重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初26050号原告：重庆成大置业有限公司，住所地重庆市江**桂花街支路**，统一社会信用代码91500105798011613H。法定代表人：吴钊，执行董事。委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋敏，重庆索通律师事务所律师。被告：北京乐耀创业服务有限公司，，住所地北京市朝阳区金汇路**-101内b101统一社会信用代码91110105MA00764W90。法定代表人：朱宽生，执行董事。委托诉讼代理人：蔺大勇，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆成大置业有限公司（以下简称成大公司）与被告北京乐耀创业服务有限公司（以下简称乐耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成大公司的委托诉讼代理人刘洋敏、被告乐耀公司委托诉讼代理人蔺大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成大公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月28日至2019年4月19日期间的物业管理费382624.30元；2、判令被告支付违约金（以382624.30元为基数，自2019年1月4日起计算至物业管理费付清之日止，按日利率0.05%标准计算）。事实及理由：2018年12月27日，原、被告签订《物业租赁合同》，主要约定原告将位于成大·锦嘉国际大厦办公楼16、18层办公楼单元及设施出租给被告使用；租期为2019年2月1日至2029年1月31日；每月物业管理费为139984.50元，每三个月为一期进行支付；合同签订之日起5个工作日内支付首期物业管理费，以后每期须于上期末月25日前支付；若被告未按期足额支付物业管理费，应按所欠金额的日利率0.05%标准支付违约金。2019年1月28日，原告将房屋交付给被告。同日，被告与仲量测量师事务所（上海）有限公司重庆第一分公司（以下简称仲量公司）办理租赁房屋物业交接手续，仲量公司自此开始为被告提供物业管理服务。2019年4月19日，被告与仲量公司办理租赁房屋物业归还手续。2019年1月28日至2019年4月19日期间，仲量公司为被告提供了物业管理服务，但被告从未支付物业管理费。2019年5月20日，原告与仲量公司签订债权转让协议，约定仲量公司将租赁合同项下物业服务费及违约金等债权转让给原告。被告未按租赁合同约定支付物业管理费，已构成违约，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告乐耀公司辩称，原告并未实际提供物业服务，无权要求被告支付物业管理费。另，合同约定的物业管理费违约金日万分之五过高，要求调减。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告（合同甲方）、被告（合同乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于重庆市江北区桂花街支路10号成大·锦嘉国际大厦16/18层办公楼单元及其设施出租给乙方；承租面积为5599.38平方米（套内面积3935.36平方米），乙方将承租房屋用作联合办公或共享办公；租赁期自2019年2月1日起至2029年1月31日止，交付日早于前述租期起始日的，仍按前述租期确定起始日；乙方应于预定交接日接收承租单元，若因乙方原因未能按预定交接日接收承租单元的，自预定交接日起，该物业视为已交付，乙方应按合同约定内容承担相关费用（租金于2019年2月1日起算，物业管理费于乙方装修进场之日起算，且不得晚于计租之日）；物业管理费按承租面积计算，每月每平方米25元，每月物业管理费为139984.50元；承租费及物业管理费除首期租金外，其他租金均按每三个月为一期支付；乙方需在合同签订之日起5个工作日内向物业管理公司支付首期承租费及物业管理费（如非整月，则按实际天数计算，30天/月），以后每期承租费及物业管理费须于上期末月25日前（遇节假日提前）足额缴纳；若乙方未按照本合同约定的期限足额缴纳物业管理费，乙方应按所欠缴金额向甲方或物管公司支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清之日止。2019年1月28日，原告向被告交付出租房屋。2019年4月19日，被告向原告返还承租房屋。租赁期间，仲量公司为案涉房屋提供了物业服务，被告未支付物业管理费。2019年5月20日，原告与仲量公司签订《债权转让协议》，约定仲量公司将其对被告享有的物业服务费及违约责任等债权转让给原告。上述事实，有《房屋租赁合同》、委托书、交付程序单、退房验收表、业户手册、电梯事故维修记录表、污水泵房巡查记录表、电梯机房巡查记录表、柴油发电机巡查记录表、债权转让协议以及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁房屋的物业管理费应当由被告承担，根据合同约定的月物业管理费标准139984.50元以及计算方式（如非整月，则按实际天数计算，30天/月），被告欠付2019年1月28日至2019年4月19日期间的物业管理费382624.30元（1月139984.50元÷30天×4天+2月139984.50元+3月139984.50元+4月139984.50元÷30天×18天），原告要求被告支付2019年1月28日至2019年4月19日期间物业管理费382624.30元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因合同中违约金标准约定过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于违约金起算时间的问题，合同中关于“承租费及物业管理费除首期租金外，其他租金均按每三个月为一期支付”的内容，并未对物业管理费支付周期作出明确，根据合同中关于“乙方需在合同签订之日起5个工作日内向物业管理公司支付首期物业管理费（如非整月，则按实际天数计算，30天/月），以后每期物业管理费须于上期末月25日前（遇节假日提前）足额缴纳”的内容，被告首期物业管理费18664.60元（1月物业管理费139984.50元÷30天×4天）最晚应当于2019年1月6日支付，故本院酌情支持以物业管理费18664.60元为基数，自2019年1月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至物业管理费付清之日止；2月物业管理费139984.50元应当于2019年1月25日前支付，故本院酌情支持以物业管理费139984.50元为基数，自2019年1月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至物业管理费付清之日止；3月物业管理费139984.50元应当于2019年2月25日前支付，故本院酌情支持以物业管理费139984.50元为基数，自2019年2月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至物业管理费付清之日止；4月物业管理费83990.70元（4月物业管理费139984.50元÷30天×18天）应当于2019年3月25日前支付，故本院酌情支持以物业管理费83990.70元为基数，自2019年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至物业管理费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆成大置业有限公司支付物业管理费382624.30元；二、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆成大置业有限公司支付违约金（以物业管理费18664.60元为基数，自2019年1月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业管理费付清之日止；以物业管理费139984.50元为基数，自2019年1月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业管理费付清之日止；以物业管理费139984.50元为基数，自2019年2月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业管理费付清之日止；以物业管理费83990.70元为基数，自2019年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业管理费付清之日止）；三、驳回原告重庆成大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15461.92元，减半收取计7730.96元，由被告北京乐耀创业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱浩二〇二〇年十二月三十一日书记员  张黎