河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初5214号原告：王晓，女，汉族，1989年5月22日出生，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：石闯闯，河南执星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳欣，河南执星律师事务所实习律师。被告：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：焦作市山阳区东二环路银建**楼**。法定代表人：罗元元，总经理。诉讼代表人:河南法本律师事务所，焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人，住，住所地焦作市山阳区解放东路交叉口**院商业购物中心/div>负责人：石文伟，河南法本律师事务所主任。委托诉讼代理人：朱卫华，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清楠，河南法本律师事务所实习律师。原告王晓与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司（以下简称东桂公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓之委托诉讼代理人石闯闯、郭佳欣，被告东桂公司之委托诉讼代理人朱卫华、王清楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓向本院提出诉讼请求：1、确认原告在被告处享有购买被告六号院商业购物中心A座23层11、12、9号房屋金额为767800元的债权；2、确认原告对六号院商业购物中心A座23层11、12、9号房屋享有消费者优先权；3、判令被告继续履行合同交付六号院商业购物中心A座23层11、12、9号房屋并办理不动产登记至原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订三份《六号院商业购物中心认购定购书》，由原告购买被告开发的六号院商业购物中心A座23层11、12、9号房屋，双方约定商品房单价，房款支付方式、支付时间等。原告依约支付被告全部房款，被告向原告出具收据。2019年5月10日焦作市中级人民法院受理被告破产重整案，后指定山阳区人民法院审理该破产案件。在债权申报期间，原告及时向焦作市东桂基金房地产开发有限公司破产管理人申报债权要求交付房屋并支付欠付租金，但破产管理人对原告的申请却不予确认，复审之后破产管理人维持其初审意见。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告口头辩称，首先，涉案三套房屋收据出具时间为同一天金额高达767800元但无对应转款凭证，且在具备签订合法有效商品房买卖合同的条件下原告提交的认购协议书明显与常理不符，其次房屋优先权的条件为：1.在法院查封之前签订合法有效的商品房买卖合同；2.所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋；3.支付价款超过合同约定总价款的50%，本案中原告主张享有优先权，因举证证明符合上述三个条件。再次，原告要求履行合同交付房屋但涉案项目为烂尾楼盘并未进行竣工验收，不具备交付条件，最后原告第一项诉请为确认债权，第2、3项诉请与第一项诉请相矛盾，综上原告诉请证据不足应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月28日，被告东桂公司作为出卖人甲方与作为买受人的乙方原告王晓分别签订三份《六号院商业购物中心认购定购书》（格式合同），合同约定买受人购买六号院商业购物中心A座23层11号房（建筑面积122平方米，单价为2000元，总价款244000元）；A座23层12号房（建筑面积122平方米，单价为2000元，总价款244000元）；A座23层9号房（建筑面积139.9平方米，单价为2000元，总价款279800元），该三份《六号院商业购物中心认购定购书》第三条均约定“签订本定购书时，乙方向甲方支付房款，一日内付清”；第四条约定“本协议不作为双方商品房买卖合同，乙方认购的商品房在具备销售条件时双方需另行签订《商品房买卖合同》”。以上三份《六号院商业购物中心认购定购书》除A座23层12号房未加盖被告印章之外，其余两份均加盖了东桂公司销售部椭圆形章，王晓签名，2014年1月28日，东桂公司为王晓出具了三份加盖东桂公司财务专用章的收款收据。至今，双方未再另行签订《商品房买卖合同》。2019年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。原告王晓持三份《六号院商业购物中心认购定购书》及三份收款收据向东桂公司管理人申报债权，管理人经审查，对所申报债权因证据不足不予确认。故此，原告王晓向本院提起诉讼。另查明，原告王晓之父王志峰作为经营者，1999年11月22日注册成立“沁阳市黄河糖烟酒批零部”，王晓所签的三份《六号院商业购物中心认购定购书》系其父母出资。以上事实有原告提交的三份《六号院商业购物中心认购定购书》及三份收款收据，王志峰的营业执照、银行流水及户口本、管理人不予确认债权台账等证据证实。本院认为，破产债权是指破产宣告前债权人对破产企业所成立的并通过破产程序从破产企业破产财产中获得公平受偿的权利。被告东桂公司与原告王晓签订的《六号院商业购物中心认购定购书》系双方真实意思表示，并不违反法律规定。因该商品房不具备销售条件，双方未能另行签订《商品房买卖合同》，责任在被告。本案中王晓在法定期限内向东桂公司管理人申报债权，并向本院就争议债权提起诉讼，符合法律规定。原告要求确认其享有767800元债权事实清楚，证据确实充分，应予支持。被告辩称不成立，不予采纳。关于原告要求履行购房合同的诉讼请求，本院认为，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。本案中，本院于2019年8月7日作出（2019）豫0811破3号决定书，已经超过二个月，应当视为解除合同。且根据《最高人民法院关于印发全国法院民商事工作会议纪要》第110条“人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。债权人申报债权后对管理人编制的债权表记载有异议的，可以根据《企业破产法》第五十八条规定提起债权确认之诉”的规定，原告要求东桂公司履行购房合同的诉讼请求不符合法律的规定，本院不予支持。关于原告要求确认原告享有消费者购房优先权的诉讼请求，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项的规定，应当是已支付的价款超过合同总价款的百分之五十，才可以享有消费者购房优先权。本案中，原告虽然缴纳了全部购房款767800元，但因双方签订的《六号院商业购物中心认购定购书》已视为解除，因此，原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第五十八条第三项,《最高人民法院适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（三）》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告王晓在被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司的债权数额为767800元；二、驳回原告王晓的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  牛守海二〇二〇年十二月二十八日书记员  张正岷