江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6267号 原告（反诉被告）：陈伏红，男，1978年2月23日出生，汉族，住江苏省宝应县。 原告（反诉被告）：陈春香，女，1978年4月17日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：张天广（代理上述两原告），江苏达源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱亚琴，女，1982年1月3日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：龚梅，上海市捷华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冒琦，上海市捷华律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陈伏红、陈春香与被告（反诉原告）朱亚琴转让合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，审理中，被告朱亚琴提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈伏红及其委托诉讼代理人张天广、被告朱亚琴及其委托诉讼代理人龚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伏红、陈春香向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《熙悦会所茶吧转让协议》；2.判令被告返还原告房屋转让费17万元、设备维护费2万元、押金1万元，并支付自2018年9月28日起至实际支付日止按照年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年被告朱亚琴从房屋所有权人处租赁了位于姑苏区的房屋。2018年6月原告陈伏红和案外人张丽娟与被告签订了《熙悦会所茶吧转让协议》约定转让费17万元，后又于2018年9月28日签订了《商铺租赁合同》，租期自2018年8月25日至2023年8月24日，被告并承诺如转租过程中房屋所有权人提前收回该房屋，则赔偿原告全部损失(转让费17万元、设备维修费2万元)。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了转让费并支付了租金、押金。后案外人张丽娟退出了与原告陈伏红的合伙关系，由陈春香和陈伏红组成了新的合伙关系。两原告在使用过程中，房屋所有权人陆诚突然向法院起诉，以朱亚琴无转租权和拖欠租金为由，要求解除与朱亚琴之间的租赁合同并收回房屋，法院审理后支持了房屋所有权人的诉请。经查，被告朱亚琴和房屋所有权人已于2018年8月30日解除了房屋租赁合同，被告故意隐瞒这一事实，又在9月28日将房屋转租给原告，收取原告转让费和租金、押金，导致原被告签订的租赁合同无效，合同目的无法实现，被告应负全部过错，故其应当按照承诺，将转让费和设备维护费返还给原告。望法院依法支持原告诉请。 被告朱亚答辩并反诉，其向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起，按照328.77元每日，计算到2020年4月28日），以及支付前述占用费按照年利率6%计算的利息；2.被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。审理中，反诉原告变更第1项诉讼请求其中的利息自2019年1月25日起、2019年7月25日起，均按6万元为基数，自2020年1月25日起按21300元为基数，依据全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止。事实和理由及答辩意见：1.陈伏红看到朱亚琴张贴的转让广告后，主动联系朱亚琴，双方一起去了房东律师办公室，确认房东同意后签订转让协议。转让完成之后，陈伏红应自负商业风险。2.朱亚琴承租后，投入装修费及设备款40万元左右，而且陈伏红承租该店铺也是用于KTV和歌厅，基于装修的残值，双方约定转让价17万元，且包含了陈伏红使用该店铺6-8月的租金。3.前述案件庭审中，陈伏红承认了在接受转让时，包括后续由朱亚琴代陆诚和陈伏红签订租赁合同时，房东是知晓并且同意的。因陈伏红被政府处罚，勒令KTV停业整顿，商业风险应该陈伏红自行承担。4.朱亚琴签订协议后，就退出了店铺的经营及与陆诚的租赁合同，陈伏红是新的租赁合同的签订主体。但是陈伏红仅仅支付了第一期的租金，自2019年8月25日至次年2月份，之后不仅没有支付租金，仍然占用房屋，直到执行法官向其执行之后才于2020年4月28日左右向执行法官交付了钥匙，因此陈伏红不支付租金仍然使用占用房屋，还起诉朱亚琴要求退还转让费，应该予以驳回。 针对反诉，反诉被告陈伏红、陈春香答辩称，1.与朱亚琴签订合同前，确实是咨询过房东，当初房东是同意转租的，后因为朱亚琴未按约支付租金，房东才起诉要求解除租赁合同；2.17万元仅是转让费用。我方与朱亚琴签订的租赁合同，约定租赁期限自2019年8月25日起算，租金应当从合同约定的租赁期限起算，因此，朱亚琴认为转让费中包含2019年8月25日之前的租金我方不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、《熙悦会所茶吧转让协议》、《解除合同协议》、《合作经营协议》收条、（2019）苏0508民初3523号民事判决书，及被告提供了《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《熙悦会所茶吧转让协议》、（2019）苏0508民初10324号质证笔录、微信聊天记录、录音及文字整理稿等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、苏州市姑苏区房屋所有权人为陆诚、王文蔺，建筑面积为184.36平方米。 2018年6月13日陈伏红、张丽娟(乙方)与朱亚琴（甲方）签订《熙悦会所茶吧转让协议》一份，约定甲方今日收到转让费定金2万元，转让费总价为17万元，分期支付：第一期2018年6月18日前支付10万元，第二期2018年8月17日前支付2万元，第三期2018年6月30日前支付3万元以及房屋押金1万元。该协议备注载明：1.房屋押金1万元整未支付，2.房屋租赁截止日期2018年8月26日。 上述转让协议签订后，朱亚琴即将茶吧交于陈伏红经营管理。 2018年9月28日，朱亚琴（出租方）与陈伏红、张丽娟（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方愿意将苏州市姑苏区房屋，建筑面积约185平方米出租给陈伏红、张丽娟作商业用途，租赁期限自2018年8月25日至2023年8月24日，第一、第二年租金为12万元，第三年租金为125000元、第四年租金为13万元，第五年租金为135000元，租金半年一付，押一付六，提前一个月付房租，保证金为1万元，乙方应于签订本协议当日支付给甲方，租赁关系终止且乙方将该该房屋交还甲方并付清其所应付费用后，甲方将保证金全额无息退还给乙方。合同补充协议约定：甲方已收到乙方转让费17万元，其中不包括设备维护费2万元。如转租过程中房东提前收回该房屋，则甲方赔偿乙方全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元）。合同签订当日，朱亚琴向陈伏红、张丽娟出具收条一份，载明其收到店铺租金6万元（即2018年8月25日至2019年2月24日期间）。 2018年6月13日，朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费定金2万元。2018年6月18日朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费10万元。2018年6月27日朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费余款2万元，另3万元将于2018年6月28日结清。2018年9月28日朱亚琴出具收条，载明其收到位于店铺押金1万元。以上合计朱亚琴共收到陈伏红的转让费17万元、押金1万元。 二、2019年4月22日本院依法立案受理了原告陆诚、王文蔺与被告朱亚琴、第三人陈伏红、张丽娟、陈春香房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏0508民3523号】。原告陆诚、王文蔺以朱亚琴在合同期内未经其同意，擅自将房屋转让给陈伏红、张丽娟、陈春香，严重违反合同约定，故要求法院确认陆诚、王文蔺与被告朱亚琴签订的房屋租赁合同于2018年8月30日解除；判令陈伏红、张丽娟、陈春香搬离苏州市姑苏区房屋，并由朱亚琴归还租赁房屋；及朱亚琴支付租金1643.35元（自2018年8月26日计算至2018年8月30日）及房屋占有使用费74630.79元（自2018年8月31日起，按照328.77元/日的标准暂计算至2019年4月15日，应计算至房屋实际返还之日）。 该案本院查明事实如下：2016年8月9日，陆诚与朱亚琴签订《房屋租赁协议》一份，约定：朱亚琴向陆诚承租苏州市姑苏区一楼两间、二楼两间房屋，约185平方米（以产证为准），房屋用途为歌厅，租赁期限自2016年8月25日起至2021年8月24日止，前三年租金为每年12万元，第四年的租金为125000元，第五年的租金为13万元，租金按年支付，先付后用，第一年房租于2016年8月25日前支付，第二年房租于2017年8月25日前支付，以此类推。合同第九条约定，承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁协议，并收回房屋：1.房屋租赁期间，除征得出租方书面同意外，承租方擅自将房屋转租或转让、转借及调换使用，2.承租人擅自以房入股、合资联营……该合同该对水电费、税费、押金、承租人的义务、违约责任等作出了约定。陆诚、王文蔺确认朱亚琴支付了第一年的房租12万元。 2018年8月30日，陆诚向朱亚琴交付《解除合同告知函》一份，主要内容为，朱亚琴未经其同意擅自将房屋转让给第三人，严重违反了合同约定，特通知朱亚琴自收到本解除函即日起，双方签订的《房屋租赁合同》即告解除，朱亚琴应于次日将承租房屋返还并赔偿损失3万元。朱亚琴在该合同上签署“已收到告知函，2018.8/30,朱亚琴”。 2019年9月10日，本院作出判决，一、原告陆诚与被告朱亚琴于2016年8月9日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月30日解除。二、被告朱亚琴、第三人陈伏红、陈春香于本判决生效之日起10日内共同将苏州市姑苏区房屋腾空并返还给原告陆诚、王文蔺。三、被告朱亚琴于本判决生效之日起10日内支付原告陆诚、王文蔺房屋租金及占有使用费（自2018年8月26日起，按照12万元/年的标准计算至实际交还房屋之日止）。 该案在执行过程中，陈伏红、陈春香于2020年4月29日将涉案租赁房屋的钥匙交于执行法官。 三、2018年11月25日，陈伏红与陈春香签订《合作经营协议合同》一份，约定两人合伙经营熙悦汇音乐茶吧，共同投资各占50%，合伙期限自2018年8月25日至2023年8月24日。同日，陈伏红与张丽娟签订《合通（同）解除协议》一份，约定：现张丽娟将熙悦汇所持有股份转给陈伏红，转让费12万元，熙悦会以后事务与张丽娟无任何瓜葛。 本院认为，陈伏红与朱亚琴签订的《熙悦会所茶吧转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。依据该转让协议所约定朱亚琴将其开设在苏州市姑苏区的熙悦会所茶吧转让给陈伏红，陈伏红接手后已开业经营，并于2018年6月28日前向朱亚琴支付了全部转让款17万元，至此双方间的熙悦会所茶吧转让协议履行完毕。现熙悦会所茶吧所租赁的房屋被房东陆诚提前收回，系因朱亚琴与房屋所有权人陆诚之间的房屋租赁合同纠纷所致，故本院对陈伏红、陈春香要求解除熙悦会所茶吧转让协议的诉请不予支持。 2018年9月28日朱亚琴与陈伏红签订的房屋租赁合同，依据（2019）苏0508民3523号民事判决书所认定的事实，朱亚琴与陈伏红间的房屋租赁合同为未经房屋所有权人同意的转租，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。依据该转租合同补充约定如转租过程中房东提前收回该房屋，则甲方（朱亚琴）赔偿乙方（陈伏红）全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元），故陈伏红、陈春香要求朱亚琴退还转让费、设备维护费2万元的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。 关于转让费。朱亚琴辩称转让款17万元中包含2018年6月13日至2018年8月24日期间的租金，计24329元。本院认为虽朱亚琴与陈伏红间的租赁期限自2018年8月25日起算，但转让协议备注载明：房屋租赁截止日期2018年8月26日。2018年8月26日前的租金朱亚琴已向房东陆诚支付，且陈伏红、陈春香已由2018年6月13日起实际使用了租赁房屋，故本院对朱亚琴上述抗辩意见予以支持。故转让费中确包含了租金计24329元（按照328.77元/天×73天），扣除陈伏红、陈春香承担的租金后，转让费应计145671元。 押金1万元系陈伏红根据与朱亚琴间的房屋租赁合同而支付，现租赁房屋陈伏红已归还，该押金应予以退还。故本院对陈伏红、陈春香要求朱亚琴退还该押金的请求予以支持。 然，陈伏红于2018年6月13日在与朱亚琴签订转让协议后，即接手茶吧的经营管理，直至2020年4月29日将租赁房屋归还，该期间茶吧均由陈伏红、陈春香占用使用，故应扣除该期间茶吧设施及装修的使用费54836元【（145671元÷1825天）×687天】。 朱亚琴辩称转让合同签订前与陈伏红一起去陆诚处咨询过，陈伏红对此虽未提异议，但本案审理中朱亚琴未提供新的证据足予推翻生效判决所认定的事实，故本院对朱亚琴的该抗辩意见不予采信。 据此，本诉部分：朱亚琴应退还陈伏红、陈春香转让费、设备维修费及押金，合计120835元（20万元54836元-24329元）。 关于朱亚琴反诉要求陈伏红、陈春香支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起，按照328.77元每日，计算到2020年4月28日）。依据（2019）苏0508民3523号民事判决陈伏红、陈春香负有将苏州市姑苏区房屋腾空并返还给房屋所有权人陆诚的义务，而涉案租赁房屋处于陈伏红、陈春香占用状态，其于2020年4月29日才将房屋腾空后归还，故朱亚琴要求其支付房屋占用使用费的请求，符合合同约定，本院予以支持。审理中查明陈伏红已向朱亚琴支付租金至2019年2月24日，故朱亚琴参照租赁合同约定的租金标准计算，自2019年2月25日至2020年4月28日期间的房屋占用使用费计141042.33元（328.77元/天×429天），并无不当，本院予以支持。陈伏红、陈春香辩称因朱亚琴不予配合导致其未及时归还租赁房屋，但未提供相应证据予以证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于朱亚琴主张逾期支付占用使用费的利息。陈伏红、陈春香已向朱亚琴支付租金6万元（2019年8月25日起至2019年2月24日期间），现朱亚琴主张自2019年1月25日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止，分段计算利息，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、朱亚琴于本判决生效后十日内退还陈伏红、陈春香转让款、设备维修费及押金，合计120835元。 二、陈伏红、陈春香于本判决生效后十日内向朱亚琴支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起至2020年4月28日止，按每日328.77元计算），并支付相应利息（以6万元为基数，自2019年1月25日起、以6万元为基数，自2019年7月25日起、以21042.33元为基数，自2020年1月25日起，均计算到实际付款之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由朱亚琴负担；反诉案件受理费1560元，由陈伏红、陈春香负担。本诉原告陈伏红、陈春香，及反诉原告朱亚琴各自预交的案件受理费本院不再退还，双方于本判决生效之日起10日内自行结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  沈录印 二〇二〇年十二月三十日 书记员  朱琰华