浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初7057号原告：世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区延安东路****。负责人：吕铬强。委托诉讼代理人：沈曼，女，系公司员工。委托诉讼代理人：胡晓芬，女，系公司员工。被告：陶华冠，男，1989年1月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人（一般代理）：陶水根，男，1950年5月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区，系被告父亲。原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司与被告陶华冠物业服务合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院裁定撤销（2019）浙0602民初7824号民事判决，发回本院重审。本院于2020年8月28日立案受理后，另行组成合议庭适用普通程序审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈曼、胡晓芬，被告陶华冠及其委托诉讼代理人陶水根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请（变更后）：1、判令被告向原告支付物业费9493.85元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为本市越城区范蠡路135号御景华庭5幢01单元1003室业主，此房屋面积为140.4平方米，原告为该房屋小区的物业管理者。现原告为被告提供物业服务，但被告从2014年12月1日至2018年12月31日未支付原告物业费人民币9493.85元。另根据物业管理合同约定，如被告逾期支付物业费的，原告可从逾期之日起按应缴费金额每日万分之五加收违约金，故被告应当支付原告违约金人民币6977.98元。在此期间原告曾多次要求被告支付以上费用，但被告至今未支付，根据《物业管理条例》第七条规定以及相关法律及政府部门规定，被告应该支付原告以上费用。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告陶华冠答辩称：一、物业公司未履行维修义务。答辩人购买的御景华庭5幢1003室房屋于2012年12月交房，2013年12月房屋墙面被发现存在严重裂缝，后多次向物业公司反映该情况，最早一次为2014年1月，最近一次为2019年5月。物业公司屡次推诿、处理速度缓慢，多次在登记保修记录后便了无音讯，不了了之，期间物业公司频繁更换物业经理及服务人员，后者以不了解情况推脱。二、物业公司未完善保存保修记录。针对上述墙面裂缝问题，物业公司起初愿意维修，后经多次更换物业人员，态度转变要求答辩人找其同一集团下房产公司处理。答辩人联系房产公司后，对方又以超过保修期推诿。答辩人要求物业公司提供保修记录，物业公司以记录已经丢失拒绝。三、物业公司未提供物业合同所载明物业服务或所提供服务未达约定标准，包括但不限于以下几点：1、电梯保养不到位，电梯层多次从空中掉落，严重危害业主生命安全；2、因电梯保养不到位，曳引钢丝严重生锈，5幢-1电梯于2019年11月18日接受绍兴市特种设备检测院年检发现问题后停用，于2020年1月11日才进行维修期间近两个月，严重影响业主出行。3、进地库上方玻璃破裂，常年未修理，也没有安全告示，严重危害业主生命安全；4、地库常、地库常年积水很多天不处理，异味严重，出入不便。5、凌晨1点物业公司保安上门催交物业费，并加以威胁恐吓、实属黑社会行为；6、小区公共部位收入，如电梯间及户外广告收入，从未公布明细，也未分配；7、擅自改变小区按照规划建设的公共建筑和公共设施，把物业管理用房私自改成职工宿舍，把公共部位视频监控全部搬走；8、占用小区公共道路牟利，将小区道路私自出租给蚕丝被摊主设摊经营。9、按照物业服务协议，物业公司应每年向业主公布物业费用收支账目，但实际从未向业主公布；10、小区服务人员严重不足，保安、保洁工作情况与物业服务协议中写明的相差甚远。综上所述，答辩人认为：世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司未严格执行物业合同，所提供的物业服务存在诸多瑕疵，损害业主合法权益、危害业主生命安全，要求业主全额支付物业费的请求不合理。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的短信催缴截图打印件，被告质证认为该手机号已经不再使用，并未收到相关短信，因被告认可催告函张贴在门口的事实，故本院对原告要求证明其已经向被告书面催缴物业费的事实予以认定。对于原告提供的前期物业管理合同书，加盖有房产开发公司及物业公司的公章，本院对其真实性予以认定。对于被告提供的证明墙体裂缝、玻璃爆裂、电梯曳引钢丝绳生锈等事实的照片打印件，本院将结合原被告提供的其他证据及庭审陈述综合予以分析认定。本院经审理认定，被告陶华冠系御景华庭5幢1003室业主，原告主张该房建筑面积140.4平方米，被告亦未提出异议。2011年底，原告（乙方）（2015年3月16日公司名称由“上海世茂南京物业服务有限公司绍兴分公司”变更为现名）与绍兴世茂置业有限公司（甲方）签订《绍兴御景华庭E1地块前期物业管理合同书》1份，双方约定：物业管理服务期限为2年，甲方将绍兴世茂.御景华庭E1地块全权委托乙方（原告）实行物业管理服务；若业主委员会成立并正式签订新的物业管理合同，本合同自然终止；若在合同期间业主委员会未成立的，则本合同在期满后自然顺延至业主委员会成立并正式签订新的物业管理合同。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：高层住宅：1.38元/月.平方米（高层电梯运行费、水泵运行费按实分摊）；车辆停泊服务费及停车场服务费：地下车：地下车库为80元/月天停车场为40元/月.个；逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天服务费的千分之三交纳滞纳金。后原告又于2012年11月与被告签订前期物业服务协议1份，收费标准、违约滞纳金标准等与前述合同相同；收费时间为每月后七天交纳下月物业服务费；后原告依约提供物业服务，被告欠交物业费，经原告书面催收，被告仍未交纳2014年12月1日至2018年12月31日的物业费，遂成讼。诉讼中原告放弃滞纳金主张，被告在诉讼中陈述其未交物业费系因原告提供的服务存在诸多瑕疵。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，且对业主具有约束力，双方应按约履行合同义务。本案中，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告拖欠物业服务费未付，原告要求被告按房屋建筑面积支付物业服务费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告抗辩的房屋裂缝需要修缮问题，非物业服务合同关系，不能因此拒交物业费。对于被告抗辩的原告服务不到位的问题，本院认为原告基本能做出合理解释，且被告举证尚不足以达到扣减物业费的程度。本院同时认为，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，业主不交物业费将导致物业管理服务正常运行所需经费无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害其他业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。原告自愿放弃滞纳金诉请，系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陶华冠应于本判决生效之日起三十日内支付给原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司拖欠的2014年12月1日起至2018年12月31日止的物业费共计9493.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陶华冠负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  刘婷婷人民陪审员  陈锡鸣人民陪审员  金月琴二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  褚振栋附：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。18