贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10590号上诉人（原审被告）：贵阳南翔酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**。法定代表人：王**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永年，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省道路运输局，，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**法定代表人：章友竞，该局局长。委托诉讼代理人：闫瑾，贵州贵达律师事务所律师。原审被告：贵阳南翔航空货运有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**/div>法定代表人：王力，该公司执行董事。上诉人贵阳南翔酒店有限公司(以下简称南翔酒店公司)因与被上诉人贵州省道路运输局(以下简称道路运输局)、原审被告贵阳南翔航空货运有限公司(以下简称南翔航空公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南翔酒店公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一至五项，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将上诉人租用被上诉人原贵阳杜鹃饭店使用的房屋、场地（下称2号楼）作为简单的租赁关系进行处理，忽略上诉人作为企业改制主体参与被上诉人对原贵阳杜鹃饭店进行改制的根本关系。双方于2008年2月18日签订了《杜鹃饭店职工安置协议》、4月15日签订了《租赁承包经营合同》，并经贵阳市元盛公证处作出公证，依据前述协议，被上诉人将原由贵阳杜鹃饭店使用的房屋、场地租赁给上诉人，租期从2008年11月1日起计算。同时，上诉人通过安置就业，买断工龄共安置职工86名，支付费用500余万元，一次性投入重新装修资金700余万元及其他相关费用，上诉人与被上诉人2号楼租赁并非单一的租赁关系，同时，上诉人参加贵阳杜鹃饭店改制，也使得上诉人与被上诉人产生三个租赁关系成为一个整体的租赁，一审虽认定三个租赁标的物之间的整体租赁关系，但对于另二案中按照情势变更的规定要求延长合同期限的请求予以驳回，将严重影响本案租赁关系的目的受到严重影响。2、贵阳市地铁2号线于2015年9月27日开工后，案涉房屋周边环境发生变化，对上诉人的经营带来致命影响。上诉人在一审中已提交了《评估报告》佐证损失，如果一审法院认为该《评估报告》系上诉人单方申请鉴定，也应在审理中向上诉人释明申请评估鉴定；3、案涉房屋综合楼3-8层与一审法院并案审理的（2020）黔8601民初355号案件所涉《租赁承包经营合同》项下房屋、场地具有整体性、密不可分的。上诉人租赁案涉房屋作为酒店使用之后，被上诉人需对贵阳杜鹃饭店进行改制，双方通过多轮谈判商定由上诉人投资参与该企业改制（通过安置职工支付500余万元）将原贵阳杜鹃饭店使用的房屋、场地租赁给上诉人。案涉房屋与原贵阳杜鹃饭店使用房屋具有整体性的，其权利义务是相互影响的，《房屋租赁合同》的租赁期限比照《租赁承包经营合同》的租赁期限进行调整，即应当结合《房屋租赁合同》的期限应延长至2027年12月31日，原审判决以租赁期限已经届满为由，判令上诉人返还房屋不公平、不合理。上诉人承租毛坯状态的房屋后,投资700余万元进行装饰装修、改建增添水电、消防、电梯、变压器等附属设施，一审判决在判令返还房屋时未一并处理南翔酒店投资形成的添附物及附属设施不公平、不合理。、一审判决南翔酒店继续按合同标准支付租金，背离本案客观事实，不符合公平原则。4、贵阳市地铁2号线2015年9月27日施工是上诉人签订合同时无法预见的情形，属于法律规定的情势变更，上诉人有权要求降低租金或适当延长租期。原审判决认定贵阳市地铁2号线的建设施工属于不可抗力，却以不可抗力尚未达到免除租金的程度为由不予支持上诉人要求减免租金或延长租赁期限的请求于法无据。今年年初以来的新冠肺炎疫情亦属于不可抗力，上诉人也有权请求减免租金，2月、3月免租，4月、5月、6月、7月减半。原审判决以租赁期限届满为由，不予支持南翔酒店公司该项主张不公平、不合理。最后，合同到期后，上诉人仍然使用原承租的房屋实属无奈，不构成违约，并不影响上诉人依法享有的救济经营收益损失的权利。道路运输局辩称，1、《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。《房屋租赁合同》约定的租赁时间从2004年2月11日至2019年2月10日，上诉人要求将《房屋租赁合同》延长至2027年12月31日缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。2、上诉人在本案的审理过程中并未提出反诉，原审判决不存在漏项问题。3、原审判决已经通过免除上诉人支付逾期违约金的方式进行了利益平衡。上诉人经营亏损由多种因素造成，被上诉人只是房屋出租方，没有义务保障上诉人的经营不亏损。4、案涉房屋2015年10月3日变压器烧毁造成人员伤亡赔偿款及变压器更换费用，如上诉人认为应当由被上诉人承担责任，可以在法定期限内向被上诉人主张权利，事实上上诉人并未行使该权利。5、上诉人主张《房屋租赁合同》、《租赁承包经营合同》所涉房屋、场地不可分割，纯属其主观臆断。6、地、地铁**线施工客观上确实存在一定的影响上诉人的经营始终持续，并没有中断中止，不存在减免租金的事由。新冠肺炎疫情确属不可抗力，但是新冠肺炎疫情爆发时租赁期限已经届满，南翔酒店公司无权要求减免占用费用。杜鹃饭店相关资产出租给上诉人的同时，上诉人确实帮助解决了部分职工的就业问题，这一条件事实上也是双方在议定租赁价格时已经考虑进去了，并不存在被上诉人占了大便宜，权利义务不对等的情形。南翔航空公司未到庭，也未向本院提交书面陈述意见。道路运输局向一审法院起诉请求：1.被告支付所欠2018年度租金493200元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金(其中:上半年租金246600元自2018年1月1日起计,下半年租金246600元自2018年7月1日起计);2.被告支付所欠2019年度租金493200元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金（其中：上半年租金246600元自2019年1月1日起计,下半年租金246600元自2019年7月1日起计）;3.被告支付所欠2020年度上半年的租金246600元及按100元/日计自2020年1月1日至付清之日的逾期违约金；4.案件受理费由被告承担。一审法院查明：2008年4月15日，贵州公路运输管理局（出租方）与南翔酒店公司（承租方）签订《租赁承包经营合同》（经贵州省贵阳市元盛公证处公证），将原租赁给贵阳杜鹃饭店的房屋、场地及相关附属设施租赁给被告用于酒店经营。租赁范围包括:1.主楼1-8层，为砖混结构房屋，共167间，建筑面积3978平方米；2.三层办公房(1-3层)，为砖混结构房屋，建筑面积600平方米；3.新洪宇房地产开发有限公司与道路运输局联建归还道路运输局的二楼（布艺大厦）；4.停车场，面积1000平方米；5.贵阳杜鹃饭店资产。租赁承包经营期限为19年。房屋租金从第9年起（2017年至2027年），每年租金固定为49.32万元。租金每半年缴纳一次，具体为1月1日前缴纳上半年租金，7月1日前缴纳下半年租金。不能按期缴纳租金的除补交拖欠租金外，每延期一天必须支付100元违约金。合同签订后，贵州公路运输局将房屋交付南翔酒店公司使用。2010年6月28日，贵州公路运输局建制划入原告道路运输局。2015年起，南翔酒店公司陆续拖欠支付房屋租金。2016年5月24日，道路运输局向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《关于催促缴纳租金的函》，载明：“你公司于2015年12月18日缴纳2015年上半年租金；于2016年5月27日前缴纳2015年下半年的租金781615元，截至2016年5月25日的违约金（2015年上半年为66100元，下半年为61700元，10楼为4720元）；于2016年5月27日前缴纳2016年上半年所欠租金701600元，截至2016年5月25日的违约金24900元。”在收到上述通知后，南翔酒店公司于2016年11月29日支付2015年度租金43.923万元。再于2018年1月10日支付2016年度租金48.32万元。后再于2018年10月26日支付2017年租金49.32万元。自2018年1月1日起，南翔酒店公司未再按时支付涉案房屋租金。2019年11月18日，原告道路运输局向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《要求清付欠款并交还房屋的催告函》，载明：“你公司自2004年2月11日起承租省运管局综合楼3-8层，自2007年10月1日起承租综合楼第10层，上述房屋的租期限已于2019年2月10日届满，至今未清付所欠租金及滞纳金，亦未将租赁房屋返还。截至2019年11月1日，综合楼3-8层2015、2016、2017三年租金逾期缴纳的滞纳102400元；2018年2月11日至2019年2月10日租金920000元及截至本通知之日止的滞纳金107700元。综合楼第10层2014年10月1日至2016年10月1日的滞纳金18340元。2016年10月1日至2018年9月30日两年租金401200元(其中，2016年10月1日至2017年9月30日租金扣减已付0.68万元，欠付197200元；2017年10月1日至2018年9月30日租金欠付204000元)、2018年10月1日至2019年2月10日4个月租金68000元截至2019年11月1日的滞纳金28420元。贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元。你公司立即支付所欠上述房屋租金及滞纳金4625950元(包括贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元)；立即移交租赁房屋(包括综合楼1-8层及第10层、楼顶4间房及附属房三套)；按租金标准计付房屋占用费至房屋返还之日。”另查明:1.2018年8月20日，南翔酒店公司以贵阳轨道2号开建，酒店门前道路施工，噪音、粉尘等造成经营困难为由，向原告递交《关于贵阳南翔酒店有限公司申请免租金的请示》，请求免除两年租金。原告收到后复函，以房屋租金作为非税收入需上缴财政，且租赁合同中无相关规定为由，未予同意，并要求南翔酒店公司支付所欠房屋租金及违约金。2019年12月12日、2020年3月9日，南翔酒店公司分别向原告递交《关于南翔酒店实际情况请求报告》、《关于南翔酒店有限公司欠租及续签求助函》，请求免收违约金等，但原告未做回复。2.与本案合并审理的（2020）黔8601民初353号案，案涉综合业务用房3-8层自2018年2月11日起未再按时支付租金，10层自2018年10月26日支付6800元，其余197200元以及2018年度至本案开庭时的房屋租金未再支付；（2020）黔8601民初354号案，案涉综合业务用房1-2层，自2017年2月11日起欠租，楼顶四间房、附属房三套自2017年7月1日起欠租。2020年1月2日，南翔酒店公司向原告支付房屋租金600000元，但未区别用于特定合同项下的房屋租金。原告出具租金增值税发票。3.为应对新冠肺炎疫情，促进中小企业健康稳定发展，道路运输局对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人全部减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取。还查明：2015年4月起，贵阳市轨道交通2号线开始工程详勘，9月29日，贵阳市轨道交通2号线开工。案涉房屋所在的延安西路处于施工范围。2016年8月28日零时起，在紫林庵路口及延安进行轨道交通2号线紫林庵站开挖施工，施工占用案涉房屋前方部分道路，车辆往延安西路方向车道数将减少，通行能力降低。同年11月26日起，除公交车外，其他车辆禁止从紫林庵方向往头桥方向（由东向西行驶，经延安西路）通行，但通过绕行方式到达案涉房屋。截止到开庭时，延安西路路段仍在施工状态。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。贵州公路运输局成建制划入原告道路运输局，因此本案所涉《租赁承包经营合同》中原贵州公路运输局的合同权利义务均由原告概括承受。本案争议焦点：1.轨道交通2号线施工所造成的影响可否作为减租、免租、不承担违约责任的抗辩事由。2.道路运输局应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人减免租是否适用本案？3.南翔酒店公司向原告于2020年1月支付600000元违约责任是否应抵扣南翔酒店公司因逾期支付租金而产生的违约金。焦点一。不可抗力，是指不能预见、不可避免且不可克服的情形。首先，合同履行中，轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见。从交通管理部门发布的通告以及相关新闻报道上看，随着轨道施工的推进，案涉房屋所在延安西路部分道路逐步被临时占用以及交通管制，经营环境发生变化，客观上对合同的履行带来不利的影响，属于合同履行中不可避免且不能克服的情形，应认定为不可抗力。其次，虽然轨道交通2号线施工给南翔酒店公司带来负面影响，但并未对使用案涉房屋造成完全性干扰，尚不足以导致双方租赁合同直接或根本不能履行,南翔酒店公司主张免除租金的抗辩意见，事实依据不足，法院不予支持。再次，从交管行政部门的通告看出，其他车辆可通过绕行方式到达案涉房屋，且在工程施工期间，南翔酒店公司并未向原告或向人民法院主张解除合同，仍在使用房屋，南翔酒店公司主张减租的抗辩理由不成立，应按约定足额支付房屋租金。同时作为房屋的承租人，南翔酒店公司也应采取多种方式在最大可能范围内降低施工带来的影响，在占有、使用房屋的情况下主张减免租金，有失公允。庭审中南翔酒店公司提交由贵州博望房地产土地评估有限公司对经营性损失的评估报告，与本案无关联，法院不予采纳。但鉴于轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见，系不可抗力，且给南翔酒店公司迟延支付房屋租金等造成客观上的影响，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，南翔酒店公司可不向道路运输局支付迟延履行的违约金。焦点二。案涉房屋系国有资产。原告为应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人作出减免租方案，南翔酒店公司根据《租赁承包经营合同》占有、使用案涉房屋，被告虽然未按合同约定支付租金属于违约行为，但被告的违约行为不影响原告作出的减免租方案适用于本案。焦点三。2020年1月，南翔酒店公司通过银行向原告汇款600000元，在汇款附言中明确为“房租”。原告向南翔酒店公司开具增值税专用发票，发票服务名称栏载明“房屋租金”。可认定原告与南翔酒店公司就该600000元的用途达成一致意见。在诉请中，原告主张上述款项优先抵扣违约金的理由，与事实相悖，法院不予支持。因南翔酒店公司除本案外，也租赁原告所有的其他房屋，其他合同关系产生欠租、违约金的纠纷也与本案合并审理，因此对上述款项进行均分处理。结合以上分析，对于原告提出的各项诉请，法院做以下评判。关于南翔酒店公司支付所欠2018年度、2019年度房屋租金（自2018年1月1日至2019年12月31日）986400元，以及按每日100元，支付所欠租金自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金的诉请。该期间租金为986400元，因南翔酒店公司在2020年1月支付600000元中未区分特定房屋租金，因此以其中200000元作抵扣，即上述期间租金为786400元。依前述，逾期违约金的诉请不予支持。关于南翔酒店公司支付所欠2020年度上半年（2020年1月1日至2020年6月30日）的租金246600元及按100元/日计自2020年1月1日至付清之日的逾期违约金的诉请。依前述，逾期违约金的诉请不予支持。根据合同约定，每月租金为41100元，南翔酒店公司应付2020年1月1日至2020年6月30日租金246600元，按照原告的租金减免方案（全部减免2020年2、3月份的租金，减半收取4、5、6月减租金），即该期间租金为246600元－41100元/月×2个月－41100元/月×3个月×50%＝102750元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付自2018年1月1日至2019年12月31日至2020年6月30日房屋租金为889150元；二、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付2020年1月1日至2020年6月30日房屋租金102750元；三、驳回原告贵州省道路运输局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15898元，减半收取计7949元，由原告贵州省道路运输局负担1603元，被告贵阳南翔酒店有限公司负担6346元（案件受理费原告已预交，被告贵阳南翔酒店有限公司在履行本判决时直接向原告支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为了证明其上诉主张向本院提交了以下证据：证据一：目前延安路施工状况照片11张以及前后楼照片2张，证明目的：1、施工状况照片证明目前案涉房屋所处的延安西路地铁2号线施工仍然没有完毕；2、前后楼照片证明前后楼是密不可分的。被上诉人质证认为：1、目前延安路施工属实，不能证明整个合同期间均存在施工；2、前后楼照片不能证明前后楼是密不可分，原杜鹃饭店占用的房屋、场地独立存在。证据二：贵阳市人民政府网站新闻，证明目的：延安路施工队道路安全以及周边环境都存在影响，影响酒店正常经营。被上诉人经质证认为，真实性没有异议，对于证明目的不予认可。证据三：2020年12月10号拍摄视频3段，证明目的：施工噪音巨大，影响上诉人酒店经营。被上诉人经质证认为，对真实性无异议，对证明目的不予认可，与本案没有关系。证据四：《审计报告》，证明目的：延安西路地铁2号线施工及新冠肺炎疫情影响，导致上诉人酒店经营下滑。被上诉人经质证认为，真实性没有异议，证明目的不予认可。被上诉人对二审中上诉人提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。延安路施工状况照片、视频显示地铁2号线施工属实，前后楼照片显示案涉房屋楼栋与《租赁承包经营合同》项下房屋独立存在，南翔酒店公司的经营下滑存在多方面的原因，故本院对上诉人二审提交证据的证明目的不予采纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点：原审法院判令的租金减免标准是否合理。考虑车辆可通过绕行方式到达案涉房屋，且施工期间南翔酒店公司仍然在正常营业。原审判决免除上诉人逾期南翔酒店公司向道路运输局支付迟延履行的违约金的责任公平、合理，本院对上诉人要求减免轨道交通2号线施工期间租金的上诉请求不予支持。为应对新冠肺炎疫情，促进中小企业健康稳定发展，道路运输局对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人全部减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取。一审漏减免7月份的租金，本院予以纠正，南翔酒店2020年1月1日至2020年6月30日租金减免后应为：246600元-41100元/月×2个月-41100元/月×4个月×50％＝82200元。另，一审判决第一项、第二项判令租金期间存在重复，本院亦予以纠正。此外，原审判决将南翔酒店公司2020年1月2日支付房屋租金600000元其中200000元抵扣本案欠付租金，各方并无异议，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初355号民事判决第二、三项；二、变更贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初355号民事判决第一项为：贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向贵州省道路运输局支付2018年1月1日至2020年6月30日的房屋租金868600元；三、驳回贵州省道路运输局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15898元，减半收取计7949元，由贵州省道路运输局负担2305元，由贵阳南翔酒店有限公司负担5644元。二审案件受理费12692元，由贵州省道路运输局负担3680元，由贵阳南翔酒店有限公司负担9012元。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  周俊审判员  庞敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋娜