四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10767号 上诉人（原审原告）：徐伟，男，1973年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师 委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：高明英，女，1974年4月9日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师 委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林运香，女，1985年2月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 原审第三人：成都九业房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区万寿西路**附**。 法定代表人：汪万洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢宇，男，1990年12月9日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 上诉人徐伟、高明英与上诉人林运香，原审第三人成都九业房地产经纪有限公司（以下简称九业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 徐伟、高明英共同上诉请求：撤销一审判决第三项，改判林运香向徐伟、高明英支付违约金128800元，本案上诉费由林运香承担。事实和理由：一、一审已认定林运香系根本违约，而徐伟、高明英诉请的违约金是基于合同约定、直接损失以及预期利益等各方面因素的最基本、最低主张，完全不存在明显过高情形，不应调低。该约定的128800元违约金尚无法完全覆盖徐伟、高明英因林运香违约行为所受实际损失，一审酌定的4万元违约金无法弥补徐伟、高明英所受损失，更谈不上对林运香有何惩罚性。1.一审中，徐伟、高明英已提交中介费、担保费、贷款服务费、律师费、诉讼费、保全费等各项直接的、已实际支出的费用证据，该类损失已达6万余元。2.案涉房屋在签约时单价为17405元/平方米，而至2020年4月时，案涉房屋所在小区平均成交价已达19500元/平方米。徐伟、高明英因林运香拒绝过户导致无法取得案涉房屋，由此受到的房屋溢价损失高达14万余元。二、一审法院关于违约金调整的举证责任分配不当，未要求违约方林运香对“合同约定的违约金计算标准过高”承担举证责任，反而加重守约方徐伟、高明英的举证责任，有失公允。林运香是在一审法院主动解释和提示下，当庭临时口头主张违约金过高并要求调低，对此其应承担违约金过高的证明责任。而徐伟、高明英已提交了实际损失的相关证据，能够证明约定违约金的合理性。三、双方约定的根本性违约责任应承担总价款10%的违约金，此系双方的真实意思表示，是契约自由的体现。四、徐伟、高明英在成都市没有住房，在签订合同后按约履行了买受人的义务，但林运香却在收取首付款用于清偿按揭贷款债务后，见房价上涨有利可图，就单方面提出解约。无论是从保护交易安全的角度，还是从损害合同相对人利益的角度，林运香的主观违约恶意都非常明显，应受到否定性的法律评价。五、一审法院认定的违约金数额过低，甚至无法弥补守约方的损失，该裁判结果导致违约方获利，存在鼓励交易方违约的恶劣影响。六、一审法院行使自由裁量权对违约金大幅调减，是对法律和司法解释相关规定的机械适用，忽略了约定违约金本身的惩罚性、预先确定性等属性。本案中没有违约金超过损失的情形，退一步讲，即便存在约定违约金超过损失而非过分超过损失的，也不应当调低违约金。七、就最高人民法院的公报案例、典型案例中的裁判思路看，人民法院对违约金的调整应当审慎、适当，不应机械适用“违约金超过造成损失的百分之三十”之规定。一审判决结果明显违背该裁判思路。 针对徐伟、高明英的上诉，林运香辩称，1.案涉合同未能顺利履行系因徐伟、高明英的原因导致。林运香出售案涉房屋系为亲属治病筹款，因此需尽快收取房款。签约后，林运香积极履行了清偿贷款债务、解除抵押登记以确保案涉房屋具备过户条件的义务。后，因徐伟、高明英没有履行申请银行按揭贷款的义务，在公积金贷款未停办的情况下，徐伟、高明英以停办为由长达两个多月没有办理贷款手续，在此期间，林运香多次询问、催促，在徐伟、高明英迟迟不能通过贷款方式付清房款的情况下，林运香才提出变更购房款支付方式为现金并向徐伟、高明英明确告知。故，不能视为林运香违约。2.徐伟、高明英实际支付了39万余元，一审法院调整后认定的4万元违约金，林运香认为仍然过高，应予调低。案涉合同中关于违约金的条款是中介方提供的格式合同，并非买卖双方经磋商确定的。请求驳回徐伟、高明英的上诉。 林运香上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回徐伟、高明英要求林运香支付违约金的诉请或减少违约金数额，本案一、二审诉讼费均由徐伟、高明英承担。庭审中，林运香变更其诉请为：改判林运香向徐伟、高明英支付违约金20000元。 事实和理由：1.签约后林运香清偿贷款、解除房屋上的抵押手续，使房屋具备过户条件。林运香已履行己方义务，不存在违约情形。2.林运香变更付款方式，要求徐伟、高明英一次性支付购房尾款，于法有据。林运香于2019年12月6日通知徐伟、高明英变更付款方式，符合案涉合同的合同目的。林运香出售案涉房屋是急需用钱，在合同签订后四个半月仍未收到全部房款的情况下，有理由变更付款方式。虽然，双方约定的购房尾款以徐伟、高明英申请公积金和商业贷款组合的方式支付，但徐伟、高明英申请贷款的时间远超过九业公司申请办理贷款的预期时间，在该贷款方式存在障碍的情况下，徐伟、高明英理应变更贷款方式或通过其他方式及时支付尾款。双方虽未约定办理贷款的具体期限，但一般情况下从买受人申请贷款至贷款实际发放不应超过3个月，徐伟、高明英作为买受人应对自身资信状况明知，应准备多种贷款方案，在公积金商业组合贷款方式遇到阻碍时应积极变更为商业贷款方式，以积极履约，并应预见到贷款不能通过审批时需一次性支付现金的情况。因此，林运香变更付款方式不属于违约。 针对林运香的上诉，徐伟、高明英共同辩称，对林运香所述上诉事由均不认可。双方约定的贷款方式即为组合贷，林运香亦知晓该贷款方式所需周期相对较长的情况。而林运香在收到首付款用以缓解其资金困难后，就单方要求变更付款方式，有违诚信原则，对此徐伟、高明英有理由拒绝。请求驳回林运香的上诉。 针对徐伟、高明英的上诉，九业公司述称，一审判决结果确实不当，徐伟、高明英的上诉请求应予支持。针对林运香的上诉，九业公司述称，案涉合同基于交易期限从签约至实际履行完毕的时间长短，考虑到其间可能存在房价上涨等因素，因此约定违约金为总价款的10%正是为约束双方按约履行合同。关于公积金与商业贷款的组合贷模式，案涉买卖双方均知晓贷款银行审批流程较长、放款慢，再加上公积金中心因系统升级而暂停办理业务，导致徐伟、高明英的贷款申请审批受到影响，并非其违约。林运香的上诉请求不应得到支持。 徐伟、高明英向一审法院起诉请求：1.解除与林运香签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：MM3190166）的补充协议；2.判令林运香退还房款393000元，并支付违约金128800元；3.判令林运香赔偿佣金19320元、贷款服务费2800元、评估费3864元、担保服务费1250元；4.判令林运香支付律师费16000元。 一审法院认定事实：位于四川省成都市双流区××街道××路××栋××单元××楼××号住宅系林运香所有。2019年7月20日，该房的不动产权登记于林运香名下。 2019年7月26日，林运香和高明英在九业公司的居间下签订成都市存量房屋买卖合同和补充协议。双方约定，1、林运香将前述房屋出售给徐伟、高明英，房屋的总价为1288000元，徐伟、高明英在签定合同时支付50000元作为购房定金。2、徐伟、高明英在过户递件完成后当日支付338000元，按揭尾款900000元由贷款银行直接支付给林运香，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。若银行实际贷款额不足以支付房款，徐伟和高明英在过户递件当日补足差额。如因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，本合同终止，林运香返还已付房款和定金，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由徐伟和高明英承担。3、买卖双方应在九业公司通知后3个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续。林运香在2019年8月10日前办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并取回注销抵押权登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。4、买卖双方在贷款机构批准通过且符合过户条件后，在九业公司通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内到房管部门办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内按九业公司的通知到房管部门办理过户取件手续。5、徐伟、高明英和林运香逾期履行房屋评估、申请购房贷款、还款解押、权属转移登记的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。6、林运香出现其提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给徐伟、高明英或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致徐伟、高明英无法取得房屋所有权的；徐伟、高明英出现其提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房导致无法办理所有权转移登记的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方向守约方支付房屋成交总价10%的违约金。 除此之外，双方还于当日签订关于合同（编号：MM3190166）的补充协议。该协议约定，徐伟、高明英在林运香结按当日将首付款（或其中一部分）288000元支付给林运香用于办理银行结按（具体金额以实际欠款金额为准，不足部分由林运香自行补足）；签订合同当日徐伟、高明英支付定金50000元，在2019年7月30日前支付定金50000元。 上述合同签订后，徐伟、高明英支付定金。2019年9月17日，徐伟办理公证，将购买案涉房屋的相关事宜委托给高明英办理。之后，二人协助林运香结清其银行按揭贷款，所付款项（含二人已付定金）共计393000元。 2019年11月13日，徐伟、高明英申请公积金贷款和商业贷款，向成都市住房置业融资担保有限公司缴纳1250元的担保服务费，林运香协助二人办理了贷款申请。该贷款申请于2019年12月18日通过担保机构审批。贷款申请审核期间，林运香于2019年12月5日以未通过贷款审批为由，要求解除房屋买卖合同，不向徐伟、高明英出售案涉房屋，双方自此发生纠纷。2019年12月6日，林运香作出催告函，认为自身已全面履行合同义务，要求二人若不能在收到该函后10日内办理完毕贷款审批手续支付余款900000元，则在2020年1月10日前一次性支付剩余房款并办理过户手续；逾期将解除合同并追究二人的违约责任。2019年12月17日，林运香到徐伟、高明英申请贷款的银行取消了按揭审批并提走相应的资料。2019年12月18日，林运香询问徐伟、高明英能否现金支付剩余房款，九业公司告知林运香已通过贷款审批、可以办理过户手续，林运香拒绝，要求现金支付余款。2019年12月22日，徐伟、高明英发出履约通知书，要求林运香在2019年12月25日前办理权属转移登记。 经核实，四川华西安装工程有限公司在2017年9月-2019年8月期间为徐伟在成都市武侯区缴纳社保。徐伟、高明英在成都市22个区市县范围内无房屋查询记录。 一审庭审中，林运香认为徐伟、高明英主张的违约金过高，请求调整减少。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：不动产权证、成都市存量房屋买卖合同和补充协议、关于合同（编号：MM3190166）的补充协议、公证书、催告函、履约通知书、社保缴纳明细、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，根据成都市人民政府办公厅出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**以下（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房”的规定，在本区域内购房以家庭为单位，虽然徐伟、高明英的户籍不在本区域之内，但徐伟的社保在该政策出台时已由四川华西安装工程有限公司连续2年向成都市武侯区社保机构缴纳，二人在成都市22个区市县范围内无房屋查询记录，故徐伟、高明英在签订该房屋买卖合同时不属于成都市人民政府办公厅规定的限购商品住房或二手住房人群范围。双方所签合同为有效合同，各方应按约履行各自的权利、义务。 虽然双方在提起本案诉讼前已就合同解除进行过沟通，但双方未能达成一致意见，且一审庭审中双方已就成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：MM3190166）的补充协议的解除达成一致，故一审法院以庭审之日即2020年4月8日作为双方所签合同的解除之日。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方所签合同解除后，林运香应当退还徐伟、高明英已付款393000元。因双方合同并未就徐伟、高明英支付尾款的时间进行明确具体的约定，仅约定为在贷款机构批准通过且符合过户条件后，在九业公司通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内到房管部门办理过户递件手续。在双方履行合同的过程中，林运香要求二人一次性支付尾款，变更了付款方式，属于变更合同的重要条款，该行为应取得二人的同意。但徐伟、高明英并未同意一次性支付剩余房款，林运香仍坚持该意见且发出催告函，构成违约。徐伟、高明英的贷款申请于2019年12月18日通过担保机构审批，九业公司于当日告知林运香已通过贷款审批、可以办理过户手续，根据双方约定，林运香应在该司通知后协助办理过户递件等手续，林运香拒绝办理且不愿出售房屋，构成根本性违约，故应按约承担相应的违约责任。双方所签合同就此进行了约定，林运香应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，一审法院结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定林运香应承担的违约金以40000元为宜较为恰当。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、徐伟、高明英与林运香于2019年7月26日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同（编号：MM3190166）的补充协议》于2020年4月8日解除；二、林运香于判决生效之日起五日内退还徐伟、高明英393000元；三、林运香本判决生效之日起五日内向徐伟、高明英支付违约金40000元；四、驳回徐伟、高明英的其他诉讼请求。 二审中，徐伟、高明英提交以下新证据： 1.案涉房屋所在小区截止一审判决作出之时的房屋成交价，拟证明：因林运香根本违约导致徐伟、高明英所受的房屋溢价损失高达11万余元； 2.最高人民法院的公报案例、典型案例四份，拟证明：人民法院对双方约定的违约金应予尊重，不随意调整；主张约定违约金过高的一方应承担举证责任；只有在证明违约金过分高于实际损失的情况下才应适当调整。 经质证，林运香对证据1的三性均不认可，认为二手房交易中的挂牌价与实际成交价有差别，且二手房交易中因房屋的具体装修情况等因素导致交易价格不一致，不能达到徐伟、高明英的证明目的；对证据2的真实性无异议，但不认可关联性和证明力，认为不同案件中违约情况不一样，另案的判决结果不能作为本案的认定依据。 林运香提交以下新证据： 1.2019年11月，林运香拨打公积金中心询问办理贷款事宜的通话录音记录，拟证明：公积金中心的系统障碍时间是2019年10月底至11月初，并不存在徐伟、高明英所称受该障碍影响直至2019年12月仍未能办理贷款的情况； 2.2019年12月20日，林运香与高明英之弟之间的通话录音记录，拟证明：双方曾就案涉合同解除达成合意，后高明英反悔。 经质证，徐伟、高明英对证据1的三性不予认可，认为通话主体的身份不能核实，且徐伟、高明英对公积金中心办理贷款审批的时间不能控制、左右，只要提交了办理贷款所需申请资料即应视为已履行合同义务，该录音证据即便属实，也不能证明徐伟、高明英存在违约情形，但不能证明林运香据此有权解除合同；对证据2的三性不认可，通话时间不能确定，且高明英之弟的意见不能代表徐伟、高明英。 九业公司质证意见为：请求二审法院依法审查认定徐伟、高明英、林运香各自提交的新证据。 经审查，本院认为，徐伟、高明英提交的证据1，系网上查询的案涉小区其他住宅在一审判决作出之时的交易信息，经二审核实，徐伟、高明英明确表示该组证据中未涉及2019年12月期间的交易价格，由于林运香是在2019年12月5日在案涉买卖双方及中介方所建微信群中明确表示不再卖房，徐伟、高明英亦认可此时知晓林运香不再继续履行合同，故，即便要认定林运香的违约行为给徐伟、高明英造成的房屋溢价损失，也应以2019年12月5日的房价作为对比物。因此，该组证据不能达到徐伟、高明英的证明目的，本院不予采信。徐伟、高明英提交的证据2，性质上属参考判例，徐伟、高明英据此提出对本案法律适用的意见，依法不属于证据范畴，本院对此不作为证据采信。林运香提交的证据1，通话人员身份无法核实，即便该录音属实，公积金中心停办贷款审批事项的具体时间亦与本案处理无关，本院对此不予采信。林运香提交的证据2，从录音内容并不能反映买卖双方之间已就合同解除达成一致，该证据不能达到林运香的证明目的，本院亦不采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉合同解除原因的认定。 根据约定，除定金及首付款外，其余购房款900000元双方约定由放贷银行直接支付给林运香，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由徐伟、高明英在过户递件当日补足差额。庭审已查明，徐伟、高明英支付了定金及首付款，亦向贷款银行提交了办理贷款的申请及相应资料，能够认定徐伟、高明英按约履行了作为买受人的义务。由于贷款审批事宜非案涉买卖双方能够左右，故，直至林运香于2019年12月6日发出催告函之时，贷款银行未实际放款的事实，不能认定系徐伟、高明英违约。在双方对徐伟、高明英以贷款方式支付购房尾款的具体期限未作约定的情况下，林运香单方发函提出将尾款支付方式变更为以非贷款一次性付清剩余房款的行为，缺乏事实和法律依据。而林运香在徐伟、高明英明确不同意变更付款方式的情况下，坚持按照自己主张的付款方式要求徐伟、高明英履行，否则即拒绝继续履行后续出卖人义务的意见，实质上是以其行为明确表示不再继续按约履行合同，基于此，一审法院认定林运香的行为构成根本违约，并无不当。林运香以徐伟、高明英迟迟不能通过贷款方式支付购房尾款为由抗辩其有权单方变更剩余房款支付方式且不承担违约责任的意见，于法无据，本院不予支持。本案中，徐伟、高明英依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定诉请解除案涉合同，符合法律规定，应予支持。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，以买卖双方在一审庭审中对案涉解除合同达成合意为由认定系双方协商一致解除，与一审认定的林运香存在根本违约行为，相互矛盾，本院对此予以纠正。鉴于双方在上诉中虽对一审认定的合同解除原因存在分歧，但对一审认定的解除时间不持异议，对一审判决第一项亦未提出上诉，故，本院对案涉合同于2020年4月8日解除的判项予以维持。 二、林运香应否承担违约责任，以及一审判决确定的违约金数额是否恰当。 前一争议焦点已述及，案涉合同系因林运香违约行为导致解除，故，徐伟、高明英有权要求林运香承担违约责任。双方在《补充协议》中约定林运香拒绝将房屋出售给徐伟、高明英且导致合同解除时，林运香应支付房屋成交总价10%的违约金。一审法院基于林运香对其不应承担违约责任进行的根本性抗辩，向林运香释明是否主张调整违约金，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，并无不当。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条作出的指导性规定，即：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”于本案中，林运香单方变更付款方式并拒绝继续履约的行为虽构成根本性违约，但考虑到双方在合同中未约定以贷款方式支付购房尾款的具体期限，而林运香收取购房款是其作为出卖人的主要合同目的，在九业公司于2019年10月同时向买卖双方告知“公积金系统调整待通知”、“贷款银行目前只能预审组合贷款，不能正式面签”，直至林运香于2019年12月仍未收到购房尾款的情况下，其对案涉合同通过贷款方式支付尾款得以继续履行的方式产生怀疑，并基于对实际收到购房尾款的时间不确定性考虑，向徐伟、高明英提出变更付款方式，存在一定合理性，不宜认定其主观违约恶意明显。故，一审法院综合徐伟、高明英提交的损失证据，林运香明确提出解除合同意思表示的时间，以及合同的实际履行情况，酌情认定将林运香应承担的违约金数额调整为40000元，并无不当，本院予以维持。 综上，徐伟、高明英与林运香的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3676元，由上诉人徐伟、高明英负担2876元，由上诉人林运香负担800元。。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 王朝阳