浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初16618号 原告：诸暨安珂服饰有限公司，住所地：诸暨市安华镇蔡家畈村。 法定代表人：胡飞。 委托诉讼代理人：马鹏飞，北京市京师（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨齐齐，北京市京师（上海）律师事务所实习律师 被告：浙江诸宏实业有限公司，住所地：诸暨市安华镇安华村。 法定代表人：刘巧玲。 委托诉讼代理人：吴晓宁，浙江浩伦（杭州）律师事务所律师， 委托诉讼代理人：陈华尧，浙江浩伦律师事务所律师。 原告诸暨安珂服饰有限公司（以下至判决主文前简称安珂公司）与被告浙江诸宏实业有限公司（以下至判决主文前简称诸宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告安珂公司的委托诉讼代理人马鹏飞、杨齐齐，被告诸宏公司的委托诉讼代理人吴晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安珂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告诸宏公司向原告交付坐落于诸暨市××镇××幢××号××房；2.判令被告诸宏公司支付原告逾期交付厂房违约金137900.43元（自2020年3月31日暂计算至2020年10月15日）。事实和理由：2019年8月5日，原、被告签订《浙江省工业厂房买卖合同》，约定被告将位于诸暨市××镇××幢××号××房出卖给原告，购房款为2321556元，交房时间为2020年3月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，但时至今日，被告仍未将厂房交付给原告。根据上述合同第十四条第1项的约定：“逾期在30日之内，自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金【该违约金应当不低于第十条第1（1）项中的比率】”。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”，经核算，暂计至2020年10月15日，被告应支付的违约金为137900.43元。现诉至法院，望判如所请。 被告诸宏公司答辩称，1.原、被告曾于2019年10月7日另行签订《浙江省工业厂房买卖合同》，且该份合同为备案合同，在合同中房屋交付时间已变更为2020年6月30日。2.诸宏公司于2020年8月6日向原告发送交付通知，原告也于2020年8月12日实际接收厂房，并对房屋进行多处改造和装修，应视为被告已交付房屋。3.客观而言，实际交付房屋逾期40余天，但众所周知今年新冠疫情导致各行业长期停工停产，被告作为房地产行业所受影响尤为严重。浙江省自2020年1月23日发布一级响应，直至2020年3月2日降为二级响应，该段期间应适用不可抗力，被告的逾期交房责任应予以免除。4.即使经审理认定被告方应承担逾期交房的违约责任，根据合同约定，违约金计算标准应按照每日万分之一标准计算。 原告安珂公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.《浙江省工业厂房买卖合同》1份，用以证明原、被告签订买卖合同，约定原告向被告诸宏公司购买厂房，并约定房屋交付条件、交付时间等事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为双方于2020年10月7日另行签订买卖合同，本案厂房买卖合同关系应以后签订的合同为准。 2.付款凭证1组，用以证明原告已经按照合同约定全额支付购房款项的事实。经质证，被告对真实性无异议，认为根据付款凭证可印证双方实际系按后签订买卖合同履行权利、义务。 3.微信聊天记录1组，用以证明截止2020年8月29日，涉案厂房的供电设备并未安装完成，也未完成验收的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该组聊天记录不完整，就原告提供的部分内容来看，案涉厂房虽受疫情影响，但被告一直在努力追赶工期，加快进度，积极解决问题，而且聊天记录中也显示被告曾通知原告将在8月份交付厂房。 4.厂房现状照片1组，用以证明截止2020年11月，涉案厂房仍存在严重质量问题，无法正常使用的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为照片拍摄时间不明，并且工程质量问题和逾期交房问题是不同的请求权基础， 5.复工企业告知书1份，用以证明安华镇政府公布的企业复工时间为2020年2月16日的事实。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，安华镇政府发布复工通知，并不意味着所有企业可以马上复工，涉案厂房建造工程的建筑工人来自全国各地，实际复工时间迟于安华镇政府公布的复工时间。 被告诸宏公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 6.《浙江省商品房买卖合同》1份，用以证明2020年10月7日，原、被告另行签订买卖合同，约定厂房交付时间为2020年6月30日，逾期交房违约金按购房款的每日万分之一计算的事实。经质证，原告认可落款处签名和印章的真实性，但认为被告在签订该份合同时并未告知具体内容，双方之间的买卖关系应以之前签订的买卖合同为准。 7.微信聊天记录1组、交付通知书1份，用以证明诸宏公司在2020年8月6日向原告发送交房通知书，而实际原告已于2020年7月23日搬入涉案厂房的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为2020年8月6日工程尚未完工，也未完成竣工验收，厂房根本无法正常使用，不能认定已完成交付。 8.单位（子单位）工程质量竣工验收记录1份、竣工验收意见表2份，用以证明案涉厂房在2020年8月12日通过竣工验收的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，具体以法院审核为准。 9.现场照片1组，用以证明原告已实际入驻并使用案涉厂房的事实。经质证，原告对证据三性不予认可。 10.诸暨市防控办（2020）18号文件1份，用以证明案涉厂房工期受新冠肺炎疫情影响，根据诸暨市有关文件规定可适当延长交房期限的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，但认为即使属实也不能达到证明目的，根据安华镇政府的复工通知，诸暨市自2020年2月10日即已复工，疫情实际对工程进度并未造成影响；且根据买卖合同约定，发生不可抗力的情况下，被告应及时告知原告，而实际上被告从未通知原告逾期交房的情况。 11.园区电表开户记录1份，用以证明园区通电户口在2020年8月28日正式开通立户的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，与本案也缺乏关联性。 12.消防验收备案凭证1份，用以证明涉案厂房所在园区在2020年9月1日已完成消防验收的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚。 13.测绘报告1份，用以证明涉案厂房在2020年9月10日完成测绘的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚。 14.工程联合竣工现场验收意见汇总表1份，用以证明涉案厂房已经通过联合验收的事实。经质证，原告认为该份证据材料未加盖公章，且原件与复印件相比有篡改痕迹，对证据三性均有异议。 15.装饰装修管理服务协议及附件、装修备案承诺书、装修消防安全协议、厂房装修承诺书、装修管理制度各1份，用以证明原告于2020年8月搬入涉案厂房，并于2020年9月11日开始装修的事实。经质证，原告无异议，但认为涉案厂房存在严重质量问题，至今无法正常使用。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认定如下： 证据材料1、2、6，双方对证据三性无异议，本院予以认定。关于证明目的，除交付时间、购房款支付时间、逾期交付违约金外，二份购房合同基本一致，因被告方所提供的买卖合同签订在后，系备案合同，且所涉按揭部分购房款162万元等是在2020年10月底付清，本院有理由相信双方已就合同变更达成一致，故双方之间的买卖合同关系应以后签订的合同为准。证据材料3、4、5、7，双方对真实性无异议，本院认定有效。证据材料8、10、11、12、13，与原件核对一致，且原告对真实性未提出异议，本院予以认定。证据材料9，原告对真实性有异议，但又认可被告曾上门拍摄照片的事实，经核对有关照片与现场踏勘情况基本一致，本院作为有效证据认定。证据材料14，出具人身份不明，也未加盖印章，本院不作为有效证据认定。证据材料15，原告无异议，本院作为有效证据认定。至于证明力，涉及原、被告主要争议焦点，本院在判决理由中再予分析、说明。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2019年8月5日，原、被告签订《浙江省工业厂房买卖合同》一份，约定原告安珂公司向被告诸宏公司公司购买位于诸暨市××镇××幢××号××房，价格为2321556元，其中首付款701556元，剩余162万元以按揭贷款方式支付，交房时间为2020年3月30日，逾期交付按购房款总额的每日万分之叁支付违约金。原告于合同签订时支付购房款550748元，于2019年10月30日支付购房款150808元，诸宏公司于2019年10月31日收到按揭款162万元。2019年10月7日，原、被告另行签订《浙江省商品房房买卖合同（预售）》一份，约定：原告安珂公司向被告诸宏公司购买位于诸暨市××镇××幢××号××房，价格为2321555.60元，其中首付款701555.60元，剩余162万元以按揭贷款方式支付；合同第九条1（1）规定逾期30日内支付购房款的，需承担以逾期应付款为基数每日万分之三比率计算的违约金；合同第十条第一款规定“商品房交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；3.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保部门出具认可或准许使用的文件；4.用水、用电、道路具备工业厂房能正常使用的基本条件”；合同第十二条规定“（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。（2）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2.由于政府或者市政基础，公共设施的部门依法作出而导致开发建设延长的，最长不超过6个月，且出卖人在延迟交付之日起30日内告知买受人的；……”；合同第十三条规定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双双方同意按照下列第1,2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内【该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限】，自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金【该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过120日【该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同】后，买受人有权要求解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金”。2020年8月6日，诸宏公司通知原告交房。2020年8月12日，安珂公司搬入涉案厂房。同日，涉案厂房通过竣工验收；2020年8月28日，园区供电正式开通；2020年9月1日，厂房通过消防验收备案。2020年9月10日，诸暨市越都测绘有限公司就涉案厂房出具测绘报告。2020年10月9日，原告安珂公司就本案诉至法院。审理中，经本院于2020年11月3日现场踏勘，安珂公司已实际占用涉案厂房，但厂房地面尚有多处裂缝、坑洼未修复。 另查明，2020年1月23日，浙江省人民政府因新型冠状病毒感染肺炎疫情，启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月3日，浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发出《关于做好企业复工和疫情防控工作的通知》，要求除疫情防控需要、保障城市运营、企业生产必须、群众生活必须和其他涉及重要国计民生的企业，其他企业复工时间不得早于2020年2月9日24时。未经属地县（市、区）人民政府核准同意，一律不得擅自复工。2020年3月2日，浙江省将重大公共突发卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月23日，浙江省将重大公共突发卫生事件二级响应调整为三级响应。 还查明，绍兴市住房和建设局于2020年3月24日发布绍市建设【2020】52号文件，其中规定“因疫情导致不能如期交付的项目，交付期限顺延，顺延时间按我市实施疫情防控一级响应时间（40天）确认”。 本院认为，原、被告之间所签订的《浙江省工业厂房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立有效。本案的主要争议在于：一、关于涉案厂房是否完成交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。根据查明事实，原告于2020年8月12日实际接收、占用厂房，而依据双方签订的《浙江省工业厂房买卖合同》，涉案厂房应于2020年6月30日前完成交付，且“商品房交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；3.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保部门出具认可或准许使用的文件；4.用水、用电、道路具备工业厂房能正常使用的基本条件”，根据诸宏公司所提供的证据材料显示，涉案厂房于2020年8月12日通过竣工验收，2020年8月28日正式供电，2020年9月1日通过消防验收备案，2020年9月10日出具测绘报告。鉴于原告早已接收并实际占用涉案厂房，且截至本案诉讼前涉案厂房已满足合同约定的交房条件，应认定被告诸宏公司已完成交房义务。至于具体交房时间，因实际交房时，涉案厂房不符合合同约定的交付条件，也不具备正式通电、消防验收等正常使用的功能，直到2020年9月10日才满足全部交房条件，同时也无证据显示安珂公司在接收房屋时明知厂房不符合交付条件，故本院认定本案交房时间应为2020年9月10日。至于原告主张的涉案厂房地面裂缝、漏水等质量问题，诸宏公司依约应承担相应的修复责任，不涉及房屋主体结构安全等问题，也不影响本案厂房交付时间、条件的认定，如因上述质量瑕疵导致原告其余经济损失，其可另行进行主张，本院在本案中不作分析、认定。 二、关于逾期交房的具体时间。如前所述，双方合同约定的交房时间为2020年6月30日，而本院认定的交房时间为2020年9月10日，逾期交付时间共计82天。审理中，诸宏公司辩称，本案厂房由于今年新冠疫情影响，导致交房时间逾期，因新冠疫情系不可抗力，交付时间应延期120天计算，故诸宏公司不存在违约行为。原告安珂公司公司认为，根据合同约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的”，才可据实予以延期，故即使新冠疫情构成不可抗力，因被告诸宏公司未通知原告，亦应认定诸宏公司存在违约行为。对此，本院分析认为，浙江省因新冠疫情于2020年1月23日进入重大公共突发卫生事件一级响应，至2020年3月2日调整为二级响应。本次爆发的新冠肺炎疫情，系突发公共卫生事件，符合不可抗力不能预见、不能避免且不能克服的特点；为防治新冠肺炎疫情，政府采取了一系列防控疫情的措施，导致商品房的建设在一段时间内受到影响，工程工期因疫情影响延误，可认定为不可抗力，故诸宏公司要求交付时间顺延，具有一定的事实和法律依据。原告安珂公司主张，诸宏公司未在发生不可抗力的情况下，及时将延期交付厂房的情形通知原告，依约仍应承担违约责任。本院分析认为，一则，新冠疫情严重影响社会各主体的生产、生活和工作秩序，系众所周知的事实，且根据原告与诸宏公司工作人员微信沟通情况，原告实际也已知晓本案厂房交房逾期的事实；二则，新冠疫情爆发时的具体影响程度尚不确定，因不同于一般意义上的不可抗力情形，是否构成不可抗力在当时亦无法明确，严格按照合同约定要求诸宏公司在事发后30日内告知原告过于苛刻，故本院对安珂公司的主张不予采纳。但本案中，原告作为市场主体，须以涉案厂房作为经营场所，在相关政策和新冠疫情影响明确后，诸宏公司仍未及时告知具体交付时间，以减轻因逾期交付可能导致的购房户损失，应对扩大损失承担一定的责任。在综合考虑浙江省重大公共突发卫生事件一级、二级响应时间、绍兴市有关文件规定、诸宏公司过错程度等多方面因素的基础上，根据公平原则，本院酌情认定涉案厂房交付日期可在原合同约定基础上顺延30天，即至2020年7月30日。因根据前述查明和认定的事实，涉案厂房直至2020年9月10日才符合交房条件，故本院认定逾期交付天数按42天计算。 三、关于逾期交房违约金的计算标准。涉案房屋买卖合同第十三条规定“（1）逾期在30日之内【该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限】，自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金【该违约金应当不低于第九条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过120日【该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同】后，买受人有权要求解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金”，而合同第九条1（1）规定“逾期30日内支付购房款的，需承担以逾期应付款为基数每日万分之三比率计算的违约金”，故合同十三条关于逾期交房违约金标准的约定实际存在前后矛盾之处，因合同十三条中的“该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率”系特别约定，且本案购房合同系根据诸宏公司公司所提供的格式合同所签订，依据合同法第四十一条的规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，故原告安珂公司主张本案逾期购房违约金计算标准应按每日万分之三标准计算，具有相应的事实和法律依据。此外，从权利义务平衡角度考虑，合同第九条1（1）规定的逾期支付购房款违约金即按每日万分之三标准计，在相同给付条件下，逾期交房违约金亦应按照同等标准计算，故本院认定本案逾期购房违约金应按每日万分之三标准计。 综上分析，被告诸宏公司逾期交付厂房42天，按购房款每日万分之三计算的逾期交房违约金为29251.61元（2321556元×0.3‰×42天）。对原告安珂公司公司的诉讼请求，本院在合理范围内予以支持，其余部分则予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告浙江诸宏实业有限公司应支付原告诸暨安珂服饰有限公司逾期交房违约金29251.61元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告诸暨安珂服饰有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3058元，依法减半收取1529元，由原告诸暨安珂服饰有限公司负担1129元，由被告浙江诸宏实业有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  闫龙会 二〇二〇年十二月七日 书记员  楼晨舒 15