山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初8487号 原告：樊启杰，男，1983年9月5日出生，汉族，无业，住山东省莘县。 委托代理人：陈庆强（特别授权），山东宸合宸律师事务所律师。 被告：苏燕，女，1979年3月10日出生，汉族，农民，住济南市历城区。 委托代理人：孟卫东（特别授权），济南历城柳埠法律服务所法律工作者。 原告樊启杰与被告苏燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告樊启杰及其委托诉讼代理人陈庆强、被告苏燕及其委托诉讼代理人孟卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊启杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2020年3月22日所签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告已付租金70000元并赔偿原告利息损失(利息损失以70000元为基数，自2020年4月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止)；3、案件受理费及其他诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2020年3月22日原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁被告所有的位于济南市历城区柳埠街道玉水涝洼村山上的一处房屋及附属50亩荒山一处，被告在出租房屋及荒山时明确保证其所出租的房屋及荒山手续合法(非违建)，产权清晰，无任何纠纷，原告对被告所栽种的果树所结果实拥有无偿采摘权，合同约定租赁期限为10年，自2020年4月1日起至2030年4月1日止，租金每三年7万元。原告见被告在签订合同时态度诚恳，遂决定在合同签订当日及2020年4月1日分两次如约向被告支付了房屋租金共计7万元。然而，当被告向原告交付房屋及荒山后，原告在采摘过程中遭到被告的强力阻拦，且被严重殴打致伤，后原告获悉被告向原告所出租的案涉房屋无任何合法手续，系违建，荒山亦无土地承包经营权证书，故原告于2020年6月4日向济南市历城区人民法院起诉要求确认双方所签订的《房屋租赁合同》无效，庭审中被告提交了当地村委会出具的《证明》一份，2020年9月14日，济南市历城区人民法院以双方所签署的合同实际为土地租赁合同为由认定合同有效，并依法驳回了原告诉讼请求，鉴于双反所签署的《房屋租赁合同》早已失去了履行的可能，原告遂再次起诉至贵院要求贵院依法判令解除原被告之间所签署的上述合同，返还原告已支付的房屋租金并赔偿原告利息损失，望贵院判如所请。 被告辩称，1、原告本次起诉违反了“一事不再理”的诉讼原则。《民事诉讼法》第124条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：(五)对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。今年7月24日，原告曾以合同无效为由起诉答辩人，经审理，被济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初5349号民事判决书驳回。现原告再次起诉，违反了该条规定。2、答辩人不存在侵权事实。首先，济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初5349号民事判决书已认定：“樊启杰与苏燕签订的《房屋租赁合同》实质为《荒山租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效”。详见该判决书第三页最后一段。其次，原告在上一次诉讼中就曾诉称“在采摘过程中遭到被告的强力阻拦，且被严重殴打致伤”，但没有提供任何证据证明。而答辩人也不存在原告所称的“强力阻拦”“严重殴打致伤”的侵权行为。另，原告的民事起诉状事实与理由中有部分与(2020)鲁0112民初5349号案件重合，因此，答辩人的相关答辩意见也同该案件的答辩部分。在此不再赘述。3、原告诉称“双方所签署的《房屋租赁合同》早已失去了履行的可能”不符合事实。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，就涉案合同的解除，双方当事人并没有协商一致。另本案也没有出现解除合同的“特殊情况”。所以，依据双方的约定也不能解除合同。《合同法》第94条规定：“有下列情形之十的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。” 本案也没有出现该条规定所列举的情形。 《合同法》解释(二)第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，根据原告的诉状，看不出涉案合同签订后“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，且继续履行涉案合同也不会对原告“明显不公平或者不能实现合同目的”。相反，假设解除了涉案合同，令答辩人返还原告租金，对答辩人却是“明显不公平或者不能实现合同目的”。所以，原告诉求解除涉案合同无法律依据。4、假设原告以违约方的身份主张解除涉案合同。则同样无法律依据。一般说来，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同(如房屋租赁合同)履行过程中，双方可能形成合同僵局，或许不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合一些条件，违约方起诉请求解除合同的，裁判机关可以考虑支持，这些条件是；(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 本案中，涉案合同期限只有三年，算不上是长期合同。 原告曾于今年7月以涉案合同无效为由起诉答辩人返还租金。但是未获支持。现原告又更换案由，以和第一次起诉基本相同的事实再次起诉答辩人以达到返还租金的目的。无证据证明其主观是善意。故原告不符合(1)情形。原告继续履行合同，没有证据证明对其显失公平。而假设解除涉案合同，对答辩人却明显不公。所以，原告诉求不符合(2)情形。而答辩人拒绝解除涉案合同，也无证据证明答辩人违反诚实信用原则。由此可见，原告诉求也不符合(3)情形。所以，假设原告作为违约方主张解除权，同样没有法律依据。综上所述，原告本次起诉违反了“一事不再理”的民事诉讼原则。其关于解除涉案合同，返还租金及利息的诉求违反了公平、诚实信用原则，且无事实及法律依据，故不应得到支持。为此，答辩人恳请法庭查明事实，依法驳回原告的本次诉求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月22日，樊启杰（承租方）与苏燕（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定樊启杰租赁柳埠镇玉水涝洼村山上50亩荒山及房屋一处，租赁期限自2020年4月1日至2030年4月1日止，租金每三年为7万元，付款方式按三年支付。2020年3月22日、4月1日，樊启杰分两次向苏燕转帐共计7万元。2020年4月1日，苏燕向樊启杰出具上述7万元租金收条。2020年7月24日，原告樊启杰曾向本院提起诉讼，要求确认樊启杰与苏燕之间签订的租赁合同无效，返还房租并赔偿损失，本院作出（2020）鲁0112民初5349号民事判决书，认定租赁合同有效，驳回樊启杰的诉讼请求。该案已经生效。 本院认为，樊启杰与苏燕签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示且不违反法律法规强制性的规定，该合同合法有效。原被告均应恪守诚信，依约行使权利履行义务。樊启杰支付了三年的租金7万元，苏燕依约交付荒山及房屋，现樊杰主张因其在采摘荒山中的水果时，遭到苏燕的阻拦并被殴打致伤，租赁合同已经无法履行，要求解除合同。但是樊启杰未提交证据证实，苏燕对樊启杰主张的事实不予认可，故苏燕不存在违约行为，樊启杰不能作为守约方解除合同。樊启杰在无合同约定或法定解除条件成就时，单方解除合同构成违约，应承担违约责任。 关于租赁合同是否应当解除的问题？ 本院认为，樊启杰在庭审中明确表示，不再履行租赁合同并搬离了案涉荒山及房屋，原被告签订了10年的租赁合同，樊启杰仅支付了3年的租金，且樊启杰在租赁3个月后就表示不再履行租赁合同，如让樊启杰继续履行10年的租赁合同，对其也显失公平，为了避免原被告双方形成合同僵局，本院依法解除苏燕与樊启杰签订的房屋租赁合同。樊启杰起诉要求解除合同，违反诚实信用原则，应承担违约责任，合同中未约定单方违约解除合同的违约金，考虑到解除合同后，出租方苏燕需要时间另行出租会造成荒山一定时间内的闲置，故本院认定违约金应以六个月的租金标准为限，从已经支付的租金中扣除。合同解除后，原告樊启杰应将承租的荒山及房屋返还给被告苏燕并支付自2020年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金。被告苏燕将樊启杰已经支付的7万元租金在扣除自2020年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金及违约金后，剩余的部分返还给原告樊启杰。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告樊启杰与被告苏燕签订的房屋租赁合同； 二、樊启杰于判决生效之日起十日内将租赁的位于柳埠街道玉水涝洼村山上50亩荒山及130平方米房屋返还给苏燕； 三、樊启杰支付苏燕违约金11667元； 四、樊启杰支付苏燕自2020年4月1日起至本判决生效合同解除之日止的房屋租金，租金标准按每月1944元计算； 五、被告苏燕返还原告樊启杰租金70000元。 上述第五条所判款项在扣除第三、四条的款项后，余款限苏燕于判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2398元，由原告樊启杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年十二月十五日 书记员 马秀菊