安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初10386号 原告：合肥瑞鋆置业有限公司，住所地合肥市政务区潜山路**华邦世贸中心高层写字楼**，统一社会信用代码91340100396204455L。 法定代表人：王龙，董事长。 委托诉讼代理人：方孝子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱名扬，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告：合肥月溪畔餐饮文化有限公司，住所地安徽省合，住所地安徽省合肥市蜀山区樊洼路**禹州城商业街**楼209-214、309-314码91340104MA2NN2ME7K。 法定代表人：朱亚舟，总经理。 委托诉讼代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。 原告合肥瑞鋆置业有限公司诉被告合肥月溪畔餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥瑞鋆置业有限公司及其委托诉讼代理人方孝子到庭参加诉讼，被告合肥月溪畔餐饮文化有限公司的法定代表人朱亚舟及委托诉讼代理人司开铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥瑞鋆置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房租赁合同》;2、判令被告立即向原告支付租金1200720元（暂计算,自2017年12月7日起至2020年7月6日;后续租金计算至被告实际搬离之日止）,以及违约金155740元;3、本案的律师费、诉讼费等费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回了第1项请求、第2项中的要求被告给付违约金155740元的请求、第3项中的要求被告承担律师费的请求。事实和理由：2017年,原告（下称甲方）与被告（下称乙方）签订《商品房租赁合同》,约定甲方将位于安徽省合肥市蜀山区房屋出租给乙方,租赁物建筑面积共计961.78平方米；乙方使用租赁房屋用于餐饮娱乐经营,商号为月溪畔。合同还约定:2017年6月6日为甲方交付日,装修日自视为交付日起正常起算；乙方享有183天的装修期,实际装修期自交付日或视为交付日的当日开始计算,装修期内不计收租金；装修期届满之次日为计租日；租赁期限为6年6个月,第一个租赁年度自装修期届满次日（即“计租日”）开始计算,至次年当日的前一日为第一个租赁年度,以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算,直至租赁期限届满。据此,该商品房计租期限为:（1）2017年12月7日至2018年12月6日;（2）2018年12月7日至2019年12月6日:（3）2019年12月7日至2020年12月6日:（4）2020年12月7日至2021年12月6日;（5）2021年12月7日至2022年12月6日;（6）2022年12月7日至2023年12月6日;（7）2023年12月7日至2024年5月6日。乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为4049191.58。具体每个租赁年度的租金总额依次为288172.8元、576345.6元、576345.6元、605162.88元、635421.024元、667192.075元、700551.679元。乙方应自本合同签订当日向甲方支付自计租日起3个月的租金144086.4元。此后,每3个月为一个租金支付季度,首季度的租金自开始起算前15日支付,下季度租金自上季度的最后15日前支付完毕,以此类推。乙方不按时支付租金,除补足应缴租金外,每逾期一天按季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金,则视为乙方根本违约,甲方有权解除本合同,要求乙方无条件退场,同时乙方应向甲方支付155740元违约金,且租赁保证金不予退还,若给甲方造成其他损失的,甲方有权向乙方追偿。”《商品房租赁合同》签订后,原告方已依约履行了房屋出租义务。但是被告并未按约定履行支付租金的义务,未支付租金和租赁保证金,被告从2017年12月7日开始就未支付租金,截至2020年7月6日,被告欠付租金共计1200720元,欠付租金天数已超过15日,同时欠付租金金额也已超过合同约定的租赁保证金金额。综上,被告的行为已构成违约,严重侵害原告合法权益,故诉至法院,望判如所请。 被告合肥月溪畔餐饮文化有限公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。1、关于租金，被告自承租之日起至免租期结束后至今一直多次与原告沟通协商租金事宜。因原告的两大股东禹州和蓝光闹分家，一直未处理租金问题。在协商中，原告口头承诺减免部分租金，可以分期支付。相关事实，原告的相应高管是知悉并全程参与的。被告可以与对方沟通出具相应材料。2、原告招商招租时，宣传打造川派街区耍街。被告及其他承租户基于此点，入住该商铺。后期原告的招商承诺均未兑现。车位、指示牌、房屋漏水、消防主通道不能连接等问题均未解决。被告多次与原告沟通处理，但原告一直推诿不予解决，也不予正面答复，存在不作为。另外要求免除疫情期间1月-5月份的租金。 原告围绕其诉讼请求，提交以下证据：被告企业信用信息公示报告、商品房租赁合同；被告提交以下证据：商户诉求、律师函、网络宣传打印页、照片。本院经审查，原告提交的证据符合法律规定，予以确认。被告提交的证据不同时具有证据三性，均不予确认。 本院依据当事人陈述及经审查确认的证据，认定以下案件事实：2017年6月，原告作为甲方（出租方），合肥梦德餐饮文化有限公司（后变更名称为合肥月溪畔餐饮文化有限公司）作为乙方（承租方），双方签订了《商品房租赁合同》一份，此合同由专用条款和通用条款构成，其中专用条款的主要内容为：1.1甲方同意将位于安徽省合肥市蜀山区的房屋出租给乙方，房屋（以下简称“租赁物”）建筑面积共计961.78平方米，租赁物现实状态为现房；2.1该租赁物仅供乙方以月溪畔为商号／名称经营娱乐类月溪畔品牌商品或服务之用途，经营范围休闲餐饮及娱乐；3.1乙方应自本合同签定当日向甲方支付租赁保证金48028.8元；4.1乙方应于2017年6月6日自行前往租赁所在项目物业中心办理交房手续，甲方不再另行通知；4.2非因甲方原因,乙方未能按前款约定前来办理该租赁物的交接手续的,则应视为甲方已完成交付,装修日自视为交付日起正常起算；5.1乙方享有183天的装修期，实际装修期自交付日或视为交付日的当日开始计算，装修期内不计收租金；6.1乙方必须于装修期届满前完成装修，经甲方确认符合开业条件并于装修期届满之次日正式开业，乙方如确有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知甲方且须获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、物业费、水电费、燃气费及其他各项费用仍须自装修期届满的次日向甲方或本项目物业公司照常缴纳，不得以未正式开业为由而拒绝支付任何应付费用；7.1装修届满之次日为计租日；8.1租赁期限为6年6个月租赁年度，第一个租赁年度自装修期届满次日（即“计租日”）开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；8.2乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为4049191.58元，具体为第一个租赁年度租金总额为288172.8元，第二个租赁年度租金总额为576345.6元，第三个租赁年度租金总额为576345.6元，第四个租赁年度租金总额为605162.88元，第五个租赁年度租金总额为635421.024元，第六个租赁年度租金总额为667192.075元，第七个租赁年度租金总额为700551.679元；8.3乙方应自本合同签定当日向甲方支付自计租日起3个月的租金144086.4元；此后每3个月为一个租金支付季度，首季度的租金自开始起算前15日支付，下季度租金自上季度的最后15日前支付完毕，以此类推（遇法定节假日则顺延至法定节假日届满之次日）。甲方在收到租金后按乙方支付的金额向乙方出具租赁发票；9.1双方按照以下列明的通讯方式、付款账号及开票信息等方式向对方进行洽商、发送通知、完成付款或开具发票等（合同写明了甲乙双方相关信息）。 通用条款约定：14.1除本合同另有约定外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付155740元违约金，且守约方有权解除本合同；14.2乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付155740元的违约金，且租赁保证金不予退还，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿；14.6甲方因向乙方催付租金或其他费用引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。 合同签订后，原告将该租赁房屋交付被告，被告遂将此房用于月溪畔餐饮的经营用房,但至今未向原告支付过租金。 本院认为：原、被告自愿签订的《商品房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行相关义务。被告承租了原告的房屋后，未依约履行给付租金义务，原告要求被告支付自2017年12月7日以来拖欠的租金之请求应予支持，鉴于原告已撤回要求解除合同的请求，对原告主张的“被告立即向原告支付租金1200720元（暂计算,自2017年12月7日起至2020年7月6日;后续租金计算至被告实际搬离之日止）”之请求，本院根据原告诉请的数额再结合《商品房租赁合同》中约定的按季度支付租金的方式，确定本次诉讼的租金截止时间计算至2020年9月6日止。据此，经按合同约定的数额计算，自2017年12月7日至2020年9月6日，被告共拖欠2年零9个月的租金计1296777.6元（288172.8＋576345.6＋576345.6÷12×9＝1296777.6）。原告要求被告给付此拖欠的租金之请求，符合法律规定，予以支持，但鉴于新冠××疫情对其经营的影响，结合本案实际情况，本着公平原则，本院酌情减免被告一个半月的租金72043.2元（576345.6元÷4÷2＝72043.2），被告实际应付租金1224734.4元（1296777.6-72043.2＝1224734.4）。被告称，原告曾口头承诺可以减免部分租金及分期支付租金之事，证据不足，不予认定，其认为应驳回原告诉请之意见，不符合法律规定，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，判决如下： 合肥月溪畔餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥瑞鋆置业有限公司拖欠的自2017年12月7日至2020年9月6日的房屋租金1224734.4元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15823元，减半收取计7911.5元，由合肥月溪畔餐饮文化有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨明凤 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  鲍 捷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。