山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0283民初4837号 原告（反诉被告）：王某，男，1966年6月10日生，汉族，住平度市红旗路。 原告（反诉被告）：韩某，女，1966年7月26日生，汉族，住址同上，系原告王某之妻。 被告：官某山，男，1974年10月4日生，汉族，住平度市。 被告：穆某，女，1979年2月10日生，住址同上，邮寄地址同上，系被告官某山之妻。 被告(反诉原告)：官某，男，2002年3月21日生。 被告:傅某，男，1952年1月4日生，汉族，住平度市。 被告：刘某，女，1952年10月23日生，汉族，住址同上，系被告傅某之妻、被告官某山之前岳母。上述五被告的共同委托诉讼代理人：战勇，山东双华律师事务所律师。 上述五被告的共同委托诉讼代理人：曲方锐，山东双华律师事务所实习律师。 原告王某、韩某与被告官某山、穆某、官某、傅某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，被告官某提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王某、韩某、被告官某山及五被告的共同委托诉讼代理人战勇、曲方锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某、韩某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告将位于平度市红旗路59号府佑苑12号楼1单元501户房屋的房屋产权转移登记至两原告名下，转移登记产生的相关交易税费由被告负担。2、判令被告支付原告违约金726000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年10月12日，被告官某山与其前妻傅占波以按揭贷款方式与青岛三龙城市建设综合开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于平度市红旗路59号府佑苑12号楼东单元501户楼房一套(含阁楼、车库)。被告官某系被告官某山、傅占波之子，被告傅某、刘某系傅占波父母。2009年，傅占波去世。被告穆某系被告官某山的再婚妻子。2016年6月26日，被告官某山、穆某、傅某、刘某与原告签订《房屋买卖协议》，将涉案楼房(含阁楼、车库)出售给原告，房屋买卖协议约定：房屋出售价款72.6万元，本房屋所有抵押贷款由被告负责偿还，被告负责在2020年4月21日前将房屋过户到原告指定人名下，房屋过户及相关税费由被告交纳，协议签订后原告先付60万元，房屋归原告，余款12.6万元待被告过户到原告指定人名下后，一并付清，如有一方违约，按标的额的双倍赔偿对方。原告依约支付了60万元房款并接收房屋。约定过户时间到期后，原告要求被告办理过户手续，被告违反约定，要求原告先支付余款12.6万元再过户。故提起诉讼。 被告官某山辩称，当时我确实想把这个房子卖掉，但是忽略了一个前提，因为我不懂法律，处理了官某的财产，导致合同无效且没有办法履行，造成目前这种状况我本身也存在过错。 被告穆某辩称，这个房产与我没有关系，我不是房产所有人，不应成为合同相对方，说明原告并非是善意取得该房产。 被告官某辩称，对于官某山卖房的事情我不知情，他作为我的法定代理人和监护人无权私自处分我母亲留下来的财产，我已提起反诉，请求维护未成年人的权益，将房产返还给我。 被告傅某、刘某共同辩称，卖房子主要是被告官某山操作的，具体情况我们不了解。 官某向本院提出反诉请求：１、确认两原告与被告官某山、穆某、傅某、刘某2016年6月26日签订的《房屋买卖协议》无效。２、判决两原告立即停止侵权、腾出涉案房屋并赔偿损失10万元。3、反诉费由两原告承担。事实和理由：涉案房屋系官某之父母官某山和傅占波的夫妻共同财产。傅占波去世后，官某享有对该房屋相应部分的合法继承权。2016年6月26日，两原告与官某山、穆某、傅某、刘某签订的《房屋买卖协议》，官某未参与也不知情，两原告与官某山、穆某、傅某、刘某擅自处分房屋的行为严重侵害了官某的合法权益，故提起反诉。 两原告对被告官某的反诉辩称，涉案房屋买卖合同是合法有效的合同，是合同双方当事人的真实意思表示，请求驳回官某的反诉请求，支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告官某山与被告傅某、刘某之女傅占波2001年6月18日登记结婚，2002年3月21日生育官某，2007年8月29日离婚。2007年10月12日，傅占波与青岛三龙城市建设综合开发有限公司签订商品房预售合同，傅占波购买该公司开发的平度市红旗路59号府佑苑12号楼1单元501户楼房一套，总房款320824元，首付款100824元，按揭贷款22万元。2007年10月30日，官某山与傅占波复婚，此后双方共同偿还房贷。2009年9月9日，傅占波因交通事故死亡。2011年1月1日，官某山与被告穆某登记结婚，婚后生育两个儿子。两原告是夫妻关系，住在傅占波购买的涉案房屋楼下即**。 2016年6月26日，两原告与被告官某山、穆某、傅某、刘某签订房屋买卖协议，四被告将涉案楼房(含阁楼、车库)出售给两原告，约定：房屋总价款72.6万元，房屋所有抵押贷款由被告负责偿还；被告负责在2020年4月21日前将房屋过户到原告指定人名下，并不得超过30天，房屋过户及相关税费由被告缴纳；协议签订后原告先付60万元，房屋归原告，余款12.6万元待被告过户到原告指定人名下后付清；如有一方违约，按标的额的双倍赔偿对方。 2016年6月27日、28日，两原告分别向被告指定的银行账号转账支付25万元、35万元共计60万元房款，2016年6月28日，被告官某山、穆某为两原告出具了收条。官某山、穆某收到60万元房款后，未提前偿还涉案房屋的银行贷款，未给被告官某预留其应得房款份额，也未付给被告傅某、刘某应得的房款份额，而是全部投资到了两人共同经营的平度市南京路15-7号欧曼莉私人定制健康管理会所。 两原告于2016年9月份占有、装修、使用涉案房屋，后出租涉案房屋至今。 2020年5月26日，原告王某打电话给被告官某山，要求办理涉案房屋过户手续，官某山要求将剩余房款转给他后才配合过户，双方产生矛盾，两原告提起本案诉讼。 被告官某山提供的中国银行股份有限公司平度支行2020年7月21日打印的涉案房屋贷款已还款明细清单显示，涉案楼房贷款登记在傅占波名下，贷款期间为2007年12月至2022年11月，剩余本金余额为38138.73元。 本案在审理过程中，被告认为合同约定的违约金过高，要求依法减少，原告将其第二项诉讼请求主张的违约金由72.6万元调整为25万元。被告官某山称其南京路门头房经营困难，没有收入，所以没有能力提前偿还房贷，原告同意从剩余房款12.6万元中垫付部分费用替被告还清涉案房屋剩余贷款。 上述事实，有原告提供的房屋买卖协议、汇款凭证、收条，四被告出具的声明、签订协议当天四被告合影的照片、被告傅某、刘某的身份证、傅占波与青岛三龙城市建设综合开发有限公司签订的商品房预售合同、物业公司的证明、原告交纳涉案房屋水电物业费的单据、房屋租赁协议、承租人的身份证、装修合同、原告支付装修款的收据、原告王某与被告官某山通话录音光盘及书面整理材料，被告提供的傅占波与与青岛三龙城市建设综合开发有限公司签订的商品房预售合同、官某山与傅占波的结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、复婚登记审查处理表、公安机关出具的傅占波的户口注销证明、官某山与穆某的结婚证、中国银行股份有限公司平度支行出具的涉案房屋贷款已还款明细清单及本院的庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点有：一、涉案房屋买卖协议的效力及被告官某的反诉请求是否成立。二、被告穆某应否承担合同责任。三、被告应否协助原告办理房屋过户手续并负责缴纳相关费用。四、被告应否支付原告违约金25万元。 针对上述焦点问题，本院分析如下： 关于焦点一，涉案房屋是傅占波与被告官某山离婚后购买，属于傅占波的个人婚前财产，傅占波去世后，其第一顺序法定继承人官某山、官某、傅某、刘某有权继承并处分涉案房屋。涉案房屋买卖协议签订时，被告官某年满14周岁未满18周岁，为未成年人，被告官某山作为其法定监护人，有权代理官某实施民事法律行为。关于涉案房屋买卖合同是否侵犯了作为未成年人的官某的合法财产权益问题。首先，原告与被告官某山是邻居，相互熟识，所约定的房屋交易价格并未低于当时的市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形；其次，关于售房款的用途，被告官某山并未就此提供有力证据证实其出售房屋系损害被告官某的利益，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。被告官某山作为官某的法定监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，也难以仅凭此就认定损害了未成年人利益；再次，原告作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷之际，仅凭被告自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然赋予其过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用；最后，退一步讲，如果被告官某山在出卖房屋后确实行使了明显不利于其子女利益的处分行为，被告官某仍可以向被告官某山主张权利，但该权利的行使并不影响涉案房屋买卖合同本身的效力认定。综上，两原告与被告官某山、傅某、刘某、穆某签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被告官某要求确认涉案房屋买卖协议无效并要求原告停止侵权、腾出涉案房屋、赔偿损失10万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，被告穆某虽然不是傅占波的法定继承人，但其在涉案房屋买卖协议上签字，且卖房款全部用于其与官某山经营的门头房，原告要求被告穆某承担合同责任，符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点三，原告已按合同约定向被告支付了60万元房款，现合同约定的房屋过户时间已到，被告应当按合同约定协助原告办理涉案房屋的过户手续并负责缴纳房屋过户及相关税费。涉案房屋尚有部分房贷没有还清，根据现行法律规定，在抵押权未撤销前无法办理房屋过户手续，原告同意从剩余12.6万元房款中垫付部分费用替被告偿还剩余房贷本息，不违反法律规定，本院予以准许。原告在被告协助其办理完涉案房屋过户手续后应当按合同约定支付给被告剩余房款。 关于焦点四，被告官某山、穆某、傅某、刘某未按合同约定及时协助原告办理房屋过户手续，原告要求四被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。但涉案房屋买卖协议约定的双倍房款违约金过高，四被告要求调整减少的答辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。原告要求被告支付违约金25万元过高，本院结合四被告的过错程度及其违约行为给原告造成的损失等情况，酌定将四被告应支付给原告的违约金调整为10万元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王某、韩某于本判决生效后10日内代替被告向中国银行股份有限公司平度支行偿还傅占波涉案房屋全部贷款本息（数额以银行出具的凭证为准），撤销抵押权；贷款还清后10日内，被告官某山、官某、傅某、刘某、穆某协助原告王某、韩某办理位于平度市红旗路59号府佑苑12号楼1单元501户房屋的过户手续，被告官某山、傅某、刘某、穆某负责缴纳房屋过户及相关税费。 二、原告王某、韩某代替被告清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告官某山、傅某、刘某、穆某的房款，与原告王某、韩某应支付的剩余房款12.6万元折抵后，余款由原告王某、韩某在过户当日支付给被告官某山、傅某、刘某、穆某。 三、被告官某山、傅某、刘某、穆某付给原告王某、韩某违约金10万元，于判决生效后10日内付清。 四、驳回原告王某、韩某的其他诉讼请求。 五、驳回被告官某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11060元，因原告变更诉讼请求，相应变更为5550元，减半收取2775元，保全费1720元，共计4495元，由原告王某、韩某负担1665元，由被告官某山、傅某、刘某、穆某负担2830元；反诉费1200元，由被告官某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 刘 虹 二〇二〇年十二月十一日 书记员 陈肖肖