浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16299号 原告：张小丰，男，1947年12月10日出生，汉族，住义乌市。 原告：陈秋华，女，1951年7月23日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：张洪军，浙江冠森律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：方梅，浙江冠森律师事务所律师。 被告：义乌市第二住宅开发有限公司，住所地：义乌市江东街道星城广场****。 法定代表人：楼虎赢，董事长。 委托诉讼代理人：傅晓云，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐旻，浙江振进律师事务所律师。 原告张小丰、陈秋华与被告义乌市第二住宅开发有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告张小丰及两原告的共同委托诉讼代理人张洪军，被告义乌市第二住宅开发有限公司的委托诉讼代理人傅晓云、徐旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张小丰、陈秋华向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告房屋价值受损款323626元、房屋征收综合补偿损失款113269.1元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。事实与理由：1991年11月，原告与义乌市第二住宅开发公司（2002年5月9日变更为义乌市第二住宅开发有限公司即被告）签署协议，购买待建的义乌市××小区××幢××号××层××商品房××幢（即现在的义乌市稠城街道化工路103号）。1994年该房屋竣工验收后，被告在1994年7月18日的竣工交付结算时要求原告支付总购房款为339776元，其中土地费用为79253元。原告按约如数支付了各项费用。双方于1994年10月28日签订了《商品房买卖交付使用合同》，被告为原告开具了339776元购房款发票。之后被告于1997年11月为原告代办了国有土地使用证，2000年又为原告办理了房屋所有权证。2020年6月5日，义乌市人民政府发布《关于公开征求〈孝子祠区块旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿方案〉意见的通知》，原告看到通知后，拿出国有土地使用证和房屋所有权证查看时才发现，国有土地使用权证书上记载的土地使用类型为国有划拨。为此，原告于2020年6月12日向义乌市国有土地上房屋征收管理办公室与义乌市不动产登记中心提出了土地使用权类型的更正申请，义乌市自然资源和规划局作出不予受理告知书。之后原告向义乌市行政复议局提出行政复议。从义乌市自然资源和规划局提供的行政复议答复书得知，被告出售给原告的不动产未办理过土地使用权出让手续，也未缴纳土地出让金，故该土地使用权类型仍为国有划拨。原告认为既然被告已向原告收取过土地费用79253元且出售的是商品房，土地使用权的类型必定是国有出让，不应是国有划拨。被告故意隐瞒出售给原告的不动产未办理土地使用权出让手续，也未缴纳出让金的事实，其侵权行为持续至今，存在明显故意和过错。现在原告的不动产被义乌市政府国有征收，经评估，因土地性质为国有划拨需扣减323626元赔偿款以及房屋征收综合损失款113269.1元，该损失理应由被告承担。庭审中，原告补充，1991年原、被告以集资建房形式购房，后又以商品房形式交付。 被告义乌市第二住宅开发有限公司辩称，关于本案的案由被告认为应为房屋买卖合同纠纷。关于本案的诉讼时效被告认为应自1997年11月开始计算，目前已超过诉讼时效，同时也超过了法律规定的20年最长保护期。关于本案的事实，案涉土地是1986年由被告的前身通过征用方式并以政府划拨确认方式取得，而原告在本案中诉称的义乌市土地使用权出让问题，最早是在1991年7月25日实行的。对于案涉小区，当年相关政府部门有明确的文件指导，基本上是按照老人老办法、新人新办法，根据土地划拨取得的时间来分别确认是否需要办理国有土地使用权出让手续，本案讼争的地块属于无需办理之列。按照被告与原告所签的商品房买卖交付使用合同第八条，被告只是保证原告所购的房屋所有权和土地使用权权属清楚，至于土地使用权的权属来源，则应当按照当时的法律和政策来认定。原告是在1997年自行办理了案涉房屋的土地使用权证，其当时对于案涉房屋的土地使用权性质并无异议。被告在商品房竣工交付结算单上载明的土地费用属于建设成本的一部分，该费用涵盖了案涉房屋建设所必须支出的征地费、青苗补偿费、公共设施费、征地手续费、道路建设收费等当时应缴的各项行政事业类收费费用，并非原告所诉称的被告收取的国有土地使用权出让金。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述，被告陈述不符合当时情况。原告和案外人张英明户购房情况一致，张英明曾在（2006）义民初字第3451号案件中起诉被告，起诉后被告为张英明补交了土地出让金。原告认为本案中被告也应当为其交纳土地出让金，张英明是和原告一起购房的，很多事情都是张英明为原告代办的，两处购房性质一致，理应享有同等权益。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，商品房买卖交付使用合同档案件一份，证明原告向被告购买位于义乌市××小区××幢××号××层××商品房××幢。 证据2，义乌市第二住宅开发公司1994年商品房竣工交付结算单一份，证明原告向被告缴纳包括土地费用在内的所有费用共计339776元。 证据3，行政复议答复书复印件一份，证明被告并未替原告办理土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，土地类型为“国有划拨”。 证据4，房屋征收估价报告一份，证明因土地性质为国有划拨需减扣323626元（第8页），属于原告的损失。 证据5，孝子祠区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案网上打印件一份，证明原告的房屋征收补偿款损失113269.1元。 证据6，集资建房协议书三份，证明原、被告签订的是集资建房协议，原告的房子按照当时的建房政策可以补交土地出让金。 被告质证：证据1，无异议。证据2，三性无异议，证明目的有异议，商品房结算代收代管费明确注有国土有偿使用费一项，该项下款项为0，因此原告的该组证据不能证明其向被告缴纳过所谓的国有土地有偿使用费，被告从未代收代管过相关费用。证据3，真实性、合法性无异议，与本案无关。证据4，三性无异议，对证明对象是否属于原告损失，应当结合法庭查明的事实来决定。证据5，三性无异议，对证明对象有异议，选择货币安置还是实物安置是原告的权利，与本案没有必然联系。证据6，三性无异议，证明目的有异议，案涉地块按照当时的政策和法律影响变动很大，整个地块小区里面既有集资建房形式也有商品房买卖形式，是否符合集资建房的资格需要由当时的政府行政部门做出相应的认定，该组证据中编号为161、162号的两份协议书是真正的集资建房协议的形式，价格是每平方米450元，这也与原告提到的案外人张英明一案的集资建房价格相同。但是因为原告不符合当时的集资建房资格，所以这两份协议书都没有真实的履行，协议书上和指定的房屋事实上和原告没有关系。与本案有关的集资建房协议书即原告所有的房屋，这份虽以集资建房形式签订，但该协议书没有相对应的编号，从建筑单价看也与两份集资建房协议书的价格相差较大，事实上是因为原告并不符合集资建房的资质，在建房之初只是借用了这样一份文本格式，双方在房屋交付之时又签订了原告所提交的证据1即商品房买卖交付使用合同，因此应当结合全案证据综合判定原、被告之间是否属于集资建房合同关系。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供如下证据： 证据1，关于征用东风十五组土地的付款协议书一份，证明案涉土地系由被告前身在1986年通过征用方式取得的事实。 证据2，义政办（1991）53号文件复印件一份，证明1991年5月份义乌市政府办公室发布对包括案涉开发项目在内的稠城镇规划区范围内的项目审批表，要求等待新的土地使用权政策的事实。 证据3，义乌市国土办（1991）18号文件复印件一份，证明1991年10月12日义乌市国土局要求将案涉项目中37.5亩土地纳入土地使用制度改革范畴，案涉项目中包括原告诉争的1990年12月24日前取得的划拨土地未纳入土地使用制度改革范畴的事实。 证据4，案涉小区规划图一份，证明原告诉争房屋所在土地未纳入37.5亩土地使用权制度改革范畴的事实。 原告质证：证据1，真实性无异议，是被告前期向东风大队征收的土地，与这个土地的性质是国有划拨或者国有出让没有必然联系，与本案无关。证据2，真实性由法院审核，如果是真实的，政策出台于原、被告签订合同之前，被告应当按照该份文件执行土地有偿使用改革。证据3，对于集资建房户可以补交土地出让金，被告应当按照文件要求执行。证据4，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明本案讼争的房子不属于国有土地有偿使用改革试点范畴，张英明户与原告房屋在同一区块，性质一致，不能达到被告的证明目的。 根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院对其真实性及证明力予以认定。证据3，是义乌市自然资源与规划局对案涉房地产用地性质的说明，即案涉房地产的性质为国有划拨，但无法证明原告的证明目的。证据4、5，本院对其真实性予以确认，但对证明目的不予确认。证据6，本院对其真实性予以确认，其中有编号的两份集资建房协议书，与案涉房屋坐落地址不一致，与本案缺乏关联。无编号的集资建房协议书，无法证明原告的证明目的。 被告提供的证据1，该证据系被告公司存档原件，为案涉房产所在土地征用过程中的相关依据，本院对其真实性及证明力予以确认。证据2、3系政府有关部门作出的文件，本院对其真实性予以确认。证据4，本院对其真实性予以确认。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 1984年10月，义乌县稠城镇住宅公司设立，性质为镇办集体企业，后该公司于1985年7月更名为义乌县稠城镇住宅开发公司，于1990年6月更名为义乌市第二住宅开发公司。2000年1月28日，义乌市稠城镇人民政府下发稠城（2000）06号关于完善义乌市第二住宅开发公司企业改制方案的决定的文件，对该公司中集体资产及承包者资产进行界定，明确由承包者楼仁智买断集体资产的方式进行改制，改制后组建有限责任公司，承继原公司的一切债权、债务。2000年2月2日，改制后组建的义乌市第二住宅开发有限公司（即被告）成立，法定代表人为楼仁智。 1986年10月，原义乌县稠城镇住宅开发公司向原稠城镇东风大队十五组征用土地3118.63平方米，后该公司在上述土地上建造了包括案涉房产的房屋。1994年7月18日，原义乌市第二住宅开发公司对原告张小丰向其购买的房屋代号为“附20#-4”，建筑面积为323.4808平方米的房屋进行结算，并出具商品房竣工交付结算单一份，明确决算价为每平方米1050.37元，其中土地费为79253元，原告张小丰亦在该结算单上签字确认。1994年10月28日，原告张小丰（乙方）与原义乌市第二住宅开发公司（甲方）签订商品房买卖交付使用合同，约定：双方依照购房协议的商品房已竣工，座落于孝子祠小区第附**第**第**房屋，建筑面积323.4808平方米；决算造价每平方米1050.37元，共计339776元，决算造价不包括乙方向国家交纳的税收和政府部门收取的各种费用；乙方应在签订交付使用合同前付清房价款和有关税费，甲方保证商品房质量，并对房屋质量问题承担保修责任；自房屋交付之日起，合同所指房屋产权归乙方所有，房屋所有权证在甲方协助下由市房地产管理处统一办理；甲方保证乙方所购房屋所有权和土地使用权权属清楚……。义乌市房地产交易市场管理所在上述合同落款处标注同意鉴证。原告支付房款后，原义乌市第二住宅开发公司于1997年10月27日向原告出具了金额为339776元的购房发票一份，并将案涉房屋交付给原告使用。 2000年7月5日，案涉房屋办理了土地证，登记的土地使用权人为原告张小丰，土地使用权面积74.9平方米，载明土地使用权类型为国有划拨。2009年4月9日，案涉房屋办理了房屋产权证，登记权利人为两原告共同共有。2020年，因城市有机更新建设，义乌市人民政府对包括案涉房屋在内的孝子祠区块国有土地上房屋进行征收。2020年8月28日，因征收需要，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对案涉房产进行评估，房屋评估价值为6962906元，已扣减土地类型差价323626元。 本院认为，原义乌市第二住宅开发公司改制为义乌市第二住宅开发有限公司，根据改制相关文件规定，原义乌市第二住宅开发公司的债权、债务由改制后的企业即被告义乌市第二住宅开发有限公司承继。根据原义乌市第二住宅开发公司与原告张小丰签订的商品房竣工交付结算单及交付使用合同的约定，①案涉房屋土地使用权虽为划拨，但房屋所有权及土地使用权权属清楚，符合合同约定的交付条件；②划拨用地需要从集体征用，也需要付出征用补偿费、安置费等土地费用，故结算单中列明的土地费用不能认定包括土地出让金；③案涉房屋在2000年就已进行不动产登记，办理了权属证书，故应当认定原义乌市第二住宅开发公司已经履行完合同约定的义务。再则，我国的国有土地有偿使用制度改革在上世纪九十年代才开始，义乌作为这项改革的试点单位在1991年才出台相关文件，而案涉房产所属的土地在改革之前就已通过划拨取得并陆续进行了开发；另外，我国的城市房地产管理法在1995年才开始施行，当中规定了房地产开发用地的土地使用权出让制度，而案涉的房屋在上述法律出台之前就已经开发并转让，故不能因案涉房屋称“商品房”就认定其土地使用类型就必须是出让用地。庭审过程中，原告认为被告没有为其补交土地出让金导致案涉房屋在征收过程中价值贬损，属侵权行为，并因此主张被告承担赔偿责任。对此，本院认为，被告是否有义务给原告补交土地出让金属于双方房屋买卖合同约定的范畴，产生的纠纷系合同纠纷，至于被告是否有该项义务，前文已作相关论述。现原告坚持以侵权为由提起诉讼，因案涉房地产原始取得的土地使用权类型就是国有划拨用地，原告于2000年取得的土地使用权证亦明确载明土地使用权类型为国有划拨。根据现有证据，被告自始不存在侵害原告房屋不动产物权的行为。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张小丰、陈秋华的诉讼请求。 案件受理费3927元（已减半收取），由原告张小丰、陈秋华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 金倩倩