贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终7688号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁登霞，女，1988年3月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李同江，男，1972年9月15日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：游勤江，贵州远道律师事务所律师。上诉人梁登霞与被上诉人李同江房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁登霞上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持其一审诉讼请求，驳回李同江反诉请求或发回重审。二、一、二审诉讼费及保全费由李同江承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律适用错误。对于违约责任部分的事实认定，一审法院认定的事实不清，存在遗漏和不完整的情形：1.一审认定“李同江未如约足额支付履约保证金，梁登霞有权解除合同，李同江已交保证金不予退还”的部分，与合同条款表述不完整。根据合同第22.1条之约定“合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第五日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金”。2.根据合同22.7条之约定：“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后七日内按第一个租约年租金补交装修期全部租金”。该部分约定，在一审判决已经明确予以认定。3.根据合同第22.10条之约定：“因乙方原因导致甲方单方解除合同的，甲方已收取的租金、保证金、物管费等相关费用不予退还。”本案租赁合同纠纷，因乙方拒不履行合同，由上诉人单方诉请解除合同，符合合同的约定。二、一审判决认定的事实中，双方签订的合同合法有效、被上诉人应付第一期租金114000元、履约保证金76000元、物业费保证金7600元，已缴纳履约保证金76000元、租金114000元，租赁物于2019年11月11日交付，于2020年1月1日起计租，同时有条件的给予了被上诉人三个月装修期等事实上诉人无异议。但被上诉人至今未按约定缴纳物业费保证金和租赁期间的物业管理费。三、一审判决被上诉人仅支付装修期其中两个月的租金，与合同约定不符。只有在继续履行合同的情况下，上诉人承诺减免一个月租金，但被上诉人不顾上诉人的反对和合同约定，导致合同无法履行，其行为严重损害了上诉人的合法权益，更不符合诚实信用的价值取向。所以，不应当对该部分租金进行减免。四、绥阳鑫港置业有限公司经营范围包含物业管理，其具备收取物业管理服务费用的资质，其有权处分本案物业管理费用收取的相关权利。一审认为，绥阳鑫港置业有限公司无权处分物业公司的权利，但本案中的租赁物属于绥阳鑫港置业有限公司修建，所有权归属于该公司，同时物业管理也是由其自身开展或对外委托，其对于涉案租赁物物业服务费和保证金等相关收取事宜的授权并无不当。五、本案中被上诉人符合合同约定的保证金不予退还的情形，根据合同约定已收取保证金应当不予退还。李同江辩称：《鑫港国际地下外租区联营合作合同》中的“没收”属于行政处罚，应当作出有利于被上诉人的解释。本案因疫情原因解除合同，并非其主观原因违约，应当退还保证金，但一审法院认定了被上诉人违约，已合理减免了一个月租金，符合最高人民法院的指导意见。上诉人不是物业服务费的适格收取主体，且约定的物业服务费20元每平方系重大误解，应当认定无效。梁登霞向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2018年11月6日签订的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》；2、判决被告支付原告装修期间的房屋租金114,000.00元；3、判决被告支付原告未交物业服务费保证金7,600.00元；4、判决被告支付原告2020年1-6月的6个月未缴纳物业服务费45,600.00元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。李同江向一审法院提出反讼请求：1、判决由梁登霞返还李同江保证金76,000.00元;2、判决由梁登霞返还李同江租金38,000.00元;3、反诉费由梁登霞承担。一审法院认定事实：案外人绥阳鑫港置业有限公司将其鑫港国际地下外租区B1层27、28、29、30号商铺租赁给梁登霞。经案外人绥阳鑫港置业有限公司同意，梁登霞（甲方）与李同江（乙方）于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》（实为房屋租赁合同），梁登霞将鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺转租给李同江，经案外人绥阳鑫港置业有限公司并同意由梁登霞按每平方米20.00元向李同江收取商铺物业管理服务费。双方在《鑫港国际地下外租区联营合作合同》中约定租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日；装修期内，乙方无需承担租金；租金为2019年8月1日至2021年7月31日期间每月38,000.00元；租金支付方式为每季度一期，第一期租金应于本合同签订后1个工作日内支付，应交租金为114,000.00元；2018年12月30日前，乙方应当向甲方支付76,000.00元作为履约保证金、支付物业服务费保证金7,600.00元；违约责任：本合同签订后，乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金，甲方有权解除合同，乙方已交保证金不予退还，因乙方原因，导致第三方向甲方主张权利的，甲方有权向乙方追偿由此产生的律师费等费用，因乙方违约而提前终止合同，甲方有权没收本合同项下的履约保证金，乙方在本合同终止后7日内按第一个年的租金标准补交装修期的全部租金；作为服务的租赁人，乙方应当自计租起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。合同签订后，2019年11月11日，梁登霞的丈夫刘小亮将租赁物鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺交付给李同江，并约定合力超市开业前不计租金，合力超市正式开业起，按合同约定甲方承诺给予李同江90天装修期。合力超市于2019年12月31日开业，租金从2020年4月1日起算。合同签订后，李同江向梁登霞支付了租金履约保证金76,000.00元，三个月的房屋租金114,000.00元。梁登霞因本次诉讼产生了律师费8,000.00元。一审法院认为，案外人绥阳鑫港置业有限公司将其鑫港国际地下外租区B1层27、28、29、30号商铺租赁给梁登霞后，经案外人绥阳鑫港置业有限公司同意，梁登霞与李同江于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》（房屋转租合同），是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。梁登霞按约向被告交付了房屋，但李同江在合同期限内向梁登霞发出解除合同通知书，并搬出房屋，明确表示不继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对梁登霞请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。李同江搬出房屋，明确表示不继续履行合同的行为属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李同江应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，根据双方对租金起算时间和违约责任的约定，李同江应当支付2020年1月1日至2020年3月31日三个月装修期的房屋租金114,000.00元，但因该期间受新冠病毒疫情的影响，并结合本案的实际情况，应酌情免除疫情期间一个月的房屋租金，故对梁登霞请求李同江支付三个月装修期间房屋租赁费114,000.00元的诉讼请求，本院予以支持76,000.00元。根据双方的合同约定，李同江应当自计租起，向物业服务公司交纳物业服务费，虽然绥阳鑫港置业有限公司同意由梁登霞向李同江收取物业服务费，但其无权处分物业服务公司的权利，故对梁登霞请求李同江支付物业服务费45,600.00元、物业服务费保证金7,600.00元的诉讼请求，本院不予支持。对梁登霞请求李同江支付本案律师费的诉讼请求，因与双方合同约定承担律师费的情形不相符，本院不予支持。合同解除后，李同江应当返还梁登霞租赁物，并将其租赁物内的财产搬离租赁物。合同解除后，梁登霞应当返还李同江租金履约保证金，故对李同江反诉请求梁登霞返还租金履约保证金76,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。梁登霞提出的合同不履行了，保证金不予退还的抗辩，不符合双方不予退还该保证金约定的情形，故对其该抗辩，本院不予支持。李同江以梁登霞同意减免一个月房屋租金为由，请求梁登霞返还已交租金中的38,000.00元的诉讼请求，因新冠病毒疫情影响的原因，已减免了一个月的房屋租金，故对李同江的该诉讼请求，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除梁登霞与李同江于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》；二、李同江在本判决生效后十日内返还梁登霞鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺，并将其商铺内的财产搬离；三、李同江在本判决生效后十日内支付梁登霞房屋租金76,000.00元；四、梁登霞在本判决生效后十日内返还李同江租金履约保证金76,000.00元；五、驳回梁登霞的其他诉讼请求。六、驳回李同江的其他反诉请求。案件受理费3,644.00元，已减半收取1,822.00元，由李同江负担；反诉费2,620.00元，已减半收取1,310.00元，由梁登霞负担。二审中，李同江提交贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2694号民事判决，证明绥阳县商品用房的物业服务费是每平方是3元。梁登霞认为与本案没有关联，判决书中所载明的涉案项目和本案不是同一项目，本案20元的物业服务费包含物业服务费、空调费等内容，并且该费用是双方协商一致的结果，不存在误解。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，贵州省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，决定自2020年1月27日零时起，决定对相关场所采取社会管控措施。本院认为，本案的争议焦点是：1.李同江应否交纳未交物业服务费保证金违约金。2.梁登霞应否退还履约保证金。3.李同江应否补交装修期间租金。4.李同江应否支付物业服务费。5.李同江应否承当梁登霞本案诉讼费。关于第一个焦点。李同江将租赁物用于经营超市，开业时间为2019年12月31日，后受新型肺炎疫情影响，导致其经营困难。《鑫港国际地下外租区联营合作合同》约定的租金支付方式为每季度付，李同江交纳了三个月的租金，至2020年6月，面临交纳后一个季度租金的问题，此时李同江找梁登霞协商减免租金事宜，由于协商未果，李同江搬离了涉案房屋，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，由于双方对减免租金事宜商谈打不成一致意见，梁登霞起诉解除合同，在此情况下，梁登霞以李同江违约为由要求承担7600元的物业服务费保证金违约金不符合该指导意见精神，一审不予支持并无不当。关于第二个焦点。《鑫港国际地下外租区联营合作合同》第六条约定：如不存在合同22.3条规定情形的，履约保证金无息退还。该合同22.3：乙方未能按照本合同约定的开业日实现开业，除按本合同约定支付租金等费用外，还应自约定开业日起，每日向甲方支付相当于届时50％的逾期开业违约金，直到正式开业至。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担导致合同提前终止的违约责任。上述是对李同江逾期开业承担违约责任的约定，本案中，梁登霞交房时间为2019年11月11日，李同江开业时间为2019年12月31日。梁登霞并未提供李同江逾期开业的证据，且双方均同意解除合同，此时梁登霞应当退还履约保证金，故一审支持李同江本项反诉请求并无不当。关于第三个焦点。虽然双方约定了3个月装修免租期，但此为附条件的免租，李同江在租赁期内单方搬离，以自己的行为明确表示不履行合同，应当补交免租期内的房屋租金。本案免租期为2019年12月31日至2020年3月31日，期间正好受到新型冠状病毒肺炎疫情，受政府对社会管控等因数，不论是对其装修还是正常经营都会产生影响，一审法院酌情减免一个月房屋租金并无不当。关于第四个焦点。根据《鑫港国际地下外租区联营合作合同》第10.2条“第一个租约年物业服务费收费标准为：每平方米每月20元人民币”，本案租赁物面积为380平方米，每月租金为7600元，梁登霞主张6个月的租金有合同依据。李同江也知晓涉案的楼宇其他商户也是按照20元每平方收取物业费。李同江辩称租金20元每平方收费过高，属于重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，即便属于重大误解，也属于可撤销情形，并不属于合同无效情形，在依法被撤销前，仍属于有效，对双方均有拘束力，故李同江应当缴纳物业服务费，但考虑到受疫情的影响，可酌情减免一个月，本院酌情支持5个月物业费38000元。关于第五个焦点。《鑫港国际地下外租区联营合作合同》22.11约定“因乙方原因，导致第三方向甲方主张权利，或被行政机关对甲方行政处罚的......，甲方有权向乙方追偿由此产生的一切费用和损失，包括但不限于律师费、诉讼费......。”，本案诉讼并不存在该协议约定的情形，故一审不予支持并无不当。综上所述，上诉人邹蓉的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1862号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1862号民事判决第五项；三、由李同江在本判决生效后十日内支付梁登霞物业服务费元38,000.00元；四、驳回梁登霞的其他上讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,644.00元，已减半收取1,822.00元，由李同江负担；反诉费2,620.00元，已减半收取1,310.00元，由梁登霞负担；二审案件受理费3,644.00元，由梁登霞负担1950元，李同江负担1694元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月十五日书记员 麻国林