四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16975号 上诉人（原审被告）：蒲江县尉洪置业有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇全兴路**。 法定代表人：孙伟，执行董事。 委托诉讼代理人：张瑞曦，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云轩，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹学琳，女，1985年8月14日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：陈学梅，四川永祥律师事务所律师。 原审第三人：喻勇，男，1964年4月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原审第三人：谷蒙蒙，男，1988年2月18日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 原审第三人：四川信泰线缆有限公司，，住所地：四川省成都市金牛区金府路********** 法定代表人：张立宁，总经理。 委托诉讼代理人：谷蒙蒙，男，公司员工。 上诉人蒲江县尉洪置业有限公司（以下简称尉洪置业公司）因与被上诉人曹学琳、原审第三人喻勇、谷蒙蒙、四川信泰线缆有限公司（以下简称信泰线缆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 尉洪置业公司上诉请求：1.撤销一审法院（2020）川0131民初201号民事判决第一、二、三项内容；2.判令曹学琳承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定尉洪置业公司与曹学琳建立了商品房买卖合同关系错误。结合本案中商品房买卖合同的订立背景及履行情况可知双方并无商品房买卖的真实合意，商品房买卖关系并不成立。审查双方成立何种法律关系，不能仅以签署的合同名称来判断，还应实质考察合同双方签署合同的意思表示是否真实。从合同的订立目的及背景来看，双方不具备商品房买卖合意。尉洪置业公司是为清偿成都尉洪建设有限公司（以下简称尉洪建设公司）对喻勇的工程欠款，根据喻勇的指示与曹学琳签署《商品房买卖合同》的，曹学琳始终清楚双方签署该合同时的意思表示并非房屋买卖，而是为实现尉洪建设公司对喻勇的工程抵款。正常的商品房买卖流程中，开发商和购房人应在签署合同后及时办理网签备案，曹学琳在合同签署后始终未办理备案登记，有悖于通常的商品房买卖流程，可知双方并非基于正常的房屋买卖的合意签署合同。故双方之间并不成立商品房买卖关系，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》并未成立生效，更不存在合同解除的问题。二、一审法院认定喻勇将对尉洪置业公司的债权通过信泰线缆公司层层转让至曹学琳，因此曹学琳已经以债权抵销及定转的形式支付了购房款，该结论存在事实认定错误，对债权转让的生效条件理解错误。（一）债权人与债权受让人之间应当具备债权转让的合意，同时债权人应将债权转让明确、具体地通知债务人，否则不对债务人发生效力。1.债权人喻勇与受让人信泰线缆之间并无债权转让的合意，一审判决并无任何证据证明喻勇与信泰线缆公司之间存在债权转让的合意，根据喻勇当庭陈述及信泰线缆公司提交的喻勇出具的《保证书》，喻勇是想将该房屋作为材料欠款的担保抵押给信泰线缆公司，而不是进行债权转让。债权转让应将转让通知发送至债务人，而喻勇的债务人是案外人尉洪建设公司而非尉洪置业公司。由此可知，债权转让通知的对象应当是尉洪建设公司。尉洪置业公司系项目发包方，案外人尉洪建设公司为项目中标施工方，喻勇为该项目施工班组负责人，尉洪置业公司受尉洪建设公司的委托，为清偿其对喻勇的工程欠款，根据喻勇的指示与曹学琳签署案涉合同，尉洪置业公司与喻勇之间不存在债权债务关系，并非喻勇的债务人。2.若为债权转让，应当由喻勇就债权转让给信泰线缆公司的事项通知尉洪建设公司，由信泰线缆公司就债权转让给曹学琳的事项通知喻勇，但其并未履行上述通知义务。因此，喻勇将债权转让给信泰线缆公司的行为对尉洪建设公司不发生效力，信泰线缆公司将债权转让给曹学琳的行为对喻勇不发生效力，债权债务关系依然分别存在于尉洪建设公司与喻勇，喻勇与信泰线缆公司之间，即尉洪置业公司与曹学琳之间并不存在债权债务关系。3.债权转让的通知应当是明确、具体的，曹学琳未举证证明曾向债务人发出过转让通知，仅以签署合同、开具收据的行为不能推定债务人知晓债权转让。在债权债务人之间存在多笔债务的情况下，债权转让通知除应当明确表达债权转让的意思表示外，更应将转让债权金额、受让债权人的基本信息告知债务人，这才是一个完整、有效的债权转让通知。而本案两次债权转让均未向债务人发出转让的明确意思表示，在无明确通知的前提下，无法推定债务人知晓债权转让。（二）在债权转让未发生效力的前提下，债权债务关系依然分别存在于尉洪建设公司与喻勇，喻勇与信泰线缆公司之间，尉洪置业公司与曹学琳之间不存在债权债务关系，曹学琳无法以债权抵销的形式向尉洪置业公司支付购房款，因此，即使双方成立商品房买卖关系，由于曹学琳未支付购房款，其无权要求尉洪置业公司退款。三、一审法院认定尉洪置业公司将房屋出卖给案外人的行为为“恶意”，并据此判令尉洪置业公司承担赔偿责任存在事实认定和法律适用错误。在第一次签署的《商品房买卖合同》并未成立生效的前提下，尉洪置业公司不存在“一房二卖”的行为，不应承担赔偿责任；即使第一次签署的《商品房买卖合同》已成立生效，但曹学琳未以任何方式支付购房款，尉洪置业公司有权另行出卖该房屋，未损害曹学琳的合法权益，不应承担赔偿责任；即使第一次签署的《商品房买卖合同》已成立生效，且曹学琳已支付购房款，尉洪置业公司对于客观上存在的“一房二卖”行为也无恶意。1.喻勇应为房屋真正的权利人，在征得其同意后可以出卖房屋，并非明知权利人为曹学琳而出卖，故不存在“恶意”。在签署购房合同过程中，曹学琳均是与喻勇单独联系的，尉洪置业公司对喻勇与曹学琳的关系并不清楚，尉洪置业公司始终认为案涉房屋就是抵偿给喻勇的，办理退房手续时只需征得喻勇同意，退房申请上签署曹学琳只是为与购房合同保持一致，曹学琳仅作为购房和退房时名义上的签字人，退房申请中也明确退房原因为“收回喻勇工程抵款房源”，且“退款支付至喻勇账户”。故尉洪置业公司是根据房屋的权利归属作出判断，并在征得权利人同意后出卖，即使判断错误也仅存在“过失”而非“恶意”。2.曹学琳并未因之后的出卖行为获得高额利益，主观上不具有“恶意”。商品房买卖合同解释第八条规定旨在遏制在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开放商在较短时间内获取高额不当利益的行为。而尉洪置业公司出卖总价仅比此前总价高出230元，并未获得高额利益，此可证明尉洪置业公司确无违约的恶意。 曹学琳辩称，一审查明事实清楚，适用法律得当。首先，尉洪置业公司与曹学琳签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。一审法院已经充分查明，由于尉洪置业公司未向喻勇折抵工程款，故在信泰线缆公司、喻勇、曹学琳达成一致的情况下，其按照喻勇的指示与曹学琳签订案涉合同。根据一审提交的证据、喻勇出具的保证书以及后续签订合同的情况可知喻勇没有按期支付欠款，并在此之后用案涉房屋抵偿欠款的事实。其次，关于备案，根据案涉合同第8章的约定可知该手续属于尉洪置业公司的义务，尉洪置业公司仅以曹学琳未办理备案登记而推测双方并无房屋买卖合同关系于法于理无据。再次，尉洪置业公司辩称未曾收到关于债权转让的通知，根据一审查明事实可知其以房折抵工程款，其按照喻勇的指示与曹学琳签订《商品房买卖合同》的行为可以看出其知晓并同意债权转让，同时其还向曹学琳出具了收取房款的收据。作为专业的房地产企业，尉洪置业公司应当知晓签订合同所应承担的法律责任，如签署案涉合同只是为了作抵押担保合同，则完全可以通过正常的抵押程序实现。并且，尉洪置业公司只是基于推测而并未就其主张事实举证。另外，根据合同的相对性，合同解除应当与合同相对方达成合意，案涉合同双方是尉洪置业公司与曹学琳，喻勇无权代表曹学琳与尉洪置业公司解除合同。最后，根据一审调查事实，一房二卖的行为能让尉洪置业公司获得更多的利益，尉洪置业公司主观上应为恶意。 喻勇陈述认为，对尉洪置业公司上诉的请求没有意见。 原审第三人谷蒙蒙、信泰线缆公司未发表陈述意见。 曹学琳向一审法院起诉请求：1.判决解除曹学琳与尉洪置业公司签订的《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判决尉洪置业公司向曹学琳返还购房款435928元并支付利息约61029.9元（自2016年9月14日起暂计至2020年1月2日止，实际至返还全部购房款之日止，利率标准为年利率4.2%）；3.判决尉洪置业公司向曹学琳赔偿一倍购房款435928元；4.本案全部诉讼费由尉洪置业公司承担。 一审法院认定事实：因尉洪置业公司需要清偿对喻勇的抵款，双方便协商拟将案涉房屋抵偿给喻勇。喻勇与信泰线缆公司之间存在买卖欠款，经双方协议同意，喻勇用其在尉洪置业公司抵款得到的案涉房屋抵偿给信泰线缆公司；又经信泰线缆公司同意，将前述案涉房屋抵偿在曹学琳名下。后喻勇指示尉洪置业公司将案涉房屋抵偿给曹学琳。2016年9月13日在曹学琳丈夫及谷蒙蒙的参与下，尉洪置业公司作为出卖人，曹学琳作为买受人（由其丈夫代签、曹学琳不在场），双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：1.房屋位于蒲江县××镇××路××号。2.商品房为142号预售许可证下1商品房1套，规划用途为住宅，建筑面积104.77㎡，其中套内建筑面积83.34㎡，公摊面积21.43㎡，商品房为清水。3.商品房未抵押。4.商品房按建筑面积计价4160.81元／㎡，总价435928元，在2016年9月13日前一次性付款。5.在2018年3月31日前交付商品房。6.尉洪置业公司自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记手续；尉洪置业公司违反前述规定，逾期办理本合同登记备案，其给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。7.因尉洪置业公司原因，曹学琳未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权的，曹学琳不退房，本合同继续履行，但尉洪置业公司自逾期之日起按日计算向曹学琳支付已付房款万分之一的违约金。同日，尉洪置业公司向曹学琳出具《商品房销售专用收款收据》1份，载明收到曹学琳支付的案涉房屋房款435928元（其中工程抵款430928元、定转5000元）。 2017年5月12日，喻勇向尉洪置业公司办理了案涉房屋的退房申请单，主要载明：本人曹学琳自愿将香槟城1住宅退予尉洪置业公司另行出售。尉洪置业公司认可前述退房申请单是喻勇代曹学琳办理且其未持有曹学琳的授权。2017年6月28日，尉洪置业公司已将案涉房屋备案至案外人王小兰、王巍名下并已交付。 喻勇称签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，因曹学琳不是真正购房，故各方口头商定不对案涉房屋进行备案，仅是对相关债权的兜底，对此，曹学琳、信泰线缆公司及谷蒙蒙均予以否认。喻勇又称，曹学琳与尉洪置业公司就解除《商品房买卖合同》及《补充协议》进行过协商，双方因付款方式存在分歧未形成一致意见，对此曹学琳、尉洪置业公司、信泰线缆公司及谷蒙蒙均不予认可。 一审法院认为：根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.曹学琳与尉洪置业公司之间是否建立了商品房买卖合同关系；2.若双方建立了商品房买卖合同关系，曹学琳能否主张解除买卖合同关系及赔偿一倍的房款。对此，一审法院分析如下：曹学琳与尉洪置业公司是否建立了商品房买卖合同关系。首先，曹学琳与尉洪置业公司双方主体适格，且尉洪置业公司对案涉房产取得了预售许可证。其次，在与信泰线缆公司、曹学琳、喻勇等达成一致意见的情况下，尉洪置业公司以对喻勇的债务抵偿了曹学琳的主要购房款，并向曹学琳出具了房款收款收据。最后，尉洪置业公司与曹学琳之间签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。综上，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是喻勇作为中间人将其债权转让给信泰线缆公司，信泰线缆公司在得到喻勇同意后又将该债权以曹学琳的名义实现，后曹学琳将该债权与尉洪置业公司的案涉房屋的房款进行了抵销，故喻勇及信泰线缆公司的债权转让尉洪置业公司是知晓并认可的，曹学琳与尉洪置业公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》真实合法有效，双方建立了商品房买卖合同关系，且曹学琳已经以债权抵销及定转的形式履行了支付案涉房屋房款的义务。对喻勇称曹学琳不是真正购房的意见，因未提交相关证据证明，且曹学琳予以否认，一审法院不予采信。 关于曹学琳能否主张解除买卖合同及赔偿一倍房款的诉请。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条第二款“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，喻勇将其对尉洪置业公司的债权通过信泰线缆公司层层转让至曹学琳后，曹学琳已经取得相关合法权益，未经曹学琳同意尉洪置业公司单方撤销转让的行为无效，即喻勇代曹学琳向尉洪置业公司办理的退房申请单，对曹学琳不发生法律效力。另外，曹学琳与尉洪置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，双方的权利义务应当受前述合同及协议的约束。尉洪置业公司在喻勇没有曹学琳授权的情况下，擅自以退房申请单为依据，将案涉房屋出卖并备案、交付给案外人，该行为损害了曹学琳的合法权益，导致曹学琳就案涉房屋不能实现合同目的，构成违约。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，曹学琳起诉要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持，自本判决生效之日解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，曹学琳已经支付了房款，故解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》后，尉洪置业公司继续占有曹学琳的购房款已经没有事实和法律依据，一审法院对曹学琳要求返还购房款435928元并支付房款利息的诉请予以支持，但房款利息的利率应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且仅支持从曹学琳主张权利即起诉之日起计算。 如前所述，尉洪置业公司作为专业房地产开发公司，在已将案涉房屋出售给曹学琳且未与其解除买卖合同的情况下，擅自将案涉房屋出卖并备案、交付给案外人，损害了曹学琳的合法权益；另一方面，尉洪置业公司称其是在喻勇办理退房申请单后，便视为案涉买卖关系的结束。但退费申请单中载明的申请人为“曹学琳”，签名也是“曹学琳”喻勇代，故尉洪置业公司清楚案涉房屋的权利人为曹学琳。综上，尉洪置业公司将案涉房屋出卖并备案、交付给案外人的行为可以认定为恶意，其情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定；但《商品房买卖合同》约定自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记手续，曹学琳自合同签订之日起三年多时间未积极主张权利，其怠于行使权利，放任了尉洪置业公司的过错。故一审法院结合双方的过错、损失的后果并根据前述“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，一审法院酌定尉洪置业公司承担一倍房款的60%即261557元的赔偿责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、曹学琳与尉洪置业公司在2016年9月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》自判决生效之日解除；二、尉洪置业公司于判决生效之日起十日内退还曹学琳购房款435928元并支付资金占用利息（利息计算方式为：以435928元为基数，从2020年1月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的款项给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付款项，上述利息计算至款项付清之日止）；三、尉洪置业公司于判决生效之日起十日内赔偿曹学琳261557元；四、驳回曹学琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6564元，由尉洪置业公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，一审法院2020年4月28日的第一次开庭审理中，曹学琳一方陈述“喻勇和曹学琳有债权债务关系，喻勇欠曹学琳的钱，喻勇和尉洪置业公司有债权债务关系，所以尉洪置业公司将房屋抵给了曹学琳。商品房买卖合同和收款收据也是这样来的”；一审法院2020年6月12日的第二次开庭审理中，曹学琳一方陈述“喻勇欠我公司的款，后来他以一栋房屋替代货款付给我，挂在我个人名下”“我只知道把这个房子挂在我的名字上，其余不知道”“要有居住证才能挂名，只有我有这个条件”。二审审理中，曹学琳一方陈述“（房屋是抵）喻勇欠信泰线缆公司公司的（账）”“谷蒙蒙与喻勇对接，谷蒙蒙是信泰线缆公司员工，是欠信泰线缆公司的材料款”“我认是（喻勇）与信泰线缆公司的债权债务关系，不是与谷蒙蒙个人”“是信泰线缆公司指定我们与尉洪置业公司签订的合同”。 二审还查明，一审审理中，曹学琳向一审法院提供了欠条、保证书各一份，喻勇对欠条、保证书三性均无异议。欠条载明欠款人1四川聚鑫柯机电设备安装工程有限公司、欠款人2喻勇：截止出具欠条之日（2016年5月27日），四川聚鑫柯机电设备安装工程有限公司尚有473734元的贷款未向信泰线缆公司支付，喻勇保证尽快偿还四川聚鑫柯机电设备安装工程有限公司所欠信泰线缆公司全部货款。喻勇于2016年6月13日向信泰线缆公司作出保证书，保证书载明：本人喻勇与信泰线缆公司因电缆业务往来，电缆总金额473734元，本人保证于2016年6月19日前先付款项100000元，若到期未付，则以名下浦江县香槟城房产作为抵押，抵押款项以该房产购销合同中每平方价格下浮500元计算，若该房价不足，则双方约定货款到期日补齐扣除房款部分现金一并结清。审理中，喻勇称保证书作出后曾支付谷蒙蒙欠款100000元，但未提交证据。 2016年9月12日，尉洪建设公司向尉洪置业公司发出《告知函》：为清偿对喻勇的工程欠款，请贵公司协助将香槟城房……分别与喻勇指定的谷蒙蒙……签署购房合同，购房款在我公司工程款内扣除。 二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，虽然曹学琳提供了其作为买受人与尉洪置业公司作为出卖人的《商品房买卖合同》《补充协议》《商品房销售专用收款收据》证明其与尉洪置业公司形成了房屋买卖合同关系，但从曹学琳一方在一审庭审及二审调查的陈述内容和提供的欠条、保证书，结合喻勇的陈述和喻勇对欠条、保证书的质证意见以及尉洪建设公司向尉洪置业公司发出《告知函》，可以认定因喻勇欠付信泰线缆公司货款，而尉洪建设公司欠付喻勇工程款，经喻勇、尉洪建设公司要求和尉洪置业公司的同意，信泰线缆公司指令曹学琳与尉洪置业公司签订了《商品房买卖合同》。根据前述事实，虽然信泰线缆公司指令曹学琳与尉洪置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》并未进一步备案，也未在合同约定的2018年3月31日前交付商品房，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是保证信泰线缆公司对喻勇的债权得以实现，故案涉《商品房买卖合同》的签订只是为喻勇欠付信泰线缆公司货款的担保，曹学琳与尉洪置业公司之间并不构成事实上的房屋买卖合同关系。 同时，上列事实也表明，虽然以曹学琳名义签订《商品房买卖合同》，但曹学琳即既不是债权享有人，也非商品房买卖的出资人，曹学琳对《商品房买卖合同》享有的权利实际上是信泰线缆公司的，信泰线缆公司才是《商品房买卖合同》《补充协议》的实际合同相对人。基于此，曹学琳与尉洪置业公司并无事实上的房屋买卖合同关系，其作为原告起诉主张解除《商品房买卖合同》《补充协议》、返还购房款本息并赔偿的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，基于二审审理中曹学琳一方陈述的事实结合其一审陈述意见及证据，尉洪置业公司部分上诉理由成立；曹学琳的诉讼请求不成立。原审判决认定事实部分有误，判决不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定，判决如下： 一、撤销四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初201号民事判决； 二、驳回曹学琳的诉讼请求。 一审案件受理费6564元，二审案件受理费10775元，由曹学琳负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月十四日 书记员 杨珍梅