广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初2672号原告：梅州正喜物业管理有限公司，住所梅州市*************。法定代表人：谢斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹灵珊，系广东以泰律师事务所律师。被告：刘雪梅，女，汉族，1989年11月6日出生，住所广东省梅州市梅县*******老屋，现住广东省梅州市梅县**********************，公民身份号码441************123。原告梅州正喜物业管理有限公司诉被告刘雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告梅州正喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹灵珊、被告刘雪梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅州正喜物业管理有限公司诉称，原告于2012年7月23日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》，分别于2013年4月25日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》，2016年9月1日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务合同》，于2020年6月23日与梅州市梅县********业主委员会签订《怡景豪园物业服务合同》，并且在原告与被告于2014年4月6日签订《前期物业服务协议》，原告于2012年7月23日进驻怡景豪园小区进行物业管理至今，被告于2015年10月11日办理房屋交接手续并入住至今，被告作为怡景豪园小区的业主，原告与被告之间存在物业服务合同关系。2016年1月1日起至2020年9月30日期间并未按照《怡景豪园物业服务合同》约定的物业管理收费标准向原告支付物业服务费，由于被告使其交纳物业服务费的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定的标准计收，因被告逾期交纳物业服务费所产生的违约金，原告在被告拖欠物业费以后曾多次向被告追讨，并通过短信的方式向被告追讨物业服务费，并于2020年9月21日以上门张贴交费通知的方式要求被告支付其拖欠的物业费，但是被告对原告的追讨行为不予理睬，并一直拖欠上述费用至今。原告的诉讼请求：一、请求法院判令被告刘雪梅支付2016年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费共计6307元；二、请求法院判令被告刘雪梅支付自2016年1月1日起至全部物业服务费清偿完毕之日止的违约金，以被告拖欠的物业服务费为本金按照千分之一的标准计算，暂计止2020年9月30日，暂计为1000元。以上两项共计7307元。三、请求法院判令被告刘雪梅承担本案诉讼费。被告刘雪梅辩称，一、原告诉请的第一项支付2016年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费，原告主张的计算起止时间有误，我已将2016年7月1日前的物业费全部交清，是从2016年7月1日后才没有交物业费，而且对于物业费的总额6037元有异议，据我到物业前台了解到，该费用中包含了公摊水费405元及高压水费88元，对公摊水费及高压水费这些我都不予认可。二、对于原告主张按日千分之一计算违约金不认可。我并没有违约，我是从2018年9月1日后才正式入住，期间我也三次到物业前台缴交物业费，但物业前台服务人员称：需要将2017年至2018年前期的物业费一次性缴清后，才能交以后的物业费，当时我也与物业前台服务人员说要与他们的领导面谈清楚后再缴交2017年、2018年前期的物业费。三、关于拖延缴交物业费的理由有三点：1、我在2016年5月在装修时，我的摩托车停放在二楼被盗，我前去物业反映并投诉这一事实物业拒绝；2、在2016年装修期间前去查看装修，遇到下雨天，物业的保安人员都不帮忙开大门，我认为物业的实际服务不到位；3、负一楼停放摩托车，我们是有交摩托车位服务费的，但负一楼的卫生没有人搞，有向物业反映，都没有改正。综上所述，我对于2018年9月份以前的物业费需向他们物业领导人员面谈，请求折半收取，但物业前台拒绝，在2020年9月中旬，物业公司的管理人员叫“宝哥”前来我家跟我面谈，说：我要支持他们的物业工作，我要主动去缴交他们的物业费。但没有拿出什么具体欠费清单给我看，也没有告诉我具体要缴交多少钱，之后三天就在我家门口张贴了催费通知单。经审理查明，原告梅州正喜物业管理有限公司系依法成立的经营物业管理、家政服务等的公司。被告刘雪梅系梅州市梅县********的业主。2012年7月23日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《****前期物业服务协议》；2013年4月25日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》；2015年10月11日，原告与被告刘雪梅签订《怡景豪园前期物业服务协议》；2016年9月1日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《****物业服务合同》；2020年6月23日，原告与梅州市梅县********业主委员会签订《****物业服务合同》，约定由原告提供被告居住小区的物业服务。原告于2012年7月23日进驻****小区进行物业管理至今。原告依照合同对****小区提供了物业服务，被告亦缴交了部分物业管理费。但被告从2016年7月1日起至2020年9月30日的物业管理费5814元（114元/月×51个月）及从2016年1月1日起至2018年5月31日的高层加压费88元，从2016年1月1日起至2018年5月31日的公摊水电费405元，合计6307元未缴交给原告，原告因催缴未果诉至本院，提出上述诉讼请求与事实理由。被告刘雪梅则作出以上答辩。本院认为，原告梅州正喜物业管理有限公司与梅县****建设开发有限公司和梅州市梅县********业主委员会签订的《怡景豪园物业服务合同》系双方意思自治的表现，不违反法律规定，为有效合同。被告刘雪梅系梅州市梅县********的业主，受该合同的约束，应依约缴纳各种规费。缴纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。被告刘雪梅拖欠原告从2016年7月1日起至2020年9月30日的管理服务费5814元，从2016年1月1日起至2018年5月31日的高层加压费88元，从2016年1月1日起至2018年5月31日的公摊水电费405元，合计6307元，已构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠相关物业费。故原告的该项物业服务费请求应予以支持。被告刘雪梅应支付拖欠的6307元给原告梅州正喜物业管理有限公司。关于原告请求被告支付违约金问题。因相关合同有违约金的计算约定，故可支持该请求。原告要求违约金按日千分之一的标准计算，该标准过高，应予以调整，酌情调整为按年利率3.85%计算。从2016年7月1日至付清欠款之日止的违约金，以实欠金额为基数，按年利率3.85%计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘雪梅应支付所欠原告梅州正喜物业管理有限公司从2016年7月1日起至2020年9月30日的管理服务费5814元，从2016年1月1日起至2018年5月31日的公摊水电费405元，从2014年3月1日起至2018年5月31日的高层加压费88元，合计6307元，限于本判决生效之日十日内付清。二、被告刘雪梅应支付违约金（从2016年7月1日至付清欠款之日止的违约金，以实欠金额为基数，按年利率3.85%计算）给原告梅州正喜物业管理有限公司，限于本判决生效之日十日内付清。三、驳回原告梅州正喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余金辉二〇二〇年十二月十六日书记员  杨 红