安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1226民初8167号 原告：王生，男，1990年3月2日，汉族，住安徽省颍上县。 被告：颍上晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇甘罗路与管仲大道交叉口瀚海御水兰庭******，统一社会信用代码91341226MA2Q40DT68。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴星，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：潘冬松，该公司工作人员。 原告王生与被告颍上晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告王生、被告晋智公司的委托诉讼代理人吴星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王生向本院提出诉讼请求：1.判决解除王生与晋智公司签订的房屋买卖合同（预售）和阜阳颍上碧桂园天誉认购书、车位买卖合同;2.判决晋智公司返还购房款246753元、车位款35000元，共计281753元;3.本案诉讼费及其他费用由晋智公司承担。事实和理由：2018年6月30日，双方签订阜阳颍上碧桂园天誉认购书、房屋买卖合同，约定由王生以贷款方式购买晋智公司位于颍上县，房屋总价款806753元，首付款246753元，剩余房款560000元由王生以贷款方式支付。同时，王生以35000元的价格购买晋智公司位于颍上碧桂园天誉地下车位0582，未签署书面合同。以上合同签订后，王生通过银行转账方式向晋智公司支付了购房款246753元、车位款35000元。但由于王生征信问题，银行拒绝贷款，王生本身无力支付巨额房款。因此，王生多次找晋智公司协商解除房屋买卖合同，返还购房款和车位款，晋智公司均不同意。 晋智公司辩称，1.认购书、商品房买卖合同等协议均是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效；2.王生要求解除双方签订的颍上县碧桂园天誉认购书、商品房买卖合同、未竣工车位使用权转让协议书，无事实和法律依据，也不符合双方合同约定的解除条件和法定解除条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、认购书、付款凭证、商品房买卖合同、补充协议、交款通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王生提交的微信聊天记录截图，真实性无法核实，且晋智公司予以否认，本院对该证据的证明效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年，晋智公司取得颍上碧桂园天誉小区商品房预售许可证。2018年6月30日，晋智公司与王生签订《颍上碧桂园天誉认购书》,约定认购物业为颍上碧桂园天誉12幢2702（Y056-B型）洋房，认购价806753元，付款方式为期楼洋房按揭一个月分期100折（首付30%）；王生与晋智公司签订商品房买卖合同及附件后，本认购书自行终止。同日，王生与晋智公司签订《未竣工车位使用权转让协议书》，购买晋智公司0582号地下车位，并支付定金10000元及首期款25000元。2018年6月12日，王生支付晋智公司购房定金20000元。2018年6月30日，王生支付晋智公司购房款226753元。 2018年6月30日，晋智公司（出卖人）与王生（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》《银行按揭及公积金付款方式补充协议》《未竣工车位使用权转让协议书》，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇管仲大道南侧、经四路东侧、经三路西侧、尤岗路北侧碧桂园天誉12幢1单元2702室出卖给买受人；商品房总价款806753元；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.59%给出卖人，即246753元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年4月30日前，付该商品房总房价款的69.41%（银行按揭款项）给出卖人，即560000元整……。 《补充协议》第三条约定：买受人未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%……。 《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定：该商品房的总房价款为806753元，其中69.41%（即贷款金额为人民币560000元），乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方；无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方，若乙方逾期支付该差额款项的，乙方应按付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方；逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金……。 《未竣工车位使用权转让协议书》约定：该车位的使用权转让费总额为70000元，乙方必须在签订协议时付该车位使用权转让费总额的50%给甲方，即35000元，乙方必须在2020年6月30日前，付该车位使用权转让费总额的50%给甲方，即35000元；若在使用期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是颍上碧桂园天誉园区业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之本协议书自行终止……。 根据合同约定，王生向相关按揭银行申请办理按揭贷款时，因王生本人征信问题导致贷款机构不予审批同意。为此，王生向晋智公司请求解除合同遭拒。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，晋智公司与王生签订的《认购书》《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》《未竣工车位使用权转让协议书》《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项规定，当事人约定终止的，合同的权利义务终止。本案中，双方签订的《认购书》第七条第三项约定，双方签订商品房买卖合同及附件后，本认购书自行终止。2018年6月30日，晋智公司（出卖人）与王生（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，《认购书》自行终止。因此，在《认购书》已经终止的情形下，王生请求解除与晋智公司签订的《认购书》的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。根据约定，王生对于余款560000元以担保贷款方式付款，因王生自身征信原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人也就是晋智公司可以请求解除合同。同时根据双方《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。因此，王生应按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给晋智公司，而王生本人则不享有解除权。故王生请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的理由不能成立，本院不予支持。 《未竣工车位使用权转让协议书》约定：若在使用期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是颍上碧桂园天誉园区业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之本协议书自行终止……。本案中，在涉案《商品房买卖合同》尚未解除的情况下，王生未能举证证明涉案合同具有法定解除情形。因此，王生请求解除《未竣工车位使用权转让协议书》，即不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，王生请求解除涉案合同，于法无据，不予支持。晋智公司辩称王生请求解除合同不符合法律规定及约定情形的理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回王生的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5526，减半收取计2763元，由王生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇二〇年十二月十六日 书记员  黄 云 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行; (二)合同解除; (三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存; (五)债权人免除债务; (六)债权债务同归于一人; (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。