台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初4456号原告：陈俊铭，男，1990年6月6日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：李璐，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱丹敏，浙江海贸律师事务所律师。被告：台州意得商业广场有限公司，住所地台州市天和路**。法定代表人：林汝琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶星星，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。原告陈俊铭与被告台州意得商业广场有限公司（以下简称意得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告陈俊铭及其委托诉讼代理人李璐、邱丹敏，被告意得公司的委托诉讼代理人陶星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊铭向本院提出诉讼请求：原、被告继续履行双方签订的《台州意得商业广场租赁合同》。事实与理由：2020年4月1日，原告与被告签订《台州意得商业广场租赁合同》。合同约定，被告将位于台州意得商业广场B1层编号为B1F-03的商铺租给原告，租赁期限为进场日起计至2028年4月11日，合同暂定进场日为2020年4月12日。原告承租该商铺用于经营彩虹集市，双方约定2020年8月18日开业。合同签订后，原告按约按季分别于2020年4月1日、6月19日、9月18日向被告分别交付租金43001元，共计交付的租金为129003元。2020年5月8日，原告应被告通知进场并办理了交接手续。随后，原告立即着手装修。由于被告未向原告提供租赁场地的消防分布图、也未披露交付的租赁场地不符合消防要求以及不及时审核装修施工图纸，导致原告无法按约开业。2020年9月18日，被告向原告送达了一份《解除合同通知》，被告以原告未能于2020年8月18日开业构成根本违约为由单方面解除合同。后于9月30日退还9月18日交付的租金43001元。2020年10月16日，被告向原告送达一份《要求清退转租分租商户的通知》，以原告违反合同约定擅自对外转租、分租，作为增加解除合同的理由。原告认为，现租赁场地已具备开业条件。原告按约支付租金并积极、诚信地履行了合同约定义务，未按约开业的原因并非原告所造成，且未按约开业并不影响被告合同目的的实现或给被告造成损失。原告对外进行招商，招商的方式包括转租、分租等其他形式，对此，被告明知且许可的，故被告以转租为由解除合同，理由不成立。综上，要求被告继续履行合同。被告意得公司辩称：一、原告未按期开业，延期一个月之久，构成根本违约，故被告有权解除合同。二、原告擅自对外转租，违反了合同约定以及法律规定，故被告有权解除合同。三、双方的合同于2020年9月18日，被告发函之日已经解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年4月1日，原、被告签订《台州意得商业广场租赁合同》一份，约定原告承租被告位于台州意得商业广场第B1F层编号为B1F-03的商铺；该商铺的租赁面积为758平方米，双方确认该面积为本合同项下计租面积，除双方另有约定外，该计租面积不再调整，非商业面积186平方米为辅助使用面积；原告在该商铺的经营品牌为彩虹集市，经营项目为零售、配套；本合同项下的租赁期限自进场日起计至2028年4月11日止，进场日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推，最后一个租约年以实际天数计算；进场日为被告移交、原告进入该商铺之日，本合同项下的进场日为2020年4月12日，该进场日为暂定，最终以被告发给原告的书面进场通知确定的进场日为准，如被告未发书面进场通知，则以本条约定的时间为进场日；原告免租期（含装修期）共计5个月，免租金免物业费，免租期分摊到第一年租赁年度；开业日为原告将该商铺实际用于经营（包括试营业、试运行）之日，就本合同而言，开业日应为2020年8月18日；自起租日起前两个租赁年度，年租金294864元；双方同意租金先付后用，首期租金为进场日起至第3个月最后一日期间的租金，原告应在进场日前7日内支付，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向被告一次性足额支付下个交租期租金；未经被告书面同意，原告不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为原告根本违约，被告有权解除本合同，原告承担导致本合同提前终止的违约责任；如经被告事先同意，原告在该商铺采取转租、承包等合作方式，引入第三方经营的，原告对该第三方行为承担连带责任；原告未能在双方约定的开业日或被告书面通知的开业日开业的，将视为原告根本违约，被告有权解除合同。合同签订后，原告分别于2020年4月1日、2020年6月19日、2020年9月18日向被告支付租金43001元、43001元、43001元。2020年5月11日，被告向原告发送一份《关于进场装修的通知函》，通知函记载：“根据贵我双方签订的《租赁合同》约定，贵方已在2020年5月8日到我司办理进场交接手续，贵方应当在办理进场手续后7日内进场装修，若7日内贵方没有进场装修，我司将按照合同约定由贵方承担违约责任。”2020年7月9日，原告以其经营的台州宏宸物业管理有限公司名义向台州市椒江区住房和城乡建设局申报案涉租赁场地的消防设计审查。因被告交付给原告的案涉租赁场地防火分隔设施构造与该场地的消防平面图存在差异，台州椒江开发区消防救援大队于2020年9月11日向台州宏宸物业管理有限公司出具了《不同意投入使用、营业决定书》，该决定书载明案涉租赁场地存在下列消防安全问题：1.相邻两个防火分区之间未完全采用防火分隔设施分割，违反了《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.3.3条之规定；2.防烟分区内最远点与最近的排烟口之间的水平距离大于30米，违反了《建筑防烟排烟系统技术标准》（GB51251-2017）第4.4.12条之规定；3.地下商业与汽车库之间未采用防火隔间连接，违反了《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》（2017修订稿）第49条之规定：4.西面防火分区安全出口数量不足，违反了《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定。从而作出不同意案涉租赁场地投入使用、营业的决定。2020年9月18日，被告向原告发送一份《解除合同通知》，通知书主要内容为：“根据贵我双方签订的《台州意得商业广场租赁合同》的约定，贵方应于2020年8月18日开业（包括试营业），但贵方至今尚未开业，贵方不履行合同义务的行为已经构成根本违约。为此我司特通知贵方，我司即日起解除与贵方签订的《租赁合同》，贵方应当按照合同约定承担违约责任，我司有权不予返还履约保证金、质量保证金，贵方还须承担由此造成我司的经济损失。”9月21日，原告向被告复函，认为解除理由不成立，表示不同意解除合同。后被告将原告于9月18日支付的租金43001元退还至原告账户，原告提起诉讼。诉讼期间，被告于10月16日向原告发出《要求清退转租、分租商户的通知》，表示在2020年9月18日《解除合同通知》记载的解除理由基础上再增加一条擅自对外转租、分租的理由。原告租赁场地实际对外经营时间为2020年10月1日。另查明，被告工作人员潘越于2020年4月24日向原告发送微信：“你招商一定要抓紧，签合同钱收进来才是有效商户”。原告回复：“好的”。原告于2020年4月25日向被告工作人员潘越发送微信：“招商的事情姐姐不要担心我现在手里有很多意向客户就得我们这边动工了框架搭建起来她们过来看现场”。被告工作人员潘越回复：“我是很担心时间太紧了”。6月16日，原告向被告工作人员白莹发送“彩虹集市”招商小视频，对方回复：收到。7月4日，原告向被告工作人员发送招商展板图片，对方回复：我先发上去审核。7月6日，被告工作人员潘越向原告发送微信：“陈总，租赁过去的场地不是你的实验地，实验就要付出惨痛的代价，这么小的铺位怎么能到顶？1.影响视觉通透流通感，铺位越小越压抑。2.影响空调等通风。当时在现场我们沟通得很清楚，一定要按我们这边要求，你也是答应的，如果是你装修工人私自做的让立马拆掉，如果你执意要这么做，后果不堪设想。”。原告回复：“是这样的那天和董经理说起过中间场地原先商场这边取消了消防一整排的消防卷帘消防要求把一正面墙都要砌上去”。被告工作人员潘越回复原告：“到顶一定会影响你的招商消防要求用其他解决”。上述事实有原告提供的《台州意得商业广场租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、、地下**消防平面图现场照片、微信聊天记录、解除合同通知、建设工程消防设计审查受理凭证、《不同意投入使用、营业决定书》，被告提供的解除合同通知书、陈俊铭的复函，以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《台州意得商业广场租赁合同》系双方的真实意思表示，内容并不违法，应为有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为被告主张的单方解除合同的理由是否成立，其发出的解除合同通知书是否发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。可见，一方当事人的合同解除权源于约定解除和法定解除。本案中，被告认为原告存在逾期开业以及未经原告同意擅自转租的行为，符合合同约定的解除情形。对此，本院分析如下：一、关于原告逾期开业的问题。原告提供的消防平面图、现场照片、相关主管部门的文件及微信聊天记录，能证明被告交付的租赁场地的防火分隔设施构造与该场地的消防平面图存在差异，消防行政主管部门不同意原告投入使用和营业，导致延误开业。故租赁场地未能按期开业并非原告违约造成，被告以此主张解除合同理由不成立。二、关于原告是否存在未经被告同意擅自转租的情形。从原告提供的微信聊天记录可以反映出被告对于原告招商即转租一事知情并同意，故被告以未经同意擅自转租主张解除租赁合同，缺乏事实和法律依据。综上，《台州意得商业广场租赁合同》约定的被告单方解除合同的条件不成就，且本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定因原告违约导致合同目无法实现的法定解除情形，故被告发出《解除合同通知》不产生解除合同的法律效力，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告台州意得商业广场有限公司继续履行双方签订的《台州意得商业广场租赁合同》。案件受理费40元（已减半，原告陈俊铭预交），由被告台州意得商业广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二〇年十二月十日法官助理 陈 平代书记员 潘安倩9-