河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初1598号 原告：张家口大树物业服务有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇姚家房村商业街**底商，统一社会信用代码91130701MA07X0TE27。 法定代表人：刘晓晨，总经理。 委托诉讼代理人：姚春海，河北国器律师事务所律师。 被告：王丽艳，女，1976年7月8日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原告张家口大树物业服务有限公司（以下简称大树物业公司）与被告王丽艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大树物业公司的委托诉讼代理人姚春海、被告王丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大树物业公司诉称，2010年12月31日，被告王丽艳作为业主与张家口市致远物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月收取，缴费时间为每年12月1日至12月30日收取下一年物业服务费，逾期违约金按欠费总额每日千分之二计算。被告房屋建筑面积为97.4平方米，其每年物业费为1259元。从2013年1月1日至2019年12月31日，被告无故欠缴7年物业费共计8813元。2018年5月8日，河北丰泰房地产开发有限公司、张家口市致远物业服务有限公司与张家口献代物业服务有限公司三方达成协议，张家口市致远物业服务有限公司将全部债权债务转由张家口献代物业服务公司承继。2019年1月1日，张家口献代物业服务公司与原告签订债权转让协议书，将其所有债权转让给原告。后原告多次对被告催缴物业费，被告拒绝支付。为此，原告起诉至法院，请求依法判决：1.被告立即支付拖欠的物业费8813元及逾期违约金（以实际给付之日结算）；2.诉讼费由被告承担。 被告王丽艳辩称，大树物业公司起诉我欠7年的物业费，我只欠1年的，之前6年是欠致远物业公司。我也和原告协商过，我也认可物业费，虽然不达标，但是我也认可，我去交物业费，原告不收。2019年换楼宇门之前，我没有享受过楼宇门的待遇，门也不能用，电梯也坏掉了，我房子也出现过质量问题，我找物业协商维修，物业也不管，我的车被划，前车挡风被砸，监控也查不出来，物业管理很差。我不知道致远物业公司是什么时间把债权转给大树物业公司的，我没有看到相关的资料。现在大树物业公司电梯卡不给刷，不让我上楼，晚上回家物业人员不给我开，车辆不让从东门出，垃圾也不管。收取我的物业费是怎么计算的。希望原告提供相关的资质资料和服务业主相关资料。 经审理查明，被告王丽艳系张家口经济开发区业主。2010年12月31日，被告作为乙方与张家口市致远物业服务有限公司作为甲方签订《物业服务合同》，约定：“……乙方居住在本小区7号楼3单元1804室，建筑面积97.4平方米的房屋需要接受甲方物业管理服务。……甲方按乙方住房建筑面积每平米每月（6层以上、含6层）收取1.00元物业管理费（其中物业费为0.45元、电梯费为0.55元）……收费时间为每年12月1日至12月30日收取下一年度物业费。……”合同还约定了其他内容。2018年5月10日，河北丰泰房地产开发有限公司作为甲方、张家口市致远物业服务有限公司作为乙方与张家口献代物业服务有限公司作为丙方三方达成《协议书》，约定“……一、丰泰亲河苑小区的物业管理工作由乙方负责，从2018年6月1日起，移交丙方管理。……丙方全面承担小区物业管理的全部义务和责任，并且承接乙方以前对业主遗留的所有问题，承担全部责任。……乙方将120万元遗留物业费欠费收费权无偿移交给丙方，作为丙方全权处理业主的房屋维修和其他诉求事宜的资金……。”《协议书》还约定了其他内容。2019年1月1日，张家口献代物业服务公司与原告大树物业公司签订《债权转让协议书》，将其对丰泰亲河苑小区业主未结及拖欠的物业费转让给大树物业公司清还及追缴（相关资料已移交）。上述债权债务转让在张家口经济开发区公告栏内进行了公示。2019年1月5日，丰泰亲河苑小区业主委员会与原告大树物业公司签订《物业服务合同》，约定对于物业费的收费标准参照前期物业公司的收费标准，另外收取每年30元公共用电费用及六楼以上的二次加压费每年60元。自2013年至2019年，被告一直未交纳物业费，现共计拖欠物业费8271.60元。 上述事实，有双方当事人当庭一致陈述以及原告提交的2010年12月31日物业服务合同一份、协议书一份、债权转让协议书一份、债权债务转让公示照片打印件三份、2019年1月5日物业服务合同一份、2013-2018年缴费通知单及光盘一份、（2020）冀0791民初609号民事判决书及生效证明一份在案佐证。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告王丽艳拖欠2013年至2019年物业费的事实清楚，且被告对于该事实并无异议，被告未按期交纳物业费，应承担相应的民事责任。被告辩称张家口市致远物业服务有限公司未修好楼宇门、监控不能正常使用，提供的物业服务不达标准，因被告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称现在张家口市致远物业服务有限公司已经不提供服务了，原告起诉被告没有事实依据，因原告大树物业公司以债权转让的方式受让前期物业公司的债权，原告有权向被告催缴拖欠的物业费，其起诉符合法律规定，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称其房子出现了质量问题，物业公司没有为其修缮，被告房屋存在质量问题并非物业公司造成，其以此为由拒交物业费，理由不能成立，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。2013年至2018年被告拖欠的物业费应当按照被告与张家口市致远物业服务有限公司签订的《物业服务合同》中约定的收费标准计算，被告拖欠物业费数额共计7012.80元（1元×97.4㎡×12个月×6年=7012.80元）。2019年被告拖欠的物业费应当按照丰泰亲河苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定的收费标准计算为1258.8元（1元×97.4㎡×12个月+公用电费30元+二次加压费60元=1258.80元），被告拖欠2013年至2019年的物业费共计8271.60元。对于原告要求被告支付逾期违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。因此，对于原告要求被告支付物业费8271.60元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王丽艳于本判决生效之日起十日内给付原告张家口大树物业服务有限公司从2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业费共计8271.60元。 二、驳回原告张家口大树物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王丽艳负担（限于本判决生效之日起十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 闫昊昀 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 赵红月 书 记 员 王佳博 附相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条，民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。