山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初13002号原告（反诉被告）：张传占，男，1983年7月19日生，汉族，山东自远堂文化传播有限公司总经理，住济南市市中区。被告（反诉原告）：苏新，女，1965年5月25日生，汉族，济南晨光纸业有限公司退休职工，住济南市历下区。委托诉讼代理人：靳梦晨，山东京鲁律师事务所律师。原告（反诉被告）张传占与被告（反诉原告）苏新房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张传占，被告（反诉原告）苏新及其委托诉讼代理人靳梦晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张传占向本院提出诉讼请求：1、被告双倍支付房屋押金共2万元整；2、被告返还2020年9月16日至30日的房屋租金4200元整；3、被告支付2020年9月16日至30日的房屋物业费313.5元；4、被告支付原告搬家费用700元整，误工费、人工费、装修费1000元整；5、被告支付原告在租赁期内的装修费用5000元整；6、被告支付原告商务损失费用1000元整；7、被告支付以上各种费用的滞纳违约金，自2020年9月16日起算，每日千分之五。事实和理由：原告与被告于2019年10月29日订立房屋租赁合同，租赁经四路288号恒昌大厦*和*室，租期3年，自2019年11月1日至2022年10月31日。租金为第1年11万，第2年12万，第3年13万。原告支付原告房屋押金1万元整，租金6个月的，自2019年11月1日至2020年4月30日。今年疫情，原告公司被完全停止业务经营。原告公司为山东自远堂文化传播有限公司，主要从事小学、初中、高中课外辅导，我们教育行业直至2020年6月中旬才被政府允许营业，活下去是最基本的目的诉求。所以，2020年4月，原告请求被告自5月起，房租月付，月8400元，被告也与原告达成共同意见，完全同意因这场重大卫生医学事故，不可抗力影响下的折中解决方案。原告感谢被告的深明大义和雪中送炭的理解和支持。2020年5月、6月、6月、8月、9月，这5个月的租金每个月8400元，原告均及时足额支付给被告。但是2020年9月10日下午，被告发微信向原告要求，自2020年10月起租金年付，原告活动资金并不富余，被告便强令原告即日搬走，收回房屋。原告在2019年11月1日至2020年9月15日的正常房屋租赁时间段内，从未拖欠过一天房租，从未拖欠过被告一分钱房租。疫情期间因不可抗力，双方达成的月付8400元的租赁方案，亦是双方合意，第四条第1款的规定：“如乙方（原告）拖欠房租达半个月以上，经甲方催要未果，视为乙方（原告）违约”。被告2020年9月10日威逼原告立马搬家走人，到9月15日，原告彻底清空房屋，显系被告违约，提前收房。应由被告承担完全的责任，支付所有给原告带来的损失和影响。原告从未计划搬家，从未想过提前搬家而违约，所以，原告在承租被告房屋的10个半月期间，进行了等系列装修，包括前台形象墙（2000元），12盏节能灯（约2400元），直到2020年9月初还进行了墙壁粉刷（约2000元）。原告搬家又花了700元，同时公司全员误工、劳动、对新房进行简装修等，都是损失。原告因地址变迁造成的商务损失也有不小影响。被告苏新辩称，违约方是原告，并非被告，原告的诉求没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉求。反诉原告苏新向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人租金差额3833.3元；2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金共计22000元；3、依法判令诉讼费、律师费由被反诉人承担。事实和理由：2019年10月29日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》双方约定被反诉人租赁反诉人位于济南市，租期3年，自2019年11有1日至2022年10月31日，租金为第一年11万，第二年12万，第三年13万。后因2020年疫情期间，被反诉人称其经营困难，资金不足，请求反诉人降租，按照每月8400元的租金按月交租（《房屋租赁合同》约定被反诉人应当一次性交租半年）。疫情过后恢复原约定交租形式，疫情缓和后被反诉人公司恢复正常经营，反诉人要求其按照双方合同约定交纳下一年度租金时，被反诉人拒绝，反诉人通知被反诉人按约交租，否则限期搬离。同时被反诉人在2020年8月份左右未经反诉人同意，将涉案房屋挂网非法转租，被反诉人的欠租和非法转租行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故反诉人为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求贵院判如所请。反诉被告张传占针对反诉辩称，一,被答辩人要求答辩人支付租金差价3833.3元,答辩人认为,2020年5月1日至9月30日连续整五个月的房租差价并不存在需要补齐的客观依据。根据微信聊天记录,2020年4月29日,被答辩人和答辩人双方一致同意,疫情期间房租每个月8400元,且为按月支付的形式。在被答辩人的《民事反诉状》中也有“疫情过后恢复原约定交租形式”的原文表述。时至今日,我国的疫情都还没有过去,我们都还带着口罩,公共场所依然量体温做登记,社保缴纳依然享受减免。房租降低到月8400元,在4月29日的达成是双方的共同意愿,被答辩人在9月10日逼迫答辩人立马搬家的时候又单方要求补齐前几个月的租金差价,答辩人认为不合法。而且,答辩人在9月14日就彻底搬走,9月15日将水电物业费用全部交接清楚,卫生打扫干净的情况下,被答辩人要求补交5月1日至9月30日全部五个月的房租差价,是完全无理行为。2020年2月10日,全国人大明确指出:此次疫情属于突发公共卫生事件,对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,部分或全部免除责任。所以,答辩人不能完全按照原来的合同执行亦不违规,同时,答辩人执行了疫情期间同被答辩人共同达成的租金支付形式,答辩人没有任何补交房租差价的义务。二,被答辩人声称,答辩人在2020年将涉案房屋挂网非法转租,要求被答辩人支付违约金22000元。答辩人认为:(1)答辩人根本未曾将该房挂网转租。答辩人从中住房产拿到一份手写的证明材料,证明人叫韩某某。根据被答辩人提供的截图,正是韩某某本人在2020年8月7日将涉案房屋录入中住系统,且系统显示是韩某某接待客户入店登记的该房屋。但是,11月27日,答辩人第一次见到陌生的韩某某,他回忆说,8月7日当天有个男子来登记的该套房子,但是诡异的是,这个男子居然记不住自己的手机号码,也没有提供任何一张房屋照片。如果正常情况下我去中介登记,我会现场短信确认,而且会提供几张房子照片。但是,那个奇怪的男子很反常地既记不住留的手机号(事实是我的137手机号),也没带照片去。韩某某在接下来的一个星期的时间里,一直到14号,一直打我的电话确认和验真,可是我都没有确认和验证,所以到8月14号就将该房子下架了。也就是说,从8月7号到14号,自始至终,我都没有确认和验证过该信息。我不存在将该房子挂网出租的事实。(2)14楼的房子,我至今还在使用着,我并不清楚被答辩人把14楼房子牵扯出来的用意何在。14楼的房子跟本案并不牵扯,但是我可以通过14楼的房子说明一个问题,就是房子挂网上并不等于转租。往往就是替房东找到下个租客,万一要提前退租也好不让房东有空房期的损失,也为了能顺利要回押金。如果有下家租这个房子,也肯定是让房东跟下家直接见面签合同。这里头不牵扯转租的问题,只是一种善意的行为。(3)答辩人在*室办公,隔壁的**室即为被答辩人夫妻的公司,隔壁的隔壁1803室为被答辩人弟弟的办公室,答辩人如果转租,怎么可能不被被答辩人发觉?答辩人根本没有转租的主观可能性存在。(4)答辩人也没有将房租转租的客观事实存在,并没有什么第三人将涉案房子转租过去。根据被答辩人提供的截图,租金为月8400元,答辩人即便转租成功,也没有任何获利的中间差价。综上四条,答辩人认为转租行为客观上并不存在,答辩人没有任何过失,不应承担违约后果。三,反诉人要求被反诉人承担诉讼费、律师费、保全费等费用。答辩人认为,答辩人无任何过失且为案件受害者的客观情况下,根本就无承担以上费用的法律基础和道德基础。同时,答辩人认为,本案涉及到的答辩人支付的所有的诉讼费概由被答辩人承担,被答辩人还要承担答辩人的误工费、交通费、打印费以及其他原告诉状上提出的所有费用。四,反诉人在2020年4月29日跟被反诉人形成了一种疫情期间减租契约,这是双方共同意愿的表达。反诉人当然可以反悔和毁约,但是在9月10日突然提出毁约,逼迫被反诉人立即搬出,虽然被反诉人的房租交到9月30日,租期到2022年10月30日,被反诉人也要求租到9月30日再搬离,反诉人依然逼迫被反诉人,导致被反诉人四天(9月14日)就搬离,其粗暴的反人类反文明行径也是一种违约,恳请贵院支持被反诉人获得一个月租金的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏新系济南市市中区经四路288号恒昌大厦*室、*室业主。2019年10月29日，苏新（出租方，甲方）与张传占（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁地点为恒昌大厦*、1802室，面积约为230平方米，承租用途为办公，租赁年限自2019年11月1日至2022年10月31日，租赁价格为：自2019年11月1日至2020年10月31日，年租金11万元；自2020年11月1日至2021年10月31日，年租金12万元；自2021年11月1日至2022年10月31日，年租金13万元，第一年租金半年一交，合同签订日起支付合同保证金1万元，装修期结束后，乙方向甲方支付半年租金，次年度租金于每年10月1日前一次性支付。合同第四条第1款约定：如乙方拖欠租金达半个月以上，经甲方催要未果，视为乙方违约。同时乙方不得转租，否则甲方有权另行再追究其他责任或依法单方解除合同。合同第六条第1款约定：本合同租赁期限届满或合同履行期间因单方终止时，乙方所单方投入的建筑物设施及设备归乙方所有，并在不影响出租房屋的主体结构的情况下有权拆回予以处理，对于不能拆除或遗留的物品，甲方不做任何形式的补偿。合同第七条约定：1、甲乙双方若有违约，违约方须向对方支付本合同当年度年租金金额的20%作为违约金。2、守约方要求支付违约金或滞纳金的同时，仍享有追究对方赔偿经济损失的权利。损失包括间接损失（律师费、诉讼费、保全费、保险费等合理性支出）和直接损失。2019年10月29日，张传占向苏新交纳租房押金1万元。2019年10月底至11月初，张传占向苏新交纳半年房屋租金5.5万元。2020年4月10日，苏新通过微信向张传占催要房租，张传占表示至今公司还不能开课，确实无力交纳6个月租金，希望能分月交租金。此后经协商，双方约定将第一年剩余期间的年租金标准降为10万元，在疫情期间可按月交纳租金，每月租金8400元。2020年4月29日、5月17日、6月15日、7月15日、8月14日，张传占分别向苏新支付租金8400元（为涉案房屋2020年5月至9月的租金）。2020年6月16日，苏新在微信聊天中询问张传占：“下月你还打算这样交租金吗？按说我给你减免了一部分租金，不应该一月一交了，你说呢？现在幼儿园都正常开园了。”张传占回复为：“我先这样交几个月，疫情搞得太被动了，缓缓，后面我给你交六个月的，然后交十二个月的。公办学校都开学了，但我们这个课外辅导行为还都在核验中，也就开了一半的校区。”2020年9月10日，苏新向张传占发送微信短消息催租，内容为：“你好，房租下个月该交一年的。这样交我快崩溃了，我儿媳自己租房开的工作室都是正常交房租的。”张传占回复为：“财力有限啊，姐，实在抱歉。”苏新：“至少交半年，不然你就搬走吧。”张传占：“真是不好意思，没那么多的活动资金。”苏新：“那你搬走。”张传占：“那我们就租到九月底吧。”苏新：“去你说的不用交房租的那里去吧，那现在就搬。”2020年9月15日，张传占将涉案房屋腾空并在微信中告知苏新。张传占所经营的山东自远堂文化传播有限公司向山东绿地泉物业服务有限公司交纳了涉案房屋2020年9月份的物业费627元。苏新为本案诉讼支出律师费5000元。苏新主张张传占在承租期间存在转租行为，为此提交房产中介公司的房源信息电脑截屏和房源照片截屏。张传占对该证据的真实性不予认可，主张其未转租过涉案房屋。本院认为，张传占与苏新所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。苏新主张张传占在承租期间存在转租行为，但其所提交的证据尚不足以证明该事实，本院不予采信。张传占的公司经营受到疫情影响属实，基于该客观情况，苏新已经在租金金额和租金交纳方式上给予张传占一定的优惠。从双方的微信聊天内容可以看出，该优惠措施是临时性的，仅限于疫情期间。从我国疫情控制的实际情况来看，到2020年9月份时社会经济已经基本恢复正常，苏新在此时要求恢复双方合同约定的租金金额和租金交纳方式并无不当。张传占表示无力交纳租金，构成预期违约，应当承担相应的违约责任。苏新要求张传占支付合同约定的按照年租金20%计算的违约金，理由正当，本院予以支持。苏新于2020年9月10日要求张传占搬离涉案房屋，张传占也于2020年9月15日实际搬离，故双方的房屋租赁合同关系应当认定于2020年9月15日实际解除。苏新应当将所收取的1万元押金返还给张传占，还应当退还2020年9月16日至2020年9月30日期间的已付租金和物业费。因张传占系违约方，其要求苏新支付的其他各项费用，于法无据，本院不予支持。涉案房屋2020年5月至9月的租金，双方商定为8400元且已经实际给付，在双方矛盾激化之前苏新从未要求张传占返还过该租金标准与原合同标准之间的差额，现苏新反诉要求张传占返还租金差额，理由不当，本院不予支持。苏新为本案所支出的律师费5000元，系其为主张权利的合理支出。苏新要求张传占赔偿该项费用，符合双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏新于本判决生效之日起十日内返还原告张传占押金1万元。二、被告苏新于本判决生效之日起十日内返还原告张传占租金4200元及物业费313.50元。三、驳回原告张传占的其他诉讼请求。四、反诉被告张传占于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏新违约金22000元。五、反诉被告张传占于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏新律师费5000元。六、驳回反诉原告苏新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，减半收取计302.50元，原告张传占负担166.50元，被告苏新负担136元；反诉费225元，反诉原告苏新负担25元，反诉被告张传占负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年十二月一日书记员  况磊磊