广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初5133号 原告：张某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市七星区，现住临桂区。 被告：某某市某某房地产开发有限公司，住所地：东兴市景阳路。 法定代表人：艾某某，该公司执行董事。 被告：某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司，营业场所：临桂县临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾某某。 两被告的共同委托诉讼代理人：艾某1，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。系某某市某某房地产开发有限公司的职员。 原告张某与被告某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告张某到庭参加了诉讼，被告某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告退还预收办证费920元（预交1000元-办证费80元）及面积差额2266.41元（已交101.94平方米×4721.69元-101.46平方米×4721.69元），计3186.41元给原告；2、请求判决被告赔偿原告资金占用损失576.17元（以上述应退费用合计3186.41元款项为基数按年利率6%计算，自2017年9月26日起计至实际退还全部款项给原告之日止，现暂计至2020年10月11日共1100天，预期部分另计）；以上两项合计暂为3762.58元。3、请求判决本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：1、2013年4月25日，原告张某与被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称为临桂分公司）签订了《商品房买卖合同》与《委托书》；《委托书》约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人：张某（盖章）受托人：某某临桂分公司（盖章）、时间：2013年4月25日。”同日被告临桂分公司根据“附件五”第2条向原告预收了办证费1000元（此收据与有线电视费336元一起开具，即金额显示为1336元）。2017年9月26日桂林市某某区不动产登记机构就已经颁发了原告张某所购买主合同内的房屋的《不动产权证书》，被告临桂分公司至今不按合同约定结算办证费，并且对上述应退款项不予认可，坚持不退。2、原告与被告签订的【商品房买卖合同】中约定了以下条款：第三条“所购商品房的基本”约定原告购买被告临桂分公司开发建设的桂林市临桂区世纪大道南侧某某世纪华庭*栋*单元**层**号房，该商品房套内建筑面积101.94平方米；第四条“计价方式与价款”约定按套内建筑面积计价，单价为每平方米4721.69元；第五条“面积确认及面积差异处理”约定为最后按房产登记机关实测面积差异结算房款，多退少补，互不计息，（详见该买卖合同），此后，原告支付了全部房价款481329元给被告。2017年9月26日某某区不动产登记局颁发的不动产权证载明：原告的*栋*单元*层**号房屋的专有建筑面积（即套内面积）101.46平方米，比合同面积少了0.48平方米，应该退房价款2266.41元。对于上述应退款项被告不予认可，坚持不退，一度曾以扣下产权证书进行要挟。被告临桂分公司不按合同履约，不退还应退还的钱款，属违法行为，依法被告临桂分公司应当承担违约责任，根据《公司法》规定被告临桂分公司的民事责任由被告某某市某某房地产开发有限公司承担；现依法提起本案诉讼，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益，维护市场交易秩序。 被告某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司未到庭参加诉讼。被告某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司在本案庭审后，向法庭提交了证据，并陈述由于该公司的法务及公司的负责人不在，就没有人到庭参加诉讼，之前同类型的案件已经判决过了，所有的证据材料都已经交上去了，该公司认为提供的证据全都是有效的，所以下意识的就会认为法院是按照之前的同类案件判决的，所以该公司才没有到庭，因为该公司对法律相关的一些规定及流程不太熟悉，直到现在才知道事情的严重性，事实是该公司已经交了办证费用的，该公司不能平白无故的承担这个损失，所以现在才提交证据。【双方签定的《商品房买卖合同》中的《委托书》约定：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。”】【《商品房买卖合同》附件五：买受人应缴纳的税费和其他费用：第（2）项约定：预收办证费（产权证）：暂定1000元/户（按政府部门实际发生费用执行，多退少补。含办理贷款时的预告登记费用及抵押费用）】{以上两段为引用合同条款，以下为解答}①办证费：《商品房买卖合同》附件五中明确约定预收办证费1000元/户，含办理贷款时的预告登记费用及抵押费用，同时《委托书》中也有提及四项房屋登记费用为办理不动产权证产生的费用，都是预收办证费的支付范围，已由我司代缴给不动产登记中心，每项费用80元，每户共已代为支付320元房屋登记费用。缴费发票因时间久远等原因，有些已遗失，但按揭贷款户必须缴纳此四项费用方可办理其不动产权证，若原告不认可此四项费用是由我司代缴，也请原告拿出缴费凭证。②宗地图是不动产权证上的附图，我司已按每户300元批量代缴给**局勘测站，小区共428户，共缴费128400元，为办理不动产权证产生的费用。综上：办证费1000元－房屋登记费320元－宗地图制图费300元＝需退办证费380元。③有线电视入网为小区整体工程，每户都已安装入户，我司只是代收，相关费用都已按业主缴纳的金额全部转付给施工安装单位，无清退余额。有线电视入网费336元（小区428户已全部安装到户）；高清机顶盒980元（需业主带着收据去广电公司申请安装机顶盒）④原告要求被告赔偿资金占用损失，对此既无合同约定，亦无相关法律规定，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，原告张某与被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称为临桂分公司）签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于临桂县世纪大道南侧（**局与**局之间）、编号为（2010**）的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为某某县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字××号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第*幢*单元**层*号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共119.5平方米，套内建筑面积101.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米……。第四条计价方式与价款处理。出卖人与买受人约定按第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4721.69元，总金额：￥：481329元……。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积的确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。第六条付款方式及限期。买受人按下列第3种方式按期付款3、公积金贷款：签订本合同时支付首付款人民币201329元，余款280000元，在达到办理贷款条件后30日内办理完住房公积金贷款手续并放款，否则按本合同第七条执行（贷款金额和年限以银行最终审批为准）。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。附件五：买受人应缴纳的税费和其他费用（如因国家政策调整或出台新的收费项目，按最新标准执行）：房屋交付时需付清的附加费用：（2）预收办证费（产权证）：暂定1000元/户（按政府部门实际发生费用执行，多退少补。办理贷款时预告登记费及抵押登记费由业主自理）。（3）有限线视入网费：336元/户。同日，原告张某与被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司签订《委托书》，主要内容约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人（签章）：张某，受托人（签章）：某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司。”之后，原告张某按合同约定支付房价款481329元给被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司。2013年4月23日，被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司预收办证费和有线电视入网费共计1336元。 另查明，被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司于2013年4月26日对该房产办理预告登记（登记费80元），之后被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司为原告张某提交材料办理不动产权证。2017年9月26日，桂林市某某区不动产登记局颁发了桂（2017）某某区不动产权第××号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区临桂镇世纪东路**号某某·世纪华庭 *幢*单元**层**号，房屋建筑面积119.89平方米，专有建筑面积101.46平方米，分摊建筑面积18.43平方米，权利人张某。被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司为原告张某向桂林市某某区地产公司国土勘测站支付了宗地测量制图费300元。合同约定的商品房已交付给原告张某。 本院认为，原告张某与被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效,双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于退还面积差额及资金占用损失的问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，本案房产登记机关实测套内专有建筑面积是101.46平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.48平方米（101.94-101.46），被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司应按照合同约定退还房款2266.41元（计算方式：0.48平方米×单价为每平方米4721.69元）给原告张某。合同明确约定按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，故原告要求被告赔偿资金占用费的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于退还办证费的问题。根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司对房屋进行预告登记（登记一次80元）、办理住宅不动产登记（登记一次80元），应属于原告张某的委托事项范围内，义务人是原告张某，该登记费160元应当由原告张某承担，同时被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司支付的宗地测量制图费300元，也在委托的事项内，义务人是原告张某，也应当由原告张某承担，以上被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司代原告张某支出的费用合计460元，应当在被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司预收办证费1000元中扣除，且被告某某市某某房地产开发有限公司及临桂分公司未提供有效的证据证明剩余的预收办证费用540元已经代原告张某支出的事实，被告某某市某某房地产开发有限公司及临桂分公司应该将该剩余的预收办证费用540元退还给原告张某。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，故上述被告某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司退还房款2266.41元及退还办证费540元的民事责任由被告某某市某某房地产开发有限公司承担。抵押权（他项权利）登记的费用是登记机构向房屋他项权利人颁发的证书，登记机构收费的对象是享有他项权利的人即银行，不应当由原告张某方承担。《委托书》未对结算的时间及费用如何退还进行约定，故原告张某要求被告承担资金占用费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告某某市某某房地产开发有限公司退还房款2266.41元给原告张某； 二、被告某某市某某房地产开发有限公司退还预收办证费540元给原告张某； 三、驳回原告张某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告某某市某某房地产开发有限公司、某某市某某房地产开发有限公司临桂分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十二月七日 书记员 唐景姣