重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4564号原告：余金华，男，1975年9月7日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：陆晓琼，女，1975年12月10日出生，汉族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：黄骊，重庆坤凌律师事务所律师。被告：重庆新鸿力房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南阳路内转盘国土房管局宿舍**，统一社会信用代码91500231320451978X。法定代表人：墙兴华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。被告：重庆金惠物业管理有限责任公司，住所地，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路**会信用代码91500231696583231A。法定代表人：陈智远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。原告余金华与被告重庆新鸿力房地产开发有限公司（以下简称新鸿力公司）、重庆金惠物业管理有限责任公司（以下简称金惠公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案，因余金华与陆晓琼系案涉住宅小区房屋的共同所有权人，经余金华申请，本院追加陆晓琼为本案共同原告。本案由审判员王香琼依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行审理。原告余金华、陆晓琼的委托诉讼代理人黄骊、被告新鸿力公司的委托诉讼代理人王泽明、被告金惠公司的委托诉讼代理人王龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余金华、陆晓琼向本院提出诉讼请求：1．判令新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向原告收取停车费；2．本案诉讼费由新鸿力公司、金惠公司承担。事实和理由：余金华、陆晓琼与新鸿力公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二十一条约定：因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。金惠公司与余金华、陆晓琼签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款物业收费标准中明确约定停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的按180元/月/个交纳；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》签订后，余金华一直按照该协议约定的标准交纳停车费至2020年2月22日。2020年6月21日，新鸿力公司张贴公告，单方要求调整停车费。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》，单方规定：小区车位租金调整为260元/月（含租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月。原告认为，天鹅湖岸小区至今尚未成立业委会，未选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同，故双方签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》仍合法有效，应当继续履行，被告无权单方变更合同内容，请求法院判如所请。新鸿力公司辩称，余金华、陆晓琼诉称的新鸿力公司与其签订商品房买卖合同属实。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第二款系新鸿力公司委托金惠公司与余金华约定。本案系车位租赁合同纠纷，协议并未就租赁期限进行约定，系不定期租赁，新鸿力公司有任意解除权。新鸿力公司和金惠公司在小区公开发布天鹅湖岸停车库车位费的相关事宜告知书属实，且明确表示不再签署协议属实。新鸿力公司认为余金华以物业合同解除和终止为由主张继续履行系认识错误，车位租赁并不受物业管理条例的调整。综上所述，应驳回余金华、陆晓琼的诉讼请求。金惠公司辩称，本案案涉车位的产权人系新鸿力公司。金惠公司曾与余金华签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》属实。该协议的车位租赁约定系受新鸿力公司委托与余金华进行了约定，因此，金惠公司不是本案的适格被告。本院经审理认定事实如下：新鸿力公司系忠县天鹅湖岸小区商品房的开发商。余金华、陆晓琼（乙方）与新鸿力（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定余金华、陆晓琼共同购买新鸿力公司开发的位于忠县的住房一套，具体位置为忠县。该栋楼修建完工后，新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。后金惠公司与余金华签订了《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款（物业服务收费标准）第三项约定：停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的，使用人按180元/月/个交纳（该费用不包含物业服务费，金惠公司亦不收取物业服务费）；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。2019年1月1日，新鸿力公司将其天鹅湖岸小区的车位停车收费标准变更为业主小型车280元/月，2800元/年；非业主小型车360元/月，3600元/月，并报忠县发展和改革委员会备案。2019年1月31日，忠县发展和改革委员会同意备案。2020年6月21日，新鸿力公司在天鹅湖岸小区张贴公告，载明的主要内容如下：新鸿力公司将对停车费进行调整，调价时间为2020年7月1日起；租车到期业主提前做好时间安排，到财务室办理相关手续以保证车辆正常通行。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》。该告知书载明因开发商对小区停车库进行改造升级，成本增加，决定增加停车费用并报忠县发改委进行价格备案。具体的车库车位收费办法及标准如下：1．小区车位租金调整为260元/月（租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。同日，新鸿力公司和金惠公司向全体业主发出《告知书》，载明主要内容为：案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》没有约定租赁期限，视为不定期租赁，可以随时解除。现向全体业主公示：1、解除《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一天第一项第三款关于停车位租用及收费标准的约定；2、请有车业主及时自行前往公司办理停车位移交或签订新的《车位租赁协议》，以便继续合法使用；3、如未及时办理交接或签订新的《车位租赁协议》，公司将拒绝提供车位及停车事宜。另查明，从余金华提供的车位租金收据和双方陈述可以确认，余金华曾于2020年1月30日向金惠公司承租停车位，租赁期限为一个月，月租金为180元。同时，陆晓琼在庭审中也表述其租赁车位时间并非连续，余金华未实际停车的期间不交纳租金。以上事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告提供的身份证复印件、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》、《房屋产权证》、《告知书》和被告提供的忠县公共停车收费基本情况（备案）等证据材料在案佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：一、余金华、陆晓琼与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定；二、余金华、陆晓琼的诉讼请求能否成立。针对上述争议焦点，本院评判如下：余金华、陆晓琼与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定的问题。新鸿力公司系案涉天鹅湖岸小区的建设方即房地产开发商，余金华、陆晓琼系该小区的购房业主，金惠公司系该小区的物业服务企业。金惠公司与余金华、陆晓琼之间系物业服务合同关系可以确定。但针对本案争议标的物即该小区的停车位而言，系新鸿力公司开发修建，本案诉争标的系车位租赁价格引发的合同关系，虽然车位尚未办理产权登记，新鸿力公司系开发商，故，可以确定新鸿力公司系案涉车位的权利人。虽然案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》在物业收费标准中载明停车费的价格，但明确注明不包含物业费，且不收取物业费。故可以推断金惠公司收取的该笔费用为租赁费，双方当事人就案涉车位形成的是车位租赁合同关系。需要明确的是金惠公司在《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明了车位租赁价格，只是希望小区业主根据该价格与公司建立车位租赁合同。此时，该小区的业主是否有承租意向，是否购买车辆，是否需要租赁车位，小区车位是否还有剩余均不能明确，因而，在该协议中载明车位租赁价格的行为系向车位所有人或潜在的承租人发出的要约邀请，业主在该协议上的签字行为并不构成车位租赁合同关系之承诺。购房业主实际向金惠公司提出租赁要求方为要约，金惠公司同意租赁并收取租金出具收据的行为系承诺。因此，车位出租人与承租人并非通过案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》建立了车位租赁合同关系，而是通过上述要约和承诺的方式建立车位租赁合同关系并对租赁价格和租期进行约定，也即金惠公司向承租人开具的收据上所载明的内容才是双方租赁合同约定的具体内容。具体租赁时间系根据承租人的承租要求以及所交付租金金额所确定，交付的租金所对应的租期届满后，如承租人不再支付费用，则该阶段租赁关系即行终止。因此，可以认定双方就车位租赁实际建立的是定期租赁合同，租赁期限根据承租人交付的租金金额而定。关于车位租赁合同的主体问题，根据金惠公司和新鸿力公司在庭审中表述，对停车位出租及定价系基于新鸿力公司的委托，且《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》中明确了车位产权人属于建设单位，对车位权利人进行了披露，故，可以认定案涉车位租赁合同的出租人系新鸿力公司，金惠公司系新鸿力公司的委托代理人。同时，根据金惠公司向余金华开具的收据，表明向金惠公司提出租赁车位的要求和支付租金的当事人系余金华，故，余金华系案涉车位租赁的承租人。关于陆晓琼的主体地位问题。本院在审理中，因其与余金华系房屋共同所有权人，且为《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》的一方当事人，考虑其与本案可能存在法律上的利害关系，故而应为共同原告。关于余金华、陆晓琼的诉讼请求是否成立的问题。根据前面的分析，余金华、陆晓琼与新鸿力公司、金惠公司建立的租赁合同已经到期且自动解除。新鸿力公司和金惠公司于2020年6月和8月调整车位收费问题发出公告仅系邀约邀请，双方能否按照新的收费标准建立车位租赁合同取决于余金华、陆晓琼是否向新鸿力公司、金惠公司发出了邀约和新鸿力公司、金惠公司是否作出承诺。这属于当事人意思自治的范畴，任何人不得强加于他人。故，余金华、陆晓琼主张仍按照原月租金标准180元支付的诉讼请求无事实和法律依据。应予驳回。同时，新鸿力公司调整停车位租金为260元/月的标准，相对于忠县县城的其他住宅小区的收费标准，并非不合理，且该价格已报请忠县发展和改革委员会备案，并不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：驳回余金华、陆晓琼的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由余金华、陆晓琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  王香琼二〇二〇年十二月三十日书记员  张 霞