浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民初577号 原告：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市邮电路****。统一社会信用代码：91330000720082956Y。 负责人：汪柏林，总经理。 委托诉讼代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：台州市大道物流中心有限公司，，住所地：浙江省台州市路桥区桐屿街道下岭村统一社会信用代码：91331004307601185U。 法定代表人：洪昌法，执行董事。 委托诉讼代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。 被告：浙江润霖控股集团有限公司，，住所地：浙江省台州市路桥区峰江南新街统一社会信用代码：91331004148137521D。 法定代表人：葛大芝，执行董事。 被告：台州市物流发展交易中心有限公司，，住所地：浙江省台州市路桥区西环路与文化路东南角地块统一社会信用代码：91331004741018486B。 法定代表人：葛大芝，经理。 被告：台州市德铭置业有限公司，，住所地：浙江省台州市路桥区文化路**统一社会信用代码：91331004785658311E。 法定代表人：葛大芝，执行董事。 被告：台州市冰峰工艺品有限公司，住所，住所地：浙江省台州市路桥区峰江街道浮排村社会信用代码：913310047896689049. 法定代表人：葛大芝，执行董事。 被告：台州市永顺进出口有限公司，住所，住所地：浙江省台州市路桥区峰江街道白枫桥村社会信用代码：913310047161932663。 法定代表人：葛大芝，执行董事。 被告：台州市路桥玉峰小额贷款有限公司，住所，住所地：浙江省台州市路桥区商海南街**社会信用代码：91331004686680732J。 法定代表人：葛大芝，董事长。 被告：台州市鼎申金属有限公司，住所地：，住所地：浙江省台州市路桥区峰江后簧村。统一社会信用代码：91331004768657843B。 法定代表人：叶人长，经理。 被告：台州市洲际金属有限公司，住所地：，住所地：浙江省台州市路桥区峰江后黄村信用代码：913310047458016113。 法定代表人：蒋理真，执行董事。 被告：王青玉，男，1947年9月25日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被告：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 以上十被告的共同委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。 以上十被告的共同委托诉讼代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。 被告：台州市启昊置业有限公司，住所地：，住所地：浙江省台州市路桥区螺洋街道银苑路**名门嘉苑小区****v> 管理人：浙江六和律师事务所、浙江榴岛律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司（联合团队）。 管理人负责人：商金玉。 委托诉讼代理人：黄宝鹤，管理人成员。 委托诉讼代理人：潘佩佩，管事人成员。 原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城公司）与被告台州市大道物流中心有限公司（以下简称大道公司）、浙江润霖控股集团有限公司（以下简称润霖公司）、台州市物流发展交易中心有限公司（以下简称物流公司）、台州市德铭置业有限公司（以下简称德铭公司）、台州市冰峰工艺品有限公司（以下简称冰峰公司）、台州市永顺进出口有限公司（以下简称永顺公司）、台州市路桥玉峰小额贷款有限公司（以下简称玉峰贷款公司）、台州市鼎申金属有限公司（以下简称鼎申公司）、台州市洲际金属有限公司（以下简称洲际公司）、王青玉、王冰、台州市启昊置业有限公司管理人（以下简称启昊公司管理人）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人林清城、被告大道公司的委托诉讼代理人陈徐红、被告润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰的共同委托诉讼代理人阮涛涛到庭参加诉讼。台州市启昊置业有限公司经本院合法传唤未到庭，后发现该公司已进入破产清算程序，本院通知该公司的管理人参加诉讼，该管理人的委托诉讼代理人黄宝鹤向本院明确表示，本案不需要重新开庭。就原告、其他被告提供的相应证据，启昊公司管理人同意其他被告向法庭提出的质证意见。因本案案情复杂，经本院院长批准，本案的审理期限延长两个月。本案现已审理终结。 原告长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续对物流公司名下的位于路桥区桐屿街道下岭村的土地（国路用2014第00218）、下岭村及坐应村的土地（路国用2014第00217）、路桥区桐屿街道文化西路168号（路国用2016第00024）土地上的房屋进行强制腾退的执行；2.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：大道公司于2019年6月10日向贵院提出案外人执行异议，贵院于2019年11月16日作出（2019）浙10执异27号执行裁定，裁定中止贵院对物流公司名下的位于路桥区桐屿街道下岭村的地产（国路用2014第00218）、下岭村及坐应村的地产（路国用2014第00217）、路桥区桐屿街道文化西路168号（路国用2016第0024）房地产进行强制腾退的执行。长城公司认为不应当中止对上述房地产进行强制腾退的执行。第一，大道公司与物流公司之间并没有签订书面的租赁合同，且大道公司并非协议书以及补充协议的相对方。同时大道公司于2014年6月4日成立，而大道公司提供的补充协议时间为2015年2月12日，无论是协议书亦或是补充协议书（补充协议书签订时大道公司已经成立）均没有大道公司的盖章亦或是其他方式的认可，因此大道公司并非提出执行异议适格的主体。第二，根据协议书以及补充协议的约定，物流公司和协议相对方许华清系合作性质，即物流公司拿出自身土地，由物流公司以及项目公司一同建设土地上的房产。协议书以及补充协议中提到的租金均为土地租金，并非土地上建设的房产租金，且协议书以及补充协议签订当时涉案地块仅有土地，尚未建设任何房产。既然尚未建设任何房产，大道公司已不可能存在占有房产等租赁物一说，再结合前述的协议书以及补充协议性质，足以说明土地上的房产并没有出租给被告。退一步说，就算许华清与物流公司不是合作关系，也仅是土地的承租人，并非土地上房产的承租人。第三，长城公司向贵院申请的强制执行系对被执行人物流公司名下涉案地块上房产的腾空，并非对土地的腾空。即便大道公司承租了土地，大道公司针对腾空房产的行为提出执行异议既没有事实和法律依据，更没有权利基础。第四，根据协议书第2.3条的约定，物流公司保留用地的权属及收益权和处分权，且土地上建设房产权权利人为物流公司，因此土地及土地上的房产均系物流公司名下财产，属于可供执行的财产，长城公司在执行案件中对物流公司申请强制执行的行为合理合法，应当得到继续执行。第五，根据补充协议第二条第四项的约定，项目公司预付人民币4000万元并在扣除土地租金后针对剩余金额向物流公司收取利息的约定不符合常理，明显系名为租赁实为借贷的行为，因此物流公司与协议相对方并不存在租赁关系，实际上系借贷关系。综上所述，大道公司并非协议书及补充协议的相对方，无权依据协议书以及补充协议作为基础提出执行异议。即便存在租赁行为，也仅仅承租了土地，并非土地上房产的承租人，针对腾空房屋的执行行为提出执行异议并无法律依据以及事实依据。同时，物流公司系案涉土地以及土地上房屋的所有权人，长城公司提出要求法院进行腾空的强制执行行为合理合法，应当得到继续执行。而且协议书以及补充协议实际性质系借贷性质或合作性质。 被告大道公司辩称，长城公司的诉请不能成立，要求驳回长城公司的诉讼请求。一、长城公司认为大道公司并非提出执行异议适格的主体的理由不成立，首先，长城公司忽略了以下四个关键的事实。（一）协议书及补充协议的内容能反映物流公司和许华清设立项目公司，而项目公司就是大道公司；（二）涉案土地租赁给项目公司；（三）地上物建设约定由）地上物建设约定由项目公司进行建设上建筑物的所有权归项目公司所有。以上能够反映出大道公司租赁涉案地块的基本事实。其次，协议及补充协议系真实履行。（一）大道公司支付租金，证据除收款收据、银行凭证外还有2014年10月27日、2015年2月28日、2015年7月9日、2015年8月6日由大道公司股东许华清四笔汇款，这些发生在抵押物设置之前，证明确实存在着大道公司在2014年、2015年间支付土地租金的行为；（二）土地的填渣行为发生在抵押物设立前，土地填渣款由大道公司支付；（三）地上物建设，大道）地上物建设司名义以地上物建设发包，地上物建筑的工程，地上物建筑的工程款由大道公司进行支付可以反映地上物建设由大道公司进行建设；（四）水电费由大道公司支付；（五）物流公司在本案案件听证阶段认可收到大道公司涉案地块的租金，认可土地填渣、水电费都是大道公司支付的等。综上，大道公司主体资格适格。二、长城公司第二、三、四点起诉理由认为租赁的是土地，因房屋没有租赁而可以腾退，该观点是非常荒唐的。房地是一体不能分离的，房屋建造在土地上，既然认可了土地租赁，那么土地的租赁权也应当获得保护，按照长城公司的说法土地租赁权完全没法保护。另外，协议书及补充协议明确约定合作期间地上物的所有权归大道公司所有，故长城公司的三点理由不能成立。三、长城公司的第五点说法违背了客观事实。补充协议约定4000万元在余下款项按1.2分利息进行计算，第二年……。上述约定没有违背法律规定，体现了当事人的意思自治，这个约定中讲到预付款扣除地面租金，第二年租金的计算等内容，明确要扣除租金，显然租金是要支付的，租金支付符合租赁合同的法律特征，反映不出是借贷行为，因此长城公司对协议存在曲解，不存在这个协议是借贷关系的协议。四、长城公司补充认为抵押前土地、地上物还在建设、、地上物还在建设，是借贷性质。大道公司认为涉案租赁物是土地，在抵押前就以物流公司名义与浙江鼎兴建设有限公司（以下简称鼎兴公司）签订合同并开始地上建设行为，不能忽略租赁物是土地的事实，租赁物大道公司一直在使用。大道公司占有租赁土地至今，租赁事实也是真实合法存在，故法院作出中止腾退的民事裁定正确，长城公司的诉请不能成立。 被告润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰共同辩称，同意大道公司的答辩意见，另外再补充几点。一、关于合作协议的主体问题，许华清可以代表后续成立的大道公司与物流公司签订相应的合同。合同各方对主体均未提出异议，且在后续的实际履行过程中大道公司和物流公司均实际履行了合同。二、长城公司诉称双方的协议理解为合作关系，我们认为该协议对土地方面的约定内容，从法律上看非常明确是土地租赁合同。协议2.2.3明确约定乙方应当向甲方支付租金并后续写着是土地租金如何计算的问题。在双方后续支付租金的凭证中也注明了款项性质系土地租金，且案涉地块由大道公司经营至今。从合同表述及实际履行来看，是明确的租赁关系。三、本案中争议的核心要点是关于租赁合同的时间节点是否在的抵押时间之前。抵押时间有生效裁判文件确认，对租赁合同成立的时间是在2013年10月9日合同签订之时，即确立了合法的租赁关系，早于抵押的时间节点。从这份合同签订之后，相关的大道公司支付的款项、水电费用、签订的建设工程施工合同等都在抵押之前。综上，大道公司可以排除长城公司的请求。 被告启昊公司管理人辩称：同意上述被告辩称的意见。 原告长城公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据一、浙江省台州市中级人民法院（2019）浙10执异27号执行裁定书复印件一份，拟证明该裁定书裁定中止腾空房屋，原告有权提出执行异议之诉的事实。 证据二、浙江省台州市中级人民法院受理案件通知书，拟证明原告在执行案件中系申请执行人，申请腾空房产的行为合理合法，应当得到继续执行的事实。 证据三、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案的土地以及土地上的房产系物流公司名下的资产，属于可供执行的财产。 证据四、施工合同复印件三份，拟证明涉案地块上的建筑并非在抵押设立之前就已经开始施工，同时涉案地块的项目施工至今尚未完成，无法交付租赁使用的事实。 证据五、浙江省台州市中级人民法院（2016）浙10民终25号、2122号、2256号民事判决书复印件各一份，拟证明涉案地块上部分档口已经由大道公司转租出去，次承租人的租赁权不能对抗强制执行的事实。 针对长城公司提交的上述证据，大道公司质证后认为，对证据一、二、三真实性无异议，证据三能反映出涉案土地问题是出让性质，进行租赁是合法的；对证据四的真实性无异议，但是结合大道公司提供的证据，能够反映出大道公司以物流公司作为发包方将涉案地块发包给鼎兴公司进行建设，其中两份合同发包时间在抵押物设立前，对该组证据原告的证明对象有异议，涉案建筑是在抵押前就施工，且大道公司一直在使用土地，这与房屋有无完工问题是没有关系的，不能说明大道公司对租赁物没有使用，而且租赁物是否使用的问题法院也到现场勘查过，确实是大道公司在使用。对证据五真实性无异议，对证明对象有异议，生效判决明确认定了租赁性质，名为租赁协议，但并不具有租赁协议具备的法律特征，定性为互惠互利的合作关系，这样的话原告说我们把涉案的标的物租赁出去的主张显然是不能成立的，原告提供的证据不足以来证实大道公司存在对外出租的行为。 针对长城公司提交的上述证据，润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰共同质证后认为，对证据一、二、三的形式真实性无异议，对证明对象有异议，证据一对于本案的事实和法律认定是准确的，应当停止对案涉标的的执行行为。对证据四的形式真实性无异议，对证明对象有异议，本案中大道公司和物流公司之间存在土地租赁关系，土地租赁后相关的合同如何开展不影响土地租赁的事实和时间节点问题；对证据五，因为我们不是这三份判决书中的当事人，对这组证据的真实性予认可，关联性、合法性不予认可。 针对长城公司提交的上述证据，启昊公司管理人质证后，同意上述被告质证的意见。 被告大道公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 第一组证据，大道公司的营业执照、基本信息、变更信息，拟证明大道公司主体资格以及许华清、陈希龙系该公司股东的事实。 第二组证据，协议书一份，拟证明物流公司与许华清约定设立一家项目公司，由项目公司承租标的用地合作经营物流业务、标的用地出租给项目公司使用、约定租金标准与支付、涉案地块已经签订协议出租等事实。 第三组证据，补充协议书一份，拟证明协议约定项目公司为大道公司，并在协议中约定租金标准、前期支付租金金额、租金的结算、大道公司预付4000万元支付租金及约定利息、大道公司对标的建设、标的用地地上建筑物在双方合作期间内归大道公司所有、抵押前地块已经出租等事实。 第四组证据，租金确认书、入账通知单、现金缴款单等单据，拟证明1.大道公司股东许华清、陈希龙支付第一年租金951万元的事实，这与协议书2.3.3条约定的租金金额吻合，大道公司第二年支付租金550万元的事实，物流公司对于租金支付均予以确认；2.许华清于2014年10月27日支付租金400万元，其中银行入账通知单附言明确载明付土地租金；3.大道公司两次支付土地租金金额与补充协议书载明的事实相吻合；4.涉案地块抵押前已经出租并已支付租金的事实。 第五组证据，收据、入账通知、银行交易回单等单据，拟证明1.大道公司支付涉案地块补充协议约定的租金4000万元；2.许华清于2015年2月28日支付租金300万元，银行入账通知单附言明确载明付土地款；3.许华清于2015年7月9日支付租金400万元，银行入账通知单附言明确载明付土地租金；4.许华清于2015年8月6日支付租金200万元，银行入账通知单附言明确载明付土地款；5.证明租赁真实存在且租赁发生在抵押前的事实。 第六组证据，收据、银行回单、付款申请书等单据，拟证明大道公司汇款给物流公司支付石渣款以及大道公司已经对租赁物进行填渣并使用租赁物的事实，该行为发生在土地抵押前。 第七组证据，施工合同、收据、入账回单、本票等，拟证明涉案地块工程虽由物流公司发包给鼎兴公司，工程款均由大道公司汇入物流公司支付，特别是本票明显反映出，大道公司本票转给物流公司，物流公司直接背书给施工单位鼎兴公司，其他汇款也是大道公司汇款给物流公司，物流公司当天即汇给鼎兴公司，汇款金额与时间均相同，反映涉案工程由大道公司出资建设。 第八组证据，收据、入账通知、交易回单等，拟证明物流公司支付的水电费、配电柜款项均由大道公司支付且涉案地块在抵押前就存在租赁并由大道公司使用的事实。 针对大道公司提交的上述证据，长城公司质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，虽然能证明大道公司是合法的企业，但并不能证明大道公司是适格的执行异议提出的主体，许华清是大道公司股东不能当然得出公司的行为都是许华清的行为，反之一样。对第二组证据协议书的三性均有异议，同时我们也请法庭注意下协议书的2.3.4条以及第二款，1.从协议书都可以明确看出来作为双方成立的项目公司，对将土地进行抵押融资都是配合的，也认可物流公司享有抵押融资等处分权，也就是实际上该协议能充分证明本案大道公司是在签订协议时完全认可了被执行人可以处分的权利，现再提出异议，违反了自己的股东以被执行人约定的契约精神，同时大道公司实际上是被执行人成立的一家项目公司，那么成立子公司从该协议目的来看是为了开发建设本案的几家标的的土地，所以该协议书恰恰证明本案的大道公司提出执行异议从事实上都站不住脚。2.该协议相对方是自然人许华清，没有本案大道公司盖公章及其他形式的认可，所以也不能当然证明大道公司与被执行人存在土地租赁关系；3.如果被执行人成立子公司开发抵押标的物，以支付租金的形式都可以逃避执行的话，谁都可以买块土地签订协议让子公司去经营，就不用腾退了，也完全违背了公平及物的抵押原则。对第三组证据补充协议的质证意见同刚才的第二组证据的质证意见，补充一句，从这两份协议来看，也仅是土地租赁关系，不能当然认为土地上的房产也存在租赁关系，同时不动产是以登记作为物权的对外的公示效力，双方的协议约定房子归谁所有并不能对抗双方以外的第三人，所以双方约定的建造的建筑物归谁所有并不能以此对抗合同双方以外的第三人的效力。对第四组证据银行盖章确认的单子的真实性无异议，其他证据的真实性均有异议，其他证据都是给下面的子公司盖章，不排除对抗执行所伪造的可能，从这些银行流水来看，绝大部分注明的都是往来款，并没有注明是付土地租金，看不出来是本案的大道公司支付的，都是许华清支付的，也恰恰证明了本案的大道公司并不是适格的主体。另外，从唯一的一张单子来看，也无法证明大道公司承租了涉案地块上房产的事实，也不能证明抵押办理前承租了房产。对第五组证据的质证意见同第四组证据，同时补充说明下，对银行入账的真实性无异议，对其他真实性均有异议，该证据是对抗执行所伪造的，收据上注明土地租金，但银行单子写明是往来款，明显存在伪造，同时从入账通知来看，绝大部分注明的是往来款和土地款，不能证明所付的租金，另外就算付的是土地租金，也不是地上房产的租金，不能证明租赁了地上房产的事实，且这些款项都是许华清在支付，不能证明其有主体资格，不能对腾空提出执行异议。对第六组证据中的银行回单无异议外对其他真实性均有异议，从银行回单来看，款项均是往来款，不存在其他款的情况，而从物流公司付出去的注明的填渣款都是物流公司支付的，所以从银行单据来看无法证明填渣款是大道公司支付，同时土地上填渣不能证明大道公司在使用租赁物，建设行为不能一概归入使用，我们的使用是满足生产经营的行为，并不是建设行为，同时这些证据恰恰能证明法院对地上房屋的腾空是符合法律规定的。对第七组证据中施工合同的真实性无异议，全部都是物流公司发包，恰恰能证明本案的地上建筑物是物流公司在建造而不是大道公司在建造，即使能证明部分建设款由大道公司支付给物流公司，也无法直接证明大道公司是涉案房产的权利人，根据法律规定，涉案地块房产的权利是物流公司，大道公司仅依据出资部分工程款就认定其系权利人也违反法律规定，所以该证据既不能证明建筑物的所有权人系大道公司，也不能证明大道公司在使用土地，更不能证明大道公司在使用房屋，因为抵押登记时房屋没有建好。对第八组证据的真实性无异议，该组证据恰恰证明是物流公司支付款项，该标的物是物流公司在使用，并不是大道公司在使用，同时该证据不能证明大道公司承租地上建筑物。 针对大道公司提交的上述证据，润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰共同质证后认为，对第一组证据的三性均无异议，能反映许华清是公司发起人，有权利为后来设立的项目公司签订合同；对第二组证据、第三组证据的三性均无异议，协议里约定的内容单就土地问题是租赁关系。对第四组证据的三性无异议，并且物流公司也出具了专门的租金确认书，予以认可。对第五组证据的三性均无异议，收到租金是事实，具体金额应当由双方进一步核算。对第六组证据、第七组证据的真实性无异议，部分款项是通过大道公司汇入物流公司后再进行支付，工程款项的支付要对外以物流公司名义，但具体的款项金额和权属问题应根据双方的具体约定进行确认。对第八组证据的三性无异议。 针对大道公司提交的上述证据，启昊公司管理人质证后认为，对三性均无异议。 润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰未提交证据。 启昊公司管理人未提交证据。 根据原、被告举证质证，本院认证如下：对原告提交的五组证据、被告大道公司提交的第一组证据、第七组证据、第八组证据的真实性，各方当事人均无异议，故对上述证据的真实性，本院予以确认。对被告大道公司提交的第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据，长城公司对上述证据的真实性存在异议，认为上述几组证据存在大道公司为对抗执行而伪造的情形；润霖公司、物流公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰、启昊公司管理人认可上述几组证据的真实性，本院认为，上述几组证据均系书证，大道公司一并提交了相应的原始凭证，证据之间能够相互印证，虽然长城公司主张大道公司存在伪造证据，但对此长城公司并不能提供任何证据予以佐证，故对长城公司的该主张，本院难以采信，对大道公司提供的上述证据的真实性，本院予以认定。对于各方当事人提交证据的关联性和合法性本院将在论理中一并予以阐述，此处不赘。 根据以上确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2015年4月30日，中国农业银行股份有限公司路桥支行（以下简称路桥农行）与物流公司签订了一份编号为3308121012015YF02《最高额保证合同》，合同约定物流公司愿为债权人路桥农行与玉峰实业公司自2015年4月30日起至2017年12月31日止所形成的债权提供最高额保证担保。担保的债权最高余额折合人民币玖仟柒佰伍拾万元正，担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用。2015年8月11日，路桥农行与物流公司签订了一份编号为33100620150030746《最高额抵押合同》，合同约定物流公司愿为抵押权人路桥农行与玉峰实业公司自2015年8月11日起至2017年4月22日止所形成的债权提供最高额抵押担保，抵押物为物流公司所有的位于台州市路桥区桐屿街道下岭村的土地使用权，土地证号为路国用（2014）第002**。担保的债权最高余额折合人民币壹亿柒仟叁佰万元正，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。双方于2015年8月13日依法办理了抵押登记，路桥农行取得了路他项（20l5）第00093号他项权利证书。 2017年9月4日，长城公司与路桥农行签订《分户债权转让协议》，该协议约定，路桥农行将其对债务人玉峰实业公司共计12笔债权转让给长城公司，截止2017年7月1日，共计本金177991366.57元。协议还对涉及转让的借款合同号等作了明确约定。2018年3月21日，玉峰实业公司名称变更为润霖公司。涉案的《最高额保证合同》均约定，保证方式为连带责任保证，保证人的保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。 长城公司与润霖公司、物流公司、启昊公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2018年6月6日作出（2017）浙10民初1164号民事判决。判决主文载明：一、被告浙江润霖控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司借款本金17799.136657万元，并支付按合同约定的利息、罚息、复利计算至实际清偿之日止；二、原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司对被告台州市物流发展交易中心有限公司所有的坐落于台州市路桥区××街道××村××号××路国用（2014）第00218号］以折价或拍卖、变卖的价款在上述第一项付款义务的17300万元范围内优先受偿；被告台州市物流发展交易中心有限公司承担清偿责任后，有权向被告浙江润霖控股集团有限公司追偿等。 因上述被告未履行生效判决，经长城公司申请，本院于2018年7月24日立案执行，案号为（2018）浙10执55号。在执行过程中，本院于2019年6月6日发布公告，载明：“本院立案执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人浙江润霖控股集团有限公司、台州市物流发展交易中心有限公司、台州市启昊置业有限公司、台州市德铭置业有限公司、台州市冰峰工艺品有限公司、台州市永顺进出口有限公司、台州市路桥玉峰小额贷款有限公司、台州市鼎申金属有限公司、台州市洲际金属有限公司、王青玉、王冰为金融不良债权追偿纠纷的（2017）浙10民初1164号民事判决一案，现拟对被执行人台州市物流发展交易中心有限公司名下的位于路桥区桐屿街道下岭村的地产［路国用2014第00218号］、台州××路××街道××路××号的地产［路国用2016第00024号］、路桥区桐屿街道下岭村、坐应村的地产［路国用2014第00217号］进行评估拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令上述不动产的使用（占用）单位及个人于2019年6月20日前迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”大道公司遂以其享有涉案不动产租赁权为由，提出上述异议请求。本院于2019年11月26日作出（2019）浙10执异27号执行裁定，裁定“中止本院对被执行人台州市物流发展交易中心有限公司名下的位于路桥区××街道××村××路××村××坐应村（路国用2014第00217）、路桥区桐屿街道文化西路168号（路国用2016第00024）房地产进行强制腾退的执行。”长城公司不服上述裁定，向本院提起本案诉讼。 另查明，2013年10月9日，物流公司（甲方）与许华清（乙方）签订了《协议书》，约定双方各出资600万元，合作成立项目公司经营物流业务，并由项目公司承租标的用地（即物流公司拥有的位于路桥区××路××路××平方米折合约317亩国有建设用地使用权），合作期限18年，标的用地物流公司按签订协议时之现状出租给项目公司使用，税后租金前8年每年951万元，后10年每年租金1030.25万元（土地租金按实际征用面积或土地出让合同约定的土地面积结算。如实际征用面积少于317亩，不足部分按协议约定单价返还）。项目公司建设开发的房屋及其构筑物等不动产归属于项目公司所有，但产权登记在物流公司名下。合作期限内，甲方享有对标的用地进行抵押、融资等处分权，在标的用地抵押融资时，金融机构如需将地上建筑物、构筑物一并进行抵押才能办理，则乙方应无条件配合，但甲方融资总额度不超过标的用地的土地评估值的70%，资金使用费和融资费用由甲方自行承担。合作期满后，砼结构建筑（非钢结构建筑）归物流公司所有等内容。2015年2月12日，因拆迁等原因导致项目公司无法按原协议约定全面开工建设，物流公司与许华清签订《补充协议》，明确项目公司名称为“台州市大道物流中心有限公司”，约定合作期限往后顺延，保证从本补充协议确定的起算日期开始满足18年，土地租金也以本协议确定的标的用地租金起算日开始起算，标的用地租金前8年为每年每亩6万元，第9年至第15年为每年每亩8万元，第16年至第18年为每年每亩10万元，标的用地建设以物流公司名义进行，工程款由项目公司支付，标的用地地上建筑物在双方的合作期限内归项目公司所有；在第一次签订协议后项目公司于2013年10月24日付物流公司第一年租金951万元，于2014年10月27日付第二年租金550万元，共付租金1501万元，双方同意补充租赁协议约定的实际履行日期开始，前期租金按7个月结算即554.75万元，返还项目公司946.25万元租金；项目公司在甲方按上述约定交付标的用地并完成河道改造工程后向甲方预付4000万元。项目公司的预付款在扣除第一年租金后，甲方应当自款项预付日起向项目公司支付余额按照月息1.2%的利息，第二年的租金在冲抵甲方上一年应付利息后不足部分的余额中扣减，扣减后的余额同样由甲方向项目公司支付按照月息1.2%的利息，以后每年以此类推计算利息并支付租金。项目公司与物流公司租赁关系内容确定以2013年10月9日在路桥名门嘉苑签订的协议书及本补充协议组成，两协议中不一致的以本补充协议为准等内容。协议签订后，大道公司与物流公司按约履行，大道公司在物流公司出租的国有建设用地上构建办公楼及物流用房。大道公司按约支付租金40012500元。 本院认为，大道公司的股东许华清和物流公司为经营物流业务，于2013年10月9日签订了协议书。对该协议的真实性、性质及是否履行，各方当事人之间存在争议。长城公司认为，该份协议及补充协议名为租赁协议实际上是借贷或合作性质的协议，并认为即使协议为真，协议中载明的也是土地租赁而非房屋租赁，不能够对抗抵押执行。各被告则认为协议为真且各方当事人均已按照协议的约定履行各自的权利义务。 本院认为，首先，关于协议是否真实有效的问题。从协议的内容来看，该协议是无名合同，综观协议的内容，是大道公司的二个股东之间就如何合资、如何设立项目公司、公司设立之后资金如何投入、如何运营、管理、如何分成的协议，从性质上应当属于公司设立之前二个股东之间的合资协议。协议内容主要分三大块，一是项目公司如何设立，二是项目公司经营方式，主要是约定了将土地出租给项目公司，用于经营物流业务，三是违约责任。现协议的各方当事人对于协议的真实性均无异议；而从协议签订后各方的履行情况来看，大道公司提供了协议签订后许华清等人支付租金、水电费、与鼎兴公司签订建设工程施工合同及支付工程款等相关证据，上述证据大部分都有原始凭证，且付款时间和内容也与协议的约定能够相互印证，长城公司虽然主张协议及大道公司提交的证据大多系为了抵抗执行而伪造，但该主张缺乏证据予以证明，故对长城公司的该主张，本院不予支持。而关于土地使用权能否出租的问题，法律禁止土地使用权出租通常有二种情形。其一，依据出让有偿取得的国有土地使用权，如果未按照合同规定的期限和条件投资、利用土地的，禁止出租；其二，通过划拨取得的国有土地使用权，原则上禁止出租，如需出租，必须符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府的土地管理部门和房产管理部门的批准。物流公司经出让取得国有土地使用权，在法律许可范围内，土地使用权人应当有权出租。本案作为出租方的物流公司取得土地的方式是经出让取得商业用地，其将土地租赁给大道公司的期限也在其出让合同规定的期限内，且台州市路桥区人民政府对该块地的用途向交通部作了承诺用于物流，承租人也确实用于物流，故大道公司租赁土地经营并没有违反法律强制性规定。 其次，关于长城公司主张涉案租赁物系土地而非房屋，因此大道公司无法主张停止对房屋执行的问题。本院认为，协议关于项目公司及大道公司经营方式的约定为将土地出租给项目公司，用于经营物流业务，即大道公司经营物流业务必然需要对其所承租的土地进行如修建办公楼、修建档口等方式开发利用，对此协议中也有所约定。倘若按照长城公司所主张的观点，该协议的承租人根本无法达到其承租土地用于经营物流业务的目的，因此长城公司的该主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本案协议所涉及的租赁物，应当包括土地租赁后为达到协议目的而新修建的房屋。 再次，关于大道公司是否实际占有使用租赁物的问题。从长城公司提供的判决书以及执行异议期间执行法官现场勘查的情况来看，在2014年下半年的时候大道公司就与邀请众多案外人入驻涉案的租赁物开展商业合作并签订商业合作关系性质的协议，众多案外人也事实上已经入驻涉案土地上的档口并展开经营活动，由此可以表明大道公司在2014年下半年时便已占用并使用租赁物。 最后，关于租赁权是否成立以及成立时间的问题。协议书及补充协议虽然是由大道公司的股东签订，但该协议双方当事人均没有异议，大道公司与物流公司也实际已经履行了协议内容，该协议没有损害他人的合法权益，应当具有法律效力。该协议约定了租赁条款，而从署名的时间看，协议书签订的时间为2013年10月9日，该时间与租金支付时间、大道公司支付石渣款、水电费时间及施工合同签订时间相互印证，故可以认定协议书签订时间为2013年10月9日。在抵押权设定之前，租赁条款亦已经履行，租赁人也实际占有使用了租赁物，故大道公司主张其享有租赁权，本院予以支持。长城公司主张大道公司与物流公司之间不存在租赁关系，大道公司主体不适格，理由不成立，本院不予支持。 综上，本院认为，物流公司与许华清为设立大道公司经营物流业务，于2013年10月9日签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害其他当事人的合法权益，依法应当认定有效。该协议由大道公司的两个发起人股东订立，大道公司也认可该协议对其有效，现该协议已经履行，故该协议直接约束大道公司。该协议中约定的由项目公司即大道公司租赁土地用于经营物流的条款，不违反法律规定，承租人实际占有了土地并在地上建筑了房屋及档口，应当认定其享有租赁权。从协议书及补充协议签订时间、大道公司成立时间、支付租金、水电费、物流公司与建筑公司签订的施工合同及大道公司支付了工程款等行为看，租赁行为发生在抵押之前，其租赁权依法应当保护，故长城公司的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。 案件受理费242163元，由原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长  徐黎明 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇二〇年十二月九日 书记员  马 里