文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初3486号原告：陈治连，女，1973年3月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：余文奎，男，1972年11月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。二原告共同的委托诉讼代理人：刘育刚，重庆经冠律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：冉启碧，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：秦大发，女，1934年10月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：闫修财（被告秦大发之子），男，1970年3月19日出生，住重庆市江**。被告：钟伯林，男，1960年12月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：钟晓燕，女，1988年3月6日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：钟浪，男，1995年03月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：唐平，男，1967年12月19日出生，住石柱土家族自治县。第三人：马**，女，1970年05月30日出生，住石柱土家族自治县。第三人：朱庆宪，男，1957年8月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：朱名正（朱庆宪之子），男，1985年8月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：马培琼，女，1964年1月9日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告陈治连、余文奎与被告秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪、第三人唐平、马**、朱庆宪、马培琼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈治连、余文奎及二原告共同的委托诉讼代理人刘育刚、冉启碧，被告秦大发的委托诉讼代理人阎修财，被告钟伯林，被告钟晓燕，第三人马**，第三人朱庆宪及其委托诉讼代理人朱名正到庭参加了诉讼。被告钟浪、第三人唐平、马培琼经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈治连、余文奎向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认该房屋属原告所有；2.依法判决立即停止对原告位于重庆市石柱县房屋的强制执行，解除查封；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告陈治连、余文奎系夫妻关系，第三人马**、唐平系夫妻关系，第三人朱庆宪、马培琼系夫妻关系。第三人朱庆宪、马培琼夫妇称自己在2015年6月5日向第三人唐平、马**夫妇购买了石柱县房屋（以下简称案涉房屋）。但并未告知该房屋是第三人唐平、马**以物抵债给朱庆宪、马培琼的。二原告在看到朱庆宪、马培琼出具的房屋买卖协议并履行了基本的审查义务后，相信其房产是合法取得的，遂于2016年1月5日与朱庆宪、马培琼二人签订房屋买卖协议，后支付了全部房款，入住至今。虽未办理过户登记，但其并不是二原告的原因造成的。二原告也在积极希望履行相应的过户登记手续，但因国家政策原因无法办理过户手续。2020年7月23日，石柱县人民法院以(2019)渝0240执恢310号裁定书查封了该房屋，二原告随即提出案外人执行异议，被该院以(2020)渝0240执异29号裁定书裁定驳回。综上所述，原告合法购买该房屋并已全额缴纳购房款，且已入住多年。虽然二原告购买的房屋实际系唐平、马**夫妇以物抵债给朱庆宪、马培琼的房屋，但是二原告基于基本的信赖关系，签署了房屋买卖协议，二原告与朱庆宪、马培琼签订的房屋买卖协议是合法有效的，二原告支付了相应的价款并实际占有使用，构成善意取得，合法享有对该房屋的所有权。故，人民法院不得查封、扣押、冻结该房屋。二原告现根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最髙人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《民事诉讼法》第二百二十七条的规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。被告秦大发、钟伯林、钟晓燕辩称：1.原告与第三人签订的房屋买卖合同系无效合同。该合同对房屋编号、房屋面积均无明确的约定，约定不明。同时该交易行为未在房管部门进行登记备案，原告也未缴纳相关税费，该交易行为无效。2.案涉房屋权利人系唐平，原告无权主张权利。人民法院依法查封房屋是正确的，原告请求解除房屋查封、停止执行的诉讼请求不应得到支持，请求驳回其诉讼请求。3.本案诉讼费用由原告自行承担。4.被告与第三人的交通事故纠纷发生在前，原告与第三人的房屋交易行为发生在后，系恶意串通，虚假买卖行为，以达到转移被告财产的目的。5.被告的民事案件判决书生效后，即申请强制执行，执行案件中，法院依法采取执行措施，合法有效，原告提出执行异议被驳回，不能对被告提起民事诉讼。被告钟浪未出庭参加诉讼，亦未向本院提交证据和答辩意见。第三人马**述称：1.唐平、马**在巫家院子安置房共有4套房屋，但是除了现在自己居住的一套，其余3套都已抵债或出售，现在居住的这一套房屋也已经被法院查封了。2.案涉房屋系第三人的安置房，第三人有权处置。3.唐平欠朱庆宪借款20万元没有偿还就以案涉房屋抵债给朱庆宪，二原告又向朱庆宪购买了该房屋。上述行为均是真实的，也并非转移财产。4.对于交通事故，唐平、马**与被告协商好只赔偿10万元，事后被告反悔，在唐平、马**赔偿10万元后再次提起赔偿诉讼。5.案涉房屋应该属于二原告所有。第三人朱庆宪述称：1.朱庆宪夫妇于2015年6月5日向唐平、马**购买位于石柱县房屋，签订购房协议并支付了购房款，该购房协议是真实合法有效的。2.原告余文奎、陈治连于2016年1月5日向朱庆宪、马培琼购买案涉房屋并签订购房协议，该协议也是真实有效的。二原告支付购房款29万元（尚欠1万元在办证的时候支付）后将案涉房屋装修入住至今。朱庆宪对二原告的诉讼请求无异议。3.原告余文奎、陈治连诉称部分与事实不符：该房屋并非唐平、马**抵债给朱庆宪、马培琼，而是朱庆宪、马培琼支付全额房款购买的，并签订了合法有效的购房协议。4.被告辩称购房协议造假系被告主观臆断；怀疑第三人帮助唐平转移财产，无证据证明。5.案涉房屋未办理产权证系国家政策原因。综上，第三人认为原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效，请求法院公正判决，停止对二原告位于石柱县房屋的查封。第三人唐平未出庭参加诉讼，也未向本院提交证据和答辩意见。第三人马培琼未出庭参加诉讼，也未向本院提交证据和答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈治连与余文奎系夫妻关系。马**、唐平系夫妻关系。钟伯林与阎修兰（于2015年5月8日因交通事故死亡）系夫妻关系，其子女有钟晓燕、钟浪；秦大发系阎修兰之母。2011年2月26日，石柱县土地征统办及石柱县南宾镇人民政府（甲方）与马**、唐平（乙方）签订《城市规划建设项目城南片区农房拆迁统建还房安置协议书》约定：甲方同意乙方按本协议规定的选房办法在本协议明确的安置点内选择除商业门面外的楼层选择安置房约70平方米的A户型2套、约95平方米的B户型2套，共4套约330平方米。甲方安置乙方的房屋位于石柱县。案涉房屋系该协议中约定的4套房屋之一。该合同同时约定了安置房产权证由甲方负责协调办理，乙方作为安置房产权人，只承担房地产权证工本费。之后，该四套房屋被确定为石柱县某地3栋6-4、3栋6-4、2栋6-1、1栋16-2。2015年6月5日，唐平、马**（甲方）与朱庆宪、马培琼（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将石柱县的房屋一套（注：5-16层的其中一层，电梯楼），面积95平方米，出售给乙方；房屋总价280000元（贰拾捌万元整），乙方在签订协议前分三次已交付给甲方房款共计276000.00元（贰拾柒万陆仟元），房屋过户后付清尾款；水、电、气由甲方负责，费用由乙方承担；交房时间：2015年9月30日交房子；双方须共同遵守约定，如一方违约，另一方支付违约金贰万元。合同签订后，唐平于2015年11月11日出具《说明》载明：“朱庆宪和唐平房屋交易已全部付清所有尾款。已无任何纠纷。”2016年1月5日，朱庆宪、马培琼（甲方）与余文奎、陈治连（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将其拥有位于石柱县一套清水房出售给乙方，房屋面积约为100平方米（误差不得超过2平方米左右），共计价300000.00元（叁拾万元），乙方一次性付250000.00元（贰拾伍万元）给甲方，余款50000.00元（伍万元）乙方除留10000.00（壹万）元待房屋过户后付清，其余40000.00元（肆万元）在2016年前分2次付给甲方，第一次四月底前20000.00元（贰万元）汇给甲方，第二次20000.00元（贰万元）在七月底汇给甲方。甲方在收到乙方第一次房款250000.00元（贰拾伍万元）后负责将该房屋水、电户名更改为乙方户名。房屋过户时在税务局产生的交易税按国家规定甲乙双方各负其责，按国家契税规定为准，该谁交就谁交。除税费以外其他任何费用由乙方负责，甲方在指导办理房产证信息后应及时通知乙方过户。双方需共同遵守协议条款，如乙方违约，应支付违约金陆万元，并赔偿对方所造成的经济损失。甲乙双方在《房屋买卖协议》上签字捺印。2016年1月5日，原告通过中国邮政储蓄银行向朱庆宪转账支付160000.00元；通过重庆农村商业银行转账支付50000.00元。2016年1月5日，通过中国农业银行转账支付40000.00元。2016年3月28日，通过重庆农村商业银行转账支付20000.00元。2016年4月13日，原告向朱庆宪支付20000.00元，朱庆宪出具《收条》载明：“收余文奎购房款贰万元正。”余文奎、陈治连总共向朱庆宪、马培琼支付购房款290000.00元，尚欠购房款10000.00元。余文奎、陈治连所购房屋后来被明确为巫家院子安置房3栋6-4。2015年5月8日19时许，唐平驾驶小型面包车搭乘阎修兰，沿省道202线从石柱县六塘乡往打风坳风力发电站方向行驶，时止19时30分许，该车行至六塘乡老石黔路打风坳路段时，附入左侧崖下，造成阎修兰当场死亡、唐平受伤，小型面包车受损的交通事故。秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪于2015年5月21日诉至本院请求判令唐平、马**偿还“唐平于2014年8月10日向阎修兰借款22万元”。本院认为唐平向闫中华出卖房屋应得的购房款20万元已由闫中华直接支付给阎修兰作为唐平向阎修兰偿还的借款，唐平尚欠阎修兰的借款本金为2万元，遂于2015年7月11日作出（2015）石法民初字第02865号民事判决书，判决：被告唐平、马**偿还原告秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪借款本金2万元。秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪于2015年5月21日诉至本院请求判令唐平、马**偿还“唐平于2014年10月26日向阎修兰借款10万元”，本院于2015年7月11日作出（2015）石法民初字第02866号民事判决书，判决：被告唐平、马**偿还原告秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪借款本金10万元。秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪于2015年5月21日诉至本院请求判令唐平、马**偿还“唐平于2015年2月4日向阎修兰借款105950元”，唐平则认为借款金额为10595元，本院综合双方陈述和举证的情况以及日常生活经验法则，认为借款金额为15950元最为合理，遂于2015年7月11日作出（2015）石法民初字第02867号民事判决书，判决：被告唐平、马**偿还原告秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪借款本金15950.00元。2016年2月19日，本院作出（2016）渝0240刑初3号刑事附带民事判决，判决：一、被告人唐平犯交通肇事罪，判处有期徒刑一年；二、被告人唐平赔偿附带民事诉讼原告人秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪经济损失440111.00元。2016年12月20日，钟伯林（申请执行人）与唐平、马**（被执行人）达成《执行和解协议》载明：“关于申请人钟伯林申请执行被执行人唐平、马**民间借贷纠纷[（2015）石法民初字第02865号民事判决书]、[（2015）石法民初字第02866号民事判决书]、[（2015）石法民初字第28067号民事判决书]三案，应执行案款合计137492元，其中：[（2015）石法民执字第1001号]应执行20210元、[（2015）石法民执字第1002号]应执行16132元、[（2015）石法民执字第1003号]应执行101150元。在执行过程中，申请执行人钟伯林与被执行人唐平、马**自愿达成如下和解协议：一、被执行人唐平、马**于2016年12月31日前支付申请人钟伯林30000.00元，于2017年12月31日前支付申请人钟伯林30000.00元，于2018年12月31日前支付申请人钟伯林30000.00元，于2019年12月31日前支付申请人钟伯林30000.00元，余款17492.00元于2020年12月31日前兑现完毕。”2020年7月23日，本院（2019）渝0240执恢310号裁定书查封了石柱县房屋。2020年7月27日，余文奎、陈治连向本院提出执行异议，认为本院对案涉房屋的查封侵害其合法权益，要求解除查封，停止执行该房屋。本院于2020年8月4日作出（2020）渝0240执异30号执行裁定书，裁定驳回余文奎、陈治连的执行异议。余文奎、陈治连对该裁定不服，遂于2020年8月18日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：余文奎、陈治连在第三人将案涉房屋交付后，于2016年下半年即装修入住使用至今。余文奎、陈治连于2020年12月18日将所欠第三人的购房尾款10000.00元按照本院的要求交付执行。再查明：石柱县共有4栋楼，包含案涉房屋在内的所有房屋均因拆迁统建安置房需统一办证等原因未办理产权证书。本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。本案所涉执行标的物为石柱县房屋（即案涉房屋）。故本案争议焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖协议》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。故，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》有效。案涉房屋系因城市建设规划项目建设需要，根据渝府发[2008]45号、石柱府发[2008]175号、石柱府办发[2010]29号文件及本项目征地拆迁补偿安置实施方案等规定予以拆迁安置的房屋。原告与第三人签订《房屋买卖协议》后依约支付购房款并装修入住至今，但未办理所有权过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告仅享有依据《统建还房安置协议书》和《房屋买卖协议》要求第三人履行相关合同义务的请求权，故本院难以支持其确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求。买受人能够阻却执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，原告与第三人在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的买卖合同，原告在本院查封案涉房屋前已合法占有该房屋；原告现已按照合同约定支付29万元购房款且将剩余尾款1万元按照本院的要求交付执行；案涉房屋虽然还没有办理房屋所有权登记，但不是由于原告自身的原因，而是由于案涉房屋属于拆迁安置房，短期内无法办理房屋产权证。但拆迁安置房并不是法律规定的限制交易的房屋，房屋交易也并不因为产权不明确或者未取得房产证而导致合同无效。因此，在本案中，原告的主张是可以排除法院对案涉房屋的执行的。故，本院应支持原告的主张，解除对案涉房屋的查封。综上所述，原告提供的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求中止执行案涉房屋并解除对案涉房屋的查封，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条之规定，判决如下：一、停止对位于重庆市石柱土家族自治县房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告余文奎、陈治连的其他诉讼请求。案件受理费2300.00元，由被告秦大发、钟伯林、钟晓燕、钟浪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。本院（2020）渝0240执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘文华人民陪审员  谭金春人民陪审员  朱永兰二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  张全玉书 记 员  黎 西