贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初6325号原告：罗志龙，男，1977年8月28日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：王贵才，重庆山语（遵义）律师事务所律师。被告：仁怀市云寿山庄，住所地贵州省仁怀市中枢街道妙音路青杠坡组**。经营者：何修红，女，1981年5月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告罗志龙与被告仁怀市云寿山庄（以下简称：云寿山庄）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗志龙委托诉讼代理人王贵才，被告仁怀市云寿山庄经营者何修红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗志龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的口头租赁协议并归还山庄的全部房门钥匙；2.被告向原告归还原山庄全部设施设备（详见清单）；3.被告每月支付原告租金4316元，逾期2个月零5天，判决被告给付9300元租金，后续延迟时间的租金至本案终结之日止。在诉讼过程中，原告罗志龙将第一项诉讼请求中的归还山庄房门钥匙变更为主张被告云寿山庄立即搬离房屋，第三项诉讼请求明确为租金9300元（2020年9月1日-2020年11月5日），后期租金计算至法院判决解除合同之日止，并增加诉讼请求主张被告云寿山庄返还电费791.21元。事实和理由：案涉山庄最早叫云帱山庄，该山庄由原告独自经营，设施设备全部由原告购买，原告将山庄租赁给周启云、周武，其二人将山庄更名为鼎盛山庄，后该山庄又租赁给何瑞华，何瑞华将山庄更名为政华山庄，何瑞华退出经营后，原告才将山庄租给被告，被告更名为云寿山庄，山庄所有设施设备全是原告在经营云帱山庄的时候购置的。2019年6月1日，被告联系原告，要租赁原告的原云帱山庄开设农家乐经营餐饮业，经协商后签了一份《休闲农庄租赁经营合同》，原告在该合同上签字后，被告说要另找一个人共同投资合伙经营，就将合同拿走，找了一个原告不认识的人在合同上签名，原告不愿将财产租给一个身份不明的人，故该合同未予成立。同年9月，被告又找到原告协商，由被告自己承租山庄，并承诺先交租金后经营。被告多次在微信中把租金支付给了原告，2019年9月1日起至2020年9月1日的全部租金，除被告因疫情的影响要求原告减免45天即一个半月外全部付清。被告承租原告云帱山庄后更名为云寿山庄并办理营业执照经营，2020年10月19日，被告将原告云寿山庄的设施设备运走，被原告发现后阻止并向派出所报案，派出所到现场了解后责令被告将财产拉回了山庄。双方为此产生纠纷协商未果，故原告特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请为谢。被告云寿山庄辩称，原告所述不是事实，我租赁该山庄后，其所有设施设备都是我购买，我花费了50-60万元装修，因为山庄用水水源问题需要由原告负责，联系原告后其一直没有解决该缺水问题，导致山庄关门无法经营。我也没有转移财产，东西都是我购买的，因为关门期间山庄内的东西被破坏，所以我就将设备搬至我库房，当时报警处理过。我不同意解除合同，合同期限尚未届满，我也并非不缴纳房租，因为缺水和房顶漏水问题原告一直没有解决，认可差欠起诉前已经有两个月租金未付，认可原告代缴纳的电费791.21元。本院经审理认定事实如下，云寿山庄系2019年6月21日注册成立的个体工商户，登记经营者为何修红。2019年6月，罗志龙将位于仁怀市中枢街道妙音路青杠坡组的山庄出租给何修红用于经营云寿山庄，租金为4316元/月，云寿山庄于2019年9月开始营业并从该时间起算向罗志龙支付租金。在经营过程中，因双方就山庄供水水源问题未能协商一致，云寿山庄则开始欠付租金，遂产生纠纷，致罗志龙诉至本院主张上述请求。云寿山庄认可自2020年9月1日起未付租金，但不同意解除租赁合同关系。另查明，云寿山庄向本院提交书面《休闲农庄租赁经营合同》一份，该《合同》载明订立时间为2019年6月1日，主要内容为：“租赁人：罗志龙（甲方），承租人：沈建志（乙方），甲方将其位于青杠坡原政华山庄承包给乙方经营餐饮、休闲等。第二条、承包期限自2019年6月1日-2024年6月1日，租期共计5年。第三条、租金，本合同租金标准按时段分别计付：2019年9月1日起至2021年9月1日止的租金为每年51800元，2021年9月1日起每年租金为56980元，每半年一付。备注：2019年6月1日至2019年8月31日为免费装修使用期。”罗志龙在该《合同》上出租人处签字捺印。但罗志龙主张该份租赁合同并未实际履行，其并没有将房屋出租给沈建志的意思表示，是与云寿山庄经营者何修红之间经口头协商后形成的租赁合同关系。另查明，罗志龙申请证人马某出庭作证，马某陈述曾与罗志龙共同开通水源并共用一根水管供应涉案山庄经营用水，并由马某进行维护，后马某要求云寿山庄支付管理费，云寿山庄拒绝支付，马某便单独使用一根水管，未再继续对原水管进行维护，故云寿山庄处于停水状态。罗志龙向本院提交“点交被告何修红云寿山庄使用财产明细”清单一份，主张云寿山庄归还以下物品：1.立体空调一台、室内小空调十三台；2.洗衣机两台；3.回风炉两台；4.冰箱两台；5.消毒柜两台；6.摄像头八个，电脑一台；7.木椅凳245座；8.圆桌十八张；9.厨房餐具齐全；10.电视机14台；11.麻将机16台；12.沙发16座；13.小碗柜14个；14.热水器2台。云寿山庄不予认可上述物品由罗志龙购置，否认需要返还，而罗志龙明确表示无法提交购买上述物品的证据材料及明确上述物品的品牌、型号、类别。经本院组织当事人查勘现场，确认云寿山庄现在处于停水、停电和停止营业状态，且双方对云寿山庄内设施设备的归属无法形成一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”的规定，尽管被告向本院提交了书面《休闲农庄租赁经营合同》，但该合同上承租人“沈建志”并非本案被告，原告否认与该合同中承租人“沈建志”存在产生租赁关系的意思表示，合同上的双方并未形成租赁房屋的合意，而原告认可系将涉案房屋出租给被告使用，被告亦认可实际使用了房屋并欠付租金，故原、被告之间形成租赁合同关系的事实，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告出租房屋给被告使用，应负有保证房屋内水电设施能够满足被告基本经营需求的义务，被告在使用过程中因水源问题影响经营，原告未能履行维修义务，被告亦不愿自行处理并拒绝支付租金，致本案所涉山庄处于闲置状态，原告要求解除租赁合同关系，故双方之间的合同履行已成僵局，继续履行合同对双方当事人都不能产生利益，据此，原告主张解除与被告口头租赁房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张被告搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付电费791.21元的诉讼请求，因被告认可该电费由原告代为缴纳，故该诉讼请求本院予以支持。对原告主张被告支付2020年9月1日至合同解除之日止房屋租金的诉讼请求，因被告对自2020年9月1日欠付原告租金，租金为4316元/月的事实不持异议，如前所述，原、被告双方在合同履行过程中均存在过错，对损失的扩大均负有一定的责任，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，截止至法庭辩论终结之日止（2020年11月30日），被告共计欠付原告租金12948元，本院酌定支持被告支付原告50%的租金6474元，超出部分，本院不予支持。对原告主张被告归还房屋内设备（详见清单）的诉讼请求，因被告不认可上述物品为原告购置、所有，而原告在诉讼过程中明确表示无法提交购买上述物品的证据材料及明确上述物品的品牌、型号、类别，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担举证不利的法律后果，该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗志龙与被告仁怀市云寿山庄之间形成的房屋租赁合同关系；二、被告仁怀市云寿山庄于本判决生效后立即搬离原告罗志龙出租的位于贵州省仁怀市中枢街道妙音路青杠坡组的房屋；三、被告仁怀市云寿山庄于本判决生效后立即支付原告罗志龙房屋租金6474元及电费791.21元，以上共计7265.21元；四、驳回原告罗志龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半预收），由被告仁怀市云寿山庄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张浪琴二〇二〇年十二月三十一日法官助理赵宇书记员胡登勇