浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1680号原告：浙江嘉城物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327573976043P，住所地苍南县灵溪镇江湾路****。法定代表人：曾云银，总经理。委托诉讼代理人：庄益探，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈礼会，系公司员工。被告：温州尚购企业管理有限公司，统一社会信用代码91330327063184871U，，住所地苍南县灵溪镇人民大道鑫马大厦****法定代表人：许振起，总经理。委托诉讼代理人：吴世文、林培，浙江玉山律师事务所律师。被告：温州尚购超市有限公司，统一社会信用代码913303270916820779，住所地苍南县，住所地苍南县灵溪镇人民大道华府新世界花园****法定代表人：许振起，总经理。原告浙江嘉城物业管理有限公司（以下简称嘉城公司）与被告温州尚购企业管理有限公司（以下简称尚购公司）、温州尚购超市有限公司（以下简称尚购超市）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理，后因案件复杂转为普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告嘉城公司的委托诉讼代理人庄益探、被告尚购公司的委托诉讼代理人吴世文均到庭参加两次庭审活动、被告尚购超市经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。诉讼期间，本院依原、被告的申请，决定给予原、被告庭外和解期限一个月。经本院院长批准同意延长审限一个月。本案现已审理终结。原告嘉城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告共同支付原告物业费52124元及违约金（以45942元为基数，自2014年1月1日起算至实际履行之日止；以988元为基数，自2018年9月1日起算至实际履行之日止；以5194元为基数，自2019年1月1日起算至实际履行之日止，均按日千分之三计算）；2.依法判令两被告共同支付原告公共耗能费377944元及违约金（自2018年6月1日起按日千分三计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由两被告共同承担。诉讼过程中，原告变更诉请二中的违约金计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2012年12月20日，原告嘉城公司与苍南县华府新世界花园业委会签订物业服务合同。合同约定：1.原告为华府新世界花园小区提供物业管理服务；2.合同期限为自2013年1月1日至2017年12月31日止；3.物业服务费按建筑面积和物业类型向业主全额收取物业费，小高层住宅物业费标准为0.9元/月平方米，高层住宅物业费标准为1.1元/月平方米，商业用房和办公用房物业费标准为1.4元/月平方米；4.物业费用实行十二个月预交纳，业主应在每年第1日前即每年的1月1日履行交纳义务；5.公共能耗费按实进行分摊；6.业主或物业使用人的自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用支付。逾期交纳物业管理费和运行费以及其他应缴费用，从逾期之日起每天按应缴纳费用的3%支付违约金。合同签订后，原告按约履行合同义务。原告在原服务期限届满后又与苍南县华府新世界花园业委会在2018年1月1日续订物业服务合同，由原告继续为华府新世界花园小区提供物业管理服务，物业服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。二被告系原告管理的华府新世界花园二幢一至四层商铺的使用人，该商铺建筑面积为15489.68平方米；二被告还是华府新世界家园二幢五层办公楼的使用人，该办公楼建筑面积为619.17平方米。截至2020年1月1日，二被告拖欠应缴纳的物业费52124元。根据实际缴纳公共能耗费计算，公共能耗费分摊到商铺按每户32元标准收取，二被告使用的一至四层商铺共计188间，截止2018年5月末，未缴纳期限为59个月，共欠公共能耗费354944元；二被告使用的五层办公楼按一层每月380元标准分摊收取，结欠公共能耗费23000元。经多次催讨，但二被告至今未付。为此，原告诉请判准上述请求。被告尚购公司、尚购超市公司答辩称：1.关于物业费问题。1、原判决认定结欠物业费已经支付。现原告主张的物业费除988元外均已超诉讼时效，金额如何计算由法院核实。2.原告主张公共能耗费缺乏依据。原告主张公共耗能费标准没有通知被告，被告并不知情。原被告于2014年签订的补充协议中的物业管理费与2012年的物业服务合同约定的收取标准不同，且原告收取的水电费已包含公共能耗费。原告围绕诉讼请求依法提供了下列证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证，以证明原告诉讼主体资格；2.国家企业信用信息，以证明被告诉讼主体资格；3.物业服务合同，以证明合同约定原告有合法的物业服务权利以及按标准收取物业费及违约金的事实；4.相关费用收取标准的证明（业委会证明），证明原告有权按标准收取公共能耗费的事实；5.产权登记信息、客户名单，以证明被告所使用的商铺面积的事实；6.费用清单明细、催款通知书，以证明原告向被告催讨欠款及被告结欠物业费、公共能耗费的事实；7.华府一二期公摊电费发票及说明，以证明原告公共能耗费支出的事实。被告围绕诉讼请求依法提供了物业服务补充协议，证明原被告之间另行约定物业服务合同，相关计算标准按补充协议计算的事实。对此，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证如下：原告提供的证据1至证据3、证据5至证据6中的催缴通知单，被告提供的证据，相应质证方对其真实性均无异议，本院对其证明力予以确认，作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据4、证据6中的费用清单明细及证据7，来源合法、内容真实，与本案事实有关联，本院对其证明力予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年12月20日，苍南县华府新世界花园小区业主委员会（甲方）与嘉城公司（乙方）签订一份《苍南县华府新世界花园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同Ⅰ》）。合同主要约定：1、甲方将苍南县华府新世界花园小区委托给乙方实行物业管理与服务；2、物业类型为住宅、商铺、办公楼、经营用房、物业用房；3、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。4、委托管理期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止；5、本物业区域服务收费方式为包干制，管理服务费由乙方按建筑面积和物业类型进行预收，预收期限不超过12个月。物业服务费分：小高层住宅每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米1.1元，商业用房和办公用房每月每平方米1.4元。公共能耗费按实进行分摊。对业主和物业使用人逾期无故未交纳物业管理费和运行费的以及其他应缴费用的，乙方可以从逾期之日起，按应缴费用的日千分之三加收滞纳金。合同同时对物业委托管理事项、物业管理服务标准等事项进行约定。合同签订后，原告依合同约定对包括尚购公司承租的商铺和写字楼在内的物业进行管理服务，直至今日。2014年3月13日，嘉城公司（甲方）与尚购公司（乙方）之间签订一份《关于华府新世界花园2号楼尚购生活广场物业服务补充协议》（以下简称《补充协议》）。该补充协议主要约定：1、物业座落于苍南县××镇××道××花园××幢××层，建筑面积15489.48平方米。2、本合同有效期为自2013年1月1日起至2016年12月31日止。3、乙方支付物业服务费后，对于公共能耗及公共场所的维修改造另行分担。2018年1月1日，苍南县华府新世界花园小区业主委员会（甲方）与嘉城公司（乙方）签订一份《物业服务合同》。前述合同主要约定：原告继续为华府新世界花园小区提供物业管理服务，物业服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：小高层住宅每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米1.1元，商业用房和办公用房每月每平方米1.4元。公共能耗费用每月按实分摊，报业委会审核公示后向业主收取。业主经嘉城公司于2020年1月13日书面催缴仍未按约缴纳物业服务费，应当按日千分之五的标准向乙方支付违约金。期间，尚购公司于2018年6月至2018年8月已支付物业费和公共能耗费，其他物业费及公共能耗费至今未付。尚购公司系原告管理的华府新世界花园二幢五层办公楼的使用人，该办公楼建筑面积为619.17平方米。2017年4月至2018年5月，尚购公司拖欠应缴纳的物业费12135.73元（619.17平方米*1.4元*14月）。2018年9月至2018年12月，扣除已缴纳132.8平方米和出租恒正公司310平方米，按照176.37平方米计算（619.17-132.8-310），尚购公司拖欠应缴纳的物业费987.67元（176.37平方米*1.4元*4月）。2019年度，扣除出租恒正公司310平方米，按照309.17平方米计算（619.17-310），尚购公司拖欠应缴纳的物业费5194.06元（309.17平方米*1.4元*12月）。上述物业费合计18317.4元。原告共缴纳公摊电费1210695.96元，公摊期间为59个月（2013年7月至2018年5月），以649户计算，每户公摊费用为31.61元（1210695.96/59个月/649户）。原告主张公共能耗费写字楼五层按每户40元，一至四层商铺按每户32元标准收取，按照有利于被告原则，每户公摊费用全部按照31.61元计算。尚购公司使用的写字楼五层共9间，其中2018年9月至2019年12月期间为5间；一至四层商铺共188间。因此，自2017年4月至2018年5月止，五层写字楼结欠公共能耗费3982.86元（31.61元*14月*9间），一至四层商铺共欠公共能耗费83197.52元（31.61元*14月*188间）；2018年9月至2019年12月，五层写字楼结欠公共能耗费2528.8元（31.61元*16月*5间），公共能耗费合计89709.18元。本院认为：嘉城公司与苍南县华府新世界花园小区业主委员会所签订的《物业服务合同Ⅰ》、《物业服务合同》及嘉城公司与尚购公司所签订的《补充协议》，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按上述合同约定全面履行自己的义务，否则应承担违约责任。关于诉讼时效问题。本院认为，原被告签订的《物业服务合同》明确约定：本物业区域服务收费方式为包干制，管理服务费由乙方按建筑面积和物业类型进行预收，预收期限不超过12个月。故每年度应交物业服务费属于独立之债，诉讼时效应当分别自各年度缴纳时间届满时开始计算。原告在业主未缴纳本年度物业费时，已经知道其权利受到侵害，虽然原告主张在服务期间，每期都会通过电话、上门催讨等方式向业主催讨物业费，且其曾于2018年7月18日起诉主张公共能耗费及违约金等，然而综合原告现有证据，并不足以证明其主张，故未形成诉讼时效的法定中断，应从起诉之日起算。综上，被告抗辩部分请求诉讼时效已过，理由正当，本院予以支持。同理，公共能耗费亦应自起诉之日起算。关于物业服务费及违约金问题。经核算，尚购公司欠付物业费情况如下：2017年4月至2018年5月期间欠付12135.73元，2018年9月至2018年12月期间欠付987.67元，2019年度欠付5194.06元，合计18317.46元，现原告主张按照52124元主张物业费，本院仅支持其合理部分即18317.4元。综上，原告第一项诉讼请求中与上述相符部分予以支持，其他部分不予支持。关于公共能耗费问题。物业服务合同原约定公共能耗费按实进行分摊，后变更为每月按实分摊，报业委会审核公示后向业主收取，且苍南县华府新世界花园业主委员会已出具证明自2018年1月1日开始住宅部分按实进行分摊，商业部分按每月每户40元计算。小区正常运转亦必然发生公共能耗费用，现原告举证对公共能耗费用清单共1210695.96元已按要求进行公示并催缴，主张按约支付公共能耗费，理由正当，本院对其合理部分请求即89709.18元予以支持。即：2017年4月至2018年5月期间的五层写字楼3982.86元、一至四层商铺83197.52元，2018年9月至2019年12月期间的五层写字楼2528.8元，公共能耗费合计89709.18元。被告以自己没有收到业委会通知等理由抗辩，依据不足，本院不予支持。关于违约金问题。鉴于双方约定的逾期付款违约金标准过高，被告要求予以调整，于法有据，综合本案的相关事实及合同约定，酌情确定逾期付款违约金计算标准为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于物业费。原告自愿拖欠物业费按年结算，从次年1月1日起计算违约金，与法不悖，本院支持按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于公共能耗费，2018年1月1日的物业合同并未约定违约金，现原告主张自2018年6月1日计算，于法无据，本院不予支持。关于尚购超市共同承担物业费和公共能耗费及违约金问题。经审理查明，二被告公司法定代表人均为许振起，且二被告在（2018）浙0327民初6700号案件中辩称，二被告愿意共同支付物业费并承担违约责任，结合二被告在本院审理的系列案件事实及一至四层的商铺使用人是被告尚购超市公司的事实，本院认为，原告主张理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、温州尚购企业管理有限公司、温州尚购超市有限公司于本判决生效后二十日内支付浙江嘉城物业管理有限公司物业费18317.4元及违约金（以7801.54元为基数，自2017年4月2日起至实际付款之日止；以4334.19元为基数，自2018年1月1日起至实际付款之日止；以987.67元为基数，自2018年9月1日起至实际付款之日止；以5194元为基数，自2019年1月1日起至实际付款之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、温州尚购企业管理有限公司、温州尚购超市有限公司于本判决生效后二十日内支付浙江嘉城物业管理有限公司公共能耗费89709.18元；三、驳回浙江嘉城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8651元，由浙江嘉城物业管理有限公司负担6136元，温州尚购企业管理有限公司、温州尚购超市有限公司负担2515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周科中人民陪审员  汤世环人民陪审员  吴圣潘二〇二〇年十二月二十二日代书 记员  陈 梁?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。