浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4222号 原告：黄国正，男，1974年11月1日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：钟小燕，浙江知航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖成飞，浙江知航律师事务所律师。 被告：张某3，男，1965年2月22日出生，汉族，住瑞安市。 被告：杨某，女，1981年11月5日出生，汉族，住瑞安市。 被告：张超，男，1989年9月15日出生，汉族，住瑞安市。 被告：张某1，女，2007年10月28日出生，汉族，住瑞安市。 法定代理人：张某3、杨某。 被告：张某2，男，2006年9月10日出生，汉族，住瑞安市。 法定代理人：张某3、杨某 原告黄国正与被告张某3、杨某、张超、张某1、张某2买卖合同纠纷一案，原告于2020年5月15日向本院起诉，本院于同日以简易程序立案，因被告张某3下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告黄国正的委托诉讼代理人钟小燕到庭参加诉讼，被告杨某、张超、张某1、张某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告张某3经本院公告送达开庭传票及相关法律文书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国正向本院提出诉讼请求（已变更）：1.五被告支付原告1173695.1元，并赔偿利息损失（自2020年3月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）；2.五被告共同支付原告违约金337108.53元；3.五被告赔偿原告律师费15000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。 事实及理由：被告张某3、张超系父子关系。被告张某3、杨某系夫妻关系，虽于2006年7月28日办理了离婚登记手续，但两被告一直仍以夫妻名义同居，并于2006年9月10日生育被告张某2，2007年10月28日生育女儿张某1。原告通过瑞安市银德房屋介绍所介绍，与被告张某3分别于2018年7月5日、2019年1月8日签订一份《房屋买卖合同、房屋居间合同》。2018年7月5日合同中约定被告自愿将其瑞安市滨海新区南垟村返回地面积分割69平方米转让给原告，双方约定成交价格为517500元，订立合同之日付定金20万元，2018年8月5日前付清287500元，押地价款3万元，待总体出让后付清尾款；2019年1月8日合同中约定被告自愿将其瑞安市滨海新区南垟村返回地面积60平方米转让给原告，双方约定成交价格为39万元，订立合同之日付定金10万元，2019年1月26日前付清地价款27万元，押地价款2万元，待总体出让后付清尾款，双方约定违约责任，若因被告原因不将上述房产出售给原告或因被告违反本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，被告应按上述所收的定金以双倍金额赔偿原告。两份合同均约定，被告保证上述房屋权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，由被告负责清理，给原告造成损失的，被告负责赔偿，赔偿金额以原告实际损失为准。签订合同之后，原告按约支付款项。嗣后，被告张某3、张超却于2020年将涉案返回地指标出让给南垟村村民委员会，同时领取涉案返回地指标款项共计1173695.1元，致使原告合同目的无法实现。诉讼中，原告以涉案的返回地已经挂牌出让，且分配款已经由被告于2020年3月13日实际领取为由，撤回解除合同的诉请，要求继续履行合同，并变更诉讼请求。被告张某3构成表见代理。 各被告均未作答辩，亦未提交证据或质证意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭出示，被告均未到庭，亦未发表质证意见，视为放弃质证并承担不利后果。本院经审查，对原告提交的身份证、户籍证明、南垟村村民委员会、经济合作社社员享有返回地权益规划建筑面积分配数据、房屋买卖合同、房屋居间合同、收条、银行转账凭证、结算确认单、南垟村转账记录、瑞安微房网新闻、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、户籍证明、南垟村万松东路征地分配款到户清单予以认定。原告提交的杨某微信朋友圈照片及视频、视频光盘、杨某与房屋中介聊天记录并非原始证据，不予认定；建筑工程施工许可证附件、照片与本案无关，不予认定；律师费发票，并非必要支出，不予认定。证人吴某的证言，称其系瑞安市乐事房产营销策划有限公司股东，介绍原告与被告张某3返回地买卖，被告张某3第一次说自己只有60多平方米，先把自己的卖掉，价格7500元／平方米；后来价格降了，张某3说张超在国外，儿子当场电话打不通，说已经跟他儿子说好了，把他儿子的60平方米卖了，价格6500元／平方米；第二次卖了之后张某3的老爸说不能卖的，证人要求钱先不要打，等说好了再打，因张某3催促，张某3的爸爸说好了，才支付了后续15万元，张超是同意的；村里钱都是打给原户的，因为张某3家情况特殊，分别打给了张某3和张超；张某3与杨某没有离婚，为了逃避罚款假离婚；原告同意把指标卖给村里，张某3去村里签字办手续，但钱拿到后就联系不上了；其中37万元是证人帮原告垫付的；地价款5万元还是押住的。原告的证人证言均予认可，本院认为证人参与本案交易过程，对于交易过程的相关陈述本院予以认定，但其对被告张超同意卖案涉返回地指标及被告张某3与杨某的婚姻状态存在主观推测，故对该部分内容不予认定。 本院经审理查明事实如下：被告张某3、张超系父子关系。被告张某3、杨某于2006年7月14日办理结婚登记手续，同月28日办理离婚登记手续，两人生育被告张某2、张某1。2017年2月14日，根据南垟村村民委员会、经济合作社社员享有返回地权益规划建筑面积分配数据，被告张某3作为户主的户人口分得13.5平方米，人口数5.5人，户头分得42.2平方米，户头数1.3个。2018年7月5日、2019年1月8日，原告通过瑞安市银德房屋介绍所介绍，与被告张某3分别签订《房屋买卖合同、房屋居间合同》各一份。分别约定被告张某3自愿将其瑞安市滨海新区南垟村返回地面积分割69平方米、60平方米转让给原告，双方约定成交价格为517500元、390000元，订立合同之日付定金20万元、10万元，2018年8月5日前付清287500元、2019年1月26日前付清地价款270000元，押地价款3万元、2万元，待总体出让后付清尾款；如果南垟村返回地总体出让自建，一切享受由原告受益，如果南垟村返回地总体出让经济补偿张某3无条件配合原告转钱，一切赢利归原告所有。两份合同均约定，被告张某3保证上述房屋权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，由被告张某3负责清理，给原告造成损失的，被告张某3负责赔偿，赔偿金额以原告实际损失为准。签订合同之后，原告已支付购房款85.75万元，剩余5万元押地价款尚未结清。而后，原告选择将上述返回地由南垟村回购，由被告张某3至南垟村办理相关手续，南垟村结算单价为9090.66元／平方米，被告张某3户分配指标面积66.66平方米，被告张超户分配指标面积62.45平方米，2020年3月13日，南垟村分别向被告张某3转账605983.39元，向被告张超转账567711.71元。 本院认为，本案争议如下：1.原告与被告张某3签订的两份合同是否有效。原告与被告张某3基于真实的买卖意愿签订买卖合同，合同内容亦不违反法律强制性规定，具有法律效力。2.被告张某3对案涉返回地指标的处分权问题。本院认为，根据南垟村的分配数据表，张某3户129.11平方米包含五被告的份额，其对本人的份额具有当然的处分权，其作为被告张某2、张某1的法定代理人，亦有权处分该二人的指标，至于被告张超、杨某的份额，原告主张被告张某3构成表见代理，但表见代理成立的要件之一是相对人有理由认为行为人有代理权，本案被告张超、杨某均系成年人，能自行处分其所属份额，其中被告张超与被告张某3并未共同生活，被告杨某在法律上与被告张某3无关系，原告没有明确理由认定被告张某3对该二人有代理权，其主张构成表见代理不成立。故被告张某3对案涉返回地指标中其个人份额及未成年子女张某2、张某1的份额为有权处分，对被告张超、杨某的份额为无权处分。3.履行合同义务人问题。被告张超、杨某并未与原告订立合同，且不构成表见代理，亦无证据证明该二人授权被告张某3处分其份额，故该二人并无履行本案合同的义务。被告张某2、张某1系未成年人，并不具有履行合同的能力，应由处分人即被告张某3履行该二人份额的相应合同义务。4.合同义务。无论是有权处分部分还是无权处分部分，被告张某3都应按照合同约定向原告交付案涉129平方米返回地指标或赔偿对应的损失，鉴于原告已选择将案涉返回地指标由南垟村回购，故被告张某3应向原告交付案涉129平方米返回地指标对应的回购价款，计1172695.1元（9090.66元／平方米＊129平方米）。 综上，本院认为，原告与被告张某3于2018年7月5日、2019年1月8日签订的《房屋买卖合同、房屋居间合同》具有法律效力，原告已经履行相应的合同义务，被告张某3应及时向原告支付返回地指标回购款计1172695.1元，鉴于案涉合同已无其他履行内容，双方约定的押地价款5万元亦无扣留必要，在本案中扣减为宜，被告张某3仍应向原告支付1122695.1元。被告张某3未能及时履行付款义务，已构成违约，原告请求自2020年3月13日起计算利息损失至实际履行完毕之日具有合理性，予以支持，但利息损失计算标准本院酌情调整为按ＬＰＲ计算。原告主张其他被告共同支付上述款项不成立，不予支持。原告支出的律师费15000元并非必要支出，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张某3于本判决生效后十日内支付原告黄国正1122695.1元，并赔偿利息利息（自2020年3月13日起按ＬＰＲ计算至履行完毕之日止）。款可交本院转付； 二、驳回原告黄国正的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15498元，由原告黄国正负担860元，被告张某3负担14638元。定于本判决生效后10日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 薛远芳 人民 陪 审员 胡晓东 人民 陪 审员 王 强 二〇二〇年十二月三十日 （代）书记员 林 静 附件一：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 ----8----