江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4550号原告：郑某，女，2010年8月19日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市高新技术产业开发区。原告：郑乾文，男，1970年5月25日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。原告：刘晓冬，女，1969年12月30日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。上述原告共同委托诉讼代理人：李双林、陈海龙，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。代理权限为：特别授权。被告：江西赣抚投资有限公司，住所地江西省抚州市临川区高新开发区迎宾大道迎宾世纪花园-城市原墅**店面。统一社会信用代码：913610005965368764。法定代表人：万文邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：章军旺，江西论研律师事务所律师。代理权限为：一般代理。原告郑某、郑乾文、刘晓冬诉被告江西赣抚投资有限公司（以下简称赣抚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑某、郑乾文、刘晓冬的共同委托诉讼代理人李双林，被告赣抚公司的委托诉讼代理人章军旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某、郑乾文、刘晓冬向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金578125.51元（暂计至2020年07月28日，全部违约金应计算至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月21日与被告赣抚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于抚州市名人雕塑园以东，赣东大道东侧的赣抚财富广场6#楼1单元607室，购房金额为1055937元，原告已经按约定履行了付款义务，但被告未按合同约定于2017年7月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，根据合同约定，如买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，被告应自最后交付期限的第二天至实际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。截至原告起诉之日止，被告仍未向原告交付符合合同约定的商品房，己构成严重违约，严重损害了原告的权益，故诉至法院，请支持原告的全部诉讼请求。被告赣抚公司辩称，延期交房并非被告违约造成，而是因政府原因导致延期施工，是被告不能控制的因素造成；原告主张的违约金明显过高于原告签订合同时所能预见的损失。经审理查明，2016年10月21日，原告郑某作为买受人与被告赣抚公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：FZ2016022179），该份合同主要约定：原告购买被告开发的位于抚州市名人雕塑园以东，赣东大道东侧的赣抚财富广场6#楼1单元607室写字楼一套，房屋建筑面积为303.29平方米，单价为每平方米3481.61元，总价款为人民币1055937元，买受人应在2016年10月21日一次生付清房款1055937元，出卖人应当在2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定房屋交付给买受人使用；如遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若由于严重恶劣天气等非出卖人主观原因造成工期延长的，（以政府相关职能部门的书面证明为准）时间顺延，出现因买受方的原因造成的逾期事由，诸如：未按期支付房款，或买受方对商品房提出设计变更或特殊要求的，时间顺延；3、出于政府市政配套所导致工期延期，时间顺延，因政府或政策原因引起规划审批，市政配套设施延误以及验收时间滞后的，时间顺延；出卖人未收全部房款，时间顺延；如出卖人未按约定的期限将该商品房交付买受人的，如逾期不超过60日，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同订立后，原告按合同约定向被告支付购房款1055937元。2017年7月案涉工程项目竣工。之后，被告电话通知原告收房，但原告以被告未能提供竣工验收报告、工程竣工备案表，住宅质量保证书等相关材料，案涉房屋不能达到交房条件而拒绝收房。经庭审释明，被告至今未能向法庭提供案涉项目竣工验收合格备案资料。另查明，案涉赣抚财富广场项目于2015年年底开工，因抚州市总部经济中心在案涉项目旁建设三条支路，支路工程于2017年年底开始施工，工期十二个月左右，支路施工开挖导致案涉项目室外回填进度受阻，案涉项目需等支路市政管网安装完成才能正常投入使用。2019年开始案涉项目已有一些业主陆续收房并开始装修使用。另，2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。同日，抚州高新技术产业开发区党政办公室向各镇（街道）人民政府（办事处），区直各部门、驻区各单位下发《关于有效应对疫情促进辖区房地产市场平稳健康发展的实施意见》[抚高新办字（2020）28号]，该意见第十条“关于顺延企业竣工交付时间”的内容为，“因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任”。以上事实，有原告身份证、户口本，被告企业信息，原被告签订的《商品房买卖合同》，银行流水明细、购房款发票，抚州市总部经济中心项目建设领导小组出具的情况说明，庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了交清购房款的义务，被告理应按合同约定履行如期交房的义务。根据我国相关法律法规的规定，房地产开发项目竣工应向当地房地产开发主管部门提出验收申请，对涉及公共安全内容的，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收，并自竣工验收合格之日起15日内到当地建设主管部门进行备案。合同约定的房屋交付最后期限为2017年7月30日，被告虽通知原告收房，但至今未能提交案涉项目竣工验收合格备案材料，根据以上规定，案涉房屋依法不具备交付条件，原告有权拒绝收房，并要求被告依法承担逾期交房的违约责任。合同另约定，如因不可抗力或政府市政配套所导致工期延期，出卖人可据实顺延交房时间。案涉项目工程因抚州市总部经济中心建设支路，导致工期拖延十二个月，属于因市政配套工程导致的工期延期，按合同约定，可顺延交房时间十二个月。另因2020年1月开始，全国上下爆发新型冠状××病毒疫情，导致各企业、各行业基本停产停工，因此，此期间被告未能履行交房的行为是由于突发重大公共卫生事件造成，属于不可抗力。根据抚州高新技术产业开发区党政办公室下发《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》的规定，对于房地产项目因疫情不能竣工交付的，顺延三个月不计违约责任。因此，根据以上两项事实，被告交房时间共计可顺延十五个月，最后交房期限应为2018年10月30日。截算至2020年7月28日，被告逾期交房期间共计636天。双方合同约定，如出卖人逾期交房超过60天的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。被告认为该违约金的约定明显高于原告预期损失。根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第4条的规定，合同约定逾期交房违约金每日标准高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错、违约时间的长短、合同的预期利益，双向是否对等、社会经济发展等综合因素，酌情调整到日万分之一到万分之三。本院结合被告逾期交房确有政府原因、案涉房屋升值已弥补原告预期利益、及目前案涉项目虽不能提供竣工验收备案但并不影响实际使用等综合因素，酌情将违约金标准调整到万分之一。综上，被告应当承担的逾期交房违约金经计算为1055937元×0.1‰×636天=67157.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江西赣抚投资有限公司在本判决生效后三日内向原告郑某支付逾期交房违约金67157.6元；二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9581元，由被告江西赣抚投资有限公司负担1479，原告郑某负担8102元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判长  梁欢龙审判员  杨岿然审判员  胡军红二〇二〇年十二月二十六日书记员  张蕴韵