山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3313号上诉人（原审被告）：王慧芳。委托代理人赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司,住所地山西省晋中市寿阳县朝阳街**。负责人梁永强，该公司总经理。委托代理人薛志平，山西语道律师事务所律师。原审被告：赵建勇。原审第三人：要美凤。委托诉讼代理人：要大政，晋中市司法工作者协会寿阳法律服务处法律工作者。原审第三人：孙建英。原审第三人：郭辉。原审第三人：要建明。原审第三人：张新生。原审第三人：王鹏。原审第三人：王秀丽。上诉人王慧芳因与被上诉人中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司（以下简称“寿阳邮政公司”）、原审被告赵建勇、原审第三人要美凤、孙建英、郭辉、要建明、张新生、王鹏、王秀丽房屋租赁合同纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2020）晋0725民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王慧芳上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人向上诉人主张租金及违约金的诉讼请求或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司非案涉租赁合同的签订方，无权依据第三方中国邮政集团公司晋中市分公司与上诉人签订的合同主张租金及违约金等权利，被上诉人并非原审适格的原告，原判决却认定其原告身份，并径直判决，认定事实错误，适用法律错误。1.一审中，被上诉人提供的《房屋租赁合同》中出租人为中国邮政集团公司晋中市分公司，承租人为王慧芳，并没有被上诉人的任何签章，被上诉人并非该合同的当事人一方，其无权依据该合同起诉并主张权利，依据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议”之规定，被上诉人与上诉人之间不存在因租赁房屋设立、变更、终止的协议，所以，被上诉人并非合同的当事人，不是本案的适格当事人，更不能成为本案的原告;2.依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”之规定，案涉《房屋租赁合同》仅对第三方中国邮政集团公司晋中市分公司及上诉人具有约束力，该合同涉及的权利、义务、责任均应由第三方中国邮政集团公司晋中市分公司及上诉人来履行、承担，与被上诉人无关，被上诉人更无权依据该合同行使任何权利。3.被上诉人亦非案涉房屋的权利人，在原审中一未提交案涉房屋的不动产权利证书，二未提交其他足以证明被上诉人就是案涉房屋的权利人的有效证据，三国有土地使用证仅能证明土地的权属，不能证明地上的房屋的权属，更不能证明地上房屋的面积，原判决认定事实缺乏证据支持，认定事实错误，故，被上诉人并非与本案有直接利害关系的法人分支机构;4.第三方中国邮政集团公司晋中市分公司为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，其有权作为诉讼主体提起诉讼，无须被上诉人代劳，更不能以中国邮政集团内部的管理职权规定违背了合同相对性的原则，更不能突破合同法的规定，假使第三方中国邮政集团公司晋中市分公司依据案涉《房屋租赁合同》主张权利，将导致上诉人因同一合同向两个主体履行义务的局面，故，原判决适用法律错误。二、案涉《房屋租赁合同》非上诉人与被上诉人的真实意思表示，且被上诉人在一审中未提交房屋权属证书，亦无建设工程规划许可证，该合同为无效合同，原判决认定有效，适用法律错误。1.案涉《房屋租赁合同》签订主体为第三方中国邮政集团公司晋中市分公司及上诉人，并没有被上诉人，该合同中并未体现出被上诉人的意思表示，原判决认定是上诉人与被上诉人的真实意思表示，认定错误;2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，及案涉《房屋租赁合同》第一条第（二）项“甲方保证对租赁标的享有合法的出租权。租赁标的房屋产权证号码为。（房产证复印件见附件六)。尚未取得房产证的，甲方向乙方提供商品房买卖合同、购房付款发票或者建设工程规划许可证书等相关文件”之约定，直至一审判决作出，上诉人均未发现有案涉房屋的不动产产权证书，亦未有建设工程规划许可证，故案涉《房屋租赁合同》为无效合同，原判决却认定有效，适用法律错误。三、原判决依据与被上诉人中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司无关的且无效的《房屋租赁合同》，判决上诉人向其支付租金并承担违约金，严重错误。1.上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，被上诉人无权向上诉人主张租金及违约金，更无权依据第三方与上诉人签订的《房屋租赁合同》来主张租金及违约金;2.即使是合同相对方，即第三方中国邮政集团公司晋中市分公司也无权径直依据《房屋租赁合同》来主张租金及违约金，因该合同无效，导致合同所涉及的权利、义务、责任等条款也归于无效;3.依据《中华人民共和国合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同无效的后果是各自返还，原判决径直判决上诉人承担租金及违约金责任，适用法律错误。四、上诉人收到的房屋仅有一层400平方米房屋可正常使用，其余房屋不能正常使用，原判决按照1350平方米计算租金，严重错误。1.按照被上诉人陈述，案涉房屋为1350平方米，房屋为三层，依此计算每层为450平方米，但事实上，上诉人仅收到一层楼400平方米房屋,其余50平方米共三间房屋，上诉人并未收到，被上诉人在一审庭审是也予以认可，故，原判决未将该事实予以考虑，径行计算租金，严重错误。2.出租人应保证房屋达到水、电正常使用的标准，案涉房屋不仅没有水、电，楼梯还存在严重破损、防水损坏等情形，上诉人多次催促后，得到的答复为让上诉人先行拉电及修复，费用由第三方承担，但上诉人垫资购得变压器、电缆电箱并进行修复之后，并无人向上诉人支付费用，且案涉房屋二层、三层，至今窗户、屋顶存在严重的破损，根本无法正常使用，严重违反《房屋租赁合同》第11条第（二）项“保证租赁标的可供乙方正常使用”之约定及《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”第220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，出租人未将可供上诉人正常使用的房屋交付于上诉人，存在先违约情形，故原判决将不具备使用条件的950平方米计算租金，严重错误;3.《房屋租赁合同》第三条约定了租金标准为0.89元/日/平方米，并非约定年租金，故计算租金应按照该租金标准，以400平方米及自2019年5月1日至2019年11月19日进行计算，原判决计算错误。五、出租方出租的房屋存在严重的质量、数量问题，出租方违约在先，上诉人依法有权拒绝履行付款义务，原判决径直认定上诉人未按期付款为违约行为，并承担过高的日千分之五的违约金，严重错误。1.原判决依据第三方与上诉人签订的《房屋租赁合同》，判决上诉人向被上诉人承担日千分之五违约金，适用法律严重错误;2.出租方出租的房屋未按合同约定交付一定数量的房屋，亦未按约定、依法律向上诉人交付具备使用条件的房屋，违约在先，上诉人依法有权依据《中华人民共和国合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方未履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定,拒绝履行相应的付款义务，即上诉人未支付租金存在合理理由，也有法律支持，原判决却未予全盘考虑，认定上诉人未支付租金，就构成违约，认定事实错误;3.上诉人没有案涉《房屋租赁合同》原件，在一审开庭时才看到合同原件，上诉人对于合同所涉条款完全不知情，从《房屋租赁合同》约定的内容看，对上诉人极不公平，仅约定了逾期支付租金的违约责任，而对于出租方未按约定交付房屋、不履行维修义务的违约责任未进行约定，是一个严重不对等的合同，原判决在未查清事实、未查清是谁违约在先的情况下，径直判决上诉人承担日千分之五的逾期违约金，严重错误。六、综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误、，依法应予改判或发回重审，为维护上诉人合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定提起上诉，望判如所请。被上诉人寿阳邮政公司辩称，尽管被上诉人对一审判决有异议，如被上诉人交房时间为2018年12月21日。2019年10月19日，上诉人仅交回二层、三层，直至现在，房屋未交还完毕，给被上诉人持续造成损失。但是被上诉人对一审判决予以接受。请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审被告赵建勇辩称：1.当初公开招标程序存在问题，没有组织专业的招投标机构，未组织投标人了解该房屋的现状，误导了投标人认为该房屋具备入住条件。中标之后且交了5万元租金后，该房屋不具备使用条件，没有达到中标价值。2.该楼不具备入住条件。电线、电器设备无法使用，无法供水，三楼楼顶漏水严重，二、三层窗户存在破损。因该事，原审被告多次与邮政公司工作人员交涉。邮政公司让其先行处理，之后垫付资金，但直至现在，该费用也没有给付给原审被告。窗户直至现在无法使用；给第三人造成损失。3.被上诉人与王慧芳签订合同，仅仅只是签了字，没有给上诉人合同，王慧芳只能被动接受。直至诉讼阶段，邮政才给原审被告合同。2019年11月15日，整顿楼停水停电，收回二、三楼钥匙，且要求一层租户退房，没有通知王慧芳。楼梯有裂缝，存在安全隐患，王慧芳自费重新修理的。关于一层商铺未腾房，对方没有通过王慧芳，直接对第三人下达腾房通知，不存在故意不返还房屋的情形。该房屋没有提供房产证等有效手续，该房屋租赁合同是无效的。原审第三人要美凤的参诉意见为，2019年7月1日与上诉人签订房屋租赁协议，租期4年，第三人将房屋装修办理营业执照，2019年11月9日，被上诉人要求第三人腾房，11月19日，被上诉人停水停电，被上诉人明知上诉人转租事实，不及时阻止，被上诉人没有尽到监管责任，被上诉人应当承担第三人的损失。上诉人不能返还第三人的租金，被上诉人有责任，第三人作为受害方，被上诉人与上诉人应当承担第三人的一切损失。原审第三人孙建英、郭辉、要建明、张新生、王鹏、王秀丽未到庭，也未提交书面参诉意见。寿阳邮政公司向一审法院起诉请求：1.王慧芳、赵建勇支付租金计394000元人民币（当庭增加：2020年5月1日之后的租金按年租金444000元支付到完全归还出租房屋之日止）；2.王慧芳、赵建勇按照合同约定支付违约金177300元（暂计算至2020年1月18日）；3.王慧芳、赵建勇赔偿寿阳邮政公司损失222000元（重新招租过程等待期，444000元/12个月=37000元，按六个月计算）；4.依法依约终止双方之间签订的《房屋租赁合同》并判令王慧芳、赵建勇返回寿阳邮政公司租赁物。5.本案诉讼费用由王慧芳、赵建勇承担。一审法院认定事实：2019年9月17日，中国邮政集团公司晋中市分公司（甲方）与王慧芳（乙方）签订了房屋租赁合同：第一条乙方承租了位于寿阳县房屋（面积1350平米）；第二条租期五年，从2019年5月1日至2024年4月30日；第三条租金每年人民币444000元，按年预付；第四条首期租金从2019年5月1日至2020年4月30日的，应于签订合同后的30日内支付；第十四条乙方须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期违约金，该违约金按应交款额之每日千分之五计算。上述违约金应自该拖欠款到期应付之次日起计算，直至乙方付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金。此逾期付款违约金不影响本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。第十七条出现下列情形之一，甲方有权终止合同并收回租赁标的，……2、乙方未按本合同约定交纳或补足租金、保证金或本合同规定应付的其他款项，逾期达30日以上的……6、未经甲方书面同意，将租赁标的转租或部分转租、出借他人……。2018年12月21日，王慧芳向寿阳邮政公司交付房屋定金5万元。之后不久，寿阳邮政公司将房屋整体交付给了王慧芳、赵建勇。2019年11月17日，王慧芳、赵建勇已将涉案房屋的二层、三层钥匙交给了寿阳邮政公司。本案涉案房屋系寿阳邮政公司的附属楼，共三楼，面积1350平方米，有国有土地使用证。2019年3月5日，王慧芳、赵建勇王慧芳与张新生签订租赁合同，将涉案房屋的楼梯间南第2、3间门面房进行出租，租期2019年3月1日至2022年8月31日，租金30万，押金2000元。现房屋钥匙由张新生保管。2019年4月20日，王慧芳与王秀丽签订租赁合同，将涉案房屋的第一层其中一间门面房进行出租，租期2019年5月1日至2020年4月30日，租金63000元，押金2000元。现房屋钥匙由王秀丽保管。2019年5月16日，王慧芳、赵建勇王慧芳与孙建英签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第4间门面房进行出租，租期2019年5月16日至2020年5月15日，租金4万，押金1000元。孙建英已将房屋钥匙交给王慧芳、赵建勇。2019年6月14日，王慧芳与要建明签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第3间门面房进行出租，租期2019年6月15日至2020年6月14日，租金5万，押金2000元。现房屋钥匙由要建明保管。2019年6月20日，王慧芳与王鹏签订租赁合同，将涉案房屋的第一层的其中一间门面房进行出租，租期2019年6月1日至2020年5月31日，租金5万，押金2000元。2019年7月1日，王慧芳与要美凤签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第1间门面房进行出租，租期2019年7月1日至2020年6月30日，租金4万。现房屋钥匙由要美凤保管。2019年9月12日，王慧芳与郭辉签订租赁合同，将涉案房屋的第一层由北往南第4间门面房进行出租，租期2019年9月15日至2020年9月14日，租金4万，押金2000元。现房屋钥匙由郭辉保管。一审法院认为，本案争议的焦点有两个，一是寿阳邮政公司是否具有主体资格？二是寿阳邮政公司的诉讼请求应否支持？针对第一个争议焦点，王慧芳、赵建勇认为合同具有相对性，本案租赁合同的甲方是中国邮政集团公司晋中市分公司，而不是本案的寿阳邮政公司。因此，王慧芳、赵建勇没有和寿阳邮政公司签订过合同，寿阳邮政公司也不具有主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定:“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（四）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”。本案中，根据庭审调查查明，本案涉诉的房屋的土地使用权人是寿阳邮政公司，租赁合同约定的租金的支付账户是寿阳邮政公司，王慧芳、赵建勇已支付的房租定金5万元也是支付给了寿阳邮政公司，之所以合同的签订方是市公司是因为中国邮政集团内部的管理职权所规定。综上，一审法院认为寿阳邮政公司是本案租赁合同权利义务的实际享有者和承担者，与本案有直接的利害关系，具有主体资格。针对第二个争议焦点，本案的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据本案《房屋租赁合同》第四条（二）约定，王慧芳、赵建勇应于2019年10月17日前支付第一年的租金444000元，但至起诉时，王慧芳、赵建勇只支付了5万元；王慧芳、赵建勇的行为符合《房屋租赁合同》第十七条第三款第2和6项约定终止的条件；同时，根据本案中第三人的陈述，2019年11月7日或8日，王慧芳、赵建勇已告知各第三人其租不起寿阳邮政公司的房屋，2019年11月19日，寿阳邮政公司再与王慧芳、赵建勇沟通无果的情况下，也已通过停水停电等方式表明与王慧芳、赵建勇终止合同的意愿。综上，寿阳邮政公司原告要求终止合同的诉求有事实依据，符合合同的约定，应予支持。同时，王慧芳、赵建勇不能如期如约履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于寿阳邮政公司已于2019年11月19日用自己的行为终止合同，王慧芳、赵建勇也已将二、三层的房屋钥匙收回，从公平、诚信的原则考虑，王慧芳、赵建勇需支付从2019年5月1日至2019年11月19日占有使用房屋的租金（每年按444000元计算），共6个月19天，合计245433元（包含已付5万元）。二依据《房屋租赁合同》第十四条第（一）款约定，王慧芳、赵建勇需从2019年10月18日起，按未付款195433元之每日千分之五支付逾期违约金，直至付清未付款及逾期违约金。三根据合同法的规定，违约金与损失赔偿不可并存，且违约损失赔偿应为可得利益，故本案中王慧芳、赵建勇支付的逾期违约金总额不得超过444000元。关于王慧芳、赵建勇主张的修缮、装修费用及房屋内物品的归还，根据《房屋租赁合同》装修应由王慧芳、赵建勇负责，且庭审中寿阳邮政公司对王慧芳、赵建勇关于房屋不适合使用的陈述也持异议，故建议王慧芳、赵建勇与寿阳邮政公司协商处理或另行主张。关于各第三人的请求，不宜在本案中一并处理，第三人可以另行主张。原审判决：一、中国邮政集团公司晋中市分公司与王慧芳于2019年9月17日签订的《房屋租赁合同》从2019年11月19日终止；王慧芳于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋返还给中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司；郭辉、要建明、要美凤、张新生、王鹏、王秀丽协助王慧芳完成返还义务。二、王慧芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司房屋租赁款195433元；并从2019年10月18日起，按195433元之每日千分之五支付逾期违约金，直至付清195433元及逾期违约金（逾期违约金的总额不超过444000元）。三、驳回中国邮政集团有限公司山西省寿阳县分公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提供房屋的照片十页，证明涉诉房屋不具备使用条件。被上诉人对该照片真实性予以认可。原审被告和原审第三对该照片无异议。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案上诉人王慧芳和原审被告赵建勇系夫妻。在二审过程中，原审被告赵建勇和被上诉人寿阳邮政公司均认可，本案涉诉房屋于2018年12月21日由被上诉人寿阳邮政公司移交上诉人王慧芳和原审被告赵建勇夫妻使用，但直到2019年9月17日，被上诉人寿阳邮政公司的上级公司中国邮政集团公司晋中市分公司才与上诉人王慧芳签订了房屋租赁合同，上诉人王慧芳也将房屋租赁定金交给了被上诉人。且原审被告赵建勇陈述，在接收房屋后多次就房屋维修问题与被上诉人进行协商。由此可见，在房屋租赁合同签订之前，上诉人王慧芳一方对于租赁房屋的权属、质量、状态等情况均属于明知。同时，被上诉人在一审时提交了其内部管理文件，证明了其上下级之间的财产处理权限。综上可知，本案涉诉房屋租赁合同的实际当事人为上诉人王慧芳和被上诉人寿阳邮政公司，双方当事人对此也都明知。被上诉人作为中国邮政集团公司晋中市分公司的下级公司和房屋的实际所有权人有权代表其上级公司提起本案诉讼。本案中，被上诉人寿阳邮政公司提供了其土地使用证，证明了土地权属。鉴于其国有企业的特殊性，被上诉人在该土地上所建房屋也属于国有资产，其合法性应受法律保护。上诉人以被上诉人未提供房屋买卖合同和建设工程规划许可证书等证据否认双方所签订租赁合同的合法性，不利于对国有资产的保护，本院对其该项上诉理由不予采纳。上诉人王慧芳在明知房屋存在相关问题的情况下，在长达近半年的时间内，未主动交回房屋，而是将房屋转租他人，又与被上诉人签订了房屋租赁合同，视为其对交付的房屋状况予以认可，其在诉讼时才提起对房屋不具备使用条件的抗辩，本院不予采纳。关于违约金的问题，结合上诉人对涉诉房屋的实际使用时间和转租情况，以及一审法院已对违约金上限做出限定的情况下，本院不再予以调整。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4208.66元，由上诉王慧芳负担。本判决为终审判决。审判长  张晓峰审判员  韩 敏审判员  张 媛二〇二〇年十二月二十日书记员  赵晓婕