江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初1058号原告：无锡市梁湖物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梁溪路**。法定代表人：朱国忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凌磊，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：刘子贵，男，1961年11月24日生，汉族，住安徽省界首市。原告无锡市梁湖物业管理有限公司（以下简称梁湖物业）诉被告刘子贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁湖物业的委托诉讼代理人朱晓玲、被告刘子贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁湖物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即清退梁湖家园18-21-2、3及22-24-25号三间车库；2、要求被告支付实际占用至清退之日占用使用费（自2017年9月8日起暂计至2019年10月1日为15000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经无锡市荣巷街道授权，荣巷街道物业管理委员会与刘子贵于2006年4月24日就18-21-2、3号的两间车库签订租赁协议，租期两年。合同到期后，刘子贵继续使用上述两间车库及22-24-25号车库。2017年左右，涉案小区不再出租，但刘子贵至今不愿归还涉案房屋且拒付使用费。被告刘子贵答辩如下：1、案涉房屋系无锡市滨湖区荣巷街道所有，其租赁合同系与荣巷街道物业管理委员会签订，梁湖物业非案涉房屋所有人，也不是租赁合同相对人，非本案适格原告；2、其已返还案涉房屋，梁湖物业主张返还案涉房屋及支付房屋占有使用费无法律及事实依据；3、梁湖物业应当返还其租房押金1.2万元，并赔偿其损失。经审理查明：涉案房屋系无锡市滨湖区荣巷街道办事处（以下简称荣巷街道）所建梁湖家园配套用房并委托梁湖物业进行管理使用。2006年4月5日，刘子贵与荣巷街道物业管理委员会签订《租赁协议》一份，约定：刘子贵承租梁湖家园18-21门下第2、3间车库，用于烟酒、净水经营，租赁期限为2006年4月5日至2008年4月4日，每月每间付350元。合同到期后，刘子贵继续使用上述两间车库，后刘子贵又承租22-24-25号车库用于居住，该车库每月租金200元，刘子贵支付三间车库的押金共计12000元。2017年起，荣巷街道决定不再对外出租车库，向梁湖家园的车库使用人发出停止出租并归还的通知，刘子贵未配合退租。2018年6月，案涉车库断水断电，刘子贵在清理完库存的商品后于2018年10月停止经营，关闭车库。2019年10月10日，梁湖家园小区物业公司向案涉车库门上张贴通告，要求刘子贵于2019年10月15日腾空返还车库，但刘子贵未予清空返还。2019年11月6日，荣巷街道出具《情况说明》“梁湖家园配套用房为荣巷街道所有，荣巷街道现委托梁湖物业管理梁湖家园配套用房。针对该配套用房产生的纠纷，梁湖物业有权代为清退占用人......”。在本院庭前会议中，刘子贵辩称因案涉车库已于2018年6月停水停电，实际已无法使用，且考虑到案涉车库系荣巷街道所有，在将库存货物清理完毕后，于2018年10月找到梁湖家园当时的物业公司要求退还押金及赔偿损失，双方未谈拢，其便将钥匙交给当时的物业公司工作人员，后其返还老家，没有接到过物业公司要求其清退的通知，案涉车库里有其生活用品，但其已经不要了，所有东西物业均可以随意处置。梁湖物业称梁湖家园更换物业公司，其公司未拿到过钥匙，清退房屋及退还押金应当与其公司委托的银城物业进行交接。因双方就车库是否已经清退产生争议，本院于2020年7月16日到案涉车库实地查看，根据现场勘查情况，案涉三间车库的车库门并未完全关闭，物业工作人员不需钥匙即可开门，车库内有一些物品在内，现场已积有大量灰尘。因案涉车库已断水断电，已不具备经营使用条件，梁湖物业在庭审中认可2018年6月起的占有使用费按每间每月200元租金计算；押金12000元同意在本案中直接抵扣租金。另因案涉车库在本案审理过程中已被腾空，梁湖物业在法庭辩论终结前申请撤回清退案涉车库的诉请，本院予以准许。上述事实，有《租赁协议》、委托管理协议、建设工程规划许可证、结算凭证及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。梁湖物业根据荣巷街道出具的《情况说明》对梁湖家园配套用房包括车库代为清退占用人，梁湖物业主体适格。双方书面租赁协议约定租期到期后，涉案房屋仍由刘子贵租用，梁湖物业并未提出异议，视为双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系期间，此前租赁协议约定的租金标准及支付时间等继续有效，双方经提前通知对方均有权解除租赁合同关系。本案中，对于合同的解除双方并无异议，本院予以确认。刘子贵未及时腾退房屋，应当支付合理的占有使用费。梁湖物业主张刘子贵自2017年9月8日起未再支付占有使用费，刘子贵未予否认，且经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。根据梁湖物业提供的台账，本院认定刘子贵自2017年9月9日起未支付占有使用费。关于占有使用费支付期间，本院认为案涉车库经梁湖物业确认已经清退，虽然刘子贵未能举证其已于2018年10月将钥匙交付当时的物业公司，但结合荣巷街道自2017年开始清退车库的租赁，案涉车库于2018年6月断水断电不能正常使用、2018年10月关闭、案涉车库门无需钥匙即能打开、刘子贵在一定时间内仍未使用等情况，梁湖物业应当及时采取适当措施积极收回房屋，减少损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。梁湖物业未采取适当措施及时收回，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案的情况，本院认定梁湖物业应当在2018年12月底前积极收回房屋，2019年1月起的占有使用费本院不予支持。据此，刘子贵应当支付自2017年9月9日起至2018年12月31日止的车库占有使用费，经核算，刘子贵应支付的车库占有使用费为12060元。因梁湖公司表示同意以押金抵扣租金，本院予以认可，扣除押金12000元，刘子贵还需支付车库占有使用费60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、刘子贵于本判决发生法律效力之日起立即支付无锡市梁湖物业管理有限公司占有使用费60元（已扣除押金12000元）。二、驳回无锡市梁湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如刘子贵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由无锡市梁湖物业管理有限公司负担35元，刘子贵负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李正晖人民陪审员  张啸华人民陪审员  张建英二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  曾 文书 记 员  宋胜利本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。