四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14226号 上诉人（原审被告）：成都禧之宝教育咨询有限公司。住所地：成都市高新区盛和一路**********。 法定代表人：张仲玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丽娟，上海申浩（成都）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：翟静，女，1988年11月6日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丽娟，上海申浩（成都）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张国联，男，1958年7月7日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武玉娥，女，1959年9月22日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都禧之宝教育咨询有限公司（以下简称禧之宝公司）、翟静因与被上诉人张国联、武玉娥房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禧之宝公司、翟静上诉请求：1、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7273号民事判决，改判驳回张国联、武玉娥的全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由张国联、武玉娥承担。事实和理由：一、原判决判令禧之宝公司承担恢复原状及违约金的责任确有错误。1、禧之宝公司系合法解除案涉房屋租赁合同。首先，一审中禧之宝公司提交的成都市教育局、成都市卫生健康委员会《成都市校外培训机构防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作规程》和《成都市教育局关于2020年春季学期开学工作的通知》两份文件，证明禧之宝公司为配合疫情防控关闭了教育培训机构，线下培训是禧之宝公司唯一的业务收入来源，因疫情停业数月对其造成严重影响。其次，根据疫情防控文件要求，线下培训机构不得早于中小学开学时间开展培训。在不能确定成都市中小学开学时间的情况下，案涉房屋租赁合同是否能够继续履行、什么时候能够继续履行都是不可预见的。故禧之宝公司在疫情防控措施迟迟不解除的情况下，以不可抗力致使不能实现合同目的的理由解除合同系合法解除。2、禧之宝公司对于合同解除并无违约的恶意。禧之宝公司曾多次与张国联、武玉娥协商减租以减少受疫情影响的损失，但双方未能达成一致。二、原判决关于《租赁合同》解除时间的事实认定错误。1、禧之宝公司于2020年4月16日向张国联、武玉娥发出了解除合同的通知，同日将钥匙交给了物业公司。2、根据张国联、武玉娥提供的电话录音（于2020年6月1日录制），翟静在电话中陈述的是“上个月让工人给了物业……。”翟静之所以陈述交钥匙的时间是“上个月”，是因为疏忽未注意已经过了五月导致的口误，实际指的时间是四月。退一步讲，即使是指的六月的“上个月”，按照常理来说通常陈述应该是“前两天”让工人给了物业。故原判决仅据该电话录音认定禧之宝公司系2020年5月30日交付钥匙缺乏合理依据。3、对于房屋租赁合同的解除，承租方交还钥匙只是一个附随义务。根据张国联、武玉娥举示的证据，其收到解除合同的通知之后，已经于2020年4月18日在案涉房屋外张贴了招租广告，说明张国联、武玉娥已经实际接管了房屋，此时租赁合同已经实际解除，而原判决以钥匙交付的时间来确定合同解除的时间是不合理的。综上，案涉房屋租赁合同解除的时间应该是2020年4月17日，即张国联、武玉娥收到合同解除的通知之日。三、原判决关于欠付租金数额的认定确有错误。2019年11月30日禧之宝公司以银行转账方式向张国联、武玉娥支付了23215.2元，系2020年1月至2020年3月的租金。禧之宝公司尚欠2020年4月1日至2020年4月17日期间的租金，按照《租赁合同》约定的计算标准（8125.32元/月），欠付租金金额为4604.348元。另外，禧之宝公司曾向张国联、武玉娥支付履约保证金7738.4元，即使禧之宝公司应当清偿欠付租金或者承担违约责任，也应当对该笔履约保证金进行品迭。 张国联、武玉娥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.禧之宝公司和翟静不享有法定解除权，其2020年4月17日向张国联、武玉娥发出解除合同的通知，已构成违约。且禧之宝公司曾主动与张国联、武玉娥协商降租事宜，其原法定代表人翟静于2020年3月22日向业主代表张宇微信确认选择双方商议的第二种方案，即“免租一个月，房租由84元/平方米降为70元/平方米，季付房租改为年付房租，重新签订2020年1月1日至2024年12月31日的房屋租赁合同，并声称已草拟出合同，律师那边审核没问题，下周就发合同给业主看”，但张国联、武玉娥并未收到禧之宝公司和翟静声称的合同，而是在禧之宝公司和翟静向物业公司谎称装修升级悄悄搬空案涉房屋内的设施设备后发出的解除租赁合同的通知。故，禧之宝公司恶意解约的主观故意明显，依法依约应当承担恢复原状及违约金责任。2.禧之宝公司和翟静主张案涉房屋租赁合同解除的时间为2020年4月17日缺乏事实和法律依据。张国联、武玉娥在2020年5月底的时候曾向物业公司核实得知禧之宝公司和翟静并未向物业公司交付过钥匙，禧之宝公司和翟静以张国联、武玉娥于2020年4月18日张贴招租广告，推定张国联、武玉娥已实际接管了房屋，无任何事实和法律依据。张国联、武玉娥张贴招租广告是因为从锁上的玻璃门外看到屋内设施设备已基本搬空，张国联、武玉娥为了防止损失进一步扩大而采取的措施。3、禧之宝公司、翟静认为交还钥匙只是附随义务同样无事实和法律依据，出租人在承租人单方违法解除租赁合同，承租人未将钥匙返还的情况下，应当视为承租人继续占有着租赁房屋，2020年9月7日住房和城乡建设部关于《住房租赁条例（征求意见稿）》明确未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。故，承租人交还钥匙是其返还房屋的表现形式，而非附随义务。4、一审法院认定租金数额准确，符合租赁合同的约定。并且根据案涉《租赁合同》第四条4.3“乙方（禧之宝公司）迟延缴纳租金超过30天的，甲方（张国联、武玉娥）有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金”的约定，禧之宝公司缴纳的履约保证金不应当品迭租金。5、因禧之宝公司违法解除租赁合同，导致案涉房屋空置至今未能出租，张国联、武玉娥的损失已经远远大于一审法院调整后的违约金金额。 张国联、武玉娥向一审法院提出诉讼请求：1．禧之宝公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（参照交付标准）；2．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付其所欠租金21087.14元（租金暂计至2020年5月15日，之后租金按8125.32元/月的标准计算至实际收回案涉房屋之日止）；3．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付房屋占用费30953.6元（按租金7738.4元/月的标准从2017年9月1日起计算至2017年12月31日止）；4．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付擅自解除合同违约金人民币100000元；5．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付迟延交纳租金违约金15000元；6．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付案涉房屋空置损失48751.92元；7．禧之宝公司向张国联、武玉娥支付拖欠的房屋所产生的物业费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用（如有拖欠的情况）；8．翟静对上述诉讼请求承担连带责任；9．禧之宝公司、翟静承担本案诉讼费。一审审理中，张国联、武玉娥变更第一项诉讼请求为将案涉房屋恢复原状。 一审法院经审理认定事实：2017年9月1日，张国联（甲方）与禧之宝公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将位于成都市××广场室××街××层××号商铺××方作为教育培训使用，房屋建筑面积为96.73平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年12月31日止，其中免租期／装修期为2017年9月1日至2017年12月31日。租金：第一年自2017年9月1日至2018年12月31日，每月租金为7738.4元；第二年自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为7738.4元；第三年自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金为8125.32元；第四年自2021年1月1日至2021年12月31日，每月租金为8531.59元；第五年自2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金为8958.17元。履约保证金为一个月租金7738.4元。如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿等其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除，不足扣除的，乙方仍应补足。房屋租金按季度支付，提前一个月付款。除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金。乙方经营范围为教育培训，本合同签订后任何一方擅自解除合同，应向对方支付违约金100000元。合同到期后或因乙方原因造成合同解约，乙方需在20日内使商铺复原。在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费等）均由乙方承担。双方还约定，乙方作为该房屋的承租人应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为：按房屋的计租面积计算，每平方每月8.5元，及每月物业服务费为822.2元。落款处，张国联签字确认，禧之宝公司盖章予以确认。同时双方将商铺位置示意图、交付标准、装修设计文件要求作为合同附件。 2019年11月30日，禧之宝公司以银行转账方式向张国联支付了23215.2元。 2020年4月16日，禧之宝公司向张国联发送解除《租赁合同》通知，载明由于新型冠状肺炎疫情的影响，早教中心从2020年2月起无法正常经营，也无任何经营收入，无法维持，现通知禧之宝公司从2020年4月16日起正式解除《租赁合同》。张国联在收到该通知后向法院提起诉讼，一审法院于2020年5月21日向张国联、武玉娥出具了先行调解告知书。 一审另查明，位于成都市青羊区房屋的所有权人为张国联、武玉娥。 一审审理中，张国联、武玉娥陈述未代禧之宝公司向物业缴纳相应的物业服务费及其他费用。 一审法院认为，张国联、武玉娥与禧之宝公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。 张国联、武玉娥与禧之宝公司现对解除合同均没有异议，双方签订的《租赁合同》已经事实解除，现双方的争议焦点为，禧之宝公司是否享有法定解除权以及合同的解除时间。一审法院对此作如下评析： 首先，禧之宝公司抗辩因受到疫情的影响导致经营困难，从而主张因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同。一审法院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，禧之宝公司主张不可抗力免责，其应当就受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任。本案中，禧之宝公司提交的证据不足以证明其因疫情原因对其经营受到严重影响，且禧之宝公司仍在其他地址继续经营；其次，禧之宝公司与张国联、武玉娥签订的系长期的租赁合同，虽然因疫情的影响暂时不能履行合同，但疫情结束后该合同仍可继续履行，且禧之宝公司可以采取与张国联、武玉娥协商减免房租的形式来减少损失，因此对于禧之宝公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。基于上述分析，禧之宝公司不享有法定解除权，禧之宝公司单方解除合同的行为，已经构成违约。 本案中，因禧之宝公司单方的违约行为导致合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现张国联、武玉娥主张禧之宝公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于合同解除的时间。虽然禧之宝公司于2020年4月16日向张国联、武玉娥发出了解除合同的通知，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，张国联、武玉娥在收到禧之宝公司的解除通知后，在合理期限内向法院提起了诉讼，因禧之宝公司不享有法定解除权，结合本案的实际情况来看，禧之宝公司于2020年5月30日将钥匙交还给物业管理公司，因此一审法院认为张国联、武玉娥与禧之宝公司之间的租赁合同于2020年5月30日解除。 关于租金的问题。双方在合同中约定2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为7738.4元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为8125.32元/月，因此从2019年12月1日至2020年5月30日期间的租金应为48365元（7738.4元/月＋8125.32元/月×5个月），现禧之宝公司仅向张国联、武玉娥支付了租金23215.2元，尚欠25149.8元（48365元-23215.2元元）未支付，故对于张国联、武玉娥主张禧之宝公司支付房屋租金的诉讼请求，一审法院在25149.8元范围内予以支持。 关于张国联、武玉娥主张禧之宝公司支付2017年9月1日起至2017年12月31日免租期见的房屋占有使用费，一审法院认为，免租期系张国联、武玉娥给予禧之宝公司的优惠，同时双方在合同中并未对免租期的租金退还问题进行约定，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于张国联、武玉娥主张禧之宝公司支付擅自解除合同违约金100000元、迟延缴纳租金违约金15000元以及房屋空置损失73901.52元的问题，一审法院认为该三项违约金主张系重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，一审法院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际履行情况，一审法院酌定按照3个月的房屋租金计算违约金，即24375.96元（8125.32元/月×3个月）。 关于张国联、武玉娥主张禧之宝公司支付物业费、水电气费的问题。根据双方合同的约定，禧之宝公司应当向物业服务公司缴纳房屋的物业服务费，现张国联、武玉娥并未实际代禧之宝公司支付该笔费用，故一审法院对该诉讼请求不予支持。待张国联、武玉娥实际向物业服务公司实际缴纳以后，可另行向禧之宝公司进行主张。 关于禧之宝公司原法定代表人翟静是否应当承担连带责任的问题。张国联、武玉娥主张翟静与禧之宝公司之间存在人格混同情形，但本案中，张国联、武玉娥并未提交证据证明翟静有存在滥用公司法人独立地位以及个人财产与公司财产存在混同的情形。故对于张国联、武玉娥主张翟静承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院对张国联、武玉娥的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、禧之宝公司于判决发生法律效力之日起三十日内将张国联、武玉娥所有的位于成都市青羊区房屋恢复原状；二、禧之宝公司于判决发生法律效力之日起十日内张国联、武玉娥支付房屋租金25149.8元、违约金24375.96元，共计49525.76元；三、驳回张国联、武玉娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4536元，减半收取2268元，由禧之宝公司承担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审中，经本院组织核实，各方当事人确认案涉《租赁合同》项下的租金支付至2020年3月31日。 二审另查明：1.禧之宝公司向张国联、武玉娥支付履约保证金7738.4元；2.2020年6月1日，禧之宝公司原法定代表人翟静与张国联、武玉娥委托的代理人雍敢通话，翟静在电话中称已将房屋钥匙交给物业，并称“这两天我们再去收一道场……看还有没我们啥子东西，反正两天以后你们随便咋个处理都无所谓了”，雍敢称“那就麻烦翟总这两天你们该收的收嘛”、“如果钥匙真的在物业那个地方我们就去找物业再拿嘛”。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、禧之宝公司是否具有合同解除权；二、案涉《租赁合同》的解除时间应如何认定；三、一审对欠付租金的金额认定是否正确；四、履约保证金是否应在本案中予以扣除。本院分别认定如下： 一、关于禧之宝公司是否具有合同解除权的问题，禧之宝公司主张因新冠疫情导致其合同目的不能实现，其具有法定解除权，本院认为，虽然新冠疫情对禧之宝公司的收入造成一定影响，但现有证据尚不足以证明禧之宝公司的合同目的因疫情原因而根本无法实现，禧之宝公司可以考虑通过变更培训期限等方式实现合同目的，从租期来看，禧之宝公司与张国联、武玉娥之间的租期在新冠疫情发生时仍有较长的剩余租期，禧之宝公司在疫情缓解或结束后仍然可以继续履行合同。对疫情所产生的影响，禧之宝公司可以采取与张国联、武玉娥协商减免房租或延期支付租金的方式以减少损失，即使双方未达成一致，禧之宝公司亦可以请求人民法院予以变更，不宜以径行解除合同的方式予以处理。综上，一审法院关于禧之宝公司不具有法定解除权的认定并无不当，本院予以维持。 二、关于案涉《租赁合同》解除时间应如何认定的问题，禧之宝公司于2020年4月16日向张国联、武玉娥发出了解除合同的通知，但因其不具有合同解除权，其发出的解除通知并不能发生合同解除的效力，禧之宝公司关于合同于其发出解除通知之日已解除的上诉主张依据不足，本院不予支持。虽然禧之宝公司无合同解除权，但其发出解除通知和交还钥匙的行为可以推定其具有解除合同的意思，禧之宝公司主张其于2020年4月16日将案涉房屋的钥匙交还给物业公司，但其仅能提交1张未显示地点（无门牌、无公司名称）的照片，张国联、武玉娥对照片上的地点是否为案涉房屋所在物业公司提出异议，而禧之宝公司不能证明照片上的地点和工作人员为案涉房屋的物管公司和人员，故其关于2020年4月16日向物业公司交还钥匙的主张证据不足。且即使禧之宝公司于2020年4月16日向物业公司交还了钥匙，其亦应将此事向张国联、武玉娥予以告知，而禧之宝公司无证据证明其在退还钥匙当日就将此事告知了张国联、武玉娥，从禧之宝公司原法定代表人翟静与张国联、武玉娥的代理人雍敢于2020年6月1日的电话来看，禧之宝公司于2020年6月1日才告知了张国联、武玉娥已将钥匙退给物业的事实，雍敢在通话中未明确反对解除合同，并表示“如果钥匙真的在物业那个地方我们就去找物业再拿嘛”，故可以认为双方在2020年6月1日达成了解除合同的一致意思。综上，一审认定禧之宝公司于2020年5月30日将钥匙交还给物业公司、合同于2020年5月30日解除略有不当，但因对解除时间延后而享有租金利益的张国联、武玉娥未对此上诉，对一审将租金计付至2020年5月30日未提出异议，故本院对一审认定的合同解除时间不做调整。 三、关于租金欠付的金额问题，如第二个争点所述，案涉租金应计付至2020年5月30日。经本院组织各方当事人核对，各方确认案涉租金已支付至2020年3月31日，故禧之宝公司还应向张国联、武玉娥支付2020年4月1日至2020年5月30日期间的租金16250.64元（8125.32元/月×2月）。一审对已付租金的认定不当，本院予以纠正。 四、关于履约保证金的问题，案涉《租赁合同》第3.7条约定“如乙方（禧之宝公司）未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿费或其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额”，根据该约定，禧之宝公司向张国联、武玉娥支付的履约保证金可以与欠付的租金、违约金相品迭，本院据此按已付履约保证金金额对一审判决的违约金予以扣除。张国联、武玉娥主张依据《租赁合同》第4.3条“乙方迟延缴纳租金……逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金”的约定，其有权没收履约保证金，不能再以履约保证金抵扣租金和违约金，本院认为，从合同4.3条约定的内容来看，履约保证金不予退还的前提是张国联、武玉娥以欠付租金为由单方主张解除合同，而本案张国联、武玉娥并未单方通知解除合同，解除合同的意思首先由禧之宝公司提出，故本案更宜适用《租赁合同》第3.7条的约定，以履约保证金对违约金进行抵扣为宜。 综上，禧之宝公司的上诉请求部分成立。一审认定事实基本清楚，但因禧之宝公司在二审中提出以履约保证金品迭欠付租金、违约金，且具有合同依据，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7273号民事判决第一项，即“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将张国联、武玉娥所有的位于成都市青羊区房屋恢复原状”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7273号民事判决第三项，即“驳回张国联、武玉娥的其他诉讼请求”； 三、变更成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7273号民事判决第二项“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张国联、武玉娥支付房屋租金25149.8元、违约金24375.96元，共计49525.76元”为“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张国联、武玉娥支付房屋租金16250.64元、违约金16637.56元”; 四、驳回张国联、武玉娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 一审案件受理费减半收取2268元，由成都禧之宝教育咨询有限公司负担1747元，由张国联、武玉娥负担521元。二审案件受理费1038元，由成都禧之宝教育咨询有限公司负担851元，由张国联、武玉娥负担187元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 袁 敬