河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2878号原告：林舒雅，女，1991年12月1日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永周，河南良承律师事务所实习律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，系公司董事长。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师。原告林舒雅与被告沁阳市建发置业有限公司（以下简称建发置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林舒雅，原告林舒雅的委托诉讼代理人周鸿、孙永周，被告建发置业的委托诉讼代理人范文涛、张当智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林舒雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并向原告交付位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾小区1号楼1单元12层1204号房屋；2、判令被告协助原告办理产权登记等相关手续；3、判令被告支付逾期交房违约金（以382719元为基数，自2017年1月31日按照日万分之0.5计算至实际交房之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原告和被告签署《商品房买卖合同》（合同编号201611290009），原告购买被告开发的位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾1号楼1单元12层1204号房屋。合同第六条载明“买受人于2016年11月29日已付清全部房款，共计382719元”。合同第八条载明“出卖人应当在2017年1月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用”。合同第九条载明“出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，原告依据合同约定向被告交付房款、抵押登记费、维修基金、天然气初装费等费用，被告均向原告出具加盖财务专用章的收款收据。经原告多次催促，被告均以各种理由拒不履行合同。综上，请判如所请。被告沁阳市建发置业有限公司辩称，第一、在原告与答辩人之间签订《商品房买卖合同》之前，双方已经签订了《借款协议》。《借款协议》上载明，原告购买的沁阳市泊景湾1号楼1单元12层西户，面积122.39㎡，由于原告资金周转特向答辩人借款。原告的购房款为382719元，其中37万元系借款冲抵。第二、《借款协议》第四条约定：“乙方（原告）收楼前须将所借款剩余款全部还清，若交房前乙方（原告）暂时无法还清借款，则甲方（答辩人）暂管本协议约定的房屋。”因此，答辩人向原告交付房屋的前提是，原告先履行还款义务，答辩人再交房。在原告未履行还款义务的情况下，答辩人有权拒绝交付房屋。综上，在原告未履行还款义务的情况下，要求答辩人交付房屋无事实和法律依据，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提供的书面证据，因双方对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，并在卷佐证。对原告申请的证人苗某的当庭证言，本院综合全案情况对以下事实予以采信：原告向被告购房的款项382719元，没有直接支付给被告，而是由原告付款给张文会29万元，视为原告全部房款382719已付清，同时作为被告冲抵苗某的工程款370000元。根据原、被告的诉辩陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告发包的泊景湾住宅小区1号楼工程由焦作建工集团有限公司承包施工。焦作建工集团有限公司将该工程中的劳务工程分包给了苗某。被告建发置业时任总经理熊政专曾口头向焦作建工集团有限公司承诺，如果工程款不能按时支付，焦作建工集团有限公司可找购房户销售被告开发的泊景湾小区商住房，申请用商住房购房款冲抵工程款。焦作建工集团有限公司也与苗某约定，在焦作建工集团有限公司向其支付工程款时，也可以由其介绍购房户，用购房款冲抵应付的工程款。2015年12月26日，原小刚代表河南省鑫河建设有限公司与被告签订建设工程施工合同，双方约定被告将泊景湾小区2号楼工程发包给河南省鑫河建设有限公司承包施工。2016年6月19日，原小刚代表河南省鑫河建设有限公司与被告签订建设工程施工合同补充协议，双方对以房款抵扣工程款约定如下：泊景湾小区2号楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给河南省鑫河建设有限公司，均价为每平方米3000元，不足部分河南省鑫河建设有限公司可以选择被告开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号被告规定的工程抵房单价。2016年11月29日，原告林舒雅与被告建发置业签订《商品房买卖合同》（合同编号201611290009），由原告购买被告建发置业开发的泊景湾小区1号楼1单元12层1204号房屋，同年12月9日，该合同在沁阳市房地产管理局登记备案。该合同第六条约定：“付款方式及期限买受人按下列第1种方式支付房款：1、一次性付款：买受人于2016年11月29日已付清全部房款，共计：叁拾捌万贰仟柒佰壹拾玖元整（小写）：382719元。”合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2017-1-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经规划竣工验收合格。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同自签订之日起生效。”合同签订当日，原告还向被告支付了维修基金3672元，天然气初装费3640元，抵押登记费80元，被告均向原告出具了加盖财务专用章的收款收据。当日，被告还为原告出具了加盖财务专用章的收到购房款收据，内容为：今收到林舒雅交来购房款1#-1-12西户122.39㎡人民币叁拾捌万贰仟柒佰壹拾玖元整。2016年12月12日，被告给原告出具了河南增值税普通发票，价税合计382719元。原告向被告购房的款项382719元，没有直接支付给被告，而是由原告付款给张文会29万元（2015年8月3日），视为原告全部房款382719已付清，同时作为被告冲抵苗某的工程款370000元。同时，原告林舒雅与被告又签订借款协议一份，原告林舒雅还向被告出具了按时还款承诺书，约定原告林舒雅认购了泊景湾小区1号楼1单元12层西户房屋，由于资金周转向被告借款，由被告免息借给原告林舒雅370000元，原告林舒雅须在2017年4月15日前向被告归还所借款项；原告林舒雅收楼前须将借剩余款项全部还清，若交房前原告林舒雅暂时无法还清借款，则由被告暂管本协议约定的房屋。因被告至今未向原告交付房屋，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，沁阳市公安局于2019年2月19日在询问原小刚时，原小刚陈述：2016年元月份，第三人苗某找到原小刚，说苗某想把泊景湾2号楼全部工程承包下来，让原小刚给苗某投资，原小刚同意给苗某在2号楼投资，投资款利息按2分付息。原小刚用河南省鑫河建设有限公司的资质与沁阳市建发置业有限公司签订了2号楼建设工程施工合同及补充协议。原小刚还陈述：在情理上说泊景湾2号楼是苗某的项目，在法律上讲是原小刚和建发签的合同。沁阳市公安局于2019年8月7日在询问被告公司原总经理李兰萍时发问“根据我们的调查，确实存在有由购房户向你们公司出具借款协议，再由苗某向购房户出具借条的情形，你如何解释？”李兰萍回答：“我现在想想，如果出现这种情况，也应该是苗某之前就和购房户有借款行为，或者苗某收了购房户的房款，然后让购房户向我们公司出具借款的行为，或者苗某收了购房户的房款，然后让购房户向我们公司出具借款协议，然后我们公司直接将这部分钱在结算时冲抵应该付给他的工程款”。沁阳市公安局于2019年2月16日在询问购房户乔珍珠时，乔珍珠在笔录中的陈述显示，乔珍珠将购房款28万元交给了第三人苗某，被告给其出具了购房收款收据，同时乔珍珠给被告签订了一份借款协议，苗某又给乔珍珠出具了一份30万元的借据。后被告与乔珍珠签订了商品房买卖合同，交付了房屋，乔珍珠已经装修入住。此为本案事实。本院认为，双方争议的焦点为原告是否向被告履行了交付购房款的主要义务。关于原告是否向被告支付了购房款的认定。本案中，被告虽未直接收取原告交付的购房款382719元，但其为原告出具了全额购房款收据。综合全案分析，可以认定：原告没有将房款直接支付给被告，而是由原告付款给张文会29万元，视为原告全部房款382719已付清，同时作为被告冲抵苗某的工程款370000元，被告是明知且认可的。同时，购房户乔珍珠在公安机关的陈述显示，其与本案原告林舒雅的购房付款模式类似，被告已经与其签订了商品房买卖合同，并交付了房屋的事实也可以对此予以印证。本院认为，原告付款给张文会29万元的行为，应当视为原告向被告履行了交付购房款的主要义务。关于被告的抗辩主张能否成立。本案中，被告抗辩称原、被告之间签订的借款协议约定，原告收楼前须将借剩余款项全部还清，若交房前原告暂时无法还清借款，则由被告暂管本协议约定的房屋。由于原告未还清借款，因此原告主张被告交付房屋的请求不能成立。庭审中，原被告均陈述借款事实并未实际发生，结合原告的当庭陈述，苗某当庭证言，苗某在公安机关询问时的陈述，以及李兰萍回答公安机关询问时，内容为：“苗某收了购房户的房款，然后让购房户向我们公司出具借款协议，然后我们公司直接将这部分钱在结算时冲抵应该付给他的工程款”的陈述，可以认定原告林舒雅与被告之间签订的借款协议以及原告林舒雅向被告出具的借据是为了保证被告与施工方结算工程款时以购房款冲抵工程款而进行的账目手续需要，故该借款行为系双方虚伪意思表示，属于无效行为，借款协议的约定也没有法律效力。故被告辩称原告未履行还款义务拒绝交付房屋，本院不予采纳。关于原告的具体诉讼请求能否成立。由于原告向被告履行了交付购房款的主要义务，因此被告也应当及时向原告履行交房义务。被告也负有协助原告办理房屋产权登记手续的义务，被告应当予以履行。本院认为，商品房买卖系日常生活中的重大事项，原告在购买重大生活资料时应尽到足够的谨慎义务，原告在与建发置业公司签订商品房买卖合同时，原告向被告购房的款项382719元，没有直接支付给被告，而是由原告付款给张文会29万元，视为原告全部房款382719已付清，同时作为被告冲抵苗某的工程款370000元，不符合房屋买卖正常的交易习惯和规则，原告有一定过错，应当承担相应的民事责任。现原告要求被告支付逾期交房的违约金，以382719元为基数，自2017年1月31日按照日万分之0.5计算至实际交房之日止，理由不能成立，本院不予支持。原告申请法院调取公安机关苗某案件证据材料、苗某案件所有询问笔录，因原告举证已有，且不影响本案的处理结果，无须再调。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告沁阳市建发置业有限公司继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告沁阳市建发置业有限公司应当于本判决生效后十日内向原告林舒雅交付位于河内路南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河界线的泊景湾小区1号楼1单元12层1204号房屋。二、被告沁阳市建发置业有限公司应当协助原告林舒雅办理房屋产权登记。三、驳回原告林舒雅的其他诉讼请求。案件受理费3570元，由原告林舒雅负担3520元，被告沁阳市建发置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张文启二〇二〇年十二月二十六日书记员  刘心茹