吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初3919号原告：长春恒兴置业有限公司,住所地长春市南关区解放大路与二道街交汇恒兴国际城**楼**。法定代表人：柯希杰，董事长。原告委托诉讼代理人：付会慧，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告：李**，男，1974年7月2日生，汉族，住长春市朝阳区。原告长春恒兴置业有限公司与被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长春恒兴置业有限公司委托诉讼代理人付会慧、被告李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长春恒兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付原告的房屋租金36905.476元，违约金74605.898元，合计金额111511.374元。2、请求判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：原被告双方于2018年7月25日签订了《恒兴国际城铺位租赁合同书》，约定由被告承租原告位于吉林省长春市××路第一层、第CY-006号铺位，租赁期限为2018年10月1日至2020年9月30日，租金为2.6元/日/平方米，面积为128.07平方米，租金支付方式为季付，支付期限为每期开始的30日前。被告自2019年3月26日起开始拒绝交纳租金，多次催要无果，并于2019年5月21日无故擅自停止营业，并将物品搬离铺位，原告曾多次向其发送了恢复营业通知书均未果，无奈原告于2019年6月6日依据《恒兴国际城铺位租赁合同书》第9.2条、9.3条的约定，解除了原被告双方的租赁合同书。截止合同解除之日，被告欠付原告房屋实际履行期间的租金36905.476元（租赁期间为自2018年10月26日至2019年6月6日，共计223天，总租金为74254.986元，去掉已交37349.51元，欠付为以上费用）及合同价款总额20%的违约金74605.898元（铺位租赁合同书第9.2条及9.3条的约定，因为连续三日未营业及欠付费用，解除合同的情况下，乙方需要支付租金总额20%的违约金）。综上，为维护原告的合法利益，诉至贵院，请贵院依法判决。李**辩称，原告存在违约，不同意交租金和原告主张的违约金。1、我们签的开业合同是2018年的10月1日，因为我们不是门市房，我们是在商场里统一经营。2018年10月1日没有开业。2、恒兴国际城的牌子一直没有挂，挂的是恒兴头道街这个名头，这个我们不认可。因为在商场包括像长春欧亚商都也好，新天地也好，都是挂商场的名字，这样的名字让顾客进不来，他以为这是一个办公场所。3、在经营期间，商场没有供暖，就达不到一个商业环境的一个需求，而且在经营期间找商场针对以上问题，谈了三次，没有给我们一个回复，后期让我们商户损失非常大，以上三点就是我提出的不同意原告诉请的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月25日，长春恒兴置业有限公司与李**签订了《恒兴国际城铺位租赁合同书》，约定由李**承租长春恒兴置业有限公司位于吉林省长春市××路第一层CY-006号铺位用于经营餐饮，面积为128.07平方米，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，租金为2.6元/日/平方米，租金支付方式以季付为周期，支付期限为每期开始的30日前。补充条款约定，合同起租日以实际开业日期为准，第一年、第二年租金均为121538.43元，第三年递增5%为129952.63元。2018年7月25日，长春恒兴置业有限公司出具收据一枚，收到李**租金30384.61元。2019年3月27日，长春恒兴置业有限公司出具收据一枚，收到李**4#二层CY-006租金2019.1.26-2019.4.25租金6964.9元。2019年5月29日，长春恒兴置业有限公司向李**发出《告知书》一份，内容为：“依据合同第6.3条的约定，租户应按照卖场的统一时间正常经营，不得擅自停止经营或擅自推迟（或提前）开门和闭门营业时间。”您于2019年5月21日开始违反合同约定擅自停止营业，另外您欠缴2019年4月26至2019年7月25日租金28012.1元达67天。您的行为已经严重违反了合同的约定，损害了我司的利益，为此我司特函告如下：1、望您在2019年5月31日前恢复营业，并补缴租金20812.1元，违约金37536.2元（违约金计算方式为：根据《恒兴国际城铺位租赁合同书》第9条约定，逾期缴纳欠付甲方费用的，逾期期间每日按应欠付费用的2%支付违约金，即28012.1元*2%*天数）；3、如您未在上述期限内恢复营业，我司将依据合同第9.3条的约定解除合同，合同解除的情况下除交纳租金及逾期支付违约金外，我司将扣留您的经营保证金，并收取您租赁期间租金总额20%的违约金。”2019年6月6日，长春恒兴置业有限公司向李**发出《解除协议通知书》，载明：“截止本函件发出之日，您已经逾期交纳租金73天，期间我司曾多次以口头、书面等形式向您下达交付租金的通知，但始终没有结果。您逾期拒不缴纳租金的行为，已经严重损害了我司的合法利益。为此我司依据《中华人民共和国合同法》第227条及《恒兴国际城铺位租赁合同书》第9.2条的规定解除您同我司签订的《恒兴国际城铺位租赁合同书》”原告另提交微信聊天记录截图四张，证明其工作人员向李**发送张贴《解除协议通知书》的照片，李**承认该微信号是其本人的，但否认收到解除通知。认定以上事实的证据有《恒兴国际城铺位租赁合同书》、《告知书》、《解除协议通知书》、《收据》等证据在卷为凭。本院认为，长春恒兴置业有限公司与李**签订的《恒兴国际城铺位租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当据此履行。合同中约定起租日以实际开业日期为准，恒兴置业公司主张实际开业日期为2018年10月26日，李**在庭审中亦认可是自该日起试营业，对该事实本院予以认可。李**自称其于2019年五一左右搬出，但未提供证据证明进行了交接，恒兴置业公司于2019年6月6日向李**发出《解除协议通知书》，张贴于李**经营的店铺，并通过微信形式向李**发送照片，已尽告知义务，故对双方签订的《国际城铺位租赁合同书》于2019年6月6日解除的事实，本院予以认可。综上，租赁期间为2018年10月26日至2019年6月6日，共计223天。合同约定租金计算标准为2.6元/日/平方米，李**租赁铺位面积为128.07平方米，故租金总额为2.6*128.07*223=74254.99元，减去李**已付租金37349.5元，李**尚欠恒兴置业公司租金36905.49元。关于恒兴置业公司请求李**按照合同总价款20%支付违约金74605.88元一节，李**抗辩称合同解除后不应支付违约金，可以认定为系对违约金数额过高的抗辩。根据公平原则，兼顾原告的损失，违约金应以李**欠付租金36905.49原为基数，自李**欠付租金之日，即2019年4月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜，以欠付租金36905.49元的20%即7381元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：李**于本判决生效后立即给付长春恒兴置业有限公司房屋租金租金36905.49元及违约金（违约金以36905.49元为基数，自2019年4月26日起至2019年8月19日止，按按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以7381元为限）；案件受理费1265元，由李**负担（长春恒兴置业有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡 二〇二〇年十二月十日书记员 王 放