安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖0621民初4761号 原告（案外人）：魏秋，女，1974年1月2日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：晁建伍，安徽礼乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉祥，安徽礼乐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：濉溪县浩琪干鲜店，住所地安徽省濉溪县。 经营者：邓玉斌，男，1969年10月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 第三人（被执行人）：刘征，男，1985年12月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告（案外人）魏秋与被告（申请执行人）濉溪县浩琪干鲜店（以下简称浩琪干鲜店）、第三人（被执行人）刘征案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（案外人）魏秋的委托诉讼代理人晁建伍，被告（申请执行人）浩琪干鲜店的经营者邓玉斌及其委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼，第三人（被执行人）刘征经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（案外人）魏秋向本院提出诉讼请求：立即停止执行（2019）皖0621民初3683号民事裁定书，并解除对翰林学府XXX房产的查封。事实和理由：濉溪县人民法院执行（2019）皖0621民初3683号民事裁定书将原告位于淮北市相山区进行查封。原告在2019年7月6日已经通过中介签订合法有效的购房合同，并实际交付526000元购房款，且原告已经实际占有涉案房屋并居住至今。原告认为，本人在浩琪干鲜店起诉前就已经与刘征完成了该房屋的买卖交易，并已经实际交付房屋使用。原告丈夫张瑞在2019年7月24日收到涉案房屋钥匙，并到涉案房屋中验收。现法院在没有通知原告，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了原告对该房屋权利的行使，应当立即解除。原告已经提出执行异议，法院于2020年10月10日作出（2020）皖0621执异91号执行裁定书，驳回原告的异议申请。综上所述，原告是对涉案房屋拥有合法产权的案外人，法院将原告的房产予以查封执行，明显错误，原告在法院查封之前就已经签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房屋，且原告已经按照合同约定支付大部分购房款，并将剩余价款按照法院的要求交付执行，故提起异议之诉。 浩琪干鲜店经营者邓玉斌辩称：一、濉溪县人民法院依法作出的（2019）皖0621民初3683号民事裁定事实清楚，适用法律正确。1.实现不动产物权的设立、变更、转让的效力，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条已做明确规定，该规定均明确了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，未经登记的，不能发生不动产物权变动的效果。2.涉案房屋在不动产登记中心登记的所有权人为刘征，原告与刘征尽管存在房屋的买卖行为，但双方未依法在不动产登记中心进行变更登记完成过户手续，不能产生不动产物权变动的效力，濉溪县人民法院依据不动产登记的所有权属，依法裁定查封登记在刘征名下的房屋并无不当，与法有据。二、濉溪县人民法院作出的（2020）皖0621执异91号执行裁定书事实清楚，适用法律正确。（2020）皖0621执异91号执行裁定书适用《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项必备要件，结合原告的实际情况，认定原告在法院查封房屋前无确实充分证据证实其已合法实际占有案涉房屋，据此认定其主张不符合上述规定的四要件，不足以排除被告对案涉房屋强制执行的权利是正确的。三、案涉房屋买受人是原告与其爱人张瑞，张瑞作为案涉房屋买受人已去世，其法定继承人应依法继承其合法财产并继承因此产生的相应权利及义务，原告以其个人名义起诉，排除了除原告之外其他法定继承人的权利及义务，其行为侵犯了其他法定继承人的合法权益，也是无权代理行为，不能阻却被告对张瑞及其他法定继承人享有不动产部分的执行行为，因案涉房屋为共同共有，属一个不可分割的整体，也不能区分共有，法院应将案涉房屋一并评估拍卖。四、案外人刘征对案涉不动产是否具有独立的全部处分权尚不明确，是否能导致物权的变动效果也不明确；据了解，案涉房屋系刘征与其爱人张英共有，若双方离婚，离婚协议对案涉房屋如何处分至今未查明，原告不能仅依据预告登记信息推定案涉房屋仅系刘征一人所有，认定刘征一人对案涉房屋享有独立的所有权和处分权。五、结合买卖合同第九条第四款对还清贷款后办理公证手续的约定可证实，原告购买案涉房屋时就知道将来长时间不能办证、不能登记过户以及开发商和刘征之间存在其他债权债务造成买卖合同目的无法实现的可能。原告在买卖行为发生后近1年未完成案涉房屋的登记过户主观上存在过错，是因为其个人疏忽大意和预见风险错误造成的未能办理过户，其本身存在主观的重大过错的，依法应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，魏秋、张瑞系夫妻关系，2019年7月6日，二人通过房屋中介公司（淮北千城房地产经纪有限责任公司）与第三人刘征签订“房屋买卖居间合同”，约定：（甲方）刘征自愿将坐落在淮北市相山区相山中路108号翰林学府××室出售给乙方（张瑞、魏秋），房屋面积89.45平方，总价款536000元。房屋状态为处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起15日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同签订后，已实际交付购房款526000元，2019年7月24日，张瑞、魏秋占有使用涉案房屋，2019年8月17日，张瑞因病去世。 另查明，浩琪干鲜店与吴亚军、刘玲、刘征、赵龙龙买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，8月21日，浩琪干鲜店向本院申请诉讼财产保全，2019年8月21日，本院作出（2019）皖0621民初3683号民事裁定，查封刘征名下位于安徽省淮北市相山区，期限三年。为此魏秋向本院提起执行异议，2020年10月10日，本院作出（2020）皖0621执异91号执行裁定书，裁定驳回案外人魏秋的诉讼请求。为此，魏秋于2020年10月27日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告魏秋与其丈夫张瑞与第三人刘征在法院查封之前即签订合法有效的房屋买卖合同，并足额交付购房款526000元（扣除办理不动产权证押金10000元），且已实际合法占有涉案房屋，关于为何没有办理过户登记的问题，涉案房屋系刘征按揭贷款所取得，所购房屋银行设有抵押，为此双方在签订房屋买卖合同时，约定：甲乙双方签订此合同后，2019年7月15日前双方配合还清银行贷款，并与还清贷款后办理公证相关事项，公证办理完当日乙方向甲方付清所有房款。（乙方扣除壹万元为督促甲方及时办理该房不动产权证并配合过户至乙方名下后不计息退还甲方），因此，在解除抵押后办理公证需要一定的时间，2019年8月21日在法院查封前未能及时办理产权变更登记非因张瑞、魏秋自身原因，综上所述，魏秋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于能够排除执行的情形之一，故，原告魏秋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。浩琪干鲜店辩称，涉案房屋买受人系魏秋与其丈夫张瑞，现张瑞已去世，其法定继承人依法应继承其合法财产并承继因此产生的相应的权利义务，魏秋以个人名义起诉，排除了原告之外其他法定继承人的权利义务，也是无权代理，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”具体到本案，魏秋作为涉案房屋的买受人，同时也是夫妻共同财产的法定继承人，其对涉案房屋享有绝大部分权利，其认为人民法院对涉案房屋的查封执行行为影响了其对房屋权利的行使，以此提起执行异议之诉，符合上述法律规定，其提出的执行异议之诉并不是对涉案房屋的分割提起诉讼，因此，无需所有权利人向法院提出执行异议之诉申请，此辩称无法律根据，其他辩称无证据佐证，本院均不予采纳。第三人刘征经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其民事诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 停止对（2019）皖0621民初3683号民事裁定书的执行，解除对登记在第三人刘征名下的位于安徽省淮北市相山区的查封。 案件受理费9203元，由被告（申请执行人）濉溪县浩琪干鲜店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁淑敏 人民陪审员  何晓莉 人民陪审员  仲媛媛 二〇二〇年十二月十八 书记员李威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。