贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初7408号 原告：方建美，女，1977年8月10日生，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：曹贞，贵州黔成起智（兴义）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨有普，男，1978年10月10日生，住贵州省普安县。 被告：刘庆艳，女，1979年11月12日生，住贵州省普安县。 第三人：兴义市蒋雨肠粉店，经营场所贵州省兴义市桔山街道办事处笔山安置区****，统一社会信用代码：92522301MAAJMMYK2Y。 经营者：蒋雨，女，1994年6月25日生，住贵州省普安县。 原告方建美与被告杨有普、刘庆艳，第三人兴义市蒋雨肠粉店租赁合同纠纷一案，本院2020年8月3日立案受理后，因案情疑难复杂依法转为普通程序，并于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告方建美的委托诉讼代理人曹贞、被告刘庆艳到庭参加诉讼，被告杨有普与第三人兴义市蒋雨肠粉店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方建美向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除方建美与刘庆艳、杨有普于2019年11月1日达成的口头租赁协议；2.请求依法判令刘庆艳、杨有普共同返还方建美租金11667元，并赔偿方建美装修损失费用12000元；3.本案诉讼费由刘庆艳、杨有普承担。事实与理由：2019年11月1日，方建美与刘庆艳、杨有普经协商一致达成口头协议，约定方建美向刘庆艳、杨有普承租位于兴义市店面，用于经营餐饮（兴义市美香颜包子店），双方口头约定租金为每年14000元，租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月30日止。方建美于2019年11月3日通过微信转账的方式将租金14000元支付给刘庆艳，方建美在支付租金后的次日，便开始对店面进行装修，装修费用合计12000元，装修完毕后，方建美于2019年11月20日左右将其原先经营的位于兴义市的店铺（兴义市美香颜包子店）搬迁至案涉租赁场地进行营业，并于同年12月2日将经营地址变更为兴义市。2020年1月初，方建美因回家过春节便暂停营业，后因疫情影响也未能在春节后正常营业，直至2020年7月9日，方建美准备到店铺营业时，发现其所租赁经营的店铺已被第三人占用，店铺名称也变更为兴义市蒋雨肠粉店。方建美得知刘庆艳、杨有普擅自将店铺转租给第三人后，便要求刘庆艳、杨有普返还其剩余租金11667元及赔偿其装修损失12000元，但刘庆艳、杨有普均拒绝返还，方建美与刘庆艳、杨有普多次协商仍未果。综上所述，刘庆艳、杨有普的行为已构成违约，且严重侵犯了方建美的合法权益，现方建美特具状诉至人民法院，请求人民法院依法判决支持方建美的诉讼请求。 刘庆艳、杨有普共同向本院提出书面答辩意见辩称，答辩人同意解除与方建美达成的口头租赁协议。对于方建美提出的返还其租金11667元的诉求，二答辩人不予认可。理由是在租赁期间，由于方建美将出租房卫生间门损坏，室内部分凳子损坏，且将房内的东西全部搬出，且已经兴义市桔山派出所出警进行了处理，充分说明方建美不愿继续租赁该房屋，系其违约在先，故二答辩人不应当承担返还余下租金11667元的义务。关于方建美提出的赔偿其装修款损失费用12000元的诉讼请求，纯属无中生有，夸大事实，据二答辩人所知，方建美只是简单粘贴了一些廉价的花纸，何来12000元的损失？加之损失仅仅是方建美单方提出，并未经过有资质的机构进行评估，故该损失无事实依据，二答辩人不承担此责任。综上所述。方建美违约在先，二答辩人不应承担返还租金的义务。方建美提出的装修损失无事实依据，二答辩人更不应当承担赔偿责任。 第三人兴义市蒋雨肠粉店未到庭参加诉讼，亦未陈述。 本院经审理认定事实如下：刘庆艳与杨有普系夫妻关系。2019年11月1日方建美与刘庆艳、杨有普经协商一致达成口头协议，约定刘庆艳、杨有普将位于兴义市店面出租给方建美用于经营餐饮店，即兴义市美香颜包子店，租金为14000元／年，租赁期限从2019年11月1日至2020年10月30日。方建美于2019年11月3日将租金以微信转账的方式转至刘庆艳账户。2020年1月方建美因春节回家过年便暂停营业，至2020年7月9日回到店铺准备重新营业时得知刘庆艳、杨有普将案涉房屋租赁给蒋雨用于经营兴义市蒋雨肠粉店。现方建美诉至本院，要求解除其与刘庆艳、杨有普达成的租赁合同，并要求刘庆艳、杨有普返还其租金11667元、赔偿其装修损失费12000元。 另查明，刘庆艳、杨有普与蒋雨签订的《房屋门面租赁合同》中约定租期从2020年4月28日起至2023年4月28日止。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案方建美与刘庆艳、杨有普口头约定由方建美承租刘庆艳、杨有普位于兴义市的店面，租赁期限为2019年11月1日至2020年10月30日，租金为14000元／年，方建美按照约定将租金转至刘庆艳的微信账户后方建美租用案涉店面用于经营餐饮，方建美与刘庆艳、杨有普之间的租赁合同关系依法成立并生效。现方建美诉至本院要求解除其与刘庆艳、杨有普之间的租赁合同，并要求刘庆艳、杨有普返还其租金11667元。经审查，刘庆艳、杨有普在与方建美约定的租赁期限内，将案涉房屋门面租赁给蒋雨用于经营兴义市蒋雨肠粉店，刘庆艳、杨有普的行为构成根本违约，导致其与方建美的合同目的未能实现，方建美拥有法定解除权，因此，方建美要求解除其与刘庆艳、杨有普之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，方建美要求刘庆艳、杨有普返还其租金的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持。至于应返还租金的数额，根据刘庆艳、杨有普在与蒋雨签订的《房屋门面租赁合同》约定租期从2020年4月28日起至2023年4月28日止，因此本院予以支持应返还租金从2020年4月28日起计算至方建美与刘庆艳、杨有普约定的租赁期限届满之日止，为7081.67元（6.07个月×14000元／年÷12个月）。至于方建美要求刘庆艳、杨有普赔偿其装修损失费12000元，方建美向本院提供了微信转账记录为证，刘庆艳、杨有普不予认可。方建美承租刘庆艳、杨有普的店面用于经营餐饮，结合日常交易习惯，其必然会对店面进行装修和维护，由此亦会产生相应的装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”，故方建美的该项主张符合法律规定，结合方建美提供的微信转账记录及方建美实际租赁使用案涉房屋的时间，本院酌情予以支持2000元。 至于刘庆艳、杨有普辩称方建美的丈夫损毁其财物，其修复财物花费1610元，刘庆艳、杨有普的该项抗辩与本案不属于同一法律关系，刘庆艳、杨有普可另案主张权利。兴义市蒋雨肠粉店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其权利的处分。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除方建美与刘庆艳、杨有普于2019年11月1日达成的口头租赁合同； 二、限刘庆艳、杨有普于本判决生效之日起十日内返还方建美租金7081.67元，并赔偿方建美装修损失2000元，共计9081.67元； 三、驳回方建美的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元，由方建美负担242元，刘庆艳、杨有普共同负担150元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  查仕伟 人民陪审员  张 巍 人民陪审员  兰中兴 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  张瑶丽 书 记 员  何 府