河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7076号上诉人（原审原告）：曾纪云，女，1966年2月20日出生，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛（系曾纪云妹妹），女，1971年8月14日出生，汉族，住河南省桐柏县。被上诉人（原审被告）：马辉彩（又名马彩），女，1958年11月15日出生，汉族，住河南省桐柏县。原审被告：河南佰宇置业有限公司，住所地河南省南阳市邓州人民路**。法定代表人：李安邦，任该公司总经理。上诉人曾纪云因与被上诉人马辉彩、原审被告河南佰宇置业有限公司（以下简称佰宇公司）合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1330民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾纪云上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判曾纪云与马辉彩之间签订的《宅基地买卖合同》合法有效；改判马辉彩与佰宇公司签订的《拆迁安置补偿协议书》无效,并改判安置补偿权益由曾纪云享有或者将本案发还重审。2.马辉彩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定曾纪云与马辉彩买卖的宅基地属于“国有资产”,系认定事实错误。1.争议宅基地系县政府依法规划、确认给教师个人使用的住宅用地,土地使用权归教师个人享有。2.县政府对该处居民区进行开发,拆迁安置补偿也是针对教师个人,而非针对教师进修学校。且规划给该42户进修学校教师的宅基地均系空白宅基地,,地上无任何建筑物附属物。佰宇公司中标承担该项目的开发建设后,在处理拆迁安置的善后事宜时,是与42名教师签订的《城中村改造风凰山A区空宅基地拆迁占用安置补偿协议》,而不是与进修学校签订，证实县、镇两级人民政府认可宅基地的使用权属于教师个人依法享有。3.并无证据证明为教师规划的宅基地纳入了国有资产管理，一审判决以“争议的土地系国有资产,未经批准,任何人均无权处分”为由认定买卖无效,显然系认定事实错误。二、一审判决适用《土地法》第2条第3款、第4条,系适用法律错误。首先,国有土地使用权可以依法转让。本案宅基地的性质系国有土地,用途为“教师住宅用地”,进修学校教师出资购买后,获得的是国有土地使用权,而不是国有土地的所有权。本案的宅基地使用权属于教师个人依法享有,教师予以转让并不违反土地法的上述规定。其次,马辉彩转让给曾纪云以后,没有改变土地的用途。第三，曾纪云与马辉彩的交易行为不违反法律的强制性规定。马辉彩获得的宅基地使用权系通过出资购买的方式获得,是自己的合法财产,不是政府、学校无偿划拨的集体财产,更不是国有资产,马辉彩有权处置自己的合法财产,因此,双方的宅基地转让行为不违反法律的强制性规定。请求依法撤销一审判决,改判支持曾纪云的诉讼请求。马辉彩辩称，一、一审判决认定曾纪云与马辉彩买卖的宅基地属于“国有资产”,系认定事实准确。第一，本案争议的宅基地性质是国有土地,进修学校根据教师住宅状况的贫困程度进行分配,是政府对教师一项政策福利,不具备商品买卖的根本属性,依法不得买卖。第二，县政府对该处居民区进行开发,拆迁安置针对的是教师进修学校。第三，本案争议宅基地属于国有资产。《国有土地使用证》等均能证实本案争议土地属划拨给教师进修学校使用的国有土地,当属国有资产。二、一审判决适用《土地法》第2条第3款、第4条,系适用法律正确。首先,本案不存在依法转让这一事实，本案土地性质系国有资产,未经批准,使用权禁止转让。学校采用了交纳定金的方式,只不过是防止个别教师滥用福利政策,这只是学校的一种管理方法,不能证明教师已经出资购买,更不能说每个教师拥有使用权,教师只是福利享受人,无权买卖。其次,马辉彩转让给曾纪云以后,本案的性质截然不同。马辉彩使用属于福利,曾纪云使用则属于商业性质。第三，曾纪云与马辉彩的交易行为违反了法律的强制性规定。综上所述,一审判决认定事实正确,适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持原判。曾纪云向一审法院起诉请求：1.依法确认曾纪云与马辉彩于2012年5月20日签订的《宅基地买卖合同》合法有效；2.依法判令马辉彩与佰宇公司签订的《拆迁安置补偿协议》无效；3.依法判令马辉彩与佰宇公司向曾纪云赔偿损失（损失为马辉彩与佰宇公司签订的《拆迁安置补偿协议》约定的马辉彩享有的安置补偿权益归曾纪云所有）；4.诉讼费用由马辉彩与佰宇公司承担。一审法院认定事实：桐柏县教师进修学校于1994年3月取得位于城关镇××一块，用途为教师住宅用地，该地块在办理土地使用证审批发证时未经县级以上人民政府盖章同意。马辉彩退休前是桐柏县教师进修学校的教师，2000年12月26日，马辉彩向学校缴纳2000元“宅基地定金”，购买了本校教师住宅用地中的一块。2012年5月20日，曾纪云作为乙方、马辉彩作为甲方签订了《宅基地买卖合同》，曾纪云一次性支付马辉彩80000元购买该地块，合同第一条“宅基地现在状况”约定：“本宅基地是桐柏县教师进修学校教师住宅用地的其中一块，在凤凰城后面，2000年左右马彩出资贰仟元购买，属甲方所有。本块地有学校教师住宅用地整体土地使用证，但本人未取得个人土地使用证，甲方现在自愿把这块地卖给乙方。”2014年11月26日，佰宇公司山水国际项目部与马辉彩签订《桐柏县城关镇西杨社区凤凰山A区城中村改造拆迁安置补偿协议书》，佰宇公司对城关镇西杨社区凤凰山A区进行房屋拆迁，本案争议的宅基地位于城中村改造项目拆迁的规划范围之内。现马辉彩以无权出售为由主张宅基地买卖合同无效。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四条规定：“国家实行土地用途管理制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”本案争议的土地属于桐柏县教师进修学校教师住宅用地，系国有资产，土地使用者是桐柏县教师进修学校，该校只能用于建设教师住宅用房，未经批准，任何人无权处分该土地，马辉彩仅以其向教师进修学校交纳2000元定金为依据向曾纪云转让土地，无合法转让依据，因此，曾纪云与马辉彩之间签订的《宅基地买卖合同》为无效合同。现曾纪云请求依法确认其与马辉彩签订的《宅基地买卖合同》合法有效，不符合法律规定，一审法院不予支持。因合同无效给曾纪云造成的损失曾纪云可另行主张权利。因双方合同无效，曾纪云要求确认马辉彩与佰宇公司签订的《拆迁安置补偿协议》无效等诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曾纪云的诉讼请求。案件受理费100元，由曾纪云负担。本院二审期间，曾纪云提交以下证据：第一组，1.“桐政土征字(1993)13号”桐柏县人民政府土地管理文件——关于桐柏县教师进修学校补办用地手续的报告；2.“桐政土征字(1993)26号”桐柏县人民政府土地管理文件——转发“关于桐柏县教师进修学校补办征地手续的批复”；3.“宛署土(1993)135号”南阳地区行政公署土地管理文件——关于桐柏县教师进行学校补办征地手续的批复。证明桐柏县人民政府和南阳地区行政公署均同意将案涉土地规划给桐柏县教师进修学校用于42名教师住宅用地。第二组，1.桐政纪字(2012)30号桐柏县人民政府办公会议纪要；2.桐政纪字(2013)8号桐柏县人民政府办公会议纪要；3.桐政纪字(2013)33号桐柏县人民政府办公会议纪要；4.桐柏县城关镇人民政府“关于凤凰山城中村改造搬迁安置遗留问题分两个区域安置的意见”;5.桐柏县城关镇人民政府“关于请求变更凤凰山城中村造搬迁安置遗留问题分两个区域安置意见中数据的报告”；6.桐柏县城关镇西杨社区凤凰山A区拆迁安置补偿明细。证明2012年桐柏县城关镇对案涉地块进行拆迁改造,桐柏县政府同意城关镇政府的相关拆迁安置意见。该拆迁安置意见明确将案涉教师住宅用地定为A区,拆迁安置的对象共89户,含桐柏县教师进修学校的42名教师。拆迁安置对象并非桐柏县教师进修学校。佰宇公司同样与桐柏县教师进修学校42名教师签订了《拆近安置补偿协议书》。可见桐柏县人民政府、城关镇政府以及房产开发公司均认可案涉土地的实际使用权人为教师进修学校的42名教师,马辉彩有权将该24号地块使用权转让给曾纪云。马辉彩质证称，证据是真实的，但土地是批给学校的。综合双方举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：对第一组证据予以采信；对第二组证据的真实性予以采信，但并不足以证实案涉土地的使用权归个人，对该组证据的证明目的本院不予采信。本院对一审查明的“马辉彩购买了本校教师住宅用地中的一块”的事实以外的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：曾纪云与马辉彩之间《宅基地买卖合同》的效力应当如何认定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”曾纪云与马辉彩签订的合同名为宅基地买卖合同，合同内容亦是关于“桐柏县教师进修学校教师住宅用地中的其中一块”的买卖，故该合同因违反法律法规的强制性规定应属无效。曾纪云上诉称双方约定转让的实际为土地的使用权，国有土地的使用权可以依法转让，所以双方之间的合同有效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”案涉土地登记的使用权人为桐柏县教师进修学校，即马辉彩并非案涉土地的使用权人，即使如曾纪云主张双方之间系转让土地使用权的合同关系，该合同因马辉彩未取得出让土地使用权证书亦为无效合同，曾纪云仅以佰宇公司与马辉彩签订安置补偿协议为由主张马辉彩为土地使用权人明显依据不足，本院不予采信。故一审判决认定曾纪云与马辉彩之间《宅基地买卖合同》无效正确，本院予以维持。综上所述，曾纪云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曾纪云负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二〇年十二月三十一日书记员 周道佳