四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11573号 上诉人（原审被告）：成都优轩商务信息服务有限公司，住所地：成都市武侯区华兴街道沈家桥村**。 法定代表人：黄河云，经理。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:鸿略汽车服务（成都）有限公司，住所地：成都市武侯区金花桥街道文昌路**。 法定代表人：叶海龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈芹，四川开山律师事务所律师。 上诉人成都优轩商务信息服务有限公司（以下简称优轩公司）因与被上诉人鸿略汽车服务（成都）有限公司（以下简称鸿略公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 优轩公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四项；二、本案一、二审诉讼费用由鸿略公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，鸿略公司违约，优轩公司不应退还信用金。1.双方签订的《厂房租赁合同》约定若鸿略公司无故终止合同或无故拖延支付租金10日以上，视为违约，优轩公司有权解除合同。优轩公司多次催收租金，鸿略公司陆续支付了三个季度的租金，在未经优轩公司同意变更合同的情况下不按合同约定支付租金，存在违约。另，鸿略公司在2019年1月18日发的微信中做出了要解除合同的表示，从庭审中鸿略公司提供了3、4月的税票可以看出其已经做好了搬离的准备，可以印证其发的微信内容。2.鸿略公司转账给优轩公司只是其单方行为，并不是优轩公司认可的方式支付租金，事后优轩公司也未同意，且优轩公司签订合同的目的是一定时间内收取一定数额的租金，一审认为只要有预付租金就不能解除合同的观点错误。二、关于装修费，鸿略公司承租的厂房是原万有维修车间，鸿略公司也是从事汽车维修的，只需安装了设备就可以从事维修活动，因此不存在装修的问题。优轩公司之所以给予装修期，是因为车间外的场地需要做隔断，同时厂门外到公路需要抬高地平，并承诺重新改造大门，但直至本案起诉前鸿略公司也未进行施工。三、关于设备补偿款，优轩公司多次要求鸿略公司拆除设备，但鸿略公司一直怠于履行义务，该后果应由其自行承担，优轩公司将鸿略公司设备拆除并加以保管，鸿略公司主张设备损失没有事实依据，在设备没有损失的情况下一审判决优轩公司赔偿设备损失20000元是不公平的。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 鸿略公司辩称，1.双方从2018年第三季度开始便从按照半年付租金变更为按季度支付租金，优轩公司的的联系人黄文俊也是按照季度从2018年第三季度开始催收季度租金。因此，鸿略公司按照季度支付租金不存在任何违约行为。2.鸿略公司支付了2019年第一季度的租金，期限是2019年1月29日至2019年4月28日，但优轩公司在2019年3月18日便向鸿略公司发出违约告知函，随后于4月6日对房屋强行收回。此行为均发生在鸿略公司的合法租赁期间，因此，优轩公司构成违约解除案涉租赁合同。3.案涉房屋的墙面、地、地面及部分水电都是在鸿略公司进场后重新进行了装修此，发生了装修费用。 鸿略公司向一审法院起诉请求：1.判令优轩公司退还保证金25000元、房屋租金24100元；2.判令优轩公司赔偿临时租房差额款35000元、装修及设备损失217199元、营业损失254583.69元，并承担诉讼费、保全费等案件受理费用。 一审法院查明事实：2017年12月19日，优轩公司（甲方，出租方）与鸿略公司（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于成都市武侯区××路××号××房××号原万友维修车间以现状租赁给乙方；租赁期限5年，自2017年12月19日至2022年12月28日（免租期为2017年12月19日至2018年1月28日）；不含税第一年、第二年、第三年至第五年年租金分别为26万元、29万元、30万元；缴纳方式为提前一月，半年一缴，逾期未缴纳租金按照逾期部分百分之五支付违约金；甲方收取乙方合同信用金25000元；合同期内，乙方无故要求终止合同或无故拖延支付租金10日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同；因甲方违约原因而导致合同无法履行的，赔付乙方相关装修费用后合同解除；除乙方违约和乙方改变房屋现有面积拒不还原原厂房面积的情况外，其他情况甲方无条件退换乙方合同信誉金。 鸿略公司承租房屋后，于2018年1月3日支付完毕第一个半年（2018年1月29日至2018年7月28日）的房租13万及25000元保证金。后优轩公司联系人黄文俊按季度向鸿略公司的法定代表人叶海龙催收租金，鸿略公司分别支付了两个季度的租金。2019年1月16日，黄文俊要求叶海龙支付季度租金，租金金额为“季度72500元，半年乘以2”，叶海龙回复“领导说了再做一个季度。今天安排到账”，后鸿略公司于2019年1月19日支付了2019年1月29日至2019年4月28日的季度租金72500元。 2019年3月18日，优轩公司向鸿略公司发出《违约搬离正式的告知函》，后于2019年3月27日发出《设备清场告知函》，载明：因鸿略公司多次出现主要合同责任违约事实，合同已解除，将收回租赁物使用权等权属；要求鸿略公司两日内自行清场，否则将视为丢弃物。2019年3月29日，鸿略公司向优轩公司回函称：我方未有任何违约行为，已按要求于2019年1月19日支付了2019年1月28日至4月28日的季度租金；不认可合同已经解除，要求优轩公司继续履行合同、恢复供水供电。 2019年3月31日，优轩公司再次告知鸿略公司尽快处理涉案房屋中的物品，但鸿略公司未予清理。后优轩公司于2019年4月6日对涉案房屋进行清理，对其中的4台自由女神龙门式举升机、1台螺杆式巨风空压机、1套普瑞斯烤漆房、1台千斤顶、机油等物品予以保管。一审庭审中，鸿略公司明确表示设备属于定制产品，即使返还亦无法使用，同意优轩公司自行处理，但要求其赔偿损失。 鸿略公司为证明其主张，还提交以下证据：1.2019年4月21日其与成都中德记汽车服务有限公司签订的《临时租赁合同》，约定承租期租赁期限自2019年4月30日至2019年10月29日，月租金3万元，拟证明优轩公司应赔偿临时租房差额款35000元；2.装修及设备购买付款凭证、情况说明，拟证明支出装修、设备费用共计217199元（其中：成都众兴望汽车检测设备有限公司设备款90500元；李仟伟装修款89000元；张海波电脑、打印机、监控等2万元），优轩公司应予以赔偿；3.维修清单、2019年4月26日增值税发票，拟证明其2019年3月的营业额为254583.69元，优轩公司应赔偿。 优轩公司质证不予认可。经一审法院审查，因维修清单系鸿略公司自行制作，无其他证据佐证，一审法院不予采信，对其余证据的真实性予以确认，关联性及证明力将结合全案予以综合评判。 一审法院认为，鸿略公司与优轩公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同约定的付款期限为提前一月半年一缴、若鸿略公司无故拖延支付租金10日以上，视为违约，优轩公司有权解除合同，但在合同履行中，优轩公司陆续向鸿略公司催收季度租金，鸿略公司亦陆续支付了三个季度的租金，应当认定为优轩公司对租金按季度支付予以认可。退一步讲，即使双方未就付款方式、期限达成新的协议，在优轩公司要求解除合同时，鸿略公司仍有预付租金，并未影响优轩公司的合同目的的实现，故优轩公司以鸿略公司逾期支付租金为由要求解除合同，应属违约。 鸿略公司请求优轩公司退还保证金25000元，符合双方约定，一审法院予以支持。鸿略公司请求优轩公司退还预收租金24100元，优轩公司予以认可，一审法院予以支持。 鸿略公司请求优轩公司赔偿临时租房差额35000元，但提交的《临时租赁合同》并不足以证明费用的实际发生，且鸿略公司是否另行租赁厂房、租金的金额等均属鸿略公司的自行经营行为，故一审法院不予支持。 关于赔偿装修、设备款损失的诉讼请求。鸿略公司请求优轩公司赔偿装修款89000元，并提交了李仟伟的说明和转账凭证予以佐证。优轩公司虽不予认可，但未提出证据予以反驳，结合双方关于1个月10天的装修免租期的约定，一审法院予以采信。在未就装修残值进行评估鉴定的情况下，结合约定租赁期5年和鸿略公司实际承租1年3个月等因素，一审法院酌定优轩公司向鸿略公司赔偿装修损失66750元。鸿略公司请求优轩公司赔偿设备款90500元、电脑的办公设备款2万元及其他设备损失。首先，合同履行中，优轩公司多次通知鸿略公司解除合同、要求鸿略公司清退场地并已采取了停水停电的措施，但鸿略公司并未搬离，对优轩公司暂为保管的设备，鸿略公司亦于一审庭审中明确表示不取回，即在优轩公司已明确表示不履行合同义务的情况下，鸿略公司并未采取适当措施防止损失扩大。其次，鸿略公司主张设备为定制产品，取回后已无价值，但并无证据证明。第三，从鸿略公司提交的支付明细和优轩公司提交的清场清单看，部分所有物品应不属于定制产品。据此，优轩公司提前解除合同，确给鸿略公司造成损失，但鸿略公司提交的证据并不足以证明其实际损失，且无权就扩大的损失请求优轩公司赔偿，按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，一审法院酌定优轩公司向鸿略公司赔偿设备损失2万元。 关于鸿略公司请求优轩公司赔偿2019年3月27日至2019年4月28日的营业损失254583.69元。对此鸿略公司提交了2019年4月的发票予以佐证。一审法院认为，鸿略公司应当依法建立本公司的财务、会计制度，1个月的发票金额不能体现其实际业务开展情况，并不足以证明公司持续的经营情况、利润等情况，故该项诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、优轩公司于判决生效之日起三日内向鸿略公司返还租金24100元；二、优轩公司于判决生效之日起三日内向鸿略公司返还保证金25000元；三、优轩公司于判决生效之日起三日内向鸿略公司赔偿装修损失66750元；四、优轩公司于判决生效之日起三日内向鸿略公司赔偿设备损失20000元；五、驳回鸿略公司其他诉讼请求。如果优轩公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9359元，因简易程序减半收取4679.50元，由鸿略公司负担3534.50元，优轩公司负担1145元。 二审中，优轩公司提交了照片一组，称该照片系出租时案涉房屋的状况，拟证明案涉房屋出租时即是维修车间，无需进行装修。鸿略公司对该照片三性均不予认可，认为该照片拍摄时间不明，也不能显示是否存在装修的事实。本院认为该照片拍摄时间不明，不能证明房屋交付时和目前状况的差异，故对该证据不予采信。鸿略公司提交了案外人李仟伟的朋友圈及一段视频，朋友圈中显示有李仟伟从事部分建筑工程的内容，视频显示案涉的租赁场地中正在进行部分挖掘作业，鸿略公司拟证明李仟伟实际从事装修工作，以及案涉场地进行了挖掘安装工作。二审中鸿略公司还提交了说明，认为其定制了喷漆烤房，属于地嵌下沉式，不能随便拆卸，拆除后密封效果差。优轩公司质证认为，李仟伟的朋友圈不能证明鸿略公司在案涉场地从事了装修工作，对视频资料真实性认可，但认为鸿略公司仅是在案涉场地安装了设备，由此产生了部分挖掘、回填工作；对喷漆烤房认为没有证据证明拆卸后将造成使用效果下降。本院认证认为，鸿略公司出示的李仟伟的朋友圈不能证明鸿略公司进行了装修及装修金额，对视频资料及优轩公司认可相应的挖掘回填工作，本院予以确认；对喷漆烤房，没有证据证明属于定制及不能拆卸的设备，故对其说明不予认可。 二审另查明，鸿略公司租金实际支付情况为：2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金在2018年7月9日支付完毕、2018年10月28日至2019年1月27日的租金在2018年10月23日支付完毕、2019年1月28日至2019年4月27日租金在2019年1月9日支付完毕，每期均经优轩公司催付。 二审中，鸿略公司确认，2019年1月双方就租金支付沟通时，鸿略公司员工“领导说了再做一个季度”的表述原意为再做一个季度看看情况，生意不好就和对方协商解除合同，生意好久继续租下去。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，鸿略公司与优轩公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同约定内容。本案二审争议焦点为：优轩公司是否有权解除合同及鸿略公司主张的装修、设备损失是否客观有据。 关于优轩公司是否有权解除合同。本院认为，本案中，优轩公司连续三个季度按季度催讨租金，鸿略公司也按季度交付租金，双方形成了相对稳定的交易习惯。鸿略公司关于“领导说了再做一个季度”的回复，尚未达到明确表示不履行主要债务的程度。且优轩公司提出解除合同并要求鸿略公司立即腾退时，尚在鸿略公司已付租金的期限内，而该期租金系优轩公司催付，故优轩公司在该期内无权单方解除合同，其应承担一定的违约责任。但是鸿略公司工作人员关于“领导说了再做一个季度”的回复，无论是按照一般文义理解，还是其在二审中的自认，均明显表示鸿略公司在支付一个季度租金后，2019年第二季度是否再继续履行合同将不确定，且鸿略公司除第一次租金支付外，每季度租金均是均经优轩公司催讨后支付，导致出租人优轩公司难以对合同的履行产生完全的信赖和充分预期，鸿略公司在合同的履行上存在一定瑕疵，亦应承担一定的违约责任。根据双方约定，退还保证金的前提是承租人不存在违约情形，因此，本院根据双方的实际履约状况，酌情判决优轩公司退还鸿略公司60%的保证金，即15000元。 关于装修损失和设备损失。本院认为，本案中承租人鸿略公司证明其进行了装修的证据仅为案外人李仟伟的证人证言、朋友圈截图及转账凭证，该证据未能达到证明装修事实的存在达到高度盖然性的程度，故李仟伟的证言、朋友圈截图及转账凭证不能作为确定本案装修损失的依据。但本案中优轩公司认可鸿略公司就安装设备进行了一定的挖掘和回填作业，因各方均未能举证证明该挖掘、回填、安装作业的工程造价，故本院酌情确定鸿略公司就此挖掘、回填、安装工程的造价为10000元，优轩公司应赔偿鸿略公司该实际损失。关于设备损失，鸿略公司未能提交证据证明其现有设备系专门为案涉场地定作或搬离后将无法使用，故其亦未证明设备损失客观存在，本院对鸿略公司的该项主张不予支持。 综上，优轩公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10406号民事判决第一项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10406号民事判决第四项、第五项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10406号民事判决第二项为“成都优轩商务信息服务有限公司于本判决生效之日起三日内向鸿略汽车服务（成都）有限公司返还保证金15000元”； 四、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10406号民事判决第三项为“成都优轩商务信息服务有限公司于本判决生效之日起三日内向鸿略汽车服务（成都）有限公司赔偿装修损失10000元”； 五、驳回鸿略汽车服务（成都）有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费9359元，减半收取4679.5元，由鸿略汽车服务（成都）有限公司负担4179.5元，由成都优轩商务信息服务有限公司负担500元；二审案件受理费2535元，由鸿略汽车服务（成都）有限公司负担2000元，由成都优轩商务信息服务有限公司负担535元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十二月十四日 书记员 袁雅丽