四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2056号 上诉人（原审原告）：鲁家俊，男，1969年5月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：宋昌友，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都菲尔美斯商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区簇桥中街**附**。 法定代表人：冉启锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 上诉人鲁家俊因与被上诉人成都菲尔美斯商业管理有限公司（以下简称菲尔美斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁家俊上诉请求：一、撤销四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初1190号民事判决，改判支持鲁家俊的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由菲尔美斯公司承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。2018年11月29日菲尔美斯公司与鲁家俊签署了两份合同，一份是《凯世捷·财富广场委托合作经营管理协议》，一份是《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》，前者将商铺（总面积103.94平方米）与商铺、部分商铺置换（总面积123.66平方米）置换，后者对商铺置换超出的19.72平方米商铺面积实施租赁。x层x号商铺系按份购买，鲁家俊只占5%，其余95%系他人购买；94号至98号商铺系他人购买，鲁家俊向菲尔美斯公司口头提示了该两份合同需要全体购房人签字同意后方能执行。后鲁家俊将自己草签的合同交与其他购房人，其他购房人拒绝签字，随后全体购房人起诉开发商，要求解除购房合同。全体购房人以书面形式告知菲尔美斯公司《凯世捷·财富广场委托合作经营管理协议》无效，鲁家俊又以书面形式通知解除《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》。本案一审庭审中，鲁家俊对菲尔美斯公司出租人主体资格提出质疑，法庭责令菲尔美斯公司提交租赁房屋所有权证明以及房屋所有权人授权租赁的证明，但菲尔美斯公司未提供。二、《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》是基于《凯世捷·财富广场委托合作经营管理协议》而产生的，鉴于《凯世捷·财富广场委托合作经营管理协议》未经全体购房人签字而归于无效，《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》涉及的商铺置换多余的19.72平方米租赁已经毫无履行价值，且鲁家俊从未占用案涉租赁房屋，鲁家俊已在蒲江永辉超市租赁场地开店，一审判决鲁家俊继续履行《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》有悖常理。 菲尔美斯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鲁家俊向一审法院起诉请求：解除菲尔美斯公司于2018年11月29日签订的《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》。 一审法院认定事实：鲁家俊、菲尔美斯公司于2018年11月29日签订《凯世捷·财富广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由菲尔美斯公司将其享有的合法产权或出租权的房屋出租给鲁家俊使用，鲁家俊承租房屋坐落于四川省成都市蒲江县××广场××商铺用以经营“梦金园”品牌，该建筑面积为19.72平方米（以实际勘测面积为准）。租赁期限自2018年12月10日起至2028年12月9日止，共10年；自2018年12月10日起，该房屋租金为160元／平方米，十年保持不变；菲尔美斯公司应当在交付日前7日通知鲁家俊进行房屋交接，如房屋符合交接标准的，双方应在房屋交接时签署房产交付确认书，鲁家俊接到菲尔美斯公司交付通知书之日起7日内未与菲尔美斯公司进行房屋交接的，逾期视为菲尔美斯公司已将符合本合同约定的交付条件的该商铺交付鲁家俊使用，并开始计算租期。双方在合同中未明确约定商铺的交付时间，该商铺现已具备交付条件，菲尔美斯公司愿意按约定继续履行合同。 一审法院认为，鲁家俊、菲尔美斯公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性或限制性规定，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力。鲁家俊要求解除合同，菲尔美斯公司不同意解除合同，本案一审的争议焦点是鲁家俊要求解除合同有无法律依据或合同依据。双方签订的租赁合同中未明确约定商铺的交付时间，仅约定菲尔美斯公司在交付日前7日应通知鲁家俊进行房屋交接，故一审法院认为双方约定承租的商铺至鲁家俊起诉时未向鲁家俊交付的行为，菲尔美斯公司并不构成违约，且菲尔美斯公司在一审庭审中愿意向鲁家俊交付该商铺，该租赁合同有继续履行的可能性和必要性，对于鲁家俊提出的商铺未交付不能实现其合同目的的主张，一审法院认为不能成立，且租赁合同中未明确约定鲁家俊享有合同解除权的情形，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，鲁家俊提出的解除依据不能实现其证明目的，一审法院对鲁家俊要求解除与菲尔美斯公司签订的租赁合同的诉请不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，第九十条之规定，判决：驳回鲁家俊的诉讼请求。一审案件受理费50元，由鲁家俊负担。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院另查明：曹静与曹洁系同胞姐妹；鲁家俊与曹洁系夫妻，鲁瑞欣系鲁家俊与曹洁的女儿；曹静与杨君系夫妻，杨季伟系曹静与杨君的儿子。 2016年12月20日，杨季伟、鲁瑞欣与成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司）签订了5份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：杨季伟、鲁瑞欣购买凯世捷.财富广场共5套商铺；5套建筑面积共40.14㎡。2017年1月24日，鲁家俊、曹洁、鲁瑞欣、曹静、杨君、杨季伟六人与凯世捷公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定鲁家俊等6人购买凯世捷.财富广场1幢x层x号商品房1套。2017年10月20日，凯世捷公司与菲尔美斯公司签订《凯世捷.财富广场商业运营管理承包合同》，约定凯世捷公司将包括凯世捷.财富中心一楼至五楼商业购物中心商铺交由菲尔美斯公司承包经营，承包经营事项包括“以菲尔美斯公司名义代表甲方（凯世捷公司）与购房业主和最终租户签订租赁合同”。 2018年11月29日，鲁家俊（作为甲方）与菲尔美斯公司（作为乙方）签订了《凯世捷.财富广场委托合作经营管理协议》（以下简称《经营管理协议》，主要内容为：1.“甲方（鲁家俊）同意将其购买的下述凯世捷.财富广场项目商业物业租赁给乙方经营及管理，乙方负责商铺招商、培育市场和全程经营管理；物业位置：蒲江县凯世捷.财富广场x层x号、x-x号独立商铺……建筑面积约103.94平方米”；2.“甲方收取乙方的租赁费为（空白）元/平方米/月。与面积103.94㎡同等置换10年，即1-15（面积为103.94㎡），1-16部分（面积为19.72㎡）”。 同日，鲁家俊作为乙方与菲尔美斯公司签订案涉《商铺租赁合同》，双方约定菲尔美斯公司将凯世捷.财富广场中的（空白）号商铺（面积为19.72㎡）租给鲁家俊使用，租赁范围以附件2规划红线图及附件3房产平面图红线圈定部分为准。 鲁家俊、杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静提起诉讼，诉请解除鲁家俊等六人与凯世捷公司于2017年1月24日签订的商品房预售合同，本院作出（2019）川01民终17890号民事判决，驳回了鲁家俊等人要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请。 鲁家俊、杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静提起诉讼，诉请确认鲁家俊与菲尔美斯公司于2018年11月29日签订的《经营管理协议》无效。四川省蒲江县人民法院作出（2019）川0131民初1307号民事判决，驳回了鲁家俊等人的诉请。 本院认为，本案的主要争议焦点为案涉《租赁合同》是否可以解除。二审中，经询问，鲁家俊明确其系以《租赁合同》第十二条第3款（a）项作为解除合同的依据，该条约定为“有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同：a）甲方严重违反其关于房屋权属和合法性的承诺、保证或责任，或严重违反出租方的应尽义务，交付不符合合同约定的标准等，致使合同无法继续履行、乙方无法正常对外营业或不能取得营业所需的证照”，鲁家俊认为：1.租赁商铺现已不属凯世捷公司所有，菲尔美斯公司违反了关于房屋权属和合法性的承诺；2.菲尔美斯公司未按期交付；3.曹洁等人不同意《经营管理协议》的面积置换。本院分别认定如下： 一、关于菲尔美斯公司是否违反关于房屋权属和合法性的承诺问题，本院认为，关于此问题，首先应确定案涉《租赁合同》约定的租赁商铺的具体指向，《租赁合同》仅约定租赁物为凯世捷.财富广场中的商铺，但未明确商铺的具体门牌号，虽然从《租赁合同》本身难以确定租赁物，但从双方于同日签订的《经营管理协议》来看，鲁家俊在将55号、94-98号商铺（103.94㎡）委托给菲尔美斯公司经营后，又约定将55号、94-98号商铺（103.94㎡）与1-15号商铺（103.94㎡）进行等面积置换，《经营管理协议》中的鲁家俊租金收益在等面积置换后为零，另余1-16号商铺部分（面积19.72㎡），由此可见1-16号商铺部分（面积19.72㎡）应为菲尔美斯用于与鲁家俊置换商铺时超过等面积的部分，对此超过的部分再由鲁家俊从菲尔美斯公司处承租，案涉《租赁合同》约定的租赁面积与1-16号商铺部分的面积完全一致，《租赁合同》与《经营管理协议》亦是同日签订，由此可见《租赁合同》中的租赁商铺即为1-16号商铺部分（面积19.72㎡）。现本案双方均无异议的《商品房预售许可证》载明了凯世捷.财富广场的开发建设单位为凯世捷公司，凯世捷公司又与菲尔美斯公司签订《凯世捷.财富广场商业运营管理承包合同》，约定菲尔美斯公司可以其名义代表凯世捷公司与租户签订合同，故菲尔美斯公司有权将案涉房屋出租给鲁家俊。鲁家俊上诉认为案涉租赁物已不归凯世捷公司所有，但未举证证明1-16号商铺已由凯世捷公司出售给他人，其关于菲尔美斯公司违反关于房屋权属和合法性承诺的主张无事实依据，本院不予支持。 二、关于菲尔美斯公司是否逾期交付的问题，逾期交付并非《租赁合同》第十二条第3款（a）项约定的解除条件，合同其他条款亦未约定鲁家俊可因逾期交付而解除合同，鲁家俊就逾期交付不享有约定的合同解除权。即使从法定解除的角度来看，《租赁合同》未约定明确的交付期限，鲁家俊亦未证明其催告菲尔美斯公司交付房屋，本案不存在菲尔美斯公司逾期交付房屋、且在鲁家俊催告后仍未交付的情形。综上，鲁家俊以菲尔美斯公司逾期交付而解除合同的证据不足，本院不予支持。 三、关于案涉《租赁合同》是否可因曹洁等人不同意《经营管理协议》而解除的问题，本院认为，在《经营管理协议》中，鲁家俊将其与曹洁等人购买的55号、94-98号商铺委托由菲尔美斯公司对外招租，然后又约定由菲尔美斯公司以1-15号以及1-16号商铺的部分与55号、94-98号商铺予以置换，等面积部分的租金由双方相互冲抵，超出的面积部分由菲尔美斯公司通过案涉《租赁合同》出租给鲁家俊，鲁家俊就超出面积的部分向菲尔美斯公司支付租金，由此可见，《经营管理协议》和案涉《租赁合同》确实具有关联性，鲁家俊的目的是取得1-15号、1-16号部分（总计123.66平方米）的租赁权用于经营，其中103.94㎡系通过《经营管理协议》中的等面积置换取得，另外19.72㎡通过《租赁合同》取得。现鲁家俊以《经营管理协议》无曹洁等人签字且曹洁等人不予追认为由，主张《经营管理协议》无效，进而认为案涉《租赁合同》的目的无法实现，本院认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《经营管理协议》不因曹洁等人未签字或不同意而无效。鲁家俊作为《经营管理协议》的甲方，负有将55号、94-98号商铺交给菲尔美斯公司进行等面积置换的义务，其以未取得曹洁等人同意为由而主张不能履行等面积置换，属于其自身违约。关于违约方是否能解除合同的问题，本院认为，一般而言，人民法院不支持违约方解除合同的请求，除非存在违约方并非恶意违约、合同无法继续履行以及守约方拒绝解除合同有违诚实信用原则的情形。而本案中，1.鲁家俊作为曹洁等人的亲戚，其完全可以在签订《经营管理协议》前征求曹洁等人的意见，其以曹洁等人不同意为由而表示无法进行等面积置换，属于行为方在完全可控制、可避免情形下的违约，不同于在合同履行过程中因客观原因而无法履行或履行困难等所引起的违约，难谓非恶意违约；2.55号、94-98号商铺现已由菲尔美斯公司出租给案外人使用，等面积置换中关于55号、94-98号商铺的部分已经实际履行，菲尔美斯公司作为相对方表示愿意将1-15号和1-16号部分合计123.66平方米交付给鲁家俊，案涉《租赁合同》可以继续履行，菲尔美斯公司不同意解除合同并不违反诚实信用原则。综上，鲁家俊以等面积置换无法履行为由而解除合同的依据不足，本院不予支持。 综上，鲁家俊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由鲁家俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  罗菲