中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)最高法民申7018号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江安县鸿晟置业有限公司，住所地四川省宜宾市江安县江安镇竹都大道东段江安奥园**地块**。 法定代表人：毕剑锋，该公司总经理。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：毕成艳，男，1964年12月15日出生，汉族，住广东省广州市东山区。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：吴姿虹，北京朱雀律师事务所律师。 上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：吴仕锋，北京朱雀律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：江安鸿国物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市江安县江安镇，住所地四川省宜宾市江安县江安镇环城路东段北侧鸿国现代物流园（港汇城）******le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：王菲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师。 再审申请人江安县鸿晟置业有限公司（以下简称鸿晟公司）、毕成艳因与被申请人江安鸿国物业管理有限公司（以下简称鸿国公司）合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终1414号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 鸿晟公司、毕成艳申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、八项规定申请再审。事实及理由：1.原判决认定鸿国公司对其修建的案涉项目1-5号楼，19-22号楼因原始取得享有所有权错误。鸿国公司作为案涉项目的合作开发主体，非物权法意义上的建造主体，不能原始取得案涉房屋的所有权。鸿晟公司是案涉项目唯一的土地使用权人及建造主体，且已实际完成建造并进行了初始登记，已经通过原始取得方式取得了案涉房屋所有权。鸿国公司享有的只是债权请求权。2.即使鸿国公司主张债权，但其有关建设成本及损失等主要事实缺乏相应证据证明，应驳回其全部诉请。鸿国公司未履行前期开发成本费用等先合同义务，鸿晟公司享有法定解除权，且已向鸿国公司发送了解除通知。鸿国公司未支付开发成本，并拒绝缴纳税费已构成根本违约。3.双方的真实意图是土地使用权的部分转让，鸿国公司未履行支付转让对价款的主合同义务，案涉合同符合法定解除条件。鸿国公司自行开发建设属代建行为，其至多有权主张代建成本，不能取得案涉物权。4.鸿国公司即罗宣祖指定签署《鸿国现代物流园（港汇城）项目合作开发协议》（以下简称《合作开发协议》）的第三方，系罗宣祖的委托代理人，本案遗漏有独立请求权的第三人罗宣祖作为诉讼当事人，存在重大程序错误。5.原审判决认定鸿国公司对待收房款享有所有权错误。案涉房屋所有权及收益权属鸿晟公司。即使待收房款归鸿国公司享有，也只是期待利益，收回房款的风险应由鸿国公司自行负担。6.鸿国公司低价转让房产等行为损害了鸿晟公司的权益。鸿晟公司将结算资金转出，用于缴纳税款是正当权利处分。鸿晟公司拒绝为鸿国公司盖章系行使不安抗辩权，原审判决认定鸿晟公司承担50万元违约金证据不足。7.双方已同意江安农商行账户作为鸿晟公司的预售房款监管账户，变更江安邮储银行归鸿国公司单独使用。江安农商行账户及账户内资金应归鸿晟公司所有。8.原审判决判令解除房屋置换约定错误。鸿国公司系无权处分，置换条款无效。且鸿国公司的解除通知是在15号楼启动建设的最晚截止日前提出，属合同期内单方解除协议。9.毕成艳等担保人属共同一般担保，原判决遗漏其他担保主体，仅判定毕成艳承担补充责任错误。 鸿国公司提交意见称，1.鸿国公司基于《合作开发协议》所享有的权利合法有据。鸿国公司已独立完成了项目的投资建设，不属于代建。鸿晟公司对案涉项目并未投入资金，未承担开发义务。虽然土地和房产初始登记在鸿晟公司名下，但权益归属应依据合同约定。待收款及项目专户资金均应归属于鸿国公司。2.已有另案判决认定罗宣祖与本案不具有利益关联性，且鸿晟公司在原审中未申请追加罗宣祖为当事人。3.鸿晟公司在资金使用、对外签订合同、办理产权证等方面存在严重违约，应当承担违约责任。4.根据《合作开发协议》的约定，鸿晟公司有义务配合办理盖章手续，毕成艳也应当承担补充责任。5.鸿晟公司至今未动工建设用于置换的房屋，原审判决确认解除置换约定正确。 本院经审查认为,鸿晟公司、毕成艳的再审申请事由及理由均不能成立，具体评析如下： （一）关于鸿国公司建设房屋的所有权及售房款的归属问题。鸿晟公司与鸿国公司签订的《合作开发协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鸿国公司按照《合作开发协议》的约定自行出资，独立开发建设了案涉项目1-5号楼、19-22号楼。原审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，认定鸿国公司作为房屋建造人，在房屋建成时原始取得了前述房屋的所有权，并无不当。鸿晟公司并未实施建造行为，其关于是前述房屋的建造主体，并办理了产权初始登记，已通过原始取得方式取得了房屋所有权的主张不能成立。如前所述，鸿国公司享有对其独立开发建设房屋的所有权，故其亦享有该部分房屋出售房款的所有权。 （二）关于《合作开发协议》是否解除及双方违约责任的认定问题。鸿晟公司主张鸿国公司构成根本违约，其已向鸿国公司发送解除《合作开发协议》的通知，但未提交鸿国公司签收邮件的凭证。鸿晟公司在再审审查期间，提交手机彩信截屏拟证明向鸿国公司的法定代表人王菲发送了该通知，但接收人名称系其自行备注，且未提供接收人的身份信息。同时，鸿晟公司是否享有法定解除权，需要综合考虑《合作开发协议》的履行情况、双方当事人的违约情形等予以认定。在《合作开发协议》履行过程中，鸿国公司按约完成了1-5号楼、19-22号楼的开发建设，根据约定鸿国公司向鸿晟公司支付前期公共费用的方式是在双方置换房产时进行结算抵缴，2019年1月18日签订的《调解协议书》载明鸿国公司支付和抵缴前期费用的情况，但因鸿晟公司至今未开发建设用于置换的房屋，故不能据此认定鸿国公司违约。虽然鸿国公司存在未按约支付税费的违约行为，但不影响《合作开发协议》的目的实现，不构成根本性违约。综上，无论解除协议的通知是否送达鸿国公司，均不能认定《合作开发协议》已经解除。本案中，鸿晟公司存在未按约启动12-14号楼建设；未经鸿国公司同意擅自将鸿国公司专项账户中的资金3898357元转出；拒绝配合鸿国公司在对外签订的合同上加盖印章且单方向购房人发出变更付款方式及解除网签合同的通知的违约行为。鸿国公司也存在未按约支付税费的违约行为。原审法院综合考虑双方的违约情节及过错责任，酌定鸿晟公司承担500000元违约金并无不当。鸿晟公司提交完税证明等证据，拟证明鸿国公司不按约缴纳税款构成根本违约，鸿晟公司为其代缴税款。本院认为，鸿晟公司系案涉项目向税务机关申报并交纳税费的责任主体，其与鸿国公司对税费的约定不能免除其依法按期纳税的法定责任，其与鸿国公司之间的税款纠纷可另行主张。 （三）关于江安县农村商业银行股份有限公司竹都支行（以下简称江安农商行）61×××18账户中的房屋销售资金的归属问题。鸿晟公司主张双方已变更其他银行账户为鸿国公司的专项账户，江安农商行61×××18账户系鸿晟公司独自享有的账户，与鸿国公司无关。根据《合作开发协议》的约定，该账户系鸿国公司运行案涉一期项目资金的专项账户，由其独立使用，自行管理。鸿国公司开发建设的房屋出售后房款也均进入该账户，该账户内的钱款特定化。鸿晟公司未举证证明该账户上的资金不是鸿国公司的售房款，而是鸿晟公司的自有资金，故其前述主张不能成立。原审判决确认该账户内的房屋销售资金属鸿国公司所有，并判令鸿晟公司返还其擅自从该账户转出的3898357元资金，并无不当。 （四）关于房屋置换约定是否解除的问题。根据《合作开发协议》的约定，鸿晟公司在鸿国公司完成19-22号楼建设后的15个月内必须启动开发建设。在2019年1月18日签订的《调解协议书》中约定待鸿晟公司12-14号楼办好预售许可证之日起15天内将12-14号楼第三层商铺与鸿国公司办理置换手续。鸿国公司于2019年8月18日向鸿晟公司寄送《关于解除房屋置换约定的通知》，鸿晟公司收到该通知后，至今仍未履行开发建设义务，致使约定目的不能实现，故原审判决认定合同中关于置换的约定于2019年8月18日解除并无不当。 （五）关于原审是否遗漏诉讼当事人的问题。鸿晟公司主张鸿国公司系作为罗宣祖的委托代理人签署《合作开发协议》，罗宣祖是本案有独立请求权的第三人。本院认为，鸿国公司、鸿晟公司于2017年9月8日签订的《合作开发协议》明确约定，合作开发主体为鸿国公司，罗宣祖与鸿晟公司签订的《鸿国现代物流园（港汇城）项目合作开发框架协议》中的全部权利义务由鸿国公司承接。表明鸿国公司系《合作开发协议》的当事人，且已承接了罗宣祖与鸿晟公司原签订协议中的权利义务。因罗宣祖不是案涉《合作开发协议》的当事人，鸿晟公司的该项主张不能成立。 （六）关于原审判决认定毕成艳承担补充责任是否正确的问题。《合作开发协议》约定鸿晟公司不能承担损害责任和违约责任时，由毕成艳、广东熙众和投资有限公司、李烈军承担补充连带责任。根据该条款约定，鸿国公司有权请求任何一个连带保证人承担全部保证责任。故原审判决认定毕成艳在鸿晟公司不能承担责任的范围内承担补充责任，并无不当。鸿晟公司关于毕成艳系一般担保人，原审判决遗漏其他共同担保主体的主张不能成立。 综上，鸿晟公司、毕成艳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 一、驳回江安县鸿晟置业有限公司的再审申请； 二、驳回毕成艳的再审申请。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理段添天 书记员隋艳红