文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终3524号上诉人（原审被告）：临沂银座商城有限公司，住所地：临沂市兰山区红旗路11号。统一社会信用代码：91371300769720154W。法定代表人：胡鑫，总经理。上诉人（原审被告）：临沂银座商城有限公司郯城分公司，住所地：郯城县建设路中段。统一社会信用代码：9137132232618601XE。法定代表人：于翔宇，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郯城县宏达房地产开发有限责任公司，住所地：郯城县物资局三楼。统一社会信用代码：91371322769739840U。法定代表人：王殿鑫，经理。委托诉讼代理人：杨冰雪，山东华斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向芹，女，1968年2月9日出生，汉族，住郯城县，系该公司股东之一。上诉人临沂银座商城有限公司（以下简称银座公司）、临沂银座商城有限公司郯城分公司（以下简称郯城银座）因与被上诉人郯城县宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银座公司、郯城银座上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同，未达到租金支付标准，上诉人无需向被上诉人支付租赁费用。涉案租赁合同5.2条就租赁费用支付条件已明文约定，但上诉人租赁项目开业后，一直为亏损状态，不能达成合同中的付款要求，所以无需向甲方付款。租赁合同5.3条明确约定“本合同约定的租赁费用是双方基于对目前和今后租赁期内全部商业风险和其他风险因素各自经过全面认真审慎考虑后自愿决定予以承担而做出的商业判断，双方已经充分考虑到了租赁费用的市场价格在未来租金内增长或降低的风险，在租赁期内除非本合同另有规定或经双方一致同意，否则任何一方不得以任何理由作任何调整和改变。”甲方在未达到付款要求而一再向乙方催收租金的行为为单方面违反合同约定的行为，乙方在收到甲方催款函后也及时回函告知甲方未达到付款要求，充分与甲方进行沟通。针对乙方的亏损状态，乙方每年均委托具有审计资质的中天运会计师事务所进行审计，出具审计报告。虽审计报告未以书面方式提供给被上诉人，但上诉人均已面对面提供给被上诉人，即便上诉人无法提供书面证据予以证明，但被上诉人均未及时书面通知上诉人以其认为合理的形式提供审计报告及财务报表，也均未及时对上诉人的审计报告提出异议，此为被上诉人单方过错，但并不能因此便否定上诉人审计报告的效力，改变经营亏损的事实。三、被上诉人无权主张因上诉人违约而解除租赁合同。上诉人并未有任何违反约定导致合同解除的行为，未达到合同约定的解除标准。至于被上诉人所辩称上诉人将租赁物业转租未收取租金的情况也并不属实，合同中约定上诉人有权将房屋转租，而租金的收取与否收取方式均为上诉人的经营策略，被上诉人无权干涉。上诉人是经郯城县政府协调引进的招商项目，上诉人与被上诉人经过多次洽谈，在双方都认识到商业风险的情况下自愿签订租赁合同。上诉人经营亏损主要是由于当地经济发展水平与周边环境等多方原因导致，是任何一方无法预料也不希望出现的情况。一审法院仅凭诚实信用原则就推翻上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，要求上诉人在自负盈亏的同时承担被上诉人前期已经意识到并自愿承担的风险，是不合理且不合法的审判。三、一审法院判决上诉人的租金、场地占用费每天按3914元依据不合理。目前上诉人商场内大部分的商户均为联营扣点模式，且由于经营效益不理想，上诉人与商户一直为亏损状态。一审判决的租金依据为单纯的以上诉人租赁总面积以及固定租金来计算平均每天的租赁费用，是不合理且无事实依据的。四、被上诉人与郯城县金都商贸有限公司的合作项目与上诉人无关。被上诉人与案外人郯城县金都商贸有限公司于2012年签订拆迁改造合同，约定由宏达公司出资负责投资建设，改建后的商场由宏达公司有偿使用45年，并约定了租金的收取金额与方式。前述行为为宏达与金都商贸有限公司双方的民事行为，上诉人从未参与签订此合同，也从未承诺与宏达公司就本合同承担保证责任。一审法院因宏达欠付金都商贸有限公司租金而依据诚实信用原则在未达到付款标准的情况下要求上诉人向宏达公司支付租金及物业费，违背了合同的相对性，且强行要求上诉人承担本不应承担的义务，是不合理且不合法的。另补充：一、一审法院事实认定不清，对于《租赁合同》项下的租金支付条件是否成就并未审查。在上诉人按照《租赁合同》的约定已经委托具有审计资质的中天运会计师事务所进行审计，并出具审计报告的情形下，一审法院仅以：“在宏达公司充分参与的情况下以合同约定委托具有相应资质的会计师事务所对郯城银座本租赁年度财务状况和经营成果进行审计未依合同约定组织有资质审计机构进行审计”就认定上诉人构成违约，明显未查明事实真相。即使上诉人构成违约，上诉人是一般违约还是根本违约未予认定，违约情形的认定将关系到上诉人违约责任的承担和宏达公司合同权利的行使；一审法院未审查租金支付条件是否成就，仅审查审计机构参与的形式问题从而认定上诉人违约，一审法院舍本逐末的审判方法无法保证上诉人的基本权利。二、一审法院适用“公平原则和诚实信用原则”确定双方权利义务明显适用法律错误。在合同约定不明确和法律规定不明确时，法院确实可以依据诚实信用原则行使公平裁量权，调整当事人之间的权利义务关系，但在本案中，双方的权利义务约定明确，一审法院亦并未否定《租赁合同》的效力，一审法院据实审查即可，一审法院适用“公平原则和诚实信用原则”确定双方权利义务明显是适用法律错误。即使按照一审法院认定，上诉人委托审计机构进行审计未能保证宏达公司的知情权，依据《租赁合同》的约定宏达公司行使解除权的条件并未成就，但一审法院却以“违背诚信原则”为由支持宏达公司解除租赁合同亦是适用法律严重错误。三、上诉人同意在判决生效之日起解除双方的《租赁合同》。自上诉人承租涉案商场以来，上诉人经营一直处于亏损状态，涉案商场的权利人也不定期的采用围堵商场、投诉上访等方式干扰上诉人的正常经营，上诉人也是疲于应付，现宏达公司请求解除涉案合同的条件虽然未成就，但基于双方已经失去了合作的诚信基础，因此上诉人同意在判决生效之日起解除《租赁合同》。宏达公司辩称，一、上诉人自租赁合同签订后对郯城分公司每年度的财务经营状况一直没有组织审计，租金分文不交，这种行为就是严重的违约。上诉人既不支付租金，也不组织审计。而且对被上诉人多次主张租金的请求采取漠视态度，置之不理。上诉人在一审中辩称认可每年度没有委托有资质的审计机构审计，每年公司的会计都自己审计，审计都是亏损，所以不支付租金。上诉人在上诉状中又辩称每年均委托有资质的中天运会计事务所审计，只是审计报告没有书面交给被上诉人。上诉人两次辩解自相矛盾。二、合同约定以经营利润作为支付租金的成就条件是永远不能实现的欺诈条款。郯城分公司的经营利润无法客观真实的计算出来。上诉人设立的郯城分公司是非独立核算的分公词（工商登记信息显示），无法单独核算利润，合同5.2条约定以利润作为计算给付租金的条件与郯城分公司的体制是不一致的，不具备利润审计的基础条件。上诉人也无法保障审计资料的客观真实性。三、诚实信用原则和公平原则应当是处理本案的基本法律依据。虽然双方签订了租赁合同，但是合同不是万能的，不可能包罗一切。有约定的按约定，没有约定的按法定，诚实信用原则和公平原则是合同法的基本原则，应当作为处理本案纠纷的法律依据。四、本案合同目的根本无法实现，已经给社会带来不稳定的因素，被上诉人主张解除合同应当支持。本案商场系被上诉人投资改建的，被上诉人每年要向金都商贸公司交纳一定数额的租金。因上诉人长达五年的租金分文未交，被上诉人无经济能力向金都商贸缴纳租金，导致金都公司拖欠职工的社会保险费，引起职工上访。金都公司已经两次起诉被上诉人，因此合同继续履行不但合同目的无法实现，并且继续带来社会不稳定的因素。五、郯城银座分公司于2020年7月31日已经停止经营，撤离郯城分店。宏达公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与银座公司签订的租赁合同于2019年5月27日已经解除；2.要求银座郯城公司限期腾房将商场返还交付原告；3.要求被告银座公司自2019年5月27日按照每天10000元支付商场使用费至商场交付原告之日止（关于2019年5月27日之前的租金及违约金原告保留诉权另行主张）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：（一）原告宏达公司成立于2004年12月20日，被告银座公司成立于2004年12月30日。2011年5月18日，金都公司作为甲方与宏达公司作为乙方签订《郯城县金都商贸有限公司拆迁改建协议书》，就金都公司改建一事达成协议，约定该项目建成后的一、二层商场（以县规划为准）产权归金都公司所有，由宏达公司有偿租用；该项目的开发建设以及销售由宏达公司独立完成；因金都公司急需交纳职工养老保险及医疗保险，在协议签订的同时要求宏达公司签订现有产权的租赁合同并无偿交纳租金每年77万元，约定在改建项目竣工验收办证后，金都公司向宏达公司收取新产权租金每年87万元。2012年5月18日，金都公司作为甲方与宏达公司作为乙方签订《拆迁改建合同书》，就金都公司拆迁改建一事达成协议，项目性质：该项目建成后的商场（以县规划为准），产权归金都公司所有，由宏达公司经营有偿使用，金都公司收取租赁费；第一期租金：自合同签订之日起至商场建设竣工之日止（以竣工验收为准），乙方支付甲方施工期间的租金为每年77万元，如不足一年按月平均计算租金；第二期租金：自商场建设项目竣工验收后，乙方支付给甲方租金每年87万元，乙方必须按规定时间足额交纳租金，否则甲方有权终止合同，租金每五年递增百分之五；租金交纳方式为预交，即先交纳租金后使用。租赁期限为45年，自2012年10月6日起至2057年10月5日止，等等。（二）原告宏达公司为该租赁房屋进行装修并投资设备，自行用于经营超市（原超市名称为鑫隆购物广场）。2014年6月17日，郯城县政府以招商名义召开座谈会，协调宏达公司将正在经营中的原鑫隆购物广场租赁给被告经营，由银座公司在郯城投资设立分公司。2014年6月26日，宏达公司与银座公司签订《合作意向书》，约定宏达公司将承租金都公司的商业用地上所建商业房产在竣工后将包括附属场地、设施设备等整体转租给银座公司进行经营，租赁期限20年，租金支付方式为银座公司具备支付条件时，银座公司在该租赁年度审计报告出具之日起的三十日内，按分公司（或子公司）自成立之日起累计利润总额的50%向宏达公司支付年度的租赁费用，等等。2014年6月26日同日，宏达公司与银座公司签订了《租赁合同》，合同约定，租赁期限20年，租赁费用起算日为银座公司设立的分公司（或子公司）营业执照记载的成立日期起计算。合同5.2条约定，银座公司在下列条件均成就时向宏达公司支付本租赁年度租赁费用：（1）该租赁房屋已取得建筑工程消防验收合格的意见书以及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等消防安检手续；（2）该分公司（或子公司）本租赁年度的利润表中利润总额为正数且该分公司（或子公司）自成立之日起累积利润总额为正数。合同5.3款约定，租赁费采用后付方式，在银座公司具备5.2款约定的租赁费支付条件时，银座公司应在该租赁年度审计报告出具之日起三十日内，按其分公司（或子公司）自成立之日起累计利润总额的50%向宏达公司支付该租赁年度的租赁费用；该租赁年度之后银座公司按如下方式支付租赁费用，即银座公司在本租赁年度12月15日前按该分公司（或子公司）本租赁年度1-11月份的利润表及预估12月份利润表中的利润总额的50%支付本租赁年度租赁费用。银座公司在次年4月1日前聘请具有资质的会计师事务所对该分公司（或子公司）本租赁年度财务状况和经营成果进行审计并出具审计报告，如审计报告中的利润总额与上年度预估计算租赁费用时依据的利润总额有差异，以审计报告为准，并在下一年度中调整。如第一个租赁年度不足二个自然月的，银座公司在取得本租赁年度审计报告后10日内按该分公司（或子公司）审计报告利润表中的本年度利润总额的50%支付第一个租赁年度的实际租赁费用，宏达公司据此金额按照本合同约定开具发票；最后一个租赁年度的实际租赁费用待该分公司（或子公司）清算后按照该分公司（或子公司）清算日前的财务会计报告中记载的本租赁年度利润总额的50%向宏达公司支付最后一个年度的租赁费。双方特别申明，本合同约定的租赁费用，是双方基于对目前和售后租赁期内全部商业风险和其他风险因素各自经过全面认真审慎考虑后自愿决定予以承担而作出的商业判断，双方已经充分考虑到了租赁费用的市场价格在未来租赁内增长或降低的风险，在租赁期内，除非本合同另有约定或经双方一致同意，否则任何一方不得以任何理由作任何调整或改变。合同14.3款约定，银座公司有以下情形之一的，宏达公司有权解除本合同，银座公司应向宏达公司支付违约金人民币2000万元，银座公司支付的违约金不足以弥补宏达公司损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，第（1）种情形：由于银座公司原因逾期6个月未交租赁费用并经宏达公司催告仍不支付的。该情形中宏达公司不主张解除合同的或银座公司迟延交付租赁费未超过6个月的，银座公司应以人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚款利率标准，按照当期的日租赁费用计算应向宏达公司交付租赁费的违约金。《租赁合同》还约定，宏达公司负责租赁房屋全部土建、建筑内外装修、配套设施、设备、系统的施工并承担全部费用；租赁的房屋应符合银座公司商业经营需要且符合政府相关主管部门要求；宏达公司负责租赁房屋（含共用部分）房屋结构、外墙、房屋屋顶、房屋地面的维护及维修并承担维护维修费用；宏达公司负责电扶梯、直升客梯、货梯、制冷机、变压器等主要设备的大修并承担维修费用；宏达公司承担因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用；等等。（三）2014年12月17日，郯城银座成立，企业信息显示，郯城银座隶属于银座公司，核算方式为“非独立核算”。后宏达公司将《租赁合同》所涉商业房产、附属场地、设施设备等交付给郯城银座经营、使用。在郯城银座经营过程中，银座公司未在《租赁合同》约定的时段内委托有资质的会计师事务所对郯城银座上一租赁年度的财务状况和经营成果进行审计并出具审计报告，亦未向宏达公司支付租金。2016年7月28日，金都公司向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求宏达公司、郯城银座支付拖欠的租金246.66万元并终止其与宏达公司之间的《租赁合同》，等等。一审法院经审理于2017年7月10日作出（2016）鲁1322民初4452号民事判决书，判决由宏达公司支付金都公司2012年5月18日至2017年5月17日期间的租金180万元、驳回金都公司的其他请求。宏达公司不服判决提起上诉，临沂中院于2018年3月26日作出（2018）鲁13民终358号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判决。2017年3月16日，原告分别向银座公司和郯城银座寄送《合作事宜函》，表明宏达公司当前存在的经济困境，指出郯城银座的经营缺陷，要求银座公司给付资金2000万元，并表示如不能满足宏达公司要求，只好要求银座公司闭店撤走，以图他法盘活市场，要求银座公司收函后28天内给以明确答复，逾期后视为同意宏达公司意见，等等。银座公司和郯城银座收件后未予回复。2018年11月30日，金都公司向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求宏达公司、银座公司、郯城银座支付拖欠的租金174万元并终止其与宏达公司之间的《租赁合同》，等等。一审法院经审理于2019年4月25日作出（2018）鲁1322民初7767号民事判决书，该判决认定，银座公司以郯城银座经营没有利润为由，未向宏达公司支付过租金，也未向宏达公司提供过审计报告，导致宏达公司无力向金都公司支付租金；金都公司系原郯城县五金公司破产后重新组建的，职工112人，主要靠租金支付社会保险等费用。该判决认为，宏达公司与银座公司签订的合作意向书及租赁合同，合同的主要条款约定租金的交付方式系按郯城银座经营利润的50%，与经营风险挂钩，已共担风险、共享利润，事实上已共负盈亏，具有合作经营的性质；郯城银座自营业以来未向宏达公司提供审计报告，也未交纳租金，致使宏达公司无力向原告交纳租金，严重损害金都公司合法权益，为妥善解决困难下岗企业职工的生计及社会和谐稳定，故对金都公司要求银座公司与宏达公司共同承担给付租金的请求予以支持。郯城银座系银座公司依法成立的分公司，其民事责任由银座公司承担。判决结果为，由宏达公司、银座公司支付金都公司2017年5月18日至2019年5月17日期间的租金174万元、驳回金都公司的其他请求。银座公司不服该判决，提起上诉，临沂中院于2019年9月9日作出（2019）鲁13民终5898号民事判决书。银座公司在该案二审中提供证据一、2019年5月19日宏达公司邮寄的租金催交通知及2019年5月26日宏达公司邮寄的解除租赁合同通知书各1份，证明宏达公司要求银座公司缴纳房屋租金并在该租金催交通知中承认双方关系为租赁，合同目的无法实现；提供证据二、宏达公司起诉银座公司要求确认双方签订的租赁合同已经解除且向宏达公司支付租金，证明宏达公司在该案一审结束后仍认为其与银座公司之间为房屋租赁关系并多次向银座公司催缴租金。郯城银座质证称，对真实性、合法性、关联性均无异议。判决书认定该二份能够证实宏达公司向银座公司要求支付租金的事实。判决结果为维持（2019）鲁1322民初7757号民事判决第二项、变更（2019）鲁1322民初7757号民事判决第一项为，宏达公司给付金都公司2017年5月18日至2019年5月17日的租金计174万元。（三）2019年5月19日，宏达公司向银座公司、郯城银座邮寄《租金催交通知》，内容为“贵公司于2014年8月份租用我公司商场（原隆鑫购物中心）经营超市，经我司多次催要，贵司自租赁以来一直拒不缴纳租金，存在严重违约行为，导致我司经营困难，租赁合同目的无法实现。故特此书面通知，请贵司在接到通知之日起5日内缴纳租金”。2019年5月26日宏达公司向银座公司、郯城银座邮寄《解除租赁合同通知》，内容为“贵公司于2014年8月份租用我公司商场（原隆鑫购物中心）经营超市，经我司多次催要，贵司自租赁以来一直拒不缴纳租金，存在严重违约行为，导致我司经营困难，租赁合同目的无法实现。故通知贵公司解除租赁合同，自贵公司收到该通知之日起租赁合同解除。如有异议应在收到解除租赁通知之日起10日内主张权利”。银座公司收到宏达公司通知后于2019年5月23日向宏达公司出具《回执函》、于2019年6月4日向宏达公司出具《回函》。《回执函》主要内容为，根据租赁合同第五条5.2约定的租赁费用支付条件，我司郯城公司开业四年来至今处于亏损状态，因我司一直按合同约定履行，因上述5.2条约定，尚未达到合同约定的租金支付条件，故关于贵司提出的催缴租金的要求，目前我司无法满足贵公司，不存在贵司函件中所述违约情形。《回函》内容为“自贵我双方签订租赁合同以来，我司认真履行合同约定，我司无违约事项，贵司不能单方解约。如贵司坚持单方解除合同，根据双方签订的租赁合同第14.1条约定，贵司应向我司支付违约金2000万元，我司保留追究贵司违约责任的权利。宏达公司向一审法院提起诉讼，要求支持其相关诉讼请求。（四）庭审中，宏达公司称，收取租金是原告出租商场的核心目的，公司每年都在催要租金，其中两次以书面形式发函催要，也去过银座济南总公司十几趟，并且在2018年3月12日至3月19日住在济南，每天都去催要；因被告一直没有向原告出具审计报告，也没有辩称是亏损，但就是不支付租金；原告一直在催要租金，被告也没有委托第三方审计，在要租金时，被告一直说开会研究。银座公司称，出租的柜台各经营户水电等费用都是各自承担的；被告经内部审计，公司一直处于亏损状态且已告诉了原告，原告在近5年来，从未要求被告出具审计报告；合同中只约定了被告聘请有资质的会计事务所进行审计，并未约定需要原告方参与（审计）。宏达公司提供加盖郯城银座印章的商场转租清单1份，记载的供应商、租赁面积、2019年租金、合同日期分别为，①永和豆浆184m2、19年租金12万、合同期2014年10月17日-2019年10月16日；②德克士285m2、19年租金13.2万、合同期2016年5月1日-2022年4月30日；③34644刘桂茹（服装）83m2、19年租金4万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日；④34948王诚（户外）83m2、19年租金4万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日；⑤34986刘思梅（皮鞋皮具）90m2、19年租金3.5万、合同期2018年5月1日-2020年4月30日；⑥金鹰家电1300m2、19年租金48万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日；⑦运动鞋96m2、19年租金4.9万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日；⑧内衣家居馆70m2、19年租金4万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日；9匆匆那年餐厅（二楼）230m2、19年租金2.94万、合同期2016年5月15日-2021年5月24日；①喜上眉梢水饺（二楼）60m2、19年租金2.6万、合同期2018年12月1日-2019年11月30日。宏达公司举证以证明郯城银座转租的一楼（①-⑧）总价93.6万元、二楼转租、三楼放弃经营。银座公司质证称，对证据真实性无异议，但其中的转租只有三家，其他都是保底经营，且在合同第2.10条约定，原告同意被告根据需要转租且无需征得原告同意；三楼现由原告收取租金，已交给原告。原告宏达公司称，三楼是因被告放弃经营原告才收回对外出租的，虽然合同约定被告有对外转租权，但仅靠转租收取租金无法实现合同签订初衷，转租也不需要任何成本，收取的租金就是纯利润，如果是转租经营，郯城县政府也不会把被告招商来，原告自己也会出租。双方认可租赁合同所涉楼房三层可供经营的面积都是一样的。郯城银座称，涉案房屋一楼并未全部出租，一楼除了德克士和永和是收取纯租金外，剩余6家都是保底销售（保底销售以金鹰家电为例，是指租户每年在超市向我公司提供纯税前利润48万元，超过部分也不增加），另外还有手表和平价服饰两个专柜是我公司与他们联营的，两个专柜各60m2合计120m2（联营就是以扣点的形式来支付超市的税前利润，联营合同由银座公司签订，郯城银座不掌握）；二楼除匆匆那年餐厅、喜上眉梢水饺两家租户计290m2外，其他场地是我超市自己经营的；三楼从2017年5月份就交给原告方处理，当时也没与原告补充签订协议。一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人有约束力。宏达公司与银座公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对宏达公司与银座公司而言具有约束力，一审法院予以确认。双方均应依《租赁合同》的约定履行，否则即应向对方承担违约责任。郯城银座系银座公司依法成立的分公司，其因履行《租赁合同》所产生的相关民事责任应由银座公司承担，但郯城银座负有配合义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用的原则。本案中，银座公司及郯城银座均未主张并举证证明宏达公司存在违约行为，现仅就银座公司及郯城银座是否违约以及宏达公司主张解除合同等请求应否支持进行审查、处理。一审法院将依公平原则及诚信原则确定双方的权利、义务。依据宏达公司与银座公司签订的《租赁合同》5.2条、5.3条的约定，银座公司向宏达公司支付租赁费用的条件是郯城银座本租赁年度的利润表中利润总额为正数且郯城银座自成立之日起累积利润总额为正数，银座公司应在该租赁年度审计报告出具之日起三十日内，按郯城银座自成立之日起累计利润总额的50%向宏达公司支付该租赁年度的租赁费用；此后年度的租赁费用应在本租赁年度12月15日前按郯城银座本租赁年度1-11月份的利润表及预估12月份利润表中的利润总额的50%支付本租赁年度租赁费用；银座公司应在次年4月1日前聘请具有资质的会计师事务所对郯城银座本租赁年度财务状况和经营成果进行审计并出具审计报告，如审计报告中的利润总额与上年度预估计算租赁费用时依据的利润总额有差异，再以审计报告为准在下一年度中调整。《租赁合同》虽未明确约定郯城银座的经营状况需要向宏达公司通报、郯城银座的年度财务审计过程需要宏达公司参加、郯城银座的审计报告结果需要宏达公司的认可，但郯城银座的经营及财务状况与宏达公司的利益密切相关，是确定本年度银座公司应否支付宏达公司租赁费用的重要依据。依据诚实信用原则，对郯城银座的经营、财务状况享有知情权应是宏达公司维护自身合法权益不受侵害的基本权利之一，除非双方在合同中明确约定宏达公司放弃知情权，银座公司以合同没有约定为由剥夺宏达公司的该项基本权利不当，不应支持。银座公司及时向宏达公司通报郯城银座的经营、财务状况，并在宏达公司充分参与的情况下依合同约定委托具有相应资质的会计师事务所对郯城银座本租赁年度财务状况和经营成果进行审计，应是保障宏达公司知情权的基本要求，但在双方签订合同后，银座公司既未及时向宏达公司通报郯城银座的经营、财务状况，亦未依合同约定组织有资质审计机构进行审计，由此，银座公司的行为违反合同约定、违背诚信原则，已构成违约，应承担违约责任。《租赁合同》约定，宏达公司负责租赁房屋的土建、内外装修、配套设施、设备、系统施工、租赁房屋房屋结构、外墙、屋顶、地面的维护及维修、电扶梯、直升客梯、货梯、制冷机、变压器等主要设备的大修等并承担相关费用，承担因土地使用权或房产所有权而产生任何税收和费用等，证明在房屋租赁给银座公司后，宏达公司要承担较多的施工、维护、维修等费用。临沂中院（2019）鲁13民终5898号民事判决书能够证明宏达公司多次向银座公司催缴租金的事实。现有证据能够证明2018年12月1日后郯城银座已将涉案场地一楼营业场地部分租赁给8家商户（约计2191m2）经营而收取租金（年租金总额约计93.6万元）、部分与2家商户（约计120m2）联营未收取租金；二楼营业场地除290m2出租给商户经营外其他场地均由郯城银座自行经营；三楼已由银座公司交还宏达公司自行处理。为此，一审法院认为，银座公司作为成立于2004年的具有丰富投资经验的大型经营实体，其将涉案营业场地出租、自营均是出于自身利益考量，并无明显的维护宏达公司利益的行为存在；银座公司在明知宏达公司长期未得到租金却要支付装修、维护、税费、拖欠金都公司（因本案合同所涉租赁房屋）数百万元租赁费用未付的情况下却对宏达公司采取了漠视态度，以经营亏损为由拒不核算、支付租金，其行为明显损害宏达公司利益，违背诚信原则，致使合同目的无法实现，现宏达公司在书面要求被告方限期结算、支付租金无果的情况下要求解除与银座公司的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方提出异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，宏达公司的书面《解除租赁合同通知》于2019年5月26日寄发，银座公司于2019年6月4日书面回复，证明银座公司至迟于2019年6月4日收到宏达公司的《解除租赁合同通知》，《租赁合同》自此本应视为解除。鉴于宏达公司书面《解除租赁合同通知》中为被告方留出了10天的异议期，银座公司亦向宏达公司出具书面回函表达异议意见，结合本案实际，《租赁合同》可确认自宏达公司提起本案诉讼之日起解除。《租赁合同》虽然系由宏达公司与银座公司签订，但所涉租赁房屋、场地实际由银座公司下属的郯城银座管理、使用，故可判由银座公司和郯城银座交还商场（房屋、场地）。宏达公司要求银座公司支付房屋、场地交还之前的占用费用并无不当，予以支持。占用费用可参照将租赁房屋店面一、二楼出租后正常应收租金的数额计算，结合郯城银座加盖印章的商场转租清单及被告方庭审陈述等情况确定。郯城银座超市一楼营业场地部分租赁给8家商户约计2191m2、银座公司年收取租金约计93.6万元，每平米租金约为427.20元，银座公司与2家商户联营占用场地计120m2，按租金计应为51264元，确认现有实际使用的一楼面积如全部按出租处理可收租金总额约为987264元/年。二楼营业场地面积参照一楼实际使用面积确认为2311m2，出租给2家商户计290m2的年收取租金55400元，每平米租金约为191元，被告自行使用面积约计2021m2，按租金计算约为386011元，现有实际使用的二楼面积如全部按出租处理可收租金总额约为441411元/年，确认郯城银座一、二楼全部出租应收取租金总额约为1428675元（一楼987264元+二楼441411元），每天租金约计3914元（年租金1428675元/365天）。宏达公司在本案中未主张合同解除之前的租金等问题，在一审法院中不予审查、处理，双方当事人如有充分证据和依据确定对方应承担相关责任，均可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、原告郯城县宏达房地产开发有限公司与被告临沂银座商城有限公司之间订立的《租赁合同》于2019年6月24日起解除。二、被告临沂银座商城有限公司、被告临沂银座商城有限公司郯城分公司于本判决生效之日起10日内将《租赁合同》所涉房屋、场地等清理后交还原告郯城县宏达房地产开发有限公司。三、被告临沂银座商城有限公司向原告郯城县宏达房地产开发有限公司支付自解除《租赁合同》的次日（即2019年6月25日）起至实际交还租赁房屋、场地之日止期间的占用费用（按每天3914元的标准计算）。四、驳回原告郯城县宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告临沂银座商城有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交银座购物广场郯城店闭店公告，证明临沂银座商城有限公司郯城分公司已经停止经营。上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议。经本院审查，对该证据的真实性予以确认。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、上诉人是否违约；2、一审判决上诉人按每天3914元支付场地占用费是否合理。关于焦点一，宏达公司与银座公司签订的《租赁合同》5.2条、5.3条约定了银座公司向宏达公司支付租赁费用的条件，但双方签订合同后，银座公司既未及时向宏达公司通报郯城银座的经营、财务状况，亦未依合同约定组织有资质审计机构进行审计，由此，银座公司的行为违反合同约定、违背诚信原则，已构成违约，应承担违约责任。上诉人主张每年均委托具有审计资质的中天运会计师事务所进行审计，出具审计报告的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按公平原则和诚实信用原则确认双方的权利、义务并无不当。关于焦点二，上诉人违约，被上诉人要求解除租赁合同，上诉人亦同意解除，一审认定合同解除时间为被上诉人提起本案诉讼之日（2019年6月24日）并无不当。一审参照将租赁房屋店面一、二楼出租后正常应收租金的数额，结合郯城银座加盖印章的商场转租清单及上诉人庭审陈述等情况确定自解除《租赁合同》的次日（即2019年6月25日）起至实际交还租赁房屋、场地之日止期间的占用费用为：郯城银座一、二楼全部出租应收取租金总额约为每年1428675元（一楼987264元+二楼441411元），每天租金约计3914元并无不当。综上所述，上诉人临沂银座商城有限公司、临沂银座商城有限公司郯城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人临沂银座商城有限公司、临沂银座商城有限公司郯城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十二月七日书记员  张艳菲