浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初4409号 原告：临海市我恋我家房产中介有限公司，住所地临海市大洋街道柏叶中路**，统一社会信用代码：91331082MA28GR1G6N。 法定代表人：杨美丽，系总经理。 被告：蒋明，男，1972年2月22日出生，汉族，住临海市。 被告：李慧玲，女，1973年11月10日出生，汉族，住临海市。 原告临海市我恋我家房产中介有限公司（以下简称恋家中介公司）与被告蒋明、李慧玲居间合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告恋家中介公司的法定代表人杨美丽、被告蒋明、李慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恋家中介公司向本院提出诉讼请求：判令蒋明、李慧玲立即支付恋家中介公司佣金服务费40000元。事实和理由：2020年5月26日，恋家中介公司员工陈志平带蒋明、李慧玲看房。其中，位于临海市××幢××单元××室房屋看房后，由蒋明在《看房确认书》上签字，确定是蒋明及其直系亲属以前没有看过，当天是第一时间得到恋家中介公司提供的房源信息带去看房，所以看成后，必须通过本中介公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，买卖双方的佣金服务费为购房价各1%由买方承担。当天蒋明、李慧玲夫妻一共看了伟星城三套房子，其中对伟星城美景园1幢1单元101室房子有意向。接下来由陈志平为双方沟通价格问题。当时蒋明方出价为包转户208万到210万元。陈志平告知该套房子未满两年，转户费用大约13万到15万元左右。房主要求净得202万元（含佣金），转户税费由蒋明承担。因蒋明、李慧玲不愿加价，陈志平一直保持与其沟通。后发现蒋明、李慧玲已经在2020年6月4日私下购买该房屋并转户，房屋成交价200万元，转户费用16万。综上，蒋明、李慧玲系经过恋家中介公司工作人员陈志平获取房屋信息，咨询并第一时间带去看房，接下去又获取房屋税费以及转户情况，并开始议价，已经事实上形成了居间服务合同。在恋家中介公司仍在协调过程中，蒋明、李慧玲与房主私下成交或经过其他中介成交房屋，其行为显属无理，根据双方签订的《看房确认书》之约定，如果与房主私下成交或经其他中介交易，买卖双方的佣金服务费为购房价各1%由买方承担，故按200万元的2%计，佣金服务费应为40000元，应由蒋明、李慧玲承担。 蒋明、李慧玲辩称，一、本案房源不是独家房源，蒋明、李慧玲没有利用恋家中介公司的信息，并不构成违约。本案中原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋。蒋明、李慧玲早在2019年11月22日就通过伟星中介公司看过伟星城美景园1号楼1单元101室，最终于6月份通过伟星中介服务公司促成了房屋买卖合同成立。2020年5月24日，蒋明在贝壳找房网上与德佑中介陈志平联系并相约5月26日实地看到的房源是伟星城美景园16号楼2单元201室。沟通中发现该员工业务不精，对房子评估价和税收等专业业务方面认识模糊，比如说房子总价不低于202万，而蒋明夫妻最终以199万成交；对方说交易价格可以做到150万，这样税收只需要付12万，而实际上买房付了15.8万元的税费。且恋家中介公司中介费用高，与其提供的服务完全不匹配。衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同订立，因此，蒋明、李慧玲并没有利用恋家中介公司提供的信息、机会，故不构成违约。二、恋家中介公司主体不适格，存在合同欺诈和误导消费者的情形房产。中介人员陈志平在“贝壳找房网”上介绍自己是德佑房产中介，始终没有告诉蒋明等其隶属于临海本地不知名的恋家中介公司。基于对全国连锁的德祐房产中介的信任，蒋明等才与其接触。陈志平的行为不但侵犯了德佑房产中介的合法权利，而且借德佑的名义欺骗和误导消费者进行交易。因此，恋家中介公司不具有原告的主体资格，其在开展业务过程中存在欺骗和误导的行为，应依法裁定驳回起诉。三、格式条款需尽到提示义务并遵循公平原则，本案《看房确认书》无效。蒋明、李慧玲记得，蒋明签字的是一份员工出外工作的回馈表格。此表格只有陈志平本人保留一份，当时陈志平也称只要签个名字，他们回去好汇报，并未告知看房确认书具体内容。且当时签字看的是美景园16号楼2单元201室，并非本案中成交的房源。本案中，提供格式条款的中介员工陈志平没有采取合理方式提醒蒋明夫妻俩注意，反而利用“看房后必须通过本中个公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，买卖双方的佣金服务费为购房价各1%由买方承担”这样的条款给消费者埋坑，以作为保障自身利益和敲诈消费者的证据。这种类似“房屋若要交易，必须在本中介成交并支付佣金”的格式条显失公平，又不对蒋明、李慧玲进行合理提示，应该认定无效。综上所述，恋家中介公司的诉讼请求没有法律依据，请予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年5月26日，恋家中介公司工作人员陈志平陪同蒋明、李慧玲至临海伟星城美景园房屋处看房，所看房屋包括美景园16号楼2单元201室及案涉房屋即美景园1号楼1单元101室。看房过程中，蒋明曾在陈志平提供的《看房确认书》中美景园16号楼2单元201室处签名。美景园1号楼1单元101室后也有手写的“蒋明”字样。该《看房确认书》载明“为避免买房人看房后与房主私下成交，特立此协议：此楼房乙方以及直系亲属以前没有看过，今天是第一时间得到本房产中介公司提供的房源信息，所以看成后，必须通过本中介公司办理交易手续，如果与房主私下成交，或经过其他中介成交，买卖双方的佣金服务费各1%由买方承担”。谈价过程中，陈志平告知李慧玲案涉房屋房东要求售房净得价不低于200万元。2020年6月1日，蒋明、李慧玲与案外人临海市伟星物业管理有限公司U住、蔡荣伟三方签署《房屋买卖合同》，约定蔡荣伟将伟星城美景园1号楼1单元101室作价199万元出售给蒋明、李慧玲。被告向案外人临海市伟星物业管理有限公司U住承担支付相应中介费义务。 另查明，针对《看房确认书》中案涉房屋美景园1号楼1单元101室后“蒋明”手写字样，蒋明、李慧玲申请对该笔迹司法鉴定，浙江大学司法鉴定中心于2020年9月30日出具鉴定意见：《看房确认书》中伟星城美景园1号楼1单元101室的“蒋明”签名字迹与送检的样本不是同一人笔迹。 上述事实由原告提供的《看房确认书》、《不动产登记情况查询结果证明书》一份，李慧玲与陈志平微信聊天记录，被告提供的《款清证明》、《房屋买卖合同》各一份，税收缴款书二份、李慧玲与陈志平微信聊天记录以及原、被告在庭审中的陈述予以证明，本院依法予以确认。 本院认为，对本案原告主体是否适格问题，被告提出抗辩称原告员工陈志平系借德佑房产中介为名进行中介服务，不具备原告的主体资格。对此，虽陈志平微信个人信息中出现“德佑”，但其在《看房确认书》中已明确其所属公司为原告，且向蒋明、李慧玲提供看房、谈价等服务系事实，故原告主体适格，本院对被告该抗辩不予采纳。原告要求按照房款200万元的2%计算中介服务费，据以主张的依据为《看房确认书》。对此，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。经司法鉴定，该看房确认书中案涉房屋处的“蒋明”签名，并非蒋明本人笔迹，故在被告提出异议的情况下，该看房确认书不能证明原、被告就被告应承担的义务达成一致。原告为此应承担举证不能的不利后果。在此情况下，被告自认原告对其提供了伟星城美景园16号楼2单元201室以及案涉房屋美景园1号楼1单元101室的看房服务，以及就案涉房屋后续进行谈价等服务，结合双方的陈述及微信聊天记录，应确认原、被告之间存在居间合同关系。按照合同法关于居间合同的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案涉及房屋为伟星城美景园1号楼1单元101室，原告虽然陪同被告看房，但最终并未促成被告与涉案房屋原所有人之间达成房屋买卖合同，故原告要求被告支付相应报酬于法无据。原告认为被告曾当庭认可伟星城美景园16号楼2单元201室后的签名系蒋明本人所签，从肉眼看该笔迹与案涉房屋处的签字一致，为此要求对该两处笔迹是否同一人书写进行补充鉴定。对此，美景园16号楼2单元201室并非案涉房屋，其后面的签名是否蒋明所签与本案并无关联，故本院对补充鉴定请求不予准许。另外，被告也抗辩称被告没有利用原告的独家房源不构成违约，同时该条款属于格式条款，应属无效条款。本院认为，退一步讲，即使本案被告确实在看房确认书案涉房屋处签字，《看房确认书》要求被告不得再委托其他中介对经由原告所中介的涉案房屋进行购买，该条款实质是限制被告选择其他居间人的权利，强制对被告规定无条件的独家委托义务，显然违背公平原则，并且原告在被告签字时也未进行相应提示和说明，故该条款无效。同时，涉案房源信息系网络公开提供，被告可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，被告通过案外人公司中介服务签订涉案房屋买卖合同，该行为不构成“跳单”。故原告认为被告存在“跳单”行为要求按《看房确认书》相关条款支付居间费，于法无据，本院不予支持。但原告确实为被告提供了一定的中介服务，其可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用，原告虽然未提供证据证明已支出的必要费用，但根据双方陈述并综合本案案情，本院酌定被告应向原告支付从事居间活动的必要费用1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、蒋明、李慧玲自本判决生效之日起十日内支付临海市我恋我家房产中介有限公司从事居间活动的必要费用1000元； 二、驳回临海市我恋我家房产中介有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由临海市我恋我家房产中介有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 卓春燕 二〇二〇年十二月八日 代书记员 章佳瑶