贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)黔03民终7323号上诉人（原审原告）车世刚，男，生于1969年2月28日，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘敬凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王家座，男，生于1972年5月3日，福建省长乐市人，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向燕，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湄潭县福乐多商贸有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶乡南路万象步行街负**F-1-01。统一社会信用代码：91520328322451672R。法定代表人：林善熙，董事长。委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。原审被告：湄潭县万通置业投资有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道可桢路建设银行**。统一社会信用代码：91520328577115814B。法定代表人：匡冬初，董事长。管理人：贵州子尹律师事务所。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪歆，贵州子尹律师事务所律师。上诉人车世刚与被上诉人王家座、湄潭县福乐多商贸有限公司（以下简称福乐多公司）、一审被告湄潭县万通置业投资有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车世刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令二被上诉人立即支付上诉人所有的湄潭县建筑面积1733㎡实际占用租金共计3033269.9元（暂计算至2020年7月16日，实际计算至房屋清理完毕返还之日止）；2.请求依法判令被上诉人将所占用的上诉人房屋腾空返还；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一、本案事实相关时间节点的真实情况（一审庭审均己查明）。1、上诉人提供，2013年6月19日，福乐多购物广场与万通公司签订的关于租赁湄潭县的《房屋租赁合同》，其中约定的租金为39元/每月每平方米起开始计算。此份合同万通公司加盖公章予以确认。2、在庭审过程中，被上诉人、万通公司提供，2013年6月19曰，湄潭县福乐多商贸有限公司与万通公司签订的《房屋租赁合同》，其中约定的租金为16元/每月每平方米开始计算。此份合同万通公司代理人加盖公章。虽然以福乐多公司名义签订，未加盖公章，签字为自然人王永佑。3、2014年11月5日，湄潭县福乐多商贸有限公司注册成立；4、福乐多公司出具的“《关于房屋租赁合同实际真实租金等费用标准的情况说明》，万通公司加盖公章予以确认。福乐多公司加盖骑缝公章予以确认。5、2014年4月1日，万通公司、车世刚、王家座（福乐多购物广场）签订《三方协议》，附件明确上诉人提供的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同实际真实租金等费用标准的情况说明》作为三方协议的一部分。6、2014年12月19日，遵义市中级人民法院做出（2014）遵市法民三初字第43号《民事调解书》，调解书确认位于湄潭县建筑，建筑面积共1733ｍ2（下称该房屋）的房屋归上诉人所有。7、2016年4月12日，万通公司与福乐多公司签订的《补充协议》，其中主要内容是“根据2013年6月19日签订租赁合同约定的租金标准如下：前三年按39元/每月每平方米计算，年度租金为2808000.00元，此后租金递增计算。并说明福乐多公司缴纳的611万元租金对应的期间是2017年5月1日至2019年8月26日止”。8、2020年5月20日，福乐多公司与万通公司代理人签订的《补充协议》，其中前言第3项明确注明“各方同意由甲方代表所有业主与乙方商谈合同修改事宜”，事实上，上诉人从未同意修改或授权修改。其中第七条、第八条的约定，严重侵害了全部业主的合法权益。9、王家座支付租金情况，2013年5月13日支付“王家座租赁订金100万元”，2013年9月25日支付“王家座超市租金680万元”，2016年4月12日支付“福乐多公司王家座预付租金611万元”，以上收款人均为万通公司。2020年5月29日支付“福乐多超市租金1046732元”o二、一审认定事实存在多处严重错误。(一）王家座的主体身份认定错误。1、一审判决已认定“福乐多公司成立于2014年11月5日，原名福乐多广场”的事实，那么，在此之前出现的《房屋租赁合同》，均是王家座作为福乐多购物广场的实际经营业主，以福乐多购物广场名义签订，王家座作为经营主体，应承担主体责任。而不仅仅是职务行为。一审认定“被告王家座与被告万通公司订立租赁合同，与原告车世刚以及被告万通公司签订《三方协议》的行为，都是代表被告福乐多公司的职务行为”，存在主体认定错误。2、一审判决认定事实“2014年4月1日，口被告王家座代表被告福乐多公司（丙方）订立《三方协议》”，明显有误。第一，一审判决如何提前在2014年4月1日知道在2014年11月5日会注册登记福乐多公司？居然认定王家座代表被告福乐多公司，穿越了吗？第一，一审判决无视《三方协议》清楚明确的约定，是王家座作为合同主体，而不是福乐多公司，在《三方协议》中如果有福乐多公司的字样，算上诉人无理，一审判决无视事实，篡改《三方协议》约定，作出所谓的事实认定，偏袒的也过于明显！(二）一审判决对出现的两份《房屋租赁合同》，刻意回避，不予查明事实，明显与法相悖。诉至法院的目的是请求法院依法裁判，定纷止争。一审判决居然对出现的两份租金差异巨大的《房屋租赁合同》不做真实性评价，严重损害上诉人及其他业主的合法权益，一旦全体业主得知原租赁的价格与破产管理人认定的租赁价格不同，而一审判决不予查明事实，会埋下群体性事件的种子，一审判决担得起这个责任么？(三）一审法院认可《三方协议》的法律效力，认为双方应当严格履行约定义务，我们表示赞同，但一审法院玩弄字眼，刻意偏袒，显属错误。《三方协议》第三条明确约定，“甲乙丙三方一致同意，在未经乙方书面同意前，丙方不得再将任何与《房屋租赁合同》有关的费用支付给甲方”。可以看出，没有上诉人的书面同意，王家座不得再支付任何费用给万通公司。一审判决竟然以“租金”和“费用”字眼不同，来说明王家座可向万通公司支付租金。上诉人既怒且悲，深感无奈！为说明一审判决的错误，查现代汉语词典（商务印书馆，第5版），费用的定义是“花费的钱”，租金的定义是“租房屋、土地或物品的钱”明显看出来，费用的外延更广，费用包含租金，依照一审判决的逻辑，费用不能支付，竟然又可支付租金，显然与词典定义不符，存在严重逻辑错误。一审判决不知出于什么目的，如此玩弄字眼，刻意偏袒丨代替被上诉人玩弄文字游戏，让人心寒！一审庭审全部过程，被上诉人从未提出所谓“租金”与“费用”的任何区别，及背后的含义，一审判决不顾事实，罔顾法律，任意妄为，肆意解释，利用审判权利，强行将一件事实清楚、证据确凿的案件，给扭曲成为一桩不清不楚、不明不白的案件，我们只能表示一审判决为偏袒被上诉人也好，破产管理人也罢，无所不用其极。但事实倶在，无论玩弄什么样的文字游戏，都无法剥夺上诉人的合法权利！(四）一审判决将万通公司列为被告，明显错误。一审判决认为，“且本院追加被告万通公司为本案当事人是为了查清案件事实，”，如果仅为查明事实，万通公司不承担责任，根据民事诉讼法之规定，应列万通公司为第三人，不应当追加万通公司为被告。但一审判决完全按照被上诉人福乐多公司的意见，将万通公司追加为被告，又明确不承担责任，可见一审法院明显是在故意偏袒被上诉人一方。结合王家座的身份认定，可见一审法院偏袒被上诉人的行为更加明显，完全不能叫人心服。综上，一审判决，刻意无视《三方协议》明文约定，自作主张变更当事人主体，客观上损害了上诉人及其他业主的合法权益。视法律规定为无物，径直追加万通公司为被告，违反法律规定。将两份金额存在巨大差异的《房屋租赁合同》放置一边，不予审查其真实性。以上种种，均是一审判决出于偏袒被上诉人的目的，刻意作出的错误事实认定！三、一审判决适用法律错误。一审判决引用的法律条文为举证责任条款，本案上诉人已尽到全部举证责任，既有事实依据，也有合同依据，更有法律依据，应当由法院就案件事实和法律适用作出裁判，一审判决无法回避事实真相，无可奈何之下，为偏祖被上诉人引用《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，让人无法理解，更让人感慨司法不公！四、万通公司破产管理人，超越管理人权限，恶意签订所谓《补充协议》，损害上诉人合法权益，除无任何法律效力外，应依法追究责任。买卖不破租赁”的例外情形，就包括破产财产被出租的情形，本案中包括上诉人所有的1733m2的商铺在内的负一层建筑，其中有3000余平米是破产人的破产财产，破产管理人应当解除租赁合同，将破产财产依法处置，保护债权人的合法权益，本案破产管理人突破管理人权限，在没有得到任何授权的情况下，起码未获得上诉人授权的情况下，擅自将破产财产出租给被上诉人直至2027年，严重损害其他债权人的合法权益。想想吧，破产管理人将破产财产租期直接履行到2027年，其他的破产债权人会有什么样的强烈反应吧？2、更为恶劣的是，破产管理人明知自身无权代上诉人收取任何租金（暂且不论租金计算是否恶意损害上诉人合法权益），根据庭审查明情况，破产管理人多次要求上诉人给予授权，授权其签订《补充协议》并收取租金，但上诉人从未授权给破产管理人。3、本案无论结果如何，对破产管理人超出管理人权利范围，恶意损害债权人合法权益行为，保留向各级司法机关投诉、举报的权利。五、从一审判决查明的事实可以看出，无论是2013年缴纳的680万元租金也好，2016年缴纳的611万元租金也罢，均可得出每平方米每月的租金为39元的结论。按同一标准支付租金，被上诉人从未表示异议，租赁合同双方的权利义务关系处于对等和平衡状态。可是，按一审判决，在合同履行的任何外在条件都没有发生变化的情况下，被上诉人支付租金的义务从每月每平方米39元徒降低至16元，不论破产管理人的《补充协议》减免该费用的决定是否违法是否损害了其他债权人的合法权益，起码严重违反了民法的核心原则“公平原则”。一审判决致使被上诉人因万通公司的破产而获得巨大利益，显然有误。在万通公司不破产的情况下，被上诉人每平方米每月支付39元租金，在万通公司破产后，每平方米每月只需支付16元租金，这是什么道理，荒谬之极！根据被上诉人出具的四张收据，可以看出，所有款项的性质均为租金。一审法院却认为上诉人可向破产人主张损害赔偿，不知是何道理？第一，被上诉人于2014年即取得案涉商铺的所有权。第二，被上诉人福乐多公司也好、王家座也罢，均明知，自《三方协议》签订后，案涉商铺的租金支付需取得上诉人的书面同意。第三，只要承认《三方协议》的法律效力，则被上诉人福乐多公司、王家座的付款行为即为违约，应承担违约责任！本案事实清楚，适用法律无任何困难，本案的发生第一个原因就是王家座、福乐多公司无视《三方协议》之约定，将租金擅自支付给万通公司导致。第二个原因就是，出现了两个租金差异巨大的《房屋租赁合同》，根据庭审查明事实，明显可得出上诉人提交的《房屋租赁合同》为客观真实的合同之结论。第三个原因，也是本案稍微有点特殊的地方，无非就是破产管理人在此过程中超越职责，签订了所谓的《补充协议》的问题，根据法律规定和授权情况，明显可得出《补充协议》违法且无效的结论。一审遗漏重要事实，破产管理人是否有权代表上诉人签订补充协议，领取租金。2.一审错误认定事实，王家座在公司尚未成立前，如何作为公司经理代表公司行为。3.一审认定重要事实，2016.4.12补充协议已将租金调整与被上诉人提供租赁合同租金不一致。王家座辩称，其系湄潭县福乐多商贸有限公司的总经理，所有的一切职务行为产生的法律后果和法律责任，都由湄潭县福乐多商贸有限公司承担，在本案中，没有向上诉人车世刚支付租金义务，也没有义务腾空房屋给车世刚。福乐多公司辩称：1.福乐多公司是和万通公司签订的房租合同，根据合同的相对性，福乐多公司只有向万通公司支付租金的义务，且后万通公司申请破产，由破产管理人接手，破产管理人完全有权利代表万通公司行使相关权利并且管理万通公司，当然有权利与福乐多公司签订补充协议。2.福乐多公司已经按照房屋租赁协议足额履行了2013.5到2020.8.31前的租金，已经履行了租金。3.本案上诉人认为自己已经获取了福乐多公司租赁房屋其中一部分的产权，但是对该产权并没有进行登记，我方也没有收到任何关于房屋已经变动的相关证明文件，因此，福乐多公司没有向其支付租金的义务。4.本案的合同租赁期尚未届满，合同存续有效，且车世刚不是涉案房屋的所有权人，福乐多公司没有义务向其返还房屋。万通公司辩称：1.三方协议的性质我们认为是为上诉人与湄潭县万通置业投资有限公司借款的担保，担保内容湄潭县福乐多商贸有限公司为上诉人与湄潭县万通置业投资有限公司的借款做担保，担保范围为湄潭县万通置业投资有限公司与湄潭县福乐多商贸有限公司之间的租赁费用，且真实意思表示为借款担保，但上诉人是基于租赁合同产生的租赁费应当享有租赁权的租屋物主张权利，租赁费应当直接支付给上诉人，我们认为，租金收取的前提应当是基于出租人享有物权或物权期待权，但三方协议签订的时间是在生效调解书确认的上诉人为物权期待权这一主体资格之前，为此，三方协议签订时，上诉人不具备收取租金的主体资格。另外，根据三方协议第四条第三款之约定，湄潭县福乐多商贸有限公司不得向湄潭县万通置业投资有限公司支付租金的前提是上诉人向湄潭县福乐多商贸有限公司出具书面同意意见后，根据一审查明的事实，上诉人没有履行该约定，为此，湄潭县福乐多商贸有限公司向湄潭县万通置业投资有限公司支付租金合法有据，应当受法律保护。2.涉案租赁合同期限为2014.5—2027.5，管理人与2020.5.20就租金单价协议向湄潭县福乐多商贸有限公司签订补充协议是在正常履行该租赁合同，管理人有权决定对湄潭县万通置业投资有限公司已签订的合同进行继续履行。3.涉案物业人的权利情况，涉案存在三个权利人，第一是建设者湄潭县万通置业投资有限公司，第二个是抵押权人建设银行遵义分行，该权利已经过省高院2016黔民终540号应予以去确认为由抵押权人享有优先受偿权。第三个是上诉人，根据生效的调解书享有物权期待权，但是该调解书上诉人与湄潭县万通置业投资有限公司刻意隐瞒了上诉人与湄潭县万通置业投资有限公司之间存在的是民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系，该调解书是基于虚假的商品房买卖合同关系作出的，同时也隐瞒了涉案物业已经设立抵押的事实，导致管理人无法向该物业存在的抵押权人以及物权期待人处分该房屋。车世刚向一审法院提出诉讼请求：1.王家座、福乐多公司立即支付租金3033269.90元，交还房屋前继续计算支付租金；2、王家座、福乐多公司返还租赁的房屋；3、诉讼费由王家座、福乐多公司承担。一审法院认定事实：被告福乐多公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，成立于2014年11月5日，原名“湄潭福乐多购物广场”；被告王家座是被告福乐多公司管理人员（经理）。被告万通公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发销售，该公司现已进入破产程序。2013年6月19日，被告福乐多公司与被告万通公司订立《房屋租赁合同》，被告万通公司将其开发建设的位于湄潭县房屋（建筑面积约6000㎡）出租给被告福乐多公司用于商业经营（生活超市），租期13年，自2014年5月至2027年5月，前三年租金为39元／㎡／月，以后每两年递增一次，先交租金后使用房屋。《房屋租赁合同》订立后不久，被告万通公司就与原告车世刚订立《商品房买卖合同》（预售），被告万通公司将已经出租给被告福乐多公司的潭县茶乡南路万象步行街负一楼Ｆ-1-01号房屋中约1733㎡出卖给原告车世刚，原告车世刚支付了部分购房款。2014年4月1日，原告车世刚（乙方）、被告万通公司（甲方）、被告王家座代表被告福乐多公司（丙方）订立《三方协议》，约定的与本案有关的主要内容有：1、确认截止协议订立之日，丙方已经将2014年、2015年、2016年度的租金全额支付了甲方；2、自2014年10月1日起，若乙方书面通知丙方后，则丙方将《房屋租赁合同》其余应付租金按原合同约定的金额及时间全部支付给乙方，丙方按照本协议直接付款给乙方，视为丙方付款给甲方；3、在未经乙方书面同意前，丙方不得再将任何与《房屋租赁合同》有关的费用支付给甲方；4、丙方保证在未得到乙方书面同意时，不得将任何与《房屋租赁合同》有关的费用向甲方或者任何其他方支付。2014年10月20日，原告车世刚与被告万通公司因上述商品房预售合同发生纠纷，原告车世刚向遵义市中级人民法院提起诉讼，遵义市中级人民法院于2014年12月19日主持双方调解达成协议，调解书中确定了交易房屋的单价、总价款、返还的租金和房屋面积。2016年4月12日，被告万通公司与被告福乐多公司订立《补充协议》，对租金计算标准进行了调整。2016年4月12日，被告万通公司收取了被告福乐多公司支付的2017年5月1日至2019年8月26日的租金6110000元，未将原告车世刚应得的租金支付给原告车世刚。2018年11月30日，本院受理了被告万通公司的破产清算申请，同时指定贵州子尹律师事务所为被告万通公司管理人。2020年5月20日，被告福乐多公司与被告万通公司管理人订立《补充协议》，同意继续履行原《房屋租赁合同》，但将租金房屋的面积、租期、租金标准、租金支付方式、税费承担进行了调整，其中租期调整到2027年8月31日。2020年5月29日，被告万通公司管理人收取了被告福乐多公司支付的租金1046732元，被告万通公司管理人未将原告车世刚应得的租金支付给原告车世刚，但被告万通公司管理人承认收取的该租金系代业主收取，不是破产债权或者破产财产，业主可以随时领取。同时查明，庭审中，原告车世刚提供的《房屋租赁合同》与被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》中，承租人名称不一致、约定的租金标准不一致，其中，原告车世刚提供的《房屋租赁合同》的承租人是“福乐多购物广场”，租金39元／㎡／月，合同中填充部分为打印；被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》的承租人是“湄潭县福乐多商贸有限公司”，租金16元／㎡／月，合同中填充部分为手写。但是，双方当事人对被告福乐多公司租用了被告万通公司出租的湄潭县房屋的事实、约定了交纳租金的事实、订立《三方协议》的事实、被告万通公司收取了被告福乐多公司交付的部分租金未给付原告车世刚的事实无异议。另外查明，原告车世刚在起诉时，未起诉被告万通公司，在审理过程中，根据被告福乐多公司的申请，本院追加了被告万通公司为本案当事人，但原告车世刚未要求被告万通公司承担相应责任。原告车世刚自认未书面通知被告福乐多公司向其支付租金。一审法院认为，合同当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点为，被告福乐多公司应当是向被告万通公司支付租金还是应当直接向原告车世刚支付租金。要解决双方的争议焦点，必须以原告车世刚、被告福乐多公司、被告万通公司之间的《三方协议》为基础。双方当事人对《三方协议》的真实性本身无异议，也未违反法律的规定、未损害他人权益，应当有效，双方当事人应当严格履行约定义务。对《三方协议》主要内容的理解，是处理纠纷的关键。根据《三方协议》的约定，自2014年10月1日起，若原告车世刚书面通知被告福乐多公司后，则被告福乐多公司将《房屋租赁合同》其余应付租金按原合同约定的金额及时间全部支付给原告车世刚，在未经原告车世刚书面同意前，被告福乐多公司不得再将任何与《房屋租赁合同》有关的费用支付给被告万通公司或者其他人。按照该约定，被告福乐多公司向原告车世刚直接支付租金的前提，是原告车世刚书面通知了被告福乐多公司向其支付租金，意味着如果原告车世刚没有书面通知被告福乐多公司交纳租金，被告福乐多公司就可以不直接向原告车世刚交纳租金，而可以向租赁合同的相对人被告万通公司支付租金。在未经原告车世刚书面同意的情况下，被告福乐多公司不得再向被告万通公司或者其他人支付的，是与《房屋租赁合同》有关的费用，而不是租金。在同一协议书中，不存在将房屋租金于此处称谓为“租金”，而在彼处又称谓为“费用”的可能，租金和费用是不同的概念，不同的范围，不同的内容。现原告车世刚自认未书面通知被告福乐多公司向其支付租金，而其诉讼请求是要求被告福乐多公司支付租金而不是支付费用，所以，原告车世刚要求被告福乐多公司直接向其支付租金缺乏合同约定和法律规定，本院对原告车世刚的该项诉讼请求不予支持。按照合同相对性原理，被告福乐多公司可以向被告万通公司支付租金。被告王家座是被告福乐多公司管理人员（经理），双方对此无异议，因此，被告王家座与被告万通公司订立租赁合同、与原告车世刚以及被告万通公司签订《三方协议》的行为，都是代表被告福乐多公司的职务行为，其行为后果应由被告福乐多公司承担，原告车世刚要求被告王家座承担责任缺乏事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。被告万通公司出租给被告福乐多公司的本案所涉房屋，原告车世刚与被告万通公司对该房屋的买卖关系虽然得到了人民法院生效法律文书的确认，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告车世刚无权直接要求被告福乐多公司返还租赁房屋，同时，被告福乐多公司依照与被告万通公司的《房屋租赁合同》履行了支付租金的义务，不存在违约行为，且原告车世刚并未主张确认被告福乐多公司与被告万通公司的《房屋租赁合同》无效或者请求撤销该合同，所以，原告车世刚要求被告福乐多公司返还租赁房屋于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。原告车世刚提供的《房屋租赁合同》与被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》内容不一致，但被告福乐多公司和被告万通公司对彼此提交《房屋租赁合同》互相承认，且内容一致，这与原告车世刚没有直接的关系，原告车世刚所持有的《房屋租赁合同》的效力，因其不是《房屋租赁合同》的当事人，不属于本案中需要评价的范围，原告车世刚可将其持有的《房屋租赁合同》作为证据另行向被告万通公司主张损害赔偿责任。被告万通公司虽承认收取了被告福乐多公司交付的部分租金未给付原告车世刚，不属于破产财产，并同意原告车世刚随时领取，但原告车世刚在本案中未要求被告万通公司支付租金，且本院追加被告万通公司为本案当事人是为了查清案件事实，被告万通公司与被告福乐多公司不存在对原告车世刚承担连带责任的法定事由，又不属于法院释明范围，本院无权超越原告车世刚的诉讼请求判决由被告万通公司向其支付租金，原告车世刚可以另行向被告万通公司主张相关权利。综上所述，原告车世刚对其诉讼请求举证不足，缺乏法律依据，本院不予支持。原告车世刚可以另行向被告万通公司主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回原告车世刚的诉讼请求。案件受理费15533元，由车世刚负担。二审中，车世刚提交了委托协议一份，证明破产管理人无授权，代为签订协议收取款项与管理人责任不符。万通公司对委托协议证据的三性不持异议，但认为达不到证明目的，上诉人没有实际占有该房屋，仅享有的是物权期待权，万通公司以及破产管理人无法向上诉人交付该房屋，因为该房屋设立了抵押权，同时管理人是在履行万通公司破产前未履行完毕的租赁合同，完全有合法的依据，不需要征求上诉人的意见，但管理人为集思广益，征求了上诉人的意见，上诉人同意与否，并不能决定管理人是否继续履行租赁合同过程中与承租人商议任何租赁事宜。福乐多公司、王家座认为达不到证明目的，破产管理人当然有权就福乐多公司和万通公司房屋租赁合同关系的继续履行进行管理。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，万通公司出租给被告福乐多公司的本案所涉房屋，上诉人车世刚与被告万通公司对该房屋的买卖关系虽然得到了人民法院生效法律文书的确认，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，上诉人车世刚无权直接要求被上诉人福乐多公司返还租赁房屋，同时，被上诉人福乐多公司依照与被上诉人万通公司的《房屋租赁合同》履行了支付租金的义务，不存在违约行为，且上诉人车世刚并未主张确认被上诉人福乐多公司与被上诉人万通公司的《房屋租赁合同》无效或者请求撤销该合同，所以，上诉人车世刚要求被上诉人福乐多公司返还租赁房屋于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。上诉人车世刚提供的《房屋租赁合同》与被上诉人福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》内容不一致，但被上诉人福乐多公司和被告万通公司对彼此提交《房屋租赁合同》互相承认，且内容一致，这与上诉人车世刚没有直接的关系，上诉人车世刚所持有的《房屋租赁合同》的效力，因其不是《房屋租赁合同》的当事人，不属于本案中需要评价的范围，原告车世刚可将其持有的《房屋租赁合同》作为证据另行向被上诉人万通公司主张损害赔偿责任。被上诉人万通公司虽承认收取了被上诉人福乐多公司交付的部分租金未给付上诉人车世刚，不属于破产财产，并同意上诉人车世刚随时领取，但上诉人车世刚在本案中未要求被上诉人万通公司支付租金，且本院追加被上诉人万通公司为本案当事人是为了查清案件事实，被上诉人万通公司与被告福乐多公司不存在对上诉人车世刚承担连带责任的法定事由，又不属于法院释明范围，本院无权超越上诉人车世刚的诉讼请求判决由被上诉人万通公司向其支付租金，上诉人车世刚可以另行向被上诉人万通公司主张相关权利。综上，车世刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31066元，由上诉人车世刚负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月二十九日书记员 霍 燕