四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16862号 上诉人（原审原告）：乐雷光电技术（上海）有限公司，住所地：上海市松江区**昌路****。 法定代表人：熊克苍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关瑞根，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都中铁蓉丰置业有限公司，住所地：，住所地：成都市青羊区光华东三路********v> 法定代表人：陈宏，董事长。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢子娟，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人乐雷光电技术（上海）有限公司（以下简称乐雷光电公司）因与被上诉人成都中铁蓉丰置业有限公司（以下简称中铁蓉丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。 乐雷光电公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11224号判决，改判支持乐雷光电公司的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由中铁蓉丰公司承担。事实及理由：本案为商品房销售合同纠纷，一审法院对案件主要事实认定不清，遗漏争议焦点，法律适用错误。一、关于是否构成欺诈问题，一审判决事实认定遗漏。一审法院未对撤销权来源的基础进行认定，请求权基础为中铁蓉丰公司构成欺诈行为。案涉双方分别于2012年12月26日、2013年11月28日签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司开发的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号××楼××号××栋××单元××号。合同签订后，乐雷光电公司缴纳购房款共计2450709元，并缴纳了相应的产权过户税费及所有手续。乐雷光电公司多次催促中铁蓉丰公司履行合同，但迟迟不能办理不动产权证书。乐雷光电公司于2019年10月提起诉讼，要求办理产权证，青羊区人民法院于2020年7月31日判决驳回乐雷光电公司的诉讼请求。根据该生效判决中铁蓉丰公司在明知不能销售给外商的情况下，隐瞒真实情况，仍然与乐雷光电公司签订案涉合同，并收取了全部房款，其行为构成欺诈。中铁蓉丰公司明知乐雷光电公司系外商企业，却不告知不能对其出售的实情，乐雷光电公司自2020年7月20日才知晓相关情况。二、关于是否可以行使撤销权，一审判决认定错误。如前所述，中铁蓉丰公司的上述行为已构成欺诈，根据民法总则规定，乐雷光电公司享有撤销权。三、关于撤销权是否丧失，一审法院认定错误，适用法律错误。根据合同法可知，当事人只有知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，此权利才得以消灭。在2017年7月17日乐雷光电公司向中铁蓉丰公司发送的《催告函》中，乐雷光电公司只知悉案涉房屋因有关部门的原因，导致其无法办理产权证，而并不知晓具体原因。直至2020年7月20日才知悉案涉房屋因不能向外商出售，导致无法办理产权证，此时乐雷光电公司才明确知道撤销事由，因此乐雷光电公司行使撤销权应当从2020年7月20日起算。 中铁蓉丰公司辩称，一、中铁蓉丰公司不存在欺诈的主观故意及客观事实，不构成欺诈。1.欺诈是指行为人具备主观故意，但是在订立合同时中铁蓉丰公司并不知悉相关文件的存在。不属于订立合同时可预知、可克服的范畴，不属于欺诈要件中主观故意的情形。2.欺诈是指合同一方当事人主观故意虚构事实并骗取合同相对人信任，致使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同。本案中，中铁蓉丰公司自始秉持着真实出卖房屋的目的与乐雷光电公司进行缔约，并且按约向其交付了案涉房屋，乐雷光电公司实际占有至今。因此中铁蓉丰公司并不存在故意虚构或不真实的出卖目的，不构成欺诈。3.得知产权办理障碍后，中铁蓉丰公司一直积极配合协调相关问题，包括告知退税、与房管部门反复核实沟通产权办理的可能性及救济方案，以及与乐雷光电公司反复商讨解决方案，直至2020年10月仍在协商，因此并未造成乐雷光电公司的损失，不存在过错或其主张的欺诈。二、本案并不具备撤销权基础，同时已过法定除斥期间且乐雷光电公司以其行为表明放弃撤销权，故此撤销权消灭。1.如前所述，中铁蓉丰公司不具备欺诈的主观及客观要件，因此乐雷光电公司并不享有撤销权的请求权基础及行使条件。2.根据乐雷光电公司书面函件，其至迟已于2017年7月17日知晓案涉房屋无法办证，但此后并未提出任何撤销合同的主张，已超过撤销权法定的除斥期间，撤销权消灭。3.根据中铁蓉丰公司一审提交的青羊区人民法院（2020）川0105民初1056号民事判决，乐雷光电公司在其主张的知晓撤销事由之后，仍要求继续履行合同，已以其行为表明放弃撤销权。三、案涉房屋系现房销售，并在合同签订前均已取得大产权，具备现实可售条件。乐雷光电公司类推适用预售许可制度相关法律后果的规定要求中铁蓉丰公司双倍返还购房款，没有事实及法律依据。四、案涉物业无法办理产权系因产权登记机关基于政策文件导致，根据合同约定“若因房屋产权登记机关的原因，导致买受人未能在合同约定的期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担违约责任”因此，中铁蓉丰公司不承担因登记机关无法办证导致的责任。综上所述，中铁蓉丰公司并不构成欺诈，乐雷光电公司不享有撤销权，并且根据合同法规定其撤销权也已消灭。而对于登记机关原因造成的办证阻碍，不能归咎于出卖人。故此，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 乐雷光电公司向一审法院起诉请求：1．撤销乐雷光电公司与中铁蓉丰公司签订的三份商品房买卖合同及补充协议，合同编号分别为ZTXC3Q—x—x—x—x，ZTXC3Q—x—x—x—x，ZTXC3Q—DXCW—0xx；2．中铁蓉丰公司退还乐雷光电公司购房款2450709元，并负担利息（利息暂计862749.16元，其中以2350709元为基数，从2013年11月9日开始，以95000元为基数，从2014年7月15日开始，按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始以2450709元为基数按照贷款市场报价利率（LPR），计算至实际支付之日）；3.中铁蓉丰公司赔偿乐雷光电公司损失2450709元；4．诉讼费由中铁蓉丰公司负担。 一审法院认定事实：2012年12月26日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ＺＴＸＣ3Ｑ—x—x—x—x《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房光华新区项目三期房（权证号：2××0），测绘建筑面积172.19平方米，其中，套内建筑面积151.87平方米，分摊建筑面积20.32平方米。按套内建筑面积计算，每平方米10882.7元，总价1652755元。付款方式为2012年12月26日前一次性付款支付房款1652755元。出卖人应当在2012年10月15日前向买受人交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 2012年12月26日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ZTXC3Q—x—x—x—x《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房为光华新区项目三期房，测绘建筑面积167.97平方米，其中，套内建筑面积152.29平方米，分摊建筑面积15.68平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4185元，总价为702954元。付款方式为于2012年12月26日前一次性付款支付房款702954元。出卖人应当在2012年10月15日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 2013年11月28日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ZTXC3Q—DXCW—xxx《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房光华新区项目三期（即中铁西城）车位，实测建筑面积共31.19平方米，其中，套内建筑面积12.12平方米，分摊建筑面积19.07平方米。按照套（个）计算，该车位总价款为95000元。付款方式为于2013年11月28日前一次性付款支付房款95000元。出卖人应当在2013年10月30日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 乐雷光电公司分别于2012年12月19日、2012年12月24日、2013年11月8日通过银行电汇方式向中铁蓉丰公司账户转入90000元、2255710元、95000元。中铁蓉丰公司分别于2013年11月9日、2014年7月10日出具《销售不动产统一发票》，载明：收到乐雷光电公司光华新区项目三期号，建筑面积172.19平方米，购房款1652755元；光华新区项目三期号，建筑面积167.97平方米，购房款702954元；光华新区项目三期xx号，建筑面积31.19平方米，购房款95000元。 中铁蓉丰公司分别于2013年5月31日、2014年5月3日出具《收据》，载明：收到乐雷光电公司中铁西城三期代收办理案涉三套房屋的产权税费29124元、54431元、4662.73元。中铁蓉丰公司于2013年5月将案涉房屋交付给乐雷光电公司使用。 2017年7月17日，乐雷光电公司向中铁蓉丰公司发送《催告函》，载明：乐雷光电公司与中铁蓉丰公司分别于2012年12月26日、2013年11月28日各签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号××楼××号以及地下车位，中铁蓉丰公司于2013年将房屋交付给乐雷光电公司，但未按时履行权属转移登记义务，中铁蓉丰公司行为已经严重违约，此函催告中铁蓉丰公司全面履行合同义务，将房屋权属转移至乐雷光电公司名下；乐雷光电公司支付房屋房款以来，已多次催促中铁蓉丰公司履行合同义务，协助乐雷光电公司办理权属转移登记，但中铁蓉丰公司时隔四年才回复称因有关部门等原因无法办理权属登记；乐雷光电公司要求中铁蓉丰公司在收到本函后5个工作日内回复，并最迟于30日内办理解决产权登记事宜，继续履行合同并赔偿迟延办理违约金。落款处，乐雷光电公司加盖公章，“元英花”签字确认。 乐雷光电公司因与中铁蓉丰公司办理产权纠纷向法院提起诉讼，一审法院于2020年7月31日作出（2020）川0105民初1056号民事判决，载明因乐雷光电公司系外商企业法人独资，故案涉房屋现已不具备向乐雷光电公司办理不动产权证的条件，对乐雷光电公司诉请办理不动产权证不予支持，因此判决驳回乐雷光电公司的诉讼请求。 一审法院认为，乐雷光电公司与中铁蓉丰公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点为，乐雷光电公司是否丧失撤销权。一审法院对此作如下评析：乐雷光电公司主张其在2020年7月才知悉案涉房屋不允许向外商销售，且作出该决定的时间是早于双方签订买卖合同的时间，因此中铁蓉丰公司与乐雷光电公司订立商品房买卖合同及补充协议时存在欺诈行为，因此双方签订的合同应当予以撤销；中铁蓉丰公司抗辩其不存在故意隐瞒和欺诈，相关文件也是办理过程中才知晓，公司在2016年知晓情况后已经告知乐雷光电公司，且根据乐雷光电公司的函件，其最迟在2017年已经知晓案涉房屋无法办理产权的原因，但其未行使撤销权，已经超过了法律规定的除斥期间。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，本案中，乐雷光电公司于2017年7月17日函告中铁蓉丰公司要求履行办理权属登记证书，在该函件中明确载明了乐雷光电公司已经知晓不能办理权属证书的原因，因此乐雷光电公司应当从2017年7月17日起的一年内行使撤销权，现乐雷光电公司未提交证据证明在该除斥期间内行使过撤销权，因此乐雷光电公司的撤销权已经消灭。故乐雷光电公司主张撤销与中铁蓉丰公司签订的3份商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。同时乐雷光电公司基于撤销权主张中铁蓉丰公司退还购房款及支付利息，赔偿损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回乐雷光电公司的全部诉讼请求。一审案件受理费52150元，减半收取26075元，由乐雷光电公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据乐雷光电公司的上诉请求及中铁蓉丰公司答辩意见，本院将本案二审争议焦点评述如下： 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫、自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权；当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”之规定，撤销权系形成权，经单方意思表示对当事人的权利产生重大影响。为避免合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，不利于交易安全，则法律限制行使权利的期限以平衡当事人利益。本案中，根据2017年7月17日，乐雷光电公司向中铁蓉丰公司发送的《催告函》所载明的内容，此时乐雷光电公司已经知晓案涉房屋无法办理权属登记的原因，至迟此时，乐雷光电公司对其所主张的撤销事由已经知晓，但乐雷光电公司时至2020年8月才提起本案诉讼主张撤销权，且案涉合同分别于2012年12月26日及2013年11月28日签订。而乐雷光电公司主张其知晓撤销事由显然与常理及本案查明事实不合，如果以该时间点作为撤销权起算点，显然不符合限制行使撤销权期限的立法本意。故一审法院认定乐雷光电公司的撤销权已经消灭。对乐雷光电公司主张撤销与中铁蓉丰公司签订的合同及基于撤销合同主张退还购房款及支付利息，赔偿损失的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。依民事诉讼审查范围规定，除法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，法院审查范畴系受当事人诉请主张之拘束。本案中乐雷光电公司主张的基于欺诈行使撤销权，就本案中查明的事实依据可以认定撤销合同的主张不能成立。故本院仅对撤销合同事由进行评价，对其余有关合同解除的事由不作审理。当事人可依法另行权利。 综上，乐雷光电公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费52150元，由乐雷光电技术（上海）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林