四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1419号 上诉人（原审原告）：旺苍县时代摩尔商贸有限公司，住所地四川省旺苍县东河镇。 法定代表人：向木胜。 委托诉讼代理人：苟杨，四川方尽律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）钟敏，女，1973年11月8日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：董文果，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄敏，男，住四川省旺苍县东河镇商业南街**，系钟敏表哥。 被上诉人（原审被告）：旺苍县华盛物业管理有限公司，住所地四川省旺苍县东河镇。 法定代表人：张志华。 委托诉讼代理人：胡俊，四川苍龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵树果，男，该公司员工。 上诉人旺苍县时代摩尔商贸有限公司、钟敏因与被上诉人旺苍县华盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2020）川0821民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旺苍县时代摩尔商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：其没有向钟敏提出诉讼请求。华盛物业经过三分之二业主同意才与时代摩尔签的合同，时代摩尔已尽到审慎的注意义务。钟敏存在侵权行为导致被上诉人违约，被上诉人应当承担违约责任，钟敏与华盛物业纠纷应当另案判决。 钟敏上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回时代摩尔全部诉讼请求。事实与理由：一审追加钟敏为第三人错误，时代摩尔与华盛物业是租赁合同关系，钟敏不是合同主体；钟敏是从鹏达公司手中接手的房屋，时代摩尔没有权利请求拆除隔离商铺，钟敏没有委托华盛统一对外出租。钟敏购买的不是产权式商铺，而是独立的经营门面。 旺苍县华盛物业管理有限公司答辩称，时代摩尔与钟敏没有合同关系是真实的，钟敏擅自隔离，侵权人是钟敏，与本案有实际利害关系，华盛物业没有违约行为。美好家园超市撤走了物品，根据与时代摩尔的租赁合同，华盛物业是以一楼现状交付。华盛物业承担违约责任只有两种情况，时代摩尔一直在正常经营，我方没有违约。开发商没有将房屋交付业主，第三人钟敏擅自隔离是非法的，原审判决钟敏拆除商铺交由华盛公司是正确的，一楼商铺没有独立供水供电系统，是开放的，原判认定商铺是产权式商铺是正确的，钟敏隔离行为侵害华盛公司的物权，钟敏隔离行为侵害了全体业主的权利。 针对旺苍县时代摩尔商贸有限公司的上诉，钟敏答辩称，时代摩尔的请求是改判支持其作为上诉人的诉讼请求，没有涉及钟敏，时代摩尔上诉请求与钟敏没有关系。钟敏没有参加业主委员会，业委会是否合法我们没有看到相关资料和文件，钟敏没有加入业委会，业委会无权代表钟敏。钟敏没有隔离只是恢复，没有侵害任何人的权利，没有侵权的事实。 针对钟敏的上诉，旺苍县时代摩尔商贸有限公司答辩称，追加钟敏为第三人符合民事诉讼法相关规定。钟敏隔离是在时代摩尔承租之后，不是在美好家园租赁后开发商交付给她的，钟敏与被上诉人之间存在租赁纠纷，钟敏隔离超出面积，存在侵权行为，时代摩尔有权要求拆除。 旺苍县时代摩尔商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告继续履行《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》；2、被告立即拆除修建在“HUAWEI富强通讯”商铺内的隔墙，并将该商铺交由原告使用；3、被告赔偿原告自2019年10月30日起按照每天2000元计算至被告将HUAWEI富强通讯”商铺完全交由原告时止（截止2020年3月24日共计292000元）。 一审法院认定事实：旺苍县鹏达实业有限公司在旺苍县东河镇新华街开发“摩尔鹏达”房地产项目，该处房地产项目的主体结构为地下车库、库房、地上**商业用房及**以上的住房。该处房地产的第一层（临新华街），旺苍县鹏达实业有限公司在扣除旺苍县农村信用合作联社所有的部分后，剩余部分被其划分为285块商铺，其中76块商铺由其自有，其余209块由其对外出售。案外人王善富有意购买此处商铺，2008年10月22日王善富与旺苍县鹏达实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（旺）房预售证第XX号，位于第******房，用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共23.24平方米，其中，套内建筑面积13.718平方米，公共部位与公用房房屋分摊建筑面积9.521平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24888.08元，总金额为578399元；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋公摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。当日，旺苍县鹏达实业有限公司（甲方）与王善富（乙方）又签订了《摩尔鹏达项目销售补充协议》，约定：乙方购买的商铺位于摩尔鹏达项目第1层XXX号，合同编号为010号；除了商品房买卖合同中约定的各项权利义务之外，双方一致确认，在商品房买卖合同约定的交房期限满10年后一月内，即2019年11月1日至2019年11月30日内，乙方有权将所购商铺以原价回售给甲方。当日，王善富（甲方）与旺苍县鹏达实业有限公司（乙方）再次签订了《摩尔鹏达项目商铺委托租赁合同》，约定：甲方自愿全权委托乙方代理出租该商业物业，并以乙方的名义与承租人签订租赁合同，甲方同意乙方可在不损害甲方在本合同中下列各项约定利益的前提下，自主决定与承租人签订的租赁合同内容；委托租赁期限自2009年11月1日起至2019年10月31日，委托租赁期限为十年；该物业委托租赁期届满时，若甲乙双方同意续租的，则双方根据当期市场行情另行议定该物业租金价格；甲方拥有商铺（位）的所有权。 另外208个商铺旺苍县鹏达实业有限公司以相同方式，出售给173位自然人，但该层所有商铺均为商位，没有实际标线或者设立隔离装置。之后，旺苍县鹏达实业有限公司将该层商铺及第二层整体对外出租。承租人开办了“美好家园”超市，并第一层临新华街一侧中间位置设置宽约4米的大门，大门两侧分别设置数间单独门面对外出租，其中含有案外人王善富购买的商铺。案外人王善富购买的商铺于2013年9月12日登记在第三人钟敏名下，第三人钟敏单独所有，房屋所有权证号为：旺房权证旺苍字第2××3号，确认建筑面积为23.46平方米。租期届满前，承租人明确表示不再续租，“摩尔鹏达”房地产项目的二楼商铺业主何小琴与朱昌文到通江县时代摩尔商贸有限公司考察、商谈商铺出租事宜，并将通江县时代摩尔商贸有限公司介绍给一楼业主代表高代华、张志华、赵树果、李首先等人。通江县时代摩尔公司的法定代表人向木胜来到旺苍县商谈商铺出租事宜，对一楼商铺租赁达成了意向性协议。为了便于管理，通江县时代摩尔公司的法定代表人向木胜要求成立公司，其只愿意与公司签订租赁合同，不愿与每个业主签订租赁合同，一层170余户业主成立了业主委员会，并于2019年8月14日成立了华盛物业公司，但第三人钟敏未参加业主委员会，也未委托华盛物业公司对外出租、处理其所有的商铺。 2019年9月18日，被告华盛物业公司作为甲方，通江县时代摩尔商贸有限公司作为乙方，双方签订《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商业物业（含附属场地、配套设施）位）位于旺苍县东河镇新华街摩尔鹏达**美好家园一楼除现经营中国移动的出门最右边第一间独立门市以外的所有物业面积和附属场地及设施设备，以下简称“该物业”），该物业的总面积约3700余平方米；甲方应于2019年10月9日，最迟不超过2019年10月30日，将租赁物业（含附属场地、配套设施设备）交付给乙方，并办理完成该物业及附属场地和设施设备的有关验收交接书面手续；甲方交付标准以美好家园一楼撤场后的现状为准；2020年1月1日起开始计算租期和物业租赁费；在租赁期限内，乙方可以将其承租的该租赁物业中的部分区域转让和转租给乙方联营商家和租赁商家经营，但不得整体转让转租；在乙方接房后进场装修期间和乙方开业经营期间，若因甲方部分或全部租赁物业的租赁权争议，甲方必须解决经营租赁权，若造成乙方无法正常筹备开业或其经营期间不能正常营业经营的情况时则视为甲方违约，甲方为此应向乙方支付补偿金，补偿金按每天赔偿2万元计算，同时甲方免收此期间的租金，直至甲方解决上述情况为止，同时甲方必须赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。若超过120天仍未解除上述影响，以致乙方不能正常营业的，甲方向乙方支付违约金30万元，并赔偿乙方由此产生的一切经济损失。合同签订后，通江县时代摩尔商贸有限公司的法定代表人向木胜在旺苍县市场监督管理局注册登记了摩尔商贸公司，向木胜任该公司的法定代表人，并由该公司使用该租赁物，临新华街一侧仍采用美好家园时的使用方式。 2019年10月16日，第三人钟敏在“摩尔鹏达”一层用木板隔离出自己的商铺，但该层商铺的部分业主认为隔离行为不当，将木板拆除，发生冲突后，在民警的协商下，第三人钟敏停止隔离行为。2020年3月16日，第三人钟敏按建筑面积（23.24平方米）用水泥砖隔离出商铺，亦被该层商铺的部分业主阻拦，在民警的协商下，第三人钟敏修建的隔离墙得以保留，双方均同意通过法律途径解决。之后，第三人钟敏在其隔离的区域内从事手机销售业务，取名为“HUAWEI富强通讯”，经营至今。 另查明，2019年12月30日，被告华盛物业公司向原告摩尔商贸公司发出《关于申请支付摩尔鹏达一楼商铺租金的函》，要求将第三人钟敏的半年租金20436元（583880元×7%÷2＝20436元、金资华、旺苍县鹏达实业有限公司租金转入其银行账户，由其转付给三位业主。原告摩尔商贸公司从2020年1月1日起向华盛物业公司计付租金，并将第三人钟敏的半年租金转给被告华盛物业公司，第三人钟敏拒收租金。 一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。二、原告摩尔商贸公司要求被告华盛物业公司赔偿损失的诉讼请求是否应当支持，第三人钟敏是否应当承担责任。 争议焦点之一，第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。 一、关于涉案商铺的性质。1、从房屋所有权证载明的内容来看，案涉商场内所有商铺的业主均取得了相关商铺的房屋产权证，但房屋产权证仅载明了相关商铺的平面位置及面积，但并未明确界定商铺的空间范围；2、从案涉商铺交付使用的初始状况来看，案涉区域内业主所购买的商铺在平面上紧密相连，没有墙体分割，也没有实际标线分割，亦无其他隔离装置，且单个商铺无独立的供水、供电系统，构成了一个整体的开放空间，因此业主之间应当相互适当包容；3、从商铺的历史使用来看，所有购买此处商铺的业主均与案外人旺苍县鹏达实业有限公司签订了《摩尔鹏达项目商铺委托租赁合同》，约定由旺苍县鹏达实业有限公司整体对外出租商铺十年，每年按购买商铺房价总额的10%支付租金，此后十年，案涉商铺均由他人整体租用，开办了大型超市。可知，涉案商铺的所有权与经营权是分离的，结合涉案商铺的公摊分摊情况，认定案涉商铺系产权式商铺。 二、第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。1、案涉商铺所在区域为开放性空间，商铺的业主在购买商铺时，均与销售方约定“买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋公摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。同时，案涉商铺所在区域的大多数自然人业主均同意将其所有的商铺交由被告华盛物业公司整体对外出租，且反对第三人钟敏的砌墙隔离行为，第三人钟敏对商铺的使用不得违反合同约定，也不能违背多数人的愿意；2、临街一侧的商铺地理置好，业主隔离使用，可以产生较大的利益，如果临街一侧的商铺业主也效仿第三人钟敏，那么靠里面商铺业主的利益必然失损，为了发挥整个商场的价值，只有将所有商铺整体使用，才能发挥其最大价值，才能保证所有业主的利益均衡；3、从利益分配角度来看，被告华盛物业公司按商铺业主的购置总价，相同的分配比例，给商铺业主分配租金，体现出公平性和合理性。在此种情况下，第三人钟敏不应将其商铺单独隔离使用。综上，结合案涉商铺的历史使用情况，购买商铺时与出售方的约定，商铺的使用价值，兼顾所有业主的利益综合考量，第三人钟敏的砌墙分割商铺的行为侵害了原告摩尔商贸公司和被告华盛物业公司的物权权利。 争议焦点之二，原告摩尔商贸公司要求被告华盛物业公司赔偿损失的诉讼请求是否应当支持，第三人钟敏是否应当承担责任。原告摩尔商贸公司明知租赁的商场系产权式商铺，由170余户业主共同组成，其应当审查被告华盛物业公司是否有权代表所有业主对外签订租赁合同，而未审查，其主观上程在过错。原告摩尔商贸公司未提交证据证明第三人钟敏的砌墙分割行为对其造成了损失，而本案查明的事实是原告摩尔商贸公司开业至今，并未停业，经营处于持续状态，故对其要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。虽然商铺进行整体出租更有利于发挥各商铺的使用价值，更符合全体业主的利益，但第三人钟敏作为案涉商铺的所有权人，享有表达个人对商铺是否统一出租意愿的权利，其拒不统一对外出租是否恰当，应由职能部门依法予以评判，非职能部门和个人不能干涉所有权人享有的物权权利，且第三人钟敏不是《旺苍县摩尔鹏达**商铺物业租赁合同》的相对人，该合同约定的权利义务对其不能产生直接的约束力。 综上所述，法律保护所有权人的物权不受损害，但所有权人在使用所有物时，不得损害他人利益。第三人钟敏为实现自身利益的最大化，对他人的权利造成了妨碍。同时，结合案涉商铺的历史使用情况，购买商铺时与出售方的约定，商铺的使用价值，兼顾所有业主的利益以及对第三人钟敏个人权益产生的影响等因素综合评价，第三人钟敏目前不能隔离商铺，应当拆除隔墙，将商铺交由被告华盛物业公司对外整体出租。被告华盛物业公司至今仍在履行与原告摩尔商贸公司签订的《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》，不存在终止履行的情形，故对原告摩尔商贸公司继续履行合同的诉讼请求不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、第三人钟敏在本判决生效后二十日内拆除位于旺苍县××镇××街××商场××楼××商铺（商铺的房屋所有权证编号为：旺房权证旺苍字第2××3号）隔墙，将案涉商铺交由被告旺苍县华盛物业管理有限公司统一对外出租；二、驳回原告旺苍县时代摩尔商贸有限公司的其他诉讼请求。 本院审理时，钟敏提交两组证据：1.关于钟敏房屋所有权的证据，包括商品房买卖合同复印件，房屋所有权证复印件，一审民事（财产保全）裁定书，拟证明XXX号门面是钟敏的，其有权占有、使用、收益和处分。2、照片，反映XXX号门面方交付给钟敏时已经是隔好的，开发商收回该房后仍以隔成的独立门面交付给钟敏。时代摩尔质证认为这些都不是新证据，钟敏已在一审时提交。 对一审法院认定的事实，本院予以确认。同时查明：钟敏的商铺在开发商原售楼部位置，售楼部面积60多平方米。成都大商集团租赁一楼商铺开办“美好家园”超市后，出租给“一九药业”作为门市部。旺苍县华盛物业管理有限公司代表业主将一楼商铺整体出租给时代摩尔时，旺苍县华盛物业管理有限公司称整个商铺均是关门整体移交给时代摩尔的，后“一九药业”门市部被钟敏强占。而钟敏称是从开发商（朱昌文）和“一九药业”手中接的钥匙，当时里面是关了的，门面部分均在营业。 本院认为，关于本案追加钟敏为第三人参加诉讼是否适当的问题。时代摩尔向一审法院起诉请求“被告立即拆除修建在“HUAWEI富强通讯”商铺内的隔墙，并将该商铺交由原告使用”，而该商铺由钟敏占有、使用，时代摩尔的主张能否得到支持，涉及到钟敏占有、使用该商铺是否合法的问题，案件处理结果与钟敏具有法律上的利害关系，故一审法院追加钟敏为案件第三人参加诉讼是适当的。 关于钟敏是否应将其占有的商铺交由旺苍县华盛物业管理有限公司统一对外出租的问题。钟敏虽提交了分户平面图,但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔,平面上紧密相连,空间上没有墙体分割,权属证书中未记载其四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。虽然开发商出售案涉商铺给钟敏时，没有明确该商铺必须统一出租、统一管理，但该商铺在开发商出售给她时，也是统一对外出租的。根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”的规定,当钟敏行使其物权权利可能损害其他业主的利益时，其行使的权利应当受到限制。为了所有商铺业主的整体利益，一楼业主成立业委会对外招租，钟敏虽未参会，事后也没有同意由业委会统一招租，但其对案涉商铺的使用权应当服从一楼商铺业主的整体利益，发挥其作为整体出租的最大效益，如若钟敏购买了临街的位置而让其单独出租，势必影响其他商铺业主的利益，故一审法院判令钟敏将其占有的商铺交由旺苍县华盛物业管理有限公司统一对外出租是正确的。 关于旺苍县时代摩尔商贸有限公司提出的损失能否得到赔偿的问题。旺苍县华盛物业管理有限公司整体出租一楼商铺时，是以“现状”移交，对案涉商铺是否为钟敏占有应当是清楚的。同时，根据双方签订的合同，只有在“无法正常筹备开业”和“经营期间不能正常经营”时承担违约责任，旺苍县时代摩尔商贸有限公司向旺苍县华盛物业管理有限公司提出损失赔偿，一审法院以其提出的损失主张缺乏证据予以驳回是正确的。 综上，二上诉人的上诉理由均不成立，相应上诉请求均不应得到支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11360元，由上诉人旺苍县时代摩尔商贸有限公司和上诉人钟敏各负担5680元。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏 茂 中 审 判 员 李   林 审 判 员 吕   晶 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 康 小 莲 书 记 员 刘骁（代）