江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6066号原告：中国建设银行股份有限公司涟水支行,住所地在涟水县安东路东侧泰山路北侧泰安大厦****。法定代表人：姜荣清，该支行行长。委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。被告：张高平，男，汉族，1983年8月7日出生，居民，住涟水县。被告：朱彦前，男，汉族，1984年12月1日出生，居民，住涟水县。被告：江苏钰峰置业有限公司，住，住所地在涟水县涟城镇炎黄嘉园****/div>法定代表人：张中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称涟水建行）诉被告张高平、朱彦前、江苏钰峰置业有限公司（以下至主文前简称钰峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涟水建行的委托诉讼代理人陆春海、被告钰峰公司的委托诉讼代理人嵇钰淼到庭参加诉讼，被告张高平、朱彦前经本院合法传唤无正当理由没到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涟水建行向本院提出诉讼请求：1、要求被告张高平偿还原告借款本金367431.39元、利息2338.77元、利息罚息0.96元、本金罚息13.81元，合计369784.93元（利、罚息暂计算至2020年08月05日）以及此后利息、罚息按原合同约定计算至实际还款时止；2、要求被告张高平支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费30000元；3、要求被告朱彦前、江苏钰峰置业有限公司对上述债务承担连带责任；4、要求判令原告对位于涟水县折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告涟水建行放弃要求对位于涟水县折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求；律师代理费变更为20000元。事实与理由：被告张高平因购房需要向原告借款40万元，并与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方约定：借款期限为360个月(即2015年11月06日至2045年11月06日）。贷款利率为年利率执行浮动利率：即在基准利率水平上下调10%,借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%,贷款利率于每年的1月1日调整。还款方法为等额本息还款法，即被告按期以相等的金额偿还贷款本息。被告张高平提供其所有位于涟水县房屋作抵押担保，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对前述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权。被告朱彦前、钰峰公司分别在保证人处签字、盖章，被告朱彦前、钰峰公司应对上述债务承担连带清偿责任，合同还对管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。2015年11月13日被告张高平已将上述房屋办理了涟水县商品房预告登记证明（抵押权预告登记），权利人是原告，同日，原告按约向被告张高平发放了40万元的借款，然自2020年6月起至今，被告张高平不再履行还款义务，己构成违约，原告在催款无效的情况下，特依据上述合同约定向贵院提出如上诉请，请予支持。被告张高平、朱彦前未作答辩。被告钰峰公司辩称：贷款及担保是事实，被告公司是阶段性担保，我们的保证责任只承担到房产证登记为止，如果目前案涉房产仍不符合不动产登记相关条件，请求法院在判决书中明确，如果公司在承担担保责任后可直接向两被告追偿，不需要另案诉讼。对于被告张高平所欠款项我方不清楚，请法庭依法审查，对于律师费被告不应当承担。经审理查明：2015年10月27日，被告钰峰公司与被告张高平签订了商品房买卖合同，被告钰峰公司将涟水县出售给被告张高平，售价666949元，张高平支付首付款266949元后，于2015年11月6日与原告签订《个人住房借款合同》一份。借款合同约定：借款本金为人民币400000元，借款期限360个月即（2015年11月6日-2045年11月6日）贷款利率为年利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，贷款利率每年1月1日调整一次，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，借款人违约，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款，按照合同约定计收罚息和复利。原告为实现债权而实际发生全部费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、公告费、律师费等费用由借款人承担。双方发生争议后可向贷款人住所地即原告所在地人民法院起诉。原告涟水建行（抵押权人）与被告张高平（抵押人）办理了抵押预告登记，抵押物为涟水县。抵押保证担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等以及贷款人即原告为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、公告费、律师费等费用）。合同约定保证人为钰峰公司，保证责任为连带责任保证。保证范围：借款本金、利息（包括复利和罚息）以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥并取得他项权利证书，抵押登记的证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。2015年11月13日，原告涟水建行按照合同约定将借款400000元划入被告钰峰公司账户。贷款发放后，被告也归还了部分贷款本息，但从2020年6月30日起被告张高平没有还款。截止2020年8月5日，被告张高平尚欠原告借款本金367431.39元、利息2338.77元、利息罚息0.96元、本金罚息13.81元，合计369784.93元。另查明：2015年11月2日，朱彦前出具《共同还款承诺书》，承诺：就被告张高平的涉案房产贷款其本人愿意和张高平共同偿还。还查明：诉讼中，江苏冠誉律师事务所提供其与涟水建行签订的委托代理合同，合同根据《江苏省律师服务收费管理办法》苏价费（2017）113号文件规定，原告涟水建行向江苏冠誉律师事务所支付律师代理费20000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付律师费20000元，按照借款合同约定，该费用应由被告承担。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房商业用房借款合同》、个人贷款支付凭证、共同还贷承诺书、涟水县商品房预告登记证明、对账单、个人贷款拖欠明细、律师代理费发票、《委托代理合同》、《苏价费（2017）113号文件》及庭审笔录等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原被告均应按照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。借款合同约定，被告不按合同约定按时足额偿还贷款，原告有权立即宣布贷款立即到期。合同签订以后，原告按约发放贷款400000元，并约定了还款期限，被告张高平未能按合同约定履行还款义务，违反其与原告所签合同的约定，故原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告张高平偿还截止2020年8月5日的贷款本息共计369784.93元，以及自2020年8月6日起至借款付清之日止按照合同约定计算的利息、罚息。被告朱彦前在被告张高平借款时出具《共同还款承诺书》，承诺：被告张高平的涉案房产贷款其本人愿意和张高平共同偿还。故被告朱彦前应与被告张高平共同偿还所欠原告涟水建行贷款本息。被告钰峰公司在合同中约定了保证责任为连带责任保证。保证范围：借款本金、利息（包括复利和罚息）以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。被告钰峰公司提供的担保为阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥前并取得抵押财产的他项权利证书，抵押登记的证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。即在没有办理抵押登记，取得不动产登记证明，交由贷款人核对无误收执之日前要承担保证责任，故对原告涟水建行要求被告钰峰公司对被告张高平、朱彦前所欠原告涟水建行借款本息承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。因原被告办理抵押登记系预告登记，原告在审理过程中放弃要求对位于涟水县折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的请求，不违反法律、法规的禁止性规定，本院准许。江苏冠誉律师事务所与涟水建行签订了委托代理合同，系根据《江苏省律师服务收费管理办法》苏价费（2017）113号文件规定收取律师代理费20000元。因律师费用在合同中已约定，并已实际发生，且收取律师代理费20000元没有违反相关规定收费标准。原告涟水建行根据借款合同约定，要求被告张高平、朱彦前、钰峰公司支付为实现债权而发生的律师代理费20000元的请求，本院予以支持。被告张高平、朱彦前经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张高平、朱彦前在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行截止2020年8月5日贷款本息合计369784.93元，并承担自2020年8月6日起至借款还清之日止按合同约定计算的利息、罚息。二、被告江苏钰峰置业有限公司对被告张高平、朱彦前所欠原告中国建设银行股份有限公司借款本息承担连带清偿责任。如果江苏钰峰置业有限公司在承担担保责任后可按《担保法》第三十一条规定可直接向被告张高平、朱彦前追偿。三、被告张高平、朱彦前、江苏钰峰置业有限公司支付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行为实现债权而发生的律师代理费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5832减半收取2916元，由被告张高平、朱彦前、江苏钰峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；收款账号：62×××26）审判员  刘立卫二〇二〇年十二月十日书记员  黄金鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。