湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9508号 原告：田昌臻，XXX。 委托诉讼代理人：吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南晟冉房地产开发有限公司，住所地XXX。 法定代表人：吴志武，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝达，湖南理曜律师事务所律师。 原告田昌臻与被告湖南晟冉房地产开发有限公司（以下简称“晟冉公司”）侵权纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田昌臻的委托诉讼代理人吴卓凡，被告晟冉公司的委托诉讼代理人张肖迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田昌臻向本院提出诉讼请求：1、判令被告晟冉公司赔偿原告总房款的30%即564000元；2、判令被告按约建设风情商业街广场或进行宜商改造；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发了位于开福区兴联路的晟冉景苑，项目名称为钱隆国际。在预售过程中，被告对外大肆宣扬其开发的晟冉景苑4、5、6栋一二楼商铺与其已建成的综合商业体之间为风情商业街广场，其大广场聚集人气旺、实用价值高。受此欺骗性宣传影响，原告于2018年12月9日与被告签订商品房买卖合同，购买晟冉景苑商铺，总价款1880000元，交房时间为2019年12月15日。合同签订后原告履行了支付购房款的义务，但被告拟交付的商铺与已建成的商业综合体之间为绿化地和停车位，没有宣传中的风情商业街广场，交易的商铺没有被告所诱导的价值。为此，应全体业主投诉，开福区市场监督管理局于2020年7月27日以违法发布虚假广告为由依法对被告作出行政处罚。原告多次要求被告整改、赔偿，但被告均未予理睬，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告晟冉公司辩称：1、被告晟冉公司按照在规划部门备案以及公示的总规划图，严格规划建设小区，未擅自更改规划，在沙盘模型中展示的“风情商业街”以及宣传资料所示的内容已实际建成；2、被告晟冉公司预售晟冉景苑楼盘而制作的沙盘模型及宣传资料所示的内容仅为要约邀请，不构成要约，不属于原被告房产买卖的合约部分，被告对原告不构成违约，无须承担赔偿责任；3、行政机关作出行政行为认定被告晟冉公司楼盘预售的宣传行为构成违法广告并处以罚金，与被告晟冉公司是否应对原告承担违约赔偿责任不存在必然因果关系。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、合同补充协议、票据、开市监罚字2020第153号行政处罚决定书、规划设计图、宣传广告图片、沙盘模型照片等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2018年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）晟冉公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XXX）。合同约定：1、买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房为座落于XXX房屋，规划用途为商用，该商品房建筑面积78.24㎡，套内建筑面积75.02㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积3.22㎡，该商品房层高为4.50米；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为24028.63元/㎡，总房价1880000元；3、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于2018年12月9日向出卖人交付首期房款（含定金）计940000元，剩余房款940000元向银行申请贷款，出卖人应当协助办理；4、交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当经验收合格，双方按照补充协议的相关约定执行；5、出卖人销售承诺：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。该合同分别由原告田昌臻及共有人欧阳密霞签名、被告晟冉公司加盖销售合同专用章和法定代表人印章予以确认。同日，原、被告就房屋买卖合同的相关事宜签订一份合同补充协议，协议第六条对广告宣传效力约定为：出卖人、买受人双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及样板间、沙盘所示内容，以及出卖人销售人员的说明、允诺等，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定双方权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。合同签订后，原告依约支付了购房款。 2020年7月27日，长沙市开福区市场监督管理局作出长沙市开福区市场监督管理局行政处罚决定书（开市监罚字﹝2020﹞153号），载明：因当事人晟冉公司涉嫌发布违法广告，本局于2020年1月3日对其立案调查，经查明，2018年年初开始被告为宣传涉案商品房项目，在位于XXX营销中心通过沙盘模型形式对晟冉景苑推广名为“钱隆国际”的4、5、6栋公寓进行宣传展示。当事人在沙盘模型的4、5、6栋公寓一楼商铺前坪采用地板砖路面体现实景效果是人行街道且标明为“风情商业街”。第三人晟冉景苑楼盘2016年“钱隆国际”规划总平面图显示4、5、6栋的前坪是公共绿地及植草砖停车位，与楼盘销售时沙盘展示的实际情况不一致。依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款对晟冉公司做出责令当事人停止发布违法广告，消除影响，处罚款85000元的决定。 原告还提交了规划设计图、被告预售的宣传广告、商铺实景照片等证据证明被告虚假宣传的事实。庭审中，被告称被告按照规划部门备案及公示的规划图严格建设小区，没有擅自更改计划，在沙盘模型及宣传资料中的内容已实际建成。且虽被告在预售过程中对沙盘所示内容及4、5、6栋前坪的道路存在一定不实宣传，对不实宣传也经过行政机关的认定，但被告对前坪道路的更改不构成欺诈，未达到欺诈的标准。在实际承建过程对商铺前坪的地面在沙盘模型基础上做的更改和调整不影响商铺周边设施的整体格局。 另查明，被告在将宣传过程中提到的“风情商业街”建设为公共绿地及植草砖停车位并未告知原告。 本院认为：本案的第一个争议焦点系被告是否实施了侵害原告权利的行为并造成了原告的损失，且其行为与损失之间是否构成因果关系。 本案中，根据原、被告订立的商品房买卖合同的内容确定了原告的相关权利，合同中明确约定：“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺明确具体，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的，视为合同内容”。本案原告所购房屋为商用门面，被告在销售时宣传该房屋前为风情商业街，在模型中展示为娱乐活动广场，但被告实际施工建成后房屋前为绿地和停车场，而原告所购的商业房屋的经营状况同所购房屋前的环境有密切关联。被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的“大广场、多功能、聚集人气旺、实用价值高”的人流量、商机存在明显的差别，给原告的商铺经营造成影响从而损害了原告所购买房屋的价值。被告所实施的宣传与实际建设不符的行为给原告造成了损失且两者之间存在明确的因果关系。 本案第二个争议焦点系被告应赔偿损失数额的确定。由于被告所实施的行为所侵害的是原告所购房屋之外的周边环境，因此其损失为间接损失而非直接损失，即使经过鉴定也不一定能准确确定其损失数额，考虑到被告的建设并未违反城市规划等因素，本院酌情确立其损失为房屋总价值的1.5%即28200元。 综上，被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的不一致的行为侵害了原告的权益，故被告应当承担赔偿责任，原告诉请被告承担总房款的30%的赔偿数额没有事实和法律依据，本院酌情确定被告向原告支付赔偿款28200元。 关于原告要求被告按约建设风情商业街广场或宜商改造的诉请，涉及规划的相关变更，该诉求不属于民事诉讼的受案范围，本案不予处理。 综上所述，本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告田昌臻28200元； 二、驳回原告田昌臻的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,440元，因适用简易程序减半收取4,720元，由被告湖南晟冉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  黄 旭 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  邝艳芳