浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1523号 原告：张敏杰，男，1964年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告：项银华，女，1978年8月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：嘉善金钥匙物业管理有限公司。住所地浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道丰前新村******。 法定代表人：瞿鑫芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋依慧，浙江秀州律师事务所律师。 原告张敏杰、项银华与被告嘉善金钥匙物业管理有限公司（以下简称金钥匙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理，两原告及被告法定代表人到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，故本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年11月20日再次公开开庭进行审理，两原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出如下变更后的诉讼请求：1.被告赔偿房屋装修损失200000元；2.被告赔偿家私家具60000元；3.被告赔偿原告房屋使用权及收益损失30000元；4.被告支付原告交通费、误工费20000元；5.房屋损失鉴定评估费由被告承担；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系嘉善县大云镇大运府邸15幢1单元101室房屋的业主。2019年11月19日，原告从邻居处得知原告房屋门口有积水。2019年11月20日原告赶至现场，发现整个房屋被污水浸透，损失巨大，无法居住。被告工作人员对排污管返水堵塞原因进行了排查，结论是由于厨房的公共排污管道堵塞，引起倒反水造成。被告作为物业管理企业，应当尽到对公共排污管道进行定期清理的义务，而被告却怠于行使己方的管理服务义务，未能对公共排污管道进行及时清理，导致管道内的污水倒灌至原告房屋，造成原告房屋及房屋内财产的巨大损失。综上，原告认为，被告没有履行应负的义务，给原告带来了巨大损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告金钥匙公司答辩称：原告诉讼请求没有事实及法律依据。被告系专业公司，按照物业服务合同，被告已经履行了相应义务。污水倒灌原因到现在还没有明确的定论。本案系因原告长期不在家，造成房屋损失扩大，是原告的自身原因造成了本案的损失，该损失的造成与被告之间没有因果关系。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告出示的火车票电子发票、工作证明、社区组织的原告与物业公司协调录音的真实性有异议；对物业服务合同、交通费票据的关联性有异议；对其余证据的真实性无异议。本院经审核后，对原告出示的除录音以外证据的真实性均予以确认并在卷佐证，至于与本案的关联性将结合其他证据、陈述作出综合判断。被告亦提交了证据，原告对被告出示的《接待·报修记录表》的真实性有异议，本院认为该表系被告单方制作，故对此不予认定。对于本院委托的评估机构所出具的《资产评估报告》及相关评估费发票，本院亦依法予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张敏杰、项银华系嘉善县大云镇大运府邸15幢1单元101室业主。2012年5月3日，被告金钥匙公司（作为乙方）与案外人嘉善云盛房地产开发有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定金钥匙公司为大运府邸提供物业服务。协议第二章第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……”。协议附件四《前期物业管理服务质量标准》第三条约定：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1、……2、定期清洁楼梯、扶梯；定期疏通窨井；……”。 2019年11月19日，原告张敏杰、项银华从邻居处获悉案涉房屋门口有积水。2019年11月20日，原告赶至现场，发现整个房屋地面被污水浸泡。当天，原告联系被告工作人员一起查看后发现系由于厨房的公共排污管道堵塞引起返水。被告工作人员将位于房屋外地面的窨井盖翻开后，使用工具对该排污管道进行了疏通。 在本案审理过程中，因原告方申请，本院依法委托浙江正泰联合资产评估有限公司对涉案嘉善县大云镇大运府邸15幢1单元101室及车库室内装修和附属设施修复费用、嘉善县大云镇大运府邸15幢1单元101、102室及车库（2019年12月1日至2021年3月31日）被影响的收益以及室内家电、家私、家居等物品的损失进行司法评估。在评估过程中，因原告不同意评估机构使用重置成本法对室内家电、家私、家居等物品的损失进行评估，故对于该委托事项评估机构未予评估。后评估公司于2020年10月21日出具《资产评估报告》一份，结论为：1、大运府邸15幢1单元101室及车库室内装修和附属设施修复费用的评估值为93644元；2、大运府邸15幢1单元101、102室及车库在2019年12月至2021年3月31日期间被影响的收益评估值为33600元（包含101室、102室、车库）。为此，两原告共垫付评估费用8500元。 另，本院于2020年6月15日对现场进行勘查，并制作现场勘查笔录一份。另外，在（2020）浙0421民诉前调129号案件中，本院于2020年3月31日组织原、被告进行质证，并制作质证笔录一份。 本院认为，本案立案案由为财产损害赔偿纠纷，但在案件审理过程中，原告方明确要求被告承担的是违约责任。故本案案由应为物业服务合同纠纷。 一、被告金钥匙公司与案外人嘉善云盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对物业服务企业及全体业主均具有约束力。依据该合同，金钥匙公司应按照合同约定履行定期疏通雨、污水管道，定期对窨井进行疏通的义务。但该公司法定代表人在2020年3月31日诉前调解时所制作的质证笔录中陈述：“物业合同中没有约定要定期清理，有堵塞了才会清理”。在2020年6月17日的第一次庭审中陈述：“厨房里的不是排污管道，这其实是废水管道，合同约定是污水管道的疏通，不是废水管道的疏通”。但在本院于2020年6月15日进行现场勘查时，被告工作人员又称：“我们排污管一年通两次。”可见，被告的陈述存在前后矛盾之处。根据日常生活经验法则，小区排水管道仅分为雨水管与污水管，家庭污水均通过污水管排放。而被告金钥匙公司也并未提供有效证据证明其已按物业服务合同的约定定期对案涉楼道内的污水管道和相关窨井进行过疏通。因此，金钥匙公司未按合同约定履行相应义务，存在违约行为，其理应承担相应的违约责任。 二、根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。首先，发生厨房返水后，虽金钥匙公司安排了工作人员上门疏通，但仍给原告房屋的室内装修造成了损失，对于该部分损失，金钥匙公司应当予以赔偿。经评估，该部分室内装修及附属设施修复的费用为93644元。但因原告长期未居住在该房屋中，对于厨房返水未能及时发现并报修，导致了损失的扩大，故原告自身也应承担相应责任。综上，本院酌定被告应赔偿原告上述室内装修及附属设施修复费用的70%即65550.8元。其次，对于原告主张的赔偿家私、家具60000元的诉请。因原告不同意评估机构使用重置成本法对以上事项进行评估，致使评估机构未予评估。故对该项诉请原告证据不足，本院不予支持，原告可待有新证据时另行主张。再次，对于原告主张的房屋使用权和收益损失的诉请。因原告两套房屋及车库均为空置，并无对外出租等情形，故对该项主张本院不予支持。最后，关于原告主张的交通费、误工费，因均无法律依据，故对此本院均不予支持。关于原告垫付的8500元评估费，本院酌定由两原告负担4165元，由被告负担4335元。 综上，对于原告诉请中的合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告嘉善金钥匙物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告张敏杰、项银华赔偿损失65550.8元及支付评估费4335元，合计69885.8元； 二、驳回原告张敏杰、项银华的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元（原告已预交），由原告张敏杰、项银华负担4511元，由被告嘉善金钥匙物业管理有限公司负担1439元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 霞 审 判 员  赵玲莉 审 判 员  曹 律 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  鲁 桥 书 记 员  王曙君