贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1840号上诉人（原审被告）：吴怀德，男，1961年8月8日出生，汉族，住贵州省普定县。被上诉人（原审原告）：普定县普信城市建设投资有限责任公司，住所地：贵州省普定县城关镇普化路民族风情一条街。法定代表人：王成松，该公司总经理。上诉人吴怀德因与被上诉人普定县普信城市建设投资有限责任公司（以下简称“普信公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴怀德上诉请求：1．判决撤销原判，改判驳回普信公司的诉讼请求或者将本案发回重审；2．判令本案一、二审诉讼费用由普信公司负担。事实和理由：普信公司将案涉普定县小青山农贸市场一层、二层租给案外人普定县恒运商贸中心，普定县恒运商贸中心于2016年10月30日将案涉商铺转租给吴怀德，双方之间不存在直接租赁合同关系，判令吴怀德负有返还义务违反合同相对性原则。普信公司在一审中自认已经将案涉普定县小青山农贸市场**商铺出卖给案外人，但一审判决以案涉房屋未进行过户登记及交付为由认定普信公司对案涉商铺仍有管理使用权显属事实认定错误。普信公司已经将案涉商铺出卖给案外人，对商铺不再享有占有的权能，亦不具有诉请要求返还案涉商铺的主体资格，故其诉请要求返还案涉商铺没有请求权基础。并且普信公司对商铺租金不再享有收益权，原审判决要求吴怀德向普信公司支付逾期腾房占用费没有事实和法律依据。普信公司二审期间未答辩。普信公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令吴怀德向普信公司交还坐落于普定县，并自2019年12月29日起按每年每平方米800元支付逾期腾房租金至腾房交还普信公司之日；2．诉讼费由吴怀德负担。一审判决认定的事实：2014年8月14日，普定县发展和改革局以普发改投资［2014］200号文件《关于普定县农副产品交易中心建设项目立项的批复》，同意普信公司立项建设位于普定县内的普定县农副产品交易中心建设项目。2016年9月18日，因承建单位贵州普源西能投资有限公司资金链断裂，工程款未支付，普定县住房和城乡建设局以普住建呈［2016］184号文件《关于将农副产品交易中心交由普信城投公司收购管理的请示》呈报普定县人民政府，拟将普源西能投资有限公司承建的普定县农副产品交易中心与普信公司进行接盘清算，交由普信公司收购管理。获得普定县人民政府同意后，普信公司将上述工程项目普定县小青山农贸市场（普定县农副产品交易中心）收购并建设完工。2016年12月26日，普定县棚户区改造项目指挥部以普棚改指挥部纪要（2016）18号会议纪要决定，将小青山农贸市场（农副产品交易中心）租赁给恒运商贸中心经营管理。后普信公司与普定县恒运商贸中心签订《农副产品交易中心租赁合同》，约定普信公司将农副产品交易中心一层、二层出租给普定县恒运商贸中心，租赁期限自2016年12月28日至2019年12月28日，如普定县恒运商贸中心欲续租，应于期限届满前1个月，以书面形式提出申请，经普信公司同意后另签订合同。2016年10月30日，普定县恒运商贸中心（甲方）与吴怀德（乙方）签订《恒运商贸中心租赁合同》，约定普定县恒运商贸中心将1-28号商铺出租给吴怀德，面积为66.63平方米，租期自2016年10月30日起至2020年1月30日止，合同约定租金为800元／平方米／年，年租金总计53300元整，租金每年一次性付清；合同期满后，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前1个月由乙方先行提出书面申请；合同期满时，乙方有有限续约权，乙方如欲续约，应于期满前1个月，书面形式提出申请，经甲方同意后另签合同；在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后七日内将承租卖场及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁适租的状态交还甲方。2020年，普信公司向吴怀德发出《通知函》，通知吴怀德于2020年7月21日前将所承租商铺清空移交普信公司，并向该商铺业主缴清2019年12月29日至2020年7月31日的租赁费。因吴怀德至今未腾房，普信公司向一审法院提起诉讼，庭审中，普信公司表示对于普定县恒运商贸中心的转租行为予以认可。一审法院认为：本案中，普信公司将案涉商铺出租给普定县恒运商贸中心，双方约定的租期至2019年12月28日，普定县恒运商贸中心又将该商铺转租给吴怀德，双方约定的租期至2020年1月30日，虽然普信公司同意普定县恒运商贸中心的转租行为，但转租期限不得超过原租赁期限，故吴怀德的租赁期限截止时间为2019年12月28日。普定县恒运商贸中心的租赁期限届满后，其未继续与普信公司续签租赁合同，吴怀德亦未与普信公司签订租赁合同，则普定县恒运商贸中心及吴怀德对案涉商铺与普信公司均不存在租赁合同关系，吴怀德的租赁期限届满后，即丧失了对案涉商铺继续占有使用的依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，现吴怀德租赁期间已经届满，应当返还租赁物，故对普信公司要求吴怀德交还案涉商铺的诉讼请求予以支持。对于普信公司主张逾期腾房租金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，吴怀德租赁期限届满后，仍拒不返还租赁物，对案涉商铺继续占有使用，应当支付相应的占有使用费，一审法院酌情支持参照普信公司与普定县恒运商贸中心约定的租金价格计算占有使用费，即从2019年12月29日起按800元／平方米／年计算至吴怀德返还案涉商铺之日止。对于吴怀德主张根据国务院的相关政策免除疫情期间三个月租金的答辩意见，因本案涉及的是逾期腾房占有使用费，并非双方约定的租金，故对吴怀德的该项答辩意见不予采纳。对于吴怀德主张优先购买权的答辩意见，本案不作处理，可另案提起诉讼。对于吴怀德主张的该商铺已出售给他人，普信公司不具有诉讼主体资格的答辩意见，普信公司已经提交证据证实普定县农副产品交易中心由其收购并建设完工，虽然普信公司自认该商铺已经出售给他人，但尚未办理过户登记手续，亦未将案涉商铺交付，故该商铺的管理使用权仍然属于普信公司，同时，吴怀德亦未能举证证实案涉商铺的所有权人，故对吴怀德的该项辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1．吴怀德于本判决生效后十日内返还普信公司坐落于普定县；2．吴怀德于本判决生效后十日内支付普信公司自2019年12月29日起至实际返还上述商铺之日止的逾期腾房占有使用费（以商铺面积（66.63平方米）为基数，按800元／平方米／年的标准计算）。一审案件受理费866元，减半收取433元，由吴怀德负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，普信公司作为案涉商铺的所有权人，其虽将案涉商铺出售给案外人，但并未与案外人办理产权变更登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，普信公司仍是案涉商铺的所有权人。吴怀德与普信公司之间虽无租赁合同关系，但普信公司作为所有权人有权基于物权请求权要求吴怀德返还案涉商铺。反观吴怀德，其与普定县恒运商贸中心的租赁合同已于2019年12月28日届满，2019年12月28日后吴怀德对案涉商铺的占有属于无权占用，故一审判决判令吴怀德向普信公司返还案涉商铺并无不当。同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，吴怀德应当向普信公司承担逾期腾房占有使用费，吴怀德支付该费用后可在与普定县恒运商贸中心之间租赁合同的租金结算中予以扣除。综上所述，吴怀德的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由吴怀德负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月三十日法官助理赵强强书记员杨艳（代）