山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终7081号上诉人（原审被告）：侯焕娣，女，1981年11月01日出生，汉族，住济宁市高新区（济矿家园）小区**楼****。被上诉人（原审原告）：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼****，统一社会信用代码：913708117953042824D。法定代表人：苏进海，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵友礼，山东圣和律师事务所律师。上诉人侯焕娣与被上诉人山东伟琦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯焕娣上诉请求：一、请求依法撤销(2020)鲁0891民初1155号民事判决并依法改判或者发回原审法院重新审理；二、由被上诉人承担一、二审的诉讼费及上诉费。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。根据一审判决书认定部分：“山东碧欣物业服务有限公司与被告签订《物业服务合同》，被告作为书香园小区(济矿家园)业主之一，应该受该合同的约束，山东碧欣物业服务有限公司作为该小区的物业服务公司，已为被告提供物业服务对其房屋进行了管理，被告依法应当缴纳物业服务费。山东碧欣物业服务有限公司将涉案物业费债权转让给原告，原告要求被告支付拖欠的物业服务费合法有据，故被告应向原告交纳2018年3月24日至2019年1月21日期的物业服务费2281元”存在错误。（一）上诉人不欠付案外人山东碧欣物业服务有限公司的物业服务费。上诉人与案外人山东碧欣物业服务有限公司只在上房时签只订过一年的前期物业服务合同且该合同的服务期限也是一年。原审中认定的“上诉人应交纳2018年3月24日至2019年1月21日期的物业服务费”即使案外人山东碧欣物业服务有限公司在2018年3月24日至2019年1月21日提供了物业服务，上诉人与案外人山东碧欣物业服务有限公司在此期间也没签订过物业服务合同，其服务与收费1.5元/米的价格也不相符，根本达不到服务标注和内容。一审法院判决上诉人交纳2018年3月24日至2019年1月21日的物业服务费2281元是按照1.5元/米的价格确定，显然一审的判决缺乏事实和法律依据。因案外人碧欣物业公司服务很差根本达不到服务标注和内容，造成很多社会影响的负面影响，上诉人认为案外人收费1.5元/米的价格与服务不相符。后很多业主共同去找开发公司反应，经开发商与物业公司协调，案外人碧欣物业服务有限公司同意减免业主三年物业服务费。综上，故上诉人并不欠付案外人山东碧欣物业服务有限公司2018年3月24日至2019年1月21日的物业服务费。（二）山东伟琦物业服务有限公司与山东碧欣物业服务有限公司签订的债权转让协议属于无效协议，该协议不仅违反法律的强制性规定也侵犯了全体业主的权利。被上诉人与案外人山东碧欣物业服务有限公司签订的《债权转让协议》的内容是将书香园小区的物业管理权全部转让给本案的被上诉人山东伟琦物业服务有限公司，债权转让部分是用合法形式掩盖非法目的一种做法。该协议明显违反了法律的强制规定，也侵犯了本小区全体业主的权利，故该协议依法属于无效协议。（三）由于被上诉人与案外人山东碧欣物业服务有限公司签订的《债权转让协议》属于无效协议，被上诉人不具有起诉主体资格。二、因事实认定错误，导致适用法律的错误。显然本案的上诉人并不欠付案外人山东碧欣物业服务有限公司的物业服务费，被上诉人也不具有起诉主体资格。山东伟琦物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，债权转让合法，判决正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。山东伟琦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的物业管理费4907元；2、判处被告承担诉讼费等相关费用。庭审后，原告撤回对于2019年1月22日至2019年8月31日的物业费2612元，仅要求被告支付原告山东碧欣物业服务有限公司转让给原告的2018年3月24日至2019年1月21日的物业服务费2297元。一审法院认定事实：被告系书香园小区（济矿家园）4号住宅楼3单元9层03-0902号房屋业主，房屋面积153.66平方米。2017年2月27日，山东碧欣物业服务有限公司与侯焕娣签订《物业服务合同》，合同约定：小区物业服务费，按业主拥有物业的建筑面积交纳，按1.5元/㎡/月向业主或物业使用人收取，同时约定如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠交服务费的日千分之三交纳滞纳金。2020年1月12日，山东碧欣物业服务有限公司（甲方）、山东伟琦物业服务有限公司（乙方）签订债权转让协议书，协议书约定：甲方将未收取的97402.45元的物业费的债权转让给乙方用于抵扣拖欠乙方的费用；甲方向乙方出具收取上述物业费的《委托授权书》；债权转让后，乙方负责追缴并享有该物业费的债权，甲方不再向业主追缴。同日，山东碧欣物业服务有限公司向山东伟琦物业服务有限公司出具授权委托书，授权原告向各业主收取，并附有未收取到期物业费明细表。根据合同约定，被告每月应缴纳的物业费为230.49元（1.5元×153.66平方米），被告自2018年3月24日至2019年1月21日止未向原告缴纳物业费，期间共欠原告物业费2281元。一审法院认为，山东碧欣物业服务有限公司与被告签订《物业服务合同》，被告作为书香园小区（济矿家园）业主之一，应该受该合同的约束，山东碧欣物业服务有限公司作为该小区的物业服务公司，已为被告提供物业服务对其房屋进行了管理，被告依法应当缴纳物业服务费。山东碧欣物业服务有限公司将涉案物业费债权转让给原告，原告要求被告支付拖欠的物业服务费合法有据，故被告应向原告交纳2018年3月24日至2019年1月21日期间的物业服务费2281元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告侯焕娣于本判决生效之日起十日内支付原告山东伟琦物业服务有限公司自2018年3月24日至2019年1月21日期间的物业服务费2281元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告侯焕娣负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审法院认定侯焕娣向山东伟琦物业服务有限公司交纳案涉物业服务费是否恰当。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据原审查明的事实，案外人山东碧欣物业服务有限公司系案涉小区开发商选定的前期物业服务企业，山东碧欣物业服务有限公司与侯焕娣亦于2017年2月27日签订了《物业服务合同》，该服务合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。侯焕娣与山东碧欣物业服务有限公司签订的物业服务合同服务期限为2017年3月25日至2018年3月24日，但山东碧欣物业服务有限公司在书香园小区提供物业服务至2019年1月21日，根据上述司法解释的规定，虽然2018年3月24日后侯焕娣未再与山东碧欣物业服务有限公司签订物业服务合同，但山东碧欣物业服务有限公司系建设单位选定的前期物业服务企业，已对该小区提供了物业服务，侯焕娣仍应按照前期物业服务合同交纳物业费，故对于侯焕娣关于其在2018年3月24日后未再与山东碧欣物业服务有限公司签订物业服务合同，不应向山东碧欣物业服务有限公司交纳2018年3月24日至2019年1月21日物业费的主张，本院不予采信。其次，侯焕娣主张经开发商协商，山东碧欣物业服务有限公司同意减免业主三年物业费，但未提供证据予以证实，本院不予采信。再次，侯焕娣主张山东碧欣物业服务有限公司提供的物业服务不达标，其按照1.5元/平方米收费与服务不符。本院认为，虽然侯焕娣主张山东碧欣物业服务有限公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中提供的证据均不足以证明其主张。即使山东碧欣物业服务有限公司的服务存在侯焕娣所主张的上述问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，侯焕娣以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，侯焕娣主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，应当交纳案涉物业服务费。山东碧欣物业服务有限公司已将涉案物业服务费债权转让给山东伟琦物业服务有限公司，并通过催交物业费的方式通知侯焕娣，债权转让已经生效，该债权转让与物业经营权转让并非同一法律关系，并不违反法律规定，故，一审法院判决侯焕娣向山东伟琦物业服务有限公司交纳拖欠山东碧欣物业服务有限公司的2018年3月24日至2019年1月21日期间的物业服务费2281元，并无不当。综上所述，侯焕娣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由侯焕娣负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十二月三十日法官助理刘洪信书记员计涵