安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3738号 上诉人（原审第三人）：范厚权，男，1954年8月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蔡自发，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐兵,男，1971年11月16日出生，汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 原审被告:合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道****。 法定代表人:刘永斌，董事长。 原审被告:合肥建工第二建筑工程有限公司，住，住所地安徽省合肥市望江东路**/div> 法定代表人:郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 原审第三人:王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人范厚权因与被上诉人徐兵、原审被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、原审第三人王家宗房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范厚权上诉请求:撤销（2019）皖0103民初6210号民事判决，改判：1、判令中信物业公司将碧水家园4#楼2103室房屋所有权转移登记到范厚权名下。2、驳回徐兵的诉讼请求3、本案诉讼费用全部由徐兵承担。 事实与理由：一审法院认定事实及判决存在如下错误： 一、一审法院认定徐兵的工程款抵房款的买房协议优先于范厚权的买卖合同履行，明显是错误的。 1、徐兵的《协议书》不是商品房买卖合同。从《协议书》内容来看，主要是约定债务的抵冲相关内容，并未约定商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等相关内容，明显不具《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的应有主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该《协议书》显然不是商品房买卖合同，只是徐兵、中信物业公司、二建公司三方的清账协议。 2、《协议书》若正常履行，则需进一步签订商品房买卖合同。该《协议书》第5条约定：“丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同约定支付房屋”，第8条约定：“本协议中涉及房屋单价/总价价格，若影响签约商品房销售合同，将自动以商品房销售合同能予以签约价格为准，本协议价格自动无效”。但此后徐兵并未与中信物业公司签订正式的商品房买卖合同。 3、《协议书》未实际履行。该《协议书》第3条约定乙方、甲方办理工程款抵付手续，第4条约定甲方开购房款发票给丙方，第5条约定丙方购买后办理登记备案手续。但徐兵并未提交相关证据证明前述约定已履行，我方有理由推断该《协议书》未履行。 4、范厚权与中信物业公司就买卖碧水家园4#楼2103室签订了《商品房买卖合同》，且该合同已备案。中信物业公司、范厚权于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20100925800677BS20180022）,约定中信物业公司将碧水家园4#楼2103室出售给范厚权，价款687445元。同日办理了网上合同备案（备案单号：1807001231）。根据《物权法》第六条、第九条规定，该备案登记发生设立物权的效力。 《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条规定：“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;(3)已经合法占有房屋的;(4)合同实际履行在先的;(5)均未履行，合同成立在先的”，范厚权已与出卖人中信物业公司就买卖碧水家园4#楼2103室签订了《商品房买卖合同》，且该合同已备案，处于权利保护顺位之第2顺位，而徐兵却连《商品房买卖合同》也未签。显然，范厚权的权利保护顺位优先于徐兵。 二、徐兵虽占有案涉房屋，但权利保护顺位仍在范厚权之后。 1、徐兵并非合法占有案涉房屋。徐兵不是从开发商中信物业公司或其授权者手上交接案涉房屋，没有履行合法、正常的交房手续，而是私自占用。 2、即便徐兵是合法占有房屋，根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条规定，其处于权利保护顺位之第3顺位。而范厚权处于第2顺位，优先于徐兵。 三、一审法院“综合第三人主观是否善意及是否支付合理对价情况”认定徐兵的买房协议优先，没有事实和法律无据。 1、一审法院对范厚权交易单价的质疑没有依据。徐兵2014年《协议书》约定的以房抵债单价为6596元每平方米，法院没有质疑。范厚权2018年2月以房抵债的单价11000元每平方米，却觉得低了，且既然认为中信物业公司与范厚权之间的商品房买卖合同合法有效，又有何理由去质疑交易的价格。 2、一审法院认为范厚权主观上不具善意系主观臆断。①范厚权从开发商中信物业公司买受新建房屋，不同于二手房交易，并不是所有的新房买受人都会到现场看房，范厚权签约时未到现场看房是正常的，不存在任何过失。②人民网的一篇文章显然不可能为公众所知晓，且该文章也未提到案涉房屋被他人实际占有，一审法院凭什么认定范厚权“应当知道涉案房屋已经被人占有使用或被查封的现状”，显然系主观臆断。 3、房屋单价及当事人是否具有善意不是判断权利保护顺位的决定性因素。应按照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条规定，审查各买受人是否已经办理房屋所有权转移登记，是否已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续，是否已经合法占有房屋，哪份合同实际履行在先等因素，在此基础上判断权利保护顺位。很显然，范厚权的权利保护顺位优先于徐兵。 综上，一审判决存在错误，请求二审支持范厚权的上诉请求。 补充事实理由：1、三方协议鉴于部分第二条已明确约定丙方与甲方同意签订商品房买卖合同，即协议当事人要另行签订正式的商品房买卖合同，仍按认定三方协议就是房屋买卖合同，违背了三方协议当事人的约定。 2、三方协议不属于最高院司法解释即商品房认购、订购、预定等购房信息，三方协议是以抵付工程款为目的的支付协议，并非购房协议，不应比照最高院司法解释第五条以及安徽省高院指导意见第一条，将三方协议认定为房屋买卖合同。 3、三方协议约定的工程款抵付并未得到实际履行，二建公司作为承包人按协议第三、四条约定应与中信物业公司办理工程款抵付手续，并在三方协议签订后十天内向中信物业公司开具工程款发票，中信物业公司相应向接受抵付的三方协议丙方开具购房款发票，但并没有任何证据证明相关抵付手续及发票已经办妥，即约定的抵付事宜没有实际履行，也不能据此认定中信物业公司实际收取了三方协议丙方的购房款。 4、三方协议不具有可履行性，无法办理登记备案手续，也无法开具购房款发票，更无法办理产权登记。三方协议的丙方必须在房管部门完成商品房买卖合同的网签备案，但三方协议从形式上不具备法定条件，三方协议的当事人没有另行签订商品房买卖合同，从实现购房目的来看，三方协议的丙方必须向中信物业公司另行网签商品房买卖合同。 5、一审没有查明徐兵对房屋的入住式占用，其对房屋的占用并非中信物业公司的交房行为，一审认定徐兵依据三方协议入住房屋，即便三方协议是网签的商品房买卖合同，徐兵也不得直接依据该协议入住房屋，必须以中信物业公司主动交房后才能取得对房屋的合法占有权。 6、徐兵并非案涉房屋的买受人，中信物业公司没有也不能将2014年就已经被徐兵入住式占用的房屋另行交付给范厚权使用，本案不存在因中信物业公司与范厚权另签商品房买卖合同并导致徐兵无法使用房屋的事实。本案不存在一房多卖的事实，徐兵在本案中唯一的身份是案涉房屋的非法占有。 7、即便三方协议是商品房买卖合同，徐兵合法占有房屋，按省高院指导意见第三条，也应认定范厚权的权利优先顺位在前。 8、一审独违背了同案同判的基本原则，在已办房产证和未办房产证的裁判结果抵触。 徐兵辩称，一、中信物业公司无权出卖徐兵的案涉房屋。 1、徐兵房屋是中信物业公司、二建公司2010年12月28日（2010）合仲字第084号合肥仲裁委调解书（下称084号仲裁调解书）中用以房抵款的方式支付二建公司工程款。即中信物业公司以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司4221.6万元工程款的生效仲裁调解书而取得。 2、二建公司依据084号仲裁调解书向本院申请对中信物业公司强制执行，执行期间双方达成执行和解，并办理了碧水家园4#楼74套房产的抵押登记，至此，74套房屋所有权已实际属于二建公司所有。 3、实际施工人王家宗以8140674元工程款从二建公司抵付了包括徐兵2103室在内的13套房屋，徐兵用以房抵款的方式实际取得了碧水家园4#楼2103室的所有权。（2018）皖0103民初3712号民事判决书、（2019）皖01民终3552号民事判决书均对案涉房屋以房抵款的事实予以确认。 4、2014年1月，徐兵与中信物业公司、二建公司签订一份购房《协议书》，协议约定：中信物业公司将案涉房屋作为工程款抵付给二建公司、二建公司再将房屋作为工程款抵付给徐兵，同时约定各自权利义务。 5、中信物业公司早在2010年12月就将案涉房屋以抵付工程款的方式抵给了二建公司，中信物业公司再次出卖不属于自己的房屋，获取不正当利益的行为，侵害了徐兵合法的财产利益。 二、范厚权的上诉理由不成立。 1、范厚权认为案涉房屋已网签，应认定该房屋系范厚权所有的上诉理由不成立。范厚权购买的房屋不是中信物业公司的自有财产，中信物业公司“一房两卖”的恶意行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，所签的《商品房买卖合同》损害了徐兵的合法权益，应属无效合同。 2、范厚权认为依法应保护其购房利益的上诉理由不成立。范厚权与中信物业公司有恶意串通损害徐兵财产利益之嫌。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同......导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 范厚权非诚信买家。2018年7月，范厚权购买的案涉房屋价格与徐兵2010年以工程款抵付的6450元/每平米相近，远低于2018年的合肥购房市价，不属于合理对价范围。 范厚权购房时，徐兵已入住案涉房屋多年，范厚权不去现场看房，对购买的房屋现状不去了解有悖常理，有与卖房人串通损害徐兵利益之恶意。 案涉房屋没有办理产权证非因徐兵原因。中信物业公司自2013年以来一直没有开展新的房地产开发业务且欠税，暂不能办证。也就是说，抵付工程款的房屋不能办证的原因是中信物业公司没有履行生效法律文书确定的义务。 最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定：恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 徐兵自2010年12月28日就已经取得了涉案房屋的实际物权。此后中信物业公司与范厚权签订的房屋买卖合同无论什么原因，都将归于无效，范厚权的上诉理由不成立。 三、原审法院判决事实清楚、适用法律正确。 1、原审法院判决依据的事实是生效的仲裁调解书、法院判决书：合肥仲裁委084#调解书以房抵款的约定，证明了案涉房屋是工程款抵款所得。生效民事判决书均对案涉房屋以房抵款的事实予以确认。以上调解书、判决书均认可案涉房屋是众多以房抵款的房屋之一。 2、原审判决的法律依据充分。范厚权与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》，依据《合同法》第52条（二）规定应为无效合同，中信物业公司无权处分案涉房屋的侵权行为也符合《物权法》106条“所有权人有权追回”的法律规定。因此，原审判决中信物业公司将案涉碧水家园4幢2103室产权登记过户至徐兵名下符合最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》10条。 综上，请二审驳回范厚权的上诉请求，维持原审判决。 针对补充上诉意见：房屋已经交付，债权消灭，所以达成了以房抵款。从2014年开始，徐兵、秦宇就入住案涉房屋，物业公司出具了证明、水电交费凭证可以证明是合法入住。物管公司并没有对我们的入住提出异议，所以不是非法入住。 二建公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，中信物业公司、王家宗与徐兵、秦宇建立了商品房买卖关系，二建公司不是房屋买卖当事人。案涉协议书已经明确商品房位置、面积，所以一审认定事实正确。 中信物业公司已经将案涉房屋抵工程款，房屋早已交给徐兵、秦宇入住，抵付行为完成，中信物业公司并没有提出异议。在庐阳区政府的协调下，积极帮助小业主办理备案登记。 范厚权具有明显恶意，在明知房屋已经抵付他人，仍与中信物业公司抵债，其行为严重损害了徐兵的合法权利。2018年6月底，因包括徐兵在内的众多小业主上访，经过庐阳区政府多方协调，终于在2018年6月底完成合同备案手续。2018年7月4日中信物业公司与范厚权、丁为中恶意抢先备案，合同签订时间是凌晨并且立即备案。 如范厚权、丁为中与中信物业公司商品房买卖合同有效，范厚权、丁为中享有的权利不应优先于入住多年的徐兵、秦宇。 王家宗辩称，本案是典型的一房两卖，范厚权串通典当公司获得非法利益，即范厚权所谓主张产权的行为实际上是非善意行为。本案徐兵、秦宇获得的产权是有合法依据的，是2014年中信物业公司、二建公司与徐兵、秦宇的三方协议，及庐阳区法院、合肥中院对抵扣工程款部分的生效判决。从2014年2月被范厚权入住至今，无论中信物业公司还是二建公司，从未提出异议，且水电交付和物业公司一审的证明印证了徐兵、秦宇是合法产权方。本案范厚权不具有善意购买行为，通过一审查明事实，范厚权唯一购买行为是通过中信物业公司和金鑫典当公司在2018年1月4日的抵债协议，而金鑫典当公司在抵债协议中约定由范厚权、丁为中签订商品房买卖合同。中间有何债权，债权数额均无法查明。范厚权、丁为中与善意购买开发商的购房人是有重大区别的，范厚权、丁为中既没有到现场看房，也没有购房的转账单据。 范厚权、丁为中作为购房人并未提供购买房屋的正常交易手续及材料，甚至未提供交款凭证，从侧面印证其购房行为并非正常购买。商品房买卖合同于2018年签订，约定的交房时间是2013年，房屋买卖合同签订之后，范厚权并未向中信物业公司、二建公司、甚至实际居住人主张任何权利。 中信物业公司在其他类似案件上诉了，但在本案并未上诉，针对原审原告举证证明的恶意串通，中信物业公司对此没有任何异议，所以范厚权、丁为中的行为属于恶意。 徐兵向一审法院起诉请求：一、判令中信物业公司与范厚权房屋买卖合同无效，撤销其网签备案；二、判令中信物业公司、二建公司继续履行与徐兵签订的碧水家园4#楼2103室商品房买卖协议;三、判令中信物业公司、二建公司履行为徐兵办理4#楼2103室房产证的义务;四、本案的诉讼费及其他费用由中信物业公司、二建公司承担。 范厚权向一审法院提出诉讼请求:1、判令中信物业公司立即协助将碧水家园4#楼2103室房屋所有权转移登记到范厚权名下；2、驳回徐兵的诉讼请求。 一审法院认定事实：2011年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五，中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 2014年中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，徐兵作为丙方三方签订了三方协议书一份，约定一、甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同一约定甲方将其开发的碧水家园4号楼2103室一套商品出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为96.2平方米，单价为6596元每平方米，总价款634535元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为634535元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为634535元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。 根据该三方协议徐兵于2015年2月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。有安徽骄阳物业公司证明为证，但实际由于中信物业公司已陷入瘫痪状态，资金链断裂，没有交纳相关税费，造成了入住人员长期无法办理产权证，人民网留言板相关人员的投诉，2018年7月3日庐阳区政府给予了相关回复。 范厚权于2018年7月4日与中信物业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼2103室，建筑面积96.20平方米，单价为7146元，总金额为687445元。付款方式为买受人于2018年7月4日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。 2018年2月4日，中信物业公司作为甲方与金鑫典当公司作为乙方签订协议书一份，约定对甲乙双方存在债权债务，甲方先以其开发的碧水家园小区4栋1204号、4栋1602号、4栋2103号房产抵偿给乙方。因政策原因，乙方与甲方签订的购房合同备案价格仅为6000余元，甲乙双方以房抵债的实际结算价格为每平方1.1万元整。由乙方指定协议外第三人作为上述房产的买受人，由甲方直接与乙方指定第三人签订商品房买卖合同，购房款以乙方对甲方的债权冲抵。 2018年7月5日中信物业公司出具收款收据一份，载明收到一次性付款的购房款687445元，同日该房以范厚权作为买受人进行了网购备案。 在询问范厚权是否到现场查看房屋时，回答是没有到现场查看。二建公司举证了人民网的人民来信反映范厚权买房时，知道房屋已被人占有使用。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书当中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 一审法院认为，本案徐兵与中信物业公司、二建公司的房屋买卖合同关系与中信物业公司与范厚权之间的商品房买卖合同关系均为合法有效。争议焦点问题是本案两个买卖合同关系哪一份合同应当优先履行。 首先，本案二份合同的履行现状。徐兵未办理房产证，但入住了房屋，徐兵参与的三方协议签订时间在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程施工合同纠纷案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定徐兵通过工程款抵扣方式交纳房款，并且徐兵入住多年的事实存在。范厚权虽然对徐兵与出卖方的交接房屋提出异议，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对徐兵居住使用房屋提出任何异议，该院对该异议不予采信。而范厚权于2018年7月签订了合同并进行了备案，以金鑫典当公司的债权抵款方式支付了房款，并已经办理了网签备案，但没有入住房屋。 其次，根据物权法第106条之规定，范厚权要取得本案的房产，其主观上应当是善意且必须支付合理对价，其单价为7146元低于市场价格，不属于合同理对价范围，即使以所谓抵债协议约定以11000元/平方米，也低于合肥市场价格，亦不属于合理价格范围。范厚权付款是以债权抵房款的形式来获得房屋，并没有直接支付房款给中信物业公司，范厚权代理人陈述没有到现场查看本案房产，未尽到签订合同前的审慎注意义务，并且从人民网的报道来看，范厚权在签订房屋买卖合同之前应当知道，涉案房屋已经被人占有使用或被查封的现状，因此不能认定范厚权主观上存在善意，综合范厚权主观是否善意及是否支付合理对价的情况，应当认定徐兵的工程款抵房款的买房协议优先于范厚权的买卖合同履行。 徐兵要求判决确认中信物业公司与范厚权的房屋买卖合同无效，由于中信物业公司作为开发商，是房产权利人并非无权处分，亦应当有效，但中信物业公司若不能履行与范厚权的买卖合同，应当对范厚权承担违约责任。故该院对该诉讼请求不予支持。徐兵要求撤销依据该合同办理的网签备案手续，由于该备案办理是因开发商与范厚权签订买卖合同，履行合同行为所导致，并且撤销网签备案不属于民事判决的范围，故该院不予支持。鉴于徐兵和开发商的买卖行为优先，徐兵要求中信物业公司、二建公司继续履行与徐兵签订的碧水家园4#楼2103室商品房买卖协议，中信物业公司、二建公司履行为徐兵办理4#楼2103室房产证的义务，该院可判决由中信物业公司依据本案的买卖合同关系将本案房产产权登记过户至徐兵名下，作为买受人应当承担的契税及维修基金等应由徐兵自行承担。徐兵要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续义务，故该院不予支持。范厚权要求判令中信物业公司立即协助将碧水家园4#楼2103室房屋所有权转移登记到范厚权名下，虽然涉案房屋网签备案在范厚权名下，但由于徐兵和中信物业公司的买卖关系应优先履行，因此对范厚权该诉讼请求不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、合肥中信物业有限责任公司于判决生效之日起10日内将本案房产合肥市庐阳区濉溪路433号碧水花园4栋2103室产权登记过户至徐兵名下；二、驳回徐兵其他诉讼请求；三、驳回范厚权的诉讼请求。案件受理费（徐兵起诉部分）减半收取为5130元，由徐兵负担40元，由合肥市中信物业有限责任公司负担5090元；保全费3670元，由合肥中信物业有限公司承担；案件受理费（范厚权起诉部分）减半收取为5090元，由范厚权负担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中信物业公司与范厚权签订的《商品房买卖合同》效力问题。范厚权与中信物业公司在2018年7月签订了《商品房买卖合同》，但从合同的履行情况来看，首先，范厚权在签订房屋买卖合同之前，案涉房屋已经被他人占有使用，范厚权在此情况下签订房屋买卖合同与常理不符；其次，范厚权在2018年购买案涉房屋时注明房屋单价约为7000余元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围；再次，案涉房屋在2018时已为现房，在购买房屋并支付大额款项的房屋买卖交易中，购房人通常会到现场看房，而本案中范厚权并未提供证据证明其在购房前查看过案涉房屋，该行为不符合房屋买卖日常交易习惯，主观上也不能认定为善意；最后，中信物业公司知道案涉房屋已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人范厚权，其行为明显存在恶意。故结合本案现已查明的事实及中信物业公司与范厚权签订案涉房屋买卖合同履行情况，可以认定中信物业公司与范厚权签约时存在通谋，构成恶意串通，该《商品房买卖合同》应属无效合同。一审法院认定该合同合法有效不当，本院予以纠正。一审徐兵要求判令该合同无效，一审未予支持不当，但鉴于徐兵未就此提起上诉，系对自身权利的处分，故本院对一审相关判项不予变更。 关于徐兵、二建公司及中信物业公司之间是否存在以房抵工程款等问题。从本案现已查明的事实来看，2010年12月28日，合肥仲裁委员会（2010）合仲字第084号调解书中，已明确中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。后于2014年，中信物业公司、二建公司、徐兵签订了《协议书》，该协议书约定“中信物业公司欠二建公司工程款，中信物业公司将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给二建公司。二建公司欠徐兵消防管道款，徐兵与中信物业公司同意签订商品房买卖合同，约定甲方将其开发的碧水家园4号楼2103商品房出售给徐兵，三方就上述款项的抵付签订本协议”。该协议系三方真实意思表示，且三方就以房抵工程款已达成合意并实际履行，范厚权认为该协议书不具有商品房买卖性质及其权利优先于徐兵，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，范厚权的上诉请求不能成立，应予驳回，一审虽就合同效力问题适用法律有误，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10674元，由范厚权负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月三十日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。