广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初1705号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：廖福航，男，汉族，1975年12月13日出生，住广东省中山市********。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告廖福航房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞到庭参加诉讼，被告廖福航经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及补充协议书；2、请求判令被告立即腾空商铺，返还租赁房屋；3、请求判令被告支付房屋租金224420（费用时段为2018年4月1日至2020年8月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、请求判令被告支付物业服务费1779元（费用时段为2020年6月1日至2020年8月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、请求判令被告向原告赔偿违约金30476.00元（实际要求计算至被告清偿所有欠款之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2016年9月7日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及补充协议书，租赁范围为南雄时代广场12栋1层第1088、1089号商铺，租赁期限为5年。合同签订时，被告交付了首月租金7712元、首月管理费593元、管理费按金1186元、水电周转金1000元，以及15424元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为7712元人民币，第二年为7712元，第三年为7712元，第四年为8098元，第五年为8502元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，每月593元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期：免租装修期满后起计费用，免租装修自双方交接场地之日起计8个月止，开业前2个月装修期，开业后免租期6个月，免租装修期内甲方免收乙方租金但乙方需缴交物业服务费，甲方从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告于2017年4月交付房屋，2017年4月至6月为商铺装修期，本来被告于2017年7月正式开业，后因其尚未装修完毕，双方便协商免租期自2017年7月起计8个月，免租期为2017年7月至2018年2月。后被告于2018年4月1日起未如期交付租金、于2020年6月1日起未如期交付物业服务费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方按迟延支付费用的日息0.3‰支付违约金。综上所述，被告应当支付房屋租金224420元、物业服务费1779元、以及违约金30476元，以上费用累计至2020年8月30日止共计256675元，扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金17610元，被告应支付原告239065元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。廖福航辩称，原告在过去两年零八个月的时间，并未向被告催收租金。其次，时代广场初期经营管理混乱，导致顾客稀少，原告为安抚商家，曾召开商户大会，会中公布会以租金减半的方式支持商家，当时大会商户一致要求需免租一年再决定如何定后面的租金，当时时代广场表示会提交董事会商议在作决定。此后，时代广场商铺还出现漏水问题，但无人出面沟通处理。原告不催收租金的行为就是在诱导被告在时代广场继续经营的手段。此外，被告与原告签订一份补充协议，原告要求益华百货和屈臣氏进驻时代广场，被告才签约进场，但被告后来才知道，益华百货有两年免租期，屈臣氏与时代广场的合同也有一个补充协议是时代广场开业率不足60%可以不交租金。也就是说明被告补充协议涉及的两个标的都是一直未缴纳过租金的，被告认为原告在签订补充协议的时候有违公平原则，刻意诱导、欺诈被告签约。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2016年9月7日，原告万通公司作为甲方，被告廖福航作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2016-08-31-05）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，甲方出租南雄时代广场12栋1层第1088、1089号商铺给乙方经营健步鞋，租赁建筑面积为118.65平方米，实用面积95.92平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；租赁期限为5年，合同期的起始时间以甲方发出书面《收铺通知书》的规定交付日期为准；乙方应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为65元/月/㎡（以建筑面积作为计算标准），即第一、二、三年月租赁费用7712元/月，第四年月租赁费用8098元/月，第五年8502元/月；乙方按合同的约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月593元、服务费按金为1186元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付15424元作为保证金及首月费用7712元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；免租装修期自双方交接场地之日起计8个月止（开业前2个月装修期，开业后免租期6个月）免租期内甲方免收乙方费用，物业费除外；乙方迟延支付费用，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金。合同原、被告签名，并由被告交付了首月租金7712元、水电周转资金1000元、管理费押金1186元，以及15424元租赁保证金。庭审中，原、被告认可被告于2018年5月开始未缴纳租金，物业费已交清，于2020年8月27日搬离商铺无异议。上述事实，有营业执照、身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细以及本案庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告廖福航签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告廖福航与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。本案中，被告廖福航拖欠原告万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，原告提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。本院认定，双方于2020年8月27日解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。二、关于商铺租金问题，原、被告认可拖欠租金从2018年5月1日开始计算，根据双方签订的合同，双方并未明确约定商铺时机开业时间，原告主张被告于2017年9月1日开业，被告主张其店铺于2018年8月1日正式开业，租金应从时代广场开业时间即2017年9月27日计算。本院认为，原告主张并未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的不利责任，故租金应从时代广场整体开业时间即2017年9月27日计算。根据双方约定案涉商铺第一、二、三年的月租赁费用为7712元，2017年9月27日至2020年9月27日的月租金为7712元。据此，被告欠缴租金计算如下：被告2018年5月1日2020年8月27日的月租金为7712元/月÷30天×580天=218507元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金1000元、管理费按金1186元、租赁保证金15424元，被告尚应向原告支付租金为200897元。关于被告主张租金减半收取的诉请，其并未提交相应证据予以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故对被告主张减半收取租金的抗辩，本院不予采纳。关于违约金的问题，原、被告双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》第十四条违约责任第五款约定，乙方迟延支付费用，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金。截至2020年8月27日，被告尚欠原告租金200897元，根据双方约定的违约金计算方式，并未明确约定违约金从何时起算，双方亦未达成一致意见，故本院认定，违约金应以200897元为基数，从双方合同解除之日即2020年8月27日起按日利率0.03%计算至实际清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告廖福航于2016年9月7日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2016-08-31-05）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年8月27日解除；二、被告廖福航应于本判决生效之日起十五日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付房屋租金200897元及违约金（违约金以200897元为基数，从2020年8月27日起按日利率0.03%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150.13元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担1119.13元，被告廖福航负担4031元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  康秀兰