吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3896号 原告:吉林筑石服务集团股份有限公司，住所吉林市昌邑区辽宁路**筑石居易格林印象**楼**网点。 法定代表人:吴悦春，董事长。 委托诉讼代理人：徐宏昆，项目经理。 委托诉讼代理人：姜福华，法律顾问。 被告：金莹，女，1984年11月15日生，汉族，户籍地吉林省吉林省丰满区，现住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：孙宇明（系金莹之夫），男，1982年5月23日生，汉族，住，住吉林市昌邑区号/div> 原告吉林筑石服务集团股份有限公司（下称筑石服务集团公司）与被告金莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务集团公司的委托诉讼代理人徐宏坤、姜福华、被告金莹及其委托诉讼代理人孙宇明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑石服务集团公司请求法院：一、依法判令被告支付原告自2011年1月1日至2019年12月31日物业服务费8785.56元；二、依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计2635.67元；以上两项共计11421.23元；三、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：2009年12月8日吉林市筑石物业管理有限责任公司与被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2009年12月8日被告入住了筑石·居易42栋3-602室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》，承诺接受原告的提供的物业管理和服务，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 金莹辩称：首先答辩人手中并没有物业公司所说的《前期物业服务合同承诺书》，也并未签过；同时房屋验收时也并未签字。其次，原告未按《新物业法》提供物业服务，违约在先。物业未履行以下服务：1、对物业管理区域内侵害、损坏楼道、绿地等物业共同部位、公用设备等违规行为没有履行好劝阻、制止义务。一层业主将公共部位通过圈占、围挡的方式改建为自家花园、私人菜地，有甚者还会上农家肥，致使其他业主夏季无法开窗。对于此行为物业未能给予有效制止，致使此行为愈演愈烈，现在几乎家家一层都私占公共绿地，给广大业主的居住环境带来极坏的影响，生活品质下降。2、没有履行对公共设施的维护，单元内地沟常年散发腥臭味道，夏季单元内时长蚊蝇众多不敢入内。3、出租公用部分收益未公开。物业管理期间的广告收入、车位收入从未公开并归全体业主所有。原告为开发商指定的小区前期物业，小区在原告长达10年的管理服务期间存在诸多问题没有通过组织业主委托会协商解决，期间发生各项费用均是物业自己决定，不具有合法性，也不够人性化。4、未履行消防职责，占用消防通道等违反消防管理的行为履现。消防车道被占用，楼内公用通道长期被杂物占用，严重影响安全疏散，给业主的生命安全带来隐患。5、由于物业管理公司和开发商同属一家，在入住后房屋很多问题本想找开发商解决，并承诺以物业服务费抵销答辩人损失，且多年来我方也从未收到过物业管理公司催缴物业服务费及车位费的催缴函。年年如此，年年拖延。直至2019年突然转变态度，以威胁手段强迫答辩人缴纳车位费。在此期间我方多次物业经理面谈，但都被各种理由搪塞，约谈不上。致使我方对物业管理公司的拖延、欺骗、蛮横行为深表厌恶。以上的协商过程真实发生，只是当时没有想到事情会发展到这一步。本着坦诚与信任我们没有录音或者索要书面资料，现只能是秉承诚实守信原则述说事实经过。第三、物业向我们索要2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，试问物业公司为何会拖延这么久才催缴物业费。就是以拖延、欺骗手段拖延至房屋过保。我相信物业使用的这种说与做法不仅仅应对我们一家，否则也不会造成小区中如此众多的业主成为被告。第四、根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，答辩人主张先履行抗辩权，在原告不能履行物业服务义务、原告纠正错误履行违约行为前，有权暂不支付物业服务费。第五、根据《民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”。物业公司也未向业主提出过履行请求，物业的请求已经超过诉讼时效。答辩人认为物业公司的诉讼请求中的缴费期限过长，有权拒绝缴纳超过诉讼时效的物业服务费。对原告诉讼请求答辩如下：一、关于物业管理服务费问题。物业管理服务协议应为双方合同，双方当事人都应当履行各自义务，也就是物业公司必须向业主提供双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业服务费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约在先，业主有权依据《合同法》行使抗辩权利，其是对物业管理公司违约行为依法行使违约救济权的合法行为。本人2011年前的物业服务费都有缴纳，但在原告一直未能完全履行物业服务且已对本人造成生活影响的情况下，本人才不得以行使违约救济权，暂缓缴纳物业管理费。二、关于原告主张的违约金问题。1、根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权暂不支付物业服务费也不存在违约金。2、因原告并未与答辩人进行过有效协商，协商调解无效时可向仲裁委申请仲裁或向法院提起诉讼。而原告显然未在与答辩人进行协商或调解的情况下直接向法院起诉，要求支付违约金，这一行为违反了协议内容，故原告主张的滞纳金没有法律依据。综上所述，我及家人认为原告未履行合同服务责任，采取拖延、欺骗方式提供服务，服务质量也达不到合同的约定，理由正当，故请求驳回原告不合理诉求。 本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为筑石·居易小区提供前期物业管理服务，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业服务费用标准中约定，普通住宅为按建筑面积0.8/月/平方米。物业费缴纳时间为按年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前履行缴纳义务。同时还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按标的额日3‰的标准向乙方支付违约金。 金莹系该筑石·居易小区42栋楼3单元602室业主，该房屋为普通住宅，建筑面积101.685平方米。金莹于2009年12月初入住该房屋。2009年12月8日，金莹在吉林市筑石物业服务有限责任公司出具的《承诺书》上签字，确认其已详细阅读《前期物业服务合同》、业主公约等相关文件。金莹自2011年1月1日至2019年12月31日期间未缴纳物业费。虽经催缴，仍未缴纳。 另查，吉林市筑石物业服务有限责任公司于2019年3月22日更名为“吉林筑石物业服务股份有限公司”，2019年10月8日再次更名为“吉林筑石服务集团股份有限公司”。三公司按《前期物业服务合同》的约定接续为筑石·居易小区进行了物业管理服务工作。 认定上述事实的证据有：企业变更情况说明、前期物业服务合同、业主手册、催缴通知及张贴照片、服务工作纪实图片、业主满意度调查表、关于筑石居易小区违建问题的说明、2015年至2019年度收支情况公示表。本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，原告与被告均应按照合同约定履行合同义务。 被告抗辩因原告拖延催缴物业费而已经超出诉讼时效问题，就此原告已提交相关催缴通知证明其进行了催缴，而被告提供的车位费收据并不能证明原告未催缴其住宅的物业费，且被告未缴物业费呈多年连续状态，故被告该抗辩不能成立。被告提供的照片说明该小区确实存在违建及楼道乱堆杂物问题。针对这些问题，原告应当积极采取有效措施整改，以提升物业管理服务质量。 依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，被告长期拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益受到损害。因此，被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。 按物业服务合同约定，住，住宅物业服务费为0元/月/平方米，那么，被告应缴纳2011年1月1日至2019年12月31日期间9年物业服务费为8785.58元（101.685平方米×0.8元/月/平方米×12月×9），而原告请求为8785.56元，应予确认。关于违约金，原告明确系按总欠费额的30%计算，结合本案，可酌情下调为按欠费总额的20%计收，即1757.11元（8785.56元×20%），应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、金莹于本判决生效后五日内一次性给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费8785.56元及违约金1757.11元，合计10542.67元； 二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43元，由金莹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  丛 琳