上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初25559号原告(反诉被告)：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾家斌，董事长。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海美妍美发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：肖立辉，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡隽，上海恒在律师事务所律师。被告：肖立辉，男，1979年6月8日出生，汉族，户籍地辽宁省阜新市。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)与被告上海美妍美发有限公司(以下简称美妍美发公司)、肖立辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，美妍美发公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，并于2020年10月15日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张越，被告美妍美发公司的委托诉讼代理人王浩君、胡隽，被告肖立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年4月30日解除；2.美妍美发公司支付的租赁保证金286,624元、公共事业费保证金4,000元作为违约金不予退还；3.美妍美发公司支付2020年2月至4月租金229,376.70元；4.美妍美发公司支付2月至4月物业管理费39,900元；5.美妍美发公司支付电费16.90元；6.美妍美发公司支付滞纳金(以269,293.60元为基数，自2020年5月1日起至判决生效之日，按照日千分之一标准计算)；7.美妍美发公司支付免租期租金67,830元；8.肖立辉对上述请求承担连带担保责任。事实与理由：天顺公司、肖立辉及上海盈澜投资管理有限公司(以下简称盈澜公司)于2018年5月14日签署租赁合同，由肖立辉承租上海市愚园路XXX号03-03A号房屋(以下简称系争房屋)，盈澜公司为肖立辉履行租赁合同提供连带责任担保。合同约定：租赁期限为期4年，免租装修期为30天，第二年月基本租金为72,818元，月物业管理费为11,970元；肖立辉应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，肖立辉还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)；若拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向天顺公司支付滞纳金外，天顺公司有权单方面解除合同、收回系争房屋并追究肖立辉的违约责任，天顺公司无需返还保证金，肖立辉应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时肖立辉还应向天顺公司支付免租装修期之租金。2019年3月29日，天顺公司、美妍美发公司、肖立辉、盈澜公司签订《承租权转让协议》，变更承租人为美妍美发公司，肖立辉为美妍美发公司履行租赁合同提供连带责任担保。美妍美发公司在实际经营过程中长期拖欠款项，且于2020年1月份起擅自停业，天顺公司不得已只能行使合同权利，解除了租赁合同，现天顺公司为维护自身合法权益诉至法院，请求支持诉请。被告美妍美发公司辩称，1.同意租赁合同于2019年4月30日解除；2.对第2-7项诉讼请求均不同意，美妍美发公司从事美发行业，受疫情影响无法开业，其中2020年1月24日起至2020年3月24日期间，租金和物业管理费应免除，美妍美发公司已经向天顺公司发函说明情况。鉴于未开业，故不应承担电费。天顺公司主张的滞纳金的标准过高，请求予以调整。被告肖立辉辩称，合同上肖立辉签字真实，但不清楚具体内容，肖立辉不应承担连带责任。肖立辉已经于2019年8月离职，2019年11月向法院起诉变更法定代表人，由于疫情，该案件未审结。美妍美发公司的公章不在肖立辉处保管。反诉原告美妍美发公司向本院提出诉讼请求：1.判令天顺公司向美妍美发公司返还租赁保证金286,624元；2.判令天顺公司赔偿装修损失59,918.90元。事实和理由：新冠疫情突发，美妍美发公司服务人员身处外地，难以返沪，且美发服务近距离接触，美妍美发公司迟迟无法正常营业，该情况属于不可抗力。美妍美发公司为继续履行合同，积极与天顺公司协商变更合同，并承诺在天顺公司提供优惠的情况下开业经营。但该要求遭到天顺公司的拒绝，天顺公司据此解除了双方的合同，还要求没收押金。天顺公司解除合同的行为属于违约行为，为维护自身的利益，美妍美发公司提出反诉请求。反诉被告天顺公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。系争房屋所在的“晶品购物中心”于2020年1月29日恢复营业，美妍美发公司自2020年1月24日开始处于停业状态，美妍美发公司未采取行为减少损失，且天顺公司已经对2020年2-3月租金和物业管理费进行减免，减免幅度较大，美妍美发公司拖欠租金和物业管理费的行为显属违约，保证金应作为违约金予以没收，美妍美发公司无权主张装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：天顺公司为系争房屋产权人。2018年5月14日，天顺公司(出租方，甲方)与肖立辉(承租方、乙方)、盈澜公司(承租方之连带担保方、丙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作经营美发用途，建筑面积133平方米；甲方定于2018年5月21日前向乙方交付房屋，租期4年，自交付日起计；装修期30天，自交付日起计，乙方自2018年6月20日开始向甲方支付租金，装修期内乙方需缴付物业管理费及水、电费；租期第1年基本租金为17元/天/平方米，即月租金为68,772元(17×133×365÷12)，第2年基本租金为18元/天/平方米，即月租金为72,818元，提成租金为乙方月营业额之15%，月实际应付租金为基本租金与提成租金中较高者；乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月基本租金及相关增值税，乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费；月物业管理费11,970元，甲方有权根据实际运营情况对该房屋物业管理费标准每年作出调整，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月物业管理费；租赁期限内乙方使用房屋产生的水、电费由乙方承担；若乙方逾期支付租金及物业管理费及其他费用，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日期至甲方实际收到全部款项止；租赁保证金相当于三个月基本租金及三个月物业管理费(即92,878元)，公用事业费保证金为4,000元；若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费等费用，甲方有权以保证金抵扣相应费用；17.2乙方连续拖欠应付租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或累计超过60天或连续停业超过2天、累计超过7天的，甲方有权收回房屋；当发生17.2条情形时，乙方已经支付保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于至租期届满乙方应付而未付的租金、物业管理费总和的违约金、乙方应按约定租金标准支付装修期间的租金。2018年5月28日，天顺公司将系争房屋交付给肖立辉。肖立辉支付租赁保证金286,624元、公共事业费保证金4,000元。2018年11月20日，天顺公司向肖立辉发送《有关调整物业管理费收费标准的通知》，告知：自2019年1月1日起，贵公司承租房屋的物业管理费收费标准100元/月/平方米，前述调整同时适用于我司商场与贵司承租房屋营业时间一致的其他承租户；租赁期限内，若租金或管理费或公用事业费金额增加，保证金数额随之调整。2019年3月29日，天顺公司(甲方)、肖立辉(乙方)、盈澜公司(丙方)、美妍美发公司(丁方)签订《承租权转让协议》，约定：原甲、乙、丙各方所签订的租赁合同项下乙方的全部权利、义务和责任均由丁方享有和承担。乙方承诺，为丁方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自租赁合同到期或提前终止之日起二年。乙方同意,其在租赁合同项下已缴付的保证金(包括租赁合同首期租赁保证金和租赁保证金余款、公用事业费保证金等),自动转为丁方在租赁合同项下的相应保证金；乙方应在本协议签署日前向甲方交回前述保证金收据,并无权再向甲方主张返还前述保证金金额，甲方收到乙方的等额收款收据后向丁方重新开具相同金额的收据。后天顺公司与美妍美发公司开始履行合同，美妍美发公司按照合同约定的标准向天顺公司支付了至2020年1月31日的租金、物业管理费。后美妍美发公司未再向天顺公司支付租金、物业管理费、电费。2020年2月28日，天顺公司向“晶品购物中心”的各承租人发送《携手战疫，合作共赢》的函件，告知各承租人，因疫情对于“晶品购物中心”各承租人的经营所带来的负面影响不容忽视，天顺公司提供以下扶持政策：1.豁免各承租人在《上海市房屋租赁合同》项下约定的2020年2月份之应付租金、物业管理费、许可费及运营管理费；2.减免各承租人在《上海市房屋租赁合同》项下约定的2020年3月1日至3月15日50%之应付租金、物业费管理费、许可费及运营管理费；3.除上述费用减免外，其余各项应收款项仍按照《上海市房屋租赁合同》的约定执行。本函不适用于租期内提前与我公司解除租赁关系的承租人。2020年4月20日，天顺公司向美妍美发公司、肖立辉寄送了《有关终止租赁合同的通知》，载明：美妍美发公司、肖立辉拖欠合同项下到期应付租金、物业管理费、公用事业费并自2020年1月起停止营业，已符合提前终止合同、收回房屋的约定，特函告租赁合同于2020年4月24日提前终止，美妍美发公司、肖立辉应于2020年4月24日前一次性支付全部欠款共计264,950.90元，交付的租赁保证金282,624元、公用事业保证金4,000元不予退还，美妍美发公司、肖立辉应于2020年4月24日前17：00之前支付全部违约金款项并将系争房屋恢复至合同约定的交付标准后返还天顺公司。该通知后附有催款通知单，载明美妍美发公司、肖立辉欠2020年2月1日至2020年4月24日的租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金，2020年3月、4月电费。2020年4月21日，美妍美发公司向天顺公司复函，载明：因疫情令美容美发行业受到重创，美妍美发公司受到较大影响，疫情导致之前无法开业，实属不可抗力，美妍美发公司无违约意图和行为。目前，美妍美发公司正在积极筹备开业，并多次与天顺公司就房租减免等扶持政策进行沟通，等待相应答复。美妍美发公司认为双方应继续履行《上海市房屋租赁合同》及《承租权转让协议》。2020年4月23日，天顺公司向美妍美发公司、肖立辉发送《回复函》，告知如能在2020年4月30日或之前付清租赁合同项下全部到期应付款项(含滞纳金及该房屋5月租金、物业管理费)，并恢复正常营业，天顺公司可同意撤回终止通知，继续履行双方的《上海市房屋租赁合同》及《承租权转让协议》。如美妍美发公司未同时满足，转让协议仍于2020年4月24日提前终止。2020年4月27日，美妍美发公司向天顺公司发函提出免租申请，希望免除2020年1月24日起至2020年4月30日的房租及物业管理费，并继续给予房租对折优惠直至2020年12月31日，如天顺公司能同意上述减租条件并于2020年5月1日前回复，美妍美发公司将竭尽全力于2020年5月1日恢复正常营业。2020年4月28日，天顺公司向美妍美发公司、肖立辉发送《回复函》，告知不同意美妍美发公司提出的费用减免申请，美妍美发公司、肖立辉于2020年4月30日或之前付清政策扶持后应付的租金、物业管理费164,741.27元，并不迟于2020年4月30日恢复营业。在此情况下，天顺公司同意美妍美发公司、肖立辉于2020年5月31日或之前付清2020年5月及6月的租金、物业管理费、公用事业费。如未能满足上述全部条件的，双方的《上海市房屋租赁合同》及《承租权转让协议》将于2020年4月30日提前终止。后美妍美发公司未结清欠付款项，天顺公司诉至本院。双方于2020年7月31日就系争房屋进行交接，美妍美发公司取走全部遗留物品。另查明，系争房屋于2020年4月产生电费16.90元。审理中，天顺公司表示，第一条诉请中，《承租权转让协议》应与《上海市房屋租赁合同》一并解除，在向美妍美发公司、肖立辉发送的《回复函》中亦已经明确提出两份合同均于2020年4月30日解除。本院认为，当事人之间签订的《上海市房屋租赁合同》、《承租权转让协议》系真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。关于合同的解除，疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，导致了美妍美发公司的损失，天顺公司作为商场经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，双方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。天顺公司提出免除2020年2月、2020年3月1日起至3月15日50%的租金及物业管理费，并同意2020年5月、6月的租金及物业管理费延迟至2020年5月31日之前支付系分担损失的一种形式，美妍美发公司亦应采取适当的方法尽可能减少或消除不可抗力事件的影响，并应在尽可能短的时间内恢复履行，即恢复经营以减少受新冠疫情产生的影响。然，美妍美发提出恢复正常营业的前提为天顺公司免除2020年1月24日起至2020年4月30日期间的租金及物业管理费并给予2020年5月1日起至2020年12月31日租金及物业管理费对折，该要求违背了公平原则，美妍美发公司亦未举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍，合同目的并非无法实现。美妍美发公司未采取适当方法减少损失、不恢复经营且一直拒绝支付租金的行为已经构成根本违约，天顺公司有权提前解除合同。关于合同的解除时间，美妍美发公司同意双方之间的合同于2020年4月30日解除，本院予以确认。关于欠付的费用，合同解除后，美妍美发公司应向天顺公司支付其欠付的租金、物业管理费，天顺公司认为因美妍美发公司违约，其提供的扶持政策不适用于系争房屋，然天顺公司亦确认疫情对于“晶品购物中心”各承租人的经营带来的负面影响不容忽视，该扶持政策不应因提前解除合同而推翻，故美妍美发公司应支付的2020年3月1日至3月15日租金、物业管理费之50%以及2020年3月16日起至2020年4月30日期间的租金、物业管理费，租金为18×133×(15÷2+16+30)即128,079元，物业管理费为100×133×12÷365×(15÷2+16+30)即23,393.42元。虽自2020年2月起美妍美发公司未营业，但在其交付房屋之前产生的2020年4月的电费16.9元，应由美妍美发公司支付。关于逾期付款滞纳金，虽有合同约定，但该约定标准明显过高，且美妍美发公司请求法院予以调低，故本院酌情予以调整，故美妍美发公司应支付以欠付的151,489.32元为本金，按每日万分之三的标准计算自2020年5月1日起至判决生效之日止的滞纳金。关于违约金，天顺公司要求没收美妍美发公司已支付的租赁保证金282,624元、公共事业费保证金4,000元，实际上系要求美妍美发公司承担合同解除的违约金，然疫情确在一定程度上导致了美妍美发公司的经营困难，故本院酌情调整美妍美发公司支付相当于两个月租金标准的违约金即143,640元。关于免租期租金。根据合同约定，美妍美发公司构成根本违约，天顺公司主张解除合同、收回房屋的，装修期内的租金应由美妍美发公司支付，故天顺公司要求美妍美发公司支付免租期租金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于保证金，天顺公司已收取的租赁保证金282,624元、公共事业费保证金4,000元应在合同解除后予以返还，鉴于美妍美发公司尚欠天顺公司租赁相关费用未付清，故从案结事了的角度考虑，租赁保证金、公共事业保证金可用于冲抵欠付费用。关于肖立辉之法律责任。考虑到肖立辉系以美妍美发公司的连带担保方的身份签订租赁合同，肖立辉主张美妍美发公司正在变更法定代表人并不影响其承担连带付款责任，故天顺公司要求肖立辉对美妍美发公司的上述付款义务承担连带付款责任，本院予以支持。关于装修损失，因美妍美发公司违约，装修损失不应由天顺公司承担，故美妍美发公司要求赔偿装修损失的反诉诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海美妍美发有限公司、肖立辉签订的《上海市房屋租赁合同》、《承租权转让协议》于2020年4月30日解除；二、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付租金128,079元；三、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付物业管理费23,393.42元；四、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付电费16.90元；五、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付逾期付款滞纳金(以151,489.32元为基数，自2020年5月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之三的标准计算)；六、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付违约金143,640元；七、被告上海美妍美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付免租期租金67,830元；八、原告上海天顺经济发展有限公司收取的租赁保证金282,624元、公共事业费保证金4,000元在上述欠付款项中予以抵扣；九、被告肖立辉对被告上海美妍美发有限公司的上述欠款承担连带付款责任；十、反诉原告上海美妍美发有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,077元，减半收取计5,038元，反诉案件受理费649元，由原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司负担1,828元，被告(反诉原告)上海美妍美发有限公司、被告肖立辉共同负担3,859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年十二月十八日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。