浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初5066号 原告（反诉被告）：桐乡瑞兴房地产开发有限公司，住所地：桐乡市濮院镇桐星大道******，统一社会信用代码91330483MA29HUTU36。 法定代表人：李国富，总经理。 委托诉讼代理人：沈海春，浙江缘缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱斌，浙江缘缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李培培，女，1983年12月25日出生，汉族，住桐乡市。 原告桐乡瑞兴房地产开发有限公司（以下简称“瑞兴公司”）与被告李培培商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员沈蒙岚独任审判。审理中，李培培向本院提出反诉，经审查，本院依法予以准许并决定合并审理。本案于同年9月28日和11月5日两次公开开庭进行了审理。瑞兴公司委托诉讼代理人朱斌，李培培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《江南公馆地下车位使用权转让协议》；2、判令李培培支付瑞兴公司违约金236831元；3、本诉诉讼费用由李培培承担。 李培培答辩称：同意解除合同，但不同意支付违约金，其余内容与反诉状一致。 李培培向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《江南公馆地下车位使用权转让协议》；2、判令瑞兴公司向李培培返还购房款538873元、车位款155000元，并以693873元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率从2018年8月11日起计算至2019年8月19日止的资金占用损失33370元；以693873元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的资金占用损失，暂计算至2020年9月22日为30745元；3、判令反诉诉讼费由瑞兴公司承担。 瑞兴公司答辩称：同意解除合同，原因是李培培违约，在合同约定的时间内李培培没有办妥贷款按揭手续或现金付清房款，按照合同约定，瑞兴公司有权要求解除合同并要求其支付违约金，即便李培培要求瑞兴公司退还款项，也应扣除相应违约金，其余诉请没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的《江南公馆地下车位使用权转让协议》、催款通知书、快递单、物流信息、聊天记录、征信报告、建设银行账户交易明细、浙江省商品房买卖合同（预售）》骑缝签名及骑缝手印照片等证据予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下： 一、《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份（瑞兴公司提交），证明双方于2018年12月14日签订涉案房屋的备案合同，对于房屋相关的付款期限以及违约责任等进行了详细的约定，包括附件四等所有内容李培培都是签字确认的，进一步证明瑞兴公司主张的违约金计算方法是经过双方约定的。李培培质证后对真实性和合法性没有异议，确认合同是真实的，手印和签字都是其自己加盖的，但对关联性有异议，认为瑞兴公司出售房子的时候只告知房子的价款、面积以及付款方式，并没有告知附件四的内容，其也没有仔细看。本院认证意见：该证据符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认。 二、催办函1份（瑞兴公司提交），证明由于李培培逾期未办妥贷款也未自行付清房款，瑞兴公司进行了书面的催告。李培培质证后对真实性有异议，从未收到过。本院认证意见：催办函系瑞兴公司单方制作，且未举证证明送达李培培，李培培对真实性亦不予认可，本院对该证据不予确认。 三、结婚证1份（李培培提交），证明合同约定2018年9月9日前办理贷款，当时其还没有复婚，由于开发商没有结顶导致其没法办理贷款，2019年2月20日其复婚之后，瑞兴公司通知其去办理贷款，但是因为其丈夫的征信问题贷款没办下来。瑞兴公司质证后对真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为李培培的婚姻情况对瑞兴公司来说是无法控制的，由于李培培复婚之后配偶的征信问题导致贷款不成，不应由瑞兴公司来承担责任。本院认证意见：对李培培与代东升于2019年2月20日复婚的事实予以确认。 四、民事调解书1份（李培培提交），证明2016年12月26日，李培培和代东升协议离婚。瑞兴公司质证后对真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认证意见：该民事调解书系本院作出，符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认。 经审理，本院对本案事实认定如下： 位于桐乡市××道××桐星大道西侧地块的浙（2017）桐乡市不动产权第0036002号地块的江南公馆项目系由瑞兴公司开发建设。2018年12月14日，李培培与瑞兴公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018330483ＹＳ0187693）1份（双方曾于2018年8月10日签订草签合同，约定的付款方式及按揭贷款时间与上述合同一致），约定李培培向瑞兴公司购买江南公馆1幢4层406号房屋，预测建筑面积109.98平方米，其中套内建筑面积88.48平方米，分摊共有建筑面积21.50平方米，单价为每平方米14356元，总金额为1578873元，付款方式为商业贷款，即买受人应当于2018年8月10日前支付首期房价款538873元，剩余房款104万元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2018年8月10日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2018年9月9日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：如因买受人个人原因造成贷款申请被拒绝、贷款金额减少、贷款利率提高等情形，则买受人应在接到银行或出卖人通知之日起15日内向出卖人付清全款或补足余款，同时办妥合同变更和抵押贷款手续，逾期，买受人应当按照本合同第九条约定承担违约责任。非因购房人个人原因，导致贷款审批或发放周期较长的，购房者不构成违约。合同第九条逾期付款责任载明：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三〔该比率不低于第（1）项中的比率〕的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。2.本条未尽事宜按附件四相关约定执行。”附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定载明：“一、关于买受人付款的约定……；二、关于以按揭贷款方式支付房款的约定：1、买受人以按揭方式（包括商业银行贷款、公积金贷款、商业银行和公积金组合贷款等）支付房款的，如买受人未能在本合同签订当日办妥按揭贷款手续、缴纳相关费用，或者因买受人原因导致贷款款项未能于本合同签订后30日内全额划付到出卖人指定帐户的，视为买受人违约，买受人应按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金；如逾期超过90天且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将该商品房另行出售，并有权从买受人己付房款中直接扣除其应付的违约金，剩佘房款按银行同期存款利率退还给买受人。2、……。3、本条关于以按揭贷款方式支付房款的约定属双方对付款方式的特别约定，与合同第九条不一致的，以本条约定为准。”李培培于2018年8月4日向瑞兴公司转账支付10万元和2万元，于同年8月10日转账支付438873元和13.50万元，以上合计693873元（含车位款15.50万元）。 另查明，瑞兴公司于2019年3月25日左右通知李培培办理按揭贷款手续，但贷款申请被银行退回，理由是李培培丈夫代东升存在征信问题。此后，双方一直处于磋商过程中，但李培培仍未能办妥贷款手续。2019年6月16日，案涉项目结顶。2020年3月9日，瑞兴公司向李培培发送《催款通知书》，要求李培培在收到通知之日起7日内结清欠款及违约金，如再逾期，将行使包括但不限于解除合同等权利，由此造成的损失由李培培承担。2020年4月26日，瑞兴公司向李培培发送律师函（签收时间双方均无法确定），函告案涉合同解除。后，双方因本案产生纠纷，本院于2020年9月4日立案受理，于同日向李培培送达诉讼材料。 还查明：李培培与代东升于2016年12月26日经本院调解离婚〔案号：（2016）浙0483民初9346号〕，于2019年2月20日复婚。李培培丈夫代东升因多次透支信用卡后未按期还款，征信存在问题。 本院认为，本案的主要争议焦点是：一、瑞兴公司和李培培到底谁违约？二、瑞兴公司主张的违约金是否过高？三、李培培主张的资金占用损失是否合理？ 一、关于瑞兴公司和李培培到底谁违约的问题。双方于2018年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，对双方均产生约束力。瑞兴公司认为，李培培因丈夫代东升征信存在问题，未能办妥贷款手续，亦未能在催告后付清剩余房款104万元，构成违约。李培培则认为，根据双方签订的合同，其应于2018年8月10日前提交贷款申请手续，于2018年9月9日前支付剩余购房款，但瑞兴公司直至2019年3月底才通知其办理贷款手续，因其与前夫于2019年2月20日复婚，其本人征信并无问题，由于丈夫征信存在问题，贷款申请被银行退回，事实上，案涉项目于2019年6月16日结顶，是瑞兴公司原因导致其不能在复婚前办理贷款手续，故瑞兴公司违约。本院认为，贷款申请能否批准，是银行综合考虑贷款人基本情况、个人资信情况、个人资产负债情况、个人贷款用途和还款来源等多方面因素确定的，审查的是贷款人，开发商仅为买受人申请贷款提供协助。本案中，李培培购买案涉房屋，约定以按揭贷款方式支付尾款，其理应在贷款发放前保证本人及与其有利害关系的人员征信符合银行审核要求，合同虽载明“2018年8月10日前提交贷款申请手续，于2018年9月9日前支付剩余购房款”，但从庭审查明的事实看，双方在合同签订后对办理贷款的时间进行了变更，即等待瑞兴公司通知。李培培辩称等待通知的时间仅限于2018年8月10日至9月9日期间，但在上述期间届满后直至2019年3月底瑞兴公司通知办理贷款手续，李培培从未催促瑞兴公司协助其办理贷款手续，不符合常理，故本院对该抗辩理由不予采信。现李培培因与前夫复婚，丈夫征信存在问题，导致贷款申请被拒，相应的不利后果应由李培培承担，瑞兴公司并不存在违约行为。贷款申请被拒后，瑞兴公司于2020年3月9日向李培培发送《催款通知书》，要求其收到通知之日起7日内结清欠款及违约金，但其未能履行付款义务，瑞兴公司虽于2020年4月26日向李培培发送律师函，通知案涉合同解除，但解除条件尚未成就，截止9月4日瑞兴公司向本院提起诉讼，李培培已逾期付款超过90日，瑞兴公司依法享有解除权，故本院确定案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》于本院副本送达李培培时即2020年9月4日解除。车位使用权转让附属于房屋买卖，故《江南公馆地下车位使用权转让协议》应一并予以解除。 二、关于瑞兴公司主张的违约金是否过高的问题。瑞兴公司要求李培培支付房价总金额15%的违约金，即236831元。李培培辩称，购房时并未仔细阅读附件四，瑞兴公司亦未告知，如要支付违约金，也应按照合同第九条即累计应付款的1%计算。本院认为，李培培作为完全民事行为能力人，理应对合同的重要内容，包括但不限于付款时间、违约责任等条款进行仔细阅读，并就有异议的条款与瑞兴公司进行磋商。合同第九条末尾注明：“本条未尽事宜按附件四相关约定执行”，由此可见，附件四系案涉合同的重要组成部分，是对逾期付款责任的具体约定，李培培在案涉合同上加盖骑缝签名和骑缝捺印，足以认定其对附件四是明知的，本院对其抗辩理由不予采信。但是，瑞兴公司按照房价总金额的15%主张违约金过高，本院综合考虑瑞兴公司自2018年8月10日起开始占有李培培已付购房款及车位款693873元的既得利益、房产的市场增值部分及李培培的过错程度，酌定由李培培支付瑞兴公司违约金80000元，超过部分，本院不予支持。 三、李培培主张的资金占用损失是否合理的问题。案涉合同因李培培违约而解除，其主张资金占用损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。但附件四载明，瑞兴公司有权在李培培己付房款中直接扣除其应付的违约金后，剩佘房款按银行同期存款利率退还，故瑞兴公司应按合同约定支付利息，本院确定以458873元（购房首付款538873元-违约金80000元）为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2020年9月5日起计算至瑞兴公司实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下： 一、桐乡瑞兴房地产开发有限公司与李培培于2018年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018330483YS0187693）及《江南公馆地下车位使用权转让协议》于2020年9月4日解除； 二、桐乡瑞兴房地产开发有限公司退还李培培购房款538873元、车位款155000元，合计693873元； 三、李培培支付桐乡瑞兴房地产开发有限公司违约金80000元； 上述第二、第三两项金钱给付义务相抵，桐乡瑞兴房地产开发有限公司尚应退还李培培613873元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、桐乡瑞兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李培培利息（以458873元为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2020年9月5日起计算至瑞兴公司实际付清之日止）； 五、驳回桐乡瑞兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回李培培的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费22536元，减半收取11268元，由桐乡瑞兴房地产开发有限公司负担897元，由李培培负担10371元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为：×××63，逾期缴纳将移送执行）。 反诉受理费11380元，减半收取5690元，由李培培负担1082元，由桐乡瑞兴房地产开发有限公司负担4608元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号为：6228××××9962，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  沈蒙岚 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  姚钰霞