江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初5099号原告：时昌永，男，1974年4月10日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：李棠，南京市六合区诚信法律服务所法律工作者。被告：戴有平，男，1970年4月21日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：殷良武，北京德和衡（南京）律师事务所律师。第三人：戴传宝，男，1979年5月7日生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告时昌永与被告戴有平、第三人戴传宝执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告时昌永及其委托诉讼代理人李棠与被告戴有平委托诉讼代理人殷良武、第三人戴传宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时昌永向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得执行位于南京市六合区XX街道XX新苑XX幢XX室的房屋；2.戴有平承担诉讼费。事实与理由：2017年7月24日，戴传宝、时昌永就案涉房屋签订《拆迁安置房买卖合同》，约定交易价格6466元／平方米，面积60平方米，总价款388000元，并于当日转账给戴传宝30万元，剩余88000元待拿到房产证后再支付。2020年5月15日，戴传宝通知时昌永可以拿房，双方于2020年5月19日一同前去拿房，拿房途中，因房屋面积多出7.2平方米，时昌永与戴传宝协商，将多出的房屋面积7.2平方米的价款及房屋维修基金6048元、挑选房屋楼层费用59100元、物业费1080元，合计60180元，当日分两次微信支付给戴传宝，戴传宝于当日将房屋钥匙交付给时昌永，由于该房屋系拆迁安置房，过户需要房票，时昌永经询问该房屋的开发商南京某置业有限公司，称房票2020年8月份才能下来进行过户。2020年6月5日，时昌永去查看自己的房屋时，才知道该房屋已经被南京市六合区人民法院查封，在整个过程中时昌永并无过错，且履行了自己的义务。现诉至法院请求判如所请。被告戴有平辩称，1.时昌永虽然与戴传宝签订《拆迁安置房买卖合同》，约定交易单价、总价款，但不知悉是否存在真实的房屋买卖合同关系，可能存在恶意串通，对抗强制执行的关系；2.即便房屋买卖真实，但是未取得所有权证，根据《物权法》第九、十、十四条规定，戴传宝对涉案房屋不具有所有权，依法不享有占有使用受益处分的权益，时昌永、戴传宝签订的房屋买卖合同是无效合同，没有法律约束力；3.时昌永诉状所述，知道该房屋为拆迁安置房，过户需要房票，时昌永、戴传宝明知安置房上市交易需要先取得房屋所有权证，方可进行买卖过户，否则不可上市交易；4.戴有平、戴传宝之间的民间借贷法律关系合法有效，并已经被生效判决书确定，判决时间为2017年3月6日，系在该《房屋买卖合同》签订之前，戴有平、戴传宝不存在恶意串通的情形。综上，戴传宝未办理产权登记，该拆迁安置房上市交易受到限制，同时时昌永对此是明知的，其对于未能办理过户手续具有过错，同时，其在法院查封之前未合法占有该房屋，不符合《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的28条规定，法院采取的执行措施并无不当，请法庭驳回时昌永诉讼请求。第三人戴传宝述称，被拆迁的房屋是婚前自建房屋，位于南京市六合区XX庄**。2019年在出售房屋后与妻子离婚。本院经审理查明后认定事实如下：2017年3月6日，南京市六合区人民法院作出（2017）苏0116民初342号民事判决书，认定事实如下：2016年4月10日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平现金人民币拾伍万元整。在家里拆迁还清。2016年4月11日，戴传宝向戴有平出具借条两份，其中一份写明：今借到戴有平现金人民币陆万元整。于2016年10月31日归还。另一份借条写明：今借到戴有平现金人民币贰万元整，用于资金周转，于2016年9月10日归还。2016年8月5日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平现金人民币贰万元整，用于资金周转，定于2016年10月4日归还。2016年8月11日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平现金人民币陆万伍仟元整。用于资金周转，定于2016年10月11日归还。2016年8月21日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平现金人民币贰万元整。于2016年12月21日归还。2016年12月30日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平人民币叁万元整。用于工程资金周转，于2016年12月30日归还。2016年10月11日，戴传宝向戴有平出具借条一份，写明：今借到戴有平叁万伍仟元整。于2017年1月11日归还。上述借款合计40万元，戴传宝未能按约定及时还款。遂判决如下：戴传宝于本判决生效之日起十日内归还戴有平借款400000元。判决生效后，戴有平申请强制执行，2020年6月5日，南京市六合区人民法院作出（2019）苏0116执恢506号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。后时昌永提出书面异议：请求解除查封案涉房屋。2020年7月23日，南京市六合区人民法院作出（2020）苏0116执异39号民事裁定书，认为案涉房屋系拆迁安置房屋，上市交易受到政策性限制，时昌永明知此情形而购买案涉房屋，致使案涉房屋在法院查封前未能办理过户手续，该行为不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定驳回异议人时昌永的异议请求。另认定：2017年7月24日，甲方卖方戴传宝、乙方买方时昌永签订《拆迁安置房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落在南京市六合区xx街道xx新苑拆迁安置房的房产，建筑面积为60平方米，单价6466元／平方米，总价388000元，合同签订当日，乙方向甲方支付人民币2万元，作为购房定金，首付款含定金30万元给甲方，剩余房款8.8万元于产权交割完毕后付给甲方。交易税费一手证由甲方承担，二手房过户费用由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担。甲方由开发商通知拿房当日交房给乙方，交房后费用由乙方负担。2017年7月24日，时昌永给付戴传宝款项30万元。2020年5月19日，时昌永、戴传宝选房，时昌永付款楼层补贴59100元，交纳物业费1080元，当日，城东综合物业服务中心出具《收据》，时昌永领取钥匙。2020年10月23日，时昌永将款项8.8万元汇至南京市六合区人民法院账户，款项来源备注“南京市xx街道xx新苑xx幢xx房屋购房款尾款”。以上事实有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、拆迁安置房买卖合同、汇款凭证等证据证实。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2017年7月24日，戴传宝、时永昌签订《拆迁安置房买卖合同》，当日支付首付款30万元，2020年5月19日交房，6月5日房产被查封，后因查封不能办理房屋产权证书，余款8.8万元时昌永交付法院账号。上述系列事实可以认定案涉房屋在查封之前签订买卖合同、查封之前交付不动产、支付全部价款及非买受人原因未办理过户登记，足以排除强制执行，不得执行该房产。本案所涉房屋系拆迁安置房屋，并非法律、行政法规规定的限期交易经济适用房范畴，买卖行为未违反法律、行政法规效力性强制性规定，戴有平以此抗辩，无法律依据，本院不予采信。综上，依据《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百零七条规定，判决如下：不得执行位于南京市六合区xx街道xx新苑xx幢xx室的房屋。案件受理费7120元，由被告戴有平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  陈顺平人民陪审员  廖 敏二〇二〇年十二月十日书 记 员  林丹萍