甘肃省庆阳市西峰区人民法院   民事判决书   （2020）甘1002民初4231号   原告（反诉被告）：巨某1，男，1983年1月24日出生，汉族，庆阳市西峰区纪委干部，户籍所在地甘肃省庆阳市，现住甘肃省庆阳市。   委托诉讼代理人：巨某2（巨某1叔父），男，1956年12月30日出生，汉族，庆阳市西峰区建委退休职工，住甘肃省庆阳市。   被告（反诉原告）：陈某，男，1986年10月20日出生，汉族，庆城县党校干部，户籍所在地甘肃省庆阳市，现住甘肃省庆阳市。   委托诉讼代理人：闫某，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。   第三人：西峰区南苑陇上家和房产信息部。   经营者：魏国强，该信息部总经理。   委托诉讼代理人：张某，男，1985年10月6日出生，汉族，西峰区南苑陇上家和房产信息部员工，住甘肃省庆阳市西峰区董志镇八年村东庄队**。   委托诉讼代理人：任某，甘肃北斗律师事务所律师。   原告巨某1与被告陈某、第三人西峰区南苑陇上家和房产信息部（以下简称家和信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在答辩期间被告陈某提起反诉，经审查，被告陈某提出的反诉符合法律规定，本院决定合并审理。原告巨某1及其委托诉讼代理人巨某2，被告陈某及其委托诉讼代理人闫某，第三人家和信息部的委托诉讼代理人张某、任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告巨某1向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告签订的《存量房屋买卖合同》，确认2020年5月26日原告与第三人家和信息部签订的《居间成交确认书》无效；2.依法判令被告返还原告房屋首付款409000元、土地出让金8278元、个税6500元、契税9750元、房本费80元，共计433608元，第三人家和信息部退还原告中介服务费8000元，被告及第三人按照合同约定房屋总价款的20%连带赔偿原告损失；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年5月26日，原告通过家和信息部购买了被告位于庆阳农副公司4幢1单元302室房屋，房屋建筑面积90.17平方米，房屋总价859000元。2020年6月11日，原告通过兰州银行向被告支付房屋首付款409000元（含20000元定金），下剩房款双方约定通过公积金贷款予以支付。2020年6月19日，原告在办理个人住房公积金评估贷款时发现，第三人家和信息部业务员葛锐与被告所说的房龄不一致，经查询该房屋首次办证日期是1999年，后再次查询该房屋的真实房龄是1996年9月。第三人家和信息部的业务员故意向原告提供虚假房龄，并告知原告其已经到房管部门核查了该房屋的真实信息，导致原告按中介提供的2006年房龄的价格与被告签订了房屋买卖合同，严重损害原告的权益，对原告造成重大经济损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。   被告陈某辩称并反诉称，2020年5月25日，反诉原告与反诉被告通过第三人家和信息部签订《居间成交确认书》，约定反诉原告将位于××区房屋出售给反诉被告。次日，三方签订了《买卖定金协议书》和《补充协议》，约定房屋总价款为859000元，对定金、首付款及尾款的支付进行了约定，并约定了人房屋过户、交付时间及买卖双方的责任。签订协议当日，反诉原告调取了房屋查询档案，向反诉被告披露了房屋自然状况。反诉被告支付定金20000元。2020年6月11日，反诉被告将389000元首付款支付给反诉原告，催促反诉原告尽快办理房屋过户手续，因其女儿上东方红小学报名在即，当日反诉原告就协助反诉被告办理了房产证，并协助反诉被告的妻子办理了户籍登记。按照双方协议约定，房屋过户后反诉被告应于50日内付清尾款，但反诉被告不但不支付尾款，还起诉要求退房退款。现反诉原告提起反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款450000元，并按房屋总价款的20%承担违约责任；2.依法驳回反诉被告的本诉请求；3，本案反诉费由反诉被告承担。   第三人家和信息部辩称，原告起诉的为“庆阳陇上家和房产经纪有限公司南苑店”，但《委托支付买卖定金协议书》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》、《补充协议》上均加盖为西峰区南苑陇上家和房产信息部公章，故原告起诉被告主体错误，被告主体不适格。原告与本信息部签订的《居间成交确认书》合法有效，不存在无效情形，双方应当按照协议履行自己的义务。况且本信息部全程提供了居间服务，促成原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，并且办理了房屋所有权转移登记，本信息部已经完成了居间任务，没有返还居间费用的义务。关于房龄问题，本信息部对此不确定，多次询问被告，被告也无法确定具体的建造年限，但本信息部从来没有向原告承诺该房屋是2006年建造的。需要强调的是，涉案房屋所有权转移登记之前，原告对于房屋建造年代没有进行强调审查，而是过户之后提出该问题，并通过微信多次向本信息部刻意取证。另外，原告要求本信息部按照合同约定赔偿总房价20%的责任，无事实依据和合同约定，请求法院依法予以驳回。   原告巨某1就被告陈某反诉辩称，本人是于2020年5月26日签订的《居间成交确认书》，并非2020年5月25日。被告称于2020年5月26日调取了房屋查档证明，但事实是第三人业务员只是当面询问了被告。双方签订的《补充协议》约定最迟于2020年6月10日之前办理权属过户手续，且《存量房屋买卖合同》中约定在房屋所有权转移之日起，可以向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，且本人孩子上学有房产证、户籍之一就可以了，不需被告协助，反倒是本人向被告支付首付款409000元，被告出具的收据中记载的金额为408000元，欺骗本人1000元。2020年6月19日，本人贷款评估时，发现房屋房龄有问题，本人立即告知第三人，并通知第三人告知被告；2020年6月21日，本人通过微信将房龄情况告知了被告，在协商过程中，被告及其父母对本人进行恐吓、威胁甚至谩骂，本人无奈之下诉至法院。   原告巨某1围绕诉讼请求依法提交以下证据：第一组：1、家和信息部中介系统登记涉房屋年代为2010年的照片1张；2、被告告知原告房龄是2003年的微信截图1张；3、原房主折怀仁办理房产证时间为1999年的信息查询表1份；4、房产系统及市自然资源局档案室《标准价（成本价）售房审批表》1份；5、第三人员工告知原告房龄是2006年微信截图1张及语音文件各1份；第二组:1、原告不购买房龄为20年的微信聊天截图2张；2、第三人员工带原告看区工商局2001年房子的照片2张；3、家盛孙巧宁给原告提供房源信息截图2张；4、陈某录音文件1份；第三组：1、第三人员工提供计生委单间只能报名不能住人的房源微信截图1张；2、2020年6月21日原告通过微信告知被告房龄问题的微信截图1份；第四组：1、被告父亲陈秉先告诉房屋实际价款、中介吃回扣的录音文件2份；第五组：1、《存量房买卖合同》1份；2、《补充协议》1份；3、原告交纳8000元中介费收据1份；4、《委托支付买卖定金协议书》1份；5、《居间成交确认书》1份；6、《买卖定金协议书》1份；7、缴费税票据4张；第六组：1、被告父亲陈秉先收取原告定金收条1份；2、被告收取原告首付款收条1份；3、转款凭证1张；4、原告妻子户口本复印件1份；5、不动产证复印件1份。经被告陈某、第三人家和信息部质证对第五组、第六组证据无异议，对其他证据均有异议。被告陈某围绕答辩意见及反诉请求依法提交以下证据:第一组：陈某身份证复印件1份；第二组：1、《二手房买卖合同》1份；2、《特别签订条款》1份；3、庆市房权证西峰区字第XXXX号产权证1份；4、查档证明1份；第三组：1、《居间成交确认书》1份；2、《买卖定金协议书》1份；3、《补充协议》1份；第四组：微信聊天记录1份；第五组：1、房地产权登记信息1份；2、结婚证复印件1份；3、陈某之妻苏清苗户口本复印件1份；4、巨某1之妻袁歆贻、之女巨柠菲户籍证明各1份；第六组：庆阳网2020年6月23日发布的西峰城区小学招生公告及入学申请表各1份。经原告巨某1质证对第一组证据、第二组证据的证据2、第三组证据的证据2、3及第四组、第五组、第六组证据无异议，对其他证据有异议；第三人家和信息部对被告陈某提交的证据均无异议。第三人家和信息部围绕答辩意见依法提交以下证据：1、营业部信息1份；2、《委托支付买卖定金协议书》1份；3、《买卖定金协议书》1份。经原告巨某1、被告陈某质证均无异议。本院对以上证据进行审查，认为原告巨某1提交的第五组、第六组证据，被告陈某提交的证据及第三人家和信息部提交的证据均系书证，证据来源合法，证据之间相互印证，作为认定本案事实的证据予以认定并在卷佐证；对原告巨某1提交的其他证据结合案件事实予以参考。   本院经审理认定事实如下：2020年5月26日，巨某1通过家和信息部购买被告陈某位于庆阳市××区房屋，建筑面积90.17平方米。当日，巨某1与陈某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定：房屋成交价格为859000元，巨某1于2020年5月26日向陈某支付定金20000元（定金在交易中自动转为首付款一部分），于房屋过户当日支付首付款409000元，剩余450000元由巨某1向银行申办抵押贷款；在交易中产生的全部税费由巨某1承担；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，陈某自房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；巨某1于过户之日起50个工作日内一次性向陈某支付剩余房款，如逾期支付按照房屋总价款的20%支付违约金。同时，巨某1与家和信息部签订《居间成交确认书》，约定巨某1向家和信息部支付居间报酬8000元。合同签订后，巨某1向家和信息部支付居间报酬8000元，向陈某支付定金20000元，并于2020年6月11日通过兰州银行向陈某转账支付389000元，共计支付房屋首付款409000元。支付首付款当日，陈某协助巨某1办理了房屋过户手续，巨某1缴纳契税9750元、个人所得税6500元、土地出让金8278元，并支付不动产登记费80元。涉案房屋实际建造时间为1996年，最初房主折怀仁办理房产证时间为1999年，第三人家和信息部所发布的房屋信息的建造年份是2010年。2020年6月11日，巨某1与陈某就涉案房屋过户后，巨某1发现涉案房屋最初房主折怀仁办理房产证时间为1999年，认为陈某和家和信息部未如实告知其房龄，要求撤销合同、返还房屋首付款及相关费用，并支付违约金；陈某认为巨某1未如约支付下剩房款，要求支付房款并承担违约金。   本院认为，本案争议的焦点是，涉案房屋披露房龄与实际不符，是否构成重大误解？《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。本案中，不论是第三人家和信息部所发布的房屋信息（2010年）还是涉案房产的房屋权属证书填发的时间（1999年），均晚于涉案房屋的实际建造日期（1996年），这对作为普通购房者的原告来说，仅通过看房是无法准确判断出房屋的建造日期的，且房龄是足以影响到原告是否选择按合同约定价格购买涉案房屋或者是否购买涉案房屋的重要信息。该误解不仅对房屋的品质产生影响，而且也势必对房屋银行贷款情况产生一定影响，进而影响原告巨某1付款及偿贷能力。原告巨某1的该误解直接影响其真实意思，系在中介及被告的行为影响且未经到房产部门核实下形成的，因此，原告以重大误解为由请求撤销与被告签订的《存量房屋买卖合同》有事实及法律依据，本院予以支持。被告陈某收取的购房款应当予以返还。原告巨某1于2020年5月26日与被告陈某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于2020年6月11日办理了房屋过户手续，在此期间原告巨某1未积极慎重审查房龄问题，二手房屋买卖属大宗商品交易，交易标的额较大。在市场经济环境中，原告巨某1作为买受人，应当尽到审慎审查的义务，其在未审查到位的情况下，仓促办理房屋所有权过户登记，虽然达到了落户的目的，但也造成了过户费用的损失，原告巨某1对此存在重大过失，故其请求被告陈某承担过户所产生的请求（土地出让金8278元、个税6500元、契税9750元、房本费80元），本院不予支持。虽然《存量房屋买卖合同》约定了违约责任，但没有直接证据证明被告陈某在出售房屋过程中有故意虚构房龄的行为，故对原告巨某1要求被告陈某支付违约金的请求，不予支持。   《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告巨某1与第三人家和信息部签订的《居间成交确认书》的行为没有法律规定无效的情形，故原告巨某1请求确认《居间成交确认书》无效的诉讼请求，不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销原告巨某1与被告陈某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；   二、原告巨某1协助被告陈某将位于庆阳市××区涉案房屋的所有权转移至被告陈某名下，所需费用由原告巨某1负担；   三、被告陈某返还原告巨某1购房款409000元；   四、驳回原告（反诉被告）巨某1的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）陈某的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7924元，由原告巨某1负担3924元，被告陈某负担4000元；反诉案件受理费4025元，被告（反诉原告）陈某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。   审判长 张 璟   人民陪审员 李晓鸣   人民陪审员 刘燕宁   二〇二〇年十二月十四日   书记员 党启元   本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：   （一）因重大误解订立的；   （二）在订立合同时显失公平的；   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。   当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的等义务。   《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条   71.行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。