广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2003号原告：湛江市和诚物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区****************，统一社会信用代码914**********695XC。法定代表人：秦日兰，经理。被告：孙鹏宇，男，汉族，住湛江市霞山区*******湛江铁四区职工住宅小区（三百亩）13栋1单元106房，公民身份号码440************410。被告：黄日英，女，汉族，住湛江市霞山区*******湛江铁四区职工住宅小区（三百亩）13栋1单元106房，公民身份号码440************768。原告湛江市和诚物业服务有限公司与被告孙鹏宇、黄日英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理，9月6日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告湛江市和诚物业服务有限公司的法定代表人秦日兰到庭参加诉讼，被告孙鹏宇、黄日英经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市和诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴交2016年10月1日到2020年2月29日止累计所欠物业服务费1640元，以及判令被告向原告缴交从2020年3月1日起直至本起诉判决生效之日止每个月40元的物业服务费；2、本案的一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：南宁铁路局在2012年8月30日对湛江铁四区小区前期物业服务工作进行公开招标，原告以每月0.5元/平方米物业服务费中标，并于2013年1月10日与南宁铁路局签订《湛江铁四区980户铁路职工住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），合同第七条约定物业服务费根据业主物业的建筑面积，按每平方米每月0.5元标准交纳。合同第八条约定业主应于公告交费之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知。被告孙鹏宇为该房所有人，被告黄日英为该房使用人。因被告对原告的物业服务工作不配合，原告与被告多次沟通，被告以原告提供的物业服务质量差等理由拖欠物业服务费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告孙鹏宇、黄日英既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据。原告围绕其诉讼请求现本院提交了原告营业执照副本、收费许可证副本、《前期物业服务合同》《南宁铁路局土地房产管理处公告》、欠费金额明细表、催款通知、催款邮寄单、水表用户登记信息表、住户明细表，上述证据与本案具有关联且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，原告与南宁铁路局房产管理所签订《前期物业服务合同》，合同第三条约定乙方即原告提供的物业管理服务包括物业共用部位的维护和管理，物业共用设施、设备的运行、维护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，物业共用部位和相关场地的保洁卫生，雨、污水管道的疏通，公共绿化、建筑小品的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范、协调纠纷等事项的管理，小区住户装饰装修、经营行为的管理，物业档案资料管理；第七条约定物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用根据业主物业的建筑面积，按每平方米每月0.5元标准交纳；第八条约定业主应于甲方即南宁铁路局房产管理所公告交费之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。2013年7月29日，南宁铁路局土地房产管理所向湛江350亩980户住宅小区（旧区）各位住户发出公告，公告的主要内容为，从8月1日起，原告开始接管小区物业服务工作；物业服务费的收费标准为0.5元/月·平方米；收费面积按铁路房产证标注的建筑面积为准。被告孙鹏宇为湛江铁四区13栋1单元106房的业主，房屋建筑面积为79.89平方米，按收费标准0.5元/月•平方米计算，每月应交纳物业服务费39.95元（0.5×79.89）。自2016年10月1日起，被告孙鹏宇开始拒交物业服务费。原告于2019年7月30日向被告发出《催讨物业服务费函》进行书面催讨，并分别于2020年8月22日、10月20日在小区公告栏以通知的形式催交物业服务费。截至本案庭审辩论终结时（即2020年12月8日），被告孙鹏宇拖欠自2016年10月1日起至2020年11月30日止共计50个月的物业服务费1997.5元（39.95×50）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。南宁铁路局房产管理所作为湛江铁四区的建设单位，于2013年1月10日与原告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告孙鹏宇具有约束力。原告要求被告孙鹏宇按每月40元的标准交纳2016年10月1日至2020年11月30日的物业服务费，超过部分，本院不予支持。2020年11月30日之后的物业服务费，原告尚未向被告孙鹏宇进行书面催交，亦未经庭审质证和认证，故原告请求被告孙鹏宇交纳物业服务费至本判决生效之日止，本院不予支持。被告黄日英并非涉案房屋的业主，且原告未能提供证据证明被告黄日英为涉案房屋的使用人，故原告要求被告黄日英交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告孙鹏宇、黄日英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告孙鹏宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市和诚物业服务有限公司交纳2016年10月1日至2020年11月30日的物业服务费1997.5元；二、驳回原告湛江市和诚物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告湛江市和诚物业服务有限公司对被告黄日英的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙鹏宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  邱雄宇人民陪审员  周永胜二〇二〇年十二月八日法官 助理  胡 萍书 记 员  吴 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。