上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18035号原告：邹宇华，男，1957年8月10日生，汉族，住上海市普陀区。原告：邹志育，男，1985年2月5日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：邹宇华(系邹志育父亲)，男，1957年8月10日生，汉族，住上海市普陀区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告邹宇华、邹志育与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日、2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告邹宇华并作为邹志育的委托诉讼代理人，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹宇华、邹志育向本院提出诉讼请求：1.被告向原告提供物业租赁税中“代扣代缴”清单和合法缴税单据；2.被告向两原告支付2008年9月28日至2015年12月31日累计拖欠的租金105,470.72元，从2016年1月1日到2020年7月31日累计拖欠原告租金为79,081.47元；3.被告向两原告支付逾期支付租金的违约金(自2010年3月28日起，以每年度拖欠租金总额为基数，按每日千分之一的标准计算到2020年7月31日)。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.被告向两原告支付2011年12月28日至2020年8月27日累计拖欠的租金170,014.82元；2.被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以欠付租金为基数，按每日千分之一的标准，计算至实际支付之日止)；3.被告向两原告支付现场催讨拖欠租金9次的误工费、交通费、住宿费、通讯费7,740元。事实和理由：两原告(出租方)与被告(承租方)就本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)252室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同，后被告未按约支付租金，故涉讼。两原告认为福运商厦的其他业主陆续起诉，拿到了2012至2015年的租金，该些案件不是独立案件，诉请相似，证据共享，欠款追讨应不受三年时效的限制。逾期违约金应自每一期的28日起算。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，2017年3月27日及之前的租金超过诉讼时效。2017年3月28日至2020年8月27日的租金金额应为23,756.87元，另因疫情影响希望免除2020年2月、3月的租金，故欠付总金额为20,942.19元。违约金计算标准明显过高，希望根据被告目前实际经营情况适当降低。违约金起算时间，2017年3月28日至2017年5月27日租金的违约金应自2017年4月3日起算，以此类推。不同意诉请三，不是合同约定被告应支付的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房地产权证、仙霞福运商厦统一租赁合同、征询表、房屋租赁合同、协议、营业执照、请求函、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记在两原告名下，建筑面积为20.67平方米，登记用途为商业。2008年6月28日，两原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日(包括免租期6个月)；租金为每二个月支付一次，乙方应在每两个月之首月3日前支付租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金，甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付中介费；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。双方约定，租金逐年递增，其中2011年3月28日至2012年3月27日的月租金为1,646.53元，2012年3月28日至2013年3月27日的月租金为1,725.85元，2013年3月28日至2014年3月27日的月租金为1,819.42元，2014年3月28日至2015年3月27日的月租金为1,909.99元，2015年3月28日至2016年3月27日的月租金为2,008.78元，2016年3月28日至2017年3月27日的月租金为2,107.57元，2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为2,214.60元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为2,321.61元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为2,436.86元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为2,560.36元。2014年5月，上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会(以下简称福运商厦业委会)发放征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.5元/天/平方米，原合同中每年递增现取消；三、业委会不是经济实体，无资本操作运作，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失……。原告邹宇华在征询表中勾选同意并签名。后福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.5元/天/平方米结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款等。2015年4月，被告与案外人卓某某签订《房屋租赁合同》，约定将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给卓某某，租期自2015年8月1日至2021年3月27日。后卓某某作为法定代表人在此成立上海剑泉酒店管理有限公司(以下简称剑泉公司)。2016年1月19日，原告邹宇华(甲方)与被告(乙方)签订《协议》：经过共同协商，甲方同意乙方每月租金1,481.88元，以后租金不再递增，到合同结束……。两原告另提供手写在上述《协议》下方的《函》一份：“由于贵公司连续三个月没有按每月1,481.88元租金打入银行卡，数月沟通未果，我们视贵公司违反《协议》规定，从即日起终止本协议，后果由贵公司承担。特此告知。福运商厦252#商铺业主：邹宇华、邹志育。2016年4月18日生效，并将此函邮寄给贵公司。”两原告陈述，被告经理收到函后表示不同意终止《协议》。被告陈述，未收到过该函件。两原告另提供商厦门口外景照片三张、派出所笔录一份，拟证明两原告曾于2017年8月7日、2018年7月11日、2019年9月5日、2020年7月4日至现场催讨租金。被告认为，拍摄时间和事宜无法确认。2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突入其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。审理中，双方一致确认，被告实际支付情况为：未支付2011年12月28日至2015年12月27日、2020年3月28日至2020年4月27日期间的租金；2015年12月28日至2020年3月27日、2020年6月28日至2020年8月27日期间每月支付870.83元，2020年4月28日至2020年6月27日期间每月支付435.41元。审理中，双方一致确认，原、被告就本案中2017年3月28日至租赁合同期满的税款按照2.5%的比例结算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于诉讼时效，被告抗辩2017年3月27日及之前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告长期拖欠租金，显属违约。然两原告亦应及时行使自身权利。两原告虽称曾多次催讨，但两原告提供的照片均无法体现拍摄时间，更无法体现催讨情况，两原告另主张其他业主曾起诉，诉讼时效不应独立计算，无法律依据，故对两原告该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。关于租金金额，原、被告于2016年1月19日达成《协议》，对租金进行了变更，双方应恪守履行，被告未按新的约定足额支付租金，应予以补足。两原告主张通过发函的形式将《协议》作废以及被告应按原租赁合同约定的租金履行，被告不予认可，根据原告陈述当时双方亦未达成一致意见，原告的主张无法律依据，本院不予采纳。故2017年3月28日之后租金应按1,481.88元(税前)的标准计算。原、被告在租赁合同中约定物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，故被告应扣除实际缴纳的税款后向两原告支付租金。双方一致确认，2017年3月28日至租赁合同期满的税款按照2.5%的比例结算，故本院确定被告按1,444.83元向两原告支付2017年3月28日至2020年8月27日的租金，扣除被告已支付部分，剩余租金共计25,275.67元。被告主张应减免2020年2月、3月期间的租金。根据被告提供的证据，被告租赁涉讼房屋后用于转租，剑泉公司因经营成本等原因停业，并无证据证明被告对涉讼房屋的使用受到影响，故对被告的该主张，本院不予采纳。被告应向两原告支付逾期支付上述租金的违约金。关于违约金的起算日，根据租赁合同中注明的第二次租金支付时间为2008年12月3日可知，2017年3月28日至2017年5月27日期间的租金应付日期为2017年4月3日前。租赁合同另约定逾期支付租金超过五天应支付滞纳金，被告确认2017年3月28日至2017年5月27日期间的租金的违约金自2017年4月3日起算(以此类推)，系处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。合同原定按每日千分之五的标准计算违约金，两原告诉请降低至每日千分之一，该标准仍过高，本院结合被告的违约情形等因素，酌情确定被告按日万分之五的标准支付违约金。关于误工费、交通费、住宿费、通讯费，两原告要求被告承担无相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告邹宇华、邹志育支付2017年3月28日至2020年8月27日期间的租金25,275.67元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告邹宇华、邹志育支付逾期支付2017年3月28日至2020年8月27日期间租金的违约金(其中以1,148元为基数，分别自2017年4月3日、2017年6月3日、2017年8月3日、2017年10月3日、2017年12月3日、2018年2月3日、2018年4月3日、2018年6月3日、2018年8月3日、2018年10月3日、2018年12月3日、2019年2月3日、2019年4月3日、2019年6月3日、2019年8月3日、2019年10月3日、2019年12月3日、2020年2月3日起；以2,454.25元为基数，自2020年4月3日起；以1,583.42元为基数，自2020年6月3日起；以574元为基数，自2020年8月3日起；按每日万分之五的标准，计算至上述各期租金实际支付之日止)；三、驳回原告邹宇华、邹志育的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,991元，减半收取计1,995.50元，由原告邹宇华、邹志育共同负担1,695.50元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年十二月三十一日书记员 陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。