广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5457号原告：段祖凤，女，1969年11月18日出生，汉族，住广东省中山市******************，公民身份证号码：430************841。委托诉讼代理人：毕武昌，广东裕中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，广东裕中律师事务所实习律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省开平市*****************位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨红星，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：陈敏，该公司总经理。原告段祖凤与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、东莞市德亿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。原告段祖凤的委托诉讼代理人毕武昌、刘嘉欣，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人杨红星到庭参加诉讼。被告东莞市德亿实业投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告段祖凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同》（合同总价值1207000元）；2、判令解除原告与被告一于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同补充协议》（合同总价1207000元）；3、判令二被告向原告退还购房款人民币807000元及利息（利息计算方式：以807000为基数，从原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算至实际返还之日止）；4、判令二被告向原告返还团购服务费人民币40000元及利息（利息计算方式：以40000元为基数，从原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算至实际返还之日止）；5、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2018年7月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以1207000元的价格向被告购买开平市水口珠影广场1座2052号商铺。原告向被告一交付定金220000元以及首期款507000元后，商铺剩余尾款480000元分六期付款，每半年支付一期，每期支付80000元，首期在协议签订之日起三个月内支付，付清余款后，被告一应协助原告办理《不动产权证》。原告先后于2018年6月17日交付铺位定金220000元，于2018年6月21日交付铺位首期款40000元，于2018年7月8日交付铺位首期款467000元，于2018年10月29日交付分期款80000元，原告四次共计已向被告一付款807000元，且根据合同约定被告一需于2018年12月31日前向原告交付该商铺。另外，原告在购买该商铺的过程当中，于2018年6月17日向二被告交付了40000元团购服务费，该团购费用已用作抵扣实际的购房款项。经查实，原告购买的商铺房地产登记信息上已另作抵押登记，该商铺实际上并不能进行销售，被告一已构成根本违约，原告的合同目的已无法实现，因此原告向被告一提出解除《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，并退还全部已付款及团购费，总金额为847000元。被告二作为被告一指定中介方，应对本案承担连带清偿责任。为此，根据有关法律法规，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称，一、被告一同意原告解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，但是需要向原告声明，被告一正在进行重组程序，如原告不解除合同，管理人会重整成功，届时管理人将解决办证问题，但原告坚持解除合同，被告一也同意解除。二、关于违约金问题，在双方买卖合同、补充协议已有明确约定，如解除合同，被告一同意按照合同约定计算违约金。三、团购费问题，这是由被告二向原告收取的，并不是由被告一向原告收取的，而且原告诉称团购费是购房款，是不符合事实的，所以原告向被告一主张承担连带责任，没有事实和法律依据，被告一不同意承担连带责任。被告东莞市德亿实业投资有限公司在答辩期限内未答辩，在举证期限内未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告东莞市德亿实业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院将根据证据规则予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东莞市德亿实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告开平市水口珠影文体产业有限公司委托被告东莞市德亿实业投资有限公司为珠影星光城项目独家销售及联动代理，代理销售包含涉案铺位在内的商铺。原告于2018年6月17日向被告东莞市德亿实业投资有限公司支付了团购服务费40000元。2018年7月8日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开平市水口珠影文体产业有限公司开发的位于开平市*********1*******位（预售许可证号为：开预许字第2015051号），建筑面积为61.34平方米，总价款为1207000元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司应当在2018年12月*1日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告开平市水口珠影文体产业有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告开平市水口珠影文体产业有限公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。同日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“原告于2018年7月8日购买了开平市水口镇珠影星光城1栋2***号铺，该商铺总金额为1207000元，付款方式为定金220000元，首期款507000元，通过银行贷款支付余额480000元，经双方友好协商，特订立以下协议：1、购买方向出售方申请余款480000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币80000元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。……4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。在履行合同过程中，原告支付了购房款807000元给被告开平市水口珠影文体产业有限公司。原告认为被告开平市水口珠影文体产业有限公司的经济状况严重恶化，未能在合同期限内交付商铺，且商铺也办理了抵押登记，双方发生纠纷。经协商无果，原告向法院起诉，遂成诉讼。另查明，开平市*****************在开平市*******办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市**信用合作联社。开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注，包含涉案商铺在内的一批抵押商铺在解押前不得预售。经本院释明，原告段祖凤与被告开平市水口珠影文体产业有限公司均同意本院直接确认合同无效。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包含涉案商铺在内的一批抵押商铺在解押前不得预售，截至原告段祖凤起诉时，座落于开平市*****************位未解押，即被告开平市水口珠影文体产业有限公司未取得该铺位的商品房预售许可证明，该铺位不具备商品房预售许可，故此，本院认定原告段祖凤与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。关于购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同》无效，被告开平市水口珠影文体产业有限公司应给原告返还购房款807000元。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以已付购房款为基数，从原告起诉之日（即2020年10月21日）起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告东莞市德亿实业投资有限公司不是购房款的收取方，故原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司返还购房款并支付利息，本院不予支持。关于团购服务费、利息的问题。被告东莞市德亿实业投资有限公司、开平市水口珠影文体产业有限公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告东莞市德亿实业投资有限公司代理被告开平市水口珠影文体产业有限公司销售包含涉案铺位在内的商铺，由此说明被告东莞市德亿实业投资有限公司是以被告开平市水口珠影文体产业有限公司代理人的身份从事涉案的民事活动。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。原告与被告东莞市德亿实业投资有限公司未签订书面居间合同，双方对居间的权利义务无明确约定，故本院根据本案的证据无法确认被告东莞市德亿实业投资有限公司是否向原告提供了居间服务及其具体服务内容，原告也认为被告东莞市德亿实业投资有限公司提供的是房价优惠服务。此外，现涉案的《商品房买卖合同》无效，原告就团购服务费的支付最终并无实际得益。被告东莞市德亿实业投资有限公司应给原告返还团购服务费40000元。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息以已付团购服务费为基数，从原告起诉之日（即2020年10月21日）起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。团购服务费是被告东莞市德亿实业投资有限公司在代理销售涉案商铺过程中以其名义另立名目向原告收取的，被告开平市水口珠影文体产业有限公司不是团购服务费的收取方，原告请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还该款项并支付利息，本院不予支持。被告东莞市德亿实业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告段祖凤返还购房款807000元及利息（利息计付办法：以807000元为基数，从2020年10月21日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告段祖凤返还团购服务费40000元及利息（利息计付办法：以40000元为基数，从2020年10月21日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告段祖凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8011.5元（已由原告段祖凤预交），由被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担7633.15元，被告东莞市德亿实业投资有限公司负担378.35元。原告段祖凤预交的案件受理费8011.5元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费7633.15元，被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费378.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴锦鹏二〇二〇年十二月二十二日法官助理 潘振华书 记 员 黄超嫦