河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3165号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司，住所地河北省丰宁满族自治县大阁镇六道沟村顺平街**。 法定代表人：刘金凤，经理。 委托诉讼代理人：徐士升，男，1973年5月10日出生，满族，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玮，女，1981年10月27日出生，满族，公司职员，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：杨鸿飞，男，1979年3月4日出生，汉族，住河北省丰宁满族自治县。（与被上诉人系夫妻关系）。 上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产公司）因与被上诉人王玮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人金地房地产公司的委托诉讼代理人徐士升、徐若童，被上诉人王玮及其委托诉讼代理人杨鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金地房地产公司上诉请求：1、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1380号民事判决，改判驳回被上诉人原审本诉诉讼请求；2、判令支持上诉人原审反诉诉讼请求。事实与理由：一、一审判决上诉人为被上诉人将窗户更换为断桥铝材质窗户属于判决错误、履行不能。1、上诉人开发的金地满城住宅小区，其中建筑施工图设计总说明，七条9款外门窗选材为塑钢型材；建筑节能设计说明门窗工程为塑钢型材双层，住宅部分维护结构热工程设计表外窗为塑钢型材。上诉人依据设计施工，本工程竣工经勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位和建设单位六部门于2019年7月检验验收一次性通过验收，本工程设计、施工、验收、备案中窗户材质为塑钢型材。2、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》附件六，5、阳台为塑钢封闭，8、窗户为断桥铝，此处的选项为断桥铝实属笔误。3、同栋楼房材质外观应当一致，根据外观一致性原则，本栋楼房的窗户材质应当是塑钢材质。4、本栋楼房是上诉人的固定资产投资，规划、设计、验收是经行政许可的，和具体行政行为，民事不能对抗行政。5、窗户安装有钢槽卧口，竣工验收不得更换，如更换危害楼房安全使用也危害公共安全，该判决为履行不能，应当撤销。二、上诉人不应当支付被上诉人违约金26638.91元。1、上诉人提供丰宁满族自治县住建局关于中考期间各建筑工程现场停止施工的通知，丰宁住建局关于两考期间施工管理应急预案。行政机关的每年中高考停工6天作为政府行为应当作为不可抗力。2、上诉人提供的丰宁县气象局出具的6级以上大风86天和大雨天136天是有权机构出具的证明，也是不能施工的客观证据，自然恶劣天气不能施工应当认定为不可抗力，交工日期应当扣除不可抗力天数；3、上诉人通知办理交房手续的日期应当认定为交房日，不应当以被上诉人领取钥匙为交房日。上诉人已将被上诉人所购之房备案登记了，自备案登记之日起被上诉人就是所购之房的房主，该栋楼房经验收合格即是上诉人履行了建房合同义务，通知交付即是交付日，具体到被上诉人办理手续所花费时间不应计算为迟延交工日期。三、上诉人的反诉请求应当得到支持。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》附件四银行按揭迟延30日转账视为违约，被上诉人按日迟延日万分之一违约金，被上诉人迟延办理按揭贷款逾期放款65天，应当支付违约金2600.00元。2、《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第1款约定，甲方通知乙方办理入住手续后，乙方延期办理的，每延期一日应当向甲方支付房屋总价款的万分之一的违约金。被上诉人迟延办理房屋入住手续215天，应当缴纳违约金18232.00元，合计22480.00元。根据合同规定被上诉人应当承担违约责任。 王玮辩称，上诉人的上诉主张不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王玮向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告按合同要求窗子更换为断桥铝；2、请求依法判令被告支付违约金自2019年6月30日起直至房屋验收合格交付为止；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 金地房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告迟延办理按揭贷款和持有办理房屋交割手续违约金共计22480.00元；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明的事实：2018年10月10日，王玮与金地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，王玮购买金地公司开发的金地满城一期7号楼2单元16层1602室。合同约定：该商品房建筑面积123.30平方米，层高2.9米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6880.56元，总价款为848373.00元。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定第8项约定窗户为断桥铝。按合同约定，王玮交付了首付款258373.00元。2018年11月22日，金地公司通知王玮到中国农行丰宁支行办理贷款手续，于当日签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额590000.00元。2019年1月15日，中国农行丰宁支行将该笔借款发放到金地公司账户，至此，王玮将购房款已全部付清，金地公司为王玮出具了发票。2019年8月16日，金地公司以公告的形式通知购房业主办理交房手续，王玮购买的7号楼是2019年9月22日办理交房手续。王玮于2019年9月22日办理交房手续时，因物业公司存在不合理收费，未能查验房屋。后经协商于10月29日对房屋进行了查验，经查验房屋窗子材质为塑钢，不是合同约定的断桥铝等原因,原被告至今未能完成交房。自合同约定交房之日即2019年6月30日起至原告起诉至本院之日即2020年5月9日止，已逾期314天。 一审法院认为，原告王玮与被告金地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定全额交纳了购房款，而被告未按合同约定的期限及窗户材质交付房屋，已构成违约，应承担为原告更换为合同约定的断桥铝材质窗户的责任，对原告该项请求本院予以支持。原被告交房未成功主要原因系被告金地公司违约，过错不在原告，故被告应依法承担逾期交房的违约责任。鉴于涉案房屋交房时间尚不确定，故原告主张的逾期交房违约金支持至原告起诉之日。至实际交付之日的违约金可待实际交付时间确定后，原告可另行主张。被告辩称原告迟延办理按揭贷款，应支付违约金，因原告是按照被告的要求和时间提供材料、办理贷款手续，而放款时间不是原告能够左右的，而在于银行，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。被告辩称中高考停工的行政通知并非不可抗力事由，大风雨天气亦不属于自然灾害，被告上述抗辩理由均不属于合同约定的不可抗力。对被告主张原告承担迟延办理房屋交付手续的违约金无事实和法律依据，对此本院不予支持。按合同约定，原告未主张解除合同的，被告应按全部房价款的万分之一支付违约金，故被告应支付违约金26638.91元（848373元X1/10000X314天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将原告（反诉被告）王玮购买的金地满城一期7号楼2单元1602室商品房内的窗户更换为断桥铝材质窗户。二、被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王玮支付违约金26638.91元。三、驳回原告（反诉被告）王玮的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的反诉请求。 二审审理期间，上诉人金地房地产公司提交证据一：竣工项目审查表，证明案涉小区房屋经勘察、设计、施工、施工图审查、监理、建设六方盖章，具备交房条件。证据二：金地满城7#楼设计、申核、施工图纸，在第七项门窗工程中，设计、申核门窗为塑钢型材，双方签订合同部分为断桥铝门窗系笔误。 被上诉人王玮质证意见为，对上诉人提交的证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不认可。1、上诉人未出示原件，复印件无法与原件核实；2、且仅有第一页和第六页，不完整，没有骑缝章，不具证明力；第一页载明的竣工日期为2019年12月31日，能够证明6月30日，9月22日还没有竣工，提前交付为违约行为且违法。3、没有显示是案涉房屋的竣工审查，与本案不具关联性。4、没有关于窗户材质的说明。根据《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条、《消防法》第10条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第7条等，竣工验收应当满足：施工、监理、勘查、设计等单位出具的报告；有完整的技术档案和施工管理资料，完成“规划、消防、环保”专项验收。根据上述法律法规规定，金地公司没有竣工验收完成，就强制被上诉人等交付，完全违反上述法律法规的强制性规定。没有经过验收，上诉人提供不合格产品，没有经过消防等验收，买受人入住会造成重大火灾安全隐患，严重威胁业主的生命和财产安全。对证据二图纸的真实性、合法性、关联性不予认可。因没有委托合同，无法核实上诉人与河北环球设计公司之间是否存在真实的合同关系。即便有合同关系，也是上诉人与设计公司之间的约定，与被上诉人所签订的合同无关。 本院对上诉人提交的证据一、证据二的真实性及证明目的予以确认。 本院审理查明的事实为，2018年10月30日，王玮与金地房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了金地房地产公司开发的坐落在丰宁满族自治县（赠送顶层阁楼），每平米单价5555.95元，总价款745108.00元。王玮全额支付了购房款，金地房地产公司于2019年9月10日出具了发票。双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了逾期交付责任，逾期在三十日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息等。该合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准》第5项选项约定：“阳台为塑钢封闭”、第8项约定：“窗户为断桥铝”。金地房地产公司于2019年8月26日发布金地满城交房公告，告知所有业主领取钥匙前需缴纳完住宅专项维修资金。王玮于2019年9月19日缴纳了住宅专项维修资金。2019年10月29日，王玮签字确认的《金地满城小区房屋验收单》记载楼号为7-2-1602，业主姓名为王玮，验房内容：1、分水器及地面管完好；2、防盗门外观完好，开启灵活；3、窗户开启灵活；4、窗框及密封条是否完好（压条开裂、变形）；5、窗户玻璃完好；6、上下水设施完好；7、电设施完好；8、卫生间齐全；9、其它：没有纱窗，没有烟道止回阀口，窗户材质与合同约定的断桥铝材质不符，实际为塑钢，阁楼阳光房未封闭，现有临时封闭不严，层高为2.8米，合同为2.9米。综合以上原因，业主方认为该房屋未达到交房接受标准，验房不合格。王玮未接收此房屋。 本院认为，本案的争议焦点一是金地房地产公司是否应该为王玮更换断桥铝材质的窗子。王玮与金地房地产公司签订《商品房买卖合同》附件六中《关于装饰装修及相关设备标准》第8项约定：“窗户为断桥铝”，而在该附件第5选项约定：“阳台为塑钢封闭”，结合金地房地产公司提交的《建筑施工图设计总说明》中载明的住宅门窗型材为塑钢型材，纵观本案所涉房屋窗户材质从设计、施工、竣工验收报告中均为塑钢型材，应认定双方签订《商品房买卖合同》时约定的窗户材质为塑钢型材，更符合客观实际。加之，涉案楼房已经整体验收，如果再允许各业主按双方所签合同约定更换断桥铝窗子，势必会影响整栋楼的安全。因此，王玮请求人民法院判令金地房地产公司为其更换断桥铝材质窗子的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。 争议焦点之二是金地房地产公司是否应支付王玮迟延交房的违约金。王玮与金地房地产公司签订《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的交付日期为2019年6月30日前。金地房地产公司于2019年8月26日发布交房公告，按照公告中各楼栋办理交房手续时间安排，7#楼办理交房时间为2019年9月22日，应视为金地房地产公司自2019年9月22日起履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》规定，标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。根据王玮于2019年10月29日签字确认的房屋验收单记载的验房内容，能够证明涉案房屋已经达到双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，已经满足合同的基本目的，王玮应该接收涉案房屋。王玮以所购房屋没有纱窗，没有烟道止回阀口，窗户材质与合同约定的断桥铝材质不符，实际为塑钢材质等事由拒绝接受房屋。上述事由不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条所指的购房者拒绝接收房屋的正当理由，故王玮请求判令金地房地产公司支付其自2019年6月30日起至房屋验收合格交付之日止期间的逾期交房违约金的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。王玮与金地房地产公司签订《商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年6月30日前，扣除因客观原因不能正常施工的天数，本院认定金地房地产公司逾期交房的天数为81天。金地房地产公司应支付王玮逾期交房违约金的数额为6871.82元（848373.00元×1/10000/天×81天)。金地房地产公司请求判令王玮支付其迟延办理按揭贷款和迟延办理房屋入住手续违约金22480.00元的反诉主张，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初1380号民事判决； 二、上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王玮逾期交房违约金6871.82元； 三、驳回王玮的其他诉讼请求； 四、驳回丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100.00元，反诉费219.00元，二审案件受理费438.00元，合计757.00元，由上诉人丰宁满族自治县金地房地产开发有限公司负担400.00元，由被上诉人王玮负担357.00元。 本判决为终审判决。 审判长 刘宪海审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 刘      明      喆 -11-