重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初4245号原告：重庆渝高新兴科技发展有限公司。住所地重庆市北部新区星光大道**。统一社会信用代码91500000709374173D。法定代表人：李继鸿，公司董事长。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：蒋家琼，女，汉族，1964年12月6日出生，住重庆市开县。被告：李微微，女，汉族，1986年4月22日出生，住重庆市渝**。被告：重庆帝州大酒店有限公司。住所地重庆市渝**洪湖西路******。统一社会信用代码9150000091212913N。法定代表人：陈正环，系该公司执行董事。三被告共同委托诉讼代理人：易秦禾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝兴公司）诉被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司（以下简称帝州大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员袁晓翔适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝兴公司的委托诉讼代理人陈思，被告蒋家琼、李微微、帝州大酒店的委托诉讼代理人易秦禾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝兴公司提出以下诉讼请求：1、要求确认原告和蒋家琼、李微微于2013年7月22日签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》及其补充协议已于2017年8月28日解除；2、由三被告立即将房屋腾空、返还原告、恢复原状；3、由三被告立即共同向原告支付2015年6月22日至2017年8月21日期间的租金4799820.73元；并自2017年8月22日起，每日按6153.62元向原告支付房屋占用费，直至向原告返还房屋之日止；4、由三被告立即共同向原告赔偿因逾期支付租金造成的损失，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，至付清时止；5、保证金作为违约金不予退还；6、本案诉讼费、律师费由三被告共同承担。事实和理由：2013年7月22日，原告与蒋家琼、李微微签订房屋租赁合同，约定蒋家琼、李微微承租原告所有的位于重庆市渝北区洪湖西路X号、X号相关房屋，租赁期限为8年，从2013年7月22日起至2021年7月21日止。房屋移交后，蒋家琼、李微微将该房屋用于开办酒店使用，该酒店为帝州大酒店。2014年8月18日，原告将其中一部分房屋出售给神州数码（重庆）信息科技有限公司，保证金亦进行了相应的调整，租金的支付按照原合同履行。三被告承租后，自2014年12月22日开始拖欠租金，其中2015年6月21日的租金已经通过渝北区人民法院的判决确定，但至今未执行到位。故诉至本院，要求判如所请。被告蒋家琼、李微微、帝州大酒店辩称：1、同意原告的第一项诉讼请求。根据渝北区人民法院2015年第12277号民事判决书第二页的记载，原告诉称蒋家琼、李微微在2014年12月22日到2015年6月21日期间并未支付任何租金，但实际上被告在此期间分七笔共计向原告支付了总计838403.90元的租金，由于此部分金额未能在渝北区人民法院的上述判决书（已生效）中认定，故应在本案中抵扣；2、被告在2015年6月22日至2016年9月14日共分七笔支付345345.14元租金，亦应抵扣；3、原告通知案涉房屋的物管公司在今年3月底将案涉房屋作为空置房管理，导致被告不能进入租赁房屋。被告同意搬离，但实际上因为通道被锁，无法搬离。故被告不应支付房屋占用使用费；4、保证金已经作为违约金不予返还，那么其他损失需要证据证明，否则不应得到支持；5、律师费并没有实际支付，也未实际产生，不应得到支持。经审理查明：2013年7月16日，以渝兴公司为甲方，蒋家琼、李微微为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，由甲方将位于重庆市渝北区洪湖西路X、X号的A幢负1层7-1号（建筑面积16.07平方米）、A幢3层1号（建筑面积1091.06平方米）、A幢4层1号（建筑面积1091.06平方米）、B幢3层1号（建筑面积1110.40平方米）、B幢4层1号（建筑面积1110.40平方米）合计建筑面积4418.99平方米的房屋出租给乙方。合同约定租赁期限为8年，自2013年7月22日起至2021年7月21日止，免租期4个月，自2013年7月22日至2013年11月21日为装修免租期，免租期内不计租金，房屋租金按建筑面积计算。租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用，以上费用由乙方自行向物业公司缴纳。租金标准的具体明细为：2013年11月22日至2014年7月21日，A幢负1层租金单价160元/㎡·月；A幢3层1号租金单价为75元/㎡·月；A幢4层1号租金单价为70元/㎡·月；B幢3层1号租金单价为75元/㎡·月；B幢4层1号租金单价为70元/㎡·月。2014年7月22日至2015年7月21日，A幢负1层租金单价160元/㎡·月，月租金2571.20元；B幢3层1号租金单价为75元/㎡·月；B幢4层1号租金单价为70元/㎡·月。2015年7月1日至2016年6月30日，A幢负1层租金单价172.8元/㎡·月；B幢3层1号租金单价为81元/㎡·月；B幢4层1号租金单价为75.60元/㎡·月。2016年7月1日至2017年6月30日，A幢负1层租金单价186.62元/㎡·月；B幢3层1号租金单价为87.48元/㎡·月；B幢4层1号租金单价为81.65元/㎡·月。租金每季度支付一次，每季度为一个租金支付期，乙方至少提前15日将每期租金预付给甲方。在本合同签订时乙方支付保证金和第一季度租金给甲方，甲方应向乙方开具房屋租赁发票。为保证乙方合理使用该房屋及配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳保证金510635.95元，退房手续办理完成后，甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息。关于违约责任：乙方如逾期1个月未缴纳租金，甲方有权单方面解除合同，并且由此造成的一切损失由乙方承担；若乙方未按约支付租金或其他费用，甲方有权从保证金中扣除拖欠款项，且乙方还应在甲方扣款后10日内补足保证金，否则甲方有权单方面解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方交纳的保证金作为违约金不再退还，如乙方造成的损失金额大于保证金，甲方对差额部分享有追偿权：……（3）拖欠租金或物管费、电费、税费等相关费用逾期达1个月。如乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。被告交纳了保证金510635.95元。在房屋租赁过程中，渝兴公司于2014年8月18日将A幢3层1号、A幢4层1号出售给案外人神州数码（重庆）信息科技有限公司，划分了部分保证金，剩余保证金259583.05元。2014年8月18日，原被告双方签订补充协议1份，载明：1、双方同意将免租期由4个月调整为8个月，即2013年7月22日至2013年11月21日，2014年2月22日至2014年6月21日，其他合同条款不变；2、在签订本协议时，乙方将欠缴的租金即2014年6月22日至2014年8月21日的租金643565.80元一次性支付给甲方。另查明，2015年6月23日，渝兴公司以蒋家琼、李微微拖欠房屋租金为由起诉至渝北区人民法院，诉称蒋家琼、李微微从2014年12月22日后未再付租金。渝北区人民法院于2016年2月29日作出一审判决，判令蒋家琼、李微微支付给渝兴公司2014年12月22日至2015年6月21日的租金981476元，并支付相应的利息损失和律师费30000元。该文书现已生效。还查明，在2014年12月22日至2015年6月21日期间，被告分7笔向渝兴公司支付了总计838403.90元的租金（2014年12月31日支付150000元，2015年1月12日支付38403.90元，2015年3月9日支付150000元，2015年3月31日支付200000元，2015年4月13日支付100000元，2015年5月18日支付100000元，2015年6月4日支付100000元）。2015年6月22日至2016年9月14日共分8笔支付345345.10元（2015年7月1支付50000元，2015年8月3日支付50000元，2015年9月9日支付56078元，2015年10月15日支付50000元，2015年11月20日支付50000元，2016年6月7日支付20000元，2016年8月25日支付30000元，2016年9月14日支付39267.10元）。庭审中，三被告举示了重庆渝高物业管理有限责任公司于2020年3月30日发给帝州大酒店的通知一份，该通知署名为关于软件园B栋3-4楼按空置房处理的通知，载明：“我司于2020年3月26日收到重庆渝高新兴科技发展有限公司《关于对帝州酒店按空置房处理的函》，根据函件内容，贵司与渝兴公司现已不存在房屋租赁关系，渝兴公司作为楼宇的产权业主，委托我司对该楼宇进行日常物业服务和管理，现为满足业主产权单位的要求，我司将从2020年3月31日24：00起对重庆市渝北区洪湖西路26号B栋3、4楼房屋按空置房进行管理，届时将停水停电及封闭楼层，请贵司及早做好安排，如产生不良后果，将由贵司承担，感谢贵司长期以来对我司工作的支持和理解”。三被告欲证明从2020年4月1日起，案涉租赁房屋按照空置房进行了管理，停水停电并且封闭楼层。同时三被告庭审中举示了2020年8月7日视频一份，欲证明三被告意欲搬离案涉租赁房屋，却被渝兴公司的工作人员告知必须经渝兴公司领导同意才可以开锁进入租赁房屋。上述事实，有租赁合同、民事判决书、银行转账记录、通知、视频以及原、被告的当庭陈述载卷为据，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。蒋家琼、李微微和渝兴公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律相关规定，合法有效。蒋家琼、李微微作为案涉房屋的承租人，应按照合同约定如期足额支付房屋租金。帝州大酒店作为实际使用人，亦应当负有支付房屋租金的义务。对于三被告长期拖欠租金未交，渝兴公司有权解除房屋租赁合同，鉴于蒋家琼、李微微、帝州大酒店同意该合同于2017年8月28日解除，本院对此予以确认。合同解除后，蒋家琼、李微微作为合同的签订方，帝州大酒店作为房屋实际使用方，应当及时将案涉房屋即位于重庆市渝北区洪湖西路X、X号的A幢负1层7-1号（建筑面积16.07平方米）、B幢3层1号（建筑面积1110.40平方米）、B幢4层1号（建筑面积1110.40平方米）房屋腾空、恢复原状后归还。关于2017年8月28日前的房屋租金及逾期支付导致的利息损失，计算如下：1、2015年6月22日至2015年7月21日的房屋租金为163579.20元；2015年7月22日至2015年9月21日的房屋租金为353331.08元，合计516910.28元，应当于2015年6月7日前支付，鉴于被告在2014年12月22日至2015年6月21日期间向渝兴公司支付了838403.90元的租金，该期租金抵扣后无需再支付。2、2015年9月22日至2015年12月21日的房屋租金合计529996.62元（176665.54元乘以3个月），此款应于2015年9月7日前支付，扣除上述金额838403.90元抵扣后的321493.62元和2015年7月1日支付的50000元、2015年8月3日支付的50000元，还应支付108503元，逾期未支付，从2015年9月7日起，以108503元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、2015年12月22日至2016年3月21日的房屋租金合计529996.62元（176665.54元乘以3个月），此款应于2015年12月7日前支付，扣除已经于2015年9月9日支付的56078元，2015年10月15日支付的50000元，2015年11月20日支付的50000元，还应支付373918.62元，逾期未支付，从2015年12月7日起，以373918.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、2016年3月22日至2016年6月21日的房屋租金合计529996.62元（176665.54元乘以3个月），2016年6月22日至2016年6月30日的房屋租金为52999.66元；合计582996.28元，此款应于2016年3月7日前支付，逾期未支付，从2016年3月7日起，以582996.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。5、2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金为572402.79元，扣除6月7日支付的20000元，还应支付552402.79元，此款应于2016年6月15日前支付，逾期未支付，从2016年6月15日起，以552402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。6、2016年10月1日至2016年12月31日的房屋租金为572402.79元，扣除8月25日支付的30000元，9月14日支付的39267.10元，还应支付503135.69元，此款应于2016年9月15日前支付，逾期未支付，从2016年9月15日起，以503135.69元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。7、2017年1月1日至2017年3月31日的房屋租金为572402.79元，此款应于2016年12月15日前支付，逾期未支付，从2016年12月15日起，以572402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。8、2017年4月1日至2017年6月30日的房屋租金为572402.79元，此款应于2017年3月15日前支付，逾期未支付，从2017年3月15日起，以572402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。9、2017年7月1日至2017年8月28日的房屋租金为398391.53元，此款应于2017年6月15日前支付，逾期未支付，从2017年6月15日起，以398391.53元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。从2017年8月29日至2020年3月31日止，按照每天6153.62元的标准向渝兴公司支付房屋占用使用费。关于2020年4月1日之后的房屋占用使用费，从2020年4月1日起，案涉房屋已经被作为空置房管理且停水停电，帝州大酒店作为使用人，完全不能进行正常的经营，蒋家琼、李微微作为合同的签订方，亦无法实现合同目的。同时，蒋家琼、李微微、帝州大酒店的相关设施设备、物品仍旧摆放在案涉房屋中，故本院酌情减少蒋家琼、李微微、帝州大酒店在案涉房屋被作为空置房管理后的房屋占用使用费，本院酌情每月支付房屋占用使用费60000元，至实际腾空、归还房屋止。关于渝兴公司要求保证金不予退还的诉请，经查，根据合同约定，蒋家琼、李微微在履行合同期间内没有按照合同约定支付租金，系违约方，该保证金转化为合同解除的违约金，故对渝兴公司的该项诉请予以支持。关于律师费，渝兴公司自行陈述目前只支付了1900元，且举示了相应的合同，故对该金额予以确认。至于后期律师费用，渝兴公司目前还未支付，且金额不确定，系未实际产生的损失，本案不予处理，可待实际产生后另案起诉。关于诉讼时效，三被告在2014年至2016年期间，陆陆续续向原告支付房屋租金，本案涉及的房屋租金不存在诉讼时效已过的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告重庆渝高新兴科技发展有限公司与被告蒋家琼、李微微于2013年7月16日签订的房屋租赁合同及双方于2014年8月18日签订的补充协议于2017年8月28日解除。二、被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司截至到2017年8月28日尚欠的房屋租金，具体金额如下：支付2015年9月22日至2015年12月21日尚欠的房屋租金108503元；并从2015年9月7日起，以108503元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2015年12月22日至2016年3月21日尚欠的房屋租金373918.62元；并从2015年12月7日起，以373918.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2016年3月22日至2016年6月21日的房屋租金582996.28元；并从2016年3月7日起，以582996.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金552402.79元；并从2016年6月15日起，以552402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2016年10月1日至2016年12月31日的房屋租金503135.69元；并从2016年9月15日起，以503135.69元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2017年1月1日至2017年3月31日尚欠的房屋租金572402.79元；并从2016年12月15日起，以572402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2017年4月1日至2017年6月30日尚欠的房屋租金572402.79元；并从2017年3月15日起，以572402.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。支付2017年7月1日至2017年8月28日尚欠的房屋租金为398391.53元；并从2017年6月15日起，以398391.53元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至2019年8月19日；从2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司于本判决生效后十五日内将位于重庆市渝北区洪湖西路X、X号的A幢负1层7-1号（建筑面积16.07平方米）、B幢3层1号（建筑面积1110.40平方米）、B幢4层1号（建筑面积1110.40平方米）房屋腾空、恢复原状后归还给原告重庆渝高新兴科技发展有限公司。四、被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司于本判决生效后十五日内按照每天6153.62元的标准支付给原告重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋占用使用费，从2017年8月29日起至2020年3月31日止。五、被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司于本判决生效后十五日内按照每月60000元的标准支付给原告重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋占用使用费，从2020年4月1日起至实际归还房屋止。六、被告蒋家琼、李微微交纳的履约保证金259583.05元为违约金，原告重庆渝高新兴科技发展有限公司不予退还。七、被告蒋家琼、李微微在本判决生效后三日内支付给原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费1900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。八、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费45610元，由被告蒋家琼、李微微、重庆帝州大酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  袁晓翔人民陪审员  马瑞行人民陪审员  杨 梅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李 涛