山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5288号上诉人（原审原告）：王新民，男，1953年11月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：李宝明，山东华运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任西娥，女，1957年4月3日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张会，济宁任城新宇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵海英，济宁任城新宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：济宁温鑫房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区南张镇西刘村，统一社会信用代码91370811776316432R。法定代表人：温德成，经理。被上诉人（原审被告）：济宁市市中区济阳建筑工程公司，住所地济宁市任城区考院街**。法定代表人：刘汉雷，经理。上诉人王新民因与被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司（以下简称温鑫房地产公司）、任西娥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新民上诉请求：一、撤销原判，判令任西娥返还王新民购房款196000元及利息（自2013年8月28日交纳房款之日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算），被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司、济宁市市中区济阳建筑工程公司对上述债务承担连带赔偿责任；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：王新民购买涉案房屋的事实：1、上诉人王新民与被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司不存在直接的房屋买卖关系。涉案房屋是被上诉人任西娥之夫孟昭来根据2011年12月19日被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司、济宁市市中区济阳建筑工程公司与济宁市任城区人民政府南张街道办事处前店村村民委员会签订《工程合同书》第八条：“住宅楼分成方法，依据1号楼面积平方米计算（从南面数第一排）甲方分成30%西一单元，乙方分成70%，乙方房位置东一、东二、东三单元，相应的本单元车库、储藏室、各方楼房各方出售、互不干涉，如果房价增值，乙方所增值的房款属于乙方所有。工程放线后甲方应向乙方提供盖章签字的全部兑房合同，抵房分成多退少补，售房时按照工程进度的70%开具正式售房合同”。属于被上诉人之间折抵工程款的房屋，是孟昭来将已冲抵工程款的涉案房屋卖给上诉人王新民。上诉人王新民所持有的《住房认购协议书》，是卖房人孟昭来与济宁温鑫房地产开发有限公司用房屋冲抵工程款的合法书证，且合同明确载明涉案房屋为冲抵工程款。被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司在庭审中已明确表明，上诉人王新民并没有将购房款直接交付给济宁温鑫房地产开发有限公司，现有证据足以证明上诉人王新民没有直接购买济宁温鑫房地产开发有限公司的房屋。2、现有证据足以证明上诉人王新民购买被上诉人任西娥之夫孟昭来的房屋。一审已经查明上诉人王新民购买涉案房屋的事实:2013年8月26日实际施工人孟昭来，将折抵工程款位于济宁市任城区户，以1960000元卖给上诉人王新民，王新民将购房款11万元打入孟昭来指定其妻任西娥的银行账号、支付现金86000元，实际施工人孟昭来收到购房款后，为上诉人王新民出具购房收据。上诉人王新民所持有的《住房认购协议书》，是孟昭来之妻任西娥拿着加盖济宁温鑫房地产开发有限公司公章的《住房认购协议书》让上诉人王新民在协议上签的名，上诉人王新民从没有直接与济宁温鑫房地产开发有限公司直接签订过任何合同与协议，更没有直接购买济宁温鑫房地产开发有限公司房屋。3、上诉人王新民与被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司不存在直接的房屋买卖关系，上诉人王新民将购买涉案房屋的款项直接交付给任西娥及孟昭来，本案由于被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司、任西娥之间折抵工程款的房屋出现一房二卖的情形，孟昭来将已不存在的房屋隐瞒事实真相出售给上诉人王新民，已构成欺诈。根据《民法总则》及《合同法》规定，上诉人王新民与被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司、任西娥所形成的房屋买卖关系无效，上诉人王新民将房款交给任西娥，任西娥出售房屋的行为无效，本案应由被上诉人任西娥承担返还购房款196000元的责任，被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司、济宁市市中区济阳建筑工程公司对上述债务承担连带赔偿责任。任西娥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。一、被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司2013年8月27日与上诉人签订《南张街道办事处前店住房认购合同书》冲抵孟昭来的工程款，上诉人明知此房无法办理产权证，还购买此房，其向孟昭来支付款项的行为，应视为向被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司交付购房款，上诉人和被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司签订的《南张街道办事处前店住房认购合同书》是双方真实的意思表示，且上诉人已于2013年12月19日在上房证明上签字并领取了钥匙，另上诉人在（2018）鲁0811民初11619案中也承认领取钥匙并上房(已提交庭审笔录予以佐证），故双方合同已履行完毕，上诉人已实际占用房屋，位于济宁市任城区户的房屋已属上诉人所有。二、因为案涉房屋长期没人居住，2018年10月份被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司又将案涉房屋出卖给他人，是被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司“一房二买”侵害了上诉人的权益，原审法院在查清事实的情况下，判决被上诉人济宁温鑫房地产开发有限公司偿付购房款是正确的。济宁温鑫房地产开发有限公司及济宁市市中区济阳建筑工程公司未作答辩。王新民向一审法院起诉请求：1、解除原告王新民与被告温鑫公司签订的《南张街道办事处前店住房认购合同书》；2、请求依法判令被告济阳公司、任西娥返还购房款196000元及利息（从2013年8月28日交纳房款之日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率6％计算）；3、请求法院依法判令被告温鑫公司对上述债务承担共同还款责任；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月19日，被告温鑫公司（甲方）将其开发的“任城区南张街道办事处前店村旧村改造工程”发包给济阳公司（乙方）承建，并签订了“工程合同书”，该合同第二条约定，“住宅楼建筑工程材，人工所用资金由乙方自己筹集垫付。结算由甲乙双方分成抵兑房产作交易方法。所用材料、各工种项目施工甲方不供不控，均由乙方自主安排。”合同第8条约定了“住宅楼房分成方法”，“依据1号楼建筑面积平方米计算（从南面数第一排），甲方分成30%西一单元，乙方分成70%，乙方房位置东一、东二、东三单元，相应的本单元车库、储藏室。各方楼房各自方出售、互补（不）干涉，如果房价增值，乙方所增值的房款属于乙方所有。工程放线后甲方应向乙方提供盖章签字的全部兑房合同，抵房分成多退少补，售房时按工程进度的70%开据正式售房合同。”双方均在该合同上加盖了公章，温德成在“甲方代表”处签字，孟昭来在“乙方代表”处签字。原告王新民于2013年8月26日向孟昭来之妻任西娥账户转款11万元。2013年12月27日，孟昭来向王新民出具了196000元的收据。2013年12月19日，孟昭来为王新民办理了上房手续，王新民领取了钥匙。2013年12月27日，依据抵兑房产的约定，被告温鑫公司与原告王新民补签了“南张街道办事处前店住房认购合同书”，原告王新民购买上述前店村民新区1号楼东三单元四层西户房屋一套，建筑面积133.992平方米，车库面积25.72平方米，房屋价值196000元。2018年11月13日，温鑫公司出具了“证明”，“2011年12月9日，济宁温鑫房地产开发有限公司将位于户房产抵给孟昭来抵工程款，因此房长期无人居住，公司于2018年10月份又出卖给他人，这是公司的失误，现公司同意以同等面积的房产及配房置换给王新民。”同日，温鑫公司又出具了“证明”，“因王新民买房公司不知情将此房出卖了，经研究同等面积房调一套（约西二单元西户三层含配房）时间12月份处理给王新民签订房屋合同。”另查，案涉房屋的工程项目未办理规划许可证、建设许可证、预售房许可证等手续。2017年7月孟昭来因病去世。一审法院认为，依据原告王新民提交的工程合同书及银行转账凭证、收据，被告任西娥提交的温鑫公司出具的“证明”等证据及当事人陈述，应认定案涉房产的开发单位为温鑫公司，施工单位为济阳公司，而孟昭来为实际施工人的事实。本案中，温鑫公司以出售给王新民的房产抵付了孟昭来的工程款，并与原告王新民签订了“住房认购合同书”且进行了房屋的交付。我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准使用的，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用的。第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，“住房认购合同书”违反了上述强制性规定，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，温鑫公司将未取得土地使用证、规划许可证、预售房许可证等手续的房屋予以出售，王新民在未见到上述手续的情况下购买房屋，因此，对于“住房认购合同书”的无效，合同双方均有过错。综合考虑合同双方当事人的过错程度及房屋的升值等因素，以及温鑫公司将与王新民签订了“住房认购合同书”且王新民已占有的房屋再次进行出售，其行为对原告王新民造成了损害。故，合同无效后，原告王新民诉求温鑫公司返还购房款及利息，予以支持。鉴于孟昭来非“住房认购合同书”合同当事人，其收取王新民房款的行为，系收取的温鑫公司以案涉房款支付的工程款，因此，原告王新民诉求孟昭来之妻任西娥及济阳公司返还购房款及利息，证据不足，不予支持。被告济阳公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告济宁温鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内偿付原告王新民购房款196000元及利息（从2013年8月28日交纳房款之日起至实际给付之日止，按照年利率6％计算）；二、驳回原告王新民其他的诉讼请求。如果未按照本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由被告济宁温鑫房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房产的开发单位为温鑫公司，施工单位为济阳公司，孟昭来为实际施工人。本案中，温鑫公司与王新民签订了“住房认购合同书”且将案涉及房屋交付给了王新民，王新民主张解除其与温鑫公司签订的“住房认购合同书”，依据合同相对性原则，温鑫公司应退还王新民交付的购房款，一审判决并无不当。若王新民认为其与孟昭来之间形成房屋买卖合同关系，其将涉案房屋的购房款交付给了孟昭来，因孟昭来已将涉案房屋交付给了王新民，履行了合同约定的房屋交付义务，王新民主张任西娥退还购房款，本院不予支持。王新民因仅是温鑫公司将涉案房屋又出卖给他人而无法取得涉案房屋所有权，温鑫公司将涉案房屋出卖给他人的行为，侵犯了王新民的合法权益，温鑫公司应赔偿王新民因此受到的损失，则一审判决的结果亦无不妥。综上所述，王新民的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由王新民负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十二月三十日书记员  李梦琦