重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）永法民初字第9492号 原告：重庆远博物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民大道****楼附2，统一社会信用代码915001186664136023。 法定代表人：陈志华，总经理。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：周羿，重庆百君律师事务所律师，特别授权。 被告：重庆乾丰房地产开发有限公司，住，住所地重庆市璧山区璧城街道东林大道**附**一社会信用代码91500227693946422P。 法定代表人：张荣，总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，男，1977年10月7日出生，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨剑，重庆大江律师事务所律师，特别授权。 原告重庆远博物业管理有限公司（以下简称远博物业公司）与被告重庆乾丰房地产开发有限公司（以下简称乾丰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远博物业公司的委托诉讼代理人陈辉、周羿，被告乾丰房地产公司的委托诉讼代理人赵勇、杨剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远博物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付重庆市永川区乾丰·紫园小区未售车位（584个）2020年1月1日起至2020年9月7日期间的物业服务费247238.33元；2、要求被告向原告支付2019年12月1日起至2020年9月18日的商铺物业管理费102677.06元；3、要求被告向原告支付违约金共计25513.98元（违约金以每月未交物业费为基数，按照日万分之五的标准计算至付清之日止，前述金额从逾期之日暂时计算至2020年10月10日）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系重庆市永川区乾丰·紫园小区的物业服务公司，被告系该小区开发商，原告于2019年7月26日与该小区业委会签订物业服务合同，并于同年12月28日正式进场对该小区进行物业服务管理。但原告进场后，被告拒不移交车位产权人等资料，拒付其未售车位和商铺物业服务费，故起诉要求判如所请。 被告乾丰房地产公司辩称，被告从乾丰·紫园小区业主委员会的筹备到备案过程始终认为该业委会成立程序不合法合规，一直拒绝原告的物业服务，被告通过三次行政诉讼要求撤销该业委会备案，后经法院判决认定该小区业委会成立程序不合法合规，重庆市永川区中山路街道办事处遂于2020年10月16日作出《永川区中山路街道办事处关于重庆乾丰房地产开发有限公司提交履职申请事项的回复》决定收回2019年3月22日对乾丰·紫园小区业委会发放的备案证明。由此，该业委会并非是合法成立的民事主体，其民事行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果，该业委会同原告签订的《物业服务合同》应当无效。被告与重庆美雅物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》则仍具有法律效力，且重庆美雅物业管理有限公司至今未撤出乾丰·紫园小区，一直在该小区提供服务。被告应向合法的物业管理公司交纳物业服务费。原告擅自违规收取车库停车费且不进行有效管理，导致被告未售车库无法对外租售、被告所有的车库到闸系统亦被损害，这给被告造成巨大经济损失，即使人民法院支持原告的诉讼请求，也应考虑折抵被告的经济损失。 本院经审理认定事实如下：被告系重庆市永川区乾丰·紫园小区的开发建设单位，又系该小区未售商铺和车位的业主。2014年5月19日，被告作为该小区开发建设单位与重庆美雅物业管理有限公司签订《乾丰·紫园项目前期物业服务合同》，约定重庆美雅物业管理有限公司对乾丰·紫园小区进行物业服务，商业按照3.5元/月/平方米收取物业服务费，并约定合同签署之日即刻生效，直至业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业管理合同生效时，本前期物业合同终止等。该合同于2014年5月20日在重庆市永川区国土资源和房屋管理局进行了备案。 2018年9月7日，该小区全体业主向重庆市永川区中山路街道办事处申请成立业主委员会。2019年3月6日，该小区业主委员会成立。2019年3月19日，该小区业主委员会向重庆市永川区中山路街道办事处提出备案申请。2019年3月22日，重庆市永川区中山路街道办事处作出了《重庆市永川区业主委员会备案证明》，对该小区业主委员会进行了备案登记。2019年7月26日，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定自2019年8月1日起至2024年7月31日止（进入小区进行物业服务的时间以小区业主委员会出具的入场通知书时间为准），由原告对乾丰·紫园小区进行物业管理服务；一层及未安装电梯的商业物业按3.5元/月/平方米收取物业服务费（二楼及其以上安装电梯的商业按6元/月/平方米收取），地下车，地下车库属于开发建设单位所有的有优先租用权，原告从租金中提取50元/个/月管理费，未租售车位由开发建设单位缴纳50元/个/月管理费；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金等。该合同于2019年10月10日在重庆市永川区住房和城乡建设委员会进行了备案。合同签订后，该小区业委会先后两次发出通知，要求原告于2019年12月1日、2019年12月28日进场开展物业服务工作。原告随后进场开展了相关物业管理服务至今。 另查明，截止2020年4月14日，被告在该小区的商业物业面积共计3461.27平方米。截止2020年7月16日，被告在该小区的商业物业面积共计2988.12平方米。截止2020年9月7日，被告在该小区的商业物业面积共计2366.56平方米。截止2020年9月7日，被告在该小区的未售车位共有584个。因被告未缴纳上述物业的物业服务费，原告曾于2020年9月25日向被告发出催要物业服务费的律师函。 同时查明，2019年5月9日，被告向重庆市永川区中山路街道办事处提交书面申请，反映紫园小区业委会的产生过程违反程序，且存在弄虚作假的情况，要求重庆市永川区中山路街道办事处核实情况并作出撤销该小区业委会（备案）的决定。重庆市永川区中山路街道办事处收到被告的书面申请后，未在法定期限内作出相应处理，被告遂向人民法院提起行政诉讼。2019年12月4日，重庆市渝中区人民法院经审理作出《行政判决书》（2019渝01**行初212号），判决重庆市永川区中山路街道办事处在该判决生效之日起三十日内针对乾丰房地产公司于2019年5月9日向其提交的履职申请事项进行核实后作出处理决定。2019年12月19日，重庆市永川区中山路街道办事处作出回复。被告收到该回复后不服，遂又向人民法院提起行政诉讼。2020年5月19日，重庆市大渡口区人民法院经审理认为重庆市永川区中山路街道办事处于2019年12月19日作出的《回复》中认定紫园小区业主委员会成立程序合法合规，属主要证据不足，依法应予撤销，遂作出《行政判决书》（2020渝01**行初25号），判决：一、撤销重庆市永川区中山路街道办事处于2019年12月19日作出的《回复》；二、责令重庆市永川区中山路街道办事处在该判决生效之日起三十日内对乾丰房地产公司于2019年5月9日向其提交的履职申请事项进行核实后重新作出处理决定。2020年6月22日，重庆市永川区中山路街道办事处作出回复并送达被告。被告收到回复后不服，遂再向人民法院提起行政诉讼。2020年8月28日，重庆市永川区人民法院经审理认为重庆市永川区中山路街道办事处于2020年6月22日作出的《回复》中认定紫园小区业主委员会成立程序合法合规，属证据不足，依法应予以撤销，遂作出《行政判决书》（2020渝01**行初97号），判决：一、撤销重庆市永川区中山路街道办事处于2020年6月22日作出的《回复》；二、责令重庆市永川区中山路街道办事处在该判决生效之日起三十日内对乾丰房地产公司于2019年5月9日向其提交的履职申请事项进行核实后重新作出处理决定。2020年10月16日，重庆市永川区中山路街道办事处作出《关于乾丰房地产公司提交履职申请事项的回复》，载明，“我街道将收回2019年3月22日对乾丰·紫园小区业主委员会发放的备案证明，并按照《重庆市物业管理》的规定加强指导和监督小区开展物业管理活动。” 本院认为，原告作为物业服务公司，在与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》时，原告没有义务审查涉案小区业主委员会组建程序是否合法，涉案小区业主委员会以其公章对外履行职能与原告签订《物业服务合同》，原告有理由相信涉案小区业主委员会是具有资质的主体，且该合同经过相关部门的备案，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。加之，原告确已按照合同约定实际入驻涉案小区提供物业服务，被告作为业主之一实际上亦享受了原告提供的物业服务，依据权利与义务对等的原则，被告理应按照合同约定向原告支付物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但因原告未提供证据证明其实际入驻小区提供物业服务的具体时间，鉴于被告在庭审中陈述原告系从2020年1月25日起值守该小区车库，本院以2020年1月25日作为相关费用的起算点。2020年1月25日之前的相关费用，原告可待完善相关证据后再行起诉。故从2020年1月25日至2020年9月7日，被告共拖欠物业服务费295511.99元，应当足额向原告支付。具体如下：2020年1月25日至2020年4月14日的商业物业服务费为32305.18元；2020年4月15日至2020年7月16日的商业物业服务费为32072.48元；2020年7月17日至2020年9月7日的商业服务物业费为14081.03元；2020年1月25日至2020年9月7日的车库管理费为217053.3元。因被告存在逾期支付的违约行为，应承担违约责任。但因《物业服务合同》中约定的违约金支付标准过高，应予以调整。且根据《物业服务合同》中约定的物业服务费交纳时间系在每月15日前，则逾期之日应当为次月的16日。故本院认为违约金应从逾期之日即次月16日起以每月未缴纳物业服务费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清之日止。对于被告辩称因涉案小区业委会备案被撤回，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》应属无效的意见，本院认为无论涉案小区业主委员会成立程序如何均不能因此损害合同相对方即原告的合法权益，重庆市永川区街道办事处收回涉案小区业主委员会备案证明的行为亦不能直接导致原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效，故对该辩称意见本院不予采纳。对于被告辩称被告与重庆美雅物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》仍具有法律效力的意见，因涉案《物业服务合同》合法有效，则《前期物业服务合同》应当终止，故对该辩称意见本院亦不予采纳。对于被告辩称原告对车库管理混乱导致其经济损失的意见，因被告未举证证明其确实存在损失及损失大小，被告可待完善相关证据后另行起诉解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、限被告重庆乾丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆远博物业管理有限公司支付2020年1月25日至2020年9月7日的物业服务费295511.99元，并承担违约金（以每月未缴纳物业服务费用为基数，从逾期之日即次月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清之日止）。 二、驳回原告重庆远博物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3465元，由被告重庆乾丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 刘 星 二〇二〇年十二月十五日 书记员 李丽华