西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6266号原告（反诉被告）陕西银翔嘉园商贸有限公司，住所地：西安市。法定代表人：王建娥，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：耿璐，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：陆垠廷，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某某，女，汉族，现住西安市雁塔区。原告（反诉被告）陕西银翔嘉园商贸有限公司（以下简称陕西银翔公司）与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人和被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陕西银翔公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告腾交其承租的西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层XX室房屋恢复原状，并向原告支付拖欠的租金182700元（暂计至2020年1月11日），并自2020年1月12日按每月10500元的标准计算房屋占用费至实际腾交之日止。2、依法判令被告向原告支付违约金10500元。3、依法判令案件受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层XX室房屋租赁给被告，房屋面积300平方米，租期4年，自2017年6月15日起至2021年7月30日止，同时约定租金标准为每月每平米35元。租金交纳按半年度预付方式，每次支付须提前一个月预付下半年度房屋租金。同时约定合同解除条件，即拖欠房租达七日以上（包含七日），甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方支付一个月租金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的乙方还应另行据实赔偿。合同签订后，原告交付了房屋，被告刘某某自2018年6月31日起一直拖欠租金未付，构成严重违约。无奈，原告于2020年1月9日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告于2020年1月11日签收，自此原、被告双方的房屋租赁合同已经解除，但被告至今未腾交房屋，且拖欠的租金和合同解除后的房屋占用损失一直也未支付。截止目前，被告共拖欠租金182700元，（暂计至2020年1月11日），合同解除后的房屋占用费自2020年1月12日起按每月10500元的标准计算至实际腾交之日止，同时还应支付违约金10500元。故诉至法院，望判如所请。被告刘某某辩称，其不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实严重不符。原告违约在先，违反合同约定。要求驳回原告诉讼请求，并提出反诉。被告(反诉原告)刘某某提出如下反诉请求，1、请求反诉被告赔偿反诉原告的装修费用、营业损失220000元。2、本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实及理由，2017年6月16日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定，反诉被告将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层XX室房屋租赁给反诉原告办辅导班。租赁期限为4年。自2017年6月15日至2021年7月30日止，每半年交付一次。2018年上半年。反诉被告公司负责人说涉案房屋公司有其他用途，需要收回该房屋，不能继续出租该房屋，要求反诉原告尽快重新找房并搬离，且不同意反诉原告提出的违约赔偿事宜，同年12月，反诉原告多次向反诉被告提出继续承租该房屋，并缴纳租金，但反诉被告均不予理睬，反诉被告私下跟学生家长取得联系，告知其承租房屋系危房，不能使用，导致多名家长选择退出辅导班，综上所述，反诉被告未按照房屋租赁合同约定履行合同的行为已经侵犯了反诉原告的合法权益，并给反诉原告造成了巨大的经济损失和信誉损失。故提出反诉，望判如诉请。反诉被告陕西银翔公司辩称，应当驳回反诉原告的所有反诉请求，反诉原告故意歪曲事实，诋毁反诉被告，推脱责任，租赁合同中约定了明确具体的委托收款账号，且在合同履行过程中未进行变更，反诉原告往期支付租金时也是向该账户多次转账支付，故不存在反诉被告拒绝收取租金的情形，反诉原告自己的损失应由其自行承担。故反诉原告的反诉请求毫无任何事实依据和法律依据。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2017年6月16日，甲方陕西银翔公司与乙方刘某某签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层XX号XX室。建筑面积300平方米。租赁用途为中小学培训。租期为4年，自2017年6月15日起至2021年7月30日止，房屋租金为35元每平方米每月，租金缴纳按半年度预付租金，以后每次支付需提前一个月预付下半年度的房屋租金。乙方于缴纳第一次的房屋租金时，同时向甲方交纳履约保证金10500元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对该房屋进行装修并使用。被告刘某某2017年6月16日交纳履约保证金10500元；2017年6月16日交纳2017年7月31日至2018年1月30日的部分房租57750元；2017年7月7日交纳2017年7月31日至2018年1月30日的剩余房租5250元；2018年1月29日交纳2018年1月31日至2018年7月30日的房租63000元。上述租金及履约保证金合计136500元。从2018年6月31日起，被告刘某某再未交纳租金。2018年8月14日，被告开始给培训班的学生退还相关费用。2018年8月27日，被告给原告方工作人员陈某某经理发微信，“陈总，那房租咋样给你们交？”2018年8月28日再次问“陈总，那房租咋样给你们交”。对方回复，“我今天已经和安某某说了，给你时间办资质。”2020年1月9日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，表示，因你拖欠房屋租金共计181650元，故而通知如下，自本通知书送达之日起，双方于2017年6月16日签订的房屋租赁合同正式解除，请于本通知书送达之日起3日内结清拖欠的房租及相关费用。并于收到本通知书之日起7日内搬出该房屋，及时注销或迁移走设立在该房屋地址上的注册地址。后被告申请对房屋装修部分的残值评估，因双方当事人对评估范围存在较大争议，评估公司将该申请退回。2017年5月25日，被告和装修公司签订西安市装饰装修工程施工合同，对该房屋实施装修，装修费用为423481.53元。另查明，该房屋至今由被告占有，并未腾交给原告。上述事实，有房屋租赁合同、转账清单、退费记录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以认定。合同签订后，原告交付了房屋，被告接收房屋并开始使用，就应当按期交纳租金。但由于原告与被告之间因为租金及其他问题进行协商，这时被告没有及时足额交纳租金，并不构成合同根本违约。但是被告也应当及时和原告协商处理相关事宜，而不能永远占用房屋而不交纳租金。由于原、被告之间的矛盾巨大，被告也已经陆续给学生退还培训费用，合同显然无法继续履行，故原告发出函件，要求被告解除合同并清租的意见，既有事实依据，亦符合法律规定，本院依法亦予以支持。本案中原告要求被告腾交房屋的诉讼请求，符合事实依据，本院依法亦予以支持。至于原告要求被告支付拖欠的租金一节，虽然房屋由被告占有，但被告因为和原告发生纠纷，并未实际营业，故本院酌情予以减少为宜。从2018年6月31日到2020年12月31日，因房屋并未腾交，被告拖欠的租期内的租金或者解除合同后的房屋占用使用费总计为315000元。本院酌情按70%的标准予以认定。由被告承担220500元。至于被告反诉要求原告赔偿装修损失一节，因原、被告发生争执是合同不能实际履行的根本原因，况且被告装修房屋也是在原告的允许之下进行的，故而应当对该装修损失予以酌情赔偿为宜。被告对该房屋的装修花费为423481.53元，由于原、被告各执一词，导致评估公司无法对装修残值进行评估，本院考虑到装修价值的减损，酌情认定该房屋装修的残值为200000元，再考虑到在合同履行过程中的原告与被告之间发生纠纷，各自存在过错一节，故由原告承担30%，被告承担70%的装修损失。至于被告反诉要求原告赔偿营业损失一节，因原告提交了合同约定的房屋，被告应当妥善使用房屋，并及时交纳租金，至于是否营业损益与原告并无关系，故对原告要求赔偿营业损失的反诉请求，因没有法律依据而不予支持。至于原告要求被告支付违约金一节，因双方发生纠纷，互有过错，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日十日内向原告陕西银翔嘉园商贸有限公司腾交其所承租的位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层XX室房屋。二、被告刘某某于本判决生效之日十日内支付原告陕西银翔嘉园商贸有限公司房屋租金和占用使用费共计220500元。三、反诉被告陕西银翔嘉园商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘某某房屋装修残值费用60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陕西银翔嘉园商贸有限公司的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告刘某某的其余反诉请求。本案案件受理费4164元，由原告承担，反诉案件受理费2300元，由被告承担。保全费1623元，由被告承担，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的保全费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  贺晓娅人民陪审员  黄 琳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  车 楠打印：李玎校对：李玎2020年月日送达1