山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13697号上诉人（原审被告）：济南增富房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李宗增，总经理。委托诉讼代理人：于忠，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王战强，男，1976年7月4日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：术静，章丘高扬法律服务所法律工作者。上诉人济南增富房地产开发有限公司（以下简称增富公司）因与被上诉人王战强商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。增富公司上诉请求：1.一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审人民法院依法查清案件事实，撤销原判，改判驳回王战强关于2018年10月22日后违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由王战强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院将增富公司逾期交房违约金截止时间确定为2020年6月30日是错误的。1.涉案房屋2018年10月22日就已通过了竣工综合验收备案，具备了交房条件。增富公司已多次通知王战强收房，王战强拒不履行收房义务，目的无非是想索要更多的逾期交房违约金。故，增富公司逾期交房违约金截止时间应确定为2018年10月23日。2.王战强于2019年4月3日就已取得了涉案房屋的不动产所有权证。《中华人民共和国物权法》第6条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。由此可见，我国对不动产实行的是法定登记交付制度。自此，涉案房屋应视为最迟在2019年4月3日就已交付完成。二、增富公司与王战强所约定的违约金逾期交房按总价款每日的万分之一支付违约金，该约定过高,请求人民法院参照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍（大约为年息15.4%）为标准计算相应的违约金。三、增富公司在涉案房屋具备交房条件后已向王战强履行了通知收房义务，王战强拒不履行收房义务，过错在王战强，增富公司并无任何过错。一审法院认定，王战强在得知涉案房屋具备交房条件后，先后以涉案房屋院墙未修复、房屋渗漏等理由拒绝接受房屋，事实清楚。王战强早已明知涉案房屋具备了交房条件，其以各种理由拒绝收房，也足以证明增富公司已向王战强履行了通知收房义务，且王战强在2019年4月3日就已对涉案房屋确权，故增富公司并不存在任何过错。综上所述，请求二审人民法院依法查清案件事实，依法支持增富公司的上诉请求。王战强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。增富公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年6月30日的逾期交房违约金153000元（人民币壹拾五万三千元整）；2.判令被告向原告支付自2020年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，每日按原告已交购房价款1530000的万分之一计算；3.判令本案诉讼费保全费由被告承担。一审法院认定事实：1.2017年8月29日，王战强（买受人）与增富公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要内容为：增富公司将其开发的位于济南市章丘区XXXX号住宅出售给王战强，该房产建筑面积251.01平方米，该商品房总价款为153万元。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗透或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗乔裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。2.合同签订后，王战强如约在房屋交付前支付了房款和贷款手续。2018年11月29日，增富公司为王战强开具购房发票。3.涉案工程于2018年1月19日竣工验收。2018年9月29日，增富公司向有关部门提交《单位工程竣工验收备案表》。2018年10月22日，济南市章丘区住房和城乡建设管理委员会下发《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。2019年4月3日，王战强于济南市章丘区不动产登记局办理了涉案商品房的申请物权登记手续并取得了房产证。王战强主张涉案房屋存在漏水与墙面开裂等问题，不具备交房条件，并提交了照片证实涉案房屋渗漏的事实。经质证，增富公司不予认可，照片显示内容并非涉案房屋，因涉案房屋已通过了综合验收，具备了交房条件，且原告已经办理了不动产登记手续，如存在其他维修事宜，原告可另案提起诉讼。一审法院认为，王战强与增富公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，王战强依约履交付购房款153元的义务，增富公司未按合同约定日期于2017年9月30日前交付房屋。涉案房屋直至2018年10月22日通过竣工综合验收备案，并于2019年4月3日将涉案房屋办理房产登记至王战强名下。事实清楚，本院予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：1.增富公司延期交房的原因及责任承担问题。2.王战强请求的逾期交房违约金合理性问题。关于焦点一，增富公司延期交房的原因及责任承担问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年9月30日，直至王战强起诉。关于此间的延期交房原因及责任承担，应分为三个阶段分析。第一个阶段为2017年10月1日至2018年10月22日，共计386日。根据《中华人民共和国合同法（以下简称《合同法》）》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，涉案《商品房买卖合同》第八条约定“交房条件”为“该商品房经综合验收合格”。增富公司提供2018年9月29日的单位工程竣工验收备案表，仅证实其申请综合验收备案的时间，涉案房屋的综合验收应以2018年10月22日出具的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》为依据。因此，涉案商品房直至2018年10月22日才符合法定与合同约定的交付条件。在此期间，增富公司未能提供有效证据证实涉案房屋未通过竣工综合验收的原因以及合同双方协议变更交房期限，依法应承担举证不能的法律后果。故，增富公司依法应承担在此期间延期交房的违约责任。第二个时期为2018年10月23日至2019年4月3日，共计162日。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”涉案商品房在达到交付条件后，增富公司作为出卖人应按照合同约定的方式通知买受人，告知其涉案商品房已达到交付使用条件，可办理交付手续；买受人得知涉案商品房具备交付条件后，亦应同出卖人办理交付手续。本案中，增富公司未提交证据证实其按合同约定形式履行通知买受人的义务，直至2019年4月3日买受人办理了涉案房产的不动产登记手续，买受人至此应知晓涉案商品房已办理了工程竣工验收备案。因此在此期间，涉案商品房因增富公司未按合同约定方式履行通知义务导致未能交付房屋的责任，应由出卖人增富公司承担。第三个时期为2019年4月4日至王战强主张的2020年6月30日，共计453天。在此时期内，增富公司仍未按合同约定方式书面通知买受人办理交房手续，同时王战强在得知涉案商品房具备交房条件后，先后以涉案房屋院墙未修复、房屋渗漏等理由拒绝接收房屋，事实清楚。根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”涉案合同第一条约定“出卖人还需提供《住宅质量保证书》”。针对院墙的修复、房屋的局部渗漏等问题，双方应通过协商的方式及时作出处理，协商不成应通过其他途径采取补救措施，避免损失的无谓扩大。因此，增富公司未能及时向王战强出具《住宅质量保证书》等相关手续，对涉案房屋存在的问题未及时作出处理，应承担主要过错责任；王战强怠于行使其权利，以涉案房屋存在问题为由拒绝接收，致使涉案房屋的交付期限延长，亦应承担相应的民事责任。结合延期交房的原因、双方的过错程度，本院酌定增富公司与王战强按7：3的比例承担在此期间的延期交房责任。关于焦点二，逾期交房违约金的确定问题。首先，经审查，依据《商品房买卖合同》的约定，违约金自最后交付期限的第二天即2017年10月1日起每日按已交付房价款万分之一的计算，并无不当。增富公司主张合同约定的违约金过高，应予调整，理由不当，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。增富公司未按合同约定期限履行交房义务，构成违约，现王战强基于房屋买卖合同关系要求增富公司支付违约金的诉求，于法有据。其次，如上所述，自2017年10月1日至王战强主张的2020年6月30日，依据合同双方的过错程度，增富公司应承担的违约金应计132630.3元【153万元×0.01%×（386+162）天+153万元×0.01%×453天×70%】。综上，判决：济南增富房地产开发有限公司支付王战强延期交房违约金132360.3元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，诉讼保全费1285元，由济南增富房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实上予以确认。另，增富公司二审中主张现对一审中逾期交房违约金计算标准并无异议。本院认为，本案争议焦点问题为案涉逾期交房违约金的计付期限问题。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应积极履行合同义务。依照合同约定，增富公司应于2017年9月30日前将综合验收合格的房屋交付王战强。增富公司实际于2018年10月22日取得案涉房产分期竣工综合验收备案，并据此主张逾期交房违约金应计算至此。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。增富公司虽主张在2018年10月22日具备案涉房产交付条件后通知王增富收房，但并未提交任何证据予以证明，王增富对此亦不认可，增富公司应就此承担举证不能责任。增富公司另主张案涉房产最迟应视为在2019年4月3日完成交付。2019年4月3日，王战强办理了案涉房产的不动产登记手续，但后以案涉房屋院墙未修复、房屋渗漏等理由拒绝接受房屋。据此，一审法院以增富公司未能及时向王战强出具《住宅质量保证书》等相关手续，存在过错，酌定增富公司与王战强按7:3比例承担2019年4月3日之后的延期交房责任。本院认为，增富公司于2018年10月22日取得案涉房产分期竣工验收备案，达到约定交付条件，王战强至迟在其办证日即2019年4月3日知晓此事。如案涉房产存在院墙未修复、房屋渗漏等问题，属于房屋保修事项，不能成为王战强拒绝接受房屋的理由。王战强以此拒绝收房，再行主张增富公司承担逾期交房违约责任至增富公司实际交房日，不应支持。一审法院该项认定有误，本院予以纠正。综上，增富公司应向王战强支付自2017年10月1日至2019年4月3日期间逾期交房违约金，违约天数共计548天，每日按已交付房屋价款153万元万分之一计算，合计83844元。综上所述，增富公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初4759号民事判决为：济南增富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王战强逾期交房违约金83844元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，济南增富房地产开发有限公司负担1064元，王战强负担616元；诉讼保全费1285元，由济南增富房地产开发有限公司负担814元，王战强负担471元；二审案件受理费3360元，由济南增富房地产开发有限公司负担2128元，王战强负担1232元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十二月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗