四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16855号 上诉人（原审被告）：成都汉昌餐饮管理有限公司，住所地：成都市青羊区金沙遗址路********。 法定代表人：杨建先，董事长。 委托诉讼代理人：赵枫，四川蜀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨兵先，男，1975年10月26日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：成都市鹏程房屋开发有限公司，住所，住所地：成都市金牛区李家沱三友路**div> 法定代表人：程莉萍，总经理。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 上诉人成都汉昌餐饮管理有限公司（以下简称汉昌餐饮公司）因与被上诉人成都市鹏程房屋开发有限公司（以下简称鹏程房屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汉昌餐饮公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回鹏程房屋公司的诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费由鹏程房屋公司负担。事实和理由：1.一审判决未查清事实。从2020年1月起，由于新冠疫情爆发，在停业期间的租金应当予以免除，一审将疫情期间计算在租期内，判决汉昌餐饮公司支付全部租金错误，应当免除疫情期间的租金，免除时间以4个月为准。2.鹏程房屋公司擅自将案涉租赁房屋断电应承担全部法律责任，无权要求断电期间的租金或占用使用费。鹏程房屋公司在2020年5月20日就擅自将案涉租赁房屋断电，导致汉昌餐饮公司无法开门经营，保存在冰箱内的高级食物材料腐烂等财产损失。按照商业管理及合同约定，该行为损害了汉昌餐饮公司的权利，属于鹏程房屋公司故意违约，造成案涉租赁房屋无法使用，其应当承担法律后果。鹏程房屋公司拒绝提供能够合法使用的房屋，无权要求汉昌餐饮公司按照能够合法使用房屋的标准支付租金。3.一审判决汉昌餐饮公司支付违约金30000元错误。首先，汉昌餐饮公司没有违约事实，双方由于对疫情期间的租金发生争议，属于双方对租金支付存在不一致的意见，而非汉昌餐饮公司故意拖欠租金；其次，鹏程房屋公司故意断电致使汉昌餐饮公司无法使用房屋开门营业，直接造成汉昌餐饮公司的经济损失39882元，人工费用55866元，茶楼转让费40万元，并直接导致本案纠纷的产生，因此应当由鹏程房屋公司承担违约责任。 鹏程房屋公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回汉昌餐饮公司的全部上诉请求。 鹏程房屋公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司签订的《物业租赁合同》；2.汉昌餐饮公司向鹏程房屋公司支付拖欠的房屋租金320637元、违约金123504元，履约保证违约金59495元，并支付资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年6月1日起至款项付清之日止，暂计至2020年7月1日为2419元）；3.汉昌餐饮公司腾退房屋并向鹏程房屋公司支付自2020年6月1日起至实际腾退之日期间的房屋使用费（每日按2187元计算，暂计至2020年7月1日为67797元）；4.本案的诉讼费用由汉昌餐饮公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月18日，鹏程房屋公司（甲方）与汉昌餐饮公司（乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：乙方租用甲方位于成都市××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积1487.38平方米，该物业仅限于乙方用于会馆茶楼用途使用。未经甲方书面同意，乙方不得用作其他用途。合同租赁期7年，自2016年3月1日起至2023年2月28日止；租金按物业的建筑面积计收，单月租金每平方米40元，共计59495元；乙方采取3个月为一期的方式向甲方支付租金（第一期付给甲方475960元），其中房屋押金共计59495元，甲方在本协议到期后退还给乙方，以后每一期到期前15个工作日乙方向甲方支付下一期租金，乙方应在合同签订后7日内向甲方支付第一期租金，从第三年（2018年3月1日）其逐年递增6%。乙方逾期支付租金的，应当自逾期之日起，按拖欠金额的每日3%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同，除要求乙方结清欠款和承担拖欠期间的违约金外，同时有权要求乙方按本合同履约保证金的金额向甲方支付违约金。乙方应按甲方要求的支付租金方式支付租金给甲方。合同租赁期满，经甲方验收若乙方承租的物业及甲方移交的设施设备无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且乙方无违约和欠款，甲方在乙方办理退房手续时予以退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方应当按时足额缴纳该物业和本合同明确的有关费用。如果乙方拖欠租金、物业管理费及水电等杂费，甲方和物业管理公司均有权在发出书面通知后暂停租赁物业水、电、电话等公共设施的供应，甲方有权指令或要求物业管理公司暂停对租赁物业提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、违约金及其他相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止。乙方无故拖欠租金1个月以上的（含1个月），甲方有权单方面解除合同，收回该物业。合同租赁期内，任何一方若提前终止合同必须提前90日告知对方。乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），甲方有权单方面解除合同，收回该物业，没收履约保证金，并追收乙方所欠费用和拖欠期间的违约金。落款处，鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司均加盖公章予以确认。 2018年8月7日，鹏程房屋公司（甲方）与汉昌餐饮公司（乙方）签订《补充协议》约定，经协商，甲方同意将原合同第四条关于租金第三年（2018年3月）其递增6%的约定，2018年度调整为递增2%，即每月按60685元计付租金。2019年暂按本协议执行，以后若有异议，双方协商调整。付款方式按约定的相关条款执行，乙方不得推迟拖延付款，否则甲方有权终止合同。本补充协议与物业租赁合同具有法律效力，与原合同不一致处，以本协议为准。落款处，鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司均加盖公章予以确认。 2019年12月9日，汉昌餐饮公司向鹏程房屋公司出具《承诺》，承诺于2019年12月30日前一次性付清2019年度的房屋租金，若未付清，则鹏程房屋公司可无理由停水停电，并终止合同和追加法律责任。 2020年5月8日，鹏程房屋公司以顺丰快递向汉昌餐饮公司发出催缴租金的函件，要求汉昌餐饮公司在2020年5月15日前结清拖欠的租金及押金共计380132元，逾期未交，根据租赁合同的相关规定，对该物业采取停水、停电措施，同时有权解除租赁合同收回该物业。同日，汉昌餐饮公司签收了该函件。 2020年6月1日，鹏程房屋公司以顺丰快递向汉昌餐饮公司发出《关于解除成都汉昌餐饮管理有限公司租赁合同的通知》载明：自本通知发出之日起，汉昌餐饮公司与鹏程房屋公司签订的《房屋租赁合同》解除，汉昌餐饮公司在收到本通知后10日内搬出该物业并结清所欠全部费用。2020年6月2日，汉昌餐饮公司签收该通知。 一审审理中，汉昌餐饮公司提交照片，拟证明鹏程房屋公司突然关店，导致了公司的损失。鹏程房屋公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司均确认尚欠2020年1月至5月的房屋租金未付。 一审法院认为，鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 关于解除合同的问题。双方在合同中约定，汉昌餐饮公司无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）的，鹏程房屋公司可单方面解除合同并收回该物业。现汉昌餐饮公司拖欠鹏程房屋公司2020年1至5月的房屋租金未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，鹏程房屋公司就拖欠租金向汉昌餐饮公司发函进行催收未果后，于2020年6月1日向汉昌餐饮公司发函通知解除合同，汉昌餐饮公司于2020年6月2日收到解除合同的通知书。一审法院认为，汉昌餐饮公司拖欠租金的行为已经构成违约，现鹏程房屋公司要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于租金的问题。鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司均认可拖欠的房屋租金系2020年1月之5月期间的，根据双方在《物业租赁合同》及《补充协议》中的约定，每月租金为60685元，因此汉昌餐饮公司应当支付的租金为303425元（60685元/月×5个月）。鹏程房屋公司主张租金的诉讼请求，一审法院在303425元范围内予以支持。 关于违约金、履约保证违约金、资金占有利息的问题。鹏程房屋公司的该三项主张，实际均系对违约责任的主张，因此一审法院认为该三项主张系对违约金的重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，一审法院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，本案中，鹏程房屋公司未提交证据证明其实际的损失，故结合本案的实际履行情况，一审法院酌定违约金为30000元。 关于鹏程房屋公司要求汉昌餐饮公司返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，汉昌餐饮公司未按照合同履行义务的行为已经构成违约，故鹏程房屋公司主张汉昌餐饮公司返还房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于房屋占用使用费问题。基于上述分析，并根据双方在合同中的约定，汉昌餐饮公司未按照合同约定支付租金，也未向鹏程房屋公司返还房屋，汉昌餐饮公司的违约行为给鹏程房屋公司造成了占用期间的房屋费损失，故汉昌餐饮公司应当向鹏程房屋公司支付房屋占有使用费。汉昌餐饮公司于2020年6月2日签收了鹏程房屋公司发送的解除合同通知书，双方签订的《物业租赁合同》已经于2020年6月2日解除，按照双方在合同中的约定，每月租金为60685元，因此汉昌餐饮公司应当向鹏程房屋公司支付从2020年6月3日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，按照每月60685元为标准计算。 综上，对鹏程房屋公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司于2016年7月18日签订的《物业租赁合同》及2018年8月7日签订的《补充协议》于2020年6月2日解除；二、汉昌餐饮公司于判决发生法律效力之日起十日内向鹏程房屋公司返还位于成都市××路××号××栋××层××号房屋；三、汉昌餐饮公司于判决发生法律效力之日起十日内向鹏程房屋公司支付房屋租金303425元、违约金30000元，共计333425元；四、汉昌餐饮公司于判决发生法律效力之日起十日内向成都市鹏程房屋开发有限公司支付房屋占有使用费（按照60685元／月为标准，从2020年6月3日起计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回鹏程房屋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9514元，减半收取4757元，由汉昌餐饮公司承担3281元，鹏程房屋公司承担1476元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鹏程房屋公司未提交新证据。汉昌餐饮公司提交了如下新证据：1.2020年购买食材的票据，拟证明鹏程房屋公司断电导致汉昌餐饮公司存放在冰箱中的食材腐坏，带来了财产损失；2.给员工发放工资及遣散费的手机银行转账凭证和微信转账凭证，拟证明因鹏程房屋公司断电导致汉昌餐饮公司无法经营带来的损失。鹏程房屋公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对上述证据的真实性予以认可，对关联性及证明力将做综合认定。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，鹏程房屋公司与汉昌餐饮公司签订的《物业租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.汉昌餐饮公司与鹏程房屋公司签订的物业租赁合同是否解除；2.汉昌餐饮公司是否应当支付租金及房屋占有使用费；3.汉昌餐饮公司是否应当支付违约金。对此，本院评述如下： 关于汉昌餐饮公司与鹏程房屋公司签订的物业租赁合同是否解除的问题。双方在《物业租赁合同》中约定，汉昌餐饮公司拖欠租金1个月以上的（含1个月），鹏程房屋公司有权单方面解除合同，且双方均认可汉昌餐饮公司欠付2020年1月至5月的租金，鹏程房屋公司于2020年6月1日发出《关于解除成都汉昌餐饮管理有限公司租赁合同的通知》，至此汉昌餐饮公司已逾期支付租金1个月以上，故鹏程房屋公司有权解除合同。综上，一审认定案涉合同已于2020年6月2日解除并无不当，本院予以维持。 关于汉昌餐饮公司是否应当支付租金及房屋占有使用费的问题。首先，汉昌餐饮公司认为，因新冠肺炎疫情爆发，其积极响应国家号召停止营业参与抗疫，鹏程房屋公司应当免除疫情期间的租金，且鹏程房屋公司先同意减免半个月租金后又反悔，所以汉昌餐饮公司才一直未支付租金。鹏程房屋公司认为，其向汉昌餐饮公司催收租金时，汉昌餐饮公司口头提出由于疫情要减免租金，但鹏程房屋公司并未同意减免。对此，本院认为，按照双方签订的《物业租赁合同》4.2条“乙方采取每3个月为一期的方式向甲方支付租金……以后每一期到期前15个工作日乙方向甲方支付下一期租金”之约定，因汉昌餐饮公司没有按约提前支付2020年1月起的租金，此时已经构成违约，且违约行为发生在前，应当自行承担违约带来的不利后果。此外，汉昌餐饮公司亦未举证双方就疫情期间减免租金达成一致，应当承担举证不能的法律后果。其次，汉昌餐饮公司认为系鹏程房屋公司擅自断电造成汉昌餐饮公司保存在冰箱内的食材腐烂，应当承担赔偿责任，且汉昌餐饮公司不应当支付断电期间的房租或房屋占有使用费。鹏程房屋公司认为，在2020年5月8日发出的租金催收函中明确告知若逾期未交租金将采取停水停电措施，且在发函前也多次告知该情况，不应当承担责任。对此，本院认为，按照双方签订的《物业租赁合同》第9.3条“如果乙方拖欠租金……甲方和该物业管理公司均有权在发出书面通知后暂停租赁物业水、电、电话等公共设施的供应……”之约定，鹏程房屋公司在汉昌餐饮公司逾期未付租金时有权停水停电，且鹏程房屋公司在2020年5月8日发出的催缴租金函中亦明确载明，若汉昌餐饮公司逾期未付租金将采取停水停电措施，汉昌餐饮公司也已签收该函件，故汉昌餐饮公司应自行承担因断电带来的食材腐坏损失。汉昌餐饮公司在上述断电期间仍在占有使用案涉房屋，故应当支付房屋占有使用费。综上，汉昌餐饮公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 关于汉昌餐饮公司是否应当支付违约金的问题。汉昌餐饮公司认为其不存在违约行为，不应承担违约责任。对此，本院认为，从现有证据和查明事实来看，汉昌餐饮公司逾期未支付租金已经违约，故应当承担违约带来的不利后果。至于应当按照何种标准支付违约金，因违约金的设置以补偿为主，惩罚为辅，旨在填补损失，而鹏程房屋公司并未举证证明其因汉昌餐饮公司逾期支付租金造成的其他损失，故一审法院对违约金的调减并无不当，本院予以维持。 综上所述，汉昌餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9514元，由成都汉昌餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  何浩铭