山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初3398号   原告（反诉被告）：晋城市金佰园商贸有限公司，住所地：山西省晋城市.   法定代表人：白某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：魏某、张某，山西弘毅律师事务所律师。   被告（反诉原告）：晋城市城区某鸭途鸭脖店，住所地：晋城市城区。   经营者：王某，男，1990年2月12日生，现住晋城市。   委托诉讼代理人：李某，山西晋卓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某1，山西晋卓律师事务所实习律师。   原告晋城市金佰园商贸有限公司（以下简称金佰园公司）诉晋城市城区某鸭途鸭脖店（以下均统一表述为被告王某）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告晋城市城区某鸭途鸭脖店向本院提出反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金佰园公司的委托代理人魏某，被告王某及其委托代理人李某、王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金佰园公司诉称，原告与张某于2017年5月31日签订了《租房协议》，合同约定了租期为一年，租金每年23000元。在张某将房屋转租给被告，被告按原合同继续缴纳租金。合同到期后被告未和原告签订新租赁合同。在2020年4月16日，原告给经营户发告知函，告知商户于2020年5月30日搬离，但被告签字后至今未搬离。现被告截止2020年9月1日尚欠原告租金15334元未曾支付。原告多次与被告协商缴纳租金并搬离，但被告迟迟未搬离，无奈下，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系并责令被告搬将位于晋城市城区某社区对面X号商铺腾空并返还原告。2、判令被告向原告支付租金15334元；3、判令被告按照每日63元标准向原告支付自2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费由被告承担。   被告王某辩称，2018年12月初，原告金佰园（美的）公司的负责人孟经理和被告签订了一份房屋租赁合同，当时做好了约定，合同一年一签，有什么纠纷谁的责任谁负责。谈好了被告给前手承租方出转让费3万元，装修花费2.3万元。后来被告听说周边商铺要拆迁，找过孟经理，他说没事，让被告放心经营，至少干三年，但2020年4月份，被告收到了美的公司的通知，告知被告等的商铺要拆迁，4月21日，孟经理让被告在一份告知函上签字声明只是告知，并且承诺给被告等商户减免一部分房租，并保证被告的正常经营，拆迁也会给被告赔偿经济损失，让被告填写了一份报损清单，但清单交上去几个月过去了，始终没有人和被告协商损失赔偿问题。另，金佰园公司在同被告合同正常存续期间，经常无故断水断电，给被告带来的停工停业损失也应该赔偿。被告多次找过金佰园公司的于经理解决此事未果。原告公司在明知其与白云商贸公司的合同到期的情况下，隐瞒被告实情，并给予被告承诺，实属违背诚实信用原则，构成欺诈。另在今年的疫情期间被告也应当为原告进行减免，故被告不应当缴纳租金。请求驳回原告的诉讼请求。   反诉原告王某诉称，2018年12月初，反诉被告金佰园公司的负责人孟经理和反诉原告签订了房屋租赁合同，约定合同一年一签。谈好后反诉原告给前手承租方出转让费3万元、装修费2.3万元。后来反诉原告听说周边商铺要拆迁，找过孟经理，他说没事，让反诉原告放心，至少干三年。但2020年4月份收到通知告知商铺要拆迁，并承诺减免一部分房租，并保证正常经营，拆迁也会给赔偿经济损失，让反诉原告填写了一份报损清单，但再无音讯。另金佰园公司在合同履行期间，经常无故断水断电，给反诉被告带来的停工停业损失也应该赔偿，损失至少五万元左右。反诉原告多次找过金佰园公司的于经理解决此事未果，故请求：1、反诉被告赔偿因其拆迁而给反诉原告造成的装修损失2.3万元；赔偿反诉原告因反诉被告拆迁而造成的转让费3万元；并赔偿因反诉被告在合同期间的过错而造成的停业损失5万元；共计10.3万元。   被告金佰园公司辩称，反诉请求无事实和法律依据，反诉原告主张的装修损失依照法律规定租赁合同如出租方同意承租方装修，则合同到期后承租方向出租方主张装修残值不支持。本案反诉被告与反诉原告于2017年5月30日签订租赁合同，租赁合同期限一年到2018年5月30日，中途绝味花甲张某将房屋转给反诉原告，反诉被告是同意的。随后双方是按照该合同履行的，一年到期后，双方再未签订书面合同，依照合同法规定，未签订书面合同的视为不定期租赁，出租方随时可以通知解除合同，假如反诉原告存在装修残值，其诉请也不应支持。即便有装修事实存在，也不存在装修残值。反诉原告称因反诉被告过错造成其经济损失5万元不是事实，其称原告的过错不存在，其并未停业，更不存在停业损失，店铺转让时双方约定的转让费是双方真实意思表示，且是另一个法律关系，与租赁合同无关。转让费包含原装修残值，设备设施等财务，实质是一个买卖行为，与租赁合同无关。综上，请求驳回反诉请求。反诉原告与第三人的转让费与本案租赁合同无关。   经审理查明，2017年5月31日，原告金佰园公司（甲方）与案外人张某（乙方）签订了《租房协议》，协议约定：“原告将某社区简易房屋一间出租给张某经营使用。使用期限从2017年5月31日至2018年5月30日，租赁期限为一年。租金每年23000元。未经甲方同意乙方不得改变房屋原始结构，如需装修改动，需经甲方同意方可进行，房屋的维修和维护由乙方负责。”2018年10月中旬时，经过原告金佰园公司同意，张某将该店转让予被告王某，由被告王某继续和原告履行租赁协议。被告称其向张某支付了三万元的转让费。被告王某将租金交至2020年1月份。2020年4月16日，原告金佰园公司向“美的旗舰店周边租户”（包括王某的店面）发出了《告知函》：经政府批准、白云商贸有限公司通知，对居之安地块全面产能优化，由此在白云居之安地块的经营商户请于2020年5月30日前全部搬离所有物品，请积极配合。被告王某在该告知函上签字。2020年5月30日之后，被告王某未将房屋完全腾空。   关于原、被告双方是否有签订的租赁合同，原告主张被告和原告之间适用的是原告和张某之间的合同（原告提供有该份合同），合同到期后原、被告之间未再签订合同。反诉原告王某主张双方在2018年12月31日时重新签订了合同，这个合同不在了。因反诉原告未提供相关证据，故其主张，本院不予支持。   本院认为，原、被告之间未签订租赁合同，根据查明的事实，原、被告双方于2018年10月份时即建立了租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方未签订租赁合同，为不定期租赁，则原告于2020年4月16日通知被告王某于2020年5月底搬离，并不违反法律规定。被告应当搬离，同时还应当履行支付租金的义务。现有证据证明，被告王某的租金交纳至2020年1月份，其应当交纳剩余四个月的租金。被告王某提出受新冠疫情影响，应当减免租金。被告王某所提理由符合实际情况，因新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，故原、被告双方应当共担损失。同时，因在搬迁前，随着周围店铺的逐渐搬离，涉案房屋所处的片区商业流量、商业价值不断减少，对被告的经营也会产生影响，故要求被告按照原来的租金水平支付，对其不公平，综合考虑以上两个因素，本院酌情为被告减免两个月的房租。则剩余两个月的租金计算为23000元÷12个月×2=3833元。被告应当支付原告。关于2020年6月份之后的占用费，被告王某提供证据证明其店铺上贴有“封于2020年6月1日”的封条，经本院实地察看，该地块因要全面产能优化，周边商铺已经不再对外出租或经营，路边已建有围挡，整体不具有利用价值，因此原告要求2020年6月1日之后的租金和占用费，本院不予支持。   关于反诉原告的反诉请求，其要求反诉被告赔偿因拆迁造成的装修损失2.3万元。本案审理过程中，反诉原告王某向本院提交了《评估鉴定申请书》，要求对其的租赁房屋装修价值、店内相关设施及物品进行评估鉴定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，本案中，反诉原告称其对租赁房屋进行了装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物，包括置物柜、电器等，反诉原告可以拆除后搬离。对于形成附合的部分，原告主张反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告首先不能证明其装饰装修经过了反诉被告同意，再者反诉原告对所租赁的房屋装修投资或大或小，均是根据其经营需要进行的自主行为，其作为从事商业活动的主体，应该对其店铺的投资回报时间做出预判，进而相应和出租方确定租赁期限以保障其经营的稳定性。现原告未和被告签订租赁合同，在反诉被告解除租赁关系不违反法律规定的情况下，原告所称的装饰装修损失，应该由反诉原告自己承担。另其所提拆迁赔偿，并不属于本案租赁关系应当处理的范畴，故反诉原告的该请求，本院不予支持。   反诉原告要求反诉被告承担因其拆迁而造成的转让费3万元，本院认为，反诉原告向案外人支付转让费，其明知道该房屋的出租人为反诉被告，仍自愿向案外人支付三万元的转让费，系其自身对案外人转让店铺价值的评估，与反诉被告无关。且反诉原告为保障自身经营的稳定性，可以和反诉被告签订合同，但双方又未签订合同。再者反诉原告要求反诉被告承担因拆迁造成的转让费损失，也无法律依据。故该请求，本院不予支持。   综上，对于反诉原告要求对其的租赁房屋装修价值、店内相关设施及物品进行评估鉴定，本院不予准许。   反诉原告要求反诉被告赔偿在合同期间因反诉被告的过错而造成的停业损失5万元。反诉原告主张被告断水断电，但未提供证据证明，故应当承担举证不能的法律后果。   综上，被告应当支付原告租金3833元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   解除原告晋城市金佰园商贸有限公司与被告晋城市城区某鸭途鸭脖店的租赁关系。被告于本判决生效后五日内负责将位于某社区对面的X号商铺腾空并将该房屋返还原告。   被告晋城市城区某鸭途鸭脖店于本判决生效后十日内支付原告晋城市金佰园商贸有限公司租金3833元。   驳回原告晋城市金佰园商贸有限公司的其他诉讼请求。   驳回反诉原告王某的反诉请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1430元，减半收取计715元，由被告晋城市城区某鸭途鸭脖店负担590元，原告晋城市金佰园商贸有限公司负担125元。   反诉案件受理费2360元，减半收取计1180元，由反诉原告王某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如