吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2020）吉0203民初1427号原告：吉林市江北百货有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：何臻卉，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鑫頔，吉林吉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁然，吉林吉华律师事务所律师。被告：吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部，住所地吉林市龙潭区。经营者：李耀文，男，1988年1月8日出生，汉族，住吉林省公主岭市。原告吉林市江北百货有限责任公司（以下简称江北百货）与被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部（以下简称攀达尚纳斯）租赁合同纠纷一案，本院2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江北百货委托诉讼代理人徐鑫頔、鲁然到庭参加诉讼。被告攀达尚纳斯经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江北百货向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.判令被告在《场地租赁合同》解除后七日内从江北百货大楼五层东区1号位迁出；3.判令被告支付场地租赁费137,521.74元（最终数额以0.92元/平方米/天为标准计算至合同解除之日，暂计算至2020年7月30日），如被告在合同解除后未按时撤离场地，则自合同解除之日起被告按照租赁费标准支付逾期腾房占用使用费；4.判令被告支付逾期支付场地租赁费的违约金5,037.42元（最终数额以逾期支付租赁费金额为基数，按照年利率12%为标准计算至实际支付之日，暂计算至2020年7月30日）；5.判令被告支付水电费3,176.3元；6.判令被告支付给原告商誉造成损失的违约金20,000元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年12月20日签订《场地租赁合同》，被告租赁原告位××区位，面积为1734平方米的场地经营攀达尚纳斯健身俱乐部。合同约定租赁期限为2019年12月21日至2024年4月14日，租金为580,000元/年，租金支付方式为每三个月支付一次，被告应在费用到期前一个月的第一周支付完毕，如被告未按合同约定时间支付租金，应按照应支付租金金额年利率12%向原告支付违约金，原告为被告垫付水电费等因经营发生的费用，被告应在原告支付费用后30日内全额支付原告垫付的费用。同时约定原告有权在被告未能按照合同规定执行，或未按时足额支付有关款项时提前终止合同并提前收回该场地或其任何部分，如被告的经营行为引起顾客投诉、新闻媒体曝光等，被告同意向原告支付不低于10,000元的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付2019年12月21日至2020年2月20日租金10万元，之后未向原告支付任何费用或租金。被告未按合同规定履行，逾期支付租金超过三个月，经原告发函催告后仍拒不履行合同义务，并持续拖欠下一计租期的租金。除此之外，被告擅自停业后，造成大量客诉，并导致媒体曝光，给原告商誉造成重大损失。原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，同时符合合同约定及法律规定的合同解除条件。原告有权请求人民法院解除合同并要求被告承担违约责任，请求贵院判如诉请，维护原告的合法权益。攀达尚纳斯未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，原告与李耀文签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方为江北百货，乙方为李耀文，经营项目位于××区，面积1734平方米，经营项目为体验类健身馆；乙方同意于2019年12月20日前通过甲方验收并达到营业标准，具备开业条件，双方同意从该日开始计租，即便乙方未能开业，也不影响从该日开始计租；合同期限自2019年12月21日起至2024年4月14日止；场地租赁费计租期间内乙方应按照每三个月为一个缴租期支付场地租赁费；租金0.92元/平方米/天，580,000元/年，乙方应在费用到期前一个月的第一周支付完毕；装修保证金10,000元，乙方在装修开始前向甲方支付，施工完毕经甲方验收合格后无息返还；首期场地租赁费应于合同签订后3个工作日内支付，租赁不足整月的按日计算；乙方未按合同约定时间支付场地租赁费，应按照应支付租金金额年利率12%向甲方支付违约金；受乙方委托甲方代乙方垫付的费用、合同及有关法规规定需由乙方支付的款项、违约金等，乙方同意在事件发生后30日内全额支付，否则甲方有权在乙方质量保证金中自行扣除；质量保证金50,000元，合同期内如乙方违约行为造成了甲方损失及产生相应的违约金、滞纳金或费用未及时全额支付，甲方均有权从该质量保证金中扣除，同时乙方同意甲方施行的相应利益保全措施，包括暂停水电供应、封门、扣押涉及到的商品和营业设施等。如乙方无违约事项和商品质量问题，履约保证金应该在3个月或6个月后无息返还给乙方。乙方未能按时足额支付有关款项，或给甲方的信誉或经营造成严重影响，甲方有权提前终止合同并提前收回场地。乙方因违反合同关于商品质量、价格等相关规定而引起顾客投诉、索赔或行政机关处罚、新闻单位曝光等，其一切经济法律责任均由乙方完全承担，由此而导致甲方商誉和经济利益损失的，乙方同意按甲方要求向甲方支付不低10,000元的违约金。另查明，2019年12月31日，被告交纳租赁费10万元。因疫情影响原告减免被告2020年2月份（29天）租金，3月份减免70%租金，5月份减免5月14日至31日17.5天租金，6月份减免6月1日至6日租金。再查明，2020年4月7日，原告向被告微信送达通知函，载明：“请贵司于本月10号之前缴纳结清2020年1月份的水电费。根据《场地租赁合同》内容规定‘乙方应在费用到期前一个月的第一周支付完毕’请贵司于本月15日之前缴纳2020年第二季度租金费用，如贵司未按时缴纳第二季度租金，视同贵司自动放弃与我商场的合作，我商场将对五楼启动招商工作”。2020年5月1日原告向被告微信送达通知函，载明：“贵司截止今日未缴纳结清2020年1月份的水电费，未缴纳2020年4月份的租金共计34,284.8元。根据《场地租赁合同》内容规定‘乙方应在费用到期前一个月的第一周支付完毕’，贵司迟迟拖欠2020年4月份租金和2020年1月份的水电费，基于此种情况，我商场视同为贵司自动放弃与我商场的合作，从2020年5月1日起，我商场将停止提供贵司五楼的场地租赁，同时我商场将对五楼启动招商工作，并且我司将追究其拖欠我商场费用的相关法律责任”。2020年7月3日原告向被告营业场所张贴通知函，载明：“依照《场地租赁合同》之约定，贵方应当在2020年3月31日向我方支付4月-6月份的租金共计93,219.24元。现我公司再次书面通知贵方：要求贵方在7月8日前将所拖欠的租金一次性支付完毕。如贵方逾期拒不支付，我公司将采取一切必要的手段、措施维护权益，望贵方慎重对待”。又查明，装修保证金10,000元及质量保证金50,000元原告表示被告已缴纳但并未返还。本院认为，一、关于本案主体问题。原告与被告经营者李耀文于2019年12月20日签订《场地租赁合同》，约定了经营项目为体验类健身馆，被告于2020年1月13日成立，被告经营者李耀文亦明确表示因发起吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部而租赁原告房屋，故被告经营者李耀文的行为系代表被告的行为，且被告已经实际享有合同权利及履行合同义务，被告应对被告经营者因发起吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部而签订的《场地租赁合同》承担相应的法律责任，故本案被告的主体适格。原告与被告经营者李耀文签订《场地租赁合同》，该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于原告诉请解除《场地租赁合同》问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，虽然原告分别于2020年4月7日、2020年5月1日向被告发出通知函，但原告明确表示其向被告送达通知函并非作出解除合同的意思表示，仅系向被告催缴租金费用。原告又于2020年7月3日向被告发出催缴通知函，被告未在规定期限内履行支付租金的义务，故原告于2020年9月4日提起诉讼向本院提交起诉状要求解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》，被告于2020年9月25日收到起诉状，故本院确认原、被告于2019年12月20日签订的《场地租赁合同》于被告收到起诉状之日即2020年9月25日解除。三、关于被告应交纳租金问题。因原、被告双方签订的《场地租赁合同》中约定每三个月为一个缴费期，被告应在费用到期前一个月的第一周支付完毕，租金为0.92元/平方米/天，580,000元/年，租赁不足整月的按日计算。同时，原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年9月25日已经解除，故被告共计应支付原告的租金应为325,086.4元（2019年12月21日至2019年12月31日租金为0.92元/平方米/天×1734平方米×11天=17,548.08元；2020年1月份租金为580,000元/年÷12月×1月=48,333.33元；2020年2月份租金全部减免；2020年3月份租金为580,000元/年÷12月×1月×30%=14,500元；2020年4月份租金为580,000元/年÷12月×1月=48,333.33元；2020年5月份租金为0.92元/平方米/天×1734平方米×13.5天=21,536.28元；2020年6月份租金为0.92元/平方米/天×1734平方米×24天=38,286.72元；2020年7月份租金为580,000元/年÷12月×1月=48,333.33元；2020年8月份租金为580,000元/年÷12月×1月=48,333.33元；2020年9月份租金为0.92元/平方米/天×1734平方米×25天=39,882元）。被告已交纳10万元租金，同时被告交纳的装修保证金10,000元及质量保证金50,000元按照合同约定应进行冲抵租金，综上，被告实际尚欠原告租金为165,086.4元（325,086.4元-100,000元-10,000元-50,000元=165,086.4元）。原、被告之间租赁合同关系解除后，被告至今未搬离租赁场地，故原告要求被告按照合同约定的租金支付占有使用费用的诉请，符合法律规定，故对于原告要求被告支付自2020年9月26日起至被告迁出之日止，按照0.92元/平方米/天，580,000元/年，租赁不足整月的按日标准计算的占有使用费，本院予以支持。四、关于原告要求被告自《场地租赁合同》解除后七日内从江北百货大楼五层东区1号位迁出的诉请。原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年9月25日已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后被告应迁出租赁场地，但应给被告留足合理期限，故本院认为被告于本判决生效之日起十日内从江北百货大楼五楼东区1号位置迁出较为适宜。五、关于原告要求被告支付逾期支付场地租赁费的违约金问题。虽然原、被告双方签订的《场地租赁合同》中约定每三个月为一个缴费期，被告应在费用到期前一个月的第一周支付完毕，但原告向被告于2020年7月3日发出的通知函中明确给予被告2020年4-6月份交纳租金的宽限期至2020年7月8日，故计算逾期支付租赁费的违约金从2020年7月9日起算较为适宜。原、被告之间签订的《场地租赁合同》对逾期支付违约金作出了约定，该约定不违反法律规定，本院予以认可。原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年9月25日已经解除，故逾期支付租金的违约金应分为两部分，2020年6月份前逾期支付租金的违约金应为以28,537.74元（17,548.08元+48,333.33元+14,500元+48,333.33元+21,536.28元+38,286.72元-100,000元-10,000元-50,000元=28,537.74元）为基数，自2020年7月9日起按照年利率12%计算至实际给付之日止；2020年9月25日前逾期支付租金的违约金应为以136,548.66元（48,333.33元+48,333.33元+39,882元=136,548.66元）为基数，自2020年6月8日起按照年利率12%计算至实际给付之日止，对于上述逾期支付租金的违约金诉请部分，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。六、关于原告要求被告给付水电费的诉请，因原告仅提供现在被告水表数值、电表数值，未提供原始水、电表数值，且原告开具的发票为总租户的金额，抄表数据为原告单方面制作，原告提供的证据并不能确实充分的体现被告应交纳的水费、电费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。七、关于原告要求被告支付商誉损失违约金的问题。原、被告双方签订的《场地租赁合同》中约定因商品质量、价格等相关规定而引起顾客投诉、索赔或行政机关处罚、新闻单位曝光等，而导致原告商誉和经济利益损失的，被告支付不低10,000元的违约金。但原告提供的证据不足以证明被告的行为造成原告的商誉及经济损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吉林市江北百货有限责任公司与被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部2019年12月20日签订的《场地租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部（经营者：李耀文）于本判决生效之日立即支付原告吉林市江北百货有限责任公司租金165,086.4元及自2020年9月26日起至被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部迁出之日止，按照0.92元/平方米/天，580,000元/年，租赁不足整月的按日标准计算的场地占有使用费；三、被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部于本判决生效之日起十日内从江北百货大楼五楼东区1号位置迁出；四、被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部（经营者：李耀文）于本判决生效之日立即支付原告吉林市江北百货有限责任公司逾期支付租金的违约金（以28,537.74元为基数，自2020年7月9日起至实际给付之日止；以136,548.66元为基数，自2020年6月8日起至实际给付之日止；以上均按照年利率12%计算）；五、驳回原告吉林市江北百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,907元，由被告吉林市龙潭区攀达尚纳斯健身俱乐部负担959.16元，由原告吉林市江北百货有限责任公司负担947.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 果丹 二〇二〇年十二月二日书记员 刘卓