宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初4241号   原告：李某，住宁夏回族自治区银川市。   被告：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。   法定代表人：白某。   委托诉讼代理人：贾某。   委托诉讼代理人：陈某，宁夏回族自治区银川市贺兰山西路法律服务所法律工作者。   原告李某与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称“建投房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，后于2020年12月12日裁定转为简易程序,公开开庭进行了审理。原告李某、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权证书违约金14761元（283607元×0.00005／天×1041天，自2017年12月29日计算至2020年11月5日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。强制执行费、违约金逾期支付利息等所有相关费用均由被告承担。事实和理由：2016年4月6日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发建设的位于银川市××区商铺，房屋总价款275032元。合同约定了房屋交付条件、违约责任、合同备案与房屋登记等内容。后因房屋实际面积小于合同约定面积，原告实际交纳购房款为283607元。同时合同还约定交房日期为2017年9月30日，但被告未按照合同约定时间交付房屋，也未在约定期限内办理房屋产权登记手续。被告未按照双方签订的合同履行义务，逾期办理涉案房屋的产权登记证书，构成违约。故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。   被告建投房地产公司辩称，被告确实存在逾期办理房屋产权证的情形，但违约金的计算时间应该自2018年9月14日起至2019年4月10日止，该期间计算的违约金，被告同意支付。一、2018年6月14日原、被告签订《合同补充协议》，原告向被告缴纳了各项费用，被告向原告支付了逾期交房违约金。故涉案房屋交付时间为2018年6月14日。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的约定，逾期办证违约金的计算应自涉案房屋交付时间2018年6月14日顺延90日即2018年9月14日起计算至2019年4月10日止。2019年3月22日被告取得初始产权登记证书，2019年4月10日被告登报公告告知业主办理产权证书。二、原告诉讼请求已过诉讼时效，原、被告于2016年4月6日签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，至今已长达四年之久，在此期间原告从未向被告主张过违约金，根据法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。现原告主张逾期办证违约金已超过三年的诉讼时效，不应再保护，故法院应驳回原告的诉讼请求，被告不支付原告逾期办证违约金。   经本院审理查明，被告原名宁夏建工集团房地产开发有限公司，2017年9月5日公司名称变更为宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。被告系位于宁夏回族自治区银川市××区宁阳文化商业广场的开发商,2016年4月6日，原告李某（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××区商铺一套，房屋预测建筑面积13.15平方米，该房屋规划用途为商业。房屋单价为每平方米20915元，总价款为275032元。购房付款方式为商业贷款，买受人于2016年4月6日前支付首期房价款195032元，余款80000元申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。现因被告未按照合同约定履行义务，涉案房屋的产权登记证书逾期办理，故原告诉至法院。   另查明，被告于2018年5月14日办理了西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼竣工备案。2018年6月14日，原、被告双方在办理商铺接房缴费手续时，签订了《房屋合同补充协议》，协议载明：“根据《商品房买卖合同》第十一条'交付时间和手续'，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人取得【工程竣工验收备案表】的日期为2018年5月14日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，出卖人延迟交房226天，合计支付买受人违约金3108元”。当日，原告向被告缴纳了房屋面积差额等相关费用，被告给原告赔付了逾期交房违约金，原告共向被告实际交付购房款283607元。2019年3月22日，被告取得西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼初始产权登记证书，并于2019年4月11日在银川晚报发布《宁阳文化商业广场房屋所有权办理公告》，通知未办理房屋所有权证的业主，尽快到宁阳文化商业广场营销中心办理，如有不明，请拨打0951-8883333进行电话咨询。   上述事实，有双方当事人当庭陈述，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，被告提交的《商铺接房缴费通知单》一张、《房屋合同补充协议》两份、初始产权登记证书、银川晚报一份等证据附卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   本院认为，原告李某与被告建投房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《房屋合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，对双方当事人具有约束力。被告作为商品房出卖人,根据法律规定和双方合同约定，负有协助办理涉案房屋产权登记的义务,由于被告的原因导致原告未能及时取得涉案房屋的房屋所有权证书，被告对此应承担相应的违约责任。本案争议的焦点为涉案房屋逾期办证违约金计算的起止时间。双方在签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定房屋的交付条件为，涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年5月14日涉案房屋完成了竣工备案，即具备房屋交付条件。同时依据原、被告双方于2018年6月14日办理商铺接房缴费手续时签订的《房屋合同补充协议》约定，涉案房屋逾期交房违约金计算至工程竣工验收备案之日即2018年5月14日，由此可知，双方经签订《房屋合同补充协议》共同认可涉案房屋的交付时间为2018年5月14日，该约定与《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的涉案房屋交付条件相符，故逾期办证违约金的起算时间应自2018年5月14日起顺延90日后即2018年8月12日起开始计算。关于逾期办证违约金计算的截止时间，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》并未就办理涉案房屋登记通知事项进行约定，故被告通过登报公告的方式通知业主办理产权证书并无不当。因此，逾期办证违约金的截止日期应计算至2019年4月11日止即被告通知业主办理产权证事宜的公告刊登于银川晚报之日,故原告诉请主张涉案房屋逾期办证违约金应计算为3432元（283607元×0.00005／天×242天，自2018年8月12日起计算至2019年4月11日止）。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》同时约定，房屋所有权登记证书需双方共同办理，原告庭审未举证证实其自2019年4月11日之后无法取得产权登记证书系被告原因所致，故对原告诉讼主张自2019年4月11日之后计算的逾期办证违约金数额，本院不予支持。被告关于应自2018年6月14日顺延90日为计算逾期办证违约金的起点，并以合同签订日期计算诉讼时效且原告诉请主张已过诉讼时效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李某逾期办理房屋权属证书违约金3432元；   二、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费170元，减半实收85元，由原告李某负担65元，由被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司负担20元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张 瑛     二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 胡丽平   书记员 张 倩   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。