浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3841号原告：吕茜，女，1981年8月31日出生，汉族，户籍地：北京市西城区。现住上海市浦东新区。被告：嘉兴锦善置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王江泾镇闻荷府**物业用房。统一社会信用代码91330411MA29F0XE54。法定代表人：翟贵君，执行董事。委托诉讼代理人：何珊，该公司员工。委托诉讼代理人：张仕伟，该公司员工。被告：上海房雀信息技术有限公司。住所地：上海市杨浦区政通路****。统一社会信用代码91310110MA1G8ANC9E。法定代表人：刘才元，执行董事。委托诉讼代理人：李青，上海海朋律师事务所律师。原告吕茜诉被告嘉兴锦善置业有限公司（以下简称锦善公司）、上海房雀信息技术有限公司（以下简称房雀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告吕茜、被告锦善公司委托诉讼代理人张仕伟及被告房雀公司委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕茜提出诉讼请求：1.判令两被告退还购房多收款项；即原告实际支付给被告的购房款超政府规定备案价的超额部分100000元及其产生的利息2046元；2.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年7月25日，原告在销售人员何庆的介绍下，在嘉兴王江泾闻荷府售楼处定购一套商品房闻荷府7#105室，住宅＋地下室＋车位总价为2039764元，原告当天向被告锦善公司支付100000元作为定金并签订了定金合同，约定一周后签订合同并分批支付房款。2018年7月29日原告到售楼处签订合同时，销售人员何庆告知必须要支付额外的100000元所谓的“电商费”才能签订正式购房合同。原告鉴于已经签订了定金合同并支付了100000元定金，被迫支付100000元费用给被告房雀公司，并同时支付300000元房屋首期款给锦善公司，而后原告与锦善公司正式签订了商品房买卖合同。原告多次向被告二索要电商费的收据和发票，但被告二至今没有提供。原告对该费用产生很大疑虑。经查询，早在2018年6月嘉兴市建委等9部门发布了《关于进一步加强市区内房地产市场监管，规范商品住房销售行为的通知》，通知的第一条第4项为“严禁价外加价。房地产开发企业及其委托经纪机构应按照商品房销售方案的备案价对外销售，不得收取备案价格之外的其他任何价款和费用。”原告购置住宅及配套加车位的总价在政府备案的最高销售价格为2039764元，额外收取的100000元是超过备案价违规收取的，是政府严厉打击行为。原告在2018年12月向被告的销售人员何庆提出退还违规费用，而何庆以不负责该项目为由让我和另一位销售员石南对接。在原告不断催促下，3月中旬销售员石南要求原告到楼盘售楼处签署一份退款意向书，并提供了相关的材料，并告知原告可以退掉原告支付的额外电商费用。而后半年后原告多次催促都没有退款进展。临近交房，原告在2019年9月把被告违规收取电商费违规行为举报到嘉兴市秀洲区市场监督管理局，经过嘉兴市秀洲区市场监督管理局调查回复被告确有违规收取费用行为，也责令两被告尽快退回违规款项。原告认为两被告恶意串通，虚抬房价，存在欺诈消费者的行为。根据《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未注明的费用”第四十一条：“经营者因价格违法行为致使销售者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”被告收取的电商费也是明显的违反行为，应当返还该违规费用及其产生的利息。该电商费虽然是房雀公司收取，但房雀公司是锦善公司的商品房销售代理机构，按照相关规定锦善公司应对委托代理机构进行现场公示，且不得在销售现场设置代理机构或者其他POS终端收取其他费用。而锦善公司并没有在销售现场公示房雀公司为销售代理机构，并且还给房雀公司提供场地设置POS机收取违法费用，对房雀公司违规收取费用采取视而不见，姑息纵容的态度，明显也是违反相关法规的行为。原告作为善意第三方并不清楚购房两被告的关系，房款和电商费都在同一销售的引导下进行支付，善意认为两被告都是该商品房的开发商，且支付电商费和房款行为都是在同一时间同一地点发生。因而锦善公司应承担连带责任，共同承担退还原告违规电商费用及利息的义务。为此，原告提起诉讼。被告锦善公司答辩称：1、原告与锦善公司之间仅存在商品房买卖合同法律关系，并不存在其他法律关系，原告要求锦善公司和房雀公司共同退还款项及利息损失没有任何合同或法律依据，双方合同约定购房款，锦善公司已交付房屋并已开具发票，合同已履行完毕，款项由房雀公司收取，与锦善公司无关；2、锦善公司已与房雀公司终止分销合同法律关系，同时约定因房雀公司收取电商团购费事宜导致的客户投诉或索赔，由其自行处理并承担责任；3、原告仅提供微信聊天记录，无法证明聊天双方身份，不能证明锦善公司承诺退还款项。请求驳回原告的诉讼请求。被告房雀公司答辩称：1、房雀公司是房屋中介公司，促成原告与锦善公司达成房屋买卖交易，收取的100000元费用是中介服务费，与政府规定的备案价没有关系；2、房雀公司在收取原告的中介费后，达成了原告与锦善公司的交易，中介服务终止，锦善公司所说的两被告的终止协议，指的是整个交易完成后的终止，与本案及原告均无关联，房雀公司从事的是中介服务，收取中介费合理合法。请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提交以下证据：1、《定金合同》三份，证明原告已与开发商签订定金合同后，再另行收取了费用，没有说明中介服务费，双方没有合同、收据，并且在同一案场收取，让原告误以为是房款的一部分。2、《浙江省商品房买卖合同》、《POS签购单》，证明原告与锦善公司合同关系成立及原告前期付款情况。3、《微信聊天记录》，证明原告的购房事宜均由石南负责，原告可以认定该人是锦善公司的销售人员，代表公司承诺返还多收取的钱款。4、《商品房预售方案》（网上公示材料），证明两被告收取了超出备案价部分收取的房款，属不合理的，应予返还。锦善公司质证对证据1、2的真实性认可，对关联性有异议，对于锦善公司收取的认可，对房雀公司收取的不认可，证据3聊天对象不是我公司员工，证据4合同约定的价款与备案价相符，对超出备案价部分锦善公司不知情。房雀公司对证据1、2、4的真实性无异议，能证明房雀公司促成了原告与锦善公司达成了购房协议，房雀公司才收取的中介服务费，原告对100000元超出备案价是明知的，对证据3的真实性不认可，聊天对象的身份不明确，聊天记录不完整，其所承诺的不代表公司。为证明其主张，被告锦善公司向本院提交以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》，证明原、被告间仅存在商品房买卖合同关系，且已履行完毕。2、《中南闻荷府项目商品房分销合同终止协议书补充协议》，证明锦善公司与房雀公司已于2018年9月30日终止分销合同法律关系，同时第四条约定因房雀公司收取电商团购费事宜导致客户投诉或索赔的，由房雀公司自行处理并承担责任。3、《承诺书》（复印件），证明锦善公司一直在积极处理原告投诉问题，并责成房雀公司在2018年11月7日向被告出具了承诺书，承诺若出现客户因团购费事宜投诉或向被告索赔的，由房雀公司自行处理并对损失承担赔偿责任。4、《信访基本情况登记表》（电脑截图）、《关于闻荷府客户投诉电商团购费的函》（复印件），证明收取电商团购费为房雀公司个人行为与锦善公司无关，同时2019年1月4日房雀公司曾经因为收取电商团购费被客户王培报投诉，锦善公司责成房雀公司妥善处理投诉事宜并寄发函件，已尽到督促义务。原告经质证，对证据1、2、3、4的真实性均无异议。房雀公司质证对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4真实性不清楚，与本案无关联。为证明其主张，被告房雀公司向本院提交以下证据：1、《中南闻荷府项目商品房分销合同书》一份，证明房雀公司与锦善公司签订代理包销合同，约定锦善公司委托房雀公司销售中南闻荷府项目商品房。2、《中南闻荷府分销代理协议》九份、《浙江增值税专用发票》一份，证明房雀公司分销中南闻荷府项目商品房，也需支付其他公司佣金。原告质证后无异议。锦善公司对证据1的真实性、合法性予以认可，但合同中约定房雀公司不能以任何名义收取客户钱款，对证据2不知情。本院认证意见：原告提交的证1、2、4，二被告质证后均未提出异议，应属真实，能证明原告购买房屋及在购房合同约定款项之外支付房雀公司100000元的相关事实，本院予以认定；原告提交的证据3，微信聊天对象身份不明，两被告不予认可，本院不予认定。锦善公司提交的证据1与原告提交的证据1一致，本院予以认定，证据2、3的真实性，房雀公司无异议，本院予以认定，证据4系电脑截图或复印件，房雀公司不予认可，真实性难以确定，本院不予认定。房雀公司提交的证据1、2，均为原件，现无足以反驳的相反证据，应属真实，能证明待证事实，本院予以认定。根据以上确认的证据和当事人陈述，本院认定案件事实如下：2018年1月27日，被告锦善公司（甲方）与被告房雀公司（乙方）签订《中南闻荷府项目商品房分销合同》，合同约定甲方委托乙方为中南闻荷府物业在长三角区域进行分销导客，乙方专项进行中介整合及通路建设，以及渠道团队，乙方不得在售楼处2000米范围内进行截客等直拓营销活动；协议对佣金计提方式作了约定，同时约定佣金已包含分销导客费、销售推广费用、乙方工作人员薪资与补贴、税金，乙方考察客户期间的食宿、交通等费用等。后被告房雀公司分别与上海房瑞房地产经纪事务所等订立分销代理协议，开展案涉房屋的销售活动。原告吕茜于2018年7月29日支付被告房雀公司100000元，并与被告锦善公司签订商品房买卖合同，约定购买闻荷府7幢105室房屋，价款为1759764元。本院认为：本案争议焦点在于原告是否有权主张返还已付的款项，就现查明的案件事实看，原告认可所支付的100000元属购房款的一部分，房雀公司主张收取的系服务费，原告与房雀公司间未就服务费的收取签订书面协议，但从签订商品房买卖合同及支付款项的情况看，原告均系在签订商品房买卖合同当天或之前付清款项，可见原告在签订商品房买卖合同时明确知晓该款的存在并自愿支付，认可所支付款项系购房所应支付总价款的一部分，现主张返还，依据不足。故对原告要求返还并支付相应利息的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吕茜的诉讼请求。案件受理费减半收取1170元，由原告吕茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员 诸葛剑虹二〇二〇年十二月二日法官助理 周 晓 芬书 记 员 阮 美 琴如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。