湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初2195号 原告（反诉被告）:李松，男，1980年7月1日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：张涛澜，岳阳楼区中诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：湖南亿丰置业发展有限公司，住所岳阳县荣家湾镇荣新路**。 法定代表人：毛玉霞，经理。 委托诉讼代理人：陈飞雪，湖南忠民律师事务所律师。 原告（反诉被告）李松与被告（反诉原告）湖南亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李松的委托诉讼代理人张涛澜，被告的委托诉讼代理人陈飞雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李松向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年10月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告返还原告已付购房款184436元、办证费1600元、预告登记备案费300元及维修基金2098元，合计188434元；3、请求判令被告支付原告违约金18843元（按已付款的10%计算）（以上二、三项合计207277元）；4、请求判令被告自2018年10月17日起至实际给付日止，按照人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月17日，原告就购买位于岳阳县荣家湾镇岳阳××广场××期××幢××层××号商铺事宜与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，房屋总价款为303346元，首付款为183346元，其余120000元通过银行贷款方式分期支付。原告在合同签订当日，已按合同约定向被告交纳房屋首付款、办证费、预告登记备案费和维修基金共计人民币188434元。同时，上述《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定被告应于2019年12月31日前交付诉争房屋；第十二条约定若被告逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率计算给付利息，并承担相应的违约责任。然而，原被告在签订合同后，由于被告项目资金没有到位造成征收工作缓慢，工程项目停工。直至交房日期届至，被告仍旧未能依约完成交房义务，原告无奈之下便向岳阳县住房和城乡建设局信访投诉，该局于2020年5月28日作出了《关于岳阳县亿丰时代广场二期逾期交房信访件的答复意见书》，此时各业主才得知是由于被告与施工企业在工程量结算问题存在严重分歧，导致工期迟延，房屋竣工未能通过顺利验收。因而无论如何，被告也不能完全按照《商品房买卖合同（预售）》的约定完成商品房交付义务。截至2020年9月，被告仍未依约实际交付房屋，其行为系重大违约，且《商品房买卖合同（预售）》已实际无法履行。故原告向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，一、被告已履行合同主要义务，原告关于解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求应予驳回。1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定案涉商品房交付时间为2019年12月31日。双方签订的《委托经营管理合同》第四条第1项约定“甲方委托乙方从亿丰公司办理该商铺的全部交房手续”。2019年6月26日，县质监、安监、设计、监理、建设、施工等单位共同对亿丰二期工程进行了竣工预验收。2019年6月28日，被告向原告委托的亿丰物业公司交房，双方签订了《商铺交付确认书》。该交付事实已被生效法律文书所确认。2、2019年12月31日，案涉项目正式通过竣工验收，2020年9月4日完成工程竣工验收备案，办理了不动产总证，分证正在一一办理之中。综上，被告已经履行了合同义务，被告与原告之间不存在合同解除的事由，也不存在合同法规定的可以解除合同的情形，原告的主张没有事实和法律依据，应予驳回。二、被告已经充分保障了原告自2019年10月31日至2023年10月30日期间的合同利益。《合同法》的目的和功能之一就是保障合同双方的合法权益，实现合同目的。就本案而言，被告购买原告商铺的主要目的是投资，是为了获取租金收益以实现财产的保值增值，而非居住和自己使用。从原告与被告签订的《签约确认表》中可知，原告在出卖商铺时就以总房价7.7折的形式对案涉商铺支付了自2019年10月31日起至2023年10月30日商铺租金，原告前4年的租金利益已经充分实现，其购买商铺的目的已经达到，该事实已被人民法院生效法律文书所确认。即使原告不认可被告已经支付了前四年的租金，按照《委托经营管理合同》第五条第一项的约定，原告也是将案涉商铺的前四年无偿交给被告统一经营管理，原告在此期间已不能再另行收取租金，不影响其合同目的的实现。三、被告正在强力推进招商运营和工程扫尾工作。2019年9月，原告已与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订了《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及委托运营管理委托合同》，招商管理团队于2019年9月9日已正式进驻，正在有序开展工作。岳阳县委、岳阳县人民政府全力支持亿丰二期项目建设。2019年12月31日，亿丰二期工程全面通过竣工验收。目前，二期项目的设备安装、调试和公共区域的装修扫尾工程已全部完成，招商招租工作进展顺利，天河院线等商户已强势入驻悦冠荣城，特色美食一条街正在创建，天猫实体店已经开业，游乐场项目等项目已经进场装修，被告有信心、有能力、有诚意、有实实在在的行为履行全部合同义务，确保商铺买受人的长远利益。四、原告第二、三、四、五项诉讼请求因其第一项请求不成立而应全部驳回。原告第二、三、四、五项诉讼请求以第一项为前提，如前所述，原告关于解除合同的诉请没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回，因此原告其他诉请缺乏前提条件，应予驳回。综上，原告逾期付款，请求人民法院判令原告立即付清房款并承担违约责任。被告已经履行合同主要义务，充分保障了原告的合同利益，原告的合同目的已经实现。且被告正全力以赴做好招商招租工作，确保包括原告在内的全体买受人的长远利益。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告和全体商铺买受人的合法权益。 被告答辩期内提起反诉：1、请求依法判令原告李松立即结清湖南亿丰时代广场二期第07幢04层4045号房购房款12万元，并按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第八条第1项第（1）（2）小项的约定支付违约金;2、由原告李松承担反诉诉讼费用。事实与理由：原告李松与亿丰公司于2018年10月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，其中第七条、第八条、附件四、附件十-对付款方式、逾期付款责任等进行了约定。原告李松购买商铺实行的是首付＋商业贷款付款方式，总房款303346元，其中首付183346元，剩余12万元采取商业贷款形式支付。亿丰公司与岳阳巴陵农村商业银行和岳阳湘江村镇银行股份有限公司等两家金融机构建立信贷关系后，多次通知原告李松办理房款结清（贷款）手续，但原告李松迟迟不予结清房款。截止反诉之日，原告李松购房款还有12万元没有支付，构成根本违约。2020年10月13日，原告李松向岳阳县人民法院起诉，要求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求返还购房款、支付违约金等。现为维护自身合法权益，特依法具状反诉，请求人民法院判如所请。 原告对被告反诉辩称，一、原告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使不安抗辩权。原、被告于2018年10月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》并支付了首付款183346元是事实，但就在同年11月23日，被告与二期业主代表就开业问题进行了协商会议，此时原告才得知自岳阳亿丰时代广场项目2017年5月始工程进度缓慢，至2018年更是处于停工状态。此后一直到2020年，期间不断有业主通过诉讼、上访等方式向被告主张权利，且根据岳阳县住房和城乡建设局于2020年5月14日作出的信访事项答复意见书可知，岳阳亿丰时代广场项目在竣工验收后被要求自行整改，尚未完成竣工验收备案。这充分说明原、被告签订合同后，案涉房屋长期存在不能交付或不能按时交付的风险，故原告有权依法拒绝履行合同约定中剩下的付款义务。二、被告逾期交房构成重大违约，原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》。合同已明确约定"逾期超过180日后，买受人有权解除合同"，合同所约定的房屋最迟交付时间为2019年12月31日，而被告于2020年9月4日才完成竣工验收备案，买受人解除合同的情形已成就。综上所述，被告的主张没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交本诉证据：证据一、2018年10月17日原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，拟证明①原、被告约定购买的商品房为亿丰时代广场二期第007幢04层4045号房，对该房屋的价款、面积等权利义务进行了相关约定；②合同第9条约定，商品房交付条件为商品房交付时已取得建设工程峻工验收备案证明文件；③双方对合同违约的解除条件进行了约定。证据二、原告向被告交纳购房首付款183346元、办证费1600元、预告费300元、维修基金费2098元，共计187344元，证明原告已经履行了合同约定的前期义务。证据三、1、关于亿丰时代广场二期C1标段项目业主投诉事项对话会协商意见；2、岳阳县住房和城乡住房建设局关于岳阳县亿丰时代广场二期逾期交房信访件的答复意见书；3、悦冠荣城业主回复函；4、亿丰公司与二期业主代表就开业问题协商会议记录；5、岳阳县住房和城乡建设局对县政协十三届四次会议第48号提案的答复；6、2020年6月28日关于亿丰时代广场二期C1标段项目业主投诉事项对话会协商意见；7、2020年7月14日由被告出具的一份悦冠荣城业主回复函。以上证据材料拟证明①原、被告签订商品房买卖合同前后，被告与施工方发生争议，工程前期征收进度缓慢，相关项目资金不到位等一系列原因导致多个业主多次向有关建设主管部门及政府上访投诉，被告也多次与二期的多个业主进行协商对话，协调处理矛盾。在原告了解相关情况之后，内心感到不安，原告在签订合同之后，享有绝对的不安抗辩权；②原被告约定交房日期2019年12月31日，被告方仍然没有取得工程竣工验收备案证明。证据四、岳阳县建设工程质量监督站监制工程竣工验收备案表，拟证明被告直到2020年9月4日才取得建设工程竣工验收备案证明。庭后原告记忆提交证据五、按被告吩咐于2018年2月1日将10000元汇入被告指定湖南远策房地产营销策划有限公司，应予冲抵购房款。 被告对原告本诉证据质证，证据一真实性无异议，证明目的有异议，称本案焦点是合同交房问题，突出房屋交付时间是2019年12月31日；证据二无异议，补充说明原告还有12万元房款没有支付，契税没有缴纳；证据三真实性无异议，证明目的有异议，称这些证据不能证明原告不安抗辩权成立，因被告已提前履行了合同义务，原告不存在有不安的因素；证据四无异议；证据五有异议，称不知情，从未要求购房户交纳该项费用，该款项不是支付到亿丰公司银行账户，亿丰公司也未开具收据，对该10000元亿丰公司不予认可。 被告提交本诉证据：证据一、被告营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明被告诉讼主体身份。证据二、岳阳县商品房预售许可证，拟证明被告出售商铺行为合法。证据三、案涉4045号商铺《签约确认表》，拟证明被告在出售案涉商铺时，以总房款7.7折扣的形式对原告商铺支付了自2019年10月31日起为期4年的租金。证据四、其与湖南亿丰物业运营管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）签订的《物业委托经营管理协议》及亿丰物业公司营业执照副本，拟证明亿丰物业公司依法取得包括案涉商铺在内的亿丰时代广场项目二期3.5.6.7.8栋商铺的经营管理权。证据五、案涉4045号商铺《委托经营管理合同》，拟证明①原告已全权委托亿丰物业公司办理该商铺的交房手续;②原告已将案涉商铺委托亿丰物业公司经营管理，委托经营管理期限自2019年10月31日起至2029年10月31日止共计10年，其中，前四年原告无偿将商铺交亿丰物业公司经营管理。证据六、2019年6月26日亿丰时代广场二期C1标段竣工验收《会议签到表》、竣工验收会议纪要、2019年12月30日竣工验收资料，拟证明包括案涉商铺在内的亿丰二期C1标段内的工程项目已经通过相关职能部门竣工验收。证据七、工程竣工验收备案表一份，拟证明亿丰时代广场二期C1标段项目已完成工程备案。证据八、《商铺交付确认书》，拟证明案涉商铺已于2019年6月28日交付。证据九、亿丰公司与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订的《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及委托运营管理委托合同》，拟证明亿丰时代广场二期项目己全面开始招商招租及运营。证据十、中共岳阳县委办公室《关于创建美食一条街等工作现场办公会议纪要》，拟证明中共岳阳县委、县政府高度重视、高度关心、高度关注亿丰二期项目，工程己全面进入实质开业准备阶段。证据十一、不动产权证(总证)及部分购房户不动产证，拟证明案涉项目商铺已经开始办理不动产证。证据十二、岳阳县人民法院(2019)湘0621民初1496号民事判决书一份，拟证明案涉商铺2019年6月28日交房、前四年租金已支付等事实已被生效法律文书所确认。证据十三、湖南省岳阳市中级人民法院（2020）湘06民终3141号民事判决书，拟证明①交房的事实已被生效法律文书确认；②证明与本案同类型的案件，已有生效终审判决。 原告对被告本诉证据质证，证据一、二、七、十一无异议；证据三真实性无异议，关联性及证明目的有异议，称被告作为房地产开发商没有义务向原告承担任何形式的租金，所以被告认为以打折的形式支付了4年的租金不成立；证据四三性有异议，称①亿丰公司和亿丰物业公司本来就是关联性公司，他们之间随时都可以补充订立各种形式的合同；②这份合同签订的时间是2015年8月1日，继2016年后，被告开发的商铺就已经陆续出售给了各业主，所以被告提前与亿丰物业公司签订委托管理合同是没有主体资格的，因为相关权利和义务，随着出售行为已经转移到了各业主。况且当时该项目还在进展初期，属于在建工程，不存在物业委托和经营管理；③该协议从法律意义上讲是无效的。证据五的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，称原告是依据商品房买卖合同设立的交付方式为前提，委托办理交房手续。如果亿丰物业公司不符合约定交付方式办理交房手续，是属于越权的行为；证据六真实性无异议，关联性和证明目的有异议，称不能证明2019年12月30日已通过项目职能部门验收，因为原告举证提供的2020年5月14日城乡建设局信访回复意见清楚载明了，在此之前该项目还需要自行整改；证据八三性有异议，称该《商铺交付确认书》甲乙双方是关联公司，不排除随时补签的可能性；该确认书所谓的交付，不符合原被告双方商品房买卖约定的交付方式，亿丰物业公司超越了原告的委托授权范围，同时该确认书仅只是形式上、文字上的交付，与亿丰物业公司之间没有发生实际的交付行为，比如，钥匙的交接、水电的登记等实际行为；证据九真实性无异议，关联性和证明目的有异议，称证据仅能证明亿丰广场二期项目在招商、招租，并不能证明已实际运营；证据十真实性无异议，关联性和证明目的有异议，其关联性不能达到证明目的；证据十二、十三真实性、关联性无异议，证明目的有异议，称我们国家不是判例法国家，同类案件只能作参考。 被告提交反诉证据：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、岳阳亿丰时代广场签约确认表；3、亿丰公司收据和原告李松付款凭证，上述证据拟证明原告实际仅支付购房款183346元，尚欠12万元购房款没有支付。原告对被告反诉提交的证据质证①欠购房款12万元是事实，但是商品房买卖合同中并没有明确约定尾款支付时间；②其他各业主纷纷多次上访，政府以及相关行政部门进行协调，以及被告回复的意见等一系列原因使原告产生严重不安和焦虑，原告不得以行使不安抗辩权提起上诉。原告反诉证据与原告本诉第三组证据一致，被告没有新的质证意见。 原告本诉提交的证据一、二、三、四，证据的真实性，被告无异议，对其真实性，本院予以确认。原告本诉提交的证据五，被告异议成立，本院予以采信。被告本诉提交的证据一、二、三、五、六、七、九、十、十一、十二，证据的真实性，原告无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。被告本诉提交的证据四，2015年8月1日，亿丰公司与亿丰物业公司签订《物业委托经营管理协议》，亿丰公司将其所有的湖南亿丰时代（包括一期：湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城）委托给亿丰物业公司实行统一管理、统一招商、整体经营，委托经营期限为30年，该事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，原告异议不成立，该证据的真实性，本院予以确认。被告本诉提交的证据五，原告委托亿丰物业公司办理交房手续并未就房屋交付事项与亿丰物业公司进行特别约定，原告异议不成立。被告本诉提交的证据六，亿丰时代广场二期C1标段工程2019年12月30日由各职能部门作出了综合验收结论为“验收合格，同意竣工验收”的工程质量竣工验收记录，后续部分配套服务设施自行整改后，2020年9月4日取得工程竣工验收备案。被告本诉提交的证据八，结合本院前述证据认定，原告异议不成立，案涉商铺已于2019年6月28日由亿丰公司交付给亿丰物业公司，视亿丰公司向李松交付了商铺。 被告提交的反诉证据，在其提交的本诉证据中已提交，原告提交的反诉证据，即其提交的本诉第三组证据，原、被告提交的反诉证据的认定以本院本诉证据认定意见为准。 根据本院确认的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下：亿丰公司2014年6月25日成立，经营范围“房地产开发经营，自有房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。亿丰物业公司2015年6月I日成立。2015年8月I日，亿丰公司与亿丰物业公司签订《物业委托经营管理协议》，亿丰公司将其所有的湖南亿丰时代广场（包括一期∶湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城）委托给亿丰物业公司实行统一管理、统一招商、整体经营，委托经营期限30年，即委托经营时间自2015年8月1日起。2016年12月6日，亿丰公司取得岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号）。2018年10月17日，李松和亿丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号∶2512120200014045），约定由李松向亿丰公司购买亿丰时代广场二期第07幢04层4045号房，该商品房的预测建筑面积为34.96平方米（套内建筑面积22平方米，分摊面积12.96平方米），单价为8676.95元/平方米，总价款303346元。根据双方《岳阳亿丰时代广场签约确认表》，该商品房原总价为470926元，折扣后的合同总价303346元，签订合同前李松已支付定金（后转房款）183346元（双方约定此部分首付款占全部房款的60%），余款120000元申请贷款支付。另李松交纳了不动产办证手续费1600元、不动产预告登记和备案费300元，物业维修基金2098元。合同第八条约定，除因不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，“（1）逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”但双方未就具体的付款时间进行约定。该合同附件4约定“1、因买受人的原因导致出卖人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在接到贷款方或出卖人通知7日内，以自有资金或其他方式一次性付清全部购房款，否则按合同第八条处理。2、因买受人的原因导致出卖人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，买受人同意继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并另行签订协议。3、非因归责于双方人原因，导致出卖人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并另行签订协议”。合同第九条约定，商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定，“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”;第十二条对出卖人逾期交付的责任进行了约定。李松在签订该合同的当日，亦与亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定李松自愿将其在岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”购买的商铺委托给亿丰物业公司进行管理，委托经营管理期限从2019年10月31日（具体以商场正式开业时间为准）至2029年10月31日止，共计10年。该合同第四条约定，甲方（李松）委托乙方（亿丰物业公司）从亿丰公司办理该商铺的全部交房手续;第五条关于委托经营管理收益分配及支付方式约定为“1.委托经营管理期内的前4年，为商场培育发展期，需大量的招商、广告及装修、经营管理等前期投入与费用，故甲方自愿无偿将该商铺交给乙方统一管理；2.委托经营管理期内的第5年至第10年，托管商铺实际租金收入的90%归甲方所有，10%为乙方应得管理费”。之后，李松向华融湘江银行申请了购房贷款，华融湘江银行未予准许，亿丰公司又为李松联系了岳阳巴陵农村商业银行和岳阳湘江村镇银行股份有限公司等两家金融机构，李松未贷款支付剩余房款。岳阳亿丰时代广场二期工程施工过程中，亿丰公司与施工方发生矛盾，工程进展缓慢，不能如期交房。亿丰公司曾召集业主代表进行协调。2019年2月21日，谭玉、钱立平等作为业主代表与亿丰公司达成《亿丰二期业主维权协议》，协议约定交房时间为2019年6月30日前;房租自2018年5月31日开始计算;此外双方还就其它问题进行了约定。2019年6月26日，亿丰公司在建设行政主管部门的监督下，组织施工单位、建设单位、设计单位和监理单位对岳阳亿丰时代广场二期标段进行竣工预验收，并形成了会议纪要。2019年6月28日亿丰公司作为甲方与亿丰物业公司作为乙方共同签订了《商铺交付确认书》，确认甲方在2019年6月26日通过了竣工预验收，剩余少量工程及相关整改继续在完善，但不影响商铺交付，甲方将岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”所有商铺交付于乙方，乙方同意接受，交付后的商铺装修由乙方自行安排。2019年9月，亿丰公司、亿丰物业公司作为甲方与乙方曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》，委托乙方为项目提供前期研策、商业规划、开业前期代理招商及开业后的运营管理服务。2019年12月31日，在岳阳县住建局质安股、质监站、安监站监督下，岳阳亿丰时代广场二期Cl标段建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位召开竣工验收会议，综合验收结论为“验收合格，同意竣工验收”。2020年9月4日岳阳亿丰时代广场二期Cl标段工程取得工程竣工验收备案，2020年9月29日亿丰公司办理了由其单独所有坐落岳阳县荣家湾镇长丰路与城南路交叉口（亿丰时代广场二期）湘（2020）岳阳县不动产权第0002425号总证，商品房分证在一一办理之中。2020年10月13日，李松以不安抗辩向本院提起诉讼。2020年10月23日，亿丰公司向本院提起反诉。 本院认为，本案争议的焦点是：一、李松与亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。二、李松主张返还已付购房款、办证费、预告登记备案费、维修基金及支付违约金、利息、诉讼费用能否支持。三、亿丰公司反诉请求应否支持。 关于焦点一，李松和亿丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条及《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，亿丰公司于2016年12月16日已取得了岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第000001号），符合商品房预售条件，案涉商品房销售符合法律、规的规定，是合法的销售行为。2、《商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，李松选聘的前期物业服务企业为亿丰物业公司。李松与亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》第四条明确约定“李松委托亿丰物业公司办理该商铺的全部交房手续”，并约定委托亿丰物业公司进行经营管理。根据该条约定，亿丰物业公司有权代理李松收取商铺。2019年6月28日，亿丰公司与亿丰物业公司签订了《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付给亿丰物业公司，应视为亿丰公司向李松交付了商铺。3、关于交付期限问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的商铺交付时间为2019年12月31日前，本院认定案涉商铺交付时间为2019年6月28日。4、李松购买案涉商铺的目的是投资，为获取商铺物权及委托亿丰物业公司经营管理商铺为期壹拾年的预期利益及后续长远利益，而非委托亿丰物业公司经营管理期满前的居住或自行使用。5、现亿丰公司已完成了项目的备案登记，项目产权总证已经办理，分证正在办理之中。 亿丰公司销售案涉商铺行为合法，尽管亿丰公司交付商铺时尚不完全具备合同约定的交付条件（即交付时未取得竣工验收备案证明文件，到2020年9月4日才完成备案），但上述情形并未损害李松对商铺产权的所有及收取租金的合同目的的实现。根据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持"的精神，对于李松要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二，基于第一焦点的阐述，本院对李松以解除合同为前提，主张返还购铺款、及支付违约金、利息、诉讼开支费用的诉讼请求，不予支持。 关于焦点三，亿丰公司已完成履约义务，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，剩余的款项应向亿丰公司支付。关于亿丰公司提出李松逾期付款应承担违约责任问题，虽然李松还有120000元购房款未支付，但由于双方约定剩余款项通过银行按揭的方式支付，未办理银行按揭的原因不能归究于李松，且双方未就剩余款项的支付予以确定，亿丰公司以此要求李松承担违约责任理由不充分，本院不予支持。 亿丰公司因自身原因，对案件纠纷的产生亦有责任，诉讼费用亿丰公司应适当负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告李松的诉讼请求。 二、由原告李松在判决生效后三十日内向被告湖南亿丰置业发展有限公司支付剩余购房款120000元。 三、驳回被告湖南亿丰置业发展有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果原告李松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4410元，反诉案件受理费2700元，合并减半征收3555元，由原告李松负担2500元，由被告湖南亿丰置业发展有限公司负担1055元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本（在递交上诉状之日起十日内依法办理交纳、申请缓交、免交上诉案件受理费手续），上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  向虹 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。