贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0323民初2944号 原告：姜志军，男，1988年4月16日出生，满族，住内蒙古赤峰市。 原告：赵光敏，女，1990年4月17日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：龚建和，贵州宣典律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：成浩，贵州宣典律师事务所实习律师。 被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180。 法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵玉婷，贵州抱一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。 原告姜志军、赵光敏诉被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜志军、赵光敏的委托诉讼代理人龚建和、成浩，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人赵玉婷、杨幸福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜志军、赵光敏向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即为原告办理、交付案涉房产的转移登记的文书；2、被告向原告支付因逾期向原告交付办理商品房转移登记文书的违约金至被告向原告办理、交付办理商品房转移登记文书之日止（违约金的计算方式为：已付房价700,426.00元为基数，按日0.02%计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日止，截止起诉之日违约金暂计80,689.08元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于绥阳碧桂园小区9幢1单元10层1号房出卖给原告。总价款700,426.00元。合同还约定被告应于2019年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告未能在2019年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，自2019年3月31日起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.02%承担违约责任；2019年3月31日起90日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方同意原告不退房，被告自2019年3月31日起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告按日向原告支付已付房款的0.02%作为违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，被告一直未向原告办理、交付转移登记的有关文书。原告多次要求被告为原告办理不动产转移登记相关文书，但截止起诉之日，距约定的交付日期2019年3月31日，已过去576天，被告仍未按约向原告交付、办理商品房转移登记的有关文书。综上，原告履行了《商品房买卖合同》的义务，被告未能按约为原告交付涉案商品房转移登记相关文书，构成违约，造成原告无法对涉案房屋进行买卖、转让，严重侵害了原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，现依法起诉。 被告碧桂园房开公司辩称，原告与我公司签订《商品房买卖合同》购买房屋是事实，我公司按合同约定的时间向原告交付了房屋。案涉项目至今无法办理权属登记系因业主要求变更规划及幸福小区业主阻挠施工导致，非被告的主观过错，在此前被告已取得竣工备案，但因全体业主要求变更规划设计及幸福小区围堵导致无法完成新的规划设计，以致无法取得规划部门新出具的许可文件或准许使用文件，从而无法完成竣工备案及办理初始登记。针对原告的第一项诉请，因业主要求增建车位导致尚未综合验收，目前办理权属登记条件尚未成就，应当予以驳回。还有，针对原告提出的违约金，《商品房买卖合同》约定太高，双方对违约时间及违约责任在《补充协议》中另有约定，应按《补充协议》执行。综上所述，要求驳回原告的全部诉讼请求。 本案经本院审理查明如下事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米的地块建设用地使用权。用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房。2018年4月22日，原告赵光敏、姜志军与被告碧桂园房开公司签订了合同编号为*****号的《商品房买卖合同》，原告以总价款700426.00元的价格购买该项目第9幢1单元10层1号1-10-1号房屋一套。合同第八条约定：买受人以贷款方式付款，以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款250426.00元，余款450000.00元以公积金贷款支付。第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十二条就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。约定交付房屋时间为2018年12月30日。原告赵光敏、姜志军还与被告碧桂园房开公司签订了《补充协议》，就*****号《商品房买卖合同》（以下简称合同）的有关条款和未尽事宜自愿变更，《补充协议》第二条约定：关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：买受人采取第3种方式付款。3、贷款方式付款。（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为柒拾万零肆佰贰拾陆元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的35.75%给出卖人，即贰拾伍万零肆佰贰拾陆元整；（3）买受人必须在2018年5朋24日前，付该商品房总房价款的64.25%（银行按揭款项）给出卖人，即肆拾伍万元整。第四条关于逾期付款的责任，买卖双方一致同意合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付。第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。原告赵光敏、姜志军于2018年4月21日支付定金20000.00元，签订合同当日即2018年4月22日支付首付款230426.00元，合计支付250426.00元。2019年6月25日，原告赵光敏、姜志军支付100000.00元，2019年7月17日支付350000.00元，至此，案涉房屋购房款支付完毕。被告亦向原告交付了所购商品房，但一直未办理不动产权证。2020年10月28日，原告赵光敏、姜志军向本院提起诉讼。 另查明：2019年，碧桂园小区部分业主同意被告对小区车库进行改造，在建设过程中受到阻挠。由于被告未办理案涉项目的初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。 原告赵光敏、姜志军为证明其主张，提供了《商品房买卖合同》、《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》、《碧桂园集团通用机打收据》、《情况说明》、（2020）黔03民终4716号《民事判决书》为据，欲证明原、被告之间存在合法的商品房买卖关系，原告已按约支付了全部购房款，被告未办理商品房转移登记已被其他业主起诉，且未办理商品房转移登记不是原告因素所致，被告对原告出示的上述证据的真实性、合法性及关联性均不持异议，但认为达不到原告证明目的。 被告为证明其主张，提供了《补充协议》、《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》，欲证明应业主要求，小区进行升级改造，造成办理转移登记延迟，非被告违约，不应承担违约责任。 原告提供的《商品房买卖合同》、《碧桂园集团通用机打收据》、《情况说明》、（2020）黔03民终4716号《民事判决书》，被告提供的《补充协议》来源合法，对其真实性予以确认。被告提供的《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》与本案待证事实无直接关系，不予确认。 本院认为，原告赵光敏、姜志军与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按约定履行各自义务。被告碧桂园房开公司向原告交付了房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记。原告赵光敏、姜志军在《商品房买卖合同》约定的办理转移登记期限届满前只支付了首付款250,426.00元，未按《补充协议》约定的2018年5月24日前支付完全部款项。双方均有违约行为。被告碧桂园房开公司在本案中未对原告逾期付款进行抗辩或提起反诉，视为在本案中放弃该项权利，对原告逾期付款的违约行为，被告可另案主张。虽然《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，但《补充协议》未约定具体办理权属登记期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告未在房屋交付之日起90日内取得不动产权证书被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。被告碧桂园房开公司认为案涉房屋不能办理转移登记系应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应承担违约责任。本院认为，被告碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，该证据不足以证明规划设计变更系全体业主的请求；另外，被告碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力。故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的相应法律后果。被告碧桂园房开公司的抗辩不成立。 关于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，由于案涉房屋已交付，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，根据公司原则和诚实信用原则，被告碧桂园房开公司主张违约金过高，请求调减的理由成立，本院予以支持。本院酌定将违约金调整为按日支付已付房款万分之0.5的标准计算。 关于违约金的起算时间，由于原、被告均未提供房屋交付具体情况的证据，被告亦未对原告所述的《商品房买卖合同》约定的交房时间为实际交房时间的事实予以否认，视为对该事实的确认。案涉商品房的交付时间视为合同约定的2018年12月30日。由于原告赵光敏、姜志军在2019年3月31日前只支付了首付款250,426.00元，后期购房款分别于2019年6月25日支付100,000.00元和7月17日支付350,000.00元。因此，原告主张的2019年3月31日至2019年6月25日的违约金以250,426.00元为基数计算，2019年6月26日至7月17日的违约金以350,426.00元为基数计算，2019年7月18日至实际办理房屋产权转移登记之日起的违约金以700,426.00元计算。被告碧桂园房开公司从2019年4月1日起支付原告赵光敏、姜志军至2019年6月25日止的违约金250,426.00元×86天×0.005%/天=1,076.83元；从2019年6月26日至2019年7月17日止的违约金350,426.00元×22天×0.005%/天=385.47元以及从2019年7月18日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。 由于案涉房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，原告关于判令被告立即办理、交付案涉房产的转移登记的文书的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告赵光敏、姜志军2019年4月1日至2019年6月25日期间的违约金1,076.83元；支付从2019年6月26日至2019年7月17日期的违约金385.47元；判决生效后一月内付清。 二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2019年7月18日起至向原告赵光敏、姜志军实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付原告赵光敏、姜志军已付购房款万分之0.5的违约金。 三、驳回原告赵光敏、姜志军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,816.00元，已减半收取908.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担100.00元，原告赵光敏、姜志军负担808.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  宋世训 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理蔡小兰 书记员游军军