江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3491号原告:乐平融兴村镇银行有限责任公司，住所地：乐平市乐平大道水岸兰庭**楼，统一社会信用代码：91360281573605322U。法定代表人:王强，董事长。委托诉讼代理人：徐珂，男，1993年6月10日出生，汉族，住乐平市，系原告员工。委托诉讼代理人：程长海，男，1994年1月6日出生，汉族，住乐平市，系原告职员。被告：倪武华，男，1972年5月11日出生，汉族，住乐平市。被告：钟细连，女，1973年4月10日出生，汉族，住乐平市。被告：江西金康佳生化药业有限公司，住所地：乐平市人民中路**，统一社会信用代码：91360281727750232H。法定代表人：刘峰，执行董事。委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丰云，江西民信律师事务所律师。原告乐平融兴村镇银行有限责任公司（以下简称融兴银行）与被告倪武华、钟细连、江西金康佳生化药业有限公司（以下简称金康佳公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融兴银行的委托代理人徐珂、程长海，被告金康佳公司的委托诉讼代理人谌建平到庭参加了诉讼，被告倪武华、钟细连经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融兴银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告倪武华、钟细连共同偿还原告借款本金人民币290万元及利息（按合同约定的利率暂算至2020年9月18日为111607.78元，2020年9月18日之后的利息按年利率6.525%计算至本息偿还之日止）；2、原告对被告金康佳公司提供的抵押物实现抵押权，在依法处置抵押物所得价款中优先受偿本案贷款本息。3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告倪武华、钟细连因资金周转紧张，向原告申请贷款，经原告审查，被告倪武、钟细连连于2019年11月12日向原告贷款1笔，贷款本金290万元。贷款发放后截至2020年9月18日被告倪武华、钟细连拖欠借款本金290万元及利息111607.78元。在被告倪武华、钟细连借款时，被告金康佳公司用其所有的坐落在人民中路67号，房屋所有权证号为乐房权证公字第**的房产予以抵押担保，并办理了抵押登记。被告倪武华未按约定归还贷款利息后，原告经多次催收未果，故原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法调解或判决。原告融兴银行围绕诉讼请求提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告倪武华、钟细连身份证及结婚证复印件及户口本复印件、被告金康佳公司营业执照复印件，以证实原、被告的身份情况。2、个人经营贷款借款合同（2019年续贷合同，2019年基于2017年合同的授信）、个人贷款最高额抵押合同、借款凭证、贷款发放凭证、抵押财产清单（房产抵押）、不动产登记证明复印件及房屋产权证复印件，以证实被告倪武华贷款及被告金康佳公司提供抵押担保的事实。3、被告倪武华银行流水交易明细，证实被告倪武华逾期偿还贷款的情况。被告倪武华、钟细连未答辩，亦未提交任何证据。被告金康佳公司辩称，一、原告应提起实现担保物权的特别程序诉讼以实现其对案涉房产抵押物的优先受偿，因此针对该项诉请原告应当另案起诉；二、案涉房屋土地权属性质为国有土地，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，本案抵押无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人……。”的规定，案涉房屋的土地使用权性质系国有划拨土地，未经县人民政府土地受理部门所批准，又根据“地随房走”的原则，案涉房屋在办抵押时，并不符合上述法律规定，因此不得抵押，即抵押无效；三、案涉房屋的抵押登记的债务履行期限已过，即超过债务的保证期间，从而丧失了优先受偿权。案涉抵押房屋登记的债务履行期限是2017年9月5日至2020年9月4日，即案涉债务的为2017年9月5日至2020年9月4日，而原告的起诉时间为2020年9月18日，超出案涉债务的保证期间，从而丧失了案涉抵押房屋的优先受偿权；四、被告金康佳公司愿意积极协助原告对债务人被告倪武华进行督促追讨，偿还原告的债权，要求原告给予一定的宽展期；五、乐平市人民政府对案涉房屋已经启动拆迁工作程序，经政府委托相关评估机构定价为2703万，被告金康佳公司在拆迁补偿款到位后，愿意一次性的及时代债务人被告倪武华先行偿还。被告金康佳公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1、房产证复印件，证实房屋土地性质为国土土地，国有土地抵押需要经过政府土地管理部门批准，本案抵押无效。2、乐平市人民政府市长办公会议纪要，证实乐平市人民政府对涉案房屋启动拆迁工作程序，经政府委托相关评估机构定价2703万元。经审理查明，被告倪武华于2019年11月12日与原告融兴银行签订了编号为（乐融兴）行2017年（个循）字第0225号《个人经营贷款借款合同》，被告钟细连在借款合同的配偶栏中签名确认。上述合同约定被告倪武华向原告融兴银行借款290万元用于经营周转，贷款期限为2019年11月12日起至2020年9月3日止，贷款年利率为4.35%，还款方式为按月还息到期一次还本。为保证被告倪武华履行上述借款合同的所有债务，原告融兴银行与被告金康佳公司签订了《个人贷款最高额抵押合同》，被告金康佳公司以其所有的坐落在人民中路67号，房屋所有权证号为乐房房权证公字第**房产对案涉借款予以抵押担保，并办理了抵押登记。担保范围为案涉借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复息、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险等费用以及原告为实现债权的所有费用。原告融兴银行于2019年11月12日向被告倪武华发放贷款1笔，贷款本金为290万元。贷款发放后截至2019年9月3日被告倪武华拖欠借款本金290万元及利息103723.33元。期间经原告融兴银行多次催收，均未果，故原告诉至本院。另查明，乐东兽药有限责任公司系被告金康佳公司的原用名。上述事实有原告及被告金康佳公司提供的证据及本院的庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告倪武华、钟细连之间签订的《个人经营贷款借款合同》及原告与被告金康佳公司签订的《个人贷款最高额抵押合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，其真实性、合法性予以确认，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告金康佳公司的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。原告融兴银行按约履行了发放贷款的义务，被告倪武华、钟细连未按约定及时偿还本息，应承担双方约定的还款付息责任。鉴于被告金康佳公司仅为案涉借款的抵押人，其抵押担保责任之外无偿还案涉借款的偿还义务。原告诉请要求在被告金康佳公司的抵押房产处置所得价款中优先受偿，因双方已办理了抵押登记手续，且抵押债权数额为借款本金及利息等所有费用，故对原告该项诉请，本院予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告倪武华、钟细连于本判决生效后二十日内共同偿还原告乐平融兴村镇银行有限责任公司贷款本金290万元及利息（利息以本金290万元为基数，按合同约定的利率暂算至2020年9月3日为103723.33元，2020年9月3日之后的利息按年利率6.525%计算至本息偿还之日止）。二、如被告倪武华、钟细连未按上述期限履行还款义务，原告乐平融兴村镇银行有限责任公司在被告江西金康佳生化药业有限公司提供的抵押物（坐落在人民中路**，房屋所有权证号为乐房权房权证公字第**产）的抵押担保范围内享有优先受偿权，在依法处置抵押物所得价款中优先受偿上述第一项的借款本息以及本案的诉讼费用。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30892元，因适用简易程序审理减半收取15446元，诉讼保全费5000元，共计20446元由被告倪武华、钟细连共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  袁杰民二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 静