安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7492号 上诉人（原审原告）：安徽省通和房地产集团有限公司,住所地安徽省蜀山区黄山路**。 法定代表人：朱为荣，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷婷，女，该公司律师。 委托诉讼代理人：王云，安徽和源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽大学幼儿园,住,住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路**/div> 被上诉人（原审被告）：合肥通和易居幼儿园,住,住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路**通和易居同辉南苑**/div> 法定代表人：董莉莉，园长。 委托诉讼代理人：陈平平，安徽国誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽大学,住所地安,住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路**v> 法定代表人：匡光力。 上诉人安徽省通和房地产集团有限公司（以下简称通和房产公司）因与被上诉人安徽大学幼儿园、合肥通和易居幼儿园（以下简称通和易居幼儿园）、安徽大学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 通和房产公司上诉请求：撤销原判，改判支持通和房产公司一审全部诉讼请求。事实及理由：1、《租赁物租赁合同》系通和房产公司与安徽大学幼儿园、袁红燕、董莉莉三方共同签订，即使安徽大学幼儿园未经行政登记，但通和易居幼儿园负责人董莉莉在一审庭审中认可承租房屋开办幼儿园的事实，一审无视该事实及合同履行情况认定该合同不成立，系认定事实错误。2、一审未查明安徽大学幼儿园的主体资格及安徽大学幼儿园印章的来历，影响案件公正判决。3、一审适用情势变更原则认定继续履行合同对一方当事人明显不公平，系适用法律错误。通和易居幼儿园主动降低生源收费标准，申报普惠制幼儿园，不属于不可预见、情势变更事由，合肥市政府亦未强制要求出租方零房租。通和易居幼儿园提供的合肥市教育局出具的通知以及合肥市教育局网站内容可证明申办普惠制幼儿园未造成通和易居幼儿园收入减少，继续履行房屋租赁合同不存在明显不公情形。4、通和易居幼儿园认可自2019年3月起拖欠租金的事实。 通和易居幼儿园辩称，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安徽大学未予答辩。 通和房产公司向一审法院起诉请求：1、安徽大学幼儿园、通和易居幼儿园、安徽大学共同支付拖欠的2019年3月至8月期间租金127200元、2019年9月至2020年8月期间租金269664元，暂计算至起诉日2019年9月26日；2、安徽大学幼儿园、通和易居幼儿园、安徽大学支付违约金暂计30556元(自2018年8月20日起以127200元为本金,以万分之五日利率计算至款清日止,暂计算至2019年9月26日为25567.2元;自2019年8月20日起以269664元为本金,以万分之五日利率计算至款清日止,暂计算至2019年9月26日为4988.8元)。 一审法院认定事实：通和房产公司系案涉建筑物的建设单位。2014年9月26日，通和房产公司作为出租方(甲方）与安徽大学幼儿园（乙方）签订《租赁物租赁合同》,合同约定：通和房产公司将位于黄山路468号东至路与老明光路交口的通和易居同辉南苑18号楼的配套幼儿园用房(暂定名安大幼儿园.通和园),建筑面积约为3000平方米出租给乙方,供乙方作承办小区幼儿园场所使用,场所用途为幼儿园,合同有效期内租赁物租金按年计收,第1-2年为定额租金,租金为每月每平方米10元,以后每二年递增一次,递增幅度为上一年度租金标准的基础上增长6%,由于4、5层不适合作为幼儿园使用，甲方同意按原价反租使用,最终租金以实际交付面积及正式办理交房手续为准，租金支付方式租金按年支付，筹备期内的租金在租赁物交付后三个工作日支付，以后乙方在每年8月20号之前支付下一承租年度的租金，乙方应在本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付60000元作为履约本合同的保证金，甲方应在收到上述保证金3个工作日内向乙方出具等额的收款收据；乙方在幼儿园开园后收取的学费应不高于乙方所属幼儿园的平均水平，通和易居通辉小区业主子女的学费应低于非本小区业主子女的20%，如在办园中学费增长的，增长后的学费也不能高于乙方在其他分院的平均水平，甲方应于2014年10月30日前将租赁物约定条件交付给乙方，但因不可抗力或政府有关部门原因或乙方原因影响合同第二条约定，经双方协商一致，可变更或解除本合同；乙方未及时足额向甲方支付租金，每延迟一日按照迟延支付租金总额万分之五的标准向甲方支付违约金等。该合同落款处出租方为通和房产公司，承租方为安徽大学幼儿园，授权代表签名为袁红燕、董莉莉。 2017年3月16日，通和房产公司向安徽大学幼儿园出具面积确认函，函载明：鉴于你方实际使用一至三层，租赁确认面积为2000平方米，在履约过程中严格按照该面积按期足额缴纳租金等。 2016年2月17日，安徽大学幼儿园（甲方）与董莉莉（乙方）签订办园协议，约定乙方全额出资举办通和幼儿园，并担任园长和法人代表，甲方与通和房产公司签订的房屋租赁合同中由乙方履行的义务，全部由本协议中的乙方履行等。 2019年7月29日，合肥市蜀山区教育体育局发布蜀教体秘(2019)4号《关于公布2019年蜀山区D类普惠性民办幼儿园的通知》，通知载明2019年蜀山区D类普惠性民办幼儿园名单中包括通和易居幼儿园。合肥市教育局出台的合教秘(2016)368号关于做好D类普惠性民办幼儿园认定和上报工作的通知载明保教费每生每学期收费标准不高于3200元。 2019年2月18日，通和易居幼儿园已按照普惠民办园进行收费公示，招生入学。2019年2月前租金由通和易居幼儿园兰阿琴交付，通和房产公司予以收取。2019年3月，通和易居幼儿园不再向通和房产公司支付房租,2019年8月6日该园出具情况说明，称该园于2019年2月按照相关文件已办成D类普惠园，请求通和房产公司给予零房租支持，以降低运营成本。 通和房产公司向合肥市教育局发出承诺函，函载明：我公司开发建设的易居同辉南苑（通和佳苑二期）A5地块18#楼幼儿园位于蜀山区东至路以东、光明路以南，目前该幼儿园正在申报竣工联合验收，我公司承诺在易居同辉南苑通和佳苑二期项目验收结束后，按照教育主管部门的要求，将幼儿园移交给蜀山区教体局。2014年12月2日，涉案18号楼通过工程竣工验收，但至诉讼时案涉房屋未移交蜀山区教育体育局。 2018年12月3日，合肥市蜀山区教育体育局发函给通和房产公司，通知载明：根据贵公司关于该小区配套幼儿园办成普惠园的承诺，建议贵公司免除该园租金。 一审法院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明。关于通和房产公司是否有出租权。通和房产公司系经主管部门批准建设的案涉建筑物建设单位，在无证据证明产权已转移的情况下，通和房产公司有权出租房屋，但“安徽大学幼儿园”非民事法律主体,不具备民事权利及行为能力，通和房产公司与安徽大学幼儿园之间的租赁合同不成立。通和房产公司要求安徽大学幼儿园承担责任，不予支持，安徽大学系不同主体,通和房产公司要求安徽大学承担责任亦不予支持。鉴于案涉房屋实际使用者为通和易居幼儿园,通和房产公司与通和易居幼儿园无书面租赁合同,通和易居幼儿园兰阿琴虽比照未成立的房屋租赁合同支付房租至2019年2月，但2019年3月起通和易居幼儿园按政府要求改办为普惠园，降低了学生学费，该客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平的情形，通和房产公司要求通和易居幼儿园按照不成立的租赁合同的约定交付租金及违约金已无依据,不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回安徽省通和房地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费7711元，减半收取3855.5元，由安徽省通和房地产集团有限公司承担。 二审期间，通和房产公司围绕上诉请求向本院提交合肥市教育局网站《蜀山区2020幼儿园简介》打印件、合肥市政务公开网截图打印件，以证明安徽大学幼儿园主体适格，通和易居幼儿园申办普惠制幼儿园不构成无法预见、非不可抗力的重大变化；通和易居幼儿园质证称不认可前述打印件的关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，通和房产公司提交的落款时间为2014年9月26日的《租赁物租赁合同》落款处承租方一栏载有“安徽大学幼儿园”印章及袁红燕、董莉莉签名，通和房产公司在诉讼中未能举证证明“安徽大学幼儿园”系适格诉讼主体或“安徽大学幼儿园”、安徽大学履行过该合同项下承租方义务，但董莉莉在签订合同后，通和易居幼儿园以租赁标的物为住所地注册登记成立，董莉莉系通和易居幼儿园法定代表人并自认己方系该幼儿园股东，且通和易居幼儿园向通和房产公司按约缴纳了截至2019年2月的租金，故通和房产公司主张其与通和易居幼儿园就位于黄山路468号东至路与老明光路交口的通和易居同辉南苑18号楼建筑面积约3000㎡的房屋建立了合法有效的房屋租赁合同关系，本院予以确认，一审认定《租赁物租赁合同》自始不成立，系适用法律错误，本院不予认同。 通和房产公司诉称通和易居幼儿园自2019年3月起拖欠租金，诉请通和易居幼儿园支付拖欠租金并承担违约金，经查通和房产公司曾向合肥市教育局出具书面承诺函，承诺案涉租赁标的物“18#幼儿园于易居同辉南苑（通和佳苑二期）项目验收结束后将幼儿园移交给蜀山区教体局”，但通和房产公司在项目竣工验收日2014年12月2日后却未履行承诺义务，合肥市蜀山区教育体育局于2018年12月3日向通和房产公司出具的通知亦载有因通和易居幼儿园办学政策性原因及通和房产公司作出的承诺而免除通和易居幼儿园租金的意思表示，故通和易居幼儿园自2019年3月起不再给付房屋租金，对通和房产公司继续收取租金的要求提出异议，系合法行使抗辩权，一审未予支持通和房产公司的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。 综上所述，通和房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7711元，由安徽省通和房地产集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月一日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。