河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4794号上诉人（原审被告）：新蔡元壬置业有限公司。住所地：新蔡县月亮湾街道。法定代表人：刘华锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢涛，公司员工。委托诉讼代理人：韩建民，河南问津律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭小闯，男，汉族，1984年11月6日生，住新蔡县。被上诉人（原审原告）：王东丽，女，汉族，1984年10月3日生，住新蔡县。委托诉讼代理人：简振，河南良策律师事务所律师。原审第三人：河南新蔡农村商业银行股份有限公司。住所地：新蔡县古吕镇北湖路中段。法定代表人：闵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，该公司员工。上诉人新蔡元壬置业有限公司（以下简称新蔡元壬置业公司）因与被上诉人郭小闯、王东丽，原审第三人河南新蔡农村商业银行股份有限公司（以下简称新蔡农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人新蔡元壬置业公司的委托诉讼代理人韩建民、邢涛，被上诉人王东丽及其与郭小闯的共同委托诉讼代理人简振，原审第三人新蔡农商行的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新蔡元壬置业公司上诉请求：撤销新蔡县人民法院（2020）豫1729民初1987号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：双方已经按照约定履行了相应的义务，房屋已经实际交付并使用。一审判决以上诉人所交付的房屋高度不符合合同约定为由解除合同不能成立。案涉房屋前三年的租赁费已经冲抵了房款，剩余年限被上诉人按照约定收取房屋租赁费，合同目的没有受到影响。房屋没有达到约定的高度是因为考虑商户的生活临时建设了一个卫生间，确实占用了案涉房屋的部分高度，但卫生间可以重新改造。委托经营管理期限届满后，上诉人将房屋交付给被上诉人时保证房屋达到合同约定的高度。被上诉人购买房屋时知晓房屋的状况，且价格相对邻居低，应当认为对房屋高度认可。郭小闯、王东丽辩称，上诉人的上诉理由前后矛盾。首先上诉人称所购的房屋已经交付并使用，同时又说托管结束后保证将房屋改造达到高度。所谓托管是答辩人委托管理，说明房屋已经交付了，上诉人违约事实已经形成。其次，上诉人认可房屋高度不够这一事实，既然认可了2.5米的高度，为啥还约定5.8米，上诉人无证据证明答辩人知道并认可房屋的高度。新蔡农商行述称，《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》的目的二被上诉人均已实现，解除《个人购房借款合同》无依据。郭小闯、王东丽向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》；2.请求解除原告与第三人签订的《个人购房借款（综合）合同》；3.由被告退还原告首付房款269351元和利息及原告向第三人支付的本息109495元；4.由被告赔偿原告支付的住房专项维修金1122元及合同手续费550元，合计1672元；5.由被告向原告支付违约金10387.02元。一审法院认定事实：原告郭小闯、王东丽与被告新蔡元壬置业公司于2018年3月21日签订《新蔡县商品房买卖合同》。约定出卖人为新蔡元壬置业公司，买受人为郭小闯、王东丽。原告购买被告新蔡元壬置业公司以出让方式取得的位于新蔡县月亮湾街道办事处七里朱村新正路北侧、土地使用证编号为XCR-16020、16021的、名为世贸广场第6幢1层107号房。商品房的用途为商用，层高为5.8米，建筑面积56.11平方米，建筑面积每平方米价格为9255.94元，总金额为人民币伍拾壹万玖仟叁百伍拾壹元整（519351元），买受人定于2018年3月21日前支付购房首期款269351元，余款250000元即时办理银行按揭，交房时间为2019年10月31日前。原、被告签订的《新蔡县商品房买卖合同》包含四个附件，分别为房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、合同补充协议。其中附件一房屋平面图中载明房屋平面图，在06-107号房间中，郭小闯、王东丽签字并捺印，附件二公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明为空白。合同签订后，原告于2018年3月21日中支付被告新蔡元壬置业公司首期购房款269351元，支付住房专项维修金1122元及合同手续费550元。2018年7月6日原告王东丽与第三人新蔡农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定贷款金额为25万元，贷款期限60个月，贷款人将贷款资金划入新蔡农商行名下账户，贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。新蔡元壬置业公司为本合同项下郭小闯、王东丽的全部债务提供阶段性连带保证担保。2018年7月3日，新蔡农商行取得涉案房屋抵押权人不动产预告登记证明。2018年7月26日，新蔡农商行发放贷款25万元。郭小闯、王东丽自2018年8月21日起逐月向新蔡农商行归还贷款本息。一审法院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人争议的焦点在于作为被告新蔡元壬置业公司是否构成违约以及商品房买卖合同解除后商品房按揭贷款合同的处理。关于被告新蔡元壬置业公司是否构成违约。原、被告在2018年3月21日签订《新蔡县商品房买卖合同》时，虽然在《商品房买卖合同》附件一的平面图中，标注的案涉房间上有原告的签名指印，但该平面图载明的是楼梯，被告并未对平面图中房屋的高度进行注释说明，同时，被告也无证据证明其在与原告签订合同时如实告知了原告房屋的详情及建筑设计。案涉房屋设计建造情况为外楼梯一、二楼平台处为公共卫生间，该卫生间占用了案涉房屋大部分的高度空间，故对被告新蔡元壬置业公司辩称其已经尽到了明确告知义务，且原告购房时已经知道案涉房屋的销售价格比完全达到5.8米高度房屋价格较低，房屋的层高还是5.8米没有违约的意见，本该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”故原告请求解除其与被告新蔡元壬置业公司2018年3月21日签订《商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。关于商品房按揭贷款合同的处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持。”故原告请求解除与第三人新蔡农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，于法有据，应予支持。关于商品房按揭贷款合同解除后的处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”据此，本案按揭抵押贷款合同的解除系被告违约导致商品房买卖合同解除而致，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，第三人新蔡农商行主张其因按揭贷款合同解除而受到的损失，应由贷款的实际收取方被告新蔡元壬置业公司直接将购房款返还第三人新蔡农商行，并直接向第三承担原告应当承担的责任。鉴于第三人新蔡农商行尚未就案涉房屋获得实质之抵押权，而仅为抵押权预告登记，不存在行使抵押权的问题，当被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，第三人新蔡农商行可拒绝办理案涉房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续。故对原告要求被告退还原告首付房款269351元和利息及原告向第三人支付的本息并赔偿原告支付的住房专项维修金1122元及合同手续费550元，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金10387.02元的请求，因未提交相关依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告郭小闯、王东丽与被告新蔡元壬置业有限公司于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告王东丽与第三人河南新蔡农村商业银行股份有限公司于2018年7月26日签订的《个人购房借款（综合）合同》；三、被告新蔡元壬置业有限公司于判决生效十日内向原告郭小闯、王东丽返还房款269351元及自2018年8月21日起至判决生效之日止原告王东丽已向第三人河南新蔡农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金及利息（以新蔡农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告新蔡元壬置业有限公司于判决生效十日内向原告郭小闯、王东丽赔偿以房款269351元为本金，自2018年3月21日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告新蔡元壬置业有限公司于判决生效十日内退还原告郭小闯、王东丽支付的住房专项维修金及合同手续费，共计1672元；六、被告新蔡元壬置业有限公司于判决生效十日内向第三人河南新蔡农村商业银行股份有限公司偿还原告郭小闯、王东丽判决生效之日起就《个人购房借款（综合）合同》剩余的贷款。自被告新蔡元壬置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人河南新蔡农村商业银行股份有限公司办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续。七、驳回原告郭小闯、王东丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7263.58元，由被告新蔡元壬置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。案涉合同明确约定交付房屋高度为5.8米，上诉人新蔡元壬置业公司应当按照约定交付房屋。现其交付房屋层高与合同约定的5.8米相差较大，明显不合合同约定，已构成违约。因案涉房屋为商铺，在层高相差较大的情况下，无疑会影响到被上诉人郭小闯、王东丽购房合同目的的实现。新蔡元壬置业公司主张二人对房屋层高不合合同约定明知并接收房屋，且其合同目的已经实现，其不构成违约，但其所举证据对上述主张不足以证明，应承担不利的法律后果。合同标的物是否符合合同约定直接影响到合同目的的实现，因新蔡元壬置业公司所交付房屋高度与合同约定高度相差较大，一审判决予以解除双方的合同于法有据。综上所述，新蔡元壬置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7264元，由新蔡元壬置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘丹丹