江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终2217号上诉人（原审被告）:扬州京华城中城生活置业有限公司，住所地在扬州文昌西路德馨大厦**。法定代表人：骆俊福，董事长。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏琼宇仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心忆，江苏琼宇仁方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张玮，女，1980年2月12日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）:庄正，男，1971年2月22日出生，汉族，住扬州市。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈峰，江苏大扬律师事务所律师。上诉人扬州京华城中城生活置业有限公司（以下简称京华城公司）因与被上诉人张玮、庄正房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。京华城公司上诉请求：1.撤销江苏省扬州市邗江区人民法院(2018)苏1003民初字9112号民事判决书第一项，并依法改判为驳回张玮、庄正的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人对涉案店铺租赁合同提前终止负有主要过错责任，判决上诉人承担80%的赔偿责任，属认定事实和适用法律错误。1.开工前办理环境影响评价报批手续是承租人应当履行的法定义务，上诉人对此无告知的法定义务。根据《中华人民共和国环境保护法》第19条、《中华人民共和国环境影响评价法》第16条、《中华人民共和国环境影响评价法》第25条之规定，任何建设项目在开工前都必须按规定主动办理环境影响评价手续，这是建设方即被上诉人应当主动履行的法定义务。2.租赁合同中已明确告知被上诉人需办理环保等审批手续。签订租赁合同时，上诉人亦告知被上诉人在经营、设计、装修或改扩建时需办理规划、环保等手续，且由被上诉人自行负责。一审判决认定“上诉人未告知被上诉人需办理环保审批手续”属认定事实错误。3.租赁合同被解除的根本原因是被上诉人违约拖欠综合费，责任在于被上诉人。租赁期间，因被上诉人未能按约按时足额支付综合费，已构成违约，上诉人根据合同约定行使约定解除权，于2015年12月2日通知被上诉人解除租赁合同，符合法律规定和合同约定。被上诉人违约导致合同解除，因此产生的不利后果应由其自行承担。二、退一步讲，假设是双方过错导致租赁合同解除，一审判决认定租赁期装修物残值损失为44139.8元，属认定事实错误。1.一审判决认定剩余装修期为2015年12月2日-2016年10月31日，计333天，属认定事实错误。承租人在租赁期限履行完毕后，完全使用了承租房屋，也就完全享用了附合装饰装修物的价值。只有在租赁合同期满前解除或终止时，由于合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物价值并未完全享用，还存在一定的价值，剩余租赁期内附合装饰装修物的价值才是出租人和承租人应按过错分担的损失。2020年4月20日庭审中，被上诉人自认在环保部门张贴处罚决定书后停止营业，环保局处罚决定书于2016年2月2日作出，则被上诉人餐厅最早在2016年2月2日后才停业；其二，上诉人在一审中举证证明被上诉人至2016年10月24日仍在营业，客观实际情况是被上诉人一直正常营业至租赁期间届满之日2016年10月31日。因此，即使不考虑上诉人因被上诉人欠缴费用合法行使解除权，假设租赁合同因双方过错导致终止履行，被上诉人实际停止营业前都在享用装修物的价值，故停止营业之日才应作为剩余租赁期的计算起始日。关于被上诉人实际停止营业之日，按被上诉人自认是2016年2月2日，按上诉人提交证据应是2016年10月24日或2016年10月31日，一审判决认定2015年12月2日作为剩余租赁期的起算日错误。2.一审法院以被上诉人单方委托估价报告认定附合装修物价值基数，计算得出剩余租赁期装修物残值损失44139.8元，属认定事实和适用法律错误。首先，单方委托的估价报告缺乏客观性。根据民诉法规定，如需对财产价值进行评估鉴定的，其委托主体必须是人民法院，且评估鉴定的基础性资料需经法庭质证。案涉评估报告系被上诉人单方委托，评估报告所依据的资料均由被上诉人单方提供，且未经质证，缺乏客观性、准确性。其次，估价报告采用的估价方法和价值时点明显不当。估价报告采用的估价方法为成本法，采用的价值时点为2017年2月10日。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，装饰装修残值计算基数应为附合装修物的装修费用，其估价方法应为比较法，估价时点应为实际装修的时间节点。案涉租赁合同约定的租赁期满之日为2016年10月31日，但估价报告却以2017年2月10日作为估价时点，显然是错误的。三、罚款5万元应由被上诉人自行全额承担。《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》载明，环保部门处罚是被上诉人未申请办理环评审批就擅自开工建设的行政违法行为，而非被上诉人利用租赁物经营餐厅的经营行为。被上诉人未办环评前置手续就擅自开工建设，所产生的法律后果当然应由被上诉人承担，与上诉人无涉。一审判决以上诉人未履行告知义务，判决上诉人分担罚款5万，缺乏事实和法律依据。四、一审判决认定被上诉人停业333天，认定停业损失合计为79664.6元，并判决上诉人承担80%,属认定事实和适用法律错误。1.租赁期间，因被上诉人未能按约足额支付综合费已构成违约，上诉人根据合同约定行使约定解除权，于2015年12月2日通知被上诉人解除租赁合同，上诉人行使解除权有法律依据，因此产生的后果应由被上诉人自行承担。2.一审判决认定被上诉人餐厅于2015年12月2日停业，计停业333天，属认定事实错误。既不符合被上诉人的自认，也与上诉人提供的证据相冲突。3.假设双方违约导致合同解除，一审法院在被上诉人未提供证据证明停业损失的情形下，参照2016年度江苏省餐饮业在岗职工年平均工资，计算停业损失为79664.6元，属认定事实和适用法律错误。经营有风险，有盈有亏是常态。被上诉人主张停业损失，应由其承担举证责任，未能充分举证的，应承担不利的法律后果。一审法院认定违反举证分配原则，有违司法的中立性。五、一审法院判决上诉人承担律师费38500元的80%不当。首先，被上诉人的诉讼请求依法均不应支持，要求上诉人承担律师费，缺乏合同依据和法律依据。其次，假设上诉人应当承担，也不应承担38500元的80%。因为被上诉人的诉讼请求为1029603.05元，为此支出律师费38500元，一审法院判决上诉人赔偿损失169843.2元，仅支持其部分诉讼请求的16.5%。根据比例原则，假设上诉人应承担被上诉人支出的律师费用，只应承担6352.5元(169843.2元÷1029603.05元×38500元=6352.5元)。张玮、庄正答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在环保部门2014年通知涉案房屋不得用于兴办噪声油烟污染项目的禁止性规定后，隐瞒该事实，将房屋租赁给被上诉人用于餐饮经营，导致被环保部门处罚、停业而产生损失。这一事实已经通过双方的举证质证，有充分的证据可以证明。上诉人断章取义诉称一审判决上诉人未告知被上诉人需办理环保审批手续，与一审判决书不符，一审判决表述是京华城公司对外出租商业店铺时依法负有向承租人告知上述环保部门不得兴办有噪声油烟污染项目的禁止性规定，以及其他项目需先行通过环评审批手续的义务，上诉人经环保部门正式函件的方式，告知明确案涉房屋不得用于餐饮经营。上诉人出租时负有较为重大的合同告知义务，但其在签订合同时没有履行这一义务，对损失应当负主要责任。上诉人认为合同的解除是因为拖欠综合费，但根本原因是，2015年11月环保部门上门通知被上诉人该地区不得用于餐饮经营，并发出处罚告知听证，同时将2014年发送给上诉人的函件复印件也附给被上诉人，双方发生矛盾的根本原因是上诉人在签订合同时未履行告知义务所导致。对租赁后的装修所产生的损失，被上诉人一直以调解、和解、理解的方式与上诉人餐饮部负责人沟通，但一直没有得到解决，上诉人诉至法院，双方矛盾恶化。房屋损失估价证据也是双方诉讼时委托鉴定的，由于时间较长，被上诉人对该房屋没有长期的控制权，在诉讼期间委托相关部门对所有损失进行评估鉴定，后由上诉人控制处理。上诉人在明知道被上诉人对房屋进行评估的情况下，将房屋所有装修设施损毁，一审中无法对案涉房屋的装修再行进行评估鉴定。被上诉人认为，虽然是单方所委托的评估鉴定，可以作为认定本案的事实依据。关于案涉其他损失，行政处罚5万元以及律师费用、停业损失等，均有事实和法律依据，一审法院所作认定正确。张玮、庄正向一审法院起诉请求：判令京华城公司对如下损失承担80%的赔偿责任：装修残值损失114343.194元、店内家用电器等物品损失877160.62元、行政处罚5万元、律师代理费38500元、停业损失207000元，合计1287003.814元，赔偿其中80%计1029603.05元。一审法院认定事实如下：2004年2月24日，扬州市环境科学研究所就京华城公司建设的扬州京华城中城一期房产出具建设项目环评报告表，其中扬州市环保局签署的审批意见载明:沿街商住楼及住宅区内不得兴办有噪声、油烟污染的项目，其他项目进入时需另行办理环保审批手续，项目建成后须经环保局验收合格方可正式投入使用。2012年2月28日，庄正及京华城公司、王小平签订转让协议书，约定王小平将租赁合同(编号G110004H7)项下的权利义务全部转让给庄正，庄正自此取得1-012区域的承租权。该租赁合同约定：承租1-012区域，实际使用面积为95㎡，仅用于经营轻食使用，注册商标为青苹果，租赁期间自2011年12月1日起至2014年11月30日止。2013年9月25日，张玮与京华城公司签订《有顶步行街（顽乐城）店铺租赁合同》(编号G130008H7)，约定：张玮租用京华城公司所有的位于扬州市（顽乐城）1-015+1-017+1-019+1-021区域，实际使用面积为210㎡，仅用于经营轻食（青苹果）使用，租赁期间自2013年11月1日起至2016年10月31日止。2015年8月，庄正与京华城公司续签租赁合同［编号G150017H7（续）］，继续承租1-012区域，租赁期间自2014年12月1日起至2016年10月31日止。上述统一格式的租赁合同中双方约定了综合费、履约保证金、双方权利义务及违约责任等条款。合同签订后，张玮、庄正确认京华城公司交付了承租区域。租赁后，张玮、庄正夫妇共同经营餐饮业。工商营业执照显示：餐厅名称为“新城西区青苹果休闲特色餐厅”，个体工商户业主为张玮，成立时间为2013年12月16日。2014年10月13日，扬州市邗江区环保局给京华城公司发函一份，明确：贵公司怡景苑西侧步行街餐饮废气、噪声扰民。环保局检察人员实地察看，该步行街前期新开多家餐饮店。经查，该步行街属商住楼，根据《关于禁止在居民楼内新办餐饮业污染环境的通知》扬府办［（2002）192号文件］规定，商住楼中禁办产生油烟噪声排放的餐饮业项目。故贵公司在签订该步行街租赁协议时在应明确告此情况，要求承租方不得从事餐饮经营。2015年11月4日，扬州市邗江区环保局向张玮（青苹果餐厅）发出《行政处罚听证告知书》，主要内容为：2015年7月1日本局检查发现，你在扬州市域新建的餐饮项目已建成营业，未办理该建设项目的环境评价文件报批手续…责令你单位餐饮项目停止建设，罚款5万元。…你单位可在收到本通知之日起三日内向本局提出听证申请。逾期未提出申请，视为你单位放弃听证要求。张玮提出听证申请。2016年2月2日，扬州市邗江区环保局经过听证程序后作出扬邗环罚﹝2015﹞29号《行政处罚决定书》，责令青苹果餐厅停止建设，罚款5万元。2017年5月8日，张玮缴纳罚款5万元。2015年12月2日，京华城公司以拖欠综合费为由，分别向庄正、张玮发出《解约函》，通知解除双方租赁合同。其后，双方就重新安排经营地点的事情进行商谈未果。2017年4月7日，京华城公司就拖欠综合费及返还租赁区域等事项向一审法院提起诉讼，分别起诉张玮(2017)苏1003民初3391号及庄正(2017)苏1003民初3390号。2018年3月30日，该院对3391号案件作出一审民事判决，认定租赁合同已于2015年12月2日解除，判决张玮限期迁出租赁区域并支付所欠综合费。张玮不服提起上诉。该案二审期间，庄正、张玮与京华城公司于2018年5月14日达成和解协议。该协议约定：庄正、张玮支付京华城公司综合费、占有使用费等347429.3元；3391号民事判决书不再执行，3390号案件撤诉；双方因租赁合同引发的纷争（3390号、3391号案件）至此全部结束，无其他争议。2018年5月14日，京华城公司对3390号案件申请撤诉。此外，3391号案件中，张玮、庄正曾就京华城公司违约赔偿问题提起反诉，一审判决告知另案处理。后在3390号案件庭审时，张玮、庄正表示保留权利另案主张。2017年2月10日，中证房地产评估造价集团有限公司根据青苹果餐厅张玮的委托到涉案租赁区域进场实地查勘，并于2018年9月28日作出中证（扬州）估字（2018）第Z0001号《房地产估价结果报告》，估价结果为：租赁区域家用电器等物品购置价1253086.6元，当前市值877160.62元（七折）；室内装修价163347.4元，当前市值114343.194元（七折）。2017年10月10日，京华城公司向张玮、庄正分别发函要求其5日内清空、恢复原状、交还租赁房屋未果。同年10月27日，京华城公司自行将租赁房屋内可移动物品搬离，制作清单，全程录像。目前，所搬离的物品由京华城公司另行择地放置。本案中，张玮、庄正支付律师代理费38500元本案的争议焦点：一、涉案店铺租赁合同在租赁期届满前即终止履行，其原因及双方过错责任如何划分？二、张玮、庄正的损失如何确定？一审法院认为，2004年2月京华城公司一期建设工程项目环评报告表中，环保部门明确要求沿街商住楼及住宅区内不得兴办有噪声、油烟污染的项目，其他项目进入时需另行办理环保审批手续并经环保部门验收合格方可投入使用。京华城公司对外出租商业店铺时，依法负有向承租人告知上述环保部门不得兴办有噪声、油烟污染项目的禁止性规定以及经营其他项目需先行通过环评审批手续的义务。本案中，京华城公司在2012年2月、2013年9月分别与庄正、张玮签订租赁合同时，并未履行上述告知义务，导致张玮、庄正未办理青苹果餐厅的环境评价报批手续即着手装潢和开工营业，并在经营两年后受到环保部门行政处罚及责令停业。京华城公司于2014年10月收到环保部门关于步行街顽乐城店铺承租方不得从事餐饮经营的函，于2015年12月2日以拖欠租金为由向张玮、庄正发出解约函，尽管张玮、庄正存在拖欠租金的行为，但环保部门明确告知京华城公司租赁店铺不得从事餐饮经营，加之张玮、庄正在2015年11月亦已收到环保部门行政处罚听证告知书，故涉案租赁区域不得从事餐饮经营才是双方租赁合同提前终止的根本原因。纵观本案，京华城公司作为房屋开发建设单位及店铺出租人，对房屋建设、用途、环评事项等负有专业性要求及较大的注意义务，涉案建设工程开发建设前环保部门即已明确告知沿街商住楼不得兴办油烟污染项目，故京华城公司对涉案店铺租赁合同提前终止负有主要过错责任。张玮、庄正作为餐饮业经营者，亦应按照有关环保法律法规的要求规范经营行为，在本案中负次要过错责任。结合具体案情，一审法院认定，京华城公司应对违约所致损失承担80%的赔偿责任，张玮、庄正承担20%的赔偿责任。关于张玮、庄正主张的各项损失，一审法院将依据相关法律规定并结合相关证据加以确定。京华城公司辩称，3390号、3391号案件中双方租赁合同纠纷已全部处理结束，张玮、庄正不得再提起本案诉讼。一审法院认为，关于京华城公司违约损失赔偿问题，3391号案件一审时法院未予处理，3390号案件庭审时张玮、庄正明确表示另案处理，2018年5月14日和解协议中载明仅解决该两案纠纷，故张玮、庄正提起本案诉讼符合法律规定。张玮、庄正主张的各项损失中，行政处罚5万元，有缴款收据证实，应予认定；律师代理费38500元，张玮、庄正提供了委托代理合同及缴纳代理费税务票据，应予认定。涉案两份租赁合同第9.4条载明，违约方应承担的损失赔偿范围，包括对方直接、间接损失及预期收入损失、诉讼费、律师费等，故该项请求应予支持。关于店内家用电器等物品损失，因店内物品为流动性资产，张玮、庄正应在租赁合同终止履行时及时加以处置，由出租人负担该损失无法律依据，故该项请求不予支持。本案庭审中，京华城公司出示了搬运物品现场视频及物品清单，张玮、庄正可据此从京华城公司处取回物品，京华城公司予以配合。关于装修残值损失，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释相关规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方根据各自的过错承担相应的责任。剩余租赁期内的装修物残值损失=形成附合的装饰装修物的装修费用×剩余租赁期(合同约定的租赁期限－已使用的租赁期限)÷合同约定的租赁期限。关于合同约定的租赁期限，京华城公司与庄正租赁合同中，庄正租期为2012年2月29日-2016年10月31日总计1705天，租赁区域1-012，实际使用面积为95㎡；京华城公司与张玮租赁合同中，张玮租赁期限：2013年11月1日-2016年10月31日总计1095天，1-015+1-017+1-019+1-021租赁区域，实际使用面积为210㎡。关于剩余租赁期，张玮、庄正称2015年12月应环保部门要求青苹果餐厅停止营业，京华城公司辩称根据庭审中张玮、庄正的自认青苹果餐厅至少在2016年2月2日才停业，并称京华城公司提供的现场视频资料显示青苹果餐厅一直经营到2016年10月底租期届满为止。一审法院认为，张玮、庄正在2015年11月收到环保部门的行政处罚听证告知书，2015年12月收到京华城公司的解约函后，一定程度上对张玮、庄正继续经营青苹果餐厅已经产生影响，此后即便有营业迹象，亦有别于正常的经营，从公平合理角度出发，一审法院采纳3391号案件一审判决中确认的涉案租赁合同解除时间为2015年12月2日，故剩余租赁期为2015年12月2日-2016年10月31日计333天。关于形成附合的装饰装修物的装修费用，本案中张玮、庄正提供的评估报告系单方委托评定，其中租赁区域室内装修价评估结果为163347.4元。考虑到该装修价值不大，评估报告形成于双方租赁纠纷相关案件诉讼期间，京华城公司对此虽有异议但未能提供反证，故对该评估报告中室内装修价评估结果予以认定。由于涉案租赁区域包括张玮和庄正分别租赁的区域，将按照张玮、庄正各自租赁区域所占面积比例确定各自装修价。其中，张玮租赁区域装修价：163347.4元×［210㎡÷（210㎡+95㎡）］=112468.70元；庄正租赁区域装修价：163347.4元×［95㎡÷（210㎡+95㎡）］=50878.70元。至此，张玮租赁区域剩余租赁期内的装修物残值损失：［112468.70元×（333天÷1095天）］=34202.8元；庄正租赁区域剩余租赁期内的装修物残值损失：［50878.70元×（333天÷1705天）］=9937元。张玮、庄正装修物残值损失合计44139.8元。关于停业损失，张玮、庄正未提供相关损失依据，鉴于青苹果餐厅无法正常经营确会造成其收入减少，将参照2016年度江苏省餐饮业在岗职工年平均工资43660元的标准，分别计算剩余租赁期内张玮、庄正的停业损失。经计算，张玮的停业损失为［43660元×（333天÷365天）］=39832.30元，庄正的停业损失为［43660元×（333天÷365天）］=39832.30元。张玮、庄正停业损失合计79664.60元。综上，张玮、庄正的各项损失为：装修残值损失44139.8元、行政处罚5万元、律师代理费38500元、停业损失79664.60元，共计212304.40元。由京华城公司赔偿其中80%计169843.52元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决：一、扬州京华城中城生活置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张玮、庄正各项损失169843.52元；二、驳回张玮、庄正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11090元，由张玮、庄正负担7410元，京华城公司扬州京华城中城生活置业有限公司负担3680元。二审期间，本院依职权调取了青苹果餐厅2015年12月至2016年10月的相关水电费发票。其中电费发票显示2015年11月总电量5748，应收5030元；2016年1月总电量5836，应收5107元；2016年3月总电量8380，应收7072元；2016年5月总电量4501，应收3798元；2016年9月总电量9594，应收8026元；2016年10月总电量2633，应收2203元，2016年11月总电量1472，应收1231元。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。京华城质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，能够证明截至租赁合同约定的期间届满日青苹果餐厅一直有正常的水电使用、正常营业。张玮、庄正质证认为：对电费的真实性无异议，因为当时停止营业后室内的冰箱电器一直处于通电状态，等待京华城公司的回复准备搬迁地址，所以物品没有搬离租赁场所，但电费是逐步减少的，特别是2016年10、11月电费明显下降。对于水费的真实性无法确认，因为被上诉人从未以青苹果的名义申办单独缴费户，该用户号所涉水费不能明确由被上诉人使用，且水费处于预交费状态，水电费的降低可以看出不是正常的经营状态，抄表记录没有被上诉人的确认，且整个服务在停业后处于双方共管之下，不能认定该费用的产生与被上诉人的经营存在必然的因果关系。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审另查明，张玮、庄正向一审法院提供其与京华城公司经营负责人及法务人员商谈租赁纠纷事宜的通话录音时间分别为2016年11月2日和2017年5月16日。本案二审的争议焦点是：一、案涉租赁合同终止履行的原因及过错责任应当如何确定？二、京华城公司主张一审法院对张玮、庄正相关损失认定错误的上诉请求是否具有事实和法律依据？关于争议焦点一，本院认为，根据2004年京华城一期建设工程项目环评报告表记载，京华城公司作为房屋开发建设单位，其在建设工程开发前环保部门即明确告知其沿街商住楼不得兴办有噪声、油烟污染项目。京华城公司在对外出租商业店铺时，依法负有向承租人告知环保部门不得兴办有噪声、油烟污染项目以及经营其他项目时需另行环保审批手续并经验收合格方可投入使用等具体规定的义务，但京华城公司2012年2月、2013年9月与庄正、张玮签订租赁合同时，未履行上述告知义务，致使张玮、庄正未按环保部门规定依法办理青苹果餐厅的环境评价报批手续即着手装潢和开工营业，并在经营两年后受到环保部门行政处罚并责令停业，且京华城公司在2014年10月已收到环保部门关于步行街玩乐城店铺承租方不得从事餐饮经营的函，其应当发现张玮、庄正经营的项目会产生噪声和油烟污染，但未及时告知或提醒、督促承租人按照环保部分要求规范经营，却于2015年12月2日以拖欠租金为由向张玮、庄正发出解约函。虽然张玮、庄正存在拖欠租金的行为，但案涉租赁区域不得从事餐饮经营才是双方之间租赁合同提前终止的根本原因，况且张玮、庄正在2015年11月亦已收到环保部门行政处罚听证告知书，京华城公司作为店铺出租人，其对房屋用途、环评等事项负有较高的注意义务，在案涉建设工程项目开发建设前即已知晓环保部门对沿街商住楼不得兴办有噪声、油烟污染项目禁止性规定及履行相关环评审批手续等事项的情形下，仍将房屋出租给张玮、庄正用于餐饮经营，京华城公司对于店铺租合同提前终止存在主要过错，张玮、庄正作为餐饮行业经营者，应按照有关环保法律法规的要求规范其经营行为，亦存在过错。一审法院结合本案事实，认定京华城公司对其过错行为所致损失承担80%的赔偿责任，并无不当。京华城公司提出的该项上诉请求，本院依法不予采信。关于争议焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求承租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”承租人经出租人同意的已经形成附合的装饰装修物，租赁期限届满时，因承租人已完全享用了附合装饰装修物的价值，其无权要求出租人予以补偿。虽然案涉租赁合同解除时间为2015年12月2日，但一方面张玮、庄正自认在环保部门张贴处罚决定书后停止营业，而处罚决定书落款时间为2016年2月2日，另一方面从青苹果餐厅2016年1月至2016年11月期间的用电情况看，餐厅一直维持较高的用电量。尽管张玮、庄正辩称餐厅停业后室内冰箱电器处于通电状态以等待京华城的回复搬迁地址，且电费逐步减少，但即便存在上述事由，在已不再可能原址经营的情形下，张玮、庄正理应关闭电器及时止损，而餐厅持续近一年的高用电量，亦与其所述事由及常理不符。综合本案查明事实和证据情况，京华城公司主张青苹果餐厅经营至租赁期限届满，张玮、庄正未能提供充分的反驳证据，故对京华城公司的该项上诉请求，本院予以支持。张玮、庄正的各项损失为：行政处罚50000元、律师代理费38500元，共计88500元，京华城公司按照80%承担赔偿责任计70800元。此外，由于律师费用经双方事先在合同中约定，应按照双方的责任予以分担，京华城公司主张按照法院对张玮、庄正诉讼请求支持比例承担相应律师费用的上诉请求，于法无据，本院不予采信。综上所述，京华城公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初9112号民事判决；二、扬州京华城中城生活置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张玮、庄正各项损失70800元；三、驳回张玮、庄正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11090元，由张玮、庄正负担8000元，扬州京华城中城生活置业有限公司负担3090元；二审案件受理费11090元，由张玮、庄正负担6467元，扬州京华城中城生活置业有限公司负担4623元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  孙建瑢二〇二〇年十二月十六日书记员  陆昱玥