四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3146号 上诉人（原审原告）：成都新兴汽车城开发投资有限公司。住所地：成都高新区高朋大道**。 法定代表人：陈嘉伟，董事长。 委托诉讼代理人：张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川港宏西物时代汽车销售有限公司。。住所地：成都高新区火车南站西路** 法定代表人：张庆，总经理。 委托诉讼代理人：王星欣，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟玥，四川时代经纬律师事务所律师。 上诉人成都新兴汽车城开发投资有限公司（以下简称新兴公司）因与被上诉人四川港宏西物时代汽车销售有限公司（以下简称港宏公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初10566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理。新兴公司委托诉讼代理人张晓远、张乃博，港宏公司委托诉讼代理人王星欣、钟玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新兴公司上诉请求：1.依法撤销原判；2.改判解除新兴公司与港宏公司于2004年6月2日签订的《土地及建筑物资产转让协议》；改判港宏公司向新兴公司支付违约金4000000元；3.一、二审诉讼费用由港宏公司承担。事实与理由：一、一审将2013年4月22日签订的《补充说明》中“对双方原先约定的责权利不产生任何影响”的表述，认定双方选择适用双方于2004年6月2日签订的《转让协议》的约定属事实认定错误。第一，从新兴公司和港宏公司《情况说明》和《补充说明》签署的背景和目的来看，新兴公司在取得土地使用权后，为了便于就案涉地块及建筑物进行转让，双方一致同意以《情况说明》中约定的合作模式向相关部门进行说明，并申请对地块进行分割办证，因此，《情况说明》和《补充说明》的目的在于国土的分割办证，《补充说明》中“对双方原先约定的责权利不产生任何影响”也仅对应的是《情况说明》中的“双方同意新兴汽车城以土地及建筑物出资的方式与港宏继续深入合作”。从目的解释来看，《补充说明》中“对双方原先约定的责权利不产生任何影响”的目的仅仅是否定《情况说明》中的内容，既非创制新的法律关系，也非对原法律关系进行再次确认，因此，《补充说明》的陈述不能达到双方再次确认同意适用《转让协议》约定的法律后果。第二，《补充说明》中“对双方原先约定的责权利不产生任何影响”的表述，从文义来看，不能直接等同于双方选择适用2004年6月2日《转让协议》的约定。因双方真实意思表示是土地及建筑物的转让而非以实物出资进行合作，因此，这里所称的“不产生影响”针对的是《情况说明》中所约定的“合作模式”不产生影响，而不能扩大解释称按照《转让协议》中的价格来履行。第三，《补充说明》和《情况说明》签订时间是2013年4月22日，更进一步说明，港宏公司至迟在2013年4月22日就已经知晓案涉土地的用途已经发生变更（《情况说明》内容也是为了办理商业用地国土证分证事宜），因此，港宏公司称一直不清楚土地用途发生变化不真实。事实上，港宏公司在土地用途变更时就已经明知，并且双方就土地用途变更后的价格一直在进行磋商，虽未达成最终一致意见，但是双方就因标的地块用途变化后不再按照原协议约定的价格进行交易是有默契的，否则，港宏公司完全可以依照原协议约定的价格向新兴公司支付价款或提存。因此，从另一角度来看，一审既然认定《补充说明》的内涵是按照《转让协议》约定履行，那么港宏公司在2013年4月22日就已知土地变性且至迟在2015年就知道国土证已办理的情况下，仍未按照所谓原协议履行付款义务的行为，却未被一审认定港宏公司为存在违约情形并触发合同约定解除条件，显然存在逻辑矛盾。 二、一审认定《转让协议》中第四条“该建筑物及地块，在港宏公司没有违约的情况下，新兴公司仅能出售给港宏公司”的约定非“约定解除权”属于事实认定错误，法律适用不当。新兴公司认为从该文义来看能当然推断出如若港宏公司存在违约之情形，则无法锁定港宏公司为案涉地块及建筑物唯一买受人，这实际上赋予了新兴公司约定解除权。而本案中，新兴公司取得国土证时间为2014年11月11日，根据《转让协议》第六条的约定，港宏公司应于2014年12月11日前支付相应比例的土地款，而根据双方往来函件可知，港宏公司至迟在2015年时就已明知新兴公司已取得国土证，但港宏公司亦并未在一个月内支付该转让款，截止一审判决时，新兴公司也没有收到过港宏公司的转让款，显然，港宏公司在新兴公司取得土地证后长达近五年的时间里，没有按照协议约定支付相应比例转让款的行为构成违约，新兴公司有权行使约定解除权。 三、一审认定新兴公司不具有“法定解除权”，亦属于事实认定错误、法律适用错误。第一，新兴公司与港宏公司于2004年6月2日签订《转让协议》，因标的物发生实质性变更，继续履行已无可能。在合同目的不能实现之情形下，新兴公司享有法定解除权。《转让协议》的标的物系约15.07亩的“工业用地”土地使用权及地面建筑物。由于政府在2011年进行了规划调整，将协议项下“工业用地”用途变更为“其他商服用地”用途，该标的物用途、价值等根本属性已因规划变更而发生重大变化，应认定已经构成法律意义上的灭失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，《转让协议》构成事实和法律上的履行不能。第二、案涉地块因规划调整，其土地用途发生变化，符合“情势变更”的情形，新兴公司有权解除合同。本案中，由于规划调整，政府将协议项下地块的用途由“工业用地”变更为“商业用地”，这是双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于不可归责于双方当事人的客观情况，若仍按照原合同价格执行，对作为出卖人的新兴公司明显不公平。因此，根据“情势变更原则”，新兴公司亦有权解除合同。 港宏公司辩称，第一，原审认定新兴公司不享有合同解除权，事实清楚，证据充分。1.新兴公司不享有合同约定解除权。《转让协议》并未约定新兴公司享有约定解除权，《转让协议》的约定并不能反推新兴公司享有解除权。事实上港宏公司也不存在违约行为。新兴公司与港宏公司签署《情况说明》及《补充说明》时已清楚案涉地块存在政府调价，不能适用《转让协议》第四条的固定计价条款，而应当适用浮动计价条款。据此，结合《转让协议》第六条的约定，新兴公司应当向港宏公司告知已取得土地证、出具土地计价依据，港宏公司才具备支付转让款的条件。而新兴公司未通知港宏公司其已取得土地证的情况，也未将土地价格告知港宏公司，致使港宏公司无从确定转让价款，港宏公司的付款条件并不存在，不构成违约。2.新兴公司不享有合同法定解除权。转让协议的目的在于：新兴公司出让案涉土地及房屋，港宏公司受让，土地性质并不是双方交易的内容，案涉土地性质的变更不会造成《转让协议》的履行不能，合同目的仍能实现。案涉土地已经办理土地证，房屋正在办理房产证，不存在事实上履行不能的情形，因此，案涉土地的性质变更并不会造成合同标的物的灭失，更不可能造成事实上合同履行不能。3.本案不构成情势变更。首先，本案不存在情势变更的事实，合同赖以存在的客观情况没有发生变化。因为案涉土地的性质并不是双方交易的前提，并不影响合同目的的实现，而且新兴公司在已知晓争议土地性质发生变更的情况下仍在2013年4月22日与港宏公司签订的《情况说明》中达成“仍按原合同履行双方的权利义务”合意，说明《转让协议》随着双方的一致合意实质上并未产生任何变化；再者，土地变性是当事人能够预见的情形，双方在签订《转让协议》时约定了浮动计价方式，正是出于土地价格变化的考量才做出的约定；最后，继续履行《转让协议》并不会对新兴公司造成不公。归根结底，土地价值的变化是一种商业风险，无论价值是降低或是上涨，其后果都由双方自行承担。新兴公司在额外收取了几年的租金收益后还能继续按照《转让协议》取得土地及房屋的对价，并不会损害其权益。 另外，合同解除权是有行使期限的，如果新兴公司认为自己享有约定解除权，应当自其认为港宏公司违约行为发生之日起即2014年12月11日的一年内行使，而新兴公司并未在此期限内行使，因此，即使新兴公司享有解除权，该解除权也因为新兴公司怠于行使而已经消灭。新兴公司起诉要求解除的行为正好印证了新兴公司在取得案涉土地的国有土地使用权证而不出售建筑物及地块给港宏公司，符合《转让协议》第八条应当承担违约责任的情形，新兴公司应当对此向港宏公司承担相应的违约责任。第二，港宏公司从未表示不予受让案涉土地及建筑物，也不存在其他违约行为，新兴公司要求港宏公司承担违约责任没有法律和事实依据。 新兴公司向一审法院起诉请求：1.解除新兴公司与港宏公司于2004年6月2日签订的《土地及建筑物资产转让协议》；2.港宏公司向新兴公司支付延迟履行利息损失，利息以5270000元的70%为本金（即3689000元）按同期银行贷款利率自2014年11月11日起计算至《土地及建筑物资产转让协议》解除之日止；3.本案案件受理费由港宏公司承担。在本案审理过程中，新兴公司向一审法院申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.解除新兴公司与港宏公司于2004年6月2日签订的《土地及建筑物资产转让协议》；2.港宏向新兴公司支付违约金4000000元；3.本案案件受理费由港宏公司承担。 一审法院认定事实：2003年11月13日，成都高新技术产业开发区管理委员会、新兴公司签订《用地协议》【协议编号：（2003）062号】，约定：1.新兴公司取得位于成都市高新区光华工业园规划用地红线范围内地块（土地面积约275.73亩，其中净建设用地约219.22亩，道路、河流代征地约56.51亩）的土地使用权，地块出，地块出让面积以《建设用地规划许可证》载明的净建设面积为准地块规划用途为工业用途，拟用于建设新兴公司汽配物流中心项目；3.土地费用为净建设用地320000元/亩（含出让金），代征地160000元/亩，协议价款总额为79192000元；4.该地块的土地使用权协议出让方式和方案须报成都市人民政府批准，获得批准后，新兴公司应与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。 2004年6月2日，新兴公司（出租方）、港宏公司（承租方）签订《建筑物租赁协议》（以下简称《租赁协议（一）》），约定：1.新兴公司已与成都高新技术产业开发区管理委员会签订《用地协议》【（2003）062号】用于建设成都汽配物流中心项目，新兴公司就前述地块的国有土地使用证正在办理过程中；2.新兴公司在前述地块中选定部分土地为港宏公司建设汽车4S店（不含室内装修及各种经营设备），建成后该建筑物由港宏公司租用，该建筑物计划总用地面积为10050㎡（约15.07亩），净建设用地面积为9250㎡（约13.87亩），代征地面积为800㎡（约1.2亩），净建设用地及代征地面积以实测为准，该建筑物用于建设北京现代汽车港宏时代店；3.由新兴公司负责北京现代汽车港宏时代店的项目报建并出资修建该建筑物（不含室内装修），港宏公司协助提供报建所需项目相关资料；4.双方约定土建（不含室内装修）的总建设费用为5000000元，以最终双方核定的金额为准，新兴公司必须严格按照港宏公司提供的4S店图纸进行施工，出资修建的内容包含包括一切不能移动的地面建筑、设施，室内装修以及所有可移动的固定资产由港宏公司自行出资购买；5.港宏公司在没有违约行为的情况下作为唯一对象有权租用新兴公司的该建筑物，租赁开始时间为该建筑竣工验收交付港宏公司使用时，租赁开始前三个月为免租期，租赁期限为20年，到期后可续租，租赁期间内，每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，如双方另行签订的《土地及建筑物资产转让协议》生效履行，租赁协议自然终止；6.港宏公司租用新兴公司建筑物的土地总面积为10050㎡（约15.07亩），其中净建设用地面积为9250㎡（约13.87亩），代征地面积为800㎡（约1.2亩），新兴公司的净建设用地为13.87亩，每亩的土地价格为380000元，总投入为5270000元，按总投入的10%计算港宏公司每年向新兴公司支付租金费用为527000元/年，为支持港宏公司发展，代征地不计算租金；7.地面建筑租赁费用，按照新兴公司地面建筑（不含室内装修）5000000元投入的13%计算，港宏公司每年向新兴公司租用地面建筑设施，租赁费用650000元/年，土地租赁费用和地面建筑租赁费合计1177000元/年；8.双方约定该地块及地面建筑新兴公司仅能出售给港宏公司，未来净建设用地购买价为5270000元（380000元/亩×13.87亩），代征地购买价为180000元（150000元/亩×1.2亩），两项合计5450000元，除非政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格，此价格将作为永久双方交易定价，若出现上述政府调整价格情况，双方按以下原则确定交易价格：（1）净建设用地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上180000元/亩；（2）代征地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上50000元/亩；9.地面建筑设施（不含室内装修）原值5000000元，按每年2%计算折旧减值，由港宏公司回购，具体见双方签订的《土地及建筑物资产转让协议》；10.新兴公司有义务尽快办理国有土地使用证及房屋产权证等资产权证，并承诺在5年内（由港宏公司开始租赁建筑物起计算）取得以上资产权证，如新兴公司未能在5年内取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取其一，从第六年开始新兴公司按照当时确定的租金总额的80%向港宏公司收取租金，直至新兴公司取得资产权证为止；11.合同涉及的面积均以实测为准，金额作相应调整。 同日，新兴公司（出让方）与港宏公司（受让方）签订《土地及建筑物资产转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：1.港宏公司租赁《租赁协议（一）》约定的上述地块中的地面建筑物用于建设北京现代汽车港宏时代店；2.新兴公司应在港宏公司租赁该建筑物的5年内取得上述地块的国有土地使用证及地面建筑的房产证，如新兴公司未能在5年内取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取得其一，从第6年开始，新兴公司按当时确定的租金总额的80%向港宏公司收取租金，直至取得资产权证为止；3.该建筑物及地块，在港宏公司没有违约的情况下新兴公司仅能出售给港宏公司，净建设用地购买价为5270000元（380000元/亩×13.87亩），代征地购买价以150000元/亩计价，净建设用地及代征地面积均以实测为准，除非政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格，此价格将作为永久双方交易定价，若出现上述政府调整价格情况，双方按以下原则确定交易价格：（1）净建设用地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上180000元/亩；（2）代征地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上50000元/亩；4、在新兴公司取得国有土地使用证之日起，港宏公司须在一个月内按约定价格向新兴公司支付土地款70%，待双方在政府相关管理部门办完国有土地转让全部手续后，港宏公司支付余款给新兴公司，从港宏公司支付首笔土地款当日起，港宏公司只按原土地租金的30%支付租金给新兴公司；5.在新兴公司取得建筑物房产证明后一个月内，港宏公司按约定价格支付建筑物净值款项的70%，在双方在政府相关管理部门办完房产转让全部手续后，港宏公司支付余款给新兴公司，从港宏公司支付首笔建筑物转让款当日起，港宏公司按原地面建筑租金的30%支付租金给新兴公司；6.新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证而不出售建筑物及地块予港宏公司，或者新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证后港宏公司不受让该建筑物及地块，违约方应赔偿守约方违约金4000000元，相关诉讼费、差旅费、律师费等均由违约方承担；7.本协议生效的前提条件是上述地块【（2003）062号《用地协议》载明的用地】新兴公司取得国有土地使用证。 2006年6月1日，新兴公司向港宏公司出具《四川港宏北京现代汽车4S店租金计算书（最终决算版）》（以下简称《租金计算书》），载明：1.土地租赁费用计算依据为《租赁协议（一）》第三条第九款，土地价格为380000元/亩，按总投入的10%计算租金，代征地不计算租金，经竣工测量，实际建设用地面积为9832.5313㎡，约合14.75亩；2.地面建筑物租赁费用计算依据为《租赁协议（一）》第三条第十款，按地面建筑总投入的13%计算租金，建筑物工程造价经计算并审核通过为7450000元（不含室内装修）；3.计算结果为：（1）土地租赁费为560500元/年（14.75亩×380000元/亩×10%）；（2）地面建）地面建筑物租赁费为968500元/年0000元×13%）；（3）以上两项共计年租金1529000元；4.依据《租赁协议（一）》的约定免租期为3个月，自港宏公司开始使用建筑物的时间为起点，即2005年1月22日起至2005年4月21日止为免租期，港宏公司须补付租金321750元。 2011年5月4日，成都市规划管理局高新分局向新兴公司出具《规划条件通知书》，载明“经研究，同意按下列规划设计条件进行设计。其申报设计资料的真实性及数据的准确性由建设单位和设计单位负责”，该通知书明确高新区新园南片区（位置详见建筑项目用地界址测绘平面图、工程编号2008-15318）的用地使用性质为工业用地兼容30%工业品销售维修用地。新兴公司主张其中即包含本案讼争地块。 2011年12月13日，新兴公司、港宏公司签订《租赁协议》（以下称《租赁协议（二）》），在《租赁协议（一）》《转让协议》基础上就港宏公司租赁的新兴公司的场地展厅旁边新建房屋事宜约定如下：1.该新增修建房屋由新兴公司根据港宏公司提供的图纸出资修建，房屋建成后由新兴公司出租给港宏公司，租赁用途为客户休息区、生产车间及库房，新增修建房屋的面积暂定为700㎡，最终以实测面积为准；2.新建房屋部分的报建手续及建设由新兴公司全权负责，建设周期分为施工图纸审查阶段、报建及建设阶段，如遇政府政策上的障碍，双方可以协商处理工期问题；3.该建筑物租赁期限为12年（至2024年6月1日），房屋租金为25元/㎡，物业管理费10元/㎡，物业维修费15元/㎡，自港宏公司承租第三年起，每两年租金（含物业管理费、物业维修费）上升8%，租金每半年结算一次；4.关于未来土地及地面建筑购买，双方同意按照《转让协议》中相关条款来执行，该建筑不计算折旧；5.如政府相关职能部门提出需缴纳“北京现代4S店一期工程未通过竣工验收而提前投入使用的罚款费用”时，此问题（含费用承担等）由港宏公司自行承担，新兴公司负责相关资料的准备及缴纳费用所需的其他配合工作。 2013年4月2日，成都市国土资源局、新兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）及补充协议，约定：1.本合同项下出让宗地编号为5××1高新（2011）07号，宗地总面积为139227.99㎡，其中出让宗地面积为139227.99㎡，宗地坐落于成都市高新区南部园区机场路；2.出让宗地用途为工业用地、其他商服用地，其中工业用地97442.26㎡，其他商服用地41785.73㎡；3.宗地的国有建设用地使用权出让价款为工业用地46772288元，其他商服用地114075052元，共计160847340元；4.新兴公司同意受让宗地的投资总额不低于520000000元；5.新兴公司在宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合出让宗地规划条件，其中主体建筑物性质为物流仓储、4Ｓ店，附属建筑物性质为车辆展厅、生产车间，建筑总面积151150㎡；6.新兴公司取得国有土地使用证后有权将合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。根据该《出让合同》的约定，经核算，其他商服用地的单价约为1820000元／亩（114075052元÷41785.73平方米×666.67平方米＝1820009.25元）。 2013年4月22日，新兴公司、港宏公司签署《情况说明—新兴汽车城北京现代4S店的商业用地国土证分证》（以下简称《情况说明》），载明：“兹有我公司建设的‘成都新兴汽车城5号建筑（北京现代4S店）’位于火车南站西路**，建筑面积4400平方米……双方同意新兴汽车城以土地及建筑物出资的方式与港宏继续深入合作。所以我公司考虑将四川港宏西物时代汽车销售有限公司所在地块单独办理国土证（属于商业用地的一部分）”。 同日，双方签署《补充说明》，载明：“该情况说明（2013.4.22北京现代4S店的商业用地国土证分证事宜）仅用于办理相关国土手续，说明中的相关内容对双方都不具有任何约束力，对双方不产生任何的权利及义务，对双方原先约定的责权利不产生任何影响”。 2014年11月11日，新兴公司取得位于成都市高新区南部园区机场路（地块二（地块二国有土地使用权证【成高国用（2014）第34041号】，土地使用权人为新兴公司，地号为，地号为GX3-2-2913-364-36，地类（，地类为其他商服用地，使用权面积（独用面积）为9860.22㎡（约14.81亩）。 2015年7月23日，新兴公司向成都市高新区规划管理局出具《承诺书》，载明：港宏公司自2004年6月开始租用新兴公司坐落于成都高新区南部园区机场路（地块二（地块二及场地用于经营北京现代4S店，地类用，地类用途为其他商服用地公司经营需要新兴公司应港宏公司要求在前述地块上增建了部分未报规、报建的临时性功能用房约1080㎡，新兴公司承诺：1.该部分房屋面积只作为临时功能区使用，不作为正式房屋产权面积，如遇国家、政府政策调控要求，承诺拆除；2.承诺保持现状，不另修、另建任何破坏现状的建筑；3.按规划条件通知办理核审土地使用权面积，配合房屋产权面积规划竣工验收，按规定缴纳各种相关费用。 2015年7月28日，港宏公司向新兴公司出具《承诺书》，载明悉知新兴公司正在办理房产证，其中有部分是港宏公司因经营需要在前述地块上搭建的临时性功能用房约1080㎡，搭建前未报规、报建，经港宏公司与规划局多次沟通，规划局应允该部分临建不作为正式房屋产权面积，仅作为临时功能区使用，但需要以新兴公司名义对规划局出具承诺书，以新兴公司就该部分临时性功能用房对成都市高新区规划管理局出具的承诺书为附件，港宏公司向新兴公司承诺：1.该部分房屋面积只作为临时功能区使用，不作为正式房屋产权面积，如遇国家、政府政策调控要求，积极配合拆除，费用由港宏公司承担；2.承诺保持现状，不另修、搭建任何破坏现状的建筑；3.临建部分房屋涉及的规划验收测绘费由港宏公司承担，承担比例为20%【测算依据：临建面积1080㎡/（正式房屋面积4300㎡+临建面积1080㎡）=20%】，具体以规划局最终测绘面积及金额为准；4.相关行政处理、经济处罚均由港宏公司出面协调处理并承担全部责任。 2015年7月31日，新兴公司向港宏公司出具《工作联系函》，载明新兴公司正在办理北京现代4S店的房产证，因港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房未做报规、报建，导致规划竣工验收、房管局竣工验收方面存在困难，且可能面临行政处罚，希望港宏公司积极除完善，结合该地块土地价值不断升高的情况，希望港宏公司尽快推进，以便办理后续转让事宜。 2015年8月26日，新兴公司再次向港宏公司出具《工作联系函》，载明新兴公司正在办理北京现代4S店的房产证，因港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房未做报规、报建，导致规划竣工验收、房管局竣工验收方面存在困难。新兴公司希望港宏公司尽快推进规划验收事宜，在2015年9月30日前完成规划验收工作，若在2015年9月30日前不能完成规划验收，新兴公司将从2015年10月1日起上调4S店租金，如果久拖不决，新兴公司可能上调土地转让价格或者不予转让。 2015年9月1日，港宏公司向新兴公司出具《工作联系函回函》，载明：1.港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房，搭建时得到了新兴公司允许，当初未做报规、报建，对目前新兴公司办理房产证造成一定影响，对于规划验收和房产验收造成的影响由港宏公司去沟通协调，所涉费用港宏公司愿意承担；2.港宏公司与规划局多次沟通，规划局应允该部分临建不作为正式房屋产权面积，仅作为临时功能区使用，但需要以新兴公司名义对规划局出具承诺书，同时港宏公司也会对新兴公司作出承诺，以上两份《承诺书》港宏公司已发送给新兴公司，在向规划局递交承诺书并缴纳规划验收测绘费后，即可进行规划验收测绘；3.规划验收测绘费应按照临时性功能用房与已报规报建用房的比例进行划分承担，港宏公司应承担的比例为20%【临建面积1080㎡/（正式房屋面积4300㎡+临建面积1080㎡）=20%】，具体以规划局最终测绘面积及金额为准；4.现由于新兴公司没有应允规划验收测绘费承担比例，造成规划验收无法继续推进，并非港宏公司单方面造成拖延；5.关于房租及土地转让事宜，应按照《租赁协议（一）》及《租赁协议（二）》《转让协议》执行。 2016年7月18日，新兴公司向港宏公司出具《沟通函》，载明：1.港宏公司2004年向新兴公司承租坐落于成都高新区南部园区机场路（地块二（地块二证号成高国用（2014）第34031号、面积14.79亩的土地及其上所附建筑物的使用权，根据双方签订的《租赁协议（一）》第二条第八款、第三条的约定，租赁期间内每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，每年土地租赁费用的约定为土地总投入价的10%，由于新兴公司在取得土地使用证时实际支付的土地价格大幅增加，且双方就购买该地块的使用权无法达成一致，故新兴公司拟与港宏公司对该地块及其上所附建筑物的租赁进行重新约定，大致如下：（1）建筑物租金：按地面建筑（不含室内装修）7450000元投入的13%/年计算，即每年建筑物租金为968500元；（2）土地租金：鉴于港宏公司承租的斯巴鲁4S店所属地块现租金为180000元/亩/年，且该地块性质为部分属于工业用地和部分属于商业用地，而本协议约定地块性质全部为商业用地，考虑到新兴公司的土地成本大幅增加，租金上调为270000元/亩/年，即每年土地租金为3993300元；（3）租金总额（建筑物租金及土地租金）合计为4961800元/年；（4）租期8年，可续租；（5）新的租赁协议签订后，之前签订的所有协议终止；2.望港宏公司知悉并尽快回复，以便后续工作开展。 2017年4月11日，新兴公司委托四川高维律师事务所向港宏公司发出《律师函》，载明：1.新兴公司就港宏公司租赁新兴公司于成都高新区南部园区机场路（地块二（地块二证号成高国用（2014）第34031号的土地及地上建筑物的使用权致函；2.鉴于双方就土地及地面建筑资产转让事项无法达成一致，新兴公司依据《租赁协议（一）》第二条第八款、第三条的约定多次与港宏公司沟通资产转让及租金事宜，并于2016年7月18日向港宏公司发函提出调整租金的要求，港宏公司至今未与新兴公司协商租金调整事宜，新兴公司要求港宏公司自2017年5月1日起按土地及建筑物年租金总额4961800元/年的标准缴纳租金；2.因港宏公司搭建的1080㎡临时性功能用房至今未能拆除，导致新兴公司无法办理港宏公司承租物业的房屋产权证，港宏公司应尽快拆除临时性功能用房，配合新兴公司办理规划验收及房屋产权证手续；3.望港宏公司在收到本函件后7日内与律师联系关于调租、拆除违法建筑物及违约事宜。 2017年4月17日，港宏公司向新兴公司发出《回函》，载明：1.根据双方签订的《租赁协议（一）》及《租金计算书（最终决算版）》，年土地租赁费用的计算方式为土地总投入的10%，实际土地总投入为5605000元，故土地租赁费应为560500元/年，港宏公司按期支付租金，不存在违约行为，新兴公司要求港宏公司自2017年5月1日起按3993300元/年标准支付土地租金没有依据；2.《租赁协议（一）》第八条约定了租赁期间内每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，故租金调整并非合同继续履行的要件，即使租金需要调整也应当经双方协商一致，新兴公司不得因港宏公司拒绝调整租金而要求港宏公司承担违约责任；3.《租赁协议（二）》对1080㎡临时性功能用房的修建进行了明确约定，且经港宏公司与成都市高新区规划局反复沟通，规划局已同意由新兴公司作出相应承诺并缴纳规划验收测绘费之后进行规划验收测绘，该部分无需办理房屋产权证，仅作为临时性功能区使用，港宏公司早已向新兴公司提出了规划验收测绘费的承担比例，但新兴公司未应允，故造成规划验收无法推进的责任不在港宏公司，新兴公司要求港宏公司拆除1080㎡临时性功能用房没有依据。 一审庭审中，新兴公司主张其有权解除合同主要基于三点理由：1.《租赁协议（一）》《转让协议》均约定了港宏公司在没有违约行为的情况下案涉土地及建筑物只能出售给港宏公司，港宏公司未按约支付土地及建筑物出让款，构成违约，新兴公司享有合同约定解除权；2.《转让协议》约定的土地用途为“工业用地”的地块已经不存在，案涉土地用途为其他商业用地，属于事实上的履行不能，新兴公司享有法定解除权；3.土地规划用途变更后地价大幅上涨，按照原合同继续履行对新兴公司明显不公平，本案构成情势变更，合同应予解除。港宏公司对此均不予认可。 再查明，2018年6月11日，港宏公司以买卖合同纠纷为由将新兴公司起诉至一审法院，案号（2018）川0191民初10572号，请求判令新兴公司继续履行合同、支付律师费、违约金等。 一审法院认为，新兴公司与港宏公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为： 一、新兴公司是否享有合同约定解除权。新兴公司主张《转让协议》第四条约定“该建筑物及地块，在港宏公司没有违约的情况下，新兴公司仅能出售给港宏公司”，新兴公司据此认为其享有合同约定解除权。对此，一审法院认为，约定解除权是当事人双方在合同中约定，在合同成立后，没有履行或者没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。合同约定解除权的行使会对双方权利义务产生根本性的影响，因此合同解除权在合同中应当明确约定。一审法院认为，前述条款从合同文义解释的角度出发仅能理解为港宏公司未违约的情况下，新兴公司仅能出售给港宏公司。结合本案，其约定本意应当是港宏公司在未违约情况下锁定己方为案涉讼争地块和建筑物的唯一买受人的约定，不能反推港宏公司违约情况下，新兴公司有权单方解除合同。因此，不论港宏公司是否存在违约行为，该条内容均不足以说明新兴公司据此享有合同约定解除权，新兴公司据此主张其享有合同约定解除权的理由不成立，一审法院不予认可。 二、新兴公司是否享有法定解除权。新兴公司主张，《转让协议》约定的土地用途为“工业用地”的地块已经不存在，案涉土地用途为其他商业用地，属于事实上的履行不能，新兴公司享有法定解除权。对此，一审法院认为，港宏公司、新兴公司签订《转让协议》的前提是2003年11月13日新兴公司与成都高新技术产业开发区管理委员会签订的《用地协议》，根据用地协议的内容，新兴公司、港宏公司在《转让协议》中约定的转让土地的用途确为工业用地，《转让协议》对土地转让价款确定了调价原则，即如果政府调整（2003）062号《用地协议》中约定的土地价格，将在政府向新兴公司出让价格基础上进行调价。本案中，由于讼争地块土地用途的变化，成都市国土资源局、新兴公司2013年4月2日签订的《出让合同》就讼争地块系以商服用地进行出让计价，从严格意义上讲，因讼争土地用途的变化该份《出让合同》不能直接等同于港宏公司与新兴公司签订的《转让协议》中“政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格”的情形。但2013年4月2日，成都市国土资源局、新兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，新兴公司在已经明确知晓土地用途的变化及土地出让价款的情况下，于2013年4月22日与港宏公司签署《情况说明》及《补充说明》，其中《补充说明》明确载明“双方原先约定的责权利不产生任何影响”。由此可知，虽然土地用途发生变化，双方仍选择继续适用《转让协议》的约定。根据《转让协议》的内容，双方对土地转让价款、支付条件均约定明确，不存在事实上的履行不能的问题，新兴公司主张其享有法定解除权的理由不成立，一审法院不予支持。 三、本案是否因构成情势变更而应解除合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，本案中，新兴公司与港宏公司在2013年4月22日通过《补充说明》明确双方仍选择继续适用《转让协议》的约定，因此本案不构成情势变更的情形，对新兴公司的主张，一审法院不予支持。 四、港宏公司是否应支付违约金4000000元。根据《转让协议》约定，新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证后港宏公司不受让该建筑物及地块，违约方应赔偿守约方违约金4000000元。由于港宏公司在（2018）川0191民初10572号案中明确要求新兴公司继续履行合同，港宏公司不存在不愿受让建筑物及地块的违约情形，不应支付违约金，故对于新兴公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回新兴公司的全部诉讼请求。案件受理费41606元，由新兴公司承担。 二审中双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，对此本院予以确认。 二审中新兴公司未提交新证据。港宏公司提交了房屋建筑面积测绘成果报告，拟证明2015年9月新兴公司已经委托测绘机构对涉案房屋进行了测绘，涉案房屋此时已经准备办证，具备办证的条件。 新兴公司质证称，对证据的真实性无异议，对其关联性有异议，达不到港宏公司的证明目的。房屋建筑面积测绘成果报告只是对涉案土地以及相关房屋进行测绘，与达到了过户办证的条件无任何关联，测绘成果土地就是商业用地，港宏公司一直要求新兴公司按照2004年协议履行，协议是工业用地，所以过户就无法履行。 本院认为，港宏公司提交的房屋建筑面积测绘成果报告缺乏与本案的关联性，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点：1.新兴公司要求解除《转让协议》的请求是否成立；2.港宏公司是否存在违约行为以及是否应向新兴公司支付违约金。现将争议焦点分述如下： 一、新兴公司要求解除《转让协议》的请求是否成立 本院认为，1.《转让协议》第四条约定：“该建筑物及地块，在港宏公司没有违约的情况下，新兴公司仅能出售给港宏公司。”该条的文义解释应为港宏公司未违约的情况下，新兴公司仅能将该建筑物及地块出售给港宏公司，但不能以此反推港宏公司违约情况下，新兴公司有权单方解除合同。合同约定，新兴公司取得国土证后要告知港宏公司，同时告知其应付价款，目前双方未对价款达成一致，港宏公司无法支付相应对价，港宏公司不构成违约，因此，新兴公司主张其享有合同约定解除权的理由不成立。2.土地性质不是双方交易的内容，土地性质变更并不会造成合同标的物的灭失，案涉土地性质的变更不会造成《转让协议》的履行不能，导致合同目的不能实现。案涉土地已经办理土地证，土地的性质变更更不可能造成事实上合同履行不能。本案查明新兴公司在已明确知晓案涉土地用途变化及土地出让价款的情况下，与港宏公司签署《情况说明》及《补充说明》，并在《补充说明》中明确“双方原先约定的责权利不产生任何影响”，由此可知，双方仍选择继续适用《转让协议》的约定，新兴公司称《补充说明》中“不产生影响”仅针对《情况说明》所约定的“合作模式”不产生影响的主张不能成立。但因案涉土地性质的变更，土地价值已发生了重大变化，此为当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，双方如继续按《转让协议》约定的价格履行将会对当事人一方明显不公平，因此，本案构成情势变更，根据法律规定当事人可以请求法院变更或解除合同。但结合本案，港宏公司与新兴公司于2004年6月2日签订《租赁协议》《转让协议》，新兴公司将案涉土地及地面建筑物出租港宏公司作4S店使用至今，已长达十几年时间的实际情况，为尊崇契约严守原则，基于促进交易的考虑，应考虑最大限度维持双方之间的合同关系，且港宏公司在一审另案中已明确提出要求继续履行合同的请求，因此在变更合同的可能存在的情况下，新兴公司以合同目的不能实现以及构成情势变更而主张应当解除合同的主张，本院均不予支持。 二、港宏公司是否存在违约行为以及是否应向新兴公司支付违约金 本院认为，根据《转让协议》的约定，新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证后港宏公司不受让该建筑物及地块，违约方应赔偿守约方违约金4000000元。由于港宏公司在另案中已明确要求新兴公司继续履行合同，故一审对于新兴公司的该项诉讼请求不予支持正确，本院予以确认。 综上所述，新兴公司的上诉主张不成立。原审事实认定清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由成都新兴汽车城开发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  尹 英 审判员  曹 洁 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  余海洋