重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5959号原告（执行案外人）：娄卫东，男，1975年6月14日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：陈建，贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹丹，贵州贵遵律师事务所（实习）律师。被告（申请执行人）：杜鸿江，男，1953年6月4日出生，汉族，住重庆市长寿区委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街**，统一社会信用代码915002247094149051。法定代表人：刘保全，董事长。被告（被执行人）：重庆市富茂房地产开发有限公司，住，住所地重庆市双桥经开区双北路**附**一社会信用代码91500111203348074M。法定代表人：代红，董事长。原告娄卫东与被告杜鸿江、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）、重庆市富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用普通程序，由审判员邓美玲担任审判长，与人民陪审员钱斌、陈中万组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告娄卫东及其委托诉讼代理人陈建、高丹丹，被告杜鸿江特别授权委托诉讼代理人朱杰到庭参加了诉讼。被告龙乡苑公司、富茂公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄卫东向本院提出诉讼请求：1.判决撤销重庆市大足区人民法院（2017）渝0111执恢620号《执行裁定书》中涉及对原告娄卫东位于贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋的查封，并立即停止对该房屋的强制执行；2.本案的案件诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2020年9月28日通过查询不动产登记信息发现，重庆市大足区人民法院做出的（2017）渝0111执恢620号《执行裁定书》，已经对登记在重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称龙乡苑公司桐梓分公司）名下的6处资产进行查封。因前述财产中，涉及贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋，系原告的拆迁安置还房，不属于被执行人龙乡苑公司的财产，法院的查封严重侵犯了原告的合法权益。原告于2020年10月提出了执行标的异议，大足法院驳回了原告的异议请求，故有本诉。1.贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋系原告拆迁安置还房，有拆迁补偿安置协议书佐证，不属于龙乡苑公司的财产，不应被强制执行。2.该房屋系因龙乡苑公司缺乏资金，至今未为原告办理不动产登记手续，原告多次催促未果，责任在龙乡苑公司，对此原告无过错。但已实际向原告交房，且属于原告以物易物、调换产权原始取得。从2007年签订协议开始支付过渡费至2015年，充分说明涉案房屋尚未修建完成，当时未达到交付条件。3.大足法院的查封行为依据法律规定，应进行现场走访和拍照，并张贴封条，但大足法院并未现场查看，给原告造成损失。现原告已经出售该房屋，不能办理产权登记，面临高额违约，希望法院慎重对待。4.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应解除查封，停止执行。5.森航公司系拆迁改建工程的实际施工人，森航公司与龙乡苑公司是关联企业，法定代表人系同一人，该项目由龙乡苑公司出面承接，由森航公司实际施工。两份协议与交付给原告的房屋面积有差异，是因为每次的测量时间不同，相差在合理范围内；且2007年开发时是计划改建为步梯房，由于政府的政策改变，现在涉案房屋实际修为电梯房，才导致房号前后不一致。原告为维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。被告杜鸿江辩称，1.本案中杜鸿江为申请执行人，其余二被告为被执行人，原告在起诉状罗列错误；2.原告关于涉案房屋不属于龙乡苑公司财产，而是原告财产的主张没有事实依据。不动产物权以登记为准，未经登记，不发生效力。原告未举示其对涉案房屋有不动产登记证书，而桐梓县住房和城乡建设局档案显示，涉案房屋系龙乡苑公司未销售的房屋，财产权利属于龙乡苑公司；3.原告所谓的补偿安置协议书真实性存疑且不合法；4.桐梓县不动产登记事务中心出具的回执没有显示涉案房屋存在查封、冻结、抵押、预告登记、合同备案等情形，故原告诉称大足法院的查封行为没有走访和拍照的说法无法律依据和事实依据；5.原告应明确其到底是作为一般买受人还是商品房消费者，以便法庭查明其请求权基础，且不论其身份，原告均不具备“在人民法院查封之前已经签订合法有效地书面买卖合同”之前提。本案中，即使原告与龙乡苑公司桐梓分公司签订的补偿安置协议书属实，该协议也不是合法有效的书面买卖合同，因为其签约主体载明是贵州森航房地产开发有限公司（以下简称森航公司），但却无该公司盖章，协议书首部引用的法律依据《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省房屋拆迁管理条例》已经废止，被告《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代，根据该条例第四条规定，龙乡苑公司和森航公司均不具备房屋征收与补偿的主体资格；6.本案诉争房屋在两份协议中的坐落位置、面积均与交付给娄卫东的房屋不一致，也与被查封的房屋不一致，且龙乡苑桐梓分公司合同专用章未经公安机关备案登记，森航公司的印章没有印章编号，真实性存疑，但不申请鉴定。综上，原告并非涉案房屋的权利人，其主张对涉案房屋的权利不具有合法性和真实性，无权请求排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告龙乡苑公司未作答辩。被告富茂公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的《桐梓县旧城改造和平、文笔路北部城区房屋拆迁安置协议书》、交付房屋相关资料、桐梓县海校街道虎峰社区居民委员会证明、（2020）渝0111执异84号执行裁定书、关于娄卫东拆迁安置还房的情况说明、《桐梓县旧城改造和平、文笔路第二期房屋拆迁补偿安置协议书》、结算书、记账凭证、领款单、贵州省不动产登记查询结果、遵义市商品房预售许可证、建设工程规划许可证、拟规划意见、会议纪要两份、照片、未销售情况统计、送达回证、企业信息查询单、工商档案具有客观真实性，能够互相映证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行杜鸿江与龙乡苑公司、富茂公司民间借贷纠纷一案中，于2020年6月1日作出（2017）渝0111执恢620号执行裁定书，裁定对龙乡苑公司桐梓分公司所有的包括位于贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋（面积119.55㎡）在内的六套房屋予以查封。案外人娄卫东认为本院查封的位于贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋系其拆迁还房，并已由其占有该房屋，请求法院终止对该房屋的执行。2020年10月26日，本院作出（2020）渝0111执异84号执行裁定书，认为《桐梓县旧城改造和平、文笔路北部城区房屋拆迁安置协议书》载明拆迁人为森航公司，但落款盖章的却是龙乡苑公司桐梓分公司，不能确定该协议的真实性、合法性、关联性，且娄卫东未提供其系涉案房屋权利人及其权利能够排除执行的相关依据，因此裁定驳回了案外人娄卫东的执行异议请求。娄卫东于2020年10月30日收到该裁定书后，于2020年11月11日向本院提起了案外人执行异议之诉。另查明，坐落于娄山关镇和平路供电局对面，不动产权证号为XXXX的房屋（建筑面积117.44㎡），登记在娄义意名下，该不动产权证已被注销。2007年1月27日，龙乡苑公司桐梓分公司（甲方、拆迁人）与娄卫东（乙方、被拆迁人）签订《桐梓县旧城改造和平、文笔路第二期房屋拆迁补偿安置协议书》，约定对娄卫东所有的位于和平小区X栋X楼左（房屋产权证号XXXX，面积117.44㎡）房屋进行拆迁，还约定了拆迁安置临时过渡费及搬家补偿费。对安置房屋位置及面积约定为：安置在XX区X栋一单元四楼M型a室，面积122.5㎡，对还房时间约定为2008年7月27日。自2009年12月至2015年2月，原告娄卫东一直在领取拆迁安置过渡费。2012年8月8日《桐梓县城建重点项目专题调度会会议纪要》载明：和平文笔路XX区民房征收统一规划问题，会议原则同意将该栋楼房统一纳入旧城改造范围、统一规划实施。城建领导小组严格把关依法完善相关手续。2012年12月4日，《桐梓县城镇建设与开发领导小组2012年第十三次工作调度会会议纪要》载明：和平文笔路XX区拟规划意见：该地块位于娄山关镇和平路县供电局老办公楼西侧，因和平小区1栋保留建筑住户要求其一并拆除重建。经会议研究，原则同意县住建局关于和平文笔路XX区拟规划意见，请建设、国土部门完善相关手续，依法按程序办理。2013年9月16日，森航公司张贴《XX区X栋换房通知书》，载明经县政府重新进行规划调整，现XX区调整为12层（小高层）电梯房，商业2层，住房**，XX区X栋11月开始施工建设。2013年10月30日，桐梓县城镇建设与开发领导小组张贴《通知》，载明和平路XX区X栋楼房要拆迁，从明天开始施工。2012年10月11日，桐梓县住房和城乡建设局作出《关于龙乡苑XX区5栋和原保留建筑地块的规划意见》，向县城建领导小组提出以下规划意见：……现建设单位已完成X栋的建设，并交付使用，X栋因为拆迁等原因，一直未开工建设……因现龙乡苑公司已将XX区X栋全面拆迁完成，计划对其开工建设……（二）因增加拆迁面积1400㎡，原已审批X栋建筑面积6415㎡，建议增加建筑面积4200㎡，按照总建筑面积12015重新进行规划设计，建筑层数以调整后的规划审批方案为准……建议由国土局进行评估论证，提出处置方案。龙乡苑公司开发建设的贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋于2014年8月13日取得《建设工程规划许可证》，载明建设单位为龙乡苑公司桐梓分公司，并于2014年12月9日取得遵义市商品房屋预售许可证。2017年12月20日，龙乡苑公司桐梓分公司与娄卫东（乙方）再次签订《桐梓县旧城改造和平、文笔路北部城区房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书抬头甲方（拆迁人）列为森航公司，约定对娄卫东所有的位于和平路的旧房（建筑面积117.44㎡）进行拆迁，还约定了拆迁安置临时过渡费及搬家补偿费。对安置房屋位置及建筑面积约定为：安置在XX区X栋X栋楼X楼X型X室，建筑面积119.78㎡，未约定还房时间，安置房差价款结算一项中载明应退乙方65514元。该协议书尾部甲方由龙乡苑公司桐梓分公司与娄卫东签字、盖章确认。2017年12月20日，森航公司与娄卫东完善了交接房和结算手续，确定娄卫东应收房屋差价款65514元，并将位于桐梓县XX区X栋X单元X室（即X室，载明面积119.51㎡）交付给娄卫东，娄卫东占有使用至今。据娄卫东陈述除案涉房屋以外，其名下还有一套住房，案涉房屋已售出，但尚未交付。2020年11月2日，森航公司与龙乡苑公司桐梓分公司共同作出《关于娄卫东拆迁安置还房的情况说明》，载明二公司系“两块牌子，一套人马”，均由何文德实际经营，龙乡苑公司桐梓分公司系为开发桐梓县旧城改造项目挂靠设立的分公司，龙乡苑公司未投入过，森航公司成立在后，以至于本次拆迁中不断出现这两家公司。案涉房屋实际由森航公司开发，因属旧城改造，拆迁了娄卫东原四楼的老房屋，并安置还房XXX号，该房屋系娄卫东安置还房，不属于公司资产。2020年12月10日，娄卫东所在桐梓县海校街道虎峰社区居民委员会出具《证明》，载明案涉房屋系娄卫东房屋拆迁安置还房所得属实。原告称，娄义意系其父亲。本案争议焦点：原告对诉争房产是否享有排除执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对被拆迁的房屋享有拆迁安置的权利，可以依法排除执行。本案中，龙乡苑公司桐梓分公司于2007年1月27日与娄卫东签订的《桐梓县旧城改造和平、文笔路第二期房屋拆迁补偿安置协议书》、于2017年12月20日，与娄卫东签订的《桐梓县旧城改造和平、文笔路北部城区房屋拆迁补偿安置协议书》，均属于拆迁补偿协议，通过上述协议娄卫东取得了被拆迁人的法律地位。虽然，2017年12月20日交房时签订的《桐梓县旧城改造和平、文笔路北部城区房屋拆迁补偿安置协议书》，甲方抬头为森航公司，落款由龙乡苑公司桐梓分公司签字盖章，并不影响娄卫东作为被拆迁人应当享有的权利。根据社区居民委员会出具的证明、龙乡苑公司桐梓分公司和森航公司共同出具的情况说明以及会议纪要等可知，案涉房屋所在的XX区X栋曾经历规划调整，调整后的房号与拆迁补偿安置协议中约定的房号有所差别是客观可能的，且被告未提供证据证实娄卫东在XX区X栋还存在另外的安置还房，也未提供证据证明娄卫东在XX区X栋的安置还房与被本院查封的XX区X栋XXX号房屋不是同一套房屋。故从现有证据推定，娄卫东在XX区X栋的安置还房房号和面积均具有唯一性，因此，本院认为，能够确定位于桐梓县XX区X栋X单元X室（即X室）系娄卫东的拆迁安置还房，娄卫东接房在前，本院的查封在后，原告对其享有排除执行的民事权益。关于被告杜鸿江辩称娄卫东与龙乡苑桐梓分公司签订的拆迁补偿安置协议不真实、不合法的问题，由于被告对其主张未提供相应的证据予以证明，对该辩称理由本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、不得执行重庆市大足区人民法院于2020年6月1日作出的（2017）渝0111执恢620号执行裁定书中关于对重庆市龙乡苑房地产开发有限公司开发的位于贵州省桐梓县和平、文笔路二期改造工程XX区X栋XXX号房屋的查封；二、驳回原告娄卫东的其它诉讼请求。案件受理费4300元，由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邓美玲人民陪审员  钱 斌人民陪审员  陈中万二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  谈 玲