文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终6266号上诉人（原审被告）：孙钦玉，男，1992年9月10日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：刘俐，莒南城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：莒南苏北房地产开发有限公司，住所地：山东省莒南县庆丰路中段北侧。统一社会信用代码91371327566720445T。法定代表人：卢新平，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯洁，山东隆泰律师事务所律师。上诉人孙钦玉因与被上诉人莒南苏北房地产开发有限公司（以下简称莒南苏北房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2020）鲁1327民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙钦玉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或予以改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，依法改判。一审法院判决上诉人支付2020年度的租赁费，不符合事实，事实是：因被上诉人所出租的商铺，存在多处问题，如消防验收不合格等情形，在2019年5月份，含上诉人在内的10余名租户一起去找被上诉人处的负责人，于2019年7月份，被上诉人答复免除2020年度的房租，当时就让被上诉人写一份书面协议，可被上诉人多次承诺，认可这个事，到了时间直接免费续租就行，因此，上诉人等10名租户也就同意不写书面协议。当时被上诉人处的负责人现在不在被上诉人处工作了，但对其当时的答复至今仍予认可，由此可见一审法院认定事实不清，判决错误。二、上诉人与被上诉人协商已经免除了2020年度的租赁费，不存在违约金的问题，因此一审法院判决支付违约金不符合客观事实，是错误的。三、被上诉人与上诉人签订租赁合同的时间是2017年9月20日，当时被上诉人的租赁物根本不符合租赁条件，没有进行消防验收，消防验收合格意见书是在2018年3月21日才验收的。逾期六个月才进行验收，被上诉人租赁物明显不符合合同的约定，应当给予减收半年的租赁费才算合法合理，同时被上诉人应赔偿上诉人因出租不符合租赁条件的商铺导致不能正常经营的经济损失30万元。莒南苏北房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。莒南苏北房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判决孙钦玉支付商铺租赁费48760元及违约金32913元；2.本案诉讼费用由孙钦玉承担。一审法院认定事实：2017年9月20日，莒南苏北房地产公司作为出租方、孙钦玉作为承租方签订《莒南.尚城荟租赁合同》一份，载明：“莒南.尚城荟租赁合同合同编号：ＳＣＨ009出租方（甲方）：莒南苏北房地产开发有限公司承租方（乙方）：孙钦玉地址：××路街道××村××号××，根据国家相关法律法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：第一条：标的甲方将坐落于临沂莒南县“尚城荟”项目2901229-2901232号商铺，租赁面积（建筑面积）约为410.77平方米的铺位出租给乙方。第二条：租赁期限租赁期限为4年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。第三条：租赁费用及支付方式1、租金及支付方式：①租赁开始日期2018.1.1租赁截止日期2018.12.31租金支付日期2017.8.29应付租金金额0免租期1年②租赁开始日期2019.1.1租赁截止日期2019.12.31租金支付日期2017.8.29应付租金金额46000③租赁开始日期2020.1.1租赁截止日期2020.12.31租金支付日期2019.12.1应付租金金额48760第四条：乙方对租赁场地的装修1.房屋交付日：交付日为2017年9月30日，此时乙方应在甲方提前通知的交付日期前三天来办理交接手续，如乙方逾期未本利交接手续的，则视为甲方已交付该铺位。……第八条：合同变更和解除1.本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议5.乙方逾期未交清租金的情况下，自逾期之日起乙方每天按应缴租金的千分之五支付违约金，逾期10天仍未全额交清租金的，甲方有权解除合同。第九条：消防1.甲方应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方提供符合本栋物业要求的消防设施，并验收合格……甲方（签章）莒南苏北房地产开发有限公司印章乙方（签章）：孙钦玉（签名及手印）日期：2017年9月20日”。同日，孙钦玉向莒南苏北房地产公司支付“尚城荟”项目2901229-2901232号商铺2019年度租赁费46000元、租赁保证金5000元及开业保证金5000元。后经莒南苏北房地产公司多次催要，孙钦玉未依约支付2020年度商铺租赁费48760元。2020年4月16日，莒南苏北房地产公司诉至一审法院，要求孙钦玉支付2020年度商铺租赁费48760元及违约金32913元。诉讼过程中，莒南苏北房地产公司要求孙钦玉支付违约金的标准为以48760元为基数，自2020年1月1日起至2020年4月16日止，每天按应缴租金的5‰计算。另查明，莒南苏北房地产公司开发的莒南尚城府邸29#商业楼工程经临沂市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格。一审法院认为，莒南苏北房地产公司、孙钦玉具有相应的民事权利能力民事行为能力，双方自愿达成商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体或者第三人利益，租赁合同合法有效。莒南苏北房地产公司作为出租人将商铺提供给承租人孙钦玉使用，孙钦玉应按约定的期限支付商铺租赁费。莒南苏北房地产公司、孙钦玉约定涉案商铺2020年度租赁费支付日期为2019年12月1日，约定租赁费支付时间已过，孙钦玉仍未向莒南苏北房地产公司支付2020年度商铺租赁费48760元，莒南苏北房地产公司有权要求孙钦玉依合同约定履行支付义务。关于违约金，孙钦玉未按租赁合同约定的时间履行支付义务，已构成违约，应支付违约金，但案涉租赁合同中约定的违约金按每天5‰计算明显高于造成的损失，莒南苏北房地产公司在庭审中主张违约金以48760元为基数，自2020年1月1日起开始计算，孙钦玉亦表示不应按每天5‰的标准计算违约金，综合案涉资金在被占用期间的基本价值升值及对违约一方的必要惩罚，一审法院酌定本案所涉违约金以48760元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按每月1%的标准计算。合同成立后，当事人应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同；第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。上述法律规定表明，在合同成立尚未履行或尚未完全履行前，当事人双方可以就合同的内容进行修改和补充，并在原合同内容的基础上达成新的变更协议。但合同变更的方式必须通过当事人双方协商一致而实现，任何一方未经对方同意，不能擅自变更合同内容。本案中，孙钦玉辩称2019年7月份莒南苏北房地产公司的张经理承诺免除其2020年度商铺租金，双方以口头协议的方式对涉案租赁合同进行了变更，并提交通话录音、王现玲等人的证人证言以证明其主张，但双方签订的《租赁合同》第八条第一项中约定“本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议”，孙钦玉未能举证证明双方另行签订书面协议对《租赁合同》中租赁费支付及金额进行了变更或双方协商一致变更了《租赁合同》的内容，故对孙钦玉的该辩解意见，一审法院不予采信。孙钦玉又辩称莒南苏北房地产公司将存在安全隐患的商铺租赁给孙钦玉使用，违反法律规定及合同约定，但其提供的证据不能证明其主张，莒南苏北房地产公司亦不认可，故该辩解意见，证据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙钦玉于本判决生效后五日内支付莒南苏北房地产开发有限公司租赁费48760元；二、孙钦玉于本判决生效后五日内支付莒南苏北房地产开发有限公司违约金（以48760元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按每月1%的标准计算）；三、驳回莒南苏北房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，由孙钦玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、一审法院判决上诉人支付租赁费及违约金是否合理；2、被上诉人的租赁物是否经消防验收合格；3、被上诉人是否应赔偿上诉人经济损失30万元。关于焦点一，孙钦玉主张2019年7月份莒南苏北房地产公司的负责人承诺免除其2020年度商铺租金，双方以口头协议的方式对涉案租赁合同进行了变更，但双方签订的《租赁合同》第八条第一项中约定“本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议”，孙钦玉未能举证证明双方另行签订书面协议对《租赁合同》中租赁费支付及金额进行了变更或双方协商一致变更了《租赁合同》的内容，故孙钦玉的该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决上诉人支付租赁费及违约金合理，本院予以支持。关于焦点二，一审已查明，莒南苏北房地产公司开发的莒南尚城府邸29#商业楼工程经临沂市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人主张被上诉人应赔偿因出租不符合租赁条件的商铺导致不能正常经营的经济损失30万元，但上诉人未提交充分证据予以证明，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄洪斌、孙钦玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1842元，由上诉人孙钦玉负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十二月七日书记员  张艳菲