广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初10290号原告：江门市新会区三阳建材有限公司。住所地：广东省江门市新会区******网山原石场。统一社会信用代码：91440705MA51KPBE92。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：朱飞飞，广东圭峰律师事务所律师。被告：珠海市田宇土石方工程有限公司。住所地：广东省珠海市***************。统一社会信用代码：914**********740G。法定代表人：赵某1。原告江门市新会区三阳建材有限公司（下简称“三阳公司”）与被告珠海市田宇土石方工程有限公司（下简称“田宇公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三阳公司的法定代表人唐某1以及委托诉讼代理人朱飞飞，被告田宇公司的法定代表人赵某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年11月10日起至暂计至2020年10月31日的租金（使用费）720000元以及损失费162840元（租金、使用费及损失费计算至被告清偿完毕之日止）；2.判令被告向原告赔偿50000元的违约金；3.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2018年10月25日，原告与被告田宇公司签订租赁合同，约定原告三阳公司将位于江门市新会区******网山原石场（土名）新集用地（2011）第00208号地的一部分出租给被告田宇公司用于生产经营使用，每年租金360000元，首年租金分两期支付，首6个月租金应于签订合同之日一周内支付，第二期租金在第七个月内支付完毕，逾期支付租金的，每日按逾期金额的千分之一计算支付损失费；押金360000元，在签订合同一周内支付50000元，余下310000元在取得相关证照后支付。若违约，押金视为违约金不予退还。合同签订之后，被告未按照合同约定支付相应的租金、押金，原告分别于2018年12月23日、2019年1月2日向被告发出租务通函，催讨租金、押金，但被告至今未支付。2019年8月9日，原、被告双方签订额上述合同因被告违约而解除。原告分别于2019年8月15日、2019年11月8日向被告田宇公司发出清偿通知函要求被告田宇公司清理其存放在土地上的废弃铁架、废弃油罐车、废弃临时活动板房，腾退场地返还原告，但被告至今仍在土地上生产经营未腾退土地返还给原告。以上事实已由江门市新会区人民法院作出的（2020）粤0705民初2808号《民事判决书》查明认定。原告认为，被告使用了土地就应按照合同约定支付租金即逾期支付产生的损失费并赔偿违约金，合同解除后仍继续使用土地的应按照租金标准支付土地使用费及逾期支付产生的损失费，现原告为维护自身合法权益特向法院提起损失，请求法院依法裁决。被告田宇公司辩称：1、原告要求按照360000元/年的标准计算租金是没有依据的，因为原告没有给到相应的土地面积给我方使用，所以我方拒绝支付租金；2、我在本案中也是受害者，因为一直没有开工；3、原告使用我方的鱼塘，但是没有支付相应的使用费给我方。本院根据原、被告的诉辩意见、庭审意见、质证意见以及对证据的审查认证，对本案事实作如下认定：2018年10月25日，三阳公司与田宇公司签订1份《租赁合同》，约定三阳公司将位于江门市新会区******网山原石场（土名）新集用（2011）第00208号地及该地块上盖物业按现状租赁给田宇公司使用，租赁期限9年，自2018年11月10日至2020年10月30日，租金每月30000元，合计每年360000元。首年租金分2次支付，田宇公司于合同签订一个星期内支付6个月租金即180000元，第7个月支付第二期的6个月租金180000元，租赁期间的租金实行递增方式，整个合同期限内递增两次，第一次递增时间为2022年11月1日至2025年10月30日，第二次递增时间为2025年11月1日至2028年10月30日，每次递增10%，同时，田宇公司需向三阳公司交纳1年租金即360000元作为押金。合同签订之后，田宇公司使用租赁地块进行生产建设，但未按照合同约定向三阳公司支付押金、租金。2020年12月23日，三阳公司的代表谢丞丰分别于2018年12月23日、2019年1月2日在名为“新会赵生租地群”中向田宇公司法定代表人赵治函发送《租务通函》，催收租金以及押金，但未果。2019年8月9日，三阳公司的代表谢丞丰于2019年8月9日向田宇公司法定代表人赵治函发送《终止租赁合同通函》，书面告知由于田宇公司拖延支付租金和押金已超过3个月，其按照合同约定通知终止合同，后通过同样的方式通知田宇公司法定代表人赵治函进行清退离场。因田宇公司未离场，三洋公司遂向本院提起诉讼。另查明，案涉位于江门市新会区******网山原石场（土名）[新集用（2011）第00208号]土地使用权人为江门市珩堡新型建材有限公司，土地所有权人古井镇南朗村农民集体，土地性质为工业用地（非金属矿物制造业）。位于江门市新会区******网山原石场（1#厂房）[粤房地权证江门字第**00030521号]房产地产权属人江门市珩堡新型建材有限公司。上述土地及产房，均是三阳公司向江门市珩堡新型建材有限公司租赁取得，三阳公司与田宇公司均在上述的地块上进行投资、生产，双方对于各自使用的租赁范围存在一定争议，未有清晰界限。再查明，2020年5月19日，三阳公司向本院提起诉讼，请求判令田宇公司腾退江门市新会区******网山原石场（土名）新集用地（2011）第00208号地返还原告三阳公司并清理搬离被告田宇公司所有的废气铁架、废气油罐车、废气临时活动板房，案经本院审理后，作出（2020）粤0705民初2808号民事判决书，该判决已于2020年9月28日生效，但田宇公司未履行生效判决，三阳公司已向本院提交强制执行的申请材料。因三阳公司未按《租赁合同》的约定履行支付租金的义务，且达到合同约定解除的条件，双方于2018年10月28日签订的上述合同已于2020年8月9日解除。本院认为：本案为租赁合同纠纷。从《租赁合同》的内容可以看出，三阳公司与田宇公司在订立租赁合同时并非以面积作为计算租金的具体依据，在《租赁合同》签订之后，三阳公司便交付土地给田宇公司，双方在后期对于租赁的土地使用范围虽存在一定争议，但实为对三阳公司向江门市珩堡新型建材有限公司租赁取得土地与田宇公司进行共同使用及利用，且田宇公司在占有使用租赁地块长达一年半均未向三阳公司提出过有关异议，抑或要求降低或少付租金，明显不合常理，同时，根据诉讼证据规则，当事人对自己的主张有举证的权利，倘若田宇公司认为三阳公司未按合同交付土地给其使用达到其可拒绝履行支付租金义务的，其应就基本事实承担举证责任，但田宇公司至今未有证据提交，依法也应由其承担举证不能的不利法律后果。田宇公司若认为三阳公司在履行合同过程中有其他违约行为的，可另觅途径向三阳公司主张权利。综上，对田宇公司的辩解，本院不予采纳。针对三阳公司在本案中各项诉请，本院在下分别予以评析。对于租金及使用费的问题。根据《租赁合同》的约定，案涉租赁场地租金为每年360000元，田宇公司理应按照上述约定支付租金给三阳公司。2020年8月9日，双方之间的《租赁合同》解除，但田宇公司仍然占用使用原《租赁合同》项下的场地未搬离，理应按合同约定的租金标准计占有使用费给三阳公司。2018年11月10日至2020年11月9日，两年期间租金、占有使用费合计为720000元，2020年11月10日及之后的占用使用费，按原《租赁合同》约定的租金标准计付至田宇公司清场、搬离及归还租赁物给三阳公司之日止。三阳公司在诉请中认为租金、使用费计至2020年10月30日即为2年，依据不足，对此本院不予采纳。对于损失费问题。三阳公司主张的损失费问题，性质上实为逾期付款违约金。根据《租赁合同》的约定，首年租金分2次支付，田宇公司于合同签订（2018年10月25日）一个星期内即2018年11月1日前支付6个月租金180000元，第7个月支付第二期的6个月租金180000元。因双方当事人对于“第7个月”中的何时支付租金并无明确的期限约定，根据合同条款的理解，“第7个月”指的应是首年租赁开始之日起的第7个月即2019年5月10日至2019年6月9日，故支付的履行期限宜以2019年6月9日为届满之日。田宇公司未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，应按合同约定以日1‰的标准向三阳公司承担违约责任。对于租赁第二年及之后的租金支付问题，双方当事人对支付期限并未作具体约定也未达成补充协议，在此情况下，三阳公司主张按第一年交纳租金的时间来确定之后的租金交纳期限，依据不足，对其主张本院不予采纳，相应举证不能的不利后果也应由其自行承担，故本院酌定第二年及之后的租金，在相应的年度租赁期限届满后，田宇公司才负有交纳租金的义务。但鉴于三阳公司与田宇公司之间的《租赁合同》已于2019年8月9日解除，故宜确定田宇公司在合同解除之后即时负有支付租金的义务，但田宇公司未支付。因此，田宇公司应自合同解除次日即2020年8月10日，按合同约定日1‰的标准向三阳公司承担逾期付款的违约责任，直至全部租金清偿完毕。对三阳公司主张逾期付款违约金计算标准超过本院认定的部分，本院不予支持。对于违约金问题。当事人可以在合同中约定违约一方应当向守约方支付一定数额的违约金，本案中，本院已确定田宇公司就逾期支付租金的行为应当向三阳公司承担违约责任，三阳公司在未有其他约定抑或证据证明田宇公司的违约行为另行给其造成其他损失的情况下，向田宇公司主张违约金50000元，缺乏事实和法律依据，对该诉请本院不予支持。另，根据庭审过程中三阳公司、田宇公司一致确认的事实，田宇公司于2020年6月14日、2020年6月15日、2020年6月16日，分三次每次向三阳公司支付50000元合计150000元，因双方当事人对于还款顺序系先还到期的租金部抑或是逾期付款违约金部分并无作具体约定，故应推定上述150000元的还款顺序为先偿还逾期付款违约金，再清偿到期租金。经本院核算，2018年11月2日至2019年6月9日期间的逾期付款违约金为39600元（180000元×1‰×220天），2019年6月10日至2020年4月12日期间的逾期付款违约金为110880元（360000元×1‰×308天），即2018年11月2日至2020年4月12日，逾期付款违约金合计为150480元，扣除田宇公司于2020年6月14日至2020年6月16日支付的150000元，至2020年4月12日，田宇公司尚拖欠的逾期付款违约金为480元。2020年4月13日至合同解除之日即2020年8月9日的逾期付款违约金，以实际拖欠的到期租金360000元为基数，按日1‰计付。《租赁合同》解除之后，田宇公司向三阳公司支付的为占有使用费，三阳公司在双方《租赁合同》解除之后，就新产生的占有使用费仍主张按合同约定计付逾期付款违约金，缺乏依据，本院对此不予支持。《租赁合同》解除之后的逾期付款违约金，仅能以田宇公司拖欠的到期租金即630000元（第一年租金360000元+30000元/月×9个月）作为计付基数，计至全部到期租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十三条第一款、第一百一十四条条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告珠海市田宇土石方工程有限公司应于本判决发生效力之日起十日支付租金和占有使用费720000元（暂计至2020年11月9日，租金、占有使用费合计为720000元，此后的占有使用费按《租赁合同》约定的租金标准计至被告珠海市田宇土石方工程有限公司清场、搬离并交还租赁场地之日止）给原告江门市新会区三阳建材有限公司；二、被告珠海市田宇土石方工程有限公司应于本判决发生效力之日起十日支付逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2020年4月12日为480元；2020年4月13日至2020年8月9日，已实际拖欠的到期租金360000元为基数，按日1‰计付；2020年8月10日及之后的逾期付款违约金，以实际拖欠的到期租金630000元为基数，按日1‰计至全部租金清偿之日止）给原告江门市新会区三阳建材有限公司；三、驳回原告江门市新会区三阳建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6564.20元，由被告珠海市田宇土石方工程有限公司负担5736.74元，由江门市新会区三阳建材有限公司负担827.46元。原告江门市新会区三阳建材有限公司多预交的上述案件受理费5736.74元，由本院予以退回；被告珠海市田宇土石方工程有限公司应向本院补缴一审案件案件受理费5736.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈晓建年十二月三十一日法官助理 林    佩    媚书 记 员 吴    婉    莹