湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初2055号原告：何政军，男，1995年9月18日生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：刘文军、张乐乐，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权，承认诉讼请求，和解，签收法律文书。原告何政军与被告湖北太福堂置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告何政军的委托诉讼代理人刘文军、张乐乐、被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何政军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金9097.11元（违约金以原告已支付房款598494元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至被告具备交房条件实际交房之日或逾期交房导致购房合同解除之日期间的逾期交房违约金；2.判令被告向原告支付因诉讼而支付的律师费（前期500元，后期按生效法律文书确定违约金的10%）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的澳林新都8幢1单元1503号商品房，交房日期为2019年12月30日前，签订合同当日原告向被告支付了188494元，余款410000元原告办理银行按揭。合同约定的交房日期到期后，被告明示未达到交付条件不能交房，2020年1月16日，在汉川市住建部门的介入下，被告出具了涉案房屋存在不具备交房的情况说明，同时承诺2020年3月30日交房并完成整改，2020年3月22日，被告发出公告，称无法在规定时间完成整改，交房时间延迟至2020年5月10日，后被告不提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件及相关文件。因此，原告认为，被告未向原告交付竣工验收合格的房屋，违反了合同约定。故向法院提起诉讼。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1.双方已重新约定交房日期为2020年3月30日，后因疫情影响，直到2020年4月8日才复工，复工后迅速开展工作，已于2020年6月19日取得房屋竣工验收备案证明书，并积极通知业主收房，故原告诉请支付延期交房违约金不能支持；2.支付诉讼费、律师费不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据三、六、七的真实性均无异议，但对证明目的均有异议，认为交房日期双方已协议变更为2020年3月30日，后因疫情原因作出临时调整，故不能证明被告违约；对原告提交的证据八真实性无异议，但认为不能证明由被告承担；对证据九的真实性有异议，认为不知其来源。原告对被告提交的证据三中的资质证书认为已超过有效期；对证据四认为要核实原件，如果是真实的，则具备了法定的交房条件，但并不能证明具备了约定的交房条件；对证据五认为补充协议书没有达到生效条件；对证据六真实性无异议，但不能证明双方变更交房日期为2020年3月30日；对证据七、八、九真实性无异议，但不能达到证明目的，不是被告达到免除违约责任的法定理由。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据八无法达到其证明目的，本院不予支持；原告提交的证据九来源不明，不予采信；被告提交的证据三中的房地产开发企业资质证书上载明的有效期至2019年3月24日，但其还提交了建设用地规划许可证、建设用地施工许可证，足以达到原告的证明目的，故对该证据本院予以确认；被告提交的证据四，本院经审核，与原件一致，本院予以认可；对原告提交的证据三、六、七和被告提交的证据五至九，本院综合认定如下：被告2019年12月30日的“澳林新都补充协议书”，原告用短信方式回复同意该补充协议，说明双方将交房时间变更为2020年3月30日，后因“新冠”疫情的不可抗力，该时间应予以推迟。经审理查明：2017年11月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于汉川市人民大道××号澳林新都8幢1单元1503号商品房，总价款598494元，签订合同当日原告向被告支付了188494元，余款410000元原告办理银行按揭。交房日期为2019年12月30日前，逾期交付不超过120日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交付超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他相关条款。合同签订后，原告按约支付了购房款。2019年12月30日，因被告开发的小区二期存在诸多问题，达不到交房条件，被告对澳林新都二期所有业主作出补充协议书，承诺2020年3月30日达到交房标准，该协议第9条还约定“关于澳林新都商品房买卖合同第十五条的约定，协商调整如下：出卖人在商品房交付使用之日（2020年3月30日）起约定360天内协同广大业主办理完商品房产权证书并交付业主……”，协议第10条约定“如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”。当日原告以短信回复“同意澳林新都补充协议书”。后因疫情原因，被告未能在2020年3月30日交房，但其于复工后，于2020年6月19日取得了编号为422228-20-0011的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2020年6月22日，被告在长江商报上刊登了交房公告。但原告认为双方并未变更交房日期且被告至今未达到合同约定的交房条件。为此，诉讼来院。本院认为，被告将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告已支付了购房款，被告应按照合同的约定交付房屋。2019年12月30日，被告拟定了《补充协议书》，原告用短信回复同意该协议，应视为双方将交房日期变更为2020年3月30日，但即使扣除疫情期间，被告到刊发交房公告之日也构成逾期交房，故被告应当从2019年12月31日起承担逾期交房违约金至刊登交房公告之日止，但应当扣除疫情期间（2020年1月23日至2020年4月8日共计77天），故被告应承担逾期交房违约金5865元（598494元*98天*0.0001）。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何政军支付逾期交房违约金5865元；二、驳回原告何政军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，由，原告何政军负担19元，被告湖北太福堂置业有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋正炎人民陪审员  徐 静二〇二〇年十二月十八日书 记 员  宋 高附件1：本案证据目录原告何政军提交的证据：证据一：原告身份证复印件。拟证明原告的基本情况；证据二：被告湖北太福堂置业有限公司的工商信息。拟证明被告的基本信息；证据三：商品房买卖合同。拟证明1.约定购房款；2.最迟交房日为2019年12月30日；3.交房标准，提供验收合格文件提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；4.逾期交付则应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；证据四：商品房买卖合同备案截图。拟证明原被告签订的合同合法有效且备案；证据五：付款凭证、个人购房借款合同、工行借款凭证。拟证明原告按约向被告支付了购房款，履行了合同约定的主要义务；证据六：2020年1月16日澳林新都二期整改情况说明。拟证明1.房屋在合同约定的交付日期仍存在质量问题，达不到交付条件，被告应承担违约责任；2.交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件，消防等部分要求的条件；证据七：二期工程整改清单时间表、公告。拟证明1.被告违约且因自身原因；2.2020年5月9日还不具备交房条件；3.被告再次违反整改情况说明约定的交房条件，将交房日期更改为2020年5月10日。证据八：代理合同、律师费发票。拟证明原告花费的律师费用，应有被告承担；证据九：被告公司财务部的2020年8月23日的公告。拟证明8月23日被告实测面积未完成，直到2020年8月23日被告不具备交房条件。被告湖北太福堂置业有限公司提交的证据：证据一：营业执照。拟证明被告的主体资格；证据二：商品房预售预售许可证。拟证明被告具有预售房产资格；证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。拟证明被告开发房涉及房产具有合法手续、资格；证据四：竣工验收备案证明书。拟证明1.被告取得竣工验收备案证明书；2.被告具有办理房产登记手续必备文件；证据五：补充协议书及短信截图。拟证明双方重新约定交房日期为2020年3月30日；证据六：整改情况说明。拟证明双方重新约定交房日期为2020年3月30日；证据七：汉川新冠肺炎防控指挥部通告第1号。拟证明汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城；证据八：汉川新冠肺炎防控指挥部通告第109号。2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区、分级交通管控和人员有序流动；证据九：复工复产的请示及名单汇总。拟证明被告不在汉川首批复工复产名单之列，直到2020年4月8日才复工复产。附件2：相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。