云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14973号原告：王素晖，女，1969年11月6日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：邱万斌、王锐婕，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄兴葵，男，1988年5月8日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告王素晖诉被告黄兴葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王素晖及其委托诉讼代理人邱万斌、王锐婕，被告黄兴葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年3月11日至2020年7月17日之间的房租费共计78960元；2、本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等全部由被告承担。事实和理由：原告王素晖与被告黄兴葵于2016年10月15日签署《房产买卖居间合同》一份，约定将原告所有的位于新亚洲体育城星体花园南区平方米的房屋，以68万元的价格出卖给被告黄兴葵。因为房屋未取得房屋产权证书，所以房屋未过户给被告。原告于2017年5月11日将房屋交给被告，并约定由被告从2017年7月开始每月支付原告2800元。经昆明市中级人民法院判决认定，原告王素晖与被告黄兴葵间经协议形成由卖方王素晖将房屋交付买方黄兴葵使用，买方向卖方按月支付使用对价的租赁合同关系，该2800元为房屋的使用对价即租金，支付至被告黄兴葵产权证办理成功之日止，但自2018年3月起被告无故停止支付此笔款项。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告答辩，原告依据昆明中级人民法院作出的（2019）云01民终2941号民事判决要求被告支付租金费的诉讼请求不能成立。原告与被告之间是房屋买卖关系并非租赁关系，被告获取房屋产权证是源于购买原告的房屋，原告应履行向被告过户房屋所有权的义务。（2019）云01民终2941号民事判决中仅是对被告已付的22400元款项作出处理，原告以此作为向被告索取租金的依据，原告擅自变更双方的意思表示。原、被告之间签订的合法有效的房屋买卖合同，在双方履行完毕后，又向法院提出向被告索要房租的行为不应得到法院的支持。原告否认已经生效且被告履行完毕的生效法律文书，原告拒绝履行法律文书及义务，对被告追逐、诬告、造成骚扰，无视司法机构，实属公然挑衅。原告存在重复起诉，应当裁定驳回起诉。原告针对其主张向本院提交如下证据材料：一、原告身份信息，欲证明原告为适格的诉讼主体。二、（2018）云0111民初4969号民事判决书截文，欲证明被告为适格的诉讼主体。三、《房产买卖居间合同》、（2019）云01民终2941号民事判决书，欲证明原告于2016年10月15日与被告签订《房产买卖居间合同》，约定将房屋出卖给被告，且原告已于2017年5月11日将房屋交付给被告居住的事实；同时根据昆明市中级人法院（2019）云01民终2941号《民事判决书》，被告黄兴葵应在产权证办理前每月向原告支付2800元租金的事实。被告对其辩解向本院提交以下证据：一、《房产买卖居间合同》，欲证明被告与原告没有租赁合同关系。二、情况说明一份，欲证明被告与原告王素晖之间从来不存在房屋租赁关系，是因为考虑到她的房屋逾期，银行有贷款，所以我们双方约定了在房屋产权证能够具备过户条件时就过户给我，当时王素晖在这个时候公然违约要涨价。三、（2018）云0111财保140号民事裁定书、（2018）云0111民初4969号民事判决书、（2019）云01民终2941号民事判决书，欲证明被告与原告之间的买卖合同经法院判决已生效。四、（2019）云01民终2941号法律文书生效证明、（2020）云0111执968号执行案件受理通知书、（2020）云0111执1107号执行案件受理通知书、收保管款通知单复印件3份、（2020）云0111执1107、1869号缴执行费票据复印件、执行裁定书、协助执行通知书，欲证明被告和原告履行房屋买卖合同期间是因为原告拒不履行合同义务，所以导致房屋只能强制执行。五、购房发票、完税证明，欲证明被告将全部房款经法院已经转交给王素晖。六、查询结果表，欲证明2018年1月22日案涉房屋的房屋产权证办理成功，已经登记在王素晖名下。本院组织原、被告对以上证据进行质证，双方的质证意见记录在卷，结合双方当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据一、二，被告认可，客观真实，本院予以采信；证据三客观真实，本院予以采信。被告提交的证据一、二、三、四、五、六，客观真实，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）经案外人昆明新亚房地产经纪有限公司居间撮合，于2016年10月15日签订《房屋买卖居间合同》（合同编号ＢＣ1610000917），约定原告王素晖将其所有的位于新亚洲体育城星体花园南区房屋（面积142.9平方米）以68万元的价格出卖给被告黄兴葵；付款方式为按揭贷款，在2016年12月30日之前，被告将首付款13万元交给原告，剩余房屋55万由被告贷款银行支付给原告，若银行实际房款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因被告原因导致银行无法放款，被告自行承担责任；双方约定于2016年12月30日16:00前办理房屋产权证过户手续。合同签订后，由于涉案房屋未取得产权证，双方未按约定于2016年12月30日16:00前办理房屋产权过户手续。2017年5月11日，双方在涉案房屋未取得房屋产权证书的情况下，经协商达成如下协议：由黄兴葵从2017年7月开始每月支付王素晖2800元用于偿还房贷至产权证办理成功之日止。同日王素晖将涉案房屋交付给黄兴葵，黄兴葵已装修入住至今。黄兴葵向王素晖支付了2017年7月、8月、9月、10月、11月、12月、2018年1月、2月共8期每期款项2800元，共计22400元。涉案房屋的所有权已于2018年1月22日办理至王素晖名下，王素晖已于2018年3月领取了不动产权属证书。原、被告因《房屋买卖居间合同》履行发生纠纷诉至法院，2019年10月25日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终2941号民事判决，判决黄兴葵于判决生效后三十日内向王素晖支付购房款64万元；王素晖于判决生效后三十日内配合黄兴葵办理昆明市新亚洲体育城星体花园南区房屋的产权过户手续，办理产权过户所需费用由黄兴葵承担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，原告主张其与被告之间存在房屋租赁合同关系，要求被告按照每月2800元支付租金共计78960元。原告应当提交证据证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。现原告提交《房屋买卖居间合同》以及（2019）云01民终2941号民事判决书用于证明其主张。《房屋买卖居间合同》明确约定了原告王素晖将案涉昆明市新亚洲体育城星体花园南区房屋出卖给被告黄兴葵，被告黄兴葵支付房屋价款68万元，原、被告之间成立买卖合同关系，该合同约定内容并不能推断出双方之间存在房屋租赁合同关系的意思表示。原告依据昆明市中级人民法院作出的（2019）云01民终2941号民事判决书第8页对黄兴葵已付22400元款项的认定内容：“结合协议当日被上诉人（王素晖）将房屋移交给上诉人（黄兴葵）装修入住的事实以及2018年4月2日通话录音中双方谈及“卖方将房屋租给别人还可以收取租金，买方因无房居住愿意替卖方支付银行按揭、由卖方交房给买方”的谈话内容，可以印证在上诉人接房后至房屋取得产权证止，双方经协议形成由卖方将房屋交付买方使用、买方向卖方按月支付使用对价的租赁合同关系，上诉人所支付的该款项即为使用对价（租金）。”原告据此主张自2018年3月至2020年7月17日期间由黄兴葵继续按照每月2800元向其支付租金。（2019）云01民终2941号民事判决书所确认的上述内容仅仅是对黄兴葵向王素晖已经支付的2017年7月至2018年2月共计8个月的款项22400元是否应折抵房款的问题做出的认定，原、被告之间因《房屋买卖居间合同》成立房屋买卖合同关系，原告王素晖作为出卖人，将案涉房屋交付给黄兴葵使用并将房屋产权证过户至黄兴葵名下是其应当履行的主要合同义务，原告不能依据（2019）云01民终2941号民事判决书推断在案涉房屋交付后至产权证过户至黄兴葵名下前系存在房屋租赁合同关系。现原告王素晖将案涉房屋过户至黄兴葵名下前的交易关系认定为租赁合同关系，实际是将原告王素晖本应履行的房产过户义务转嫁至黄兴葵名下，让黄兴葵承担房产过户至其名下之前的所有成本支出，原告王素晖的主张既不符合原、被告之间订立《房屋买卖居间合同》的本意，也不符合房屋买卖合同关系的交易习惯和特征，本院对原告的以上事实主张不予支持。原告提交的证据无法证明其与被告之间存在房屋租赁关系，对原告要求被告支付房租费78960元的诉求，于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告王素晖的诉讼请求。案件受理费1774元，减半收取887元，由原告王素晖负担；剩余887元依法退还原告王素晖。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  颜芬芬二〇二〇年十二月二十三日书记员  欧云霞