浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3959号 上诉人（原审原告）：余其强，男，1980年10月14日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：义乌市东舵实业有限公司，住所地：浙江省义乌市后宅街道新凉亭工业区（义乌市鸿燕压铸有限公司内），统一社会信用代码：91330782307352238J。 法定代表人：傅忆明，执行董事。 委托诉讼代理人：虞翔，浙江浙融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周达伦，浙江浙融律师事务所实习律师。 上诉人余其强因与被上诉人义乌市东舵实业有限公司（以下简称东舵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余其强上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由东舵公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院对本案定性有误。一审法院认为本案是租赁合同纠纷，而实际上本案是拆迁安置补偿利益分割纠纷。拆迁导致双方利益受损，征收人把所有损失补偿给了东舵公司，而东舵公司未将其中与承租人相关的补偿给余其强。二、一审法院适用法律是片面的。根据“谁受损失给谁补偿”的原则，搬迁费、临时安置费、停产停业损失等与实际经营相关，案涉房屋实际经营者是余其强，故相关补偿是给余其强的。三、一审法院事实认定有误。余其强在8月22日就要求与东舵公司对提前终止租赁合同相关事宜进行协商并签订解除合同协议书，但东舵公司拒绝协商，只是一味要求余其强在10月20日前搬离，一审法院认定余其强于10月22日才与东舵公司协商是错误的。东舵公司强行闯入余其强的房屋，搬空房屋内的东西，把剩余租金打到余其强的账上，系东舵公司单方终止租赁合同，侵害了余其强的合法权益。四、一审法院对拆迁补偿分割不公平合理。承租人余其强作为实际经营主体，搬迁行为是余其强做的，余其强遭受损失，应由余其强获得该笔补偿，对应余其强承租面积，应获得搬迁费127500元，一审认定数额显失公平。临时安置费作为搬迁费的衍生补偿项目，应归余其强所有，对应金额为17926.27元，且租赁合同解除是基于拆迁事实，并非双方合意解除，系东舵公司单方违法解除。另搬迁奖励作为搬迁衍生项目，应归余其强所有，对应金额59754.2元。依照相关法规，停产停业损失是针对生产经营者的补偿，本案对应金额至少为179262.75元。装修补偿方面，一审认定依据是《第二层装修测算表》，余其强认为评估机构应出具正式文件，并声明没有遗漏项目、与原件一致、签字盖章等，该证据证明力不足。装修损失补偿对应面积余其强应得132027.6元，一审分割比例不公平。综上，请求二审法院纠正一审错误，维护余其强合法权益。 东舵公司辩称：本案案由正确。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点等事项订立的协议，因补偿合同履行过程中发生争议的，案由应认定为拆迁安置补偿利益分配分割纠纷。本案双方形成的是租赁合同，由于政府对涉案厂房进行收购，导致租赁合同中途就被解除，解除以后涉及到余其强主张房屋拆迁补偿费、搬迁费等发生纠纷，其依据的基础法律关系还是双方之间的房屋租赁合同。余其强引用《物权法》第四十二条规定，认为承租人应该包含在被征收人中的认识是错误的，承租人显然不是被征收对象，故一审法院适用法律和事实认定是正确的。本案合同解除是由于案涉厂房被政府收购，租赁物不存在了，合同解除并非是东舵公司能够控制的，更不存在单方面解除的行为，东舵公司不存在过错。一审法院对拆迁补偿的分割是比较公平的，相对而言已照顾了余其强的利益，比如装修补偿费方面除了玻璃门以外，其他都是东舵公司之前就已经装修好的。案涉厂房是东舵公司的，余其强仅租用了一段时间，租用面积所占比例也非常小，与房屋所有人一样来享有相关待遇显然是不合理的。余其强主张的补偿应当以实际的损失为依据，但其并没有提供证据证明搬迁费、停业损失费等，要求按照比例分摊显然不合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 余其强向一审法院起诉请求：1、判令东舵公司向余其强退还租赁保证金10000元；2、判令东舵公司向余其强支付设备搬迁费127500元，停产停业损失277500元，临时安置费23000元，装饰装修补偿费252200元，暂计680200元（具体以《拆迁安置补偿协议》确定的数额为准）。第二次庭审中变更诉讼请求为：1、判令东舵公司向余其强退还租赁保证金4848.40元；2、判令东舵公司向余其强支付设备搬迁费127500元，停产停业损失179262.75元，临时安置费17926.27元，装饰装修补偿费132027.60元，搬迁奖励59754.20元，总计521318.73元。 一审法院认定事实：2017年11月3日，余其强（乙方）与东舵公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其所有的坐落于义乌市柳青路1277号二号楼二层厂房出租给乙方用于办公、仓库、生产使用，面积1275㎡，租赁期限三年，从2017年12月10日起至2020年12月9日止；租金第一年为229500元，第二年不变，第三年增长8%，需提前一个月交纳下一年租金，时间以交付日为准，每年物业费5000元，电梯保养、保修、电费平摊，到期应还原房屋内部结构；乙方向甲方支付租赁保证金（押金）10000元，租期届满，在乙方向甲方交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用后，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物及完成本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（押金）；合同期限内如遇政府动迁该厂房，双方均无条件服从，甲方必须提前通知乙方，并退还剩余租期的租金（按国家动迁法实施）。合同并就其他权利义务等内容进行了约定。嗣后，双方按约履行。余其强对厂房进行了装修。2019年7月17日，东舵公司发微信告知余其强涉案厂房要拆。同年8月20日，东舵公司再次发微信告知余其强10月20日前要搬离涉案厂房。10月22日余其强发微信要求与东舵公司商谈搬迁费、装潢费、搬离日期，东舵公司以其与政府尚未签约，未与余其强商谈。2019年9月15日，东舵公司（乙方）与义乌市后宅街道办事处（甲方）、义乌市佛堂镇工业资产管理有限公司（丙方）签订《房屋收购货币安置协议（工业）》，约定：甲方对乙方所有的坐落于义乌市后宅柳青工业区的房屋实行货币收购，土地面积6000㎡，建设面积14131.84㎡，资产价值以评估报告为准，乙方承诺于10月20日前腾空被收购的房屋并交付给甲方。余其强于2019年10月20日搬离涉案厂房，尚有未交纳的水电费5157.60元。东舵公司将已收取的尚未履行部分的租金全部退还余其强，但未退还租赁保证金，也未与余其强商谈解决搬迁费等事项，故余其强起诉至该院。涉案厂房已被拆除。另查明，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具给义乌市人民政府后宅街道办事处（估价委托方）的杭汇房估（2019）义字第C0096号国有土地上房屋收购估价报告结果为估价对象在价值时点的评估总价值为人民币33115195元整。其中房屋价值为31498774元整，装修部分评估价值为1463361元整，附属物部分评估价值为153060元整。东舵公司从评估机构调取的对余其强租赁的第二层装修测算表载明装修价值共计43531元，其中无框玻璃门17199元，实木门350元，油漆、涂料16950元，大理石背景2730元。 一审法院认为，余其强与东舵公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。由于涉案厂房被政府征收，且余其强已于2019年10月20日搬离涉案厂房，东舵公司也已将收取的未履行部分的房租退还给余其强，双方之间的房屋租赁合同关系实际已经解除，对租赁合同的解除，双方均无过错。本案虽涉及房屋收购，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。余其强要求东舵公司退还租赁保证金4848.4元，东舵公司同意保证金10000元在扣除水电费后，余款退还给余其强，根据东舵公司提供的证据，未付水电费为5157.60元，即东舵公司应当退还余其强的保证金数额为10000元-5157.60元=4842.40元。余其强要求东舵公司支付设备搬迁费、停产停业损失、临时安置费、装饰装修补偿费、搬迁奖励共计521318.73元，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”之规定，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，故承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人可就因租赁合同解除引起的损失向出租人主张适当补偿。余其强未提供因合同解除造成损失的直接证据，其以东舵公司与政府部门签订的房屋收购安置补偿协议的相关补偿标准要求东舵公司进行补偿没有法律依据，政府部门与东舵公司之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与余其强之间的实际损失不具有同一性。关于搬迁费，综合本案房屋租期、租金支付、搬迁时间以及政府实施征收等实际情况，参照东舵公司取得征收补偿的金额等因素，酌定设备搬迁费为12750元。关于停产停业损失，涉案厂房被征收，不仅对余其强造成因搬迁停产停业的利益损失，对东舵公司也造成了房屋租金的利益损失，且根据该院查明的事实，东舵公司在2019年7月17日即告知余其强涉案厂房要拆，之后的8月20日在得知确切搬迁日期再次告知余其强2019年10月20日要搬离，即东舵公司在距搬迁日尚有二个月前二次告知余其强，对于余其强重新选择经营地点、合理安排生产等具有较为充裕的准备时间，故综合考虑酌定本案停产停业损失为17882元。关于装修补偿费，根据双方合同约定，到期应还原房屋内部结构，也即合同期限届满，余其强还需拆除装饰。基于本案合同尚未到期，因政府征收涉案厂房致双方合同解除，且余其强对厂房确有装修，根据东舵公司提供的杭州汇鑫房地产土地评估有限公司所作的二楼装修测算表，可以认定无框玻璃门、实木门、油漆涂料、大理石背景为余其强装修的部分，评估价分别为17199元、350元、16950元、2730元，合计37229元。关于临时安置费，虽因政府征收致双方合同解除，合同解除余其强本就须搬迁，即使非因本次征收，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，故对余其强要求支付临时安置费的诉请不予支持。关于奖励费，是基于被征收的房地产所有权人按时与政府签订相关征收合同，并及时履行合同义务才享有的政府给予的奖励，该奖励只能由被征收人即东舵公司享有。综上所述，对余其强诉请合法合理的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东舵公司于判决生效后十日内退还余其强租赁保证金4842.40元。二、东舵公司于判决生效后十日内支付余其强设备搬迁费12750元，停产停业损失17882元，装饰装修补偿费37229元，合计67861元。三、驳回余其强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4507元（已减半），由余其强负担3878元，由东舵公司负担629元。 二审期间，余其强向本院提交照片打印件4张，用以证明东舵公司趁余其强未上班时，强行闯入其房屋，搬空其物品，强行把剩余租金打入余其强账户。东舵公司质证意见：该证据不属于新证据，对证据三性及证明内容均有异议，东舵公司从来没有强行闯入余其强的房屋，余其强是自行配合搬空厂房的，退租金是经双方协商的，即使照片是真实的，搬家后留下的都只是垃圾。东舵公司提交装修测算表一份，用以证明评估公司对第二层涉案租赁房屋的装修进行过测算，除了第八项无框玻璃门是余其强投入的装修，其他的事项都是东舵公司在出租之前就装修好的，补偿费用应该给东舵公司。余其强质证意见：对证据形式真实性没有异议，公章是真实的，但应查看原始文件，该证据不能证明第二层实际的装修费用。本院认证意见：对余其强提交的照片的真实性予以认定，但该照片无法证明东舵公司存在强行搬空案涉厂房的行为。对东舵公司提供的装修测算表的真实性予以认定，该表格清单系第三方评估机构杭州汇鑫房地产土地评估有限公司根据现场装饰装修情况所制作，且余其强亦未能提供证据推翻该清单内容，故一审法院在该测算表的基础上认定余其强和东舵公司各自的装饰装修补偿费合法有据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人是基于《房屋租赁合同》而形成的法律关系，余其强主张案涉房屋被收购的损失补偿亦是基于其承租人身份，故一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷于法有据。义乌市后宅街道办事处给予东舵公司的房屋收购补偿款，是基于东舵公司作为房屋所有权人与政府之间签订的房屋收购货币安置协议，与余其强无关，余其强主张相关拆迁安置补偿权益归其所有，缺乏事实和法律依据。对于具体损失补偿数额的认定问题，因余其强未提供证据证明其具体损失情况，一审法院考虑房屋租期、实际租用时间、房屋租金等情况，结合东舵公司已提前两个月就告知余其强厂房因政府收购需搬离的情况，酌情认定搬迁费及停产停业损失费补偿金额并无不当。关于装饰装修损失，双方对于具体装修项目及金额存在争议，鉴于案涉厂房已被拆除，一审法院依据厂房价值评估机构对于余其强所承租楼层制作的装修测算表记载内容，同时将该楼层与厂区内其他楼层的装修情况相比较，进而认定余其强装饰装修损失数额应属合理。余其强虽对一审法院认定的装修补偿费数额有异议，但其未提供证据证明其主张的装饰装修费用真实存在，故对其主张本院不予采信。另关于临时安置费及搬迁奖励费，该补偿系东舵公司作为房屋产权人依照安置协议约定所享有的，且余其强租用房屋仅是案涉厂房的一部分，东舵公司亦提前告知了厂房收购事宜，故余其强主张该部分费用补偿于法无据，本院亦不予支持。综上，余其强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8030元，由上诉人余其强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张旭良 审 判 员 唐 骥 审 判 员 张燕燕 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 朱骏焘 代书记员 周璟学