四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1400号 上诉人（原审被告）：四川宏泽房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路******，统一社会信用代码91510903791803773X。 法定代表人：胡平安，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢辉，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘国平，男，1979年8月25日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被上诉人（原审原告）：杜蓉，女，1979年7月11日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：段炼，四川聚言律师事务所律师。 上诉人四川宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人潘国平、杜蓉商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏泽公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3729号民事判决并依法改判；2.将原判决第二项改判为支付被上诉人违约金3000元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被上诉人一直在占有、使用该房屋，虽上诉人存在逾期办证的事实，但并未对被上诉人产生实质的影响。被上诉人在一审中也并未举证证明因上诉人逾期办证造成的损失金额，一审法院认定30000元的违约金数额过高，依法应当减少；2.违约金的性质为“补偿性为主，惩罚性为辅”，该楼盘多名业主起诉上诉人，一审法院审理的类案，其支持的违约金为3000元–5000元，请求二审法院改判违约金数额为3000元。 潘国平、杜蓉辩称，一审判决是基于“补偿性为主，惩罚性为辅”原则认定的违约金，请求驳回上诉请求，维持原判。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定交房后240日内办理转移登记，接收房屋时间为2013年12月20日，约定办理转移登记的时限为2014年8月17日前，上诉人逾期办证长达6年多。一审法院支持的违约金保护期以被上诉人起诉之日起倒退3年至被上诉人实际取得不动产证书之日止，只支持了3年多的违约金；2.因上诉人逾期办证给被上诉人造成房屋无法出售及贷款等损失，一审法院以答辩人实际损失为基础兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素以及公平原则作出的判决，其判决的违约金明显过低，但被上诉人勉强接受，不存在违约金过高的情况。 潘国平、杜蓉向一审法院起诉请求：1.判令宏泽公司依照合同约定立即为潘国平、杜蓉办理房屋所有权证书，并交于潘国平、杜蓉；2.判令宏泽公司向潘国平、杜蓉支付逾期办理房屋所有权证书违约金82732元（暂计至2020年3月31日），且要求宏泽公司承担违约金至原告取得房屋所有权证为止（每日违约金金额按房屋总价款的万分之一计算）；3.本案诉讼费用由宏泽公司承担。事实与理由：潘国平、杜蓉与宏泽公司于2012年3月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由宏泽公司向潘国平、杜蓉出售商品房，并对房屋面积、具体坐落位置、价款及交房时间、逾期交房违约金等都做了详细的约定。合同签订后，潘国平、杜蓉按约履行了所有合同义务，且向宏泽公司缴纳了代为办理产权的契税及办证等费用。宏泽公司于2013年12月20日向潘国平、杜蓉交房，但至今未为二人办理房屋所有权证，已违约。 宏泽公司辩称，1.根据《房屋登记管理办法》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，未办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型的登记。本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年12月30日，初次登记时间为2014年12月30日前，在交房之日240日内要求被告办理转移登记无法实现，该约定条款违反了相关法律规定，不能作为违约金的计算时间；2.潘国平、杜蓉主张的违约金即便在有效的情况下，超过了诉讼时效，其请求不应得到支持。宏泽公司于2013年12月20日发布交房公告，并约定了交房时间为2013年12月28日至2014年1月16日，宏泽公司最晚在2014年1月16日交房，如果按照合同约定交房后240日应当办理房屋产权证书，那么办理时间约为2014年10月左右，本案诉讼时效已超过；3.如果法院认为并未超过诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》规定，潘国平、杜蓉主张的违约金过高，请求予以调整。本案中潘国平、杜蓉未举证证实其因未取得产权产生了相应损失，其自交房后一直占用使用，并未对其权利产生损害，故请求予以调整。 一审法院审理查明：“天宏南郡”小区系由遂宁市天宏房屋开发有限公司开发的商品房小区，遂宁市天宏房屋开发有限公司于2012年3月19日变更企业名称为遂宁市天宏房地产开发有限公司，遂宁市天宏房地产开发有限公司于2013年4月3日变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司。 2012年9月4日，潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“潘国平、杜蓉向遂宁市天宏房地产开发有限公司购买‘天宏南郡’1栋11层2单元1105号房屋；房屋预测建筑面积为74.78平方米，房屋总价款为360891元；潘国平、杜蓉以贷款的方式支付购房款；遂宁市天宏房地产开发有限公司于2013年12月30日前交付房屋且在2014年12月30日前完成初始登记；在商品房交付后，潘国平、杜蓉委托遂宁市天宏房地产开发有限公司代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付。”同时双方约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同签订后，潘国平、杜蓉按约贷款支付了购房款。2013年12月20日，宏泽公司将房屋交付给潘国平、杜蓉。同日，潘国平、杜蓉向宏泽公司缴纳了办理房屋产权证的相关税费。但宏泽公司未能在合同约定时间内为潘国平、杜蓉办理房屋所有权证。 一审法院认为，潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。遂宁天宏房地产开发有限公司依法变更企业名称为四川宏泽房地产开发有限公司后，宏泽公司依法应承继该《商品房买卖合同》中的各项权利及义务。现潘国平、杜蓉已履行了买受人支付购房款的义务。按照合同约定宏泽公司应在房屋交付之日起240日内为原告办理房屋所有权证。经双方确认潘国平、杜蓉的接房时间为2013年12月20日，即宏泽公司应在2014年8月17日前为潘国平、杜蓉办理房屋产权转移登记，但宏泽公司至今未履行该义务，故对潘国平、杜蓉诉请被告立即为其办理所购房屋产权转移登记的诉讼请求，该院予以支持。宏泽公司应履行办理产权证转移登记的义务，其逾期办证的行为违反了合同约定，按约定应向潘国平、杜蓉支付违约金，故对潘国平、杜蓉诉请宏泽公司支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。宏泽公司辩称《商品房买卖合同》中约定的转移登记时间早于初始登记时间，但该合同是被告所提供且是否办理初始登记并不影响潘国平、杜蓉向其主张办理转移登记的权利，故该院对该辩称意见不予采纳。 关于潘国平、杜蓉主张的违约金是否已过诉讼时效的问题。根据双方《商品房买卖合同》约定，交房后240日办理转移登记，接房时间为2013年12月20日，约定办理转移登记时间应为2014年8月17日。商品房逾期办证属于持续性行为，其债权应分段适用诉讼时效，故本案违约金保护期间应为当事人起诉之日（向该院递交诉状之日即2020年7月2日）倒推前三年至其实际取得不动产权证书之日止，由宏泽公司按日承担逾期办理转移登记违约金。故，对宏泽公司辩称已过诉讼时效，该院予以部分支持。违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质在于“补偿性为主，惩罚性为辅”，补偿性仍是违约金的主要属性。故对潘国平、杜蓉诉请的逾期办证违约金，本案以潘国平、杜蓉的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌情支持30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：“一、四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为潘国平、杜蓉办理所购买的‘天宏南郡’1栋11层2单元1105号房屋的权属转移登记；二、四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向潘国平、杜蓉支付违约金30000元；三、驳回潘国平、杜蓉的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取934元，由四川宏泽房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，被上诉人提交了四川蜀峰物业服务公司诉杜蓉物业纠纷一案的起诉状复印件一份，证明被上诉人因未按时交纳五千余元的物业费，四川蜀峰物业服务公司要求被上诉人支付违约金15099.44元，自己在本案中主张的违约金并不高。上诉人认为这是两个不同的法律关系，主体也不一致，不予质证。本院认为，上诉人提交的该份起诉状系复印件，并且与本案无关联性，不予采信。 二审审理查明，潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》的时间为2012年3月31日，双方所签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人购买房屋的预测建筑面积为95.45平方米，房屋总价款为360801元，一审判决对签订合同时间及预测建筑面积、房屋价款认定有误，应予以纠正。二审经审理查明其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决确定的违约金是否适当。潘国平、杜蓉与遂宁市天宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按合同约定履行义务。遂宁天宏房地产开发有限公司依法将企业名称变更为四川宏泽房地产开发有限公司，宏泽公司依法应承继本案《商品房买卖合同》约定的各项权利及义务。潘国平、杜蓉按照合同约定履行支付价款等义务，宏泽公司却未按照约定按时履行办理转移登记的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该法有关违约金规定的本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约方有权请求法院对约定过高的违约金予以调整。本案中，潘国平、杜蓉未举证证明宏泽公司的逾期办证行为给自己造成的实际损失金额。同时，其收房后就在占有、使用房屋，逾期办证并不影响其居住或出租，不会对其造成直接损失。虽潘国平、杜蓉取得产权证后，可以将房屋转让或者抵押，逾期办证可能导致购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非实现收益的损失，而是可能错失交易机会而减少的可得利益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院对违约金的调整以受害人的实际损失为基础，兼顾其他因素综合认定。本案中双方当事人都未就因上诉人逾期办证行为造成的实际损失予以证明，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，一审判决将违约金确定为30000元不当，二审酌情予以调整为4000元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。本案系因宏泽公司违约所引发，故诉讼费用应由其负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3729号民事判决第一项； 二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3729号民事判决第二项、第三项； 三、四川宏泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向潘国平、杜蓉支付违约金4000元。 四、驳回潘国平、杜蓉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取934元及二审案件受理费1868元，由上诉人四川宏泽房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓海霞 审判员  赖 力 审判员  梁 燕 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 安