甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初7717号原告(反诉被告)：凉州区市场建设服务中心。住所地：凉州区东关街复兴路**，现住所地：凉州区政府统办楼**。法定代表人：常静，该单位副主任。委托诉讼代理人：张忠国。系凉州区市场建设服务中心物业办公室主任。被告(反诉原告)：樊东梅委托诉讼代理人：张习斌。系樊东梅之子。原告(反诉被告)凉州区市场建设服务中心与被告(反诉原告)樊东梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)凉州区市场建设服务中心的委托诉讼代理人张忠国、被告(反诉原告)樊东梅的委托诉讼代理人张习斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凉州区市场建设服务中心向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年11月1日起至2019年10月31日一年期间所欠的摊位费壹万捌仟元整（18000元）。事实和理由：被告樊冬梅，长期租赁我中心所属五一木材市场74、83号两个摊位，两个摊位年租金为18000元，租赁期为每年11月1日起至次年10月31日止。被告在租赁摊位上搭建钢结构棚厅租给市场商户牟利。2019年11月根据政府公告，五一木材市场关闭。因长期租赁使用摊位因此双方未签订租赁合同。樊冬梅拖欠2018年11月1日起至2019年10月31日期间摊位租赁费18000元。我单位工作人员多次催要并电话、短信督促告知，但被告一直置若罔闻，其行为严重侵害我单位的合法权益。为此我中心请求贵院支持我单位的上述请求，以维护我们合法的权益。证据及证据来源：1、2017年市场中心收取租费的通知；2、第11224084号、第0776936号两张增值税发票，票面金额分别为10000元、5000元，小计15000元；第0000985号代收村委会的收款收据，金额3000元。以上三张发票共计18000元，为樊冬梅2016年11月1日起至2017年10月31日期间摊位费。3、第07441266号、第07441274号、第07441304号三张增值税发票，票面金额分别为5000元、4000元、4000元，为樊冬梅2017年11月1日起至2018年10月31日期间摊位费发票。4、证人孟忠元、任祥为市场商户，他们的证言证明樊冬梅一直在五一木材市场从事经营活动，在74、83号摊位上搭建钢结构棚厅租赁牟利，直到2019年12月才拆除。5、2020年4月29日短信催收通知，证明我单位一直在维护自身的合法权益。樊东梅辩称，原告陈述属实。樊东梅向本院提出反诉请求：要求判令租赁费与修建费和摊位保证金相互抵顶后由反诉被告返还反诉原告17000元。事实与理由：2010年7月7日樊东梅向反诉被告支付21000元，此款用于支付木材市场所租赁摊位看管房的修建费，樊东梅将修建费支付给反诉被告，由反诉被告负责修建。市场内承租人均按照21000元标准支付了修建费，承租人与反诉被告协商承租人支付修建费，每年扣除1000元房屋使用费，直至扣完为止。目前，樊东梅仅使用该房屋至2019年，使用时间仅9年，应扣除使用费为9000元。现双方解除租赁，反诉被告理应退还未使用期满的使用费，即12000元。双方曾协商处理，但反诉被告以拆除房屋为政府拆除违建的行为，不由其支付。樊东梅认为，反诉被告开办木材市场用于经营活动，其收取建设费建造看管房，系反诉被告的行为，理应由其承担责任，而非承租人承担。另外，2010年7月7日樊东梅还向反诉被告支付了23000元摊位保证金，现双方不再续租，反诉被告理应退还23000元保证金。综上所述，双方之间的互付金钱给付义务，应当相互抵顶，根据反诉原告所主张事实，应当由反诉被告支付反诉原告17000元。请求法院查明事实，作出公正裁决。凉州区市场建设服务中心针对被告（反诉原告）樊东梅的反诉请求辩称，反诉原告提出于2010年7月7日向我单位交纳21000元的看管房修建款的情况属实，但所谓的“承担人与反诉被告协商承租人支付修建费，每年扣除1000元房屋使用费，直止扣完为止”的说法与实际情况不符。2010年，凉州区市场建设服务中心在金羊镇五一村筹资修建武威木材市场，为确保市场外观形象整体划一，凉州区市场建设服务中心拿出修建看管房的标准，长7.5米，宽4米，共30平方米，要求每个商户先交纳21000元的看管房修建款，若按市场中心标准修建好并经验收后，将修建款退还商户。樊东梅邀请修建市场的包工头张君禄修建看管房，修好后，中心将款项直接支付给了张君禄。因此，此款前期仍为修建款押金，后为纯粹的建设款，与樊东梅所提出的房屋使用20年，每年使用费1000元的说法毫无关联。二、樊东梅提出2010年7月7日向我单位交纳23000元的摊位保证金的情况属实，但摊位保证金的作用纯属无理取闹。市场中心在修建市场过程中，樊东梅通过分配分到74、83号标准为11000元的一类摊位两个，再加上押金1000元共应交纳23000元。因当时预定摊位时，摊位费的年收取标准未最终确定，所以以摊位保证金的名义收取，后经营户向区上领导反映，经中心研究将一类摊位收费标准下调到9000元，两个共18000元，属2010年11月至2011年10月期间摊位租赁费，剩余4000元转为2011年11月至2012年10月期间部分租赁费，所以说樊东梅提出的摊位保证金实际是在租赁摊位期间的摊位租赁费，这一点可以由该樊向我中心交纳费用足以说明。所以2010年7月7日樊东梅向我中心交纳的23000元摊位保证金实质上已于2012年10月前已全部由我中心和樊东梅抵顶结算完毕，再不存在樊东梅所称的用来抵顶2018年11月至2019年10月期间摊位租赁费的问题。综上所述，为了维护正常的市场经营秩序，彰显诚实有信的社会公道，请求法庭依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：凉州区市场建设服务中心围绕诉讼请求提交了如下证据：一、收据2张，均为2010年7月7日出具（均为复印件，原件已财务做账）。证明23000元的收据抵顶租赁费，21000元是修建款。被告对该证据无异议。二、武威市自然资源局凉州分局凉自然资源函字（2020）55号关于限期拆除五一木材市场的函。证明我们市场的拆迁是自然资源局决定的，不是我们市场决定的。被告对该证据无异议。三、徐延、马进祥、蔡建庆、杜龙分别与原告单位签订的摊位租赁合同原件各一份。证明被告反诉请求中，当时张团元的合同，仅仅只针对张团元一户，其余签订的合同不一定和张团元签订的合同内容一致。被告对四份合同真实性无异议，但认为合同时间都为手写，比张团元的合同早一天。樊东梅向法庭提交如下证据：一、收据一份（原件）。证明被告确实支付了修建款21000元。原告对该证据无异议。二、摊位租赁合同复印件一份（原市场内的承租人张团元与原告签订的房屋租赁合同）。证明该合同第四条约定看管房使用年限20年，且原告承诺经营五年以上不再经营，原告扣除每年1000元折旧剩余房款退还乙方的事实。原告对该证据无异议。三、摊位保证金收据一份（原件）。证明被告给原告交纳保证金23000元的事实，原告解除与被告之间的租赁合同，应当退还保证金。原告对该证据无异议。本院认为，原、被告提交的证据，双方均无异议，本院依法确认其证明效力。根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月，凉州区市场建设服务中心与樊冬梅双方协议后，由樊冬梅租赁凉州区市场建设服务中心所属五一木材市场74、83号两个摊位，双方达成长期租赁使用摊位的协议，两个摊位年租金为18000元，租赁协议每年签订一次，租赁期为每年11月1日起至次年10月31日止。约定市场看管房由樊冬梅出资修建，摊位看管房按20年的使用年限计算，樊冬梅在经营使用不低于5年的情况下不再经营，可将摊位和房屋交还凉州区市场建设服务中心，凉州区市场建设服务中心每年从看管房修建费中扣除1000元的折旧费，将剩余房款退还樊冬梅。同时约定：在合同履行期间，如因政策及其他原因致使合同无法正常履行时，凉州区市场建设服务中心可提前终止合同并不负违约责任，但凉州区市场建设服务中心应将合同未履行完的部分租金退还樊冬梅。双方协商后，原告于2010年7月7日收取被告看管房修建费21000元、摊位保证金23000元。之后樊冬梅租赁凉州区市场建设服务中心的74、83号两个摊位进行经营。2019年11月根据政府公告，五一木材市场关闭，双方的租赁关系终止。合同履行期间，樊冬梅拖欠凉州区市场建设服务中心2018年11月1日至2019年10月31日期间摊位租赁费18000元。凉州区市场建设服务中心索要租赁费未果，遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凉州区市场建设服务中心将涉案摊位及房屋租赁给樊东梅使用，樊东梅也实际使用租赁房屋至2019年11月，双方之间的租赁协议意思表示真实，内容合法有效，租赁关系明确，故对双方均具有法律约束力。樊东梅不按约定支付租赁期间房屋租赁费18000元的行为，系违约行为，凉州区市场建设服务中心要求樊东梅支付剩余租赁费18000元的诉讼请求，依法予以支持。鉴于双方约定，摊位看管房按20年的使用年限计算，樊冬梅在经营使用不低于5年的情况下不再经营，可将摊位和房屋交还凉州区市场建设服务中心，凉州区市场建设服务中心每年从看管房修建费中扣除1000元的折旧费，将剩余房款退还樊冬梅。同时约定：在合同履行期间，如因政策及其他原因致使合同无法正常履行时，凉州区市场建设服务中心可提前终止合同并不负违约责任，但凉州区市场建设服务中心应将合同未履行完的部分租金退还樊冬梅。因此，凉州区市场建设服务中心收取樊冬梅看管房修建费21000元，樊冬梅自2010年7月7日租赁凉州区市场建设服务中心摊位及看管房使用至2019年11月，共计10年，折旧费10000元，剩余11000元凉州区市场建设服务中心应当根据约定退还樊冬梅。因此，樊冬梅反诉要求凉州区市场建设服务中心退还看管房修建费的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于樊冬梅要求凉州区市场建设服务中心退还收取的摊位保证金23000元的请求，由于樊冬梅未向法庭提交2010年7月-2018年11月期间缴纳租赁费的证据，凉州区市场建设服务中心称23000元保证金，在樊冬梅于2010年7月-2012年10月租赁摊位期间已经全部抵顶租赁费，故凉州区市场建设服务中心的辩解理由予以采信。樊冬梅要求用23000元抵顶2018年11月1日至2019年10月31日期间摊位租赁费后，剩余款退还的请求无据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、樊东梅支付凉州区市场建设服务中心租赁费18000元。限于本判决生效后十五日内履行完毕；二、凉州区市场建设服务中心退还樊东梅看管房修建费11000元。限于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费250元，反诉案件受理费113元，由樊东梅负担193元、凉州区市场建设服务中心负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长 马 柏人民陪审员 牛喜红人民陪审员 王丽霞二〇二〇年十二月十三日书记员 杨 婷