浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5123号 原告：王宠华，男，1965年1月29日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：徐飞雄、张俊伟，浙江金品律师事务所律师。 被告：上海羽悉信息科技有限公司，住所地:上海市青浦区清河湾路******，统一社会信用代码:91310118MA1JM7U49A。 法定代表人：谢玉英，总经理。 委托诉讼代理人：潘忆，原系上海青本律师事务所律师，现为上海理本广治律师事务所律师。 原告王宠华为与被告上海羽悉信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月26日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员吴斐斐独任审判。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院请求判令（诉讼中已变更）：1.撤销原、被告于2018年6月15日签订的《房屋认购协议》，要求被告返还原告购房款331462元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年6月15日，原告到位于平湖市××镇××楼××商铺出售事宜。被告告知原告可以直接向其购买商铺，并宣传存量商铺己所剩无几。原告于当日向被告交付现金100000元作为定金，被告向原告当场出具收据。2018年7月31日，原告向被告交付购房款231462元，同日与嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府17幢Ｓ113室，房屋总价为787093.12元。原告向中南公司支付了首付款397093.12元，剩余房款己经办理完成银行按揭贷款。签订购房合同后原告与中南公司沟通才知道，原告支付给被告的购房款，并非作为房屋出卖人的中南公司收取，因此中南公司明确告知原告支付的331462元不能抵扣购房款。原告认为被告向原告收取的331462元并非购房款，被告无权收取上述款项，原告多次向被告催讨此笔款项，但被告至今未予以归还。综上所述，被告虚构自己是开发商（房屋出卖人）的身份，谎称房源紧张，利用原告信息不对称、不顺畅的劣势地位，收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”。现原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告答辩称，不同意原告陈述的事实和理由，请求驳回原告的诉请。原、被告双方签订的是《购买权转让补偿协议》，协议合法有效。原告支付的331462元是一次性支付给被告的补偿款。原告对被告的身份是明知的，知道被告并非是开发商，被告没有存在欺骗原告的情况，且原告的主张撤销《房屋认购协议》已经超过了除斥期间，请求驳回原告的诉讼请求。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份、购房发票1份，证明原告购买中南公司开发的乍浦君悦府17幢S113室，并支付购房款的事实。 证据二、房屋认购协议1份、收据2份、个人授权委托书1份，证明被告收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”的事实。 证据三、嘉兴港区城市管理处出具的情况说明1份，证明涉案房屋从未登记备案，被告无权向原告收取购房款的事实。 证据四、估价报告书1份，证明商铺的备案价没有参考性，商铺的实际价值以评估为准。 被告质证认为，证据一、二、三的真实性均无异议，但原告向被告支付的是补偿款，并非房款，同时原告委托的包勤英是被告的分销商，包勤英完全知道被告收取的是补偿款这一事实，包勤英在乍浦开房产中介公司，是包勤英买下涉案房屋写了其公公的名字也就是本案原告。对证据四的真实性有异议，且与本案无关联性，不予认可。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、乍浦中南君悦府销售（包销）合同（复印件）1份，业务回单8份，证明被告与开发商之间的关系，讼争房屋均是被告买断包销，依据合同条款3.2，被告有资格向原告出售房屋，且可以收取相应的款项。提醒法庭注意：在包销协议条款5.2中有明确约定“优先购买权转让事宜”。被告已按合同约定向中南公司付款1000万。 证据二、中标通知书1份，证明被告与开发商之间为买断包销模式。 证据三、《二次延期补充协议》1份、《三次延期补充协议》1份，证明被告与中南公司的合同延期至2019年12月30日，从三次延期补充协议中可以看出，被告以应取得的款项作为购房款支付给了中南公司，并且在2019年12月30日前，被告必须以自有资金将全部房款补足。 证据四、中南君悦府底商备案一房一价表1份，证明原告购买的商铺，房管部门备案价为1136599元，原告支付给中南公司的房款787093.12元及支付给被告的补偿款331462元，合计总金额低于上述备案价，证明被告不存在原告所说的恶意炒房行为，向原告出售的房屋也并未超出备案价格，原告本身通过向被告买房已经收获了利益。 证据五、购买权转让补偿协议1份，证明原告向被告支付的331463元系购买权转让补偿款的事实。 原告质证认为，对证据一的真实性无异议，包销合同是销售合同，从合同第一条可以看出合同的目的是开发商委托被告进行房产的销售代理，包销是代理销售，并不是买卖，该协议中约定被告与开发商首先对出售的房屋签订认购协议，再进行更名，实际上没有这项操作的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二十条，包销合同本质上是销售合同，必须以开发商的名义进行销售。且被告与中南公司约定的1000万应当是在合同签订之日前支付，但依据业务回单显示被告实际支付完1000万已经在2018年5月12日了。证据二的真实性无异议，但对被告所要证明的内容不予认可，包销也是销售的一种。证据三，2份延期补充协议是案外人中南房产开发商与被告签订的，对真实性无异议，能证明双方签订的乍浦君悦府包销协议是代理合同，协议约定被告无权收取房款及其他款项。证据四，真实性有异议，没有开发商或主管部门确认，且系复印件，即使该表中的价格确实存在，也与本案无关，首先商铺的备案与住宅的备案不同，商铺是开发商自己申报，国家也没有与住宅一样的监控手段，没有任何参考性，第二就算有这么一个备案，不能排除被告虚构自己与开发商的身份来向原告索取所谓的优先购买权转让费，被告与中南公司之间形成的仅是代理关系，被告能够收取的只能是佣金。证据五，需庭后与原告本人核实真实性。 在庭审中，本院出示（2019）浙0482民初4559号案件的起诉状1份，原告质证认为2019年10月24日被告起诉中南公司，从诉状的内容来看，被告与中南公司签订的是销售合同；该诉状中事实和理由部分，也可以看出中南公司并不知道优先购买权事宜。被告质证认为，对真实性无异议，被告并没有否认销售关系，被告与中南公司是买断包销的关系，被告买下房子的目的是出售。 本院认证如下，原告提供的证据一至三，被告对其真实性未提出异议，本院予以认定，证据四与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的证据一至三，原告对其真实性无异议，本院予以认定，证据四，原告对真实性有异议，且系被告自行制作，本院不予认定，证据五，系原件，原告对真实性未提出异议，本院予以认定。本院出示的起诉状，对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告委托包勤英办理乍浦中南君悦府17幢S113室房屋购买的相关手续并签订相关文件，原告对包勤英在上述授权范围内签署的一切有关文件均予以认可，并承担所有的法律责任。 2018年6月15日，原、被告签订《购买权转让补偿协议》一份，约定被告已购得嘉兴中南锦恒商铺，现该房屋暂登记在中南公司名下，被告有完全的处分权、转让权。被告以买方的身份从开发商处购得该房屋，并约定有权指定买受方与开发商签署该房屋的《浙江省商品房买卖合同》。该房屋商品房买卖合同价为787093元，建筑面积48.61平方米。经原告商请，被告同意解除与开发商签署的协议书，放弃优先购买该房屋的机会，并促成原告与开发商签署购买该房屋的《浙江省商品房买卖合同》，使原告能购买该房屋；鉴于被告丧失了优先购买该房屋的机会，且该房屋的升值空间较大，原告自愿一次性付款被告331463元（简称“补偿费”），且房屋总价加上双方约定的补偿费不超过该房屋的网上公示的备案价。同日，原、被告签订《房屋认购协议》一份，约定原告向被告购买嘉兴中南君悦府商铺17幢S113号，该房屋预测建筑面积48.61平方米，原告拟以贷款方式支付房价款。原告在签订协议时，向被告支付定金100000元，作为抵扣被告补偿款的一部分。原告应在2018年7月30日前，携带相关材料到被告售楼处补足款项并签约，同时交还认购书。原告于当天支付被告现金100000元。2018年7月31日，原告又向被告刷卡支付231462元。2018年7月31日，原告与中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府17幢S113室，建筑面积有48.61平方米，该商品房单价为每平方米16192元，房屋总价为787093.12元。同日，原告向中南公司支付了首付款397093.12元，剩余房款办理完成银行按揭贷款。 另查明，2018年4月29日，中南公司作为甲方与作为乙方的被告签订《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》一份，约定甲方委托乙方销售乍浦君悦府项目商铺，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，如甲乙双方继续合作，需另行签订协议约定。在包销价格栏约定，本合同采取独家包销模式，项目包销总价为：约8651万元，乙方根据此包销底价（15200元/平米）制作一房一价表，经甲方确认后作为包销单套底价；在包销收益栏约定，乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。在违约责任栏约定，购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜，乙方不得以任何名义收取任何客户除此以以外的任何费用，否则视为乙方严重违约。该合同到期后，双方签订《二次延期补充协议》，约定甲乙双方同意将原合同的有效期延长至2019年12月30日，销售价格不得高于备案价，所有房款需由甲方进行收取，对于溢价部分乙方提供11%税点发票，由甲方扣除底价款部分与税点部分后，其余返还给乙方。后双方又签订《三次延期补充协议》，另约定截止2019年6月30日，乙方可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。甲方商铺（12-S109、17-S103）由乙方按兜底价购买（如后期出卖可更名）。 嘉兴港区城市建设管理处于2020年1月3日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，乍浦君悦府17幢S113室已在其处备案且无历史撤销记录。 本案的争议焦点为：一、被告与案外人中南公司之间属什么关系；二、被告是否有权向原告收取331462元。 对于争议焦点一。本院认为，被告与案外人中南公司之间应当为商品房包销合同关系。根据被告与中南公司签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》约定：“本合同采取独家包销模式，项目包销总价为：约8651万元，乙方根据此包销底价（15200元/平米）制作一房一价表，经甲方确认后作为包销单套底价；乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款”。后双方又在《三次延期补充协议》约定：“截止2019年6月30日，乙方可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。甲方商铺（12-S109、17-S103）由乙方按兜底价购买（如后期出卖可更名）”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人以包销基价,将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。”综上，可以看出，本案中的中南公司与被告实则为商品房出卖人与商品房包销人的关系，双方之间属商品房包销合同关系。 对于争议焦点二。《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》第3.3条约定，被告销售超出包销底价的溢价部分作为被告的包销利润全部归被告所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。被告于2018年6月15日与原告签订了《购买权转让补偿协议》一份，约定“经原告商请,被告同意解除与开发商签署的协议书，放弃优先购买该房屋的机会，并促成原告与开发商签署购买该房屋的《浙江省商品房买卖合同》，使原告能购买该房屋”，实际上约定该房的商品房买卖合同价为787093元,后原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的房屋总价为787093.12元，并且实际支付的价款也为787093.12元；同时该协议还约定：“鉴于被告丧失了优先购买该房屋的机会，且该房屋的升值空间较大，原告自愿一次性付款被告331463元（简称“补偿费”）。”同日，原、被告又签订了《房屋认购协议》一份，约定“原告在签署该协议时，向被告支付定金壹拾万元整，作为抵扣被告补偿款的一部分。”上述二份协议，均是双方真实意思表示，未违反法律规定，也无证据证明被告在签订协议过程中有欺诈、胁迫的行为。且原告也据上述二份协议分别于2018年6月15日、同年7月31日向被告支付了上述款项合计331462元，并收取了被告开具的收据。此后，原告与中南公司于2018年7月31日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同中明确约定了购房款787093.12元及付款方式、期限，原告当时并未提出其已支付过331462元而要求扣除。后原告按合同约定于当天支付首付款397093.12元，剩余房款也已办理完成银行按揭贷款。支付购房款时，原告也未提出扣除其已支付331462元的要求，可以看出，原告支付的上述补偿款331462元及购房款787093.12元均由原告自行自愿支付。综上，本案并无证据证明被告通过欺诈、误导等手续收取原告款项的事实，被告收取原告上述331462元款项，符合协议约定，也未违反法律规定。由此原告主张撤销与被告签订的《房屋认购协议》，要求被告返还其支付的331462元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王宠华的诉讼请求。 案件受理费6272元，财产保全申请费2177元，合计8449元，由原告王宠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  吴斐斐 人民陪审员  马水华 人民陪审员  张惠芳 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  黄春波 12- 11-