浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4738号 上诉人（原审原告）：王景友，男，1953年9月30日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：黄雄，金华市婺城区登峰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：东阳市千祥镇后周村村民委员会，住所地浙江省东阳市千祥镇后周村。 法定代表人：李跃光，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：黄国斐、马扬波，东阳市新世纪法律服务所法律工作者。 上诉人王景友因与被上诉人东阳市千祥镇后周村村民委员会（以下简称后周村委会）确认合同有效纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王景友上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由后周村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定王景友与后周村委会之间的房屋买卖缺乏事实依据的认定是错误的。王景友在一审中提交的与原后周大队第七大队之间的一份卖屋契约、原后周大队第五大队出具的一份收条、原卖屋经手人出具的证明以及卖屋经手人作为证人在庭审中的证人证言，均能证实1984年2月22日和1984年4月6日，王景友与原后周大队第七大队、第五大队的房屋买卖系自愿交易，并经当时的村民代表全体同意，交付了房款、房屋，早已履行完毕房屋的买卖行为。该事实也得到了后周村委会的认可，后周村委会在庭审中陈述到，其在开庭前走访了知情群众及原房屋买卖的经办人，确认房屋系是后周村委会出卖给王景友的。王景友购买房屋是用来开办三联过砱肥厂，当时过砱肥对农业、农村、农民来说是稀缺产品，该过砱肥厂不仅能给后周村委会村民购买过砱肥提供便利，而且还能通过出卖空闲房屋给后周村委会增加村集体收入。所以当时后周村委会积极促成与王景友之间的房屋买卖。只是当时没有出台房产登记，所以并没有办理房产证。一审判决书中“本院认定”的事实与王景友以上陈述一致，但认为双方买卖合同有效的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院的判决与认定明显的前后矛盾，不符合逻辑。二、一审法院认定房屋买卖合同无效的法律适用错误。1、一审法院认为房屋买卖纠纷应当秉承房地一体的原则，认定房屋买卖合同的效力应当考量房屋所在的土地是否依法可以买卖。一审法院的这个认定显然错误，房屋买卖纠纷秉承房地一体的原则是正确的，但认定买卖合同的效力应当考量房屋所在的土地是否可以依法买卖，显然是有悖于法律的。即便是法律健全的现在，房屋买卖也仅仅是买卖房屋的所有权，对建造房屋所依附的土地买卖的仅是土地的使用权，而不是土地的所有权。但在王景友与后周村委会房屋买卖关系成立时，并无明确法律规定房屋土地买卖需要遵循的法律条文以及国家政策，说明当时的房屋买卖应当遵循村规民约、在自愿、合理的情况下就应当是真实有效的。如果依照一审法院观点，现在因为土地不可以依法买卖，不论是国有还是集体土地上的房屋买卖关系，是否都因为土地不能买卖而都应当被认定为无效呢。2、一审法院认为依照1982年或之前的法律、法规或者政策，均没有规定农村集体所有的房屋和土地可以出卖给本集体之外的组织或成员，当时的国家政策明确禁止非本集体经济组织成员购买村集体所有的土地或者地上建筑物，故法院认定王景友为非本集体经济组织成员的房屋买卖合同无效，但一审法院判决从头到尾都没能明确指出判决所依据的法律条款。3、一审法院参照的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016)》第二十条规定，一审法院作出了假设适用的情况下，亦应当认定无效。但一审法院有没有查明王景友与后周村委会之间争议的房屋现在是国有还是集体，并由此来推断合同的无效。4、在王景友与后周村委会买卖房屋行为的当时没有法律及相应的国家政策明确禁止农村房屋买卖行为，包括一审法院认定王景友的房屋买卖无效所依据的1979年最高人民法院下发的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》中没有任何一个条款提到非本集体经济组织成员的房屋买卖合同应当认定无效。根据1986年6月25日最早颁布的《中华人民共和国土地管理法》的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”1999年5月，国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发……；农民的住宅不得向城市居民出售……；”2004年10月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”虽然上述法律规定农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，禁止城镇居民在农村购置宅基地。但并没有禁止农村居民之间的买卖，而且这些法律及政策的颁布时间均在1984年4月以后。这些后公布的法律法规均没有明确约定在颁布之前发生的行为可以适用新法律法规。故以上法律及国家政策均无溯及力，不能对之前的行为进行约束。依据法无禁止即可为的原则，该买卖合同就应当是合法有效的。5、针对王景友与后周村委会之间的历史遗留的房屋买卖问题，是有法律条款可以适用的，根据1986年8月30日最高人民法院发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”以及最高人民法院关于曹根田与张仁吉房屋买卖关系是否有效的批复中明确说到1986年8月30日最高院下发的《意见》第56条规定的精神就是用于解决历史遗留问题的。由此可见，不管是根据当时的法律及国家政策以及1986年最高院的《意见》精神，王景友与后周村委会之间的房屋买卖合同都应当是合法有效的。 后周村委会答辩称，当时确实当时是将养猪场卖给王景友，也明确是出卖房屋和土地的使用权，在这之后其也未将房屋重新卖给其他人。 王景友向一审法院起诉请求：请求确认王景友、后周村委会之间的房屋土地买卖协议有效。 一审法院认定，王景友并非系东阳市千祥镇后周村村民。1984年2月22日，王景友以其创办的三联过砱肥厂的名义与东阳县三联人民公社后周生产大队第七大队签订卖屋契约一份，约定第七大队将村集体所有的平屋六间连同屋前门堂余基出卖给三联过砱肥厂。东阳县三联人民公社后周生产大队在该份卖屋契约上加盖了公章。1984年4月6日，王景友以其创办的三联过砱肥厂名义向东阳县三联人民公社后周生产大队第五生产大队购买了第五大队集体所有的养猪场平屋六间（约360平方米）及屋面前约0.95亩的空闲地基。目前东阳县三联人民公社后周生产大队的权利义务由后周村委会东阳市千祥镇后周村村民委员会享有和承担。 一审法院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，应当依职权审查合同的效力。本案的焦点问题为王景友作为非后周村委会集体组织成员向后周村委会购买集体所有的房屋和土地的契约是否有效。对此，一审法院分析如下：首先，农村的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留山、自留地也属于集体所有。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。根据处理房屋买卖纠纷应当秉承房地一体的原则，认定房屋买卖合同效力应当考量房屋所在的土地是否依法可以买卖。本案所涉的房屋和土地均属集体所有，依照1982年或之前的法律、法规或者政策，均没有规定农村集体所有的房屋和土地可以出卖给本集体之外的组织或成员。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。由于当时国家政策明确禁止非本集体经济组织成员购买村集体所有的土地或者地上建筑物，故法院应当认定买受人为非本集体经济组织成员的房屋买卖合同无效。其次，即使按照目前的法律、法规或者政策来考量本案合同效力，也无法得出认定合同有效的结论。如果允许非本集体经济组织成员通过购买村集体所有的土地和房屋的方式取得土地和房屋所有权和使用权，必将导致农村土地集体所有制的落空，不利于保护农民利益和农村稳定，影响农村经济社会的可持续发展，认定涉案合同有效必将损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。最后，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条规定“在涉及农村宅基地或者农村集体经营性质建设用地的民事纠纷案件中，在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理”。假设本案纠纷可以参照适用该纪要的情况下，涉案合同亦应认定为无效。综上所述，王景友要求确认合同有效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《关于贯彻执行民事政策法律的意见》（1979年2月2日由最高人民法院下发）及国家关于农村集体土地和财产相关政策规定，判决：驳回王景友的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由王景友负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1982年颁布的《中华人民共和国宪法》第十条已明确宣示：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。1982年1月1日中发[1982]1号《中共中央批转》规定：“（四）在建立和完善农业生产责任制的过程中，必须坚持土地的集体所有制，切实注意保护耕地和合理利用耕地。集体所有的耕地、园地、林地、草地、水面、滩涂以及荒山、荒地等的使用，必须服从集体的统一规划和安排，任何单位和个人一律不准私自占有。集体划分给社员长期使用的自留地、自留山以及宅基地，所有权仍属集体。”1983年11月19日出台的《国务院关于制止买卖租赁土地的通知》明确：“一些农村社队把土地当作商品买卖、租赁，捞取大量钱款和物资……还有的私下议定条件，以租赁、买卖房屋的方式，租赁、买卖良田菜地，或者采取“联合建房”、“联合办厂”、“联合建造仓库”等方式，达到侵占土地的目的。这是严重违犯宪法的行为。……对买卖、租赁土地的行为，必须坚决制止。”综上，王景友不是后周村集体经济组织成员，其与后周村委会签订的房屋买卖协议时，该协议违反当时的法律、政策和相关规定，且之后未经有权机关审批，未获得合法权属证书，该协议亦违反之后相关法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。综上，王景友的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王景友负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 施金金 8- 7-