上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11775号原告：张善伟，男，1997年8月21日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：崔惠南，上海紫本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔，上海沪紫律师事务所律师。被告：赵海龙，男，1989年10月26日出生，汉族，住上海市。原告张善伟与被告赵海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告张善伟的委托诉讼代理人崔惠南、被告赵海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张善伟向本院提出诉讼请求：1、判令张善伟、赵海龙之间签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除；2、判令赵海龙返还房屋押金6200元；3、判令赵海龙返还房租12,400元。事实和理由：2019年4月7日，张善伟与赵海龙签订房屋租赁合同，约定赵海龙将上海市襄阳南路XXX号XXX室房屋出租给张善伟，租期自2019年4月10日至2022年2月19日，押金6200元，月租金6200元。合同签订后，张善伟如期支付赵海龙房屋押金并支付租金至2020年4月10日。因新冠疫情影响，2020年2月9日张善伟承租房屋中的经营活动被相关部门终止，门被贴封条，双方合同因不可抗力无法继续，合同的目的无法实现。根据合同法不可抗力的规定，当事人可以解除合同。张善伟多次与赵海龙联系退还2020年2月10日至4月10日的租金及押金，但赵海龙均不予理睬。为此，张善伟诉至本院。赵海龙辩称，出租房屋约定用途是居住，张善伟是否用于经营赵海龙并不知情，且房屋并未贴封条。疫情期间，居住仅需要去居委会登记，并不受影响，故不同意诉请一。张善伟本应在2020年4月10日前支付下一期租金，但未支付租金且将房屋交还，故张善伟违约，因而押金6200元不予退还，不同意诉请二。赵海龙5月份去房屋内，才发现房屋内张善伟自用物品已经搬走，张善伟说他不住了、没钱了，故房屋仍在张善伟手中未交还，不同意退还2020年2月10日至4月10日的租金，不同意诉请三。本院认定事实如下：2019年4月7日，赵海龙(甲方，出租方)与张善伟(乙方，承租方)上海市房屋租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；该房屋租赁期为2年10个月，自2019年4月10日至2022年2月19日；该房屋月租金6200元，双方协定首期付三月，另付6200元押金，以后按每三月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租分租；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金6200元，若甲方违约除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之乙方违约则甲方有权不退还押金。签订上述合同后，张善伟支付赵海龙押金6200元。后张善伟支付租金至2020年4月9日。2020年3月12日，张善伟向赵海龙发律师函，称因疫情影响，涉案房屋内的民宿经营活动于2020年2月9日被政府部门终止，双方租赁合同因不可抗力而无法继续履行，故通知租赁合同于2020年2月9日解除，要求赵海龙退还租金及押金。2020年3月17日，张善伟与赵海龙通过微信协商租赁合同解除事宜。赵海龙称：……兄弟现在要同意，我帮你挂牌，毕竟我的人脉广一点，我帮你挂牌租一租，赶紧找到客户，有人能住进来，然后我给你结算一下，然后咱们看怎么结算一下，如果你要觉得不行，完了非得然后又是这样多少押金多少，我现在说实话也没钱……；然后看能往外长租一租吧，反正比空着强，你要不同意我也没办法……。张善伟：现在这种情况，谁都没有办法，像你那边挂出来长租掉当然是最好了。另查明，上海市徐汇区襄阳南路XXX号三层东北间、三层东北阳台、假四层搁楼租赁户名系案外人陈某某。2015年9月16日，赵海龙承租上海市徐汇区襄阳南路XXX号三层房屋，租期自2016年2月20日至2022年2月19日，赵海龙有权转租。审理中，张善伟提供了与赵海龙的微信聊天记录、2020年2月9日徐汇区城管执法局疫情防控停业告知书，证明赵海龙知晓张善伟租赁房屋用途，该房屋因疫情影响导致合同无法继续履行。其中，双方2019年4月11日的微信聊天记录中，张善伟：赵哥，你看麻烦你把襄阳南路XXX号的这个房子照片发给我一下，我上线房子现在太乱不好拍，等后面约摄影师来拍；2020年1月29日，张善伟微信联系赵海龙称因疫情影响，订单退订，希望减免一两个月租金，或退回剩余租金、扣除押金；2020年3月4日，张善伟发入户门贴封条的照片给赵海龙。赵海龙质证称，微信证据真实性予以认可，但不认可在签约时即知道张善伟承租房屋用途，在2019年4月11日张善伟要房屋照片时心里有了疑问，但想只要其按时支付租金、不带来麻烦即可；后来到2020年1月29日发微信时，才明确房屋其用于经营民宿；贴封条照片是南昌路房屋，并非涉案房屋；并未见到房门上张贴告知书，张善伟隐瞒了其经营民宿的事情。庭审中，赵海龙称其是同意帮助将房屋转租，五月初因中介带人看房发现房屋内没电，其5月2日、3日去现场发现没有人居住的痕迹，后房屋于5月15日另行出租。后张善伟称其在2020年3月底回到上海，4月10日以后曾去房屋内查看，房屋内没有人，因为其一直知道房屋的密码，所以可以自行进入房屋。赵海龙提供了2020年5月15日将涉案房屋另行出租的租赁合同复印件，张善伟对该合同真实性不予认可。审理中，赵海龙表示张善伟承租房屋期间欠付的水电煤等费用不在本案中主张，本案中不要求处理。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有租赁凭证、房屋租赁合同、上海市租赁合同、付款凭证、律师函及邮寄凭证、双方微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，赵海龙与张善伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。张善伟主张赵海龙对房屋用于经营民宿在签订合同时即已明知，对此赵海龙予以否认。本院认为，涉案房屋本身用途为“居住”，双方亦在合同中明确约定了房屋为“居住”用途且禁止擅自转租。现有证据不足以证明赵海龙签约时即已知晓张善伟将房屋用作经营用途，即使赵海龙事后知晓，亦不能以此改变合同约定的房屋用途。现有证据不能证明张善伟将房屋用于经营民宿经过了赵海龙的同意或双方达成其他补充协议，亦无法证明因新冠疫情导致张善伟无法居住使用涉案房屋，故张善伟以不可抗力为由要求确认合同于2020年2月9日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。因张善伟已搬离、赵海龙另行将房屋出租，双方租赁合同无履行可能，故合同由本院判令解除。在无法定或约定解除合同事由、双方亦未就合同解除协商一致的情况下，张善伟逾期支付租金、提出解约、搬离房屋，构成违约。赵海龙要求不予退还押金，有合同依据，本院予以准许；张善伟要求退还押金，无法律依据，本院不予支持。从2020年3月17日双方的微信聊天内容看，双方同意赵海龙协助张善伟转租房屋，张善伟无证据证明其于2020年4月10日前已将房屋交还赵海龙，故张善伟要求退还2020年2月10日-4月10日的租金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张善伟、赵海龙于2019年4月7日就上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、驳回张善伟的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计132.50元，由张善伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 理二〇二〇年十二月九日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。