四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8231号 上诉人（原审原告）：张冬梅，女，1986年1月3日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崇州鑫海汽车销售服务有限公司，住所地崇州市崇阳镇金盆地大道**。 法定代表人：杨坤翰，董事长。 委托诉讼代理人：姬浩洋，男，系公司员工。 上诉人张冬梅因与被上诉人崇州鑫海汽车销售服务有限公司（以下简称鑫海公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 张冬梅上诉请求：撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初111号民事判决，改判支持张冬梅一审全部诉讼请求，并由鑫海公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以案涉协议中张冬梅已确认房屋相关信息，已阅读并同意鑫海公司的各项文件等为由，依据案涉协议第6条内容，认为张冬梅不得就本约合同与鑫海公司磋商，系事实认定错误。根据合同法第40条规定，案涉协议第6条系对张冬梅加重责任、排除权利的条款，应属无效格式条款。2.双方为平等的民事主体，应当具有协商合同内容的权利，一审法院以案涉协议约定为由认定张冬梅违约，系事实认定错误。3.双方签订案涉协议后，无法对本约条款内容达成一致，导致未能签订本约，属于不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，鑫海公司应当退还张冬梅立约定金。 鑫海公司辩称，案涉合同系到行政部门备案的合规合同，具有法律效力。售楼部有公示的商品合同买卖合同，且销售人员也会引导客户去看，张冬梅关于合同修改事项在合同均有明确约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张冬梅向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房认购协议》；2.判令鑫海公司向张冬梅返还定金50000元，并支付资金占用利息123元（自2019年10月16日计算至实际全部返还定金之日起，暂计至起诉之日），以上合计50123元；3.本案诉讼费用由鑫海公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月30日，张冬梅与鑫海公司签订《商品房认购协议》，协议约定：张冬梅认购鑫海公司销售的房屋，签订协议的同时向鑫海公司支付50000元的购房定金，并在自签订本协议之日起七日内与鑫海公司签订正式《商品房买卖合同》（包括补充协议和附件）。如张冬梅逾期或拒绝签订正式《商品房买卖合同》（包括补充协议和附件），张冬梅无权要求返还定金，该房源可重新上市销售等。协议还载明张冬梅确认房屋的相关信息，已阅读理解，同意出卖人的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》及其附件等。协议签订后，张冬梅给付了50000元定金，鑫海公司出具了收据。之后，张冬梅以鑫海公司存在严重的销售误导，让张冬梅误认为购买该房屋后子女即可获得在崇州市区内入学资格，自己对合同条款及补充协议等不清楚且有异议不能达成一致为由未签署合同。 一审另查明，编号为蓉预售字第51018420190252号的《成都市商品房预售许可证》载明：房地产开发企业：崇州鑫海汽车销售服务有限公司；项目名称：中鑫海广场；项目地址：××镇××街××号；预售范围：；房屋规划用途及预售面积：商业3064.34平方米。 一审法院认为，双方签订的《商品房认购书协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书在本质上属于预约，预约一旦签订，即双方当事人之间产生了签订本约的合理信赖和合理期待。张冬梅签署上述协议，支付了定金后，又以签署协议时没有仔细阅读协议内容为由，不继续履行协议约定的义务，应当承担合同约定的违约责任。本案中，张冬梅提出鑫海公司销售人员承诺其购买该房屋后其子女即可获得在崇州市区内入学资质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对此张冬梅未举证证明，而张冬梅提供的微信记录及电话录音，鑫海公司的销售人员也未明确承诺案涉房屋为学区房，故一审法院认为张冬梅的主张没有事实和法律依据，对张冬梅的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：驳回张冬梅的全部诉讼请求。一审案件受理费527元，由张冬梅承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 二审另查明：根据一审卷宗材料内容中的起诉状及庭审笔录的内容载明：张冬梅陈述案涉认购书系2019年8月30日签订的，张冬梅于2019年10月13日前往鑫海公司售楼处协商签订商品房合同相关事宜。同时，根据一审在卷的张冬梅提供的与其认为系鑫海公司销售人员“一块腹肌的张先生”的聊天语音转换的文字记录来看，张冬梅有过“可不可以分期，不给分期的话就等我钱够了，钱不够咋整”等表述。张冬梅认可认购书是“是我亲自签的，但是是下午去的，看不清楚”。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，关于案涉认购定金返还的问题。应审查双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因。 本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。首先，双方当事人签订案涉认购书后，根据签订于2019年8月30日签订的认购书约定的系张冬梅在七日内签订本约，逾期或拒绝签订定金不予返还。则自迟在2019年9月6日前，张冬梅应当按照诚实信用原则与鑫海公司在约定期限内就签订商品房买卖合同为目的进行充分磋商。而本案中，张冬梅陈述系10月13日才到鑫海公司售楼处协商签订合同事宜，已经违反了预约合同的相关约定。其次，张冬梅关于主张销售人员承诺购房后子女入学资质不能实现导致商品房屋买卖合同亦不能签订的原因的，鑫海公司否认做出过相关承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”之规定，将鑫海公司关于房屋及相关设施的宣传内容视为要约的前提在于该房屋及设施须在出卖人的商品房开发规划范围之内。张冬梅未举证证明鑫海公司的销售广告及宣传资料在规划范围内做出过入学资格承诺，且有关学区招生的规定，是由相关教育部门及学校做出，具有一定的不确定性。本案中不能认定学区房是双方当事人认可的签约法律行为效果意思的基础，故本院对张冬梅前述主张不予采信。第三，张冬梅作为完全民事行为能力人，负有审慎注意的义务，签字前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果。案涉认购书多处条款都涉及到对本约条款确认的含义，张冬梅未举证证明其在签订认购书前未对合同范本进行审阅或者其要求审阅合同范本被拒绝，而其陈述的“下午去，看不清楚”的理由显然也并非合理抗辩理由。本院认为，张冬梅于本案中提供的内容不能达到证明其未签约的原因系双方未能就签订本约的内容达成一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本案应当以探究当事人真意为基础，考虑双方当事人是否已经为完成认购书签订时交易之承诺进行了诚实信用履约的行为。故一审法院对张冬梅请求鑫海公司返还定金及支付利息的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，张冬梅的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1054元，由张冬梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月十八日 书记员 何佳林