中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终639号 上诉人（一审被告）：毕春江，男，1963年9月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，系哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路**院**楼**。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**> 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。 上诉人毕春江因与被上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2019）黑民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人毕春江委托诉讼代理人陈晓梅，被上诉人长富基金委托诉讼代理人徐明昌参加诉讼，被上诉人中然公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕春江上诉请求：撤销（2019）黑民初50号民事判决，依法改判中止执行哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区案涉房屋。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：（一）一审判决认定事实与实际不符。毕春江于2010年3月19日交购房款时，因未选房号未签订商品房买卖合同。在2013年11月选房后，毕春江与中然公司签订了《丽都国际商品房认购书》，该以剩余房款抵物业费等，办理了入户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。（二）原判认定证据错误。毕春江办理入户时因以剩余房款抵入户费用，故未开具相关收据。后因提起执行异议需要，由中然公司售楼处补开了入户费用收据，故可能存在票据连号的情形。（三）原判以实际入住或使用作为合法占有的条件属认定错误。对于水电费查询记录，如不拿购房合同只报楼号交费，户名即为空户。且毕春江已用剩余房款抵入户费用，故电费记录显示的2014年9月15日交费100元及相应的采暖费均应认定为毕春江交纳的。 长富基金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：2010年3月19日，中然公司为毕某某出具了票据，此时中然公司整个楼盘建设尚未开始，不具备预售条件，虽然票据上标注为丽都国际预付款，但实际上应为借款，属于让与担保。2013年11月24日，虽然中然公司与毕春江签订了认购书和进户单，并出具相关缴费票据证明毕春江实际占有案涉房屋，但法院调取的水、电费缴费记录显示，在2018年12月27日前，业主姓名为空白或标注英语字母K，此后过户给毕春江。因此，毕春江举示的相关票据及进户通知书不排除是与中然公司恶意串通形成的，不能证明实际占有案涉房屋。故一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定认定毕春江不享有排除执行的民事权益正确。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区案涉房屋的执行；案件受理费由毕春江、中然公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈尔滨分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈尔滨分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈尔滨分行与中然公司签订《抵押合同》，约定以丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈尔滨分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房产在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。其后，毕春江以案外人身份提出执行异议。2019年5月28日，一审法院作出（2019）黑执异151号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 2010年3月19日，中然公司为毕某某出具150万元的黑龙江省单位往来资金结算票据，交款事项为“丽都国际房、车位预付款”。毕春江举示2013年11月24日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，载明的认购价337162元；还举示2013年11月24日进户通知单及交纳电费、热费、物业费等入户费用的票据，以证明毕春江与中然公司在2013年11月24日签订认购书及占有案涉房屋的情况。案涉房屋的水费交费记录显示为空户，无交费记录；电费交纳记录显示2014年9月15日交费100元；供热信息显示2018年12月27日前业主名称为空白或“K”，2018年12月27日过户为毕春江。 中然公司于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼项目的《商品房预售许可证》；因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 2013年9月2日，兴业银行哈尔滨分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”，另附抵押房源表。案涉房屋在该抵押房源表中。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，本案争议的关键问题为毕春江是否享有足以排除强制执行的民事权益。毕春江举示毕某某于2010年3月19日向中然公司交纳150万元“丽都国际房、车位预付款”的票据后，双方均未举示当年与预付款购房相关的合同，佐证已明确系案涉房屋的预付款，故不能认定双方当年已形成针对案涉房屋的预购合同关系。从毕春江于2013年11月24日与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》及当日交纳各种费用的票据看，所有0613开头的票据连号出具，该票据相近号码在系列案件中的2014年、2015年、2016年票据中出现，与系列案件中购房人举示不同种类、号码票据的情形截然不同。在告知中然公司提交相关会计凭证予以佐证后，其仅出具《情况说明》表示毕春江原计划合作开发案涉项目，撤出后用已交纳的150万元购买了4套房屋，致使上述相互矛盾的证据无法证实毕春江与中然公司之间形成房屋认购书的时间。结合一审法院调取的关于案涉房屋交纳水费、电费、供热费的情况，水费登记为空户，电费登记的交纳时间与毕春江举示的票据时间相差近10个月，供热登记的业户名称变更时间远在查封后，故应认定毕春江、中然公司在本案诉讼中违反了诚实信用原则，对毕春江与中然公司在查封前签订合法有效的房屋买卖协议及毕春江查封前占有案涉房屋情形，均不予认定。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，应认定毕春江对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行（2015）黑高商初字第38号民事裁定查封的位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区案涉房屋。案件受理费6357.43元，由毕春江、中然公司负担。 本院二审期间，毕春江围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕春江向本院提供三份新证据：1.《债务履行协议书》，证明其入户时已现金交纳案涉房屋的供热费，由中然公司以房屋抵给热力公司。2.中然公司原销售人员刘某某及物业公司房管员黄某出具的《证明》，证明在查封前已支付购房款，以剩余房款抵顶物业费至2018年底，并于2013年11月实际入户。后因办理申请解封手续，补开入户费用收据，日期写到2013年，故存在补开票据连号的情形。3.房管部门出具的《收据单》，证明房地局到售楼处调查居住情况，票据齐全便开具收据单，票据不齐全但已交费的，由中然公司补开票据，故导致票据连号。 本院对以上证据认定如下：证据1在证据形式上未提供原件，内容上仅能证明中然公司以房抵顶供暖费，不能证明毕春江已交纳供暖费并实际占有房屋；证据2两位证人晚于毕春江主张2010年交纳购房款的时间入职，未直接经手或见证交纳购房款及抵顶物业费，且二人就物业费交纳方式的证言相互矛盾。证据3与毕春江证明目的无直接关联，毕春江未取得《收据单》反而证明其当时不符合房地局办理手续时票据齐全等条件。故此，本院对上述证据均不予认定。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，二审争议的焦点问题是毕春江是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 关于毕春江主张其在法院查封前签订合法有效买卖合同的问题。毕春江虽提交了其与中然公司签订的载明签署时间在一审法院查封前的《丽都国际商品房认购书》，但毕春江的委托诉讼代理人二审庭审中自认无法查明付款方式，亦未提供购房款相关银行交易凭证，仅凭现有的具有利害关系的被执行人中然公司出具的相关证据，不足以证明毕春江实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，尚不足以认定案涉《丽都国际商品房认购书》为毕春江与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。故对毕春江关于其在查封前签订了合法有效的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。 关于毕春江主张在法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。毕春江虽主张其以剩余房款冲抵入户费用后补开收款收据以及中然公司所交电费、采暖费应视为毕春江交纳，但案涉收款收据由具有利害关系的被执行人中然公司开具，中然公司两名工作人员在庭审中对物业费交纳方式的证言相互矛盾，即使补开收据和所谓以剩余房款抵顶入户费用的事实存在，亦不能客观反映实际入户时间。结合水费交纳及供暖业主登记的时间均在法院查封之后等情况，本院认为现有证据尚不足以证明毕春江在法院查封前合法占有案涉房屋。毕春江就案涉房屋签订商品房认购书时，中然公司已将案涉房屋进行抵押并办理了抵押登记，根据抵押登记的公示公信效力，应认定毕春江知道或应当知道所购房屋已在先存在抵押权负担。但其仍然愿意购买案涉房屋，即应自担无法取得案涉房屋的权利风险。在前述已认定毕春江尚无足够证据证明其已交纳购房款及实际占有案涉房屋的情况下，毕春江的执行异议不符合《执行异议和复议案件规定》规定的情形，其权利不足以排除执行。 综上，毕春江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6357.43元，由毕春江负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理彭娜 书记员黄婷婷