四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17805号 上诉人（原审原告）：李蓉，女，1971年12月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵文凤，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川经都置业有限公司，住所地：成都市都江堰市玉堂镇白玉社区鑫玉大道白玉路**。 法定代表人：刘建忠，董事长。 委托诉讼代理人：王长龙，男，公司员工。 上诉人李蓉因与被上诉人四川经都置业有限公司（以下简称经都公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 李蓉上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院作出的（2020）川0181民初2405号民事判决书，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费、保全费等由经都公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.李蓉与经都公司签订《商品房认购协议》载明，认购人同意从签订商品房认购协议之日起7个工作日，到售楼部与出卖人签订商品房买卖合同及其他相关补充协议和附件。李蓉多次到售楼部要求签订合同时，售楼部却以系统损坏、打印不出来、要求李蓉把三套房款总价交清后再签订合同。因李蓉资金不能一次性到位，遂要求经都公司宽限时间交房款，一审法院借以李蓉没有相关证据证明这一事实不予认可，但根据常识该证据并不保存在李蓉处，一审庭审中经都公司亦陈述没有签订商品房预售合同的原因是李蓉未交清三套房款总价。但原审法官向经都公司释明这么说就要承担违约责任，于是一审庭审记录时删除该陈述。2.李蓉提供的票据中明确显示2019年6月1日签订认购协议，2019年6月16日、2019年10月31日，李蓉均前往经都公司通过刷POS机缴纳房款，但经都公司仍未要求与李蓉签订商品房预售合同，而是通过其销售人员在2019年7月9日用微信向李蓉发送了《签署商品房买卖合同催告函》的图片，该行为并不能代表经都公司向李蓉行使了签署合同的催告，也不能证明向李蓉提供了商品房买卖合同，故是经都公司未按约定与李蓉及时签订《商品房买卖合同》。2020年3月李蓉要求退回房款，但经都公司以李蓉需要给付每套房50000元的违约金为由才同意退回房款。二、1.直到2020年5月，双方均未根据《商品房认购协议》约定于2019年6月11日签订商品房预售合同，应该认购协议已于2019年6月11日终止。2.《商品房认购协议》系预约合同，双方从未正式建立商品房买卖合同关系，商品房买卖合同系要式合同，必须以书面达成，双方签订定购协议的目的系为将来签订正式买卖合同。根据司法解释以及《商品房销售管理办法》的规定，经都公司应在未签订商品房预售合同、预约合同终止的情况下，全部返还李蓉定金以及购房款。三、一审判决结果将会导致预约合同无法解除，商品房预售合同无法签订的僵局出现。李蓉在起诉以及一审法院向经都公司送达起诉文书和证据时均明确要求解除《商品房认购协议》，并无继续签订商品房预售合同的意思表示。《商品房认购协议》属于预约合同，具有定金担保的作用，一审法院应当查明原因并选用定金罚则处理本案，而不是驳回李蓉要求解除认购协议的请求。李蓉支付定金和房款的行为也仅仅是履行《商品房认购协议》的义务，法律规定在没有其他证据或者约定的情形之下，亦不能认定本约合同成立与生效。四、在《商品房认购协议》签订的合同目的不能实现的情况下，应当解除协议，尊重当事人的真实意思表示。商品房买卖合同交易习惯以及房地产行业交易惯例，商品房预约合同实际上是给双方一个退出的机会，李蓉所认购的房屋并未备案，也未实际交付，预约合同解除并未对经都公司造成经济损失。如果强制履行未正式签订的商品房预售合同，则会对李蓉造成巨大损失，因案涉房屋目前并未竣工验收，存在工程整改、经都公司资金链断裂烂尾风险、无法按期交房的客观真实情况，对于具体交房日期并不确定，诸多因素表明案涉房屋没有购买和居住的价值。案涉房屋在一审法院也因交房时间、质量问题等存在大量司法诉讼案件。继续履行明显不具备可行性，同时也丧失我国商品房交易活动中预约合同设立的根本目的。双方之间仅成立预约合同关系，未来交易行为不是直接受预约合同的约束，而应受本约合同的约束。认购协议约定以商业贷款方式付款，但经都公司要求对其中一套支付首付款5成，一套全款支付，否则不签订合同，2019年6月16日交了一笔房款后，经都公司又要求三套房屋全部付清房款才签订合同。2019年10月18日李蓉与销售人员陈晓燕的聊天记录中，陈晓燕明确提出房款必须月底付清，2019年12月23日的微信聊天记录中要求将剩余房款1235000元一次性付清，2020年8月21日的聊天记录也要求付清房款，事实证明是经都公司要求一次性付清房款才导致合同不能签订，未签订合同的原因是经都公司，经都公司应承担双倍返还定金、退还购房款的责任。 经都公司辩称，经都公司不存在故意不与李蓉签订商品房买卖合同的行为，经都公司销售人员多次催促李蓉签订合同，在2019年7月9日向对方发出了签署商品房买卖合同的函件，其中提到了签订商品房买卖合同及补齐款项。关于商品房认购协议中提到的付款方式是商业贷款，后面是李蓉主动提出要全款支付，所以才没有办理贷款。且在后期实际交款的行为，出卖人已按约定收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。且经都公司在发出催告函至今的态度是只要李蓉来办理手续，经都公司均会与其签订商品房买卖合同。 李蓉向一审法院提出的诉讼请求：1.解除李蓉与经都公司签订的《商品房认购协议》，经都公司返还购房款375000元，并支付利息损失（以375000元为基数从2019年7月13日至付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2.经都公司返还定金10000元；3.经都公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。 一审法院认定事实：一、2019年6月1日，李蓉与经都公司签订了《商品房认购协议》，该协议约定经都公司将所开发的位于都江堰市××镇××路××号的“青城山国际度假社区一豪雅青城”项目中第房出售给李蓉，预测绘建筑面积约42.56平方米，商品房销售总价382772元，实际优惠价380000元。协议签订后，李蓉向经都公司支付了5000元定金，并在2019年10月31日付清了全部购房合计380000元。二、李蓉以多次要求经都公司签订《商品房买卖合同》，但其拒不签订，故于2020年7月1日将经都公司诉至一审法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为经都公司是否存在不按约定给李蓉及时签订《商品房买卖合同》的事实。李蓉虽然提出自己找过经都公司要求签订《商品房买卖合同》，经都公司说系统坏了，打印不出来，让李蓉把房款交清后再签订合同，但是，李蓉没有证据证明以上事实。李蓉虽然没有及时与经都公司签订商品房买卖合同，但在2019年10月31日付清了购房款380000元，经都公司也收取该购房款并认可李蓉的购房行为，本案中，也没有出现导致双方无法实现合同目的的情形，故双方均应继续履行合同。 经都公司为证明主动催告李蓉签署商品房买卖合同向一审法庭提交了2019年7月9日出具的《签署商品房买卖合同的催告函》，该催告函的内容系经都公司要求李蓉于2019年7月9日前到经都公司就涉案的号房和号房签订合同的书面通知。李蓉一审当庭认可公司售楼人员陈晓燕在2019年7月10日确实在微信上向李蓉发过该催告函，但因李蓉资金困难和亲人生病，未能在约定的时间内和经都公司签订《商品房买卖合同》。虽然催告函的内容没有涉及本案中1涉案房屋，但是，因为李蓉同一天与经都公司签订了三套房屋的《商品房认购协议》，而李蓉均没有按经都公司催告函中要求的时间去签订合同，李蓉诉称经都公司拒不与其签订《商品房买卖合同》与一审法院查明的事实不符，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对李蓉的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回李蓉的诉讼请求。案件受理费减半收取3596元，诉前保全费2420元，均由李蓉负担。 二审中，李蓉向本院提交经都公司的置业顾问陈晓燕与李蓉的聊天记录一份，拟证明从认购协议签署开始李蓉多次要求签订合同，但因双方对付款条件没有达成一致，所以没有签合同。经都公司发表质证意见称，证据中没有显示经都公司故意不与李蓉签订合同的行为，且李蓉也多次提到等资金和时间好了之后再来办理手续。对李蓉提交的上述证据，本院将结合案件事实和其他证据予以综合认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李蓉与经都公司签订的商品房认购协议是否应予解除？对此，本院评述如下： 李蓉与经都公司所签《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。虽然李蓉主张经都公司在约定的签约时间内拒绝与其签订正式的房屋买卖合同，但在约定期限内未能成功签署正式合同的情况下，李蓉仍然于2019年6月16日、2019年10月31日向经都公司支付房款，经都公司也于7月10日正式发函催告李蓉签署合同，上述行为表明，李蓉与经都公司均承认并接受合同延期签署的事实。 李蓉与经都公司签订的《商品房认购协议》对交易房屋的位置、面积、价款进行了明确具体的约定，虽然双方当事人之间对房屋交付条件、时间、配套设施、产权登记及面积差异处理、税费等事宜未达成一致，但李蓉已足额支付房款，经都公司也接受了购房款，双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定、事实上也履行了买卖法律关系的主要权利义务，且房屋买卖法律关系未约定内容可以通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救、不存在法律或者事实上的履行障碍的情况下，虽然双方当事人尚未签署书面的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”、第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，应当认定认定李蓉与经都公司之间形成了事实上的商品房买卖合同关系。由于，李蓉与经都公司之间形成了事实上的商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，李蓉与经都公司所签《商品房认购协议》因商品房买卖合同关系已经事实上成立而权利义务终止，故李蓉要求解除权利义务已经终止的《商品房认购协议》的理由不成立，本院不予支持。 由于李蓉要求解除《商品房认购协议》的理由不成立，其主张返还定金的理由亦不成立，本院不予支持。 综上，李蓉的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，虽然表述的理由不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7192元，由李蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  廖成春 书 记 员  杨珍梅