上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19265号原告：上海豪车汇汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：池驰，董事长。委托诉讼代理人：闫勇勇，女。被告：上海响太汽车销售有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁伟，执行董事。原告上海豪车汇汽车服务有限公司(以下简称豪车汇公司)与被告上海响太汽车销售有限公司(以下简称响太公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。审理过程中，本院依法排除小额诉讼程序适用，转为简易程序审理。本案于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫勇勇、被告法定代表人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪车汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的物业管理服务合同；2.被告支付物业费人民币19,165.47元；3.被告支付电费766.82元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.双方签订的物业管理服务合同于2020年11月24日解除；2.被告支付欠付物业费45,760.60元(以每月5,875元为标准自2020年4月1日计算至2020年11月24日)；3.被告支付违约金17,625元；4.被告支付2019年12月至2020年7月欠付电费643.42元；5.被告已支付的物业保证金17,625元用以抵扣其欠付物业费，不足部分仍需补足。事实与理由：2019年9月26日，双方就上海市青浦区嘉松中路5888弄豪车汇广场A座A606办公室(以下简称涉案房屋)签订物业管理服务合同。豪车汇公司按约提供物业服务，可响太公司拖欠2020年4月1日后的物业费以及2019年12月至2020年7月的电费，经催讨仍未支付。望判如所请。被告响太公司辩称：1.同意双方于2019年9月26日签订的物业管理服务合同于2020年11月24日解除；2.响太公司实际承租涉案房屋，但自2020年4月后便未实际使用，不同意承担此后的物业费，也确实未交纳此后的物业费。3.以三个月物业费作为违约金，金额过高，请求法院酌减。4.同意补交欠付的电费643.42元。5.确认曾按约向豪车汇公司缴纳物业保证金17,625元，同意豪车汇公司将该物业保证金用以抵扣响太公司欠付的物业费。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX-XXX号A座6层606室，由豪车汇公司单独所有，所在土地用途为商办。2019年9月26日，响太公司(甲方)与豪车汇公司(乙方)就涉案房屋签订上海豪车汇物业管理服务合同。合同约定：乙方为本物业组建专门团队以及服务中心进行物业管理服务；合同期限自2019年10月1日至2022年10月16日；甲方于本协议签署后向乙方交纳物业保证金17,625元，租赁期内，甲方没有按约如期交纳物业费的，乙方有权从其保证金中扣缴；每月物业费总计5,875元；物业费按季度收取，每期总计17,625元，甲方须于每交费周期起始日之前的10日内足额交纳；逾期未交纳的，经乙方催告后无正当理由仍未交纳的，逾期缴纳的日违约金标准为千分之五，自最晚缴费日起计算至付清为止；甲方每月按时向乙方支付物业费和水、电等代收费用；若甲方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于物业费等各项费用超过30日的，应向乙方支付相当于3个月物业费金额的违约金，同时应赔偿乙方因此遭受的一切损失，且乙方有权立即单方终止本合同。合同还约定了其他事宜。庭审中，豪车汇公司与响太公司一致确认：双方签订的上海豪车汇物业管理服务合同于2020年11月24日解除；响太公司未支付2020年4月1日后的物业服务费；响太公司曾向豪车汇公司支付物业保证金17,625元。以上查明的事实，有原、被告的陈述，豪车汇公司提交的物业管理服务合同、微信聊天记录、缴费通知单，本院调取的上海市不动产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，豪车汇公司与响太公司于2019年9月26日就涉案房屋签订的上海豪车汇物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，于法无悖，双方应当恪守履行。2020年11月24日，双方经协商一致，合意解除物业管理服务合同，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。关于补交物业费的诉讼请求，响太公司作为涉案房屋的承租人，享受了豪车汇公司提供的物业服务，理应根据物业管理服务合同的约定，以每月5,875元的标准，向豪车汇公司支付相应物业费。在未提供相应证据予以证明的情况下，响太公司以未实际使用涉案房屋、未享受物业服务为由，欠付2020年4月1日至11月24日的物业费，无事实和法律依据，本院对该答辩意见不予采信。关于支付违约金的诉讼请求，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由响太公司向豪车汇公司支付违约金6,000元。关于补交电费的诉讼请求，合同5-2条明确约定水、电等费用由豪车汇公司代收，且双方对欠付时间、金额均无异议，故就豪车汇公司要求响太公司补交643.42元电费的诉讼请求，本院予以支持。关于以物业保证金抵扣欠付物业费的诉讼请求，合同4-2条明确约定豪车汇公司有权从物业保证金扣缴欠付物业费，双方在庭审中就此亦无异议，故就该诉讼请求，本院予以支持。豪车汇公司可将响太公司支付的17,625元物业保证金用以抵扣响太公司欠付的物业费，不足部分仍需由响太公司补足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海豪车汇汽车服务有限公司与被告上海响太汽车销售有限公司于2019年9月26日签订的物业管理服务合同于2020年11月24日解除；二、被告上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海豪车汇汽车服务有限公司支付物业费(以每月5,875元为标准，自2020年4月1日起计算至2020年11月24日止)；三、被告上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海豪车汇汽车服务有限公司支付违约金6,000元；四、被告上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海豪车汇汽车服务有限公司支付电费643.42元；五、原告上海豪车汇汽车服务有限公司将被告上海响太汽车销售有限公司支付的17,625元物业保证金用以抵扣被告按照上述第二项判决主文应支付的物业费，不足部分仍需由被告补足。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,400.70元，减半收取计700.35元，由原告上海豪车汇汽车服务有限公司负担145.35元，由被告上海响太汽车销售有限公司负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年十二月十一日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。