河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初2891号原告张静，女，汉族，1988年10月15日出生，住河南省正阳县。原告祝静，男，汉族，1986年11月18日出生，住址同上。二原告委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师（特别授权）。被告河南威达房地产开发有限公司。法定代表人汪志勇，总经理。委托代理人刘燕，河南涵信律师事务所律师。委托代理人潘冬冬，系公司员工（特别授权）。第三人中原银行股份有限公司信阳分行。法定代表人王戍疆，行长。委托代理人范海霞，该行员工（特别授权）。委托代理人吕亚玲，该行员工（特别授权）。原告张静、祝静与被告河南威达房地产开发有限公司、第三人中原银行股份有限公司信阳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾威独任审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张静及二原告的委托代理人文厚成、被告河南威达房地产开发有限公司的委托代理人刘燕、潘冬冬、第三人中原银行股份有限公司信阳分行的委托代理人范海霞、吕亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张静、祝静诉称，原、被告于2017年11月13日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的威达·南湾四季小区第60号楼203号房，房屋建筑面积为70.63平方米，单价为6444.9元每平方米，房屋总价款为455203元。合同第六条约定原告于签合同之日交首付款145203元，剩余部分房款310000元采用银行贷款方式支付。第八条约定被告在2019年5月1日前交付房屋。第九条约定被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应退还全部已付款，并按原告累计已支付房款的0.5%向原告支付违约金，合同签订后，原告依约支付了首付款，并向第三人以按揭贷款方式向原告支付了剩余房款。被告至今未按约向原告交房，已构成严重违约。原告除购房外还支付了不动产登记费80元，档案资料费整理费及档案技术保管费100元、代理房地产抵押手续费248元，原告这些合理的费用应由被告承担。为了维护原告的合法权益，请求法院判决：解除原告与被告于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的借款合同，后续按揭贷款由被告偿还；被告退还原告首付款145203元及利息(按照年利率6%，从2017年11月14日计算至欠款付清之日止)；被告支付原告实际支付的按揭款及利息（按照年利率6%，从2017年11月20日计算至实际清偿之日止)；被告赔偿原告不动产登记费80元，档案资料费整理费及档案技术保管费100元、代理房地产抵押手续费248元；本案的诉讼费用由被告承担。被告河南威达房地产开发有限公司辩称，一、根据合同约定，答辩人应当在2019年5月1日前交付房屋，因客观原因，房屋未能如期交付，根据合同第九条约定，逾期交付满60日，原告有权解除合同，原告解除合同应当通知答辩人，原告未通知答辩人直接向法院起诉解除合同，不符合法律规定，根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第93条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同至达到对方时解除，对方有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同的效力，因此合同解除权是当事人的权利不是法院的职权，原告不应当直接向法院要求解除合同，法院只是在当事人当方解除合同后确认合同解除的效力。二、答辩人对原告已支付总购房款455203元的数额没有异议，但其中仅有首付款145203元是原告支付，余款31万元是通过第三人办理房屋按揭贷款，如果原告要求退房，必须配合答辩人在退房时同时偿还银行抵押贷款和房屋解除手续，银行贷款不应当由答辩人给付给原告，应当由答辩人直接给付给第三人，而且银行贷款利息，不应当由答辩人承担，因为合同仅约定了逾期交房违约金，没有约定逾期交房情况下，原告解除合同时银行贷款由答辩人承担。三、原告主张首付款145203元利息按照年利率6%计算没有法律和事实依据，合同第九条明确约定，答辩人逾期交房60日以上，原告有权解除合同，答辩人承担已付款0.5%的违约金，即2000多元，在合同约定违约金的的情况下，原告既主张利息又主张违约金，明显不符合法律规定。四、答辩人向原告开具正规增值税发票，向税务部门缴纳相应的税费，如果原告退房，应当将发票退还给答辩人，如果该部分税费无法退回，应当由原告与答辩人共同承担。原告主张赔偿不动产登记费、档案资料整理费等代理房地产抵押手续费，没有法律依据，也无合同约定，不应当得到支持，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中原银行股份有限公司信阳分行辩称，银行与原、被告签订的借款合同是双方的真实意思表示，银行履行了放款义务，那么合同的对方应按照借款合同约定履行各种的义务。假如原告与被告解除房屋买卖合同，那么原、被告应当将款项转至张静的中原银行的账户上，先用于归还张静在中原银行的贷款，如有不足，应当继续履行还款义务至贷款本息付清之日止。贷款仍由原告承担，被告承担连带责任。经审理查明：2017年11月13日，原告张静、祝静与河南威达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南湾湖风景区贤山村九组威达·南湾四季第60号楼203室房屋。房屋预测建筑面积为70.63平方米，每平方米建筑面积单价人民币6444.9元，原告购买该房屋的总房价款为455203元。原告支付房款方式为签订合同当天支付145203元，剩余房款310000元采取银行贷款方式。被告定于2019年5月1日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。被告如未在本合同约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，逾期不超过60天，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按原告已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同还约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知起60天内将原告已支付的房价款并按照买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告于2017年11月13日向被告支付了首期购房款145203元。2017年11月20日，原告作为借款人与第三人、被告（保证人）签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额为31万元，贷款期限为240个月，自2017年11月20日起至2037年11月20日止。借款人应将借款用于购置南湾湖风景区贤山村九组威达·南湾四季第60号楼203室的房产。贷款人将贷款资金划入原告名下账户，贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。第三人取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2017年12月30日，第三人发放贷款31万元。原告自2018年1月20日起逐月向第三人归还贷款本息至今。因被告未能于2019年5月1日前交房，二原告诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，二原告办理房屋抵押登记手续过程中，支付了不动产登记手续费80元、代理房地产抵押手续费248元、档案资料整理费及档案技术保管费100元。本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，是合法有效的合同。双方均应按约履行各自义务。被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告应当在2019年5月1日前向二原告交付房屋，逾期超过60天，二原告有权单方面解除本合同。现被告逾期交房已超过60日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，二原告据此行使合同解除权，符合约定，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持，据此，二原告请求解除其与第三人签订的《个人购房借款合同》，本院予以支持。综合原、被告签订的房屋买卖合同，该合同是被告提供的格式合同，从对双方解除合同的违约责任的约定上看，加重了原告的违约责任，减轻其自身责任，是无效条款。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应按约将二原告支付的房款返还二原告，并赔偿二原告因此所产生的损失。因此二原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但二原告对于首付款利息及支付给第三人的按揭贷款损失要求按年利率6%计算，没有依据，该首付款利息及按揭贷款的损失，从实际支付之日至2019年8月19日期间，应以中国人民银行同期银行贷款利率为准；2019年8月20日至判决生效日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故二原告请求被告向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。因被告违约行为致使合同解除，二原告办理不动产登记相关手续花费的费用，是其实际损失，原告请求该费用由被告赔偿，本院予以支持。合同解除后，被告请求原告返还发票，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张静、祝静与被告河南威达房地产开发有限公司于2017年11月13日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告张静、祝静与第三人中原银行股份有限公司信阳分行、被告河南威达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》；三、被告河南威达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告张静、祝静返还购房首付款145203元及利息（2017年11月13日起至2019年8月19日期间，按照按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南威达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告张静、祝静给付原告张静、祝静已向第三人中原银行股份有限公司信阳分行偿还的按揭贷款（以第三人中原银行股份有限公司信阳分行出具的判决生效当月还款明细清单为准）及利息（自2018年1月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；2019年8月20日至判决生效之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告河南威达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告张静、祝静不动产登记手续费80元、代理房地产抵押手续费248元、档案资料整理费及档案技术保管费100元。六、被告河南威达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向第三人中原银行股份有限公司信阳分行偿还原告张静、祝静自判决生效之日起就《个人购房借款合同》剩余的贷款。自被告河南威达房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中原银行股份有限公司信阳分行办理南湾湖风景区贤山村九组威达·南湾四季第60号楼203室房屋上抵押登记的涤除手续。七、原告张静、祝静于本判决生效后十日内将被告河南威达房地产开发有限公司出具的增值税发票返还给河南威达房地产开发有限公司。八、驳回原告张静、祝静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3204元，由被告河南威达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  顾 威人民陪审员  余延礼人民陪审员  丁立国二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  周 权