浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8781号原告：季小丰，男，1978年10月30日出生，汉族，住义乌市。原告：季紫怡，女，2001年12月9日出生，汉族，住义乌市。二原告共同委托诉讼代理人：孔琼瑶，浙江六和（义乌）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：施亚琴，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告：季诚兴，男，1938年7月2日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：陈胜春，浙江从周律师事务所律师。被告：喻小喜，男，1973年2月24日出生，汉族，住义乌市。被告：喻京绿，男，1963年10月10日出生，汉族，住义乌市。被告：虞伟强，男，1995年10月19日出生，汉族，住义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：喻标，浙江欧凯律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。原告季小丰为与被告季诚兴、喻小喜、喻京绿宅基地使用权纠纷一案，于2020年6月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，后案外人季紫怡申请作为原告参加本案诉讼，二原告申请追加案外人虞伟强作为被告参加本案诉讼，本院予以准许。本案因案情复杂，依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告季小丰及二原告的共同委托诉讼代理人施亚琴，被告季诚兴的委托诉讼代理人陈胜春，被告喻小喜、喻京绿、虞伟强的共同委托诉讼代理人喻标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季小丰请求判令：一、确认原告与被告季诚兴签订的《旧村改造建房用地转让协议》合法有效。二、四被告办理位于义乌市××街道××村××幢××单元××平方米的不动产初始登记手续，并协助原告办理将该处不动产过户至原告名下的转移登记手续。事实与理由：被告季诚兴与喻芬菊系夫妻关系，喻芬菊在与季诚兴结婚前已有一段婚姻，育有喻小喜、喻京绿、喻京喜三子，喻京喜于1995年死亡。2010年，北苑街道季宅村启动旧村改造。因无力建设房屋，被告季诚兴与原告季小丰约定以50万元的价格将其与喻芬菊两人享有的72平方米旧村改造宅基地使用权转让给原告。后原告参与了涉案宅基地的投标、选位。2011年，被告季诚兴获批农村建设用地126平方米，原告与被告季诚兴与喻芬菊签订了《旧村改造建房用地转让协议》，再次确认了涉案宅基地转让事宜，并一次性足额交付转让款。后原告出资建造了涉案房屋，并一直占有、使用、居住至今。2018年1月9日，喻芬菊过世。现涉案房屋已具备初始登记及过户条件，但被告拒不配合原告办理不动产初始登记及变更登记手续。被告季诚兴答辩称：1、2010年左右，原告与被告季诚兴签订了一份旧村改造建房用地转让协议，被告季诚兴与喻芬菊同意将72平方米建房用地转让给原告。因二人未生育子女，原告系季诚兴的亲侄子，原告想买房，被告也乐意，想以后有个依靠。涉案协议在村委会旧改办公室由季诚兴亲笔签署，喻芬菊因不会写字，由被告季诚兴代签，由其本人捺印。后季诚兴也收到了50万元款项。收到钱后未存到银行，一部分给了喻芬菊的两个儿子，一部分借给别人，一部分还债。协议中约定季诚兴夫妻住房由原告解决，以后的生活费、医疗费及百年后的费用均由原告承担。事实上，原告一直按约定履行。2、涉案审批表中的喻江明原系喻京喜的儿子，喻京喜系喻芬菊与前夫所生之子。喻芬菊与季诚兴结婚后，将喻京喜的户口迁至季宅村。1995年喻京喜因车祸去世，留下遗腹子。被告季诚兴未经孩子母亲同意将其取名为喻江明，并利用关系在季宅村上了户口。对此孩子母亲不同意，为儿子另外上了户口。因此，喻江明季宅村的户口于2009年11月24日被义乌市公安局注销。涉案审批表在2009年11月29日申请，故审批表上喻江明并无份额。为此义乌市人民政府北苑街道办事处出具了情况说明。3、至今季诚兴由季小丰夫妇赡养照顾，居住在季小丰房屋的**。今年7月份季诚兴不慎被汽车刮擦，也由原告陪伴照料。喻芬菊的后事也由原告夫妻主持操办，承担相关费用。综上，涉案协议合法有效，愿意配合办理所有的过户手续。被告喻小喜、喻京绿、虞伟强共同答辩称：喻芬菊是农村妇女、文盲，从未与三被告说过卖房给原告的事情。据三被告了解当时季诚兴夫妇有审批面积126平方米，为了建房转让54平方米，不存在涉案协议。季小丰与被告季诚兴系叔侄关系，喻芬菊亡故后，为占有喻芬菊遗产，提供了伪造的证据并虚假陈述。要求被告季诚兴本人出庭。据被告了解，被告季诚兴意识不是很清晰，且年事已高，容易受到非个人因素的控制。喻芬菊死亡后由于被告季诚兴年事已高，有些后事确实由原告代办，但所有款项都是被告季诚兴自己支出，因为被告季诚兴此前卖了54平方米及房租收入，比较有钱。现喻芬菊没有了，被告季诚兴是孤寡老人，原告照顾也符合事实，但不能以此推定将房屋卖给原告。被告虞伟强答辩称：被告父亲喻京喜作为继子随喻芬菊一起落户到被告季诚兴处。虞伟强当时叫喻江明，以孙子的身份与被告季诚兴落在同一户，后因虞伟强的母亲与季诚兴争夺抚养权，经公安机关调解，虞伟强随母亲落户现住址，由其母亲在当地派出所直接申报现名，注销了喻江明的身份信息。批条上虞伟强享有三分之一份额，当时虞伟强年幼，对审批情况不知情，北苑街道农建字2011第103号土地呈报审批表系由季诚兴弄虚作假批下来。审批前虞伟强（喻江明）户口已迁出。本案争议房产涉及到政府部门的审批，在政府部门未注销并重新审批的前提下，本案不应继续审理。二原告庭审中补充陈述称：涉案协议2010年旧改时在旧村改造处午饭后签订，见证人在场，季紫怡不在场。原告取得了108平方米地基，三个人批的。宅基地转让市场价是1万元/平方米，转让协议内容是双方商量好后原告打印的。50万元现金是农商银行取的，原告送到季诚兴家里。收钱时没其他人在场。因为被告季诚兴年纪大了，所以想要现金。收条上的签字是其本人所写，协议书上由被告季诚兴签名。本案诉讼费用原告自愿承担。原告季小丰、季紫怡为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据1，《旧村改造建房用地转让协议》原件1份，证明原告与被告季诚兴约定原告以50万元价格受让被告季诚兴及喻芬菊在季宅村旧村改造中所得的72平方米宅基地使用权的事实。证据2，收条、存款分户明细查询原件各1份，证明原告已向被告季诚兴及喻芬菊一次性足额交付转让款。证据3，《义乌市农村住宅用地审批表》原件1份，证明被告季诚兴及喻芬菊在季宅村享有126平方米的宅基地。证据4，《关于允许杨街等村宅基地使用权转让的函》复印件1份，证明季宅村宅基地使用权经上级部门批准允许在村集体经济组织成员间及跨村集体经济组织相互转让的事实。证据5，集体经济组织成员说明原件3份，证明原告是义乌市××街道××村股份经济合作社的组织成员，享有该村集体经济组织成员资格。证据6，《北苑街道季宅村旧村改造土地使用权中标确认书》原件1份、《房屋面积调剂清单》复印件1份，证明原告与被告季诚兴存在宅基地使用权转让关系，被告已行使案涉宅基地投标、定位等权利。证据7，注销户口证明、遗体火化证明、户口办理回执、居民死亡医学证明（推断）书原件各1份，证明喻芬菊已于2018年1月9日去世。证据8，情况说明原件1份，证明义乌市××街道××村股份经济合作允许宅基地使用权在村民间相互买卖。义乌市××街道××村已可以办理宅基地使用权初始登记及转让过户登记的事实。证据9，喻京喜的死亡情况说明、虞伟强和喻江明系同一人的情况说明原件各1份，证明虞伟强和喻江明是重复户口，喻江明户口早在审批前就注销了。涉案面积的审批和被告虞伟强没有关系。喻京喜先于喻芬菊死亡。证据10，义乌市农村住房历史遗留问题审核表原件1份，证明涉案72平方米宅基地通过历史遗留审核表确认，可以办理初始登记，进一步确认了喻江明不属于报批人口。涉案72平方米与原告父亲季诚昌处受让的54平方米宅基地联建。证据11，义乌市农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同与收款收据原件各1份，证明涉案72平方米宅基地在内的有偿使用费由原告季小丰交纳。证据12，房产分户图原件1份，证明涉案72平方米系联建，已经建好的房屋结构及楼层分布。证据13，情况说明原件1份，证明季宅村已经开始办理宅基地使用权的初始登记，本村宅基地使用权在村民中互相转让过户登记工作也开始了。被告季诚兴的质证意见：证据1，无异议。转让协议还能证明被告季诚兴之后的生活费、医疗费、住房及百年后的费用均由原告承担，甲方是被告季诚兴自己签字捺印，喻芬菊是由被告季诚兴代签，本人按手印，该协议是在村委会签订。证据2，无异议。收到了50万元。证据3，无异议。当时被告季诚兴非常想让被告虞伟强一起生活，于是未经孩子母亲同意，擅自取名喻江明，且利用关系在季宅村上了户口。但孩子母亲不同意，为孩子在另外地方上了户口，并一直由其母亲抚养，所以季宅村喻江明的户口于2009年11月24日被义乌市公安局注销，而审批表是2009年11月29日申请的，所以申请时喻江明户口注销了，审批表上实际的申请审批人是被告季诚兴和喻芬菊。证据4-9、11-13，无异议。证据10，无异议，能够证明被告虞伟强非报批人口。被告喻小喜、喻京绿、虞伟强的质证意见：证据1，有异议。该份协议的主要内容系打印生成，当时季紫怡不到十岁，签名非常老道，不符合常理，见证人的签名与季小丰的签名相似，有理由相信伪造签名。50万元转让款以现金方式支付不真实，由被告季诚兴出资建房也不符合客观事实，因为当时被告季诚兴夫妇为了建房，将其中的54平方米出卖给他人，没有必要出卖72平方米给原告，而且原告及被告季诚兴均知喻芬菊是文盲，在作出如此重大的决定时，完全有必要叫喻芬菊的子女或者村委会及其他政府部门给予见证。另外鉴于被告季诚兴确认喻芬菊的签名并非本人所签，被告也相信指印也非喻芬菊本人所捺，且喻芬菊不识字，原告拿一份打印好的转让协议在喻芬菊不是真实意思或不懂的情况下按手印，不管是不是喻芬菊本人所按，都不是其真实意思。证据2，收条有异议，主文打印所成，交付方式50万元现金，签名被告季诚兴与转让协议中的明显不一致，现金交付没有必要，也不符合交易习惯。被告季诚兴本是农民，不存在需要逃避税款或其他目的大额使用现金，所以该收条也是事后伪造。存款分户明细查询真实性无异议，从原告提供的明细来看，原告账上的款项支出是非常频繁，数额较大，2011年4月21日现取了412000元，与收条50万元不符合，4月27日原告又现存了19万元。原告没在做很大的生意，上面的存取款显然与转让款无关联，如当天被告季诚兴收到了50万元，大额现金也不可能放在家里。证据3，三性无异议，证明目的有异议，该审批表经政府有关部门依法确认发放给被告季诚兴户，在未被注销的情况下，喻江明就应该享有三分之一份额，不管转让协议是否伪造，明显侵犯了当时未成年人虞伟强的合法利益。证据4，不清楚，由法庭核实。根据现有政策，农村宅基地的转让也不能违反一户一宅的政策，原告在该村也有审批宅基地。证据5、13，无异议。证据6，中标确认书三性均有异议，未经相关单位盖章确认，真实性无法确认，且与本案无关。调剂清单是复印件，三性均有异议。证据7，真实性无异议，与本案无关，喻芬菊死亡情况从未否认。证据8，三性有异议，无经办人员或法人签字，能否转让相关政策由法庭确认。证据9，喻京喜的身份信息应由公安提供确认，具体的死亡时间不清楚，已死亡的事实认可。名字重复被注销对的。证据10，有异议，季诚昌与本案无关，记载的内容是原告与被告季诚兴串通，不具有真实性。因为季诚兴户本享有126平方米，在无相关规划许可证的情况下，完全存在双方串通的可能，且原告户本身审批了面积，完全存在原告与季诚昌联建及涉案126平方米属于季诚兴的可能。该审批表不能证明季诚兴、季诚昌联建的事实，关于被告虞伟强不享有份额的记载及说明不符合法律规定。证据11，合同有异议，系案外人季诚昌的，与本案无关，没有签订的时间，不能证明季诚兴户安置到本户。收款收据真实性无异议，证明目的及关联性有异议，只能证明原告曾向村里交过有偿使用费，不能证明缴纳的是季诚兴户的有偿使用费，与本案无关，完全存在原告缴纳自己审批面积有偿使用费的可能，也存在原告替季诚兴户代缴的可能。证据12，有异议，该图显然是原告与被告季诚兴串通要求出具的，不具有真实性，在无规划许可证的情况下，只能证明房屋的分布现状，不能证明房屋的归属，存在该126平方米全部属于季诚兴户所有的可能。被告季诚兴为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：证据1，婚姻状况证明原件1份，证明被告季诚兴和喻芬菊于1988年5月31日结婚。喻芬菊与前夫生有三个小孩。证据2，情况说明原件1份，证明被告季诚兴与喻芬菊婚后没有生育。证据3，农村住宅审批说明原件1份，证明被告季诚兴审批农村宅基地时，实际报批人数为被告季诚兴和喻芬菊。证据4，苏溪镇农建字2018第0089号农村住宅用地审批表核对件1份，证明被告虞伟强已在其户籍地审批取得60平方米的宅基地使用权。证据5，关于确认土地使用权的审核意见、国土资源局关于季宅村土地使用权面积核实情况的函核对件各1份、季宅村旧村改造实施细则补充规定的批复复印件1份，证明被告季诚兴根据旧村改造细则以及旧房面积即使没有被告虞伟强也可以享受126平方米。证据6，义乌市农村宅基地历史遗留问题处理暂行办法复印件1份，证明被告季诚兴的审批土地属于历史遗留问题，可以申请产权登记。原告季小丰、季紫怡的质证意见：证据1-3、5、6，三性无异议。证据4，三性无异议，恰好说明审批的126平方米未损害被告虞伟强的权益。被告喻小喜、喻京绿、虞伟强的质证意见：证据1，无异议。证据2，形式要件有异议，无经办人员或法人签字，被告季诚兴和喻芬菊未生育是事实，不过喻芬菊的儿子喻京喜是作为继子落户直到死亡，被告虞伟强作为孙子。证据3，有异议，该说明无经办人员或负责人签字，形式上有瑕疵。综上所述陈述部分，北苑街道办事处无权作出上述陈述。该说明不具备对抗审批表效力，不能证明当时参加旧改只有被告季诚兴和喻芬菊就能取得126平方米。证据4，三性没有异议，该审批表证明当时被告虞伟强参加了审批，此前被告季诚兴户以喻江明参加旧改审批的审批表在未经有关部门撤销或重新审批的情况下，影响被告虞伟强办理相关的房产土地证。证据5，真实性无异议，无法达到证明目的，被告季诚兴户含被告虞伟强批到了126平方米，不能说明被告季诚兴夫妇可以拿到126平方米，要以相关部门文件为准。证据6，内容由法院确认，与本案无关，案涉土地不属于历史遗留问题。2020年8月6日代理人到义乌市城建档案馆查了资料，未发现规划动工许可等资料。原告起诉的72平方米是否被告季诚兴户所批，原告在本村也批建有房屋。被告喻小喜、喻京绿、虞伟强为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：证据1，情况说明原件1份，证明喻芬菊的子女情况。原告季小丰、季紫怡的质证意见：证据1，无异议。被告季诚兴的质证意见：证据1，无异议。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下：二原告提供的证据1，系原件，被告季诚兴无异议，其余被告虽辩称被告季诚兴与原告串通，但未提供依据，且也认可喻芬菊的后事由原告操办，被告季诚兴由原告照顾，对其证明力本院予以确认；证据2、3、5、7-13，系原件，对其证明力本院予以确认；证据4，系政策文件，对其证明力本院予以确认；证据6，部分系原件，内容能互相印证，对其证明力本院予以确认。被告季诚兴提供的证据1，二原告及其余三被告均无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，原告无异议，其余三被告认可相关事实，对其证明力本院予以确认；证据3，系职能部门依据职权出具，内容与义乌市国土资源局北苑国土资源所备注的内容相符，对其证明力本院予以确认；证据4，系核对件，对其证明力本院予以确认；证据5、6，以政府部门的说明及备注内容为准。被告喻小喜、喻京绿、虞伟强提供的证据1，系原件，对其证明力本院予以确认。根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：原告季小丰、季紫怡系义乌市××街道××村股份经济合作社集体经济组织成员。被告季诚兴与案外人喻芬菊系夫妻关系，于1988年5月31日登记结婚。喻芬菊婚前曾育有三子：喻京绿、喻京喜、喻小喜。喻京喜随喻芬菊于1990年9月7日迁入义乌市××街道××村，后于1995年因车祸意外亡故。被告虞伟强原名喻江明，2009年11月24日因重复户口，喻江明的户口被注销。喻芬菊于2018年1月9日亡故，后事由原告季小丰办理。2010年，原告季小丰、季紫怡（乙方）与被告季诚兴、案外人喻芬菊（甲方）签订《旧村改造建房用地转让协议》一份，约定甲方将其享有的义乌市××街道××村126平方米旧村改造建房安置用地中的72平方米转让给乙方，转让价款为50万元；转让建房用地由乙方出资建设，建成房屋归乙方所有；乙方无条件提供二间第二层一套房屋归甲方居住使用到百年止；甲方老年生活费、医药费、百年后费用由乙方负担；建成房屋登记及过户费用由乙方自负。2009年11月29日，被告季诚兴户以本户三人（季诚兴、喻芬菊、喻江明）申请审批建房面积。2011年4月14日，该户共同审批取得坐落于义乌市××街道××村住宅用地126平方米。2011年4月21日，原告交付上述转让款50万元，由被告季诚兴出具收条一份。上述面积72平方米及原告季小丰从案外人季诚昌处取得的54平方米，共计126平方米，由原告季小丰办理投标、调剂等手续，联建于义乌市××街道××幢××号。2020年12月，该处房屋办理了义乌市农村住房历史遗留问题审核处理，在审核处理表中，义乌市国土资源局北苑国土资源所备注季诚兴户报批人口为季诚兴、喻芬菊，喻江明不属于季宅村住宅用地审批对象，不计算报批人口。另，被告虞伟强于2018年1月22日在义乌市××镇××村获批建房面积60平方米。2020年4月28日，义乌市人民政府北苑街道办事处出具《关于北苑街道季宅村季诚兴户审批问题的情况说明》，载明该户申请建房用地审批时，喻江明户口已迁出季宅村，不属于审批对象，该户实际参保人口为季诚兴、喻芬菊，报批住宅用地面积为126平方米。本院认为，根据国土部门及义乌市人民政府北苑街道办事处的意见，涉案72平方米的实际报批人为被告季诚兴及喻芬菊。被告虞伟强曾使用的喻江明户口已在申请审批前被注销，且被告虞伟强在另外村集体获批了建房面积，故被告虞伟强不是涉案面积的审批对象。涉案面积72平方米已由被告季诚兴夫妇转让给了二原告，收到了转让款，面积也由二原告实际建造房屋，也办理了历史遗留问题审核处理，即涉案协议系当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，也无归于无效的事由，应认定合法有效，转让方应配合办理相关权证初始登记及过户手续。被告季诚兴作为喻芬菊的丈夫，被告喻小喜、喻京绿作为喻芬菊的儿子，均系喻芬菊的第一顺位继承人，被告虞伟强作为喻芬菊儿子喻京喜的儿子，因喻京喜先于喻芬菊亡故，系喻芬菊的代为继承人。本案协议转让标的为审批取得的建房面积，故各继承人所继承的是喻芬菊在涉案转让协议中的权利义务。各被告应当履行配合二原告办理权证初始登记及过户手续的合同义务。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。本案诉讼费用二原告自愿承担，系二原告对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、第三十三条的规定，判决如下：一、原告季小丰、季紫怡与被告季诚兴于2010年签订的《旧村改造建房用地转让协议》有效。二、被告季诚兴、喻小喜、喻京绿、虞伟强于本判决生效后十五日内协助原告季小丰、季紫怡办理坐落于义乌市××街道××幢××号××平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告季小丰、季紫怡名下的转移登记手续。案件受理费22800元，由原告季小丰、季紫怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴新辉人民陪审员  宋要利人民陪审员  张婷媛二〇二〇年十二月二十八日代书 记员  陈柔男16