广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4932号原告：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，营业场所广州市增城区荔城街岗前西路17号。负责人：王志伟,职务:行长。委托诉讼代理人：范丽兰，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琼先，广东拓孚创展律师事务所实习律师。被告：谭志强，男，1994年10月14日出生，汉族，住广州市增城区。被告：广州源海发展有限公司，住所地广州市增城区仙村镇仙村大道**。法定代表人：列海权，职务：董事长。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行（以下至判决主文简称“农行增城支行”）与被告谭志强、广州源海发展有限公司（以下至判决主文简称“源海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，经审理发现本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员王宇良独任公开开庭进行了审理。原告农行增城支行的委托诉讼代理人谢琼先，被告源海公司的委托诉讼代理人张梓湘到庭参加诉讼；本院以公告方式向被告谭志强送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料。公告期限届满，被告谭志强无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行增城支行向本院提出诉讼请求：1、被告谭志强提前偿还原告借款本金908491.71元、正常利息29865.02元，罚息193.47元，复利465.52元(利息暂计至2020年5月11日，此后各类利息按照合同约定标准计至实际还清借款之日止）；被告源海公司对被告谭志强的债务承担连带清偿责任；2、两被告在广州市增城区仙村镇××大道××房的房产能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对依法处分被告谭志强提供的抵押物位于广州市增城区仙村镇××大道××房的房产所得价款享有优先受偿权；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告和两被告在自愿、平等的基础上于2017年5月21日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012017012××××）。借款合同约定：被告谭志强向原告贷款940000元用于购买房产，借款期限30年，借款凭证约定执行年利率4.41%，被告未按合同约定期限归还借款本金的，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权纠正违约行为、提前收回己发放的借款，有权提前行使担保权，并在遭受损失时要求被告全额赔偿。被告源海公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成前为被告谭志强的借款债务承担贷款保证责任。被告谭志强同意将其位于广州市增城区仙村镇××大道××房的房产作为抵押物抵押给原告，增城市国土资源和房屋管理局于2017年9月30日出具了粤（2017）广州市不动产证明第100693××号不动产抵押预告登记证明，抵押权人为原告，抵押债权数额为940000元。合同签订后，原告依约于2017年8月1日向被告谭志强发放了贷款940000元，借款凭证记载约定还款方式为等额本息还款，借款日期自2017年8月1日起至2047年7月31日止。借款执行利率为4.41%，逾期利率为6.615%。但被告谭志强却于2019年9月3日开始欠供，其行为已构成根本性违约，截至2020年5月11日，被告谭志强尚欠贷款本金908491.71元、利息29865.02元、罚息193.47元，复利465.52元。源海公司对被告谭志强的债务承担连带清偿责任。原告有权要求两被告协助原告办理广州市增城区仙村镇××大道××房的正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，原告对依法处置被告谭志强提供的抵押物位于广州市增城区仙村镇××大道××房的房产所得价款享有优先受偿权。被告谭志强未作答辩，未提交证据。被告源海公司辩称，请求法院依法驳回原告的相应诉请，理由：1、原告仅提供自行制作的欠供明细表，未提供其与谭志强关于还款明细的约定、被告谭志强还款的银行流水、催款通知等，原告应就被告谭志强的欠款情况的基本事实进行举证。2、我司仅提供阶段性担保，原告不得同时要求我司承担连带清偿责任和协助办理抵押登记，应选择择一行使。3、被告谭志强不配合办理权属证明，恶意导致我司可能承担保证责任，我司若承担责任有权向被告谭志强追偿。原告围绕其诉讼请求提交了个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《商品房买卖（预售）合同》、预告抵押登记证明、欠供明细等证据；被告源海公司围绕其抗辩理由提交了《商品房买卖（预售）合同》及附件《本合同补充协议》、收楼通知及送达记录作为证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月10日，被告谭志强向原告申请购房贷款。2017年5月21日，原告（借款人）与被告谭志强（借款人）、被告源海公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012017012××××）。《个人购房担保借款合同》相关主要内容：“借款金额940000元，借款用途为购买住房。购买的房产位于增城区仙村镇××大道××房，借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率4.41%，逾期利率为6.615%，还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权纠正违约行为、提前收回己发放的借款，有权提前行使担保权，并在遭受损失时要求被告全额赔偿；由阶段性保证人源海公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，提供增城区仙村镇××大道××房作借款抵押，自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证担保人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担保证责任……”。2017年5月26日，源海公司（卖方）与谭志强（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定谭志强向广州源海发展有限公司购买位于广州市增城区仙村镇××大道××房。2017年8月1日，原告向被告谭志强发放贷款940000元。业务凭证显示执行利率为4.41%，逾期利率为6.615%，还款方式为等额本息还款，借款日期自2017年8月1日起至2047年7月31日止。原告与被告谭志强于2017年9月30日就上述抵押房屋办理了抵押预告登记，原告取得（2017）广州市不动产证明第100693××号不动产抵押预告登记证明，债权数额为940000元。原告陈述，借款后，被告谭志强偿还了借款本金31508.29元及部分利息，截至2020年5月11日，被告谭志强拖欠借款本金908491.71元、利息29865.02元、罚息193.47元、复利465.52元。诉讼中，根据原告的诉讼保全申请，本院于2020年6月16日作出(2020)粤0118民初4932号民事裁定书，查封谭志强位于广州市增城区仙村镇××大道××房房地产。原告预交了诉讼保全费5000元。本院认为：原告与被告谭志强、源海公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告谭志强未能按照合同约定归还贷款本息，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4的约定，被告谭志强未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回己发放的借款。原告陈述，截至2020年5月11日，被告谭志强拖欠借款本金908491.71元、利息29865.02元、罚息193.47元、复利465.52元。被告谭志强、源海公司对此未提出任何抗辩，故本院对原告的主张予以采信。原告要求被告偿还拖欠的贷款本金及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于谭志强的抵押责任问题。《个人购房担保借款合同》约定由谭志强将其所购位于广州市增城区仙村镇××大道××房的房产作抵押担保，但合同签订后，涉案房产仅办理了预告抵押登记，而至今未办理房地产权证和正式的抵押登记。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。根据上述法律规定，农行增城支行对涉案房产并不因办理房地产预告抵押登记而取得抵押权，其主张对涉案房产享有优先受偿权，显然缺乏理据，本院不予支持。其次，虽然《个人购房担保借款合同》约定谭志强应在上述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，但本案系农行增城支行与谭志强、源海公司之间的金融借款合同纠纷，而涉案房产是否满足交付条件、是否符合办理房地产权属证书条件等事实并不在本案审查范围之内。因此，在涉案房产是否满足交付条件、是否符合办理房地产权属证书条件等事实至今未决的情况下，农行增城支行诉请谭志强在涉案房产能够办理房产证之日协助其办理正式抵押登记，将其设定为抵押权人，且在抵押权设定后对该抵押房产享有优先受偿权，亦没有法律依据，本院不予支持。对于涉案房产抵押权的实现，农行增城支行可在条件满足后再行主张。关于源海公司的保证责任问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，源海公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现谭志强未依合同约定按期还款付息，且涉案抵押房产只办理抵押权预告登记手续，而尚未办妥抵押登记手续，故农行增城支行诉请源海公司对谭志强上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。源海公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。谭志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谭志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还借款本金908491.71元及计至2020年5月11日的利息29865.02元、罚息193.47元、复利465.52元，2020年5月12日起的利息、罚息、复利均按《个人购房担保借款合同》约定计算至还清款日止；二、被告广州源海发展有限公司对被告谭志强的上述债务承担连带担保责任，被告广州源海发展有限公司承担责任后，有权向被告谭志强追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13190元、诉讼保全费5000元，由被告谭志强、广州源海发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王宇良二〇二〇年十二月四日书记员  何 帆附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。