贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8033号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：宋雪，女，汉族，1976年7月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：范磊，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人宋雪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人宋雪委托诉讼代理人范磊到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.上诉人一审答辩时已提出诉讼时效抗辩，一审未扣除超过诉讼时效部分错误。3.上诉人代收代缴各项开户费，并未违反法律、行政法规的规定，且并未实际占有而是转交到相关部门，被上诉人已实际享受该费用带来的生活便利。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。被上诉人宋雪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告宋雪起诉请求：1.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元，并以该金额为基数按银行贷款利率计付2012年1月13日至款项付清之日的利息；2.判决被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款208818元为基数，按日万分之一的标准从2014年9月23日计算至2019年7月17日共计34747.31元；3.诉讼费由被告承担。一审查明事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款208818元,出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款199595元，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2013年2月21日，原告向被告支付各项开户费3285元（退还部分，尚欠）。2014年9月23日，被告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》，办理转移登记的条件成就，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理产权证书。一审法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2014年9月23日）起360日内（即2015年9月18日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了通知义务，违约金应截止，被告提出对原告诉请的逾期办证违约金，支持以已付购房款199595元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月19日计算至2018年1月15日止，总额为：19.96元/日×849天≈16946元。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3285元的诉讼请求，予以支持，利息无事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋雪逾期办理涉案房屋产权证书的违约金16946元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋雪各项开户费3285元；三、驳回原告宋雪的其他诉讼请求。案件受理费382元，由原告宋雪负担191元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担191元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审认定的事实，本院予以认定。综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约金起算时间应如何认定；2.被上诉人主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效；如超过诉讼时效，超过部分应否支持；3.案涉各项开户费应否退还。本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条第一款规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中，被上诉人2014年9月23日办理入住手续，上诉人应承担逾期办证违约责任的起算时间应为2015年9月19日。被上诉人2020年5月13日起诉主张逾期办证违约金，且被上诉人未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，上诉人在一审答辩状中已提出“对于办证违约起算时间应当以被答辩人立案之日起扣除诉讼时效”的诉讼时效抗辩，故2017年5月13日以前的逾期办证违约金请求已超过诉讼时效期间，不应支持。根据双方约定的违约金标准计算，上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金为4949.96元（以已付购房款199595元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月13日计算至2018年1月15日止）。一审未采纳上诉人的诉讼时效抗辩意见错误，判决支持的违约金金额错误，应予纠正。关于焦点3，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，虽然所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，一审判决上诉人退回的开户费并无不当，应予维持。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决适用法律有误。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7183号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋雪各项开户费3285元；驳回原告宋雪的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7183号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人宋雪逾期办理涉案房屋产权证书的违约金4949.96元；二、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费382元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担162元，被上诉人宋雪负担220元；二审案件受理费764元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担374元，被上诉人宋雪负担390元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印