四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16637号 上诉人（原审原告）：曾丹丹，女，1990年6月7日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：何利琼，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何明，北京市中银（成都）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都中洲洲成房地产有限公司，住所地：四川省成都市成华区迎晖路**（成华区建材路临西南汽贸地块）。 法定代表人：王玉林，董事长。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。 上诉人曾丹丹因与被上诉人成都中洲洲成房地产有限公司（以下简称中洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 曾丹丹上诉请求：1.撤销原判决，改判支持曾丹丹一审全部起诉请求；2.中洲公司承担本案一、二审的案件受理费、鉴定费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉《商品房买卖合同（预售）》第四条第6款明确约定装修标准为3000元/平方米，案涉《商品房买卖合同补充协议》第二十二条第2款以及《商品房买卖合同摘要》中亦有此明确规定。《商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准》中对于装修标准的要求约定不明确，只约定了主要装修材料的品牌，不足以反映房屋的基本装修价格。参照江苏省高院关于商品房装修房买卖合同《装修质量纠纷案件审理指南》第二条第8款3项的规定及人民法院报观点可知，案涉合同约定的“装修标准为3000元/平方米”是对商品房装修质量的一种要求，而非只是对商品房基本情况的说明，故一审法院仅以该约定位于《商品房预售合同》第四条“商品房基本情况”就认定其不构成对商品房装修价款的约定，与事实不符。2.（一）案涉双方建立的是商品房预售合同关系，房屋装修达不到3000元/平方米的，就应当按照《商品房买卖合同补充协议》第九条的约定向曾丹丹支付未达到标准部分的差价，这与双方是否建立单独的房屋委托装修合同关系无关。（二）《商品房预售合同》第四条第（六）款与第八条分别明确约定了装修标准与房屋总价款。《商品房买卖合同摘要》载明了清水房成交价与装修成交价，即房屋总价款=清水房成交价+装修成交价。根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》第五条保障机制第2款第2项规定，商品房价格是将装修价格与清水房价格分开的。故按合同约定或政策规定，清水房价格及装修价格可以拆分。（三）合同双方约定了装修造价，《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》明确“装修价格”为“装修工程价格”，装修工程价格是可以通过工程造价鉴定方式确定的，并且曾丹丹在一审中已经申请对实际装修造价进行鉴定，但是一审法院未同意该鉴定申请导致本案重要事实“合同约定的房屋的装修造价与实际装修造价的差价”未查明。二、一审法院适用法律错误。（一）根据《商品房买卖合同补充协议》第九条第5款约定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条与江苏省高院关于商品房装修房买卖合同《装修质量纠纷案件审理指南》第16条的规定，曾丹丹在2019年11月26日至28日期间曾要求中洲公司对房屋进行整改，中洲公司并未按要求整改房屋至双方约定的装修标准，应当向曾丹丹退还房屋的装修造价与实际装修造价的差价。（二）曾丹丹于2019年11月26日至28日对房屋进行收房验收时，发现房屋装修存在质量问题要求中洲公司进行整改，但截至2020年5月20日，再次验房时该房屋仍未被整改未达约定的装修标准，无法投入使用。根据合同法第一百一十三条的规定，中洲公司应当承担曾丹丹无法将该房屋投入使用的损失，案涉小区周边的房屋租赁价格在每月2500元-3500元之间，故曾丹丹主张中洲公司按照2000元/月的标准承担租金损失系合理请求，中洲公司应当按照该标准承担曾丹丹自2019年11月26日至房屋整改合格之日止的租金损失。三、《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》明确定义“装修价格”为“装修工程价格”，工程价格是可以通过工程造价鉴定确定的中洲公司实际装修价格。参照《江苏省高院关于商品房装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》及曾丹丹在本案一审中提交的三个类似案例，法院均是同意买受人的司法鉴定申请，通过委托司法鉴定机构确定房屋的实际装修造价，从而确定应当退还的装修差价，故一审法院应当同意曾丹丹的鉴定申请。 中洲公司辩称，1.中洲公司出售的是成品装修房屋，房屋是按照套内建筑面积计价计算出总价，商品的性质是成品装修房，而非清水房附带额外的装修施工，并没有针对装修部分单独计价或拆分销售，房屋价款不能从购房总价中单独拆分。2.买卖合同第4条约定的装修标准3000元每平米不是指工程成本造价或各项装修材料的单价的简单累计，而是双方认可的附件六中装修标准的价值体现。都是双方对附件六装修价值的认可，不意味着装修可以从成品装修房中拆分出，更不意味着该价格是成本造价。3.曾丹丹主张的装修造价与约定装修差价之间的损失赔偿没有事实和法律依据。具体合同条款：买卖合同第40条，曾丹丹以手书的方式对装修水平、设备设施档次和装修标准表示认可。补充协议第9条第2款也明确约定了房屋为装修房，装修标准已得到买受人的认可。补充协议第22条第2款以黑体加粗的方式载明买受人知晓装修价格并非造价。合同条款以及事实都能够证明双方的交易标的是成品装修房。4.曾丹丹在本案中主张赔偿损失的请求权基础是其认为装修质价不符，而非房屋的一般质量瑕疵，两者请求权基础不同，房屋满足合同约定的交付条件，普通的质量瑕疵属于保修范畴，中洲公司已承诺承担修复义务，这不能成为曾丹丹拒收房屋的理由，也不能证明案涉房屋不符合约定的交付标准。 曾丹丹向一审法院起诉请求：1.判令中洲公司向曾丹丹返还位于房屋（预售许可证号：100073）的装修造价（3000元/平方米，共计293640元）与实际装修造价（暂计100000元，具体以装修造价评估鉴定结果为准）的差价暂计193640元，以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自交付装修款之日2017年6月12日计算至实际退还之日止）；2.判令中洲公司向曾丹丹赔偿因其违约行为导致曾丹丹无法正常使用上述房屋期间的租金损失【按照每月2000元的标准自2019年11月26日（约定的交房日期）起计算至2020年5月20日（实际收房日起）】；3.判令中洲公司承担本案的案件受理费等全部诉讼费用及鉴定费用。 一审法院认定事实：2017年6月12日，曾丹丹和中洲公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定曾丹丹购买中洲公司开发的位于成都市成华区××路××小区××栋××单元××层××号房屋，建筑面积为97.88平方米。装修水平为简装，装修标准为3000元／平方米。 合同第八条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19355.77元，总价款为1532396元。合同第十五条约定商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人是符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年11月28日前向买受人交付该商品房。第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。（三）装饰装修及设备标准：1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的铲平质量符合国家的强制性标砖及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）及时更换、修理。第二十一条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第四十条合同生效：曾丹丹手写本人已知晓并认购所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准。双方签订的补充协议第九条约定：2.商品房交付时为装修房。出卖的人或出卖人委托的第三人提供的装饰装修已得到买受人认可，买受人知晓并同意出卖人委托的第三人对被装修房屋可能涉及的露台、阳台、房屋内等局部进行改造。该商品房装修的材料、品牌见《中洲里程名邸项目1、2、3号楼栋住宅交楼标准》。5.如出卖人交付的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人不退房并应办理收房手续，且买受人应在交房日期届满之日起10日内向出卖人提出商品房装饰、设备达不到约定标准的书面异议，买受人逾期不提出的视为认可该商品房的装饰、设备标准符合合同约定。买受人在上述期限提出异议的，出卖人应在收到书面异议之日起60日内整改，如整改后仍达不到约定标准的，出卖人应据实补偿未达到约定标准的该部分装饰、设备的差价，但该情形不视为出卖人逾期交房。第二十二条其他事项：2.买受人知晓并认可：装修设计、施工单位的品牌价值、成本、税金及合理利润设计、施工单位的资质和品牌、装修材料的采购地点、施工人员的经验、材料费、人工费市场价格变动等若干因素，都会对房屋的装修价值产生影响，装修标准难以精确表述，由于该原因，双方同意《商品房买卖合同》第四条第（六）款约定的装修标准为X元/平方米，买受人同意：合同约定的交房期限届满时，出卖人按照《商品房买卖合同》附件六约定的装修标准将房屋交付给买受人，即确定为出卖人向买受人交付的房屋装修符合约定。合同约定的附件六《中洲里程名邸项目1#、2#、3#楼栋住宅装修角楼标准》一、住宅室内装修：1.门：入户门：防火/防盗入户门，配密码入户门锁。厨房、卫生间、房门：采用木质或玻璃门，配门锁及五金件。厨房、卫生间房门配石材门槛石。阳台：铝合金门。2.窗：采用铝合金窗，配方护栏杆。部分窗台配大理石台面。3.客厅：入户位置：鞋柜（室内）。4.过道：地面：东鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或同等档次地砖或大自然或生活或同等档次品牌实木符合或强化木地板。5.卧室：地面：大自然或生活或同等档次品牌实木符合或强化木地板。6.厨房：地面：东鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌地砖；墙身：鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌面砖；橱柜：欧派或金牌或同等档次品牌高级组合橱柜。老板或方太或同等档次品牌燃气灶、抽油烟机、以及不锈钢洗菜盆、厨房置物架。7.卫生间：洁具：选用科勒或TOTO或同等档次品牌洁具含五金件。8.阳台：地面：东鹏或蒙娜丽莎或马可波罗或等档次品牌地砖。该标准中二、住宅配套设施中明确约定电话、电视、宽带网、供电、给排水、燃气、安防、空调和灯具具体配套设施设备。同时注明：开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。案涉房屋商品房买卖合同摘要显示该房屋清水成交价为1238756元，装修成交价为293640元。现曾丹丹已经足额支付购房款。 2019年11月18日，中洲公司向曾丹丹发出项目交付通知书，载明案涉小区房屋集中交付时间为2019年11月26日至28日。曾丹丹按照约定期限进行收房验收。后曾丹丹向中洲公司邮寄验房收房异议书，该异议书记载如下：1.对房屋装修工程材料清单不明确不具体；要求出卖人提供房屋各部位使用材料清单明细；以及各材质品牌使用说明书及合格证书。2.装修施工图纸应当提供给购房人一份。3.购房相关合同约定装修价格3000元每平米；验房现场看到的房屋与以前开放的样板间质量相比，现在交给曾丹丹的房屋质量太差。其装修价格与3000元每平米价位相差太远，精装房变成简装中最低装修。4.入户大门情况：门板材质档次低，关合时质感差，型材变形。5.木地板凹凸不平，间距缝隙大，卧室和客厅均有软塌处。6.地砖墙砖，多达40多处空鼓。遍及屋内所有房间和墙地面。7.窗户：五金件生锈，开合异常，螺丝脱落。8.阳台：主阳台地平坡度不够，导致积水。最后结论：不收房，希望对上述问题尽快整改。曾丹丹将上述异议书邮寄给中洲公司合同约定的通讯地址。曾丹丹2020年5月20日在收房时签收的交房流转单上载明确认收房但是提出房屋装修质量和合同约定严重不符，对此有异议并保留相关权利。 2020年5月19日，曾丹丹申请公证机构对案涉房屋现状进行公证并记录相关内容和附房屋现场照片。 现案涉房屋所在楼栋已经取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》（住宅、商业及配套设施以及装饰装修**楼）。2019年9月6日，成都市成华区住房建设和交通运输局对案涉小区住宅、商业及配套设施相关的工程消防验收做出意见书，认定该小区消防工程综合验收合格。2019年11月25日，成都市成华区住房建设和交通运输局对案涉小区1-3号精装房部分消防进行验收，认定该小区1-3号楼装修房屋涉及消防工程综合验收合格。曾丹丹收房时按照约定交纳物业管理费和水费。 一审诉讼中，曾丹丹申请对案涉房屋实际装修造价进行司法鉴定。 一审法院认为，曾丹丹和中洲公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议合法有效，各方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。根据合同约定，曾丹丹购买的案涉房屋属于简装房屋即成品房，无需购买方另行装修，双方仅建立商品房预售合同关系，并不存在包含房屋委托装修的合同关系。关于房屋装修价款是否可以从房价款中拆分的问题。虽然案涉房屋商品房买卖合同摘要显示该房屋清水成交价为1238756元，装修成交价为293640元。同时曾丹丹和中洲公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》虽然约定“装修水平是简装，装修标准为3000元/平方米”，但是该内容属于《四川省商品房买卖合同（预售）》“商品房基本情况”条款中，结合《四川省商品房买卖合同（预售）》合同第八条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19355.77元，总价款为1532396元。应当认定“装修标准为3000元/平方米”实际是对商品房基本情况的说明，并非双方另行对装修价款的约定。根据双方合同的约定，案涉房屋以套内面积计算总价款，并确定了每平方米单价，可以认定双方知晓案涉房屋系成品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房价款的组成部分，该总价款系经双方磋商达成的合意成交价，不应当单独拆分。曾丹丹主张返还装修差价款的理由不成立，一审法院不予支持。 关于是否准许对案涉房屋的装修造价进行鉴定问题。一审法院认为，因案涉房屋属于成品房，成品房的装修内容属房屋构造的一部分，成品房的装修费用属房屋价款的组成部分，不应单独拆分，因此不属于司法鉴定范围。一审法院对于曾丹丹的鉴定申请不予准许。虽然原中洲公司签订的补充协议第九条约定：5.如出卖人交付的商品房房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人不退房并应办理收房手续，且买受人应在交房日期届满之日起10日内向出卖人提出商品房装饰、设备达不到约定标准的书面异议，买受人逾期不提出的视为认可该商品房的装饰、设备标准符合合同约定。买受人在上述期限提出异议的，出卖人应在收到书面异议之日起60日内整改，如整改后仍达不到约定标准的，出卖人应据实补偿未达到约定标准的该部分装饰、设备的差价，但该情形不视为出卖人逾期交房。一审法院认为前述约定的条款涉及的装饰装修标准在原中洲公司之间的合同中有相应约定，该约定内容包含装修的具体使用的装修产品仅明确品牌，并未有细化的型号、规格等标准，所以无法依据原中洲公司之间约定的前述条款对曾丹丹主张的装修差价作出认定和评估鉴定。 关于租金损失的问题。因无法认定中洲公司交付的房屋构成合同违约，而曾丹丹迟延收房系自身原因导致，并不能证实系归责于中洲公司的原因。故曾丹丹的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。 关于曾丹丹反映房屋质量问题。原中洲公司之间的签订的《商品房买卖合同（预售）》约定第二十条商品房质量：（二）其他质量问题：2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。（三）装饰装修及设备标准：1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的铲平质量符合国家的强制性标砖及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）及时更换、修理。第二十一条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。故曾丹丹可依据前述条款主张相应权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回曾丹丹的全部诉讼请求。一审案件受理费4173元，减半收取计2086.5元，由曾丹丹负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，曾丹丹和中洲公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议系双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，应属有效。针对本案双方争议的问题，本院评述如下： 一、关于曾丹丹请求中洲公司赔偿购房装修差价的请求 曾丹丹主张其与中洲公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定“商品房基本情况”（六）装修水平是简装，装修标准是3000元/平方米，同时商品房买卖合同摘要分别载明了清水房价格和装修成交价格，因此双方对于装修价格进行了约定，而房屋交付时，曾丹丹认为案涉房屋的装修水平无法达到该装修标准，因此要求中洲公司赔偿其所购房屋的装修差价。本院认为，首先，本案系商品房销售合同纠纷，双方交易的标的系商品房，虽双方在合同中约定了装修标准的内容，但根据曾丹丹与中洲公司签订的《商品房买卖合同》第三章“商品房价款，第八条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第（一）种方式计算该商品房价格：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19355.77元，总价款为1532396元。”之约定，案涉商品房系以套内建筑面积计价，并未将装修价格单列在案涉房屋的销售价款之外，故双方在案涉合同中所约定的装修标准，实为案涉房屋购房款的组成部分，而开发商作为盈利组织，其通过销售产品获利并不为法律所禁止。另，《商品房买卖合同摘要》中对“清水成交价”和“装修成交价”分别计价是在行政机关备案进行的拆分，并非合同双方当事人对计价方式的约定，故不应由此判定案涉房屋的计价方式，因此曾丹丹主张中洲公司赔偿其购房装修差价，则应当证明中洲公司违反合同约定提供与约定不符的商品房，但就现有证据，无法认定中洲公司交付的房屋的装修内容与约定不符，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，一审法院对于曾丹丹主张中洲公司赔偿装修差价的请求不予支持并无不当，本院予以维持，同理，对于曾丹丹对房屋装修造价的鉴定，本院不予准许。 二、关于曾丹丹主张的租金损失 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件，一是该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；二是该商品房已取得房屋面积实测报告书。而曾丹丹并未证明中洲公司向其交付案涉房屋尚不具备合同约定上述的交付条件。同时，合同第二十条约定，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。因此，根据上述约定，如曾丹丹认为案涉房屋存在质量瑕疵，应当在收房后向中洲公司提出整改要求，据此，一审判决认定曾丹丹迟延收房系自身原因导致，对曾丹丹的主张的租金损失不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，曾丹丹的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4173元，由曾丹丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 刘 杨 书 记 员 夏玉荣