山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6928号上诉人（原审原告）：王某，男，1968年3月12日出生，汉族，住梁山县。被上诉人（原审被告）：梁山县俊春宇置业有限公司，住所地梁山县水泊街道张坊村水泊新路和谐家园临街楼**，统一社会信用代码370832200035600。法定代表人：吴瑞义。上诉人王某因与被上诉人梁山县俊春宇置业有限公司（以下简称俊春宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2020）鲁0832民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审判决认定梁山县俊春宇置业有限公司返还王某购房定金200000元及利息，属于认定事实错误，应双倍返还定金400000元。上诉人认为认购协议应属于预约合同，与商品房买卖合同是预约与本约的关系。首先、预约合同约定的是当事人为将来订立本合同而订立的意向性合同，合同目的是将来签订商品房买卖合同，认购协议对双方的权利义务关系也作了约定。其次、从认购协议的订立过程来看，签订认购协议是双方真实意思表示，其内容已具备了合同的一般条款，是民事主体为设立民事法律关系而做出的民事法律行为。最后、预约合同当事人的义务是订立本约，当事人一方只能请求对方订立本合同(商品房买卖合同)，而不能就预约的本合同内容请求对方实际履行。具体到本案，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》在性质上属于预约合同，是独立于本合同，即商品房买卖合同而存在的民事法律行为。上诉人认为该合同具有独立性，并不受买卖合同是否签订及其效力的影响，虽然后续未能签订商品房买卖合同，即本合同，但该预约合同具备合同的一般生效要件(实质要件)，即主体适格、意思表示真实、内容合法。该合同主体均为适格的民事主体，双方对合同的内容也是明了的，不存在欺诈、胁迫等情形，系双方真实意思表示，并且合同内容也不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。虽然开发商没有相应的建设手续，但是，该合同内容并不是买卖没有合法手续的房屋本身，而是将来签订房屋买卖合同，所以，上诉人认为该认购协议的内容并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。二、一审未认定梁山县俊春宇置业有限公司返还王某双倍定金属法律适用错误。上诉人和被上诉人签订的《房屋认购协议》是有效的合同，并且上诉人已按照合同约定履行了缴纳定金的义务，该预约合同的目的是签订正式的买卖合同，但由于被上诉人未办理相关建设手续，致使无法完成产权登记，使得上诉人无法继续与其签订买卖合同。预约合同虽有效，但又因被上诉人的原因无法签订房屋买卖合同，故被上诉人构成根本违约，应承担相应的法律责任。根据《合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《最高人民法院关于适用梁山县俊春宇置业有限公司在二审中未提交书面答辩意见。王某向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告2017年10月15日签订的商品房认购协议；2.依法判令被告双倍返还原告购房定金款400,000元，后增加诉讼请求偿还相关利息；3.诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，王某与俊春宇公司于2017年10月15日签订商品房认购协议，约定王某购买俊春宇公司开发建设的学府一品小区15号楼1单元101室楼房一套，建筑面积为123.53㎡，协议签订当日原告向被告缴纳购房定金200,000元。俊春宇公司至今未与原告签订商品房预售合同，亦未返还王某购房定金200,000元。另查明，俊春宇公司至今未取得涉案商品房预售许可证明，未办理涉案商品房占用土地使用权证，未办理涉案工程施工许可，未办理立项、规划、报建等相关审批手续。一审法院认为，认购书的合同性质是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同，单独发生法律效力。虽然认购书对商品房买卖合同中的核心条款作出了约定，但客观上尚不具备签订商品房预售合同本约的条件，商品房认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。本案中，俊春宇公司尚未取得涉案房产的土地使用权，未办理立项、规划、报建等相关审批手续，亦未取得涉案房产的商品房预售许可证明，在此情况下，王某与被告签订的商品房认购协议缺乏商品房买卖的现实基础，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该认购协议无效，应按无效合同处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因俊春宇公司在明知自己没有取得商品房预售许可证明、土地使用权、施工许可及立项、规划、报建等相关审批手续的情况下，仍与王某签订商品房认购协议，对该协议无效负有过错，应赔偿原告因此受到的损失。原、被告双方没有约定损失赔偿额的计算方法，但自王某向俊春宇公司交付部分购房款之日，原告即丧失了从该购房款中取得利息的权利，该利息应视为原告受到的损失。故王某要求俊春宇公司返还购房定金款400,000元及利息的诉讼请求，部分符合法律规定，一审法院予以部分支持，即返还缴纳的购房定金款200,000元及相关利息。关于王某主张俊春宇公司支付利息的计算问题，应以200,000元为基数，自2017年10月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于王某主张解除原、被告于2017年10月15日签订的商品房认购协议的诉讼请求，因双方签订的协议无效，因此王某的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告梁山县俊春宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某购房定金款200,000元及利息（利息以200,000元为基数，自2017年10月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告梁山县俊春宇置业有限公司负担。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，王某请求俊春宇公司双倍返还定金是否有事实依据和法律依据。经审查，2017年10月15日，王某（乙方）与俊春宇公司（甲方）签订商品房认购协议，协议第一条约定，乙方已充分了解甲方开发建设的学府一品小区(暂定名)情况，自愿购买学府一品15号楼1单元101室楼房一套，建筑面积为123.53㎡。第二条本协议签订时乙方应交购房定金款，首期款200000元整。第三条乙方应遵循甲方下达通知时间内，前往售楼中心办理房款补款手续。若乙方逾期违约，甲方有权收回房屋另售，此销售价格作废。若乙方继续购买须执行甲方对外公开销售市场价格。乙方因个人特殊原因无法办理手续者，须提前书面形式向甲方申请说明，并经甲方同意。第四条若乙方自愿放弃房屋保留权，甲方有权终止本协议的履行并扣除已交款额的百分之二作为违约金。协议签订当日，王某向俊春宇公司缴纳购房定金200,000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在本案中，至王某提起诉讼之日，俊春宇公司未取得商品房预售许可证，该认购协议为无效协议。双方认购协议中明确约定王某应交购房定金款，首期款200000元整。定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则，由于涉案认购协议为无效协议，原审法院依据查明的事实，对于王某请求双倍返还定金的主张不予支持并无不当。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月十五日法官助理王鹏书记员翟梦若