湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9825号原告（反诉被告）：周剑跃，男，1971年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会。住所地在湖南省长沙市雨花区时代阳光大道宏聚地中海对面。法定代表人：唐建国，主任。委托诉讼代理人：穆天洪，男，1980年3月17日，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。第三人：北京圣顿教育科技有限公司。住所地在北京市海淀区北太平庄路****3-1188。法定代表人：何垚崴，执行董事。原告（反诉被告）周剑跃(以下简称原告)与被告（反诉原告）长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会（以下简称被告）及第三人北京圣顿教育科技有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人戴一山，被告的委托诉讼代理人穆天洪、陆灿到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已付租金854206.48元，并支付自2016年5月16日至前述款项全部返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告返还原告已付履约保证金720906.48元；3、被告赔偿原告装修损失2988501.46元；4、被告承担诉讼费、鉴定费。事实和理由：2016年5月10日，原告通过招投标方式中标被告处牛头村生活安置房剩余房产出售及门面出租项目（村民服务中心出租）。同日，原告与被告签订《租赁合同》，对租期、数额及支付方式等进行了约定，用于原告开设学校。同时为用于办学配套需要，2016年7月1日，原、被告还签订了《承租服务中心后坪协议》，由被告将合同约定范围内的后坪出租以配合办学配套使用，并对租期、租金等进行了约定。后原告按约定向被告支付了租金、履约保证金，并就涉案租赁房屋进行了装修。因被告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关报批报建手续，致使原告无法办理相关教学资质且无法正常经营。为妥善处理上述问题，原告与第三人作为共同承租人与被告就原《租赁合同》达成补充协议，由被告在规定时间内办理相关手续，保证原告和第三人正常开园营业，但至今未取得相关手续。此后，第三人起诉至法院，原、被告签订的租赁合同及补充协议、后坪租赁协议被法院判决为无效，且对原告已付的租金、履约保证金等进行了确认。但未对原告的实体权利进行处理，原告多次与被告协商未果。被告辩称：涉案鉴定是针对原告第三项诉讼请求作出的。第一、原告一直占用被告租赁的物业，应当支付占有使用费，故退还租金的请求无事实、法律依据。第二、（2019）湘0111民初3007号和（2019）湘01民终11765号两份民事判决书明确认定合同无效，双方均有过错，故履约保证金也应按过错责任来分担。第三、原告的第三项诉讼请求应当驳回。鉴定材料不合法，对有争议的鉴定材料未经法院认定；鉴定内容违法，违反法律规定和合同约定。该鉴定报告不应被采信，原告应承担举证不能的后果，其诉求没有证据支持。即使鉴定报告被采信，不客观、不真实的部分不能作为审判的依据。原告对未形成附和的装饰装修的赔偿诉求应予驳回，装修已破坏的损失应由原告承担。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付自拖欠租金之日（2017年3月1日）起至腾空并返还房屋和后坪之日止的占有使用费（暂计算至2020年5月30日的占有使用费为5138151元）；2、判令由原告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，被告将位于长沙市雨花区××街道××社区××村集体安置房屋对外出租进行招标，经招投标程序后，原告中标，被告遂与原告签订了《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》。合同约定租期自2016年8月31日至2031年8月30日，前三年租金按中标价（即年租金1441812.96元），第四年开始村民服务中心每三年不低于8%的增幅；按“先付后用”的原则，半年结算支付，原告向被告交纳720906.48元作为履约保证金。租赁的房屋为毛坯房，装饰装修由原告负责，合同期满来装去丢，所有装饰装修保存完整，归被告所有。合同签订后，原告对房屋进行了装修并开办了学校，仅支付了村民服务中心半年的租金和保证金共计1441812.96元（租金交至2017年2月28日），后一直拖欠租金。2016年7月1日，原告又与被告签订了《承租服务中心后坪协议》，约定年租金为133000元整，原告每年九月份一次性预先付清当年的租金，暂定租期为十五年。原告于2017年1月22日支付了第一年的租金133000元（租金交至2017年8月30日），后一直拖欠租金。2018年2月，原告提出为经营需要，邀被第三人作为共同承租人承租涉案房屋。被告要求在租赁合同中将第三人列为承租人，在原租赁合同中加名。被告考虑到租赁房屋的实际经营状况，同意第三人作为共同承租人，并在前述两份租赁合同中添加第三人为承租人。2018年2月2日，第三人代原告补交了部分拖欠的租金共计1639547.37元。2018年2月6日，双方签订《补充协议》，约定被告指派专人负责提供原告及第三人所需开办教育机构的所有手续。同时，根据《租赁合同》第三条的约定，租金半年结算，由原告在合同签订日支付被告半年租金，往后每半年提前一个月支付租金，如原告逾期未支付租金，被告有权终止合同收回房屋；第四条的约定，原告逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向被告支付违约金，逾期五个工作日未缴纳租金，被告有权解除合同收回房屋。原告和第三人不但一直拖欠租金不交，所有手续办理的费用也未支付给被告。2019年，第三人提起诉讼，被告在该案中提起反诉。经长沙市雨花区人民法院审理，判决三份租赁协议无效，因第三人没有正常使用租赁房屋，交纳的租金1639547.37元则相应变为合同无效所造成的损失，被告退还第三人租金983728.42元，第三人和原告将房屋及后坪场地腾空返还给被告。后被告提起上诉，长沙市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的判决。被告已将租金983728.42元及诉讼费全部付给了第三人。但原告及第三人未将房屋及后坪腾空并返还给被告，为此被告已向法院申请强制执行。但原告不同意返还，至今仍占有使用房屋及后坪。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应向被告支付自拖欠租金之日止至腾空并返还房屋之日止的占有使用费。原告针对被告的反诉答辩称：1、就原告与第三人、被告签订的租赁合同补充协议的约定，被告承诺向原告、第三人提供所需开办机构的相应手续，保证能够在2018-8-1日正常开园，因被告负有先履行义务，在被告没有完成上述义务的情况下，原告与第三人有权延迟或拒绝支付租金，这一点在第三人与被告2019-3007号判决书中被告反诉第三人的租金占用费的请求也被法院予以驳回，因此，原告不存在拖欠被告租金的问题。原告在无法正常营业后，已将涉案场地腾空返还给被告，因此被告主张的占用使用费没有事实法律依据。第三人未到庭，其书面述称：第一、（2019）湘0111民初3007号和（2019）湘01民终11765号民事判决书已确认《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》及《承租服务中心后坪协议》无效，第三人基于生效判决项下的权利义务已全部履行完毕。第二、在前述房屋租赁合同被确认无效后，原告与被告应自行处理双方的纠纷，与第三人无关，且第三人对涉案租赁合同2018年2月以前的履行情况并不了解。第三、2018年2月2日，第三人向被告支付1639547.37元。被告主张该笔款项系第三人为原告补交2017年2月28日以后拖欠的租金，该陈述不符合事实。第三人支付的款项具体构成为：村民服务中心2018年2月1日至2018年8月30日共计七个月的租金841057.56元、村民服务中心后坪2018年2月1日至2018年8月30日共计七个月的租金77583.33元以及履约保证金720906.48元。如按照被告的主张，第三人为原告补交2017年2月28日以后拖欠的租金1574812.96元，还剩余64734.41元，第三人多交的该部分款项无任何合理解释，违反商业逻辑。如被告主张第三人多交的64734.41元是为了缴纳2018年2月1日以后的租金，且在第三人支付1639547.37元后仍拖欠租金656172.07元，则更无合理性。第三人不可能在签署合同并支付1639547.37元高额款项的当日就让自己处于拖欠租金656172.07元的状态，被告从未向第三人催缴所谓拖欠的租金可为佐证。本院经审理，认定事实如下：2016年5月10日，原告通过公开竞价确定为牛头村生活安置房剩余房产出售及门面出租项目（村民服务中心出租）中标人。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方同意将位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区村民服务中心的面积约4450.04平方米的毛坯房租赁给乙方，由甲方配备水表、电表均一个。并注明：租赁期内，装饰装修由乙方负责，合同期满来装去丢，所有装饰装修保持完整，归甲方所有。2、租赁期限为2016年8月11日至2031年8月30日。3、租金标准为前三年租金按中标价，第四年开始村民服务中心每三年不低于8%的增幅。2016年8月31日至2019年8月30日，村民服务中心按27元/平方米/月，年租金合计1441812.96元，总金额合计4325438.88元；2019年8月31日至2022年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1557157.96元，总金额合计4671473.88元；2022年8月31日至2025年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1681730.56元，总金额合计5045191.68元；2025年8月31日至2028年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1816269元，总金额合计5448807元；2028年8月31日至2031年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1961570.52元，总金额合计5884711.56元。4、租金交付方式为按半年结算，由乙方在合同签订日，支付甲方半年租金，往后每半年提前一个月支付租金。如乙方逾期未向甲方支付租金，甲方有权终止合同收回房屋。乙方向甲方交纳720906.48元作为履约保证金，租期未满甲方不退还履约保证金，租赁期满后乙方退还房屋及设施，甲方验收后退还履约保证金（不计息），如有人为破坏造成房屋及设施等损坏的乙方负责赔偿。5、乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期五个工作日，未向甲方缴纳租金，甲方有权理解为乙方自动放弃房屋租赁权益，房屋内所有乙方投入配置归甲方所有，甲方有权解除合同收回房屋。乙方不得将出租房屋经营违法、易燃易爆、影响市容市貌、化工用品。双方还对其他事项进行了约定。2016年7月1日，原、被告签订一份《承租服务中心后坪协议》，约定：甲方为被告、乙方为长沙达益职业中等专业学校（以下简称达益学校），由乙方（周剑跃，身份证号码43018119********）负责服务中心后坪场地平整、铺水泥，做好围墙护栏等所有工程及承担所有费用；年租金133000元，乙方每年九月份一次性预先付清当年的租金，暂定租期15年，自2016年8月31日起至2031年8月30日止。因乙方负责前期的相关建设投入，从租期第12年（即2028年8月31日）开始至第14年（即2031年8月30日），甲方免除乙方三年的服务中心后坪租金；乙方在后坪的所有投入均由其负责，投入形成的所有地面附着物的所有权归甲方所有，租期内由乙方使用，不论何种原因双方的租赁关系解除或终止，，地面附着物由甲方无偿收回乙方无条件予以配合，合同期满后，乙方在同等条件下享有优先租赁权；后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外作任何盈利性的用途或出租或出借。《租赁合同》签订后，被告将涉案房屋交给原告租用。2016年5月16日，原告向被告支付1361812.96元（含履约保证金720906.48元、半年租金640906.48元），被告出具相应收据（补租金2016.8.31-2017.2.28）。2016年6月30日，原告向被告支付80000元，被告出具相应收据[牛头村生活安置房村民服务中心出租的租金（补交尾数）2016.8.31-2017.2.28]。2017年1月22日，原告（达益学校）向被告支付133300元，被告出具相应收据（后坪租金2016.9.1-2017.8.30）。2018年2月6日，原告（乙方）、第三人（乙方）与被告（甲方）签订《关于租赁合同的补充协议》，约定：甲方指派专人，负责提供乙方所需开办教育机构的所有手续（所有手续办理的费用乙方负责），保证乙方在2018年8月1日正常开园营业。如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续，合同自动解除，且赔偿乙方投入成本及各项损失；甲方负责协调处理与村民关系，保证乙方在没有外界群众阻力的情况下正常办学。在签订该份补充协议前一日即2018年2月5日，第三人向被告支付1639547.37元，被告出具相应收据（村民服务中心的租金及后坪租金2017.3.1-2018.2.28）。2018年7月10日，第三人致函被告，因被告未能提供开办教育机构的所有手续（包括但不限于房屋所有权证、建筑工程竣工验收备案证书、消防验收合格意见书、卫生许可证等），导致2018年8月1日不能正常开园营业，将构成违约，要求被告收函后书面说明相关手续的办理进度，在2018年8月1日前协商签署补充协议，就办园相关手续的具体办理时间作出承诺；此外，已缴纳的租赁期限次日起至能够正常开园营业之日止的租金应全部予以免除；如未能协商解决，保留自2018年8月1日起解除《租赁合同》、《补充协议》等相关协议并要求赔偿全部损失的权利。2018年10月23日，被告向原告发出《关于限期支付租金的催告函》，要求原告接到催告函之日起三个工作日内，务必按约付清所有应付的租金，否则将追究违约责任。次日，原告签收并要求被告尽快完善相关办证手续。2018年11月13日，被告向长沙市雨花区人民政府出具一份《关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告》，载明：2013年为积极响应政府严禁超标使用办公用房的指示精神并为增加村里收入，由区政府牵头对外招商引资，将村民服务中心进行招拍挂招租，于2016年4月26日在长沙市雨花公共资源交易中心开标、竞标，由原告竞得且已签订合同，年限15年，已交付原告使用；2017年5月，原作为办学使用的该栋楼因未办理规划许可证、施工许可证、消防合格证等相关报批报建手续，消防责令停止办学，现该栋楼已腾空、闲置，承租人也因此无法办理相关教学资质，致使该栋楼无法正常经营，给村里和承租人造成很大的经济损失，村民反映非常强烈；为解决以上问题，特申请加快办理牛头村村民服务中心的各种报批报建手续。2019年1月29日，第三人向被告发出《关于解除等相关协议的通知》，载明：一、《租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》等相关协议于2019年1月1日正式解除；二、被告应于收到本通知之日起三个工作日内将已支付的1639547.37元退回，逾期未退的则自逾期之日起，将按银行同期贷款利率（即年利率4.35%）计收利息。该通知于2019年2月1日妥投。2019年4月2日，第三人诉至本院，请求判令：第三人与被告签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《关于的补充协议》等相关协议于2019年1月1日解除；被告向第三人返还已付款项1644347.37元，并支付自2019年2月12日起至前述款项全部返还之日止的利息（按银行同期贷款利率）；被告支付第三人差旅费4800元；被告承担诉讼费。在该案审理过程中，原告作为第三人参加诉讼。后被告提出反诉请求：判令解除被告与原告、第三人签订的《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》、《租赁合同的补偿协议》等相关租赁协议；判令原告、第三人腾空并交还租赁的房屋；判令原告、第三人支付被告自拖欠之日起至腾空并交还房屋之日止的租金1617380.71元（暂计算至2019年4月30日）及拖欠租金的违约金185401.52元（暂计算至2019年4月30日，自拖欠之日起以拖欠的月租金为基数按同期银行贷款利率的四倍计算至全部租金付清之日止）；所有受理费由原告、第三人承担。2019年8月29日，本院作出（2019）湘0111民初3007号民事判决书，判决：确认原告和第三人与被告签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》无效；被告退还第三人租金983728.42元；原告和第三人将租赁房屋及后坪场地腾空返还给被告；驳回第三人的其他诉讼请求；驳回被告的其他反诉请求。原告在该案中撤回了其独立的诉讼请求，故本院未予处理，并告知原告可通过合法途径另行解决。被告不服并上诉至长沙市中级人民法院，该院于2019年10月29日作出（2019）湘01民终11765号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2020年4月2日，被告向本院申请强制执行，要求原告、第三人将租赁房屋及后坪场地腾空返还给被告并向被告支付二审案件受理费5879.7元。2020年4月7日，本院作出（2020）湘0111执1534号执行裁定书，裁定将租赁房屋及后坪场地腾空返还给被告。2020年10月9日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明：1、2018年2月2日，原告与第三人签订一份《合作办园协议书》，双方就幼儿园的举办事宜达成协议。《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》中，第三人的签名系经被告同意事后加名，第三人与原告作为共同承租人；2、2020年12月5日，本院作出（2020）湘0111执1534号之一执行裁定书，认为暂不宜采取强制措施将租赁房屋及后坪场地腾空，待申请执行的条件具备时，可申请恢复执行，故裁定终结本院（2019）湘0111民初3007号民事判决书的执行。在本案审理过程中，原告向本院提出鉴定申请，请求对《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》所涉位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区村集体安置房屋场地、后坪施工、装修工程造价进行鉴定。本院准许后，依法委托湖南华中源工程项目管理有限公司（以下简称华中源公司）对上述事项进行鉴定。2020年9月6日，华中源公司作出一份《鉴定报告》。载明鉴定情况为：一、关于结算书第一部分即建筑工程：1、砌墙及粉刷为346253.47元；2、钢结构雨棚搭设为33000元；3、后坪及围墙的整体施工建设为673507.73元。二、关于结算书第二部分即装饰装修工程：1、一楼自流坪为74029.86元；2、水磨石地面为186910.56元；3、铝合金门、窗为97509.66元；4、一至五楼装修为635296.19元；5、墙漆为193912.59元。三、关于结算书第三部分即安装工程的造价现值为1、中央空调为774924.13元；2、户外电子招牌为36666.79元；3、电动门、岗亭、旗杆为25697.4元；4、篮球架、床铺、乒乓球台、户外不锈钢洗手台为9000元。四、关于结算书第四部分即拆除工程：1、拆除及清运原有内墙体为61792.26元；2、电梯间改造装修为11493.3元。综上，已施工部分的鉴定金额（结算书第一至第四部分）为2988501.46元。以上事实，有租赁合同、承租服务中心后坪协议、付款凭证及收据、关于牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同的补充协议、催办函、关于限期支付租金的催告函、关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告、关于解除牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同等相关协议的通知、（2019）湘0111民初3007号民事判决书、（2019）湘01民终11765号民事判决书、（2020）湘0111执1534号及之一执行裁定书、合作办园协议书、鉴定报告、询问笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。对于第三人与被告及原告之间因涉案租赁合同（协议）及补充协议所发生的纠纷，长沙市中级人民法院已作出（2019）湘01民终11765号民事判决书。该份生效判决认定的事实，双方当事人无需举证证明。生效判决认定截至案件辩论终结前，被告仍未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故原告与被告、第三人签订的《租赁合同》、《关于的补充协议》及《承租服务中心后坪协议》均为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于原告主张的租金、保证金返还问题本案中，原、被告和第三人对涉案租赁合同（协议）的无效均有过错，应各自承担相应的责任。被告作为涉案房屋的所有权人，应当知晓涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或房屋所有权证，其明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍然通过第三方交易平台对外招租，且没有披露涉案房屋的相关建设信息，对导致所签租赁合同（协议）无效负有主要过错，应承担主要责任,本院酌情确定为60%;原告和第三人作为共同承租人负有审查义务，对租赁房屋用以办学的目的、用途明确，对教学场地必须具备的相关手续应当清楚，其未尽到相应的注意义务，应承担次要责任，本院酌情确定为40%。原告确因无法办学导致所签合同的缔约目的落空，其交纳的租金854206.48元（640906.48元+80000元+133300元）及履约保证金720906.48元则相应地成为合同无效所造成的损失，被告应按过错责任比例予以退还。因此，被告应退还原告租金512523.89元（854206.48元×60%）、履约保证金432543.89元（720906.48元×60%）。对于原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。二、关于原告主张的装修损失问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案的租赁合同（协议）已归于无效，对租赁场地内未形成附合的装饰装修物，被告不同意利用的，原告应自行拆除，被告不承担相应物品的赔偿责任；对于租赁场地内已形成附合的装饰装修物的现有价值，被告应当按比例赔偿原告。原告申请对涉案房屋的场地、后坪施工、装修工程造价等事项进行鉴定，华中源公司依据本院的委托，对原告的申请事项进行鉴定并出具鉴定报告，该鉴定机构具备鉴定资质和相应的鉴定人员，鉴定程序合法。经庭审质证，原告对该鉴定报告无异议，被告对鉴定报告的部分内容存有异议。鉴于涉案房屋的装饰装修物的现值难以确定，故本院将结合在案证据并考虑被告提出的异议进行具体认定。根据《鉴定报告》所载明细，未形成附合的装饰装修物有：钢结构雨棚（33000元）、中央空调（774924.13元）、户外电子招牌（36666.79元）；电动门、岗亭、旗杆（25697.4元）、篮球架、床铺、乒乓球台、户外不锈钢洗手台（9000元），以上金额共计879288.32元。剩余已形成附合的装饰装修价值为2109213.14元（2988501.46元-879288.32元），原、被告双方应按导致合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修损失。因此，被告应赔偿原告装饰装修损失1265527.88元（2109213.14元×60%）。三、关于被告主张的占用费问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告反诉要求原告支付自2017年3月1日起的村民服务中心占用费，但根据被告向雨花区人民政府出具的《关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告》，即被告认可涉案房屋在2017年5月已停止办学，房屋一直处于闲置状态。因此,原告应支付2017年3月1日至2017年5月1日的村民服务中心占用费，即240302.16元（1441812.96元/年÷12月×2月）。对于被告主张的2017年5月以后的村服务中心占用费和2017年9月以后的后坪占用费，缺乏依据，本院不予支持。具体理由为：一方面，被告提交的证据不能证明原告在此后正常租用了涉案房屋及后坪用于办学，且自第三人与原告共同承租起，被告一直未办妥涉案房屋的相关报批报建手续，致使第三人函告解除双方之间的租赁关系。2019年4月以后，双方更因租赁合同（协议）的履行产生纠纷，一直处于责任不定的状态。另一方面，在（2019）湘01民终11765号民事判决生效后，原告即应依照判决内容履行向被告腾空返还租赁房屋及后坪场地的义务。如其未予履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被告可主张原告支付迟延履行金，即对于被告因原告怠于履行判决内容造成的损失问题可在执行程序中解决。综上，将被告应退还原告的租金与原告应支付被告的占用费两相抵扣后，被告还应退还原告租金272221.73元（512523.89元-240302.16元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会应于本判决生效之日起10日内退还原告周剑跃房屋租金272221.73元；二、被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会应于本判决生效之日起10日内退还原告周剑跃履约保证金432543.89元；三、被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会应于本判决生效之日起10日内赔偿原告周剑跃装修损失1265527.88元；四、驳回原告周剑跃的其他诉讼请求；五、驳回被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序审理减半收取17700元，反诉受理费因适用简易程序审理减半收取23883.5元，合计41583.5元。由原告周剑跃负担16633.5元，被告长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会负担24950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年十二月二十九日法官助理邓淑娟书记员廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。