贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3446号原告：邓汉阳，男，1987年11月9日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：罗春雷，男，1972年1月31日出生，汉族，广东省佛山市人，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：马军，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：黄冰，贵州乾锦律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。原告邓汉阳与被告罗春雷房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓汉阳及其委托诉讼代理人谭珊珊、被告罗春雷及其委托诉讼代理人马军、黄冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓汉阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及滞纳金合计539,398.68元；2、判令被告支付原告违约金80,000元；3、判令被告支付原告律师代理费15,000元；4、本案诉讼费及律师费由被告承担（上述费用共计：634,398.68元）。事实及理由：2017年8月11日，原、被告双方签订《门面租赁合同》，该合同约定：1、原告将铜仁市万丰国际商贸城一楼门面（名义楼楼层号为-1-10、-1-11）出租给被告经营使用；2、租赁面积为948.98平方米；3、2017年11月19日至2019年11月18日租金为28元每平方米每月，2019年11月19日至2020年11月18日租金为31.64元每平方米每月；4、租金采取先交租后使用方式进行缴纳，合同签订之日一次性缴纳三个月租金，2017年11月19日至2019年11月18日每次缴纳三个月租金，2019年11月18日至2027年11月18日六个月一缴，每次缴纳租金应当在已缴纳租金到期前20天缴纳；5、被告向甲方一次性缴纳合同履约金四万元，合同到期且被告没有违约行为的，原告无息退还给被告；6、被告未按照合同约定支付租金的，以应缴租金为基数，按照每日3%向原告支付滞纳金；7、一方违约的，应当支付守约方违约金8万元，违约金不足以弥补损失时，还需赔偿其他损失及权利实现费用。上述合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告经营使用。根据合同约定，被告应于2019年1月30日缴纳租金，但被告仅支付了6万元后，至今再没有缴纳租金。经计算：其中，2019年1月30日应缴纳2019年2月19日至2019年5月18日租金为19,714.32元（计算方式：28元×948.98㎡×3个月-60,000元=19,714.32）；2019年4月29日应缴纳2019年5月19日至2019年8月18日租金为79,714.32元（28元×948.98㎡×3个月=79,714.32元）；2019年7月30日应缴纳2019年8月19日至2019年11月18日租金为79,714.32元（28元×948.98㎡×3个月=79,714.32元）；2019年10月30日应缴纳2019年11月19日至2020年5月18日租金为180,154.36元（31.64元×948.98㎡×6个月=180,154.36元）；2020年4月30日应缴纳2020年5月19日至2020年11月18日租金为180,154.36元（31.64元×948.98㎡×6个月=180,154.36元）。合计欠付租金为539,451.68元。上述款项均已到期，但经原告多次催促，被告一直以各种理由拒绝缴纳。经计算，截止2020年5月30日，被告应付原告滞纳金71,801元、租金539,451.68元，共计611,252.68元。因原告欠付被告货款共计71,854元，经抵扣，被告仍应支付原告租金及滞纳金634,398.68元。原告认为，被告的行为已经严重违反了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。原告特诉至贵院，提出前述诉讼请求。审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告支付原告电费345元；2、判令被告将案涉商铺恢复原状。被告罗春雷辩称，1、案涉租赁合同已于2020年1月1日解除，邓汉阳主张2020年1月1日后的租金无事实及法律依据。一方面，根据双方2017年8月12日签订的《租房合同》，约定案涉房屋租赁期限为2年，自2017年8月12日到2019年8月11日止。合同到期后，双方并未续签租房合同。另外，自2019年6月开始，罗春雷即开始与邓汉阳协商退租一事，然而邓汉阳一直不予以正面回复。2019年12月28日，罗春雷与邓汉阳就房屋租赁及租金欠缴问题达成结算。随即，罗春雷于2020年1月1日关闭租赁店铺，返还钥匙。因此，邓汉阳主张2020年1月1日后的租金无事实及法律依据。另一方面，假若贵院从事实及法律角度认为本案租赁合同并未于2020年1月1日解除。那么2020年1月后为新冠肺炎疫情期间，罗春雷并未经营店铺，根据最高院《关于新冠肺炎疫情民事案件指导意见（二）》，疫情期间的租金也应予以免除及不应追究欠付租金的违约责任。2、2020年1月1日前的租金已通过正常交租、货款冲抵、货物毁损赔偿及保证金冲抵等方式支付完毕，罗春雷不存在拖欠租金的行为。首先，根据双方签订的《租房合同》，合同租金10,000元/月，按季度交付。罗春雷已于2019年2月-2019年10月期间向邓汉阳通过银行转账的方式支付14万元的租金，不存在欠付租金一事。其次，2019年4月起，案涉房屋开始大面积的漏水，期间甚至发生吊顶掉落，给罗春雷展放的商品造成严重的毁损（后经罗春雷核算，毁损价值53,100元），但是，邓汉阳不予修复。直到2019年9月底才找人维修。罗春雷也因此长时间关门，罗春雷主张该期间的租金明显于理不符。再者，2019年12月27日租金结算时，邓汉阳认可在罗春雷处购买相应的装修物品，费用共计71,854元，但邓汉阳直至起诉之日，仍未支付相应货款。另外，邓汉阳在罗春雷经营店铺期间，多次采取停水停电电等违法行为，致使罗春雷不能正常开门营业，合同目的无法实现，给罗春雷造成巨大的经营损失，邓汉阳也应对此予以赔偿。最后，因罗春雷在案涉合同解除中不存在违约行为，合同的履约保证金邓汉阳并未予以返还，假若法院认定尚存欠付租金，其应用于冲抵剩余的欠付租金。3、邓汉阳主张电费，并非因罗春雷经营产生，其向罗春雷主张明显请求主体错误。罗春雷自2020年1月1日关闭商铺后再未重新营业，其不可能产生电费。根据双方合同约定，乙方（罗春雷）承担的是经营产生的费用。罗春雷在未经营期间，应无产生电费一事。4、邓汉阳关于将案涉商铺恢复原状的主张没有事实及法律依据。根据双方的合同约定，罗春雷清运装修垃圾的前提是已经对自行装修部分进行拆除。但是在本案中，罗春雷除了搬离贵重家具物品外，对案涉商铺的装修部分未有任何的拆卸，并未产生装修垃圾。再者，双方并无任何的合同条款涉及商铺恢复原状。邓汉阳的主张无事实及法律依据。5、邓汉阳主张滞纳金、违约金及律师代理费无事实及法律依据。案涉房屋自2020年1月1日起，罗春雷已不再租赁，邓汉阳继续主张租金明显错误。另外，因相应款项的冲抵，罗春雷并未欠付租金。因此，邓汉阳主张罗春雷违约的事实不成立，其主张的滞纳金、违约金及律师代理费无事实及法律依据。其次，滞纳金属于行政法律体系概念，适用主体为行政管理部门，具有国家强制属性，邓汉阳在平等民事主体间主张滞纳金明显错误。6、假定法院从事实及法律角度认为罗春雷存在违约行为，邓汉阳在诉讼请求中也存在重复主张赔偿事宜。再者，其主张的赔偿数额过高，望法院根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。如上所述，邓汉阳主张滞纳金明显错误。同时，即使罗春雷存在违约行为，但是，邓汉阳也存在违约行为，具体表现为其交付的房屋在使用过程中发生漏水现象，不光对罗春雷部分材料存在毁损，而且对罗春雷的经营造成重大影响，使合同目的无法实现，所以，在双方都存在违约的情况下邓汉阳再主张“滞纳金”、“违约金”与“律师费”没有任何事实依据。其次，邓汉阳主张的“滞纳金”与“违约金”性质重复。最后，邓汉阳主张的“滞纳金”按应缴总金额的3%每日（2%每月）计算，明显过高。且所主张的八万元“违约金”也过高。望贵院根据《最高人民法院关于若干问题解释（二）》第二十九条第一款，当事人的违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年10月22日，买受人邓汉阳与出卖人贵州铜仁万丰投资置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定邓汉阳购买出卖人贵州铜仁万丰投资置业有限公司开发的位于铜仁市碧江区铜仁万丰国际商贸城第xxx号房；建筑面积均为474.49平方米，合计948.98平方米。上述两份商品房买卖合同均已在铜仁市住房和城乡建设局备案。2017年8月11日，甲方邓汉阳与乙方罗春雷签订《门面租赁合同》，约定：为了明确双方的权利和义务关系，经双方协商一致，就有关门面租赁事宜达成如下协议，供双方共同遵守：租赁位置为铜仁万丰国际商贸城15栋一楼门面（名义楼层号为-1-10、-1-11）。用途期限为租赁给乙方在合同期作经营使用，即2017年11月19日至2027年11月18日止，租期为10年。租赁面积以购房合同面积计算948.98㎡。租赁期单价：2017年11月19日至2019年11月18日，每月28.00元/㎡，2019年11月19日至2027年11月18日，至2019年11月19日起，租金开始递增，递增方式为：每年递增13%，每平米计算。计算方式如下：2019年11月19日—2020年11月18日，每月31.64元/㎡；2020年11月19日—2021年11月18日，每月35.75元/㎡；2021年11月19日—2022年11月18日，每月40.40元/㎡；2022年11月19日—2023年11月18日，每月45.65元/㎡；2023年11月19日—2024年11月18日，每月51.58元/㎡；2024年11月19日—2025年11月18日，每月58.29元/㎡；2025年11月19日—2026年11月18日，每月65.87元/㎡；2026年11月19日—2027年11月18日，每月74.43元/㎡。付款方式为：1、签订合同时，乙方向甲方一次性交纳合同履约金肆万元，此履约金中途不予退还，合同到期乙方没有违约行为甲方无息退还乙方。2、租金遵循先交后租赁的办法计算，签订合同之日一次性缴纳3个月租金79,714.32元整。2017年11月19日—2019年11月18日每次按三个月交纳租金，2019年11月19日—2027年11月18日每次按六个月交纳租金。每次租金在到期前20天缴纳。甲方负责门面的水通、电通，完好的空门面交给乙方。乙方承担因经营产生的各项税费及本协议下的全部费用（房产租赁税、土地使用税、水电费、工商、税务、物业管理费、装修费、债券、债务）等费用。在租赁期间，乙方不得将该门面以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为。且依法经营，照章纳税费，不得从事违法乱纪经营活动。否则，甲方有权收回所租赁场地并单方解除合同，押金不予退还。乙方应按合同的规定，按时支付租金，逾期每天按应交总金额的3%支付甲方滞纳金；若逾期1个月未支付合同规定应交款项，甲方有权对所租场地进行停水、停电，并收回场地单方解除本合同。未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方需对该门面进行装修的，应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意方可进行。合同租赁到期，乙方如需续租，首先满足乙方的优先权，另行议价；若乙方不续租，乙方对内部自行装修部分进行拆除，并承担一切费用，不得影响原房屋主体结构，同时必须清运完拆除的装修垃圾。乙方在租赁合同执行期间出现人为及自然条件下所产生的一切安全事故由乙方全部承担，与甲方无关。发生下列情形之一本合同终止：1、租赁期届满；2、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。3、政府强制征收或拆除该房屋的。发生下列情形之一，甲方有权单方面解除合同：1、乙方迟延交付房租费超过30天的。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、本合同规定的其他情形。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿违约金捌万元整，违约金不足以弥补损失时，还须赔偿其他损失及实现费用。合同另对投保、争议解决方式等进行了约定。2017年8月12日，出租方邓汉阳（甲方）与承租方罗春雷（乙方）签订《租房合同》，约定：双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议：本合同所出租房屋坐落在铜仁市碧江区万丰国际商贸城15栋负一楼10号及11号两间门面。房屋的建筑面积948平方米。（该房屋租赁合同和协议不足部分可以补充），该房屋为毛坯房。房屋租赁期限为2年。从2017年8月12日起至2019年8月11日。每月租金10,000元，租金按季度交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金。押金10,000元，用于保障房屋内的设施设备完好。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。房屋修缮和装修甲方应保证房屋符合出租条件，保证正常的水电供应，不漏水、墙面未自然脱落。租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。（1）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）拖欠租金2月。租赁期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。如租赁期间届满后，乙方确实无法找到房屋，甲方应给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商；如协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。合同自双方签字之日起生效。该合同尾页甲方签字处邓汉阳的名字系邓汉阳的父亲邓启相所书写，手印亦系邓汉阳的父亲邓启相所摁。乙方签字处有罗春雷的签字捺印。2019年5月26日，被告之妻向原告发送微信称：“小邓总，我们这个顶都快漏没了呢，关键是还在不停的滴水”并附发送照片。同时于2019年6月份、7月份多次向邓汉阳的父亲发送屋顶漏水严重的照片及录制视频。2019年9月25日下午14:22，邓启相向罗春雷之妻发送微信称：“程老板你好！你屋面漏水万丰公司开始施工了，施工队现需要用电，我叫施工队在门面上搭一下电源，到时候施工队给你补电费。”。邓汉阳于2019年10月23日上午10:22向罗春雷的妻子发送微信称：“陈姐您好，因您长期拖欠房租未付，经我多次催促无果，您未按租赁合约履行。于2019年10月24日，我会对您门面采取停水、停电措施。欠房租金金额计算如下：2019年2月19日至2019年11月18日止，合计为三个季度。三个季度房租租金为239,142.00元，已付：62,293.00元，上次结余572元，拖欠房租金额为176,277.00元，请把房屋租金缴清后，我再通水、通电。”。邓汉阳的妻子（姓程）于2019年10月23日13:11回复微信称：“我今天核实下金额。”并于2019年10月24日上午10:02回复微信称：“邓公子，您好对于租金未按时缴纳，是在抱歉，上述拖欠房租的金额我们也认，只是还有花果山的货款，然后从4月份开始漏水天花垮掉毁的整体背景电视酒柜以及天花破损和漏水损坏的皮阿诺橱柜，这个我们得算下，不是我们不支付，是实在是紧张，上次都和你爸爸说想缩小一半了，现在有四个铺面嘛，我们想只要两个铺面。你爸也没回话，主要是之前就决定这周必须要回广东去，如果可以，今天先付你2万，剩余等下周从广东回来细谈？”。原告于2020年7月6日申请对罗春雷的财产进行诉前保全，支出保全申请费3,692元，另原告因聘请律师代理本案诉讼，支出律师费15,000元。2020年8月11日，罗春雷向邓汉阳通过微信向邓汉阳发送了一份声明，载明：“邓汉阳同志：本人于2017年8月11日与你签定铜仁万丰国际商贸城15栋负一楼10-11号门面租赁合同，因经营不善，造成亏损，我也无法继续经营。现将门面退还给你，因本人不在铜仁，门面货物商品我已搬迁，剩余少部分样品我已不需要，麻烦你自行处理。特此声明。申明人：罗春雷（捺印）2020.8.11。”。2020年1月22日起，因新冠肺炎疫情之不可抗力影响，铜仁市碧江区各经营实体店面歇业停业，无法正常经营，至2020年5月中旬才有所缓和。另查明，2019年3月15日，被告支付原告租金80,000元（分两笔支付，其中一笔50,000元，另一笔30,000元）；2019年5月14日，被告支付原告租金40,000元；2019年10月25日，被告支付原告租金20,000元；上述租金累计14万元。庭审中，原、被告双方均同意以原告所欠被告的货款71,854元抵扣租金，原告认可被告已经交纳租金458,856元，该款不包括罗春雷交纳的保证金40,000元在内。原告支付了案涉门面截止2020年6月1日的电费325.46元、违约金20.18元，截止2020年7月1日的电费30.79元、违约金1元，合计电费、违约金377.43元。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提交的《房屋租赁协议书》、原、被告双方提交的微信聊天记录，被告提供的照片以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。关于案涉2017年8月11日的《门面租赁合同》效力问题。本院认为，2017年8月11日的《门面租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，受法律保护。双方应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于案涉2017年8月12日的《租房合同》的效力问题。本院认为，首先，从该合同约定的租金标准看，案涉2017年8月11日的《门面租赁合同》的租金标准第一个月为26,571.44元（28元/㎡/月*948.98㎡），并自2019年11月19日逐年递增，而2017年8月12日的《租房合同》所约定的月租金固定为10,000元，租金标准在仅一天的时间里骤然巨减（降了16,571.44元），与常理不符，亦与正常的交易习惯相悖。其次，从被告的妻子与邓汉阳的微信聊天内容看，邓汉阳向被告的妻子发送微信称“2019年2月19日至2019年11月18日止，合计为三个季度。三个季度房租租金为239,142.00元，已付：62,293.00元，上次结余572元，拖欠房租金额为176,277.00元，”被告的妻子对此微信回复称：“上述拖欠房租的金额我们也认。”而自2019年2月19日至2019年11月18日止共计9个月，这三个季度的租金按照2017年8月11日的《门面租赁合同》约定的租金标准合计恰好为239,142.96元，但如果按照2017年8月12日的《租房合同》的约定，租金仅为9万元。对于2017年8月12日的《租房合同》的签订，原告解释称该合同系为了给罗春雷降税而签订，被告解释称因怕做不了十年那么久，而且又怕涨租金而签订。对此，本院认为，结合房屋租赁市场确有通过签订低租金的虚假合同以逃避法定纳税义务的违法现象存在，原告的解释与上述租金标准在仅一天的时间里骤然巨减（每月租金降了16,571.44元）以及被告的妻子与邓汉阳的微信聊天记录中对租金金额的确认相吻合，故，对原告称案涉系为了给罗春雷降税而签订的解释，本院予以采信。被告称系因怕做不了十年那么久，而且又怕涨租金而签订的解释既与常理相悖（一般租赁的时间短，租金反而越高），亦与被告的妻子与邓汉阳的微信聊天记录中对所确认的租金金额相矛盾，故，对被告的上述解释，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；”的规定，案涉2017年8月12日的《租房合同》系为罗春雷降税而签订，并非双方当事人真实意思表示，且违反了法律法规的强制性规定，故，案涉2017年8月12日的《租房合同》应属无效。关于案涉《门面租赁合同》的解除时间问题。本院认为，被告主张案涉《门面租赁合同》系于2020年1月1日已经解除，但并未提供相应的证据予以证明，故，对被告的该主张，本院不予支持。被告于2020年8月11日向原告微信发送了《本人声明》，原告亦同意案涉《门面租赁合同》系于2020年8月11日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，案涉《门面租赁合同》应系于2020年8月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告邓汉阳与被告罗春雷之间的租赁合同关系解除后，不影响原告邓汉阳根据合同约定向被告罗春雷主张尚欠租金及违约金的权利，故，原告邓汉阳要求被告罗春雷支付尚欠租金及违约金的诉讼主张于法有据，本院予以支持。关于罗春雷尚欠的租金及应承担的违约金的金额问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，从被告罗春雷之妻通过微信发送给邓汉阳及邓汉阳之父邓启相的照片及录制视频看，该屋顶漏水情况确已给罗春雷的正常使用案涉房屋客观上造成了不利影响。罗春雷之妻首次发送微信反映屋顶漏水情况的时间为2019年5月26日，邓汉阳的父亲邓启相首次向罗春雷之妻通过微信回应屋顶漏水问题的修复施工时间为2019年9月25日，被告罗春雷亦提出不应追究屋顶漏水期间的租金的抗辩，鉴于屋顶漏水并不必然导致被告经营的案涉门面停业或歇业，但对罗春雷对案涉门面的正常使用客观上产生了一定程度的不利影响，根据公平原则，对该期间即2019年5月26日至2019年9月25日期间的租金，本院酌情减按合同约定租金标准的80%计付租金，即本院支持自2019年5月26日至2019年9月25日期间被告罗春雷应付的租金金额为87,154.32元（28元/月/平方米×948.98平方米×80%÷30天/月×123天）。其次，自2020年1月22日起，新冠肺炎疫情之不可抗力确已对铜仁市碧江区各经营实体店面造成歇业停业的不利影响，且被告罗春雷亦提出对新冠肺炎疫情期间的租金予以免除及不应追究之抗辩，被告经营的店面的正常经营亦受新型冠状肺炎疫情不利影响，根据公平原则，结合新型冠状肺炎疫情之不可抗力对铜仁市碧江区各经营实体店面的不利影响程度，本院酌情将自2020年1月22日至2020年5月10日期间的租金调减为按15.82元/平方米/月的标准（即原租金标准的一半）支付。鉴于案涉《门面租赁合同》系于2020年8月11日解除，案涉租金的计算期间为2017年11月19日至2020年8月11日，故，被告应付的租金应当分段予以计算：自2017年11月19日至2019年5月25日期间的应付租金为489,800.21元（28元/月/平方米×948.98平方米÷30天/月×553天）；自2019年5月26日至2019年9月25日期间应付租金金额为87,154.32元（28元/月/平方米×948.98平方米×80%÷30天/月×123天）；自2019年9月26日至2019年11月18日期间的应付租金为47,828.59元（28元/月/平方米×948.98平方米÷30天/月×54天）；自2019年11月19日至2020年1月21日期间的应付租金为64,054.88元（948.98平方米×31.64元/平方米/月÷30天/月×64天）；自2020年1月22日至2020年5月10日期间的应付租金为：55,047.17元（948.98平方米×15.82元/平方米/月÷30天/月×110天）；自2020年5月11日至2020年8月11日期间的应付租金为93,079.75元（948.98平方米×31.64元/平方米/月÷30天/月×93天），以上被告应付租金合计836,964.93元。扣除原告自认的已收取租金458,856元、保证金40,000元以及抵扣的货款71,854元，合计570,710元，被告还应支付原告租金266,254.93元。故，本院支持由被告罗春雷支付原告邓汉阳租金266,254.93元，超出部分，本院不予支持。被告罗春雷在案涉《门面租赁合同》签订至合同解除，尚欠原告租金266,254.93元未付，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案案涉《门面租赁合同》约定任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿违约金捌万元整，超过了造成损失（即尚欠租金266,254.93元）的30%，属于违约金约定过高，被告罗春雷亦提出违约金过高，应予调整之抗辩。故，原告主张的违约金应予调整。结合案涉合同解除之日至今尚不足一年，故，本院酌情支持由被告罗春雷支付原告邓汉阳尚欠租金的12%的违约金即31,950.59元，超出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，在民事合同中，滞纳金通常具有违约金性质，原告主张滞纳金即逾期支付利息无合同依据，原告在主张违约金的同时又主张滞纳金，构成重复主张，且原告主张的违约金的合理部分，本院已酌情支持，故，对原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告邓汉阳支付了案涉门面截止2020年6月1日的电费325.46元、违约金20.18元以及截止2020年7月1日的电费30.79元、违约金1元，合计电费、违约金377.43元，该事实有铜仁碧江供电局向原告开具的增值税电子普通发票为据，结合案涉《门面租赁合同》中“乙方承担本协议下的全部费用（……水电费）”的约定，故，原告要求被告向其支付电费345元于法有据，本院予以支持。原告主张被告应承担其所支出的律师费15,000元，但案涉《门面租赁合同》并未对律师费的承担进行明确约定，故，原告主张律师费15,000元的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。根据案涉《门面租赁合同》中“乙方需对该门面进行装修的，应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意方可进行。合同租赁到期，乙方如需续租，首先满足乙方的优先权，另行议价；若乙方不续租，乙方对内部自行装修部分进行拆除，并承担一切费用，不得影响原房屋主体结构，同时必须清运完拆除的装修垃圾。”的约定，从该约定的文义可以反映，被告自行装修的部分应有别于被告经原告同意所进行的装修部分，退而言之，即便被告自行装修的部分亦包括经原告同意所进行的装修部分，但本案系合同约定的租赁期限尚未届满中途解除合同，并不存在合同租赁到期续租的问题，故原告要求被告将案涉门面恢复原状无合同依据。同时，案涉租赁门面已经被告装修并使用2年有余，部分装修已经与案涉门面形成附合，将已与案涉门面形成附合的装修一并拆除，违反了经济合理原则，故，对原告要求被告将案涉商铺恢复原状的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十六，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告罗春雷于本判决生效之日起十日内支付原告邓汉阳租金266,254.93元及违约金31,950.59元，合计298,205.52元；二、被告罗春雷于本判决生效之日起十日内支付原告邓汉阳电费345元；三、驳回原告邓汉阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,144元，已减半收取5,072元，保全费3,692元，合计8,764元，由原告邓汉阳负担2,000元，被告罗春雷负担6,764元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年十二月二十八日法官助理龙仲夏书记员李锐