陕西省靖边县人民法院 民事判决书 （2019）陕0824民初5996号 原告：榆林市翔宇房地产开发有限责任公司，住所地：榆林市榆阳区。法定代表人：刘飞飞，男，任公司总经理委托诉讼代理人：韩元龙，男，1985年1月17日出生，汉族，住陕西省横山区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工，联系电话：1809120****。被告：贾爱国，男，1973年11月18日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：61272XXXX311180014，联系电话：1380912****。原告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司（以下简称翔宇公司）与被告贾爱国商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告翔宇公司的委托诉讼代理人韩元龙、被告贾爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翔宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《预约购房合同协议书》、《商品房认购合同书》合法有效；2、依法判令被告一次性支付365120元剩余房款及10万违约金。事实和理由：2010年9月26日，原告与靖边县公安局成立的靖边县公安民警团体购房协调领导小组签订了《预约购房协议书》，在此基础上，原告委托该领导小组与被告贾爱国签订了《商品房认购合同书》，合同约定：被告认购房屋为“百福宁家园”小区6号楼东单元1501房，建筑面积143.916平方米（含公摊面积），房屋单价为每平方米3230元，房屋总额为465120元；同时合同还约定双方在签定合同时，由被告贾爱国一次性付清10万元（含已交纳的5万元预定金）认购款及8万元车位款，在主体工程建设至住宅8层时，乙方一次性付清剩余首付款，银行按揭贷款部分由甲方榆林市翔宇房地产开发有限责任公司负责办理。在被告贾爱国逾期付款超过三十日，则原告翔宇公司有权解除合同，被告贾爱国则要向原告翔宇公司按累计应付款的10%支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行。合同签订后，被告贾爱国于2010年分2次向原告共缴纳10万元预付房款后，便不再依约履行付款义务，原告多次催促其缴纳房款，其均拒绝支付，现请求依法支持其诉讼请求。被告贾爱国辩称，1、原告委托靖边县公安局民警团购房协调领导小组与被告签订《商品房认购合同》时未取得商品房预售许可证，违反了《城市商品房管理办法》第6条，该合同无效。2、原告未按合同约定建造房屋，私自改变房屋结构图样，且房屋多处存在质量问题。原告占用楼体东侧消防通道增加楼体建筑面积，被靖边县住建局整改拆除后将楼体西移压缩导致承重柱裸露在客厅中，没有阳台。房屋的门、窗和电梯等都与约定不符，原告存在违约行为，违反了《商品房管理办法》第24条。3、被告所选房屋采光被挡，签订合同时原告承诺前面只盖18层，实际修建28层。原告没有保护被告的采光权，降低了被告房屋的使用效果，增加了取暖费用。4、原告委托靖边县公安局与被告签订合同，在选房过程中以权压人，被告没有自主选择权，是指定房源。此种行为是官商勾结达到最大利润损害被告利益的做法，我局原局长周宁为百福宁开发商原股东之一。5、百福宁小区修建过程中存在违法事实，小区规划修建5幢楼，实际修建6幢，增加了建筑面积。综上所述，被告没有违约，而是原告方违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举六组证据，因来源和形式要件符合法律规定，且与本案具有关联性，故本院对真实性均予以确认，对证明目的均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月8日，原告与靖边县公安局民警团体购房协调领导小组负责人白凌霄签订了《预约购房协议书》，并加盖了靖边县公安局印章（借章）。协议书约定：一、拟购房屋的基本情况；二、双方对交房条件的基本约定；三、价款及基本方式；四、对其他事项的约定；五、同时约定了合同的效力、违约责任等内容。2010年9月26日，原告委托靖边县公安局民警团体购房协调领导小组与被告签订了《商品房认购合同书》。合同约定：被告认购房屋为“百福宁家园”小区6号楼东单元1501房，建筑面积143.916平方米（含公摊面积），房屋单价为每平方米3230元，房屋总额为464848.6元。同时合同约定，原告将主体工程建设至住宅8层时，被告一次性付清剩余首付款，银行按揭贷款部分由原告翔宇公司负责为被告办理。合同约定甲方应当在2012年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合合同的约定交付乙方使用。合同还约定了相关的权利义务及违约责任等。合同签订后，被告贾爱国于2010年分2次向原告缴纳10万元（含签订预约购房协议书后，已交纳的5万元预定金）预付房款后，再未缴纳，也未办理按揭。原告以被告拖欠购房款涉诉本院。另查明，被告与原告就涉案房屋买卖合同的解除及履行事宜协商未果后，被告于2017年下半年开始实际占有、使用涉案房屋至今。本院认为，本案争议焦点为：1、《预约购房协议书》和《商品房认购合同书》的效力；2、原告在履行合同过程中是否存在违约行为；3、被告是否应当向原告支付剩余购房款和违约金及支付的金额。第一、原告翔宇公司与被告贾爱国之间成立了房屋买卖法律关系。《预约购房协议书》的性质为预约，根据该协议书约定，双方均有意依据该协议在将来签订新的合同，但最终应以《商品房认购合同书》及《预约购房协议书》中未变更内容部分确定双方的权利义务关系。上述两份合同均为双方真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第二、《预约购房协议书》由靖边县公安局民警团体购房协调领导小组委托人与原告签订，变更协议内容时由领导小组负责人与原告协商议定，原告有理由相信被告知情并认可变更内容，且被告签订《商品房认购合同书》时，并未对合同内容提出异议，故被告认为原告构成违约的主张不能成立。第三、合同履行期间，被告向原告缴纳了10万元购房款后，再未交纳，并擅自占有涉案房屋，构成违约，应承担继续履行的违约责任，即应向原告支付下欠购房款，故对原告请求支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持，但计算标准应按合同约定的每平方米3230元计算，房屋总价款为464848.6元，减去被告已支付10万元购房款，被告还应向原告支付购房款364848.6元。    综上所述，原、被告签订的《预约购房协议书》、《商品房认购合同书》均已成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告应按合同约定向原告支付购房款。被告明确表示不在本案中提出反诉，之后另案主张权利。原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十八条之规定,判决如下:一、原告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司与被告贾爱国签订的《预约购房协议书》、《商品房认购合同书》有效。二、由被告贾爱国于本判决生效后十日内给付原告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司下欠购房款364848.6元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费8276元，由被告贾爱国负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  长  姬登峰审  判  员  牛怀玉人民陪审员  付永刚                            二0二0年十二月二十二日 书  记  员  李  波 1