浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17366号 原告：赵某，男，1967年12月11日出生，汉族，住义乌市。 原告：赵诚凯，男，2002年12月22日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：赵某（赵诚凯之父），即第一原告。 上述两原告委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：刘立萍，浙江拓思律师事务所律师。 被告：楼炳益，男，1964年11月11日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼江波，男，1990年3月22日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼某2，女，1968年12月27日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：楼某1，女，2004年1月1日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：楼某2（楼某1之母），即第三被告。 原告赵某、赵诚凯与被告楼炳益、楼江波、楼某2、楼某1宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。原告赵某、赵诚凯的委托诉讼代理人李忠、刘立萍和被告楼炳益、楼某2到庭参加诉讼；被告楼江波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某、赵诚凯向本院提出诉讼请求：1、依法确认第一原告、赵惠芳与被告方签订的协议有效；2、判令被告方协助原告方办理义乌市城西街道流下村三区二十二幢一号（投标为二十二幢一号，现调整为二十六幢一号）占地162㎡的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告名下的转移登记手续；3、判令被告方向原告方支付违约金38.7万元。事实和理由：原告赵某与赵惠芳原系夫妻关系，原告赵诚凯系原告赵某与赵惠芳之子，赵小璐系原告赵某与赵惠芳之女。原、被告及赵惠芳、赵小璐均系义乌市集体经济组织成员。2013年11月2日，原告赵某、赵惠芳与被告方签订了名为借款实为宅基地转让协议，约定被告方将位于义乌市××街道××村××地转让给原告赵某及赵惠芳，原告赵某及赵惠芳依约付清了购房款。嗣后，原告赵某及赵惠芳在涉案宅基地上出资建造了房屋，并占有管业使用至今。2019年9月1日，赵惠芳过世，赵小璐自愿放弃涉案不动产中归属于赵惠芳份额的继承权，涉案中赵惠芳的份额由原告方继承。现涉案不动产权证初始登记已经可以办理，但被告方至今未协助原告方办理不动产初始登记及转移登记手续。迫于无奈，特向贵院提起诉讼，望支持为盼。 被告楼炳益辩称，我与原告赵某原本不认识，是经王某介绍才认识的。赵文斌也是到我们村买宅基地，赵文斌买好之后介绍原告赵某来买，当时说好是他们买好的平方先写给我，再由我写给他们。如果我家有162平方米，留18平方米用于高层建筑，自己造108平方米，剩下的都是可以买卖的。原告赵某的宅基地是我向人家那里买的，他的意思是怕别人赖皮，先写给我，再由我写给原告赵某，这个事情是有中间人的。原告赵某的老婆有50万元款项打到我儿子柯桥的银行账户，这个钱是买楼金盛房屋的58平方米宅基地的钱，不够的钱是我垫付的，当时有证人里介村的书记楼其彪、王某，还有我们村的书记楼其鑫见证的。赵惠芳还有23.4万元汇给我，是买18平方米宅基地的钱。我认为我们与原告赵某、赵惠芳签订的协议无效。 被告楼江波未作答辩。 被告楼某2、楼某1辩称，与被告楼炳益答辩意见一致。另外，我们把过户的材料都已给过原告了。 原告赵某、赵诚凯为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、借款协议一份，拟证明：（1）、被告方将位于义乌市××街道××村××地转让给第一原告、赵惠芳；（2）、被告方负有无条件协助原告方办理过户手续的义务，否则应按协议第四条承担违约责任。 2、付款凭证一份十二页，拟证明原告赵某、赵惠芳已付清购房款1933200元的事实。 3、义乌市人民政府城西街道办事处文件一份，拟证明涉案宅基地使用权允许在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让的事实。 4、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表（核对件）两份，拟证明被告方共计报批获得义乌市城西街道流下村162㎡宅基地使用权的事实。 5、房产证明（复印件）一份，拟证明涉案不动产归原告方所有的事实。 6、身份情况说明一份，拟证明原告方及赵小璐系义乌市稠城街道赵宅股份经济合作社股民、赵惠芳曾系义乌市稠城街道赵宅股份经济合作社股民的事实。 7、死亡记录及遗体火化证明一份两页，拟证明赵惠芳已于2019年9月1日死亡的事实。 8、放弃继承声明书一份，拟证明赵小璐自愿放弃涉案不动产中归属于赵惠芳份额的继承权。 被告楼炳益、楼某2、楼某1对两原告提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1-4和证据6-8均无异议；对证据5中载明的地址无异议，但对房屋间数有异议，认为系4间半5层房屋。 被告楼炳益、楼某2、楼某1为证明其辩称向本院提供了楼炳益与赵荣斌之间的借款协议（复印件）一份和楼炳益、楼江波与张晓庆之间的借款协议（复印件）一份，拟证明被告先向多余宅基地平方米的农户买来之后再写给原告的事实。 两原告认为被告提供的是复印件，其真实性无法确认，且该份证据也不能证明原告委托被告去向农户购买宅基地，被告与案外人签订的协议内容与原告无涉。 被告楼江波未有证据向本院提供。 本院认为，被告楼江波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对答辩和质证权利的放弃。鉴于被告楼炳益、楼某2、楼某1对两原告提供的证据1-4和证据6-8均无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。两原告提供的证据5，系义乌市城西街道流下村出具的，本院予以确认并在卷佐证。被告楼炳益、楼某2、楼某1提供的两份借款协议系复印件，两原告对此不认可，又无其他证据相佐证，其真实性无法确认，故本院对这两份借款协议不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 楼炳益与楼某2系夫妻关系，楼江波、楼某1系楼炳益、楼某2之子女。 2013年11月2日，在见证人王某见证下，楼炳益、楼江波、楼某2（甲方）与赵某、赵惠芳（乙方）签订《借款协议》一份，载明：因甲方建房、经济周转，特向乙方借周转款。为保证乙方利益不受影响，甲方愿用城西街道流下村铁路拆迁安置地块占162平方米（包括围墙费用）抵押给乙方，双方具体协定事项如下：一、乙方2013年11月2日借给甲方520万元，甲方无力偿还借款，借款转为购房款（乙方于2013年12月2日付清520万元）。二、该房屋由乙方出资建造，但甲方必须负责提供给乙方建房所需一切手续，无条件协助乙方（建房一切费用由乙方承担）。三、房屋竣工后由乙方管理及使用，同时也在政策允许转户时，甲方与其共有人无条件地协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。四、该地产如甲方反悔留作自用或高价转让给他人，甲方应及时归还乙方所借总款和建房工程款及房屋所需一切费用，并赔偿乙方的损失，另赔约金30％和银行利息等一切费用；如乙方反悔，甲方有权没收乙方所有购房的总款和投资本房内的一切费用。五、在政策许可下，甲方应在允许期间无条件协助乙方办理相关手续，包括房产证、土地证等过户给乙方，如逾期视为甲方违约。六、甲方未申报的房产证和土地使用权的费用应由乙方承担，乙方在办房地产过户时，甲方及其共有权人保证及时无条件协助乙方办理过户手续，如甲方不配合按违约第四项条款处理。七、本协议未尽事宜，双方本着平等、互利、真诚原则协商解决。八、上述房地产签字协议，双方签字盖章生效，不管房地产价格变化，双方永不悔改。九、口说无凭，特立此约，具有法律效力。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章生效。楼炳益、楼江波、楼某2与赵某、赵惠芳，以及见证人王某均在协议下方签名捺印。嗣后，赵某、赵惠芳向楼炳益、楼江波、楼某2支付了162平方米宅基地转让款计1933200元，其中144平方米按11800元／平方米计，另18平方米按13000元／平方米计。2014年5月16日，楼炳益、楼某2、楼某1获批农村居民个人建房用地72平方米。同日，楼江波获批农村居民个人建房用地90平方米。后赵某、赵惠芳在上述宅基地上建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××号××幢××号××房屋一幢，并居住使用至今。 2018年4月22日，义乌市人民政府城西街道办事处下发义城西街办〔2018〕60号文件，允许包括流下村在内25个村宅基地使用权在义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让。 另查明，赵某与赵惠芳系夫妻关系，均为义乌市稠城街道赵宅股份经济合作社成员，两人共生育一子赵诚凯和一女赵小璐。2019年9月1日，赵惠芳因病去世。赵惠芳之女赵小璐及赵惠芳父母赵金法、吴美仙均出具了《放弃继承声明书》，声明放弃对坐落于义乌市城西街道流下村三区二十二幢一号（现为二十六幢一号）房屋归属于赵惠芳份额的继承，并自愿放弃参与本案的诉讼。 本院认为，楼炳益、楼江波、楼某2与赵某、赵惠芳签订的《借款协议》，系名为借款协议，实为楼炳益、楼江波、楼某2将自己获批162平方米宅基地转让给赵某、赵惠芳的协议，协议中除载明的“因甲方建房、经济周转，特向乙方借周转款。为保证乙方利益不受影响，甲方愿用城西街道流下村铁路拆迁安置地块占162平方米（包括围墙费用）抵押给乙方”和“一、乙方2013年11月2日借给甲方520万元，甲方无力偿还借款，借款转为购房款（乙方于2013年12月2日付清520万元）”系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示。该宅基地转让属于义乌市行政区域范围内跨集体经济组织的转让。最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。赵某、赵惠芳系义乌市稠城街道赵宅股份经济合作社集体经济组织成员，而四被告所在的流下村已经有关部门审核允许其农村宅基地在义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让，故赵某、赵惠芳与被告楼炳益、楼江波、楼某2达成的宅基地使用权转让协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，且该转让系双方的真实意思表示，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。楼某1虽未在协议上签字，但签订协议时，其属于限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理，同时也无证据证明该宅基地使用权的转让行为损害了楼某1利益，且赵某、赵惠芳建造并占有使用房屋至今已有多年，楼某1也从未提出过异议，故案涉协议对楼某1具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。赵某、赵惠芳已付清宅基地转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。四被告作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记，并协助赵某、赵惠芳办理转移变更登记的义务。现赵惠芳已去世，其权利可以由其第一顺位继承人继承并依法主张。因第一顺位继承人中即赵惠芳之女赵小璐及赵惠芳父母赵金法、吴美仙自愿放弃对案涉不动产赵惠芳份额的继承，赵惠芳的权利即由赵惠芳之夫赵某及赵惠芳之子赵诚凯继承并主张。故赵某、赵诚凯主张四被告办理案涉不动产初始登记，并协助赵某、赵诚凯办理转移过户登记手续的诉请，于法有据，应予支持。 在《借款协议》中，双方并未明确约定协助办理不动产转移过户登记的履行期限。没有履行期限的债权，债权人可以随时主张权利，债务人可以随时主动履行债务。在债权人主张权利前，债务人没有履行义务并不构成违约，故不能从主观上推定债务人不履行义务。现两原告并未提供证据证明曾要求四被告履行协助办理产权变更登记义务，两原告主张四被告违约并承担违约金38.7万元的诉请不能成立，本院不予支持。 综上，两原告诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分应予驳回。被告楼炳益、楼某2、楼某1辩称其与赵某、赵惠芳签订的《借款协议》无效，因无事实依据和法律依据，本院不予采信。被告楼江波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告赵某、赵惠芳与被告楼炳益、楼江波、楼某2于2013年11月2日签订的《借款协议》部分有效； 二、被告楼炳益、楼江波、楼某2、楼某1于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市××街道××村××幢××号××平方米不动产的初始登记手续，并协助原告赵某、赵诚凯将该不动产转移过户登记至原告赵某、赵诚凯名下； 三、驳回原告赵某、赵诚凯的其他诉讼请求。 案件受理费12681元（已减半），由原告赵某、赵诚凯负担1582元，被告楼炳益、楼江波、楼某2、楼某1负担11099元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  俞 姣 8- 7-