安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初3265号 原告：袁迎春,男,1980年10月9日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人:崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邬登成，安徽汉合律师事务所律师。 原告：韦凌云，女，1985年5月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人:崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 被告：安徽文德金都置业有限公司,住所地安徽省肥东县店埠镇包公大道南桥头集路西侧文一凯旋公馆****,统一社会信用代码91340122MA2MWRRC9J（1-1）。 法定代表人:杨国龙,总经理。 委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。 原告袁迎春、韦凌云与被告安徽文德金都置业有限公司（以下简称文德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告袁迎春、韦凌云及其共同委托诉讼代理人崔文彬，被告文德公司的委托诉讼代理汪珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁迎春、韦凌云向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170003850097GY20170069)及补充协议；2、请求判令被告返还原告支付的购房款、办证税费1205175元(其中购房款1178000元、办证税费27175元)；3、请求判令被告支付原告违约金205250元(其中,面积差价为6.17m2*12359.67元=76259元;逾期交房违约金:以1178000元为基数,按日万分之三利率,自2019年5月1日起算,暂计算至起诉2020年4月30日,为128991元)；4、请求判令被告赔偿原告违约损失共计240250元(其中,租房损失按3000元/月,自2019年5月1日暂计算至2020年4月30日,为36000元,实际计算至合同解除日止;资金占用损失:以1178000元为基数,按6%年利率,自2017年6月10日起暂计算至2020年4月30日,为204250元)；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年,原告在看房时,被告通过广告、样板房等方式将案涉小区宣传为“85平做四房,最高赠送30平,万科物业”,又将案涉房屋宣传为“属小区边户,四室两厅两卫结构”,被告称样板房与案涉房屋为1:1比例完全一致。原告遂购买了被告开发的位于角公园里小区预售房屋。原告于2017年6月10日向被告支付1178000元购房款。2017年7月3日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买“文德公园里”小区16＃楼6层601室。合同约定该商品房建筑面积为95.31平方米,套内面积71.57平方米,总价1178000元。被告应于2019年5月1日前向原告交付符合合同约定的房屋。2019年5月7日向被告支付办证税费27175元。2019年房屋竣工后,原告发现不仅小区不是万科物业,案涉房屋也与被告样板房宣传的情况严重不符,面积、结构、户型、空间尺寸均存在较大偏差。具体表现为:1.该房屋跃层设计未通过规划部门批准,系非法建筑,原告无法将跃层改造为一室使用。2.另外一室系设备平台改造,长宽皆为1.9米,且背靠承重墙,无法作为一室使用,其改装设计也未经批准,为违法建筑。3.套内面积仅为65.4平方米,远小于合同约定的71.57平方米。被告的上述行为已违反《商品房买卖合同》第十条有关退房的约定,应承担违约责任。另被告通过广告、样板房宣传案涉房屋的设施、设计、户型与实际严重不符,对买受人构成欺诈和重大误解,符合撤销条件。综上所述,原告已按约履行商品房买卖合同的全部义务,被告未按时向原告交付符合约定的房屋,且交付的房屋与约定严重不一致,构成违约,应当解除合同并向原告赔偿违约损失、支付违约金。经协商不成,特向贵院起诉,望判如所请。 被告文德公司辩称:一、原告诉请解除《商品房买卖合同》、返还购房款无事实与法律依据。第一，原、被告签订《商品房买卖合同》的行为，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护；第二，该合同不应被解除，因为该合同签订、履行过程中，并未出现合同解除的情形，既不满足协议解除条件，也未满足法定解除条件。首先，原、被告并未达成解除合同的合意，因此，不符合协议解除的条件；其次，合同履行过程中，无法定解除情形。合同履行过程中，并未出现不可抗力致使合同不能实现合同目的的情形，也未出现被告未按合同履行义务致使合同目的不能实现的情形，因此，并不符合法定合同解除的条件。故在原、被告均已按合同履行了相关权利义务的情形下，原告无权要求解除合同、返还购房款。原告在事实与理由部分所述交付房屋与样板房有差别、物业公司非万科物业等问题均不能对合同构成实质影响，原、被告签订合同时明确约定了房屋交付是毛坯房，不是样板房，样板房并非交付标准，另外，被告承诺的是“万科睿服务物业”，并非原告所述的万科物业，原告所述问题也并不能证明被告未按合同履行义务致使合同目的不能实现，不符合合同解除条件。 二、原告诉请被告承担违约责任无事实及法律依据。第一，关于原告认为被告聘用的物业公司非万科物业，系被告违约，显然与事实不符。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及宣传资料中，约定的是被告提供“万科睿服务物业”，实际情况便是如此，被告与合肥德申物业公司签署了《安徽省前期物业服务合同》，选聘合肥德申物业公司为“文德·公园里”项目前期物业服务公司，合肥德申物业公司与合肥万科物业服务有限公司签订了《物业服务项目技术升级和专业服务协议》及《补充协议》，为“文德·公园里”项目引进“睿服务”解决方案，“睿服务”约定：合作期间万科物业仅授权德申物业在合作项目的宣传上使用“万科物业睿服务”或“睿服务”的品牌或标识。由此可见，被告承诺给原告等业主提供“万科物业睿服务”属实，被告并无违约行为。第二，关于原告认为跃层改造装修和赠送面积的广告宣传与样板房不符，系对原告构成欺诈，显然与事实相悖。被告在提供给原告的户型彩页、户型图解析、户型立体模型上，已明确标注了改造前系房屋交付标准，改造后系装修改造方案，且被告在《商品房买卖合同》中明确将户型图作为附件提供给原告，交付的房屋与双方签订合同时所附的户型图均一致，而宣传单页、样板房仅仅是对该房屋装修改造的设想，最终如何改造由业主自行决定。另外，房屋赠送面积也是需要通过改造才能得以实现，被告在宣传时已明确告知给广大客户了，故原告认为被告构成欺诈与事实不符。第三，原告所称被告房屋尺寸存在较大偏差与事实不符。原、被告签订的《商品房买卖合同》中记载案涉房屋的建筑面积为95.31平方米，套内建筑面积71.57平方米，公摊面积23.74平方米，肥东县不动产登记中心对该套房屋进行实测，得出的结论是建筑面积95.31平方米，套内建筑面积71.57平方米，公摊面积23.74平方米，与合同约定的面积一致，并无偏差。第四，原告认为被告未按时向原告交付房屋，显然与事实不符。根据双方所签《商品房买卖合同》，被告于2019年5月1日之前履行交房义务，实际上被告于2019年4月21日，即通知原告前来办理交房手续，向原告邮寄了《交房通知书》，有EMS的快递单为证，故原告称被告未按约定时间交房，显然与事实不符。第五，原告在诉请中认为对买受人构成了欺诈和重大误解，故符合撤销条件，被告认为本案的请求权基础是解除合同而并非行使撤销权撤销合同。故不属于本案的审理范围。综上，原告诉请无法律及事实依据，请求法院予以驳回。 经审理查明：2017年6月10日，原告欲购买被告预售的“文德·公园里”小区16＃601室房屋向被告支付购房款1178000元。2017年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肥东县角“文德·公园里”第16＃住宅楼601室，建筑面积95.31平方米，其中套内建筑面积71.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.74平方米，单价12359.67元，价款总额1178000元整，2017年7月3日前一次性付清。合同第五条约定：面积以产权登记面积为准，面积误差超过3%时，买受人有权退房；第八条约定出卖人应当在2019年5月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。2017年7月4日，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2019年4月21日，被告向原告发出《交房通知书》。2019年5月7日原告向被告支付办证税费等计27175元（专项维修基金10484元、契税16211元、房屋产权登记费80元、预交水费200元、预交电费200元）。之后，原告认为所交房屋与样板房及宣传内容严重不符，面积、结构、户型等均存在较大偏差。后原告自行委托合肥风清房地产检测咨询有限公司对案涉房屋进行测量，该公司出具的验房报告载明“该室（住宅）底层室内建筑面积为65.4㎡，其中数值不包括室内楼梯及跃层平台，仅供参考”。 2019年4月26日，肥东县不动产登记（交易）中心根据被告的委托，对“文德·公园里”小区部分房产进行测绘（实测）。根据该中心出具的《房屋户（室）面积对照表》记载：16幢601室第6层建筑面积89.32平方米，第7层建筑面积5.99平方米，合计95.31平方米。 另查明，2019年5月16日，“文德·公园里”小区部分业主认为被告在销售该小区楼盘时涉嫌虚假宣传，联名向肥东县市场监督管理局投诉。2019年6月28日，肥东县自然资源和规划局对被告《关于商请核实文德公园里小区房型建议装修改造方案是否通过规划审批的函》进行函复：“文德·公园里”楼盘项目装修改造方案将原户型中的设备平台及跃层改造成实际居住功能的方案未经规划许可。2019年9月19日，肥东县市场监督管理局作出东市监罚字（2019）99号行政处罚决定书，认定被告在销售该楼盘时发布的“文德公园里星级万科物业85平方四房墅超大赠送赠送面积普通在30㎡以上”等广告内容与实际不符，责令被告停止发布广告，在相应范围内消除影响，并处罚款71万元。被告不服此行政处罚决定，向肥东县人民政府申请行政复议。肥东县人民政府经复议认为，被告为了宣传自己开发的商品房，谋取更多市场交易机会，在没有得到万科物业明确授权的情况下，直接宣传“文德·公园里”项目物业为万科物业，宣传内容有违客观事实，容易使消费者产生误解，宣传内容与实际情况不符，故认定其广告行为违法，罚款50万元。关于跃层改造装修和赠送面积的广告宣传，在被告提供的户型彩页、户型图解析、户型立体模型上，将改造前（房屋交付标准）、改造后（建议装修改造方案）标注的很明确，从宣传内容上注明的“本资料相关内容、图片仅供参考，最终以政府有关部门批准的文件、图则、现场实测为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”看，该宣传是对商品房装修改造的设想、建议，是否改造最终由消费者自己决定。将原户型中的设备平台及跃层改造成实际居住功能的方案虽未经规划许可，但对相关公众来说，根据日常生活经验及一般注意力，不会造成误解，对是否购买房屋的决策没有实质性影响。被告在广告宣传中表述的“超大赠送，赠送面积普通在30㎡以上”，实质上是指经过改造装修后增加的面积，由于该广告语介绍的信息不全面，缺乏准确、清楚、明白的表述，未尽到明示的义务，罚款8万元。据此，肥东县人民政府决定，对被告罚款71万元的行政处罚变更为罚款58万元。 以上事实，有原、被告身份信息、文德公园里宣传资料、《商品房买卖合同》、商品房网上备案确认单、购房款收据、《验房报告》、房屋现状照片、肥东县市场监督管理局东市监罚字(2019)99号《行政处罚决定书》、合肥德申物业服务有限公司收款收据；肥东县人民政府《行政复议决定书》，致委托测绘方函、测绘合同及附表，EMS快递单（交房通知书），生效的民事判决书以及当事人陈述等证据载卷证明。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为原告请求解除双方于2017年7月3日签订的《商品房买卖合同》是否具有事实与法律依据。首先，原告认为案涉房屋与《商品房买卖合同》约定的房屋面积及赠送面积不符，但根据肥东县不动产登记（交易）中心出具的《房屋户（室）面积对照表》显示，案涉房屋测绘面积与《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积一致。原告自行委托第三方对案涉房屋进行测量并制作了《验房报告》，该测量行为系原告单方行为，测量结果为底层室内建筑面积为65.4㎡，并明确注明此数值不包括室内楼梯及跃层平台，故所提供的《验房报告》不足以推翻或反驳《测绘报告》的测绘结论，故应承担举证不能的不利后果。此外，因案涉合同中未约定赠送面积，原告现主张赠送面积没有合同依据。综上，对原告主张案涉房屋面积及赠送面积与被告承诺严重不符故要求解除案涉合同的请求，本院依法不予支持。 其次，原告主张被告在其户型宣传彩页、户型立体模型等宣传资料中均宣传案涉房屋的设备平台及跃层可以改造为具备实际居住功能的房屋，但实际情况与被告宣传不符。一方面，被告与原告签订的《商品房买卖合同》并未约定被告有改造设备平台及跃层的义务；另一方面，被告已经在房屋销售广告注明改造设备平台及跃层属于“建议装修改造方案”，是否改造及具体改造方案应属业主选择，而不是房屋能否交付的硬性条件。综上，原告以前述理由主张被告严重违约并要求解除案涉合同的主张，没有合同和事实依据，本院依法不予支持。 再次，原告主张被告关于“万科物业”、“超大赠送”等广告内容违约致使其合同目的不能实现。根据其提供的证据及肥东县人民政府《行政复议决定书》的认定，被告在案涉房屋销售时宣传案涉小区为万科物业的广告行为违法；广告中关于“超大赠送，赠送面积普通在30㎡以上”的宣传，缺乏准确、清楚、明白的表述，违反《中华人民共和国广告法》第八条的规定，但被告的上述违法广告行为不足以影响到合同目的不能实现。因此，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告上述销售广告和宣传资料的内容，虽未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，原告可以据此要求被告承担违约责任。原告按合同解除的法律后果安排的其他诉讼请求中，不包括此项请求；原告请求的房屋面积差价及逾期交房违约金没有事实依据，请求的租房损失没有事实及合同依据；故原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告袁迎春、韦凌云的诉讼请求。 本案受理费19736元，减半收取计9868元，由原告袁迎春、韦凌云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  黄德华 二〇二〇年十二月八日 法官助理王蓓 书记员何蓉蓉 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。