河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民再44号原审原告（原审反诉被告）：梁海丽，女，生于1970年3月15日，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：河南金恒基地产发展有限公司，住所地：中牟县商都大街南金帝城，统一社会信用代码91410122785070462U。法定代表人：马全林，总经理。委托诉讼代理人：马全国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。原审原告（原审反诉被告）梁海丽与原审被告（原审反诉原告）河南金恒基地产发展有限公司（以下简称金恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2011）牟民初字第1557号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2020年10月14日作出（2020）豫0122民监36号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告梁海丽及委托诉讼代理人药东虎，原审被告金恒基公司委托诉讼代理人马全国、董鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告（原审反诉被告）梁海丽向本院提出再审请求：第一，要求撤销原判，改判金恒基公司继续履行与梁海丽签订的案涉合同并接收梁海丽的购房余款162,000元；第二，请求法院判令金恒基公司向梁海丽交付涉案位于中牟县××城区××东××单元××东户的商品房；第三，请求法院判令金恒基公司向梁海丽支付逾期交房违约金（自2007年12月2日起计算至实际交付之日止，每日按35.326元计算）；第四，要求驳回金恒基公司的反诉请求。事实和理由同原审起诉状。原审被告（原审反诉原告）金恒基公司辩称，金恒基公司同意本院启动再审程序，请求贵院撤销原审判决结果，判决驳回梁海丽在本诉中的诉讼请求，支持金恒基公司的反诉请求。梁海丽与金恒基公司之间的房屋买卖合同已于2011年3月18日解除，梁海丽应向金恒基公司支付相应的违约金。事实与理由同原审反诉状。梁海丽原审向本院起诉请求：1．依法判令金恒基公司继续履行与梁海丽签订的《房屋买卖合同》并接收梁海丽购房余款人民币162,000元；2．金恒基公司立即向梁海丽交付位于中牟县××城区××东××单元××东号的商品房；3．金恒基公司向梁海丽支付逾期交付房屋违约金（自2007年12月2日起算至实际交房之日止）；4．金恒基公司承担本案的诉讼费用。金恒基公司原审反诉请求：要求梁海丽支付金恒基公司逾期付款违约金3,240元。本院原审认定案件事实：2006年12月11日，梁海丽与金恒基公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定梁海丽购买金恒基公司位于中牟县××城区××东××单元××东号房××套，房屋价格为232,652元，付款方式为买受人于签约当日付清房款首付款70,652元，余款162,000元以银行按揭方式付清。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人采用银行按揭或公积金贷款购房的，应按出卖人要求的日期办理有关手续及交纳相关费用，因买受人的责任造成逾期不能办理的，视为买受人逾期付款，按本条第一款执行。出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对规划、设计变更，交接，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，产权登记，保修责任等事项进行了约定。梁海丽向金恒基公司支付了购房首付款70,652元，下余房款162,000元自2006年签订合同至今尚未能办理银行按揭手续，金恒基公司称是因梁海丽所提供的按揭手续银行提出质疑未能审批，银行及金恒基公司与梁海丽多次联系，梁海丽未予处理；梁海丽称银行及金恒基公司未通知过梁海丽补充相关手续，未能办理按揭是因金恒基公司未尽到通知、协助义务。2011年3月14日，梁海丽向金恒基公司发出“关于要求提供银行账号为付清购房余款之用的函”1份，要求下余房款16.2万元不再办理按揭，由梁海丽直接向金恒基公司支付。同年3月16日，金恒基公司接到梁海丽的函件。2011年3月18日，金恒基公司向梁海丽发出“解除购房合同函”1份，提出银行与金恒基公司多次通知梁海丽到银行补充办理按揭手续，梁海丽不予配合，至今未按合同约定履行义务，故要求与梁海丽解除合同，并承担合同违约金。梁海丽收到解除函后，于2011年4月2日向金恒基公司发出“关于要求继续履行购房合同的函”1份，表示金恒基公司无权单方解除购房合同，要求金恒基公司提供支付购房余款的账号，履行合同义务，该函于同年4月5日送达金恒基公司。双方为此发生纠纷，梁海丽诉至本院，金恒基公司提起反诉。本院原审认为：梁海丽与金恒基公司于2006年11月30日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于梁海丽要求金恒基公司继续履行《房屋买卖合同》并接收梁海丽购房余款人民币162000元及金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的问题。分析认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在庭审过程中，金恒基公司称在2007年6、7月份时即发现梁海丽所提供的手续无法办理按揭，但至2011年3月18日金恒基公司才向梁海丽提出要求解除合同，已超过法律所规定的行使解除权的期间，故金恒基公司的合同解除权因逾期未行使，已经消灭。因此，金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的理由不当，本院不予认定，双方仍应按合同约定履行相应的义务。本院对梁海丽要求金恒基公司继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，但梁海丽要求金恒基公司接收下余房款162,000元，系对原合同约定以银行按揭付款方式的变更，需由合同当事人协商一致，方可变更，因双方对此并无协商一致，故梁海丽的该项请求，本院不予支持。关于梁海丽要求金恒基公司立即交付位于中牟县××城区××东××单元××东号的商品房问题。本院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因梁海丽仅向金恒基公司支付了购房首付款，自双方签订合同之日起至今尚未按合同约定付清下余房款，且双方未对付清下余房款及交付房屋的先后顺序有明确约定，根据相关法律规定及交易习惯，双方应当同时履行。因此，梁海丽在未履行付清房款义务的前提下要求金恒基公司交付房屋，理由不当，梁海丽的该项请求，本院不予支持。关于梁海丽要求金恒基公司支付逾期交付房屋违约金的问题。因金恒基公司未向梁海丽交房是因梁海丽未向金恒基公司履行付清房款的义务，且梁海丽未提供证据证实金恒基公司为恶意违约，故梁海丽的该项主张，本院亦不予支持。关于金恒基公司要求梁海丽支付违约金的问题。分析认为，金恒基公司以双方合同约定付款“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”为依据向梁海丽主张违约金3,240元（162000×2%），因本案中金恒基公司未在法定的期间内行使解除权，双方合同并未解除，故金恒基公司据此向梁海丽主张支付违约金3,240元，理由不当，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第七十七条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金恒基公司继续履行与梁海丽于2006年12月11日所签订的《商品房买卖合同》（编号为：GF－2000－0171）；二、驳回梁海丽的其他诉讼请求；三、驳回金恒基公司的反诉请求。案件受理费八百七十九元，由梁海丽负担四百七十九元，由金恒基公司负担四百元；反诉费二十五元，由金恒基公司负担。本院再审查明的事实与原审一致。另查明：案涉房屋已建成，仍在金恒基公司控制下。本院再审认为：梁海丽与金恒基公司2006年12月11日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容合法，形式合法，且不违反相关法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力依法予以确认。（一）关于金恒基公司2011年3月18日向梁海丽发出《解除购房合同函》是否符合解除权的行使条件，能否解除案涉合同。1．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在庭审过程中，金恒基公司称在2007年6、7月份时即发现梁海丽所提供的手续无法办理按揭，但至2011年3月18日金恒基公司才向梁海丽提出要求解除合同，已超过法律规定的行使解除权的期间，故金恒基公司的合同解除权因逾期未行使，已经消灭。因此，金恒基公司主张梁海丽、金恒基公司之间的《房屋买卖合同》已解除的理由不当，本院不予认定，双方仍应按合同约定继续履行于2006年12月11日所签订的《商品房买卖合同》（编号为：GF－2000－0171）的相应义务。原审认定正确。（二）关于梁海丽要求金恒基公司接收下余购房余款162,000元的问题。经查，双方在合同中约定，下余购房款为按揭贷款，但梁海丽主动要求以现金方式直接支付下余购房款，该支付方式更方便、快捷，更能维护金恒基公司的权益，实现金恒基公司的合同目的，金恒基公司应予接收。原审判决不予支持错误，应予纠正。（三）关于原告要求被告交付案涉房屋的问题。案涉房屋早已建成多年，梁海丽主动要求现金支付下余购房尾款，在购房尾款结清后，金恒基公司应将案涉房屋交付梁海丽，原审该项请求应予支持。（四）关于梁海丽要求支付逾期交房违约金及金恒基公司要求梁海丽支付逾期付款违约金的问题。经查，案涉合同并未对交付房屋及支付下余购房款的先后顺序有约定，应视为同时履行。因金恒基公司未向梁海丽交房是因梁海丽未向金恒基公司履行付清房款的义务，即使金恒基公司未提供收款账户，梁海丽也未向相关单位申请提存下余未付房款，故其要求金恒基公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。因本案中金恒基公司未在法定的期间内行使解除权，双方合同并未解除，故金恒基公司依据双方合同解除而向梁海丽主张支付违约金3,240元，理由不当，本院不予支持。综上，原审判决部分错误，判词不明确，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2011）牟民初字第1557号民事判决第二项、第三项，即驳回原审原告梁海丽及原审反诉原告河南金恒基地产发展有限公司的其他诉讼请求；二、撤销本院（2011）牟民初字第1557号民事判决第一项；三、原审原告梁海丽于本判决生效之日起十日内支付原审被告河南金恒基地产发展有限公司购房款162,000元（该款直接支付至该公司账户，户名：河南金恒基地产发展有限公司，账号：17×××57，开户行：中国工商银行中牟支行）；四、原审被告河南金恒基地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于中牟县新城区学苑路金帝城一期九幢东一单元四层东号的商品房交付给原审原告梁海丽。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费879元，由原审原告梁海丽负担479元，由原审被告河南金恒基地产发展有限公司负担400元；反诉案件受理费25元，由原审反诉原告河南金恒基地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验。审 判 长  陈丽娟人民陪审员  田现力人民陪审员  吴学勇二〇二〇年十二月二十四日法官助理轩璐莹书记员张珂