广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28914号原告：吴志坚，男，1971年11月13日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区************，澳门特别行政区居民身份证号码7365129（1）。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝玉婷，广东厚弘律师事务所律师。被告：中山市万略房地产有限公司，住所地广东省中山市***********综合办公室三层A307卡（住所申报），统一社会信用代码91442000MA4UQNU664。法定代表人：胡枝锋，总经理。委托诉讼代理人：陈嘉毅，该公司工作人员。原告吴志坚与被告中山市万略房地产有限公司（以下简称万略公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志坚委托诉讼代理人邝玉婷、被告万略公司委托诉讼代理人陈嘉毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志坚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月9日签订房地产买卖合同、委托经营管理合同；2.确认原、被告于2018年8月9日签订的装修工程合同无效；3.被告返还原告已支付购房款538000元及利息损失（以538000元为基数，按每日万分之二标准自2018年8月18日起计算至实际清偿之日止）；4.被告退还原告已支付合同服务费1500元。庭审中，原告述称若法院认定涉案装修工程合同有效，则要求解除该装修工程合同。事实和理由：2018年8月9日，原、被告就皇爵广场1幢3层258卡商铺签订房地产买卖合同，约定合同签订后的360个工作日内，由被告负责向中山市*********申办该房地产的交易过户手续，如果未按约定的时间申办房地产交易过户手续，逾期超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告以已付购房款为基数，按日向原告支付万分之二的违约金。同日，被告为规避政府限价政策和逃避纳税，主导与原告签订装修工程合同，导致本案涉案商铺交易价款实际上是被被告拆分成买卖合同价款、装修价款以及委托经营管理合同（商铺）中的售后回租款共三部分。合同签订后，原告已向被告支付购房款538000元和合同服务费1500元。但被告至今未完成案涉商铺所有权转移登记等合同义务，致使原告合法权益受损。被告万略公司辩称，对原告的起诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，原告作为乙方（受让方）与作为甲方（转让方）的被告签订房地产买卖合同，约定：乙方所购房地产位于中山市***********************商铺；成交价为305160元，于2018年8月23日前一次性付款；该房地产为毛坯交楼；乙方授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2018年12月30日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，甲方负责按第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修，委托经营管理合同由乙方与第三方经营管理公司另行签订，装修合同由乙方与甲方另行签订；签订合同后360个工作日内，由甲方负责向中山市*********申办该房地产的交易过户手续，甲方如未按约定的时间申办该房地产交易过户手续的，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还乙方已付成交价款，并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金；违约金累计不得超过房地产成交价的10%。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，原告作为乙方（发包方）与作为甲方（承包方）的被告签订装修工程合同，将上述商铺交由被告进行装修，并约定：工期自乙方将工程交给甲方进行施工之日起1年内完工；甲方按附件装修标准要求进行装修，工程造价为232840元；乙方于2018年8月9日前支付首期款（含定金）50000元，于2018年8月23日前支付第二期款182840元；不论因何种原因导致甲乙双方签订的房地产买卖合同解除的，本合同自动解除，因甲方原因导致房地产买卖合同及本合同解除的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内按银行同期活期存款利率计算利息退还乙方已付工程价款和利息。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，原告作为甲方（委托人）与作为乙方（受托人）的被告签订委托经营管理合同，委托被告对上述商铺进行经营管理，双方对委托经营期限、委托经营方式等事项进行了具体约定。上述合同签订后，原告于2018年8月9日向被告支付商铺定金50000元，于2018年8月18日向被告支付商铺房款305160元、装修款182840元，被告均出具收据予以确认。此外，原告因购买涉案商铺支付合同服务费1500元。庭审中，原告述称，如法院认定装修合同有效，则申请解除该装修合同。被告述称，涉案商铺尚未交付给原告，现登记在中山市南兴房地产有限公司名下，由华润万家超市使用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年8月9日签订的房地产买卖合同、装修工程合同及委托经营管理合同是双方在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款305160元及装修款232840元。被告至今未依据上述房地产买卖合同的约定为涉案商铺办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求解除上述房地产买卖合同，有合同及法律依据，本院予以支持。而上述房地产买卖合同解除后，针对涉案商铺而成立的委托经营管理合同也无继续履行之可能，故对于原告要求解除该委托经营管理合同的主张，本院亦予以支持。又根据涉案装修工程合同中“不论因何种原因导致双方签订的房地产买卖合同解除的，本合同自动解除”之约定，涉案装修工程合同随涉案房地产买卖合同的解除而随之自行解除，无需原告另行主张予以解除。合同解除后，被告因该合同而收取的购房款305160元及装修款232840元应当退还原告。关于购房款的利息损失，合同明确约定每日按万分之二的标准计付，该约定也并未超出法定范围，本院予以支持，但依据合同约定，该利息损失累计不得超过涉案房地产成交价的10%，即30516元。而至于装修款的利息损失，合同明确约定按银行同期活期存款利率计算，现原告要求参照购房款利息损失计算标准计付，缺乏事实和法律依据，故本院对于原告超出上述约定标准的装修款利息主张，不予支持。此外，关于原告为签订涉案房地产买卖合同而支付的合同服务费1500元，该款项本为原告为购买涉案商铺而需承担的正常费用，但因被告违约造成合同解除，原告无法取得涉案商铺，该款项即为被告给原告造成的实际损失，现原告主张由被告赔偿其该项损失，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告吴志坚与被告中山市万略房地产有限公司于2018年8月9日签订的房地产买卖合同、委托经营管理合同；二、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴志坚返还购房款305160元及并支付利息（以购房款305160元为基数，自本判决生效之日起按每日万分之二计算至清偿完毕之日止，以不超过30516元为限）；三、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴志坚返还装修款232840元及利息（以232840元为基数，自本判决生效之日起按银行同期活期存款利率计算至清偿完毕之日止）；四、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴志坚支付合同服务费1500元；五、驳回原告吴志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元（原告已预交），由被告中山市万略房地产有限公司负担。（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）如不服本判决，原告吴志坚可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市万略房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  匡勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈燕李晓童