浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7592号 原告：薛小钦，男，1973年7月30日出生，汉族，住瑞安市云周街道繁荣村。 委托诉讼代理人：王朋，浙江信泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余坚坚，浙江信泰律师事务所律师。 被告：瑞安市云周街道繁荣村经济股份合作社，住所地瑞安市云周街道繁荣村。 法定代表人：陈志青。 委托诉讼代理人：蔡建成，瑞安市新世纪法律服务所法律工作者。 原告薛小钦与被告瑞安市云周街道繁荣村经济股份合作社（以下简称繁荣村合作社）及温州市瑞安拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序受理，于同年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王朋、余坚坚、被告繁荣村合作社的法定代表人陈志青到庭参加诉讼。原告当庭撤回对拍卖公司的起诉，本院口头裁定予以准许，不另行制作裁定书。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王朋、余坚坚、被告繁荣村合作社的委托诉讼代理人蔡建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛小钦向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房子2016年1月1日至2019年9月10日（逾期交房天数1348天）违约金共计727233.3288元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告为原告办理房屋所有权证，后撤回。 事实及理由：原告参与竞买拍卖公司挂拍的繁荣村合作社困难户住宅楼剩余住房14套，原告于2015年2月6日竞价会上通过竞价成功竞得繁荣村合作社困难户住宅楼17楼D房屋，该房屋面积为148.62m?，成交单价为6050元，成交总价为899151元。2015年2月6日，原告签订了《成交确认书》，确认书明确，繁荣村合作社应在2015年12月31日前负责住房交付；到期未支付成交价款的，则由到期日起每天加付逾期支付金额的万分之六的违约金。原告依约支付成交款项并提交了相关文件材料，2015年12月31日前繁荣村合作社未按约定交付房屋，直至2019年9月10日才办理手续领取钥匙。被告逾期交房，违约事实明显，依法应承担违约责任。违约金计算依据：《成交确认书》未就延迟交房的违约责任进行明确约定，但基于合同法的公平、平等原则的要求，合同双方当事人的法律地位一律平等，合同中的权利义务要对等，强调一方给付与对方给付之间的等值性，应根据公平原则确定违约责任。故，原告依据逾期支付成交款约定的违约金比例对等主张延迟交房违约金为每天万分之六。案涉房屋拍卖成交总价为899151元，逾期交房天数共计1348天，违约金共计727233.3288元。 被告繁荣村合作社答辩称：1.对原告起诉的事实无意见，但违约金计算方法有异议；2.应该追加拍卖公司为被告，不否认繁荣村合作社存在过错，但拍卖公司没有审查拍卖品的合法性，也要承担责任；3.2015年之后繁荣村没有人在管理，直到2017年5月30日才复工，这段时间对逾期交房有一定的影响；4.原告与被告之间没有签订逾期交房的相关违约责任，我们认为约定是不明确的，原告现在要求被告承担逾期延迟交付违约金每年万分之六是没有事实和法律依据；5.逾期交房是客观事实，但是逾期交房只是造成了原告租金的损失，只能是按照当地的毛坯房出租的价格结合逾期的时间确定违约的责任；6.同意配合原告办理产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：2015年1月27日，被告与拍卖公司签订一份委托拍卖合同，约定拍卖标的为繁荣村合作社困难户住宅楼的十四套住房；竞买对象为繁荣村的全体村民；拍卖公司于2015年2月6日上午9:30在瑞安市××路××大厦××本公司拍卖厅以公开形式进行拍卖；被告就拍卖事宜必须经过全体村民代表大会通过，并在签订委托拍卖合同日前给拍卖公司提供拍卖标的的相应证明文件及其他相应资料，拍卖公司应严格按照相关法律，政策的要求操作本次的拍卖活动；被告保证对拍卖标的，拥有无争议的处分权，被告应向拍卖公司指出其知道或应当知道的拍卖标的物瑕疵，否则由此造成的后果由被告负责；拍卖成交后，被告应支付给拍卖公司佣金每套8500元，如果由于被告的原因致使拍卖不能进行或者没有成交，被告应支付给拍卖公司1万元的费用；拍卖公司负责此次繁荣村困难住宅楼14套住房的拍卖活动，拍卖成交后，被告应保证本次拍卖标的在2015年12月31日前交付给买受人，对于今后标的物的交付由被告负责交付；拍卖过程结束，买受人的拍卖价款直接交由拍卖公司，拍卖公司将买受人的拍卖价款扣除佣金后，剩余款项汇入被告指定的账户；双方任何一方违约，均要承担由此给对方造成的全部损失。同日，拍卖公司发布拍卖公告和竞买须知。2015年2月6日，原告拍得17楼Ｄ，面积148.62平方米，成交总价899151元。当日，原告与拍卖公司签署成交确认书，约定买受人应在五日内交纳成交总金额的60%，剩余价款在2015年4月30日前付清；拍卖公司负责对繁荣村合作社困难户住宅楼剩余的住房进行拍卖，被告应在2015年12月31日前负责住房的交付；标的物的权属过户登记手续由买受人自行负责办理，委托人给予协助，办理过程中所产生的一切税金及费用均由买受人自行负担；违约责任：拍卖成交后，买受人如拒签拍卖成交确认书视为放弃成交，拍卖人有权将买受人预交的保证金予以没收。到期未能交付成交价款的，则由到期日起每天加付逾期支付金额的万分之六的违约金。到期一个月内仍未能付清款项的，拍卖人将发放催款通知书予买受人，买受人在收到通知书后十天内仍不支付的，则根据《拍卖法》39条规定程序处理；买受人办理竞买申请手续及其索取的文件的资料为本确定书的有效组成部分；拍卖人在拍卖前宣布的竞买须知与其他说明与本拍卖成交确认书有不同规定的，以本拍卖成交确认书的规定为准。成交确认后，原告按约交纳房款，被告于2019年9月10日向原告交付案涉房屋。 本案争议焦点如下：1.原告直接向被告繁荣村合作社主张赔偿损失妥否。被告繁荣村合作社认为需追加拍卖公司参加诉讼以便进一步查明案件事实，认为拍卖公司存在相应过错。本院认为，被告称拍卖公司没有审查拍卖品的合法性，经审查，案涉房屋即拍卖品并不存在合法性问题，且根据被告提供的其与拍卖公司签订的委托拍卖合同，被告有义务确保对拍卖品拥有无争议的处分权且应向拍卖公司指出其知道或应当知道的拍卖标的物瑕疵，综上，被告主张拍卖公司存在过错并无证据或具体事由，其抗辩意见不成立，本院不予认定。被告作为委托拍卖方，与拍卖公司约定保证本次拍卖标的在2015年12月31日前交付给买受人，对于今后标的物的交付由被告负责交付，拍卖公司也依此与原告在成交确认书中确定被告应在2015年12月31日前负责住房的交付，故两份合同都明确交房义务人系被告，交房时间系2015年12月31日前，原告虽未与被告直接签订合同，但拍卖公司根据其与被告之间的约定，与原告订立的成交确认书，对被告亦具有法律效力，原告直接向被告繁荣村合作社主张赔偿损失并无不妥。2.违约金金额的确定。原告认为，根据其与拍卖公司签订的成交确认书，虽未约定迟延交付住房的违约责任，但约定了原告迟延付款需承担日万分之六的违约金，故根据对等原则，被告需按日万分之六向其支付违约金。被告认为，原告与被告之间没有签订逾期交房的相关违约责任，约定不明确，即便支付违约金，也应以租金为标准。本院认为，原告与被告之间虽未明确约定迟延交付住房的违约责任，但被告迟延交付住房的违约行为确实给原告造成了影响，原告的损失是存在的，本案并非商品房买卖，原告作为被告的村民，基于对被告及拍卖形式的信任竞拍案涉房屋，并及时足额支付了全部购房款而未留尾款，逾期交房的损失并不等同于租金损失，综合考虑各方面因素，酌情确定违约金以房价为基数按年利率8.4%计算。 本院认为，原告与拍卖公司签订的成交确认书及拍卖公司与被告签订的委托拍卖合同均具有法律效力。被告作为房屋交付义务人，理应按约及时交付房屋，被告逾期交房1348天，显属违约，原告主张被告支付逾期交房违约金于法有据，但其主张以房价为基数按日万分之六计算违约金过高，本院根据本案实际情况，酌情调整为以房价为基数按年利率8.4%计算，计278938.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告瑞安市云周街道繁荣村经济股份合作社于本判决生效后十日内支付原告薛小钦逾期交房违约金278938.8元；款可交本院转付。 二、驳回原告薛小钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11072元，由被告瑞安市云周街道繁荣村经济股份合作社负担4247元，由原告薛小钦负担6825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审  判  长 薛远芳 人民 陪 审员 林冬香 人民 陪 审员 夏 勤 二〇二〇年十二月三十日 （代）书记员 林 静 附件一：原告提供的证据目录 证据1：身份证； 证据2：全国组织机构统一社会信用代码查询； 证据3：拍卖公告、拍卖须知、拍卖清单、图纸； 证据4：成交确认书、收款收据； 证据5：繁盛佳园入住通知。 附件二：被告提供的证据目录 证据6：委托拍卖合同。 附件三：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件四：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 ----7----