湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5440号原告：尚之忠，男，1952年5月24日出生，汉族，上海际华物流武汉分公司退休，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：卢寅、詹良驹,系湖北山河律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖昌富，女，1962年3月6日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈祖信，系湖北人言律师事务所律师，特别授权代理。原告尚之忠与被告肖昌富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案依法使用普通程序由审判员崔玉华独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告尚之忠及其委托诉讼代理人卢寅、詹良驹，被告肖昌富及其委托诉讼代理人陈祖信均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚之忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2010年1月17日签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告向原告返还购房款155,000元；3、判令被告赔偿原告损失600,000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2010年1月17日，原、被告双方签署《房屋转让协议》，约定原告以155,000元受让下黄金口村一套住房（以下简称“案涉房屋”），房屋占地面积46.2平方米（11m*4.2m*3层），房屋面积约138.6平方米，被告负责办理产权证。后，原告依约向被告支付款项155,000元。2011年6月30日原告与吴正连签订《协议》，吴正连承诺“原告所购被告转让房屋有处置权，永不干涉，也不再找原告任何麻烦”。因吴正连不会写字，由吴正连之女吴艳华在《协议》上签字，肖昌富作为中间人在《协议》上签字。原告自2010年1月后即实际占有使用案涉房屋，并经村委会同意就案涉房屋安装了独立的水、电表。目前，因汉阳区永丰街黄金口村“城中村”改造，案涉房屋已被拆迁，肖昌富拒不配合原告在村委会及拆迁办办理相应手续，使得原告无法获得应有的补偿，给原告造成极大损失。因案涉房屋属于“小产权房”，原告不具有黄金口村村民资格，案涉房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应向原告返还155,000元购房款，另外，因案涉房屋已被拆除，房屋及土地的价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效所造成的损失赔偿数额，应当以拆迁补偿利益为基础计算。为依法保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉请。被告肖昌富辩称：一、因为原告不属于黄金口村村民，根据法律规定，村土地属于集体成员所有，原、被告之间签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》52条第4款的规定属于无效合同；二、被告陈述的损失60万元没有法律依据，其支付的15.5万元的损失仅有银行贷款利息，且自从2010年原告购买本案房屋以后将该房屋出租，所收取的租金远远高于银行存款利息，因此其没有直接损失。我们同意返还原告购房款15.5万元。请求驳回原告其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审审理、质证查明以下事实：原告尚之忠系武汉市硚口区城镇户口，非系黄金口村村民。被告肖昌富原系黄金口村村民，上世纪八九十年代转为城镇户口。被告肖昌富系其母亲杨桃香与前夫所生，1965年左右杨桃香与吴正连结婚，被告肖昌富随其母和吴正连一起生活至出嫁。杨桃香与吴正连婚后又生育了吴艳玲、吴克伟、吴艳华三个子女。吴正连系黄金口村村民，2004年左右，黄金口村分配吴正连一块宅基地，肖昌富和吴艳玲等人出资建造三层楼一栋，每层四间，被告肖昌富出资40,000元。建好后，西边第一间一至三楼归吴艳玲享有、居住使用，自西第二间一至三楼归被告肖昌富享有、居住使用，剩余两间一至三层楼系吴正连与其子吴克伟享有、居住使用。建造时该房屋未办理规划审批手续，建好后亦未办理权属登记。整栋楼的房屋编号为下黄金口150、151号。被告肖昌富2006年搬入居住使用至2010年。2010年1月17日，被告肖昌富作为卖方、原告尚之忠作为买方就上述被告肖昌富建造的房屋签订《房屋转让协议》一份约定，双方协商，卖方自愿将下黄金口村的一套住房转让给买方。房屋占地面积46.2平方米（占地面积11米×4.2米×3层）全部转让给买方（138.6平方米）；房屋转让价为壹拾伍万伍仟元整，房屋水电由卖方负责到位。房款先交定金叁万元，余款在三月底以前付清；壹拾伍万伍仟元整到位后，房屋产权归买方终身所有，卖方负责买方办理产权证，费用由买方承担；三月底以前，属于卖方违约给买方陆万元整，属买方违约的不退定金；此协议一式三份，签字后即刻生效，双方自愿承担法律责任。协议下方肖昌富、尚之忠均签名捺印，中间人李太平签名。协议签订后，原告尚之忠依约支付被告肖昌富购房款人民币155,000元。原告尚之忠购买房屋后，因为与被告肖昌富的家人因为水电原因产生矛盾。2011年6月30日，经肖昌富中间沟通，原告尚之忠与吴正连签订协议一份，吴正连承诺尚之忠所购肖昌富转让的房屋有处置权，永不干涉，也不再找尚之忠麻烦。2013年1月、10月左右，原告尚之忠就所购房屋申请了水电安装（用电位置下黄金口22号），后将房屋出租。2020年4月，诉争房屋拆迁。因原、被告就诉争房屋拆迁权益分配未能协商一致，原告未能以自己名义签订拆迁补偿协议，原告诉至本院请求判如所请。另查明，就下武汉市汉阳区下黄金口150号、151号整栋楼（拆迁面积711平方米、村委会认定为4户）的拆迁，由吴艳玲、张建萍（吴克连之妻）、张世华、凃虎分别签订拆迁协议，其中吴艳玲名下面积为235平方米、张建萍276平方米、张世华100平方米、凃虎100平方米，另有过渡费、装修补偿、附属设施等补偿。被告肖昌富表示其所出售的房屋的拆迁还建面积包含在吴艳玲所签订的拆迁协议内。在武汉市汉阳区永丰街黄金口村“城中村”综合改造拆迁安置补偿方案中载明，对于外来户选择货币安置的，按安置面积每平方米4,000元的标准给予货币安置。再查明，被告肖昌富于1983年结婚，1990年左右前夫去世。1993年左右与张大权结婚，2015年左右离婚。被告肖昌富出售房屋时张大权知晓并同意，二人离婚时，财产已经分割清楚。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：2010年1月17日，原、被告就被告肖昌富建造的房屋签订《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示，但因诉争房屋系黄金口村集体土地上的房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；…”之规定，双方就集体土地上的房屋签订的《房屋转让协议书》违反上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该《房屋转让协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”之规定，被告肖昌富应退还已收取的购房款人民币155,000元。原告支付155,000元在2010年时系购买房屋，现因合同无效，原告存在损失。本案诉争房屋系集体土地上的房屋，在转让时，原、被告均为明知，双方均存在过错，被告肖昌富系卖方应承担主要过错责任，原告尚之忠承担次要责任。对于原告的损失，被告肖昌富应承担赔偿责任。因诉争房屋已被拆迁，房屋转让协议无效后，肖昌富因此能够获得房屋拆迁补偿。结合黄金口村房屋拆迁还建的单价，并综合本案双方的过错程度，本院酌定被告肖昌富赔偿原告尚之忠人民币200,000元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告尚之忠、被告肖昌富于2010年1月17日签订《房屋转让协议》无效；二、被告肖昌富于本判决生效之日起十日内返还原告尚之忠人民币155,000元；三、被告肖昌富于本判决生效之日起十日内赔偿原告尚之忠人民币200,000元；四、驳回原告尚之忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11,350元、保全费人民币4,295元，合计人民币15,645元（此款原告尚之忠已交纳），由原告尚之忠负担人民币6,015元、被告肖昌富负担人民币9,630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇二〇年十二月十八日书记员  李 越