成都市成华区人民法院             民事判决书             （2020）川0108民初17260号                               原告                       成都杰城瑞吉物业管理有限公司，住所地成都市成华区桃林街**********。             法定代表人：唐章斌，系公司董事。             委托诉讼代理人：付明忠，男，汉族，系公司员工，一般授权。             委托诉讼代理人：黄贵文，男，汉族，系公司员工，一般代理。                               被告                       周长明，男，汉族，1977年11月26日出生，住成都市武侯区少陵路**********，公民身份号码 513030197711264217。             陈永芳，女，汉族，1980年5月16日出生，住四，住四川省渠县三板乡香安村****身份号码 513030198005164248。                               小额诉讼程序                       根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》。                               案由                       物业服务合同纠纷                               开庭时间                       2020年12月25日                       是否公开开庭                       是                               到庭情况                       原告及委托诉讼代理人、被告均到庭。                               诉讼请求                       1、请求判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2 151.6元、垃圾清运费192元、水费599.94元，小计：2 943.54元；物业管理服务费滞纳金2 226.91元，水费滞纳金626.76元，垃圾清运费滞纳金198.72元，小计3 052.39元，共计5 995.93元。2、请求法院判令诉讼代理人所产生的所有费用2 500元由被告承担。3、判令由被告承担本案全部诉讼费。                               答辩意见                       1、不认可物管费，因为我方与原告没有签订任何书面合同；2、停车费乱涨价；3、电梯坏了1-2个月，物管也没有修理；4、小区环境卫生很脏；5、小区垃圾没有清运走，就地挖坑处理，并且在电视台也有曝光。                               本 院认 定事 实                       一、2011年5月23日，周长明、陈永芳与成都洁兴物业管理公司签订了《前期物业服务合同》，约定成都洁兴物业管理公司为位于成都市青羊区卫民巷18号慧苑小区3栋1单元18层6号房屋提供物业服务，建筑面积为74.55平米。该合同第十七条约定：本协议期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时中止。             二、2020年7月14日，青龙街道办事处出示情况说明，载明自2018年4月1日起，由成都杰城瑞吉物业管理有限公司在上述慧苑小区提供物业服务。             三、2019年8月2日青龙街道办事处委托原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司对上述慧苑小区的部分外墙进行修复；2020年1月24日青龙街道办事处委托原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司对上述慧苑小区的电梯进行维修。             四、2020年9月25日在成华住建交局、青龙街道办、仁义路社区、3栋住户协调下，成都杰城瑞吉物业管理有限公司将上述慧苑小区的物业资料移交给当地的仁义路社区。             五、被告截止于2020年9月25日，欠物业管理费2 151.60元。                                           裁判理由                       一、虽然原告未能提供与被告间签订的物业服务合同，但青龙街道办出示的情况说明、两份委托书以及物业资料移交清单，三个证据形成证据锁链能够证明原告自2018年4月1日起至2020年9月25日期间为案涉慧苑小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应该向原告支付物业服务费。但由于原被告之间未签订相关的物业服务合同，故双方未约定物业费标准，故本院酌情物业费以1元/月·每平米为标准进行计算。             二、对于原告主张的水费、垃圾费等费用的诉讼请求，由于原告未能提供相关垫付的证据，本院不予支持。             三、对于原告要求被告支付违约金的主张，由于原被告之间未签订相关的物业服务合同，故并无违约金的约定。且被告无主观恶意拖欠物业费，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。             四、应当指出，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。所以对于被告的抗辩意见，被告若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。                               裁判结果                       一、判令被告周长明、陈永芳向原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司支付物业服务费1 793元。             二、驳回原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费25元，由被告周长明、陈永芳负担。                               本判决为终审判决。                               本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期 未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                                                                                               审 判 员 徐 佐                                     二〇二〇年十二月二十八日                         书 记 员 范明雪