上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初28626号原告：屠健，男，1963年8月5日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐雯倩，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海璞兴商务信息咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：庞璞，执行董事。委托诉讼代理人：孔繁昊，上海一湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：董瀚月，上海一湃律师事务所律师。原告屠健与被告上海璞兴商务信息咨询有限公司(以下简称璞兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月12日组织双方进行证据交换，并于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告屠健的委托诉讼代理人徐雯倩、被告璞兴公司的委托诉讼代理人孔繁昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屠健向本院提出诉讼请求：1、判令璞兴公司向屠健支付合同提前解除违约金387,770.6元；2、判令璞兴公司向屠健支付因延期交付房屋的占有使用费44,215元(2020年5月1日至2020年5月23日)；3、判令璞兴公司向屠健支付因延期交付的物业费3,993.63元；4、判令璞兴公司向屠健支付墙面修复费用3,000元。事实和理由：2018年4月2日，璞兴公司与上海港沪房地产有限公司(以下简称港沪公司)签订《房屋租赁合同》，约定港沪公司将上海市静安区天目西路XXX号嘉里不夜城第一座2001单元(以下简称系争房屋)出租给璞兴公司，租赁期限为2018年6月9日至2021年6月8日，每月租金29,237元，租金按月支付；璞兴公司擅自退租的，应按提前退租天数的租金的一倍支付违约金。2018年11月26日，港沪公司将系争房屋出售于屠健，当日，港沪公司、屠健及璞兴公司签订《三方协议》，约定由屠健承继系争房屋租赁合同中的所有权利义务。2020年4月14日，璞兴公司与屠健协商，意于2020年4月30日退租。根据双方合同约定，璞兴公司应支付提前解除租赁合同的违约金，但璞兴公司至今未支付。且璞兴公司应将系争房屋恢复原状并通过屠健及物业验收后，向屠健交还系争房屋。直至2020年5月13日，系争房屋所在物业公司对系争房屋进行消防及电路安全验收时，系争房屋地面线孔仍未填平、破损地毯未拆除、屋顶石棉板破损、隔间建材未撤出、墙面及玻璃logo未清理。屠健再次通知璞兴公司及时按约将系争房屋恢复原状。2020年5月23日，系争房屋仍有一面墙面尚未恢复。为减少双方损失，屠健于当日修改系争房屋进门密码，并修复尚未恢复原状的墙面。但璞兴公司至今仍未按合同约定支付违约金、墙面修复费及占有使用费、物业费，故屠健起诉要求判如诉请。诉讼过程中，屠健撤回了第3项诉请。璞兴公司辩称，不同意屠健的诉讼请求。认为，双方之间的合同系协商一致解除，不适用违约责任。即使适用，现屠健提出的违约金标准也过高了。双方合同于2020年4月30日解除，并约定现状返还，故不存在修复费用。即使存在，则屠健没收的璞兴公司支付的保证金亦足以涵盖全部损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月2日，港沪公司(甲方)与璞兴公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由璞兴公司承租系争房屋，面积192.24平方米，租赁期限为2018年6月9日至2021年6月8日，每月租金29,237元，每月1日前支付，保证金103,859.16元。合同并约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍标准支付占用期间的使用费。租赁期满，或因其他原因终止本合同时，乙方若不予拆除其增设的设施和设备的，甲方有权但无义务自行或委托第三方拆除前述设施和设备，由此产生的费用均由乙方承担，并在拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按合同约定收取占用使用费，若实际损失超过占用使用费的，乙方应赔偿实际损失。退房标准：在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方须将该房屋按嘉里不夜城第一座办公大楼之标准恢复原状后退还甲方，包括但不限于：……9.装修：拆除单元内一切内部装修、设施和隔断。合同签订后，双方均按约履行合同。2018年11月26日，港沪公司、屠健及璞兴公司签订《三方协议》，约定由屠健承继系争房屋租赁合同中的所有权利义务。2020年4月14日，璞兴公司与屠健协商，意于2020年4月30日退租，并经屠健同意。2020年5月23日，屠健收回系争房屋，璞兴公司仍有部分墙面、地面未恢复，屋内有少量已打包物品未搬出。现屠健以璞兴公司未按合同约定支付违约金、墙面修复费及占有使用费为由，起诉要求判如诉请。审理中，双方当事人一致确认，双方之间的租赁合同于2020年4月30日解除，璞兴公司的租金亦已支付至2020年4月30日，双方一致同意系争房屋的收尾恢复原状费用由璞兴公司按1,000元计付于屠健。另外，璞兴公司表示，其支付的保证金103,859.16元，同意屠健不再返还，用于赔偿屠健的损失。本院认为，屠健与璞兴公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人协商一致，双方合同于2020年4月30日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，璞兴公司返还的系争房屋仍有部分未恢复原状，现双方一致同意收尾的恢复原状费用由璞兴公司按1,000元计付于屠健，于法无悖，本院对此予以准许。对于屠健主张璞兴公司按剩余租期的租金387,770.6元的金额支付解除合同违约金的诉请，根据双方合同约定。璞兴公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向屠健支付违约金。现璞兴公司辩称该违约金标准过高，请求予以调整。根据本案查明的事实，双方剩余租期还有一年多的时间，现屠健主张剩余租期租金金额的违约金387,770.6元，确实过分高于因屠健解除合同造成的损失，故璞兴公司该项辩称于法有据，本院予以采纳，酌定璞兴公司应向屠健支付解除合同违约金103,859.16元。双方合同解除后，屠健理应向璞兴公司返还保证金，结合璞兴公司已同意屠健不予返还保证金作为给予屠健的赔偿，且屠健亦未返还保证金的事实，本院确认璞兴公司支付的保证金103,859.16元，不予返还，用以冲抵璞兴公司理应支付的解除合同违约金。双方合同2020年4月30日解除后，合同双方均应积极履行交接房屋的义务。璞兴公司在恢复原状义务上确有瑕疵，对房屋正常使用造成了一定影响，但该影响并不足以导致房屋丧失主要功能，且屠健亦负有义务在合理时间内收房防止损失的扩大。现双方未能及时交接房屋，客观上造成了房屋使用费的损失，对此双方均负有责任。综合考虑双方各自因素对损失大小的影响，本院酌定璞兴公司应分担的占有使用费为11,207元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海璞兴商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告屠健支付违约金103,859.16元(以被告上海璞兴商务信息咨询有限公司支付的保证金折抵)；二、被告上海璞兴商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告屠健支付占有使用费11,207元；三、被告上海璞兴商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告屠健修复费1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,884.69元，由原告屠健负担5,284.69元，被告上海璞兴商务信息咨询有限公司负担2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二〇年十二月二十三日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……