江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初6251号原告：蒋建设，男，1976年3月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。被告：范建明，男，1973年9月6日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：张昕煜，江苏省如皋市下原法律服务所法律工作者。原告蒋建设与被告范建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蒋建设及其委托诉讼代理人王进、被告范建明的委托诉讼代理人张昕煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋建设向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，给付拖欠租金14400元，物业费1750元；2、判决被告给付滞纳金52560元和违约金4800元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于徐州市泉山区租赁给被告，合同约定租赁期限为两年，租金为每月2400元，按年支付，但被告第二年度仅付半年租金，剩余半年租金至今未付。原告索要无果，故向法院提起诉讼，望法院依法支持原告诉讼请求。被告范建明辩称，1、原、被告双方于2018年10月24日签订房屋租赁合同是事实，在2019年10月23日第二期租期开始的时候，被告与原告协商只租半年，并缴纳了半年的租金，对此原告也予以认可，视为原、被告对合同的变更，如原告不同意第二年只租半年在收取租金时完全可以明示或拒绝。2、被告目前已经不再租赁原告房屋，并且于2020年5月7日将涉案房屋的钥匙交付给原告，原、被告之间租赁关系已经终止，不存在原告诉称的要求继续履行租赁合同的可能，被告是基于合同约定的情形解除合同，被告不存在违约。3、在履行合同时被告曾交付原告3000元的财产损失保证金，到目前为止该保证金仍在原告处，被告认为该保证金应予退还给被告。综上，原告的诉请不符合法律规定，请求依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年10月24日，蒋建设（出租方甲方）与被告范建明（承租方乙方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于徐州市泉山区房屋，建筑面积100㎡，装修状况及设施，固定装修（地板、空调、热水器及楼上隔断、楼梯等）；租赁用途为办公；租金为每月2400元（不含税），每月3200元（含税），按年支付；租赁期间为2018年10月24日起至2020年10月23日止，租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还该房屋及其附属设施、物品；乙方于2018年10月24日前支付甲方首付租金人民币（大写）贰万八千八百元整。同时，甲方当日内将该房屋交付给乙方使用。以后乙方每期租金必须提前半个月交付，每迟付一天应增付该房屋当期租金百分之一的滞纳金；房屋及附属设施的维护，在租赁期间，因乙方保管或使用不当，致使房屋及附属设施损坏或故障的，乙方应负责维修并承担赔偿责任。乙方在租赁期间，水、电、网络、物业费由乙方承担。房内财产损失保证金押金叁仟元整；租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，征得对方同意，甲乙双方除据实结算房屋租金、水、电费等费用外，违约方应向对方支付月租金200%的违约金。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，双方予以履行。在签订租赁合同当日即2018年10月24日，被告将2018年10月24日至2019年10月23日的租金28800元支付给原告。2019年10月16日，被告支付原告2019年10月24日至2020年4月23日的租金14400元，剩余2020年4月24日至2020年10月23日的租金未支付。2020年5月7日，被告从涉案房屋内搬走，剩余一张桌子未搬完。原、被告于2020年5月7日的微信聊天记录中显示，蒋建设：“范总，你们今天搬家也不给我沟通一下，如果不是物业通知我，我都不知道，你们就这样不声不响的搬家了，合同没有履行结束，房子坏了也不维修，就这样一走了之吗？”蒋建设：“你单方面提前解除合同，最基本的你得给我提前沟通一下吧。”原、被告于2020年5月8日的微信聊天记录中显示，蒋建设：“你的员工说的，里面还有一张桌子没搬，赶紧全部搬完，给我办个房子交接手续，否则你一直承担房子租金。”蒋建设：“东西没搬完，还占着房子。”蒋建设：“……别忘了搬完给我办个交接手续。”范建明：“我不在徐州，在徐州肯定给你交接。”通过原、被告微信聊天记录可知，原告在微信中多次告知被告将涉案房屋内的东西搬完，并与原告办理交接手续。经与原、被告核实，截至开庭当日，被告仍未将其放置于涉案房屋内的桌子搬走，也未与原告办理交接手续。被告称其于搬家当日即2020年5月7日将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告予以否认，被告亦未提供证据证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于租赁合同的解除。原告认为原、被告一直没有办理涉案房屋的交接手续，涉案租赁合同尚未解除，被告应继续履行租赁合同。被告则认为经原、被告协商，涉案租赁合同租赁期限已变更为2018年10月24日至2020年4月23日，被告已将上述租赁期间的租赁费用付清，且已于2020年5月7日将涉案房屋钥匙交付给原告，双方之间的租赁关系已于2020年5月7日终止。本院认为，根据租赁合同约定，租赁期内，承租方提前退租的，应提前30日通知对方，征得对方同意，双方除据实结算房屋租金、水、电费等费用外，违约方应向对方支付月租金200%的违约金。本案中，被告未举证证明涉案租赁合同租赁期限已变更，亦未提供证据证实其提前30日通知原告解除租赁合同，且根据双方微信聊天记录，被告解除合同也未征得原告同意。庭审中，被告认可其尚有一张桌子在涉案房屋内未搬走，双方未办理涉案房屋的交接手续。被告虽抗辩称其已将涉案房屋钥匙交付给原告，对此，原告不予认可，被告亦未提供证据证实，故对于被告抗辩，本院不予采信。原告主张双方之间的租赁合同在2020年5月7日尚未解除，要求继续履行，本院予以确认。但基于被告已于2020年5月7日搬离涉案房屋，原告也已明知，但鉴于被告恶意违约，至今未办理涉案房屋相关交接手续，故原告主张租金计算至合同到期之日，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。考虑到双方实际履行的不能，租赁合同至租赁期限届满予以解除，原告再主张继续履行，本院不予支持。关于房屋租金。原、被告双方在租赁合同中约定租赁期限为2018年10月24日至2020年10月23日，租金每月2400元，按年支付。在签订租赁合同当日即2018年10月24日，被告将2018年10月24日至2019年10月23日的租金28800元支付给原告。2019年10月16日，被告支付原告2019年10月24日至2020年4月23日的租金14400元，剩余2020年4月24日至2020年10月23日的租金未支付。现本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年10月24日解除，被告还应支付原告2020年4月24日至2020年10月23日的租金14400元。原、被告签订租赁合同时，被告向原告支付押金3000元，现被告主张原告予以退还，因原告未提供证据证实被告承租涉案房屋时房屋内存在财产损失，故对被告的该抗辩意见本院予以采信，按照法律规定，本院确认从被告应给付的房屋租金中予以扣减，故被告还应给付原告房屋租金11400元。关于物业费。租赁合同中约定，在租赁期间，物业费由承租方承担。原告有权要求被告支付承租期间的物业费。但原告主张被告支付物业费1750元，未提供发票等证据证实物业费应缴纳的数额，故对原告的该项主张本院不予支持，原告可待证据充分时另行主张。关于滞纳金和违约金。原、被告双方在租赁合同中约定承租方每期租金必须提前半个月支付，每迟付一天应增付房屋当期租金百分之一的滞纳金。按照租赁合同约定，2019年10月24日至2020年10月23日的租金，被告应于2020年10月8日支付，但实际被告于2020年10月16日支付，原告亦未对此提出异议，并接收涉案房屋租金，原告再以此为由要求被告支付2020年10月8日至2020年4月23日期间迟延支付房屋租金的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2020年4月23日至2020年10月7日期间的滞纳金及违约金，原告主张按照每天百分之一的标准计算滞纳金及按照月租金的200%的标准计算违约金，其主张标准过高，本院依法予以调整。由于原告并没有提交证据证明其实际损失，根据常例，原告所称的损失应视为利息损失。本案中，原告所主张的滞纳金与违约金系同一性质，均为被告迟延支付房屋租金给原告造成的损失，本案中统一表述为违约金。结合本案事实及原告实际损失，本院酌定违约金按照下列方式计算：以未付房屋租金14400元为基数，自2020年4月23日起至2020年10月7日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告范建明于本判决生效之日起十日内给付原告蒋建设房屋租金11400元及违约金（以14400元为基数，自2020年4月23日起至2020年10月7日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告蒋建设的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，减半收取819元，由被告范建明负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 许 晨二〇二〇年十二月一日书记员 史丹丹