河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初10737号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。法定代表人：万三华，行长。委托诉讼代理人：李强，该行工作人员。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：邓志强，男，1974年8月24日出生，汉族。被告：胡心芳，女，1975年5月9日出生，汉族。被告：驻马店市华原置业有限公司。法定代表人：管继祥，公司总经理。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）诉被告邓志强、胡心芳及驻马店市华原置业有限公司（以下简称华原置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人李强、高婷婷到庭参加诉讼。被告邓志强、胡心芳及华原置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2016年12月22日，被告华原置业公司与原告签订编号为中原银（驻马店）房合字2016第100355号商品房按揭贷款银企合作协议一份、中原银（驻马店）最保质字2016第100355-1号最高额保证金质押合同一份，约定原、被告就被告位于新蔡县××××街道办事处城郊村委小梁庄项目（新房预售字第201611030号）开展合作，原告为被告华原置业公司推荐的符合原告贷款条件的购房人提供个人住房/商用房贷款，原告发放的贷款最高不超过房价的50%，最长贷款期限不超过10年，被告华原置业公司在原告处开立保证金账户，并按发放贷款金额的10%缴存保证金，被告华原置业公司总担保额度为1000万元，同时承诺在总担保额度内全部借款人在原告处的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证阶段为全程连带责任保证，并约定在担保责任发生后，原告直接有权扣划保证金账户内的款项以优先清偿该保证金担保的债权，无需另行征得被告同意。2017年5月4日，被告邓志强、胡心芳、华原置业公司共同与原告签订编号为中原银（驻马店）房贷字2017第100158号个人购房借款合同、中原银（驻马店）协议字2017第100158号借款合同变更协议各一份，约定被告邓志强、胡心芳向原告借款75万元，借款用途为用于购买新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产，借款期限10年，自2017年5月4日至2027年5月4日止，年利率6.37%，并约定贷款期间利率随中国人民银行贷款基准利率调整，贷款采用等额本息还款法，合同并约定罚息、复利。该笔借款以被告邓志强、胡心芳共同共有的位于新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产（购房合同编号：XCA000001051）提供抵押担保，并依法办理抵押权预告登记。该笔贷款并由华原置业公司提供连带责任保证，保证期间两年。上述合同签订后，原告于2017年7月19日依约发放贷款。被告邓志强自2019年12月开始发生违约，原告从华原置业公司保证金账户扣划保证金3次25552.53元用于偿还该笔贷款本息，被告现下欠借款本金592358.05元及2020年2月21日起的利息、罚息、复利未还。现原告请求判令被告邓志强、胡心芳偿还借款本金592358.05元及自2020年2月21日起至借款结清之日的利息、罚息、复利（利率按合同约定计算）；判令被告邓志强、胡心芳对该笔贷款承担抵押担保责任；判令华原置业公司对该笔贷款承担连带保证责任。被告邓志强、胡心芳及华原置业公司未到庭，亦未答辩。经审理查明，2016年12月22日，原告中原银行驻马店分行（甲方）与被告华原置业公司（乙方）签订编号为中原银（驻马店）房合字2016第100355号《中原银行商品房按揭贷款银企合作协议》一份，约定甲方对乙方推荐的符合甲方贷款条件的购房人购买乙方开发建设并依法销售的新房预售字第20161103号新蔡县××××街道办事处城郊村委小梁庄的商品房发放个人住房/商用房贷款；乙方在甲方处的总担保额度为人民币1000万元整，即在本合同有效期内，乙方担保的借款人贷款本金总额不超过上述总担保额度；乙方同意在总担保额度内，对全部借款人在甲处的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，以担保借款人按照借款合同约定向甲方履行债务，乙方的保证范围包括借款人所欠甲方的贷款本金、利息（包括罚息、复利）及甲方为实现债权而发生的有关费用和借款人所有其他应付费用；乙方的保证阶段为全程连带责任保证，即乙方对自本合同签订之日至其所担保的借款人在借款合同项下的债权全部清偿之日产生的借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同项下的借款人与甲方签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年等条款。当日，被告华原置业公司（出质人、甲方）与原告中原银行驻马店分行（质权人、乙方）签订编号为中原银（驻马店）最保质字2016第100355-1号《中原银行最高额保证金质押合同》一份，约定甲方所担保的主合同为乙方与债务人在《合作协议》有效期内签订的授信合同，包括但不限于《人民币流动资金贷款合同》等；甲方在本合同项下担保的债权为乙方依据其与债务人签订本合同第一条项下的主合同而享有的债权；本合同所担保的主债权最高限额包括主债权本金1000万元和相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、担保权利所发生的一切费用和其他所有应付的费用之和；本合同项下保证金质押担保的范围为主合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用及所有其他费用；甲方不可撤销的授权乙方，在担保责任发生后，乙方有权直接扣划保证金账户内的款项以优先清偿该保证金所担保的债权，无需另行征得甲方同意等条款。后被告华原置业公司（出卖人）与邓志强（××）签订合同编号为XCA000001051号《商品房买卖合同》一份，约定邓志强购买华原置业公司开发的位于新蔡县××××街道办事处城郊村委小梁庄的商业用房，建筑面积为152.56平方米，××已付清房款775600元，剩余房款750000元用于银行按揭贷款等条款。2017年5月4日及2017年6月20日，被告邓志强（借款人、抵押人）、胡心芳（共同借款人、共同抵押人）、被告华原置业公司（保证人）与原告中原银行驻马店分行（贷款人）签订编号为中原银（驻马店）房贷字2017第100158号《中原银行个人购房借款合同》及《借款合同变更协议》各一份，约定被告邓志强、胡心芳向原告借款75万元；借款用途为用于购买新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产；借款期限为120个月，自2017年5月4日至2027年5月4日止，贷款利率为年利率6.37%；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息，罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同项下担保方式为抵押加全程保证，保证人的保证阶段为全程连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至其所担保的借款人在本合同项下的债务全部清偿之日产生的借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为本合同项下的借款人与贷款人签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年；本合同项下的抵押物为邓志强购买的位于新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产等条款。后被告邓志强、胡心芳以其位于新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产在新蔡县国土资源局办理编号为豫（2017）新蔡县不动产证明第0002383号不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记，权利人为中原银行驻马店分行，义务人为邓志强、胡心芳，登记原因为预购商品房抵押权预告登记，抵押面积为152.56平方米等。2017年7月19日，中原银行驻马店分行向邓志强发放贷款750000元，年利率6.37%，用途为购商业用房；起息日期2017年7月19日，到期日为2027年5月4日。后被告邓志强自2019年12月开始发生违约，原告中原银行驻马店分行从被告华原置业公司保证金账户扣划保证金3次共计25552.53元用于偿还该笔贷款本息，现被告邓志强、胡心芳下欠借款本金592358.05元及2020年2月21日起的利息、罚息、复利未还。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，被告邓志强和胡心芳、被告华原置业公司与原告中原银行驻马店分行签订的《中原银行个人购房借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告中原银行驻马店分行依约向邓志强发放购房贷款750000元。由于被告邓志强未能按照合同的约定按期足额偿还银行借款本息，已构成违约。原告中原银行驻马店分行依据借款合同，宣布债务提前到期，要求被告邓志强提前返还剩余借款本金592358.05元及利息、罚息、复利的请求符合合同约定，依法应予支持。利息、罚息、复利应从2020年2月21日起计算至借款本息实际清偿完毕之日止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据合同约定被告华原置业公司承担的为全程连带保证，故对邓志强、胡心芳承担的上述债务，被告华原置业公司作为连带责任的保证人，应依法对邓志强、胡心芳承担的上述债务承担连带清偿责任。至于原告中原银行驻马店分行要求被告邓志强、胡心芳承担抵押担保责任，按照借款合同的约定，原告与被告邓志强、胡心芳对位于新蔡县××××街道办事处城郊小梁庄世纪星城第10幢3单元030102、030202号的房产办理的是抵押预告登记，抵押预告登记并不等同与抵押登记，只是对预购商品房将来办理物权登记后，办理抵押权登记的请求权，合同双方当事人就抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，原告未取得抵押房产的他项权证，故原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告邓志强、胡心芳于判决生效后十日内共同向原告中原银行股份有限公司驻马店分行偿还借款本金592358.05元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按双方合同约定计算，从2020年2月21日起计算至实际清偿完毕之日止）。由被告驻马店市华原置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回原告中原银行股份有限公司驻马店分行的其他诉讼请求。被告如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9724元，减半收取4862元，由被告邓志强、胡心芳及驻马店市华原置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审判员 康 兵二〇二〇年十二月十一日书记员 王大鹏