河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初5870号原告：许智月，女，汉族，1989年12月27日生，住河南省固始县。委托代理人：王晓炜，河南上品律师事务所律师。被告：池胜红，女，汉族，1968年7月7日生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：陆梦龙，河南息州律师事务所律师。第三人：吕红梅，女，汉族，1964年11月14日生，住河南省信阳市浉河区。原告许智月与被告池胜红、第三人吕红梅因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许智月委托代理人王晓炜、被告池胜红及委托代理人陆梦龙到庭参加诉讼，第三人吕红梅经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许智月向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销河南省信阳市浉河区人民法院作出（2020）豫1502执769-1号执行裁定书，解除吕红梅名下位于河区民权路××灯火城市广场××、××、××楼××、××、××房的查封；二、确认河区民权路××灯火城市广场××、××、××楼××、××、××房为原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月2日，河南省信阳市浉河区人民法院(2019)豫1502号民初5248号对池胜红与吕红梅民间借贷纠纷一案作出民事调解书，载明：吕红梅认可欠池胜红500万元整，同意于2020年1月1日向池胜红偿还60万元，2021年至2014年每年1月1日分别偿还80万元，余款120万元于2025年1月1日前全部还清。2020年4月8日，河南省信阳市浉河区人民法院作出（2020）豫1502执769号执行通知书。2020年5月7日，河南省信阳市浉河区人民法院作出（2020）豫1502执769-1号执行裁定书，裁定：查封吕红梅名下位于河区民权路××灯火城市广场××、××、××楼××、××、××房。2020年5月7日，原告许智月对执行标的提出书面异议。2020年10月20日，原告收到河南省信阳市浉河区人民法院作出（2020）豫1502执异61号执行裁定书：驳回许智月的执行异议。原告认为，（2020）豫1502执异61号执行裁定书认定事实错误。现原告依法提起执行异议之诉，原告起诉的事实与法律依据如下：事实方面：被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人所有。本案涉及的房屋是原告许智月自第三人吕红梅处购买所得。2019年9月6号，原告许智月与第三人吕红梅签订房屋买卖协议，协议约定：“一、甲方（吕红梅）将名下位于：信阳市万家灯火xx房整体以200万元（大写：贰百万元整）价格出售给乙方（许智月）。二、付款方式：2019年9月6日支付50万元作为定金；第二笔于2019年9月30日前支付100万元（注：需甲方与目前承租方签订该房屋转租权，归乙方享有租赁权后付款）；余款在第二项甲方履行完毕后，乙方在2019年10月10日支付余款50万元”。2019年9月11日，甲方吕红梅、乙方全东升、丙方许智月三方签订房屋租赁权转让协议，协议约定：“一、甲方与乙方于2014年5月26日签署的房屋租赁合同（甲方将名下位于：信阳市万家灯火城市广场xx号房。建筑面积约1150平方米）出租给乙方经营使用，租期从2015年1月1日起至2024年12月31日止，租期10年，现该房屋甲方已出售给丙方，甲方与乙方同意将该房屋的租赁权转让给丙方，每年房租价格为80万元，在每年12月31日前一次性交清下一年租金给丙方”。2019年9月28日，原告许智月与第三人吕红梅签订补充协议，协议约定：“二、甲方承诺以上房屋按揭贷款为280万元，且没有第三方追索该房产。三、乙方确认该房屋银行按揭贷款为280万元，由乙方分批还款，该笔款项为买卖房屋款项的一部分。四、本协议于2019年9月6日签署的房屋买卖协议等同效力”。以上三份协议签订后，原告许智月按约定向第三人吕红梅支付了房屋价款，于2019年9月6日支付50万元，2019年9月30日支付100万元，2019年10月10日支付50万元，并于2019年9月28日承担房屋剩余贷款280万元。房屋自2015年1月1日起一直由承租人全东升持续租赁使用，第三人吕红梅以转移占有交付的方式向原告许智月交付了房屋，协议签订后承租人全东升也向原告许智月交付了房屋租金。该涉案房屋系原告许智月与第三人吕红梅于2019年9月6日签订的房屋买卖协议以合理价款购得的商品房，自2019年9月11日由第三人吕红梅以转移占有交付的方式向原告许智月交付房屋以来，原告一直占有至今。只是由于第三人吕红梅的原因未能如期办理房屋产权证书，但不能因此而改变原告许智月与第三人吕红梅所订立的房屋买卖协议的有效性及原告对购买房屋所享有的占有和使用的权利。法律方面：被告对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，（2020）豫1502执769-1号案件正是金钱债权的执行。其次，原告符合该条规定中的情形：1.原告许智月与第三人吕红梅是于2019年9月6日签订的房屋买卖协议，协议约定的房屋具体为信阳市万家灯火城市广场xx号，包含涉案所查封xx的房屋。第三人吕红梅购得房屋时支付总价款为6274322元（其中包含购房贷款），原告许智月与第三人吕红梅签订房屋买卖协议时，该房屋仍有280万元购房贷款未偿还，原告以200万元现金及280万元购房贷款对价取得，符合市场价格波动范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条的规定，属于以合理价格购得的商品房。2.该涉案房屋自2015年1月1日起，就由全东升租赁使用。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。2019年9月11日，吕红梅、全东升、许智月三方签订房屋租赁权转让协议时，第三人吕红梅就已经将租赁权转让给原告许智月，涉案房屋已实际交付原告许智月占有。3.被告池胜红与第三人吕红梅之间的民间借贷纠纷虽是2019年8月2日确认的债权，但根据其调解书内容，第三人吕红梅第一次履行内容仅为于2020年1月1日向池胜红偿还60万元。原告许智月与第三人吕红梅于2019年9月6日签订房屋买卖协议时，第三人吕红梅对被告池胜红债务的并没有届满履行期，且原告许智月向第三人吕红梅支付的购房款足以第三人吕红梅履行其向被告池胜红应当履行的债务。被告池胜红向法院申请强制执行及河南省信阳市浉河区人民法院于2020年5月7日作出（2020）豫1502执769-1号执行裁定书查封第三人吕红梅名下房屋时，原告许智月就已经对执行提出异议。最后，原告于本案涉及的房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且实际占有该不动产和支付合理对价，涉案房屋的所有权应该属于原告，被告无权对原告的上述财产申请执行。基于以上事实和法律，被告申请对案涉房屋的查封缺乏依据，依法应当解除查封。原告认为，若（2020）豫1502执769-1号案件强制执行该房产，与民事法律追求公平公正、维护当事人合法权益的精神背道而驰。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定和《民事诉讼法》第227条之规定起诉至贵院，请求法院依法公正判决。被告池胜红辩称：答辩人因被答辩人提出执行异议一案，结合争议事实及有关证据，特作出如下答辩：本案争议的（2020）豫1502执769-1号执行裁定书系合法裁定，据此查封被执行人名下房产系合法行为2020年5月7日，信阳市浉河区人民法院根据已生效的（2019）豫1502民初5248号民事调解书制作讼争执行裁定书，查封了被执行人吕红梅名下位于浉河区××灯火广场××、××、××楼××、××、××号房屋。答辩人认为法院依法作出上述执行裁定书的事实及法律依据如下：事实一、执行裁定书的合法来源是生效的民事调解书，据（2019）豫1502民初5248号调解书载明，被执行人吕红梅认可欠答辩人500万元，将分批次还款。此调解书业经法院送达、生效。事实二、被执行人在2020年5月7日签署了承诺书，承诺其因暂时无力还款，愿以其名下的讼争房屋作为担保，直至偿还所有欠款为止。根据《民事诉讼法》第二百三十一条规定：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。”因此，针对被执行人所做的执行担保，法院可以在其逾期履行的前提下直接处分担保财产。另外，根据涉案房屋的购买价值及其设立抵押的状况综合分析其净值并未超过调解书载明的债务数额范围,不属于超额查封。所以，法院根据以上事实和法律规定所作的执行裁定书是合法的，之后查封担保房屋的行为也是合法的。被答辩人并未取得争议房屋的所有权，不能排除对查封财产的执行。根据被答辩人提供的证据显示：2019年9月6日，被执行人与被答辩人签订了房屋买卖协议，将被执行人名下的信阳市万家灯火城市广场**房整体以200万元价格出售给被答辩人。另外，被答辩人还与争议房屋承租人签订了租赁转让协议。针对以上事实，答辩人认为被答辩人并未取得争议房屋的所有权，应当驳回其异议申请，主要理由如下：被答辩人并未支付全部合理对价购买争议房屋。如前所述，被查封的房屋购买时已支付了6274322元，再加上面积更大的4层、5层，整体价值已近千万。但根据（2020）豫1502执异61号执行裁定书查明的事实：“被答辩人提供的转账明细显示其向被执行人支付了100万元，向房屋承租人转账100万元，且仅有两笔各5万元转账备注为购房款，一笔50万转账备注为借款。”另外，被答辩人诉称其购买房屋时知晓房屋有贷款的事实，并且与被执行人吕红梅签订了补充协议约定剩余280万房贷由其偿还，此贷款也为购房款的一部分，据此认为其已支付了合理对价。但据答辩人所知，自2019年5月开始就没有任何人再偿还涉案房屋贷款，截止目前已被抵押权人中国工商银行信阳分行起诉要求偿还贷款本金2057877.76元，利息128138.21元（详见（2020）豫1502民初3608号判决书）。也就是说，被答辩人实际上仅向被执行人支付了100万（50万备注为借款），并且在长达一年多的时间里没有依约支付剩余贷款。故其声称已支付合理对价购买房屋的说法完全不能成立。争议房屋未经抵押权人同意，其转让行为应为无效。根据被执行人与开发企业签订的买卖合同可知，争议房屋办理了抵押贷款，根据《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”本案并未见被执行人出卖房屋时取得抵押权人同意的相关证据。结合本案来看，被执行人在未取得抵押权人同意的情况下，以远低于市场价格转让争议商铺，且至今没有证据证明其为善意买受人，不能判断其为争议房屋的权利人，所以涉案房屋的买卖行为应为无效。被答辩人诉称不符合排除执行的情形。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条28的规定，针对案外人提起的执行异议诉讼，法院应当主要查明其是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行以及是否符合排除执行的条件。结合本案来看，被答辩人签订合同时，答辩人已经取得生效法律文书，其与被执行人在签订所谓的房屋买卖合同一年多的时间里，双方没有积极履行缴纳房款、偿还贷款，交付房屋、办理房屋过户等正常买卖行为的通常做法，也没有在法院作出查封房产裁定的第一时间提出异议（2020年8月16日才提出执行异议，并非在2020年5月7日），但却对于收取租金一事颇为积极，并且据其转账备注也无法排除其以买卖房屋合同为名，实际是为民间借贷做担保的可能性。其行为不符合买卖房屋的通常情形，更不符合生活习惯及常理，所以其声称为诉争房屋所有权人进而要求撤销执行裁定、确认其为房屋合法所有人的诉求均不应得到支持。四、本案被执行人吕红梅涉嫌恶意转移财产，答辩人保留追究其法律责任的权利。如上述，被执行人吕红梅明知其购买房屋时的价值为600余万，但在已经取得生效判决之后，又以远低于市场正常价格的标准与他人签订房屋买卖合同，存在故意转移财产的可能，其行为也可能涉嫌拒不执行判决、裁定罪，答辩人保留追究其法律责任的权利！综上所述，答辩人认为：被答辩人提出的证据不足以证明其对争议房屋享有合法的所有权，结合有关事实及法律规定，其也不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关排除执行的规定条件，故恳请贵院能够查明事实，依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益！第三人吕红梅未到庭应诉。经审理查明，池胜红与吕红梅因民间借贷纠纷诉至本院，2019年8月2日，本院作出（2019）豫1502民初5248号民事调解书，载明：吕红梅认可欠池胜红500万元整，同意于2020年1月1日向池胜红偿还60万元，2021年至2024年每年1月1日分别偿还80万元，余款120万元于2025年1月1日前全部还清。后因吕红梅没能按约还款，池胜红申请法院强制执行，本院于2020年5月7日，作出（2020）豫1502执769－1号执行裁定书，裁定查封吕红梅名下位于河区民权路××灯火城市广场××、××、××楼××、××、××房。同时吕红梅出具承诺书一份，愿意用上述房屋用于担保，直至偿清池胜红债务为止。许智月对上述执行裁定书不服，提出执行异议。请求裁定撤销该裁定书并将查封的房屋解除查封。另查明，吕红梅与信阳万家灯火实业有限公司签订合同编号1426《商品房买卖合同》，吕红梅以每平方米16993.91元共计6274322元从信阳万家灯火实业有限公司购得万家灯火城市广场第18－20幢109、208、308号房（建筑面积为369.21平方米），购房款支付方式为首付3144322元，按揭3130000元。2019年9月6日，吕红梅（出卖方、甲方）与许智月（购买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方名下位于信阳市××灯火城市广场××、××、××房，xx号房整体以200万元价格出售给乙方，甲方承诺甲方对上述房产有完全的所有权和处置权，房产有关资料真实有效，且没有被第三人追索、主张权利和产权纠纷。付款方式为2019年9月5日支付定金50万元，2019年9月30日前支付100万元（甲方需在9月30日前解除与原租赁人的租赁合同并主导乙方与租赁人签署租赁协议；甲方完成第二项相关工作后，乙方于2019年10月10日支付余款50万元。甲方指定收款账户为吕红，账号32×××86建设银行卡号。2019年9月28日，吕红梅与许智月又签订《补充协议》，约定2019年9月6日双方签订的房屋买卖协议中的房屋的银行按揭贷款280万元由许智月分批还款，该款项为买卖房屋款项的一部分。2019年9月6日，许智月向吕红梅xx账户转款50万元，附言借款。9月11日，许智月又向吕红梅以上账户转款20万元，9月21日，许智月又向吕红梅以上账户转款5万，附言购房款，9月30日，许智月向全东升转款100万元。10月10日，许智月分三次共向吕红梅以上账户转款25万元。吕红梅分别向许智月出具收条四张，载明分别收到许智月购房款50万元、20万元、100万元（吕红梅指定打给全东升）、30万元。2019年9月11日，吕红梅（甲方）、全东升（信阳市浉河区拾花摄婚纱摄影美学馆、乙方）、许智月（丙方）签订《房屋租赁权转让协议》，约定甲方与乙方于2014年5月26日签署的房屋租赁合同（甲方将名下位于信阳市××灯火城市广场××、××、××房，xx号，建筑面积约1150平方米）出租给乙方经营使用，租期从2015年1月1日起至2024年12月31日止，租期10年，现该房屋甲方已出售给丙方，甲乙方同意将房屋租赁权转让给丙方，每年房租价格为80万元，在每年的12月31日前一次性交清下一年的租金给丙方。2020年10月20日，本院作出（2020）豫1502执异61号执行裁定，裁定驳回案外人许智月朱的执行异议。另查明，原、被告双方争议的房屋，已办理预告登记，预告登记权利人吕红梅。以上事实有原、被告提供的商品房买卖合同、认购书、转款凭据、协议书、民事调解书、民事判决书及庭审笔录等在卷为证。本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求将会执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，吕红梅在收到法院调解书后，在明知有债务需清偿的情况下，同时承诺用上述诉争房屋用于担保，却以远低于市场的价格将房产出售给许智月，逃避法院执行，损害了池胜红的合法权益，该房屋买卖合同不能排除法院对涉案房屋的强制执行。吕红梅与许智月签订的《房屋买卖协议》中明确约定了收受购房款的账户，而许智月虽然提供了支付购房款的银行转账流水，但吕红梅收款账号并非《房屋买卖协议》中约定的收款账号，且该银行流水中转款用途中一笔记载为“借款”，只有两笔各5万元的转账记载为“购房款”，该证据不能充分证明许智月已支付了全部购房款。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告虽与第三人签订了商品房买卖合同，但原告基于买卖合同仅享有合同债权，在其基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，原告对于诉争房屋并不享有物权，即并不直接导致其享有争议房屋的所有权。原告如认为其基于房屋买卖合同所享有的权利受损，不能实现合同目的，可向合同相对方第三人主张权利。原告不具备排除法院执行的法定条件，本院查封房屋合法有效。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形，原告之诉请，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告许智月的诉讼请求。本案案件受理费9800元，由原告许智月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长 彭 威审判员 张金强审判员 范庆龄二〇二〇年十二月二十三日法官助理王丽英书记员郑夏萩