宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初4650号原告：陈某，宁夏吴忠市人，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：汪某，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市鼎安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640500MA76EWDW3T法定代表人：施某。委托诉讼代理人：罗某，大学本科，宁夏石嘴山人，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李某,大学本科，宁夏石嘴山人。住宁夏回族自治区银川市贺兰县。代理权限为特别授权。原告陈某与被告中卫市鼎安房地产开发有限公司(以下简称鼎安房产公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，于2020年12月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人汪某，被告鼎安房产公司的委托代理人罗某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《买卖房屋认购书》；2.依法判令被告返还原告购房款393324元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年7月16日签订了《买卖房屋认购书》1份，内容为：原告自愿向被告认购中卫恒大都市广场6幢2单元401号房屋；原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)；原告须于2020年7月17日前支付首付房款176662元，并签署《商品房买卖合同》，余款须于2020年9月13日前付清；认购书还约定了其他的权利义务。原告按照合同约定于2020年7月13日向被告支付人民币20000元作为定金，后于2020年7月16日到被告住所地向被告支付购房首期款176662元，被告向原告出具收据并加盖了被告公章，支付购房首期款时，原告要求被告按照合同约定与其签订《商品房买卖合同》，但被告却推脱不与原告签订《商品房买卖合同》。后被告又要求原告于2020年8月13日前再次向被告支付购房款196662元，原告无奈按照被告要求于2020年8月13日再次到被告住所地向被告支付购房款196662元，被告向原告出具收据并加盖了被告公章。原告共计向被告支付购房款393324元。原告曾多次要求被告按照合同约定与其签署《商品房买卖合同》，但被告均以各种理由推脱不与原告签署《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约；被告的违约事实清楚，已侵犯原告合法权益，现原告要求被告向其返还定金及购房款。被告鼎安房产公司辩称：作为商品房买卖合同的主体，原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为交付房屋，双方签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，约定了原告支付房款及签订《商品房买卖合同》的期限，而原告在约定期限内不仅未按楼宇认购书之约定足额缴纳房款，且经被告工作人员多次催告后依旧不与被告签订《商品房买卖合同》，甚至在被告员工强烈要求携带合同到原告工作地签署合同时，也遭到数次拒绝，最终回复涉案房屋不要了。根据双方签订的《认购书》第五条约定原告必须在约定付款方式和期限内交纳房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买涉案房屋且所交款项不予退还。被告于2020年11月7日已向原告寄发《通知》，已履行告知义务，双方签订的《认购书》已解除，因此请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。根据双方签订的《认购书》第一条约定在签定认购书时需支付20000元定金，定金在签定《商品房买卖合同》时方可转入房款，也就是说20000元定金不仅是认购涉案房屋债务的担保亦是签订《商品房买卖合同》的保证。另根据《认购书》第二条第一款约定如原告未按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。根据定金罚则及《认购书》约定，原告应当承担相应的违约责任后方可要求返还房款，且实属因原告过错导致缔约不能履行，因此请求法院驳回原告第二项部分诉请，本案诉讼费应由原告承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对双方无异议的原告提交的证据《商品房网上认购书》打印件1份、《中卫恒大都市广场楼宇认购书》原件1份、收据2份、微信转账记录1份、交易凭证4份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：被告鼎安房产公司提交的证据1编号为0003370号《中卫恒大都市广场楼宇认购书》原件1份（留存复印件），来源合法，内容与原告证据《中卫恒大都市广场楼宇认购书》相一致，具有客观真实性，原告亦对其真实性无异议，具有证明效力；证据2中被告工作人员与原告微信聊天记录截图打印件5页（当庭使用原始载体播放)系电子数据资料，来源合法，其证明被告于原告首付款之后的2020年8月23日联系原告签订合同事宜的事实，与本案具有关联性，具有证明效力；证据2中快递单1份（原件)、快递妥投截图打印件1份、通知1份系书证，来源合法，其内容证明被告因未能与原告签订合同，在原告表示不再购买该房屋后向原告提出解除预约合同认购书通知时间的事实，与本案具有关联性，具有证明效力。经审理查明：被告鼎安房产公司系恒大地产集团有限公司全额出资成立负责中卫恒大都市广场建设项目的公司。2020年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中卫恒大都市广场楼宇认购书》一份，约定：乙方自愿向甲方认购中卫恒大都市广场6幢2单元401号房屋；该商品房建筑面积共计131.82㎡（其中，套内建筑面积99.67㎡）；按建筑面积计算，单价为4972.99元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为6577.37元/㎡；总金额为人民币陆拾伍万元伍仟伍佰肆拾零元整（即￥655540元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章做收款凭据。二、乙方选择下列第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于2020年7月17日前支付首期房款￥176662元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即458878元）须于2020年9月13日前付清。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……合同还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告于同日向被告交付首付款176662元及定金20000元，共计196662元，但被告未按照认购书约定与原告签订《商品房买卖合同》。2020年8月13日，原告再次向被告支付房款196662元。后被告工作人员于2020年8月23日、2020年8月28日联系原告签订《商品房买卖合同》时，原告无意再购买该房屋。2020年11月4日，被告向原告发出《通知》一份，于2020年11月5日通过邮寄方式向原告邮寄上述《通知》，通知按照认购书原告应于2020年9月13日前到被告公司签订《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所附款项不予退还，现鉴于此，被告公司将按认购书的约定另行处理该房屋等事项。原告于2020年11月7日收到《通知》未交纳剩余房款。后被告将涉案房屋出售给他人。现原告以被告应向其返还定金及购房款为由，为此诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。本案中原告陈某于2020年7月16日就被告鼎安房产公司开发建设的恒大都市广场6幢2单元401房屋与被告签订《中卫恒大都市广场楼宇认购书》一份，并于认购书签订当日向原告交付定金20000元、首付款176662元，共计196662元。双方在签订商品房买卖合同之前签订认购书，双方形成商品房预约合同关系。该认购书第二条第1项中明确约定被告应在原告于2020年7月17日前支付首期房款时签署《商品房买卖合同》，但被告并未按照合同约定在上述约定日期与原告签订《商品房买卖合同》。后被告虽然于2020年8月23日、8月28日找原告签订商品房买卖合同时原告明确表示无意愿签订。后被告亦于2020年11月4日向原告发出通知解除上述认购书约定，且庭审中经核实，被告已经将涉案房屋出售给他人，本院予以确认。现原告起诉要求解除其与被告之间签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》，经核原、被告之间签订的认购书事实上已无法继续履行，双方的预约合同关系在签订正式的商品房买卖合同时解除，故对于原告的该诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告返还原告购房款393324元的诉讼请求，经核，原告自与被告签订认购书后已分两次向原告支付购房款393324元，由于原告已按约定履行交付首期房款的义务，而被告未按合同约定在认购书指定的日期即2020年7月17日以前与原告签订认购书，属被告先期违约，后原告虽然表示不再购买该房屋，但原告认购的涉案房屋在没有签订商品房买卖合同时已被被告出售他人，没有给被告造成实际损失，则在合同解除后原告已付的房款被告应全部予以返还，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对被告辩称是原告过错不能履行，应驳回原告诉讼请求的意见，经核其理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告中卫市鼎安房地产开发有限公司于2020年7月16日签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》；二、被告中卫市鼎安房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈某退还购房款373324元、定金20000元，共计393324元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3650元，由被告中卫市鼎安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜二〇二〇年十二月二十四日书记员 周 芳本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。