江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4597号上诉人（原审原告）：李本盛，男，1965年9月24日生，汉族，住赣州市上犹县。上诉人（原审原告）：周小珍，女，1965年3月20日生，汉族，住赣州市上犹县。共同委托诉讼代理人：钟星星，江西客家人律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑梦芝，江西客家人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗慧，女，1968年6月1日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：李磐，男，1968年8月2日生，汉族，住江西省赣州市上犹县，系社区推荐诉讼代理人。上诉人李本盛、周小珍因与被上诉人罗慧房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院（2020）赣0724民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李本盛上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还房屋面积差额款项15588.2元；2．本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅靠推定就直接采纳被告单方面的主张，将阁楼计入购房面积中计算购房款，由此扣减被上诉人应当返还上诉人的购房款项，明显存在认定事实错误，适用法律错误。二、一审判决认定：“上诉人与被上诉人系买卖关系，被上诉人将阁楼免费赠送给上诉人明显不符合常理，同时，上诉人接收面积仅48.06平方米的店面后，若依上诉人主张的店面面积少了8.64平方米，但十多年未提出过异议，有悖于常理，由此推定双方口头协议过将案涉阁楼的面积折半计入店面面积计算价款为事实”。上诉人认为，一审法院与在没有其他证据可以印证的情况下，推定双方就阁楼事宜有过口头约定，明显缺乏事实依据，且与客观事实完全不符。上诉人与被上诉人商议由上诉人以合伙建房的方式购买被上诉人的自建房屋、店铺和柴间时，就案涉房屋的居住房屋、店铺及柴间的单价进行了详细的约定，并签订了书面的协议书，协议书中对于阁楼的价格并未进行约定。被上诉人主张阁楼需另行计算价格，即案涉阁楼的面积折半计入店面面积，并按照店面的单价计算价款完全是不符合常理，也与客观事实不相符合的。因阁楼系建在原告自己店面的空间内部，并非是额外增加了店铺的面积，增加阁楼无非是原告为了自己更好的利用空间而进行的内部空间结构和格局改变，是在自己原有面积上的使用功能改变。因此，一审判决认定阁楼另行计算面积并按照店面的价格重复计算价款是缺乏事实和法律依据的。因此，被上诉人主张上诉人与被上诉人口头约定过阁楼再次折算面积并按照店面单价计算房屋价款的抗辩主张缺乏事实依据，不能成立。被上诉人也未提供强有力的证据予以证明其主张的事实，被上诉人提供的证人李某1的记账明细，因该记账明细系证人李某1单方制作，且证人李某1系案涉房屋的建设方，与被上诉人存在利益关系，其单方制作的记账明细自然不可以予以采信。另外，被上诉人在第二次庭审中申请证人李某2、李某3出庭作证，关于上诉人与被上诉人签订协议时是否口头约定过将阁楼面积折半后计入店面面积，即协议上载明的面积为56.7平方米包括阁楼面积的事情，两位证人均不认识上诉人，只是认识证人即建设方李某1，上诉人的哥哥与被上诉人签协议时两位证人也并不在场，对于双方签订协议时是否协商过阁楼的事宜并不知情，从其调查笔录中也可以看出，明显存在诱导性问话并书写调查笔录的可能性，其调查笔录也仅能证明证人李某1曾经测算过阁楼面积，至于口头约定的事情无法证明。值得注意的是，当时签协议时系上诉人的哥哥帮上诉人签字的，上诉人李本盛并不在现场，而是在广州，上诉人并未与被上诉人协商过阁楼的事情，更不存在折半计算面积计入店面面积后写在购房协议上的事实。因此，被上诉人提交的证据及证人证言均不能采信，更不能证明双方就阁楼有过口头约定将阁楼面积折半计入店面面积写在购房协议上，因此，一审法院仅凭常理推断就认定被上诉人与上诉人有过口头约定，并采信被上诉人的主张，认定事实完全错误。三、一审法院在无其他证据互相印证的情况下，直接采信与被上诉人有利害关系的证人出具的记账明细及证人证言，并由此作出不利于上诉人的推定，明显与证据规则相违背，没有法律依据。如前所述，关于被上诉人主张的上诉人与被上诉人在签订协议书时有过口头约定，将案涉阁楼的面积折半计入店面面积在购房协议书中予以载明，即在购房协议书载明的店面面积为56.7平方米。被上诉人仅提供了证人即建设方李某1的记账明细以及其他有利害关系的证人证言试图证明上诉人与被上诉人就案涉阁楼问题有过口头约定，对于上述证据的证明力以及关联性的问题，上诉人在庭审中发表了质证意见，在前文中也已经具体阐述了，在此不再赘述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条以及第九十条相关规定，一审法院据以认定的上诉人与被上诉人口头约定将案涉阁楼的面积折半计入店面面积的事实，仅有与被上诉人有利害关系的三位证人提供的个人记账明细及证言加以证明，并未有其他证据予以辅证，证人李某1提供的记账明细系其个人手写的明细，并未有上诉人签字确认，而三位证人出具的证言，因与被上诉人之间有利害关系，且证言内容逻辑不通，不应当予以采信，故本案并没有证据证明被上诉人单方主张的所谓的口头约定阁楼的事实。一审法院采信证人证言，直接以此来认定对此案有重要影响的事实，据此作出相应的判决，明显违背证据认定规则的相关规定。补充意见如下，1．本案案涉阁楼系上诉人为了更好的利用空间进行的内部空间结构和格局改变，且阁楼的层高不足2.2米，是不能计算建筑面积，《房产测量规范》第2单元3.1.2规定，房屋的建筑面积系自房屋外墙以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室等，且具备有上盖结构牢固，层高2.2米以上的，永久性建筑，3.2.3中Ａ项规定，层高小于2.2米的夹层、插层、技术层等不计算建筑面积范围，而本案中根据一审法院实地测量，案涉阁楼高度只有2.1米，低于房产测量规范规定的下限2.2米，因此，案涉阁楼不能计算面积，一审法院将阁楼面积折半计入店面面积，不符合法律规定；2．即使测算面积本案案涉阁楼的面积仅为10.8平米，足以证明被上诉人在一审庭审中及答辩状中一直辩称“双方口头约定将阁楼面积折半计入店面面积”虚假，也足以认定一审法院认定的“双方口头约定将案涉阁楼面积折半计入店面面积后载入购房协议”错误。2020年9月7日，上犹县房产测绘管理所作出的《房屋面积测绘报告》明确载明，案涉阁楼的建筑面积只有10.8平米，即使按照被上诉人辩称的折半计入店面面积，也只有53.46平米，与合作建房协议书约定的店面面积56.7平米明显不符，所以，被上诉人的辩称是不成立的，一审法院认定错误。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还房屋面积差额款15588.2元。被上诉人罗慧答辩称：一、答辩人一审提供的证据足以证明阁楼面积折半计价的事实。1．阁楼计价收款符合常理。在上世纪90年代末至本世纪初，房地产开发热兴起之时，当时阁楼面积折半计价是普遍常见的现象，因为能建阁楼的店面层高较高，其价格也更高，但开发商不提高店面单价，而是预先建好阁楼，然后阁楼另计价款，这是当时开发商的一种销售模式。正如本案中铝合金窗、卷闸门要另外计算价款一样，当时却也是普遍常见的现象。2．阁楼计价不仅仅只有口头约定。双方的《合作建房协议书》已经隐藏着阁楼面积折半计价的约定。双方是先有建房设计图纸，而后签订《合作建房协议书》的，签订合同时，住房、柴间、店面的面积都是根据设计图纸来的，设计图纸标明上诉人选购的2号店面，长10.32米，宽4.62米，面积为47.678平方米，图纸明明标明店面面积只有47.678平方米，合同却写成56.7平方米。设计图纸标明阁楼长3.9米、宽4.62米，面积18.018平方米，折半9.009平方米。店面面积47.678平方米加上阁楼折半面积9.009平方米等于56.687平方米，签订合同时四舍五入，取56.7平方米。因此，阁楼面积折半计价有合同书面约定，仅仅是隐藏于这些数据当中。3．证人李某1的日记本、记账明细是阁楼计价强有力的证据。李某1的日记本、记账明细是早年的原始记录，李某1不可能在十多年前就捏造出日记本和记账明细来应对诉讼。因此，尽管该证据是李某1单独制作，但其反映的涉案住房、柴间、店面的面积、计算方式、付款金额等数据却极为客观、极为可信，该证据记载的2号店面阁楼：4.62×3.9＝18×1／2＝9有力地证明了阁楼面积折半计价的客观事实。4．证人李某2、李某3的证言足以印证了阁楼计价收款的事实。签《合作建房协议书》时李某2、李某3不在场，双方是否协商过阁楼事宜他们也并不知情，但他们证言中关于2007年某日李某1与一李姓购店面者现场丈量卷闸门和店面阁楼的陈述恰恰能证明阁楼计价收款的事实，因为如果阁楼不计价收款，双方为何到现场去丈量；5．证人李某2、李某3、李某1与答辩人不存在利害关系。证人李某2、李某3、李某1系案外人，符合民事诉讼中证人的条件。李某2、李某3在本案诉讼前答辩人几乎可以说不认识，碰上面也不会打招呼，无利害关系，李某1与答辩人仅是朋友关系，作为当时涉案房屋的承建人，且被委托可以代理答辩人签订购房协议、收取集资建房款的人，可以说是最了解案件事实的人；6．双方早已钱货两清。根据《合作建房协议书》第二条的约定，“交付使用时按实际测定面积计算”。该约定说明双方清楚合同约定面积仅是预计面积，合同约定购房总价款也仅是预计的价款，不是最终面积和价款，最终面积和价款要在交付使用时测量确定。因此，双方必然有一结算过程，即使交付使用时没有测量确定，交付使用后也必然要进行结算。尤其是柴间面积，合同约定的是9平方米，而交付给上诉人的只有5.05平方米，总共不足10平方米，少了近一半，不用测量，一眼就看得出来。双方早已结算完毕，钱货两清，阁楼计价收款的事实上诉人也心知肚明。上述证据和理由足以证明阁楼面积折半计价收款的事实，一审判决不是主观推断，而是依法全面客观地审核证据后，运用逻辑推理和日常生活经验做出的公正评判。二、本案已过诉讼时效，上诉人的诉讼请求应予驳回。早在2006年，答辩人不仅将涉案房屋（住房、店面、柴间）交付上诉人，而且将涉案房屋（住房、店面、柴间）的房产证办理在上诉人名下，随后交付上诉人。实物交付，房产证在手，此时上诉人就应当清楚地知道涉案房屋（住房、店面、柴间）的实际面积，而不至于到2018年换证后，与邻居因柴间界限发生纠纷时才发现面积差异。从2006年至上诉人提起诉讼13年有余，已经超过诉讼时效。三、涉案房屋之住房一审判决少计算了0.47平方米。不论是2006年涉案房屋之住房的房产证还是2018年涉案房屋之住房的不动产权证，均载明涉案房屋之住房的面积为131.47平方米。但一审判决核算时却将住房面积按131平方米计算，少计算了0.47平方米，计款263.2元。综上所述，答辩人认为：一审判决关于阁楼面积折半计价的认定和评判，事实清楚、证据确实充分，应予维持。一审判决关于诉讼时效的认定和评判适用法律错误；住房面积少计算了0.47平方米，属于计算失误。尽管为息事宁人，答辩人未提出上诉，但请二审法院应本着有错必纠的原则，予以纠正。一审中双方及法官都到场测量面积，所以上诉人陈述阁楼面积仅为10.8平米不符合事实。补充意见，1．上诉人认为根据测量规范是没错，所以到现在为止阁楼也无法办证，这规范的约束主体是测绘机构，不是约束房屋买卖双方，双方可以约定阁楼是否计入，不相冲突；2．上诉人认为阁楼面积仅为10.8平米，这不符合客观事实，不管是什么测绘机构，不管依据什么规范，一审中双方及法官都到场测量面积，法官亲自测量的，所以上诉人陈述阁楼面积仅为10.8平米不符合事实。李本盛、周小珍向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还房屋面积差额款15863.2元（1580元/m2×8.64m2＋560元/m2×3.95m2=15863.2元）；2.判令被告向原告支付自2004年4月19日起按年利率6%计算至款项还清之日止的资金占用利息（以15863.2元为基数，暂计至3月19日为15149.356元），以上共计31012.556元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年4月19日，被告罗慧作为甲方，原告李本盛作为乙方，签订《合作建房协议书》一份，载明：由甲方牵头在文锦路西侧共同征用135平方米的土地用于合作建私房，由甲方具体负责征用土地，办理好所有审批手续，并具体实施房屋的工程建筑直至交付使用；乙方选择的住房是第四层，建筑面积131平方米，选择一号柴间为配套柴间，面积为9平方米，选择2号店面，面积为56.7平方米，交付使用时按实际测定的面积计算；经商定乙方选定住房的集资标准为560元／平方米，合计造价为73360元；柴间的集资标准为560元／平方米，合计造价为5040元；店面的集资标准为1580元／平方米，合计造价为89586元，乙方应交给甲方建房款共计167986元，甲方应负责办理好土地证、房产证、用水证、用电证（应交税按实际发生额由乙方承担，应交的规费由甲方承担）；甲方应按照规划要求设计好图纸，并按有关规定组织施工，保质保量把房屋建设好，于2004年12月30日前交付房屋。此外，双方约定按工程进度支付房款，对逾期付款及逾期交房均约定了违约金。签订协议后，原告按约定交付了房款，被告按约定交付了房屋。2006年12月2日，涉案房屋登记至两原告名下，双方对涉案住房的建筑面积为131平方米无争议。后经换证，2018年2月8日，涉案柴间登记在两原告名下，不动产权证号（2018）上犹县不动产第××号，建筑面积5.05平方米；涉案店面登记在两原告名下，不动产权证号（2018）上犹县不动产第××号，建筑面积48.06平方米。2018年，原告与邻居就涉案柴间界限问题产生争执，遂成诉。另查明，2004年5月30日，被告罗慧作为甲方，证人李某1作为乙方签订了一份《关于承包集资房工程的合同》，约定将涉案房屋交由证人李某1建设，相应结算，也由李某1实施。又查明，涉案房屋产生的相应税款为21922元。再查明，经现场勘查，涉案店面内，有一阁楼，长4.43米、宽4.305米，高2.1米，建筑面积为19.07平方米（4.43米×4.305米）。一审法院认为，原、被告双方签订的《合作建房协议书》，对房屋位置、价款、面积、付款日期、交付日期、违约责任等约定具体明确，符合房屋买卖合同的特征，该协议名为合作建房，实为房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效且已实际履行。被告辩称双方系合作建房关系，与事实不符，对该意见，不予采信。关于被告向原告交付的款项数额。庭审中，原告陈述向被告支付了194000元，但仅提交了被告出具的100000元收条为凭据，被告自认原告支付了193191元（含卷闸门2620元、铝合金窗938元），根据举证责任原则，一审法院确认原告向被告支付了193191元，扣除按约定由原告缴交的房屋税款21922元、卷闸门2620元、铝合金窗938元，原告向被告支付的总房款为167711元，应按双方约定“按实际测定的面积计算”，多退少补。原告又主张另外向被告支付了卷闸门2620元和铝合金窗938元，但未提交任何证据证实，被告又予以否认，根据举证责任原则，原告的该主张，不予采信。关于阁楼。被告辩称双方口头约定，将涉案阁楼的面积折半计入店面面积后载入上述购房协议，原告则予以否认。被告为证明该口头协议的真实性，向法庭提交了证人李某1（建设方）的日记本及记账明细、李某2和李某3的调查笔录（两人均到庭接受质询），结合一审法院现场勘查结果，一审法院认为，双方系买卖关系，被告将建筑面积为19.07平方米的阁楼免费赠送给原告，明显不符合常理，同时，原告接收面积仅48.06平方米的店面后，若依原告主张的该店面少面积达8.64平方米（56.7-48.06），但十多年间未提出过异议，有悖常理，故对被告提交的上述证据予以采信，并推定双方口头协议过将涉案阁楼的面积折半计入店面面积计算价款为事实，故阁楼价款为15065.3元（19.07平方米÷2×1580元／平方米）。关于诉讼时效。被告辩称本案已过诉讼时效，但原告于2018年因柴间界限才与邻居发生纠纷，再去核算相应房价，现提出诉讼，并未超出诉讼时效，该抗辩理由,不能成立，不予支持。经核算，原告应支付给被告的房款为167188.1元［住房73360元（131平方米×560元／平方米）＋店面75934.8元（48.06平方米×1580元／平方米）＋阁楼15065.3元＋柴间2828元（5.05平方米×560元／平方米）］，其已支付房款为167711元，多支付部分，被告应予返还，即被告应返还原告522.9元（167711-167188.1）元。原告主张计算相应利息，无法律及合同依据，加上双方均按约定履行了义务，只是计算出现偏差，故对原告关于利息部分的诉求，不予支持。综上所述，对原告合理合法范围内诉求，予以支持，超出部分，不予支持。判决：一、被告罗慧返还原告李本盛、周小珍购房款522.9元，限于判决生效后十日内支付；二、驳回原告李本盛、周小珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取288元（原告已预交），由原告李本盛、周小珍负担278元，被告罗慧负担10元，限于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李本盛、周小珍向本院提交上犹县房屋测绘管理所出具的上房测字（2020）第294号《房屋面积测绘报告》、发票，拟证明：经上犹县房产测绘管理所测量，案涉的阁楼面积只有10.8平方米，可以证实被上诉人陈述“双方口头约定阁楼面积减半计入店面面积写入合同”虚假，也证明一审法院认定案涉阁楼面积为19.07平方米错误。被上诉人罗慧经质证后认为：该测绘报告是上诉人单方委托，被上诉人未到场，也不知道测量的位置，没有写产权证号和店面门号，这份测绘报告中阁楼才10.8平米，店面面积是44.87平米，但一审时法官及双方都到现场测量是19.07平米，一审经测绘店面面积是48.06平米，店面面积亦存在较大差异，所以不符合客观事实。被上诉人罗慧向本院提交上房测字（2020）第400号《李本盛房屋面积测绘报告》，拟证明：上房测字（2020）第294号《房屋面积测绘报告》有误。上诉人李本盛经质证后认为：1.对于该组证据的真实性有异议。《上房测字（2020)第400号房屋面积测绘报告》显示，该份测绘报告申请单位为李本盛，但是上诉人李本盛只是在2020年8月一审后向上犹县房产测绘管理所提出申请，对案涉房屋面积进行测量，除此之外未再向上犹县房产测绘管理所提出过测量申请，上犹县房产测绘管理所依据其申请已于2020年9月7日作出了《上房测字（2020)第294号房屋面积测绘报告》，测定店面面积为44.87平方米，阁楼面积为10.80平方米，二审庭后上诉人李本盛并未再向上犹县房产测绘管理所提出测绘申请，故对《上房测字（2020)第400号房屋面积测绘报告》的真实性有异议；2.对于该组证据的合法性有异议，《上房测字（2020)第400号房屋面积测绘报告》记载“编号为2020294号测绘报告书因测量有误，视为作废，以本测绘报告为准”，上犹县房产测绘管理所在没有任何依据、任何证据也未做任何说明的情况下，直接否定自己作出的具有法律效力的、已经向当事人送达的文件。另外，上犹县房产测绘管理所要将依上诉人李本盛申请而作出的《上房测字(2020)第294号房屋面积测绘报告》作废，却并未向李本盛作出任何的说明，也未告知李本盛，对其合法性有异议，《上房测字（2020)第400号房屋面积测绘报告》是在二审庭审后申请作出的，此时举证期限已经届满，案涉房屋的面积应该以《上房测字（2020)第294号房屋面积测绘报告》为准。本院经审查认为，二上诉人向本院提交的上犹县房屋测绘管理所出具的上房测字（2020）第294号《房屋面积测绘报告》系其单方委托测量，而被上诉人向本院提交上犹县房屋测绘管理所出具的《上房测字（2020)第400号房屋面积测绘报告》亦系单方委托测量，但明确载明“阁楼面积为19.32㎡；编号为（2020）294号测绘报告书因测量有误，视为作废，以本测绘报告为准”，否认了（2020）第294号《房屋面积测绘报告》的效力，因上犹县房屋测绘管理所出具的两份测绘报告前后矛盾，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于案涉房屋面积的认定问题。首先，关于阁楼的面积问题。一审前往实地现场勘察测量数据并制作《阁楼现场勘察图》，上诉人周小珍及其委托诉讼代理人签名并注明“无异议”，被上诉人罗慧的委托诉讼代理人签名并注明“无异议”，虽然二审期间二上诉人提交了上犹县房屋测绘管理所出具的上房测字（2020）第294号《房屋面积测绘报告》，但该报告系其单方委托测量，而被上诉人向本院提交上犹县房屋测绘管理所出具的《上房测字（2020）第400号房屋面积测绘报告》亦系单方委托测量，但明确载明“阁楼面积为19.32㎡；编号为（2020）294号测绘报告书因测量有误，视为作废，以本测绘报告为准”，否认了（2020）第294号《房屋面积测绘报告》的效力，因上犹县房屋测绘管理所出具的两份测绘报告前后矛盾，本院不予采信，故原审依据双方均认可的现场勘察测量数据认定阁楼面积为19.07㎡并无不当，本院予以维持。其次，关于案涉阁楼面积折半计入店面面积计价的问题。结合案涉设计图纸载明的数据、证人李某1的日记本及记账明细、证人李某2和李某3的证言以及原审现场勘察结果，并且双方签订协议、交房后十多年未提出异议，原审认定双方就案涉阁楼面积折半计入店面面积计价达成口头约定且以此计算案涉阁楼和房屋价款并无不当，本院予以维持。第三，因被上诉人罗慧并未在法定期限内就一审判决提出上诉，应视为其对一审判决的认可。综上所述，上诉人李本盛、周小珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人李本盛、周小珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月二十一日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜