陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终15763号上诉人（原审原告）：西安琼丽物业管理有限公司，住所地西安市。法定代表人：潘海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晨凯，男，2000年6月13日出生，汉族，西安琼丽物业管理有限公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：朱娅，女，1974年8月27日出生，汉族，住陕西省铜川市王益区XX巷市。委托诉讼代理人：刘楠，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人西安琼丽物业管理有限公司（以下简称琼丽物业）因与被上诉人朱娅物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初3455号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。琼丽物业上诉请求：撤销一审判决，改判朱娅承担2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2802.78元；改判朱娅承担2014年至2019年度期间的暖气费共计13409.17元。事实与理由：琼丽物业一审未提交2014年至2019年度与西安紫薇物业综合项目服务中心供暖协议书原件。琼丽物业系西安市高新区XX园XX路XX号XX公寓的物业管理人，朱娅系该公寓西一楼20101室业主。按照物业管理服务协议，物业管理收取标准为每月每平方米0.46元，20101室面积102.88平方米，每月应交纳物业费2802.78元。2014年11月15日至2019年3月15日期间，朱娅每年拖欠暖气费2193.40元，因2019年暖气管道维修，每平方米加收0.538元管道维护费，即2019年度应收暖气费及管道费合计2442.17元。朱娅拖欠物业费、暖气费合计16211.95元。琼丽物业履行了物业管理协议中约定全部义务，朱娅自2014年至2019年12月31日，未向琼丽物业交纳物业费和暖气管理费，期间琼丽物业多次上门催缴、电话联系催缴均无结果，朱娅无正当理由拒不交纳拖欠物业管理服务和暖气费用。朱娅享受琼丽物业提供物业管理服务并使用采暖资源，应向琼丽物业支付相关的费用，朱娅拒不支付相关费用侵犯琼丽物业合法权益。朱娅辩称，琼丽物业的上诉请求应予驳回。涉案房屋2014年因屋内暖气主管漏水，一直空置至今未使用，且暖气设备均拆除未安装，琼丽物业未实际向朱娅供暖。琼丽物业无证据证明2015年至2019年期间其公司具有供暖资格及暖气费收取标准，一审判决认定事实清楚。琼丽物业向一审法院起诉请求：1.判令朱娅给付琼丽物业2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务管理费2839.48元；2.判令朱娅支付2014年11月15日至2020年3月15日的暖气费11796元，管道维护费55.35元；3.本案诉讼费用由朱娅负担。一审法院认定事实如下：朱娅系西安市XX园XX公寓XX楼XX单元XX层XX号房屋业主，该房屋建筑面积为101.55平方米。2004年3月，琼丽物业与朱娅签订长安科技园配套公寓前期物业管理服务协议，约定由琼丽物业为长安科技园配套公寓提供前期物业服务，其中第五条约定，多层住房按建筑面积每月每平方米0.46元收取管理费。受有关部门或单位的委托，琼丽物业可以提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务，收取标准执行政府及有关部门的规定。2014年10月27日，琼丽物业与西安紫薇物业综合项目服务中心签订供暖协议书，约定由西安紫薇物业综合项目服务中心为配套公寓进行2014年-2015年度采暖期的供暖，总建筑面积为4417.08平方米，每月缴纳采暖费23561.55元。琼丽物业依照合同约定向朱娅提供了物业服务，但朱娅未能按约缴纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及相关费用。另查明，因朱娅欠付2008年至2014年10月的物业服务费用，琼丽物业曾起诉至西安市长安区人民法院，经判决朱娅需支付琼丽物业物业管理费4277元、取暖费13298.1元。一审法院认为，琼丽物业、朱娅签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，约定权利义务关系明确，且内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，对本案双方当事人均有约束力。琼丽物业按照合同约定，提供了相应的服务，朱娅就应当按照约定交纳物业服务费用。关于物业服务费的收取，《前期物业管理服务协议》规定了相应标准，故琼丽物业主张朱娅支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费之诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但琼丽物业主张的建筑面积有误，应以核定为准。琼丽物业主张暖气费一节，因其仅提供了2014年与西安紫薇物业综合项目服务中心签订的《供暖协议书》，该协议书明确约定了为琼丽物业所管理物业提供2014-2015年度采暖期的供暖服务，且根据采暖费及建筑面积可以得出供暖收费标准系每平米5.33元，故仅对该年度采暖期的暖气费予以支持，金额以一审法院核定为准，其余主张因缺乏证据证明，不予支持。至于朱娅辩称其房屋空置且暖气片已经拆除，故应按照70%收取物业费且不应收取暖气费一节，因朱娅未向琼丽物业提出过空置或停暖申请，故其该主张缺乏依据，不予支持。至于漏水引起的损失与本案并非同一法律关系，不予处理，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告朱娅应在本判决生效后十日内向原告西安琼丽物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2802.78元；二、被告朱娅应在本判决生效后十日内向原告西安琼丽物业管理有限公司支付2014-2015年度采暖季暖气费2165.05元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费642元，西安琼丽物业管理有限公司已预交，退还475元，剩余167元，由西安琼丽物业管理有限公司负担117元，由朱娅负担50元并连同判决之款一并支付给西安琼丽物业管理有限公司。二审经询，双方当事人对一审已查明事实无异议，本院依法予以确认。另查明：1.二审审理中，琼丽物业提交其与西安紫薇物业综合项目服务中心2015-2016年度、2016-2017年度、2018-2019年度供暖协议书，2017-2018年度交纳供暖费发票以及2019年紫薇配套公寓供热特许经营合同；2.根据朱娅与陕西千北科技实业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋供暖方式系集中供暖；3.西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第02488号判决认定“紫薇物业综合项目物业服务中心向琼丽物业收取暖气费2009年度以前每平方米5元，2010年度以后每平方米收取5.46元。朱娅入住至今，除交纳了部分物业费和暖气费外，根据琼丽物业提供的票据经核实，尚欠琼丽物业物业费4277元、暖气费13298.1元，共计17575.1元”。本院认为，本案二审双方当事人争议的主要问题是朱娅是否应向琼丽物业交纳2015年至2019年度采暖季暖气费。本案二审审理中，琼丽物业公司提交了2015-2016年度、2016-2017年度、2018-2019年度供暖协议书，2017-2018年度交纳供暖费发票以及2019年紫薇配套公寓供热特许经营合同，结合前述证据以及此前朱娅承担暖气费、二审查明涉案房屋供暖方式系集中供暖的实际情况，本院对琼丽物业关于朱娅向其支付2014至2019年度采暖季暖气费的主张，予以支持，至于具体金额，根据琼丽物业提交的供暖协议书以及发票核算，2014年度采暖季暖气费应为2166.7元，2015年度采暖季暖气费应为2166.7元，2016年度采暖季暖气费应为2166.7元，2017年度采暖季暖气费应为2217.9元，2018年度采暖季暖气费应为2166.7元，2019年度采暖季暖气费应为2356元，以上合计13240.7元，琼丽物业一审诉请朱娅支付其2014年11月15日至2020年3月15日暖气费11796元，未超出前述金额，本院予以支持，至于琼丽物业主张的暖气管道维护费未有充分依据，本院不予支持。朱娅虽称其于2013年已拆除暖气片未使用暖气，但涉案房屋供暖系采取集中供暖，朱娅未有充分证据证实其曾向琼丽物业提出停止供暖申请，故一审法院对朱娅关于不予交纳暖气费的意见未予采纳，并无不当。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予变更，第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3455号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3455号民事判决第三项；三、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3455号民事判决第二项为：朱娅应于本判决生效后十日内向西安琼丽物业管理有限公司支付2014年11月15日至2020年3月15日期间采暖季暖气费11796元；四、驳回西安琼丽物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费167元（西安琼丽物业管理有限公司预交642元，一审法院退还西安琼丽物业管理有限公司475元），由西安琼丽物业管理有限公司负担2元，朱娅负担165元；二审案件受理费167元（西安琼丽物业管理有限公司预交642元，退还西安琼丽物业管理有限公司475元），由西安琼丽物业管理有限公司负担2元，朱娅负担165元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月二十三日  书 记 员   崔     旋   202001157639161013175024911219740827220101610202197408270047202001163455202011182020011634552020011634552020011634551