成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初12695号 原告：王凤，女，1980年4月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：龙华江，北京盈科（成都）事务所律师。 被告：德车车非凡（成都）科技有限公司，住所地：成都高新区益新大道**。 法定代表人：刘涛，经理，执行董事。 委托诉讼代理人：TOMXIHOM，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：潘加伟，男，系公司员工。 原告王凤与被告德车车非凡（成都）科技有限公司（以下简称非凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王凤向本院提出诉讼请求：1.解除王凤与非凡公司签订的《房屋租赁合同》（因非凡公司已于2020年8月15日腾退返还房屋，事实上已经解除合同，撤回该项诉讼请求）；2.判令非凡公司支付租金27949元（2020年2月17日起至2020年8月15日）；3.非凡公司支付违约金13974.50元（按租金标准计算3个月空置期）；4.非凡公司赔偿房屋修复还原的费用39661.10元；5.本案的诉讼费由非凡公司承担。事实与理由：2018年11月6日，王凤与非凡公司签订《房屋租赁合同》，约定王凤将其位于武侯区××镇××社区××道××段××号××号商业用房出租给非凡公司使用。合同对房屋的用途、租金及支付方式、违约责任等内容进行了约定。非凡公司自2020年2月17日起未再支付租金。非凡公司在承租房屋后，拆除了房屋的隔墙和玻璃门，应在租赁关系终结时恢复原状或者支付恢复原状的费用，现王凤要求非凡公司支付恢复原状的费用。因非凡公司的违约行为导致合同解除，损害了王凤的合法权益，应承担违约责任。 非凡公司辩称，我方因为疫情原因，已经于2020年2月15日发送短信，要求减租，若5天未回复则退租；视频显示，我方已在6月要求退房并办理相应的交接，王凤不配合，属于自行扩大损失，我方还有押金可以抵扣房租；疫情属于自然灾害，双方都应该配合并响应国家号召，予以减免租金；我方被扣留的设备已丢失，王凤还应该赔偿我方损失；房屋已经被另行租出去，使用的还是我方装修，并未进行实际恢复，不应承担修复的费用；就算我方违约，违约金也只能按照银行利息计算。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2018年11月6日，王凤（甲方）与非凡公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于武侯区××镇××社区××道××段××号××号××㎡的商业用房出租给乙方使用；租赁期限为2018年12月7日起至2024年2月16日止，装修期两个月10天，共计5年；其中2020年2月17日至2020年8月16日，每季度租金13974.50元；履约保证金4658元主要用于乙方按时足额交纳租金以及承担乙方对中途撤租的风险等；没有法定或双方约定的合同解除条件，乙方无权单方面要求解除租赁合同；因政府征地、强制拆迁、国家政策发生重大变化或者甲乙双方认可的自然灾害等不可抗力导致本合同确需终止时，甲乙双方均不承担违约责任；租赁期间，一方没有任何法律依据或合同依据不得要求单方面解除合同。 合同签订后，王凤将案涉房屋交付给非凡公司使用，非凡公司支付履约保证金4658元。非凡公司还承租了相邻的其余6间商业用房，涉案房屋处于边上，非凡公司装修时拆除了各房屋之间的隔墙，打通后统一使用。非凡公司支付房屋租金至2020年2月16日。 疫情发生后，非凡公司与王凤就减免租金进行过协商，王凤主张因对减免方式有争议，未达成一致。非凡公司提交的其余6间房屋的《免租协议》显示，同意免除非凡公司2020年2月18日至2020年5月17日期间一半的租金。2020年6月13日，非凡公司向王凤发送《解除合同通知书》，载明：因经营困难致无法按时支付租金，疫情属于不可抗力因素，故要求：1.从即日起解除双方于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》；2.于同日下午14时到租赁房屋所在地办理房屋交接手续；3.退还我司剩余保证金4658元。后王凤回复表示不同意解除租赁合同，要求非凡公司限期支付剩余租金及违约金，否则将依法追究其他违约责任，同时将继续行使留置权。 另查明，1.2020年6月15日拍摄的视频显示，非凡公司对店铺进行盘点，尚有设备等物品留存于店房屋内；2.2020年11月24日拍摄的视频显示，案涉房屋和相邻其余6间商铺已另行出租，仍维持非凡公司装修原样。 以上事实，有房屋租赁合同、解除合同通知书、免租协议、微信记录、录像等证据及当事人陈述等收集在案，予以佐证。 本院认为，王凤与非凡公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，非凡公司虽于2020年6月13日向王凤发出解除合同通知书，但王凤并未同意，《房屋租赁合同》未约定非凡公司有单方解除租赁合同的权利，故只能系非凡公司单方面表达了退租意向，不能认定《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除。根据协议约定，非凡公司应于2020年2月17日支付租金，但非凡公司未予支付，已构成违约，王凤的合同目的不能实现，涉案房屋已另行出租，王凤主张于2020年8月15日解除租赁合同关系，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。按照合同约定，非凡公司应支付2020年2月17日至2020年8月15日2个季度的租金。非凡公司主张疫情属于不可抗力，应当减免租金。本案中，租赁期共5年，疫情发生的时间在合同履行的第2年初始，非凡公司租赁房屋用于汽车维修保养，疫情确会对非凡公司的经营产生一定影响，按照公平和诚实信用原则，综合合同履行情况、房租租赁情况、相邻房屋租金减免情况、损失情况等因素，本案酌定减少1个半月的租金。此外，王凤同意已收取的保证金4658元抵扣租金，故非凡公司应向王凤支付租金16303.75元（13974.50÷3×4.5-4658）。 关于按照3个月空置期计算的违约金。《房屋租赁合同》约定，非凡公司单方面无故解除合同，王凤有权没收履约保证金，非凡公司还应双倍赔偿实际损失。非凡公司主张违约金最多按银行利息计算。本案中，王凤已于2019年8月15日找到意向租户并已另行出租，结合本案已支持非凡公司支付房屋租金至2019年8月15日的情况，按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，本院酌定违约金为一个月租金即4658元。 关于恢复原状的费用。本案中，案涉商铺按照非凡公司装修的原状再次出租，王凤并未进行恢复，故本院对此不予支持。 非凡公司辩称商铺内的设备丢失、王凤应赔偿其损失，但未提起反诉，亦无证据证明存放于涉案房屋的具体设备、价值或其损失等，故本案不予处理，非凡公司可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、德车车非凡（成都）科技有限公司自本判决生效之日起三日内向王凤支付租金16303.75元； 二、德车车非凡（成都）科技有限公司自本判决生效之日起三日内向王凤支付违约金4658元； 三、驳回王凤其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1723元，因简易程序减半收取861.50元，由王凤负担625.50元，德车车非凡（成都）科技有限公司负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 欢 二〇二〇年十二月四日 书记员 倪诗瑶