山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13501号上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程珍珍，女，1986年5月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王荣泉，山东舜尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴鲁菲，山东舜尧律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）因与被上诉人程珍珍商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。景和置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。一、一审没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清，且严重违背最高人民法院关于类案同判，统一适用法律的要求。一审中上诉人提交了一系列证据证实在涉案工程建设过程中，因政府及天气原因导致停工以致交房延期，尤其是同类案件经过济南市历城区人民法院及济南市中级人民法院(2019)鲁01民终5548号判决已经生效，生效的判决中已经明确认定上诉人可顺延交房51天，为保证法律适用的统一性，本案至少应该顺延51天。一审法院在本案中未予认可该事实也没有作任何说理解释，所认定事实明显不当。二、一审法院在涉案双方没有解除《委托装修协议》的情况下，径行依据被上诉人诉请判令上诉人返还装修款明显不当，尤其是判令被上诉人承担自2018年9月17日至判决生效之日起的利息，毫无道理可言。上诉人依据双方签署的合法有效的《委托装修协议》收取装修款具有充足的合同依据，尤其是《商品房买卖合同》也对此进行了明确约定。在被上诉人既没有请求解除相关协议和约定的情形下，一审法院也没有认定相关约定无效的情形下，径行判令返还装修款明显不当。另外，被上诉人自2020年7月9日才提起涉案诉讼，判令自2018年9月17日起计算利息明显不当，应予纠正。程珍珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。程珍珍向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司支付程珍珍逾期交房违约金，自2019年1月1日起至景和置业公司取得《分期综合验收备案证明》之日止，按127.41平方米每平方每天0.48元计算；2.判令景和置业公司返还程珍珍装修款96178元；3.判令景和置业公司支付程珍珍利息损失，以96178元为基数，自2018年9月17日至2019年8月19日，按照同期银行贷款利率1.95倍计算，2019年8月20日至全部返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算；4.本案诉讼费用由景和置业公司承担。一审法院认定事实：2018年9月17日，程珍珍与景和置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定程珍珍购买景和置业公司开发的景和山庄6号楼2单元***号商品房，房屋建筑面积127.41平方米，单价为每平方米16000元，总价款2038560元。《商品房买卖合同》第四条约定：上述商品房总价款不包含部分装修款，该商品房单价及总价均按含全部装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平米（含全部装修款等）16754.87元，该商品房总价（含全部装修款等）2134738元。《商品房买卖合同》第八条约定：景和置业公司应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付程珍珍使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，景和置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且景和置业公司在发生之日起30日内告知程珍珍的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因景和置业公司过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.程珍珍未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于景和置业公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，景和置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付程珍珍使用，按以下方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向程珍珍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，程珍珍有权解除合同。程珍珍解除合同的，景和置业公司应当自程珍珍解除合同通知到达景和置业公司，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按程珍珍累计已付款的0.5%向其支付违约金。程珍珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和置业公司按日向程珍珍支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）景和置业公司支付的违约金总额累计不应超过已付房款的2%。《补充协议》第五条约定：景和置业公司应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付程珍珍使用。《商品房买卖合同》签订前，程珍珍与景和置业公司于2018年7月26日签订《委托装修协议》，约定景和置业公司为程珍珍购买的景和山庄项目6号楼2单元***室房屋进行简单装修，具体装修内容为卫生间墙面、地面、洁具；厨房墙面、地面等，交付标准为部分装修；房屋装修费用在签订《商品房买卖合同》时一并交付，直接付至景和置业公司指定账户。程珍珍按照合同约定向景和置业公司支付2134738元房款（包含96178元装修款）。程珍珍于2020年6月收取涉案房屋。涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。一审另查明：一审法院在审理同类案件中委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。双方当事人对景和置业公司是否存在逾期交房的免责事由存在争议。程珍珍主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交房违约金。景和置业公司辩称因政府多次强制要求停工和天气原因导致交房延期，不应承担逾期交房约责任；即便计算逾期交房期间，应按照扣除因政府原因及天气原因导致停工的天数。景和置业公司对其辩解提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份。2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份。3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》。证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司作为景和山庄项目的监理单位，就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。4.政府文件2份，拟证明2016年-2017年、2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。5.济南市历城区人民政府公告1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；因响应政府创城要求停工93天；因政府举办大型活动停工4天；因大气污染大风及重污染预警停工54天；2017-2018年供暖季停工120天，2018-2019年供暖季停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从程珍珍主张的逾期交房天数中予以扣除。6.（2018）鲁0112民初5386号、（2019）鲁01民终5548号民事判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天。7.竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房于2020年1月22日已经竣工验收完毕，达到交付条件。8.重大突发公共卫生事件一级响应政策解读1份，拟证明2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。经质证，程珍珍对证据真实性、关联性和证明目均不认可，根据程珍珍提交的《商品房买卖合同》等证据可看出景和置业公司存在逾期交房的事实，实际交付的房屋也为未装修的毛坯房，景和置业公司提交的证据无法证实政府要求提供的时间、范围与涉案小区的关联性。对该争议事实，一审法院经审查认为，虽然景和置业公司提供了政府文件与公告、监理机构出具的“工程暂停令”等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，一审法院对景和置业公司延期交房的辩解理由不予采纳，对其要求扣除472天停工时间的主张不予支持。一审法院认为，程珍珍与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。程珍珍已按合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限向程珍珍交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为涉案房屋的交付标准、房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持。（一）涉案房屋的交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，《补充协议》第五条约定的房屋交付条件为取得竣工验收备案证明。双方签订的《补充协议》约定：《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。双方在《补充协议》中约定将主合同约定的房屋交付条件进行了变更，变更后的房屋交付条件不违反法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性，一审法院认定涉案房屋的交付条件为取得竣工验收备案证明。（二）房屋实际交付后的逾期交房违约金能否支持。景和置业公司将涉案房屋交付程珍珍使用时，尚未取得竣工验收备案证明。景和置业公司亦未提供证据证明在交付房屋时对未取得竣工验收备案证明的事实对程珍珍进行了告知。景和置业公司实际交付房屋的行为，并不能免除其逾期交房的违约责任。故景和置业公司应自2019年1月1日起计算至取得2020年1月22日取得竣工验收备案证明止向程珍珍支付逾期交房违约金。一审法院在审理同类案件中，经委托评估，涉案小区2017年12月15日至2019年4月8日期间的平均日租金价格为每平方米0.48元，一审法院参照该租金价格作为确定程珍珍实际损失的依据。故对程珍珍按照每平方米日租金价格0.48元作为逾期交房违约金计算标准的诉讼请求，一审法院予以支持。（三）景和置业公司收取的装修费应否返还。虽然《商品房买卖合同》对装修费进行了约定，并另行签订了《委托装修协议》，但景和置业公司并未取得涉案房屋带装修销售的预售许可，至房屋实际交付时也未对涉案房屋进行装修，故对程珍珍要求景和置业公司返还装修款及利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。但程珍珍主张按照贷款利率1.95倍计算利息没有合同和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程珍珍逾期交房违约金23606.52元（127.41平方米×0.48元×386天）；二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还程珍珍装修款96178元；三、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付程珍珍利息，以96178元为基数，自2018年9月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回程珍珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，由程珍珍负担110元，山东景和置业有限公司负担1057元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”景和置业公司提供济南市历城区人民政府官网的公告等证据，据此主张存在迟延交房的免责事由，但未提交施工单位的施工日志等证据证实具体实际的停工情况，仅凭政府公告、文件等证据不足以证明政府要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，其应承担举证不能的责任，因此一审法院对于景和置业公司的主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。景和置业公司主张一审法院在未解除《委托装修协议》的情形下，径行依据程珍珍的申请判决景和置业公司返还装修款欠当。根据景和置业公司的上诉主张，其认可程珍珍主张的款项系《委托装修协议》中的装修款，但因《委托装修协议》并未解除，故涉案的装修款不应返还。经审查，景和置业公司向程珍珍交付的涉案房屋系毛坯房，程珍珍已对涉案房屋自行装修，《委托装修协议》已实际无法履行。虽双方当事人均未提出解除涉案《委托装修协议》，但在涉案的《委托装修协议》无法继续履行的情况下，一审法院判决上诉人向被上诉人返还装修款并无不当，本院予以维持。关于装修款利息的起算时间，因景和置业公司未按照《委托装修协议》的约定履行，存有过错，应当向程珍珍支付其占有涉案装修款期间的利息损失，故一审法院判决景和置业公司支付自2018年9月17日起至实际给付之日止的利息损失并无不当，本院予以维持。综上所述，景和置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年十二月二十四日书记员 薛嘉丽