浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17562号 原告：陈进星，男，1990年3月24日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 原告：王豆，女，1987年1月10日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 两原告的共同委托诉讼代理人：杨瑞，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：季茂盛，男，1963年12月28日出生，汉族，务工，户籍地浙江省义乌市。 被告：季海英，女，1968年7月19日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。 被告：季振剑，男，1989年11月2日出生，汉族，务工，户籍地浙江省义乌市。 被告：季晨增，男，2000年8月5日出生，汉族，学生，户籍地浙江省义乌市。 四被告的共同委托诉讼代理人：赵杨根、钱恒，、实习律师。 原告陈进星、王豆与被告季茂盛、季海英、季振剑、季晨增房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年11月5日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告陈进星、王豆及其共同委托诉讼代理人杨瑞；被告季茂盛及四被告的共同委托诉讼代理人赵杨根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈进星、王豆向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2017年1月15日签订的《拆迁安置房屋买卖合同》合法有效。二、判决四被告协助原告办理龙山雅苑9栋1单元101室房屋的不动产权证的登记过户手续。三、判决四被告向原告支付违约金80160元。事实与理由：2017年1月15日，原告与四被告签订《拆迁安置房买卖合同》，约定四被告自愿将义乌市龙山雅苑9栋1单元101室房屋以668000元的价格转让给原告，原告已按约支付了相应的转让款，尾款6万元于办理该房屋过户手续后支付。为防止被告违约，双方约定将涉案房屋的价款抬高写成120万元。此后，被告将上述房屋交付给原告，原告已对房屋进行了装修并使用至今。现该房屋可以办理登记过户手续，原告多次要求被告协助办理登记过户手续，但四被告拒不配合。 被告季茂盛、季海英、季振剑、季晨增共同辩称，一、原被告之间订立了《拆迁安置房买卖合同》，约定了涉案房屋转让款为120万元，并不存在原告诉状中陈述的涉案房屋总价为668000元的事实，该120万元当时约定分两期支付，先行支付60万元，事后在做证之前余款全部付清。到目前为止，除了押金6万元之外，其余的532000元还没有支付。依据合同法第66条规定，被告方可以履行抗辩权。二、被告方初始登记以后，曾微信给原告要求支付款项并办理过户手续，但原告自行要求在2019年8月份再办理过户。因此本案也不存在被告不配合原告办理产权过户手续的事实。综上，请求驳回原告的诉请。 针对被告的答辩，原告补充陈述：合同虽然载明房屋价款为120万元，但收条中非常明确房屋总价款为668000元，当时为了防止被告方违约，所以合同中把房款虚高写成120万元，不止原被告之间的买卖合同，还有其他户的买卖合同也是这么写的。原告多次联系被告要求办理过户登记手续，被告从来没有提到过原告还应支付532000元。买卖合同中也明确532000元在合同签订前已经支付，房屋总价就是668000元。 原告就其诉讼主张举证及被告质证如下： 一、拆迁安置房买卖合同一份，证明被告将涉案房屋及相应的权益转让给原告。被告质证意见，真实性没有异议，该份合同已经明确涉案房屋总价款为120万元。 二、收条一份，证明涉案房屋总价为668000元。被告质证意见，真实性没有异议，说明当时谈价时被告季茂盛实际收取原告款项606000元，收条写成668000元是当时恰谈意向中被告要求净得的款项，该款项是剔除被告已经交纳的成本价以后的价格。 三、转账凭证一组，证明原告已经实际支付被告购房款619856元。被告质证意见，没有异议。 四、2019年8月21日原告陈进星（180××××3133）与被告季茂盛（139××××2282）之间的通话录音一份，证明原告要求被告协助办理涉案房屋的登记过户手续，被告拒不配合。被告质证意见，真实性没有异议，并不能达到原告的证明目的，该录音中能说明被告要求原告补偿10万元的事实，不能证明其他事情。 五、商品房交接书、交房流程各一份，证明被告已将房屋及相关材料交付给原告，原告已装修入住。被告质证意见，真实性没有异议，可以证明被告配合原告办理过户手续，而原告没有履行相应的义务。 六、申请证人陈某出庭作证，陈某证言的主要内容：其系原、被告房屋买卖合同的见证人，原被告签订买卖合同的时候其在现场，双方谈好的房屋总价款是668000元，合同中写成120万元是为了防止以后房子涨价，多些七七八八的事情，案涉房屋的成本价1500元／平方米，668000元中包含成本价，签订合同当时房屋的市场价五、六千每平方，因楼层高低不同价格有区别。原告质证意见，证人证言是真实可信的，基本可以还原当时的情况，涉案房屋在一楼。被告质证意见，证人与原告是同学关系，或多或少存在偏向，如讲当时的市场价格，开始讲6000元，后来又讲5、6千。任何一户人家当时下乡脱贫的房子出让均是剔除成本价，如果不剔除成本价完全可以按照市场价进行出让。 被告就其辩解主张举证及原告质证如下： 一、拆迁安置房买卖合同一份，证明合同约定套房建筑面积为146.9平方米，转让费用为120万元。该120万元分两部分，一部分为直接收益款668000元，另一部分需缴纳各项费用532000元的事实。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，合同中明确532000元乙方（原告）已经以甲方（四被告）的名义交纳到城西街道，该款项原告实际没有交纳，庭审中才知道被告实际交纳的不是532000元，而是264420元，合同写成120万元是为了防止被告违约。 二、结算票据、借款借据（被告共申购三套成本价房，总面积380平方，需要交纳款项总计684000元，涉讼套房交纳成本价264420元，因被告没有这么多钱，向银行贷款60万元），证明涉案合同约定款项120万中的532000元被告已于合同订立前支付给城西街道办事处，但原告未按合同约定将532000元支付给被告的事实。原告质证意见，没有异议，但跟本案无关。 三、被告季茂盛与原告陈进星之间的微信聊天记录一份，证明原被告双方曾约定不动产转移登记时，原告应支付款项532000元的事实，同时证明被告要求原告办理不动产转移登记，不存在被告不配合的事实。原告质证意见，真实性没有异议，微信里原告也是要求被告办理房屋过户手续，明确余款6万元好给你，后双方没有谈成，被告才提起要求原告支付532000元，原告不想激化矛盾，才没有搭理，继续通过中间人去协商。 本院对以上证据认证如下： 原告所举的证据一、二、三、四，被告对其的真实性均无异议，关于房屋的成交价款，证据二与证人陈某的证言相印证，也与原告所举的证据四相印证，故本院对原告所举的证据一、二、三、四予以认定。证人陈某的证言予以认定。被告所举的证据一、二、三，除成交价以外内容的真实性予以认定。 经审理查明，2016年11月，义乌市城西街道办事处向被告季茂盛户交接下山脱贫异地安置的龙山雅苑9幢1单元101室房屋。2017年1月9日，被告季茂盛向原告陈进星出具收条，载明：今收到龙山雅苑9幢1单元101室购房定金贰万元，房屋总价为人民币668000元，双方不得反悔，如卖方反悔返还定金的双倍，如买方反悔则没收定金。同日，原告陈进星转账交付被告季茂盛2万元。2017年1月15日，两原告（买受人，乙方）与四被告（出卖人、甲方）经张兵兵等四人见证，签订拆迁安置房买卖合同，载明：乙方向甲方购买城西街道办事处统一规划安置的下山脱贫异地安置146.9平方米房屋一套，房屋位于9幢1单元101室，转让费用120万元，668000元为甲方直接收益（均价按4600元/平方米），532000元乙方已经以甲方名义交纳街道根据要求向安置户征收的各项建设费用，乙方于合同签订之日一次性支付甲方直接收益费308000元，2017年农历5月底支付直接收益费用30万元，直接收益尾款6万元甲方完成过户后支付。甲方可以办理产权登记手续15天内到登记机关将权证过户至乙方名下，甲方未能按合同约定将房屋权证过户给乙方，应按120万元的12%向乙方支付违约金，车位按照政府价格支付甲方等等。同日原告陈进星转账支付被告季茂盛286000元；5月30日，原告陈进星转账支付被告季茂盛30万元；5月31日原告陈进星转账支付被告季茂盛11856元。 另查明，被告于2017年1月将案涉房屋交付原告，后原告对该房屋进行装饰并使用至今。2018年3月1日，四被告取得案涉房屋不动产权证初始登记（不动产权证告为2018义乌市不动产权第0××9号），根据该不动产权证记载，案涉套房建筑面积146.98平方米，计税金额264564元。2019年8月21日，原告陈进星联系被告季茂盛，要求被告季茂盛准备相关资料，约时间共同到365行政服务中心办理产权过户，被告季茂盛提出房屋卖便宜了，要求过户时给10万元红包，原告陈进星未允诺。 本院认为，本院原、被告争议的焦点是案涉房屋的真实交易价。原告主张66.8万元，被告主张120万元。本院认定原、被告对案涉房屋的真实交易价为66.8万元，理由如下：1、2016年11月，被告按照1800元／平方米（总价款264564元）的成本价购买取得案涉的房屋，根据双方的合同约定，66.8万元为被告的直接收益（均价按4600元／平方米），因成本价被告先前已经支付，故被告向街道办事处支付的成本价理应包含在该66.8万元之内。2、陈某系原、被告房屋买卖的见证人，其证明原、被告双方约定的真实交易价为66.8万元，该价款也符合当时交易的市场价。3、被告季茂盛出具给陈进星的收条中明确房屋的总价款为66.8万元。4、原、被告签订的合同中记载“532000元原告已经以被告名义交纳街道根据要求向安置户征收的各项建设费用”，而该事实并不存在，120万元减53.2万元为66.8万元，故合同中所记载的“532000元原告已经以被告名义交纳街道根据要求向安置户征收的各项建设费用”的目的本身可以说明真实交易价为66.8万元，虚高53.2万元原告已经以被告名义支付给街道办事处，原告及证人均称目的是为了日后房子涨价的情况下出卖方违约，该解释具有合理性。5、2019年8月21日原告陈进星要求被告季茂盛协助办理案涉房屋不动产权证过户，提出房屋卖便宜了，提出加价10万元的红包，针对的是66.8万元加价10万元。综上，本院认定原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》对案涉房屋约定的真实交易价款为66.8万元，原告已经支付617856元，尚欠50144元。根据合同约定，协助原告办理案涉房屋不动产权证过户系被告的合同义务，被告应在可以办理产权登记手续15天内到登记机关将权证过户至原告名下，案涉房屋于2018年3月1日完成初始登记，2019年8月21日原告陈进星联系被告季茂盛办理过户事宜，被告要求加价10万元的基础上协助原告办理过户，显然被告已经构成违约，依法应承担继续履行并支付违约金的责任。违约金宜按真实成交价已经支付部分的12%计付即74143元。原告尚欠被告的购房款，依约被告可在协助原告办理不动产权证过户后要求原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈进星、王豆与被告季茂盛、季海英、季振剑、季晨增于2017年1月15日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，但其中房屋的成交价按66.8万元实际确定。 二、被告季茂盛、季海英、季振剑、季晨增于本判决生效后一个月内协助原告陈进星、王豆将义乌市城西街道龙山雅苑9栋1单元101室房屋的不动产权证变更过户至原告陈进星、王豆名下手续（变更过户应交纳的费用由原告承担）。 三、被告季茂盛、季海英、季振剑、季晨增支付原告陈进星、王豆违约金74143元，于本判决生效后一个月内履行。 四、驳回原告陈进星、王豆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11400元，由两原告负担34元，四被告负担11366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇二〇年十二月十四日 代书记员 成丽丹 9