四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7110号 原告：成都微光微品牌营销策划有限公司，住所地成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：王颖，董事长。 委托诉讼代理人：余珺，四川法锐律师事务所律师。 被告：成都微企科技有限责任公司，住所，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********div> 法定代表人：江莹，总经理。 委托诉讼代理人：刘利虹，四川明炬律师事务所律师。 原告成都微光微品牌营销策划有限公司（以下简称“微光公司”）与被告成都微企科技有限责任公司（以下简称“微企公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。微光公司的委托诉讼代理人余珺、微企公司的委托诉讼代理人刘利虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 微光公司向本院提出诉讼请求：1.判令房屋租赁合同因微企公司的侵权行为导致微光公司无法使用租赁房屋而解除；2.判令微企公司返还履约保证金82968.54元；3.判令微企公司赔偿微光公司各项经济损失共计34319.92元；4.判令微企公司承担本案的全部诉讼费用。2020年9月7日，微光公司将诉讼请求变更为：1.请求判令微企公司赔偿因其违法解除合同而给微光公司造成的各项经济损失共计56620.06元；2.请求判令微企公司返还履约保证金82968.54元；3.请求判令微企公司向微光公司支付41484元的违约金；4.请求判令微企公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，微光公司明确其第一项诉请为：剩余7天的房屋租金11297.23元、未开具发票抵扣的税款29935.7元、剩余电费350元、剩余网络费426.51元、断电当天的员工工资及社保7042.26元，以上合计49051.7元。事实与理由：微光公司与微企公司于2018年11月13日签订《房屋租赁合同》，由于“新冠肺炎疫情”爆发，微光公司复工后业务量锐减，第一季度的收支严重失衡，以至于微光公司只能按月支付租金，微光公司已于4月13日及4月30日支付了至2020年5月13日的房租。微企公司在收到房租后，担心微光公司到期不续租，于5月7日上午采取断电方式要求立即续签租赁合同，微光公司报警，但微企公司仍然断电，并要求微光公司于5月11日搬离租赁房屋并解除合同，导致微光公司只能紧急搬离房屋并高价租赁其他房间办公。微光公司没有违约，微企公司无权解除合同和实施侵权行为迫使微光公司无法使用租赁房间，给微光公司造成了相应的经济损失。因微光公司与微企公司多次协商未果，遂诉至法院。 微企公司辩称：1.《房屋租赁合同》因微光公司违约而解除。微光公司与微企公司签订的合同中约定：乙方按每三个月为一期支付的方式向微企公司预交付三个月租金124452元，乙方的租金应每次提前15日支付给甲方下一期的租金，在每季度租金及物业费支付过程中，微光公司除第五季度（对应租期为2019年9月14日-2019年12月13日）按约支付，其余六个季度均存在着不同程度的逾期支付，逾期时间在数十天至200天不等。新冠疫情期间，双方正处于第六季度的租期内（2019年12月14日-2020年3月13日），微光公司应提前15天于2019年11月29日支付租金124452元以及物业费20802.15元，但被告实际于2019年12月17日支付租金41484元和物业费6934.05元，于2020年1月10日支付租金41484元和物业费6934.05元，于2020年1月15日支付租金41484元和物业费6934.05元。上述违约行为均在新冠疫情爆发之前就客观存在。双方合同约定，当乙方“拖欠租金累计达15天以上的”，甲方可以解除合同，收回房屋；2.微光公司数次违约，无权主张退还履约保证金。《房屋租赁合同》约定“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还”；3.微企公司于2020年4月19日行使单方解除权后，有权收回案涉房屋，微光公司未及时腾退房屋所造成的损失应自行承担。综上，微企公司有权单方解除合同，且不退还履约保证金，请求法院驳回微光公司全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，微企公司（甲方）与微光公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于成都市高新区茂业中心C座1106号面积405.50平方米的办公用房转租给乙方；2.房屋租赁期为2018年9月14日-2020年9月13日，每月租金为41484元，租金支付方式为乙方按每三个月为一期支付的方式向甲方预交付租金124452元人民币，乙方应在2018年9月14日前预付第一租赁年度3个月的租金，该笔租金自动转为第一年度3个月的租赁费用，之后乙方的租金应每次提前15日支付给甲方下一期的租金；3.物业管理费、电费以及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担，在收到乙方每期租金后，甲方将租赁税票交付给乙方；4.乙方应于2018年9月14日前支付履约保证金82968元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋主体结构及固定装修无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方提前违约导致合同解除或终止，履约保证金不予退还；5.租赁期满或者提前解除合同后，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则甲方有权自行处理租房屋内的六只物品，并由乙方承担相应的费用；6.经甲乙双方协商一致，可以解除、变更合同，乙方拖欠租金达15天以上的，甲方可单方解除合同；7.乙方应按时交纳租金、物业费等费用，如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的千分之三加收滞纳金，并有权收回该房屋。 2018年11月12日，案外人王颖就案涉房屋的剩余租金108270.8元转为微光公司应支付的履约保证金82968元和部分租金24452元。微企公司收到并予以认可。 合同签订后，微光公司支付房屋租金情况如下： 1.2018年11月6日，支付2018年9月14日至2018年12月13日的剩余房租100000元；（应于2018年9月14日前支付，逾期53天） 2.2018年12月6日，支付2018年12月14日至2019年3月13日的房租124452元；（应于2018年11月29日前支付，逾期7天） 3.2019年3月8日，支付2019年3月14日至2019年6月13日的房租124452元；（应于2019年2月27日前支付，逾期9天） 4.2019年6月13日、2019年6月21日、2019年6月27日、2019年7月5日，分别支付20000元、30000元、33088.3元、82968元，共计166056.3元，其中，含2019年6月14日至2019年9月13日的房租124452元;（应于2019年5月30日前支付，逾期36天） 6.2019年8月30日，支付2019年9月14日至2019年12月13日的房租124452元; 7.2019年12月17日、2020年1月10日、2020年1月15日，分别支付41484元、41484元、41484元，共计124452元，为2019年12月14日至2020年3月13日的房租;（应于2019年11月29日前支付，逾期47天） 10.2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日，分别支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元，其中，含2020年3月14日至2020年5月13日的房租82968元；（应于2020年2月28日前支付，逾期62天） 2020年2月20日，在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。 2020年4月14日，微企公司向微光公司发送《乙方违约甲方收回房屋告知函》，载明：1.乙方拖欠甲方租金1382.8元，物业费231.13元；2.甲方不予退还履约保证金，并由乙方承担违约金82968元；3.乙方需在2020年4月15日内完成房屋交接，逾期未完成交接视为放弃上述房产内所有财产的权利，甲方可自行处置；4.因乙方违约导致的损失甲方将依法予以追究。 2020年4月19日，微企公司向微光公司发送《关于解除的通知》，载明：因微光公司未按期支付租金，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除，甲方将于2020年4月20日中午12点对房屋进行断电，乙方于2020年4月20日前搬出所有物品，乙方承担违约金89902.05元、滞纳金1060.91元。 2020年4月20日，微光公司向微企公司发送《关于的复函》，载明：微企公司突然来函解除合同，不符合合同约定，双方已于2020年4月20日达成共识，本季度剩下两个月房租将于4月30日和五一放假之后第一周支付。后续房租续约事宜，双方另行安排时间协商解决。 2020年4月25日，在微信群“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“贵司如果明天中午十二点前还不能拿出任何诚意谈续租协议，我们就按照上次函件正常断电”。微光公司表明“已经在回复的合同里面做了标注和意见，意见还需协商就标注出来”。 2020年5月6日至2020年5月7日期间，在微信名为“茂业C1106客户群”中，微企公司表明“因逾期102天，将对贵公司采取断电处理，请贵司保存重要资料”。 2020年5月7日，微企公司对茂业中心C座1106房间断电。 2020年5月8日，微企公司向微光公司发送《违约告知函》载明，微企公司将于2020年5月8日早上9:00对茂业中心XXX房间恢复供电，便于微光公司搬离房屋，微光公司于2020年4月13日和4月30日转账合计96836.1元，故冲抵滞纳金、违约金后还欠6934.05元未还。限定微光公司于2020年5月11日搬离房屋。 在庭审中，微企公司明确表示会按照租金金额开具相应发票。 另查明，微光公司的经营范围为企业营销策划、网络技术咨询、网上贸易代理、广告平米涉及、大型活动组织服务、教育咨询、销售。微光公司2020年第一季度主营业务收入较去年同期收入减少。 再查明，微光公司已缴纳截至2020年5月13的物业费。 上述事实的证据有《房屋租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、《违约告知函》等证据材料在案佐证。 本院认为，微光公司与微企公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同约定微企公司将案涉房屋交付微光公司使用，由微光公司支付房屋租金。 一、关于微企公司是否享有合同解除权的问题。 首先，关于在新冠肺炎疫情发生前，针对微光公司逾期支付租金的行为，微企公司是否享有解除权的问题。微企公司诉称，从2018年起至新冠肺炎疫情发生前微光公司就存在逾期支付租金的行为，累计达15天以上。本院认为，在上述期间，微光公司确实存在逾期支付租金天数累计达15天以上的情形，但微企公司并未向其发出催缴通知和解除合同通知，在发生上述逾期支付租金的情形后，合同仍然继续履行，微企公司仍然在收取租金，亦未提出异议。虽然租赁合同未约定合同解除权的行使期间，但微企公司对于微光公司的在2020年1月底前的逾期支付行为在合理期间内没有行使合同解除权，该期间的合同解除权已消灭，微企公司以此主张解除合同的诉请，本院不予支持，但微光公司应当承担逾期支付租金的违约责任。 其次，关于新冠肺炎疫情发生后，针对微光公司逾期支付租金的情形，微企公司是否享有合同解除权的问题。2020年2月20日，微企公司表明“因疫情原因，贵司可能需延期付款，支付时间只要不超过上次支付租金的时间3月13日，是可以减免滞纳金的”。故微企公司已将租金支付时间变更为2020年3月13日，是允许微光公司迟延支付租金及按月支付租金等事项。后微光公司于2020年3月20日支付了2020年3月14日至2020年4月13日期间的租金，于2020年4月30日支付了2020年4月14日至2020年5月13日的房租48418.05元。虽上述支付租金的行为仍然系逾期支付，但考虑微光公司受新冠肺炎疫情的影响营业收入减少，上述轻微违约行为，亦不能导致合同目的不能实现，微企公司也收到了截至2020年5月13日的租金。故针对上述情形，微企公司不享有合同解除权，微企公司于2020年4月19日发出的解除合同的通知，不产生解除合同的效力。 二、关于合同解除和违约责任的问题。 微企公司发出解除合同的通知后，于2020年5月7日以断电的形式迫使微光公司搬离，后微光公司于2020年5月8日腾退搬离案涉租赁房屋。故双方的租赁合同于2020年5月8日解除。 微企公司的断电行为以及要求微光公司搬离的通知，导致租赁合同目的不能实现而解除，微企公司应当承担违约责任。微光公司既主张了违约金41484元，又主张了赔偿损失56620.06元，本院认为微企公司承担的违约责任应以实际损失为基础。微光公司诉称其实际损失为剩余房屋租金、未开具发票抵扣的税款、剩余电费、剩余网络费、断电当天的员工工资及社保，合计49051.7元。本院认为，合同解除后，微企公司应当退还未履行期间2020年5月8日起至2020年5月13日的租金6914元及剩余电费、网络费；微企公司应当赔偿断电导致的人工工资等损失；至于税费损失，微企公司明确表示会按照租金金额开具相应发票。综上，本院以实际损失为基础，考虑到合同履行情况，微企公司的过错程度，将违约金调减为20000元，其他损失赔偿金不予支持。 关于履约保证金的问题，根据合同5.2条的约定，租赁期满，经微企公司验收，若微光公司承租的房屋主体结构及固定装修无损坏，且无其他欠款，在微光公司办理退房手续时退还，若因微光公司提前违约导致合同解除或终止，履约保证金不予退还。微企公司辩称，首先，系微光公司违约导致合同解除，故履约保证金不予退还，其次，因微光公司存在逾期支付租金的违约行为，故履约保证金抵扣滞纳金，不予退还，不足部分另行主张。本院认为，首先，并非微光公司的违约导致合同解除，故微企公司辩称没收履约保证金的意见，本院不予采信；其次，租赁合同约定，如微光公司逾期支付租金，则每逾期一天，微企公司有权按月租金的千分之三加收滞纳金。本院认为，该滞纳金的性质为违约金。在新冠肺炎疫情发生前，微光公司已累计逾期支付租金达152天，故应当按照合同约定支付违约金18916.7元（41484元×0.003×152天）。新冠肺炎疫情发生后，考虑到微光公司受影响营业收入减少，微企公司也表示支付时间延期至2020年3月13日可以减免滞纳金，后微光公司分别于2020年3月20日、2020年3月23日、2020年4月30日，支付10000元、38418.05元、41484元，共计89902.05元，其中，含2020年3月14日至2020年5月13日的房租82968元，故本院认为微光公司逾期天数为48天，微光公司应当支付违约金5973.7元（41484元×0.003×48天）。综上，履约保证金抵扣上述违约金后，微企公司应当退还微光公司58077.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都微企科技有限责任公司于判决生效之日起五日内向成都微光微品牌营销策划有限公司支付违约金20000元； 二、成都微企科技有限责任公司于判决生效之日起五日内退还成都微光微品牌营销策划有限公司履约保证金58077.6元； 三、驳回成都微光微品牌营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1961元，由成都微企科技有限责任公司负担876元，由成都微光微品牌营销策划有限公司负担1085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月三日 书记员  李双