河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初370号 原告（案外人）：孙彦颂，男，1959年9月18日出生，汉族，住唐山市路**。 原告（案外人）：崔清云，女，1960年1月13日出生，汉族，住址同上。 被告（申请执行人）：唐山市汇通煤炭储运有限公司，住所地唐山海港开发区安平小区122-2-102。 法定代表人：刘文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：党宗杰，王未满，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被告（被执行人）：闫国强，男，1965年5月29日出生，汉族，住唐山市路**。 第三人（被执行人）：唐山银厦房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西山道**。 法定代表人：闫胜利，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 原告孙彦颂、崔清云与被告唐山市汇通煤炭储运公司（以下简称唐山汇通公司）、闫国强、第三人唐山市银厦房地产开发有限公司（以下简称银厦房地产）案外人异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告孙彦颂、原告崔清云、被告唐山汇通公司委托诉讼代理人党宗杰、王未满、第三人银厦房地产委托诉讼代理人吕绍文到庭参加诉讼，被告闫国强经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙彦颂、崔清云向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认位于唐山市路北区房屋系原告所有并享有权利。二、请求依法判决唐山市中级人民法院执行机关停止对原告位于唐山市路北区房屋的执行。三、本案诉讼费由被告承担。二原告系夫妻。2010年8月11日，二原告与唐山银厦房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，购买了由其开发的位于唐山市路北区房屋，建筑面积131.90平方米，单价为4841.20元／平方米，房屋总价为638554元，同时购买地下储藏室一个，价格为3万元。合同签订后，二原告支付了首付款338554元，并交付3万元地下室认购款。2017年11月5日，原告又交付五万元房款，2018年1月23日，原告将剩余的259344元房款一次性交付被告唐山银厦房地产开发有限公司，原告交付全部房款后，唐山银厦房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告，后原告一直在该房屋居住。并缴纳物业费、水电费等。2019年11月，原告得知，在被告唐山市汇通煤炭储运有限公司申请执行唐山银厦房地产开发有限公司、闫国强一案中，唐山市中级人民法院以（2017）冀02执345号执行裁定书查封了原告购买的唐山市路北区房屋。原告立即提出了执行异议申请，但被法院驳回。但原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告在2010年8月即已签订了合法有效的房屋买卖合同，购买了涉案房屋，同时已经支付了全款，而且，根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于的房屋如何理解，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者明下没有用于居住的房屋或商品房消费者明下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。原告在购房前虽然已有一套住房，但该住房位于唐山市路南区，属于老旧小区，实际使用面积仅有36平方米，而原告另有成年大子女，一家三口居住在不足40平米的住房内，原告购买房屋也是为了改善住房条件，满足基本居住需要。符合《最高人民法院法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第二项关于唯一住房的规定，且原告现已居住使用该房屋。为此，原告特向法院起诉，请求法院确认该房屋系原告所有，解除查封执行手续。 唐山汇通公司答辩称：《最高人民法院法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告申请排除执行必须具备3个条件：在人民法院查封前有合法有效的买卖合同、所购商品房是用于居住且买受人名下没有其他用于居住的房屋、已经支付价款超过合同支付价款的50%。合法有效的书面买卖合同指的是网签备案预登记的合同且应符合商品房销售管理办法第16条规定，本案原告证据中没有唐山市住建局网签备案预登记的商品房买卖合同。本案原告没有提供唐山市不动产登记中心查询证明能够证明原告名下无其他居住房屋。原告引用九民纪要第125条规定不适用于本案，第125条第二段所指的是必须是满足基本需要的住房，而原告在本案证据中提供的查询证明住房面积已经超过了正常居住需要，再加上本案涉案房屋原告未能证明其名下无其他居住房屋。唐山市不动产部门提供的不动产证明必须是买受人及其子女名下无居住的住房。执行异议之诉案件涉及申请执行人、被执行人和案外人，单凭收据发票和房地产公司的认可不足以证明原告实际支付房款，必须提供全部的银行转账凭证。综上，原告提供的证据没有满足执行异议与复议规定第29条三项要件，不足以排除执行。另根据执行异议、复议规定第28条第二项规定，本案涉案房屋交付在汇通公司查封之后，本案原告交付的剩余房款没有按该司法解释第三项交付法院，原告执行异议之诉的诉请不符合执行异议与复议规定第28条的四个要件，应驳回原告诉请，维护我方权益。 银厦房地产答辩称：认可与原告存在签订房屋认购协议书的事实，二原告已按照合同约定履行了交付房款的义务，且银厦地产也向原告交付房产，二原告系该房产的第一买受人，其要求停止对涉案房产的执行有事实和法律依据，请求法院予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告孙彦颂、崔清云向本院提交如下证据： 证据1：商品房买卖合同以及认购协议书，证明原告已经合法缴纳过房款，签订了认购协议书。 证据2：银行流水以及收据，证明原告通过银行汇款将房产款项汇款到银厦房地产公司账户，原告支付的款项已超过约定的购房款总价值的50%。 证据3：个人住房信息查询结果，证明原告名下只有一套房产。 证据4：银厦房地产的说明和证明，证明原告已经把钱交付给了银厦房地产。 证据5：水费，垃圾清运费，物业费等收据，证明原告已经交付全款。 证据6：房地产转让合同，证明购买案涉房产之前将原有房产已经转让。 证据7：结婚证，证明原告二人是合法夫妻。 被告唐山汇通公司对原告孙彦颂、崔清云提交的证据质证认为：对证据1：认购协议在性质上是预约协议，不是正式的商品房买卖合同。对证据2：银行流水是不能证明原告实际支付给了银厦地产，收款人都是个人，不是公司，不能证明原告实际支付给银厦地产房款。对证据3：证明目的不认可，不能证明原告符合执行异议规定第29条第二项。该住房面积超过126.47平米，而涉案房屋的面积为131.9平米，朝凤里首郡花园足已经满足原告的基本居住需要。该查询结果只是查询了孙彦颂和崔清云的查询记录，根据规定如果有未成年子女的话也应该有其子女的查询。不能证明原告只有一套住房。对证据4：银厦公司的说明不能证明银厦公司说明的真实性，该欠款均打入个人账户，银厦公司的证明不真实，应该提供该员工的保险缴纳证明和劳动合同予以证明。对证据5：不能证明原告满足执行异议、复议规定第28条规定，该收据证明的交付时间在我方查封之后，另外根据执行异议、复议规定第28条，在查封之后，买受人应该将房款交付法院或者申请执行人。对证据6：因原告没有提供原件，无法核实真实性，不认可该份证据。 银厦房地产对原告孙彦颂、崔清云提交的证据质证认为：商品房买卖合同与本案无关，不发表质证意见；对认购协议书以及收据、转账凭证均无异议，能够证明原告先于查封前与我方存在真实的房屋买卖合同关系；关于其后续缴纳的房款，原告于2018年1月23日分别向王**、付长勇转账，王**是银厦房地产当时的财务工作人员，也是收取房款的指定收款人，其账户为指定收款账户；付长勇为当时路北区政府为解决案涉房产所属项目的交房问题由业主推选的业主代表，其账户为业主、银厦地产及路北区政府三方共同设立的共管账户，业主所交付的房款均用于完善涉案房产所在项目的建设及交房问题，也是为解决唐山市市政府的处遗项目问题。在2010年8月初，原告的款项所转入到魏丽账户名下，魏丽名下的该账户是当时公司的财务人员的账户，魏丽的劳动合同我方在另案件中我方均提交过其劳动合同，可以证实。对于个人住房信息查询结果没有异议。我公司出具的说明及证明没有异议。结婚证没有异议。房地产转让合同与本案无关，不予质证。 唐山汇通公司提交如下证据：（2014）唐民初字90号民事调解书复印件、（2017）冀02执345号执行裁定复印、（2017）冀02执345号之16号执行裁定书复印件，证明我方享有合法的债权。 原告孙彦颂、崔清云认为被告唐山汇通公司所提交的证据与其无关，不发表质证意见。 银厦房地产对被告唐山汇通公司所提交的证据质证认为：真实性没有异议，证明目的不予认可，该证据只能证明被告依据生效法律文书查封了案涉房产，但并不能证明其对案涉房产就依法享有执行的权利，案涉房产是否能够被依法执行需要本案的裁判结果，该文书不能证实。 银厦房地产提交如下证据： 证据一、涉案房产所属项目的商品房预售许可证一份，此份证据的证明目的：证明于2016年10月18日取得了预售许可证，涉案房产在当时处于未查封状态，并且能够证明房屋认购协议书与正式的商品房买卖合同一样具有法律效力。 证据二、王**和魏丽的劳动合同两份，此份证据的证明目的：魏丽的劳动合同证明魏丽魏我公司的员工，职务为财务人员，当时原告向魏丽账户转入购房款，该账户为收取房款的指定账户，能够证明在魏丽收取到该款项后即视为银厦房地产收取了原告的购房款，魏丽的劳动合同在2009年签订的，原告向魏丽转款时为魏丽在职期间。王**的证明目的同魏丽的证明目的，原告第二次向银厦房地产转账房款转入的是当时的财务人员王**的账户，王**的账户即为银厦房地产收取房款的指定账户，其与银厦房地产于2017年3月15日签订劳动合同，原告转账的时间是王**在职期间。 原告孙彦颂、崔清云对银厦房地产所提交的证据均认可。 唐山汇通公司质证认为：不认可证明目的，该预售许可证发生在2016年起，本案原告在银厦公司取得预售许可证的情况下没有和银厦公司签订正式的商品房买卖合同并备案，原告和银厦房地产之间没有形成合法有效的书面买卖合同，原告没有排除人民法院强制执行的合法理由。 该两份合同不足以证明魏丽和王**和银厦房地产之间存在合法的劳动关系，该两份合同上没有劳动保障部门的备案专用章，且银厦房地产未提供王**和魏丽按照相关社会保险法缴纳养老保险和医疗保险的凭证，不足以证明王**和魏丽是银厦房地产的职工；根据银厦房地产提供的银厦公司的预售许可证复印件，该复印件明确载明房地产企业不得直接收存房价款，购房人应将房价款存入监管账户，未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得进行预销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用，取得商品房预售许可证的项目和楼盘不得超范围进行销售，预售商品房必须明示住建部商品房销售管理办法，商品房预售管理办法，商品房买卖合同示范文本，房地产开发企业应当自买卖合同签订之日其30日内到当地房地产管理机构办理商品房买卖合同登记备案手续，根据前述房管部门的规定，房地产企业必须将交易价款存入房管部门监管的账户，本案中原告没有将房屋价款存入房管部门监管的账户，而是直接交给了个人，国家如此规定的目的是为了防止房地产商占用房屋交易价格，无法保障房产顺利开发，银厦房地产在唐山多处项目烂尾，很难说没有这种原因；本案原告和银厦房地产违反国家规定，以认购协议的形式变相进行房地产房屋销售和买卖，并没有按照国家规定签订合法有效的商品房买卖合同和向房管部门备案，魏丽和王**收取价款是否由房地产公司收取无法得到证明，因此，原告和银厦房地产没有形成合法有效的书面买卖合同，也没有按照国家规定的方式支付交易价款，不足以排除执行。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：唐山汇通公司与银厦房地产、闫国强民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月25日作出（2014）唐民初字第90号民事调解书，双方达成协议：一、银厦房地产于2016年12月31日起给付唐山汇通公司借款本金4900万元及利息；二、银厦房地产于2016年12月31日前给付唐山汇通公司保全费5000元；三、闫国强对银厦房地产的上述债务承担连带偿还责任人；四、案件受理费289950元，减半收取144975元，由银厦房地产、闫国强共同负担。该案进入执行程序后，2017年2月4日，本院作出（2017）冀02执345号执行裁定，查封被执行人银厦房地产名下位于唐山市路北区体育馆道以北的截至2017年2月7日龙泽尚品1号楼至5号楼草签形式没有签约及备案的房产所有权以及其所占土地使用权【土地证号：冀唐国用（2011）第5016号】（其中包括本案涉案房屋&ldq**;龙泽尚品”小区第4号楼1单元201号）。2020年1月21日，本院作出（2017）冀02执345号之十六执行裁定，继续查封上述房产及土地。原告孙彦颂、崔清云对此不服，向本院提出案外人异议。本院于2020年8月13日作出（2020）冀02执异575号执行裁定，驳回了原告孙彦颂、崔清云的异议请求。原告孙彦颂、崔清云不服该执行裁定，向本院提起案外人异议之诉即本诉。 另，2010年8月11日，孙彦颂、崔清云（乙方）与银厦房地产（甲方）签订《房屋认购协议书》，协议书主要约定：乙方自愿前期认购“龙泽尚品”小区第4号楼1单元201号房，该房屋的建筑面积为131.90平方米。房屋认购单价为每平米4841.20元，总金额638554元。乙方选择按揭付款方式。买房在签订本合同的同时支付认购款338554元，其余300000元办理银行贷款。房屋交房日期暂定为2012年12月31日前。 2010年8月11日，崔清云以现金的方式向银夏房地产支付了10000元定金，以银行转账的形式向银厦房地产指定人员魏丽（该公司员工）名下银行账户（账号：62×××30）汇款358554元。同日，银厦房地产为崔清云开具购房款收据，金额338554元；为二原告开具地下室款项收据，金额30000元。 2017年11月5日，原告孙彦颂向付长永转账5万元，同日，银厦房地产为二原告开具房款收据，金额为5万元。2018年1月23日，原告崔清云向付长永转账259344元、向银厦房地产指定工作人员王**转款16844元，同日，银厦房地产分别为二原告开具补房款259344元、地、地下室款项16844元/div> 由于案涉争议房产“龙泽尚品”小区第4号楼1单元201号房屋在暂定交房期限内（2012年12月31日前）未能交付原告孙彦颂、崔清云，在原告孙彦颂、崔清云原有居住房屋即路南区建国南里8楼1门303号房屋（建筑面积：56.55平方米）不能满足一家三口居住问题情况下，2016年9月19日，原告孙彦颂、崔清云与中国水电建设集团（唐山）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买路北区房产。2017年3月4日孙彦颂、崔清云将原有居住房屋即路**建国南里**1门**房屋转让他人。根据唐山市房地产交易中心出具的“个人住房信息查询结果显示”截止2020年10月26日孙彦颂、崔清云名下有一宗不动产登记记录即路北区。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查原告孙彦颂、崔清云对案涉争议房产“龙泽尚品”小区第4号楼1单元201号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院对案涉房产查封之前，原告孙彦颂、崔清云与银厦房地产签订了《房屋认购协议书》，该协议书虽是“认购”协议，但对于案涉房屋的买卖事实双方达成了一致共识，是双方真实意思的体现，符合了商品房买卖合同的基本要素，属于合法有效的买卖合同。同时，在本院对案涉房产查封之前，原告孙彦颂、崔清云按照该认购协议书内容履行支付了50%以上的购房，故符合上述规定的第（一）、（三）项内容。 关于上述规定第二项的内容，在购买案涉房产时原告孙彦颂、崔清云名下原有一套房产路南区建国南里8楼1门303号房屋（建筑面积：56.55平方米），但由于该房屋的居住面积不能满足一家三口居住需要，为了改善居住环境二原告选择购买案涉房产。在案涉房产长期不能交付原告居住使用的情况下，二原告选择出售原有房产，另购房产即路北区房产。目前，二原告名下不动产登记信息仅有一套房产即路北区房产。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神要求，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合上述第二十九规定。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的全部情形，原告孙彦颂、崔清云对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 不得执行本院（2017）冀02执345号执行裁定中所涉及的房产“龙泽尚品”小区第4号楼1单元201号房屋。 案件受理费10185.54元，由被告唐山市汇通煤炭储运公司、闫国强、第三人唐山市银厦房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  李振岭 审 判 员  樊绫钰 人民陪审员  赵 宇 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏 ——