广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3578号上诉人（一审被告）：邹春英，女，汉族,1978年2月25日出生，住江西省赣州市于都县。被上诉人（一审原告）：珠海市铭豪居房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：吴星华，董事长。委托诉讼代理人：王涵，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婕，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人邹春英因与被上诉人珠海市铭豪居房产有限公司（以下简称铭豪居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邹春英上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判邹春英无须支付2019年11月、12月及2020年1月租金、占用费，2020年2月-3月的占用费按租金标准减半收取，且租赁保证金71032元不应没收而应当用于冲抵拖欠租金。事实及理由：1、根据租赁合同第二条第2款和第3款的约定，2020年2月-3月的占用费按租金标准减半收取。2、邹春英已支付2020年1月租金30188.6元，铭豪居公司主张2020年1月租金没有依据，且该租金是提前缴纳，可以优惠15%。3、因为涉案房屋存在质量问题，需要重新再装修，根据合同第四条第一款约定，铭豪居公司应当保证租赁物的使用处于适用和安全状态，故铭豪居公司同意再给2个月的装修免租期，邹春英不存在拖欠2019年10月、11月租金的情形。根据双方签订的租赁合同，租期自2017年9月15日起至2023年2月14日止，免租期为5个月，从2017年9月15日至2018年2月14日。邹春英将涉案房屋承租下来后，就对房屋进行装修，并且在2018年春节前已完成装修，并且跟消防公司确认了验收时间。但春节回来后，因涉案房屋的厕所位置严重漏水导致无法通过消防验收，租赁房屋一直无法使用，邹春英于2018年2月23日将该事实上报给铭豪居公司，要求尽快安排相关人员过来维修，至2018年4月26日涉案房屋才完成整改并且在2018年5月7日通过消防验收。原定于2018年3月开业的儿童摄影馆，延期到2018年8月24日才开业，铭豪居公司故口头同意给予2个月的免租期。而且在重新装修整改期间，铭豪居公司也未向邹春英收取过租金，表明对于2个月的免租期是存在的。因此，铭豪居公司主张2019年10月、11月的租金没有依据，邹春英不存在违约的情形。4、新冠病毒疫情爆发后，铭豪居公司在2020年2月向承租人发出免租或减租的通知，按照通知的内容，2020年2月是免租期，且从2020年3月起是按照50%计收租金。因此，邹春英不存在拖欠租金的情形。铭豪居公司辩称：1、关于邹春英主张的2020年2月-3月租金。案涉合同是在2020年1月16日解除的，解除后对方到2020年3月16日才归还案涉商铺，应按照合同约定的租金标准支付场地占用费即每月35516元，因此1月1日-1月16日的租金及此后到3月16日的场地占用费共为71032元，一审判决认定事实清楚，邹春英的请求无任何依据。2、关于邹春英主张的押金问题。对方多次拖欠租金超过30天且合同解除后逾期腾退案涉商铺，根据合同第十一条第一、四、五款对方除了应该按照两个月的租金额度支付违约金外，还应承担逾期支付租金和逾期归还商铺的滞纳金，一审法院综合本案情况酌定以租赁保证金作为对方违约的惩罚及对铭豪居公司损失的赔偿，符合公平诚信原则，对方主张用押金折抵租金没有依据。3、关于邹春英已经支付的30188.6元。铭豪居公司在一审起诉前已经将其作为10月份租金进行了冲抵，因此请求的10月份租金是5327.4元，而非35516元。如果邹春英认为是这是2020年1月份的租金，则2019年10月份的租金就应该是35516元，这并不能改变一审的判决结果。4、关于房屋质量问题。邹春英在一审时提交的证据均是2018年的微信聊天记录，且其在一审提交的单方制作的申请书的第五行已经自述2018年4月底修复完整，即铭豪居公司已经履行了修缮义务，邹春英不能以此为由不支付2019年10月和11月的租金。5、本案不应适用新冠疫情导致的租金减免。对方的违约行为和合同解除的事实都发生在疫情之前，如果邹春英立即进行了腾退，疫情对其不会产生任何影响。另铭豪居公司针对各租户的租金减免政策针对的是合同履行期内的租户，且要求其在享受租金减免前应该先结清前面拖欠的款项，本案合同已经解除，不存在减免租金的前提，且其拖欠款项至今，也不具备减免租金的资格。综上，铭豪居公司认为邹春英的上诉请求无任何事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。铭豪居公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；2.邹春英向铭豪居公司支付拖欠的租金59785.27元（2019年10月5327.40元、2019年11月35516元、2020年1月1日至2020年1月16日18941.87元）以及自2020年1月17日起至实际腾退日（2020年3月16日）按35516元/月的标准支付房屋占用费71032元；3.邹春英向铭豪居公司支付自逾期支付租金、房屋占用费之日起至实际清偿日的违约金35597.69元（暂计至2020年3月6日，以租金/房屋占用费为基数，按0.3%/日计算）；4.邹春英按两个月的租金额度向铭豪居公司支付违约金71032元；5.本案诉讼费由邹春英承担。一审法院查明：2017年9月15日，铭豪居公司作为甲方（出租人）与乙方（承租人）邹春英签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市前山（财富世家）梅花路X号铺，建筑面积683平方米，按每平方米65元的价格出租给乙方；租赁物的经营范围为摄影，经营范围不得变更，如需变更，必须提前30日提交书面申请，经甲方和小区物业管理处书面同意方可变更；租赁物现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在合同租赁期满交还租赁物的验收依据；租赁期限自2017年9月15日起至2023年2月14日止，共计60个月，总免租期152天，即2017年9月15日起至2018年2月14日止，计租日起从2018年2月15日开始计算；自2018年2月15日起至2019年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2019年2月15日起至2020年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2020年2月15日起至2021年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即2月份租金为22197.50元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为32.5元/平方米，即3月份租金为22197.50元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为52元/平方米，即每月租金为35516元；自2021年2月15日起至2022年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为34.13元/平方米，即2月份租金为23310.70元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为34.13元/平方米，即3月份租金为23310.70元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为54.60元/平方米，即每月租金为37291.80元；自2022年2月15日起至2023年2月15日止，2月份按租金价的5折优惠计算租金为35.84元/平方米，即2月份租金为24478.70元，3月份按租金价的5折优惠计算租金为35.84元/平方米，即3月份租金为24478.70元，现为乙方申请租赁合同自然月中6、12月份免全部租金，即该月实际缴纳为0元，其余月份按租金价的8折优惠计算租金为57.35元/平方米，即每月租金为39170元；第一个月租金于签署合同同时支付，自第二个月起，每月租金于当月5日前交纳，若采取现金交付方式，乙方应当到甲方指定地址缴纳，签订日期不是从当月1号开始计租，则第一个月需要按实际发生的租赁天数支付租金，即租金为11099.75元；如采取转账方式，乙方应当将租金转入甲方指定的账户；签订合同时，乙方向甲方交纳一个月的租金以及两个月的押金，押金和租金均按照原租金的八折优惠收取，押金71032元，租赁期满，如乙方没有违约行为，经甲方验收场地合格后30日内无息退还；租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁房屋建筑面积683平方米，前两年每月管理费1366元，第三年起每月管理费1707.50元，由乙方每月及时向管理处支付；水电费（包括公摊部分），按照乙方在物业的实际用量及分摊计算，由乙方向管理处自行缴纳，逾期不缴纳水电费的，物业公司有权按逾期欠缴部分每日千分之三向乙方收取滞纳金；租赁期内，甲方应保证租赁物的使用处于适用和安全的状态，对乙方的装修装饰部分，甲方不负有修缮义务；乙方应合理使用租赁物及附属设施，如因使用不当造成租赁物或设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如进行室内装修或设置对租赁物结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案必须符合国家及珠海市有关规定，并取得物业公司同意方可施工，施工标准及要求应符合政府相关部门的规定与要求，若由此产生的任何问题，由乙方负责，甲方不承担任何责任；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，应保证装修的完整性，依附于租赁物的装修归甲方所有，甲方不必对此支付对价；甲方在合同签署之日起3日内即2017年9月18日向乙方交付租赁物，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张；乙方应于租赁期限届满后3日内将租赁物及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方租赁物应当保持租赁物及设施、设备的完好状态，依附于租赁物的装修不得拆除与破坏，不得留存物品或影响租赁物的正常使用，对未经同意的留存物品，甲方有权处置；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转借租赁物，接受转租方对租赁物及附属设施、设备造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任；在租赁期内，如乙方需要解除合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可退场，如乙方未提前通知或甲方不同意乙方提前解除合同，乙方单方面解除合同则无权索回押金；甲方未按合同约定期限提供租赁物或所提供的租赁物不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：1.拖欠租金及其他应当由乙方自行缴纳的费用（包括但不限于物业管理费）逾期超过30日的；2.未经甲方书面同意擅自转租、分租、转让或转借租赁物的；3.未经甲方书面同意擅自改变租赁物结构、使用性质、经营范围的；4.不遵守物业管理公司的管理，经多次（指三次或三次以上）指出仍不改正的；5.采取不正当的竞争行为进行促销，严重影响其他商铺正常营业的；6.进行其他违反国家法律、政策的活动及其他严重危及小区安全和名誉的行为或损害公共利益的；租赁期满，合同自动终止；因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止；甲方因不能提供合同约定的租赁物而解除合同的，应按照2个月租金的额度向乙方支付违约金，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付月租金0.3%的滞纳金，还应承担因逾期交付给乙方造成的直接经济损失；甲方在合同期满前收回租赁物的，应提前2个月通知乙方，未通知的，应按照2个月租金的额度向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；因租赁物权属瑕疵或非法出租租赁物导致合同无效的，甲方赔偿乙方直接的实际损失；租赁期间，乙方违反合同第七条第三款的，甲方有权单方终止合同，应给予乙方不低于15日的搬迁时间，乙方应在甲方指定的期限内交还租赁物，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意，单方解除合同，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方在租赁期届满前退租的，应当提前两个月书面通知甲方，甲方书面同意后，乙方必须在两个月内对现场清理完毕，没有提前通知的，乙方应按照2个月租金的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方逾期支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物；租赁期满或乙方未按甲方指定期限如期交还租赁物，乙方向甲方支付租金的同时还应按每逾期一日向甲方支付月租金0.3%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的所有损失；等等。2018年12月7日，铭豪居公司委托北京大成（珠海）律师事务所向邹春英发出一份《律师函》，内容为：邹春英截至2018年11月30日仍拖欠铭豪居公司租金及滞纳金共计145324元，邹春英的行为已经构成严重违约，依法应当承担支付拖欠租金及滞纳金的违约责任，收到律师函三日内向铭豪居公司支付拖欠的租金及滞纳金，否则铭豪居公司将采取民事诉讼救济等法律行动维护自身合法权益等。2019年9月30日，铭豪居公司再次委托北京大成（珠海）律师事务所向邹春英发出律师函，内容为：1.2017年9月15日，铭豪居公司、邹春英签订《商铺租赁合同》，邹春英向铭豪居公司承租珠海市前山（财富世家）梅花路X号铺，租金价格为65元/平方米，计租建筑面积为683平方米，合同载明租赁物经营范围、租赁期限、租金支付方式、费用缴纳、租赁物修缮与使用等信息。合同第二条明确约定：2019年2月、3月租金优惠计算为32.5元/平方米，即每月租金22197.50元，6月、12月份租金免缴，其余月份租金均按52元/平方米优惠收取，即每月租金为35516元，自合同签订第二个月起，每月租金应于当月5日前交纳。合同第十一条第四款明确约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方违约支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物。2.2018年12月7日，因邹春英拖欠租金2018年8月、9月、10月的租金，铭豪居公司向邹春英发出律师函，要求收到律师函后支付全部拖欠的租金及滞纳金。3.2019年3月27日，因邹春英资金困难，邹春英向铭豪居公司出具《申请书》，对于2019年3月27日前拖欠铭豪居公司的209484元租金，保证于2019年4月30日缴付部分拖欠租金69484元，2019年7月31日前缴付剩余部分拖欠租金140000元。同时，保证正常缴付在此期间产生的租金，铭豪居公司对此表示同意。4.截至2019年9月29日，邹春英仍欠铭豪居公司2019年3月27日前剩余拖欠的140000元租金；同时，邹春英未支付2019年8月、9月的租金，共计71032元，产生的滞纳金暂计为11753元，以上各项总欠款合计222785元。基于上述事实，铭豪居公司认为，《申请书》虽然为邹春英的单方民事行为，但是铭豪居公司予以接受认可，邹春英应按照《申请书》内容，于2019年7月31日前向铭豪居公司缴付2019年3月27日前拖欠的全部租金义务。根据合同以及法律规定，邹春英不履行2019年8月、9月的租金缴付义务的行为严重违反合同及法律规定。鉴于此，请收到律师函三个工作日内向铭豪居公司支付2019年3月27日前剩余拖欠的租金140000元、2019年8月、9月未支付的租金71032元及产生的滞纳金11753元，合计222785元（滞纳金计至邹春英付清全部拖欠租金之日止）。若逾期履行，铭豪居公司将根据合同约定，解除合同并收回租赁物，并采取民事诉讼救济等法律行动维护自身合法权益。2020年1月16日，铭豪居公司向邹春英发出一份《解除合同通知书》，内容为：鉴于双方于2017年9月15日签订《商铺租赁合同》，邹春英承租铭豪居公司位于珠海市前山（财富世家）梅花路X号铺，上述合同第十一条第四款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应向甲方按月租金0.3%支付每日滞纳金，乙方逾期支付租金满30天的，甲方有权单方解除合同，并同时要求乙方支付滞纳金和违约金，收回租赁物。在合同履行过程中，邹春英自2019年10月起逾期支付租金、水电费、物业管理费等，严重违反了上述约定，且一直未予纠正，根据《合同法》、《商铺租赁合同》已经符合解除租赁合同的条件，铭豪居公司现根据合同约定通知邹春英《商铺租赁合同》于2020年1月16日起解除，且铭豪居公司将没收租赁保证金71032元，请邹春英于2020年1月30日前腾退商铺并支付以下款项：1.2019年10月、11月及2020年1月1日至2020年1月16日的租金共计89973.87元（2020年1月租金计算方式：35516元/月÷30日/月×16日=18941.87元）；2.逾期支付租金的滞纳金19270.98元（暂计至2020年1月16日，应实际计算至邹春英付清全部租金之日止）；3.自2020年1月17日起至1月30日的房屋占用费16574.13元（房屋占用费的计算方式：35516元/月÷30日/月×14日=16574.13）；4.其他发生的费用；逾期不腾房的，视作放弃财物所有权及其他处分权利，铭豪居公司有权将其作为废弃物处理，造成的一切法律后果由邹春英承担。同日，铭豪居公司将上述《解除合同通知书》在案涉租赁场地当面送达给邹春英。2020年3月16日，邹春英将案涉租赁场地交还给铭豪居公司，并与铭豪居公司的工作人员办理交接手续，邹春英向铭豪居公司的工作人员出具一份《交接表》，载明：邹春英于2020年3月16日上午交出位于珠海市前山（财富世家）梅花路X号铺、电子钥匙贰把，并且办理了水电交接，双方确认移交日期为2020年3月16日，电表表底数“1055.30”，水表表底数“385”。一审法院另查明，邹春英承租案涉商铺后，因商铺内发生漏水，邹春英于2018年2月23日、3月5日、3月8日、3月20日、3月26日、4月4日、5月9日通过微信告知铭豪居公司的管理、工作人员。铭豪居公司在一审庭审中向一审法院陈述，邹春英所主张的漏水问题在2018年4月26日前已经维修完毕，并且铭豪居公司亦给予了邹春英相应的租金减免和优惠，漏水问题已经处理完毕，其无权据此主张拒付租金。一审法院认为，铭豪居公司与邹春英签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。邹春英没有按照合同约定向铭豪居公司支付租金，构成违约。根据双方签订的租赁合同约定，邹春英违约支付租金满30天的，铭豪居公司有权单方解除合同。铭豪居公司对于邹春英欠付租金已通过律师函等书面形式向邹春英追讨，但是邹春英仍未能按期履行，铭豪居公司解除合同的条件已经成就，可单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。铭豪居公司于2020年1月16日向邹春英发出解除合同通知，符合双方约定和法律规定，对此一审法院予以确认，一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除。铭豪居公司请求邹春英支付欠付的2019年10月租金5327.40元、2019年11月租金35516元以及自2020年1月1日至2020年1月16日的租金18941.87元，理据充分，一审法院予以支持。2020年1月16日租赁合同解除后，邹春英仍未将案涉商铺交还给铭豪居公司，故应按合同约定的租金标准向铭豪居公司支付场地占用费，直至将案涉商铺交还之日止。根据双方提交的交接表显示，案涉商铺邹春英于2020年3月16日交还给铭豪居公司，故铭豪居公司请求邹春英支付2020年1月17日起至2020年3月16日场地占用费71032元，理据充分，一审法院予以支持。邹春英提出因案涉商铺漏水铭豪居公司承诺多给予其两个月的免租期，但是没有向一审法院提交相应的证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，上述抗辩理由，一审法院不予采信。关于铭豪居公司请求邹春英支付逾期支付租金及场地占用费的滞纳金、按二个月租金标准计算的违约金、没收租赁保证金，前述滞纳金、没收保证金以及支付违约金在性质上均属于违约金，铭豪居公司的前述诉请明显已经超过了其实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、邹春英的违约程度以及铭豪居公司的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定铭豪居公司收取邹春英的租赁保证金71032元不予退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；二、邹春英于判决发生法律效力之日起十日内向铭豪居公司支付2019年10月租金5327.40元、2019年11月租金35516元以及自2020年1月1日至2020年1月16日的租金18941.87元；三、邹春英于判决发生法律效力之日起十日内向铭豪居公司支付2020年1月17日起至2020年3月16日场地占用费71032元；四、驳回铭豪居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取16917元，由铭豪居公司负担1917元，邹春英负担15000元。本院二审期间，邹春英提交如下证据：1.三组微信记录；2.光盘；3.租金支付统计表；4.收款收据；5.银行转账流水；6.2020年2月减免资金通知；7.通知；8.微信截图。本院查明，2018年4月11日，铭豪居公司出具收据载明收到邹春英交来涉案商铺押金71032元、2018年2月份租金11099元、2018年3月份租金22197.5元。2018年9月12日，铭豪居公司出具收据载明收到2018年7月租金35516元。2019年1月4日，铭豪居公司出具收据载明收到一个月租金35516元。2019年3月26日，铭豪居公司出具收据载明收到租金48000元。2019年4月30日，铭豪居公司出具收据载明收到2019年4月租金35516元。2019年5月16日，铭豪居公司出具收据载明收到租金65188元。2019年5月31日，铭豪居公司出具收据载明收到2019年5月租金35516元。2019年8月2日、2019年8月15日，铭豪居公司各出具收据载明合计收到2019年7月租金35516元。2019年10月11日，铭豪居公司出具收据载明收到2019年8月租金35516元。2019年11月18日，铭豪居公司出具收据载明收到2019年9月租金35516元。2019年12月30日，铭豪居公司出具收据载明收到租金14万元。2020年1月22日，邹春英通过手机银行转账支付租金30188.60元。本院另查明，一审庭审中，对于2019年9月30日的律师函，邹春英确认当时是欠铭豪居公司租金，后来在2019年12月已经支付14万元。2020年2月27日，珠海市北晟贸易有限公司发出《关于疫情期间减免租金的通知》，称为减轻因疫情给商户带来的经营压力，经研究决定，拟给予商户按合同约定的二月份租金减免政策，三月份及后续租金需按合同约定缴纳。各商户必须在3月6日前结清2月前所欠费用，方可享受上述优惠。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于2019年10月、11月租金。邹春英上诉主张因涉案商铺存在漏水问题，铭豪居公司口头承诺两个月的免租期，故铭豪居公司不应收取2019年10月、11月的租金。经查，漏水问题发生在2018年春节之后，铭豪居公司对该问题进行了维修整改。通过邹春英提交的租金收据可知，实际上铭豪居公司已经免除了2018年4月和5月的租金，邹春英上诉主张铭豪居公司不应收取2019年10月、11月的租金缺乏依据，本院不予支持。二、关于2020年1月租金。2019年9月30日，铭豪居公司委托北京大成（珠海）律师事务所向邹春英发出律师函，称“邹春英因资金困难于2019年3月27日向铭豪居公司出具《申请书》，对于2019年3月27日前拖欠铭豪居公司的209484元租金，保证于2019年4月30日缴付部分拖欠租金69484元，2019年7月31日前缴付剩余部分拖欠租金140000元。同时，保证正常缴付在此期间产生的租金，铭豪居公司对此表示同意。但截至2019年9月29日，邹春英仍欠铭豪居公司2019年3月27日前剩余拖欠的140000元租金；同时，邹春英未支付2019年8月、9月的租金，共计71032元，产生的滞纳金暂计为11753元，以上各项总欠款合计222785元。”一审庭审中，邹春英对上述律师函的具体内容并未提出异议，并表示其已支付其上载明的14万元租金。本院认为，上述律师函表明，邹春英曾确认2019年3月27日前拖欠铭豪居公司209484元租金。且在该函件发出后，根据邹春英提交的收据可知，邹春英按照该函件的催促内容，于2019年10月至12月期间，缴交了2019年3月27日前剩余拖欠的14万元租金和2019年8月、9月的租金。此后邹春英未再支付2019年10月、11月租金，直至在2020年1月22日案中最后一次支付租金30188.60元。铭豪居公司将2020年1月22日的30188.60元在邹春英欠付的2019年10月租金35516元中进行扣缴计算，并无不当；在此前月份存在欠缴租金的情况下，邹春英上诉主张此系2020年1月份的租金，缺乏依据，本院不予支持。三、关于押金。因邹春英拖欠租金超过30日，铭豪居公司有权依据合同约定主张解除合同并没收押金，邹春英上诉主张押金与欠付租金进行抵扣，缺乏依据，本院不予支持。四、关于2020年1月17日至2020年3月16日的场地占用费。《商铺租赁合同》约定2020年1月租金为35516元、2020年2月和3月租金为22197.50元。本院认为，租赁合同解除后，房屋占有使用费的标准应参照合同约定的租金标准，故该期间的场地占用费应为60969（35516÷30×14+22197.50+22197.50）元，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。邹春英上诉主张2020年2月租金应予免除，本院认为，《关于疫情期间减免租金的通知》虽然承诺减免商户二月份租金，但该通知发出的对象为各承租人，而邹春英已于2020年1月16日与铭豪居公司解除了租赁合同关系；同时该通知亦提出了租金减免的条件为承租人必须在2020年3月6日前结清2月前所欠费用，而邹春英至今仍未结清2019年10月、11月、2020年1月的相关费用，其无权主张减免，故本院对邹春英的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，邹春英的上诉理由部分成立，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初4796号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初4796号民事判决第四项；三、变更珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初4796号民事判决第三项为：邹春英于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市铭豪居房产有限公司支付2020年1月17日起至2020年3月16日场地占用费60969元；四、驳回珠海市铭豪居房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16917元，由珠海市铭豪居房产有限公司负担2117元，邹春英负担14800元。二审案件受理费2916元，由珠海市铭豪居房产有限公司负担216元，邹春英负担2700元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 莉