西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17183号原告：翟文利，男，1973年9月5日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：权素清，陕西存实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚楠，陕西存实律师事务所律师。被告：张格阁，女，1976年2月28日出生，汉族，住西安市新城区，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。原告翟文利与被告张格阁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告翟文利的委托诉讼代理人权素清、李亚楠、被告张格阁及委托诉讼代理人徐睿国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟文利诉称，2019年8月17日，原、被告双方签订《教育培训基地租赁合同书》，约定翟文利将其位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层XX号商铺租给张格阁，租赁期限从2019年8月17日至2022年8月16日，每年租金24万元，租金按每季度6万元支付翟文利，之后每季度租金应于上一季度租赁期限届满前十五日内一次性支付翟文利。合同签订后，翟文利依约履行了交付房屋和相关附属设施手续等合同义务，张格阁依约支付翟文利前两季度租金12万元、保证金2万元。合同履行至2020年2月17日，张格阁开始拖欠租金，经翟文利多次催告，张格阁均未向翟文利支付租金。截至2020年6月17日，张格阁共拖欠翟文利租金6万元、物业费8000元。因张格阁拖欠租金的违约行为已导致翟文利巨大经济损失，为避免翟文利损失继续扩大，现翟文利依据《教育培训基地租赁合同书》第十一条约定，要求立即解除涉案合同，张格阁立即支付拖欠翟文利租金6万元、物业费8000元、违约金72000元、滞纳金 12200元。故诉至法院，请求判令：1、解除翟文利与张格阁签订的《教育培训基地租赁合同书》；2、张格阁立即将涉案房屋腾交翟文利；3、张格阁立即支付拖欠翟文利租金6万元（自2020年3月17日至2020年6月17日，共3个月，每月租金2万元，合计6万元，暂计算至2020年6月17日，之后至实际腾交房屋期间租金继续按合同约定数额支付）；4、张格阁立即清欠物业费8000元（自2020年2月17日至2020年6月17日，共4个月，每月物业费2000元，合计8000元）；5、张格阁立即支付翟文利违约金72000元、滞纳金12200元（滞纳金自2020年4月17日至2020年6月17日，共61天，每天滞纳金为月租金1%即200元计算，共12200元，暂计算至2020年6月17日，之后产生的滞纳金按实际支付租金之日起另行计算）；6、本案诉讼费、保全费等相关费用由张格阁承担。经询，翟文利未申请保全，故未产生保全费。被告张格阁辩称，原、被告双方签订的合同于2020年3月份已实际解除。针对翟文利的诉请二，翟文利于2020年3月份将涉案房屋中张格阁价值4万多的设施设备已经搬走了，即翟文利自己将涉案房屋腾空并收回，翟文利实际不是涉案房屋的业主，而是二房东，涉案房屋的实际业主是卓诚物业管家服务中心（以下简称“卓诚物业”），张格阁于2020年10月21日到卓诚物业询问时，卓诚物业给张格阁说，在2020年3月，涉案房屋已经人去楼空，涉案房屋已被卓诚物业租给其他人了，翟文利主张的是疫情期间的租金，疫情期间停业停工，属于不可抗力，翟文利应当免于追究，且国家相关部门对租金也有免除的法律规定，实际上卓诚物业对翟文利免除了一个月的租金。关于物业费8000元，翟文利应当出示相关证据证明翟文利给卓诚物业交纳了物业费，张格阁有相关证据证明张格阁把物业费交纳到2020年3月16日，涉案房屋每个月的物业费是2000元，张格阁分开交纳物业费与房租，但交纳的期间是一样的，张格阁每个月把物业费交给翟文利，张格阁向翟文利交纳房租及物业费共计155000元，其中14万元是房租及押金，剩余的15000元是物业费。针对翟文利的第五项诉请，因为本案发生在疫情期间，属于不可抗力，所以张格阁不存在违约行为，也就不存在违约金与滞纳金。经审理查明，2019年8月17日，翟文利（甲方）与张格阁（乙方）签订《教育培训基地租赁合同书》，约定翟文利将位于西安市雁塔区XX路XX号XX街XX号楼XX层XX号商铺租给张格阁，租赁面积400平方米，租赁期限从2019年8月17日至2022年8月16日，年租赁费共计24万元，每月租金2万元，合同还对租赁费标准及支付方式、物业管理费、违约责任等内容进行了约定。合同第6.4条约定，租赁费的支付方式：实行按季度预付制，由乙方以转账方式向甲方支付。第一年度/季度/月租赁费应在本合同生效之日起三日内与保证金一并支付给甲方，以后每季度租赁费应于上一租赁季度结束前十五日内一次性交付给甲方。合同第7.1.1条约定，物业管理费按租赁面积计算，每平方米每月5元人民币，以后如有调整则以甲方书面通知为准；第7.1.2条约定，物业管理费实行按季度预付制。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同第十三条约定，除本合同约定情形外，任何一方不得擅自解除本合同，合同一方如因自身原因需提前解除本合同的，应提前30天书面通知对方，经甲乙双方协商一致后，方可办理解除租赁合同手续。本合同如需变更或修改须经甲乙双方协商一致后另行签订书面协议。原、被告双方均认可张格阁于2019年7月29日至同年12月24日期间共计支付翟文利155000元，包含租金10万元、押金4万元及物业费15000元，10万元是自2019年8月17日至2020年1月17日期间的房租，15000元是自2019年8月17日至2020年4月2日期间的物业费。另，翟文利将张格阁交纳的押金4万元用于抵扣2个月的房租。庭审中，张格阁称在疫情期间，翟文利与其联系过，翟文利于2020年2月13日要求其腾房，当时其在美国，且其已将租金交纳至2020年3月，其回国后又被隔离了一个月，这一个月期间属于不可抗力，导致张格阁无法腾房，针对该意见，张格阁提交微信聊天记录截图、出入境记录、机票、交接单予以证明。翟文利对上述证据真实性予以认可，对证明目的部分认可，称翟文利确实于2020年2月13日要求张格阁腾房，张格阁也将租金交纳至2020年3月，但张格阁无法腾房是其主观原因导致的，不是其无法腾房的理由，张格阁在隔离，也可以派人办理相关事宜。张格阁称在涉案房屋中，有其价值4万余元的设施设备被翟文利搬走了，翟文利应向其交付该设施设备，如果翟文利不予交付，应当从其主张的金额中扣除该4万元，针对该意见，张格阁提交订单截图、发票、收款收据、收据予以证明。翟文利对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，称张格阁提交的该组证据只能证明张格阁购买了这些物品，无法证明这些物品用到了涉案房屋中。张格阁称翟文利已于2020年3月将涉案房屋腾空，翟文利给卓诚物业将物业费交到了2020年6月17日，翟文利也欠付卓诚物业租金，且卓诚物业给翟文利免租一个月，卓诚物业的经理赵某某说自2020年3月开始就联系翟文利处理涉案房屋的事情，但一直未果，针对该意见，张格阁提交通话录音及录像予以证明。翟文利对录音及录像的真实性认可，对证明目的不认可，称2020年3月，张格阁未向其交付涉案房屋的钥匙，其也未于2020年3月将涉案房屋腾空，且录音中赵经理也说合同的终止时间是2020年6月14日，翟文利于2020年7月5日将张格阁的物品搬离。张格阁称在疫情期间，翟文利要求其搬离涉案房屋中的设施设备，因张格阁被隔离，故委托员工胡颖去查看，胡颖去涉案房屋查看时，涉案房屋被翟文利反锁了，导致其无法按照翟文利的要求搬离物品，针对该意见，张格阁提交胡颖证人证言予以证明。胡颖到庭作如下陈述：其于2019年10月中旬至2019年年底在张格阁开办的好的教育上班，后因疫情就没有上班了；2020年3月底，疫情稍微解禁一点，其住在张格阁开办的好的教育对面小区，其带孩子下楼遛弯，因为孩子将玩具落在好的教育，其当时去好的教育取孩子的红色自行车，其从大厅进去，房屋本来是指纹锁，因为断电了打不开，上了一把U形琐，其就无法进去，其通过玻璃门只能看到过道，不能看到里面有什么物品，张格阁没有给其说过让其将好的教育的物品腾空，但说过如果需要搬东西，就用一下胡颖家的面包车，之后张格阁也没有联系过胡颖用车事宜。翟文利对胡颖证人证言真实性认可，对证明目的不认可，称证人无法证明U型琐是谁琐的，也没有看到涉案房屋里面的情况。本院要求翟文利提交其交纳物业费的证据，翟文利提交转账凭证及押金收据（均无原件），拟证明其于2020年1月至同年6月底一直按期向大房东交纳物业费及房租，直至合同解除，故张格阁应当按约支付其2020年2月17日至同年6月17日期间的物业费8000元，因张格阁拖欠房租的违约行为，导致翟文利不能按期向大房东交纳房租，在其与大房东解除租赁合同时，翟文利交纳的押金33200元被扣，故张格阁应当按约支付其违约金。张格阁对上述证据真实性及证明目的均不认可，称翟文利未提交证据原件，根据证据规则，证据必须在开庭前提交，翟文利提交的上述证据不能算作新证据，属于违法提交的证据，建议法庭不予采纳，根据张格阁庭审中提交的证据，张格阁已提前30天告知翟文利不再继续租赁房屋，故此后产生的相关费用不应当由张格阁承担，张格阁此前按时交纳了房租及物业费，不存在逾期的情况，故张格阁没有违约。经询，翟文利称因其与卓诚物业已解除合同，其第二项诉讼请求已经失去意义了，其第三项和第五项诉讼请求均主张到2020年6月17日，之后的款项不再主张，另，2020年6月14日，翟文利与卓诚物业解除了租赁关系，是卓诚物业处理了涉案房屋里的物品，翟文利没有处理房屋内的物品。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2019年8月17日签订的《教育培训基地租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。根据合同第6.4条约定，张格阁应当在上一租赁季度结束前十五日内一次性支付下季度租赁费，但张格阁未按约付款，根据合同第十一条之规定，翟文利有权要求解除合同，但张格阁不具有法定或约定解除合同的情形，根据张格阁提交的其与翟文利的微信聊天记录，翟文利于2020年2月1日告知张格阁此时支付租金，可免一个月租金，张格阁回复称其困在美国，暂时回不来，在此后的沟通中，翟文利多次要求张格阁安排人将屋内物品拿走，张格阁称让翟文利先将东西放在一起，等其能回国了去处理，翟文利称尽力全部塞到消防通道，但物业怎么处理，其也没有办法，张格阁称要是东西丢失就不合适了，里面的东西差不多六七万……张格阁称教育局不许开门营业，翟文利称人被隔离，不影响支付款项，其提前要求张格阁搬，张格阁不听，也不搬，后期开发商扣着，其也没办法，但双方之间的合同赔偿其会照样追究，张格阁回复翟文利可以走法律程序，但要求翟文利保存好东西，但凡其有点损失也是损失。双方一直沟通，但协商未果，翟文利遂于2020年3月20日告知张格阁其已委托律师事务所于2020年3月24日进入司法程序，要求张格阁于3日内将物品清走，否则十四个工作日后将以无主物品处理，从2020年3月18日至彻底搬走物品之日，其会按每日732.6元租金追究场地寄存费用直至物品搬走之日为止。张格阁虽称因疫情原因滞留美国，但不影响其支付涉案房屋租金，也不影响其找人将房屋内物品搬出，张格阁逾期支付租金的行为显属违约，应以翟文利2020年3月20日要求张格阁搬离的时间为合同解除时间。关于腾交房屋一节，因翟文利与其甲方已于2020年6月14日解除合同，故其要求张格阁向其腾交房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于应否适用不可抗力规则的问题。受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律问题时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，当事人主张适用不可抗力减免责任的，应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，张格阁将租金支付到2020年1月17日，但其未依照合同第6.4条约定支付租金的行为，发生在新冠肺炎疫情爆发之前，故张格阁主张其未支付租金属于不抗抗力，本院依法不予采纳。考虑到涉案房屋作为教育培训使用，在疫情期间并未经营，翟文利也曾向张格阁表示免一个月租金，故应当免除张格阁一个月租金，但因张格阁未提交充足证据证明房屋内物品腾空的时间，故其还应按照合同约定的租金标准支付2020年3月20日合同解除直至2020年6月13日的房屋占用费，另根据合同第5.2条约定，张格阁交纳的保证金4万元应抵扣租赁费、违约金等，故张格阁还应支付翟文利2020年6月13日前的租金及房屋占用费共计38000元。关于物业费一节，张格阁要求翟文利出示其向物业公司支付物业费的证据，但翟文利提交的转账凭证无法证明其就涉案房屋已向物业公司支付物业费，故翟文利要求张格阁支付物业费，证据不足，本院依法不予支持。关于违约金及滞纳金一节，合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。翟文利称张格阁存在逾期支付租金的行为，但张格阁认为翟文利不能同时主张违约金和滞纳金，且认为逾期支付租金是不可抗力造成的，故其不同意支付违约金及滞纳金。翟文利称因张格阁的违约行为，导致其交纳的押金33200元被大房东扣除，其要求张格阁就该违约行为支付违约金及滞纳金，但其提交的押金收据复印件不能证明其存在押金被扣的损失，也未举证证明其存在其他损失，考虑到新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响及张格阁的违约程度，本院依法酌情降低违约金为2万元，故张格阁应当支付翟文利违约金2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告翟文利与被告张格阁签订的《教育培训基地租赁合同书》于2020年3月20日解除。二、被告张格阁于本判决生效之日起十日内支付原告翟文利2020年6月13日前的租金及房屋占用费共计38000元。三、被告张格阁于本判决生效之日起十日内支付原告翟文利违约金2万元。四、驳回原告翟文利其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10522元，由被告张格阁负担1万元，原告翟文利承担522元。鉴于原告翟文利已预交，被告张格阁于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付给原告翟文利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员    朱      华                         二〇二〇年 十二月 十五日 书  记  员    魏      艳 1