山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6353号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住汶上县经济开发区。法定代表人：吴万龙，总经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，1998年8月6日出生，住汶上县。委托诉讼代理人：王德龙，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。上诉人济宁龙灏置业有限公司因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：1.撤销汶上县人民法院作出的（2020）鲁0830民初3247号民事判决，改判驳回张某的诉讼请求；2.诉讼费用由张某承担。事实和理由：一审法院判决龙灏置业交付涉案房屋并办理房屋登记手续是错误的。龙灏置业与山东佛苑建设工程有限公司之间因建设工程施工合同纠纷正在诉讼之中，案号（2019）鲁0830民初5357号，因涉案的工程款没有进行最终结算，龙灏置业是否欠付工程款、欠付多少工程款不能确定，如果经法院认定龙灏置业不欠付工程款，涉案的房屋就无需再抵付工程款，即无需再行交付涉案房屋。现在涉案工程款没有进行结算，在未进行最终结算前，根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第45条“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提前诉讼”之规定，法院不能直接认定“以房抵债”成立，而是应当根据原债权债务进行审理。一审法院不顾（2019）鲁0830民初5357号案件没有审结的事实，认定张某以80万元保证金及172,749.36元工程款抵付了购房款显然是错误的。在张某没有实际支付购房款的情况下，一审法院判决龙灏置业交付案涉房屋错误。涉案房屋已经另行出售给案外人，且没有竣工验收，龙灏置业现在没有取得办理房屋登记所需要的相关手续，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二项房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，《城市房地产开发经验管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住房和建设部《住房建设工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。依据以上规定，一审法院判决龙灏置业交付房屋，办理房屋登记手续龙灏置业实际上无法履行。综上所述，请求法院撤销一审判决，改判驳回张某的诉讼请求。张某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理公正，应依法予以维持。一、双方存在合法有效的商品房买卖合同关系。龙灏置业与张某于2017年9月4日签订协议编号为LXHF-0000239号的《隆兴华府认购协议书》，龙灏置业将隆兴华府18号楼2单元801室及储藏室2-202号房产一套出售给张某，约定了主房价格和主房总价值、储藏室价格和储藏室总价值及双方的权利义务等内容。通过该份协议证实龙灏置业已将案涉房产出售给被上诉人的事实。张某于2017年9月4日购买龙灏置业E区77号车位一个，双方签订了隆兴华府车位定购单，张某足额支付了车位费。当日，龙灏置业向张某出具874749元的购房款收据及98000元车位费收据各一份，加盖其公司财务专用章。关于房款及车位款的交付方式，张某的叔叔张某于2014年6月11日通过中国农业银行向龙灏置业缴纳80万元工程保证金，于2017年9月4日出具用隆兴华府5号楼工程款172749.36元抵交涉案商品房价款。张某用以抵交涉案房产购房款的80万元，系张某在承建龙灏置业发包的隆兴华府5#楼时，张某缴纳的工程保证金。依照《建设工程施工合同》约定，工程竣工验收已经到了返还张某工程保证金的时间，系到期债权。张某用以抵交涉案房产购房款的172749.36元，系张某在承建龙灏置业发包的隆兴华府5#楼期间，龙灏置业欠张某的工程进度款。经龙灏置业、张某与张某三方同意以上抵交方式，张某对于上述抵交方式出庭进行了确认。通过以上客观事实及证据，已经证实张某已经从龙灏置业处购得了涉案的房产及车位，龙灏置业应将涉案房产及车位交付给实际买受人，并协助办理相关房产登记手续。另外，本案并不适用龙灏置业所主张的九民会议纪要第45条的规定。龙灏置业在上诉状所列的案例为民间借贷纠纷案件，案件事实及法律基础与本案件不具有任何关联性，无法通过该案例来佐证其主张。龙灏置业与张某之间是房屋买卖合同关系，在签订完《隆兴华府认购协议书》及张某以抵交的方式支付完毕购房款与车位款后，张某取得了对涉案房屋的合法权利，房屋买卖已成客观事实，与隆兴华府5号楼工程竣工验收后的工程余款结算不存在直接关系，与工程款结算的(2019)鲁0830民初5357号案件并不是同一法律关系，上述案件与本案无关。二、对于龙灏置业所主张的涉案房屋已经另行出售主张，该主张并不具有客观真实性，且龙灏置业未有任何有效证据，明显缺乏事实依据。涉案房屋所在的隆兴华府小区已交付使用，涉案房屋业已具备交付使用的条件，一审法院判决由龙灏置业向张某支付涉案房屋并办理房屋登记手续符合法律规定。综上，请求二审法院驳回龙灏置业的上诉请求，维持一审判决，以维护张某的合法权益。张某向一审法院起诉请求：1.判令被告履行原、被告签订的商品房买卖合同，即将隆兴华府18号楼2单元801室及储藏室2-202号、车位E区77号交付给原告并协助办理相关房产登记手续（房产购买价值972,749元）；2.判令被告承担违约金并赔偿损失；3.由被告承担诉讼费用；一审法院认定事实,原、被告于2017年4月5日签订《隆兴华府认购协议书》，协议编号：LXHF——0000239号，被告将隆兴华府18号楼2单元801室及储藏室2-202号房产一套出售给原告的事实，约定了主房价格和主房总价值、储藏室价格和储藏室总价值及双方的权利义务等内容。原告于2017年9月4日购买被告E区77号车位一个，并足额支付了车位费。当日，被告向原告出具874749元的购房款收据、车位订购单及车位费收据各一份。原告叔叔张某于2014年6月11日通过中国农业银行向被告缴纳80万元工程保证金，于2017年9月4日出具用隆兴华府5号楼工程款172749.36元抵交涉案商品房价款。张某用以抵交涉案房产购房款的80万元，系张某在承建被告发包的隆兴华府5#楼时，张某缴纳的工程保证金，依照《建设工程施工合同》约定，工程竣工验收已经到了返还张某的时间，系到期债权。张某用以抵交涉案房产购房款的172749.36元，系张某在承建被告发包的隆兴华府5#楼期间，被告欠张某的工程进度款。张某向本院提交证据1、原、被告于2017年4月5日签订的《隆兴华府认购协议书》一份，证明原告与被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。2、被告于2017年9月4日向原告出具的购房款收据一份，证明原告已经按照合同约定和被告的要求足额支付了购房款。3、被告于2017年9月4日向原告出具的车位订购单及车位费收据各一份，证明原告购买被告E区77号车位一个，并足额支付了车位费。4、原告叔叔张某通过中国农业银行向被告缴纳80万元工程保证金的现金缴款单两份、用隆兴华府5号楼被告欠付工程进度款172749.36元抵交涉案商品房收据一份。证明按照原告、被告和张某三方达成的协议，由张某用所缴纳隆兴华府5号楼的80万元工程保证金和被告欠付工程进度款172749.36元共计972749.36元抵交涉案商品房全部购房款，原告和张某已经完全履行了三方约定的购房款交纳义务。5、《建设工程施工合同》一份，证明张某用以抵交涉案房产购房款的80万元，系张某在承建被告发包的隆兴华府5#楼时，张某缴纳的工程保证金，依照《建设工程施工合同》约定，工程竣工验收已经到了返还张某的时间，系到期债权。张某用以抵交涉案房产购房款的172749.36元，系张某在承建被告发包的隆兴华府5#楼期间，被告欠张某的工程进度款。6、2017年10月25日，张某出具被告向张某支付抵顶工程款房源按揭款的收据存根二份，可以证实原、被告于2017年4月5日在签订《隆兴华府认购协议书》时，依照三方约定，张某用以抵交涉案房产购房款的172749.36元工程进度款数额明确，其与被告之间的债权债务关系清晰，系到期债权，与工程竣工后是否需要结算工程款没有关系，即与5737号民事案件是两个不同的法律关系，本案的审理不应受该案件影响。7、汶上县建设工程质量监督站出具的《建设工程竣工验收记录表》一份，证明张某承建的隆兴华府5#楼已经于2016年12月27日经过了竣工合格验收。8、证人张某出庭作证，证实张某用被告欠80万保证金和部分工程进度款抵交涉案房屋购房款的事实。济宁龙灏置业有限公司未提交证据。一审法院认为，原、被告双方2017年4月5日签订的《隆兴华府认购协议书》，系双方真实意思表示，是合法有效的商品房买卖合同关系，原告已向被告支付购房款，原告主张被告交付涉案房产并办理相关手续的诉求，依法应该得到支持。原告主张判令被告承担违约金并赔偿损失，因其提交的协议书未明确记载交付涉案房屋的具体时间及违约责任，一审法院不予支持。被告主张其公司与山东佛苑建设工程有限公司存在工程承包关系，涉案房屋是在山东佛苑公司施工过程中，按照佛苑公司的要求根据佛苑公司提供的信息出具到原告名下，不代表双方存在商品房买卖合同关系。涉案房屋是否应抵偿佛苑公司的工程款，因被告与佛苑公司工程款未最终结算。被告与佛苑公司的案件正在诉讼中，本案应当以（2019）鲁0830民初5357号案件的判决结果为依据，因此本案应当中止审理。被告并没有收到原告972,749元购房款。因本案与（2019）鲁0830民初5357号案件不属于同一法律关系，与该案中的工程余款结算不存在直接关系，故本案不能中止审理，对被告上述两项主张，一审法院不予支持。综上，对张某判令济宁龙灏置业有限公司履行商品房买卖合同的诉求，一审法院予以支持。对其诉请判令被告承担违约责任的请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，将隆兴华府18号楼2单元801室及储藏室2-202号、车位E区77号交付给原告张某，并协助办理相关房产登记手续；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，龙灏公司与张某于2017年4月5日签订《隆兴华府认购协议书》，约定由张某购买隆兴华府18号楼2单元801室及储藏室2-202号房产。张某于2017年9月4日购买E区77号车位一个，并足额支付了车位费。同日，龙灏公司向张某出具874749元的购房款收据、车位订购单及车位费收据。张某在承建龙灏公司发包的隆兴华府5#楼时，张某缴纳工程保证金80万元。对于以上事实，双方当事人均没有异议。在原审中，张某提交的2017年9月4日张加根出具的收到条存根载明，收到172749.36元，抵5号楼工程款隆兴华府18号楼2单元801室。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司主张，龙灏置业与案外人山东佛苑建设工程有限公司之间因建设工程施工合同纠纷正在诉讼中，涉案的工程款没有进行最终结算，龙灏置业是否欠付工程款、欠付多少工程款不能确定，对于该主张，本院认为，龙灏公司与张某签订认购协议书，龙灏公司按照其与张某签订的认购协议约定的价款向张某出具了收款收据，应视为龙灏公司认可用张某缴纳工程保证金80万元，及所欠张某的工程款172749.36元抵交涉案房款，可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款。张某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务，所以张某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同，基于张某支付房款义务已经履行完毕，龙灏公司应该交付房屋。龙灏公司主张其将案涉房屋又出售于案外人，对于龙灏公司与案外人合同效力及履行问题，超出了本案审理范围，权利人可以根据事实和法律规定另寻救济。龙灏公司主张的（2019）鲁0830民初5357号案件，该案件与本案不是同一法律关系。该案件的审结与否不影响本案的审理。综上，济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10410元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月二十二日法官助理王鹏书记员翟梦若