西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初19649号 原告：邓小刚，男，汉族，1985年10月25日出生，现住西安市雁塔区。 委托代理人：杨乾坤，陕西哲勤律师事务所律师。 委托代理人：张琼，陕西哲勤律师事务所律师。 被告：韦锦梅，女，汉族，1984年10月1日出生，住所地西安市雁塔区。 原告邓小刚与被告韦锦梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓小刚及委托代理人杨乾坤、被告韦锦梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓小刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还转让费用35000元；2、判令被告向原告退还押金9300元；3、判令被告向原告减免并退还2个月租金即18600元；4、本案诉讼费用被告承担。事实理由：2019年6月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX，建筑面积61.84平方米的房屋出租给原告商用，合同约定月租金9300元，半年支付一次。合同签订后原告向被告支付了房租、押金及其转让费。2020年4月份，原被告协商解除合同。原告认为被告提供商铺仅为空房，室内并无装饰装潢、固定设备、办公用具等有形资产，也无客户资源、商业信誉等市场影响的无形资产，根据房屋状态，被告无权要求原告支付转让费用。另，受疫情影响原告2-3月份也未实际经营，根据国家政策应予以减免退还。原告多次要求被告返还上述费用，被告都不予理会。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向法院提起诉讼。 被告韦锦梅辩称：原被告签订租赁合同时，被告是从房东刘奇处租了四个商铺，因被告书店申请了国家项目，审批没批下来，资金紧缺，所以被告将租赁一楼的20117再租给了原告邓小刚，被告租的毛坯房，并进行装修，因原告是由被告的老公介绍，所以房租是按照被告支付房东的租金收取。该商铺位于学校对面属旺铺。房东要求5月份按时交纳下半年房租，被告4月份已告知原告，但是原告一直没有缴纳，房东就按照违约让被告本人缴纳了违约金，被告理应也按照违约处理，到2020年5月15号原告才搬离，并且房东和被告解除了20117商铺的租赁合同。被告对原告的各项诉讼请求均不认可。 经审理查明：2019年6月15日，原告邓小刚与被告韦锦梅签订了《西安市房屋租赁合同》，被告为甲方即出租人，原告为乙方即承租人。合同约定：被告韦锦梅将位于曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX，建筑面积61.84平方米的房屋出租给原告商用。租赁期限2019年5月1日至2024年4月30日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等进行验收，结清各自应当承担的费用。合同第四条约定：月租金9300元，半年支付一次，并支付一个月的租金作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除乙方应承担的费用、租金、以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。各期租金支付日期：2019年11月1日、2020年5月1日、2020年11月1日、2021年5月1日、2021年11月1日、2022年5月1日、2022年11月1日、2023年5月1日、2023年11月1日、2024年5月1日。合同第九条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的….。合同第十条违约责任约定：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同第十一条补充条款约定：乙方在租赁期间所产生的其他费用全部由乙方自己承担，甲方不承担任何费用，转让费用3.5万元。合同签订后，2019年6月15日，原告向被告支付了4.5个月房租41850元，租金9300元，转让费35000元，被告共收到86150元。2019年11月4日原告通过支付宝向被告支付2万元房租费；2019年11月12日原告向被告邮政银行转款2万元（两次）；2019年11月10日，通过微信向被告转款15800元，共计转款55800元（9300元×6个月）。2020年5月17日，双方协商解除租赁关系，原告当日搬离房屋并交还房屋钥匙。原告物业费缴至2019年12月底。2020年1月起至2020年5月17日搬离之日的水电费、物业费均由被告垫付缴纳2022元以及16天租金4960元。对此，原被告双方均认可上述事实。 上述事实，有《西安市房屋租赁合同》、收条、支付宝转账记录、中国邮政银行转款记录、微信转账记录、原被告微信聊天记录及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。 本院认为，原被告双方于2019年6月15日签订的《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，故对原被告双方均具有法律约束力，原被告双方均应以此享有权利履行义务。关于房屋租赁合同中第十一条约定的转让费35000元一事，双方合意达成一致并签字同意，该约定真实有效且不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，对于原告提出：“被告向原告退还转让费35000元”的主张,本院依法不予支持。被告与原告合同第四条约定的一个月租金作为押金，除乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方。被告韦锦梅辩称根据双方约定的合同第九条第四款的约定乙方（原告）不按照约定支付租金达十日的，甲方（被告）有权解除合同并收回房屋。根据双方自2020年5月5日微信聊天记录沟通，房租交付一事商谈未果，不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条合同变更的要件，故合同应当继续履行。2020年5月10日原告未按照约定交付租金，依照双方签订的房屋租赁合同的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告有权解除合同。2020年5月17日原告退房，双方协商解除租赁关系。自2020年1月14日起，原告向被告索要授权转让书并表达了转租的意愿，得到了被告及房东的认可，由于授权转让书没有取得的原因转租一事没有解决，导致被告一方的损失不应从原告的押金中扣除，双方根据合同第四条第二款的约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还乙方，故2020年上半年的水电费、物业费2022元以及被告垫付的16天租金4960元合计6982元应当从押金中扣除。关于原告提出：“被告向原告退还押金9300元。”本院依法予以部分支持，即2318元（9300－2022－4960）。因疫情影响，经协商房东刘奇同意在缴纳下半年租金时减免一个月房租，因被告同意按照房东刘奇的减免意见执行，但因原告坚持要在上半年租期内减免房租，无法达成一致意见。导致2020年5月17日原告搬离租赁房屋。根据《国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部等关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规[2020]734号）》其中“总体要求：鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。实施房屋租金减免：（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。（十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。”之规定，加之被告在2020年缴纳下半年租金期间已搬离租赁房屋，故对于原告提出“被告向原告减免并退还2个月租金即18600元。”的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告韦锦梅于本判决生效之日起十日内向原告邓小刚退还剩余押金2318元（9300－2022－4960）。 二、驳回原告邓小刚其余诉讼请求。 案件受理费1373元，由原告邓小刚承担1323元，被告韦锦梅承担50元。鉴于案件受理费原告邓小刚已预交，故被告韦锦梅将应承担的案件受理费50元于本判决生效之日起十日内直接给付原告邓小刚。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  杨晓红 人民陪审员  张仙爱 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  王雅晨