浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民再42号 再审申请人（原审原告、反诉被告）：盛勤俭，男，1960年7月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被申请人（原审被告、反诉原告）：绍兴市越城区东浦街道办事处，住所地浙江省绍兴市越城区东浦街道耶溪路**。 负责人：俞小红，主任。 委托诉讼代理人：胡元长，浙江越泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珊珊,浙江越泽律师事务所律师。 再审申请人盛勤俭因与被申请人绍兴市越城区东浦街道办事处（以下简称东浦街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初5615号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月22日作出（2019）浙06民申163号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，并于2020年12月25日公开开庭进行审理。再审申请人盛勤俭、被申请人东浦街道办事处的委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛勤俭再审请求：撤销绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5615号民事判决第三项，依法改判再审申请人支付被申请人租金106272.5元，并由被申请人承担一审及再审的诉讼费用。事实与理由：原审认定2017年8月30日为腾退时间不当，申请人在2017年6月30日前已腾退完毕。被申请人于2017年4月5日书面通知申请人，因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要，通知申请人无法继续履行需要提前终止，并提出在终止日期2017年6月30日前处理好一切事宜（包括腾空搬离）。2017年4月7日上午，当时的东浦镇人民政府己将本通知送达给申请人，要求于2017年6月30日前完成搬迁腾空，届时将依法强制回收。申请人作为承租人严格按政府要求，在6月30日前完成了搬迁腾空，出于对被申请人（政府）的信任，出于对被申请人（政府）的信任，搬迁腾空后确未让被申请人出具相关书面手续。当时双方也一直在协商租金、装修损失、搬迁费用的结算、补偿事宜。若申请人在6月30日前未完成搬迁腾空，被申请人对承租户也是强制回收。更要说明的是，申请人了解到其实被申请人在2017年7月份对案涉房屋进行了装修改造，足以说明申请人在2017年6月底已搬迁腾空。被申请人在一审提供的电费明细，其中7月份的电费是被申请人装修及其出租单位使用的，并非申请人所用。现被申请人内部已核查清楚，申请人确于2017年6月底腾退，故案涉房屋租金应计至2017年6月底。综上，请求支持申请人的再审请求。 东浦街道办事处辩称：原审根据举证责任分配，从而做出判决没有问题。被申请人经过核实，出具《情况说明》，认可申请人确实于2017年6月底腾退。同意申请人扣除两个月租金的再审请求。请求法院依法裁判。 盛勤俭向一审法院起诉请求：1.东浦街道办事处赔偿盛勤俭装潢及室内外消防附属设施损失450000元（以评估为准），并支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费481142元（搬迁补助费按60元每平方米、临时安置费按40元每平方米，腾空搬迁费按100元每平方米）；2.东浦街道办事处赔偿盛勤俭可预期收益损失1年零3个月300712元；3.退还履约保证金50000元。以上合计1281854元；4.本案诉讼费由东浦街道办事处承担。诉讼中，盛勤俭申请变更第一项诉讼请求的损失为521630元；第二项诉讼请求时间为1年零10个月，金额不变。 东浦街道办事处反诉请求：1.确认东浦街道办事处、盛勤俭于2014年1月所签订的《租赁合同》已解除；2.盛勤俭立即向东浦街道办事处支付拖欠的租金144917.12元；3.盛勤俭自2017年1月8日起按年利率24%的标准向东浦街道办事处支付逾期支付租金的违约金至租金付清之日止（暂算至2019年7月2日为87433.33元）；4.本案诉讼费由盛勤俭承担。暂合计232350.45元。 一审法院认定事实：2014年1月，东浦街道办事处（甲方,原为绍兴市东浦镇人民政府）与盛勤俭签订《租赁合同》一份，其中载明：一、租赁物的坐落、面积等情况。1.甲方将租赁物出租给乙方承租使用，建筑面积2405.71平方米（其中一楼为：307.07平方米；二楼为：453.8平方米；三楼1644.84平方米）。2.上述租赁物位于××镇××小区××坊，具体坐落位臵详见本合同所附平面图。二、租赁期限、用途。1.租赁期限自2014年1月16日起到2019年1月31日止。2.乙方承诺，乙方承租该租赁物仅作为其经营场地使用，自行办理相关法定手续。三、每年租金及其付款方式和付款日期。1.前三年每年租金一楼为120元／年·㎡，计人民币36848.40元，二楼、三楼为70元／年·㎡，计人民币146904.8元，合计183753.20元；第四、五年每年租金一楼为140元／年·㎡,计人民币42989.8元，二楼、三楼为90元／年·㎡，小计人民币188877.60元，合计为231867.40元；第六年每年租金一楼为140元／年·㎡，计人民币44874.28元，二楼、三楼为90元／年·㎡，计人民币197157.17元，合计242031.45元。2.每年租金的支付时间为当年的1月7日前。每逾期一天，支付违约金500元，依次类推；违约金将从乙方上缴的履约保证金中支付。四、履约保证金额度及其上交时间：乙方必须将履行保证金5万元一次性上交给甲方，上缴时间为协议签订之日；本协议终止后7日内，甲方将不计息的剩余履约保证金本金归还给乙方。七、乙方在租赁期间，要加强对转租单位（人）的日常监管，包括安全生产、劳资纠纷、环境卫生保洁等，正确处理好与转租单位（人）的关系，如遇上级部门需要时，乙方应无条件服从，并自愿放弃任何经济补偿理由，甲方也不作任何的经济补偿，而且自行终止本租赁合同。十一、违约责任。2.乙方的违约责任。（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按每日500元的标准向甲方支付违约金。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，盛勤俭已支付履约保证金5万元。2017年4月5日，东浦街道办事处曾向盛勤俭发送通知一份，载明：因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要，本单位与你签订的原两份租赁合同已无法继续履行需要提前终止，终止日期是2017年6月30日。请你接到本通知后尽快通知到实际使用人，并在终止日期前处理好一切事宜（包括腾空搬离），同时将原租赁物按原貌交还给东浦镇人民政府。终止事宜按原两份租赁合同中相关条款执行。 另查明，绍兴市越城区小城镇环境综合整治行动领导小组办公室曾于2016年11月18日向区小城镇环境综合整治行动小组各成员单位发出《关于明确小城镇综合整治工作任务的通知》，其中载明：为扎实高效地推进小城镇环境综合整治工作，进一步明确工作职责，明晰完成时限，根据区委区政府《关于印发的通知》（越委办[2016]129号）文件精神，对整治行动的主要工作任务进行了分工明确。请各单位根据任务职责，尽快启动整治工作，尽快制订整治计划。附件中《越城区小城镇综合环境整治行动任务表》第27项整治项目为：推进特色小镇建设，完成时间为：2018年8月底前，要求为：由各镇根据区总体规划，制订落实推进计划，于2016年12月20日前报区整治办。 又查明，庭审中，盛勤俭认为涉案租赁合同的解除时间为2017年4月5日，实际腾退时间为2017年6月30日；东浦街道办事处认为涉案租赁合同的解除时间为2017年6月30日，盛勤俭实际于2017年8月30日腾退。 再查明，东浦街道办事处出租给盛勤俭的涉案房屋系毛坯，盛勤俭陈述涉案房屋确实大部分用于转租，但系其装修后进行转租。 东浦街道办事处陈述曾要求浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司对涉案房屋内的装修进行登记及价格预估，但未正式委托该公司进行价格评估并出具评估报告。后该公司于2017年4月27日作出房屋拆迁（装修及附属物）价格评估表（二），载明：卡努纺织品有限公司装修重置总额189518元，结合成新率（0.85）总额161090元；绍兴市伟通泥浆运输有限公司装修重置总额352127元，结合成新率（0.85）总额299308元，附属物总额4548元，合计303856元；一层7号装修重置总额13821元，结合成新率（0.85）总额11748元；一层8号装修重置总额21665元，结合成新率（0.85）总额18415元，附属物总额400元；一层9号装修重置总额3526元，结合成新率（0.85）总额2997元，附属物总额200元；一层14号装修重置总额27440元，结合成新率（0.85）总额23324元。附属物部分系拆装费。综上，装修重置总额共计608097元，附属物拆装物共计5148元。 一审法院认为，盛勤俭与东浦街道办事处签订的《租赁合同》,系双方真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。对于本诉部分，盛勤俭诉请东浦街道办事处赔偿其装修及附属物损失，而东浦街道办事处认为租赁合同中约定“如遇上级部门需要时，乙方应无条件服从，并自愿放弃任何经济补偿理由，甲方也不作任何的经济补偿，而且自行终止本租赁合同”，故东浦街道办事处无需进行赔偿。该院认为，东浦街道办事处提出盛勤俭有拖欠租金、改变约定的租赁用途等违约行为故东浦街道办事处本就可以解除合同，但合同解除应具体考量双方当事人在解除当下的本意。本案中，东浦街道办事处曾于2017年4月5日通知盛勤俭“因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要”故需提前终止与盛勤俭签订的租赁合同，终止时间为2017年6月30日，盛勤俭当时亦表示同意，故该院确定租赁合同已经双方当事人协商一致解除，且解除时间为2017年6月30日。东浦街道办事处虽然提供了通知、任务表，欲证明东浦街道办事处当时提前终止合同确系依据绍兴市越城区小城镇环境综合整治行动领导小组办公室要求的推进特色小镇建设的任务，但是该院认为东浦街道办事处提供的证据并不能直接反映当时涉案房屋系涉及整治项目需收回而东浦街道办事处向领导小组办公室进行了报送或备案，且东浦街道办事处在庭审中陈述其收回涉案房屋后由东浦街道办事处下属部门在办公使用，故该院认为东浦街道办事处要求提前终止合同不应认定系属于合同中约定的“如遇上级部门需要”的情形，故对东浦街道办事处关于不作任何经济补偿的辩称不予以采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现盛勤俭要求东浦街道办事处赔偿装修及附属物损失，该院认为因东浦街道办事处无法提供合理的解除依据，虽然盛勤俭亦存在欠付租金的情况，但当时涉案租赁合同的解除过错方在东浦街道办事处，故东浦街道办事处应对盛勤俭的装修及附属物损失进行赔偿。东浦街道办事处辩称涉案房屋大部分由盛勤俭进行出租，现盛勤俭无法提供证据证明装修由其出资故不应予以赔偿。该院认为，涉案房屋被告出租给盛勤俭时系毛坯，且在合同终止时房屋实际存在装修，虽然盛勤俭大部分予以转租，但现盛勤俭陈述系其装修好后再进行转租，东浦街道办事处亦未提供证据证明盛勤俭陈述虚假，故装修应视为系盛勤俭所有，对东浦街道办事处上述辩称意见该院不予采信。《最高人民法院的解释》第十一条第（二）项规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。浙江经纬房地产评估有限公司作出的涉案房屋装修评估价值（重置总额）为608097元，同时考虑成新率为0.85作出了最终评估总额，亦对附属物拆装费进行了评估共计5148元。东浦街道办事处辩称并未正式委托经纬评估公司进行价格评估并出具评估报告，上述评估报告不能作为认定依据，该院认为，东浦街道办事处陈述当时确曾要求经纬评估公司帮忙就涉案房屋的装修及附属物进行过物品、数量登记及价格预估以便与盛勤俭在协商时有所参考，在因东浦街道办事处提前终止合同收回房屋的情况下，当时由东浦街道办事处委托的评估公司出具的价格评估表具有较高的证明效力，且在目前房屋已经改变合同解除当时原状的情况下，客观上无法对当时的装修及附属物进行重新评估，故该院对上述价格评估表予以认定。综上，盛勤俭主张附属物拆装费损失5148元，因确系盛勤俭实际损失，该院予以支持；但盛勤俭主张的实际装修损失根据前述法律规定，不应直接从成新率考虑，而应结合其房屋租赁合同解除时间及租赁期间综合予以判定，截止双方合同解除之日即2017年6月30日，盛勤俭实际使用该房屋时间为41.5个月，合同约定的租赁期限为60.5个月，尚有19个月未履行，故该院确定盛勤俭因合同解除造成的装修损失应为190972.6元（608097元÷60.5月×19月），加上拆装费，合计为196120.6元；盛勤俭主张东浦街道办事处支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费，因盛勤俭未提供证据证明双方解除合同是由于拆迁引起且东浦街道办事处在租赁期间获得了拆迁安置款项，故盛勤俭的上述主张，缺乏事实依据，该院不予支持；盛勤俭诉请东浦街道办事处赔偿可预期收益损失，因盛勤俭未举证证明具体损失，缺乏事实及法律依据，故该院亦不予支持。因合同已经终止，故根据合同约定，该院对盛勤俭要求东浦街道办事处返还履约保证金5万元的诉请予以支持。对于反诉部分，东浦街道办事处要求确认租赁合同已经解除，该院前述已进行了分析，故于该诉请依法予以支持。东浦街道办事处同时诉请盛勤俭支付欠付租金，因盛勤俭未支付2017年1月16日开始的租金，故对该诉请该院予以支持。东浦街道办事处认为盛勤俭实际腾退之日为2017年8月30日，而盛勤俭则认为其实际腾退之日为2017年6月30日。该院认为，在租赁关系中，应由承租方举证具体腾退交接的时间，现盛勤俭未提供证据证明其陈述的腾退时间，故该院以东浦街道办事处认可的腾退时间即2017年8月30日为准。因合同系于2017年6月30日解除，故现东浦街道办事处主张盛勤俭支付2017年1月16日至2017年6月29日的租金该院依法予以支持；东浦街道办事处同时诉请盛勤俭支2017年6月30日至8月30日的租金，实质系房屋占有使用费，该院亦予以支持。经核算，上述期间款项合计144917.12元（231867.4元÷12个月×7.5个月）。东浦街道办事处还主张盛勤俭支付欠付款项自2017年1月8日起按年利率24%标准计算的违约金。该院认为，盛勤俭认为并非有意拖欠租金，系因为东浦街道办事处要求提前终止合同，双方一直在就租金、装修搬迁等费用进行协商，但盛勤俭无法举证证明东浦街道办事处曾同意暂不支付租金，故对东浦街道办事处要求支付逾期支付租金的违约金，该院予以支持。但东浦街道办事处主张的违约金标准过高，考虑到实际损失，该院酌情确定盛勤俭应支付欠付款项自2017年1月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月27日判决：一、东浦街道办事处应于本判决生效之日起三十日内赔偿盛勤俭装修及附属物损失196120.6元，并返还盛勤俭履约保证金5万元；二、东浦街道办事处与盛勤俭于2014年1月签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；三、盛勤俭应于本判决生效之日起三十日内支付东浦街道办事处租金及占有使用费144917.12元，并支付上述款项自2017年1月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息；四、驳回盛勤俭的其他诉讼请求；五、驳回东浦街道办事处的其他诉讼请求。本诉部分一审案件受理费16981元，由盛勤俭负担13893元，东浦街道办事处负担3088元；反诉部分一审案件受理费4786元，由东浦街道办事处负担1801元，盛勤俭负担2985元。 再审期间，再审申请人盛勤俭向本院提交《情况说明》一份，以证明其腾退案涉房屋的时间是2017年6月底。被申请人对其三性均无异议，本院予以认定。 被申请人东浦街道办事处未提交证据材料。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2020年6月3日，东浦街道办事处在《情况说明》中确认，盛勤俭于2017年6月底腾退。 本院认为，根据再审申请人的再审请求，本案再审的审查重点在于申请人是否应当承担2017年7月、8月的案涉房屋占有使用费共计38644.57元（231867.4元÷12个月×2个月）。本案再审查明申请人腾退案涉房屋的时间为2017年6月30日，故其无需承担2017年7月、8月的房屋占用费，其应支付被申请人的租金为106272.56元。原审判决关于申请人应支付的租金及房屋占有使用费的计算有误，本院再审予以纠正。相应利息，一并予以调整。 综上，再审申请人的再审请求成立，本院予以支持。原审判决认定的部分事实存在错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5615号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5615号民事判决主文第三项为：再审申请人盛勤俭应于本判决生效之日起三十日内支付绍兴市越城区东浦街道办事处租金共106272.56元，并支付该款自2017年1月8日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的利息，以及该款自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉部分案件受理费16981元，由盛勤俭负担13893元，绍兴市越城区东浦街道办事处负担3088元；一审反诉案件受理费2393元，由绍兴市越城区东浦街道办事处负担1000元，盛勤俭负担1393元。再审案件受理费766元，由盛勤俭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 炯 审 判 员  王普庆 审 判 员  王红琴 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  叶梦露 书 记 员  陈 莺 12 13