湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初6573号原告(反诉被告)：武汉新福物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市黄陂区滠口盘龙城经济开发区盘龙大道**。法定代表人：林玉玲，该公司董事长。委托代理人：伍擎，该公司员工（特别授权）。委托代理人：吴育新，该公司员工（特别授权）。被告（反诉原告）：陈晓敏，女，1967年10月13日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人：李发政，系陈晓敏配偶。原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业公司）诉被告陈晓敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，被告陈晓敏于2020年11月13日向本院提起了反诉，本院依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人伍擎、吴育新，被告（反诉原告）陈晓敏及委托代理人李发政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新福物业公司的诉讼请求为：一、依法判令被告陈晓敏支付拖欠原告的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费7455元，合计7455元；二、依法判令被告陈晓敏支付逾期付款的违约金（2018年12月31日之前按照每日1元支付违约金；2019年1月1日之后按照每日千分之五支付违约金；截止至2019年12月31日应支付违约金共计639元，此后违约金计算至被告缴清全部物业管理费之日止），共计欠费8094元；三、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2005年10月26日，被告与武汉新阳光房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号*****），购得巢NEST金鹏苑**号房，建筑面积223.22㎡。2015年12月8日，巢NEST小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》（编号：WGF-2014-7020）,约定：原告为巢NEST提供物业服务，业主按约定按时足额支付物业服务费。合同第三十二条约定：业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。2017年7月12日，巢NEST小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》,约定：原告为巢NEST提供物业服务，业主按约定按时足额支付物业服务费。合同第三十二条约定：业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告在享受原告提供的物业服务的同时并未依约向原告缴纳物业管理费，一直拖欠至今。自2019年1月1日起至2020年9月30日，被告共欠物业费7455元，加上违约金共计8094元。原告多次上门催缴并向被告送达书面催缴单，被告仍拒绝履行物业管理费缴纳义务。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院起诉，请求依法判决如诉。被告陈晓敏辩称：原告物业服务合同主体资格不清，缺乏法律依据，请求法院驳回原告诉请，并要求返还已交的物业费。反诉原告陈晓敏反诉请求：一、被反诉人主体资格不清，缺乏法律依据，请求驳回其诉求；二、被反诉人所签合同无备案也无业主大会授权签名，合同无效，不能约束反诉人；三、被反诉人返还违规收取的物业费8520元，赔偿反诉人陈晓敏汽车维修损失2241元；四、本案诉讼所有费用由被反诉人承担。事实与理由：张继豪业委会的成立不合法，且其没有业主大会的授权，其不具有签订案涉物业合同的主体资格，案涉物业合同应属无效。我未与新福物业公司签订任何物业管理服务合同，我与新福物业公司没有合同关系。我从未接受过新福物业公司的服务。同时，小区存在门禁系统、监控设备无法正常使用，管理混乱，卫生与绿化不达标，盗贼猖獗等问题。业主委员会督促业主交费是前置程序，新福物业公司在业委会未进行催缴程序的前提下起诉我，缺乏法律依据。物业服务合同终止后，新福物业公司拒绝不退出小区与移交相关资料，以事实服务为借口收取物业费没有法律依据。反诉被告新福物业公司辩称：一、《前期物业管理服务协议》与《武汉市物业服务合同》均为双方真实意思表达，合法有效；二、两份合同的效力及于业主个人；三、合同到期后，原告与被告之间已经形成事实上的物业服务合同关系；四、反诉人要求返还已支付的物业费用及赔偿相关损失，没有事实与法律依据，请求驳回。经审理查明：陈晓敏系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巢NEST金鹏苑***号房屋业主，该房屋建筑面积223.22㎡。2009年12月1日，武汉新阳光房地产开发有限公司与武汉新福物业管理有限公司签订了《武汉市前期物业管理委托服务合同》，合同约定由新福物业公司提供物业服务。联排别墅每月每平方米按1.6元缴纳物业服务费，每年缴纳一次。新福物业公司于2015年12月8日与巢上城业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，于2017年7月12日与巢上城小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，两合同均约定由新福物业公司提供物业服务，还是联排别墅1.6元/平方米/月，按年缴纳物业服务费。每次交费的具体时间为提前一个月缴纳。违约责任：业主违反本合同约定，经新福物业公司书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向新福物业公司支付违约金。在新福物业公司为小区业主提供物业服务过程中，包括被告陈晓敏在内，部分业主对其物业服务质量提出异议。陈晓敏还依法提起反诉，认为赖以收费的合同无备案也无业主大会授权签名，主体资格不清，合同无效，不能约束反诉人，认为应该返还已违约收取的物业费8520元。陈晓敏的小汽车在小区被撞，物业无监控设备不能找肇事者索赔，自己维修汽车花费2241元，认为物业公司应承担维修费用并不应缴纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费7455元。原告新福物业公司在书面催缴无效后，诉至人民法院，要求依法处理，陈晓敏随即提出反诉。本院认为：新福物业公司与武汉新阳光房地产开发有限公司签订的《武汉市前期物业管理委托服务合同》，新福物业公司与巢上城业主委员会及巢上城小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对新福物业公司和陈晓敏均有约束力。新福物业公司提供相应服务后，陈晓敏作为业主应按照约定缴纳物业服务费。现陈晓敏拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担继续履约的民事责任。因新福物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对其要求陈晓敏全额支付物业费的诉讼请求，本院予以部分（80%）支持。对其要求陈晓敏支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于陈晓敏反诉“巢上城第一届业主委员会违规成立，其与原告签订的物业服务合同无效；新福物业公司拒绝退出移交并以存在事实服务为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持”的意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条的规定系基于业主大会作出解聘物业服务企业的决定，在物业服务合同的权利义务中止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实服务为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持；本案中，新福物业公司与巢上城业主委员会及巢上城小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》均约定：合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者选聘决定，新福物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。新福物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者选聘决定为止。在合同期限届满后，新福物业公司实际继续为涉案小区提供了物业服务，陈晓敏接受了物业服务。陈晓敏应履行支付物业服务费的义务，故对其主张的合同对其无约束力和退还已缴物业费的诉讼请求，本院不予支持。汽车被撞受损系另一民事法律关系，其要求新福物业公司承担维修费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。望新福物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，提高服务质量；陈晓敏作为业主主动缴纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由陈晓敏向武汉新福物业管理有限公司支付物业服务费5964元，此款于本判决生效后十日内付清；二、驳回武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈晓敏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，反诉费减半收取25元，共计50元，由陈晓敏负担45元，由武汉新福物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  白德勇二〇二〇年十二月二十三日书记员  谢春妮