江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3603号上诉人（原审原告）：许方飞，男，1978年7月22日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：张惠雯，女，1979年3月23日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：许方飞（系张惠雯丈夫），男，1978年7月22日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港海川置业有限公司，住所地连云港开发区久和****楼3-3，统一社会信用代码913207006921495698。法定代表人：孙忠平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢帅，江苏田湾律师事务所律师。上诉人许方飞、张惠雯因与被上诉人连云港海川置业有限公司（以下简称海川置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院(2019)苏0791民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人许方飞、张惠雯上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决支持上诉人的上诉请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理本案认定事实错误、程序违法。理由如下：一、一审法院适用法律错误，弱化诉争焦点，将不利于被上诉人的宣传欺诈及合同欺诈行为的证据进行弱化，涉嫌存在纵容被上诉人违法欺诈，侵害上诉人的合法行为。二、一审法院认定事实错误，未按实际情况调查判决，涉嫌存在严重偏袒、纵容被上诉人的违法行为，是对国家、对社会、对民族、对人民的不负责，是对法律的不尊重。三、关于消防设施违法加层加载的行为，一审法院认知和判决出现严重错误，给人民的生命财产安全带来了极大的安全隐患。四、原一审法院查明的部分事实真相没有得到坚持。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人海川置业公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，宣传资料不应视为合同内容。涉案房屋的销售广告和宣传资料均明确标注“仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权”，该宣传资料连要约邀请都不算，更不是要约，进一步说明宣传资料只是了解项目参考之用。且签订《商品房买卖合同》是一个循序渐进的过程，双方在签订正式的《商品房买卖合同》之前，就合同内容签订了《签约确认单》，明确对合同具体条款和约定并无异议，足以说明上诉人对合同约定的房屋用途办公用房、建筑面积单价、层高为4.49米等基本情况均是认可的，应以最终的合同作为双方权利义务的依据，并不是买受人确信销售广告和宣传资料内容而与确定并无重大影响，宣传资料的内容与合同内容不一致的，应以成立在后的合同约定内容为准。本案情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料并不构成合同的内容，上诉人所称销售广告和宣传资料构成宣传欺诈没有依据。二、一审法院对于水电的认定正确。答辩人交付的房屋水电符合合同约定的标准“水电于房屋交付时送达到使用条件”，涉案房屋用途是办公用房，可以采用由物业代扣代缴的收费方式，不违反法律规定。物业公司是代收费用，并不是售电，上诉人所称的违法售卖电等问题是上诉人与物业公司之间的争议，与本案无关。三、一审法院关于消防设施问题的认定正确。答辩人交付的房屋消防设施是符合合同约定的，已经消防部门验收合格。为了方便业主使用，答辩人向设计单位申请对已验收合格的消防管道进行改造，后设计单位作出设计变更，消防部门审核同意按照消防设施规范和设计院的变更意见进行改造，因此，消防改造是符合规定的，一审法院认定正确。许方飞、张惠雯向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令海川置业公司赔偿许方飞、张惠雯损失即返还许方飞、张惠雯30%的购房款140346元；2.海川置业公司承担本案诉讼费用和保全费用。一审法院认定事实：海川置业公司开发建设了海川文化商务街区（百纳水岸），连云港市建设施工图审查中心于2014年10月20日出具江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书。于2017年4月19日取得房屋预（销）售许可证。预售许可证记载：房屋坐落地点：凌某路北、港城大道东；房屋用途性质为：商业、办公、车位；房屋名称幢号：海川文化商务街区（百纳水岸）01#-04#；房屋总建筑面积：28765.08平方米，（1）住宅预售建筑面积：0平方米0套；（2）非住宅预售建筑面积：28765.08平方米561套。海川置业公司在其制作的多份宣传彩页中称：百纳水岸，LOFT全能公寓，4.5米层高买一层得两层，开创了“居家+办公”新模式，整体采用时尚街区式规划设计。一套SOHO，四项全能，时尚公寓/创意办公/酒店经营/出租收益,灵动空间，自由组合，百变空间，办公居住随心所欲。少一倍价格，多一倍空间，200%超高得房率，单套面积45-60平米，可改造两层使用，一层可作为客厅、餐厅、厨房、卫生间使用，二层可以改造成两间卧室、一间书房，活动与休息空间不在同一平面，真正做到动静分离。时尚居所，小户型生活家，厅、卧、厨、卫齐全，温馨甜蜜，繁华之上享生活。百纳水岸，全能型时尚小公寓，不限购不限贷，贷款不占住宅名额，只需首付十多万，即可拥有100余平米使用空间。以现在新海新区中介出租房报价，100平米住宅月租金约定在2000元以上，日租还将更高，年租金收益回报已经高达7%，而且还在逐年递增，完全PK现在市场上的投资产品，比银行理财收益高，比股市稳定。同时，房价在上涨，房产在升值，投资无风险，收益有保障。可用于“个人工作室、独立事务所、初创空间、新型电子商务、驻外办事处、新型服务型公司以及网商微商”。宣传彩页中还标注：“本印刷品仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权”。海川置业公司还在其微信公众号中作出以上类似宣传，并在文后注明“本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划，规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留心最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本资料解释权归连云港海川置业有限公司所有。”海川置业公司在售楼处摆放的沙盘模型中，街区附近有公园，还有一条从百纳水岸街区通向万达购物广场的步行桥。沙盘模型标牌中注明：“本模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。此外，海川置业公司布置的样板房装修均按具有居住功能的样式装修。2017年4月24日，许方飞签署一份海川文化商务街区（百纳水岸）《商品房买卖合同确认单》，确认单中填写了许方飞、张惠雯的个人基本信息，合同签约内容中载明：房号：2号楼227室；面积：61.69平方米；表单价：8216元/平方米；表总价：506845元；总价优惠合计29688元；成交单价：7734.75元/平方米；成交总价：477157元；付款方式：贷款238000元；首付款239157元，已付定金10000元，本次应付款229157元。确认单中注明：买受人在签订本签约确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议，同时授权开发商进行合同打印。当日，许方飞、张惠雯向海川置业公司交纳购房款229157元，海川置业公司出具了预收房款发票。2017年5月6日，许方飞、张惠雯（买受人）与海川置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于凌某路北侧、港城大道东侧的地块土地使用权，该地块土地面积22254.2平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2014年3月10日至2054年3月9日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名海川文化商务街区（百纳水岸）。买受人购买的商品房房屋坐落第2#楼无单元227室，该商品房的用途为办公，户型为单间，属钢砼结构，层高为4.49米，建筑层数地上5层，地下，地下**品房建筑面积为61.69平方米，单价为7734.75元/㎡,总价款为477157元。合同第六条约定：买受人于2017年5月6日向出卖人支付房款239157元；剩余房款238000元，由买受人于2017年6月6日前付清。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房，责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人不按期接房，自交付通知书上载明的交付之日起，买受人按每天人民币30元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，同时该房屋毁损、灭失的风险也自上述交付之日起由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋交付时达到使用条件；2、有线电视、电话于房屋交付时达到使用条件，由买受人自行申请开通。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作商务、办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同中还对其他事项进行了约定。2018年3月28日，海川置业公司开发的连云港海川文化商务街区办理了建设工程竣工验收消防备案。2018年6月11日，在连云港市城乡建设局办理了竣工验收备案。2018年6月底海川置业公司通知许方飞、张惠雯收房，许方飞、张惠雯在收房时，发现所购房屋净空间不到4.5米，且房屋顶部有消防管道等，认为社区环境、房屋现状及性质与海川置业公司之前广告、沙盘模型、样板房宣传不一致。许方飞、张惠雯未收房，双方发生争议。一审法院另查明，2014年8月，海川置业公司提交审核的设计图标注楼层之间距离为4.49米。一审法院还查明，2018年7月8日，许方飞向连云港市工商行政管理局实名举报，称海川置业公司在其所开发的百纳水岸项目中，实际交付的楼房与所宣传的内容不符，存在欺诈业主的行为。2018年7月16日，该局进行了立案调查,并就相关问题请示江苏省工商局。2019年2月25日，江苏省市场监督管理局对该请示予以答复。2019年12月9日，江苏省市场监督管理局向许方飞出具政府信息公开申请答复书，向许方飞公开《关于对〈连云港市工商局关于连云港海川置业有限公司涉嫌违法行为相关问题的请示〉的答复》。至今，上述部门未就本案销售宣传问题给予海川置业公司相关行政处罚。2019年7月8日，许方飞因不服连云港市住房和城乡建设局不履行法定职责的行政行为，向连云港市人民政府提出行政复议，复议机关于2019年10月10日作出[2019]连行复第49号行政复议决定书，责令连云港市住房和城乡建设局于收到本决定书之日起，在法定期限内履行对许方飞的举报事项作出处理和答复的法定职责。2020年6月23日，连云港市住房和城乡建设局向许方飞出具了行政答复书，告知其销售的房屋在竣工验收时不存在开发建设单位擅自穿层的事实，设计单位在设计时在每层均设置了附加圈梁及构造柱，如需在房间墙上增设较重荷载，建议荷载安装在圈梁上，且附加荷载不超过6KN/M2，能够不影响结构安全。在不影响结构安全的情况下，穿层行为不属于《住宅室内装饰装修管理办法》所禁止的行为。对许方飞投诉事项不予以立案查处。一审法院还查明，2013年连云港市相关部门曾就连云港高新技术产业开发区的东盐河建设新世界文化城进行调研座谈，并展示设计方案效果图，该效果图中包含有百纳水岸项目右侧的绿化园林和百纳水岸项目与万达广场之间跨河景观桥。在本案原一审审理过程中，海川置业公司向原建筑设计单位连云港市建筑设计研究院有限责任公司提出调整室内房间喷淋管道位置。连云港市建筑设计研究院有限责任公司作出（设计号为2014040）工程设计更改通知单，后海川置业公司将原告所购房屋消防管道按照工程设计更改通知单的内容由直立型改造为边墙型，并向消防管理部门申报备案，2018年12月17日，连云港市公安消防支队海州区大队进行监督检查后，出具消防监督检查记录，要求海川置业公司在内部装修改造过程中，严格按照相关规范标准进行施工，并落实连云港市建筑设计研究院有限责任公司工程设计更改通知单（设计号为2014040），该记录同时载明，装修工程超300平方米依法进行消防设计备案。一审法院认为，许方飞、张惠雯与海川置业公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示一致，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案涉及的商品房买卖不同于日常生活中当场清结交付的买卖，原告作为完全民事行为能力人,对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应有理性判断和审慎选择。本案商品房买卖的过程经历了签约确认、签订商品房买卖合同的过程，在此过程中，当事人应持谨慎注意义务，避免商业风险，对所签订的商品房买卖合同条款应仔细阅读，确认无异议后签字确认，而非仅依据前期所看到或听到的广告宣传即草率作出最终决策。海川置业公司在售楼广告、宣传资料中所述内容是否经市场监督管理部门认定为虚假广告,不必然导致其需承担民事违约责任,其承担违约责任的情形仍需结合双方签订的商品房买卖合同及法律相关规定予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，适用该条需符合以下几个条件：1、销售广告和宣传资料中的说明和允诺应当是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而非就规划范围之外的房屋及相关设施所作；2、该说明和允诺是具体确定的，且未载入商品房买卖合同中，已载入商品房买卖合同条款的，不适用此条规定；3、该说明和允诺对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。一审法院对照上述条件对许方飞、张惠雯的诉求作以下分述：1.关于许方飞、张惠雯主张的案涉房屋系商业办公用房，不是住宅用房的问题。首先，海川置业公司宣传资料中载明的房屋使用功能为办公+居住，并未明确案涉商品房系纯粹的普通住宅用房，宣传内容中亦载明可用于“个人工作室、独立事务所、初创空间、新型电子商务、驻外办事处、新型服务型公司以及网商微商”，因此，带有起居功能的办公模式，与办公用房的性质并不矛盾。且海川置业公司的宣传资料中已经标注：“本印刷品仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权”。许方飞、张惠雯应结合房屋的实际面积大小等情况，对宣传资料中不同于纯粹普通住宅用房的宣传内容有所注意并理性判断，最终审慎作出选择。其次，案涉商品房预售许可证上已明确载明预售商品房的性质是办公用房，且在之后双方签订的《商品房买卖合同》中，合同条款再次明确案涉商品房的性质为办公用房，因此，对涉案房屋性质已载入合同，不符合许方飞、张惠雯提起诉讼所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定中所述的未载入商品房买卖合同的说明和允诺视为合同内容的规定。再次，在双方签订合同之前，还签订一份海川文化商务街区（百纳水岸）《商品房买卖合同确认单》，确认单中注明：“买受人在签订本签约确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议，同时授权开发商进行合同打印”，许方飞在该确认单据上签字。因此，海川置业公司履行了相应告知义务，且将相关内容明确载入合同文本。现许方飞、张惠雯主张海川置业公司误导购房人房屋用途性质为住宅用房没有事实依据和法律依据。2.关于许方飞、张惠雯提出宣传资料中允诺“买一层得两层”及层高与宣传4.5米不符的问题。首先，海川置业公司在其制作的宣传彩页中对案涉商品房宣传为“买一层得两层”并配有效果图，并实际提供了加层样板房,但宣传彩页中展示的隔层上下效果图及海川置业公司提供的加层样板房，仅为销售广告中对空间布局的向导,系某种装修方案及风格的展示，并非交房标准和具体权利义务的确定。且宣传资料中已标注：“本印刷品仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权”。许方飞、张惠雯举证的拍摄于双方签订商品房买卖合同之前样板房无“非交付标准”提示牌的照片，不能证明双方对商品房买卖合同的内容进行签字确认时，仍然没有提示牌的存在。且许方飞、张惠雯所购买的并非精装修房屋，样板房作为装修方案及风格的展示，并非交房标准和对具体权利义务的确定，不应视为合同内容。其次，在之后双方签订的《商品房买卖合同》中，合同条款再次明确案涉商品房所在的楼层数为地上5层、地下、地下**飞、张惠雯的房屋层高为4.49米，合同中并无所购房屋为两层的约定。因此，对涉案房屋的层高、所在楼房的层数已明确载入合同，不符合许方飞、张惠雯提起诉讼所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定中相关说明和允诺未载入商品房买卖合同但视为合同内容的规定。许方飞、张惠雯对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应持谨慎注意义务，对所签订的商品房买卖合同条款中关于层高、层数的重要内容应仔细阅读后签字确认。再次，在双方签订合同之前，还签订一份《商品房买卖合同确认单》，确认单中明确注明买受人在签订本签约确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议，许方飞在该确认单上签字。海川置业公司通过签约确认单履行了相应告知义务，且将相关层高、层数等内容明确载入合同文本。现许方飞、张惠雯主张海川置业公司误导购房人没有事实依据和法律依据。海川置业公司在履行商品房买卖合同过程中，商品房顶部存在消防管道和喷淋设备，在合同中未作约定和告知，在本案审理期间，海川置业公司通过采取合法、合理补救措施的方式，即变更消防规划设计方案，并报连云港市公安消防支队海州区大队进行监督检查，将讼争房屋内的消防管道和喷淋设备由直立型改造为边墙型喷洒，使得房屋在保留消防设施的情况下实现了空间最大化。室内消防设施是对公共消防安全及许方飞、张惠雯私有财产安全的保障,许方飞、张惠雯对已经实现空间最大化前提下消防设施的设置负有一定的容忍义务。因此，该房屋的层高现状已符合合同约定。3.关于许方飞、张惠雯提出小区与万达广场之间不存在沙盘模型中宣称的桥梁，小区右侧河边也不存在公园以及园林绿化的问题。首先，许方飞、张惠雯提起诉讼所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条适用于就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而非针对规划范围之外。而本案小区与万达广场之间的桥梁以及小区右侧河边的公园及园林绿化，并不在案涉商品房开发规划范围内。且海川置业公司举证的调研照片、座谈会照片、效果图等，证明政府部门确实曾经对此有过规划意向，并非海川置业公司无中生有进行杜撰式的虚假宣传。其次，根据海川置业公司提供的沙盘模型照片，上面明确标有提示说明“本模型仅供购房参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”，许方飞、张惠雯自身提供的证据沙盘模型全景照中亦显示出存在该提示牌，且与海川置业公司所提供带有提示牌的照片位置相同。许方飞、张惠雯对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应持谨慎注意义务，对所购房屋沙盘模型中涉及的范围、布局等事项应当全面考察了解，对相关提示应当有所注意并作出审慎的判断。故对许方飞、张惠雯称沙盘模型中对桥梁及公园的说明和允诺误导购房人的主张，没有事实依据和法律依据。4.关于案涉房屋水电均是按商业标准收费，且不是专用的一户一表的问题。首先，案涉商品房开发项目属于“商业用地”项目，房屋用途是商业用房并非住宅，目前法律并没有强制性规定商业用房必须由供电、供水单位一户一表直接抄表到户；其次，海川置业公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房中均未对水、电有具体确认的说明和允诺。而双方在《商品房买卖合同》关于水、电的约定是“于房屋交付时达到使用条件”。现案涉商品房已通正式水、电，达到合同约定的交付标准，海川置业公司在水、电使用标准上并不存在违约；再次，案涉商品房水、电采取设立总表、每户设立分表，由物业公司代收代缴费用的方式，并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。因此，许方飞、张惠雯主张所购商品房水、电按商业标准收费违约没有事实和法律依据。综上所述，许方飞、张惠雯称系受误导而购买案涉商品房，与本案事实及法律规定不符，许方飞、张惠雯据此要求海川置业公司按购房款的30%赔偿其损失，一审法院不予支持。因涉案商品房中的消防管道系在本案诉讼期间所补救改造，而消防管道系引起本案诉争的因素之一，故一审法院酌定由海川置业公司承担一半的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院遂判决：驳回许方飞、张惠雯的诉讼请求。一审案件受理费3163元、诉讼保全费1270元，共计4433元（许方飞、张惠雯已预交），由许方飞、张惠雯负担2216.5元，海川置业公司负担2216.5元。二审期间，许方飞向本院提交：证据一，连云港市人民政府行政复议决定书2019连某第49号，证明：经过市政府审查查明被上诉人建造的涉案小区存在穿隔层，影响使用安全的行为，内容详细，线索清楚，市政府责令市城乡建设局予以查处；证据二，被上诉人宣传单页一份，证明：被上诉人违反广告法对上诉人进行宣传，涉案房屋连租金回报收益7%且逐年递加，被上诉人欺诈违反广告法的行为事实清楚，对上诉人的欺诈行为据实；证据三，被上诉人向市房地产管理局申报的预售申请，证明：被上诉人所建的涉案房屋为五层建筑，但被上诉人却违法诱导买受人进行穿层，穿层是法律所禁止的，此行为必然构成对上诉人的欺诈。被上诉人海川置业公司质证称：对证据一、二，一审已提交，同一审质证意见；对证据三是复印件，真实性由法庭核实，不能达到上诉人的证明目的。本院结合双方质辩意见，对于上诉人的提交的证据一、二，因一审已经提交，不属于新证据。对于证据三，因是复印件，且被上诉人不予认可，故对其真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院多次进行调解，但因双方差距过大，未能协商一致。本案二审争议焦点：1.被上诉人的宣传材料及样板间能否构成合同的一部分。2.被上诉人是否构成违约，如果构成应如何承担违约责任。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，海川置业公司的销售广告和宣传资料系并非具体明确的针对某一户型，而是针对整个楼盘而言，所销售的房屋也并非精装修房屋，故一审法院并未将销售广告和宣传资料作为合同组成部分并无不当，本院对此予以维持。至于上诉人主张海川置业公司的销售广告和宣传资料涉嫌虚假宣传的问题，本院认为，该问题属于行政机关的市场监管范围，与本案并不属于同一法律关系，本案的认定并不以该监管结果作为定案依据，且市场监管部门并未对此作出认定，故对此问题不予理涉。关于第二项争议焦点，分述如下：首先，对于房屋性质的问题，本院经审查后认为，第一，房屋类型仅有商业用房和住宅用房，并无第三种表述。第二，涉案房屋的性质在《商品房买卖合同》中已清楚的表明涉案地块系商业用地，房屋系办公用房。第三，从涉案房屋的售价较周围住宅用房有较大价格差异，也清晰的反映涉案房屋并非住宅用房，而是商业用房。结合上述几点，一审法院对于房屋性质的认定并无不当，本院对此予以维持。其次，对于得房率及层高的问题，本院经审查后认为，海川置业公司宣传的“买一得二”“200%得房率”系业主购买该房屋后可以通过后期改造可能达到的使用效果，并非交付的房屋状态。反言之，如果上诉人所言属实，其所购买的房屋系已经穿层后的房屋，那么房屋的层高又约定为4.49米明显与之相矛盾。至于层高问题，合同中已有明确约定，海川置业公司交付的房屋符合合同约定，一审法院对此认定并无不当，本院对此予以维持。再次，对于消防管道问题，本院经审查后认为，涉案房屋已具备办证条件，说明消防问题已通过验收合格，上诉人虽然对此不予认可，但是并未能举证予以证明，故本院对于上诉人的该项上诉理由不予支持。最后，关于物业公司代收水电费的问题，本院经审查后认为，第一，物业公司代收水电费并不违反法律规定。第二，物业收费问题与房屋买卖并非同一法律关系。第三，如果业主对物业服务不满意，可以通过业主大会决议的形式更换物业公司。据此，一审法院对此认定并无不当，本院对此予以维持。结合上述四点，本院认为，上诉人主张海川置业公司存在违约行为的上诉请求不能成立，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人许方飞、张惠雯的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3163元（许方飞、张惠雯已预交），由上诉人许方飞、张惠雯负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十二月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。