重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7679号上诉人（原审被告）：梁建波，男，汉族，1992年4月22日生，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审被告）：周念，女，汉族，1994年1月28日生，住重庆市开县。二上诉人共同委托代理人：郭青陈，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢申东，男，汉族，1963年9月22日生，住重庆市合川区。委托代理人：李爽，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审第三人:重庆佳家汇置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路****，统一社会信用代码915001073395229679。法定代表人：汪建林，该公司执行董事兼总经理。上诉人梁建波、周念因与被上诉人谢申东，原审第三人重庆佳家汇置业顾问有限公司（以下简称佳家汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2019年12月20日作出（2018）渝0107民初20205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。梁建波、周念上诉请求：请求撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初20205号民事判决的第二、三项，改判驳回被上诉人的该两项诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：被上诉人违约在先，且是根本违约，上诉人不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。被上诉人谢申东答辩，原审法院判决正确，应予以维持。谢申东一审诉讼请求：解除原、被告与第三人在2018年5月3日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二被告向原告支付违约金19.5万元；二被告支付原告中介费1万元；二被告返还定金2万元；本案诉讼费保全费由被告承担。一审法院审理查明，2018年5月13日，谢申东（乙方）、梁建波（甲方）、周念（甲方）与第三人佳家汇公司（丙方）签订0000300号《房屋买卖合同》。约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡白马凼号房屋，该房屋建筑面积84.58平方米，成交总价130万元，该房屋产权变更时产生的相关费用由乙方承担，三方签订本合同当日，乙方须向丙方缴纳中介服务费1万元；付款方式为按揭付款，乙方于2018年5月13日支付定金2万元，乙方于办理过户当日支付该房屋的购房首付款77万元，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款；甲乙双方应在签订本合同5天内提交真实完整的贷款所需资料以及付清办理按揭贷款所需费用；甲乙双方约定在2018年7月15日之前办理产权过户手续；乙方委托丙方向银行贷款50万元，乙方须向丙方缴纳按揭服务费3000元，于签订合同当日支付丙方；甲方于合同签订之日将房屋权属证明原件交与丙方托管，并承诺于银行放款后5日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交与乙方，甲乙双方自行办理水电气等过户手续及相关费用的交接事宜；如因甲方原因（包括但不限于另行出售该房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本合同不能履行，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价15%作为违约金，并向丙方支付房屋实际成交价15%作为中介服务费；如因乙方原因（包括但不限于购买意图改变、延误付款、不履行合同约定等）导致本合同不能履行，视为乙方违约，乙方应向甲方支付房屋实际成交价15%作为违约金，并向丙方支付房屋实际成交价的15%作为中介服务费；甲方有义务配合乙方办理贷款手续并提供相关资料，贷款过程中乙方提出终止贷款，则乙方必须补齐所差房款，继续履行该合同，已交贷款服务费不予退还，甲乙双方必须保证所提供材料完整、真实、如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，由违约方负责，甲乙双方必须按照约定按时到指定银行办理按揭手续，否则贷款延期责任由违约方承担；乙方承诺银行无贷款及不良记录，该房屋解押款由乙方支付，乙方于接房当日支付1万元给甲方；合同在履行中发生了争议，三方应采取协商的方式解决，协商不成可向丙方所在地法院起诉。合同签订后，原告支付20000元定金给被告，支付第三人10000元中介费及3000元按揭服务费。因涉案房屋在银行设有抵押，被告口头告知原告解押款需40余万元，2018年6月24日、25日，原告在其自身银行账户内存入50余万元，原告陈述存入款项系用于解押。双方确认解押还款时间由第三人确认，第三人先联系银行，在银行通知可提前还款后，第三人再通知原被告双方。第三人通知原被告双方在2018年7月4日前往银行办理还款解押事宜，但由于被告不配合，故未能提前还款办理解押，被告陈述系因原告未能提供申请按揭贷款通过的证据，故未配合提前还款。2018年7月18日，原告与厦门银行股份有限公司重庆分行签订借款合同贷款50万元购买涉案房屋，但被告未将涉案房屋过户至原告名下，银行无法设立抵押，故银行未实际放款。因各方所签《房屋买卖合同》中未约定原告申请按揭贷款通过后再办理还款解押，被告认为其交易存在风险，要求签订补充协议，如不签订补充协议，被告不同意办理提前还款解押。2018年7月4日，提前还款解押未果后，双方未能就补充协议协商一致，合同未能继续履行。2018年7月4日，被告通过手机短信通知原告及第三人，载明：“鉴于你们今日和之前的言行，我们认为你们中介和买方没有任何诚意解决问题，若不能签订补充协议解决合同中约定的重要事项，继续履行合同将可能导致买卖双方遭受重大损失，同时我方也为了及时销售该房屋而再另行购房，故我们明确告诉你们中介及买方，我们决定终止房屋（九龙坡区白马凼号）买卖合同”，原告和第三人均予以拒绝。2017年7月6日，被告向原告及第三人发出《律师函》，载明：合同签订后，原告没有按照合同约定提交资料，导致合同履行拖延，致使被告不能正常办理解押手续，加之合同内容缺少未能办理按揭后合同如何履行的重要约定，双方无法协商签订补充协议，致使合同无法继续有效履行，鉴于此，被告已于2018年7月4日电话、微信、短信同时解除三方签订的《房屋买卖合同》，现再次通知你方确认解除该《房屋买卖合同》的事实。原告陈述未收到该律师函，第三人陈述收到该函。2018年7月11日，被告拟定了补充协议发送给原告，该协议要求原告女儿为合同履行承担连带保证责任，但原告未签订该补充协议，被告陈述其已在2018年7月6日行使了单方合同解除权，该补充协议是基于双方愿意签订补充协议的前提下对原合同的恢复履行。同日，原告也将自行拟定的补充协议发送给被告，原告的补充协议载明，若银行拒绝贷款，从银行拒绝之日起40日内原告自筹资金完成尾款50万元的支付，但被告未签订该补充协议。2018年7月16日，原告向被告发出《律师函》，载明：合同签订后，原告按照约定提交了办理贷款所需资料，并将解押款50余万元单独存进了新开户的厦门银行账户，2017年6月20日后，被告贷款银行重庆农村商业银行通知代办中介公司可以申请还款解押，2018年6月21日，中介公司和原告向你发出向银行申请提前还款以便于房屋解押和过户的请求，但被告以必须签订补充协议为由拒绝办理，并于2018年7月4日短信通知原告单方解除合同，原告不同意解除合同并对此联系被告协商合同履行的相关事宜，但被告一直未置可否，时至今日，由于被告原因导致未在合同约定的期限内办理过户登记，被告已严重违约，现原告向被告提出要求，在收到函后3日内继续按照《房屋买卖合同》约定履行解押过户的义务，若不同意继续履行，在收到函后3日内退还定金2万元并支付违约金19.5万元后《房屋买卖合同》解除。2018年7月17日，被告作出《律师函回复》回复原告，载明：合同签订后，原告没有按照合同约定提交资料，导致合同履行拖延，致使被告不能正常办理解押手续，加之合同内容缺少未能办理按揭后合同如何履行的重要约定，双方无法协商签订补充协议，致使合同无法继续有效履行，鉴于此，被告已于2018年7月4日电话、微信、短信同时解除三方签订的《房屋买卖合同》，现再次通知你方确认解除该《房屋买卖合同》的事实，后双方在2018年7月10日协商补充协议一事，但原告不同意而导致补充协议未能签订，未能恢复《房屋买卖合同》的履行。另查明，被告2018年10月13日收到一审法院邮寄送达的起诉状副本等诉讼材料。审理中，经向原告示明，原告请求被告支付原告中介费1万元应为原告的实际损失，在原告请求了违约金的情况下，要求原告就违约金请求及赔偿损失请求择一选择，原告选择违约金请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同应为合法有效。原被告双方之间的房屋买卖关系合法有效，对双方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。合同签订后，原告积极准备履约，并已准备了解押款项，2018年7月4日，第三人通知原被告双方前往银行办理提前还款解押，被告以双方合同中未约定“未能办理按揭后合同如何履行”为由拒绝履行自身义务，拒不配合办理提前还款解押，在同日以相同理由通知原告及第三人终止合同，并在2018年7月6日以《律师函》书面通知解除合同。双方在后续的协商中，2018年7月11日，各自拟定了补充协议，虽补充协议未能实际签订，但原告在其拟定的补充协议中明确载明若无法得到银行按揭，原告自筹资金完成尾款的支付，由此可见，原告就被告所要求的合同中需明确“未能办理按揭后合同如何履行”的内容进行了意思表示，但经原告在2018年7月16日发出《律师函》催告被告继续履行合同，被告复函中仍坚持认为其已行使合同解除权致使合同于2018年7月4日解除。双方合同约定，若履行中发生争议，应当协商一致解决，协商不成可向法院起诉，双方合同中并未约定若不能达成补充协议则合同解除，故被告以此为由解除合同无事实依据，被告不因双方未能达成补充协议而享有合同解除权，且原告在后续的协商中就被告认为合同中应约定之事项进行了明确的意思表示，双方合同能够继续履行，经原告催告后被告仍明确表示其已解除合同，拒不履行合同义务，被告的行为构成了根本违约，原告可以据此请求解除合同。合同解除的时间以原告解除合同的意思表示送达至被告时为准，原告解除合同的意思表示载于《增加诉讼请求申请书》，一审法院于2018年10月13日送达至被告，故合同解除时为2018年10月13日。因被告根本违约致合同解除，被告应依合同约定承担违约金，合同约定如因甲方原因（包括但不限于另行出售该房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本合同不能履行，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价15%作为违约金。被告辩称违约金标准过高，该违约金标准系双方真实意思表示，当事人应当对违约的后果应当有充分的认识，再结合重庆市房地产市场行情，对违约金不予调整，故被告因承担违约金195000元（1300000元*15%）。被告愿意返还原告已付定金2万元，予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决:一、确认原告谢申东与被告梁建波、周念、第三人重庆佳家汇置业顾问有限公司在2018年5月3日签订的编号为号《房屋买卖合同》中原告谢申东与被告梁建波、周念的房屋买卖关系于2018年10月13日解除;二、被告梁建波、周念在本判决生效后10日内支付原告谢申东违约金195000元；三、被告梁建波、周念在本判决生效后10日内返还原告谢申东定金20000元；四、驳回原告谢申东的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费9263元，保全费1670元，由原告谢申东负担133元，被告梁建波、周念负担10800元。二审审理中，上诉人举示了录音证据及银行公示单，拟证明被上诉人违约在先，上诉人不存在任何违约行为。被上诉人质证后认为，以上证据不属于新证据，且具体的义务应该以银行的答复为准，以上证据不能证明被上诉人拒绝支付解押款及存在违约行为。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，二审的争议焦点为上诉人是否应当承担合同约定的解约违约金。本案谢申东与梁建波、周念及原审第三人佳家汇公司签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。合同各方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。支付购房款属于房屋买卖合同中购房人的主要义务，本案《房屋买卖合同》约定谢申东于2018年5月13日支付定金2万元，于办理过户当日支付该房屋的购房首付款77万元，剩余房款由谢申东委托佳家汇公司向银行申请按揭贷款。鉴于合同并未对谢申东向银行申请按揭贷款的办理期限进行约定，也未约定银行如果未能通过谢申东的按揭贷款时谢申东的其他付款方式及时限，故谢申东与梁建波、周念在履行《房屋买卖合同》过程中为此发生争执。合议庭注意到，梁建波、周念于2018年7月11日拟定了补充协议发送给谢申东，谢申东也于同日将自行拟定的补充协议版本发送给梁建波、周念，但双方均不认可对方的补充协议版本内容。由此，双方虽均有继续推动合同履行的真实意愿，但双方未能就合同约定不明的内容协商一致，谢申东此后向法院起诉请求解除合同，其解除合同的意思表示载于《增加诉讼请求申请书》，一审法院于2018年10月13日送达梁建波、周念，梁建波、周念同意解除合同，故合同解除时间确定为2018年10月13日。鉴于本案合同的解除系因合同约定不明且双方未能就合同约定不明的内容继续协商一致，一审认定梁建波、周念拒不履行合同义务构成根本违约的依据不足，一审判决梁建波、周念承担合同约定的解约违约金应予纠正。综上，上诉人提出其不应承担合同约定的解约违约金的上诉意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初20205号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初20205号民事判决第二、四项；三、驳回谢申东的诉讼请求。一审案件受理费9263元、保全费1670元，由谢申东负担6700元，梁建波、周念负担4233元；二审案件受理费4525元由谢申东负担（其中一审案件受理费9263元、保全费1670元系谢申东预缴，二审案件受理费4525元系梁建波、周念预缴，一、二审诉讼费用的分担经品迭后，谢申东还应支付梁建波、周念292元，此款限谢申东在本判决生效后10日内直接支付给梁建波、周念）。本判决为终审判决。审判长  张泽兵审判员  江信红审判员  邓方彬二〇二〇年十二月十五日书记员  黄 倩