广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初863号 原告（反诉被告）：吴成标，男，1985年3月23日出生，壮族，个体工商户，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：中国银行股份有限公司扶绥支行，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道****。统一社会信用代码:91451421MA5KE47068。 负责人：李志光，行长。 委托诉讼代理人：吴远德，广西睦南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：余华君，广西睦南律师事务所执业律师。 被告:广西实德房地产开发有限公司，，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道大塘新村**统一社会信用代码:91451421690212763T。 法定代表人:洪得旺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）吴成标与被告（反诉原告）中国银行股份有限公司扶绥支行（以下简称中国银行扶绥支行）、被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因本案须待本院审理的（2020）桂1421民初868号民事案件的处理结果为依据，本案曾中止审理。原告（反诉被告）吴成标及委托诉讼代理人梁玉芳，被告（反诉原告）中国银行股份有限公司扶绥支行的委托诉讼代理人吴远德、余华君，被告广西实德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴成标向本院提出诉讼请求:一、判决解除吴成标与中国银行扶绥支行、实德房开公司于2019年3月13日签订《个人一手住房贷款合同》。二、实德房开公司赔偿吴成标按揭案涉房产已支付的利息人民币33795.95元（已支付利息从2019年3月19日暂计至2020年3月18日,往后产生的利息损失计至《个人一手住房贷款合同》停止付息之日止）。三、由实德房开公司承担解除《个人一手住房贷款合同》后产生的损失1500元。以上共计人民币35295.95元。在诉讼过程中，吴成标增加诉讼请求，要求实德房开公司归还中国银行扶绥支行贷款本金348089.91元，并变更第二项诉讼请求为“实德房开公司赔偿吴成标为归还涉案房产按揭贷款已支付本金和利息33795.95元（已支付利息从2019年3月19日暂计至2020年3月18日,往后产生的利息损失计至《个人一手住房贷款合同》停止付息之日止）。”事实和理由：实德房开公司开发了位于扶绥县。吴成标通过实德房开公司华丽的销售广告和宣传资料,于2018年2月4日与当时未取得预售证的实德房开公司签订了认购书,同年12月23日以按揭方式购买了实德房开公司开发的幸福里2号楼1单元202号房,当天签订了《商品房买卖合同（预售）》。吴成标首付了90899元,余款360000元向中国银行扶绥支行申请贷款,实德房开公司作为保证担保人,三方于2019年3月13日签订了《个人一手住房贷款合同》。吴成标通过受托中国银行扶绥支行已将余款360000元付给实德房开公司。但实德房开公司为了达到销售自己房产的目的故意隐瞒影响采光、通风、通气和设计缺陷露台高于室内导致积水倒流的房屋购买重要信息,存在欺诈。为此,吴成标向扶绥县房产管理所投诉实德房开公司违规销售和向扶绥县市场监督管理局投诉其虚假宣传、误导消费者消费。据此,吴成标已起诉撤销与实德房开公司签订《商品房买卖合同(预售)》。因《商品房买卖合同(预售)》被撤销,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十三条的规定,吴成标与中国银行扶绥支行签订《个人一手住房贷款合同》的目的没有办法实现,实德房开公司对《个人一手住房贷款合同》的解除是存在过错，应当赔偿由此给吴成标造成的损失。请求法院依法支持吴成标所诉。 中国银行扶绥支行辩称：吴成标因违反贷款约定，应向中国银行扶绥支行违约金和罚息等费用，实德房开公司也应承担连带还款责任。 实德房开公司辩称：实德房开公司同意归还中国银行扶绥支行借款本金348089.91元。对于涉案商品房买卖合同的被撤销，（2020）桂1421民初868号民事判决书认定实德房开公司对吴成标不存在欺诈行为，并认定吴成标因重大误解而撤销商品房买卖合同。对于重大误解，双方均存在过错。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吴成标自行选择以按揭贷款方式支付购房款，所产生的按揭贷款利息损失应由其自行承担。吴成标的第二项诉讼请求即要求赔偿已支付的利息存在重复计算。 中国银行扶绥支行针对吴成标提出反诉：根据《个人一手住房贷款合同》约定，当事人因合同履行和争议解决发生的律师费属于违约造成的损失，贷款人有权要求借款人赔偿以及保证人对上述所有债务承担连带保证责任。现吴成标以所购房屋存在缺陷为由，起诉要求解除合同违反了合同约定。为此，特提起反诉，请求法院判令吴成标、实德房开公司连带赔偿中国银行扶绥支行支付律师费5000元。 吴成标针对反诉辩称：一、在借款合同中并无约定，如存在违约行为，应由违约方承担相对方聘请律师产生的费用。二、商品买卖合同的被撤销并不是吴成标的过错引起，而是实德房开公司故意隐瞒重要信息，导致吴成标产生重大误解，不能实现合同目的，要求解除借款合同，吴成标没有过错，不应承担中国银行扶绥支行支付的律师费。总之，中国银行扶绥支行的反诉没有事实及法律依据，请法院驳回其诉讼请求。 实德房开公司针对反诉辩称：（2020）桂1421民初868号民事判决书已经认定实德房开公司与吴成标之间的商品房买卖合同系因重大误解而解除，非因任一方违约解除合同。《个人一手住房贷款合同》未约定因商品房买卖合同被撤销而导致的损失应由实德房开公司承担，亦未约定涉案律师费应由实德房开公司承担，因此中国银行扶绥支行要求实德房开公司承担本案律师费没有事实和法律依据。其次，本案《个人一手住房贷款合同》是否解除取决于涉案商品房买卖合同是否被撤销，（2020）桂1421民初868号民事判决书已经判决撤销该合同，则本案《个人一手住房贷款合同》已不存在履行基础。本案吴成标诉请的赔偿项目与中国银行扶绥支行无关，对于中国银行扶绥支行而言其聘请律师所发生的律师代理费应自行承担。 经审理查明，位于扶绥县由实德房开公司开发。2018年2月4日，尚未取得预售许可证的实德房开公司对外公开预售“中都·新世界·幸福里”2号楼的商品房。次日，吴成标向实德房开公司支付预购房款5000元，认购商品房一套。同年10月24日，实德房开公司取得商品房预售许可证，同年12月23日，吴成标与实德房开公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买了实德房开公司开发的幸福里2号楼1单元202号房，合同约定，总房款450899元，付款方式为首付款90899元，不足部分360000元，通过向银行申请贷款支付。吴成标首付了90899元后，2019年3月13日吴成标向中国银行扶绥支行申请贷款，实德房开公司作为保证担保人,三方签订了《个人一手住房贷款合同》。吴成标通过受托中国银行扶绥支行已将余款360000元付给实德房开公司。2019年12月，吴成标发现所购房的阳台被一堵墙（俗称“女儿墙”）遮挡，遂在多方投诉无果后向本院提起诉讼，以实德房开公司在售房过程中存在欺诈行为，要求撤销合同。本院经审理认为，吴成标在未见到沙盘，对自己所购房屋的位置、外立面基本情况都没有充分了解的情况下就已经认购该房，并且在签订合同前就已经交纳案涉房的公共维修基金，其在如此盲目的情况下作出购买决定，实德房开公司根本没有必要通过故意隐瞒来诱使吴成标签订合同。因此，吴成标主张实德房开公司欺诈证据不足。在合同中并没有约定所购房屋主卧有落地大飘窗，且目前案涉房屋未竣工交付，吴成标以广告中的内容（主卧落地大飘窗）未实现主张实德房开公司存在虚假宣传，证据不足。但是实德房开公司作为出卖方，在签订预售合同时具有优势地位，其对所售房屋的基本情况最为清楚、了解，对于所出售的商品房存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应就该瑕疵问题主动进行合理的提示与说明，而案涉商品房阳台近距离存在女儿墙的事实，实德房开公司在预售时未进行合理的提示与说明，导致吴成标对案涉房屋的基本状况存在误解。吴成标在发现该瑕疵问题后，找实德房开公司协商并向相关行政部门投诉，符合因重大误解订立合同的客观事实。 本案导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于实德公司预售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题向吴成标尽到合理的提示和说明义务，致使吴成标存在重大误解，故实德公司存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第一款第一项、第五十八条等规定，判决撤销吴成标与实德房开发公司于2018年12月23日签订的编号为FX20181122001的《商品房买卖合同（预售）》，由实德房开公司返还吴成标已支付的购房首付款和公共维修资金，并赔偿资金被占用期间的利息损失。吴成标和实德房开公司均未提出上诉，判决现已生效。截止2020年12月18日，吴成标已还借款本金19469.68元，支付利息37722.84元，尚欠未到期借款本金340530.32元。 在吴成标、中国银行扶绥支行、实德房开公司签订的《个人一手住房贷款合同》中，对保证人违约事件及其处理的约定中有，发生可能影响保证人财务状况和履约能力的情况，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等，严重影响保证人财务状况和履约能力的构成保证人在本合同项下违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失,包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。对借款人违约事件及处理的约定中有，发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失,包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。 本院认为，本案的争议焦点是：一、吴成标、中国银行扶绥支行、实德房开公司签订的《个人一手住房贷款合同》是否应当解除；实德房开公司是否应归还中国银行扶绥支行贷款本金340530.32元，并赔偿吴成标已归还中国银行扶绥支行的贷款本金及利息；实德房开公司承担应否承担提前归还贷款损失；二、中国银行扶绥支行的反诉应否予以支持。 关于吴成标、中国银行扶绥支行、实德房开公司签订的《个人一手住房贷款合同》是否应当解除、实德房开公司是否应归还中国银行扶绥支行贷款本金340530.32元，并赔偿吴成标已归还中国银行扶绥支行的贷款本金及利息的问题。吴成标向中国银行扶绥支行借款的目的是为了购房，现吴成标与实德房开公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已被法院的生效判决所撤销，《个人一手住房贷款合同》继续履行已无必要，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，吴成标要求解除与中国银行扶绥支行、实德房开公司签订的《个人一手住房贷款合同》的请求，应予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案贷款合同解除后，实德房开公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行扶绥支行和吴成标。因此，实德房开公司应在扣除吴成标已偿还的贷款本金19469.68元后，将余下的房款340530.32元返还给中国银行扶绥支行。吴成标已偿还的贷款本金，应由实德房开公司给予赔偿。本院的生效判决明确，《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因在于实德房开公司存在的过错，吴成标已支付的揭贷款利息，亦应由实德房开公司承担。关于提前还款的违约金损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除导致合同权利义务关系归于消灭，法律责任主要表现为恢复原状、赔偿损失等，现并无证据证实因合同解除已实际发生损失，且中国银行扶绥支行也未提出相应的诉讼请求，故本院不予支持。 关于中国银行扶绥支行的反诉应否予以支持的问题。在《个人一手住房贷款合同》中，对借款人、保证人违约事件及其处理的约定，以发生可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，贷款人因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失为条件，有权要求借款人、保证人予以赔偿。本案虽然发生了借款人与保证人、银行之间发生了诉讼案件，但并无证据表明发生了可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，且借款人一直正常归还贷款本息，并无逾期还款的违约事实，贷款人亦未为实现债权而提出相关诉讼请求。因此，本院对中国银行扶绥支行的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除吴成标、中国银行股份有限公司扶绥支行、广西实德房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》； 二、广西实德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内返还吴成标已偿付贷款本金19469.68元及利息37722.84元； 三、广西实德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内返还中国银行股份有限公司扶绥支行贷款本金340530.32元； 四、驳回吴成标的其他诉讼请求； 五、驳回中国银行股份有限公司扶绥支行的反诉请求。 案件受理费341元，由广西实德房地产开发有限公司负担。反诉受理费25元，由中国银行股份有限公司扶绥支行负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的责任利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  玉汝碧 人民陪审员  陆月娥 人民陪审员  李玉艳 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  韦平坤 书 记 员  马灿丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠 11 纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。