辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14137号上诉人（原审被告）：赵卫东，男，1948年5月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江北街**。法定代表人：姜树和，公司总经理。委托诉讼代理人：王彬，男，1984年7月18日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市沈北新区。上诉人赵卫东因与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司（以下简称“佳沅公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵卫东上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实，适用法律错误。1、被上诉人没有通过“合法有效”产权转让协议取得涉案土地使用权。根据《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现案涉划拨土地仍登记在原国有公司沈阳市佳沅苗木繁育中心名下，没有登记在私营企业沈阳佳沅苗木繁育有限公司名下。产权转让协议即使如一审法院认定的“合法有效”，该协议也是债权协议，未依法履行，即签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金之前，被上诉人没有通过签订产权转让协议方式取得土地使用权，一审法院认定被上诉人取得土地使用权违背物权法定原则。2、案涉产权转让协议不具合法性。根据国家土地局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条：“企业产权整体转让的，划拨土地使用权应当以出让方式处理。”第十条：“处置土地使用权应当按下列程序办理：（一）拟定土地使用权处置方案。（二））地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批企业出售的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批……。”财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》第十二条：“按照本办法规定的批准程序，转让事项经批准后，才可以清产核资、评估、交易、签订产权交易合同等等”。上述法律法规虽有的现在已失效，但本案产权转让的2006年是有效的，是当时国有企业改制必须遵守的。被上诉人没有按照规定进行国有企业产权转让，产权转让协议不具合法性，现今转让所涉国有划拨土地使用权仍然登记在原国有企业名下就是证明。未履行国有划拨土地出让手续的国有企业产权转让，其实质就是侵吞国有资产，明知该行为，故意违背事实及法律裁判，就是助力国有资产流失、枉法裁判的行为。3、涉案产权转让协议是以合法形式掩盖非法目的的协议，是无效的。被上诉人以签订国有企业产权转让合同的形式，通过股权变更成为了原国有企业，现今的被上诉人。这些表面的合法形式，不能掩盖涉案国有划拨土地在未履行出让手续、未缴纳土地出让金情况下，被上诉人无偿使用的结果。产权转让的实质就是转让国有划拨用地，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案被上诉人通过产权转让形式转让国有划拨用地的行为依法无效，一审法院认定被上诉人通过企业产权转让取得了合同出租方权利义务是错误的。即使被上诉人在产权转让时取得辉山开发区有关部门的批准，但根据该解释第二条，开发区管委会作为出让方与受让方订了的土地使用权出让合同，应当认定无效。开发区管委会无权处置土地使用权，何况处置的是国有划拨土地。《房地产管理法》第二十四条规定：”下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”。涉案划拨土地不在法律规定的可以无偿使用范围之内，无论被上诉人通过哪种方式，都不能取得国有划拨用地使用权。被上诉人存在以国有产权转让合法形式，达到免交土地出让金、无偿使用国有划拨土地非法目的的行为，根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”，根据上述法律规定，涉案产权转让协议依法无效。综上，被上诉人签订的产权转让协议损害社会公共利益，产权转让的结果造成国有资产流失，是无效的；被上诉人无权使用国有划拨用地，不能通过产权转让形式取得涉案土地使用权，无权主张涉案土地使用权人所享有的权利义务，一审诉请应当被依法驳回。佳沅公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一、不能依据国有土地使用权合同司法解释的规定将本案国有划拨农用地转让合同认定为无效。最高人民法院负责人在该司法解释发布时答记者问中明确指出，该解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括集体土地和国有农用地。该说明虽未在司法解释中直接规定，但作为适用范围的说明仍是有效的。故司法解释关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，不适用本案国有划拨农用地的转让，不能直接援引该司法解释认定本案合同效力。因此，上诉人主张按照司法解释认定本案转让合同无效的观点，不能成立。二、国有农场划拨农用地使用权确权不适用物权法之规定，不以登记发证为生效要件。国有农场划拨农用地使用权取得在历史上主要是根据批准文件确认，并不采取出让方式，不涉及缴纳土地使用权出让金问题，不以登记发证为生效要件。被上诉人2006年通过公开合法形式购买企业产权，并且经有批准资质的人民政府批准，当时国有划拨农用地使用权确权工作在全国范围内并未完成，直至2015年底《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》则指出：“对农垦企业改革改制中涉及的国有划拨建设用地和农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。”据此，应认定最终确认可以采取保留划拨农用地的方式处置的做法。因此被上诉人对涉案土地实质上享有的土地使用权，是否领取权属证书不影响本案合同的效力，更不能简单的援引物权法之不动产的设立条件来判断国有农用划拨地的权属效力。三、国有划拨土地转让中，缴纳土地出让金并非唯一的使用权获取途径。国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金（该暂行办法虽于2019年7月24日废止，但说明整个交易符合当时法律规定）。沈阳农垦企业联合总公司为国有企业，领有国有土地使用证，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，与被上诉人签订了产权交易合同，且交易经政府批准，符合《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定的土地使用权可转让情形。根据该条规定，划拨土地使用权转让中，可以向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，也可以以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。证明国有划拨土地转让中，缴纳土地出让金并非唯一的使用权获取途径，也可以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。沈阳农垦企业联合总公司在《辉山农业高新区管委会给沈阳市政府的请示》中说明了出让金去向：“在辉山农业国资办监督下使用，资产收益全部用于支付农垦系统改革成本，解决历史遗留问题及企业再发展”，视同“土地收益上缴国家”，说明此次交易符合规定情形。同时，被上诉人在签订合同后已交付600万美元和2700万人民币转让费用，实际履行了合同义务。据此，此次交易合法有效，且无需再缴纳土地出让金。四、上诉人曾以实际行动认可被上诉人出租方主体身份。因产权转让行为，原沈阳市北陵农场与上诉人签订的《棚菜地租赁协议》中，出租方在合同中的权利义务已经整体转让给被上诉人，该协议对双方具有约束力，上诉人曾向盛世绿源生态科技发展有限公司（后更名为被上诉人）支付棚菜地使用租金及水费，以实际履行行为证明上诉人认可被上诉人出租方主体身份。双方租期届满，上诉人应将涉诉棚菜地恢复原状后完好返还被上诉人。综上，被上诉人与原沈阳市北陵农场之产权交易系响应国家盘活农垦土地资源的政策精神，经过人民政府批准，通过公开合法的挂牌转让形式进行产权转让，全额履行了转让费用，该转让行为不仅合法有效，且有利于整合农垦土地资源。上诉人为一己私利，在原合同租期届满后长期非法侵占被上诉人享有使用权和经营权的土地，严重侵犯被上诉人合法权益，其上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人全部诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。佳沅公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告位于沈阳市内的棚菜地（占地约2亩）恢复原状并返还给原告；2.请求判令被告向原告支付自2010年9月1日起至实际返还之日止的占有使用费(暂按每年每亩1200元的标准计算，暂时计算至起诉日为3347天，约为22,007.67元)；3.被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：沈阳市北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系沈阳市农垦联合企业总公司（以下简称农垦总公司）的下属单位。沈阳市佳沅苗木繁育中心拥有国有划拨土地165440.13平方米的使用权，土地座落地址原为沈阳市于洪区鸭绿江北街70号，现因行政区划变更，已划入沈阳市皇姑区境内，为沈阳市。2000年9月1日，沈阳市北陵农场（甲方）与被告赵卫东（乙方）签订《棚菜地租赁协议》，合同约定：甲方将位于沈阳市内的棚菜地一块（面积2亩）租给乙方建高效温室大棚使用，期限10年，自2000年9月1日至2010年9月1日；租金数额：头三年（2000年9月1日至2003年9月1日）每年每亩租金1000元，第二个三年（2003年9月1日至2006年9月1日）每年每亩租金1100元；最后四年（2006年9月1日至2010年9月1日）每年每亩租金1200元；承租期间的水、电费和农业税由乙方按甲方规定的数额和时间如期支付，否则，甲方有权停止供水，供电;建棚所需一切费用由乙方自行负责。乙方必须按甲方的统一规划标准建设温室大棚。乙方必须按协议规定的时间和数额向甲方交付租金，否则，甲方将停止供水、供电并有权终止协议，由此造成的一切后果由乙方自负;协议期满后，乙方在甲方地面的建筑必须按甲方规定的期限和要求由乙方自行拆除，如需继续租用，可经甲、乙双方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权;在承租期内，乙方无权转租、转让或转借，否则，甲方有权终止协议。合同签订后，沈阳市北陵农场将该棚菜地（面积2亩）交付给被告使用，被告在租用的土地上自建高效温室大棚，并按合同约定向北陵农场交纳租金及水、电费。2005年11月30日至2005年12月27日期间，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。2006年1月18日，农垦总公司作为出让方与受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司签订产权交易合同，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权，其中含257亩（含案涉土地）已出租的棚菜地的使用权，资产总额7673万元，负债总额423万元，净资产7250万元，转让价格为600万美元及2070万元人民币。该协议签订后，沈阳中源苗木培育产业有限公司按合同约定支付了全部价款，农垦总公司交付了257亩棚菜地使用权，沈阳中源苗木培育产业有限公司(系原沈阳市佳沅苗木繁育中心股东)对北陵农场与高效农业大棚棚主间的既有合同表示认可。该企业转让后，受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司。同日，沈阳中源苗木培育产业有限公司将受让土地无偿提供给沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司使用。2010年12月31日，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。2009年9月2日，被告向原告即盛世绿源生态科技发展有限公司支付2009年9月1日至2010年9月1日的棚菜地使用租金2400元及水费420元。2009年7月至9月期间，因257亩土地上部分大棚租户合同到期，原告分别给即将到期租户发出不再续租的函告，对此租户表示异议，并集体找到沈阳市北陵农场上访，沈阳市北陵农场经与原告沟通协调未果，于2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》，答复租户:“一、北陵农场257亩高效农业大棚，(含招商棚户)租主与原北陵农场签订的合同继续有效。直到政府规划动迁为止。二、在该棚区内所建的高效温室大棚属农场职工棚主个人投资，(含招商棚户)资产归个人所有。若遇政府规划该地动迁时，由资产所有人与政府动迁部门直接协商解决动迁事宜，其地上物经济补偿归投资人享有，土地补偿按市政府有关规定执行。”2011年9月，市信访局对本案群体上访问题召开协调会，确定:“2009年11月6日沈阳市北陵农场的《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》不具有法律效力，大棚户应按合同约定履行职责;在合同期限内，保证棚户正常生产生活秩序;各方应遵循依法、有理、有序的原则来解决问题，不能采取过激行为。严格按合同办理，对合同约定的事项依法履行，对拒不履行的，可通过诉讼渠道解决。”2011年末，原告要求与沈阳市北陵农场签有合同并合同期已经届满的租户腾出土地未果，起诉至一审法院，经两审法院审理，相关判决已发生法律效力，目前正在执行中。现被告签订的租赁合同期限已于2010年9月11日届满，因被告租赁期满后一直未腾出土地，故原告于2020年2月21日诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案外人沈阳市北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系案外人农垦总公司下属单位。被告与沈阳市北陵农场签订的《棚菜地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同履行过程中，2006年期间，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，故该产权出让行为合法有效。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权后，将取得的土地无偿提供给沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司使用，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司后更名为原告，故原告主体适格。被告于2009年9月向盛世绿源生态科技发展有限公司支付棚菜地使用租金及水费，表明被告对出租方主体变更事实明知。现因产权出让行为，原沈阳市北陵农场与被告签订的《棚菜地租赁协议》中，出租方沈阳市北陵农场因合同而生的权利义务已整体转让给原告，虽原、被告双方无书面租赁合同，但《棚菜地租赁协议》对原、被告双方均具有约束力，其租赁期限应截止至2010年9月1日止。现该协议已于2010年9月1日届满，双方间租赁协议应终止履行，被告应当依照合同约定将涉诉棚菜地恢复原状后完好返还原告。关于原告要求被告给付占有使用费的诉讼请求，本案审理期间，原告于2020年8月25日提交书面申请，自愿撤回该诉请，一审法院依法准予。关于被告所提交的2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原沈阳市北陵农场职工大棚棚主意见的答复》问题。沈阳市北陵农场出具该书面答复时间，系在257亩土地使用权已随企业产权一并出让之后，故该书面答复对原、被告双方不具有约束力，一审法院对被告主张其持续使用大棚至政府规划动迁时的意见不予采纳。一审法院判决如下:一、被告赵卫东于判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号沈阳市内棚菜地(占地约2亩))地上物拆除并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，将上述土地返还原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司;二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费350元，由被告赵卫东负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据《关于协调处理原北陵农场大棚种植户信访事项的会议纪要》，用以证明该纪要不具有真实性，没有公章，不发生法律效力。被上诉人质证称：五位职工代表参加会议，纪要在信访局有备案。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培育产业有限公司收购发生企业改制，此次转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会等相关政府主管部门批准，企业资产受让人缴纳了转让费用，出让人将诉争土地交付给被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司。企业转让合同合法有效，案涉土地包含在企业产权交易资产范围之内，企业产权交易后土地性质用途没有改变，基于企业产权交易合同，被上诉人取得对该土地相应的管理权和收益权。上诉人赵卫东通过招商途径承租使用案涉土地，原《棚菜地租赁协议》约定租期早已届满，虽然其仍继续使用案涉土地，但是双方并未续签租赁合同，且不存在同等条件优先承租权行使的条件，现被上诉人请求返还土地，上诉人未能提交足以证明其有权继续占有使用案涉土地的证据，一审法院判决上诉人赵卫东腾退案涉土地并无不当。综上，上诉赵卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人赵卫东承担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年十二月四日法官助理勾雪峰书记员许璐本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；