四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9241号 原告：成都雄川实业集团有限公司，住所地成都市武侯区武兴二路********。 法定代表人：唐蕾，总经理。 委托诉讼代理人：刘柳，公司员工。 委托诉讼代理人：任珍波，公司员工。 被告：成都蓉上厨餐饮有限责任公司，住所，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街********div> 法定代表人：戴小东，总经理。 被告：成都信好佳商贸有限公司，住所地成都市青羊区长，住所地成都市青羊区长发街**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：戴小东，总经理。 原告成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川公司）诉被告成都蓉上厨餐饮有限责任公司（以下简称蓉上厨公司）、成都信好佳商贸有限公司（以下简称信好佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告雄川公司的委托诉讼代理人刘柳，被告蓉上厨公司、信好佳公司的法定代表人戴小东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 雄川公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除雄川公司与蓉上厨公司、信好佳公司于2019年5月21日签订的两份《商铺租赁合同》及2019年7月5日签订的《商铺租赁合同补充协议一》并判令蓉上厨公司向雄川公司腾退案涉租赁商铺；2.判令蓉上厨公司立即支付欠付的2020年1月21日至起诉之日止期间租赁费共计435720元及滞纳金23365.49元（以326790元为基数自2020年1月7日起按照租赁合同约定的每日万分之五的比例计算；以108930元为基数自2020年4月7日起按前述标准计算，暂计至2020年5月15日）；3.判令蓉上厨公司立即向雄川公司支付欠付的电费23448.7元、水费1696.69元以及物管费145846.68元（按合同约定标准暂计至2020年5月15日）；4.判令信好佳公司对蓉上厨公司上述债务向雄川公司承担连带责任。本案审理过程中，雄川公司向本院明确主张第一项诉讼请求中合同解除时间为2020年6月3日，不再主张腾退房屋，并申请变更第二项诉讼请求为判令蓉上厨公司立即支付欠付的2020年1月21日至合同解除之日止期间租赁费共计518506.8元及滞纳金29905.64元（以326790元为基数自2020年1月7日起按照租赁合同约定的每日万分之五的比例计算；以191716.8元为基数自2020年4月7日起按前述标准计算。上述两项暂计至2020年6月3日，最终计算至法院判决合同解除日止），变更第三项诉讼请求为判令蓉上厨公司立即向雄川公司支付欠付的电费31428.55元、水费1887.18元以及物管费131842.96元（按合同约定标准暂计至2020年6月3日）。事实与理由：雄川公司与信好佳公司于2019年5月21日签订了两份《商铺租赁合同》，约定由信好佳公司承租雄川公司位于成都市高新区天府二街166号1栋1层164号、1栋2层204、206号商铺，租赁期限为100个月，自2019年5月21日起至2027年7月20日止，免租期4个月，自2019年5月21日起至2019年7月20日止。此外，合同对房屋交付、租金、水电费、物业费支付及违约责任均作了详细约定。合同签订后，雄川公司按约向信好佳公司交付了案涉租赁商铺。2019年7月5日，雄川公司与蓉上厨公司、信好佳公司协商一致并签订《商铺租赁合同补充协议一》，约定合同承租人由信好佳公司变更为蓉上厨公司，信好佳公司在租赁合同中的权利义务由蓉上厨公司承接，信好佳公司为蓉上厨公司继续履行合同及补充协议承担连带责任。协议签订后，雄川公司考虑到新冠肺炎疫情期间各承租商户经营困难，于2020年3月5日发出《关于“雄川金融中心”租金费用调整的公函》，为商户免去2020年2月1日至2020年2月15日期间的租赁费。蓉上厨公司本应于2020年1月6日前支付2020年1月21日至4月20日期间租赁费326790元，于2020年4月6日前支付2020年4月21日至7月20日期间租赁，但蓉上厨公司至今未付，且欠缴多期水费、电费及物业管理费。雄川公司多次催收未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 蓉上厨公司、信好佳公司辩称，一、合同中约定了2个月的经营免租期。2019年11月，蓉上厨公司因经营困难，特向雄川公司申请提前使用经营免租期，雄川公司不再要求按时交房租，口头同意蓉上厨公司继续经营。2019年春节前夕，蓉上厨公司暂停营业，雄川公司未要求补交房租，直到疫情到来，也没有任何形式的通知。蓉上厨公司认为雄川公司事实上承认了提前使用2个月经营免租期；二、由于疫情原因，国家、政府对企业都有补贴，优惠政策，房租部分，一般补贴是1-2个月的免租期，而雄川公司给予的免租期是15天，不符合国家政策；三、合同约定商铺公共区域必须装修好，蓉上厨公司租赁商铺到停止营业，该区域内商铺公共区域未铺地砖、吊顶，雄川公司收取房租费100元/平方米，物管费18元/平方米不合理，不应当按该价格交房租和物管费；四、租房初期，因蓉上厨公司未成立，雄川公司同意先用信好佳公司签订合同，待蓉上厨公司办理完营业执照后，再将合同转给蓉上厨公司，但蓉上厨公司办理好营业执照后，多次要求变更租赁合同，而雄川公司多次推诿拖延，直至蓉上厨公司停业，也未变更租赁合同关系，导致信好佳公司被列为被告。蓉上厨公司同意解除合同，已于2020年6月3日腾退房屋，但合同解除时间为蓉上厨公司停业关门的时间，对雄川公司主张的租金，因蓉上厨公司申请提前使用了免租期，还有房租履约保证金、物管保证金、装修保证金等可以抵扣租金。综上，蓉上厨公司不欠雄川公司租金，信好佳公司的连带责任不成立。 本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，雄川公司（甲方）与信好佳公司（乙方）签订了合同编号为商租2019第010号《商铺租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于四川省成都市高新区天府二街166号1栋主楼1层164号商铺，面积76.7平方米，租赁期为100个月，自2019年5月21日起至2027年9月20日止，免租期共计4个月，装修免租期自2019年5月21日起至2019年7月20日止，经营免租期分为2020年7月21日至2020年8月20日，2021年8月21日至2021年9月20日，免租期间物业管理费、广告宣传费、停车场费、设施费用及其他应公用事业费用（包括但不限于在租赁场地产生的通信费、电费、水费、清洁费、通讯费、网络费）由乙方自行承担。租金以月租为标准计收，2019年7月21日至2020年7月20日的月租金标准为270元每平方米，月租金为20709元，2020年8月21日至2021年8月20日的月租金为20709元，2021年9月21日至2020年9月20日的月租金为20709元……租金按每3个月支付，先付后用，乙方应提前15天缴纳下期租金。物业管理费、广告宣传费、停车场费、设施费用及其他应公用事业费用（包括但不限于在租赁场地产生的通信费、电费、水费、清洁费、通讯费、网络费）由乙方向物业管理公司“四川省曌达物业服务有限公司”支付，由“曌达物业”向乙方开具相关收据或发票。合同第七条约定，自本合同签署之日起2日内，乙方须向甲方支付履约保证金20709元，在租赁期满或本合同正常终止后，乙方无拖欠租金等任何违约行为、乙方办理完工商注销或迁址等各种政府机关手续，并经双方结算，乙方向甲方付清全部款项之日起30日内，乙方凭借甲方出具的履约保证金凭证原件，甲方将履约保证金或其余金额无息退还乙方。合同第二十条约定，合同履行期内，乙方拖欠租金在30日内的应按每日万分之五的比例计算支付延期付款的滞纳金，超过15日以上或累计拖欠超过30日的，甲方除有权要求乙方按剩余租期内租金总额的5%支付违约金外，同时有权单方面解除本合同，收回租赁物，前述拖欠租金包括补足履约保证金。合同附件六《物业收费标准》载明，物业服务费为15.78元/m2/月，物业服务押金为3个月物业服务费，房屋复原保证金由租户协商，公共事业费保证金为30元/m2（300m2以下）、20元/m2（300m2以上），装修履约金30元/m2，低于1万按1万收，最高不超过10万元，入住商业电费1.35元/度，随电力公司价格调整而调整，商业水费4.43元/m3，随自来水公司价格调整而调整。 同日，雄川公司（甲方）与信好佳公司（乙方）签订了合同编号为商租2019第011号《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于四川省成都市高新区天府二街166号1栋2层204号、206号商铺，面积1100.07平方米，租金以月租为标准计收，2019年7月21日至2020年7月20日的月租金标准为100元每平方米，月租金为110007元，2020年8月21日至2021年8月20日的月租金为110007元，2021年9月21日至2020年9月20日的月租金为110007元……合同第七条约定，自本合同签署之日起2日内，乙方须向甲方支付履约保证金110007元。除此之外，合同编号为商租2019第011号《商铺租赁合同》其余条款与合同编号为商租2019第010号《商铺租赁合同》所载其余条款一致。 合同签订后，信好佳公司按照合同约定缴纳了租金及履约保证金，雄川公司按照约定向信好佳公司交付了房屋，雄川公司、信好佳公司工作人员与物业公司工作人员于2019年6月24日在三份《交付确认书》中签字确认。 2019年7月5日，雄川公司（甲方）与信好佳公司（乙方）、蓉上厨公司（丙方）签订《商铺租赁合同补充协议一》，约定合同编号为商租2019第010号、第011号《商铺租赁合同》中的承租人由乙方变更为丙方，乙方的权利、义务由丙方承接，乙方为丙方履行上述合同承担连带责任。 2020年3月5日，雄川公司发出《关于“雄川金融中心”租金费用调整的公函》，载明为帮助承租商户度过难关，努力将疫情造成的影响减到最低，决定免去2020年2月1日至2020年2月15日期间租金，依据合同缴款时间，期间已缴纳租金的商户在下一次缴纳租金中扣除，期间未缴纳租金的商户在实缴租金中扣除15天租金缴纳。 2020年3月12日，雄川公司发出《“雄川金融中心”商户告知函》，载明雄川公司考虑承租商户在实际经营过程中的困难，对经营困难的商户酌情延缓缴纳租金至2020年6月31日前，有实际需求的承租商户于2020年3月31日前与雄川公司招商部工作人员取得联系，协商延缓支付租金计划并签订延缓支付协议书，如在2020年3月31日前未与招商部联系，将视为拖欠租金。 2020年5月13日，戴小东出具《承诺书》，载明蓉上厨公司对于是否继续租赁或解除租赁合同，经由蓉上厨公司股东会形成股东会决议，并承诺于2020年5月15日当日以蓉上厨公司盖章的书面决议向雄川公司提交是否继续租赁或解除租赁合同的申请，如15号当日未书面回复雄川公司，则按合同办理。 2020年6月3日，雄川公司向蓉上厨公司发出《关于解除并收回租赁物的通知》，告知蓉上厨公司拖欠租金共计718938元，拖欠租金天数已达149天，已构成严重违约，雄川公司与蓉上厨公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议一》于2020年6月3日解除，要求蓉上厨公司于2020年6月5日下午17时前将租赁场地根据合同第九条约定返还雄川公司。 另查明，蓉上厨公司于2019年7月18日向四川省曌达物业服务有限公司缴纳了1-117、1-213、1-214商铺的公共事业保证金8660.6元，于2019年8月27日缴纳了1-117、1-213、1-214商铺的物业服务押金55708.29元及公共事业保证金15641.8元。 雄川公司于2020年7月23日向四川省曌达物业服务有限公司缴纳了物业管理服务费94704.1元，备注为1-117/1-213/1-214物业费2020.1.1-2020.6.3。同天，雄川公司还缴纳了电费31428.55、水费1887.18、物业服务费37138.86，合计70454.59元，备注为1-117/1-213/1-214物业费2019.11.1-2020.12.31、水电费。四川省曌达物业服务有限公司于2020年9月27日出具《更正说明》，载明备注更正为1-117/1-213/1-214物业费2019.11.1-2019.12.31、水电费。 赵中义于2020年9月14日出具《免租期申请书情况说明》，载明2019年11月，因蓉上厨公司在经营中遇到困难，不能按时支付房租，蓉上厨公司总经理要求赵中义打一份申请书向雄川公司申请提前使用合同中约定的2个月免租期，该申请加盖公章由赵中义送达到雄川公司招商办刘经理处。 再查明，案涉商铺已于2020年6月3日腾退。 上述事实有《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议一》、《“雄川金融中心”商户告知函》、《“雄川金融中心”商户告知函》、《承诺书》、《关于解除并收回租赁物的通知》、收据、增值税电子普通发票等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，雄川公司与信好佳公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，雄川公司向信好佳公司交付了房屋，信好佳公司应当按照合同约定履行义务。后雄川公司与信好佳公司、蓉上厨公司签订《商铺租赁合同补充协议一》，变更承租人为蓉上厨公司，蓉上厨公司承接信好佳公司的权利义务，信好佳公司为蓉上厨公司履行上述合同承担连带责任，该补充协议亦系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，本院确认蓉上厨公司为案涉两份《商铺租赁合同》的承租人。因蓉上厨公司未在规定期限内支付租金，故雄川公司诉至本院。针对本案事实，本院认为争议焦点为：1.两份《商铺租赁合同》的解除时间；2.蓉上厨公司是否欠缴雄川公司相应的租金及其他费用；3.信好佳公司是否应当承担连带责任。本院现分述如下： 关于两份《商铺租赁合同》的解除时间。蓉上厨公司主张合同解除时间为蓉上厨公司停业关门的时间，雄川公司则主张合同解除时间为2020年6月3日。本院认为，首先，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。蓉上厨公司在停业关门时并未与雄川公司协商处理解除合同事宜，双方并未就解除合同事宜达成一致，且此时租赁期限亦未届满，并未达到解除合同条件，其主张在停业关门时就已解除合同并无法律和合同依据；其次，蓉上厨公司应按合同约定于2020年1月6日支付2020年1月21日至4月20日期间的租金，于2020年4月6日支付2020年4月21日至2020年7月20日期间的租金，但其并未在约定时间内支付租金，且雄川公司在疫情期间曾发函告知如需延缓缴纳租金可在一定时间内与之协商并签订延缓支付协议书，否则将视为拖欠租金，而蓉上厨公司未曾申请延缓缴纳租金亦未支付租金，其已违反合同约定；最后，在2020年5月13日，戴小东出具《承诺书》承诺于2020年5月15日回复雄川公司是否继续租赁或解除租赁合同，但戴小东并未在规定期限内予以回复，且雄川公司于2020年6月3日向蓉上厨公司发出解除通知并要求返还商铺后，蓉上厨公司未对此提出异议并于当日向雄川公司腾退返还商铺。综上，蓉上厨公司未按约定履行合同义务支付租金，雄川公司有权依法解除合同，合同自通知到达对方时解除，雄川公司已于2020年6月3日发函解除合同且案涉商铺亦与2020年6月3日腾退，故本院确认案涉两份《商铺租赁合同》已于2020年6月3日解除； 关于蓉上厨公司是否欠缴雄川公司相应的租金及其他费用。蓉上厨公司主张其申请提前使用2个月免租期，但雄川公司否认收到提前使用免租期的申请。蓉上厨公司向本院提交了赵中义出具的《免租期申请书情况说明》，拟证明其曾向雄川公司提出了提前使用免租期的申请，但其未提交证据证实赵中义的身份，亦未举证证明雄川公司曾签收且同意过该申请，故本院对此抗辩不予支持。对蓉上厨公司认为雄川公司给予的免租期为15天不符合国家政策的抗辩，本院认为新冠疫情爆发后，政府鼓励各企业共克难关但并未要求非国有企业强制减免租金。雄川公司在相关政策指引下视情况对承租商户免除一定期限内的租金是其主动承担企业之社会责任，但不是其法定义务，且雄川公司也减免了半月的房租，故本院对蓉上厨公司此抗辩亦不予支持。对蓉上厨公司认为商铺公共区域未铺地砖、吊顶，雄川公司收取房租费100元/平方米，物管费18元/平方米不合理的抗辩。本院认为，雄川公司与信好佳公司签订合同后已按照合同约定交付标准向信好佳公司交付商铺，双方与物业管理公司确认并签署了交付确认书，对地砖、吊顶等并未提出存在问题，且蓉上厨公司在与雄川公司、信好佳公司签订《商铺租赁合同补充协议一》时未对合同内容提出异议，在其实际使用案涉商铺时亦未向雄川公司提出相关问题，故本院对此不予支持，其应当按照合同约定的标准及时间支付房租和物管费。蓉上厨公司已缴纳2020年1月20日前的房租，故本院确认其应当支付2020年1月21日至合同解除时即2020年6月3日期间的房租。因雄川公司曾免去2020年2月1日至2020年2月15日期间租金，故本院确认1栋1层164号商铺的房租为81455.4元（20709元/月×4月+20709元/月÷30天×13天-20709元/月÷30天×15天），1栋2层204、206号商铺的房租为432694.2元（110007元/月×4月+110007元/月÷30天×13天-110007元/月÷30天×15天），以上合计514149.6元。关于滞纳金，实则系蓉上厨公司承担违约责任所应支付的违约金。蓉上厨公司租赁该商铺系经营餐饮使用，2020年1月底爆发的新冠疫情确会给其经营造成较大的影响。蓉上厨公司自2020年1月停止营业，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定案涉商铺的违约金10000元。蓉上厨公司主张以保证金抵扣租金，蓉上厨公司分别向四川省曌达物业服务有限公司缴纳了公共事业保证金8660.6元，物业服务押金55708.29元及公共事业保证金15641.8元，该费用并非雄川公司收取，故蓉上厨公司主张在本案中抵扣上述费用并无事实和法律依据，本院对此不予支持。信好佳公司在签订合同后依约支付了履约保证金20709元及110007元，蓉上厨公司既已承接信好佳公司的权利义务，则该履约保证金应当在本案中予以扣除，故本院确认蓉上厨公司应当支付雄川公司2020年1月21日至2020年6月3日期间的案涉商铺租金383433.6元（514149.6元-20709元-110007元）及违约金10000元。 关于物业费、水电费。雄川公司主张其已向四川省曌达物业服务有限公司缴纳了相关费用。其中发票号为30799619的发票载明物业管理费为94704.1元，备注为1-117/1-213/1-214物业费2020.1.1-2020.6.3，该房号与蓉上厨公司提交的物业服务押金的房号一致，故本院对其关联性予以采信。发票号码为30799618的物业费发票，载明电费31428.55、水费1887.18、物业服务费37138.86，备注为“1-117/1-213/1-214物业费2019.11.1-2020.12.31，水电费”，此后四川省曌达物业服务有限公司出具《更正说明》，应当为“2019.11.1-2019.12.31”，故上述费用均产生在蓉上厨公司承租商铺至合同解除之前，应当由承担相关费用。 关于信好佳公司是否应当承担连带责任。《商铺租赁合同补充协议一》已明确约定信好佳公司为蓉上厨公司履行上述合同承担连带责任，该补充协议系雄川公司与信好佳公司、蓉上厨公司的真实意思表示，合法有效，故本院确认信好佳公司应当承担连带责任，其承担连带责任后有权向蓉上厨公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都雄川实业集团有限公司与被告成都蓉上厨餐饮有限责任公司签订的两份《商铺租赁合同》于2020年6月3日解除； 二、被告成都蓉上厨餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都雄川实业集团有限公司2020年1月21日至2020年6月3日期间的商铺租金383433.6元及违约金10000元； 三、被告成都蓉上厨餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都雄川实业集团有限公司电费31428.55元、水费1887.18元以及物管费131842.96元； 四、被告成都信好佳商贸有限公司在上述第二、三项款项承担连带给付责任； 五、驳回原告成都雄川实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由被告成都蓉上厨餐饮有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周文莉