安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1103民初4958号 原告：王梅，女，1963年12月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：叶泥，安徽江安律师事务所律师。 被告：郑术安，男，1978年9月29日出生，汉族，住安徽省天长市。 被告：赵永祥，男，1979年6月27日出生，汉族，住安徽省天长市。 原告王梅与被告郑术安、赵永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告王梅及其委托诉讼代理人叶泥，被告郑术安、被告赵永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《宿舍楼租赁合同》（当庭变更：立即返还租赁房屋）；2、判令被告支付拖欠的租金676712元（2019.5.6-2020.9.11）；3、判令被告支付违约金15万元；4、案件受理费用由被告承担。 事实与理由：2019年5月6日,原被告之间经协商一致,签订了《宿舍楼租赁合同》一份,约定由被告承租原告位于滁州市房屋,用于合法经营。双方约定,租赁期限暂定五年,前三年的年租金为50万元,后两年在前一年租金的基础上递增10%,采取先付后用的方式支付租金。同时约定,乙方（被告）若不能按时支付租金超过一个月的,视为乙方违约;违约金按年租金30%的标准计算。约定争议管辖为南谯区人民法院。合同签订后,被告方组织人员进行施工,由于被告自己没有任何启动资金,施工队工资、供应商材料款均无法保障,被告与他们之间纠纷不断,一直停停干干,现在内部装修已完成60%左右。被告未能按照合同的约定支付房屋租金。期间,原告多次与被告协调,被告一直无动于衷,被告之间相互推诿,以种种理由搪塞,拖欠至今没有支付履行。为了维护原告的合法权益,特提起诉讼,请法院依法公正裁判,支持原告的诉请。 原告为了支持其主张提供证据如下： 证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。 证据二、2019年5月6日《宿舍楼租赁合同》原件一份，证明1、原被告之间存在宿舍楼租赁合同关系；2、合同约定的主要内容：房屋坐落滁州市，租期暂定5年，年租金前三年为50万元，后二年每年递增10%，租金先付后用，合同期满或者解除，乙方的装修装饰物归甲方所有或者恢复原状，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，承担违约金按年租金总额的30%计算，甲方有权解除合同，其他约定。 证据三、2019年5月30日、6月10日、7月12日微信聊天记录各一份，证明1、被告自2019年5月起就违反合同约定，长期拖欠租金至今，构成根本违约；2、原告有权按合同约定解除合同并收回租赁房屋，装饰装修物无偿归原告方所有。 证据四、滁国用（2010）第01666号《国有土地使用证》原件一份，证明案涉房屋产权系滁州市好德商贸有限公司所有。 证据五、《营业执照》副本一份，法定代表人邓龙身份证复印件，证明房屋产权人具有合法的经营资格。 证据六、2017年12月16日《房屋租赁合同》一份、2019年5月1日《房屋租赁补充协议》一份，证明1、原告与滁州市好德商贸有限公司存在案涉房屋租赁合同关系；2、原告有权就此租赁房屋进行转租；3、转租在原合同的租赁期限内。 证据七、微信聊天记录（语音），证明1、双方所签订的案涉合同是经过双方沟通协商的，是双方真实意思表示，不存在诱骗或者胁迫的情形。证明2、在签订合同前，原告明确告知被告案涉房产没有房产证，被告对涉案房屋没有房产证是知晓的。证明3、在合同中第五条也已经明确了案涉房产为毛坯房，作为承租方使用所需的设施、设备及相应的资格、资质均应自行解决。证明4、通过租赁合同的名称，也明确了是宿舍楼租赁合同，与被告辩称的经营活动无关，同时也与本合同的约定不符。 郑术安辩称，1、租赁房屋是对外经营的，租赁房屋没有房产证。2、我们与原告签订租赁合同时，原告说涉案房屋是她自己的，其实是其转租过来的。3、因为房屋没有房产证，房屋也不是原告所有，在租赁期间内，如遇政府拆迁，装修赔偿款归我方所有的目的无法实现。 赵永祥辩称，1、涉案房屋装修费用基本上是我出资的，房屋租金应由郑术安承担，我们之间有协议。2、签订租赁合同时，原告确实说该房屋是有证件的。3、房租是由郑术安负责的，涉及房租问题均是郑术安与原告对接的。4、因为涉案房屋没有房产证，无法对外营业，所以无法支付房租。 被告为支持其抗辩，提供证据如下： 证据一、个体工商户办理营业执照所需材料一份，证明租赁他人房屋办理营业执行需提供房产证复印件和租赁合同，涉案房屋没有房产证，导致无法经营。 证据二、建设工程消防设计审查验收管理暂行规定，证明办理消防验收需提供房产证明。 上述证据，经原告庭审举证，被告郑术安对原告所举证据的质证意见为：证据一无异议。证据二真实性无异议，但是前提条件是涉案房屋需要有房产证，该份合同才能正常履行。证据三原告因租赁房屋没有房产证，导致我无法履行合同约定。证据四在签订合同时，原告没有出示，也没有告知原告是从好德商贸公司转租过来的，我们签订合同的主体是原告，不是好德商贸公司。证据五无异议。证据六该租赁协议是原告与好德商贸公司有关系，与我们无关。证据七在微信聊天中，原告告知我们说没有房产证，说我们愿意承租这一条不成立，因为我们在与原告交流中，房屋是拍卖过来的，说房产证搬家时搬丢了，如我们需要可以补给我们。 被告赵永祥对原告所举证据的质证意见为：证据一无异议。证据二在签订合同时，原告说涉案房屋所有证件都有，办公室搬了几次，需要的时候提供给我们，但一直未提供。证据三原告是7月底8月初过来要房租的，合同约定有三个月的装修期，房租费用问题是郑术安和原告相互协调，具体怎么协调我不清楚。证据四涉案房屋所有权属于好德商贸公司，并不属于原告的，同时也没有房产证。证据五无异议。证据六合同中第6条明确规定，涉案房屋如经营需要，需提供产权证明或其他材料证明，如果该份合同成立，那么我们与原告签订的合同，原告也需要提供房屋产权证明。证据七原告陈述房产证因搬家找不到了，需要时可以补，好德商贸与原告签订的合同中，也注明有产权证明的。 原告对被告所举证据的质证意见为：证据一三性不认可，理由：被告所提供的个体工商户办理营业执照所需资料来源不明，不能以此作为证明其无法办理营业执照的依据，同时本案所涉及的是租赁合同关系，双方标的物是明确的，与办理个体工商户营业执照没有关联性，因此该份证据原告不认可。证据二与本案无关。 本院对原被告无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合案情综合予以认定。 本院经审理查明的事实：2017年12月16日，王梅与滁州市好德商贸有限公司（好德商贸公司）签订房屋租赁合同约定：1、好德商贸公司将位于滁州市院内的房屋出租给王梅经营使用，租赁期限5年，自2017年12月30日至2022年12月30日；......4、在承租期间，王梅有权转租或转借该房屋等。 2019年5月1日，双方签订房屋租赁补充协议如下：1、原《房屋租赁合同》的其他条款不变；2、租赁期限在原有期限的基础上在延长五年；3、租金从2019年12月30日起，每年租金递增10%等。 2019年5月6日,原被告之间签订了《宿舍楼租赁合同》约定：1、由被告承租位于滁州市房屋；2、租赁范围：（1）北楼面积约4500平方米；（2）该楼南场地面积约600平方米；（3）花园东路东侧大门至该北楼通道路段可以提供被告上下班大客车通行。被告租赁必须用于合法经营活动，并自行办理经营资格（资质）的相关手续等；......4、租赁期限及租金支付，暂定5年，自2019年5月1日至2024年4月30日止。租赁合同每年签约一次，在每年到期日的前一个月续签，未能按期续签的视为租赁期限自动到期。前三年内每年租金伍拾万元，第四年租金在第三年租金的基础上递增10%（计55万元／年），以后依次类推逐年递增10%。租金采用先付后用的方式，第一年的租金在签订合同时支付，以后年度的年租金在每年年度到期日的前一个月支付（4月1日前）；5、租赁房屋维修，原告提供的该房屋为毛坯房，水电、消防等设施均由被告自行负责承担。如存在楼体本身质量问题及其他非被告因素损坏，由原告负责维修，维修费用由原告承担。如有遇到特殊情况，双方协商解决。如因被告的原因造成租赁房屋损毁的，由被告负责修复；6、装饰装修，根据被告的经营要求，被告将按照自行设计的图纸对该北楼进行装修改造，费用由被告自行承担，原告不得无故干涉。但被告的装修改造不得破坏房屋的主体结构，并不得违反城市市容管理规定。合同期满终止或者解除，被告的装饰装修归原告所有或者恢复房屋的原始状态；由于被告的原因造成租赁物损坏的，应当赔偿损失。其他按照《合同法》及相关司法解释的规定执行......10、押金及优惠约定，被告与原告商定租赁三年后提交押金5万元，合同到期并结清所有费用后无息退还被告。根据被告开办时的装饰装修需要，原告同意免收被告第一年度前三个月的租金，之后按照约定履行；11、违约责任，租赁期间，被告如不能按时支付租金超过一个月的，视为违约，原告有权解除合同，并承担违约金。被告不经原告同意擅自转租的，转租合同无效，原合同自然终止，并承担违约金。违约金按年租金总额的30%计算。原告不得随意将北楼租赁他人，如遇此类事件发生，原告必须赔偿被告所有的经济费用（装修费、搬迁费及停用期间造成的其他经济损失）等。合同签订后，被告进行房屋装修。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、郑术安、赵永祥是否应向王梅返还房屋及参照合同标准支付占有使用费和违约金？ 涉案建筑物系原告通过江苏省扬州市中级人民法院委托拍卖取得。依据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效的规定”，因涉案房屋未办理建设工程规划许可证，原被告之间签订《宿舍楼租赁合同》应认定为无效。《合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因本案租赁合同无效，对双方自始没有法律约束力，由此产生相互返还的法律后果，郑术安、赵永祥因该无效合同取得使用的涉案租赁房屋应向原告返还。依据《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告请求被告支付占用费至房屋返还之日，应予支持，但占用费的标准应参照合同约定的租金标准50万元/年即41666.6元/月。原被告约定租金采用先付后用的方式，第一年的租金在签订合同时支付，故被告构成违约。但原被告约定的违约金过高，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息。依照双方合同约定，原告同意免收被告第一年度前三个月的租金，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、被告郑术安、赵永祥于本判决生效之日起十日内将位于滁州市房屋【其中，（1）北楼面积约4500平方米；（2）该楼南场地面积约600平方米。】返还给原告王梅。 二、被告郑术安、赵永祥于本判决生效之日起十日内支付原告王梅房屋占有使用费（以41666.6元/月，从2019年5月1日起计算至返还房屋给原告王梅之日止，扣除三个月的免租期）及利息（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。 三、驳回原告王梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12147元，减半收取计6074元，由原告王梅负担174元，被告郑术安、赵永祥负担5900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  徐克文 二〇二〇年十二月十一日 书记员  鲍国慧 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。