浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8997号原告：绍兴文化发展集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区西小路**。法定代表人：季凌。委托诉讼代理人：丁飚、应佳奇，浙江震天律师事务所律师。被告：绍兴人文图书有限公司，，住所地浙江省绍兴市越城区府山街道人民中路********法定代表人：倪荷娟。委托诉讼代理人：丁惠良，系公司员工。原告绍兴文化发展集团有限公司（以下简称“文化发展公司”）与被告绍兴人文图书有限公司（以下“人文图书”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告文化发展公司的委托诉讼代理人应佳奇，被告人文图书的委托诉讼代理人丁惠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付提前退租违约金225914元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月15日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由被告承租原告位于绍兴市县××街××号鲁迅电影城一楼部分房屋，租赁期限为2016年1月1日起至2020年12月31日止。同时在协议第11条确定了违约责任，约定本协议生效后，任何一方提前终止合同，应向对方支付剩余租期租金的30%作为违约金，如不足以弥补给对方造成的损失，还应继续赔偿。协议签订后，原告按约交付房屋，后被告于2020年6月22日向原告提交《报告》1份，要求于2020年7月31日提前退租。原告在收到后回复《催告函》一份，要求被告支付剩余租金及提前退租的违约金。后被告已将租金陆续缴清，但一直未曾支付违约金。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告人文图书辩称：一、被告提出解除合同的请求，经过原告同意，属于合同法规定的协商解除的情形，被告不存在违约，双方之间的租赁合同在2020年8月5日已完全履行完毕；二、即使法院经审理认为被告的行为构成违约，则原告要求的违约金过高，请求法院结合实际，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定甲方同意将位于绍兴市县××街××号鲁迅电影城一楼部分房屋，租赁给乙方作图书超市经营使用，租赁的房屋建筑面积约1427.4平方米。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，以2136230为基数，第二年度递增2%，第三、四、五年，分别在上年租金额基础上递增2.5%。每年租金分别为：第一年1958211元（因乙方要停业装修，甲方同意给乙方一个月的装修期，以2136230为基数，减免一个月房租），第二年租金为2178955元，第三年租金为2233429元，第四年租金为2289264元，第五年租金为2346496元。租金支付方式为半年支付一次，甲方收取租金同时开出发票给乙方。合同约定了每次支付租金的具体时间，其中2019年上半年的租金应于2019年1月1日前支付，2019年下半年的租金应于2019年7月1日前支付，2020年上半年的租金应于2020年1月1日前支付，下半年租金应于2020年7月1日前支付。同时，乙方承诺无论经营情况如何都不向甲方提出适当减少租金方面的要求。如有拖欠租金，应当按照合同法承担相应的违约责任，乙方向甲方加付每日500元滞纳金，如租金延迟交纳15天以上，乙方同意停电、停水并提前终止协议，无条件出屋，并承担本协议中明确的违约责任。本协议生效后，任何一方提前终止合同，应向对方支付剩余租期租金的30%作为违约金，如不足以弥补给对方造成的损失，还应继续赔偿。合同还就其他事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告遂将房屋交付给被告使用。2020年5月6日，原告向被告发送催款函1份，载明：“截止2020年5月5日，被告尚欠原告2019年房租款和2020年上半年房租款903656元，减去减免的2月、3月房租后，合计765668.33元，上述行为已违反了房屋租赁协议约定，故要求被告于2020年5月15日前缴足上述费用。”被告于当日回复，回复中提到：1、因本公司主要通道劳动路被隔断，使人文图书超市人流极具减少，严重影响书店经营，并多次提出协商适当减免租费，正因为此原因，贵公司的房租评估价值也存在降低；2、去年纳思培训机构在二楼装修时，全场机械刨地一个余月，剧烈的震动声使书店无法营业，造成经济损失，本公司多次要求解决此事，至今没有答复；3、疫情期间，书店生意极为清淡，连员工的工资也发放困难。综上所述，应交的房租确有拖欠现场，如果贵公司能实事求是处理本公司的合理诉求，本公司一定按合同执行。2020年6月22日，被告又向原告出具报告1份，主要内容为：由于建造地铁等原因造成被告经营困难，后再加上新冠疫情影响，被告多次向原告要求减租，但一直没有回复，故原告要求退租，时间为2020年7月31日。后被告实际于2020年7月31日腾退案涉房屋，并于2020年8月5日将未支付的房租（已减免2月、3月、4月的房租）缴清。另查明，因案涉房屋周边建造地铁等客观原因，被告先后向市文旅集团及原告要求减少房租。以上事实由原告文化发展公司提交的《房屋租赁合同》1份、被告出具的要求提前退租的报告1份、2020年5月6日催款函1份，被告人文图书提交的退租报告1份、微信聊天记录1组、被告提交的案涉房屋周围环境照片1组、要求减租的报告复印件2份、收到原告催款函后的回复复印件1份以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，双方当事人对其之间的房屋租赁关系已经解除，被告已向原告结清所有房屋租赁费用且已腾退案涉房屋等基本事实没有争议，双方争议的主要问题是被告是否需要向原告支付违约金。对此本院认为，被告在合同约定的租赁期内，向原告书面提出提前退租，显属违约，依法应承担相应的法律后果。被告辩称合同解除系双方协商一致的结果，但因未能举证予以证明，且原告不予认可，故对于被告的该项意见，本院不予采纳。现原告要求被告按照合同约定第十一条支付剩余租期租金的30%作为违约金，被告认为违约金过高，要求予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故本院根据合同履行情况、当事人过错程度等情况，同时结合公平原则综合衡量，依法调整被告应承担的违约金为50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴人文图书有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴文化发展集团有限公司违约金50000元；二、驳回原告绍兴文化发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2344元，由原告绍兴文化发展集团有限公司负担1819元，被告绍兴人文图书有限公司负担525元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年十二月三十日书记员  柴静法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。65