贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初5525号原告：冯康，男，1975年9月21日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：杨小龙，贵州慧歆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波。被告：贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道城南社区九尊名城。法定代表人：涂波，该公司董事长。委托诉讼代理人：方存林，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴，贵州止争律师事务所律师。原告冯康与被告贵州省仁怀市融亿置业有限公司（以下简称“融亿置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯康的委托诉讼代理人杨小龙、杨波，被告融亿置业公司的委托诉讼代理人方存林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯康向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金人民币24792元；二、判令被告尽快整改九尊名城（融亿三期）Ｌ7栋消防楼梯，以消除原告购买的商品房存在的重大消防安全隐患；三、判令被告落实九尊名城（融亿三期）小区绿化；四、判令被告尽快整改九尊名城（融亿三期）小区停车位，并赔偿原告人民币1000元。在诉讼过程中，原告冯康明确其第一项诉讼请求中的违约金金额计算方式为合同总价÷产权建筑面积×面积差（合同建筑面积-房产本建筑面积）×1.5。事实与理由：2010年12月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于仁怀市。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋的建筑面积为151.29平方米，但被告向原告交付的房屋实际建筑面积仅为146.64平方米，比合同中约定的少了4.65平方米。被告的行为违反了原、被告双方的合同约定，损害了原告的合法利益。另Ｌ7栋消防楼梯不符合规定，被告向原告交付的商品房存在重大消防安全隐患。原告购买房屋时，被告承诺该小区有一定标准的绿化，而被告实际向原告交付房屋时却几乎没有绿化。原告购买房屋时，被告承诺该小区规划有400多个地下停车位，但部分地下停车位已被被告租给永辉超市占有使用。原规划地下一层，而实际上地下建设两层，原规划建筑面积和实际建筑面积也有变化，这些建筑规划的调整很可能影响到原告的产权面积。据此，原告为维护自身合法权益，诉至人民法院主张上述请求。被告融亿置业公司辩称，一、原告诉请答辩人支付违约金的诉请已过诉讼时效，其主张不应得到支持，从以下两方面考虑原告的诉讼时效起算时间节点。一是答辩人在2011年工程竣工后，就请房屋测绘机构对原告所购买的房屋进行面积测绘并公示，经原告确认后，原、被告双方于2011年年底办理房屋交接手续，原告从接房之日前就知道自己购买的房屋面积情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告的诉讼时效起算时间应为原告接收房屋之日即2011年12月30日，截止本案起诉时间，明显已超过法律规定的三年诉讼时效。二是房屋产权办理时间在2012年年底、2013年年初就为各原告办理完毕房屋产权手续，原告知道所购买的房屋面积最晚时间也是2013年。截止本案起诉时，已经明显超过三年的诉讼时效，原告的诉讼主张不应得到支持。二、被告没有违约行为，不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及双方订立的《商品房买卖合同》第五条的约定，面积确认及面积差异处理都是以套内建筑面积为依据，本案中，答辩人实际交付房屋的套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积一致，有部分套内面积不一致的，双方已经按照套内面积进行补差。所以答辩人不存在违约的情形，不应支付违约金。三、原告诉请的消防整改无事实基础和法律依据，被告交付给原告的房屋建筑在交付使用前已经消防部门验收合格，房屋已经交付完毕。根据《消防法》第十八条的规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。后期的消防维护等问题由业主委托的物业公司负责，答辩人不再负有整改义务。根据《消防法》的规定，如消防存在安全隐患，也应由消防主管部门（住建局）进行处理，不属于人民法院主管的范围。四、原告诉请落实小区绿化无基本事实和法律依据。一是原告的该项诉请不具体、不明确，二是答辩人交付给原告的商品房建设符合规划设计的要求。五、原告诉请整改小区停车位无事实依据和法律依据。根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此，答辩人投资修建的车位、车库的归属系答辩人，与原告无关。如果原告已经通过购买、租赁等方式取得车位使用权的，应当服从小区物业管理企业的规定。综上所述，原告诉请支付违约金和赔偿损失的诉讼请求已超过诉讼时效，且原告的诉请无事实基础和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告为开发建设位于贵州省仁怀市尊名城第三期（Ｌ1-Ｌ7）房屋，经仁怀市住房和城乡建设局许可于2010年4月19日取得建设工程规划许可证，其中Ｌ1-Ｌ7栋规划许可证载明共计地上建筑面积99236平方米、地下建筑面积23817平方米，总建筑面积123053平方米。共计地上建筑面积99236平方米、地下建筑面积23817平方米，总建筑面积123053平方米。被告于2010年6月3日取得商品房屋预售许可证，该房屋于2011年12月进行了竣工验收备案，后被告委托仁怀市城市房地产测绘所对房屋面积进行测绘，测绘所于2011年9月25日作出房产实测报（2011）第00038号测绘报告，该测绘报告载明总建筑面积为126542.58㎡（其中Ｌ8栋建筑面积3981.52㎡，车库面积23460.37㎡，负二层车库建筑面积12352.93㎡，负一层车库建筑面积264.52㎡）。被告于2011年9月30日取得了贵州省仁怀市公安消防大队颁发的《消防安全备案证》，该证载明仁怀市九尊名城三期Ｌ1、2、3、4、5、6、7栋建筑工程验收备案。2012年5月6日，被告将该小区消防设施设备已移交遵义鸿苑物业管理有限公司仁怀分公司管理。2010年12月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵州省仁怀市出售给原告，合同主要内容如下“第二条、该商品房建筑面积151.29平方米，套内建筑面积121.06平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.23平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积按房管局计算确认面积为准。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第贰种方式即按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4305.46元，总金额521219元。第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定方式处理。1.以房管局部门产权登记面积为准，按合同约定的单价据实结算房款，多退少补；2.因规划而引起的建筑面积变更，据实结算房价款。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，双方于2013年4月11日办理了不动产变更登记（遵房权证仁怀市字**），建筑面积146.64㎡，套内建筑面积121.06㎡，原告于2013年8月22日领取了房屋所有权证。现原告以被告缩减Ｌ1-Ｌ7栋房屋面积，增加修建Ｌ8栋房屋，致使产权登记建筑面积比合同约定的建筑面积少，被告已构成违约为由诉至本院主张支付违约金。被告提交“仁怀市住房和城乡建设局所有权登记申请表”、“仁怀市住房和城乡建设局所有权登记审批表”、“商品房预售合同登记备案表”，证明Ｌ8栋房屋系经过相关部门许可规划修建，且该房屋并非独立修建，而是位于Ｌ1、Ｌ2栋房屋连接处的商业用房，现已出售案外人赵仕进，并已办理不动产变更登记。另查明，仁怀市公安消防大队于2017年9月5日向仁怀市融亿三期小区业主委员会送达了《消防指导意见》一份，该意见第16条载明“L7栋仅有一个疏散出口”，原告据此要求被告进行消防整改。被告于2006年12月25日与仁怀市国土资源局订立“挂牌竞价出让成交确认书”，该确认书载明被告受让的土地占地面积64772.76㎡（合97.16亩），其中B号地块面积为48017.96㎡（合72.03亩），土地规划用途为居住用地，容积率不大于2.45，建筑密度不大于35%，建筑高度不超过26米，绿地率不少于40%......。原告据此主张被告需要将涉案房屋小区绿化面积整改至占建筑面积的35%。原告以被告擅自变更规划设计，将原本规划地下一层更改为地下二层，并将其中一层出租给他人使用，导致小区仅有320个停车位为由主张被告将停车位整改、增加至400个。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，涉案《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务，现原告以被告存在违约行为为由主张承担相应责任，本院就其各项诉讼请求评述如下：一、原告主张被告支付违约金24792元的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第二十条关于“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”之规定，双方在《商品房买卖合同》中约定按照套内面积计价及面积误差按照套内面积计算，因规划而引起的建筑面积变更据实结算房价款并未违反上述规定。现被告向原告交付的房屋建筑面积少于合同约定建筑面积，出卖人即被告应依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……。”的规定承担违约责任，但在本案中，双方于2013年4月办理房屋变更登记，原告于2013年8月22日领取了房屋所有权证，原告在此时对其购买房屋建筑面积与合同建筑面积不符的事实应属于知晓状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……。”的规定，被告所持原告主张支付违约金已超诉讼时效的辩解理由成立，本院予以采信。故原告主张被告支付违约金24792元的诉讼请求，本院不予支持。二、对原告主张被告尽快整改九尊名城（融亿三期）L7栋消防楼梯，以消除原告购买的商品房存在的重大消防安全隐患的诉讼请求，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”、第五十八条“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款……。”、第七十三条“本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。……。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……。”的规定，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。原告所诉房屋消防设施是否合格以及是否需要整改、如何整改不属于人民法院民事案件的调整范畴，故在本案中不予作出评价处理。三、对原告主张被告落实九尊名城（融亿三期）小区绿化，绿化率至少达到35%及尽快整改九尊名城（融亿三期）小区停车位（停车位数量达400个），并赔偿原告人民币1000元的诉讼请求，虽然仁怀市国土资源局在出让涉及该小区土地使用权时与被告订立的“挂牌竞价出让成交确认书”载明绿化率不低于35%，但该约定并不必然对原告产生约束力；同时，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》并未对小区绿化面积、车位问题进行约定，原告也未提交证据证明被告曾就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的35%的绿化率和400个车位，原告的主张缺乏事实依据，应不予支持，另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。即便原告需要主张权利，上述所述事项涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会或业主委员会主张权利，原告对此不能单独主张权利,本院在本案中不予作出评价处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国消防法》第二十八条、第五十八条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯康的诉讼请求。案件受理费210元（已减半预收），由原告冯康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张浪琴二〇二〇年十二月二十三日书记员  胡登勇