安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初4650号 原告：李坤山，男，1983年6月11日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：徐爱华，女，1982年12月13日出生，汉族，安徽省黄山市人，住安徽省界首市。 被告：界首市栖霞汇泉置业有限公司，住所地界首市天安路西侧、顺河东路南侧，统一社会信用代码91341282MA2NBT326N。 法定代表人：张珠峰。 委托诉讼代理人：孙春峰，安徽鹿上律师事务所律师。 原告李坤山、徐爱华诉被告界首市栖霞汇泉置业有限公司（下简称栖霞汇泉）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，被告栖霞汇泉提起反诉，后撤回反诉。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告徐爱华、被告栖霞汇泉的委托代理人孙春峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李坤山、徐爱华提起诉请，请求:1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金5232元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由:2017年9月8日,原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》约定:原告购买被告开发的“栖霞锦绣城”14幢2单元4层401号房屋,总价款747530.00元;交房日期于2018年11月20日前;交房条件“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”。合同签订后,原告按约付款,但被告交房直到2019年1月30日才符合条件,被告违约逾期70天。根据合同第十二条1-(2)约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”,依约被告应向原告支付逾期交房违金5232元。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 原告李坤山、徐爱华为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、二原告身份证复印件；2、商品房买卖合同（预售）和购房付款发票复印件；3、书证房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（2019年1月30日）；4、书证关于锦绣城业主信访问题调解情况告知复印件。 被告栖霞汇泉辩称：一、首先答辩人针对此次一百余户诉讼案件贵院的诉讼程序作出如下几点答辩。1、被告一次收到一百份案件开庭通知(邮寄时没有送达原告起诉提供的证据，被告是在周一才拿到部分证据)，还有部分起诉状是在周四就是昨天才从法庭取得起诉状，这一百余个案件的开庭时间又是同一天，短短几天内被告无法完全核对原告诉状中所述的购房、价款等案件事实。为此被告已在庭前书面向贵院提出延期举证开庭审理申请，但贵院未给予书面答复。2、涉案一百多余案件并非事实清楚、权利义务明确的案件，被告已提起反诉，本案不应使用小额诉讼程序进行审理。3、被告再次申请贵院整体回避，将本案报请阜阳市中级人民法院，指定邻县法院进行审理。二、答辩人不存在延期交房，被答辩人要求答辩人支付延期交房违约金没有事实依据。1、根据答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，答辩人应于2018年11月20日向被答辩人交付房屋。答辩人在2018年11月17日就通过邮寄方式向被答辩人送达了交房通知书，告知被答辩人办理收房的地址和所需资料，是被答辩人拖延办理收房手续。2、答辩人在约定的交付期限届满前，已满足约定的交房条件。本案中答辩人在2018年11月20日前已经取得了竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。可见答辩人在约定的交房期限届满前已符合约定的交房条件。3、答辩人在约定的交付期限届满前，已满足法定的交房条件。《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。涉案商品房于2018年11月取得设计、施工、工程监理等单位加盖公章的竣工验收备案表。该备案表足以说明涉案工程已经竣工，有完整的技术档案和施工管理资料。三、被答辩人在诉状中所述2019年1月30日才符合交房条件，系被答辩人对备案的错误理解。《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》(国发[2003]5号)第76项规定，建设单位只需要提供房屋建筑工程竣工验收相关的资料给建设行政主管部门，建设行政主管部门只能进行形式审查，而无需进行实质性审查。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)将《城市房地产开发经营管理条例》确定的“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收”取消，国家单位不再统一组织综合验收，即由建设单位自行组织验收即可。由于上述国务院颁发的行政决定，界首市住房和城乡建设局已经丧失了组织竣工验收的行政权力，房屋的竣工验收备案直接由勘查、设计、施工、工程监理等单位进行。因此，在约定2个月交房期间经过后，答辩人才于2019年1月21日统一向界首市住房和城乡建设局提交备案材料，界首市住房和城乡建设局在2019年1月30日完成备案，该备案是交房后栖霞汇泉代为办理房屋产权的程序，与被答辩人理解的交房取得竣工验收备案不是同一含义。合同约定的是答辩人“取得”施工、设计、勘察、监理等单位出具的竣工验收备案证明即可交房，是否向界首市住房和城乡建设局提交备案材料，并不是交房的条件，而是办理房屋产权证明的必经程序。综上所述，答辩人在约定期限内书面通知被答辩人收房，在通知被答辩人收房时已满足合同约定的交房条件，因被答辩人拖延收房致房屋未能交接，是被答辩人存在违约行为，答辩人并不存在违约。故应依法驳回被答辩人的请求。 被告栖霞汇泉为支持其辩称向本院提供如下证据：1、营业执照及法人代表证明书；2、商品房买卖合同、EMS邮寄单、查询单、交房通知书（该四份证据未提供），竣工验收备案表、测绘报告及情况说明、住宅质量保证书及住宅使用说明；3、建设工程竣工验收消防备案凭证、施工单位签署的工程保修书；4、界首市住房和城乡建设局答复；5、界首市自然资源和规划局不动产首次登记宣传单（未提供）；6、施工图审查意见回复函、工程变更通知单、房屋分层平面图。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：栖霞汇泉系“栖霞锦绣城”的开发商，原告李坤山、徐爱华与栖霞汇泉于2017年9月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》购被告公司开发建设的“栖霞锦绣城”14幢2单元4层401号房屋，总价款为747530.00元。该合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交接时间和手续约定：出卖人应当在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋3.查验该商品房后双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房款未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）因买受人原因造成延期交付的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的房屋保管金、违约金。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，并在2019年5月10日取得房屋。 另查明，涉案商品房于2019年1月30日完成建设工程竣工验收备案。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案查明的事实，被告未在合同约定的时间内将符合合同约定的交付条件的房屋交付原告，被告已构成违约，故被告应当按照合同第十二条的相关约定支付原告逾期交房违约金。被告虽称于2018年11月20日前通知原告交房，但当时涉案商品房尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即尚不符合合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应自2018年11月21日起计算至2019年1月30日。故被告应支付原告逾期交房违约金5232元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 被告界首市栖霞汇泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李坤山、徐爱华逾期交房违约金5232元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告界首市栖霞汇泉置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  杨萍 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理席凤丽 书记员尹一豪