新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书                                                （2020）新4002民初4296号原告（反诉被告）：金琴，女，1972年12月21日生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：陈武敏，新疆九城律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊犁博融商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市如意街**西城天街****商业楼及地下车库**。法定代表人：张媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇朝阳，男，系该公司员工。原告（反诉被告）金琴与被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司（博融公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金琴及其委托诉讼代理人陈武敏，被告（反诉原告）博融公司委托诉讼代理人仇朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的××《租赁经营管理合同》和《市场委托培育协议书》；2、判令被告返还市场培育费39,803元并支付违约金7960元；3、由被告承担律师费、诉讼费及一切涉诉费用。原告（反诉被告）金琴当庭变更第一项诉讼请求为，请求判令解除原、被告签订的××《市场委托培育协议书》。事实和理由：2019年10月18日原、被告双方重新签订了××《租赁经营管理合同》和《市场委托培育协议书》，约定自2017年10月15日至2023年4月14日共计向被告缴纳市场培育费179,356元，其中2017年39,803元，但被告收取培育费后，并未按合同约定积极组织××的营销、宣传活动，承诺的大型商家也没有进驻市场，致使市场萧条知名度很低，原有商户大都撤出市场，原告经营至今年年亏损，已无法经营下去。被告收取市场培育费后，并没有提供相应的服务，也没有兑现承诺，应全额退还所收取的市场培育费。综上，原告特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）博融公司辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定，不能成立，请依法予以驳回。原告与被告之间法律关系实际上就是单纯的租赁合同关系，而非原告所称租赁合同关系以及市场委托培育合同关系。2017年10月9日签订的租赁合同名称为《市场租赁及委托培育协议书》，但双方在协议中并无对市场委托培育的内容有明确约定。2019年10月18日双方新签订《租赁经营管理合同》、《市场委托培育协议书》，虽《市场委托培育协议书》第二条约定了甲方为乙方提供租赁期限内的管理服务，但为原告提供的营销宣传活动并非被告的义务，2019年10月18日的合同并非是对2019年10月9日所签合同的变更和补充，其合同面积、合同金额、缴纳方式、租期均无变化，仅仅是被告为催收原告2017年10月7日合同签订时原告欠款而向原告作出的让步，给予原告更大的优惠，这本身就是市场培育的行为；原告称被告项目无大型商家进驻市场，未做营销、宣传活动等，但被告实际已做宣传、营销等活动，已有商家入驻；原告2017年10月9日签订合同时合同约定一次性向被告支付房租款为66,338元，合同保证金5000元，但合同签订后原告仅支付了39,803元，余26,535元房租迟迟未支付，我方向原告交付了商铺，履行了合同义务，原告未向我方履行付款义务，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）博融公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付2020年3月15日至2021年3月15日房租71,645元；2、请求判令被反诉人向反诉人支付2019年11月至2020年10月物业费10,431元；3、请求判令被反诉人向反诉人支付2020年年度采暖费4072元；4、请求判令被反诉人向反诉人支付合同违约金21,493.5元；5、本案涉诉费用由被反诉人承担。事实与理由：房租71,645元的计算方式是按2020年3月15日前应支付的租金28,658元加上2020年3月15日前应支付的市场培育费42,987元；物业费10,431元的计算方式是自2019年11月起至2020年10月止按照3.8元/平方米/月乘以租赁面积228.75平方米计算；采暖费4072元的计算方式为228.75平方米乘以17.8元，计算时间为2020年采暖费；合同违约金21,493.5元的计算方式为按合同约定的房租71,645元的30%。原告（反诉被告）为证明其主张向本院提交证据为：1、《租赁经营管理合同》原件一份、解除合同通知书原件两份，拟证实原被告双方于2019年10月18日签订了租赁合同，合同约定原告于2019年10月18日正式开业，那么租期应该从2019年10月18日开始计算；解除合同通知是被告于2020年7月6日送达给原告，要求解除双方签订的租赁合同及委托培育协议，证实被告在双方合同履行未满一年即提前终止合同属违约方，应承担一定的违约责任。被告（反诉原告）质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。该份证据恰恰证明了原告未按照双方签订的租赁经营管理合同履行付款的合同义务。我方发出解除合同通知实际上是一种催费通知，明确通知三日内结算租金及相关费用，原告不仅至今未缴纳各项费用，在7月送达解除通知，10月才正式从租赁场地搬离，截止今日都未向我方交过钥匙。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。2、《市场委托培育书》原件一份、收据原件一份，拟证实原告按照双方协议约定足额缴纳的市场培育费39,803元，履行了合同义务，但被告方并未按合同履行义务，未与原告提供市场培育应该提供的广告宣传。被告（反诉原告）质证：对于该证据的真实性、合法性、关联性均认可，这组证据恰恰证明了原告欠付我方租金的事实，原告签订合同时缴纳的市场培育费实际上是合同的租金，并非原告所称的市场培育费，根据双方所签订的市场委托协议，我方对乙方租赁期仅附有管理服务的义务，未约定向乙方提供宣传和营销的义务。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。3、收据原件三张，拟证实1、2019年10月18日原被告签订合同当日原告即向被告支付装修期间（2019年5月至2019年10月30日）的物业费5215.8元、电费1739.8元、第一年租金26,535元，证明原告已按合同要求足额支付了租金及相关费用；2、原告于2017年与被告签订了市场租赁合同，因被告未实现承诺达不到原告经营茶水休闲吧的要求，原告迟迟未进场，因此原被告才于2019年10月18日重新签订了租赁合同及市场培育协议，合同履行期限自2019年10月18日开始起算；3、被告的经营范围由企业管理咨询服务和企业营销策划，因此原告相信可以通过被告的企业策划及广告宣传能给原告带来一定的经济效益才与被告签订了市场培育协议，但被告收取了39,803元的培育费后未尽到任何义务致使原告在经营期间一直亏损，才不得不终止经营，原告于2020年7月也向法院起诉，因疫情原因2020年10月12日才正式立案。被告（反诉原告）质证：对于该证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。1、原告跟我方实际上签订了两份合同，第一份合同是2017年10月9日签订的，第二份合同是2019年10月18日签订的，这两份合同不论是合同的内容、标的物等内容全部是相一致的，不一致的部分是我方给予原告6个月的免租期，这6个月的免租期就是给予原告的新的市场培育的优惠政策。原告所缴纳的26,535元既是对双方2017年合同的认可，同时其所缴纳的该笔款项是2017年10月9日至2019年10月18日的合同欠款；2、原告所缴纳的物业费仅仅是截止到2019年10月30日，欠付2019年11月至2020年10月原告搬家之前的物业费10,431元；3、我方的营业执照经营范围并非双方合同约定的合同义务。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。被告（反诉原告）为证明其主张向本院提交证据为：1、租赁经营管理合同复印件一份、市场租赁及委托培育协议书复印件一份，拟证实2017年10月9日双方签订的租赁合同中约定签订时必须一次性缴纳租金66,338元，合同保证金5000元，同时也约定了2019年支付房租71,645元，实际履行过程中原告仅缴纳39,803元，欠付26,535元，同时还欠付水电和物业费，我公司出于培育市场的管理责任，在原告欠付水电及物业费的同时，在2019年9月20日又重新商定给予原告新的6个月的免租期。原告（反诉被告）质证：对市场租赁及委托培育协议书的真实性、合法性认可，关联性和证实目的不认可；1、该合同证实原告在签订合同时规划经营花艺休闲吧，因为被告承诺在三楼引进大型影剧院，原告为影剧院配套经营休闲餐饮茶水吧，因影剧院至今未进驻，导致该合同迟迟未履行，原被告双方才于2019年10月18日重新签订了租赁合同及市场培育协议，2017年的合同已经被2019年新签订的合同所取代。2、对于2019年的合同第15页附件中约定的很清楚，于2019年10月18日按期开业，2019年10月18日前原告并未经营不可能向被告支付租金及市场培育费，所以原告缴纳的租金及市场培育费是2019年10月18日至2020年10月18日之间的租金及市场培育费。对租赁经营管理合同的真实性、合法性均认可，关联性及证明目的不认可。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。2、收据复印件六份，拟证实原告欠付2020年3月15日的租金71,645元，水电费原告缴纳到2020年9月，物业费原告缴纳至2020年10月。原告（反诉被告）质证：对真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。因为根据原告提供的证据完全可以证实原告租金已全额交清，2020年原告水电费也交至7月，因票据丢失无法提供。因疫情原导致原告4个月无法经营，原告和被告多次协商未达成一致意见，原告拒绝缴纳4个月的物业费因被告未提供物业服务。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。3、房屋租赁合同书复印件一份、横店影视股份有限公司伊宁市分公司营业执照副本复印件一份、法定代表人身份证复印件一份、证明复印件一份、横店电影城门头照片打印件一份，拟证实××项目已经真实的引进了横店影视项目，该项目已经达到营业条件，相关营业手续正在办理中；原告（反诉被告）质证：对于该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该影院至今未开业经营，被告于2020年7月6日就向原告送达了解除合同通知书，原告也同意解除合同，原被告双方合同已经解除，该影院开不开业，何时开业与原告没有任何关系；2、原告7月搬离时被告阻止以未结清租金为由不让原告搬东西，原告起诉至法院立案后原告才将物品搬出。被告并将门上锁，该房屋已处于被告控制之下，暖气费也不应由原告承担。本院认为，该证据与本案不具有关联性予以确认，对该证据不予以采信。4、微信聊天记录打印件一份，拟证实2020年10月26日原告在我方的放行下开始搬离，在2020年11月12日仍未将商铺钥匙交给我方，影响我方正常租赁，我方无奈才将房屋收回。原告（反诉被告）质证：对真实性、合法性认可，关联性不认可。该证据恰恰证明了在2020年10月26日之前被告一直阻止原告搬离，至10月25日伊宁市法院组织调解后被告才同意原告搬离，该损失是由被告原因造成的，原告方不承担任何责任。本院认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年10月9日，原告（反诉被告）金琴（乙方）与被告（反诉原告）博融公司（甲方）签订《××市场租赁及委托培育协议书》，因被告（反诉原告）受投资户委托运营管理××，现将商铺使用权提供给原告合法经营使用，双方约定原告（反诉被告）所经营的商铺位于伊宁市××区、21号，建筑面积为228.75平方米。经营期限为2017年10月15日至2022年10月14日止，共60个月，原告（反诉被告）在经营场所按约定范围开展自主经营。被告（反诉原告）于2017年10月15日将商铺及商铺内现有的设施设备交付原告（反诉被告），由原告（反诉被告）使用和管理。合同第四条约定原告（反诉被告）在签订本协议时必须一次性向被告（反诉原告）交纳5000元的履约保证金，本协议期满后若原告（反诉被告）无任何违约行为或损害被告（反诉原告）权益行为，被告（反诉原告）在三十个工作日内全额无息退还给原告（反诉被告），若乙方出现违约或损害被告（反诉原告）权益的任何行为，被告（反诉原告）有权直接从履约保证金中扣除原告（反诉被告）应承担的违约金额，不足部分应当在二十日内补足。原告（反诉被告）在签订本协议时必须一次性缴纳租金及市场培育费66,338元。租金及市场培育费支付办法为：从2017年10月15日至2022年10月14日止租金及市场培育费共计298,925元，租金及市场培育费支付时间为：2017年10月15日支付66,338元，其中市场培育费39,803元。2019年9月20日之前支付71,645元，其中市场培育费42,987元。2020年9月20日之前支付77,376元，其中市场培育费30,950元。2021年9月20日前支付83,566元，其中市场培育费33,426元。水、电、采暖费为水电费依据原告（反诉被告）每月实际使用量加公共部分公摊计收，原告（反诉被告）应付的水电费可由物业管理公司代收，燃气费由燃气公司收取，采暖费前期有管理公司按市场价格收取，后期待市政管网接通后由市政热力公司收取。原告（反诉被告）在收到缴费通知书后三天内付清上述费用，否则被告（反诉原告）有权停止水电供应，并有权单方解除本协议，追究原告（反诉被告）的违约责任。物业管理计费标准及收取办法为第一年按每平方每月2元计取，第一年后按每月每平方3.8元计取，签订本协议当日收取3个月的物业管理费，以后每次收取物业管理费时间为上期物业管理费到期20日前支付，计费标准不变。合同第五条第一款甲方的权利和义务中约定甲方应积极对外宣传“××”，提升“××”的知名度和美誉度，积极组织“××”的营销、宣传活动，吸引人气，提高“××”的客流量。合同第七条第一款约定乙方不按时支付租金、市场培育费或水、电、物业管理等费用，从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰的比例支付逾期违约金，若欠费超过五日，甲方有权采取断电、停水等措施停止乙方的经营活动，如欠费超过十五日，甲方有权单方面解除本协议，并从乙方履约保证金中扣除乙方所欠费用，在甲方解除协议之日起三日内乙方必须向甲方退还店铺场地并交出钥匙，否则甲方有权自行打开商铺房屋并予以收回，房屋中物品视为乙方遗弃物品，甲方有权单方处置。2017年10月7日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收据载明“今收到金琴交来市场培育费C-3-20、21共计39,803元”。2017年10月10日，原告（反诉被告）金琴向伊犁华新物业服务年有限公司缴纳物业费，物业费专用收据“金琴，C号楼3单元20、21，物业服务费单价2元，房屋面积228.75平方米，费用起止时间2017年10月15日至2018年10月14日，金额为5490元，修垃圾清运费457.5元，合计5947.5元。”2019年10月18日，原告（反诉被告）金琴（乙方）与被告（反诉原告）博融公司（甲方）签订《租赁经营管理合同》，合同约定原告（反诉被告）租赁经营的商铺位于伊宁市××区、21号，建筑面积为228.75平方米。经营期限为自本合同签订之日起至2023年4月14日止，共66个月（含免租期），原告（反诉被告）在经营场所按约定范围开展自主经营。乙方根据经营需要自行对店铺装修装潢，但需提前向甲方申报涉及方案经政府相关部门（如政府相关部门由此要求）和甲方书面批复后，甲方同意给乙方18个月的免租装修期，免租装修期为合同签订之日起至2019年4月14日，免租装修期内，乙方须支付进场日其租赁场所发生的水电等公用事业费、装修垃圾清运费等各项费用。合同第三条约定经营管理方式为甲方作为本合同租赁物作为商业体的经营管理方，合同第四条约定原告（反诉被告）在签订本协议时必须一次性向被告（反诉原告）交纳5000元的履约保证金，履约保证金作为乙方遵守和履行合同条款和甲方所有规定的保证，在本合同履行期间，如因乙方单方违约解除合同，亦或者违反本合同约定之相关条款的，履约保证金不予退还。若乙方出现违约或损害被告（反诉原告）权益的任何行为，被告（反诉原告）有权直接从履约保证金中扣除原告（反诉被告）应承担的违约金额，不足部分应当在二十日内补足。本协议期满后若原告（反诉被告）无任何违约行为或损害被告（反诉原告）权益行为，被告在三十个工作日内全额无息退还给原告（反诉被告）。租金标准及支付方式为：租金为每年每平方米116元，每年合计26,535元，合同期限为两年以上的，租金递增，具体为自第二年起在前一年的基础上递增8%，从2017年10月15日至2023年4月14日止租金共计119,569元，租金支付时间为：2017年10月15日支付26,535元。2020年3月15日之前支付28,658元，2021年3月15日前支付30,950元，2020年3月15日前支付33,426元。合同第五条约定物业费及其他费用，为明确物业服务的权利义务，原被告双方另行签订物业服务合同，物业服务计费标准为每月每平方米3.8元，并依据物业服务合同约定时间按时足额支付。水、电、采暖费为水电费依据原告（反诉被告）每月实际使用量加公共部分公摊计收，原告（反诉被告）应付的水电费可由物业管理公司代收，燃气费由燃气公司收取，采暖费前期有管理公司按市场价格收取，后期待市政管网接通后由市政热力公司收取。原告（反诉被告）在收到缴费通知书后三天内付清上述费用，否则被告（反诉原告）有权停止水电供应，并有权单方解除本协议，追究原告（反诉被告）的违约责任。合同第六条第一款甲方的权利和义务中约定被告（反诉原告）应积极对外宣传“××”，提升“××”的知名度和美誉度，积极组织“××”的营销、宣传活动，吸引人气，提高“××”的客流量。合同第八条第一款约定原告（反诉被告）不按时支付租金、市场培育费或水电物管等费用，从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰的比例支付逾期违约金，若欠费超过五日，被告有权采取断电、停水等措施停止乙方的经营活动，如欠费超过十五日，甲方有权单方面解除本协议，并从原告（反诉被告）履约保证金中扣除原告（反诉被告）所欠费用，在被告（反诉原告）解除协议之日起三日内乙方必须向甲方退还店铺场地并交出钥匙，否则甲方有权自行打开商铺房屋并予以收回，房屋中物品视为原告（反诉被告）遗弃物品，被告（反诉原告）有权单方处置。任何一方在合同期内出现违约行为导致本合同解除的，违约方向守约方支付一年度的租金总额为30%的违约金，被告（反诉原告）也可以从履约保证金中扣除，不足部分原告（反诉被告）须及时补足，原告（反诉被告）违约应在二十个工作日内支付完毕违约金给被告。同日，双方签订《市场委托培育协议书》约定为保障原告（反诉被告）持续发展，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）提供在租赁期内的管理服务，原告（反诉被告）须按期向甲方缴纳相应的市场培育费。合同第三条约定原告（反诉被告）在签订本协议时必须一次性缴纳市场培育费39,803元方可签订本协议，市场培育费支付办法为从2017年10月15日至2023年4月14日止，市场培育费共计人民币179,356元，支付时间为2017年10月15日前支付39,803元，2020年3月15日前支付42,987元，2021年3月15日前支付46,426元，2022年3月15日前支付50,140元。若原告（反诉被告）不按时缴纳市场培育费，从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰的比例支付逾期违约金，若欠费超过五日，被告（反诉原告）有权采取断电、停水等措施停止原告（反诉被告）的经营活动，如欠费超过十五日，甲方有权单方面解除本协议，并从原告（反诉被告）履约保证金中扣除原告（反诉被告）所欠费用，在被告（反诉原告）解除协议之日起三日内原告（反诉被告）必须向被告（反诉原告）退还店铺场地并交出钥匙，否则被告（反诉原告）有权自行打开商铺房屋并予以收回，房屋中物品视为原告（反诉被告）遗弃物品，被告（反诉原告）有权单方处置。2019年10月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收据三份，分别载明“物业费228.75×3.8×6=5215.8元，5月1日至10月30日”、“电费：5月前、5月、6月、7月、8月、9月，1471.4元。水费：5月前、5月、6月、7月、8月、9月，268.4元共计1739.8元。“C栋3层20号、21号房租26,535元”2020年7月6日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除通知载明：因你在租赁期间未按协议约定时间交纳租金及其他相关费用，经催要无果，现我公司依据××《市场租赁及委托培育协议书》第八条第一款、第四条之约定，通知如下：1、自本通知送达之日起，解除与你签订的××《市场租赁及委托培育协议书》；2、自本通知送达之日起三日内，到我公司经营和财务部门结算支付欠交的租金及其他费用；3、你方须在通知时间内支付完毕欠交的租金及其他各项费用后三日内，返还租赁物并搬离可移动未附着的相关设施，且不得对房屋目前现状造成损害、破坏。逾期支付租金等费用的，我公司则在交款期限届满次日自行收回租赁物，并对租赁物内设施设备自行处理，且不承担任何责任；4、若你方未履行支付租金及其他费用的义务，协议解除后我公司仍保留追究你方违约责任的权利。为避免扩大损失，请你方在通知时间内及时办理上述事宜。2020年10月26日，被告（反诉原告）放行后原告（反诉被告）将店内设施搬离。本院认为，博融公司与金琴签订的《市场租赁及委托培育协议书》、《租赁经营管理合同》及《市场委托培育协议书》是双方的真实意思表示，且主要内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。从上述三份合同签订的时间以及内容分析，后期签订《租赁经营管理合同》及《市场委托培育协议书》是对前期签订的《市场租赁及委托培育协议书》的变更及补充，其中租赁期从2017年10月15日至2022年10月14日共60个月，变更为2017年10月15日至2023年3月14日共66个月。原合同约定租金及市场培育费支付办法为：从2017年10月15日至2022年10月14日止租金及市场培育费共计298,925元，租金及市场培育费支付时间为：2017年10月15日支付66,338元，其中市场培育费39,803元。2019年9月20日之前支付71,645元，其中市场培育费42,987元。2020年9月20日之前支付77,376元，其中市场培育费30,950元。2021年9月20日前支付83,566元，其中市场培育费33,426元。变更后为从2017年10月15日至2023年4月14日止租金共计119,569元，租金支付时间为：2017年10月15日支付26,535元。2020年3月15日之前支付28,658元，2021年3月15日前支付30,950元，2020年3月15日前支付33,426元。市场培育费支付办法为从2017年10月15日至2023年4月14日止市场培育费共计人民币179,356元。支付时间为2017年10月15日前支付39,803元，2020年3月15日前支付42,987元，2021年3月15日前支付46,426元，2022年3月15日前支付50,140元。依据双方约定的租金及市场培育的支付办法依据原被告双方在庭审中陈述可以认定双方约定的租金及市场培育费支付时间，除首笔外其他交费时间为下一年度租赁期前一个月支付，继而可以认定原告（反诉被告）首次支付的租金及市场培育费的相对应的经营期间为2017年10月15日至2020年4月14日。故2017年10月7日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付市场培育费的39,803元，2019年10月18日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金的26,535元为2017年10月15日至2020年4月14日期间的房屋租赁费以及市场培育费。对之后的租金以及市场培育费原告（反诉被告）金琴并未按期支付，原告（反诉被告）金琴构成违约，依据双方合同约定，被告（反诉原告）有权单方解除合同，2020年7月6日，被告向原告（反诉被告）发出解除通知解除《市场租赁及委托培育协议书》，并要求原告（反诉被告）搬离并交回租赁物，其意在于解除原被告的双方之间的租赁关系。原告（反诉被告）在收到解除通知书后并未提出异议，因此本院认定原被告双方之间的租赁关系已于2020年7月6日解除。原被告签订的《市场委托培育协议书》是以双方之间存在租赁关系为前提，因而双方签订的《市场委托培育协议书》是以《市场租赁及委托培育协议书》、《租赁经营管理合同》为前提的从合同。现原被告双方之间的主合同解除，双方之间已无租赁合同关系，其从合同《市场委托培育协议书》已无履行前提，故原告（反诉被告）要求解除《市场委托培育协议书》的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）金琴主张被告（反诉原告）博融公司合同履行期间未按照约定履行市场培育义务，根据举证责任分配，原告（反诉被告）金琴对该主张承担举证责任，但原告（反诉被告）其并未提交证据证实该主张，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告（反诉被告）要求被告博融公司退还已缴纳的市场培育费39,803元及违约金7960元的诉讼请求本院不予支持。自原告（反诉被告）承租期间至2020年7月6日双方解除合同，该期间属于原告（反诉被告）金琴的租赁的期间，产生相应的费用应有原告（反诉被告）金琴承担，被告博融公司诉讼中对市场培育、水费、电费并未主张，视为对其诉讼权利的处分，本院予以支持。对于租金及物业费本院认为其中原告（反诉被告）已将2020年4月14日前租金、2019年10月（含10月）之前的物业费交清，依据双方签订《租赁经营管理合同》2020年4月15日至2020年4月14日年租金为28,658元，物业服务计费标准为每月每平方米3.8元，经核算原告（反诉被告）尚欠租金为6438.23元（28,658元÷365天×82天），物业费为6954元（228.75平方米×3.8元×8个月），合计13,392.23元，原告（反诉被告）金琴应当支付于被告（反诉原告）博融公司。依据双方签订的《市场租赁及委托培育协议书》及《租赁经营管理合同》中均约定任何一方在合同期内出现违约行为导致本合同解除的，违约方向守约方支付一年度的租金总额为30%的违约金，被告主张依据《市场租赁及委托培育协议书》约定年租金71,645元为基数计算原告（反诉被告）违约金，本院对该主张不予支持，理由为：1、《市场租赁及委托培育协议书》约定年租金71,645元，其中市场培育费含有42,987元，而双方约定的违约金计算方法为一年度的租金总额的30%，因此计算违约金时应当按照一年度租金总额为基数；2、原被告双方签订《租赁经营管理合同》对原《市场租赁及委托培育协议书》的租赁期限，付款方式均已变更，应以变更后约定认定原告（反诉被告）的违约行为以及违约金的计算。综上，依据《租赁经营管理合同》中双方约定的2020年3月15日之前支付租金为28,658元，以该租金计算原告（反诉被告）的违约金。原告（反诉被告）金琴在庭审中主张违约金过高要求调整，本院对该请求予以支持。因本案中原告（反诉被告）金琴的违约行为为延迟支付房屋租金及培育费等费用，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根据公平原则及诚实信用原则将原告（反诉被告）的违约金调整为约定违约金的一半即4298.7元（28,658元×30%×50%），即原告（反诉被告）金琴向被告（反诉原告）博融公司支付违约金4298.7元。依据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年7月6日双方解除租赁关系后至2020年10月26日被告（反诉原告）放行原告（反诉被告）金琴搬离经营场所，该期间属于被告（反诉原告）博融公司扩大损失的期间的，对被告（反诉原告）博融公司要求原告（反诉被告）给付该期间的租金、物业费、采暖费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）金琴与被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司签订的《市场委托培育协议书》；二、原告（反诉被告）金琴于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司租金6438.23元、物业费6954元，合计13,392.23元；三、原告（反诉被告）金琴于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司违约金4298.7元；四、驳回原告（反诉被告）金琴的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988.08元，减半收取494.04元，由原告（反诉被告）金琴负担。反诉费2452.83元，减半收取1226.41元，原告（反诉被告）金琴负担261.56元，被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司负担964.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 赵延青 二〇二〇年十二月二十日 书记员 李贝蓓