宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初537号 原告：宁波兴盛达石材有限公司（统一社会信用代码：9133021179006362XG),住所地宁波市镇海区庄市工业小区329国道。 法定代表人：丁亚伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波市波达不锈钢制管有限公司（统一社会信用代码：913302052540813737），住所地宁波市江**329国道常洪段。 法定代表人：徐之达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海惠，浙江明州律师事务所律师。 第三人：宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所（统一社会信用代码：913302117804291818），住所地宁波市镇海区庄市新街路。 法定代表人：金浩，该事务所所长。 委托诉讼代理人：沈颖程，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波兴盛达石材有限公司（以下简称兴盛达公司）与被告宁波市波达不锈钢制管有限公司（以下简称波达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员刘丽适用简易程序独任审判。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序进行审理。本院依职权通知宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所（以下简称庄市街道拆迁事务所）作为第三人参加诉讼。本院组织当事人进行了庭前证据交换，并于2020年8月17日、2020年9月28日、2020年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人师立俊、被告委托诉讼代理人叶映辉、第三人委托诉讼代理人沈颖程到庭参加了庭审。被告委托诉讼代理人杨海惠参加了第一次、第二次庭审，被告的法定代表人徐之达到庭参加了第二次、第三次庭审，第三人的法定代表人金浩参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告兴盛达公司向本院提出诉讼请求：1.被告波达公司支付因租赁物标的物被征收给原告造成的损失39811536元，具体包括视为合法建筑物设施11000124元、附属物4772873元、装修装饰8275171元、生产设备4507458元（扣除变压器等495783元）、搬迁损失2185699元、停产停业损失5808200元、其他相关损失3262011元；2.被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：原告因经营石材业务，自2005年起向被告租赁位于宁波××镇××街道××路××号××房，共签订四份书面协议。最后一次签订的书面《租赁协议》于2018年12月31日到期，之后双方未签订书面协议，但原告一直使用租赁标的物并支付租金（租金支付至2019年12月31日，但被告收到2019年12月份租金后又自行退回原告），被告亦无异议。租赁期间原告在租赁场地上自行增添了各类设施，包括72幢建筑物、附属物、大量生产设备、对厂房和展厅的装修以及地面铺装的水泥和花岗石等，按照双方最后一次签订的《租赁协议》第六（1）条的约定，原告自行增添的各类设施在租赁期满后由原告自行拆除，之后再将租赁标的物归还给被告，故原告自行增添的各类设施应当归属于原告所有。2019年8月19日，宁波市镇海区人民政府发布《关于世纪大道快速路（东明路-永乐路）地块项目房屋征收决定》，被告出租给原告的租赁标的物及原告在租赁场地上自行增添的各类设施均被纳入征收范围。根据征收部门的评估，与原告自行增添的各类设施相关的征收补偿合计39811536元。被告已与征收部门签订了征收补偿协议，并领取了大部分征收补偿款。征收决定发布后，原告按照被告的要求一直积极配合征收部门进行资产清点、测量及评估等工作，亦未中断过租金支付。但被告却在未事先通知原告解除租赁协议的情况下，于2019年11月14日单方面向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，要求原告立即搬离租赁场地。仲裁庭虽认为被告事先未通知原告解除协议（在仲裁申请时也未要求解除协议）且在征收公告发布后仍继续收取租金，现直接要求原告腾退房屋的行为有违诚实信用原则构成违约，但鉴于租赁标的物被列入征收范围，租赁协议事实上不能履行，仍裁令原告腾退房屋。原告认为，原告形式上虽不是征收补偿协议的签约主体，但并不意味着征收行为与原告完全无关，原告作为合法承租人的利益应当受到保护。鉴于原告自行增添的设施因被告出租标的物被征收而丧失，且征收部门给予的各项补偿均由被告受领，故被告应承担并支付租赁期间因租赁标的物被征收给原告造成的损失。为此，原告诉至法院。 被告波达公司答辩称，原告并非征收标的物被征收人，征收人对被征收人的补偿是行政行为，原、被告之间是合同关系，其依据被告与第三人签订的征收合同的相关内容主张赔偿损失缺乏事实依据、法律依据。原、被告分别于2017年12月25日、2018年年初签订了租赁合同，两份合同互为补充，原告也是按照2017年12月25日的协议支付租金、履行义务的，两份合同均有效。2019年11月被告向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，要求腾退并归还房屋，是基于合同已经到期，故原告收到仲裁应诉通知书之日就是解除合同之日。关于原告主张的损失，相关构筑物中包含了被告所建大棚，后该大棚由原告拆除改建，相关事实均发生在《土地租赁协议》履行期间。该份合同履行完毕后，原告对构筑物并不拥有所有权，且第三人是按照重置价对上述构筑物进行评估的，如果被告需要对上述构筑物承担赔偿责任也是按照残值进行赔偿，故原告的要求没有法律依据。关于搬迁费，是以物权为基础的，而原告并不享有相应物权，故原告也无权要求被告赔偿，且原、被告之间的租赁合同在2018年之后已经属于不定期合同，被告可随时解除合同，原告应自行承担合同解除后的搬迁损失。 第三人庄市街道拆迁事务所陈述称，征收人与被征收人之间为行政合同，原、被告之间为民事合同，属于不同法律关系，征收补偿本质上是对被征收人物权的补偿，所有的补偿项目均指向被征收人，承租人不能以征收补偿协议为依据要求赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 原告向本院提交的有争议证据： 1.《宁波市波达不锈钢制管有限公司合法房屋补偿计算表（货币）》、《评估报告》各1份，拟证明租赁期间，租赁标的物及原告自行增添的各类设施等被依法征收，征收部门就原告自行增添的各类设施相关的征收补偿款为39811536元。 经质证，被告对该组证据的形式真实性无异议，对补偿计算表中补偿总额130689670元无异议，这是按照43.56亩×300万元/亩计算。对于具体构成部分：1.涉及的征收补偿是被告作为被征收人所得补偿，与原告无关；2.被告不清楚分项构成，只看最终征收价格，在签订征收协议时第三人给被告的计算表和现原告提交的计算表是不一样的；3.被告在签订征收协议后一周才收到评估报告，也不清楚是如何评估的，评估报告没有涵盖被告所有的设施。第三人对该组证据的真实性无异议，认为签订征收协议前，向被告送达了补偿计算表、评估报告的定稿，评估公司盖章的评估报告原件是签订协议7天后送达的。 本院认证认为，被告对该组证据内容真实性不予认可，且第三人亦认可评估公司盖章的评估报告是签订协议7天后送达的，本院认定该证据不能作为本案定案依据。 2.涉案厂房装修前后对比照片23份，拟证明原告承租1幢、11幢、12幢、13幢、15幢等厂房后进行装修的事实。 经质证，被告对该组证据的真实性有异议，认为无法证实原告承租房屋时的全貌，从照片的位置来看都是一楼的。第三人认为对此不清楚。 3.郦光明、郦圣送、章可燕笔录各1份，拟证明原告聘请工人对涉案厂房进行装修的事实。 经质证，被告认为没有看到真实装修情况，被告原来的装修被原告拆掉了。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，上述两组证据相互印证，能够证明原告对涉案房屋进行装修的事实。被告反驳认为被告出租房屋前有装修，在本院释明被告对此主张负有举证责任后，被告亦未提交有效证据予以证明，本院对被告该质证意见不予采信，对上述两组证据予以认定。 4.钢材、彩钢板等采购发票17份，拟证明临时建筑物、附属物等由原告修建的事实。 经质证，被告对该组证据的形式真实性无异议，但认为并不能证明上述采购的钢板等建筑材料是用于搭设涉案房屋，两者缺乏关联性。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，宁波仲裁委员会（2019）甬仲字第335号裁决书认定：被告于2005年出租时，在涉案的场地上曾建有大棚，后被原告拆除，目前在涉案场地上的房屋除建筑面积3931.08平方米的厂房及附属用房由被告建造外，其他均由原告所建。结合裁决书认定事实，本院对该组证据予以认定。 5.混凝土、水泥等采购发票17份，拟证明市政工程中的水泥地坪、花岗石地坪等均由原告修建的事实。 经质证，被告对该组证据的形式真实性无异议，但认为并不能证明上述采购的混凝土、水泥等建筑材料是用于修建水泥地坪等，两者缺乏关联性。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，该证据能够证明市政工程中的水泥地坪、花岗石地坪等均由原告修建。被告提出反驳意见，但未提供有效证据予以证明，本院对被告该质证意见不予采信，对该组证据予以认定。 6.变压器、配电柜、电缆、铜芯线等采购发票23份，拟证明评估报告中的400KVA变电器、低压柜、电缆等由原告购买安装的事实。 经质证，被告对该组证据的形式真实性无异议。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，原告诉讼请求已扣除此部分数额，故本院对该组证据不予认定。 被告向本院提交的有争议证据： 1.土地证宗地图、界址点成果表各1份，拟证明本案所涉建筑物的附属物于2009年10月已建造完毕。 经质证，原告对该组证据的形式真实性无异议，但原告在2005年已经租赁相关场地，并修建了钢棚等建筑物，故该组证据中出所列建筑面积中除被告建筑的3931.08平方米的房屋和附属用房外，其他建筑物均为原告建造。第三人对该组证据的真实性无异议。 本院认证认为，宁波仲裁委员会（2019）甬仲字第335号裁决书认定：被告于2005年出租时，在涉案的场地上曾建有大棚，后被原告拆除，目前在涉案场地上的房屋除建筑面积3931.08平方米的厂房及附属用房由被告建造外，其他均由原告所建。结合裁决书认定事实，本院对被告提交该组证据的证明目的不予认定。 2.协议一份，拟证明原、被告双方于2017年12月15日签订租赁协议，双方对租金、地面建筑物归属及设备赔偿事项均作了约定，且双方实际按照该份协议履行的事实。 经质证，原告对该证据的形式真实性无异议，但认为：第一，该份证据从形式上看不具备租赁合同要件，仅是双方法定代表人之间的磋商，该份协议也没有实际履行，双方实际履行的是租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日的协议，仲裁书中也认定该份协议为双方最后一份协议，双方之间的权利义务应以之后的协议来确定。第二，2017年12月双方商谈背景是，涉案场地整体不会拆迁、不会用于房地产开发，被告长期出租给原告。同时双方预计世纪大道一两年内可能会拓宽，届时会占用少部分场地，原告在这部分场地上建有一个老展厅、部分钢棚和设备，这部分被拆迁不会影响原告的租赁经营。所以双方特别约定“道路拓宽不属于拆迁”，若道路拓宽政府征收时原告配合被告，道路拓宽被征收部分场地上原告建造的建筑物、机器设备等赔偿归被告，被告支付原告50万元至100万元搬迁费，并约定政府征收要提前三个月通知原告搬迁。事实上，世纪大道快速路工程涉及的占地仅4000-5000平方米，其余场地征收后作为房地产开发。2018年租赁协议正式签订后，原告重新建造和装修了新展厅。故2017年协议中“建筑物、机器设备归被告、被告支付原告50-100万元设备搬迁费”的约定，仅针对道路拓宽部分场地，并非含盖整个厂区的建筑物、设备，否则与双方商谈的前提“没有拆迁、没有房产开发”相矛盾。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，2017年协议由原、被告法定代表人签署，本院对该组证据的真实性予以认定。 3.被告申请证人宋某出庭作证。宋某陈述：2004年11月其在泉峰石材工作，单位地址在被告场地。当时场地内有多个大棚，面积有近15？000平方米，所有内外场地都浇好了地坪，原先大棚作为仓库用的。 经质证，原告认为证人证言属于孤证。被告认为证人证言是客观真实有效的。第三人认为对此不清楚。 本院认证认为，被告申请证人出庭作证，但未提供相应证据与证人证言相互印证，证人证言系孤证，本院不予采信。 第三人向本院提交的有争议证据：估价报告一份，拟证明整体拆迁计算表中130689670元要扣除残值656642元。 经质证，原告认为未参加评估，对此不清楚，但认为该证据证明原告建造的设施设备都被征收为国有资产。被告对估价报告的真实性关联性无异议，并认为如果被告要赔偿给原告，亦是按照该份估价报告赔偿。 本院认证认为，该组证据与本案待证事实无关，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年11月，原、被告签订《土地租赁协议书》一份，约定原告承租被告位于宁波××镇××工业区××道东北侧场地及场地上的大棚（不包括原有标准厂房4000平方米）用于开办石材厂，年租金为130万元，租赁期限为2005年1月11日至2015年1月10日。 2015年，原、被告签订《租赁协议》两份，约定原告承租被告位于宁波××镇××工业区××道东北侧房屋及场地（场地以围墙为准），租赁期限为2015年1月8日至2017年7月7日，年租金为32万元、148万元。 2017年12月25日，原告法定代表人丁亚伟和被告法定代表人徐之达签订《协议》一份，约定：“通过双方友好协商：1.每月租金20万元整。2.没有拆迁、没有房产开发，场地租与丁亚伟使用（道路拓宽不属于拆迁）。3.地面建筑物全部归徐之达所有。设备配合徐之达赔偿拆迁。赔偿归徐之达所有。4.设备搬迁费徐之达支付丁亚伟50万元到100万元整。如遇政府拆迁，提前三个月通知。” 2018年1月，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：“租赁的标的物不变，租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日；年租金为60万元，先付款后使用；原告应在合同到期终止后5日内把清理完毕的标的物归被告，原告自行添置的各种设施等由原告自行拆除，归还属于被告所有动产及不动产；若遇国家或地方政府对该场地另有规划或征用，双方均应服从大局，双方按实际使用期限核算租金，多退少补；租赁期间，双方不得无故终止协议，任何一方确因特殊情况需提前终止协议，应提前五个月以书面方式通知对方，并应于本合同提前终止之前向对方支付相等于当月租金3倍的款项作为补偿（如遇国家地方政府规划拆迁，双方互不赔偿）。”原告按每月20万元支付租金。 合同到期后，原、被告未续签租赁合同，但原告仍继续使用原有的场地及房屋，并按每月20万元支付了2019年全年的租赁费，后被告返还原告2019年12月的租金。 2019年4月28日，被告发函给原告，告知承租的场地已被列入2019年征收计划，将对地上所有建筑物进行整体拆迁，要求原告做好拆迁搬迁准备，并协助相关部门对承租范围的建设用地及地上建筑物附属物设施等予以测量评估。 2019年8月19日，宁波市镇海区人民政府发布《关于世纪大道快速路（东明路-永乐路）地块项目房屋征收决定的公告》，被告出租场地上的房屋列入征收范围。 2019年11月14日，被告向宁波仲裁委员会提出申请，要求原告立即腾退承租的场地及房屋。宁波仲裁委员会于2020年2月28日制作（2019）甬仲字第335号裁决书，认定：被告于2005年出租时，在涉案的场地上曾建有大棚，后被原告拆除，目前在涉案场地上的房屋除建筑面积3931.08平方米的厂房及附属用房由被告建造外，其他均由原告所建。因生产经营所需，原告添置了起重机等一批设施设备。2018年租赁协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确定为有效。从2019年1月1日后双方因未签订租赁协议，双方的租赁期限为不定期，被告可以在合理期限之内通知原告后解除合同。被告于2019年4月28日告知原告做好搬迁准备并协助做好相关测量评估工作，但未明确提出解除合同或告知合同终止期限，至2019年11月仍按约定每月收取原告租金……在没有任何协商的前提下，于2019年11月14日向本委提起仲裁申请，在仲裁申请书中都没有提出要求解除租赁协议，却直接要求原告进行腾退，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则履行通知、协助等义务，对此纠纷被告应承担违约责任。现因该地被列入征收范围，双方的租赁合同事实上不能履行，双方租赁合同应予终止履行，原告对因承租增设的设备应予搬迁。裁决：被申请人兴盛达公司在仲裁裁决书送达之日起十五日内将承租在宁波市镇海区庄市街道××路××号场地内设备予以撤离，将房屋腾空后交与申请人波达公司。 2020年1月，被告（作为乙方）与庄市街道拆迁事务所（作为甲方）签订《非住宅用房征收货币补偿协议》一份，约定：“因世纪大道快速路（东明路-永乐路）工程项目建设需要，被告所属土地及房屋被列入房屋征收范围，按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》及《关于镇海区国有土地上房屋征收工作有关问题处理的指导意见》等规定，双方就房屋征收补偿达成如下协议：第一条被征收房屋概况：房屋坐落位于庄市街道××路××号，有证建筑面积3931.08平方米，土地总面积29041平方米。第二条乙方选择的补偿安置方式为货币补偿。第三条①被征收有证房地产评估总金额72856630元、设施设备评估费及林木资产5003241元（详见评估报告）；结合房屋征收补偿、补助及奖励，乙方有证房地产合计征收补偿资金104067927元（详见计算表）。②乙方属低于标准容积率的企业，对符合条件的未经登记建筑参照合法建筑补偿标准的90%进行奖励。结合房屋征收补偿、补助及奖励，乙方被征收房屋标准容积率内未经登记建筑奖励11000124元（详见计算表）。乙方按标准容积率计算的建筑面积与合法建筑面积及可奖励的未经登记建筑面积的差额部分面积17533平方米，奖励15621618元（详见计算表）。乙方合计征收补偿资金130689670元。第四条甲方在本协议签订生效之日起7个工作日内支付乙方征收的补偿资金的50%计65344835元。乙方应及时向甲方提交无抵押房产证与土地证，甲方在收到房产证与土地证之日起10个工作日内支付乙方征收补偿资金的30%计39206901元。乙方保证在2020年3月31日之前搬迁并腾空房屋，乙方完成腾空后甲方在10个工作日内完成腾空验收。征收补偿资金余额26137934元由甲方在乙方腾空房屋并经征收实施单位验收后45个工作日内支付给乙方。房屋残值归甲方所有，如有遗失按照残值评估价予以赔偿。乙方须自行处理与承租方的租赁关系。 2020年1月、2月，被告共领取补偿款104551740元。 2020年5月10日，原告腾退涉案房屋场地。 本院认为，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系。现原告要求被告支付因租赁标的物被征收造成的损失，实质是要求被告按房屋租赁合同向原告承担相应的民事赔偿责任，涉及两个问题，一是原告主张相应分项的损失数值，二是被告是否应承担各分项的赔偿责任。 关于原告主张各分项的损失数值。第一，关于原告所主张的搬迁损失2185699元、停产停业损失5808200元、其他相关损失3262011元，该三项数值以房屋建筑面积或评估价作为基数并按照相应的征收标准进行计算。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,本案被征收人是被告,原告仅系房屋承租人，并非被征收人。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定制定的，适用的对象也是被征收人即被告。根据上述规定,涉案征收补偿协议仅在征收单位与被告之间发生效力,与原告并无直接关联。因原告和被告之间的法律关系为房屋租赁合同关系,原告认为因合同终止而导致其搬迁损失、停产停业损失、其他损失等问题，产生的纠纷应遵照租赁合同相关法律规则进行处理，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的范畴，故原告要求被告按照征收补偿协议支付搬迁损失2185699元、停产停业损失5808200元、其他相关损失3262011元，缺乏法律依据。第二，关于原告所主张的视为合法建筑物设施11000124元、附属物4772873元、装修装饰8275171元、生产设备4093270元（扣除变压器等495783元）。原告依据《宁波市波达不锈钢制管有限公司合法房屋补偿计算表（货币）》、《评估报告》确定上述分项的损失数值。本院综合本案案情，认为计算表和评估报告难以作为本案定案依据，原告应负担继续举证以证明各分项损失数值的责任，本院向原告释明可通过鉴定评估予以确认，但原告未提出鉴定评估申请，亦未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 综上，在无充分证据的情形下，本院无法核实原告诉请各部分损失数值。在此情形下，对于被告是否应承担上述部分的赔偿责任的问题，本院不再赘述。故原告主张被告支付其因租赁物标的物被征收给原告造成的损失39811536元损失的诉讼请求，证据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宁波兴盛达石材有限公司的诉讼请求。 本案案件受理240858元，由原告宁波兴盛达石材有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 刘丽 二〇二〇年十二月一日 代书记员 黄薇