浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15114号原告：诸暨绿城商业经营管理有限公司,住所地：诸暨市暨阳街道人民中路**。负责人：陶冶。委托诉讼代理人：孟洪权,浙江越晖律师事务所律师。被告：钟亚江，男，1973年9月4日出生,汉族,住诸暨市。原告诸暨绿城商业经营管理有限公司与被告钟亚江物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员张晓华、王玲，人民陪审员金乐伟组成合议庭进行审理。后因工作安排原因，变更为由审判员张晓华、王玲，人民陪审员邵淼燕组成合议庭，并于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告诸暨绿城商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人孟洪权到庭参加诉讼，被告钟亚江经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨绿城商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付至（2018）浙0681民初16402号案件判决生效日产生的综合管理费155925元，并在其给付期间以拖欠金额的每日2‰支付违约金；2.判令被告自（2018）浙0681民初16402号案件判决生效日次日起至实际腾退承租商铺日止按合同约定的综合管理费标准支付占有使用期间的综合管理费。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月、2月的综合管理费155925元，并支付66825元自2017年12月20日起、66825元自2018年6月20日起、22275元自2018年12月20日起至款清日止按日2‰计算的违约金；明确第二项诉讼请求中实际腾退之日为2019年11月30日。事实和理由：被告因承租长弄堂6幢二、三层商铺，从事餐饮等服务，与诸暨市越都置业有限公司及原告签订了《诸暨市长弄堂商业街商铺租赁合同》；为此原告与被告在2015年12月3日签订《长弄堂商业街综合管理服务协议》一份，合同约定了管理费标准及支付期限等事项。后因被告多次违反租赁合同，诸暨市越都置业有限公司依约行使解除权，经过诸暨市人民法院判决解除了租赁合同，但被告仍占用租用商铺，因此原告仍在履行商铺管理责任，现因费用拖欠事项被告未能及时处理，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告钟亚江未作答辩。原告诸暨绿城商业经营管理有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了长弄堂商业街综合管理服务协议、（2018）浙0681民初16402号民事判决书、诸暨市长弄堂商业街商铺租赁合同复印件。被告钟亚江未到庭应诉，视为放弃质证的权利。本院认为，（2018）浙0681民初16402号民事判决书系本院生效法律文书，且与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证；租赁合同复印件经与（2018）浙0681民初16402号案件中原件核对相一致，与本案具有关联性，本院亦予以确认；综合管理服务协议与本案具有关联性，且原告自愿保证其真实性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月28日，被告钟亚江（乙方）与案外人诸暨市越都置业有限公司（甲方）及本案原告（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告钟亚江承租案外人诸暨市越都置业有限公司所有的坐落于长弄堂6幢二、三层商铺出租给被告，租赁期限自2015年12月30日至2020年12月29日，以半年为一个交租期，除第一期租金外，被告应在每个交租期最后一个月的20日前，向案外人诸暨市越都置业有限公司一次性足额支付下个租期的租金；合同第九条约定：被告应自计租日起向原告缴纳该房屋的综合管理费，每月综合管理=综合管理费收费标准×租赁面积，第一个租约年综合管理费收费标准为：10元/月*㎡，综合管理费支付方式与租金支付同步，第一期综合管理费应于2016年6月15日前支付，收费期间为2016年7月1日至2016年12月31日，应交综合管理费为66825元。合同还约定了其他内容。2015年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长弄堂商业街综合管理服务协议》一份，约定综合管理服务期限为2015年12月30日至2020年12月29日，原告为被告提供综合管理服务，被告支付综合管理费，支付方式如下：2016年7月1日至2016年12月31日，综合管理费66825元，应于2016年6月20日前支付；……2018年1月1日至2018年6月30日，综合管理费暂定66825元，应于2017年12月20日前支付；2018年7月1日至2018年12月31日，综合管理费暂定66825元，应于2018年6月20日前支付；2019年1月1日至2019年6月30日，综合管理费暂定66825元，应于2018年12月20日前支付；2019年7月1日至2019年12月31日，综合管理费暂定66825元，应于2019年6月20日前支付；2020年1月1日至2020年6月30日，综合管理费暂定66825元，应于2019年12月20日前支付；2020年7月1日至2020年12月31日，综合管理费暂定66825元，应于2020年6月20日前支付。如被告逾期支付或补足综合管理费或其他应缴费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的2‰向原告支付违约金。合同还约定了其他内容。《商铺租赁合同》履行过程中，因被告钟亚江未能按时缴纳租赁费用、管理费用，案外人诸暨市越都置业有限公司向本院提起诉讼，要求解除其与被告钟亚江签订的《商铺租赁合同》并支付租金、违约金等。案经审理，本院于2019年1月14日作出（2018）浙0681民初16402号民事判决书，确定诸暨市越都置业有限公司与钟亚江、诸暨绿城商业经营管理有限公司于2015年9月28日签订的诸暨市长弄堂商业街商铺租赁合同于本判决生效之日解除；该判决书已于2019年2月12日生效。判决生效后，被告钟亚江于2019年11月30日搬离租赁商铺。被告钟亚江至今未缴纳2018年1月1日起至实际搬离租赁商铺的综合管理费。本院认为，原告诸暨绿城商业经营管理有限公司与被告钟亚江签订的《综合管理服务协议》，系双方真实意思表示，除约定的违约金偏高外，其余内容未违反国家法律法规的强制性规定，本院认定有效。被告钟亚江系商铺承租人，在享受综合管理服务的同时，理应履行交纳综合管理费的义务。2018年1月1日至2019年2月12日的综合管理费共计149242.50元，其中66825元应于2017年12月20日前支付，66825元应于2018年6月20日前支付，15592.5元应于2018年12月20日前支付，故原告要求被告支付上述欠款自应付之日起至款清日止的违约金，符合双方约定及法律规定，但按照日2‰计算违约金标准过高，超过了规定，本院调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同解除后，被告应将承租商铺返还出租人，其仍占有使用使用期间的综合管理服务费，参照合同的约定支付，经计算，综合服务管理费为106920元。被告钟亚江经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告钟亚江应支付原告诸暨绿城商业经营管理有限公司自2018年1月1日至2019年2月12日的综合管理费149242.50元，并支付其中66825元自2017年12月20日起、其中66825元自2018年6月20日起、其中15592.50元自2018年12月20日起均至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的违约金，支付149242.50元自2019年8月20日起至款付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，款限本判决生效之日起十日内付清；二、被告钟亚江应支付原告诸暨绿城商业经营管理有限公司自2019年2月13日至2019年11月30日综合管理费106920元，款现本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告诸暨绿城商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3419元，由被告钟亚江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  张晓华审 判 员  王 玲人民陪审员  邵淼燕二〇二〇年十二月三十一日代书 记员  赵镥杰