浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初4675号 原告：黄益玉，女，1980年5月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原告：林海峰，男，1973年1月3日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托代理人：黄益玉，系林海峰的妻子。 被告：杭州珊迪酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道理想银泰城******。 法定代表人：车伟兵。 委托代理人：张梓晨，浙江衲褀律师事务所律师。 委托代理人：郑满玉，浙江衲褀律师事务所律师。 原告黄益玉、林海峰（以下简称二原告）为与被告杭州珊迪酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告黄益玉，被告的委托诉讼代理人张梓晨到庭参加诉讼。后本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法将本案转为普通程序并由审判员孙莎独任审理。本案现已审理终结。 二原告起诉称：原、被告于2018年10月1日签订房屋租赁合同，被告使用房屋经营8个月于5月30日支付一次房租后，一直未按约支付剩余房租，至今年4月10日共4个月零10天，已严重违约。被告两个月后才将合同寄给原告，原告认真阅看后发现合同存在不公平，并特地为此找过被告。诉讼请求：1.要求被告付清所有房租，现已欠付租金4个多月，共计13000元；2.被告退还8个月租金共计24000元，要求被告拿回自己的物品，恢复原状；3.要求支付违约金10000元；4.被告不付租金造成的误工费、交通费及借款利息，暂计至2020年4月10日，共计5000元；5.诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：被告与二原告于2020年4月12日协商一致解除托管协议，并由二原告收回委托房屋。一、被告无需向二原告支付8个月租金。2018年10月1日至2018年11月30日是被告与二原告约定的免租期，被告无需为此支付额外费用。另外，被告已向二原告支付2018年12月1日至2019年12月31日的租金。托管协议的第一条第五款约定，甲乙双方约定委托房屋内运营所需的家具、电器、布草等所有物品由甲方提供，乙方按运营标准统一采购配备，甲方支付所需费用，甲方愿意从前期租金收益给乙方统一采购房屋内的家具家电等，托管期满后所有权归甲方所有。涉案房屋按运营标准统一采购的软装费折扣价为18000元，正好相当于6个月的租金，故2018年12月1日至2019年5月31日的租金实际被告已按委托协议的约定并用于折抵软装费用。而2019年6月至2019年12月的租金，被告已实际履行付款义务，其中2019年10月租金仅支付2187.48元是因为被告代二原告缴纳该季度(10月、11月、12月)的物业费等相关费用共计632.52元，物业费等相关费用是按涉案房屋的面积计算，每月210.84元，而2019年10月之前的物业费等相关费用均由二原告自行缴纳；与每月租金3000元的差额180元是根据托管协议的第三条第二款的约定，由被告代扣代缴税费的支出，如二原告要求被告退还相应的费用，则二原告应向被告提供托管期间全部租金收益的正规发票。二、软装家具是二原告所有，被告无需收回。托管协议的第一条第四款约定，双方约定委托房屋包括其中所有设备、家具和固定设施，该设备、家具和固定设施的清单作为附件附于本协议之后。二原告于托管协议签订之日便知托管房屋内具备相应的软装，该部分软装是由被告代二原告进行采购，并给予二原告折扣优惠价格，故被告采购的所有设备、家具和固定设施均为二原告所有，二原告无权要求被告回收相应软装。三、被告无需承担违约责任，无需支付违约金。2020年1月25日被告所经营的酒店因新冠状病毒疫情影响被政府部门责令停止营业，被告根据《合同法》第一百一十七条的规定于2020年3月17日发函告知所在酒店各业主不可抗力的影响并积极提出解决方案，二原告拒绝接受被告的方案后，双方一致同意因不可抗力口头解除合同，二原告于2020年4月12日收回托管房屋。四、退一步说，托管协议约定的违约金金额偏高。按照酒店行业违约金的惯例，一般为相当于2个月的租金的违约金，涉案房屋的租金为3000元/月，违约金适当应调整为6000元，较为适宜。五、托管协议约定的违约金是补偿性违约金，对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。故被告主张的各种损失均由补偿性违约金预先约定，无需另行补偿其他损失。综上所述，二原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法庭驳回其诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2018年10月2日，二原告作为委托方（甲方），被告作为受托方（乙方）签订《资产委托管理协议》，约定甲方将位于杭州理想银泰城10号楼1单元1917室房屋（建筑面积52.93平方米）委托乙方用于酒店式公寓经营使用。房屋内运营所需家具、电器、布草等所有物品由甲方提供，乙方按运营标准统一采购配备（见附件3），甲方支付所需费用（甲方愿意从前期租金收益给乙方统一采购房屋内家具家电等），托管期满后所有权归甲方所有。托管期限为5年，自开发商正式交房给甲方后。甲方同意乙方托管期开始后60日为免收益期，自2018年10月1日至2018年11月30日，此期间内乙方可将为该托管房屋配备的物品搬入该房屋并进行入住前准备工作，并且乙方无需为此支付额外费用。甲方可领取租金的计算方法为：第一年2019年6月1日至2019年11月30日月租金3000元，年租金18000元；第二年2019年12月1日至2020年11月30日租金3000元，年租金36000元……甲方收到收益后需向乙方提供房租费发票，乙方可协助甲方代扣代缴税费。乙方应在每月30日支付下个月的租金收益。托管房屋应付物业管理费由甲方支付，相关物业费由乙方在收益金中扣除代缴，所付款项由物业管理公司向甲方出具正规发票。乙方如拖欠收益金超过30日，或未经甲方书面同意将托管房屋擅自拆改结构或改变用途的，甲方可书面通知乙方解除本协议，并要求乙方支付1万元违约金并无条件将托管房屋恢复至交房状态。 合同签订后，被告共计支付二原告租金18787.48元，代缴2019年10月至12月的物业费632.52元。 2020年4月12日，原、被告办理退房手续。 2020年4月15日，二原告将案涉房屋另行出租。 本院认为，原、被告签订的《资产委托管理协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告未按约支付租金构成违约，对此应承担相应的民事责任。原告要求被告支付租金的诉讼请求，2019年6月1日至2020年4月12日期间，被告应付租金为31700元，扣除被告已支付给二原告的租金18787.48元，代二原告支付的物业费632.52元，被告尚需支付12280元，故二原告该诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。二原告要求被告退还8个月租金的诉讼请求，其中2个月免租期的租金，因案涉合同并未约定取消免租期的情形，故原告该项诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持；另6个月租金，双方约定抵扣被告采购家具、电器、布草等物品的费用，现原告认可被告提供了床、电视机等家具家电，且合同履行已逾一年，并无证据表明原告曾就被告采购的配备提出过异议，故原告该部分主张依据不足，本院不予支持。原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，因原告已向被告出具退房证明，载明已办理完毕退房交接手续，且原告已将案涉房屋另行出租，故原告该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，根据合同约定，乙方拖欠收益金超过30日，甲方有权要求乙方支付10000元违约金，结合被告过错程度及原告损失情况，原告该项诉请尚属合理，本院予以支持。原告要求被告承担误工费、交通费及借款利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州珊迪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄益玉、林海峰租金12280元； 二、被告杭州珊迪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄益玉、林海峰违约金10000元； 三、驳回原告黄益玉、林海峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1100元，由原告黄益玉、林海峰负担629元；被告杭州珊迪酒店管理有限公司负担471元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年十二月二日 书记员  苏琪