成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初8075号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地成都市双流区藏卫路**。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：周鑫，男，1986年3月21日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：郭春秀，女，1981年11月14日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：牟万军，男，1971年12月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：彭学琴，女，1975年2月16日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称“华兴物业公司”）与被告牟万军、彭学琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托代理人周鑫、郭春秀，被告牟万军、彭学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令牟万军、彭学琴立即向华兴物业公司支付欠付物业管理费15280.62元、城市生活垃圾处置费378元，共计15658.62元（自2014年5月1日起算，按照每月215.22元的标准计算，暂计至2020年3月31日，应计算至牟万军、彭学琴实际支付之日。）；2.判令牟万军、彭学琴支付拖欠物业管理费违约金11621.88元（自2014年5月1日起算，按照年利率24%的标准计算，暂计至2020年3月31日，应计算至牟万军、彭学琴实际支付之日）。事实和理由：2010年12月28日，牟万军、彭学琴与开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由牟万军、彭学琴购买蜀镇·锦翰园5栋1单元404号房屋，建筑面积为143.48㎡。后牟万军、彭学琴与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由华兴物业公司向牟万军、彭学琴居住的蜀镇·锦翰园小区所有业主提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。根据合同第五章第十八条约定，物业服务费按季交纳，物业使用人应在每季开始之前，提前十五日履行交纳义务。牟万军、彭学琴于2011年12月6日接收房屋并开始享受物业服务，华兴物业公司按照合同约定提供了物业服务，然牟万军、彭学琴作为蜀镇·锦翰园5栋1单元404号住宅业主，却未及时向华兴物业公司缴纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的一个基本义务。牟万军、彭学琴从2014年5月1日至2020年3月31日，无故拒缴物业服务费，累计欠付物业服务费15280.62元，期间经华兴物业公司多次催缴仍不支付。根据合同第二十八条约定，如逾期支付物业费，按欠付款项每日0.3%收取违约金。华兴物业公司基于人道主义，为维护和业主的良好合作关系，现主动调减合同约定的违约金，违约金按照年利率24%的标准进行计算。牟万军、彭学琴拒不支付物业服务费的行为不仅违反双方合同约定，同时也给华兴物业公司正常经营造成了不良影响，故华兴物业公司提起诉讼。 牟万军、彭学琴辩称：对欠付2014年5月1日起至2020年3月31日期间物业服务费的事实无异议。但其拒缴物业服务费是因为小区环境卫生差；高空抛物导致建筑物平台上垃圾成堆。综上，请求驳回华兴物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：牟万军、彭学琴系位于成都市双流区××镇××路××号××幢××单元××楼××号商品房的业主。2010年11月26日，牟万军、彭学琴与华兴物业公司签订了《蜀镇半岛蜀镇一期Ａ区前期物业服务协议》一份，约定华兴物业公司为牟万军、彭学琴提供物业服务，物业服务费用由牟万军、彭学琴按其拥有物业的建筑面积143.48㎡，以1.50元／月／㎡的标准计算（高层住宅）;根据《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施意见的通知》（成价费［2004］239号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括物业共有部分、共有设施设备及公众责任保险费用、居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施（如游泳池等）使用费；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由牟万军、彭学琴按6元／月·户另行交纳。车辆停放服务费、共有设施设备使用费由牟万军、彭学琴按合同约定或华兴物业公司制定的相关规定另行交纳（政府有相关标准的，按政府文件执行）；牟万军、彭学琴应于合同按约交付之日起足额交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，牟万军、彭学琴或物业使用人应在每季度开始之前，提前十五日履行交纳义务；牟万军、彭学琴或物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向华兴物业公司支付违约金。 2011年12月6日，牟万军在《楼宇交接书》上签字完成收房。牟万军、彭学琴接房后，华兴物业公司按约履行了对蜀镇·锦翰园小区的物业管理服务，牟万军、彭学琴从2014年5月1日起至今未向华兴物业公司交纳物业服务费和城市生活垃圾处置费。2014年11月7日、2015年6月1日、2016年4月3日、2017年9月15日、2017年11月23日、2018年11月5日、2019年10月9日，华兴物业公司分别通过上门张贴《催缴欠费通知单》及通过泰和泰律师事务所邮寄《律师函》的方式向牟万军、彭学琴催收物业服务费及城市生活垃圾处置费。但其至今仍未向华兴物业公司支付上述物业服务费及城市生活垃圾处置费。 上述事实，有当事人的身份信息、《蜀镇半岛蜀镇一期A区前期物业服务协议》、楼宇交接书、《催缴欠费通知单》、《律师函》、物流清单及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，牟万军、彭学琴与华兴物业公司签订的《蜀镇半岛蜀镇一期A区前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。 关于二被告辩称，虽然自2014年5月1日起拖欠物业费和城市生活垃圾处置费属实，但其不支付是因为华兴物业公司管理上存在很多问题、物业服务不到位而拒不交纳的理由。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，并结合本案证据，可以看出华兴物业公司在物业管理过程中虽存在一定瑕疵，但履行了主要管理义务，二被告认为华兴物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理服务费。加之二被告所举证据也不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。华兴物业公司按约向二被告提供了物业服务，二被告理应按约支付物业管理服务费，故本院对华兴物业公司要求二被告向其支付从2014年5月1日起暂计至2020年3月31日止的物业管理服务费15280.62元（143.48㎡×1.5元/月/㎡×71个月）的诉讼请求，予以支持。另，经本院计算，二被告应当向华兴物业公司支付其代收代缴的2014年5月1日起暂计至2020年3月31日止的城市生活垃圾处置费应为426元（6元/户·月×71个月），因华兴物业公司仅向二被告主张378元，差额部分视为华兴物业公司对其权利的放弃，本院予以准许。 关于华兴物业公司要求二被告支付拖欠物业管理费违约金11621.88元（自2014年5月1日起算，按照年利率24%的标准计算，暂计至2020年3月31日，应计算至牟万军、彭学琴实际支付之日）的请求。本院认为，二被告未按期交纳物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方协议中约定“未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金”，但就本案审理情况来看，华兴物业公司因二被告的违约行为遭受的损失除资金占用损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为按照年利率15.4%计算为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告牟万军、彭学琴于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付2014年5月1日起至2020年3月31日止的物业管理服务费15280.62元、城市生活垃圾处置费378元，共计15658.62元； 二、被告牟万军、彭学琴于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付违约金（以每期欠付物业管理服务费数额为基数，按照年利率15.4%的标准分别从逾期之日起计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费482元，减半收取241元，由被告牟万军、彭学琴负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杨维薇 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 李娅婷 书 记 员 唐莉萍