浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初1928号 原告：武义县鑫通机动车检测有限公司，住所地：浙江省金华市武义县熟溪街道端村（经营场所：浙江鸿顺门业有限公司内）。 法定代表人：舒仲才。 委托诉讼代理人：吕震江、吕菱萍，浙江丽州律师事务所律师。 被告：浙江鸿顺门业有限公司，住所地：武义县熟溪街道东南工业区。 法定代表人：胡东晓。 委托诉讼代理人：施金鑫、金梦露，浙江雷欧律师事务所律师。 原告武义县鑫通机动车检测有限公司与被告浙江鸿顺门业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员叶青独任审判，于2020年8月18日、10月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人舒仲才及委托诉讼代理人吕菱萍、吕震江，被告的委托诉讼代理人施金鑫、金梦露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武义县鑫通机动车检测有限公司诉请要求：1、判令被告继续履行2018年1月1日原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告排除妨害、立即恢复原告租赁场地的正常供电、供水；3、判令被告赔偿原告擅自断电、断水造成的损失暂计40000元（具体金额从2020年7月15日起按40000元/天计算实际恢复用电、用水之日止）；4、判令被告赔偿原告擅自毁损租赁场地损失人民币计171900元（具体金额按鉴定后的价格计算）；5、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。 事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定内容为：一、出租场地情况，被告将坐落于东南工业区厂房办公楼1-2层部分按150元/平方米（2年不变），办公楼前面空地含红线外可利用空地土地7562平方米按实际测量为准，按90元/平方米，租金为716560元/年，2019年1月1日调整为100元/平方米，2020年1月1日起按当地市场价调整，如市场房屋租赁平均价为180元/平方米，即双方按2020年1月1日起办公楼房租为180元/平方米，空地部分按130元/平方米，以后按市场价格逐年调整。二、租期，为保证原告生产经营稳定性，租期6年不变，即2018年1月1日至2023年12月31日，如续租或不租，双方均需提前半年提出书面申请等内容。合同签订后，原告按约交付租金，并在出租场地内投入了大量人力物力，耗费了巨额资金，现原告生产经营状态稳定，每日销售业绩40000元。2020年1月22日原告根据《租赁合同》第一条的约定向被告支付了2020年度的租金786190元，此前被告从未向原告提出异议。2020年6月6日，被告突然向原告发出《房屋租赁终止通知》。2020年6月28日，原告委托律师向被告发送不同意终止租赁合同，要求被告继续履行的《律师函》，《律师函》明确向被告告知因原告此前在出租场内投入了大量人力物力，耗费了巨额资金，目前生产经营状态稳定，每日销售业绩可达40000元左右，其不得擅自终止租赁合同，阻碍原告正常生产经营，若对2020年年租金有异议可向原告书面提交当地市场房屋租赁平均报价的依据，双方协商解决。2020年6月30日，被告在收到原告方《律师函》后回复认为：原告在使用租赁物的过程中，未经被告同意，擅自违规扩大使用，拆除被告的围墙，擅自改变租赁物结构，并未按照被告的要求全额支付2020年度1723470元的租金，已构成根本违约，要求解除合同。2020年7月15日，在双方未协商解决的情况下，被告就擅自切断原告租赁场地的正常用电，导致原告无法正常检测经营，造成原告巨大的损失。 另2019年12月30日左右，被告突然告知原告，此前承租的空地上有1000多平方米是违章围建的，没有办理过土地证，为了能顺利办下该违章围建的土地审批手续，被告强行拆除原告承租空地上的1000多平方米的水泥地及检测机动车所需的驻车坡道，并破坏原告埋在地下的检测仪器，影响了原告的正常经营，造成了原告的巨大损失，至今被告对该损失未有赔偿。 综上，要求支持原告诉请请求。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、租赁合同、出租房空地面积清单，证明原、被告2018年1月1日签订合同，约定了租期、面积、租金计算方式等情况； 2、付款凭证6页（复印件），证明原告按约支付租金至2020年12月30日止的事实； 3、房屋租赁终止通知、律师函、快递单、回复函，证明被告抬高租金要求终止合同，原告不同意解除合同，双方沟通发送函件的事实； 4、浙发改价格〔2020〕193号文件、服务收费公示、检验服务费清单（打印件），证明原告可自主确定收费标准，并将相关收费标准公示的事实； 5、金华市公安局交通精诚支队出具的检测记录、原告2020年1-6月检测数量清单（截图），证明原告在2020年1月至6月期间检测车辆数量及业绩量； 6、照片、视频，证明被告损坏原告1000多方水泥地、驻车坡道以及现有承租面积没有增加反而减少的事实； 7、接警详单、询问笔录，证明被告擅自断电造成原告损失的事实； 8、被告倾倒混凝土的照片、视频，证明被告在第一次庭审后故意在承租场地上倾倒混凝土干扰原告正常营业； 9、2019年及2020年7-10月机动车检测统计表，证明检测数量。 庭审结束后，其又向本院补交不动产权属查询结果单及国有建设土地使用权出让补充合同、界址点成果表、套盒图纸及发票一组，证明租赁空地中原超占面积1994.9平方米已补交出让款，被告对现有空地实际享有使用权的事实。 被告浙江鸿顺门业有限公司答辩称： 一、双方《租赁合同》已因为原告违约而解除。原、被告于2018年1月1日签订《租赁合同》，约定租赁空地以实际测量为准，并约定2020年1月1日起按当地市场价调整租金。虽然双方在签订合同时对租赁面积进行了确认，但是2019年底，原告实际使用的面积增大，空地面积增加至10087m2，办公室二层面积增大至3584m2，按合同约定参考价格计算原告应支付被告2020年租金1723470元给被告。实际上，按合同约定的市场价，目前已经达到20万元/月。被告于2020年1月21日通知原告的主管吴正红并向其发送了实际使用面积及费用清单。当时，原告的答复是会安排时间支付租金，但没想到，就是第二天直接按照2019年的租金转给被告，此后就任被告催讨也不再支付款项。起诉状中陈述被告此前从未向原告提出异议不符合事实。被告根据原告支付的租金数额，于2020年6月6日向原告发出《房屋租赁终止通知》，通知原告房租仅支付至2020年5月15日止，因原告未付剩余租金终止租赁合同。也就是说，被告已在2020年6月6日通知原告解除合同，而解除合同的原因是因为原告未按时足额支付租金，那么被告只能根据其实际支付的租金计算租赁期限，合同也因租赁期限届满而终止。 二、被告未对原告采取断电，且原告一直还在正常经营中。被告未对原告采取断电措施，而且原告的检测站一直处在正常经营中，并没有存在原告陈述的无法正常检测经营的情形，更没有造成原告的损失，该诉请不合理不合法。 三、原告在租赁过程中擅自违规扩大使用，建设违章建筑，损失应当由其自行承担。被告租给原告的空地均系合法的，是原告自行私自占用违章土地，而且原告建造驻车坡道的地方根本不是双方约定的租赁范围，那部分也正是原告2020年私自占用的其中一部分。原告私自占用非租赁范围建造水泥地及驻车坡道，为了解决问题，还积极配合国土局交纳了罚款，并主动拆除，因此造成的损失，应当由原告自行承担，与被告无关。综上，原告的诉请不合理不合法，请驳回所有诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提供证据： 1、土地证、房产证（复印件），证明新的土地证需要按照面积标准违建新的围墙，原告不配合砌新的围墙。 2、租赁合同及所附厂房平面图、套盒图，证明原告现在的租赁范围扩大，且驻车坡道在非约定租赁范围内。 3、视频，证明原告一直在正常经营，并且占用了非约定面积。 4、微信聊天记录以及费用清单，证明被告法定代表人通知原告员工使用面积、费用清单的事实； 5、出租协议（复印件），证明附近厂房的租赁价格； 6、收条（复印件），证明原告证据2中打给胡旭群的款项并非租金，而是施某的退股款； 7、申请证人施某出庭作证，证明合同签订租金协商的过程及打给胡旭群的款项系退股款而非租金。 原、被告证据经庭审举证质证，本院认证认为：1、原告证据1、2、3、4、6、7、8及被告证据1、2、3、4的真实性予以确认，对于相应证据的证明目的，结合其他证据及当事人陈述等综合认定；2、对于原告证据5、9，其中交警队出具的证明予以确认，对于原告自行提取的数据，本院在其检测系统中予以核对，且被告也未提供相反证据否定其内容，故予以采信；3、对于被告证据5，因系复印件，无法核实真实性，且单凭该证据无法反映涉案厂房空地的租金，故不予确认；4、对于证据6及证据7证人证言，系用于证明租金支付的事实，而该事实已在第一次庭审中经双方确认2020年之前租金已付清，故本院认为该两组证据内容与本案审理无直接关联，不予确认。对于原告补交的证据，被告质证对真实性无异议，但认为超期举证不符合证据规则，且尚未办理产权证不实际享有使用权，且即使办理产权证，双方在租赁时约定的租赁范围仍然超出范围，合同无法继续履行。本院对该组证据的真实性予以确认。 为了证明其主张，原、被告均向本院申请对涉案厂房及空地2020年市场租金进行评估，另原告申请对空地面积、被毁坏水泥地及驻车坡道损失进行测绘及评估。金华国鸿房地产土地资产评估有限公司出具评估报告两份，得出涉案房地产在评估基准日2020年9月14日的评估租金单位为：办公楼170元/m2/年，空地110元/m2/年；水泥地878平方米，原值70200元，成新率90%，净值63200元，驻车坡道原值120800，成新率90%，净值108700元，合计171900元。浙江有色测绘院有限公司对涉案场地进行测绘，出具空地面积测绘图纸一张。被告对金华国鸿房地产土地资产评估有限公司出具两份评估报告有异议，认为评定的租金不能真实体现市场价格，要求进行重新评估。对于相应水泥地及驻车坡道的损失，被告认为评估价格过高，且水泥地大部分是由被告自己修建，不应作为损失依据。原告对该两份鉴定报告无异议。本院认为上述两份鉴定报告系本院依法委托具有鉴定资质的机构出具，鉴定程序合法，被告并无充分证据否定其内容，本院予以确认。对于空地测绘图纸，双方均无异议，本院予以确认。 综上，本院认定事实如下：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将坐落于东南工业区厂房（办公楼）部分及前面的空地出租给原告使用，办公楼1-2层部分按150元/平米（2年不变），办公楼前面空地含红线外可利用空地土地7562平方米按实际测量为准，按90元/平方米，租金716560元/年，2019年1月1日起调整为100元/平方米，2020年1月1日起按当地市场价调整，如市场房屋租赁平均价为180元/平方米，即双方按2020年1月1日起办公楼房租为180元/平方米，空地部分按130元/平方米，以后按市场价格逐年调整。双方约定租期6年，2018年1月1日至2023年12月31日，房租费用双方确定后一次性付清。合同签订后，被告将房屋及空地交给被告进行装修改建，原告在空地最外围修建了驻车坡道。2018年7月30日，原、被告又对租赁房屋及空地进行了测量，绘制了厂房出租平面图及空地面积计算清单各一份，确定办公楼面积为599平方，空地面积扣除通道面积共计6963.4平方，2018年房租716556元。 2019年底，因原告租赁的空地部分在红线外，无产权证，为了重新规划办理产权证，原告协助配合被告拆除了外围部分水泥地及驻车坡道。因空地面积减少，原告又使用了驻车坡道内留给被告使用的通道。2020年1月，双方因租金价格发生争议，被告曾与原告协商将办公楼相连部分厂房一并出租给原告，但双方未能达成一致。2020年1月22日，原告向被告支付2020年租金786190元。2020年6月6日，被告向原告发送房屋租赁终止通知，表示根据原告打入租金786190元计算，房租时间于2020年5月15日到期，被告将予解除与终止租赁合同，要求原告于2020年6月30日前搬移完毕。原告委托律师于2020年6月28日向被告发送律师函一份，表示不同意终止租赁合同，要求被告继续履行租赁合同等。被告于同月30日向原告回复函一份，表示曾于2020年1月21日向原告的主管吴正红发出实际使用面积及费用清单，原告应按照约定支付被告租金1723470元，但经催讨原告仅支付786190元，剩余租金未有支付。同时，原告在使用被告租赁物的过程中，未经被告同意，擅自违规扩大使用，拆除被告的围墙，擅自改变被告租赁物结构。故要求与原告终止协议。双方协商未果。2020年7月15日，被告关闭涉案厂房的电闸，原告遂报警处理，之后被告恢复供电。当日中午，被告又停止供电。2020年7月18日，原告从厂区外接入电源，重新恢复检测。现原告提起本案诉讼。 另查明，根据测绘公司出具的鉴定结论，从2020年开始原告使用的空地面积共计6736.639平方米（包括通道），在诉讼期间，被告将混凝土倾倒在原约定为通道的部分空地上，原告现无法使用。被告所有的涉案厂房空地中原有3149.29平方米未办理产权证，2019年底拆除部分后（水泥地及驻车坡道），2020年1月13日，被告与武义县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定就经测量超占原登记面积1994.90平米房补交出让款1721199.72元，出让年限按原登记日期执行。当日，被告补交相应出让款项。目前，相应产权尚未办理变更登记手续。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中对厂房及原红线内空地出租的约定系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约履行。对于超出原红线外已拆除的部分，原告未取得相应产权，该部分租赁约定于法无效，另有已补交出让款部分，虽然尚未换证，但被告与武义县自然资源和规划局已签订协议并按约缴纳了出让费，且该空地一直也在被告控制使用范围内，故该部分空地租赁可按约履行。现双方主要争议焦点为：1、涉案合同是否已经解除；2、被告是否应承担原告因停电导致的损失；3、水泥地及驻车坡道拆除的损失是否合理，相应费用由谁承担。 对于第一个问题，根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方合同第三款约定，房租费用双方确定后一次性付清，而本案原、被告对2020年的房租至今未达成一致，原告仅支付部分未违反合同约定。至于被告主张原告擅自违规扩大使用，拆除被告的围墙，擅自改变租赁物结构等，缺乏相应依据，且也未导致合同目的无法实现，被告要求解除合同并无充分依据，其与原告也未就解除合同达成一致，故其主张双方合同已解除于法无据，本院不予支持。双方合同约定合法部分，原、被告均应按约履行，原告诉请合理部分，本院予以支持。 对于断电问题，根据现有证据，被告停止原告租赁房屋供电属实，其答辩表示不存在断电措施与事实不符。原告要求被告恢复租赁场地正常供电的诉请，符合法律规定，依法予以支持。对于断电导致原告的损失，根据原告提供的相应检测记录，其从2019年下半年开始，每月的检测量在2000-3000辆左右（过年除外），每日检测量从30-100左右不等，2020年7月15日检测量明显过低，7月17、18两日未进行检测属实。原告主张其外接电源供电不足导致天气炎热时仅能运行一条线路，但未提供相应依据，而本院现场勘察时，两条检测线路均在工作，故应自行承担举证不利的后果。综合原告停止检测的时间和运营数量，本院酌定被告赔偿原告因停电造成的损失30000元。 对于水泥地及驻车坡道拆除的损失问题，根据现场勘察结合相应图纸，相关水泥地及坡道位于红线外，原、被告在签订合同时均知晓部分租赁空地未取得审批，对相关损失的产生均有过错，应在过错范围内赔偿相应的责任。对于损失的金额，其中水泥地部分，双方存在争议，现原告也未提供证据证明相应水泥地由其浇筑，应自行承担举证不利的后果，水泥地部分的损失本院不予支持。对于驻车坡道，根据鉴定，确定损失金额为108700元，本院酌定由被告承担一半即54350元。 综上，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告浙江鸿顺门业有限公司继续履行与原告武义县鑫通机动车检测有限公司于2018年1月1日签订的《租赁合同》中办公楼及现有空地部分内容； 二、被告浙江鸿顺门业有限公司在本判决生效后三日内恢复对原告武义县鑫通机动车检测有限公司承租厂房及空地的供电； 三、被告浙江鸿顺门业有限公司赔偿原告武义县鑫通机动车检测有限公司因断电造成的损失30000元； 四、被告浙江鸿顺门业有限公司赔偿原告武义县鑫通机动车检测有限公司拆除驻车坡道损失54350元； 以上两项限于本判决生效后七日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告武义县鑫通机动车检测有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2239元（减半收取），由武义县鑫通机动车检测有限公司承担1348元（已缴纳），由被告浙江鸿顺门业有限公司承担891元。本案鉴定费18000元，由原、被告各承担一半。以上限于本判决生效后七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  叶 青 二〇二〇年十二月十五日 代书记员  程佳娟 14- 13-