广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2331号上诉人（原审原告）：杨建华，男，汉族，1969年12月5日出生，住广东省茂名市电白区，公民身份号码：440************031。上诉人（原审原告）：杨美兰，女，汉族，1971年4月5日出生，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440************249。委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓莹，广东前瞻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区*********。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人杨建华、杨美兰因与上诉人广东电白二建集团有限公司（以下简称“二建公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建华、杨美兰上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0904民初925号民事判决；二、依法改判支持杨建华、杨美兰一审的全部诉讼请求；三、一、二审所有诉讼费用由二建公司承担。事实和理由：一审判决对本案二建公司逾期交房的违约金计算不当，恳请二审法院予以纠正，改判支持杨建华、杨美兰一审所有诉讼请求。杨建华、杨美兰与二建公司就商品房销售有关事项进行了明确的约定，该约定系双方的真实意思表示，故双方都应遵守，按合同约定，二建公司应在2017年6月30日将涉案商品房交由杨建华、杨美兰使用，同时相关基础设施设备均应符合使用条件，并且应按照《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条约定的条件将有关交房所必需的手续书面通知杨建华、杨美兰收房。事实上，二建公司未能按照《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条约定，在约定时间内将符合合同约定的商品房交给杨建华、杨美兰使用，二建公司逾期交付房屋给杨建华、杨美兰，已构成根本违约，对于违约该如何处理，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中有明确约定。因此，对于逾期交房违约金的计算，应按合同约定的计算方式处理，一审判决以违约金过高为由进行调整，实属不当。理由有：首先，合同不存在重在误解、欺诈、可撤销情形。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定针对的是合同当事人没有约定违约金或者损失赔偿计算方法时应根据什么标准来确定违约金数额或者损失赔偿额，而本案中，关于违约金的数额或者计算方式，双方在合同中有明确的约定，民事法律活动中，有约定则约定优先，无约定才按法定，既然本案存在明确的约定，且该约定关于违约金的计算比例并不过高，广东省商品房销售合同关于违约金按日万分之五的比率计算是普遍规定，故杨建华、杨美兰认为不应当对违约金进行调整。再次，关于二建公司逾期交房造成杨建华、杨美兰的真实实际损失问题，一审判决并没有考虑杨建华、杨美兰的真实实际损失，简单将杨建华、杨美兰的损失认为是租金损失，进而认定违约金过高是非常不严谨的，本案中，二建公司仅仅提供一份毛坯房的租金评估报告作为依据，但该评估报告系二建公司单方委托，并无经过正当程序，无法客观真实反映同一地段租金情况，且该评估报告仅是针对毛坯房的租金进行评估。事实上，毛坯房根本不能居住生活，因此，一审法院以毛坯房的租金来评定杨建华、杨美兰实际的经济损失是严重错误的。杨建华、杨美兰对该评估报告无法认可，杨建华、杨美兰一直严格按合同履行义务，不存在任何过错，因二建公司逾期交房，产生巨大的经济损失，若再予以调整，无疑会损害杨建华、杨美兰的合法权益。最后，一审法院对二建公司提供的广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4895号判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，却无视杨建华、杨美兰提供的同样由广东省惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终6529号《民事判决书》中关于逾期交房经济损失的计算方式明显是偏向于二建公司，缺乏公平公正。综上所述，一审法院认定事实部分不清，导致适用法律错误，判决结果错误。恳请二审法院依法查清事实，改判支持杨建华、杨美兰一审全部诉讼请求。二建公司辩称：一、原审以违约金过高进行调整符合法律规定，也符合客观事实。1、合同双方对于逾期交房违约金约定过高。根据本案的实际情况，逾期交房造成的损失应当参照同地段同类房屋租金标准计算。涉案房屋经过茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的评估报告书可以确定租金损失，原审法院认定合同双方约定的违约金过分高于造成的损失是符合法律规定的。2、客观上，延迟交房确实是由于在建设过程中遇到了地质特殊扩大施工难度的情况，严重拖延了施工进度。涉案房屋多数为三十至五十万元价款之间，电白二建作为开发单位，在施工时间延迟、多数业主均迟延交付房款的情况下，开发的“西湖小区”基本无盈利，处于亏本状态。恳请二审法院考虑到这一实际情况，维持原审判决关于双方约定违约金过高的认定。二、原审判决以评估报告中的租金损失作为购房户的实际损失，符合客观事实。本案涉案房屋的交付标准是毛坯，评估报告以毛坯房的租金作为评估依据，原审法院以评估报告中的毛坯房租金作为认定逾期交房造成是实际损失，符合实际情况。因此，电白二建认为，杨建华、杨美兰上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。二建公司上诉请求：1、撤销（2019）0904民初925号民事判决书第一项判决，驳回杨建华、杨美兰原一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由杨建华、杨美兰承担。事实和理由：一、原一审判决部分认定事实错误。二建公司已经切实诚信履行合同，系因不可抗力因素导致未能完全按照合同约定的时间点交付房屋给杨建华、杨美兰，实属二建公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，依法可以免除责任。1、涉案的西湖花园商住小区（一期）工程，所在地为茂名市电白区******，电白作为海滨城市，因与海洋相邻，土地地质天然具有不可预测的复杂性、多样性。施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时。被发现地下地基具有大量罕见的岩石、孤石，出现了极其意外、罕见的复杂性地质，严重扩大了施工难度，需要另行采用人工挖、钻、爆破等施工方法消除岩石、孤石对打桩基础的影响，严重拖延了施工进度。上述客观情况，二建公司不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量迅速消除岩石、孤石对工程整体的影响。必须拖延工期施工。合计共延误工期212天。另外，纵观中国台风网历史记载，2016年7月至2017年12月，也即涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工工期内，南海台风频发，其中2016年7月至12月共有8个台风直接影响南海、东南沿海地区，2017年全年共有11个台风直接影响南海、东南沿海地区，电白作为海滨城市，台风除带来狂风外，还有连日暴雨，严重影响了涉案商品房工程的施工进度和竣工时间。上述商品房集中施工工期内，因台风多发，造成涉案商品房建设延误，才造成涉案的商品房延迟竣工验收，这是二建公司不能控制、不能避免、不能克服的，显属不可抗力因素。因此，依法不应由二建公司承担违约责任。退一万步来讲，即使二建公司逾期交房，交房的日期应顺延212天，即从2017年6月30日顺延到2018年1月28日。2、涉案西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢工程建设因上述不可抗力原因导致竣工验收出现延误后，二建公司已在合理期限内，于2017年12月份完成包括消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告，并于2018年1月24日取得建设工程竣工验收报告。二建公司为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据其办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，其只接受二建公司以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）商品房仅剩的第1幢因地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，当时无法取得竣工验收备案证明文件。二建公司就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件显然系因二建公司不能控制、不能避免和不能克服的因素（即不可抗力）所致，二建公司依法应当免于承担违约责任。根据二建公司与杨建华、杨美兰签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，不可抗力属于免责事由，二建公司不对此承担责任。原一审法院不认定上述事实，反而认定二建公司存在逾期交房的违约行为，并据此判决二建公司承担逾期交房违约责任，是错误的，应依法予以纠正。二、原一审判决计算逾期交房赔偿标准过高。1、就算认定二建公司违约，也应当以杨建华、杨美兰的实际损失作为依法计算违约金损失。本案中，杨建华、杨美兰没有任何证据证实其具有其他损失，因此，即使计算损失，应当以实际租金为标准计算损失。一审以涉案房屋的市场客观租金上浮30%，显然是错误的。2、原一审判决逾期交房违约金计算时间至2018年5月11日错误，二建公司已经依法在2017年10月份履行了通知杨建华、杨美兰收房义务，杨建华、杨美兰已经知道涉案房屋在2018年1月24日具备交房条件。2018年1月24日之后的逾期收房责任应当由杨建华、杨美兰自行承担。2017年10月22日，二建公司通过营销中心通知业主提前收楼装修(一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以二建公司提前通知业主)。在西湖花园业主微信群(其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群)发布信息，告知包括杨建华、杨美兰在内的各个业主每户都可以交楼装修(见微信截屏资料)。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。2018年元旦前，二建公司组织三场业主代表沟通会，作出了免二年的物管费和补偿2400元现金给业主的补偿方案，270户业主签署了补偿协议。至2018年1月24日，二建公司取得整个西湖小区的建设工程竣工验收报告，具备买卖合同约定的交房条件。之后，继续通过微信群及电话告知杨建华、杨美兰收房。客观上，二建公司已经履行交付房屋的告知义务。虽然涉案房屋于2018年10月28日交接，但是属于杨建华、杨美兰故意拖延接收。因此，一审判决计算违约金至2018年5月11日，显然是错误的。综上所述，二建公司依法提出上诉，恳请二审支持二建公司的上诉请求。杨建华、杨美兰答辩称：一、二建公司主张的不可抗力因素不成立。1.根据二建公司在一审提交的勘察报告可知，该报告只对西湖花园第一栋商住楼作出的，杨建华、杨美兰的房屋并非第一栋，该报告无法反应出第一栋商业楼下的岩石问题影响到杨建华、杨美兰的房屋。2.该勘察报告清楚记载二建公司于2014年12月10日已经知道西湖小区一栋有岩石问题，二建公司与杨建华、杨美兰签订《商品房买卖合同》之前二建公司已经获取该报告且知道报告的结论，涉案合同是二建公司制作的格式合同，交房时间由二建公司自行确定，二建公司在确定交房时间时已清楚知道和预测到施工过程中会遇到岩层的问题，二建公司以岩层问题作为逾期交房的理由不成立，请求二审法院予以驳回。此外，坚持一审的代理意见及一审法院认定不属于不可抗力的相关陈述。二、关于电白二建认为杨建华、杨美兰存在违约以及违约金的计算问题，杨建华、杨美兰不存在违约，根据合同的约定，付款的期限从涉案合同登记备案并由二建通知已经登记备案之日起30日内。但本案中，二建没有履行通知已经办理好备案手续的义务，虽然当时有到不动产登记中心办理签订相关的合同，但签订合同后，当事人已经离场，至于办理备案登记手续是由二建一手操办的，何时办好备案登记手续，杨建华、杨美兰不清楚。二建从来没有通知业主已经办好备案手续，待二建通知办好备案手续后，杨建华、杨美兰立即着手办理相关贷款。因此，本案中，杨建华、杨美兰不存在违约。三、关于违约金的计算问题，合同已经有关于逾期交房及逾期支付款的违约金的规定，二建选择性认为逾期交房应当按照租金的约定计算违约金，逾期付款选择性适用合同约定，明显是二建选择性适用对其有利的约定，是不公平的。四、本案逾期交房违约金应计算至杨建华、杨美兰实际收房之日止。杨建华、杨美兰向一审法院起诉的请求：一、判令二建公司支付逾期交房的违约金39729.79元给杨建华、杨美兰[(421760元×0.0003×314天=39729.79元)违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，从2017年7月1日计至2018年5月11日止；二、本案的诉讼费用由二建公司承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，杨建华、杨美兰与二建公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定杨建华、杨美兰向二建公司购买位于茂名市电白区*******************的商品房一套，该房预测建筑面积共128.97平方米，其中套内建筑面积108.02平方米，分摊共有建筑面积20.95平方米。按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3904.46元，总价款为421760元。《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在190日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过190日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人电话通知之日起五日内或接到《交付通知书》之日起五日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起一日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。自此因为该商品房产生的一切后果及费用均由买受人承担。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。出卖人在接到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不给予答复或处理的，视为买受人异议事实成立，本房产未交付。”第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”2015年12月29日，涉案《商品房买卖合同(预售)》进行登记备案。杨建华、杨美兰、二建公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》后，杨建华、杨美兰按合同约定支付了购房款421760元给二建公司。双方确认二建公司于2018年5月11日将涉案商品房交付给杨建华、杨美兰使用。二建公司提交两份工程(工期延期)签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”；2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料处”记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”。该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信(微信名：“画心”)朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》(格式范本)，并发布“2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份(正反面)，茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证(复印双面个1份)；所需带的费用：3个月物业管理费(一次性缴付)，装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费(所有费用统一现金交到物业处)，谢谢配合!”的文字内容。杨建华、杨美兰称其不是“画心”的微信朋友，否认收到二建公司的员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知。二建公司在本案诉讼过程中，委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所评估西湖花园13套毛坯房市场客观租金。2019年4月11日，茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估结论确定涉案3幢502房的毛坯房市场客观租金评估值概况如下：西湖花苑3幢502房2017年的租金评估单价为每月9元/平方米，月租金为1160.73元。2018年的租金评估单价为每月9.6元/平方米，月租金为1238.11元；2019年的租金评估单价为每月10.2元/平方米，月租金为1315.49元。二建公司提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。二建公司又提交了广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了原审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。一审法院认为：涉案《商品房买卖合同(预售)》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方争议的焦点，该院作如下分析认定：一、二建公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”涉案《商品房买卖合同(预售)》约定涉案商品房的交房日期为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。二建公司辩称存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，其不应承担违约责任及二建公司又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。该院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，二建公司应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，二建公司称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是3幢，双方签订涉案《商品房买卖合同(预售)》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为二建公司已考虑到地质影响问题而对杨建华、杨美兰作出的承诺，对二建公司自身具有法律约束力。另外，二建公司又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但二建公司未能提供证据加以证明，该院不予采信。综上，二建公司以不可抗力主张逾期交房免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，该院不予采纳。二、关于杨建华、杨美兰是否存在故意拖延收楼的问题。根据二建公司提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，案涉房屋的验收日期为2018年1月24日，此时该房屋才属于经验收合格，才符合交付条件可以交付使用。涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，二建公司应以书面或电话形式通知杨建华、杨美兰办理交付手续。二建公司辩称于2017年10月20日通过其员工罗伟玉的微信朋友圈及通过电话、微信群通知杨建华、杨美兰收楼，是杨建华、杨美兰不及时收楼，但杨建华、杨美兰予以否认。该院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”二建公司主张其于2017年10月20日通知杨建华、杨美兰收楼，因此时涉案商品房未验收合格，二建公司通知杨建华、杨美兰收楼违反法律的强制性规定，该通知行为无效。二建公司不能证明杨建华、杨美兰存在故意拖延收楼的行为，且通知杨建华、杨美兰收楼的义务在于二建公司，故何时通知杨建华、杨美兰收楼的举证责任应由二建公司承担，因此二建公司应当承担举证不能的法律后果。根据民事诉讼活动中的公平和诚信原则，本案应作出不利于二建公司一方的解释，即涉案商品房在杨建华、杨美兰办理收楼手续的2018年5月11日才正式交付给杨建华、杨美兰使用，已经超过双方约定交房时间2017年6月30日前，已构成违约，其房屋并未在约定的期限内符合交付条件，应承担逾期交付房屋的违约责任。三、关于逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定，二建公司逾期交房超过190日后，杨建华、杨美兰要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，杨建华、杨美兰于2018年5月11日收楼，二建公司逾期交房315日，已超过190日，现杨建华、杨美兰要求继续履行合同，应予支持。但杨建华、杨美兰主张二建公司应按合同约定的计算标准向其支付逾期交房违约金，而二建公司则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。该院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案杨建华、杨美兰未能举证证明二建公司逾期交房造成杨建华、杨美兰经济损失的具体数额，该损失应体现为房屋租金损失。二建公司提交的茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估机构和评估人员具备相应资格，评估程序合法，依据充分，该院予以采信。该评估报告可证明涉案《商品房买卖合同(预售)》约定的逾期交房违约金明显高于该房屋的租金，故二建公司提出逾期交房违约金过高，要求予以调整，该院予以支持。二建公司提交广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4895号民事判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，视为二建公司主张参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金，应为合理，该院予以采纳。参照上述评估报告确定的涉案商品房2017年的租金评估单价为每月9元/平方米，月租金为1160.73元。2018年的租金评估单价为每月9.6元/平方米，月租金为1238.11元；2019年的租金评估单价为每月10.2元/平方米，月租金为1315.49元，故该院认定二建公司逾期交付案涉房屋，应承担违约责任，向杨建华、杨美兰支付逾期交付房屋的违约金16060.16元[从2017年7月1日起计至2018年5月11日为16060.16元(1160.73元/月×12个月÷365天×184天十1238.11元/月×12个月÷365天×131天)×130%]。杨建华、杨美兰的诉讼请求中主张二建公司支付的逾期交房违约金超出16060.16元的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，该院判决：一、限二建公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16060.16元给杨建华、杨美兰；二、驳回杨建华、杨美兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费794元，由杨建华、杨美兰负担473元，由二建公司负担321元。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。二审期间二建公司提交2016年11月2日安全监理日志，拟证明与涉案楼房有关联的第一栋封顶时间是2016年11月2日。2016年11月5日安全监理日志，证实封顶时间和完工时间是2016年11月2日和11月5日。经质证，杨建华、杨美兰对真实性、合法性、关联性均有异议，1.该份安全监理日志没有任何安全监理员、工程师或者监理公司的签名、盖章。2.该监理日志的内容是一栋，涉案的所有房屋没有一栋的房屋，单凭监理日志不足以证明涉案房屋有关联性。3.只是施工记载，但对于何时结束封顶，监理日志不能证明。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.二建公司逾期交房是否有免责情形；2.一审判决计算逾期交房的违约金额是否正确。一、关于二建公司逾期交房是否存在免责情形的问题。二建公司提出施工期间由于1栋楼房的特殊地质问题以及台风灾害等不可抗力因素造成工期延误，导致楼盘整体验收推迟，涉案商品房的逾期交付存在免责情形，要求不承担违约责任。本院认为，第一，从二建公司提供的2014年12月10日“签证原因、内容及证明材料”和2015年7月9日的“签证原因、内容及证明材料”内容看，二建公司已经预见工期存在顺延的情况，涉案《商品房买卖合同(预售)》签订于2015年12月26日，该日期在发现特殊地质问题之后，二建公司应当考虑到地质问题造成工期顺延可能导致楼盘整体验收推迟的情况后，才向杨建华、杨美兰作出交房承诺。第二，涉案楼盘选址在茂名市电白区，属于滨海地区，台风为其常见、多发的天气现象，二建公司作为专业的房地产开发商在进行房屋预售前，应当充分估计天气因素对工期可能造成的影响，事先合理扣除、预计工期，确保在合同约定交房日期前顺利完工。因此，二建公司主张涉案商品房的逾期交付因不可抗力造成，存在免责情形的理由不成立，本院不予支持。二、关于一审判决计算逾期交房的违约金额是否正确的问题。本院认为，第一，如上所述，二建公司提出逾期交房存在不可抗力的主张不成立，其请求扣除212日延误的工期，顺延交房时间，本院不予支持。第二，二建公司未能提供证据证明其已经通知杨建华、杨美兰收房，亦无证据证明杨建华、杨美兰存在故意拖延收楼的行为，因此，二建公司主张杨建华、杨美兰故意拖延收楼应自行承担延迟收房责任的依据不足，一审判决逾期交房违约金计算至双方确认收房时间正确。第三，虽然涉案合同约定逾期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，但二建公司提出逾期交房违约金过高,请求人民法院进行调整,鉴于杨建华、杨美兰未能举证证明其因二建公司逾期交房造成除租金以外的其他损失，亦没有提供足以推翻茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出的茂盈恒信评报字[2019]第059号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑56套毛坯房市场客观租金评估报告书》的证据，一审法院参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。杨建华、杨美兰上诉请求按合同的约定计付逾期交房的违约金，本院不予支持。二建公司上诉请求按涉案房屋的实际租金为标准计算违约金，该主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费794元，由广东电白二建集团有限公司负担321元（该公司已预交321元），杨建华、杨美兰负担473元（杨建华、杨美兰已预交473元）。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年六月十七日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞