浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5122号 原告：盛芳霞，女，1981年6月2日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：徐飞雄、张俊伟，浙江金品律师事务所律师。 被告：上海羽悉信息科技有限公司，住所地:上海市青浦区清河湾路******，统一社会信用代码:91310118MA1JM7U49A。 法定代表人：谢玉英，总经理。 委托诉讼代理人：潘忆，原系上海青本律师事务所律师，现为上海理本广治律师事务所律师。 原告盛芳霞为与被告上海羽悉信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月26日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员吴斐斐独任审判，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院请求判令：1.被告返还原告购房款438892元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告到位于平湖市××镇××楼××商铺出售事宜。被告告知原告可以直接向其购买商铺，并宣传存量商铺己所剩无几。原告于2018年5月31日、2018年6月9日共向被告交付购房款438892元。原告于2018年6月9日和嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府20幢Ｓ109室，房屋总价为824908.44元。原告向中南公司支付了首付款414908.44元，剩余房款己经办理完成银行按揭贷款。签订购房合同后原告与中南公司沟通才知道，原告支付给被告的购房款，并非作为房屋出卖人的中南公司收取，因此中南公司明确告知原告支付的438892元不能抵扣购房款。原告认为被告向原告收取的438892元并非购房款，被告无权收取上述款项，原告多次向被告催讨此笔款项，但被告至今未予以归还。综上所述，被告虚构自己是开发商（房屋出卖人）的身份，谎称房源紧张，利用原告信息不对称、不顺畅的劣势地位，收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”。现原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告答辩称，不同意原告陈述的事实和理由，请求驳回原告的诉请。原、被告双方签订的是《购买权转让补偿协议》，协议合法有效，原告支付的438892元是一次性支付给被告的补偿款。原告对被告的身份是明知的，知道被告并非是开发商，被告没有存在欺骗原告的情况。如果原告主张要求撤销上述协议，那么也已经超过除斥期间，故请求驳回原告的诉讼请求。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份、购房发票1份，证明原告购买中南公司开发的乍浦君悦府20幢S109室，并支付购房款的事实。 证据二、收据3份、刷卡凭条6份，证明被告收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”的事实。 证据三、购买权转让补偿协议1份、嘉兴港区城市管理处出具的情况说明1份，证明被告无权向原告收取购房款的事实；补偿协议中所谓的转让从未进行过备案，被告虚构了事实，该协议第一条载明“被告已购得涉案房屋”，给原告造成重大误解，误以为被告是房屋产权人，所以支付了涉案房屋的补偿款。 证据四、估价报告书1份，证明商铺的备案价没有参考性，商铺的实际价值以评估为准。 被告质证认为，证据一的真实性均无异议，《浙江省商品房买卖合同》签订的日期是2018年6月9日，依据原告在诉状中描述的其在6月9日就已经知道支付给被告的438892元并没有计算在房款824908.44元里面的，原告自认权利受到侵害的日期是2019年6月9日，原告的诉请过了除斥期间。对证据二的真实性无异议，收据内容是原告向被告支付的补偿款。对证据三购买权转让补偿协议的真实性无异议，该协议中明确了原告购买涉案房屋的总价款为824908元，另外补偿给被告的补偿款为438892元，原告对应当支付的总额是明确已知的，被告不存在隐瞒的情况；对情况说明的真实性无异议。对证据四的真实性有异议，且与本案无关联性，不予认可。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、乍浦中南君悦府销售（包销）合同（复印件）1份，业务回单8份，证明被告与开发商之间的关系，讼争房屋均是被告买断包销，依据合同条款3.2，被告有资格向原告出售房屋，且可以收取相应的款项。提醒法庭注意：在包销协议条款5.2中有明确约定“优先购买权转让事宜”。被告已按合同约定向中南公司付款1000万。 证据二、中标通知书1份，证明被告与开发商之间为买断包销模式。 证据三、《二次延期补充协议》1份、《三次延期补充协议》1份，证明被告与中南公司的合同延期至2019年12月30日，从三次延期补充协议中可以看出，被告以应取得的款项作为购房款支付给了中南公司，并且在2019年12月30日前，被告必须以自有资金将全部房款补足。 证据四、中南君悦府商铺客户带看确认单1份、分销请佣单1份、银行电子回单1份，证明被告就本案涉案商铺支付给分销商佣金69762元。 原告质证认为，对证据一的真实性无异议，包销合同是销售合同，从合同第一条可以看出合同的目的是开发商委托被告进行房产的销售代理，包销是代理销售，并不是买卖，该协议中约定被告与开发商首先对出售的房屋签订认购协议，再进行更名，实际上没有这项操作的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二十条，包销合同本质上是销售合同，必须以开发商的名义进行销售。且被告与中南公司约定的1000万应当是在合同签订之日前支付，但依据业务回单显示被告实际支付完1000万已经在2018年5月12日了。证据二的真实性无异议，但对被告所要证明的内容不予认可，包销也是销售的一种。证据三，2份延期补充协议是案外人中南房产开发商与被告签订的，对真实性无异议，能证明双方签订的乍浦君悦府包销协议是代理合同，协议约定被告无权收取房款及其他款项。证据四的真实性无异议，对待证事实有异议，与本案无关。从被告与中南公司签订的销售合同以及相应的招标通知、延期补充协议均可以看出，只涉及房款，包括底价和溢价款，从来没有出现过“放弃优先购买权”这一说，被告的行为远远超出了其与开发商之间的包销约定。 本院认证如下，原告提供的证据一至三，被告对其真实性未提出异议，本院予以认定，证据四与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的证据一至三，原告对其真实性无异议，本院予以认定，证据四，与本案无关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，原、被告签订《购买权转让补偿协议》一份，约定被告已购得嘉兴中南锦恒商铺，现该房屋暂登记在中南公司名下，被告有完全的处分权、转让权。被告以买方的身份从开发商处购得该房屋，并约定有权指定买受方与开发商签署该房屋的《浙江省商品房买卖合同》。该房屋商品房买卖合同价为824908元，建筑面积51.56平方米。经原告商请，被告同意解除与开发商签署的协议书，放弃优先购买该房屋的机会，并促成原告与开发商签署购买该房屋的《浙江省商品房买卖合同》，使原告能购买该房屋；鉴于被告丧失了优先购买该房屋的机会，且该房屋的升值空间较大，原告自愿一次性付款被告438892元（简称“补偿费”），且房屋总价加上双方约定的补偿费不超过该房屋的网上公示的备案价。2018年5月31日、6月9日，原告分别向被告支付合计438892元。2018年6月9日，原告及其丈夫唐学斌与中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府20幢S109室，建筑面积有51.56平方米，该商品房单价为每平方米15999元，房屋总价为824908.44元。同日，原告向中南公司支付了首付款414908.44元，剩余房款办理完成银行按揭贷款。 另查明，2018年4月29日，中南公司作为甲方与作为乙方的被告签订《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》一份，约定甲方委托乙方销售乍浦君悦府项目商铺，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，如甲乙双方继续合作，需另行签订协议约定。在包销价格栏约定，本合同采取独家包销模式，项目包销总价为：约8651万元，乙方根据此包销底价（15200元/平米）制作一房一价表，经甲方确认后作为包销单套底价；在包销收益栏约定，乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。在违约责任栏约定，购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜，乙方不得以任何名义收取任何客户除此以以外的任何费用，否则视为乙方严重违约。该合同到期后，双方签订《二次延期补充协议》，约定甲乙双方同意将原合同的有效期延长至2019年12月30日，销售价格不得高于备案价，所有房款需由甲方进行收取，对于溢价部分乙方提供11%税点发票，由甲方扣除底价款部分与税点部分后，其余返还给乙方。后双方又签订《三次延期补充协议》，另约定截止2019年6月30日，乙方可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。甲方商铺（12-S109、17-S103）由乙方按兜底价购买（如后期出卖可更名）。 嘉兴港区城市建设管理处于2020年1月3日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，乍浦君悦府20幢S109室已在其处备案且无历史撤销记录。 本案的争议焦点为：一、被告与案外人中南公司之间属什么关系；二、被告是否有权向原告收取438892元。 对于争议焦点一。本院认为，被告与案外人中南公司之间应当为商品房包销合同关系。根据被告与中南公司签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》约定：“本合同采取独家包销模式，项目包销总价为：约8651万元，乙方根据此包销底价（15200元/平米）制作一房一价表，经甲方确认后作为包销单套底价；乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款”。后双方又在《三次延期补充协议》约定：“截止2019年6月30日，乙方可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。甲方商铺（12-S109、17-S103）由乙方按兜底价购买（如后期出卖可更名）”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人以包销基价,将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。”综上，可以看出，本案中的中南公司与被告实则为商品房出卖人与商品房包销人的关系，双方之间属商品房包销合同关系。 对于争议焦点二。《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》第3.3条约定，被告销售超出包销底价的溢价部分作为被告的包销利润全部归被告所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。据此，被告于2018年5月31日与原告签订了《购买权转让补偿协议》一份，约定“经原告商请,被告同意解除与开发商签署的协议书，放弃优先购买该房屋的机会，并促成原告与开发商签署购买该房屋的《浙江省商品房买卖合同》，使原告能购买该房屋”，实际上约定该房的商品房买卖合同价为824908元,后原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的房屋总价为824908.44元，并且实际支付的价款也为824908.44元；同时该协议还约定：“鉴于被告丧失了优先购买该房屋的机会，且该房屋的升值空间较大，原告自愿一次性付款被告438892元（简称“补偿费”）。”上述协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，也无证据证明被告在签订协议过程中有欺诈、胁迫的行为。且原告也据此协议分别于2018年5月31日、同年6月9日向被告支付了上述款项合计438892元，并收取了被告开具的收据。此后，原告与中南公司于2018年6月9日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同中明确约定了购房款824908.44元及付款方式、期限，原告当时并未提出其已支付过438892元而要求扣除。后原告按合同约定于当天支付首付款414908.44元，剩余房款也已办理完成银行按揭贷款。支付购房款时，原告也未提出扣除其已支付438892元的要求，可以看出，原告支付的上述补偿款438892元及购房款824908.44元均由原告自行自愿支付。综上，本案并无证据证明被告通过欺诈、误导等手续收取原告款项的事实，被告收取原告上述438892元款项，符合协议约定，也未违反法律规定。由此原告主张被告返还其支付的438892元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告盛芳霞的诉讼请求。 案件受理费7884元，财产保全申请费2714元，合计10598元，由原告盛芳霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  吴斐斐 人民陪审员  马水华 人民陪审员  张惠芳 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  黄春波