四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10314号 上诉人（原审原告、反诉被告）：且大麒，男，1950年11月3日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：龚木子，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闻建华，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川凯蒂置业有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇富民路中段**。 法定代表人：刘文章，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付洪祥，四川藏锋律师事务所律师。 上诉人且大麒因与上诉人四川凯蒂置业有限公司（以下简称凯蒂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 且大麒上诉请求：1.请求撤销原审判决第1项，改判凯蒂公司向且大麒交付凯蒂凯旋城三期商铺并支付补偿款574382.69元；2.请求撤销原审判决第3项，改判凯蒂公司向且大麒支付租金，租金的计算时间应为2018年8月30日至凯蒂公司实际履行交付房屋义务时止（租金标准应为每月以67元/平方米×2倍进行计算）；3.请求撤销原审判决第5项；4.本案一审、二审案件受理费由凯蒂公司负担。事实和理由：1.原判决第一项的计算方式错误。因原审法院酌情计取的房屋单价为建筑面积单价，但补偿的面积是套内面积，故应将建筑面积单价转换为套内面积单价计算即2227850.64÷81.53×21.02＝574382.69元。2.因凯蒂公司单方违约的原因造成房屋的延迟交付，凯蒂公司应承担给且大麒造成的全部租金损失的赔偿责任。原判决只将租金计算至2019年5月19日于理不合，请求依法改判凯蒂公司支付租金至其向且大麒实际履行房屋交付义务之日。3.且大麒在履行合同过程中没有任何实质性违约行为，不应向凯蒂公司承担违约责任，原审判决第5项没有任何事实和法律依据。 凯蒂公司辩称，1.且大麒要求凯蒂公司支付570000余元无法律和事实依据，凯蒂公司认为不应支付套内20多面积的补偿款，更不应支付且大麒的诉讼请求。2、一审中，且大麒同意按现状支付，一审法院已经判决凯蒂公司从延期交付之日到2010年5月19日的租金，而且凯蒂公司一直要求且大麒接受该房屋，且大麒没有接受，该责任应由且大麒自行承担。3.且大麒的上诉请求不能成立，且大麒没有按照合同约定履行义务，已经违背了合同的约定，一审法院考虑到没有给凯蒂公司造成不当影响，判决且大麒承担2%的违约金，该违约金具有惩罚性质，一审法院判决且大麒承担2%的违约金符合法律和事实依据，也符合合同规定。 凯蒂公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、四项判项并改判驳回且大麒一审第一、二、四项诉讼请求；2.根据本案二审判决结果依法处理本案一、二审诉讼费用承担方式。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。凯蒂公司在一审提交的证据11和证据12足以认定案涉房屋及其所在建筑物系基于特定原因而进行设计变更，且凯蒂公司依法履行了设计变更相应法定审查及行政备案程序。一审判决未予明确认定，属认定事实不清。上述设计变更为：设计方案将高（多）层建筑传统底商业态形式调整为……（购物中心商场），为满足业态变化后须增加消防通道、楼梯间、交通动线等所需面积由此造成公摊面积的增加。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决第一项适用法律错误。合同条款足以明确双方权利义务内容，且凯蒂公司目前能够交付房屋的建筑面积符合合同约定。案涉合同签订后，双方并未针对建筑面积条款提出异议、另行协商补充或变更合同原有建筑面积条款。合同中也多次反复约定“以实测面积为准”。同时根据本案证人证言所反映的客观情况，从案涉合同订立及履行过程所反映的合同目的，其实质系以同等建筑面积的被拆迁房屋置换取得同等建筑面积的本案房屋的目的。因此，现有合同条款符合双方利益及交易选择。本案公摊及套内面积变动系特定原因，且已通过相关法定程序。业态变动所引发的面积变动在合理范围之内；变动后的公摊面积及套内面积所共同构成案涉房屋建筑面积仅仅发生细微变动；套内面积的减少可能导致的负面影响，与基于建筑物整体业态形式向更优方向变化所增加的房屋用益功能的优化和增加，这两重因素应当一并考虑。案涉房屋商铺套内面积变动并未损害且大麒的实质利益。基于上述特定原因发生的变动，凯蒂公司并未牟取不该有的利益。公摊面积变动主要是业态优化后必须要增设消防通道、楼梯间、交通动线等所需面积所致。增加的公摊面积以及由此增加的房屋用益功能服务于与此相关的所有产权方。2.一审判决第二项适用法律错误。本案争议的合同条款（合同第一条及第二条）并不构成合同漏洞，依据合同法第125条所规定的文义解释、目的解释、整体解释方法即能够确定争议条款含义、双方真意以及双方在合同价款权利义务上的具体内容。但一审判决并未遵循上述法律适用规则，在未先行适用合同法第125条规定的解释方法予以解释的情形下，径直适用合同法第61条合同漏洞填补规则，并径直适用“交易习惯”规则，属于明显适用法律错误。运用合同法第125条规定的解释方法可知：甲方应付购买案涉商铺的总价为2449496.5（货币化补偿款）+129850（超面积部分乙方应付价款）=2579346.5元。《商铺买卖协议》第一条约定的“乙方购买单价为22864元/平方米”实质为“误载”，一审法院在此基础上得出凯蒂公司应返还购房款的结论是错误的。且大麒向凯蒂公司支付了2579346.5元价款后在长达四年期间内，从未提出过价款异议，且本案诉争发生也并非基于价款异议，而是基于套内面积变动引发的争议。一审判决以“交易习惯”规则对本案争议问题进行解释或填补漏洞是错误的。本案交易属个例，依本案事实并不成立“交易习惯”。本案中，当事人双方仅实施了一次交易。同时，本案并非通常的商品房买卖，具有一定特殊性和特定背景情况。合同第一条错误约定“22864元/平方米”所谓单价有合理事由；对于合同约定前后不一致情形，不能当然以“交易习惯”得出“以第一条计取合同价款”“第二条仅仅是付款方式的约定”的结论。一审判决适用合同法第114条判决凯蒂公司承担违约金系适用法律错误。凯蒂公司在履行《商铺买卖协议》过程中不存在违约行为，故不应承担违约金。即便凯蒂公司存在违约行为，在且大麒并未举证其实际损失的情况下，一审判决凯蒂公司承担的违约金过高，依法应当予以调减。 且大麒辩称，凯蒂公司上诉的事实及理由不能成立，请二审法院予以驳回。 且大麒向一审法院起诉请求：1.凯蒂公司按双方所签订《商铺买卖协议》的约定向其交付“凯蒂凯旋城”楼盘三期商铺，若有不符，按协议约定的价格及得房率据实结算。一审审理中且大麒将该项诉讼请变更为：凯蒂公司应按双方所签订《商铺买卖协议》的约定向其交付“凯蒂凯旋城”楼盘三期商铺，若确实无法按照合同的约定交付商铺，除按现状交付商铺外，还应向其支付1000800.00元的补偿款；2.凯蒂公司向其多收取购房款351495.86元，构成不当得利，应予返还，并支付利息41740.14元（利息暂计至2019年2月19日，实际利息应计算至凯蒂公司履行付款义务之日）。一审审理中且大麒将该项诉讼请变更为：凯蒂公司应基于合同之债返还多收取的购房款351495.86元，并支付利息41740.14元（利息暂计至2019年2月19日，实际利息应计算至凯蒂公司履行付款义务之日）；3.凯蒂公司向其支付因延期交付商铺产生的租金221325.00元，一审审理中且大麒将该项诉讼请求进行了变更。2019年5月9日，将此项诉讼请变更为凯蒂公司以67元/平方米*1.5倍为标准，每月向且大麒支付延期交付商铺租金直至实际交付商铺为止；2020年4月17日，且大麒将此项诉讼请求变更为要求凯蒂公司以67元/平方米*2倍为标准，每月向且大麒支付延期交付商铺租金直至实际交付商铺为止；4.凯蒂公司向其支付违约金222785.06元；5.一审诉讼费由凯蒂公司承担。 凯蒂公司向一审法院提出反诉请求：1.判令且大麒按照协议第三条第六款的约定承担违约责任，即向该公司支付交易价款10%的违约金257934.65元；2.本、反诉的诉讼费均由且大麒承担。 一审法院认定事实：2016年8月19日，且大麒与凯蒂公司签订《商铺买卖协议》。协议约定的主要内容有：1.且大麒自愿购买凯蒂公司位于大邑县温泉路“凯蒂凯旋城”楼盘三期141号商铺，建筑面积为97.06平方米，房号为。在91.76平方米（即且大麒原拆迁商铺建筑面积）范围内的购买单价为22864.00元/平方米。超出原搬迁商铺建筑面积的部分约5.3平方米，按照房管局预售系统备案单价即35000.00元/平方米购买，若且大麒在支付购房款时将此超面积部分的房款一并支付给凯蒂公司，凯蒂公司应给予且大麒30%的价款优惠（35000.00元×0.7×5.3=129850.00元）。如房屋竣工测绘面积有出入的，按实测面积进行结算，多退少补。2.且大麒将货币化补偿款（含门市货币化补偿款、购房补贴、面积奖以及3个月临时安置补助费）2449496.50元，按转账付款方式一次性支付给凯蒂公司，并同时支付超面积部分的价款129850.00元，以上两部分金额合计为2579346.50元。3.凯蒂公司在收到购房款两个工作日内支付且大麒两年门市租金147550.00元作为补偿。交付商铺期限为两年，自凯蒂公司收到购房款之日起至交付商铺之日止。如在超过两年未满三年内交付商铺的，凯蒂公司按原租金标准基础上增加0.5倍支付给且大麒，超过三年以上，增加1倍。即购房款和租金抵扣后，且大麒实际应支付给凯蒂公司的购买商铺价款为2579346.50元-147550.00元=2431796.50元。4.协议中签订的建筑面积为预测面积，双方应以房屋竣工验收实测面积进行结算，多退少补。本协议签订时，且大麒应当向凯蒂公司提供自来水公司征收项目签订的并由其亲笔签字的货币化安置补偿协议、测绘报告、评估报告复印件。凯蒂公司取得出售该门市楼盘的房屋销售（预售）许可证后，双方应该按照本协议签订《商品房买卖合同》。若有任何一方违约，均应承担本协议交易价款10%的违约金，并赔偿对方的各项损失。5.协议所附建筑面积概算表中明确载明案涉商铺的建筑面积为97.06平方米、套内建筑面积为81.53平方米、公摊面积为15.53平方米，并注明：以上面积均为设计预测面积，最终以房管局测量单位测量面积为准。 2016年8月30日，且大麒通过银行转账向凯蒂公司支付2579346.50元。2016年9月28日，凯蒂公司通过银行转账向且大麒支付商铺租金147550.00元。且大麒至今未按照约定向凯蒂公司提供自来水公司征收项目签订的并由其亲笔签字的货币化安置补偿协议、测绘报告、评估报告复印件。 2018年10月22日，大邑县精正测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》（编号：Ｘ20180058），显示案涉商铺所在项目位于××路××号，案涉商铺套内建筑面积60.51平方米，公摊面积36.66平方米，建筑总面积97.17平方米。2018年12月，该项目经过竣工验收。凯蒂公司于2019年1月3日、1月29日和3月6日数次通知且大麒办理交房手续，但双方因对案涉商铺套内建筑面积和公摊面积等问题无法达成一致，该商铺至今未交付，引发双方诉讼纠纷。 一审法院认为，且大麒与凯蒂公司签订的《商铺买卖协议》，并非一般意义上的房屋买卖合同，该合同的签订背景和由来与大邑县房屋征收管理办公室与且大麒之间的拆迁安置补偿合同存在牵连，但该合同完全符合最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，合法有效，合同双方均应恪守。针对双方在诉讼中的诉辩意见，一审法院将各方争议焦点分别评析如下： 焦点一：凯蒂公司是否存在违约行为。且大麒认为，案涉商铺的实际测量数据为建筑面积97.17平方米、其中套内建筑面积60.51平方米、公摊面积36.66平方米，根据《商铺买卖协议》及附件约定，案涉商铺的建筑面积为97.06平方米，套内建筑面积为81.53平方米，公摊面积为15.53平方米，两相比较，套内建筑面积严重缩水，导致其得房率严重降低，已经远远超过其能容忍的合理误差；另外凯蒂公司还存在未按约定时间交付商铺的违约行为。凯蒂公司认可存在逾期交房的情形，但坚持认为双方未约定按得房率计价交易，目前房地产交易市场的交易习惯均是按建筑面积交付。协议约定案涉商铺的建筑面积为97.06平方米，实测为97.17平方米，误差率在3%以内，符合协议约定。《商铺买卖协议》及其附件中均有“以实际测量为准”的约定，故其无违约行为。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,《商铺买卖协议》及附件约定案涉商铺建筑面积97.06平方米、套内建筑面积81.53平方米、公摊面积15.53平方米，但拟交付商铺的建筑面积97.17平方米、套内建筑面积60.51平方米、公摊面积36.66平方米。套内建筑面积误差达21.02平方米，与约定严重不符，存在违约行为。关于且大麒主张的“得房率”这一指标，“得房率”通常是指套内面积与建筑面积之间的比例，虽然《商铺买卖协议》及其附件未对“得房率”直接作出约定，但其本质是购买商铺者所获商铺的实际使用面积（即套内建筑面积）的大小问题。得房率越高，购房者得到的实际使用面积（套内建筑面积）越大，获得的价值越大。从购买商铺的消费者方面考虑，发挥其所购商铺的最大价值是其购买商铺的重要原因之一，因商铺的单价较高，若约定的套内建筑面积与实际套内建筑面积相差过大，则严重影响其利益，与其购买商铺的初衷不符，亦与公平原则相悖。另，经一审法院向大邑县规划和自然资源局去函查询，不存在因规划变更导致案涉商铺的位置、结构和建筑面积变更的情形，故凯蒂公司存在履行合同不符合约定的情形。 焦点二：关于案涉商铺购房款的确定。双方所签订的协议中出现了两个房屋价款，且大麒认为系自己错误履行而多支付了购房款，房屋价款应为2227850.64元，凯蒂公司认为《商铺买卖协议》第一条中的单价22864.00元是对且大麒原征收房屋的评估价格，而不是购买案涉商铺的单价，出现在《商铺买卖协议》中系因该协议是以相关拆迁条款为蓝本所拟，为笔误。因为有房屋拆迁的背景，拆迁片区的其他人都以货币化的形式拆迁了，当时且大麒提出以买商铺的方式拆迁，经征收办协调，才确定出房屋总价款为2579346.50元，不能用单价乘以面积孤立地得出房屋总价。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任……”，具体到本案中，双方在第一条约定了标的和价款，第二条约定了履行方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中存在在一份协议中对房屋总价款有两种不同表述的情形，属于合同法上约定不明的情形，双方至今未能达成补充协议，应当按照合同有关条款确定。双方所签《商铺买卖协议》第一条是关于购买房屋基本情况及超面积部分的约定，对标的额的构成有具体明细，有详细的计算标准和计算方法，而第二条仅仅是关于付款方式的约定，标的额的构成不论从合同条款架构上还是商品房买卖合同的一般交易习惯上均应以第一条计取合同价款；证人李某的证言不能否认《商铺买卖协议》签约方的意思表示，即购房款应认定为2227850.64元。 焦点三：且大麒是否违约，如有违约情形，应承担何违约责任。凯蒂公司认为且大麒至今未提供自来水公司征收项目所签订的并有其亲笔签字的货币化安置补偿协议、测绘报告、评估报告复印件，系未履行合同约定义务，至该公司经营受损，存在属违约行为，应向凯蒂公司支付违约金257934.65元并承担本、反诉的诉讼费。且大麒认为其已经按照协议的各项条款履行了合同义务，无违约行为。一审法院认为，根据双方合同约定，且大麒有向凯蒂公司提供自来水公司征收项目所签订的并由其亲笔签字的货币化安置协议、测绘报告、评估报告复印件等资料的义务，其至今未按约定履行，确有违约之处，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七、二十九条之规定，本案双方均以提起诉讼的方式主张违约金，应当对双方约定的违约金予以调整。鉴于且大麒的违约行为没有明显影响双方合同主要权利义务的履行，凯蒂公司亦无证据证明且大麒的该行为造成了凯蒂公司的损失，一审法院酌情对凯蒂公司主张的违约金调减为房屋价款的2%，即2227850.64元*2%=44557.01元。基于对以上双方违约行为的评析及房屋总价款的认定，凯蒂公司应当承担的违约责任为返还多收取的购房款及利息、支付补偿款和承担违约金。现分别评析认定如下：1.关于多收取购房款及利息的认定。（1）基于对购房款的认定，凯蒂公司多收取了房款，应当予以返还。关于利息，一审审理中，且大麒明确其诉讼请求是基于补偿款的相应利息损失，一审法院认为，凯蒂公司多收取的房款产生的法定孳息当然属于且大麒所有，应当一并返还，该法定孳息的计算方式为：2016年8月31日起至2019年8月20日止，以351496.50为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月21日起至款项付清之日止，以351496.50元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.关于补偿款的确定。如前所述，且大麒得到商铺的实际使用面积（套内建筑面积）越大、公摊面积越小，其获得的价值越大，越符合其购买商铺的初衷，反之则严重影响其利益。因双方当事人对建筑面积、套内建筑面积、公摊面积均做了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，一审法院对且大麒要求凯蒂公司向其支付补偿款的主张予以支持。补偿款应以商铺实际套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积的差额21.02平方米为基数，在合同约定的平方单价22864元/平方米和24500元/平方米之间酌情认定为每平方米23000元，即补偿款为21.02平方米*23000元/平方米=483460元。3.违约金的认定。关于违约金，本案双方均以提起诉讼的方式主张违约金，应当对双方约定的违约金予以调整，鉴于本案商铺买卖的性质，考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌情确定将且大麒主张的违约金调减为《商铺买卖协议》交易价款的5%，即2227850.64元*5%=111392.53元。对于且大麒主张因迟延交付商铺产生租金的诉讼请求。《商铺买卖协议》中约定：交付商铺期限为两年，自凯蒂公司收到购房款之日起至交付商铺之日止。如在超过两年未满三年内交付商铺的，凯蒂公司在原租金标准基础上增加0.5倍支付给且大麒，超过三年以上，增加1倍。凯蒂公司于2016年8月30日收到且大麒支付的购房款，2016年8月30日凯蒂公司向且大麒支付了2016年8月30日至2018年8月29日的两年门市租金补偿147550.00元。在一审审理中，且大麒于2019年5月9日将第三项诉讼请变更为被告以67元/平方米*1.5倍为标准，每月向且大麒支付延期交付商铺租金直至实际交付商铺为止，2020年4月17日，且大麒将此项诉讼请求变更为要求凯蒂公司以67元/平方米*2倍为标准，每月向且大麒支付延期交付商铺租金直至实际交付商铺为止。一审法院认为，且大麒在2019年5月9日将第一项诉讼请求明确为按现状交付商铺，其应当在作出该意思表示后的合理期限内接收案涉商铺，一审法院参照凯蒂公司向且大麒发出收房通知的合理准备时间延后10日为宜，即租金从2018年8月30日开始计算至2019年5月19日，以每月67元/平方米*1.5倍为标准计算。故对且大麒关于租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、四川凯蒂置业有限公司在一审判决生效之日起十日内向且大麒交付“凯蒂凯旋城”三期商铺，并支付补偿款483460.00元；二、四川凯蒂置业有限公司在一审判决生效之日起十日内返还且大麒多支付的房款351496.5元及相应的利息（利息分段计算：2016年8月31日起至2019年8月20日止，以351496.50为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月21日起至款项付清之日止，以351496.50元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、四川凯蒂置业有限公司在一审判决生效之日起十日内支付且大麒商铺租金（租金从2018年8月30日开始计算截止至2019年5月19日为止，以每月以67元/平方米*1.5倍为标准计算。）；四、四川凯蒂置业有限公司在一审判决生效之日起十日内支付且大麒违约金111392.53元；五、且大麒在一审判决生效之日起十日内支付四川凯蒂置业有限公司违约金44557.01元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24591.31元，由且大麟负担7377.00元，四川凯蒂置业有限公司17214.31元；反诉案件受理费5169.02元，由四川凯蒂置业有限公司负担4000.00元，且大麒承担1169.02元。 二审中，凯蒂公司向本院提交新证据：证据一：且大麒商铺位置的照片（3页），拟证明：且大麒商铺的商业价值显著提升；证据二：《情况说明》及附件，拟证明：征收办协调且大麒与凯蒂公司，其证明双方签订合同的真实意思是用且大麒的门市征收的4项费用，共计244949.49元，购买凯蒂公司同等面积91.76平方米的补偿款，并非购房单价为22864元，一审法院只看单价，没有综合凯蒂公司的签订背景、过程，就认为凯迪公司多收了且大麒费用，在凯蒂公司履行之后，且大麒一直都没有提出任何异议，其因为套内面积减少才导致350000余元，引发本案诉讼。 且大麒质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，商业价值是否提升对其应当减少赔偿金额无关联性，商业价值提升证明凯蒂公司的行为严重侵害了且大麒的合法权益。对证据二，不属于证据规则中的新证据范畴，当时凯蒂公司在一审时申请证人李某出庭作证，且大麒问证人李某出庭作证是代表单位还是个人？李某说代表单位出庭作证，经过单位的同意。单位如果作证的话应由单位出具情况说明书，在一审结束前单位未出具任何情况说明，系李某的证人证言。今天凯蒂公司提交的情况说明不属于证据规则中的新证据。其次，在证词中证明且大麒就门市货币安置补偿的问题，该证词与本案无关联性，二审提交的情况说明不能否定且大麒与凯蒂公司基于双方真实意思表示签订的商铺买卖协议，该情况说明不足以证明案涉商铺的总价款为2579346.50元，不能达到凯蒂公司的证明目的。即使把情况说明作为证据使用，该证据只能证明案涉合同签订的背景以及政府对其补偿安置的问题，不能否定且大麒与凯蒂公司所签订的商铺买卖协议是双方真实意思表示，无法达到凯蒂公司的证明目的。对情况说明的内容真实性不予确认，即对情况说明第2页的第2、第3、第4项不予认可，不能确认得出这个结论。但对政府出具情况说明的本身的真实性、合法性予以认可，对其关联性不认可。对情况说明后的附件，与本案无关联性。 本院审查后认为，且大麒对证据一的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。但该证据即便能证明案涉房屋所在商业体的价值上升，亦不能免除双方议定的违约责任承担，该证据与本案待证事实并无关联性，不能达到凯蒂公司的证明目的。 证据二系由大邑县房屋征收管理办公室出具并加盖单位公章，本院对该证据的真实性予以确认。但本案当事人发生纠纷的原因之一在于且大麒认为房屋套内面积减少、公摊面积增加，而该《情况说明》中并未就该问题作出明确说明，凯蒂公司也未提交其他证据证明双方当事人在签订合同前后对如何处理套内面积差异进行约定，故《情况说明》不能达到凯蒂公司的证明目的，本院不予采纳。 且大麒未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，且大麒与凯蒂公司签订的《商铺买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。 根据凯蒂公司、且大麒的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、凯蒂公司公司是否应向且大麒支付补偿款，一审法院确定的补偿款金额是否正确；二、凯蒂公司是否应向且大麒退还多收取的房款；三、一审法院对凯蒂公司应向且大麒支付的租金金额确定是否恰当；四、一审法院确定凯蒂公司、且大麒各自应当承担的违约金金额是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下： 关于第一个争议焦点。凯蒂公司认为，其不应当向且大麒支付补偿款。本院审查后认为，且大麒与凯蒂公司签订的《商铺买卖协议》中约定了套内面积为81.53平方米、公摊面积15.53平方米。但房屋现状为套内面积60.51平方米、公摊面积36.66平方米。约定的套内面积实际减少、公摊面积实际增加，买受人实际可用套内面积减少20余平方米，且案涉房屋的使用性质为商铺，必将导致房屋的可用性、收益性大幅降低。凯蒂公司拟交付的房屋与合同约定的房屋套内面积、建筑面积不符，存在严重违约行为。凯蒂公司上诉提出签订合同时确定建筑面积的情况下，未来可能发生面积变动情况属于双方可预见的范围内，以及商铺套内面积变动并未损害且大麒的实质理由等理由明显不能成立，一审法院对此性质认定正确、理由阐述充分，本院予以确认。 关于补偿款的金额确定。如上所述，因实际套内面积与约定套内面积相较大幅减少，导致且大麒对房屋的面积、收益减少，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，凯蒂公司应向且大麒支付相应的补偿款。一审法院确定补偿款以实际套内面积与约定套内面积之差额，在合同约定的两个单价之间酌定价款符合公平原则，并无不当，本院予以确认。且大麒提出应将建筑面积单价转换为套内面积单价计算的上诉理由，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。凯蒂公司上诉提出，《商铺买卖协议》第一条约定的单价为“误载”，故不应当以该条款确定约定价款。本院审查后认为，在《商铺买卖协议》中存在对总房价两种不同的表述，一审法院结合双方签订合同的情况、房屋套内面积、公摊面积的性质，根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，以合同第一条的约定确定合同价款符合双方当事人的议定以及客观情况，且大麒多支付的房款及相应利息，凯蒂公司应当返还。一审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于第三个争议焦点。且大麒上诉提出，一审法院将租金计算至2019年5月19日错误，应支付至房屋实际交付之日。本院审查后认为，在本案一审中，且大麒在2019年5月9日将第一项诉请变更为按现状交付后，则应在合理期限内收房。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定之减损原则，且大麒变更诉请为现状交房后，双方均应当及时交付。一审法院酌情确定确定租金的计算期限并无不当，本院予以确认。且大麒的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。且大麒、凯蒂公司均上诉提出自己并无违约行为，不应当向对方支付违约金。本院审查后认为，根据本案查明的事实，且大麒未按照约定向凯蒂公司提供货币安置补偿协议、测绘报告、评估报告复印件，确系违约；凯蒂公司未按照约定的套内面积提供房屋等行为，亦构成违约。在双方均有违约行为的情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、且大麒和凯蒂公司在履行合同中的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌情调整双方各自应当承担的违约金正确，本院予以确认。 综上，且大麒和凯蒂公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费54351.64元，由且大麒负担29760.33元，由四川凯蒂置业有限公司负担24591.31元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月十八日 书记员  夏玉荣