浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初4883号 原告：宁波市江北区深深房地产经纪有限公司，住所地宁波市江**,统一社会信用代码：91330205053835909J。 法定代表人：董洪波，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵益芳，女，该公司员工。 被告：吴美恩，女，1970年9月4日出生，汉族，户籍所在地宁波市江**。 委托诉讼代理人：周月华，宁波市镇海区承信法律服务所法律工作者。 第三人：王肖笑，女，1986年7月24日出生，汉族，户籍所在地温岭市。 原告宁波市江北区深深房地产经纪有限公司（以下简称深深经纪公司）与被告吴美恩、第三人王肖笑居间合同纠纷一案，本院于2020年9月24日诉前登记，即（2020）浙0205民诉前调2609号。本院组织双方于2020年10月19日进行了证据交换，被告吴美恩申请对深深经纪公司提供的《存量房屋中介买卖合同》、中介服务费支付时间确认书上“吴美恩”的签名是否为被告吴美恩本人所签进行鉴定。后，本院对案件于2020年12月16日进行立案，依法适用简易程序审理并当庭宣告了判决。原告深深经纪公司委托诉讼代理人赵益芳，被告吴美恩及其委托诉讼代理人周月华，第三人王肖笑到庭参加了诉讼；证人毛某出庭陈述。 深深经纪公司向本院提出诉讼请求：1.吴美恩支付中介服务费53666元（系吴美恩违约，故应承担买卖双方的中介费）；2.本案诉讼费由吴美恩负担。 事实和理由：2020年3月14日，经深深经纪公司居间，吴美恩与王肖笑就位于宁波市江北区房屋（以下简称涉案房屋）签订《存量房屋买卖中介合同》（以下简称合同，合同备案号为Ｍ200314005），合同总价款为2236666元，定金20万元，在2020年3月31日前办理房屋过户交易手续，王肖笑支付首付款210万元，余款66666元于2020年4月10日交房时支付。合同另约定王肖笑向深深经纪公司支付中介服务费23666元，吴美恩支付折后中介费3万元。2020年3月15日，吴美恩口头明确不再履行合同，深深经纪公司多次为吴美恩、王肖笑协商关于解除合同以及违约赔偿事宜，但吴美恩拒绝承担违约责任。2020年4月3日，深深经纪公司得知王肖笑已经起诉吴美恩违约赔偿，并于同年8月7日调解，由吴美恩进行了赔偿。该案确定了吴美恩为违约方，根据合同第十四条约定，出卖方吴美恩违约不能履行合同的，双倍返还买方王肖笑定金，买卖双方的中介费和代办费等所有费用均由出卖方吴美恩承担。深深经纪公司认为，其已经向吴美恩报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介服务，因此吴美恩应根据合同约定支付中介费。因吴美恩违约不履行合同，因此吴美恩对买方王肖笑本应承担的中介费予以承担。因深深经纪公司业务员多次联系吴美恩支付中介费未果致成本讼。 吴美恩辩称，首先，其并没有直接将房源信息提供给深深经纪公司，深深经纪公司在提供居间服务时并未尽职，一味促成交易，既未解释合同条款也未进行风险告知。深深经纪公司明知涉案房屋存在贷款，但未要求其提供其丈夫的委托手续，同时吴美恩出售的是装修过的房屋，但深深经纪公司在合同上仍将房屋装修情况表述为毛坯；在签订合同后，吴美恩发现房屋装修情况载明为毛坯时，意识到合同上的价格相较实际已装修的房屋来说偏低，因此吴美恩马上联系深深经纪公司，要求通知王肖笑退还已经支付的20万元，但深深经纪公司未能及时提供王肖笑的联系信息，导致其与王肖笑发生纠纷，损失扩大，因此深深经纪公司对本案交易未能最终完成以及损失的扩大负有责任。其次，吴美恩并未在合深深经纪公司提供的合同、中介服务费支付时间确认书上签名，因此不应支付中介费。退一步说，即便该签名由吴美恩签署，也不能按该确认书上的金额要求吴美恩支付。再次，其与王肖笑的买卖合同，赔偿金额从王肖笑诉请的20万元调解为6万元，且诉讼费最终由王肖笑承担，因此不能从该案的结论单纯认定为吴美恩违约。综上，请求法院依法判决。 王肖笑述称，首先，吴美恩丈夫对出售房屋是知情的。其与于2020年3月13日涉案房屋看房时，吴美恩与其丈夫和两个孩子都在场。3月14日，深深经纪公司约其与吴美恩商谈买卖细节，吴美恩当初称其需要换房子才将涉案房产出售，价格是由深深经纪公司业务员与其和吴美恩分开谈的，最终谈拢价格为2366666元，中介费是深深经纪公司业务员与谈好后由其在中介费确认书上签名，至于吴美恩有无在中介费确认单上签名其不能确定。其次，房屋装修情况为毛坯，双方均知情的，不存在价格偏低。当初签订合同时，其不满意吴美恩房屋的装修，故要求吴美恩将房屋的东西和装修全部搬走，因此合同上将房屋装修情况写成了毛坯。第三，中介向其告知吴美恩不同意出售房屋时，其已经将另外15万元转账给了吴美恩，且其不同意中介的要求，将银行账户告知吴美恩退款，其与深深经纪公司不存在串通。合同签订当天，因网银转账额度限制，其仅转账了5万元给吴美恩，第二天上午9、10点，其将另外定金15万元转账给了吴美恩，但是到中午还是下午的时候，其接到业务员电话，称吴美恩丈夫不同意出售房屋，故吴美恩不愿意出售涉案房屋。晚上，业务员约双方进行协商，但无法达成一致意见。期间，中介曾联系其要求提供银行账户给吴美恩退款，但其不同意。后，因吴美恩一直不愿意过户，于是其通过业务员转达吴美恩要求退还定金并支付违约金，并称违约金不一定要20万元，付5万元就算了，但吴美恩不接电话也不出面。后无奈才提起诉讼。 在审理过程中，本院依据吴美恩的申请，将深深经纪公司提供的合同以及中介服务费支付时间确认书上的签名是否为被告吴美恩本人所签委托浙江千麦司法鉴定中心温州（律证）所（以下简称千麦温州所）进行鉴定。根据千麦温州所出具的司法鉴定意见书，确认深深经纪公司提供的合同上甲方（签章）处“吴美恩”与中介服务费确认书上落款确认人处“吴美恩”的签名均系本案被告吴美恩所签。 经质证，深深经纪公司对司法鉴定意见书真实性、合法性、关联性均无异议；吴美恩对司法鉴定意见书形式真实性无异议，对鉴定结论有异议，认为深深经纪公司不提供其签字的录像，则不能证明上述名字属于其本人所签；王肖笑对司法鉴定意见书无异议。 本院认为，本案鉴定申请系吴美恩提起，并由当事人在入选浙江省高级人民法院鉴定机构名录的鉴定机构中选定，委托鉴定的程序合法，现吴美恩并无证据证明司法鉴定意见书结论不正确，故本院认为，千麦温州所出具的司法鉴定意见书应当采信。根据该司法鉴定意见书，本院确认深深经纪公司提供的合同、中介服务费支付时间确认单上吴美恩签名均系被告吴美恩本人所签。至于深深经纪公司有无提供吴美恩签名的录像不是认定吴美恩签字的决定性因素，故本院对吴美恩以无录像即不能认定为吴美恩签字的辩解不予采纳。 为查明本案事实，本院准许深深经纪公司为吴美恩提供居间服务的毛某出庭陈述，并对业务员胡平以及王奕峰进行当庭电话调查。 毛某称，首先，吴美恩称出售涉案房屋到手要233万元，如果价格卖到卖到236万元，就给3万元中介费，超过236万元部分，也归吴美恩。买方王肖笑的中介费为23666元，买卖双方中介费加起来恰好为房价的2.6%。其次，王肖笑与吴美恩签订的中介服务费确认单版本不一，是因为王肖笑需要代办按揭，存在代办费，所以版本不一样。再次，因王肖笑要求吴美恩将房屋内所有东西都搬走，所以合同将房屋装修情况书写为毛坯。第四，其在签订合同的第二天上午10点左右接到门店业务员胡平电话称吴美恩不愿意出售涉案房屋了。 胡平称，其系王肖笑的业务员，其主要负责带客户签合同，中介费是业务员毛某和客户谈的，签完合同当天晚上，吴美恩找其看房时提及过不太想卖房了，第二天中午吴美恩正式到店里和业务员王奕峰提出不同意出售涉案房屋。 王奕峰称，吴美恩在签订完合同的第二天来店里和其他同事说房屋不卖了，具体时间其记不清楚了。 经质证，深深经纪公司对三证人的陈述均无异议。吴美恩对毛某陈述不认可，认为其没有在中介服务费支付时间确认书上签名；对胡平、王奕峰的陈述内容无异议，但认为细节有异议，认为在签订合同当晚，吴美恩女儿曾打电话给过胡平，说家里吵架了，不同意再出售房屋了。第二天早上八、九点样子，其去深深经纪公司门店，当初王奕峰不在店里，胡平接待了其，其告诉胡平房屋不卖了，但是其不知道胡平有无告知王肖笑，王肖笑后来就把15万元转账给其。王肖笑对三证人陈述无异议，同时称胡平是其业务员，胡平告知其吴美恩不愿意出售房屋的时间在中午，胡平说的时候其已经将剩下的15万元转账给了吴美恩。 本院认为，根据三证人陈述，本院确认在合同签订第二天上午，吴美恩确实到深深经纪公司的门店表示其不同愿意出售房屋的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据以及各方当事人无异议的事实，本院予以认定并在卷佐证。 本案根据当事人陈述及本院对证据的认证，本院认定下列事实： 2020年3月14日，吴美恩(作为卖方，即甲方)、王肖笑（作为买方，即乙方）与深深经纪公司（作为中介方，即丙方）签订合同，合同约定甲方将涉案房屋（房屋结构为钢筋混凝土结构、建筑面积为156.65平方米、房屋装修情况为毛坯房）以2366666元出售给乙方，合同还明确该房屋存在抵押。同时，合同第三条约定，合同签订之日支付定金20万元；第四条约定，丙方所收取的买卖中介服务费的项目、收费标准以及甲、乙方的承担方式、支付方式和时限约定如下：丙方的中介费，甲方支付人民币（小写）[按中介服务费确认书约定支付]，乙方支付人民币（小写）[按中介服务费确认书约定支付]在合同签订当日向丙方付清。鉴于丙方已经为甲乙双方提供了居间服务，且促成了合同签订，如甲乙双方最终未能依本合同之约定履行义务的，均不影响丙方上述中介服务费的收取。第十四条约定，除乙丙原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经纪损失：[以双倍定金返还给乙方]，甲、乙双方的中介费和代办费等所有费用均由甲方承担，并承担由此造成的其他经济损失。 合同签订之日，吴美恩在深深经纪公司提供的中介服务费支付时间确认书上签名。该确认书载明：本人通过南天房产北岸琴森店居间成功出售涉案房屋，暂欠南天房产北岸琴森店中介费30000元整，大写叁万元，本人承诺最迟于双方过户日前付清上述款项。该确认书的金额，房屋坐落位置以及支付时间系手写。 同日，王肖笑在深深经纪公司提供的中介服务费确认书（打印件）签名，载明其购买涉案房屋应在2020年3月31日前全额付清中介费金额23666元。 2020年3月14日，吴美恩在金额分别为5万元以及15万元的收条上签名。王肖笑当日即向吴美恩转账5万元定金，于次日转账15万元。 吴美恩在2020年3月15日上午至深深经纪公司门店提出涉案房屋不再出售。 王肖笑曾就涉案房屋买卖提起对吴美恩的诉讼，要求判令：1.解除合同，2.双倍返还定金40万元，3.支付以20万元为基数、自2020年3月16日起至实际支付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。在审理过程中，吴美恩退还了王肖笑20万元。后双方达成调解，确认双方合同于2020年5月7日解除，吴美恩一次性补偿王肖笑6万元，案件诉讼费由王肖笑自愿负担。 经审理，本院认为，本案争议焦点为：一、关于涉案房屋买卖的合同未履行，吴美恩是否存在违约；二、深深经纪公司是否存在过错；三、本案如何确定应付中介费。 关于争议焦点一，本院认为，首先，关于涉案房屋买卖合同已在2020年3月14日签订，由甲方即该房屋的产权人吴美恩签字，并且吴美恩还收取了定金5万元，深深经纪公司作为居间人已经促成了吴美恩和王肖笑之间的房屋交易成功，因此深深经纪公司有权要求吴美恩支付中介费。其次，根据吴美恩本人陈述，其在签订合同的第二天跑到门店提出不再履行合同、不同意出售房屋，显属违约，因此关于涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系吴美恩违约造成。因此，根据合同第十四条规定，若吴美恩违约，买卖双方的中介费均由吴美恩承担。因此深深经纪公司有权要求吴美恩支付本应由买方王肖笑承担的中介费和吴美恩自己需要承担的中介费。 关于争议焦点二，本院认为，深深经纪公司作为专业的房屋中介机构，应对涉案房屋的装修情况进行如实描述，因涉案房屋确实属于已经装修居住的二手房，不论成交时房屋内的东西是否由出卖方吴美恩取走，都不改变房屋的上述装修情况，因此深深经纪公司在合同中将房屋装修情况描述为毛坯存在一定瑕疵，但因二手房买卖系交易双方针对房屋现状和市场行情反复磋商房价后达成的交易，因此合同上的该瑕疵并不造成本案当事人的误解，也不导致吴美恩违约。另，涉案房屋所有权人为吴美恩，吴美恩明确其丈夫知悉涉案房屋已经登记出售，吴美恩作为完全民事行为能力人，有权就登记在其名下的涉案房屋签订房屋买卖合同，因此吴美恩认为深深经纪公司明知房屋存在抵押情况下未要求其丈夫出具授权委托书即签订合同属于中介方未尽职责的意见亦不予采纳。因此深深经纪公司对涉案房屋买卖合同的签订不存在过错。 关于争议焦点三，中介服务费确认书和中介服务费支付时间确认书上的金额虽未在合同中载明，但合同中已经明确中介费金额由确认书约定，现买卖双方在合同签订后又在确认书上签名，当然对双方具有约束力，因此吴美恩认为合同对中介费金额未明确、其不受约束的辩解，本院不予采纳。因此深深经纪公司提供的中介服务费确认书和中介服务费支付时间确认书上的金额应为涉案房屋买卖过程中的买卖双方应承担的中介费金额。对房屋买卖来说，居间成功的标准是买卖双方签订合同，但合同签订后居间方还需组织买卖双方办理房屋过户以及房屋交付等工作。因此本院结合深深经纪公司在涉案房屋买卖过程中的居间劳务，酌定吴美恩对深深经纪公司诉请的中介费的70%负有支付义务。 至于吴美恩认为系深深经纪公司业务员未及时通知王肖笑导致其赔偿王肖笑的损失扩大，对此，吴美恩可以另行主张，本院在此不予审理。本案产生的鉴定费，由吴美恩自行负担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、吴美恩于本判决生效后十日内支付宁波市江北区深深房地产经纪有限公司中介费37566.20元； 二、驳回宁波市江北区深深房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1142元，依法减半收取计571元，由宁波市江北区深深房地产经纪有限公司负担201元，由吴美恩负担370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈建贞 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员 丁成明 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。