河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初7027号原告平桥区财苑中心广场业主委员会。负责人高伟，该业主委员会主任。委托代理人乐刚，河南保城律师事务所律师。被告信阳河川物业服务有限公司。法定代表人李稳，该公司经理。委托代理人王道刚、吕永妍（实习），河南天风律师事务所律师。原告平桥区财苑中心广场业主委员会（以下简称财苑业主委员会）诉被告信阳河川物业服务有限公司（河川物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告财苑业主委员会负责人高伟及其委托代理人乐刚，被告河川物业公司的委托代理人王道刚、吕永妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告财苑业主委员会诉称，平桥财苑小区由新县鼎兴房地产开发有限公司责任公司开发建设，于2015年4月10日由郑州恒基建筑安装工程有限公司完成施工竣工后交付使用，业主陆续入住，2015年底被告受建设单位新县鼎兴房地产开发有限公司责任公司前期委托进驻小区并提供前期物业管理服务。经平桥街道办、居委会以及业主的监督指导下，2019年9月29日，财苑小区依法成立业主委员会，名称为：“平桥区财苑中心广场业主委员会”并到相关部门办理了审批报备手续。经在公安机关备案登记后刻制了平桥区财苑中心广场业主委员会行政章。平桥区财苑小区现有4栋住宅楼共计184户，住宅楼总建筑面积为24236平方米，平均每户住房建筑面积为131.72平方米，小区门前现有商户2户，还包括部分物业用房在内，商铺总建筑面积约600平方米，现小区住房已经全部对外销售完毕，138户业主已经实际入住。因对被告的服务不满意，原告根据本小区138户业主的授权于2020年10月19日与新选定的物业公司信阳市鑫旺物业服务有限公司签订了物业服务合同，2020年10月21日原告书面通知被告公司办理移交、撤离，被告前期物业服务合同应依法终止，但被告拒不移交、撤离，严重侵害业主权益，造成新的物业公司以及公司人员不能正常提供物业服务，严重干扰了小区全体业主的正常生活和合法权益。原告依法成立后，被告至今未向原告提供下列物业资料：1、规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、各专业部门验收材料；5、房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；6、物业管理所必需的其他资料；7、国家住建部《物业承接查验办法》和省、市相关规定的其他资料。现一并请求法院判令被告撤离时向原告提供和移交上述物业资料到物业管理的全部档案资料及2020年业主的水、电费收费清单等和物业用房物。为此，原告依据《民事诉讼法》第119条，《中华人民共和国合同法》第91条第（七）项，《中国人民共和国物权法》第76条第（四）和第二款，国务院《物业管理条例》第8条、第11条第（四）项、第12条、第15条第（二）项、第16条、第26条、第29条第（四）项之规定，诉至法院，请求1、依法确认被告前期物业服务合同于2020年10月21日终止，判决被告撤离原告住宅小区物业服务区域；2、判令被告向原告移交财苑小区所有的物业档案资料、业主共有资产及财务资料（具体为《物业管理条例》第29条第一款所列全部相关资料和被告物业服务期间形成的业主和实施设备使用、维护保养等技术资料、运行、维护、保养、收取业主2020年的电费、水费记录），迁出物业用房并撤离财苑小区。3、诉讼费由被告承担。被告河川物业公司辩称，我公司与原告签订的前期物业服务合同尚未解除，我公司无需向原告进行交接。根据《河南省物业管理条例》第五十一条第三款：物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。原告做出解聘决定后，应当提前三个月以书面的方式通知我公司，给予我公司必要的准备时间以便安排合同解除后的交接事宜。物业项目的资料纷繁复杂，没有经过细致、周密的调查很难做到没有遗漏和没有纠纷，法律法规之所以规定提前三个月通知也是考虑到物业项目交接的难度，避免产生不必要的纠纷。虽然在《物业管理条例》中规定了业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，但其解除也必须遵守一定的程序方能发生相应的后果。本案中，原告并未按照规定提前三个月告知答辩人解除合同的相关事宜，而是直接向答辩人发出解除合同的通知，要求答辩人在5日之内撤场，是有悖于法律法规的相关规定的，因此，双方的前期物业合同尚未解除，而物业交接作为后合同义务、附随义务，也应在合同解除后履行。综上，我公司认为，原告的诉讼请求不成立，双方之间的前期物业合同尚未解除，我公司无需撤场，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护法律的公平公正。经审理查明，平桥财苑小区于2015年4月10日竣工后交付使用，业主陆续入住，2015年底受建设单位委托，被告河川物业公司入驻小区提供前期物业管理服务并收取相关服务费用，双方并未签订书面物业服务合同。信阳市平桥财苑小区大部分业主入住后，在2018年5月6日向信阳市平桥区平桥街道办事处提出申请，请求成立小区业主委员会，原告依据法律程序于2019年9月29日合法成立。原告财苑业主委员会成立后，因业主对被告河川物业公司的服务不满意，于2019年12月27日对被告河川物业公司下发了撤场告知书及解聘通知书，要求被告河川物业公司撤场并交接物业相关资料，但是，并未得到被告河川物业公司的回应，原告财苑业主委员会便于2020年9月30日召开业主大会，对是否选择更换新的物业公司进行表决，经各业主表决后，决定更换新的物业公司，2020年10月19日，原告财苑业主委员会与新的物业公司信阳市鑫旺物业服务有限公司签订《财苑中心广场物业管理服务合同》，并于2020年10月21日向被告河川物业公司下发书面通知，通知被告于5日内移交业主相关资料并撤场，被告河川物业公司拒不履行，故原告财苑业主委员会诉至法院。上述事实有当事人陈述、备案证书、业主大会现场照片、业主大会书面表决签名记录、物业服务合同、撤离通知照片等证据在卷佐证。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销之规定，业主大会及作为执行机构的业主委员会具有诉讼主体资格。本案中的原告财苑业主委员会提交充分证据证明其产生符合法定程序，依法成立，有权代表业主行使权力，因此其系适格的原告。被告河川物业公司在业主入住后一直对业主提供物业服务，原、被告双方虽未签订书面合同，但被告河川物业公司与业主之间是形成了事实的物业服务管理合同关系，虽然原、被告双方未约定物业服务期限，但是根据相关法律规定，业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业，现原告财苑业主委员会选聘了新物业管理公司并与其签订了新的物业服务合同，并且按照法定期限提前告知了被告河川物业公司解聘并撤场，在双方未签订合同且被告河川物业公司未作出回应的情况下，视为业主按照法律规定行使自己的自主选择权，原、被告双方的合同关系解除，原告财苑业主委员会与信阳市鑫旺物业服务有限公司签订的《财苑中心广场物业管理服务合同》为有效合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持的规定，对原告要求被告河川物业公司立即撤出与要求移交管理用房、管理设施及交接相关资料手续的主张，依法应当予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，判决如下：一、被告信阳河川物业服务有限公司于本判决生效后十五日内退出平桥财苑小区的物业服务区域不再经营，并向原告平桥区财苑中心广场业主委员会移交物业服务用房、相关设施及相关资料；二、驳回原告平桥区财苑中心广场业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告信阳河川物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  何俊二〇二〇年十二月十六日法官助理段月姣书记员陈翔