浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2392号 原告：长兴县水口乡人民政府，住所地长兴县水口乡人民政府大院内，统一社会信用代码11330522002571616E。 负责人：丁新艳。 委托诉讼代理人：许智荣，浙江兴长律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙斌，男，1977年12月8日出生，汉族，住长兴县。 被告：陈士良，男，1957年1月31日出生，汉族，住长兴县。 委托诉讼代理人：陈婷，女，1983年9月21日出生，汉族，住长兴县，陈士良女儿。 被告：长兴奥凯建材有限公司，住所地长兴县水口乡水口村，统一社会信用代码91330522054238188R。 法定代表人：陈士良。 原告长兴县水口乡人民政府（以下简称水口乡政府）与被告陈士良、长兴奥凯建材有限公司（以下简称奥凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行审理。水口乡政府的委托诉讼代理人许智荣、孙斌，陈士良同时为奥凯公司的法定代表人以及陈士良的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水口乡政府向本院提起如下诉讼请求：1.判令陈士良、奥凯公司腾空出租房屋及场地并归还水口乡政府；2.判令陈士良支付2017年元月至2019年5月的租金120833元；3.由陈士良承担本案诉讼费。事实与理由：2002年6月30日，水口乡政府下属部门浙江省长兴县水口工业公司（以下简称水口工业公司）与陈士良签订租赁协议一份，将水口节能材料厂租赁给陈士良兴办“长兴县湖光建陶厂”。租赁时间15年，自2002年1月1日至2016年12月31日。租赁费为每年5万元，租金第一年在当年11月30日前付清，以后每年6月30日支付2.5万元，11月30日支付2.5万元。租赁协议签订后，陈士良用于兴办“长兴县湖光建陶厂”。2012年2月29日，因筹建长兴奥凯建材有限公司的需要，水口工业公司与陈士良又签订租赁协议一份，租赁时间4年，自2012年2月29日至2016年2月28日。陈士良与浙江奥灵格建材系统有限公司在租赁场地共同设立了长兴奥凯建材有限公司。2017年8月2日，水口乡政府通知陈士良在2017年8月底前清出房屋及场地，陈士良未能按通知要求履行。因陈士良未按租赁协议支付租金，水口乡政府向长兴县人民法院起诉要求其支付2016年底前的租金。长兴县人民法院于2018年5月28日出具（2018）浙0522民初299号民事调解书。后陈士良并未按照民事调解书确定的内容履行义务。 陈士良及奥凯公司共同答辩称，1.水口乡政府陈述未腾空与事实不符，奥凯公司的主要生产设备等已经全部腾空；2.水口乡政府诉请要求支付2017年至2019年的租金无事实依据，水口乡政府于2017年4月通知陈士良腾空，陈士良已在彼时开始腾空并找其他房屋承租，另一方面水口乡政府于2018年4月开始对房屋进行拆除并停水停电，水口乡政府在一边通知搬迁一边拆除案涉房屋的情况下，要求支付租金系不妥当的；3.案涉房屋于2018年年初被大雪压塌，压塌后由陈士良进行清理，基本已经腾空。故二被告认为案涉房屋已经于2018年归还给水口乡政府，水口乡政府对租赁物进行了拆除及同意案外人对租赁物的围墙进行拆除，即表明水口乡政府已经对租赁物进行控制及管理，二被告已无权阻止案外人将物品放置于租赁房屋，二被告未再占有使用租赁物。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。水口乡政府向本院提交《租赁协议》、《通知》、（2018）浙0522民初299号民事调解书，陈士良及奥凯公司对上述证据的真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院作如下认定： 1.水口乡政府提交的《租房协议》，系水口工业公司与奥凯公司于2012年2月29日签订，以证明双方约定奥凯公司租用案涉租赁物及租期、租金等其他事项。二被告质证认为该协议仅系为了奥凯公司办理工商登记使用，该份协议非奥凯公司的真实意思表示，对此水口乡政府亦表明案涉租赁物的承租人为陈士良，故本院对该份证据不予认定。 2.二被告提交的金华求真装饰工程有限公司出具的证明、王贵成提交的证明、唐佳顺提交的证明，以证明二被告已于2017年将生产设备出卖及开始搬迁的事实。水口乡政府质证对三份证明的真实性无异议，对关联性有异议，奥凯公司存在转产情况，出售的设备可能为后续生产不需要的设备，不能达到二被告的证明目的。本院认为水口乡政府对上述三份证明的真实性无异议，对上述证据的真实性予以认定。 3.二被告提交的2018年初雪灾照片，以证明案涉厂房曾遭受雪灾并由陈士良对压塌厂房进行清理的事实。水口乡政府对照片及照片反映的雪灾情况真实性无异议，本院对该组照片的真实性予以认定。 4.二被告提交的水口节能耐火材料厂的2019年1月至2020年7月的电费复核单据若干，以证明奥凯公司未生产经营的事实。水口乡政府对该组证据的真实性无异议。本院认为，水口乡政府对该组证据真实性无异议，本院对2019年1月至2019年5月的单据予以认定，此期间产生的电费在185.32元至352.59元不等。 5.二被告提交的收条二份，以证明二被告为搬迁于2017年7月向案外人租赁厂房并于2018年4月对新办公场所进行装修的事实。水口乡政府认为该组证据与本案无关联。本院认为，该组证据系二被告与案外人间的法律关系，与其是否实际占有使用案涉租赁无直接关联性，对该组证据关联性不予认定。 6.二被告提交租赁物现状照片一组，于本案起诉后拍摄，以证明二被告已腾空且案涉租赁物屋顶已被拆除的事实。水口乡政府对照片真实性无异议，但陈述租赁物屋顶于2019年5月后拆除，而水口乡政府主张的租金计算至2019年5月。本院认为，水口乡政府对该组照片的真实性无异议，本院对真实性予以认定，该组照片显示案涉租赁物内尚存有建筑垃圾、木材、建材半成品等物品，但该组照片拍摄于本案起诉后，无法确定屋顶拆除时间是否在2019年5月前。 7.二被告提交单忠宝出具的证明，以证明水口乡政府于2018年7月同意案外人单忠宝拆除案涉租赁物围墙，即水口乡政府在2018年7月已实际管理处分案涉租赁物的事实。水口乡政府对该证明的真实性无法确认，对于围墙拆除及复原的事实，水口乡政府不知情。本院认为，该证明属于证人证言，在当事人有异议及证人未出庭作证的情况下，对该证明的证明力不予认定。 8.二被告提交的《租赁协议》复印件、信访事项处理意见书复印件，以证明陈士良与水口工业公司将租赁期限延长至2019年12月31日止，以及水口乡政府针对陈士良信访事项的回复中认可双方的租赁期限于2019年12月到期的事实。水口乡政府对该份《租赁协议》的真实性有异议，认为该协议复印件除了租赁期限部分，其他内容及表现形式均与双方在2002年6月30日签订的《租赁协议》一模一样，也无法确认该份协议复印件的来源，水口工业公司在该复印件上盖章仅系为了证明奥凯厂的更名情况；对信访事项处理意见书复印件真实性无异议，但主张水口乡政府在该意见书调查核实情况中对租期的陈述非水口乡政府的回复，而是客观反映陈士良的诉求。本院认为，根据陈士良于庭审中的陈述，该《租赁协议》复印件系在原先2002年签订的《租赁协议》扫描件基础上对租期进行修改后打印所得，该复印件中除了首部部分有水口工业公司盖章证明奥凯公司的更名情况外，其他部位未见陈士良及水口工业公司的签名或者盖章，不能证明双方对该份复印件中体现的租期等租赁合同实质性内容予以了确认，对陈士良主张该复印件系双方延长租赁期限合意的主张，不予认定，且本案的争议焦点为自2017年起案涉租赁物的占有使用情况，二被告举证该组《租赁协议》及信访事项处理意见书复印件系为了证明双方约定的租赁期限截止日期，与本案无联性，本院均不予认定。 经审理，本院对以下事实予以确认：水口工业公司系水口乡政府下属部门。2002年6月30日，水口工业公司与陈士良签订《租赁协议》一份，约定水口工业公司将水口节能耐火材料厂出租给陈士良，租期自2002年1月1日至2016年12月31日止，租金为年租金5万元，在租赁期满后，由陈士良投资的不动产无偿归水口工业公司所有，机械设备及其他投资归陈士良所有。2017年8月2日，水口乡政府书面通知陈士良于8月底前清出房屋及场地并支付至2016年12月31日的租金，陈士良于该通知上签名确认收到。2018年年初，案涉租赁物厂房遭受雪灾，由陈士良进行灾后清理。 后陈士良未支付2016年12月31日前的租金，水口乡政府向长兴县人民法院提起诉讼，经长兴县人民法院调解，双方确认陈士良尚欠租金13万元，并就支付方式等达成调解协议，长兴县人民法院于2018年5月28日出具（2018）浙0522民初299号民事调解书，确认上述协议。 庭审中，陈士良自认案涉租赁物中仍存放叉车等物品，除叉车外，陈士良对于其他物品的态度系可要可不要，且因陈士良拖欠员工工资，尚有员工居住在案涉租赁物门卫房内。 本院认为，承租人应当向出租人支付租金。本案的争议焦点为2017年1月至2019年5月，案涉租赁物是否为二被告所占有使用。水口乡政府主张陈士良在租赁期限届满后，陈士良作为租赁合同承租人尚未履行返还租赁物的义务，奥凯公司为实际占有者亦有腾空租赁物的义务。陈士良及奥凯公司主张其于2017年4月收到水口乡政府搬离通知后即开始腾空租赁物，在水口乡政府主张的期间内未再使用租赁物。本院认为，根据陈士良的陈述，其于2018年年初雪灾期间仍在对租赁物进行管理，且截至开庭时其尚有叉车等物品放置于租赁物中以及其员工因工资原因居住在租赁物的门卫房内，陈士良对租赁物已构成实际占有。双方于租赁协议约定的租期届满后未再签订书面租赁协议，陈士良后续占有可视为不定期租赁，陈士良应支付租金，至于其是否在租赁物内生产经营或者闲置租赁物，均系其使用租赁物的方式，不能以此为由拒绝支付租金，但水口乡政府在通知陈士良搬离后未积极主张出租人的权利，在一定程度上扩大了损失，本院酌情认定扩大损失部分为陈士良占有期间租金部分的30%，该部分损失应由水口乡政府承担。水口乡政府主张按原租赁协议约定的租金标准计算本案租金，本院予以支持，2017年1月至2019年5月的租金合计为120833元，即陈士良应支付租金为84583元。至于奥凯公司，其虽非案涉租赁合同的当事人，但陈士良提交的证据显示其承租案涉租赁物用于开办奥凯公司，为了减少当事人诉累，本院对水口乡政府要求奥凯公司共同承担腾退及返还租赁物的诉讼请求，予以支持。综上，对水口乡政府合理部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、陈士良、长兴奥凯建材有限公司腾退并返还位于长兴县水口乡原水口节能耐火材料厂的房屋及场地，于本判决生效之日起十五日内履行； 二、陈士良支付长兴县水口乡人民政府2017年1月至2019年5月期间的租金84583元，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回长兴县水口乡人民政府其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元（已减半），由长兴县水口乡人民政府负担400元，由陈士良负担960元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  苏娈 二〇二〇年十二月九日 书记员  冷琦