四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13836号 上诉人（原审原告）：艾德蒙国际贸易成都有限公司，住所地：成都市成华区猛追******。 法定代表人：王成华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒲光南，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成雷，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川北至贸易有限公司，，住所地：成都市锦江区大业路********** 法定代表人：杜丽杰。 委托诉讼代理人：向卡，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：上海聚美欧洲城实业股份有限公司成都分公司，营业场所：成都市成华区建设北路三段88号1栋5层510号。 负责人：贾小凡，执行董事。 委托诉讼代理人：陈子彬，四川治坛律师事务所律师。 上诉人艾德蒙国际贸易成都有限公司（以下简称艾德蒙公司）因与被上诉人四川北至贸易有限公司（以下简称北至贸易公司）、被上诉人上海聚美欧洲城实业股份有限公司成都分公司（以下简称欧洲城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艾德蒙公司上诉请求：1.请求裁定发回重审或判决撤销成都市成华区人民法院作出的（2019）川0108民初5854号民事判决，改判支持艾德蒙公司的诉讼请求；2、请求判决北至贸易公司和欧洲城公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实未能查清，北至贸易公司不享有合法的解除权。案涉合同的原出租人成都泰达世纪实业有限公司（以下称泰达公司）、受托出租人欧洲城公司就转让案涉合同项下部分债权（仅限物业管理费、水费）于2019年5月20日出具《债权转让通知》，艾德蒙公司于2019年6月12日收到该通知。因此该债权转让对艾德蒙的生效时间为2019年6月12日。但北至贸易公司向艾德蒙公司发出《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》的时间为2019年5月24日。艾德蒙公司未收到该邮寄函件，但认可当面签收的时间为2019年5月30日，也即在北至贸易公司尚未成为案涉部分债权(仅限物业管理费、水费）的合法权利人时，其向艾德蒙公司发出的解约函并不具有合法性，其不享有案涉合同的解约主体资格。2019年5月24日的解约函不能产生合法解除的法律效果。一审法院事实未能查请，误判北至贸易公司享有合同解除权，依法应当纠正。二、一审法院法律适用错误，北至贸易公司不享有合法的解除权。1.案涉租赁合同权利义务的概括转移未取得艾德蒙公司的认可，北至贸易公司不享有向艾德蒙公司行使合同解除的权利。案涉租赁房屋由原出租人泰达公司整体转让给北至贸易公司属实，但业主的变更属于租赁合同项下权利义务的概括转移，北至贸易公司在享有收取租金、物业费、代收水费权利的同时，也应承担泰达公司对艾德蒙公司负有的保持其正常、稳定使用租赁物的权利、认可并承担用租金冲抵400万元补贴的义务。但在案涉房屋转让过程中，泰达公司、欧洲城公司及北至贸易公司均不通过书面形式明确艾德蒙公司享有用租金冲抵补贴的权利。因此，艾德蒙公司为了维护自身合法权益，也不予认可项目业主的变更及合同权利义务的概括转移。尽管2019年5月13日，北至贸易公司、欧洲城公司、泰达公司联合向艾德蒙公司发出《关于“成都星月里项目B区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》，但该函在本质上属于债权债务的概括转移，但在内容上却只字不提涉及与承租人具有重大利益的租金事项，艾德蒙公司就此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，在未取得艾德蒙公司同意的情况下，该债权债务的转移及业主的变更对艾德蒙公司不发生法律效力，尽管北至贸易公司基于物权变动的事实享有向泰达公司收取租金或主张使用费的权利，但北至贸易公司并不当然承继租赁合同的出租人资格，不享有合同解除权。2.概括转让未果后，欧洲城公司意图通过部分债权转让的方式逃避对承租人的租金补贴义务，但部分债权的转让，受让人不能享有与原债权人利益不可分离的解除权。在北至贸易公司、欧洲城公司、泰达公司联合发函行使合同权利义务概括转移未果后，泰达公司、欧洲城公司、案外人四川港联华贸物业服务有限公司于2019年5月20日，就转让案涉合同项下部分债权(仅限物业管理费、水费）向艾德蒙公司出具《债权转让通知》，艾德蒙公司认可该函于2019年6月12日签收。但该函转让的债权仅为物业费、水费，对于主合同权利的租金收益权却并未转让，也即泰达公司、欧洲城公司并未完全退出原债权债务关系，其依然负有向艾德蒙公司承担租金补贴的义务。之所以出现上述情况，是北至贸易公司在收购中不愿意承担泰达公司对艾德蒙公司的租金补贴承诺，但发现存在物业费、水费欠缴的事实，从而双方通过单纯转让部分债权的方式，并以此认定违背合同规定为由行使合同解除权，以达到清理商户出场的目的。但是，合同权利的转让和合同义务的转移，均只是单纯地移转债权或者移转债务，从而使第三人成为新的债权人或者债务人。由于债权的受让人与债务的承担人并非原债的当事人，故与原债权人或原债务人的利益不可分离的权利如撤销权、解除权，并不移转于受让人或承担人。因此，在租赁合同全部权利义务未概括转移给北至贸易公司的情形下，北至贸易公司无权基于部分债权的受让代替泰达公司、欧洲城公司行使原租赁合同的解除权，否则，其行为等于变相否定债权债务概括转移需要债权人同意的法律规定。三、艾德蒙公司未能缴纳物业管理费一方面是基于出租人未能提供准确的计租面积导致计算支付相关费用不能确定，另一方面是对出租人未能完全履行租赁合同义务的合法抗辩，艾德蒙公司不构成违约，一审法院事实未能查清。1.出租人提供的租赁物业面积严重缩水，且拒不提供租赁物业面积的实测报告，导致计租面积不能确定，是艾德蒙公司不能缴纳物业管理费的客观原因。租赁合同约定的物业建筑面积为5056.87㎡，计租面积（套内建筑面积）为3411.78㎡，在实际交付时，根据《商铺交付确认书》载明的面积统计，其建筑面积为4693.52㎡，对于套内建筑面积，出租方未能提供准确数据，艾德蒙公司发现面积严重缩水后，要求欧洲城公司提供套内建筑面积实测报告，但时至本案一审庭审中，北至贸易公司方才明确案涉租赁面积为2679.09㎡，艾德蒙公司方才知悉并确认。由此可见，案涉租赁物业计租面积迟迟不能确定是导致艾德蒙公司不能计算缴纳物业费的客观原因，其过错在出租方，出租方以此为由解除合同与客观事实严重不符。2.出租人未能完全履行租赁合同义务导致艾德蒙公司利益严重受损，艾德蒙公司暂不缴纳租赁费是先履行抗辩权的合法行使，不构成违约。（1）出租人一再推迟开业时间，违约在先，导致艾德蒙公司利益严重受损。案涉租赁合同签订于2016年4月29日，合同约定的开业时间为2016年11月25日，但合同履行过程中，因出租方原因导致开业时间一再推迟，首次推迟时间欧洲城公司发函告知开业时间为2017年5月1日，第二次推迟时间欧洲城公司发函告知为2018年4月8日。实际开业时间比计划开业时间推迟约17个月，导致艾德蒙公司商业计划受阻和成本费用大额增加。对该部分损失，艾德蒙公司保留另行追究出租人责任的权利。（2）租赁物业交付时存在大量瑕疵且未维修，同时租赁房屋多处漏水，严重影响艾德蒙公司对租赁物的正常使用，且一直未能得到解决，导致艾德蒙公司利益严重受损，艾德蒙公司以不缴物业费抗辩不构成违约。在出租方向艾德蒙公司交付租赁物业之际，艾德蒙公司书面告知该租赁物业存在大量的工程瑕疵、未按国家相关规范要求安装到位的机电设备、提供的中央空调噪音严重超标等严重瑕疵问题，业主方、出租方及工程总包方均确认存在，并表示随后整改，但截止一审开庭，上述问题均没有整改。就此，出租方违约在前并拒不履行自己的商管、物管及维修义务。开业后的2018年6月起，租赁房屋开始出现多处、大面积漏水，严重影响艾德蒙公司对租赁物的正常使用并导致大量客户退单，损失严重。艾德蒙公司多次与欧洲城公司交涉，但一直未能得到解决，损失处于持续状态。就此，艾德蒙公司以出租方未尽到商业管理职责和维修义务为由，暂不缴纳物业管理费属于合法行使先履行抗辩权，不构成违约。基于欧洲城公司未能履行维修责任，艾德蒙公司根据《中华人民共和国合同法》的第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，行使抗辩权属于合法维护自身权益，不构成违约。同时，基于本案物业管理费的债权转让事实，艾德蒙公司依据《中华人民共和国合同法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”的规定，艾德蒙公司以此向北至贸易公司提出抗辩符合法律规定，不构成违约，北至贸易公司无权解除合同并主张损失赔偿。四、北至贸易公司主张艾德蒙公司违约导致合同解除的其他理由均不成立,一审法院事实未能查清。1.艾德蒙公司未能缴纳水费是基于欧洲城公司在物业交付时未与承租人进行水电设备及底数交底,导致艾德蒙公司不能正常缴纳相关费用，艾德蒙公司不具有主观违约的恶意，属于轻微履行瑕疵，不构成解除合同的实质条件，且缴纳水费等公用事业费用属于承租人与相关公用事业服务单位的合同关系，出租方无权以此为由解除合同并采用停水断电方式影响承租人的正常经营。此外，租赁合同也明确载明未缴纳公用事业费的法律后果是对停水断电造成损失的赔偿责任，而非合同的解除。2.艾德蒙公司不存在转租及经营业态变更的情形，部分项目的合作（调整）一方面属于租赁合同项下“艾德蒙亲子项目”的衍生和增值服务，不损害出租方的利益，且有利于商场3层既有业态商业氛围的升级，另一方面基于实际交付面积的缩水，艾德蒙公司对部分业态进行了调整，但本质上未改变“艾德蒙亲子项目”的业态宗旨。该调整在合同履行过程中得到了出租方的认可，在北至贸易公司受让物业前，出租方从未提出异议，北至贸易公司以此为由解除合同，主观不具有善意。3.采用销售登记表形式核算租金属于双方在合同履行中对利润确定方式的变更，不违反法律法规的禁止性规定，且在合同中也赋予了出租人的审计权利，在北至贸易公司受让前，欧洲城公司、泰达公司从未提出异议。因此，采用销售登记报表形式核算租金不构成合同解除的条件，北至贸易公司也未提供任何证据证实就此受到损失，北至贸易公司以此为由解除合同不具有正当性。4.合同未就2万元质量保证金约定具体的缴纳时间，且在合同履行过程中，基于租赁房屋因漏水出现裂缝，租赁房屋存在安全隐患，欧洲城公司同意不予缴纳，且在北至贸易公司受让物业后至今，也未要求艾德蒙公司缴纳该笔费用。因此，北至贸易公司以此为由解除合同不具有正当性。五、一审法院遗漏应当参加诉讼的当事人，程序违法，依法应当发回重审。一审事实已经查明，且各方当事人均认可，泰达公司系租赁合同项下租赁房屋的权利人，欧洲城公司属于受泰达公司委托对外经营招租的商业管理公司，北至贸易公司是从泰达公司处购得案涉房屋，并签订《房屋买卖协议》，泰达公司参与了债权转让及案涉费用催缴的共同发函工作，其与本案具有直接的利害关系，其出庭参加诉讼对本案事实查明具有非常关键的作用，法院应当依职权主动追加其参加诉讼。在本案审理过程中，艾德蒙公司也提出追加泰达公司参加诉讼的请求，但未能得到法院支持。艾德蒙公司认为，泰达公司作为租赁合同的权利人，在租赁合同部分债权转让的情形下，其并未完全脱离原租赁合同关系，案涉合同的解除及解除后的法律后果都与其有直接的利害关系，属于依法必须参加诉讼的当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，一审审理程序违法，依法应当发回重审。 北至贸易公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 欧洲城公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。 艾德蒙公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令北至贸易公司解除《租赁合同》的解约函无效，要求继续履行租赁合同。 一审法院经审理认定事实：2016年4月29日，欧洲城公司（甲方、出租方）与艾德蒙公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要载明：序言一、甲方是位于中国成都市杉板桥路1号欧洲城·星月里商业广场的合法租赁人，甲方保证已依法取得对该商业广场商铺的转租权；二、甲方同意将商业广场3层301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311号商铺出租给乙方使用。乙方作为儿童业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条计租面积该房屋的套内建筑面积为3411.78平方米，建筑面积为5056.87平方米。双方确认，该房屋的租金、商业经营管理与物业服务费、推广费及装修相关费用均以本款约定的套内建筑面积计算，不再调整。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为8年，自2016年11月25日起至2024年11月24日止。如该商业广场延期交房，则租赁起始日自甲方实际交房日为起始日，租赁期相应按期顺延。第四条租金标准和租金支付双方约定，乙方采用如下第4.2种租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：4.2提成租金标准及租金支付方式：4.2.1该房屋的租金按乙方的税前营业额（税前营业额是指销售商品和服务的含增值税的营业额）的百分比计付。租赁期限内，每个租约年的租金计付比例如下：第一至第三个租约年的收取比率为乙方税前营业额的百分之12%；第四至第八个租约年的收取比率为乙方税前营业额的百分之15%；4.2.2本合同项下的租金支付方式为：按月度支付，以一个自然月为一个交租期，双方约定，当月租金的交纳日期为次月的15日前，乙方按照当月税前营业额的约定比例向甲方支付租金。甲方有权对乙方提供的营业额进行审计。4.3无论乙方选择何种租金标准及租金支付方式，乙方均不得因商业广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等任何原因向甲方主张减免租金或商业经营管理与物业服务费等任何款项。第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为艾德蒙国际儿童机构，经营项目为艾宝王国、ＭＹＬＯＶＥ孕产机构、太阳菓·亲子餐厅、儿童游泳馆、儿童军事体验基地、儿童摄影馆、儿童玩具卖场、儿童早教。5.2租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，或者擅自改变该房屋的上述用途，否则甲方有权要求乙方限期纠正；逾期不改的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第六条保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金，人民币200000元；同时向甲方支付人民币68235.6元，作为商业经营与物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和商业经营与物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还履约保证金及商业经营与物业服务费保证金收据原件。甲方有权从履约保证金或商业经营与物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商业经营与物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方当在7日内补足保证金；但甲方扣除乙方欠付的租金或商业经营与物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。第七条进场及房屋交付7.1本合同项下的进场日为2016年7月10日，届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。第九条乙方开业日就本合同而言，乙方应当在2016年11月25日开业经营。第十条商业经营管理与物业服务费、推广费10.1作为该房屋的承租方，乙方应于本合同签订后7日内，向甲方交纳首期商业经营与物业服务费。10.2商业经营与物业服务费按如下方式确定：每月商业经营与物业服务费＝商业经营与物业服务费收费标准×计租面积商业经营与物业服务费收费标准为：每平方米每月10元人民币；每月推广费＝推广费收费标准×计租面积推广费收费标准为：每平方米每月10元人民币。自甲方确定的开业之日起，前三年享受扶持政策，不收取推广费用，以后年度恢复正常收费标准。10.3商业经营与物业服务费支付方式：按季度支付，除首期商业经营与物业服务费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。首期应交商业经营与物业服务费合计：102353.4元。10.5乙方应向甲方支付20000元人民币，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。第十一条公用事业费及其他相关费用的承担11.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。11.2乙方应当在交纳该房屋公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并向甲方交纳，具体费用收取标准如下：经营性用水费单价为4.5元／立方米（含损耗费用）；电费单价为1.5元／度（含损耗费用）；天然气费由乙方直接向燃气公司支付。11.4双方特别确认，乙方不得以任何理由拒绝或延迟交纳本合同项下之公用事业费。第十七条乙方进一步保证和确认17.4为确保该房屋所在商业广场统一经营管理效果，乙方必须租用甲方提供的ＰＯＳ终端系统，并确保每日开机和录入销售数据。甲方有权要求乙方提供销售额及其他经营数据，乙方应当对其提供的数据签字确认真实性。如乙方拒绝或拖延提供销售额数据，经甲方书面敦促后仍未提供的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。甲方有权根据乙方销售额和商业广场实际经营状况，对乙方经营情况进行分析和评估。17.12双方特别明确，除非本合同另有特别明确约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下租金、商业经营与物业服务费或水、电、燃气、热力等公用事业费或其他应当由乙方承担的费用。第二十条转租限制未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十一条违约责任21.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、商业经营与物业服务费保证金或质量保证金、首期租金、推广费及商业经营与物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还。21.2乙方延迟交纳租金、商业经营与物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。21.4本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。21.5本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第二十五条通知25.1乙方的通讯地为成都市成华区东城国际Ａ座905，乙方必须保证该通讯地址为有效通讯地址，能接收一切邮件，且不得随意变更（如有变更必须提前一个月书面通知甲方），否则仍以原地址寄发相关文件，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。另，甲方可据实际情况采取在乙方所在租赁铺位或铺位所在楼层或该铺位所在楼幢出入口处张贴通知的方式进行通知。25.3乙方的联系电话号码为×××00（王成雷）。第二十七条其他27.7其他约定：双方作为战略合作方，为更好的支持乙方在欧洲城星月里项目后期经营，甲方投入500万元作为支持乙方经营性补贴。款项分三次投入，本合同签订后7个工作日内甲方向乙方投入200万元，正式进场装修7个工作日内投入200万元，项目正式开业后7个工作日内投入100万元。 2016年4月29日，欧洲城公司（甲方）与艾德蒙公司（乙方）、四川省鑫铁马劳务有限公司（丙方）签订《艾德蒙·星月里项目补充协议》，主要约定：1、乙方在成都欧洲城·星月里项目装修投入巨大，甲方认可为本次装修工程提供部分费用以补贴乙方，具体费用为500万元人民币，该费用直接由甲方支付给工程总承包施工单位丙方，由丙方提供相应金额的发票给甲方。2、补贴款项支付2.1甲乙双方签订《欧洲城·星月里租赁合同》7个工作日之内，甲方向丙方支付补贴款200万元；2.2丙方如期进场施工7个工作日内，甲方向丙方支付补贴款200万元；2.3项目正式开业后7个工作日内，甲方向丙方支付补贴款100万元。 2016年6月7日，欧洲城公司向艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司出具《关于租赁合同条款内容变更的函》，主要载明：现将我司（欧洲城公司）与艾德蒙公司于2016年4月29日签订的《“欧洲城·星月里”项目商铺租赁合同》条款之27.7条内容更正为：“其他约定：双方作为战略合作伙伴，为更好的支持乙方在“欧洲城·星月里”项目的后期经营，甲方投入500万元作为支持乙方经营性补贴，本合同签订后7个工作日内甲方投入100万元，剩余400万元将以冲抵租金的形式进行补贴，以此支持乙方的后期经营。”现将我司（欧洲城公司）与艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司于2016年4月29日签订的《艾德蒙·星月里项目补充协议》条款第二条内容变更为：“乙方在成都欧洲城·星月里项目装修投入巨大，甲方认可为本次装修工程提供部分费用以补贴乙方，具体费用为500万元，其中100万元直接由甲方支付给工程总承包施工单位丙方，由丙方提供人民币100万元的发票给甲方；剩余400万元由乙方支付给丙方。” 2016年6月7日，艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司分别向欧洲城公司出具《合同条款变更回函》，主要载明：确认收到上述《关于租赁合同条款内容变更的函》，并同意相关内容。 2016年7月15日，艾德蒙公司与欧洲城公司签订《工作对口衔接联络人确认函》，主要载明：为更好推进艾德蒙公司与欧洲城公司签订的战略合作等合同的履行，现双方特授权如下人员代表公司作为双方工作对口衔接的有效联系人：一、联系人及联系方式艾德蒙公司联系人：郭华光、电话：135××××2416、电子邮箱：×××＠ｑｑ.ｃｏｍ、函件投放地址：成都市××路××段××号××座××室；欧洲城公司联系人：魏凌、电话：138××××5506、电子邮箱：×××＠ｅｕｒｏｐｅａｎｃｉｔｙ.ｃｎ、函件投放地址：成都市××路××段××号××座××室；二、双方在一切函件的提交或回复之后，应随即用本函载明邮箱通知或回复对方，以便对方及时查收；三、任何一方如需变更本函第一条所载明内容的，需提前3日以书面形式通知对方；四、双方确认本函载明的投寄地址为邮寄送达的有效联系地址，无论双方是否签收，均视为有效送达，各方对此不持任何异议。 2017年12月，欧洲城公司向艾德蒙公司交付案涉商铺。 一审法院另查明，2018年12月18日，北至贸易公司（甲方）与泰达世纪公司（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定乙方将其名下坐落于成都市成华区××号地块的“中迪创世纪Ｂ区”房屋包括6-39层写字楼（建筑面积42910.46平方米），-1层至5层商铺（建筑面积23154.91平方米），563个车位整体转让给甲方。2018年12月27日，北至贸易公司取得位于成都市成华区××路××号××层××号房屋产权。 2019年5月13日，北至贸易公司、泰达世纪公司、欧洲城公司向艾德蒙公司出具《关于“成都星月里Ｂ区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》，主要载明：艾德蒙公司租赁的位于成都市成华区××路××号“成都星月里Ｂ区”（现更名为“多弗汇”【3】楼【301至311】号商铺，现“成都星月里Ｂ区”业主（原业主方：泰达世纪公司）已变更为北至贸易公司），截至【2019】年【5】月【12】日，艾德蒙公司欠物业费428308.71元（2018.4.13-2019.7.12）、水费3861元（2018.4.13-2019.4.26），已构成严重违约，现北至贸易公司再次函告，请收到该函3日内联系北至贸易公司工作人员【李珊】，电话号码：028-8114××××，并配合将上述欠费缴纳至以下指定账号，户名：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，开户行：中国农业银行股份有限公司成都杉板桥分理处，账户号：2281××××4056。 2019年5月14日，北至贸易公司向艾德蒙公司出具《关于要求艾德蒙按照〈租赁合同〉约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》，主要载明：一、艾德蒙公司实际经营的品牌或者项目与《租赁合同》第五条的约定严重不符，要求艾德蒙公司收到本函后立即整改，并在本函发出后10日内完成整改；二、要求艾德蒙公司在本函发出后3日内向北至贸易公司书面提供自开业之日起至2019年4月30日止所有的销售额及经营数据。 2019年5月15日，北至贸易公司通过公证方式将上述《关于“成都星月里B区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》与《关于要求艾德蒙按照〈租赁合同〉约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》向艾德蒙公司法定代表人王成华、联系人王成雷进行邮寄。 2019年5月20日，泰达世纪公司、欧洲城公司、四川港联华茂物业服务有限责任公司向艾德蒙公司出具《债权转让通知》，主要载明：1、2018年12月18日，泰达世纪公司将包括艾德蒙公司承租商铺在内的成都市成华区××号“中迪创世纪Ｂ区”-1-39Ｆ整体转让给北至贸易公司；2、泰达世纪公司、欧洲城公司、四川港联华茂物业服务有限责任公司将对艾德蒙公司在2018年4月13日-2018年12月31日期间的物业费、水费的债权（含逾期缴纳物业费、水费产生的违约金）一并转让给北至贸易公司。该《债权转让通知》于2019年6月10日向王成雷邮寄。艾德蒙公司认可于2019年6月12日收到该《债权转让通知》。 一审法院还查明，浙江多弗物业管理服务有限公司与北至贸易公司签订《成都多弗国际中心前期物业服务合同》，约定浙江多弗物业管理服务有限公司为北至贸易公司购买的位于成都市成华区××路××号的物业提供物业服务，合同期限自2019年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 2019年5月30日，浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司向北至贸易公司出具《物业费及违约金欠费催缴函》，主要载明：艾德蒙公司实际租用面积2679.09平方米，2019年1月1日至2019年7月31日期间，拖欠物业服务费187536.30元，产生违约金20628.99元（按照日千分之一的标准，暂计算至2019年5月31日），合计欠费208165.29元。要求北至贸易公司于2019年5月31日前缴纳上述欠费，否则将采取停止物业服务、停止能源供应、诉讼等多种措施维权。2019年5月31日，北至贸易公司通过银行转账向浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付208165.29元。北至贸易公司已向成都市自来水有限责任公司交纳包括案涉商铺在内的成都市成华区××路××号物业2019年1至4月水费。 一审法院再查明，2019年5月24日，北至贸易公司向艾德蒙公司出具《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》，主要载明：艾德蒙公司存在如下违约行为：1、截至2019年5月24日，艾德蒙公司欠付物业管理费、水费合计432169.71元；2、实际开展的经营项目和引进的品牌与《租赁合同》约定严重不符、亦未按照《租赁合同》约定提供销售数据；3、未按照《租赁合同》支付销售商品或提供服务的质量保证金人民币2万元、商业经营与物业服务保证金人民币68235.6元。鉴于上述违约行为，函告艾德蒙公司：自2019年5月24日起《租赁合同》即解除；要求艾德蒙公司收到本函5日内搬离物品交还租赁场所，并结清所欠物业费、水费及承担违约金；逾期未搬离，则自2019年5月30日起，按照35元/㎡/月标准支付房屋使用费；因艾德蒙公司原因导致《租赁合同》解除，艾德蒙公司已交纳的保证金予以没收。 2019年5月24日，北至贸易公司通过公证方式将上述《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》向艾德蒙公司法定代表人王成华、联系人王成雷进行邮寄。 一审审理中，北至贸易公司认可艾德蒙公司缴纳履约保证金200000元，但并未缴纳20000元质量保证金。 一审审理中，北至贸易公司与艾德蒙公司一致确认，第三人欧洲城公司向艾德蒙公司交付物业不完整。 一审法院认为，艾德蒙公司承租案涉商铺后，应当按照《租赁合同》的约定履行承租人义务、行使承租人权利，北至贸易公司作为案涉商铺的承继业主，也应当按照《租赁合同》行使出租人权利、履行出租人义务。本案中，艾德蒙公司未按照合同约定缴纳物业费、水费、安装POS终端系统、提供销售数据，以及未经原出租人即欧洲城公司同意，擅自调整变更业态，未按照合同约定缴纳质量保证金是事实。艾德蒙公司主张其拒绝缴纳物业费、水费、质量保证金，系因原出租人即欧洲城公司交付的案涉房屋漏水、物业服务存在瑕疵等给自己造成损失，不缴纳相关费用系行使不安抗辩权。一审法院认为，案涉房屋漏水并非不安抗辩事由，艾德蒙公司应当缴纳物业费、水费及质量保证金，至于案涉房屋漏水、物业服务瑕疵给北至贸易公司造成的损失，艾德蒙公司可以向北至贸易公司或者欧洲城公司主张。艾德蒙公司主张欧洲城公司同意通过报送销售登记表的方式替代安装POS终端系统以及欧洲城公司同意艾德蒙公司调整变更业态的意见，因欧洲城公司一审当庭否认，艾德蒙公司未能举出充分证据证明其主张，故对艾德蒙公司的该主张，一审法院不予采信。故艾德蒙公司的行为已构成违约，北至贸易公司作为案涉《租赁合同》的合法承继主体，主张解除案涉房屋租赁合同，有法律依据，对艾德蒙公司要求继续履行《租赁合同》的请求一审法院不予支持。因艾德蒙公司一审庭审中认可已经于2019年5月30日收到北至贸易公司发出的《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》，故该函件已经发生法律效力。艾德蒙公司主张因北至贸易公司送达方式不是双方函件确认的送达方式，故该函件应为无效，一审法院认为，艾德蒙公司已经收到北至贸易公司发出的函件，且该函件并不存在无效的法律情形，故对艾德蒙公司的该项主张一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回艾德蒙公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由艾德蒙公司负担。 二审中，欧洲城公司没有提交新证据，艾德蒙公司提交了以下证据： 1.北至贸易公司的住房信息查询记录2份，拟证明北至贸易公司目前并不是案涉房屋的权利人，其在本案中不享有诉讼主体资格；北至贸易公司、欧洲城公司对该组证据的真实性不予认可。本院将在本院认为部分对该证据的证明力予以评定。 2.欧洲城星月里商场Ｂ区艾德蒙业态落位图、Ａ座Ｂ座三层艾德蒙建筑分割平面图（2016.5.13）、内部联系单（2016.6.17），拟证明项目的经营项目有调整，欧洲城公司明知艾德蒙公司对业态进行调整；北至贸易公司、欧洲城公司对该组证据的真实性、合法性均不认可。经审查，艾德蒙公司不能举示建筑分割平面图和内部联系单的原件，故本院对建筑分割平面图和内部联系单的真实性不予确认；艾德蒙公司举示了业态落位图的原件，本院对业态落位图的真实性予以确认，但业态落位图上无欧洲城公司签章，仅备注“已由欧洲城商管李静取走此文件”，艾德蒙公司陈述此“李静”即为出庭作证的证人李某，而根据李某的证言，艾德蒙公司未对经营业态作出调整，这与业态落位图的备注内容以及艾德蒙公司关于欧洲城公司明知其调整经营业态的陈述相互矛盾，故业态落位图不能证明欧洲城公司明知艾德蒙公司对业态进行了调整； 3.《哗啦啦产品采购单》、《商户合作变更协议》、POS机账号及密码网页截图、《艾德蒙二维码与POS机编码号对应表》、《艾德蒙场亲子汇场馆销售登记表》，拟证明艾德蒙公司安装了POS机并提交了销售数据的事实；北至贸易公司、欧洲城公司对上述证据的真实性均不认可。本院认为，《哗啦啦产品采购单》和《商户合作变更协议》系原件，本院对其真实性予以确认；《艾德蒙二维码与POS机编码号对应表》、《艾德蒙亲子汇场馆销售登记表》无任何单位或个人签章，本院对其真实性不予确认； 4.李某身份证复印件、公积金个人账户信息截图，拟证明李某系欧洲城公司员工，职务为楼层经理。北至贸易公司与欧洲城公司对上述证据的真实性不予确认。经审查，李某在出庭作证时出示了身份证原件及个人手机中的公积金ＡＰＰ内相关信息，艾德蒙公司举示的个人账户信息截图与李某手机内的公积金ＡＰＰ相关信息一致，本院对该组证据的真实性予以确认； 5.证人李某的证言，其陈述其在2016年10月底至2018年5月期间在欧洲城公司担任专业运营主管，星月里三楼只有艾德蒙公司一家承租，“商家（艾德蒙公司）对我说过对接了哗啦啦公司，当时是要求商家安装收银系统，由哗啦啦公司介入……”，其与艾德蒙公司财务对接过销售数据，在其任职期间，艾德蒙公司未对业态作出调整，商场于2018年4月开业，其对艾德蒙公司与欧洲城公司签订合同的事实及合同内容均不清楚。北至贸易公司和欧洲城公司对证人证言的真实性不予认可，本院对证人证言的证明力在本院认为部分予以评述。 北至贸易公司举示了2020年11月26日《成都市不动产登记信息查询结果》，拟证明案涉商铺仍登记于北至贸易公司名下；艾德蒙公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 二审中，本院组织北至贸易公司与艾德蒙公司进行现场核实，双方确认：1.租赁商铺中仅有301、302号商铺通水；2.301号商铺水表显示用水量为3立方米、302号商铺水表显示用水量为179立方米；3.北至贸易公司已于2020年7月21日搬走案涉商铺的物品。 一、本院认为，本案二审的主要争议焦点为:北至贸易公司于2019年5月24日发出的《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》（以下简称《解约函》）是否具有解除合同的效力。艾德蒙公司上诉认为北至贸易公司不是租赁合同的主体，且亦非案涉商铺的所有权人，其无权解除合同。关于北至贸易公司是否是案涉商铺所有权人的问题，本院认为，虽然艾德蒙公司举示了《个人住房信息查询记录》2份以证明北至贸易公司名下无案涉商铺，但从其提交的证据名称来看，其查询的范围为“个人住房”，与案涉商铺的性质不符，因此不能仅以个人住房查询信息的结果而否认案涉商铺属北至贸易公司所有。另一方面，北至贸易公司在一审举示了房屋买卖合同和产权证，艾德蒙公司对上述证据的真实性无异议，足以认定北至贸易公司为案涉商铺的所有权人，二审中，北至贸易公司又举示了2020年11月26日的《成都市不动产登记信息查询结果》，艾德蒙公司对该证据亦无异议，能够认定案涉商铺现仍登记于北至贸易公司名下，未发生所有权人变更。案涉《租赁合同》系欧洲城公司与艾德蒙公司签订，在《租赁合同》履行过程中，租赁房屋的所有权于2018年12月27日变更登记至北至贸易公司名下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，原《租赁合同》在房屋所有权发生变动后可以继续约束承租人与房屋受让人，不需要原合同当事人作出同意权利义务概括转让的意思表示，故北至贸易公司作为房屋受让人有权依据案涉《租赁合同》的约定向艾德蒙公司主张相应权利。关于《解约函》的效力问题，从《解约函》的内容来看，北至贸易公司的解约理由包括艾德蒙公司未支付物业费和水费、实际开展的经营项目和引进的品牌与《租赁合同》约定不符、未提供销售数据。本院认为，1.关于欠费问题，艾德蒙公司认可其未支付物业费，其辩称未支付物业费系因对交付的租赁房屋面积存在争议而无法计算物管费，以及商铺漏水、物业服务存在瑕疵给自己造成了损失。本院认为，关于漏水问题，案涉房屋漏水并非双方约定的延期付款抗辩事由，合同亦约定艾德蒙公司不得以非约定的事由延付物业费，故艾德蒙公司应当按约缴纳物业费，本院对其作出的漏水抗辩不予审查。至于案涉房屋漏水、物业服务瑕疵给艾德蒙公司造成的损失，艾德蒙公司可以另行主张。欧洲城公司作为出租人已向艾德蒙公司交付了案涉房屋，艾德蒙公司已对案涉房屋占有使用，即使双方对实际交付面积与合同约定面积有所争议，但在出租人已履行了主要义务的情形下，艾德蒙公司至少应按其认可的交付面积支付相关费用，其在占有使用房屋的情形下不支付任何物业费的行为，构成违约，且逾期支付超过5日，根据《租赁合同》“如乙方（艾德蒙公司）未能在约定期限内足额支付……物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同”的约定，《租赁合同》可以解除；2.关于业态调整问题，艾德蒙公司在一审中陈述“我方调整业态经过了原出租人同意”，说明其认可对业态进行调整的事实，但从现有证据来看，艾德蒙公司未能证明业态调整经过欧洲城公司同意或欧洲城公司明知业态调整（详见本院对艾德蒙公司所举第2组新证据的认定），故可以认定艾德蒙公司存在未经出租人同意而变更经营业态的行为；3.关于销售数据的提交问题，《租赁合同》约定了艾德蒙公司需向欧洲城公司提供销售数据，艾德蒙公司主张其提交了销售数据，但从本案现有证据来看，证人李某的证言仅能证明艾德蒙公司提交了2018年6月之前的销售数据，艾德蒙公司举示的2018年6月之后的《艾德蒙亲子汇场馆销售登记表》系其单方制作，无签收人员或单位签章，不能证明其向欧洲城公司或北至贸易公司提交了2018年6月之后的销售数据。综上，艾德蒙公司存在未经出租人同意而变更经营业态以及未提交销售数据的行为。北至贸易公司、泰达世纪公司、欧洲城公司于2019年5月13日出具的《关于“成都星月里Ｂ区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》（以下简称《催缴函》）中载明案涉房屋的所有人已变更为北至贸易公司，该函有原房屋所有权人泰达世纪公司、《租赁合同》出租方欧洲城公司盖章确认，足以让艾德蒙公司相信北至贸易公司已经是案涉房屋受让人的事实，根据买卖不破租赁原则，原《租赁合同》的约定继续约束艾德蒙公司和北至贸易公司，故在北至贸易公司于2019年5月15日向艾德蒙公司发出《催缴函》及《关于要求艾德蒙按照约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》、明确要求艾德蒙公司进行整改和提交销售数据后，艾德蒙公司应当按照《租赁合同》的约定进行调整和提交销售数据，但其在北至贸易公司通知后仍未在指定期限内履行，根据《租赁合同》“租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，或者擅自改变该房屋的上述用途，否则甲方有权要求乙方限期纠正；逾期不改的，甲方有权解除本合同”以及“如乙方（艾德蒙公司）拒绝或拖延提供销售额数据，经甲方书面敦促后仍未提供的，甲方有权解除本合同”的约定，可以解除《租赁合同》。综上，艾德蒙公司存在逾期支付物业费、变更业态和未提交销售数据的违约行为，且符合合同约定的解除条件，北至贸易公司发出的《解约函》具有解除合同的效力。一审驳回艾德蒙公司要求继续履行合同的诉请并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由艾德蒙国际贸易成都有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十二月十日 书记员  袁敬