广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终15729号上诉人（原审被告）：李旭鹏，男，汉族，1969年11月21日出生，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万紫千，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市吉晟鑫投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘聚宝路******，统一社会信用代码91440300680363429K。法定代表人：吴黎军，执行董事。委托诉讼代理人：赵金波，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区盘龙餐厅，住所地，住所地深圳市罗湖区罗沙公路**会信用代码92440300L51891205B。经营者：朱某。被上诉人（原审被告）：刘安阳，男，汉族，1973年4月22日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人李旭鹏因与被上诉人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司（以下简称吉晟鑫公司）、深圳市罗湖区盘龙餐厅（以下简称盘龙餐厅）、刘安阳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初32610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李旭鹏的上诉请求：一、撤销（2019)粤0303民初32610号民事判决，发回重审。二、吉晟鑫公司、盘龙餐厅、刘安阳承担本案一审、二审诉讼费用。理由：一、本案一审遗漏必要共同诉讼人、应当中止审理而未中止，严重违反法定程序，依法应当撤销原判，发回重审。(一）本案一审诉讼程序遗漏必要共同诉讼人，案外人颜某为盘龙餐厅的实际经营者，案外人刘某为本案纠纷期间餐厅的登记经营者，均与本案纠纷事实及责任承担存在重大关联，应依法追加为本案共同被告。本案吉晟鑫公司诉讼请求包括确认房屋租赁合同解除、交还涉案房屋、支付拖欠的租金等费用、赔偿经济损失等，其依据的事实理由均围绕盘龙餐厅经营使用期间的费用缴纳、房屋维护使用、餐厅主体结构设备损害等，与盘龙餐厅经营、使用涉案房屋行为密切相关。涉案房屋自2012年以来即由个体工商户盘龙餐厅经营使用至今，盘龙餐厅系本案责任认定的核心主体。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”，个体工商户的经营者为其民事责任的最终承担者，本案纠纷事实与责任认定与盘龙餐厅及其经营者存在重大利害关系。而盘龙餐厅作为个体工商户，一审判决中明确认定涉案房屋的实际承租人为盘龙餐厅，但却拒绝追加盘龙餐厅的登记经营者刘某和实际经营者颜某作为共同诉讼人，这明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，属于程序违法。本案争议的租赁期间为2017年7月1日至今。自2017年2月14日起，盘龙餐厅的登记经营者变更为刘某，后又于2018年2月6日变更为朱某，颜某在此期间始终为盘龙餐厅的实际经营者之一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，一方面，本案一审判决中并未注明目前的登记经营者朱某的基本信息。另一方面，本案中刘某作为双方产生民事纠纷期间餐厅的登记经营者，颜某作为纠纷期间实际经营者且至今仍经营餐厅，从实体角度而言是本案纠纷重要参与者和责任人，从程序角度而言是本案审理程序中无法规避的共同诉讼人，从实体和程序上均必须参与本案诉讼，但一审法院并未追加。《最高人民法院民事诉讼法司法解释实务指南》中就此问题曾明确论证“实践中，个体工商户的营业执照转让、出租的情形经常发生，也由此带来了纠纷。根据本条规定，个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者在诉讼中为必要共同诉讼当事人。在对外债务上，登记的经营者与实际经营者应当承担连带责任。”，在登记经营者和实际经营者不一致的情况下，个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者在诉讼中为必要共同诉讼当事人。具体到本案中，刘某、朱某为本案争议期间盘龙餐厅的登记经营者（或者同时是实际经营者），刘安阳、颜某为本案争议期间盘龙餐厅的实际经营者，均为本案的必要共同诉讼当事人，依法应当追加。根据《民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”，吉晟鑫公司就本案向法院起诉时明确将刘某列为登记经营者、颜某为实际经营者，李旭鹏也向一审法院申请追加刘某、颜某为本案共同被告。但一方面一审法院未依程序做出书面裁定，另一方面，一审法院在本案民事判决中错误认定刘某、颜某等人为盘龙餐厅内部经营纠纷，在上述主体未参与诉讼的情况下开展案件审理并作出判决，系严重的程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，故本案应当发回重审。(二）本案纠纷需以另案审理结果为依据，依法应当中止审理，原审无视另案正在审理的事实径行裁判，存在重大程序错误。在吉晟鑫公司就本案向法院起诉前，原审法院已对刘安阳诉李旭鹏、第三人吉晟鑫公司租赁合同纠纷一案【一审案号为（2018)粤0303民初3452号】进行审理，该案一审判决对于涉案房屋的承租关系、是否存在转租、房屋实际占有使用情况等均已作出事实认定，其中还涉及本案争议解决有关的各方法律关系、过错情况、责任分担等关键事实，该案于2019年6月19日作出一审民事判决，后刘安阳提起上诉【二审案号为（2019)粤03民终22004号】，该案仍在审理中。根据《民事诉讼法》第一百五十条规定“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，（2019)粤03民终22004号案件审理在前，其事实认定及审理结果与本案审理存在密切关系，本应中止审理。本案中，李旭鹏已书面申请案件中止审理，原审法院在另案审理结果未定的情况下作出裁判，将可能导致事实认定不清，裁判结果互相矛盾的后果。综上，本案一审判决存在遗漏诉讼当事人、应当中止审理未中止可能导致认定事实不清的严重违反法定程序的情形，依法应当发回重审。二、涉案《房屋租赁合同》属转租合同，原租赁合同因涉案房屋未取得建设过程规划许可证而属无效合同，转租合同亦应属无效合同，一审判决认定合同有效属于适用法律错误。涉案房屋由吉晟鑫公司从深圳市大丹实业有限公司（以下简称大丹公司）处租赁而来，大丹公司与吉晟鑫公司之间签订了《房屋租赁合同》。吉晟鑫公司作为承租人与李旭鹏于2015年11月24日签订涉案《房屋租赁合同》，则涉案《房屋租赁合同》应属于转租合同。涉案《房屋租赁合同》第九条中明确了“本物业无产权证明”，通过深圳市规划和自然资源局网站查询，涉案房屋的确并未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，依法不得对外出租，大丹公司与吉晟鑫公司之间签订的《房屋租赁合同》属无效合同。涉案《房屋租赁合同》承租的为同一违法建筑，也应属无效合同。一审过程中刘安阳已明确对涉案租赁合同效力提出异议，主张该合同应属无效，但一审判决并未对合同效力进行审查，径行认定合同有效属于适用法律错误。三、李旭鹏在《房屋租赁合同》项下权利义务已经概括转移给刘安阳等人，一审判决认定李旭鹏为责任承担主体脱离客观事实，适用法律错误。李旭鹏与刘安阳签订的《收购协议》第六条明确约定“过户完成后2017年2月起由收购方开始支付租金”。李旭鹏在给刘安阳、颜某及吉晟鑫公司的《声明》中则明确表示自2017年2月20日起，盘龙餐厅的所有权、全部股份、财产权、经营收益以及上述《房屋租赁合同》项下盘龙餐厅所用房屋和场地的承租权和使用权全部归属颜某所有，李旭鹏不再享有任何权益。因此，李旭鹏与刘安阳在签订《收购协议》时的意思表示为将《房屋租赁合同》项下的合同权利义务概括转移给刘安阳、颜某等人。本案一审判决以及（2019)粤03民终22004号案件民事判决均明确了吉晟鑫公司知晓李旭鹏退出经营并由刘安阳、颜某等人接手经营、使用涉案房屋。且吉晟鑫公司在2017年2月至6月期间向刘安阳收取租金。显然，吉晟鑫公司在李旭鹏签订《收购协议》时是知晓并同意李旭鹏将《房屋租赁合同》项下权利义务进行概括转移。因此，《房屋租赁合同》项的权利义务已经概括转移给刘安阳、颜某等人，李旭鹏自2017年2月20日起不再是《房屋租赁合同》的履约主体。客观事实也是，自2017年2月20日后，涉案房屋由刘安阳、颜某等人实际占有使用，李旭鹏既不参与盘龙餐厅经营、也不曾使用涉案房屋。本案一审判决中认定李旭鹏为涉案房屋的名义承租人并要求李旭鹏对2017年7月至今的房屋租金、占有使用费承担支付义务，且需就涉案房屋承担返还义务属于适用法律错误。四、一审判决忽视刘安阳为实际经营者及至今占有、使用涉案房屋的事实，认定刘安阳不需要在本案承担民事责任存在认定事实和适用法律错误。个体工商户并非合伙企业。合伙企业具备独立的法人资格，可以单独对外承担债务后再由合伙人内部处理合伙份额问题。个体工商户本身不具备独立人格，其责任承担主体即为作为经营者的自然人。本案中，刘安阳是引发纠纷的核心主体，正是刘安阳的装修行为引发吉晟鑫公司不满才导致吉晟鑫公司想要解除《房屋租赁合同》。而刘安阳在（2019)粤03民终22004号案件中一再强调其自2017年2月至今一直占有涉案房屋，并经营盘龙餐厅。因此，无论是从个体工商户经营者的角度，还是本案判决执行的角度，刘安阳都是履行《房屋租赁合同》项下返还房屋、支付租金义务核心的责任主体。因此，一审判决认定“刘安阳不需在本案中承担民事责任”属于认定事实和适用法律错误。五、一审判决对个体工商户法律性质及本案纠纷各主体法律关系认识错误,将本案民事责任的最终承担者均排除在责任主体之外，将导致判决被执行人无法确定、判决内容无法执行的后果。本案纠纷关键主体为盘龙餐厅，作为个体工商户这一特殊主体，其法律性质及责任承担方式与企业、公司等具备独立人格的市场主体存在明显区别，这也决定了本案的民事责任认定应穿透盘龙餐厅落实到具体的经营者上。《民法总则》、《民法通则》、《个体工商户条例》等法律法规中对个体工商户的法律概念作出了明确界定，如《民法总则》将个体工商户规定在第二章“自然人”中，该法第五十四条规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。概括而言，个体工商户即依法登记的从事工商业经营的公民（自然人）。基于该法律概念及性质，《民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。可见我国法律并未赋予个体工商户类似于公司法人、非法人组织等市场主体的拟制人格，法律性质及市场主体身份几乎等同于其经营者。有字号的个体工商户，字号与经营者二者为个体工商户表征之硬币一体两面，通俗而言，相当于某自然人重新起了个名字参与工商业经营。个体工商户字号为虚，其背后经营者才是民事责任承担的实体。具体到本案，纠纷期间案涉房屋经历两次登记经营者变更，分别为刘某（2017年2月14日）、朱某（2018年2月6日)，而期间盘龙餐厅的实际经营者为刘安阳、颜某。根据上述《民法总则》《个体工商户条例》意旨，在“盘龙餐厅”这一经营字号背后实为各自独立的自然人。本案中，颜某明确表明盘龙餐厅自2017年1月21日起由其与刘安阳共同经营，涉案房屋实际由颜某、刘安阳等人占有、使用。一审判决第二、三、四项直接判决李旭鹏与“深圳市罗湖区盘龙餐厅”字号返还涉案房屋、支付租金及占有使用费、水电费等费用，将导致所有的责任均由李旭鹏承担，但李旭鹏并不控制涉案房屋，根本不可能实现返还涉案房屋的裁判结果。一审判决同时明确李旭鹏与盘龙餐厅、刘安阳之间并不存在转租关系，则李旭鹏可基于什么请求刘安阳、颜某等人返还房屋，最终将面临执行不能。同时，若李旭鹏在未使用涉案房屋的情况下承担租金、占有使用费等费用，李旭鹏将不得不发起诉讼进行追讨，则基于本案纠纷，需要发起至少四次诉讼（本案已经是第三次诉讼）才能使各方利益平衡，显然是一种司法浪费，司法裁判的定纷止争效果完全丧失。除上述问题外，李旭鹏认为本案一审判决将存在明显的执行困难及执行错误的风险。根据该判决内容，执行法院需通知“深圳市罗湖区盘龙餐厅”字号履行判决，依据《民法总则》第五十六条有关“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，判决的执行主体事实上应为该字号背后的个人，而作为实际经营者的刘安阳、颜某、刘某等人又被一审法院明确排除在责任主体之外。此时，执行法院应如何确定执行主体的范围？根据执行案件的操作，通常会要求该字号登记的现经营者朱某履行判决义务，但纵观本案已发生的三次纠纷，均可以发现朱某与吉晟鑫公司之间目前没有任何往来，除刘安阳、颜某、刘某等人外，本案其他它主体连朱某是谁、到底为什么被登记为盘龙餐厅的经营者都不知道。尤其需要注意的是，朱某并未到庭参加诉讼，且一审判决中也未列明朱某的基本信息，一审法院是否对朱某进行了送达都是未知数。如此针对朱某缺席判决，并最终裁判朱某承担责任，显然存在重大程序违法。因此，本案一审判决明确将目前实际占有使用涉案房屋、并引发纠纷的主体刘安阳、颜某、刘某等人排除在责任主体之外，认定根本就不控制涉案房屋、且对纠纷经过缺乏了解的李旭鹏、朱某为责任主体，认定事实错误、存在程序违法，更将引发执行困难及执行错误的风险。综上所述，一审判决存在遗漏必要共同诉讼人、应当中止审理未中止、未经通知当事人即缺席判决等程序违法，未对合同效力进行审查将无效合同认定为有效，对本案各方法律关系认定错误致使责任主体被排除在外、不具备履行能力的主体被认定为责任主体，事实认定不清，法律适用错误，请二审法院撤销一审判决，发回重审。吉晟鑫公司答辩称：一、原审判决第一至四项判决事实清楚，证据充分。吉晟鑫公司与李旭鹏签订租赁合同，将深圳市罗湖区罗沙公路H228号A1房产出租给李旭鹏。李旭鹏接收房产后用于经营盘龙餐厅，是合同确定的承租人，在其将租赁房产交回给吉晟鑫公司之前依法应承担支付租金的义务，并在合同提前解除或者期满后向吉晟鑫公司交回租赁房产。盘龙餐厅实际使用租赁房产进行经营活动，属于实际的共同承租人，应与李旭鹏共同承担支付租金以及向吉晟鑫公司交回租赁房产的义务。二、李旭鹏的上诉主张没有事实与法律依据，理由不成立。第一，《最高法民诉法解释》第五十九条规定，在诉讼中个体户以营业执照登记的经营者为当事人，有字号的以字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的信息，营业执照登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中盘龙餐厅是个体工商户的字号，所以本案应该以该字号为诉讼当事人，只需要同时注明该字号经营者的基本信息即可。经营者并非诉讼当事人，也并非必要的共同诉讼人，所以无需将经营者追加为案件当事人。但原审判决对盘龙餐厅的经营者基本信息书写得不够详细，请二审法院补充注明。第二，本案没有中止审理的理由。吉晟鑫公司将租赁房产出租给李旭鹏使用在先，李旭鹏用于经营餐厅，而盘龙餐厅实际使用租赁房产进行经营活动，是实际上的共同承租人，这一事实清楚明确。但吉晟鑫公司对于盘龙餐厅的内部经营情况并不了解，所以李旭鹏与刘安阳等其他相关人员关于盘龙餐厅内部经营方面的纠纷与吉晟鑫公司无关，与吉晟鑫公司和李旭鹏之间的租赁纠纷也没有关系，所以（2018）粤0303民初3452号案件和（2019）粤03民终22004号案件的审理并不影响本案的审理判决，本案的审理判决无需以上述两个案件的审理结果为依据，不存在中止审理的理由。三、案涉租赁房产是罗湖区政府的国有资产，是历史形成的建筑，在吉晟鑫公司承租之前已经使用了多年。吉晟鑫公司承租后转租给李旭鹏，在租赁合同中也写明了租赁房产没有房产证，租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。且事实上李旭鹏与盘龙餐厅也一直正常使用租赁房产进行经营活动，包括发生一些争议和纠纷后，吉晟鑫公司书面提出解除合同，要求交回租赁房产，李旭鹏及盘龙餐厅也一直拒不交付租赁房产，而是依然使用租赁房产进行盈利活动，直到2019年12月30日合同期满。后依然没有交回租赁房产，严重侵犯了吉晟鑫公司的合法权利。四、李旭鹏主张其在房屋租赁合同项下的权利义务已经概括转移给刘安阳等人的观点不能成立。《合同法》第八十四条规定，债务人将合同的权利义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意。本案中，吉晟鑫公司将租赁房产交付给李旭鹏之后，李旭鹏用以经营盘龙餐厅。后来李旭鹏与刘安阳签订收购协议，将盘龙餐厅转让并对租赁房产擅自进行装修破坏主体结构均未事先告知吉晟鑫公司，也未征得吉晟鑫公司的同意和认可。所以，李旭鹏上述行为不符合《合同法》关于合同权利义务转移的规定。且李旭鹏还曾于2017年3月1日向颜某授权，还于2017年7月3日到公证处办理了公证，以公证授权书的形式对颜某进行授权，其在授权书中明确写明了李旭鹏作为租赁房产承租人的身份未予变更，足以证明李旭鹏上诉状中所述其于2017年2月之后没有使用涉案房产的说法并不属实。所以李旭鹏依然应该继续履行其与吉晟鑫公司所签订的《房屋租赁合同》，承担支付租金以及交回租赁房产的义务。五、关于刘安阳的责任问题。虽然刘安阳与李旭鹏签订了收购协议，但实际占有使用租赁房产的是盘龙餐厅，刘安阳并没有直接与吉晟鑫公司或者租赁房产建立直接的合同关系或者其他的法律关系。即使按李旭鹏所述，充其量就是一段时间内的一个参与经营的经营者。而对于吉晟鑫公司而言，吉晟鑫公司与李旭鹏签订《房屋租赁合同》，并将租赁房产交付给李旭鹏，所以李旭鹏需承担合同义务。盘龙餐厅是个体工商户，也是一个独立的法律主体，实际占有使用的租赁房产属于实际上的共同承租人，应与李旭鹏共同承担承租人的义务。所以吉晟鑫公司起诉李旭鹏及盘龙餐厅是适当的。至于刘安阳的责任。原审判决认定是盘龙餐厅内部经营纠纷也并无不可，可以由有关人员另寻途径解决。六、关于本案中返还租赁房产的执行问题。原审判决正确无误。吉晟鑫公司与李旭鹏签订合同后将租赁房产交给李旭鹏，是李旭鹏使用租赁房产经营盘龙餐厅导致租赁房产成为了盘龙餐厅的经营场所。虽然李旭鹏主张盘龙餐厅转让给了刘安阳，但是目前占有使用租赁房产的仍是盘龙餐厅。关于朱某的身份问题。因李旭鹏曾在（2018）粤0303民初3452号案件中向罗湖法院提交《转让协议书》（工商内档），里面写明了朱某以200万元的价格受让个体户盘龙餐厅，朱某受让后应以其个人财产对个体户盘龙餐厅的债务承担无限责任。所以，判决李旭鹏与盘龙餐厅共同承担支付租金、占有使用费以及水电费并向吉晟鑫公司返还租赁房产的义务是正确的，实际上也完全可以执行。综上所述，李旭鹏的上诉请求不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。刘安阳答辩称，一、一审查明事实清楚，法律适用正确。（2019）粤03民终22004号案件审理了刘安阳与李旭鹏之间的收购协议纠纷，深圳中院将涉案场地的房屋租赁关系与餐厅的经营权予以了明确区分，属于两个法律关系。所以李旭鹏与吉晟鑫公司签订的《房屋租赁合同》根据另案查明的事实以及刘安阳在与颜某合伙经营期间使用的租赁合同仍是李旭鹏与吉晟鑫公司之间的租赁合同。所以说本案的租赁合同是明确的。根据合同的相对性原则，刘安阳认为本案的被告根据《房屋租赁合同》应该只有李旭鹏。二、关于李旭鹏主张增加其他诉讼参与人。颜某与李旭鹏在本案中存在着两种法律关系，颜某与李旭鹏在盘龙餐厅的经营上是一种合伙经营的法律关系，在房屋租赁的法律关系中颜某只是李旭鹏的公证受托人，责任主体自始至终没有发生法律变化，仍然是李旭鹏，收购协议不涉及房屋租赁的关系，只是经营权的转让。三、场地租赁与盘龙餐厅的合作经营是两个概念，李旭鹏作为承租人承租了吉晟鑫公司的场地，而且在该场地上注册了盘龙餐厅与其他人合伙经营。李旭鹏与他人合作经营盘龙餐厅，与本案的房屋租赁纠纷没有直接关联性，承租人的主体责任没有发生改变。刘安阳在2017年2月至2017年9月与李旭鹏的受托人颜某合作经营期间，只是参与餐厅经营的经营者，不属于承租的主体。根据另案查明的事实，在签订收购协议时，李旭鹏的确将原租赁合同的原件交给了颜某及刘安阳。四、刘安阳与李旭鹏的受托人颜某合作经营餐厅的时间是2017年2月至2017年9月，在此期间刘安阳对餐厅进行了装修。虽然装修的损失没有得到法院支持，但受益人仍然是李旭鹏以及场地的所有人。盘龙餐厅未到庭，亦未提交书面意见。吉晟鑫公司向一审法院起诉，请求：一、确认吉晟鑫公司与李旭鹏于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》已经于2017年12月28日解除；二、李旭鹏、盘龙餐厅、刘安阳立即将所占用的深圳市罗湖区罗沙路H-228号A1房产交回吉晟鑫公司；三、李旭鹏、盘龙餐厅、刘安阳共同向吉晟鑫公司支付拖欠的合同期内租金及合同解除后继续占用房产期间的占用费（租金自2017年7月1日起计至房屋租赁合同解除之日，合同解除后计算占用费，占用费按照合同约定的租金标准计算，计至实际交回租赁房产之日为止。暂计至2019年8月31日共26个月，租金及占用费总金额为1248000元）；四、李旭鹏、盘龙餐厅、刘安阳共同向吉晟鑫公司支付拖欠的2017年7月至2018年8月期间水费16097.9元、2017年6月1日至2019年7日31日期间电费323282.4元；五、李旭鹏、盘龙餐厅、刘安阳共同按照银行贷款利率向吉晟鑫公司赔偿拖欠租金、水电、电费造成的经济损失；六、李旭鹏、盘龙餐厅、刘安阳共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月24日，吉晟鑫公司（出租方）与李旭鹏（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定如下内容：吉晟鑫公司将涉案房屋出租给李旭鹏使用，租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日，每月租金48000元，李旭鹏支付押金96000元；李旭鹏每月5日前交纳房租水电及相关费用；李旭鹏有权将物业部分或全部转让，必须得到吉晟鑫公司的同意并办理，否则吉晟鑫公司有权终止合同，本物业无产权证明。2017年1月21日，刘安阳与李旭鹏签订收购协议，双方就盘龙餐厅收购事项进行约定，约定盘龙餐厅收购总价为100万元、所有盘龙餐厅的设备、一切用品为刘安阳所有等。2017年1月23日，双方再次签订收购协议，该协议就收购款的支付、装修、营业执照过户、盘龙餐厅水电费及债权债务进行约定。2017年3月1日，李旭鹏向案外人颜某出具《个人授权委托书》，内容为：因经营实际需要，特委托颜某全权处理盘龙餐厅日常经营、员工安全等一切事务，被委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认，由此所造成的一切责任我均承担。2017年6月16日，颜某代表盘龙餐厅向吉晟鑫公司致函称：吉晟鑫公司从盘龙餐厅三月份重新装修起，一直未向餐厅提供饮用及生活用水，致使餐厅无法正常对外营业经营，要求吉晟鑫公司及时按合同约定给餐厅恢复正常供水。2017年6月22日，吉晟鑫公司向盘龙餐厅（李旭鹏先生）复函称：贵租户（李旭鹏）未向我司报送装修方案，私自将盘龙餐厅进行装修改造，对房屋的主体墙进行拆除，并埋下安全隐患，还私自偷接外来水，严重违法合同条款。现我司对你作出停水处理，要求你在一个月内拆除私自接外来水的设备及对该房屋进行安全检测，并出具有效单位的安全检测报告。如2017年7月21日前没有向我司呈送安全检测报告，我司将对你盘龙餐厅进行停止供水供电措施，并解除合同。2017年6月27日，盘龙餐厅向吉晟鑫公司发出《二次致函》，要求吉晟鑫公司恢复供水及办理涉案房屋使用和经营所需的手续证照。2017年6月28日，李旭鹏出具《声明》称：盘龙餐厅原为本人与颜某共同投资开办经营，受盘龙餐厅委托，以本人名义作为承租方与吉晟鑫公司签订涉案租赁合同，承租了盘龙餐厅所有涉案房屋；本人于2017年2月20日退出了盘龙餐厅全部股份，全部股份转让给了颜某；由于涉案租赁合同仍然是由本人个人名义签订未做变更，本人承诺此后若有因盘龙餐厅房屋租赁及盘龙餐厅经营相关事情，需要本人配合办理相关手续的，本人将无条件配合。2017年7月3日，李旭鹏在广东省深圳市罗湖公证处公证下又向颜某出具《授权书》，内容为：授权颜某有权以其本人的名义全权处理涉案租赁合同项下的一切事务，授权期限2017年6月30日至2020年6月30日止。2017年7月10日，盘龙餐厅向吉晟鑫公司出具《承诺书》称：因经营实际需要，盘龙餐厅自行接山泉水作为生活用水，现向贵公司承诺一切事故由本公司自行承担，与贵公司无关。2017年7月18日，颜某代表李旭鹏及盘龙餐厅向吉晟鑫公司发出《三次致函》，称吉晟鑫公司无故突然取消原收租银行账户，导致2017年7月份租金及电费被拒收退回，要求吉晟鑫公司提供新收租账户并协商交租事宜。2017年8月10日，吉晟鑫公司向李旭鹏邮寄《关于要求纠正违约转租行为的函》及《催租函》，称近日发现李旭鹏在未经其同意情况下，擅自将涉案房屋转租给他人进行经营活动，要求李旭鹏立即纠正违约转租行为，并要求李旭鹏向其新账户交纳7月份租金76174.5元。2017年8月14日，颜某代表李旭鹏及盘龙餐厅向吉晟鑫公司复函，称吉晟鑫公司擅自停用原收租账户，改用新账户收租，故未支付7月份租金的责任在于吉晟鑫公司；盘龙餐厅内部股份的变化不影响对外作为涉案房屋承租人的主体地位，故承租人并不存在转租行为。2017年10月25日，吉晟鑫公司向李旭鹏邮寄《关于催收租金水电费及纠正违约行为的再次通知》，称李旭鹏已经拖欠7月、8月、9月、10月租金192000元，6月、7月、8月、9月水电费98483.8元，要求十日内交清该租金及水电费，并尽快纠正违约行为。2017年12月14日，吉晟鑫公司向李旭鹏邮寄《解除房屋租赁合同通知》，称李旭鹏擅自装修拆除主体墙、违约转租及拖欠租金及水电费，故决定解除双方于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》。2017年12月28日，颜某代表李旭鹏及盘龙餐厅向吉晟鑫公司复函，称其不存在违约行为，不同意解除合同。但李旭鹏在一审庭审中称自己未收到前述《解除房屋租赁合同通知》。2018年1月24日，刘安阳以租赁合同纠纷为由，向一审法院起诉李旭鹏及第三人吉晟鑫公司，要求确认李旭鹏转租盘龙餐厅涉案房屋的行为（收购协议）无效，李旭鹏退还收购款并赔偿损失。2019年6月19日，一审法院作出（2018)粵0303民初3452号民事判决，认定刘安阳为涉案房屋的实际使用人，吉晟鑫公司作为出租人应当知道承租人转租，其提出异议时已经超过六个月，故收购协议有效，并判决驳回刘安阳的诉讼请求。后刘安阳不服判决提出上诉，案件号为（2019)粵03民终22004号，目前该案件尚未审结。在本案审理过程中，李旭鹏以本案的处理应以(2019)粵03民终22004号案件的审理结果为依据，向一审法院提出中止审理本案的申请。2018年7月24日，李旭鹏在《南方都市报》上刊登《关于撤销授权的声明》，称撤销2017年7月3日出具经公证的《授权书》，撤销赋予颜某处理本人与吉晟鑫公司之间有关2015年11月24日签署的《房屋租赁合同》项下事务的一切授权事项。另查，刘安阳自2017年1月21日开始接手经营盘龙餐厅，并将经营权以刘某的名字进行登记，接手盘龙餐厅后至2017年6月即进行装修，并于2017年7月对外营业。2017年2月至6月期间，刘安阳向原收租账户支付涉案房屋的每月租金。但是，涉案房屋2017年7月至2019年8月期间的租金合计1248000元尚未支付，并拖欠2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月至2019年7月期间的电费合计323282.4元。吉晟鑫公司提交的证据《缴费通知》显示缴费单位名称为“盘龙山庄”。又查，盘龙餐厅成立于2012年4月9日，经营场所即位于涉案房屋，经济性质为个体工商户。2015年11月30日，该餐厅经营者由曾雪花变更为李旭鹏；2016年7月25日，该餐厅经营者由李旭鹏变更为杨其帅；2017年2月14日，该餐厅经营者由杨其帅变更为刘某；2018年2月6日，该餐厅经营者由刘某变更为朱某。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。吉晟鑫公司与李旭鹏签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。关于李旭鹏是否存在转租涉案房屋的行为。根据查明的法律事实，李旭鹏签订租赁合同后，即着手经营盘龙餐厅，结合盘龙餐厅的经营场所位于涉案房屋，且吉晟鑫公司提交的租金缴费通知载明缴费单位为“盘龙山庄”的事实，可以认定李旭鹏承租涉案房屋作为盘龙餐厅经营场地之用，即李旭鹏系名义承租人，盘龙餐厅系实际承租人。随后李旭鹏与刘安阳签订收购协议退出盘龙餐厅经营，并以刘安阳的名义向吉晟鑫公司缴纳了部分租金，该情形应视为盘龙餐厅内部经营份额的转让，不能改变盘龙餐厅作为涉案房屋实际承租人的事实，更不能视为李旭鹏存在转租涉案房屋的行为。关于吉晟鑫公司要求确认涉案租赁合同于2017年12月28日解除依据是否充分的问题。根据查明的法律事实，吉晟鑫公司发出《解除房屋租赁合同通知》时，涉案房屋已存在拖欠租金、水电费的违约情形，可以认定涉案租赁合同存在法定解除事由。此外，吉晟鑫公司虽未举证证明李旭鹏本人是否收到合同解除通知，但结合李旭鹏已于2017年7月3日公证授权颜某处理租赁合同项下事务，且颜某代表李旭鹏、盘龙餐厅于2017年12月28日复函吉晟鑫公司不同意解除租赁合同的事实，可以认定李旭鹏及盘龙餐厅确于2017年12月28日收到合同解除通知。而李旭鹏及盘龙餐厅在本案中也未提出确认解除合同效力的相关诉求，故一审法院确认吉晟鑫公司与李旭鹏签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月28日予以解除。关于涉案租赁合同解除后民事责任的承担问题。鉴于涉案租赁合同已于2017年12月28日解除，故李旭鹏与盘龙餐厅作为名义承租人与实际承租人应共同将涉案房屋返还吉晟鑫公司，并共同向吉晟鑫公司支付涉案房屋拖欠的截至2017年12月28日合同解除的租金及之后的相应占有使用费。因此，吉晟鑫公司主张该李旭鹏、盘龙餐厅支付自2017年7月1日起至2019年8月31日期间的租金与占有使用费合计1248000元、2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月1日至2019年7月31日期间的电费合计323282.4元依据充分，一审法院予以支持。至于该李旭鹏、盘龙餐厅于2019年9月1日起至涉案房屋实际返还之日应承担的占有使用费，应按《房屋租赁合同》约定每月租金48000元继续计算。至于吉晟鑫公司还主张该李旭鹏、盘龙餐厅按中国人民银行贷款利率赔偿拖欠租金、水费、电费造成的经济损失问题。因吉晟鑫公司在涉案租赁合同履行过程中存在不及时告知更改收租账户及停止供水等不当行为，即本身对租赁合同的正常履行也存在一定过错，故一审法院对吉晟鑫公司该项请求不予支持。至于刘安阳是否应对该李旭鹏、盘龙餐厅的前述债务承担民事责任的问题。因刘安阳与李旭鹏因签订收购协议而产生的纠纷系盘龙餐厅的内部经营纠纷，该纠纷同吉晟鑫公司与李旭鹏、盘龙餐厅之间的涉案房屋租赁纠纷分属不同法律关系，故刘安阳并不需在本案中承担民事责任。同理，李旭鹏提出的本案处理需以其与刘安阳之间的收购协议纠纷案件审理结果为依据，本案应中止审理，该申请理由并不成立，一审法院不予准许。综上，本案纠纷属于吉晟鑫公司与李旭鹏、盘龙餐厅之间的房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同已于2017年12月28日解除且租赁期限也已届满，故该李旭鹏、盘龙餐厅应立即返还涉案房屋并支付拖欠的租金、占有使用费及水电费。李旭鹏于庭后另提出本案应追加刘某、颜某为共同被告的申请，因盘龙餐厅系涉案房屋的实际承租人，刘某、颜某与李旭鹏、刘安阳之间的纠纷系盘龙餐厅的内部经营纠纷，不符合追加为共同被告的条件，一审法院对该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认吉晟鑫公司与李旭鹏于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月28日解除。二、李旭鹏、盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向吉晟鑫公司返还深圳市罗湖区罗沙路H-228号A1房产。三、李旭鹏、盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向吉晟鑫支付自2017年7月1日起至前述房产实际返还之日的租金与占有使用费（暂计至2019年8月31日租金与占有使用费总额为1248000元；2019年9月1日起至前述房产实际返还之日的占有使用费按每月48000元计算）。四、李旭鹏、盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向吉晟鑫公司支付2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月1日至2019年7月31日期间的电费合计323282.4元。五、驳回吉晟鑫公司对李旭鹏、盘龙餐厅的其他诉讼请求。六、驳回吉晟鑫公司对刘安阳的诉讼请求。案件受理费9543元，由李旭鹏、盘龙餐厅共同负担，上述费用吉晟鑫公司已预付，李旭鹏、盘龙餐厅应在本判决生效之日起十日内迳付吉晟鑫公司。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案物业无产权证明，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。本案吉晟鑫公司和李旭鹏对合同无效均有过错，本院酌定各承担50%的过错责任。一审对此处理有误，本院予以纠正。李旭鹏签订租赁合同后，即着手在涉案房屋经营盘龙餐厅，李旭鹏系名义承租人，盘龙餐厅系实际承租人。随后李旭鹏与刘安阳签订收购协议退出盘龙餐厅经营，并以刘安阳的名义向吉晟鑫公司缴纳了部分租金，该情形应视为盘龙餐厅内部经营份额的转让，不能改变盘龙餐厅作为涉案房屋实际承租人的事实，更不能视为李旭鹏存在转租涉案房屋的行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李旭鹏与盘龙餐厅作为名义承租人与实际承租人应共同将涉案房屋返还吉晟鑫公司，并共同向吉晟鑫公司支付涉案房屋拖欠的房屋占有使用费。吉晟鑫公司主张自2017年7月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费合计1248000元、2017年7月至2018年8月期间的水费合计16097.9元、2017年6月1日至2019年7月31日期间的电费合计323282.4元，依据充分，本院予以支持。2019年9月1日起至涉案房屋实际返还之日的占有使用费，应按《房屋租赁合同》约定每月租金48000元继续计算。李旭鹏提出的本案处理需以其与刘安阳之间的收购协议纠纷案件审理结果为依据，本案应中止审理，该案的审理与本案无关，且现已审理终结，该上诉理由不成立，本院不予准许。综上，上诉人李旭鹏的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初32610号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初32610号民事判决第一项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初32610号民事判决第三项为：上诉人李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司支付自2017年7月1日起至涉案房产实际返还之日的占有使用费（暂计至2019年8月31日占有使用费总额为1248000元；2019年9月1日起至涉案房产实际返还之日的占有使用费按每月48000元计算）；四、驳回上诉人李旭鹏的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9543元，由上诉人李旭鹏、深圳市罗湖区盘龙餐厅共同负担，上述费用被上诉人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司已预付，上诉人李旭鹏、被上诉人深圳市罗湖区盘龙餐厅应在本判决生效之日起十日内迳付被上诉人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司。二审案件受理费19518元，由上诉人李旭鹏负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月十七日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。