江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初27号原告（案外人）：张煜翔，男，1990年8月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：钱晓源，江苏荆溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨烨，江苏荆溪律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路**。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路**div>法定代表人：陈息凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。原告张煜翔与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭审理了本案。原告张煜翔委托诉讼代理人钱晓源、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞、第三人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张煜翔向本院提起诉讼，请求：确认宜兴市××花园××号××室××室××室××室房屋所有权归其所有，并要求第三人提供合格的办证资料为原告办理产权登记；不得执行上述房产，解除查封；诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月及2013年6月18日，其与天福公司签订商品房买卖合同购买上述四套房屋，并按约定支付全部房款，天福公司已交付原告使用，相关收益均归原告所有。因天福公司提供的发票漏盖发票专用章，导致原告因资料不全无法办理产权证。故房屋未登记至原告名下是因天福公司过错造成，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条，请求支持其诉讼请求。为此，张煜翔提供证据如下：一、（2019）苏02执异131号执行裁定书，证明案外人已对涉案房屋提出异议，被驳回。二、商品房买卖合同，证明在法院查封前已签订备案合同。三、收款收据、增值税发票以及付款凭证（付款情况为：张煜翔与他人共购买8套房屋，除本案张煜翔名下4套房总计2885078元以外，还有谈建亚名下1套房计748000元、蒋澔梁名下1套房计708591元、张湘君名下2套房计1409714元，合计总价款为5751383元。通过现金支付、银行承兑汇票等方式共支付购房款5751383元），证明已全部付清房款。四、天福公司证明，证明涉案房屋归原告。五、商品房初始登记证及用地初始登记证，证明房屋已归原告所有。六、租赁协议、银行明细，户口簿等，证明原告已合法占有房屋并收取租金。七、天福公司出具的情况说明，证明因天福公司漏盖专用章导致无法办理房产证，未过户责任在天福公司。被告中建二局辩称：一、张煜翔不是涉案房屋的权利人，涉案房屋由天福公司开发建设，房屋权属证明上登记的是天福公司。二、张煜翔不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗中建二局建设工程优先受偿权。三、中建二局对涉案房屋享有工程价款优先受偿权。四、依照最高院《异议复议规定》29条，张煜翔不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，依照最高院《异议复议规定》28条，张煜翔未提供物业服务合同、交房证明等无法证明实际占有房产、未办理过户系其怠于行使自己权利，也不能排除执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。中建二局对张煜翔提供的证据质证认为：证据一无异议，案外人的异议应当驳回。证据二相关合同真实性，由法院依法确认，该买卖合同仅证明原告享有合同权利，并不能证明其享有物权。证据三增值税发票上有天福公司发票专用章，且发票时间是2016年10月18日，至2018年11月历时两年多，原告未办理过户手续存在过错。银行承兑汇票中没有天福公司名字，与本案无关，无法证明付清房款。证据四天福公司与本案有利害关系，其出具的证明不认可。证据五的真实性合法性认可，但证明目的不认可。证据六租赁协议没有签订时间和租赁起始时间，无法确认真实性。证据七天福公司是利害关系人，单方出具，且与事实不符。第三人天福公司则称：原告请求基本属实，应该对涉案房屋解除查封，停止执行。天福公司对原告提供的证据均予以认可。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人张煜翔遂提出执行异议，本院于2019年12月20日作出（2019）苏02执异131号执行裁定：驳回案外人张煜翔异议请求。为此，张煜翔向本院提起本案诉讼。另查明：2012年2月20日，张煜翔与天福公司签订两份商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××号××室××室房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价分别为713629元。2013年6月18日，张煜翔与天福公司又签订两份商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××号××室××室房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价分别为728910元。张煜翔与他人通过现金支付、银行承兑汇票等方式共计支付购房款2885078元。天福公司于2012年8月20日开具收据2张，上分别载明收到张煜翔365、366房款713629元（转账）；于2013年7月16日开具收据2张，上分别载明收到张煜翔137、139房款728910元（转账）。2016年10月18日，天福公司开具了金额分别为730706.76元（137）、728408.94元（139）、710759.82元（365）、710759.82元（366）的4张江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具4份证明给宜兴市不动产登记中心，上分别载明：竹海锦城花园XX号XXXXX室房屋，原合同面积44.41平方米为预测面积，现实测面积为44.52平方米，总价为730706.76元；竹海锦城花园XXX号XXXXX室房屋，原合同面积44.41平方米为预测面积，现实测面积为44.38平方米，总价为728408.94元；竹海锦城花园XX号XXX室房屋，原合同面积47.26平方米为预测面积，现实测面积为47.07平方米，总价为710759.82元；竹海锦城花园XXXX号XX室房屋，原合同面积47.26平方米为预测面积，现实测面积为47.07平方米，总价为710759.82元。嗣后，张煜翔与宜兴竹海天元酒店管理有限公司（以下简称天元酒店）签订4份房屋租赁协议，将上述4套房屋出租给天元酒店，天元酒店支付租金至张煜翔父亲张永皎银行账户。以上事实，由当事人陈述、本院（2019）苏02执异131号执行裁定、商品房买卖合同、收据、发票、商品房及用地初始登记证、证明、房屋租赁合同及租金收取凭证等证据在卷佐证。本院认为，本案系张煜翔作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于张煜翔对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中张煜翔作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据张煜翔提供的相关证据，可以认定在法院对涉案房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，张煜翔尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。至于张煜翔要求天福公司为其办理产权登记手续的诉讼请求，不属本案审理范围，本案不予理涉。且因涉案房屋系商业用房，张煜翔购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于张煜翔请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张煜翔的诉讼请求。案件受理费29881元，由原告张煜翔负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  张圣斌审判员  王俊梅二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 萍本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。