江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2983号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐月琴，女，1962年9月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗界杰，男，1985年9月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人罗月琴与被上诉人罗界杰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邗江区人民法院（2019）苏1003民初7987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐月琴的上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持唐月琴要求罗界杰支付违约金并赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但是适用法律错误。一审法院通过庭审调查已经明确在《房屋租赁协议书》的履行过程中，罗界杰存在未经唐月琴同意擅自进入案涉房屋破坏地面的违约情形，并且其违约行为导致唐月琴的损失客观存在，因此罗界杰应按照《房屋租赁协议书》约定向唐月琴支付违约金并赔偿损失。一审法院未支持唐月琴要求罗界杰支付违约金并赔偿损失的反诉请求，属于适用法律错误。一、案涉《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，相应条款均合法有效，在罗界杰存在违约的情况下，押金可以不予退还且罗界杰应当按照《房屋租赁协议书》约定向唐月琴支付违约金、赔偿损失。1、一审法院通过庭审调查已经查明罗界杰在未取得唐月琴书面同意的情况下进入案涉房屋装修并造成地面破坏的行为，其行为构成违约；2、《房屋租赁协议书》第十五条约定，如果罗界杰违约，则唐月琴有权扣除其缴纳的押金不予退还。因此，对于罗界杰缴纳的5000元押金，因其存在违约情形，唐月琴可以不予退还，一审法院对此判决正确；3、《房屋租赁协议书》第十一条约定同时约定，任何一方违约，需承担违约金2万元整。因罗界杰存在违约情形，其应向唐月琴支付2万元违约金。同时，罗界杰亦未提出违约金过高的抗辩意见，因此，应判决罗界杰支付2万元违约金。二、罗界杰未经同意擅自进入案涉房屋破坏地面的违约行为导致唐月琴花钱修复地面产生损失，并导致房屋所有权人提前解除了与唐月琴的房屋租赁合同，给唐月琴造成损失。除支付上述违约金外，罗界杰还应当赔偿唐月琴经济损失。1、因罗界杰破坏了案涉房屋的地面，唐月琴修复地面的费用。2、房屋所有权人提前解除与唐月琴的房屋租赁合同的损失。综上，罗界杰的违约行为给唐月琴造成的直接和间接经济损失均是客观存在的。请求二审法院支持唐月琴的上诉请求。罗界杰答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、合同签订后，罗界杰并未实际使用房屋双方合同即解除，唐月琴亦未提供证据证明其实际损失超出约定押金5000元的范围，故即便唐月琴有损失，一审判决不予返还的5000元押金已足以覆盖。此外唐月琴所称其与案外人扬州市维扬区梅岭汽配厂提前终止租赁合同系由罗界杰所致并未提供证据予以证明，故其所主张的20000元违约金不应支持。综上所述，请求二审法院依法驳回唐月琴的上诉请求。罗界杰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.唐月琴返还已支付的房屋租金55000元、押金5000元，共计6万元及利息（以6万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照同期银行贷款利率计算）；3.唐月琴支付违约金2万元。唐月琴向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.罗界杰赔偿唐月琴损失共计35000元；3.罗界杰支付违约金2万元，且唐月琴已收取的订金5000元不予返还。一审法院认定事实：1.2019年7月12日，罗界杰作为承租方（乙方）与出租方（甲方）唐月琴签订《房屋租赁协议书》，承租位于扬州市邗江区约200平方米的房屋，协议中载明：“……第三条，乙方对房屋进行装修，费用自理，同时增添设施……；第四条，租赁期限为伍年。自2019年8月1日起至2024年3月11日止；第五条，甲方须在本合同生效之日起1日内将该房屋交付乙方使用；第六条，该房屋年租金总额¥55000元，……；第七条，租金结算方式和时间：租金为先付后使用。乙方每半年支付一次房租，首半年房租在签订本协议时支付，后续的租金应在半年使用期满前一个月支付。签订本协议时，乙方仍需向甲方缴纳押金伍仟元。合同期满或非因乙方违约终止或解除，甲方无息返还押金……；第十一条，在租赁期限内乙方承担下列责任：1.……2.欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续……未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同……6.……（2）双方租赁期间，任何一方违约，需承担违约金贰万元整……；第十五条，甲、乙双方应按本协议约定履行合同，如乙方违约，则甲方有权扣除乙方所缴纳的押金不予退还，如该押金不足以弥补甲方损失的，甲方可就不足部分要求乙方继续承担；……第二十条，本合同一式二份，双方签字盖章生效……”。唐月琴、罗界杰分别在合同尾部甲方及乙方处签名确认。《房屋租赁协议书》签订后，罗界杰于2019年7月12日依约向唐月琴转账5000元，交易摘要为：租房订金。2019年7月16日早晨，罗界杰与唐月琴短信联系，要求进入案涉房屋进行装修布线，但唐月琴以未到上班时间且罗界杰未交租金为由未同意其进场装修，经双方沟通未果，罗界杰在短信中表示出要与唐月琴协商解除双方租赁合同的意思。2019年7月16日上午9时左右，罗界杰进入案涉房屋进行装修，造成房屋地面破损。2019年7月16日中午，双方曾就解除案涉《房屋租赁协议书》、赔偿地面损坏的损失等事宜进行协商，但未能达成一致。罗界杰于当日通过银行转账方式向唐月琴转账11笔共计55000元作为房屋租金，但据唐月琴述称，该款项系罗界杰在表达出不再承租案涉房屋的意思后单方汇至其账户，其事先不知情。当晚18时左右，罗界杰再次向唐月琴发送短信，表示其已交齐房屋租金，要求唐月琴于次日向其交付房屋钥匙，但唐月琴未予回应。2019年7月28日，唐月琴向罗界杰发送短信，明确表示出解除案涉《房屋租赁协议书》的意思，要求罗界杰与其协商处理合同解除后的相关事宜。但罗界杰未同意，并再次要求唐月琴交付房屋钥匙，双方亦未能达成一致。2019年8月1日，罗界杰向唐月琴寄送《通知书》一份，要求唐月琴在收到该函件后立即交付房屋。唐月琴于当日收到该函件，但未予回应，也未向罗界杰交付房屋。本案中，包括案涉房屋在内的位于扬州市小官桥路11号办公楼1楼部分（除门厅）房屋为扬州市维扬区梅岭汽配厂所有，该厂为个人独资企业，投资人为林清。2018年2月13日，甲方（出租方）林清与乙方（承租方）唐月琴签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将小官桥路11号办公楼1楼部分（除门厅）房屋租赁给乙方使用，双方商定租赁期自2018年3月11日起至2024年3月11日止，乙方可分租部分房屋，但不能用于生产制造，人数不得超过10人，乙方分租或转租，需告知甲方知晓并同意。”2019年8月26日，唐月琴与林清签订《协议书》，经协商一致终止上述《房屋租赁合同》，唐月琴需返还其承租的全部房屋。其后，唐月琴按照该协议约定返还了房屋，并对案涉房屋中罗界杰损坏的地面进行了简单修复。本案审理期间，经法院依法调查并制作谈话笔录，林清述称，其知晓唐月琴将案涉房屋出租给罗界杰，后双方发生矛盾，房屋经唐月琴简单修复后已向其返还，就房屋地面受损问题，其不再追究任何一方的相关责任。一审法院认为：双方所签《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，案涉房屋虽非出租方唐月琴所有，但房屋所有权人知晓该转租事宜，且未表示反对，故案涉《房屋租赁协议书》合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方均认可案涉协议书系2019年7月12日签订，根据案涉《房屋租赁协议书》第二十条“本合同一式二份，双方签字盖章生效……”，故案涉合同的生效时间为2019年7月12日。协议书第五条约定：“甲方须在本合同生效之日起1日内将该房屋交付乙方使用”，但第七条约定：“租金结算方式和时间：租金为先付后使用。乙方每半年支付一次房租，首半年房租在签订本协议时支付……”，因此，2019年7月16日早晨，罗界杰要求唐月琴交付房屋供其装修，此时，罗界杰尚未按照合同约定支付首半年租金，唐月琴以其未交租金为由予以拒绝，并不构成违约。同时，一审法院认为，在罗界杰向唐月琴转账支付租金55000元后，唐月琴不交付房屋的行为亦不构成违约，因为在支付租金的当天早晨，罗界杰通过短信向唐月琴明确表示要协商解除案涉《房屋租赁协议书》，且双方均认可在当日中午双方就合同解除、地面破损赔偿等问题进行了协商，在此种情况下，唐月琴有理由相信双方之间的《房屋租赁协议书》不能继续履行，其未按照合同约定交付房屋的行为具有合理性，不构成违约。对于罗界杰在未取得唐月琴书面同意的情况下进入案涉房屋装修并造成地面破损的行为，构成违约。根据协议书第十一条约定：“在租赁期限内乙方承担下列责任：1.……2.欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续……未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同”，2019年7月16日上午，罗界杰在尚未取得案涉房屋，亦未取得唐月琴书面同意的情况下，进入案涉房屋装修并造成地面损坏的行为违反了双方合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。协议书第十五条约定：“甲、乙双方应按本协议约定履行合同，如乙方违约，则甲方有权扣除乙方所缴纳的押金不予退还，如该押金不足以弥补甲方损失的，甲方可就不足部分要求乙方继续承担”，罗界杰在2019年7月12日合同签订当天给付5000元，结合协议书第七条“……签订本协议时，乙方仍需向甲方缴纳押金伍仟元……”的约定，该5000元应当属于合同中约定的押金，在罗界杰违约并造成相应损失的情况下，唐月琴反诉要求对该5000元不予返还，符合合同约定，亦不违反法律强制性规定，予以支持。对罗界杰要求唐月琴返还该5000元押金的诉讼请求，不予支持。因为罗界杰违反合同约定，唐月琴取得合同解除权，2019年7月28日，唐月琴向罗界杰发送短信，明确表示出解除双方合同的意思，且罗界杰收到并知晓该短信内容，故双方之间的《房屋租赁协议书》已在当日经通知解除，因而，唐月琴在收到罗界杰于2019年8月1日寄出的要求交房的通知书后未交房的行为也不构成违约。因此，对于罗界杰要求唐月琴承担违约责任给付违约金2万元的诉讼请求，依法不予支持。双方之间的《房屋租赁协议书》已经解除，罗界杰亦未实际租用案涉房屋，对于罗界杰已支付的租金55000元，唐月琴理应予以返还，故对罗界杰要求返还55000元的诉讼请求依法予以支持。但罗界杰在其表示出要协商解除合同的意思后，通过银行转账支付该款项，没有举证证明该转账行为系双方协商继续履行合同的结果，在履约过程中亦存在违约行为，故对其要求唐月琴按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，不予支持。对于唐月琴要求罗界杰赔偿损失35000元并承担违约金2万元的反诉要求。一审法院认为，唐月琴就损失具体项目及其实际支出情况并未提供证据予以证明，且于2019年8月29日已与房屋所有权人协议终止《房屋租赁合同》，故对唐月琴主张罗界杰赔偿损失35000元的反诉请求不予支持。虽然罗界杰违反合同约定应承担违约责任，但判决支持唐月琴不返还押金5000元的反诉请求，该款项足够覆盖其因罗界杰违约而产生的各项损失，故对于唐月琴要求罗界杰承担违约金2万元的诉讼请求，亦不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认罗界杰与唐月琴于2019年7月12日签订的《房屋租赁协议书》已解除；二、唐月琴于判决书生效之日起十日内返还罗界杰已支付的房屋租金55000元；三、罗界杰已支付的5000元，唐月琴不予返还；四、驳回罗界杰的其他诉讼请求；五、驳回唐月琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由罗界杰负担562元，由唐月琴负担1238元。反诉案件受理费1175元，由唐月琴负担1068元，由罗界杰负担107元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点：唐月琴要求罗界杰支付违约金2万元并赔偿损失的诉请能否支持？本院认为：唐月琴要求罗界杰支付违约金2万元并赔偿损失的诉请不予支持。理由：唐月琴（甲方）与罗界杰（乙方）所签《房屋租赁协议书》第四条约定：“租赁期限为伍年。自2019年8月1日起至2024年3月11日止”；第十一条约定：在租赁期限内乙方承担下列责任：1.……2.欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续……未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同；……6.2若双方租赁期间有任何一方违约，要承担违约金2万元。由于罗界杰在唐月琴交付房屋前存在擅自进场装修的行为，唐月琴于2019年7月28日向罗界杰发送短信，表示出解除双方合同的意思，罗界杰收到该短信内容，故双方之间的《房屋租赁协议书》已于2019年7月28日解除。因案涉《房屋租赁协议书》在履行期尚未开始即已解除，合同未能履行。而合同第十一条约定“若双方租赁期间有任何一方违约，要承担违约金2万元。”该条是关于租赁期间合同履行过程中的违约条款，而双方的合同并未履行，故唐月琴以该条约定主张罗界杰承担违约金2万元的请求不予支持。关于唐月琴要求罗界杰赔偿损失的问题，由于一审认定罗界杰擅自进场装修构成违约并造成唐月琴相应损失，判决唐月琴对罗界杰缴纳的5000元押金不予返还，现唐月琴未能举证证明其损失超过5000元，故唐月琴要求罗界杰另行赔偿损失的请求不予支持。综上所述，唐月琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人唐月琴负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十二月八日书记员  朱爱娟