浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18130号 原告：赵桂民，男，1965年12月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱爱民、金娉婷，、实习律师。 被告：赵有民，男，1959年3月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：施志建，浙江智仁（义乌）律师事务所律师。 被告：陈立帅，男，1992年9月5日出生，汉族，住河南省太康县。 第三人：赵益民，男，1961年12月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告赵桂民为与被告赵有民、陈立帅、第三人赵益民房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告赵桂民及其委托诉讼代理人朱爱民，被告赵有民及其委托诉讼代理人施志建，被告陈立帅到庭参加了诉讼。第三人赵益民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告赵桂民向本院提出诉讼请求：一、确认第一被告赵有民与第二被告陈立帅于2018年1月1日签订的《租房协议》无效。二、判令第二被告陈立帅腾退房屋。事实与理由：原告与第一被告赵有民、第三人赵益民系兄弟，为了防止将来发生纠纷，父亲赵樟喜在世时（母亲赵香莲，早已去世）进行了分家析产，在亲房的见证下，签署了分家约。当时原告未成家，故未将户口迁出，仍与父亲赵樟喜同户居住，但家中房产已经分割清楚，父亲名下已无房产。1996年，因修建稠佛公路需要拆迁，父亲赵樟喜作为户主代表原告签署了拆迁协议，但房产应属于原告所有。原告根据该拆迁协议建造了位于义乌市××村××层××房。第一被告也通过签署了自己的拆迁协议并建造了二间五层的新房。后原告外出打工，房屋空置。第一被告在未经原告同意也未告知原告的情况下在2018年将原告所有的房产出租给了第二被告陈立帅。原告回家后发现该情况，多次与第一、第二被告协商，要求第二被告腾退房屋遭拒。原告认为本案房产系由原告所有，不应由第一被告享有，故第一被告与第二被告之间的租赁协议无效。 被告赵有民辩称，原告诉请无事实和法律依据，首先涉案房屋并非原告所有，目前还是由赵樟喜所有，赵樟喜是原告与第一被告的父亲，其父遗留了二间一层的房屋，其父在世时生育兄弟三人，即原告、第一被告与第三人，并没有形成有效的分家约，没有对涉案房屋的所有权进行分割。因原告长年不在村里，由第一被告对涉案房屋进行管业，因为房屋破败不堪，影响村容村貌，村里要求第一被告对房屋进行整修并升层，一楼屋前屋后、厕所地面进行了整修，第一被告花费了相应的费用，整修与升层的事实起鸣村委会均是知情的，后第一被告将房屋出租给陈立帅，收取45000元租金，原告过年的时候都有回村，并居住在第一被告家里，对于上述租赁、升层、整修事宜原告知晓的，也没有提出相应的异议。为此，本案所涉房屋系赵樟喜所有，并不是由原告所有。被告认为第一被告在收回相应的整修费用之后，该房屋应进行法定继承。整个古塘自然村都是知晓这个事实。我方提供的一份情况说明中签字的就有分家约中的母舅。 被告陈立帅辩称，我当时租的时候门前都是杂草，房屋就底下一层，还没有翻修，我们签了租房协议之后，赵有民对房子进行了翻修，找了地平，当时原告都是知道的。我认为我们的租赁协议是有效的。 第三人赵益民未到庭陈述。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、分家约一份，证明：原告、第一被告及第三人系兄弟，并已经分家析产。 二、赵樟喜户的稠佛公路拆迁协议核对件一份，证明：原告通过拆迁协议建造了二间二层新房。 三、赵有民户的稠佛公路拆迁协议复印件一份，证明：第一被告自己已经通过拆迁协议建造了二间五层的新房。 四、照片九组，证明：房屋现状。 五、租赁协议一份，证明：第一被告把原告的二层楼房出租给了第二被告。 六、当庭提供赵寿海的出具的证明一份，证明：分家的事实。但赵寿海不愿意出庭作证。 第一被告质证认为，一、对分家约的证据三性均有异议，所有参与分家人员均没有签字、盖章，并没有这样的分家事实，我方将举证证明当时整个过程，用以证明没有分家的事实。二、对赵樟喜户的拆迁协议的真实性没有异议。说明目前涉案房屋系赵樟喜所有，因为是做稠佛路拆迁的，当时八户人家都是这样的，相当于房产证的作用，而且也无法达到原告的证明目的，两间一层是赵樟喜手上建的，赵樟喜去世之后，第一层的整修与升层是第一被告赵有民，与原告没有任何关系。三、对赵有民户的拆迁协议的真实性没有异议，说明赵有民在古塘是有房屋的。但赵有民有并不代表赵樟喜的房屋就是原告的，赵有民有房屋但他要管赵樟喜的房屋，赵有民自有房屋并不能推定赵樟喜的房屋系原告所有，赵樟喜有三个儿子两个女儿。四、对照片本身的真实性没有异议，该照片中房屋是租给了朝阳轮胎，即本案的第二被告，第二被告也讲了当时房屋是漏水、杂草丛生的，当时整修、升层的都是被告赵有民。五、对租房协议没有异议。对于赵樟喜的房子，被告整修、升层之后进行出租，所收租金抵作之前整修、升层所支付的费用，并不违反相关的规定。原告也无权对此提出异议。而且这也是当时起鸣村村委会的意见。六、对当庭提供的证明，赵寿海所说的不是事实，里面的内容估计赵寿海都没有看过，赵寿海的签名也并非本人所签，因为我方的情况说明中赵寿海签字与该情况说明完全不同。赵寿海还是能够到庭来作证的，刚才原告认为被告去做了工作系无稽之谈，对该份证明的证据三性均不予认可。证人证言应由证人到庭作证。 第二被告质证认为，1、对分家约不知道，有没有分过家我不清楚。2、对两份协议我不知道。3、对照片和租赁协议的真实性没有异议。4、对证言我不认可，当时我每天都在店里守着，赵有民天天在楼上建房，房屋系由赵有民整修与升层的，我当时租的时候破烂不堪。 第一被告为支持其抗辩，向本院提供佛堂镇起鸣出具的情况说明一份，证明：案涉房屋系由赵有民出资并由赵有民整修升层的事实。这份情况说明中有赵寿海本人所签字，足以证明原告提供的证言并非赵寿海本人签字。 原告质证认为，对证据形式上的真实性没有异议，但对说明的内容有异议，升层的费用肯定是虚高的，而且升层的费用也不归村委会管，村委会不会知道升层的费用，租金也不归村委会管，这份情况说明应当是在赵有民的授意下出具，我方要求该证明人出庭作证。 第二被告质证认为，对村委会的证明没有异议，对内容是认可的。 另，第一被告申请证人朱某、丁某出庭作证，其中朱某系赵益民妻子，丁某系涉案房屋整修以及升层的包工头，证明：1、案涉房屋第二层由赵有民出资建造；2、红纸写的分家约形成前后情况；3、整个升层的价格以及由谁出资的情况。 原告质证认为，朱某的证言比较可信，在赵樟喜在世时曾主持分家，有分家约是事实，分家约内容比较客观，按分家约内容看也比较符合实际。对丁某证言的真实性有异议，他还记得2017年的几个大工几个小工，系有所准备，回答问题有所偏向。 第一被告质证认为，朱某的证言是当时虽然组织过分家，但并未形成有效的分家约，当时分家的时候老大、老三均不在场，只有老二在，对于分家的内容，几方也是不同意的，所以分家没有分成。朱某的证言进一步说明当时赵樟喜去世后房屋的现状。丁某是常年做这个工作的，二间一层需要几个工，他记得清楚，因为他们要计算成本，对所有房子都能估算出来的。丁某的证言是可信的，对于二间一层加卫生间、要求升层，对于砖头、粉刷所需工数都有估算。而且丁某本身就本案中升层的泥工包头。丁某证明了钱是赵有民给的，自始至终到最后一天原告来了一下。 第二被告质证认为，我对证人证言没有意见。 第二被告未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 原告提供的证据中，证据一的分家约上未经所涉各方签字或捺印确认，无法认定其中内容系各方真实意思表示，尤其是无法确定是否为赵樟喜的真实意思表示，另，结合证人朱某的证言、1996年赵樟喜签订《稠佛公路拆迁协议》拆除了分家约中所涉房屋等事实，可认定该分家约的内容未实际履行，故不能确认该分家约已成立并生效。对证据二的真实性予以确认，但拆迁协议系赵樟喜以自己名义签订，原房屋拆除并由义乌市佛堂镇人民政府等额安置了相应的宅基地，后其上建成了本案中的租赁房屋，该证据不能达到原告的证明目的。对证据三的真实性予以确认，但依据原告及第一被告庭后补充提供的土地登记卡，该份拆迁协议中拆除的系其以自己名义审批所得的宅基地上建造的房屋，与分家约所涉房屋无关。对证据四、五的证明力予以确认。证据六系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，且证言内容与其他在案证据不符，本院不予采信。 第一被告提供的情况说明系由义乌市佛堂镇起鸣村民委员会出具，村委会对本村宅基地规划及建房等事项具有管理职责，本案租赁房屋的建造情况的说明属其职责范围，且其中载明的该房屋系赵樟喜遗留的二间一层，其后由第一被告出资进行整修及升层等内容亦能够与二位证人证言相印证，本院对此予以认定；但村委会应未直接参与该房屋的整修及升层，对于第一被告具体的出资金额亦非其能够了解和证明的事项，故本院对此不予采信。对二位证人证言中能够与其他证据相印证部分予以采信。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 赵樟喜系原告、第一被告和第三人的父亲。赵樟喜在世时，曾打算将其在义乌市佛堂镇起鸣村的一处房屋分配给三个儿子，后因协商时原告与第一被告均未在场且与在场的第三人夫妻亦未能达成一致意见未果。1996年11月8日，因修建稠佛公路需要，赵樟喜与义乌市佛堂镇人民政府签订拆迁协议一份，约定拆除上述房屋，该房屋建筑占地面积65.4平方米，由政府等额补偿相应土地。赵樟喜在该房屋拆除后新安置的宅基地上建造了两间一层的房屋。后赵樟喜于2012年死亡，该房屋未在其继承人之间予以分割。因该房屋影响村容村貌，应义乌市佛堂镇起鸣村民委员会的要求，第一被告出资对房屋一楼地面、厕所、前后门口等进行装修并加盖了第二层。2018年1月1日，第一被告与第二被告签订租房协议一份，将该房屋出租给第二被告使用，租赁期限至2021年1月1日，租金共计45000元由第一被告收取。 本院认为，原告庭后补充提供的地籍调查表、土地登记申请书、旧房调剂登记表等证据本院对其真实性予以确认，但赵樟喜将其三间房屋各半分配给已婚的第一被告及第三人并不能当然的推断出剩余的两间房屋即分配给原告的结论，该证据不能证明涉案两间房屋归原告所有的事实，不能达到原告的证明目的；相反，该证据佐证了原告提供的分家约未成立的事实，因原告述称分家约形成于1987年，而该组证据均形成于其后，若该分家约成立，在第一被告及第三人已具备单独将相应房屋及宅基地登记至自己名下情况下，按分家约分配给原告的房屋及宅基地亦应已登记至原告名下，但该房屋一直登记在赵樟喜自己名下，直至1996年拆迁另行安置时仍以赵樟喜名义进行，由此亦可知上述分家约并非赵樟喜真实意思表示，该分家约未成立并生效。依据上文分析，原告提供的分家约并未成立及生效，涉案房屋一层系赵樟喜在拆迁老房安置的宅基地上建造，为其合法财产，第一被告在赵樟喜死亡后出资对一层进行了装修并加盖至第二层，第二层已与原房屋第一层形成添附，故该房屋整体均应作为赵樟喜遗产进行处理，并在继承人分割时考虑第一被告对房屋的装修和升层因素。赵樟喜死亡后，第一被告对该房屋进行管业并予以装修和升层，为避免资源浪费，第一被告出租该房屋亦无不当，至于租金可作为遗产的收益在继承人实际分割时一并处理。综上，二被告签订的租房协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦无其他无效情形，原告主张该租赁房屋系其所有，据此要求确认该租赁协议无效并要求第二被告腾退房屋无事实及法律依据，本院不予支持。二被告辩解合理部分，本院予以采纳。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告赵桂民的诉讼请求。 案件受理费463元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 颜虹英 10-