云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初2195号 原告：中国农业银行股份有限公司祥云县支行，统一社会信用代码：91532923218737507B。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇龙翔路**。 法定代表人：杨志军，行长。 委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：钱军，男，1988年11月8日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县，现羁押于弥渡县看守所。 被告：祥云县鑫泉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915329235527167440。。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路西侧吉祥路北侧。 法定代表人：李军，职务：董事长（现羁押于大理市看守所）。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行（以下简称“农行祥云支行”）诉被告钱军、祥云县鑫泉房地产开发有限公司（以下简称“鑫泉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范里到庭参加诉讼，被告钱军、鑫泉公司法定代表人李军通过视频提讯参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行祥云支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、请求判令被告钱军立即归还借款本金340,803.25元并支付截止到2019年8月20日的利息、罚息、复利人民币5567.82元，两项合计人民币3,466,371.07元，利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至全部款项清偿之日止；三、请求人民法院依法判令原告对被告钱军为以上债务提供抵押担保的抵押物享有优先受偿权；四、请求判令被告鑫泉公司对以上债务承担连带保证责任；五、请求判令被告承担本案的律师费7000元；六、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告钱军因购买房屋所需向原告申请贷款。双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告提供贷款37万元，借款期限360个月，从2014年3月17日至2044年3月16日，合同约定借款利率为浮动利率，按月等额本息还款。逾期还款按本合同约定的利率和结息方式计收罚息和复利，合同还就其他权利义务、违约责任等作了明确约定。被告钱军自愿将位于祥云县祥城镇吉祥花苑3幢2层502号的房产抵押给原告，作为被告贷款的担保。被告鑫泉公司为以上贷款提供连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、律师费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。以上合同签订后，原告按约定在借款额度内向被告钱军发放了贷款，然而，贷款发放后因被告钱军涉及刑事犯罪，还款能力发生重大不利变化，原告为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼。 被告钱军辩称：原告诉称属实，由于被告现在被限制人身自由，没有能力一次性偿还贷款，只能分期偿还。 被告鑫泉公司法定代表人李军辩称：鑫泉公司是委托李泉春经营，故对这件事情被告不清楚。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据： A1、原告营业执照复印件、负责人身份证明复印件、金融许可证复印件、通知复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格及其法定代表人身份情况；A2、借款人身份证复印件1份、户口册复印件1份、无婚姻登记记录证明复印件1份、收入证明复印件1份、鑫泉地产营业执照复印1份、借款人申请书复印件1份、个人信贷业务申请表复印件1份、同意房产抵押承诺书复印件1份、个人购（建）房担保借款授权委托书复印件1份、推荐书复印件1份、诚信保证书复印件1份、面谈笔录复印件1份、保证担保承诺书复印件1份、划款扣款委托书复印件1份、个人购房贷款划转授权委托书复印件1份、照片打印件1份、《个人购房担保借款合同》复印件1份、借款凭证复印件1份，证明被告的身份情况，原告与被告钱军订立个人购房担保借款合同，约定还款方式、与合同有关的费用由借款人承担，并按约发放了贷款，被告鑫泉公司提供保证担保，原告根据借款合同向被告发放贷款的情况。A3、抵押清单、抵押登记申请、房他证复印件各1份房地产抵押清单复印件1份，证明被告自愿提供抵押担保；A4、本息清单复印件1份、律师费协议书复印件1份，证明因被告至今未按合同归还借款，截止2019年8月20日拖欠的本金及利息情况，原告支付律师费的情况。 被告钱军、鑫泉公司未向法庭提交证据材料。 经法庭质证，被告对上述证据均无异议。本院审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：2014年3月7日被告钱军向原告申请购房贷款37万元。2014年3月13日，原告与被告钱军以及被告鑫泉公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号53020120140020054），约定：原告向被告钱军发放贷款人民币37万元；借款用途为购买位于祥云县祥城镇清红路西侧、吉祥路北侧的“吉祥花苑”小区3号楼2单元XXX号的住房；借款期限360个月（2014年3月17日至2044年3月16日）；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮0%；借款提取为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名祥云县鑫泉房地产开发有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司祥云县支行，账号24×××33；还款方式为等额本息还款方式，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号：62×××63，借款担保采用阶段性保证＋抵押：借款人自愿用所购房产提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、律师费等贷款人为实现债权的一切费用；自借款发放之日起至借款人取得所购房产权属证书并办妥抵押登记手续前，由保证人鑫泉公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、律师费等贷款人为实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利息按本合同约定的利率基础上加收50%确定；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还约定了其他事项。同日，原告与被告钱军办理了预告登记（预购商品房抵押）相关手续。 上述合同签订后，原告于2014年3月17日向被告钱军发放了贷款37万元。在合同履行期间，被告钱军自2019年8月20日起未按期偿还贷款，截至2019年8月20日尚欠原告借款本金为340,803.25元，利息、罚息、复利5567.82元。原告于2019年10月18日向本院起诉。原告与云南欣晨光（大理）律师事务所律师签订《协议书》，约定原告应支付本案律师代理费7000元。 另查明，本案中的被告钱军和鑫泉公司法定代表人李军因涉及刑事犯罪被限制人身自由。 本院认为：合法的借款关系应受法律的保护。原告与被钱军、鑫泉公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人应依照合同约定履行义务。本案中，被告钱军因涉及刑事犯罪被限制人身自由，2019年8月20日之后被告钱军未按照约定按期偿还贷款本息，已构成违约，发生了不利于贷款人债权的变化，影响贷款偿还，依照合同约定，原告有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期并提前收回已经发放的贷款，因此，原告关于要求解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号53020120140020054）诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，借款人钱军应及时归还借款本息，原告要求被告钱军偿还本案所涉贷款本息的诉请，本院予以支持。 原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，原告要求被告支付律师费7000元的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告鑫泉公司自愿为本案案涉贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保的范围包括全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利和律师费等贷款人实现债权的一切费用。现案涉抵押房屋仅办理了预告登记，未办理抵押登记手续，被告鑫泉公司的阶段性保证担保责任尚未终止，故原告要求鑫泉公司对前述贷款本金、利息、罚息、复利和律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告鑫泉公司承担保证担保责任后，有权向钱军追偿。 案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权。现因涉案房屋尚未办理抵押权设立登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，农行祥云支行对涉案房屋未设立抵押权，所以原告要求对被告钱军所购的位于祥云县祥城镇清红路西侧、吉祥路北侧的“吉祥花苑”小区3号楼2单元502号的房产享有抵押权，并有权对该房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告钱军、祥云县鑫泉房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号53020120140020054）； 二、被告钱军于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行贷款本金340,803.25元以及至2020年8月20日止的利息、罚息和复利5567.82元； 三、被告钱军于本判决生效后十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行自2020年8月21日起至借款本息还清之日止按合同约定计算的利息、罚息和复利； 四、被告钱军于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行为实现债权而发生的律师代理费7000元； 五、被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司对上述一至四项承担连带清偿责任； 六、被告祥云县鑫泉房地产开发有限公司承担保证担保责任后，有权向债务人钱军追偿； 七、驳回原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6601元，由被告钱军、祥云县鑫泉房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判长  李福荣 审判员  杨 哲 审判员  杨志坚 二〇二〇年十二月十日 书记员  杨仕毅