四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18073号 上诉人（原审原告）：文鹏，男，1993年1月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：艾晓军，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何栋梁，男，1994年5月27日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人文鹏因与被上诉人何栋梁房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 文鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判何栋梁向文鹏退还定金20000元并支付违约金270000元，共计290000元。2.本案一、二审诉讼费，保全费、评估费、律师费全部由何栋梁承担。事实及理由：一、一审法院已经认定何栋梁构成违约，应当承担违约责任，但仅判定何栋梁应承担30000元的违约金金额过低，不足以弥补文鹏的实际损失。现文鹏为维护自身合法权益已实际支出评估费3000元、律师费26000元、保全费2070元、诉讼费3075元，共计35145元。其次，文鹏基于合同信赖关系，从签订《房屋买卖协议》之日起一直在为能充分履行合同而准备，包括但不限于专业机构评估房价、支付定金、多次联系何栋梁履行合同约定义务、筹措资金帮助何栋梁解除该房屋项下已设定的抵押等，由于何栋梁在签订合同和收取定金后一直无法联系或仅限于有限的网络沟通，并承认为骗取20000元定金而与文鹏签订不打算履行的《房屋买卖协议》，文鹏无奈下曾以涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案，在公安机关建议下现以民事诉讼方式维护自身合法权益。二、本案律师费应由何栋梁承担。一审将《房屋买卖协议》第七条约定认定为“如发生新的产权纠纷和财务纠纷由何栋梁承担律师费”，但如果这样理解，《房屋买卖协议》中关于此条款约定就无任何意义和约束力。此条款应是何栋梁对文鹏的保证：如在交易时，何栋梁与文鹏因此房屋所涉纠纷还未完结即视为违约，应承担包括律师费、诉讼费、资金利息等相关责任。现文鹏合同目的未能实现，因房屋溢价损失347700元，并为维护自身合法利益另外付出合理费用35145元，按约应由何栋梁承担。其次，四川泰仁律师事务所已出具增值税发票，且代理律师已于6月23日将委托代理合同通过EMS寄出，文鹏与四川泰仁律师事务所签订的《委托代理合同》约定一审代理费用为26000元，委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，双方委托代理关系已成立，受托人已完成委托事项，即使未能及时提供转账凭证，也不能当然判定为该笔费用不是文鹏为实现本案《房屋买卖协议》项下权利而产生。三、案涉房屋项下已设立两处抵押，需文鹏将房屋抵押结清后方可交易，故经双方协商一致后确定房屋销售价格为900000元并签订了《房屋买卖协议》。现经再次评估房屋价格已升至1247700元，文鹏可期待利益损失为347700元，现文鹏经综合考虑后只请求法院判决何栋梁返还定金20000元并按约支付违约金270000元并无不妥。四、文鹏作为守约方没有违反双方签订的《房屋买卖协议》所约定的义务，何栋梁作为违约方却只承担相关诉讼费用的极少部分显失公平。 何栋梁辩称，1.案涉房屋交易时价格谈好的不是900000元其实为1100000元，房价评估价是1100000余元，就算房屋有抵押也不可能900000元卖。当时很信任苏亮就让苏亮卖房子，苏亮介绍的文鹏，当时已告知文鹏房屋有两处抵押，文鹏承担垫资等全部费用。2.双方发生纠纷了之后何栋梁说把房屋900000元卖给文鹏，但是文鹏说不要了，何栋梁没有违约。3.评估费、律师费都与本案无关，不认可。请求驳回文鹏的全部上诉请求。 文鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除文鹏与何栋梁签订的《房屋买卖协议》；2.判令何栋梁因逾期履行协议退还文鹏定金并支付解约违约金合计310000元，一审当庭变更为：要求何栋梁返还定金20000元，支付违约金270000元，合计290000元；3.诉讼费、保全费、担保费、评估费、鉴定费等相关费用由何栋梁承担，一审当庭明确为：要求何栋梁承担律师费26000元，诉讼费、保全费5145元，其他费用不在本案中主张。 一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实和证据，一审法院予以确认。经一审法院查明，2019年12月16日，何栋梁（甲方、出卖人）与文鹏（乙方、买受人）签订编号为ＭＭ20170701的《房屋买卖协议》，约定文鹏购买何栋梁位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××号房屋（建筑面积：100.14平方米）。第二条约定，“1.甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为900000元整（含附属设施费用）”，第三条约定，“甲乙双方约定全款方式交易，到房管局递件前乙方付款人民币20000元给甲方或甲方受托的人。剩余款项乙方拿到不动产权证，解决房屋负债后一次性全部付清”，第四条约定，“在甲方收到购房首付后，在房屋未过户前，乙方可长期无条件使用该房屋。甲方承诺在两个月之内解决房屋负债并将该房屋交付给乙方”，第六条约定，“甲方未按本协议第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本协议，乙方有权解除协议，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价30%的违约金”，第七条约定，“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如发生由甲方承担全部责任包括（律师费、诉讼费、资金利息）相关费用等，并承担购房款20%的违约金”，第十条约定，“甲方在取得上述房屋的产权证一个月内应无条件协助乙方办理该房的过户手续。如果产权过户时，因甲方的自身材料不齐或产权的权属等问题影响过户，一切法律及经济责任由甲方承担”，第十一条约定，“双方约定，在房屋未过户之前，乙方负责帮助甲方解决房屋银行贷款金额560000元，私人抵押贷款150000元，总计710000元整，在此期间如出现其他债务或超出总负债710000元时，多余部分由甲方自行承担解决，与此协议无关。如因此原因影响房屋正常交付，视作甲方违约”。同日，何栋梁出具收条，载明：“今收到文鹏现金人民币大写20000元整，小写¥贰万元整。注：具体收款内容详见甲、乙双方于2019年12月16日签订的《房屋买卖协议》（协议编号：ＭＭ20170701）收款人：何栋梁，收款时间：2019年12月16日”。何栋梁另出具落款时间为2019年12月16日的《承诺书》，载明：“今收到房屋定金20000.00元大写贰万元整，约定于2019年12月19日办理公证及买卖手续，若如未配合办理，视作违约，自愿支付双倍定金”。何栋梁确认收到该20000元定金。文鹏向一审法院提交了四川泰仁律师事务所开具的时间为2020年4月24日的四川增值税普通发票，载明该所收到文鹏支付的律师代理费价税合计26000元。 一审另查明，案涉房屋信息查询记录显示，该房屋为何栋梁单独所有，所有权证取得时间为2015年11月13日，该房屋上设立有两处抵押，分别为：2019年4月28日设立的抵押权人为中信银行股份有限公司成都分行的抵押权，登记被担保债权数额为1121600元；2019年9月24日设立的抵押权人为杨鑫的抵押权，登记被担保债权数额为200000元。双方一致确认，该两处抵押至本案一审诉讼时未解除，案涉房屋未向文鹏进行过交付。 一审法院认为，依法成立的合同对合同主体产生约束力，双方均应按照约定诚信全面履行义务。本案中，文鹏与何栋梁对解除双方签订的《房屋买卖协议》、由何栋梁向文鹏退还已付款20000元均无异议，一审法院予以确认。双方的争议焦点在于何栋梁是否构成违约、应否承担解除合同违约金270000元，以及应否承担文鹏所支出的律师费用。围绕争议焦点，一审法院评述如下：关于何栋梁是否构成违约。从双方一审庭审陈述看，本案合同无法继续履行的原因为双方无法就解决房屋上抵押事项达成一致。1.文鹏基于逾期交付房屋事实，依据协议第六条约定行使逾期交付下的解除权并主张相应违约金。双方签订的《房屋买卖协议》第四条约定“在甲方（何栋梁）收到购房首付后，在房屋未过户前，乙方（文鹏）可长期无条件使用该房屋。甲方承诺在两个月之内解决房屋负债并将该房屋交付给乙方”，第六条约定了何栋梁未按第四条约定将房屋交付使用时的责任，文鹏主张其向何栋梁支付的20000元既是定金也是购房首付款，何栋梁收款后未交付房屋应承担逾期交房违约责任，何栋梁辩称文鹏支付的20000元仅属定金、未支付首付款，约定的交付条件尚未成就。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，双方在《房屋买卖协议》中对“购房首付”的金额、支付时间等均无约定，一审庭审中一致确认文鹏向何栋梁支付的20000元属于定金，在文鹏支付该20000元后，协议并未继续履行，且双方一致同意解除该协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”之规定，不应将双方一致确定属于定金的20000元视作已转化为购房首付款，对文鹏关于何栋梁收到该款后未交付房屋即构成违约的意见，一审法院不予采纳。2.文鹏依据《房屋买卖协议》第十条约定，主张何栋梁未在约定期限内为其办理过户、已构成根本违约。该条约定为“甲方（何栋梁）在取得上述房屋的产权证一个月内应无条件协助乙方（文鹏）办理该房屋的过户手续”。房屋信息查询记录显示，案涉房屋已经在2015年11月13日办出所有权证书，如仅作文义理解则2019年12月16日双方签订本案协议时何栋梁已经取得房屋所有权证书超过4年，文鹏述称该约定包含解除抵押之后过户的内容，何栋梁亦表明因房产证原件在他人手中、需要解除抵押后方能取回，则即使将何栋梁“取得房屋的产权证”理解为解除房屋上抵押、取回权属证书原件，该办理过户的条件也实际未成就，对文鹏关于何栋梁未在约定期限内办理过户即构成违约的意见，一审法院不予采纳。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行表明不履行主要债务的，守约方有权解除合同。本案中，何栋梁辩称双方口头约定垫资等费用由文鹏承担，但在签订协议后，文鹏要求其自行承担，此情况下以900000元价格成交过低，故在2019年12月19日前明确告知文鹏要求增加，文鹏拒绝后，何栋梁表示“不卖了”，其后何栋梁母亲告知文鹏可以以900000元出售、但文鹏表示不再购买，对此一审法院认为，当事人对自己主张的事实，应当提供证据证明，何栋梁所提交证据不足以证明双方存在相应口头约定和其母亲代为表明可以以900000元继续交易的事实，文鹏对此也予以否认，则何栋梁在合同履行过程中单方面请求涨价、双方磋商不成情况下表示不再出售房屋，系明确表示不履行合同义务，且何栋梁对其书面承诺的“约定于2019年12月19日办理公证及买卖手续，若如未配合办理，视作违约”，亦未予实际履行，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当承担违约责任。 关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，主张违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》仅为部分履行，双方约定合同总价款为900000元，文鹏仅向何栋梁支付定金20000元，房屋亦未实际交付，该履行情况应纳入违约金调整的考量。作为违约金调整的参酌因素，文鹏需对其实际损失予以证实，但在本案中文鹏除预交保全费、案件受理费、已支付的定金及合理可预期的资金占用利息和已经作为独立诉讼请求主张的律师代理费外，并未提交具体证据证明其所主张的包括房屋溢价损失在内的违约损失，依据协议第六条关于逾期交房解除违约金标准的约定主张按房价30%计付违约金过高，一审法院酌定调整违约金数额为30000元。关于律师费承担。从文鹏举证看，在本案判决作出前，文鹏仅提交其为购买方的增值税发票，未提交委托代理合同、付款凭证等合理证据，无法证明该笔费用支出系为实现本案《房屋买卖协议》项下权利而产生。而从协议约定看，《房屋买卖协议》第七条约定“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如发生由甲方承担全部责任包括（律师费、诉讼费、资金利息）相关费用等”，文鹏认为房屋上实际抵押债权数额超过协议第十一条约定的710000元整、属于该房屋上有预期之外的财务纠纷，为此主张由何栋梁承担律师费。对此一审法院认为，双方订立协议时均知悉案涉房屋上设立有两处抵押权，协议第十一条同时约定“在此期间如出现其他债务或超过总负债710000元时，多余部分由甲方自行承担解决，与此协议无关”，则该第十一条应理解为如发生新的产权纠纷和财务纠纷由何栋梁承担律师费，本案不属于约定的何栋梁应另行承担文鹏所支出律师费的情形，且一审法院已对违约金进行认定，已将律师代理费作为违约损失的参酌因素，故对于文鹏的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除文鹏与何栋梁于2019年12月16日就位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋签订的《房屋买卖协议》；二、何栋梁在判决发生法律效力之日起七日内向文鹏返还定金20000元，并支付违约金30000元。三、驳回文鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3075元，保全费2070元，共计5145元，由文鹏负担4231元，何栋梁负担914元。 二审中，文鹏提交了以下证据：1.四川泰仁律师事务所于2020年11月8日与文鹏签订的委托代理合同，拟证明律师费应由何栋梁承担。2.川通房评报（2020）字第015号房地产评估报告（报告估价时点为2020年7月8日，出具日期为2020年7月9日），拟证明：现在评估的房屋价格为1247700元，和当初签订合同的900000元之间溢价347700元，请求何栋梁承担违约损失270000元。 何栋梁发表质证意见：1.对委托代理合同的真实性、合法性、关联性不予认可。律师费与本案无关。2.对文鹏单方面委托评估报告的真实性、合法性、关联性不认可，且对评估时间为2020年7月9日亦不认可。双方协议时约定是并进行了评估房屋价格是1100000元。 本院经审查认为，对委托代理合同及评估报告的采信的问题将结合本案查明其他事实及在案证据予以综合认定。 二审中，1.何栋梁陈述于2019年12月16日签订合同后其与文鹏就房屋价格及垫资事项发生争议。文鹏主张2019年12月19日因何栋梁未按承诺履行合同双方即发生争议。双方当事人均认可案涉房屋交易时的市场价格是高于合同约定价格。2.根据当双方当事人的当庭陈述及文鹏一审提交的聊天记录，合同履行过程中，文鹏一共向何栋梁支付了20000元，发生争议后文鹏主张通过何栋梁双倍返还定金40000元解决此事，何栋梁表示只能退还定金20000元。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，关于本案合同解除后的违约责任的承担问题。本案中，一审判决认定了何栋梁违约责任，而何栋梁并未提起上诉，本院依法予以认定本案中何栋梁应当承担相应的违约责任。案涉合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，文鹏可以向违约方何栋梁主张相应的损失。 本院认为，文鹏依据双方签订的案涉房屋买卖协议第六条主张何栋梁给付相应的违约金。鉴于案涉合同对双方设定有多项义务，违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定，所以违约金是针对特定的义务而存在。本案中需要审查协议第六条违约金约定条款针对的义务内容。如合同对具体义务的履行附有相应条件，则还应审查义务是否已经达到应当履行的条件。案涉协议第六条约定的系逾期交付房屋的违约责任，根据本案查明的事实，本案中，文鹏提出的诉讼请求系返还定金20000元，但在本案诉讼中又陈述该款既是定金又是首付款，结合文鹏支付该款后合同并未有其他任何履行行为，故一审法院依据合同法第一百一十五条、第一百二十五条之规定，认定本案不适用协议第六条约定的违约责任，并无不当，本院依法予以确认。同时，如前所述，一审法院对文鹏主张何栋梁未履行协议第十条的约定构成根本违约的主张不予采纳，并无不当，本院依法予以确认。 本院认为，违约损失数额应综合考虑合同的履行情况，双方的过错程度、守约方是否采取必要措施防止损失扩大、违约方因违约行为所获利益以及签订合同时对因房屋价值涨跌而产生损失的预见范围等因素。首先，本案中，文鹏在案涉合同签订的三日后，已经知道何栋梁以拒绝履行承诺书约定2019年12月19日办理公证合同等事项，双方也及时协商了退款事宜，案涉合同已经存在事实上履行阻碍，文鹏作为守约方应有防止损失扩大的义务。文鹏提交的评估报告系其单方自行委托作出，且做出的时间系在一审判决后，文鹏以本案诉讼中该报告作为本案其起诉主张的损失认定的基础缺乏依据。同时，二审中文鹏并未实际支付二审提交的委托代理合同中的律师费。文鹏二审提交委托代理合同及评估报告不能达到其证明目的，本院依法不予采纳。其次，关于律师费用的支付问题。一审法院依据协议第七条、第十一条的约定，未支持该诉讼请求，同时把律师代理费作为违约损失的参酌因素，并无不当。同时，文鹏在一审当庭明确了其诉讼主张的相关费用系律师费、诉讼费、保全费，对其他费用不再主张，文鹏上诉主张评估费属于新增请求，不属于本案二审审理范围。如上所述，故一审法院结合文鹏仅支付部分房款的事实，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定本案的违约金，并无不当，本院依法予以维持。 关于本案诉讼费用的负担问题。文鹏上诉主张何栋梁系违约方，而文鹏作为守约方不应当承担诉讼费用。本院认为，本案纠纷系何栋梁违约引发，本院决定本案一、二审诉讼费用均由何栋梁负担。 综上所述，文鹏的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3075元，保全费2070元，共计5145元，由何栋梁负担。二审案件受理费6150元，由何栋梁负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二〇年十二月十日 书记员 何佳林