文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初9434号原告：江津区前进职工房产管理委员会，住所地重庆市江津区德感街道办事处前进街******5―**。负责人：司永久，主任。委托诉讼代理人：穆安波，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王政武，重庆兴众律师事务所实习律师，一般代理。被告：江津区尚同机械配件加工厂（个体工商户），住，住所地重庆市江津区德感街道办事处自新村石梯湾经济合作社一社会信用代码92500116MA5UCTTD9T。经营者：王锡良，男，1966年7月28日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：王锡良，即被告江津区尚同机械配件加工厂的经营者。被告：游传洁（被告王锡良之妻），1972年10月10日出生，汉族，住址同上，公民身份号码5102251972********。原告江津区前进职工房产管理委员会（以下简称前进房管委员会）与被告江津区尚同机械配件加工厂（以下简称尚同机械厂）、王锡良、游传洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年8月21日、10月16日公开开庭进行了审理。原告前进房管委员会的负责人司永久及委托诉讼代理人穆安波、王政武，被告尚同机械厂的经营者王锡良，被告王锡良、游传洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前进房管委员会向本院提出诉讼请求：1、三被告支付原告2019年6月30日前的房屋租金24250元，及2019年7月1日后的房屋占用损失（从2019年7月1日起，按5750元每月计算至房屋腾退之日止）；2、三被告支付原告违约金[从2019年1月23日起，按每月2750元（1500×50%+4000×50%）计算至付清时为止；从2019年1月23日起，按每年1500元（250×12×50%）计算至付清时为止]；3、三被告腾退搬离案涉房屋；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告王锡良、游传洁系夫妻关系，二人共同经营尚同机械厂。三被告分别于2015年8月15日、2017年8月1日、2018年1月1日与原告签订两份《厂房租赁协议》和一份《房屋租赁协议》。约定原告将江津区德感镇原前进机械厂内平房三间、停车房一间、办公楼两层和厂房两间、淬火间、厨房一间、饭间一间等租赁给被告，用于尚同机械厂的生产经营。以上房屋每月房租共计为5750元。协议签订后，三被告一直未按时支付租金，现仍欠付2019年6月30日前（租赁关系解除前）的房租24250元。在租赁期间，因原告所管理的原前进厂范围内房产遭遇拆迁，原被告双方于2019年3月8日签订《收回房屋协议》，双方约定原租赁协议不再履行，被告需在2019年6月30日前无条件搬走。至今被告拒不将上述房屋腾退原告，强行占用房屋。原告数次向被告催告，要求被告搬离案涉房屋，并支付2019年6月30日前的租金和之后强占房屋的占用费无果。为此向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回了上述第3项诉讼请求。被告尚同机械厂、王锡良辩称：被告应支付原告请求的2019年6月30日前的租金，但金额有误。原告请求支付的2019年7月1日后的房屋占用费属重复计算，原告请求支付的租金、违约金是按照《收回房屋协议》计算的，该协议是无效的。被告也不应支付违约金。另外，违约金约定过高，应调整为一个月的租金。被告游传洁辩称：同意被告尚同机械厂、王锡良答辩意见，原告的请求不能成立。经审理查明：2015年8月15日，原告前进房管委员会（出租方，甲方）与被告尚同机械厂（承租方，乙方）签订《厂房租赁协议》，该协议首部列明双方当事人处，承租方表述为被告尚同机械厂和被告游传洁，协议约定：甲方将生产仓储用房（进厂大门右侧转角面的XX处，通向甲方仓储的通道的三间平房，不含侧边的厨房和停车房一间）、办公用房（厂办公楼的三、四层，会议室共用）、空地限租房所对范围的一半（空地通道共用，原办公室内的办公桌、柜可借用）出租给乙方使用；租赁时间，从2016年8月31日起至2018年8月30日止，租用期内乙方不得转租；租金每月4000元，协议签后，乙方每季度交一次，先交款后使用，若有拖欠房租的按每月租金总额加收50%的违约金，若超过一季度未交房租金，甲方有权停租或收回乙方租赁的厂房，该厂房内的全部建筑物及其他设施均无偿归甲方所有，且甲方对乙方不作任何经济补偿，同时甲方有权通过折价、变卖、拍卖等方式处置乙方的移动之设备，所得价款用于抵扣租金、其他费用及赔偿甲方的其它损失。除上述内容外，协议还就其他相关事项进行了约定。协议落款，被告游传洁在“乙方代表签字：”处签名，被告尚同机械厂在该签名上加盖了印章。2017年8月1日，原告（出租方，甲方）与被告王锡良（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方将原塑料车间旁边的房屋饭厅1间、厨房一小间，大约面积50平方米左右，出租给乙方行使用；租用期限为一年，从2017年8月1日至2018年7月30日止；租赁到期协议自然终止，若乙方继续租赁房屋，经甲方同意后优先照顾出租给乙方；租金每月250元，乙方半年交一次，先交款后使用，若有拖欠房屋租金则按年租总额加收50%的违约金，若超过一个月未交房屋租金费，甲方有权停租或收回房屋使用。除上述内容外，协议还就其他相关事项进行了约定。2018年1月1日，原告（出租方，甲方）与被告尚同机械厂（承租方，乙方）又签订《厂房租赁协议》约定：甲方将原有的厂房（材料仓库）两间，原淬火间一大间，总面积大约420平方米左右出租给乙方使用，租赁时间为2018年1月1日起至2018年12月31日止，租用期内乙方不得转租；租金，1500元/月，协议签后，乙方每季度交一次，先交款后使用，若有拖欠房租的按每月租金总额加收50%的违约金，若超过一季度未交租金，甲方有权停租或收回乙方租赁的厂房，该厂房内的全部建筑物及其他设施均无偿归甲方所有，且甲方对乙方不作任何经济补偿，同时甲方有权通过折价、变卖、拍卖等方式处置乙方的移动之设备，所得价款用于抵扣租金、其他费用及赔偿甲方的其它损失。除上述内容外，协议还就其他相关事项进行了约定。协议落款，被告游传洁在“乙方代表签字：”处签名，被告尚同机械厂在该签名上加盖了印章。上述合同签订后，原告将房屋交与承租人使用。2019年3月8日，原告与被告尚同机械厂签订《收回房屋协议》约定：“……一、因房屋租赁合同到期停止及恰逢重庆潍奘发动机有限公司将把江津区前进职工房产管理委员会的所有房屋土地全部限期收回。二、甲方出租给乙方的所有房屋及土地已交回重夫潍柴发动机有限公司停止使用，导致甲方出租给乙方的房屋租赁合同到期限无法续签。乙方须于2019年6月30日前交房交回钥匙，乙方不再租赁使用。三、本协议签订后乙方无条件地搬迁走，最迟不得超过2019年6月30日。属于乙方的设备搬迁补偿款归乙方所有，按重庆潍柴发动机有限公司请评估公司评估设备限价的20%支付，在评估清单内属于不能搬迁的按评估现价100%支付。设备搬迁补偿款为123934.00元，乙方交回房屋钥匙时一次性付清。四、凡违反条约的按以下惩罚：1、乙方若在规定期限内搬迁并结清搬迁前的房屋租金后可享受评估公司评估的设备搬迁补偿款（交钥匙验收后方可领取设备搬迁补偿款）。若在规定时间内未搬迁和未结清租金，乙方设备摄迁补偿款归甲方所有，乙方无权要求支付设备搬迁补偿款。2、若搬迁期限已到，乙方仍未搬迁的，那么以重潍厂与甲方订的《房屋收回货币补偿协议书》约定全部货币补偿费总额为基数，每逾期一日，按万分之三向甲万支付违约金。若乙方继续拖延时间不搬迁的，超过一个月的加倍按总额的万分之三向甲方支付二次违约金，且甲方有权向人民法院申请强制搬迁并有权不支付设备搬迁补偿款。……”2020年3月16日，被告尚同机械厂以前进房管委员会为被告向本院起诉[案号为：（2020）渝0116民初2671号]，请求：“1.请求变更2019年3月8日双方签订的《收回房屋协议》第三条为“双方对该设备进行评估，按照评估公司评估的现价，可搬迁部分现价的20%，不可搬迁部分按现价100%支付给乙方，在甲方支付补偿款后60日内乙方完成搬迁腾退房屋”；2.被告向原告支付搬迁补偿款（金额以鉴定为准）；3.被告退还多收的房租6000元；4.被告承担本案诉讼费。”该案被告前进房管委员会提起反诉，请求：“1.确认原、被告于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》有效；2.确认原、被告于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》中约定的123934元搬迁补偿费归反诉原告所有；3.反诉被告支付反诉原告违约金（以4100307.56元为基数，从2019年7月1日起至搬迁腾退时止，按日万分之三计算）；4.反诉被告搬离腾退房屋；5.反诉被告承担本案诉讼费。”2020年6月15日，本院就该案判决：“一、驳回原告江津区尚同机械配件加工厂的全部诉讼请求；二、反诉原告江津区前进职工房产管理委员会与反诉被告江津区尚同机械配件加工厂于2019年3月8日签订的《收回房屋协议》有效；三、反诉被告江津区尚同机械配件加工厂在本判决生效后十日内支付反诉原告原告江津区前进职工房产管理委员会逾期搬迁违约金（以4100307.56元为基数，从2019年7月1日起至搬迁腾退时止，按每日万分之一计算）；四、反诉被告江津区尚同机械配件加工厂在本判决生效后十日内搬离腾退案涉房屋给原告江津区前进职工房产管理委员会；五、驳回反诉原告江津区前进职工房产管理委员会的其他诉讼请求。”该案尚同机械厂提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2020年9月15日判决，驳回了尚同机械厂上诉，维持原判。至今三被告仍未将其承租的房屋退还原告。庭审中，原告称：案涉两份《厂房租赁协议》、《房屋租赁协议》、《收回房屋协议》的合同相对人为三被告。对此三被告认可其是《厂房租赁协议》、《房屋租赁协议》的合同相对人，不认可《收回房屋协议》。庭审中，三被告对原告所述三被告欠付2019年6月30日前租金的明细及金额无异议，具体为：1、塑料车间（2015年8月15日双方所签《厂房租赁协议》）：2019年1月22日至2019年6月21日（5个月×4000元/月）=20000元；2、淬火车间（2018年1月1日双方所签《厂房租赁协议》）：2019年元月1日至2019年6月30日（6个月×1500/月）=9000元；3、厨房（2017年8月1日双方所签《房屋租赁协议》）：2019年2月1日至2019年6月30日（5个月×250/月）=1250元；合计30250元，减去被告2019年12月9日所转6000元，被告尚欠原告房屋租金24250元。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告与三被告签订的两份《厂房租赁协议》、一份《房屋租赁协议》，合法有效。三份协议履行期限届满后，原告与三被告间形成了事实租赁关系。2019年3月8日，双方签订《收回房屋协议》约定，被告最迟不得超过2019年6月30日无条件从租赁房屋搬离，即三被告在2019年6月30日前仍可使用租赁房屋但应支付租金，因此原告与三被告就案涉房屋形成的事实租赁关系于2019年6月30日解除。租赁关系解除前，三被告欠原告塑料车间、淬火车间、厨房的租金共计24250元，此款三被告至今未支付原告，现原告请求三被告支付，本院予以支持。对原告请求三被告支付的塑料车间、淬火车间、厨房2019年7月1日（含本日）后的房屋占用费，因原被告签订《收回房屋协议》已对被告拒不搬离的后果进行了约定，即三被告在约定期限内未搬离，双方约定按《收回房屋协议》的约定处理，且法院判决已按《收回房屋协议》的约定处理，故原告再要求被告支付房屋占用费无事实和法律依据，本院不予支持。对原告请求被告支付的逾期支付租金的违约金。合同约定的违约金过高，应予调整，由于原告未提交被告逾期支付租金给原告造成损失的证据，本院酌情调整违约金的金额为8000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告江津区尚同机械配件加工厂、王锡良、游传洁在本判决生效之日起十日内支付原告江津区前进职工房产管理委员会房屋租金24250元；二、被告江津区尚同机械配件加工厂、王锡良、游传洁在本判决生效之日起十日内支付原告江津区前进职工房产管理委员会逾期支付租金的违约金8000元；三、驳回原告江津区前进职工房产管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取216元，由被告江津区尚同机械配件加工厂、王锡良、游传洁负担。此款原告江津区前进职工房产管理委员会已预交，三被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年十二月三十一日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓