重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初10616号原告：重庆中富物业管理有限公司，住所地重庆市经开区南城大道**中富大厦****，统一社会信用代码91500108765921178C。法定代表人：刘庆瑞，职务董事长，委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭羿，重庆海力律师事务所律师。被告：兰支富，男，1973年12月15日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：杨洪林，男，1980年2月6日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李东，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：钟凤桃，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：重庆远大中西医结合医院有限公司，住，住所地重庆市经开区南城大道****一社会信用代码91500108339570395T。法定代表人：谭从凯，该公司总经理。原告重庆中富物业管理有限公司（以下简称中富物业公司）诉被告兰支富、杨洪林、重庆远大中西医结合医院有限公司（以下简称远大医院）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中富物业公司的委托诉讼代理人朱林及谭羿、杨洪林的委托诉讼代理人李东及钟凤桃到庭参加诉讼，兰支富、远大医院经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。中富物业公司诉讼请求：1、兰支富、杨洪林、远大医院支付物业费314285.40元，并从2019年7月1日起按照月利率2%支付违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为70190.41元）；2、兰支富、杨洪林、远大医院支付生化池清掏费5500元，并从2019年7月1日起按照月利率2%支付违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为1228.33元）；3、判令兰支富、杨洪林、远大医院支付中富物业公司水电费，计算至2020年1月2日为170609.10元，并从2019年7月1日按月利率2%计算违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为38216.44元）。事实及理由：2014年3月27日，中富物业公司与兰支富签订《物业管理服务合同》，约定兰支富承租位于重庆市南岸区南城大道249号中富大厦2060平方米商业用房，即中富大厦二层B区物业，租赁期限为2014年4月1日至2030年3月31日止，一、三层物业，租赁期限为2014年10月1日至2030年3月31日止，中富物业公司代收代缴水、电费，物业管理费支付方式为2014年4月1日至2014年9月30日的物业费27192元在合同签订后接房之日一次性缴纳，以后每月物业费与水、电费同时支付，支付时间为当月的25日前支付下一个月的费用，直至合同到期为止，逾期交纳物业管理费和水、电费，则按日加收应交纳费用千分之三的违约金。2015年4月17日，中富物业公司与兰支富签订了《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》，约定兰支富、杨洪林承租中富大厦一层1-4门面物业，租赁期限为2015年4月1日至2030年3月31日止，并约定支付方式与违约责任按2014年3月27日签订的《物业管理合同》执行。2017年7月17日，中富物业公司与远大医院签订《房屋临时租赁协议》，约定远大医院承租中富大厦第六层部分作办公室和食堂使用，故中富大厦第六层部分产生的水、电费同由中富物业公司代缴。另，中富物业公司于2018年7月5日与远大医院签订《生化池清掏费用分担协议》，约定由中富物业公司负责对生化池进行清掏，远大医院分摊生化池清掏费5500元每年。前述合同、协议签订后，中富物业公司严格按约提供物业服务，但兰支富、杨洪林、远大医院自2019年7月1日起一直拖欠物业服务费、代缴水电费及2019年生化池清掏费，并经中富物业公司多次催收未果。经工商查询显示，兰支富、杨洪林系远大医院股东，远大医院于2015年5月7日成立，实际使用租赁房屋，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，兰支富、杨洪林、远大医院应承担共同支付责任。根据前述物业服务合同约定，兰支富、远大医院本应按日3‰支付逾期缴纳物业费、代缴水、电费的违约金，但鉴于原被告双方长期的友好关系及被告目前的经营状况，为给予被告恢复正常经营的机会，中富物业公司在本次物业费、代缴水、电费及违约责任纠纷诉讼中，自愿降低违约金计算标准，即从2019年7月1日起、按月利率2%计算违约金至付清时止。杨洪林辩称，杨洪林从来没有在任何一份中富物业公司提供的合同、协议中签过字，杨洪林并不是涉案相关合同的相对方，非本案合同主体，中富物业公司提起物业服务合同纠纷，杨洪林更加没有应承担责任的事实或法律依据，中富物业公司将杨洪林列为本案被告是错误的；中富物业公司主张的违约金计算方式明显偏高，其并没有证明其实际受到的损失，没有法律或事实依据，应予以调低；中富物业公司并非水、电费欠付法律关系的法律主体，其没有向被告主张上述权利的地位，而应由终端公司，即提供水电服务的公司针对欠付费用对欠费主体进行主张；中富物业公司提交的所欠水电费相关证据，均系其单方制作的表格，没有任何公司或个人的签字盖章，不予认可。兰支富、远大医院未到庭，未答辩。经审理查明：2014年3月27日，中富物业公司作为甲方、重庆市天伦医院（兰支富）作为乙方签订《物业管理服务合同》，第一条物业概况约定乙方承租物业位于重庆市南岸区南城大道249号，中富大厦一、二、三层，租赁建筑面积第一层2200平方米，第二层2060平方米，第三层3437平方米，合计总建筑面积7697平方米，乙方已现场查看无异议，具体位置以租赁合同为准，物业类型为商铺，用途为医疗机构及配套，该房屋第二层租赁期共16年，自2014年4月1日起至2030年3月31日止，第一、三层租赁期共15年，自2014年10月1日起至2030年3月31日止；第二条物业管理服务事项第8款为代收代缴水、电费；第三条物业管理费、物业保证金、水电费及其他相关费用约定物业管理费按物业建筑面积计收（含水电公摊和公用设施维护费用），其中第二层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为7622元，第一、三层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为20856.90元，2014年4月1日至2014年9月30日的物业费27192元在合同签订后接房之日一次性缴纳，以后每月与水电费同时支付，支付时间为当月的25日前支付下一个月的物管费，直至合同到期为止，乙方租赁范围内水、电费按实际用量单独挂表计量，按照重庆市自来水公司、重庆市供电局制定的商业收费标准计算支付，另外乙方应承担的水电损耗费缴纳标准，由双方另行确定，上述费用于每月25日前向甲方缴纳；第六条违约责任第4款乙方未能按时足额交纳其租赁范围的物业管理费和水、电费，甲方有权向乙方按日加收应交纳费用3‰的违约金，并停止一切服务，由此造成的损失由乙方自行承担等内容。中富物业公司在甲方落款处加盖公章，兰支富在乙方委托代理人处签名、捺印。同日，中富物业公司（甲方、管理方）与兰支富（乙方、安全责任人方）就中富大厦第一、二、三层签订《消防治安安全责任协议书》。庭审中，中富物业公司陈述重庆市天伦医院系兰支富、杨洪林二人拟成立的医院名称，签订《物业管理服务合同》时尚未注册。2015年4月17日，中富物业公司（甲方）、乙方（首页载明乙方为兰支富、杨洪林，落款仅兰支富签名、捺印）签订《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》，载明根据甲乙双方2014年3月27日签订的《物业管理合同》，经双方协商签订本补充协议，第一条约定乙方由于经营业务需要向甲方提出增加租赁南岸区南城大道249号中富大厦一层1-4门面，面积为25平方米，用途为医院，使用时间为2015年4月1日至2030年3月31日，其中2019年4月1日至2020年3月31日期间每月物业费92.50元；第二条约定以上使用面积物业管理适用于甲乙双方于2014年3月27日签订的《物业管理合同》所约定的条文；第三条约定本补充协议为《物业管理合同》的有效组成部分，具有同等法律效力等内容。远大医院成立于2015年5月7日，兰支富、杨洪林均系远大医院发起人。2018年7月5日，中富物业公司、远大医院签订《生化池清掏费用分担协议》，约定乙方在租赁合同期内应向甲方分担部分清掏费用，每年分担5500元，支付时间为每年7月1日至7月30日等内容。2019年7月17日，中富物业公司（甲方、出租方）、远大医院（乙方、承租方）签订《房屋临时租赁协议》，约定乙方临时租赁南岸区南城大道249号中富大厦第六层部分（建筑面积600平方米）商业用房，租赁用途为医院，租赁时间为2019年6月5日至甲方提前一个月通知终止租赁时间止，甲方可随时终止本临时租赁合同，乙方应自收到甲方终止租赁通知的15日内完成全部拆除并归还房屋，临时租赁费用月租金22800元等内容。2019年11月6日，案外人中银富安实业（重庆）发展有限公司（以下简称中银发展公司）向远大医院作出《最后催告》，载明依据远大医院与中银发展公司于2014年3月27日签订的南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2015年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同》补充协议三及《物业管理合同》补充协议（原盛大酒店区域）、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，向远大医院催收上述合同对应房屋租金、物管费、水电费等，支付期限为2019年11月11日之前等内容。2019年12月13日，远大医院向中银发展公司出具《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，载明：我院因经营需要与贵司及物业公司从2014年3月起分别签订了如下房屋租赁合同、合同补充协议和物业管理服务合同：1、2014年3月27日签订南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；2、2015年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》；3、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》；4、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同补充协议三》及《物业管理服务合同》补充协议（原盛大酒店区域）；5、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；6、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，根据双方的合同约定，我院欠费如下：一、我院欠中富大厦房屋租金合计6828696元。其中1、欠中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金：我院应于2019年3月25日前缴纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2020338元；2019年9月25日前缴纳2019年10月1日至2020年3月31日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2189448元，欠租金小计：4209786元。2、欠中富大厦四层B区租金：我院应于2019年6月5日缴纳2019年6月5日至2019年12月4日期间应交中富大厦四层B区租金409080元；2019年11月25日前缴纳2019年12月5日至2020年6月4日期间的应交中富大厦四层B区租金409080元，欠租小计：818160元。3、欠中富大厦四层A区、五层整层租金（因我院向贵司提出了退房申请，计算欠租金时间为2019年12月31日）：我院应于2019年3月25日前交纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金1094100元；2019年9月25日前交纳2019年10月1日至2019年12月31日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金547050元，欠租金小计：1641150元。4、欠中富大厦六层部分租金：我院应于2019年6月5日交纳2019年6月5日至2019年12月31日期间的应交中富大厦六层部分租金159600元。二、我院欠中富物业公司物业费、水电费及其他相关费用706487.74元：1、欠贵司2019年7月至12月物业管理费373433.94元；2、欠贵司垫付的从2019年7月至10月水费9514.05元；3、欠贵司垫付的从2019年7月至12月电费318039.75元；4、前贵司垫付的2019年生化池清掏费5500元等内容。该情况说明最后载明：以上数据是依据双方签订的合同、协议、约定计算至2019年12月31日止实际发生的租金、物业费、水电费（水电费截止日为2019年11月30日）。中富物业公司诉至本院起诉主张物业费计算如下：2019年7月1日至2020年5月31日计为11个月，中富大厦二层B区、一层、三层物业费为28478.90元×11个月，计为313267.90元，中富大厦1-4门面物业费为92.50元×11个月，计为1017.50元，共计314285.40元。水费计算如下：2019年7月至2020年1月2日二层B区、一层、三层用水量1410吨（2019年7月365吨、2019年8月574吨、2019年9月399吨、2019年10月69吨、截至2020年1月2日3吨，其余月份为0吨），每吨4.55元，共计6415.50元。电费计算如下：2019年7月至2020年1月2日二层B区、一层、三层用电量149114.40度（2019年7月43964度、2019年8月57768度、2019年9月51784度、2019年10月3581度、截至2020年1月2日696度，其余月份为0度），每度0.945元，共计149114.40元。上述事实有《物业管理服务合同》、《消防治安安全责任协议书》、《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》、《房屋临时租赁协议》、《生化池清掏费用分担协议》、《最后催告》、《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》、水电费表及当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应当支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应当支持”。远大医院成立之前，兰支富作为远大医院的发起人之一，以自己的名义与中富物业公司签订《物业管理服务合同》、《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》，依据上述司法解释的规定，中富物业公司有权选择兰支富或远大医院承担合同责任。杨洪林虽同样作为远大医院的发起人之一，但因杨洪林并未在上述合同或协议中签字，故中富物业公司主张杨洪林承担合同义务于法无据，本院不予支持。中富物业公司为兰支富承租的中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面提供物业服务，兰支富应按照上述约定向中富物业公司支付物业费、水电费。中富物业公司主张2019年7月1日至2020年5月31日中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面物业费314285.40元及2019年7月至2020年1月2日水电费149114.40元，理由正当，本院予以支持。中富物业公司主张违约金，实为逾期付款期间的资金占用损失，中富物业公司要求以月利率2%为标准计算明显过高，结合本案实际情况，本院酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，同时应按约定的物业费、水电费支付之日次日、以所欠物业费、水电费为基数，分段计算。2019年12月13日，远大医院向中富物业公司出具了《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，从该情况说明的内容来看，远大医院认可了兰支富与中富物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》，同时亦表明愿意承担支付拖欠物业费、水电费的意思表示，应视为构成债的加入，中富物业公司主张远大医院对前述费用承担共同付款义务，本院予以支持。中富物业公司主张生化池清掏费5500元，理由正当，但因《生化池清掏费用分担协议》签订时远大医院已然成立，且该协议并非以兰支富或杨洪林个人名义签订，故中富物业公司主张兰支富、杨洪林对该生化池清掏费承担共同付款义务于法无据，本院不予支持，同时《生化池清掏费用分担协议》未对违约责任予以约定，中富物业公司主张违约金实为资金占用损失，应从履行期限届满次日，即2019年7月31日起算，本院酌定计算标准为年利率6%。本案《物业管理服务合同》、《物业合同补充协议（中富大厦1-4门面）》内容并不包括中富大厦第六层临时租赁区域，中富物业公司将该区域2019年7月至2020年1月2日水电费于本案中予以主张于法无据，本院不予支持。兰支富、远大医院无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰支富、重庆远大中西医结合医院有限公司于本判决生效之日起5日内向原告重庆中富物业管理有限公司支付物业费314285.40元、水电费149114.40元及违约金，违约金以28571.4元为基数、分别从2019年7月26日、2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日、2019年11月26日、2019年12月26日、2020年1月26日、2020年2月26日、2020年3月26日、2020年4月26日、2020年5月26日起，以43206.70元为基数、从2019年7月26日起，以57202.50元为基数、从2019年8月26日起，以50751.30元为基数、从2019年9月26日起，以3698元为基数、从2019年10月26日起，以671.40元为基数、从2020年1月25日起，均按年利率6%计算至付清之日止；二、被告重庆远大中西医结合医院有限公司于本判决生效之日起5日内向原告重庆中富物业管理有限公司支付生化池清掏费5500元及资金占用损失，资金占用损失以5500元为基数、从2019年7月31日起至付清之日止、按年利率6%计算；三、驳回原告重庆中富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告兰支富、重庆远大中西医结合医院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告重庆中富物业管理有限公司负担527.50元，由被告兰支富、重庆远大中西医结合医院有限公司负担4372.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年十二月十四日书记员 何洪泉