江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初1965号原告：宝应县金鑫电器有限公司，住所地宝应县车站南路**，统一社会信用代码：91321023739448276C。法定代表人：王友香，董事长。委托诉讼代理人：梁莲花，江苏宝宜律师事务所律师。被告：江苏弗斯特塑胶有限公司，，住所地宝应县经济开发区金湾路西北河路北统一社会信用代码：91321023778042471L。法定代表人：周起彻，总经理。委托诉讼代理人：戎祥伦，江苏昌禾律师事务所律师。原告宝应县金鑫电器有限公司（以下简称金鑫公司）与被告江苏弗斯特塑胶有限公司（以下简称弗斯特公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭于2020年11月6日第二次公开开庭进行了审理。原告金鑫公司的委托诉讼代理人梁莲花，被告弗斯特公司的委托诉讼代理人戎祥伦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订于2010年8月19日协议有效；2、被告履行2010年8月19日协议确定的义务，协助原告办理涉案不动产转移登记手续（宝应县经济开发区金湾路西北河路北被告厂房西侧8.3亩土地使用权及在该地块上所建房屋的所有权转移登记）；3、如无法办理涉案不动产转移登记手续，则要求解除双方2010年8月19日签订的协议，被告承担违约责任，并按照同地段房地产的价格标准赔偿原告各项经济损失计人民币暂定1万元（具体价格以评估机构评估结论为准）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年8月19日，原、被告签订协议书一份，约定：被告在宝应县经济开发区金湾路西北河路北代征工业用地25.66亩，其中有8.3亩是原告出资，以被告名义代办相关手续。如原告在该地块上新建厂房，由原告自行委托勘探、设计、自筹资金建筑，厂房建成后，其产权归原告所有。如原告需办理房产证、土地使用权证，被告应予以协助办理。协议订立后，原告即在该地块上新建厂房并使用，直至目前。原告认为，上述房地产虽然是以被告名义办理用地、规划许可证等手续，但实际由原告交纳土地出让金并出资建设，原告为该房地产实际产权人。期间，原告多次要求被告履行协助原告办理房地产转移登记的义务，但被告拒绝协助。为此，原告根据我国相关法律规定，特向法院起诉，请求判如诉请。被告弗斯特公司辩称，一、针对原告提出的确认合同效力之诉的答辩意见：请求法院驳回原告的全部诉讼请求，根据谁主张谁举证的原则，原告应提供：1、在被告与宝应县国土局通过协议出让方式签订国有土地出让合同前，双方就联合购地事宜达成合意的证据；2、原告应提供其享受宝应县招商引资优惠政策资格的证据；3、宝应县国土局准许原告成为出让合同隐名受让人，签订出让合同时是知晓的证据；4、原告应提供“以被告名义代办相关手续”或“代征”土地的相关证据；5、原告应提供用地意向申请书副本；6、原告应提供已缴纳8.3亩土地出让金的确切证据；7、原告应提供国土部门测绘机构制作的8.3亩土地宗地图；8、原告应提供二期厂房的建设施工合同、预决算、工程总造价、竣工验收资料、以及全部付款凭据和发票，以证明全部是其出资建造的证据。如原告不能提供上述证据，应承担不利后果。二、案涉《协议》应认定为不生效、未履行。1、被告是企业法人，没有与原告签订出让合同的行政职权，无权单方变更出让合同内容及受让人；2、《协议》所涉25.66亩土地，被告通过协议出让方式取得，根据相关法律规定，未经法定程序和方式，原告不具备成为出让合同受让人的基础条件；3、国家对国有土地出让设定最低价格，是基于公共政策的考虑，如被告不能提供宝应县发改委批准其在开发区设立公司的立项文件，则可以认定《协议》内容不真实，涉嫌以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益。4、出让合同没有载明原告是土地的共同受让人。被告仅取得临时土地证，处分权受限。关于8.3亩土地，未见原告已获得登记，故其称享有8.3亩土地使用权缺乏依据。依据法律规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，或者办理批准、登记手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理相关手续的，应当认定合同未生效；5、本案历经两次诉讼，未见原告提供土地部门的8.3亩宗地图，在土地使用权分割纠纷中，案涉宗地面积及四至应当明确，因为牵涉相邻关系。由此可见原告诉请不符合诉求请求的要求，法院应予驳回；6、《协议》内容不真实、不合常理，不是被告的真实意思表示。原、被告事实上是共同出资合建二期厂房，原告隐瞒事实的不诚信行为，完全可以认定《协议》不是双方真实意思表示，不应予以采信。综上，原告诉请确认《协议》有效缺乏依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。二、针对原告提起的物权确认之诉的答辩意见：1、原告称是国有出让合同项下8.3亩土地的受让人缺乏依据；2、《协议》内容不真实。被告是在2005年经唐明厂（原告法定代表人丈夫）介绍通过政府招商引资方式进入宝应县经济开发区设立公司。2006年11月宝应县国土局以协议出让方式与被告签订了25.66亩国有土地使用权出让合同，并取得了土地。2009年办理土地登记时因投资强度未达标，仅取得临时国有土地使用权证，处分权是受限制的。2010年建设二期厂房因资金发生困难致项目工程暂停，唐明厂称由其来想办法应付，故被告法定代表人周起彻以为唐明厂草拟《协议》目的仅仅是为了应付检查未加以防范，当时《协议》没有加盖公章，至于唐明厂是通过什么方式在《协议》上加盖公章，被告不知情。即使公章真实也不等于《协议》内容真实。原告在诉状中提及“其中8.3亩是原告出资，以被告名义代办相关手续”之说与事实不符。被告作为出让合同的受让人是无权单方面变更出让合同的内容和受让人的；3、《协议》内容不合常理。首先，在2005至2006年宝应县政府土地出让政策宽松，原告可以通过出让方式取得土地，无需由他人代征、代办。因此原告应对“以被告名义代办相关手续”作合理解释；其次，原告前身是集体企业，假如存在代征、代办事实，原告应提供其前身宝应县金鑫特种机械塑料厂职工代表大会或者厂长经理办公会议的决策性文件；再次，原告直至2018年才诉讼，有悖常理；再次，双方系合资建房，造好后租给唐明厂及其亲属的公司开展经营获得；4、被告不具备代征土地的法定职责；5、原告第二项诉求实质是要求分割国土局出让的25.66亩土地使用权，依据相关法律规定，土地及地上附着物分割转让必须经批准程序。审批文件中要求有委托测绘图和规划部门意见，同时还需缴纳测量费用。原告向法庭提供的是自行测量和绘制的宗地图，缺乏规范性和合法性。特别提醒法庭注意的是原告主张自己是出让合同的8.3亩土地受让人，而不是转让合同的受让人，然被告从未向原告转让过8.3亩土地。原告的诉请，混淆了土地“出让”与“转让”两个不同的法律概念，没有达到具体明确之要求，不符合民事起诉条件。如原告坚持以出让土地是借名、代征、代办等为由提起诉讼，则原告的诉讼主体不适格。6、原告诉请混淆了债权与物权之间的法律关系。双方协议属于债权合同，如径行判决原告对二期土地、厂房享有物权，则背离物权变动原则。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告于2010年8月19日签订的协议及附图、案涉土地使用权证复制件、一期厂房房产证复制件、被告欠原告实际经营人唐明厂款项合计80万元的收款收据、被告向原告出具的收款据及对应的建设单位开具的工程款发票、原告向被告支付款项的部分转账支票存根、在（2018）苏1023民初2867号案件中被告向法院提交的二期工程造价统计清单、案涉土地二期房屋建设工程规划许可证、案涉厂房的审核证书一组(包括江苏省防雷装置设计核准书、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，建设工程抗震设防审查证书、江苏省建设工程档案报送责任书，均由原告持有)、江苏省人民政府苏政发（2002）44号关于宝应县安宜镇国有土地出让金最低保护价为115元/每平方米的文件、在（2018）苏1023民初2867号案件中本院与原宝应县民政局局长居殿功、原民政局纪委书记刘军分别制作的谈话笔录、江苏宝应经济开发区管理委员会出具的说明、证人唐明厂的证言等证据。被告为支持其答辩意见，向本院提交了（2018）苏1023民初2867号案件庭审笔录、裁定书、国有土地使用权出让合同及相关登记资料、宝应县发改委文件、宝应县招商引资优惠政策文件、土地管理法摘录、原告的工商登记资料、原告的工商年检报告书、建造案涉厂房的部分发票凭证及出资明细、宝应县招商引资项目验收情况表、宝应县普瑞达教玩具有限公司、江苏威明申工贸有限公司、江苏森希尔新材料科技有限公司工商信息资料及与被告签订的厂房租赁协议（部分是原件，部分是工商部门调取）、催缴租金函、原告的两份民事起诉状、2006年11月3日宝应县国土局关于同意出让国有土地使用权的批复及被告缴纳土地出让金的收据、、地籍调查表2010年10月唐明厂向被告报销餐饮招待费、花篮的票据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，经宝应县民政局招商引资，宝应县发展和改革委员会审核，被告申请备案的新建塑胶新材料项目符合有关要求，准予其备案并据此开展工作，项目名称：塑胶新材料，建设地点：宝应县开发区，建设规模：占地25.66亩。2006年11月3日，宝应县国土资源局与被告签订国有土地使用权出让合同，约定：出让人出让给受让人位于开发区金湾村梁庄组宗地一块，编号2006---135号，出让土地面积为17107平方米，出让年期为50年；出让宗地用途为工业用地；土地使用权出让金为每平方米115元，总额1967305元；受让人同意项目固定资产投资额不低于经批准或登记备案的4200万元，单位面积投资强度不低于160万元，项目固定资产投资包括工程费、工程其他费用、预备费用及银行利息等。2009年6月11日，被告领取案涉土地使用权证，证号：宝国用（2009）第03169号，该土地证记事栏备注：经研究，同意该临时土地证延期至2012年11月底止。2010年6月25日，被告领取上述宗地上所建的一期厂房房产证，证号：宝房权证安宜字**。后因被告投资强度不足，二期厂房未按期开建，为达到规定的投资强度，经宝应县民政局招商引资相关人员协调，原、被告协商，双方于2010年8月19日签订协议（附具体位置及尺寸平面图）一份,载明：甲方：江苏弗斯特塑胶有限公司，乙方：宝应县金鑫电器有限公司，情况简介：原甲方新办企业时，在宝应县经济开发区金湾路西北河路北征工业用地25.66亩（现甲方厂址），其中8.3亩是乙方出资，以甲方名义代征代办相关手续的。现乙方为扩大企业规模，欲在上述代征的宗地上，新建厂房及综合楼。为明确各自的产权所属及权利义务，特订立如下协议，以共同遵守。一、甲方为乙方代征的宗地东、西长为66米，西侧南、北宽为84.93米，东侧南、北宽为82.78米，合计面积为5534.43平方米，约8.3亩（具体位置及尺寸附平面图说明）；二、乙方在上述代征的宗地上新建厂房时，由甲方提供相关资料交乙方办理相关建筑手续及房产权手续，其所有费用由乙方支付；三、乙方新建厂房时，其规划设计应符合甲方企业发展的总体规划，不得影响厂容厂貌；四、乙方新建厂房时，由其自行勘探、设计，自筹资金建筑，一切与甲方无关；五、乙方厂房建成后，其产权归乙方所有，如乙方需把房产、土地使用权证办在乙方名下，甲方须配合乙方办理相关手续，甲乙双方就此无权属争议。六、甲乙双方无论哪一方根据企业发展，需要对外转让房地产权时，双方在同等条件下均享有优先受让权。上述协议签订后，原告借被告名义办理了建房的相关手续，并兴建了厂房、综合楼。2011年1月14日，宝应县建设局核发二期厂房建设工程规划许可证，载明：建设单位为江苏弗斯特塑胶有限公司，建设项目名称为厂房、综合楼，建设位置为开发区金湾路西侧、北河路北侧，该项目为补办、在建。相关部门还核发了江苏省防雷装置设计核准书、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，建设工程抗震设防审查证书、江苏省建设工程档案报送责任书等证书，上述证书均以被告名义申领，由原告持有。案涉厂房、综合楼建设过程中，主要通过被告走账，以被告名义代开相关票据。庭审中，被告自认原告出资2笔厂房建设款项，为580000元和2335000元。该两笔款项形成了两张被告出具给原告的收据，分别为：1、2012年5月9日，被告向原告出具的580000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：普通发票、02784052，收款事由：收到宏盛钢结构工程有限公司钢结构工程款开具的发票；2、2012年7月6日，被告向原告出具的2335000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：建筑发票、00245113，收款事由：收到宝应县东亚建筑安装工程有限公司开具的建筑发票。另2018年4月21日，被告向原告出具的600000元收据一张，载明交款单位：宝应县金鑫电器有限公司，收款方式：建筑发票（2011.5.12），收款事由：收到宝应县东亚建筑安装工程有限公司开具的建筑发票，发票号码：01238729。现原告认为被告未按约履行协议约定的义务，遂引起本诉。另查明：金鑫公司法定代表人为王友香，股东为唐明厂、王友香，唐明厂与王友香系夫妻关系。宝应县普瑞达教玩具有限公司，法定代表人唐毅；江苏威明申工贸有限公司，法定代表人唐毅；江苏森希尔新材料科技有限公司，法定代表人唐明厂。唐明厂与唐毅系父子关系，上述公司曾与被告签订过多份租赁合同，被告至目前未收取租金。2006年至2007年期间，被告分5次向唐明厂借款共计800000元，被告未予偿还。本院认为，案涉《协议》签订于2010年8月19日，系在被告取得讼争土地使用权证之后。从协议情况简介的文意及双方约定的条款可以看出，双方签订该协议的目的是对双方协商一致转让案涉土地使用权予以明确，并对原告在讼争土地上借名建房所产生的双方权利义务进行规制。该协议不违法法律的强制性效力规定，应当认定为其合法有效，双方应按照约定履行各自义务。故对原告要求被告按照协议的约定协助其办理讼争土地使用权转移登记手续及其上的房产登记手续的诉求，予以支持。原告诉求如无法办理不动产转移登记手续，则解除协议，由被告赔偿损失，然该诉求所涉条件尚未成就，系以将来发生之法律事实作为审查的前置条件，故对该诉求，本院不予支持。案件审理过程中，被告针对原告的诉求罗列了合同无效、合同不生效、未履行、合同内容不真实、不合常理，物权变更的效力，土地使用权转让与受让的区别等答辩意见，但上述答辩意见之间欠缺逻辑性，也与事实相背，部分答辩意见与本案诉求缺乏关联性，故本院不再一一回应。现对如下问题作解析：一、关于合同效力。1、被告提出被告系公司，无代征土地的权利，无受让土地的权利，因此双方协议无效。经查，双方协议签订于被告取得土地使用权证后，原告也通过以被告的借款冲抵土地转让金的方式，支付了合同对价。因此协议不涉及代征、受让土地使用权的问题，双方的协议应定性为土地使用权转让协议。双方合同使用“代征”等词语，系认知错误，不影响合同效力。需要说明的是，双方协议中的情况简介与原宝应县民政局局长居殿功、原民政局纪委书记刘军的证言、江苏宝应经济开发区管理委员会出具的说明等证据能够相互印证，证实协议签订前，被告领取土地证前后，为达成招商引资目标，保证投资强度，双方已对土地使用权分割转让进行沟通协商，并达成一致。因此，协议使用“乙方出资”、“以甲方名义代征代办”等表述虽然欠妥，但却是对上述过程的真实反映。2、关于土地证中备注是否影响土地证效力问题，案涉土地证在记事栏备注：“经研究，同意该临时土地证延期至2012年11月底止”，该备注是政府为督促被告达到投资强度所进行的备注，系地方政策，该备注不影响土地证的效力。3、关于土地使用权分割转让审批对合同效力的影响，首先，法律不禁止土地使用权分割转让；其次，行政机关对土地使用权分割转让的审批系行政许可，并非土地转让合同的生效要件。因此，土地使用权分割转让的审批不影响案涉协议的效力，被告应按约履行合同义务。二、被告辩称，二期厂房系合作建房，双方共同出资行为已变更了《协议》。对该答辩意见，本院不予采信，理由如下：1、被告未举证证明双方存在合作建房的合意；2、双方对出资比例、款项交付、产权归属、利益分配等合作建房的主要权利义务均未作约定，不合常理；3、被告认可原告支付了大部分建房款，原告也保留有全部建房手续，上述事实说明双方已按照案涉协议约定履行。而双方的协议约定原告新建厂房，由其自行勘探、设计，自筹资金建筑，一切与被告无关；4、原告系借名建房，为完成相关审批手续，其通过被告走账、代开发票具有合理性。被告庭审中认可的原告支付工程款的事实也能够印证原告付款，被告记账并向相关建筑单位开票，被告再向原告出具收据的流转模式。此外，原告及其实际经营人唐明厂与被告存在多笔债权债务，在未对账冲抵前，也不能认定被告的支付行为系为厂房出资。另需要说明的是，被告的部分陈述对客观事实缺乏应有的尊重，其在庭审陈述及答辩意见中陈述协议形成的原因：2010年建设二期厂房因资金发生困难致项目工程暂停，唐明厂称由其来想办法应付，故被告法定代表人周起彻以为唐明厂草拟《协议》目的仅仅是为了应付检查未加以防范，当时《协议》没有加盖公章，至于唐明厂是通过什么方式在《协议》上加盖公章，被告不知情。该陈述明显不合常理，与原宝应县民政局局长居殿功、原民政局纪委书记刘军的证言、江苏宝应经济开发区管理委员会出具的说明等证据不一致，也与本院查明的事实相左，属虚假陈述。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宝应县金鑫电器有限公司与被告江苏弗斯特塑胶有限公司签订于2010年8月19日案涉《协议》有效；二、被告江苏弗斯特塑胶有限公司于本判决生效后内十日协助原告宝应县金鑫电器有限公司办理位于宝应县开发区百河路28号案涉8.3亩土地（编号2006---135号宗地内西侧，位于宝应县开发区金湾路西侧、百河路北侧，界址以双方《协议》所附平面图为准）及其上房产的不动产权转移登记手续，办证费用由原告负担；三、驳回原告宝应县金鑫电器有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告江苏弗斯特塑胶有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  樊 荣人民陪审员  周春凤人民陪审员  陈袭平二〇二〇年十二月十一日书 记 员  刘兆兰