录、收条复印件、原告担任法定代表人的贵州安顺九州天瑞房地产营销策划有限公司营业执照等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。双方《商品房买卖合同》中已约定了双方拥有约定解除权的条件，即“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。原告主张因备案单价过高未能获得贷款，无证据证实。在原告提交相关办理贷款手续的资料后，贷款不能办理，被告已书面告知原告，并催交相关资料及补齐购房余款，原告提供给被告的个人征信中体现原告负债过多并有逾期行为，原告在短信中也自认自身负债还不了，致使不能办理银行贷款的原因在于原告而不在被告，原告主张贷款不能办理属“因非归责于双方的原因”与查明事实不符。原告在被告告知无法办理贷款之前请被告工作员想办法帮忙卖掉涉案房屋，也体现了原告主观上有解约意向。《补充协议》约定：“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）1、…2、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款1%向出卖人支付违约金”，该条约定也未赋予原告解除合同的权利。原告要求解除合同，但无证据证明其有符合合同约定的解除权行使的条件，因此原告不享有约定解除权。原告主张被告逾期交房要求解除合同，被告虽有逾期交房事实，但确有疫情因素影响。双方在合同中并未约定逾期交房的解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。即在出卖人逾期交房后，买受人应向出卖人进行催告，并在催告后三个月的合理期限内出卖人仍未履行交房义务，买受人请求解除合同的，人民法院予以支持。涉案房屋在交房期间届满后，以及在被告向原告发送《延期交房告知函》后，原告并未对被告进行催告交房，而是请被告工作员想办法帮忙卖掉涉案房屋。加之原告尚未付清购房款，被告逾期交房并未达到使原告的合同目的不能实现的情形，尚未达到法定解除条件。被告对其逾期交房依法应当承担的是违约责任。原告主张双方已实际解除合同，并且被告已退还购房款5720元，无提供证据证实。从被告提交的收条载明已退740元是退回多收产权代办费，并非原告主张的购房款。故对该主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡丹丹的诉讼请求。案件受理费人民币3062元，减半收取人民币1531元，由原告胡丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张红文二〇二〇年十二月二十四日法官助理包欣书记员杨恒