四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17274号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川安邦投资实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区锦绣路********。 法定代表人：陈大民。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张德贵，男，1976年3月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：沈丹，四川承道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张淑平，女，1977年11月21日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：沈丹，四川承道律师事务所律师。 上诉人四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）因与被上诉人张德贵、张淑平商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 安邦公司上诉请求：撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4264号民事判决，改判撤销安邦公司与张德贵、张淑平于2019年12月4日签订的《逾期办证违约金支付协议》。事实和理由：一、事实不清。（一）歪曲诉争的基本事实。双方诉争的事实是该套房屋的不动产权证是否延迟办理，而一审判决在类案成都市两级法院生效判决的情况下，回避该套房屋的不动产权证是否延迟办理，转而将项目的不动产权证是否延迟办理作为裁判依据。而《商品房买卖合同》第十九条第（一）款第2项明确约定，并不以楼栋所有权的迟延办理承担违约金，而是以该套房屋的所有权证是否迟延办理为准。双方诉争的《商品房买卖合同》及补充协议、《逾期办证违约金支付协议》指向的均是该套房屋的不动产权证，一审判决为了保持与判决结果一致，又不与区市两级法院生效判决矛盾故意歪曲事实。（二）事实不清。一审判决一边认为安邦公司不存在重大误解，一边又认定安邦公司的撤销权已超过规定期间，自相矛盾。而且，一审法院根本未审理查证撤销权的起止时间，就得出如此结论。1.案涉房屋不动权证未办理是因为政策导致，合同签订后的履行过程中，因国家政策调整二证合一，安邦公司在一审中提交了两级法院的判决，以此证明案涉房屋的办证时间起算点。2.新都区二证合一的时间为2016年11月，根据双方约定，以及两级法院生效判决认定，应当以国土证的办理时间等同于现在不动产权证的办理时间，故应当在2022年12月办理不动产权证。安邦公司并未违约。3.一审判决并未认定安邦公司知道或应当知道撤销权的起始时间，而事实上，安邦公司在应诉时聘请的律师才告知其有撤销权，时间为2020年3月通知，安邦公司是2020年4月提起的反诉，故撤销权起算时间应当为2020年3月。二、原审适用法律错误。签订《逾期办证违约金支付协议》是双方对国家不动产权政策调整的重大误解下所为，无论哪个层面，均反对不劳而获、不当得利，所以合同法、民法总则及即将施行的民法典都明确规定重大误解的撤销权。三、新都区俨然已成为成都市房地产市场高危高风险地区，本案审理结果影响重大。“桂花香邻”小区因误解涉及逾期办证违约金的100余户，目前仅有本案一户起诉，其余业主均在等待本案二审结果以备诉讼。特别是双方在签订协议后的2020年1月席卷全球的新冠肺炎疫情，导致市场主体生态环境严重破坏，各级党政司法部门纷纷出台应对政策文件，在此背景下，错误适用法律偏袒不劳而获、不当得利显失公平。 张德贵、张淑平辩称，一、关于安邦公司是否存在逾期办证的问题，根据合同约定，安邦公司应当在2016年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，而实际取得上述权属证书时间为2019年11月12日，而安邦公司主张的产权办理的“两证合一”的新政策施行时间应当是2016年11月，因此安邦公司主张其受到双证合一影响未能办理权属证书的理由不成立。根据合同约定，安邦公司应在2015年9月30日交付房屋，但实际交房时间为2015年11月1日，故在交房上，安邦公司也存在违约。3.按照合同约定，安邦公司为张德贵、张淑平办理房屋权属转移登记时间，按实际交房时间算应当是2017年11月1日前，但张德贵、张淑平实际取得房屋不动产权证书时间系2019年12月3日，因此从上述三个方面，安邦公司都存在严重的违约行为，根据双方合同约定，应当向张德贵、张淑平支付违约金。二、关于安邦公司主张对签订的协议存在重大误解的问题，张德贵、张淑平认为，双方签订房屋买卖合同及该办证违约金支付协议均为双方真实意思表示，且安邦公司作为专业的房地产开发公司，对于房屋权证办理相关业务及政策应当有清楚的认知，因此不存在理解错误及安邦公司主张的重大误解。另外，关于安邦公司认为原审法院对重大误解的判决自相矛盾的错误的，根据原审法院判决书内容，并未存在矛盾内容，实际上法院认为安邦公司主张的重大误解理由不成立，原判决陈述的是如果认定存在重大误解，安邦公司的撤销权的行使期间也已经经过，行使撤销权将不利于保护张德贵、张淑平的合理信赖，使重大误解的法律规范失去意义。一审认定事实清楚，适用法律正确。 张德贵、张淑平向一审法院起诉请求：1.安邦公司支付45000元逾期办理权属证明违约金；2.诉讼费用由安邦公司承担。 安邦公司向一审法院反诉请求：1.撤销安邦公司与张德贵、张淑平于2019年12月4日签订的《逾期办证违约金支付协议》；2.张德贵、张淑平承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月6日，张德贵、张淑平与安邦公司签订《商品房买卖合同》及《桂花香邻商品房买卖合同补充协议》，约定张德贵、张淑平购买安邦公司开发的位于新都区××街道××巷××号××幢××单元××层××号房屋，商品房预售许可证号为：成房预售新都字第1××5号，房屋总价款为624108元（因实测面积减少，实际总房款为618391元）。双方于案涉合同第十九条约定：安邦公司应于2016年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因安邦公司责任未能在上述期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，张德贵、张淑平不退房，合同继续履行，如导致张德贵、张淑平所购房屋的权属转移登记逾期的，按转移登记的相关约定办理；如因安邦公司责任，张德贵、张淑平未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如张德贵、张淑平不退房，自张德贵、张淑平应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，安邦公司按日计算向张德贵、张淑平支付全部已付款万分之一的违约金。案涉补充协议第三条约定，张德贵、张淑平委托安邦公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记为无偿委托；安邦公司在张德贵、张淑平交清办证所需资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交付验收手续后且安邦公司取得房屋所在楼栋的初始登记后的730日内，为张德贵、张淑平办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理后的5年内根据张德贵、张淑平的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 张德贵、张淑平已向安邦公司支付完全部购房款，并于2015年11月1日向安邦公司支付了契税、维修基金、印花税等费用。2019年11月12日案涉项目取得不动产权证书。2019年12月3日，案涉房屋不动产权证书办出。 2019年12月4日，双方达成《逾期办证违约金支付协议》，约定安邦公司于2020年1月23日前向张德贵、张淑平支付案涉房屋逾期办证所产生的违约金45000元。 一审法院认为，张德贵、张淑平与安邦公司签订的《商品房买卖合同》及《桂花香邻商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。在上述合同及补充协议履行过程中，双方达成《逾期办证违约金支付协议》，该协议是当事人对自身权益的处分，故对其效力、履行等问题的认定，应当尊重当事人的意思自治为基本原则。 对于安邦公司主张签订《逾期办证违约金支付协议》时存在重大误解，一审法院认为，重大误解是因认识错误而实施行为，是行为后果与自己的意思相悖的重大错误。本案中，双方约定安邦公司应于2016年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，并在取得房屋所在楼栋的初始登记后的730日内为张德贵、张淑平办理分户房屋所有权证，本案合同及补充协议中的“所在楼栋权属证明”及“所在楼栋初始登记”应为同义，即安邦公司应在2016年9月30日前取得所在楼栋的初始登记（或所在楼栋的权属证明），但安邦公司实际于2019年11月12日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，已然违约，双方就此达成协议确定支付违约金，不违反法律规定应为有效；同时不动产登记登记变化，不影响当事人对于权利未能实现情况下如何赔偿进行约定，安邦公司作为专业的房地产开发公司，对于办理房屋产权证等相关业务应为熟悉，其受委托为张德贵、张淑平办理房屋相关权证，对其自身义务应有清楚的认知，当涉及其合同义务的相应规范调整时，安邦公司作为专业的房地产开发公司对其经常性业务的相关规范出现理解错误不符合常理，且安邦公司亦未提供相关证据证明其对行为的性质及对方当事人等存在错误认识，故不足以认定安邦公司签订《逾期办证违约金支付协议》存在重大误解。如果认定安邦公司存在重大误解，将不利于保护张德贵、张淑平的合理信赖，使重大误解的法律规范失去意义。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭，安邦公司行使撤销权亦超过规定期间，故对安邦公司的诉讼请求不予支持。综上，《逾期办证违约金支付协议》属于双方当事人基于其真实意思表示对自身权利义务的处分，真实有效，当事人均应按照该协议全面履行自己的义务。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、安邦公司于判决生效之日起七日内向张德贵、张淑平支付逾期办理权属证明违约金45000元；二、驳回安邦公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费463元，由安邦公司负担；反诉案件受理费100元，由安邦公司负担。 二审中，安邦公司向本院提交了本院作出的（2017）川01民终5467号民事判决及（2018）川01民终17916号民事判决，拟证明安邦公司在本案中对案涉协议享有撤销权。 张德贵、张淑平质证认为，对民事判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关，不能达到安邦公司的证明目的。 本院经审查认为，对前述民事判决书的真实性、合法性予以确认，就民事判决的关联性与证明力的认定将结合本案在案证据及其他查明事实综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 另查明：1.安邦公司（甲方）与张德贵、张淑平（乙方）于2019年12月4日签订了《逾期办证违约金支付协议》的内容为：“依据双方签订的商品房买卖合同第十九条之约定按已付款房屋金额的万分之一计算违约金，截止2019年11月12日止，共计45000元。经双方协商一致，甲方在2020年1月23日前向乙方支付45000元，乙方不得再以任何形式向甲方主张逾期办理不动产权的任何赔偿。”。2.根据一审法院在卷的立案登记表显示的本案一审的立案日期为2020年7月1日。 又查明：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告，自2016年10月25日起在成都市新都区实施不动产统一登记。成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据安邦公司的上诉请求及张德贵、张淑平的答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 本案中，案涉违约金支付协议的签订是否构成重大误解的问题。本院认为，是否构成重大误解，不以当事人的主张为限，而须依审查查明的事实进行认定。民法之重大误解，系指行为人对行为的性质、对方当事人，以及标的物的种类、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的真实意思相悖，并造成较大损失的情形。若因重大误解而订立之合同，当事人得依法律规定主张撤销。除了按照法律规定的要件进行评判，重大误解作为行为人的一种主观认识状态，应根据行为人主体情况、活动性质、交易习惯等综合考量。 本案中，首先，根据安邦公司与张德贵、张淑平签订《商品房买卖合同》关于办理权属证书的约定，安邦公司存在逾期办理案涉楼栋初始登记的违约行为。其次，从案涉协议《逾期办证违约金支付协议》的约定来看，违约金计算的合同依据、金额及给付时间具体明确，还有支付后购房者“不得再以任何方式主张任何赔偿”的表述。前述协议是双方当事人对违约金进行的具体明确的结算，其中对行为性质、相对人及标的均清楚明确。同时，实行不动产统一登记后，虽办证方式发生变化，但《逾期办证违约金支付协议》签订时间为2019年12月4日，距离相关不动产登记政策实施已数年之久。安邦公司作为专门从事房地产项目投资开发等业务的法人，理应清楚违约金支付协议相关约定的法律意义和产生的后果，安邦公司关于其对国家不动产权政策调整的重大误解的主张与常理不符。如上所述，意思自治是民法主要原则，对基于重大误解行使撤销权必须严格符合法律规定，故安邦公司于本案中举示的证据不能达到证明本案存在法律规定的重大误解适用之情形的目的，本院对安邦公司关于案涉协议签订构成重大误解的上诉理由不予采纳。 关于安邦公司主张其行使撤销权并未超过行使规定期间的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的”之规定，撤销权系形成权，经单方意思表示对当事人的权利产生重大影响。为避免合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，不利于交易安全，则法律限制行使权利的期限以平衡当事人利益。本案中，安邦公司与张德贵、张淑平签订协议的时间系2019年12月4日，而约定的违约金给付期限为2020年1月23日。张德贵、张淑平主张多次向安邦公司催收未果后才提起本案诉讼，而安邦公司主张于一审应诉期间才知道对协议存在重大误解显然与常理不合，如果安邦公司主张的以该时间点作为撤销权起算点，显然不符合限制行使撤销权期限的立法本意。同时，一审法院对撤销权行使期间已超过法律规定期限的论述并非与一审判决认定本案不应行使撤销权相矛盾，故本院对安邦公司该上诉理由不予采纳。 此外，关于安邦公司提交的相关法院生效判决对本案是否产生影响的问题。本院认为，法律虽并未要求后判决必须遵循先例，但“同案同判”是人民法院审理民事案件应当追求的价值取向，同判的基础是案件事实应基本相同。本案中，张德贵、张淑平依据《逾期办证违约金支付协议》提出的给付违约金的诉讼请求，而安邦公司主张因重大误解提出撤销前述协议的诉讼请求，本案中双方当事人争议的是对双方当事人合意一致形成的违约金支付协议是否享有撤销权的问题。而安邦公司一审提交的判决是当事人之间依据签订的商品房买卖合同约定提出的相应的诉讼请求。《逾期办证违约金支付协议》与商品房买卖合同的订立目的及约定内容各不相同，法院审理应分别依照合同约定确定当事人的权利义务。二审安邦公司提交的生效判决与本案无任何关联性，更不属于本案审理应当参考的“同案”。本案与其他案件案情不同，请求权基础不同，本院认为其提交的生效判决与本案缺乏关联性，本院不予采纳。一审法院的相关认定并非与生效判决构成“同案不同判”或者出现矛盾之处，本院对安邦公司该上诉理由不予采纳。 综上，安邦公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1126元，由四川安邦投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林