四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12475号 上诉人（原审第三人）：成都市湘渟餐饮服务有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道正北下街**。 法定代表人：黄亮，执行董事。 委托诉讼代理人：田翼，四川金领律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都空港兴城建设管理有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖北路一段**。 法定代表人：张涛，董事长。 委托诉讼代理人：江勇，四川田珏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双玲，女，1989年5月5日出生，汉族，住四川省高县，系公司员工。 原审被告：周静波，男，1977年5月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 原审第三人：王健平，男，1976年12月22日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人成都市湘渟餐饮服务有限公司（以下简称湘渟公司）与被上诉人成都空港兴城建设管理有限公司（以下简称兴城公司）、原审被告周静波、原审第三人王健平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湘渟公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回兴城公司关于该内容对湘渟公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由兴城公司承担。事实和理由：一、湘渟公司系合法租用案涉房屋。王健平在2013年10月就代表湘渟公司与周静波签订了租赁协议（期限为2013年10月18日至2021年10月18日），湘渟公司实际使用房屋至今已长达多年。在湘渟公司使用房屋期间均按时足额向周静波交纳了房屋租金，未有任何拖欠行为，且兴城公司对湘渟公司系房屋实际承租及使用人早就明知且在此期间从未提出过任何异议，故兴城公司可以要求与周静波解除合同，但在湘渟公司无任何违约行为的前提下无权要求湘渟公司在正常租赁期间提前腾退房屋。二、湘渟公司并非自愿腾退房屋。本案一审期间，因湘渟公司并未聘请代理律师出庭应诉，故对案件庭审程序及法律关系等情况均未完全了解。湘渟公司本意系同意在租赁期限届满或届满前根据自身经营情况选择到期腾退或提前腾退房屋，但对具体腾退时间在开庭时并未予以明确，且当时湘渟公司也无法明确。故一审判决湘渟公司在判决生效后三十日内腾退房屋与湘渟公司表达意愿不一致。综上所述，湘渟公司系合法使用案涉房屋且无任何违约之处，不应在正常租赁期间对房屋进行腾退，一审对湘渟公司在一审期间表达的意思在认定上存在偏差，故湘渟公司依法提起上诉，请求二审法院予以支持。 兴城公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持；2.关于湘渟公司陈述其是合法租用案涉房屋的情况，首先，兴城公司在本案起诉之前尚不确定、不知晓周静波与王健平相继转租的情况，是在2020年1月对周静波申请强制执行，了解到是周静波将案涉的房屋转租给了王健平，后通过王健平的股东信息查询到了湘渟公司，所以兴城公司一直不知晓周静波的转租情况，也从来没有认可过。兴城公司和周静波的合同明确约定了转租的情况。湘渟公司认为兴城公司一直知晓该情况没有事实和法律依据；3.关于湘渟公司的股东及其法定代表人在一审庭审时明确同意腾退房屋的情况，二审的时候湘渟公司的委托诉讼代理人以一审时湘渟公司并没有聘请律师为由，要求对一审当事人的陈述进行反言，这与民事诉讼法的基本原则相违背。湘渟公司在签订一审庭审笔录时也并未提出任何的异议，因此二审时湘渟公司不能够以一审时的要求主张不腾退房屋，其主张没有法律依据且也不符合一审的庭审笔录载明情况。综上，请求二审法院依法维持原判。 周静波、王健平未发表意见。 兴城公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除兴城公司与周静波于2012年1月18日签订的《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同》及2013年9月23日签订的《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同的补充协议》；2.请求依法责令周静波、湘渟公司、王健平在解除前述租赁合同后立即腾退租赁物，向兴城公司归还房屋；3.请求判令周静波向兴城公司支付2018年7月25日至实际腾退之日止拖欠的租金，暂计算至2020年1月23日的租金969575元；4.请求判令周静波支付违约金3148427.07元（按日利率1%分段计算：以102006元为基数，从2018年8月4日至2020年1月15日；以642645元为基数，从2018年9月20日至2019年9月20日；以224924元为基数，从2019年9月20日至2020年1月15日）；5.请求判令本案的诉讼费用（含诉讼费、保全费、鉴定费等）由周静波承担。 一审法院认定事实：2012年1月18日，双流县水务建设投资有限公司（以下简称双流水务公司）与周静波签订《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同》，主要约定：双流水务公司将位于××路××段××号××平方米（最终承租面积以有资质的机构测绘的面积为准）房屋租赁给周静波使用；租赁期限自2013年9月24日起至2028年9月23日止，租金逐年递增5%（下一年租金为上一年租金的1.05倍），第1年租金为466320元，第2年租金为489636元，第3年租金为514118元，第4年租金为539824元，……，第15年租金为923282元；第一年租金支付时间为租期开始之日起7日内，下一年度的租金在上一年度租期届满前7日内缴纳，以后租金以此类推；如无故拖欠租金给予3日的宽限期，从第4日开始每日按实欠租金1%加收滞纳金，逾期7日未按时付清租金双流水务公司有权单方解除合同。2013年9月23日，双方签订《的补充协议》，约定华阳滨河路示范段2号院实际面积为626.28平方米，租金按此面积进行计算，具体金额为第一年租金为503529元，第二年租金为528706元，第三年租金为555141元，第四年租金为582898元，第五年租金612043元，第六年租金为642645元，第七年租金为674777元……；周静波应于本协议签订之日起3日内交纳第一年租金503529元至双流水务公司指定账户。 上述协议签订后，周静波将案涉房屋转租给王健平，租赁期为2013年10月18日至2021年10月18日。在一审庭审中，兴城公司认可王健平系代表湘渟公司签订的转租合同，现案涉租赁房屋由湘渟公司实际使用。 2018年8月21日，双流水务公司因周静波欠付租金诉至成都市双流区人民法院，法院判决周静波支付截至2018年8月20日的租金及相应的违约金。 截至一审庭审当日（2020年4月2日），周静波尚欠2018年8月21日至2020年1月23日期间的租金共计924583元。其中，2018年8月21日至2018年9月23日的租金为57012元（612043÷365×34），2018年9月24日至2019年9月23日的租金为642645元，2019年9月24日至2020年1月23日的租金为224926元（674777÷366×122）。 2019年11月18日，成都双流水务建设投资有限公司名称变更为成都空港兴城建设管理有限公司。 以上事实，有当事人身份信息及当庭陈述、《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同》、《的补充协议》、《房屋租赁合同》、成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9952号民事判决书等证据予以佐证。 关于解除租赁合同的问题。双流水务公司与周静波签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。双流水务公司更名为兴城公司，相关权利义务由兴城公司承继。兴城公司将租赁物交付给周静波使用后，周静波应按照约定履行支付租金的义务。周静波屡次未按约定支付租金，兴城公司有权按照合同约定行使解除权。故兴城公司主张解除双方签订的租赁合同及补充协议的诉请，一审法院予以支持。 关于支付租金及违约金的问题。周静波应按约支付2018年8月21日至2020年1月23日期间的租金共计924583元，之后的房屋占用费以月租金56231元为标准，从2020年1月23日起计算至实际腾退之日止。周静波欠付租金，应当承担违约责任，兴城公司主张按每日1%计算违约金，对此，一审法院认为，周静波违约给兴城公司造成的损失主要系资金利息损失，结合周静波的违约情况、过错程度，一审法院酌情调减为按年利率10%计算至起诉之日止，故违约金为109058.9元（以57012元为基数，从2018年8月4日起计算至2020年2月24日为8903.2元；以642645元为基数，从2018年9月27日起计算至2020年2月24日为90850.6元；以224924元为基数，从2019年9月27日起计算至2020年2月24日为9305.1元）。 关于腾退房屋的问题。上述合同解除后，兴城公司有权要求周静波腾退并返还案涉租赁房屋。王健平代表湘渟公司签订转租合同，案涉租赁房屋由湘渟公司实际使用，湘渟公司同意腾退房屋。故兴城公司主张周静波、湘渟公司腾退并返还租赁房屋的诉请，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除兴城公司与周静波于2012年1月18日签订的《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同》及2013年9月23日签订的《成都市排洪总出口延伸整治工程华阳滨河路示范段配套建筑租赁合同的补充协议》；二、周静波、湘渟公司于判决生效之日起三十日内腾退并返还位于成都市天府新区××街道××路××段××号院的房屋；三、周静波于判决生效之日起十日内向兴城公司支付2018年8月21日至2020年1月23日期间的租金924583元；并支付房屋占用费，以每月56231元为标准，从2020年1月23日起计算至实际腾退之日止；四、周静波于判决生效之日起十日内支付兴城公司违约金109058.9元。五、驳回兴城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为52942元，由周静波负担。 本院二审期间，湘渟公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。湘渟公司提交以下证据：中国建设银行个人账户支出交易明细。拟证明：湘渟公司在周静波处租用房屋之后是按时向其支付租金，并没有任何的拖欠行为。并且湘渟公司在2013年年底就租用了案涉房屋，也进行了餐饮的经营，餐饮的店招也是湘渟公司，兴城公司知晓湘渟公司是实际经营者。 兴城公司发表质证意见称，湘渟公司向周静波支付的租金与本案无关，兴城公司的合同相对方是周静波，而不是湘渟公司，至于周静波和湘渟公司之间的租赁关系兴城公司不清楚。 周静波、王健平均未发表质证意见。 对湘渟公司提交证据，本院认定如下：对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 二审另查明，2020年4月2日一审庭审中，一审法官向湘渟公司询问“第三人，因为现在原告方的诉讼请求关乎到你方的利益，法庭现在向你释明，你是否有意愿向原告方代偿被告欠付的租金？”，湘渟公司回答“不愿意。”。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：湘渟公司是否应当向兴城公司腾退案涉房屋。 关于湘渟公司是否应当向兴城公司腾退案涉房屋的问题。本院认为，首先，在一审法院认定兴城公司与周静波签订的租赁合同解除后，双方均未就此提出异议，应视为对该判决结果的认可，双方租赁合同解除，周静波因此不再对案涉房屋享有合法占有，相应地，无论湘渟公司与周静波签订租赁合同履行情况如何，湘渟公司均因周静波不再对案涉房屋享有合法占有导致其对案涉房屋的占有亦不再是有权占有。兴城公司作为出租人有权要求湘渟公司返还案涉房屋。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”，一审中，湘渟公司拒绝代周静波履行租金支付义务，故其二审主张不应向兴城公司腾退案涉房屋亦缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，兴城公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都市湘渟餐饮服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹