安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终2987号 上诉人（原审原告）：林丽敏，女，1969年1月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：朱水岭，安徽耕天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周羊，安徽耕天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江大经建设集团股份有限公司，住所地浙江省临海市。 法定代表人:冯金荣,该公司副董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张骏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：芮卫东，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 原审第三人：芜湖市宏金尚润置业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人:吴昌宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周云，男，该公司员工。 上诉人林丽敏因与被上诉人浙江大经建设集团股份有限公司（以下简称大经公司）、原审第三人芜湖市宏金尚润置业有限公司（以下简称宏金公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初6784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林丽敏上诉请求：1、依法撤销原判,改判停止对位于芜湖市镜湖区宏金金色水岸15#楼1单元1302室房屋的执行,并解除对上述房屋的查封;2、改判确认上述房屋归林丽敏所有。事实和理由：一、原审法院适用法律错误,判决于法无据,应予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原审法院认定:“宏金公司于2017年9月22日向林丽敏交付涉案房屋,交付行为发生在芜湖市中级人民法院查封(2017年8月22日)之后,故林丽敏不符合上述规定可排除执行的情形。”首先,林丽敏认为,前述法律规定中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定,仅要求买受人“合法占有”,并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。2017年4月10日，林丽敏与物业公司签订了物业服务协议,委托物业管理企业提供物业管理服务,此时林丽敏已经合法取得并占有涉案房屋,显然林丽敏对案涉房屋的占有是在人民法院查封(2017年8月22日)之前。其次,该条款并未规定占有的具体条件,而只表述为合法占有,那么该占有如果是在签订了房屋买卖合同、付了全款或大部分款项的前提下,在占有没有侵害其他人合法利益的情况下,就应该认定是合法占有。二、根据原审法院查明的事实可以证明,林丽敏与宏金公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》的合法性已经得到确认,并且林丽敏已全部支付涉案房屋的购房款。首先,不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中,林丽敏已于合同签订的当日交纳了197354元现金,中建远南公司用工程款为林丽敏冲抵35万元购房款,合计547354元，林丽敏已支付全部价款。其次,林丽敏与宏金公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》已经通过芜湖仲裁委员会作出的(2018)芜仲字第137号裁决书对涉案《商品房买卖合同》的效力进行了确认。林丽敏购房的行为是善意的且无过错的,人民法院的查封行为不能损害林丽敏作为已经支付全部购房款的善意且无过错的购买人的利益,不能损害林丽敏所享有的物权期待权。三、中建远南公司与大经公司一样,均是涉案房屋的承包人,中建远南公司的工程款优先权与大经公司工程款的优先权应当同等保护。在原审法院认定中建远南公司用以抵偿林丽敏的购房款的35万元是真实的合法有效的情况下。同理,林丽敏购房的真实性和合法性应当得到确认,芜湖市中级人民法院的相关查封应当予以解除。 大经公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林丽敏的上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 宏金公司述称，同意林丽敏的上诉意见。 林丽敏向一审法院起诉请求： 1、停止对位于芜湖市镜湖区宏金金色水岸15#楼1单元1302室房屋的执行；解除对上述房屋的查封；2、确认上述房屋归林丽敏所有。 一审法院认定事实：2017年4月10日，林丽敏（买受人）就芜湖市房屋与宏金公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为547354元；买受人于2017年4月10日前付房款197354元，于2017年6月10日前付房款35万元。合同签订当日，林丽敏通过其丈夫黄天启的账户支付约定房款197354元。2019年10月22日，芜湖仲裁委员会作出（2018）芜仲字第137号裁决书，裁决确认林丽敏与宏金公司于2017年4月10日订立的《商品房买卖合同》合法有效。 芜湖市中级人民法院在审理大经公司与宏金公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据大经公司所提出的财产保全申请于2017年5月26日作出（2017）皖02民初106号民事裁定书，并于2017年8月22日查封了宏金公司名下位于芜湖市房屋。2020年5月,林丽敏向芜湖市中级人民法院提出案外人执行异议,要求排除对案涉房屋的强制执行,芜湖市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）皖02执异42号执行裁定书：驳回案外人林丽敏的异议请求。林丽敏于2020年7月28日签收执行裁定书，后诉至法院。 另查明：中建远南公司与宏金公司在2015年1月19日签订《金色水岸一期外墙干挂花岗岩工程施工合同》,由中建远南公司承建金色水岸一期外墙干挂花岗岩工程。2017年3月16日，中建远南公司出具一份承诺函，承诺其以上述外墙干挂花岗岩工程工程款35万元，作为林丽敏购买金色水岸15#楼1单元1302室房屋的部分房款，总房款的不足部分197354元，由林丽敏本人支付。2017年6月12日，经芜湖建兴工程咨询有限责任公司结算审核,上述外墙干挂花岗岩工程造价为946875.45元。中建远南公司开具了所有税票。2019年1月11日，中建远南公司与宏金公司签订《工程款清偿协议》，载明：金色水岸一期外墙干挂花岗岩工程总造价为946875.45元，宏金公司已付85万元及其应扣除审价单位咨询费11915.4元，实际应付84960.05元，以金色水岸小区地下车库Y212号车位冲抵，双方工程款结清。 2017年4月10日,案涉《商品房买卖合同》签订当日，宏金公司开具了两张收据,其中金额为35万元的收据上备注系工程款冲抵。宏金公司于2017年9月22日向林丽敏交付了案涉房屋，林丽敏同时支付了该房屋的面积差价2263元，其后林丽敏还就案涉房屋缴纳了物业费用。 一审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。宏金公司于2017年9月22日向林丽敏交付案涉房屋，发生在芜湖市中级人民法院查封（2017年8月22日）之后，而林丽敏作为案涉房屋的买受人未能证明在查封前已合法占有案涉房屋，不符合上述规定可排除执行的情形，故对林丽敏诉请停止对案涉房屋的查封，不予支持。林丽敏系大经公司与宏金公司建设工程施工合同纠纷案件的案外人，林丽敏现所举证据可以证明其与宏金公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》等相关事实，但不能证明其已取得案涉房屋的所有权。根据现有证据及查明事实，不足以确认案涉房屋所有权属于林丽敏，故对林丽敏要求确认案涉房屋归其所有的诉请，亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回林丽敏的全部诉讼请求。案件受理费11298元，由林丽敏负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，林丽敏是否在芜湖市中级人民法院查封案涉房屋之前即已实际占有房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行的条件之一为在人民法院查封之前已合法占有该不动产，根据本案现有证据无法认定异议人林丽敏在芜湖市中级人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋的事实。且一审判决认定林丽敏不能排除对案涉房屋的强制执行的其他理由，于法有据，本院予以维持。综上，本案异议人林丽敏不能排除芜湖市中级人民法院对案涉房屋的执行，其上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11298元，由上诉人林丽敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 戴玉海 审判员 蔡 俊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；