文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初25066号原告：高仁金，男，1962年8月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘强，重庆智策律师事务所律师。被告：美景酒店管理重庆有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路**名义层**，统一社会信用代码91500103MA6050X80H。法定代表人：周克滨，该公司经理。委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：淼鑫，重庆比君律师事务所实习律师。原告高仁金与被告美景酒店管理重庆有限公司（以下简称美景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高仁金及其委托诉讼代理人刘强，被告美景酒店公司的委托诉讼代理人邢德周、淼鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高仁金向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2018年12月22日签署的《房屋租合同》系被告单方违约提出于2020年5月28日解除;2、判决被告向原告支付租金及占用费4590元{(2020年5月1日前租金差额)552元+4038元(2020年5月11日至2020年5月8日租金、5月29日至6月10日期间占用费)};3、判决被告向原告支付单方解除合同违约赔偿金140614{(4038元/月×43个月+4918元/月×12个月×5年)×30‰；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2018年12月22日签署了《房屋租赁合同约定原告将自己位于重庆市渝中区长滨路153号*建筑面为52.08平方米的房屋出租给被告用于酒店经营。合同约定租赁期为10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止，租赁期前五年租金为4038元每月，后面五年每月租金为4918元;被告于每度第一个月的10日前向原告足额支付上一季度的租金。2020年5月28日被告单方面通过发送手机短信的方式向原告出《合同解除通知》，明确表示被告方对酒店不再继续开展经营，不再承租原告所有的涉案房屋，被告单方面对2018年12月22日签署的《房屋租赁合同》予以解除。因合同第七条第3款违约责任约“若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒的装修投入，酒店全部装修依现状归甲方所有，并承担按照本合同定的剩余租金的30%向甲方承担违约赔偿责任。”原告认为系被告方面解除合同属于合同约定的违约情形。因被告有拖欠租金行为在前，单方面违约解除合同在后的事实原告遂口头与被告协商解除合同的赔偿事宜，但是双方协商未果，原告按照合同第八条的约定向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告美景酒店公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求，受疫情影响，接政府政策通知，被告酒店自2020年1月至4月底，一直处于停业状态，没有营业收入。因此2月至4月的租金，被告有权不支付，且被告于2020年5月28日向包括原告在内的所有业主发送了合同解除通知，因此，合同已经于2020年5月28日解除，被告需要支付的租金只有5月1日至5月28日。2、原告的第二项诉讼请求，被告向原告支付的租金的确与合同约定的存在差异，但是差异是被告代原告代扣税金导致的，被告已经足额支付租金。2020年1月至4月期间，被告是由于政府政策原因不能进行经营，因此不能支付租金也就不存在滞纳金。被告只认可5月1日至5月28日未付租金产生的滞纳金。根据相关文件，受疫情影响无力支付租金有权解除合同，因此被告向原告发送解除合同通知不属于违约解除，因此被告不应当承担违约金。3、被告的合同解除一方面是基于不可抗力，另一方面是基于2020年5月19日国务院新闻及最高院专门出台的相关文件，文件说明受疫情影响无力支付租金的可以解除合同。在本案中，因为受疫情影响，1月底至4月，被告受政府要求，被迫停业，该期间被告公司一样会产生成本支出，包括员工工资等；同时在2020年5月初，被告向包括原告在内的所有业主发送了租金减免的相关函件，协商减免租金的问题，但是所有的业主都不同意被告减免租金的提议，而坚决要求按照合同约定的租金履行，基于此，被告无力支付租金，所以就因为在5月19日国务院新闻及最高院专门出台的相关文件后，被告才援引文件精神，被告才发送了解除合同通知，被告解除合同并未违约。4、既然被告合同解除没有违约，自然也不应当承担违约责任。即使最终法庭认定被告是违约解除，但是合同约定的违约金远远超过实际损失，因为本案中实际的损失只是案涉房屋的租金损失，而在2020年5月28日的解除通知中已经告知原告希望其在2020年6月10日前接收房屋，但其拒绝接收，因此对从2020年5月28日之后的租金损失，是由原告自身造成的。因此，本案中，即使被告违约解除，但原告的实际损失也就不应当超过一个月的租金损失，被告要求在认定被告违约的情况下，将违约金金额调整至与原告实际损失相当的金额。本院经审理认定事实如下：2018年12月22日，高仁金（甲方、出租人）与美景酒店公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区长江滨江路153号*号房屋（建筑面积52.08平方米）出租给乙方使用，现处于乙方正在进行装修状态，乙方将用于装修成酒店，并对外营业。租期10年：自2019年1月1日起至2028年12月31日止，租金标准（按照建筑面积计算）第一个五年为4038元/月；第二个五年为4918元/月；前述租金从免租期结束后开始计算，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月的10日前，足额支付上季度全部租金。装修期及试营业免租期为自2018年11月8日起至2019年4月30日。合同履行过程中，如双方因不可抗力，或非双方所能控制或所能预见事件的发生，包括自然灾害、战争、政府行为、社会骚乱等情况而不能履行其业务，本合同可以终止，并双方互不负违约责任。若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒店的装修投入，酒店全部装修依现状归甲方所有，并承担按照本合同约定的剩余租金的30%向甲方承担违约赔偿责任。若乙方在合同约定时间内未缴纳租金，按超出每天3‰缴纳滞纳金，如超过规定时间2个月以上或合同期内超过5次未按时交纳租金，甲方有权解除合同，同时视为乙方违约并追述其违约责任，酒店全部装修依现状归甲方所有。后高仁金按照合同约定将案涉房屋交付给美景酒店公司使用。美景酒店公司于2019年8月8日向高仁金支付租金12114元；2019年11月8日支付11508元；2019年11月20日支付租金12774.4元；2020年1月13日支付租金7672元；2020年4月16日支付租金3836.1元，共计支付47904.5元。2020年5月28日，美景酒店公司向高仁金发出《合同解除通知》，该通知载明：“贵我双方于2018年12月22日签署了《房屋租赁合同》，约定将贵方所有的位于重庆市渝中区长滨路153号*的房屋一间出租给我方用于酒店经营。现由于疫情原因导致酒店基本没有客源，导致酒店无力继续经营。同时，由于部分业主起诉导致公司账户冻结，公司也无法再继续开展经营。为此，经公司股东会决定，宜尚酒店停止营业，我司不再承租贵方所有的所涉房屋，双方签署的《房屋租赁合同》予以解除。请贵方于2020年6月10日之前来我司办理房屋交接手续。若贵方延迟或拒绝前来办理交接手续，视为贵方已收回所涉房屋。特此通知”。高仁金确认于2020年5月28日收到该《合同解除通知》。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。2020年7月2日，高仁金向本院申请了诉前财产保全并缴纳保全申请费1270元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同解除通知》、工商银行账户历史明细清单等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美景酒店公司与高仁金签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告请求确认案涉租赁合同于2020年5月28日解除的诉讼请求，被告没有异议，本院予以确认。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致美景酒店公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月的租金。关于原告请求的2019年5月1日至2020年5月28日期间的租金，按照合同约定计算共计52103.23元。原告请求的2020年5月29日至6月10日期间的房屋占用费参照租金标准计算为1749.8元，被告并未向法庭举示2020年5月28日合同解除后双方办理房屋交接的相关证据，故对该请求本院予以支持。关于被告辩称的被告代原告扣除租赁收入的所得税没有合同依据，本院不予支持。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故美景酒店公司以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。庭审中，被告美景酒店公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为五个月租金即20190元。以上被告美景酒店公司应当支付给原告高仁金的金额相加，扣除美景酒店公司已经支付的47904.5元和减免的两个月租金8076元，美景酒店公司还应支付高仁金18062.53元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告高仁金与被告美景酒店管理重庆有限公司于2018年12月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告美景酒店管理重庆有限公司于本判决生效之日立即向原告高仁金支付18062.53元；三、驳回原告高仁金的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1602元和保全费1270元，由被告美景酒店管理重庆有限公司负担327元，原告高仁金负担2545元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月四日书记员  曹燎