四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15819号 上诉人（原审被告）：刘意梅，女，1995年6月1日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区金雁路********。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗玲，女，1966年9月4日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：田金陇，四川果然律师事务所律师。 上诉人刘意梅、邓辉因与被上诉人罗玲、成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称旭和盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘意梅、邓辉上诉请求：撤销一审判决第三项，改判由旭和盛公司退还罗玲购房款478650元，并由罗玲、旭和盛公司承担二审诉讼费用。事实及理由：结合邓辉、刘意梅支付给旭和盛公司的购房款明细以及邓辉、刘意梅与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》第5.4.3约定可知，转款中注明“百分之五十房款”是计算办理房屋解押、备案的时间起点，剩余的50%购房款邓辉、刘意梅不再特别注明，统一打包支付，故2018年10月15日的750000元，包含罗玲剩余的478650元。 旭和盛公司辩称，1.虽然旭和盛公司不认可与罗玲形成了商品房买卖合同关系，但是基于平息纷争也保护消费者权益的角度，旭和盛公司没有上诉。一审判决解除旭和盛公司与罗玲的商品房买卖合同，根据合同法的规定已经履行的部分应当予以返还。一审判决旭和盛公司返还的金额就是旭和盛公司自始至终收到的明确与案涉房屋相关的房款。2.罗玲向刘意梅、邓辉支付的其他款项与旭和盛公司无关。刘意梅、邓辉提到的750000元包含了3个案件买受人支付的剩余房款，明显不符合事实。刘意梅、邓辉在本案中，自行拆分了该案一审判决由刘意梅、邓辉承担的金额，就是想自行拆借组合成750000元由旭和盛公司负担，明显不符合事实。同时，吴文奎、邓辉又在另案中主张该元包含相应购房款，仅其主张的三件上诉案件中买受人的剩余房款已达1228650元。照此逻辑刘意梅、邓辉在另案中向旭和盛公司支付的750000元，就可以无限包含11套买受人或者其他人的全部购房款，与事实不符合。一审判决认定刘意梅、邓辉没有证据证明将剩余购房款支付给旭和盛公司，认定正确，刘意梅、邓辉无权要求旭和盛公司向买受人返还剩余房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回刘意梅、邓辉的上诉请求。 罗玲未到庭参加诉讼，提交书面代理意见辩称，邓辉、刘意梅分九次向旭和盛公司转款2328800元，除2018年10月15日打款的750000元附言“金楠缤纷1号楼邓辉吴文奎购房款”外，其他均附言了该笔款项对应的房源。根据邓辉、刘意梅与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》第5.4.3条约定，邓辉、吴文奎仅需向旭和盛公司支付已出售房源的50%价款。其称2018年10月15日的750000元中包含了罗玲剩余尾款478650元，而其余的271350元未注明属于哪一套已售房源的尾款。故无论从双方签订协议的约定还是常理推断，邓辉、刘意梅的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗玲向一审法院起诉请求：1.解除罗玲与旭和盛公司于2018年10月4日签订的《商品房买卖合同》；2.判令旭和盛公司、邓辉、刘意梅返还罗玲支付的购房款750000元及利息（以750000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从支付款项2018年10月9日起计算至实际返还日止）。 一审法院认定事实：一、2018年7月19日，旭和盛公司（甲方、转让方）与邓辉、吴文奎（乙方、受让方）、成都旭和盛房地产开发有限公司（丙方、担保方）签订《房地产项目转让协议》（以下简称协议），约定转让标的物为顺兴路369号“金楠缤纷”项目（以下简称项目）1号楼；协议第1.5.1条约定：标的物第1、2、4层存在抵押贷款；第2.4条约定：本协议生效后，视为甲方将项目已转让给乙方，乙方取得转让项目的相关权益，乙方运作、销售、处置项目房产收取的房款及产生的收益等归乙方全部所有；第3.1条约定：本协议转让标的房产项目的转让总价款为66000000元；第5.4.1条约定：乙方确定买受人后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议盖章并返还乙方；第5.4.3条约定：若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后30日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续，并保证在150日内为买受人办理完毕产权过户手续。 二、2018年10月4日，经邓辉宣传与销售，罗玲与旭和盛公司签订《金楠缤纷商品房认购定金协议》，约定罗玲认购金楠缤纷1幢113号房，建筑面积17.8平方米，总价款750000元；全部房款应在2018年10月11日前履行付款义务，罗玲并与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》；协议为预约合同，买受人在本协议签订的同时，向出卖人缴纳立约定金100000元作为双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的担保，双方商定在2018年10月4日至2018年10月11日期间，双方再履行《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订手续。同时备注“客户于2018年10月4日缴纳100000元，价格申请下来自动转成定金，若未申请下来则原卡返还”。 同日，罗玲签订1份《商品房买卖合同（现售）》，载明罗玲为买受人，旭和盛公司为出卖人，买受人在2018年10月4日前一次性支付542700元向出卖人购买“金楠缤纷”，建筑面积71.80平方米商品房。罗玲在买受人处签字。出卖人处无旭和盛公司盖章。上述《商品房买卖合同（现售）》为复印件。罗玲称签订合同后，旭和盛公司将原件收回称盖章后再返给罗玲，但一直未给。该复印件是发生纠纷后，旭和盛公司工作人员发的合同照片，罗玲打印出来的。 罗玲于2018年10月4日向邓辉名下的众美联公司通过POS机刷卡支付500000元。同月9日，罗玲又向旭和盛公司转账支付250000元，众美联公司向罗玲出具加盖有财务专用章的收到罗玲房款750000元的收据。同时旭和盛公司又出具1份收到罗玲250000元加盖有财务专用章的收据。 2018年10月12日，刘意梅（邓辉妻子）向旭和盛公司账户转款21350元，附言注明为：罗玲113房源，合计百分之五十房款（注：客户直接转了250000元）。2018年10月13日，旭和盛公司出具《收据》，载明：收到罗玲商铺房款21350元。 2019年8月26日，邓辉、刘意梅向罗玲出具1份《承诺书》，载明罗玲在众美联公司（已注销）项目销售期间购买商铺，总房款750000元，分别于2018年10月4日在金楠缤纷售楼部通过公司POS刷卡400000元及100000元，账户名刘意梅，已收到此款项并转旭和盛公司；2018年10月9日转账至旭和盛公司账户250000元，旭和盛公司已开收据。目前众美联公司已注销，实际收款人为刘意梅、邓辉。 三、2019年1月3日，邓辉、吴文奎向成都市中级人民法院提起诉讼，要求解除与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，并要求旭和盛公司退还已支付的款项。成都市中级人民法院经审理查明：（一）邓辉、吴文奎共计向旭和盛公司支付款项32328800元；（二）旭和盛公司认可已经收到房号为xx、xx、xx三套房屋的定金，已经收到xx、xx、xx、xx四套房屋的部分购房款；（三）案涉房，罗玲作为买受人与旭和盛公司签订了商品房认购定金协议，旭和盛公司开具了两张收据（出具时间2018年10月9日、2018年10月13日）；罗玲在《商品房买卖合同》上签名（落款时间为2018年10月4日），但未加盖旭和盛公司印章；（四）邓辉、吴文奎共计出售房屋11套，收取购房款及定金共计2328800元，已经全部支付给旭和盛公司。成都市中级人民法院认为，邓辉、吴文奎支付的32328800元中，有30000000元为转让款，余款2328800元可作为案涉11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，由此产生的争议由案涉11套房屋的买受人和旭和盛公司处理。同时认定旭和盛公司未按约办理案涉房屋的抵押注销手续，存在违约，判令解除邓辉、吴文奎与旭和盛公司签订的《房地产项目转让协议》，旭和盛公司向邓辉、吴文奎返还转让款30000000元并支付违约金6465760元等。 该判决宣判后，旭和盛公司不服提起上诉。四川省高级人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2020年5月29日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案争议焦点在于罗玲与旭和盛公司之间是否形成商品房买卖合同关系。虽然旭和盛公司未在《商品房买卖合同（现售）》上加盖公章，但根据已经生效法律文书查明的事实，旭和盛公司已经收取罗玲支付的部分购房款并出具收据，足以认定旭和盛公司认可其与罗玲之间的买卖合同关系。旭和盛公司收款并出具收据的行为，表明其与罗玲之间商品房买卖合同关系成立。不论旭和盛公司与邓辉、吴文奎之间的《房地产项目转让协议》属于何种性质，生效法律文书对于邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的2328800元认定为包括案涉房屋在内的11套房屋的买受人向旭和盛公司支付的购房款，该认定也足以确认旭和盛公司与购房者之间形成商品房买卖合同关系。因此，一审法院确认罗玲与旭和盛公司之间商品房买卖合同关系成立。旭和盛公司以其未加盖公章为由认为商品房买卖合同关系不成立，缺乏事实及法律依据，对其抗辩，一审法院不予采纳。 在旭和盛公司与罗玲商品房买卖合同关系成立的情况下，罗玲所购房屋至今仍然存在抵押情况，导致旭和盛公司至今未对合同进行备案登记，罗玲购房的合同目的无法实现。故对罗玲要求解除与旭和盛公司之间的《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求，一审法院予以支持。 商品房买卖合同关系解除后，旭和盛公司应退还罗玲已经支付的购房款。罗玲直接向旭和盛公司转款250000元，此款应退还。根据查明的事实，邓辉、刘意梅收取罗玲购房款后，仅向旭和盛公司转款21350元，余款并未支付给旭和盛公司。因此，旭和盛公司应向罗玲返还的购房款金额为271350元。对于剩余款项，系邓辉、刘意梅收取，其收取该款项系基于与旭和盛公司存在《房地产项目转让协议》关系。现该《房地产项目转让协议》已被解除，邓辉、刘意梅不再具备收取购房款的依据，因此，邓辉、刘意梅应向罗玲退还余款478650元。邓辉称其向旭和盛公司支付的款项已经远远超过案涉房屋的购房款，但根据生效法律文书认定的事实，其支付的30000000元系转让款，与出售房屋款项无关；其余2328800元系包括案涉房屋在内的11套房屋的购房款。邓辉等人在向旭和盛公司支付这2328800元时，对于本案案涉房屋，转款注明金额21350元（加上罗玲直接付款250000元）为百分之五十房款；其余款项部分注明为其他房屋房款或定金，部分未注明具体房号。因此，虽然邓辉、吴文奎向旭和盛公司支付的房款款项金额超过本案案涉房屋款项金额，但涉及其他10套房屋，目前证据仅能确认本案案涉房屋所对应房款金额为21350元，不能证明已经将本案收取的所有房款支付给旭和盛公司，故对邓辉、刘意梅的此项陈述，一审法院不予采纳。对于罗玲主张的资金占用利息，因旭和盛公司及邓辉、刘意梅的违约行为导致合同目的无法实现，罗玲主张自最后一次付款时间起至款付清时止，按银行同期贷款利率计，符合法律规定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除罗玲与旭和盛公司之间的商品房买卖合同关系。二、旭和盛公司于判决生效之日起五日内退还罗玲购房款271350元并支付利息（以271350元为计算基数自2018年10月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至一审判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）。三、邓辉、刘意梅于判决生效之日起五日内退还罗玲购房款478650元并支付利息（以478650元为计算基数自2018年10月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，财产保全费4520元，共计15820元，由旭和盛公司负担5750元，邓辉、刘意梅负担10070元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同解除后，邓辉、刘意梅应退还罗玲已付款项金额的确定问题。本院认为，邓辉等人向旭和盛公司支付的包括案涉房屋在内的11套房屋的部分购房款，根据本案查明的事实，就案涉房屋的交易，罗玲向旭和盛公司转账支付250000元，而邓辉、刘意梅收取罗玲购房款500000元后，仅向旭和盛公司转款21350元，根据本案现有证据仅能确认旭和盛公司收取案涉房屋对应房款为271350元。邓辉、刘意梅不能证明已经将收取案涉房屋全部房款支付给旭和盛公司，且其上诉主张的应当确认为案涉房屋由旭和盛公司收取的对应房款的数额无计算依据及合同约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对邓辉、刘意梅的该上诉理由不予采纳。一审法院关于邓辉、刘意梅应退还罗玲金额为478650元的认定正确，本院予以维持。 综上，邓辉、刘意梅的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费8479.75元，由邓辉、刘意梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 赵 锋 二〇二〇年十二月三日 书记员 何佳林