大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9823号原告：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：刘涛，系副总经理。委托诉讼代理人：赵雷。被告：张成彦。原告大连金地物业管理有限公司与被告张成彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵雷，被告张成彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费24157.22元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务。被告购买了大连市甘井子区房屋。按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.3元/月/平方米，被告欠缴2015年9月1日至2020年9月30日期间的物业费24157.22元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告及广大业主的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。小区环境卫生太差，对我造成极大影响。公建后面倒垃圾，排脏水。车位费收费过高，超过大连市规定。电梯广告费也没有返还给业主。诉讼超过时效。小区室内也没有活动场所，大连市有规定应该有多少面积给业主使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2014年7月31日，被告与大连天意房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买大连天意房地产开发有限公司出售的甘井子区房屋，建筑面积175.05平方米。该合同的补充协议第十二条约定：买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接收并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。原告提供大连天意房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）订立的前期物业服务合同，主要内容为：甲方选聘乙方对金地·艺境住宅小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费由乙方按照房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，收费标准为多层/洋房2.3元/月/平方米；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费。被告对上述内容予以签名确认。案涉房屋适用2.3元/月/平方米的标准，被告认可2015年9月1日至2020年9月30日期间的物业费尚未交纳。原告提供律师函照片，2016年12月1日、2017年12月1日、2018年12月1日、2020年5月1日的催费通知单，通话记录截屏，以及EMS快递寄件人存单一张，主张其曾通过张贴及邮寄的方式向被告催收物业费的情况。上述照片未显示张贴的时间和地点，通话记录截屏未显示具体通话时间（年份），EMS快递单显示了寄件人为金地艺境物业管理服务中心，收件人为张成彦，地址与被告身份证地址一致，加盖有“前关EMS”印章，寄件日期为2017年8月。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，大连天意房地产开发有限公司与原告订立的前期物业服务合同是双方真实的意思表示，未违反相关法律的规定，应认定为合法有效。业主和物业服务企业之间是平等主体，原告作为物业服务企业，为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费，借故拖欠不妥。因此对原告主张的物业费的合理部分，本院应予支持。对于被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见。本院认为，因原告提供的催费通知单、律师函照片未显示张贴的时间、地点，通话记录截屏未显示具体通话时间（年份），故本院对上述证据依法不能采信。对于原告提供的EMS快递单，能够证明原告在2017年8月向被告提出了履行交费义务的请求。因2017年8月应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间为二年的规定，故原告提出的自2015年8月起被告应交纳的物业费的主张符合诉讼时效中断规定的情形，因原告于2020年7月21日向本院提起诉讼，自2017年8月起算，不超出《中华人民共和国民法总则》关于三年期诉讼时效的期限，故原告主张被告交纳2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业费（2015年第四季度的物业费按约应于2015年10月15日前交纳）不超出诉讼时效期间，本院依法予以支持。而依据案涉前期物业服务合同约定的交费时间，2015年9月1日至2015年9月30日的物业费，被告应于2015年7月15日之前交纳，如上所述，截至2017年8月，原告主张2015年9月1日至2015年9月30日期间的物业费已经超过诉讼时效期间，本院对原告诉请的该期间物业费依法不予支持。综上，被告应当向原告交纳2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业费24156.90元（175.05平方米×2.3元/月/平方米×60个月），本院对原告诉讼请求的合理部分依法予以支持。对于被告辩称的原告物业服务不到位的意见。本院认为，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张成彦于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业费人民币24156.90元。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币217元（原告已预交），由原告大连金地物业管理有限公司负担15元，由被告张成彦负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇二〇年十二月二十四日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。