贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初405号原告:贵阳神奇金筑大酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路**。法定代表人:张黎黎，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：奉永建，贵州本昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：何杨，贵州本昊律师事务所律师。被告:姜毅熠,男,1983年1月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张晓翠，贵州行致恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一洋，贵州行致恒律师事务所实习律师。被告：贵州瑞特尔商业管理有限公司，住，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目**第9（贵阳国际中心**）栋******/div>法定代表人：周裕斌，执行董事兼总经理。原告贵阳神奇金筑大酒店有限公司（以下简称金筑大酒店）与被告姜毅熠、贵州瑞特尔商业管理有限公司（以下简称瑞特尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院依法中止对本案的审理。2020年10月27日，原告申请追加瑞特尔公司为本案被告，本院依法予以准许。中止审理的情形消除后，本院于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告金筑大酒店的委托诉讼代理人奉永建，被告姜毅熠的委托诉讼代理人张晓翠、潘一洋到庭参加诉讼。被告瑞特尔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金筑大酒店向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《租赁合同》、《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》已于2019年11月7日解除；2.判令被告向原告支付欠付租金57040元及违约金；3.判令被告向原告支付房屋占用费暂计46000元（房屋占用费参照租金9200元／月为标准，从2019年11月6日计算暂计至2020年4月6日，应计算至实际搬离租赁场地之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月25日，原被告签订《租赁合同》约定，原告将位于贵阳市云岩区的房屋出租给被告使用，租金为12000元／月，按季度支付租金，在每季度前十天支付下季度租金，租赁期限为2018年5月21日至2021年5月20日。被告也于2018年5月21日实际使用租赁场地。2019年3月26日，原被告双方签订《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》，将原《租赁合同》中约定的租金变更为9200元／月，从2019年4月1日开始执行，其他约定与原合同一致。补充协议签订后，被告未按时交纳2019年5月1日之后的租金，原告催收未果。2019年11月28日，被告与原告对租赁场地剩余物品进行了清点。至今被告仍未向原告交纳2019年5月1日至2019年11月6日期间的租金，并且至今未将剩余物品搬离租赁场地。原告特提起本案诉讼，请求支持如前所述。被告姜毅熠辩称，1.2019年3月29日双方签订补充协议，约定将租金由每月12000元变更为9200元/月后，一直由瑞特尔公司支付租金，原告与瑞特尔公司签订解除协议约定，原告应支付瑞特尔公司的商管费20000元用于抵扣该房屋2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金；2.被告姜毅熠支付的保证金12000元应抵扣欠付的租金；3.原告主张的违约金标准过高，且系原告放任损失扩大所致，被告姜毅熠不承担原告的扩大损失；4.2019年11月6日被告已将大部分办公物品搬离，后续部分物品因原告于2019年11月7日更换门锁，导致被告无法搬离。被告瑞特尔公司未作答辩。经审理查明，2018年9月25日，原告（甲方）与被告姜毅熠（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于贵州省贵阳市云岩区房屋租给乙方使用，租赁面积为230平方米；租赁期限为3年，从2018年5月21日至2021年5月20日；租赁保证金为12000元；租金为12000元／月，先交租金后使用房屋，租金按季度支付，每季度前十天支付；乙方未按照约定交纳租金和费用的，属于违约行为，乙方每日必须按照欠交租金和费用总额的5‰向甲方支付违约金。2019年3月26日，原告（甲方）与被告姜毅熠（乙方）签订《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》约定，乙方租赁贵阳市和舍酒店25层房屋租金由12000元／月变更为9200元／月，本补充协议从2019年4月1日开始执行。仅对本协议第一条约定变更的事项进行明确，其余内容均按原合同执行。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告姜毅熠使用，2018年9月至2019年4月的租金由被告瑞特尔公司向原告支付。2019年7月19日，原告（甲方）与被告瑞特尔公司（乙方）签订《、解除协议书》约定，甲乙双方确认，至双方签订本协议，乙方于本协议签署后3个工作日内先向甲方开具本协议约定款项的足额发票，甲方于本协议签署后3个工作日内一次性支付乙方包括但不限于欠付的招商代理费、运营管理费、运营分成等共计87518元。其中67518元按甲方程序正常结算，结算后甲方支付至乙方指定账户；剩余20000元款项甲方同意乙方以甲乙双方于2018年9月25日签订的《租赁合同》及2019年3月29日签订的《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》约定的金额进行抵扣，即乙方租赁甲方25楼办公室租金，以20000元金额抵扣从2019年5月1日至2019年6月30日期间租金，其余部分按该《租赁合同》及《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》合同约定继续履行。被告瑞特尔公司及被告姜毅熠在落款处签章、签名。2019年9月29日，原告向被告发出《房租催缴通知》，通知载明被告姜毅熠应向原告交付2019年5-9月租金共计46000元，违约金7038元。2019年11月7日，原告向被告姜毅熠发出《25楼门锁更换通知》的电子邮件，载明：根据我方10月29日发出的《房租催缴通知》中约定，贵公司需在接此通知3日内，将2019年5-9月所欠房租及违约金交清，否则我方将按合同约定单方解除租赁合同收回出租场地。截止11月6日中午12点前我方财务仍未收到贵方所欠房租，我方已于当天下午16点对25楼门锁进行了更换，收回出租场地。特此通知！2020年7月15日，被告姜毅熠授权案外人徐娟于2020年7月31日对案涉房屋内的物品进行清点，将案涉房屋内的物品搬离。2020年8月27日，贵阳仲裁委员会作出（2020）贵仲裁字第0267号裁决书，就被告瑞特尔公司与原告委托合同纠纷一案裁决原告向被告瑞特尔公司支付招商服务费及运营管理费67518元。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《租赁合同》、《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》、银行转账凭证、《、解除协议书》、《房租催缴通知》、电子邮件截图、授权委托书、物品清点清单、贵阳仲裁委员会裁决书、身份信息、工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告姜毅熠于签订的《租赁合同》、《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于原告主张其与被告姜毅熠签订的《租赁合同》、《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》于2019年11月7日解除的诉请，原告认可被告姜毅熠已支付租金至2019年4月，原告与被告瑞特尔公司签订《、解除协议书》约定原告应向被告瑞特尔公司支付的招商代理费、运营管理费、运营分成中的20000元抵扣2019年5月1日至2019年6月30日期间案涉租赁房屋的租金，故被告姜毅熠应向原告支付自2019年7月1日起的租金，被告姜毅熠辩称原告拒收租金，但未提交证据证实。原告在2019年9月29日进行催收后，被告姜毅熠仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，原告享有合同解除权。原告于2019年11月7日向被告姜毅熠发出解除通知，被告姜毅熠认可于同日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，应当确认原告与被告姜毅熠签订的《租赁合同》、《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》于2019年11月7日解除，对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张被告姜毅熠支付欠付租金57040元，前述已及，被告姜毅熠应自2019年7月1日起向原告支付租金，至合同解除之日即2019年11月7日，根据补充协议约定的租金标准9200元/月计算为：9200元/月×（4个月+7天÷30天）=38946.67元。被告姜毅熠辩称以其支付的保证金12000元予以扣抵租金，为减轻当事人诉累，本院在本案中一并处理，扣除保证金12000元后，被告姜毅熠还应向原告支付租金26946.67元。关于原告主张被告姜毅熠支付违约金，违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对于违约方进行惩罚，但应以实际损失为依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。……”规定，双方约定违约金为每日按欠付金额的5‰计算，该违约金标准过高。本院以被告姜毅熠于2019年6月21日应付租金27600元扣除保证金12000元后为基数，自2019年6月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行一至五年中长期贷款基准年利率4.75%计算违约金为15600元×4.75%÷365日×59日=119.78元；自2019年8月20日起以15600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2019年9月20日为15600元×4.25%÷365日×32日=58.13元；自2019年9月21日起以应付租金26946.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清租金之日止。关于原告主张被告姜毅熠支付房屋占用费46000元的诉请，根据原告2019年11月7日向被告姜毅熠发出的《25楼门锁更换通知》电子邮件，原告已于2019年11月6日对案涉房屋门锁进行了更换，收回了出租场地，原告主张该期间的房屋占用费缺乏事实依据，对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告贵阳神奇金筑大酒店有限公司与被告姜毅熠于2018年9月25日签订的《租赁合同》、2019年3月26日签订的《贵阳219广场商铺租赁合同补充协议》于2019年11月7日解除；二、被告姜毅熠于本判决生效之日起十日内向原告贵阳神奇金筑大酒店有限公司支付欠付租金26946.67元及违约金（违约金自2019年6月21日起至2019年9月20日止为177.91元；自2019年9月21日起以26946.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清欠付租金之日止）；三、驳回原告贵阳神奇金筑大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1181元，原告贵阳神奇金筑大酒店有限公司负担870元，由被告姜毅熠负担311元。（原告多预缴的案件受理费311元于本判决生效后自行向本院申请退回。被告应负担的案件受理费于判决生效次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年十二月十七日法官助理秦仕旺书记员赵曼