浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18961号 原告：楼小娟，女，1971年5月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：吴俊霞,浙江森泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季赛男,浙江森泽律师事务所律师。 被告：陈惠杰，男，1950年12月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：陈江江，男，1982年9月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：翁青玲，浙江恒霁律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司义乌分行，住所地：浙江省义乌市宾王路**。 负责人：陈湘文。 委托诉讼代理人：吴早生，男，该公司员工。 第三人：浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住，住所地：浙江省义乌市福田街道城北路**/div> 法定代表人：陈文学。 委托诉讼代理人：蒋英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张俊华，男，该公司员工。 原告楼小娟诉被告陈惠杰、陈江江，第三人中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）、浙江义乌农村商业银行股份有限公司（以下简称义乌农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼煜波独任审判，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告楼小娟的委托诉讼代理人吴俊霞、季赛男，被告陈惠杰、陈江江及其委托诉讼代理人翁青玲，第三人农行义乌分行的委托诉讼代理人吴早生，第三人义乌农商银行的委托诉讼代理人蒋英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告楼小娟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年11月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、两被告与第三人农行义乌分行共同办理位于义乌市××幢××单元房地产的注销抵押登记手续；3、两被告立即根据已生效的（2008）义民初字第11406号民事判决书确定的内容向第三人义乌农商银行履行还款义务，准予原告自愿代为履行上述还款义务；4、第三人义乌农商银行在第3项诉讼请求内容履行当日办理位于义乌市××幢××单元房地产的解除查封手续；5、两被告协助办理义乌市××幢××单元房地产过户登记手续。诉讼过程中，因涉案房屋被司法查封，不具备过户条件，原告将诉讼请求变更为：确认原告与两被告于2010年11月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效。事实与理由：两被告系父子关系。2010年11月1日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，约定两被告将其共同拥有的位于××街道××幢××单元房产出售给原告，建筑面积为294.09平方米，房屋产权证号为义乌房权证北苑字第ａ00075006号，土地证号为义乌国用（2003）字第1-59**，两被告承诺并保证，在该房具备转让条件时，无条件办理房屋产权过户手续，转让价格为人民币300万元，具体支付时间及方式为：1、原告陪同两被告到银行归还上述房屋抵押贷款本金时，由原告用本票代被告支付70万元，首期余额50万元在两被告交付钥匙时付清；2、待两被告付清上述抵押贷款利息，取回房产证、土地证后交由原告保管；3、在双方最终办妥上述房屋所有权过户手续并将新的房产证、土地证交给原告的当天结清最终余款。2010年9月17日，原告丈夫石新勇向被告陈惠杰开具70万元本票用于归还涉案房屋的抵押贷款，后于2010年11月1日、12月20日向两被告支付房款25万元、25万元。上述款项由被告陈惠杰向原告出具了收条三份，并将房屋钥匙交给原告，原告在涉案房屋居住至今。两被告还清抵押贷款后未将房产证、土地证交由原告保管，也未及时要求第三人农行义乌分行办理注销抵押手续。原告要求两被告办理过户手续时，发现涉案房屋已被法院查封，经了解是因为被告陈惠杰给他人提供担保被第三人义乌农商银行起诉，导致涉案房屋至今无法过户。 被告陈惠杰、陈江江共同答辩称，原、被告签订的房屋买卖协议违反禁止性法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关依法查封的房屋不得转让。案涉房屋于2008年7月1日就已被义乌法院查封，而案涉房屋的房屋买卖协议于2010年11月1日签订，应认定无效。陈江江也是案涉房屋所有权人，根据双方签订的房屋买卖协议第十条第一款约定：二十五万元汇入陈江江的账户，但是陈江江至今未收到。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人农行义乌分行述称，两被告的抵押贷款已经归还，第三人同意注销抵押登记。 第三人义乌农商银行述称，被告陈惠杰系（2008）义民初字第11046号民事判决书确定的债务人，现有本金64万元及利息未履行，在上述债务履行完毕后，第三人才能向法院申请解除对案涉房地产的查封。 原告向本院提交的证据及被告、第三人的质证意见： 1、房屋买卖协议一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实。两被告对该证据的真实性没有异议、合法性有异议，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的规定。第三人农行义乌分行认为该证据与第三人无关。第三人义乌农商银行对该证据无异议。 2、中国建设银行汇票申请书一份、收条三份，证明原告已向两被告支付首期房款120万元，且两被告已确认收到的事实。两被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但同时也可以证明原告没有按合同约定付款给被告陈江江。第三人农行义乌分行认为该证据与第三人无关。第三人义乌农商银行对该证据无异议。 3、情况说明一份，证明涉案房屋的抵押贷款已还清，并具备办理注销抵押手续条件的事实。两被告对该证据无异议。第三人农行义乌分行对该证据无异议。第三人义乌农商银行对该证据无异议。 4、（2008）义民初字第11406号民事判决书一份、不动产登记证明一份，证明被告陈惠杰为他人提供担保，第三人义乌农商银行申请查封涉案房屋的事实。两被告对该证据的真实性、合法性没有异议，可以证明涉案房屋于2008年就被法院查封。第三人农行义乌分行认为该证据与第三人无关。第三人义乌农商银行对该证据无异议。 本院认为，原告提供的上述证据内容客观真实，被告对真实性均无异议，可以达到原告的证明目的，故本院对其证明力予以确认。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实： 两被告系父子关系。坐落于义乌市××街道××幢××单元房产（权证号码：义乌房北苑共字第ａ00097358号，义乌房权证北苑字第ａ00075006号、1-2003-1-5931）系两被告共同所有。2010年11月1日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：两被告将其共同所有坐落于××街道××幢××单元房产出售给原告，建筑面积为294.09平方米，转让价格为人民币300万元；两被告承诺并保证，在该房具备转让条件时，无条件办理房屋产权过户手续；转让款首期支付120万元，第二期支付180万元，首期120万元的70万元在原告陪同两被告到银行归还抵押贷款本金时，已由原告以本票支付，首期余额50万元在两被告交付钥匙时付清，待两被告付清上述抵押贷款利息，取回房产证、土地证后交由原告保管，在双方最终办妥上述房屋所有权过户手续并将新的房产证、土地证交给原告的当天结清最终余款，……。被告陈惠杰的配偶王利群也在上述协议落款处签字确认。上述协议中约定的70万元购房款已由原告于2010年9月17日以本票的方式支付给被告陈惠杰，并由其出具了70万元购房款收条一份。原告分别于协议签订当日及同年12月20日支付房款25万元、25万元，均由被告陈惠杰出具了相应的收条。协议签订后，两被告将涉案房屋的第三、四两层交付给原告使用，第二层仍由被告使用，第一层由被告在出租。 另查明，因被告陈惠杰为他人债务提供担保，2009年4月24日，本院作出（2008）义民初字第11406号民事判决书，判令被告陈惠杰对浙江香山建设工程有限公司欠第三人义乌农商银行的借款本金200万元及利息承担连带清偿责任。上述案件诉讼过程中，本院对涉案房产进行查封，案件进入执行程序后进行了续封。 本院认为，原告楼小娟与被告陈惠杰、陈江江签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房产被法院查封，但法院对不动产的查封只是限制了不动产的物权变动，并不能影响当事人不动产转让合同的效力，故原、被告签订的《房屋买卖协议》依法应认定有效。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两被告的辩解，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 原告楼小娟与被告陈惠杰、陈江江在2010年11月1日签订的《房屋买卖协议》有效。 案件受理费50元，由被告陈惠杰、陈江江共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼煜波 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  陈雪姣