吉林省长春铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）吉71行终180号 上诉人（原审原告）白城市富都大酒店有限公司，住所地吉林省白城市洮**幸福南大街**。 法定代表人姜冬云，执行董事。 委托代理人聂品森，吉林丁凤礼律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）丁源，男，1981年7月5日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）孙萍，女，1981年4月28日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）王月，女，1988年11月20日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）刘诗博，男，1982年5月7日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）张钟月，女，1980年5月6日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）张天傲，男，1982年5月4日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托代理人梁忠武，吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）白城市自然资源局，，住所地吉林省白城市洮**中兴西大路** 法定代表人戴云龙，局长。 委托代理人韩宏达，白城市自然资源局不动产登记中心法规科负责人。 委托代理人史会良，吉林厚合律师事务所律师。 第三人白城农村商业银行股份有限公司鹤城支行，住，住所地白城市洮**新华西大路**/div> 法定代表人邱世星，负责人。 委托代理人马雪松，吉林厚合律师事务所律师。 第三人吉林省金北房地产开发有限公司，住所地吉林省大，住所地吉林省大安市康平南街** 法定代表人王际行，总经理。 委托代理人董丽颖，女，1978年11月30日出生，汉族，吉林省金北房地产开发有限公司员工，住吉林省大安市。 上诉人白城市富都大酒店有限公司（以下简称富都公司）、上诉人丁源、孙萍、王月、刘诗博、张钟月、张天傲（以下简称丁源等六人）因与被上诉人白城市自然资源局（以下简称自然资源局）及第三人白城农村商业银行股份有限公司鹤城支行（以下简称鹤城支行）、第三人吉林省金北房地产开发有限公司（以下简称金北公司）房屋行政登记一案，不服白城铁路运输法院作出的（2020）吉7104初5号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 原审法院认定，2016年5月5日，自然资源局下属的不动产登记管理中心根据原告富都公司与第三人丁源等6人于2010年9月4日签订的《购房协议》及第三人金北公司与第三人丁源等6人签订的《拆迁补偿安置协议》等申请材料为第三人丁源等6人办理了诉争房屋的产权登记（房权证号FQ160044**）。2016年5月9日，第三人丁源等6人以诉争房屋作抵押，在第三人鹤城支行贷款1500万元并办理了抵押登记，借款期限为自2016年5月9日起至2026年5月8日止。2019年4月29日，富都公司以自然资源局登记错误为由，请求撤销诉争房屋的房屋所有权，白城铁路运输法院于2019年7月18日作出（2019）吉7104行初20号行政判决，第三人丁源等6人不服，向吉林省长春铁路运输中级法院提起上诉，吉林省长春铁路运输中级法院于2019年9月30日作出（2019）吉71行终62号行政裁定，撤销原判，发回重审。 原审法院认为：本案争议焦点是1.原告、被告是否是本案适格诉讼主体；2.诉争房屋所有权证应否撤销；3.被告应否承担赔偿责任；4.原告的起诉是否超过起诉期限。 一、原告、被告是本案适格的诉讼主体。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼。”原告富都公司是诉争房屋的原所有人，认为被告登记错误，致使其财产受损，与诉争房屋的房屋登记行为有利害关系，是本案适格的原告。被告白城市自然资源局在机构改革中继承了白城市房屋产权处的行政职能，作为颁发不动产权证的行政机关，其是本案适格被告。 二、确认被告白城市自然资源局颁发的吉房权证白字第FQ160044**《房屋所有权证》违法，不撤销登记行为。理由如下：吉林省高级人民法院作出的（2018）吉民终358号民事判决书中认定，原告富都公司与第三人丁源等6人买卖诉争房屋，实际履行的买卖合同是双方2016年1月18日签订的《购房补充协议》，而非2010年9月4日签订的《购房协议》。并且，《购房补充协议》亦因第三人丁源等6人未及时给付房款而被上述生效判决判令解除。基于上述生效判决的事实认定，被告根据房屋买卖合同办理房屋登记行为不当，应予撤销。第三人丁源等6人以诉争房屋作为抵押，在鹤城支行贷款，并办理了他项权利证。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，第三人鹤城支行签订抵押合同时是善意的，给付了一千五百万元的贷款，并办理他项权利登记，整个抵押贷款过程并不存在过失。因此，应认定第三人鹤城支行是已取得抵押权（其他物权）的善意第三人。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记的行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，第三人鹤城支行对诉争房屋的抵押权为善意取得，应该受到法律保护。如撤销诉争房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。因此，本案应确认诉争房屋的《房屋所有权证》违法，但不撤销登记行为。 三、自然资源局不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第五条“属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：......（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致损害发生的；......”。《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或是提供虚假材料申请房屋登记。”本案中，诉争房屋登记行为发生错误的原因是原告和第三人丁源等6人提供《购房协议》造成的。《购房协议》的真实性、合法性、有效性应由申请人负责。因此，被告不应承担赔偿责任。 四、原告的诉讼请求未超过起诉期限。原告请求撤销诉争房屋《房屋所有权证》，是基于吉林省高级人民法院作出的（2018）吉民终358号民事判决，该判决生效到原告提起诉讼未超过起诉期限。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第五条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，综上判决如下：一、确认被告白城市自然资源局颁发吉房房权证白字第FQ160044**房屋所有权证》违法，不撤销登记行为；二、驳回原告白城市富都大酒店有限公司的其他诉讼请求。 富都公司上诉称：（一）一审判决对事实认定有误。丁源等据以申请产权登记并在自然资源局处留存的820万元《购房协议》是丁源自行伪造的，富都公司并未与丁源等人签订过该合同。在发回重审前的数次庭审及本次一审庭审中，上诉人均问及过此问题，自然资源局一方也均表示：“为丁源等人办理产权登记，是根据丁源等6人的单方申请，上诉人一方并未到场。”故一审法院认定“诉争房屋登记行为发生错误的原因是富都公司和丁源等6人提供《购房协议》造成的。《购房协议》的真实性、合法性、有效性应由申请人负责。因此，被告不应承担赔偿责任”，显然是对案件事实认定有误。（二）一审判决适用法律错误根据。《行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。”本案中，被上诉人表示办理房屋转移登记的唯一依据是《房屋登记办法》第三十三条，该条规定是房屋买卖应当提交的材料，而并不是提交了上述材料，买受方就可以单方申请办理产权过户登记。根据《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”在日常生活中也同样如此，房屋买卖，必须由双方共同到场，方可办理产权过户登记。所以，即使820万元的《购房协议》是真实有效的，被上诉人也无权根据丁源等六人的单方申请为其办理过户登记。正是由于被上诉人的登记错误行为，才令丁源等人得以利用诉争房屋办理了高达1500万元的抵押贷款，致使富都公司无法主张返还财产。根据《物权法》第21条之规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”故一审法院判决被上诉人不承担赔偿责任显系适用法律错误。故上诉请求：撤销（2020）吉7104行初5号判决，改判被上诉人将白城市胜利西路38号楼东四户房屋的所有权人更正为富都公司，并对因登记错误给富都公司造成的损害承担赔偿责任。 丁源，孙萍，王月，刘诗博，张钟月，张天傲上诉称：（一）1.富都公司并非本案的适格主体。根据自然资源局及丁源等人向法庭提交的案涉房屋产籍档案记载，该房屋的初始登记所有权人为金北公司，丁源等人是以与金北公司签订回迁协议的方式将案涉房屋登记在自己名下，该登记行为与富都公司无法律上的利害关系；2.富都公司对自然资源局的颁证行为提起行政诉讼的时效已经超过；自然资源局对丁源等人的案涉房屋的颁证时间为2016年5月5日，富都公司对丁源等人另案案涉房屋买卖合同提出诉讼的时间为2017年8月28日，在该民事诉状中，富都公司自认其已知晓颁证行为。《最高人民法院关于房屋登记若干问题的司法解释》第八条明确规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。适用本司法解释的前提条件是，另案民事诉讼的基础民事法律关系系无效或可撤销，然而本案涉及的房屋买卖合同是解除之诉，并不包含在上述司法解释所规定之中，故该诉并不能引起诉讼时效中断的法律后果。更为重要的是，吉林省高院民事判决涉及的是购房补充协议，虽称双方履行的是该协议，但并未否定双方另有协议存在，而恰恰是由富都公司的配合，丁源等人才得以购房协议办理的相关产权证件，故吉林省高院关于补充协议是否解除与产权证件的发放并无关联；（二）补充协议是在办理完产权证件后，经诉讼予以解除的，而另案判决也并未否认2010年9月4日签订的820万协议及2011年1月3日丁源等人与金北公司签订的回迁协议的存在，仅称双方实际履行的是补充协议，故并不能认定补充协议之外的协议就是非法的，就是无效的，故以补充协议之外的相关协议在双方自愿的前提下办理产权证件亦是合法的，更不能如一审判决中称：“诉争房屋登记行为发生错误的原因是原告和第三人丁源等6人提供购房协议造成的”：（三）案涉补充协议是否解除并非判决确认颁证行为违法的法定事由，与协议无效和可撤销不同，无效或可撤销的协议至始无效或可撤销，而协议之解除，从法律角度讲，该协议属有效协议范畴，即使解除并不能否认之前的协议的有效存在，即，在办理产权证件时在形式上是存在的，在实质上它也是合法有效的，即使之后该协议被解除，也不能认定自然资源局的颁证行为是违法的，更为重要的是在办理案涉产权证件时，丁源等六人提供的是由富都公司配合签订的购房协议；（四）《购房协议》是富都公司与丁源等人签署，富都公司亦协助丁源等人办理了产权证，可见，并非丁源等人提供虚假材料办理产权证，使用哪个协议办理产权证是双方意思自治范畴。综上，上诉请求：撤销一审判决第一项中确认白城市自然资源局颁发吉房权证白字第FQ16004409《房屋所有权证》违法的判决部分，对本案重新审理，并依法驳回富都公司的全部诉讼请求。 自然资源局辩称：（一）自然资源局不是本案适格主体。1.诉争房屋于2016年5月5日由白城市房屋产权管理中心登记在第三人丁源一方名下，受理登记申请、审核及发证职能均由城市房屋产权管理中心履行。2016年12月15日以前房屋登记职能由白城市房屋产权管理中心履行，2016年12月15日以后不动产登记职能划转到答辩人白城市自然资源局，而登记职能的划转不代表登记错误责任的转移。2.房屋权属登记是一种行政行为，因此原告提出的赔偿请求属于国家赔偿责任，适用行政诉讼程序。而获得国家赔偿的前提是国家机关及其工作人员执行职务的行为违法，侵权行为造成人身权利、财产权利等合法权益的损害，侵权行为与损害结果之间存在因果关系。本案中，涉诉房屋的登记行为发生在不动产登记职能划转到自然资源局之前，自然资源局此时尚未取得登记职能，无从违法执行职务。即便登记行为违法，自然资源局也不是违法行为实施主体。3.根据《国家赔偿法》第七条的规定，赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关。而目前白城市房屋产权管理中心并未被撤销，其隶属于白城市住房和城乡建设局。从确认赔偿义务主体的角度看，在原履行房屋登记职能部门未被撤销的情况下，由房屋登记职能划转后的部门承担赔偿责任于法相悖。因此，自然资源局并非本案适合被告。（二）白城市房屋产权管理中心为第三人丁源等人颁证行为符合法律法规规定，不存在过错行为，依据《不动产登记暂行条例》第十六条、十八条、二十二条规定以及《房屋登记办法》第二十条、第三十三条之规定，白城市房屋产权管理中心对丁源等人提供的材料进行了审查。丁源等人提供的《购房协议》约定购买富都公司位于幸福南大街88号富都大酒店砖混二层房屋，后金北公司与丁源等人就拆迁富都公司二层房屋达成《拆迁补偿安置协议》，约定回迁安置商服楼建筑面积3560.43平方米。上述材料中所载明的房屋信息与登记簿中的信息一致，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，丁源等人还按照规定提供了完税证明、身份证等材料。以上材料经白城市房屋产权管理中心审查符合法定形式，不存不予登记的情形，因此白城市房屋产权管理中心为第三人丁源等人颁证行为符合法律法规规定，不存在过错行为。综上，请求驳回富都公司的诉讼请求。 鹤城支行述称，自然资源局所作转移登记行为合法，即便该行为不合法，鹤城支行在签订抵押贷款合同、办理抵押登记时没有过错，支付了与抵押物对等的价款，符合善意取得的构成要件，亦构成对撤销房屋登记的法定阻却事由。请求驳回对房屋抵押登记行为和撤销原房屋登记行为的上诉请求。 金北公司述称，金北公司与丁源等六人办理转移登记，系因2016年1月15日收到富都公司向金北公司发出的《通知》，因此金北公司不存在过错，请求驳回上诉人针对金北公司的上诉请求。 本院查明主要事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。另查明：2016年1月15日，富都公司向金北公司作出《通知》：贵公司回迁给白城富都大酒店有限公司的金北盛世豪庭1#楼4#商服1—3层，建筑面积3560.43㎡，现在请贵公司把此商服房回迁给丁源、张钟月、王月等三人，并协助办理相关手续，办理过程中出现任何法律责任由我公司承担。 本院认为：（一）案涉房屋转移登记应确认违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，已经生效的（2018）吉民终358号民事判决解除了富都公司与丁源等六人在2016年1月18日签订的《购房补充协议》，并认定该补充协议约定废止了丁源、王月、张钟月与富都公司之前所签订的购房协议，是双方实际履行的最终协议。在《购房补充协议》已被解除的情况下，该房屋继续登记在丁源等六人名下已欠缺民事法律基础。但本案中，鹤城支行针对该房屋已办理抵押登记，办理抵押登记时，该房屋所有权登记在了丁源等六人名下，没有证据证明鹤城支行取得该抵押权存在恶意，构成了撤销丁源等六人房屋登记的法定阻却事由，一审法院判决确认涉案房屋转移登记违法，但不撤销登记行为并无不当。 （二）自然资源局不应承担赔偿责任。《房屋登记办法》第九十二条规定，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。本案中，自然资源局是否应承担赔偿责任，取决于其在办理转移登记过程中是否存在过错。丁源等六人申请办理转移登记时，已提交了《房屋登记办法》第三十三条规定的办理房屋转移登记应当提交的材料，不动产登记中心据此进行了形式审查并办理房屋转移登记并无不当，不应承担赔偿责任。 《房屋登记办法》第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。本案中，金北公司依据2013年6月10日与富都公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》取得了回迁房所有权，并进行了所有权登记，其依据富都公司于2016年1月15日出具的《通知》为丁源等人办理房屋转移登记时，应作为案涉房屋登记的原所有权人到场共同申请。但由于金北公司对该登记行为系依据上述《通知》表达的真实意愿，金北公司未到场虽有瑕疵，但不构成登记错误的理由，关于富都公司该项上诉理由本院不予支持。 （三）《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定， 公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，富都公司于2017年9月起诉解除案涉《购房补充协议》，至2019年3月省高院作出生效民事判决，该期间不属于富都公司自身原因耽误的起诉期限，不计算在起诉期限内，关于丁源等六人该项主张本院不予支持。 综上，一审判决正确，富都公司和丁源等六人的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由白城市富都大酒店有限公司和丁源等六人各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 包 娜 审判员 包蕴琦 审判员 侯德顺 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 马天元