山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6844号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区。法定代表人：吴万龙，董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾驰，北京市京博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董某某，男，1966年12月25日出生，汉族，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：王立恒，山东中都剑律师事务所律师。原审第三人：贾某某，男，1970年1月2日出生，汉族，居民，住汶上县。原审第三人：李某某，女，1984年9月1日出生，汉族，居民，住汶上县。上诉人济宁龙灏置业有限公司因与被上诉人董某某及原审第三人李某某、贾某某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：一、撤销山东省汶上县人民法院作出的(2020)鲁0830民初3464号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间建立了商品房买卖合同关系是错误的，本案需要着重查明的是龙灏公司与贾某某、李某某之间的法律关系，贾某某、李某某与龙灏公司之间只存在民间借贷关系，龙灏公司出具的《认购协议》及配套收据也仅是为民间借贷提供的担保，贾某某、李某某不管是隐瞒事实、还是与他人恶意串通，均不能改变其无权处分涉案房屋的基本事实。本案最大的争议焦点就是被上诉人持有并据以起诉的隆兴华府《认购协议》及配套收据的性质，而该《认购协议》及配套收据贾某某更名为被上诉人董某某，因此贾某某、李某某如何取得的《认购协议》和配套收据以及其是否有权处分涉案房屋就是本案事实的关键所在。经过法庭调查可以认定该《认购协议》及配套收据就是龙灏公司向贾某某、李某某出具的民间借贷担保，具体事实与理由如下：1、龙灏公司与贾某某、李某某之间存在民间借贷关系，而且双方对于民间借贷往来一直未进行最终结算，但是根据龙灏公司所提交的支付给贾某某、李某某的还款总计达到2264.4426万元，远远超过贾某某、李某某出借给龙灏公司的本息之和，因此不可能再存在贾某某所称的龙灏公司用隆兴华府小区房产抵顶借款的情况。2、对于贾某某、李某某收取龙灏公司的超额部分还款龙灏公司已经依法起诉要求返还，法院业已依法受理，如果龙灏公司诉贾某某、龙灏案审理查明并不存在“以房抵债”的情况，那么本案的本案的判决就更加不能成立，一审判决对龙灏公司与贾某某、李某某的民间借贷事实不予调查就仅以《认购协议》认定房屋买卖关系，势必会造成不同判决对于同一事实的不同认定，造成错案。3、龙灏公司在庭审中提交了贾某某、李某某出具的《保证书》中明确记载“贾某某、李某某明确承认龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和《收据》作为抵押担保，并保证将认购协议和收据返还，否则出现的一切责任由贾某某、李某某承担”的事实，贾某某对于该《保证书》的质证时虽然称“用于与刘淑英债权转让，与本案涉案房产无关联性”，但是该《保证书》上明确了龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和配套收据是作为抵押担保的事实，该保证书已被(2019)鲁08民终4708号民事裁定书、(2020)鲁08民初801号民事判决书采信。4、龙灏公司提交了贾某某与龙灏公司一审代理律师林礼善的微信聊天记录，贾某某在聊天中明确承认“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没有关系、所有的款项、收据都是我出具的、吴总没有收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分钱，问题是贾某某和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也急于筹备资金，所以就把房子卖给他们了、第三方想买”，进一步证实龙灏公司出具的《认购协议》是借贷担保而非以房抵债。5、贾某某认可龙灏公司共向其出具16套房源的认购协议书和收据，在龙灏公司处共折抵借款10880600元，该16套房屋全部出售给了第三方。暂且不论是否存在“以房抵债”的事实，仅从贾某某自己的陈述就可以看出，涉案的房屋就是借款的担保。显然第三人贾某某、李某某对涉案房屋没有处分权。第三人处分涉案房屋时龙灏公司并不知情(见第三人与林礼善的聊天记录)。被上诉人主张从第三人处购买的涉案房产，亦没有将购房款交付给龙灏公司，龙灏公司进行更名的行为是应第三人要求进行的，更名行为本身没有改变涉案房屋的担保属性，所以龙灏公司与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。综合上述分析，龙灏公司已经提交了充分的证据证明了其向贾某某、李某某出具的《认购协议》及配套收据就是为民间借贷提供的担保，贾某某、李某某无权处分涉案房屋，而龙灏公司配合将《认购协议》及配套收据更名为上诉人的行为也是对担保的延续，没有证据证明龙灏公司更名行为是出卖涉案房屋的真实意思表示，龙灏公司与被上诉人之间没有建立房屋买卖合同关系。二、一审判决在未对贾某某、李某某借贷合法性进行实体审查前，就客观上认定了“以物抵债”的合法性完全错误。1、基于龙灏公司与贾某某、李某某是民间借贷基础法律关系的事实，退一步讲即使按照贾某某“以房抵债”的虚假陈述分析，双方在未进行最终结算前根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》(第九次)第45条“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提前诉讼。”之规定法院不能直接认定“以房抵债”成立，而是应当根据原债权债务进行审理，综合审查借款本金、利息及偿还本金、利息的数额，以房抵债折抵了多少本金、利息，利息是否合法、是否包含高额利息，资金来源是否合法等基本情况后再予以认定(见最高人民法院2015民一初字第180号，最高人民法院指导案例第70号)。而一审法院对这些问题没有审查就按照房屋买卖关系进行审理显然是错误的。2、本案审理中龙灏公司为证明已经偿还贾某某、李某某的借款本息向法院提交了2264.4426万元银行转账凭证，证明已经超额归还了贾某某、李某某借款本息。显然一审判决认定以写在第三人贾某某名下的16套房屋折抵了欠款与事实不符。第三人贾某某、李某某没有提交证据证明存在以房抵债的事实。贾某某、李某某也没有提交任何证据证明双方还有未结欠款，甚至未提交任何向龙灏公司支付借款本金的证据，事实上就是不敢让法院进一步审查借款事实，如果进一步审查肯定会查明借款已还清甚至已收取的还款中还包含大量不合法利息，就无法实现利用担保的《认购协议》及收据骗取龙灏公司房产的非法目的。但一审判决恰恰变相的帮助贾某某实现了这一非法目的，在未对借贷合法性进行实体审查的情况下就以所谓“原告以被告认可的方式支付了购房款”的理由认定了“以物抵债”的合法性。三、一审判决结果与济宁中院基于相同事实和法律关系作出的生效判决截然相反，出现了同案不同判的情况。因为龙灏公司与贾某某、李某某之间存在以《认购协议》及配套收据提供担保的大量类似情况，部分持有《认购协议》及配套收据的人员在本案一审判决前已经提起了诉讼，经过汶上法院一审、济宁中院二审作出生效判决，均驳回了要求依据《认购协议》签订合同交付房屋的请求(见2019鲁08民终4708号民事裁定书、2020鲁08民终801号民事判决书)。但汶上县人民法院基于完全相同的事实和法律关系却作出了截然相反的判决结果。四、一审判决对第三人贾某某与案外人林礼善的微信聊天记录、第三人贾某某、李某某出具的保证书、银行交易记录不予采信是错误的。首先，上述证据的效力已经(2019)鲁08民终4708号民事裁定书、(2020)鲁08民终801号民事判决书采信，甚至被汶上县人民法院作出的(2020)鲁0830民初2316号判决书采信。其次，第三人贾某某在(2019)鲁0830民初5178号案件中对于微信聊天记录的真实性并没有否认，只是表示谈话内容不全面。保证书记载的内容反映了上诉人用其开发的汶上县隆兴华府小区、龙灏世家小区房屋作为第三人贾某某、李某某借款抵押的事实，显然与本案具有关联性。银行交易记录真实、客观的证明了上诉人与第三人汇款的事实，一审法院仅以第三人的否认就不予采信显然不符合证据认定规则。五、一审判决认定龙灏公司认可收到了购房款是错误的。一审法院以上诉人出具认购协议书和收款收据的行为来认定上诉人认可贾某某、李某某收取房款的行为及来认定上诉人已经足额收取了购房款被上诉人已经履行完毕了支付购房款的义务是错误的。被上诉人持有的认购协议书及收据均是更名而来，显然不存在支付购房款的事实。六、涉案房屋没有进行整体验收，不符合交房条件，一审法院强制判决上诉人交付房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。一审判决应当撤销。七、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四、第六十条是错误的。涉案房屋的更名行为都是基于龙灏公司与第三人贾某某、李某某之间的借贷行为而发生的，所以本案的基础法律关系是民间借贷，本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。综上所述，一审判决认定基本事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。董某某及贾某某均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。李某某未提交书面答辩意见。董某某向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《隆兴华府认购协议书》，与原告签订涉案商品房及储藏室销售合同，办理网签，向原告交付汶上县及储藏室；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人与被告存在借贷关系。2016年3月1日，被告写在贾某某名下16套房屋用于折抵欠贾某某的部分欠款。2016年6月6日，原告通过第三人从被告处购买房屋，原告没有看中被告折抵给第三人的房屋楼层即13号楼2单元9楼，被告售楼处工作人员将9楼调换为13楼即现在的涉案房屋汶上县隆兴华府13号楼2单元1302室及2-112号储藏室。2016年6月6日，董某某（乙方、买受人）与济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖人）就汶上县及2-112号储藏室签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由贾某某变更为董某某，该认购协议约定济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县（建筑面积约为143㎡）以640,068元的价格、储藏室2-112（面积约9.51㎡）以19,020元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为659,088元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金。剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到原告购房意向金659,088元的收据一份。后董某某陆续向第三人贾某某、李某某支付房款44万元。2017年11月17日，董某某根据被告的通知补交房屋差价款998.04元，被告向原告出具收到购房意向金998.04元的收据一份。另查明，济宁龙灏置业有限公司与第三人贾某某、李某某之间存在借贷关系。董某某与第三人贾某某、李某某之间不存在借贷关系，董某某与济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1.原被告之间是否成立商品房买卖合同法律关系；2.原告要求被告交付房屋的诉讼请求能否得到支持。关于第一个焦点问题：董某某与济宁龙灏置业有限公司之间签订了《隆兴华府认购协议书》，双方之间建立了商品房买卖法律关系。被告虽辩解涉案房屋是第三人称其从原告处借款，要求更名以向原告提供担保，但被告未提交任何证据证实涉案房屋是向原告提供担保。经一审法院审查，董某某与第三人贾某某之间不存在借贷关系，董某某与济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系，故被告上述辩解明显不成立，一审法院不予采信。对于被告提交的第三人贾某某与案外人林礼善的微信聊天记录，因未提供原始载体且原告与第三人贾某某、李某某均有异议，一审法院不予采信。对于被告提交的由第三人贾某某、李某某出具的保证书，其中涉及的是被告济宁龙灏公司向第三人贾某某出具的认购协议书及收据，并非本案中原被告之间签订的认购协议书及收据，且一审法院向汶上县公安局调取的证据中，被告与第三人贾某某之间签订的认购协议书已记载“作废”，并由被告提交至汶上县公安局，不能证明该保证书与本案认购协议书有关。对于被告提交的汶上县公安局《受案回执》、用于借款担保的认购协议起诉情况统计表，因与本案商品房买卖合同法律关系无关，对其效力一审法院不予认定。对于被告提交的录音及笔录，因无其他有效证据相佐证且经原告及第三人质证均有异议，对其效力一审法院不予认定。对于被告提交的银行记录及统计表、龙灏公司收取贾某某借款本金统计表，因第三人否认其真实性，一审法院不予认定。关于第二个焦点问题：原告与被告之间存在商品房买卖合同法律关系，原告向第三人贾某某、李某某支付了购房款44万元，后又向济宁龙灏置业有限公司支付购房款998.04元，被告先后向原告出具了收到房款659,088元的收据及收到房款998.04元的收据，应认定济宁龙灏置业认可收到了原告房款660,086.04元，即对于济宁龙灏置业来说，其已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。被告应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付房屋的诉讼请求应予支持，对被告辩解驳回原告诉讼请求的意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条之规定，判决：被告济宁龙灏置业有限公司向原告董某某交付汶上县隆兴华府13号楼2单元1302户的商品房及2-112号的储藏室。案件受理费5200元，由被告济宁龙灏置业有限公司负担（该费用已由原告预交，待执行完毕后结算）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。二审另查明，(2020)鲁08民终4603、4604、4605、4606、4607、4608号案件与本案纠纷发生的背景一致，上述案件经本院审判委员会讨论决定，现均已生效。本院认为，本案中济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏公司）主张，龙灏公司与贾某某之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾某某、李某某借款的抵押担保，其主张的依据为贾某某、李某某出具的保证书。经审查，贾某某、李某某系夫妻关系，龙灏公司与贾某某、李某某之间存在民间借贷关系。2019年6月25日贾某某、李某某向龙灏公司出具保证书的背景是贾某某将其债权5500000元转让给案外人刘淑英之后，保证书内容为“济宁龙灏置业有限公司、吴万龙借用贾某某、李某某二人资金，向贾某某、李某某出具了汶上县隆兴华府小区和汶上县龙灏世家小区的住宅楼及门面房认购协议书和收据作为抵押担保，转让给刘淑英伍佰伍拾万元整，现贾某某、李某某不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任由贾某某、李某某负担。贾某某、李某某在保证人处签字，刘淑英在证明人处签字”。贾某某称该担保书中涉及的作为抵押担保的认购协议书和收据，只与转让给案外人刘淑英的5500000元债权有关，与2016年3月1日龙灏公司向其出具的16套房源认购协议书和收据无关。在本案中，2016年3月1日，贾某某与济宁龙灏置业有限公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》。2016年6月6日，董某某与龙灏公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》，龙灏公司将认购协议书中的买受人由贾某某变更为董某某，同日向董某某出具收到购房意向金659088元的收据一份。随后，董某某又向龙灏公司补交房屋差价款998.04元，龙灏公司向其出具收到购房意向金998.04元的收据。董某某共计向第三人贾某某、李某某支付房款440000元。本案系2016年3月1日龙灏公司向贾某某出具的16套房源之一，根据本院作出的(2020)鲁08民终4604号等生效法律文书认定的事实，本案能够认定汶上县公安局刑事侦查大队在办理龙灏公司所报案件时，龙灏公司与贾某某均向汶上县公安局刑事侦查大队提交了相关证据材料。贾某某主张，其向汶上县公安局刑事侦查大队提交的李某某出具的收到10880600元收据存根，系16套房源收据上载明的款项总和，是龙灏公司以16套房屋抵付借款本息10880600元，李某某向龙灏公司出具收款收据，收据联已交给龙灏公司。虽然在原审庭审中龙灏公司否认收到以上收款收据，结合另案王春花、陈培培、汪成民案件中龙灏公司向贾某某出具的收款收据记帐联标注的内容，以及龙灏公司更改认购协议书姓名、买受人补交房屋差价、重新出具收款收据的事实，足以认定2016年3月1日龙灏公司向贾某某出具的16份认购协议书及收据，系龙灏公司以房抵债。龙灏公司主张，其与贾某某之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾某某、李某某借款的抵押担保。因涉案认购协议书及收据系龙灏公司向董某某出具，结合董某某与龙灏公司签订认购协议书、变更买受人、补交房屋差价款以及出具收款收据的事实，以及以上查明的保证书的内容、出具保证书的时间背景等事实，龙灏公司主张涉案认购协议书、收据是向贾某某、李某某借款的抵押担保，证据不足且与查明的事实不符。依据以上事实，足以认定贾某某与龙灏公司之间存在民间借贷法律关系。双方经部分结算后，以16套房屋抵偿借款本息10880600元。涉案房屋系龙灏公司以房抵债，贾某某对涉案房屋享有处分权。涉及该16套房源的案件为买受人与龙灏公司之间的房屋买卖合同纠纷。2016年3月1日折抵的10880600元，应视为龙灏公司已偿还的借款本息，对于双方之间的借款及还款数额，可依据双方提供的相关证据，根据法律规定进行另行清算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与董某某签订认购协议书，龙灏公司按照其与董某某签订的认购协议约定的价款向董某某出具了收款收据,应视为龙灏公司认可贾某某、李某某收取的资金为涉案房款,可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款,董某某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务,所以董某某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同,基于董某某支付房款义务已经履行完毕,龙灏公司应该交付房屋。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10401元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月十八日法官助理庞文博书记员黄灿