浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0212民初12810号 原告：魏立波，男，1977年11月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：蔡庆元,浙江宇豪律师事务所律师。 被告：桑维静，女，1972年12月28日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：尹维东,宁波市江北区致成法律服务所法律工作者。 原告魏立波为与被告桑维静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蔡庆元，被告桑维静的委托诉讼代理人尹维东到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依原告申请实施了财产保全。本案现已审理终结。 原告以被告未按约履行《房屋买卖协议》为由，诉请判令（变更后）：一、被告履行与原告签订的《房屋买卖协议》，并协助原告办理房屋过户手续；二、本案保全费由被告负担。 被告桑维静辩称：一、原告不是实际买房人，而是专业靠倒卖房屋赚取差价的炒房客。《房屋买卖协议》中没有原告本人签字，实际系所谓王**（王英）代签，王**（王英）自称是原告岳母，但王**（王英）在协议中故意不留其本人和原告的身份证号码、手机号码等任何可以确认身份的信息，且在原、被告分别持有的两份《房屋买卖协议》中，一份显示系王**代签，一份显示系王英代签，无法核实协议中买方代签人的真实姓名和身份。该《房屋买卖协议》明显是一份存在串通欺诈、损害被告根本利益的协议。协议签订后被告需履行协议，而原告并未在协议上签字，代签人身份不明，原告对该《房屋买卖协议》的效力可认可，也可不认可不履行，双方权利义务不对等。因此，原告并非合同相对方，亦非本案适格主体，涉案《房屋买卖协议》属于买方主体身份不明，存在根本缺陷的无效合同。二、原告未按约支付房款和定金，协议约定原告应于2018年4月1日协议签订当天支付200000元，三证作出后，再支付100000元预付款，而原告于2018年4月10日向被告支付三笔合计290000元，且未注明定金、房款，支付金额、付款日期均与协议不符。三、该房屋买卖协议中第五条“佣金”，第十条补充条款中甲方同意乙方改名等约定，可以看出原告靠向卖房人垫付少量房款或定金，并找寻身份不明的人代签一份虚假《房屋买卖协议》，然后再去找真实买房人，再以卖房人身份与真实买房人签订《房屋买卖协议》。据被告查实，真实的买房人为应娟芬，其已向原告支付100多万元房款等各项费用，两年多来，一直都是应娟芬与被告联系，原、被告基本不联系。被告因女儿余佳欣无房可住，再加上被告签订的《房屋买卖协议》无法确定买房代签人、房款垫付人、真正买房人等一系列违反诚实信用的问题。于是，被告打算退还290000元，不再出卖房屋。2020年9月21日，被告向真正买房人应娟芬和中介人员表明不再卖房，并拿回自己的房票，应娟芬知道后情绪激动并当即打电话报警，要求被告退还其100多万房款，被告经深入了解后才知道其中套路和猫腻。四、从编号为078-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》和《房屋买卖协议》卖方姓名、身份证号码均可看出，涉案房屋系被告与女儿共有，被告签订涉案《房屋买卖协议》时，女儿尚未成年，在此情况下，不明身份的买房代签人和房屋中介人员仍以办手续不便为由要求被告一起到拆迁办修改、删除拆迁办原本登记的被告女儿姓名和身份证号码，剥夺并处置未成年人的共有财产权。买房不明身份代签人对这些情况完全知情，不属于善意第三人。涉案《房屋买卖协议》损害未成年人的利益，属于违反国家强制性法律规定的无效合同。综上，请求认定《房屋买卖协议无效》，退还已支付款项，驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 2013年8月18日，被告桑维静、案外人余佳欣（作为乙方）与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（作为甲方，后因区划调整变更为宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室）签订编号为桑078-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份，约定：因乙方原有住宅列入拆迁范围，甲方同意将座落在桑家安置房地块的房屋一套安置给乙方，调产安置建筑面积约57平方米，乙方保证在2013年9月30日前搬迁并腾空房屋，交拆迁单位拆除等内容。被告桑维静在协议落款处代表乙方签字。 2018年4月1日，被告桑维静、案外人余佳欣（作为甲方、出售方）与原告（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将其本人名下位于桑家前桑078-2房屋出售给乙方；该房产建筑总面积为57-87平方米，车棚赠送；该房屋转让价格总计1035000元（大写壹佰零叁万伍仟元整）；签约日，乙方支付甲方定金计200000元，此定金可抵扣房款；待甲方三证作出后，甲乙双方过户时乙方在丙方见证下支付房款100000元整，作为房屋产权过户给乙方的首付款。备注：甲方办理产权时所需税费及工本费等均由甲方自行承担，甲方产权过户到乙方名下时产生的税费及工本费均由乙方承担（包含此房屋的扩户营业税、契税、个人所得税及土地出让金等）。乙方三证作出后，余款735000元由乙方办理按揭贷款，在正式放贷和甲方交房后当天付给甲方。此外，双方还在该份合同中补充以下内容：甲、乙双方经协商约定，本套房屋如随市场变化价格有涨跌，甲、乙双方均不能以此为理由而解约，否则按违约处理，违约方赔偿守约方违约金800000元整（捌拾万元整），甲方同意乙方改名。协议甲方落款处为桑维静、余佳欣（代），乙方落款处魏立波签名为王**（英）所代签。庭审中，原告陈述代签人王**（英）系中介方，被告桑维静明确余佳欣名字系其所签。 2018年4月3日，被告桑维静向福明房屋拆迁事务所提交要求更改住宅协议姓名的申请，内容为，本人桑维静，住福明桑家社区，于2013年8月18日与福明拆迁事务所签订集体土地拆迁住宅用房调产安置协议，协议号078-2，登记姓名桑维静、余佳欣，登记套型57平方米，为了今后方便办证，要求登记姓名更改我本人桑维静一人。被告桑维静（作为乙方）与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（作为甲方，后因区划调整变更为宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室）签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份，协议内容与上述《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》内容一致。后被告桑维静、案外人余佳欣作为乙方签订的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》上标明作废。 2018年4月10日，原告通过手机转账方式分三笔向被告桑维静支付290000元。同日，被告桑维静出具收条一份，载明，今收到魏立波江南路桑家二室房屋的（定金、房款）计300000元（叁拾万元整），特立此据为证。 上述《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》中拆迁安置的房屋已登记在被告桑维静名下，该房屋坐落于宁波市鄞州区××街道××幢××号××室。 以上事实由原告提供的《房屋买卖协议》、《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》、收条、银行转账明细，被告提供的《房屋买卖协议》，本院依职权调取的申请书、《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》及原、被告庭审陈述予以在卷佐证。 本案的争议焦点在于被告桑维静与原告签订的《房屋买卖协议》是否有效。本院认为，涉案协议合法、有效，理由如下：一、虽该份协议上买受人魏立波的名字虽系他人代签，但原告在协议签订后向被告桑维静支付了款项，被告桑维静亦出具收条，对所收款项系原告所付予以确认。现原告魏立波依据该份协议向本院提起诉讼，再次表明原告认可该份协议，故该份协议买受人系原告是确定的。被告桑维静抗辩提出该份协议存在串通欺诈及损失被告桑维静的利益，并未提供证据予以证明。至于被告桑维静提出的只收到290000元，并非300000元的抗辩，庭审中，原告陈述另外10000元系现金支付，因被告桑维静亦出具300000元的收条，故本院对被告桑维静提出收到290000元的抗辩不予支持。二、转让行为是否因损害未成年人利益而无效。被告桑维静以其的处分行为损害女儿余佳欣的利益为由提出抗辩，本院认为，被告桑维静转让房产的行为并非无偿，其以当时的合理价格出售，并且之后其向福明房屋拆迁事务所提交更改住宅协议姓名的申请，与宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室重新签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》，之前被告桑维静及案外人余佳欣签订作为乙方签订的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》亦标明作废，且现涉案房屋亦已登记在被告桑维静名下。故《房屋买卖协议》的主体应为原告及被告桑维静。本案中，被告桑维静作为女儿余佳欣监护人改名行为如侵害女儿余佳欣合法权益，余佳欣可要求监护人即被告桑维静承担相应的法律责任。但若据此否定对外合同效力，不仅不利于维护正常的市场交易秩序，而且有悖诚实信用的法律原则。三、被告提出的原告系炒房客、案外人应娟芬系真正买房人的抗辩，通过本院给案外人应娟芬所做的询问笔录，案外人应娟芬并未认可其系真正买房人。因被告并未提供有效证据对原告为炒房客及应娟芬为真正购买人的抗辩予以证明，本院对被告的抗辩不予支持。综上，因合同有效，原告要求继续履行，由被告协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十条、第三十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告魏立波与被告桑维静于2018年4月1日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、被告桑维静继续履行上述第一项协议，于本判决生效之日起十五日内配合原告魏立波办理宁波市鄞州区桑梓苑11幢25号1103室房产变更登记手续； 三、被告桑维静支付原告魏立波保全费5000元。 案件受理费14115元，减半收取7057.50元，由被告桑维静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李晓玲 二〇二〇年十二月七日 代书记员 戚丹燕