山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13451号上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，1993年8月30日出生，汉族，住枣庄市。委托诉讼代理人：张伟（系王静之夫），男，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南世茂新阳置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陆术东，总经理。委托诉讼代理人：胡永强，男，该公司工作人员。上诉人王静因与被上诉人济南世茂新阳置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，改判支持王静的诉讼请求；2.一、二审所有诉讼费用由世茂公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。《商品房认购书》与《商品房买卖合同》在同一个案件中，是买卖双方在不同时期且不能同时存在的两种不同性质的合同约定形式，且在《商品房认购书》中第三项，第13条：本认购书一式三份，自双方签订之日起生效，具有同等法律效力。本认购书生效后将取代双方已签署的定金协议/合同（若有）及本认购书性质相同的其他法律文件。甲、乙双方日后签署的《商品房买卖合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书中的约定内容相一致。自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效，以《商品房买卖合同》为准。在本案一审判决中：第二项支持了王静依据《商品房认购书》中的违约条款而进行的诉求；第三项又支持了世茂公司依据《商品房买卖合同》中的违约条款而进行的反诉请求；这是对事实认定的错误，两项判决前后相互矛盾，令人及其难以信服。综上，一审法院对一审过程中事实的认定，是属于错误的认定，从而也造成了适用法律的错误，请求二审法院给予纠正，支持改判一审中的全部诉讼请求；并判令一、二审所有诉讼费用由世茂公司承担。世茂公司辩称，鉴于王静在一审中主张的诉讼请求是请求法院依法判决我方退还购房款207970元，而且王静在诉讼中并未要求变更诉讼请求，显然王静的诉讼请求是其本人作为完全民事行为能力人对其民事权利的正当处分，一审法院尊重王静的意思表示，在认定王静与我方签订的商品房买卖合同解除的基础上，根据王静王静的诉讼请求作出要求我方向王静返还房款207970元的判决符合法律规定和民事诉讼不告不理的诉讼原则，综合以上理由，我方认为一审法院判决认定案件事实清楚，适用法律正确，请求依法判决维持一审判决。王静向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告购房款207970元；2.判令被告支付自起诉之日起至实际全部返还购房款之日止依据实际应返还金额为基数按同期人民银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费由被告承担。世茂公司向一审法院提出反诉请求：1.判决解除反诉原被告就XXXX号楼XXXX单元XXXX室签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.反诉被告支付违约金72597元；3.反诉费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2019年12月20日，王静与世茂公司签订商品房认购书，约定王静认购济南XXXX楼XXXX单元XXXX室。2019年12月21日、2019年12月23日、2020年2月25日，王静分三次向世茂公司支付定金及房款共计217970元，世茂公司向王静出具相应收款票据三份。2019年12月23日，王静（买受人）与世茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定王静购买世茂公司开发建设的XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋，房屋总价款计725970元。合同第六条付款方式及期限约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：签订《商品房买卖合同》当日买受人支付首付款人民币73000元，剩余144970元于2020年1月23日交清，其余房价款人民币508000元采用银行按揭贷款方式于本合同签订之日起30日内付清……”。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额……”。同日，王静与世茂公司签订商品房买卖合同补充协议，协议第四条约定，“……3.买受人以申请贷款方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件……买受人不能按照本合同正文第六条约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本补充协议第五条约定承担违约责任……”。协议第五条约定，“1.本合同第七条所述‘买受人如未按本合同规定的时间付款’的违约责任也适用于买受人采用贷款方式支付。2.买受人逾期付款的违约责任为……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金……”。协议第三十八条约定，“《济南市商品房买卖合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准”。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，王静已交纳的款项217970元转为购房首付款，后王静因个人征信问题未按照商品房买卖合同及补充协议约定办理银行按揭贷款，亦未交纳剩余购房款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。世茂公司与王静签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均由双方盖章或签字捺印确认，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，王静虽主张其未持有该商品房买卖合同及补充协议，但其持有与否均不影响上述商品房买卖合同及补充协议的合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，王静逾期付款超过30日，世茂公司有权解除合同，故对世茂公司要求解除合同及补充协议的反诉请求一审法院予以支持，并依法确定合同解除的时间为2020年5月25日（解除合同通知书签收之日）。合同解除后，王静支付的购房款依法应予返还，王静主张世茂公司返还购房款207970元系其对自己权利的处分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时位于对方协商的条款。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。王静虽主张双方签订的商品房买卖合同及补充协议中关于违约责任的条款系格式条款，但其未提交相应证据证明相应条款符合格式条款无效的情形，故对其上述主张一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，世茂公司未提交证据证明因王静违约给其造成的损失，一审法院认为双方约定按商品房总价款的10%支付违约金明显过高，一审法院对王静要求减少违约金的主张予以支持，一审法院认为违约金调低至王静已交房款的10%为宜，故王静应支付世茂公司违约金21797元（217970元×10%）。判决：一、原告（反诉被告）王静与被告（反诉原告）济南世茂新阳置业有限公司于2019年12月23日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于2020年5月25日解除；二、被告济南世茂新阳置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告王静购房款207970元；三、反诉被告王静于判决生效之日起十日内支付反诉原告济南世茂新阳置业有限公司违约金21797元；四、驳回原告王静的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告济南世茂新阳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2210元，由被告济南世茂新阳置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计807元，由反诉原告济南世茂新阳置业有限公司负担565元，由反诉被告王静负担242元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王静提交证据一、解除商品房买卖合同协议书一份，商品房购买合同在2020年3月23日已经解除，所以该商品房买卖合同无效，不应认定10%的违约金；证据二、征信报告一份，证明世茂公司当时告诉王静首付30%就可以，保证贷款顺利，后期又加了5%，超出了王静的首付能力。经质证，世茂公司对证据一的真实性予以认可，该份证据的产生时间显示是2020年3月23日，王静在二审中提交该份证据不属于新证据，不能作为定案依据。此外，该证据中显示解除商品房买卖合同的原因是“家庭意见不统一，添加配偶姓名”，从该记载可知导致商品房买卖合同解除的原因是王静的原因，依据商品房买卖合同的约定王静应支付总房款10%的违约金。世茂公司对证据二的真实性予以认可，但主张该征信报告的打印时间是2019年12月20日，早于王静与世茂公司签订商品房买卖合同、该证据可以证明王静在与我方签订商品房买卖合同前已经对其自身的征信状况清楚，同时王静也应当知晓按揭贷款金的政策，王静应当对因其征信问题无法办理银行按揭贷款自行承担责任，与世茂公司无关。世茂公司提交内部申请书、客户增名申请书各一份，证明世茂公司与王静签署解除商品房买卖合同协议书系由于王静需要添加其配偶张伟的姓名，由王静与其配偶共同购买涉案房屋，王静与世茂公司之间就涉案房屋的商品房买卖合同关系并未实质解除，解除商品房买卖合同协议书的签订只是为了配合王静撤销以王静作为买受人签订的涉案房屋的商品房买卖合同以及网签备案登记，然后再由王静与其配偶张伟重新与世茂公司签署涉案房屋商品房买卖合同。王静质证认为，上面的签名不是王静、张伟所写，手印亦不是王静、张伟所按。经审查，世茂公司对王静提交的二份证据的真实性均无异议，本院予以确认。世茂公司自认内部申请书及客户增名申请书中的内容均系其内部人员所写，内部申请书并未有王静的签名或捺印、客户增名申请书中的王静、张伟的签名及手印亦为世茂公司人员所签、所按，故本院对世茂公司提供的内部申请书及客户增名申请书不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年2月23日，世茂公司与王静签订解除商品房买卖合同协议书。该协议书约定，因家庭意见不统一、添加配偶姓名，世茂公司同意王静退购涉案房屋，解除双方于2020年1月14日签订的《济南市商品房买卖合同》，世茂公司同意返还王静购房款217970元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。王静与世茂公司签订两份商品房买卖合同，一份时间为2019年12月23日，一份时间为2020年1月14日，两份合同指向的标的物、房屋价款、交房时间、交房标准、违约责任等内容均一致，且2020年1月14日的合同已经在政府主管部门网签备案，故应认定双方系以在后合同（2020年1月14日合同）取代在前合同（2019年12月23日合同），故世茂公司要求解除2019年9月23日的《商品房买卖合同》不应支持。但鉴于二审中双方均未对该项提出上诉，本院不予涉及。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。王静在二审法庭调查中提交的解除《商品房买卖合同》协议书（以下简称解除协议书）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该解除协议书中载明世茂公司同意王静退购涉案房屋，一致同意解除2020年1月14日的《济南市商品房买卖合同》，载明应退还王静已经缴纳的购房款217970元，并未对解除合同是否系因系王静违约及违约金事宜进行约定。世茂公司与王静已经依据上述解除协议书，合意解除了2020年1月14日的《济南市商品房买卖合同》，世茂公司应当依据解除协议书中的约定，将王静已经缴纳的购房款217970元退还，一审中王静主张退还购房款207970元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。世茂公司虽于2020年5月21日向王静发送解除合同通知书，但涉案《商品房买卖合同》已于2020年3月23日合意解除，世茂公司再行主张王静支付违约金无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王静主张世茂公司支付其相应购房款利息损失，应予支持。关于利息的起算时间，王静与世茂公司已经于2020年3月23日解除涉案商品房买卖合同，故退还购房款的利息应自2020年3月24日之日开始计算，利息计算标准应为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，王静的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2424号民事判决第一、二项；二、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初2424号民事判决第三、四、五项；三、济南世贸新阳置业有限公司支付王静已付购房款利息（以217970元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月24日计算至实际付清日）；四、驳回济南世贸新阳置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2110元，反诉费807元，二审案件受理费6034元，均由济南世贸新阳置业有限公司本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十二月二十四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗