广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初283号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县*********B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：李艳芳，女，汉族，1991年10月5日出生，住仁化县*******，公民身份号码：431************024。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司(以下简称“盛世铭庭公司”)与被告李艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理，并于2020年5月28依法适用小额诉讼程序进行了审理，原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告李艳芳到庭参加诉讼。2020年6月19日，因本案案情复杂，不宜适用小额诉讼程序，本案转为普通程序，并于2020年12月21日对本案公开开庭进行了审理，原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告李艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4092元（从2017年8月算至2019年12月，1.3元/平方米×108.56平方米×29个月）；2、判令被告支付原告违约金593元（以上述物业管理费4092元为本金，从2017年8月起按年利率6%计算至2019年12月）；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2016年5月2日与仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县***************，建筑面积共108.56平方米。合同约定了交付时间为2016年12月31日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2016年12月31日视为交付时间，已交付（包括视为交付）的物业管理费，由原告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由深圳市创铭泰荣物业管理有限公司（以下简称“创铭公司”）为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米的标准缴纳物业管理费。后因创铭公司未及时办理相关资质，无法正常经营上述前期物业，澳锦公司安排南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称“鹏苑公司”）负责前期物业，直至2018年6月30日。自2018年7月1日起，由盛世铭庭公司接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，盛世铭庭公司依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由盛世铭庭公司向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但被告从2017年8月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。被告李艳芳辩称，盛世铭庭公司注册成立于2018年6月4日，且营业执照显示审批时间为2019年5月23日，盛世铭庭公司诉求的2017年8月起算至2019年12月之间的物业管理费用及违约金，发生于该公司成立之前，明显不合理、不合法。且原、被告之间没有签订任何物业管理合同或协议，盛世铭庭公司不是正当的原告，主体不适格，无权起诉。被告于2016年5月2日与开发商澳锦公司签订《商品房买卖合同》，购得仁化县***************，该开发商在合同中除确定创铭公司为前期物业服务企业外，并未与被告签订前期物业服务合同，也未对前期物业服务合同和临时管理规约向被告进行明示或任何说明。根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。澳锦公司在违反上述规定的基础上，在未与业主商议，并经半数以上业主同意的情况下，单方面解除前期物业服务企业创铭公司，擅自将前期物业服务企业变更为鹏苑公司，并以不予配合业主收房和领取新房钥匙为要挟，胁迫部分急于装修的业主与鹏苑公司签订《前期物业管理合同》，然而截止2017年11月，******尚未通燃气和宽带网络，不符合《商品房买卖合同》关于房屋交付条件的相关约定和国家规定的交房要求，依法视为逾期交房，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。盛世铭庭公司霸占小区业主共有的公摊面积******A3栋1楼，进行办公及安排物业保安、清洁等工作人员住宿，违反了《商品房买卖合同》的相关约定及《物权法》的相关规定。盛世铭庭公司于2019年底通知被告尽快缴纳物业费，但自从被告购买房屋后，从未收到过物业的电话或者信件收房通知。因受疫情影响，被告在收到盛世铭庭公司催缴物业费通知后一致未能到盛世铭庭物业部。被告于2020年3月9日至******查验房屋并准备收房，发现房屋存在多处严重质量问题，并第一时间拍照并通知物业，无法达到收房条件，在未解决房屋质量问题之前，被告拒绝收房，且拒绝缴纳物业管理费。要求开发商和物业公司尽快对房屋进行质量评估，做出处理意见并经被告同意后进行维修，直到房屋达到合格收房标准并收房，被告可根据双方自愿签订的物业协议，从收房之日起缴纳物业服务费。且《商品房买卖合同》相关约定，房屋质量出现问题，由出卖人按照相关质量规范、标准负责维修并承担修复费用，维修后再行交付。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告将其霸占的公摊地方办公场所进行清退并补交相应的租金，及将其利用和霸占******共有公摊面积部位向商家收取经营性活动商业入驻费、广告费等费用进行公示，并将该收益分摊计算后给付被告应得的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：证据1原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；证据2商品房买卖合同、证据3确认书、仁化县********工程前期物业管理有关情况的说明，证据2-3证明2018年7月1日起由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据4《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》，证明原告为包括被告在内的盛世铭庭业主提供物业管理服务的事实；证据5《关于更换物业公司的公示》，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理服务前以公示的形式告知了包括被告在内的盛世铭庭全体业主的事实。被告质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对其营业合法性有异议；对证据2有异议；对证据3有异议，被告从未见到过，也没有收到过确认通知；对证据4真实性、合法性无异议，但被告从未见到过；对证据5有异议，因开发商没有按期交楼，所以被告一直没有去过盛世铭庭小区，没有见过该公示。本院认定：对证据1予以确认；证据2、证据3、证据4内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；证据5的公示时间与拍摄时间吻合，被告没有证据证明该照片属伪造，本院对该证据予以确认。被告提交的证据：证据1被告营业执照，证明原告可能提供物业管理服务的起始时间；证据2原告霸占公摊面积办公照片，证明原告霸占公摊面积办公；证据3原告霸占公摊面积住宿照片，原告霸占公摊面积住宿；证据4房屋质量存在严重问题的照片，证明被告所购房屋客人房阳台开裂严重，客厅阳台开裂严重，推拉门门锁损坏，烟窗开裂严重。原告的质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2、3真实性、合法性由法庭核实，关联性有异议，该证据与本案无关，另原告明确该物业办公住宿区域是开发商留给物业办公专用的，并非原告霸占；证据4真实性、合法性由法庭核实，关联性有异议，如果房屋存在质量问题，应当联系开发商协商解决。本院认定：对证据1予以确认；本案系物业服务合同纠纷，证据2-4与本案无关，本院不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月2日，被告李艳芳与澳锦公司签订了《商品房买卖合同》，约定李艳芳购买仁化县**************，建筑面积108.56平方米，该合同第十一条：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……”、第二十一条：“前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市创铭泰荣物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月30日到2021年12月29日止。”后因创铭公司未及时办理相关资质，澳锦公司安排鹏苑公司负责前期物业，直至2018年6月30日。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、鹏苑公司（乙方）与盛世铭庭公司（丙方）签订《确认书》，约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县******物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”2018年7月3日，被告盛世铭庭公司在仁化县住房和城乡规划建设局对其管理的盛世铭庭小区物业管理区域进行备案登记。2018年7月4日，澳锦公司（作为甲方）与盛世铭庭公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由盛世铭庭公司为涉案小区提供物业管理服务，合同第十九条约定：“物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金”。另查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否已完成交付；二、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系；三、被告是否需要承担物业服务费。一、关于涉案房屋是否已完成交付的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房的交付时间为2016年12月31日，被告没有提交证据证明在合同约定的交付时间未能完成交付，被告称涉案房屋至今未完成交付的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本院认定，涉案房屋已于2016年12月30日完成交付。被告提出涉案房屋存在质量问题可另寻途径解决。二、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力，故盛世铭庭公司与李艳芳具有物业服务合同关系，被告抗辩原告无照经营的问题，不影响物业服务合同关系的成立及效力。原、被告虽然没有签订《前期物业管理服务协议》，但原告已实际为被告提供了物业管理服务，因此李艳芳应按照澳锦公司与盛世铭庭公司签订的《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费。三、关于原告要求被告支付物业管理费4092元及违约金的问题。盛世铭庭公司为李艳芳的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，李艳芳作为业主，享受了盛世铭庭公司所提供的物业服务，应依约支付物业管理费。盛世铭庭公司主张李艳芳支付2017年8月至2019年12月的物业管理费4092元（1.3元/平方米×108.56平方米×29个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于违约金，《物业管理委托合同》约定从业主逾期交纳物业管理费之日起按每天3‰收取滞纳金，其实质是违约金，原告亦向本院诉求的是违约金，因此，原告有权请求被告按照合同约定的计算标准支付违约金，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率6%，本院予以确认。但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2017年8月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告李艳芳于本判决生效之日起十日内支付2017年8月至2019年12月的物业管理费4092元及违约金（违约金的计算：从2017年8月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日）给原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司；二、驳回原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告李艳芳负担，该款由被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作收退处理。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 林树鸿审 判 员 何丽萍审 判 员 黄丛渊二〇二〇年十二月二十五日法官助理 杨黎云书 记 员 叶梦玲