浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7779号 上诉人(原审被告)杭州亚洲城花园业主委员会(杭州亚洲城花园第五届业主委员会)，住所地浙江省杭州市西湖区文新街道亚洲城花园。 法定代表人屠向东，主任。 委托代理人郑礼辉、田梦，浙江铁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)，住所地香港特别行政区九龙红磡马头围道**红磡商业中心****。 代表人汪林冰，董事。 委托代理人季建阳，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 原审被告杭州品尚物业服务集团有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路**西溪别墅会馆**营业用房** 法定代表人焦德尚，总经理。 委托代理人陈玉莲，公司工作人员。 原审被告熊墨青，男，1984年11月17日出生，汉族，户籍地江西省安义县长均乡曹村村××小组××号，现住浙江省杭州市西湖区。 上诉人杭州亚洲城花园业主委员会(杭州亚洲城花园第五届业主委员会)（以下简称“亚洲城业委会”）因与被上诉人汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)（以下简称“汎港公司”），原审被告杭州品尚物业服务集团有限公司（以下简称“品尚公司”）、熊墨青返还原物纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初9379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定，杭州市国土资源局于2018年7月3日出具的《杭州市不动产权属信息查询记录》记载：不动产坐落于杭州市西湖区××花园综合楼，用途为非住宅，建筑面积为411.52平方米，无查封，无抵押，行政限制，权利人为汎港公司，权证号为杭房权证西移字第0××1号，权利类型为房屋（构筑物）所有权，权利性质为存量房产，共有情况为单独所有，登记日期为2005年5月20日，权利状态为现状。汎港公司提供的杭房权证西移字第0××1号房产证记载：房屋所有权人为汎港公司，房屋坐落于亚洲城花园综合楼，丘（地）号4-605-12-219，产别港澳台，房屋结构混合，房屋总层数2层，所在层数1-2层，建筑面积411.52平方米，设计用途非住宅，土地使用情况摘要中土地证号、使用面积、使用年限为空白，权属性质为国有出让，填发日期为2005年5月20日。杭州市土地管理局于1998年4月20日颁发的杭西出国用（1998）字第0××3号国有土地使用证记载:土地使用者为杭州亚洲城开发有限公司（以下简称“亚洲城开发公司”），坐落于西湖区××乡××村，地号为6-14-（1，地号为6-14-（14）-出144-Ｂ,用途为住宅，土地等级为六级，使用权类型为出让，终止日期为2064年5月31日，使用权面积为28166.00平方米。亚洲城开发公司成立于1992年6月23日，股东为汎港公司及余杭县经济建设发展公司、浙信房地产公司，于2004年2月16日注销，注销原因为股东、股东会（股东大会）决议解散。汎港公司提供的亚洲城业委会、熊墨青于2009年12月16日签订的《租赁合同》显示：亚洲城业委会将亚洲城小区丰潭路30平方米承租给熊墨青使用，租赁期限为2009年10月1日至2009年12月30日，三个月1583元，2010年提高10%租金等。汎港公司提供的收据显示，熊墨青向亚洲城业委会交纳了涉案商铺租金1583元（1个月，收据日期：2009年12月16日）、4749元（2010年1-3月底，收据日期：2010年4月7日）、4749元（2010年4-6月底，收据日期：2010年6月3日）、9498元（2010年7-12月底，收据日期：2010年12月15日）、5225元（1个季度，收据日期：2011年1月13日）、5225元（1个季度，收据日期：2011年1月15日）、5225元（3-6月底，收据日期：2011年2月27日）、10500元（2011年7-12月底，收据日期：2011年8月25日）。熊墨青实际使用亚洲城花园综合楼丰潭路24-1号商铺至今。审理中，亚洲城业委会、熊墨青确认，截止2018年12月31日的房租，熊墨青已支付。品尚公司、亚洲城业委会签订的《杭州亚洲城花园物业服务合同书》载明，经杭州亚洲城花园业主大会同意，选聘品尚公司对杭州亚洲城花园提供物业服务事宜，合同期限自2018年6月1日至2021年5月31日等。汎港公司的一审诉讼请求为：1.亚洲城业委会、品尚公司、熊墨青立即腾空并返还亚洲城花园综合楼（丰潭路24-号）；2.亚洲城业委会、品尚公司、熊墨青支付亚洲城花园综合楼商铺占用费250166.66元（自2005年5月20日起计算至实际返还之日，暂计算至2018年7月20日）；3.由亚洲城业委会、品尚公司、熊墨青承担本案诉讼费用。 原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，现有证据已经证明涉案房屋的所有权人为汎港公司，汎港公司依法有权主张返还原物。因亚洲城业委会无有效证据证明其有权合法占有并出租涉案房屋，而熊墨青向亚洲城业委会承租使用涉案房屋，故对汎港公司要求亚洲城业委会、熊墨青腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。关于汎港公司主张的占用费，实为因亚洲城业委会无合法依据占有并出租涉案房屋，汎港公司所有权遭受侵害所致损失。汎港公司于2005年5月20日取得涉案房屋所有权证，自此汎港公司应当知道其权利受到侵害，但无有效证据证明其存在诉讼时效中断、中止等事由，故原审法院对亚洲城业委会关于2015年9月30日前汎港公司主张的占用费已过诉讼时效的辩称，予以采纳。原审法院参照亚洲城业委会收取涉案房屋租金的情况，结合汎港公司诉请的基数，确定自2015年10月1日起按每月1600元的标准暂计算至2018年12月31日占用费为62400元，该部分应由亚洲城业委会支付给汎港公司，后续至实际返还之日止的占用费按每月1600元的标准，由熊墨青支付给汎港公司。品尚公司系对杭州亚洲城花园提供物业服务事宜，无证据证明品尚公司占用涉案房屋，故对要求品尚公司返还涉案房屋并支付相应占用费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）、熊墨青于判决生效之日起三十日内腾空并返还汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）坐落于杭州市西湖区××花园综合楼（丰潭路24-1号）房屋；二、杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）于判决生效之日起十日内支付汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）占用费62400元；三、熊墨青于判决生效之日起十日内支付汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）自2019年1月1日起至实际返还之日止按每月1600元标准计算的占用费；四、驳回汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）的其他诉讼请求。案件受理费17852元，由汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）负担2321元，杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）负担15531元。 宣判后，亚洲城业委会不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误、法律适用错误。一、案涉房屋属于物业用房，其所有权依法属于小区全体业主，一审法院认定现有证据已经证明案涉房屋的所有权人为被上诉人的事实认定存在错误。根据亚洲城花园平面位置总图显示，涉案房屋在规划时被确定的用途为物业管理用房，且案涉房屋一直作为物业用房由上诉人使用，自被诉以前从未有主体向上诉人主张过案涉房屋的权利。根据《物业管理条例》第三十八条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主”，又根据《杭州市物业管理条例》（2014年5月1日实施）第二十九条第一款“建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房”、《浙江省住宅区物业管理办法》（1999年9月1日实施，2006年10月1日失效）第二十五条“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房”之规定，建设单位应至少提供住宅总面积千分之七即472.93平方米的物业用房。上诉人被诉后于2019年3月15日向杭州市住房保障和房产管理局申请要求公开亚洲城花园小区的所有物业用房信息，得到杭州市住房保障和房产管理局的（2019）年第50号《政府信息告知书》，告知内容为亚洲城花园物业管理办公用房加物业管理经营用房的面积共计292.59平方米。因此建设单位向上诉人提供的物业用房远不足法律规定最低标准，故而在被上诉人未提供合法变更、调整规划用途证据的前提下，规划为物业用房的案涉房屋属于物业用房，因此其所有权应属于亚洲城花园小区全体业主。二、被上诉人取得案涉房屋的产权系通过非法手段，于法无据，一审法院不应认定案涉房屋的所有权属于被上诉人。亚洲城花园小区的亚洲城开发公司于2004年2月16日注销，其中被上诉人持股90%。根据法律规定，亚洲城开发公司有义务将位于小区内且有合法产权的物业用房交付上诉人，而被上诉人作为已注销建设单位的大股东，有义务承担该补足交付义务。通过杭州市规划和自然资源局提供的材料，上诉人得知被上诉人取得案涉房屋产权系因建设单位亚洲城开发公司将案涉房屋赠与给被上诉人。原建设单位在未履行交付完毕物业用房义务的前提下将案涉房屋无偿赠与给被上诉人的行为违反法律的规定，严重侵害了亚洲城花园小区所有业主的合法权益。根据《关于房产管理、核定等相关问题处理的会议纪要》(杭规发[2004]387号、杭房发[2004]243号)第三条关于物业用房第4条“物业管理用房面积不足千分之七的建设项目，由房管部门与建设单位协商依照有关规定在适当位置根据差异面积补足”，在物业用房面积不足的情况下，房管局无权将原规划为物业用房的案涉房屋的用途进行调整，亦无权将案涉房屋登记于被上诉人名下，故而被上诉人取得产权系通过非法途径，该登记违反相关规定。另，被上诉人至今未对案涉房屋《杭州市不动产权属信息查询记录》中显示的限制信息登记有“行政限制”作出合理解释。《杭州市物业管理条例》第二十九条第二款“物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。”正因为涉案房屋属于物业管理用房，其所有权属于全体小区业主，不得转让、不得交易过户，因此涉案房产被限制为不可交易房产。三、案涉房屋所有权属于全体业主，因此上诉人合法占有、出租案涉房屋，享有收取租金的权利。一审判决上诉人支付被上诉人占用费事实认定与法律适用存在错误。综上，案涉房屋应作为物业管理用房由上诉人使用，其所有权人应系上诉人，上诉人有权对其占用并出租，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人汎港公司答辩称：一、案涉房屋不属于物业用房，被上诉人为案涉房屋亚洲城花园综合楼合法的权利人。1、一审中汎港公司提交的杭州不动产权属信息查询记录以及杭房权证西移字第0××1号《房屋所有权证》均记载被上诉人为案涉房屋的合法权利人。2、上诉人于2009年7月向西湖区人民法院提起行政诉讼，以杭州市规划和自然资源局为被告，后西湖区人民法院追加了被上诉人为第三人。在该案中上诉人请求判令撤销该案被告向被上诉人颁发的杭房权证西移字第0××1号《房屋所有权证》，西湖区法院和杭州市中级人民法院最终都裁定驳回起诉。该案的结果也表明被上诉人为案涉房屋亚洲城花园综合楼的合法权利人。3、案涉房屋在规划之初虽然被确定为物业管理用房。一审中汎港公司提交的证据已经充分表明，该地规划已经调整并且物业用房亦已作调整。各方已经办理了物业移交手续，包括上诉人、当时的杭州市房地产管理局物业处等均已在物业移交确认书上做了确认。汎港公司在一审阶段提交的这些材料都已经证明了上述事实。4、关于规划调整，文号为杭规发［2004］387号、杭房发［2004］243号《关于房产管理核定等相关问题处理的会议纪要》第三条第2款规定：原规划、房产部门分别确认物业用房，但位置、面积不同的，以房产部门确认的为准，取消原规划确认的物业用房。面积以有资质的房产测绘机构的实际测绘为准。第三条第3款规定：原已批准居住、办公、商业等建设项目。房管部门认为施工图中物业管理用房位置不合适，房管部门可与建设单位协商依照有关规定做适当调整，位置由房管部门确认；调整后原物业管理用房由房管部门作为办公，商业等性质确认。亚洲城花园关于物业用房规划的调整以及物业用房的调整均是沿着上述规定执行的。二、被上诉人取得案涉房屋的过程不存在违法行为。西湖区人民法院、杭州市中级人民法院分别裁定驳回上诉人要求撤销向被上诉人颁发的杭房权证西移字第0××1号《房屋所有权证》的起诉，该案二审结果表明被上诉人取得并持有案涉房屋是合法的。三、鉴于上诉人和原审被告违法占有案涉房屋的事实，上诉人和原审被告应当承担被上诉人的相应损失。 原审被告品尚公司答辩称：认可上诉人的上诉意见。 原审被告熊墨青答辩称：认可一审判决。 二审期间，上诉人亚洲城业委会向本院提交：1、杭州市住房保障和房产管理局《政府信息告知书》，用于证明亚洲城花园小区的物业用房面积共计292.59平方米；2、《杭州市物业管理用房交接清单》，用于证明亚洲城花园小区房屋总建筑面积为67561.76平方米。被上诉人汎港公司质证称：对证据1真实性确认，证明目的有异议，因关于小区物业用房的历史过程较长也较为复杂，不能简单确认物业用房面积即为292.59平方米；对证据2三性均予以确认；原审被告品尚公司质证称认可上诉人提交的证据。原审被告熊墨青质证称由二审法院依法核实上述证据。 被上诉人汎港公司向本院提交：1、《关于房产管理、核定等相关问题处理的会议纪要》，用于证明该文件第三套规定物业管理用房在规划调整和位置调整的情况下，应该以调整后的规划和调整后的位置为准；2、调整后的房屋规划图，用于证明案涉房屋规划用途已经调整为非物业用房。上诉人亚洲城业委会质证称：对证据1真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，因该份证据第四条恰恰说明物业管理用房面积不足千分之七，建设项目由房管部门与建设单位协商，依照有关规定在适当位置根据差异面积补足，而现在小区物业用房面积不足法律千分之七的规定，所以房管部门及建设单位应该给小区全体业主补足面积；对证据2三性均有异议，真实性无法确认，规划图不清楚且仅为部分。原审被告品尚公司、熊墨青质证意见同上诉人。 对于上述证据，本院认证如下：对上诉人亚洲城业委会提交的证据的真实性、合法性均予以认可；对被上诉人汎港公司提交的证据，对其中证据1真实性、合法性予以认可，对证据2，因被上诉人提交的仅为部分图纸，亦无相应原件供核对，故对其真实性不予认可。 原审被告品尚公司、熊墨青均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，杭州市规划局、杭州市房产管理局2004年9月28日颁布的《关于房产管理、核定等相关问题处理的会议纪要》（杭规发［2004］387号、杭房发［2004］243号）中第三条“关于物业管理用房”第2款载明：原规划、房产部门分别确认物业用房，但位置、面积不同的，以房产部门确认的为准，撤销原规划确认的物业用房。第3款载明：原已批准居住、办公、商业等建设项目，房管部门认为施工图中物业管理用房位置不合适，房管部门可与建设单位协商依照有关规定作适当调整，位置由房管部门确认；调整后物业管理用房由房管部门作为办公、商业等性质确权。2019年7月19日，亚洲城业委会以杭州市规划和自然资源局为被告向杭州市西湖区人民法院提起（2019）浙0106行初167号房屋行政登记诉讼，诉请撤销杭州市规划和自然资源局向汎港公司颁发杭房权证西移字第0××1号《房屋所有权证》的行政行为。该案经西湖区人民法院一审，裁定驳回亚洲城业委会的起诉，亚洲城业委会上诉至本院后，本院二审维持了该裁定。根据（2019）浙0106行初167号生效行政裁定书的认定：2001年8月30日，杭州亚洲城花园业主委员会、杭州北山物业管理有限公司、亚洲城开发公司和原杭州房地产管理局物业处四方在《杭州市物业管理用房交接清单》上盖章，对亚洲城花园物业管理用房的位置、面积等情况进行了确认。根据该交接清单记载的内容，亚洲城花园综合楼不再作为物业管理用房。2005年5月13日，经汎港公司和亚洲城开发公司共同申请，原杭州市房产管理局于2005年5月20日将登记在杭州亚洲城开发有限公司的名下的亚洲城花园综合楼（411.52平方米）转移登记给汎港公司，并向汎港公司颁发杭房权证西移字第0××1号《房屋所有权证》。 本院认为，本案二审的争议焦点为案涉亚洲城花园综合楼的所有权归属及亚洲城业委会是否有权占有该房屋。上诉人亚洲城业委会主张案涉亚洲城花园综合楼在规划中被确认为物业用房，而物业用房的所有权归属全体业主，故亚洲城业委会有权占有该房屋。但根据二审中亚洲城业委会提供的《杭州市物业管理用房交接清单》，可以证实2001年8月30日，经亚洲城开发公司、杭州亚洲城花园业主委员会、杭州北山物业管理有限公司及杭州房地产管理局物业处四方确认，亚洲城花园小区的物业管理用房并不包含案涉争议的亚洲城花园综合楼，故亚洲城花园综合楼不再作为小区的物业管理用房，该节事实亦为（2019）浙0106行初167号生效行政裁定书所确认。结合二审中被上诉人汎港公司提交的《关于房产管理、核定等相关问题处理的会议纪要》的相关规定，及2005年杭州市房产管理局将案涉亚洲城花园综合楼登记于汎港公司名下的事实，本院认为，汎港公司系亚洲城花园综合楼的合法产权人，其有权要求无权占有人返还房屋。亚洲城业委会诉称，小区建设单位向上诉人提供的物业用房远不足法律规定最低标准千分之七，故而亚洲城花园综合楼应属于亚洲城花园小区全体业主，本院认为，如前所述，亚洲城花园综合楼已经各方确认不再作为小区物业管理用房，亚洲城业委会关于建设单位未足额提供物业用房的主张亦不得成为其有权合法占有并出租亚洲城花园综合楼的理由，故原审法院对汎港公司要求亚洲城业委会、熊墨青腾空并返还涉案房屋的诉请予以支持，并参照亚洲城业委会收取涉案房屋租金的情况，确定由亚洲城业委会及熊墨青支付相应的占有使用费，于法有据，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10424元，由杭州亚洲城花园业主委员会(杭州亚洲城花园第五届业主委员会)负担，并于本判决送达之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长  孔文超 审判员  俞建明 审判员  韩圣超 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  毛胜淘