山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初14756号原告：王永发，男，1971年9月1日出生，汉族，无业，住济南市市中区。原告：于洪英，女，1975年5月26日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：卢少辉，山东勤力律师事务所律师。被告：山东融汇西区置业有限公司，住所地济南市市中区拥军路与刘长山路交口南1000米融汇城售楼处**。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司职工。委托诉讼代理人：赵秦月，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告王永发、于洪英与被告山东融汇西区置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王永发、于洪英的委托诉讼代理人卢少辉，被告山东融汇西区置业有限公司法定代表人黄祖仕的委托诉讼代理人赵秦月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永发、于洪英向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付违约金27420元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月18日原告与被告签订济南市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于融汇城项目2号楼2单元103室，房屋总价款为535547元，合同约定被告应于2017年7月12日前将具备《综合验收备案证明》或经买受人同意将具备《建设工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告；合同第十四条同时约定道路水电于房屋交付时已接通，如果在规定日期内未达到使用条件，被告在30日内整改，30日内整改未达到使用条件，被告自30日届满之次日起，每逾期一天向原告支付已付购房款的万分之一作为违约金。2017年7月7日被告将具备《建设工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告，2019年1月4日正式供电，中间日期的供电为临时供电，被告的供电行为不能视为其达到了合同约定的使用条件，按照合同约定应视为延期交房，应承担逾期交房及供电不符合约定的违约责任。商品房买卖合同关于交房标准中对通电的要求系需要达到使用条件，结合买卖合同双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该处的使用条件应理解为合法、正常的用电。《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用途，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，被告交付的房屋并未接入居民用电，并未纳入城市供电网络，不属于正式供电。对于非正式供电的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易目的，且容易引发安全隐患，不能视为其达到了合同约定的使用条件。未按合同约定通电并达到使用条件，应视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。2017年7月7日被告虽将房屋交付原告，但是按照上述事实被告的交付符合使用条件的房屋日期应为2019年1月4日，合同约定了逾期交房及供电不符合合同的违约责任。故原告依法提起诉讼，望法院公平公正裁决。被告山东融汇西区置业有限公司辩称，一、答辩人不存在任何违约行为，无需承担违约责任，答辩人依约提前交房，不存在延期交房或视为延期交房的情形。2016年4月18日，被答辩人与答辩人签订编号为销售（字）201615474834号的《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“《合同》”），约定：被答辩人购买答辩人开发建设的市中区融汇城项目2号楼2-103号房屋，答辩人应于2017年7月12日前将具备《综合验收备案证明》或经被答辩人同意将具备《建设工程竣工验收备案表》的房屋交付给被答辩人。2017年，答辩人通知被答辩人收房。2017年7月4日被答辩人同意收房，并在《房屋交付确认书》《楼宇情况反馈表》上签字确认。因此，答辩人按照《合同》约定将房屋交付给了被答辩人，实际交房时间为2017年7月4日，并无被答辩人所称的延期交房或者视为延期交房的情形，不应承担任何违约责任。（二）答辩人交付房屋符合《合同》约定，不存在被答辩人所称的“不符合使用条件”的情形。《合同》第14条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是道路、水、电于房屋交付时已接通。2017年7月4日被答辩人收房时，已经对房屋情况进行验收，并在《房屋交付确认书》等文书上签字确认，通过《楼宇情况反馈表》可以明确看出，答辩人收房之时水电已经接通，被答辩人主张答辩人违反《合同》第14条，明显无事实及合同依据。（三）《合同》明确约定政府职能部门原因导致的情形，答辩人可以免责。《合同》第14条明确约定“上述使用条件若因政府职能部门或不可抗力导致延误的，出卖人不承担违约责任”，本案所涉争议是供电，而供电并非答辩人所能控制或决定，属于“政府职能部门”原因的免责情形，结合答辩人已经履行相应义务，答辩人也无需承担违约责任。（四）本案中被答辩人的正常生活没有受到任何影响，未造受任何损失，主张赔偿无事实依据。房屋交付时，被答辩人对房屋进行了仔细的验收，并签署《房屋交付确认书》《楼宇情况反馈表》，表明其对房屋及相关配套的认可。房屋交付后，电是国网山东省电力公司济南供电公司提供的，电费也均交付给了该公司，供电是持续、稳定的。答辩人的被告主体不适格，根据《合同》约定，答辩人对于水电的义务，仅限于“接通”，本案中答辩人在交房之时，已经将该义务完整、全面的履行，被答辩人对此也从未提出异议和要求，因此商品房销售合同项下无任何争议。对于被答辩人提出的供电问题，属于《供电合同》纠纷，是被答辩人与供电公司之间的纠纷。所以被答辩人应当依据其与供电公司之间的供电合同关系提起诉讼，答辩人既非供电合同关系的合同主体，也非实际履行人，不具备被告主体资格。被答辩人的主张超过诉讼时效，《民法总则》第188条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被答辩人的收房时间为2017年7月4日，收房当日，被答辩人已经对房屋状况进行验收，并且签署《房屋交付确认书》等文件，其诉讼时效起算时间为2017年7月4日，所以被答辩人的诉讼时效于2020年7月4日到期。结合被答辩人起诉时间为2020年10月31日的事实，被答辩人在本案中的诉讼时效已经经过，应当依法驳回诉讼请求。综上，被答辩人的诉讼请求无事实及合同依据，不符合法律规定，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区房屋，房屋建筑面积为94.5平方米，总房款为535547元，合同约定出卖人应当在2017年7月12日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得开发项目综合验收备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、道路、水、电于房屋交付时已接通；并约定如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人在30日内整改，达到合同约定之使用条件，如30日内未达到上述要求，出卖人应自30日期限届满之次日起，每逾期一天须向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件三，装饰、设备标准，约定市政供水、供电。另，双方还签署了《补充协议》，协议约定涉案商品房取得《建设工程竣工验收备案表》后，若买受人同意双方即可提前办理房屋交付手续，买受人依该条约定提前办理房屋交付的，不得以房屋交付时暂未取得开发项目《综合验收备案证明》为由主张出卖人的任何违约或者其他责任。上述合同签署后，原告依约向被告支付了购房款。被告山东融汇西区置业有限公司于2015年取得案涉项目房产《商品房预售许可证》。案涉房产已于2017年3月13日取得了济南市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，并于2017年4月25日取得济南市城乡建设委员会《房屋建筑工程竣工验收备案单》。原、被告已2017年7月4日办理了涉案房屋的交付。被告山东融汇西区置业有限公司于2018年7月25日取得涉案房屋的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2019年1月4日，融汇城物业管理处张贴《温馨提示》，内容为：“尊敬的业主（住户）：融汇城B7地块正式电电表已更换完成并与供电局交接完毕，业主凭个人户号在支付宝、营业厅进行缴纳电费，请业主及时缴费，避免后期因拖欠电费产生生活上的不便。”本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电于房屋交付时已接通，达到使用条件。系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但被告山东融汇西区置业有限公司在涉案房屋交付时未能取得供电配套设施验收合格证明，系临时供电，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需要。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“已接通，达到使用条件”应解释为具备市政正式用电。被告山东融汇西区置业有限公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。原告要求被告山东融汇西区置业有限公司支付自2017年8月8日至2019年1月4日期间的逾期接通市政供电违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告山东融汇西区置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王永发、于洪英逾期接通市政供电违约金：以535547元为基数，自2017年8月8日起2019年1月4日止，按日万分之一标准计算。二、驳回原告王永发、于洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由被告山东融汇西区置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王延庆二〇二〇年十二月三十日书记员  于 婷