成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初7522号 原告：陈文真，女，汉族，1995年8月31日出生。 委托诉讼代理人：杨云雁，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：周政印，四川法也律师事务所律师，一般授权。 被告：成都美居名庭商业管理有限公司。 法定代表人：宋攀。 原告陈文真与被告成都美居名庭商业管理有限公司（以下简称美居公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告陈文真的委托诉讼代理人杨云雁到庭参加诉讼，被告美居公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 陈文真向本院提出诉讼请求：1．判决陈文真和美居公司签订的收房合同解除；2.美居公司向陈文真返还装修款8,400元、陈文真代美居公司支付的物业费496.8元；3．美居公司向陈文真支付合同解除前的租金共计9,600元；4．美居公司向陈文真支付违约金40,500元。 事实和理由：2019年10月31日，陈文真和美居公司签订了《收房合同》，约定陈文真将其所有的东悦荟小区房屋委托美居公司进行装修，装修期自合同签订之日起两个月，装修款共计40,500元，由陈文真分4期支付。从《收房合同》及其附件可以看出，美居公司应当提供的装修服务包括硬装和软装，如果美居公司按照合同约定履行义务，签订合同两个月后就可以实现拎包入住。但实际上截至目前，该房屋仅完成了水电改造和部分基础装修，所有家具、家电均未入场，硬装包含的水槽、柜盆、马桶等也未安装。陈文真已经遵守合同约定支付了80%的装修款，共计32,400元。陈文真和美居公司对该房屋已完成的装修价值达成共识，共计24,000元。因此美居公司仍需向陈文真返还装修款8,400元。同时合同第九条第五款约定，装修期结束后，由美居公司承担水费、电费、物业管理费。陈文真支付了从2019年10月1日至2020年3月31日该房屋的物业管理费共计993.6元，美居公司应当返还2019年12月31日之后的物业费共计496.8元。该《收房合同》同时约定了装修期结束后，陈文真将装修的房屋出租给美居公司，租金每月2,400元。按照合同第六条的约定，美居公司应当在1月25日向陈文真支付第一季度的租金7,200元，5月25日支付第二季度租金。但截至陈文真解除合同之日共4个月的租金，美居公司一分钱都没有支付。解除合同前，陈文真多次联系美居公司，催促其履行合同，但始终无果。美居公司的行为已经严重违反合同约定，符合陈文真单方解除合同的条件。陈文真无奈依据《收房合同》第十四条第三款第1项和第2项的约定，向美居公司书面提出解除合同，同时美居公司应当按照合同第十五条第四款承担违约责任。 美居公司未答辩。 陈文真为证明其主张，向本院提交了当事人身份信息、商品房买卖合同、收房合同、收据、POS签购单、手机银行转账记录、房屋装修进度说明书、解除合同通知书及邮寄信息、微信聊天记录、物业费收据、短信聊天记录等证据。 经庭审审查，陈文真提交的证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，美居公司未到庭参加诉讼，应视为放弃对陈文真提交的证据进行质证的权利，本院对陈文真提交的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月31日，陈文真（甲方、出租方）和美居公司（乙方、承租方）就房屋租赁、装修及经营相关事宜签订《收房合同》，约定甲方将其所有的位于成都市成华区房屋出租给乙方，该房屋总面积41平方米，装修状况为毛坯；甲方为乙方提供免租期（装修期）2个月，甲方收租期24个月，装修期2个月，合计租赁期26个月，租金标准2400元／月；免租期结束后的次月25号支付第一次租金，租金付款方式为季付；甲方委托乙方对该房屋进行装修，装修总价40500元；装修期内产生的水费、电费、物业费、垃圾清运费等由甲方承担，装修期结束，由乙方承担；甲方应于2019年10月31日将房屋交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施；乙方不支付或不按照约定支付租金达60日的，二次及以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。 《收房合同》签订后，陈文真分别于2019年10月31日、2019年11月23日、2019年12月28日向美居公司、宋攀支付4,050元、16,200元、12,150元，共计32,400元。美居公司分别向陈文真出具了相应的收据。 后因房屋装修出现问题，陈文真通过微信与宋攀联系要求宋攀对房屋现在的装修进度进行签字证明。宋攀回复和美居公司另一股东何平一起进行确认。后陈文真（甲方）与何平（乙方）签订了《房屋装修进度说明书》，载明：乙方应于2020年1月25日支付甲方第一笔租金，至2020年4月1日，乙方未按照合同约定将房屋装修完毕，且未向甲方支付第一笔租金，依据合同约定，乙方已违约，故甲方将收回房屋，双方共同认定房屋现在装修价值为24,000元。宋攀通过微信回复陈文真“他（何平）签了就可以了嘛”，其未在《房屋装修进度说明书》上签字。 2020年4月28日，陈文真向美居公司寄送了解除合同通知书，陈文真确认因美居公司已搬迁，该邮件已被退回。同日，陈文真通过微信向宋攀发送了解除合同通知书。2020年5月5日，陈文真收回案涉房屋。陈文真同时支付了2019年10月1日至2020年3月31日的物业服务费993.6元。 审理过程中，陈文真主张其收回房屋后另行装修花费10,127.7元，并于2020年8月重新出租。陈文真据此认为除其主张的物业费、租金损失外，还存在重新装修的损失。为此，陈文真提交了其向案外人的转账凭证、收费清单及房屋装修现状照片，以证明其装修费损失。对此，本院审查认为，美居公司未完成其装修义务，《房屋装修进度说明书》已就美居公司完成的装修价值进行了确认，陈文真可以主张其多支付部分的装修款，但其另行委托装修公司继续装修所产生的费用不应属于其损失，故前述证据达不到其证明目的，本院依法不予采信。 本院认为，《收房合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。《收房合同》约定美居公司应自2020年1月25日支付租金，其未按约支付租金已超过60日，陈文真据此主张解除该《收房合同》，符合双方关于违约责任的约定，本院确认《收房合同》已于解除合同通知书送达美居公司之日即2020年4月28日解除。《收房合同》约定美居公司负责装修案涉房屋，陈文真据此向美居公司支付装修款32,400元，而依据美居公司股东何平与陈文真的确认，美居公司实际完成的装修价值为24,000元，因宋攀已通过微信对何平代表公司的签字予以了追认，该确认对美居公司有效，陈文真据此要求美居公司退还装修款8,400元，于法有据，本院依法予以支持。美居公司未按期支付租金的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。《收房合同》虽然约定了逾期支付租金的违约金为40,500元，但该标准明显过高，结合陈文真的举证、美居公司的违约情况及过错程度等，本院酌情确定违约金为26,000元，对其超过部分，本院依法不予支持。违约金及赔偿损失均是基于美居公司违约行为而应承担的违约责任，因本院已经支持了陈文真关于违约金的主张，故对其另行主张的租金及物业费损失，本院依法不再予以支持。美居公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈文真与被告成都美居名庭商业管理有限公司于2019年10月31日签订的《收房合同》于2020年4月28日解除； 二、被告成都美居名庭商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈文真装修款8,400元； 三、被告成都美居名庭商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈文真违约金26,000元； 四、驳回原告陈文真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,274元，减半收取计637元，公告费600元，由被告成都美居名庭商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  符荣华 二〇二〇年十二月十八日 书记员  石 灵