四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17765号 上诉人（原审原告）：梁经伦，男，1963年2月27日出生，住香港。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川君盛律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：骆丽华，女，1960年11月19日出生，住香港。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都熊猫万国商城有限公司，住所地：四川省成都市青羊区上西顺城街**成都熊猫城。 法定代表人：李思廉，董事长。 委托诉讼代理人：邓琳，女，1986年7月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。系公司员工。 委托诉讼代理人：刘宁，女，1990年10月26日出生，汉族，住河北省邢台市南和县。系公司员工。 上诉人梁经伦、骆丽华因与被上诉人成都熊猫万国商城有限公司（以下简称熊猫城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁经伦、骆丽华上诉请求：1.撤销四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9640号判决第二、三项；2.改判熊猫城公司支付从2012年12月18日至梁经伦、骆丽华实际取得房屋所有权证书之日的违约金（暂计至上诉之日为134821元，房款474056元×2844天×0.0001)；3.判令熊猫城公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院不予肯定由四川省工商行政管理局制定且案涉双方共同签订格式合同中的条款，系事实认定错误，该约定合法有效。1.该格式合同中约定“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”，并未违反法律强制性规定，且该条款为熊猫城公司提供的格式条款，在实际履行中并未限制当事人的法定权利。适用该条款的前提为因出卖人责任未能取得房屋所有权证书，持续违约并不能导致其逃避违约金的给付义务，反而将因违约行为承担更多违约责任，有利于双方履行合同义务，实现合同目的。2.一审法院认为该格式合同中的约定有悖于经济合理原则无事实法律依据。熊猫城公司的违约行为产生后非因梁经伦、骆丽华的原因不行使权利而导致损失的扩大，其原因在于因熊猫城公司一直不履行合同约定条款，才导致持续违约行为同时产生更多违约责任。合同约定的该条款是对守约方权利的保障，并未违反法律强制性规定，应合法有效。二、一审法院认为违约金应当从起诉之日倒推三年，适用法律错误，熊猫城公司为梁经伦、骆丽华逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效的期限。根据法律规定，该房屋买卖合同明确约定了逾期办证的违约金履行期限，逾期办证违约金的诉讼时效应从合同约定履行期限届满时计算。同时，熊猫城公司在一审庭审期间明确认可其于2020年以前不具备为梁经伦、骆丽华办理房产过户手续的条件。故熊猫城公司为梁经伦、骆丽华逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效的期限。三、一审法院酌情调整违约金计算方式无事实及法律依据。根据四川省高级人民法院的相关指导意见，逾期办证的违约金在万分之1至万分之3均为合理范围，一审法院酌情调整为万分之0.4无事实法律依据。四、梁经伦、骆丽华一审提供了香港的公证书，证明了邝荣达、黄珊珊在2018年和熊猫城公司的工作人员联系要求案涉房屋在内的房屋办证和支付违约金，关于该事实一审法院没有认定，是错误的。 熊猫城公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审法院认定商品房买卖合同中逾期办证违约金“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付”是对违约金支付条件约定，而非对诉讼时效起算时间的约定，该约定限制了当事人权利是正确的，梁经伦、骆丽华认为一审法院未肯定合同条款无事实依据的观点错误。二、一审法院查明违约金按日累计、每日形成一个独立的继续性债权，梁经伦、骆丽华怠于行使权利导致超过诉讼时效正确，在此基础上支持其从起诉之日起倒推三年的违约金请求权符合客观事实。三、梁经伦、骆丽华认为一审法院酌情调整违约金无事实和法律依据错误。1.熊猫城项目有特殊的历史背景，产权办理并非熊猫城公司不作为，而是因现实情况无法达到办证条件。该项目原股东与熊猫城公司项目移交时刻意隐瞒数据资料、存在虚假备案、职务侵占、一房二卖、合同诈骗、非法吸收公众存款等多项违法行为，是广州富力收购该项目后投入大量自有资金完成的，保障了辖区内稳定大局；2.熊猫城公司虽然有违约情节，但并未造成梁经伦、骆丽华损失，熊猫城公司因逾期交房已向梁经伦、骆丽华承担了违约金，梁经伦、骆丽华也已正常使用该房屋，且房屋价值从购买至今已升值达130%；3.广州富力接手案涉项目以来解决了大量遗留债务、业主纠纷，还因疫情等影响，一审法院调减违约金符合客观事实。四、从梁经伦、骆丽华提到公证书看，仅提交了备注为“富力史丹尼管家王子涵”（以下简称“管家”）并未核实该工作人员的身份，并在所有聊天记录中并未报过权利人的姓名，“管家”也统一回复只是负责物业管理，产权办理的事项需要咨询“小业主办公室”。同时公证书的内容看，虽然首次拨打小业主办公室电话为2019年9月25日，但一直未接通，同时小业主办室一直正常办公，已经处理过上万户业主的问题，有明确的办公职责以及办公时间，不存在无法联系的情形，但吴炽宏、杜玉群与邝荣达、黄珊珊等人均未到场反映，其提供的证据不能证明诉讼时效存在中止中断的情形，一审法院支持从起诉之日倒推3年的违约金正确。 梁经伦、骆丽华向一审法院起诉请求：1.判令熊猫城公司为梁经伦、骆丽华办理位于成都市青羊区××街××号××公寓××栋××单元××层××号房屋过户登记，办理房屋所有权证书；2.判令熊猫城公司支付从2012年12月18日至梁经伦、骆丽华实际取得房屋所有权证书之日的违约金（暂计至起诉之日为127379元，房款474056元×2687天×0.0001）；3.判令熊猫城公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2009年12月4日，梁经伦（买受人）、骆丽华（买受人）与熊猫城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于开发的史丹尼国际公寓项目房屋，房款共计474056元；出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房且应当在2011年12月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。 一审法院还查明，涉案房屋实际交付时间为2010年12月18日，案涉房屋于2020年初取得初始登记，网签合同显示案涉房屋地址登记为青羊区××街××号××栋××单元××楼××号，买受人为梁经伦、骆丽华，现已经具备办理过户的条件，梁经伦、骆丽华于2020年5月12日向法院起诉。 一审法院认为，梁经伦、骆丽华与熊猫城公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。梁经伦、骆丽华要求判令熊猫城公司为梁经伦、骆丽华办理位于成都市青羊区××街××号××栋××单元××楼××号房屋过户登记，办理房屋所有权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于逾期办证违约金诉讼时效的问题。 首先，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。 其次，关于梁经伦、骆丽华提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。合同中关于逾期办证违约金“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”，系对逾期办证违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因所有权证书未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期办证违约金“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。 再次，逾期办证违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定：买受人未能在商品房交付之日（约定交房时间为2009年12月30日前，实际交房时间为2010年12月18日）起730日（2年）内取得房屋所有权证书的，即应知晓其权利受到侵害，同时开始计算诉讼时效。在本案中，违约金的计算系按日累计，此种方式计算的违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对此种违约金的请求给付是一种继续性债权，逾期办证的违约行为在起诉时仍在继续；因梁经伦、骆丽华未能提供相应证据证明诉讼时效存在中止中断的情形，一审法院支持从起诉之日（2020年5月12日）倒推三年的违约金请求权。 关于违约金金额的调整问题。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”逾期办证违约金的衡量应以“逾期办证的违约行为造成的损失”作为最基础、最重要的参考因素，再结合合同的履行程度、合同的标的额，预期利益，当事人的过错程度，及当事人的履约和赔偿能力等因素，进行综合判断。虽然梁经伦、骆丽华并未提交证据证明因逾期办证的违约行为造成的损失，但熊猫城公司逾期办证的违约行为已经实际发生，其违约行为理应受到法律上否定性的评判，综合全案的实际，一审法院酌情调整为按日利率万分之0.4计算违约金。即逾期违约金为以购房款474056元为基数，从2017年5月12日起按照日利率万分之0.4计算至实际取得房屋所有权证书之日止。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、熊猫城公司于判决发生法律效力之日起十日内协助梁经伦、骆丽华办理成都市青羊区××街××号××栋××单元××楼××号房屋过户手续；二、熊猫城公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁经伦、骆丽华支付以474056元为基数，从2017年5月12日起按照日利率万分之0.4计算至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金；三、驳回梁经伦、骆丽华其余诉讼请求。如熊猫城公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2848元，减半收取为1424元，梁经伦、骆丽华承担1238元，由熊猫城公司负担186元。 二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，一审审理中，梁经伦、骆丽华提供了邝荣达为声明人、加盖有司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书专用章和公证人孔蕃昌律师见证章的文件，证明邝荣达就史丹尼国际公寓项目向“富力史丹尼管家王子涵”“富力中心Ｂ座管家赵仕梅”“富力中心Ｂ座管家马利霞”发出微信，了解xx6、xx8、xx9、xx0、xx2、xx3号房屋办理房产证的情况，“富力中心Ｂ座管家马利霞”回复联系“小业主办公室”8651××××的电话了解办理房产证的情况，但在微信聊天内容中，没有邝荣达提出要求熊猫城公司承担办证违约金的内容。邝荣达在2019年9月19日至2020年10月29日期间拨打电话＋8628****××××，但均未接通。熊猫城公司确认“小业主办公室”系熊猫城公司设立的办公机构，电话8651××××系“小业主办公室”电话，且一直正常使用。 二审审理中，梁经伦、骆丽华称已经向熊猫城公司缴纳了办理案涉房屋转移登记的契税和相关资料。熊猫城公司确认已经收取梁经伦、骆丽华就案涉房屋转移登记的契税，称没有证据证明梁经伦、骆丽华已经缴纳了办理转移登记的全套资料，但也认可未通知过梁经伦、骆丽华交付或补交相关办理转移登记的资料。二审中梁经伦、骆丽华还提出曾就案涉房屋办证及违约金事宜与富力香港公司的人员“邝利（音）”联系，但未提供证据证明富力香港公司与熊猫城公司之间的关系。熊猫城公司亦否认与富力香港公司存在身份上的关系。 本院认为，梁经伦、骆丽华与熊猫城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。《商品房买卖合同》约定，熊猫城公司应于2011年12月30日前取得楼栋权属证明、商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。但案涉房屋2020年初才取得楼栋权属证明，2010年12月18日交付后至今尚未办理房屋所有权证（现为不动产权证），熊猫城公司已经违约，一审法院判令熊猫城公司协助梁经伦、骆丽华办理成都市青羊区××街××号××栋××单元××楼××号房屋不动产权登记正确。本案二审争议的焦点是：1.案涉《商品房买卖合同》约定“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”是支付条件还是诉讼时效的约定；2.一审法院从起诉之日起倒推3年计算违约金是否合理；3.一审法院调整违约金是否合法合理。 关于案涉《商品房买卖合同》约定“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”是支付条件的约定还是涉及诉讼时效的约定问题。本院认为，“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付违约金”的约定，只是约定了什么情况下开始支付违约金，并未约定在一方当事人违约后另一方当事人主张权利的起止时间，一审法院认定系对违约金支付条件的约定正确。同时，该约定虽然未排除守约方可以依法主张违约方承担违约责任的权利，但“买受人实际取得房屋所有权证书之日”是不确定期限，且义务人可能恶意一直不履行义务而阻碍合同约定的履行条件成就从而达到不承担违约责任的目的，一审认定该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利、不利于商业活动的经济原则、可能出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况正确。 关于一审法院从起诉之日起倒推3年计算违约金是否合理的问题。本院认为，本案违约金为一般债权，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，适用三年期间的诉讼时效。梁经伦、骆丽华与熊猫城公司签订的《商品房买卖合同》约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付”，该约定内容明确了违约金计算方法是按日累计，此种方式计算的违约金的数额随着违约行为的持续而持续计算，对此种违约金的给付请求也是一种继续性债权请求，该请求的成立与否应符合诉讼时效规定。本案中，梁经伦、骆丽华虽然提供了邝荣达为声明人、加盖有司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书专用章和公证人孔蕃昌律师见证章的文件，但从证据看，虽然在微信交流中提及了“xx6、xx8、xx9、xx0、xx2、xx3号房屋办理房产证的情况”，但并无请求熊猫城公司承担违约责任或支付违约金的内容，而拨打电话未接通，现有证据并不能证明梁经伦、骆丽华向熊猫城公司主张过权利，即现有证据不能证明梁经伦、骆丽华主张诉讼时效存在中止中断的情形。因此，一审法院支持梁经伦、骆丽华从起诉之日（2020年5月12日）倒推三年的违约金属诉讼期间的债权正确，本院予以维持。 关于违约金金额的调整问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，熊猫城公司主张违约金过高并请求调整，一审法院酌情调整违约金不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的规定，梁经伦、骆丽华主张错误的理由不成立。 综上，梁经伦、骆丽华的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1424元，由梁经伦、骆丽华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨珍梅