江西省樟树市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0982执异23号 异议人（案外人）：周学军，男，汉族，1963年3月9日出生，住丰城市。 诉讼代理人：邹江平，江西新青年律师事务所律师。 诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。 申请执行人：吴江，男，汉族，1985年10月15日出生，住浙江省永康市。 诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。 被执行人：丰城市宏伟房地产开发有限公司，住所地：丰城市。 本院在执行吴江与丰城市宏伟房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的过程中，异议人周学军向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人周学军（下称异议人）称，请求终止樟树市人民法院（2015）樟执字第255号之十一执行裁定书中部分执行内容，解除对丰城市东方铭城8幢1-601、1-701、1-702、1-801、1-802、1-901、1-902、1-1001、1-1102、1-1201、1-1302、1-1401、1-1501、1-1502共14套房产的查封。事实与理由：贵院查封的丰城市东方铭城**1-601等**房产由被执行人丰城市宏伟房地产开发有限公司抵偿给异议人，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，异议人依法对上述房屋享有物权，依法享有排除法院执行的权利，贵院依法应解除对上述房屋的查封。因案外人曾海根、陈明新因开发涉案楼盘丰城市东方铭城资金紧张，向异议人借款。2016年1月1日，曾海根、陈明新向异议人出具一张欠条，确认尚欠异议申请人7895975.52元，，被执行人丰城市宏伟房地产开发有限公司为连带责任担保人。018年1月26日，异议人与被执行人宏伟公司协商一致，将丰城市东方铭城8栋1-601等14套房产抵偿债务，双方签订了14份《商品房买卖合同》，并至丰城市房地产管理局备案。同日，贵院在明知异议人已签订《商品房买卖合同》并办理备案手续的情况下，仍下发了（2015）赣执字第255号之十一执行裁定书，查封了被执行人宏伟公司东方铭城项目8号楼所有房屋，同时，向丰城市不动产登记中心下发了（2015）樟执字第255号协助执行通知书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人在贵院查封之前，已经签订了有效的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，抵销了被执行人宏伟公司的债务，异议人对抵债的14套房屋享有物权。抵债的14套房屋已经办理了备案登记，根据物权公示的原则，异议人也是房屋的所有人，故贵院查封异议人合法取得物权的14套房屋侵犯了异议人的合法权益，依法应终止对该房屋的执行，解除对房屋的查封。 申请执行人吴江（下称申请执行人）辩称，请求法院驳回异议人的异议请求。事实与理由：一、申请执行人申请查封涉案标的物属于涉案执行案件事先约定。申请执行人与被执行人宏伟公司友好协商，为避免强制执行造成负责影响，由被执行人销售查封房屋，申请执行人根据销售情况解封，逐步销售、解封、还款。截止2016年10月26日，查封房屋为86套，商铺为24个。因被执行人欠丰城农商行贷款到期需转贷，鉴于原贷款抵押物为土地，而土地如未解押直接导致八号楼不能办理预售手续，其他已经预售房屋所在栋号不能办理总证，致使业主不能办证，从大局考虑，2017年5月26日，申请执行人向法院申请解封，释放了房屋80套，商铺16个用于被执行人作为抵押转贷，同时被执行人承诺用8号楼全部房屋（包括涉案标的物14套）作为答辩人的查封房源，但申请执行人申请查封8号楼所有房屋时，因8号楼当时未办预售许可而未能协助执行。二、异议人关于涉案房屋网签行为应予撤销。1、异议人网签行为属于恶意侵占，异议人属于被执行人股东曾海根的隐名股东，同时属于被执行人的工作人员，长期在被执行人公司处，知道申请执行人和被执行人关于八号楼查封事宜。2018年1月26日，异议人和曾海根、邹小平（隐名股东）强行要工作人员办理了24套房屋的网签手续（其中邹小平十套，已协商解除网签），理由是曾海根，异议人、邹小平合伙项目东方公馆楼盘东方大酒店房屋被曾海根，陈明新抵押贷款，以此要求尽快还贷释放东方大酒店。异议人在此之前知道申请执行人已向樟树市法院申请对八号楼全部查封。2、异议人网签行为不符合交易规则。对于商品房网签，应当在买卖双方关于网签房屋有买卖的意思表示，包括签订买卖合同，支付购房款等，如是抵账应有抵账协议。本案中，对异议人主张的以房抵账被执行人是不认可的。3、樟树市人民法院查封时未显示涉案标的已网签。2018年1月26日樟树法院在丰城市不动产登记中心查封时，八号楼房产信息未显示有房屋网签，网签行为是当事人之间关于房屋买卖的意向表示，而非买卖生效的房屋交易，网签行为在被执行人公司即可完成，其行为性质属于当事人意思自治，而查封行为是法院的执行行为，不仅具备公信力，还具备强制力。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。”本案中，尽管网签已发生，但网签房屋管理部门在樟树法院查封时尚未在房地产信息备案网签信息，即尚未核准登记，房屋登记机关应协助法院完成涉案14套房屋查封，撤销网签手续。三、法院应驳回异议人申请。异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条主张权利，申请执行人认为异议人的理由不符合该条款规定的情形，其一，未签订合法有效的书面合同，我国房屋买卖采取备案制，网签合同不属于合法有效买卖合同；其二，异议人网签14套房屋不是用于居住，而是有其他目的，且异议人名下有多栋房屋；其三，异议人未支付购房款，其主张以房抵账既未签订抵账协议，被执行人又不认可。 本院查明，依据宜春市中级人民法院（2014）宜中民一初字第43号民事调解书，被执行人宏伟公司欠申请执行人借款本金37600000元，利息3008000元，共计人民币40608000元（利息已计算至2015年4月1日止，2015年4月2日以后利息按中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算至还清之日止），由被执行人宏伟公司在2015年7月31日前一次性付清。案件受理费261800元减半收取130900元，财产保全费5000元，共计135900元由被执行人宏伟公司承担。因被执行人宏伟公司未按调解协议履行生效的法律义务，申请执行人向宜春市中级人民法院申请强制执行，宜春市中级人民法院立案执行，案号为（2015）宜中执字第90号，2015年6月16日宜春市中级人民法院指定本院执行，案号为（2015）樟执字第255号。在执行过程中，申请执行人与被执行人达成还款协议，为支持被执行人盘活资产，申请执行人表示对已查封的东方铭城所有房产进行解封，待被执行人办理好八号楼预售证后，对八号楼进行全部查封。本院依申请执行人的申请，于2017年5月25日解封了被执行人房屋80套，商铺16个。同日，本院在办理查封八号楼所有房屋手续时，因八号楼当时未办预售许可而未能协助执行。被执行人办理好预售许可证后，本院于2018年1月26日到丰城市不动产登记中心查封了被执行人宏伟公司所有的东方铭城项目八号楼除十套房屋外的所有房屋。同日，异议人与被执行人宏伟公司签订了14份《商品房买卖合同》，将丰城市东方铭城8号楼1-601、1-701、1-702、1-801、1-802、1-901、1-902、1-1001、1-1102、1-1201、1-1302、1-1401、1-1501、1-1502共14套房屋网签出卖给异议人，并到丰城市房地产管理局办理了合同备案。因当时丰城市房地产管理局与丰城市不动产登记中心对房屋信息未完全共享，本院查封时涉案的14套房屋未显示办理了合同备案信息，异议人在办理涉案的14套房屋合同备案时也未显示法院查封信息。根据被执行人宏伟公司向本院出具的关于异议人网签房屋的说明书和申请执行人提交的被执行人宏伟公司的还款承诺书可以证实，被执行人宏伟公司与异议人网签的14份《商品房买卖合同》，用于抵偿异议人债务，并不是事实。真实情况是宏伟公司已将八号楼房屋作为申请执行人查封财产置换了原查封房产，因八号楼共有80套房屋，如销售后还申请执行人借款有富余，为避免宏伟公司因其他债务被法院轮候查封，先将24套房屋网签备案至宏伟公司隐名股东异议人周学军、邹小平名下，其中网签至异议人周学军名下14套、邹小平名下10套，此后，邹小平名下10套房屋已撤销备案，由公司销售，异议人名下的14套房屋，因异议人拒绝配合而未撤销备案。因宏伟公司欠申请执行人借款尚未还清，被执行人宏伟公司认为备案在异议人名下的14套房屋应用于偿还申请执行人的债务。 本案的争议焦点是：异议人办理的合同备案能否对抗法院对涉案标的物的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行人的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买爱人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。”根据上述规定，异议人应同时具备上述几个条件时才能排除强制执行，显然，异议人的情形并不符合上述规定，从物权法的规定来看，不动产的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记，异议人仅进行了网签备案，并没有进行房屋预告登记，网签备案并不代表买受人已经取得了房产的所有权，不享有物权请求权，且申请执行人与被执行人宏伟公司于2017年6月5日就已达成还款协议，将八号楼所有房屋的查封置换原已查封的房产，被执行人将用于置换查封的房产办理与异议人的房屋买卖网签，既不符合被执行人的本意，也不符合诚实信用原则，该房屋网签行为应认定无效，故异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人周学军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决，裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨卫东 审判员  周 玲 审判员  付卫萍 二〇二〇年十二月八日 书记员  刘嘉洁