甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1400号 上诉人（原审被告）：石某，甘肃省临泽县人，住临泽县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：程某，甘肃利翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，陕西省吴起县人，户籍地陕西省吴起县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某，甘肃方联律师事务所律师。 上诉人石某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2020）甘0723民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石某的委托诉讼代理人王某，被上诉人张某的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石某上诉请求：1.依法撤销临泽县人民法院（2020）甘0723民初1976号民事判决书，将该案发回重审或依法改判；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事由与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《租赁合同》中明确约定：“租赁期满后，承租方（上诉人）如需继续使用，应提前一个月提出，出租方（被上诉人）可根据实际情况，在同等条件下给予优先；”。但整个庭审过程中，没有任何证据证明上诉人向被上诉人提出继续承租房屋的事实；相反，查明的事实是：上诉人于2019年4月（租赁期：2018年7月29日至2019年7月29日）即告知被上诉人解除合同，且由于被上诉人当时在深圳无法直接向被上诉人交付房屋，上诉人将房屋钥匙交付给了李某（上诉人员工、被上诉人朋友）；因此，自2019年4月上诉人便不存在使用、租赁被上诉人房屋的事实，没有义务再承担房租。二、2019年4月上诉人离开临泽时，导致上诉人无法直接向被上诉人交付房屋是由于被上诉人在深圳的客观原因导致的。同时，自2019年4月至今，被上诉人就房屋租赁事宜未联系过上诉人，原因为何？是因为被上诉人内心十分清楚上诉人已向其移交了房屋。三、退一步讲，假设上诉人未通知被上诉人解除房租租赁合同。自2019年7月29日，被上诉人就其房屋租金等费用的损失未采取过任何措施，以及时止损、避免损失的扩大化，而是放任自流；现被上诉人自己导致其房屋空置一年有余，其应对扩大的损失承担责任；被上诉人的行为严重违反了合同履行中的善意原则和诚信原则。四、关于暖气费的问题。①《租赁合同》中明确约定：“如果本房供暖时，温度达不到18度（国家标准）上诉人拒交暖气费。”根据证人李某的证言及当庭作证，房屋的供暖温度不达标，上诉人购买了“小太阳”进行采暖。②被上诉人不是供暖义务人，收取采暖费的应当是临泽县供热公司，被上诉人不是诉讼采暖费的诉讼主体。③被上诉人未向临泽县供热公司交纳供暖费，也就不存在被上诉人已交纳，向上诉人追偿的问题。④临泽县供热公司或者被上诉人向上诉人要求交纳采暖费的前提是：其供暖服务符合合同要求，温度达到18度（国家标准），但并无证据证明供暖服务是符合标准的。因此，上诉人不应当支付2018年度的采暖费；2019、2020年度的采暖费更是无稽之谈。 张某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据，且不符合法律规定。一、续租的事实清楚，上诉人与被上诉人口头约定涉案房屋至少租赁三年，第一年到期后，上诉人没有提出异议，而且继续占有使用房屋，至今未向被上诉人交付房屋，根据《合同法》第236条的规定，租期届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，为此，上诉人就被上诉人的商铺继续续租的事实客观真实，且符合法律规定。二、房屋租赁提前解除没有事实根据，上诉人认为2019年4月通知解除合同，违背法律规定，根据《合同法》93条规定，解除合同的前提是协商一致，为此上诉人单方通知解除合同的方式不符合法律规定。三、上诉人至今没有解除租赁合同，也没有向被上诉人交付房屋，根据上诉人陈述，房屋无法交付，房屋的钥匙至今由上诉人员工李某持有，足以说明租赁合同一直延续至现在。四、无法交付没有事实依据，且不符合法律规定，上诉人及其员工未向上诉人交付房屋，被上诉人一直在临泽做生意，未去过深圳，不存在无法交付的事实，据此，退一步讲，假设无法交付，根据《合同法》第91条第四项规定，依法将标的物提存，合同权利、义务中止，上诉人同样未按法律规定办理公证提存，因此无法交付不但没有事实根据，而且无法交付不会产生合同权利义务中止的法律后果。五、被上诉人扩大损失毫无道理，被上诉人的房屋租赁给上诉人使用，具体使用的方式、方法由承租人自己决定，损失的有无与被上诉没有关系，为此上诉人的经营损失与出租方没有关系。六、上诉人应当偿付暖气费，根据合同约定，暖气费由承租人承担，上诉人不承担暖气费的情况背离合同。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求法庭驳回上诉，维持原判。 张某向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.要求被告偿付拖欠的房租39667元、暖气费11400元、水电费500元、财产损失200元，合计51767元；3.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明并认定事实如下：2018年8月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，合同约定：原告出租给被告的的房屋位××县，面积136平方米；租期自2018年7月29日起至2019年7月29日，年租金28000元；被告必须按时交纳水、电、暖、物业管理费及经营费用，并务必将以上费用账单交给原告；租赁期满后，被告如需继续使用，应提前一个月提出，原告可根据实际情况，在同等条件下给予优先；在租赁期内，原告和被告双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商一致后解除本协议；被告应爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予原告相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知原告，并配合原告及时给予修复；被告若进行装修必须征得原告同意，租赁期满后原告不承担任何装修费用；租赁期满后，被告应清空铺面，将空房交还原告；另外，在合同中还备注了如果本房供暖时，温度达不到18度（国家标准）被告拒交暖气费。合同订立后，被告给原告付清了一年的房屋租金28000元，被告便占有使用该商铺至今，该商铺内目前还有被告购置的靠背椅和塑料凳子以及办公桌一直没有腾空。被告还将该商铺的钥匙交给证人李某，并委托证人李某将该商铺的钥匙交还给原告，后李某将该钥匙遗失。临泽县供热公司连续3个供暖期均给该商铺供暖，被告没有给临泽县供热公司交纳暖气费，临泽县供热公司给原告下发了2018年、2019年供暖费各3576.86元的催款通知单和2020年11月1日至2021年3月31日期间的供暖费3576.86元的催款通知单。后原告向被告催要租赁费和供暖费被拒，因而成讼。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。在合同的履行中，被告明知双方订立的商铺租赁合同期限已经届满，其却一直没有按照合同约定“租赁期满后，被告应清空铺面，将空房交还原告”履行自己的义务，不但未将租赁的房屋清空，还将商铺的钥匙一直掌控，原告也默许被告占有使用该商铺至今，视为双方达成了不定期租赁合同，故原告按照原一年期合同的租金标准即每月2333.33元（每天77.7元）要求被告承担该期间房租的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持，对于该期间的房租自2019年7月30日计算到法庭辩论终结日即2020年11月13日共计472天，认定被告给原告承担的房屋租金为36674.4元。为体现公平，对于2020年11月13日至被告实际搬出房屋之日的房租仍应按照每天77.7元计算认定，并由被告承担；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，因被告存在不支付房租和暖气费的义务，该行为属违约行为，原告据此要求解除与被告之间成立的不定期租赁合同符合法律规定，予以支持。原告虽未单独提出要求被告立即搬出原告的房屋并腾空房屋的诉讼请求，但鉴于解除合同时人民法院须对该问题一次性作出处理，故亦应判令被告期限搬离房屋并将商铺钥匙返还原告；原被告订立的合同中已明确约定由被告承担水电和暖气费，而供热公司已经向房屋所有权人催要了暖气费，则原告向被告收取按照临泽县供热公司通知的欠费数额相一致的供暖费是其合法权利，应予支持，对2018年和2019年的暖气费被告应当全额承担，对于2020年11月1日至本案法庭辩论终结日即11月13日期间的暖气费为310.05元，对2020年11月14日至被告实际搬出该商铺之日的供暖费，按照5个月的供暖期暖气费3576.86元分摊每日的暖气费为23.85元认定，由被告继续承担；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽辩解并主张原告的供热不达标即未达到合同约定的18度的标准，但未提供充分证据证明存在供暖温度不达标的情况，故对其辩解主张不予采信；被告虽辩解2019年4月就给原告打电话解除合同，但根据法律规定非因法定解除和双方协商一致解除，合同不得单方解除，被告的该辩解意见也与被告至今占有使用该商铺的客观事实相悖，故原被告订立的租赁合同并未产生解除的效力，被告的辩解理由不能成立；原告虽还要求被告承担水电费和财产损失费，但因原告当庭表示因被告未移交返还房屋，无法得知使用了具体用水和用电量，该费用是估算，故对于水电费和财产损失待被告将房屋移交返还后其可与被告协商解决或者另行主张，本案中不予处理。 综上所述，原告要求被告支付房租和供暖费的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决:一、解除原告张某与被告石某之间订立的房屋租赁合同；二、被告石某偿付原告张某房屋租金36674.4元，承担暖气费7463.77元，合计44138.17元；三、被告石某将占有使用原告张某位于临泽县县府街荣华市××楼的面积为136平方米的商铺腾空并搬出后移交给原告张某；四、自2020年11月14日至被告石某实际腾空并搬出该商铺期间的房屋租金按照每日77.7元、暖气费按照每日23.85元的标准，继续由被告石某给原告张某支付。以上判决二、三项给付金钱和腾退返还房屋义务，限被告石某于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，减半收取547元，由被告石某承担。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第二条3款约定：“乙方须在每年的7月29日前将下一年的房租一次性付清。” 本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人张某要求上诉人石某承担涉案房屋租金至石某实际腾空并搬出涉案商铺时止，并承担2018年至2020年三年期的采暖费有无事实及法律依据。 首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，上诉人虽提出2019年4月已与被上诉人协商解除了租赁合同，但缺乏有效证据。涉案合同期满后，上诉人与被上诉人再未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁关系，此时上诉人可据上述规定随时提出解除合同。现上诉人确未在涉案商铺经营业务，但至二审开庭时，上诉人仍未将商铺钥匙交还给被上诉人，其购置的靠背椅和塑料凳子以及办公桌仍留在涉案商铺内，上诉人并未及时履行交接义务，其应承担相应的法律责任。 其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以要求解除合同。”因此，被上诉人张某据上述法律规定，既可以要求石某在合理期限内足额支付租金，也可以要求解除合同。本案中，上诉人石某自2019年7月29日后再未向被上诉人张某支付过租金，而租赁合同约定：“乙方须在每年的7月29日前将下一年的房租一次性付清。”租赁合同还约定采暖费由上诉人石某承担，而供暖公司就涉案商铺2018年至2020年三年期的采暖费每年均向被上诉人催收。但被上诉人张某既未向上诉人及时主张租金或采取解除合同等手段收回租赁物，也未积极督促上诉人交纳采暖费。被上诉人张某的上述行为与合同约定和常理不符。因此，本院推定被上诉人张某任由涉案商铺损失继续扩大。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”因此，据上述规定，被上诉人张某无权就扩大的损失要求上诉人石某赔偿。在不定期租赁期间，上诉人石某应当向被上诉人张某承担的租金损失应至2020年10月29日被上诉人诉讼之时止，其余租金及其他所有费用及损失由张某自担。一审法院对此判处显示公平，本院予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持临泽县人民法院（2020）甘0723民初1976号民事判决第一项、第三项，撤销第二项、第四项； 二、上诉人石某给付被上诉人张某租赁费35000元｛28000元（2019年7月29日至2010年7月28日）+7000元（2020年7月29至2020年10月28日）｝，采暖费7153.72元（2018年及2019年度），限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回被上诉人张某的其他诉讼请求。 一审案件受理费1094元，由上诉人石某承担891元、被上诉人张某承担203元。 二审案件受理费1094元，由上诉人石某承担891元、被上诉人张某承担203元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 军 审判员 李永春 审判员 胡宏睿 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 魏文婧 【本案所适用的法律法规、司法解释】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。