广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初2159号原告：刘晶晶，女，1994年8月29日出生，汉族，住广东省南雄市**************委托诉讼代理人：周凤麟，广东永顺律师事务所律师。被告：南雄市华朋房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄市龙勾巷龙祥园D、E栋10号门店。法定代表人：陈蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：王卫华，广东行而知律师事务所律师。第三人：刘志翔，男，1991年10月1日出生，汉族，住广东省南雄市***************原告刘晶晶与被告南雄市华朋房地产开发有限公司（以下简称南雄华朋房地产公司）、第三人刘志翔房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘晶晶及其委托诉讼代理人周凤麟、被告南雄华朋房地产公司的委托诉讼代理人王卫华到庭参加诉讼，第三人刘志翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告刘晶晶向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理好位于南雄市华南丽苑A3栋****房的房屋所有权证书并交付给原告刘晶晶；2.被告向原告刘晶晶支付逾期办理房屋所有权证书违约金88456.77元（自2018年12月26日起暂计算至2020年8月17日，最终以被告实际完成房屋所有权登记并交付给原告之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告将位于南雄市河南街原食品厂华南丽苑A3栋****房出售给原告，该房屋总价款为493896元，原告于2016年11月18日前支付首期房价款153896元，余款340000元向中国农业银行股份有限公司南雄市支行申请贷款支付，并已支付至被告。被告于2017年12月25日实际交付房屋给原告，按照合同约定，被告应当于2018年12月26日向原告办理好涉案房屋所有权证书及交付给原告，但被告却严重违约，至今仍未办好房屋所有权证书并交付给原告。被告应当依约完成房屋所有权登记，并按总房款的万分之三向原告支付违约金，暂计算到2020年8月17日，共597日，被告应支付违约金为493896×万分之三×597天=88456.77元。另，原告刘晶晶与第三人刘志翔于2017年11月2日协议离婚，约定涉案房屋由原告刘晶晶所有。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告南雄华朋房地产公司辩称，1.原告没有提供充分的证据证明被告具有违约行为；2.申请办理权属证书的主体为房屋购买人，开发商只负责协助义务，根据城市商品房预售管理办法的规定，申请办理权属证书主体为房屋承购方，被告已经协助了原告缴税、担保、按揭等协助义务；3.权属证书未办理，是南雄市自然资源局原因，并非合同中所述的卖方原因；4.原告没有实际损失，主张违约金过高且不合理。原告虽未取得权属证书，但是被告还是其房屋担保人，如原告未能及时付清贷款，被告还需承担相应的责任。原告实际入住房屋，已经享有了房屋居住权利，根据法律规定，对于违约金过分高于违约后果，应当合理调整。因此，应当以当事人实际损失为基础，违约方适当承担违约责任即可；5.违约金应当以原告的付出为计算本金，但部分原告实际只支付了首付款，虽然合同约定以全部房款总标的计算违约金，但是按揭部分贷款本金不属于原告所有，且被告同时在承担担保责任，应当以实际交付的首付款金额作为本金进行计算。第三人刘志翔未到庭，但陈述其对原告起诉被告无异议，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2016年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同预售（预售）》，该合同约定，被告将位于南雄市河南街原食品厂华南丽苑A3栋****房出售给原告，该房屋总价款为493896元，于2018年3月31日前交付房屋。其中合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同：买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息；若买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同后，刘晶晶、刘志翔于2016年11月18日前支付首期房价款153896元，于2017年1月19日向中国农业银行股份有限公司南雄市支行申请贷款支付余款340000元至被告。后被告于2017年12月25日实际交付房屋给原告。依照双方的约定，被告应当于2018年12月25日向原告办理好涉案房屋所有权证书及交付给原告。但被告至今未履行此约定，原告为此向本院提起诉讼，并提出上列诉讼请求。另，刘晶晶与刘志翔于2014年12月22日登记结婚，于2017年11月2日离婚。其中，离婚协议书上第二条约定：双方共同购买按揭房位于南雄市华南丽苑A3栋****号房屋一套，房产权归女方所有。房屋过户所产生的费用由女方承担，剩余的房屋贷款由女方缴纳并缴清。离婚后女方于2018年12月30日前补偿男方房款80000元。上述事实，有原告提供的原告身份证、离婚证、离婚协议书、《商品房买卖合同》、购房款收据、农业银行进帐单及借款凭证、物业服务合同等证据，被告提供的交地通知书、开工履约通知书、滞纳金催缴通知、申请报告和本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为因迟延交付房产证引起的商品房买卖合同纠纷。本案的焦点为：1.被告提出违约金过高及申请降低的抗辩能否采纳？2.本案违约金如何计算？关于焦点1，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，虽然双方合同约定逾期办理房产证的违约金为已付房款的每日万分之三，但被告已实际交付房屋，约定的违约金明显高于因被告迟延办证行为导致原告的实际损失，应认定为违约金约定过高，应予以适当减少。因此，被告提出违约金过高及申请降低的抗辩本院予以采纳。关于焦点2，原告在本案中提出迟延办证的违约责任，被告于2017年12月25日实际交付房屋给原告。双方签订的商品房买卖合同中约定了办证时间为交房后的365日内，依照双方的约定，被告应当于2018年12月25日前为原告办理好房产证，则迟延办证的违约金起算时间为：2018年12月26日起计算。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定确定违约金数额。本案中，原告并无证据证明其实际损失的数额。根据原告的已付房款总额为493896元，原告请求从2018年12月26日起计算此项损失符合双方合同约定，原告的此项损失应分段计算：1，2018年12月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年的标准予以计算，即：493896元×4.35%/年×237天=13950元；2，2019年8月20日至2020年8月19日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年的标准予以计算，即：493896元×4.25%/年×1年=20991元，合计34941元（13950元+20991元）。2020年8月20日之后的违约金按年利率4.25%的标准予以计算，原告超出这一标准的请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告南雄市华朋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六个月内为原告刘晶晶办理好位于南雄市华南丽苑A3栋****房的房屋所有权证书；二、限被告南雄市华朋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年12月26日至2020年8月19日止的迟延办证违约金34941元给原告刘晶晶；三、被告南雄市华朋房地产开发有限公司向原告刘晶晶支付违约金（以34941元为基数，自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年的标准计付违约金至实际办理好南雄市华南丽苑A3栋****房的房屋所有权证书止）。四、驳回原告刘晶晶提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2011.42元，由原告刘晶晶负担1206.42元，被告南雄市华朋房地产开发有限公司负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘辉龙人民陪审员  缪 波人民陪审员  邓德康二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  陶 勇