河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2724号上诉人（原审被告）：朱义，男，汉族，1984年4月26日出生，住河南省临颍县，现住临颍县。被上诉人（原审原告）：河南鑫秀物业管理有限公司。统一社会信用代码：9141112255163275X5，住所地临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。上诉人朱义因与被上诉人河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1122民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱义上诉请求:1、请求二审法院依法撤销临县人民法院作出的(2020)豫1122民初2424号判决书，并依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉事由:一、一审法院对事实认定不清。朱义愿意缴纳与物业公司所提供的物业服务价值相应的物业费，只是多次向物业公司反映服务问题未果(窗户漏水、卫生太差、电梯维护过期并多次出现故障等等)、要求正常物业服务未果(车辆被划、电车丢失、家门被不明人员打开等情况下要求看监控被保安告知监控不能使用)、要求看物业公司与置业公司签订的物业合同多次被拒、要求签订合法物业服务合同被拒，态度极其恶劣，并且小区多户多人多次出现类似或不同问题，而且由于物业公司与业主从未签订过任何服务合同，业主对物业公司的服务质量没有任何实际意义的监督、制约，在毫无办法的情下，只能和众多业主一样，通过拒缴物业费的方式来抗议物业公司低劣的服务和恶劣的态度。二、鑫秀物业公司与颍和御苑小区置业公司所签订的物业合同为前期物业合同，有效期只有一年，2018年5月4日已经到期，置业公司已无权不经业主同意私自代表业主与物业公司签订对全体业主有约力的物业服务合同，原合同双方并未按照合同约定在期满后进行续签，鑫秀物业公司也没有按照规定与业主委员会或业主签订任何服务合同，导致了业主对物业费包含的服务内容始终一无所知，导致了鑫秀物业公司从未向业主公布过物业费收支情况，导致了业主在对物业服务不满意时没有任何办法、而鑫秀物业公司却可以起诉业主要求业主以早期物业合同为准缴纳物业费等等不公平、不合理、不合法的局面。三、鑫秀物业公司的收费已达到一级物业服务收费标准，但事实提供的物业服务内容连三级都达不到，存在严重的收费与服务不符的情况，一审法院做出按照原合同收费标准每年减少两个月的判决，依然远远高出鑫秀物业公司所提供的的实际服务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。鑫秀物业公司辩称，双方之间存在合法有效的物业服务合同，上诉人已经享受到答辩人提供的物业服务，就应当承担相应的物业费，答辩人提供物业服务，收费合理。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。鑫秀物业公司向一审法院起诉请求:1、判令被告支付原告物业管理费6543元;2、判令被告承担本案诉讼费;3判令被告支付违约金500元。一审法院认定事实:2017年5月4日，临颖县颖和置业有限公司(甲方)与鑫秀物业公司(乙方)签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于河市临颍县新城路北四环交汇处的和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，被告的房屋位于6号楼2元102房，建筑面积170.55方米，原告为该小区提供物业服务至今。上述《物业委托管理合同》第七条管理服务费用:“1.本物业的管理服务费按下列第2项执行:…按双方协商的标准向业主(住用户)收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元;…”;被告朱义向原告纳了2017年1月1日至2018年1月1日的物业费。原告诉称被告自2018年1月1日至2020年12月31日未缴纳物业管理费，遂提起诉讼。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约東力。鑫秀物业公司自与临县和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务和管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。虽然鑫秀物业公司没有很好地尽到物业管理与服务职责，但是鑫秀物业公司也完成了一定的物业管理服务工作故朱义不得以原告服务不到位为由拒绝纳所有物业费。原告要求业主按年交纳物业费，结合当地交易习惯，并无不当本院予以准许。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在定的服务不到位的问题，对朱义所欠2018年1月1日至2020年12月31日共计三十六个月的物业费应适当予以减少，酌定每年减少两个月即每年缴纳十个月的物业费为宜。经计算，被告应交纳的物业费共计5372.33元(＝170.55m×1.05元/月×30个月)。关于原告要求被告支付500元违约金的请求因合同未约定违约金条款，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱义于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5372.33元;二、驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担6元，被告朱义负担19元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为:一审法院结果是否有误。本院认为，2017年5月4日临颍县颍和置业有限公司与鑫秀物业公司签订的颍和御苑小区《物业委托管理合同》为有效合同，本院依法予以认定。虽然合同约定的期限为一年，但合同到期后，鑫秀物业公司继续为涉案小区提供了相应的物业服务，临颍县颍和置业有限公司及颍和御苑小区的业主亦未提出异议并接受了物业服务企业提供的物业服务，业主亦应交纳相应的物业服务费，鉴于鑫秀物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，一审法院判决酌情减少物业费，对朱义欠交的物业费酌定每年减少两个月即按十个月缴纳物业费，并对鑫秀物业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持，判处适当，本院依法予以维持。鑫秀物业公司在今后的物业服务中，亦应不断提高物业服务质量，加强与小区业主的沟通协调，征得业主的理解与支持，共建和谐美好家园。综上，朱义上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱义负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  曹光辉二〇二〇年十二月二十九日法官助理裴蓉书记员任艳茹