广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6016号原告（反诉被告，以下统称原告）：周金镇，男，1978年12月11日出生，汉族，住福建省长乐市***********，公民身份号码为350************553。委托诉讼代理人：江泽伟，广东君儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢君新，广东君儒律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市晓东实业投资有限公司，住所地广东省东莞市长安镇沙头社区********，统一社会信用代码为914********3751164。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：陈书敏，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝鑫，北京大成（广州）律师事务所律师。原告周金镇诉被告东莞市晓东实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，被告提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人江泽伟、卢君新，被告的委托诉讼代理人陈书敏、黄孝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还押金180000元；2.被告支付原告占用押金的利息损失（利息以180000元为本金，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告提供位于东莞市长安镇乌沙社区********铁皮房子空地给原告使用，租赁期限自2018年3月5日至2019年12月31日止，自2018年4月6日开始计租金。原告预交三个月租金作为押金，被告承诺合同期满后全数退回。原告在签订《租赁合同》时考虑空地的铁皮房的高度过低，影响原告挖机设备的使用，被告同意原告拆除铁皮房，并在合同中注明“铁皮房可以自行拆除”。后双方合同到期，被告却以原告拆除铁皮房造成财产损失为由，要求扣留原告押金113000元。原告认为双方合同已履行完毕，被告理应返还全部押金。此外，被告所租赁场地并未提供任何产权证明，双方签订的《租赁合同》应属无效，在合同无效的情况下，被告收取押金拒不返还构成不当得利，理应全数退换原告。被告在签订合同时的确答复原告铁皮房可自行拆除的，原告无需赔偿被告的经济损失。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，2019年12月31日租赁期满后，原告继续使用案涉租赁物，在2020年4月，原告未向被告作出任何通知也没有结清租金和水电费的情况下擅自拆除租赁物大量设施，导致租赁物主体结构破坏，并遗留大量垃圾在租赁物内，为清理原告遗留的垃圾及恢复租赁物原状，被告支付了大量成本。按照合同约定，如果原告要退出，应当提前书面通知被告并经双方协商一致后签订终止合同书。即便是根据合同法关于不定期租赁的规定，原告终止合同也应当预留合理的时间并按照租赁物的原状及使用性质将租赁物返还给被告，退一步而言，即便是原告有权拆除铁皮房部分设施，因拆除而导致租赁物损毁的，原告也应予以恢复原状或照价赔偿。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年4月的租金和2020年3月水电费共计68695元及滞纳金（滞纳金以68695元为本金，自2020年4月11日起至款项全部付清之日止按年利率24%计算，暂计至2020年6月12日的滞纳金为2885.19元）；2.原告向被告支付2020年5月的租金和2020年4月水电费共计19186元及滞纳金（滞纳金以19186元为本金，自2020年5月11日起至款项全部付清之日止按年利率24%计算，暂计至2020年6月12日的滞纳金为422.09元）；3.原告向被告赔偿因恢复案涉租赁物原状而导致的损失104827元及利息（利息以104827元为本金，自提起反诉之日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告有权以原告交纳的押金直接抵扣上述1-3项费用，押金不足以抵扣的部分仍由原告承担；5.本诉和反诉的诉讼费用均由原告承担。事实和理由：被告于2018年3月6日与原告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于东莞市长安镇乌沙社区********铁皮房子空地等给原告使用，租期自2018年3月5日起至2019年12月31日止，租金60000元/月，电费1.2元/度，损耗加收10%,水费5元/吨，损耗加收10%。以上租金及水电费应在每月5号前交清，如延迟到10日仍未能交清一切费用，被告有权按每天收取1%的滞纳金。租赁期内，除合同另有约定外，任何一方终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商一致同意后签订终止合同书。在合同有效期内若原告逃逸的，被告有权单方解除租赁合同并没收押金。原告在合同终止时保证全部租赁房屋及附属设施以安全、卫生、可靠、正常运行状态归还被告。上述《租赁合同》约定的租赁期于2019年12月31日届满后，原告继续使用案涉租赁物。但在2020年4月，原告在未向被告作出任何通知、未结算租金及水电费用的情况下，擅自搬离案涉租赁物。原告搬离时未经被告同意，擅自拆除了案涉租赁物的大量设施，导致租赁物主体结构破坏，并遗留大量的垃圾在租赁物内。被告为清理原告遗留的垃圾及恢复租赁物原状，付出了大量时间和费用。被告认为，根据《租赁合同》约定、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关规定，原告应提前通知被告、清空场地并结清全部费用后才可搬离租赁物。且无论合同有无约定可以拆除部分设施，因原告拆除行为对租赁物造成破坏的，原告都应当恢复原状并赔偿损失。被告为维护其合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告对被告的反诉辩称，1.原告在2020年3月26日前已经搬离案涉租赁物，双方在2020年3月28日对押金退还问题进行协商，双方的租赁合同在2020年3月已经终止，原告无需向被告支付2020年4月、5月租金及水电费。2.双方在签订合同时，被告允许原告为了有效使用租赁物而拆除部分铁皮房，实际拆除的铁皮房在100平方米左右，从原告拆除铁皮房到合同终止，被告从未提出异议，说明被告是允许原告拆除铁皮房的，合同中也明确进行约定。被告要求原告赔偿104827元没有事实和法律依据，被告没有证据证明存在该损失且与原告有关。原告在2018年3月拆除部分铁皮房，至今两年多，超过了诉讼时效。本院经审理对事实认定如下：被告提交两份《租赁合同》，显示东莞市建冠物业投资有限公司将位于东莞市长安镇志联工业区内的厂房、宿舍及办公物业出租给邓锦平，后邓锦平将其上述承租的租赁物出租给被告。被告主张其承租上述租赁物后再出租给原告。2018年3月6日，被告作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方提供位于东莞市长安镇乌沙社区********铁皮房子+空地，面积1200+2000（空地）平方米，出租给乙方兴办企业使用；租赁期限从2018年3月5日起至2019年12月31日止；厂房租金按每月贰拾伍元+空地拾伍元/平方米，合计金额60000元；签订合同时，乙方需向甲方支付三个月租金作为押金，为180000元，另同时交付首月租金；合同期满后，经甲方验收房屋无损坏结清一切费用后，甲方不计利息退回乙方所交的三个月押金；租金每月5号前交清，如延迟到当月10日仍未能缴清一切费用，甲方可按每天收取1%滞纳金；甲方负责向乙方提供100千伏安的用电量，电费1.2元/度，损耗加收10%,水费5元/吨，损耗加收10%,水电费由甲方统一代收，同时分摊基本电费。在本合同有效期内若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，因其已严重违约，性质恶劣，甲方可立即单方解除本租赁合同，为减少损失甲方可无需征得乙方意见即行招租，同时，甲方没收押金；乙方在合同终止时保证全部租赁房屋及附属设施以安全、卫生、可靠、正常运行状态归还甲方；租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商一致同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；在签订本合同前甲方已告知乙方其承租的本合同的房屋没有取得建设工程规划许可证，没有办理报建手续；如本合同因报建手续问题或其他问题确认无效，甲乙双方确认本合同有关违约责任的约定对甲乙双方仍然有效；（该条款后手写添加内容“铁皮房可以自行拆除”）。双方确认该手写添加内容是被告的法定代表人所写。《租赁合同》签订后，原告向被告交纳了相当于三个月租金的押金共计180000元，被告确认押金至今未退回原告，原告不同意以其交纳的押金抵扣其应向被告支付的费用。被告主张，《租赁合同》实际履行过程中，原告另增加租赁了宿舍，双方未另行签订租赁合同或补充协议，但原告自此按63000元缴纳租金，并提交了2018年4月至2020年5月期间每月的厂租收费通知单，显示自2019年3月开始承租了宿舍（数量4间至6间宿舍不等，600元/间），厂租收费通知单载明各项目的具体计算标准数据。原告对被告提交的上述厂租收费通知单不予确认。双方确认，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告继续使用《租赁合同》项下的租赁物，原告向被告交纳租金至2020年3月。原告主张其使用案涉租赁物至2020年3月26日并搬离清空了所有物品且通过短信通知了被告的法定代表人，视为原告已经交还了案涉租赁物，并提交该短信及扣款清算单。短信内容显示“袁总，你看一下，我们东西已经搬完了，什么时候把押金退给我啊”。原告主张扣款清算单是原告与被告协商退还押金时，被告法定代表人认为拆除铁皮房给被告造成损失并要求原告承担损失所列的清单，原告在2020年3月30日进行网上立案起诉时已提交该清单，进一步证明原告在2020年3月26日前已搬离案涉租赁物。被告确认其有收到该短信并主张清单是被告法定代表人2020年3月底出具，但认为不清楚原告单方搬离租赁物的时间，原告亦未按要求恢复租赁物原状或支付费用，在租赁物内存留大量垃圾没有清空，直到2020年5月8日，被告催促原告清理无效后才自行找人清理遗留物品，应视为原告使用案涉租赁物至2020年5月8日，原告尚未交纳2020年4月租金、2020年5月1日至2020年5月8日的租金及2020年3月、4月的水电费。被告为此提交了案涉租赁物的现场照片及视频（被告主张是被告工作人员分别于2020年4月9日、5月8日在租赁物现场用手机拍摄的），显示租赁物部分进行了拆除，2020年4月9日租赁物内尚有大量的物品遗留在现场，2020年5月8日基本已清空，尚有零星物品遗留在现场。2020年4月的厂租收费通知单载明2020年4月租金、3月水电费情况，其中2020年4月租金为63000元（厂房60000元，5间宿舍3000元），应收电费5568.4元、应收水费126.5元。2020年5月的厂租收费通知单载明2020年5月租金、4月水电费情况，其中2020年5月的租金为16800元，应收电费2385.7元，应收水费0元。原告确认照片及视频反映的是案涉租赁物现场，但认为无法说明原告交还租赁物时的状态，原告在2020年3月已搬离案涉租赁物，不存在继续产生租金和水电费用，对2020年3月、4月的水电费亦不予确认。原告主张原告交还案涉租赁物后，被告的工作人员在现场发现两堆垃圾要求原告拖走垃圾，原告拖走垃圾后再次将现场照片发送被告工作人员。原告提交其与微信名为“皇民”的微信聊天记录，显示4月9日对方要求原告拖走垃圾并发现现场图片，原告表示核实后如是原告的垃圾会拉走，原告于4月14日向对方发送视频并称“干总，搞得很干净了”。双方确认，原告承租案涉租赁物用于存放废品。原告主张，因租赁物的顶棚挡住了挖机的使用，其为了使用挖机，在签订《租赁合同》后征得被告同意下，大概在2018年3月左右拆除了部分顶棚。被告主张，被告在签订《租赁合同》时允许原告在合理使用范围内进行适当拆改，原告在签订《租赁合同》后，因进行废品经营拆除了厂房的铁皮的顶棚，并拆除了厂房的墙体、门窗，已明显超出合理范围，原告应当恢复原状并赔偿损失，被告已对案涉租赁物重新修复装修。被告为此提交报价单及微信支付记录（被告主张是被告法定代表人与案外人北岸公司的卿光容之间），拟证明被告为恢复案涉租赁物原状（即案涉租赁物出租时的状态）而支出的费用，原告应予以赔偿。报价单抬头为“志联北岸建筑装饰报价单”，载明项目名称、数量、单价等内容，总金额合计104827元。微信支付记录显示被告于2020年5月28、5月30日、6月4日共计向对方微信转账支付100000元。原告认为被告提交的上述证据不能证明与案涉租赁物有关。双方确认并未具体约定原告可拆除的具体范围。另，本院就案涉位于东莞市长安镇乌沙社区********的地上建筑物的权属情况发函到东莞市自然资源局进行调查，东莞市自然资源局函复：案涉地块范围内已进行土地使用权确权登记，土地证号为东府国用（1997）第特1**，坐落于东莞市******，土地使用权人为志联钢线钢缆（东莞）有限公司，登记面积66817.48平方米，批准用途为工业及配套设施，该宗地及其地上建筑物已于2017年11月13日办理房屋转移登记（房地一体），现不动产权人为东莞市建冠物业投资有限公司。被告主张，根据被告提供的照片，案涉租赁物仅有顶棚及部分设施是铁皮结构，主体是钢筋混凝土框架结构，相关土地及房屋均有合法权证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据东莞市自然资源局的函复，案涉租赁物已进行土地使用权确权登记，且该宗地及其地上建筑物已于2017年11月13日办理房屋转移登记。双方订立的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间存在房屋租赁合同关系，均应遵照约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否需向原告退还押金并支付相应利息；二、原告是否需向被告支付2020年4月、5月租金，2020年3月、4月水电费及相应滞纳金；三、被告要求原告赔偿被告因恢复案涉租赁物原状而导致的损失是否合法有据。对于焦点一。首先，被告主张双方在履行合同过程中，原告实际增加承租了宿舍，且被告提交的2019年3月开始的每月厂租收费通知单均载明宿舍的租金费用，虽然原告对此不予确认但未能提供相应的反证，亦未举证证明已交纳租金及所对应承租物的具体情况，故本院对被告的该主张予以采信。在案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告未将案涉租赁物交还给被告，仍在继续使用案涉租赁物，并向被告交纳相应租金，被告予以接受，应认定双方在案涉租赁物租赁期限届满后实际形成了不定期租赁合同关系，原《租赁合同》继续有效。对于不定期租赁合同关系，当事人可随时提出解除。现原告于2020年3月26日向被告的法定代表人发送信息称其已经搬离并要求退还押金，即原告在2020年3月26日向被告提出解除不定期租赁合同关系，被告亦确认收到该短信，故本院认定双方在租赁期限届满后形成的不定期租赁合同关系于2020年3月26日解除。双方的不定期租赁合同关系解除后，原告作为承租方，应承担交还案涉租赁物义务；被告作为出租方未举证证明本案存在其可以没收原告缴纳的押金的情形，被告应向原告退还押金。至于利息，原告主张逾期返还押金的逾期返还利息与合同约定的不计利息退回押金内容相悖，本院对原告主张的利息不予支持。对于焦点二。双方的不定期租赁合同关系解除后，原告作为承租方，应承担交还案涉租赁物义务，逾期未返还的，应当按照合同约定的租金标准支付相应房屋占有使用费。上述焦点一已认定双方在租赁期限届满后形成的不定期租赁合同关系于2020年3月26日解除，故被告诉请的2020年4月、5月租金实质为房屋占有使用费。原告主张其于2020年3月26日向被告交还了案涉租赁物，应对此负举证证明责任，但从其提交的微信聊天记录看，原告在2020年4月14日才清空案涉租赁物，从被告提交的视频也可反映2020年4月9日租赁物尚未清空，故本院对原告于2020年3月26日交还案涉租赁物的主张不予采信。被告作为出租人，在双方的不定期租赁合同关系解除后有义务及时核实租赁物使用情况并收回租赁物以防止损失扩大，其未及时自行收回租赁物而导致的损失应自行承担。被告在反诉状中陈述原告在2020年4月搬离案涉租赁物，此时，被告应及时核实租赁物使用情况并收回租赁物。综合考虑双方提交的证据，本院酌定被告至少应在2020年4月底之前应自行收回案涉租赁物以防止损失的扩大。双方确认原告向被告交纳租金至2020年3月，本院予以确认。原告在双方的不定期租赁合同关系解除后仍占有使用案涉租赁物至2020年4月，应按合同约定标准向被告支付相应的占有使用费及实际产生的水电费。根据被告提交的2020年4月、5月厂租收费通知单，虽然原告对此不予确认，但未提供任何反证，本院对2020年4月、5月厂租收费通知单上述载明的2020年4月租金及2020年3月、4月水电费予以采信，原告未举证证明其已按合同约定时间支付上述费用，应向被告支付2020年4的房屋占有使用费63000元，2020年3月电费5568.4元及水费126.5元，2020年4月电费2385.7元及水费0元。对被告诉请超出部分的房屋占有使用费，本院不予支持。至于滞纳金，双方并未约定逾期交还租赁物后未支付房屋占有使用费及水电费的滞纳金，故本院对被告诉请的2020年4月房屋占有使用费及水电费的滞纳金不予支持。合同约定如延迟到当月10日仍未能缴清一切费用，被告可按每天收取1%滞纳金，现原告未按合同约定支付2020年3月的水电费共计5694.9元，已构成违约，虽然合同约定原告有权收取滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显高于拖欠交纳金额的利息损失，原告亦未提供证据证明其存在的具体损失，本院调整为以5694.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月11日起来计至实际清偿完毕之日止。对于焦点三。双方在合同中明确约定铁皮房可由原告自行拆除，该约定合法有效。被告主张原告明显超出合理范围拆除铁皮房导致被告需恢复原状造成损失，但未举证证明双方曾约定具体可拆除的范围，亦未举证证明案涉租赁物的原状，其提交的报价单及微信支付记录亦不足以证明是其为恢复案涉租赁物原状而支付的费用，故被告以报价单及微信支付记录为依据，要求原告赔偿明显超出合理范围拆除铁皮房致使被告恢复案涉租赁物原状而导致的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，被告主张以原告交纳的押金抵扣原告应向被告支付的费用，双方未对此进行约定，原告亦不同意进行抵扣，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告东莞市晓东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周金镇返还押金180000元；二、限原告周金镇本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市晓东实业投资有限公司支付2020年4月的房屋占有使用费63000元；三、限原告周金镇本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市晓东实业投资有限公司支付2020年3月水电费5694.9元，并支付滞纳金（以5694.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月11日起来计至实际清偿完毕之日止）；四、限原告周金镇本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市晓东实业投资有限公司支付2020年4月电费2385.7元；五、驳回原告周金镇的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市晓东实业投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1950元（原告周金镇已预交），由被告东莞市晓东实业投资有限公司负担；本案反诉费2110元（被告东莞市晓东实业投资有限公司已预交），由原告周金镇负担765元，由被告东莞市晓东实业投资有限公司负担1345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈敏仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。