黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终1104号上诉人（原审原告）：赵书敏，女，1972年9月14日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县.委托诉讼代理人：延洪辰，男，现住黑龙江省鸡东县鸡东镇申达小区******，由黑龙江省鸡东县.被上诉人（原审被告）:黑龙江基恒投资管理有限公司，住所地黑龙江省穆棱市。法定代表人：李春波，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘朝辉，北京市京龙律师事务所律师。上诉人赵书敏因与被上诉人黑龙江基恒投资管理有限公司（以下简称基恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2020）黑1085民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵书敏及其委托诉讼代理人延洪辰、被上诉人基恒公司的委托诉讼代理人潘朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵书敏上诉请求：1.依法改判或撤销（2020）黑1085民初800号民事判决书；2.依法判决被上诉人支付上诉人因逾期办理房屋权属证书违约金290819.19元（截止2020年7月6日，违约金按照购房款399100元以年利率9.825%延续计算至实际办理房屋产权证书止）；3.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案涉及的情形在诉讼时效认定及计算方面比较特殊，开发商交付房屋后一直未协助办理房屋产权登记，已构成违约，若将支付违约金的请求简单作为一个整体的一时性债权来认定适用三年的诉讼时效，赵书敏作为买方必然丧失违约金请求的胜诉权，这就可能导致作为卖方的开发商不履行办证义务只要超过诉讼时效就不需再承担违约金赔偿责任，违背合同的公平原则。本案违约金应当以日为单位，可以把继续性债权整体按日分割成债权个体，每一个债权本质上都属于单一的时性债权，逾期办证的违约金债权请求权作为继续性债权应从起诉之日起按照诉讼时效的法定标准往前推三年。二、一审判决论述上诉人在主张办理产权证时知道或应当知道权利被侵害即逾期办证给付违约金错误。上诉人与被上诉人于2014年4月8日签订的商铺买卖合同中未标明逾期办证的相关内容，作为一名普通的购房者，上诉人当然不知逾期办证还可以主张违约金。在2019年9月27日双方签订商品房买卖合同中，第十五条有关于产权登记内容的相关约定均为空白，上诉人这才知晓逾期办理产权证会承担相关法律责任，上诉人与基恒公司员工林经理请求支付逾期办证违约金，被上诉人对支付违约金事项认可，只是无法确定具体数额，后上诉人才诉至法院。基恒公司辩称，一、2014年4月8日被上诉人与上诉人签订了两份《商铺买卖合同》，双方建立房屋买卖关系。在此之前双方未签订任何商品房买卖合同或预售合同，没有买卖商品房的共识与合意。2013年5月10日之前，被上诉人投资建设和平街人防商业街项目，是人防工程，而非商品房开发。2013年5月10日被上诉人获得批准将金商汇人防商业街项目升级为商品房开发项目，并取得“商品房预售许可证”。2012年7月上诉人交款时，是认购商铺使用权，被上诉人没有承诺为商铺业主办理商铺房屋产权。二、被上诉人没有为上诉人办理其所购商铺权属证书的法定义务或约定义务。根据《商铺买卖合同》第十二条的内容，被上诉人的责任是提供资料报产权登记机关备案。上诉人所购商铺的实际面积大于合同约定面积，应当补交购房款23292元，上诉人书面申请优惠，只交纳12118元，并承诺在办理产权证时一次交清。但上诉人至今未向答辩人补交商铺面积差额款。而上诉人已经完成了主要协助办证义务。因此，被上诉人有权不予减免优惠及行使不安抗辩权，停止继续协助配合上诉人办理商铺产权证。三、被上诉人在2014年底就完成了提供资料报产权登记机关备案的合同义务，本案两套商铺于2015年8月5日完成产权初始登记并取得房屋所有权证。2019年9月，上诉人提出开始办理所购两套商铺权属登记，被上诉人提供了穆棱市不动产登记机关颁发的《商品房买卖合同》原件，增值税发票原件，商铺产权初始登记的房屋所有权证书原件，但上诉人至今也未申请办理商铺权属登记。上诉人未取得权属登记证书，不是被上诉人的原因。四、自2013年1月1日至今上诉人已获得被上诉人下属单位支付返租补偿15万余元，无论上诉人是否办理商铺权属证书，其未因此遭受任何经济损失。上诉人的违约金请求近30万元，加上返祖收益15万元，将实得45万余元，而其购买两套商铺的总价款仅39.91万元，这样的结果既违背违约金的补偿性原则，也违背民事交易的公平性原则。五、上诉人的起诉和上诉适用法律错误。2014年4月8日没有设立商品房买卖合同关系，因此，该阶段不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；签约时商铺已经交付经营，不是尚未建成房屋。因此，不适用该司法解释第十八条第（二）项规定。2019年9月30日上诉人提出“自即日起开始申请办理商铺产权证”，可见双方对办理商铺权属证书的义务主体和申请办证时间是有约定的。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。六、上诉人的诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，丧失胜诉权。上诉人关于其主张的违约金请求权是继续性债权的抗辩主张，既没有法律规定，也没有司法解释支持，不能成为撤销原判的理由。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。诉讼时效制度设立的宗旨是为督促权利人及时行使权力。本案上诉人关于“违约金请求权是继续性债权，每天都重新计算时效”的主张，与诉讼时效制度的立法宗旨背道而驰，应不予采纳。综上，请求维持原判，驳回上诉。赵书敏向一审法院起诉请求：1．要求基恒公司支付赵书敏因逾期办理房屋权属证书违约金290819.19元（截止2020年7月6日，按照购房款399100元，以年利率9.825%计算至实际办理房屋产权证书止）；2．诉讼费由基恒公司承担。一审法院认定事实：基恒公司经穆棱市人民政府批准同意投资建设穆棱市八面通镇和平街人防商业街项目，穆棱市和平街人防商业街即是穆棱市金商汇购物广场、穆棱市和平大街金商汇地下商场，该工程于2012年12月31日竣工。2012年7月，赵书敏向基恒公司交付399100.00元，购买了穆棱市和平大街金商汇地下商场C区163、182号两个商铺，双方未签订书面合同。2012年11月27日，赵书敏与穆棱基恒投资管理有限公司签订了其所购买的两个商铺的使用权委托管理协议，2015年6月29日和2017年9月18日，赵书敏又与穆棱市金商汇购物广场有限公司分别签订了其所购买的两个商铺的使用权委托管理协议（基恒公司自述穆棱基恒投资管理有限公司、穆棱市金商汇购物广场有限公司都是基恒公司控股的子公司），上述协议均约定赵书敏将其购买的两个商铺先后委托给穆棱基恒投资管理有限公司、穆棱市金商汇购物广场有限公司管理，由穆棱基恒投资管理有限公司、穆棱市金商汇购物广场有限公司按约定给付管理收益。自2012年1月1日起至2020年1月9日，赵书敏收到收益150620.00元。2013年5月10日，基恒公司取得了和平大街地下人防工程的商品房预售许可证。2014年4月8日，赵书敏与基恒公司就其购买的两个商铺签订了商铺买卖合同。2015年8月5日，基恒公司办理了赵书敏所购商铺的产权登记（产权证号分别为穆房产证市区字第2015003351号、穆房产证市区字第**********号）。赵书敏于2019年8月23日将产权证的原件取走。2019年9月27日，赵书敏与基恒公司就其购买的两个商铺签订了商品房买卖合同（合同编号分别为市区************、市区************）。2019年9月30日，赵书敏出具关于减免购买商铺超面积资金的申请，明确表示在办理产权证时一次交齐应交款额。赵书敏认可基恒公司已向其提供了2020年7月5日开具的增值税发票。一审法院认为：本案争议的焦点是赵书敏要求基恒公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。赵书敏于2012年实际购买基恒公司投资建设的穆棱市和平街人防商业街项目即穆棱市和平大街金商汇地下商场C区***、***号两个商铺，于2014年4月8日与基恒公司就其购买的上述两个商铺签订的商铺买卖合同，并于2019年9月27日与基恒公司就其购买的上述两个商铺签订的商品房买卖合同，均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，故应认定合法有效。赵书敏购买上述两个商铺后，于2012年11月27日将两个商铺进行托管取得收益，可视为两个商铺于2012年11月27日实际交付。按照赵书敏的主张，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任情形：“（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，基恒公司将尚未建成的房屋交付给赵书敏使用之日起90日内，赵书敏未取得房屋权属证书，基恒公司构成违约，赵书敏自交付使用后90日的2013年2月27日起知道或者应当知道其权利受到侵害，自2013年2月27日起赵书敏可以要求基恒公司支付逾期办证的违约金，至起诉时已超过两年的诉讼时效。即使考虑人防工程的权属有其特殊性，案涉工程于2013年取得商品房预售许可证后，赵书敏对其购买的两个商铺即可按照商品房买卖的相关规定主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任情形：“（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，赵书敏与基恒公司于2014年4月8日签订商铺买卖合同后，自合同订立之日起90日内，赵书敏未取得房屋权属证书，基恒公司亦构成违约，赵书敏自2014年7月8日起知道或者应当知道其权利受到侵害，自2014年7月8日起赵书敏就可以要求基恒公司支付逾期办证的违约金，至起诉时也已超过两年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，结合《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的内容，赵书敏要求基恒公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。赵书敏未提供诉讼时效中断的相关证据，虽然在审理过程中有购买商铺的业主多次前往穆棱市信访局、房产局要求办理不动产证，未办理产权证是基恒公司导致的陈述，但未提供证据证实其曾向基恒公司主张逾期办证违约金。赵书敏所述要求基恒公司办理产权证的行为属独立的请求，不必然引起请求支付逾期办证违约金时效的中断，其该主张没有事实和法律依据，理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二、三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵书敏的诉讼请求。案件受理费5662.00元，减半收取2831.00元，由赵书敏负担。本院二审期间，上诉人赵书敏出示金商汇商铺广告宣传图片两张，录音录像光盘一份。意在证明：金商汇商铺在广告宣传当中未体现出该商铺为人防工程，信息内容是商铺出卖，广大百姓认为是普通的商品房买卖。录音录像光盘证据证实上诉人与被上诉人公司员工林经理多次探讨违约金给付的事项，林经理不予处理。证明上诉人对该违约金的主张未超过诉讼时效。被上诉人质证称，该证据不是新证据，与本案不具有关联性。没有体现商品房产权的字样，也没有签订商品房买卖合同，没有承诺办产权。不能证明上诉人在时效期间内主张权利。上诉人在上诉状中已经自认没有主张过权利。本院认为，广告宣传图片无法证实案涉商铺的性质，录音录像光盘无法证实上诉人主张权利的情况，对上诉人意在证明的问题不予确认。本院二审确认一审法院查明事实。本院认为，上诉人于2012年购买案涉商铺，商铺交付使用时，未与被上诉人签订买卖合同，双方于2014年4月8日签订商铺买卖合同。该买卖合同体现C***号商铺面积约为9.3平方米，C***号商铺面积约为10.5平方米，约定面积差异的处理方式为以房产局测量面积为准，面积误差比值在+－3%以上，购铺款多出部分由出卖人退还买受人，购铺款不足部分由买受人补给出卖人，双方对于办理商铺权属登记的时间没有约定。被上诉人在一审中出示的赵书敏于2019年9月30日出具的申请减免商铺超面积资金的申请材料体现赵书敏应补交面积差价款23292元，申请减免部分应交资金，在办理产权证时一次交齐结清面积差额款，并声明从即日起开始申请办理商铺产权证书。但截止目前，上诉人未证实其交纳了差额款，在此情况下，其主张被上诉人向其支付逾期办理产权登记违约金不具有相应的事实及法律依据。综上所述，赵书敏的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5662元，由上诉人赵书敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二〇年十二月一日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。