四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9672号 上诉人（原审被告）：成都万科锦西置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金泉街道两河路**。 法定代表人：石飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕊，女，1988年6月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘国典，男，1973年12月3日出生，汉族，住河南省兰考县。 被上诉人（原审原告）：李伟丽，女，1972年12月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人成都万科锦西置业有限公司（以下简称万科锦西公司）因与被上诉人刘国典、李伟丽商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 万科锦西公司上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判驳回刘国典、李伟丽的全部诉讼请求。2.本案受理费由刘国典、李伟丽承担。 事实和理由：一、一审认定“刘国典、李伟丽未提交证据证明案涉房屋系案外人使用不当或其他非质量原因造成漏水，能够认定案涉房屋存在质量问题，万科锦西公司应就案涉房屋漏水承担违约责任”，认为“案涉房屋存在漏水问题即等同于万科锦西公司应承担违约责任”属于事实认定错误，万科锦西公司已经履行保修责任，承担了合同约定的保修责任，没有违约行为，不应承担违约责任。1.刘国典、李伟丽在一审庭审过程中已确认万科锦西公司已积极履行完毕案涉房屋漏水问题维修义务的事实，万科锦西公司积极履行合同约定的保修义务，已实际承担维修责任，即已实际承担因渗漏问题产生的实际损失，承担了维修所需的人工费、设备费、地板/墙布/乳肢漆等材料费、维修后现场保洁费，无违约行为，不应承担违约责任。二、万科锦西公司已承担案涉房屋渗漏问题产生的损失，刘国典、李伟丽未举证证明因案涉房屋局部渗漏产生了其他实际损失。一审在已确认万科锦西公司承担完毕维修责任后，还酌定万科锦西公司承担20000元的损失，属于事实认定错误。1.案涉房屋自2017年8月31日交付后直到2020年4月一直处于空置状态，无实际入住，也未对外出租。万科锦西公司对案涉房屋的1个房间进行维修的行为实质上并未对刘国典、李伟丽使用案涉房屋产生实际影响，刘国典、李伟丽没有因维修产生实际损失。2.即使产生了实际损失，按照“谁主张谁举证”的举证规则，刘国典、李伟丽应举证证明实际损失金额。但刘国典、李伟丽未提供证据证明该损失金额。3.刘国典、李伟丽主张的物业费、购房利息属于刘国典、李伟丽与物业公司、与贷款银行之间的民事关系，与案涉房屋是否存在漏水问题，与万科锦西公司是否履行保修义务均无因果关系，不应由万科锦西公司承担。刘国典、李伟丽也未提供证据证明房屋维修给刘国典、李伟丽造成人身伤害，其主张的精神损失赔偿不符合《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定。4.即使维修期间（2019年3月30日至2019年5月16日）无法占用、使用房屋，按照维修期间案涉房屋同时段、同地段的市场租赁价格（约3000元/月），维修期间房屋占用产生的损失也未达20000元。在2017年8月至2020年4月万科锦西公司未实际入住、未对外出租的情况下，维修期间也并未产生实质损失。三、即便刘国典、李伟丽因报修时间与实际维修时间存在差异导致损失须主张权益，应直接按合同约定向相邻权人（即13-1201号房屋业主）主张“相邻权人拒绝配合维修造成的损失”，万科锦西公司的保修责任已履行完毕，且无违反合同约定的行为，反而是刘国典、李伟丽违反合同约定，存在违约行为。1.刘国典、李伟丽已确认报修时间与实际开始维修时间存在差异是因相邻权人（13-1201号房屋业主）不允许万科锦西公司进场维修，万科锦西公司自收到刘国典、李伟丽报修通知后一直积极沟通维修方案，对案涉房屋做好保护措施，获得相邻权人同意后即全力开展维修工作，并实际承担所有维修费用，积极履行保修义务，不存在违约行为。2.案涉合同已明确约定“相邻权人拒绝配合维修造成的损失，由刘国典、李伟丽直接向相邻权人主张”，一审已确认万科锦西公司与刘国典、李伟丽签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条、第二十一条及《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十三条约定，万科锦西公司对质保期内的房屋履行的保修义务为“更换、维修”，“因相邻权人拒绝配合维修导致出卖人无法履行保修义务的部分，由买受人直接向相邻权人主张，不向出卖人主张责任”。案涉房屋报修到实际维修期间（即2018年10月21日至2019年3月29日)系相邻权人（13-1201号房屋业主）拒绝配合维修，按照合同约定，因相邻权人拒绝配合维修给刘国典、李伟丽造成的损失由其直接向相邻权人索赔，而非向万科锦西公司主张责任。刘国典、李伟丽在明知是相邻权人造成维修迟延、损失扩大的情况下，未直接向相邻权人主张权利而向万科锦西公司主张，属刘国典、李伟丽违约，应当赔偿万科锦西公司所受损失。 刘国典、李伟丽辩称，案涉商品房销售合同成立，其对住宅质量保证书并无异议，房屋漏水则在质量保证协议中有所规定。刘国典、李伟丽并未放弃赔偿的权利，万科锦西公司虽然履行了维修义务，但时间太长以致刘国典、李伟丽无法入住，由此产生的物业费和管理费需要缴纳，刘国典、李伟丽以租代缴的费用与银行贷款也需要偿还。根据刘国典、李伟丽在一审中提交的证据可知，房间漏水导致整个房屋都无法入住。在维修期间，刘国典、李伟丽并未入住，但是物业费、停车费、管理费需要照常缴纳，这给刘国典、李伟丽造成损失。为此，刘国典、李伟丽只能追偿万科锦西公司。尽管一审判决补偿20000元，但是20000元只是刘国典、李伟丽的正常损失，为此刘国典、李伟丽提交了新证据，可知物业费、管理费、停车费无论入住与否都要照常缴纳，万科锦西公司应当赔偿原有损失和已缴纳的费用。 刘国典、李伟丽向一审法院起诉请求：判令万科锦西公司承担2017年9月3日至2019年11月3日期间的物业费12344.09元及2018年10月8日至2019年11月16日期间购买案涉房屋按揭贷款利息47600元，并赔偿精神损失费50000元。一审庭审中，刘国典、李伟丽明确前述诉讼主张均系因案涉房屋漏水造成在维修期间无法正常使用的财产损失。 一审法院认定事实：2016年3月15日，刘国典、李伟丽与万科锦西公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：刘国典、李伟丽购买万科锦西公司开发的位于金牛区××街道××村××组××幢××单元××层××号房屋，总价款为1612548元；发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，应及时更换、修理，给刘国典、李伟丽造成损失的，万科锦西公司承担相应赔偿责任；保修期内，因万科锦西公司对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给刘国典、李伟丽造成损失的，万科锦西公司承担赔偿责任。2017年8月31日，万科锦西公司向刘国典、李伟丽交付了房屋。万科锦西公司就案涉房屋的结构、部位、设备、设施、配套及维修等方面的质量保修作出《住宅质量保证书》，承诺屋面防水最低保修期为3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏最低保修期为1年、墙纸最低保修期为2年。2018年10月21日，案涉房屋主卧屋顶出现漏水，刘国典、李伟丽向万科锦西公司进行报修，万科锦西公司为此对案涉房屋顶面漏水进行了防水处理，并更换了墙布及地板。 一审法院认为，双方当事人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明事实，万科锦西公司向刘国典、李伟丽交付的房屋发生漏水、并对案涉房屋造成了损失，对刘国典、李伟丽的正常居住造成了影响。万科锦西公司抗辩已及时履行保修义务，不应承担违约责任。一审法院认为，万科锦西公司并未提交证据证明案涉房屋系案外人使用不当或其他非质量原因造成漏水，能够认定万科锦西公司向刘国典、李伟丽交付的房屋防水存在质量问题，万科锦西公司抗辩不应承担违约责任的意见，一审法院不予采纳，万科锦西公司应就案涉房屋漏水的事实承担违约责任。对此，刘国典、李伟丽以物业费、购房款利息、精神损失等理由提起赔偿请求，前述主张虽缺乏依据，但考虑到刘国典、李伟丽在一审庭审中明确其诉求实际系因漏水造成房屋无法正常使用的财产损失，并结合案涉房屋较长时间未修复完成的客观情况，本着公平原则，参照案涉房屋同时段、同地段的市场房屋租赁价格，酌定万科锦西公司赔偿刘国典、李伟丽因房屋漏水无法正常使用的损失20000元；刘国典、李伟丽超出此部分的损失主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、万科锦西公司于判决生效之日起十日内赔偿刘国典、李伟丽损失20000元；二、驳回刘国典、李伟丽的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2498元，减半收取计1249元，由刘国典、李伟丽承担249元，成都万科锦西置业有限公司承担1000元。 本院二审期间，刘国典、李伟丽提交新证据如下：1.车位缴费凭据8张，证据内容：2018年9月19日、2019年2月27日、2019年9月28日、2020年4月16日、2020年6月13日缴纳的车位费用凭据，两个车位金额分别为1373.71元和871.78元；2.物业费收费依据，证据内容：物业费金额共计5933.47元。以上证据证明目的：因房屋质量问题，刘国典、李伟丽不应当承担损失，物业公司表示质量问题应当与万科锦西公司协商，故没有入住期间缴纳的费用应当由万科锦西公司补偿。 万科锦西公司质证认为，对该8张收款收据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。针对车位费用，从收款收据可以看出，其中有6张车位的收款票据，是907和906的机动车管理费票据，其中907的车位服务费202.17元，开具时间为2018年9月19日，该时间刘国典、李伟丽并未向万科锦西公司报修表示房屋存在质量问题，所以202.17元的票据与本案没有关联性。907号车位405.24元，开具时间为2019年2月27日，记载的是预存车位费半年，与本案没有关联性。907号车位发生的费用397.41元，应收费用从2019年7月至9月，该时间段案涉房屋已经维修完毕，与本案无关联性。三张收据从2018年9月至2019年6月，物业公司对906号车位提供的管理服务从2018年9月至2020年6月，刘国典、李伟丽向万科锦西公司报修的时间是2018年10月，万科锦西公司于2019年3月30日进行维修，2019年5月16日维修完毕，2019年5月以后与2018年10月以前的与本案没有关联性。针对物业费用，案涉房屋的两张物业服务费的收据记载的应收月份为2018年10月至2019年12月，该期间远大于案涉房屋渗水发生，刘国典、李伟丽向万科锦西公司报修，以及万科锦西公司维修完成的时间。该8份票据与案涉房屋渗水产生的损失没有关联性。即使房屋发生渗漏，万科锦西公司的维修责任已经履行完毕。物业费、利息、车辆管理费均与案涉房屋是否发生渗水不具有直接因果关系，并不是案涉房屋局部渗漏会导致的直接损失。因此，该8份票据所列明的金额并不能证明刘国典、李伟丽因房屋渗漏而产生的其他损失。 针对以上证据，本院对其真实性与合法性予以确认，对其关联性与证明目的则结合其他事实在下文予以阐明。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十条商品房质量约定，“（二）其他质量问题2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿责任。更换、修理成本过高，且不更换、修理未严重影响房屋的正常使用的，买受人仅能要求出卖人赔偿其因此遭受的损失……”。第二十一条保修责任约定，“（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内，出卖人对该商品房履行保修义务的，买受人提供必要的方便；因买受人拒绝提供方便导致该商品房相邻部位受到影响的，买受人承担相邻权人及出卖人因此遭受的损失。保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任”。 《商品房买卖合同补充协议》第十三条对合同第二十一条补充约定，“1.附件八关于保修的内容与《住宅质量保证书》矛盾的，出卖人以《住宅质量保证书》内容为准向买受人承担质量保证责任。2.出卖人需使用买受人所购商品房空间对与买受人所购商品房相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时，买受人应提供必要的协助和便利，若在维修过程中，对买受人造成损害的，按买受人所受的实际损失进行补偿。若买受人不提供便利或拒不协助的，则应对与买受人所购商品房相邻的房屋或公共部位及设施设备造成的扩大损失承担赔偿责任。如因相邻房屋买受人拒绝配合维修导致出卖人无法履行保修义务的，买受人应直接向相邻房屋买受人主张权利，买受人承诺不向出卖人主张责任……”。 《住宅质量保证书》第二条保修范围和保修期间约定“（二）最低保修期2.屋面防水3年；10.墙纸2年……”。 根据万科锦西公司的上诉请求与刘国典、李伟丽的答辩意见，本案二审争议焦点为：万科锦西公司是否应当承担赔偿责任，一审法院认定的损失金额是否恰当。现就该争议焦点的认定论述如下。 本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。 根据查明事实，万科锦西公司向刘国典、李伟丽交付的房屋发生漏水，本案现有证据不能证明案涉房屋系其他非质量原因造成漏水，因此，能够认定万科锦西公司向刘国典、李伟丽交付的房屋防水存在质量问题，万科锦西公司应按约定履行保修义务，并承担由此给刘国典、李伟丽造成的损失。虽然万科锦西公司已履行了保修义务，但因案涉房屋漏水，万科锦西公司履行保修义务时间较长，导致该房屋无法正常使用，从而给刘国典、李伟丽造成了财产损失，一审法院根据公平原则，参照案涉房屋同时段、同地段的市场房屋租赁价格，酌定万科锦西公司赔偿刘国典、李伟丽因房屋漏水无法正常使用的损失20000元并无不妥，本院予以维持。 另外，刘国典、李伟丽并未对原判决提起上诉，视为其对原判决予以认可。二审中，刘国典、李伟丽要求增加损失金额，实质是增加诉讼请求，万科锦西公司不同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，刘国典、李伟丽可另行起诉。 综上，万科锦西公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2498元，由成都万科锦西置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十二月十七日 书记员  夏玉荣