重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初24950号原告重庆隆安物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区长生路**附**。统一社会信用代码：915001085789633480。法定代表人王珏，执行董事。委托代理人何健（特别授权），重庆安广律师事务所律师。委托代理人刘波，男，1981年7月3日出生，汉族，原告重庆隆安物业服务有限公司员工，，住所地重庆市南川区被告鞠春霞，女，1987年8月20日出生，土家族，住重庆市南岸区。原告重庆隆安物业服务有限公司（以下简称“隆安物业公司”）诉被告鞠春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告隆安物业公司委托代理人何健、刘波，被告鞠春霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告隆安物业公司诉称，其于2011年10月27日与被告鞠春霞的物业开发建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司签订《汇景苑A区（琥珀居）前期物业服务合同》，于2012年11月10日与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告提供物业管理的服务期限为自本协议签订之日起至业主委员会成立时止；物业服务单价为多层每月每平方米1.6元，每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期从次日起按每天千分之三收取滞纳金；公共区域用水电费按表计量，按户据实分摊，逐月收取。被告在汇景苑A区（琥珀居）的物业房号为X幢X单元X层X室，建筑面积为73.44平方米，2017年4月前物业服务费单价为每月每平方米1.6元，2017年4月以后，为调动业主缴纳物业服务费的积极性，原告主动优惠为每月每平方米1.2元。被告自2014年4月欠费至今，共欠原告物业服务费7930.20元，公摊电费315.90元。原告多次以书面、电话等方式向被告催费未果，现起诉来院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7930.20元；2、判令被告向原告支付2014年10月1日至2020年8月31日期间的公摊电费319.50元；3、判令被告向原告支付逾期给付物业服务费违约金（自欠费之日起，以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行人民币同期商业贷款利率的4倍为标准，计算至本金付清为止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告隆安物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表；3、证明；4、南岸区住房和城乡建设委员会关于2019年度物业服务星级评定考核结果的通报；5、物业服务星级评定照片；6、来访人员出入登记表；7、报事报修记录表；8、保安巡逻记录签到表；9、电梯故障维修登记表；10、工程维修值班记录表；11、水泵房巡查记录表；12、电梯日常巡查表；13、客户信息记录表；14、公共照明系统运行巡检表；15、发电机房巡查表；16、物业服务照片；17、邮件发放登记表；18、电话催费记录本；19、前期物业服务协议；20、不动产登记中心房屋登记信息查询证明；21、催费照片。被告鞠春霞未出庭抗辩及举示证据。经审理查明，2011年10月27日，汇景苑A区（琥珀居）小区的建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告隆安物业公司签订《汇景苑A区（宣传名：琥珀居）前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对汇景苑A区（琥珀居）小区实施物业管理；合同期限自2011年10月27日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；物业服务费按建筑面积计算，小高层住宅每月每平方米1.3元，多层住宅每月每平方米1.6元，电梯费每月每平方米0.3元；物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。原告隆安物业公司与重庆泽瑞房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻汇景苑A区（琥珀居）小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。2017年4月起，原告隆安物业公司对其物业服务费收费标准作了优惠调整，将小区小高层住宅每月每平方米1.6元（含电梯费0.3元）调至每月每平方米1.2元（含电梯费）、将多层住宅每月每平方米1.6元调至每月每平方米1.2元。被告鞠春霞系重庆市南岸区通汇路8号汇景苑X区（琥珀居）X幢X住宅（多层）房屋业主，其房屋建筑面积为73.44平方米，2017年4月前，其每月应缴纳的物业费为117.51元，2017年4月后，其每月应缴纳的物业费为88.13元，其拖欠原告隆安物业公司2014年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7931.82元。按每户据实分摊的原则，经核算，被告应付原告2014年10月1日至2020年8月31日期间的公摊电费317.30元，扣除预付款余额2.3元，被告欠付原告该期间公摊电费315元。2020年10月27日，原告隆安物业公司以被告鞠春霞拖欠其物业费、公摊电费等为由起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。另查明，汇景苑A区（琥珀居）小区至今未成立业主委员会。原告隆安物业公司在其物业服务中存在小区封闭管理不到位、环境卫生质量有待提高等物业服务瑕疵问题。上述事实，有原告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告隆安物业公司与汇景苑A区（琥珀居）小区建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司签订的《汇景苑A区（宣传名：琥珀居）前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告鞠春霞在内的所有汇景苑A区（琥珀居）小区业主具有约束力。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对欠付原告物业服务费及公摊电费的事实放弃抗辩，被告拖欠原告2014年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7931.82元、2014年10月1日至2020年8月31日期间的公摊电费315元，事实成立，被告应予支付。原告关于公摊电费诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。鉴于原告就物业服务费仅起诉7930.20元，差额部分视为其权利的放弃。鉴于原告在汇景苑A区（琥珀居）小区物业服务期间存在服务瑕疵，其关于原告逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告鞠春霞于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆隆安物业服务有限公司2014年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费7930.20元、2014年10月1日至2020年8月31日期间的公摊电费315元，共计8245.20元；二、驳回原告重庆隆安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告鞠春霞负担（此款已由原告重庆隆安物业服务有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 田 涛二〇二〇年十二月二十三日书记员 高小涵