海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初3022号 原告：冯照慧，女，1971年9月29日出生，汉族，住山东省淄博市博山区，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：王淞，新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育欣，新概念律师事务所实习律师。 被告：海南澄迈荣润置业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区工业大道1公里盈滨绿生花园34-35商铺。 法定代表人：顾泽荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林建才，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东，海南外经律师事务所实习律师。 原告冯照慧与被告海南澄迈荣润置业有限公司（以下简称荣润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告冯照慧的委托诉讼代理人王淞、吴育欣，被告荣润公司的委托诉讼代理人林建才、刘东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯照慧向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金27115.2元；二、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费480元，由被告承担。在本案审理过程中，原告冯照慧于2020年11月18日提出变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期办证违约金35935.2元。事实和理由：原告于2018年6月20日购买被告开发位于白莲海榆西线公路30-31公里处的“美仑佳园”X#XXX房，支付了全部购房款240000元。原、被告共同签订《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称合同），合同第八条约定“出卖人应当在2017年3月31日前，依照和地方人民政府的有关规定将具备约定条件的商品房交付买受人适用”，第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定“1、逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之2.1支付违约金，合同继续履行：2、逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2.1的违约金”，第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当自交付房屋之日起90日内为买受人办理房屋权属证书.....如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金，逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同”。被告于2017年3月17日向原告交付案涉房屋，直至2020年5月28日被告才为原告办理不动产权证。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证两证合并办理不动产权证。因此不动产权证的办证期限，应认定为合同约定的办理土地使用权证的期限，即房屋交付之日（2017年3月17日）起90日+365日（2018年6月15日），直至2020年5月28日，被告累计逾期办证共计713天。综上，被告的行为已构成违约。现原告要求被告继续履行合同，并按合同约定向原告支付违约金。截止2020年5月28日，被告应当向原告支付逾期办证违约金35935.2元（240000元×0.21‰×713天=35935.2元）。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。 被告荣润公司辩称，一、原告以超低价格购买“美仑佳园”项目案涉房产获利巨大，现以逾期办证为由不行使合同解除权，反而诉请被告支付高额违约金于情不合，于法不公。二、原告怠于缴纳案涉房屋的契税，无权要求被告承担逾期办证违约金。原告于2017年3月17日办理收房手续，于2020年4月14日才向税务部门缴纳契税。根据《合同》第十六条的规定，被告没有为原告缴纳契税的法定和约定义务。原告缴纳契税前尚未满足办理不动产权证书的前提条件。三、案涉房屋买卖中房屋权属变更登记由原告申请办理，被告承担协助办理义务。原告委托并支付代办费等办证必要费用之后，被告已及时为其办理不动产权证书，不存在违约行为被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告所有诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下： 原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发位于澄迈县老城经济开发区白莲海榆西线31公里处美仑佳园X#楼X层X#XXX号商品房，房款总价为240000元。《合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。第二十六条“关于通知的约定”约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项宜采用书面形式告知。《合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2017年3月17日将案涉房屋交付原告使用，2018年6月22日向原告出具一张金额为240000元的购房发票。2019年9月10日，被告开发建设的“美仑佳园”项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼取得不动产权证。2020年4月14日，原告向被告交纳不动产权证书代办费350元。同年9月21日，原告向税务机关缴纳案涉房屋的契税2285.71元。同年5月28日，案涉房屋完成房屋权属登记。 本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，支付财产保全申请费310元。永诚财产保险股份有限公司海南分公司为原告申请财产保全提供了责任担保，原告支付财产保全责任保险费480元。 另查，自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 本院认为，《合同》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。本案的争议焦点主要有：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金应如何计算。 关于被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证，故不动产权证的办证期限应认定为《合同》第十五条第一款约定的办理土地使用权证的期限。被告于2017年3月17日将案涉房屋交付原告使用后，依约应于房屋交付之日起455日（90日＋365日）内，即2018年6月15日前为原告办理不动产权证。案涉房屋于2020年5月28日才完成房屋权属登记，已超过合同约定的办证期限。被告存在逾期办证行为，应承担违约责任。对于被告提出原告以超低价格购买案涉房产获利巨大，现以逾期办证为由不行使合同解除权，反而诉请被告支付高额违约金于情况不合，于法不公的辩解，本院认为，《合同》第四条“计价方式及价款”对案涉房屋每平方米单价及总购房款的约定，是双方在平等基础上经过自愿协商的结果，没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗等情形，无论价格高低，双方都应依约履行。被告以此作为抗辩于法无据，本院不予采信。对于被告提出原告怠于缴纳契税，无权要求被告承担逾期办证责任的辩解，本院认为该项主张不能成立，本院不予采信。理由是：办理案涉房屋产权证的前提是必须先办下整栋楼的产权证，再进行相应的分割。根据本案查明的事实，案涉房屋所在的1号楼是2019年9月10日才取得的不动产权证。根据《合同》第二十六条“关于通知的约定”约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项宜采用书面形式告知。在被告取得案涉房屋所在的1号楼的不动产权证后，应及时通知原告提供办不动产权证的相关材料和缴纳相关费用。被告未提供证据证明其已履行通知原告的义务，应承担举证不能的不利后果。对于被告提出依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，案涉房屋买卖中房屋权属变更登记由原告申请办理，被告承担协助办理义务的辩解，本院认为，根据当事人意思自治原则，有约定的从约定，无约定的才从法定。《合同》第十五条“关于产权登记的约定”中已对案涉房屋权属证书的办理方式进行了约定，依约应由被告为原告办理案涉房屋的不动产权证，故对被告提出的该项主张，本院不予采信。综上所述，被告逾期为原告办理不动产权证，应承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告庭审时辩称《合同》约定的违约金标准过高。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的调整，应考虑实际损失为基础，其违约金是否存在超过损失的30%为判断，且兼顾合同的履行情况及过错程度等衡量。本案中，原告未能举证实际具体损失，且案涉房屋已交付使用，合同的主要目的得以实现，原告已获得房屋的物权期待权和使用权。逾期办证并非购房者购房资金的全部损失，也未对原告使用和居住案涉房屋造成损失，只是合同的部分权益未能实现。如果严格依据合同约定，将致使被告承担过重的惩罚性责任，严重违背了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷，有违公平正义理念。综合本案情况，本院根据公平原则，兼顾合同履行情况，将违约金调整为被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之1.5计付违约金。故被告应以原告已付房款240000元为基数，按每日万分之1.5的标准，向原告支付自办证期满的次日（2018年6月16日）起至办好不动产权证的前一日（2020年5月27日）止（共712天）的逾期办证违约金25632元（240000元×0.00015×712天）。 原告诉请被告承担诉讼保全担保费480元，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南澄迈荣润置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告冯照慧支付逾期办证违约金25632元； 二、驳回原告冯照慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费349元（原告冯照慧已预缴），由原告冯照慧负担100元，被告海南澄迈荣润置业有限公司负担249元；财产保全申请费310元（原告冯照慧已预缴），由原告冯照慧负担89元，被告海南澄迈荣润置业有限公司负担221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  林海宁 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  王 双 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。