浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初6635号 原告：杭州厚仁商业街开发经营有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇厚仁商业街(三墩新天地商业中心)******。 法定代表人：朱承达，董事长。 委托诉讼代理人：孙嘉伟、顾杰峰,浙江峰翔律师事务所律师。 被告：杭州秦汉胡同文化艺术有限公司，住所，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇厚仁路**、三墩新天地商业街中心****、三墩新天地商业街中心****div> 法定代表人：王燕，总经理。 委托诉讼代理人：杨贤界、王璐敏，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：上海秦汉胡同教育培训有限公司，住所地上海市长宁，住所地上海市长宁区天山路****div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王双强，董事长。 委托诉讼代理人：朱燕、吴海桐，该公司员工。 原告杭州厚仁商业街开发经营有限公司与被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司、上海秦汉胡同教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告杭州厚仁商业街开发经营有限公司的委托诉讼代理人孙嘉伟、被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司的委托诉讼代理人王璐敏、被告上海秦汉胡同教育培训有限公司的委托诉讼代理人朱燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告一签订的《房屋租赁合同》及原告与被告二签订的《补充协议》；2、请求法院判令两被告向原告支付租金166656元（暂计至2020年9月3日，自2012年9月4日按每日2739.55元标准继续支付租金至法院判决解除之日），并支付此后至被告一实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每日2739.55元的标准）；3、请求法院判令被告一立即腾退位于三墩镇厚仁路295号、三墩新天地商业街中心5幢207室、三墩新天地商业街中心7幢208室房屋；4、请求法院判令原告没收被告一支付的履约保证金154444元；5、请求法院判令三墩镇厚仁路295号、三墩新天地商业街中心5幢207室、三墩新天地商业街中心7幢208室房屋内的所有装修归原告所有；6、请求法院判令两被告向原告支付免租期租金190410.45元；7、请求法院判令两被告向原告支付违约金154444元，及逾期付款违约金24500元（暂计至2020年9月8日，至2020年9月9日起按每日500元的标准计算至实际支付租金之日止）；8、请求法院判令两被告承担本案诉讼费、保全费。 事实和理由：2018年6月20日，被告二因设立被告一公司需要，与原告签订《房屋租赁合同》，合同签订后被告一公司设立完成。随后，被告二与原告签订了《补充协议》一份，协议约定：被告一公司设立完成后由被告一公司享有上述租赁合同项下的全部义务；被告二承诺愿意承担欠付租金、物业费用等全部费用。补充协议签订后，被告一原告签署了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于杭州市西湖区三墩镇厚仁路295号、三墩新天地商业街中心5幢207室、三墩新天地商业街中心7幢208室房屋的物业出租给被告一使用，租赁面积为590.42平方米；租赁期限至2018年6月20日起至2023年6月19日止，2018年6月20日至2018年9月3日系免租期，若因被告一原因导致合同无法继续履行，原告有权取消免租期；首年租金为人民币926664元，此后每2年递增8%。2020年6月20日至2021年6月19日，日固定资金4.64元每平方米每天，即月租金为83328元；租金每两个月一付，先付后用；被告一应在收到原告开具的发票后在上一个租期结束前15日向原告一次性足额支付；被告一逾期支付租金的，每延迟一日按欠费金额千分之三的标准支付违约金，延期15日仍未支付的，原告有权解除合同。被告一支付的保证金不予退还；本合同因被告一违约而提前终止的，原告有权没收合同项下履约保证金，被告一在房屋租赁房屋的装修也无偿归原告所有，且被告一还应一次性向原告支付第一年租期内二个月租金作为违约金；合同另行对双方权利义务作出约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并于2020年7月6日向被告一开具了2012年7月4日至2020年9月3日租金的全额发票，但被告一在收到发票后至今未能予以支付租金。原告多次发函向被告一催讨租金，但均未果。同时，依据《补充协议》约定，被告二自愿承担全部拖欠费用，但被告二至今也未能予以支付。综上所述，原告认为两被告拒不履行上述付款义务的行为，已经严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特将本案诉至贵院，望判如所请。 被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司辩称：第一，因新冠肺炎疫情的爆发，被告一于2020年1月6日响应政府号召紧急停课，直至2020年5月20日才收到可以复工的通知，期间一直和原告协商租金减免问题，原告告知可以考虑。第二，被告一同意解除合同，但认为停业的四个月租金应该减免或者与原告共同承担。第三，被告一搬离涉案房屋有提前告知原告，是原告组织被告一搬离，所以不存在占用场地费用。第四，根据原被告《房屋租赁合同》第十八条不可抗力的约定：如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。且原告的负责人向被告一承诺解除合同不用承担任何违约费用，所以原告提出的违约金不能成立。第五，新冠肺炎疫情属于不可抗力，因不可抗力解除合同的，双方不承担违约责任，原告应退还履约保证金。被告一认为，新冠肺炎疫情期间的房租应该减免、履约保证金不能直接没收、原被告解除合同双方无需承担违约责任，故请求法院驳回原告第2-8项诉讼请求。 被告上海秦汉胡同教育培训有限公司辩称：第一，被告二与原告之间没有实际租赁关系。被告一是被告二的子公司，于原告签订《房屋租赁合同》，相应合同项下的所有权利义务由被告一享有和承担，故应当由被告一承担责任。第二，《补充协议》第三条为承诺条款，系在被告一不履行相应义务时才由被告二承担，而现在被告一有履约能力，且被告二与被告一一直在协商中，在未确定其不能支付的情况下不应当由被告二承担责任。故请求法院依法驳回对被告二的起诉。 本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，原告（甲方，出租人）与被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》（合同编号：×××01）一份，合同约定：“租赁期限：自2018年6月20日起至2023年6月19日止，计5年。免租期：原告承诺给予被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司75天的免租期，自2018年6月20日起至2018年9月3日止。本合同签署当日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司应当向原告支付154444元作为履约保证金；合同终止及所有证件注销完毕且被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还。原告有权从履约保证金中相应扣除被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司所欠付的租金及其他费用。2018年6月20日至2019年6月19日、2019年6月20日至2020年6月19日，日固定租金均为4.30每平方每天，即月租金均为77222元；2020年6月20日至2021年6月19日，日固定租金4.64每平方每天，即月租金为83328元。被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司向原告支付的租金为每贰个月一付。首期租金（2018年9月4日至2018年11月3日，共2个月），共计154444元，在本合同签订后5个工作日内一次性交给原告。其后每期租金被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司应在收到原告开具的租金等额发票后，在上一期租期结束前的15日向原告一次性足额支付。本合同生效后，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司自行装修该商铺的装潢物（包括照明设备及其他用品用具），在合同终止后其处置权归原告所有。被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司在收到原告开具的租金、物业服务费或其他费用等额发票后延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司应当向原告支付欠费金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司或第三方承担任何责任；延迟15日仍未足额支付的，原告有权解除本合同；被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司还应承担提前终止本合同的其他违约责任，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司支付的保证金原告不做退还。本合同因被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司违约而提前终止的，原告没收本合同项下的履约保证金；被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司在租赁房屋内的装修等也无偿归原告所有，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司还应一次性向原告支付第一年租期内二个月的租金金额作为违约金。如在不可抗力事件发生后90日内被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。在被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司无其他任何违约行为的情况下，如被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司因本条原因解除合同的，在被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司按照合同约定返还房屋且结清应付的租金、水费、电费、物业费等相关费用后，由原告按本合同约定返还被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司租赁保证金。”同日，原告（甲方）与被告上海秦汉胡同教育培训有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，合同约定：“等被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司设立完成后与原告重新签订房屋租赁合同，合同条款不变，由被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司独立享有主合同项下的乙方权利、独立承担主合同项下的乙方义务。被告上海秦汉胡同教育培训有限公司在此作出担保并承诺，租赁期间若发生租金、物业费等费用拖欠情况，全部费用由被告上海秦汉胡同教育培训有限公司承担。”2019年11月13日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司向原告支付了10月水费、电费3432.2元。2019年12月30日、2020年4月21日、6月19日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司分别向原告转账154444元（2020.1.4-2020.3.3房租）、154444元（2020.3.4-2020.5.3房租）、154444元（2020.5.4-2020.7.3房租）。2020年7月6日，原告向被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司开具了2020年7月4日至2020年9月3日的房租费用发票共计166656元。2020年7月20日、8月12日、8月21日，原告分三次向被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司出具了《租金催缴函》，要求被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司缴纳2020年7月4日至2020年9月3日的租金166656元，截止2020年8月21日延期63日的滞纳金共计31500元。2020年9月23日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司向原告邮寄了《通知函》一份，写明：“原告与被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司于2018年6月20日签署《房屋租赁合同》，现因疫情导致经营困难，经多次于原告协商解除事项，均未达成一致意见，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司人员于2020年8月31日搬离，原告亦在当天对租赁房屋进行断电、换锁，并扣押屋内物品，有鉴于此，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司特通知原告，解除该租赁合同。屋内物品请原告安排被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司人员移出，否则由此引起的占用期间的所有费用被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司不予承担。自本通知函达到原告之日起该租赁合同解除。” 另查明：2020年9月2日，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司与物业公司人员联系：于次日由原告聘请的物业公司人员开锁，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司人员移出相关办公用品。 上述事实有原告提供的《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租金催缴函》、微信聊天记录、被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司提供的官网截图、校外培训机构复课（复训）核验通过证明、国内支付业务付款回单、微信聊天记录、通知函及快递单、被告上海秦汉胡同教育培训有限公司提供的《租赁合同》、杭州秦汉胡同文化艺术有限公司企业信用报告、当事人的庭审陈述记录在案佐证。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方应依约全面履行自身的义务。被告上海秦汉胡同教育培训有限公司在《补充协议》中，明确表示愿意作出担保并承诺，租赁期间若发生租金、物业费等费用拖欠情况，承担全部费用。故被告上海秦汉胡同教育培训有限公司应当对被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司所欠租金等费用承担连带清偿责任。庭审中，原告与被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》、与被告上海秦汉胡同教育培训有限公司均同意解除双方签订的《补充协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以采纳。被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司未按照合同约定按期缴纳2020年7月4日至2020年9月3日的房屋租金166656元，已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权从履约保证金（154444元）中扣除被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司所欠付的租金，扣除后被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司还应支付原告房屋租金12212元，现原告要求两被告支付租金166656元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司已于2020年9月3日之前腾退房屋，原告要求两被告支付2020年9月4日之后的房屋租金以及房屋占有使用费的诉讼请求，因被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司已于2020年8月31日已搬离，期间原告已对涉案租赁房屋采取断水电措施，涉案租赁房屋实际由原告控制，故本院不予支持。原告要求解除与两被告所签订合同的诉讼请求，由于被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司已经腾退房屋，原告已实际占有房屋，且原被告均同意解除合同，本院予以采纳，解除合同时间酌情确定为2020年9月4日。《房屋租赁合同》中约定的免租期义务已经履行完毕，考虑到2020年因新冠肺炎疫情防控需要，导致被告无法正常复课，对其经营确实受到影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定以及公平原则，原告再要求两被告支付免租期租金190410.45元的诉讼请求，本院不予采纳。《房屋租赁合同》中约定：若本合同因被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司违约而提前终止的，被告杭州秦汉胡同文化艺术有限公司在租赁房屋内的装修等无偿归原告所有，且应一次性向原告支付第一年租期内二个月的租金金额（即154444元）作为违约金。再支付逾期违约金24500元有违公平原则，故原告要求两被告支付逾期违约金24500元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求案涉租赁房屋内的所有装修归原告所有的诉讼请求，双方合同有约定，且并未违反相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州厚仁商业街开发经营有限公司与杭州秦汉胡同文化艺术有限公司签订的《房屋租赁合同》及杭州厚仁商业街开发经营有限公司与上海秦汉胡同教育培训有限公司签订的《补充协议》于2020年9月4日解除。 二、杭州秦汉胡同文化艺术有限公司与上海秦汉胡同教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州厚仁商业街开发经营有限公司支付房屋租金166656元（扣除杭州秦汉胡同文化艺术有限公司向杭州厚仁商业街开发经营有限公司支付的履约保证金154444元外还应支付12212元；违约金154444元，合计166656元）。 三、上海秦汉胡同教育培训有限公司承担上述还款义务后，有权向杭州秦汉胡同文化艺术有限公司追偿。 四、三墩镇厚仁路295号、三墩新天地商业街中心5幢207室、三墩新天地商业街中心7幢208室房屋内的所有装修归杭州厚仁商业街开发经营有限公司所有。 五、驳回杭州厚仁商业街开发经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5352元，保全费3200元，共计8552元，由杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担2294元，由杭州秦汉胡同文化艺术有限公司、上海秦汉胡同教育培训有限公司承担6258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱建平 二〇二〇年十二月十一日 书记员  李 婷