济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终7064号上诉人（原审原告）：刘博涵，男，汉族，1988年6月6日生，山东省金乡县。被上诉人（原审被告）：济宁城投控股集团有限公司（原济宁市城建投资有限责任公司），住所地济宁市太白湖新区济宁大道**。法定代表人：刘春光，董事长。委托诉讼代理人：曹荣，山东晟哲律师事务所律师。上诉人刘博涵因与被上诉人济宁市城建投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0891民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。刘博涵上诉请求：一、请求依法撤销(2018)鲁0891民初741号民事判决第二项，依法改判被上诉人济宁市城建投资有限公司赔偿上诉人迟延交房违约金14534元、储藏室迟延交付违约金922元、车位迟延交付违约金1656元、退还暖气开口费6290.24元、解除《储藏室使用权转让协议》并退还储藏室价款50105元；二、一、二审的费用由被上诉人承担。1、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》明确约定了交房时间为2017年6月30日，而审理认定实际房屋竣工验收时间为2018年2月12日。这显然是违约迟延交房。一审法院将违约交房的原因归结为被上诉人与他人之间的合同未能正常履行所导致，这个违约责任的后果却免除被上诉人的责任，由上诉人来承担。即使按照一审认定的交房日期顺延至2017年11月3日，被上诉人也应当支付迟延交房违约金，而一审对上诉人的请求予以驳回，显然存在事实认定严重错误。2、一审已经查明被上诉人违约迟延交房，双方当事人签订的《储藏室使用权转让协议》符合解除约定的条件。一审以所谓权利失衡为由，予以驳回。这种判决既不符合法律规定，同时也是在鼓励违约，有违司法公平公正的理念。3、关于暖气开口费问题，这是《山东省城市房地产开发经营管理条例》及《国家计委、财政部关于整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》等法规所明令禁止的行为，一审法院却予以支持，显然属于法律适用错误。综上所述，请求二审法院查明案件事实并予以改判。济宁城投控股集团有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘博涵向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2017年6月1日起至2018年1月31日止关于房屋的违约金14,534元；2.被告向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法规及约定的房屋的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算；3.原、被告双方解除《城投锦园储藏室使用权转让协议》，被告向原告返还储藏室价款50,105元，被告向原告支付自2017年8月1日起至2018年1月31日止关于储藏室的违约金为922元；4.被告向原告支付自2018年2月1日起至实际返还储藏室价款之日止的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算；5.被告向原告支付自2017年8月1起至2018年1月31日止关于车位的违约金为1656元；6.被告一向原告支付自2018年2月1日起至交付符合法、规及约定的车位的每日违约金按照已经支付价款的万分之一计算；7.请求确认补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效，被告向原告退还暖气开口费6290.24元、暖气计量表费用1800元；8.诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2017年1月24日，原告与被告签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，建筑面积143.29平方米，总价款593,221元。该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、买受人已交清全部房款。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视和宽带网络需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年5月30日前交付商品房。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理﹙1﹚逾期在90日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；﹙2﹚逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。后双方签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定基础设施设备中的燃气开户费、有线电视开户费、暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，由买受人按市政配套相关单位的标准另行承担，并在交房时由物业公司代为收取。同时约定如遇不可抗力（包括但不限于台风、火宅、、地震战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房，则出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人遇以上情况无法按期收房，也不承担延期收房的违约责任。2017年5月17日，双方又签订《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》，约定储藏室位置为城投锦园第8号楼东2单元负3层第8-3-227号、车位位置为地下2层G区G084号，出卖人应于2017年6月30日前将车位交付买受人使用，如逾不可抗力因素可顺延。出卖人如逾期交付车位在30日内的，不追究违约责任。逾期满30日后，出卖人按照日万分之一向买受人支付违约金，逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人需按照日万分之一向买受人支付违约金。当日原告按照约定向被告交纳储藏室价款50,105元、车位价款90,000元。原告于2017年8月9日办理上房手续，并同时向被告缴纳暖气开口费6290.24元、暖气计量表款1800元。另查，2018年2月11日，涉案房屋已竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案表。一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对合同和协议的效力予以确认。原告主张被告因逾期交付房屋应向其支付违约金；被告辩解，双方签订的合同第十条约定，如果因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。现因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，其不应承担延迟交房的违约责任。被告为支持其主张向一审法院提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等。一审法院认为，从上述证据看，被告已于2015年7月14日向电力部门交纳了相应的配套设施费，预留了合理的市政工程施工时间，但因政府相关单位对基础配套设施的审批以及相关工程施工延误，致使涉案房屋未能在合同约定日期竣工验收，故被告的上述辩解，理由成立，一审法院予以采信。被告顺延交房未构成违约，原告要求被告向其支付逾期交房违约金，无事实依据，一审法院不予支持。原告关于解除双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》、被告被告向其支付延迟交付车位、储藏室违约金的诉求，因双方签订的《城投锦园车位使用权转让协议》、《城投锦园储藏室使用权转让协议》为《商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，现房屋交付期限顺延，故车位及储藏室的交付时间亦应当予以顺延，因此原告的上述诉求，一审法院不予支持。原告主张被告应向其返还储藏室价款50,105元，对此被告有异议，其向一审法院提交的《济宁市司法局工会团购房合同签订通知单》和《城投锦园商品房买卖合同信息确认单》上载明了储藏室的单价以及原告已交纳的价款。一审法院认为，原告作为完全民事行为能力人，原告签字确认的行为表明其在签订商品房买卖合同时对于交纳储藏室价款是明知和认可的，应视为其对于购买意向的认可。因此，原告要求被告返还储藏室价款50,105元的诉求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。原告请求确认合同补充协议第二条第（1）项中暖气开户费由原告承担的约定无效，并要求退换暖气开口费6290.24元、暖气计量表款1800元。一审法院认为，补充协议中关于暖气开户费的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对该约定的效力予以确认；原告向被告缴纳暖气开口费6290.24元，系其履行《合同补充协议》约定的义务，其要求退换该款项，无事实与法律依据，一审法院不予支持；原告要求被告返还暖气计量表款1800元，根据原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》约定，商品房交付时供暖系统符合供热配建标准。而《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》第五条第5.10.1款规定，集中供暖的新建建筑和既有建筑节能改造必须设置热量计量装置，并具备室温调控功能。用于热量结算的热量计量装置必须采用热量表。因此，安装热计量表装置属于被告方的义务，原告要求被告返还热计量表款1800元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告济宁市城建投资有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告刘博涵返还暖气计量表款1800元；二、驳回原告刘博涵的其他诉讼请求。案件受理费减半收取842元，由原告刘博涵负担20元，由被告济宁市城建投资有限责任公司负担822元。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人主张被上诉人对其承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向其支付违约金是否合法依据；二、上诉人要求解除双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》并退还其缴纳的储藏室价款是否合法有据；三、被上诉人是否应退还上诉人暖气开口费。一、经审查，被上诉人与上诉人分别签订的《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，《城投锦园储藏室使用权转让协议》、《城投锦园车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。在《济宁市商品房买卖合同》中明确约定了双方的权利义务，其中第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、买受人已交清全部房款。双方在合同中约定2017年5月30日前交付商品房，同时在合同中约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用的条件，如因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误的或有关部门项目竣工验收的滞后导致本项目不具备竣工交付条件，出卖人可据实延期，但买受人不得因此要求出卖人承担逾期交付的违约或赔偿责任。在本案中，被上诉人在原审中提交住宅小区供电配套工程建设合同书、向供电公司的转账支付配套设施费的银行电子回单、电缆敷设基础图纸、联系函、市政供电外线土建及零星工程施工合同、关于城投锦园小区外线电力通道修通的请求、高新区规划建设项目联审会会议纪要、济宁高新区崇文大道电力拉管工程施工合同、竣工验收证明、小区电力配套证明、新建小区验收送电会签表等证据，证明因基础配套设施的相关单位对配套设施的批准与施工延误，致使竣工验收延误，根据双方在《济宁市商品房买卖合同》中的约定，原审法院依据查明的事实，认定该小区供电配套工程竣工时间为应当交房时间，符合客观事实。被上诉人的交房时间应予以顺延至2017年11月3日，即被上诉人应于2017年11月3日向杨岩交付涉案房屋。根据本案查明的事实，《城投锦园储藏室使用权转让协议》及《城投锦园车位使用权转让协议》，应视为《济宁市商品房买卖合同》的附属合同，附属物的交付时间依附于房屋的交付时间，原审法院认定房屋交付期限顺延，因此储藏室、车位的交付时间亦应当予以顺延并无不当。经审查，上诉人已于2017年8月9日办理上房手续，被上诉人并不违约，上诉人要求被上诉人对其承担逾期交付房屋、储藏室、车位的违约责任，并向其支付违约金没有事实依据，本院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》，为双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效协议。上诉人主张解除双方签订的《城投锦园储藏室使用权转让协议》并退还其缴纳的储藏室价款，没有法律依据，本院不予支持。三、本案中《济宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在补充协议中明确约定暖气开户费未包含在《商品房买卖合同》约定的房价内，双方在补充协议中约定暖气开户费由买受人承担，不存在不合理的加重买受人责任的情形，补充协议中暖气开户费由买受人承担的约定有效。上诉人要求被上诉人退还其缴纳的暖气开口费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1683元，由上诉人刘博涵负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月三十日法官助理王洪亮书记员黄灿