西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初20215号原告：程洁，女，汉族，1973年4月22日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨成文，陕西迈拓律师事务所律师。被告：纪玲玲，女，汉族，1979年7月13日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵莉莉，陕西迈盛律师事务所律师。原告程洁与被告纪玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨成文、被告及其委托诉讼代理人赵莉莉到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2019年11月22日，原告为经营之需，承租了被告位于西安市雁塔区XX街XX区XX号门面并签订《门面租赁合同》，约定：租期三年，自2019年12月1日至2022年11月30日止，月租金4500元，年租金54000元，一次性支付一年租金，另约定由原告向被告交纳房屋使用保证金5000元。原告按照合同约定全面履行了其合同义务，向被告支付了租金54000元和押金或者保证金5000元。被告也向原告交付了出租房屋，但在原告使用过程中，于2020年7月30日，原告发现被告向原告出租的门面房系违法建筑，雁塔区城市管理和综合执法局责令各业主和商户于2020年年8月5日前无条件搬离。原告得知此情况后，便搬离了该承租的门面，并告知被告要求退还其剩余租金和返还所交押金，但被告拒不退还和返还。综上，原告认为，被告在向原告出租该涉案门面房时，有悖诚实信用原则，未向原告告知涉案门面房系违法建筑，《门面租赁合同》应属无效，同时被告造成原告商业投资做出错误判断，给原告造成了巨大经济损失，为此，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院要求：1、确认原、被告之间签订的《门面租赁合同》无效；2、被告返还原告租金20250元及押金或保证金5000元；3、被告赔偿原告经济损失15243元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告出租的商铺已取得建设用地规划许可证且是经过批准的项目。被告于2017年10月18日从西安普德市场开发XX街XX号商铺，于2019年12月1日向原告进行了转租。被告租赁商铺时该建筑并未被认定为违法建筑。经了解，吉祥诚信商业街为政府引入民营资金建设和经营，为各项建设均经过批准的合法临时建筑。到目前为止，雁塔区小寨路街道办事处及雁塔区政府已经明确商户可以履行合同正常经营，原、被告之间的合同可以正常履行。该涉案商业街建设合法，有相关的建设用地规划许可证，并非违法建筑，是经过审批的临时建筑。不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定原、被告之间的合同无效。原告违约在先，应承担违约责任。原告在2020年7月30日之前的一个月左右因自身生意不好已经贴出转租的联系方式，且在2020年8月8日仍然承诺将商铺转租出去。原告在商铺一直能够正常经营的情况下私自清空房屋且至今未将商铺钥匙交予被告，也未进行房屋验收，其使用期间的水、电费用未结清，已经构成了违约，被告请求其按照年租金54000元的20％即10800元承担违约金，租金按照商铺实际交付之日止支付，电费由原告向被告支付其垫付的459.2元，水费据实结算。原告要求被告赔偿经济损失15243元无任何依据。原告2019年12月1日承租涉案商铺，其商业投资为自行作出，与被告无任何关系。被告对于商铺的性质并不明知，且该商铺至今可以正常经营，原告要求被告赔偿经济损失无任何依据。经审理查明，原告程洁（乙方）与被告纪玲玲（甲方）于2019年11月22日签订《门面租赁合同》，约定：第一条，租赁范围及用途：甲方同意将位于陕西省西安市雁塔区XX街XX区XX号商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为开店使用；第二条，租赁期限为叁年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止；第三条，租金、保证金：1、租金为4500元/月。一年租金为54000元，一次支付租金一年，乙方在签订本合同之日支付54000元；2、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳5000元作为房屋使用保证金。待合同期满后，乙方付清本应交纳的所有费用并无任何违约行为，甲方应将保证金全额退还给乙方(保证金不计算利息)；第四条，设施及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用(包括房屋租赁税)由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶；第五条、乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动；2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则；3、在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为；4、承租期内，商铺内不允许使用液化气等明火，由被盗、火灾等事故造成损失，和乙方人为造成的事故，损害甲方房屋的，由乙方全部负责；5、乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋。如要求续租，在本合同期满前两个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜；6、乙方计划在合同期满后不再续租，应在本合同期满前两个月向甲方提出，并配合甲方张贴出租转让广告；第七条、合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方退延交付房租超过10天的；6、承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失。2019年12月25日，原告向被告交纳房租押金5000元，及自2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金54000元。2020年7月30日,西安市雁塔区城市管理和综合执法局发出《关于限期拆除违法建设的通告》，载明：“西安普德市场开发有限责任公司（吉祥诚信商业步行街）：为高标准做好国家中心城市建设，严厉打击违法建设行为，进一步规范我区城市规划建设秩序，结合我区城市建设管理提升工作实际，依据《中华人民共和国XX乡规划法》、《西安市XX乡规划条例》等法律、行政法规，经雁塔区城市管理和综合执法局研究，XX巷XX街两侧存在使用多年的两层砖混商铺的违法建设实施拆除，现就有关事项通告如下：一、该建设于2018年6月20日经西安市自然资源和规划雁塔分局依法认定为违法建设，认定函323号。西安市雁塔区城市管理和综合执法局依法调查核实，并依照法律程序下达了法律文书；二、该处建设未经相关部门审批，属违法建设，责令各单位(业主)和商户应于2020年8月5日前无条件搬离现场物品，自行拆除违法建设。逾期未自行拆除的，我局将组织相关职能部门依法强制拆除，相应法律后果及损失将由你(单位)自行承担，因强制拆除产生的费用和损失将依法由你(单位)承担；三、请各商户和相关利害关系人积极与违法建设方或出租方或其他权利相对方进行协调或依照法律规定主张权利，维护自身合法权益；四、实施强制拆除过程中，对于阻挡、扰乱正常执法秩序，煽动群众闹事，打骂工作人员，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》，交公安机关依法处理，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。庭审中，原告以被告未告知原告所承租房屋系违法建筑为由，要求确认租赁合同无效，返还租金、押金或保证金，并由被告赔偿经济损失。被告对此不予认可，并提交西安市人民政府办公厅于2000年12月1日，作出议题为：协调、XX巷XX路有关建设问题的《西安市人民政府专项问题会议纪要》，该会议纪要载明：冯市长带领与会人员实地察看了位于雁塔区境内的XX巷XX路，听取了雁塔区政府关于这两条道路建设开发意见的情况汇报，并进行了研讨。会议认为:XX巷XX路交通不畅，环境脏、乱、差，既影响城市容貌，又影响经济发展和群众生活，必须彻底改变。解决这一问题的途径主要有两条，一是由市政直接投资，按照城市道路规划一步实施到XX城XX道，吸纳民营资金开发建设。特别是对一些市政规划的背街小巷，鉴于我市城建资金不足的实际，在一个比较长的时期内不能按规划实施，可考虑由地方政府牵头，吸纳民营资金，按照市政规划分步实施。允许投资商在按规划修好道路和上下水工程的前提下，利用道路两侧搞一些外观漂亮的临时建筑，进行经营，让投资者得到回报。投资者使用若干年后，应将临时建筑无偿交给市政工程管理局，市政工程管理局、区政府和投资商在算帐后可签订一个合同，予以确定。会议决定：ー、原则同意雁塔区政府关于XX巷XX路建设开发的意见，由雁塔区政府牵头，分步组织实施；二、四季西巷道路规划为20米，按市政规划规定铺设9米宽路面并接通上、下水管道。人行道两侧各预留1米左右，利用4米搞成临时建筑；三、台南路规划为40米;按市政规划铺设24米宽路面(一块板)，人行道两侧各预留2米，利用6米搞成1-2层临时建筑。涉及碑林区祭台村段由市政局负责协调，可由雁塔区统一规划、设计，统一拆迁、建设、统一管理，也可由碑林区组织投资和建设；四、道路及管线由市政设计部门负责设计，同时考虑夜景、灯光。建筑设计、建筑小品、灯竿护栏等由市规划设计部门负责，总体设计档次要高，特别是两条路的出口设计要新颖、美观。建筑平面设计要有出有进，错落有致。道路征地由市政工程管理局立项并征地，土地证办在市政局名下。雁塔区承担资金，并主要负责拆迁；五、利用两条道路的部分人行道开发建设的过渡性市场要突出专业性、经营类别的具体定位要经过充分论证后确定；六、市上有关部门对这两条道路建设和开发要大力支持，简化手续，特事特办，力争在一月内完成设计和有关手续的办理。另查，2001年2月12日，西安市市政工程管理局与西安市雁塔区人民政府签订《四季西巷道理建设开发协议》，约定由西安市市政工程管理局对四季西巷道路进行改造及建设沿街临时建筑。再查，2001年9月14日，西安市城市规划管理局向西安市市政工程管理局颁发《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为道路；用地位置为四季西路。又查，被告代原告垫付经营期间的电费459.2元，水费100元，2020年10月9日原告将房屋交付给被告。上述事实，有门面租赁合同及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方在签订《门面租赁合同》前，西安市XX巷XX路交通不畅，环境脏、乱、差的状况，决议由雁塔区政府牵头，分步组织实施，规划四季西巷的道路、铺设路面、接通上、下水管道、人行道两侧各预留1米左右，利用4米搞成临时建筑，后经西安市市政工程管理局对四季西巷道路进行改造及建设沿街临时建筑。西安市雁塔区城市管理和综合执法局虽于2020年7月30日，向本案所涉商铺的市场发出《关于限期拆除违法建设的通告》，但该通告不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定合同无效的法定情形。现原告以被告未告知原告所承租房屋系违法建筑为由，要求确认租赁合同无效，明显无事实及法律依据，故本院依法不予支持。因原、被告双方签订的《门面租赁合同》中约定，遇政府强制征收或拆除该房屋的合同解除，现原告已于2020年10月9日将房屋交付给被告，故被告应当向原告返还自2020年10月10日至2020年11月30日期间的租金及押金，扣除被告代原告垫付经营期间的电费459.2元，水费100元，被告应返还原告租金7135元及押金5000元。至于原告要求被告返赔偿经济损失的诉讼请求，因被告并无违约行为，原告主张无事实及法律依据，故本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告纪玲玲应于本判决生效后十日内返还原告程洁租金7135元及押金5000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程洁的诉讼请求。本案案件受理费3540元，减半1770元收取，由原告承担1500元，被告承担270元，因原告已预交，被告在支付上述款项时将其承担的诉讼费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  马娆二〇二〇年十二月十一日书记员  温溪打印：相丽华校对：雷菲2020年月日送达1