安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初4464号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华,执行董事。 委托诉讼代理人：杨波，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娟，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 被告：任玉兰，女，1972年2月17日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）诉被告任玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼，被告任玉兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物费3388元，能耗费1880元，滞纳金2732元,合计人民币8000元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告自2013年起为金域蓝湾小区提供物业服务,并就物业服务收费标准、物业服务内容、违约责任等内容与相关主体签订了物业服务合同。被告所有的金域蓝湾C3-1-1803号房屋属于原告提供服务范围。原告按照合同约定提供了物业管理服务,但被告以各种理由拒绝支付物业相关费用,原告多次催讨但被告仍拒不支付。由于被告的行为已经严重损害了原告的合法利益,故诉至法院。 被告任玉兰辩称：1.我于2014年7月2日办理交房手续验房时，发现卫生间下水管破裂，当时拒绝收房，伟星物业公司人员承诺代位修好并留下案涉房屋钥匙一把，在此情形下办理的交房手续。然至今，案涉房屋问题尚未修好，且我的门禁卡也无法使用。伟星物业公司未做好物业服务，我有理由拒付相关物业费用。2.我与伟星物业公司签订物业服务合同至我收到应诉材料时，伟星物业公司一直未向我催要过物业费和能耗费，即使我需要支付相关费用，因法院于2020年10月26日立案受理，故2017年10月25日前的费用已超过诉讼时效。3.本案系伟星物业公司未做好物业服务及未向我催要物业费引起，伟星物业公司要求我承担违约金无法律依据。 经审理查明：原告伟星物业公司（甲方，芜湖新马投资有限公司所委托的物业管理企业）与被告任玉兰（乙方，购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定双方就前期业务管理服务达成协议，协议中对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用等进行了约定。其中约定，住宅物业费按建筑面积每平方米0.9元计算；由业主分摊的公共能耗费按住户建设面积收取，标准层（六层及六层以上）按0.5元/月/平方米收取。被告系芜湖市弋江区金域蓝湾C3-1-1803室业主，房屋建筑面积78.39平方米。上述协议签订后，原告按时对案涉居民小区进行物业管理服务，但被告未按合同约定支付2016年至2019年的物业费和能耗费，故成讼。 以上事实有原告向本院提交的原告营业执照复印件、被告身份信息复印件、《前期物业管理服务协议》复印件及原告当庭陈述等在卷证实。 本院认为，一、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告伟星物业公司与被告任玉兰订立的《前期物业管理服务协议》,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案原告按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，依法应承担相应的民事责任。对于被告辩称房屋质量有瑕疵、服务不到位等问题，如若被告认为原告应承担维修及赔偿责任，可待取得相应证据后另行主张权利，被告以此拒绝支付物业管理服务费，于法无据。二、债权人的权利必须依法及时行使,超过诉讼时效的债权,不受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定,《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施,该日期之前适用二年的诉讼时效,如至该日时效仍未届满,则适用三年的诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告伟星物业公司向原告主张2016年至2019年的物业费用，现被告提出案涉部分债权已超过诉讼时效，原告未能就此提供任何证据证明案涉债权的诉讼时效存在中断、中止的情形，本案受理时间为2020年10月23日，即2017年10月23日为诉讼时效届满的节点，此节点及之前债权的诉讼时效已过，但考虑到物业费一般为按月交付，本案诉讼时效届满的时间节点未满一个月度，故对原告要求被告支付2017年10月至2019年物业费、能耗费的诉请，予以支持。经计算，2017年10月至2019年物业费1904.9元[（78.39㎡×0.9元/㎡）/月×27个月]、能耗费1058.3元[（78.39㎡×0.5元/㎡）/月×27个月]，合计2963.2元。三、对于原告主张的违约金诉请，本案中被告拒交物业费系其认为原告提供服务有瑕疵所致，如果原告认为被告拒交物业费无相应依据，其可及时通过诉讼方式予以解决，故本院对原告要求被告支付相应违约金的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告任玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费1904.9元、能耗费1058.3元，合计2963.2元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担16元、被告任玉兰负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪斌 二〇二〇年十二月十日  法官助理汪明桦  书记员戴倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。