云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初3243号原告：普洱茶马古城发展有限公司（统一社会信用代码：91530800592028874W）。住所地：普洱市思茅区振兴大道**思茅中心商务区商务楼******。法定代表人：鲍建斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贺勇，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黎红，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘秀，男，汉族，生于1976年2月5日，高中文化，福建省福州市长乐区人，个体户，住福，住福建省福州市闽侯县div>原告普洱茶马古城发展有限公司（以下简称茶马古城公司）与被告刘秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告刘秀在外地，本院通过微信视频连线的方式，于2020年12月16日公开开庭审理本案。原告茶马古城公司的委托诉讼代理人黎红、被告刘秀参加诉讼，本案现已审理终结。原告茶马古城公司向本院提出诉讼请求：1.由被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年8月31日止的租金112827元，并按未付金额每日1‰的标准计算向原告支付自2020年9月1日起至付清之日止的迟延履行违约金；2.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：由被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金135790元，并按未付金额每日1‰的标准计算向原告支付自2020年10月1日起至付清之日止的迟延履行违约金。事实与理由：原告与案外人黄松官于2017年10月17日签订《租赁合同》，后承租人变更为被告。原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：“被告向原告承租位于普洱市思茅区，经营项目为客栈，租期自2018年10月1日起至2028年9月30日止，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为16560元／月，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为17222元／月（较上年上浮4%）。租金每三个月为一个交期，首期租金于合同签订当日支付，每个交期最后一个月的20日前一次性支付下期租金。如被告未按时交纳合同项下的租金，每迟延一日，被告应向原告支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。”合同签订后，被告仅向原告支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金，2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金135790元一直未支付。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘秀辩称，1.认可原告主张的租金金额、计算的起止时间及方式，但是租金金额过高；2.原告主张的违约金计算标准过高，请求法庭予以调整；3.被告在经营过程中存在问题及困难：景区标识不清，旅客找不到客栈的方位，且停车不便；客栈位于古城的最高点，干季时用水不便；客栈离村庄比较近，村庄养牛的排泄物气味、噪音特别大，影响客人正常入住，以上问题被告多次向原告反映，但均未得到解决；4.古城的客流量未达到原告向被告承诺的客流量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即原告提交的《租赁合同》《客栈租赁合同变更申请》《商铺租赁合同补充协议》复印件各1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），被告提交的《微信群信息截屏》打印件2份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2017年10月17日，原告与案外人黄松官签订《租赁合同》，原告为甲方，案外人黄松官为乙方，约定：“甲方将位于普洱市思茅区方使用，乙方用于经营客栈，建筑面积为591.43平方米，合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金33120元。租赁期限为120个月，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金的计算方式为月租金＝月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金＝月租金／30日），2018年1月1日至2019年12月31日，租金标准为28元／㎡／月，2019年1月1日至2019年12月31日，租金标准为29.12元／㎡／月，2020年1月1日至2020年12月31日，租金标准为30.28元／㎡／月，……。乙方应以固定租金标准预付租金，即除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应在每个交租期最后一个月的二十日前（若二十日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。首期固定租金于本合同签订当日支付，租金期间为2018年1月1日至2018年3月31日，应交租金为16560元。甲方在前述租金支付标准的基础上，给予乙方十五个月的租金优惠，优惠方式为自首个交租期起，于每个交租期中免除两个月的租金，依次满十五个月为止。如乙方逾期支付租金，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。”2018年6月21日，案外人黄松官及被告向原告申请，将《租赁合同》的承租人变更为被告，原告予以同意。后原告与被告签署《商铺租赁合同补充协议》，原告为甲方，被告为乙方，约定“乙方自愿租用甲方位于普洱市思茅区普洱大道茶马古城旅游小镇客栈Ｐ栋Ｐ1、Ｐ2、Ｐ4号商铺，对案外人黄松官签署的《租赁合同》进行相应变更，计租时间变更为自2018年10月1日起至2028年9月30日止，租金递增方式为从第二个租约年开始，年租金标准每一年在上一年的基础上递增4%，第一个租约年自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金标准为28元／㎡／月，第二个租约年自2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金标准为29.12元／㎡／月，……。”原、被告的其他权利、义务以《租赁合同》中的约定为准。《商铺租赁合同补充协议》签订后，原告将约定的商铺交付被告使用，被告使用商铺经营客栈至今。自2019年1月1日起至今，被告未向原告支付租金，欠付的租金金额及计算方式为：2019年1月1日至2019年9月30日，扣除6个月的免租期，租金为16560元／月×3个月＝49680元；2019年10月1日至2020年6月30日，扣除6个月的免租期，租金为17222元／月×3个月＝51666元；2020年7月1日至2020年9月30日，扣除一个月的免租期，租金为17222元／月×2个月＝34444元，合计135790元。2020年1月30日，“茶马古城商业物业服务群”中通知“因疫情原因，客栈不要接待客人”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商铺租赁合同补充协议》，内容未违反法律规定，自成立时生效，除补充协议中变更的内容外，双方同意按照原告与案外人黄松官于2017年10月17日签署的《租赁合同》的约定行使权力、履行义务，故原、被告均应受《租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的约束。原告作为出租方，其已按照约定将商铺交付被告使用，被告作为承租方，应按照约定向原告支付租金，经查证，被告未向原告支付自2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金135790元，现原告要求被告支付该笔租金，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称因疫情原因，自2020年2月至2020年5月期间处于停业状态，该期间不应支付租金，对此，原告不予同意，本院认为，原告已给予被告自2020年1月至2020年6月期间4个月的免租期，被告已享受该租金优惠，其要求在此基础上再次减免，无事实及法律依据，故对其辩称不予采信。关于原告主张的违约金是否应当支持的问题。根据《合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告约定如被告逾期支付租金，则应按欠付租金日1‰的标准计算向原告支付违约金，被告提出该违约金约定过高，请求调整。本院认为，该约定过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院支持由被告以欠付的租金135790元为基数，按年利率6%计算，向原告支付自2020年10月1日起至实际清偿之日止的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告刘秀于本判决生效之日起十五日内向原告普洱茶马古城发展有限公司支付自2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金135790元，并以该款为基数，按年利率6%计算，向原告普洱茶马古城发展有限公司支付自2020年10月1日起至清偿之日止的违约金；二、驳回原告普洱茶马古城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2557元，减半收取1278.5元，由被告刘秀负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二〇年十二月三十日书记员  李 荀