重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7107号上诉人（原审被告）：孙磊磊，男，汉族，1979年11月17日出生，住重庆市大渡口区。被上诉人（原审原告）：熊星，男，汉族，1981年2月2日出生，住四川省渠县。原审被告：龚雪梅，女，汉族，1982年3月15日出生，住重庆市大渡口区。原审第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******房，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：安宁，系公司经理。委托诉讼代理人：黄书勉，女，系公司员工。上诉人孙磊磊因与被上诉人熊星、原审被告龚雪梅以及原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2020)渝0104民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙磊磊上诉请求：一、撤销重庆市大渡口区人民法院2020年6月30日作出的（2020）渝0104民初276号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二、判定被上诉人违约并承担全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，对证据及事实选择性采信，致使判决结果对上诉人不公平，为维护上诉的合法权益，上诉人依法上诉。一、原审法院认定事实错误，第5页、第6页“还查明，2018年5月21日，第三人通知被告，银行初审通过，2018年5月26日孙磊磊通知链家公司解除合同，5月31日，通知熊星要求涨价200000元并全款支付。5月20日至31日期间，孙磊磊、龚雪梅未与熊星和银行核实贷款是否通过，并称从大渡口农行支行处知道三无人员不能贷款”。2020年6月1日，在大渡口区人民法院重审过程中，庭审未涉及此问题，法官也从未就此问题进行问询。关于判决书中“涨价”内容，被告在之前的庭审中已反复解释说明，并多次表示只要银行审批通过随时可以按原合同办理过户。在2018年6月26日第一次庭审中，原告熊星当庭表示如果银行审批未通过也可以全款支付购买房屋，被告也表示同意，由此证明被告并未以“涨价”为理由拒绝出售房屋。二、判决书第5页“另查明……2018年5月21日，前述贷款获得银行批准，有效期2个月，至2018年7月21且前均可办理按揭贷款。本院于2018年10月8日走访该行，该行称现在系统里没有查询到需要重新审核熊星贷款的记录”。2018年6月被告走访贷款银行询问贷款进度，得到的答复为待审核通过后通过中介通知被告，被告也将此事及时传递给了大渡口区人民法院。但时至今日被告方都未得到中介及银行方面的任何通知。所以，原告在2018年10月11日庭审中提供的是一份“过期”的审批意见书，此证据产生的后果不应由被告方承担，被告方行使“不安抗辩权”是合理的。三、原告在大渡口区人民法院（2018）渝0104民初2903号民事判决书尚未生效时就已经单方面与中介解除合同并“返还了原告中介费及贷款服务费”，原告的行为已构成事实违约。被上诉人熊星辩称，一、被上诉人熊星已经通过银行贷款审批，符合贷款要求，贷款过户时间充足。熊星与孙磊磊签订《重庆市存量房屋买卖合同》后，熊星按照合同约定付款、积极申请贷款，熊星与孙磊磊共同到中国农业银行重庆微电子园支行申请贷款63万元，双方都同意授权银行将贷款资金划入孙磊磊农行账户。于2018年5月21日，银行批准贷款申请，有效期2个月，至2018年7月21日前双方均可到银行办理按揭贷款。此后，申请贷款银行没有任何通知说是不能贷款。买卖双方原约定2018年6月5日过户，两个月的贷款期限与过户时间非常充足，完全能过户完成，并不存在什么过期的说法。熊星一直等待孙磊磊按照合同约定办理过户相关手续，期间被上诉人熊星并没有任何过错或违约。孙磊磊亲自与熊星到农业银行重庆微电子园支行申请贷款面谈，此后银行也审批通过贷款申请。即便在庭审过程中，熊星与中介公司也再次前往贷款银行，银行也提供了熊星的贷款审批通知书，并于法庭上给孙磊磊查看，孙磊磊至今还在否认熊星通过贷款审批的事实，所以，孙磊磊单方认为熊星不能贷款的理由，只是其不履行房屋买卖合同的借口，不能让其免除违约责任。二、上诉人孙磊磊的种种行为已经构成根本违约。签订《重庆市存量房屋买卖合同》且贷款申请获得银行审批通过后，孙磊磊单方通知中介公司解除合同，也单方面要求涨价20万元并要求熊星120万全款支付，否则拒绝过户。至原一审判决后，因判决结果对其不利，孙磊磊又改变说法：愿意协商、满足一定条件后愿意过户，因为双方此前已经签订有《重庆市存量房屋买卖合同》在合同中对双方房屋买卖的成交价格、付款方式等相关事宜有明确、具体的约定，熊星也从未同意过变更合同内容，孙磊磊理应按照合同约定履行相应收款、过户等手续。孙磊磊未能按照合同约定履行应尽义务，首先单方面要求解除合同、单方面要求涨价和全款支付、拒绝过户等，已经构成根本违约，按照合同约定，熊星有权解除合同、收回所付定金及中介费，并要求孙磊磊承担相应的违约责任。三、因上诉人孙磊磊的过错引起诉讼。熊星基于购房的实际需求，通过中介购买孙磊磊的房屋，而因孙磊磊违约，导致购房的目的不能达到，经协商，孙磊磊的态度极其坚决：要么涨价20万元且一次性支付全款120万元后才过户，要么孙磊磊单方解除合同仅退还定金25000元，且上诉人态度极其蛮横，没有另行协商的余地。该两项内容都已经严重损害了熊星的合法权益，被上诉人均不能接受，只得起诉至法院。起诉系因上诉人孙磊磊过错引起，熊星有权通过法院公平、合理解决，相应责任应由上诉人孙磊磊承担。综上所述，在被上诉人熊星无任何违约的情况下，上诉人孙磊磊单方根本违约，导致双方所签房屋买卖合同解除，理应按照合同约定支付违约金、退还熊星已支付的定金及中介费。买卖双方在法庭上签署了解约协议后，链家中介善意的退还大约3万的中介费，完全合情合理合法。原审以及重审的判决正确、合理，请求上级人民法院予以维持，切实维护被上诉人熊星的合法权益。原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司辩称，第一，第三人在双方的交易过程中已经忠实的履行了义务，没有存在违约行为；第二，熊星已经与我方解除了服务协议，我方已经退还了熊星已收取的佣金、代办过户手续费、贷款服务费等款项，我方与熊星的合同关系已经终结并且双方没有异议；第三，关于孙磊磊、龚雪梅所提到的物业保证金5000元，原本是系保护买方应在卖方过户后并且物业交割完毕后返还，但由于买卖双方已经产生纠纷且我方目前没有与孙磊磊、龚雪梅解除合同，所以该款项还没有退回，若孙磊磊、龚雪梅方按照我方的流程解除双方协议，我方将退还5000元物业保证金。原审被告龚雪梅述称，同意上诉人孙磊磊的意见。熊星向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、要求被告赔偿购房合同违约金200000元；3、要求被告退还定金30000元;4、要求被告赔偿房屋评估费500元。一审法院认定事实：孙磊磊与龚雪梅系夫妻关系。2018年3月23日，熊星(购买方、乙方)与孙磊磊（出售方、甲方）委托代理人龚雪梅签订了《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（丙方、经纪方：重庆链家房地产经纪有限公司），约定：双方交易房屋坐落在大渡口区号，建筑面积129.02平方米;房屋所有权人孙磊磊;甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失;双方通过重庆链家房地产经纪有限公司居间介绍成交;交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施总价999000元，乙方应在签订合同当日支付定金30000元，首付款339000元（双方自行交接钱款，乙方在过户递件完成后当日将该笔首付款直接支付甲方），尾款630000元为商业贷款，由贷款机构直接支付甲方，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用;甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估;甲乙双方应于2018年4月10日前往贷款机构办理贷款申请手续;该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年5月31日前到其贷款银行办理完成提前还贷手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）;甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在经纪方通知3个工作日内（约定具体的时间或条件）共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续;甲方同意将定金5000元交丙方托管，作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还给甲方，若甲方未能按照《买卖合同》约定的条件将房屋交付给乙方，则甲方同意丙方从物业交割保证金中扣除相应的金额结清费用或者将房屋恢复原状，若该物业交割保证金不足以抵扣的，则由甲方在交房后3个工作日内向乙方补足差额;甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金;甲方或乙方出现以下情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金，（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，房屋被查封或者限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的;（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。同日，熊星支付定金30000元，孙磊磊出具收据，孙磊磊将其中的5000元托管在中介链家公司处，成交后由中介公司退还孙磊磊。孙磊磊于2018年3月27日对前述《房屋买卖合同》及补充协议进行追认。2018年4月8日，熊星向重庆新瑞房地产土地资产评估有限公司交纳500元。一审另查明，2018年4月8日，熊星向中国农业银行股份有限公司重庆微电子园支行申请二手房贷款630000元，孙磊磊与熊星一同在该行进行面谈，并声明其同意将案涉房屋出售给熊星，购房人、售房人均同意并授权该行将贷款资金划入孙磊磊农行62284804782********账户。2018年5月21日，前述贷款获得银行批准，有效期2个月，至2018年7月21日前均可办理按揭贷款。一审法院于2018年10月8日走访该行，该行称“现在系统里没有查询到需要重新审核熊星贷款的记录”。一审还查明，2018年5月21日，第三人通知被告，银行初审通过，2018年5月26日，孙磊磊通知中介链家公司解除合同，5月31日，通知熊星要求涨价200000元并全款支付。5月20日至31日期间，孙磊磊、龚雪梅未与熊星和银行核实贷款是否通过，并称从大渡口农行支行处知道三无人员不能贷款。一审法院作出(2018)渝0104民初2903号民事判决后，第三人与原告签署了解约协议，并返还了原告中介费及贷款服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法、有效，双方均应按约定履行自己的义务。原告已于2018年4月8日向银行申请贷款，被告亦一同前往，原告的贷款申请获得了银行的审批通过，原告已按约定履行自己的义务。被告称原告为三无人员不能获得银行贷款，故要求解除合同及要求涨价200000元并全款支付，因原告的贷款资格由银行自行审查，且原告的贷款申请已获批准，故被告的该意见不能成立，被告存在违约情形，应当按合同约定承担违约责任。现双方均同意解除合同，一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原告请求被告支付违约金，原告按房屋成交价20%请求被告支付违约金200000元，而房屋成交价20%的违约金是合同中关于被告承诺房屋产权没有纠纷的约定，本案中被告的违约行为系拒绝出卖或擅自提高房屋交易价格，根据合同约定“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”，故一审法院支持被告按房屋成交价的10%向原告支付违约金，即99900元。关于原告请求返还定金30000元，原告已支付定金30000元，且被告出具了收据，至于其中的5000元在中介处，系被告与中介之间的关系，故该请求一审法院予以支持。关于原告请求的评估费500元，此系原告的损失，此损失可由被告承担的违约责任涵盖，故该请求一审法院不予支持。被告龚雪梅系代理被告孙磊磊签订合同，并非合同当事人，故原告请求被告龚雪梅承担违约责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除熊星与孙磊磊于2018年3月23日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、孙磊磊于本判决生效之日起十日内支付熊星违约金99900元;三、孙磊磊于本判决生效之日起十日内返还熊星定金30000元;四、驳回熊星的其他诉讼请求。如果被告孙磊磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4758元(原告已预缴)，由原告熊星负担2074元，被告孙磊磊负担2684元。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，被上诉人向银行申请了按揭贷款，按约履行了合同义务。2018年5月21日，原审第三人通知上诉人银行初审通过的情况，因此，上诉人与被上诉人应按合同约定办理过户递件手续。然而，上诉人以被上诉人系三无人员不能获得银行贷款为由，于2018年5月26日通知原审第三人解除合同。本院认为，在被上诉人已按正常流程申请按揭贷款的情况下，上诉人在得到原审第三人称买方贷款审批通过的通知后，应及时履行合同义务。买方申请按揭贷款后，贷款资格、贷款资料由银行而非卖方审核，本案中银行已通过了被上诉人的贷款审批，表明被上诉人具有通过贷款银行向上诉人支付贷款部分对应房款的能力，故上诉人拒绝履行合同，存在违约情形，应当按合同约定承担违约责任。上诉人认为其于2018年6月走访贷款银行询问贷款进度后，一直未得到中介及银行方面的任何通知，被上诉人一审中提交的审批意见已经过期，上诉人主张解除合同系行使不安抗辩权。本院认为，原审第三人于2018年5月21日已经通知上诉人银行初审通过，根据一审法院依职权调取的《贷款审批通知书》载明的通过时间以及通过对工作人员的询问，都能印证被上诉人贷款审批于2018年5月21日通过，因此上诉人主张审批意见已经过期的说法不能成立。此外，被上诉人与原审第三人解除合同，不影响上诉人拒绝履行合同已构成违约的事实。因此，根据合同的约定“本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”，被上诉人有权解除合同并请求上诉人返还定金、支付违约金。综上所述，上诉人孙磊磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4758元，由上诉人孙磊磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十二月九日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇