重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7664号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁耀，男，1951年8月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆海兰云天物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区。法定代表人:伍顺文，董事长。委托诉讼代理人：何双凤，该公司员工。上诉人梁耀因与被上诉人重庆海兰云天物业管理有限公司（以下简称“海兰云天物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初10093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁耀及其委托诉讼代理人秦大东，被上诉人海兰云天物业公司的委托诉讼代理人何双凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁耀上诉请求：撤销原判，改判驳回海兰云天物业公司对梁耀的诉讼请求，并支持梁耀的反诉请求；一审、二审诉讼费用及保全费用由海兰云天物业公司承担。事实与理由：海兰云天物业公司没有按照合同约定履行相关工作，违反了物业管理条例、重庆市物业管理规定及前期物业合同的约定，属于严重失职，梁耀有权拒付物业服务费用；一审法院没有同意梁耀及代理人调取证据申请，导致反诉案件事实不清；基于一审法院没有同意梁耀调取刑事案件中的案卷，因此当庭提交律师调查令和调取证据申请书，请求二审法院调取该案材料，查明案件事实，证明物业公司在管理活动中存在过错，因此梁耀不应该缴纳物业费。海兰云天物业公司辩称，坚持一审判决的意见，梁耀的反诉请求和物业服务合同无关，公安机关已经将犯人抓获，因此不同意梁耀调取证据的申请。海兰云天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁耀支付2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理费共计11101.5元、2018年3月1日至2020年2月29日的公摊电费共计306.36元，共计11407.86元；2.本案诉讼费由梁耀负担。梁耀向一审法院反诉请求：1.判令海兰云天物业公司赔偿梁耀丢失物品的损失10万元；2.本案的反诉费用由海兰云天物业公司负担。一审法院认定事实：2013年6月28日，海兰云天物业公司与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》，约定重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会续聘海兰云天物业公司为重庆市九龙坡区金凤镇海兰云天四期工程C区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业管理服务费为每月3.50元/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳物业服务费用的义务；《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》第十一条约定，本合同期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。到期后双方未在续签，但海兰云天物业公司一直为梁耀所在小区提供物业服务至今。梁耀是重庆市九龙坡区金凤镇天语路XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为211.47平方米，该小区物业类型均为独栋别墅。梁耀主张的物业费欠费区间为2019年1月至2020年3月，公摊电费为2018年3月至2020年2月，梁耀对欠费时段没有异议。一审庭审中，海兰云天物业公司陈述公摊电费为据实分摊，梁耀对该事实认可。海兰云天物业公司举示了公摊费公示记录、催费通知单，证明海兰云天物业公司对公摊费用进行了公示，及对梁耀拖欠的物业费进行了催收。梁耀对证据的真实性和证明内容没有异议，但认为海兰云天物业公司的服务与收费标准不匹配，梁耀不应按该标准支付费用。海兰云天物业公司还举示了图片、山体安全隐患报告，拟证明海兰云天物业公司履行了物业职责和义务。梁耀对证据的真实性无异议，但认为物业服务的职责是多方面的，海兰云天物业公司举示的证据不能达到证明目的。一审庭审中，梁耀举示了报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书，拟证明梁耀家中被盗，海兰云天物业公司没有尽到安全管理义务，存在过错，梁耀的损失为10万余元。海兰云天物业公司对报案回执、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书的真实性无异议，但认为梁耀家中被盗属于刑事案件，与海兰云天物业公司无关。报案回执载明：报警人梁耀于2019年3月30日15时许发现自己位于金凤镇海蓝云天XX栋的房内被盗，……，经初步清点，被盗劳力士手表一只，价值约5万元，现金约2500元，各种外币（港币，新加坡币，美元，泰国币）价值约4000元人民币，拟立为刑事案件。重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书载明公诉机关指控，2019年3月30日凌晨，被告人欧明忠、曾祥意翻窗进入本市九龙坡区金凤镇某路XX栋被害人梁某家中，盗走五粮液白酒1箱（6瓶）、手表1块，现金1000元和若干外币等物品，后将五粮液白酒销赃获款3000元，外币兑换获款1800元。被告人欧明忠、贺军、曾祥意对指控的事实、罪名及量刑建议均无异议且签字具结，在开庭审理过程中亦无异议。判决第四项责令被告人欧明忠、曾祥意于判决生效之日起30日内共同退赔被害人梁某经济损失人民币5800元。梁耀陈述其损失为10万余元，包含劳力士手表7万元，外币2万元，五粮液酒6000元，现金2500元，以及无法估价的首饰，系海兰云天物业公司没有按照物业服务合同约定造成了侵权的事实。梁耀还举示了业主手册、前期物业服务协议、业主大会会议纪要，拟证明海兰云天物业公司的物业服务不到位。梁耀陈述海兰云天物业公司未依约履行安全保卫工作，小区近两年共有4起盗窃案件发生，未对小区公用设备设施进行养护和管理，也未对小区公共秩序的维护，小区道路存在安全隐患，公共绿化也不到位，海兰云天物业公司存在重大过失。海兰云天物业公司对证据的真实性无异议，但陈述闭路监控在2018年11月就瘫痪了，视频看不清楚，海兰云天物业公司和业主委员会多次沟通协调要求动用大修基金维修，业主委员会是在2019年4月同意维修，现在已经修好了。业主被盗是事实，海兰云天物业公司只知道3起，梁耀案件属于刑事案件，与物管无关。部分业主装修，大型车辆碾压造成道路存在安全隐患，与物业无关。海兰云天物业公司针对反诉举示了图片、签到记录（复印件）、岗位值班记录、车辆进出记录表，拟证明梁耀失窃是属于刑事案件，与物业无关。梁耀对图片的真实性不予认可，认为是复印件。对岗位值班记录的真实性不予认可，认为是复印件，是海兰云天物业公司单方制作，所有签名的笔迹及签到表中的字迹均系同一人。对C大门岗位值班记录表的真实性不予认可，在岗位记录中没有反映出真实的情况，工程人员进入也应该登记，2019年2月28日至2019年3月30日并没有外来人员的登记，不可能没有外来人员，在案发当时没有进行岗位值班。对车辆进出记录表的真实性不予认可，海兰云天物业公司没有严格按照合同约定对驾驶人员的身份、联系电话及是否与业主进行对接进行核实，不能证明海兰云天物业公司履行了义务和职责。一审法院认为：业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，海兰云天物业公司与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订的《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述约定对海兰云天物业公司和作为业主的梁耀均具有法律约束力，海兰云天物业公司、梁耀双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。海兰云天物业公司在物业服务合同签订后，及合同到期后，依约为小区提供了物业服务，业主应当根据《海兰云天四期工程C组团物业服务合同》的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，海兰云天物业公司依约为梁耀房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费，梁耀作为该小区内的业主应当按照约定履行缴费义务。此外，对梁耀关于海兰云天物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准的主张，一审法院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现梁耀提供的证据不足以证明因海兰云天物业公司的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明海兰云天物业公司存在根本违约的情形，故梁耀提出的抗辩意见，不予采纳。对海兰云天物业公司要求梁耀缴纳物业服务费的请求，予以支持。海兰云天物业公司主张物业服务费的欠费期间为2019年1月1日至2020年3月31日，梁耀对欠费时段无异议，予以确认。梁耀应当缴纳的物业管理费为11102.18元（3.50元/月·平方米×211.47平方米×15个月），海兰云天物业公司仅主张11101.5元，对此予以尊重。关于公摊电费，双方一审庭审中陈述为据实收取，梁耀欠付公摊电费的期间为2018年3月1日至2020年2月29日，公摊电费共计306.36元，平均每月为12.77元（306.36元÷24个月）。因梁耀所在小区物业类型均为独栋别墅，该公摊电费符合同类型相同物业的收费标准，予以确认。关于梁耀的反诉请求。梁耀认为其被盗损失为10余万元，系因海兰云天物业公司没有按照物业服务合同约定履行义务而造成了侵权的事实。本案中，重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号刑事判决书已经确定，梁耀家中被盗系由欧明忠、曾祥意造成，该判决书已经确定梁耀的损失为5800元，由侵权人欧明忠、曾祥意向梁耀进行退赔。同时，物业公司只是管理小区内的公共事务，对业主屋内的个人财物不负有保管义务。本案中，海兰云天物业公司就其履行了安全保卫工作提供了证据予以证明。因此，梁耀的反诉请求没有事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、被告梁耀于本判决生效之日起十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11101.5元、2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费306.36元，共计11407.86元；二、驳回被告梁耀的反诉请求。本案本诉案件受理费43元，反诉案件受理费1150元，合计1193元，由被告梁耀负担（本诉案件受理费43元已由原告预交，被告梁耀应于本判决生效之日起十日内向原告重庆海兰云天物业管理有限公司支付该43元）。”二审庭审中，海兰云天物业公司举示巡查签到表、岗位值班表、车辆出入记录表、来访人员出入记录表的原件，拟证明其尽到了物业公司应尽的管理义务。梁耀质证称，巡查签到表的真实性不予认可，签到表是事后单方制作，并且签到表中也无法看出是在涉案小区进行巡查，巡查的地点没有载明，也不是24小时进行巡查，同一张表中签字的人笔迹相同，因此存在伪造的行为，不能证明海兰云天物业公司已经按照物业管理合同的约定履行了巡查的义务；来访人员出入登记表在一审中海兰云天物业公司没有举示，在二审进行举示，对其真实性有异议，登记表是从2017年10月26日一直登记到2020年5月7日，一共才登记了28页，三年中来访人员才仅仅只有28页，不是一个真实的出入登记表，另外从登记表的时间看，不是每一天都有出入登记，有时间隔时间达到了一个月，且在2019年3月30日梁耀房屋被盗窃的当天没有出入人员登记，可以看出海兰云天物业公司并没有按照物业服务合同约定进行所有的来访人员登记，存在重大过错；其他材料的真实性均不予认可。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，海兰云天物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，梁耀作为业主应当缴纳物业管理费用。梁耀认为海兰云天物业公司严重失职，未按照物业服务合同的约定履行物业管理职责且收费标准不合理，但梁耀举示的证据并不足以证明其观点。即使物业管理企业存在一般管理瑕疵，也不能成为业主要求减少或拒绝缴纳服务费的理由，故对海兰云天物业公司要求梁耀缴纳物业服务费等费用的请求，本院予以支持。同时结合本案已经查明的事实，以及梁耀请求调取前期物业服务合同备案相关档案资料的目的，对其该调取证据的请求，本院不予准许。关于梁耀的反诉请求。物业管理公司只是管理小区内的公共事务，对业主屋内的个人财物不负有保管义务。本案中，海兰云天物业公司就其履行了安全保卫工作提供了证据予以证明，且从犯罪分子的盗窃路径以及最终被抓获归案等事实来看，即使海兰云天物业公司存在出入登记不够完善等一般管理瑕疵，也并非导致梁耀家中被盗的以及损失未能全部追回的原因。因此，梁耀的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。一审查明的事实中已载明梁耀家中被盗的过程及处理结果，足以作为本案定案的依据，梁耀申请调取重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107刑初793号案件询问笔录及相关案卷资料并无必要，故对其该申请本院亦不予准许。综上所述，上诉人梁耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2386元，由上诉人梁耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 苏致礼审 判 员 秦 敏二〇二〇年十二月二十四日（院印）法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋