浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4788号原告：戴玉贵，男，1983年11月26日出生，汉族，住江苏省涟水县经济开发新区，现住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：邢炜军,浙江越泽律师事务所律师。被告：鲁明丽，女，1977年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区××弄××号。委托诉讼代理人：金建新，男，1977年11月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告戴玉贵与被告鲁明丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理。本案依法适用简易程序独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告戴玉贵委托诉讼代理人邢炜军、被告鲁明丽及其委托诉讼代理人金建新二次到庭参加诉讼；原告戴玉贵到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告戴玉贵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方2020年5月20日签订的《购房预定合同》；2、被告双倍返还定金人民币20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月，原告拟购买被告所有的坐落于绍兴市越城区××弄××号的房屋。经中介绍兴明城房地产经纪有限公司陪同看房后，于5月20日原被告双方签订《购房预定合同》一份。合同约定，被告将坐落于绍兴市越城区××弄××号的面积为25.5平方（权证号为浙20**绍兴市不动产权第0××4号）房屋转让给原告，转让价格为人民币987000元，合同签订当天支付定金人民币10万元，2020年6月10日前支付人民币50000元，余款在2020年7月20日前一次性付清。合同同时载明该房屋不存在租约，2020年7月20日前办理房屋过户手续，被告应于过户当天腾空该房屋交付给原告。合同签订当天，原告依约定将定金10万元支付给了被告。此后，原告在实地测房时发现，原先中介陪同看房的面积与房产证证载面积明显不符、二层的房屋没有楼梯可以上去，且二层已被第三方使用。经与占用的第三方沟通，第三方称其要一直住下去，不可能在7月20日前腾退。在原告向被告反映上述情况时，被告称自己也不清楚，要求原告在房子过户后自己想办法去解决第三方占用的问题。原告为保障自身的合法利益，于2020年6月4日和8日通知被告暂时中止支付合同约定的后续价款，并要求被告在收到通知10天内向原告提供能在2020年7月20日前将建筑面积25.5平方的房屋完整交付的担保，但被告至今仍未能采取积极措施解决第三方占用的问题，也没有向原告提供担保。6月15日，被告又称该25.5平方的房屋除一楼的一间10.42平方的房屋外，其余的15.08平方都是通道，不是房屋。综上，原告认为，被告在签署《购房预定合同》时向原告隐瞒了房屋实际使用面积只有10.42平方和二层已被第三方占用的情况；在原告实地了解发现这一情况后，被告明知自己出卖的房屋存在瑕疵，却要原告过户后自己解决；在原告发出行使不安抗辩权中止支付合同后续价款通知后，被告仍消极对待，被告的行为实在有违诚信原则。现原告为减少损失，维护自身合法利益，向法院提起诉讼。被告鲁明丽辩称：首先，就原告提出的中介陪同看房的面积与房屋实际面积不相符，产权证的面积和实际面积有出入的问题，面积是专业部门测量的，不是我们普通人可以测量的，且产权面积是包括公摊面积的，房产证的面积就是产权面积，合同上也写清楚了，具体以产权证上的面积为准；第二，原告称二层房屋没有楼梯上去且被第三方使用，二层房屋的户主叫蒋某，被告也跟他本人进行了沟通，他不存在一直要租下去的问题，被告购买房屋的时候也只看了这个小的房子，被告在原告告诉被告之前也不知道有这部分公摊面积，根据原告在6月8日给被告的函里，要求被告十天之内给原告答复，被告后来去了解房子的真实原委，也与蒋某进行了沟通，能否帮被告把房屋的面积腾退下来，当时被告也不知道那部分面积是公摊的；第三，关于担保问题，被告在6月12日时已经通过中介向原告转达被告的意思，可以按照合同上的面积给原告腾出来，按合同履行，相当于完整交付的担保被告在6月12日已经给他担保了；第四，关于原告6月15日称有部分面积为通道面积，最后一张图纸中，所谓的通道公用面积的图纸不是被告提供的，是原告带着中介到国土资源局没有经过被告的同意私自去偷拍的，被告认为这已经侵犯了个人隐私，且进行了传播，这里面所谓的面积是原告发给中介，中介又发给被告的，这是原告通过国土部门自己查出来的。关于诉讼请求，就解除合同，被告与原告已经于6月21日解除了合同，就双倍返还定金，被告不同意。诉讼费用被告也不同意承担。经审理查明：2020年5月20日，原告戴玉贵（乙方）与被告鲁明丽（甲方）在绍兴明城房地产经纪有限公司的居间下签订《购房预定合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××弄××号房屋（证载面积25.5平方米）以人民币987000元出售给乙方。乙方于签订本合同之日，向甲方支付定金10万元，乙方于7月20日前向甲方付齐所有房款。甲乙双方同意于2020年7月20日前办理过户手续，甲方应于过户当天腾退出该房屋交付给乙方。该合同其他约定事项中载明：1、乙方于2020年6月10日之前再付甲方5万元，余款于2020年7月20日前一次性付清；2、该房屋内任何设施设备一起转让给乙方。当日，原告向被告委托诉讼代理人金建新分两笔共转账10万元，被告向原告出具收条一份，收到房屋定金10万元。经查，根据浙（2018）绍兴市不动产权第0××4号不动产权证，载明：坐落于绍兴市越城区××弄××号的涉案房屋权利人为被告鲁明丽，土地使用权面积为19.65㎡，房屋建筑面积为25.5㎡，附记中明确有两间主房，其中一间（1层）专有建筑面积为10.42㎡，另一间（1-2层）专有建筑面积为15.08㎡。经本院现场勘查发现，两间主房并不相连，中间有他人产权房屋隔开，其中一间（1层）房屋可独立使用，另一间（1-2层）房屋无法独立使用，该间房屋1层实为过道，2层需通过其他产权人的房屋方可进入。同时查明，原告与被告在签订《购房预定合同》前，曾在中介的陪同下前往现场看房，在看房时被告告知原告房屋仅一间（1层）。原告在签订合同后，感觉房屋实际面积与证载面积差异较大，前往房管部门询问，得知权证所涉房屋还有另一间（1-2层）。2020年6月1日，原告戴玉贵妻子电话联系被告鲁明丽，告知还有另一间房屋被别人占用，要求被告在过户前处理另一间房屋的事宜，被告表示对另一间房屋并不知情，要求原告在过户后自行处理另一间房屋的事宜。2020年6月8日，原告戴玉贵向被告鲁明丽邮寄《关于行使不安抗辩权中止支付合同约定价款的通知》，载明：根据本人与你于2020年5月20日签署生效的《购房预定合同》的约定，本人除合同签订当天已支付给你的10万元定金外，还应于2020年6月10日前再向你支付购房款5万元，并在2020年7月20日前将剩余款项付清。但鉴于合同约定转让的25.5平方的房屋中，除10.42平方外，其余面积的房屋已被第三方占用，且经本人与中介现场实地踏勘和去房管部门了解，该占用的第三方不可能在我们合同约定的2020年7月20日前腾退。你在我们购房合同签署前，向我隐瞒了上述情况。本人妻子又于2020年6月1日通过电话与你进行沟通，你答复我可在房产过户后通过诉讼解决第三方占用的问题。本人认为，我向你购买建筑面积为25.5平方的房屋，你作为出卖方有义务在合同约定的交付日期之前将上述房屋相应的权利瑕疵消除。现在本人有理由相信你无法按照合同约定将标的物顺利地在2020年7月20日前完整地交付给我。根据我国合同法第68条的相关规定，先履行一方认为对方有丧失或者可能丧失履行义务能力的情形，有权中止履行或要求对方提供担保。鉴于合同标的存在上述瑕疵，为保障本人的合法权益，特向你通知如下：本人将中止合同约定的后续付款，请你在收到本通知十天内，向我提供你在2020年7月20日前能将合同约定标的物完整交付的担保，本人在收到你的担保后再恢复支付后续款项。此后，被告联系案外人蒋某沟通另一间（1-2层）房屋的二楼腾退问题。2020年6月12日，中介发微信给原告妻子“你好，房东意思转达一下：他已经按照产权证图纸上面面积交付给你了，至于楼梯那边造上去他问过也算是违建要敲掉。阁楼上去后期自己用小木梯就可以爬的，现在他面积拿回来了，房东按照正常合同流程去执行，也就是说假如你这边没有问题了，需要打另外五万元定金，如果你这边不认可有疑问那就到时候咨询律师该怎么处理就怎么处理”。2020年6月18日，中介发微信给原告“戴总你好，房东这边委托我再告知你一下，你这房子还需不需要了，如果还要的房东就正常卖给你，你二十号之前把五万转给房东就行，如果不需要了超过二十号房东就准备解除合同了”，原告回复“下礼拜给他答复”，中介“这两天没办法决定吗”，原告“我还需要再考虑一下”。2020年6月21日，被告通过中介向原告微信发送《解除合同通知书》，认为根据合同约定，原告应当在2020年6月10日前支付5万元，原告或被告不履行合同义务超过7日，守约方可解除合同并追究其违约责任，被告提出此通知书送达之日起解除该商品房买卖合同，同时根据合同约定追究相关法律责任。次日，原告表示“我现在也不知道怎么搞，我交给律师处理了，5万元暂时先不交了”。以上事实由原告提交的不动产权证书照片打印件1份、购房预定合同1份、银行转账电子回单打印件2份、定金收据1份、房屋现场照片打印件1份、中介证明1份、通话录音1份、光盘1份、关于行使不安抗辩权中止支付合同约定价款的通知1份（2020年6月3日）、“关于行使不安抗辩权中止支付合同约定价款的通知”的邮寄信息1份，被告提交的被告与中介的短信截屏2份、中介与原告的微信截图打印件3份、被告与中介的微信截图打印件4份、中介店长与原告妻子的微信截图1份、原告与中介的微信截图2份、被告与中介的微信聊天记录截图2份、中介与原告的微信截图打印件3份、照片打印件1份、解除合同通知书1份，及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实。被告申请证人蒋某、何某出庭作证当庭陈述的证言，本院综合予以认定。本院认为，原、被告签订《购房预定合同》，系双方真实意思表示，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点为原告拒绝支付5万元是违约行为还是合法行使不安抗辩权的行为。本院对此评析如下：第一，从现有证据来看，虽然双方在签订合同时均认为涉案房屋仅一间（1层）房屋，但合同中明确约定转让的房屋为大梅园弄5-3号房屋（证载面积25.5平方米），经原告在合同签订后向房管部门核实，涉案房屋不仅包括一间（1层）房屋，还包括另一间（1-2层）房屋，故原告有权要求被告交付一间（1层）房屋和另一间（1-2层）房屋。第二，不安抗辩权是指双务合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。不安抗辩权成立条件：（一）双方当事人因同一双务合同而互负债务。（二）后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。（三）不安抗辩权制度保护先给付义务人是有条件的，只有在后给付义务人有不能为对待给付的现实危险、害及先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。本案中，原告在知晓涉案房屋包括两间房屋后，电话联系被告，被告表示对另一间房屋并不知情，要求原告在过户后自行处理另一间房屋的事宜，从上述回复内容来看，对合同后续的房屋交付行为产生了现实危险，害及了原告的债权实现，故原告有权行使不安抗辩权。第三，根据法律规定，当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。原告认为，被告未提供担保，故其可以主张解除合同并要求双倍返还定金。被告认为，此后其已联系另一间（1-2层）房屋二楼占用人蒋某，蒋某已承诺同意腾退，该表示即为担保。本院认为，蒋某作为证人在本次庭审时陈述，对是否占用被告的二楼不清楚，如果其确实占用，同意腾退。从证人蒋某陈述的完整证言来看，其并未就占用二楼的事实予以认可，即蒋某是否实际占用了另一间（1-2层）房屋二楼侵害了房屋所有权人的事实，未经双方及蒋某一致确认，且被告仅通过中介向原告传达房屋可以继续交易的意思，并未给原告任何承诺或担保，原告仍有可能因为案外人蒋某认为其未占用二楼房屋而产生不安，故原告可以继续行使不安抗辩权，中止支付5万元。综上所述，原告拒绝支付5万元的行为是合法行使不安抗辩权的行为。关于合同解除问题。被告曾于2020年6月21日通过中介通知原告解除合同，原告未予以直接回复。原告的民事起诉状落款时间为2020年6月22日，其主张要求解除与被告之间的合同，即双方对于合同解除已达成一致，故原告主张要求解除双方于2020年5月20日签订的《购房预定合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间问题。基于本院对前述案件争议焦点的分析可知，原告拒绝支付5万元的行为是合法行使不安抗辩权的行为，故被告通知原告解除合同并不符合法定合同解除条件，即被告通知原告解除合同的意思表示并不在该意思表示送达原告后立即发生合同解除的法律效力。原告在次日书写民事起诉状，表示要求解除双方的合同，故双方对于解除合同的意思表示在2020年6月22日达成一致，即合同解除的时间为2020年6月22日。关于被告是否违约应向原告双倍返还定金的问题。本院认为，虽然原告在2020年6月8日向被告邮寄了不安抗辩权中止付款通知，行使了不安抗辩权，但被告在收到书面通知后，就房屋腾退问题采取积极措施，联系案外人蒋某希望消除原告的不安，合同可以继续履行。此后原、被告双方在短时间内因沟通不畅均提出解除合同，最终导致合同未能继续履行，但被告在合同履行过程中并不存在任何违约行为，故原告主张要求被告双倍返还定金20万元，缺乏事实和法律依据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，双方签订的《购房预定合同》于2020年6月22日解除，故原告主张要求被告返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告戴玉贵与被告鲁明丽于2020年5月20日签订的《购房预定合同》于2020年6月22日解除；二、被告鲁明丽应于本判决生效之日起十日内返还给原告戴玉贵定金人民币10万元；三、驳回原告戴玉贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13670元，由原告戴玉贵、被告鲁明丽各半负担6835元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇人民陪审员  程 静人民陪审员  莫嘉俊二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  董宇娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。-