成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初15603号 原告（反诉被告）：曹刚，男，汉族，1986年8月4日出生，住四川省江油市。 原告（反诉被告）：霞玉莲，女，汉族，1995年8月26日出生，住四川省江油市。 共同委托诉讼代理人：曹金涛，四川睿之轩律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：成都台州商人置业有限公司，住所地成都市成华区昭觉寺横路**********。 法定代表人：陈顺法。 委托诉讼代理人：李萍，系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）曹刚、霞玉莲与被告（反诉原告）成都台州商人置业有限公司（以下简称置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹刚以及曹刚、霞玉莲的委托诉讼代理人曹金涛，被告（反诉原告）置业公司的委托诉代理人李萍到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告（反诉被告）曹刚、霞玉莲向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金从2019年7月26日起至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2020年8月11日为10813元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告曹刚、霞玉莲与被告置业公司于2017年8月10日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告将位于成都市成华区驷马桥东片区东12号地块的台州××大厦××幢××单元××层××号商品房××0元成交价出卖给原告。在合同签订后，原告依照合同约定履行了付款义务。根据合同约定，被告应“在2017年12月18日前向买受人交付该商品房”，同时根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十七条第一款和《商品房买卖合同补充协议》第十条第三款约定：被告自房屋交付使用之日起400个工作日内办理房屋所有权登记。按照该约定，被告应于2019年7月25日前履行其办理所有权转移登记的义务，但至今日为止被告仍未履行该义务，严重违反合同约定，致使原告迟迟不能取得所有权证书，应向原告承担违约责任。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第28条约定：原告未能在该商品房交付之日起400个工作日内取得该商品房所有权登记证书的，被告自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成交付房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付房价款万分之零点五的违约金。综上所述，原被告所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性约定，协议真实有效。原告根据合同履行了相关义务，而被告违反诚实信用原则和合同义务，应承担相应违约责任，原告为维护自身合法权益，特根据合同约定及《合同法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告置业公司辩称，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第3条买受人最迟以房屋交付之日向出卖人提供办理商品房抵押登记所需必要手续和费用，第八条第四小条买受人未与出卖人办理房屋交接手续的，该商品房所有权转移登记时间相应顺延，所以我方不同意起算时间从2019年7月26日起，应扣除2017年12月18日到实际办理交付手续及产权登记手续2018年2月23日的时间。 反诉原告置业公司向本院提起变更后的诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期提交办理房屋所有权转移登记资料的违约金为56616.0元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告双方于2017年8月10日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定反诉原告将位于成都市成华区驷马桥片区东12号地块的台州××大厦××幢××单元××层××号商品房××0元成交价出卖给反诉被告。反诉被告以向反诉原告合作的按揭贷款银行中国建设银行通过按揭的方式付清了全部房款。根据合同约定，反诉原告在该时间内并未向原告付清全款，所以不具备收房和办理房屋产权资料的资格。直到2018年1月30日，反诉被告向中国建设银行申请的房屋贷款部分才达到反诉原告的账户上。反诉被告在收到银行房贷短信后，未及时告知反诉原告已达到收房和办理房屋产权资料的条件，也未到反诉原告办公地点办理房屋交付使用手续并签署委托代办房屋产权资料。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定：买卖双方同意自该商品房按约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十八条（一）2约定：因买受人怠于、迟延提交必要登记资料、支付相应税费或其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人的原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：1、买受人以贷款方式支付房款且出卖人为贷款部分提供担保责任的，买受人应当委托出卖人办理房屋所有权转移登记；2、如果买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应当在合同约定的交房时间以及出卖人通知的交房时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要资料并应支付相应税费。买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，如买受人未完整提供相关资料或费用逾期达7日以上，买受人应当承担抵押贷款总额8%的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，同时买受人应当承担合同总额10%的违约金。综上所述，反诉原告与反诉被告所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。协议真实有效。反诉原告根据合同履行相关责任和义务，反诉原告为维护自身合法权益，特根据合同约定及《合同法》等相关法律规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。 反诉被告曹刚、霞玉莲辩称，针对反诉原告的第一项诉讼请求，反诉原告没有任何依据，主要理由是：1、反诉原告与反诉被告之间签订的（预售）合同主合同是双方真实意思表示，依法有效。对双方均有约束力，主合同明确约定买卖双方在房屋交付之日起400个工作日内共同向房屋登记记录申请办理房屋所有权转移登记，并在房屋交付之日起400日工作日内取得房屋所有权证书。对于委托办理商品房所有权转移登记的时间未有约定，更没有约定违约责任。但是反诉原告又在补充协议中对房屋所有权登记的相关内容作出了与主合同相悖、相矛盾的约定，仅因为出卖人对买受人贷款部分提供了担保，便要求买受人应当委托出卖人办理房屋所有权转移登记。该约定排除了买受人如何办理房屋所有权转移登记的选择权，而且约定了买受人的违约责任，加重了买受人的责任。根据《合同法》第四十、四十一条相关规定以及主合同第三十九条的约定，补充协议中关于委托出卖人办理房屋所有权转移登记以及违约责任的相关约定，对买受人没有约束力。反诉原告依据该内容要求我方承担逾期提交办理房屋所有权转移登记相关资料违约责任的主张不能成立。2、买受人之所以委托出卖人办理房屋所有权转移登记是买受人的权利，买受人在2018年2月23日办理房屋交接手续时及办理了委托代办房屋产权手续，并支付了相应的税费，该时间在合同约定的房屋交付之日起400个工作日内，买受人权利的行使不存在迟延，更无需因行使权利而承担违约责任。3、反诉原告诉讼请求中违约金的计算是按照合同总额的10%来计算，实际上根据协议内容可以看出主张10%违约金的前提是解除合同，反诉原告在没有提出解除合同的情况下，便主张10%的违约金没有依据。4、针对反诉原告的第二项诉讼请求，其实是对我方本诉诉讼请求的抗辩，不应当作为单独的诉讼请求。综上所述，反诉原告各项诉讼请求均没有任何依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明，原告曹刚、霞玉莲（乙方）与被告置业公司于2017年8月10日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并作了如下约定：第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证11225号第1幢1单元6层4号；（五）该商品房的预测建筑面积共50.55平方米，套内建筑面积40.01平方米。第八条计价方式与价款：（二）按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11200元，总价款为566160元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取第3种方式付款：买受人于2017年8月10日前支付首期房款价人民币346160元，占全部房款价的60%；余款人民币220000元向中国建设银行股份有限公司成都第三支行申请贷款支付，期限：10年。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因房屋被查封。（二）买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起400个工作日内取得该商品房所有权登记证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。2、因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。第三十六条送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以邮政快递或邮寄挂号信或电子邮件或手机短信或在房屋所在地报纸发布公告等任一一种方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱等，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。原告在案涉合同留存的通讯地址为四川省江油市，电话为159××××5437／159××××5780。 同日，买受人曹刚、霞玉莲（乙方）与出卖人置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，并作了如下补充约定，本补充协议与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，合同与本补充和协议有抵触之处，以本补充协议为准。该协议作了如下约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。3、出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。八、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：2、买受人逾期办理房屋交接手续，属于未尽到配合受领标的物的义务，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。4、买受人未与出卖人办理房屋交接手续的，该商品房所有权转移登记的时间相应顺延。十、对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：1、买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，买受人应当委托出卖人办理房屋所有权转移登记。2、如果买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应当在合同约定的交房时间以及出卖人通知的交房时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要登记资料并支付相应的税费。买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，如买受人未完整提供相关资料或费用逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额8%的违约金；逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同总额10%的违约金。4、买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费之后400个工作日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人缴纳完毕全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。5、买受人应当提交的“必要登记资料”，包括但不限于买受人应当配合签署的《面积结算协议》、《房屋所有权转移登记申请》、《诚信保证书》（税务核税使用）和户口薄、身份证、结婚证明（单身证明）等按照税务和房管部门要求应当提供的资料、文件。买受人委托出卖人办理的，还包括书面委托书。买受人应当“支付的相应税费”包括但不限于房屋维修资金、契税和办证手续费等。6、国有土地使用权转移登记约定：（2）因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后2年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按照房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。7、买受人取得房屋所有权证书或者国有土地使用权证书，是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间。 合同签订后，原告按约定支付案涉房屋首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付，贷款银行放款时间为2018年1月30日。 原告于2018年2月23日前往被告处办理案涉房屋交房手续并于当日支付案涉房屋的相关契税、房屋维修基金、不动产登记费用、印花税、工本费，并和被告签订面积确认书、契税委托书、以及办理案涉房屋转移登记委托书、不动产登记与房屋交易申请书，领取案涉房屋钥匙。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 庭审中，被告陈述已经于2020年12月2日向房屋登记机构申请办理包括案涉房屋所在楼栋的房屋初始登记手续。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同补充协议》、不动产登记与房屋交易申请书、房屋交接流程表以及业主物品资料钥匙签收登记表、办理房屋转移登记委托书、契税委托书、面积确认书、收款专用收据以及付款凭据、中国建设银行单位客户专用回单及双方当事人当庭陈述等。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。针对本诉和反诉请求，现分别评判如下： 一、本诉部分 关于逾期办理房屋所有权证违约金问题。案涉合同约定，第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。原告和被告签订的补充协议约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。而原告购买案涉房屋系贷款购买，贷款银行放款时间为2018年1月30日。按照前述补充协议约定，交房日期应顺延至2018年1月30日。在该时间之后，被告并未再次通知原告收房，而主张按照合同约定由原告自行前往被告处办理收房手续，而原告何时前往被告处办理收房手续属于原告行使合同权利的表现，案涉商品房买卖合同以及补充协议并未对该时间进行明确限定，故应认定为原告可随时办理收房手续并且不构成违约。原告实际于2018年2月23日前往被告处办理收手续并交纳相应税费、向被告出具房屋转移登记委托手续等，完成补充协议中的委托办证事宜。根据补充协议约定：十、对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：4、买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费之后400个工作日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人缴纳完毕全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。前述补充条款约定被告最迟办理案涉房屋转移登记时间为房屋交付之日起450个工作日，本案中即从2018年2月23日起计算450个工作日。同时，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。前述补充协议约定：6、国有土地使用权转移登记约定：（2）因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后2年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按照房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。根据前述约定，案涉房屋办理房屋所有权证时间和办理国有土地使用权时间均在前述不动产二证合一政策出台之后。经计算，截止本案庭审结束之日止，被告办理案涉房屋不动产权证时间均没有超过补充协议约定办理国有土地使用权证的期限，因二证合一政策出台，案涉房屋不能单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，故被告尚不存在逾期为原告办理房屋所有权证或不动产权证的违约行为，原告主张被告承担逾期办理房屋所有权证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、反诉部分 关于逾期提交办理房屋所有权转移登记资料违约金的问题。案涉合同约定，第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。原告和被告签订的补充协议约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。而原告购买案涉房屋系贷款购买，贷款银行放款时间为2018年1月30日。按照前述补充协议约定，交房日期应顺延至2018年1月30日。在该时间之后，被告并未再次通知原告收房，而主张按照合同约定由原告自行前往被告处办理收房手续，而原告何时前往被告处办理收房手续属于原告行使合同权利的表现，案涉商品房买卖合同以及补充协议并未对该时间进行明确限定，故应认定为原告可随时办理收房手续并且不构成违约。原告实际于2018年2月23日前往被告处办理收手续并交纳相应税费、并于当日向被告出具房屋转移登记委托手续等，完成补充协议中的委托办证事宜，并不构成案涉补充协议第十条第2款约定的逾期提供完整资料或费用的情形，故反诉原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告曹刚、霞玉莲的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告成都台州商人置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费本诉70元，减半收取计35元，由原告曹刚、霞玉莲负担；案件受理费反诉1,216元，减半收取计608元，由反诉原告成都台州商人置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  蒋海霞