广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33234号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙碧霞。委托诉讼代理人：张永镇，福建通久律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉花，福建通久律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳市世联小额贷款有限公司法定代表人：牛勇，董事长。委托诉讼代理人：李修青，公司法务。委托诉讼代理人：李勇，公司法务。原审第三人（被执行人）：陈志明原审第三人（被执行人）：邱秀锦上诉人孙碧霞因与被上诉人深圳市世联小额贷款有限公司（以下简称世联公司）、原审第三人陈志明、邱秀锦案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙碧霞的上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判支持孙碧霞的一审诉讼请求或者发回重审。2、判令世联公司负担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉事实与理由：孙碧霞购房时并不知道涉案房屋已被查封，也从未见过人民法院对涉案房屋查封的裁定或公示，其已合法占有涉案房屋、并已支付全部价款，且对未办理过户登记无过错，系善意第三人。一审法院以孙碧霞与世联公司被签订《房产预约买卖协议书》的时间晚于法院查封涉案房产的时间而驳回诉求，导致孙碧霞无家可归，侵犯了善意第三人的利益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及第二十六条第三款的规定，孙碧霞的异议请求应当成立。恳请法院基于生存权至上的司法理念，依法保障孙碧霞家庭基本的居住权，恳请法院判决终止拍卖厦门市xxxxxx房产，终止对该房产的执行程序。世联公司答辩称：福田法院执行局查封行为明显早于孙碧霞购房行为，孙碧霞与陈志明、邱秀锦签署的预约买卖协议书无效，为非法占有，并非善意取得。孙碧霞在房产交易过程中存在明显过错，故请求法院驳回孙碧霞的全部诉讼请求。孙碧霞向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于xxxx的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、世联公司负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院作出的（2016）粤0304民初14746号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，案号为（2018）粤0304执325号。诉讼过程中，一审法院于2016年2月25日依法查封被执行人陈志明和邱秀锦名下涉案房产。在执行过程中，案外人对涉案房产主张所有权，申请停止对涉案房产的拍卖并终止对涉案房产的执行，还提交了落款日期为2016年3月22日的《房产预约买卖协议书》。一审法院（2018）粤0304执异312号执行裁定书认定：案外人与被执行人签订《房产预约买卖协议书》的时间晚于一审法院查封涉案房产的时间，因此，即便该《房产预约买卖协议书》合法有效，从执行异议审查的规则而言，案外人的主张也不符合排除执行的条件，一审法院不予支持。因此裁定驳回案外人孙碧霞的异议请求。一审法院查明,一审法院在（2015）深福法民二初字第14746号案件诉讼过程中，于2016年2月25日查封了涉案房产。涉案房产在查封时，仍处于抵押状态中。合同编号xxxx的商品房买卖合同备案证明显示涉案房产买受人为邱秀锦、陈志明，买卖双方已盖章签字，并于2014年9月3日在厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2016年2月5日，陈志明、邱秀锦作为委托人，委托廖某某办理涉案房屋的出租、出售等事项。该委托书经厦门市鹭江公证处办理了公证。2016年3月22日，陈志明、邱秀锦、廖某某（共同作为甲方）与孙碧霞（乙方）签订《房产预约买卖协议书》，甲方以135万元向乙方出售涉案房产。双方约定，2016年3月22日付5万，3月23日付425000元，产权证办理后付3万元，自2016年3月24日起，房产原甲方银行按揭余额由乙方支付。2016年3月22日，陈志明向孙碧霞出具定金收条，收到定金5万元。次日，廖某某代陈志明、邱秀锦出具购房收据，收到涉案房屋首付款424079元。2016年3月23日的贷款房当前情况查询显示，陈志明名下贷款余额382039.41元，当期应还2458.06元。孙碧霞尾号xxxx账户交易明细显示，孙碧霞2016年3月22日向廖某某转出50000元，次日向其转出434079元。孙碧霞尾号xxxx账户交易明细显示，孙碧霞2016年4月20日起至2018年5月，每月向邱某锦xxxx账户支付2331元至3000元不等，同时还会向陈某明xxxxx账户付款。孙碧霞同时提交了部分房屋管理服务费的发票及付款凭证。孙碧霞还提交了其与xxxxx的短信聊天内容。孙碧霞2017年3月21日称，陈老师，办产权证部门节假日都有放假，您看什么时候方便请打电话给我。双方还就电费、公积金等事项进行了沟通。一审法院认为，本案争议的焦点是孙碧霞对于涉案房屋是否享有足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。孙碧霞与陈志明和邱秀锦之间于2016年3月22日签订房产预约买卖协议书，但涉案房屋于2016年2月25日已被依法查封。孙碧霞作为不动产的买受人，在购买不动产时没有查询涉案房屋的产权信息，没有审慎、适当地考察涉案房屋的状况，因此，孙碧霞对涉案房屋不享有阻止执行的实体权利。此外，孙碧霞明知签订合同时，涉案房屋存在抵押的情况，存在无法及时过户的事项。孙碧霞对于房产无法过户也存在一定过错。综上，对孙碧霞的请求，一审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，一审判决：驳回孙碧霞的全部诉讼请求。本案案件受理费100元（已由孙碧霞预交），由孙碧霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为孙碧霞是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产登记在陈志明、邱秀锦名下，该不动产登记具有推定物权有效成立的证明作用。孙碧霞以其签订合同购买涉案房产为由主张对该房产享有所有权，理据不足。孙碧霞主张与陈志明、邱秀锦订立房屋买卖合同关系，一审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对其民事权益是否足以排除强制执行予以分析判断，并无不当。根据孙碧霞上诉陈述的事实，其订立买卖合同的时间为2016年3月22日，实际占有涉案房产的时间为同年3月30日，均晚于该房产被依法查封的2016年2月25日。由于产权查封信息已在房地产登记管理部门予以记载并公示，孙碧霞以不知道查封情况为由主张其不存在过错，理据不足。孙碧霞另主张世联公司与陈志明之间的贷款合同关系不合法，系对执行依据的原判决结果提出异议，该主张不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，本案中不予审查。综上所述，孙碧霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙碧霞负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月四日书记员 谢文琦(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。