上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18275号原告：韩某某，男，1956年2月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：胡伟宪，上海市华荣律师事务所律师。被告：徐保东，男，1969年1月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐诚侃，上海市华天平律师事务所律师。第三人：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区泖港镇北厍路**。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。原告韩某某与被告徐保东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告韩某某及其委托诉讼代理人胡伟宪、被告委托诉讼代理人贵阳杰到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)作为第三人参加诉讼。本案于2020年11月23日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡伟宪、被告徐保东及其委托诉讼代理人徐诚侃、第三人委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除韩某某与徐保东之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令徐保东支付韩某某违约金人民币69万元。事实与理由：韩某某与徐保东在我爱我家公司居间下，于2020年5月12日签订《不动产买卖居间合同》，约定徐保东将上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给韩某某，房款总额348万元，合同另对房款支付方式、双方违约责任进行约定。嗣后，徐保东在合同履行期间又将涉案房屋出售给他人，损害韩某某合法权益，故诉请解除合同，合同解除时间由法院确定。徐保东辩称：1、同意解除合同，合同解除时间为2020年6月11日。徐保东于2020年6月11日通过中介与韩某某进行协商，在无法实现垫资过桥的情况下，双方当日已就合同解除形成了合意，只是双方就合同解除后果未达成一致意见。2、合同解除原因在于韩某某并未按约支付相应房款，徐保东不存在违约行为，不应承担违约责任。按照合同约定，韩某某应于2020年6月30日(合同中的6月31日系笔误)前支付购房款323万元，但韩某某未按约支付，构成违约。3、徐保东没有一房二卖的主观恶意。截止至2020年6月30日，韩某某已通过其实际行动表明不再愿意履行买卖合同。徐保东将涉案房屋转移登记给案外人的时间为2020年7月2日，已超过韩某某应支付房款的时间。4、徐保东按约于2020年6月30日前涤除涉案房屋上所设抵押登记，徐保东并未违约。如果法院认定徐保东存在违约行为，但因我爱我家公司并未向徐保东提示及告知违约金条款，违约金约定过高，请求法院予以调整。我爱我家公司述称，同意韩某某第一项诉讼请求，部分同意其第二项诉讼请求，其主张69万元违约金过高。合同中并无约定由公司垫资，公司仅提供信息帮助徐保东办理过桥垫资事宜。当时签订合同时也没有约定以韩某某所付房款涤除房屋抵押。本院经审理认定事实如下：2020年5月12日，徐保东(出售方、甲方)、韩某某(购买方、乙方)及我爱我家公司(居间方、丙方)签订《不动产买卖居间合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，乙方向甲方支付定金20万元。合同明确注明涉案房屋设有抵押，抵押权人为上海青浦刺桐红村镇银行股份有限公司，抵押金额为400万元，另有本院司法限制。合同第三条约定成交条件：成交价：348万元，付款方式：【全款】自筹资金：乙方直接向甲方支付计323万元，支付期限：2020年6月31日前(6月31日系笔误，应为6月30日)。交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(如有)、抵押注销(若有)后当日内【最晚不得晚于2020年6月31日(6月31日系笔误，应为6月30日)】共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记手续。交房及尾款：尾款计5万元，甲乙双方协商交房时间为过户当日，对该不动产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方直接向甲方支付尾款。合同第四条第三款约定：若该不动产上有户口，则甲方应于2020年5月30日前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之四向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项可以从尾款中扣除。合同第十一条约定违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同第十六条其他约定：甲乙双方协商一致，甲方348万元净到手，房屋满4年唯一，买进价210万元，税费乙方承担。甲方目前所有的抵押，甲方承诺在过户前自己结清或者我爱我家公司协助过桥垫资。甲方在网签之前撤销查封。甲方保证过户之前产权清晰，否则视为根本性违约。合同另对其他事项作了约定。签订上述合同当日，徐保东出具定金保管确认书，确认同意将定金暂时交付我爱我家公司保管，待过户当日，由出售方取回。经我爱我家公司财务核实，韩某某于2020年5月12日付款时，将我爱我家公司银行账号输错，定金付款失败。我爱我家公司实际并未收到韩某某应当支付的定金20万元。另查明，涉案房屋于2015年10月9日核准登记在徐保东名下，建筑面积142.78平方米；于2016年9月14日核准设定抵押登记，抵押权人上海青浦刺桐红村镇银行股份有限公司，最高债权限额400万元，债权发生期间：2016年9月13日至2019年9月12日；涉案房屋于2019年12月30日因(2019)沪0118民初24249号案件被本院司法查封。还查明，2020年7月2日，徐保东与案外人任国燕、虞忠军就涉案房屋网签《上海市房地产买卖合同》。涉案房屋于2020年7月3日核准登记在任国燕、虞忠军名下。上述查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、不动产买卖居间合同、上海市不动产权证、上海市不动产登记簿、转账汇款单、定金保管确认书、上海市房地产买卖合同、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，韩某某主张：1、2020年6月21日，徐保东仍在与中介协商合同的履行，故并不存在徐保东所述的2020年6月11日已与韩某某就解除合同达成一致意见；2、2020年6月30日前，韩某某有足够的资金支付房款。但根据合同约定，徐保东负有先履行义务，徐保东应先涤除涉案房屋上的抵押和司法限制，并于5月30日前迁出户口，因徐保东未按约履行，为保证交易安全，韩某某未支付后续房款，故韩某某在合同履行过程中不存在过错。3、我爱我家公司积极协助徐保东办理过桥垫资事项，但徐保东不同意垫资方案，并一直拖延涤除房屋抵押及司法限制，在合同履行期限内将涉案房屋出售给他人。4、定金未实际支付并非韩某某所愿。支付定金当日，韩某某系在中介人员陪同下到自助汇款机上进行操作，因眼花输错账号，汇款后韩某某忙于他事，未能及时发现。合同没有对定金未支付后果进行特别约定，韩某某是否实际支付定金既不影响合同履行，也不构成违约。为证明自己的主张，韩某某提供了录音、微信聊天记录、中国银行流水明细、夏阳派出所证明、户籍信息等证据。徐保东对上述证据真实性均无异议，但不认可录音证明内容，认为录音系韩某某委托诉讼代理人对徐保东进行了诱导性问话；对中国银行流水明细，认为韩某某有履行能力不代表其愿意付款；确认户口至今未迁出涉案房屋。我爱我家公司对上述证据中的微信聊天记录真实性无异议，对录音证据不予认可，对银行流水明细、派出所证明、户籍信息真实性由法院核实。徐保东主张：1、涉案房屋存在抵押及司法查封，徐保东为避免房屋被司法拍卖，以低于市场价格予以出售，且在签订合同时已将相关情况告知韩某某，对此，韩某某应承担相应的风险及义务。2、徐保东并没有先履行义务。合同第十六条约定，徐保东办理抵押结清的时间是过户前。实际上，徐保东于2020年6月28日已将抵押结清。3、徐保东另行出售房屋的原因系韩某某已明确表示不愿意支付相应的房款，也不愿意配合徐保东进行过桥垫资。基于法院执行局的要求，徐保东不得不将涉案房屋及时进行处置，徐保东并未因此获得更高的利益，更不存在恶意违约情形。且徐保东在与案外人签订的购房协议中明确约定：由于甲方(徐保东)与我爱我家签订过购房协议，对方承诺2020年6月30日之前全额付款，如付款成功，此购房协议甲方愿意承担违约责任。4、定金合同为实践合同，现查实韩某某未实际支付20万元定金，也未支付后期购房款，即韩某某自始未履行涉案买卖合同。为此，徐保东提供了四段录音、徐保东与案外人签订的购房协议、银行还款记录等证据。韩某某对上述证据中除购房协议外的其余证据真实性均无异议，但对录音证据的证明目的不予认可，认为双方并没有协商一致解除合同；徐保东向银行还款结清抵押后，并未告知韩某某，韩某某无法核实相关情况继续付款；因购房协议无居间方签字确认，对该证据真实性不予认可。我爱我家公司对录音证据合法性不予认可，认为内容也不完整；对购房协议真实性不予认可；对银行还款记录真实性无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，韩某某与徐保东签订的不动产买卖居间合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。韩某某未支付定金，并不影响不动产买卖居间合同的效力。现双方一致同意解除上述买卖合同，本院予以确认。关于合同解除的时间。本院认为：首先，虽徐保东提供的录音证据不尽完整，但其提供的录音证据可以反映出，2020年6月11日，韩某某、徐保东及我爱我家公司就过桥垫资问题进行协商，韩某某与徐保东双方并未就解除合同达成一致意见；其次，根据徐保东与我爱我家公司工作人员的微信聊天记录及通话录音内容，2020年6月11日之后，徐保东仍与我爱我家工作人员就过桥垫资问题进行协商，其目的仍是为了继续履行合同。综上，本院对徐保东主张的合同解除时间为2020年6月11日不予采信。本案第一次庭审中，徐保东表示同意解除合同，故本院以2020年10月9日为合同解除时间。关于双方主张的韩某某之付款义务、徐保东之涤除房屋抵押及司法限制义务是否存在先后履行顺序。本院认为：首先，根据合同约定，韩某某应于2020年6月30日前支付323万元房款，徐保东应于过户前涤除抵押，过户时间不得晚于2020年6月30日。由此可见，合同约定的是双方履行义务截止时间，并无明确约定先后履行顺序。其次，根据在案证据可见，本案房屋买卖合同有别于一般清洁房产买卖合同。韩某某和徐保东都明知只有涤除涉案房屋上的司法限制及银行抵押，合同才能继续履行，故合同约定目前所有的抵押，由徐保东在过户前自己结清或者我爱我家公司协助过桥垫资。根据上述约定，徐保东既可以通过韩某某支付的房款也可以通过过桥垫资方式予以涤除。在徐保东与我爱我家无法就过桥垫资事项协商一致时，徐保东要求韩某某支付房款亦符合合同约定。即便如韩某某主张徐保东未按约将户口从涉案房屋中迁出违反双方合同约定，但该义务作为房屋买卖合同中出售人的从义务，合同中已对违反该约定后果另行作出约定。故韩某某以徐保东未履行先义务而拒绝支付房款无事实和法律依据。徐保东与案外人签署购房协议，并于2020年6月28日涤除抵押，此时仍属韩某某与徐保东合同履行期限，徐保东应当继续履行合同。在双方未对合同进行解除或协商一致情况下，徐保东即与案外人进行涉案房屋交易，显然损害了韩某某合同利益。综上，本院综合双方房屋买卖合同履行情况、合同未能继续履行原因、韩某某未能实际支付定金等因素，确定徐保东赔偿韩某某5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、原告韩某某与被告徐保东签订的《不动产买卖居间合同》于2020年10月9日解除；二、被告徐保东应于本判决生效后十日内赔偿原告韩某某50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,700元，减半收取计5,350元，由原告韩某某负担4,825元，被告徐保东负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年十二月三十一日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。