四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10169号 上诉人（原审被告）：成都旭和盛房地产开发公司，住所地：成都市武侯区金雁路********。 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都菲克城商业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：杨杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊钦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 上诉人成都旭和盛房地产开发公司（以下简称旭和盛公司）因与被上诉人成都菲克城商业管理有限公司（以下简称菲克城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年7月16日公开开庭审理了本案，上诉人旭和盛公司委托诉讼代理人孙辰辰、黄瑞、被上诉人菲克城公司委托诉讼代理人胡绍志、王俊钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭和盛公司上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回菲克城公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由菲克城公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏当事人吴文奎、邓辉，属于严重程序性错误。1.2018年7月19日，旭和盛公司与案外人吴文奎、邓辉签订了《房地产项目转让协议》（以下简称《转让协议》）及其补充协议，将案涉房屋予以转让，吴文奎和邓辉二人已经成为案涉房屋的实际权利人。根据《转让协议》第六条约定，吴文奎、邓辉有权享有菲克城公司所交纳租金。2.在旭和盛公司与吴文奎、邓辉签署《转让协议》后，旭和盛公司和菲克城公司签订《关于提前解除补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）前，菲克城公司已经明知旭和盛公司将案涉房屋转让给了吴文奎、邓辉的事实，且根据旭和盛公司的工作人员杨波与菲克城公司法定代表人杨杰的微信聊天记录，2018年8月，吴文奎、邓辉在菲克城公司承租期间常去案涉房屋现场丈量相关尺寸，影响了其正常经营，杨杰还就此事寻找旭和盛公司从中沟通协调。以上均说明菲克城公司已知案涉房屋转让的事实，并予以认可，一审法院以“吴、邓与菲克城公司并未建立租赁合同关系”为由驳回旭和盛公司的追加申请，属事实认定不清。3.菲克城公司在《补偿协议》签订前多次与吴文奎、邓辉沟通撤场及补偿细节，并协商一致达成了《补偿协议》相关条款，吴文奎、邓辉在协议上签字并认可了该协议全部内容，后其二人授权旭和盛公司与菲克城公司解除房屋租赁合同并签订《补偿协议书》，故该《补偿协议书》应直接约束吴文奎、邓辉和菲克城公司。实际上吴文奎、邓辉也已向菲克城公司实际履行了《补偿协议书》规定的义务，即支付100000元补偿款，另案（2019）川01民初91号判决书第27页“本案查明”部分，已经明确“2018年10月1日，邓辉委托刘意梅（邓辉妻子）支付了首笔补偿款100000元”，而本案一审法院判决书第4页认定“旭和盛公司向菲克城公司支付了100000元补偿金”，属认定事实不清。旭和盛公司不应当承担因吴文奎、邓辉逾期履行《补偿协议书》相关的义务所产生的责任。一审法院遗漏了《补偿协议》是受吴文奎、邓辉委托而签订的重要事实，且菲克城公司明知案涉房屋转让的事实，一审法院驳回追加吴文奎、邓辉为当事人的申请属于遗漏当事人而导致事实认定不清。二、一审法院判决1500000元违约金过分高于菲克城遭受的损失，应当予以减少。一审法院判决旭和盛公司应向菲克城公司支付补偿款2410104.88元，该补偿款已经能足额覆盖菲克城公司所遭受的全部损失，判决旭和盛公司承担1500000元违约金已经远远超过菲克城公司损失的百分之三十，甚至超过了补偿款的百分之五十，明显属于“过分高于造成的损失”，依法应予减少。综上，一审法院对于应当追加的当事人未予追加，具有严重程序错误，判定违约金金额过高，属适用法律错误，申请二审法院将本案发回重审。 菲克城公司辩称，一、一审并不存在遗漏当事人、程序不当的情形。《补偿协议书》系旭和盛公司和菲克城公司的真实意思表示，旭和盛公司也一直对合同的真实性予以认可，且未举证证明《补偿协议书》以及租赁合同存在无效或者可撤销的情形，因此该《补偿协议书》于2018年9月28日已经成立生效，对双方产生约束力，菲克城公司基于该协议书享有对旭和盛公司的债权请求权，故针对旭和盛公司提起诉讼符合法律规定。二、一审无须追加吴文奎、邓辉为当事人。1.《转让协议》上并无菲克城公司的签章，系旭和盛公司与吴文奎、邓辉之间的内部协议，效力并不及于菲克城公司；2.案涉租赁房屋实际并未完成所有权变更，吴文奎、邓辉非该租赁房屋的实际权利人；3.即便吴文奎和邓辉尚未取得案涉房屋所有权就实际介入案涉房屋租赁事宜，但吴文奎、邓辉并未完成与菲克城公司之间的租赁协议替换补签，菲克城公司和吴文奎和邓辉之间并非合同相对方，无直接合同关系；4.菲克城公司并不知道吴文奎、邓辉和旭和盛公司之间的委托关系，也未接到任何通知，租金赔偿金都是其两方之间的往来，和菲克城公司无关；5.吴文奎、邓辉与旭和盛公司之间的转让协议纠纷已经另行起诉，和本案无关，故一审法院未追加其二人为当事人并无不当。三、菲克城公司基于补偿协议对旭和盛公司享有债权请求权，符合合同约定、法律规定。一审中旭和盛公司提出的金额和支付时间均在《补偿协议书》中有明确约定，而违约金在《补偿协议书》中是在旭和盛未履约情形下才会触发的违约条款，具有惩罚性质，并无任意加重一方义务的情形，现旭和盛公司违约，依法应当按照约定支付违约金。一审中，在旭和盛公司未主动要求的情况下，一审法院主动削减50%违约金，已经考量了实际损失和公平原则，故一审法院判决并无不当。四、旭和盛公司在一审中对违约金的金额并无异议，也未对违约金提过调低的主张，现重新推翻一审的陈述，属事后反言。综上，一审法院认定事实清楚、程序正当，请求二审法院驳回旭和盛公司的全部上诉请求。 菲克城公司向一审法院起诉请求：1.判令旭和盛公司退还菲克城公司支付的履约保证金132464元；2.判令旭和盛公司支付补偿款2419104.88元；3.判令旭和盛公司支付违约金3000000元；4.判令旭和盛公司以前述共计款项为基数，以银行同期贷款利率向菲克城公司支付资金占用利息；5.旭和盛公司承担因本案产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。 一审法院认定事实：2015年6月30日，菲克城公司法定代表人杨杰（承租方、乙方）与旭和盛公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将成都市武侯区晋阳街道办事处吉福村三组【金楠·缤纷】项目1栋1-4层商铺出租给乙方；建筑面积4588.29㎡；房屋交付日为2015年9月30日，自交付日起12个月免租期；租赁期限为5+3年，前5年租期自2016年4月1日至2021年3月31日，租金为每平方米每月28.87元，后3年自2021年4月1日至2024年3月31日，租金为每平方米每月30.61元；乙方应于本合同签订后10天以内向甲方支付租赁保证金132464元；乙方交还甲方房屋后，乙方无违约或欠费，甲方30日内一次性无息全额退还。后旭和盛公司与杨杰、菲克城公司签订《主体变更协议书》，约定将上述租赁合同中杨杰的权利义务转让给菲克城公司。 2018年9月28日，旭和盛公司（出租方、甲方）与菲克城公司（承租方、乙方）签订《关于提前解除补偿协议书》，约定：因甲方经营需求，需提前解除《房屋租赁合同》，要求乙方提前撤场搬离租赁房屋，双方确认《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，乙方于2019年1月31日前搬离租赁房屋；乙方撤场后，应按房屋现状返还给甲方，甲方自行负责房屋恢复原状；乙方已缴纳履约保证金132464元，甲方应于2019年1月20日前无息退还；甲方应支付乙方补偿款2800000元，抵扣乙方应付租金280895.12元后，甲方应分别于本协议签署之日起2日内、2019年1月20日之前向乙方支付首笔补偿款100000元、剩余补偿款2419104.88元；甲方按约按时、足额履行支付义务后可要求乙方搬离租赁房屋，否则甲方则向乙方支付违约金3000000元，且乙方有权不按本协议约定时间搬离租赁房屋，并不支付2019年1月31日至甲方向乙方全额支付完上述款项期间的租金；合同解除日期自动顺延至甲方向乙方支付全额款项及违约金之日；若甲方如约履行支付义务后，乙方未按约定时间撤场，应向甲方支付违约金3000000元。协议签订后，旭和盛公司向菲克城公司支付了100000元补偿金，剩余款项至今未付。 一审另查明，1.菲克城公司主张已实际撤离涉案房屋，仅派人看守房屋，随时可以向旭和盛公司返还。2.旭和盛公司与案外人邓辉、吴文奎签订《房地产项目转让协议》及其补充协议，将涉案房屋转让给二人，载明《补偿协议书》系二人的真实意思表示，旭和盛公司在《补偿协议书》中的权利、义务由二人承担。3.菲克城公司为本案保全支付诉讼保全责任保险费5552元。 一审法院认为，菲克城公司与旭和盛公司签订的《主体变更协议书》、《补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。菲克城公司请求旭和盛公司返还履约保证金、支付补偿款，符合双方约定，一审法院予以支持，菲克城公司应向旭和盛公司返还涉案房屋。 关于违约金3000000元和未付款资金利息的诉讼请求。按照《补偿协议书》约定，旭和盛公司因自身原因提前解除租赁合同关系，应向菲克城公司支付2800000元的补偿款，若旭和盛公司逾期付款，应承担3000000元的违约金。违约责任应以守约方的损失补偿为主、对违约方的惩罚为辅，按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，一审法院酌定违约金为1500000元。 关于诉讼保全责任保险费。因该费用系菲克城公司在诉讼过程中申请财产保全需提供保全担保而发生，合同中未对此费用作出约定，亦不属于必然发生的法定费用，故一审法院对该项主张不予支持。 至于追加邓辉、吴文奎为当事人并中止审理的请求，一审法院认为，邓辉、吴文奎与菲克城公司并未建立租赁合同关系，旭和盛公司与邓辉、吴文奎的房屋转让合同关系不能对抗菲克城公司，故基于合同相对性原则，一审法院不予准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、旭和盛公司于判决生效之日起三日内向菲克城公司返还履约保证金132464元；二、旭和盛公司于判决生效之日起三日内向菲克城公司支付补偿款2419104.88元；三、旭和盛公司于判决生效之日起三日内向菲克城公司支付违约金1500000元；四、驳回菲克城公司其他诉讼请求。一审案件受理费50661元，减半收取计25330.50元，保全费5000元，共计30330.50元，由菲克城公司负担8190.50元，旭和盛公司负担22140元。 二审中，旭和盛公司提交以下证据：1.案外人邓辉与微信名为“杨杰”的聊天记录，显示双方就新合同订立进行协商；2.邓辉签字的授权委托书及案外人刘意梅向旭和盛公司转款100000元的银行凭证。两证据拟证明菲克城公司知晓邓辉、吴文奎的存在以及邓辉、吴文奎已经开始履行补偿协议的义务。菲克城公司对微信记录的真实性不予认可，并认为两证据均与本案无关。菲克城公司未提交其他证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，菲克城公司与旭和盛公司签订的《房屋租赁合同》、《主体变更协议书》、《补偿协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.一审未追加邓辉、吴文奎为本案当事人是否适当；2.一审确定的违约金是否过高。 关于一审是否应追加邓辉、吴文奎为本案当事人。一审中旭和盛公司要求追加邓辉、吴文奎为本案当事人，但两人并非任何一案涉合同的订立、履行主体。邓辉、吴文奎是否受让了案涉房屋，与旭和盛公司是否应履行违约赔偿责任无关。即便邓辉、吴文奎与旭和盛公司之间存在委托关系，在菲克城公司明确要求旭和盛公司作为义务承担主体的情况下，亦无须追加邓辉、吴文奎为本案当事人。因此邓辉、吴文奎不是本案必须追加的当事人，一审程序并无不当。 关于违约金，本院认为，双方在《补偿协议书》中明确约定若旭和盛公司未能及时足额的支付补偿款，其应向菲克城公司支付违约金3000000元，一审判决已经考虑到了该约定金额较高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的原则，酌情调整违约金为1500000元，该调整金额并无不当，体现了公平与诚信原则的结合，本院予以维持。 综上，旭和盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39212.55元，由成都旭和盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月十一日 书记员 王小禹