上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84926号原告(反诉被告)：张金芳，女，1953年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩春，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：忻鼎曦，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈仲妹，女，1951年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：杨程岗，男，1977年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：杨程剑，男，1980年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上述被告共同委托诉讼代理人：方红，上海市律和理律师事务所律师。原告张金芳诉被告陈仲妹、杨程岗、杨程剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序。2020年11月26日，被告陈仲妹、杨程岗、杨程剑提起反诉。2020年12月24日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告张金芳及其委托诉讼代理人韩春、忻鼎曦，被告杨程岗及其与被告陈仲妹、杨程剑的共同委托诉讼代理人方红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张金芳向本院提出诉讼请求：1、被告陈仲妹、杨程岗、杨程剑返还购房款人民币(以下币种同)10万元；2、被告陈仲妹、杨程岗、杨程剑按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自2020年4月14日至判决生效之日止的利息。事实与理由：张金芳与陈仲妹、杨程岗、杨程剑于2019年7月2日签订房屋买卖合同，约定张金芳向陈仲妹、杨程岗、杨程剑购买上海市申江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，张金芳于2019年7月2日支付首笔房款10万元。陈仲妹、杨程岗、杨程剑及中介在出售房屋时向原告宣称为大两房房型，隐瞒了其拆除房屋承重墙将三房私自变成两房的重要事实，张金芳在参观邻居房屋时对比发现房屋异样，并向中介提出异议并中止继续支付房款。向物业公司核实确认陈仲妹、杨程岗、杨程剑存在拆除承重墙的事实。2020年4月13日陈仲妹、杨程岗、杨程剑以张金芳拒不支付房款为由向张金芳发出律师函提出解约并索赔，同时向浦东法院提起诉讼。在张金芳依调查令调取拆除承重墙证据后，陈仲妹、杨程岗、杨程剑撤诉，但拒绝返还10万元房款。张金芳认为，陈仲妹、杨程岗、杨程剑故意隐瞒重大安全隐患，致合同目的无法实现，张金芳有理由中止继续履行合同，陈仲妹、杨程岗、杨程剑提起诉讼前已将房屋另行挂牌出售，其继续扣留张金芳10万元房款无法律依据，故提起本案诉讼。被告(反诉原告)陈仲妹、杨程岗、杨程剑辩称，不同意张金芳的诉请。陈仲妹、杨程岗、杨程剑及中介在出售房屋时，已明确告知房屋结构改变，至第二笔房款支付截止日，张金芳从未提出异议。因张金芳超过三个月仍未支付第二笔房款，陈仲妹、杨程岗、杨程剑发出解除通知，张金芳收函后未作任何回应。直到前案2020年7月20日开庭当天，张金芳才提出房屋结构问题，其诉称陈仲妹、杨程岗、杨程剑隐瞒房屋结构纯属为逃避违约责任而编造。合同约定，张金芳逾期15天未履行付款义务，陈仲妹、杨程岗、杨程剑有权单方解除合同且有权要求张金芳支付房价20%的违约金，该款可从已付款中扣除，故陈仲妹、杨程岗、杨程剑无需返还房款10万元。陈仲妹、杨程岗、杨程剑提出反诉请求：要求张金芳支付违约金153,500元(按实际损失主张，已扣除张金芳支付的房款10万元)。事实与理由：合同约定，张金芳于2019年12月30日前支付房款200万元，逾期超过15日张金芳未完全履行付款义务的，陈仲妹、杨程岗、杨程剑有权单方解除合同，张金芳应按房屋总价20%支付违约金，陈仲妹、杨程岗、杨程剑可从已付款中扣除相当于全部违约金的价款，已付款不足支付的，张金芳应在接到解除合同书面通知之日起5日内支付。合同签订后，张金芳仅支付房款10万元，第二期房款200万元到期未付，经多次催告，张金芳逾期超过三个月仍不支付，故陈仲妹、杨程岗、杨程剑委托律师于2020年4月13日发函，解除买卖合同并要求张金芳支付违约金，张金芳于2020年4月14日收到该函时合同解除。陈仲妹、杨程岗、杨程剑出售房屋是为了置换，张金芳的根本违约已造成陈仲妹、杨程岗、杨程剑直接损失253,500元，故提起反诉。对反诉部分，张金芳辩称，陈仲妹、杨程岗、杨程剑未如实告知过房型改动，合同解除责任在陈仲妹、杨程岗、杨程剑，不同意反诉请求。若反诉主张成立，违约金标准过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。对争议证据，在下文评述。现查明如下事实：2019年7月2日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，张金芳作为买受人(乙方)与作为出售人的陈仲妹、杨程岗、杨程剑(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以309万元的价格向甲方购买系争房屋，2020年2月28日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日、2019年12月30日前及双方至房地产交易中心办理过户手续前分别支付甲方房款10万元(定金转房款)、200万元、99万元。2020年4月14日，陈仲妹、杨程岗、杨程剑委托律师向张金芳发送《律师公函》，以张金芳未按约支付200万元房款为由，函告解除买卖合同并要求张金芳承担违约责任。2020年6月15日，陈仲妹、杨程岗、杨程剑就本案合同纠纷向本院提起诉讼〔案号为(2020)沪0115民初40556号〕，要求张金芳支付违约金518,000元。后该案以陈仲妹、杨程岗、杨程剑撤诉结案。经张金芳与陈仲妹、杨程岗、杨程剑确认，张金芳已支付购房款10万元。系争房屋内拆除的是东房间与客厅之间的一堵承重墙。审理中，张金芳称，认可合同于2020年4月14日解除。本案购房款来源是置换张金芳之子韩春名下房屋所得，置换房屋于2020年5-6月出售，出售前张金芳也具备付款能力，即从韩春兄弟姐妹处筹钱。2019年12月底，韩春去物业公司交自家在同小区另外一套房屋的物业费时，提及其在该小区又买了一套，物业人员说里面的墙敲掉了，故张金芳享有不安抗辩权。2020年1月11日或12日，中介约杨程剑出来，韩春跟杨程剑说房子不要了。陈仲妹、杨程岗、杨程剑称，系争隔墙是2004年装修时拆除，当时施工人员称拆除没有关系，张金芳直到前案开庭才提出房屋结构问题，第二笔未付款系其没有支付能力而非房屋结构问题。系争房屋已于2020年4月另行出售。为证明张金芳签约时知晓房型结构和现状，且第二笔付款前未提出过异议，陈仲妹、杨程岗、杨程剑提供的其与中介人员的通话录音、物业公司证明及张金芳、韩春的户籍资料。经质证，张金芳对户籍资料无异议，不认可通话录音的真实性并认为物业公司证明是人情证据。本院认为，通话录音、物业证明均涉及案外人，鉴于录音通话人员及物业证明人员未到庭确认，故本案中不作认定。为证明实际损失，陈仲妹、杨程岗、杨程剑提供了以下证据：1、上海太平洋房屋服务有限公司出具的收到中介费3.3万元的《确认书》；2、就购买案外置换房屋陈仲妹与案外人于2019年8月18日签订的《上海市房地产买卖合同》、收取20万元定金的收据、案外人于2020年3月11日向陈仲妹发送的解约通知函、中介公司收取中介费20,500元的发票。陈仲妹、杨程岗、杨程剑称相关款项均以现金支付。经质证，张金芳对陈仲妹、杨程岗、杨程剑支付本案中介费3.3万元无异议，对其他证据，表示与本案无关，且不清楚是否有真实交易。本院认为，陈仲妹、杨程岗、杨程剑就中介费20,500元、定金20万元付款事实未提供转账凭证或其他证据佐证，解约通知函未涉及定金事项，仅凭买卖合同、收款凭证、解约通知函不足以证明其已遭受相应实际损失，上述证据本案不予认定。本院认为，涉案房屋买卖合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，张金芳与陈仲妹、杨程岗、杨程剑均应全面履行。合同约定，张金芳逾期付款超过15日，陈仲妹、杨程岗、杨程剑有权单方解除合同。本案中，张金芳未按约支付第二期房款早已超过合同约定宽限期限，张金芳构成根本违约，陈仲妹、杨程岗、杨程剑按约享有单方解除权，其认为合同于2020年4月14日解除通知送达张金芳时解除，具有事实和合同依据，本院予以确认。张金芳抗辩称，陈仲妹、杨程岗、杨程剑签约时隐瞒改变房屋结构(拆除承重墙)事实，房屋存在安全隐患，其享有不安抗辩权，合同解除的责任在卖方。对此，本院认为，首先，庭审中张金芳称韩春去物业公司交物业费时，无意从物业人员处获知房屋结构改变事实，该事实无任何证据佐证，但根据其诉称内容，其是参观邻居房屋时发现异样并去物业核实确认后知晓，前后陈述不一。其次，即使如张金芳所述，其于2019年12月底才知晓房屋结构改变事实，且影响其购房合同目的，按常理推断其应及时向买方或中介提出异议，但没有证据表明在陈仲妹、杨程岗、杨程剑行使合同解除权前，其曾催告过卖方整改或主张合同解除权。再者，合同约定第二期房款200万元于2019年12月30日前支付。张金芳是通过房屋置换所得支付本案房款，而其自述置换房屋于2020年5-6月才出售，陈仲妹、杨程岗、杨程剑认为张金芳未按约履行是因当时其无付款能力，符合常人理性判断。基于以上事实和情节，张金芳主张不构成违约的抗辩意见，没有必要的事实依据，本院不予采信。本案合同因张金芳违约而解除，其应承担相应违约责任，在张金芳主张违约金过高情形下，本院根据陈仲妹、杨程岗、杨程剑实际损失、当事人过错程度及已付款等合同具体履行情况，酌定张金芳承担违约金10万元，该款项依约定直接以已付房款抵扣，张金芳要求陈仲妹、杨程岗、杨程剑返还房款及支付利息的诉请，本院不予支持，陈仲妹、杨程岗、杨程剑要求张金芳支付房款抵扣之外的违约金，本院亦不予支持。当然，陈仲妹、杨程岗、杨程剑拆除承重墙，违反房地产相关管理规定，该行为应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)张金芳的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)陈仲妹、杨程岗、杨程剑的反诉请求。本诉案件受理费2,334元，减半收取1,167元，由原告(反诉被告)张金芳负担。反诉案件受理费减半收取计1,685元，由被告(反诉原告)陈仲妹、杨程岗、杨程剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十二月二十八日书记员 朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。