浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16860号 原告:朱向仙，女，1980年11月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：盛俏娜,北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被告:丁某2，男，1969年11月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱磊,浙江望朔律师事务所律师。 被告：宋某，女，1980年6月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：丁某1，男，2005年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 法定代理人：丁某2，男，1969年11月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 法定代理人：宋某，女，1980年6月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告宋某、丁某1共同委托诉讼代理人：盛玉文,浙江训铨律师事务所律师。 原告朱向仙为与被告丁某2、宋某、丁某1房屋买卖合同纠纷一案，于2020年10月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告朱向仙的委托诉讼代理人盛俏娜，被告丁某2的委托诉讼代理人朱磊，被告宋某、丁某1的共同委托诉讼代理人盛玉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱向仙向本院提出诉讼请求：一、确认原告朱向仙与被告丁某2于2019年5月9日签订的《房屋权益面积买卖合同》合法有效；二、判令三被告立即配合原告办理将其名下义乌市佛堂镇蟠龙花园二期集聚置换权益【权益证号100（2020）000075】住宅面积120平方米变更至原告名下的手续；三、判令三被告返还原告多付款项25000元。事实和理由：2019年5月9日，原告朱向仙与被告丁某2签订《房屋权益面积买卖合同》，约定将三被告名下共有的义乌市佛堂镇蟠龙花园二期的集聚权益面积120平方米出售给原告，约定价格为81万元。合同签订当日，原告向被告丁某2支付购房定金3万元。2019年5月27日，户型面积确认后，原告又向丁某2支付购房款78万元。至此，原告已向被告方支付了全额购房款，且以上权益面积交易已在相关部门进行了备案。此后，被告以协助办理过户为由，多次要求原告支付“辛苦费”，原告为顺利办理过户，向被告支付了25000元，但三被告至今不肯协助办理过户手续。原告认为，被告丁某2作为户主有权代表共同生活的其他家庭成员对外签订合同处分家庭共有财产，被告宋某对丁某2的处分行为应当知情并已予默认，合同应当对被告宋某、丁某1具有约束力并应继续履行。为此，原告提起本案之诉。 被告丁某2辩称,原告明知涉案房屋权益系三被告共有，而原告自己未做好被告宋某的工作使其同意转让，现宋某仍不同意转让，因此原告与丁某2签订的《房屋权益面积买卖合同》应认定无效。在被告宋某不同意转让的情况下，丁某2也无法配合变更登记。如法院支持原告方的变更登记请求，则被告丁某2已履行相应义务，25000元则不应再予返还。被告丁某2表示愿意退还款项，请求驳回原告朱向仙的诉讼请求。 被告宋某、丁某1辩称，涉案房屋权益系三被告共有，原告仅与被告丁某2一人签订《房屋权益面积买卖合同》，其二人一直未予追认，应认定该合同尚未成立。合同既未成立，原告要求变更登记也不能成立。被告宋某、丁某1对25000元并不知情。请求驳回原告的诉讼请求。 原告朱向仙为证明其主张提供证据材料及被告方的质证意见如下： 1、《房屋权益面积买卖合同》一份，用以证明原告与被告丁某2签订合同及约定相关权利义务、违约责任的事实。三被告对该材料的真实性均表示无异议，但被告宋某、丁某1同时表示对该材料并不知情。 2、支付宝账单（打印件）二份、银行转账回执二份、收条三份、微信聊天记录截屏（打印件）一份，用以证明原告向被告丁某2支付款项共计83.5万元，其中购房款81万元（含定金3万元），多付款项25000元。被告丁某2对此表示无异议，同时表示愿意退还。被告宋某、丁某1表示材料真实性由法院核实，相关款项并未用于家庭开支，而是由丁某2用于对外放贷。 3、义乌市城乡新社区集聚建设高层公寓权益交易备案表一份，用以证明原告与三被告的房产交易已经相关部门备案，办理权益面积过户条件已经成就。被告丁某2对材料真实性表示无异议，同时认为其已配合履行了相应的合同义务。被告宋某、丁某1对材料真实性表示无异议，同时认为该材料可以证明原告明知涉案房屋权益系三被告共有。 4、房票（复印件）一份，用以证明被告方已将权益面积对应的房票交付给原告。被告丁某2对材料真实性表示无异议，同时认为其已配合履行了相应的合同义务。被告宋某、丁某1则对真实性提出了异议。 被告丁某2、宋某、丁某1均未向本院提交证据材料。 原告朱向仙提供的《房屋权益面积买卖合同》、银行转账回执、收条、义乌市城乡新社区集聚建设高层公寓权益交易备案表均系原件，被告丁某2对其真实性均无异议。支付宝账单、微信聊天记录截屏虽系打印件，房票虽系复印件，但被告丁某2对其真实性也均表示无异议。本院对原告提供上述证据材料的真实性予以确认，对其载明或显示的相应事实予以认定。 根据上述证据认证情况，结合双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 被告丁某2与宋某系夫妻，被告丁某1系其二人之子，三人目前共同生活。2019年5月9日，原告朱向仙（乙方）与被告丁某2（甲方）签订《房屋权益面积买卖合同》，约定甲方将其义乌市佛堂镇蟠龙花园二期（拆迁安置）的权益面积出售给乙方。合同载明该权益面积所有权人为丁某2、宋某，权益证面积120平方米，成交价格为81万元。该权益证过户的相关税费（评估费）等由乙方承担，甲方不承担任何费用。甲、乙双方同意于甲方权益证到手七个工作日内通知乙方到相应部门办理权益证所有权转移手续，将权益证办理至乙方名下。乙方应于5月9日支付第一笔款项即购房定金3万元，第二笔款项78万元于户型面积确定后三个工作日内支付给甲方。合同还约定甲方应无条件配合乙方办理好权益证及相关的过户手续，乙方的付款方式为全款付清，按时足额支付。甲、乙任何一方违约，则违约方向守约方承担违约责任。若甲方违约导致合同解除，则双倍返还乙方定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金。若乙方违约导致合同解除，则甲方没收乙方购房定金及房款，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金。合同还约定该合同标的价格为最终价格，本合同仅限权益面积交易，选房事宜与甲方无关。合同签订当日，原告向被告丁某2支付房款定金3万元。2019年5月27日，原告又向被告丁某2支付购房款78万元，丁某2在《房屋权益面积买卖合同》上注明78万元于2019年5月27日付清，在做房产证过户前不再支付任何费用，甲方无条件配合乙方办理过户。但此后，原告又应被告丁某2要求向丁某2支付了25000元。合同签订后，被告丁某2向原告朱向仙交付了房票（载明丁某2120平方米户型），双方还办理了权益交易备案手续，备案表载明转让方为三被告，受让方朱向仙，置换权益凭证编号100（2020）000075，交易高层权益面积120平方米，交易后转让方剩余面积155平方米，丁某2与朱向仙在备案表中签字，义乌市佛堂镇新市基村股份经济合作社、义乌市佛堂镇大成社区居民委员会及义乌市佛堂镇人民政府在备案表中盖章确认，被告宋某、丁某1未在备案表中签字确认。 本院认为，原告朱向仙与被告丁某2签订《房屋权益面积买卖合同》，属以将来财产为标的之买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已在原告朱向仙与被告丁某2之间依法成立并应确认合法有效。被告丁某2以原告明知涉案房屋权益系三被告共有，而被告宋某对权益面积买卖并未同意和追认为由主张合同无效，本院不予支持。被告宋某、丁某1主张合同未经其二人追认而尚未成立，本院也不予支持。因被告宋某、丁某1一直未对丁某2出售其三人共有房屋权益面积的行为予以同意或者追认，原告虽主张被告宋某对丁某2的房屋权益处分行为应当知情并已予默认，但并无充分证据予以证明，本案《房屋权益面积买卖合同》仅对原告朱向仙和被告丁某2产生约束力。在被告宋某、丁某1不同意的情况下，原告要求三被告协助办理权益证变更登记手续，本院不予支持。被告丁某2未依约协助办理权益证过户手续，已构成违约，原告可以依法依约要求其承担过户之外的赔偿损失等违约责任。被告丁某2额外收取25000元却仍未协助办理权益证过户手续，属进一步违约行为，原告要求被告丁某2返还该25000元，本院予以支持。但原告要求被告宋某、丁某1承担共同返还责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院》第三条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告朱向仙与被告丁某2于2019年5月9日签订的《房屋权益面积买卖合同》合法有效； 二、被告丁某2返还原告朱向仙25000元，于本判决生效后五日付清； 三、驳回原告朱向仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6075元，由原告朱向仙负担5893元，由被告丁某2负担182元；保全费4695元，由被告丁某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 李小坚 二〇二〇年十二月十日 代书记员 丁建建