重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7435号上诉人（原审被告）：陈坤洪，男，1980年5月5日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王之强，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶春红，女，1982年2月13日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王瞾，重庆光界律师事务所律师。原审第三人：重庆盈朗房屋经纪有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道**附**，统一社会信用代码91500113304918208W。法定代表人：覃昆，总经理。上诉人陈坤洪因与被上诉人叶春红、原审第三人重庆盈朗房屋经纪有限公司（以下简称盈朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈坤洪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据三方签订的《房地产买卖居间协议》的约定，上诉人应于2018年6月30日前办理抵押注销手续，而办理抵押注销手续的前提是银行按揭审批通过。因此，进一步证明被上诉人及第三人确有承诺按揭审批在2018年6月底之前办妥。再结合上诉人在一审中提交的与案外人签订的《房屋买卖合同》及账款往来时间能够证明，本案系被上诉人及第三人违约在先，因按揭审批超过约定时间给上诉人带来了巨大的不便，亦使上诉人未能实现购买案外第三人房屋的合同目的。一审判决认定本案系被上诉人违约，要求上诉人双倍返还定金及承担其他损失，对上诉人明显不公，请求二审法院依法改判。陈坤洪在二审庭审中表示对一审判决第一项无异议。叶春红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盈朗公司述称，无意见。叶春红向一审法院起诉请求：1.判决解除叶春红、陈坤洪与第三人盈朗公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令陈坤洪双倍返还叶春红定金40000元，并赔偿叶春红损失11300元；3.本案诉讼费由陈坤洪承担。一审法院认定事实：2018年5月15日，叶春红（购买方）与陈坤洪（出卖方）及第三人盈朗公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：通过经纪方盈朗公司，陈坤洪将其所有的位于重庆市巴南区李家沱融汇大道7号3幢xx-xx住宅房屋（带车位：1x9号）出售给叶春红，房屋建筑面积59平方米，总成交价855000元；该房屋已设定抵押权，抵押权人为工商银行巴南支行，陈坤洪应于2018年6月30日前办理抵押注销手续；签署合同时叶春红支付定金20000元；买卖双方约定首付款200000元于叶春红按揭审批通过后，陈坤洪提前还款即解押当日支付；叶春红申请按揭贷款320000元，用于支付第三部分房款；房屋过户当日支付房款300000元，房屋尾款15000元于交房当日支付；买卖双方约定自合同签订之日起，银行按揭审核通过，同时陈坤洪解押完毕后3个工作日内，由经纪方即第三人陪同叶春红、陈坤洪双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；叶春红、陈坤洪双方同意在签订本合同时，叶春红支付经纪方中介服务费12825元，权证代办费1500元，支付按揭服务费4800元；陈坤洪逾期交房，逾期在15日之内，支付已付房款万分之捌的违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，叶春红有权退房，陈坤洪应自退房通知送达之日起15日内退还已付房款，并按已付房款金额的20%支付叶春红违约金；叶春红未按约支付房款，逾期支付在15日之内，自约定应付房款期限届满次日起至实际支付之日止，叶春红按日向陈坤洪支付未付部分房款万分之捌的违约金，合同继续履行，逾期付房款超过15日的，陈坤洪有权解除合同；同时合同对未按约办理房屋权属转移登记的违约责任等内容进行了约定；合同补充条款对房屋及车位的过户时间、叶春红、陈坤洪交付相关资料的时间以及因政策原因导致无法办理审批等内容进行了约定。以上合同签订后，叶春红于签订合同当日支付陈坤洪定金20000元；叶春红于2018年5月17日支付第三人中介服务费6500元、按揭服务费4800元，共计支付11300元。厦门银行于2018年7月10日审批通过了叶春红按揭贷款320000元的申请，之后，第三人通知叶春红、陈坤洪双方于2018年7月17日到银行办理还款解押手续，叶春红、陈坤洪及第三人到银行后，在办理解押时，因房屋过户和交付时间等问题陈坤洪与叶春红及第三人发生争执，陈坤洪遂不办理还款解押，导致《房地产买卖居间合同》未能继续履行，后经第三人协调未果，叶春红遂向陈坤洪邮寄送达了解除《房地产买卖居间合同》告知函，陈坤洪于2018年7月31日收到该告知函。一审庭审中，叶春红明确第一项诉讼请求真实意思是解除《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同。一审法院认为，《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对各方当事人具有约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。叶春红已按约向陈坤洪支付购房定金20000元，并申请办理了案涉房屋的按揭申请等相关手续，第三人也履行了相应义务，通知并协助叶春红、陈坤洪双方办理解押手续及按揭手续。因案涉房屋已设定抵押权，产权尚处于抵押状态，根据合同约定陈坤洪应于2018年6月30日前办理抵押注销手续，但直至银行于2018年7月10日对叶春红的按揭审批申请通过，第三人通知其到银行办理还款解押，陈坤洪到银行后仍拒绝办理，导致合同目的不能实现，陈坤洪的行为已构成违约，应当承担双倍返还定金计4万元的法律后果。另，叶春红向陈坤洪送达了解除合同告知函，陈坤洪已于2018年7月31日收到告知函，故于2018年7月31日应视为合同解除时间。陈坤洪辩称叶春红申请的按揭款审批时间及还款解押时间在叶春红及第三人承诺时间之后，导致陈坤洪不能向案外人支付购房款系叶春红违约的辩称理由，因举示的证据不能佐证叶春红及第三人对其进行了承诺，且案涉《房地产买卖居间合同》约定首付款200000元于叶春红按揭审批通过后，陈坤洪提前还款即解押当日支付；故一审法院对其辩称不予采纳。另，第三人按约履行了中介服务，叶春红因购买案涉房屋支付了第三人中介服务费6500元、按揭服务费4800元，共计11300元，叶春红的此项经济损失系陈坤洪违约导致，陈坤洪应当承担赔偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、叶春红与陈坤洪及第三人重庆盈朗房屋经纪有限公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同于2018年7月31日解除；二、陈坤洪于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还叶春红定金40000元；三、陈坤洪于判决发生法律效力之日起十日内赔偿叶春红经济损失11300元。一审案件受理费1082元，减半收取541元，由陈坤洪负担（此款叶春红已自愿垫付，限陈坤洪于判决发生法律效力之日起十日内支付叶春红）。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，一审判决中关于“叶春红遂向陈坤洪邮寄送达了解除《房地产买卖居间合同》告知函，陈坤洪于2018年7月31日收到该告知函”事实认定有误。二审查明：2018年7月31日是陈坤洪向叶春红邮寄送达了解除《房地产买卖居间合同》告知函。二审中，原审第三人盈朗公司陈述涉案合同约定的解押流程为：《房地产买卖居间合同》第五条第（二）款第2项约定“甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续”是指业主方用自有资金解押，第六条第（三）款第2项约定“乙方于银行按揭审核通过后，甲方提前还款当日向甲方支付首付款20万元”是指需要买方提供资金进行解押，前提是买方的银行按揭审批通过，且卖方到其贷款银行办理提前还款手续的当日，由买方直接支付首付款至卖方银行账户，由卖方贷款银行直接扣款。陈坤洪与叶春红对前述流程的解释无异议。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，陈坤洪上诉称，按照合同约定陈坤洪应于2018年6月30日前办理抵押注销手续，而办理抵押注销手续的前提是银行按揭审批通过，进一步证明叶春红及盈朗公司确有承诺按揭审批要在2018年6月底之前办妥，叶春红超过约定时间办妥按揭审批的行为已经构成违约在先。陈坤洪、叶春红、中介盈朗公司对涉案合同约定的解押流程的理解一致：《房地产买卖居间合同》第五条第（二）款第2项约定“甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续”是指业主方用自有资金解押；第六条第（三）款第2项约定“乙方于银行按揭审核通过后，甲方提前还款当日向甲方支付首付款20万元”是指需要买方提供资金进行解押，前提是买方的银行按揭审批通过，且卖方到其贷款银行办理提前还款手续的当日，由买方直接支付首付款至卖方银行账户，由卖方贷款银行直接扣款。本案中，并非是陈坤洪用自有资金解押，因此不能适用《房地产买卖居间合同》第五条第（二）款第2项之约定，陈坤洪也未举示其他证据证明叶春红及中介盈朗公司曾经承诺按揭审批要在2018年6月底之前办妥，因此，陈坤洪的该项上诉理由本院不予采纳。叶春红的按揭审批申请于2018年7月10日通过，陈坤洪、叶春红、中介盈朗公司三方于2018年7月17日到银行办理还款解押，但因三方发生争执，陈坤洪未办理还款解押，后陈坤洪于2018年7月31日向叶春红邮寄送达了解除《房地产买卖居间合同》告知函。陈坤洪以行为表明不履行出卖房屋的合同主债务，导致叶春红购房的合同目的不能实现，陈坤洪的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，陈坤洪应当向叶春红双倍返还定金40000元。关于经济损失的赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”叶春红因购买案涉房屋支付了盈朗公司中介服务费6500元、按揭服务费4800元，共计11300元，叶春红的此项经济损失确系陈坤洪违约导致，但本院认定陈坤洪向叶春红双倍返还定金中已经足以弥补以上损失，叶春红亦未举示证据证明其所受损失超过了双倍返还定金部分，因此本院对叶春红要求陈坤洪赔偿损失11300元的诉讼请求不予支持。综上，陈坤洪的上诉请求部分成立，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初7675号民事判决第一项、第二项；二、驳回叶春红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1082元，减半收取541元，由陈坤洪负担421元，叶春红负担120元（此款叶春红已自愿垫付，限陈坤洪于本判决发生法律效力之日起十日内支付叶春红）；二审案件受理费1082元，由陈坤洪负担842元，叶春红负担240元（此款陈坤洪已自愿垫付，限叶春红于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈坤洪）。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋