贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4775号原告（反诉被告）：贵州海捷房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道附楼**。法定代表人：张儒珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：肖兴海，男，1979年4月23日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：刘怡，女，1981年4月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘为建，男，1952年10月23日出生，住铜仁市碧江区。特别授权。系刘怡之父。原告(反诉被告)贵州海捷房地产开发有限公司（以下简称海捷公司）与被告（反诉原告）肖兴海、刘怡商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司、被告（反诉原告）肖兴海、刘怡委托诉讼代理人刘为建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原（反诉被告）、被告（反诉原告）于2017年6月29日签订的商品房买卖合同（合同编号：2017005570）及补充协议；2.依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金19800元；3.依法判令被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理网签合同的备案登记注销手续；4.判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月29日，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）以3046888元购买原告（反诉被告）开发的位于铜仁市碧江区，被告（反诉原告）应于合同签订之日向原告（反诉被告）支付首付款1066888元，余款1980000元以银行按揭的形式支付。后被告（反诉原告）一直未能办成银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同。同时，第十条明确约定了逾期付款时间超过60日的，原告（反诉被告）有权解除合同，且违约金的数额为预期应付款的1%。之后原告（反诉被告）多番催促被告（反诉原告）交纳余下购房款，并分别于2019年4月2日、2020年3月23日向被告发出《办理贷款通知函》、《解除合同通知函》，但是被告（反诉原告）均无回音。现被告（反诉原告）因其自身原因无法办理银行按揭，原告（反诉被告）在多次与被告沟通无果的情况下，只得根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定要求解除双方的购房合同及补充协议。综上所述，请贵院依法判决解除原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的《商品房买卖合同》及补充协议，支持原告的全部诉请，以维护原告（反诉被告）的合法权利和法律的正确实施。被告（反诉原告）肖兴海、刘怡共同辩称及反诉称，2017年6月29日，二反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017005570），约定二反诉原告以3046888元购买反诉被告开发的位于铜仁市碧江区，二反诉原告应于合同签订之日支付1066888元，余款由反诉被告替二反诉原告办理银行按揭的形式支付。合同签订后，二反诉原告遂于当天通过银行打款的形式支付首付款1066888元，反诉被告出具收据，但之后反诉被告一直未给二反诉原告办理银行按揭贷款，导致二反诉原告无法支付后期款项。2020年7月8日，反诉被告向铜仁市碧江区人民法院起诉要求与二反诉原告解除该《商品房买卖合同》，贵院已立案，案号：（2020）黔0602民初3173号。二反诉原告在庭审中均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但由于反诉被告无能力返还二反诉原告已付房款，反诉被告又于2020年9月17日向碧江区人民法院申请撤诉，贵院依法下达同意其撤诉的民事裁定书。二反诉原告认为，依法成立的合同系双方真实意思表示，应受法律保护，但因客观情况的发生，导致双方都无法继续履行合同且双方均无继续履行合同的意思表示，依法应当予以解除。合同解除后，二反诉原告已支付的购房款应由反诉被告依法予以返还。反诉被告起诉后又撤诉的行为实属浪费司法资源，其拒不返还二反诉原告已付房款的行为于法无据。故，为维护二反诉原告的合法权益，二反诉原告肖兴海、刘怡依法提出反诉请求：1.请求依法判令解除二反诉原告与反诉被告于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017005570）及补充协议；2.请求依法判令反诉被告返还二反诉原告已付的房款1066888元；3.请求依法判令反诉被告支付二反诉原告所欠房款的资金占用费26138.76元（以本金1066888元为基数，按6%的年利率计算，自2020年7月9日起暂计至2020年12月3日，请求实际支持至本息付清为止。）；4．本案的反诉及本诉诉讼费均由被告承担。综上，恳请贵院查清事实，依法判如所请为谢。反诉被告海捷公司辩称，我司已于2019年4月2日向反诉原告发出《办理贷款通知函》，因反诉原告自身信用问题，无法办理按揭贷款，是反诉原告造成的违约，我司不承担违约责任。根据合同约定，反诉被告只需退还购房款，并不需要支付反诉原告利息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，被告（反诉原告）刘怡、肖兴海作为买受人与出卖人原告（反诉被告）海捷公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017005570），主要约定：被告（反诉原告）刘怡、肖兴海购买原告（反诉被告）预售的位于铜仁市，建筑层数为地上3层，地下**，该商品房位于地下第**，该房号为-1-2。建筑面积285.04ｍ2，套内建筑面积242.60平方米，每平方米12559.31元，总价款3046888元。买受人采取贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日起15日内向出卖人交付首期房款计1066888元，余款1980000元以银行按揭支付。买受人应当在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。合同第十条“逾期付款责任”约定：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应自收到解除合同之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定出卖人应当在2017年4月28日前向买受人交付该商品房。此外，《合同》还约定了商品房基本情况、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任争议解决方式等内容。补充协议对交付房时间变更为2017年8月31日前以及出卖人应当在2018年8月31日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。2017年3月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳首期购房款1066888元。被告（反诉原告）交纳上述房款后，就剩余房款在向银行办理按揭贷款时，因被告（反诉原告）肖兴海自身原因，未能办理。后被告（反诉原告）一直未能支付余下购房款。2019年4月2日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）发出《办理贷款通知函》，要求二被告（反诉原告）在接到通知书15日内携带相关资料前往指定地点办理贷款相关手续。如逾期未办理，将按商品房买卖合同第十条的约定执行。逾期90日之内的，按合同约定收取违约金，逾期超过90日的，按合同约定解除合同。2020年3月23日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）发出《解除合同通知函》，该函载明：肖兴海、刘怡先生（女士）：您于2017年6月29日与本公司已签订了商品房买卖合同，共计缴纳首付款1066888元，并且本公司于2019年4月2日向您发送了办理贷款的书面通知函，至今您仍未按照合同中约定办理按揭手续。根据商品房买卖合同的约定，您的行为已构成严重违约，达到了合同解除的条件，现着重通知如下：一、自本通知发送之日起，即解除您与我公司签订的《商品买卖合同》（合同编号：2017005570）；二、按照合同约定向我公司承担违约责任，支付违约金，并在15日内协助我公司办理合同解除的全部手续，否则我公司将采取法律手段追究您的法律责任。上述事实，有原告（反诉被告）提交的营业执照、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《办理贷款通知函》、《解除合同通知函》、邮寄回执及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）海捷公司与被告（反诉原告）肖兴海、刘怡签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017005570）及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于案涉商品房买卖合同及补充协议应否解除的问题，本院认为，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）要求解除案涉合同及补充协议的诉请，本院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还购房款1066888元的诉请以及原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助办理网签合同的备案登记注销手续的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故对被告（反诉原告）以及原告（反诉被告）的上述诉请，本院予以支持。关于应由谁承担违约责任的问题，根据庭审查明的事实，导致案涉合同无法继续履行是因为被告（反诉原告）肖兴海自身原因从而无法办理银行按揭，故违约责任应由二被告（反诉原告）承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告（反诉原告）违约，故对原告（反诉被告）要求二被告（反诉原因）支付违约金19800元的诉请，本院予以支持；因本案系二被告（反诉原告）的违约行为造成案涉合同无法继续履行，故对二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付资金占用费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十三条第一款，第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司与被告（反诉原告）肖兴海、刘怡于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017005570）及补充协议；二、原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）肖兴海、刘怡购房款1066888元；三、被告（反诉原告）肖兴海、刘怡于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司违约金19800元；四、被告（反诉原告）肖兴海、刘怡于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司办理网签合同的备案登记注销手续；五、驳回被告（反诉原告）肖兴海、刘怡的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取计148元，由被告（反诉原告）肖兴海、刘怡负担；反诉案件受理费减半收取计7319元，由原告（反诉被告）贵州海捷房地产开发有限公司负担7173元，被告（反诉原告）肖兴海、刘怡负担146元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十二月二十九日法官助理杨春芳书记员刘佳红