台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3341号原告（反诉被告）：薛超，男，1990年3月3日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：张晓，上海汉盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：台州意得商业广场有限公司，住所地：台州市天和路**。法定代表人：林汝琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶星星，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。原告薛超与被告台州意得商业广场有限公司（以下简称意得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告意得公司于2020年8月10日提起反诉，本院予以受理。本院于2020年8月27日、10月9日两次公开开庭就本反诉进行合并审理。原告（反诉被告）薛超及其委托诉讼代理人张晓、被告（反诉原告）意得公司的委托诉讼代理人陶星星到庭参加诉讼。经原告（反诉被告）薛超申请，本院曾委托台州中兴和资产评估有限公司对本案所涉台州意得商业广场4F004店铺由原告（反诉被告）薛超装修的装修残值进行鉴定。台州中兴和资产评估有限公司因该店铺已由案外人重新装修，无法执行现场核实和勘察程序，退回了鉴定委托。本案现已审理终结。薛超向本院提出诉讼请求：1.意得公司赔偿违约解除《租赁合同》给薛超造成的装修残值损失200000元；2.意得公司支付损害赔偿金82000元（截止2019年11月）。庭审中，薛超将第2项诉讼请求变更为：意得公司向薛超支付2019年9月至2020年1月期间的营业亏损87678元、营业押金23750元、2019年9月至2020年1月期间的租金损失68750元。事实和理由：2017年11月24日，薛超与意得公司签订《租赁合同》，薛超承租意得公司意得广场4F004店铺用于经营。2019年9月11日，意得公司向薛超发出《通知函》，要求薛超接受意得公司随时停电。此外，薛超在随后几天发现其租赁商铺周围包括电梯出口在内的进出口通道被意得公司封堵。意得公司存在停电、封锁商铺主客道、封锁店铺开面、关闭过道灯光、断水、阻止人员、无故下达巨额罚款单、拒不提供停车场等配套设施等行为，影响了薛超餐厅的经营，导致薛超合同目的无法实现并给薛超造成经济损失。2020年1月13日，薛超向意得公司发函要求停止违约行为，意得公司未作回复，《租赁合同》在2020年1月13日解除。意得公司辩称：薛超所述的意得公司的违约行为都不存在。意得公司向薛超发送《通知函》是善意的提醒，乃告知薛超，商场四楼在装修将来可能会停电，但实际上从未停电。按照《租赁合同》约定，意得公司基于经营需要，可以对公用通道进行封堵。意得公司为了完善布局，基于四楼装修的正当理由对部分路面进行封闭是合理的，且并未将薛超店铺走廊两边封堵，不影响顾客前往消费。意得公司并未给薛超店铺断水，即使存在断水情形，也系市政维修原因造成。薛超所谓的意得公司不让薛超的人员入场、不提供停车场都不存在，停车场可随意进出。至于罚款单，薛超表述不清。公共楼道的灯光关闭是事实，但并非每天关闭，只是在装修需要时才进行关闭，且薛超店铺的灯光从未进行过关闭。因此，意得公司并未违约。薛超的解约行为并不合法，无权要求赔偿装修损失及支付其他款项。即使意得公司存在违法行为导致解约，薛超主张的装修损失的依据不足，营业亏损是否存在，与意得公司是否存在关联均无法证明。薛超搬空店铺后，意得公司于2020年2月27日以薛超连续15日未营业为由解除合同，合法有据。意得公司向本院提出反诉请求：1.薛超支付4个月租金的违约金54600元；2.薛超补交优惠部分租金86450元。事实与理由：意得公司与薛超于2017年11月24日签订了《租赁合同》，租赁面积182平方米，第一个租赁年度租金标准为75元/月/平方米。合同约定意得公司出租场地给薛超用于经营，薛超应按时向意得公司缴纳租金及其他费用。根据合同第16.4.2条约定，因薛超违约导致意得公司单方面解除合同的或者薛超单方面擅自解除合同的，薛超应当赔偿意得公司相当于4个月租金的违约金。另外，根据合同第16.7条约定，因薛超原因导致合同提前终止的，薛超应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的和其他优惠部分的租金。合同履行期间，薛超多次违反合同约定，多次延期缴纳租金及其他费用。薛超于2020年1月13日发函，提出于2020年1月17日解除合同。另外，因薛超连续15日未营业，意得公司于2020年2月27日向薛超发出《解除合同通知书》，以书面形式解除租赁合同。意得公司给予了薛超免除装修期租金的优惠，并且于2019年2月20日给予了25元/月/平方米的租金优惠，优惠期4个月。根据合同约定，因薛超的违约导致合同终止，薛超应按约支付相当于4个月租金的违约金，并按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠以及其他优惠部分的租金。薛超针对意得公司的反诉辩称：意得公司作为违约方不享有合同解除权，其要求薛超支付的违约金、补缴优惠部分租金没有事实和法律依据。依据商铺租赁和物业管理合同的约定，双方存在合法有效的租赁关系。意得公司以薛超商铺超过15日未营业为由解除租赁合同并向薛超发出解除合同通知书所依据的事实不成立。当时属于疫情期间，整个商场特别是餐饮都无法营业。真实情况是，2019年9月下旬，意得公司与薛超协商将租赁商铺换至二楼，但双方未达成一致意见。意得公司即对租赁商铺设置了一系列的障碍，例如告知停电、进行封堵，导致薛超无法正常使用租赁物。薛超不存在违约行为。意得公司给予优惠是因为薛超经营的餐厅属于小众精品菜系，意得公司给予经营扶持。本院经审理认定事实如下：薛超曾向意得公司承租台州意得商业广场商铺，双方于2017年11月签订一份《租赁合同》，约定了各自的权利义务。《租赁合同》分通用条款、专用条款等部分。其中，通用条款第3.6条约定，薛超需向意得公司交纳履约保证金，用于薛超对履行本合同各条款之保证。薛超应于本合同签订7日内，将履约保证金支付给意得公司。若薛超未在规定日期内足额支付履约保证金，意得公司有权解除合同。履约保证金按照以下条款使用：除本合同另有约定外，本租赁合同期满或提前终止时，薛超结清所有应付费用及完成该房屋的营业地址、、注册地址的工商注销或变更手续如涉及）后，意得公司在30天内将履约保证金无息一次性全部退还给薛超；如薛超逾期支付租金、违约金或其他任何应付款项超过5天，意得公司有权将履约保证金抵作相应的租金、违约金或其他任何应付款项；薛超与任何第三方发生的债务关系或其他违法经营所造成的法律后果不得影响意得公司，如因此导致意得公司损失，意得公司有权扣除相应的履约保证金以获得补偿。通用条款第3.7条约定，薛超应在开业日到来前向意得公司支付质量保证金作为其销售商品或提供服务的质量保证。……合同终止之日起的6个月后，意得公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给薛超。通用条款第7.9条约定，意得公司保留在进场装修期及租赁期限内的任何时候，无需征得薛超的同意，变更、修缮及临时封闭租赁场地所在商场的公共部位，区域或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管信道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换租赁场地所在商场公共部位区域整体结构、布局及安排的权利。通用条款第8.13条约定，除使用运货电梯及运货进出口外，薛超不得批准或允许任何食物或盛装食物的器具经意得公司其它电梯、进出口送至或移出该商铺。通用条款第12.1条约定，薛超与意得公司的营业时间保持一致，且意得公司需保证薛超顾客进入商店的通道的随时畅通。……通用条款第14.6.5条约定，未经意得公司书面同意，薛超擅自停业超过15日的，意得公司有权经书面通知薛超，立即解除合同。通用条款第16.1条约定，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。通用条款第16.4条约定，意得公司按第14.6条及本合同其他条款约定解除本合同（不可抗力除外）或薛超单方面擅自解除本合同的，薛超承担违约责任如下：意得公司有权没收履约保证金，薛超应按本合同约定承担违约责任。薛超应在接到意得公司书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还意得公司，并与意得公司结清所有款项。如果本合同解除时，薛超实际租赁期限不满六个租赁年度（包括开业日前解除的情况）的，薛超除承担本合同第16.4.1条责任外，还应向意得公司赔偿相当于4个月租金的违约金。……专用条款第一条约定，租赁场地位置为“4F004”，租赁面积为182平方米，薛超经营业种为餐饮、品牌为萨瓦迪club（泰料）。专用条款第二条约定，意得公司拟于2018年2月1日（即进场日）将符合本合同约定的租赁场地交付薛超装修使用。具体交付时间由意得公司提前10日书面通知薛超，薛超应当按照意得公司通知的交付日验收并接受租赁场地，进场开始装修。专用条款第三条约定，开业日为2018年6月16日，薛超应于该日开业。意得公司另行书面通知薛超开业口的，以意得公司通知为准。专用条款第四条约定，租赁期限为4年，自2018年6月16日起至2022年6月15日；装修期内，装修租金金额/元；开业日起，按固定租金方式计算和缴付租金，以季度为一个缴租期，第1、2个租赁年度75元/月/平方米，第3、4个租赁年度78.75元/月/平方米。专用条款第五条约定，履约保证金为13650元。专用条款第六条约定，质量保证金为10000元。2017年12月6日，意得公司与薛超签订了《补充条款》，将《租赁合同》专用条款第三条中的开业日调整为2018年7月1日，将专用条款第四条中的租赁期限调整为自2018年7月1日起至2022年6月30日止。2019年2月20日，意得公司与薛超再次签订了一份《补充条款》，约定，因四楼整体调整进行中，且薛超经营的品类属于小众精品菜系，故给予经营扶持，将2019年4月1日至2019年7月31日租金调整为50元/月/平方米，每月租金为9100，共计36400元，且一次性缴纳，2019年8月1日起按原合同计租。2017年12月25日，薛超以租赁商铺为经营场所登记设立了个体工商户，字号为台州经济开发区萨瓦迪餐厅，该个体工商户已于2020年2月22日注销。薛超已向意得公司支付履约保证金13650元、质量保证金10000元以及截至2020年1月31日的租金。2019年，意得公司拟对台州意得商业广场进行业态调整，将四楼划分为休闲区、二楼划分为餐饮区。2019年9月，双方曾协商将薛超经营的店铺从四楼调整至二楼经营，但未达成一致意见。2019年9月11日，意得公司向薛超出具一份《通知函》，载明，因近期商场调整，9月11日至11月10日，四楼部分区域每天10:00-22:00将进行用电设备增容施工，期间为安全考虑，将会出现阶段性停电现象，期间带来的不便，敬请谅解，请妥善处理冷冻品。当月开始，从四楼其他位置通往薛超店铺的通道被封闭，从三楼通往薛超店铺的自动扶梯停止运行。薛超承租店铺的店面曾因意得公司在通道另一侧设置遮挡物被遮挡。2019年11月14日，薛超向意得公司出具《催告函》，大致内容为：薛超于2019年9月12日发现意得公司擅自将租赁物附近包括电梯出口在内的三个进出通道予以封堵，薛超多次与意得公司沟通，意得公司不予理睬反而找各种理由对薛超予以处罚并意图以薛超违约为由解除租赁合同。薛超再次声明，要求意得公司在收函之日拆除租赁物附近电梯出口及三个进出口通道的封堵物并在收函三日内向薛超支付经济损失82000元。2019年11月25日，意得公司向薛超出具《告知函》，大致内容为：薛超虚报每日销售额并在配电箱开关箱处摆放柜台、堆放物品，违反了《商管商户处罚制度》，未做到每月清洗油烟管道并将清洗记录交至相关部门备案，未做到按规定消杀达到灭虫标准，违反了《租户手册》，在四期的租金支付上累计逾期52天，违反了《租赁合同》，意得公司有权解除和终止合作关系；根据《租赁合同》第7.9条，意得公司保留在进场装修期及租赁期限内的任何时候，无需征得薛超的同意，变更、修缮、及临时封闭租赁场地所在商场的公共部位/区域或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管信道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换租赁场地所在商场公共部位/区域整体结构、布局及安排的权利。2020年1月14日，薛超向意得公司邮寄了一份《告知函》，大致内容为：薛超于2019年9月12日发现意得公司擅自将租赁物附近包括电梯出口在内的三个进出通道予以封堵，薛超多次与意得公司沟通，意得公司不予理睬反而找各种理由对薛超予以处罚并意图以薛超违约为由解除租赁合同。薛超曾于2019年11月14日书面催告要求意得公司停止侵害并赔偿营业损失82000元，但意得公司未采取有效措施消除影响或弥补薛超损失。对此，薛超告知，意得公司的违约行为严重影响了薛超的正常经营，双方协商调换铺位未成，意得公司将电梯长期封堵停运不符合商业惯例，严重影响了薛超从事餐饮经营，变相剥夺了薛超正常使用租赁物的权利，要求意得公司支付已造成的损失十六万余元，问题长达4个多月无法解决，薛超无法实现租赁商铺对外经营的目的，如果意得公司置若罔闻，不履行向薛超赔偿十六万余元损失的义务，薛超将在2020年1月17日起正式解除《租赁合同》，一切损失包括但不限于违约金、租金损失、损害赔偿金、诉讼费、律师费等将由意得公司承担。意得公司于次日收到该《告知函》。2020年1月17日，薛超将租赁商铺内可移动的物品搬离租赁商铺并停止营业。同日，意得公司在租赁商铺的店面张贴了《租户违规违约整改通知函》，载明，在2020年1月17日的商场营运检查中发现薛超承租的商铺存在未经申请私自闭店、未按规定时间使用货梯、使用客梯运出店内日常经营所需用品（包含：桌椅及厨房设备）的行为，已严重影响商场正常营业，违反《租赁合同》相关条款规定，对薛超商铺进行罚款的措施。2020年2月27日，意得公司向薛超作出《解除合同通知》，主要内容为：薛超承租商铺自2020年1月17日起已擅自连续15日以上不营业，薛超已构成违约，故通知薛超自即日起解除双方签订的合同，薛超按合同约定承担违约责任。意得公司不予退还履约保证金、质量保证金，薛超还学承担给意得公司造成的经济损失。薛超应在收到解除通知三日内付清所欠款项、自行撤除及清空商铺内所有货物及垃圾，将商铺恢复原状后交还意得公司。逾期未处理意得公司将视为薛超放弃物品所有权由意得公司自行移除处理、收回商铺。如移除过程中产生费用，由薛超承担。薛超应在收到通知后三日内与意得公司联系处理后续事宜，逾期意得公司将按合同约定采取措施进行处理。薛超认可于2020年3月3日收到该通知。上述事实有薛超提供的《租赁合同》《通知函》《催告函》《告知函》、微信聊天记录、照片、视频、录音，意得公司提供的《补充条款》《告知函》《租户违规违约整改通知函》《解除合同通知》、照片，本院出示的工商登记信息以及双方的陈述等证据证实。本院认为：薛超、意得公司签订的《租赁合同》及《补充条款》，体现了双方的真实意思表示，内容并不违法，应为有效。现双方均认为租赁合同已经解除，但对解除的原因存有争议，均认为系对方违约由己方行使了合同解除权。本院认为，从《租赁合同》内容看双方明知薛超的合同目的是经营餐饮业，基于租赁物位于台州意得商业广场四楼商铺的实际情况，作为出租方的意得公司除了将租赁商铺交付给薛超使用外，还应为薛超承租的商铺提供经营所需的必要且合理的附属设施。餐饮业的经营收入来源于顾客的消费，2019年9月以来，台州意得商业广场从四楼其他位置通往薛超店铺的通道被封闭，从三楼通往薛超店铺的自动扶梯停止运行，较大程度上造成了顾客到薛超店铺进行消费的不便；而店面被遮挡，也使得消费者难以发现店铺的存在。这些对薛超经营的餐饮业而言存在较大的负面影响。虽然《租赁合同》通用条款第7.9条约定了意得公司拥有自主决定临时封闭商场公共区域、调整整体结构与布局等权利，但根据公平及诚信原则，意得公司相关权利的行使也应以必要、合理为限，需采取对承租人薛超负面影响最小的方式来实现自身业态调整的目的。本案中，意得公司并未提供充足的证据证实封闭通道、停运扶梯、遮挡店面系必要、合理且无可替代的业态调整举措，且封闭通道、停运自动扶梯等问题持续时间较长，故应认定意得公司未能尽到出租人应尽的义务影响薛超合同目的的实现，薛超享有解除权。双方间的租赁合同自薛超向意得公司邮寄的《告知函》载明的2020年1月17日解除。因意得公司违约导致合同解除，薛超有权要求其承担违约责任。薛超在本案中主张了装修残值损失、营业亏损、营业押金、租金损失。对于损失的范围，应由薛超承担举证责任。鉴于薛超在本案中并未提供充足的证据证实装修残值损失程度和因意得公司违约行为造成的营业亏损程度，合理的损失金额无法确定，应由其承担举证不能的法律后果，该两项赔偿请求，本院不予支持。薛超主张的营业押金，实为质量保证金和履约保证金。关于质量保证金10000元，意得公司同意返还，双方不存在争议，可按此处理。关于履约保证金，意得公司提出的薛超违约导致合同解除故无需返还的抗辩理由不成立，且意得公司并未举证证实存在需从履约保证金中扣除的款项，故该款项13650元意得公司应予返还。至于租金损失问题，本质上属于价款减少问题。考虑到意得公司的违约行为在客观上确实会影响薛超的经营，且已经影响到薛超合同目的的实现，故薛超有权要求减少价款即租金。但从薛超陈述来看，其在2019年9月至2020年1月期间仍在经营，每月均存在经营收入，故不应认定租赁物完全无法使用、所有的租金均应返还。结合本案意得公司的违约程度、对薛超经营活动的影响程度、薛超已付租金数额、薛超存在其他难以量化的损失等实际情况，本院酌情确定由意得公司向薛超返还2019年9月至2020年1月期间的租金48000元。针对意得公司的反诉请求。意得公司以薛超违约导致合同解除、薛超单方面擅自解除合同等为由要求薛超支付违约金并补交优惠租金，但本案系薛超行使解除权解除合同，故意得公司两项反诉请求的前提不成立，本院对其反诉请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）台州意得商业广场有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）薛超返还履约保证金13650元、质量保证金10000元、2019年9月至2020年1月期间的租金48000元，合计71650元；二、驳回原告（反诉被告）薛超的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）台州意得商业广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3501元[已减半，原告（反诉被告）薛超预交4584元]，由原告（反诉被告）薛超负担2841元，被告（反诉原告）台州意得商业广场有限公司负担660元；反诉案件受理费1561元[已减半，被告（反诉原告）台州意得商业广场有限公司预交]，由被告（反诉原告）台州意得商业广场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇二〇年十二月七日代书记员  杨梦婕