广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9171号原告：曾志杰，男，1973年5月13日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路**负****。法定代表人：胡健明，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告曾志杰诉被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾志杰，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志杰庭审中变更诉讼请求为：1.解除双方签订的合同（编号07263647），被告保留现状退回商铺给原告，不要求实际使用人迁出商铺;2.被告支付5-11月份租金欠款8640元及滞纳金（以当月欠租为本金，从欠租当月的26日起按每日1%计算至2020年12月8日止）;3.被告承担本案受理费。事实与理由：原告与被告于2017年7月28日签订荔湾区XXX路XX号XX商业城负一层3647号商铺的租赁合同，合同编号07263647，租赁期限6年，从2019年1月1日—2024年12月31日，其中2019.1.1—2020.12.31年度月租金1920元，每月25日前一次性支付，租赁期内商铺经营的盈亏由被告独立承担。今年5至7月份，被告没有按照合同约定支付租金，每个月只支付当月租金的50%，原告于8月18日通过快递寄信被告，书面通知被告应履行义务尽快按合同约定支付5-7月份租金欠款2880元，至目前止原告没收到该款项。被告不履行义务行为已违反合同约定，原告现请求依法解除双方签订的3647号商铺租赁合同，由被告承担违约责任。被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司辩称，第一，不同意解除合同，涉案商铺现在有实际使用人在使用。第二，同意支付租金，被告向原告支付的租金是各月租金的50%，剩下的50%租金还没有付。受疫情影响被告请求2020年7月份及后期50%的租金缓期至2022年5月20日前支付，符合政策、司法解释的规定，恳请支持。第三，不同意支付滞纳金，而且约定标准过高，应调低至同期拆借利率的标准。经审理查明：2017年7月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）续签订《XX商业城商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市XXX路XX号XX商业城负一层3647号铺（建筑面积为15.36平方米，套内面积7.68平方米）以租赁形式交由乙方进行统一开发、策划经营，在租赁期内乙方对承租商铺具有完全的经营管理权，可策划统筹转租、分租，经物业管理公司同意可进行业态分区，分片经营，专业管理。租赁期限为6年（自2019年1月1日至2024年12月31日止）。租金从自2019年1月1日起计租，租金标准为每月每平方米125元；从第三年开始租金按上一年度租金的5%递增，递增幅度为每两年递增一次；其中2019年1月1日至2020年12月31日，每月每平方米租金为125元，每月租金合计1920元。乙方以银行转账方式付款。租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金一次性缴付给甲方（遇法定节假日顺延）；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1%的滞纳金，乙方无正理由逾期30天视作乙方违约，甲方有权依法解除合同。甲方有权按合同规定的时间向乙方收取租金，在乙方超过合同规定期限逾期支付租金，甲方应先书面通知乙方，书面通知送达乙方10日后，甲方仍未收取到租金的，有权依法解除合同。在合同第十条（不可抗力）：1、租赁期内，如因政府征用拆迁、政策规章、行政命令等不可避免和不能克服原因造成商城不能经营的，视为不可抗力因素。乙方须于收到政府通告或通知之日起3日内通知甲方，合同随之终止，互不担责。乙方无条交还租赁商铺，甲方如数退回乙方保证金。租金、管理费按乙方实际承租天数结算。合同签订后，由被告继续使用案涉商铺。2020年8月17日，原告向被告邮寄函件催缴2020年5月至7月的租金2880元。庭审中，双方确认被告支付租金情况如下：2020年5月至9月被告每月均支付了50%租金960元，2020年10月份和11月份没有支付。双方确认涉案商铺是独立商铺，有实际使用人。原告表示涉案商铺至今未办理产权证，仅只要求被告按现状交铺，不要求实际使用人迁出。另查，被告于2020年9月4日收到本院送达的原告起诉状副本及证据材料。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。以上事实有《XX商业城商铺租赁合同》、挂号信函、银行交易明细及当事人陈述等予以证明。本院认为：原告与被告签订的《XX商业城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。原告在本案中以被告欠付租金为由要求解除合同，根据本案查明的事实，被告确实存在欠付和逾期支付租金的情形。2020年3月后涉案商场已经复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应,在2020年7月本院处理被告的同类案件中，被告已经知悉在三级响应后应按合同约定按月向商铺出租方支付租金，在双方未就租金支付期限及租金减免达成新协议前，被告仍没有按合同约定按时足额向原告支付租金，已构成违约，原告根据合同约定要求解除合同符合合同约定和法律规定，被告以涉案商铺有实际使用人为由不同意解除合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。故本院确认双方合同在本案起诉状送达之日（2020年9月4日）解除，解除的过错方是被告。合同解除前，原告要求被告支付欠租及滞纳金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金的计付标准，双方合同约定的标准为每日1%，被告提出该违约金标准过高，应调低至同期拆借利率标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此本院结合本案实际情况，酌情调整违约金标准为按每日万分之五计算。合同解除后，原告诉请的租金及滞纳金应为房屋使用费及滞纳金，被告现仍占用场地，故应向原告支付自2020年9月5日起的房屋使用费，房屋使用费的标准参照租金标准计算，即每月1920元。至于房屋使用费的滞纳金，考虑被告实际没有支付费用，确对原告造成损失，且双方合同原有租金滞纳金的约定，为减少讼累，从公平原则出发，本院认定参照租金滞纳金标准计算。关于商铺交还问题。因原告与被告的租赁合同已解除，原告要求被告交还商铺符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告仅要求被告按现状交还商铺，不要求实际使用人迁出商铺，故双方应当按目前现状交付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告曾志杰与被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司于2017年7月28日签订的《XX商业城商铺租赁合同》于2020年9月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司腾空广州市XXX路XX号XX商业城负一层3647号铺，按现状交还给原告曾志杰。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司向原告曾志杰支付2020年5月至2020年9月4日的租金欠款3840元及滞纳金（以当月欠租为本金，从当月的26日起按每日万分之五计算至2020年12月8日止，5月至8月的欠租均为960元。以上滞纳金计付总额以租金欠款数额3840元为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司向原告曾志杰支付2020年9月5日至2020年11月的房屋使用费4800元及滞纳金（以当月所欠房屋使用费为本金，从当月的26日起按每日万分之五计算至2020年12月8日止，其中9月的房屋使用费欠款为960元，10月和11月的房屋使用费均为1920元。以上滞纳金计付总额以房屋使用费数额4800元为限）。五、驳回原告曾志杰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司负担（受理费原告已预交，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告曾志杰）。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林惠卿二〇二〇年十二月二十一日书记员  林凯琳陈展鹏