重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初10662号原告：重庆中富物业管理有限公司，住所地重庆市经开区南城大道**中富大厦****，统一社会信用代码91500108765921178C。法定代表人：刘庆瑞，职务董事长，委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭羿，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆远大中西医结合医院有限公司，住，住所地重庆市经开区南城大道****一社会信用代码91500108339570395T。法定代表人：谭从凯，该公司总经理。原告重庆中富物业管理有限公司（以下简称中富物业公司）诉被告重庆远大中西医结合医院有限公司（以下简称远大医院）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中富物业公司的委托诉讼代理人朱林、谭羿到庭参加诉讼，远大医院经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。中富物业公司诉讼请求：1、被告支付物业费313335元及违约金，以并从2019年7月1日起按照月利率2%支付违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为70187.04元）；2、判令被告支付原告水电费，计算至2020年1月2日为114854元，并从2019年7月1日按月利率2%计算违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为25727.30元）。事实及理由：2018年1月23日，原告与被告签订《〈物业管理合同〉补充协议》，约定被告承租中富大厦A区四层、第五层物业，租赁期限为2018年3月1日至2030年3月31日，由中富物业公司代收代缴水、电费，每月水、电费及物业费支付时间为当月18日按时缴纳；违约责任按2014年3月27日签订的《物业管理服务合同》执行，即若逾期交纳则按日加收应交纳费用千分之三的违约金。2019年12月6日，被告单方提出提前解除中富大厦四层A区、五层的租赁合同。2019年6月27日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，约定被告承租中富大厦B区第四层物业，租赁期限为2019年6月1日至2030年3月31日，由原告代收代缴水、电费，物业费支付方式为2019年6月1日至2019年6月30日的物业费在合同签订后接房之日一次缴纳，以后每月与水电费同时支付，支付时间为当月18日前支付下一个月的物管费，若逾期交纳则按日加收应交纳费用千分之三的违约金。前述物业服务合同及补充协议签订后，原告严格按照合同约定提供了物业服务，但被告自2019年7月1日起一直拖欠物业服务费和代缴的水电费，原告虽经多次催收，被告仍拒不支付，已经构成违约。根据前述物业服务合同约定，被告本应按日3‰支付逾期缴纳物业费、代缴水、电费的违约金，但鉴于原告、被告双方长期的友好合作关系及被告目前的经营状况，为给予被告恢复正常经营的机会，原告在本次物业费、代缴水、电费及违约责任纠纷诉讼中，自愿降低违约金计算标准，即从2019年7月1日起、按月利率2%计算违约金至付清时止。被告未到庭，未答辩。经审理查明：2014年3月27日，原告作为甲方、重庆市天伦医院（兰支富）作为乙方签订《物业管理服务合同》，第一条物业概况约定乙方承租物业位于重庆市南岸区南城大道249号，中富大厦一、二、三层，租赁建筑面积第一层2200平方米，第二层2060平方米，第三层3437平方米，合计总建筑面积7697平方米，乙方已现场查看无异议，具体位置以租赁合同为准，物业类型为商铺，用途为医疗机构及配套，该房屋第二层租赁期共16年，自2014年4月1日起至2030年3月31日止，第一、三层租赁期共15年，自2014年10月1日起至2030年3月31日止；第二条物业管理服务事项第8款为代收代缴水、电费；第三条物业管理费、物业保证金、水电费及其他相关费用约定物业管理费按物业建筑面积计收（含水电公摊和公用设施维护费用），其中第二层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为7622元，第一、三层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为20856.90元，2014年4月1日至2014年9月30日的物业费27192元在合同签订后接房之日一次性缴纳，以后每月与水电费同时支付，支付时间为当月的25日前支付下一个月的物管费，直至合同到期为止，乙方租赁范围内水、电费按实际用量单独挂表计量，按照重庆市自来水公司、重庆市供电局制定的商业收费标准计算支付，另外乙方应承担的水电损耗费缴纳标准，由双方另行确定，上述费用于每月25日前向甲方缴纳；第六条违约责任第4款乙方未能按时足额交纳其租赁范围的物业管理费和水、电费，甲方有权向乙方按日加收应交纳费用3‰的违约金，并停止一切服务，由此造成的损失由乙方自行承担等内容。原告在甲方落款处加盖公章，兰支富在乙方委托代理人处签名、捺印。同日，原告（甲方、管理方）与兰支富（乙方、安全责任人方）就中富大厦第一、二、三层签订《消防治安安全责任协议书》。庭审中，原告陈述重庆市天伦医院系兰支富、杨洪林二人拟成立的医院名称，签订《物业管理服务合同》时尚未注册。2018年1月23日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《〈物业管理合同〉补充协议（原盛大酒店区域）》，载明根据甲乙双方2014年3月27日签订的《物业管理合同》，经双方协商一致，就乙方增加租赁商业用房部分的物业服务事项签订本补充协议，第一条约定甲方为乙方增加租赁的南岸区南城大道249号中富大厦的房屋（原盛大酒店所租赁区域，面积为5210平方米）提供物业服务，物业坐落为重庆市南岸区南城大道249号中富大厦A区第四层，建筑面积1350平方米，第五层建筑面积3860平方米，合计建筑面积5210平方米，用途为医院，使用时间为2018年3月1日至2030年3月31日，该期限内月物业费19227元、消防维保费2000元；第二条约定除本协议另有约定外，双方于2014年3月27日签订的《物业管理合同》约定适用甲乙双方就乙方增加租赁房屋物业管理的有关事宜；第三条特别约定第4款约定乙方应缴的水电费及物业费，必须于当月18日前按时缴纳，如因乙方未缴费导致停电及产生的滞纳金等一切后果和经济损失责任均由乙方自行承担，第5款约定本补充协议为2014年3月27日签订的《物业管理合同》的有效组成部分，具有同等法律效力等内容。同日，原告（甲方、管理方）、被告（乙方、安全责任人方）就中富大厦第四层A区、五层整层签订《消防治安安全责任协议书》，原告在甲方落款处加盖公章，被告在乙方落款处加盖公章，兰支富在被告公章下方签字。2019年6月27日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，第一条物业概况约定乙方承租物业位于重庆市南岸区南城大道249号，中富大厦B区第四层，租赁建筑面积1948平方米，乙方已现场查看无异议，具体位置以租赁合同为准，物业类型为商铺，用途为医疗机构及配套，物业服务期自2019年6月1日起至2030年3月31日止；第二条物业管理服务事项第8款为代收代缴水、电费；第三条物业管理费、物业保证金、水电费及其他相关费用约定物业管理费按物业建筑面积计收（含水电公摊和公用设施维护费用），收费标准按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为7208元，2019年6月1日至2019年6月30日的物业费在合同签订后接房之日一次性缴纳，以后每月与水电费同时支付，支付时间为当月的18日前支付下一个月的物管费，直至合同到期为止，乙方租赁范围内水、电费按实际用量单独挂表计量，按照重庆市自来水公司、重庆市供电局制定的商业收费标准计算支付，另外乙方应承担的水电损耗费缴纳标准，由双方另行确定，上述费用于每月18日前向甲方缴纳；第六条违约责任第4款乙方未能按时足额交纳其租赁范围的物业管理费和水、电费，甲方有权向乙方按日加收应交纳费用3‰的违约金，并停止一切服务，由此造成的损失由乙方自行承担等内容。原告在甲方落款处加盖公章，被告在乙方落款处加盖公章。同日，原告（甲方、管理方）、被告（乙方、安全责任人方）就中富大厦B区第四层签订《消防治安安全责任协议书》，原告在甲方落款处加盖公章，被告在乙方落款处加盖公章。2019年11月6日，案外人中银富安实业（重庆）发展有限公司（以下简称中银发展公司）向被告作出《最后催告》，载明依据被告与中银发展公司于2014年3月27日签订的南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2015年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同》补充协议三及《物业管理合同》补充协议（原盛大酒店区域）、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，向被告催收上述合同对应房屋租金、物管费、水电费等，支付期限为2019年11月11日之前等内容。2019年12月13日，被告向中银发展公司出具《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，载明：我院因经营需要与贵司及物业公司从2014年3月起分别签订了如下房屋租赁合同、合同补充协议和物业管理服务合同：1、2014年3月27日签订南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；2、2015年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》；3、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》；4、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同补充协议三》及《物业管理服务合同》补充协议（原盛大酒店区域）；5、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；6、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，根据双方的合同约定，我院欠费如下：一、我院欠中富大厦房屋租金合计6828696元。其中1、欠中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金：我院应于2019年3月25日前缴纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2020338元；2019年9月25日前缴纳2019年10月1日至2020年3月31日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2189448元，欠租金小计：4209786元。2、欠中富大厦四层B区租金：我院应于2019年6月5日缴纳2019年6月5日至2019年12月4日期间应交中富大厦四层B区租金409080元；2019年11月25日前缴纳2019年12月5日至2020年6月4日期间的应交中富大厦四层B区租金409080元，欠租小计：818160元。3、欠中富大厦四层A区、五层整层租金（因我院向贵司提出了退房申请，计算欠租金时间为2019年12月31日）：我院应于2019年3月25日前交纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金1094100元；2019年9月25日前交纳2019年10月1日至2019年12月31日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金547050元，欠租金小计：1641150元。4、欠中富大厦六层部分租金：我院应于2019年6月5日交纳2019年6月5日至2019年12月31日期间的应交中富大厦六层部分租金159600元。二、我院欠原告物业费、水电费及其他相关费用706487.74元：1、欠贵司2019年7月至12月物业管理费373433.94元；2、欠贵司垫付的从2019年7月至10月水费9514.05元；3、欠贵司垫付的从2019年7月至12月电费318039.75元；4、前贵司垫付的2019年生化池清掏费5500元等内容。该情况说明最后载明：以上数据是依据双方签订的合同、协议、约定计算至2019年12月31日止实际发生的租金、物业费、水电费（水电费截止日为2019年11月30日）。另查明，被告成立于2015年5月7。原告诉至本院起诉主张物业费计算如下：2019年7月1日至2020年5月31日计为11个月，中富大厦四层A区、五层整层物业费为（19277元+2000元）×11个月，中富大厦B区第四层物业费为7208×11个月，共计313335元。水费计算如下：2019年7月至2020年1月中富大厦四层A区用水量8吨（2019年10月8吨，其余月份为0吨）、中富大厦五层用水量0吨、中富大厦四层B区用水量334吨（2019年7月110吨、2019年8月138吨、2019年9月82吨、2019年10月4吨、2019年11月0吨、2019年12月0吨、2020年1月0吨），共计342吨，每吨4.55元，共计1556.10元。电费计算如下：2019年7月至2020年1月中富大厦四层A区用电量1680度（2019年10月1680度，其余月份为0度）、中富大厦五层用电量420度（2019年10月420度，其余月份为0度）、中富大厦四层B区用电量117600度（2019年7月23340度、2019年8月30960度、2019年9月25320度、2019年10月9060度、2019年11月12600度、2019年12月6840度、2020年1月9480度），观光梯用电量192度（2019年10月173度、2020年1月19度，其余月份为0度），共计119892度，每度0.945元，共计113297.90元。上述事实有《物业管理服务合同》、《消防治安安全责任协议书》、《〈物业管理合同〉补充协议（原盛大酒店区域）》、《最后催告》、《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》、水电费表及当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，原告、被告之间签订的《物业管理服务合同》、《消防治安安全责任协议书》、《〈物业管理合同〉补充协议（原盛大酒店区域）》系双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应根据协议内容履行各自合同义务。中富物业公司为被告承租的中富大厦四层A区、五层、四层B区提供物业服务，被告应按照上述约定向中富物业公司支付物业费、水电费。根据《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》中被告已于2019年12月与中银发展公司就中富大厦四层A区、五层解除租赁关系，且根据原告举示水电费表亦显示被告于2020年1月1日之前未继续使用中富大厦四层A区、五层，故原告主张2020年1月1日至2020年5月31日期间中富大厦四层A区、五层的物管费无约定或法定依据，本院不予支持。同时原告在计算中富大厦四层A区、五层物业费金额时有计算错误，即合同约定的每月物业费应为19227元+2000元=21227元，原告计算为21277元，本院予以纠正并支持2019年7月1日至2019年12月31日期间中富大厦四层A区、五层物业费127362元。原告主张2019年7月1日至2020年5月31日中富大厦四层B区物业费79288元及2019年7月至2020年1月水电费114854元，理由正当，本院予以支持。原告主张违约金，实为逾期付款期间的资金占用损失，原告要求以月利率2%为标准计算明显过高，结合本案实际情况，本院酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，同时应按约定的物业费、水电费支付之日次日、以所欠物业费、水电费为基数，分段计算。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆远大中西医结合医院有限公司于本判决生效之日起5日内向原告重庆中富物业管理有限公司支付物业费206650元、水电费114854元及违约金，违约金以21227元为基数、分别从2019年7月19日、2019年8月19日、2019年9月19日、2019年10月19日、2019年11月19日、2019年12月19日起，以7208元为基数、分别从2019年6月19日、2019年7月19日、2019年8月19日、2019年9月19日、2019年10月19日、2019年11月19日、2019年12月19日、2020年1月19日、2020年2月19日、2020年3月19日、2020年4月19日起，以22556.80元为基数、从2019年7月19日起，以29885.10元为基数、从2019年8月19日起，以24300.50元为基数、从2019年9月19日起，以10764.29元为基数、从2019年10月19日起，以11907元为基数、从2019年11月19日起，以6463.80元为基数、从2019年12月19日起，以8976.56元为基数、从2020年1月19日起，均按年利率6%计算至付清之日止；二、驳回原告重庆中富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告重庆远大中西医结合医院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9041元，减半收取4520.50元，由原告重庆中富物业管理有限公司负担1279.50元，由被告重庆远大中西医结合医院有限公司负担3241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年十二月十一日书记员 何洪泉