浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4489号 上诉人（原审被告）：浙江易和盛世商贸有限公司，住所地浙江省金华市婺城区莲花大厦附楼****。 法定代表人：朱健华，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：朱健华，男，1973年2月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。 上诉人（原审被告）：郦文斌，男，1967年10月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：朱卫红，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄国庆，男，1956年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：吴根良、戴婷婷，浙江八咏律师事务所律师。 上诉人浙江易和盛世商贸有限公司（以下简称易和盛世公司）、朱健华、郦文斌与被上诉人黄国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易和盛世公司、朱健华、郦文斌共同上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判，驳回黄国庆的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致错误判决。原审法院认定“租赁合同部分标的楼顶及南面搭建物是否已经审批或过有效期限，与本案无关联；设计比值变化确实会导致房产面积增加，但均已经合法程序审批并办理产权证书”属事实认定严重错误。涉案承租房屋属于原始违章建筑：黄国庆于1999年建造新纪元商厦（2001年竣工），因严重违反建设工程规划许可证，超面积建设3200多㎡，属于严重违章。后黄国庆又于20ll年、2012年、2017年、2018年多次进行违章扩建。以上多处，特别是四楼屋顶增建的1200多㎡违章建筑严重改变了整幢大楼的负荷，致使整幢大楼存在重大安全隐患，易和盛世公司、朱健华、郦文斌的生命和财产安全受到重大威胁。根据《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》第五条“（二）不得为违法建筑办理房屋土地登记；（三）不得以违法建筑作为企业注册地或者生产经营场所??”、《浙江省违法建筑处置规定》第二十三条等规定，该幢违章建筑不得用于生产经营性行为，应予以整体拆除。故双方基于该违章建筑所签订的《租赁合同》无效，且合同内条款也均无效，对双方无法律拘束力。一审判决支持黄国庆出租违法建筑牟取暴利，以“与本案无关联”回避违建之关键争议，认定事实不清，导致错误判决。二、原审程序严重违法。因涉案建筑属严重违章建筑，易和盛世公司、朱健华、郦文斌于2020年5月8日向金华市规划局（现自然资源和规划局）实名举报黄国庆及涉案建筑。因相关行政部门推诿、怠于履职，易和盛世公司、朱健华、郦文斌于2020年7月20日向金华市中级人民法院就涉案建筑提行政诉讼，并因此申请本案中止审理，但被法庭驳回。根据《民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼:??（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；??”本案应当中止诉讼，至行政诉讼审结后再恢复。一审法院驳回易和盛世公司、朱健华、郦文斌中止审理申请，继续审理并作出判决，明显程序违法。三、原审适用法律错误。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》，《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》、《浙江省违法建筑处置规定》，从2013年起，对全省违章建筑进行从严查处。本案所涉宾虹路811号房产已有充分证据表明系整体违建，整幢大楼实际建造面积超过建设工程规划许可证所核定建筑面积的27%，实际违建面积达到5300㎡左右。且该幢大厦为单体建筑，无法就增加的违建面积部分拆除，只能整体拆除。黄国庆等人不得出租并收取每年6/700万元的高额租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，本案《租赁合同》无效。但一审判决回避涉案建筑为整体违建之事实，确认双方签订的《租赁合同》和补充协议为自愿所签，均合法有效为由，支持黄国庆的一审诉讼请求，明显属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误、程序违法、适用法律错误，导致严重违法。黄国庆逃避了法律的制裁，利用违章建筑谋取巨额利益，也使得易和盛世公司、朱健华、郦文斌及社会公众的生命、财产遭受巨大威胁。 黄国庆答辩称：1、涉案房屋租赁合同确认的房屋与易和盛世公司、朱健华、郦文斌所提违章建筑无关，本案租赁物有黄国庆合法的产权证，租赁范围是产权证的范围，产权证是合同的主要附件之一。2、易和盛世公司、朱健华、郦文斌所提租赁房屋是违章建筑的主张没有任何证据证明，也无事实和法律依据。理由是：第一，该房屋租赁的面积有合法的产权证予以证明；第二，合法产权证范围的房屋没有任何行政执法部门受理或者认定是违章建筑，在本案中易和盛世公司、朱健华、郦文斌亦未提交行政执法部门认定为违章建筑的文件，也没有法院认定为违章建筑的判决，而本案中有不动产产权证书证明涉案租赁物是合法建筑，故易和盛世公司、朱健华、郦文斌提出的主张任何证据证明。第三，一审法院审理本案没有违反法定程序，民事诉讼法规定只要有另案的审理结果与本案有直接关联才可以中止审理，易和盛世公司、朱健华、郦文斌没有提交人民法院另案受理的通知书或判决书，易和盛世公司、朱健华、郦文斌主张一审违法是其虚构的事实。3、一审认定事实清楚，判决符合法律规定，黄国庆拥有合法产权证的房屋租赁给易和盛世公司、朱健华、郦文斌，符合我国有关不动产产权证的办理以及租赁的相关的法律规定，合同的内容亦未违反法律规定，属有效协议，易和盛世公司、朱健华、郦文斌之所以主张所谓的违章建筑及将不属于租赁范围的违章建筑的相关证据向法庭提交，以及将黄国庆拥有合法产权证的房产向有关部门进行举报主张是违章建筑，动机恶意，是想拖欠房屋租金、减少租金。4、易和盛世公司、朱健华、郦文斌提交给金华市行政部门处罚的这些违章建筑，黄国庆向行政执法部门明确表示如果是违章建筑同意拆除，同意拆除的一部分是办理过临时建筑手续的，该建筑的南边部分的违章建筑，行政部门已经有处罚意见，该部分违章建筑现被易和盛世公司无偿占用、使用，黄国庆同意拆除。综上，请求二审根据本案事实及法律规定，驳回易和盛世公司、朱健华、郦文斌的上诉请求。 黄国庆向原审法院起诉请求：1.易和盛世公司支付2019年度租金150万元、违约金592500元（已按日万分之八计至2020年4月14日，此后违约金另行以150万元为基数计至实际履行日止）；2.易和盛世公司支付2017年9月1日－11月30日租金150万元；3.易和盛世公司支付2015年－2018年年度违约金790340元；4.朱健华、郦文斌对上述债务承担连带责任；5.易和盛世公司、朱健华、郦文斌承担诉讼费。 原审法院认定事实：黄国庆夫妇及共同子女黄莺、黄伟、黄波、黄涛系金华市宾虹路**房产的共有人。2012年7月2日，黄国庆与浙江易和盛世商贸有限公司签订《租赁合同》（含经双方确认的物业平面红线图所标示的建筑范围、土地证及房产证复件、物业配套场地及配套设备现状确认书等附件），约定：黄国庆将金华市宾虹路811号1－4层及地下配套设施设备的服务用房（以附件为准）出租给易和盛世公司，租赁期限自2012年9月1日－2024年11月30日，其中2024年9月1日－11月30日为免租期；租约年为对日计算，即当年的此日至次年的对应日为1个租约年，第1租约年为2012年9月1日－2013年8月31日，以后的每个租约年从9月1日开始到次年8月31日；第1个租约年至第12个租约年租金分别为450万元、550万元、550万元、550万元、600万元、600万元、650万元、650万元、700万元、700万元、750万元和750万元，月租金以年租金÷12计算，日租金以月租金÷30计算，前6年每年支付金额为前6年平均租金即550万元/年，后6年每年支付金额为后6年平均租金即700万元，均于每年6月30日前支付（遇法定假日顺延），不超过15日支付租金的不收取滞纳金，超出15日每日按逾期金额万分之六支付滞纳金，超过1个月的，按每日万分之八支付滞纳金；朱健华、郦文斌对合同支付义务及其他责任承担连带担保责任等。事后，黄国庆按约交付了租赁物。 2015年9月9日，因双方在履行合同过程中函件往还，黄国庆和易和盛世公司签订谅解备忘录，明确双方往来函件中的问题、费用和违约金等互不追究，各半承担2015年6月30日前函件中提到的消防泵的更换和今后消防设施的大修费用。2017年5月27日，黄国庆与易和盛世公司签订《补充协议》，将免租期调整到2017年9月1日－11月30日，2024年9月1日－11月30日租金按2023年租金平均月租金×3，但前提是易和盛世公司足年履行《租赁合同》的租赁年限和按时支付租金，否则仍应支付免租期租金，同时修改了后6年平均支付租金的方式。合同履行过程中，易和盛世公司未按约支付2015年－2018年度租金，且至今尚欠2019年度租金150万元。 另查明，金华市宾虹路811号房产有主副楼，其中主楼7层、副楼4层（施工过程中，建筑物往东比设计值长8.16米、往南比设计值长3.76米与原规划不符），且未经审批分别在副楼4楼屋顶和整幢房产南面搭建一层和六间三层建筑（具体时间双方陈述不一）。 原审法院认为，《租赁合同》和《补充协议》属黄国庆与易和盛世公司自愿协商所签，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效。双方当事人均应按约履行。黄国庆已按约交付租赁物，易和盛世公司未按约支付租金属违约，应承担违约责任（租赁合同滞纳金实为违约金）。朱健华、郦文斌自愿对租赁合同支付义务及其他责任提供连带保证责任，应对相关债务承担连带清偿责任。黄国庆诉请均无不当，予以支持。租赁合同部分标的楼顶及南面搭建物是否已经审批或过有效期限，与本案无关联；设计比值变化确实会导致房产面积增加，但均已经合法程序审批并办理产权证书。易和盛世公司、朱健华、郦文斌以上述理由抗辩租赁合同无效，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、浙江易和盛世商贸有限公司支付黄国庆2019年度租金150万元、违约金592500元（已计至2020年4月14日，此后违约金另行以150万元为基数、按日万分之八计至实际履行日止）；二、浙江易和盛世商贸有限公司支付黄国庆2017年9月1日－11月30日租金150万元；三、浙江易和盛世商贸有限公司支付黄国庆2015－2018年度违约金790340元；上述款项均于判决生效后7日内履行完毕；四、朱健华、郦文斌对上述三项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41863元（黄国庆已预交），由浙江易和盛世商贸有限公司、朱健华、郦文斌负担（三被告须在案件生效之日起7日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 二审中，易和盛世公司、朱健华、郦文斌共同向本院提交以下证据：1、投诉举报信及附件（第1-16页）、图片及说明（第17页）及寄件凭证（第18页）一份，证明其向金华市综合行政执法局进行投诉、举报，目前正在调查处理中。2、涉案房产行政处罚的相关材料（第19-35页）一份，证明金华市综合行政执法局的接待人员告知称2011年11月8日针对顶楼违章建筑升层及南楼的违章建筑及风雨长廊曾经有过处罚决定，责令黄国庆自行拆除，并向市政府申请强制拆除，但后因种种原因，至今未实施强拆，易和盛世公司、朱健华、郦文斌投诉之后，金华市综合行政执法局很慎重，正在多方沟通。 黄国庆质证认为：对证据1中举报信不符合民事诉讼法的证据的基本特点，不能作为证据使用，只能按照当事人一方的陈述使用，而且举报信的内容与本案无关，对证据1中的附件（10-16页）真实性无异议，（8-16页）在一审中已经提交，不属于新证据。该部分证据也无法证明新纪元商厦是违章建筑。根据金华市开发区建筑规划设计所出具的验样报告书，没有认定该建筑的违法性，同时也未认定该建筑的安全性，而该建筑最后由土管部门发放了土地证书，房产部门发放了房产证书，足以证明该建筑的合法性，即使有违章建筑也已经处理完毕，同时该房屋也经国家的验收部门的合法验收；证据1中的图片及说明是当事人私自制作，未经正式测绘，没有法律效力，不能作为证据使用，无法证明涉案房屋是违章建筑。证据2在没有原件的情况下，对真实性有异议。如果行政执法部门有存档的，就对真实性无异议，但与本案的租赁物无关，也无法证明新纪元商厦存在安全隐患。综上，证据1-2均无法达到其证明目的，与本案租赁合同无关。 本院认证认为：关于证据1，举报信实质上是一方陈述，所附图片及说明亦由其单方所作，不符合证据形式，本院不予认可；相关附件系复印件，虽然对方认可其真实性，但已在一审中提交，不属于本案新证据，本院不予认定。关于证据2，因提交的是复印件，不符合证据要求，退一步说，即便核实其真实性，亦无法实现其证明目的。 黄国庆在二审中未提交新证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，根据易和盛世公司的庭审陈述，其在对涉案租赁标的物进行装修时即明知租赁标的物的设计图纸与规划档案部门存备案的存档情况不一致，但其仍予以承租，至今仍正常对外营业。易和盛世公司与黄国庆自愿签订的租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。退一步说，即便租赁合同部分建筑存在未经审批或过有效期限，易和盛世公司也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据易和盛世公司二审陈述及现有证据，其所提要中止审理以待行政诉讼审理结果，但该“行政诉讼”尚无立案受理材料，无法证明与本案关联性。黄国庆按约交付租赁物，且租赁标的物均经合法程序审批并办理产权证书，易和盛世公司承租该租赁物，应支付租金，未按约支付租金的违约行为应承担相应责任。朱健华、郦文斌自愿对租赁合同支付义务及其他责任提供连带保证责任，应对相关债务承担连带清偿责任。 综上，易和盛世公司、朱健华、郦文斌的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41863元，由浙江易和盛世商贸有限公司、朱健华、郦文斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二〇年十二月二十二日 代书记员 施金金 10- 11-