贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初10887号 原告：杨丽，女，1977年8月28日生，苗族，无业，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：姜定书，男，1960年2月16日生，苗族，无业，住贵州省贞丰县，特别授权代理（基层组织推荐）。 被告：贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处兴顶公路桔园段（桔园游泳馆右侧）。 法定代表人：辛玉平，该公司执行董事。 原告杨丽与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称“炜煜房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序由审判员黄金龙于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告杨丽及其委托诉讼代理人姜定书到庭参加诉讼，被告炜煜房开公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告杨丽向本院提出诉讼请求：1.请依法判决由被告兑现承诺交付“兴义商城”二期房的××栋×单元××层×号（××××）房给原告；2.请依法判决由被告承担诉讼费用。 事实与理由：2009年11月3日，自然人辛玉平和胡寅合伙投资在兴义注册登记成立“贵州炜煜房地产开发有限公司”。到2015年6月15日，被告贵州炜煜房地产开发有限公司与原告订立《房地产优先购买协议》，被告承诺用“兴义商城”二期房的××栋×单元××层×号房（××××房）优先出售给原告。协议约定：该房屋的面积为124.99㎡，房屋出售价格为3000.00元/㎡，房款总金额为374970.00元，一次性付清。当天，原告一次性支付房款374970.00元给被告，被告出具有NO1040650《收款收据》给原告。到2018年11月3日，被告也同意用住宅抵偿给原告。贵州炜煜房地产开发有限公司债权委员会也予以签章认可。可是，到2020年1月7日，被告又叫原告去签订《兴义商城二期认筹协议书》，要求原告交2000.00元的“认筹金”，说等到二期房建筑竣工后开盘销售时选房。原告对被告的经办人员说：“你们炜煜房开公司在2015年6月15日就已经承诺出售兴义商城二期房的××栋×单元××层×号房给我，我已经于2015年6月15日一次性付清了全部房款，现在为什么还要叫我交认筹金?”被告的经办人员对我说：“你家的这个情况，是特殊情况，等我请示公司老板后，再答复你。”可是，至今有半年多了，被告没有给原告任何说法。为此，原告与被告发生纠纷。现在，被告建设的“兴义商城”二期房的××栋楼房，已经施工完毕了。故特此起诉，请求人民法院依法判决由被告兑现承诺、及时交付“兴义商城”二期房的××栋×单元××层×号房（××××房）给原告进行装修居住。 被告炜煜房开公司未到庭参加诉讼，但提供书面答辩（情况说明）辩称，原告杨丽诉称的购房款374970元实为被告炜煜房开公司于2014年1-2月期间非法集资所借款项，且已经于2020年4月被兴义市公安局列为非法集资刑事案件处理，原告杨丽应当通过刑事诉讼程序以被害人身份向兴义市公安局申报债权，依法人民法院发现本案涉嫌非法集资犯罪时，应裁定驳回原告杨起诉，故要求人民法院驳回原告杨丽的起诉。 本案的争议焦点：1、是否应驳回原告杨丽的起诉；2、原告杨丽要求被告炜煜房开公司履行交房义务的诉讼请求是否应支持。 本院经审理认定的法律事实为：2014年1月24日，被告炜煜房开公司向原告杨丽借款本金160000元（该款系转入该公司股东胡寅的银行账户），约定月利率2%。2014年1月28日，被告炜煜房开公司向原告杨丽借款本金50000元（该款系转入该公司股东胡寅的银行账户），约定月利率2%。2014年2月18日，案外人贵州炜煜农资有限公司向原告杨丽借款本金100000元（该款系转入该公司股东胡寅的银行账户），约定月利率2%。2014年2月27日，案外人贵州炜煜农资有限公司向原告杨丽借款本金120000元（该款系转入该公司股东胡寅的银行账户），约定月利率2%。以上四笔借款本金合计430000元。原告杨丽出借上述借款后，余374970元未获偿还。 2015年6月15日，原告杨丽与被告炜煜房开公司达成用商品房抵债的协议，约定由被告炜煜房开公司用其待建中的兴义商城住宅（××××）房（面积：124.99平方米）抵偿给原告杨丽，抵偿单价3000元/平方米，抵偿价374970元，被告炜煜房开公司于同日出具了金额为374970元的购房款收据一张给原告杨丽。 2015年11月2日，被告炜煜房开公司告诉原告杨丽“用于抵债的房屋不一定能建成交房”，将2015年6月15日与原告签订的协议和其出具给原告的购房款收据收回后，重新出具了借款金额为374970元的收条一张给原告杨丽。 2016年11月，被告炜煜房开公司涉嫌非法集资至兴义市（以下简称“兴义市处非办”）登记备案，要求按兴义市处非办办的规定对其债权债务进行自清自理。 2018年11月3日，原告杨丽就未还借款374970元向被告炜煜房开公司的债权人委员会进行了申报。 2020年1月7日，原告杨丽与被告炜煜房开公司签订了兴义商城二期认筹协议书一份，在该协议书中，被告炜煜房开公司为甲方，原告杨丽为乙方。该认筹协议书约定：第一条：乙方自愿提出诚意购房意愿，并交纳认筹金2000元；意向房源：住宅××××房。第二条：乙方本次认筹仅表明购房诚意和意向房源。第三条：乙方应根据甲方通知的开盘认购时间，携带本协议书、认筹金收据、乙方身份原件，参加甲方组织的选房认购活动，甲方将在选房前公布具体的认购方式。乙方委托他人认购的，受托人需携带经公证的授权委托书、受托人和委托人的身份证原件或其他有效身份证件。乙方应认可受托人的购买行为，并接受受托人的购买结果。……。第四条：乙方在开盘当日选中满意的房源后，应当与甲方签订商品房认购协议，协议签订后，认筹金自动转为所购房屋的购房定金。第五条：若乙方未在甲方通知的选房时间办理选房确认手续，则视为乙方放弃认购权利，本协议自行终止，且甲方无需另行催告。……。 认筹协议书签订后，原告杨丽认为其已付清兴义商城认筹协议书一份约定的××××房的购房款，不应再支付被告炜煜房开公司认筹金为由，未按认筹协议书的约定支付被告炜煜房开公司认筹金2000元，未参加被告炜煜房开公司的选房认购活动，未与被告炜煜房开公司签订商品房认购协议。导致双方产生纠纷，原告杨丽遂诉至本院要求按前述诉讼请求解决。 另查明：1、兴义市公安局已于2020年4月对被告炜煜房开公司进行立案侦查，兴义商城二期楼盘中已竣工部分，已网签在兴义市处非办名下。2、经网络查询得知：案外人贵州炜煜农资有限公司与被告炜煜房开公司系关联企业，贵州炜煜农资有限公司的股东同时又是被告炜煜房开公司的股东。贵州炜煜农资有限公司的股东为胡寅（执行董事）、辛玉平；被告炜煜房开公司的股东为胡寅（监事）、辛玉平（执行董事）。 本院认为，对是否应驳回原告杨丽的起诉的问题。从原告杨丽的诉讼请求判断，原告杨丽起诉要求被告炜煜房开公司履行交房义务，原告杨丽主张的是其与被告炜煜房开公司之间的房屋买卖法律关系，被告炜煜房开公司辩称应驳回原告杨丽的起诉，是从其公司向不同的主体借款涉嫌构成非法集资的角度出发，本案的购房款虽与被告炜煜房开公司主张的借款有牵连（原告杨丽主张购房款已付清，已付购房款即为被告炜煜房开公司主张的借款），但该借款是否转化为购房款的问题仅属本案审查的部分问题，依法不宜驳回原告杨丽的起诉，故对被告炜煜房开公司的辩解，本院不予支持。 对原告杨丽要求被告炜煜房开公司履行交房义务的诉讼请求是否应支持的问题。首先，原告杨丽借款给被告炜煜房开公司和案外人贵州炜煜农资有限公司后，该借款之未还部分374970元虽于2015年6月15日转为原告杨丽向被告炜煜房开公司的购房款，原告杨丽与被告炜煜房开公司还就此签订了协议书一份，但是，在原告杨丽于2015年11月2日将购房款收据和购房协议书交还给被告炜煜房开公司，被告炜煜房开公司将购房款金额重新出具成相应借款金额的收据给原告杨丽时起，原告杨丽与被告炜煜房开公司于2015年6月15日达成的借款转购房款和购房协议书即已解除或自动终止，原告杨丽依据该购房协议书和借款转购房款协议要求被告炜煜房开公司履行交房义务不合法，不应支持；其次，原告杨丽与被告炜煜房开公司虽于2020年1月7日签订了兴义商城二期认筹协议书一份，但是，该认筹协议书签订后，原告杨丽未按该协议书的约定向被告炜煜房开公司交纳认筹金2000元，导致其未参加被告炜煜房开公司组织的选房认购活动，未与被告炜煜房开公司签订的商品房认购协议书，因此，原告杨丽与被告炜煜房开公司之间仅存在买卖房屋的意向，不存在房屋买卖合同关系，原告杨丽要求被告炜煜房开公司履行交房义务，无事实和法律依据，依法不应支持。第三、原告杨丽未提交其他证据证明其与被告炜煜房开公司还存在买卖合同关系和被告炜煜房开公司应向其交房的事实。 综上，因原、被告于2015年6月15日签订的借款转购房款协议和购房协议已解除或自动终止，原、被告之间又未重新签订房屋买卖协议，原告杨丽要求被告炜煜房开公司交付“兴义商城”二期房之××栋×单元××层×号（××××）房无合法事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨丽的诉讼请求。 案件受理费6924元，减半收取3462元，由原告杨丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黄金龙 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 雷竣雯 书 记 员 张旭颖