广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初892号原告：彭雪华，男，1986年2月19日出生，汉族，住广东省南雄市****************。委托诉讼代理人：赖燕青，系广东韶扬律师事务所律师。被告：赵和平，男，1982年2月9日出生，汉族，住广东省南雄市****************。被告：赵建华，男，1976年9月8日出生，汉族，住广东省南雄市****************。被告：南雄市祥和房地产开发有限公司，住所地：南雄市******。法定代表人：熊祥明，公司总经理。委托诉讼代理人：郭文学，系韶关市南雄黄坑法律服务所法律工作者。原告彭雪华与被告赵和平、赵建华、南雄市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭雪华的委托诉讼代理人赖燕青、被告祥公司的委托诉讼代理人郭文学到庭参加诉讼，被告赵和平、赵建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭雪华向本院提出诉讼请求：1、被告连带向原告履行交付位于南雄市*******茗豪家园B栋1804号房的义务；2、若第一个诉讼请求因客观原因不能履行时被告对购房款281267元及占有利息承担连带给付责任（利息按年利率6%自2018年1月25日算至付清所有欠款为止）；3、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：被告赵和平因资金周转问题通过朋友找到原告，称其在被告祥和公司处购买了一套房位于南雄市**********B栋1804*，己经支付了全款但还没有进行网签，可以卖给原告，并向原告出示了双方签订的《商品房买卖合同》。后原告也向被告祥和公司了解到房产情况，员工称没有进行网签可以更名，于是原告便与被告赵和平就本案涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，约定房屋价格为281267元，同时口头约定，被告赵和平要协助原告办理房屋的合同网签事宜之后才可以支付房屋价款，于是被告赵和平积极推进此事，带着原告找到被告祥和公司就标的房屋进行了预售网签。此后，原告也就按照约定陆续向被告赵和平支付了约定的款项，被告赵和平最终于2018年1月24日收取了全部款项后向原告出具了《收据》。现因被告赵和平涉嫌刑事犯罪问题，案件牵扯到被告祥和公司，导致本案涉案房屋未能如约进行登记，严重损害了原告的利益，原告求助无门只好起诉至贵院。本案双方签订的协议合法有效，是双方的真实意思表示，各方应当按照约定全面履行相关的义务，故请求贵院能够查明本案事实，判如诉请。被告赵和平、赵建华辩称，涉案房屋位于南雄市*******名豪花园B栋1804号，是被告祥和公司抵押给被告赵建华，被告赵建华按照抵押价格出售给原告。原告支付房款281267元给被告赵和平，之后由被告赵和平交给被告赵建华。被告赵和平、赵建华承认涉案房产属于强迫交易，房屋价格低于市场价格。被告赵建华认为如何处理由法院依法判决，而被告赵和平认为应将房款退给原告彭雪华。被告祥和公司辩称，涉案房屋属于强迫交易，并不是被告的真实意思表示，原告将涉案房款交给被告赵和平，而被告祥和公司未收到涉案房款，因此，原告彭雪华与被告祥和公司订的《商品房买卖合同（预售）》是无效的。现原告要求祥和公司承担退款责任，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下:赵和平与祥和公司签订一份《商品房买卖合同》，约定赵和平购买位于南雄市*******茗豪花园1804房，建筑面积123.25㎡，其中套内面积101.23㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.96㎡，商品房单价2200元/㎡，总价271150元。该《商品房买卖合同》签名处没有签名“赵和平”，祥和公司法定代表人熊祥明签名并盖公司公章。2016年2月15日，赵和平与彭雪华签订一份《房屋买卖协议》，约定赵和平将涉案房屋B幢1804房出买给彭雪华，房屋价格为281267元，网签合同为20150*****148。2016年2月18日，彭雪华与祥和公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定祥和公司将位于位于南雄市*******茗豪花园B幢1804房出买给彭雪华，单价为2300元/㎡，房屋总价为281267元。此后，彭雪华将购房款281267元支付给赵和平，并由赵和平出具收据。赵建华承认已收到赵和平支付的房款281267元。之后，赵建华、赵和平因涉黑被刑事拘留并判处刑期，刑事判决认定赵建华、赵和平构成强迫交易罪。2020年5月8日，彭雪华因涉案房屋未能办理不动产权证书，遂提起诉讼，请求判如所请。另查明，2010年至2015年，赵建华以赵和平的名义先后向熊祥明放贷共计800万余元，月息5%-10%。后因熊祥明未能支付高额利息，赵建华等人对其进行威胁，迫使熊祥明将祥和公司开发的茗豪花园42套房产及40个车位用作债务担保。随后，赵和平强迫熊祥明将涉案房屋茗豪花园C幢1804房交易给彭雪华。由于茗豪花园后期开发出现问题，引发部分业主上访，当地住建部门追回其中8套房产调配给相关业主。现茗豪花园B幢1804房通过南雄市房产管理所备案查询结果显示已登记在案外人涂敏名下。本院认为，关于赵和平与祥和公司签订的《商品房买卖合同》、赵和平与彭雪华签订的《房屋买卖协议》和彭雪华与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有否有效问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。本案中，熊祥明向赵建华借款800万元，月息5%-10%。后因熊祥明未能支付高额利息，赵建华等人对其进行威胁，迫使熊祥明将祥和公司开发的茗豪花园42套房产及40个车位用作债务担保，并将涉案房茗豪花园C幢1804房以低于市场价格交易给彭雪华，该行为已被认定为强迫交易罪，赵建华、赵和平亦承认涉案房屋属其采用强迫手段与熊祥明签订《商品房买卖合同》进行交易，熊祥明与彭雪华签订《商品房买卖合同（预售）》亦是如此，故原被告之间签订合同因违反法律强制性规定而无效。因此，赵和平与祥和公司签订一份《商品房买卖合同》以及彭雪华与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。由于赵和平与祥和公司签订的《商品房买卖合同》以及彭雪华与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，赵和平、赵建华基于《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》而收取的彭雪华购房款281267元应予返还。故彭雪华诉讼要求赵和平、赵建华偿还购房款281267元的请求，本院予以支持。关于利息问题。由于赵建华、赵和平与彭雪华双方均有过错，故彭雪华诉讼要求赵建华、赵和平支付利息自2018年1月25日起按年利率6%计算至付清款止的请求，本院不予支持，但由于自起诉之日起因资金未偿还而产生资金占用期间的利息，可参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于祥和公司是否承担责任的问题。因祥和公司与彭雪华签订《商品房买卖合同（预售）》并不是出意真实意思表示，且并非因祥和公司过失过错导致合同无效，加之祥和公司也并未收到281267元房款，故彭雪华诉讼要求祥和公司承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。被告赵和平、赵建华经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视其放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告彭雪华与被告南雄市祥和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及被告赵和平与被告南雄市祥和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；被告赵建华、赵和平于本判决生效之日起十天内向原告彭雪华返还购房款281267元及利息（利息以281267元，自2020年5月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告彭雪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759.51元，由被告赵建华、赵和平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 赖    日    海人民陪审员 严俊人民陪审员钟履芬二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 胡    露    文