文书内容河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初4049号之一原告：郑州航空港区慧晟物业管理有限公司，住所地郑州市航空港区迎宾大道中段北侧。法定代表人：张梦佳，公司总经理。委托诉讼代理人：王攀攀，男，公司工作人员。被告：尚晞，男，1991年3月18日出生，汉族，住河南省尉氏县。被告：马伊方，男，1994年6月1日出生，回族，住河南省新郑市。被告：马伊帆，女，2000年1月23日出生，回族，住河南省新郑市。被告：孙富吨，男，1965年1月30日出生，汉族，住河南省尉氏县。被告：平玲玲，女，1985年6月5日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：刘雨，女，1994年10月10日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：海会珍，女，1972年6月15日出生，回族，住河南省新郑市。被告：宋治杰，男，1976年8月22日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：李国瑞，男，1959年10月23日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：李惠杰，男，1978年11月9日出生，汉族，住河南省新郑市。以上十名被告共同委托诉讼代理人：马文筱，河南北政律师事务所律师。原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司（以下简称慧晟物业公司）与被告尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。慧晟物业公司委托诉讼代理人王攀攀，被告尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰的委托诉讼代理人马文筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧晟物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令尚晞向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9955元；请求判令尚晞按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由尚晞承担。二、请求判令马伊方向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费113378元；请求判令马伊方按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为10000元；请求判令诉讼费用由马伊方承担。三、请求判令马伊帆向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费13072元；请求判令马伊帆按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由马伊帆承担。四、请求判令孙富吨向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9567元；请求判令孙富吨按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由孙富吨承担。五、请求判令平玲玲向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9805元；请求判令平玲玲按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由平玲玲承担。六、请求判令刘雨向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费12391元；请求判令刘雨按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由刘雨承担。七、请求判令海会珍向原告支付5号楼1单元11楼东户2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费12579元及6号楼1单元10楼东户物业管理费13072元，合计25651元；请求判令海会珍按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为6000元；请求判令诉讼费用由海会珍承担。八、请求判令宋治杰向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费12588元；请求判令宋治杰按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由宋治杰承担。九、请求判令李国瑞向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费12583元；请求判令李国瑞按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；请求判令诉讼费用由李国瑞承担。十、请求判令李惠杰向原告支付2016年1月1日至2019年10月15日的物业管理费9896元；请求判令李惠杰按照协议第十条第三款支付每日千分之五的违约金，暂计算至2020年4月30日为3000元；请求判令诉讼费用由李惠杰承担。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，原告与被告分别签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为某小区提供物业管理服务，并就物业管理费的收费标准、收取方式及逾期支付的违约责任进行了约定。原告进驻某小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费。为维护原告的合法权益，诉至法院。尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰辩称，1.原告的诉求部分超过诉讼时效，物业费应从2017年11月10日开始计算至2018年4月30日（业主委员会成立之日），最迟计算至2018年7月10日（业主委员会向原告下发撤离通知之日）；2.原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，该协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日。业主委员会成立之后，双方的权利义务终止，原告不应当再收取物业费。该事实已经郑州市中级人民法院（2019）豫01民终XXXX号判决书确认。根据相关法律规定，物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不应当支持。原、被告的权利义务已经在2018年4月13日终止，但权利义务终止后原告拒不撤离物业服务区域，被告被迫无奈向法院起诉，经法院强制执行才予以撤离；3.在原告服务期间，小区卫生环境差、安保不到位、地面乱停车等问题突出，原告的物业服务存在重大瑕疵，违约金不应当支持，物业费应当予以减免；4.迎宾大道修路导致小区门口道路不平整，原告对此道路没有进行维修，购买商铺的业主出钱修的小区门口的道路。原告事实上没有提供相应的物业服务；5.被告交纳的装修押金应当予以扣除。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，并约定了物业费的计算方式；物业管理服务项目包括：1.对房屋共用部位的维修，2.养护和管理，3.对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理，4.提供环境清洁卫生服务，5.本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共秩序的维护，6.对业主房屋装饰装修进行管理；交费时间为：每年的1至3月份征收全年的物业服务费；该协议第十条第三款约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起向被告收取拖欠费用数额的日千分之五的违约金；该协议第八条约定：本协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日，业主委员会未成立，本协议自动延期。合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止。庭审中，尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰均认可自原告所主张的逾期交纳物业费之日起，一直未交纳物业费。当事人缴纳物业费情况具体如下：            姓名              房屋详情及面积（平方米）              收费标准（元/月.平方米）              物业费金额（元/月）              逾期未交纳物业费起始时间                  尚晞              5#-3-1XXXX      145.86              1.5              218.79              2016.01.01                   马伊方              6#-XXX      328.63              3              985.89              2015.01.01                   马伊帆              6#-1-XX1      151.55              1.5              227.33              2015.01.01                  海会珍              5#-1-XXXX      145.86              1.5              218.79              2015.01.01                  6#-1-XXXX      151.55              227.33                  平玲玲              2#-3-XX5      143.69              1.5              215.54              2016.01.01                  刘雨              2#-1-XXX2      143.69              1.5              215.54              2015.01.01                  孙富吨              6#-2-XX4      140.15              1.5              210.23              2016.01.01                  宋治杰              4#-2-XXX      145.94              1.5              218.91              2015.01.01                  李国瑞              5#-2-XXX      145.16              1.5              217.74              2015.01.01                  李惠杰              3#-2-XXX      144.99              1.5              217.49              2016.01.01      另查明，2018年4月13日，某业主委员会（第一届）成立，2018年11月21日，某业主委员会（第一届）向郑州航空港经济综合实验区人民法院提起诉讼，要求确认郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与全体业主签订的物业服务协议已经解除，并要求郑州航空港区慧晟物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。郑州航空港经济综合实验区人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫0192民初XXXX号民事判决书，认定郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。2019年3月13日，郑州市中级人民法院维持了该判决，该判决已经生效。后某业主委员会（第一届）申请强制执行，郑州航空港经济综合实验区人民法院于2019年10月17日执行完毕。再查明，2014年6月10日，刘雨向原告交纳了1000元装修保证金，2014年6月22日，李惠杰向原告交纳了1000元装修保证金。庭审中，被告马伊方、海会珍、马伊帆向本院提交（2016）豫01民终XXX号民事判决书以证明其三人共计向原告交纳了13000元的保证金。该判决书载明,2014年5月7日、6月4日、7月8日、8月6日，某公司（河南省某工程有限公司）张某向郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付6#-1-1-111装修押金2000元，6#-1-1-112装修保证金2000元，6#-1-1001装修保证金1000元，6#-1-1301装修押金1000元，6#-（1.2层）-01装修押金2000元，门头装修保证金1号商铺5000元。本院认为，原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效。原告基于《前期物业服务协议》对被告所在小区提供物业管理服务,享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，物业费应予扣减的抗辩，证据不足，应承担举证不力的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。庭审中，尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰提出关于诉讼时效的抗辩，主张应从2017年11月10日交纳物业费，对于2017年11月10日之前的物业费不应得到支持。原告在庭审中提交了一份催缴物业费的照片，该证据虽然显示门牌号，但不显示具体拍摄地点及拍摄时间，无法证实原告在诉讼时效期间内向尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰主张过权利，故对尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰提出的诉讼时效抗辩意见本院予以采纳。关于原告在被告所在小区提供物业管理服务截止日期的问题，涉案《前期物业服务协议》约定该协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日。本案锦绣花园委员会成立于2018年4月13日，但之后原告继续履行着物业服务义务，对于原告继续进行物业服务，被告及其所在小区的业主委员会并未提出异议，2018年5月22日原告向某小区业主委员会作出的回复函及2018年7月10日某业主大会的告知函亦印证了被告及其所在小区的业主委员会并没有拒绝原告继续进行物业服务。2018年11月21日，某业主委员会（第一届）向本院提起诉讼，本院于2018年12月24日作出（2018）豫0192民初XXXX号民事判决书，认定郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。2019年3月13日，郑州市中级人民法院维持了该判决。故认定双方合同关系于判决生效之日起解除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。双方权利义务终止，慧晟物业公司应于判决生效之日（2019年3月13日）退出物业服务区域，故对于原告诉请的2019年3月13日之后的物业费本院不予支持。综上，对于原告向尚晞、马伊方、马伊帆、孙富吨、平玲玲、刘雨、海会珍、宋治杰、李国瑞、李惠杰主张的2017年11月10日至2019年3月13日的物业费，本院予以支持。上述十名被告欠付物业费具体金额如下：            姓名              房屋详情及面积（平方米）              2017.11.10-2017.12.31物业费（元）              2018.01.01-2018.12.31      物业费（元）              2019.01.01-2019.03.13物业费（元）              合计（元）                  尚晞              5#-3-1XXXX      145.86              371.94              2625.48              517.8              3515.22                  马伊方              6#-XXX      328.63              1676.01              11830.68              2333.27                    15839.96                        马伊帆              6#-1-XX1      151.55              386.46              2727.96              538.01              3652.43                  海会珍              5#-1-XXXX      145.86              371.94              2625.48              517.8              3515.22                  6#-1-XXXX      151.55              386.46              2727.96              538.01              3652.43                  平玲玲              2#-3-XXX      143.69              366.42              2586.48              510.11              3463.01                  刘雨              2#-1-XXX      143.69              366.42              2586.48              510.11              3463.01                  孙富吨              6#-2-XXX      140.15              357.39              2522.76              497.54              3377.69                  宋治杰              4#-2-XXX      145.94              372.15              2626.92              518.09              3517.16                  李国瑞              5#-2-XXX      145.16              370.16              2612.88              515.32              3498.36                  李惠杰              3#-2-XXX      144.99              369.73              2609.88              514.73              3494.34      关于装修保证金问题，考虑到装修保证金与原告主张的物业费不属同一法律关系，且原告称业主可以凭装修保证金票据进行退款或另行起诉。故本院对装修保证金不予审查认定，双方可另行协商处理。关于原告主张的违约金问题，物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的,按欠费总额每日千分之五加收违约金。结合本案实际，本院酌定被告应自逾期之日起按照年利率12%向原告支付违约金，因《前期物业服务协议》中约定每年的1至3月份征收全年的物业服务费，故应从每年的4月1日开始计算违约金，计算至实际清偿之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告尚晞于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3515.22元及违约金（违约金计算方法：违约金以371.94为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2625.48元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以517.8元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；二、被告马伊方于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费15839.96元及违约金（违约金计算方法：违约金以1676.01为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以11830.68元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以2333.27元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；三、被告马伊帆于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3652.43元及违约金（违约金计算方法：违约金以386.46为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2727.96元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以538.01元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；四、被告孙富吨于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3377.69元及违约金（违约金计算方法：违约金以357.39为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2522.76元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以497.54元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；五、被告平玲玲于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付房屋物业费3463.01元及违约金（违约金计算方法：违约金以366.42为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2586.48元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以510.11元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；六、被告刘雨于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付房屋物业费3463.01元及违约金（违约金计算方法：违约金以366.42为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2586.48元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以510.11元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；七、被告海会珍于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付5#-1-1106号房屋物业费3515.22元及违约金（违约金计算方法：违约金以371.94为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2625.48元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以517.8元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；八、被告海会珍于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付6#-1-1001号房屋物业费3652.43元及违约金（违约金计算方法：违约金以386.46为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2727.96元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以538.01元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；九、被告宋治杰于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3517.16元及违约金（违约金计算方法：违约金以372.15为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2626.92元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以518.09元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；十、被告李国瑞于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3498.36元及违约金（违约金计算方法：违约金以370.16为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2612.88元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以515.32元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；十一、被告李惠杰于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3494.34元及违约金（违约金计算方法：违约金以369.73为基数，按照年利率12%，自2017年4月1日计算至实际清偿之日止；以2609.88元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以514.73元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；十二、驳回原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，减半收取计2348元，由原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司负担886元，被告尚晞负担52元，马伊方负担614元，马伊帆负担100元，孙富吨负担49元，平玲玲负担51元，刘雨负担92元，海会珍负担262元，宋治杰负担95元，李国瑞负担95元，李惠杰负担52元。本判决为终审判决。审判员  刘利鹏二〇二〇年十二月三十日法官助理蔡令书记员何晨晨