重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7961号上诉人（原审被告）：重庆本茂物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民大道**，统一社会信用代码915001180824203583。法定代表人：张云华，经理。委托诉讼代理人：万鹿兵，重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黎佑，男，1975年2月5日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代永川，女，1981年7月3日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆忆诚投资有限公司，住，住所地重庆市永川区人民大道**一社会信用代码915001185828290889。法定代表人：李祖桢，总经理。委托诉讼代理人：蒋跃云，重庆市永川区朱沱法律服务所法律工作者。上诉人重庆本茂物业管理有限公司（以下简称本茂物业）因与被上诉人黎佑、代永川、重庆忆诚投资有限公司（以下简称忆诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人本茂物业的委托诉讼代理人万鹿兵，被上诉人黎佑、代永川的共同委托诉讼代理人孔维全，被上诉人忆诚公司的委托诉讼代理人蒋跃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本茂物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黎佑、代永川对本茂物业的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黎佑、代永川、忆诚公司承担。事实和理由：1.《忆诚城市铭人商铺租赁合同》实际履行人为忆诚公司，本茂物业并未使用、收益该房屋。2.黎佑、代永川并未将涉案房屋交付本茂物业使用，根据《商品房销售管理办法》的规定，本案涉及的返租行为不合法，不应得到支持。3.双方在租赁合同中特别约定，一次性付款客户租金自交房日起开始计算，一审法院认定的租金起算时间错误。4.一审法院虽然适用了《合同法》，本案还应该依据《建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定进行判决。黎佑、代永川辩称：1.黎佑与代永川在向忆诚公司购买房屋的时候理解为忆诚公司与本茂物业是共同体，是关联企业，结合本茂物业在租赁合同中的租金在忆诚公司的购房款中进行扣除，黎佑当然认为忆诚公司与本茂物业均是租金支付的责任主体。2.本茂物业认为双方交房时间应当以最终验收为准，该理由无事实和法律依据。涉案房屋一直没有办理交房手续，按照本茂物业的观点租金至今都不应支付，不符合涉案双方当事人签约时的契约精神，也有违公平原则。双方签订购房合同以及租房合同的时候，忆诚公司和本茂物业均是按照返租的形式来签约的，现本茂物业又以返租违法为由否认，要求不履行返租行为，本茂物业和忆诚公司恶意违约，有违合同法诚实信用原则。一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求。忆诚公司辩称：黎佑、代永川与本茂物业并没有实际履行租赁合同，忆诚公司与黎佑、代永川存在实质上的租赁关系。租赁合同签订之日房屋没有验收，不具备交付条件，合同上约定租金计算日为交房之日起计算，不是当事人真实意思表示。2017年1月12日忆诚公司开发的城市铭人商品房楼盘验收合格，忆诚公司与案外人订立的租赁合同是2017年3月之后才开始投入装修，2017年7月才使用，租赁期应当从2017年3月之后才开始计算。忆诚公司与案外人于2016年6月1日签订的租赁合同，因未完成验收和交付被迫解除。黎佑、代永川向一审法院起诉请求：1.要求本茂公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金307203元及违约金（从2019年7月1日起，以153602元为基数按每日万分之五计算至本息付清时止，从2020年1月1日起，以153601元为基数按每日万分之五计算至付清时止）；2.由忆诚公司对上述债务承担连带担保责任；3.诉讼费由本茂物业、忆诚公司负担。一审法院认定事实：2015年12月25日，黎佑与忆诚公司签订《忆诚·城市铭人商品房认购协议》，约定黎佑认购位于重庆市永川区人民大道809号忆诚·城市铭人1幢1层833号房物业，总房款为4093828元，一次性返租后总价3072418元，并约定黎佑在签订认购协议时向忆诚公司支付房屋购房定金100000元，于2016年3月1日前签订正式购房合同，定金自动转为房款。2015年12月31日，黎佑与忆诚公司签订《833号商铺销售补充协议》，约定由于商铺处于抵押状态，无法进行网签，双方约定于2016年3月1日前正式签订商品房买卖合同，商铺以返租六年的形式进行销售，前三年租金在房价中扣除，扣除三年租金后单价为20600.50元／平米，后三年租金每年以3889137元的8%返租，即2019年1月1日至2021年12月30日止，结算周期为6个月一次，由于目前商铺已出租给第三方，并已签订六年租赁合同，自第七年起，所产生租金由黎佑收取。2016年1月12日、1月13日，黎佑向忆诚公司支付购房款3033630元。2016年9月26日，黎佑、代永川与忆诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定黎佑、代永川购买位于重庆市永川区人民大道833号1层商服用房，建筑面积147.26平方米，总成交金额为3033630元，黎佑、代永川于2016年9月26日支付购房款3033630元，忆诚公司于2016年12月30日前将竣工验收备案登记的商品房交付黎佑、代永川使用，双方并对办理合同登记备案、办理产权登记、预告登记及违约责任等进行了约定。其补充协议约定，黎佑、代永川同意本茂公司代忆诚公司履行交房手续，并向该物业公司办理收房手续。2016年9月27日，黎佑、代永川与本茂物业、忆诚公司签订《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》，约定黎佑、代永川将其购买的位于重庆市永川区人民大道809号1栋833号商铺（建筑面积147.26平方米）租赁给本茂物业经营管理，若本茂物业未履行合同，则忆诚公司作为担保人将承担连带法律责任；双方同意在租赁投资使用期限内，合同为不可撤销合同，第一年、第二年、第三年租金合计806408元已从总房款中扣除，从第三年（实为第四年）开始至第六年租金结算周期为6个月一次（即每年的6月30日和12月30日），自第七个租约年起，本茂物业将不再进行返租，本茂物业按实际所得租金支付给黎佑、代永川或本茂物业自行收租，第四年、第五年、第六年的每半年租金为153602元，每年租金为307203元；黎佑、代永川租金自2016年1月1日起开始计算（一次性付款客户租金自交房日起开始计算，按揭付款客户租金自银行按揭贷款放款第2日起开始计算），在黎佑、代永川授权本茂物业正常经营期间，本茂物业如向黎佑、代永川逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向黎佑、代永川支付滞纳金，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为本茂物业不履行协议，黎佑、代永川有权解除合同并要求本茂物业支付拖欠的租金；返租期内，本茂物业须按时缴纳租金，如未按时缴纳租金，按需缴纳租金的万分之五每天的违约金赔付给黎佑、代永川，逾期超过三个月未缴纳，黎佑、代永川有权追究本茂物业违约责任。2019年12月26日，黎佑与忆诚公司签订《连带责任保证协议书》，约定因2016年9月27日，黎佑、代永川与本茂物业、忆诚公司签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》中未约定连带责任保证的具体期间，现约定忆诚公司承担连带责任的保证期间为本茂物业付款期限届满之日起一年内。本案涉案房屋于2017年1月12日取得竣工验收备案登记证。一审法院认为，黎佑、代永川与本茂物业、忆诚公司于2016年9月27日签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。黎佑、代永川以其购买的房屋出租，在支付购房款时已扣除前三年应收取的租金，以返租方式购买涉案房屋，从商品房买卖合同生效时起即取得涉案房屋，享有占有、使用、收益的权利，且在商品房买卖合同补充协议中也明确约定由本茂物业代忆诚公司履行交房手续，本茂物业可以行使房屋交付权，故本茂物业以黎佑、代永川未交付涉案房屋的抗辩理由不能成立，该院不予采信。忆诚公司作为担保人对租赁合同提供连带保证担保，应承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向本茂物业追偿。对于租金的起算时间，合同中约定了租金从2016年1月1日起算，同时在2015年12月31日黎佑、代永川与忆诚公司达成的《833号商铺租售补充协议》亦可看出，在签订该补充协议时，商铺已出租给第三方，并已签订六年租赁合同，黎佑、代永川与本茂物业、忆诚公司的租金计算起点并不以商铺已实际交付黎佑、代永川为标准，至于忆诚公司与第三方的租赁合同是否已经履行，在所不问。虽然合同中载明了“一次性付款客户租金自交房日起开始计算”，因本案租赁方式的特殊性，若租金从交房日才开始计算，对于黎佑、代永川显然失去了返租意义，且返租三年的租金也已在购房款中作了抵扣，故本案中的第四年租金支付应从2019年1月1日起开始计算。本茂物业、忆诚公司辩称应从竣工验收备案登记时间计算，无法律依据亦不符合双方合同约定，故对该辩称理由，该院不予采纳。因合同约定的计算违约金的利率标准过高，该院对此酌情调整为以所欠租金为基数，其利息标准分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，一审判决：“一、由被告重庆本茂物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黎佑、代永川20**年1月1日至2019年12月31日的租金307203元及违约金（从2019年7月1日起，以153602元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；从2020年1月1日起，以153601元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、由被告重庆忆诚投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黎佑、代永川的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3345元，由被告重庆本茂物业管理有限公司负担，由被告重庆忆诚投资有限公司负连带清偿责任。”二审中，忆诚公司向本院提交重庆市永川区人民法院（2017）渝0118民初4367号民事调解书，拟证明忆诚公司与案外人就其他商铺签订的房屋租赁合同因未完成租赁房屋验收和交付，被迫解除租赁合同，忆诚公司与其他租赁户之间的租赁合同没有实际履行。黎佑、代永川质证后表示对真实性无异议，但不能达到证明目的，该调解书内容是忆诚公司应当支付给案外人的各类款项，并非法院以没有办理房屋验收为由判决解除双方的合同，该调解书印证了黎佑在购房时该工程项目为现房，并对外进行了出租的事实。本茂物业质证后表示，对真实性无异议，该调解书能够证明涉案租赁房屋未实际交付的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于本茂物业提出的其并未实际参与履行涉案租赁合同、涉案房屋并未向其交付、其不应当承担租金支付义务的问题，因本茂物业与黎佑、代永川、亿诚公司已签订涉案商铺租赁合同，且将涉案商铺前三年的应收租金在黎佑、代永川向亿诚公司购买商铺额价款中予以抵扣，说明该租赁合同与房屋买卖合同存在紧密关联，并已部分实际履行。该租赁合同并无违法无效之情形，故对于各方均有相应拘束力。当事人应当按照合同履行，现涉案商铺黎佑、代永川已按约让渡使用权给本茂物业，则本茂物业应当履行支付租金的义务。至于涉案房屋的交付问题，考察租赁合同与商品房认购协议、商品房买卖合同的形成以及价款支付过程，均可以明确本茂物业与亿诚公司存在密切的利益关联，本茂物业作为承租方签订合同并盖章认可，而忆诚公司又在同一合同中为本茂物业履行该租赁合同向黎佑、代永川提供担保，足以使黎佑、代永川对本茂物业将履行涉案商铺租赁合同的租金支付义务产生合理信赖，至于涉案房屋究竟是由本茂物业或是忆诚公司使用，则系其内部关系问题，并不能免除本茂物业依据合同所应承担的租金支付义务。且商品房买卖合同补充协议中还明确约定由本茂物业代替亿诚公司履行交房手续，说明本茂物业拥有交付房屋的条件和能力，相关商铺实际已在本茂物业掌控管理之下，故本茂物业与黎佑、代永川之间是否曾专门进行房屋交接并不影响合同的履行。至于本茂物业所称本案涉案房屋返租有违行政部门规章以及地方法规，故租金不应支持的意见，本院不予采纳，理由如下：首先，无论是建设部《商品房销售管理办法》抑或是《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，其法律层级均不属于可以否定合同效力的法律、行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，不能作为认定合同无效的依据；其次，考察《商品房销售管理办法》第十一条以及《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和上述法规中有关违反关联规定的法律责任之内容，均是有关要求房地产开发企业或中介服务机构不得采取售后包租或返本销售的方式销售未竣工的商品房，否则将对商品房开发商或销售企业处以一定金额的罚款，故相关规定实为管理性规定，而非效力性规定，不能作为排除、消灭合同当事人民事权利义务关系的依据；再次，本茂物业积极参与亿诚公司返租销售行为、主动与黎佑、代永川签订租赁合同，协助亿诚公司实施售后包租行为，其本身在从事不法销售方式，现又依据有关规定主张免责，显然有违诚信原则；最后，即便相关销售方式违规，应当依法承担责任的也应是开发商亿诚公司，不能因此而否定黎佑、代永川依据合同所享有的权利。至于本茂物业所称应以交房之日起算租金的意见，涉案租赁合同中已明确约定为2016年1月1日，且能够与相关商铺租售协议所记载商铺已出租给案外人的、前三年租金从房价中扣除等事实相印证，且为填充方式进行特别约定，足以说明系当事人订立合同时经协商达成的一致真实意思，结合《中华人民共和国合同法》第四十一条有关非格式内容优先于格式内容的规则，本院对其上诉理由不予采纳。按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，二审审理范围应围绕上诉请求进行，因亿诚公司并未提出上诉，故对其提出的租金应从2017年3月起算的意见，本院二审不予支持。综上所述，本茂物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6690元，由上诉人重庆本茂物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年十二月二十三日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜