江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5763号原告（反诉被告）：田运志，男，1976年6月25日出生，汉族，住江苏省无锡市。原告（反诉被告）：闫绍环，女，1976年10月27日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：陆伟（受田运志、闫绍环的共同诉讼委托），江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芹（受田运志、闫绍环的共同诉讼委托），江苏雅言律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：洪一鹏，男，1967年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告（反诉原告）：王文英，女，1970年12月8日出生，汉族，住江苏省无锡市。第三人：北塘区宇顺房屋中介服务部，住所地江苏省无锡市梁溪区轻院新大楼44-A。经营者：黄金惠，个体工商户。原告田运志、闫绍环与被告洪一鹏、王文英、第三人北塘区宇顺房屋中介服务部（以下简称宇顺服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田运志、闫绍环的委托诉讼代理人陆伟、被告洪一鹏、王文英、第三人宇顺服务部均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田运志、闫绍环向本院提出诉讼请求：1.判令洪一鹏、王文英将无锡市轻院新大楼74号501室房屋过户给田运志、闫绍环，并支付违约金11.6万元、律师费52700元；2.本案诉讼费用由洪一鹏、王文英承担。事实与理由：田运志、闫绍环与洪一鹏、王文英于2020年4月7日签定一份房屋转让合同，约定洪一鹏、王文英出售无锡市轻院新大楼74号501室房屋（以下简称案涉房屋）总价116万元。合同成立后，田运志、闫绍环按约支付给5万定金，并支付首付款50万元给资金监管中心。田运志、闫绍环又通过银行贷款40万元，该款于2020年6月1日经银行放贷后进入资金监管中心，但洪一鹏、王文英未于资金到位后七日内协助办理过户手续，为此，田运志、闫绍环询问宇顺服务部关于洪一鹏、王文英不协助办理过户的原因，宇顺服务部告知，洪一鹏、王文英要求涨价，否则不配合过户。故田运志、闫绍环诉至法院。被告洪一鹏、王文英辩称:1.其并未要求单方面上涨房价。田运志、闫绍环于7月1日在仅与宇顺服务部沟通后，就认定其单方面上涨房价，否则就不卖房。宇顺服务部作为宇顺服务部机构并非其代理人，在未向其本人核实的情况下，田运志、闫绍环就认定其想涨价，没有相关依据。合同签订后，因案涉房屋划为了校区房，其就与宇顺服务部打电话沟通表示，就能不能涨点价想与田运志、闫绍环协商一下。其只是想与对方协商一下，并不是对方不涨价就不卖房。关于涨价问题，其意思表示仅止于协商沟通，且协商沟通的时间在田运志、闫绍环提出办理过户要求的七个工作日内（双方约定办理过户的时间在满足过户条件的7个工作日内）。2.满足过户条件后，系因田运志、闫绍环缘故导致房屋至今未能过户。在宇顺服务部告知田运志、闫绍环沟通的第二天（7月2日），其就通过宇顺服务部向田运志、闫绍环明确表示并无涨价要求，双方应尽快办理过户手续，但田运志、闫绍环却拒不继续履行合同。田运志、闫绍环在起诉书称，满足过户条件的时间是6月1日，实际上6月1日应存入资金监管账户的资金确实到位了，但却是因为田运志、闫绍环有一笔28万元的长期理财未到期（依双方约定，田运志、闫绍环应在过户当天向我支付15万元），田运志、闫绍环为了避免自己的利息损失，故意拖延到7月1日才要求办理过户手续。因此对其而言2020年7月1日才是符合办理过户手续的时间起算点。3.其已将案涉房屋用于为田运志、闫绍环办理抵押贷款，经充分履行了合同义务，田运志、闫绍环逾期过户导致案涉房屋长期处于权利不确定的状态，严重损害了答辩人的合法利益。作为卖房，其一直都在积极履行合同，在仅收到5万元定金的情况下，为了配合田运志、闫绍环筹措资金办理银行贷款，案涉房屋已经抵押给银行了，而依据双方的合同其实并无关于要抵押案涉房屋办理贷款的约定，最终案涉房屋被抵押使得田运志、闫绍环获得银行贷款40万元。如果解除合同，将使案涉房屋产权处于严重的不确定状态，危及其的资产安全。宇顺服务部述称认可聊天记录的真实性，对其他证据及案件不发表意见。反诉原告洪一鹏、王文英诉称，2020年4月7日，买卖双方签订的《房屋转让合同》约定田运志、闫绍环以116万元购买案涉房屋等相关内容。合同签订后，其依约配合田运志、闫绍环将案涉房屋为田运志、闫绍环办理了抵押贷款。2020年6月1日，合同约定的95万元资金存入资金托管账户，按合同约定双方应办理过户手续。田运志、闫绍环却以其余房款尚未凑齐为由，要求延期办理过户。至同年7月1日田运志、闫绍环又以中介告知要求涨价为由拒不配合办理过户手续。经其声明并无涨价意愿，且要求配合办理过户手续后，田运志、闫绍环仍拒不配合过户。现其即未收取房款，且案涉房屋所有权受限。故依照合同约定主张田运志、闫绍环的违约责任。请求：1.判令田运志、闫绍环赔偿逾期违金（以111万元为基数，从2020年6月10日起至田运志、闫绍环向洪一鹏、王文英支付全部房款为止，按每日万分之五计算）；2.判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由洪一鹏、王文英承担。反诉被告田运志、闫绍环辩称，其认为系洪一鹏、王文英陈述之事实与理由缺乏法律依据。因系洪一鹏、王文英要求涨价而田运志、闫绍环不同意，导致案涉房屋至今未过户至田运志、闫绍环名下，故其二人无需承担违约责任。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：田运志、闫绍环与洪一鹏签定一份无锡市房屋转让合同一份，约定将洪一鹏、王文英名下案涉房屋出售，价格116万元，定金5万元。另约定田运志、闫绍环于2020年4月20日前将房款1万元交至宇顺服务部公司，2020年4月20日前将房款45万元交至资金监管中心，余款50万元，田运志、闫绍环委托宇顺服务部公司办理商贷款，房屋过户当天由田运志、闫绍环转付房款15万元，房屋交接当日由宇顺服务部公司转付房款1万元，产权交易过户日期为田运志、闫绍环所有房款（含贷款）到资金监管账户及宇顺服务部方后七个工作日内办理过户手续，双方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价的万分之五违约金。另约定，如属根本性违约，则洪一鹏、王文英违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，田运志、闫绍环违约定金归洪一鹏、王文英所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.6%计算）及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）等内容。诉讼中，双方一致确认以下几点事实：1.2020年6月1日，90万元购房款到资金监管账户，该款系由洪一鹏、王文英所有。2.剩余21万元房款扣除13000元中介费后，于过户当天再另行支付给洪一鹏、王文英。3.中介费24000元及贷款费用2200元已由田运志、闫绍环支付完毕。4.双方确定2020年6月7日系过户最终日期，该日期系根据宇顺服务部电话通知双方，宇顺服务部表示最终过户日期实际是以银行的审批过户件为准。另查明：现案涉房屋的产权系登记在洪一鹏名下。上述事实，有无锡市房屋转让合同、收条、转账凭证、抵押权登记证、聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为,田运志、闫绍环与洪一鹏、王文英签订的无锡市房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。关于田运志、闫绍环主张洪一鹏、王文英存在违约事实，故要求其承担相应的违约责任，本院不予支持，理由如下：1.田运志、闫绍环在庭审中亦表示“6月1日贷款发放”，“在6月3号的时候被告方通过中介向我们传达要涨价，如果不涨价就不同意过户，因为我们不同意涨价就没有去过户”。为了证明上述主张，田运志、闫绍环提供了与宇顺服务部的录音材料予以证明。经本院审查认为：第一，该录音材料相关内容其中仅在田运志、闫绍环与宇顺服务部之间涉及洪一鹏、王文英有涨价意向，但未就洪一鹏、王文英提出涨价与过户与否进行存在关联；第二，录音证据与田运志、闫绍环所主张洪一鹏、王文英要求涨价的时间节点不相符。田运志、闫绍环提出洪一鹏、王文英要求涨价的时间系2020年6月3日，而该份录音的时间系2020年6月30日。故该录音证据并不能充分证明田运志、闫绍环之主张。2.自2020年6月1日至7月2日期间，田运志、闫绍环亦未提供证据证明其一直催促宇顺服务部通知或者直接联系洪一鹏、王文英协商过户之事宜，亦不符合交易常理，系田运志、闫绍环怠于行使自身权益。3.退一步而言，因田运志、闫绍环获得的银行贷款系2020年6月1日，故双方已经确认案涉房屋过户的最终日期系2020年6月7日。在田运志、闫绍环长期不行使过户权利，导致案涉房屋存在权属不明的情形下，洪一鹏、王文英提出涨价，系日常生活中促使对方及时履行合同权利义务之手段。而田运志、闫绍环以此作为洪一鹏、王文英违约之事实，实属有违诚实信用。4.田运志、闫绍环也未另行提供证据证明其向洪一鹏、王文英核实是否不同意涨价就不配合过户之事实。根据交易习惯，田运志、闫绍环在办完贷款、支付了购房款之后，应当尽早联系中介或者直接联系洪一鹏、王文英办理相关过户手续。现田运志、闫绍环作为购房一方收到中介公司催促办理过户之微信，显然不符合常理。结合宇顺服务部在本案中提供案涉房屋中介服务过程之陈述及于2020年6月1日向闫绍环提出发送微信“你到时候银行的定期先去银行问好。不要到时候给转存了什么的，那就麻烦了”，闫绍环回答“好的”，表明闫绍环确实存在相关存款尚在银行尚未取出之事实。同年6月2日，宇顺服务部亦向闫绍环发送微信，“你快一点去问问银行的钱。不要在乎那点利息了。到时候房东有什么变化了。已经出公告了改积余学区了”“你呀。我都跟你们说的都是实话你们不听的”“尽早过户”等内容。故本院认为，田运志、闫绍环存在银行存款尚未到期，早取出会损失利息之事实的高度可能性。综上，田运志、闫绍环关于违约之诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案系田运志、闫绍环怠于办理过户手续而导致双方未能在约定的时间办理过户手续，系违约方，应当承担相应的违约责任。洪一鹏、王文英主张田运志、闫绍环应当支付的违约金计算标准，明显过高。因违约金的性质系以补偿为主，惩罚为辅，结合违约方的过错程度及守约方的实际损失，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、洪一鹏、王文英应于本判决发生法律效力之日起三日内将无锡市轻院新大楼74号501室房屋过户至田运志、闫绍环名下，田运志、闫绍环应于过户当日另行支付洪一鹏、王文英剩余购房款197000元（双方按照签订的房屋转让合同继续履行）；二、驳回田运志、闫绍环的其他诉讼请求；三、田运志、闫绍环应于本判决发生法律效力之日起十日内支付洪一鹏、王文英违约金（以197000元为基数，自2020年6月7日起至实际给付之日止，按照2020年7月2日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，减半收取计1310元、保全费5000元，二项合计6310元，由田运志、闫绍环负担。反诉案件受理费382.75元，减半收取计191.38元，由田运志、闫绍环负担。此款，已由洪一鹏、王文英预交，田运志、闫绍环应于本判决发生法律效力之日起三日内将所负担的诉讼费用直接给付洪一鹏、王文英。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 炜二〇二〇年十二月二十二日书记员 徐雨薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。