四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16609号 上诉人（原审被告、反诉原告）：夏卫红，男，汉族，1978年11月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李永宁，男，汉族，1968年8月25日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 上诉人夏卫红因与被上诉人李永宁房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 夏卫红上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12252号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李永宁承担。事实和理由：一、一审事实认定不清，适用法律错误。1.一审认定夏卫红与李永宁签订的《铺面转让协议》无效，双方均有过错，但对过错程度未查清。2018年8月5日李永宁声称将案涉店铺（金色校园广场楼梯口）出租，夏卫红与李永宁签订《铺面转让协议》，约定起止时间为2018年10月30日至2022年10月30日。由于李永宁隐瞒案涉店铺未取得建设工程施工规划许可证的事实导致夏卫红相信李永宁有权出租该铺面，因此夏卫红为铺面支付装修费用4万元，并支付转让费19万元，李永宁的故意隐瞒行为给夏卫红造成损失，属于重大过错方，应当承担赔偿责任。2.对于李永宁提出的租金支付问题，一审认定应当由夏卫红支付2019年11月1日之后的占用费系因夏卫红未腾退房屋错误。夏卫红从2018年8月15日至2019年11月5日占有案涉店铺经营奶茶店，占用使用费支付至2019年10月30日。李永宁于2019年11月5日将案涉店铺上锁并堵塞铺面后一直占有该店铺，夏卫红无法进入案涉铺面经营也无法腾退案涉商铺，没有获取任何利益，所以只需要支付案涉店铺占用费至2019年11月5日，一审认定夏卫红占用案涉店铺未腾退，应支付2019年11月1日至实际腾退之日止的占用费与事实不符，系适用法律错误。二、一审程序违法。一审李永宁提出的诉讼请求为支付从2019年11月1日至退还租赁物之日止的租金，针对该租金支付的问题一审判决为夏卫红向李永宁支付房屋占用费，一审超出李永宁的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则，程序严重违法。 李永宁辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回夏卫红的全部上诉请求，维持原判。一、一审判决夏卫红向李永宁支付自2019年11月1日起的房屋占用费具有事实和法律依据，应予维持。1.虽然双方签订的《铺面出租协议》无效，但是经过一审查明，夏卫红将其经营的物品置放于案涉铺面内，实际占有、使用案涉铺面且至今拒不退还的事实是真实存在的，夏卫红实际占用案涉铺面期间应当向李永宁支付房屋占用费，占用的标准应当参照合同约定的租金标准。2.李永宁在一审起诉状中主张要求夏卫红支付自2019年11月1日起至退还租赁物之日止的租金是基于李永宁认为合同有效的情况和双方的约定，一审认定案涉合同无效，致使租金成为占用费，实际上都是要求夏卫红使用案涉房屋后支付相应对价，夏卫红认为一审违反“不告不理”原则，程序严重违法没有事实和法律依据。二、夏卫红陈述李永宁属于重大过错方，应当承担赔偿夏卫红23万元装修和转让费用没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第五条，夏卫红主张李永宁应当承担赔偿责任的前提是要举证证明因合同无效给夏卫红造成了损失。在本案中，夏卫红在一审审理中提交其伪造的虚假证据，拟用于达到合同无效造成其损失的证明目的，但事实上该证据已经被一审认定为不能作为定案证据，故本案没有证据能够证明夏卫红因合同无效造成了损失，谈不上过错和赔偿。三、一审已认定案涉商铺是2019年3月23日转让到手，至2019年11月3日前李永宁与物业管理公司无商务租赁合同，一直正常经营，未出现任何问题，2020年4月30日一审第一开庭李永宁才知道案涉商铺要有报规报建手续，不存在故意隐瞒夏卫红的情况。 李永宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年8月15日签订的《铺面出租协议》；2.判令夏卫红立即向李永宁退还租赁物；3.判令夏卫红支付从2019年11月1日起至退还租赁物之日止的租金（按年租金125000元/365日×天数）；4.判令夏卫红立即支付未付租赁房屋的水电费1200元；5.判令夏卫红向李永宁支付违约金25000元；6.案件受理费由夏卫红承担。一审审理中，李永宁不再主张第1、5项诉讼请求。 夏卫红向一审法院提出反诉请求：1.确认夏卫红与李永宁签订的《金色校园广场铺面出租协议》无效；2.判令李永宁赔偿夏卫红转让费190000元、铺面装修费40000元，累计共230000元；3.反诉案件受理费由李永宁承担。 一审法院认定事实：2011年3月29日，解冰冰出具《承诺书》，将位于成都市双流区××路××段××号××广场××栋××广场××楼梯间的店铺转让给李永宁经营，双方另行签订《铺面转让协议》，载明转让的为空铺的花店，转让费80000元。此后，李永宁陈述其将案涉店铺租赁给梁莎莎。 2018年8月15日，梁莎莎与夏卫红签订《店面转让协议书》，约定1.梁莎莎同意将案涉店铺转让给夏卫红使用；2.转让后，夏卫红同意代替梁莎莎履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应有梁莎莎交纳的水电费及其他各项费用；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、营业设备和房量装修等全面归夏卫红；4.夏卫红当日向梁莎莎支付转让费190000元；5.其他。同日，李永宁（出租方）与夏卫红（承接方）签订《铺面出租协议》，约定李永宁将金色校园广场楼梯口的铺面出租给夏卫红，租期自2018年10月30日至2022年10月30日，年租金为125000元；前两年租金不涨价，第三年租金按8%递增；如果续租应在合同期满前一个月交纳该铺面次年租金。合同签订后，夏卫红在案涉店铺经营“恋客LIANKE”奶茶店，其租金交纳至2019年10月30日。 2019年10月，李永宁通过微信向夏卫红“恋客LIANKE”奶茶店的共同经营人员催收房租。2019年11月5日，因未收到租金，李永宁在案涉店铺原本锁着的门上加了一把锁。 2019年11月5日，成都市建信物业管理有限公司（甲方）与李永宁（乙方）签订了《金色校园广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市双流区××路××段××号××广场××栋××广场××楼梯××商铺××方，租期为一年，自2019年11月3日起至2020年11月3日止；租金为95000元、履约保证金为20000元；乙方承租的商铺只能用于自己经营；租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三人使用，必须征得甲方同意；其他。前述合同签订后，李永宁按约向成都市建信物业管理有限公司支付了相应的费用。 一审另查明，2019年11月3日，成都市建信物业管理有限公司发出《通知》，载明因对金色校园广场进行整改，故公司决定在2019年11月3日合同到期后，不再将铺面租赁给商家，公司将重新整改打造，达到整改要求后再行招租。 李永宁一审当庭陈述，在其与成都市建信物业管理有限公司签订书面合同之前，每个月的租金均向成都市建信物业管理有限公司缴纳租金；店铺加锁后其未进入过店铺，故不清楚实际水电费的金额。夏卫红一审当庭陈述，自李永宁加锁之后，店铺未再经营过。双方均认可案涉商铺系楼梯下部空间，并未取得建设规划许可证。 一审法院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”，故李永宁与夏卫红就案涉铺面《铺面出租协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该铺面未取得建设工程规划许可证，前述《铺面出租协议》应属无效，故一审法院对夏卫红主张确认其与李永宁签订的合同无效的诉讼请求，予以支持。对本案的争议焦点分述如下： 针对租赁物返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，当事人之间权利义务关系应当恢复到合同订立前的状态。此外，根据双方的陈述，当事人双方均在铺面上加锁，且夏卫红的经营物品仍然在案涉铺面内，故李永宁要求夏卫红向其返还租赁物的主张，有事实与法律依据，一审法院予以支持。 针对合同无效的过错认定。李永宁承租案涉房屋多年，其应当对案涉房屋的情况有足够的了解，故其是导致与夏卫红所签署的合同无效的主要过错方，但夏卫红在签订合同时对于案涉房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查,其未尽到相应的注意义务,对于合同无效应承担相应的责任。李永宁和夏卫红双方对于合同无效均有过错。 针对租金的支付。尽管《铺面出租协议》无效，但李永宁将案涉铺面实际交付夏卫红使用，且夏卫红至今未将商铺退还给李永宁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，夏卫红应当向李永宁支付其实际使用期间未支付的铺面占用费。夏卫红已支付租金至2019年10月30日，因还未腾退房屋，其还应当按照《铺面出租协议》确定的租金标准（125000元/年），支付2019年11月1日起的房屋占用费至实际腾退之日止，故对于李永宁该项诉讼请求，一审法院予以支持。 针对水电费。李永宁虽提出水电费的主张，但并未提供证据证明水电费的具体金额，也认可其预估了关于水电费金额的主张。故李永宁该主张无事实与法律依据，一审法院不予认可。 针对转让费。夏卫红与梁莎莎签订了《店面转让协议书》并向梁莎莎支付了转让费190000元，夏卫红从梁莎莎处受让的系店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、营业设备等，夏卫红主张的转让费与本案并非同一法律关系，一审法院对夏卫红关于转让费系其损失、应由李永宁赔偿的主张不予认可。 针对铺面装修费。夏卫红当庭提供了9张连号、项目不同、盖有不同主体的公章、写有不同时间的收据，该证据不能证明其受让铺面后对铺面进行了装修，更不能证明装修的金额，故对其关于要求李永宁赔偿其装修损失的主张，无事实与法律依据，一审法院不予认可。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李永宁与夏卫红于2018年8月15日签订的《铺面出租协议》无效；二、夏卫红于判决生效后五日内向李永宁退还位于成都市双流区××路××段××号××广场××栋××广场××楼梯间；三、夏卫红于判决生效后五日内向李永宁支付自2019年11月1日起的房屋占用费，房屋占用费的计算标准为：以125000元／年计算至实际返还之日止；四、驳回李永宁的其他诉讼请求；五、驳回夏卫红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉的案件受理费4531元、反诉的案件受理费2375元，共计6906，由李永宁负担4200元，由夏卫红负担2706元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏卫红没有提供新证据。李永宁提交了以下新证据：1.与夏卫红合伙人“田燕”的微信聊天记录。拟证明李永宁向夏卫红催缴租金且商铺经李永宁加锁后上诉人能进入商铺腾退房屋。2.于2020年11月11日拍摄的店铺现状照片2张。拟证明夏卫红的设施设备仍堆放在案涉商铺内。夏卫红质证认为，对上述证据的真实性及证明目的均无异议。因双方对上述证据均无异议，本院予以认可。 二审另查明，夏卫红于2020年8月9日联系李永宁想把机器设备搬走，李永宁要求先按一审判决给付房屋占用费后方可腾退，夏卫红表示房屋占用费在二审开庭后该付多少就付多少。二审中，夏卫红仅要求不支付房屋占用费，对于转让费和装修损失不予主张。2020年11月13日，案涉商铺已实际腾退。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故双方当事人签订的《铺面出租协议》无效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.夏卫红是否应当支付房屋占用费；2.夏卫红支付房屋占用费的起止时间及具体金额。对此，本院评述如下： 关于夏卫红是否应当支付房屋占用费的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，夏卫红应当支付铺面占用费。故夏卫红的该项上诉请求不成立，本院不予支持。 关于夏卫红支付房屋占用费的起止时间及具体金额的问题。本案中，夏卫红与李永宁签订《铺面出租协议》，约定李永宁将金色校园广场楼梯口的铺面出租给夏卫红，租期自2018年10月30日至2022年10月30日，年租金为125000元。夏卫红实际支付租金至2019年10月30日，故应当从2019年11月1日起算房屋占用费。此外，双方当事人在二审中均认可在2020年8月9日，夏卫红曾联系李永宁搬走商铺内设备，但李永宁未予准许。故此后的房屋占用费不宜由夏卫红承担。综上，夏卫红应当承担自2019年11月1日起至2020年8月9日止的房屋占用费，按照协议约定的租金125000元/年标准计算，共计96875元。 综上所述，夏卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现夏卫红联系腾退案涉商铺且现已实际腾退的新事实，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12252号民事判决第一项； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12252号民事判决第二项、第四项、第五项； 三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12252号民事判决第三项“夏卫红于判决生效后五日内向李永宁支付自2019年11月1日起的房屋占用费，房屋占用费的计算标准为：以125000元/年计算至实际返还之日止”为“夏卫红于判决生效后五日内向李永宁支付自2019年11月1日起至2020年8月9日止的房屋占用费96875元”； 四、驳回李永宁的其他诉讼请求； 五、驳回夏卫红的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉的案件受理费4351元、反诉的案件受理费2375元，共计6906元，由李永宁负担4200元，由夏卫红负担2706元；二审案件受理费2222元，由夏卫红负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月十日 书记员 袁 敬