山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13482号上诉人（原审被告）：冯德清，男，1959年6月6日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊琪，山东安百合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢之兰，女，1962年10月11日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审原告）：周德元，男，1964年10月21日出生，汉族，住山东省商河县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。上诉人冯德清因与被上诉人谢之兰、周德元房屋买卖合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2020）鲁0126民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人冯德清及其委托诉讼代理人李民、李俊琪，被上诉人周德元、谢之兰及其共同委托诉讼代理人李喜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯德清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由周德元、谢之兰承担。事实和理由：一、因冯德清与周德元、谢之兰并未签订书面的房屋买卖合同，双方是否存在事实上的买卖关系，就要考虑如下因素：1、双方是否就涉案房屋的买卖进行过协商，是否留有相关证据（不限于书面形式）。在十年期间，尤其在冯德清的女儿与周德元、谢之兰的儿子在第一次离婚后，周德元、谢之兰也未就涉案房产主张过权利，显然是不合乎情理的。房产对双方家庭都属于重大财产，价值较大，在长达十年之久不签订书面合同或协议，不进行转移登记显然是不符合常理的，截止周德元、谢之兰起诉时，周德元、谢之兰都无法提供就涉案房屋买卖进行过协商的任何证据。2、周德元、谢之兰是否向冯德清交付了购房款。一审法院根据周德元、谢之兰卖自己房屋时的中介公司工作人员任某、张某的单方表示作为认定周德元、谢之兰向冯德清交付购买涉案房屋的款项，是极其荒谬的。证人作为专业从事房屋买卖的人员，仅凭周德元、谢之兰口头指示，而不注明款项用途就向冯德清转款的情况下，十年之后居然还能清晰记得是购房款，其证言的可信度不高，其证言不能作为确定周德元、谢之兰所转款项为购房款的证据。3、双方是否存在真实的房屋买卖事实。一审法院根据冯德清与周德元、谢之兰子女在吵架时的录音和周德元、谢之兰之子偷录的、均未出庭接受质证的、冯德清的亲属冯德俊、冯晓春的电话录音作为证据采信，认定双方存在真实买卖关系。该证言和冯德清是否与周德元、谢之兰存在房屋买卖关系无任何关联性，均为传来证据，一审法院采信这些证据违反了民事诉讼法证据规定。4、周德元、谢之兰是否支付了合理的对价。周德元、谢之兰在一审诉称其听说冯德清要卖沿街商铺，因他的商铺位置不好，所以想卖掉，来买冯德清的。冯德清的商铺位于繁华的市中心地段，而周德元、谢之兰的商铺非常偏僻，价格差距巨大，其所转入的25.5万元与当时的房价差距近三分之一。转款时双方子女刚刚结婚不到一年，男方父母就以超低价格购买女方父母的沿街商铺不合情理。其次，冯德清手头比较宽裕，其购买商铺就是为了投资，也不可能将该商铺卖掉。因此，周德元、谢之兰支付合理对价这一可能性也得到了合理排除。二、案涉房屋并未实际交付给周德元。一审周德元、谢之兰提交了其子周鹏2017年开始出租房屋的租赁合同，2017年周鹏与冯德清之女冯艳处于复婚阶段，冯德清为了稳定小两口的关系，而让周鹏夫妻将案涉房屋出租。周德元、谢之兰称案涉房屋2011年就由其委托其子周鹏对外出租，那么为何没有之前的租赁合同和转账流水，只有2017年之后的租赁合同和转账流水。其次，在周鹏和冯艳婚姻关系存续期间，周鹏作为周德元、谢之兰之子，冯艳作为冯德清之女，小两口相对于冯德清与周德元、谢之兰的亲近关系是一样的，周鹏出租案涉房屋并不能证明案涉房屋实际交付给了周德元。案涉房屋虽然在2017年之后是由周鹏出租，但实际一直是由冯德清管理，案涉房屋一直处于待拆迁状态，附近商铺业主一直反对拆迁，商铺业主所有的维权活动也一直是由冯德清参加。假设真存在房屋买卖关系，这么多年，周德元、谢之兰是不可能不主张过户等权益的。该案的事实是周德元、谢之兰之子与冯德清之女复婚后又离婚，周德元、谢之兰是想趁机霸占冯德清的房产。三、一审法院认定双方成立买卖合同的证据都属于传来证据，没有直接的客观证据相印证。1、冯德清申请两位证人出庭作证，任某在接受冯德清质证时，言语前后矛盾，多次称其记不清了，而且另一个证人张某并未出庭接受质证，一审法院称其庭后接受法院调查，称周德元、谢之兰就是购买冯德清兴隆街中段商铺的事实。冯德清对该调查的事实持异议，根据民事诉讼法的规定，证人必须出庭接受质证，否则证言不能被采信。如果证人不出庭接受质证，仅凭法院做个调查就能认定证明力的话，对冯德清不公平，且冯德清与证人张某并不相识，转账时间距今已有十年之久，证人怎么能够清楚记得周德元、谢之兰让其转账就是购买冯德清位于兴隆街中段的商铺，不排除周德元、谢之兰操纵证人作伪证的可能性。两位证人作为专业的中介从业人员，周德元、谢之兰将其商铺卖给中介，而要求将钱转给冯德清，从专业性和谨慎性角度出发，证人都不可能在不出具书面材料的情况下，就这么随意将钱转给冯德清，且周德元、谢之兰向冯德清转的25.5万元也没有任何标注，冯德清都不知周德元、谢之兰是通过中介人员转过来的。因两证人的证言矛盾处较多，且其中一个证人没有出庭接受质证，其证言不能作为证据使用。2、关于周鹏与冯艳的录音证据的效力分析。一审中，周德元、谢之兰提交的周鹏与冯艳的多种社交工具聊天截屏因为没有提供原始载体，而被法庭不予采纳。虽然这些证据没有被法庭采纳，但是其透露出来的信息我们却不得不重视。冯艳在其中多处说道，是周鹏你自己拿着我手机发的吧。可知这些聊天内容都是周鹏伪造的，其目的很简单，就是为了侵吞冯德清的房产，处心积虑已久，加之周鹏的家暴习惯行为，冯艳对其的恐惧害怕，其完全也可以通过录音的方式来胁迫、诱导冯艳作出不利于冯德清的言词。录音证据属于效力待定的证据。3、关于周鹏与冯德清之弟冯德俊、冯德清之妹冯晓春的录音效力分析。因为经济纠纷，冯德清与其弟、妹关系非常一般，已经多年不走动，不排除周鹏与其串通，作出不真实录音的可能。四、冯德清与周德元、谢之兰所谓的房屋买卖合同，未经房屋共有权人冯德清之妻翟玉花的同意，买卖合同不成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。案涉房屋的购买、办证时间是2004年，处于冯德清与翟玉花婚姻关系存续期间，属于夫妻共有财产，周德元、谢之兰并未举证证明共有权人翟玉花知道并同意出售案涉房屋，举证不能的不利后果应由周德元、谢之兰承担。五、周德元、谢之兰的25.5万元转账款，并不是购房款。在冯德清与周德元、谢之兰子女确定关系，并决定结婚后，两家走动很频繁。周德元、谢之兰的两套房屋装修都是冯德清做的，因为亲家这一特殊关系，也不可能出具确认单之类的。周德元、谢之兰称孩子结婚后想一起来住需要买房子，当时商河合适的房源非常紧缺，冯德清之子的同学开发的房产正好合适，于是周德元、谢之兰将卖房款转给冯德清，托其购买房产，除还装修费用外，剩余的付首付，最后这个钱还不够首付，冯德清还另外掏了好几万元。在2014年2月24日，冯德清还通其妻翟玉花的账户为周德元还过62567元的房贷款，冯德清与周德元、谢之兰之间的金钱往来不具有唯一性，并不能得出25.5万元的转账是购房款的结论。通过以上分析，一审认定冯德清与周德元、谢之兰成立房屋买卖合同的证据都是言词证据，所有的证人证言都是旁观者，都不是买卖合同的亲历者，不是合同订立过程中的参与者，与是否订立过房屋买卖合同的事实关联度极低，周德元、谢之兰并没有提供任何直接客观证据来证明双方订立过买卖合同。综上，冯德清与周德元、谢之兰并不存在房屋买卖合同关系，请求二审法院查清事实，支持冯德清的上诉请求。周德元、谢之兰辩称，一、关于周德元、谢之兰与冯德清之间房屋买卖合同关系事实的认定清楚、依据充分。首先，冯德清认可收到了由证人任某于2010年10月15日向其支付的款项25.5万元，且证人任某、张某也证实该笔款项用途为周德元、谢之兰购买冯德清商铺的购房款；作为本案双方当事人子女的案外人周鹏与冯艳（涉案房屋买卖也是通过双方子女介绍，双方子女对买卖是知情的）录音中证实周德元、谢之兰向冯德清支付了商铺购房款且冯艳认可自2011年起周鹏受周德元、谢之兰委托对商铺管理、出租的情况。上述的证人证言、录音（包括周鹏与冯德俊、冯晓春的录音）及银行流水均是不同人、不同时间、不同情况下形成的，但对于涉案房屋买卖事实却表述、表明的基本一致，相互之间能够印证，形成完整证据链。其次，涉案房屋由周鹏受周德元、谢之兰委托对外管理、出租（包括周鹏与冯艳婚姻期间及离婚期间），且周鹏与冯艳录音中冯艳也承认是自2011年起周德元、谢之兰委托周鹏对外出租、管理的，证实了涉案房屋出售及已实际交付给周德元、谢之兰，如像冯德清所言涉案房屋并未出售给周德元、谢之兰，那周鹏对外出租涉案商铺冯艳为何称是受周德元、谢之兰委托，且在其所称周鹏对冯艳一直家暴、双方感情一直不稳定情况下，而离婚期间冯德清仍委托周鹏管理、出租、收取房租并不符合常理和常人情感，并且如在此情形下冯艳录音中所认可周德元、谢之兰购买并支付购房款的事实应更具可信性。另外，对于涉案房屋买卖签订书面合同问题，并非周德元、谢之兰未主张签订书面合同或办理过户，而是冯德清一直以各种理由推脱，加之双方之间亲家的特殊关系，故一直未予办理，此也在周鹏与冯艳、冯德俊、冯晓春的录音中提到，可予以印证。最后，关于张某的证言，周德元、谢之兰依法于举证期限内向一审法院提出了证人张某出庭作证申请，但张某因个人原因无法出庭并提交了关于案件的说明，依据民诉法第六十条、第六十七之规定，人民法院有权予以调查取证。冯德清一直称周鹏与周德元、谢之兰串通侵占其涉案房屋，依据民事诉讼法解释第九十六条第四项之规定“当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的”人民法院有权予以查证。故在证人张某未出庭情况下，法院为查明案情，依法有权进行调查核实，况且张某证言仅是对证人任某证言的进一步核实及相关案件事实的核实，其余证据也足以印证案件事实。周德元、谢之兰提交的相关证据，可以证明本案当事人之间房屋买卖合同关系的事实，并且周德元、谢之兰向冯德清支付了购房款，冯德清将涉案房屋实际交付给了周德元、谢之兰的事实。二、关于涉案房屋买卖合同成立问题。1、涉案房屋登记房屋所有权人为冯德清，房屋共有情况未予标注，据此该房屋所有权人为冯德清，其有权对其房屋进行处分，该买卖合同合法有效。2、退一步讲，即使该涉案房屋属于冯德清与其妻翟玉花共有，通过周鹏与冯艳、冯德俊、冯晓春的电话录音可知，翟玉花完全知道当事人双方房屋买卖的事实，其一直拒绝冯德清向周德元、谢之兰办理房产过户手续。3、基于以上，冯德清也形成对翟玉花的表见代理，且合同主要义务均已履行完毕，合同成立有效，而且对于一个家庭来说，房屋买卖属于重大事情，作为夫妻的冯德清与其妻翟玉花不可能不商议。当事人双方之间房屋买卖合同合法有效，并双方均已履行了主要合同义务，涉案房屋符合产权转移登记条件，且双方之间合同目的即是取得房屋所有权，依据合同法平等自愿、公平及诚实信用的原则，周德元、谢之兰有权要求冯德清继续履行合同进行转移登记。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回冯德清的上诉，同时周德元、谢之兰保留追究冯德清涉嫌侵占等刑事责任的权利。周德元、谢之兰向一审法院起诉请求：1.请求判令位于商河县兴隆街中段路西地号为092766-36（土地使用权证书编号：商国用（2004）第1405号）上的房屋归周德元、谢之兰所有，并办理转移登记至周德元、谢之兰名下；2.请求判令冯德清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周德元、谢之兰与冯德清原系亲家关系，周德元、谢之兰之子周鹏与冯德清之女冯艳2009年10月结婚，2015年离婚，后复婚，于2019年再次离婚至今。2010年10月15日周德元通过任某个人账户向冯德清转款25.5万元。周德元、谢之兰与冯德清争议的房屋位于商河县兴隆街中段路西的商业用房，房屋所有权证填发日期为2004年5月26日，证号为商房权证城字第0**572号，房屋所有权人登记为冯德清，土地使用权证填发日期为2004年9月20日，证号为商国用（2004）第1405号，土地使用权人登记为冯德清。根据周德元、谢之兰提供的4份租赁合同，2017年2月23日至2019年10月11日涉案房屋是周鹏作为出租人与承租方签订房屋租赁合同，并收取租金。双方当事人争议的事实是：周德元、谢之兰与冯德清之间是否存在关于涉案房屋的买卖合同关系，涉案房屋的产权及周德元、谢之兰要求将涉案房屋办理转移登记至周德元、谢之兰名下的事实和法律依据。周德元、谢之兰主张，2010年10月，其子周鹏与前儿媳冯艳得知冯德清欲出售涉案房屋，便通过原济南宸豪物业管理有限公司（现更名为山东宸豪物业管理有限公司）出售了其名下一套房产，因该房产相对于冯德清的涉案房产位置要偏一些，认为冯德清欲出售的房产升值空间较大，所以就购买了涉案房屋。周德元、谢之兰将其出售原有房屋的款项让济南宸豪物业管理有限公司直接支付到冯德清名下账户作为涉案房屋的购房款，济南宸豪物业管理有限公司财务人员任某通过其个人账户将该款项25.5万元向冯德清进行支付，冯德清也将涉案房屋交付周德元、谢之兰，由周德元、谢之兰的儿子周鹏代为出租管理，购房款项支付义务及房屋交付义务均已完成，买卖合同成立，但冯德清一直以各种理由拖延办理变更登记手续，另基于双方特殊的关系，当时并没有签订书面合同。周德元、谢之兰除提供任某向冯德清的转账明细和周鹏对涉案房屋的租房合同4份及租金支付证明以外，还提供了周鹏与冯艳谈话录音2份，主张在录音中冯艳承认涉案房屋是周德元委托其自2011年左右开始对外出租管理，说明涉案房屋已实际交付周德元；提供冯艳出具的借款证明彩印件，冯艳与周鹏短信、微信、QQ聊天记录，周鹏与冯德俊（系冯德清兄弟）、冯晓春（系冯德清妹妹）的通话录音，主张以上证据中相关人均系冯德清亲属，对涉案事宜都有了解，他们在与周鹏的联系中都对涉案房屋买卖的事实作出了认可或表述，这些证据形成时间、情景各有不同，但表达内容基本一致，由此可以看出双方之间买卖合同关系存在的真实性；周德元、谢之兰还申请证人张某、任某出庭作证。后张某出具说明称因工作出差无法到庭，其之前在商河经营二手房中介业务，2010年10月，周德元欲购买冯德清兴隆街中段路西的一处两层商铺，通过其经营的中介出售了其位于二小南侧位置的一处商铺，并要求将售房款25.5万元作为购房款直接支付给冯德清。后中介公司委托任某用其个人卡号将25.5万元转入冯德清账户。证人任某出庭作证，其陈述2009年到2017年期间，任某一直在商河县公安局对过二手房交易中心工作，周德元当时在二小附近有套门头房欲出售，其交易中心出资买了这套房子，当时的钱应该打给周德元，但是应周德元要求，把购房款直接打给了他的亲戚冯德清，周德元当时说买了他亲戚的房子，他们已经协商完毕，让直接把购房款打给他亲戚。当时是以任某的个人账户转账给冯德清，是中介公司经理张某具体谈的，任某负责转账。冯德清主张与周德元、谢之兰之间并不存在房屋买卖合同关系，既然周德元所售商铺是通过房屋中介，说明其对房屋出售是非常谨慎和注意的，且其称是通过房产中介个人账户将购房款打入冯德清账户与常理不符，房屋买卖通过中介都是走公司账户，不可能通过员工个人账户进行交易。原被告孩子结婚后经济压力一直很大，冯德清近几年就给小两口转账20多万，但周鹏有严重的家暴行为，冯艳也曾多次报警。第一次离婚后因为不舍孩子又复婚，但是复婚后周鹏家暴仍然不改，被迫再次离婚，周鹏怀恨在心，一直通过各种方式在诋毁冯艳的名誉，并企图侵占冯德清的房屋。冯德清的房屋从来没有要出售过，周德元、谢之兰应当举证证明冯德清曾经向宸豪中介公司签订过欲出售房屋的委托书，因双方存在特殊的亲家关系，也不可能通过房屋中介来进行房屋买卖，涉案房屋的市场价格是远远超过25.5万元的，应该是在35万元左右，冯德清不可能低价出售给他们。冯德清对2010年10月15日收到25.5万元转账记录真实性予以认可，但该转账记录，不能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。转给冯德清这笔钱是周德元为了偿还冯德清为周德元承担的其老家的装修费和在武夷山小区给孩子婚房的装修费，因冯德清经营厨卫用品，周德元以上两处房屋的装修材料都是冯德清提供，两处房屋装修款大约是9万元左右。周德元还说孩子结婚后他们要过来帮忙带孩子，让冯德清找熟人买套三室的房子，他让冯德清找关系买的丽景三室房子，首付款17万多，也包括在这25.5万元之内，这样不够首付款，冯德清又给他添了几万。冯德清对租赁合同、租金支付记录、退房租证明真实性均予以认可，但主张之所以租金是由周鹏收取，是因为周鹏婚后经济条件极差，冯德清不忍其女生活不好，是对女儿生活的一种补偿和照顾。对周鹏与冯艳两份通话录音的真实性和证明目的不予认可，周鹏和冯艳夫妻感情一直不和，处于不稳定状态，反复离婚，且周鹏对冯艳一直实施家庭暴力，在录音当中可以听到周鹏对冯艳进行威胁强迫，该份录音并非冯艳的真实意思表示。房屋买卖是买卖双方的交易，作为周鹏与冯艳对房屋是否进行交易，不能作为认定原被告之间存在买卖关系的证据。冯艳借款证明并非原件，且在冯艳姓名捺印和正常情况下，绝对是一个手指来捺印，不可能用两个手指，根据民事证据有关规定，周德元、谢之兰应当提交原件，否则不能作为认定案件事实的依据，包括短信、微信聊天记录应提供原始载体，以查明上下文连续意思，不能依据断章和片段，来认定周鹏与冯艳的完整意思表示。另外，在QQ聊天上，上面的一条是“你用我的手机发给你自己的吧”，该条信息的形成时间与短信、微信时间非常接近，足以证明周鹏在做假证据，也证明了冯艳与周鹏录音的虚假性。对周鹏与冯德俊、冯晓春通话录音的关联性、真实性和证明目的均不予认可，该份证据证明周鹏为达到侵占冯德清房产的非法目的，多方套取不了解案件事实的人的只言片语，再者冯德清与冯德俊、冯晓春虽系兄弟姐妹，但关系极为一般，两人作为案外人对原被告之间是否存在买卖关系是不知情的，两人的录音也不能作为认定是否存在买卖关系的证据，另外，根据民诉法证据有关规定，证人证言作为认定案件事实依据的时候，证人必须出庭接受质证，否则不能作为定案依据。冯德清对周德元、谢之兰提供的争议房屋的土地使用证和房产证照片均无异议；对张某证明的真实性、证明力和证明目的均不予认可，张某讲述与冯德清见面这一事实是不存在，任某亲口说没有见过冯德清，张某不出庭接受质证，其说明不能作为证明案件事实依据；对证人任某的出庭证言有异议，认为任某证言前后矛盾，该证人证言也不能排除时间久远记不清楚或者记错误，其证明不了周德元向冯德清支付款项是否是购房款，也不能排除是周德元、谢之兰为了顺利的将售房款用于清偿冯德清的债务，而向任某作虚假陈述，其证言也不能作为认定案件争议事实的依据。一审法院依法对证人张某进行了调查核实，张某再次确认周德元出售其原有商铺后直接将售房款25.5万元通过中介人员任某账户转给冯德清用于购买冯德清位于兴隆街中段商铺的事实。冯德清提供2009年武夷山A区10号楼2单元501室装修用料和沙河乡周家村装修用料清单各1份，拟证明其在冯艳结婚前为周德元、谢之兰垫付房屋装修费。周德元、谢之兰对该证据真实性、证明内容均不予认可，主张该证据系由冯德清单方制作形成，也没有周德元、谢之兰方签字或认可，冯德清也无其他证据印证相关事实，而且从其提供证据时间来看，发生于周鹏与冯艳结婚之前，在不确定是否结婚的情况下，为周德元、谢之兰装修房屋并垫付购房款不符合常理。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中周德元、谢之兰与冯德清之间没有签订涉案房屋的书面买卖合同，但是根据证人任某、张某的证言及调查笔录，两证人均证实2010年10月15日周德元通过任某个人账户向冯德清转款25.5万元系支付冯德清购房款，因转款当时周鹏、冯艳之间并未发生矛盾，房屋中介的两证人与原被告双方也并无利害关系，故周德元当时没有必要以虚构购买亲戚房屋的方式通过中介公司工作人员向冯德清还款。且两证人陈述当时支付购房款过程基本一致，时隔近十年之后两证人的证词，在陈述细节问题上存在记忆模糊或有一定出入也属正常。从周鹏与冯艳两段录音中可以看出当时谈话背景并不存在冯艳受胁迫的情形，系冯艳的真实意思表示。且其中一段录音中还有第三人在场劝说的内容，两段录音中冯艳均认可周德元出资购买其父冯德清名下涉案房屋的事实。对于周鹏与冯德俊、冯晓春的录音，冯德俊表示对涉案房产的过户问题也曾和冯德清说过，冯晓春对涉案房产应当过户也没有否认，并且提到应该在周鹏、冯艳离婚之前办理。冯德清虽然对上述电话录音真实性不予认可，同时又表示与冯德俊、冯晓春虽系兄弟姐妹关系，但是关系一般，他们并不知情。一审法院认为录音证据的采信与否应综合判断，冯德清虽然对上述电话录音真实性不予认可，也并未提供相反证据予以反证，该录音证据虽然并不能作为认定本案事实的直接证据，但从该录音证据的取得来看，通话双方没有受到限制，且通话内容连贯清晰，作为冯德清的兄弟姐妹，冯德俊、冯晓春对他们的家庭情况、财产处置有所了解也符合情理，且涉案房屋自2011年至今基本由周鹏、冯艳管理和对外出租。上述多份证据能够相互印证，形成一个较为完整的证据链，可以认定周德元与冯德清之间关于涉案商铺的买卖合同关系成立，周德元已经向冯德清支付了涉案房屋的购房款。冯艳与周鹏短信、微信、QQ聊天记录系截图打印件，并非原始载体，周德元、谢之兰提供的冯艳借款证明彩印件并非原件，对以上证据，一审法院均不予采信。冯德清主张收到的25.5万元系周德元向其偿还欠款，证据不足，一审法院不予认定。综上所述，本案中周德元、谢之兰与冯德清之间虽然没有签订涉案房屋的书面买卖合同，并未明确约定不动产产权手续的转移时间，但是在2010年10月15日周德元即已向冯德清支付购房款25.5万元，履行了主要合同义务，且购买人购买房屋的主要目的就是为了取得购买房屋所有权，且涉案商铺证件齐全，符合办理产权转移登记条件，故出售人冯德清应当依法协助周德元、谢之兰办理涉案商铺的房屋不动产产权转移手续。同时因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记后发生效力，涉案商铺尚未办理不动产产权转移手续，故周德元、谢之兰请求确认涉案房屋归其所有，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国物权法》第九条第一项之规定，判决：一、被告冯德清于本判决生效之日起二十日协助原告周德元、谢之兰办理位于商河县兴隆街中段路西冯德清名下的房屋所有权证证号为商房权证城字第0**572号，土地使用权证证号为商国用（2004）第1405号的建筑面积为91.34平方米的商铺不动产产权转移手续；二、驳回原告周德元、谢之兰的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费1795元，由被告冯德清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯德清在二审中提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份；证据二、贷款信息一份，证据一、证据二欲证明周德元、谢之兰转给冯德清25.5万元是周德元委托冯德清购买商河丽景花园房产的款项。证据三、中国农业银行卡交易明细清单一份；证据四、中国农业银行业务凭证一份，证据三、证据四欲证明冯德清一家与周德元一家存在多次的转账记录，冯德清的妻子翟玉花也曾替周德元还房贷款项62567元，仅凭周德元提供的转账记录，无法得出25.5万元是购房款的结论。周德元、谢之兰质证称，证据一系复印件，且并不完整，无法与原件核实其真实性，且该证据一合同系冯艳签署，与本案没有关联性。证据二系复印件，真实性无法核实，其相关内容也是冯艳贷款情况与本案无关。对证据三的真实性无异议，对证明内容及关联性不予认可，翟玉花中国农业银行交易明细清单中并没有载明收款方信息及款项用途且周德元、谢之兰并没有收到其任何款项，与本案没有关联性。对证据四的真实性无异议，对证明内容及关联性不予认可，从该证据仅能证明周德元对农业银行贷款提前还款的事实，与本案没有关联性，周德元、谢之兰从没有委托冯德清为其购买过房屋，也没有委托其代付首付款，冯德清所提交的上述证据仅能证明翟玉花与冯艳之间存在经济往来，与周德元、谢之兰没有任何关联。以上事实由冯德清在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为双方当事人是否存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，周德元、谢之兰与冯德清原系亲家关系。周德元于2010年10月15日通过房屋中介任某的个人账户向冯德清转款25.5万元，双方对此事实均无异议。周德元、谢之兰与冯德清之间虽没有签订涉案商铺的书面买卖合同，但根据一审中的证人证言、电话录音等多份证据相互印证，形成较为完整的证据链，能够认定周德元与冯德清之间涉案商铺买卖合同关系成立。二审中，冯德清提供的商品房买卖合同、女儿冯艳的贷款信息等证据，仅能证明冯艳存在购房和贷款的事实，无法推知冯艳名下之房产为涉案房产；冯德清提供的中国农业银行卡交易明细清单及业务凭证，仅从书面上显示翟玉花存在转账行为和周德元存在提前还款的事实，两事实之间不具有直接关联性。结合一审查明的事实及周德元提供的相关证据，一审法院将周德元对冯德清的转账款25.5万元认定为购房款亦无不当。本案双方当事人存在事实上的房屋买卖合同关系，周德元、谢之兰履行了主要合同义务，且购买人购买房屋的主要目的就是为了取得房屋所有权，涉案商铺证件齐全，符合办理产权转移登记条件，故一审法院认定冯德清应当依法协助周德元、谢之兰办理涉案房屋的不动产产权转移手续并无不当。综上所述，冯德清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯德清负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二〇年十二月十七日法官助理 姜 晓书 记 员 赵冬梅