广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4363号 上诉人（原审原告）：柳州市伊豆保健休闲中心，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**，统一社会信用代码：92450205MA5MQY772J。 经营者：刘钢，男，1958年6月27日生，汉族，柳州市伊豆保健休闲中心总经理，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人（原审原告）：刘钢，男，1958年6月27日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李广辉，男，1964年12月28日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：陈定中，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐于珈，广西至和律师事务所实习律师。 原审第三人：柳州和基置业有限责任公司，，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路**统一社会信用代码：91450200708761817A。 法定代表人：梁怀海。 上诉人柳州市伊豆保健休闲中心（以下简称伊豆中心）、刘钢因与上诉人李广辉、原审第三人柳州和基置业有限责任公司（以下简称和基公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 伊豆中心、刘钢上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销该判决书第二项，依法判令李广辉退还押金45000元给伊豆中心、刘钢。2.一、二审诉讼费由李广辉承担。 事实和理由：一审判决认定伊豆中心、刘钢是违约解除租赁合同与事实不符。新冠肺炎疫情是全球性的公共卫生事件，依法属于不需要举证证明的事实。伊豆中心、刘钢也己经在一审时提交了有关政府部门发布的公告，在伊豆中心、刘钢向李广辉提出解除合同时，政府规定了伊豆中心这类的娱乐场所暂时不能开门进行经营活动，依法应当属于不可抗力导致的无法实现合同目的。又因在伊豆中心、刘钢与李广辉沟通解约时，李广辉也已经同意了与伊豆中心、刘钢解除租赁关系，收回场地，属于双方协商一致解除合同的情形。根据《合同法》关于协商一致解除合同的相关规定，合同双方互不承担违约责任，李广辉应当退还押金45000元给伊豆中心、刘钢。 李广辉上诉请求暨答辩意见：撤销一审判决，并依法改判驳回伊豆中心、刘钢的诉讼请求。 事实和理由：一、本案中李广辉所提供的2010年4月29日和基公司和伊豆中心签署的《补充协议书》中约定租赁合同期满后将租赁期间延期至2018年5月1日，期间租金每年800000元。该《补充协议书》在一审法院另案作出的就涉案租赁房屋的拍卖公告中亦得到确认。然而一审法院在本案判决书中事实查明部分认为：“2010年4月29日柳州和基置业有限责任公司和伊豆中心签署的《补充协议书》约定伊豆中心与柳州和基置业有限责任公司签订的租赁合同期满后将租赁期间延期至2016年5月1日”，这显然与事实不符并且直接与一审法院先前案件作出认定的事实冲突。二、伊豆中心并未以合理的方式向李广辉交付租赁房屋，截止今日伊豆中心仍然占有上述涉案房屋。因伊豆中心长期拖欠租金，为避免租金损失，2020年8月份李广辉委托其朋友周洪勇与伊豆中心交涉要求其退回房屋，伊豆中心以各种理由拒绝交出房屋。既然伊豆中心拒绝交付房屋，不应当认定李广辉与伊豆中心之间的租赁合同关系己经解除。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条认为伊豆中心邮寄解除合同的通知给李广辉，因此属于法定解除的情形。一审法院适用法律错误，因本案中李广辉属于守约方，伊豆中心为违约方，违约方不享有法定合同解除权。综上所述，请二审法院撤销一审判决，改判驳回伊豆中心的诉讼请求。 伊豆中心、刘钢辩称，1、李广辉提的800000元租金标准依据是的《补充协议书》是虚假合同。2、因为本案我方诉请的是伊豆中心经营的这一块场地，该场地刘钢已经在2020年3月31日通过微信、电话等方式告知李广辉交还给对方处理，之后在4月3日李广辉通过邮件签收了刘钢邮寄的解除合同交还场地的通知。至于未交还的场地是与本案争议标的无关的另一块停车场的场地，该未交还的场地仍处于租赁期内，刘钢还在使用中。 和基公司未陈述意见。 伊豆中心、刘钢向一审法院起诉请求：1.依法确认本案双方的租赁关系已经于2020年4月1日解除;2.依法判令李广辉退还押金45000元;3.诉讼费由李广辉承担。 一审法院认定事实：2005年10月28日，伊豆中心、刘钢（乙方）与第三人和基公司（甲方）签订《租赁协议书》并约定：甲方将其名下所有的位于广西壮族自治区柳州市方。合同第一条约定租期五年，租赁期间自2006年5月1日起至2011年5月1日止。合同第二条约定五年租金总额为124万，即每年租金24.8万元。合同第三条约定租金的交纳时间为每年的十月，交纳的金额为当年总金额的十二分之一，即2.06666万元。合同第四条约定，乙方应向甲方交纳53000元押金。合同第五条约定，租赁期间，所有的债权债务由乙方自行负责。合同第十一条约定，在乙方承租期间内，如因国家政策变动或不可抗拒的原因，致使乙方租用的场地无法经营，双方不承担违约责任，可协商解除本协议，甲方应如数退还乙方押金。 2010年4月29日，伊豆中心与第三人和基公司签订补充协议书，约定2011年5月1日租期届满之后，将租赁期间延期五年至2016年5月1日止。之后伊豆中心再又先后两次与和基公司签订《补充协议》，将租期延续至2025年5月1日。2019年12月25日，伊豆中心、刘钢得知该房屋所有权发生变动，原属于第三人和基公司名下的位于柳州市在（2019）桂0205执恢159号之二《执行裁定书》中被裁定以物抵债给了李广辉，李广辉于2019年1月1日取得了柳州市跃进路50号（负一楼）产权证。2020年3月份，因刘钢不想继续承租该房屋，屡次向李广辉表达退租意愿，在2020年4月2日通过邮寄的方式通知了李广辉解除双方的租赁关系，李广辉于2020年4月3日收到了伊豆中心、刘钢的该通知。 因伊豆中心、刘钢主张提前解除租赁关系是因为疫情影响，属于不可抗力，可以随时解除租赁合同并不承担违约责任，而与李广辉协商未果之后诉至法院。 一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案双方在平等、自愿的基础上签订《租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应受法律保护。对于伊豆中心、刘钢主张于2020年4月1日解除租赁关系的诉请请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘钢于2020年4月2日通过邮寄的方式通知李广辉解除双方租赁关系，李广辉于2020年4月3日收到伊豆中心、刘钢的通知，因此本案双方解除租赁关系的时间为2020年4月3日。 对于伊豆中心、刘钢称因疫情属于不可抗力，对此伊豆中心、刘钢有权随时解除租赁关系并不承担提前解除租赁合同的违约责任，并且请求李广辉退还押金45000元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，伊豆中心、刘钢并未提交政府有关部门实施疫情防控及应急措施的相关文件证据证明其履行不能，亦未提供其他证据证实由于上述原因导致未能如期履行支付租金及相关费用的情形。因合同未到期，伊豆中心、刘钢与李广辉提前解除合同的行为属于违约行为，故伊豆中心、刘钢随时解除合同并且请求李广辉退还押金的做法不符合不可抗力的法定条件，对于该项诉讼请求，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、伊豆中心、刘钢与李广辉的租赁合同于2020年4月3日解除；二、驳回伊豆中心的其他诉讼请求。一审案件受理费925元（伊豆中心、刘钢已预交），由伊豆中心负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人交的柳州警方微信公众号文章截图、柳州新冠肺炎疫情防控领导小组指挥部1号指令、微信聊天截图等证据来源真实且与本案相关，本院视证据与案件关联性大小作为审理之参考。 李广辉对一审查明事实中“将租赁期间延期五年至2016年5月1日止”提出异议，根据其所持2010年4月29日《补充协议书》所约定的内容是“将租赁期间延长七年至2018年5月1日止，租赁期内租金为人民币80万元整”。因双方当事人对各自所持《补充协议书》均能提供一定证据，且当事人亦表示就本案之争议，关于上述“2016年5月1日”及“2018年5月1日”的差别与本案的解除合同返还保证金争议并无直接关联性，但对当事人另案租金占用费诉讼争议事实认定会产生影响。因此，本院认为，本案二审对一审查明事实中“将租赁期间延期五年至2016年5月1日止。”不宜认定。 对双方当事人没有异议的对一审查明的其他事实本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：1.本案合同是否可以解除，解除原因、解除时间的认定？2.保证金45000元是否应由李广辉予以退还？ 本案中租赁合同承租方所租赁标的为经营娱乐场所用途，从在案双方沟通证据表明,承租方刘钢因新冠疫情及对租金标准问题和自身经营困难等综合原因，向出租方李广辉表示无力继续履行原租赁合同，提出解除。由于李广辉在收到伊豆中心、刘钢欲提前解除租赁合同的意思表示后，并未与其就解除事项达成一致意见，故伊豆中心、刘钢起诉至一审法院请求判决确认解除。本院认为，当合同已经成为不能履行，继续履行下去会给带来扩大损失的负面结果的情形出现时，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，应当允许违约方解除合同。故李广辉关于本案租赁合同不可解除的上诉主张本院不予采纳。 伊豆中心、刘钢提出合同系由双方当事人协商解除，从约定的合同期限来看，伊豆中心、刘钢提出解除合同时约定的租赁期限尚未到期，在案全部证据也并不能证明李广辉已认可双方经过协商已经解除合同观点，且对于租金问题及租赁物交还问题双方尚存有争议。故对于合同解除时间问题经一审法院审理并判定于2020年4月3日李广辉收到伊豆中心、刘钢的解除通知始双方本案租赁合同解除，并无不当，本院对此予以维持。 又至于伊豆中心、刘钢称因疫情属于不可抗力，伊豆中心、刘钢有权对此随时解除租赁关系并不承担提前解除租赁合同的违约责任的观点。本案中，案涉合同约定的到期日至2025年5月1日，而疫情在本地引起的娱乐场所经营限制时间仅几个月，承租人完全可以在与出租人协商疫情期间租金的情况下继续履行合同，并不必然导致合同解除。故伊豆中心、刘钢关于其因疫情提前解除案涉租赁合同不属于一审判决认定的违约之上诉意见，本院难以支持。另外伊豆中心、刘钢自认其押金45000元并非向李广辉交纳，也并无证据证明李广辉收取该费用，故本案中伊豆中心、刘钢关于李广辉应向其返还押金45000元的上诉主张没有事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，伊豆中心、刘钢、李广辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1850元（伊豆中心、刘钢预交925元，李广辉预交925元），由伊豆中心、刘钢负担925元，李广辉负担925元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 韦佳莉