上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23952号原告：上海澄博企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈红浪，董事长。委托诉讼代理人：黄翔杰，上海兰迪(福州)律师事务所律师。被告：上海嘉焱建设工程发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李涛，总经理。委托诉讼代理人：何杰，上海华尊律师事务所律师。原告上海澄博企业管理有限公司(以下简称澄博公司)与被告上海嘉焱建设工程发展有限公司(以下简称嘉焱公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄翔杰、被告委托诉讼代理人何杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告返还位于上海市嘉定区澄浏公路XXX号房屋；2、被告向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金823,238元。审理中，原告称被告最后一次支付了2019年9月1日至2020年2月28日期间租金126,762元，故将第2项诉请变更为要求被告支付2020年3月1日至2020年8月31日期间租金696,476元。2020年8月31日之后的租金，其暂不主张。事实和理由：2015年7月27日，原告同案外人上海徐某企业管理有限公司(以下简称徐某公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区澄浏公路XXX号房屋出租给徐某公司用于商业活动使用，租期从2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金每年95万元。之后，徐某公司将上述房屋转租。2018年10月18日，徐某公司注销。原告遂与被告签订了一份与前述《房屋租赁合同》内容相同的合同，由被告承接徐某公司在该租赁合同下的全部权利与义务。现租赁合同约定的租赁期限已经届满，原告多次要求被告返还房屋，但被告未返还，且仍拖欠原告租金696,476元，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、除了600平方米左右的房屋尚未返还外，其余部分已经返还。2、被告原以徐某公司的名义向原告承租了上海市嘉定区澄浏公路XXX号房屋(原徐行影院)，租期6年，之后被告又继续承租至2020年8月31日，租期5年。上述11年租期内租金被告已全额支付。3、涉案租赁房屋面积有重大错误。合同中记载的建筑面积5125.26平方米远高于实际建筑面积，租金应当按实计算，原告应将多收取的租金退还给被告。4、被告承租涉案租赁房屋后进行装修、改造花费近300万元，原告应当对增设的电梯等附属设施、设备作价补偿。5、原告应向被告退还租赁保证金30万元。6、被告承租涉案租赁房屋后，因为周边道路修路，旧房拆违，周边环境混乱等原因，严重影响被告对外出租，被告不但没有盈利反而巨额亏损。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：澄博公司系上海市嘉定区澄浏公路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的权利人，涉案房屋产证上建筑面积记载为2333.59平方米。2015年7月27日，澄博公司(甲方、出租方)与徐某公司(乙方、承租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积为5125.26平方米(附平面图红线范围)。租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止。年度租金为95万元，分两期支付，先付后用。乙方向甲方支付保证金30万元。该保证金在合同签订日支付，在合同期内如无违约行为，则合同期满后无息退还给乙方。甲方有权从乙方支付的保证金中扣除相关乙方依据本协议应当承担的费用或违约金。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋。如乙方逾期不返还的，租赁保证金不予退还，且乙方应当按照原租金标准的双倍支付违法占用房屋期间的使用费。乙方在租赁屋内进行的装修内容，在退租时甲方不承担任何补偿责任。乙方在租赁合同到期日后两天内将租赁屋内所有商户清理出场，以无任何商户存在的状态交还租赁屋，且完成该房屋所有工商户的营业执照注销或迁出手续。甲方同意，乙方在租赁期内可将该房屋部分或全部转租给他人从事商业活动。合同另对其他事项作了约定。2018年10月，徐某公司注销。之后，嘉焱公司与澄博公司就涉案房屋签署了与前述《房屋租赁合同》内容无异的一份《房屋租赁合同》，原徐某公司作为承租方在原合同项下的权利义务由嘉焱公司承接。2020年8月31日，租赁合同到期，澄博公司要求嘉焱公司搬离并返还房屋，嘉焱公司向澄博公司返还了涉案房屋的大部分面积，案外人实际使用的剩余678平方米，其未返还。针对本案租赁标的物的面积，澄博公司称，2009年，涉案房屋原权利人上海嘉定XXXX中心同徐某公司以及原告的另一家公司上海安某某置业有限公司签订过一份三方的《租赁合同》，合同中未约定租赁标的物的面积，但约定是将涉案房屋整栋出租给徐某公司，年租金100-122万元。2015年续签合同的时候，被告对租赁面积提出异议，基于此，双方在续签的租赁合同中重新商定了租金标准，年租金是95万元，之后被告再未提出过异议。庭审中，澄博公司提交了该份《租赁合同》。嘉焱公司则称，租金调整是因市场不景气，与面积无关，出租面积应当以产证面积为准，澄博公司应当将多收取的租金退还。审理中，1、嘉焱公司确认2020年3月1日至2020年8月31日期间租金696,476元其并未支付。2、澄博公司认可收到嘉焱公司支付的租赁保证金30万元，但称因嘉焱公司未返还房屋且拖欠租金，要求该保证金抵扣未付的租金。本院认为，澄博公司与嘉焱公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。租赁期限届满后，嘉焱公司作为承租方，应当结清欠付的租金并将涉案房屋返还给出租方澄博公司。嘉焱公司自认2019年3月1日至2020年8月31日期间的租金696,476元其未支付，本院予以确认。关于嘉焱公司辩称的租赁标的物的面积问题，本院认为，嘉焱公司庭审中表述其承租涉案房屋前已现场实地查看，可见嘉焱公司对涉案房屋的实际情况应当是明知的。其与澄博公司合同中约定的年租金为95万元，合同中并未约定该标准系根据租赁标的物的实际建筑面积计算得来，该标准系双方真实意思表示。合同签订后，澄博公司已将涉案房屋整栋交付给嘉焱公司使用，并且自嘉焱公司先后以案外人的名义以及自己的名义承租涉案房屋至租期届满，嘉焱公司均按照每年95万元的租金标准履行合同，未有异议。现租期届满，嘉焱公司再对租赁标的物的面积提出异议，缺乏依据，且有违诚信，本院不予认同。故嘉焱公司应将欠付的租金696,476元支付给澄博公司。澄博公司要求将嘉焱公司已付的保证金30万元抵扣未付的租金，符合约定，于法不悖，本院予以照准。抵扣后，嘉焱公司还应向澄博公司支付租金396,476元。双方均确认嘉焱公司尚有678平方米的租赁标的未返还，租赁期限届满后，对未返还部分，嘉焱公司仍负有返还义务。嘉焱公司承租涉案房屋后在涉案房屋内装修、改造、增设附属设施等，根据约定，退租时澄博公司不承担任何补偿责任，现嘉焱公司要求澄博公司对增设的附属设施、设备作价补偿，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海嘉焱建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海澄博企业管理有限公司返还位于上海市嘉定区澄浏公路XXX号房屋；二、被告上海嘉焱建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澄博企业管理有限公司租金396,476元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,764元，减半收取5,382元，由原告负担2,152元，被告负担3,230元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年十二月二十二日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……