浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2430号 上诉人（原审原告）：李群，男，1970年10月2日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：台州市椒江区景元花园小区业主委员会，住所地：浙江省台州市椒江区海门街道景元花园会馆。 负责人：王建军，该小区业委会主任。 委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。 原审第三人：台州市方远物业服务有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区市府大道**。 法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。 上诉人李群因与被上诉人台州市椒江区景元花园小区业主委员会（以下简称景元花园业委会）、原审第三人台州市方远物业服务有限公司（以下简称方远物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李群上诉请求：撤销浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初793号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、针对第二项诉讼请求“要求撤销选聘物业公司的决议”，原审判决认定上诉人于2020年3月6日提起诉讼与事实存在明显不符，原审判决认定上诉人行使撤销权超过法定期限存在事实错误。上诉人于2019年12月19日向台州市椒江区人民法院提起诉讼，法院受理案号（2019）浙1002引调8077号。但是法院没有调解，进而法院又变更受理案号为（2020）浙1002引调663号。因此，诉讼时效依法中断。原审判决认定被上诉人与方远物业公司签订的第五份合同时间是2019年1月1日，那么上诉人并没有超过法定的一年撤销权行使期限。二、针对第三项请求“要求撤销物业费涨价的决议”，原审法院认为上诉人在2016年期间知道或应当知道物业费涨价的决议，从而超过一年权利行使期限，并且业委会涨价合理未损害业主的合法权益，该认定错误。1.原审法院罔顾被上诉人违法涨价的事实，不审理物业费涨价程序上是否违法，就认定涨价合理未损害业主的合法权益。2.物业费涨价是持续行为，2016年的物业费涨价决定影响至今的物业费计收。侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。3.被上诉人物业费涨价的决议写在2016年签订的第二份物业合同中的，原审法院在判决书中已经确认上诉人对全部五份合同都不知情。二届业委会主任都拒绝业主查看包括物业合同在内的业委会各项决议。2019年11月18日，业主王如青致电业委会主任王建军要求查看物业管理服务合同被拒绝，电话录音充分证明业主在业委会、居委会、物业获得知情权的艰难。被上诉人和方远物业公司故意欺骗、隐瞒相关事实真相，以致上诉人无法在获知物业费涨价时提起诉讼。三、针对上诉人主张的第四项请求“要求撤销将小区经营用房收入划归方远物业公司的决议”，原审法院认定2020年7月召开的业主大会对2015年以来小区营业房租金收入划归方远物业公司决议做了追认，该认定不当。（一）上诉人必须说明三个事实。1.关于小区经营性用房，小区业主拥有1532平方米的经营性商业用房和1149平方米的管理用房，从2004年景元花园小区交付至今，上述房产都由方远房产、方远物业公司控制、处分、获取收益。自2014年小区成立业主委员会以来，业委会从来没有告知、公布1532平方米经营性用房和1149平方米管理用房的存在，更是采用秘密签订物业服务合同的方式连续五次非法处置业主的共有财产。开发商方远建设集团房地产开发有限公司违反2010年8月1日起施行的《台州市物业管理实施办法》第31条规定，直接把景元花园小区交付给子公司方远物业公司管理收费。被上诉人也是直接指定方远物业公司作为唯一物业进行选举投票，后四次选聘物业不召开业主大会直接超越权限和方远物业公司签订协议。2.关于2020年7月的业主大会投票，这是在2020年5月25日第一次开庭后被上诉人进行的选举。选举全部流程、活动就二项：（1）物业张贴“关于召开景元花园业主大会的公告”。公告涉及要投票表决经营性用房收益处分的只有一句话“4.因物业公司经营一直处于亏损状态，自2015年起将物业经营用房等租金收入（每年租金收入约20万元），用于弥补景元花园物业服务中心经营亏损，贴补后每年仍亏损四十多万元”。（2）物业拿着投票箱登门发送选票，选票上记载“是否同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损？同意/不同意”。被上诉人没有召开投票说明会，刻意回避2015年至今连续五次秘密签订物业服务合同、超越权限非法处置业主共有财产的事实。除上诉人和业主王如青外，小区其他业主至今也不知道有五份物业服务合同的存在。这是被严重误导的投票，并且本次投票没有一份委托投票书，作为利害关系人的方远物业公司发放、保管选票的选举，并且拒绝业主验票（业主郭志红多次书面请求街道和居委会举行验票）。3.关于物业亏损，被上诉人了提供的“景元花园2013-2018经营情况表”。景元花园全年物业费收入357万，按照物业服务合同物业公司不承担500元以上的维修费用。在物业公司不公布从业人数、财务数据没有经过审计等情况下，所谓的亏损缺乏公信力。并且违背常理的是，如此亏损，方远物业公司依然不选择撤出，而是主动提出续聘。（二）原审法院判定2020年7月的业主投票结果是对被上诉人2015年起连续五次非法处置业主共有财产的追认违背法理。1.代理人不同。2015年-2017年8月，代理人是第一届业主委员会，违反法定程序签订前三份物业服务合同。2018年7月，第二届业委会成立，签订了后两份物业服务合同。2.被代理人不同。2015年景元花园总户数1523户，2020年7月总户数是1609户。这6年时间房产不断变更产权人，这对计算选票过半数有重大影响。3.全体业主能识别并形成真实表达结果是法律行为有效的核心要素。投票人不清楚共有财产情况，被上诉人又刻意回避2015年至今连续五次秘密签订物业服务合同、超越权限非法处置业主共有财产的事实，全体业主不可能识别并形成真实表达结果。4.追认是“承认”，不属于后补之授权，并不改变无权处分人不法侵害他人权利之事实。被上诉人违法签订的五份物业服务合同都已经被执行，授权行为只能发生在行为之前，即不可能针对已经发生的行为。 景元花园业委会辩称：一、上诉人行使撤销权已经超过了时效。景元花园小区自建成投入使用至今一直由方远物业公司提供物业服务。小区第一届业主委员会成立后，于2015年2月向景元花园业主公示了《业主委员会建议提交大会审议和表决的报告》及《关于选聘物业管理企业的建议》。2015年3月6日，被上诉人向景元花园业主公示了《关于召开景元花园第二次业主大会的通知》，会议内容为审议和表决《关于选聘物业管理企业的建议》《关于2015年维修资金使用计划的建议》。并于2015年3月30日公布了表决结果为通过了《关于选聘物业管理企业的建议》，2015年3月31日公布了详细的票数，赞成率为84.6%。该次投票符合相关物业管理规定，也符合小区的议事规则。合同到期后，因小区确实比较大，每年召开业主大会所耗费的人力物力都比较大。因此，经业主委员会讨论，结合方远物业公司平时的服务也比较好，业委会一直代表小区业主续聘物业公司。且物业费的收缴率自2016年起至2019年止，为97.5%、97.7%、98.9%、96.2%。也足以说明小区业主对方远物业公司的认可，以及大家都知晓且同意景元花园小区由方远物业公司服务。众所周知，物业公司为小区提供物业服务的依据就是双方所签订的物业服务合同。上诉人于2004年3月成为景园花园小区业主，不可能不知道小区是由方远物业公司提供服务，更不可能不知晓物业服务合同的存在。且这么多年上诉人从未向业委会提出任何异议，享受了物业公司提供的服务之后，却因为不想缴纳物业费而去直接否认物业服务合同的存在。被上诉人与方远物业公司签订的最后一份合同是2019年1月1日，上诉人于2020年3月6日提起诉讼，已经超过了撤销权的时效。一审法院认定事实清楚，证据充分。二、关于物业费涨价的撤销权已经超过时效。由于景元花园小区规模大，收费又相对较低。收费一直是每平方0.55元，物价不断上涨，物业费却从未上调，这导致2013年至2015年物业公司管理小区亏损严重。方远物业公司提交了相关的经营情况和提价方案报请了被上诉人。根据2010年8月1日生效的《台州市物业管理条例》第49条规定，业委会成立后，由业委会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。因此，被上诉人于2016年4月12日听取方远物业公司汇报后，于2016年5月24日召开了业主代表会议，结合本小区的实际情况、周边小区的收费情况以及当年政府的物业费指导价，同意将小区物业费稍作上调。于2016年5月26日将《关于调整景元花园物业费收费价格的告知函》向小区业主公告后，与方远物业公司签订了2016年度的物业服务合同。业委会以及物业公司都在小区单元楼下张贴过涨价通知，当年的物业收缴率97.6%也足以说明小区绝大部分业主对涨价知晓以及认可。且物业公司自2016年起连续几年在上诉人房门口张贴的物业费催缴单上都写明了物业费为每平方0.75元。上诉人称不知晓物业费涨价，不合情也不合理。三、小区业主对于物业经营性用房收入的追认行为合法有效。景元花园小区于2020年7月8日至12日召开了业主大会，业委会在关于召开景元花园业主大会的公告第四条会议内容上明确了会议的议题。经小区业主投票后，由街道、社区、片警、椒江法院法官监督，投票结果为小区66%的业主同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损。小区业主的投票是对物业经营性收入用于补贴物业亏损的追认，业主大会的召开符合法律规定且体现了小区绝大多数业主的共同意志。虽然业委会的成员、小区的住户有部分变更，但买卖房屋时已经对该套房产的一切权利义务进行了转移。方远物业公司服务小区以来，由于收费低、小区大，亏损严重，每年由方远总公司进行补贴。之所以选择继续服务景元小区是为了维护小区的稳定，而不是上诉人所称是利益所驱。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。 方远物业公司述称：一审法院对本案的审理判决比较慎重，认定事实清楚，证据充分，判决正确。一、本案的起因实际上就是答辩人催缴物业费引起。这个小区成立以后，每年都有两三个人不缴费，包括本案的上诉人。二、小区的物业费从开始的0.55元到0.75元，中间跨度将近十几年，工资涨价了好几倍，答辩人的保安和管理人员工资等费用随着物价上涨。物业费收费标准符合台州市有关部门关于小区物业价格的指导范围。物业费是业委会经过一定程序以后调整的，小区绝大部分业主都认可物业费的调整价格。三、关于诉讼时效问题，一审法院认定正确，请求维持一审判决。 李群向一审法院起诉请求：1.确认被告景元花园业委会与第三人方远物业公司自2015年1月1日起至2019年1月1日止连续签订的五份物业管理服务合同无效；2.请求支持原告查阅景元花园小区业主大会、业主委员会的决定及会议记录，以及物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认被告景元花园业委会与第三人方远物业公司自2015年1月1日起至2019年1月1日止连续签订的五份物业管理服务合同无效；2.撤销被告景元花园业委会选聘第三人方远物业公司的决议；3.撤销被告景元花园业委会关于物业管理服务费涨价的决定；4.撤销被告景元花园业委会关于将小区经营用房（会馆棋牌室、会所小超市、会所肚皮舞馆、会所画室、市府大道东段103号-4-5商铺）收入和小区公共部位收入划归第三人方远物业公司所有的决定；5.撤销被告景元花园业委会关于分摊第三人方远物业公司总部管理费的决定；6.确认撤销权成立后被告景元花园业委会与第三人方远物业公司签订的物业合同相关内容或行为无效。 一审法院认定事实：台州市椒江区景元花园小区业主户数1609户，出售交付使用面积为256073.17平方米。该小区前期物业服务由方远物业公司提供。李群于2004年3月6日购买台州市椒江区景元花园22号楼601室房屋，成为景元花园小区业主。景元花园小区于2014年8月成立第一届业主委员会，2018年3月成立现届业主委员会。景元花园业委会分别于2015年6月25日、2016年5月26日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日与方远物业公司签订五份物业服务合同。前四份合同约定委托管理期限为一年（每年1月1日至12月31日），最后一份合同约定的服务期限为二年（2019年1月1日至2020年12月31日）。第一份合同约定的物业费收费标准，多层为0.55元/㎡*月。2016年开始，物业费标准作出调整，多层的收费标准调整为0.75元/㎡*月。上述五份合同第二十七条均约定，将部分物业经营用房（会所棋牌室、会所小超市、会所肚皮舞馆、会所画室、市府大道东段103号-4-5商铺）收入及小区公共部位收入用于弥补方远物业公司景元花园服务中心经营亏损。方远物业公司关于景元花园服务中心每年的经营情况明细均记载总部管理费用分摊项目及相应金额。李群于2019年5月向方远物业公司交纳2016年-2019年的物业费，交纳金额按照调价前的单价0.55元/㎡*月计付。2020年1月2日，该院受理方远物业公司与景元花园业主王如青物业合同纠纷一案。李群因此获知景元花园业委会与方远物业公司所签订的2015年-2019年五份物业服务合同内容。2020年7月3日，景元花园业委会在小区发布召开业主大会的公告，公告内容包括大会时间、地、地点式、内容、说明事项等。其中会议内容包含续聘方远物业公司为小区物业服务公司，以及自2015年起物业经营用房等租金收入（每年约二十万）用于弥补景元花园物业服务中心经营亏损等事项。此后，景元花园业主大会如期召开，在公安片警、街道及社区等相关人员的监督下，产生业主表决结果。会议应发表决票1609张，实发1384张，收回1304张；同意继续聘请方远物业公司的1116票，同意率57%；同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损的1054票，同意率66%。 一审法院认为：本案主要争议有三，一是原告主体是否适格，二是原告对其主张的诉请事项是否享有撤销权，三是原告行使撤销权有无超过法定期限。该院分别评析如下：一、关于原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或业主委员会决定侵害其权益为由提起撤销之诉是一项法定的权利，法律并未规定业主行使该项权利需以业主大会授权为前提。本案中，选聘物业服务企业、上调小区物业费等显然属于涉及全体业主合法权益的决议，原告系案涉小区的业主，理当享有对决议、决定等提起诉讼的权利，故原告的诉讼主体适格。二、原告对其诉请的相关事项是否享有撤销权。原告变更后的第2、3、4、5项诉请均关于撤销权的行使。第2、3、4项分别涉及选聘物业服务企业的事项、物业服务费涨价的事项以及小区物业经营用房收益的处分，这三项均涉及业主重大利益，业主对业委会作出的相关决议，享有撤销权。原告主张的第5项诉请要求撤销关于分摊方远物业公司总部管理费的决议，原告提供的证据为景元花园2018年经营情况表。该院认为，关于分摊总部管理费用系方远物业服务公司内部财务记载内容，并非景元花园业委会的决议，该项内容不属业主撤销权范围，原告无权行使。三、关于原告行使撤销权有无超过法定期限的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。针对原告主张的第2、3、4项请求，分别评析如下：1.第2项关于要求撤销选聘物业公司的决议。景元花园小区自2002年建成投入使用至今一直由方远物业公司提供物业服务，小区第一届业委会于2014年8月成立，2015年开始以业委会名义与方远物业公司签订物业服务合同，至今共签订五份物业服务合同，2015年-2018年合同每年一签，2019年开始物业服务期为2年。上述五次签订合同行为，相当于业委会作出五次选聘物业公司的决议。原告于2004年3月份成为小区业主，此时，原告知道或应当知道方远物业公司为该小区的物业服务公司。方远物业公司与业委会签订的最后一份物业服务合同时间是2019年1月1日，原告于2020年3月6日提起诉讼，要求撤销选聘方远物业公司为物业服务企业的决议，已超过一年的撤销权行使期限。因此，该项诉请，该院不予支持。2.第3项关于要求撤销物业费涨价的决议。小区物业费于2016年开始调价，根据合同约定，物业费每年交纳一次。按照物业服务行业习惯，物业公司有每年向业主催收物业费的例行行为。原告作为小区业主，其在2016年知道或应当知道物业费涨价之事。原告提出其因与物业公司存在其他纠纷，对2016年以来的物业费在2019年按涨价前的标准缴纳，对物业费涨价之事不知情的主张，有违常情。对该主张，不予采信。该院认为，原告在2016年期间知道或应当知道物业费涨价的决议，其于2020年3月6日行使撤销权，超过一年的权利行使期限。况且，根据台州市椒江区发展和改革局、台州市住房和城乡建设规划局椒江分局关于公布椒江区普通住宅小区公共性物业服务收费基准价标准的通知，景元花园的物业费调价在收费标准调价的合理范围，业委会该决议未损害业主的合法权益。因此，该项诉请，该院不予支持。3.第4项关于要求撤销将小区经营用房收入划归方远物业公司的决议。根据查明的事实，2015年以来被告景元花园业委会与第三人方远物业公司签订的各份物业服务合同均约定将部分物业经营用房收入用于弥补物业公司经营亏损的内容，原告主张其知晓物业合同内容的时间是2019年12月小区业主王如青与方远物业公司物业合同纠纷案件诉讼中，被告及第三人均认为2015年召开业主大会选聘方远物业公司为物业服务企业时，已公布物业服务合同内容，被告提供了2015年景元花园业委会召开业主大会的通知、公告等相关书证，该院认为，上述书证为被告单方出具，且没有记载公布物业服务合同的内容，对被告及第三人主张的事实，不予采信。相反，原告主张的事实具有合理性，予以采信。案外人王如青与方远物业公司的物业服务合同纠纷，该院于2020年1月2日受理，原告于2020年3月6日提起本案诉讼，未超过一年的撤销权行使期限。但，业委会于2020年7月8日至7月12日召开了业主大会，对续聘方远物业公司为小区物业服务企业以及2015年以来小区营业房租金收入弥补物业公司亏损等问题进行表决，并取得建筑面积过半数及总人数过半数的业主同意，该同意为业主的追认行为。续聘方远物业公司为小区物业服务企业及物业服务合同中关于经营用房部分收入弥补物业公司损失，体现绝大多数业主的共同意志，合同和相关条款对业主发生法律效力。因此，该项诉请，该院不予支持。至于原告提出的第1项、第6项诉请，要求确认五份物业管理服务合同无效及撤销权成立后景元花园业委会与方远物业公司签订的合同内容或行为无效。该诉请系建立在其他各项决议或决定被撤销的基础上，在上述要求撤销有关决议或决定的诉请均未得到支持的情况下，该项诉请该院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回原告李群的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李群负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人为证明其主张提供了台州市椒江区海门街道景元社区居民委员会出具的《证明》，拟证明业委会的投票进行了验票，再次过半。 上诉人经质证认为：验票要海门街道验票才可以，居委会作为项目推进人是利益相关人，不应该作证。 方远物业公司经质证认为：这次是重新验票，实际上是对第一次验票的复核，证据具有真实性、合法性。 本院认为：各方当事人对于《证明》的真实性未提出异议，本院对于该证据的真实性予以确认，该证据能证明被上诉人的主张。 根据被上诉人二审期间提供的新证据，本院认定：台州市椒江区海门街道景元社区居民委员会于2020年10月12日出具《证明》，确认对景元花园第二届业委会第二次业主大会的选票进行建筑面积统计，其中“是否同意继续聘请台州市方远物业服务有限公司”，同意票建筑面积173573.05平方米，占总面积67.79%；“是否同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损”，同意票建筑面积164723.84平方米，占总面积的64.33%。 此外，一审法院认定同意继续聘请方远物业公司的1116票，同意率为57%有误，本院另认定同意继续聘请方远物业公司的1116票，同意率69%。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，二审期间，各方主要存在以下争议焦点：一、关于上诉人李群要求撤销被上诉人景元花园业委会选聘方远物业公司的决议。上诉人主张被上诉人与方远物业公司签订的第五份合同时间是2019年1月1日，上诉人在2019年12月19日已向一审法院提起诉讼，其该项诉讼请求没有超过法定的一年撤销权行使期限。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其在2019年12月19日已向一审法院提起诉讼，且即便上诉人的该主张属实，本案一审期间，景元花园小区建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主已同意继续聘请方远物业公司，故本院对上诉人的该项诉讼请求不予支持。二、关于上诉人要求撤销被上诉人作出的物业管理服务费涨价的决定。物业费涨价从2016年开始，上诉人作为小区业主，应当知晓涨价的事实，其提起本案诉讼已超过法定的撤销权行使期限。且景元花园物业费的收费标准为每月每平方0.75元，并不存在过高的情形，故本院对于上诉人的该项诉讼请求不予支持。三、关于上诉人要求撤销被上诉人作出的将小区经营用房收入和小区公共部位收入划归方远物业公司所有的决定。本案一审期间，景元花园小区建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主已同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损，故本院对上诉人的该项诉讼请求不予支持。四、关于上诉人要求确认被上诉人与方远物业公司自2015年1月1日起至2019年1月1日止连续签订的五份物业管理服务合同无效，以及确认撤销权成立后被上诉人与方远物业公司签订的物业合同相关内容或行为无效。上诉人的上述两项诉讼请求没有事实依据与法律依据，本院对于上诉人的该两项诉讼请求不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二〇年十二月十一日 代书记员 应一娇