浙江省义乌市人民法院行 政 判 决 书（2019）浙0782行初367号原告张昌宗，男，1954年3月24日出生，汉族，住义乌市。原告钱彩仙，女，1955年7月28日出生，汉族，住义乌市。两原告共同委托代理人王绍伟，北京市东友律师事务所律师。两原告共同委托代理人侯正，北京市东友律师事务所律师。被告义乌市住房和城乡建设局，住所地：义乌市江滨中路**。法定代表人厉声振，局长。委托代理人陈颖，浙江星耀律师事务所律师。委托代理人楼纯彬，浙江星耀律师事务所律师。第三人义乌市人民政府稠城街道办事处，住，住所地：义乌市江滨北路**附楼/div>法定代表人吴爽，主任。委托代理人王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。委托代理人王虎华，浙江纵伸律师事务所律师。第三人义乌市城市投资建设集团有限公司，住所地，住所地：义乌市北苑街道雪峰东路**iv>法定代表人张旭明，执行董事。委托代理人陈强，浙江星耀律师事务所律师。第三人张万强，男，1986年1月21日出生，汉族，住义乌市。原告张昌宗、钱彩仙诉被告义乌市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）、第三人义乌市人民政府稠城街道办事处（以下简称“稠城街道办”）、义乌市城市投资建设集团有限公司（以下简称“市城投公司”）、张万强房屋拆迁安置补偿协议一案，于2019年10月24日向本院提起行政诉讼，于同年11月6日补齐材料。本院于同日受理后，分别于同年11月11日、11月9日向被告市住建局、第三人稠城街道办、市城投公司，第三人张万强送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年1月16日组织原、被告及第三人进行了证据交换。本院依法组成合议庭，于2020年1月17日、5月8日两次公开开庭审理了本案。原告张昌宗、钱彩仙的共同委托代理人王绍伟、侯正（第二次到庭），被告市住建局的出庭行政机关负责人叶子旦（第一次到庭）、盛永清（第二次到庭）及委托代理人陈颖、楼纯彬，第三人稠城街道办的委托代理人王虎华，第三人市城投公司的委托代理人陈强、第三人张万强（第一次未到庭）到庭参加诉讼。后各方当事人申请庭外和解三个月。2020年8月3日，本案经浙江省高级人民法院批准延长审限三个月。本案经合议庭评议，报请本院院长提交审判委员会讨论，并作出决定，现已审理终结。原告张昌宗、钱彩仙诉称，两原告系义乌市稠城街道××路××号的业主，系义乌市车站区块旧城区征收项目的被征收人。征收文件规定的签约最后期限为2018年10月31日。此次征收中，由于被告针对案涉房屋的补偿标准和估价报告不合法，致使原告在签约最后期限内未与被告就补偿事项达成一致意见。双方至今仍未签订合法的征收补偿协议。为了尽快达到征收目的，被告在最后签约期限届满前的2018年10月29日，与第三人张万强签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》（件袋号：Ｊ-ＣＺＱＫ-367）。在浙江国信房地产土地估价咨询有限公司（以下简称“国信公司”）出具的估价报告违法，评估结果错误的情形下，协议中对案涉房屋的补偿严重低于类似房地产的市场价值。被告依照上述违法协议将案涉房屋拆除。原告认为，根据合同法第五十四条的规定，被告与第三人签订的案涉房屋征收补偿协议在可撤销合同的范围内，且基于违法估价报告被认定的征收补偿金额，客观上已严重损害原告的合法权益。诉讼请求：撤销2018年10月29日《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》（件袋号：Ｊ-ＣＺＱＫ-367）。原告补充意见：案涉协议系第三人张万强未经原告授权签署的，当时政府给原告家属很大压力，原告对评估金额不认可，第三人张万强在签署时也备注了“对评估报告与评估结果有异议”。两原告事后对第三人张万强的签约行为进行追认，但是对评估金额保留权利。一、案涉房屋征收补偿协议违背等价有偿原则和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“征补条例”）的相关规定，显失公平，明显不当。“对因无可实施规划条件但已缴纳土地出让金的行为予以成本补偿”的评估路径和补偿标准缺乏相关依据，与征补条例第十九条之规定不相符。1、案涉土地具备可实施规划条件，国信公司无权认定案涉规划条件是否明确。2016年金华市婺城区人民法院在司法拍卖前专门就“案涉土地使用权是否达到转让条件、是否按合同开发”等事项发函征询原义乌市国土资源局意见，原义乌市国土资源局明确复函“该宗地已办理土地使用权证，出让金已交清，可以进入拍卖市场”；之后的司法拍卖评估也是根据案涉土地的规划条件并采用假设开发法进行评估。2017年案涉不动产登记时，原义乌市国土资源局已明确认定案涉土地出让合同不存在违约责任，并以此办理了土地使用权登记，故案涉土地出让合同合法有效，作为重要组成部分的规划条件也是有效的，可以依法实施。2018年11月8日，金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会（以下简称“专委会”）鉴定记录表明确载明：“金华市国土部门专家：被鉴定报告估价对象权证明确，规划有效；金华市规划部门专家：被鉴定报告估价对象存在历史遗留问题，情况复杂，但是从规划角度理解，无论产权经过多次转移登记，除非规划部门书面予以变更，否则原规划条件一直有效”。根据《浙江省行政程序办法》第八条之规定，行政机关应当诚实守信；非因法定事由并经法定程序，不得擅自撤销、撤回、变更已经生效的行政行为。案涉土地出让规划条件作为一种行政许可，属具体行政行为，在非因法定事由并经法定程序的情况下，不得被擅自认定为“规划条件不明确，无法实施”。2、采用划拨土地补交土地差价的成本法补偿标准无法正确体现案涉出让土地在被征收时点的市场价值。案涉评估技术报告选取的比较案例均为划拨土地补交土地差价（义乌市政府6号令规定的“标定地价”）评估案例，不是出让土地的正常市场价格，两者不是类似房地产，不能用作案涉土地的比较对象。出让土地的市场价格主要取决于土地的区位、性质、用途、规划指标等客观因素，案涉土地征收评估结果换算成楼面地价只有不到4000元每平方米，明显低于市场价格。2016年9月，在义乌市××住房备案均价约13800元每平方米的情况下，案涉房地产司法评估价格为3335.8万元；2018年8月，在义乌市××住房备案均价19983元每平方米的情况下，案涉房地产征收评估价格为2595万元。在义乌市××住房备案均价上涨45%的情况下，案涉房地产征收评估价格相比司法评估价格没有上升，反而下降了22%，不符合常理。案涉估价报告采用成本法将案涉土地按照划拨土地补交土地差价的补偿标准进行评估显失公平，确定的评估价格明显低于法定的类似房地产的市场价格。二、被告作出的征收补偿行为违反法定程序。1、原义乌市国土资源局、原义乌市规划局、义乌市城市管理委员会（以下简称“三部门”）超越职权出具《关于××路××号函复》，义乌市国有土地上房屋征收管理办公室（以下简称“市征收办”）提供《关于××路××号函复》给国信公司作为评估依据，且国信公司对函复只字未提，没有在评估依据中列明。上述行为违反了评估程序规定，属超越职权违法干预评估行为，评估程序违法。该函复在事实上已经被用作案涉房屋征收及鉴定依据。函复对估价内容的权益状况、对评估鉴定补偿参照的依据进行了说明，实质上是对具体征收评估技术问题作出指导指令的行为，违反了房地产估价规范等国家规范的要求，内容与征补条例第十九条的要求相违背。2、专委会第一次鉴定时，金华市国土局、金华市规划局对案涉××路××号规划的有效性作出了明确认定。同时专委会的专家意见明确指出了估价报告存在的问题，包括权益状况的认定、评估路径、不符合评估规范、评估方法错误、比较案例比较性差的问题，在已经4：1决定撤销报告的情况下，国信公司补交了《关于××路××号函复》。专委会仅以电话形式向个人核实《关于××路××号函复》的真实性，而未对合法性进行分析、判定的情况下，以函复为依据作出了第二次鉴定意见，撤销了原有鉴定意见，严重违反鉴定程序，该过程存在干预。三、案涉征收补偿协议缺乏充分、合法的依据。1、案涉估价报告评估依据不足，评估程序严重违法，存在重大错误，不能作为被告作出征收补偿行为的合法依据。法院不应采纳案涉估价报告。2、复核申请回复函存在重大错误，不能作为被告作出征收补偿行为的合法依据。案涉土地已签订土地出让合同并具有详细的规划指标，是一宗标准的待开发国有出让住宅用地，属于房地产开发用地范畴。案涉土地上现有建筑物在司法拍卖评估时是按建筑物残值评估，评估价格只有37.7万元，完全不符合“住宅垂直房”的认定条件。但是复核申请回复函竟然把待开发的案涉土地以及规划待拆除的案涉土地上现有建筑物一并认定为“估价对象是一宗具有完全产权的房地产，并非房地产开发用地”，也就是将案涉房地产认定为了“住宅垂直房”，这明显与事实不符，属于主要事实认定不清。并没有“开发经营用地”这一种土地类型或者类似概念，案涉土地完全可以依法与房企合作开发经营商品住宅，所以复核申请回复函载明的“您在复核申请中所列的开发经营用地和××路××号经转让所得的住宅土地两者不可比”没有依据，显然错误。3、鉴定意见书存在重大错误，不能作为被告作出征收补偿行为的合法依据。四、（2017）最高法行申4496号案例，可以证明案涉土地也应按照同时段周边同类地区土地出让价格进行补偿，但是被告拒不采用土地出让价格进行补偿，反而采用“划拨土地补交土地差价”进行补偿，明显违反最高法案例裁判精神。原告从未要求按照将来建成的建筑物价值进行补偿，而是一直坚持要求案涉土地按照同时段周边同类地区土地出让价格进行补偿。五、义乌市政府6号令规定的“标定地价”并不是案涉土地的类似房地产市场价格，不能用作评估案涉土地权益价值时的比较案例。首先，“6号令标定地价”内涵与2018年3月1日起实施的《标定地价规程》不相符，不是真正意义上的标定地价，其实质是一种划拨土地补交土地差价的政策性优惠价格，其价格只有划拨土地补交土地差价的正常市场价格一半，只有出让土地市场价格的四分之一。其次，“6号令标定地价”就算是一种市场价格，那也是划拨土地补交土地差价的市场价格，并不是出让土地的正常市场价格。再次，“6号令标定地价”是有明确适用范围的，分别为：改变土地用途、划拨土地使用权转让等，案涉土地不在这些适用范围内，明显是不能适用的。最后，案涉土地是出让土地，要评估的是出让土地的市场价格，这和划拨土地补交土地差价是两种完全不同的价格类型，不能互相作为比较对象。综上，被告作出××路××号征收补偿行为的程序违法；案涉估价报告、复核申请回复函、鉴定意见书等均不能作为合法依据，应被视为缺少主要证据；且征收补偿协议确定的房屋总价值补偿金额明显低于被征收时点的类似房地产市场价格，显失公平。同时，原告及第三人对案涉土地补偿金额从未和被告协商一致，第三人张万强在签订协议书时明确表明“对估价报告和评估结果有异议”。根据行政诉讼法第七十条、合同法第五十四条之规定，案涉征收补偿协议依法应予撤销。原告张昌宗、钱彩仙向本院提供以下证据：证据1、车站区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案打印件一份，用以证明××路××号在车站区块房屋征收范围内，征收部门为市征收办，征收实施单位为第三人稠城街道办，证明补偿方案中对签约和搬迁期限的要求等事项。证据2、《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》（件袋号：J-CZQK-367）复印件一份，用以证明2018年10月29日签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》。证据3、2018年10月29日委托书复印件一份，用以证明《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》系被告与第三人张万强实际签订，两原告未对张万强进行授权，亦未参与签约过程。证据4、义土转字（128）号划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表核对件一份，用以证明××路××号按“高层（十五层）住宅用地，使用年限为七十年”办理了出让审批手续。证据5、义地补合字［2002］第126号国有土地使用权出让合同核对件一份，用以证明××路××号已签订土地出让合同，出让年限70年，其中第十九条载明“按建设局2001年8月20日规划意见为高层十五层，住宅用地”。证据6、××路××号总平面图核对件一份，用以证明××路××号规划指标已得到规划部门批准同意，规划指标为：总建筑面积7100.9平方米，容积率3.70等，××路××号规划条件不包含现有地上建筑物，现有地上建筑物不符合××路××号出让时的规划条件。证据7、土地出让金缴款发票核对件一份，用以证明××路××号已缴纳土地出让金。证据4-7共同用以证明××路××号地块已签订土地出让合同并具有详细的规划指标，是一宗待开发的国有出让住宅用地，规划建设十五层高层住宅，规划总建筑面积7100.9平方米，容积率3.70，土地出让年限为70年，并不是完全房地产或者垂直房宗地。证据8、义乌国用（2003）字第1-4260国有土地使用证核对件一份，用以证明登记的是土地合同出让面积，附图为规划十五层建筑占地红线图及总平面图（具有详细的规划指标），并没有登记现有地上建筑物。证据9、（2016）浙0702执916号金华市婺城区人民法院函核对件一份，用以证明在司法拍卖前，金华市婺城区人民法院就××路××号土地使用权是否达到转让条件，是否按合同开发使用等情况征询原义乌市国土资源局意见。证据10、义土资函［2016］82号原义乌市国土资源局关于吕旭东坐落于义乌市××路××号的土地使用权有关问题的复函核对件一份，用以证明复函载明“我局认为该宗地可以进入拍卖市场，参与竞买的对象为境内外的自然人、法人和其他组织”。证据11、金华市婺城区人民法院拍卖公告复印件一份，用以证明拍卖标的是××路××号土地使用权及附属建筑，拍卖的土地使用权权益为义乌国用（2003）字第1-4260国有土地使用证附图及国有土地使用权出让合同所载主要技术经济指标。证据12、（2016）浙0702执916号金华市婺城区人民法院执行裁定书一份，用以证明义乌国用（2003）字第1-4260××路××号土地使用权及相关权利归原告所有。证据8-12共同用以证明原告是通过司法拍卖取得义乌国用（2003）字第1-4260××路××号土地使用权，取得的土地使用权权益为建设十五层高层住宅，规划总建筑面积7100.9平方米等，且原义乌市国土资源局已复函该土地使用权是合法有效的。证据13、不动产权籍调查表复印件一份，用以证明2017年登记的土地使用权权属来源证明材料为义乌国用（2003）字第1-4260号国有土地使用证。证据14、关于××路××号不动产转移登记的请示复印件一份，用以证明请示载明“原登记房产未按规划拆除重建，现登记房屋仍为新规划前房屋，因此张昌宗拍卖所得该不动产房产证与土地证登记内容不一致”、“经审查，该宗地出让合同没有约定违约责任条款，不存在违约责任”，证明登记土地使用权面积为1553.74平方米的依据是原义乌市国土资源局批准的2001年土地评估报告及原义乌市国土资源局司法拍卖复函。证据15、权籍调查成果备案审核表复印件一份，用以证明审核表载明“该不动产因房地不一致，向局领导请示给予办理（详见关于××路××号不动产转移登记的请示）”。证据16、浙（2017）义乌市不动产权第0××1号不动产权证书一份，用以证明××路××号土地使用权已登记在两原告名下，登记的房屋所有权为建于上世纪80年代的现有地上建筑物，规划15层高层住宅由于未开发建成，所以尚不能登记房屋所有权。证据13-16共同用以证明2017年登记的土地使用权关联的是规划15层高层住宅，而不是现有地上建筑物。现有地上建筑物是规划待拆除的，现有地上建筑物与××路××号土地使用权不存在关联（房地不一致），不能按完全房地产进行评估。证据17、义乌国用（2000）字第1-8300号国有土地使用证复印件一份，用以证明××路××号现有地上建筑物在划拨土地阶段就已经存在，用途为仓储用房，现有地上建筑物原本关联的是划拨土地使用权（仓储用地）。证据18、现场照片核对件二十四张，用以证明现有地上建筑物主要设计、实际用途均为仓储。证据19、义乌房权证稠城字第0×**号房产证复印件一份，用以证明××路××号现有地上建筑物的占地范围。证据20、红线对比示意图复印件一份，用以证明规划建筑占地红线（黑色）与现有地上建筑物占地范围（红色）不一致，并且有重合。证据17-20共同用以证明必须全部拆除现有地上建筑物（仓储用房）才能开发建设15层高层住宅，两者是互不相容的，不可能同时存在。评估公司按两者同时存在进行评估，违反了土地使用权（独立物权）的排他性原则以及房地产估价规范的合法原则。证据21、××路××号类似涉宅用地基本信息统计表复印件一份，用以证明××路××号与近一年出让的6宗土地区位相近（均位于义乌市老城区有机更新区块），土地级别相同（均为基准地价一级地），土地使用权类型相同（均为国有出让），用途相近（主要用途均为住宅用地），容积率相近（详见附表），建筑高度类似（均为高层建筑），建筑密度相近（均为35%左右），实际开发程度相同（均达到五通一平），但是楼面地价相差悬殊。证据22、义乌市老城区有机更新区块示意图复印件一份，用以证明××路××号和向阳上片等类似涉宅用地都位于义乌市老城区有机更新范围，属于同一供求圈，位置上具有可比性。证据23、义土挂〔2017〕28号、义土挂〔2018〕45号义乌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告复印件各一份，用以证明向阳上片等类似涉宅用地的出让条件和规划指标要求，公告载明“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加”。证据24、向阳上片等类似涉宅用地规划条件复印件一份，用以证明××路××号和向阳上片等类似涉宅用地的规划指标类似，具有可比性。证据25、国有建设用地使用权出让合同复印件两份，用以证明向阳上片等类似涉宅用地的市场成交价及出让合同约定内容等。证据26、浙（2017）义乌市不动产权第0××8号不动产权证书复印件一份，用以证明向阳上片等类似涉宅用地不动产权证书登记的内容为土地使用权面积及总用地红线范围等，并没有登记规划建筑面积、规划建筑占地红线、容积率等内容，规划建筑在未开发建成的情况下，并不能登记房屋所有权等内容。证据21-26共同用以证明××路××号和向阳上片等涉宅用地是类似房地产，但是××路××号土地征收评估价格明显低于类似房地产的市场价格，楼面地价相差悬殊，类似涉宅用地的所有土地出让资料均没有体现与“开发经营用地”相类似的说法或概念。证据27、车站社区回迁房地块土地估价结果审批表复印件一份，用以证明包含××路××号在内的车站社区回迁房地块2018年12月26日出让评估参考价格为楼面地价每平方米12988元，远高于2018年8月21日评估公司对××路××号的市场评估价格，证明2018年商品房和商品住房备案均价分别为每平方米19661元和19984元，2016年至2018年期间义乌市××住房备案均价大幅上涨，同一块土地没取得规划许可证等审批手续，照样可以用假设开发法，并没有采用划拨补缴出让金的方式评估。证据28、车站社区回迁房地块出让公告、规划条件复印件各一份，用以证明××路××号和车站区块回迁房地块的规划指标类似，具有可比性。证据29、车站社区回迁房地块总平面图复印件一份，用以证明××路××号土地被征收后重新出让的主要用途还是高层住宅用地，在××路××号原址附近规划建设14层高层住宅。证据27-29共同用以证明××路××号土地被征收后重新出让的楼面地价为每平方米12988元，但是××路××号征收评估楼面地价只有约每平方米2500元，楼面地价相差悬殊。证据30、复核申请回复函一份，用以证明评估公司对估价对象权益状况认定为“估价对象是一宗具有完全产权的房地产，并非房地产开发用地”，这与事实不符，存在严重错误，“开发经营用地和××路××号经转让所得的住宅土地两者不可比”的说法存在严重错误。证据31、××路××号估价技术报告所采用的比较案例及比较因素条件说明表复印件一份，用以证明估价技术报告载明“本次估价对象设定为该幢高层住宅中第八层的一个各项利用条件均衡的水平套间”，该说法与复核申请回复函载明的“估价对象是一宗具有完全产权的房地产，并非房地产开发用地”的说法自相矛盾，证明评估公司已经按照《关于××路××号函复》进行评估的事实；在比较计算××路××号土地价值时，评估公司选用了按义乌市政府6号令标定地价补缴出让金的三个和安公寓案例进行比较，三个和安公寓案例的楼面标定地价只有约为每平方米2500元。证据32、和安公寓Ａ幢1单元601室土地估价结果审批表复印件一份，用以证明义乌市政府6号令标定地价是一种划拨土地补缴出让金额度，不是土地完全市场价值，和出让土地市场价格是完全不同的价格类型，两者不可以进行比较，和安公寓按义乌市政府6号令标定地价补缴出让金的楼面地价约为每平方米2500元，划拨土地使用权转让时补交出让金案例才能作为和安公寓Ａ幢1单元601室的比较对象，拿××路××号这块已出让土地来作为比较案例，这明显是互相矛盾的。证据33、义乌市划拨土地使用权级别基准地价表复印件一份，用以证明义乌市一级住宅用地的划拨土地权益系数为50.1%。证据34、和安公寓B幢1单元902室土地估价报告核对件一份；证据35、和安公寓A幢1单元1702室土地估价报告核对件一份；证据36、和安公寓B幢5单元1202室土地估价报告核对件一份，证据34-36共同用以证明和安公寓按土地市场价值补缴出让金（土地市场价值与划拨权益价之差）的楼面地价约为每平方米6000元，剔除50.1%划拨土地权益价值，正常划拨补缴出让金只占出让土地市场价值的49.9%，所以和安公寓出让土地的市场价值楼面地价约为6000/49.9%≈12000元/平方米，2016年1-9月，商品住房备案均价在1.21-1.38万元/平方米范围内小幅波动。证据37、××路××号与和安公寓估价情况汇总统计表复印件一份，用以证明同为和安公寓补缴出让金额度，按义乌市政府6号令标定地价补缴出让金额度远远低于按土地市场价值补缴出让金额度，前者只有后者的42%左右，所以按义乌市政府6号令标定地价补缴出让金是一种补缴出让金的政策性优惠价格。证据30-37共同用以证明按照市场比较法测算××路××号地块土地市场价格时，估价技术报告所选取的和安公寓交易案例明显错误。市场比较法在于通过选取和比较与估价对象同一供求区域内近期发生交易的类似宗地的市场价格，从而确定估价对象的市场价格。与××路××号不同的是，评估公司选取的和安公寓交易案例中，土地使用权性质为划拨土地，其参照的交易价格为划拨土地转出让土地时补交出让金额度，并非和安公寓出让土地的市场价值，这个参考价格与类似房地产市场价格的性质完全不同，不能作为确定××路××号土地市场价格的参考。义乌市政府6号令标定地价不是土地完全市场价值，而征收评估的是房地产市场价值，两者价格相差巨大，不具有相互替代性。评估公司将义乌市政府6号令标定地价案例作为比较评估的参照对象，属于拿不是市场价值的案例来评估××路××号地块的市场价值，评估公司的做法自相矛盾，明显违法。证据38、类似涉宅土地估价报告（义乌市有机更新向阳-市场片区C、E地块）核对件一份；证据39、类似涉宅土地估价报告（义乌市有机更新向阳-市场片区B地块）核对件一份；证据40、类似涉宅土地估价报告（义乌市有机更新回迁房向阳上片西区地块）核对件一份；证据41、类似涉宅土地估价报告（义乌市有机更新剧院北侧地块）核对件一份；证据42、类似涉宅土地估价报告（义乌市有机更新市场社区回迁房地块）核对件一份；证据38-42共同用以证明××路××号类似涉宅土地的市场评估楼面地价约1.3-1.7万元／平方米，证明类似涉宅土地估价依据为规划条件、控制红线图等，证明规划条件决定了土地价值，不需要立项文件、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证等审批手续。影响土地价格的主要因素为：区位、用途、开发程度、容积率、建设用地使用权类型及使用年期等；土地价格与有无开发，有无建成，建设户型、档次等具体建设内容、有无取得立项文件、建设工程规划许可证、预售证，是个人还是房企取得等无关。证据载明“2017年度出让的43宗商住或住宅用地的成交结果，溢价较明显，其中溢价率超过100%有5宗，在50%-100%间的16宗，在20%-50%间的11宗，溢价率小于20%达到11宗”、“监测小区成交价格一路上扬：根据对义乌十个典型小区二手住宅成交价格的监测，2017年12月份收于18783元／平方米，与2016年同期相比上涨31%”，“剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，允许运用于待开发房地产的情形”。同一家评估公司在类似涉宅土地没有开发，没有取得立项文件、建设工程规划许可证、预售证的情况下，全部采用剩余法（假设开发法）评估。证据载明“市场比较法的条件为：近几年来，在一级市场和二级市场，与估价对象的土地用途、规划条件等相同或相似的土地交易实例”、“在估价期日，估价对象的土地用途及规划条件已确定，估价人员认为仅从估价对象的取得土地的成本构成来体现估价对象的土地价值，会形成较大的偏差，不能真实体现土地价值，故不采用成本逼近法”，证明类似涉宅土地全部没有采用义乌市政府6号令规定的标定地价进行评估，评估公司身为专业评估机构，在均未取得立项文件、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证等审批手续的情况下，对5宗类似房地产都采用了假设开发法评估，但是却认定××路××号不适宜采用假设开发法，在完全一致的估价条件下，同一家评估公司作出了两种完全相反的估价结论，这明显是自相矛盾的，而且最终评估价格相差悬殊，评估公司没有客观公平的评估××路××号土地价值。证据43、（2001）0542号义乌市土地管理局土地估价结果的批复核对件一份，用以证明2001年土地出让估价报告已得到原义乌市土地管理局批复确认生效。证据44、义土估（2001）0481号××路××号土地估价报告核对件一份，用以证明估价报告载明“××路××号现有地上建筑物根据规划需全部拆除，按无地上建筑物评估”；评估对象是土地使用权，而不是完全房地产，证明××路××号在没有取得立项许可、规划许可、施工许可、预售许可等审批手续、权利人是个人的情况下，采用了剩余法（假设开发法）评估，并没有采用划拨补缴出让金的方式评估，按“高层住宅用地，土地使用年限70年，总用地1917.50平方米，建筑面积7100.94平方米”的土地权益评估××路××号土地出让金。证据45、××路××号司法拍卖评估报告（金华市婺城区人民法院委托估价）核对件一份，用以证明评估价值时点2016年9月13日，××路××号司法评估市场参考价值为3335.8万元，其中土地使用权价格为3298.1万，现有地上建筑物评估价格为37.7万，证明评估对象是土地使用权以及地上现有建筑物残值，而不是完全房地产，证明××路××号在没有取得立项许可、规划许可、施工许可、预售许可等审批手续、权利人是个人的情况下，采用了假设开发法评估，并没有采用划拨补缴出让金的方式评估。证据46、××路××号征收估价报告一份，用以证明评估价值时点2018年8月21日，××路××号征收评估总价值为2595万元，其中土地使用权价格为1060万，现有地上建筑物评估价格为1535万，估价报告载明“估价对象房地产类型为：住宅，共**，分别为1幢2层、2幢1层”，证明被告提供的征收估价报告不完整，缺少了土地出让合同等核心附件。证据47、××路××号估价咨询报告（戴德梁行出具）一份，用以证明评估价值时点2018年10月22日，××路××号土地使用权的市场价值为7820万元，现有地上建筑物未作评估，证明××路××号在没有取得立项许可、规划许可、施工许可、预售许可等审批手续、权利人是个人的情况下，采用了假设开发法评估，并没有采用划拨补缴出让金的方式评估，戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在中国具备一级房地产估价机构资质，在房地产估价行业具备良好的口碑及权威性。证据48、浙江15市县房地产不完全调查之义乌篇（浙报传媒地产研究院）复印件一份，用以证明证据载明“记者从义乌建设局获悉‘2016年上半年商品房成交31.70万方，成交价13537元/平方米’”。证据49、金华晚报（2019年1月10日）复印件一份，用以证明证据载明“2018年义乌商品房成交均价为19661.42元/平方米，同比增长15.01%。其中商品住房成交均价为19983.79元/平方米，同比增长8.81%”。证据50、××路××号历次评估报告基本情况对比表复印件一份，用以证明在同样没有取得立项许可、规划许可、施工许可、预售许可等审批手续的情况下，土地出让、戴德梁行咨询、司法拍卖评估均采用了假设开发法（剩余法），但是征收评估报告以未取得规划许可、施工许可等审批手续为由，认定不适合采用假设开发法，证明征收评估报告对现有地上建筑物评估了1535万元，作为对比，其他评估报告最多只评估了37.7万元（建筑残值），价格相差巨大。司法拍卖评估是人民法院依法委托的，具有法定效力，但是征收评估价格与司法拍卖评估相差巨大，土地使用权评估价格只有司法评估价格的32%，现有地上建筑物评估价格为司法评估价格的41倍。证据43-50和证据35共同用以证明2016年9月，在义乌市××住房备案均价约13800元／平方米的情况下，××路××号司法评估价格为3335.8万元；2018年8月，在义乌市××住房备案均价19983元／平方米的情况下，××路××号征收评估价格为2595万元。也就是在义乌市××住房备案均价上涨45%的情况下，××路××号征收评估价格相比司法评估价格没有上升，反而下降了22%，这明显不符合常理。证据51、《关于××路××号函复》复印件一份，用以证明义乌市三个部门要求按义乌市政府6号令规定的标定地价来评估××路××号土地市场价值，对××路××号评估技术问题进行了直接干预，并实际导致市征收办在××路××号的补偿认定中出现了错误。证据52、义乌市人民政府第6号令复印件一份，用以证明××路××号不在义乌市政府6号令规定的标定地价适用范围内。证据53、仓后区块国有土地上房屋征收涉及认定政策问题处理意见（二）复印件一份，用以证明××路××号不符合第四条规定的垂直房宗地情形，不在该政策适用范围内。证据54、义自然资规公〔2019〕第109号义乌市自然资源和规划局政府信息公开答复书一份，用以证明义乌市自然资源和规划局出具《关于××路××号函复》未履行正常收发文程序，并且没有存档，出具函复的程序存在问题。证据55、义建息答［2019］015号市住建局政府信息公开申请答复书一份，用以证明2018年10月，市征收办已出具有关××路××号函复给国信公司的事实。证据56、金征估委（2018）42号金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会鉴定意见书一份，用以证明鉴定意见书载明“专委会于2018年11月8日和2018年11月16日，两次召集专家组成员进行鉴定”、“估价依据符合义乌当地的政策性规定”。证据51-56共同用以证明××路××号是待开发的国有出让土地，明显不在义乌市政府6号令以及仓后征收政策第四条适用范围内，如果在适用范围内或者符合评估规范，《关于××路××号函复》就没有出具的必要。在不适用义乌本地政策并且不符合评估规范的情况下，三个部门出具意见指导具体评估标准，这是干预评估的行为，也是超越职权的行为，证明征收评估工作和专委会鉴定工作都受到了义乌市三个部门出具的函复的违法干预。证据57、金华市武义县住建局网上答复（2020-02-24）复印件一份，用以证明答复载明“根据建设部的《国有土地上房屋征收评估办法》，建设局没有对某个具体被征收人出具征收评估技术问题方面的指导意见的职权”。证据58、金华市住建局（征收办）网上答复（2020-02-25）复印件一份，用以证明答复载明“根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定设区的市、县（市、区）建设局对房屋征收的程序事项提供指导，房屋的评估工作由第三方房地产评估机构独立承担，县（市、区）建设局不作房屋评估方面具体技术指导”。证据59、金华市婺城区住建局网上答复（2020-02-25）复印件一份，用以证明答复载明“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。证据57-59共同用以证明市住建局没有职权对具体征收评估技术问题作出指导指令，市住建局出具《关于××路××号函复》是一种超越职权的违法行为，其出具的《关于××路××号函复》不具有合法性。证据60、金华市婺城区人民法院（2019）浙0702行初556号2020年1月15日的庭审笔录核对件一份，用以证明在专委会已表决作出撤销××路××号评估报告的鉴定意见的情况下，《关于××路××号函复》作为“足以改变鉴定结果的重要证据”由评估公司补充提交给专委会，并最终基于《关于××路××号函复》改变了专委会原鉴定意见的事实。证明专委会向市征收办主任核实了《关于××路××号函复》真实性的事实。证明金华市住建局以及专委会对《关于××路××号函复》的合法性都未进行判定，在法庭上明确表示不能也无法对《关于××路××号函复》的合法性进行判定，必须由法院来判定是否合法。证据61、《金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会工作章程（试行）》复印件一份，用以证明章程第十一条规定，专委会委派的鉴定组应按下列要求对评估结果进行技术鉴定：……（三）对评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行分析鉴定。证明《关于××路××号函复》作为直接改变原鉴定意见的最关键的评估依据，专委会有义务对其合法性进行分析鉴定。证据62、《关于调整金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会的通知》复印件一份，用以证明专委会组成人员包括金华市建设局、规划局、国土局、征收办以及律所、房地产评估公司等各方面的专家，专委会完全有能力分析鉴定《关于××路××号函复》是否合法。证据63、第一次、第二次鉴定会议签到单复印件二份，用以证明孟志强、陈胜进等两位具体经办估价师全过程没有参加鉴定工作。证据60-63共同用以证明专委会有义务、有能力但却没有依法履行对《关于××路××号函复》合法性初步分析鉴定的职责，同时在没有判定《关于××路××号函复》合法性的情况下，直接予以采用并以此改变了原鉴定意见，专委会以此重新作出的鉴定意见不具有合法性。证据64、浙江省自然资源厅网上答复（2020-02-28）复印件一份，用以证明答复载明“国有土地使用权出让的土地用途类别中没有‘房地产开发经营用地’分类，类似的为‘住宅用地’”。证据65、义乌市自然资源和规划局网上答复（2020-03-03）复印件一份，用以证明答复载明“《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中土地出让用途分类为居住用地、工业用地、教育科技文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地；无‘房地产开发经营用地’这一种土地类型或者类似概念”。证据66、义乌市建设局网上答复（2020-03-05）复印件一份，用以证明答复载明“个人以出让方式取得的国有出让住宅用地，可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。如以商品房形式开发经营的，需设立房地产开发企业，并按核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业取得商住综合或住宅用地土地使用权后可开发经营商品住宅”。证据64-66共同用以证明××路××号住宅用地可以与房地产开发企业合作开发经营商品住宅，和原告所列举的向阳上片等6宗涉宅用地是类似可比较的。证明复核回复函载明的“您在复核申请中所列的开发经营用地和××路××号经转让所得的住宅土地两者不可比”的说法是错误的，并没有“开发经营用地”这一种土地类型或者类似概念，以此为由认定不可比是完全错误的。证据67、中华人民共和国房地产估价机构备案证书复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司具备全国一级房地产估价机构资质。证据68、房地产估价机构查询结果复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司是中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位会员。证据69、2015年度全国一级资质房地产估价机构业绩排名复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2015年全国排名：营业总收入全国第5；房地产估价业务收入全国第4；评估建筑面积全国第7；评估总价值全国第8。证据70、2016年度全国一级资质房地产估价机构业绩排名复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2016年全国排名：营业总收入全国第3；房地产估价业务收入全国第3。证据71、2017年度全国一级资质房地产估价机构业绩排名复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2017年全国排名：营业总收入全国第4；房地产估价业务收入全国第3。证据72、2018年度全国一级资质房地产估价机构业绩排名复印件一份，用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2018年全国排名：营业总收入全国第5；房地产估价业务收入全国第2；评估建筑面积全国第10；评估总价值全国第8。证据67-72共同用以证明深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司是全国综合实力排名居前的一级房地产估价机构，从而可以印证其出具的《义乌市××路××号房地产估价咨询报告》的公正性、权威性、合法性。证据73、《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015）复印件一份，用以证明第63页载明“合法原则中，所称依法，是指不仅要依据有关法律、行政法规，司法解释……，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同等）。因此，合法原则中所讲的‘法’，是广义的‘法’”。证明《关于××路××号函复》第一条内容明显违反《房地产估价规范》合法原则，完全忽略了××路××号的土地出让合同以及规划指标，直接导致评估公司将××路××号认定为“完全房地产”，最终导致××路××号可以开发7100平方米高层住宅的土地权益没有被正确认定。第10页载明“可比实例的选取应符合下列规定：可比实例房地产应与估价对象房地产相似。”，证明《关于××路××号函复》第二条内容明显违反《房地产估价规范》可比实例选取规定，直接导致评估公司竟然采用划拨土地补交土地差价的案例作为××路××号出让土地的比较案例，最终导致××路××号评估价格明显偏低。第9页载明“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。”，第83页载明“假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地，……”，证明××路××号符合假设开发法适用条件，同时《房地产估价规范》并没有规定必须取得建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续才能选用假设开发法，所以评估公司不选用假设开发法的理由完全错误。证据74、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）复印件一份，用以证明第19页载明“待开发房地产是具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，……”，第55页载明“待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价。”，第71页载明“假设开发法也称为剩余法，是评估房地产开发用地、在建工程等待开发房地产价值或价格的常用方法”。证明评估公司选用成本法进行估价是错误的，应该选用假设开发法。证据75、《房地产估价理论与方法》（全国房地产估价师执业资格考试用书）复印件一份，用以证明合法原则（第155-157页）载明“合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定”，证明××路××号可以开发7100平方米高层住宅的土地权益应被依法判定，评估公司将××路××号认定为“完全房地产”没有遵循合法原则，是完全错误的。选取可比实例（第182页）载明“如果估价对象是出让国有建设用地使用权，则应选取出让国有建设用地使用权的交易实例，不宜选取划拨国有建设用地使用权的交易实例。”，证明评估公司选用3个“划拨土地补交土地差价”的评估案例作为××路××号出让土地的比较案例是完全错误的。证据76、《房地产基本制度与政策》（全国房地产估价师执业资格考试用书）复印件一份，用以证明国有土地上房屋征收评估价值内涵（第62-63页）载明“被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，证明不能以××路××号被征收为由，就认定不可以与土地出让评估案例进行比较。证据77、车站区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案及附件《房地产预评估标准价》复印件一份，用以证明车站区块住宅垂直房预评估楼面地价标准价为1.16万元／平方米（5层）、1.4万元／平方米（4层）、1.8万元／平方米（3层），同时车站区块被征收后重新出让评估的楼面地价为1.3万元／平方米，故征收评估和出让评估可以比较参考。但是××路××号是按0.25万元／平方米的楼面地价进行评估的，明显低于车站区块征收补偿方案中的被征收房地产标准价以及车站区块被征收后重新出让的土地评估价。证据78、政府信息公开申请答复书（义建息答［2020］5号）（2020-02-25）复印件一份，用以证明答复载明“2016年义乌市××住房备案均价为13832.26元／平方米”，证明结合2018年义乌市××住房备案均价19983.79元／平方米的事实，义乌市2018年商品住房备案均价相比2016年上涨了44.5%。证据79、（2020）浙07行终200号金华市中级人民法院行政裁定书复印件一份，用以证明法院生效裁定已认定《关于××路××号函复》以及回复函均是行政机关最终决定补偿之前的过程性行为，那么在起诉征收补偿协议这个案件里，在对决定补偿程序合法性审查的过程中，必须要对《关于××路××号函复》以及回复函这些过程性行为的合法性进行审查。本院依原告张昌宗、钱彩仙的申请调取以下证据：证据80、2018年10月11日国信公司出具给市征收办的《关于××路××号的征询函》复印件一份，用以证明征询函的核心是国信公司对估价对象权益状况应当如何认定、对××路××号的土地是否进行评估补偿向市征收办进行征询，该征询函不合法。从征询的行为以及内容来看，超出了市征收办的职责范围，市征收办没有权力对案涉的土地和房屋的权益状况、权利范围及相关权能作出界定。评估公司也没有权利做这样的征询。从征询函第二点内容来看，原告合法的土地有15层的规划条件，已经缴纳了出让金，它的权利状态在评估过程中可以参照此次征收补偿的市场评估原则来认定市场价，但是国信公司对是否给予评估补偿向市征收办进行征询，丧失公正性、独立性、客观性。市征收办无权对案涉土地的物权形态作出指导、指示、说明，故该征询函不合法，也是本案评估违法之处。证据81、2018年10月15日市征收办出具给市国土局、市规划局、市城管委的《关于××路××号的征询函》复印件各一份；证据82、2018年10月17日三部门出具给市征收办的《关于××路××号函复》复印件一份；证据83、2018年10月18日市征收办出具给国信公司的《关于××路××号函复》复印件一份；证据84、会议纪要复印件一份，用以证明从内容上看垂直房完全不适用于本案××路××号房屋的情况。证据80-84共同用以证明上述征询函、函复不合法，发函单位不具备相应职权，不可以作为有效的评估鉴定依据。《关于××路××号函复》是导致原正确的鉴定意见被撤销的直接依据，同时该函复的合法性未经专委会的审查，出具函复的政府部门已构成滥用职权。国信公司在××路××号的评估过程中受到了政府部门的干预，没有做到独立客观公正的估价规范要求。证据85、金市建房〔2017〕29号金华市住房和城乡建设局关于调整金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会的通知及附件专家委员会组成人员核对件一份；证据86、金征估委（2017）2号关于公布金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会工作章程（试行）的通知核对件一份；证据87、金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会鉴定记录表（2-1）、（2-2）核对件二份；证据88、金征估委（2018）42号关于浙国房估（2018）征字第3388号房屋征收估价报告书的专家委员会鉴定意见书、《关于××路××号函复》、会议纪要核对件各一份；证据85-88共同用以证明第二次鉴定所形成的鉴定记录表不合法。在第一次鉴定中，专家意见结论为撤销评估公司错误的报告，该意见载明评估公司的评估路径缺乏相关依据，评估公司的评估比较案例选取可比性差，整个比较因素紊乱不清晰；评估公司对估价对象评估得到的结果和计算土地价格时出现了两种价格水平相互矛盾，不符合评估规范的情况；评估公司评估的结果按照对因无可实施规划条件但已缴纳土地出让金的行为予以成本补偿的做法缺乏依据，与征收补偿条例不得低于类似征收房地产的要求不相符。证明该报告作出当日并没有根据章程要求进行签发，此外第二次鉴定的产生是因为国信公司提供了市征收办出具的关于××路××号的函复。第二次鉴定中对函复没有进行合法性审查，意见载明仅以电话形式向市征收办主任个人核实了真实性。第二次鉴定的专家意见没有载明专家各自的意见，也未说明第一次鉴定中所出现的评估问题、技术问题、路线问题是否还存在于现在的评估报告，也未将函复出现后，这份评估报告的错误已经修正的情况作出应有的、合理的分析说明。只是笼统的提到了参数选择有出处，基本满足合法合约合理性。该意见部分不能支持第二次鉴定的最终结论。第二次鉴定结论受到了函复的干预和影响。证据89、专家鉴定会签到单核对件二份，用以证明专家出席情况，通过签到情况可以看出，出具报告的估价师没有到会说明、解释、接受询问，程序违法。证据90、关于延长鉴定时间的通知核对件一份，用以证明此次鉴定存在不合规的情况，国信公司此前未将函复作为证据提交，在得知要撤销之后才补交，专委会认可这种行为并延长审查，该行为违法。证据91、浙国房估（2018）征字第3388号国有土地上房屋征收估价报告复印件一份，用以证明无法确定是否是最初形成的报告。第一次鉴定时专委会认为该报告18页提到案涉土地因无可实施的规划条件给予成本补偿是没有依据的。金华市国土局、规划局的专家对案涉规划的有效性给予了认定。第19页技术报告认为难以采用假设开发法的三点理由都难以成立，评估公司没有资格和能力认定案涉土地规划是否失效。司法评估、第三方评估时均未申请办理规划审批，并未因此导致不能用假设开发法评估，这在同类型同性质土地的评估中也可以印证。评估公司在估价过程中未经专业机构进行测绘的情况下，认为规划影响第三方采光、通风缺乏说服力。该估价技术规范及案涉评估报告事实上将《关于××路××号函复》作为重要依据进行评估，但在技术报告及估价报告中均未列明。比较案例选取了划拨住宅用地，并以此测算比较案涉楼面地价，案涉土地是通过司法拍卖取得，并非划拨用地，这也是鉴定意见认为的比较案例选取可比性差的原因。不同类型的土地价格不能进行比较，更不能据此来认定案涉××路××号的市场价格。这是案涉评估报告金额严重低于市场金额的原因之一。原告补充提供：证据92、专委会主任汪**的录音、录像光盘及文字记录（2019年10月23日）各一份，用以证明国信公司是根据《关于××路××号函复》的要求出具了案涉估价报告。国信公司将《关于××路××号函复》作为“颠覆性的一个证据材料”提交给专委会。《关于××路××号函复》要求案涉土地未利用部分的土地容积率，交纳过土地出让金部分，按照标定地价（划拨土地补交出让金）进行评估。专委会在没有判定《关于××路××号函复》合法性、合规性的情况下，仅以《关于××路××号函复》为依据，重启了专委会鉴定程序并最终改变了原鉴定结论，改为维持案涉评估报告。如果没有《关于××路××号函复》，案涉评估报告是要被撤销的。证据93、专委会主任汪**的录音光盘及文字记录（2019年11月8日）各一份，用以证明《关于××路××号函复》第二点意见不在义乌市政府6号令适用范围内。《关于××路××号函复》是案涉评估公司的评估依据。孟志强、陈胜进等两位具体经办估价师未参加两次专委会鉴定会议的原因是已经离职。因为《关于××路××号函复》，第二次专委会鉴定才改变了原鉴定结论。金华市国土局、规划局专家均认为案涉土地是一宗标准的出让用地，具有完全效力。如果《关于××路××号函复》无效，那么案涉评估报告也是无效的。证据94、国信估价师王恒富的录音光盘及文字记录（2019年6月26日）各一份，用以证明义乌市政府6号令标定地价内涵与《标定地价规程》不相符，不是真正意义上的标定地价。义乌市政府6号令标定地价是特定市场价格，和公开市场价格内涵不一样，主要用于划拨转出让补交土地出让金，并且远低于市场价格，只有正常划拨转出让补交土地出让金（市场价与划拨权益价之差）的二分之一左右。义乌市一级土地划拨权益系数为50.1%，正常划拨转出让补交土地出让金（市场价与划拨权益价之差）只占出让土地市场价的49.9%。近几年义乌市地价低谷为2016年。证据95、国信估价师王恒富的录音、录像光盘及文字记录（2019年8月27日）各一份，用以证明义乌市政府6号令标定地价是特定条件之下的一种市场评估价，跟评估规范所要求的不同。义乌市政府6号令标定地价是一种政策性优惠价格。出让土地不适用6号令标定地价，除非是改变用途。出让土地的价格和由谁取得没有关系。最直接影响土地价格的因素是区位条件、规划指标。土地价格可以用楼面地价来比较。没有预售证、规划许可证，也可以采用假设开发法。国信公司在有政府背书的情况下，会超越评估规范进行评估。证据96、营业执照、执业资格证明复印件各一份，用以证明录音、录像当事人王恒富是浙江国信房地产土地估价咨询有限公司义乌分公司法定代表人，同时具备土地估价师和房地产估价师执业资格。证据97、赵宅五区10幢5号国有土地使用权出让合同复印件一份，用以证明赵宅五区10幢5号于2005年7月4日就已经出让，出让土地面积为88平方米，与案涉评估技术报告第31页载明的内容不相符。证据98、浙江省统一政务咨询投诉举报平台浙江省建设厅答复截图一份，用以证明建设部门没有职权对国有土地上房屋征收过程中涉及的具体评估技术问题等事项作出认定。证据99、浙江省统一政务咨询投诉举报平台义乌市建设局答复截图一份，用以证明案涉房地产不符合“住宅垂直房”的定义，案涉征收补偿协议认定案涉房地产类型为“垂直房”是错误的。证据100、赵宅五区10幢5号国有土地使用权出让合同复印件一份，用以证明2005年7月4日，赵宅五区10幢5号出让面积88平方米，土地出让金为210513.50元，换算成土地单价为2392.20元/平方米。证据101、赵宅五区10幢5号土地出让金缴款票据复印件一份，用以证明2018年4月，赵宅五区10幢5号缴纳土地出让金31162.81元，出让面积3.29平方米，换算成土地单价为9471.98元/平方米，只有案涉估价技术报告第31页载明的78.8%。证据100、101共同用以证明赵宅五区10幢5号两次出让面积共计91.29平方米，土地出让金共计241676.31元，换算成土地单价为2647.35元/平方米；两次出让的土地总面积与案涉估价技术报告第31页载明的内容相符，但是土地单价完全不相符。证据102、建设三村38幢6号土地出让金缴款票据复印件一份，用以证明2018年5月，建设三村38幢6号交纳土地出让金435286.4元，出让面积59平方米，换算成土地单价为7377.74元/平方米，只有案涉估价技术报告第31页载明的60.4%。证明103、义驾山14幢8号土地出让金缴款票据复印件一份，用以证明2018年7月11日，义驾山14幢8号缴纳土地出让金397707.5元，出让面积79.5平方米，换算成土地单价为5002.6元/平方米，只有案涉估价技术报告第31页载明的40%。证据104、《房地产估价基本术语标准》第11页：“比较法”的定义复印件一份，用以证明比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。证据105、《房地产估价基本术语标准》第5页：“成交价格”的定义复印件一份，用以证明成交价格是在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。证据104、105共同用以证明案涉估价技术报告应当选用实际成交价格，也就是实际缴纳土地出让金价格进行比较评估。依原告张昌宗、钱彩仙的申请，本院通知国信公司估价师孟志强、陈胜进，参加案涉估价报告书鉴定的专委会组成人员张某、刘瑾出庭接受质询。孟志强陈述，其经现场评估和产权调查后发现案涉不动产已按现状进行登记，登记证书上未载明规划内容，土地出让合同上有一部分规划意见，但附有一定的条件，需同木材公司、汽车东站一并实施。但该两处已经部分完成，如要重新开发，需要重新申请。案涉地块取得规划意见，本身可以开发，但存在现实障碍，没有开发的现实性。2001年交纳出让金至今已过去十多年，一直未申请办理建设工程许可证、施工许可证等，原告拍卖取得后也未办理上述手续。十多年来城乡规划的法律法规和所在区块的控制性规划都有所变化。2016年市政府进行有机更新，有些政策、房地产开发的规定要重新申请。案涉房屋是否影响他人的光照、通风未经专业机构测评，系根据现场判断。其认为规划已经失效，案涉土地不能开发房地产。评估思路系不动产权证登记内容与现状基本一致，首先用比较法进行评估。因案涉土地出让合同记载了规划意见，对该部分的土地权益价值进行评估时，采用比较法和基本地价修正法先按土地合同约定条件算出土地价值，然后按现状条件下的土地价值，两者之差进行补偿。被征收人仅于2001年按照规划意见交纳出让金，仅对交出让金的行为进行补偿。其本人未参加鉴定，国信公司向市征收办发出的关于××路××号的征询函系其作为估价师做尽职调查，由其提出后经国信公司讨论后发出。评估报告于2018年10月14、15日左右基本完成制作，在未出具之前，其收到了函复。三部门的函复并非指导意见，估价报告系坚持独立、客观、公正原则做出的，未引用函复的内容，函复对评估报告没有影响。其不清楚国信公司为何在鉴定过程中要向专委会补交该份函复。陈胜进陈述，因被征收人提出该宗地有15层的规划，评估过程中其认为有一定问题需要征询，故向市征收办进行征询。在得到函复后，最终作出了估价报告。函复只是搜集资料的一种，评估报告未引用函复内容，函复对估价行为没有必然联系。评估时未引用三部门的函复以及义乌市人民政府2003年6号令和仓后区块征收认定意见二，行政机关并未干预评估，评估坚持独立、客观、公正的立场。其未参与鉴定环节。当专委会做出4：1拟撤销意见后，认为提交更有利的证据证明评估没有问题。评估按现状登记用比较法、成本法进行评估，不采用假设开发法是因为其搜集的资料表明规划无法实施，案涉土地没有开发的现实可能性。不存在开发经营用地的概念。张某陈述，其系专委会的副主任。第一次专家讨论时发现存在评估路径缺乏依据、比较案例可比性差、存在两个价格水平问题不符合评估规范要求三个不足之处，在国信公司提供函复后，再次组织专家进行研究，对函复进行分析，结合其余情况进行综合评判，得出一致意见，维持案估价报告。函复提到可用标定地价进行评估，解决了估价方法适用性章节提到的评估路径可以得到技术性的满足。关于两个价格水平的问题，前一次采用市场价值，后一部分采用了函复提到的标定价值，所以两个价格水平问题可以解决。关于比较案例问题，报告中前部分采用了市场价格，后部分根据函复的意见采用的是标定地价的案例。其对标定地价是否是义乌市第六号令的地价及标定地价是哪一年的记不清楚。房地产估价师可以根据标定地价进行价格修正。国信公司补交的材料仅为函复。函复系专委会撤销第一次鉴定意见的重要依据之一，但不是唯一依据，除了函复，还依据专家的职业技能、法律法规、房地产开发文件等。专委会只对评估公司的估价行为进行技术鉴定，函复本身是否合法合理，认定权不在专委会。其认为案涉评估对象无可实施规划条件，且尚未提出规划设计方案，无规划局审批意见，在此基础上采用假设开发法缺乏事实依据。第二次专家评审结论，估价报告书基本满足合法性、合规性、合理性。合理性的内涵即评估价格符合当地市场价格行情体系。两次鉴定专家评审均采用了无记名投票，在整个过程中未受到任何人的干扰导致影响其独立作出专业性的判断。鉴定时对于无可实施规划条件，缴纳土地出让金予以成本补偿，该思路缺乏相关依据，因此造成的估价结果是否造成与市场价格不相符没有法律上的因果关系。错误的技术路线有可能得出符合市场价格的结果，也有可能不符合市场价格水平的结果。国信评估报告中提到对因无可实施规划条件，但已交纳出让金的行为予以成本补偿，专家组认为该行为缺乏相关依据，函复对依据提供了技术支持，故第二次评审后，专家组认为原评估缺乏路径的结论已不复存在。专委会对国信估价报告中的估价依据项目进行了审核，由此得出的结论即估价依据栏目内各条款均符合义乌当地的政策性规定。其认为估价报告与函复中的两条意见并无冲突。刘瑾陈述，案涉估价报告与函复意见相一致。第一次专委会评审后，国信公司仅出具了函复。因为国信公司出具的函复解决了第一次专委会4：1撤销评估报告的三个问题。无可实施规划条件但已交纳出让金予以成本补偿不能简单地理解为低于市场价格。函复里的标定地价也是一种特殊的市场价格。函复对评估结果，评估金额有影响。评估报告符合当地政策，该政策是做出鉴定结论的重要依据，但不是唯一依据。评估的价格与义乌当地的价格不冲突，因为是依据函复做出的。其不清楚函复是否是国信公司做出的依据。国信公司按照不动产权证书登记的现状进行评估符合征补条例规定的有产权登记的以登记为准的规定，专委会在整个鉴定过程中坚持独立客观公正原则。被告市住建局辩称，一、案涉房屋征收补偿协议依法签订且已履行。案涉房屋所有权人即两原告张昌宗、钱彩仙，于2018年10月29日出具授权委托书，委托儿子张万强办理案涉房屋的征收补偿相关事项。同日，张万强代两原告与征收部门签订了《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》并办理了腾空手续，签署了《房屋征收腾空交接验收表》。第三人张万强分两次领取了补偿款共计34483084元。根据民法总则关于代理制度的相关规定，张万强以两原告名义签订征收补偿协议的行为，对两原告发生效力。二、案涉房屋依法进行评估，评估报告经复核、鉴定，合法有效。案涉区块被征收人投票确定国信公司作为房地产价格评估机构。国信公司拥有一级房地产估价机构资质，在原告房屋估价报告上签字的两名估价师也系依法注册具有估价资质的专业人员，估价师在对原告户房屋进行实地查勘后，以2018年8月21日征收决定公告之日作为评估时点，作出浙国房估（2018）征字第3388号估价报告。原告对上述估价报告申请原评估机构国信公司进行复核，后申请专委会进行鉴定，专委会鉴定后，维持国信公司出具的估价报告。故，原告户案涉房屋的估价报告依法作出，且原告已经行使救济权利进行复核、鉴定，原告与征收部门依据该估价报告达成的补偿协议合法有效。综上，案涉房屋征收补偿协议合法有效，不存在合同法第五十四条规定的存在重大误解或显失公平情形。两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。被告补充意见：一、原告实施15层高层住宅的规划指标，不具备现实可能性。1、原告所谓的规划条件仅为初步的规划指标。2001年8月20日，原告的前手吕旭东取得15层高层住宅的规划指标。该规划指标仅仅是当时的建设部门提供用于吕旭东办理出让手续使用，并非具体、明确、可实施的规划条件或规划许可。可实施的规划条件应包括具体的区域位置、用地面积、用地性质、适建内容、公共服务配套设施、设计要求、竖向规划、停车位等交通组织、市政依托、控制红线图、控制指标、规划条件期限等具体事项，而吕旭东取得的规划指标仅具备初步的技术经济指标。2、原告不能获批可实施的规划条件以及用地、规划、施工许可。案涉地块仅具备初步的规划指标，原告如实施该规划指标，应先申请获得详细的规划条件。在具备可实施的规划条件后，方可按照城乡规划法第三十八条规定，向规划主管部门申请建设用地规划许可。取得用地许可后，再根据城乡规划法第四十条规定，申请办理建设工程规划许可证。该法第四十条规定，只有对符合控制性详细规划的，规划主管部门才能核发建设工程规划许可证。在取得用地规划许可及建设工程规划许可后，还应依据建筑法第七条规定，在开工前，向行政主管部门申请施工许可。但自吕旭东在2001年取得15层规划指标，到原告在2017年通过司法拍卖取得案涉房产，再到2018年4月案涉房屋列入征收红线范围，在长达十七年的时间里，该15层的规划指标都未实施。十七年来，国民经济发展水平、土地利用总体规划、城乡规划法律法规、区块控制性详细规划、重大基础设施布局、消防设计规范、案涉宗地周边情况等已完全不同，特别是案涉宗地已在2016年被新的5.78平方公里城市有机更新规划所覆盖。吕旭东在2001年办理出让手续时，明确需要与周边木材公司、汽车东站地块统一规划实施，但木材公司、汽车东站地块早已改造完成。原告如需实施上述规划指标，已存在诸多现实障碍，其申请规划条件及用地、规划、施工许可已不能被相关部门所批准。3、原告的不动产权证按房地产实际状况进行登记，并非按规划指标所载面积登记。吕旭东于2001年取得15层规划指标后，于2002年5月9日办理出让手续，受让土地使用权面积为683.85平方米，吕旭东于2003年取得的国有土地证载明土地使用权面积683.9平方米。而原告进行不动产登记时按照土地使用权1553.74平方米、建筑面积755.22平方米进行了登记，即按宗地实际占用的土地及地上建筑面积进行登记，并没有以15层规划指标所载的土地使用权683.9平方米或建筑面积7100.9平方米进行登记。这也表明国土部门在对宗地进行登记时，在依法审查土地出让合同、规划指标等相关事项的情况下，并未采纳该15层的规划指标，进一步印证该规划指标不能实现。4、出庭的专家证人也认为案涉宗地无可实施的规划条件。5、案涉地块权利人从未实施前述规划指标。《浙江省城乡规划条例》第四十九条规定，选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的期限均为一年，未申请延续、延续申请未获批准或申请延续的次数超过两次的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均归于失效。虽法律并未规定规划指标的有效期，但原告或吕旭东在长达十七年的时间里都未实施任何实现该规划指标的行为，说明该规划指标实现具有现实困难。综上，原告主张的规划指标不能实现，原告要求按照该规划指标实施改造后的价值予以补偿的诉求不能成立。二、案涉宗地依法不能采用假设开发法进行评估。1、根据国家标准《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015）第4.1.2.4条规定：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法”。从该规定来看：首先，假设开发法运用的前提是估价对象具有开发或再开发的潜力，因原告的规划指标无法实现，案涉宗地不具备开发或再开发的潜力，故依法不能采用假设开发法进行评估。其次，如果估价对象具备开发或再开发的潜力，估价机构也应当将其开发后的价值进行评估，案涉宗地在目前仅具备初步的规划指标的情况下，估价机构尚不可能测算出其开发后的价值。再次，根据上述规定，并非具有开发或再开发潜力的估价对象均应运用假设开发法进行评估，还要求估价对象开发完成后的价值“可采用除成本法以外的方法测算”，而原告并无证据证明案涉宗地如进行开发的，其开发后的价值可采用除成本法以外的方法进行测算。2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。但案涉宗地在征收红线划定时，并无在建工程，本案并没有适用假设开发法的法律依据。3、原告认为“案涉宗地是房地产开发项目应以假设开发法进行评估”的观点不成立。根据《城市房地产开发经营管理条例》，只有具备资质房地产开发企业才能进行房地产开发，原告或吕旭东作为个人均不能进行开发。且房开项目需要符合年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划，原告不能证明其前手在2001取得的规划指标是否仍符合上述年度规划和计划。故现有的证据并无法证明案涉宗地系房开项目。4、出庭的专家证人张某的意见也很明确，征收项目中一般不采用假设开发法。同时，出庭的两位专家证人也均表明国信公司采用的以现状进行评估并予以出让金部分补偿的评估方法和技术路线，符合评估相关规范。5、原告主张“按其所提交其他估价报告采用假设开发法进行评估”的观点不成立。任何一份评估报告都有其各自的估价时点、估价目的、估价原则、价值类型等，估价人员会根据估价目的以及标的物的权益状况、区位状况、实物状况、规划条件的可实现性等多个因素选择评估方法进行评估，所以案涉房产价格不能由原告自行进行类比，应当由被征收人依法选定的评估公司依法选定适合的评估方法及比较案例进行评估确定。其次，原告提交的所有城市有机更新地块与案涉宗地的实际状况完全不同，城市有机更新地块出让时具有国土和规划部门出具的详细的规划条件，出让的对象也必须是具有相当资质的房开企业，建成的房开项目可依法申请预售许可证，可分割后进行销售。而案涉宗地仅具备一个初步的规划指标，两者完全不具有可比性。综上，案涉宗地以假设开发法进行评估不具有事实和法律依据。三、本案不存在评估价格低于市场价的情况，评估报告经复核、鉴定，合法有效。1、人民法院审查评估报告的合法性应当进行程序性审查，国信公司是被依法选定作为征收评估机构，其机构资质、估价师资质、评估时点、实地查勘等程序均为合法，且评估报告经专委会鉴定维持，案涉评估报告的合法性应当被认定。2、案涉宗地的评估不存在行政干预。首先，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，估价师有权调查被征收房屋状况。估价师提请公司向征收部门进行征询，而征收部门将其向各主管部门进行征询后的结果回复评估公司的行为，并未违反法律法规的规定。其次，从函复的内容来看，也不能看出有关部门对评估进行了干预。三部门作为相关的业务主管部门，表明房屋的性质、用途、建筑及土地使用权面积以证载为准，是符合法律规定的；义乌市人民政府的2003年6号令，是在整个义乌行政区域范围内可以普遍适用的规范性文件；而《仓后区块征收涉及认定政策问题处理意见二》则明确表述为可“参照执行”，至于国信公司是否参照，则应以评估报告为准。庭审中两名估价师均称其发出征询函仅仅是作尽职调查，且系在评估报告基本完成后，才收到函复，并表明在评估过程中并未引用三个部门的函复，也从未受到任何行政干预，系在独立、客观、公正的立场上作出了评估。3、专委会的两名专家证人在庭审中均明确陈述国信公司作出的评估价格，符合义乌当地类似房地产的市场价体系。4、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，已经登记的房屋，其评估以权属登记为准。同时，案涉《车站区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案》第四条也规定，被征收房屋面积等原则上按权属登记为准。国信公司按不动产权证记载的实际状况进行评估是合法的。5、原告已以金华市住建局作为被告，向婺城区人民法院提起诉讼，如原告仍认为案涉房产的评估或专委会的鉴定行为存在违法情况，则应以该案件的审理结果为据，而目前婺城区人民法院并未认定国信公司或专委会存在任何违法评估、鉴定的情况。四、征收部门以被征收房屋的实际状况进行补偿符合法律法规的规定。1、征补条例第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。也即征收依法按房屋现状进行补偿。2、征补条例第十七条规定，国有土地上房屋征收补偿内容包括被征收人房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。说明征收补偿并不包括假设开发后的房屋价值补偿。3、最高人民法院在（2017）最高法行申4496号判决书中明确“在征收决定公布时，未有建成的建筑物，原告主张按照将来建成的建筑物价值进行补偿，显然与被征收时的实际状况和法律法规不符”，即最高人民法院的观点明确征收评估补偿以现状为准。故，征收部门按被征收房屋的实际状况进行补偿是正确的。五、案涉征收补偿协议不存在显失公平的情况。首先，原告要求撤销合同，实质是认为价格显失公平。义乌市的城市有机更新工作均是依据征补条例、省条例的相关规定，由被征收人自己选定评估公司，对评估报告的救济程序也都是按复核——鉴定的程序进行，每一个被征收户也都按评估报告与征收部门达成协议。其次，根据两名估价师的庭审陈述，其评估是先按不动产证记载以及房屋现状予以评估，再对原告按15层规划指标支付的出让金与现状利用状态下的出让金之差予以评估，故国信公司对原告的权益已经进行全面、专业的评估，征收部门也根据该评估报告对原告作了足额补偿。综上，案涉评估报告合法有效，征收补偿协议依法签订，不应撤销，请法庭依法驳回原告诉讼请求。被告市住建局在法定期限内向本院提供了如下作出被诉行政行为的事实证据、法律依据。事实证据：第一组证据：证据1、义政征字（2018）第002号义乌市人民政府房屋征收决定及附件核对件一份，用以证明被征收房屋价格由被征收人选定的评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点进行评估确定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向专委会申请鉴定。第二组证据：证据2、关于协商选定车站区块国有土地上房屋征收评估机构的公告核对件一份；证据3、公告核对件一份；证据4、关于车站区块国有土地上房屋征收评估机构确定及入户查勘评估的公告核对件一份；证据2-4共同用以证明案涉区块被征收人依法投票确定了浙江国信房地产土地估价咨询有限公司作为案涉区块的评估机构。第三组证据：证据5、浙国房估（2018）征字第3388号估价报告核对件一份，用以证明国信公司拥有一级房地产估价机构资质，两名估价师经依法注册具有估价资质，估价报告依法将房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点，估价报告经负责房屋征收评估项目的两名估价师签字并加盖了房地产价格评估机构公章，估价师对案涉房屋进行实地查勘后作出估价报告。证据6、关于义乌市××路××号浙国房估（2018）征字第3388号估价报告的复核申请复印件一份；证据7、复核申请回复函一份；证据6、7共同用以证明原告申请国信公司对案涉房屋估价报告进行复核，国信公司复核后作出回复，认为案涉估价结果是客观合理的，维持原评估结果。证据8、鉴定意见书复印件一份，用以证明原告就案涉估价报告申请专委会进行鉴定，鉴定结论为：维持国信公司出具的浙国房估（2018）征字第3388号估价报告。第五组证据：证据9、委托书核对件一份；证据10、《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》核对件一份；证据11、照片复印件一份；证据12、车站区块征收补偿资金结算单核对件一份；证据13、委托打款指定账号承诺书核对件两份。证据14、电汇凭证核对件两份、付款凭证核对件四份；证据15、房屋征收腾空交接验收表核对件一份；证据9-15共同用以证明案涉房屋征收补偿协议依法签订且已经履行。被告市住建局补充提交：证据16、2016年义乌市老城区有机更新规划设计复印件一份，证明2016年义乌市规划局对义乌市老城区进行了城市有机更新规划设计，案涉地块在该规划范围内，因此案涉地块于2001年取得的15层的规划意见实际上已经和该城市有机更新规划相冲突，已经不可能实施。法律依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》。3、《中华人民共和国民法总则》。4、《中华人民共和国合同法》。第三人稠城街道办述称，同意被告的答辩意见。签订的征收协议合法有效且已经履行，不存在合同法中规定可撤销的情形。评估机构经法定程序选定，且拥有相关评估资质，其出具的评估报告经复核鉴定维持，应认定合法有效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人稠城街道办未向本院提供证据。第三人市城投公司述称，一、原告起诉的理由与诉讼请求没有关联性。原告起诉的理由是认为评估报告不合法或者有异议，从而推翻协议，认为显失公平。合同约定，根据双方选定的评估机构评估出来的价格来确定征收补偿款。该约定不违反法律规定，不存在显失公平的可能性。原告起诉的理由和事实与原告的诉请不具有关联性。二、如果评估报告是违法的，不成立的，涉及的是整个拆迁补偿协议中的补偿款是无法确认，是协议不成立的问题，而不是可撤销的问题。原告的诉请不能得到支持。第三人市城投公司未向本院提供证据。第三人张万强述称，同意两原告的意见。2016年司法拍卖评估有3300多万元，在房价大涨的情况下征收评估只有2000多万元。几百户被征收人，函复仅针对原告作出，不公平。第三人张万强未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的证据，被告对证据1、2三性无异议。对证据3真实性无异议。对证据4、5、7、8、12、15真实性无异议。证据4-20中未提供原件的对真实性有异议，即便是真实的，也只能证明案涉地块在2001年土地出让的时候仅具有一个规划条件，原告并未实际取得可以建造15层高层住宅的建设用地规划许可，也未取得建设工程规划许可和施工许可，案涉地块尚不存在可以建造15层高层住宅的问题，不能否定国信公司估价报告的合法性和合理性。证据21-42中的证据30真实性无异议，其余证据真实性有异议，即便是真实的，也与案涉房屋价值不具有可比性，与本案无关。对证据43-47真实性无异议，对证据48-50真实性有异议。证据43-50所有的估价报告和相关报道得出的价格都是不同的，是基于评估人员或者新闻报道人员获取的信息不一致、评估角度不一致造成的。案涉房屋的价值应当由车站区块被征收人选定的评估机构依法进行评估。对证据51、53真实性有异议，对证据52、54、55、56真实性无异议，即使证据51真实，也不能证明三部门对评估造成干预，从函件抬头看，是发给市征收办的，而不是发给国信公司的，从函件的内容看不违反法律规定，不侵害被征收人的合法权益，与国信公司的评估没有关联性。证据52，被告不清楚国信公司是否参照了6号令，这是评估机构的专业范围，与被告无关。即使证据53是真实的，被告也不清楚国信公司是否参照了该证据。证据54与本案无关。证据51-55不能证明原告所谓的有关部门对案涉房屋的评估进行了非法干预，证据56说明了案涉房屋的征收评估结果是合法的，正确的。对证据57-59真实性、关联性均有异议，该组证据并不能证明被告对征收评估作出任何指导指令的违法行为。对证据60形式真实性有异议，对证据61-63真实性无异议。对证据60-63的证明目的有异议，该组证据并不能证明鉴定意见不合法，从该组证据看，专委会具有明确的工作章程，专委会的成立、鉴定人员的组成、鉴定程序等均有明确的文件规定是合法，该组证明恰恰证明专委会的鉴定意见合法有效，金华市婺城区人民法院并未认定专委会存在任何违法行为。对证据64-67形式真实性、关联性均有异议，案涉房地产属于何种性质类型以及适用什么样的比较案例均属于评估专业技术问题，并非法院审查范围。被告认为案涉房产和原告所列的案例从可开发的潜力和现实可能性上看完全不具有可比性。对证据67-72真实性、关联性均有异议，戴德梁行出具的评估报告明确载明估价目的是为张昌宗提供内部参考依据，而被征收房屋应当由被征收人依法选定的评估机构以征收作为估价目的进行评估，不能由原告自行委托评估公司进行评估。该组证据对案涉房地产价值没有任何意义。证据73-79真实性无异议，证明目的有异议，评估采用何种估价方法、技术路线、何种比较案例等都是属于评估专业技术问题，依法应由专委会进行鉴定，并非法院审查的范围。对法院依申请调取的证据，对证据80-84，真实性无异议，证明目的有异议。原告称评估公司不能向征收部门发函征询，这个观点是错误的。估价师有权向包括估价委托人征收部门在内的单位个人或部门对房地产进行调查。证据85-90真实性无异议，该组证据可以证明专委会依法成立组成鉴定人员，经过两次会议讨论作出的鉴定结论是依法有效的。金华市婺城区人民法院并没有认定专委会存在任何违法鉴定的行为。证据91属于评估技术专业问题，应当由专委会进行鉴定。专委会是鉴定维持评估报告，截至目前，案涉评估报告是合法有效的。证据92-99属于原告逾期提供的证据，对证据92-93三性有异议，该录音属于偷录，汪**不属于案涉评估报告鉴定专委会五位成员之一，无权对鉴定过程及结论进行评论，录音中汪**曾称三个部门的函复解释了评估报告所评的价格具有市场体系的来由，即国信公司的评估价格并不低于义乌类似房地产市场价格体系。对证据94-96，三性均有异议，王恒富并非估价师，其发表的意见不能代表估价师或国信公司。从内容上看王恒富并非针对案涉房屋作回答，仅是其所作的评估解释，该录音内容与本案毫无关联。证据97真实性无异议，证明目的有异议，技术报告上的土地类型是划拨/出让，与该证据并不冲突。证据98三性无异议，本案不存在建设部门对国有土地上房屋征收评估技术问题作出认定的情况。证据99真实性无异议，证明目的有异议，根据该答复，案涉房屋征收补偿协议以房屋现状标明房屋类型，并无错误。关于证据100-105，属于原告逾期提供的证据。对证据100、101真实性无异议，证明目的有异议，根据国信公司的陈述，结合国信公司提供的楼仁尧、金小君的《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》，该表备注：3.29×12022.13-8390=31162.81元，按照该备注，因该宗地存在凑间划拨3.29平方米并交纳土地费用8390元的情形，根据市政府6号令第二十条、第二十二条，国土部门在办理转让时按单位面积地价12022.13元/平方米的100%缴纳土地出让金并抵扣了已交的土地费用8390元，出让合同和出让金交款票据中显示的出让金恰恰就是该已经抵扣掉的出让金情况，而国信公司严格按照《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》中载明的单位面积地价12022.13元/平方米作出评估，不存在原告所说的技术报告和出让情况不符的情况。对证据102真实性无异议，证明目的有异议，根据国信公司的陈述以及国信公司提供的张孝荣、曹瑜的《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》，该表的备注显示：国土部门根据该宗地存在凑间划拨其中的22.30平方米并交纳土地费用16760元的情况，根据市政府6号令第二十条、第二十二条，在办理转让时按单位面积地价12224.08元/平方米的100%缴纳土地出让金并抵扣了已交的土地费用16760元，对其中的划拨面积36.70平方米根据市政府6号令第十九条，按单位面积地价12224.08元/平方米40%缴纳土地出让金，故国信公司按照《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》中载明的单位面积地价12224.08元/平方米（未抵扣和优惠之前的单位面积地价）作出评估，不存在原告所说的技术报告和出让情况不符的情况。对证据103真实性无异议，证明目的有异议，根据国信公司的陈述以及其提供的杨艳梅、张早为的《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》，该表的备注显示：国土部门根据市政府6号令第十九条，按单位面积地价12506.52元/平方米的40%缴纳土地出让金，故国信公司按照《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》中载明的单位面积地价12506.5元/平方米（未优惠之前的单位面积地价）作出评估，不存在原告所说的技术报告和出让情况不符的情况。对证据104、105真实性无异议，证明目的有异议，从上述三份《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》可以得知，因受让人实际缴纳的出让金是由于国土部门在办理转让出让过程中按市政府6号令规定的不同情况进行了抵扣或优惠，从而导致实际缴纳的土地出让金单价与《划拨土地使用权转让办理出让手续申请、审批表》中在载明的单位面积地价不符，故不能真实反映比较案例的市场价值。因此，国信公司根据评估规范，对比较案例与估价对象必须统一价值内涵的要求，采用能真实反映比较案例的市场价值的单位面积地价作为比较案例进行评估并无不妥。由此也可以看出，原告对估价规范、估价术语的理解不专业、断章取义。第三人稠城街道办、市城投公司对证据1-91、100-105的质证意见与被告市住建局意见一致。第三人稠城街道办对证据92-95三性均有异议，庭审过程中，专委会及估价师均出庭接受询问，并对有关问题予以答复，应以庭审记录为准。对证据96-99真实性、合法性无异议，对关联性有异议。第三人市城投公司认为证据92-99均已超过举证期限。证据92-93实际是证人证言，应当出庭作证，不具有证明效力，专家鉴定意见以对外出具的法律文书为准。证据94-95是证人证言，应出庭作证，不具有证明效力，证言是主观判断，不是客观事实，不具有证明力。证据96-99，与本案无关。第三人张万强对原告提供的证据均无异议。本院对原告提供的证据1、2予以认定，对证据3-19的真实性予以认定，证据20原告未陈述绘制人，未说明来源，本院不予认定。证据21系原告单方绘制，本院不予认定。对证据22-26的关联性不予认定。对证据27-30真实性予以认定。对证据31的真实性不予认定。对证据32、34、35、36的真实性予以认定，关联性不予认定。证据33的真实性予以认定。证据37系原告单方制作，本院不予认定。证据38-42真实性予以认定，对关联性不予认定。对证据43-46真实性予以认定。对证据47的形式真实性予以认定。对证据48、49的关联性不予认定。证据50系原告单方制作，本院不予认定。对证据51-56真实性予以认定。对证据57-67真实性予以认定。证据68-72关联性不予认定。证据73-79的真实性予以认定。对本院依原告申请调取的证据的真实性均予以认定。对原告补充提交的证据92-105本院对真实性予以认定。原告张昌宗于2020年8月31日向本院申请调取证据，已超举证期限，本院未予准许。对被告市住建局提供的证据，两原告及第三人张万强对证据1真实性、证明目的无异议，该证据能说明此次征收是依据国务院590号令开展的征收项目，应当按照不低于类似房地产市场价值的市场评估原则，来确定被征收对象的价值。证据2-4真实性、证明目的无异议，但如果评估违法，法院应当依法纠正。第三组证据证据5估价报告的真实性、关联性无异议，合法性有异议，选取的比较案例不符合估价规范，对估价范围的界定不准确，采取的估价技术路线错误，与其他同类型的估价报告相互矛盾，曾经过专委会4：1撤销的认定，其违法性得到了印证，报告所反映的评估金额严重偏离市场价值。证据7复核申请回复函真实性无异议，合法性有异议。证据8鉴定意见书真实性、关联性无异议，合法性有异议。证据9材料真实性认可，委托人的署名并非原告真实签字，对证明目的有异议。证据10真实性无异议，合法性有异议，评估数额严重低于市场价格。在该协议中已载明对评估报告的数额有异议。证据11证明了签约人并非原告，是未经授权的行为。证据12-15真实性认可，但不能证明征收补偿协议合法。对证据16的真实性无法核实，证明目的有异议。只有在原有的规划被认定无效或在原有规划有效的情况下如果规划调整出现了原有规划无法实施的情况，原土地权利人完全可以基于新的规划条件向政府主管部门申请变更规划，并且根据规划条件放宽还是限制进行土地费用的结算。在专委会的鉴定中，金华市规划局也提到案涉地块的规划仍然有效。第三人稠城街道办、市城投公司对被告市住建局提供的证据均无异议。本院对被告市住建局提供的证据1-15的真实性均予以认定，证据16因超过举证期限，本院不予认定。对估价师及参与鉴定的专委会组成人员的陈述。两原告、第三人张万强的意见：通过对两位国信估价师的提问，可知函复是对评估报告起了决定性影响的一份估价依据，贯穿估价的整个环节，但却没有在估价报告中列为估价依据。估价技术报告中排除假设开发法的三点理由，估价师相关解释缺乏事实、逻辑，没有法律依据。估价和鉴定是核心环节，估价师选用的评估方法极不专业，与估价规范相冲突，鉴定环节更没有按照常理、生活习惯、鉴定的章程进行。函复是政府干预评估活动的一种行为，导致估价结果金额偏低。该干预行为贯穿估价、鉴定环节。关于××路××号可用于开发经营的问题及评估比较对象选取方面的问题，估价师均没有作出符合规范有说服力的解释。陈胜进明确表示函复与其评估结果有一定的联系，而且在得知第一次专委会的鉴定要撤销其评估之后，将其认为更有利的证据即函复提交给了专委会。说明国信公司的评估行为受到了政府机构函复的影响，而政府机构是无权对评估中的技术问题进行认定的，国信公司的评估丧失了独立、公正、客观性。通过参与鉴定的专委会组成人员的陈述，一定程度还原了鉴定的过程，可以说明函复的两点意见被评估机构作为估价依据，函复是国信公司在第二次鉴定过程中提交的唯一补充材料，即函复是导致鉴定意见被修改的直接原因。第一次鉴定被撤销的原因是评估金额低于类似房地产市场价值。第二次鉴定评估金额没有实质变化，即同样是低于类似房地产价值的事实没有改变，说明本案的核心问题评估报告的价格是不是低于市场价格，是否显失公平。评估、鉴定过程受到了市征收办及相关部门的严重干预，与估价规范中不受任何单位、个人干预，独立、公正、客观的要求不符。因此，评估、鉴定的意见都不能作为认定金额的依据。被告市住建局、第三人稠城街道办、市城投公司的意见：从估价师及参与鉴定的专委会组成人员的陈述可以证明：国信公司、专委会均是在坚持独立、公正、客观的立场下作出评估结论、鉴定结论的。国信公司作出的评估结果不低于市场价。函复并没有对国信公司的评估结果造成直接影响。评估结果以及鉴定结论正确、合法。在庭审中，估价师、参与鉴定的专委会组成人员也作出了一些含糊，有矛盾甚至不利于评估结果、鉴定结论的言辞，但是不能据此否定评估结论与鉴定结论的正确性、合法性。其含糊、有矛盾的表述，主要由原告误导造成。鉴定结论只有一次，评估结论没有被撤销，只是专委会作了两次评议。估价师明确表明函复的内容并未引用在估价报告当中，即使没有函复，其仍然按照不动产权证书记载按现状进行评估。张某明确陈述案涉宗地并无可实施的规划条件，且原告并未提出规划设计方案，也无规划局的审批意见，不能采用原告所称的假设开发法，这也印证了国信公司评估方法和估价路径的正确性。对估价师及参与鉴定的专委会组成人员的陈述的证明力本院结合在卷其他证据在后综合认定。经审理查明，坐落于义乌市××路××号的不动产原土地使用者为浙江省东阳市地方工业公司驻义乌转运站，登记使用权面积为1575.4平方米，使用权类型为划拨，用途为仓储。2000年，吕旭东经金华市中级人民法院调解及执行取得案涉不动产。2002年3月，吕旭东取得义乌房权证稠城字第0×**号房屋所有权证，登记房屋4幢，建筑面积共计773.79平方米。2002年5月8日，吕旭东经原义乌市国土资源局审批办理了划拨土地使用权转让的出让手续。次日，吕旭东与原义乌市国土资源局签订义地补合字［2002］第126号国有土地使用权出让合同，合同载明出让地块位于××路××号，面积683.85平方米，土地用途为住宅用地，使用年限为70年，土地出让金为每平方米1854.99元，总额1268540元。其中出让合同第十九条注明：按建设局2001年8月20日规划意见为高层十五层，住宅用地，占地面积683.85平方米。若规划改变应重新调整出让金。同日，吕旭东缴纳土地出让金1268540元。2003年7月22日，吕旭东取得义乌国用（2003）字第1-4260号国有土地使用证，载明：用途为住宅用地；使用权类型为出让；使用权面积683.9平方米。国有土地使用证附图载明案涉土地主要技术经济指标为：总用地1917.5平方米；原围墙内用地1633.8平方米；总建筑面积7100.9平方米；建筑占地面积683.85平方米；道路广场用地1081.65平方米；容积率3.70；绿地面积300.8平方米；绿地率15.65%；建筑密度35.66%；硬地率56.41%。2017年原告张昌宗在淘宝网司法拍卖网络平台以2336万元的最高价竞得该房地产。2017年3月7日，金华市婺城区人民法院作出（2016）浙0702执916号执行裁定，原属吕旭东名下的位于义乌市××路××号的房屋所有权和土地使用权及相关权利归张昌宗所有。同年，原告张昌宗、钱彩仙取得不动产权证，载明权利类型国有建设用地使用权／房屋所有权，用途住宅用地／住宅，土地使用权面积1553.74平方米／房屋建筑面积775.22平方米，附记载明：本不动产建筑占地面积683.85平方米。2018年8月21日，义乌市人民政府作出义政征字（2018）第002号房屋征收决定，对车站区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收作出房屋征收补偿方案，征收范围：东至城中北路、西至车站路、南至机场路、北至宾王路；房屋征收部门为市征收办；受委托的房屋征收实施单位为稠城街道办。两原告所有的案涉不动产被列入本次征收范围内。同日，被告下属市征收办发布《关于协商选定车站区块国有土地上房屋征收评估机构的公告》。同年9月3日，市征收办经征求车站区块被征收人意见，选定国信公司作为本次征收项目的房地产价格评估机构，并予以公告。2018年10月19日，国信公司出具案涉房屋的浙国房估（2018）征字第3388号估价报告。该估价报告载明：选用比较法、成本法进行评估；房地产类型为住宅，共3幢，分别为1幢2层（局部1层）、2幢1层；证载建筑面积为775.22平方米；土地使用权面积为1553.74平方米；在价值时点2018年8月21日的评估总价值25953607元，其中房地产价值为25881073元，装修价值为60091元，附属物价值为12443元。2018年10月23日，原告张昌宗向国信公司提出对浙国房估（2018）征字第3388号估价报告进行复核。2018年10月25日，国信公司书面回复原告张昌宗，告知张昌宗估价对象是一宗具有完全产权的房地产，并非房地产开发用地；估价结果中确定的价值即为估价对象被征收房屋市场价值；复核申请中所列的开发经营用地和××路××号经转让所得的住宅土地两者不可比，经复核维持原评估结果。2018年10月29日，两原告之子第三人张万强与市征收办、第三人稠城街道办、市城投公司签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》。协议约定：被征收房屋坐落于××路××号，房屋类型为垂直房，用途为住宅，总建筑面积775.22平方米，其中主体建筑面积775.22平方米，土地类型出让，土地面积1553.74平方米；房屋总价值补偿25953607元，被征收人选择货币补偿安置，补助金额为5190721元；住宅房屋综合补偿费100276元；各项奖励包括评估奖5000元、签约奖2570622元、被征收人承诺于2018年11月18日完成搬迁并交付房屋的搬迁奖519072元，合计3094694元。第三人张万强在案涉征收补偿协议中书写“对评估报告与评估结果有异议”。同日，第三人张万强在房屋征收腾空交接验收表中签名捺印。2018年11月6日第三人市城投公司向张万强账户汇入房屋总价值补偿款及住宅房屋综合补偿费26053883元。2018年11月20日，第三人市城投公司向张万强账户汇入补助及各项奖励等8429201元。2018年10月31日，原告张昌宗向专委会申请对案涉估价报告书申请鉴定。专委会受理后，于2018年11月8日召开专家组鉴定会，国土部门专家意见：被鉴定报告估价对象权证明确，规划有效。规划部门专家意见：被鉴定报告估价对象存在历史遗留问题，情况复杂，但从规划角度理解，无论产权经过多次转移登记，除非规划部门书面予以变更，否则原规划条件一直有效。专家小组当日结论为：1、案涉估价报告中技术报告部分“估价方法适用性分析”章节提到的“对因无可实施规划条件但已缴纳土地出让金的行为予以成本补偿”，该评估路径缺乏相关依据，与征补条例第十九条之规定不相符。2、比较国信公司对估价对象不动产权证书证载面积和现状利用为前提进行房地产价值评估得到的结果，和计算土地按约定的出让条件下与现状条件下的土地出让金价差时得到的土地楼面价结果，专家组认为存在两个价格水平的问题，不符合评估规范规定。后国信公司向专委会补充提交《关于××路××号的函复》。专委会于2018年11月16日再次召开鉴定会，认为案涉估价报告书估价依据、估价方法的选用、报告内容符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》；估价程序合法合规，参数选择能提供出处；估价报告基本满足合法性、合规性、合理性；估价依据符合义乌市的政策性规定；部分信息披露不完整，存在瑕疵，但不影响报告整体使用。次日，专委会作出金征估委（2018）42号鉴定意见书，维持国信公司出具的浙国房估（2018）征字第3388号估价报告，并要求国信公司就报告中价格组成信息向报告使用人作出说明。另查明，2018年10月11日，因估价对象的国有土地出让合同的特别条款约定与不动产登记情况、房屋现状不一致，国信公司向市征收办征询以下意见：1、估价对象房屋性质、用途、建筑面积、土地使用权面积等是否以不动产登记记载为准？2、对已交纳15层出让金，但一直未按出让合同约定对该宗土地进行开发的部分，是否给予评估补偿？2018年10月15日，市征收办分别向市国土局、市规划局、市城管委就国信公司上述征询内容征求意见。2018年10月17日，三部门向市征收办作出《关于××路××号函复》，内容为：1、××路××号的房屋性质、用途、建筑面积以及相应的土地使用权面积等以不动产登记记载为准；2、对已交纳15层出让金但未充分利用部分，依据义乌市人民政府（2003）年6号令，并参照2016年12月市政府常务会议纪要《仓后区块国有土地上房屋征收涉及认定政策问题处理意见二》第四条的做法执行。2018年10月18日，市征收办向国信公司作出《关于××路××号函复》，将三部门作出的10月17日的函复内容作为附件。2001年8月13日，为确定国有土地使用权转让价格，义乌市土地估价事务所受吕旭东的委托，出具义土估（2001）0481号评估报告书，并经原义乌市土地管理局批复，该估价报告载明：土地用途仓储用地，现按规划改为高层住宅用地；土地面积为1575.4平方米，根据规划该地块总用地为1917.5平方米，拟建一幢十六层的高层住宅，建筑占地683.85平方米，建筑面积7100.94平方米；估价方法采用剩余法和基准地价系数修正法；总地价1268540元。2016年4月11日，金华市婺城区人民法院拟拍卖被执行人吕旭东名下的案涉房地产，就上述土地使用权是否达到转让条件，是否按合同开发使用等情况征询原义乌市国土资源局意见。2016年5月11日，原义乌市国土资源局函复金华市婺城区人民法院，认为该宗地可以进入拍卖市场，参与竞买的对象为境内外的自然人、法人和其他组织。永康市华宇房地产评估事务所有限公司接受金华市婺城区人民法院的委托，对案涉房地产进行以房地产司法鉴定为目的的公开市场参考价值评估，于2016年11月24日出具华宇评估[2016]第112401-16号房地产估价报告。该报告载明：估价对象当前尚未开发建设，其开发建设尚存在一定的不确定性，本次评估假设其批准开发建设的工程规划指标与国有土地使用证附图及国有土地使用权出让合同所载主要技术经济指标一致；在满足估价的假设和限制条件下，确定估价对象于价值时点2016年9月13日的市场参考价值为3335.8万元，其中有证建筑物35.7万元，其他构筑物2万元，土地使用权3298.1万元；建议房地产司法处置价值取市场参考价值的83%，即2768.7万元。2018年10月26日，原告张昌宗委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对案涉房地产进行估价，该公司估价结果为价值时点2018年10月22日估价对象土地使用权之市场价值为78200000元，折合楼面单价为11013元每平方米，估价对象假设完工后之市场价值为126000000元，折合单价为17744元每平方米。两原告认为案涉征收补偿金额损害其合法权益，遂提起本案诉讼。本院认为，义乌市人民政府因公共利益需要，对车站区块旧城区改建项目发布房屋征收决定。第三人张万强与被告下属市征收办、第三人稠城街道办、市城投公司签订的案涉房屋征收补偿协议属行政协议。对于行政协议，依法可适用除行政法律规范以外的，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告经法定程序选定评估机构，案涉评估机构国信公司及作出案涉估价报告的估价师均具备相应的资质，评估公司实地查勘后，依据征收部门提供的资料，以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点作出评估报告，并经两位估价师签字，加盖评估机构公章，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程，估价师出庭接受质询，估价行为并无严重违反法定要求的情形。该估价报告亦经专委会鉴定予以维持。关于估价报告是否显失公平的问题。本院认为根据估价技术报告以及估价师当庭陈述，在评估过程中已对国有土地使用权出让合同附带的规划条件在地价评估中予以充分考虑。原告关于估价报告显失公平的观点，本院不予支持。关于评估及鉴定过程中是否存在干预的问题。因本案征收对象存在特殊性，征收补偿方案第十六条第五项载明“未尽事宜和其他特殊情形，由房屋征收部门会同相关部门根据依法依规、科学合理的原则另行确定”。估价师在评估过程中基于评估对象的特殊性征询市征收办意见，市征收办征询三部门意见后所作的函复仅系政策适用建议，并不构成干预。原告关于评估及鉴定存在干预的观点，本院不予支持。故对原告要求重新鉴定的申请，亦无准许之必要。第三人张万强代两原告与被告下属市征收办签订案涉房屋征收补偿协议，且协议已经履行完毕，两原告对第三人张万强的签约行为进行追认，故对两原告产生拘束力。综上，案涉房屋征收补偿协议并不存在可撤销的法定情形，两原告的诉讼请求于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第一、二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张昌宗、钱彩仙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张昌宗、钱彩仙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  陈洵敬审 判 员  王来来人民陪审员  金光伟二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  郑 婧书 记 员  陈 强68-69-