福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5644号 原告：丁火燕，女，1981年11月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路****div> 负责人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男。 原告丁火燕与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称农业银行集美支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丁火燕委托诉讼代理人许炜，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁火燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司向丁火燕返还已支付购房款总金额3051848元；3.判令恒大置业公司协助解除案涉商品预售合同备案登记手续；4.判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费、公证费等）。本案审理过程中，丁火燕将诉讼请求变更为：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向丁火燕返还已经支付的首付款921848元及恒大置业公司实际履行之日止已向农业银行集美支行归还的贷款本金(具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；3.判令恒大置业公司向丁火燕赔偿以首付款921848元为本金的利息(利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2016年10月31日起计至恒大置业公司履行完毕之日止)；4.判令恒大置业公司向丁火燕赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息(具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；5.判令恒大置业公司代丁火燕向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准)；6.判令恒大置业公司代丁火燕向农业银行集美支行赔偿提前偿还贷款的违约金，以农业银行集美支行出具的还款明细清单为准；7.判令恒大置业公司向丁火燕赔偿违约金30518.48元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2016年，原被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，就丁火燕向恒大置业公司购买其10幢2单元804室之商品房具体事宜达成合意。丁火燕亦如期支付了房屋首付款，并通过农业银行集美支行贷款方式支付了房屋尾款，丁火燕本身不存在任何违约行为。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付责任“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.0％向买受人支付违约金。”上述系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。现恒大置业公司己逾期超出180日，丁火燕作为买受人有权行使约定解除权进而解除合同，并要求恒大置业公司给付己支付房款万分之一的违约金。经丁火燕多次通过各种渠道与恒大置业公司公司销售或其他工作人员沟通此事，均无任何效果，遂丁火燕无奈，特向法院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此丁火燕与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，以及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与丁火燕签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一《补充协议》第十条其他约定第三款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中丁火燕与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、丁火燕行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同（预售）》，恒大置业公司要求继续履行与丁火燕之间的合同。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，丁火燕应当从2019年6月30日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月30日前行使，若丁火燕未在30天内行使该权利的，视为丁火燕自愿放弃该合同解除权。三、案涉商品房于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，且恒大置业公司已经于2020年8月份向丁火燕寄送了《交楼通知书》。四、如法院判决解除《商品房买卖合同（预售）》，请求法院判定丁火燕配合办理撤销网签备案等退房手续后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。丁火燕已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回丁火燕的诉讼请求。 农业银行集美支行述称，1.原被告之间的购房合同纠纷，农业银行集美支行不是案件当事人，不知案情，由法院依法评判；2.解除购房合同应以本案借款债务清偿为前提条件；3.本案农业银行集美支行的债权、物权合法有效，在借款债务未清偿前，不免除丁火燕的还款责任和恒大置业公司的担保责任。若有违约或侵害农业银行集美支行利益，农业银行集美支行保留追诉的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月13日，丁火燕与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05002482），约定丁火燕购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-2#楼8层804室，房屋总价款3051848元；丁火燕应于2016年10月12日前支付首期房价款921848元，余款2130000元向银行机构（贷款机构）申请贷款支付；恒大置业公司应当于2018年12月31日前向丁火燕交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，丁火燕有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还丁火燕已付全部房款（含已付贷款部分），并自丁火燕付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向丁火燕支付违约金。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一《补充协议》注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。《补充协议》中第二条约定双方同意本合同第九条变更为：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第十条其他约定中载明按本合同约定或法律规定丁火燕可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。 恒大地产集团有限公司向丁火燕出具《无理由退房承诺书》，载明若丁火燕已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。 2016年12月2日，丁火燕（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：83020120160013509），约定由丁火燕向农业银行集美支行借款2130000元用于购买案涉房屋，借款期限360月。并在案涉房屋上设置抵押，抵押权人为农业银行集美支行。 丁火燕于《商品房买卖合同（预售）》签订前向恒大置业公司支付首期房价款921848元，余款2130000元丁火燕向农业银行集美支行贷款支付，丁火燕共计向恒大置业公司支付购房款3051848元。 2020年8月12日，厦门市集美区建设与交通局出具《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》载明：“建设单位：厦门恒大置业有限公司；工程名称：厦门恒大帝景项目二期（地块四）Ι标段（9、10号楼（地块四）；建设规模46036.82㎡，工程造价9024万元，（层/栋）26～27/2，使用功能商住；工程地址：集美区博知路与文竹路交叉口东北侧；施工单位：中建海峡建设发展有限公司；勘察单位：福建省建筑设计研究院有限公司；设计单位：厦门合立道工程设计集团股份有限公司；监理单位：福建宏业建设监理有限公司；监督单位：厦门市集美区建设工程质量安全站。注意事项：一、建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》是建设单位办理产权登记手续的必备文件。二、建设行政主管部门发现建设工程竣工验收过程中有违反质量管理规定行为和其它违法违规行为的，责令建设单位停止交付使用，重新组织竣工验收，并依法给予行政处罚。三、建设单位将未办理工程竣工验收的工程交付使用，或将不合格的工程交付使用，或将备案机关责令停止使用并须重新组织竣工验收的工程继续交付使用，造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。四、建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收备案证明书无效。五、本证明一式六份，建设、施工各执2份，备案机关、质量监督机构各执1份。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》和我市建设工程竣工验收备案管理规定，项目于2020年8月12日通过备案。特此证明。”恒大置业公司于2020年8月份向丁火燕寄送了《交楼通知书》，丁火燕签收了该《交楼通知书》。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为丁火燕是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》。丁火燕主张依据商品房买卖合同约定逾期超过180日后丁火燕有权解除合同，且因恒大置业公司严重逾期交付已使丁火燕签订购房合同的目的不能实现，因此丁火燕依法有权解除商品房买卖合同；恒大置业公司抗辩因丁火燕怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后三十天内行使解除权，丁火燕行使解除权已经超过除斥期间，且案涉商品房于2020年8月12日取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定交付条件，恒大置业公司已经于2020年8月份向丁火燕寄送了《交楼通知书》，该《交楼通知书》丁火燕已签收。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一《补充协议》抬头部分明确标明:（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。《补充协议》明确约定根据合同约定或法律规定丁火燕可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应当在2018年12月31日前交付讼争商品房，丁火燕通过向法院起诉向恒大置业公司通知退房已经超过原被告双方约定的解除权除斥期间，故丁火燕无权依据商品房买卖合同约定行使解除权。此外，丁火燕主张因恒大置业公司严重逾期交房，无法实现丁火燕签订商品房买卖合同的合同目的，本院认为，恒大置业公司提供的厦门市集美区建设与交通局出具的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》可以证明案涉房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，故该主张本院不予采纳。综上，丁火燕主张解除丁火燕与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05002482），没有事实与法律依据，本院不予支持。其他诉讼请求亦没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第四款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告丁火燕的全部诉讼请求。 案件受理费31215元，减半收取15608元，由原告丁火燕负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 詹锦林 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 张亚芬 书 记 员 柯跃萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。