山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13864号上诉人（原审原告）：济南海通酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省军区，住所地济南市。负责人：邱月潮，司令员。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国曜律师事务所实习律师。原审第三人：李刚，男，1974年1月13日出生，汉族，住济南市。上诉人济南海通酒店管理有限公司（以下简称海通公司）因与上诉人中国人民解放军山东省军区（以下简称山东省军区）及原审第三人李刚房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初12425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由山东省军区向海通公司支付合同解除后场地、物品看管劳务费损失27300元及利息（利息以27300元为本金，2019年8月20日之前，按照中国人民银行贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年2月12日起计算至实际付清之日止）；2.改判山东省军区向海通公司支付搬家费损失22000元及可期待利益损失（利息以22000元为本金，按照上述计算方法自实际发生之日起计算至实际付清之日止）；3.本案的上诉费全部由山东省军区承担。事实与理由：一、海通公司在合同解除后所发生的必要、合理费用应该由山东省军区给予补偿。海通公司与山东省军区之间签订《军队房地产租赁合同》及《和平路36-2号南楼租赁合同附加条款》，租赁期限15年。2017年8月21日，山东省军区诉讼要求解除涉案租赁合同，经法院判决，涉案租赁合同于2017年8月21日解除。合同解除后，由于山东省军区解除合同的违约行为导致海通公司实际产生搬家、场地物品看管等实际损失，上述费用的支付系由海通公司法定代表人李刚代表海通公司行使，且海通公司对该行为予以认可，李刚以上的代表行为法律后果均应由海通公司承担。二、山东省军区在合同解除过程中存在明显的过错，原审法院驳回海通公司可得利益损失赔偿的请求于法无据。一审期间，海通公司已经向法庭提交了相关证据，可以证实海通公司完全符合政策规定的标准，可以进行托管处理，本案合同解除给海通公司造成的全部损失完全可以避免。但有政策支持的前提下，山东省军区违背政策规定，且在同样是经营酒店的黄台大酒店进行托管的情况下，山东省军区仍坚持与海通公司解除合同，造成了海通公司损失的发生，山东省军区存有重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。山东省军区应该对海通公司因解除合同造成的可得利益损失给予赔偿。综上，请求二审法院能够支持海通公司的全部上诉请求。山东省军区辩称，双方之间不存在租赁合同关系，其不应赔付海通公司的看管劳务费、搬家损失、可期待利益损失及利息。一、双方之间不存在租赁合同法律关系，有法院生效判决已经确认。1.山东省高级人民法院（2018）鲁民终656号民事判决书认定的签订合同当事人、履行支付租金的合同义务人、腾房义务人均为第三人李刚，而不是海通公司。2.双方从未签订过任何合同，海通公司称其与山东省军区签订过租赁合同，并被法院判决解除是错误的。一审中提供的在工商局备案的合同落款处的“济南海通酒店管理有限公司”，是由海通公司自行添加的，山东省军区并不知情。二、无论双方之间是否存在租赁合同关系，对于其主张的看管劳务费均不应予以赔偿。1.第三人返还房屋时间为2018年11月27日，海通公司主张的看管费均发生在2018年11月27日之前，均在第三人对涉案房产的占有使用时间内，山东省军区也不可能在第三人占用涉案房产期间，再委托其对房产进行看管。2.看管费系第三人个人支付，与海通公司无关。海通公司不得因为第三人系海通公司的法定代表人，就将第三人与海通公司在任何时候都混同处理。三、海通公司主张的搬运费无事实依据。海通公司在一审中只提交了“山东满意搬运服务有限公司”的《收据》，载明“李刚搬运费”，和李刚的《招商银行户口历史交易明细表》，既无法证明“李刚搬运费”就是搬运的海通公司在涉案房产中的物品，也无法证明系第三人履行职务行为代海通公司支付搬运费。四、山东省军区与第三人间租赁合同的解除系受政策影响导致合同无法履行，生效判决已经认定山东省军区不存在过错。五、海通公司上诉称在选择继续托管还是解除合同的问题时并未按照文件规定的标准执行是错误的。1.根据海通公司自行向一审中提交的《房地产租赁行业全面停止有偿服务项目审核认定标准条件》第（一）条“终止收回项目”的标准条件第2款，对于拖欠租金的项目，“应当协调地方政府采取行政手段或通过法律诉讼收回房地产”。生效判决书认定截止到2017年8月21日，李刚欠付山东省军区涉案房租约为450万元，山东省军区将该项目确定为终止收回项目完全符合部队文件规定的标准。2.山东省军区与第三人间的《军队房地产租赁合同》第十四条约定“乙方如逾期十五天不缴纳租金，甲方有权扣留其财产，收回房屋，另行租赁”，第十六条约定“合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担”。本案租赁期内，第三人持续性欠交租金，每期租金仅是象征性交纳一部分，已构成根本违约，依据上述合同约定，合同解除后，假如存在损失，也应当由拒交租金方承担。六、生效判决中，山东省军区与李刚的租赁关系解除时，已经以减免150万元租金的形式对李刚进行了补偿，无论李刚还是海通公司均无权以停偿过程中的合同解除为由在本案中要求重复补偿。七、山东省军区与第三人签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定“乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地移交给甲方”。无论是第三人还是海通公司，均未能提供其在装修前经过出租方同意的书面证据，因此装修损失不应支持。综上，海通公司的主张无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。李刚述称，同意海通公司的意见。山东省军区上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回海通公司的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费由海通公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，程序错误。1.一审判决根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条属于适用法律错误。上述法律规定并未规定“股东为新设公司的利益对外签订合同等民事行为，因此产生的法律后果应由新公司独立承担”。该条法律规定赋予合同相对人选择权，且该选择权一旦行使，租赁合同的承租方就是唯一确定的，不得既认定“发起人”是承租方，又认定“公司”是承租方；本案中，海通公司既没有对“合同予以确认”，也没有“实际履行合同义务”，生效判决认定履行合同的义务是李刚，欠付租金的责任人也是李刚，而不是海通公司，海通公司在另案中也对李刚履行租赁合同义务，李刚承担欠付租金的责任没有提出过任何意见。合同的权利义务是对等且统一的，按照海通公司的主张，租赁合同支付租金的义务均由李刚承担，租赁合同带来的权利均由海通公司享受，这既不符合法律规定，也不符合一般的商业原则。2.一审判决适用《合同法》九十七条属于适用法律错误。根据特别法优于普通法的原则，《合同法》仅为普通法，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为城镇房屋租赁合同纠纷的特别法，应当优先适用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，同时山东省军区与李刚的《军队房地产租赁合同》第九条对此已经约定。无论是李刚还是海通公司对涉案房屋的装修均未经过山东省军区的书面同意，其装修费用应当由承租人自行承担。二、一审认定事实错误。生效判决已经认定李刚为涉案租赁合同主体，一审错误认定海通酒店为合同主体。1.山东省高级人民法院（2018）鲁民终656号民事判决已经认定李刚系山东省军区房产的承租人、租赁合同主体。2.一审判决确认“海通公司办理工商注册登记时提交的备案信息中的房屋租赁合同与涉案合同内容一致”属于认定事实错误。海通公司在一审中向法院提交的其在工商局备案的租赁合同，系海通公司造假的合同，并非山东省军区签署的合同，通过合同落款时间以及格式等均能够看出。3.一审判决确认“乙方（承租人）为李刚济南海通酒店管理有限公司”,属于认定事实错误。海通公司在向一审法院提交其在工商局备案的租赁合同时已经明确表示，该份备案的租赁合同上乙方落款处的“济南海通酒店管理有限公司”字样是海通公司自行添加的，并非是经过山东省军区认可的。况且一审判决也已经确认“海通公司与山东省军区未另行签订过房屋租赁合同”，自相矛盾。4.一审判决以“海通公司工商登记备案合同中乙方（承租人）处亦注明‘济南海通酒店管理有限公司’”和“山东省军区对海通公司为实际使用人的事实明知并同意”为由，认定海通公司海通酒店系租赁合同承租人，属于偷换概念，认定事实错误。首先，海通公司在工商登记时备案的租赁合同明显并非是本案的租赁合同。其次，山东省军区知道海通公司使用了本案涉案房屋的一部分，还有一部分为其他次承租人使用，也仅能表明海通公司是本案涉案房屋的次承租人，其与李刚之间成立租赁关系，而不能由此认定海通公司就能够取代李刚，成为本案涉案租赁合同的承租人。5.一审判决认定“支付租金等主要合同义务均由海通公司实际履行”，属于认定事实错误。根据海通公司提交的支付租金凭证，在李刚承租涉案房屋后，海通公司代李刚支付的租金共计669058元，根据租赁合同约定，李刚的第一年租金就为240万元，海通公司在2010年至2018年期间，为李刚代付的房租总额仅为涉案房屋第一年房租的四分之一，根本无法达到认定其履行了“支付租金等主要合同义务”的标准。6.一审判决认定在山东省高级人民法院（2018）鲁民终656号案件中，山东省军区对李刚的“租金减免与本案的赔偿并非同一法律关系”，属于认定事实错误。本案海通公司起诉时明确主张，其认为是基于与山东省军区之间成立租赁合同法律关系而主张赔偿，一审法院也是基于海通公司与山东省军区之间成立租赁合同法律关系而作出判决，山东省军区对李刚的租金减免也是基于本案涉案房屋的租赁合同法律关系。生效判决已经认定，山东省军区不存在任何过错，在此情况下仍然对承租人的租金进行了部分减免，就是对承租人的补偿，承租人不得换一个名义再重复享受补偿。7.一审判决认定“李刚系涉案房屋名义上的承租人，海通公司作为实际承租人与案件诉争标的有直接利害关系”，属于混淆概念，认定事实错误。“实际承租人”并非现有的法律概念，海通公司作为“次承租人”是涉案部分房屋的“实际使用人”，但这也恰恰表明海通公司与山东省军区之间并没有直接的租赁合同关系，而仅是作为“次承租人”与李刚之间成立租赁合同关系。8.一审判决认定“山东省军区在2018年11月27日之后已可对涉案的评估物品进行占用、使用和收益”，并支持利息的诉求，属于认定事实错误。山东省高级人民法院（2018）鲁民终656号案件中，山东省军区之所以要求与李刚解除租赁关系，就是因为军队停止有偿服务政策收回军产。李刚将涉案房产的一部分交由海通公司使用，装修成酒店，酒店的装修对上诉而言无任何利用价值。9.一审判决认定“海通公司因合同解除而产生的直接经济损失，根据双方合同约定，亦应该由山东省军区予以补偿”属于认定事实错误。山东省军区与海通公司之间无任何合同，更不可能存在有“双方合同约定”，海通公司无权直接向山东省军区主张权利。山东省军区与李刚间《和平路36-2号南楼租赁合同附加条款》明确约定因国家政策或全军统一要求而解除合同的，山东省军区不承担违约责任。三、山东省军区无赔偿责任。依法涉案合同的解除系因国家政策，属于不可抗力造成的，此种情形下，依法应当各自损失各自承担，李刚作为承租人向山东省军区主张损失无事实和法律依据，海通公司更没有事实和法律依据。李刚在承租以及腾退涉案房屋的过程中存在违约行为及过错。1.无论是李刚还是海通公司，均未能提供其在装修前已经过出租方同意的书面证据，要求山东省军区承担装修损失均不应支持。2.本案租赁期内，李刚持续性欠交租金，每期租金仅是象征性交纳一部分，已构成根本违约，依据上述合同约定，合同解除后，假如存在损失，也应当由拒交租金方承担。综上，请求二审法院驳回海通公司的诉讼请求或发回重审。海通公司辩称，本案纠纷是租赁合同提前解除后对损失的承担问题，海通公司的诉讼请求非常明确。首先，关于合同主体问题。民法总则第75条的规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。李刚作为行为人，以自己的名义为当时正在设立中的海通公司实施签订租赁合同的行为，公司成立后对该行为予以追认，以公司的名义交纳租金，实际履行合同义务。山东省军区接收海通公司交纳的房租，并向海通公司开具发票，在海通公司办理营业执照时，山东省军区另行向海通公司提供合同，并在承租方处注明“李刚济南海通酒店管理有限公司”，合同履行过程中，所有的通知均向海通公司出具，以上种种行为均表明，山东省军区明知且认可涉案租赁合同的承租人为海通公司，权利义务的承担主体为海通公司。至于另案中李刚作为被告的问题，则是属于山东省军区作为债权人选择权的行使，其自行选择公司发起人李刚作为承担责任的主体，法院应予支持，与海通公司在本案中作为权利义务承受主体主张权利并不矛盾。第二，关于损失补偿。对于如何补偿简而言之就是看合同文本的本意，应尊重当事人真实的意思表示。《军队房地产租赁合同》第七条明确约定，甲方即山东省军区非因军事需要终止，应当提前三个月通知乙方，并对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。在合同有明确约定的前提下，有约定应从约定，由山东省军区对海通公司因解除合同所造成的损失予以补偿。至于山东省军区提到的合同履行过程中存在违约、租金已经作了部分让度等理由，均不是对抗该合同解除后清算、补偿方式条款的依据。对于“适当补偿”含义的理解，最高人民法院在租赁合同司法解释理解与适用中明确对“适当补偿”作出文字解释，即在利用价值范围内予以补偿，而利用价值范围内则是房屋租赁合同解除时剩余的租赁期限，参照关于剩余租赁期内装饰装修残值标准予以确定。第三，关于未经书面同意对租赁房屋进行装修改造的问题。海通公司自开始装修改造以来，所有的水、电、线路改造均是在山东省军区的配合下完成。在合同附加条款第4、6条均涉及租赁房屋的改造装修，山东省军区对于改造装修行为明知也认可。海通公司正式开始经营后，其经营地点与出租方山东省军区办公室均在同一个大院内，故对于租赁房屋的装修改造行为，山东省军区均是明知的，也从未提出过异议，双方通过实际行为变更了合同条款的履行，并不违背法律的规定。第四，山东省军区在上诉状中多次提到了海通公司在一审提交的在工商局备案的租赁合同乙方落款处的“济南海通酒店管理有限公司”字样是海通公司自行添加的。海通公司在提供该份证据时明确说明从工商局调取的，其他内容与诉请合同一致。山东省军区得出这种结论不知从何而来。山东省军区陈述的内容与文本上的实际内容具有明显的差异，甚至是相反的。请求二审法院驳回山东省军区的全部上诉请求。李刚述称，山东省军区陈述其合同造假的问题，应该提供相应证据。海通公司向一审法院起诉请求：1.判令山东省军区承担因解除合同所造成的房屋改造、装修等损失12770756元及利息（利息以12770756元为本金，2019年8月20日之前，按照中国人民银行贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年8月21日起计算至实际付清之日止），以下利息均按上述计算方法执行；2.判令山东省军区赔偿海通公司遗散员工经济补偿金损失378941.23元及利息（利息以378941.23元为本金，自2017年9月1日起计算至实际付清之日止）；3.判令山东省军区赔偿海通公司解除转租合同所造成的违约金损失6万元及利息（利息以6万元为本金，自2018年2月9日起计算至实际付清之日止）；4.判令山东省军区赔偿海通公司解除合同后看管场地、物品劳务费损失27300元及利息（利息以27300元为本金，自2018年2月12日起计算至实际付清之日止）；5.判令山东省军区赔偿海通公司物品搬家费损失22000元及利息（利息以22000元为本金，自2018年12月3日起计算至实际付清之日止）；6.判令山东省军区赔偿海通公司可得利益损失440万元及利息（利息以440万元为本金，自2017年8月21日起计算至实际付清之日止）；7.本案的诉讼费、评估费等全部费用由山东省军区承担。一审法院认定事实：2010年5月21日，山东省军区后勤部基建营房处（甲方）与李刚（乙方）签订《军队房地产租赁合同》及《和平路36-2号南楼租赁合同附加条款》，合同约定：由李刚承租山东省军区后勤部基建营房处位于济南市和平路36-2号南楼（以下简称涉案房屋），涉案房屋的使用面积3860平方米，租赁用途为经营，租赁期限2010年10月1日至2025年9月30日。合同第七条约定，甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将涉案房屋交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。合同签订后，山东省军区向李刚出具《军队房地产租赁许可证》，该证件发证机关为济南军区房地产管理局，有效期自2010年10月1日至2025年9月30日，该许可证中加盖了中国人民解放军山东省军区后勤部基建营房处公章。房屋租赁合同合同签订后，李刚与他人发起设立海通公司，海通公司办理工商注册登记时提交的备案信息中的房屋租赁合同与涉案合同内容一致，但该备案合同载明的甲方（出租人）为山东省军区后勤部基建营房处，乙方（承租人）为李刚济南海通酒店管理有限公司。2010年12月9日，海通公司依法成立，法定代表人为李刚，公司的注册经营地即为涉案房屋所在的济南市。海通公司与山东省军区未另行签订过房屋租赁合同，山东省军区曾向济南市工商局出具的证明，主要内容为“我单位与海通酒店法定代表人李刚签订的租赁合同，允许海通酒店对外转租行为”；山东省军区称海通公司成立后，李刚、海通公司均向山东省军区交付过租金。涉案房屋交付后，海通公司将涉案房屋进行了装饰装修，购买了相关设施设备用于公司经营。合同履行期间，山东省军区于2018年1月26日向济南市中级人民法院提起诉讼，要求解除山东省军区与李刚之间的租赁关系，并要求李刚腾退涉案房屋。最终该案经山东省高级人民法院（2018）鲁民终656号民事判决书认定:合同履行过程中，2015年11月27日，国家领导人发表了军队停止有偿服务的讲话。2016年2月16日，中国共产党中央军委军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，包括空余房地产租赁……2017年8月21日，山东省军区向李刚下达《停止租赁通知书》，双方之间的房屋租赁关系受国家政策的调整，导致原来签订的合同无法继续履行。最终判决解除原山东省军区后勤部基建营房处与李刚于2010年5月21日签订的《军队房地产租赁合同》及《和平路36-2号南楼租赁合同附加条款》，并由李刚支付欠付租金共计300万元。本案诉讼过程中，海通公司申请一审法院对涉案房屋改造、工程室内装修、周边院落地面改造、施工价值进行评估，对房屋室内的物品价值进行评估。经双方共同确定评估机构后，一审法院向山东海天资产评估不动产评估有限公司发出（2019）鲁0102法技委鉴194号之二委托评估函，委托其为海通公司申请的评估项目进行价值评估。双方明确评估基准日为2018年11月27日并确定评估范围及项目后，评估公司进行了现场勘验并作出了鲁海资评鉴字（2019）第318号资产评估报告。该报告载明，资产评估基准日为2018年11月27日，按照《军队房地产租赁合同》中约定的租赁年限15年确定的使用年限评估的涉案房屋改造工程、室内装修、租赁房屋周边院落、地面改造施工和涉案房屋室内设施和涉案房屋物品等的评估原值为21255166.85元，评估净值为12770756元；海通公司为此次评估支付评估费10万元。另外，海通公司为证明剩余租赁期限可得利益损失数额，单方申请山东海天资产评估不动产评估有限公司作出了鲁海资评咨字（2020）第201号《济南海通酒店管理有限公司预期收益价值资产评估报告》，该报告得出如下评估结论：根据《军队房地产租赁合同》中约定的租赁年限（15年），确定本次评估剩余使用年限（2018年1月1日至2025年9月30日）评估的预期收益价值为4408697元。山东省军区于2017年8月21日下达《停止租赁通知书》后，海通公司陆续对公司员工予解除劳动关系并进行遣散。为此，海通公司提交了21名员工的合同劳动、21份《发放提前解除劳动合同补偿金通知》；在该通知中海通公司称：接省军区租房办通知，于2018年3月底前停止房屋有偿服务，因此我公司海通酒店不能继续经营，公司与你签订的劳动合同需提前解约，由于不可抗力因素，按照合同法规定提前解约需支付你在酒店工作期间每年一个月的工资补偿；同时，各份通知中均注明了相应员工的入职期间、平均工资及补偿金数额。之后，海通公司通过银行转账方式向其中的十六名员工支付了经济补偿金共计196554.26元，转账凭证中的备注用途均为补偿款。海通公司还提交了其他员工出具的补偿金收款收据，并申请证人陈兆秀、王淑霞、黄鸣出庭作证；上述三证人均称为海通公司员工，并陈述海通公司与其解除劳动合同后，由于公司公户里没有收入，故以现金方式支付给其经济补偿金，其所出具的收到条中注明的经济补偿金均已实际收到的事实。上述三名证人合计现金收到经济补偿金共计110845.32元。另，海通公司还称向李刚、盖晓飞、盖晓婉分别以现金方式支付了34000元、21000元、6541.65元经济补偿金。海通公司承租涉案房屋后，作为甲方于2014年11月30日与济南飞宏电梯有限公司（乙方）签订《济南海通酒店管理有限公司租赁合同》，该合同约定甲方同意按照下述条件和条款，将位于和平路36-2号3层12室，建筑面积为330平方米的经营场地出租给乙方使用；租赁期限为7年，自2014年11月30日起至2021年11月29日止，月租金为3万元。合同第九条违约金及违约责任9.3（2）约定，在租赁期限内，甲方非因本合同第十条第2项各款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付当月两个月租金之总和作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍负赔偿责任。山东省军区向海通公司下达了《停止租赁通知书》后，海通公司于2018年2月9日向济南飞宏电梯有限公司出具欠款条一份，注明因房屋租赁赔偿金，济南海通商务酒店管理有限公司于2018年11月31日止累计欠济南飞宏电梯有限公司6万元。海通公司称，上述欠条所显示的6万元欠款，至今尚未实际支付。另，海通公司称，为处理涉案场地及房屋内物品看管、维护维修等临时性工作，委托李刚分别于2017年8月27日及2017年11月19日与陈传占和李勇签订两份劳务合同。上述合同的甲方均为李刚，乙方分别为陈传占和李勇；合同约定，由上述两人为涉案场地进行看管和维修工作，李刚通过银行转账方式分别向两人支付劳动报酬2万元和7300元。海通公司还称，涉案合同解除后，海通公司为移交场地给山东省军区需搬移场地内可移动物品，委托李刚联系山东满意搬运服务有限公司对涉案场地和房屋内的物品进行搬家处理。李刚通过银行转账方式向山东满意搬运服务有限公司支付搬运费22000元，该公司于2018年11月30日向李刚出具了收款收据。一审法院认为，山东省军区与李刚于2010年5月21日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履约执行。李刚在签订涉案合同时，海通公司尚未成立，李刚系海通公司的发起人之一，在海通公司筹建设立、尚未登记成立前，为该公司的利益，以自己的名义与山东省军区签订上述租赁合同，该房屋也实际用于海通公司的经营，海通公司工商登记备案合同中乙方（承租人）处亦注明“济南海通酒店管理有限公司”，山东省军区对海通公司为实际使用人的事实明知并同意，且在海通公司成立后，对李刚签订《军队房地产租赁合同》的民事行为予以认可，支付租金等主要合同义务均由海通公司实际履行，山东省军区亦向海通公司出具收款收据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，股东在设立新公司的过程中，由于新设公司尚未取得营业执照或尚未进行生产经营，股东为新设公司的利益对外签订合同等民事行为，因此产生的法律后果应由新公司独立承担。故李刚签订租赁合同的行为应系发起设立海通公司、履行海通公司法定代表人职务的职务行为，李刚上述民事行为的法律后果依法应由海通公司承担。故，李刚系涉案房屋名义上的承租人，海通公司作为实际承租人与案件诉争标的有直接利害关系，依法可以作为适格原告。对于山东省军区提出的海通公司不具备原告主体资格的答辩意见，一审法院不予采纳。《军队房地产租赁合同》履行期间，因部队政策调整需要，合同尚未到期，山东省军区主张解除合同，双方通过诉讼方式提前解除合同，目前涉案租赁合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同第七条明确约定，甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。双方在合同解除后，均应按照合同约定遵照执行。海通公司所有的不可拆卸的装饰装修，在合同解除后由山东省军区占有、使用、收益，山东省军区对此应给予海通公司相应补偿。经评估，涉案房屋改造、装修后的剩余价值为12770756元，海通公司诉请山东省军区补偿上述改造装修添附损失，符合双方涉案合同第七条的约定，一审法院予以支持。对于山东省军区辩称其已经以减免租金的形式给予了补偿，该租金减免与本案的赔偿并非同一法律关系。同时，根据已生效的（2018）鲁民终565号民事判决书第7页、第11页查明的内容，该判决酌定山东省军区减免部分租金系在军队和武警部队全面停止有偿服务的大背景下，租赁部队房地产的合同已不具备继续履行的能力，海通公司的法定代表人李刚主动与山东省军区协调解决相关事宜，对山东省军区的停偿工作起到了积极作用，而海通公司必然要调整或停止经营活动，如果严格按照合同约定交纳最近，亦有失公平。故，（2018）鲁民终565号民事判决酌定的租金减免部分与本案中海通公司主张的装修损失没有关联行，对其该项答辩意见，一审法院不应采纳。涉案合同解除后，双方在资产评估过程中确认2018年11月27日为海通公司实际返还租赁物的日期。山东省军区在2018年11月27日之后已可对涉案的评估物品进行占有、使用和收益，山东省军区未能应及时给予海通公司相应补偿，应当承担相应的资金占用期间利息损失的民事责任。故，对于海通公司要求支付利息的诉求，一审法院予以支持，但起算时间应予以调整至2018年11月27日开始起算。涉案租赁合同提前解除造成海通公司酒店经营的合同目的无法实现，海通公司为遣散酒店员工，通过银行转账方式实际支付经济补偿金196554.26元，向陈兆秀、王淑霞、黄鸣三人现金支付110845.32元经济补偿金，以上合计支付的307399.58元经济补偿金，系海通公司因合同解除而产生的直接经济损失，根据双方合同约定，亦应该由山东省军区予以补偿。故对于海通公司第二项直接损失诉讼请求中的307399.5元，一审法院予以支持。海通公司主张的向李刚、盖晓飞、盖晓婉支付的经济补偿金，仅有该三人的收到条，海通公司未能提供该款项实际发生的相关证据，且李刚又是海通公司的股东和法定代表人，对此一审法院不予支持。对于海通公司主张的与济南飞宏电梯有限公司签订相关协议所产生的6万元违约金的诉讼请求，因海通公司未提供上述损失已实际发生的相关证据，故对于该部分诉求，因无相应的证据支持，一审法院对此不予支持。对于海通公司诉请的搬家费损失及雇佣劳务人员看管场地、维护设备等人员费损失，因该费用发生的时间均在海通公司成立之后，该费用的发生均系由李刚签订的合同或进行的支付，海通公司未证实，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持。对于海通公司提出的山东省军区提供虚假证件、可进行托管处理而未进行托管，造成损失扩大，要求山东省军区赔偿可得利益损失等诉求，一审法院认为，本案所涉合同解除的原因系基于部队政策调整，而非由于提供虚假证件所致，因此即便是存在该情形，也与本案合同解除后果的发生、损失的产生均无关联，且根据生效判决的认定，山东省军区在合同解除过程中，不存在过错，故海通公司的该项诉辩意见，一审法院不予采纳。对于山东省军区是否应该对海通公司予以托管以避免损失的问题，该情形属于山东省军区自行选择的范畴，并非强制性规定，亦与本案合同解除的后果和损失的发生没有必然的因果关系，因此，对于海通公司的该项诉辩意见，一审法院亦不予采纳。由于山东省军区在合同解除过程中没有过错，并非基于违约行为导致涉案合同解除，故对于海通公司要求山东省军区赔偿其可得利益损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；对于山东省军区要求驳回该项诉讼请求的抗辩意见，一审法院予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、中国人民解放军山东省军区于判决生效之日起十日内支付济南海通酒店管理有限公司租赁房屋装修改造损失补偿款12770756元及利息（以12770756元为本金，自2018年11月27日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、中国人民解放军山东省军区于判决生效之日起十日内支付济南海通酒店管理有限公司员工遣散损失补偿款307399.5元；三、驳回济南海通酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127754元，减半收取63877元，由济南海通酒店管理有限公司负担13877元，中国人民解放军山东省军区负担50000元；评估费10万元，由中国人民解放军山东省军区负担。二审中，海通公司向法庭提交了三份证据。证据1，山东省军区于2016年7月1日向海通公司出具的《催款通知》及2017年8月21日向海通公司出具的《停止租赁通知书》各一份，拟证实涉案《军队房地产租赁合同》履行主体为海通公司的事实，山东省军区是明知也是认可的，多年合同履行中从未提出过任何异议。证据2，租赁费银行付款凭证、山东省军区向海通公司出具的租赁费收据，拟证实涉案《军队房地产租赁合同》履行交纳房租义务的主体为海通公司，且山东省军区对该情况是明知、认可的。证据3，在济南市历下区行政审批服务局调取的海通公司工商注册登记时备案的《军队房地产租赁合同》及附加条款，在该份合同中，不仅在承租人处注明“李刚济南海通酒店管理有限公司”，而且在落款处亦注明“李刚济南海通酒店管理有限公司”，山东省军区在该份合同中加盖公章予以确认。海通公司为《军队房地产租赁合同》的承租人，有权利作为原告提起本案诉讼，主体适格。山东省军区质证称：对证据一的真实性无法核实。该份证据分别形成于2016年和2017年，不符合新证据的要求。对证据二的真实性予以认可，海通公司并非履行了支付房租的主要义务。对于证据三，并非租赁合同原件。李刚质证称：对海通公司提交的证据没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三个：一、海通公司是否有权要求山东省军区赔偿损失；二、损失赔偿的具体范围;三、山东省军区减免的租金是否可以抵偿海通公司的损失问题。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。上述司法解释虽然赋予的系合同相对人选择权，但也明确对于公司成立之前由发起人进行的行为，可以由公司承继，并非严格遵守合同相对性。本案中，涉案租赁合同确系李刚与山东省军区签订，但在承租涉案房屋后，李刚发起设立了海通公司，合同履行中，山东省军区亦接收过海通公司交纳的房租，并向海通公司开具发票。并且，李刚成立海通公司经营宾馆一事，山东省军区是明知且认可的，故本案的权利义务承担主体可以为海通公司，海通公司有权要求山东省军区赔偿相关损失。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据涉案租赁合同第七条明确约定，甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。本案中，海通公司与山东省军区的租赁关系解除后，给海通公司造成损失，山东省军区不管是基于上述法律规定，还是双方之间的合同约定，均应给予海通公司相应赔偿。关于损失赔偿的具体范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于军队政策的重大调整，导致双方之间的租赁关系解除，虽然并非山东省军区主观违约所致，但是损失赔偿的范围可以参照上述法律规定认定。首先，海通公司与山东省军区的租赁关系解除后，由海通公司添附的不可拆卸装饰装修已经由山东省军区占有、使用、收益，山东省军区应给予海通公司相应赔偿。山东省军区虽然辩称海通公司的装修行为未经过其书面同意，但是涉案房屋的地理位置即为山东省军区部分机关驻地，距离很近，其对于海通公司装修装饰涉案房屋应当是明知的，在整个装修过程中未明确表示反对，现其又以未经其同意拒绝赔偿损失不能成立。一审中，双方已经就海通公司添附的装饰装修中的不可移动部分进行鉴定，该鉴定报告系一审法院依法委托，鉴定机构具备相应资质，可以作为有效证据采信。一审法院据此认定装饰装修损失并无不当。其次，关于其他损失，应坚持直接损失的原则，不宜过度扩大。涉案租赁合同提前解除，造成海通公司酒店经营目的无法实现，海通公司为遣散酒店员工，向员工支付经济补偿金，系因本次政策调整导致租赁合同无法履行所致，应予支持。而场地、物品看管劳务费，搬家费等费用，海通公司未举证证明该费用发生与租赁合同关系解除之间存在直接因果关系，且该损失并非合同解除的直接损失，一审法院对此不予支持并无不当。关于第三个焦点问题。对于赔偿损失问题，山东省军区认为其已经以减免租金的形式给予了补偿。本院认为，租金减免与损失赔偿虽均属租赁合同履行中的法律术语，但两者性质不同，不足以构成债务抵消，况且，租金减免的数额亦不足以弥补海通公司的相关损失。因此，一审法院对此不予支持并无不当。综上所述，济南海通酒店管理有限公司、中国人民解放军山东省军区的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101301元，由济南海通酒店管理有限公司负担1033元，中国人民解放军山东省军区负担100268元。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二〇年十二月二十九日法官助理 乔 斌书 记 员 侯新新