吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初3775号原告：刘新杰，男，1972年12月16日生，汉族，住长春市南关区。原告：吴敏，女，1972年10月19日生，汉族，住长春市南关区。二原告共同委托代理人：王姝，吉林大旭律师事务所律师。二原告共同委托代理人：王丽，吉林大旭律师事务所律师。被告：张萍萍，女，1976年4月4日生，汉族，住吉林省白山市。委托诉讼代理人：时国峰，吉林飞达律师事务所律师。被告：长春市红领币房地产置业顾问有限公司，住所地长春市绿园区祥运街与西安大路交汇天才大厦**。法定代表人：孙光磊。第三人：吴天宇，男，1990年4月11日出生，汉族，住长春市宽城区。原告刘新杰、吴敏与被告张萍萍、长春红领币房地产置业顾问有限公司、第三人吴天宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘新杰、吴敏及其共同委托诉讼代理人王姝、王丽，被告张萍萍的委托诉讼代理人时国峰，第三人吴天宇到庭参加诉讼，被告长春市红领币房地产置业顾问有限公司经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘新杰、吴敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除该份房屋买卖协议；2、请求人民法院判决被告向原告返还购买的房屋，并且将该房屋更名到原告名下，所产生更名的所有费用由被告承担；3、按照合同约定被告向原告承担实际成交价10%的违约金，即人民币56000元；4、被告赔偿原告其他租金损失每年24000元；5、本案产生的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：二原告经人介绍认识被告张萍萍，被告张萍萍声称自己要购买二原告共有的坐落于长春市××区，产权证号为[长房权字第XXXX]号，丘地号为xxxx房屋，于是原告授权第三人全权办理出售该房屋的相关手续。被告张萍萍、被告长春市红领币房地产置业顾问有限公司同第三人签订房屋买卖协议，协议约定被告张萍萍向原告支付定金壹万元，再办理房屋贷款及更名的一系列手续。后来由长春市红领币房地产置业顾问有限公司法定代表人孙光磊向原告支付了定金，原告收到定金后不久，长春市红领币房地产置业顾问有限公司法定代表人孙光磊通过微信告知原告银行贷款审批已经通过可以办理更名了，于是第三人同二被告到产权交易中心及银行分别办理了更名过户手续及贷款手续。但是房屋更名办理完毕后银行的贷款迟迟没有下来，后经过多方查证，被告的贷款申请银行并没有通过。购买房屋的钱款被告也未向原告支付。综上，原告认为，被告的行为已经违反合同约定《中华人民共和国合同法》第94条、第107条的相关规定，现原告为维护其合法权益，请求人民法院依法解除该份买卖合同，维护原告的合法权益。张萍萍辩称，1、被告张萍萍不是案涉房屋的实际所有权人，是刑事案件当中被告人孙光磊将案涉房屋的产权登记在张萍萍的名下，是借用张萍萍的名义，并非是被告张萍萍对案涉房屋享有真实权利，也不是权利人。2、由于孙光磊具体实施了案涉房屋的交易行为，从原告诉状当中的事实与理由部分已经明确说明都是孙光磊支付的定金，又通过微信告知原告，这都表明如果说案涉事实涉嫌刑事犯罪，本案民事的诉争事实也是与孙光磊刑事犯罪所涉及的房屋是同一事实。根据《九民会议纪要》第128条、129条、130条的规定，已经将《1998年最高院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题》第一条的规定摒弃了，该条规定民刑交叉案件处理是基于同一法律事实同一法律关系，而《九民会议纪要》仅规定了是基于同一事实，而摈弃了同一法律关系，那么这一规定与《2014年的最高人民法院关于处理非法集资案件适用法律问题的意见》和《2015年最高院关于民间借贷司法解释》针对民刑交叉案件处理都是基于同一事实，那么中级法院引用最高院司法解释审理经济纠纷若干问题规定（1998年规定）已经不再适用，这同一法律关系都是统一为同一法律事实。那么基于此规定可知，本案的民事案件的事实与刑事案件的犯罪事实是基于同一法律事实。应当先刑后民，对案涉的民事部分应当裁定予以终止，而不能继续审理，否则将会产生错误的一个裁判结果。3、如果本案继续按照民事案件来进行审理，可能会产生责任主体的错误。因为张萍萍现在是取保候审阶段，刑事案件仍然没有侦查终结，不能以刑事案件没有侦查终结或没有处理结果，就已影响原告的民事权益，而强行启动民事审判，或者是进行相应裁判，那势必会违反法律的规定。如果孙光磊构成了刑事犯罪，而且对本案案涉的房屋构成刑事诈骗罪，那么它指向的对象都是房屋。而本案的民事买卖也是房屋买卖关系，可能产生本案判张萍萍承担责任，很有可能与刑事案件当中，在判决孙光磊构成诈骗的同时，可能涉及到责令退赃、返赃，与本案的民事裁判结果相互矛盾，导致民事案件的裁判结果不公正性。综上所述，恳请贵院还是裁定驳回，终止本案的审理，驳回原告的起诉。长春红领币房地产置业顾问有限公司未到庭、未答辩、亦未举证。第三人吴天宇述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月3日，刘新杰、吴敏委托吴天宇（甲方）与张萍萍（乙方）、长春市红领币房地产置业顾问有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落××区的房屋出售给乙方，产权证号：长房权字第XX**，丘地号xxxx，建筑面积114.41平方米，成交价560000元。乙方于2018年1月3日向甲方支付购房定金10000元，甲乙双方在接到丙方通知后1日内应须配合并共同前往银行办理面签手续，同时乙方需支付首付款，甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款型。合同第六条第二项约定，如果因为乙方提供的个人证件资料等不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本合同后，乙方不购买该房屋的情况，均为乙方违约；第三项第三款约定，乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因乙方提供的各种材料与证明不属实造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；第四项约定，如甲、乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还，中介服务费由违约方承担。合同落款有吴天宇、张萍萍签字并按手印。原告提交刘新杰与微信名为“哈德斯的微笑”聊天记录截图两张，证明其收到10000元定金。另查，案涉房屋有抵押、有查封，抵押权人为吉林邦信小额贷款有限责任公司，除本院查封外，另有长春市公安局南关分局查封。以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、《公证书》、《个人住房信息查询结果证明》、微信聊天记录截图等证据在卷为凭。本院认为，刘新杰、吴敏委托吴天宇（甲方）与张萍萍（乙方）、长春市红领币房地产置业顾问有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张萍萍抗辩称其系借名买房，实际购房人为孙光磊，但未提供证据予以证明，故应当认定张萍萍为实际购房人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订房屋买卖合同后，张萍萍未支付购房款，其违约行为致使合同目的不能实现，故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。根据合同约定，违约方应向另一方支付房屋实际成交价的10%违约金，即560000*10%=56000元。因张萍萍构成违约，故原告请求被告张萍萍支付56000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋已更名过户至张萍萍名下，但已被抵押给吉林邦信小额贷款有限责任公司，并由长春市公安局南关区分局查封，不符合返还及更名过户条件，故原告请求判令被告返还房屋并将房屋更名到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。待案涉房屋符合返还及更名过户条件后，原告可另行主张。原告主张被告赔偿其他损失即租金损失每年24000元，于法无据，本院不予支持。原告请求被告承担律师费，但未提供相应证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除刘新杰、吴敏与张萍萍于2018年1月3日签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同号xxxx）；二、张萍萍于本判决生效后立即支付刘新杰、吴敏违约金56000元；三、驳回刘新杰、吴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元、保全费3320元、公告费560元，由张萍萍负担（刘新杰、吴敏已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长 李光大审判员 丁文怡人民陪审员 郭春卓 二〇二〇年十二月十一日书记员 王 放