安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1003民初79号原告：吕海清，女，1981年10月2日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：江建辉，安徽哲启律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽哲启律师事务所律师。被告：黄山区汤口镇山岔村村民委员会，地址安徽省黄山市黄山区汤口镇山岔村村民委员会。法定代表人：谢东恩，该村委会主任。委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所律师。原告吕海清与被告黄山区汤口镇山岔村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕海清及其委托诉讼代理人汪淑芬，被告委托诉讼代理人汪小桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕海清向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除2018年11月6日原、被告签订的房屋租赁合同关于党群服务中心一楼(不含一站式服务大厅)及停车场的房屋租赁关系；2.请求依法判决被告立即退还原告上述租赁物的租金共计人民币30万元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2018年10月30日由黄山区汤口镇招标办公室负责对外招标的黄山区汤口镇山岔村党群服务中心店面房招租项目，由原告以三年房租总价75万元的价格确认中标。2018年11月6日原、被告为此签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)。合同明确租赁范围为：1、党群服务中心一楼(不含一站式服务大厅)及四楼；2、停车场四至范围：东至205国道；南至村民房屋;西至党群服务中心墙体；北至水沟(不含一站式服务大厅门前停车场)，租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，三年租赁费共计人民币75万元。合同签订后，原告即在合同约定的付款期限2018年11月7日前一次性付清。然被告除按合同约定交付党群服务中心一楼(不含一站式服务大厅)及四楼。停车场至今因多种原因未如期交付原告。原告将党群服务中心一楼打造成以制茶体验为主的对外茶品展示区，并为此购置设备一套，价格68400元，原告投入该区域的设计装修费用计29500元。在租赁期间，由于被告无法移交停车场，原告无法为客户提供停车服务，且停车场被他人占有使用，直接影响对外展示，该区域无法正常发挥功能。原告为消除影响，恢复正常经营，多次以书面、口头并发律师函的多种方式，要求被告履行合同义务，然时至今日，被告未履行，已构成违约。黄山区汤口镇山岔村村民委员会辩称，一、吕海清主张解除合同据实依法不能成立。根据《合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指当事人协商一致或者约定一方解除合同的条件成就，可以解除合同。法定解除的情形有：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，2018年10月30日，经公开招标，吕海清竞得山岔村党群服务中心店面房的承租权，双方订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，租赁范围包括党群服务中心一楼(不含一站式服务大厅)及四楼，停车场(不含一站式服务大厅门前停车场)。合同签订后，黄山区汤口镇山岔村村民委员会遂如约向吕海清交付租赁房产及停车场，吕海清也一直使用经营至今，吕海清所租用房产的配套停车场系开放式，其在承租时对现场已经查看，且予以认可，虽然偶有村民车辆停驻，但并不影响吕海清对停车场的使用，更何况合同中也未约定由吕海清独占使用，显然黄山区汤口镇山岔村村民委员会并没有构成根本性违约，吕海清提出解除租赁合同并返还租金，没有任何事实和法律依据，人民法院应依法予以驳回。二、吕海清主张的装修损失和设施设备损失据实依法不能成立。首先，本案吕海清对租赁房屋进行装修，并未征得黄山区汤口镇山岔村村民委员会书面同意，《最高人民法院吕海清为证明其事实主张，向本院提交如下证据：1.居民身份证复印件；2.《黄山区农村产权交易项目成交确认书》复印件、《房屋租赁合同》复印件；3.律师函（2019年2月）复印件；4.店面和停车场租金评估报告。黄山区汤口镇山岔村村民委员会为证明其事实主张，向本院提交如下证据：收款收据复印件。上列证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：一、吕海清所举证据1、证据2、证据4，黄山区汤口镇山岔村村民委员会认可，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据3，黄山区汤口镇山岔村村民委员会不认可，亦无其他证据证明黄山区汤口镇山岔村村民委员会收到该律师函，不具有证明力，不予采信。二、黄山区汤口镇山岔村村民委员会所举证据，吕海清认可，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日,吕海清中标由黄山区汤口镇招标办公室负责招标的黄山区汤口镇山岔村党群服务中心店面房招租项目，成交价750000元。2018年11月6日，吕海清与黄山区汤口镇山岔村村民委员会订立《房屋租赁合同》，合同约定“租赁范围：1、党群服务中心一楼(不含一站式服务大厅)及四楼；2、停车场四至范围:东至205国道；南至村民房屋；西至党群服务中心墙体；北至水沟(不含一站式服务大厅门前停车场)（注：南至村民房屋片停车场由黄山区汤口镇山岔村村民委员会解决好后交由吕海清经管，以避免吕海清与村民发生冲突）；面积：900平方米（以实测面积为准，但不改变成交价）。租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，租赁金750000元。2018年11月7日之前一次性付清全款。”等内容。2018年11月2日，吕海清支付黄山区汤口镇山岔村村民委员会租金750000元。吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面，黄山区汤口镇山岔村村民委员会已于2019年1月1日交付吕海清使用。吕海清诉请解除的停车场（即《房屋租赁合同》中约定的南至村民房屋片停车场）与该店面相连,因黄山区汤口镇山岔村村民委员会与村民有纠纷未处理好导致未能交付。吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面及停车场与《房屋租赁合同》中其它租赁物可分且独立存在。2020年5月26日，因新冠肺炎疫情，黄山区汤口镇山岔村村民委员会按照政策为吕海清减免三个月租金62500元，双方确认分摊到吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面及停车场部分的减免金额为22500元。案件审理过程中，经吕海清与黄山区汤口镇山岔村村民委员会自行选择、共同委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司评估，吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面，建筑面积131.88平方米，三年租金246879元；停车场土地面积296.04平方米，三年租金23127元,合计270006元。本院认为，根据合同解除的效果是针对合同的全部发生或仅就其部分发生，解除可以分为全部解除与一部解除。本案中，吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面及停车场与《房屋租赁合同》中其它租赁物可分且独立存在，因黄山区汤口镇山岔村村民委员会未交付停车场进而导致与停车场相连的店面无法正常使用，吕海清订立《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，故吕海清要求解除《房屋租赁合同》中党群服务中心一楼店面及停车场租赁关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间。当事人未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案吕海清起诉状副本于2020年9月2日送达黄山区汤口镇山岔村村民委员会，故《房屋租赁合同》中党群服务中心一楼店面及停车场的租赁关系自2020年9月2日解除。关于《房屋租赁合同》中党群服务中心一楼店面及停车场的租赁关系解除后相应的租金返还问题。停车场部分未交付，三年租金应全额返还。鉴于党群服务中心一楼店面吕海清已使用的具体情况，参照双方初步调解意见，酌情由吕海清承担60000元租金。分摊到吕海清诉请解除的党群服务中心一楼店面及停车场部分的减免租金22500元应扣除,即黄山区汤口镇山岔村村民委员会应返还吕海清270006元，扣除吕海清承担租金60000元及减免租金22500元，还应返还吕海清187506元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、自2020年9月2日解除《房屋租赁合同》中党群服务中心一楼店面（建筑面积131.88平方米）及停车场（土地面积296.04平方米）的租赁关系；二、黄山区汤口镇山岔村村民委员会应于本判决生效后十日内返还吕海清187506元；三、驳回吕海清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7268元，减半收取计3634元，由吕海清负担1926元，由黄山区汤口镇山岔村村民委员会负担1708元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  陈志敏二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 乐