四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10744号 上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段********。 法定代表人：杜蓉，董事长。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，1980年8月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈静，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴平，男，1977年6月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：苏虹源，四川同载律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴晓莉，女，1979年5月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：苏虹源，四川同载律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：吴光华，男，1954年4月24日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）因与被上诉人吴平、吴晓莉、吴光华房屋买卖合同纠纷一案，不服金堂县人民法院（2020）川0121民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尚缘公司上诉请求：撤销原判决，请求确认吴平、吴晓莉与尚缘公司于2012年10月18日签订的合同编号为0111S、0112S、0113S、0114S的《商品房买卖合同》无效；改判驳回吴平、吴晓莉的诉讼请求；一、二审诉讼费用由吴平、吴晓莉、吴光华承担。 事实和理由：一、一审法院认定案涉《商品房买卖合同》有效缺乏事实依据。《关于更正四川尚缘房地产开发有限公司与吴光华签定中部份条款内容的会议纪要》于2014年5月26日签定，该会议决定将案涉房屋抵偿给吴光华或吴平、吴晓莉，而吴平、吴晓莉、吴光华提供的《商品房买卖合同》于2012年10月18日签定，时间上存在矛盾，故该合同为虚假合同。二、吴平、吴晓莉与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》系尚缘公司对吴平、吴晓莉、吴光华债权的担保，且借款担保已超过法定担保期限，双方不存在真实的商品房买卖关系，故该合同对双方均不具有约束力，合同无效。另，吴平、吴晓莉、吴光华提供的《借款合同》总金额为10300000元，而银行转账凭证总金额3500000元，故该合同系叶谷妹与吴平、吴晓莉、吴光华以合法形式掩盖非法目的而订立，应当无效。 吴平、吴晓莉辩称，1．吴平、吴晓莉与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。吴平、吴晓莉已经按照合同约定通过以房抵债的形式向尚缘公司支付了全部房款，虽然案涉合同签订时间早于债务清偿协议和会议纪要的签订时间，但是双方当事人多次参加由金堂县政府行政机关组织协调的会议，且尚缘公司会上同意将案涉4间商铺用于抵债，应当视为尚缘公司对4份商品房买卖合同作出了确认的意思表示。2．案涉借款合同的借款方系时任尚缘公司法定代表人叶谷妹，以公司法定代表人身份签订的，该借款全部用于尚缘公司开发尚缘国际项目。叶谷妹的行为是代表公司的职务行为，且尚缘公司以债务人的身份签订会议纪要及债务清偿协议，故尚缘公司才是案涉借款合同的借款主体。3．吴平、吴晓莉、吴光华提供的银行转账凭证总金额3500000元系购买尚缘国际售楼部的购房款，而10300000元是尚缘公司与吴光华之间的借款关系，尚缘公司混淆了两个法律关系。4．债务清偿协议是在双方借款到期后签订的，符合九民纪要关于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债的相关规定，合法有效。 吴光华辩称：当时叶谷妹向吴光华借款6000000余元，吴光华购买了售楼部，价格为3500000元，房子交付后支付了1年的租金。另外10000000余元，叶谷妹称二期再卖4间商铺给吴光华，吴光华缴纳500000元定金，签订合同总金额为17000000元，后来即形成了4间商铺与售楼部，叶谷妹还欠吴光华7000000余元。后二期烂尾，政府部门让吴光华退出售楼部，融资10000000元，该款项是通过银行转给开放商的贷款。当时合议售楼部退还给吴光华即2500000元，后又合议退还2300000元，实际仅退还1300000元，因此又发生纠纷。 吴平、吴晓莉向一审法院提出的诉讼请求：依法确认吴平、吴晓莉与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令尚缘公司将“尚缘国际”商铺交付吴平、吴晓莉；判令尚缘公司协助吴平、吴晓莉办理“尚缘国际”商铺的权属证书（一审诉讼中，变更该请求为：判令上述商铺归吴平、吴晓莉所有）；判令尚缘公司按房款的万分之五标准向吴平、吴晓莉支付2014年7月1日至实际交付之日止的违约金（即8700000元×0.5‰×实际逾期天数），一审诉讼费由尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2012年10月18日，吴平、吴晓莉与尚缘公司分别签订合同编号为0111S、0112S、0113S、0114S的《商品房买卖合同》及其附件与补充协议，涉及房屋分别为金堂县商业用房，其中，建筑面积分别为：84.33平方米、167.26平方米、96.98平方米、55.06平方米，单价（每平方米）分别为：23766.15元、23869.70元、23766.16元、17862.85元；约定交房日期为2014年6月30日，若逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。 2015年5月26日，尚缘公司作出《关于更正尚缘公司与吴光华签订中部分条款内容的会议纪要》，该会议纪要主要内容为：2014年5月24日上午，金堂县政府在金堂县信访局召开清理整顿尚缘公司债权债务会议，会议讨论了下阶段尚缘公司落实执行与部份债权人签订债务清偿协议中有关奖金分配、落实方式、执行时间等问题。其中，对尚缘公司与吴光华协商签订的《债务清偿协议》作出如下更正，现纪要如下：一、同意尚缘公司与吴光华协商达成并签订《债务清偿协议》的解决方式，即：资产配置现金，一次性清偿债务。二、对尚缘公司谈判代表周乐在参加协商解决公司与吴光华债务清偿工作会上提出有关调整该项《债务清偿协议》中赔付现金额度建议后，在未经核准通过情况下填写在协议条款中的错误金额标准予以更正，即维持：“一次性支付现金2300000”不变。三、因尚缘国际二期楼盘情况的特殊性，尚缘公司用作抵偿给吴光华的四间商铺，现阶段不具备办理房屋备案手续的条件。会议决定尚缘公司在分批办理房屋备案时，要优先从快把《债务清偿协议》中的四间商铺备案至吴光华或其子女名下。本次会议后，尚缘公司委托周乐再次与吴光华交换意见。如双方协商一致，该《债务清偿协议》立即签字生效，用于执行本协议的2300000专项资金在五个工作日内一次性到位付清。 2014年5月30日，金堂县信访局、房管局、法制局等相关单位与鸿锐建筑公司的负责人、尚缘公司的负责人等召开会议，各方达成如下一致意见：要求吴光华于2014年5月30日解除对尚缘公司‘尚缘国际’项目售楼部备案登记，并备案至江南投资公司名下；金堂县信访局、房管局确认在5个月内将登记至吴光华名下。 一审法院另查明：一、2011年4月、2012年10月尚缘公司时任法定代表人叶谷妹与吴光华分别签订2份《借款合同》，借款金额分别为6050000元、4250000元，期限为2011年4月25日至2013年7月23日、2015年6月14日，借款用途为房地产开发及公司经营，尚缘公司分别以其在成都市房屋的租赁收益、在淮口开发的二期商业用房一楼商铺作抵押担保。尚缘公司以担保人身份在上述借款合同上加盖公司印章。二、2011年5月25日、2011年7月22日，吴光华分别以自身账号和黄雪峰的账号向叶谷妹转款3000000元、500000元。三、《债务清偿协议》记明：“......剩余8700000元以丙方（尚缘公司）四间商铺（该四间商铺为：）作价抵偿，双方债权债务全部结清。”四、案涉商铺现均处于法院查封状态。 一审法院认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，若该协议不存在恶意损害他人合法权益，或者存在虚假诉讼等情况的，该协议应为有效。本案中，吴光华与尚缘公司的时任法定代表人叶谷妹签订借款合同，约定借款用于尚缘公司的房地产开发及公司经营。债务逾期后，经尚缘公司、吴光华及利害关系人协商，确定相应债务由尚缘公司予以承担。案涉4份商品房买卖合同的签订虽然在先，但此后就债务清偿事宜经多次协商，尚缘公司对合同项下所涉及的商铺抵给吴光华或其子女即吴平、吴晓莉并不持异议，从法律效果上即是对该4份商品房买卖合同作出了确认的意思表示。因此，吴平、吴晓莉主张该4份商品房买卖合同有效，一审法院予以支持。由于尚缘公司至今未能交付案涉房屋，吴平、吴晓莉主张违约金，应予支持。合同约定违约金按每日万分之五计算，该约定过高，一审法院调整为按每日万分之一计算；根据债务清偿协议及商品房买卖合同，案涉房屋总价确定为8700000元。故一审法院确定本案违约金以8700000为基数，自2014年7月1日起按每日万分之一的标准计算。关于吴平、吴晓莉提出的尚缘公司交付案涉房屋并确认房屋归其所有权的主张，因上述房屋现处于查封状态，不具备交付和确权的条件，吴平、吴晓莉可依照法律规定向执行法院提出执行异议申请，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第二百二十七条规定，判决：一、吴平、吴晓莉与四川尚缘房地产开发有限公司于2012年10月18日签订的合同编号为0111S、0112S、0113S、0114S的《商品房买卖合同》有效；二、四川尚缘房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向吴平、吴晓莉支付违约金（以8700000元为基数，自2014年7月1日起至判决生效之日止按照每日万分之一的标准计算）；三、驳回吴平、吴晓莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36350元，由吴平、吴晓莉负担16350元，四川尚缘房地产开发有限公司负担20000元。 二审中，尚缘公司向本院提交新证据：证据1.（2015）川民初字第40号民事调解书；证据2.尚缘公司与案外人签订的工程款抵偿协议书。拟证明：案涉房屋因案外人四川鸿锐建筑工程有限公司起诉尚缘公司的工程款，在四川省高院进行了调解，案涉房屋实际上在2016年初抵偿给了四川鸿锐建筑工程有限公司并进行了交付，四川鸿锐建筑工程有限公司又将房屋抵偿给了他的债务人。 2020年8月11日，尚缘公司向本院提交《撤回证据申请书》，载明“因该证据可能存在逾期提供情况，现申请人决定不将四川省高级人民法院（2015）川民初自第40号民事调解书、工程抵偿协议书作为证据提交，特申请撤回，请准予”。本院审查后认为，尚缘公司在提交证据后自愿申请撤回，系尚缘公司对自身诉讼权利的处分，不违反民事诉讼法的规定，故本院二审中不采纳上述证据。 吴平、吴晓莉、吴光华未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据上诉人尚缘公司的上诉请求与被上诉人吴平、吴晓莉、吴光华的答辩意见，本案二审争议焦点为：由尚缘公司与吴平、吴晓莉签订的案涉《商品房买卖合同》是否无效。现就该争议焦点的认定论述如下： 吴平、吴晓莉与尚缘公司在2012年10月18日签订《商品房买卖合同》之前，尚缘公司原法定代表人叶谷妹与吴光华签订《借款合同》，尚缘公司作为担保人。后经尚缘公司作出会议纪要，载明尚缘公司用作抵偿给吴光华的四件商铺，现阶段不具备办理房屋备案手续，会议决定尚缘公司在分批办理房屋备案时，要优先从快把《债务清偿协议》中的四件商铺备案至吴光华或其子女名下。在2014年5月30日，在金堂县相关政府职能部门召集的会议中，各方达成金堂县信访局、房管局确认在5个月内将尚缘国际二期商铺登记至吴光华名下。根据一审法院查明的事实，吴平、吴晓莉系吴光华子女。 本院认为，根据上述事实，尚缘公司与吴光华在债务结算时达成了以物抵债的协议，并经相关职能部门参与协调，最终形成处理意见。案涉4份商品房买卖合同签订时间虽然在先，但各方当事人在后期的协商过程中均对于以房抵债达成一致意思表示并多次予以确认，尚缘公司在2014年5月30日的会议中也认可将案涉四套商铺登记至吴光华名下。在金钱债务履行期限届满后，尚缘公司对以物抵债的协议予以了认可，案涉《商品买卖合同》应属合法有效。现吴平、吴晓莉起诉要求确认该合同有效、支付逾期交房违约金的诉请具有法律依据和合同依据，一审法院予以支持正确，本院予以确认。尚缘公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，尚缘公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费72700元，由四川尚缘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月十六日 书记员  夏玉荣