上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15876号原告：上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社，住所地上海市奉贤区。法定代表人：费英，主任。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：上海川久机械有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：窦天祥，总经理。委托诉讼代理人：姜田军，男。原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社诉被告上海川久机械有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月20日、2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄玲、被告法定代表人窦天祥、委托诉讼代理人姜田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的土地使用权租赁关系；2、依法判令被告支付原告自2015年8月1日起至土地使用权关系解除日止的土地使用费人民币175,847元(暂计至2020年4月30日止：15元/平方米/年*4076平方米*3年8个月减去已付48,333元(已付2015年8月1日至2015年12月31日的土地费8,333元及2017年、2018年的土地费各20,000元)。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：被告支付自2015年8月1日至2018年12月31日止的土地使用费差额160,562元，并且支付自2019年1月1日起至本判决生效日止按年租金61,140元标准计算的土地使用费。事实和理由：被告于2003年至原告处租赁土地后建造了厂房用于生产经营，一开始被告按照双方合同的约定支付土地使用费，但是原告根据区政府文件沪奉府[2014]18号“上海市奉贤区人民政府印发《奉贤区关于进一步加强镇村集体资产监督管理的实施办法》的通知”及奉贤区农村经营管理站文件沪奉农经[2015]3号《关于进一步规范奉贤区农村集体经济组织经济合同管理的暂行意见》的规定，要求被告补交自2015年8月1日起的土地使用费差额及重新按照上述文件的要求签订新的土地租赁合同，但是被告多次以双方之间已经签订了土地使用费合同为由，不同意重新签订也不同意交纳土地使用费。现原告认为原、被告合同成立后客观情况发生了变化，继续按原合同履行对原告方明显不公平，也无法实现合同的目的，所以请求法院根据公平原则，变更双方之间的租赁关系。原告诉请支付土地使用费的计算方法：以每年每平方米15元标准计算，面积为4,076平方米，每月使用费为5,095元，每年使用费为61,140元，2015年8月1日至12月31日已付8,333元，应付25,475元，欠付17,142元；2016年1月1日至12月31日全年未付61,140元；2017年1月1日至12月31日已付20,000元，欠付41,140元；2018年1月1日至12月31日已付20,000元，欠付41,140元，所以2015年8月1日至2018年12月31日止合计欠付160,562元。被告上海川久机械有限公司辩称，请求驳回原告所有诉讼请求。原告不具备诉讼主体资格；至今原告提供的证据不能证明原告给过我们涨价通知，即使涨价通知是真实的，也要按照通知后的日期起算；涨价部分的诉讼时效已过；合同法第四条规定自由原则、第八条规定已经订立的合同不得擅自变更的规定，政府文件不得对抗法律，所以被告之前订立的每平方米5元土地使用费的合同内容未经双方同意不能更改。本院经审理认定事实如下：2003年11月19日，原奉贤县钱桥镇竹筱村农工商合作社与被告签订《产权转让合同》，约定将奉贤区钱桥镇竹筱村部分闲置厂房产权以410,000元价格转让给被告，同时约定：将厂区占地面积4,165平方米土地使用权租赁给被告使用50年，但不得改变土地用途。年使用费每平方米5元，一定三年，以后三年一定，并视国家政策和物价指数双方协商而定。奉贤区国有资产管理办公室在该合同上见证盖章。之后双方履行该合同，被告使用土地并支付土地使用费，其中2012年12月19日支付青村镇钱忠村村委会20,000元，2013年12月9日支付青村镇钱忠村村委会20,000元，2014年12月23日支付青村镇钱忠村村委会20,000元，2015年12月23日支付青村镇钱忠村村委会20,000元，2017年12月18日支付青村镇钱忠村经济合作社20,000元，2018年12月20日支付青村镇钱忠村经济合作社20,000元。原、被告双方陈述，土地使用费每年到年底前支付，但2016年度、2019年度、以及2020年度未支付。2014年3月11日，奉贤区人民政府印发沪奉府[2014]18号文件《奉贤区关于进一步加强镇村集体资产监督管理的实施办法》规定：凡使用镇村具有集体所有权属性的非农用地的单位、企业或个人，都要签订合同，土地使用费的合同必须录入三资平台，且在村公示栏公示。土地使用费根据土地等级差合理确定，但不得低于每年每平方米15元的标准。合同原则上最长三年调整一次，杜绝一次性卖断土地使用权(一次性收取土地使用费)的现象。2015年7月18日，奉贤区农村经营管理站印发沪奉农经[2015]3号文件《关于进一步规范奉贤区农村集体经济组织经济合同管理的暂行意见》规定：本意见适用于本区农村所有镇、村集体经济组织在进行集体资产(土地、房屋)承包、出租、对外投资合作时所签订的经济合同，经济合同的签订(含变更和解除)严格按沪奉府[2014]18号文件《奉贤区关于进一步加强镇村集体资产监督管理的实施办法》，新的土地使用租赁合同收取的土地使用费，根据土地级差合理确定，原则上不得低于每平方米15元的标准，杜绝一次性卖断土地使用权(一次性收取土地使用费)的现象。本意见出台后，对期限超过五年以上、合同价格明显偏低的原有经济合同，各单位应积极与合作方协商，争取作适当调整，尽可能缩短合同期限、提高合同价格。本意见自2015年8月1日起施行。2020年1月3日，青村镇钱忠村村委会印发《通知》，告知被告：根据沪奉府[2014]18号文件、沪奉农经[2015]3号文件，从2019年1月1日起对本辖区所有土地使用费收取每年每平方米15元，要求被告收到本通知后十天内来村委会签订合同。2020年3月16日，青村镇钱忠村村委会印发《告知书》，告知被告：2020年1月30日发出通知，要求被告签订合同，但被告未来签订合同，2020年3月12日又电话联系，但被告不愿签订合同，为此再次书面告知被告，如在收到本告知书后十天内仍不履行签约手续，将诉讼解决。上述《通知》和《告知书》由青村镇钱忠村村委会于2020年1月与3月邮寄送达被告。2020年6月2日，被告打算通过支票方式支付2016年度和2019年度的土地使用费40,000元，青村镇钱忠村村委会则要求被告自2019年起按照调整后每年每平方米15元最低标准支付土地使用费，因协商不成，青村镇钱忠村村委会拒绝收取被告支票。2020年11月25日，青村镇钱忠村村委会出具情况说明，奉贤县钱桥镇竹筱村农工商合作社原由奉贤县钱桥镇竹筱村设立，后竹筱村并入钱忠村，竹筱村农工商合作社的主体不再使用，权利义务全部由现在的上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社承继。另查明，被告使用的土地为集体工业用地。原、被告双方在庭审中确认现在被告实际使用面积为4,076平方米。本院认为，2003年原、被告双方在签订的《产权转让合同》中，就土地的使用性质约定为租赁，之后被告支付土地使用费，所以双方建立了土地租赁合同关系，至今不到二十年，在有效期内。双方约定，“一定三年，以后三年一定，并视国家政策和物价指数双方协商而定。”可见土地使用费不是一成不变的，可每三年视国家政策和物价指数进行协商调整。政府部门在2014年即下发通知，规定了集体土地使用费的下限标准，原告有权向被告主张调整，以每年每平方米15元下限标准与被告协商。被告不同意，现原告仅仅以下限标准主张调整土地使用费，符合合同约定，有合同依据。被告主张双方签订的《产权转让合同》中的租赁条款受法律保护，由双方自愿签订，不得随意擅自变更，但租赁条款本身就约定“一定三年，以后三年一定，可视国家政策和物价指数进行协商调整”，合同法虽规定有效的合同不能随意擅自变更，但可以通过协商进行变更。双方2003年签订的《产权转让合同》，按照约定的5元标准履行，过三年后双方未调整土地使用费标准，直至原告方对2019年起的土地使用费标准提出异议，双方就土地使用费标准不能达成一致意见，属合同内容约定不明的情况，根据合同法第六十二条规定，应按照政府定价或者政府指导价履行。政府部门明确了集体土地使用费每年每平方米15元的标准下限，因协商不成原告要求法院裁决，本院依法对原告诉请执行该下限标准予以准许。正如被告抗辩的，有效的合同必须经过协商才能变更，2014年区政府印发沪奉府[2014]18号文件、奉贤区农村经营管理站印发沪奉农经[2015]3号文件并要求自2015年8月1日起施行，并不产生自然变更原、被告合同的效力，还需通过原告向被告提出主张来实现变更目的。虽然2020年1月青村镇钱忠村村委会向被告发送通知，要求自2019年1月1日起调整土地使用费，但追索之前的土地使用费没有合同法上的法律效力，土地使用费调整到每年每平方米15元只能从2020年度开始。原告诉请主张从2015年8月1日起调整，本院无法支持。由此，被告提出的涨价部分诉讼时效抗辩，本院不再评述。《产权转让合同》由原奉贤县钱桥镇竹筱村农工商合作社与被告签订，因为行政村的撤并，村经济组织的变更，现由原告承继主体，应众所周知，青村镇钱忠村村委会也出具了情况说明，本院认为原告主体适格，对被告提出的主体异议，本院不予采纳。综上所述，被告应当支付2016年度、2019年度土地使用费40,000元，以及自2020年1月1日至本判决生效日止的按每年61,140元标准计算(15元/平方米*4,076平方米)的土地使用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第(二)项规定，判决如下：一、被告上海川久机械有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社土地使用费40,000元；二、被告上海川久机械有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社自2020年1月1日至本判决生效日止，按每年61,140元标准计算的土地使用费；三、对原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,818元，减半收取计1,909元，由原告上海奉贤区青村镇钱忠经济合作社负担709元，被告上海川久机械有限公司负担1,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年十二月四日法官助理 刘 伟书 记 员 张佳奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。