上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11682号原告：中知润众创空间管理(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈桢干，执行董事。委托诉讼代理人：欧阳秀平，女。被告：上海鲜及鲜食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：许马飞。原告中知润众创空间管理(上海)有限公司(以下简称“中知润管理公司”)诉被告上海鲜及鲜食品有限公司(以下简称“鲜及鲜食品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告鲜及鲜食品公司下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案继续使用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告中知润管理公司的委托诉讼代理人欧阳秀平到庭参加了诉讼，被告鲜及鲜食品公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中知润管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年、2018年分别签订的两份上海市房屋租赁合同；2、判令被告支付原告拖欠租金36,235.89元；3、判令被告支付原告拖欠的物业费977.26元；4、判令被告支付原告拖欠的公共区域路灯损耗638.60元；5、判令被告支付违约金33,300元；6、判令被告支付原告2020年4月25日暂算至2020年7月8日的占用费23,400元，最终支付至实际清场完毕之日止；7、判令被告支付原告租金迟延支付违约金17,309.85元，暂算至2020年7月8日，最终应判令支付至实际付清全部款项之日止；8、判令被告支付原告上述第2-4项诉讼请求所涉款项，按照全国银行间同业拆借中心于判决上一月公布的贷款市场报价利率，自拖欠之日起算，计算至实际付清之日止的利息，暂算至2020年7月8日为517.25元；9、判令被告支付原告清运费2,000元；10、判令被告支付原告1-5月的水电费3,364元。审理中，原告放弃主张要求被告支付2020年4月25日暂算至2020年7月8日的占用费23,400元，最终支付至实际清场完毕之日止的诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2017年、2018年分别签订两份上海市房屋租赁合同，约定被告向原告租赁上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢一楼A16、A17及A18物业，并支付租金、物业管理费、公共区域路灯损耗费等费用。该合同同时约定，原告迟延支付租金的，应当按照每逾期一日支付相应租金10%计收违约金。累计超过一个月的，应当支付三个月的租金作为违约金。合同终止后逾期不交付租赁房屋的，按照3元/平方米/天的标准计收占用费。被告于2020年1月开始拖欠租赁房屋的租金、物业费以及路灯损耗。虽经原告一再催告，被告均无回应。追偿未果，原告通知被告于2020年4月24日终止了租赁合同，但被告未能清理租赁物内的物品，持续占用租赁物业。由于被告存放的冷冻蔬菜，且存放时间超过6个月，已经无法销售，只能作为厨余垃圾清运，因此产生了相应的清运费用，应由被告承担。原告认为，双方租赁合同系真实意思表示，经双方签订后成立并生效，对双方均有约束力。现被告违约，理应承担相应的违约责任。据此，原告请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告鲜及鲜食品公司未做答辩。本院经审查后认定如下事实：上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢房屋系案外人上海嘉来顿活塞有限公司所有，2013年12月，上海嘉来顿活塞有限公司与案外人上海中知润实业发展有限公司签订上海市房屋租赁合同，约定将上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号园区租赁给上海中知润实业发展有限公司使用，至2022年12月31日止。2019年3月，上述案外人与某某签订补充协议，约定承租人变更为原告。2017年，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定原告将上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢一楼A-16、A-17房屋租赁被告作办公、仓储使用，租赁期限自2017年5月16日起至2022年12月31日止。自2017年5月16日至2019年5月15日每月租金为7,000元，年租金为84,000元；2019年5月16日起至2021年5月15日每月租金为7,600元，年租金为91,200元；……租金每三个月支付一次，应在下一期租金起算日前20日将该期租金汇入原告制定银行账户，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按照当期应付租金的10%支付违约金；物业费为每月200元，随当期租金一期支付；合同签订当日，被告支付原告房屋租赁保证金14,000元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间水费为5.5元/吨，电费为1.1元/度、公共区域路灯损耗费100元；合同8-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。2018年，原告与被告对上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢一楼A-18房屋又签订上海市房屋租赁合同，租期为2018年9月1日起至2022年12月31日止，租金为每月3,500元，物业费为100元/月，房屋租赁保证金为7,000元。该合同其余的约定均与双方签订的前一份租赁合同一致。合同签订后，双方按约履行合同。因被告未按约支付2020年2月16日至2020年5月15日(A-16、A-17房屋)及2020年3月1日至2020年5月31日(A-18房屋)的租金、物业费、路灯损耗费，原告向被告发出终止函，告知双方的租赁合同于2020年4月24日终止，被告应当于2020年5月23日17时之前缴清全部欠款，且完成租赁物业内全部物品的搬离。此时间节点后该租赁物业内的物品将被视为弃置物，原告可任意处置，处置所产生的费用由被告承担。该告知函原告工作人员于2020年5月28日通过微信发送被告公司人员许龙飞(系租赁合同签约人)。审理中，原告确认其于2020年6月9日收回涉案的上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢A-16、17、18的租赁房屋。以上事实，主要有上海市房屋租赁合同、上海市不动产登记簿、终止函、微信聊天记录截图、支付凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的厂房租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应认定有效，双方应当依照合同履行。现被告未按合同约定的期限支付2020年2月16日起至2020年5月28日(A-16、17房屋)及2020年3月1日起至2020年5月31日(A-18房屋)的租金，经原告催讨后至今也未能支付，被告的该行为已构成违约。故原告要求解除双方签订的上海市房屋租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告于2020年6月9日自行收回了租赁房屋，导致双方租赁关系事实上终止，故本院确认该日期为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告支付欠付的房屋租金36,235.89元及相应的迟延支付违约金、物业费977.26元、公共区域路灯损耗费638.60元，有合同依据，本院予以支持。但租金的迟延支付违约金应按照原告发送被告的终止函中确认的0.1%/天计算；现因被告的违约导致本案租赁合同解除，原告有权要求被告承担违约责任，原告主张以月租金的3倍计33,300元主张违约金，有合同依据，本院予以支持；对于原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张拖欠款项的利息，并无合同依据，本院不予支持；对于垃圾清运费2,000元，原告为清理租赁房屋实际支出了该项费用，本院予以支持；对于水电费3,364元，原告仅提供自行制作的电费抄表清单，难以证明其主张的水电费数额，本院难予支持。另外，合同解除后，原告收取被告的房屋租赁保证金21,000元可冲抵被告应承担的合同费用，对此本院予以确认。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于印发的通知》第十二条的规定，判决如下：一、确认原告中知润众创空间管理(上海)有限公司与被告上海鲜及鲜食品有限公司签订的关于上海市松江区沈砖公路5808弄6幢一楼A-16、17、18房屋的两份上海市房屋租赁合同于2020年6月9日解除；二、被告上海鲜及鲜食品有限公司支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司欠付租金36,235.89元；三、被告上海鲜及鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司欠付租金的迟延支付违约金(其中以25,735.89元为本金，自2020年1月27日起计算至实际支付之日止；以10,500元为本金，自2020年2月9日起计算至实际支付之日止，均按0.1%/日计算)四、被告上海鲜及鲜食品有限公司支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司违约金33,300元；五、被告上海鲜及鲜食品有限公司支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司物业费977.26元；六、被告上海鲜及鲜食品有限公司支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司公共区域路灯损耗638.60元；七、被告上海鲜及鲜食品有限公司支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司垃圾清运费2,000元；以上第二、四、五、六、七项判决主文确定被告上海鲜及鲜食品有限公司合计支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司73,151.75元，冲抵被告上海鲜及鲜食品有限公司支付的房屋租赁保证金21,000元，被告上海鲜及鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中知润众创空间管理(上海)有限公司余款52,151.75元；八、驳回原告中知润众创空间管理(上海)有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,655元，减半收取币1,327.50元，由原告中知润众创空间管理(上海)有限公司负担513元(已付)，由被告上海鲜及鲜食品有限公司负担814.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 俞宙锋二〇二〇年十二月七日法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于印发的通知》第十二条事实清楚、权利义务关系明确的简单案件，需要公告送达的，可以适用简易程序审理。