广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2036号 原告：朱俊东，男，汉族，1953年11月26日出生，住所地：吉林省敦化市胜利街长城社区**，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽娜，南宁市东盟法律事务中心法律工作者。 被告：黄祯均，男，汉族，1961年9月5日出生，住广西北海市海城区。 被告：黄德铭，男，汉族，1958年5月1日出生，住广西南宁市。 被告：廖家国，男，汉族，1953年4月21日出生，住广西博白县。 被告：颜峰，男，汉族，1960年8月15日出生，住，住所地：广西北海市海城区/div> 被告：北海宝谊房地产开发有限公司，住，住所地：北海市四川路**一社会信用代码：914505006194463050。 法定代表人：黄祯均，职务：总经理。 被告：北海市洪大房地产开发有限公司，住所，住所地：北海市北海大道下酒店右侧），统一社会信用代码:9145050027275552XK。 法定代表人：颜峰，职务：总经理。 六被告的共同委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 原告朱俊东诉被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰、北海宝谊房地产开发有限公司（以下简称“宝谊公司”）、北海市洪大房地产开发有限公司（以下简称“洪大公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序进行审理，分别于2020年6月18日,12月14日公开开庭进行审理。原告朱俊东的委托诉讼代理人李小芳、罗丽娜，被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰、宝谊公司、洪大公司的共同委托诉讼代理人杨能盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱俊东向本院提出诉讼请求如下：一、请求法院判令六被告共同赔偿原告装修款810630元（装修款以中环大厦一单元19层7套房屋的面积540.42㎡为基数,按照1500元/㎡计算），和利息损失（利息以810630元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日计至六被告支付完装修款之日止）；二、请求法院判令六被告共同承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年，被告洪大公司将中环大厦项目承包给广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）施工。之后，一建公司将中环大厦工程项目交由被告宝谊公司全权负责，包括施工、工程分包、工程结算等与中环项目建设相关的工作。2013年10月5日，宝谊公司的法定代表人即被告黄祯均向原告出具承诺书，将中环大厦19层一单元的全部房屋以每平方米4800元出售给原告。2014年11月2日，原告与被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰和吴庆签订《“中环大厦”（原中环国际广场）项目后期收尾工程协议书》，约定中环大厦一单元19层的一个单元，原承诺给原告，如在售楼过程中需要调整时，原告不要其他的房屋，按1500元/㎡装修款补给原告。 被告将中环大厦一单元19层的一个单元7套房屋交付给原告后，原告便投入资金对该7套房屋进行装修，并装修完毕。之后，原告多次要求被告将上述7套房屋过户至原告名下，但被告均以种种理由进行推倭。2018年，原告发现被告将上述7套房屋中的部分房屋出售给第三人，原告多次要求被告解决未果。2020年4月，原告发函给各被告，要求各被告将上述7套房屋过户至原告名下，否则原告将按照约定，按1500元/㎡主张装修款，原告将函亲自交给被告，被告均拒绝签收，原告无奈，只能选择邮寄给各被告，但各被告均拒绝签收。原告认为，被告将原告己经装修好的中环大厦一单元19层1903、1904、1905、1907号房屋出售给第三人，导致原告想要获得中环大厦一单元19层整层房屋的目的已经无法实现，被告的行为己经构成根本违约，被告现还以实际行为拒绝与原告协商解决，原告无奈只能提起诉讼。 综上所述，被告违反其与原告的约定，将中环大厦一单元19层的部分房屋出售给第三人，原告有权按照约定要求被告支付装修款。为此，原告特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰、宝谊公司、洪大公司辩称：原告的诉求没有事实法律依据。理由如下：朱俊东是案涉工程实际施工人，在另案有判决，朱俊东实际施工人的身份需要根据终审判决认定，但是原告在本案中主张装修款损失，以及在立案中主张工程价款，所依据的是其所代表的施工企业与黄祯均以及北海宝签订的合同，本案中原告依据的书面协议，实际上是其作为负责人与黄祯均作为负责人签订的补充协议，案涉的合同属于建设施工合同的补充条款，从案涉合同内容来看，第三、四、五所约定的具体内容，很明显涉及到合同的履行，工程按照什么标准计价，以及工程垫资款的支付，这显然属于建设工程施工合同的相关条款。所以案涉合同应该是施工合同的补充协议，无论从签约的主体，还是合同各方当事人的处分权利，案涉的合同属于非法无效的合同。黄祯均等人并非案涉项目建设单位的法定代表人，无权代表案涉项目的开发企业洪大公司来处分项目权益，原告也并非承包施工企业的法定代表人，无权就案涉主合同，即宝谊公司分包企业所签订合同的合同处分，属于无权处分。另外签约主体作为施工方并不具有施工资质，综上案涉合同属于无效合同。在合同无效的前提下，根据合同法规定，原告若有证据证明对A座一单元19层进行了装修行为，应当根据签约主体各方的过错来分配承担赔偿责任，综上原告在本案中主张的按1500每平方的标准来赔偿装修款并没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。 另，原告主张的依据是无效合同，其依据合同第六条主张就失去了依据。依据房屋现状装修价值评估的结果主张赔偿，被告认为对于该装修损失并无过错，是由原告单方的过错造成的，由其自行承担。原告是在未经被告同意并没有在交付房屋的情况下擅自对房屋进行改造和装修，是一种建立在非法占有事实基础的，这种损失发生的背景是非法占有非法改造的装修行为，不应受到法律保护。 经审理查明：位于北海市系被告洪大公司开发建设的工程项目。 2010年5月31日，被告洪大公司出具了《委托书》一份，载明：现委托黄祯均同志为本公司全权办理“北海中环国际广场”项目有关业务，直至本项目结束为止。 2011年7月10日，被告洪大公司与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司签订了《建设工程施工合同》一份，约定将北海中环国际广场商住楼、地下、地下室工程交由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承包施工div> 2013年9月2日，宝谊公司（甲方，黄祯均为该公司的法定代表人）与广西五鸿建设集团有限公司北海市第二分公司（乙方）签订了《工程分包协议》一份，约定：甲方建设的“北海中环国际广场商住楼”在建工程项目（以下简称“中环项目”），已建至地面以上26层，但该中环项目尚需续建加高5层后方可封顶（规划建设31层，总建筑面积为35294.57㎡）；甲方同意将该中环项目外墙装饰、铝合金窗、土建、水电剩余部分、停车场增加部分的地下室工程，以及原施工现场和各楼层施工垃圾清理输送外运、清凿涨模按实际发生结算等装修工程分包给乙方负责完成；甲方同意以包工包料方式将上述土建及装修工程交由乙方承包施工装修，封顶前27至31层由乙方垫资完成等内容。 2013年10月5日，被告黄祯均出具《承诺书》一份，载明：黄总优惠特价将中环国际广场19层一单元以每平方米4800元购给晏锋房地产朱总。19层一单元面积约500㎡，合计2400000元。 2014年11月2日，原告朱俊东与被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰签订《“中环大厦”（原中环国际广场）项目后期收尾工程协议书》一份，主要约定：“中环大厦”项目施工已进入后期收尾阶段，为了尽快完成主体毛坯和配套工程，尽早竣工交付，保障投资该项目的各投资人的合法利益，经过投资人颜峰、黄德铭、廖家国、吴庆、黄祯均五人共同协商，一致同意按如下条款约定进行后期收尾工程施工：一、地下、地下室及地面**主体结构封顶工程已同原劳务施工队结算完成25.5层以上主体由朱俊元、朱俊东承包完成的工程量在现场实际核对，列好已完成的工程量清单，以各方签字确认的工程量进行计量计价。按朱俊元、朱俊东与黄祯均签订的原合同执行…六、A座一单元19层的一个单元，原承诺确定给朱俊东，如在售楼过程中需要调整时，朱俊东不要其他单元的房屋。开发商按1500元/㎡装修款补给朱俊东。按现行国家规定计算建筑面积。在庭审中，原被告双方当事人均确认该协议书第六条约定的目的在于案涉工程25.5层以上由原告朱俊东垫资完成，双方达成以案涉19层一个单元7套房屋冲抵被告应付给原告的工程款。 同日，朱俊东与黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰就“中环大厦”（中环国际广场）收尾工作签订了《补充协议》一份，约定：原欠朱俊东的借款及工程款在房产公司收到第一笔款（货款、融资、卖房）首先第一时间支付给朱俊东，开发商不能以任何理由拒付；后期收尾工作由朱俊东承包完成，外墙在2014年12月30日前完成拆除外架，其余收尾工作在2015年春节前完成等。 2018年4月5日，案外人朱俊元出具了《情况说明》一份，载明，北海中环国际大厦工程续建项目，系本人时任广西五鸿建设集团北海市第二分公司经理期间，由北海晏锋房地产开发有限责任公司总经理朱俊东与甲方负责人黄祯均达成承建合作协议等内容。该份《情况说明》落款处除签有朱俊元的签名外，还盖印有广西五鸿建设集团有限公司北海市第二分公司的公章。同日，朱俊元还出具了另一份《情况说明》，载明：“中环大厦”项目25.5层以上工程施工全部由朱俊东个人垫资承包完成，与本人无关，工程款由朱俊东主张。2018年6月21日，广西五鸿建设集团有限公司北海市第二分公司出具了《情况说明》一份，载明：“北海中环国际广场商住楼”在建工程项目25.5层以上工程施工全部由朱俊东个人垫资承包完成，与本公司无关，工程款应由朱俊东主张。 经不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：北海市洪大房地产开发有限公司开发的位于北海房屋截止2018年8月1日，1单元1901号、1902号、1906号、1907号四套房屋无预售登记备案信息以及查封登记信息。1单元1903号、1904号、1905号房屋已预售备案登记至案外人名下。 2020年4月17日，原告向本案六被告发出《关于交付“中环大厦”一单元19层7套房屋的函》，载明：2013年，你方同意将中环大厦一单元19层共7套房屋以每平方4800元出售给我，并将该房屋交付给我，我已经将该房屋室内装修。2014年11月2日，你方与我签订了《“中环大厦”（原中环国际广场）项目后期收尾工程协议书》，再次确认了中环大厦一单元19层的8套房屋归我所有。但经查询，中环大厦一单元19层1902号房屋已经被查封，1903号、1904号、1905号、1907号房屋已经与他人签约，你方的行为已经违反了承诺，并损害了我的合法权益，现我要求你方于收到本函之日起15日内，解除上述房屋的查封、备案、签约等相关手续，将中环大厦一单元19层共7套房屋办理至我名下，若你方逾期不办理相关手续的，我将按照协议书的约定，以中环大厦一单元19层的7套房屋的实际总面积为基数，按照1500元/㎡的标准向你方主张装修款。 在诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托鉴定机构对北海中环国际广场1单元19层的7套房屋（房号分别为1901号-1907号）的装修工程进行鉴定，广西天柱建设管理有限公司作出《建设工程司法鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉7套房屋的工程造价为214386.30元。 另查明，本院于2018年4月24日受理原告朱俊东与被告北海宝谊房地产开发有限公司、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司、北海市洪大房地产开发有限公司、黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰、第三人广西五鸿建设集团有限公司北海市第二分公司建设工程施工合同纠纷一案，朱俊东在该案中主张案涉“北海中环国际广场”项目的工程款，本院作出了（2018）桂0502民初1317号民事判决书，现该案已上诉至北海市中级人民法院。 本案的争议焦点为：一、原告朱俊东与被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰于2014年11月2日签订的《“中环大厦”（原中环国际广场）项目后期收尾工程协议书》是否合法有效？二、对于原告的装修损失各方当事人是否存在过错？应否承担赔偿责任？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，一方面，原告朱俊东与被告黄祯均、黄德铭、廖家国、颜峰于2014年11月2日签订的《“中环大厦”（原中环国际广场）项目后期收尾工程协议书》实际系被告宝谊公司与案外人广西五鸿建设集团有限公司北海市第二分公司于2013年9月2日签订的《工程分包协议》的从合同，而《工程分包协议》因违反《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项及第二项之规定而无效，故作为从合同的上述协议书亦应属无效。故，原告据此从合同主张赔偿损失于法无据；另一方面，在庭审中原被告双方当事人均确认上述收尾工程协议书第六条约定的目的在于案涉工程25.5层以上由原告朱俊东垫资完成，双方达成以案涉19层一个单元7套房屋冲抵被告应付给原告的工程款。现原告已在另案中主张工程款，故，原告再以该条款作为主张赔偿的依据于法无据。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，原告朱俊东就案涉7套房屋的装修造价经鉴定机构作出的鉴定意见书认定为214386.30元。原告所提出异议，但无相反的证据予以推翻，故，本院对于该份鉴定意见书的鉴定意见予以采纳。从本案所查明的事实可知，案涉“北海中环国际广场”工程的建设单位系被告洪大公司，被告宝谊公司的法定代表人黄祯均受被告洪大公司委托全权办理“北海中环国际广场”项目有关业务，故被告宝谊公司与黄祯均仅是作为工程发包人洪大公司的受托人处理案涉工程的相关事宜，相应的后果应由被告洪大公司承担。现对于原告的损失无证据证实被告宝谊公司与黄祯均存在过错，故，对于原告主张该两被告承担责任于法无据，本院不予支持。被告黄德铭、廖家国、颜峰作为个人既非案涉工程的发包人亦非案涉工程的分包人或转包人，现对于原告的损失无证据证实被告黄德铭、廖家国、颜峰存在过错，故，对于原告主张该三被告承担责任于法无据，本院不予支持。上述收尾工程协议书无效，原告与被告洪大公司均存在过错，对于原告的因此遭受的装修损失双方各自承担一半的责任，故被告洪大公司须赔偿107193.15元（214386.30元÷2）给原告，对于原告主张的超出部分本院不予支持。对于原告所主张的利息，因案涉房屋一直由原告占用使用，在原告占用使用期间并不存在利息损失的问题，故，对于原告该项诉求本院不予支持。对于被告抗辩称原告系非法占有案涉房屋，由此导致的损失应由原告自行承担的问题，本院认为，一方面，从被告黄祯均于2013年10月5日所出具的《承诺书》以及上述的收尾工程协议书内容可知，被告均是同意按优惠的价格抵偿给原告的；另一方面，原告占有使用案涉房屋多年，但被告均未提出异议，如不是经被告同意或认可，亦不符合常理。故，被告的该项抗辩不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北海市洪大房地产开发有限公司赔偿107193.15元装修损失给原告朱俊东； 二、驳回原告朱俊东其他的诉讼请求。 案件受理费11906元，鉴定费11754.8元，合计23660.8元，由原告负担20532.03元，被告洪大公司负担3128.77元（案件受理费原告已向本院预交，鉴定费由原告向鉴定机构预交，应由被告洪大公司承担部分，由被告在履行上述支付义务时一并返还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11906元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  王 南 人民陪审员  朱园秋 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  孟 伟 书 记 员  熊谋华