重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6763号上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人:周红卫，总经理。委托诉讼代理人:文青，该公司员工。被上诉人（原审原告）：钟崇庆，男，汉族，1964年4月18日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人:陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖敏，重庆百事得律师事务所律师。原审第三人：李东欣，男，汉族，1962年8月13日出生，住重庆市大渡口区。原审第三人：交通银行股份有限公司重庆市分行营业部，营业场所重庆市江北区江北城西大街3号负4-1、负5-1，统一社会信用代码915000007874639217。负责人：高琎，总经理。委托诉讼代理人：李静怡，该公司员工。委托诉讼代理人：李维刚，该公司员工。上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人钟崇庆、原审第三人李东欣、交通银行股份有限公司重庆市分行营业部（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初22692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回钟崇庆的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由钟崇庆承担。事实与理由：1.钟崇庆的诉求涉及多个法律关系，不应在同一案处理。2.钟崇庆怠于履行合同约定的付款义务，至今未向鑫隆达公司支付购房款，导致鑫隆达公司至今未能实现合同目的，给鑫隆达公司造成了巨大的经济损失，钟崇庆应当对此承担违约责任。3.2001年鑫隆达公司已经与李东欣签订房屋买卖合同并进行备案，目前合同备案登记仍在李东欣名下，李东欣办理交通银行抵押贷款登记。李东欣对案涉房屋有准物权效力的合同备案登记，已经具有排他性，钟崇庆仅享有一般债权，一审法院直接判决过户并无依据。4.一审法院认定鑫隆达公司交房错误。5.钟崇庆向法院提存的请求不符合法律规定。钟崇庆辩称，1.本案虽涉及多个法律关系，但都是为解决办证目的而涉及到的，而且交通银行、李东欣也均作为了案件当事人参加诉讼，发表意见，并未损害李东欣的合法权益。2.房产证无法办理是因为鑫隆达公司的原因导致而非钟崇庆未付购房尾款，鑫隆达公司不享有先履行抗辩权。钟崇庆选择的购房方式是首付款加银行按揭付尾款，合同约定鑫隆达公司在2007年11月办理案涉房屋的解押、注销合同本案手续，但鑫隆达公司至今未完成上述义务，违约在先，在有抵押的情况下，案涉房屋无法再办理按揭抵押。根据合同约定，鑫隆达公司应通知钟崇庆办理按揭贷款，但鑫隆达公司至今未通知钟崇庆办理按揭贷款，故钟崇庆不存在违约行为。3.钟崇庆装修入住至今多年，案涉房屋的水、电均登记在钟崇庆名下，足以证明钟崇庆已合法居住多年，且鑫隆达公司从未向公安机关举报钟崇庆非法入住。4.提存符合条件。鑫隆达公司早已收到交通银行的放贷款，但至今未偿还贷款，现钟崇庆自愿代李东欣、鑫隆达公司偿还贷款并无法律障碍。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李东欣述称，我当时与鑫隆达公司签订购房合同并不是真实想买房，是公司说资金困难，让员工帮着签订合同拿去向银行贷款，贷款由公司自己偿还，购房合同签订后没多久又签了一个解除合同的书面文书。后来我才知道银行起诉要求偿还贷款的是我，对我造成了损失。在钟崇庆代我向交通银行清偿了涉案房屋的贷款债务后，我同意为其办理注销合同备案登记。交通银行述称，之前生效判决明确我行对李东欣有债权，希望法院在判决时保障我方的合法权利。我行同意在结清所有贷款本息及相关费用的前提下配合办理注销抵押。钟崇庆向一审法院起诉请求：1、钟崇庆代第三人李东欣向交通银行偿还重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢(原B幢)2单元xx层x号房屋的剩余贷款（具体金额以银行审批的金额为准）；2、第三人交通银行在收到钟崇庆代偿还的上述房屋的剩余贷款之日解除原抵押登记；3、鑫隆达公司与李东欣立即注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4、鑫隆达公司在涉诉房屋的抵押权、李东欣的商品房买卖合同备案登记注销后立即内将位于重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢(原B幢)2单元xx层x号房屋的产权登记至钟崇庆名下；5.本案诉讼费、保全费由鑫隆达公司承担。一审法院认定事实：钟崇庆、鑫隆达公司于2007年8月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定鑫隆达公司（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-x号至6-x号地块“金色家园”小区B幢2单元xx层x号房屋出售给钟崇庆（乙方），现房屋地址变更为：重庆市南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区2幢2单元xx层x号。合同第四条：该商品房成交总价383262元。第五条：乙方于签合同之日支付房屋首付款183262元，剩余房款200000元由乙方向银行申请按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订后，钟崇庆支付了购房款183262元、代收费6626元。自2007年起，钟崇庆对涉案房屋装修入住。一审另查明，2001年7月16日，第三人李东欣与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由李东欣购买鑫隆达公司开发修建的“金色家园”小区B幢2单元xx层x号房屋。合同签订后，鑫隆达公司与李东欣就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。李东欣于2001年8月16日签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将该房屋向第三人交通银行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为241000元，鑫隆达公司作为担保方。后因李东欣未按时偿还贷款，第三人交通银行于2013年9月25日以金融借款合同纠纷向重庆市渝中区人民法院提起诉讼（2014中区法民初字第02217号）。在本次案件审理中，鑫隆达公司到庭参加了诉讼，第三人李东欣及其配偶王鑫未到庭应诉。鑫隆达公司辩称对欠款的事实没有异议，鑫隆达公司已与李东欣、王鑫解除了商品房买卖合同，李东欣、王鑫的欠款由鑫隆达公司偿还，鑫隆达公司同意继续偿还李东欣、王鑫名下尚欠交通银行重庆市分行营业部的贷款本息及相关罚息和复利；由于经营困难，恳请交通银行给予合理的宽限期偿还余下的债务。重庆市渝中区人民法院于2015年3月16日作出（2014）中区法民初字第02217号民事判决书，判令李东欣、王鑫向第三人交通银行偿还贷款本金及利息等，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。一审另查明，截止2020年5月29日，李东欣尚欠第三人交通银行贷款本金余额178964.97元，未还利息62794.19元，未还罚息47329.37元，未还利息复利24369.32元，未还罚息复利9904.27元，共计323362.12元。一审诉讼中，钟崇庆自愿向一审法院提存房屋价款350000元，用以抵扣剩余房款即代鑫隆达公司向第三人交行重庆分行偿还剩余贷款本金、利息及其他相关费用。一审法院认为，虽然在（2014）中区法民初字第02217号案中，鑫隆达公司辩称其与李东欣签订了退房协议，解除了商品房买卖合同，李东欣在本案中亦辩称其与鑫隆达公司签订了退房协议，解除了商品房买卖合同，但均未提交相关证据予以证明，故在本案中，一审法院不予采信。由于案涉房屋存在两个买卖合同，并且由李东欣抵押登记在第三人交通银行名下，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属和抵押权是否应予以注销。对此，一审法院综合认定如下：首先，虽然鑫隆达公司分别与李东欣、钟崇庆签订了房屋买卖合同，但钟崇庆已于2007年接房入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。基于钟崇庆的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用，并要求鑫隆达公司转移该房屋所有权予钟崇庆并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了李东欣要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与李东欣虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力。第三人交通银行已向一审法院明确了李东欣所拖欠的贷款本金、利息、罚息、复利等，钟崇庆明确表示愿意代为偿还，并主动向一审法院提存了该笔款项。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依此规定，钟崇庆也可以代李东欣清偿债务消灭抵押权，第三人交通银行的利益并不会因此受到损害。故，综合本案查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在钟崇庆代为偿还第三人交通银行案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利等费用后，第三人交通银行应当涤除该房屋抵押权。最后，钟崇庆自愿向一审法院提存350000元，该款项首先用于代李东欣向第三人交通银行偿还剩余的贷款本金、利息、罚息、复利等（具体金额以交通银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人交通银行偿还的金额未超过200000元，在200000元以内的剩余金额用于向鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还钟崇庆。若向第三人交通银行偿还的金额超过200000元，钟崇庆可通过另案诉讼与鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、交通银行股份有限公司重庆市分行营业部在钟崇庆代李东欣清偿就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢2单元xx层x号房屋的贷款债务（金额以交通银行股份有限公司重庆市分行营业部审核为准）后五日内，办理注销抵押登记手续；二、重庆鑫隆达房地产开发有限公司与李东欣于判决生效之日起五日内注销就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢2单元xx层x号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》的备案登记；三、重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记五日内转移重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区2幢2单元xx层x号房屋的房地产权属给钟崇庆。一审案件受理费320元，减半收取160元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（此款已由钟崇庆缴纳，重庆鑫隆达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付给钟崇庆）。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据上诉人鑫隆达公司的上诉请求、事实理由及被上诉人钟崇庆的答辩、第三人李东欣、交通银行的陈述，本案的争议焦点为：一、钟崇庆是否有权代李东欣、鑫隆达公司偿还交通银行贷款并请求交通银行解除抵押登记；二、钟崇庆是否有权请求鑫隆达公司、李东欣注销备案登记以及在交通银行办理抵押登记注销手续后要求鑫隆达公司为其办理产权过户手续；三、一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当。本院针对上述争议焦点评析如下：（一）关于钟崇庆是否有权代李东欣、鑫隆达公司偿还交通银行贷款并请求交通银行解除抵押登记的问题经审理查明，李东欣于2001年7月与鑫隆达签订《重庆市商品房买卖合同》，于2001年8月与交通银行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，随后鑫隆达与李东欣认可双方解除了上述《重庆市商品房买卖合同》。2007年8月，鑫隆达公司与钟崇庆签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给钟崇庆，钟崇庆支付了首付款。案涉小区物业管理公司出具的《居住证明》载明，钟崇庆已于2007年入住案涉房屋。虽然鑫隆达公司上诉否认钟崇庆于2007年入住案涉房屋的事实，但鑫隆达公司并未举示证据证明，本院对该项上诉理由不予采纳。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，抵押权人既能够通过抵押权追及效力的途径来实现权利，亦能够通过价金物上代位的方式来保护自身利益。经查，重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第02217号生效判决书判决李东欣、王鑫与鑫隆达公司对交通银行承担连带清偿责任。本案中，交通银行同意在钟崇庆代替鑫隆达公司、李东欣偿还欠款、结清该行贷款本息及相关费用的情况下，同意办理解除抵押手续。现钟崇庆尚欠鑫隆达公司房屋尾款200000元，一审中，钟崇庆已自愿向一审法院提存350000元用以抵扣剩余房款即代鑫隆达向交通银行偿还剩余贷款利息及费用。本院认为，为实现物尽其用的价值目标，允许受让人在代抵押人向抵押权人清偿债务、让抵押权人享有的抵押物之追及效力变为转让价金的物上代位权，既不损害抵押权人的利益，又兼顾了受让人的交易安全，亦能够实现抵押权人、抵押人及受让人三方的利益平衡。在交通银行自愿选择获取价金物上代位的方式来实现抵押权，钟崇庆代李东欣与鑫隆达公司向交通银行清偿欠款的情况下，交通银行能够通过物上代位的方式将其享有支配权的客体从案涉房屋转移到提存价金，在履行上并无法律障碍，其抵押权能够得到实现，故钟崇庆在清偿所有欠款的情况下有权请求交通银行办理抵押登记注销手续。（二）关于钟崇庆是否有权请求鑫隆达公司、李东欣注销备案登记以及在交通银行办理抵押登记注销手续后要求鑫隆达公司为其办理产权过户手续的问题鑫隆达公司上述称，案涉房屋产权证未能办理过户手续的原因是钟崇庆存在未足额支付购房尾款的违约行为，且李东欣与鑫隆达公司的预售合同备案登记具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果，钟崇庆无权要求鑫隆达办理过户手续。经查，钟崇庆与鑫隆达公司于2007年8月签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，钟崇庆是选择首付款加银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，鑫隆达公司应当在收到首付款后30个工作日内完成案涉房屋抵押的解押手续、解除他项权利及注销原登记，以便钟崇庆办理案涉房屋的抵押贷款登记。但截至本案诉讼之时，鑫隆达公司并未完成上述合同义务，导致钟崇庆无法办理案涉房屋的抵押贷款手续，鑫隆达公司亦未要求钟崇庆一次性支付尾款，故鑫隆达公司上诉称案涉房屋产权证未办理过户手续系钟崇庆存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”根据上述条款可知，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，其法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售合同的管理，属于行政管理范畴，并不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，更不能直接对他人的权利义务产生实质影响，故商品房预售合同的备案登记不能达到预购人获得准物权的法律效果，预购人亦不能以合同备案为由对抗第三人。本案中，李东欣与鑫隆达公司均认可双方签订的商品房买卖合同已经解除，那么李东欣与鑫隆达公司应当解除案涉房屋的预售合同备案登记。故李东欣的预售合同备案登记不能达到阻却钟崇庆在已足额支付房款并实际占有房屋的情况下行使具有物权请求权性质的过户登记请求权，故鑫隆达公司上诉称李东欣的预售合同备案具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果的理由并无事实和法律依据，本院依法不予支持。（三）关于一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当的问题鑫隆达公司与李东欣就案涉房屋签订合同至今已近20年，钟崇庆入住案涉房屋已逾13年。鑫隆达公司作为案涉房屋的出卖人，因未及时清偿抵押权人交通银行的按揭贷款、未解除与李东欣的预售合同备案，致使无法为钟崇庆办理案涉房屋的户手续。根据物权公示原则，因鑫隆达公司未及时为钟崇庆办理案涉房屋的产权登记的行为，导致钟崇庆的合法权益面临巨大的法律风险。一审法院在查明钟崇庆自愿清偿案涉房屋的抵押贷款，抵押权人交通银行自愿选择通过价金物上代位的方式来实现抵押权的情况下作出的判决，不仅有利于抵押权人交通银行实现抵押权、亦能消除李东欣基于案涉房屋的不良贷款记录、还能免除鑫隆达公司基于案涉房屋的连带还款责任、更能使钟崇庆最终获得真正意义上的房屋所有权，让案涉房屋发挥物尽其用的经济效益。一审法院一并解决历史遗留问题、化解矛盾纠纷的贯穿式审理思维，有利于保护各方当事人合法权益，并无不当，故鑫隆达公司上诉称一审法院在同一案中不应当处理多个法律关系的理由不成立，本院不予支持。综上，重庆鑫隆达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二〇年十二月二十一日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋