广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4719号原告（反诉被告）：蔡国庆，男，1985年5月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告（反诉原告）：刘中华，男，1977年3月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。原告（反诉被告）蔡国庆与被告（反诉原告）刘中华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告蔡国庆，被告刘中华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡国庆向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还房屋保证金5300元及租房进场费20000元；2.赔偿原告装修费6700元、店面转让费15000元、买机器折损费8000元及到合同有效期损失费20000元。事实和理由：原告于2019年11月25日经第三方转租被告门面房经营早餐生意，门面位于洛浦街道××××街农田自编××号，转租时被告告诉原告这不是违建房屋，承诺三年之内不会拆，还说跟村委签了三年合同，于是原告便租用其店铺。由于今年特殊原因，接到村委通知，暂停营业。由于今年特殊情况欠被告2月份租金未缴纳，原告原本和被告说营业以后缴纳租金。原告于3月6日来到广东，3月10日接到营业通知。正在营业时，接到广东省广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处通知，3月13日之前拆除该违建。原告于13日之前将东西搬离该建筑房屋，由于使用期未满，跟被告沟通拆除以后赔偿一事。被告说拆了就拆了，其也没办法。沟通无果后，决定起诉被告。望法院作出公正判决。被告刘中华辩称：不同意原告的诉讼请求，原告没有按照合同履行，原告提供的证据与本案无关。原告主张的装修费、店铺转让费、买机器折损费等与本案无关。反诉原告刘中华向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月、3月房屋租金10600元以及4月、5月房屋占用费10600元；2.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告从东乡村委会处承租位于番禺区××乡村民乐路××号铺，反诉原告已向东乡村委会支付租期内租金。反诉被告于2019年11月25日从反诉原告处承租上述店铺，用于经营饼铺，租期至2021年2月20日止，租金为每月5300元，每年租金递增10%。双方将《租赁合同》日期倒签至2019年2月21日。自2020年2月1日起，反诉被告不履行支付租金义务，2020年3月份单方表示不再承租该房屋，反诉原告通过微信、短信、通话等方式多次向反诉被告催讨租金以及水电费，双方亦确认所欠租金及水电费金额，但反诉被告至今仍未清偿租金和水电费，反诉被告将物品滞留在该房屋直至5月才腾空房屋，反诉被告物品占用房屋阻碍反诉原告转租，按照约定，反诉被告应支付2月、3月的租金以及4月、5月房屋占用费。反诉被告蔡国庆辩称：不同意被告的反诉请求，涉讼商铺属于违法建筑，即将要被拆迁，反诉原告要求我方支付租金及占有使用费没有依据。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年11月25日，刘中华作为出租方（甲方），与蔡国庆作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区××乡村民乐路××号铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；租金每月5300元，每月3号前缴交，逾期缴交加收10%滞纳金，逾期半月甲方将终止合同并没收保证金，滞留在铺内的财物视为乙方自动放弃，甲方有权处理，并要求乙方按租金的双倍支付占用期间使用费；租期二年，即从2019年2月21日至2021年2月20日止，每年租金递增10%；签约时甲方先收乙方一个月租金作为保证金，合同期满乙方付清水、电、垃圾、管理等一切费用后，保证金不计利息全额退回，本合同解除；若甲乙双方任何一方在合同期内提出终止合同，必须先征得另一方的同意，并赔偿对方两个月租金后方可终止合同；如有因政府部门征收、拆迁而不能继续租给乙方使用的情况，不列入违约情形，但甲方应退回乙方的保证金，合同自动解除；等等。该合同落款时间签署为“2019年2月21日”。2020年3月10日，广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处发出《限期整改通知书》，其上载明位于洛浦街东乡村民乐路六街农田边自编2号未取得规划部门批准而擅自进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法建设，责令立即停止上述违法行为并在2020年3月13日前对该违法建筑物自行拆除。2020年3月17日，蔡国庆以与刘中华沟通涉讼商铺拆除后赔偿事宜未果为由提诉至本院，引致本案纠纷。刘中华在答辩期内提出反诉，要求解决。针对涉讼商铺的权属情况。刘中华自称涉讼商铺的权属人为东乡村委，其是向东乡村委承租的，对涉讼商铺是否进行报建或者产权登记不清楚，但自其承租以来商铺就已经建好。但庭审后至今未按照本院要求提交涉讼商铺的报建或产权登记资料。蔡国庆则表示其对权属情况不清楚，但认为涉讼商铺为违法建筑。关于涉讼商铺的租赁及使用情况。双方当事人均确认就涉讼商铺的租赁，自2019年2月21日起至蔡国庆承租时止，在蔡国庆之前有两个承租人。蔡国庆称其是续租上一手承租人的，因此其与刘中华签订的《租赁合同》约定租期自2019年2月21日至2021年2月20日，但实际双方的租赁期限为自2019年11月25日至2021年11月25日；涉讼商铺是于2019年11月25日交付给其方使用的，交付涉讼商铺时其与上一手承租人以及刘中华均在场；其承租涉讼商铺用于经营早餐店，其接收涉讼商铺后于2019年11月28日对商铺进行了简单的装修，刷了地坪漆、喷了墙体等等，后于2019年12月5日开始营业，2020年1月13日左右停止营业，其就回去老家了；2019年农历12月29日，由于新冠疫情影响，其是湖北人，街道办及村委会又要求停止复工，因此其就在老家没有回来，直至2020年3月回来，2020年3月10日营业第一天就发现街道办表示必须拆除涉讼商铺，并限期要其搬走，故其就再也没有开门营业；2020年3月15日左右，其就搬离了涉讼商铺，并清空了店面，其没有与刘中华办理交接手续，在搬离前其有电话告知刘中华，如果是违建就不再承租，但搬离之后没有通知刘中华；一个星期后，其咨询涉讼商铺是否为违建，相关部门表示确实是违建。蔡国庆并提交了照片及《限期整改通知书》以证实其上述主张。刘中华对照片真实性无异议，但认为无法确认拍摄时间；对《限期整改通知书》无异议，该通知虽然载明涉讼商铺需要拆除，但因该商铺属于村，是有合法使用权的；其确认《租赁合同》系于2019年11月25日倒签“2019年2月21日”的时间，但认为双方的租赁期限应自2019年11月25日起至2021年2月20日止；其仅负责与蔡国庆签订租赁合同，交接商铺是由蔡国庆与上一手承租人进行交接的，其不太清楚情况；其不清楚也不确认蔡国庆主张的装修，对蔡国庆搬离商铺的时间亦不确认，其是于2020年3月29日通过隔壁邻居才知晓蔡国庆已经搬离的情况；2020年6月1日左右其方将涉讼商铺另行出租。关于租金及其他费用的缴纳情况。双方当事人均确认蔡国庆向刘中华支付租金至2020年1月31日止。蔡国庆另主张其将入场费20000元、租赁保证金5300元以及转让费14700元交给上一手承租人，再由上一手承租人交予刘中华，现因租赁期限未届满而涉讼商铺被责令拆除，因此刘中华应向其退还保证金5300元和入场费20000元，且因为涉讼商铺为违法建筑即将被拆除，所以其不同意向刘中华支付2020年2月至5月的租金和占有使用费。蔡国庆对其上述主张提交了转账截图以及《收款收据》（NO.0041096）拟予以证实。其中转账截图显示，2019年11月23日转账2000元和2019年11月24日转账38000元，蔡国庆解释称该费用为店铺保证金5300元、入场费20000元和店面转让费14700元，均是由其朋友代为支付；《收款收据》落款时间为2019年2月21日，其上载明“今收到东乡村民乐路2号铺入场费20000元，使用有效期二年（从2019年2月21日至2021年2月20日）”，经手人处有刘中华签名。刘中华对转账截图不予确认，认为无法显示是购买设备还是支付转让费；上述《收款收据》是蔡国庆要求其出具的，因为蔡国庆大概经营一个月左右时，向其表示由于要与合伙人对账，希望出具一张收据，故其向蔡国庆出具了入场费收据，但其没有收取蔡国庆的入场费和转让费；其有向第一手承租人收取租赁保证金5300元，但由于没有退还，因此自行转为蔡国庆的租赁保证金，对该保证金其同意退还给蔡国庆，但其余费用与其无关，其不同意退还入场费和转让费；另外，涉讼商铺至今仍可使用，2020年2月、3月蔡国庆仍在涉讼商铺经营，只是后来没有通知其方就自行搬走了，理应支付2020年2月、3月的租金，蔡国庆也存放了很多物品在商铺内，直至下一手承租人进场后蔡国庆才将物品清理干净，因此亦应向其方支付2020年4月至5月的占有使用费。对于蔡国庆主张的损失问题。蔡国庆主张其接收涉讼商铺后，聘请装修公司对商铺进行了装修，因此支出装修费用共计6700元，因租赁期限未届满，涉讼商铺被责令拆除，刘中华应向其方赔偿该装修费；其承租商铺后，购买了机器设备共花费了16600元，其离开广州后，将店铺内的机器另行出售，出售价格为3000元，因此刘中华应赔偿其方折损费8000元；另外，由于合同未到期时涉讼商铺需要被拆除，其方无法经营导致每月产生经营损失，刘中华亦应向其方赔偿该损失，其方估算合同有效期经营损失为20000元。蔡国庆并提交了淘宝截图、转账截图、室内设计装饰项目服务建议及报价书、装修费收款收据拟证实其上述主张。刘中华对淘宝截图的真实性不予确认，该截图上购买设备的地址不同，时间也对不上，收货人也并非蔡国庆，是否购买机器用于商铺经营其方不清楚；对转账截图亦不确认，无法显示是否购买设备；对室内设计装饰项目服务建议及报价书和装修费收款收据不予确认，蔡国庆是否对涉讼商铺进行装修，其方并不清楚，即使蔡国庆有装修，其装修的市场价值和折旧后的市场价值均无法证明，仅凭该证据不足以证明其装修的事实和价值；蔡国庆主张的上述费用均与其方无关，其方不同意赔偿。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”蔡国庆提交了广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处作出的《限期整改通知书》拟证实涉讼商铺为违法建筑，刘中华虽然主张该商铺拥有合法使用权，但未能予以举证证实，且刘中华亦未能举证证实涉讼商铺有进行产权登记或报建的情况，故应认定刘中华与蔡国庆就涉讼商铺所签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故蔡国庆诉请刘中华退还租赁保证金5300元，刘中华对此无异议，本院予以支持。对于蔡国庆主张刘中华退还入场费20000元的诉请，蔡国庆对此提交了向上一手承租人转账的截图以及刘中华开具的入场费收款收据以证实已向刘中华支付了入场费20000元，刘中华虽然否认其收取过蔡国庆以及前两手承租人的入场费，并抗辩称其向蔡国庆开具入场费收款收据是应蔡国庆需与合伙人对账的要求而开具的，但该抗辩主张未经蔡国庆确认，刘中华对其该解释未能提供相关证据予以证实，亦有悖于日常生活法则，故本院对于刘中华的该抗辩理由不予采纳。蔡国庆提交的转账截图与刘中华开具的收款收据相印证，故本院对于蔡国庆主张的刘中华收取了20000元入场费的主张予以合理采信。对于该入场费，双方当事人对于该入场费的性质以及应否退还的问题在《租赁合同》中未进行相关约定，蔡国庆向上一手承租人支付并由刘中华确认收取的入场费20000元，从双方租赁合同以及刘中华开具入场费收款收据的落款时间可反映，系基于双方对于《租赁合同》中所约定的能够承租涉讼商铺自2019年2月21日至2021年2月20日期间的对价承诺，现《租赁合同》在租赁期限未届满前实际终止履行，因此，根据公平合理原则，刘中华应按上述《租赁合同》实际履行期间比例返还入场费给蔡国庆。对于蔡国庆搬离涉讼商铺的时间，蔡国庆虽然主张其已于2020年3月15日搬离商铺，但未能予以举证证实，刘中华对此不予确认，本院不予采纳。而刘中华在庭审中自认其于2020年3月29日从邻居处得知蔡国庆已经搬离涉讼商铺的情况，刘中华理应及时收回涉讼商铺，故该合理期间应确定至2020年3月31日止。故参照《租赁合同》约定的租赁期间以及刘中华收回商铺时间，刘中华应向蔡国庆退还的入场费金额计算为8919元[20000元÷731天×（731天-405天）]给蔡国庆。对于蔡国庆诉请的店面转让费15000元的主张，蔡国庆对此未能予以举证证实该转让费实际产生的金额以及该费用的性质和内容，亦未能举证证实该费用由刘中华收取，基于蔡国庆对于合同无效本身亦存在对租赁物业的合法性未能予以审慎注意和审查的过错，故即使存在该费用损失，亦应由其自行承担。同理，对于蔡国庆诉请的装修费6700元、买机器折损费8000元以及合同有效期损失费20000元，蔡国庆虽然提交了证据拟证实其对涉讼商铺进行装修和购买了机器设备，但该证据不足以证实已实际进行了装修或购买设备，刘中华对此亦不予确认，缺乏理据，本院不予采纳。而且如前所述，蔡国庆本身存在过错，故即使确系存在上述损失，亦应由蔡国庆自行承担。虽然合同无效，但根据公平合理原则，蔡国庆仍应向刘中华支付其占有、使用涉讼商铺期间的使用费。如前所述，刘中华应在2020年3月31日前及时收回涉讼商铺，故蔡国庆应向刘中华支付2020年2月1日起至2020年3月31日止的使用费，参照《租赁合同》约定的租金标准5300元/月计算，使用费共计10600元（5300元/月×2个月）。对于刘中华主张的超出该金额的使用费，本院不予支持。鉴于刘中华需退还蔡国庆租赁保证金5300元和入场费8919元，故该保证金和入场费可用于抵扣上述使用费，抵扣后，刘中华还应向蔡国庆退还剩余保证金和入场费3619元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘中华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蔡国庆退还租赁保证金5300元和入场费8919元；二、原告蔡国庆应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘中华支付2020年2月1日起至2020年3月31日止的使用费10600元；三、上述第一、二项判决所确定的款项相互抵扣后，被告刘中华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蔡国庆支付剩余保证金和入场费3619元；四、驳回原告蔡国庆的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告刘中华的其余反诉诉讼请求。如被告刘中华未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1840元（其中本诉受理费1675元，反诉受理费165元），由原告蔡国庆负担1553元，被告刘中华负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐倩雯