文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8613号上诉人（原审被告暨反诉原告）：陈炳华，男，1943年1月17日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人（原审被告暨反诉原告）：马美娣，女，1943年10月9日出生，汉族，住上海市闸**。二上诉人共同委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：陈安平，女，1977年8月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：彭轶。重庆立元律师事务律师。委托诉讼代理人：王亚岩，重庆立元律师事务所律师。上诉人陈炳华、马美娣因与被上诉人陈安平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2020年5月11日作出（2019）渝0103民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈炳华、马美娣上诉请求：请求判令撤销（2019）渝0103民初2903号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，确认陈炳华与陈安平签订的重庆市渝中区新华路4号附1号*-**《房屋买卖协议》无效，陈安平搬出重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋。事实和理由：1.涉案房屋系二上诉人夫妻共同财产，被上诉人非善意第三人，涉案房屋买卖合同应属无效合同，被上诉人无权主张办理房屋过户；2.证人向平平与被上诉人存在利害关系，所做证言缺乏客观公正性，一审判决仅凭据向平平证言认定上诉人陈炳华构成违约，系认定事实严重错误；3.上诉人陈炳华无任何违约行为，被上诉人与证人向平平互相串通，价格欺诈，损害二上诉人合法权益；4.一审判决第二项违约责任判定明显过高过重，有违公平公正；5.一审法院拒绝上诉人房屋价格评估申请，程序违法。被上诉人陈安平答辩，原审法院判决正确，应予以维持。陈安平一审诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖协议》并于本案判决生效后十日内向原告办理“重庆市渝中区新华路4号附1号*-**”房产的过户手续;2、判令被告以人民币28万元为基数，自2018年1月1日起至实际过户时止按年利率24%向原告计付违约金(暂截止2018年10月26日该违约金金额为54864元);3、判令被告承担本案诉讼费用。陈炳华一审反诉请求：1、判令撤销陈炳华与陈安平签订的重庆市渝中区新华路4号附1号*-**《房屋买卖协议》。2、判令陈安平搬出重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋。3、本案反诉费由陈安平承担。一审法院审理查明，陈炳华购买了重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋，自2008年起即委托向平平代为出租至2014年。2015年，陈炳华委托向平平代为寻找买家，以便出售该房屋。经向平平介绍，陈炳华与陈安平就出售案涉房屋达成一致。2015年12月31日，陈炳华手写一份《房屋买卖协议》，并拍照发给向平平转发给陈安平，陈安平看过后表示同意。随即陈炳华按手写协议打印出正式《房屋买卖协议》并通过邮寄往来双方签字。《房屋买卖协议》约定，甲方（卖方）陈炳华，乙方（买方）陈安平；房屋座落：重庆市渝中区新华路4号附1号时代天骄*-**；建筑面积55.18㎡；房屋共有人栏内有斜杠划去；成交价：280000元/套；房屋公证费交易税费由陈安平承担；双方协商签订本协议时，由陈安平交购房款50%（140000元）给陈炳华，陈炳华即出具收款收条凭据；当陈炳华收到房屋购房款之时起不得再将房屋转售第三方，否则将赔偿陈安平购房全款双倍的违约金；双方约定，陈安平在2017年12月31日前办理过户手续，房屋产权过户受理单发放后陈安平立即支付余款140000元给陈炳华；陈安平可以根据实际情况提前付清余款，陈炳华可随时配合办理过户相关手续；双方从签订协议之日起，自觉遵守本协议所规定的事项，并按本协议规定履行双方的权利及义务，如有一方未按本协议规定的内容执行，逾期将每日应向对方支付房屋成交额2‰的违约金。本协议壹式叁份，甲乙双方及中间人各持壹份；签约时间：2016年1月8日。协议还约定了其他事项。2016年1月16日，陈安平向陈炳华支付了合同约定的140000元；2016年1月21日，陈炳华出具《房款收据》。同日，陈炳华还出具了《房屋装修委托书》，其载明：“时代天骄物管处：现委托陈安平先生前来办理‘时代天骄725室’装修的全部有关事宜，并对整个装修的遵守相关法律法规负全责。望给予办理为盼！委托人：陈炳华”。同日，向平平将案涉房屋钥匙交给陈安平，陈安平接房后装修入住至今。2017年12月，陈安平通过向平平多次联系陈炳华办理房屋过户事宜未果。当月底向平平受托到上海会见陈炳华，拟办理委托公证以便房屋过户，但亦未果。此后，向平平、陈安平继续联系陈炳华催办过户，陈炳华均以各种理由拖延。2018年11月30日，陈安平向一审法院提起本案诉讼。审理中，陈安平申请向平平出庭作证，向平平陈述：我跟原被告都是朋友，我通过我侄女认识的原告。我并没有从事房屋中介的业务，只是当地比较熟悉情况，2008年被告可能也是听他公司的人介绍主动找我，想让我帮他出租该房屋，我就帮他出租了。从2008年出租到2014年，2014年后因为房屋周围施工不好出租，就没有出租了。2015年被告来重庆，自己去房屋看了情况，找到我说要卖房屋，价格33万。我就按他的要求帮他物色买家。刚开始找了几个没有谈成，看房的人出价都很低，都是25万-29万之间。出价29万的人提了很多条件，比如开通天然气跟有线，手续十分繁琐所以没有同意。后来了解到原告要买房，房款总共28万，先付14万，两年后再付尾款，就把这个情况给被告说了。被告也同意了并自己起草了房屋买卖协议，被告通过手机照片发给我，我再转发给了原告，原告说手写的不规范要打印，我嫌麻烦就让他们自己联系我就没管了。只是在转首付款的时候，原告要求我见证一下。交房装修这些我都没有参与，只是听说过。一直到2017年12月月初原告找到我说要到付尾款的时间了，要找被告办过户，我随即给被告打电话，被告说时间还没到。26号晚上我又给被告打了电话，他说人在北京，2018年1月份月初回上海。当时我就跟被告说可以办一个委托公证，他就不用跑到重庆来了，被告也同意了，接着我就跟原告商量，原告不想耽误时间，就委托我去上海。我常住重庆，因为女儿在上海读书，经常去上海，就住在我亲戚的空房子，每次去上海跟被告都多有来往和走动。2017年12月29日我到了上海。跟被告约了4号在徐家汇公证处。4号当天早晨被告说下雨淋湿了就先去了我住的亲戚家里，到了家里被告说自己有困难不方便办理委托手续，最后就说好三个月以后被告妻子恢复之后再去办理。4月份的时候我就问被告他的妻子恢复没有，他说没有，7月份再问他他就没有回信了。我就跟原告说让他们自己联系，后面的情况我不清楚了。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原被告之间的《房屋买卖协议》是否应当撤销或确认无效。二、原告要求继续履行合同能否得到法院支持。对此评析如下：一、陈炳华以陈安平与向平平有相互串通的嫌疑，房屋买卖价格明显过低，显失公平为由要求撤销合同。但陈炳华并未举示证据证明陈安平与向平平相互串通。综合庭审查明的事实及证人证言，案涉房屋的买卖价格也未明显过低。陈炳华作为完全民事行为能力的成年人，在交易时应当充分了解信息。案涉房屋的买卖价格，是经双方协商后确定，且合同亦由陈炳华拟定，故其在售出后又以价格过低请求撤销不能成立，且已超过了撤销的除斥期间，故对其反诉请求不予支持。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案案涉房屋登记在陈炳华名下，买卖合同系陈炳华草拟及打印，合同显示房屋无共有人。陈安平基于信赖已按合同约定支付了房款，并实际装修入住三年有余。此期间陈安平以及向平平多次催促办理过户，但陈炳华一直拖延，马美娣也未在合理期限内提出异议，直至陈安平提起本案诉讼后，方才提出异议。故本案应当认定陈安平为善意第三人，判决合同继续履行。如若本案不判决继续履行，则陈安平只有变更请求为解除合同并要求赔偿损失。陈炳华不会因此获得利益，房屋未能售出还应承担赔偿款；而陈安平作为守约方，却只得搬出已经居住多年的房屋。如此处理对双方均无益处，也不符合民事交易安全及效率原则。故陈安平请求继续履行成立，陈炳华、马美娣应当配合将案涉房屋过户至陈安平名下。根据合同约定的履行顺序，在陈炳华、马美娣配合办理案涉房屋过户手续后，陈安平应当支付购房余款140000元。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案从审理查明的情况可知，自2017年12月起，陈安平就在联系陈炳华办理过户，向平平为此还专门赶赴上海，陈安平在积极促进履行合同，陈炳华亦有配合办理过户的义务。证人向平平的证言证实：在约定期限到来时，陈炳华并未履行其配合义务，一直拖延推诿，致使案涉房屋一直未能办理过户。故陈炳华的行为已经构成违约，酌定自2018年4月1日起，陈炳华应当承担逾期配合过户的违约责任。关于违约金的计算方式，合同已明确约定逾期履行义务将每日应向对方支付房屋成交额2‰的违约金。陈安平主张按年利率24%主张违约金，系对自己诉讼权利的自由处分，不超过法律规定，予以准许，故陈炳华应向陈安平支付违约金，以280000元为基数按照年利率24%自2018年4月1日计算至实际配合办理过户至陈安平名下止。综上所述，陈安平的诉讼请求部分成立，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈炳华、被告马美娣在本案判决生效后十日内配合原告陈安平办理重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋的过户登记手续，将上述房屋过户至陈安平名下。二、被告陈炳华在本案判决生效后十日内向原告陈安平支付违约金（以280000元为基数，按照年利率24%自2018年4月1日计算至实际配合办理过户至陈安平名下止）。三、驳回原告陈安平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈炳华的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取计586元，由陈炳华负担500元，陈安平负担86元；反诉案件受理费减半收取计2750元，由陈炳华负担；财产保全申请费1920元，由陈炳华负担。二审审理中，被上诉人陈安平向本院提交确认书，同意在法院判令陈炳华、马美娣配合陈安平办理重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋过户时，陈安平先行支付涉案房屋买卖剩余的购房款人民币14万元。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，陈炳华与陈安平签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应认真履行协议约定。本案案涉房屋登记在陈炳华名下，买卖合同系陈炳华草拟及打印，合同显示房屋无共有人。陈安平基于信赖已按合同约定支付了部分房款，并实际装修入住三年有余，马美娣在此期间未提出异议，直至陈安平提起本案诉讼后，方才提出异议。故一审认定陈安平为善意第三人并判决合同继续履行并无不当。上诉人主张涉案房屋买卖合同无效及被上诉人非善意第三人的上诉意见不能成立，本院不予采纳。陈炳华作为完全民事行为能力的成年人，在交易时应当充分了解信息。案涉房屋的买卖价格系双方协商后确定，且合同亦由陈炳华拟定，上诉人并未举示证据证明陈安平与证人向平平相互串通价格欺诈，也未举示初步证据证明涉案房屋的成交价格明显过低并超出了当时的市场波动范围，综合庭审查明的事实及证人证言，本案并无鉴定2016年1月涉案房屋市场价格的必要，上诉人对此提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，陈安平在2017年12月31日前办理过户手续，陈炳华作为卖方有配合办理过户的义务。陈安平自2017年12月起就在联系陈炳华办理过户，向平平为此还专门赶赴上海。根据证人向平平的证言，在约定期限到来时，陈炳华并未履行其配合义务，一直拖延推诿，致使案涉房屋一直未能办理过户。陈炳华的行为已经构成违约，一审酌定自2018年4月1日起计算陈炳华应当承担逾期配合过户的违约责任并无不当。关于违约金的计算方式，合同约定逾期履行义务将每日应向对方支付房屋成交额2‰的违约金，陈安平一审主张按年利率24%主张违约金。鉴于上诉人提出了一审判决第二项违约责任判定明显过高过重的上诉意见，本案应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，故陈炳华应自2018年4月1日起计算至实际配合办理过户至陈安平名下止以280000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率向陈安平支付违约金。根据合同约定的履行顺序，在陈炳华、马美娣配合办理案涉房屋过户手续时，陈安平应当支付购房余款140000元。被上诉人陈安平二审审理中已向本院提交确认书，同意在法院判令陈炳华、马美娣配合陈安平办理重庆市渝中区新华路4号附1号*-**房屋过户时，陈安平先行支付涉案房屋买卖剩余的购房款人民币14万元。为节约司法资源并减少双方当事人的讼累，本院根据二审中的新证据对此判决予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2903号民事判决第一、四项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2903号民事判决第三项；三、变更重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2903号民事判决第二项为陈炳华在本案判决生效后十日内向陈安平支付违约金（以280000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率自2018年4月1日起计算至实际配合办理过户至陈安平名下止）；四、陈安平在本案判决生效后十日内向陈炳华一次性支付剩余购房款人民币14万元；五、驳回陈安平的其他诉讼请求。一审案件诉讼费的负担维持一审判决不变，二审案件受理费1172元，由上诉人陈炳华负担1000元，被上诉人陈安平负担172元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张泽兵审判员  江信红审判员  邓方彬二〇二〇年十二月三十日书记员  尹子依