重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初16298号 原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道****，统一社会信用代码915000002028124538。 法定代表人：唐峻，董事长。 委托诉讼代理人：陈才，重庆中向律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卓林，重庆中向律师事务所律师。 被告：重庆商社化工有限公司，，住所地重庆市北部新区星光大道**（海王星科技大厦******）统一社会信用代码91500000759251948R。 法定代表人：庞庆军。 原告重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）与被告重庆商社化工有限公司（以下简称商社化工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理。后因被告商社化工公司提出管辖权异议，本案中止审理。本案恢复审理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人陈才、刘卓林到庭参加了诉讼。被告商社化工公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高科公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原被告签订的《房屋租赁合同》（后明确为确认上述合同于2020年6月12日解除）；2.判令被告立即搬离所承租的房屋，逾期未搬离的，按3131.43元/天的标准向原告支付自应当搬离之日起至实际搬离之日止的占用房屋期间的使用费（后明确为从2020年6月13日起计算）；3.判令被告立即向原告支付自2019年11月1日起至解除合同之日的房屋租金（后明确为2019年11月1日至2020年6月12日期间租金541777.14元），并支付违约金（后明确为：以2019年11月1日至2020年4月30日期间租金439604.28元为基数，从2019年10月11日至2019年11月9日按每日0.05%计算，从2019年11月19日至该租金付清之日止按每日0.06%计算；以2020年5月1日至6月12日期间租金102172.86元为基数，从2020年4月11日至2020年5月10日按每日0.05%计算，从2020年5月11日至该租金付清之日止按每日0.06%计算）；4.诉讼费、保全费、律师费（后明确为12000元）由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，主要约定原告将位于重庆北部新区即重庆市北部新区×的房屋出租给被告使用，租赁期为24个月，从2018年11月1日至2020年12月31日，同时约定了租金标准及支付时间、违约责任、逾期腾房责任等内容。合同签订后，双方一直按合同约定履行。但被告从2019年11月1日开始拖欠租金，原告多次催收无果，为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告商社化工公司书面辩称，对原告举示的《房屋租赁合同》、缴费通知单、《租金催收函》、《解除合同通知书》真实性予以认可，原告据此主张的欠付租赁期限内的租金经被告核实，数额一致，但在房屋占用费与逾期违约金计算问题上被告存有异议。第一，原告主张以租金的130%为标准收取房屋占用费无法律依据，且其合同依据因合同已解除而不能适用，应参照合同约定的租金标准予以计算。原告通知被告解除合同的通知已于2020年6月12日到达被告，并产生解除合同的效果，故合同约定的逾期腾退房屋的使用费标准不再适用。根据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，房屋占用费的计算参照租赁合同约定的租金标准更为合理。第二，原告主张的逾期付款违约金利率相对过高，申请按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。高科公司举示的《房屋租赁合同》、缴费通知单、《重庆高科集团有限公司关于催收租金的函》、《解除合同告知书》，商社化工公司书面答辩予以认可，故本院对以上证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，以高科公司为出租人（甲方），商社化工公司为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定：（一）甲方将其所有或管理的坐落于重庆北部新区即重庆市北部新区×的房屋租赁给乙方使用。（二）租赁房屋建筑面积为1379.8平方米，双方同意以该面积作为计算租金的依据。第三条约定：（一）租赁期限为24个月，从2018年11月1日至2020年10月31日。（二）若乙方在租赁期限届满或合同解除、终止后，乙方未与甲方办理退房手续以及未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同租金延期或合同续订，在占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下租赁期限届满或终止时日租金的130%使用费给甲方（日租金的额计算方式为：年度租金/365，且双方均认可由于四舍五入产生的误差。以下涉及到日租金的都按此标准计算）。第四条约定：（一）2018年11月1日至2019年10月31日，租金单价为53.1元/平方米/月，一期租金标准为439604.28元，租金金额为879208.56元；2019年11月1日至2020年10月31日，租金单价为53.1元/平方米/月，一期租金标准为439604.28元，租金金额为879208.56元。（二）租金按半年（一期）缴纳。在甲方交付房屋给乙方前，乙方应先支付第一个租赁年度第一期的租金给甲方，在前一期租金到期前20天，一次性支付下一期的租金。第十一条约定：（一）乙方未按合同约定交纳租金、水电费或其他应由甲方或物业公司代收代缴的费用，视为乙方违约。1.逾期在30日以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；2.逾期超过30日（包括30日）的，每逾期1日，乙方须继续向甲方支付逾期应付款万分之六的违约金。同时，甲方有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金……。（十）乙方违反本合同的约定，还应当承担甲方实现债权的费用，包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费、担保费、保全费。 2019年10月11日，高科公司向商社化工公司送达了缴费通知单，催收上述房屋2019年11月1日至2020年4月30日的租金439604.28元。 2019年11月8日，高科公司向商社化工公司送达了《重庆高科集团有限公司关于催收租金的函》，主要内容是催收上述房屋2019年11月1日至2020年4月30日的租金439604.28元，要求在2019年11月14日前付清。 2020年6月11日，高科公司向商社化工公司邮寄了《解除合同告知书》，主要内容是因商社化工公司一直未支付2019年11月1日起所拖欠的租金，故通知解除双方签订的《房屋租赁合同》等。该邮件于2020年6月12日送达商社化工公司。 另查明，高科公司与重庆中向律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定高科公司委托该所律师代理本案在内的两起案件，其中本案的基本代理费15000元，审判阶段12000元，执行阶段3000元。2020年6月2日，高科公司向重庆中向律师事务所转账支付律师费20000元。 庭审中，高科公司陈述商社化工公司至今仍在使用案涉房屋，未搬离。 本院认为，高科公司与商社化工公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。高科公司按约将案涉房屋交付给商社化工公司使用，则商社化工公司应按合同约定的标准和时间向高科公司支付租金。 关于合同的解除。高科公司诉称商社化工公司拖欠2019年11月1日之后的租金，商社化工公司答辩中亦认可该事实，则截至2020年6月11日高科公司通知解除合同之时，商社化工公司拖欠2019年11月1日至2020年4月30日租金远超过30日，根据合同第十一条第（一）款第2项的约定，高科公司有权解除合同，故该合同于高科公司邮寄的《解除合同告知书》到达之日即2020年6月12日解除，对高科公司要求确认合同于2020年6月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。商社化工公司应支付高科公司2019年11月1日至2020年4月30日期间租金439604.28元及2020年5月1日至6月12日期间租金102172.87元（53.1元/平方米/月×1379.8平方米×1个月+879208.56元÷365天×12天），共计541777.15元，高科公司自愿主张541777.14元，系对权利的处分，本院予以支持。 关于搬离房屋及房屋占有使用费。在合同解除后，商社化工公司无权继续占用案涉房屋，高科公司要求商社化工公司搬离案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时，商社化工公司应向高科公司支付占用房屋期间产生的房屋占有使用费。高科公司按3131.43元/天的标准主张的占有使用费，依据为合同第三条第（二）款中约定的日租金130%的标准，该约定实际属于违约金性质。鉴于占有使用房屋造成的实际损失相当于同期租金，合同约定的按同期日租金130%计算占有使用费的标准，并未高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“超过实际损失30%”的标准，故上述合同约定标准无需调整。据此，对高科公司要求商社化工公司支付从2020年6月13日起至商社化工公司搬离案涉房屋之日止，按3131.43元/天（879208.56元÷365天×130%）计算的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约金。高科公司要求商社化工公司支付租金的违约金，符合合同第十一条第（一）款第1、2项的约定，虽然合同于2020年6月12日解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述约定仍然有效。商社化工公司辩称违约金标准约定过高，鉴于逾期支付租金所造成的主要是资金占用损失，本院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，商社化工公司应支付高科公司的违约金为：以2019年11月1日至2020年4月30日期间租金439604.28元为基数，从2019年10月11日起计算至该租金付清之日止；以2020年5月1日至6月12日期间租金102172.86元为基数，从2020年4月11日起计算至该租金付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于律师费。高科公司因本案委托律师代理，并为此实际支付了本案律师费12000元，其要求商社化工公司支付律师费12000元，符合合同第十一条第（十）款的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告重庆高科集团有限公司与被告重庆商社化工有限公司于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除； 二、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆高科集团有限公司2019年11月1日至2020年6月12日期间租金541777.14元； 三、被告重庆商社化工有限公司本判决生效后十日内搬离位于重庆北部新区的房屋； 四、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆高科集团有限公司房屋占有使用费（按3131.43元/天的标准，从2020年6月13日起计算至重庆商社化工有限公司搬离上述房屋之日止）； 五、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆高科集团有限公司租金的违约金（以439604.28元为基数，从2019年10月11日起计算至该款付清之日止；以102172.86元为基数，从2020年4月11日起计算至该款付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 六、被告重庆商社化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆高科集团有限公司律师费12000元； 七、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12592.09元，减半收取6296.05元，由被告重庆商社化工有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年十二月八日 书记员  易雁蛟