广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4936号 原告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：临桂区临桂镇西城南路。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童某，广西桂山律师事务所律师。 被告：吴某某，男，XXXX年XX月XX日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 原告桂林某某房地产开发有限公司与被告吴某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告桂林某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童某到庭参加了诉讼。被告吴某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告解除2014年8月2日签订的《商品房买卖合同》及全部附件；2、判令被告协助原告到桂林市某某区房屋管理部门解除某某城**幢*单元**层**号房屋的备案登记手续及公共维修资金变更手续，并将房屋退回给原告；3、判令被告支付违约金79279.4元；4、判令被告赔偿原告代为清偿的288583.67元（包含银行扣划的逾期贷款还款、一审判决贷款本金、利息、罚息、复利、律师费、财产保全费、案件受理费、邮寄费）；5、判令被告向原告为实现本案债权支付的律师费6700元；6、判令被告承担本案全部的诉讼费用；7、判令上述第三至六项的费用从被告已交的房款中扣除，如不足由被告补齐，如有剩余金额在房屋退回原告后退还被告。另，原告变更诉请第二项为判令被告协助原告到桂林市某某区房屋管理部门解除某某城**幢*单元**层**号房屋的备案登记手续及公共维修资金变更手续并且变更到原告名下，将房屋退还给原告；变更诉请第七项为判令上述第三至六项的费用从被告已交的房款中扣除，在办理完房屋变更手续后，如不足由被告补齐，如有剩余金额在房屋退回原告后退还被告。事实和理由：2014年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:“被告购买原告开发的某某城**幢1单元26层03号房屋，总房价为396397元，被告采用商业银行贷款方式支付房款，首付款为126397元”。合同签订后被告支付了首付款，并在原告的担保下通过上海某某银行股份有限公司桂林分行取得贷款支付了余款270000元。但被告未按与银行签订的协议按时还款，上海某某银行股份有限公司桂林分行于2020年3月23日向桂林市七星区人民法院起诉，要求被告还本付息并要求原告承担连带清偿责任。桂林市七星区人民法院经过审理作出（2020)桂0305民初***号民事判决书，判决被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、律师费且利息计至付清之日止；案件受理费、财产保全费4493元由被告承担；上述款项由原告承担连带清偿责任。至2020年7月15日，上海某某银行股份有限公司桂林分行共计从原告账户中扣划288583.67元用以清偿被告的债务，原告代被告履行偿还义务后依照《商品房买卖合同》附件的约定，以书面方式向被告主张权利，但被告没有履行。原、被告签订的合同及补充协议约定：“因买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按合同总价款的20%支付违约金；另外还要赔偿出卖人因此遭受的各项损失费用”。由于被告不守诚信，致使原告遭受重大损失，现被告己无履约能力，原本签订的商品房买卖合同无法继续履行，为维护自身的合法权益，原告特向人民法院起诉，请人民法院依法受理并支持原告的全部诉求。 被告吴某某未答辩，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吴某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林某某房地产开发有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2014年8月2日，原告桂林某某房地产开发有限公司（为出卖人）与被告吴某某（为买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：38**），主要约定：一、被告购买原告开发的位于临桂县临桂镇西城南路*号某某城第**幢*单元**层**号房，总价款为396397元，付款方式为商业银行贷款，签署本合同时，买受人支付房价款126397元整作为首付款，其余房款270000元，买受人通过银行按揭的方式付款，应在本合同签订后三十日内与银行签订按揭贷款合同。二、合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。三、合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定，逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。四、合同附件五合同补充协议第三条约定：对买卖合同第六条和第七条的修改与补充约定：买受人采取银行按揭贷款方式付款，未按与银行签订的按揭贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。买受人未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任，且自出卖人向买受人主张权利之日起满三十天，买受人未向出卖人付清的，或者出卖人按照买受人在买卖合同中提供的地址或联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除买卖合同。自出卖人向买受人发出书面通知五日后买卖合同自动解除，买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应承担合同总价款20%的违约金。出卖人在扣除以上款项后，将买受人已付的购房款返还买受人，如果商品房已交付，买受人在接到解除合同通知之日起15日内应当将所购房屋恢复原状，返还给出卖人，并应该配合出卖人办理相应的政府备案或登记手续。上述合同签订后，被告向原告支付了首付款126397元。2014年8月5日，上述合同在某某县房地产管理上进行了备案登记。剩余房款27万元，被告取得上海某某银行股份有限公司桂林分行贷款向原告进行了支付。本案诉讼中，原告陈述被告已完成了收房。 同时查明，2020年5月22日，桂林市七星区人民法院作出（2020）桂0305民初***号民事判决，判决如下：“一、被告吴某某偿还原告上海某某银行股份有限公司桂林分行借款本金人民币254135.51元，并支付截止2019年12月15日的利息、罚息、复利12975.81元，此后的利息、罚息、复利按双方签订的《个人购房担保借款合同》计算至借款本息清偿之日止；二、被告吴某某支付原告上海某某银行股份有限公司桂林分行律师服务费5000元；三、被告桂林某某房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告桂林某某房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴某某追偿；四、驳回原告上海某某银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。本案收取案件受理费5494元，因适用简易程序，减半收取案件受理费2747元、财产保全费1870元，合计4617元（原告已预付本院），由原告上海某某银行股份有限公司桂林分行负担124元，由被告吴某某、桂林某某房地产开发有限公司负担4493元”。 另查明，原告提交的2020年8月3日的上海某某银行股份有限公司桂林分行向原告出具的《代偿说明》中载明“我行与贵方、借款人吴某某（身份证号码4312301993××××××××）2015年2月5日签订一份编号《个人购房担保借款合同》（合同编号：41012014100664130****），约定由贵方为借款人的贷款提供阶段性连带保证责任担保。因借款人吴某某自2018年12月15日起未依约按时足额偿还贷款本息和相关费用，我行已于2020年3月23日宣布借款人的剩余贷款提前到期并向法院提起诉讼。我行现确认贵方已足额履行代偿义务，贷款款项具体如下：1、我行于2020年6月14日从贵方在我行开立的账户：桂林某某房地产开发有限公司；账号41×××28；中扣划贷款本息12000.00元，其中：逾期贷款本金3405.43元；逾期利息7662.63元，逾期罚息931.94元。2、我行于2020年6月16日从贵方在我行开立的账户：桂林某某房地产开发有限公司；账号41×××28；中扣划贷款本息15448.24元，其中：逾期贷款本金914.71元；逾期利息13951.78元；逾期罚息581.75元。3、我行于2020年7月15日从贵方在我行开立的账户：桂林某某房地产开发有限公司；账号41×××28；中扣划贷款本息及诉讼费用261135.43元，其中：逾期贷款本金249815.37元；逾期利息1530.12元；逾期罚息234.94元，诉讼费4493元，律师费5000元，邮寄费62元。以上各项合计288583.67元”。 再查明，2020年9月14日，原告向被告吴某某邮寄了一份《清偿通知书》，之后，由于无法联系上被告，该邮寄被退回寄件人。2020年9月20日，原告桂林某某房地产开发有限公司与广西桂山律师事务所签订了一份《委托代理合同》，该合同约定广西桂山律师事务所指派童某律师为原告与吴某某的商品房买卖合同纠纷的一审程序的代理人，原告为此支付了律师代理费6700元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规规定，该合同、协议合法有效，双方当事人均应按照合同和协议的约定履行义务。涉案合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因被告未按其与案外人签订的贷款合同的约定履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同，原告作为担保人承担了担保责任，根据《商品房买卖合同》附件五第三条约定，原告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，对其该项请求本院予以支持。 合同解除后双方如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因原、被告签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，合同解除后应恢复案涉房产的原始权利状态，故原告请求被告协助原告办理其所购某某城**幢*单元**层**号房屋的撤销备案手续及公共维修资金变更手续，并且变更到原告名下，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，由于涉案《商品房买卖合同》已经解除，且被告已完成收房，因此，原告诉请要求被告退还房屋，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告已收取被告全部购房款396397元，且涉诉《商品房买卖合同》及附件、上海某某银行股份有限公司桂林分行与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》已被解除，合同解除之后，原告因案涉合同所收取的购房款396397元应予返还给被告吴某某。在《个人购房担保借款合同》解除时，被告吴某某应当先清偿其所欠款项，而原告已经根据生效民事判决，代被告吴某某偿还银行贷款本息等共计288583.67元，原告的行为实则是履行《个人购房担保借款合同》项下的保证义务的行为。根据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第三条中的约定，被告应当向原告支付全部代偿款项288583.67元。原告起诉要求被告偿还代偿款项288583.67元的诉讼请求，于法有据，应予支持。鉴于原、被告在《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第三条对双方返还款项的方式有明确约定，从节约司法资源，一次性解决纠纷的角度出发，双方实际返还对方款项时可以相互折抵，原告代偿的款项应与被告支付的购房款予以折抵后如有剩余由原告就剩余购房款予以退还。 原告要求被告按照总房款的20%支付违约金的请求。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第三条约定买受人未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任，且自出卖人向买受人主张权利之日起满三十天买受人未向出卖人付清的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。即由被告支付违约金79279.4元（396397元×20%）给原告，并从被告已支付的购房款予以扣减。对原告的该项诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告支付律师代理费6700元的请求，由于被告已承担了支付总房价款20%的违约金的违约责任，原告诉请的律师代理费的损失视为已包含在其中，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林某某房地产开发有限公司与被告吴某某于2014年8月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：38**）及附件一、二、三、四、五、六； 二、被告吴某某于本判决生效后十日内协助原告桂林某某房地产开发有限公司办理撤销临桂县临桂镇西城南路*号某某城第**幢*单元**层**号商品房买卖合同备案登记、公共维修资金变更手续，并且变更到原告桂林某某房地产开发有限公司名下及退还上述房屋给原告桂林某某房地产开发有限公司； 三、被告吴某某于本判决生效后十日内支付违约金79279.4元给原告桂林某某房地产开发有限公司； 四、被告吴某某于本判决生效后十日内支付原告桂林某某房地产开发有限公司代偿银行借款本息288583.67元； 五、原告桂林某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告吴某某返还购房款396397元； 六、本判决第三、四项与第五项金额相互折抵后，原告桂林某某房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还被告吴某某折抵后的购房款28533.93元； 七、驳回原告桂林某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11510元，依法减半收取5755元，由原告桂林某某房地产开发有限公司负担50元，被告吴某某负担5705元。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11510元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十二月十一日 书记员 唐景姣