河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4459号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，男，1977年10月18日生，汉族，住漯河市郾城区，该公司经理。被告：余洪涛，男，1977年5月11日生，汉族，现住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司）与被告余洪涛物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告余洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告余洪涛支付2016年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费2930.16元；2、判令被告余洪涛按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩5号楼3单元606号业主，物业面积为122.09平方米，按约定应该向原告缴纳自2016年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币2930.16元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告余洪涛辩称，一、答辩人与河南广恒物业公司不存在直接的合同关系，2016年7月20日，经漯河市房屋物业应急托管，托管期限自2016年7月21日-2016年10月21日，托管期间不收取费用，原告举证2017年10月16日与前业主委员会签订了《物业管理合同》，服务管理期限为三年，时间自2017年10月20日起至2020年10月19日止，那么2016年10月20日至2017年10月19日期问，广恒物业并未与我小区签订任何物业管理服务合同，关于物业应当履行的义务及物业费的收取及重要事项均未协商约定，答辩人也没有享受到广恒物业提供的所谓的优质物业服务，因此双方并没有合同关系，也无权收取2016年10月20日至2017年10月19日这一阶段的物业费用。ニ、根据《河南省物业管理条例》第二十二条明确规定了业主大会履行的职责，确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业。但本人从未接到过召开业主大会的通知，也没有参加过全体业主大会，所以对广恒物业成为我小区的物业不知情，不认可，对其合法性存在怀疑。三、广恒物业并没有提供与其所收取物业费对等的物业服务，答辩人有权行使抗辩权，只按照其提供的实际服务质量交纳物业费。1、根据物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持上岗证，但我们小区保安均为物业聘用年纪偏大的老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间，大门敞开，外部车辆及人员随意出入，致使小区楼道、电梯内遍布小广告。2、原告无消防主管部门对住宅消防安全管理的相关要求，玩忽职守、小区消防通道被广恒物业为规划为停车位并收取车辆管理费，致使小区车辆乱停乱放，占用消防通道。单元楼道内未配备消防器材，常年停放大量电车，一旦发生意外，后果不堪设想。3、业主反映公共设施故障(如楼道门、电梯故障、照明)等，均未得到及时处理、小区内路灯残缺不全，照明不良，一到晚上一片漆黑，这样给老年人和孩子出行带来安全隐患。4、根据《物权法》规定，小区公共区城的广告收益均归合体业主所有，公共部分从事经营活动的，公共收益应当单独列帐归全体业主所有。5、小区缺乏管理“十乱”现象行严重，原告未经业主同意，私自损坏公共绿地，非法硬化，长期侵占业务权利。综上，权利与义务对等，物业没有提供相应的服务业主为何还必须按照合同约定缴费？且合同本身只约定了业主不纳物业费的违约金，却对其服务不达标的问题未有丝毫处罚？答辩人并非不缴纳物业管理费，实在是原告提供的服务不能使广大业主信服。请求法庭依法回原告起诉。庭审中，原、被告对被告系七彩都市枫林小区七彩5号楼3单元606号业主，房屋面积122.09平方米，被告自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原、被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告余洪涛对原告提交的公示不知道；对证明的时间日期不认可，成立业主委员会是2017年成立的，物业费怎么从2016年开始？对这个产生怀疑，物业费只认可2017年至2020年10月19日的物业费；对合同有异议；对其他没有质证意见。被告余洪涛没有提交证据。根据当事人提供的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会为假业委会，认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，本案因该业主委员会已在相关行政部门备案，故对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业应急托管七彩都市枫林小区的事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。虽然被告没有提供证据，但在其他案件中确认的事实等证据能够印证原告存在服务质量较差，服务不到位的问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一致的理由不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，原告广恒物业公司对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林（龙苑）小区业委会（甲方）与原告广恒物业公司（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。原告广恒物业公司自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告余洪涛自2009年入住该小区至今，住居房屋为多层住宅，面积为122.09平方米。2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告广恒物业公司管理服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，七彩都市枫林小区业委会与原告广恒物业公司签订的《物业管理合同》，对小区每一个业主有约束力。广恒物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告广恒物业公司在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告余洪涛应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费，不仅侵害了原告广恒物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。原告广恒物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告余洪涛抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但原告广恒物业公司在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，故对原告诉请按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告余洪涛辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间并未签订物业服务合同，被告不应交纳物业费等。因在此期间，原告广恒物业公司在该小区已提供服务，故被告该不交纳物业费的辩称理由不能成立。被告余洪涛的房屋面积为122.09平方米，自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为2637.14元（122.09平方米×0.45元/平方米/月×48个月），被告余洪涛应予交纳。因原、被告在该合同中对缴纳物业费的时间没有明确约定，管理服务存在瑕疵，原告主张被告余洪涛支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余洪涛在本判决生效后十日内向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费共计2637.14元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告余洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 宋雯娟