重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝02民终2803号 上诉人（原审原告）：杨琼华，女，汉族，1971年11月7日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温海燕，重庆新盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司重庆万州分行，住所地：重庆市万州区白岩路**，统一社会信用代码91500101907901018J。 负责人：杨华，该行行长。 委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。 上诉人杨琼华因与被上诉人中国银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称中国银行万州分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初7515民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨琼华上诉请求：撤销原判，改判被上诉人除承担原审判决第一项的整改责任外，还要负责房屋采光通风井的整改；改判被上诉人支付上诉人房屋租金损失48900元；一审案件受理费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1．被上诉人在2019年7月通过邮政快递寄送解除通知，因上诉人不清楚快递内容且已经搬离万州，无法收取快递，故被上诉人的此次通知并非有效通知。后被上诉人通过上诉人哥嫂口头通知，上诉人不予认可，即使属实，也不是有效的通知，不能产生合同解除的法律效果。2．即使认定合同在2019年7月解除，按照合同约定，被上诉人未对房屋进行整改，导致上诉人无法正常使用。被上诉人对案涉房屋的装修除一审认定的修建隔墙和地台外，还封闭了采光通风井，故被上诉人除了承担原审判决第一项的整改责任外，还应对封闭的采光通风井进行整改。3．因被上诉人未及时整改，又遇到新冠疫情，上诉人无法及时将房屋出租，房屋空置的扩大损失并非上诉人单方原因，被上诉人应对此部分损失（2019年12月28日起至被上诉人整改完成并交还给上诉人之日止）承担赔偿责任。 中国银行万州分行辩称，1．上诉人二审中提及的通风和采光井问题，属于在二审中增加诉讼请求，原来的房屋图纸上，并不存在所谓的通风和采光井。2．上诉人在上诉状中承认在2019年7月3日通过哥嫂收到合同解除的通知，应当产生合同解除的效力，在此情况下，上诉人消极对待，故对上诉人主张的扩大损失不应由被上诉人承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 杨琼华向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、判令中国银行万州分行赔偿杨琼华租金损失48900元，并给付自2019年12月31日起至付清时止的资金占用利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令中国银行万州分行将杨琼华的房屋恢复原状并交付杨琼华，无法恢复的进行赔偿；4、诉讼费由中国银行万州分行负担。 一审法院认定事实：2011年11月2日，谢平（出租方，甲方）与中国银行万州分行（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将重庆市万州区XX583号建筑面积37.64平方米的门面出租给乙方经营金融业务；租期10年，即从2011年12月28日至2021年12月27日止；第一年租金为24500元，第二年租金为26400元，第三年租金为28500元…．每年租金待甲方向乙方出具当年正式房屋租赁税务发票后，乙方30各工作日内付款，出租房屋的税费由甲方自负；乙方装修房屋不得损坏和影响房屋的主体结构和安全，租赁期间，门面的维修、保养由乙方负责，费用自理，中途解除合同，对乙方装修、改善及添置的不可拆走或不可带走的财物以及租赁期满且乙方又不再续租的，甲方不予补偿；在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转给第三方，不必征求承租方同意，但应及时（一个月内）告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为合同的当然出租方，享有出租方的权利，承担出租方的义务；如乙方不再租赁房屋进行经营，提前3个月告知甲方收回出租房屋，乙方不得将房屋转租给第三方，甲方不退还当年所交房屋租金；在租赁期内，如甲方提前收回房屋，须提前6个月通知乙方，甲方应向乙方退还当年租金，并向乙方按累计已付年租金的10%支付违约金及依法赔偿因此给乙方在成的损失（包括装潢损失和经营损失）…… 另查明，2006年12月28日，杨琼华（购买方，乙方）与万州职业教育中心（出售方，甲方）签订《预约认购协议》，主要约定乙方向甲方购买位于五××××门面一间，房号为13号，建筑面积37.6平方米，并约定房款采取分期付款方式支付。因万州职业教育中心与谢平存在债务纠纷，杨琼华购买的门面被谢平实际占有，导致万州职业教育中心未将门面交付，也没有为其办理产权证。后经多方协调，杨琼华于2015年取得讼争房屋的不动产权证书。谢平向中国银行万州分行出具《委托书》，载明：“我出租给中国银行位于万州XX路583号门面（原门牌号）的租金，从第五年起划款至以下账户：户名：杨琼华，开户行：工商银行重庆五江支行，账号：62×××95。” 再查明，中国银行万州分行收到上述委托书后，已向委托书指定的银行账户（杨琼华）按时支付了租金；2017年9月17日及10月22日，杨琼华委托重庆新盟律师事务所向中国银行万州分行发出两份律师函，告知其签订的《房屋租赁合同》无效，要求中国银行万州分行办理房屋并赔偿占用费100000元，若中国银行万州分行愿意继续租用可与杨琼华另行协商租金水平；2019年3月9日，中国银行万州分行向杨琼华发出《中国银行万州分行解除房屋租赁合同的通知》（以下简称通知），载明中国银行万州分行从2019年7月3日起不再租赁杨琼华房屋，并告知杨琼华于2019年7月3日上午11点到租赁房屋处接收房屋，否则由此产生的法律后果及风险由杨琼华承担；中国银行万州分行将上述《通知》通过中国邮政向杨琼华邮寄送达，但送达回执显示拒收；2019年7月3日，中国银行万州分行在搬出租赁房屋的当日，委托杨琼华哥嫂向杨琼华转达，杨琼华明确承认已通过其哥嫂知晓中国银行万州分行搬离的事实；中国银行万州分行租金已支付至2019年12月27日；庭审中，中国银行万州分行认可承租房屋初始状态为清水房，租赁合同履行期间中国银行万州分行对其进行了装饰装修并修建了墙壁将室内进行了隔断；杨琼华要求恢复原状的具体要求为：拆除室内铺设的地板、墙砖、顶棚及加装的隔墙、拆除地台，将地面恢复平整，拆除门头广告牌，保留现有的玻璃感应门并由中国银行万州分行修复。 以上事实有杨琼华提交的《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、《委托书》、《律师函》、《预约认购协议》、《中国银行万州分行解除房屋租赁合同的通知》、EMS邮件回证、不动产权证书等书面证据及双方陈述意见佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨琼华取得案涉房屋所有权后，继受了案外人谢平在租赁合同中的权利义务，实际履行过程中中国银行万州分行也是将租金实际支付给杨琼华，故杨琼华应受《房屋租赁合同》的约束。《房屋租赁合同》第四条第二款的规定赋予了承租人对合同享有单方解除权。本案中，中国银行万州分行在2019年3月9日通过EMS向杨琼华在万州的住所地邮寄了《通知》，因杨琼华搬离该住所致使邮件被拒收后退回，而后中国银行万州分行在搬离房屋的当天也通过杨琼华的哥嫂向其转达，且杨琼华承认知晓了上述事实，中国银行万州分行已经尽到了通知义务。中国银行万州分行租金已经支付到2019年12月27日，即使认定杨琼华在2019年7月收到通知也符合合同关于承租人解除租赁关系须提前三个月告知出租方的约定，故一审法院认定《房屋租赁合同》已于2019年7月解除。合同第三条约定“承租人装修房屋不得损坏和影响房屋的主体结构和安全”，而中国银行万州分行在租赁期间在室内修建了隔墙和地台，改变了房屋的结构，影响出租人再次出租，也不属于对原房屋的改善和提升，中国银行万州分行在搬离房屋时没有对其进行拆除违反合同约定。对于感应门杨琼华同意利用，中国银行万州分行也同意不予拆除，一审法院予以确认，但中国银行万州分行对其不负有修复的义务，杨琼华应按现状接收。其他装饰装修物，在合同没有明确约定如何处理且杨琼华明确表示不同意利用的情况下，应当由中国银行万州分行进行拆除。 关于杨琼华主张的租金损失，一审法院认为中国银行万州分行在拆除房屋内的装饰装修恢复原状期间必然导致杨琼华丧失重新招租及获取租金的机会和利益，对于杨琼华的该项损失一审法院酌情认定5000元。杨琼华在2019年7月份知晓中国银行万州分行不再承租的事实后，未采取积极态度与中国银行万州分行进行沟通，也未将房屋重新进行招租，任由房屋空置而导致损失扩大，因此，对于扩大的损失应由杨琼华自己承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、中国银行股份有限公司重庆万州分行在本判决生效后十五日内将位于万州区桥）XX路533号5幢1层13号房恢复原状：拆除室内地砖、墙砖、隔墙及顶棚，拆除室内地台，恢复地面平整，拆除门头广告牌；二、中国银行股份有限公司重庆万州分行在本判决生效后十五日赔偿杨琼华损失5000元；三、驳回杨琼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1049元，减半收取525元，杨琼华负担500元，中国银行股份有限公司重庆万州分行负担25元。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为（一）采光通风井是否属于被上诉人恢复原状范畴；（二）被上诉人应否支付杨琼华2019年12月29日之后的租金损失。 （一）关于采光通风井是否属于被上诉人恢复原状范畴的问题。杨琼华在一审诉状及庭审中均未提及采光通风井，亦未将采光通风井纳入请求恢复原状的范畴。此项上诉请求属于二审期间增加的诉讼请求，且杨琼华未举示相应证据证明被上诉人存在封闭采光通风井的事实，被上诉人对此事实亦不认可，故本院不予调整。 （二）关于被上诉人应否支付杨琼华2019年12月28日之后的租金损失问题。合同单方解除权属于形成权，权利人单方意思表示一经到达对方即为生效。案涉《房屋租赁合同》约定，被上诉人提前3个月通知出租方的，可单方解除租赁合同。被上诉人先于2019年3月9日向上诉人邮寄解除合同的通知未果，又于2019年7月3日委托上诉人哥嫂转达，杨琼华亦认可其通过哥嫂知晓被上诉人搬离事实。故被上诉人解除合同的意思表示已经到达杨琼华，双方的租赁合同已于2019年7月3日解除。在合同解除后，被上诉人负有恢复原状的义务，杨琼华亦应采取有效措施阻止损失扩大。但杨琼华既未与被上诉人积极沟通，亦未采取有效措施阻止损失扩大，任由房屋空置。一审法院综合上述情况，酌情判令被上诉人赔偿杨琼华损失5000元并无不当。故对杨琼华的此项上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，杨琼华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1023元，由杨琼华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李迪云 审 判 员 何 洪 审 判 员 刘丽苹 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 石同全 书 记 员 向彦霖