山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6723号上诉人（原审被告）：颜廷和，男，1951年12月18日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：俞世海，山东众立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张维秘，男，1946年10月2日出生，汉族，住山东省泗水县。被上诉人（原审原告）：王徽存，男，1947年1月28日出生，汉族，住山东省泗水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李美，山东博翰源律师事务所律师。上诉人颜廷和因与被上诉人王徽存、张维秘租赁合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2020）鲁0831民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜廷和上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：人民法院依法撤消该错误判决，重新认定本案，事实和理由如下：一本案认定事实错误。1、被上诉人与上诉人于2013年3月签订了租赁合同，被上诉人人将承包的本村厂房一处(约十亩、房屋十六间)转包给上诉人使用，租赁期限至2023年3月2日，租金每年26000元。2015年5月份，被上诉人人要求增加租金，双方经协商签订了补充协议，协商从2016年至2018年每年租金增加至36000元，2019年以后增加至72000元。2018年初，上诉人所租赁的厂房被泗水县政府征用，占去土地面积约50%，补偿款由被上诉人人领取，租赁场所的原有的十六间房屋也已经拆除，但被上诉人人仍要求上诉人按照原承包面积交付租金，上诉人要求按照剩余土地实际比例交纳，但被上诉人人拒收。2、政府征用土地情况。根据向中册镇人民政府了解的情况：泗水县城市建设总体规划在2011年即规划完成。具体实施原被告争议地段“泗中大道”拆迁时间和过程是：2014年中册镇即对路段拆迁工作向泗水县人民政府打了报告，对“泗中大道”的拆迁方案报泗水县政府。因本案涉案土地的性质没有确定，该报告中并不包括本案涉案土地和东区的一处土地。2015年5月份，中册镇在查明该两片土地性质为集体后，于2015年5月20日以(2015)第41号文件向泗水县政府申请拆除该地块上的建筑物，于2015年11月6日以(2015)第71号文件申请拆除东区地块上的建筑物。上述两个报告于2017年6月由泗水县人民政府批准，在实施丈量后于2017年6月11日对涉案土地进行了补偿，占用本案涉案土地共计4.3亩，上诉人所租赁的土地剩余4.6亩。上述征用及拆迁过程没有在任何场所及媒体向村民公示，泗水县人民政府所批准的《实施方案》始终没有对涉案村民进行任何形式的公告，所有村民对对涉案土地的征用均不知情。在2015年5月份双方签订补充协议时，双方均未考虑到土地被征用的情况。3、纠纷引起。在2018年后，由于二被上诉人仍然要求按照原土地面积交纳租金，上诉人认为其要求极不公平、合理，同意按照征用后的合理面积交纳，双方形成纠纷。2019年5月份，二被上诉人提出解除双方的租赁合同，经泗水县人民法院和济宁市中级人民法院审理，均以不具备解除条件为由驳回了被上诉人的诉讼请求。4、一审法院认定上诉人已经知悉土地征用信息证据不足。虽然泗水县人民政府于2014年政府即作出规划征用该土地。但该土地的实际征用时间为2017年县政府才开始批准中册镇人民政府的方案，2017年6月测量，11月份进行补偿，2018年初中册镇政府对该土地才具体使用。因此，土地面积的实际减少是在双方签订补充协议以后，这之前由于各级政府没有进行公告，原被告均对征用的具体时间和面积不知情，签订补充协议时双方谁也没有考虑到土地什么时间会被自征用和实际减少的问题。在被上诉人没有向法庭提供任何能使上诉人知情的证据的情况下，一审法院认定上诉人对补充协议以后对土地征用情况知情的依据是什么？其判决认定显然证据不足。上诉人认为：该合同依法成立双方必须严格遵守，在双方补充协议后，由于人的实际出租物和土地面积的减少，所出现的是发生在双方补充协议以后，是双方在签订补充协议时均无法预料的客观原因，且被上诉人已经领取了相应补偿款，即应按照实际减少的租赁物相应减少租金，但由于被上诉人无理坚持要求按照原租金交付，导致租赁费不能按照结清，没有交付租金的原因并非上诉人违约造成，因此，被上诉人的诉讼请求违反了公平和诚实信用原则。二、一审法院完全无视土地面积减少的事实属认定事实错误，从而做出了支付巨额租赁费的判决。上诉人未交租金是由于原承包土地面积由于政府征用发生了重大改变，补充协议签订时承包土地面积8.9亩，而2018年征用后，土地面积减少到了4.6亩，占用了4.3亩，承包土地减少了48%。在2018年4月上诉人向被上诉人提出减少租金的要求同时拒付租金，双方为此多次协商未果。根据公平原则，上诉人再按原面积交纳租金显失公平，根据最高院合同法解释二第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，上诉人认为在土地租赁合同土地面积减少达总租赁面积48%的情况下，上诉有权要求被上诉人降低租赁费，而一审法院仍然支持全额租赁费及判付违约金的判决严重违反了合同法的公平原则。三、被上诉人履行补充协议存在过错的事实，已为生效的判决书所认定，因此判决上诉人承担违约金3万元显失公正，判决错误。2019年上诉人与被上诉人就涉案《租赁合同》及补充协议单方解除是否有效进行了诉讼【案号：泗水县人民法院（2019）鲁0831民初1836号】，泗水县人民法院在该案中判决被上诉人单方解除合同无效，法院认为：“被告以原告未缴纳租金构成违约为由解除双方签订的合同，但是纵观整个事实，在2015年双方双方签订补充协议时未实际被占用，而到2017年后土地被占用。原告承包的面积大幅减少，原告未交租金系原承包面积因政府征用发生了大的改变，根据公平原则，被告再按照原面积依据补充协议收取租金明显不公平，原告不缴纳租金造成的违约亦系被告强烈按照原面积收取租赁造成，在此过程中被告有过错。对被告解除与原告签订的合同进行解除的行为，本院不予支持。”济宁市中级法院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。由此可以看出被上诉人违反了公平原则，按原面积收取租赁费存在过错，因此在解除《租赁合同》及补充协议是否有效的诉讼中一、二审法院均未支持被上诉人的诉讼请求。而本案一审法院对此置若罔闻，依然判决按原面积8.9亩判决上诉人支付租赁费及承担违约金，完全违背了法律事实及生效判决的认定，判决错误。王徽存、张维秘辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一、对于签订补充协议时，双方对征地情况是否知情的问题，一审法院已经审理清楚。涉案老砖厂因国家征地修路占地4.3亩的事实，在2014年下半年已经发生，土地性质已经变为国有，当时政府去厂房丈量土地面积，联系的是承包人颜廷和，而不是王徽存、张维秘，厂房被征地后的土地变更绘制图上有着颜廷和的名字，更说明颜廷和对征地的事实是知情的。颜廷和在得知征地土地补偿款已经拨付到中册镇政府之后，于2015年3月1日在缴纳下一年度租金时，又拖欠不给，王徽存、张维秘想与其解除合同，颜廷和不但不同意，还花钱召集村民折腾一番，经过村委多次调解，颜廷和主动找王徽存、张维秘签订了补充协议，其目的是想取得政府对涉案厂房地上附属物的补偿。由于双方均属成年人，对所签订的内容均有着正确客观的判断，也要有着承担风险的责任和担当，在签订补充协议之后，颜廷和按此协议履行了三年缴纳租赁费的义务，直到2018年3月1日，也能说明补充协议的合法效力。一审开庭时，颜廷和一直答辩在签订补充协议时，对征地的事情并不知情，可均没有提出不知情的证据。根据谁主张谁举证的证据规则，合同已经签订履行，时间在征地之后，就可以认定属于真实意思表示，如果颜廷和主张对征地不知情，就得举证证明，否则应承担举证不能的风险。一审法院对此也认定，双方于2015年5月签订的补充协议，是对租金进行了按年、分时段确定不同计付标准的动态约定，系双方根据合同履行情况，运用商业经验，对厂房（土地）租赁市场行情变化可能性、承租方租房目的实现程度、租金承受能力等因素概括预判的基础上做出的安排，双方均应遵守。所以，颜廷和的“签订补充协议时不知道厂房被征用、未考虑该因素”上诉理由不成立。二、对于2017年6月份政府补偿并开始占有土地修路的性质认定问题。2017年6月份，政府开始对涉案厂房南侧4.3亩部分进行拆除修路，当时拆除厂房有3间平房，还有就砖窑，而办公主体在北边和东边，对厂房的使用根本没有造成太大的影响。政府对地上附着物树木等进行补偿，颜廷和拿到了46万元多，王徽存、张维秘仅拿到了13万元多，这是地上物拆迁补偿的问题，与土地征用不是一个法律关系。土地征用发生在2014年年底，2015年签订补充协议时，征用土地已经不归王徽存、张维秘所有，按补充协议缴纳的租赁费，并不包含征用土地，王徽存、张维秘无权处分征用土地，征地后国家如何使用，什么时间使用，什么时间做出补偿，均是征用后的土地与地上物的补偿问题，不影响征用的事实认定，颜廷和对无偿多用两年的征用土地，向政府表达感恩，而不是颠倒是非，反过头来向王徽存、张维秘要求变更租金约定。三、2018年以后的租金问题，双方有协商再决定的权利，王徽存、张维秘已经行使了合同解除权，并经过了法院一审二审的判决，最终还是由于颜廷和不同意解除，而判决双方继续履行补充合同。颜廷和于2018年获得地上物补偿款后，还是多次拖欠租赁费，王徽存、张维秘与其多次协商未果，依法行使了合同解除权，颜廷和如果认定每年72000元的租金不公平，完全可以同意解除合同，可颜廷和还是不同意解除，经过济宁中院判决后，确认王徽存、张维秘的解除行为无效，也能说明每年72000元的租金是颜廷和愿意承担的。本案一审法院对此也做了充分的论证：其中对2018年以后的租金所做的“如继续承包，……”的约定，反面理解则有可以解除合同的意思，实质上是赋予双方当事人依情势变化解除合同的权利，给合同关系中的双方留出“或去或留”的机会，以防僵化履行合同致其权利义务的不当失衡。2017年6月租赁土地减少4.3亩，正是出现了影响双方合同关系的情事，因此发生租争议，在不能再次就租金达成一致意见的情况下，本可以上述约定解除合同予以化解，但该争议虽经双方协商、村委调解、法院处理，终因颜廷和不愿解除合同未能解决，从而可以认定双方的合同仍在继续履行，租金按每年72000元计付符合双方补充协议的约定。王徽存、张维秘向一审法院起诉请求：1、判令被告颜廷和支付拖欠的从2018年3月2日起至判决生效之日止的厂房租赁费（暂计算至2020年6月10日，总计拖欠租赁费162000元）；2、支付违约金3万元，并按银行同期贷款利率支付拖欠的租赁费的利息损失；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月2日，原、被告双方签订租赁合同一份，原告将承包的本村厂房一处（约十亩）转包给被告使用，租赁期限至2023年3月2日，租金每年26000元，约定每年3月10日前一次性交清当年租金，逾期违约，应交违约金3万元。2015年5月25日，双方对租金进行重新协商签订了补充协议，约定：“2013年3月2日签订的张维秘、王徽存承包给颜廷和的小南厂一处，2015年至2016年3月2日期间原承包费26000元不变，2016年3月2日至2018年3月2日前两年每年以36000元计算。如继续承包，后5年以每年72000元承包费交付，10年承包期后设备、办公动产由颜廷和带走，不动产均归出租方所有。”2018年，颜廷和租赁的厂房被泗水县人民政府征用，土地占去4.3亩，被告颜廷和因此不愿按照原土地面积交纳租金，并于2018年3月10号向原告发出通知要求按照所减少后的土地缴纳租金，双方争议经中册四村村委调解未果，原告张维秘、王徽存遂向被告颜廷和发出了合同解除通知，颜廷和就此起诉，一、二审判决均未确认合同解除。为索要承包费，原告于2020年6月20日诉至本院。另查明，被告颜廷和因减租（金）不成于2020年4月2日将二原告约至厂内，明确告知不再承租，二原告未置异议。看厂人员李传文出庭证实以上事实。一审法院认为，原、被告之间的2013年3月签订的租赁合同为有效合同。双方在该合同签订两年后于2015年5月签订的补充协议，对租金进行了按年、分时段确定不同计付标准的动态约定，系双方根据合同履行情况，运用商业经验，对厂房（土地）租赁市场行情变化可能性、承租方租房目的实现程度、租金承受能力等因素概括预判的基础上做出的安排，双方均应遵守。其中对2018年以后的租金所做的“如继续承包，……”的约定，反面理解则有可以解除合同的意思，实质上是赋予双方当事人依情势变化解除合同的权利，给合同关系中的双方留出“或去或留”的机会，以防僵化履行合同致其权利义务的不当失衡。2017年6月租赁土地减少4.3亩，正是出现了影响双方合同关系的情事，因此发生的租金争议，在不能再次就租金达成一致意见的情况下，本可以上述约定解除合同予以化解，但该争议虽经双方协商、村委调解、法院处理，终因颜廷和不愿解除合同未能解决，从而可以认定，双方的合同仍在继续履行，租金按每年72000元计付符合双方补充协议的约定，因此，对原告要求按该约定标准支付2018年以后租金的诉请，本院予以支持。被告颜廷和以签订补充协议时不知道厂房被征用、未考虑该因素为由，单方主张变更租金的意见，理由不足，本院不予支持。关于租金计算终止时间，被告颜廷和于2020年4月2日在所租厂房内告知二原告不再租赁厂房，双方对该事实无争议，颜廷和实质上是行使补充协议中的约定解除权，因系当面口头做出，合同即于当日解除，租金停付，因此，颜廷和支付租金数额应计为150000元（2018年3月2日至2020年4月2日共25个月：每年72000元÷12个月×25个月）。对原告要求合同解除后的租金，本院不予支持。关于违约金，本院认为，双方对逾期付款违约金有约定，被告拒不付款构成违约，应按约定支付30000元违约金。被告称30000元违约金过高，要求调整，但未提交相关证据证明；同时，违约金不仅具有补偿损失功能，还具有惩罚性，考虑到被告违约行为持续两年有余，时间较长，故对其要求调整违约金的主张，本院不予支持。关于利息，双方没有该项约定，被告支付30000元违约金也能够补偿原告的相应损失，故对原告该诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告颜廷和支付原告张维秘、王徽存逾期租金150000元；二、被告颜廷和支付原告张维秘、王徽存违约金30000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4140元，减半收取为2070元，保全费1520元，保全保险费600元，共计4190元，由原告张维秘、王徽存负担200元，由被告颜廷和负担3990元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审判决对案涉租金及违约金的认定是否恰当。2013年3月份，王徽存、张维秘与颜廷和签订的租赁合同标的物系案涉8.9亩土地及土地上厂房，约定每年租金26000元，后双方经协商于2015年5月份签订补充协议，约定自2018年3月2日起，按照72000元收取租金，但2017年6月因政府修路对案涉土地进行了征用，租赁标的物中的4.3亩土地及该土地上的厂房被征用。本院认为，根据各方当事人陈述及本院已生效的（2019）鲁08民终6545号民事判决，颜廷和未交2018年3月2日后的租金的原因在于，土地被征用导致租赁土地面积减少，双方对于租赁费的数额产生争议，并非是颜廷和无故拒交。在2015年双方签订补充协议时，土地未实际被占用，而到2017年后土地被占用，颜廷和承包的土地面积大幅度减少，其未交租金系原承包面积因政府征用发生了大的改变。现租赁标的物因政府征用发生重大变化，2015年双方签订的补充协议中没有关于土地如被征用仍应按照协议约定交纳租金的相关表述，亦未有充足证据证明双方存在关于土地被征用后仍应按照补充协议约定租金履行的口头约定，王徽存、张维秘再依据按照征用前的租赁标的物面积签订的补充协议收取租金明显不公平，颜廷和不交纳租金造成违约亦系王徽存、张维秘强烈按照征用前的租赁标的物面积收取租金造成，故一审法院判决颜廷和按照补充协议约定交纳租金并支付违约金不当，本院依法予以纠正。因案涉租赁标的物系案涉土地及其上厂房，现双方当事人对于8.9亩土地中被征用4.3亩没有争议，但均未举证证明被征用土地上的厂房占租赁时全部厂房的比例，本院酌情按照被征用土地面积占租赁标的物土地面积的比例确定应支付的租金，即颜廷和支付租金数额应计为72471.9元（2018年3月2日至2020年4月2日共25个月：每年72000元÷12个月×25个月×4.3亩/8.9亩）。如上所述，颜廷和拒绝交纳租金的原因系因案涉土地被征用对交纳租金金额与王徽存、张维秘发生争议，王徽存、张维秘强烈要求按照征用前的租赁标的物面积收取租金造成，王徽存、张维秘对此亦存在过错，故对于王徽存、张维秘要求颜廷和支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省泗水县人民法院（2020）鲁0831民初1796号民事判决；二、颜廷和于本判决生效后十日内支付王徽存、张维秘租金72471.9元；三、驳回王徽存、张维秘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4140元，减半收取2070元、保全费1520元、保全保险费600元，共计4190元，由张维秘、王徽存负担2650元，由颜廷和负担1540元；二审案件受理费4140元，由张维秘、王徽存负担2528元，由颜廷和负担1612元。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘洪信书记员计涵