四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17691号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地：成都高新区中和柏路**附****。 法定代表人：刘翊，总经理。 委托诉讼代理人：罗珊，女。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊璨，女，1992年4月12日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行，住所地：四川省成都市金牛区蜀西路**。 负责人：魏雄，行长。 委托诉讼代理人：李晓，男。 委托诉讼代理人：陈盈，男。 上诉人成都顺宇置业有限公司（以下简称顺宇置业公司）因与被上诉人熊璨、原审第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称成都农商银行金泉支行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 顺宇置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判熊璨与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行；2.驳回熊璨的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院基本事实认定不清。 熊璨与顺宇置业公司关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议应继续履行。 首先，熊璨与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于，在熊璨按买卖合同约定支付足额购房价款后，顺宇置业公司按约定转移在建商品房所有权及相关权利予熊璨。故熊璨在支付全部购房价款后，顺宇置业公司按约定向熊璨转移案涉房屋所有权后，即实现了合同目的。而一审法院却错误地认为，熊璨与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于“使财富保值增值”，且强调“使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的”，显然，一审法院将普通的物权交易行为与市场经济中的期权交易行为混为一谈；商品房交易与期权交易有着本质的区别，早在2015年12月24日，国家工商行政管理总局令第80号发布《房地产广告发布规定》第四条就明确规定，房地产广告信息不得含有“升值或者投资回报的承诺”的内容，这一规定充分证明，双方签订《买卖合同》的目的并非是“确保财富保值增值”，且房地产市场经济发展趋势属于国家经济调控的客观结果，非开发商能左右，而一审法院将熊璨购买案涉房屋的个人目的（即投资升值）强加于顺宇置业公司，认为“在市场低迷的当下，熊璨借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终合同目的，解除合同以减少市场投资风险和损失，系任何一个理智建全的人都会采取的行为”，顺宇置业公司认为，正因为熊璨系理智健全的人，理应对其个人投资行为有理性的认知，且理应承担其投资行为带来的各种后果，一审法院将熊璨投资理应承担的不利后果转嫁由顺宇置业公司承担，这对顺宇置业公司而言是极其不公平的！同理，若在市场经济趋于不断增长的情况之下，顺宇置业公司是否也可以“未在本次交易中获取足额利益”为由认为不能实现顺宇置业公司之目的请求解除合同？此外，正如顺宇置业公司所述，从案涉房屋呈现的情况来看，小区环境优美，房屋质量合格，案涉房屋可以正常交付，同时，继续履行合同，熊璨既可以自己居住房屋，亦可对外出租，熊璨的投资收益可以持续实现，一审法院关于合同解除可以降低市场投资风险和损失的理由也是无法成立的，继续履行合同对熊璨实现合同目的并无任何障碍，故一审法院认定合同目的不能实现与事实严重不符。一审法院的上述事实认定极易误导市场主体，即一旦市场主体的投资目的无法实现，那么，投资者即可通过要求解除合同的形式来规避亏损，这与市场交易规则是严重违背的，将严重破坏市场交易的正常秩序。 其次，案涉房屋已于2019年8月28日取得《竣工验收报告》，已于2019年11月6日取得房屋测绘报告书，已于2019年10月22日通过规划验收，熊璨所购房屋已达到法定的交付条件，并未逾期达到60日，熊璨并不享有解除权；且案涉房屋交付时间晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间，系部分交付标准（如室外景观等）存在瑕疵，顺宇置业公司按《商品房买卖合同》第十五条及第十六条约定可在90个工作日内进行整改。此期间，顺宇置业公司依约不应承担逾期交房责任；且顺宇置业公司在2019年12月下旬已经按照合同约定通过报刊公告了交付事宜，符合合同约定；但一审法院却以“顺宇置业公司明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为”为由，认定双方的《商品房买卖合同》及补充协议应予解除，显属基本事实认定不清。 二、一审法院适用法律错误。 首先，根据最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审批会议纪要》第四十七条的规定“……人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”，案涉房屋已达到法定的交付条件，并不影响双方合同目的的实现，且案涉房屋虽交付时间晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间，一审法院已认定顺宇置业公司违约时间不长，违约程度轻微，在前述情况下，一审法院仍然判决解除合同，显属适用法律错误。 其次，退一步讲，即使熊璨享有解除权，那么，一审法院未将熊璨与按揭银行之间的借贷关系纳入本案合并审理及裁判，不符合成都市中级人民法院印发的《商品房买卖合同案件的审理指南（试行）第十八条之规定》。“人民法院经审查，认为买受人要求解除商品房买卖合同的诉请能够成立，应当同时判决解除按揭贷款合同，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还贷款人和买受人。”按揭银行与熊璨之间的借贷关系是处理熊璨与顺宇置业公司之间商品房买卖合同纠纷不可或缺的部分，一方面，如前述对借贷关系不予处理将直接影响本案判决的合理性和可执行性；另一方面，对借贷关系不予处理，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和成都市中级人民法院印发的《商品房买卖合同案件的审理指南（实行）通知》的立法意愿、通知精神相悖，严重不利于纠纷的及时解决，将造成当事人的诉累并导致司法资源的浪费。 最后，退一步讲，即使熊璨享有解除权，那么，一审判决要求顺宇置业公司按420000元为基数，自2017年12月27日起按照年利率的5.88%支付利息损失至实际付款之日止，不符合《商品房买卖合同》之相关约定，加重了顺宇置业公司利息承担的责任，违反了当事人意思自治原则，适用法律错误。 合同是确定双方权利与义务的前提与基础，《商品房买卖合同》约定：“买受人解除合同的，书面通知出卖人，并自买受人付款之日起，出卖人自买受人付款之日起，按照5.4%计算给付利息。”前述约定已经明确了商品房买卖合同解除后，顺宇置业公司应支付的利息及违约金，利息及违约金的根本目的即在于弥补损失，而前述利息及违约金足以弥补熊璨的全部损失，但一审法院在本案中判决仍要求顺宇置业公司按熊璨与按揭银行之间借贷关系中约定的借贷利息（年利率的5.88%）支付利息损失，且未慎重考虑熊璨的实际损失，无合同依据，明显适用法律错误。 综上所述，一审法院基本事实认定不清，法律适用错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，依法进行改判，以维护顺宇置业公司的合法权益。 熊璨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回顺宇置业公司全部上诉请求。 1．合同是2019年12月13日解除，顺宇置业公司与熊璨签订的合同约定2019年9月30日交付，逾期60日交房，熊璨享有单方解除权。２．顺宇置业公司没有按照合同约定交付房屋。在补充协议第七条中约定的交付条件是精装房，顺宇置业公司的房屋并不符合交付条件。３．熊璨享有解除权。熊璨按照合同约定已经向顺宇置业公司送达了解除合同通知书。４．顺宇置业公司没有在法定期限内对解除合同通知书提出异议，熊璨享有合同解除权。实际上，顺宇置业公司与熊璨在逾期交房期间内，已进行过多次协商，因为顺宇置业公司提出了很多不合理的要求，熊璨没有同意。所以被迫进行起诉，并不是顺宇置业公司所称的其达到了交房条件。事实上，愿意与顺宇置业公司协商解除合同的，都收到了钱，反而是起诉的，没有收到钱。５．关于损失的问题，虽然合同约定了利息是按照5.4%计算利息，但是这一约定明显低于熊璨实际的资金损失。因为熊璨是在顺宇置业公司指定的银行贷款，贷款的利率是5.88%，对按揭贷款的利率损失应当以熊璨向银行支付利率的损失进行判决。６．关于保证金的问题，因顺宇置业公司的违约，占用了熊璨的资金，就应当在收到熊璨的款项后，就应当计算保证金的利息。 成都农商银行金泉支行未发表陈述意见。 熊璨向一审法院起诉请求：1.判决解除熊璨与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区锦蜀路35号融创香璟台项目预售许可证1xx0号下房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令顺宇置业公司向熊璨退还房款共计844256元；3.判令顺宇置业公司向熊璨支付资金占用利息损失暂计96261.14元（计算公式：以424256元为基数，从2017年11月6日计算至实际退还之日止；以420000元为基数，从2017年12月25日计算至实际退还之日止；以上均按照年5.4％标准计算，为方便计算诉讼费均暂计至2019.12.31）；4.判令顺宇置业公司向熊璨赔偿如下损失：熊璨向第三人支付的全部按揭付款中的利息部分（截止时间为顺宇置业公司实际向熊璨返还案涉房屋全部购房款为止，截止2020年3月金额为46007.36元），熊璨办理按揭的公证费600元，熊璨办理提前结按而向银行支付的违约金4538.63元（3个月贷款利息），实现债权的律师费20000元；5.本案诉讼费用由顺宇置业公司承担。熊璨在一审庭审中明确，按揭贷款部分的资金占用利息损失，按照贷款利息5.88%的标准计算。 顺宇置业公司向一审法院提出反诉请求：要求判决熊璨配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的预购商品房的预告登记手续和备案登记手续（合同签约备案号为3xx7）。 一审法院认定事实：2017年11月6日，顺宇置业公司（出卖人）与熊璨（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证1xx2号下房屋，房屋总价款为844256元，其中首付款424256元，按揭贷款420000元，由买受人向成都农商银行金泉支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年12月15日，熊璨与成都农商银行金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房420000元，借款期限为2017年12月15日至2027年12月14日，借款按年利率5.88%执行。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。熊璨因办理银行按揭贷款，支付公证费600元。 2017年11月3日，顺宇置业公司共收到熊璨支付的购房定金50000元；2017年11月6日，顺宇置业公司收到熊璨支付的购房款374256元，两项金额合计424256元。 2019年12月15日，熊璨向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月18日收到《解除合同通知书》。熊璨为实现债权，与上海市锦天城（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定：律师费固定收费20000元。委托代理合同签订后3日内支付第一笔50%律师费10000元；取得最终生效判决后3日内支付第二笔50%律师费10000元。熊璨已支付律师费10000元。 顺宇置业公司对熊璨已经支付了844256元购房款的事实无异议，对按照合同约定的年利率5.4%计算资金占用利息无异议。对资金占用利息的损失，熊璨与顺宇置业公司在一审庭审中一致确认将2017年12月27日作为熊璨支付的按揭贷款的资金利息损失的起算时间。证人贺某在一审庭审中陈述，因熊璨在西藏，故将签字的《解除合同通知书》邮寄给贺某，委托贺某将《解除合同通知书》送到顺宇置业公司。贺某于2019年12月12日将《解除合同通知书》送到顺宇置业公司。 一审法院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案熊璨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。熊璨与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向熊璨交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、律师费是否应当得到支持；四、注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效；五、疫情因素是否造成案件的审理延长。 一、关于熊璨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”熊璨与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，熊璨在2019年12月15日向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月18日收到《解除合同通知书》。对于证人贺某在庭审中陈述其受熊璨委托，于2019年12月12日将《解除合同通知书》送至顺宇置业公司的证言。一审法院认为，证人贺某未能在一审庭审中证明其将《解除合同通知书》交给了顺宇置业公司的工作人员。对贺某于2019年12月12日将《解除合同通知书》送至顺宇置业公司的事实，一审法院不予认定。 关于《商品房买卖合同》补充协议约定的15日解除权行使期限是否合理的问题。熊璨认为该条款限制了买受人的权利，是一个无效条款。为论证其理由成立，熊璨向一审法院提交了（2018）最高法民申2127号民事裁定书。该份裁定书的意见认为，商品房买卖合同中出卖人单方提供的格式条款中关于30日的解除权除斥期间的约定，未合理设置解决问题的缓冲期间和条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，属于排除购房者主要权利的无效格式条款。顺宇置业公司认为，熊璨行使解除权已经超过了合同约定的期限，解除权已经丧失。一审法院认为，在设立解除权行使的期限时，双方当事人的意思表示应当首先得到尊重。因为对究竟设置多少天的解除权行使期限才是“合理”的，当事人双方的需求、感受和体验最为真切。但是，当一方当事人以格式条款的方式单独确立解除权行使的期限，使解除权行使的时间对一方当事人有利，对另一方当事人明显不利时，受不利益影响的当事人就有权对该格式条款的合理性和效力提出质疑。本案《商品房买卖合同》补充协议第十六条第1款对出卖人解除权行使的期限并没有设置限制，且规定买受人只有15日的异议期向法院起诉。第4款规定，买受人开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。由此可见，上述规定并没有合理设置双方当事人的解除权行使时间。出卖人自身行使解除权时，没有时间限制；买受人行使解除权，则只有15日的时间。出卖人在设置解除权行使期限的格式条款时，没有按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，公平合理地确定出卖人与买受人之间的权利义务。对究竟设置多少天的解除权行使期限才是“合理”的，不同的人因为所处的时间、、地点场合、对事情的关切程度等因素的不同，往往会有不同的认识。补充协议规定15日的解除权行使期限，对部分居住在案涉商品房附近、经常关注商品房动态且时间充裕的买受人来说，也许是可行的。实践证明，确实有部分买受人在补充协议约定的15日内行使了合同解除权。因此，全面否定15日的解除权行使期限的格式条款的效力，显然与实际情况不符。但是，对另一些买受人来说，15日的解除权行使期限则可能显得过于短暂，不合情理。特别是当买受人身居外地、对购房事务关注不足或者被其他事情所耽搁时，15日解除权行使期限约定的不合理之处就会显得更加突出。因此，在判断究竟多少日才是解除权行使的合理期限的格式条款效力时，应就个案具体情况进行衡量。本案买受人在向顺宇置业公司邮寄《解除合同通知书》时，身居西藏。从时空距离来看，要求买受人在15日内将书面的《解除合同通知书》邮寄至出卖人处，对买受人来说就显然过于短暂。在出卖人违约符合合同约定的解除条件时，限制买受人解除权行使的期限，无疑是剥夺了买受人主要的合同权利。故而，在本案中，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法否定该条款对熊璨的效力，确认熊璨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月18日顺宇置业公司收到《解除合同通知书》时解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，熊璨不具有合同解除权的意见。一审法院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向一审法院提供证据证明已将商品房实际交付给了熊璨，亦未向一审法院提供证据证明其曾经通知过熊璨收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时通知交房，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的法律后果。一审法院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，熊璨不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第四十七条的规定，熊璨不享有合同解除权的意见。一审法院认为，首先，合同能够继续履行与熊璨是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了熊璨支付的购房款，在房地产市场行情低迷的当下，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对熊璨来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取利益。在市场交易中，使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的。对熊璨来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、熊璨能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。在当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，熊璨依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。熊璨诉请解除合同的行为，符合常情常理。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，一审法院不予支持。 顺宇置业公司在答辩时称，“市场投资行为，本具有风险性，不能因为市场行情下行即要求解除合同”。一审法院认为，顺宇置业公司既深知市场投资行为本具有风险性，就应当遵守《中华人民共和国公司法》第五条规定的商业道德，诚实守信，承担社会责任，尽可能地减少在履约过程中存在的风险。但是，顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条的规定，“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，一审法院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题。 一审法院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给熊璨造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故一审法院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给熊璨造成的实际损失。熊璨提出对于贷款资金部分，应当按照其向银行实际支付的年利率5.88%的标准计算资金占用期间的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”熊璨向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故对于熊璨贷款部分的资金利息损失，应当以熊璨向银行实际支付的5.88%的利息标准计算。对于熊璨主张的其向按揭银行支付的利息、公证费、3个月贷款利息的诉讼请求，因熊璨未举证证明合同约定的违约金低于其实际损失，故一审法院对熊璨提出的要求顺宇置业公司支付按揭银行利息、公证费、3个月贷款利息的诉讼请求，不予支持。根据双方在一审庭审中一致确认的资金占用利息损失的起算时间及合同约定，顺宇置业公司应向熊璨支付的违约金为：以424256元为基数，从2017年11月6日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；从2017年12月27日开始，以按揭贷款420000元为基数，按照年利率5.88%支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款844256元的0.1%向熊璨支付844256元。 三、关于律师费是否应当由顺宇置业公司负担的问题。 一审法院认为，律师费并非熊璨实现债权所必然产生的费用，但双方可以在合同中就律师费的负担进行约定。在本案中，《商品房买卖合同》补充协议系顺宇置业有限公司提供的格式条款，双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了出卖人通过诉讼方式向买受人主张权利时，有权要求买受人支付律师费，但并无出卖人应支付律师费的相关约定。由此可见，上述约定系权利义务不对等不公平的格式条款。当契约自由导致契约非正义时，为防止力量薄弱的缔约者免受格式条款提供者的压迫，法律根据公平原则对格式条款的内容进行了限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《商品房买卖合同》补充协议关于律师费负担的条款是顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款免除了其责任、加重了对方责任，故一审法院依法认定熊璨单方面应当负担律师费的格式条款无效。尽管熊璨有权根据法律规定主张加重其责任的不公平格式条款无效，但却无权要求对方也按照对等的原则来履行相关义务，因为这有违私法自治与契约自由的基本精神。故一审法院对熊璨要求顺宇置业公司负担律师费的请求，不予支持。 四、关于注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题。 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。一审法院认为，网签备案及预告登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业公司提供的格式条款，该条款使买受人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人协助办理注销手续的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然加重了买受人的责任，颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。尽管熊璨对配合办理预告登记注销手续没有异议，但是顺宇置业公司并未提交证据证明案涉商品房办理了预告登记。故一审法院对顺宇置业公司提出的要求熊璨配合办理预告登记注销手续的诉讼请求，不予支持。 五、关于新冠肺炎疫情因素是否造成案件的审理延长的问题。 顺宇置业公司辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，客观上造成案件的审理期限延长，增加了其承担责任的期限，故应酌情调低其承担违约责任的期间。一审法院认为，顺宇置业公司的该抗辩理由，不能成立。理由如下：1.顺宇置业公司的违约行为及合同约定的解除权成就时间均发生在2019年，此时，新冠肺炎疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.顺宇置业公司辩称审理延长导致其违约责任承担期间加重。但是，本案判决顺宇置业公司承担的违约责任主要是对熊璨支付资金占用期间的利息。顺宇置业公司并未向一审法院举证证明其对外融资所支付的利息高于占有熊璨购房款时所支付的利息。因审理时间延长，顺宇置业公司究竟因此受有损失，还是反受利益，尚未可知。3.本案审理时间延长，并非因为新冠肺炎疫情，而是因为双方当事人均有调解的意愿。本着及时解决纠纷、节约司法资源的目的，一审法院多次组织双方当事人进行调解，且多次催促顺宇置业公司尽快拿出一个具体的调解方案，但是，顺宇置业公司一直未能拿出一个具体的调解方案。直到最后，顺宇置业公司明确表示不愿意调解。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人和解、调解的期间不计入审限。本案因调解导致审理时间延长，如顺宇置业公司一开始就向一审法院表达不接受调解的意思，审理时间将会极大的缩短。故一审法院对顺宇置业公司提出减少因审理延长增加的责任承担期限的意见，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认熊璨与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年12月18日解除；二、顺宇置业公司于判决生效后十日内向熊璨退还购房款共计844256元；三、顺宇置业公司于判决生效后十日内向熊璨支付违约金（其中，以424256元为基数，从2017年11月6日开始，按年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；从2017年12月27日开始，以按揭贷款420000元为基数，按照年利率的5.88%支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款844256元的0.1%向熊璨支付844.256元）;四、熊璨在收到上述款项后十日内协助顺宇置业公司办理位于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的网签备案注销手续（合同签约备案号为3xx7）；五、驳回熊璨的其他诉讼请求。六、驳回顺宇置业公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为6869元，由熊璨负担369元，顺宇置业公司负担6500元；反诉案件受理费减半收取为50元，由顺宇置业公司负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，熊璨与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。首先，根据本案一审查明的事实，顺宇置业公司未按照合同约定履行如期交付义务，存在违约行为。顺宇置业公司上诉提出案涉房屋现符合约定交付条件，但顺宇置业公司逾期交付案涉商品房已超过60日，熊璨在合同约定的时间内行使合同解除权，熊璨根据合同约定解除合同，具有合同依据和法律依据，应予支持。 其次，本院注意到在一审中顺宇置业公司提起了反诉，要求判决熊璨配合顺宇置业公司办理注销案涉房屋备案登记手续；以及在注销备案登记手续后顺宇置业公司才应在60日内退还熊璨的相应款项。故顺宇置业公司在一审中提出的反诉请求系基于合同解除的条件，且一审法院也对熊璨应在合同解除的条件下配合顺宇置业公司注销案涉房屋备案登记的行为予以确定。而顺宇置业公司现上诉请求合同继续履行，其上诉请求与一审其提出的诉讼请求、请求权基础、事实及理由与完全相悖。故本院对于顺宇置业公司在二审中上诉请求继续履行合同的上诉请求不予支持。 关于顺宇置业公司提出一审法院对利息标准采纳错误的上诉请求。本院审查后认为，基于顺宇置业公司违约的客观事实、熊璨向银行承担利息的标准，综合确定顺宇置业公司应当承担的利息计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”的规定，合理恰当，本院予以确认。顺宇置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费13738元，由成都顺宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 成 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年十二月三日 书记员 龙春光