四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3580号 上诉人（原审被告）：四川傲曦投资有限公司。住所地：四川省成都市新都工业**新石路。 法定代表人：陈敏，总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日，汉族，住安徽省来安县，系公司员工。 委托诉讼代理人：李东平，男，1974年5月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：安徽机器猫电子商务有限公司（原名安徽机器猫电子商务股份有限公司）。住所地：安徽省合肥市长江东路与全椒路交口春晖大厦**。 法定代表人：李宗元，董事长。 委托诉讼代理人：庄莉，四川博深律师事务所律师。 上诉人四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦公司）与被上诉人安徽机器猫电子商务有限公司（以下简称机器猫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初10468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傲曦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回机器猫公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由机器猫公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。首先，根据案涉物业买卖协议的约定，房屋面积的差额部分多退少补最终成就的条件是按照房管局受理确认的房屋产权证面积据实结算，同时对产权证办理的条件亦作了明确约定。因此，当机器猫公司办理产权证的条件未成就时，傲曦公司有权不予退还房屋面积差额。其次，一审判决依据新都区不动产登记中心的回执，错误认定傲曦公司无法办理案涉房屋的产权证。该回执的内容仅载明“生产性工业用地项目不动产权不得分割转让”，但案涉房屋是工业性科研用房，土地性质并非生产性工业用地，按照成都市相关政策，工业性科研用房是可以办理产权分户手续的。2.一审适用法律错误。本案中，不论是按照双方约定，还是依照法律规定，均不能认定是傲曦公司存在过错，故不应认定退还面积差额的条件成就以及应由傲曦公司承担资金占有利息。 机器猫公司辩称，1.傲曦公司退还案涉房屋多收取的购房款162180元的退款条件已成就，应予支持。即使新都区不动产交易中心在向一审法院的回函中所引用的政策性文件存在适用争议，也并不影响一审判决对本案基本事实的认定。傲曦公司是案涉《物业买卖协议》的提供方，该合同系由傲曦公司为重复使用而预先拟定的格式合同，双方在一审庭审中对协议第二条第3款、第三条第1款的理解存在争议，且该争议直接关系“退还购房款条件是否成就”的认定，故不应按傲曦公司解释的“多出的购房款最终以房管局给机器猫公司办理产权证后所确认的面积差价来退还”以认定退款条件尚未成就，而应结合合同目的、交易习惯及诚信原则进行认定。傲曦公司已于2012年12月19日取得案涉房屋的产权登记，而《物业买卖协议》签订于2012年12月17日，且傲曦公司在出售案涉房屋时早已明知测绘报告载明的房屋建筑面积为698.05平方米，但却违背诚信交易原则，既未对其预先拟定的格式合同条款内容向机器猫公司尽到合理提示及说明义务，又故意隐瞒真实的测绘建筑面积，虚构合同面积（至今傲曦公司未举证证明《物业买卖协议》中载明的721.9平方米计算依据），从而向机器猫公司多收取了162180元购房款。2.案涉房屋的测绘建筑面积，在房屋现状不发生变化的情况下，实际建筑面积是恒定不变的，仅可能会在房屋现状发生变化时才应进行变更测量。根据傲曦公司委托测绘机构对案涉物业办理产权初始登记时进行的面积测绘结论显示，案涉房屋已完成分层、分户的各类面积测算，且该测绘建筑面积与房管局颁发的初始登记建筑面积一致，表明傲曦公司认可案涉房屋的建筑面积为698.05平方米；而案涉房屋交付给机器猫公司后，并无房屋现状改变的情况，根据《测绘报告》第八条第2项第（2）款的说明内容，即“本房屋面积测绘报告对房屋面积的现状有效”，能够确定在房屋现状未改变时，测绘建筑面积亦有效。在此情况下，傲曦公司作为格式条款的提供方，为实现己方利益，对双方存在争议的条款作出的利己解释，系不正当地阻止退款条件成就的解释，显然不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 机器猫公司向一审法院起诉请求：1.判令傲曦公司立即退还多收的购房款162180元并支付资金占用利息（以162180元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年6月17日起至实际退还之日止）；2.本案的诉讼费由傲曦公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月17日，安徽德沃资产管理有限公司（乙方，以下简称德沃公司）与傲曦公司（甲方）签订《晨明汽车总部港物业买卖协议》（编号：20121212）（以下简称《物业买卖协议》），约定傲曦公司将其开发的位于新都区××镇××路××号××栋××层××号××号房屋出售给机器猫公司。协议第二条第3款约定：“该物业建筑面积共计为：721.9平方米（物业实际面积以房管局颁发的房屋产权证面积为准）”；第三条约定：“1、乙方购买的物业按照建筑面积计价，单价6800元／平方米，物业总价款为4908920元（最终按照房管局受理确认的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补）”；第五条约定：“物业交付后，甲、乙双方应积极配合办理该物业的产权过户登记手续。乙方需积极配合并按本协议约定在全额付清物业购房款后最长三年内甲方为乙方办理该物业的房屋产权证书……”。后德沃公司按照合同约定将购房款共计4908920元支付给傲曦公司。2017年12月8日，双方就办理产权证、出具购房发票、面积差额退补等问题进行协商。傲曦公司承诺“产权证在春节前办理完毕，涉及其他问题的同意按售房合同以及补充协议为准”。 一审另查明，安徽德沃资产管理有限公司于2014年8月7日将公司名称变更为安徽机器猫电子商务股份有限公司。 一审再查明，傲曦公司委托成都市新都区兴房测绘有限公司（以下简称兴房测绘公司）对案涉房屋进行测绘。兴房测绘公司于2012年6月25日作出《四川省房屋面积测绘报告》（A20120059），房屋面积测绘结果载明：案涉3号、4号套内面积分别344.25平方米、340.65平方米，公摊面积分别为6.61平方米、6.54平方米。房屋信息查询记录显示，新都区新都镇君跃路8号5栋1至3层3号、4号房屋建筑面积分别为350.86平方米、347.19平方米。所有权人均为傲曦公司，所有权取得时间为2012年12月19日，业务件号：权0281450。一审庭审后，法庭向新都区不动产登记中心询问，该机关回函载明，“根据成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知（成国土资发[2017]44号）的规定，生产性工业用地项目不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让。项目整体竣工后，确需要转让的，经区工业和信息化主管部门、工业园区管委会审查同意后可整体转让”。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：物业买卖协议、企业名称变更核准通知书、收据、房屋信息查询记录、庭审笔录及双方当事人的陈述。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋即使依照成国土资发[2017]44号文件的规定不能过户，但该规定系管理性规定而非禁止性规定。故机器猫公司与傲曦公司签订的物业买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。本案争议焦为：1.退还购房款的条件是否成就；2.本案诉请是否已经过诉讼效。关于退还购房款条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，机器猫公司与傲曦公司在签合同时约定购房款按照房管局受理确认的房屋产权证面积据实计算、多退少补。房屋信息查询记录显示，案涉房屋在不动产登中心登记的建筑面积共计698.05平方米与合同约定的721.9平方米不符。但经一审法院询问新都区不动产登记中心，案涉房屋所在的土地为工业用地，不能办理分户不动产权证，故双方约定的结算条件在客观上无法成就。但傲曦公司于2012年6月25日委托兴房测绘公司对案涉房屋进行测绘，测绘出的产权面积与房屋信息查询记录显示登记的建筑面积一致。上述情况表明，傲曦公司事实上认可案涉房屋的面积共计698.05平方米。故傲曦公司应当退还机器猫公司多支付的购房款162180元（（721.9平方米-698.05平方米）×6800元/平米）。 对于本案诉讼是否已经过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方于2017年12月8日对本案事项进行协商，故机器猫公司于2019年起诉未经过诉讼时效。另关于利息的问题，因机器猫公司提交的证据仅能证明其在2017年12月7日向傲曦公司进行了主张，故一审法院确认傲曦公司应当向机器猫公司支付从2017年12月8日起计算的资金占用利息。 综上所述，一审法院对机器猫公司提出的诉请中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、傲曦公司于判决发生法律效力之日起七日内向机器猫公司退还购房款162180元及支付资金占用利息（以162180元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2017年12月8日起计算至实际退还之日止）；二、驳回机器猫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，减半收取1772元，由机器猫公司负担72元，傲曦公司负担1700元。 二审中，傲曦公司提交以下证据： 1.2008年6月11日的成办发[2008]48号《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》； 2.2016年8月26日的成办发[2016]32号《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》； 3.2017年4月25日的成国土资发[2017]44号《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》； 上述文件拟证明：根据政策规定，工业总部基地建设项目的用地性质为工业用地，项目的产权性质为工业性科研用房，房屋管理部门应按照最小单元面积不小于300平方米为工业总部基地项目办理房屋产权手续，工业总部基础建设项目的受让人应为非自然人，故，案涉房屋可以办理分户产权。 经质证机器猫公司对上述证据的真实性、合法性不持异议，但不认可关联性及证明力，认为证据1仅是原则性的政策规定，不是具体办证要求，证据2、3的适用范围仅限于成都市五城区××工业园区，未涵盖新都区，不能作为案涉房屋办理产权分割的政策依据。 机器猫公司提交以下新证据： 1.调查令申请，申请向兴房测绘公司查询案涉房屋的面积测绘原始观测记录以及傲曦公司提供的与案涉房屋有关的全部委托测绘资料，拟证明：案涉房屋的实际测绘面积698.05平方米与案涉《物业买卖协议》中载明的建筑面积721.90平方米之间存在23.85平方米重大误差的原因； 2.（2013）新都民初字第648号、（2015）新都民初字第4823号、（2018）川0114民初4726号民事判决书，拟证明：案涉《物业买卖协议》中的合同文本内容与前述生效判决中查明的合同约定条款一致，证明案涉《物业买卖合同》第二条第3款、第三条第1款属于格式条款，当出现双方对条款内容理解不一致情况时，应作出对提供格式条款一方即傲曦公司不利的解释。 经质证，傲曦公司认为，证据1中机器猫公司申请调取的测绘数据，与本案无关，双方约定的面积差款多退少补应以产权证确认的为准，机器猫公司的该项申请不应得到准许；证据2的真实性无异议，但认为《物业买卖协议》内容约定明确，不存在不同理解的情况。 经审查，本院对傲曦公司提交的三份证据真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述；机器猫公司提交的调查令申请，拟证明《物业买卖协议》中载明的房屋建筑面积与测绘面积之间存在差异的原因，该待证事实与本案中认定物业价款多退少补的结算条件是否已成就之间，并无关联性，机器猫公司在二审中亦认可该项申请与其诉请退还房屋面积差价款之间无直接关系，故本院对该项申请不予准许；对机器猫公司提交的证据2真实性予以确认，但三份生效裁判文书中，并未对“最终按房管局颁发的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补”这一约定条款是否系格式条款作出认定，故不能达到机器猫公司的证明目的，本院对该证据不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，2020年9月10日，安徽机器猫电子商务股份有限公司经工商变更登记，企业名称变为机器猫公司。 二审中，经向成都市新都区不动产登记中心调查了解，案涉房屋所涉“晨明汽车总部港”项目工业园区项目中，傲曦公司已出售30余套房屋，截止本案二审庭审调查结束时，傲曦公司已协助三家购房人办理取得所购房屋的不动产权证。 二审中，傲曦公司述称，从目前与本案类似的购房人已经取得不动产权证的办理情况看，需满足购房主体为非自然人、分户面积不小于300平方米、约定购房款及税款已付清、购房主体需落户园区内办公经营等条件，即可办理产权分户登记手续。经询问，机器猫公司表示：目前因公司住所地尚在安徽省，暂不满足傲曦公司所述的分户产权证办理条件，但机器猫公司愿意继续履行案涉《物业买卖协议》并取得房屋分户产权证。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉房屋面积退差款的数额如何确定，双方约定的退款条件是否成就，进而机器猫公司要求傲曦公司退还162180元并支付逾期退款利息的主张能否成立。现评判如下： 本案中，机器猫公司据此主张退款的合同依据是《物业买卖协议》第二条第3款的约定，即：“该物业建筑面积共计为721.90平方米（物业实际建筑面积以房管局颁发的房屋产权证面积为准）。”，和第三条第1款的约定，即：“乙方（即机器猫公司）购买的物业按照建筑面积计价，单价为6800元/平方米，物业总价款为4908920元（最终按房管局受理确认的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补）。”本院认为，上述约定内容，语意明确无歧义，能够认定应以房管局颁发的房屋产权证作为认定房屋面积差款多退少补的依据。而一审法院在案涉房屋尚未实际办理产权证的情况下，根据向新都区不动产登记中心询函的回复意见，认为案涉房屋因所在土地性质而导致分户不动产权证无法办理，进而认定双方约定的房屋面积据实结算条件客观上不能成就，在此情况下，才以傲曦公司为办理产权初始登记而向房管部门提交的测绘报告作为认定面积补差款的结算依据。从一审法院的这一认定逻辑看，亦是确认上述条款中约定的面积补差款应以机器猫公司实际取得的分户不动产权证作为结算依据。二审中，根据傲曦公司提交的关于工业园区工业用地项目办理不动产登记的有关事项政策性文件规定，结合同一工业园区其他购房户已部分办理分户不动产权证的事实，表明案涉房屋办理分户不动产权证已不存在政策因素障碍；加之机器猫公司亦表示愿意继续履行《物业买卖协议》，基于此，在案涉房屋分户不动产权证未实际办理的情况下，因产权证面积尚不明确，无法判断产权证面积与约定的721.90平方米之间是否会存在差异，故，目前面积差款缺乏据实结算的基础依据。机器猫公司请求退还多收面积房款的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。机器猫公司可待退款条件成就时另行主张权利。 关于机器猫公司上诉提出傲曦公司在签订《物业买卖协议》时故意隐瞒案涉房屋测绘确认的建筑面积、虚构超出测绘数据的面积签约并以此要求机器猫公司支付购房款，有违诚信交易的问题。本院认为，傲曦公司于2012年6月25日委托兴房测绘公司对案涉项目进行测绘系为办理房屋产权初始登记手续向行政管理部门提交资料所需，但产权初始登记的面积不一定与傲曦公司提交的测绘数据一致，而是需经行政管理部门审核确定。因此，双方在2012年12月17日签订《物业买卖协议》时，傲曦公司虽知晓案涉房屋的测绘数据，却未以测绘数据作为约定面积的依据，虽不能对此作出合理解释，但并不足以认定傲曦公司构成故意隐瞒。在期房交易中，买卖双方约定买方按暂定面积计算并支付购房款，最终以产权证面积为准多退少补购房款，较为普遍且具有合理性。即便《物业买卖协议》是由傲曦公司预先拟定、为重复使用而印制的格式合同，但合同中第二条第3款、第三条第1款的约定内容，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形；按照该两条约定的通常理解予以解释，亦不能得出机器猫公司关于应以测绘面积作为据实结算物业价款的理解。故，本院对机器猫公司的该项主张，不予采纳。 综上，傲曦公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初10468号民事判决； 二、驳回安徽机器猫电子商务有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费3544元，减半收取1772元，由安徽机器猫电子商务有限公司负担；二审案件受理费3544元，由被上诉人安徽机器猫电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月十四日 书记员 王朝阳