安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执异593号 案外人：司武松，男，1974年6月5日生，汉族，住安徽省全椒县。 申请执行人：安徽省国泰医药有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道**合肥科技实业园**，统一社会信用代码91340100705049672B。 法定代表人：袁振龙，董事长。 委托诉讼代理人：刘文，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所律师。 被执行人：蚌埠市耐特置业发展有限责任公司，住所地，住所地安徽省蚌埠市凤阳东路**附**会信用代码913403007117244357。 法定代表人：袁文成，总经理。 委托诉讼代理人：袁武成，该公司员工。 在本院执行申请执行人安徽省国泰医药有限公司（以下简称安徽省国泰公司）与蚌埠市耐特置业发展有限责任公司（以下简称蚌埠耐特公司）借款合同纠纷一案中，案外人司武松请求解除全椒县××××新村Ｃ区综合楼105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、203、205、206、208、209、211、212房产查封并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人司武松称，案涉C区105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、203、205、206、208、209、211、212房产在贵院查封之前卖给了司武松，其是蚌埠耐特公司的供货商，蚌埠耐特公司欠其货款，蚌埠耐特公司先通过租赁的方式将上述17套房产租给司武松，后卖给其抵付货款，差价部分其已补齐，蚌埠耐特公司也将房产交付给了司武松，其合法占有上述房产，未办理过户的原因并非是蚌埠耐特公司与司武松导致。司武松购买上述房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件的规定）第二十八条的规定，可以排除强制执行，贵院（2019）皖01执恢80号通知书确定上述17套房产的买卖不能排除执行错误。另，贵院也侵害了司武松的优先购买权。综上，请求解除C区105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、203、205、206、208、209、211、212房产查封并停止强制执行。 案外人司武松向本院提交了身份证复印件、《购房协议》复印件、《房屋租赁购房协议》及安徽增值税普通发票复印件等证据材料。 申请执行人安徽省国泰公司称，一、司武松所提异议房产的查封时间应为2014年11月27日。2014年11月17日，合肥市中级人民法院以（2014）合执字第00484号执行裁定书查封被执行人位于全椒县××××新村的土地使用权，证号为（2009）0053至（2009）0062号，共计十本土地证。后于2016年11月21日以（2014）合执字第00484-1号续封，包括土地及房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。因此，在2014年11月27日案涉土地查封的情况下，异议人所提异议的房产也即被查封。即使按照合肥中院（2014）合执字第00484-1号协助执行通知书，异议人司武松所提异议房产也在2016年11月21日被查封，早于其提供的2017年1月2日签订的《购房协议》，且该《购房协议》仅有105、106、107、108、109、110、111、112、113、114房产，并无其他异议房产。二、司武松主张蚌埠耐特公司欠其货款并未提供相应的证据，也无蚌埠耐特公司确认的相关证据，其提供的发票无法看出与本案的关系，不能证明存在欠款，主张房屋差价已经补齐也未提供任何银行流水，不能证明已支付全部价款。三、司武松未提供充分证据证明在查封之前已合法占有案涉房产，《房屋租赁协议》是否实际履行等不清楚。四、司武松未提供证据证明其向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求，因查封而无法过户的情形其存在过错。综上，司武松所提证据未满足执行异议和复议案件的规定的二十八条的四个条件，请求驳回司武松异议请求。 本院查明，安徽省国泰公司与蚌埠耐特公司借款合同纠纷一案，本院作出（2013）合民二初字第00137号判决书，主要内容为：一、蚌埠耐特公司于本判决生效之日起十日内向安徽省国泰公司偿还贷款本金650万元、利息及相关费用1660607元及利息损失（其中5048107元自2013年1月10日起、1612500元自2013年4月26日起、150万元自2012年11月27日起，均按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回安徽省国泰公司的其他诉讼请求；三、驳回蚌埠耐特公司的反诉请求。蚌埠耐特公司提起上诉，安徽省高级人民法院作出（2014）皖民二终字第00140号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人安徽省国泰公司向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2014）合执字第00484号。立案执行后，本院于2014年11月27日，以（2014）合执字第00484号执行裁定书及协助执行通知书查封蚌埠耐特公司全椒县××××新村Ｃ区综合楼105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、203、205、206、208、209、211、212等房产，全椒县房产和重点工程建设管理局受理并予以查封，本院在随后的执行过程中续行查封。 2019年6月11日，本院恢复案件执行，执行案号为（2019）皖01执恢80号。 2020年4月7日，本院作出（2019）皖01执恢80号通知书，告知案涉房产签订购房协议在查封后，不能排除执行，应予拍卖。 司武松向本院提交的证据载明，一、司武松与蚌埠耐特公司《购房协议》的签订时间为2017年1月2日，协议涉及的房产为C区105、106、107、108、109、110、111、112、113、114号；二、《房屋租赁购买协议》签订时间为2007年8月13日，约定C区超市、105至113号房产先租，此后司武松可选择购买，如选择购买应在签订合同10日内付足房款；三、司武松提交的增值税普通发票上销货单位为滁州珍珠水泥有限公司及马鞍山海螺水泥有限责任公司。 本院认为，人民法院应当按照不动产登记簿来判断不动产权利人。本案中，本院对蚌埠耐特公司案涉房产查封符合相关法律、司法解释的规定。 关于案外人司武松主张其系案涉房产权利人并请求解除查封、排除执行的问题。从司武松提交的证据材料来看，其与蚌埠耐特公司2007年8月13日签订的《房屋租赁购买协议》并未对购买部分案涉房产达成确定的购买合意，也无其他证据证明双方在该份协议外达成购房协议。2017年1月2日双方签订的购房合同即便真实有效，其合同签订时间在本院查封时间2014年11月27日之后。故司武松以其提交的证据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求排除执行的意见本院不予采纳。关于司武松提出的本院侵犯其优先购买权的问题，因本院尚未启动对案涉房产的拍卖程序，故未侵害司武松优先购买权，现司武松主张侵害其优先购买权，不在本案的审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回司武松的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡明艳 审判员  鄢隆伟 审判员  杨曙华 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。