吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0281民初1749号 原告：沈某1，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：沈某2，住吉林省蛟河市，与沈某1系亲属关系。 被告：蛟河市润辉房地产开发有限公司。 法定代表人：吴某，经理。 委托诉讼代理人：贲某，吉林江城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱某。 原告沈某1与被告蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称“润辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈某1及其委托诉讼代理人沈某2，被告润辉公司的委托诉讼代理人贲某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈某1向本院提出诉讼请求：1.润辉公司交付房屋；2.润辉公司承担违约责任支付违约金68000元（总房款的20%）；3.润辉公司承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月5日，沈某1与润辉公司签订了《商品房预售认购合同》，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑.93平方米房屋，总房款为340515元，政府补偿购房款228981元，剩余尾款111534元交房时一次性付清，并约定于2018年12月31日前交付房屋，如迟延交付，按房屋总价款的20%承担违约责任。协议签订后，润辉公司至今未交付房屋，故提起上述诉讼请求。 润辉公司辩称：沈某1未按期支付剩余房款111534元，已构成违约，其要求交付房屋无理。沈某1自2019年7月8日起诉时尚未交付全部购房款，直到2019年12月2日才交齐剩余房款，根据双方签订的正式商品房买卖合同约定，沈某1应在2018年12月20日前交齐全部房款340515元，扣除政府补偿款228981元，尾款直到起诉也没有交付，沈某1未全部交付房款，润辉公司未交付房屋不构成违约，不承担违约责任，现房屋已经具备入住条件，沈某1在2019年12月2日缴纳剩余房款时，润辉公司已明确告知可以办理入住手续，因双方案件在二审审理期间，没有二审结果，沈某1不同意办理入住，所有至今未办理入住原因不是润辉公司造成的，而是沈某1违约造成的，综上，请求驳回沈某1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及确认的证据，本院认定案件事实如下： 2018年1月5日，沈某1与润辉公司签订了《商品房预售认购合同》，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑.93平方米房屋（该楼处于正在施工状态），每平方米单价3513元，总房款为340515元，政府补偿款228981元作为预交购房款，剩余尾款111534元，交房时一次性付清，商品房交付时间为2018年12月31日，双方于2018年12月31日前签订商品房买卖合同交付房屋，并约定如沈某1违约（如退房、转让、电话通知交房后7日内不来交齐房款并办理房屋贷款手续和签订商品房买卖合同），沈某1已经交付的房款归润辉公司所有，润辉公司可将沈某1购买的房屋另行出售；如润辉公司在2018年12月31日后未能按时交工，将赔偿沈某1房屋总价款的20%。2018年12月13日，润辉公司取得蛟河市书林雅苑4-1#楼商品房预售许可证。2018年12月18日，润辉公司取得蛟河市书林雅苑4#楼商品房预售许可证。2018年1月15日，沈某1与润辉公司签订商品房买卖合同，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑住宅96.97平方米，单价为每平方米3511.55元，总价款为340515元，付款方式为沈某1于2018年12月20日前支付全部房款；逾期付款责任约定如沈某1逾期在30日内，支付按应付款万分之六违约金，如逾期超过30日，润辉公司有权解除合同，应当书面通知沈某1，沈某1应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向润辉公司支付违约金；商品房交付时间及逾期交付责任为空白（划有小斜线）；在该合同的第20页的附件十一补充协议处，润辉公司自行书写了：“因此房屋与住户协商，2018-2019年暂不供热，所以交房日期推迟到2018-2019年供热期后。2019年1月3日”，该商品房买卖合同一式二份均由润辉公司保管。2019年12月2日，沈某1交付房屋尾款，润辉公司亦自认房屋可以交付使用。 本案争议的焦点为：润辉公司应否给付沈某1违约金68000元。 结合查明的案件事实及双方的诉辩主张，本院综合评判如下： 一、沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月15日签订的商品房买卖合同依法成立并生效。 沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月5日签订的商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月15日签订的商品房买卖合同依法成立并生效。 二、润辉公司存在违约行为。 首先，沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预购合同中明确约定的商品房交付时间为2018年12月31日，缔约责任处约定如润辉公司在2018年12月31日后未能按时交工，将赔偿沈某1房屋总价款的20%。缔约责任约定的按时交工应当理解为按时交房。 其次，润辉公司提供的商品房买卖合同中的商品房交付时间处与本合同的其他空白处均划有同一斜线，且在本合同的第20页的附件十一补充协议处，润辉公司书写了：“因此房屋与住户协商，2018-2019年暂不供热，所以交房日期推迟到2018-2019年供热期后。2019年1月3日”，因该条款是润辉公司单方书写，并非沈某1签订合同时就已存在，并非沈某1的真实意思表示。 综上，足以认定润辉公司存在违约行为。 三、沈某1请求润辉公司给付违约金的主张有事实根据和法律依据，本院应予支持。 双方签订的商品房买卖合同属于对商品房预售认购合同的变更。 在双方签订的商品房买卖合同中将商品房预售认购合同中的“如沈某1违约（如退房、转让、电话通知交房后7日内不来交齐房款并办理房屋贷款手续和签订商品房买卖合同），沈某1已经交付的房款归润辉公司所有，润辉公司可将沈某1购买的房屋另行出售”变更为“逾期在30日内，支付按应付款万分之六违约金，如逾期超过30日，润辉公司有权解除合同，应当书面通知沈某1，沈某1应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向润辉公司支付违约金”，对润辉公司的违约责任并未重新约定，视为润辉公司与沈某1对润辉公司逾期交房的违约责任并未变更，润辉公司的逾期交房违约责任应当仍然适用沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同中的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，润辉公司应当承担违约责任，但是双方约定的总房款20%的违约金过高，根据公平原则及当事人之间的利益平衡，同时考虑违约金在补偿守约方损失的同时还具有对违约方进行民事制裁的意义，本案违约金调整为总房款3%为宜，即10215.45元（340515元×3%）。 关于沈某1要求润辉公司交付涉案房屋一节，因沈某1已交付剩余房款，润辉公司自认房屋可以交付，故该项请求，本院不再评判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、被告蛟河市润辉房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告沈某1违约金10215.45元。 二、驳回原告沈某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，由原告沈某1负担562元，由被告蛟河市润辉房地产开发有限公司负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  付少良 人民陪审员  李 焱 人民陪审员  孔德平 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  马 慧