天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初4568号原告：蔡淑霞，女，1964年12月2日出生，汉族，退休职工，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马倩、上官二霞，天津君荐律师事务所律师。原告：孟祥丽，女，1965年7月30日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马倩、上官二霞，天津君荐律师事务所律师。原告：曹建军，男，1969年1月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王茹（夫妻关系），1969年1月12日出生，汉族，住天津市红桥区委托诉讼代理人：马倩，天津君荐律师事务所律师。被告：天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会，地址天津市红桥区怡闲道**增**。临时负责人：王艾卿，该居委会副书记、副主任。被告：天津市民德安物业管理有限公司，，住所地天津市红桥区益博公寓**楼底商-111法定发表人：果立栋，职务总经理。委托诉讼代理人：马杰。第三人：天津市红桥区人民政府铃铛阁街道办事处，，地址天津市红桥区怡闲道**负责人：许凤新，职务主任。委托诉讼代理人：张育。委托诉讼代理人：赵斌，天津文诺律师事务所律师。原告蔡淑霞、孟祥丽、曹建军与被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会（以下简称南头窑居委会）、天津市民德安物业管理有限公司（以下简称民德安物业），第三人天津市红桥区人民政府铃铛阁街道办事处（以下简称铃铛阁街办事处）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡淑霞、孟祥丽委托诉讼代理人马倩、上官二霞以及蔡淑霞本人、曹建军委托诉讼代理人王茹、马倩，被告南头窑居委会临时负责人王艾卿、民德安物业委托诉讼代理人马杰，第三人铃铛阁街办事处委托诉讼代理人张育、赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡淑霞、孟祥丽、曹建军向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销被告南头窑居委会代行天津市XX小区业主委员会职责作出的与被告民德安物业签署《天津市住宅物业服务合同》的决定；2.确认二被告于2019年4月19日签署的《天津市住宅物业服务合同》（JF2009-008）无效；3.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：三原告系天津市红桥区XX二期小区业主，依据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，应先由业主大会选聘物业服务企业，然后由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但经三原告等上百位业主再三确认，本小区从未召开业主大会选聘被告民德安物业作为本小区的物业服务企业。同时，二被告于2019年4月19日签订的《天津市住宅物业服务合同》（JF2009-008）中，业主委员会主任签字处所显示的“张育”签字，其本人一再表示并非本人所签，且张育并非本小区的业主委员会负责人。综上，南头窑居委会代业主委员会所做的决定未经过业主大会决议，更未经过专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故该决定应予撤销，二被告签署的《天津市住宅物业服务合同》应认定无效。综上，三原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请！南头窑居委会辩称，2019年4月19日，签订涉案物业服务合同时，由南头窑居委会负责组织，在居委会办公地点召开了业主大会，有业主代表及第三人的相关负责人及居委会专门负责物业的工作人员在场。当时业主大会召开因为场地有限制，无法达到参会人员双过半的要求，如果达到双过半条件场地也不允许。二期业主共930户，居委会都通知了楼门长，也让楼门长通知各位业主。签订合同现场有拍摄照片，选举物业公司后，居委会相关工作人员在小区明显位置也张贴了通知，告知业主又与被告民德安物业签订了合同。原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。民德安物业公司辩称，原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。南头窑居委会已经公示通知业主到居委会续签物业合同，参加业主大会。签署合同时有第三人城管科及居委会工作人员在居委会办公地点共同组织召开业主大会，双方是按照法律规定的程序签订合同，是合法有效的。铃铛阁街办事处述称，三原告均系业主大会中业主代表的一员，对续签物业合同全程参与，对合同约定的内容是明知的，三原告请求撤销决议超过一年的除斥期间。被告民德安物业提供了物业服务，三原告作为业主也享受了相应的服务，物业合同已成立并生效，不存在无效情形。涉诉物业合同委托代理人处“张育”非其本人签字，且张育非业主大会人员，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告蔡淑霞、孟祥丽、曹建军均系天津市红桥区XX二期小区业主，2014年该小区业主委员会解散，至今未成立新的业主委员会。被告南头窑居委会为该小区所在地的居民委员会，被告民德安物业为上述小区提供物业服务。2019年4月19日，在第三人相关工作人员在场的情况下，二被告签订编号为JF2009-008《天津市住宅物业服务合同》，甲方落款处由被告南头窑居委会副书记张岳代签了“张育”的名字，并加盖“天津市XX小区业主大会”公章。庭审中，第三人自述签订合同时南头窑居委会的负责人为张育书记，张岳是专职副书记，按照相关文件规定，张岳有权代签物业服务合同。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中因红桥区XX二期小区业主委员会于2014年解散后一直未成立新的业主委员会，故被告南头窑居委会代行业主委员会职责,于2019年4月19日与被告民德安物业续签物业服务合同。本案主要争议焦点为被告南头窑居委会作出的续聘被告民德安物业的决定是否应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十二条规定,业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。本案中,被告南头窑居委会在原物业服务合同期满后,未以《物业管理条例》规定的形式召开业主大会,即于2019年4月19日作出续聘被告民德安物业的决定,程序违法。至于第三人铃铛阁街办事处主张三原告的撤销权已超过一年除斥期间的问题，庭审中三原告称直到2020年5月8日才看到物业服务合同的完整版，而二被告及第三人均未提供充分有力证据证明三原告撤销权已超过除斥期间，故对第三人的抗辩理由本院不予采纳。结合以上分析，三原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于本案中二被告签订的《天津市住宅物业服务合同》效力问题,《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……,即业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同,系业主委员会代表业主执行业主大会决定事项的行为。而本案中,被告南头窑居委会代行业主委员会职责，在未经业主大会有效授权或同意的情况下即作出续聘物业决定,并与被告民德安物业签订《天津市住宅物业服务合同》,且前文中已认定该续聘物业决定应予撤销,故案涉《天津市住宅物业服务合同》应认定为无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、撤销被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会于2019年4月19日作出的与被告天津市民德安物业管理有限公司签署《天津市住宅物业服务合同》的决定；二、确认被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会与被告天津市民德安物业管理有限公司于2019年4月19日签订的编号为JF2009-008《天津市住宅物业服务合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津市红桥区铃铛阁街道南头窑社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 庞 婕二〇二〇年十二月二日书记员 杨德三附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。