重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6241号上诉人（原审被告）：简芳，女，汉族，1978年3月25日出生，住重庆市江津区。上诉人（原审被告）：钟晓宇，男，汉族，1981年2月4日出生，住重庆市江津区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张鸿，重庆静昇律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆威凯房地产开发有限公司，住所重庆市江津区几江街道东部新城C2-3地块江岸.东城中央****，统一社会信用代码91500116795874536B。法定代表人：温心勇，总经理。被上诉人（原审原告）：重庆祥瑞控股集团有限公司，住重庆市，住重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****号码9150011620********。法定代表人：邹勇，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨涛，重庆季霖律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李峻，重庆季霖律师事务所律师。上诉人简芳、钟晓宇因与被上诉人重庆威凯房地产开发有限公司（简称威凯公司）、重庆祥瑞控股集团有限公司（简称祥瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人简芳、钟晓宇上诉请求：一、请求撤销重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初2697号民事判决书，并驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人从未通知上诉人办理接房手续，一审法院判决依据的《补充协议》第四条约定系无效格式条款，不应当予以适用。一、一审法院认定事实不清，被上诉人从未通知上诉人办理接房手续，并未按约履行交房义务，且逾期超过30日，上诉人有权根据合同约定行使解除权。1.合同约定的交房时间是2019年10月30日前，被上诉人并未在该期限届满前将案涉房屋交付上诉人。2.被上诉人并未采取合同约定邮递、电话、传真方式通知上诉人接房，上诉人至今未收到被上诉人发送的接房通知。3.被上诉人举示的录音证据内容不能证明被上诉人已经履行了接房通知义务。二、一审法院适用法律错误，《补充协议》第四条关于解除权行使期限的约定系排除购房人权利的格式条款，应当属于无效，上诉人行使合同解除权的期限并未超过法定期间。1.《补充协议》第四条系被上诉人预先拟定，且在销售过程中重复使用的内容，在订立合同时并不会与购房人进行协商，应当属于《合同法》中的格式条款。2.《补充协议》第四条约定的10天解约期限不具有公平合理性，客观上限制了买受人的合同解除权，不当降低了逾期交房时出卖人应承担的违约责任风险,加重了买受人应承担的合同义务，属于加重对方责任条款，应当属于无效合格条款。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人威凯公司、祥瑞公司辩称，上诉人与被上诉人签订的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，也是当事人意思自治的协议，意味着是对自己权利义务的处分、安排。上诉人所主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，是对于当事人在没有约定的情形下才适用的约定，因此在双方有真实意思表示的约定下，应当适用双方的约定即《补充协议》中十日的解除期限。此条款不存在加重上诉人的责任，也未对上诉人的权利进行排除。被上诉人为上诉人提供了充足可行使解除权的时间，上诉人怠于行使自己的权利而导致解除权期间经过，不应将此责任归咎于被上诉人。威凯公司、祥瑞公司向一审法院起诉请求：依法确认被告于2019年12月26日向原告发出的《关于解除双方的通知书》无效。一审法院认定事实：2018年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告将位于重庆市江津区的商品房以836920元的价格出售给被告。买卖合同第七条约定原告应当在2019年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付被告使用。买卖合同第九条约定原告如未按本合同约定的期限将该商品房交付被告使用，逾期超过30日后，被告有权解除合同。双方《补充协议》第四条约定“关于《买卖合同》第九条的后面作如下补充约定：“如乙方选择解除合同的，应于解除条件满足之日起10日内以书面方式向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行《买卖合同》”。合同签订后，双方按约履行。交房日期届满后，原告未按约定时间交房。2019年12月17日，原告取得案涉商品房的竣工验收备案登记证，后原告通知被告接房。2019年12月26日，被告向原告发出《关于解除双方的通知书》，以原告逾期超过30日交房为由，要求与原告解除双方签订的商品房买卖合同、退还房款、支付资金占用利息以及违约金。原告收到通知书后与被告沟通未果，遂诉讼来院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，原、被告于2018年3月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。本案中被告已履行了合同义务，原告应当按约如期交付房屋。根据合同约定，原告逾期超过30日未交房，被告有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定的解除权行使期限三个月和一年是在法律没有规定或当事人没有约定的情形下才适用，但本案双方当事人在《补充协议》中约定了原告逾期交房后，被告解除权行使的期限，该期限为十日，虽然该条约定的解除权行使期限较短，但法律对双方约定解除权行使期限并无强制性规定，且解除权发生后，尽快确定合同状态也有利于交易的稳定，另约定的解除权消灭后，其法定解除权并不必然消灭，仍然可以按法律规定行使，因此，该约定合法有效。虽然被告因原告逾期交房而有权解除合同，但行使解除权应当在自发生之日起十日内行使。交房时间为2019年10月30日前，逾期交房超过30日则发生解除权，即被告应当在自2019年11月30日起十日之内（2019年12月9日）行使解除权，逾期则解除权消灭。被告在2019年12月26日才向原告发出解除合同通知书，此时解除权已消灭，被告无权据此解除合同，应视为被告愿意继续履行合同。因此，被告于2019年12月26日向原告发出的《关于解除双方的通知书》不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，该通知书无效，原告要求确认《关于解除双方的通知书》无效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，被告关于解除行为合法有效，应驳回原告的诉讼请求的辩称理由不能成立，其辩称意见，一审法院不予采纳。为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：被告简芳、钟晓宇于2019年12月26日向原告重庆祥瑞控股集团有限公司发出的《关于解除双方的通知书》无效。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告简芳、钟晓宇负担（此款原告已预缴，由二被告在本判决生效后七日内直接支付给原告）。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”二上诉人与二被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条约定甲方如未按本合同约定的期限将涉案商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。《补充协议》第四条约定“如乙方选择解除合同的，应于解除条件满足之日起10日内以书面方式向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行《买卖合同》”。因此，双方既约定了解除权行使的期限，也约定了行使解除权的形式。在双方有约定的情形下，二上诉人主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的“三个月”和“一年”行使期限，理由不能成立。二上诉人认为二被上诉人从未通知上诉人办理接房手续，并未按约履行交房义务，且逾期超过30日，本院认为，二上诉人应当按约自二被上诉人逾期交房30日起10日之内行使解除权，但在此期间二上诉人并未书面向二被上诉人提出解除合同的要求，因此二上诉人因二被上诉人迟延交房所享有的合同解除权消灭。故二被上诉人要求确认《关于解除双方的通知书》无效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。此外，二上诉人主张《补充协议》第四条系格式条款，应当无效。本院认为，该约定并未排除二上诉人作为买受方的主要合同权利，且法律对双方约定解除权行使期限并无强制性规定，因此二上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人简芳、钟晓宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人简芳、钟晓宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十二月一日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇