重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初16868号原告：重庆润景物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路花园村南国佳园****。法定代表人：陈世普。委托诉讼代理人：黄静洁，重庆明通律师事务所律师。被告：陈东丽，住重庆市南岸区。原告重庆润景物业管理有限公司（以下简称润景物业公司）诉被告陈东丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润景物业公司的委托诉讼代理人黄静洁，被告陈东丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的南坪江南大道19号城市之光2311室物业服务费1520.40元和逾期支付的违约金706.98元（自2019年10月起暂时计算至2020年7月，最终以被告实际支付之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市南岸区南坪江南大道19号城市之光2311-2318室业主，其中城市之光2311室建筑面积为50.68平方米。2017年6月20日，重庆市南岸区南坪街道响水路社区居民委员会代行城市之光业主委员会职责，与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为城市之光小区业主提供物业管理服务。合同第六条约定物业服务费收取标准为住宅改为写字楼或办公楼：3元/月/平方米，第二十三条约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。第二十五条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。被告为方便使用，已将前述八套房屋隔墙全部拆除，八套房屋已成为一个房间，同时被告将改造后的房间改为办公使用，因此原告认为被告应按3元/月/平方米的标准承担物业服务费，每月的物业服务费为152.04元。2017年至2019年期间，被告均是按3元/月/平方米的标准支付的物业服务费，但至2019年10月起，被告以各种理由拒绝支付物业服务费，经原告多次催收未果，截至2020年7月31日止，累计拖欠物业服务费1520.40元及违约金706.98元，共计2227.38元。综上所述，原告认为被告作为城市之光2311室的业主，享受了原告提供的物业服务就应向原告支付物业服务费，被告拖欠物业服务费的行为违反了《物业服务合同》的约定，侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告陈东丽辩称，原告以前按2元/月/平方米的标准收取物业服务费，后调到3元/月/平方米。被告之前对3元/月/平方米的标准无异议，是因为原告告知所有业主按照统一标准执行。但后面被告了解到，目前尚有业主（如17栋7号）虽然是商业用房，但仍然按照2元/月/平方米的标准收费，同样一栋楼却有不同标准，所以被告拒绝交费。原告和响水路社区签订的物业服务合同，上面载明的法定代表人和原告营业执照上载明的法定代表人不一致，所以原告对此存疑。原告上调物业费的时候，公布的征询意见表，有部分业主收到，但大部分业主没有收到，且存在代签的嫌疑。被告不知道征询意见表的情况，不能代表被告的意思表示。经审理查明：被告系位于重庆市南岸区南坪街道江南大道19号23-11号、23-12号、23-13号、23-14号、23-15号、23-16号、23-17号、23-18号房屋业主，其中23-11号建筑面积为50.68平方米、23-12号建筑面积为50.68平方米、23-13号建筑面积为50.56平方米、23-14号建筑面积为50.56平方米、23-15号建筑面积为50.56平方米、23-16号建筑面积为50.44平方米、23-17号建筑面积为49.70平方米、23-18号建筑面积为47.21平方米。被告系为该城市之光小区提供物业服务的物业公司。2017年6月20日，原告作为乙方与重庆市南岸区南坪街道响水路社区居民委员会作为甲方签订《物业服务合同》，约定：甲方代表城市之光全体业主通过议标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就城市之光（物业名称）实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。其中第六条约定，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：2元/月/平方米；（2）住宅改为写字楼或办公楼：3元/月/平方米；……。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条中约定，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用和应分摊的公共能源费。第十六条约定，本合同期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。上述物业服务合同于2017年7月10日经重庆市南岸区房屋管理局备案。庭审中，被告陈述上述涉案房屋从2017年开始至今作为办公楼使用。2019年10月至2020年7月期间，被告未向原告缴纳物业服务费，经原告催收未果，故原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。上述事实，有双方当事人举示的证据，原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因涉案小区未成立业主委员会，涉案小区所在的重庆市南岸区南坪街道响水路社区居民委员会代行小区业委会的职责，与原告就物业服务事项达成《物业服务合同》，该合同依法对该小区的全体业主包括被告在内具有法律约束力。原告已向被告提供物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行向原告交纳物业服务费的义务。涉案房屋从2017年开始至今作为办公楼使用，根据合同第六条约定，住宅改为写字楼或办公楼按3元/月/平方米的标准收取物业服务费。被告已经按上述标准交纳了2017年至2019年9月期间的物业服务费，被告对按上述标准交纳物业服务费是明知且认可的。被告的前述抗辩意见，不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由，本院不予采纳。故对于原告主张的2019年10月至2020年7月期间的物业服务费1520.40元，本院予以支持。关于违约金，原告主张按日千分之三计算，该约定标准过高，考虑到原告的实际损失情况，为维系和谐物业服务关系，本院酌定违约金自2019年10月起以当月欠缴金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率为标准，于每月逾期之日即每月11日开始计算至付清之日止；超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈东丽于本判决生效之日起三日内向原告重庆润景物业管理有限公司支付2019年10月至2020年7月期间的物业服务费1520.40元及相应的违约金（具体计算方式为自2019年10月起以当月欠缴金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率为标准，于每月11日开始计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆润景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈东丽负担（原告已垫付，被告陈东丽在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王 冲二〇二〇年十二月十日书记员 钟宇焱