贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0621民初1503号原告：江口劲嘉房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市江口县双江街道办事处民俗街。法定代表人：赵品义，系该公司总经理。委托代理人：林志方，贵州同康律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：马扬扬，贵州同康律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：江口县星光之夜足疗会所（前江口县江城1号足疗会所），住所地贵州省铜仁市江口县双江街道办事处江城国际**楼-1。投资人：邱苗。委托诉讼代理人：陈江亚，男，1971年9月28日出生，汉族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：刘孟发，贵州梵净山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：邱苗，女，1987年2月11日出生，汉族，住贵州省。被告：李荣华，男，1981年10月27日出生，汉族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告江口劲嘉房地产开发有限公司（以下称劲嘉公司）与被告江口县星光之夜足疗会所（以下称星光之夜足疗会所）、邱苗、李荣华租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告劲嘉公司委托诉讼代理人林志方、马扬扬，被告星光之夜足疗会所委托诉讼代理人陈江亚、刘孟发，被告邱苗，被告李荣华及其委托诉讼代理人欧阳举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劲嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告共同支付从2019年7月至起诉之日止的租金50万元，并从2019年7月1日起至付清本案租金之日止每日按月租金的2%共同支付逾期付租金违约金（暂算至起诉之日逾期付租金违约金为255,000元），以上合计人民币755,000元（税费由三被告共同承担）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告方将诉讼请求变更为：1、请求人民法院判令三被告共同支付从2019年7月至2021年2月28日止的租金50万元，并从2019年3月2日起至付清本案租金之日止每日按月租金的2%共同支付逾期付租金违约金（暂算至起诉之日逾期付租金违约金为255,000元），以上合计人民币755,000元（税费由三被告共同承担）；二、本案诉讼费、保全费、保单、保函费由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，原告将江城国际一期1#楼商业一层（建筑面积约821.3㎡）出租给以李荣华为投资人的江口县江城一号足疗会所，双方签订了《江城国际1#楼一层商业租赁合同》。该合同第二条约定“租赁期限：2018年9月1日至2021年9月1日（共3年），租金从10月1日开始计算（给予一个月装修期）。甲方考虑乙方前期装修资金较大，给予半年过渡期，前半年租金按月支付。剩余租金支付时间及方式（提前一个月支付）：2019年3月1日支付半年租金壹拾柒万伍仟元整（含2019年3月份租金贰万伍仟元）；2019年9月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2020年3月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2020年9月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2021年3月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；租金：每月租金25,000元（30万元/年），三年租金不变。……承租方需按时交纳租金，如逾期未缴纳租金，每逾一日出租方有权按月租金的2%向承租方收取滞纳金（即逾期付租金违约金）外，甲方将立即给予乙方停业处理。租金为税后租金，税费由承租方承担。”合同签订后，原告依约将房屋交给了被告，但被告除开始交纳租金外，从2019年7月1日起至今则再也没有交纳租金。2019年9月19日，江口县江城一号足疗会所已更名为江口县星光之夜足疗会所，其负责人已发生多次变更，现已由李荣华更名为邱苗。现原告多次向被告催要无果，为维护原告的合法权利，特诉至人民法院。被告星光之夜足疗会所辩称，1、原告起诉被告星光之夜足疗会所，系诉讼主体资格不适格，本案合同的签订主体系原告与被告李荣华，被告星光之夜足疗会所与原告未签订租赁合同，没有向原告支付租金的义务，更谈不上承担违约责任的问题；2、原告要求被告星光之夜足疗会所与被告李荣华承担共同清偿责任于法无据；3、原告应当立即解除对被告的财产冻结；4、被告不承担本案的诉讼费；5、如经人民法院审理认为被告星光之夜足疗会所需要向原告承担支付租金的义务，也应当扣减因新冠疫情和江口城市建设导致被告停业期间的租金，疫情停业期间为2020年1月24日至2020年4月初，江口县城市建设导致停业期间为2020年5月1日起至今；6、被告星光之夜足疗会所因新冠疫情和江口县城市建设导致停业，不存在违约，且违约金计算标准过高；7、因2021年1月和2021年2月的租金尚未发生，故租金应当从2019年7月计算至2020年12月。被告邱苗辩称，1、签订房屋租赁合同不知情；2、2020年5月21日受朋友委托作为投资人，实际投资人是被告星光之夜足疗会所的委托代理人陈江亚，对星光之夜足疗会所的经营情况均不知情。被告李荣华辩称，1、被告李荣华不是签订租赁合同的主体，租赁合同的签订主体系江口县江城一号足疗会所，并非被告李荣华，合同上的名字也不是被告李荣华本人所签（系李荣华妻子所签）。合同签订后江口县江城一号足疗会所投资人发生了多次变更，2018年12月3日，负责人从被告李荣华变更成为杨华军，2019年9月19日，变更为王存彦，2020年5月11日变更为邱苗。在2019年9月19日，江口县江城一号足疗会所名称变更为江口县星光之夜足疗会所。虽然负责人多次变更，会所名称也曾变更一次，但履行租赁合同的主体依然是会所，会所才是合同的当事人。因此，被告李荣华在本案中主体资格不适格，不应承担民事责任；2、会所经营期间，原告方消防有严重隐患问题（2018年3月，原告方的消防总水泵设施损坏后，至今未修理，不仅对会所经营场所有严重影响，也对整栋楼上的住户有安全隐患，一旦发生火灾险情，有可能造成严重损失），因新冠疫情及江口县旧城改造封闭施工等不可抗力因素，给会所经营活动产生了严重影响，导致收入大幅减少，甚至长时间处于停业状态，为此请求对租金数额予以调整，进行相应减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的1号证原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证，3号证房屋所有权证，4号证企业信用信息公示报告、身份证（李荣华）、营业执照、企业信息查询，5号证付租金凭证，6号证保单、保函费发票，被告星光之夜足疗会所提交的1号证营业执照、投资人身份证明及身份证，被告李荣华提交的1号证被告李荣华身份证，认为内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：对原告提交的2号证江城国际1号楼一层商业租赁合同，认为内容真实、来源合法，二被告对该份证据的真实性未持异议，本院对该份证据的真实性依法予以确认；对原告提交的7号证被告租赁房屋交电费明细，认为该证据能够证明被告租赁房屋2019年12月20日至2020年12月7日电量使用情况，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认；原告提交的8号证被告租赁房屋外通行情况照片（拍摄于2020年12月）。经审查，该组证据无法体现照片的拍摄时间，不能达到原告的证明目的，本院依法不予确认；原告提交的9号证消防验收意见书，被告李荣华辩称2018年消防总泵损坏，导致消防验收不能合格。经审查，该意见书系铜仁市公安消防支队出具，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。对被告星光之夜足疗会所提交的2号证江口县公安局出具的证明一份，认为2020年开年新冠疫情全国爆发系无需待证的事实，且该证据系江口县公安局出具，加盖有江口县公安局的公章，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认；对被告星光之夜足疗会所提交的3号证江口县太平河沿岸生态修复工程概况牌及照片10页和4号证建设工程施工合同、发改局文件（江发改基（2020）10号），认为该两份证据内容真实，本院对证据的真实性依法予以确认。对被告李荣华提交的2号证企业信息，认为内容真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明企业信息及变更情况，依法予以确认；被告李荣华提交的3号证江城国际1号楼一层商业租赁合同。经审查，该份合同上的李荣华签字系被告李荣华爱人所签，因该份证据与原告提交的2号证系同一份证据，本院对该份证据的真实性予以确认；对被告李荣华提交的4号证江城一号足疗会所股东权转让合同，认为该份证据载明的内容与被告李荣华提交的2号证企业信息形成证据链条，本院依法予以确认。被告李荣华提交的5号证银行流水，该证据系原告收取被告李荣华4万元保证金的银行流水，原告对此无异议，本院依法予以确认；被告李荣华提交的6号证照片6张，与本案无关联性，依法不予确认。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院查明事实如下：2018年10月16日，原告劲嘉公司作为甲方，被告李荣华作为乙方签订《江城国际1#楼一层商业租赁合同》，合同约定：“甲方将江城国际一期1#楼商业一层（建筑面积约821.3㎡）出租给乙方，租赁期限：2018年9月1日至2021年9月1日（共3年），租金从10月1日开始计算（给予一个月装修期）。原告给予被告半年过渡期，前半年租金按月支付。剩余租金支付时间及方式（提前一个月支付）：2019年3月1日支付半年租金壹拾柒万伍仟元整（含2019年3月份租金贰万伍仟元）；2019年9月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2020年3月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2020年9月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；2021年3月1日前支付半年租金壹拾伍万元整；租金：每月租金25,000元（30万元/年），三年租金不变。……承租方需按时交纳租金，如逾期未缴纳租金，每逾一日出租方有权按月租金的2%向承租方收取滞纳金（即逾期付租金违约金）外，原告将立即给予被告停业处理。租金为税后租金，税费由承租方承担。押金：签订合同时需向原告支付4万元保证金，于2020年9月1日退还保证金2万元，2021年9月1日退还保证金2万元。被告在租期内不得将该门面转租他人，如要转租需征得原告同意，一经发现被告擅自转租，原告立即收回门面并终止合同”，合同还对经营、装修等作了约定。合同签字落款处加盖了江口县江城一号足疗会所的公章，被告李荣华妻子替李荣华在该合同签字确认。合同签订后，被告李荣华代表被告江口县星光之夜足疗会所向原告缴纳了4万元保证金，被告江口县星光之夜足疗会所（原江口县江城一号足疗会所）一直使用租赁房屋至今，房屋租赁费从2018年10月1日交到了2019年6月30日，现欠缴从2019年7月1日起至2021年2月28日止的20个月租金50万元。另查明，江口县江城一号足疗会所系个人独资企业，成立于2014年11月4日，住所地在贵州省铜仁市江口县双江街道办事处江城国际**楼-1（即本案诉争房屋所在地），2018年10月与原告签订合同期间会所投资人为被告李荣华；2018年12月13日会所投资人由被告李荣华变更为案外人杨华军，变更投资人后，被告李荣华仍继续投资经营；2019年9月19日江口县江城一号足疗会所名称变更为被告江口县星光之夜足疗会所，投资人由案外人杨华军变更为案外人王存彦，至此被告李荣华退出投资经营；2020年5月11日会所投资人由案外人王存彦变更为被告邱苗，邱苗陈述其变更为投资人时与前投资人对欠付的房屋租金没有约定。再查明，2020年1月全国新冠疫情爆发，导致被告星光之夜足疗会所造成停业2个月。2020年5月，江口县住房和城乡建设局为业主的市政工程“江口县太平河沿岸生态修复工程（二标段）”开始施工，对被告星光之夜足疗会所门口的道路进行一定程度的封闭，造成通行困难，施工期间从2020年5月1日至2021年10月31日。被告星光之夜足疗会所2020年1月至10月的用电电费为：1月7,655.62元、2月92.91元、3月1,731.76元、4月5,373.95元、5月3,277.15元、6月4,413.51元、7月5,540.53元、8月3,766.1元、9月2,791.71元、10月1,800元。本院认为，本案的争议焦点为：一、《江城国际1#楼一层商业租赁合同》的合同主体是谁，是否有效；二、欠付租金的数额；三、违约金是否过高。关于焦点一，《江城国际1#楼一层商业租赁合同》中载明的承租方（乙方）系被告李荣华，合同签字落款处加盖了江口县江城一号足疗会所印章，对于合同承租方的确认，应当根据租赁房屋的使用情况，以及租赁合同双方的真实意思表示进行综合认定。经查明，原告诉状中认可的租赁方为“以李荣华为投资人的江口县江城一号足疗会所”，被告李荣华主张其代表江口县江城一号足疗会所与原告签订《江城国际1#楼一层商业租赁合同》，可见双方对合同主体认可为原告与江口县江城一号足疗会所并无歧义，且租赁合同签订后租赁房屋一直由江口县江城一号足疗会所（即被告江口县星光之夜足疗会所）使用，结合上述事实，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，被告李荣华作为江口县江城**足疗会所的投资人，代表该会所与原告签订租赁合同用于会所经营系履行职务行为，本案合同的签订主体应认定为原告（租赁方）与江口县江城一号足疗会所（承租方），合同是双方真实意思表示，合法有效。因2019年9月19日江口县江城一号足疗会所名称变更为被告江口县星光之夜足疗会所，故被告江口县星光之夜足疗会为租赁合同的主体，应当对房屋租赁费承担支付责任。江口县星光之夜足疗会所是个人独资企业，现投资人为被告邱苗，经查明，邱苗在变更为投资人时与前投资人并未对欠付租金进行约定，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，被告邱苗应对江口县星光之夜足疗会所所欠房屋租金承担无限连带责任。被告邱苗辩称，被告星光之夜足疗会所实际投资人是案外人陈江亚，对星光之夜足疗会所的经营情况均不知情，未提交证据证明，依法不予采纳。关于焦点二，经查明，涉案房屋房租缴纳至2019年6月30日，根据双方合同约定，涉案房屋2020年9月1日至2021年2月28日的房租应当于2020年9月1日前缴纳完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款的规定，被告方欠缴的房租月数为2019年7月1日至2020年2月28日，共计20个月，每月租金25,000元，共计欠付租金50万元。庭审中，原被告双方均认可因疫情原因导致被告星光之夜足疗会所停业2个月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，应减免被告星光之夜足疗会所2020年因疫情停业的2个月租金5万元。另外，被告星光之夜足疗会所辩称从2020年5月开始，因市政建设封闭会所门前道路，导致通行困难，会所停业至今。本院认为，因市政工程施工对被告星光之夜足疗会所门前道路进行一定程度封闭，影响会所经营确系事实，但被告星光之夜足疗会所并未提交证据证实其完全停业至今，会所电费缴费单显示其2020年5月开始较正常期间仅有所减少，不能认定其完全停业。根据租赁合同标的物商铺的特点，道路畅通应为合同履行的基础，在合同履行过程中，因政府较长时间修建市政工程导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营。双方在签订租赁合同时无法预见此种情况，如仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显示公平，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，综合考虑市政建设的期限及对承租人的影响程度，以及承租人2020年1至10月产生的电费情况，对承租人在工程修建期间应付租金数额予以调整，酌定在被告星光之夜足疗会所2020年租金中减免2个月，共计5万元。以上共计减免被告星光之夜足疗会所2020年的租金4个月10万元，确认被告星光之夜足疗会所尚欠付原告16个月的租金40万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，合同双方应按照合同约定全面履行自己的义务，原告要求被告支付合同租赁期间的租金（2019年7月1日至2021年2月28日）40万元的请求于法有据，本院依法予以支持。关于被告李荣华是否承担责任的问题，经查明，被告星光之夜足疗会所的投资人经多次变更，李荣华从2019年9月后并未实际经营会所，工商登记的投资人早已变更，庭审中，被告李荣华表示愿意承担会所2019年7月、8月、9月的租金75,000元，本院予以确认。原告主张李荣华应共同支付欠付的全部租金没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于焦点三，被告星光之夜足疗会所未能依约支付租金，原告要求被告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，本院依法予以支持。关于违约金计算标准，原告要求每日按月租金的2%计算违约金，即25,000元×2%=500元/日，每月违约金为15,000元。双方合同虽然对违约金计算标准有约定，但诉讼中被告方主张违约金约定过高，原告亦未向本院提交证据证明具体损失的数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金过高，应予以调整。因双方合同对逾期支付房租的违约金系按照固定的每日500元计算，不以违约时间变长、欠付租金增多而增长，结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情调整违约金为每日50元，每月违约金1,500元，从2019年7月开始计算至原告起诉时止（2020年11月），共计17个月，扣除已减免房租4个月，计算13个月，违约金共计18,000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、一百一十七条、二百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江口县星光之夜足疗会所于本判决生效之日起十日内支付原告江口劲嘉房地产开发有限公司2019年7月1日至2021年2月28日的租金400,000元，违约金18,000元。二、被告邱苗对本判决第一项被告江口县星光之夜足疗会所应付的租金、违约金承担连带支付责任。三、被告李荣华对判决第一项被告江口县星光之夜足疗会所应付的2019年7月、8月、9月租金75,000元承担共同支付责任。四、驳回原告江口劲嘉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,350元，减半收取5,675元，由原告江口劲嘉房地产开发有限公司负担2,533元，由被告江口县星光之夜足疗会所负担3,142元。财产保全费4,520元，由原告江口劲嘉房地产开发有限公司负担2,018元，由被告江口县星光之夜足疗会所负担2,502元。保单保函费1,600元，由原告江口劲嘉房地产开发有限公司负担714元，由被告江口县星光之夜足疗会所负担886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨昆二〇二〇年十二月二十九日法官助理朱昶燃书记员杨静