浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初706号原告：徐可娣，女，1978年6月27日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：项薇，浙江信顺律师事务所律师。被告：丰球集团有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱南路**。法定代表人：何智慧，系公司董事长。委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞荣才。原告徐可娣与被告丰球集团有限公司（以下简称丰球公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，对被告所有的相应财产采取保全措施。因案情复杂，本案转普通程序，于2020年12月22日、2020年12月28日两次公开开庭进行了审理。原告徐可娣到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人项薇，被告丰球公司的委托诉讼代理人黄峰两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐可娣向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告享有的政府补偿款345901元[具体为1.装饰装修36617元；2.设备搬迁费560元；3.建筑物补偿83214元；4.钢棚80000元（200元/平方米×400平方米）；5.水泥地面补偿144000元（180元/平方米×400平方米）；6.空调400元、电话220元、有线电视390元、热水器500元]；二、判令被告赔偿原告停业损失480000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为166391元[1.装饰装修36617元；2.设备搬迁费560元；3.建筑物补偿83214元；4.钢棚46000元（115元/平方米×400平方米）]。事实和理由：原告自2013年开始租赁被告的场地经营建材（广告牌为遂昌佬木行）。双方于2015年开始签订书面租赁合同，每年一签。截至2019年3月底，原告方突然接到诸暨市人民政府陶朱街道办事处通知强制拆除租赁场地上的建筑物(构筑物)。原告被迫在租期未到前（截止2019年5月31口租赁期满）强制被搬离，原告出资搭建的两层砖混房屋共计138平方米及400平米钢棚以及棚内设施、水泥地面等全部被拆除，这给原告的经营带来了很大损失。后原告得知，政府对所有商户都进行了数额不等的补偿，包括装饰装修补偿、定作物补偿、房产拆除（包括无证建筑物，钢棚等构筑物等）等补偿，但在原告及其他商户要求被告公开补偿项目、数额以及返还这些补偿时，被告拒绝。据原告了解，被告在政府通知拆违前早已与被告协商相关事宜，但被告却未告知原告及其他商户，在搬迁时也未给原告安置另外场地，造成了原告严重的停业损失，为此被告应予赔偿。鉴于以上事实，原告依据相关法律提起诉讼。被告丰球公司辩称，对原告提出的建筑物83214元的诉请，其认为该建筑物是建造在被告合法土地上的无批准手续的建筑，政府是按照重置价的100%赔偿，而政府对无合法土地的无批准手续的临时建筑是按重置价的60%补偿，该建筑物83214元应按原告得60%，被告得40%予以分配。对原告其余诉讼请求的金额无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐可娣对其起诉主张的事实向本院提供如下证据：一、市场场基租赁合同三份，证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方对租赁场地面积、租赁费等作出约定，被告明知并认可争议钢棚系原告出资搭建所有的事实；二、房屋征收公告、诸暨市人民政府令第47号《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》各一份，证明涉案的钢棚是属于政府拆迁的范围的事实；三、诸暨市正信房地产评估有限公司出具的房地产估价报告二份、诸暨广信资产评估有限公司出具的资产评估报告书二份、照片二份，证明原告的钢棚及相关设施经评估确定相应价值的事实。被告丰球公司向本院提供其与诸暨市房屋征收安置所签订的2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议（证据四），证明该协议第4条第5项和第6项，争议房屋最后确定的补偿83214元是与被告的土地合法性相关联的，如果没有被告的合法土地，该建筑物只能按照重置价的60%予以补偿，故要求按照被告得40%、原告得60%的方案分配是合理的。原、被告双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，被告丰球公司与楼佳明签订租赁合同，将其坐落于诸暨市××路××号土地出租给楼佳明。之后楼佳明将上述租赁场地出租给包括原告在内的商户从事家装、木材交易经营。2016年，原、被告签订场基租赁合同一份，约定“原告向被告租赁坐落于诸暨市××路××号场基面积828平方米用于经营；租赁期限2016年6月1日起2017年5月31日止，共一年；场基租金起租价每天每平方米0.26元，垃圾清理费每天每平方米0.01元；租赁期内因不可抗力因素，政府整体动迁，被告发展需要造成导致本合同不能继续履行的，被告应提前三个月通知原告，原告应无条件服从，被告不作任何补偿，租费按实际使用日期计算，政府赔偿搬迁费归原告；被告自2013年7月1日起至2018年6月30日保证租期五年，若五年内因被告解除合同要求（除本合同4.3条款规定外），原告退出场基的应全额退还原告钢棚建造投资费，价格核定为115元／平方米，按实际丈量面积结算；合同期间内原告连续15天不开门营业，事前必须向被告说明原因，经被告同意方可，否则经被告书面或电话告知仍不营业属违约，被告有权提前终止合同，原告愿意将所搭建钢棚按50元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有）；原告方五年期满不租或因原告原因在合同期内导致合同解除，被告对原告搭建费不作任何补偿，钢棚不得拆除，所有权归被告所有；被告承诺中途停业或未满五年不租，自停业或不租之日起钢棚保留期限三个月，过期将所搭钢棚以30元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有），并在7日内腾清经营场所货物，逾期未腾清的由被告任意处理场所内财物。”2017年，原、被告签订场基租赁合同一份，约定“原告向被告租赁坐落于诸暨市××路××号场基面积828平方米用于经营；租赁期限2017年6月1日起2018年5月31日止，共一年；场基租金起租价每天每平方米0.26元，年租金78577.20元，垃圾清理费每天每平方米0.01元，年垃圾清运费3022.20元；租赁期内因不可抗力因素，政府整体动迁，被告发展需要造成导致本合同不能继续履行的，被告应提前三个月通知原告，原告应无条件服从，被告不作任何补偿，租费按实际使用日期计算，政府赔偿搬迁费归原告；被告自2013年7月1日起至2018年6月30日保证租期五年，若五年内因被告解除合同要求（除本合同4.3条款规定外），原告退出场基的应全额退还原告钢棚建造投资费，价格核定为115元／平方米，按实际丈量面积结算；合同期间内原告连续15天不开门营业，事前必须向被告说明原因，经被告同意方可，否则经被告书面或电话告知仍不营业属违约，被告有权提前终止合同，原告愿意将所搭建钢棚按50元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有）；原告方五年期满不租或因原告原因在合同期内导致合同解除，被告对原告搭建费不作任何补偿，钢棚不得拆除，所有权归被告所有；被告承诺中途停业或未满五年不租，自停业或不租之日起钢棚保留期限三个月，过期将所搭钢棚以30元／平方米价格归被告收购（所浇地面无偿归被告所有），并在7日内腾清经营场所货物，逾期未腾清的由被告任意处理场所内财物。”2018年6月30日，原、被告签订市场场基租赁合同一份，约定“原告向被告租赁坐落于诸暨市××路××号××号××，场基面积828平方米作木（板）材、装饰、钢材、石材经营场所；租赁期限2018年6月1日起2019年5月31日止，共一年；场基租金起租价每天每平方米0.29元，总租金87643元，场基租赁税由原告承担。”该合同未对钢棚作出相应约定。原告徐可娣租赁案涉场基以“遂昌佬木行”广告牌经营。2019年12月13日，被告丰球公司（被征收人）为乙方与甲方诸暨市房屋征收安置所（征收人）、诸暨市城西工业新城建设管理委员会办公室（征收实施单位）、诸暨市新城投资开发集团有限公司（出资单位）签订《诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议》，被告同意将坐落于开发区环城西路188号的房屋交由甲方征收，共计征收补偿款项119155816元。其中征收范围内合法土地上无批准手续的建筑按重置价补偿；征收范围内合法土地外无批准手续的临时建筑按重置价的60%予以补偿。经评估，案涉钢棚等建筑物装饰装修补偿金额为36617元、设备搬迁费560元；根据征收安置相关政策，原告搭建的400平方米钢棚、138平方米建筑物为合法土地上无批准手续的建筑,钢棚按200元/平方米补偿共计80000元，二层建筑物按603元/平方米补偿共计83214元。另查明，原告徐可娣在租赁土地上搭建二层楼房，据原告自述，该二层楼房系2013年5月建造，建造费用约13.8万元，建筑面积138平方米，系砖木结构。原、被告双方就该二层楼房在租赁期届满或者遇到政府拆迁等情形，就该楼房的权利义务未作约定。该楼房按征收范围内合法土地上无批准手续的建筑物按重置价补偿，共计补偿款83214元（138平方米×603元/平方米）。本院认为，案外人楼佳明向被告租赁坐落于诸暨市××路××号土地，楼佳明又将该土地租赁给原告等商户。在被告丰球公司与楼佳明的租赁协议解除后，原告与被告另行达成租赁协议，并签订租赁合同的行为，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规之禁止性规定，本院依法认定有效，双方当事人均应遵照执行。被告丰球公司对原告主张的装饰装修补偿36617元、设备搬迁费560元、钢棚补偿款46000元（115元／平方米×400平方米）无异议，本院予以确认，被告应予支付。双方之争议焦点在于被告主张的建筑物补偿83214元按原、被告6:4进行分配是否成立。本院认为，根据法律规定，租赁合同履行过程中，租赁的土地及地上建造的房屋等建筑物被国家征收，承租人并非征收补偿的对象。承租人因租赁标的物被征收而向出租人主张权利的，不能完全根据征收补偿协议以征收补偿项目名称及金额来确定具体补偿款项是否给予承租人，而应根据出租人与承租人之间的合同约定，并根据合同法的基本原则等规定予以处理。原、被告双方对案涉二层建筑物的相关权利义务未作任何约定，虽原告自述该二层建筑物建造费用为13.80万元左右，但无证据证明该事实。又根据被告与征收人签订的《诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议》，征收范围内合法土地上无批准手续的建筑按重置价补偿，征收范围内合法土地外无批准手续的临时建筑按重置价的60%予以补偿。案涉二层建筑物系征收范围内合法土地上无批准手续的建筑，按重置价603元进行补偿，未按照重置价的60%进行补偿，系包含了承租土地系合法土地的因素。原告向被告租赁的系土地，其经被告认可搭建的二层房屋属于添附。现因政府征收的原因，导致双方租赁合同在租赁期届满前终止，双方均无过错。原告增设的添附的处理，有约定从约定，无约定的，根据合同法的基本原则予以处理。本案二层楼房的搭建系被告同意，但双方对房屋在政府拆迁补偿的情况下征收补偿款的处理未作任何约定，故拆迁补偿款的处理应综合考量租赁合同履行情况和征收补偿情况。基于公平原则考虑，出租人应对原告增设的添附残值折价补偿。关于补偿金额的确定，本院综合考量合同履行情况及征收补偿安置政策等因素，酌情确定被告补偿原告73214元。综上，原告变更后之诉情，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告丰球集团有限公司应支付原告徐可娣装饰装修补偿款36617元、设备搬迁费560元、钢棚补偿款46000元、建筑物补偿款73214元，合计156391元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告徐可娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，由原告徐可娣负担218元，被告丰球集团有限公司负担3410元。财产保全费1770元，由原告徐可娣负担663元，被告丰球集团有限公司负担1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  李冠军人民陪审员  陈玲萍人民陪审员  陈 芳二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  严周菲书 记 员  赵翊如