河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初10042号原告：丁金燕，女，汉族，1982年10月10日出生，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：吕文超，河南良仁律师事务所律师。被告：驻马店市信合房地产开发有限公司，住所地：驻马店市兴业大道与铜山大道交叉口。统一社会信用代码：91411700063820719T。法定代表人：陈锋，董事长。委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。原告丁金燕诉被告驻马店市信合房地产开发有限公司（以下简称信合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁金燕的委托诉讼代理人吕文超、被告信合公司的委托诉讼代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁金燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金7290元；2、要求被告退还买车位款102000元；3、要求合同继续履行。事实与理由，2019年9月24日，原、被告签订《商品房买卖预售合同》，约定，原告购买被告开发的位于驻马店市经济开发区××大道与创业大道交叉口东南角驻马店市职教园区教师公寓（现名信合学府春天）C8号楼东1单元2楼201号房屋一套，建筑面积141.23平方米，总价为818744元。约定2020年6月30日前交付房屋。后被告向原告寄送入伙通知书，内容为于2020年6月27日上午集中办理商品房交付手续。经原告验收发现被告房屋存在严重质量问题，地下车位漏水严重，根本不具备交房交付条件。在合同交房期满时被告为了不支付违约金，把不具备交付条件的房屋交付给原告，严重违反合同，应承担相应的违约责任。被告信合公司辩称：1、原告诉请是两个诉请，不应合并；2、按照原告诉状称，被告在6月27日已向原告发出入伙通知。被告发出交房通知时，项目工程质检站已经初验合格。因为疫情原因造成停工停产是众所周知的事实。响应政府号召不要外出，造成了竣工验收报告延期办理应视为不可抗力，况且被告完全按照合同交付了房屋，只是原告自己认为不具备交付条件而没有接受房屋。被告于2020年9月29日取得竣工验收报告。被告不存在任何违约行为；3、车库协议是双方真实意思表示，被告不存在违约行为。原告该项诉请应不予支持。经审理查明，2019年9月24日，原告丁金燕（××）与被告信合公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：××购买出卖人开发的位于驻马店市经济开发区××大道与创业大道交叉口东南角驻马店市职教园区教师公寓（现名信合学府春天）C8号楼东1单元2楼201号房屋一套；商品房预售许可证号为驻房字第××号；该商品房建筑面积共141.23平方米，总价款为818744元；出卖人应当在2020年6月30日前将验收合格的商品房交付给××使用。该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点，以及携带的证件材料的通知书书面送达××。……逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照上述约定时间将商品房交付××的，出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：……××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向××支付全部房价款万分之——的违约金等条款。合同附件十一补充协议，第五条载明：“交付期限因下列情况导致工期延迟的，出卖人不承担责任：1、遭遇不可抗力的非人为因素。……”。合同签订后，原告依约交付购房款项。2020年6月20日，被告信合公司向原告寄送入伙通知（并附入伙办理委托书、交房须知），内容为：通知原告于2020年6月27日上午集中办理商品房交付手续。后经原告验收发现案涉房屋尚未取得竣工验收备案报告，并以房屋存在严重质量问题，地下车位严重漏水，不具备交房交付条件为由拒绝接收房屋。现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交了2020年3月31日原、被告双方签订的车位使用权转让协议一份，约定：丁金燕受让信合公司开发的信合学府春天小区地下停车位使用权，车位编号：13130，使用期限与客户签订的《商品房买卖合同》一致。转让价格102000元，丁金燕须于2020年3月31日前向信合公司一次性支付102000元。协议签订后，丁金燕依约向信合公司交付车位价款102000元。庭审中，原告提交现场照片4张，用以证明：被告地下室不具备交房条件。被告质证称对现场照片不予认可，项目工程在2020年9月29日已竣工备案，证明具备完成了交付条件。原告照片拍摄时间不明，与竣工备案时间不一致。二、被告信合公司于2018年5月28日取得商品房预售许可证。于2020年9月29日取得案涉房屋竣工备案手续，用以证明整体工程和地下室全部备案合格。因为2020年有疫情的特殊原因，造成工程竣工无法正常备案，应视为不可抗力。已按合同约定完成了交房义务。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、银行卡转账明细等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告公司将其开发的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同关系。双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，原告虽认可收到交房通知书，通知其于2020年6月27日接收房屋，但此时涉案房屋尚未取得竣工验收备案手续，交房条件尚未成就。被告辩称在合同约定期限内履行交房义务，证据不足，本院不予采纳。2020年9月29日被告信合公司取得案涉房屋竣工备案手续，交房条件成就，故诉争房屋的交房时间应认定为2020年9月29日较妥。本案中，原告依约履行了支付购房款的义务，而被告未按合同约定的交房期限2020年6月30日前履行交房义务，后于2020年9月29日将房屋交付给原告，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。依据合同约定，被告应向原告支付自2020年7月1日起至2020年9月29日止，共计91天逾期交房违约金，鉴于2020年出现疫情原因，属不可抗力，故扣除因疫情原因产生的延误工期、办理竣工验收备案登记天数60天，实际违约天数为31天（91天-60天＝31天）。因双方在合同中未明确约定逾期交房违约金的数额，本院考虑到原告损失情况，按××支付全部房价款日万分之一计算违约金较妥。按已付购房款818744元的日万分之一计算，期间的逾期交房违约金为2538元（818744元×日万分之一×31日）。原告请求超出该部分的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还买车位款102000元，因2020年3月31日原、被告双方签订的车位使用权转让协议，双方双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且涉案房屋已经竣工验收备案，原告要求继续履行双方签订商品房买卖合同，被告的行为未构成根本违约，原告主张退还车位款102000元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、限被告驻马店市信合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告丁金燕支付逾期交房违约金2538元。二、驳回原告丁金燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1248元（已减半收取），原告负担1200元，被告负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二〇年十二月十日书记员  王帅