河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初3251号原告：平顶山市明晟物业服务有限公司，住所地：平顶山市湛河区神马大道中段蓝爵小区**楼**,统一社会信用代码：9141040031724082X4。法定代表人：郑连枝，总经理。委托诉讼代理人：韩迎辉，男，1977年7月12日出生，汉族，系该公司员工，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：陈芳刚，河南坤鹰律师事务所律师。被告：韩蕊莲，女，1962年5月10日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：朱高峰，河南应国律师事务所律师。原告平顶山市明晟物业服务有限公司（以下简称明晟物业公司）与被告韩蕊莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明晟物业公司的委托诉讼代理人陈芳刚，被告韩蕊莲及其委托诉讼代理人朱高峰到庭参加诉讼。现案件已审理完毕。明晟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令韩蕊莲支付从2013年9月30日至2020年9月22日物业管理费4305元；2、判令韩蕊莲支付违约金46818元（违约金以4305元为基数，自2013年9月30日至2020年9月22日，按日百分之一计算；之后利息顺延至实际清付之日止）。诉讼过程中，明晟物业公司放弃对韩蕊莲追缴自2013年9月30日至2016年9月29日三年的物业服务费1845元、违约金33115元的部分诉讼请求，仅主张韩蕊莲拖欠2016年9月30日至2020年9月29日四年的物业服务费2460元及应承担的违约金13647元。事实与理由：韩蕊莲从2013年9月30日实际接收并入住了平顶山市城乡路与轻工路交叉口蓝天花园三期云顶小区1号楼2单元5层西户。蓝天花园三期云顶小区的物业属于明晟物业公司管理。韩蕊莲于2013年9月30日接受了明晟物业公司的《临时管理规约》并签订了承诺书，表示“本人已详细阅读并理解本小区《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约愿承担相应违约责任”。临时管理规约第一条业主的权利与义务（二）4约定“按时缴纳物业服务各项费用”。第七条还约定，物业费仍不交付的，可按规定收取违约金日百分之一。其中住户情况登记表中也明确规定物业费标准：0.6元。韩蕊莲言而无信，从接收房屋后一直不缴纳物业费，明晟物业公司通过各种合法方式经过无数次的催讨，长达七年始终无效，直到2020年9月22日已欠物业管理费4305元。根据韩蕊莲自己的承诺应付违约金。韩蕊莲辩称，一、明晟物业公司请求没有事实和法律依据，韩蕊莲与明晟物业公司之间不存在物业服务合同关系，明晟物业公司的诉请依法应当予以驳回。1、明晟物业公司诉称韩蕊莲居住的小区属于明晟物业公司管理，于2013年9月30日韩蕊莲接受了明晟物业公司的《临时管理规约》并签订了承诺书明显违背客观事实。明晟物业公司的企业基本注册信息显示明晟物业公司于2014年9月11日核准成立，也就是说2013年9月30明晟物业公司还未在工商登记部门注册登记并领取公司营业执照，公司还未成立，其不具有对外做出意思表示的民事权利能力和民事行为能力。明晟物业公司不可能制定《临时管理规约》及其他任何书面文件，韩蕊莲怎么会接受明晟物业公司的《临时管理规约》这是根本不存在的事情。明晟物业公司明显是在虚假陈述，所以明晟物业公司的诉请没有事实依据。2、韩蕊莲入住后，明晟物业公司从来没有向韩蕊莲催要物业费。韩蕊莲居住的房屋是韩蕊莲单位棉麻公司安置房，开发商私自更改建房设计图纸、改变房屋的建筑结构，韩蕊莲和单位其他住户都拒绝入住新房。明晟物业公司便公开承诺所有住户包括韩蕊莲免除五年期限的物业费，并公开在韩蕊莲居住的院内张贴公告，韩蕊莲及所有住户才相继入住。在韩蕊莲单位棉麻公司交房款时，公司领导也口头告知所有住户包括韩蕊莲在内免除五年的物业费。棉麻公司领导和全体职工住户都知道此事，并有业主签字摁手印予以证明，还有公司部分领导可以作证。3、韩蕊莲居住至今七年多，明晟物业公司从来没有通知韩蕊莲交物业费，实际上明晟物业公司已履行了免交五年物业费的公开承诺。可是现在明晟物业公司违背其承诺没有任何诚信，违法索要七年的物业费已严重侵害韩蕊莲的合法权益。同时韩蕊莲居住的七年多时间，明晟物业公司没有提供任何的物业服务，小区内私搭乱建严重，卫生条件极差也没有自行车棚，电动车、自行车等车辆都杂乱无章的停在楼下。韩蕊莲居住的小区周边都是在建的建筑工地，噪音和污染已严重影响韩蕊莲和所有住户的身心××小区道路狭窄，也没有消防通道，××120的救护车都无法进入小区，万一发生火灾直接危及韩蕊莲和所有住户的生命安全。二、明晟物业公司诉请已违反法律规定的诉讼时效，应予驳回。事实上明晟物业公司在七年多的时间从无一人通知韩蕊莲及全体住户交物业费，然而本案明晟物业公司突然向韩蕊莲索要七年之久的物业费，不符合常理和一般人的认知。通常物业费都是按月或季度缴纳，假如韩蕊莲不缴纳物业费，明晟物业公司早就通过各种方式包括通过法律途径索要，明晟物业公司不可能七年之后一次性索要七年的物业费，明晟物业公司的行为不符合常理，是对韩蕊莲及所有住户的恶意欺诈。同时按照一般常理韩蕊莲及所有住户也不可能在七年的期间不缴纳任何的物业费，明晟物业公司现在提出的诉请不但违反法律规定的诉讼时效应予驳回，而且还间接地证明了明晟物业公司违背其承诺的免交五年物业费的基本事实以达到其恶意侵害韩蕊莲及所有住户合法权益的目的。三、依据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案明晟物业公司和开发商同属于一个出资主体实属一人，严重违反物业管理条例规定的房地产开发与物业管理相分离的原则。同时，明晟物业公司不是韩蕊莲及全体住户依法选聘的物业服务企业，和韩蕊莲不存在物业服务合同关系，对韩蕊莲及所有住户没有约束力。明晟物业公司无权制定收费标准，明晟物业公司诉请的物业费标准和计算方法都是其单方制定和提供，是不能成立的，并且严重违反法律规定。综上所述，恳请法庭依法驳回其诉求。明晟物业公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.住户情况登记表，证明韩蕊莲于2013年9月30日入住明晟物业公司管理服务的小区，应当从2013年10月1日起计算缴纳物业费的时间；2.前期物业管理服务协议(住宅)，证明2013年9月30日签订物业管理服务协议，协议约定，韩蕊莲向明晟物业公司支付物业管理费，韩蕊莲住房85.42平方米，每月每平方你物业管理费O.6元；3.临时管理规约，证明经过了每一个住户的同意，规约对小区成员具有普遍约束力，大家应该遵守，规约约定按时缴纳物业服务各项费用，不交付的，按日1%收取违约金；4.承诺书，证明韩蕊莲已对承诺详细阅读并理解，同意遵守规约，否则承担相应违约责任；5.违约金计算方式，证明韩蕊莲应支付物业管理服务费4305元，违约金46818元。6.企业名称预先核准通知书，证明2013年8月22日之前已经成立明晟物业公司，并于2013年8月22日报工商部门核准名称登记，只是执照下发晚，公章未刻制，但明晟物业公司已经开始工作，与韩蕊莲签订的前期物业管理服务及临时管理规约和承诺书应该是有法律效力的；7.2013年11月份工资表，来源明晟物业公司实际发放工资物业管理人员登记表，证明2013年焦丽萍等物业人员开始物业服务；8.收款收据0050289、0050369两份，证明2013年9月30日，韩蕊莲向明晟物业公司交纳水、电、气预存费和装修保证金已经接受明晟物业公司的服务；9.报修记录表，证明2013年8月份，明晟物业公司开始对小区进行修整，尽物业服务职责，从记录表可以看出，短短三四个月时间，明晟物业公司为业主修整房屋、设备近100件(96件)，明晟物业公司辛苦忙碌的工作，应当得到报酬；10.清运工李同兴证言，证明2013年9月就开始为小区清运垃圾，物业服务已经存在；11.收据，来源明晟物业公司管理的小区中1号楼业主交纳物业费后，明晟物业公司开具的收据存根，证明明晟物业公司管理和服务的小区居民，愿意而且许多人已经交纳物业费，没有纠纷，韩蕊莲也自觉履行自己交物业费的义务。韩蕊莲发表以下质证意见：对证据1真实性没有异议，但对该证据的证明目的有异议，该证据只能证明韩蕊莲于2013年9月30日入住该小区，并不能证明韩蕊莲应从2013年10月1日期缴纳物业费，该证据对于韩蕊莲是否缴纳物业费没有任何关系；对证据2真实性有异议，因明晟物业公司的工商登记信息显示明晟物业公司成立于2014年9月11日，也就是说2013年9月30日明晟物业公司公司还未成立，其根本不可能与韩蕊莲签订前期物业管理协议。该份协议是无效的，韩蕊莲不予认可，该协议与明晟物业公司所主张的证明目的没有任何关联性；对证据3是明晟物业公司单方提供的，没有明晟物业公司、韩蕊莲双方的签名及盖章，不具有任何法律效力；对证据4真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，该承诺书虽然有韩蕊莲的签字，但不代表是韩蕊莲对明晟物业公司临时规约的承认和遵守，韩蕊莲当时急于入住新房，是单位物业人员找到明晟物业公司，韩蕊莲本人在重大误解的情况下进行了签名；对证据5真实性及证明目的均有异议，同时预先核准通知书与本案没有任何关联性，从该通知书的内容中显示企业名称保留至2014年2月22日，在保留期内企业名称不得用于从事经营活动。该证据同时也能证明明晟物业公司诉称韩蕊莲于2013年9月30日接受了明晟物业公司的临时规约是明显不能成立的，与该核准通知书的内容相违背；对证据6真实性有异议，该工资表是明晟物业公司单方制作，该工资表与本案没有任何关联，与明晟物业公司的证明目的没有任何关系；对证据7真实性有异议，该收据是明晟物业公司单方制作，收据显示的日期为2013年9月30日，该时间明晟物业公司还未依法登记成立，所以说该收据明显是假的无效的，与明晟物业公司的证明目的没有任何关联性，同时其来源也无法查明；对证据8真实性有异议，该证据系明晟物业公司单方制作并提供，同时该保修记录表序号1,2.3.4中均没有年份的记载，其后边记载的日期都是2013年度9月至2013年11月份之间的。这个明显是明晟物业公司做的虚假的记载。因为该时间明晟物业公司尚未登记成立；对证据9真实性有异议，证人应当出庭作证，该证言明显是告单方提供，不符合客观事实，与明晟物业公司主张的证明目的没有任何关联性；对证据10真实性有异议，系明晟物业公司单方提供，明晟物业公司的证明目的没有任何关联性，同时该收据的日期均显示为2020年9月份，可以证明明晟物业公司在2020年9月份之前从未向韩蕊莲催缴过物业费，已超过法律规定的诉讼时效。韩蕊莲为反驳明晟物业公司的诉讼请求提供以下证据：1.明晟物业公司的企业基本注册信息查询单，证明明晟物业公司于2014年9月才核准成立，明晟物业公司诉称的于2013年9月30日韩蕊莲接受了明晟物业公司的们临时管理规定，明显违背客观事实，明晟物业公司明显是在虚假陈述；2.免除五年期限的物业费证明人(韩蕊莲及居住小区住户)的签字并摁手印及明晟物业公司公司股东岳鹏书写并签名的免除韩蕊莲小区住户五年物业费的证明，证明明晟物业公司公开承诺所有住户包括韩蕊莲在为免除五年期限的物业费的事实；3.韩蕊莲居住小区楼院照片四张及室内照片四张，证明小区道路狭窄及电动车、自行车乱停乱放，明晟物业公司没有提供物业服务的事实；4.韩蕊莲所居住小区住户卢娟交一年五个月的物业费收据，证明明晟物业公司承诺所有住户免交5年的物业费的事实，卢娟实际缴纳一年零五个月的物业费，之前的五年已免除的事实；5.韩蕊莲居住小区内、外道路及院内脏、乱、差的视频资料一份和照片11张，证明小区道路狭窄、没有消防设施和急救通道及电动车、自行车乱停、乱放、小区及楼道公用设施损毁严重已严重影响居民生活，明晟物业公司没有提供物业服务的事实；6.明晟物业公司于2020年8月3日向韩蕊莲所在小区住户卢娟开具的缴纳物业费的收据，该收据显示明晟物业公司实际收取的是2019年7月至2020年12月31日止共计一年半期间的物业费用1000元，该证据证明明晟物业公司已实际履行其公开承诺所有住户包括韩蕊莲在内免除五年期限物业费的事实及在2020年8月3日之前从未向韩蕊莲及所有住户催缴物业费，明晟物业公司的诉请已超过法律规定的诉讼时效，应当不予支持的事实。7.证人陈某、胡某的证人证言，证明明晟物业公司已实际履行其公开承诺所有住户包括韩蕊莲在内免除五年期限物业费及韩蕊莲居住小区环境脏、乱、差，明晟物业公司没有提供物业服务的事实。明晟物业公司发表以下质证意见：对证据1真实性无异议。但该证据证明不了明晟物业公司实际对该公司的管理时间；对证据2真实性及证明内容均有异议，证明人(韩蕊莲及居住小区住户)的签字，这些人的名单是不是本人所写不能证明，即便是本人所写，本人没有出庭也不能证明其真实性，没有证明效力，不能作为证据；内容不详，免交五年物业费证明中，谁免交5年，免交5年均未说清楚，主体不详，不能作为证据，对明晟物业公司公司股东岳鹏书写并签名的免除韩蕊莲小区住户五年物业费的证明有异议，没有原件，不符合证据规则，对于新安居和本案的明晟物业公司是两码事，假如该条据真实有效，也仅仅是对付大孟本人，与本案无关，没有关联性，故没有证明效力；对证据3真实性和证明内容均有异议，照片形成的时间、地、地点均不详片中显示的衣物和家具都是业主们的个人行为，不能证明韩蕊莲的证明目的；对证据4真实性和证明目的均有异议，没有原件，违反证据规则，卢娟与本案无关。对证据5真实性及证明目的均有异议，照片、录像不能反映小区的客观实际事实，专挑有瑕疵的或者是其他地方进行故其真实性不可靠，作为物业服务，他是一个整体概念，包括水安全、小区内交通、及环境卫生等等，不能以照片就能说明没有供物业服务。对证据6卢娟是卢娟，个别特殊现象不能代表其他人，与本案没有直接联系，卢娟和明晟物业公司均有处分自己财产权的权利，对本案明晟物业公司履行合同的诉求不能因卢娟而受影响。对证据7真实性有异议，且其证言缺乏事实根据，关于免除五年期限物业费，没有其他的证据予以佐证，没有形成证据链，不能作为定案依据。根据当事人的陈述和经审査确认的证据，本院认定事实如下：2013年，明晟物业公司组建并向平顶山市工商行政管理局专业分局申请企业名称核准登记。平顶山市工商行政管理局专业分局于2013年8月22日出具《企业名称预先核准通知书》，该通知书载明：“根据企业名称登记管理规定、企业名称登记管理实施办法等规定，同意预先核准下列2个投资人，注册资本（金）50万元，住所设在平顶山市的名称为：平顶山市明晟物业服务有限公司。以上预先核准的企业名称保留至2014年2月22日。保留期内，企业名称不得用于从事经营活动，不得转让。经企业登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效”。企业名称预先核准后，明晟物业公司在未领取公司营业执照的情况下，即承接了平顶山市城乡路与轻工路交叉口蓝天花园三期云顶小区的物业管理服务，并与该小区业主陆续签订物业管理服务协议，向其提供相应的物业服务。2013年9月30日，明晟物业公司作为甲方，韩蕊莲作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议载明：乙方所购房屋基本情况：类型：住宅，坐落位置：1栋2单元5西户，建筑面积：85.426平方米；第四条：物业管理服务费用。1、物业费计算的时间：自约定的房屋交付时间开始交纳物业管理费；2、乙方交纳费用的时间：每半年度首月五日内缴纳本半年度费用；3、物业管理费，住宅每月每平方米0.6元。协议签订后，韩蕊莲向明晟物业公司出具承诺书一份，载明：本人（单位）已详细阅读并理解本小区《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约愿承担相应违约责任。特签署本承诺书！物业买受人签字（章）：韩蕊莲，2013年9月30日。《临时管理规约》载明：为维护蓝天花园三期云顶小区（以下简称“本物业”）全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制定本规约。本《临时管理规约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。第七条：未按规定交付有关费用的责任，业主未按规定数额、时间交付物业服务费的，物业公司有权督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，仍不交付的，可按规定收取违约金日百分之一，直至依法向人民法院起诉。当日，韩蕊莲在明晟物业公司提供的住户情况登记表中填写自己的详细信息，登记表载明：“填表日期：2013年9月30日，楼座号：1-2-5西，户主：韩蕊莲，性别：女，身份证号码：，联系方式：131××××****，户型：2室一厅，建筑面积85.426㎡，物业费标准：0.6元/㎡，实际交房时间：2013年9月30日，装修时间：2013年10月8日。以上信息系韩蕊莲本人填写”。上述协议签订后，韩蕊莲向明晟物业公司交纳了1000元装修保证金及水、电、气预存费用共计700元。韩蕊莲在房屋装修完毕后入住，一直未向明晟物业公司交纳分文物业费用。另查明，蓝天花园小区的部分业主按约定向明晟物业公司交纳物业费至2020年12月31日。明晟物业公司向韩蕊莲多次催收物业费无果，故引发本案诉争。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。未按合同约定履行，违约方应承担违约责任。庭审查明，明晟物业公司自向韩蕊莲交付房屋之日起，韩蕊莲签署《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》交至明晟物业公司持有，且依约又向明晟物业公司交纳了房屋装修保证金及水、电、气预存费用，至此双方之间物业服务合同关系成立，对此本院依法予以确认。明晟物业公司依照约定，提供了物业服务；但韩蕊莲却未按约定向明晟物业公司支付分文物业费；是引发本案诉争的主要原因，应依法承担相应的民事责任。韩蕊莲辩称其购买的房屋系韩蕊莲单位的安置房，开发公司曾承诺所有住户免除5年的物业费，且认为明晟物业公司并未提供任何物业服务，不应当交纳物业管理费的意见，因明晟物业公司不予认可，并提供该小区其他业主向明晟物业公司支付物业费至2020年12月31日的收据，可以确认明晟物业公司一直在提供物业服务；韩蕊莲亦未能提供相关证据予以证明其抗辩意见成立，且与庭审查明的事实不符，故对韩蕊莲的辩称意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。结合韩蕊莲住宅的房楼类别、面积，确定韩蕊莲每年应交纳的物业费85.426㎡×0.6元/㎡×12/月=615.12元。故明晟物业公司要求韩蕊莲向其交纳自2016年9月30日至2020年9月29日的物业费2460元的诉讼请求，并无不当，且亦符合法律规定，本院予以支持。韩蕊莲自2013年9月30日起装修后即开始在该小区居住，至今未向明晟物业小区交纳相关物业费，其行为已构成严重违约，故依法应承担相应的违约责任；明晟物业公司依据合同约定按日百分之一要求韩蕊莲承担违约责任的诉讼请求，因不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院对其请求的违约金金额依法酌定为1000元。综上，明晟物业要求韩蕊莲向其交纳物业费2460元及违约金1000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持；其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:一、韩蕊莲于本判决生效后三日内向平顶山市明晟物业服务有限公司交纳物业服务费2460元。二、韩蕊莲于本判决生效后三日内向平顶山市明晟物业服务有限公司支付违约金1000元。三、驳回平顶山市明晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计491元，由韩蕊莲负担。本判决为终审判决。审判员 王 磊二〇二〇年十二月二十七日书记员 张亚甜附:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。