浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11278号原告：绍兴市镜湖新区开发建设办公室，住所地绍兴市凤林西路**。负责人：赵建国，主任。委托诉讼代理人：顾群英、丁继胜,浙江大公律师事务所律师。被告：绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司，住，住所地绍兴镜湖新区湿地公园林头村/div>法定代表人：章永华。被告：绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊，住，住所地绍兴市越城区灵芝镇湿地公园林头村渔猎公园内新建**会所/div>投资人：章六二。上述两被告共同委托诉讼代理人：施颖颖，泰和泰（上海）律师事务所律师。原告绍兴市镜湖新区开发建设办公室（以下简称“镜湖开发建设办公室”）与绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司（以下简称“十里荷塘建设公司”）、绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊（以下简称“小莲庄茶艺坊）物权保护纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理；诉讼中，十里荷塘建设公司提起反诉，本院于2020年5月21日再次公开开庭进行了审理。原告镜湖开发建设办公室之委托诉讼代理人顾群英，被告十里荷塘建设公司、小莲庄茶艺坊之委托诉讼代理人施颖颖到庭参加诉讼。十里荷塘建设公司于2020年12月29日申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案司法鉴定期间自2020年7月14日至2020年12月28日。本案庭外和解时间2个月。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月28日，原绍兴市国土资源局出具绍市土资监镜罚［2012］13号行政处罚决定书，对被告十里荷塘建设公司在镜湖庄头河以南、解放大道梅山段以西、十里荷塘渔猎公园内未经批准建造房屋的行为予以处罚：责令其退还非法占用的4747.25平方米土地，没收在非法占用的规划建设用地上新建的建筑物和其他设施（建筑面积2811.33平方米）等。处罚决定作出后，被告十里荷塘建设公司主动将罚没的2811.33平方米建筑物移交原市国土资源局。后经国土局请示，2012年9月11日，绍兴市人民政府办公室作出绍市府办抄第361号抄告单，同意将上述罚没的建筑面积2811.33平方米的建筑物调拨给原镜湖新区管委会管理使用。2016年中共绍兴市委、市人民政府发文不再保留镜湖新区管委会，设立绍兴市越城区镜湖管委会；2018年中共绍兴市委、市人民政府又发文撤销绍兴市越城区镜湖管委会，设立镜湖开发建设办公室即原告。上述资产应由原告管理使用。全部罚没建筑物权属移交后，仍由被告十里荷塘建设公司占有使用，其二号会所中即包括了约659平方米的罚没建筑，其也曾多次要求与原告（包括原告变更前主体）就罚没建筑签订租赁合同，但未获原告（包括原告变更前主体）允许。被告十里荷塘建设公司后又将二号会所出租给被告小莲庄茶艺坊经营使用，约定租期为叁年，自2013年10月1日至2016年9月30日，月租为8350元，合计年租金为100200元。目前二号会所使用单位仍为被告小莲庄茶艺坊。原告虽多次催告，并于2019年11月初函告二被告腾退返还上述罚没建筑物并支付占有使用费，但二被告至今既未腾退亦未支付任何费用，己侵犯原告合法权益，依据法律规定，二被告理应归还建筑物，并支付占用期间合理费用。现原告为保护国有资产合法权益，提起诉讼，要求判令：1、二被告立即腾退位于绍兴市越城区××镇××村××号会所中面积约659平方米建筑物并返还原告。2、二被告向原告支付第1条所诉请的建筑物的占有使用费计人民币726450元（参照绍兴市镜湖十里荷塘建设开发有限公司与绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊签订的《租房合同》约定的租金标准暂计算自2012年9月11日至2019年12月11日，要求最终计算至实际腾退返还日止；或经法院委托评估以确定自2012年9月11日至实际腾退返还日止的占有使用费）。3、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告申请对诉讼请求第一项面积变更为658.52平方米。关于罚没返还，考虑到实际情况，原告同意按照罚没房屋现状返还。被告十里荷塘建设公司、小莲庄茶艺坊辩称,项目是由镜湖管委会招投标，造了三年都没有企业经手这块业务，直至2008年由十里荷塘建设公司取得整个承建项目，在招投标过程中整块园区土地性质是一般农田，当时承诺是给予十里荷塘约37亩的旅游建设用地，因为有这部分配套，被告十里荷塘建设公司进行项目竞标及后续建设，整个项目建设过程中慢慢由镜湖管委会将土地由一般农田置换成规划用地，到2012年无法进行土地调拨，出面与被告十里荷塘建设公司商量把整体园区收归镜湖管委会所有，当时的配套也不给予了，故签订了整体收购项目，所涉案的二、三会所是可以一并收购的，被告十里荷塘建设公司股东不舍得这两块会所，要求镜湖管委会保留，后经商量用罚没的方式处理，长期给被告十里荷塘建设公司两股东使用，才会有原告诉状中的第一段陈述，以罚没方式被告十里荷塘建设公司很配合地进行了移交。原告在事实陈述中取了中间一段，没有将整个事情经过进行描述。后期也长期确实由第一、二被告进行使用。当时未经批准建造，要求法院调取整个园区资料移交给城北新城开发有限公司的资料，可以看出整个园区规划及土地性质。罚没后原告同意第一被告使用，无需支付使用费，如果要支付，原告提供的证据是第二被告在工商登记时的租赁合同，当时已经由第一被告将房屋建造完毕，装修后整体租赁给第二被告，且租赁面积远远超过原告所主张要求返还的面积，如果要参照这份协议，也应该按照框架价值与实际租赁给第二被告带装修、带场外价值比例，以及罚没部分面积与租房协议面积比例作为基数按照月租金8350元来折算实际罚没部分的租金。关于时效问题，罚没移交后，整体权利一直由第二被告使用至今，原告认为其权利被侵害，如果按照原告所说实际上移交时已经产生，现在才来主张，时效已经过了，要求驳回原告诉请。经审理查明，2008年12月12日，原绍兴市城北新城建设投资有限公司（现为绍兴市镜湖新区开发集团有限公司，以下简称“城北新城投资公司”，甲方）与凯瑞投资有限公司（乙方）签订《镜湖“十里荷塘渔猎公园”项目合作协议》，双方就开发绍兴镜湖十里荷塘渔猎公园达成协议，其中约定甲方受原土地承包者委托将项目范围内的土地租给乙方经营管理，同时，甲方承诺按总项目用地5%的标准（约37亩）配置旅游建设用地，以挂牌方式出让，挂牌出让的条件与渔猎公园的总体规划和建设配套相结合；乙方必须按批准的公园的总体规划实施开发建设，并达到规划设计的预期目标要求，投资资金由乙方自行筹措，并保证水乡渔猎和湿地赏荷两个功能区块的投资不少于2800万元。该协议还对土地租金、建设计划等双方其他权利义务进行了约定。2009年1月9日，凯瑞投资有限公司投资成立项目公司即十里荷塘建设公司，负责开发建设十里荷塘渔猎公园，并于2010年6月建成开园。2012年7月17日，城北新城投资公司（甲方）、十里荷塘建设公司（乙方）、凯瑞投资有限公司（丙方）签订《关于镜湖十里荷塘渔猎公园的协议书》，其中约定：为服从镜湖新区开发建设大局，经友好协商，甲方和丙方拟终止双方签订的《镜湖“十里荷塘渔猎公园”项目合作协议》，同时乙方股东同意由甲方征收乙方在“十里荷塘渔猎公园建设项目”中所形成的资产；资产收购总对价款为7789万元，由甲方直接支付给乙方；对乙方已经建成结顶的二个小型会所，其中西会所建筑面积2045平方米，南会所建筑面积1700平方米，由于原先没有办理相应报建手续，由国土部门处置，如处置没收的，上述会所又对外租赁的，甲方在自身能力所及范围内协助乙方合法取得租赁权。协议各方还对收购的其他各项权利义务进行了约定。2012年6月28日，原绍兴市国土资源局向十里荷塘建设公司出具绍市土资监镜罚[2012]13号行政处罚决定书。其中经该局查实：十里荷塘建设公司以弥补公司经营亏损为由，于2011年10月上旬起，在镜湖新区大庄头河以南、解放大道梅山段以西、十里荷塘渔猎公园内地段，擅自占用4747.25平方米（合7.12亩）土地新建房屋二处，业已建成总建筑物面积4550.98平方米（其中地下室建筑面积299.96平方米），拟作休闲、服务会所，尚未投入使用。经审核，该地块地类为耕地，在土地利用总体规划中为规划建设用地、一般农田及河流水面，位于绍兴市中心城区扩展边界外。其中规划建设用地3709.25平方米[建筑面积2811.33平方米（其中地下室建筑面积136.87平方米）]符合土地利用总体规划，一般农田1033.00平方米和河流水面5.00平方米[建筑面积1739.65平方米（其中地下室建筑面积163.09平方米）]不符合土地利用总体规划。至调查之日未依法办理用地审批手续。该局认为，十里荷塘建设公司出于建造休闲、服务会所之目的，擅自占用土地新建房屋的行为，扰乱了土地管理的正常秩序，属未经批准，非法占用土地的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，处罚如下：责令退还非法占用的4747.25平方米（合7.12亩）土地，限于收到本处罚决定书之日起十五日内，自行拆除在非法占用的1033.00平方米一般农田和5.00平方米河流水面上新建的建筑物及其他设施[建筑面积1739.65平方米（其中地下室建筑面积163.09平方米）],恢复土地原状；没收在非法占用的3709.25平方米规划建设用地上新建的建筑物和其他设施[建筑面积2811.33平方米（其中地下室建筑面积136.87平方米）]；并处以非法占用耕地每平方米25元的罚款，共计人民币118681元。2012年8月，被告十里荷塘建设公司承诺不申请复议及起诉，罚款已经缴清；同时表示将没收的二处建筑物，建筑面积2811.33平方米（其中地下室建筑面积136.87平方米）移交原绍兴市国土资源局，移交清单中载明具体为：会所一（西首处）建筑面积为2152.81平方米（其中地下室建筑面积136.87平方米）；会所二（东首处，即涉案二号会所）建筑面积为658.52平方米。经核实，对于应拆除的建筑面积1739.65平方米（其中地下室建筑面积163.09平方米），其中属于三号会所的建筑面积为332.08平方米（含地下室163.09平方米）；属于二号会所的建筑面积为1407.59平方米。2012年8月19日，原绍兴市国土局向绍兴市人民政府请示，表示对于需拆除的建筑物，届时该局将依法申请人民法院强制执行；对没收的建筑物，根据绍兴市镜湖新区管理委员会要求交由其管理使用的申请，建议同意将没收的建筑物调拨给绍兴市镜湖新区管理委员会管理使用。2012年9月11日，绍兴市人民政府办公室作出绍市府办抄第361号抄告单，对国土局的前述请示经研究，同意将上述未拆除部分建筑物（建筑面积2811.33平方米）调拨给镜湖新区管委会管理使用。2012年10月，原绍兴市国土资源局申请本院强制执行如下内容：1、退还非法占用的1033.00平方米一般农田和5.00平方米河流水面；2、拆除在非法占用的1033.00平方米一般农田和5.00平方米河流水面上新建的建筑物及其他设施[建筑面积1739.65平方米（其中地下室建筑面积163.09平方米）]，恢复土地原状。后本院于2012年11月8日向原绍兴市国土资源局发出通知一份，认为因处罚内容客观上无法强制执行，故国土资源局的申请不符合非诉行政执行案件的受理条件，将申请执行的材料予以退回。另查明，2016年3月，中共绍兴市委、市人民政府发文不再保留镜湖新区管委会，后于2016年6月设立绍兴市越城区镜湖管理委员会；2018年6月，中共绍兴市委、市人民政府又发文撤销绍兴市越城区镜湖管委会，设立镜湖开发建设办公室即原告。又查明，2013年10月1日，被告十里荷塘建设公司（甲方）与小莲庄茶艺坊(乙方)签订《租房协议》一份,载明：出租房屋位于渔猎公园内新建二号会所；出租房屋面积1000平方米；租期三年，月租为8350元，合计年租金为100200元，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。双方还对其他权利义务进行了约定。出租时，涉案二号会所系已带装修，目前实际仍由小莲庄茶艺坊占有使用。再查明，2013年9月25日，原绍兴市镜湖新区管委会向绍兴市工商行政管理局出具证明一份，载明：兹证明位于镜湖新区渔猎公园内新建二号会所的房屋，计面积1700平方米，尚未取得房产证，上述房屋现可以作为经营用房，从事经营活动。2014年5月4日，绍兴市镜湖新区资产管理办公室向十里荷塘建设公司出具函一份，载明：请贵公司尽快与镜湖新区资管办（1216）协商杭越海鲜、小莲庄合同签定事宜。以上事实由原告镜湖开发建设办公室提交的绍市土资监镜罚（2012）13号行政处罚决定书及案涉建筑物地勘测图各1份，承诺书、报告、移交清单、绍兴市国土资源局绍市土资（2012）119号文件、绍兴市人民政府办公室《绍市府办抄第361号抄告单》各1份，绍市土资监镜申[2012]18号行政处罚强制执行申请书、绍兴市越城区人民法院通知各1份，仲裁申请书、绍兴仲裁委员会[2015]绍仲字第201号立案受理通知书各1份、开庭通知书3份、绍兴市镜湖新区开发集团有限公司工商变更登记信息1份，绍市委发[2016]17号、绍越编[2016]13号、绍市委发[2018]51号文件各1份，《租房协议》1份，关于通知限期腾退返还并支付占有使用费的函及寄送凭证、送达详情单各1份，照片1组；被告十里荷塘建设公司提交的项目合作协议复印件1份、收购协议1份，城北新城建设投资有限公司工商查询资料打印件1份，支付凭证1组，证明1份、函1份及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，根据原告提交的中共绍兴市委、市政府文件，中共绍兴市委、市人民政府于2016年3月发文不再保留镜湖新区管委会，于2016年6月设立绍兴市越城区镜湖管理委员会；2018年6月，中共绍兴市委、市人民政府又发文撤销绍兴市越城区镜湖管委会，设立镜湖开发建设办公室即原告。从机构变迁的历史沿革来看，原告镜湖开发建设办公室的设立是为了延续打造我市首位度的城市核心该目的，与原镜湖新区管委员、越城区镜湖管委会的设立是一脉相承的；而从机构具体职能设置来看，原镜湖新区管委员会、越城区镜湖管委会的相关职能包括资产经营管理工作已经由原告镜湖开发建设办公室负责，故原告以履行原镜湖新区管委员职能提起本案诉讼，应视为具备相应的诉讼主体资格。本案有以下两项争议焦点，分别评述如下：第一，涉案建筑物是否应腾退，腾退主体如何确定。本案中，原绍兴市国土资源局于2012年6月28日向被告十里荷塘建设公司作出行政处罚决定书，对于涉案二号会所建筑面积为658.52平方米的建筑物予以没收，此后被告十里荷塘建设公司表示服从处罚，并签署移交清单，故应视为罚没的建筑物已经收归国家所有；绍兴市人民政府办公室又于2012年9月11日同意将上述罚没部分建筑物调拨给原镜湖新区管委会管理使用，故原告对涉案建筑物享有管理使用的权利，在未有原告方许可的情况下，他人不得占有使用。被告十里荷塘建设公司提交的原镜湖新区管委会出具给相关单位的书面证明及函件等证据可以证实，原镜湖新区管委会曾就小莲庄茶艺坊经营给予过支持，且未能及时完善处理罚没腾退以及与被告方的相关租赁事宜，但现被告方未能提供充分证据证明曾与原告方就使用涉案建筑物的期限问题协商一致，故欠缺目前占有的依据，现原告要求实际占有使用人就罚没部分依据现状进行腾退，于法有据，本院予以支持。对于腾退的义务主体，根据当事人的庭审陈述以及相关证据，涉案建筑物在罚没后由被告十里荷塘建设公司后续建设使用，并在2013年10月1日出租给了小莲庄茶艺坊，目前实际由仍由小莲庄茶艺坊占有使用，故对原告要求被告小莲庄茶艺坊腾退的诉请，本院予以支持，出租方即被告十里荷塘建设公司应对被告小莲庄茶艺坊的腾退义务予以协助配合。第二、占有使用费支付主体及标准如何确定。对于原告诉请自2012年9月11日起至实际腾退之日止的占有使用费，两被告对诉讼时效有异议，因被告占有使用涉案建筑物系持续状态，故不应适用诉讼时效的相关规定，对此辩称意见本院不予采信。两被告未能提供证据证明原告系无条件同意将涉案建筑物由其使用，且被告小莲庄休闲茶艺坊向本院表示，若本案中涉及需支付占有使用费，其同意在被告十里荷塘建设公司应承担范围内共同承担，故对于原告主张两被告支付占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费标准，本院认为可以参照《租赁协议》中租金标准（年租金为100200元）计算，考虑到涉案二号会所罚没面积与租赁协议中出租面积的比例、罚没时建设物与出租时建筑物状态的对比情况，本院酌情确定占有使用费按照年租金50000元标准计算。经计算，2012年9月11日至2020年12月止的占有使用费为415239.7元，2021年1月起至实际腾退之日止的占用使用费参照上述标准计算。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊应于本判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴市越城区××街道××村××号××平方米罚没部分建筑物，并返还给原告绍兴市镜湖新区开发建设办公室管理使用，被告绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司应予协助配合；二、被告绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司、绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴市镜湖新区开发建设办公室自2012年9月11日起至实际腾退之日止的占有使用费（其中2012年9月11日至2020年12月的占有使用费415239.7元，2021年1月起至实际腾退之日止的占用使用费按50000元/年计算）；三、驳回原告绍兴市镜湖新区开发建设办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11064元，由原告绍兴市镜湖新区开发建设办公室负担4740元，被告绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司、绍兴市镜湖新区小莲庄休闲茶艺坊负担6324元，两被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉部分受理费减半收取65020元，由绍兴镜湖十里荷塘建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵晓岑人民陪审员  郑晓华人民陪审员  莫嘉俊二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  严莺飞附法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1415