长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初4282号 原告（反诉被告）:吉林省国金商业管理有限公司(原吉林省大商餐饮管理有限公司)，住所:吉林省长春市南关区人民大街路**国际金融中心**楼。 法定代表人:郭纪省，总经理。 委托诉讼代理人：李莲湖，吉林哲讼律师事务所律师。 被告（反诉原告）:魏巍，女，1978年3月31日生，汉族，住长，住长春市绿园区div> 委托诉讼代理人：蒋小刚，男，1978年11月19日生，汉族，住长，住长春市绿园区div> 委托诉讼代理人：郭本华，吉林吉天行律师事务所律师。 原告吉林省国金商业管理有限公司诉被告魏巍房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告魏巍诉反诉被告吉林省国金商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后将两案并案审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司委托诉讼代理人李莲湖，被告（反诉原告）魏巍及委托诉讼代理人蒋小刚、郭本华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付2019年8月31日至2019年12月26日欠付租金54333元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告吉林省国金商业管理有限公司与被告魏巍于2018年8月24日签订门市租赁合同，约定被告承租万盛理想国115-2号门市，租金每年16.3万，租期3年。该门市由案外人陈富铎与房屋所有权人签订租赁合同，后经陈富铎授权又由原告出租给被告。被告仅第一年交纳租金，该房屋由被告一直使用至今。陈富铎与房屋所有权人被长春市中级人民法院（2019）吉01民终5748号生效判决判令于2019年12月26日解除合同,并判令陈富铎承担解除合同前的全部租金。故在2019年12月26日前陈富铎、原告仍然拥有对房屋的合法承租权处分权,被告应当向原告支付2019年8月31日至2019年12月26日欠付租金54333元。 被告（反诉原告）魏巍辩称：1.本案原告主体不适格，原告在起诉状中自认其是案涉的万盛理想国115-2号门市的承租人陈富铎授权原告公司与被告魏巍签订租赁合同，而被告魏巍在原告公司起诉之后才得知原告公司是陈富铎的代理人，根据《合同法》第八条、第九条、四百零二、四百零三条的规定，原告仅是房屋承租人陈富铎的代理人，并且是以原告公司名义与被告签订《门市租赁合同》，属于民法上的隐名代理，合同应当约束原告的委托人陈富铎与被告魏巍，原告作为代理人不是合同的实际相对方，现双方就《门市租赁合同》发生纠纷，根据上述法律规定，应当由委托人陈富铎向被告主张权利，故原告公司不是适格的诉讼主体。 2.原告的授权方陈富铎从万盛理想国115-2号门市的房主张伟处承租房屋后又通过原告将房屋出租给被告魏巍，但2019年1月23日，因陈富铎拖欠张伟租金一年多，房主张伟委托他人向陈富铎发出《解除租赁合同通知书》，通知陈富铎解除租赁合同并要求返还租赁房屋。后张伟与陈富铎因该租赁合同进入诉讼程序，2019年7月份一审判决租赁合同解除。房主张伟方收到一审判决书后，要求包括被告魏巍在内的多家次承租商户与张伟直接签订租赁合同，并向其支付租金，否则将对商户断电。包括被告在内的经营者，停电、停业将造成巨大的经济损失，且张伟已表明其是房屋所有权人，其与陈富铎的租赁合同已经被法院确认解除，被告是在此情况下将2019年8月底之后的房租支付给房主张伟一方，被告未将房租交给陈富铎并不存在恶意。 3.虽然陈富铎与张伟的租赁合同案件经过二审法院在2019年12月26日才下达终审判决，但张伟是依据其与陈富铎的租赁合同中约定的解除权在2019年1月23日向陈富铎一方发出解除通知，根据民法基本原理，解除权是形成权，单方作出即可改变法律关系，后续的诉讼仅是通过人民法院对其权利的确认并明确陈富铎欠付租金的金额，并且从判决书中可知，张伟的诉讼请求第一项是确认解除权，而判决第一项是判决合同解除，显然判非所请。包括被告在内的多家承租商户在2019年7月份，在张伟表明房主身份并拿出一审判决书的时候，被告等商户知道陈富铎及其授权的原告方无权再就案涉的房屋对外出租并收取租金，原告已经不能再就与被告的租赁合同继续履行，且包括被告在内的多家商户向原告方发出了《中止履行合同告知函》，书面通知原告：被告有理由相信原告丧失履行合同的能力，再向其交付租金将造成巨大经济损失，被告根据《合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，中止履行合同、中止支付租金，并要求原告方提供担保。但原告方未对此采取任何措施。被告认为，被告是根据合同法的相关规定行使不安抗辩权，并非像陈富铎那样恶意拖欠房主房租，不应认定被告构成违约。 4.因陈富铎拖欠房主张伟租金，张伟经过强制执行程序对陈富铎执行相关款项，在强制执行过程中，双方另外形成和解协议，明确陈富铎一方无权对2019年8月底之后再向包括被告在内的商户收取租金，之后的租金由房主张伟直接向包括被告在内的多家商户直接收取（此部分证据因被告属于案外人，无权调取相关卷宗，已向人民法院申请调取），如果上述证据调取后查证属实，陈富铎无权再就2019年8月31日之后向被告收取租金。 5.从法律关系上看，张伟是出租人，陈富铎及其授权的原告是承租人，被告魏巍及其他商户是次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”的规定，可以看出，在承租人对出租人拖欠房租构成合同违约时，次承租人可直接向出租人支付房屋租金，甚至可以对抗出租人因承租人未支付租金而产生的解除权，此种情形应当得到法律的正面评价。如果原告认为被告向房主张伟支付租金超过其应当支付的数额，其应当向出租人张伟追偿，如果陈富铎在与张伟的案件中作为被执行人已经被强制执行被告应当支付的2019年8月31日至2019年12月26日租金，陈富铎可通过执行回转程序向张伟主张权利。 6.被告魏巍仅是案涉系列10余家商户中的一个，本案是因原告的授权人陈富铎与房主间因欠付租金引起纠纷后，房主向作为次承租人的商户直接签订合同、索要租金，10余家商户并无主观上的过错，被告及其他商户已将房租交予房主张伟，原告方依据承租人与次承租人的合同又向被告索要一份租金，如果法院不从整体上衡量本案的影响，仅依据各方的合同关系，将导致被告及其他10余家商户通过诉讼向原告方再次支付一份租金后，原告方将欠付的租金交予房主张伟一方，各商户再单独向张伟主张返还已交的租金，这样大大增加了当事人诉累，将引起不利的社会效果。望贵院综合衡量，考虑本案的社会影响。 综上，因原告方的授权人陈富铎的违约行为导致其与房主张伟之间发生纠纷，殃及了包括被告魏巍在内的众多商户，作为次承租人的商户在房主张伟的要求之下将2019年8月31日之后的房租已向房主张伟支付符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，也符合交易习惯，陈富铎一方已无权再向被告主张租金，其可在与张伟的强制执行中将2019年8月31日之后的数额予以扣除。故本案中从程序上看，原告主体不适格，从实体上看，应当驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）魏巍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即返还反诉原告魏巍房屋保证金50000元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告吉林省国金商业管理有限公司诉反诉原告魏巍房屋租赁合同纠纷已经诉至贵院。因反诉被告吉林省国金商业管理有限公司与案涉租赁房屋的实际所有权人之间的纠纷，导致最终吉林省国金商业管理有限公司与该房屋实际所有权人间的租赁合同解除，吉林省国金商业管理有限公司已无权向魏巍收取房租，魏巍已经另行向房屋的所有权人支付了使用期间的房租。另外，在开始租赁时，魏巍已经向吉林省国金商业管理有限公司支付了保证金50000元，根据双方的《门市租赁合同》的约定，吉林省国金商业管理有限公司应当将该款返还，因双方是就同一事实产生纠纷诉至贵院，现魏巍提起反诉，望贵院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，依法受理反诉并合并审理。 原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司辩称：1.反诉原告并未按合同约定于2019年7月30日交纳第二年的租金，依据租赁合同第二条租赁价格及付款方式第一项如反诉原告不按时缴纳租赁费用，反诉被告会默认为反诉原告是单方面违约，有权将此商铺收回，保证金不予退还。2.租赁合同履行期间，反诉原告并未向反诉被告支付房租，而是已经另行向房屋所有权人支付了房租，其本身就是违约行为，足以证明反诉原告提前终止履行门市租赁合同，根据租赁合同第八条第二项，如反诉原告提前终止合同，全部保证金不予返还，作为反诉被告经营损失赔偿金。 经审理查明，吉林省大商餐饮管理有限公司（甲方）与魏巍（乙方）于2018年8月24日签订《门市租赁合同》，约定乙方承租万盛理想国115-2号门市经营喜八方饺子馆，租金每年16.3万，租期3年，合同期限为2018年8月30日-2021年8月29日止。乙方向甲方交纳保证金50000元人民币，乙方在经营期间内保证金由甲方负责保管。租赁期满，乙方无任何违约行为，乙方在甲方规定期内将门市归还甲方，甲方将在30日后无息退还乙方保证金。合同期间甲乙双方不得随意终止合同,如果乙方提前终止合同乙方全部保证金不予退还,剩余租金不予退还,作为甲方经营损失赔偿金,甲方提前终止合同将无条件的退予乙方剩余租金及保证金。该门市由案外人陈富铎与房屋所有权人张伟签订租赁合同，后经陈富铎授权由吉林省大商餐饮管理有限公司出租给魏巍。魏巍向吉林省大商餐饮管理有限公司交纳第一年租金16.3万元，该房屋由魏巍一直使用至今。2019年7月31日，长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初640号判决，判令：一、解除张伟与陈富铎于2016年6月3日签订的《商业物业租赁合同》；二、陈富铎于本判决生效后三十日内从位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼111、112、113、114、115号门市(建筑面积为1245.98平方米）中迁出；三、陈富铎于本判决生效后立即向张伟支付租金330277.78元（计算至2019年1月26日）及违约金7872.37元，合计338150.15元；四、陈富铎向张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费（2019年1月27日至2019年9月2日按82万元/年的标准计算，2019年9月3日至2022年9月2日按87.13万元/年的标准计算）；五、陈富铎于本判决生效后立即向张伟支付其垫付的物业费98743.92元、垃圾处理费19748.79元，合计118492.71元；六、驳回张伟的其他诉讼请求。陈富铎不服，上诉至长春市中级人民法院。2019年12月26日，长春市中级人民法院（2019）吉01民终5748号判决：驳回上诉，维持原判。2019年9月7日，魏巍丈夫蒋小刚（乙方）与房屋所有权人张伟（甲方）签订《万盛国汇大厦商业门市租赁合同》，将115-2号门市出租给乙方，租赁期限为2年，自2019年9月7日起至2021年9月6日止。 2020年8月28日，吉林省大商餐饮管理有限公司将名称变更为吉林省国金商业管理有限公司。 本院认为，吉林省大商餐饮管理有限公司与魏巍于2018年8月24日签订《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。案涉门市115-2号门市由案外人陈富铎与房屋所有权人张伟签订租赁合同，后经陈富铎授权由吉林省大商餐饮管理有限公司出租给魏巍。2019年7月31日，长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初640号判决，判令：一、解除张伟与陈富铎于2016年6月3日签订的《商业物业租赁合同》……2019年12月26日，长春市中级人民法院（2019）吉01民终5748号判决：驳回上诉，维持原判。故原、被告间的租赁合同在2019年12月26日之后无法继续履行，因此2019年12月26日之前吉林省国金商业管理有限公司享有承租权与处分权，故魏巍应当向吉林省国金商业管理有限公司支付2019年8月31日至2019年12月26日的租金，经计算租金为52142元。对于魏巍主张退还50000元保证金的反诉请求，因双方签订合同时吉林省国金商业管理有限公司已收取保证金50000元，因导致合同不能继续履行非魏巍的原因导致，故吉林省国金商业管理有限公司应向魏巍返还保证金50000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）魏巍于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司租金52142元； 二、原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）魏巍保证金50000元； 三、驳回原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费579.00元（吉林省国金商业管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司负担23.16元，由被告（反诉原告）魏巍负担555.84元；反诉案件受理费525.00元（魏巍已预交），由原告（反诉被告）吉林省国金商业管理有限公司负担（与前款一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  黄晓颖 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 睿