安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初6913号 原告:高文华，曾用名高雨，男，1953年1月10日生，汉族，涡阳县西阳镇退休职工，户籍地安徽省涡阳县，现住涡阳县。 被告：冯浩然,男，1986年2月20日生，汉族，安邦财产保险股份有限公司安徽分公司职员，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。 被告:赵雷,男，1988年1月19日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告高文华与被告冯浩然、赵雷执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文华、被告冯浩然及其委托诉讼代理人余亚鹏到庭参加诉讼。被告赵雷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高文华向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于安徽省亳州市涡阳县（权证字号：房地权皖涡字第××号）房屋的强制执行,并解除查封、扣押；2、确认房屋属原告高文华所有,被告赵雷协助办理过户手续;3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉请为：立即停止对位于安徽省亳州市涡阳县（权证字号：房地权皖涡字第××号）房屋的强制执行,并解除查封。事实与理由：原告从被告赵雷处购买房屋,2006年9月3日交给被告赵雷父亲购房款138000元,2007年5月12日补交房款10000元,于2008年5月18日签订房产转让协议书,被告赵雷将坐落在安徽省亳州市涡阳县向阳路西侧第四层一单元房产转让给原告所有,原告以合同约定支付给被告赵雷购房款148000元,有收条、收据予以佐证。被告赵雷也交付了房屋和房地产权证书,房屋交付后,该套房屋由原告占有、使用至今。由于被告赵雷外出,行踪不定,导致房屋至今未能办理过户手续。根据《合同法》及《物权法》的见定,当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同的效力。原告已经取得房屋的所有权。被告赵需应配合原告办理房屋过户手续。被告冯浩然系执行案件的申请人,被告赵雷系执行案件的被执行人,在执行程序中被告冯浩然作为民间借贷案件的申请人向合肥市山蜀山区人民法院申请执行对原告具有所有权的房屋申请执行,原告对贵院的执行提出案外人执行异议,贵院于2020年6月9作出（2020）皖0104执异20号执行裁定书,裁定驳回原告的异议申请。现原告依法提起诉讼,请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告冯浩然辩称：一、原告高文华未取得房屋所有权。1、依据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋至今登记在被告赵雷名下,房屋所有权归赵雷所有,高文华未取得。2、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6项规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第三十九条第1项规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。第四十五条规定商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证。案涉房屋属于赵雷自建房屋,不符合上述法律规定,原告证据中也没有提供房产证、土地使用权证书和建设工程规划许可证。该房屋不符合房屋买卖和转让的条件。高文华无权取得房屋所有权。二、原告诉讼请求不符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。由此,原告必须同时符合上述四个条件并且权利能够排除执行,原告的诉请不符合上述法律规定。1、原告高文华权利不能排除执行。如上所述,案涉房屋是赵雷自建房屋,该房屋不符合商品房买卖的法律规定,原告高文华无权取得房屋所有权,无法排除冯浩然申请执行的权利；2、原告提交的《房产转让协议书》的合法性、有效性未经法院确认,合同赵雷雷签字明显与其本人签字不一致。原告未能提供任何证据证明人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,原告提供的协议没有经房产部门登记备案,没有提供备案材料；3、原告没有证据证明案涉房屋在查封之前已经合法占有。原告提供的电费清单是2020年6月10日,且未显示是原告缴纳。其提供的三份《证明》并不能证明其什么时候占有该房屋,基于什么权利占有该房屋,不能达到已经合法占有该不动产的证明目的；4、原告不能证明已经交付案涉房屋购房款。原告提供的收条真实性无法核实,两份收条付款人甚至不一致,并没有向房屋所有人赵雷支付任何购房款。没有提供转账记录,不能达到证明目的；5、原告不符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形。依据诉状,2008年5月18日高文华与赵雷已经签订《房产转让协议书》，至今已经12年,原告没有办理过户手续。而08年的时候赵雷甚至只有20岁,在校读书,之后还经历了工作、结婚、离婚。原告主张是因为赵雷外出,行踪不定,导致房屋至今未能办理过户手续明显与事实不符。并且依据原告提交的房产转让协议第五条,双方约定了房屋交付时间,由赵雷提供相关资料及房产证书,高文华凭房产证书办理房产过户手续,诉状上陈述赵雷已经交付房产证书。退一万步,原告高文华怠于行使权力,其完全可以通过诉讼等方式最终办理过户登记。因此不符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形。三、本案涉及恶意串通,虚假诉讼,侵犯冯浩然合法权益。原告提供的《房产转让协议》合法性、真实性、签订时间无法确认，赵雷雷的签字前后不一致。甚至所有证据中没有一个是能直接、确定、有效证明其诉讼请求。最重要的是本案中赵雷出具《证明》一份，一方面其签字与协议签字不一致，另一方面证明内容是由于赵雷常年在外地工作忙最终导致未办理过户。如上所述,双方签订合同已经12年,冯浩然作为赵雷的同学,据冯浩然及其他同学所述并非如赵雷所述因为常年在外工作,没有时间回家。赵雷作为案件被告,在与案件存在利害关系的情况下,向原告出具虚假的证明,并最终可能导致冯浩然不能执行案涉房屋,损害其权益。而在冯浩然申请执行的判决案件中,赵雷作为债务人,因为赌博拖欠冯浩然借款至今没有偿还。诉讼期间又故意拖延时间,转移财产。请法院依法查明相关情况,给予处罚。四、冯浩然作为被告赵雷的同学,出于帮忙的原因,向赵雷出借款项。赵雷不但不及时归还相应款项,甚至恶意的逃避责任。冯浩然被迫通过诉讼的形式,并保全查封案涉房屋,在查封的时候,已经查询房屋相关情况,并不存在他项权利。法院应当依法维护冯浩然的合法权益。综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。 被告赵雷未到庭答辩。 本院经审理认定事实如下:2008年5月18日，高文华（乙方）与赵雷雷（甲方）签订一份《房产转让协议书》，约定：一、甲方拥有的住宅楼房产是合法、有效的，结构为框架结构。位置在涡阳县交叉西南处，为自建楼东单元401室，座北朝南。愿转让给乙方所有，并同意按有关规定办理房产转让过户手续。二、甲方转让的房屋总建筑面积为110平方米，经双方商定转让建筑造价为14.8万元（注：房产证平面面积为99.11平方米，公摊楼梯、外墙等为10.89平方米）。 庭审中，高文华提供收条两份、收据一份、房地产权证一份，其中一份收条内容为：“今收高雨购房款壹拾叁万捌仟元整（房款已清）。代收人：赵清亚2006年9月3号”，另一份收条内容为：“今收到高医师房款壹万元整。代收人：赵清亚2007.5.12”。收据载明：交款单位：高文华，收款方式：现金，人民币：壹拾肆万捌仟元，收款事由：购房款，落款时间08年5月18日，该收据左下方签有赵雷雷姓名并盖有赵雷雷私章。房地产权证载明：权证字号为房地权皖涡字第××号、填发日期为2007年元月30日、房地产权利人为赵雷雷、房地坐落为站前西路南侧、房屋状况为401室、建筑面积99.11平方米。 高文华称收条中的高雨系自己曾用名，高医师也指的自己，是赵雷雷委托其父亲赵清亚收款并出具收条及收据，同时称购房款付过之后就交付了房产证及房屋，自己一直居住至今。 2020年6月13日，赵雷出具一份证明，内容为：本人赵雷（赵雷雷），身份证号码3412231988××××××××。在2008年5月18日与高文华签订《房产转让协议书》一份，并且当时已按协议书收了高文华的购房款全款，房屋当时也交给高文华所有使用。由于本人常年在外地工作忙，高文华多次催我回来给他办过房产户手续，本人难请假，没能回来。每逢节假日才能回涡阳看望父母，而节假房管部门又都不上班，这样以来造成高文华所购房产一直没有过户，其耽误过户责任由我赵雷（赵雷雷）全部承担。特此证明。 另查，高文华曾用名高雨，赵雷曾用名赵雷雷。 又查，冯浩然曾向本院起诉赵雷民间借贷纠纷一案［案号：（2018）皖0104民初9066号］，并申请诉讼保全，本院于2018年11月20日查封赵雷名下位于安徽省亳州市涡阳县西侧房产（不动产权证号：3101983）。 本院在执行冯浩然与赵雷民间借贷纠纷一案中，高文华对本院查封、拍卖被执行人赵雷名下的位于于安徽省亳州市涡阳县西侧第四层一单元西（1单元401室）房产的执行行为提出书面异议，本院于2020年6月8日作出（2020）皖0104执异20号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人高文华的异议请求。该裁定书本院认为部分载明：在该案的执行过程中，案外人高文华虽然在人民法院查封该套房屋之前已经签订了房屋转让协议，且支付了相关的购房款，但其并未提供相关证据材料表明其一直在该涉案房屋内居住，也没有证据表明没有办理产权变更手续是由其他而非买受人自身原因而导致。 以上事实，有当事人陈述及原告提供的房产转让协议书、赵雷雷名下的房产证、高雨身份证、赵雷证明、高文华户籍证明、收条两张、收据、低压客户电费清单、居委会证明、本院（2020）皖0104执异20号执行裁定书及邮政速递签收记录，被告冯浩然提供的查档证明在卷证实，本院予以确认。 原告提供的水费清单，不能证明与本案存在关联性，本院不予确认。 原告提供的孙建民、张立刚的证明，因证人未出庭作证，本院不予确认。 本院认为，原告与被告赵雷签订的房产转让协议书是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。原告已支付了全部的购房款且被告赵雷已将房产交付给原告居住使用，故应当认定原告对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。故原告诉请停止对位于安徽省亳州市涡阳县（权证字号：房地权皖涡字第××号）房屋的强制执行,并解除查封，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请确认涉案房屋属其所有，符合法律规定，本院亦予以支持。原告诉请被告赵雷协助办理过户手续，不属于本案执行异议之诉纠纷的审查范围，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行位于安徽省亳州市涡阳县（权证字号：房地权皖涡字第××号）房屋； 二、确认赵雷雷名下位于安徽省亳州市涡阳县房屋属原告高文华所有； 三、驳回原告高文华的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告冯浩然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  宁晓燕 人民陪审员  林 莉 人民陪审员  曹 虹 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  章 敏 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。