中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终595号 上诉人（原审原告）：刘恩田，男，1963年6月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人刘恩田因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘恩田及其委托诉讼代理人张海英、罗曦，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被上诉人北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加了诉讼。被上诉人宏缘公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘恩田上诉请求：1.撤销（2018）辽民初147号民事判决，依法改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、北方公司承担。事实与理由：（一）刘恩田符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者，刘恩田名下现有的房屋系双学区房，是留给女儿将来婚后居住使用，因此刘恩田因养老居住之需购买宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号2-4-2号的房屋（以下简称案涉房屋）是为了解决基本生活需要，属于满足生存权的合理消费范畴。（二）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条审理本案系适用法律错误，刘恩田是否在查封之前占有案涉房屋不是本案应审查的范围。另外，刘恩田与宏缘公司2014年7月31日签订《商品房买卖合同》时案涉房屋所在的二期项目才刚刚封顶，及至2015年5月20日才施工完毕，显然不具备在签订《商品房买卖合同》时就向业主交付使用的条件，更不存在于2014年10月23日人民法院首次查封之前就入住的可能，刘恩田是在宏缘公司向其发出入住通知后就办理了入住手续并持续合法占有案涉房产至今的，对此不存在过错。 农商行大东支行答辩称:（一）刘恩田请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到刘恩田名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，刘恩田若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但刘恩田并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。首先，刘恩田与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系刘恩田与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程的建设规划许可证、2013年11月11日才取得案涉房屋的预售许可证。而刘恩田是在2011年1月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息，显然是为购房行为掩盖下的民间借贷行为，并非应予保护生存权的消费者。其次，刘恩田除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其于一审判决后处置名下其他房屋的行为，系规避法律的恶意处置行为，不应予以保护。 北方公司答辩称:（一）《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）刘恩田的上诉请求因不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，不应获得支持。刘恩田名下有其他可用于居住的房屋，虽然其于一审判决作出后将该房屋转让，但并不能改变在执行异议和本案一审诉讼阶段，其名下有其他可用于居住的房屋的事实，且该转让行为明显是在规避法律，不应予以保护。 宏缘公司未提交答辩意见。 刘恩田向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉房屋；2.确认刘恩田就案涉房屋享有所有权；3．判令宏缘公司为刘恩田办理案涉房屋的备案登记手续；4.判令由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司负担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产，并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2018年1月2日，刘恩田作为案外人对案涉房屋提出书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异8号执行裁定，认定刘恩田虽然于一审法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订《商品房买卖合同》且已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回刘恩田的异议请求。刘恩田不服，向一审法院提起本案诉讼。 中国建设银行沈阳中山支行个人活期明细信息载明,刘恩田于2011年1月31日向谷实个人账户转款343000元。 2014年7月31日，刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘恩田购买案涉房屋，建筑面积91.54平方米，房屋价款322816元。合同载明刘恩田已一次性交齐全款。2016年11月2日,宏缘公司向刘恩田开具了322816元的发票。宏缘公司向刘恩田出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收，请刘恩田于2015年11月28日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年11月28日，沈阳盈德物业管理有限公司向刘恩田开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费，并陆续开具了2015年之后的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向刘恩田开具了2015-2019年度的采暖费发票。房屋电子登记（簿）查询证明记载，刘恩田名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积143.41平方米，设计用途为“普通住宅”，登记日期为2009年8月12日。 一审法院认为：刘恩田在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对刘恩田就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 刘恩田和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年7月31日，而一审法院查封案涉房屋的时间分别为2014年10月23日及2016年11月15日，故参照《执行异议和复议规定》第二十九条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，可以认定刘恩田在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘恩田于2011年1月31日向谷实转款343000元，虽然在刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》几年前即支付全部房款不符合常理，且该款项支付给谷实个人而非宏缘公司，但结合《商品房买卖合同》载明刘恩田已一次性交齐全款以及宏缘公司向刘恩田开具发票、办理入住的事实，可以认定刘恩田已于案涉房屋被查封前即交付了全部房款。 刘恩田并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房产办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人。但刘恩田在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为143.41平方米的房产，案涉房屋在面积上不属于满足生存权的合理消费范畴，故刘恩田不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，其提出的异议不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。此外，刘恩田主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年11月之后，无法证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。 综上所述，刘恩田就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其不得执行案涉房屋以及确认对案涉房屋产享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，判决：驳回刘恩田的诉讼请求。案件受理费6142.24元，由刘恩田负担。 本院二审期间，刘恩田提交居民户口薄、辽（2020）沈阳市不动产权第0037795号不动产权证书、不动产信息查询表作为新的证据，拟证明：1.原登记在刘恩田名下的位于沈阳市皇姑区的房屋，系女儿刘芫就读沈阳市第四十三中学时购买，是留给刘芫将来婚后使用的；2.2020年1月17日，刘恩田已将前述房屋过户给女儿刘芫，刘芫名下除该房屋外无其他房屋；3.刘恩田名下除案涉房屋外再无其他住房，符合消费者身份。经质证，农商行大东支行、北方公司均对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为刘恩田在提起执行异议之诉后再处置其名下房屋的行为，不属于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的保护范围，其名下是否有其他住房应以提起执行异议或执行异议之诉时作为审查时点。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性将在查明事实和本院判理中予以认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：原登记在刘恩田名下的沈阳市皇姑区房屋于2020年1月17日被登记在刘恩田女儿刘芫名下。 本院认为：本案当事人争议焦点问题为上诉人刘恩田就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。在人民法院针对刘恩田主张排除执行的案涉房屋的执行中，刘恩田名下另有一处可用于居住的房屋（位于沈阳市皇姑区，面积143.41平方米），虽然该房屋于2020年1月17日被登记在他人名下，但并不能改变在案涉房屋执行中刘恩田名下确有其他可用于居住的房屋的基本事实，刘恩田并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，其主张对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏依据，本院不予支持。 此外，因刘恩田提交的办理入住及交纳物业费等各种费用的证据均在2015年11月之后形成，一审法院认定刘恩田未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。刘恩田为此主张一审法院不应同时适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对本案进行审理，但一审判决并未以刘恩田应当同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提。对刘恩田的该项上诉理由，本院亦不予支持。 综上，刘恩田的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6142.24元，由刘恩田负担。 本判决为终审判决。 审判长  郃中林 审判员  余晓汉 审判员  李盛烨 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理郭敬娜 书记员纪微微