四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4793号 上诉人（原审被告）：成都星月置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区斌升街**附**。 法定代表人：黄福昌，总经理。 委托诉讼代理人：赖文韬，四川益州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄永良，男，1946年4月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张驰，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 上诉人成都星月置业有限公司（以下简称星月公司）与被上诉人黄永良房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 星月公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回黄永良要求解除《星月上溪园商品房销售认购书》（以下简称《认购书》）和《商品房预订协议》（以下简称《预订协议》）的诉讼请求，并驳回黄永良要求赔偿房价上涨损失的诉讼请求，本案二审诉讼费由黄永良承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当。1.《认购书》及《预订协议》签订时，案涉房屋已被成都市中级人民法院采取查封措施，根据法律规定，该房屋在查封情况下不得进行转让。故，《认购书》及《预订协议》属无效合同。一审认定该两份合同有效，是错误的，基于此一审适用的法律均不当。2.在《认购书》及《预订协议》无效的情况下，不存在承担违约责任的问题。一审认定星月公司应承担违约责任，是错误的。3.星月公司在签订《认购书》及《预订协议》时，对成都市中级人民法院对案涉房屋采取查封措施之事并不知晓。二、一审酌情认定案涉房屋的差价损失，是错误的。1.黄永良不存在房屋差价损失。双方仅签订《预订协议》，未办理房屋备案登记、房屋交接、产权过户等手续，黄永良没有取得也不可能取得房屋所有权，因此，房屋因市场波动产生的上涨收益或者下跌损失均与黄永良无关。2.本案不存在房屋装修损失。黄永良在房屋未交付、所有权未转移的情况下，擅自对房屋进行装修，由此造成的损失应由其自行承担，与星月公司无关。且，黄永良对房屋的装修，增加了房屋价值，在司法评估及拍卖过程中，装修价值已包含在评估拍卖价中。装修的价值属于黄永良所有，黄永良应在拍卖款中主张权利。 黄永良辩称，1.《认购书》及《预订协议》是双方真实意思表示，合法有效。即便星月公司认为该两份协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，星月公司作为有过错的一方也应赔偿由此给黄永良造成的损失。星月公司在明知案涉房屋被查封的情况下，仍将房屋出售给黄永良，该出售行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。目前案外人袁凤群已通过司法拍卖方式取得案涉房屋，黄永良的购房目的无法实现，黄永良有权要求星月公司承担违约责任。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，人民法院采取查封措施后依法向申请人及被申请人送达法律文书，星月公司上诉称其不知晓案涉房屋被查封的抗辩意见不成立。3.星月公司隐瞒房屋被查封情况向黄永良出售案涉房屋，致使黄永良在不知情的情况下对房屋进行装修并入住至今，从《认购书》及《预订协议》签订直至一审诉讼之时，案涉房屋的成交价已大幅上涨，而黄永良无法实现合同目的的损失则体现为房屋价值的差价，星月公司理应进行赔偿。请求驳回上诉，维持原判。 黄永良向一审法院起诉请求：1.判令解除黄永良与星月公司签订的《认购书》及《预订协议》；2.判令星月公司向黄永良退还购房款300000元；3.判令星月公司向黄永良支付违约金9000元；4.判令星月公司向黄永良赔偿因房屋上涨差价损失202604元，装修损失122562元，以上合计634166元；5.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由星月公司承担。一审中，黄永良当庭明确第3项的违约金的计算方式为：已付房款300000元×3%=9000元；明确上述第4项中房屋上涨差价的计算方式为：681930元（案涉房屋司法拍卖价）-479326元（双方约定总价）=202604元。 一审认定事实：2016年4月25日，星月公司（出卖人、甲方）与黄永良（买受人、乙方）签订《认购书》，约定（与本案有关的内容）：一、乙方自愿认购商品房（以下简称案涉房屋），面积89.48平方米，销售单价5356.8元/平方米，总成交价479326元。二、本认购书签订之日，乙方向甲方缴纳定金300000元。三、乙方应在签订本认购书35日内，即2016年5月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》，付清全部房款或首付款，按揭客户按照甲方要求提供按揭资料。如乙方未按上述约定，甲方有权将乙方认购的商品房另行销售，同时不退还乙方已付定金。同日，案外人黄琼受黄永良指示向星月公司转账支付了定金300000元，星月公司出具相应《收据》。 2016年6月15日，星月公司（甲方）与黄永良（乙方）签订《预订协议》，约定（与本案有关的内容）：五、任何一方违约须向守约方支付房款总额3%的违约金；其余内容与《认购书》一致。 后黄永良取得案涉房屋并于2016年5月至7月期间进行装修。黄永良提交装修相关的单据如下：1.2016年5月21日太阳昇金刚石、玛瑙色等墙地砖计7142元；2.2016年7月3日客厅、主卧飘窗窗帘计1630元；3.2016年7月6日储物柜、鞋柜等计4300元；4.2016年7月8日防护栏、雨棚等计10200元；5.2016年7月10日实木门、钛合金门等计5009元；6.2016年7月15日厨卫吊顶、黄金管等计1604元；7.2016年7月22日铝合金钢窗等计12774元；8.2016年7月24日强化地板等计2250元；9.2016年7月26日永辉家居商品送货单高箱、灯柜等计7990元；10.2016年7月27日、31日松波专业涂装工程队装修费34940元；11.2016年8月20日前锋专卖店油烟机、热水器、炉具、橱柜、吊柜、不锈钢洗碗池、面碰等计31594元。以上总金额共计119433元。 2018年8月16日，受本院委托，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司（以下简称中兴公司）就包括案涉房屋在内的住宅房地产出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明以下内容：1．案涉房屋室内基本情况：客厅及饭厅内墙面刷乳胶漆，天棚刷乳胶漆，地面铺地板砖；卧室：内墙面刷乳胶漆，天棚刷乳胶漆，地面铺强化木地板，实木门；厨房及卫生间：内墙面贴墙砖，天棚为铝扣板吊顶，地面铺地砖，木门。2．估价对象个套房屋均位于同一小区，相邻楼栋，与标准房地产比较仅装修档次、楼层、建筑面积存在差异，通过修正得出其余估价对象的评估价值，即：案涉房屋装修档次为简单装修，修正后单价为10727元/平方米。 2018年11月28日，本院作出（2018）川01执异1689号执行裁定书，载明以下内容：1．该院于2015年10月8日作出（2015）成民保字第480-6号民事裁定书，裁定对星月公司所有的包含案涉房屋在内的不动产予以查封；2．该院于2017年7月31日作出（2017）川01民初317号民事判决，判决星月公司向刘斌支付借款本金10000000元、利息、律师费等内容；3．在前述判决生效后，该院受理了刘斌的强制执行申请并于2017年12月1日作出（2017）川01执2459号执行裁定，裁定应查封的财产暂无法处理申请执行人申请终结本次执行程序。2018年9月6日该院恢复了该案的执行，并作出（2018）川01执恢264号之一执行裁定，对案涉房屋继续查封；4．该执行裁定书裁定驳回黄永良的异议请求。 2019年9月9日，本院出具的案涉房屋《网络竞价成交确认书》载明：经公开竞价，竞买人袁凤群，在京东网拍平台以最高应价竞得本拍卖标的，成交价为681930元，拍卖标的最终成交以四川省成都市中级人民法院出具的法院裁定为准。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《认购书》《预订协议》《情况说明》、转账凭证、装修收据、执行裁定书、《网络竞价成交确认书》《房地产司法鉴定估价报告》以及一审法院于本院调取的《房地产司法鉴定估价报告》、庭审笔录及各方当事人的陈述。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，黄永良与星月公司签订的《认购书》及《预订协议》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的规定，双方房屋买卖合同法律关系依法成立并有效。因星月公司与案外人民间借贷纠纷导致案涉房屋被查封且已经成都市中级人民法院司法拍卖，星月公司对此事实亦予认可，并愿意解除其与黄永良签订的《认购书》及《预订协议》、退还黄永良已付购房款300000元并承担本案诉讼费，因此，对黄永良要求解除与星月公司签订的《认购书》及《预定协议》的主张一审法院予以支持。 本案争议的焦点在于：一是合同解除是否应归责于星月公司；二是星月公司是否应支付违约金、房屋差价损失及装修费损失。 关于合同解除的责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，案涉房屋已于2015年10月8日被成都市中级人民法院裁定予以查封，而星月公司在案涉房屋已经被查封后于2016年4月25日将其转让给黄永良，导致黄永良无法取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋已由成都市中级人民法院进行司法拍卖，致使黄永良购买案涉房屋的合同目的无法实现，故一审法院认为导致本案《认购书》及《预订协议》解除系星月公司的行为所致，其依法应当承担违约责任。 关于违约金、房屋差价损失及装修损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，黄永良既主张违约金90000元，又主张房屋差价损失、装修损失等实际损失，鉴于我国的违约金制度采取的以“补偿为主，惩罚为辅”的原则，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则考量，因《房地司法鉴定估价报告》中已经载明“案涉房屋装修档次为简单装修，修正后单价为10727元/平方米”，而司法拍卖成交价系在该评估价基础上形成，因此，对黄永良主张的房屋差价损失及装修损失，一审法院酌情认定为202604元（司法拍卖成交价681930元-合同约定案涉房屋的成交价479326元=202604元），对黄永良主张的违约金一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、解除黄永良与星月公司于2016年4月25日签订的《星月上溪园商品房销售认购书》及2016年6月15日签订的《商品房预订协议》；二、星月公司于判决生效之日起十日内向黄永良退还其已付购房款300000元；三、星月公司于判决生效之日起十日内向黄永良支付房屋差价损失及装修损失202604元；四、驳回黄永良的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5071元，由星月公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，一、2018年11月28日，本院作出（2018）川01执异1689号执行裁定书，其中载明：“本院在执行申请执行人刘斌申请执行被执行人星月公司、黄绍兵民间借贷纠纷一案，案外人黄永良向本院提出书面异议。……请求解除对案涉房屋的查封。……经审查查明，本院审理刘斌诉星月公司、黄绍兵民间借贷纠纷一案中，于2015年10月8日作出（2015）成民保字第480-6号民事裁定书，裁定：对星月公司位于都江堰××镇××路××号……的房屋予以查封。案涉房屋在上述查封范围内。……执行中，本院于2017年12月1日作出（2017）川01执2459号执行裁定，裁定：因上述查封的财产暂无法处理，申请执行人向本院申请终结本次执行程序。2018年9月6日本院恢复本案的执行，执行案号（2018）川01执恢264号。……本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：……本案中，黄永良在本院查封案涉房屋之后才与星月公司签订《认购书》购买该房屋，故其要求解除对案涉房屋的查封，不符合前述司法解释规定的情形，其排除执行的异议请求，本院不予支持。……裁定如下：驳回黄永良的异议请求”。 二、2018年4月11日，本院向中兴公司发出《司法评估委托书》，其中载明：“我院受理（2017）川01执2459号刘斌申请执行星月公司、黄绍兵民间借贷纠纷一案，因案件执行需要进行房地产评估。……” 中兴公司于2018年8月16日作出的《房地产司法鉴定估价报告》中载明：“本次估价的价值时点为完成估价对象实地查勘之日即2018年8月7日”。 二审中，双方均陈述：案涉房屋目前由黄永良实际占有、使用，案外人袁凤群目前未向星月公司要求交房，亦未向黄永良主张腾退房屋。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、双方就案涉房屋是否建立了房屋买卖合同关系，以及该房屋买卖合同的效力认定。 星月公司上诉提出，《认购书》及《预订协议》签订于案涉房屋被人民法院采取查封措施之后，违反了被查封房屋不得转让的法律规定，应属无效。同时，在二审庭审中提出，《认购书》及《预订协议》的性质是预约合同，并非本约，双方之间亦是预约合同关系。 对此，本院认为，首先，从《认购书》及《预订协议》的约定看，其中“黄永良自愿认购”、“自愿订购”及“在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后，已付立约定金将全数转为房款”等内容，表明双方系对在将来一定期限内订立商品房买卖合同达成合意，故，该两份协议性质上属于预约合同。但，根据庭审查明事实，案涉房屋已由黄永良实际占有使用，并于2016年5月对房屋进行了装修。对此，星月公司虽否认向黄永良交付房屋，但对黄永良实际占有使用房屋的原因不能作出合理说明，星月公司亦未举示任何证据证明其曾向黄永良占有使用案涉房屋提出任何异议；再结合黄永良于签订《认购书》及《预订协议》同日已支付定金300000元的事实，能够认定双方虽未签订《商品房买卖合同》，但事实上已就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系且已实际履行。一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当，本院予以确认。对星月公司抗辩认为双方之间系预约合同关系的主张，本院不予支持。 关于双方建立的事实房屋买卖合同关系效力的认定。本院认为，双方买卖案涉房屋的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定在性质上属于管理性规定，不影响合同效力。故，星月公司以案涉房屋被查封在前、向黄永良转让在后为由上诉主张合同无效的意见不成立，本院不予支持。 二、黄永良请求解除《认购书》及《预订协议》的主张能否成立。 庭审已查明，因星月公司与案外人刘斌、黄绍兵之间的民间借贷纠纷一案，案涉房屋被本院依法采取查封措施并经司法拍卖由案外人袁凤群以681930元的价格竞得，黄永良虽向本院提出执行异议，但已被裁定驳回。在此情况下，黄永良基于案涉房屋买卖合同中买受人的合同根本目的无法实现，此系星月公司不能履行作为出卖人义务的违约行为导致，黄永良据此主张解除案涉合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，应予支持。 三、一审认定星月公司应向黄永良赔偿的房屋差价损失及装修损失是否正确。 前述争议焦点二中已述及，案涉合同系因星月公司的违约行为导致解除，故，黄永良有权要求星月公司对此承担相应的违约责任。中兴公司接受本院委托，针对星月公司与刘斌、黄绍兵之间的民间借贷纠纷一案对案涉房屋含装修在内的价值作出的评估结论，是以2018年8月7日作为评估价值时点，该时间点与本院向黄永良发出执行通知书要求腾退房屋的时间点相近，能够认定黄永良是自此时才确定案涉合同无法继续履行。基于此，一审法院采信该报告作为认定黄永良因合同解除而受房屋差价损失的比对价值，并无不当。同时，结合黄永良提交的装修单据以及案涉房屋的现状，能够证明黄永良已对案涉房屋进行装修的事实，装修的材料费、人工费等已物化在案涉房屋之中，本案中不宜将装修价值与房屋清水价值分别进行认定。故，一审以估价报告中含装修在内的房价数额作为被减数，以双方约定的成交价作为减数，由此确定星月公司应赔偿黄永良的房屋差价损失及装修损失共计202604元，并无不当，本院予以维持。 综上，星月公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5071元，由上诉人成都新月置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王朝阳