杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初5641号 原告：杭州昕格文化传媒有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区绍兴路焦家里********。 法定代表人：陈冬冬。 委托代理人：林丽鸿，北京市鼎鉴律师事务所律师。 被告：杭州东毅科技有限公司。住。住所地：浙江省杭州市下城区绍兴路焦家里********/div> 法定代表人：俞江。 委托诉讼代理人：姚明松、黄鱼龙，浙江汉鼎律师事务所律师。 原告杭州昕格文化传媒有限公司（以下简称昕格公司）诉被告杭州东毅科技有限公司（以下简称东毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告昕格公司的法定代表人陈冬冬及其委托诉讼代理人林丽鸿、被告东毅公司的委托诉讼代理人黄鱼龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昕格公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金157196.78元（退还2020年1月26日至2020年5月19日期间的租金，其中2020年1月26日至3月14日按照2.36元／天／平方米计算，2020年3月15日至5月19日按照2.48元／天／平方米计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原、被告双方就房屋租赁事宜达成一致，签署了《浙江文源电商创意产业园租赁与服务协议》（以下简称“租赁协议”），约定被告将杭州市下城区××路××弄××号××幢××室（共计535平方米）租赁给原告用于教育培训使用，租赁期限为2017年3月15日起至2022年3月14日止。租赁协议签订后，原告依约将租赁房屋租金及物业费支付给被告，截至目前，原告己将房屋租金及物业费支付至2020年10月28日。2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，浙江省政府决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年1月26日，杭州市教育局办公室发布了《关于校外培训机构停课的紧急通知》（杭教办德体卫艺［2020］7号），决定从即日起，全市所有校外培训机构集中培训课程一律停止，开课时间另行通知。原告租赁的房屋即处于无法正常使用状态。2020年2月18日，浙江省国资委印发《关于落实疫情防控期间国有企业减免企业房屋租金有关事项的补充通知》，通知要求，浙江省属企业要坚决贯彻好、执行好《若干意见》要求对承租省属企业及所属各级子企业经营性房产从事生产经营活动的非国有企业进行房租减免。被告租赁给原告用于教育培训的房屋无法正常使用，但也并未按照浙江省国资委的通知要求对无法使用期间的房租进行减免。2020年4月，产权方浙江省出版印刷物资集团有限公司（以下简称物资集团）基于房屋不能正常使用的事实，发布《关于“减免承租企业租金”的通告》，明确减免被告2020年2月、3月租金，并要求被告“将全部减免额度，按有关规定落实到房屋实际使用人”。被告也未按照通告内容将原告已经支付的租金予以返还。因疫情影响，原告租赁的房屋一直处于无法使用状态，直到2020年5月19日，杭州市下城区人民政府文晖街道办事处开具校外培训机构复课（复训）核验通过证明允许原告复课使用房屋。原告认为，因不可抗力原因导致被告交付的房屋无法正常使用，双方签订租赁合同的目的无法实现，根据《合同法》等相关法律规定，被告应当按照原告实际租赁的期限收取租金并将多收的租金应予以退还。原告因多次与被告协商无果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告东毅公司辩称，原告要求免除的租金远远超过了物资集团免除被告租金的范围。物资集团免除了被告2020年2月、3月的租金共计908681.67元。被告同意将上述金额全部返利给全体租户，但不是简单的免除任意一个租户2月、3月的租金加物业费。被告实际上从物资集团承租的租赁物面积是14809平方米，因为园区运营的需要，被告对园区进行了改造升级以后，运营面积为26291平方米。物资集团给被告免除的租金全部已经落实到实际使用人。因此，免除租金的计算标准应该是以26291作为分母，分子是物资集团给被告免除的总费用908681.67元，再乘以实际使用人承租的实际面积。本案中，原告按照承租的535平方米得出金额为18483.6元，被告同意按此金额给予原告免除。但原告主张的金额远远超过了这个数字，原告主张的金额其中有一部分是被告赚取的金额差，另外一部分是计算至5月19日的租金。而物资集团没有免除被告四、五月份的租金以及物业费，故被告没有义务免除原告四、五月份的租金和物业费。实际上，案涉园区的承租户共有140余户，这些租户已经按照被告陈述的计算标准免除了相应的租金。原告也需要按照上述计算标准进行免除。 本院经审理查明的事实如下：2017年3月15日，昕格公司与杭州东淘投资有限公司签订了两份《房屋租赁合同》，杭州东淘投资有限公司将位于杭州市下城区××路××弄××号××幢××室房屋（共计535平方米）出租给昕格公司使用，用途为办公加经营。租赁期限自2017年3月15日起至2022年3月14日止，共计60个月。租金及物业费的支付方式为半年付，先付后用。费用标准每年不一样，合同有详细记载，其中2019年3月15日至2020年3月14日的租金按单价2.36元／天／平方米计收，2020年3月15日至2021年3月14日的租金按单价2.48元／天／平方米计收。租赁期间的物业费均按4.5元／月／平方米计收。 合同签订后，杭州东淘投资有限公司依约将涉案房屋交付给昕格公司使用。原、被告双方均认可上述《房屋租赁合同》中杭州东淘投资有限公司的权利义务已转让给其关联公司即本案被告东毅公司。昕格公司依约已向东毅公司支付租金及物业费至2021年4月28日。 因出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。 2020年1月26日，杭州市教育局发布《关于校外培训机构停课的紧急通知》，称为防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，根据浙江省重大公共突发卫生事件一级响应措施和杭州市人民政府办公厅《关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的实施意见》有关精神，决定从即日起，全市所有校外培训机构集中培训课程一律停止，开课时间另行通知。 2020年4月，涉案租赁房屋的产权人物资集团向东毅公司出具了《关于“减免承租企业租金”的通告》，物资集团就东毅公司承租的下城区绍兴路焦家里1弄3号房产（建筑面积约14809平方米），给予其减免2020年2月和3月的租金共计908681.67元，且物资集团要求东毅公司将全部减免额度，按有关规定落实到房屋实际使用人。 2020年5月19日，杭州市下城区人民政府文晖街道办事处向昕格公司出具了《校外培训机构复课（复训）核验通过证明》，准予昕格公司复课（复训）。 本院认为，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。为防控疫情，政府相关部门明令全杭州市所有校外培训机构一律停止集中培训课程。本案原告承租案涉房屋用于经营校外培训业务，直至2020年5月19日，原告才通过核验准予复课。原告因疫情防控需要暂时无法正常使用，可根据公平原则适当延长租期、减免租金，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果。结合案涉房屋所有权人已经免除被告2月、3月份租金，原告在疫情期间仍可使用房屋并安排老师值班编写教材等因素，本院酌情确定被告应减免原告2月、3月份租金。根据原、被告双方签订的租赁合同，经本院核实，该两个月租金共计76847.4元。原告主张的超出该部分的金额，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州东毅科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告杭州昕格文化传媒有限公司租金76847.4元； 二、驳回原告杭州昕格文化传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3444元，减半收取1722元，由原告杭州昕格文化传媒有限公司负担880元，被告杭州东毅科技有限公司负担842元。 原告杭州昕格文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州东毅科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二〇年十二月十二日 代书记员 陆旭霞