四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12908号 原告：成都蓉投房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙腾中路********。 法定代表人：刘志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程丽萍，公司员工。 被告：四川欧伯特物联科技有限公司，，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********** 法定代表人：李金升，总经理。 委托诉讼代理人：胡红勤，北京首信（成都）律师事务所律师。 原告成都蓉投房地产经纪有限公司（以下简称蓉投公司）诉被告四川欧伯特物联科技有限公司（以下简称欧伯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告蓉投公司的委托诉讼代理人陈勇、程丽萍，被告欧伯特公司的委托诉讼代理人胡红勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蓉投公司向本院提出诉讼请求：1.确认蓉投公司与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除；2.判令欧伯特公司返还物业保证金和履约保证金（押金）49790.32元。事实与理由：2019年6月，蓉投公司与欧伯特公司签订《房屋租赁合同》，约定欧伯特公司将位于成都市高新区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋租赁给蓉投公司作为办公场所使用，租赁期为24个月，自2019年6月10日交房起至2021年6月9日止，月租金22311.7元，季度支付，同时约定由蓉投公司另行向欧伯特公司支付物业保证金5166.92元及履约保证金44623.4元。合同签订后，蓉投公司按约定支付了物业保证金和履约保证金49790.32元。因新冠疫情爆发，基于蓉投公司的劳动密集性及服务性经营行业性质，受疫情影响特别巨大，直接导致蓉投公司租赁的经营性用房无法正常营业，公司陷入经营困难。蓉投公司于2020年3月2日向欧伯特公司邮寄了《减免租金申请书》，欧伯特公司于2020年3月3日签收后未置与否。2020年3月10日，欧伯特公司函告蓉投公司，通知于当日单方解除合同并要求三日内腾退房屋。蓉投公司按要求对房屋进行腾退，但欧伯特公司未退还蓉投公司的保证金。蓉投公司认为本次疫情属于突发公共事件，属不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响免除双方责任，同时蓉投公司积极履行合同义务，并未出现违约情形，欧伯特公司在不具备合同解除权的情况下单方解除合同，应当退还全部保证金。蓉投公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 欧伯特公司辩称，对保证金金额认可，蓉投公司所述事实及理由不成立，欧伯特公司不是国有单位。蓉投公司未按照合同约定支付下一季度租金，已构成根本违约，双方签订的房屋租赁合同因蓉投公司违约已于2020年3月10日解除，蓉投公司收到函件时间为2020年3月10日，是欧伯特公司行使的法定解除权及合同约定的解除权，按照合同约定不应当退还保证金。针对不可抗力的免责问题，蓉投公司没有因疫情导致的履行障碍。 本院经审理认定事实如下：欧伯特公司（甲方）与蓉投公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在成都市高新区益州大道777号1栋2单元9层905号房屋租给乙方作为办公使用，建筑面积234.86平方米，租赁期24个月，从2019年6月10日起至2021年6月9日止，每月租金标准为95元/m2/月即22311.7元/月，物业管理费每月单价11元/平方米，共计2583.46元/月，物业保证金为5166.92元，履约保证金（押金）为44623.4元。租金及物业管理费以每三个月为一期支付，首期房屋租金、物业管理费、履约保证金（押金）、物业费等费用共计124475.8元应于合同签订之日起当日内支付，乙方应于当期租金、物业管理费届满前15天交付下期租金、物业管理费。合同第六条约定，签订本合约同时，乙方须即时向甲方支付49790.32元作为租房定金，该笔款项由甲方直接收取，甲方在合同约定的交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分。合同第七条约定，租赁期满，乙方在履行完毕缴纳租金、物业、水电等费用的义务，并退还保证金收据后，甲方应在10个工作日内将保证金无息退还乙方。合同第八条约定，租赁期内乙方承担下列责任：依约按期交纳房屋租金,乙方应于租赁期满或解除合同之日交还承租房屋和原配置的设备给甲方，不得损坏房屋内的装饰装修；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、网络使用费由乙方负担。合同第九条约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于履约保证金（押金）的金额作为违约金予以赔偿；租赁期间，合同任何一方无权要求提前解除租赁合同，甲方要求提前解除的，退还双倍押金及剩余部分租金，并且还可以要求甲方承担赔偿损失的责任，乙方要求提前解除的，缴纳的履约保证金、物业和水电保证金、已缴纳的租金甲方不退还，并且还可以要求乙方承担赔偿损失的责任。 合同签订后，欧伯特公司按照合同约定交付了房屋，蓉投公司按照约定于2019年6月6日向欧伯特公司转账支付了49790.32元，附言为蓉投地产租赁押金；于2019年6月11日向欧伯特公司转账支付了66935.1元，附言为蓉投地产季度租金。此后，蓉投公司于2019年8月27日向欧伯特公司转账支付66935.1元，于2019年11月26日向欧伯特公司转账支付74685.48元，附言为房租及物管费。 另查明，成都市高新区公园城市建设局于2020年2月23日向蓉投公司送达《复产通知书》，通知蓉投公司可以复工复产。 2020年3月3日，蓉投公司向欧伯特公司发送《减免租金申请书》，载明蓉投公司因疫情无法正常营业，经营困难，请求欧伯特公司对蓉投公司减免2个月的房屋租金。 2020年3月10日，欧伯特公司向蓉投公司发送《逾期违约函》，载明蓉投公司截止2020年3月10日拖欠房租74685.48元，物业费7750.38元，违约金3709.61元，按照合同约定，蓉投公司已构成违约事实，欧伯特公司将于2020年3月10日单方面解除合同关系，并立即收回房屋，请蓉投公司在收到函件后3日内腾退物品，完成搬离工作，如未按期搬离，欧伯特公司有权处置蓉投公司未腾退的全部物品，并且不承担任何法律责任。2020年3月11日，蓉投公司搬离房屋，完成腾退。 上述事实有《房屋租赁合同》、转账记录、《复产通知书》、《减免租金申请书》、《逾期违约函》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.蓉投公司是否享有法定或约定的解除权；2.欧伯特公司是否应当退还蓉投公司物业保证金及履约保证金。 本案中，蓉投公司与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，欧伯特公司向蓉投公司交付了房屋，蓉投公司亦向欧伯特公司支付了房屋租金及履约保证金。2020年1月底，新冠疫情全面爆发，各行各业均受疫情影响无法正常复工复产，且因疫情影响，部分行业经营困难。蓉投公司虽于2020年2月23日已取得复产通知可以复工复产，但居民小区等场所仍实施封闭式管理，其作为房地产经纪公司，疫情确会对其业务经营产生影响，蓉投公司曾向欧伯特公司书面申请减免租金，但欧伯特公司收到该申请后并未对此予以回复，而是直接向蓉投公司发送《逾期违约函》单方解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，因疫情爆发属不可抗力事由，欧伯特公司以蓉投公司未按约支付租金为由解除合同不符合法律规定，本院不予支持。欧伯特公司于2020年3月10日发出《逾期违约函》，蓉投公司于2020年3月10日收到解除合同通知，并于2020年3月11日腾退房屋，应当视为双方在2020年3月10日合意解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，蓉投公司按约定腾退了房屋亦未拖欠承租期限内的相关费用，故欧伯特公司应当退还蓉投公司物业保证金及履约保证金49790.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下： 一、原告成都蓉投房地产经纪有限公司与被告四川欧伯特物联科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月10日解除； 二、被告四川欧伯特物联科技有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告成都蓉投房地产经纪有限公司物业保证金及履约保证金49790.32元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5136元，由被告四川欧伯特物联科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月十七日 书记员  周文莉