贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初3588号 原告：肖永强，男，汉族，1969年4月8日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：娄平三，女，汉族，1970年8月2日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：丁小娅、杨艳艳，贵州子尹律师事务所律师。 原告肖永强、娄平三与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪房地产公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告肖永强及被告乾豪房地产公司管理人的委托代理人丁小娅、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖永强、娄平三向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014003613），将位于桐梓县（住宅）一套交付给原告，并继续履行合同约定的办理所有权登记等其他义务；二、判决确认被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年12月30日至2019年1月18日，共计18天，350352×0.00005×18＝315.32元）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由,2018年6月5日，原告与被告签订合同编号2014003613号《商品房买卖合同》，约定原告向被告乾豪公司购买位于桐梓县，建筑面积97.32平方米，房屋总价款350352元，一次性付款，2018年12月30日交付房屋，逾期交房的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订时，原告当场向被告乾豪公司支付现金350352元，被告乾豪公司向原告出具收到购房款350352元的《收据》一份，原告已付清了全部购房款。因被告乾豪房开公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，向贵州省桐梓县人民法院提出破产清算申请，桐梓县人民法院于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号民事裁定书，裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并于当日作出（2019）黔0322破1号决定书，指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告按照被告乾豪公司管理人的要求申报债权，被告乾豪公司管理人于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定“一、解除您与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2018年6月5日签订《商品房买卖合同》；二、该协议书解除后，就未实现以物抵债的债权，您可以依法向管理人申报债权，参与遵义市乾豪房地产开发有限公司破产财产分配”。原告向被告乾豪公司购买商品房属于保障家庭居住的消费行为，按照被告乾豪公司的指示支付了全部购房款，乾豪公司管理人解除合同，不符合《企业破产法》第十八条和《合同法》第九十四条的规定，为此，特提起诉讼。 被告乾豪房地产公司辩称，一、遵义市乾豪房地产开发有限公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了遵义市乾豪房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪房开公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪房开公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪房开公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪房开公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的不是为了居住，而是为了冲抵乾豪房开公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪房开公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪房开公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪房开公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》的抵债目的，根据我国《企业破产法》第十八条关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，《合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，管理人依法解除了乾豪房开公司与被原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。综上所述，管理人解除合同的行为，符合客观事实，也符合我国相关法律及司法解释的规定，出具的解除合同通知合法有效，且涉案处于查封状态，无法履行交付。请人民法院查明本案事实后，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，原告通过银行向案外人杨晓中转账支付30万元，原告称其借款30万元给杨晓中，由于杨晓中为被告公司做电力安装工程，被告公司欠杨晓中工程款，2018年6月5日，原告向被告购买商品房时，经原被告及杨晓中三方协商，被告用涉案商品房的购房款抵杨晓中的工程款，同时抵杨晓中欠原告的借款。 2018年6月5日，原告肖永强、娄平三与被告乾豪房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（×）区×幢×单元×-××-×号住房一套，建筑面积为97.32平方米，单价为3600元/平方米，房屋总价款为350352元整，付款方式为一次性付款，买受人应当于2018年6月5日前支付全部房价款，交房时间为2018年12月30日。同日，被告公司向原告出具金额为350352元的购房款《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为×-××-×号房购房款350352元，收款方式为抵一期电力安装工程款。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪房地产公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定遵义子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，双方签订《商品房买卖合同》的目的不是为了居住，而是以物抵债为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，通知解除原告与被告公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告在合同解除后，就未实现以物抵债的债权，可以向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。现原告以前述理由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告肖永强、娄平三与被告乾豪房地产公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效。被告签订合同后，出具给原告收据，证明被告乾豪房地产公司已认可债权转让，虽然该公司没有收到购房款，但该公司以阳光水岸二期（×）区×-××-×号房屋作价350352元抵销了应支付给杨晓中的款项，是以物抵债行为。乾豪房地产公司进入破产程序，管理人于2019年11月28日通知解除了双方签订的《商品房买卖合同》。原告主张解除合同的行为无效，因被告所开发的房屋是在建工程，无法交付，双方的基础法律关系是以物抵债，管理人解除《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。原告主张由被告继续履行《商品房买卖合同》和交付房屋以及办理所有权登记等其他义务，因合同已解除，故本院对原告的该请求不予支持。原告主张逾期交房违约金为履行合同的具体内容，因合同已解除，被告不再履行，原告可就其债权另案依法主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、原告肖永强、娄平三与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、驳回原告肖永强、娄平三的其他诉讼请求。 案件受理费120元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  王乃富 人民陪审员  赵先佑 人民陪审员  何文秀 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  朱小军 书 记 员  王 林