广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初14515号原告：李小辉，男，1977年1月30日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县***************，公民身份号码为360************312。委托诉讼代理人：马俊裕，广东莞同律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡庆寅，广东莞同律师事务所辅助人员。被告：严艳兴，男，1984年7月4日出生，汉族，住广西防城港市防城区***********，公民身份号码为450************15X。原告李小辉诉被告严艳兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人马俊裕到庭参加诉讼。被告严艳兴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小辉向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告向原告支付2020年1月至5月的占有使用费91000元；3.被告向原告支付水电费66990元(自2019年12月暂计算至2020年4月为66990元)；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年6月11日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市长安镇厦岗358省道1522号A栋贰层自编11号的厂房及宿舍出租给被告使用，租赁期限为五年，即自2017年6月11日至2022年6月10日止，每月租金18200元，厂房租金每两年递增10%,租金按月支付，被告应于每月5号之前向原告支付当月租金及水电费等合同条款内的相关费用，逾期每日按所有费用总计的5%加收违约滞纳金。被告自2020年1月起再无支付过租金，且拖欠2019年12月至2020年4月的水电费未付。至今，被告尚欠原告2020年1月至2020年5月租金91000元及2019年12月至2020年4月的水电费66990元未付。案涉厂房未取得建设工程规划许可证，原被告双方签订的《厂房租赁合同》应为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，被告应向原告支付占有使用费。庭审中，原告明确其诉请水费金额为5167元、电费为61823元。被告严艳兴未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告主张东莞市*******民委员会将案涉位于东莞市长安镇厦岗358省道1522号土地的使用权出租给鸿毅玩具制品厂有限公司用于建筑厂房仓库使用，鸿毅玩具制品厂有限公司于2014年3月15日将该土地上的厂房出租给原告，原告再将案涉租赁物出租给被告。原告为此提交《有偿租赁土地使用权合同》（复印件）、《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同》予以证明。其中：《有偿租赁土地使用权合同》（复印件）显示，东莞市******民委员会作为甲方，鸿毅玩具制品厂有限公司作为乙方，双方于2002年3月6日签订《有偿租赁土地使用权合同》，约定甲方同意将辖区内位于岗贝山下面积为5059平方米的土地租赁给乙方作建筑厂房、仓库使用，有偿租赁土地使用权限为五十年，由2002年3月1日起至2052年2月28日止。《厂房租赁合同书》的首部显示陈金全作为出租方（甲方），李忠辉、李小辉作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于东莞市长安镇厦岗第一工业区（原鸿毅厂全部）两栋租赁给乙方使用，租赁期限为10年，从2014年3月15日起至2024年3月14日止。该合同落款甲方处盖有“鸿毅玩具制品厂有限公司”的印章，乙方处盖有“东莞市博越实业有限公司”，授权代表处有“李忠辉”、“李小辉”字样的签名，落款日期为2013年11月27日。《厂房租赁合同》显示原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市长安镇厦岗358省道1522号厂房A栋贰层自编11号厂房出租给乙方使用，厂房租赁用途为生产，租赁期限为5年，自2017年6月11日起至2022年6月10日止；厂房租金价格为14200元，宿舍租金500元共六间，宿舍租金价格为3000元；水每立方4.5元，并按当月乙方实际使用量收取10%损耗；甲方根据乙方申请一次性提供80KAV用电负荷给乙方使用，并按供电部门规定每月收取乙方基本电费23元/KAV，基本电费为1840元，实际用电费用1.1元/度，并按乙方当月实际用电量加10%的损耗为当月用电的总额；合同期间若遇水电部门价格上涨，水电费用自行上调；合同签订后甲方收取乙方四个月租金，其中三个月租金为厂房保证金，即51600元，保证金到合同期满办理移交手续后原数无息返还；每月收取费用（不含乙方厂房及宿舍的水电费用）总额为17200元。《厂房租赁合同》落款的甲方处有“李小辉”字样的签名捺印，乙方处有“严艳兴”字样的签名捺印，落款日期为2017年6月11日。原告主张，《厂房租赁合同》约定租金共计17200元/月，后被告另外还承租了一间宿舍，双方口头约定宿舍租金为4000元/月，即增加了1000元/月，宿舍租金大概从2019年开始变更为4000元/月，故租金共计18200元/月。原告主张，李忠辉与李小辉是兄弟关系，李小辉是东莞市博越实业有限公司的法定代表人，两人共同租赁案涉租赁物后，李小辉再以其个人名义将案涉租赁物出租给被告。原告为此提交加盖“东莞市博越实业有限公司”印章的情况说明，内容载明:东莞市博越实业有限公司与李忠辉、李小辉于2013年11月27日和弘毅玩具制品厂有限公司的法人陈金金签订了《厂房租赁合同书》，约定本司与李忠辉、李小辉共同承租原弘毅玩具制品厂有限公司位于东莞市长安镇厦岗第一工业区的两栋厂房，2017年6与11日本司全权委托李小辉将东莞市长安镇厦岗第一工业区的A栋二层11号厂房租赁给严艳兴，并由李小辉与严艳兴签订《厂房租赁合同》，由李小辉全权处理因该合同产生各项事务，包括催缴租金及水电费、纠纷起诉等事宜。原告主张，被告在2020年6月开始就没有在案涉租赁物内进行经营，但被告在案涉租赁物内的设备大概于2020年7月、8月时因另案被法院查封，被告的设备目前仍一直存放在案涉租赁物内，被告没有将案涉租赁物交还原告，案涉租赁物目前实际上由原告控制。被告主张，被告交纳租金至2019年12月，支付水电费至2019年11月，自2020年1月开始没有向原告交纳租金，自2019年12月开始没有向原告支付水电费。原告为证明被告拖欠2020年1月至2020年5月的房屋占有使用费及2019年12月至2020年4月水电费的金额，提交了1月至5月期间每月的缴费通知单，该缴费通知单是原告制作，没有被告的任何签名或盖章，每月缴费通知单载明各月的房租费均为18200元，并载明宿舍用水用电、工厂用水用电的读数、单价、损耗、总金额等数据，抄表日期分别2019年12月30日、2020年2月24日、2020年3月2日、2020年4月1日、2020年4月28日。其中1月的缴费通知单显示宿舍用水共计97元、工厂用水共计2831元，宿舍用电共计145元、工厂用电共计26572元，基本电费1840元；2月的缴费通知单显示宿舍用水共计0元、工厂用水共计0元，宿舍用电共计0元、工厂用电共计0元、基本电费1840元；3月的缴费通知单显示宿舍用水共计85元、工厂用水共计847元，宿舍用电共计121元、工厂用电共计10563元、基本电费1840元；4月的缴费通知单显示宿舍用水共计54元、工厂用水共计1065元，宿舍用电共计73元、工厂用电共计10854元、基本电费1840元；5月的缴费通知单显示宿舍用水共计0元、工厂用水共计188元，宿舍用电共计0元、工厂用电共计5772元、基本电费1840元。原告主张，被告按照《厂房租赁合同》的约定向原告交纳了保证金51600元，原告没有向被告退还该保证金，亦不同意用保证金抵扣被告应支付原告的案涉费用。另，原告主张案涉租赁物没有取得房产证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件。经本院发函到东莞市自然资源局调查案涉租赁物的产权情况，东莞市自然资源局函复：经实地查看和咨询属地社区，门牌号“厦岗358省道1522号”已停用，现门牌号更新为长安莲湖路186号，为一厂区门牌号，厂内有多栋建筑物，根据长安分局提供的大概位置红线图，案涉建筑物所在土地大致范围内其中部分面积涉及证号东府集用（2005）第1900121010276号登记范围，该宗地坐落于东莞市长安镇厦岗社区，土地使用权人为东莞市长安镇厦岗社区*民委员会，登记面积33675.2平方米，批准用途为工业，其余面积未办理土地使用权确权登记，查无案涉地块地上建筑物的不动产登记信息记录。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告严艳兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原告提交的证据以及当庭的陈述进行质证及抗辩的权利，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。案涉租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告围绕案涉厂房、宿舍签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。对于房屋占有使用费。被告作为承租方，应承担交还案涉租赁物的义务并举证证明其何时交还案涉租赁物。原告主张被告在2020年1月至2020年5月仍实际占有使用案涉租赁物，自2020年6月开始没有在案涉租赁物内进行经营，案涉租赁物目前由原告控制，被告交纳租金至2019年12月，被告对此未提出任何反驳意见，亦未举证证明其已支付房屋占有使用费情况，本院对原告的该主张予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。本案中，被告2020年1月至2020年5月仍在实际占有使用案涉租赁物，但被告未向原告支付相应补偿，被告应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准向原告支付相应房屋占有使用费。原告主张被告另外还承租了一间宿舍，租金因此增加了1000元/月，双方口头约定宿舍租金自2019年开始变更为4000元/月，案涉租赁物的每月租金共计18200元，但原告的该主张仅是其单方陈述，未能提供任何的证据予以佐证，本院对其该主张不予采信。本院参照《厂房租赁合同》约定的租金标准17200元/月核算被告应支付的房屋占有使用费为：17200元/月×5个月=86000元。对原告诉请超出部分的房屋占有使用费，本院不予支持。对于水电费。根据上述分析，被告在2020年1月至2020年5月仍在实际占有使用案涉租赁物，其应参照《厂房租赁合同》的标准向原告支付其占有使用案涉租赁物期间实际产生的水电费。原告主张被告支付水电费至2019年11月，被告对此未提出任何反驳意见，亦未举证证明其已支付水电费的情况，本院对原告的该主张予以采信。原告主张其提交的1月至5月期间每月的缴费通知单载明的水电费金额对应2020年1月至2020年5月被告应支付的水电费金额，被告未对上述缴费通知单所列的费用项目明细、金额或计算方式提出任何反证，本院对原告提交的缴费通知单上载明的水电费情况予以采信，并据此认定被告应支付原告的2020年1月至2020年5月水电费金额。即2019年12月的水费共计2928元，电费共计为28557元；2020年1月的电费共计1840元，水费共计0元；2020年2月的水费共计932元，电费共计12524元；2020年3月水费共计1119元，电费共计12767元；2020年4月水费共计188元，电费共计7612元。以上2019年12月至2020年4月的水费合计5167元，电费合计63300元。原告仅诉请2019年12月至2020年4月的电费61823元，是其对实体权利的自由处分，本院予以支持61823元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李小辉与被告严艳兴于2017年6月11日签订的《厂房租赁合同》无效。二、限被告严艳兴于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李小辉支付2020年1月至2020年5月的房屋占有使用费86000元；三、限被告严艳兴于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李小辉支付2019年12月至2020年4月的水费5167元及电费61823元；四、驳回原告李小辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7314元（原告李小辉已预交），由被告严艳兴承担7087元，由原告李小辉承担227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈敏仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。