贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0203民初3459号原告：六枝特区汇黔商业管理有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区那平路（18号景城国际大厦1-5-9），统一社会信用代码91520203MA6DMDUJ1C。法定代表人：郭栋枫，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春华，贵州秋硕律师事务所律师，执业证号15202200710673447。委托诉讼代理人：刘洪青，贵州秋硕律师事务所律师，执业证号15202201910140373。被告：贵州力美健身有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区那平路景城百汇商业广场**，统一社会信用代码91520203MA6E9GK19H。法定代表人：胡照勇。被告：胡照勇，男，1992年7月13日生，汉族，住六枝特区（建行门口）。二被告委托诉讼代理人：黄钰华，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201711351940。二被告委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201202010200566。被告：闵波，男，1990年2月6日生，汉族，住六枝特区。被告：郭冬菊，女，1991年11月4日生，穿青人，住六枝特区。被告：汪林海，男，1988年11月7日生，住六枝特区。被告：谭超，男，1991年11月13日生，汉族，住六枝特区。被告：杨盼，女，1993年9月13日生，汉族，住六枝特区。被告：王**晨，男，1990年5月23日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：孙永良，执业证号32409011100041。原告六枝特区汇黔商业管理有限公司（以下简称“六枝汇黔公司”）与被告贵州力美健身有限公司（以下简称“贵州力美公司”）、胡照勇、郭冬菊、闵波、谭超、汪林海、王**晨、杨盼租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告六枝汇黔公司的法定代表人郭栋枫及其委托诉讼代理人张春华、刘洪青，被告贵州力美公司、胡照勇及其委托诉讼代理人黄钰华、王雪飞，被告谭超、汪林海、杨盼，被告王**晨及其委托诉讼代理人孙永良到庭参加诉讼，被告闵波、郭冬菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六枝汇黔公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告之间签订的《租赁合同》；二、判决被告在10日内立即将位于六枝特区（房号分别为：5-2号、5-17号、5-18号、5-19号、5-24号、5-25号）腾空并归还给原告；三、判决被告支付拖欠原告的商铺租金共计325010元（暂计算至2020年9月30日，届时被告若不能按期将商铺腾空并归还原告，被告须按照《租赁合同》的规定向原告支付商铺租金直至被告将商铺腾空并归还原告之日止）；四、判决被告支付迟延支付租金的违约金4372.6元（以逾期支付租金174904元为基数，按照年利率6%暂从2020年5月1日计算计至2020年10月1日（5个月），直至被告足额支付完毕之日时止）。事实与理由：2017年8月25日，被告胡照勇因经营健身房需要与原告签订《租赁合同》。双方在合同中约定：原告将其位于六枝特区（房号分别为：5-2号、5-17号、5-18号、5-19号、5-24号、5-25号，建筑总面积：1027.77㎡）出租给被告胡照勇所经营的贵州力美公司使用。商铺租期为8年（即2017年9月1日至2025年8月30日）。合同第三条约定：该商铺8年的总租金为2852061元，其中：2017年9月1日起至2018年4月30日为装修试营业免租期，不计算租金；2019年5月1日2020年4月30日的年度租金为339904元；2020年5月1日至2021年4月30日的年度租金为360254元。第四条约定，被告应从第2年至8年，在当年租赁期满前一个月内支付年租金。逾期一日，则被告须按该年一年租金总额的百分之一每日支付违约金给原告，该违约金须在交该年租金时一次性支付给原告。双方同时在合同中对房屋交付、产权及附属设施、维修养护责任、违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告便按约将上述的六个商铺交付被告经营至今。然而，被告在2019年以来便开始以企业经营不善及合伙人内部纠纷等理由多次推迟缴纳应付原告的商铺租金。近期，经双方结算，被告在2019年5月1日至2020年4月30日的租赁期内拖欠原告租金174904元；在2020年5月1日至2020年9月30日的租赁期内（5个月）拖欠原告租金150106元，以上拖欠的租金共计325010元。但经原告多次催讨后，被告至今仍拒绝支付上述费用，并多次口头表示不愿再续租该商铺。因此，被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。被告贵州力美公司、胡照勇辩称，1、涉案合同已于2020年3月后通过公司法定代表人与原告多次协商租金问题，双方口头同意解除合同，对资金产生和支付事宜商议未妥。2、原告主张的租金从2019年5月1日至2019年11月，多算了6个月。3、胡照勇作为公司法定代表人与原告签订合同是基于公司成立前的行为，公司成立以后使用房屋的行为属于公司行为。4、本案租金因2020年1月27日后疫情影响，属于不可抗力，建议法庭对租金做适当减免。综上，应由公司及公司股东对租金承担连带清偿责任。被告谭超、汪林海、杨盼辩称，其只是贵州力美公司的员工，不承担责任。被告王**晨辩称，其不是本案适格被告，根据合同相对性，其不是合同主体，不应承担责任。其虽然与贵州力美公司签订了《股权转让协议书》，但贵州力美公司至今未办理股权变更登记，其也没有享有股东的权利，更没有参与公司管理，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《建设工程规划许可证（建字第520000201519327号）》、《租赁合同》（2017年8月25日）、《微信截图》、《律师函》符合证据的“三性”，对证据的证明力，予以认定。被告贵州力美公司、胡照勇提交的签订日期为2017年8月31日的《租赁合同》系为了办理工商营业执照用，原告与被告胡照勇亦认可双方是按照2017年8月25日签订的合同履行，故对该证据不予认定。被告贵州力美公司、胡照勇提交的《收据》达不到其证明目的，不予认定。被告贵州力美公司、胡照勇提交的《民事判决书（1485号）》符合证据的“三性”，对证据的证明力，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，被告胡照勇因成立贵州力美公司需要经营场所，与原告签订《租赁合同》，合同约定，第一条：原告将六枝特区景城百汇商业广场第五层6个商铺（房号分别为5-2号、5-17号、5-18号、5-19号、5-24号、5-25号），建筑面积1027.77㎡租赁给被告胡照勇作为健身房使用；第二条：租赁期限8年，自2017年9月1日起至2025年8月30日止；第三条：全部按建筑面积计算租金，支付方式如下：1、2017年9月1日起至2018年4月30日，为装修试营业免租期，不计算租金。2、2018年5月1日至2019年4月30日，26元/平方米/月，12个月租金为320664元。3、2019年5月1日至2020年4月30日，27.56元/平方米/月，12个月租金为339904元。4、2020年5月1日至2021年4月30日，29.21元/平方米/月，12个月租金为360254元......；第四条：第一年被告按三个月一次共四次在三个月期满提前1个月向原告支付租金。本合同签订当日，被告先向原告支付第一年的第一次租金80166元，第一年剩余租金被告按本合同约定按时支付给原告（即从2017年11月1日前交第二次租金，于2018年7月1日前交第三次租金，于2018年10月1日前交第四次租金）。从第二年开始至第八年在当年租赁期满前一个月内支付租金（但要除去装修试营业免租期）。逾期一日，则被告须按该年一年租金总额的百分之一每日支付违约金给原告，该违约金在交该年租金时被告同时一次性支付给原告。2017年9月6日，贵州力美公司成立，胡照勇为贵州力美公司的发起人、股东，并担任公司法定代表人，被告胡照勇租赁的涉案房屋作为贵州力美公司的健身房投入使用。2019年3月2日，贵州力美公司另一股东闵波将其持有的股份的40%转让给被告谭超、王**晨、杨盼，2019年7月19日，闵波将其持有的股份的10%转让给被告郭冬菊，2019年3月2日，被告胡照勇将其持有的股份的10%转让给被告汪林海，均未办理股权变更登记。同时查明，被告尚欠原告2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费174904元，2020年5月1日至2020年9月30日的租赁费150106元，共计325010元。本院认为，本案涉及以下问题：一、《租赁合同》的效力问题。被告胡照勇为成立贵州力美公司于2017年8月25日与原告签订《租赁合同》，租赁涉案房屋经营，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、《租赁合同》的责任主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承担；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，虽然《租赁合同》系原告与被告胡照勇签订，但从签订合同的内容及目的看，被告胡照勇系为成立贵州力美公司，将涉案房屋用于经营健身，且贵州力美公司已成立并实际经营，被告胡照勇亦系贵州力美公司的法定代表人。故被告胡照勇作为设立人，与原告签订《租赁合同》的行为，应认定为设立中法人的机关从事的民事活动，《租赁合同》所产生的民事法律后果应由成立的法人即贵州力美公司承担。三、关于《租赁合同》是否解除、涉案房屋的返还及租赁费问题。1.因原告与被告贵州力美公司均同意解除《租赁合同》，故对原告要求解除《租赁合同》之诉请，予以支持。2.因《租赁合同》已解除，被告贵州力美公司应将涉案房屋腾空并返还给原告。3.关于租赁费。至2020年9月30日，被告贵州力美公司尚欠原告租赁费合计325010元，考虑到被告贵州力美公司的经营收入自疫情以来确实受到影响,经营收益减少,因此,对被告贵州力美公司提出的减免租赁费的要求,根据当前复工复产的社会经济状况,结合公平原则和损失共担的抗疫精神,酌情减免被告贵州力美公司2020年2月至4月两个月的租赁费,即56650元，故被告贵州力美公司还应支付原告至2020年9月30日的租赁费268360元，2020年9月30日后的租赁费按照《租赁合同》约定支付至被告贵州力美公司返还涉案房屋给原告之日止。四、关于违约金问题。根据《租赁合同》第四条之约定,被告贵州力美公司应在2019年4月30日前一个月内支付原告第二年租金，在2020年4月30日前一个月内支付原告第三年租金。逾期一日，则被告须按该年一年租金总额的百分之一每日支付违约金给原告，该违约金在交该年租金时被告同时一次性支付给原告。现被告贵州力美公司逾期支付租金，已构成违约。原告主张按照年利率6%计算违约金，自2020年5月1日至2020年10月1日，共5个月，不违反合同约定及法律规定，予以支持。但应以被告贵州力美公司欠原告的租赁费174904元为基数，减去减免的租赁费56650元进行计算，租赁费余额为118254元，违约金为2956元，2020年10月1日后的违约金，按照年利率6%计算，直至被告贵州力美公司支付完租赁费118254元之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下：一、解除原告六枝特区汇黔商业管理有限公司与被告胡照勇于2017年8月25日签订的《租赁合同》；二、被告贵州力美健身有限公司于本判决生效之日起三日内将六枝特区景城百汇商业广场第五层6个商铺（房号分别为5-2号、5-17号、5-18号、5-19号、5-24号、5-25号）腾空并返还给原告六枝特区汇黔商业管理有限公司；三、被告贵州力美健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告六枝特区汇黔商业管理有限公司至2020年9月30日的租赁费268360元；2020年9月30日后的租赁费，按照《租赁合同》约定，支付至被告贵州力美公司将涉案房屋全部返还给原告六枝特区汇黔商业管理有限公司之日止；四、被告贵州力美健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告六枝特区汇黔商业管理有限公司至2020年10月1日的违约金2956元；2020年10月1日后违约金，以被告贵州力美健身有限公司未支付原告六枝特区汇黔商业管理有限公司租赁费118254元的余额为基数，按照年利率6%计算，直到租赁费支付完毕之日止；五、驳回原告六枝特区汇黔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由被告贵州力美健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  肖鸿二〇二〇年十二月二十二日法官助理吴娟书记员周程程