四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1595号 上诉人（原审被告）：四川省三台工业园区管理委员会，住所地四川省三台县北坝镇樟树路**。 法定代表人：黄伦，主任。 委托诉讼代理人：曾红光，男，汉族，1977年8月13日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：王芝茂，四川蜀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，，住所地四川省三台县北坝镇樟树路** 法定代表人：寇泽林，董事长。 委托诉讼代理人：王倩，四川林志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪，四川林志律师事务所律师。 上诉人四川省三台工业园区管理委员会（以下简称工业园区管委会）因与被上诉人四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称亿辉公司）委托合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工业园区管委会的委托诉讼代理人曾红光、王芝茂，被上诉人亿辉公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工业园区管委会上诉请求：1.撤销四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07民初136号民事判决第一项，改判驳回亿辉公司的全部诉讼请求；2.由亿辉公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决错误认定案涉拆迁安置旧有房屋面积为22508.5平方米，比实际拆迁安置面积多出7124.27平方米，从而错误判决工业园区管委会还要向亿辉公司支付拆迁安置费13764122元。（一）亿辉公司受托实施的是香林名苑二期城中村改造项目，在拆迁安置政策上执行《三台县城市房屋拆迁补偿安置实施意见》（三府办发〔2008〕46号）的规定，对有产权登记的合法房产予以等面积安置，对居民自搭自建或者违法建筑不予安置。1.2××2年3月1日亿辉公司向原三台县两江工业集中区管理委员会（以下简称两江管委会）书面承诺拆迁安置成本按照两江管委会委托的中介机构和土审委员会审定为准。这是锁定案涉拆迁安置成本的关键手续之一。2.通过对香林名苑二期项目用地范围内所有居民用房进行逐户清理核实，在审核房屋产权归属资料和比对房屋现状基础上，两江管委会和亿辉公司对共同核实形成的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》（拆迁居民70户，核实旧房面积合计15384.226平方米）予以签章确认。这是锁定案涉拆迁安置成本的关键手续之二。3.根据前述《承诺》《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》，两江管委会委托三台县值信房地产评估事务所有限公司（以下简称值信评估公司）作出《房地产估价报告》，评估出香林名苑二期项目拆迁安置费用总成本为29722325元。这是锁定案涉拆迁安置成本的关键手续之三。（二）在香林名苑二期拆迁安置成本被锁定后，亿辉公司在未取得项目建设用地和规划建设行政审批的情况下，在部分拆除房屋空地上开始建设并预售商品房，其违法用地与违法建设行为被三台县相关部门依法制止，已拆迁未安置的居民和购房户到工业园区管委会请求让亿辉公司恢复施工，亿辉公司则向工业园区管委会反映其项目推进中面临拆迁户压力、资金筹集等困难，表示按拆迁地块现有容积率建设的建筑总面积不能覆盖其拆迁安置和开发成本，项目将成烂尾，拆迁户无法得到安置。工业园区管委会为了推进该城中村改造项目，将双方共同确认的拆迁安置旧房面积15384.226平方米加上居民自搭自建房及该项目周边部分民房面积合计22508.5平方米，于2××2年7月13日上报三台县城乡规划委员会，前述面积仅为指向不明的笼统数据，目的是争取更优化的容积率和规划设计条件以解决亿辉公司和拆迁户、购房户反映的问题，一审法院据此认定亿辉公司拆迁安置旧房面积是不符合事实的。1.该请示仅用于向三台县城乡规划委员会申报研究议题，三台县城乡规划委员会2××2年第二次主任会议并未对请示中22508.5平方米旧房面积予以确认，故该面积没有法律效力。事实上，按照该次会议做出的原则性工作部署，工业园区管委会在后续工作中按正式程序报中共三台县委、县人民政府审批，双方形成合意的案涉拆迁安置面积和成本并未改变。2.该请示是政府内部行文，与亿辉公司无关，亦未印发或者抄送亿辉公司，工业园区管委会亦未与亿辉公司对22508.5平方米的测算数据达成合意，故该数据在双方之间并无约束力。3.按照三台县城乡规划委员会2××2年第二次主任会议对案涉改造项目的要求和部署，工业园区管委会于2××2年10月24日上报《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》，在三台县相关部门会签同意后经三台县人民政府、中共三台县委审批同意。在该方案中，涉及历史遗留无证建筑车库、仓库等折算面积1538平方米，是对拆迁地块上合法房产面积之外的所有无证建设面积包干折算，是对亿辉公司的一次性支持，仅用于增加还建面积，不另计政府应付亿辉公司的拆迁安置成本。故该方案仍未改变双方共同签章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》核实的旧房面积15384.226平方米和值信评估公司评估得出的拆迁安置总成本29722325元。同时，该方案对亿辉公司的建安费用、财务费用、管理费用、税费、合理利润做了通盘考虑，调高案涉地块容积率上限至4.77，系对亿辉公司实施香林名苑二期项目的一揽子解决方案。该方案最终得到三台县规划部门和国土部门的同意，三台县财政局下发的《关于下达“香林名苑”二期城中村改造项目拆迁安置补偿资金的通知》和亿辉公司签订的《国有建设土地使用权出让合同》均予体现。（三）两江管委会已于2013年6月、7月分二次向亿辉公司转账支付拆迁安置成本共计2972.23万元，亿辉公司对此无异议，工业园区管委会已经履行委托拆迁合同的全部义务。（四）2××2年12月26日亿辉公司以3350万元价格取得该宗土地17070.65平方米的使用权。按一审判决，政府将倒贴近1000万元负地价出让该宗土地给亿辉公司，严重损害国家利益。二、一审判决错误认定本案未超诉讼时效。两江管委会于2013年7月向亿辉公司支付完毕拆迁安置款，委托事务已经结算清楚，一审判决认定本案诉讼时效应从亿辉公司2019年1月13日支付拆迁安置人工费开始计算是错误的，因为亿辉公司支付拆迁安置人工费与亿辉公司应向两江管委会主张拆迁安置款并非同一回事，亿辉公司收到两江管委会支付的拆迁安置款后未及时兑付拆迁安置户的补偿费是其应当承担的法律责任。亿辉公司2019年6月提起本案诉讼已经超过法定诉讼时效。 亿辉公司辩称，本案应当发回重审，或者依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决关于案涉拆迁面积为22508.5平方米的认定正确。（一）值信评估公司作出的《房地产估价报告》及报告依据的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》不能作为定案依据。本案拆迁涉及至少79户而非测算表中70户，证明估价报告对面积认定不全面；测算表和估价报告的时间均早于2××2年7月两江管委会向三台县城乡规划委员会递交的《请示》和向三台县国土资源管理局递交的《供地申请》。（二）应当依据前述《请示》与《供地申请》认定案涉拆迁面积为22508.5平方米。实际履行过程中，应以实际发生的拆迁面积为准，而《请示》《供地申请》表明双方认可的拆迁面积为22508.5平方米；两江管委会于2013年4月向三台县发展和改革局递交的《说明》表明本案实际拆迁安置补偿费为4320万元而工业园区管委会所称2972万元。二、本案未过诉讼时效。本案双方系委托与被委托关系，证据证明亿辉公司至今还在履行委托事务，如2017年5月与被拆迁户李兵等签订《房屋拆迁安置补偿协议》，2019年5月向李兵支付拆迁过渡费。三、一审判决事实不清，一是拆迁单价应按三台县人民法院、一审法院生效判决确认的3600元／平方米而非1932元／平方米进行认定，二是亿辉公司从事委托事务支付的人工、机械、过渡等费用亦应由工业园区管委会承担。 亿辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令工业园区管委会向亿辉公司支付其为工业园区管委会垫支给被拆迁人的拆迁安置货币补偿费、临时过渡补助费、搬家费、奖励金等费用，共计82717673元；2.判令工业园区管委会向亿辉公司支付垫支的因拆迁产生的人工费、材料费、施工机械使用费等费用，共计1842500元；3.判令工业园区管委会向亿辉公司支付因垫支前述费用而产生的资金占用费（以实际垫付费用为基数，按年利率6%的标准，自2016年起暂计至2019年6月15日止），共计17546236元；4.本案诉讼费由工业园区管委会承担。 一审法院认定事实： 一、2010年3月16日，两江管委会向四川省三台县星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）出具《委托书》，委托星源公司与居民签订安置协议，对位于三台县××镇××路社区（明台路）的4组、5组因地震受损无法居住的78户居民房屋进行改造，依法律、法规按城市规划进行拆迁，在完善用地、建设手续后实施和打通建好明台路，并负责此期间内安全维稳工作。《委托书》中载明拆迁范围为：东靠樟树路，南靠民房，西靠民房，北靠“北城凤凰栖”，用地面积约33亩。 二、星源公司接受委托后，由挂靠于星源公司的林运辉成立亿辉公司，香林名苑二期工程的拆迁安置工作和项目报建均以亿辉公司名义进行，由亿辉公司承担责任。基于此，2××2年12月26日，在三台县国土资源管理局举办的拍卖活动中，亿辉公司竞拍取得17070.65平方米建设用地使用权。亿辉公司与三台县国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510606-2××2-0803），第四条：本合同项下出让宗地编号为2××2-Ｂ-12，宗地总面积大写壹万柒仟零柒拾点陆伍平方米；第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写叁仟叁佰伍拾万元（小写33500000元），每平方米人民币大写壹仟玖佰陆拾贰点肆叁元（小写1962.43元）。 三、2××2年3月23日，值信评估公司与两江管委会签订《房地产估价委托书》，约定由值信评估公司对香林名苑二期的拆迁安置用房的总成本价格进行评估，值信评估公司于2××2年5月26日作出了《房地产估价报告》，该报告载明：根据委托方提供的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》等资料显示，拆迁范围内旧有房屋总面积为15384.226平方米。根据三台县人民政府办公室三府办发［2008］46号《关于印发三台县城市房屋拆迁补偿安置实施意见的通知》之规定，在拆迁实施过程中，按拆除旧房等面积安置不补差的原则，可确定安置房建筑面积为15384.226平方米。该报告依据的估价时点为2××2年3月23日，综合开发成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、安置房建筑物重置成本单价等因素，计算出该时点房屋拆迁安置的成本单价为每平方米1932元，并由此得出结论：在估价时点，三台县北坝镇樟树路香林名苑二期拆迁安置用房的总成本价格为29722325元。 四、2××2年7月13日，两江管委会（现工业园区管委会）向三台县城乡规划委员会报送的《关于改造明台路与樟树路交汇地段的“城中村”改造的请示》载明：亿辉公司当时已完成明台路以北、以南两宗用地范围内的所有拆迁安置工作，共计拆迁79户，拆迁面积22508.5平方米，拆迁户拟建面积80000平方米，共计6栋。表明工业园区管委会认可亿辉公司的实际拆迁面积为22508.5平方米，因此对于亿辉公司的实际拆迁面积22508.5平方米，一审法院予以认定。 五、2013年6月26日和2013年7月19日，两江管委会分两笔向亿辉公司在中国工商银行的账户分别转账16000000元和13722300元，合计29722300元。该两笔款项的支付依据为值信评估公司对拆迁成本的评估结果，即该公司出具的《房地产估价报告》。 六、亿辉公司提交了（2015）三民初字第03651号、（2016）川07民终1837号民事判决书，系拆迁户诉亿辉公司要求交付住宅安置房二套，即表明在该案终审判决作出之时，即2016年11月24日亿辉公司仍在履行受委托事项。此外，在证据2018年12月31日的《记账凭证》中显示，亿辉公司在当月仍在支付管理费用、销售费用、拆迁安置补偿资金等费用；《香林名苑项目部工资发放名册》显示，亿辉公司在2019年1月13日支付了43700元职工工资。因此可以认定，亿辉公司于2018年底仍在为受委托项目发生实际费用支出，因此亿辉公司受委托实施拆迁安置花费的实际成本计算应当截止于最后一次支出费用的2019年1月13日。 一审法院认为，该案争议焦点为：1.工业园区管委会提交的评估报告及转款凭证能否证明双方已就该拆迁事宜进行了清结；2.亿辉公司诉讼请求所主张的金额是否超出委托人之委托范围，是否应由委托人承担；3.亿辉公司起诉主张权利的诉讼时效是否已过。 一、关于工业园区管委会与亿辉公司是否已经结算问题。 工业园区管委会向一审法院提交了其委托值信评估公司对拆迁安置成本进行评估的委托书，以及其依据该评估结果向亿辉公司转款的银行转款凭证。然工业园区管委会认可亿辉公司拆迁安置的实际面积为22508.5平方米，依据评估报告中对拆迁安置单价的评估，应当认为亿辉公司为受委托事项所垫付的资金超出工业园区管委会的转账金额，该必要费用应当由工业园区管委会承担，而双方在所递交的证据中均未提及该费用，即双方并未对该实际拆迁安置的费用进行结算。 二、关于亿辉公司为受委托事项垫付金额问题。 值信评估公司作出的《房地产估价报告》中载明：拆迁范围内旧有房屋总建筑面积为15384.226平方米，该面积的拆迁总成本为29722325元，拆迁安置的成本单价为每平方米1932元。在双方均认可亿辉公司的实际拆迁安置面积为22,508.5平方米的情况下，依据每平方米1932元的标准计算，亿辉公司拆迁的总成本应当为43486422元，工业园区管委会已向亿辉公司转账支付29722300元，则工业园区管委会未支付的亿辉公司已垫付的拆迁安置费用金额为13764122元。而亿辉公司起诉的金额包括：拆迁安置货币补偿费、临时过渡补助费、搬家费、奖励金、人工费、材料费等共计102106409元，超过以评估成本价格计算的实际支出，该超出部分系亿辉公司自行扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人为委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用。因此，对于本案中亿辉公司为受委托事项垫付的必要费用为13764122元，超出部分为非必要费用，由亿辉公司自行承担损失。 三、关于亿辉公司主张权利是否已过诉讼时效问题。 2015年，拆迁户起诉亿辉公司要求交付住宅安置房时，绵阳市中级人民法院作出（2016）川07民终1837号民事判决，维持一审判决，即：“由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向蒋明、赖晓红支付二套住房的补偿款人民币576000元。”表明在该时段，即2016年11月24日亿辉公司仍在履行受委托事项中的义务。亿辉公司拆迁安置工作结束后，在双方未结算的情况下，亿辉公司所提交的证据显示，其为受委托事项的最后一笔支出为2019年1月13日的人工工资费用，因此可以认为其仍在为委托事项垫付资金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中亿辉公司权利受到侵害之日应该视为费用最终确定之日即2019年1月13日，以此起算三年诉讼时效，而亿辉公司起诉的时间为2019年7月14日，未超出此期限，因此一审法院依法对工业园区管委会的诉讼时效抗辩不予支持。 四、关于资金占用费问题。 本案系亿辉公司受工业园区管委会委托进行拆迁安置，亿辉公司应当为受委托事务垫付资金，且一审法院已认定其为受委托事项垫付实际金额，该金额系依据《房地产估价报告》计算的全部拆迁安置成本，足以支付为受委托事项所垫付的资金，亿辉公司起诉资金占用费的诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三百九十八条等法律规定，一审法院判决：一、由工业园区管委会在判决生效后十日内向亿辉公司支付拆迁安置费用13764122元；二、驳回亿辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552332元，由亿辉公司承担477877元，工业园区管委会承担74455元。 二审中，上诉人工业园区管委会提交《三台县二0一0年建设用地勘测定界图》《三台县城乡规划委员会2××2年第二次主任会议纪要》《中共三台县委受理请示文件处理笺》《三台县人民政府请示（报告）处理笺》《三台县财政局关于下达“香林名苑”二期城中村改造项目拆迁安置补偿资金的通知》《四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司关于安排审计“香林名苑”二期拆迁安置成本的请示》等新证据，拟证明：亿辉公司拆迁安置面积是15000余平方米、成本价格是2972.23万元而非一审判决认定的面积和金额。 亿辉公司的质证意见：工业园区管委会提交的并非新证据；对勘测定界图的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该图只能证明2010年政府勘测时黄色阴影部分房屋面积为14655.68平方米，不能证明实际拆迁时房屋面积仍为14655.68平方米；对会议纪要的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该纪要与工业园区管委会的上诉请求无关联性且不能达到其证明目的；对文件处理笺的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，请示处理笺的内容不能证明亿辉公司实际拆迁面积仅15000余平方米；对财政局通知的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该通知仅证明三台县财政局向香林名苑项目部下发2972.23万元安置补偿金，不能达到上诉人所称该资金涵盖应当支付给亿辉公司的所有补偿金的证明目的；对亿辉公司的请示，因系复印件，真实性合法性关联性均有异议，且该请示反而证明拆迁户是79户、拆迁旧房面积为20500余平方米，亦不能达到上诉人所称拆迁面积15000余平方米的证明目的。 本院认证意见：对工业园区管委会提交的《三台县二0一0年建设用地勘测定界图》《三台县城乡规划委员会2××2年第二次主任会议纪要》《中共三台县委受理请示文件处理笺》《三台县人民政府请示（报告）处理笺》《三台县财政局关于下达“香林名苑”二期城中村改造项目拆迁安置补偿资金的通知》，因亿辉公司对其真实性合法性无异议，本院对该四份证据的真实性合法性予以确认，关联性及证明力将结合本案其他证据予以综合评判；因工业园区管委会未提供《四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司关于安排审计“香林名苑”二期拆迁安置成本的请示》原件且亿辉公司对真实性持异议，故本院对该份请示不予采纳，不作为本案定案依据。 对一审法院查明案件事实，工业园区管委会对亿辉公司拆迁面积22508.5平方米以及2019年1月13最后一次支付拆迁安置人工工资有异议，亿辉公司对拆迁单价1932元/平方米有异议，双方对其他事实无异议。对双方当事人无异议的一审法院查明事实，本院予以确认；有异议的事实，本院将结合全案证据予以综合评判。本院另行认定如下事实： 一、2××2年3月1日，亿辉公司向两江管委会作出书面《承诺》，内容为：将北坝镇五村四、五社所属的柒拾捌户居民住户旧房进行协商拆除改建。我公司承担拆迁范围内的住房拆迁安置工作，拆迁安置成本（含明台路东段约200米道路建设费用）按工业园区委托的中介机构评估结论和县土审委员会审定为准。评估费用由我公司承担。我公司承诺，负责住户旧房和安置住户新房。 二、2××2年5月26日，值信评估公司受两江管委会之托出具《房地产估价报告》。该报告中的《房地产估价结果报告》第三条载明：估价对象……安置房建筑物概况：（1）根据委托方提供的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》等相关资料显示：拆迁范围内旧有房屋总建筑面积为15384.226平方米。根据三府办［2008］46号文《三台县城市房屋拆迁补偿安置实施意见的通知》之规定：在拆迁实施过程中，采取拆除旧房等面积安置不补差的原则，可确定安置房建筑面积15384.226平方米。……（3）设定本次估价项目的容积率≤4.2；第七条载明：估价依据……6、拆迁当事人提供的相关资料：（1）《三台县2011年建设用地勘测定界图》；（2）《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》。《房地产估价报告》中的《房地产估价技术报告》第一条载明：分析计算过程……（二）安置房重置成本单价估算根据成本法公式：房屋重置价值＝开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋利润＋建筑物折旧。1、开发成本……（2）建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造工程所发生的建筑及安装工程费。……经过我们认真分析测算，综合考虑确定本次估价对象的建筑安装工程费为：1200元／平方米（含土建、装饰、水电安装及设备、设施等工程费）。……2、管理费：管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商人员工资及福利、办公费、差旅费等，……。 作为前述《房地产估价报告》估价依据的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》，系经两江管委会和亿辉公司共同盖章确认，表中核实的户主为张素芳、赵明富、叶后渠、刘安平、谢春容、景学、林运斌、邹建英、刘玉琼、叶爱华、龚运成、魏明忠、林太茂、邹燕、景明、邹强、叶厚刚、林茂琼、谢晓平、羊衍海、马晓琴、林碧莲、邹光清、谢晓君、刘安春、何素华、马晓琴（继承房产）、文秀琼、林运雪、蒋传民、魏贵华、黄贤良、林运成、马宝胜、叶兵、林开华、林开银、林刚、谢海兵、魏素华、刘玉华、龚琴、陈炳海、谭小琼、张瑞华、王玉斌、黄礼荣、龚运强、陈宜军、毛林祥、何兴明、王世兵、陈惠琼、黄春蓉、景雪荣、王淑华、黄礼平、王小木、龚运贵、马宝利、林太洪、张尧顺、陈明志、林大伟、叶厚银、严光荣、李秀华、黄春明、李伯春、黄礼春，合计70户，核实旧房面积合计15384.226平方米。 三、2××2年9月24日，三台县城乡规划委员会召开2××2年第二次主任会议，形成《会议纪要》，载明：二、城中村改造项目类（一）原则同意继续推进……东河路社区明台路地块……城中村改造项目。（二）由谭谱副县长牵头，两江工业园区、住建、财政、审计、监察及拆迁投资商共同参与，共同核算各改造项目的拆迁成本，科学确定开发强度指标，并进行规划论证修编后依法报批。 四、2××2年10月22日，亿辉公司书面承诺：我公司在县委、县政府及三台工业园区党工委、管委会的大力支持下，从2009年5月起承担“香林名苑”城中村改造项目，基本做好了项目建设和群众稳定工作，但在推进中由于操之过急，也出现了违规建设和群众工作失控的现象。为此，对该项目下一步建设推进工作提出如下郑重承诺：一、对我公司前阶段业已形成的违法建设事实，经公司董事会集体研究同意，接受县级职能部门依法依规处理，并将继续坚持整改，严防此类事件再次发生。二、对“香林名苑”城中村改造项目，我公司愿意按县规委会在符合规范，尊重事实，关注民生的基础上，审定同意的规划设计条件即容积率，依法加快推进建设。……。 五、2××2年10月24日，两江管委会向三台县人民政府、中共三台县委递交《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》，载明：根据县规委会2××2年9月25日会议精神，遵照县领导指示，县政府办副主任罗中刚于2××2年10月18日上午再次组织县两江工业集中区、财政、审计、国土、行政执法、监察等部门相关负责人，对“香林名苑”二期“城中村”改造项目建筑总容量测算问题进行了专题研究。通过对我区工作组提出的四套对比方案反复讨论，与会人员形成了一致意见，现就其有关问题请示如下：一、通过科学对比测算，本着依照规范、实事求是、关注民生的原则，建议该项目建筑总容量控制为77745平方米。……。附件《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量的测算建议方案》，载明：一、项目盈亏平衡建筑容量推算（一）项目基本情况：拆迁私有住户79户，面积16922.23平方米（含历史遗留无证建筑车库、仓库等折算面积1538平方米）；（二）住宅部分：1.还建面积16922.23平方米；还建住宅面积16922.23平方米×1.00＝16922.23平方米；2.还建面积单位成本2276元／平方米。……。（三）商业部分：还建商业面积862平方米。1.商业单位成本。一层商业单位成本2566元／平方米。……。3.商业销售3810万元。（一层商业面积3749平方米-还建商业862平方米）……。（四）为满足拆迁还建面积的成本而需要增加的住宅面积为26573平方米。……。二、实现开发商合理利润项目建筑容量（一）投资总成本12674万元：1.还建成本：16922.23平方米×2276元／平方米＝3852万元；……；3.商业成本：3749平方米×2566元／平方米……。三、建议其建筑总容量为77745平方米。四、建议容积率4.77。 2××2年10月25日，三台县人民政府《请示（报告）处理笺》［编号（1447）号］载明：报文单位县两江工业集中区，报文标题《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》，内容摘要为：根据县规委会2××2年9月25日会议精神，对“香林名苑”二期“城中村”改造项目建筑总容量测算问题进行了专题研究，现请示：一、建议该项目建筑总容量控制为77745平方米；……。县长意见为同意。 2××2年11月2日，《中共三台县委受理请示文件处理笺》载明：报文单位两江工业集中区，文件标题《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》，内容摘要为：“香林名苑”二期“城中村”改造项目建筑总容量测算问题请示：一、建议该项目建筑总容量控制为77745平方米；……。县委主要领导意见为同意。 六、2××2年11月20日，两江管委会向三台县国土资源管理局递交《供地申请》，载明：目前已完成明台路以北、以南两宗用地范围内的所有拆迁安置工作，共计拆迁79户，安置拆迁住房面积16922.23平方米，门面安置面积862平方米。……。为尽快完成此处“棚户区”改造项目，现请你局按照供地法定程序进行土地公开出让，建议供地起拍价依据（1447）号批示件精神，以县政府审定为准。 2××2年11月21日，三台县土地收购储备中心发出〔2××2〕63号《土地出库单》，载明：土地位置三台县北坝镇明台路，……，该宗土地的原土地使用者为北坝镇明台路**居民。2××2年11月，经三台县人民政府批准同意，收回该宗土地。……。该宗土地需还建79户拆迁安置住房面积16922平方米，还建门面房安置面积862平方米。 2013年6月18日，三台县财政局向北坝镇财政所发出《关于下达“香林名苑”二期城中村改造项目拆迁安置补偿资金的通知》，载明：现下达你镇“城中村”改造项目“香林名苑”二期拆迁安置补偿资金2972.23万元。 七、2013年10月19日，甲方亿辉公司与乙方被拆迁户“马保利”签订《房屋拆迁补偿安置协议》，载明：二、实行就地还房安置。按乙方被拆房屋建筑面积1:1.5比例计算，还房建筑面积为壹佰玖拾陆平方米，……。 2013年10月21日，甲方亿辉公司与乙方被拆迁户“何兴明”签订《房屋拆迁补偿安置协议》，载明：二、实行就地还房安置。按乙方被拆房屋建筑面积比例计算，还房建筑面积为捌拾平方以上的肆套，……。 本院认为，根据当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点问题是：一、亿辉公司的拆迁安置成本应当如何认定，涉及亿辉公司拆迁安置的旧房面积、成本单价认定问题；二、亿辉公司主张案涉权利是否已过诉讼时效。 一、关于亿辉公司的拆迁安置成本应当如何认定的问题 本案中，工业园区管委会和亿辉公司对双方之间存在的委托合同关系没有争议，但对工业园区管委会的给付义务即亿辉公司的拆迁安置成本应当如何认定存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，亿辉公司的拆迁安置成本应当严格按照双方在确立案涉委托合同关系中的约定进行认定。在案涉委托合同关系的确立过程中，工业园区管委会和亿辉公司通过两江管委会2010年3月16日出具的《委托书》、亿辉公司2××2年3月1日作出的《承诺》、两江管委会与亿辉公司2××2年3月23日共同盖章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》、值信评估公司2××2年5月26日作出的《房地产估价报告》，对双方在案涉委托合同关系中的权利义务予以了明确。在该委托合同关系中，委托人工业园区管委会的主要合同义务是将案涉拆迁安置事务交由亿辉公司处理，并负向亿辉公司支付拆迁安置成本29722325元的义务，受托人亿辉公司则负有按照两江管委会《委托书》中明确的拆迁四至界线范围，接受值信评估公司《房地产估价报告》评估确定的拆迁安置成本及依据的拆除旧房等面积安置不补差原则，完成双方共同盖章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》中70户居民合计15384.226平方米旧房的拆迁安置及三台县北坝镇明台路东段约200米道路建设之合同义务。 依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”之规定，工业园区管委会作为案涉拆迁安置事务的委托人，应向受托人亿辉公司预付处理委托事务的费用。本案中，工业园区管委会依据亿辉公司“拆迁安置成本（含明台路东段约200米道路建设费用）按工业园区委托的中介机构评估结论和县土审委员会审定为准”的书面承诺以及值信评估公司《房地产估价报告》关于拆迁安置用房总成本价格为29722325元的评估结论，于2013年6月26日、7月19日分两笔向亿辉公司转账支付共计29722300元。工业园区管委会的这一支付行为，应视为其已经完成向亿辉公司预付拆迁安置成本的义务。同时，工业园区管委会在二审中收集提供的《三台县城乡规划委员会2××2年第二次主任会议纪要》《三台县人民政府请示（报告）处理笺》《中共三台县委受理请示文件处理笺》《三台县财政局关于下达“香林名苑”二期城中村改造项目拆迁安置补偿资金的通知》等新证据，可以证明工业园区管委会对亿辉公司拆迁安置现金成本是严格控制在亿辉公司承诺接受的值信评估公司《房地产估价报告》结论范围之内的，未改变双方在《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》中共同核实的拆迁安置旧房面积15384.226平方米，亦未改变亿辉公司承诺接受的《房地产估价报告》中明确的拆迁安置成本29722325元及成本单价1932元／平方米。但是，该系列新证据亦证明，工业园区管委会依法定程序先后报经三台县人民政府、中共三台县委审批同意，将亿辉公司受让开发案涉拆迁地块的容积率的上限，由值信评估公司《房地产估价报告》中明确的4.2提高至4.77（即亿辉公司在随后签订的《国有建设土地使用权出让合同》中确认并接受的容积率上限），增加亿辉公司可建造建筑面积达26573平方米，解决了满足亿辉公司拆迁还建面积成本和实现开发商合理利润等问题。至此，工业园区管委会在案涉委托合同关系中的全部给付义务已经履行完毕。 依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”之规定，亿辉公司作为案涉拆迁安置事务的受托人，应当严格按照两江管委会《委托书》中明确的拆迁四至界线范围，以及亿辉公司承诺接受的值信评估公司《房地产估价报告》确定的拆迁安置成本及依据的拆除旧房等面积安置不补差原则，完成双方共同盖章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》中核实的70户居民合计15384.226平方米旧房的拆迁安置义务，且在拆迁安置过程中，若遇户数或面积超过前述限制而需变更委托合同约定的相应权利义务时，应当先行报告工业园区管委会并征得其同意，否则将由其自行承担拆迁安置成本擅自增加的不利后果。本案中，根据亿辉公司2013年10月19日与被拆迁户马保利签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定的“按乙方被拆房屋建筑面积1:1.5比例计算，还房建筑面积为壹佰玖拾陆平方米，……”以及2013年10月21日与被拆迁户何兴明签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定的“实行就地还房安置。按乙方被拆房屋建筑面积比例计算，还房建筑面积为捌拾平方以上的肆套，……”等内容，亿辉公司在实际处理案涉拆迁安置事务过程中，突破了其承诺接受的值信评估公司《房地产估价报告》中依据的拆除旧房等面积安置不补差原则，拆旧安新比例最高达到1.5倍，并且存在“还房建筑面积为捌拾平方以上的肆套”的模糊处理。经审查，亿辉公司在处理案涉拆迁安置事务过程中大量存在前述行为。其行为显然属于变更委托人指示，应当先行报告委托人并征得其同意。但是，亿辉公司在本案中未提供证据证明其变更委托人指示的前述行为取得了委托人的同意，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当认定亿辉公司的前述变更行为未经委托人工业园区管委会同意。并且，工业园区管委会在本案中对亿辉公司增加拆迁安置面积的行为亦未予追认。故亿辉公司关于其拆迁安置面积应当认定为22508.5平方米的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。参照亿辉公司行为时有效的《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，应当由亿辉公司对其未经委托人同意擅自增加拆迁安置面积的处分行为承担民事责任。 关于一审判决据以认定亿辉公司拆迁安置实际面积为22508.5平方米的两江管委会2××2年7月13日《关于改造明台路与樟树路交汇地段的“城中村”改造的请示》。该请示属于政府机关内部公文，按照相关规定，需经上级主管部门或者同级人民政府审批通过方具法律效力。事实上，两江管委会的该请示因未能得到请示对象三台县城乡规划委员会的审批通过而不具法律效力，请示中提及的拆迁面积仅系两江管委会向三台县城乡规划委员会作出的单方意思表示而非其与亿辉公司达成的合意且缺乏佐证材料，故不能改变本案双方共同盖章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》中载明的核实旧房面积15384.226平方米。而且，该请示的内容已被工业园区管委会随后（2××2年10月24日）报经中共三台县委、三台县人民政府审批通过的《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》予以否定。工业园区管委会在《关于“城中村”改造项目“香林名苑”二期建筑总容量测算有关问题的请示》中确认的拆迁面积16922.23平方米，扣除历史遗留无证建筑车库、仓库等折算面积1538平方米后的面积，与本案双方形成合意的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》中的核实旧房面积完全吻合。因此，一审法院依据两江管委会2××2年7月13日《关于改造明台路与樟树路交汇地段的“城中村”改造的请示》认定亿辉公司拆迁安置实际面积为22508.5平方米，显属不当，应予纠正。 关于亿辉公司处理案涉拆迁安置事务支出的人工、机械、过渡费问题。如前所述，对亿辉公司受托处理案涉拆迁安置事务支出的必要费用，工业园区管委会已经以现金支付拆迁安置成本以及依法定程序提高亿辉公司受让开发案涉拆迁地块的容积率上限等方式予以履行，故亿辉公司关于工业园区管委会还应向其支付人工、机械、过渡费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于案涉拆迁安置成本单价1932元／平方米是否偏低问题。该成本单价，系具备相应评估资质的值信评估公司受工业园区管委会之托，依照法定程序对案涉拆迁安置成本作出的评估结论。对于该评估结论，亿辉公司2××2年3月1日向两江管委会书面承诺“我公司承担拆迁范围内的住房拆迁安置工作，拆迁安置成本（含明台路东段约200米道路建设费用）按工业园区委托的中介机构评估结论和县土审委员会审定为准。评估费用由我公司承担”。因此，亿辉公司关于案涉拆迁安置成本单价1932元／平方米偏低的抗辩理由违反禁止反言规则，不能成立，本院不予采纳。 综上，工业园区管委会与亿辉公司形成合意的亿辉公司拆迁安置旧房面积，应当认定为双方共同签章确认的《香林名苑二期拆迁安置成本测算表》载明的核实旧房面积15384.226平方米；工业园区管委会应向亿辉公司支付的拆迁安置成本及成本单价，按亿辉公司2××2年3月1日向工业园区管委会作出的书面承诺，应当认定为工业园区管委会委托值信评估公司作出的评估结论即拆迁安置成本29722325元及成本单价1932元／平方米。工业园区管委会关于一审判决认定亿辉公司拆迁安置面积错误的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定亿辉公司拆迁安置面积为22508.5平方米属认定事实错误，本院予以纠正。对亿辉公司受托处理案涉拆迁安置事务支出的必要费用，工业园区管委会已经履行完毕，故一审判决工业园区管委会在已付29722300元并依法定程序调高案涉地块开发建设容积率的基础上向亿辉公司支付拆迁安置费用13764122元，确系不当，本院予以纠正。 二、关于亿辉公司主张案涉权利是否已过诉讼时效的问题。 因工业园区管委会在本案中已不存在还应向亿辉公司支付拆迁安置成本费用的问题，故对工业园区管委会关于亿辉公司主张案涉权利已过诉讼时效的上诉主张，本院不再审查。 综上所述，工业园区管委会的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定亿辉公司拆迁安置面积事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2019）川07民初136号民事判决； 二、驳回四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费552332元，二审案件受理费104385元，均由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周述蓉 审判员  徐堂富 审判员  黄**东 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  周雨欣