广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3000号原告：俞国琴，女，1954年10月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘震滨，男，1975年5月30日出生，汉族，住广州市番禺区，系原告的儿子。委托诉讼代理人：何裕贤，广东明思律师事务所律师。被告：广州市格鲁伯展览策划有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街嘉品二街****1718。法定代表人：徐清。被告：徐清，男，1969年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：刘美霞，女，1978年2月25日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原告俞国琴诉被告广州市格鲁伯展览策划有限公司（以下简称格鲁伯公司）、徐清、刘美霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告俞国琴的委托诉讼代理人刘震滨、何裕贤到庭参加诉讼，被告格鲁伯公司的法定代表人亦是本案被告之一徐清在第一次庭审时到庭参加诉讼，在第二次庭审时经本院合法传唤未到庭参加诉讼，被告刘美霞无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞国琴向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告俞国琴与被告格鲁伯公司、被告刘美霞所签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同的补充合同》于2020年2月10日解除；2.判令被告格鲁伯公司和被告刘美霞立即支付2019年10月至2020年4月的租金和场地占用费合计39200元；3.判令被告格鲁伯公司和被告刘美霞立即向原告偿还在2019年l0月至2020年4月期间，所拖欠的相关费用合计l996.35元；4.判令被告格鲁伯公司和被告刘美霞支付因拖欠租金而产生的违约金（违约金应当以所拖欠数额为基数，按照每日1%的标准支付，支付时间为自2019年7月6日起分段计算至实际付清之日止，暂计至2020年5月28日为57400元）；5.判令被告徐清对被告格鲁伯公司的全部金钱给付义务承担连带责任；6.判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告格鲁伯公司于2019年4月16日签订《广州市房屋租赁合同》并于同日与被告刘美霞及格鲁伯公司共同签订《广州市房屋租赁合同的补充合同》，约定由原告将位于广州市番禺区沙头街嘉品二街2号××栋××房和××房及地下二层315号、318号的两处车位出租予格鲁伯公司和刘美霞使用。双方还约定，涉讼物业的租赁期限为自2019年4月16日起至2022年4月30日止，涉讼物业的每月租金合计为5600元，格鲁伯公司和刘美霞应当于每个自然月的5日前缴纳当月的租金。同时，格鲁伯公司和刘美霞应当承租涉讼物业在租赁期间所产生的全部费用，包括但不限于水电费、物业管理服务费等。合同签订后，均由刘美霞负责向原告支付租金。但是，格鲁伯公司和刘美霞从2019年7月起就每月都有拖欠原告租金的问题，从2019年10月至今直接拒不交租，而且还欠缴物业管理单位的相关管理费用。为维护权利，原告曾经书面及微信等方式，分别向格鲁伯公司和刘美霞催收租金，但格鲁伯公司和刘美霞截止至本案起诉前，仍拒绝缴纳所欠缴的租金，其行为已经构成违约。另，格鲁伯公司是一家一人有限公司，而被告徐清为其唯一的自然人股东。故徐清应当根据法律的规定，对格鲁伯公司的全部租金、违约金及相关费用等给付义务承担连带责任。综上，原告认为，被告的行为已经构成违约，给原告造成严重的经济损失，在与被告协商无果的情况下，原告只能诉至法院，恳请人民法院在查明本案事实后，判如原告所请、被告格鲁伯公司、徐清辩称：确认没有支付2019年10月至2020年4的租金、管理费，2019年10月底我方向原告告知要退租，想要以押金和涉讼物业内的物品抵扣欠付的租金，但原告认为我方没有按时缴纳费用造成违约，所以双方对押金存在争议。2020年4月30日交接物业时，我方表示同意承担2019年10月至2020年4月的租金、管理费，但不同意支付违约金，我方从2019年11月起就没有再使用涉讼物业。刘美霞只是公司的职员和徐清的妻子，不应成为本案的被告。被告刘美霞无到庭及作出答辩。俞国琴围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院认定事实如下：格鲁伯公司系一家自然人独资的有限责任公司，于2006年4月26日登记成立，徐清登记为法定代表人及一人股东，登记住所地为广州市番禺区沙头街嘉品二街****1718。涉讼物业包括两处房屋、两处车位，具体为：位于广州市番禺区沙头街嘉品二街**××栋××的房屋，建筑面积为17.96平方米，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第××××号；位于广州市番禺区沙头街嘉品二街**××栋××的房屋，建筑面积为78.22平方米，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第××××号；位于广州市番禺区沙头街嘉品二街**之一人防地下室地下****的车位，建筑面积为12.44平方米，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第××××号；位；位于广州市番禺区沙头街嘉品二街**之一人防地下室地下****的车位筑面积为12.44平方米，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第××××号。以上房屋、车位的登记权利人均为俞国琴，共有情况为单独所有。2019年4月16日，俞国琴（出租方、甲方），与刘美霞作为格鲁伯公司的代理人（承租方、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在番禺区沙头街嘉品二街2号1栋号××房号的房地产（房地产权证号码××**）出租给乙方作办公用途使用，使用面积78.22平方米；甲乙双方协定的租赁期限为3年，其中2019年4月16日至2019年4月25日为免租期，2019年4月26日至2022年4月30日的月租金为3000元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳6000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。同日，俞国琴作为出租方（甲方），与格鲁伯公司、刘美霞共同签订一份《广州市房屋租赁合同的补充合同》（以下简称《补充合同》，约定甲方将拥有产权的广州市番禺区沙头街嘉品二街2号××房和××房，建筑面积95.67平方米租给乙方使用；租期3年，从2019年4月16日起至2022年4月30日止，免租期10天，从2019年4月16日至25日；每月租金为5000元，从2019年4月26日至30日共5天，租金为833元，签订合同时缴纳，从2019年5月份起，每月5日前支付当月租金5000元；签订合同时乙方需交纳两个月租金的保证金10000元支付给甲方，合同期满，双方结清费用后，甲方当天无息退还给乙方；如乙方累计逾期交租达30天以上，乙方同意保证金归甲方所有；乙方负责向物管公司支付该房产租用期间的管理费；乙方负责按时交纳租金及每月的电视、水电、煤气、税费等一切因乙方租用而发生的费用，逾期交纳租金或相关费用时，按每逾期一天，乙方按欠费总额1%向甲方支付违约金；乙方同意如发生违约金，可从保证金中按实扣除归甲方所有；另因乙方需要2个车位，甲方将地下二层315和318两个车位同意以每个车位300元/月出租给乙方，即2个车位共600元/月，乙方交纳车位费的时间与房屋租金同时缴纳，车位租期与本合同房屋租期一致。2019年12月26日，俞国琴通过EMS快递向刘美霞、徐清发出一份《告知函》，收件地址为格鲁伯公司登记住所地，该函件称格鲁伯公司、刘美霞从2019年10月起，一直拖欠租金已长达三个多月，欠租期间尽管其方一再催收，但格鲁伯公司、刘美霞至今仍然拒交租金，而且格鲁伯公司、刘美霞还有多次拖欠物业管理处相关费用的行为；为此，其方要求格鲁伯公司、刘美霞在2020年1月5日前向其方付清所拖欠的租金和违约金，并且向物业管理处付清所拖欠的物业服务费、水电费、分摊费和滞纳金等，否则其方有权采取一切合法手段维护自身合法权益，由此而导致的全部后果，将由格鲁伯公司、刘美霞自行承担。该函件投递情况显示刘美霞本人于2019年12月31日签收。2020年1月7日，俞国琴通过EMS快递向刘美霞、徐清发送一份《解除合同通知》，收件地址为格鲁伯公司登记住所地，该函件称据其方了解，自2019年10月以来，刘美霞一直拖欠其方租金及相应的费用，在其方向刘美霞催收租金时，刘美霞采取关机、拒绝接听电话等的方式回避和拖延，刘美霞的行为已经严重违反双方的约定，现通知刘美霞：一、自2020年1月31日起，解除双方所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》；二、请刘美霞在2020年1月31日前，将租赁物业腾空并交还其方管业；三、请刘美霞在2020年1月31日前，清付所欠付的全部租金及相关费用、违约金、滞纳金等。如刘美霞逾期未能执行的，其方有权依据法律的规定维护自身的合法权益。该函件投递情况显示刘美霞、徐清本人于2020年1月9日签收。2020年1月25日，俞国琴通过EMS快递向刘美霞、徐清再次发送《解除合同通知》，共寄出三份，收件地址分别为格鲁伯公司登记住所地、刘美霞户籍登记地址以及徐清户籍登记地址。该邮件主要内容是：俞国琴通知刘美霞自2020年2月10日起，解除双方所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》；请刘美霞在2020年2月10日前，将租赁物业腾空并交还其方管业；三、请刘美霞在2020年2月10日前，清付所欠付的全部租金及相关费用、违约金、滞纳金等。如刘美霞逾期未能执行的，其方有权依据法律的规定维护自身的合法权益。邮件投递情况显示，寄至格鲁伯公司登记住所地的邮件退件，寄至刘美霞户籍登记地址的邮件为于2020年1月27日本人签收，寄至徐清户籍登记地址的邮件未妥投，收件人要求自取。2020年2月26日，俞国琴以格鲁伯公司、刘美霞、徐清拖欠租金及相关费用构成违约为由提诉至本院，引致本案纠纷。2020年3月3日，本院依据俞国琴的申请，依法裁定查封、冻结刘美霞名下价值40411.89元的财产。庭审中，俞国琴与徐清均确认格鲁伯公司、徐清、刘美霞没有支付涉讼物业2019年10月至2020年4月的租金、管理费；俞国琴确认格鲁伯公司、刘美霞已缴纳保证金10000元。针对涉讼商铺的承租人问题。俞国琴主张承租人是格鲁伯公司以及刘美霞，格鲁伯公司于2019年4月16日与其签订《广州市房屋租赁合同》，同日格鲁伯公司与刘美霞共同与其签订《补充合同》，在实际租赁过程中，租金由刘美霞缴纳。对于涉讼物业的使用情况。俞国琴主张其已于2019年4月16日将涉讼物业交付给格鲁伯公司、刘美霞用于办公用途，格鲁伯公司用其中的1718房办理工商登记注册，并实际开办公司进行经营，2020年4月30日双方共同对涉讼物业进行腾退交接，现涉讼物业由其管业。关于双方约定的租金标准和格鲁伯公司、刘美霞缴纳的租金及相关费用的情况。俞国琴主张依据《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，涉讼物业中两个房屋的租金为每月5000元，因格鲁伯公司、刘美霞需要两个车位，其将两个车位以每月600元出租给格鲁伯公司、刘美霞使用，即每月租金合计为5600元；格鲁伯公司、刘美霞支付租金至2019年9月30日，自2019年10月1日起没有再交付租金，故格鲁伯公司、刘美霞应支付拖欠的租金以及合同解除后的场地占用费至2020年4月30日，并按照每日1%的标准支付违约金；另外截止至2020年1月，格鲁伯公司、刘美霞欠付物业管理费1043.89元，其已代缴该费用，此外双方共同确认2020年2月至4月产生的物业管理费等费用共952.46元，该部分费用已由其垫付。俞国琴并提交了银行转账回单、俞国琴与刘美霞的微信聊天记录（微信号为×××）、俞国琴与格鲁伯公司法定代表人徐清的微信聊天记录（微信号为×××）、《告知函》及签收情况、物业管理费发票（1717房、1718房）、物业管理专用收据、物业费清单拟予以证实。其中，物业费清单空白处有手写内容“今欠到1717、1718截止4月30日所欠管理费及水电费952.46元，由欧伟德先生代付。广州市格鲁伯展览策划有限公司徐清2020.4.30”。庭审后，俞国琴提交《补充意见》称其同意将违约金标准从按欠费总额1%下调至按欠费总额0.2%进行计算。对于保证金的问题，俞国琴认为由于格鲁伯公司、刘美霞违约，保证金应当归其所有，依据《补充合同》约定，保证金应当在格鲁伯公司、刘美霞结清所有费用才予以退还，其在本案中没有提出处理保证金的主张，如果要处理亦应当由格鲁伯公司、刘美霞另行起诉；租赁保证金以及违约金是两种不同的违约补偿方式，违约金指向的是拖欠的租金部分，储蓄产生的行为，但是租赁保证金对于合同解除的整体性补偿，故其认为可以同一适用。对于双方就涉讼物业建立的合同关系的法律状态问题。俞国琴主张其向格鲁伯公司、刘美霞、徐清发送《解除合同通知》，通知于2020年2月10日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，故双方就涉讼物业建立的房屋租赁合同关系于2020年2月10日已经解除。本院认为，针对涉讼物业的承租人问题，格鲁伯公司在《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》均盖章确认，故俞国琴主张格鲁伯公司系涉讼物业的承租人，本院予以采纳。而刘美霞是否亦为涉讼物业的承租人，虽然《广州市房屋租赁合同》抬头处仅为格鲁伯公司，刘美霞在落款的委托代理人签字，而《补充合同》中承租方列为格鲁伯公司、刘美霞，刘美霞亦在承租方（乙方）处签字按捺指模确认，结合俞国琴提交的证据可知，在租赁期间一直由刘美霞缴纳涉讼物业的租金，俞国琴向刘美霞催交租金时刘美霞亦未提出异议，刘美霞以自身行为履行双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，故俞国琴主张刘美霞亦为涉讼物业的承租人的意见，合理有据，本院予以采纳。至于格鲁伯公司抗辩称刘美霞仅为格鲁伯公司的职员，但对此未能举证证实，故本院对格鲁伯公司该抗辩意见不予采纳。俞国琴与格鲁伯公司、刘美霞就租赁涉讼物业签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。俞国琴已依约向格鲁伯公司、刘美霞交付了涉讼物业，格鲁伯公司、刘美霞作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现从双方提交的证据以及庭审中的陈述可确定，格鲁伯公司、刘美霞自2019年10月1日开始拖欠租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故，俞国琴作为出租人有权解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》。对于合同解除的时间，根据俞国琴提交两份《解除合同通知》及相关签收情况显示，俞国琴在不到一个月内先后发出两份《解除合同通知》，通知内容中的合同解除时间及要求腾退涉讼物业、缴清费用的时间分别为2020年1月31日和2020年2月10日，可见俞国琴发出后一份《解除合同通知》应视为同意格鲁伯公司、刘美霞履行相应义务期限延至2020年2月10日，格鲁伯公司、刘美霞收到上述函件后亦未提出异议，其中刘美霞于2020年1月27日签收第二份《解除合同通知》，格鲁伯公司则退件，故合同解除时间应以2020年1月27日为宜。针对俞国琴要求格鲁伯公司、刘美霞支付拖欠的租金（合同解除后为场地占用费）39200元和物业管理费及水电费等费用1996.35元的诉请，格鲁伯公司自认尚未支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金、管理费，属于其自行处分诉讼权利的行为，本院予以采纳。故对于俞国琴的该诉请，本院予以支持。对于保证金问题，俞国琴以格鲁伯公司、刘美霞违约为由主张保证金应当归其所有，符合合同约定，本院予以支持。因俞国琴未在本案中提出诉讼请求加以主张，且该保证金仍在俞国琴处，故本院对此不作判决处理。对于俞国琴提出格鲁伯公司、刘美霞支付拖欠租金而产生的违约金的诉请，基于违约金和保证金择一适用原则，且本院已支持俞国琴没收保证金的主张，俞国琴的损失足以得到弥补，故本院对不俞国琴该违约金的诉请，不再予以支持。至于俞国琴要求徐清对格鲁伯公司的上述债务承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”格鲁伯公司是徐清开办的一人有限责任公司，徐清未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应当对格鲁伯公司上述债务承担连带责任。刘美霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告俞国琴与被告广州市格鲁伯展览策划有限公司、刘美霞签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同的补充合同》及相应的房屋租赁法律关系于2020年1月27日解除；二、被告广州市格鲁伯展览策划有限公司、刘美霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告俞国琴支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金（合同解除后为场地占用费）39200元；三、被告广州市格鲁伯展览策划有限公司、刘美霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告俞国琴支付2019年10月1日至2020年4月30日期间产生的物业管理费、水电费合计1996.35元；四、被告徐清对被告广州市格鲁伯展览策划有限公司上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告俞国琴的其余诉讼请求。如被告广州市格鲁伯展览策划有限公司、刘美霞、徐清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元、财产保全费424元，由被告广州市格鲁伯展览策划有限公司、刘美霞、徐清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十日书记员  徐倩雯