福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初2153号 原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，住所地福建省厦门市湖里区江头西路**。统一社会信用代码：A1100000MK0054124N。 负责人：温连英，站长。 委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂怡萍，福建自立律师事务所律师。 被告：黄景，男，1969年11月18日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站（以下简称“联勤保障部队资产管理局厦门站”）与被告黄景租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。联勤保障部队资产管理局厦门站的委托诉讼代理人蔡瑜、涂怡萍，被告黄景及其委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联勤保障部队资产管理局厦门站向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年4月28日解除2008年12月20日签订的《军队房地产租赁合同》（租赁合同编号：×××52）；2.判令被告立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2291号坐落）场地面积300平方米（租赁合同编号：×××52）的租赁场地，并向原告返还该租赁场地；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年12月20日黄景与中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局签订《军队房地产租赁合同（×××52），合同约定黄景向部队承租福建省南靖县××镇××村（南闽字第2291号坐落）场地面积300平方米，租赁年限从2009年1月1日起至2013年12月31日止，租金20000元。租赁用途居住。合同约定因龙厦铁路施工拆迁，黄景申请在部队营区边角地建房，一次性缴交租金贰万元，若部队无军事需要，黄景可长期租用，每五年签一次合同，不另收租金，若部队因军事需要，黄景无条件移交部队。2013年12月31日双方租赁合同到期未再续签书面租赁合同。2016年3月因中央军委全面停止有偿服务的军事命令，中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局通知黄景终止租赁返还租赁场所，但黄景置之不理。2020年1月1日因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局改为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局权利义务由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站承接。2020年4月28日中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站书面通知黄景于2020年5月15日必须无条件将租赁房地产移交部队，黄景本人签收《通知》，但至今未移交租赁场地。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年3月中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》属于军事命令，部队有权解除与黄景的租赁合同。部队编制调整再次通知黄景于2020年5月15日向部队返还租赁场地，黄景签收通知后仍置之不理。故诉求贵院依法判决。 黄景辩称，关于原告的诉讼主体问题至今不能确定。合同相对人是漳州分局，原告虽然提出承接权利，提供单位证明，但是却没有负责人签名，不具有证明力。答辩意见如下：一、本案租赁合同效力待定。60年代台海局势紧张，台湾国民党反动派当局叫囂反功大陆，和溪镇大量驻军进行战备。当时部队有征用土地建设营房及军用设施，同时也占用当地集体所有土地。驻军地的村民支持部队战备，对部队征用、占用土地行为没有怨言。答辩人建房土地在营区边角地，不属于部队征用土地范围，属于部队占用土地。原告起诉其他被告返还土地，租赁合同均附有出租土地地形图，唯独答辩人黄景的租赁合同，未有出租土地形图，此事实也佐证黄景承租的土地不属于原告征用土地范围。2008年答辩人因龙厦铁路拆迁无房可住，为避免因解决土地权属纠纷，拖延时间建房，且部队要求的租金低，向当时管理营房单位申请建房、签订租赁合同。本案租赁合同是否有效，取决于原告是否具有土地使用权。原告不能证明答辩人建房土地属于部队征用的土地，即为占用乐土村集体土地。依法土地权属有争议，应由人民政府处理，合同效力应根据人民政府处理结果认定。二、假设原告租赁合同有效，本案解除合同条件不成就。根据《租赁合同》约定：“租赁期限2009年1月1日起至2013年12月31日止，甲方无军事需要可长期租用，每五年签订一次合同，不另收租金，若军事需要，乙方应无条件移交甲方”。因从2014年1月1日起属于无偿使用，原告未要求再签订书面合同，对答辩人继续使用租赁土地没有提出异议。根据《合同法》第二百三十六条规定，“原租赁合同继续有效”。讼争属于营区边角闲置土地，未出现军事需要情形，按合同约定答辩人可无偿长期使用。中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，停止军队有偿服务活动，规定“凡已到期的对外有偿服务活动不再续签，能够协商解除军地合同协议的项止立即停止”，不包括无偿服务活动。合同约定的军事需要情形未出现，本案解除合同的条件不成就。三、假设原告租赁合同有效。原告负有返还财产及过错赔偿债务，其未履行折价返还财产及过错赔偿债务，诉求答辩人搬离、清空租赁场地，返还土地，依法应不予支持。1、原告诉求清空租赁土地返还土地，依法不能履行，不适于强制执行。双方签订的《租赁合同》明确：答辩人因龙厦铁路施工拆迁，申请在甲方（部队）营区边角地建房，租赁用途为居住。合同未约定答辩人建设的建筑物、构筑物租赁期满或解除合同时归原告所有。答辩人投入大量财力平整土地，建筑的二层半别墅楼房和通行道路，属于答辩人所有的物权。《物权法》开宗明义第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”。即发挥物的效用是物权法的基本原则之一。根据《合同法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。答辩人建筑的楼房附属构筑物已装修并使用多年，建房土地与建筑物、构筑物不可分，现居住房屋是全家人的唯一住所，搬离清空返还土地事实上不能履行，强制拆除建筑物、构筑物履行返还土地，显然履行费用过高，违背物权法发挥物的效用的原则。而且答辩人建设的建筑物、构筑物，不影响村镇建设规划，为发挥物的效用不应拆除，清空场地返还土地法律上、事实上不能履行，不适于强制执行。2、依法原告负有先履行债务，原告未履行债务，答辩人有权拒绝相应的要求。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”。答辩人在租赁土地上建设房屋及构筑物，事先经原告批准，否则不可能建设，原告存在过错。原告不仅应当折价返还财产，还应赔偿答辩人的经济损失，即依法原告负有折价返还财产及过错赔偿之债务。双方互负债务，答辩人的建筑物、构筑物在租赁土地上，根据现实：建筑物、构筑物在上，土地在下，折价返还地上财产及赔偿经济损失债务应先履行，返还土地的债务履行在后。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”、第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”。不论原告应履行的折价返还财产及赔偿损失债务在先或应当同时履行，原告未履行折价返还财产及赔偿损失的债务，答辩人有权拒绝其相应的返还土地的要求。值得强调说明的是，当年驻军战备需要征用、占用答辩人村民集体土地，村民无条件支持，战备解除撤军后占用村民的土地，依法依理应归还村民所有。原告未折价返还建筑物、构筑物、赔偿损失，主张清空、返还土地，不符合情理、法理，且影响军地、军民关系。四、本案依法应采取置换方式处理。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》：计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。通知下发后一律不得新上项目、新签合同对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务活动不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。对未到期的合同未明确处理意见。中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅联合印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作指导意见》（下称指导意见）明确：对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对已融入驻地城市化发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限长、承租户投资大，潜在军事利用价值，确实难以关停收回的项目，可以委托管理。对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。军队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问，答：对合同期限长、投资金额大、利益纠葛深、涉及民生广等复杂敏感项目，考虑到大多是难啃的硬骨头，解决起来非常棘手，在政策设计过程中，我们坚持从实际出发，充分考虑项目历史原因，区分不同情况，在国家和地方政府政策支持下，主要采取委托管理、资产置换等方式处理。已经形成事实转让、确实难以收回或者收回难以利用的少数房地产租赁项目和农副业基地非农开发项目，由中央军委审批确定后，可以采取与地方政府置换等方式处理，统筹用于解决部队训练场地不足等问题。本案租赁合同第十七条约定：“因龙厦铁路拆迁，黄井（黄景）申请在甲方营区边角地建房，一次性甲方收取租金贰万元。若甲方无军事需要，乙方可长期使用，每五年签订一次合同，不另收租金”。实质为附条件的土地使用权转让合同，无附条件的军事需要情形出现，答辩人可长期使用。属于《指导意见》明确的“独立坐落，军事利用价值不高”“确实难以收回，并且收回难以利用的少数房地产租赁项目”。根据《指导意见》规定，应采取置换方式处理。原告主张搬离、清空返还土地，与中央军委《通知》和《指导意见》规定精神相悖，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2008年12月20日，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局（甲方、出租方）与南靖县××镇××村村民黄景（又称黄井）（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》（合同编号：×××52），合同约定：原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局将位于南靖县××镇××村（坐落号：南闽字第2291号）的场地面积300平方米，出租给黄景使用；租赁用途为居住；租赁期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止；租金共20000元，一次性缴交；租赁期内乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；合同的解除与终止：因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；附加条款：龙厦铁路施工拆迁，黄景申请在部队营区边角地建房，一次性缴交租金贰万元，若部队无军事需要，黄景可长期租用，每五年签一次合同，不另收租金，若部队因军事需要，黄景无条件移交部队等等。合同签订后，联勤保障部队资产管理局厦门站依约将涉案场地交付给黄景使用。2013年12月31日，合同约定的租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，黄景并未搬离、腾空场地。 2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿活动，包括空余房地租赁。2020年4月28日，联勤保障部队资产管理局厦门站向黄景发出书面通知：“您所承租的我部房地产租赁合同已到期，现根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，此房地产不再继续租赁，现再次书面通知你于2020年5月15日前必须无条件地将房地产移交我部。逾期，我部将通过法律途径追究其相关法律责任，在移交房地产前所产生的所有安全责任，由你个人全权负责”，黄景本人签收该份《通知》。 另查明，本案租赁合同涉及的该宗土地，权源为划拨，由原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局以靖国有（98）字第40146号登记取得国有土地使用权，用途为军事设施用地。 又查明，2006年10月因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局撤编纳入中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局管理。2013年7月部队编制再次调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编纳入中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局管理。2020年1月部队体制编制又再次调整，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局名称变更为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局、中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局、中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局权利、义务由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站承接。 以上事实，有联勤保障部队资产管理局厦门站提供的《军队房地产租赁合同》（租赁合同编号：×××52）、通知、照片、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知、国有土地使用证、证明，本院调取的土地登记审批表，以及原、被告当庭陈述等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局与黄景签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局已撤编，其合同权利义务由联勤保障部队资产管理局厦门站承继，故联勤保障部队资产管理局厦门站作为本案的原告主体适格，对黄景提出原告的诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采纳。合同约定的租赁期限已于2013年12月31日到期，但租赁期届满后，黄景未返还、腾空租赁场地仍继续居住使用，联勤保障部队资产管理局厦门站也未提供证据证明其提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，合同期满后，双方的租赁关系为不定期租赁，原合同对双方继续有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人可以随时解除合同，根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，联勤保障部队资产管理局厦门站已于2020年4月28日向黄景发出解除合同的书面通知，故双方合同的解除时间为2020年4月28日。故，对联勤保障部队资产管理局厦门站诉请的双方签订的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除的诉求，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人有义务腾空并返还租赁场地，黄景应立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2291号坐落）场地面积300平方米（租赁合同编号：×××52）的租赁场地，并返还该租赁场地。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站与黄景于2008年12月20日的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除； 二、黄景应于本判决生效后三十日内搬离、清空并返还位于福建省南靖县××镇××村由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站所属的租赁场地（坐落号：南闽字第2291号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄景负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟煌 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈美萱 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。