四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2702号 原告：陈茂林，男，1970年12月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：熊素琼（原告之妻），1970年9月12日出生，汉族，住四川省邻水县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：董致纯，邻水县义正法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：余涛元，男，1981年10月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告陈茂林与被告余涛元房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月10日立案后，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告陈茂林的委托诉讼代理人熊素琼、董致纯到庭，被告余涛元经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈茂林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令被告返还原告已交付的房款153,000元，按约定支付违约金35,600元（合同约定房屋总价款178,000元×20%）；3.判令被告赔偿原告损失52,000元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求1变更为：依法解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；将诉讼请求3变更为：依法判令被告赔偿原告损失152,000元（即330,000元-178,000元）。事实和理由：原告与被告于2017年1月17日签订《房屋买卖合同》，约定将被告将邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书，合同编号：邻西征拆【2013】02-2号。附件3：乙方选择基本住房登记表，安置房位置6栋、楼层号16-3、面积70.41㎡的房屋以总价款178,000元出卖给原告。约定A、乙方（原告）于签订合同时向甲方（被告）支付定金20,000元。B、乙方于2017年1月18日向甲方支付房款130,000元。C、乙方于甲方三证（契证、房产证、土地证）办理下来并将该房产权过户给乙方后，乙方应当天甲方支付房屋尾款28,000元。现被告不按合同履行交房，并将房屋一房二卖，致使原告将另行购房遭受损失（即原购房和现在购房的差价金额）。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告余涛元未到庭，未向本院递交书面答辩状和证据材料。 原告陈茂林提供了《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆[2013]02-2号】、《房屋买卖合同》【编号：中字2017第0117号】、收条、银行明细对账单、（2020）川1623民初2297号民事判决书等证据。以上证据经本院审查后，本院予以采信。对原告提供的借条，拟证明被告余涛元于2017年7月19日向原告借款3,000元用作抵扣案涉房屋购房款的事实，无其他证据佐证，对该份证据在本案中不予认定。 根据审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2013年7月22日，邻水县鼎屏镇人民政府（甲方）与余涛元（乙方）签订《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆［2013］02-2号】，约定甲方拆迁乙方位于邻水县××镇××村××组房屋，结构为砖混，建筑面积为70.41㎡。乙方共选基本住房建筑面积为70.41㎡，安置房屋为6栋16-3，面积70.41㎡。2017年1月17日，余涛元（甲方／出卖方）与陈茂林（乙方／买受方）通过房屋中介签订了《房屋买卖合同》约定：甲方将位于邻水县××镇××村××组××栋××楼××号房屋（即案涉房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为70.41平方米，房屋成交总价为178000元。乙方于签订合同时向甲方支付定金20000元，乙方于2017年1月18日向甲方支付房款130000元，乙方于甲方三证（契证、房产证、土地证）办理下来并将该房屋产权过户给乙方后，乙方当天应向甲方支付房屋尾款28000元，过户产生的相关税、费由乙方按过户时国家政策全部承担。经双方协商一致，同意甲方于有关单位交房时，并当天腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应当在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，检验无异议后甲方将该房屋交付给乙方。甲、乙双方同意将该房屋的相关真实合法有效的原始文件交存于乙方。自本合同签订后，甲方明确提出不出售此房屋或以行动表示不愿出售此房，需到场时以各种理由推辞，拖延或拒不到场，视为甲方违约。甲方违约应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用并且退还已收房款给乙方，同时应向乙方支付本合同约定的房屋成交价20%违约金。合同签订后，原告陈茂林按照合同约定向被告余涛元支付了定金20000元和购房款130000元，被告余涛元于2017年1月17日出具收条一张，载明收到陈茂林房屋首付款150000元（含定金20000元）。当时案涉房屋尚在建设中，2020年9月7日开始办理接房手续。 2020年9月9日，原告陈茂林的妻子熊素琼知道了被告余涛元于2018年7月27日又将案涉房屋出卖给案外人付玉芳，陈茂林遂诉至本院，要求判决确认其与余涛元签订的房屋买卖合同有效，并要求余涛元交付房屋和办理产权过户。案外人付出芳在该案中作为有独立请求权的第三人主动参加诉讼，并要求判决确认其与余涛元签订的房屋买卖合同有效，同时请求办理产权过户等。本院经审理后于2020年11月4日作出（2020）川1623民初2297号民事判决，该判决中已查明余涛元将案涉房屋出卖给付玉芳，合同约定价款为350,000元，付玉芳已付购房款330,000元；并同时确认了余涛元将案涉房屋先后出卖给陈茂林、付玉芳，签订的两份房屋买卖合同均有效，但余涛元已将案涉房屋交付给付玉芳实际占用，付玉芳已装修入住，付玉芳享有的占有权属于物权的权能之一，相对于陈茂林买卖合同项下的债权，应当优先受到法律保护，在案涉房屋尚不具备办理产权变更登记的情况下，遂判令“一、原告陈茂林与被告余涛元于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》有效；二、第三人付玉芳与被告余涛元、第三人黄星星于2018年7月27日签订的《安置房买卖合同》有效；三、驳回原告陈茂林的其他诉讼请求；三、驳回第三人付玉芳的其他诉讼请求。”判决后，各方当事人均未上诉，现该判决已生效。 本院认为，被告余涛元将案涉房屋先出卖给原告陈茂林后，后又出卖给了案外人付玉芳，两份房屋买卖合同经生效法律文书确认为合法有效的合同，但余涛元已将案涉房屋交付给付玉芳占有使用，余涛元已无法履行与原告陈茂林签订的《房屋买卖合同》，故原告要求解除双方签订《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。余涛元将案涉房屋一房二卖，存在根本违约，应承担相应的违约责任，余涛元收取陈茂林的购房款150,000元应予退还，同时考虑到余涛元有悖于诚实信用的交易原则，违约行为的恶劣性质及主观过错，其应将案涉房屋另行出卖所得的差价款赔偿给陈茂林，故对原告陈茂林要求被告余涛元赔偿152,000元（330,000元-178,000元）的诉讼请求，本院予以支持。对原告关于违约金的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，对该部分诉讼请求不予支持。被告余涛元不到庭参加诉讼，视为其放弃了辩驳的权利，由此产生的不利后果自行承担。综上，对原告陈茂林的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告陈茂林与被告余涛元于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告余涛元退还原告陈茂林购房款150,000元； 三、被告余涛元赔偿原告陈茂林房屋差价损失152,000元； 四、驳回原告陈茂林的其他诉讼请求。 上述债务限义务人自本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费6,250元（原告陈茂林已预交），减半收取计3,125元，由被告余涛元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 蒋 宇 二〇二〇年十二月九日 书记员 尹依晗