江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3238号原告：崔益东，男，1968年12月25日出生，住海安市。原告：盛培芳，女，1968年2月1日出生，住海安市。两原告共同的委托诉讼代理人：唐永军、刘欢，江苏锦润律师事务所律师。被告：南通市飞翔建筑安装工程有限责任公司，住所地海安市华美花岗石厂内，工商注册号：3206212100143。委托诉讼代理人：钱玉文，江苏慧眼律师事务所律师。被告：章再宏，男，1973年10月19日出生，住海安市。委托诉讼代理人：陈海龙，江苏苏律律师事务所律师。原告盛培芳、崔益东与被告章再宏、南通市飞翔建筑安装工程有限责任公司（以下简称飞翔公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序审理，依法组成合议庭于2020年12月11日开庭审理。两次庭审中，原告盛培芳、崔益东及其共同委托诉讼代理人唐永军、刘欢，被告飞翔公司委托诉讼代理人钱玉文，被告章再宏及其委托诉讼代理人陈海龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛培芳、崔益东向本院提出诉讼请求：判令两被告共同返还原告购房款658000元。在庭审中，两原告变更诉讼请求：被告章再宏向原告返还房款658000元，被告飞翔公司对此承担连带责任。事实和理由：原告于1996年向被告飞翔公司购买商品房1套，占有使用至2019年，已累计支付购房款42300元，并多次要求被告飞翔公司、章再宏为该房屋办理产权证，均未果，故原告一直没有支付剩余房款。2019年9月，案外人刘某某将该房屋的承租人赶走，原告才了解到飞翔公司已于2007年将该房屋登记至被告章再宏（被告飞翔公司员工、法定代表人宋祥林女婿）名下，被告章再宏又于2019年9月将该房屋卖给案外人刘某某，得款658000元。被告飞翔公司辩称：1996年4月25日商品房买卖合同，是为办证时能够少交契税而签订的，实际房款不是48500元，而是69400元。后因原告一直未交清购房款，飞翔公司于2005年3月发函要求原告结清账目，故双方又于2005年重新签订商品房销售合同，总房价为71500元。按照合同约定，如果买受人逾期付款超过180天，出卖人有权解除合同。因此，在原告严重违约的情况下，飞翔公司将房屋卖给章再宏，其买卖行为合法，飞翔公司同意将原告实际交纳的购房款退还原告。被告章再宏辩称：根据2005年签订的合同，飞翔公司在原告拖欠房款时有权将房屋卖给他人，故飞翔公司以抵债的方式将房屋出卖给章再宏，是合法的。章再宏买房时，房产交易部门必须履行公示程序，公示期间原告也未提出异议，章再宏取得该房屋所有权。2019年，章再宏将房屋卖给刘某某，所得房款658000元应当是章再宏的合法所得。另外，原告的诉请已过诉讼时效，在公告期满未有人提出异议，才将房屋登记到章再宏名下，从那时起原告就知道飞翔公司已经违约，应起算诉讼时效。综上，请求驳回原告对章再宏的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：1996年4月25日，被告飞翔公司与原告崔益东签订商品房购销合同1份，约定原告崔益东向被告飞翔公司购买位于，建筑面积82.5平方米，总价款48000元。该合同对付款时间、房屋交付期限、违约责任等事项均未作约定。此后，原告崔益东先后向飞翔公司支付房款，具体为1997年1月28日3000元、2月17日2000元、3月10日20000元、1998年1月27日1400元、2001年8月26日1000元、2002年2月18日1000元、2004年1月21日400元、2005年5月15日6500元（该笔由被告章再宏收取，其中3000元注明为办理产权证费用），合计35300元。另外，2001年10月31日，被告飞翔公司法定代表人宋祥林出具收条1份，内容为：今收到崔一东现金3000元正，凭借条充账（507室练坤林欠条4000元）。双方对该收条的说法不一，原告认为当日给付7000元，扣减飞翔公司应收款4000元后，实际支付房款现金3000元；而被告飞翔公司认为，原告崔益东代宋祥林收取练坤林所欠债务4000元，只将其中3000元交付给宋祥林充账，宋祥林出具的收条，崔益东实际还差宋祥林1000元。2005年3月9日，被告飞翔公司致函原告崔益东，函件内容为：关于你购买飞翔公司中坝南路43号3幢108室欠款一事，限你在三日之内与我公司联系，结清账目，办理房产证、土地使用证，逾期我公司将收回房屋，另作处理，到时一切责任由你负责。2005年5月15日，被告章再宏代表被告飞翔公司，与原告盛培芳就上述房屋重新签订商品房买卖合同1份，主要内容：出卖人飞翔公司，买受人盛培芳；商品房基本情况为第3幢1层08号房（中坝南路43号3幢108室），建筑面积共81.04平方米；总价款71500元；付款方式为“首付贰万元整其余分期付款下欠贰万陆仟元整”；买受人逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同；“如买受人不履行协议及还款计划，出卖人有权把房屋卖与他人，退还买受人购房款”。（合同内容中加引号的部分均为被告章再宏手写）。该合同中未约定付款期限，两被告也未能向本院提交合同中所述的“还款计划”。2007年3月5日，被告飞翔公司将案涉房屋登记至被告章再宏名下。被告章再宏提交海安县房屋产权监理所2007年1月30日公告【（2007）第0210号】和照片各一份。公告内容为：申请人章再宏向我所申请坐落在房屋所有权登记，现公告征询异议，如对产权有争议，请于2007年2月28日前以书面提出产权异议，并附有关证件报产权监理所审查。如期满无异议，即予核定产权，发给房屋所有权证。照片模糊无法辨认，时间为2007年2月1日10：59：58。本院依法调取相关档案材料进行核实，在该笔交易的房产登记档案中，仅有1份异议征询公告，但无法确认公告向外部公示的记载。被告飞翔公司与原告崔益东签订协议后，向崔益东交付房屋，两原告居住至2014年向他人出租。2019年4月，被告章再宏将案涉房屋以658000元的价格出售给案外人刘某某，并办理了过户登记。2019年10月，案外人刘某某以案涉房屋系其所有而实际占有。据原告陈述，该房屋已由刘某某出售给他人，水电用户名由刘某某变更为某小梅，但联系电话仍是原告盛培芳的。被告飞翔公司向本院提交“新乔小区售房往来”三张，往来明细中包含房号、户名、成交金额、各项费用（水电开户、车棚、公路费、防盗门、院子）、实际房价、下欠款等项目，户名为崔一东的房号为108，成交金额69400元（有涂改）、水电开户2500元、公路费600元、防盗门300元、院子1500元（有涂改），实际房价64500元，“下欠款”一栏及该栏右下角数据汇总处均有残缺。从售房往来中其他无涂改的购买户信息来看，通过崔益东购房信息中无涂改的数据计算，可以确认案涉房屋成交金额为69400元、院子1500元。虽相关栏目有残缺，但原告当庭确认房款确没有付清，其称跟章再宏说过“你把房产证办给我的时候我把钱给你”。庭审中，原告称大概在2005年前，被告章再宏的代理人陈海龙曾到其家中说差钱的事，其将收条复印后交给陈；陈海龙称飞翔公司请其去，确有去原告家中谈差房款的事情，具体年份大概在二零零几年。另查明，被告飞翔公司成立于1995年6月21日，注册资本150万元，股东为宋祥林、赵兴美（宋祥林妻子），宋祥林任法定代表人（于2015年病故）。飞翔公司于2003年被吊销营业执照，此后一直处于歇业状态。被告章再宏系宋祥林女婿，其提交宋祥林出具的借条1份，内容为：“今借到二女儿人民币壹拾壹万元正此据父宋祥林98.5.18”。该借条中“二女儿”有涂改痕迹，章再宏称该借款110000元即为其购买案涉房屋的对价。对于宋祥林个人债务为何用飞翔公司房产抵算、抵算后为何借条还在章再宏处、飞翔公司如何做账等相关问题，两被告均称不知道。同时查明，两原告曾于2020年1月以所有权确认纠纷为由诉至本院，后因未按期缴纳诉讼费用，按自动撤诉处理。上述事实，有商品房销售合同、商品房买卖合同、收条、公告、租房协议、售房往来表、本院裁定书、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告盛培芳与被告飞翔公司签订的商品房买卖合同，原告崔益东在本案诉讼中亦予认可，故该合同应视为对第一份合同的变更。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。诉讼中原告盛培芳承认在签订第二份合同后，被告委托律师因房款事宜找过原告，且当庭承认确有房款未付清，故可以认定被告飞翔公司曾向原告提出过履行请求。在原告不履行付款义务超过180天后，被告飞翔公司依照约定取得合同解除权。但是，诉讼中被告飞翔公司未举证证明其已依法行使合同解除权。在未通知原告解除合同、合同仍然生效的情况下，被告飞翔公司将案涉房屋登记至被告章再宏名下，显属违约。被告章再宏认为宋祥林1998年5月18日的借款即为其购买案涉房屋的对价，但从借条的内容来看，即便涂改确系因笔误修改，该借贷关系发生于宋祥林与其女儿个人之间，与被告飞翔公司没有关系。况且，对于本院询问的宋祥林个人债务为何用飞翔公司房产抵算、抵算后为何借条还在章再宏处、飞翔公司如何做账以及章再宏为何数年来未占有房屋却未采取任何救济途径等相关问题，两被告均未给出合理解释，故被告章再宏支付房屋对价的证据并不充分，本院难以采信。被告章再宏虽提供了征询异议公告，但是否对外公示无法确认，其代表飞翔公司与原告签订房屋买卖合同并收取了载明含办证费的款项，作为飞翔公司法定代表人亲属，其与飞翔公司在明知该房屋早已交付原告并由原告居住多年，办理登记时明知两原告居住在案涉房屋内，向相关部门提交申请时理应如实反映房屋现状，却在原告不知情的情况下，将该房屋登记至章再宏名下，两被告存在恶意串通情形，故两被告间的房屋买卖行为应属无效，应当共同向两原告承担民事责任。鉴于案涉房屋已由案外人善意取得，两被告应就房屋售价对原告承担责任。关于被告章再宏所抗辩的诉讼时效问题，原告在本案中主张侵权纠纷，诉讼时效自其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算，从现有证据来看不足以推定两原告在2007年时已知权利受到损害，原告自2019年9月水电用户变更为刘某某后，与被告章再宏沟通未果，于2020年1月开始先后两次诉至本院，故本案诉讼时效未经过。原被告双方对原告购房款的总金额、尚欠房款金额、原告长期占有房屋但未办证的原因、被告办理房产登记后长期未占有的原因各执一词。根据现有书面证据和各方陈述，无论按原告的说法或被告的说法，均与合同价款不相符，与原始的售房明细记载金额也不一致。关于原告应付的房款金额，相对于载有房款的两份合同和各方陈述而言，本院认为被告飞翔公司提交的用圆珠笔记载的原始售房明细更具可信度，虽有部分数据有涂改，但通过售房明细中的相关信息可以确认购房款为69400元，“下欠款”一栏及该栏右下角数据汇总虽均有残缺，结合其他购买户下欠2000元或4000元均有记录的情况，原告尚欠款项应当也会进行标注。原告承认确欠房款，其陈述的待房产证办妥后付清房款的说法符合常理，但其对签署的合同中载明“下欠贰万陆仟元整”未能作出合理解释，且至本院判决时未能提供其在合同签署前给付26000元或在该合同签署之后给付过任何款项的证据。根据现有收条记录的内容，对于双方有争议的2001年10月31日收条，该收条涉及他人欠款充帐，本院难以确认系原告所交房款；另外2005年5月15日收条中有3000元注明为办理产权证费用，但实际并未办理权证，故该3000元应计作已付房款。据此，本院确认两原告已给付房款合计35300元，未付房款为34100元（69400元－35300元）。综上，两被告之间的房屋买卖行为无效，且被告章再宏已将案涉房屋出售给他人并由他人实际占有处分，对于给两原告造成的损失应共同承担民事责任，原告要求两被告基于案涉房屋售价承担责任的诉求，有法律和事实依据，但考虑到两原告未按约及时付清全部购房款，对合同的履行和损失的产生存有一定的过错，故就现有损失原被告应各自承担相应的责任。两原告按照未付款与售房总价款的比例自行承担相应的损失，其余损失由两被告共同承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十六条、第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第八条、第十五条第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南通市飞翔建筑安装工程有限责任公司、章再宏于本判决发生法律效力后10日内共同赔偿原告崔益东、盛培芳房屋价款334688.76元。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告崔益东、盛培芳其他诉讼请求。案件受理费10380元，由原告崔益东、盛培芳负担5100元，被告南通市飞翔建筑安装工程有限责任公司、章再宏负担5280元。两被告应负担部分于本判决发生法律效力后10日内缴至本院诉讼费专户（户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账号32×××16），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10380元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行账号：46×××65）。审 判 长  李晓萍人民陪审员  吴达华人民陪审员  张爱平二〇二〇年十二月十五日法官 助理  许蓓蓓书 记 员  吉倩瑶