嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3889号原告（反诉被告）：嘉兴市华舍宾馆有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区加拿大科学工业园区洪北路北侧（**南面2间及**）。统一社会信用代码：91330411MA2JEDXH91。法定代表人：梅宗华。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张根荣，男，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：上海华舒酒店管理有限公司。住。住所地：上海市青浦区淀湖路****楼****一社会信用代码：91310118MA1JLEUH9J。法定代表人：叶昌盛。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑清清，上海沃江律师事务所律师。原告（反诉被告）嘉兴市华舍宾馆有限公司（以下简称华舍宾馆）与被告（反诉原告）上海华舒酒店管理有限公司（以下简称华舒酒店）合同纠纷一案，本院于2020年9月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。华舒酒店于2020年10月8日提起反诉，本院依法合并审理。本案于2020年10月29日公开开庭进行审理，华舍宾馆的法定代表人梅宗华、委托诉讼代理人张根荣以及华舒酒店的委托诉讼代理人郑清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华舍宾馆提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年4月11日签订的《酒店承包合同》；2.判令华舒酒店支付的履约保证金20万元不予返还；3.判令华舒酒店支付2020年2月份房租金38958元。事实和理由：原告原名为嘉兴市秀洲区高照街道荣鑫宾馆（以下简称荣鑫宾馆），于2020年9月4日转型变更为现名称。2019年4月11日原、被告签订《酒店承包合同》一份，约定：由被告承包经营原告拥有的坐落于嘉兴市秀洲区××路××号的酒店（即荣鑫宾馆），承包经营期约8年，每月1日支付本月承包金10万元于原告，并按照原告与房东签订的租赁合同上的金额缴纳租金；为确保合同的正常履行，合同约定被告需支付原告履约保证金20万元，同时合同明确载明合同解除条件为“承包金及租金其中一项逾期2天未支付”，被告的违约责任中也载明“每月1日承包金及租金其中一项未支付，本合同视为自动解除，乙方保证金不予退还”等。合同订立不久，被告即始于经营荣鑫宾馆，但被告对合同约定的每月1日应支付原告的承包金及租金基本不按时支付。期间，原告方人员梅宗华经常通过微信方式与被告方承包经营管理负责人赵东义交涉催款。2019年10月4日原告曾通过浙江和光律师事务所律师向被告方承包经营管理负责人赵东义的微信发送了解除合同函。但被告既不退场又仍不按时支付原告承包金及租金，至今被告还有2020年2月份的房租金38958元未支付原告。综上所述，原告认为，被告经常不准时支付原告承包金及租金的行为，已严重违反合同约定，被告已构成违约，应承担相应的法律责任。据此，原告为维护自己的合法权益，根据我国的有关法律规定，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）华舒酒店答辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。1.我公司在合同履行过程中因为前期投入成本高、经济效益不好，所以没有按照合同约定时间支付租金，但在华舍宾馆催促后，我公司竭尽所能及时支付，我公司的行为没有达到合同解除程度，没有构成根本违约或者合同不能履行，而且我公司在经营期间受到疫情影响造成经营困难，所投入装修各方面成本均未回本，如果解除合同的话，我公司的损失无法弥补，我公司要求继续履行合同；2.关于2月份的租金，华舍宾馆的原法定代表人已经同意减免租金，故不同意支付2020年2月份的租金3万多元。被告（反诉原告）华舒酒店提出反诉请求：1.判令华舍宾馆退还2020年2月至4月期间的房屋租金116875元；2.判令华舍宾馆退还2020年2月至4月期间承包金30万元；3.判令华舍宾馆退还2019年6月份租金29166元；4.判令华舍宾馆退还2020年7月份租金30625元。事实和理由：2019年4月1日，双方签订《酒店承包合同》，约定华舍宾馆将其合法拥有的坐落于嘉兴市秀洲区××路××号的84间酒店房间承包给华舒酒店经营，承包期限为8年，自2019年4月16日至2027年4月15日，承包金额为每月10万元，租金按照华舍宾馆与房东签订的租赁合同上金额支付给华舍宾馆。根据华舍宾馆与房东嘉兴卫康医疗科技有限公司（以下简称卫康公司）签订的《房屋租赁合同》，嘉兴市××工业园××路××号××号做酒店大厅的房屋年租金为10万元，加创路1000号沿街店面楼上的××楼××楼××楼第一年2017年5月1日至2018年4月30日年租金为35万元，第二年2018年6月1日至2019年5月31日年租金为35万元，第三年2019年7月1日至2020年6月30日年租金为367500元，第四年2020年8月1日至2021年7月31日租金为385475元，即，根据合同约定每年有一个月无需支付租金，但华舒酒店均已支付租金。2020年2月起受新冠肺炎疫情影响，华舒酒店承包的酒店无法正常营业，处于停业状态，华舍宾馆应予减免租金。为维护反诉原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。原告（反诉被告）华舍宾馆答辩称：华舒酒店的反诉请求理由不充分，请求法庭驳回其反诉请求。1.双方约定的房屋租金确是以华舍宾馆与房东签订的两份租赁合同中的金额为依据，华舒酒店应当支付给我方的租金是以上述租赁合同上租金金额来确定的，并没有约定华舒酒店可以每年有一个月不支付租金，故华舒酒店要求退还2019年6月及2020年7月租金没有事实依据；2.对华舒酒店要求免除2020年2至4月租金及承包金的反诉请求，其事实及理由也不成立。疫情发生后，2020年2月9日至3月14日华舒酒店承包的酒店由政府部门征用，后来与政府部门结算，政府部门支付到我方账上36万余元，此后我方扣除了华舒酒店应缴的房租金及承包金，返还了5万元。事实上，在疫情期间华舒酒店没有停止经营，不存在重大损失；3.关于租金是否减免。没有法律、政策强制性私营企业减免租金，我方与房东之间也没有租金减免，双方签订的合同中也没有明确将大规模突发性疫情约定为不可抗力事件，也没有关于发生疫情的情况下租金如何承担的约定，因此我方认为华舒酒店要求免除租金及承包金用的理由不能成立。双方当事人进行了举证，并对对方当事人提供的证据发表质证意见。就本诉部分，华舍宾馆提供的证据有：2019年4月11日华舍宾馆的前身荣鑫宾馆与华舒酒店签订的《酒店承包合同》、华舍宾馆法定代表人梅宗华的农行账户明细、梅宗华与赵东义的微信聊天记录等证据；华舒酒店提供了梅宗华与华舒酒店方人员的微信聊天记录、与荣彪的短信聊天记录。就反诉部分，华舒酒店提供了荣彪与卫康公司签订的《房屋租赁合同》两份、2019年4月11日荣鑫宾馆与华舒酒店签订的《酒店承包合同》、向银行调取的支付款项的凭证等证据，华舍宾馆提供了卫康公司出具的说明一份。双方当事人对对方当事人提供的证据的真实性基本无异议，但对证明目的有不同程度的争议。本院对当事人提供的证据的真实性予以确认，关于证据的其他属性将在下文论述。本院认定案件事实如下：2017年4月1日，荣彪与房东卫康公司签订《房屋租赁合同》一份（以下简称房间租赁合同），约定卫康公司将位于嘉兴市××路××号××街××楼上的××楼××楼××楼（面积约3000平方米）租赁给荣彪使用，等；其中第二条约定：租赁期限为10年，自2017年5月1日至2027年8月31日止…租金第一年为35万元，第三年开始每年租金在上一年基础上上涨5%，直到结束…第三条之3.2约定：房屋租金第一年2017年5月1日至2018年4月30日，租金为35万元；第二年2018年6月1日至2019年5月31日租金为35万元；第三年2019年7月1日至2020年6月30日租金为36.75万元；第四年2020年8月1日至2021年7月31日租金为385875元…第四条之4.1约定：租金按年支付…等。2017年5月1日，荣彪与卫康公司又签订《房屋租赁合同》一份（以下简称大堂租赁合同），约定卫康公司将位于嘉兴市××工业园××路××号××号房屋（面积约60平方米）给荣彪使用，荣彪承诺用于做酒店大厅；租赁期限为10年，自2017年5月1日至2027年8月31日；第一年租金为10万元，第二年以后租金与隔壁邻居的租金上涨幅度相符；等。荣彪于2017年4月21日注册个体工商户性质的荣鑫宾馆，登记的经营范围为住宿、食品销售。2020年9月4日，荣鑫宾馆转型登记为有限责任公司即华舍宾馆。2019年4月11日，荣鑫宾馆（本合同中简称甲方）作为发包人（合同中注明梅宗华为共同发包人），与华舒酒店（本合同中简称乙方）签订《酒店承包合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在嘉兴市秀洲区××路××号的酒店共计84间发包给乙方经营，承包期为8年，自2019年4月16日至2027年4月15日止；等。合同相关条款如下：三、承包金、房租及支付方式：1.每月1日支付承包金，金额每月10万元，因前期酒店前面修路承包金暂时交7万元，等道路修复完毕并双向四车道通车后恢复每月10万元；2.每月1日支付本月租金，租金按照甲方与房东签订的租赁合同上金额缴纳；3.所有支付甲方款项转入梅宗华个人账户…四、履约保证金20万元…八、变更和解除合同条件：…2.乙方有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同并收回酒店，对乙方的装修、投资等各类经营期间产生的费用不予补偿，不予退还履约保证金：…（4）承包金及租金其中一项逾期2天未支付…九、违约责任之2.乙方的违约责任（3）每月1日承包金及租金其中一项未支付，本合同视为自动解除，乙方保证金不予退还；等（华舒酒店提供的《酒店承包合同》文本中的第九条第2乙方违约责任之第（3）项被划除，但划除部分并无双方确认，而华舍宾馆提供的合同文本中上述第（3）项并未划除，故本院认定华舍宾馆提供的合同文本——承办人注）。审理中，按本院要求，华舒酒店提供了《租金与承包金对账单》（详见附件）。本院通知华舍宾馆进行核对，华舍宾馆提供了书面的核对意见（详见附件）。针对华舍宾馆的上述核对意见，华舒酒店又提供了《情况说明》。至今，双方对相关款项的支付情况仍未能达成一致意见。另查明，华舍宾馆委托浙江和光律师事务所律师陈小勇于2019年10月4日向华舒酒店发出律师函，以华舒酒店未于2019年10月1日按期支付承包金和租金、经营中有违反治安管理规定等为由，通知解除双方签订的《酒店承包合同》，并于不超过10日内腾退承包酒店等。本院认为：华舍宾馆和华舒酒店签订的《酒店承包合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人亦实际履行至今。根据双方当事人的本诉及反诉请求，本院针对双方的主要争议，一并分析评判如下：关于华舒酒店是否支付2020年2月份的租金。根据双方的对账情况，双方均认可疫情期间，政府征用案涉酒店，支付369465元给华舍宾馆，华舍宾馆扣除未付的2、3、4月承包金及租金316875元的事实。双方也确认华舒酒店于2020年2月3日及同年3月16日共向华舍宾馆支付10万元的事实，因此，华舒酒店并不结欠华舍宾馆2020年2月份的租金，现华舍宾馆要求华舒酒店支付2020年2月份的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。双方对承包金和租金的总体给付情况并未全面进行对账确认，部分账目仍存在争议，如华舍宾馆有证据证明华舒酒店仍然结欠租金，可以另行向华舒酒店主张。关于华舍宾馆是否有权解除《酒店承包合同》。华舍宾馆的主要理由为华舒酒店付款时间不符合合同第三条第2款的约定，并依据合同第八条第2款第（4）项的约定，即：未按合同约定的在每月1日支付承包金和租金，逾期2天未支付的，华舍宾馆有权单方面解除合同并收回酒店；同时，依据合同第九条第2款第（3）项的约定，没收华舒酒店交纳的保证金20万元。本院认为，上述条款系双方自愿达成，表明华舍宾馆对款项支付时间的关切，虽然于华舒酒店而言未免严苛，但华舒酒店仍应严格遵守上述约定。就本案的相关争议，本院评判如下：一、2019年10月份的迟延付款事宜。根据双方的对账情况，华舒酒店于2019年10月4日支付5万元，10月6日支付38958元，自认尚欠5万元，而华舍宾馆自认华舒酒店另于2019年10月2日支付了5万元，故本院认为该月的承包金和租金合计138958元实际已付清。但依合同对付款时间的约定，2019年10月4日的给付迟延了1日，2019年10月6日的给付迟延了3日，华舒酒店构成违约，并且该违约行为符合双方约定的合同解除条件。华舍宾馆虽然通过律师向华舒酒店发函通知解除合同，但此后双方仍然继续履行合同，应认为华舍宾馆以自己的行为收回了解除合同的意思表示。二、在此后的合同履行过程中，华舒酒店基本逐月支付承包金和租金，虽然部分月份仍有给付迟延的现象，但迟延的时间不长，双方仍然继续履行合同，目前并无证据表明此后华舍宾馆向华舒酒店提出解除合同，直至本案诉讼。三、双方在签订《酒店承包合同》后约9个月发生疫情，而疫情对酒店行业的影响显而易见，就华舒酒店履行合同义务而言，疫情的发生不能预见、不能避免并不能克服，属于不可抗力。从双方的对账情况看，华舒酒店在疫情期间仍积极履行合同义务，在收入减少的情况下逐月支付华舍宾馆承包金和租金，且自2020年8月至2020年10月，均按期履行支付承包金和租金的义务。根据上述情况，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，对华舒酒店在疫情期间迟延支付部分承包金和租金的行为，应当免除其违约责任。综合上述情况，本院认为，华舒酒店不同意华舍宾馆解除合同的抗辩理由成立，本院予以采纳。相应地，华舍宾馆的第2项诉讼请求即没收华舒酒店的履约保证金20万元，本院亦不能予以支持。关于华舒酒店请求华舍宾馆返还2020年2月至4月期间的租金116875元及承包金30万元，合计416875元（反诉请求第1、2项）。根据双方对账中确认的事实，华舒酒店于2020年2月3日及同年3月16日支付给华舍宾馆各5万元合计10万元，在2020年2月至4月期间，酒店被政府征用，华舍宾馆取得的政府补偿资金369465元，其中用于抵扣华舒酒店应付的承包金和租金316875元（其余款项52590元双方有争议，双方可另行核对），双方确认华舒酒店共支付华舍宾馆承包金及租金416875元，按合同约定已全部付清承包金和租金。华舒酒店的主要理由是上述期间因受疫情影响，酒店停业，请求华舍宾馆减免。本院认为，虽然酒店未能正常营业，但政府征用的补偿款369465元双方均确认属于华舒酒店所有，该金额与承包金和租金总额416875元相比差额仅4万余元，故华舒酒店要求华舍宾馆免除上述费用理由不能成立。相对于华舒酒店的房间面积3000平方米的体量以及预计开办时间长达8年的商业活动而言，华舒酒店的上述亏损在正常的商业风险范围内，即使要求华舍宾馆予以部分免除，本院认为其理由也不能成立。故对华舒酒店的该两项反诉请求，本院不予支持。关于华舒酒店请求华舍宾馆返还2019年6月份租金29166元及2020年7月份租金30625元（反诉请求第3、4项）。华舒酒店的理由为，《酒店承包合同》第三条第2款约定：“租金按照华舍宾馆与房东卫康公司签订的租赁合同上金额缴纳”，而根据华舍宾馆与卫康公司签订的租赁合同，2019年6月份及2020年7月份的租金无须支付。本院经审查认为，华舍宾馆与卫康公司签订的房间租赁合同第三条之3.2的约定中的表述（详见前文所述）貌似每年免除一个月的租金，但同时表述“第二年（2018年6月1日至2019年5月31日）的租金总额为35万元，第三年（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金总额为367500元”“租金按年支付”。而华舍宾馆与华舒酒店约定的租金支付方式为按月支付，华舒酒店实际支付的月租金29166元（29166*12=35万元）和30625元（30625*12=367500元），在年租金金额上与华舍宾馆与卫康公司签订的房间租赁合同约定的年租金金额一致，符合双方合同约定，华舒酒店并未实际多付租金，因此，华舒酒店的该两项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院对双方的诉讼、反诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回嘉兴市华舍宾馆有限公司的诉讼请求；二、驳回上海华舒酒店管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2442元（已减半收取），由嘉兴市华舍宾馆有限公司负担；反诉案件受理费4225元（已减半收取），由上海华舒酒店管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  吴海峰二〇二〇年十二月二十六日书记员  沈月勤?华舒酒店与华舍宾馆租金承包金对账单（华舒酒店提交）序号付款日期金额付款来源该月付款总额付款项目应付款月份应付承包金应付租金应付租金总额应付总金额差额12019-4-1583750叶文华837504月半个月承包金、租金4月3500014583.334166.718750.0053750.0030000.0022019-5-1107500叶文华1075005月承包金、租金5月7000029166.678333.337500.00107500.000.0032019-6-1107500叶文华1075006月承包金、租金6月7000029166.678333.337500.00107500.000.0042019-7-3137500叶文华1532087月承包金、租金7月1000003062530625.00130625.0022583.0052019-7-715708叶文华0.000.000.0062019-8-3138958叶文华1424648月承包金、租金8月100000306258333.338958.33138958.333505.6772019-8-33506叶文华0.000.000.0082019-9-2110000叶文华1424649月承包金、租金9月100000306258333.338958.33138958.333505.6792019-9-23506叶文华0.000.000.00102019-9-228958叶文华0.000.000.00112019-10-450000李美春8895810月承包金、租金10月100000306258333.338958.33138958.33-50000.33122019-10-638958李美春0.000.000.00132019-11-180000李美春13895811月承包金、租金11月100000306258333.338958.33138958.33-0.33142019-11-358958李美春0.000.000.00152019-12-2138958李美春13895812月承包金、租金12月100000306258333.338958.33138958.33-0.33162020-1-11138958李美春1389581月承包金、租金1月100000306258333.338958.33138958.33-0.33172020-2-350000李美春1000002、3、4月承包金租金2、3、4月3000009187525000116875.00416875.00-316875182020-3-1650000李美春0.000.000.00192020-5-2100000李美春1389585月承包金、租金5月100000306258333.338958.33138958.33-0.33202020-5-238958李美春0.000.000.00212020-6-8138958李美春1389586月承包金、租金6月100000306258333.338958.33138958.33-0.33222020-7-5100000李美春1000007月承包金、租金7月100000306258333.338958.33138958.33-38958.33232020-8-150000赵东义1375988月承包金、租金8月10000032156.258333.340489.58140489.58-2891.58242020-8-150000赵东义0.000.000.00252020-8-137598赵东义0.000.000.00262020-9-150000赵东义1404899月承包金、租金9月10000032156.258333.340489.58140489.58-0.58272020-9-150000赵东义0.000.000.00282020-9-140489赵东义0.000.000.00292020-10-150000赵东义14048910月承包金、租金10月10000032156.258333.340489.58140489.58-0.58302020-10-150000赵东义0.000.00312020-10-140489赵东义0.00疫情期间，政府征用酒店，支付369465元，扣除未付的2、3、4月承包金及租金316875元，剩余52590未退还华舒酒店369465.00合计应退还金额：20331.25对华舒酒店制作的上述对账单，华舍宾馆发表如下书面意见：1.2019年4月的费用无异议，但差额中的30000元为应交的保证金30000元，不存在差额；2.2019年7月差额中的22583元为华舒酒店应交的7月、6月及4月的电讯费，以及留存的小商品作价5485元给华舒酒店，还有大厅租金8333.33元，华舒酒店未记明，不存在差额；3.2019年8月、9月也不存在差额，是华舒酒店应付的电讯费；4.华舒酒店的对账单中漏记了2019年10月2日支付的50000元，故该月没有-50000元的差额；5.2020年2、3、4月的-316875元，是政府征用的补偿款，经华舍宾馆结算扣除2、3、4月的租金、承包金、因此也不存在欠款；6.表格中记载的2020年7月欠38958.33元、8月欠2891.58元，确是华舒酒店结欠的费用；7.华舒酒店称2020年2、3、4月的政府征用费用，华舍宾馆扣除31687元后，还应退52590元的问题：华舍宾馆已于2020年5月25日转账退给了李美香50000元，仅有余款2590元未退；8.华舒酒店提供的对账单上注明的付款时间，已表明其支付款项的违约时间。综上，华舍宾馆认为，经校对，华舒酒店总付款（不含保证金）为2476085元，截至2020年10月应付款2526230元，尚有50145元未付。针对华舍宾馆的上述核对意见，华舒酒店又提供了《情况说明》（略）。至今，双方对相关款项的支付情况仍未能达成一致意见。?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。