山西省左权县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0722民初1423号 原告：山西瑞丰融资担保有限公司，住所地晋中开发区诚信路西侧迎新小区第********。 法定代表人：岳斌，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王文栋，山西正名律师事务所律师。 被告：刘翠玲，女，汉族，1968年10月7日出生，住山西省榆次区。 委托诉讼代理人：王振芳，山西中都律师事务所律师。 被告：陈建国，男，汉族，1971年9月16日出生，住山西省左权县。 被告：梁红红，女，汉族，1973年2月28日出生，住山西省左权县。 原告山西瑞丰融资担保有限公司（以下简称瑞丰公司）与被告刘翠玲、陈建国、梁红红买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西瑞丰融资担保有限公司委托诉讼代理人王文栋、被告刘翠玲及其委托诉讼代理人王振芳、被告陈建国到庭参加诉讼。被告梁红红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞丰公司向本院提出诉讼请求：准许执行不动产登记证号为晋（2020）晋中市不动产权第0004267号、坐落于榆次区的房屋。事实与理由：2018年8月24日，左权县人民法院（2018）晋0722民初429号民事判决书：判令被告陈建国、梁红红于该判决生效之日起7日内偿还原告490000元。因上述案件，原告在2018年5月22日向左权县人民法院申请财产保全，查封被告陈建国、梁红红所有的坐落于榆次区的房屋。2020年8月3日，原告向左权县人民法院申请强制执行并要求对已查封的被告所有的榆次区的房屋进行拍卖。2020年10月28日，被告（案外人）刘翠玲对执行标的提出书面异议。左权县人民法院于2020年11月12日作出（2020）晋0722执异36号执行裁定：中止对不动产登记证号为晋（2020）晋中市不动产权第0004267号坐落于榆次区房屋的执行。原告作为申请执行人不服提起诉讼。一、被告依据原告申请查封执行标的后的另案生效裁判文书要求排除执行不符合法律规定；二、被告刘翠玲与被告陈建国、第三人陈子昊签订的《房地产居间合同》并非必然合法有效；三、被告要求对执行标的排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，被告刘翠玲的执行异议申请缺乏事实依据与法律基础，请求人民法院准许原告申请执行不动产登记证号为晋（2020）晋中市不动产权第0004267号坐落于榆次区的房屋。同时，经调取证据可知，陈建国交至该公司的其与晋中市华强房地产开发有限公司签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》系其伪造的，与留存到榆次区人民法院及晋中市房产交易中心的《商品房买卖合同》不一致，陈建国涉嫌合同诈骗罪。 刘翠玲辩称，1.刘翠玲与陈建国、陈子昊签订的《房屋买卖合同》时间为2016年11月10日，左权县人民法院查封涉案房屋在2018年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定；2.刘翠玲在与陈建国、陈子昊签订《房屋买卖合同》并支付房屋价款之后，即合法占有了房屋，有刘翠玲2017年交纳的物业费票据为证。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定；3.刘翠玲已按照合同约定支付了99%的价款，剩余5000元，按照合同约定应在办理房屋过户后支付，因房屋尚未过户，故该5000元尚未到支付时间。而房屋不能过户原因也不在刘翠玲，刘翠玲已按照合同约定全面履行价款支付义务，剩余价款占比仅为1%，基本可以忽略不计。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定；4.涉案房屋未过户非刘翠玲自身原因造成的。首先，该房屋不动产权证书2020年下发，下发前不能办理过户的。其次，不动产权证书下发后，刘翠玲即要求陈建国办理过户，陈建国不予配合，刘翠玲及时向榆次区人民法院起诉，向法院提出了要求陈建国过户的诉讼请求，并得到了榆次区人民法院的支持，可说明未过户的原因不在刘翠玲。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。 陈建国辩称，认可刘翠玲陈述的事实。 梁红红未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的瑞丰公司提交的《委托保证合同》、《抵押反担保合同》、陈建国与晋中市华强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、（2018）晋0722财保10号民事裁定书、（2018）晋0722民初429号民事判决书；经瑞丰公司申请，本院准许调取的《居间合同》、榆次区人民法院庭审笔录、陈建国、陈子昊与晋中市华强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.刘翠玲与陈建国、陈子昊签订的《商品房买卖合同》、兴业银行贷款结清证明、承诺书、不动产权证书、榆次区人民法院判决书各1份、房款收据2份，转账记录照片2张，刘翠玲用于证明刘翠玲与陈建国、陈子昊房屋买卖合同真实、合法、有效，同时经榆次区人民法院生效判决书确认。瑞丰公司对上述证据真实性不认可，无法证明合同真实、合法、有效，刘翠玲以明显低价购买陈建国、陈子昊的房屋。陈建国对上述证据无异议。 2.2017年物业费票据1支，刘翠玲用于证明其在左权县人民法院查封前于2017年即入住了涉案房屋，并在物业服务中心办理了业主变更，由其交纳物业费。瑞丰公司对上述证据不认可，提出应提供相应的发票及2017、2018年、2019年相应的水电费票据等。陈建国对物业费票据无异议。 对上述证据，本院认证如下：对证据1，刘翠玲与陈建国、陈子昊签订的《商品房买卖合同》已经榆次区人民法院生效判决书确认其合法、有效性，并判决陈建国、陈子昊、梁红红于判决生效后十五日内协助刘翠玲办理涉案房屋的产权过户手续，瑞丰公司所提异议无法对抗生效判决书确认事实，本院不予采信，对证据1予以认定；对证据2，刘翠玲提供的物业费票据可证实其于2017年实际占有涉案房屋的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月3日，陈建国与山西左权农村商业银行石匣支行签订《贷款合同》，约定陈建国向山西左权农村商业银行石匣支行贷款490000元。同日，瑞丰公司就该笔贷款与山西左权农村商业银行石匣支行签订《保证合同》，后陈建国无力偿还借款，由瑞丰公司代陈建国偿还借款。2018年8月24日，左权县人民法院（2018）晋0722民初429号判决书：判令陈建国、梁红红偿还瑞丰公司代偿款490000元。瑞丰公司于2018年5月22日向左权县人民法院申请财产保全，查封陈建国、梁红红所有的坐落于榆次区的房屋。 陈建国与梁经红系夫妻关系，陈建国与陈子昊系父子关系。2009年5月25日，陈建国、陈子昊与晋中市华强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈建国、陈子昊购买位于榆次区房屋，该商品房建筑面积共139.65平方米，总金额为367878元，于2009年5月25日首付款117878元，余款做银行按揭。2016年11月10日，陈建国、陈子昊（甲方）与刘翠玲（乙方），晋中市槟海房产经纪有限公司（丙方），签订《房地产居间合同》一份，约定甲方及其共有人愿将晋中市榆次区房屋出出售给乙方，房屋转让价格为480000元。乙方同意于2016年11月10之前交付4800元作为购房定金，乙方总共分三次支付房款。在交易期间直至过户前，丙方作为见证方。乙方在丙方见证下于2016年11月10日交给甲方20万元首付款，其中包括甲方在银行的欠款16万元，余下275000元于甲方解除兴业银行预抵押登记且交于丙方后当日给付。最后5000元过户后结清。 合同签订当日，刘翠玲将款20万元存入陈建国账户口，双方就涉案房屋进行了交接并在交接表上注明“华悦尚城下了房本再过户，第一次交接200000元，第二天275000元，等过了户5000元”。 2016年12月12日，刘翠玲将款260000元存入陈建国账户内，陈建国出具收到房款275000元收条，收条载明剩余5000元办理过户时付清。刘翠玲付款后实际入住涉案房屋，并以其本人名义交纳涉案房屋2017年物业费。2020年3月23日，涉案房屋取得不动产权证书，权利人记载为陈子昊、陈建国。刘翠玲于2020年4月24日在榆次区人民法院立案，请求判令陈建国、陈子昊、梁红红继续履行合同，协助刘翠玲办理涉案房产变更至刘翠玲名下。榆次区人民法院于2020年6月8日作出判决，判令陈建国、陈子昊、梁红红于判决生效后十五日内协助刘翠玲办理涉案房屋的产权过户手续。 另查明：陈建国与瑞丰公司签订《抵押反担保合同》，涉案房屋为反担保抵押物，但未办理他项权证。陈建国提供给瑞丰公司的涉案房屋的《商品房买卖合同》与晋中市房产交易中心留存的涉案房屋《商品房买卖合同》不一致。庭审中，陈建国瑞丰公司提交的涉案房屋《商品房买卖合同》不是真实的，系经过其修改的合同。 又查明：2020年8月3日，瑞丰公司向左权县人民法院申请强制执行并要求对已查封的涉案房屋进行拍卖。2020年10月28日，刘翠玲对执行标的提出书面异议。本院于2020年11月12日作出（2020）晋0722执异36号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。瑞丰公司不服,遂提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为,本案的争议焦点为刘翠玲对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,第一,刘翠玲与陈建国、陈子昊签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》,早于涉案商铺被本院查封的时间,且该合同的真实、合法、有效性经榆次区人民法院生效裁判文书确认;第二,刘翠玲已于涉案房屋查封前实际入住涉案房屋;第三,根据榆次区人民法院生效裁判文书,能够证明刘翠玲已按照合同约定全额支付了购房款，对于瑞春公司主张剩余5000元房款未支付问题，该5000元系过户后支付，现尚未到合同约定支付时间，且刘翠玲未收到人民法院要求其交付执行的通知，瑞丰公司抗辩不予采纳；第四,涉案房屋于2020年3月23日下发了不动产权证，之前无法办理过户登记,故不能办理过户的原因非刘翠玲的自身原因造成。综上,刘翠玲提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件,其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。对瑞丰公司提及陈建国交至该公司的涉案房屋《商品房买卖合同》虚假，涉嫌合同诈骗，应中止本案审理的意见，对陈建国提交瑞丰公司的《商品房买卖合同》是否涉嫌合同诈骗，不影响本案民事案件的处理，对瑞丰公司的意见，本院不予采纳。 综上所述,瑞丰公司的诉讼请求于法无据,本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定,判决如下: 驳回原告山西瑞丰融资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元,由原告山西瑞丰融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 长  孟丽沙 人民陪审员  王同峰 人民陪审员  杨素霞 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  李 丽