江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初3808号原告（案外人）：胡飞，男，1985年12月12日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告（案外人）：盖芸瑚，男，1987年10月27日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：边学梁，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：张昕琰，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（申请人）：冯政权，男，1985年8月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：张玉香，女，1984年3月12日出生，汉族，住江苏省金坛县。被告（申请人）：陈坚纲，男，1979年12月16日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告胡飞、盖芸瑚与被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年9月23日公开开庭进行审理，原告胡飞、盖芸瑚的共同委托诉讼代理人边学梁到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2020年11月9日公开开庭进行审理，原告胡飞、盖芸瑚的共同委托诉讼代理人边学梁与张昕琰、被告陈坚纲的委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡飞、盖芸瑚共同向本院提出诉讼请求：一、请求本院依法解除对苏州市高新区长江路556号2幢335室房产的查封，并不予执行；二、所有诉讼过程涉及费用由被告方承担。事实与理由：原告胡飞、盖芸瑚与港龙公司于2015年5月2日签订苏州市商品房买卖合同，首付50%房款，目前处于还款期，后港龙公司按合同约定向申请人交付了涉案房屋，并由申请人委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。原告胡飞、盖芸瑚房屋契税等已经缴完，还未办理房产证明。苏州市虎丘区人民法院查封的房屋属于原告个人财产，故原告诉至法院。被告孙燕辩称，胡飞、盖芸瑚在2015年与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在2015年至2019年期间，办理过户登记均没有障碍，胡飞、盖芸瑚消极行使过户登记权利，存在主观过错。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回胡飞、盖芸瑚的诉讼请求。被告冯政权未答辩。被告张玉香未答辩。被告陈坚纲辩称，1.对原告第一项诉讼请求，被告陈坚纲申请的诉讼保全，对本案所涉房产仅是轮候查封，查封尚未生效，没有解除本案所涉房产查封的前提，因此，请求法院案件查明事实，依法判决。2.被告陈坚纲不应当承担本案诉讼费用。请求法院查封本案所涉房产，是依法行使诉讼权利，法院依法履职的行为，被告陈坚纲没有过错。本案所涉房产被法院查封是港龙公司不履行法律文书确定金钱债务所引起，责任应当由港龙公司来承担。导致本案所涉房产至今没有办理房屋产权过户登记，是原告自身原因造成，因此所造成的损失，应当由原告自己来承担被告港龙公司未答辩。本案原告胡飞、盖芸瑚共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：执行裁定书、商品房买卖合同、苏州新区港龙城委托经营管理合同、购房款发票、案涉房屋的维修基金和契税的收据、办证资料先期未移交证明、POS签购单、个人贷款支付凭证、转账记录以及还贷记录。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：长江路556号1幢332室的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件。被告冯政权、张玉香、陈坚纲、港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年5月2日，胡飞、盖芸瑚与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定胡飞、盖芸瑚购买苏州市高新区长江路556号2幢335室房屋，总价为544320元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。胡飞、盖芸瑚支付涉案房屋的购房款后，港龙公司向胡飞、盖芸瑚开具了购房发票、专项维修资金收据并将涉案房屋交付胡飞、盖芸瑚占有使用。此后，胡飞、盖芸瑚将涉案房屋委托苏州港龙商业管理有限公司经营管理。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2019年5月13日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2274号、（2018）苏0505民初2645号、（2018）苏0505民初2863号。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。胡飞、盖芸瑚提出异议，本院于2020年7月13日作出（2020）苏0505执异127号执行裁定书，驳回胡飞、盖芸瑚提出的异议请求。胡飞、盖芸瑚不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，胡飞、盖芸瑚提交港龙公司出具的书面证明，上载明：港龙公司自2015年4月出售苏州市高新区港龙城2幢335室房产后，未向其业主胡飞、盖芸瑚移交主要办证资料（苏州市高新区商品房初始登记证明、房产分户图、维修基金发票），直至2019年底，业主胡飞联系到高新区港龙城商管公司，在商管公司相关工作人员的协助下，于2020年初拿到上述相关办证资料。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，胡飞、盖芸瑚在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房发票等证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区长江路556号2幢335室房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明陈述商品房买卖经过并证明系因其原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，且无证据证明系因胡飞、盖芸瑚的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，胡飞、盖芸瑚的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区长江路556号2幢335室房屋。案件受理费13381元，由被告苏州港龙吴中置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  谢 夏人民陪审员  朱建明二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王晓哲