四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14730号 上诉人（原审原告、反诉被告）：龙运梅，女，1970年3月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都农村商业银行股份有限公司武侯支行，住所地：四川省成都市武侯区二环路南一段**。 责任人：陈燕辉，负责人。 委托诉讼代理人：谢安鸿，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田婧，女，1987年4月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 上诉人龙运梅因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司武侯支行（以下简称农商行武侯支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 龙运梅上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5906号民事判决；2.改判农商行武侯支行向龙运梅交付位于成都市武侯区××道××段××号××号房屋；3.改判农商行武侯支行协助龙运梅办理案涉房屋的产权过户手续及房屋权属证书，由此产生的税费由龙运梅与农商行武侯支行各自承担；4.改判龙运梅在农商行武侯支行将案涉房屋产权过户到其名下后十日内向农商行武侯支行支付购房款612500元；5.本案一、二审诉讼费由农商行武侯支行承担。事实和理由：一、龙运梅与农商行武侯支行，于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效，案涉协议对应房屋的位置、价格、付款方式、税费的承担，办理产权的时间等等均做了明确的约定。完全符合合同法第12条规定的合同主要条款。尤其是案涉协议第2条约定的价格不低于8300元每平米，该约定明确约定了龙运梅购买房屋的价格最高价格为8300元每平米，价格条款是明确、能够确定的。二、未签订正式的《房屋买卖协议》是有三个原因：1.案涉房屋在2007年、2010年才取得房屋权属证书和土地使用证，加之农商行武侯支行经办此事的工作人员频繁变动，因而未签订合同。2.案涉房屋于2006年3月6日出售给龙运梅之后房屋交易价格上涨，农商行武侯支行不愿签正式合同。3.房屋买卖协议第10条约定关于“正式协议待联社审批后再签定”系格式条款，龙运梅并不能掌握审批情况，该条款系无效条款，对龙运梅并无法律约束力。三、农商行武侯支行将该房屋卖给不止龙运梅一家，还有李家贵等几户人。农商行武侯支行从2006年3月1日签订房屋买卖协议且龙运梅按协议支付了前期购房款后，就将该房屋交付于龙运梅使用至今，可以认定双方均是将案涉协议作为正式房屋买卖合同来履行的。在龙运梅一审向武侯区人民法院提起诉讼前，农商行武侯支行并未通知过龙运梅案涉协议不履行，或者联社不审批等事宜。农商行武侯支行以其实际行为表示愿意按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务，该协议理应合法成立并生效。四、案涉协议第三条第二款明确约定先支付10000元的购房款，其他款项待过户后全款付清，龙运梅已经将前期10000元予以支付，剩下的购房款龙运梅也愿意在农商行武侯支行过户后10日内一次性支付完毕。现在农商行武侯支行已办理完毕该房屋的产权证和土地使用证，可以配合龙运梅过户，因而双方签订的房屋买卖合同能够履行，并且也在实际履行之中，一审法院认为案涉协议不能被履行的判决属于事实认定错误。 农商行武侯支行辩称，一、《房屋买卖协议》的性质是预约合同。1.根据合同法第12条之规定，第一，本案双方当事人签订的合同未就交易标的面积进行任何约定。虽然约定最后移交给龙运梅的房屋可以通过面积测量确认，但是至今没有书面确认。第二，合同未明确价款，房屋价款的表述仅描述了一个上不封顶的一个区间。合同约定的税费是否包括土地增值税的问题双方也一直存在争议，事实上，导致本案进入诉讼程序根本原因也是双方对房屋价款及税费不能达成一致。第三，合同约定“正式协议待联社批准后再签订”也表明该合同不是本约合同。第四，案涉房屋签订合同后才分别确定了房屋权属证书及土地使用权证，按签订合同时的法律，案涉房屋因未取得产权证违反房地产管理法，不得交易。二、案涉房屋使用的部分和银行自用营业大厅在同一个产权证房号之下，没有分割，一直登记在农商行武侯支行名下，案涉房屋所有权人仍是农商行武侯支行，只是有道以前不知道谁砌的墙隔开了。ATM机在大厅外墙上因金融机构特殊性不能轻易移动，询问房管局后，涉及整改ATM机这部分，否则会影响房屋分户。主张因为龙运梅无权根据预约合同要求农商行武侯支行直接履行本约应当履行的过户义务。三、农商行武侯支行享有预约合同的解除权。协议签订时，成都市武侯区永丰信用社系成都市同一安排组建的金融机构。接受上级成都市南郊农村信用合作社联社、成都市农村信用合作社联合社、四川银监局领导、监督，人员变动、资产处置均需上级批准。改制后属于国有控股的股份有限公司，现在农商行武侯支行属于市属国有控股企业。案涉房屋系商业房屋属于国有资产，归成都市国资委管理，交易需要国资委备案。四、当时相关人员均不在单位了，农商行武侯支行现有人员不了解当时的情况，从银行现有的全部档案来看，没有武侯区永丰信用社出售案涉房屋任何内部程序的资料，也没有任何报批的手续，不排除当时合同约定的交易条件已经不符合报批条件。系信用社改制为农商银行时进行资产清理时发现了相关问题，成都农商银行总行知道，但是相关问题没有处理，成都农商银行总行不可能对该协议进行批准。一审判决正确，龙运梅的诉讼请求没有事实依据，也无法律依据，请求驳回龙运梅的上诉请求，维持原判。 龙运梅向一审法院起诉请求：1.确认双方于2006年3月1日签订的房屋买卖协议有效；2.判令位于成都市武侯区××道××段××号××号房屋归龙运梅所有；3.判令农商行武侯支行为龙运梅办理产权过户手续及房屋权属证书，办理过户所需的税费由双方各自承担；4.判令龙运梅在房屋产权过户至龙运梅名下后十日内向农商行武侯支行支付购房款612500元。 农商行武侯支行向一审法院反诉请求：1.请求解除房屋买卖协议；2.判令龙运梅返还农商行武侯支行占用的房屋；3.判令龙运梅支付农商行武侯支行近3年的房屋占有使用费，按每平方米163元，3年共计438300元，计算至房屋返还之日止。 一审法院认定事实：一、2006年3月1日，龙运梅与成都市武侯区永丰农村信用合作社（以下简称永丰信用社）签订《房屋买卖协议》1份，该协议主要约定如下： 1、永丰信用社向龙运梅出售位于武侯大道段房屋临街铺面，面积为平方米（未写明），其中含公摊面积平方米（未写明）。 2、房屋的售价不低于人民币每平方米8300元，合计总房款为元（未写明）。 3、协议签定后7日内首付房款10000元。 4、永丰信用社将房屋产权证及有关手续办理完毕并移交给龙运梅（以房屋产权证为准）后十日内，龙运梅向永丰信用社付清尾款，否则视为违规（办理房产手续费由龙运梅承担）。 5、永丰信用社于2006年月日将房屋交给龙运梅并及时将手续完善。 6、在办理产权过程中，双方按国家规定以实际买卖房屋产权面积缴纳有关税费（由龙运梅缴纳）。 7、正式协议待联社审批后再签定。 上述协议签订当日，龙运梅向永丰信用社支付了首付款10000元，永丰信用社向龙运梅出具了收据1份，载明武侯大道综合楼铺面买卖首付款。 二、当年，永丰信用社的经济性质属集体所有制，其主管部门为成都市南郊农村信用合作社联合社（以下简称南郊联社），南郊联社的上级主管部门为成都市农村信用合作社联合社。2009年，农村信用合作社经过股份制改造后，永丰信用社划入农商行武侯支行，属成都农村商业银行股份有限公司下级二级支行。 三、上述《房屋买卖协议》所涉房屋位于成都市武侯区××道××段××号，整体房屋建筑面积共计4886.77平方米，其中商业部分建筑面积为573.85平方米，办公部分建筑面积为4312.92平方米，该房屋权属初始登记时间为2007年9月，初始登记权利人为永丰信用社，因改制于2010年12月变更登记权利人为农商行武侯支行，档案保管号为权1xx9。2010年12月，上述房屋取得了国有土地使用权证，登记土地使用权人为农商行武侯支行，土地使用权面积为2000平方米。 根据上述房屋所有权证载明的房屋明细清单，房屋总套数共计13间，其中1间商业用屋房号为，套内面积289.21平方米，公摊面积23.89平方米，房屋唯一号为1xx5。一审庭审中，双方确认争议的房屋位于上述商业用房之中，当年永丰信用社在《房屋买卖协议》签订之后，将其中76平方米面积的商业用房交给了龙运梅使用，龙运梅使用该房屋至今，长达十二年之久，其余面积的商业用房由农商行武侯支行作为营业大厅自用。 一审法院认为，案涉《房屋买卖协议》反映了永丰信用社拟将其自建临街铺面出售给龙运梅的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，龙运梅本诉主张双方建立了房屋买卖合同关系并请求予以履行，农商行武侯支行反诉予以否认，主张双方仅仅是建立了房屋买卖预约合同关系并请求予以解除。因此，案涉《房屋买卖协议》是本约合同还是预约合同系本案争议的焦点。一审法院认为，合同是双方当事人之间设立、变更终止民事权利义务关系的协议，合同的内容一般应当包括当事人主体信息、标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法。本案中，双方拟买卖的房屋在当年签订《房屋买卖协议》之时，永丰信用社作为出卖人尚未依法取得房屋相应物权，当然双方的房屋买卖协议缺乏关于标的物明确的、具体的合同条款，缺失标的房屋指向具体的唯一房号，以致于《房屋买卖协议》没有标的房屋确定的面积和房屋交易总价款。而对于房屋交易价格，《房屋买卖协议》仅仅是约定不低于每平方米8300元，该交易价格仍然是不确定的，双方关于不低于每平方米8300元的意思表示，从另一方面表明房屋最终的实际交易价格可能在每平方米8300元以上，显然以上的价格就是一个不确定的状态，每平方米8300元以上浮动的价格最终是多少，双方如何商定最终的实际交易价格并无进一步的明确约定。因此，双方拟将约定的房屋买卖交易继续进行下去，需要双方通过后续进一步的协商并达成案涉《房屋买卖协议》中所约定的正式协议。同时，《房屋买卖协议》关于正式协议的约定，明确约定待联社审批后再签定，充分说明龙运梅作为相对人清楚永丰信用社作为集体所有制性质的金融机构受制于上级金融机构南郊联社的管理，清楚永丰信用社此次拟进行的资产交易行为需要经过其上级联社的审批程序，进而双方在《房屋买卖协议》中约定正式的房屋买卖协议等待联社审批后再行签定，该约定的内容反映了双方均清楚明白《房屋买卖协议》系非正式的合同。故，案涉《房屋买卖协议》不宜认定为房屋买卖本约合同，应当按照房屋买卖预约合同关系处理。 根据查明的事实，在现有证据之下，案涉《房屋买卖协议》签订后至永丰信用社股份制改造之前，永丰信用社的上级联社没有对该协议有相应的审批，农商行武侯支行因股份制改造承接永丰信用社权利义务之后至今，也未有其上级银行对该协议的审批，且农商行武侯支行审理中明确表明其上级银行不予审批。因此，根据上述，《房屋买卖协议》作为预约合同在事实上受制于合同一方当事人审批程序的影响，受制于最终实际交易价格双方缺失原则性条款的明确约定，且交易继续进行下去，双方目前已经难以进行后续的协商过程，双方预约进行交易的合同目的不能实现，应当依法予以解除。故，农商行武侯支行反诉请求解除《房屋买卖协议》的理由成立，一审法院予以支持。关于龙运梅的本诉诉讼请求，其主张双方签订的房屋买卖协议合法有效，一审法院予以支持，但是，基于前述，双方之间系预约合同关系，龙运梅享有相应的合同权利而非物权，且该预约合同依法予以解除，故其请求案涉房屋归其所有，请求办理房屋产权过户手续、权属证书并各自承担办理过户所需税费，请求向农商行武侯支行支付购房款的理由均不能成立，一审法院不予支持。 《房屋买卖协议》签订之后，龙运梅在客观事实上长期占有使用案涉房屋至今，基于上述，《房屋买卖协议》解除后，龙运梅应当将该房屋返还给所有人农商行武侯支行。故，农商行武侯支行反诉请求龙运梅返还占用房屋的理由成立，一审法院予以支持。关于农商行武侯支行反诉请求龙运梅按照近3年起算支付房屋占有使用费至房屋返还之日，一审法院认为，《房屋买卖协议》签订之后，在龙运梅实际仅支付房款10000元的情况下，永丰信用社系自愿将案涉房屋交付给龙运梅使用，虽然龙运梅对房屋长期占有使用，但其并非恶意占有使用，且双方预约合同目的不能实现最终签订正式的房屋买卖合同，也非龙运梅一方的违约过错，对此永丰信用社应当承担一定的缔约过失责任。因《房屋买卖协议》被依法解除，龙运梅购房所期待的利益因永丰信用社的缔约过失存在一定的损失，因此龙运梅占有使用房屋受益视为对其购房期待利益损失的弥补，现农商行武侯支行在解除《房屋买卖协议》收回房屋的情况下，再行向龙运梅主张房屋占用费损失于理不合，有失公平，故其该反诉请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、确认龙运梅与农商行武侯支行于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议》有效；二、解除龙运梅与农商行武侯支行于2006年3月1日签订的《房屋买卖协议》；三、龙运梅于判决生效之日起十日内将所占用的位于成都市武侯区××道××段××号××栋××单元××楼××号××号××部分商业用房（约76平方米）返还给农商行武侯支行；四、驳回龙运梅本诉其他诉讼请求；五、驳回农商行武侯支行反诉其他诉讼请求。本诉案件受理费9925元，反诉案件受理费7125元，合计17050元减半收取8525元，由龙运梅负担4262.5元，农商行武侯支行负担4262.5元。 二审中，当事人均未提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未提起上诉部分的主张，本案二审不再进行审理。根据龙运梅的上诉请求及农商行武侯支行的答辩意见，本院将本案二审争议焦点论述如下： 关于案涉《房屋买卖协议》系预约合同还是本约合同的问题。本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。当事人所订立的合同，究竟是本约还是预约，应当依照当事人的意思表示判断，如果明确约定合同性质为预约合同，即便合同的内容符合本约合同的内容，也应当认定为预约合同。案涉《房屋买卖协议》对房屋描述仅为临街铺面及约定房屋售价不低于每平米8300元，无法确认案涉交易房屋对应的具体明确房号，交易价格不确定及面积不确定也致协议中并未约定房屋总价，也缺乏相应的履行方式、违约责任等条款，不具备正式房屋买卖合同的主要条款，双方当事人需要进一步协商才能形成据以继续完成全部交易的本约条款，从前述约定来看因为本约主要条款的缺失，更重要的是“正式协议待联社审批后再签定”的约定表明龙运梅与农商行武侯支行已经明确了将来订立正式协议以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。本案中不具备通过合同解释从前述预约协议中推导出本约的主要内容。且即便龙运梅认为本案可以确认主要履行条款，但本案中也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。故一审法院认定案涉《房屋买卖协议》系预约合同关系，并无不当，本院依法予以维持。 关于案涉《房屋买卖协议》是应当继续履行还是解除的问题。本院认为，首先，案涉《房屋买卖协议》是永丰信用社与龙运梅经协商签订的协议，案涉相关条款并非系法律规定符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，故龙运梅主张审批条款系无效格式条款缺乏法律依据。其次，龙运梅订立合同时就清楚永丰信用社作为集体所有制性质的金融机构，相关资产交易行为需要上级审批。农商行武侯支行也明确表示案涉房屋已经归属国有资产，上级单位也不可能对该协议审批。本案中，法院为妥善化解纠纷经双方当事人同意在一、二审期间进行过多次调解工作。虽然案件调解过程中认定的内容不能作为法院认定事实的依据，但是在合同解除案件认定中，却可以作为判断合同是否能够实际履行的依据。根据本案审理情况，龙运梅明知案涉房屋交易时系金融机构集体资产现系国有资产，而银行早在改制清理资产时便发现相关问题。但在提起本案诉讼前，长达十余年的时间里，双方当事人均无法提供任何向对方当事人主张权利要求承担相应合同约定责任的书面证据。故双方当事人均清楚知晓关于签订正式的房屋买卖本约协议存在阻碍，在当事人就合同的主要条款均不能达成一致且需要上级部门审批的情况下，法院不能依职权强制要求当事人根据预约合同签订本约合同，只能判定解除预约合同。本案中，龙运梅的二审上诉请求均是基于认定《房屋买卖协议》系本约及继续履行该协议提出的，因案涉协议属于预约合同并应当解除，故本院二审不对其各项上诉请求赘述论证，一并依法不予支持。 综上，龙运梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费17050元，由龙运梅负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林