浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16828号 原告：金小福，女，1948年6月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：王松明，上海市汇业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳闻莺，上海市汇业律师事务所律师。 被告：季银木，男，1952年7月2日出生，汉族，住义乌市××街道××幢××号。 被告：何香仙，女，1958年1月25日出生，汉族，住义乌市××街道××幢××号。 被告：季旭英，女，1977年6月16日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：季慎宝，男，1982年1月17日出生，汉族，住义乌市××街道××幢××号。 原告金小福为与被告季银木、何香仙、季旭英、季慎宝宅基地使用权纠纷一案，于2020年10月19日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。原告金小福的委托诉讼代理人柳闻莺和被告季旭英、季慎宝到庭参加诉讼；被告季银木、何香仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金小福向本院提出诉讼请求：1、确认被告季银木、何香仙、季旭英通过析产方式将坐落于义乌市北苑街道黄杨梅一区113幢2号房屋（以下简称“案涉房屋”）登记至被告季慎宝名下的行为无效；2、判令案涉房屋产权归原告所有；3、判令被告协助原告办理将案涉房屋不动产产权变更登记到原告名下的手续；4、判令四被告向原告支付赔偿金127760.5元。诉讼过程中，原告金小福将第四项诉讼请求变更为：判令四被告向原告支付赔偿金159771.5元。事实和理由：2004年，原告通过中间人介绍向被告季银木、何香仙、季旭英购买其在义乌市××街道××村××村××平方米。2004年4月2日，被告季银木、何香仙、季旭英收到转让款后，向原告出具名为借条实为宅基地使用权转让合同的50万元的《借条》一份。后原告出资在该72平方米宅基地上建造了房屋，门牌号为义乌市北苑街道黄杨梅一区113幢2号。案涉房屋取得建设工程规划许可证后，原告多次就办理案涉房屋权证事宜与被告季银木、何香仙、季旭英进行沟通，但被告季银木、何香仙、季旭英却置之不理。为此，原告为维护自身合法权利，向贵院起诉被告季银木、何香仙、季旭英，要求贵院确认原告与被告季银木、何香仙、季旭英之间的宅基地买卖合同合法有效，并判令被告办理案涉房屋的不动产初始登记手续，并协助原告办理案涉房屋不动产过户手续。但在原告一直就案涉房屋要求办证，甚至提起诉讼的情况下，四被告恶意串通，隐瞒原告，通过析产的方式将案涉房屋登记在被告季慎宝名下。之后，贵院依法作出（2020）浙0782民初4926号民事判决书，确认原告与被告季银木、何香仙、季旭英于2004年4月2日签订的名为《借条》实为宅基地使用权转让的合同合法有效。但因案涉房屋已被被告季银木、何香仙、季旭英通过析产方式登记至被告季慎宝名下，故驳回原告要求办理案涉房屋的不动产初始登记手续等的诉讼请求。该案经金华市中级人民法院依法作出（2020）浙07民初终3251号民事判决书，维持原判。被告季银木、何香仙系夫妻关系，被告季旭英、季慎宝系被告季银木、何香仙的子女。被告季慎宝同时系被告何香仙在（2019）浙0782民初21265号案件及（2020）浙0782民初4926号中的诉讼代理人，而且被告季慎宝自批房产与本案的讼争的房产毗邻连建在一起。原告认为，四被告在明知案涉房屋权利人系原告，并在原告多次要求办理案涉房屋不动产权登记的情况下，恶意串通并通过析产的方式将案涉房屋登记至被告季慎宝名下。四被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，并且造成了原告的经济损失。为此，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请予以支持。 被告季银木、何香仙未作答辩。 被告季旭英、季慎宝辩称，2004年4月，季银木给金小福出具了一份50万元借条后，季银木只收到过42万元，金小福只付了42万元，还有8万元一直不肯付清，后由季慎宝抽签、定位，缴纳了三通一平费用。2017年10月，季银木缴纳了超面积罚款并办理了不动产权证后，金小福也未提出异议，没来付清款项。2019年12月，季银木因家庭财产分配，在合法情况下，经公证处公证把案涉房屋产权析产给了季慎宝。2020年7月，贵院在（2020）浙0782民初4926判决书确认2004年签订的借条应为买卖合同，季银木收到42万元，其转让价格为42万元。该案经金华中院依法作出（2020）浙07民终3252号判决书，认定借条为买卖合同，但转让价格应为50万元，而非42万元。被告认为，在金小福未付清钱款，且房产也未过户的情况下，该房屋产权一直登记在季银木名下，季银木是案涉房屋权利人，其有权处置自己的财产。然而，在法律文书生效前，季慎宝也不知道签订的借条为买卖合同。在之前的一审、二审当中的争议内容就是那张借条是民间借贷还是买卖合同。物权权利人应该以不动产登记簿为准。季慎宝与季银木签订的析产公证，早于买卖合同法律文书生效时间。金小福一直未履行完付款义务，未缴纳相关费用。现在案涉房屋已经登记在季慎宝名下，季慎宝才是该房屋的权利人。对于金小福的经济损失，那也是自己违约在先造成。原告已付的42万元，被告愿意退回，并适当补偿点损失。请求驳回原告的诉讼请求。 原告金小福为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、（2020）浙0782民初4926号民事判决书和（2020）浙07民终3252号民事判决书各一份，拟证明原告与被告季银木、何香仙、季旭英之间的关系系经贵院以及金华市中级人民法院作出的民事判决书，确认属于名为借款实为宅基地权利转让，该转让行为有效，故案涉房屋权利人系原告，应当将案涉房屋变更登记至原告名下。但因四被告隐瞒原告，恶意串通，案涉房屋已通过析产方式登记至被告季慎宝名下，导致原告在其起诉被告季银木、何香仙、季旭英的案件中要求办理案涉房屋产权登记的诉请无法履行。 2、（2019）浙0782民初21265号和（2020）浙0782民初4926号庭审笔录（均为核对件）各一份，拟证明被告季慎宝系被告何香仙在上述两案中的诉讼代理人，也系被告季银木、何香仙之子，与被告季旭英系姐弟关系，被告季慎宝明知被告季银木、何香仙、季旭英已将案涉宅基地使用权转让给原告的事实。 3、代理合同、律师费发票、诉讼费发票各一份，拟证明被告的恶意行为造成原告的直接经济损失。 被告季旭英、季慎宝对原告金小福提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1无异议。 对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不知道宅基地使用权已转让的事实。 对证据3的真实性不清楚，且与本案无关联。 被告季旭英、季慎宝为证明其辩称向本院提供了下列证据： 1、公证书一份，拟证明是合法析产。 2、不动产权证书一份，拟证明案涉房屋登记在被告季慎宝名下。 3、收款收据、抽签定位登记表、抽签定位顺序登记表和安置结算一览表（均为复印件）各一份，拟证明三通一平费用23760元和违章罚款2308元都是由被告季慎宝交纳。 原告金小福对被告季旭英、季慎宝提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告办理公证书日期是2019年12月28日，是原告起诉被告之后办理的，这证明四被告恶意串通以合法形式掩盖其非法的目的将案涉房屋登记至被告季慎宝名下，被告季慎宝取得该房屋产权并非善意取得。 对证据2真实性和证明目的均无异议，但被告季慎宝取得该房产非善意取得。 对证据3因非原件，其真实性无法核实，被告提到的三通一平费用，原告在之前案件的庭审中已向其支付过21600元，但被告又退回给原告了。对于违章罚款2308元是被告在金华中院庭审中才告知原告的，之前原告并不知道发生该笔费用，这些证据无法证明原告未履行宅基地使用权买卖应履行义务的事实。 被告季银木、何香仙均未有证据向本院提供。 本院认为，被告季银木、何香仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对答辩和质证权利的放弃。鉴于到庭的各方当事人对原告金小福提供的证据1、2和被告季旭英、季慎宝提供的证据1、2的真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 原告金小福提供的证据3，本院对其实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 被告季旭英、季慎宝提供的证据3，因系复印件，又无其他证据相佐证，且原告对此也有异议，故本院对这些证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告金小福系义乌市城西街道横塘村股份经济合作社的集体经济组织成员。2004年，原告金小福通过中间人介绍，向被告季银木、何香仙、季旭英购买三被告在义乌市××街道××村××村××平方米，转让价款为50万元。2004年3月31日，经义乌市公证处公证，被告季银木、何香仙出具委托书一份，委托原告金小福办理旧村改造72平方米土地使用权的抽签、定位、领房地产手续。2004年4月2日，在见证人施某下，被告季银木、何香仙、季旭英出具了《借条》一份，内容为向原告借款50万元，如不能及时归还，被告季银木、何香仙、季旭英在旧村改造中所得的72平方米宅基地使用权无偿给原告使用、处分，并赔偿各种损失50万元，款项归还期限以原告催讨为准，最早不得早于被告分得上述宅基地时。后原告在涉案72平方米宅基地上建造了案涉房屋，并由原告出租收益。 2019年11月14日，原告金小福就办理案涉房屋权证事宜与被告何香仙进行沟通，但未果。为此，原告金小福曾于2019年12月6日向本院提起诉讼，案号为（2019）浙0782民初21265号。原告金小福要求确认其与被告季银木、何香仙、季旭英之间的宅基地买卖合同合法有效，并判令被告季银木、何香仙、季旭英办理案涉房屋的初始登记手续及转移登记手续。被告季慎宝以被告何香仙的委托诉讼代理人参加该案诉讼。 2019年12月28日，四被告签订《析产约》一份，约定将案涉房屋［《不动产权证书》编号：浙（2017）义乌市不动产权第0049562号，不动产单元号：330782004005ＪＣ00445Ｆ00010001］全部分给季慎宝个人所有，并办理了公证手续。嗣后，被告季慎宝将初始登记在被告季银木、何香仙、季旭英名下的案涉房屋变更登记至自己名下，并于2020年1月9日取得浙（2020）义乌市不动产权第0××7号《不动产权证书》。 2020年4月22日，原告金小福再次向本院提起诉讼，要求确认原告与被告季银木、何香仙、季旭英之间的宅基地买卖合同合法有效，并判令被告季银木、何香仙、季旭英办理案涉房屋的初始登记手续及转移登记手续。本院经审理后认为，被告季银木、何香仙、季旭英于2004年4月2日出具的《借条》，实际上系双方之间订立的关于买卖宅基地的合意，双方的宅基地买卖合同不违反现行的法律、政策，系双方的真实意思表示，且已实际履行，应为合法有效。至于办理案涉房屋的初始登记及过户手续，因案涉房屋现已登记至案外人季慎宝名下，该项诉请客观上目前无法履行，对该部分诉请不予支持。据此，本院于2020年7月2日作出（2020）浙0782民初4926号民事判决，判决确认原告金小福与被告季银木、何香仙、季旭英于2004年4月2日签订的名为《借条》实为宅基地使用权转让的合同合法有效；驳回原告金小福的其他诉讼请求。被告季银木、何香仙、季旭英不服该判决，上诉至浙江省金华市中级人民法院。该院认为，双方之间的关系属于名为借款实为宅基地权利转让，而借条中明确借款数额为50万元，故应认定转让价款为50万元而非42万元。原审法院对合同效力所作判决，应予维持。据此，于2020年10月16日作出（2020）浙07民终3252号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，被告季银木、何香仙系夫妻关系，被告季旭英、季慎宝系被告季银木、何香仙之子女。在义乌市××街道××村××村改造中，被告季银木、何香仙、季旭英与被告季慎宝系各自分别审批的，被告季慎宝单独审批建造的房屋坐落于义乌市××街道××幢××号，与案涉房屋相毗邻。 本院认为，被告季银木、何香仙、季旭英将在旧村改造审批取得的72平方米宅基地以50万元价格转让给原告金小福，原告金小福在该宅基地上建造了案涉房屋，并占有使用收益至今，被告季银木、何香仙、季旭英与原告金小福之间签订的宅基地转让合同系合法有效，这已为已生效的本院（2020）浙0782民初4926号民事判决书和浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终3252号民事判决书所确认。本案的主要争议焦点是被告季银木、何香仙、季旭英通过析产方式将案涉房屋登记至被告季慎宝名下的行为是否无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”被告季银木、何香仙、季旭英已将案涉房屋的宅基地转让给原告金小福，原告金小福业已在该宅基地上出资建造了房屋并使用收益至今；被告季慎宝虽未在被告季银木、何香仙、季旭英于2004年4月2日出具的《借条》上签字，但基于其与被告季银木、何香仙、季旭英之间的特殊身份关系，再加上案涉房屋又与其房屋相毗邻，且其在案涉房屋讼争的本院（2019）浙0782民初21265号中曾以被告何香仙的委托诉讼代理人参加该案诉讼，足以确认被告季慎宝对案涉房屋的实际情况系明知的。四被告在明知案涉房屋宅基地已出让给原告金小福，且案涉房屋系由原告金小福出资建造并占有使用的情况下，仍将业已初始登记在被告季银木、何香仙、季旭英名下的案涉房屋析产给被告季慎宝个人所有并办理公证，并且是在原告金小福向本院起诉案涉房屋讼争之后的变更，明显系四被告恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，应属无效。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。四被告析产标的系房屋，故相应的返还义务包括返还房屋占有以及恢复房屋产权登记。案涉房屋现仍由原告金小福在使用收益而无需返还，但案涉房屋的产权登记业已从登记在被告季银木、何香仙、季旭英名下转移过户登记至被告季慎宝名下，故四被告应将案涉房屋的产权恢复登记至被告季银木、何香仙、季旭英名下。原告金小福主张四被告协助其将案涉房屋直接转移过户登记至其名下，于法无据，本院不予支持。原、被告之间仅仅系宅基地转让合同关系，系债权债务关系，并非物权确认关系，故原告金小福主张判令案涉房屋归其所有的诉请，于法无据，本院不予支持。至于原告金小福提出要求四被告支付赔偿金127760.5元的诉请，因依据不足，本院亦不予支持。被告季旭英、季慎宝提出应驳回原告金小福诉请的辩称，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。被告季银木、何香仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告季银木、何香仙、季旭英通过析产方式将坐落于义乌市北苑街道黄杨梅一区113幢2号房屋登记至被告季慎宝名下的行为无效； 二、被告季银木、何香仙、季旭英、季慎宝于本判决生效后十日内将坐落于义乌市北苑街道黄杨梅一区113幢2号占地72平方米的不动产恢复登记至被告季银木、何香仙、季旭英名下； 三、驳回原告金小福的其他诉讼请求。 案件受理费20839元，由原告金小福负担639元，被告季银木、何香仙、季旭英、季慎宝负担20200元；财产保全申请费5000元，由被告季银木、何香仙、季旭英、季慎宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十二月十八日 书记员  俞 姣