河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0804民初998号原告：刘欢堂，男，1974年4月14日出生，汉族，住武陟县。被告：郭玉战，男，1954年7月2日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：马益民，河南苍穹律师事务所律师。第三人：张绵绵(曾用名张棉)，女，1987年6月24日出生，汉族，住焦作市马村区。原告刘欢堂与被告郭玉战、第三人张绵绵执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘欢堂、被告郭玉战委托诉讼代理人马益民、第三人张绵绵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘欢堂向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令立即停止对原告租赁的位于马村区××路××东方小区××楼××号铺,2号楼4号铺、5号铺、8号铺共计4间商铺(门面房)的马村区人民法院(2017)豫0804执101号公告的强制执行；2.请求人民法院依法判决确认原告刘欢堂与第三人张绵绵于2014年7月26号签订的、位于马村区××路××东方小区××楼××号铺,**楼**铺、5号铺、8号铺共计4间商铺(门面房)的房屋租赁合同合法有效，并确认归原告租赁使用；3.请求人民法院依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：马村区人民法院于2020年4月22日发出的公告，要求原告刘欢堂于2020年6月21日前迁出马村区××路××东方小区××楼××号铺，2号楼4号铺、5号铺、8号铺，共计4间商铺(门面房)（即(2017)豫0804执101号执行案件涉及）。原告不服，依法向马村区人民法院提出书面执行异议，并提供了房屋租赁依据等相关证据，要求中止或者终结对上述标的的执行。马村区人民法院于2020年8月14日作出(2020)豫0804执异11号执行裁定书，裁定驳回原告异议。该4间商铺(门面房)，系原告于2014年7月26日与第三人张绵绵依法签订了房屋租赁合同，该合同第2条第1项和第2项约定，该4间商铺(门面房)房屋租赁期共20年，租赁期限自2014年7月26日起到2034年7月25日止，其中1号楼3号铺房屋租金每年1000元,2号楼4号铺房屋租金每年1200元,5号铺屋租金每年1200元,8号铺房屋租金每年3000元且该20年租金均已一次性付清。第三人张绵绵与原告签订房屋租赁合同之后，对外欠债(欠被告(申请执行人)郭玉战借款)，该4间商铺被马村区人民法院依法强制执行但因该4间商铺均在原告的租赁期内且被告在通过司法拍卖的时候明知该4间商铺系原告租赁，根据买卖不破租赁的相关法律规定，原告权利应当受法律保护，特提起诉讼。庭审中原告口头补充：诉状中所述是一次性付清房租，其实我没有一次性付清，我是用第三人所欠我的6套房的房款150余万元折抵我应付的租金。被告郭玉战辩称，1、抵押在先，租赁合同在后，所以不存在买卖不破租赁。2、原告与张绵绵签订的合同，内容经过原告单方修改，已经失去合同的真实性，不能作为定案的依据。3、租赁合同并没有实际履行，原告没有证据证明实际占有使用涉案房屋，没有证据证明按照合同支付相应租金。没有证据证明原告与张绵绵之间债权债务关系，以及以租抵债的合意。4、租赁合同内容显失公平，租赁期间是20年，并且每个月不到90元。所以该合同不是张绵绵的真实意思表示。综上，原告出示的证据不享有排除执行的权利，不能对抗法院的执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张绵绵同被告郭玉战答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对原告提交的焦作市东方挪亚置业有限公司出具的情况说明一份、借据一份，证明案涉的四套商铺，第三人没有付款，被告郭玉战、第三人张绵绵对此两份证据均不予认可，认为情况说明无出具人签字，借据仅系第三人办理房产证时向开发商借款，认为两组证据不能证明原告系真正购房人。案涉房屋所有权人是清晰明确的，原告主张其为案涉房屋的真实购买人且已实际支付房款，其该辩解理由与本案涉及房屋租赁关系无直接关联性，对此组证据本院仅予以参考；针对原告提交的承诺书一份、案涉的四套房屋租赁协议及房产证各一份、张绵绵身份证复印件一份，证明四套商铺系第三人租赁给原告。被告郭玉战、第三人张绵绵对原告提交房产证、第三人身份证复印件的真实性无异议，但认为第三人出具承诺书系第三人与开发商之间的买卖事宜与本案无关，原告提交的租赁合同存在多次修改且时间形成于案涉房屋抵押之后，原告并未实际支付租金亦未实际占有房屋。原告提交的承诺书主要内容系第三人与案涉房产开发商间事宜，与本案无直接关联性，对此证据本院不予采信。原告提交的房屋租赁合同中关于租金部分的约定确有修改，但合同相对人即本案第三人对其他部分的真实性未予完全否认，本院对此租赁合同的真实性予以认可，但对涉及修改部分的相应租金是否已缴纳本院结合原告的当庭陈述可以明确合同约定租金原告并未支付，该份合同签订的目的为阻止案涉房产的转让；针对原告提交的房屋登记簿九页，证明案涉的商铺抵押是在2014年8月4日,晚于其与第三人签订租赁合同时间。被告郭玉战及第三人对此证据的真实性予以认可，但认为涉及郭玉战的抵押房产只有一套房屋，原告起诉四套房屋，超出了执行异议的范围其他三套房屋不属于本案审理范围。本院对此证据予以认可，但原告起诉所涉及的其他3个商铺与本案被告无关。被告郭玉战及第三人张绵绵未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人张绵绵购买了马村区××路××东方小区××楼××号铺、2号楼4号铺、5号铺、8号铺，共计4间商铺并于2014年7月25日办理了房屋产权证书，房屋产权证书明确记载四套商铺房屋所有权人为张绵绵且注明共有情况为单独所有。原告刘欢堂认为案涉房屋购房款系其本人代第三人张绵绵向开发商支付，且第三人张绵绵未向其本人偿还相关购房款，故其与第三人张绵绵于2014年7月26日签订4份房屋租赁合同，合同分别约定第三人张绵绵将马村区××路××东方小区××楼××号铺（年租金1000元）、2号楼4号铺（年租金1200元）、5号铺（年租金1200元）、8号铺（年租金3000元）租赁给原告，四套商铺租赁期均为20年。后，原告刘欢堂分别在此四份合同中第二条款后手写增加“该房租已一次性付清”。2014年8月1日，第三人张绵绵与被告郭玉战签订了抵押借款合同（借大地民贷房字第**）。合同约定第三人张绵绵向被告郭玉战借款40万元，第三人张绵绵将自己所有的东方小区2号楼8号商铺抵押给被告郭玉战（他项权证号：焦房他证马村字第**，登记日期为2014年8月4日）。双方于同日向焦作市恒信公证处提出公证申请，申请公证赋予《抵押借款合同》（借大地民民贷房字第**强制执行效力。焦作市恒信公证处亦于同日出具（2014）焦信证民字第384号具有强制执行效力的债权文书公证书，对二人申请予以确认。抵押借款合同到期后第三人张绵绵未按照借款合同约定归还本金，经被告郭玉战申请，焦作市恒信公证处于2016年11月11日出具（2016）焦信证民字第315号执行证书。被告郭玉战向我院提出执行申请，本院于2018年1月10日在淘宝网司法拍卖平台对第三人张绵绵所有的东方小区2号楼8号商铺进行司法拍卖，被告郭玉战以260400元的最高价竞得，本院于2018年1月12日作出（2017）豫0804执恢41号裁定书，裁定位于焦作市马村区××路××东方小区××楼××号商铺所有权归买受人郭玉战所有。2014年10月11日，第三人张绵绵与案外人赵美玲签订了抵押借款合同（借大地民贷民贷房字第**合同约定第三人张绵绵向案外人赵美玲借款30万元，第三人张绵绵将自己所有的东方小区2号楼4号商铺、2号楼5号商铺、1号楼3号商铺抵押给案外人赵美玲（他项权证号：焦房他证马村：焦房他证马村字第**014年10月15日）。双方于同日向焦作市恒信公证处提出公证申请，申请公证赋予《抵押借款合同》（借大地民贷房民贷房字第**执行效力。焦作市恒信公证处亦于同日出具（2014）焦信证民字第488号具有强制执行效力的债权文书公证书，对二人申请予以确认。抵押借款合同到期后第三人张绵绵未按照借款合同约定归还本金，经案外人赵美玲申请，焦作市恒信公证处于2016年11月11日出具（2016）焦信证民字第316号执行证书。案外人赵美玲向我院提出执行申请，本院于2018年1月10日在淘宝网司法拍卖平台对第三人张绵绵所有的东方小区1号楼3号商铺、2号楼4号商铺、2号楼5号商铺进行司法拍卖，经过拍卖确认，本院于2018年1月12日作出（2017）豫0804执恢42号裁定书，裁定位于焦作市马村区××路××东方小区××楼××号商铺所有权归买受人赵美玲所有，2号楼4号商铺所有权归买受人赵美玲所有，2号楼5号商铺所有权归买受人苏军霞所有。2020年4月22日，根据案涉商铺新买受人申请，马村法院制发（2017）豫0804执101号公告，责令位于焦作市马村区××路××东方小区××楼××商铺、××楼××商铺、××楼××商铺、××楼××号商铺实际占有人于2020年6月21日前迁出房屋，到期不履行的将采取强制执行。原告认为其本人系案涉四套商铺的承租方，案涉四商铺均在租赁期内，认为依据“买卖不破租赁”的的原则，其不应当腾退，纠纷成诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，原告与第三人签订的商铺租赁协议约定商铺租金仅千余元每年，明显与市场价格不符，结合原告庭审中陈述，其自述签订租赁合同的目的是为了控制案涉四套商铺以保证其个人代支付案涉购房款的回收，并非其与第三人达成真实的租赁意思表示，其双方签订的租赁合同不能证明原告与第三人之间存在合法有效的租赁关系，且生效文书已对案涉房产的所有权归属有明确记载，对原告提出的阻止移交房产（即2号楼8号商铺）并确认继续由其使用的诉讼请求本院不予支持。同时，原告诉状中所涉及的的东方小区2号楼4号商铺、2号楼5号商铺、1号楼3号商铺与被告郭玉战无直接法律关系，此3间商铺原告亦不能证明其与第三人之间存在合法有效的租赁关系，原告要求对此3套商铺的相关诉求本院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告刘欢堂的诉讼请求。案件受理费100元由原告刘欢堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王爱玮人民陪审员  祝红云人民陪审员  范庆潮二〇二〇年十二月三日书 记 员  姬倩倩河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0804民初998号（2020）豫0804民初998号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。