浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初3924号 原告（反诉被告）：方俊，男，1975年11月7日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，现住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：郑重，浙江传衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪永强，男，1974年4月9日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱磊、郑晨，浙江睿磊律师事务所律师。 原告（反诉被告）方俊与被告（反诉原告）洪永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法适用简易程序审理。审理中，洪永强提出反诉，本院合并审理。因本案事实不易查清，本院裁定本案转为普通程序审理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，继续由审判员王孟适用普通程序独任审理。本院于2020年6月11日公开开庭审理本案，方俊及其委托诉讼代理人郑重，洪永强及其委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，但始终未达成一致意见。本案现已审理终结。 方俊提起诉讼，请求判令：1.确认双方于2019年3月19日签订的《商铺租赁合同》无效；2.洪永强返还方俊租金、押金共计人民币123420元，赔偿房屋装修费人民币279999.3元，赔偿厨具采购费人民币50265元，赔偿经济损失人民币65500元（自2019年8月9日暂计至2019年9月30日止）；3.洪永强承担本案全部诉讼费用。 方俊起诉的事实和理由：2019年3月19日，方俊、洪永强签订《商铺租赁合同》，合同约定要点如下：1、洪永强将位于余杭区××街道××路××号的营业房出租给方俊用于经营轻餐饮服务，租期自2019年3月19日至2024年6月18日止，月租金为人民币15570元（每半年一付），押金为人民币31440元（2个月租期），其中第一年免租期为3个月，方俊按期支付房租及押金给洪永强，洪永强按期将营业房交付给方俊；2、“甲方必须保证出租给乙方的营业房能够从事正常经营，但该房屋不得作重餐饮”。2019年8月9日，余杭区市场监督管理局向方俊出具市场监督管理监督监察意见书，该意见书明确指出“未经许可不得从事热食类餐饮制售”，故方俊被迫自该日起停止营业至今。后经方俊多方核实，该营业场所属于商住综合楼，开发商在建设规划时必须配套设立专用烟道才能向有关部门申报经营餐饮。此前，方俊也去余杭区市场监督管理局申请办理餐饮许可，由于该营业场所自始至终没有满足经营餐饮的配套设施，故方俊无法申请餐饮经营项目的营业执照。另2019年8月23日，余杭环境保护监察所向方俊出具餐饮项目现场检查确认表，该表也明确指出余杭街道荆余路248号经营场所（由洪永强出租给方俊的营业房）属于禁开餐饮区域，其执法依据为《杭州市大气污染防治规定》第二十六条之规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居民层相邻的商业楼层新建、改建、扩建产生有氧、异味、废气的餐饮服务项目”。而洪永强作为该营业房的产权所有人，在出租给方俊之前是知道或者应当知道的该事实的。洪永强隐瞒这一重要事实与方俊订立房屋租赁合同，其行为已严重违反了方俊、洪永强签订的《商铺租赁合同》中第五条第二款的约定及相关法律规定，现该营业房已经无法经营，《商铺租赁合同》的目的已无法实现，方俊为此遭受重大损失，洪永强应当赔偿由于其重大过错而给方俊造成的所有损失。方俊损失的具体构成如下：1、因《商铺租赁合同》中约定，“第一年免租期为3个月”，故方俊已向洪永强支付的6个月租金及2个月押金共计人民币123420元，洪永强应当如数退还方俊；2、方俊承租洪永强的商铺就是为了经营轻餐饮（《商铺租赁合同》中已明确说明此目的），因而方俊出于经营需要对商铺进行装修花费人民币279999.3元，采购厨具花费人民币50265元，另方俊从2019年8月9日停止营业至今（暂计至2019年9月30日）长期待业在家，方俊根据2019年7月9日至8月9日的营业收入作为依据，核算了自2019年8月9日至今，方俊共计产生经济损失人民币65500元，方俊列支的装修费、厨具来购费及多济损失费均为与洪永强订立合同以实现经营餐饮的合同目的而产生的，该损失也应当由洪永强全部承担。另，方俊认为《商铺租赁合同》中第九条第四款，违反合同公平正义的基本原则，该条款约定方俊、洪永强双方履行合同发生的争议依法向法院起诉，诉讼费及律师费由乙方承担。现由于洪永强隐瞒重要事实与方俊订立租赁合同，致使方俊遭受重大损失，方俊为维护自身合法权益向人民法院起诉，若诉讼费及律师费由方俊承担，这明显违反了合同法公平正义的基本原则，故方俊请求法院判令由洪永强承担本案的诉讼费及律师费等。综上，方俊已穷尽所有维权方式，为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼，望判如所请。 洪永强答辩称，1、双方签订的租赁合同符合法律规定的，不存在无效情形，该合同是有效的租赁合同。2、本案方俊主张洪永强赔偿方俊损失无事实依据，双方签订了合同，洪永强在出租给方俊的商铺，商铺只能用于轻餐饮，不能用于重餐饮，签订合同后，方俊申请了营业执照，符合双方租赁合同范围，方俊申请食品经营，事后方俊改为餐饮经营，后被工商管理局查处，洪永强认为方俊未按合同约定使用承租房屋，责任在于方俊，与洪永强无关，方俊主张赔偿装修费、采购费无事实依据。综上，请求驳回方俊对洪永强的本诉诉请。 洪永强提起反诉，请求判令：1.解除2019年3月19日洪永强与方俊双方签订的《商铺租赁合同》；2.方俊立即腾空返还洪永强位于余杭区××街道××路××号商铺房屋（建筑面积173.1平方米）；3.方俊支付洪永强房屋租金77331元（暂自2019年12月19日至2020年5月15日，共149天，按租金519元／天计算）；自2020年5月16日起至方俊将承租房屋腾空返还给洪永强之日止的房屋租金按租金519元／天另行计算支付；4.本案反诉诉讼费用由方俊承担。 洪永强提起反诉的事实和理由：2019年3月19日，方俊因经营所需承租了洪永强位于余杭区××街道××路××号商铺房屋（建筑面积173.1平方米），双方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，房屋租赁用途为轻餐饮的经营。合同签订后，洪永强将房屋交付给方俊经营使用。同时方俊于2019年6月3日在承租经营场所申请办理了杭州余杭方俊食品店营业执照。事后，方俊在未经洪永强同意的情况下，擅自改变承租房屋的租赁用途，改做黄山菜饭餐饮饭店，进行熟食加工、制作、销售，后被工商部门处罚。 2019年12月18日，因方俊未按双方合同约定，向洪永强支付房屋租金，洪永强向方俊发出租金催缴函，但方俊以该承租房屋不能经营餐饮为由，拒绝支付租金，同时要求洪永强赔偿其房屋装修及经营损失，占用洪永强房屋拒不返还至今。为此，洪永强为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。 方俊就反诉部分答辩称，1、双方合同应是无效的，根据我国大气污染防治法第八十一条的规定及杭州市大气污染防治规定第二十六条的规定，余杭区环保所才出具确认表，确认案涉区域内禁止开设餐饮项目，所以双方签订的合同是无效的。同时，洪永强的行为是欺诈行为，洪永强是案涉房屋所有权人，且之前是从事餐饮服务类的人员，理应知晓案涉房屋所在区域是无法开展方俊欲开展的餐饮项目的，而方俊此前没有从事过餐饮类的经营，双方签订的合同是洪永强的欺诈行为，双方合同也是可撤销的。另，轻餐饮和重餐饮并非法律概念，现在没有轻餐饮和重餐饮之分，均会产生油烟，环境保护监察所规定该区域是禁止开设餐饮的，而非是因重餐饮才禁开，而是只要是餐饮服务项目均不得开放，所以说不存在方俊擅自改变承租房屋的租赁用途。在免租期内，方俊进行装修，洪永强是到场且未提出异议，所以洪永强是知晓方俊从事的具体餐饮项目的，双方理解并无差异。2、洪永强应将费用返还方俊，并赔偿方俊的损失。本案中，方俊是没有过错的，所以应由洪永强承担全部责任，包括租金、押金、装修费以及厨具采购费。3、洪永强要求支付租金无事实依据。方俊和洪永强沟通，希望洪永强退还款项，洪永强不予配合，消极应对，也没有要求方俊返还房屋，方俊自然无法返还房屋，洪永强的不作为使案涉合同处于不稳定状态。同时参考留置权的规定，方俊也是在行使权利的行为。 方俊、洪永强围绕本诉、反诉请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，结合双方质证意见，本院认为，方俊提供的证据1商铺租赁合同，证据2房屋及押金转账凭证，证据3市场监督管理监督检查意见书，证据4餐饮项目现场检查确认书，证据10聊天记录，符合证据三性要求，本院予以确认；证据5-8杭州家装工程决算书及装修费收据、卷帘采购费及安装费收据、广告门头制作及灯箱采购费安装费收据、厨具采购费收据、购货清单、转账凭证，有原件，本院综合认定；证据9原告月营业收入凭证，形式真实性确认，具体在本院认为部分阐述。洪永强提供的证据1商铺租赁合同，证据2个体户登记基本情况，证据3市场监管管理现场笔录，证据4黄山菜饭店牌照片一组，证据5微信聊天截图一组，证据6不动产权证，均符合证据的形式要件，本院均予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 洪永强、姚海燕为杭州市余杭区××街道××路××号权利人。2019年3月19日，洪永强（甲方，出租方）与方俊（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将位于杭州市余杭区××街道××路××号，面积为173.1平方米的营业房出租给乙方用于轻餐饮的经营，不得改变经营用途。租期5年，从2019年3月19日至2024年6月18日。第一年租金为6个月一付，押金31140元乙方在店开业前付清，第一年免租期为3个月，前五年租金不变，每平方3元每天。甲方必须保证出租给乙方的营业房能够从事正常营业，但该房屋不得做重餐饮。乙方未按约定期限交付租金超过七天以上的，甲方有权解除合同。非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的万分之二十五支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方的经济损失。本次租金从2019年3月19日至2019年12月18日。双方还对其他事项进行了约定。合同签订前后，方俊累计向洪永强转账123420元。 后，方俊对案涉房屋进行了装修，杭州中御装饰工程有限公司出具《杭州家装工程（预）决算书》，载明工程总造价263099.30元，并备注“本预算不含税金，如要开发票，税金自理。”该公司于2019年3月18日、2019年4月17日、2019年5月18日分别向方俊开具金额为105239.72元、105239.72元、52619.86元的收据，收款方式为“现金”。海外海杭州商城李珍凤窗帘经营部于2019年5月8日开具收款收据，载明卷帘及安装费为2900元；杭州新艺广告装潢有限公司开具收款收据，载明广告门头制作及广告制作+灯箱为14000元；海外海杭州商城程园庆钢木家具商行开具收款收据，载明桌子、椅子、凳子等费用7100元；海外海杭州商城华坤酒店用品商行出具销货清单，载明电饭锅、煮面炉等总价24740元；海外海杭州商城常盛厨房设备商行出具销货清单，载明不锈钢锅、油缸等设备1360元，餐桌玻璃、收银机等6360元，菜墩、汤锅等1805元；海外海杭州商城卓盛酒店用品商行出具销货清单，载明托盘、四方盘等7720元。方俊的浙江杭州余杭农村商业银行账户在2010年7月9日到2019年8月9日间有大量数元到数十元不等的小额款项收入。 方俊于2019年6月3日在余杭区市场监督管理局注册字号为“杭州余杭方俊食品店”的个体户，经营范围为“销售：鲜活水产品、日用百货；零售：卷烟、雪茄烟；食品经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。 2019年7月29日，杭州市余杭区市场监督管理局对案涉商铺进行现场核查，笔录载明“食品经营许可证主体业态为食品销售经营者（包含网络经营），经营项目为预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售；散装食品（含冷藏冷冻食品）销售；保健食品销售”“现场设有厨房、厨房内有炒锅炉台3个、汤锅4个……”。2019年8月9日，杭州市余杭区市场监督管理局作出《监督检查意见书》，称案涉店铺未经许可不得从事热食类餐饮制售。 2019年8月23日，杭州市余杭区余杭环境保护监察所对案涉场所进行核查，并出具《餐饮项目现场核查确认表》，称该商住综合楼未设立专用烟道，与居住层相连，该经营场所属禁开区域。注：依据《杭州市大气污染防治规定》第二十六条，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生有氧、异味、废气的餐饮服务项目。 2019年8月26日，方俊通过微信联系洪永强称“洪永强，商铺租赁合同中止。你把押金和房租退给我，装饰费，广告费，厨房设备购买费，损失费，误工费。洪永强”。2019年9月10日，方俊微信联系洪永强“洪永强，商铺已经停业一个月？要不要再谈一谈？”洪永强回复“今天晚上吧！” 2019年12月18日，洪永强通过微信要求方俊支付房屋租金93420元（2019年12月19日至2020年6月18日）。2019年12月19日，方俊回复称“……2019年8月26日，承租人通过微信的书面形式通知出租人中止合同，行使了合同解除权，出租人对此仍然没有任何回应，承租人有理由推定出租人默认同意解除合同……”洪永强回复“你说的2019年8月26日解除，这与事实不符，你至今仍占用承租房屋，未归还我方。2.你说房屋租赁后无法经营“黄山饭店”，合同目的无法实现，这也与事实不符，我们双方租赁合同约定租赁用途为“轻餐饮”，你实际经营“黄山饭店”进行熟食加工经营明显违反合同约定……若你方要求解除租赁合同的，请尽快将承租房屋腾空交还我方，并结清房租及其他各项费用”。 另查明，至本案开庭时，方俊仍在占用案涉房屋。 本院认为，方俊与洪永强签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签署，内容本身并不违反法律效力性强制性规定，应为有效，方俊要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，方俊租赁案涉商铺目的是从事“轻餐饮”的经营，因“轻餐饮”“重餐饮”并非法律上的概念，也并无权威机构的定义，导致不同的人理解差异较大，这也是本案纠纷的起因。根据环境保护部门的核查意见，案涉商铺为有氧、异味、废气的餐饮服务项目禁开区域，市场监督管理部门也认为未经许可不得从事热食类餐饮制售，而即便根据洪永强提交的参考资料，“轻餐饮”“重餐饮”的区分也并非以制售食物的冷热来界定，在合同未进行明确约定而仅是采用“轻餐饮”“重餐饮”表述的情况下，可认为合同并未禁止热食类产品的加工。综上，方俊的合同目的已无法实现，其有权解除合同，方俊于2019年8月26日通过微信方式告知洪永强“合同中止”并要求洪永强赔偿损失，其用词虽然不够规范，但已做出解除合同的意思表示，则双方租赁合同于2019年8月26日解除，洪永强要求判决解除合同的反诉请求，本院不再支持。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方在未进行充分考察解的情况下即签订进行餐饮类经营的合同，对于合同解除，均存在过错，应分摊相应的损失，且洪永强作为房屋所有权人，对于商铺可经营范围应当更为了解，其应承担相对主要责任。因双方对房屋装修损失均不申请鉴定，根据方俊举证情况，本院酌情确定由洪永强赔偿方俊房屋装修损失160000元，其余装修损失由方俊自行承担。因厨具等可带走自用，对于方俊主张的厨具采购费，本院不予支持。方俊要求洪永强赔偿其他经济损失，于法无据，本院亦不予支持。 合同解除后，双方应该据实进行结算。根据合同约定，第一年免租期为三个月，则应自2019年6月19日起计算租金，2019年6月19日至2019年8月26日共产生租金35397元，则洪永强应退回方俊押金及租金88023元，同时，方俊也应在合同解除后及时腾空交还涉案商铺，逾期返还的，应支付占有使用费。根据双方的聊天记录，出现商铺不能经营问题后，对于房屋的空置与继续占用状态，双方在处理上均不够积极，未采取合理措施，同时结合双方对合同解除均存在过错的情况，本院酌情认定按每平方米1元/天计算为宜。综上，双方的合理诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、洪永强于本判决生效之日起十日内退还方俊房屋租金及押金88023元； 二、洪永强于本判决生效之日起十日内赔偿方俊装修损失160000元； 三、方俊于本判决生效之日起十五日内腾空并返还位于余杭区××街道××路××号的营业房给洪永强并向洪永强支付相应占有使用费（自2019年8月27日起至实际腾退之日止，按每平米1元／天计算）； 四、驳回方俊其他的本诉请求； 五、驳回洪永强其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8992元，由方俊负担4697元，由洪永强负担4295元；反诉案件受理费866元，由方俊负担511元，由洪永强负担355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 王 孟 二〇二〇年十二月三十日 书记员 姚泽华 12- 11-