文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1652号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，营业场所重庆市渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心3501S。法定代表人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董渝，女，该公司员工。被告：范开东，男，1974年出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钟信，重庆红岩律师事务所实习律师。被告：樊能洪，男，1972年出生，汉族，住重庆市渝**。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告范开东、樊能洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯重庆分公司的委托诉讼代理人聂炜昌、董渝，被告范开东及委托诉讼代理人张庭豪、李钟信到庭参加诉讼，被告樊能洪经合法送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯重庆分公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1、被告范开东向原告支付2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业管理费146099.8元；2、被告范开东以未付物业费为基数，从未交纳之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准支付违约金；3、被告范开东向原告支付2019年7月1日至2020年4月26日期间电费13640.51元；4、被告范开东以未付电费为基数，从未交缴纳之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准支付违约金；5、被告范开东支付原告因本案支出的律师费2574.26元；6、本案案件受理费由被告范开东承担；7、被告樊能洪对被告范开东欠付的物业费、电费、违约金、律师费、诉讼费承担连带清偿责任。事实和理由：2018年10月23日，被告范开东与被告樊能洪签订《租赁合约》，整体承租其所有的位于重庆市渝中区民权路XX号重庆新闻出版智能大厦(推广名:新华国际大厦)24-1、24-2、24-3、24-4、24-5和24-6的房屋，用于经营酒店。戴维斯重庆分公司系该大厦的物业服务企业。2018年10月30日，被告范开东针对前述整体承租的房屋签订了《重庆新闻出版智能大厦临时管理规约》(以下简称“管理规约”)和《新华国际大厦物业服务手册》(以下简称“服务手册”)。管理规约第三十五条约定，写字楼物业服务费用标准为每月每平方米12元，水电公摊费为每月每平方米4元;第三十七条约定，物业服务费按季度在每季度第一个月10日前缴纳;第四十四条约定，业主未能按时足额缴纳物业费的应按每日3%的标准支付违约金及承担因此产生的律师费、公证费用等。上述临时管理规约和服务手册签订后，被告范开东缴纳了相应的物业服务费。涉案24楼房屋的总面积为1043.57平方米，按照16元/月/平方米计算，2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业费共计233759.68元，被告范开东已经支付了87659.88元物业费，分别于2019年8月10日、2019年9月12日、2019年10月11日、2019年11月10日、2019年12月10日、2020年1月10日、2020年5月11日向原告支付了12522.84元物业费，被告范开东尚欠原告物业费146099.8元。原告要求被告范开东支付的电费为转供电费，涉案楼栋并不是一户一表，而是采取的转供电模式，是由供电公司将电接入新华国际，再由新华国际一至八号八个变压器分别向塔楼和裙楼（写字楼）供电，涉案的房屋是在裙楼（写字楼），裙楼（写字楼）涉及的是五至八号变压器。转供电费包括变压器的损耗，电路、电线的损耗以及人工服务成本（物业公司超标、数据核对、录入、数据审核及开票）。转供电费为按照0.2175元/度的标准收取，裙楼（写字楼）每一户都是该标准。按照被告范开东每月实际所用的度数乘以该标准收取转供电费。被告范开东在2019年7月至2020年4月26日每月实际所使用的度数分别为8638度、12408度、11015度、5369度、4549度、6436度、8720度、5333度（2020年3月）、247度（2020年4月），共计62715度，由于2020年2月疫情期间第一被告未开业，电表在其户内，故该月未抄表。因为合同约定水电费的缴纳时间为次月10日之前缴纳，因此违约金的起算时间为次月11日。我方要求被告樊能洪对被告范开东欠付的物业费、电费、违约金、律师费、诉讼费承担连带清偿责任。本案的律师费与另案2020渝01**民初1627号案件中律师费是指同一笔律师费，因为两个案件签订了一份法律委托合同，故律师费5148.2元是代理两案的律师费。自2019年5月1日起，被告范开东拖欠部分费用至今。原告戴维斯重庆分公司多次催收未果，现起诉来院，望判如所请。被告范开东辩称，1、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。在被告范开东收到原告变更诉讼请求申请书之前，原告从未向被告范开东催收过2019年10月1日之后的物业服务费，根据最高人民法院审理物业纠纷司法解释的规定，未经书面催收径直向法院起诉物业服务费，不应当得到支持。被告范开东认为本案的物业服务费应当按照12元/月/平方米收取，因为在被告范开东入住18楼时与原告在临时管理规约中进行了签字确认，临时管理规约第二条明确约定涉及收费与前期物业管理合同相冲突，应按照临时管理规约的约定收费，所以原告的第一项诉讼请求没有事实基础和法律依据。被告范开东在2018年11月至2019年4月期间是按照16元/平方米/月缴纳的物业费，该期间多支付了4元/平方米/月的公摊水电费，刚好能够抵扣2019年5月、6月的物业服务费。2019年7月至2019年12月31日期间的物业服务费，被告范开东按照12元/月/平方米的标准通过转账进行了支付。对2020年2月至2020年4月，应该减免物业服务费，所以被告范开东已经将2020年4月30日之前的的物业费按照12元/月/平方米付清。2020年5月没有缴纳物业费，是因为原告之前多收取了被告范开东的转供电服务费，现要求原告抵扣物业费。2020年6月没有缴纳的原因是我方认为原告应当先提供物业服务，被告范开东再缴纳物业服务费。2、对于违约金，被告范开东认为原告的该项诉讼请求没有事实基础和法律依据，应当予以驳回。本案原告在庭审中没有举示任何证据证明其按照前期物业服务合同、物业服务手册载明的服务要求提供相应的服务内容，所以原告在没有履行自己物业义务的情况下，无权要求业主支付物业服务费，更无权要求业主承担违约金，因为业主对物业服务公司享有不安抗辩权。其次，从本案查明的事实看，原告存在乱收费、重复收费、侵占属于业主及物业使用人所属的公共收益，比如广告收入。原告的该行为不但违反了合同约定，甚至已经严重触犯了刑事责任。3、关于转供电费。被告范开东认为不是转供电的模式，电力公司将电供到负一楼总表，由于是高压电，必须将其转变为低压电再送到每一户，不存在需要原告进行转供电服务，本身就是修建房屋时已存在的用电设施，实际上是每一户有一个空调电表和照明电表。对于供电房、电梯等公共设施的维修包含在物业服务费中。对于原告的抄表，是接受电力公司的委托，其相关费用应当是电力公司支付。关于电路损耗，是包含在电价中，其次，即使未包含在电价中，也是属于公摊电费的范围，属于总表度数金额减去各户电表度数之和，就是公共消耗电费的度数，是属于据实分摊。因此我方认为原告的转供电服务费没有事实基础和法律依据。对于原告陈述的我方2019年7月至2020年4月期间的实际使用的用电度数没有异议，且该部分费用我方已经付清，我方是按照电力公司收费标准支付。4、对于转供电费的违约金，如前所诉，本案不具备支付转供电服务费的事实和法律依据，所以不存在违约责任的问题。因为本案是原告违约在先，被告范开东已经按照约定和法律规定付清了2020年4月30日之前的物业服务费，同时还存在原告多收取的转供电费没有退还我方的事实，所以被告范开东方认为有权将转供电费抵扣未缴纳的物业服务费，被告范开东不存在违约行为。5、根据前期物业服务合同的约定，只有业主存在违约的情况下，原告聘请律师时，业主才应承担律师费。本案中，被告范开东不存在违约行为，且即使原告需要通过诉讼维护权利，也不必然产生律师费，所以原告的该项诉讼请求不应得到支持。6、原告的第六项诉讼请求不应得到支持，理由除前面理由之外，原告属于滥用诉讼权利，其诉讼费用应当自行承担。综上，请求法院依法判决。被告樊能洪向本院提交书面答辩状辩称，1、原告不应将被告樊能洪作为本案共同被告进行诉讼，只能作为与本案有关联关系的第三人参加诉讼。原告与被告范开东之间的物业服务合同纠纷，依据合同相对性原则，原告与被告范开东签订有物业服务相关协议，原告为被告提供物业服务，理应由被告范开东直接向原告支付相关费用，与被告樊能洪无关，原告起诉被告樊能洪支付拖欠物业费及电费，在此拖欠物业费期间，被告樊能洪从未收到原告方的相关欠费通知。另外，原告方的工作人员明确表示，对被告范开东应缴纳的物管费及水电费等，由原告方自行催收，故原告方应直接向被告范开东主张诉讼请求。被告樊能洪与被告范开东签订有房屋《租赁合约》，协议明确约定，在租赁期间，在经营过程中发生的各项费用包括但不限于：物管费、水电费、燃气费、电话费、网络费、排污费、市政管理费等全部费用由承租人自行承担缴纳义务。该约定表明物管费、水电费等应由承租人直接向物业公司履行支付义务。2、原告方主张的物业服务费及电费明显与实际事实不符。同时主张的违约金及律师费也存在明显不合理，不予认可。原告在提供物业服务过程中，未按照物业服务协议约定的内容提供相关的服务，未能达到本栋大楼物业形态变化的配套服务，且存在乱收费的情况，因原告提供的服务不到位，管理不善等原因，被告方不应承担相应的违约责任。原告与被告范开东就物业费收费标准存在争议，因原告方原因，一直未能提供相关的物业收费标准的政府文件，导致被告就争议部分未支付，故其主张违约金不合理，其律师费应由原告方自行承担。综上，请求法院依法判决。经审理查明事实如下，樊能洪系重庆市渝中区民权路XX号24-1#、24-2#、24-3#、24-4#、24-5#、24-6#房屋的权利人，上述房屋的建筑面积分别为89.99平方米、89.99平方米、304.57平方米、232.72平方米、163.15平方米、163.15平方米，以上共计1043.57平方米。2011年3月11日，重庆渝世弟物业发展有限公司（甲方、建设单位）与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（乙方、物业管理企业，以下简称戴维斯北京公司）签订《重庆新闻出版智能大厦前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对重庆新闻出版智能大厦实施前期物业管理服务事宜进行约定，物业服务费用：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。根据本物业管理区域的物业服务收费价格，双方约定物业服务费用标准如下（按产权建筑面积计算）：（1）写字楼：16元/月·平方米；（2）商业物业：5元/月·平方米（不含内部管理）。业主向乙方支付物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。共有的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。（1）写字楼：8元/月·平方米；（2）商业物业：独立计量。物业服务费用按季交纳，业主应于每季度每月5个工作日之前交纳当季物业服务费。第一季度（即自物业交付或视为交付之日起计算）的物业服务费用，由业主于甲方通知的交房日次日起交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带交纳物业服务费、水费、电费等相关费用的责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。本合同期限自本物业交付之日起三年，或至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，在此期间的物业服务费用按本合同约定的标准交纳。甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除缴纳本金外，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2011年5月23日，上述前期物业服务合同在重庆市渝中区房屋管理局进行了备案。戴维斯北京公司与戴维斯重庆分公司签订《重庆新闻出版智能大厦项目物业顾问服务合同》，约定由戴维斯重庆分公司负责履行与重庆渝世弟物业发展有限公司签订的《重庆新闻出版智能大厦前期物业服务合同》中约定的权利和义务。戴维斯重庆分公司负责履行与客户方签订的合同中约定的权利与义务，负责本项目物业服务的直接监督管理，负责处理及承担在履行合同过程中因享有权力和履行义务所涉及的客户投诉、法律诉讼、行政处罚等一切法律责任等。合同期限自本合同交付之日起叁年，或至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。具体期限以双方签署的合同及补充协议或经双方确认的书面文件为准。预计为：2011年8月16日起至2014年8月15日。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。戴维斯北京公司按照每月人民币3000元/月的标准向戴维斯重庆分公司收取物业顾问费用，作为收入。2018年10月23日，樊能洪（甲方、出租方）与范开东（乙方、承租方）签订《租赁合约》，甲方是位于重庆市民权路XX号24-1#、24-2#、24-3#、24-4#、24-5#、24-6#，建筑面积分别为89.99平方米、89.99平方米、304.57平方米、232.72平方米、163.15平方米、163.15平方米，房屋总建筑面积1043.57平方米的合法产权人。甲方同意将上述房产整体出租给乙方开展酒店经营业务。承租期为10年，自2018年11月1日至2028年10月31日止。租赁期间，在经营过程中发生的各项费用包括但不限于物管费、水电费、燃气费、电话费、网络费、排污费、市政管理费等全部费用由乙方承担并自行向相关部门交纳。范开东租赁上述房屋后，用于开设并经营渝中区美宿天晴酒店。重庆渝世弟物业发展有限公司制定的《重庆新闻出版智能大厦临时管理规约》约定：物业管理区域的物业服务收费采取包干制，物业服务费用的标准如下（按建筑面积计算）：（1）写字楼：12元/月·平方米；（2）公共能耗费（水电公摊费）：4元/月·平方米；（3）裙楼商业：5元/月·平方米（不含内部管理）。业主同意以开发商《入住通知》约定的交房之日起承担其所拥有物业的服务费用。物业服务费按季交纳，各业主应在每季度第一个月10日前履行交费义务。业主、使用人违反本规约及《物业服务协议》的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可以依据本规约的授权向违约业主提起诉讼，并要求违约方承担物业服务企业因此而支出的律师、公证费用等。2018年10月30日，范开东签署了《业主承诺书》，确认已详细阅读建设单位制定的“新华国际《临时管理规约》”；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；本人/本公司同意承担违反临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。戴维斯重庆分公司制定的《新华国际大厦物业服务手册》，包含了《业主手册》和《装修手册》两部分，其中缴费说明及收费标准中明确，物业服务费标准包括：物业服务费12元/建筑平方米/月，不含中央空调费；公摊水电费4元/建筑平方米/月，不含中央空调费。2018年10月30日，范开东签署了《物业服务手册确认单》，范开东作为新华国际大厦2401-2406单元的使用人声明如下，已收到新华国际大厦二零一一年五月版本《物业服务手册》壹份；声明完全明白及同意履行、遵守《物业服务手册》第一部分住户手册和第二部分装修手册及《施工管理规定》之全部内容。2019年9月11日，戴维斯重庆分公司委托北京大成（重庆）律师事务所向渝中区美宿天晴酒店、范开东发出《律师函》，载明：阁下作为重庆新闻出版智能大厦18楼、24楼租户，依照《物权法》、《物业管理条例》、重庆新闻出版智能大厦的《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，须按季向戴维斯交纳物业服务费、公摊水电费。阁下承租的重庆新闻出版智能大厦上述单位，已欠缴18楼、24楼2019年5月1日至2019年9月30日的物业服务费合计141924.84元，欠缴18楼、24楼2019年6月18日至2019年8月17日的公摊水电费合计41330.18元；截止2019年9月15日，阁下所欠缴物业服务费产生的违约金为39922.63元，欠缴公摊水电费产生的违约金6089.99元。上述欠缴费用及违约金合计229267.64元。虽经戴维斯多次催缴，但阁下至今仍未支付前述款项。阁下的行为已经损害了戴维斯的合法权益，构成违约。戴维斯已授权本所正式通知阁下：请阁下务必于本函发出之日起10日内向戴维斯交纳物业管理、公摊水电费，否则戴维斯将依法提起诉讼，追究阁下的违约责任。2020年3月12日，戴维斯重庆分公司通过微信再次向范开东及渝中区美宿天晴酒店发送了催款函，要求范开东支付拖欠的物业费、电费以及违约金。渝中区美宿天晴酒店对戴维斯分公司的催款函进行了多次回函，认为物业费的标准为12元/平方，公摊水电费为4月/平方。自渝中区美宿天晴酒店入住新华国际18楼和24楼以来，水电均已接入我方水表电表，不存在公摊水电费的问题，包括公摊部分的清洁卫生。戴维斯重庆分公司无权收取公摊水电费，应退还公摊水电费。戴维斯重庆分公司物业服务过程中存在诸多问题：25楼设备层的变压器和水泵所产生的噪音严重干扰酒店经营，导致24楼自开业以来一半的房间不能使用，造成巨大损失；一楼大厅为本楼层的公用部分，应为整栋楼所有客户服务。范开东经营的为酒店业，夜间为营业的高峰期，物业公司在夜间将大厅的照明关掉，仅开一部电梯运行，严重阻碍了酒店的经营；因疫情停业期间应减半收取物业费。2019年8月30日，戴维斯重庆分公司与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所向范开东提起民事诉讼，追索新华国际18楼、24楼物业费、水电费以及违约金。戴维斯重庆分公司共计向北京大成（重庆）律师事务所支付诉讼代理费5148.52元。2019年10月15日，戴维斯重庆分公司以范开东为被告向本院提起诉讼，要求其支付2019年5月1日至2019年9月30日期间所欠缴的物业服务费58439.92元，2019年6月18日至2019年8月17日期间电费4577.53元，并支付欠费物业服务费和电费的违约金，以及因本案支出的律师费5148.52元。在本案的审理过程中，戴维斯重庆分公司申请追加了樊能洪作为本案的共同被告，并且将诉讼请求变更为：1、被告范开东向原告支付2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业管理费146099.8元；2、被告范开东以未付物业费为基数，从未交纳之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准向原告支付违约金；3、被告范开东向原告支付2019年7月1日至2020年4月26日期间电费13640.51元；4、被告范开东以未付电费为基数，从未交缴纳之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准支付违约金；5、被告范开东支付原告因本案支出的律师费2574.26元；6、本案案件受理费由被告范开东承担；7、被告樊能洪对被告范开东欠付的物业费、电费、违约金、律师费、诉讼费承担连带清偿责任。后戴维斯重庆分公司申请撤回本案第三项、第四项诉讼请求，即“支付2019年7月1日至2020年4月26日期间电费13640.51元”“以未付电费为基数，从未交缴纳之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准向原告支付违约金”。因撤回起诉是原告民事权利的处分，不违反法律和法规的规定，本院依法予以准许。戴维斯重庆分公司在庭审过程中还举示了以下证据：1、疫情期间工作简报2份；2、疫情期间现场登记及消毒的照片10张；3、业主和承租户向原告送的锦旗照片6张；4、戴维斯重庆分公司与范开东在疫情期间通过微信沟通截图9张；5、疫情期间设备消毒记录表3张、公共区域消毒记录表3张；6、新华国际疫情期间访客登记表11张；7、渝中区住房和城建委疫情防控措施检查表3张；8、范开东所属企业复产复工报备表及疫情防控承诺书、疫情防控信息采集表各一份。上述证据拟证明戴维斯重庆分公司在疫情期间提供了正常的物业服务，同时也提供了疫情防控相应服务。范开东质证对第8组证据真实性无异议，对1-7组证据的真实性无法确认，因为在疫情期间，在3月中旬之前整栋楼处于封闭状态，戴维斯重庆分公司并没有投入多大人力物力进行物业服务。同时，开工后发现楼道公共部位的卫生间的垃圾一直没有清理，这说明疫情期间戴维斯重庆分公司根本没有提供符合合同约定的物业服务。戴维斯重庆分公司提供的访客记录、消毒记录等均是单方制作，真实性不予认可，因为不能证明戴维斯重庆分公司的消杀工作是按照记录上面进行消杀。另查明，范开东在2019年4月30日之前一直按照16元/月/平方米向戴维斯重庆分公司支付物业费。范开东分别于2019年8月10日、2019年9月12日、2019年10月11日、2019年11月10日、2019年12月10日、2020年1月10日、2020年5月11日向戴维斯重庆分公司按照12元/月/平方米的标准支付了12522.84元物业服务费，共计支付了87659.88元。戴维斯重庆分公司认为从2019年5月1日至2020年6月30日期间，涉案房屋的14个月物业费共计233759.68元，范开东已经支付了87659.88元，还应当支付146099.8元物业费。上述事实,有不动产登记信息查询结果、《重庆新闻出版智能大厦临时管理规约》、业主承诺书、《新华国际大厦物业服务手册》、《重庆新闻出版智能大厦前期物业服务合同》及备案证明、催款函及回函、法律事务委托合同等及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，重庆渝世弟物业发展有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《重庆新闻出版智能大厦前期物业服务合同》，上述前期物业服务合同合法有效。原告戴维斯重庆分公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《重庆新闻出版智能大厦项目物业顾问服务合同》，由戴维斯重庆分公司负责履行与重庆渝世弟物业发展有限公司签订的《重庆新闻出版智能大厦前期物业服务合同》中约定的权利和义务。即本案涉诉的物业是由原告戴维斯重庆分公司提供事实物业服务，在原告提供物业服务的情形下，作为房屋业主应当参照《重庆市物业管理服务合同》中关于物业服务费的标准交纳物业服务费。关于物业服务费收费标准问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，《重庆新闻出版智能大厦临时管理规约》、《新华国际大厦物业服务手册》均由被告范开东签字确认，临时管理规约和物业服务手册的内容不违法法律法规的强制性规定，合法有效，对被告范开东具有约束力。临时管理规约中明确约定“物业管理区域的物业服务收费采取包干制，物业服务费用的标准如下（按建筑面积计算）：（1）写字楼：12元/月·平方米；（2）公共能耗费（水电公摊费）：4元/月·平方米；”，物业服务手册中也明确约定“物业服务费标准包括：物业服务费12元/建筑平方米/月，不含中央空调费；公摊水电费4元/建筑平方米/月，不含中央空调费。”，故新华国际写字楼的物业服务费标准应为16元（12元/月/平方米+水电公摊费4元/月/平方米），被告范开东应当按照16元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费。至于被告范开东关于渝中区美宿天晴酒店入住新华国际18楼和24楼以来，水电均已接入酒店水表电表，不存在公摊水电费的问题，包括公摊部分的清洁卫生，原告无权收取公摊水电费的辩称意见。本院认为，物业公司提供的物业服务，包括全体业主共同享有的共用设施设备的维护管理，水电公摊费不仅仅指被告范开东使用的18楼、24楼的水电公摊费用，还包括公共门厅、大堂、走廊通道、楼递间、等公共通行部分以及避难层、设备层、公共卫生间、设备间、清洁房等结构部分的照明电费及水费。新华国际18、24楼的水电虽已经接入了酒店酒店水表电表，但新华国际的其他共用部分产生的水电公摊费仍然需要全体业主共同承担，故被告的该抗辩意见，缺乏事实依据，本院依法不予采信。关于原告要求被告范开东支付2019年5月1日至2020年6月30日期间所欠缴的物业服务费146099.8元的诉讼请求。根据庭审查明的事实，范开东在2019年4月30日之前的物业物业服务费已经交清。2019年5月1日至2020年6月30日期间，被告范开东支付了87659.88元物业费。按照涉案房屋的面积1043.57平方米，每月16元/月/平方米的标准计算物业费，被告范开东已经付清了2019年9月30日前的物业服务费。故原告要求被告范开东支付2019年7月1日至2019年9月30日期间所欠缴的物业服务费的诉讼请求，与事实不符，本院依法不予支持。至于2019年10月至2020年6月期间的物业服务费问题。本案系原告于2019年10月15日提起的诉讼，原告起诉时要求支付的物业服务费期间仅为2019年5月1日至2019年9月30日，原告在起诉之前也仅对2019年9月30日的物业费进行了书面催收。原告在诉讼过程中增加诉讼请求，要求被告范开东支付2019年10月至2020年6月期间的物业服务费，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，书面催收物业服务费是物业服务纠纷提起诉讼的前置程序，应当在提起诉讼前完成。故原告主张的2019年10月至2020年6月期间的物业服务费在提起诉讼之前未经过书面催收的前置程序，本院依法不予处理。关于原告要求被告范开东支付欠交物业服务费的违约金、原告因本案支出的律师费2574.26元的诉讼请求。本院认为，被告范开东认为物业费的标准应为12元/月/平方米系对合同约定产生的异议，其并非恶意拖欠物业服务费。结合本案的查明的情况，范开东在案件审理过程中也已经付清了2019年9月30日之前的物业服务费，故本院原告要求被告范开东支付欠交物业服务费的违约金，本院不予支持。原告要求被告范开东支付原告因本案支出的律师费2574.26元的诉讼请求亦不成立。至于原告要求被告众安公司对被告范开东欠付的物业费、违约金、律师费、诉讼费承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第二十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1370元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬