上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22322号原告：薄银妹，女，1964年3月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵易凡，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：程一鸣，上海东炬律师事务所律师。被告：姚忠，男，1981年10月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告薄银妹诉被告姚忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加吴凯为第三人参加本案诉讼，后又撤回了追加吴凯为第三人。本案于2020年12月10日公开开庭进行审理，原告薄银妹及其委托诉讼代理人赵易凡、程一鸣、被告姚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薄银妹向本院提出诉讼请求：1、判令薄银妹与姚忠2017年10月24日签订的《租赁合同》于2020年8月26日(本案起诉日)解除；2、判令姚忠腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX号房屋；3、判令姚忠支付2019年12月16日至2020年8月26日期间的未付租金人民币(以下币种均同)168,195元；4、判令姚忠支付2020年8月27日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按每月27,383元的标准)；5、判令姚忠支付违约金82,150元。事实和理由：2017年10月24日，薄银妹与姚忠签订《租赁合同》，约定将上海市青浦区盈港东路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给姚忠，租赁期限为2017年12月16日至2022年12月15日，每12个月按年度支付一次租金，每年度第11个月月底前支付下年度租金，并分别约定年度租金，2019年12月16日至2020年12月15日租金为328,600元，即每月租金约为27,383元，每三个月租金为82,150元，合同并对其他事宜进行了约定。后姚忠仅支付2019年12月16日至2020年12月15日年度租金中的6万元，故出具承诺书承诺余下268,600元分期交付，若未按时交付，将房屋归还。但姚忠至今仍未支付剩余租金，因此薄银妹起诉要求判如所请。被告姚忠辩称：对《租赁合同》2020年8月26日解除及腾退系争房屋无异议，但自己并未使用房屋，也不同意支付租金、使用费及违约金。违约金标准过高，要求法院调低，且还支付了押金3万元，违约金无需支付。《租赁合同》是代朋友吴凯签的，实际使用房屋及支付租金的都是吴凯，只是因为签订合同当日吴凯没有带身份证，自己正好也在场，所以才签字的，薄银妹也清楚该情况。两年多以来，薄银妹与自己之间从来没有联系过，一直到2020年7月，吴凯没有支付房租才联系到自己。后来自己也和吴凯一起与薄银妹调解过，吴凯还写了承诺书给薄银妹，吴凯也说这个事情与自己无关。经开庭审理查明，系争房屋登记权利人为薄银妹，房屋用途为店铺。2017年10月24日，薄银妹(甲方、出租方)与姚忠(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争方出租给乙方开设酒店，租期自2017年12月16日至2022年12月15日，租赁期内2019年12月16日至2020年12月15日的年租金为328,600元。租金每12月个月支付一次，第11个月月底前支付下12个月的租金，以此类推。如乙方超过十五天未缴纳租金的视为乙方违约，甲方有权收回该物业，并对物业内遗留物品进行处置无需通知乙方，乙方自行承担所发生的费用及造成的损失。乙方向甲方支付3万元租赁保证金。租赁期届满或本合同提前终止，乙方应当按使用房产的实际状态返还该房产，不得拆除装修，装修无偿移交给甲方，但乙方有权取回乙方的设施，设备等非固定资产。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……(四)、乙方逾期不支付租金或其他公共事业费累计超过15日。租赁期间，乙方擅自退租或违约的，乙方应当支付3个月租金作为违约金。乙方支付的租赁保证金及已付的租金不予退还。另查明，2020年8月3日，姚忠出具承诺书，载明：姚忠拖欠薄银妹系争房屋2020年2月16日至2020年12月15日租金总计268,600元，承诺2020年8月10日之前支付薄银妹5万元、2020年8月17日支付10万元、2020年9月29日支付118,600元，如未按以上条款按时支付租金，承诺把该房归还薄银妹，双方中止合同。双方当事人确认，现系争房屋一至三层由案外人开设饭店，第四层做办公室使用。系争房屋已支付两年整的租金另加6万元。以上事实，由薄银魅、姚忠的陈述、上海市房地产权证、《租赁合同》、承诺书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，姚忠表示，吴凯因为自己与薄银妹谈崩了，就让自己出面谈还款的事情，自己按照吴凯的说法出面签订了承诺书。为此，姚忠提供：姚忠(Motorcoach)与薄银妹(感恩)的聊天记录、凯与薄银妹的聊天记录及吴凯向薄银妹出具的承诺书、吴凯与姚忠的聊天记录，证明薄银妹一直是向吴凯要房租，认可是吴凯租的系争房屋，吴凯也认可租了系争房屋并承诺支付租金。薄银妹对上述聊天记录的真实性均予以认可，但签署租赁合同时已经明确姚忠是承租方，坚持以姚忠作为合同相对方，姚忠与吴凯的内部约定与本案无关。找吴凯要租金是因为知道他们两人是一起开公司的，只要支付租金，吴凯代付或者谁付都可以。薄银妹表示，不清楚使用系争房屋一至三层的案外人的身份信息，故本案中不要求处理案外人的腾退事宜。因姚忠违约，支付的3万元保证金根据合同约定不予退还。根据庭审查明的事实，本院认为，姚忠在《租赁合同》上作为承租方签字，又于2020年8月3日向薄银妹出具支付租金的承诺书，因此姚忠称其并非实际承租人不应承担支付租金等义务的抗辩意见，本院不予采纳。薄银妹与姚忠签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现姚忠未按期支付租金已达合同约定的解除条件，薄银妹主张解除合同、要求腾退并支付未付的租金及使用费、违约金的诉请，本院予以支持，以双方确认的时间作为合同解除日，同时根据合同的履行情况、姚忠的过错程度等酌情调整违约金为5万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告薄银妹与被告姚忠2017年10月24日签订的《租赁合同》于2020年8月26日解除；二、被告姚忠应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX号房屋；三、被告姚忠应于本判决生效之日起十日内支付原告薄银妹2019年12月16日至2020年8月26日期间的未付租金168,195元；四、被告姚忠应于本判决生效之日起十日内支付原告薄银妹自2020年8月27日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按每月27,383元的标准)；五、被告姚忠应于本判决生效之日起十日内支付原告薄银妹违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,572.93元，减半收取计2,286.46元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十二月十八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。