江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初2740号原告：张锐，男，1988年7月16日出生，汉族，住南京市玄武区。原告：伍德明，男，1979年10月22日出生，汉族，住南京市江宁区。两原告共同委托诉讼代理人：程浩基，江苏东银律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵子豪，江苏东银律师事务所实习律师。被告：赵上立，男，1972年10月18日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：董乃玉，男，1962年4月1日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：徐长英，女，1965年7月25日出生，汉族，住南京市溧水区。以上三被告共同委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。第三人：刘清海，男，1973年5月19日出生，汉族，住南京市溧水区。原告张锐、伍德明与被告赵上立、董乃玉、徐长英、第三人刘清海案外人执行异议之诉一案,本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张锐、伍德明及委托诉讼代理人程浩基、赵子豪，被告赵上立、董乃玉、徐长英共同委托的诉讼代理人臧首云，第三人刘清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐、伍德明向本院提出诉讼请求：请求确认福田雅居9幢1单元702室、3幢2单元208室房产为两原告所有，停止对该房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：2018年10月17日，原告张锐与第三人共同前往溧水区公正法律服务所对案涉房屋转让协议进行见证。溧水区公正法律服务所出具的见证书载明：原告张锐购买笫三人位于溧水经济开发区福田雅居房屋(具体地址按选房号所选房屋位置为准），建筑面积为90平方米，总价为49万元，2018年10月17日前支付47万元，余款2万元待产权过户后支付，将来原告张锐所选转让房屋面积超过政策90平方米，超过部分面积届时由原告张锐直接向政府购买，第三人所转让房屋无产权证书，但应确保原告张锐对所转让房屋享有绝对占有、使用、收益和处分权，见证人为章洲颖。同日，原告张锐通过转账向第三人支付购房款47万元，第三人将选房房号和安置协议原件交付给了原告。2018年12月18日，两原告与笫三人再次共同前往溧水区公正法律服务所对案涉房屋转让协议进行见证。溧水区公正法律服务所出具的见证书载明：两原告共同购买第三人位于溧水经济开发区福田雅居房屋(具体地址按选房号所选房屋位置为准），总价为48万元，2018年12月18日前支付46万元，余款2万元待产权过户后支付，其他事项同上。同日，两原告分别通过转账向第三人支付购房款23万元，合计46万元；第三人将选房房号和安置协议原件交付给了两原告。两原告于2019年7月26日持选房号前往选房，选定房屋为福田雅居9幢1单元702室与3幢2单元208室，但29日两处案涉房屋被溧水法院张贴封条，并要求物业公司不得向两原告发放案涉房屋钥匙。两原告在得知此情况后即向溧水法院提出执行异议，但法院驳回了两原告的异议请求。两原告认为，其作为案涉房屋事实上的所有权人，或基于对案涉房屋的物权期待权足以排除被告对该财产的执行。综上，请求法院判如所请。被告赵上立、董乃玉、徐长英辩称：1、三被告申请执行所依据的法律文书已经生效，三被告的债权已经得到确认。2、两原告与第三人签订的房屋买卖合同中没有具体明确的标的物，合同应属无效。两原告也没有实际占有案涉房屋。故两原告不能排除案涉房屋强制执行。3、原告要求对案涉房屋进行确权的诉请不应在本案中一并处理。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：自己不懂法律，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于赵上立与刘清海民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）苏0117民初1673号民事判决：刘清海于本判决生效之日起十日内归还赵上立借款本息共计人民币31万元，并以借款本金28.5万元为基数，按照年利率6%标准支付自2018年1月1日起至实际还款之日止的利息。因刘清海未能履行生效判决书确定的义务，赵上立向本院申请强制执行，本院于2019年1月18日立案受理。关于董乃玉与刘清海民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月13日作出(2018)苏0117民初2360号民事判决：刘清海偿还董乃玉30万元，于本判决生效后十日内支付。因刘清海未能履行生效判决书确定的义务，董乃玉向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日立案受理。关于徐长英与刘清海民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月16日作出（2018）苏0117民初2359号民事判决：刘清海于本判决生效之日起十日内归还徐长英借款本金人民币10万元，并按照银行同期贷款利率标准支付自2018年4月18日起至实际还款之日止的逾期还款利息。因刘清海未能履行生效判决书确定的义务，徐长英向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日立案受理。上述三案执行中，本院于2019年7月19日作出评估拍卖公告，拟评估拍卖刘清海位于南京市溧水区房产。两处房产为刘清海拆迁安置取得。另查明，2018年10月17日，刘清海（甲方）与张锐（乙方）在南京市溧水区公正法律服务所见证下签订《房屋转让协议》，约定：甲方将拆迁安置的位于溧水经济开发区福田雅居（具体地址按选房号所选房屋位置为准）建筑面积90平方米套房转让给乙方，转让价款49万元；乙方于2018年10月17日前向甲方支付购房款47万元，至此所转让房屋所有权归乙方所有，余款2万元代产权过户至乙方名下时付清，甲方将溧水经济开发区发放的本协议转让房屋选房房号（选房号码序号为332号）原件交付给乙方、交付后选房权归乙方所有……。协议签订当日，张锐通过银行转账支付给刘清海47万元。2018年12月18日，刘清海（甲方）与张锐、伍德明（乙方）在南京市溧水区公正法律服务所见证下签订《房屋转让协议》，约定：甲方将拆迁安置的位于溧水经济开发区福田雅居（具体地址按选房号所选房屋位置为准）建筑面积90平方米套房转让给乙方，转让价款48万元；乙方于2018年12月18日前向甲方支付购房款46万元，至此所转让房屋所有权归乙方所有，余款2万元代产权过户至乙方名下时付清，甲方将溧水经济开发区发放的本协议转让房屋选房房号（选房号码序号为332号）原件交付给乙方、交付后选房权归乙方所有……。协议签订当日，张锐、伍德明通过银行转账各支付给刘清海23万元，共计46万元。2019年7月，南京润科房屋拆迁有限公司分配拆迁安置房，刘清海获得案涉两处房产。2019年7月29日，本院至案涉房产所在小区物业公司南京利和物业管理有限公司处送达（2018）苏0117执1918号执行裁定书、协助执行通知书，要求其协助扣留、查封刘清海名下位于溧水经济开发区的安置房：9幢1单元702（90㎡）、3幢2单元208（120㎡），未经本院许可，不得向任何人发放钥匙、不得进门看房、不得协助该两房的更名或变更登记。同时，本院在案涉两处房屋现场张贴封条进行现场查封。因本院查封，原告张锐、伍德明未能占有案涉房产。以上事实，有判决书、执行裁定书、《房屋转让协议》、付款凭证、收条、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。关于两原告要求排除对案涉房屋强制执行的诉请，本院认为，张锐与刘清海以及张锐、伍德明与刘清海签订的《房屋转让协议》并未明确房屋的具体位置、面积等，刘清海在签订协议时尚未取得案涉房屋，双方买卖标的本质上系刘清海获取拆迁安置房的资格，并非拆迁安置房本身，两者面积也有较大出入，故两原告与第三人并未在本院查封前就案涉房产与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。其次，两原告并未在本院查封前领取案涉房屋钥匙、占有使用案涉房屋，至今也未能占有使用案涉房屋。第三，两原告明知其购买的为第三人预期取得的拆迁安置房，一定时间内不能办理过户，存在较大的交易风险，仍然选择购买，故对本院查封导致其交易不能的后果存在自身方面原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告张锐、伍德明对案涉房产不享有排除执行的实体权利。且，两原告在本院查封时未全部支付案涉房屋房款，亦未实际占有使用案涉房屋，对案涉房屋并不享有物权期待权，故其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请，本院不予支持。关于两原告要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，两原告要求对案涉房产确权的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张锐、伍德明的诉讼请求。案件受理费16329元，由原告张锐、伍德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  何 洋人民陪审员  陈春花人民陪审员  谢长友二〇二〇年十二月七日书 记 员  魏月琴