浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18064号 原告：金祖高，男，1965年10月4日出生，汉族，住义乌市。 原告：刘云莲，女，1965年2月3日出生，汉族，住义乌市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：商慧子，浙江星耀律师事务所律师。 被告：金祖瑞，男，1949年5月5日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：王世凤，女，1965年2月22日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：金日成，男，1993年1月17日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：金昭华，女，1994年9月17日出生，汉族，住义乌市。 原告金祖高、刘云莲与被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。两原告共同委托诉讼代理人商慧子和被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金祖高、刘云莲向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋绝卖契约协议》合法有效；2、要求被告立即协助原告办理将坐落于义乌市××街道××小区××幢××号占地36平方米的不动产过户至原告名下的转移登记手续；3、要求被告支付违约金1元。事实和理由：原、被告均系义乌市后宅街道上河小区村民。2006年，义乌市后宅街道上河村进行旧村改造，原、被告经协商后，被告同意将其审批所得的上河村宅基地中的36平方米宅基地使用权转让给原告。2006年6月8日，原、被告双方共同签订《房屋绝卖契约协议》一份，明确约定被告自愿将其所有的坐落于后宅街道上河村36平方米的房屋绝卖给原告，房屋权属归原告所有，房款一次性付清；被告在办理好土地证、房产证后应及时办理过户给原告的手续；若被告为难办理过户给原告的手续，就算违约处理，赔付给原告双倍的转让款；协议还对其他权利义务进行了约定。后原告依约付清了款项，被告金祖瑞在协议上签字确认“款付清”。后上河村集体经济组织按照原被告双方的约定，将涉案36平方米宅基地使用权落实给原告，由原告出资，与原告自有宅基地一起建房并已竣工，现门牌号为上河小区10幢1单元，且由原告占有使用至今。2018年1月2日，涉案房地产办理了不动产初始登记。后原告多次要求被告配合办理涉案不动产的过户手续，但被告一直推脱，至今不肯签字，未能协助办理过户手续。原告认为，原、被告之间签订的协议系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现原告已全额支付了转让款，履行了合同义务，且涉案土地上的房屋由原告建造，并由原告占有使用至今，四被告作为转让方依法负有协助原告办理过户手续的义务。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，望判如所请。 被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华辩称：1、答辩方对被答辩方提出的答辩方不配合办理过户手续，一直推脱、不肯签字一事不符合事实。2、被答辩方没有在2018年1月2日向答辩方提出要求办理相关手续。双方就此事第一次接触时间是2019年11月(具体时间已记不清)，有过简短沟通，都认为此事应该处理，但没更深入谈及其他事情，之后双方再没有谈及此事。2020年9月22日晚，被答辩方按门铃后到答辩方家协商办理手续一事，双方自愿协商一致同意：由被答辩方一次性支付答辩方人民币4万元，答辩方收到相应金额后为被答辩方办理相关手续。答辩方与被答辩方对上述协议均表示同意及认可。9月23日白天，答辩人与被答辩人通电话，双方谈了办理手续需要材料等问题，比如身份证复印件、户口本复印件、不动产权证复印件打印几份等问题。被答辩人说每份材料各两份，答辩人问被答辩人为何要两份，从村委得到信息只要一份即可？被答辩人的意思是要留一份备用。而后，答辩人便开始着手准备相关材料。金祖瑞觉得第二天应该能收到钱，所以第二天早上就把相关材料复印好，可以早点将手续办理完毕。以上事实足以说明答辩方对办理相关手续是积极的，没有推脱不办。3、9月23日晚上，答辩人接到被答辩人电话，说要修改22号达成的协议，称先付1万元，等相关手续办理完毕后再付余下部分。答辩人不同意，认为9月22日约定的方案是双方自愿协商一致达成的协议，被答辩人不应出尔反尔，擅自修改协议方案。而且，当时被答辩人未明确提出余款多少，答辩人担心事后拿不到相应的余款。之后，答辩人又接到被答辩人电话，提出将协议中的4万元交给被答辩人指定的中间人，答辩人在办理了相关手续后再由中间人将钱交给答辩方。答辩人对此表示同意，但事后被答辩人并没有向答辩人提出请谁当中间人。双方仅仅对协议约定金额的支付方式上存在分歧，并不代表答辩人对办理手续推脱不办。综上，被答辩人所谓的答辩人一直推脱不办明显不符合事实。4、被答辩人所称答辩方收到过办理过户手续通知书一事，答辩方并不知情。当天，答辩方曾收到一封被答辩人的快递，答辩人金祖瑞认为双方的家相距很近，不过几十米，有事情打电话即可，因此答辩人将快递原样退回。因为答辩人没有拆开快递，不知道快递内的物品。事后，答辩人也未曾从被答辩人及其他人那里得知快递内是其所谓的过户手续通知书的通知或者类似的消息。因此，这并不能证明答辩方拒绝办理手续的依据。5、答辩人认为，根据9月22日双方协商一致的协议，为何被答辩方要在第二天推翻约定，对方出尔反尔、反悔？答辩方相信被答辩方，而被答辩方的所作所为却辜负了答辩方的信任。如果当初不是因为被答辩方的出尔反尔，对已约定好的协议反悔，答辩方相信此事早已处理完毕。造成现在这一后果，完全是被答辩方不诚信行为所造成。责任完全在被答辩方一方。不讲诚信，出尔反尔。今天对昨天协议反悔，明天亦可以对今天的协议进行推翻。6、综上所述，造成现在结果的根源在于被答辩人没有按照双方协商一致的协议办事，而且答辩方从未拒绝办理或者推脱。答辩人对被答辩人未能办理相关手续不存在过错和责任，不应该承担任何责任。请求驳回被答辩人的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据即两原告提供的户口本一份、户籍证明四份、不动产权证书一份和现场照片（打印件）两份，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、两原告提供的《房屋绝卖契约协议》一份，拟证明原、被告就涉案宅基地买卖达成协议，并约定相关权利义务，原告已依约支付款项的事实。 四被告对该协议有异议，认为里面金额不对，没有完全收到款项，只收到一部分288000元。 本院认为，该协议有四被告和两原告及见证人签名，其真实性本院予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以确认。 2、两原告提供的通知书、快递单各一份，拟证明原告要求被告配合协助过户、被告拒不配合的事实。 四被告对该组证据有异议，认为当时收到快递时并没有拆开，不知道里面是什么东西，就退回去了，事后也没人包括原告跟我们说过，收到起诉状时才知道。 本院认为，本院对该组证据的形式真实性予以确认，但该快递单被告并没有打开，并不知里面的内容，且面单上也未记载邮寄内容，故仅凭该组证据并不能达到两原告所称的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告金祖高、刘云莲系夫妻关系。被告金祖瑞、王世凤系夫妻关系，被告金日成、金昭华系被告金祖瑞、王世凤的子女。原告金祖高与被告金祖瑞系亲兄弟。两原告与四被告均系义乌市后宅街道上河小区村民。 2006年6月8日，两原告（乙方）与四被告（甲方）在见证人见证下签订《房屋绝卖契约协议》一份，载明：甲方与乙方系同胞兄弟，情因甲方家庭困难，为此今与胞弟协商并取得妻儿同意，甲方自愿将坐落在后宅街道上河村坐北朝南一间约36平方米砖头混凝土结构的房屋（上至平台屋顶，下至水泥地板）绝卖给胞弟金祖高，房屋的权属归金祖高所有。现达成绝卖协议如下：1、甲方自愿将房屋以人民币72万元整的价格绝卖给乙方，房款一次性付清。2、甲方房屋四至：东靠金祖高屋、西靠金祖能屋、南靠路、北靠路。3、甲方应协助乙方办理过户手续，甲方在办理好土地证和房产证后，应及时办理过户给乙方的手续，一切费用由乙方负责。在政策允许范围内，甲方应及时做好土地证和房产证，办理好过户手续，若甲方为难办理过户给乙方的手续，就算违约处理。赔付给乙方双倍的转让款。4、绝卖协议生效后，权属归乙方并管理使用，甲方不得以任何借口加以干涉，不得反悔。5、以上协议双方共同遵守，不得反悔。甲方若反悔，应赔付给乙方双倍的转让款；乙方若违约，就没收所付转让款。此协议一式两份，双方各执一份，经双方签字按指印后生效。注：以前所写的一切协议作废，付款由甲方签字。两原告和四被告均在下方签字。当日，两原告向被告金祖瑞支付了238000元，加上之前2005年12月份支付的5万元，共计288000元。被告金祖瑞在《房屋绝卖契约协议》右下方签署“款付清”。嗣后，两原告将上述36平方米宅基地连同自己审批所得的宅基地合并一起建造了坐落于义乌市××街道××小区××幢××单元××幢，并居住使用至今。2018年1月2日，该房屋取得浙（2018）义乌市不动产权第0××0号不动产权证书，其中登记在四被告名下的土地使用权面积为36平方米。 庭审中，原、被告双方均承认双方交易的是宅基地转让，是四被告将审批取得的其中36平方米宅基地转让给两原告，并非系房屋买卖。 本院认为，两原告与四被告签订的《房屋绝卖契约协议》，系名为房屋买卖，实为宅基地转让协议，且该转让系同一集体经济组织成员间的转让。双方签订的协议除房屋坐落位置及交易价格等系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。两原告已付清宅基地转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。四被告作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记之义务，两原告主张四被告协助两原告办理涉案不动产转移登记手续的诉请，于法有据，应予支持。因在《房屋绝卖契约协议》中，双方并未明确约定协助办理不动产转移过户登记的履行期限。没有履行期限的债权，债权人可以随时主张权利，债务人可以随时主动履行债务。在债权人主张权利前，债务人没有履行义务并不构成违约，故不能从主观上推定债务人不履行义务。现两原告并未提供证据证明曾要求四被告履行协助办理产权变更登记义务，两原告主张四被告违约并承担违约金1元的诉请不能成立，本院不予支持。四被告辩称两原告未付清转让款，因与事实不符，本院不予采信。四被告提出双方曾就协助过户事宜协商并达成协议，由两原告支付被告4万元的辩称，因该辩称无相应证据佐证，依法应承担举证不能的法律后果，本院对该辩称不予采信。综上，两原告诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条规定，判决如下： 一、原告金祖高、刘云莲与被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华于2006年6月8日签订的《房屋绝卖契约协议》部分有效； 二、被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华本判决生效后十日内协助原告金祖高、刘云莲将坐落于义乌市××街道××小区××幢××单元占地36平方米的不动产转移过户登记至原告金祖高、刘云莲名下； 三、驳回原告金祖高、刘云莲的其他诉讼请求。 案件受理费4363元(已减半)，由被告金祖瑞、王世凤、金日成、金昭华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  俞 姣 8- 9-