重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8448号上诉人（原审被告暨反诉原告）：黄承伟，男，1971年11月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。上诉人（原审被告暨反诉原告）：唐绍芳，女，1975年2月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张睿，重庆百君（大足）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：廖令，男，1982年5月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：陈琳，女，1982年4月14日生，汉族，住重庆市永川区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓芳，重庆市荣昌区广顺法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马智，重庆市荣昌区广顺法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆鼎吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道****附**，统一社会信用代码91500226068260626D。法定代表人：邓永利，执行董事。委托诉讼代理人：兰晓勇，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德刚，重庆智策律师事务所律师。上诉人黄承伟、唐绍芳因与被上诉人陈琳、廖令、原审第三人重庆鼎吉房地产经纪有限公司（以下简称鼎吉经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院于2020年10月20日作出（2020）渝0153民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄承伟、唐绍芳上诉请求：请求判令撤销（2020）渝0153民初2961号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人提出解除合同不符合法定解除和约定解除的条件，上诉人一直积极配合被上诉人办理房屋贷款、过户等手续，上诉人并无违约行为，被上诉人通过诉讼的方式要求解除合同已经构成违约，应根据《房地产买卖合同》，由违约方向守约方支付房屋总成交金额621800元20%的违约金，并承担守约方支付的中介服务费、诉讼费、律师费。被上诉人陈琳、廖令及原审第三人鼎吉经纪公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。陈琳、廖令一审诉讼请求：1、判令解除二原告与二被告于2020年5月12日签订的《房地产买卖合同》，二被告黄承伟、唐绍芳向原告廖令、陈琳退还购房款221800元（含定金）；2、被告黄承伟、唐绍芳承担44360元的违约金；3、本案保全费1520元、代理费7000元、中介费（含按揭服务费）10630元及案件受理费由被告黄承伟、唐绍芳负担。黄承伟、唐绍芳一审反诉请求：1、依法判令二反诉被告支付二反诉原告违约金124360元；2、依法判令二反诉被告承担律师服务费10000元；3、依法判令二反诉被告承担中介服务费6218元；4、反诉案件诉讼费由二反诉被告承担。一审法院审理查明，被告黄承伟、唐绍芳二人原系夫妻关系，二人于1997年5月6日登记结婚，于2016年11月8日在荣昌区民政局婚姻登记处办理离婚手续。在黄承伟、唐绍芳签订的《自愿离婚协议书》上载明：“夫妻共同财产及债权债务处理协议：位于荣昌县昌州街道向阳北路*****单元*-*产权证未办理，所有权归男方所有，剩余按揭贷款由男方承担，双方共同购置的家具、电器归男方所有。无债权债务。”前述荣昌县昌州街道向阳北路39号4幢*单元*-*房屋为黄承伟、唐绍芳在婚姻关系存续期间所购买的房屋，该房屋于2017年1月19日取得了不动产权证，不动产权证号为渝（2016）荣昌区不动产权第00101****号，记载的权利人为黄承伟、唐绍芳，取得不动产权证时黄承伟、唐绍芳已登记离婚。第三人鼎吉经纪公司系从事房地产中介服务、代办银行贷款手续等业务的有限责任公司。2020年5月12日，在鼎吉经纪公司的促成下，黄承伟作为甲方（卖方）与原告廖令、陈琳作为乙方（买方）及鼎吉经纪公司作为丙方（居间方）签订《房地产买卖合同》一份。唐绍芳于2020年5月29日在该《房地产买卖合同》的甲方（卖方）处补签字，签字时该合同其他相对人均在场，并予以认可。该《房地产买卖合同》项下的标的物为位于荣昌区昌州街道向阳北路39号4幢*单元*-*房屋，交易价格为621800元。签订合同后，被告已支付第三人中介费6128元，原告已支付第三人中介费及按揭服务费共计10630元。《房地产买卖合同》第三条关于付款和交付房屋的约定为：付款方式为按揭贷款方式付款，乙方于2020年5月12日支付定金20000元，于2020年6月10日之前支付购房款201800元，剩余400000元购房款通过乙方向银行按揭贷款的方式支付，甲方于收到第二笔购房款201800元之日将房屋交付乙方。《房地产买卖合同》关于违约责任的约定在第五条：“1、甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容及期限按时履行的，则视为违约，并承担相应损失；由于违约方的原因造成本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总额20%的违约金，同时违约方应承担守约方支付给丙方的中介服务费及按揭服务费。违约方承担上述责任外还应承担守约方因追究其违约责任而产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费、调查费等给守约方造成的一切损失。”《房地产买卖合同》第七条的约定：“1、甲方承诺该房屋产权无任何纠纷，如法院查封、冻结、抵押、保全等事宜，如因此不能正常进行产权过户，由甲方全部负责。2、黄承伟与前妻唐绍芳已离异，甲方黄承伟承诺该房屋产权法院已经判决给黄承伟一人名下，并且唐绍芳愿意配合乙方办理公积金面签、银行面签、房管局面签等产权过户手续，如因此不能正常过户，由甲方全部负责，并按违约责任条款进行赔付。”2020年5月12日，陈琳向黄承伟支付涉案房屋购房定金20000元，黄承伟于当日出具定金收条一张。2020年5月29日，黄承伟与唐绍芳签订《协议》一份，约定出售涉案房屋所得价款黄承伟已收取定金20000元，另首付款201800元以及廖令、陈琳通过银行按揭方式支付的尾款400000元黄承伟同意由唐绍芳的银行卡（卡号为：621598********12512）收取。第三人的工作人员廖正荣也在该协议上中介方处签字。黄承伟、唐绍芳将剩余房款的收款人及收款账户告知廖令后，同日廖令通过银行转账方式向唐绍芳的前述银行卡转账39200元和162600元，两笔合计201800元。黄承伟、唐绍芳于当日出具收条两张。2020年6月29日，原、被告及第三人的工作人员共同前往荣昌区公积金管理中心办理公积金贷款事宜。荣昌区公积金管理中心告知三方，基于公积金贷款的管理要求，只能由黄承伟的银行账户收取包括首付款和公积金贷款在内的房款才能为廖令办理公积金贷款的相关手续，由于涉案房屋首付款和公积金贷款的收款账户确定为唐绍芳的账户，故当日未能成功办理公积金贷款。在将唐绍芳作为收款人无法办理公积金贷款的情况下，第三人的工作人员曾于2020年7月5日、2020年7月15日、2020年7月19日三次组织原、被告双方就收款人、收款账户及办理贷款事宜进行协商，但双方未能达成一致意见。庭审中，第三人举示的视频显示了2020年7月5日原、被告双方在第三人经营地点协商的部分过程，在此过程中唐绍芳多次要求用自己的银行卡收取房款。2020年7月6日，原告廖令、陈琳向一审法院申请诉前财产保全，一审法院依法对涉案房屋进行了保全。原告为此向一审法院预交了财产保全申请费1520元。2020年7月13日，黄承伟、唐绍芳委托邬龙芳将二人之前收取的201800元首付款中的162600元回转给廖令，廖令于当日又重新将该款转账至黄承伟名下，由此制作了办理公积金贷款所需的以黄承伟的银行账户作为涉案房屋首付款收款账户的银行交易流水。庭审中，原、被告及第三人均认可，有以黄承伟的银行账户收取涉案房屋房款的银行交易流水以及确认黄承伟的该银行账户为公积金贷款的收款账户，就可成功办理公积金贷款，现已完成银行交易流水的制作。原告主张在制作了以黄承伟的银行账户收取涉案房屋房款的银行交易流水后，被告仍坚持用唐绍芳的银行账户作为公积金贷款的收款账户，原告希望与被告达成补充协议，但被告拒绝在补充协议上签字。被告抗辩原、被告双方于2020年7月13日制作以黄承伟的银行账户收取涉案房屋房款的银行交易流水，说明了被告积极配合原告办理相关手续，根据公积金贷款的相关规定，房款转至谁的银行账户，公积金贷款的收款账户就只能用谁的，制作该银行交易流水说明唐绍芳已同意将黄承伟的银行账户作为公积金贷款的收款账户，但因原告草拟的补充协议只约定了被告的义务和违约责任，而未约定原告的义务和违约责任，被告认为补充协议不公平，故拒绝签字。2020年7月24日，原告通过邮寄方式向被告发出解除合同通知。庭审中，二被告明确表示不同意解除合同。《房地产买卖合同》中约定了房屋交付时间为支付第二笔购房款201800元之日，原告于2020年5月29日支付该笔款项，则合同约定的交房时间为2020年5月29日。庭审中，原、被告双方均认可由于当日时间较晚，原告同意被告当日不交付该房屋。被告提出已经将装修钥匙交付于第三人，原告可以随时找第三人取得装修钥匙，并且原告也没有通知被告要求交房，被告可随时交房。原告主张其在2020年5月29日后曾要求过被告交房，由于没有被告的联系方式，是通过第三人的工作人员向黄承伟提出过交房的要求，并申请证人第三人的工作人员廖正荣出庭作证。廖正荣陈述，其系鼎吉经纪公司工作人员，负责促成该次房屋交易；201800元购房款是原告于2020年5月29日下午支付，当日没有交房；之后原告催促过鼎吉经纪公司联系被告交房，其和鼎吉经纪公司的工作人员郑莉均通过电话方式催促过几次黄承伟交房，但黄承伟在电话中不是表示在开车就是表示在休息，没有时间来交房；鼎吉经纪公司只保留了一把装修钥匙，交付房屋应当交付涉案房屋整套钥匙、猫眼、可视电话、物业交割等。对于廖正荣陈述第三人的工作人员通过电话方式催促过黄承伟交房，被告不予认可，原告及第三人也未举示相应证据证明原告或第三人向被告明确提出交房要求。廖令、陈琳委托重庆市荣昌区广顺法律服务所代理本案，支付代理费7000元。黄承伟、唐绍芳委托重庆百君（大足）律师事务所代理本案，支出律师费10000元。一审法院认为，廖令、陈琳与黄承伟、唐绍芳签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同成立并生效，对双方具有法律约束力。廖令、陈琳于2020年7月24日向黄承伟、唐绍芳发出了解除合同通知，黄承伟、唐绍芳也认可收到了该通知，且在本诉中原告廖令、陈琳明确提出解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，本案的争议焦点在于廖令、陈琳与黄承伟、唐绍芳所签订的《房地产买卖合同》是否解除，进而廖令、陈琳与黄承伟、唐绍芳各方的诉讼请求是否应当得到支持。在本案中，原告廖令、陈琳主张其解除合同的依据是法定解除，基于其合同目的不能实现以及黄承伟、唐绍芳拒不交付房屋两项理由。买卖合同项下出卖人的主给付义务包括交付标的物的义务、移转所有权的义务、瑕疵担保义务。对于主给付义务的不履行则可能触发合同法定解除权的产生。原告廖令、陈琳与被告黄承伟、唐绍芳所签订的《房地产买卖合同》中约定支付第二笔款项之日交付房屋，即黄承伟、唐绍芳应在2020年5月29日交付房屋，但双方均同意当日暂不交房，实际变更了书面合同约定的房屋交付时间，之后双方并未对房屋交付时间重新作出约定，则该项交房义务属于未约定履行期限的债务，双方均有权随时要求履行，要求履行义务一方应提前催告另一方。被告仅将装修钥匙交付第三人，并未完全履行交房义务，原告虽然告知了第三人具体从事该笔房地产经纪业务的工作人员要求被告交房，在这个过程中，第三人的工作人员属于双方的传达人，但并无证据证明第三人的工作人员将原告要求交付房屋的通知传达给了被告，也无证据证明原告直接向被告提出了交房要求，且被告拒绝履行交房义务，故对于交付房屋这项主给付义务而言，被告并不构成违约。关于最初确定由唐绍芳作为收款人的问题，廖令、陈琳作为买方，主要义务为支付价款，在《房地产买卖合同》没有约定谁收取款项时，唐绍芳作为卖方之一，有权收取款项，买方廖令、陈琳向卖方唐绍芳或者黄承伟之中任何一人支付价款，均产生该项债务消灭的效果。退一步讲，即便认为仅黄承伟一人有权收取房款，黄承伟通过与唐绍芳签订《协议》同意由唐绍芳作为收款人并将协议内容向廖令、陈琳披露，要求廖令、陈琳向唐绍芳付款，其实质是指示交付，法律对此并不禁止，故由唐绍芳收取第二笔款项并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，具体到房屋买卖合同，买方的合同目的即通过交易取得房屋，经审理查明，唐绍芳已经于2020年7月13日将其之前收取的部分购房款回转给廖令，廖令也于收款当日又将款项支付至黄承伟的银行账户，由此制作了办理公积金贷款所需的以黄承伟的银行账户作为涉案房屋首付款收款账户的银行交易流水，说明原、被告双方在继续履行该合同，并且诉讼过程中黄承伟、唐绍芳也表示愿意继续履行该合同，同意以黄承伟的银行账户作为公积金贷款的收款账户，原告并未举示充分证据证明被告在2020年7月13日后不同意以黄承伟的银行账户作为公积金贷款的收款账户，故就目前的情况而言，办理公积金贷款并无无法克服的障碍，廖令、陈琳仍然可以继续办理公积金贷款，该合同并非已经不能履行，而本案诉争房屋目前尚登记于黄承伟、唐绍芳名下，该合同继续履行时廖令、陈琳仍可获得该房屋，故不存在合同目的无法实现的情形，廖令、陈琳并不享有法定解除权。双方在《房地产买卖合同》中并没有约定其他的解除情形，虽然廖令、陈琳于2020年7月24日发出了解除合同通知，但因二人并不享有合同解除权，故该通知不发生合同解除之效力。对于原告廖令、陈琳要求解除与被告黄承伟、唐绍芳签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，因原告提出解除合同不符合法定解除和约定解除的条件，且被告不同意解除合同，故该诉讼请求不予支持。原告廖令、陈琳要求被告黄承伟、唐绍芳退还购房款221800元（含定金）的诉讼请求，因合同将继续履行，故该诉讼请求不予支持。对于原告廖令、陈琳要求被告黄承伟、唐绍芳支付违约金、中介费、按揭服务费的诉讼请求，合同第五条中所约定的20%违约金以及中介费、按揭服务费由违约方承担是以合同解除为前提，在合同不解除的情形下，不予支持。关于原告廖令、陈琳所主张的财产保全申请费，因廖令、陈琳与黄承伟、唐绍芳关于房屋买卖事宜所签订的合同仍可继续履行，且廖令、陈琳并未举示证据证明存在不立即采取财产保全措施将使得权利无法得到保障的现实危险，故对于原告廖令、陈琳申请财产保全所交纳的财产保全申请费亦应由其自行承担。原告廖令、陈琳因本次诉讼所产生的代理费也应自行承担。对于反诉原告黄承伟、唐绍芳提出要求反诉被告廖令、陈琳支付违约金、律师服务费、中介服务费的诉讼请求，因合同将继续履行，上述反诉请求没有事实和法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告廖令、陈琳的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告黄承伟、唐绍芳的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费5580元，减半收取计2790元，财产保全申请费1520元，合计4310元，由原告廖令、陈琳负担；本案反诉案件受理费3112元，减半收取计1556元，由反诉原告黄承伟、唐绍芳负担。二审审理中，被上诉人举示信息截屏、第三方收件凭证、诉争房屋的产权证复印件，拟证明上诉人违约，诉争房屋的产权已经过户到廖令、陈琳名下。上诉人质证后认为，信息截屏内容真实但不全面，第三方收件凭证、诉争房屋的产权证复印件是真实的，不认可其关联性及证明目的。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，廖令、陈琳与黄承伟、唐绍芳签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。《房地产买卖合同》约定由于违约方的原因造成本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总额20%的违约金，同时违约方应承担守约方支付给丙方的中介服务费及按揭服务费等。双方在合同履行过程中虽因出卖方的收款账户等出现了纠纷，但经过双方的沟通协商一致问题已得到解决，双方在此过程中均体现出诚意共同推动了合同的履行，且诉争房屋的产权最终已经过户到廖令、陈琳名下，合同目的已经实现，本案并无适用解约违约金的情形发生。虽然廖令、陈琳于2020年7月24日发出了解除合同通知，但因二人并不享有合同解除权，故该通知不发生合同解除之效力。黄承伟、唐绍芳上诉称被上诉人通过诉讼方式要求解除合同构成违约的上诉意见不能成立，本院不予采纳，对上诉人关于改判支持其一审诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580元，由上诉人黄承伟、唐绍芳负担。本判决为终审判决。审判长  张泽兵审判员  江信红审判员  邓方彬二〇二〇年十二月二十三日书记员  尹子依