福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初2386号 原告：王从府，男，1977年2月1日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王世平，福建大雄律师事务所执业律师。 被告：漳州福农房地产有限公司，住所地漳州市常山开发区新侨村**，统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人：孙振淋，任经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住，住所地云霄县云陵镇云漳路**一社会信用代码91350622856666686P。 负责人：林坤喜，任行长。 委托诉讼代理人吴耀全，系该行职工。 委托诉讼代理人黄湧城，系该行职工。 原告王从府与被告福农房地产有限公司（以下简称“福农公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司云霄支行（以下简称“建行云霄支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王从府向本院提出诉讼请求：1.解除王从府与福农公司于2017年11月07日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编2018350684010001032017003146）；2.解除王从府与第三人建行云霄支行于2018年4月13日签订的《个人住房借款合同》（编号350667208-2012-20181946334）；3.福农公司返还房屋首付款115000元并支付利息及违约金（自2017年12月11日起至款还清时止，利息按照年利率4.9%计算暂计至2018年12月10日为5635元；违约金按照年利率0.01%计算，暂计至2018年12月10日为11.5元）；4.福农公司返还王从府自2018年4月13日起至判决生效时止已向第三人归还的贷款本息（暂计至2020年9月17日为86937.3元）；5.福农公司偿还建行云霄支行因王从府购买房屋向银行按揭（截止本判决发生法律效力之日，暂截止2020年9月17日）尚欠的贷款本金及利息664238.7元（以实际尚欠数额为准）。事实及理由：2017年12月11日，王从府与福农公司签署《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋基本情况、商品房价款、交付条件及手续，有关双方权利与义务的内容等信息。合同约定，福农公司应在2019年5月30日前向王从府交付该商品房，福农公司逾期超过180天，王从府有权解除合同。同时约定福农公司应支付王从府相应的利息并承担违约责任。2018年4月13日，王从府与建行云霄支行签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定贷款450000元，用于个人购房，贷款期限20年。王从府委托第三人将贷款450000元一次性转入福农公司的银行账户。同时王从府用案涉商品房为借款提供抵押担保，并办理了预约商品房抵押权预告登记，福农公司作为借款保证人在合同上签名盖章，承诺为借款承担连带清偿责任。福农公司至今尚未交房，属于严重违约。故王从府诉至本院，主张上述诉讼请求。 福农公司辩称，一、双方于2019年6月份签订《托管合同》，双方就福农公司购买的房屋交付及交付后由福农公司代为托管并经营等事宜进行了详细约定。根据该托管协议可以确定，自托管期间开始，视为王从府购买的房屋已经交付，交付后由福农公司按约定支付托管收入。现房屋已经过建设规划单位验收合格，具备交付房屋的合法性，且福农公司已经按照约定支付托管费用，王从府已经实际收到该托管费用，故双方房屋买卖合同约定的权利义务已经全部履行，王从府请求解除合同无事实及法律依据，应予以驳回；二、因新冠疫情造成的停工停产属于不可抗力，合同履行期限可依法顺延。根据漳州市住房和城乡建设局文件漳建筑（2020）7号《漳州市住房和城乡建设局关于“新冠肺炎”疫情防控引起建设工程造发生重大变化问题的指导意见》明确指出，疫情防控属于不可抗力，工期可以顺延。具体到本案中，福农公司自能够复工复产后，就积极组织恢复施工，努力完成建设项目，若非受疫情影响，福农公司早已完成项目；三、上城国际属于文旅项目，因今年疫情影响，地产行，地产行业尤其是文旅地产遭遇毁灭性打击正是看到目前文旅地产项目的困难，才想解除合同，将风险和损失都留给福农公司。福农公司是云霄县招商引资而来，为云霄县的地方经济和旅游发展出资出力，现遇到困难福农公司正想办法克服困难，请求法院维持双方的买卖关系，与业主共同克服困难。 建行云霄支行提交书面意见述称，一、王从府无权在本案中直接提出解除其与第三人签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，王从府仍应按照该借款合同的约定履行每月按期还款的义务。建行云霄支行与王从府之间的合同关系为《个人住房借款合同》，与本案系不同法律关系，王从府无权在本案中直接要求解除上述合同，同时，建行云霄支行作为贷款人已经按照约定发放贷款，完全履行合同义务，不存在其他任何违约的情形，现未经建行云霄支行同意并经合同双方协商一致，王从府作为借款人仍应当按照合同约定切实履行贷款清偿义务，无权单方面解除该借款合同；二、王从府所购房屋已经办理抵押权预告登记，未经权利人同意，该商品房依法不能发生物权变动的法律效果。王从府与福农公司签订商品房买卖合同并办理备案登记后，王从府所购房屋所有权已由王从府享有，而该商品房已于2018年5月21日办理了预售商品房抵押权预告登记，根据《物权法》第二十条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，未经抵押权预告登记权利人同意，对案涉房产的处置将不发生物权效力。王从府申请解除《商品房买卖合同》将导致该物权发生实质变动，侵害了第三人的合法权益，依法应不予支持；三、福农公司为王从府向建行云霄支行申请购房按揭贷款提供连带保证，本案如需同时解除《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》，福农公司应在合同解除前将王从府的购房款直接返还第三人以清偿王从府所欠的按揭贷款本息，如仍不足清偿的，则应由王从府继续清偿。 当事人王从府、福农公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。建行云霄支行未提交证据。对当事人各方均没有争议的证据，即：一、王从府提供的证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.购房款发票、3.个人住房借款合同；二、福农公司提供的证据：2.转账凭证，证明按托管合同约定支付托管费用但是受疫情影响尚欠4个月（6.7.8.9月份）未支付；3.常山开发区建设工程竣工规划条件核实意见书；三、建行云霄支行提供的证据对账单；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、福农公司提供的证据1《托管合同》、证据4消防验收许可；证据5建设局疫情顺延交房的文件，经王从府质证后对证据真实性、合法性无异议，但对证据关联性有异议，认为托管合同只能证明双方之间约定托管房屋的事实，无法证明福农公司已经向王从府履行交房的义务，交房需要符合合同约定的交房条件和时间，而证据4、5与本案无关。本院经审查认为证据1托管合同签订时间为2019年5月26日，距王从府、福农公司约定的交房时间2019年5月30日仅相差几天，双方在知道延期交房的情况下经友好协商签订了《托管合同》。福农公司明知讼争房屋无法产生托管收益及受疫情影响下仍自2020年10月起支付托管收入，故其辩称为解决延期交房才签订托管合同，符合常理，予以采纳，因此王从府与福农公司签订的托管合同可视为双方就延期交房达成新的协议，证据4、证据5可证实讼争房屋符合城市规划要求，已经消防验收合格，福农公司因受新冠疫情影响自2020年10月起才支付托管费用，故该证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，王从府与福农公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号350684010001032017003146），约定王从府向福农公司购买址在漳州市常山华侨经济开发区××路××号上城国际（二期）8号楼907室，总价款为565000元。双方约定王从府应在2017年12月11日前支付首期房价款115000元，余款450000元向建行云霄支行申请贷款支付，并约定福农公司应于2019年5月30日前向王从府交付商品房。合同同时约定除不可抗力外，福农公司未按照约定时间交付商品房的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，福农公司应按日计算向王从府支付全部房价款万分至一的违约金；逾期超过180日后，王从府有权解除合同。解除合同的，应当书面通知福农公司，福农公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王从府已付全部房款（含已付贷款部分），并自王从府付款之日起，按照0.01%计算给付利息；同时，按照全部房价款的0.01%向王从府支付违约金。王从府按合同约定向福农公司支付首期房价款115000元。2018年4月13日，王从府与建行云霄支行签订《个人住房借款合同》，约定王从府向建行云霄支行借款450000元用于购置本案讼争房屋，约定借款期限自2018年4月13日起至2038年4月13日止，福农公司为该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款发放后，至2020年4月25日，王从府共偿还建行云霄支行贷款本息共计93897元。至今，福农公司未交付商品房。 2019年5月26日王从府与福农公司签订了托管合同，约定托管服务期限自2019年6月1日至2024年5月30日止，共5年。2019年6月1日起至2020年5月31日首年托管收入已一次性在购房总房款中扣除，无需支付给王从府；2020年6月1日起至2021年5月31日，福农公司每月支付王从府购房金额5%的托管收入2354元。托管合同签订后福农公司分别于2020年10月31日、2020年12月1日向王从府支付托管收入2354元。 2020年10月12日、2020年10月20日漳州市华侨经济开发区规划建设局分别出具消防验收评定报告和建设工程竣工规划条件核实意见书，福农公司上城国际（二期）7#、8#楼经消防验收合格及8#符合城市规划要求。 2020年2月20日漳州市住房和城乡建设局出具漳建筑（2020）7号文件，明确疫情防控期（福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应的起止时间）属不可抗力情形，工期可以顺延。 本院认为，建行云霄支行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。王从府与福农公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及王从府与建行云霄支行签订的《个人住房借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。王从府已按合同约定支付了首期房价款115000元,建行云霄支行也向福农公司发放贷款450000元。王从府已依约履行了合同义务,福农公司虽未按期向王从府交付案涉商品房，但双方在交房期限届满前已知无法按时交付，经协商就逾期交房达成新的协议，签订了托管合同，可认为福农公司就逾期交房采取补救措施，并支付托管费用，弥补了王从府逾期取得讼争房屋的损失，而且符合城市规划要求，已经消防验收合格，故王从府以商品房买卖合同约定的逾期交房时间超过180日主张解除商品房买卖合同，本院不予支持。因商品房买卖合同未予以解除，故王从府主张解除其与建行云霄支行的个人住房借款合同、福农公司返还房屋首付款、支付逾期利息、违约金、其已向建行云霄支行归还的贷款本息及偿还建行云霄支行因王从府购房向银行按揭尚欠的贷款本金及利息等诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，判决如下： 驳回王从府的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12518.2元，减半收取计6259.1元，由王从府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 吴素芬 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 陈雅敏 书 记 员 张集钧 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。