山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初2729号原告：济南市天桥区教育和体育局，住所地济南市。法定代表人：张萍，局长。委托诉讼代理人：陈静，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。被告：中弘控股股份有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：王继红，董事长。委托诉讼代理人：武惠忠，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。被告：济南弘业房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：何礼萍，执行董事。委托诉讼代理人：武惠忠，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。原告济南市天桥区教育和体育局（以下简称天桥教体局）与被告中弘控股股份有限公司（以下简称中弘控股公司）、济南弘业房地产开发有限公司（以下简称弘业房地产公司）委托代建合同纠纷一案。本院于2019年10月15日作出（2019）鲁01民初1546号之二民事裁定后，原告天桥教体局不服该裁定，提起上诉。2020年4月16日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终505号民事裁定，撤销（2019）鲁01民初1546号之二民事裁定，并指令我院审理。我院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天桥教体局委托诉讼代理人陈静、白树彬，被告中弘控股公司及被告弘业房地产公司的共同委托诉讼代理人王强、武惠忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥教体局向本院提出诉讼请求：1．请求判令弘业房地产公司继续履行其与天桥教体局签署的《〔2016－G123〕号宗地关联X2地块配套教育设施代建协议书》（以下简称《代建协议书》）；2．判令弘业房地产公司赔偿天桥教体局损失暂计2757626.19元；3．请求判令中弘控股公司对第二项损失承担连带赔偿责任；4．本案的诉讼费、鉴定费、律师代理费、保全费、保险费等由中弘控股公司、弘业房地产公司承担。事实和理由：2017年5月4日，天桥教体局与弘业房地产公司签订了《代建协议书》，约定由弘业房地产公司无偿代建并于2018年6月30日前向天桥教体局交付小学等配套教育设施，但弘业房地产公司至今仍未履行合同进行动工建设。中弘控股公司因其承诺，应对第二项损失承担连带赔偿责任。中弘控股公司、弘业房地产公司的违约行为不仅给天桥教体局造成了重大经济损失，也导致众多群众上访，严重损害了天桥教体局的政府公信力。故诉至贵院，请求判如所请。后在诉讼中，天桥教体局变更第1项诉讼请求为：请求判令解除天桥教体局与弘业房地产公司签署的《代建协议书》；变更第2项诉讼请求为：弘业房地产公司赔偿天桥教体局损失暂计61667626．19元，计算方法：建设成本5891万元，利息损失暂计2757626.19元（以建设成本5891万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2018年7月1日暂计算至2019年4月28日，共302天）；利息损失主张至实际支付之日（以建设成本5891万元为基数，自2019年4月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。事实与理由：2017年5月4日，天桥教体局与弘业房地产公司签署了《代建协议书》，约定由弘业房地产公司无偿代建并于2018年6月30日前向天桥教体局交付小学等配套教育设施，但弘业房地产公司至今仍未履行合同进行动工建设。且其名下的土地已被拍卖，现弘业房地产已构成根本违约。中弘控股公司、弘业房地产公司共同答辩称，1.本案应由济南仲裁委员会管辖，因代建协议属于土地出让合同附属合同，而土地出让合同当中明确确定了管辖机构是济南仲裁委员会，代建协议没有改变土地出让合同管辖机构的约定。2.本案天桥教体局不具备诉讼的主体资格，因天桥教体局接受天桥区政府的委托与中弘控股公司、弘业房地产公司签订了代建协议，依照委托法律关系权利义务应归属于天桥区政府。3.对天桥教体局诉讼请求第1项要求解除代建协议，中弘控股公司、弘业房地产公司请求法院依据事实和法律规定依法处理。天桥教体局诉请第2项中弘控股公司、弘业房地产公司不认可，因代建协议未明确约定违约金的计算方式和标准，天桥教体局现有证据无法证明其实际损失数额。关于天桥教体局诉请第3项、第4项与诉请第1项答辩意见一致，请法院依法处理。关于事实和理由部分的答辩意见如下：首先中弘控股公司、弘业房地产公司没有构成根本违约，因情形变更导致合同无法履行责任不能完全归结于中弘控股公司、弘业房地产公司；第二，因中弘控股公司没有作出任何合法有效的承担连带责任的承诺，所以中弘控股公司、弘业房地产公司认为诉状陈述与事实不符。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于：天桥教体局提交的证据一、编号为济南－02－2017－052的《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，证据二、编号为地字第370105201700133号的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，证据三、编号为鲁（2017）济南市不动产权第0249174号的《不动产权证书》，证据四、2014年2月27日，天桥区政府与中弘控股公司签订的《鹊山龙湖项目合作开发协议》，证据五、2014年4月25日，天桥区政府与中弘控股公司《济南鹊山龙湖项目合作实施协议》，证据六、2015年10月30日，天桥区政府与中弘控股公司签订《鹊山龙湖项目补充协议》，证据七、编号为济南－01－2017－004的《国有建设用地使用权出让合同》，证据八、天桥教体局与弘业房地产公司签订的《〔2016－G123〕号宗地关联X2地块配套教育设施代建协议书》，证据九、司法拍卖公告，证据十四、诉讼费单据、保全费单据、保险单、山东省增值税普通发票，证据十五、施工图、设计图，证据十六、《申请函》《回复函》；中弘控股公司、弘业房地产公司提交的证据一、2014年2月27日，天桥区政府与中弘控股公司签订的《鹊山龙湖项目合作开发协议》，证据二、2014年4月25日，天桥区政府与中弘控股公司《济南鹊山龙湖项目合作实施协议》，证据三、编号为济南－01－2017－004的《国有建设用地使用权出让合同》，各方对真实性无异议，与案件事实具有关系性，本院予以采信。对于天桥教体局提交的证据十、2018年8月9日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司编号为山东区域外红字〔2018〕013号的《关于济南鹊山项目（幼儿园及小学）施工单位撤场的请示》系原件，证据十三、2017年6月14日，编号为济发改社会〔2017〕305号《济南市发展和改革委员会关于济南鹊山项目X2地块（小学）建设项目的批复》《建设项目环境影响登记表》系原件，具备证据的真实性，并与案件事实具有关联性，本院予以采信。对于天桥教体局提交的证据十一、2018年12月12日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司编号为山东区域外红字2018－021号的《关于济南鹊山小学和幼儿园项目情况的汇报》，证据十二、2018年4月9日，天桥教体局出具《关于加快推进建设中弘新奇世界配套小学项目的函》，虽系复印件，但其内容与前述证据可以相互印证，本院亦予以采信。综合以上证据及各方当事人一致的陈述，本院认定事实如下：2014年2月27日，中弘控股公司和天桥区政府就济南鹊山龙湖项目开发建设事宜签订了《鹊山龙湖项目合作开发协议》。2014年4月25日，中弘股份公司和济南市天桥区人民政府签订了《济南鹊山龙湖项目合作实施协议》。2015年9月22日，中弘股份公司、济南中弘旅游开发有限公司、济南弘骏房地产开发有限公司、济南中弘弘庆房地产开发有限公司共同向天桥区政府、济南市天桥区北展区综合开发管理委员会提交《申请函》载明，中弘股份公司设立全资子公司济南中弘旅游开发有限公司作为济南鹊山龙湖项目的整体开发运营主体。2014年7月，济南中弘旅游开发有限公司向济南市天桥区北展区综合开发管理委员会支付了2.2亿元前期开发资金，用于第一批次供地。2015年1月6日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司缴纳全部356亩土地出让金25498万元。2015年1月30日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司取得356亩国有土地使用权证。2015年7月，济南中弘旅游开发有限公司设立全资子公司济南弘骏房地产开发有限公司。济南中弘弘庆房地产开发有限公司（注册资本5000万元）、济南弘骏房地产开发有限公司（注册资本1000万元），两公司均为济南中弘旅游开发有限公司（注册资本10000万元）100%出资；济南中弘旅游开发有限公司为北京中弘投资有限公司（注册资本55040万元）100%出资；北京中弘投资有限公司为中弘股份公司100%出资。基于上述情况，中弘股份公司及下属子公司申请：由济南弘骏房地产开发有限公司作为后续项目的整体开发运营主体，支付土地前期开发资金、获取项目土地、依法开发、建设并获得相应权益，负责鹊山龙湖项目后续土地的竞拍及各期项目的二级开发工作，获取后续土地返还的前期开发资金。中弘股份公司对开发运营主体变更后项目产生债务负连带责任。若对申请函内容有任何调整，将由中弘股份公司、济南中弘旅游开发有限公司、济南弘骏房地产开发有限公司三方共同向天桥区政府提出书面申请。2015年9月24日，天桥区政府、济南市天桥区北展区综合开发管理委员会出具《回复函》载明，同意中弘股份公司将开发济南鹊山龙湖项目的平台公司由济南中弘旅游开发有限公司变更为济南弘骏房地产开发有限公司，由济南弘骏房地产开发有限公司作为项目开发运营主体，负责鹊山龙湖项目后续土地的竞拍及各期项目的二级开发工作，支付、收取项目前期开发资金。中弘股份公司对运营主体变更后因项目开发产生的债务负连带责任。若申请函内容有任何调整，需由中弘股份公司、济南中弘旅游开发有限公司和济南弘骏房地产开发有限公司三方共同向天桥区政府提出书面申请，天桥区政府将根据实际情况予以回复。2016年1月27日，济南市规划局向济南市国土资源局出具《关于征询天桥区鹊山项目地块三、地块四国有建设用地规划条件的复函》（济规管函〔2016〕**）：：地块X2项目规划建设用地约3.5公顷（以实测为准），规划用地性质为中小学用地（36班小学）。2017年1月10日，弘业房地产公司与济南市国土资源局签订编号为济南－01－2017－004的《国有建设用地使用权出让合同》约定：本合同项下出让宗地编号为2016－G123，宗地总面积145301平方米，其中出让宗地面积为145301平方米。本合同项下出让宗地坐落于天桥区建邦大桥北延长线东、现状国道309南侧。本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。合同第四十条约定：因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第（一）项约定的方式解决：（一）提交济南仲裁委员会仲裁。补充条款第四条约定：受让人同意出资建设与本合同项下土地相关联的X2地块教育设施（用地面积不少于3.6公顷的36班小学，建设费用为5891万元），建成后无偿移交当地教育主管部门。受让人须于2017年1月26日前与天桥教育局（当地教育主管部门）签订教育设施出资建设协议，并报教育、国土、规划、建设等主管部门备案。2017年5月4日，天桥教体局与弘业房地产公司签订《〔2016－G123〕号宗地关联X2地块配套教育设施代建协议书》载明：依据弘业房地产公司对济南市天桥区〔2016－G123〕号宗地国有土地使用权出让文件规定所作出的承诺，依据国家有关法律、法规和相关政策规定，就弘业房地产公司在〔2016－G123〕号宗地房地产开发项目中无偿代建关联X2地块配套教育设施相关事宜达成协议。天桥教体局同意将〔2016－G123〕号宗地关联X2地块宗地内占地面积共计约34993平方米，总建筑面积不小于14000平方米的配套教育设施建设工程交由弘业房地产公司负责，由弘业房地产公司无偿承担该配套教育设施的手续办理、规划、设计、施工、验收等各项工作。全部费用由弘业房地产公司承担。在手续办理过程中需天桥教体局配合的，天桥教体局应积极配合。弘业房地产公司代建的配套教育设施必须达到国家相关建设规范和《山东省普通中小学基本办学条件标准（试行）》《山东省幼儿园基本办园条件标准（试行）》的要求。同时根据实际办学需要还应满足合同附件中所列标准。按照代建配套教育设施必须与所开发的居住区首期住宅项目同步规划、同步建设、同步交付使用的原则，弘业房地产公司代建学校需在2018年6月30日前交付使用。弘业房地产公司在教育配套设施设计图纸会审中，必须有天桥教体局参与并听取天桥教体局合理化意见。在工程建设过程中天桥教体局必须指派人员参加阶段性验收及竣工验收。弘业房地产公司向规划部门申请核发该宗土地建设项目、建设用地规划许可证前，必须征求天桥教体局的意见，若设计的配套教育设施不能满足第二条中的有关标准和要求，天桥教体局有权建设规划部门不予核发整个建设项目的规划许可证。弘业房地产公司向建设部门申请核发工程建设施工许可证以及进行该项目的竣工验收时，必须征求天桥教体局意见，方可办理建设许可证、颁发建设工程竣工验收备案证明书。本协议一式五份，天桥教体局、弘业房地产公司各执二份，市国土资源局备案一份。2017年7月12日，济南市规划局颁发编号为地字第370105201700133号的《中华人民共和国建设用地规划许可证》载明：用地项目名称为济南鹊山项目X2地块（小学）项目，用地性质为中小学用地（36班），项目规划建设用地面积约3.5公顷，，地上建筑面积不大于175万平方米，，地下建筑面积不大于035万平方米。2017年11月3日，济南市国土资源局颁发编号为济南－02－2017－052的《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》载明：划拨建设用地使用权人为天桥教体局，建设项目名称为济南鹊山项目X2地块（小学），宗地用途科教用地，宗地编号为济南－02－2017－052，宗地坐落于天桥区建邦大桥以北、二环西路北延长线以东、现状国道309以南，宗地总面积34974平方米，总建筑面积20984.4平方米，建设项目应于2018年11月26日前开工建设，并于2020年11月26日之前竣工。不能按期开工建设的，应向市、县国土资源行政主管部门申请延期，但延期期限不得超过一年。划拨建设用地使用权人不按本决定书规定的开发建设期限进行建设，造成土地闲置的，依照有关规定处理。2017年12月6日，天桥区教体局取得编号为鲁（2017）济南市不动产权第0249174号《不动产权证书》载明：权利人济南市天桥区教育局，单独所有，坐落于天桥区建邦大桥以北、二环西路北延长线以东、现状国道309以南，面积34974平方米国有建设用地使用权，权利性质划拨，用途科教用地，本宗土地只限用于建设济南鹊山项目X2地块（小学）项目。2018年4月9日，天桥教体局向弘业房地产公司发出《关于加快推进建设中弘新奇世界配套小学项目的函》载明：2017年5月4日，弘业房地产公司与天桥教体局签订关于鹊山片区中弘新奇世界配套36班小学建设项目代建协议，双方约定2018年6月30日建设完成并交付使用，但至今未动工。该项目为我区民生工程，为维护社会稳定，使业主在家门口享受更好的教育，请弘业房地产公司高度重视，加快推进建设手续办理和项目建设，确保2018年9月交付使用。2018年8月9日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司出具编号为山东区域外红字〔2018〕013号的《关于济南鹊山项目（幼儿园及小学）施工单位撤场的请示》载明：因济南中弘弘庆房地产开发有限公司集团公司近年急速扩张及受市场政策调控影响，导致资金链全面紧张，济南鹊山项目已停工数月。已完成施工招标的幼儿园及小学地块也均已无法继续开发建设，施工单位已多次提出撤场要求，经济南中弘弘庆房地产开发有限公司内部研究，同意其撤场。目前济南中弘弘庆房地产开发有限公司正与多家单位洽谈合作开发，待后续资金落实后将尽快重新启幼儿园及小学项目的开发建设工作，恳请天桥教体局协助施工单位办理撤场相关事宜。2018年12月12日，济南中弘弘庆房地产开发有限公司出具编号为山东区域外红字2018－021号的《关于济南鹊山小学和幼儿园项目情况的汇报》载明：由于济南中弘弘庆房地产开发有限公司集团公司对市场判断失误，大量收购项目并不断扩张规模，导致资金压力剧增，资金链断裂，各项债务集中爆发，已进入退市程序，大量股民已在维权，其项下所有子公司已被查封资产及冻结账户。山东公司在济南的两个项目（即历下区中弘广场及天桥区济南鹊山项目）也均受到牵连。目前除需偿还巨额债务外，还面临资产全面查封及退市的困难局面，现已无力继续开发建设小学和幼儿园项目，业主已多次通过12345投诉，对各级政府及委办局均造成了不同程度的影响。为降低社会舆论风险，避免债权人及业主上访，济南中弘弘庆房地产开发有限公司已协调将小学和幼儿园项目建设开发手续移交至济南市天桥区北展区综合开发管理委员会，济南中弘弘庆房地产开发有限公司后续将积极配合做好小学和幼儿园项目的开发建设，尽量做好项目善后及社会维稳工作。2019年4月30日，济南市中级人民法院发布《关于弘业房地产公司名下五宗国有建设用地使用权及地上建筑物构筑物附属设施（第一次拍卖）的公告》载明：根据天桥区政府与中弘控股公司、济南市天桥区政府项目资金管理中心与弘业房地产公司签订的监管协议，中弘控股公司、弘业房地产公司作为土地竞得人需整体开发运营娱乐康体及配套项目和房地产项目。特别提醒：竞买人应根据监管协议的内容要求，履行监管协议的约定。2019年6月3日至4日，弘业房地产公司名下包括涉案宗地编号为2016－G123的土地在内的五宗国有建设用地使用权被济南市中级人民法院进行网络拍卖。该五宗土地的国有建设用地使用权已被济南市云星房地产开发有限公司以9910150000元竞买取得。天桥教体局因本案保全支付保险费61206.13元。本院认为，本案系天桥教体局与中弘控股公司、弘业房地产公司因《代建协议书》《申请函》《回复函》的履行，而产生的争议，属于委托代建合同纠纷。2017年5月4日，天桥教体局与弘业房地产公司签订《代建协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，当事人均应当按照协议内容履行各自的义务。天桥教体局具备机关法人资格，天桥教体局与弘业房地产公司所签《代建协议书》中并无仲裁条款的约定，且本案业经山东省高级人民法院裁定指令本院审理，中弘控股公司、弘业房地产公司所提天桥教体局不具备诉讼的主体资格，系受天桥区政府的委托签订《代建协议书》，本案应由济南仲裁委员会管辖的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。涉案《代建协议书》约定，依据弘业房地产公司对济南市天桥区〔2016－G123〕号宗地国有土地使用权出让文件规定所作出的承诺，依据国家有关法律、法规和相关政策规定，双方就弘业房地产公司在〔2016－G123〕号宗地房地产开发项目中无偿代建关联X2地块配套教育设施相关事宜达成协议，天桥教体局同意将涉案配套教育设施建设工程交由弘业房地产公司负责，全部费用由弘业房地产公司承担；按照代建配套教育设施必须与所开发的居住区首期住宅项目同步规划、同步建设、同步交付使用的原则，弘业房地产公司代建学校需在2018年6月30日前交付使用。现天桥教体局已提交证据证明弘业房地产公司既未按照开发顺序开发建设，又未在约定时间交付，且弘业房地产公司名下包括涉案宗地编号为〔2016－G123〕的土地在内的五宗国有建设用地使用权被济南市中级人民法院进行网络拍卖，该五宗土地的国有建设用地使用权已被济南市云星房地产开发有限公司以9910150000元竞买取得。故弘业房地产公司的行为已构成根本违约，天桥教体局请求判令解除天桥教体局与弘业房地产公司签订的《代建协议书》，本院予以支持。弘业房地产公司辩称因情势变更导致合同无法履行，责任不能完全归因于弘业房地产公司，但未能提交有效证据予以证明，且无合同依据。故对弘业房地产公司的这一答辩意见，本院不予采纳。弘业房地产公司依法应当赔偿天桥教体局因解除《代建协议书》而受到的损失。天桥教体局以2017年1月10日弘业房地产公司与济南市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》载明的涉案教育设施建设费用5891万元为依据主张损失，符合实际。弘业房地产公司应当赔偿天桥教体局涉案教育设施的建设费用5891万元及利息损失，弘业房地产公司未按约定在2018年6月30日前交付代建的学校，该利息以5891万元为基数，自2018年7月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，嗣后至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。2015年9月22日，中弘股份公司向天桥区政府、济南市天桥区北展区综合开发管理委员会提交《申请函》，中弘股份公司明确表示对开发运营主体变更后项目产生债务负连带责任。2015年9月24日，天桥区政府、济南市天桥区北展区综合开发管理委员会出具的《回复函》同意中弘股份公司对运营主体变更后因项目开发产生的债务负连带责任。弘业房地产公司与天桥教体局签订的涉案教育设施建设项目，属于涉案项目的一部分。天桥教体局请求中弘股份公司对弘业房地产公司所造成的建设费用损失及利息损失承担连带责任符合约定，本院予以支持。天桥教体局在诉讼过程中因采取保全措施支付了保险费61206.13元，系因弘业房地产公司的根本违约产生的损失；天桥教体局请求弘业房地产公司、中弘股份公司予以支付，本院予以支持。天桥教体局预交的案件受理费、保全费，本院依法处理。因天桥教体局并未提供支付律师费的相关证据，故对其所提律师代理费的请求，本院不予支持。因天桥教体局并未提交鉴定申请，故对其所提鉴定费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告济南市天桥区教育和体育局与被告济南弘业房地产开发有限公司签署的《〔2016－G123〕号宗地关联X2地块配套教育设施代建协议书》；二、被告济南弘业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南市天桥区教育和体育局建设费用损失5891万元；三、被告济南弘业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南市天桥区教育和体育局利息损失，以5891万元为基数，自2018年7月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，嗣后至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；四、被告中弘控股股份有限公司对本判决第二项、第三项承担连带责任；五、被告济南弘业房地产开发有限公司、被告中弘控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告济南市天桥区教育和体育局保险费61206.13元；六、驳回原告济南市天桥区教育和体育局要求被告济南弘业房地产开发有限公司、被告中弘控股股份有限公司支付律师代理费的诉讼请求。七、驳回原告济南市天桥区教育和体育局要求被告济南弘业房地产开发有限公司、被告中弘控股股份有限公司支付鉴定费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350138元，保全费5000元，共计355138元，由被告中弘控股股份有限公司和被告济南弘业房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  韩 梅审 判 员  李逢春审 判 员  许海涛二〇二〇年十二月十六日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜