浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初2708号原告：吕建甫，男，1969年3月12日出生，汉族，住桐乡市。原告：方海良，男，1973年11月17日出生，汉族，住桐乡市。原告：方伟明，男，1974年5月14日出生，汉族，住桐乡市。三原告共同委托诉讼代理人：沈海春，浙江缘缘律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：朱斌，浙江缘缘律师事务所律师。被告：桐乡市仕顺印染有限公司。住所地：桐乡市高桥街道越丰村，统一社会信用代码913304837920536790。法定代表人：徐人杰。被告：徐卫权，男，1968年1月8日出生，汉族，住桐乡市。两被告共同委托诉讼代理人：胡伟忠，浙江正菲律师事务所律师。第三人：徐人杰，男，1971年10月24日出生，汉族，住桐乡市。第三人：徐明根，男，1961年9月3日出生，汉族，桐乡市。原告吕建甫、方海良、方伟明诉被告桐乡市仕顺印染有限公司、徐人杰、徐卫权房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。后三原告申请撤回对被告徐人杰的起诉，本院予以准许，为查明案件事实，本院追加徐人杰、徐明根为第三人。原告吕建甫、方海良、方伟明及其诉讼代理人沈海春、朱斌，被告桐乡市仕顺印染有限公司、徐卫权及其委托代理人胡伟忠，第三人徐人杰、徐明根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕建甫、方海良、方伟明向本院提出诉讼请求：一、判令三被告支付原告房租人民币270万元（按照15000平方米，单价12元/平方米/月计算5年的25%计算，按照具体以评估市场价格为准）；二、本案诉讼费用由被告承担。后将第一项请求变更为判令被告徐人杰支付原告房租775710元，被告徐卫权支付原告房租1338390元，被告桐乡市仕顺印染有限公司支付原告房租585900元，第二项请求不变。原告申请撤回对被告徐人杰起诉后，相应第一项请求变更为：判令被告徐卫权支付原告房租1338390元，被告桐乡市仕顺印染有限公司支付原告房租1361610元。事实和理由：2006年4月15日，由徐明根出面代表徐人杰、祝祖清、朱胜虎和徐明根四方向桐乡澳华皮毛有限公司购买该公司厂房以及厂区内场地租赁权，价格为250万元，四方各占25%产权，并且付清了购房款。此后，祝祖清将其房产转让给徐卫权，朱胜虎将其房产转让给吕宝学，吕宝学于2010年5月又将其房产转让给三原告。2006年7月31日，徐明根、徐人杰、祝祖清注册成立桐乡市仕顺印染有限公司（下称仕顺公司），后祝祖清将仕顺公司的股权转让给徐卫权。2010年5月22日，徐明根、徐卫权、徐人杰和三原告签订房屋产权分配协议一份，对上述产权转让事实予以确认，并明确上述房屋由徐明根、徐人杰、徐卫权和三原告各占25%。自2010年至2015年期间，上述房屋由仕顺公司、徐卫权和三原告共同使用，租金由三方上交后，扣除费用，再由房屋各产权人按照比例平均分配。2011年至2015年期间，对污水预处理设施进行改造升级，由徐人杰、徐卫权、三原告每方承担改造升级费用的三分之一。2014年12月31日，三原告停止生产，搬迁至桐乡市雄鹰皮草有限公司东安分公司租房从事经营活动，2015年5月24日开始，上述房屋由仕顺公司和徐卫权实际使用，至今未支付房租。原告认为，两被告自2015年使用上述房屋，理应支付相应的租金，扣除相关费用后，按照比例平均分配，故向本院起诉。被告徐卫权、桐乡市仕顺印染有限公司辩称，原被告之间不存在租赁关系，根据内部产权分配协议厂房需自用、出租、转让等，都必须经全体股东共同协商处理，双方没有书面或口头的租赁协议。被告仕顺公司支付了土地租金、税收、保险和厂房设备维护等大额开支。原被告之间不存在租赁关系，双方形成无因管理关系，原告搬离厂区，由被告进行管理维护，同时允许被告使用厂房及相关设施，被告投巨额资金进行维护，为原告垫付相关费用，并在厂区加盖厂房，客观上维护了原告产权利益，履行了无因管理的责任。现该厂房已列入拆迁范围，被告的投入租金为原告实现了拆迁利益作出巨大贡献，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人徐人杰、徐明根述称，双方之间不存在租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.根据双方确认被告仕顺公司需支付越丰村土地使用费100万元，实际支付408000元；2.财产综合险，因考虑到三原告已经搬离原厂房，其中的“存货”保险项目予以扣除7200元，合计为102238.15元；3.房产税和土地使用税合计215340元；4.关于其他被告仕顺公司承担的工伤费用、投入的新锅炉资产、污水处理站、厂房投资等费用，原告对事实予以认可，但金额不予认可，且与房屋租赁合同纠纷无关，故双方可以另行主张，本案中不予处理。本案中双方的争议焦点是原被告之间是否成立租赁关系，相关的费用如何计算？首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中厂房的所有人是徐明根、徐卫权、徐人杰和三原告，各占25%，按份共有。其中属于三原告的25%房产确实是被告仕顺公司和徐卫权在使用，并在该厂房中生产经营，事实上双方之间成立了租赁关系。其次，关于租金原告认为应该按照市场价予以支付。本院认为，三原告在2006年到2010年之间向房屋所有人租赁部分厂房进行生产经营，并交纳租金，租金自每年20万涨到26万元，之后三原告将所用的厂房买下，在2010年到2015年之间，三原告与仕顺公司、徐卫权三方共同使用上述厂房，三方约定的租金分别为26万元、25万元和30万元，共计81万元。根据2010年5月22日，徐明根、徐卫权、徐人杰和三原告四方签订的内部产权分配协议，确认四方各占厂房的25%，厂房购买后，今后需自用、出租、转让等，都必须经全体股东共同协商处理，任何人都无权擅自作出处理意见。三原告搬离原厂房后，仕顺公司一直使用该部分厂房，而徐明根、徐人杰和徐卫权又是仕顺公司三股东，显然是同意仕顺公司使用原三原告的厂房，所以对于转租的事实，推定四方所有人一致同意。对于租金，在三原告没有搬出厂房之前，仕顺公司的三股东本身就是厂房的三所有人，相当于四方所有人都在使用自己的房子，基于这个事实租金确实比较低。现在三原告在搬离原厂房后，立马要求按照市场价支付租金显然不合理。根据谁主张谁举证的原则，原告应当在转租时与仕顺公司签订合同，约定更高的租金价格。另一方面，在三原告搬离后，仕顺公司确实支付了不少费用，对资产设备进行了投入维护，现该厂房已列入拆迁范围，客观上增加了资产收益。三原告在四方没有达成新的协议之前，支付的租金应该按照之前的价格计算，原三原告使用的厂房现由被告仕顺公司在生产经营，故被告仕顺公司应该支付租金每年51万元，被告徐卫权支付租金每年30万元，故三原告要求按照市场价支付租金的请求，本院不予支持，当然相应的评估也不予准许。本院认为，承租人应当支付租金。本案中被告仕顺公司和徐卫权使用三原告所有的厂房，应当支付租金。仕顺公司应付租金为：租金51万/年乘以5年扣除土地使用费408000元扣除财产保险102238.15元，再扣除土地使用税和房产税215340元等于1824421.85元，乘以25%计算为456105.46元。被告徐卫权应支付租金30万/年乘以5年乘以25%，计算为375000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百十一二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告桐乡市仕顺印染有限公司支付原告吕建甫、方海良、方伟明租金456105.46元；二、被告徐卫权支付原告吕建甫、方海良、方伟明租金375000元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28400元，财产保全费5000元，合计33400元由原告吕建甫、方海良、方伟明负担16400元，由被告桐乡市仕顺印染有限公司负担9329元，由被告徐卫权负担7671元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228********，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  沈树强人民陪审员  朱炳泉人民陪审员  金 鑫二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张 驰