河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1326民初2811号原告：李建昌，男，汉族，生于1974年11月10日，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：韩飞，河南龙城律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王艳丰，河南龙城律师事务所（实习）律师，特别授权。被告：淅川县广智苑房产开发有限公司，住所地淅川县商圣街道冬青社区。法定代表人：贾安民，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏铁华，河南德高律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师，特别授权。被告：张伟，男，汉族，生于1967年12月18日，住河南省南阳市淅川县。被告：河南省淅川县广智源合金有限公司，住所地淅川县商圣街道冬青社区。法定代表人：张伟，该公司执行董事兼总经理。原告李建昌诉被告淅川县广智苑房产开发有限公司（以下简称房产公司）、张伟、河南省淅川县广智源合金有限公司（以下简称合金公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月26日公开开庭进行了审理，原告李建昌的委托诉讼代理人韩飞，被告房产公司的委托诉讼代理人苏明祥，被告张伟同时作为被告合金公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建昌向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还房款并支付赔偿金共计20万元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求确认原被告签订的《淅川县广智苑小区认购协议》（以下简称《认购协议》）、《购房补充协议》（以下简称《补充协议》）无效；2、要求三被告双倍返还购房款共计20万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告房产公司主营房地产开发和销售。2015年房产公司在淅川县开发“广智苑小区”，原告李建昌于2017年1月23日购买该小区1号楼2单元5楼西户，建筑面积约为125㎡，总价33.1万元，双方签订《认购协议》、《补充协议》，合同约定：甲方承诺此房屋2017年6月30日前具备五证齐全，办理银行按揭及公积金贷款网签条件，交房日期为2017年10月30日前。原告按照合同约定于2017年1月22日交纳10万元房款，被告张伟收到房款后向原告出具收据并加盖房产公司印章。截至今日被告既未交房也未办理相关手续，经原告多次要求被告交房并办理相关手续，但被告一直置之不理，不予解决。综上所述，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼。被告房产公司辩称，我方对于原告购房一事是事后知情，原告收据上加盖的公章并非我公司公章，10万元购房款我公司并未收到，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告张伟、合金公司辩称，我是合金公司的法人代表，这地是合金公司的，委托房产公司开发，收款是财务收款，钱是打到我们共同委托的南阳恒銮房地产营销策划有限公司（以下简称恒銮公司）账户上，收款是公司行为，不是个人行为，不应该起诉我个人。原告为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原被告签订的《认购协议》及《补充协议》各一份，以证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，且在签订合同时被告承诺五证俱全，具备商品房预售许可证等相关合法证件，并且合同约定了付款办法，交房时间；2、2017年1月22日被告出具的《收据》一份，以证明原告向被告缴纳了购房款；3、淅川县公安局对淅川县人民法院的《回复》一份，以证明被告房产公司与张伟之间系合作建房关系，二被告都应当承担赔偿原告退款的责任；4、（2019）豫1326民初2433号民事裁定书一份，以证明原告因此进行过诉讼，法院在审理过程中发现该案涉嫌刑事犯罪，裁定移送公安机关进行刑事侦查。被告房产公司质证意见为：对四组证据的真实性均无异议，但第三组证据公安局的《回复》恰恰证明了证据中的公章并非我公司授权加盖。被告张伟、合金公司质证意见为：对四组证据的真实性均无异议，收到（购房款）无异议，但是是公司收到的，不是我个人，应该起诉公司而不是起诉我个人。本院认为，原告提交的四组证据内容真实，来源合法，与本案待证法律事实联系密切，可作为本案定案依据。本院依职权调取的淅川县公安局商圣派出所《关于李建昌与淅川县广智苑房产开发有限公司案》（以下简称《李建昌案》）有关卷宗材料如下：1、2015年6月26日合金公司、房产公司《合作协议》一份；2、2017年1月1日合金公司与南阳恒銮房地产营销策划有限公司《销售代理协议》一份；3、对贾安民询问笔录一份；4、对吴俊江询问笔录一份；5、对李建昌询问笔录一份。原告质证意见为：对第一组《合作协议》情况不清楚，二公司应当共同对原告承担退款及赔偿责任；对第二组《销售代理协议》也不知情，证明被告合金公司应当对本案承担责任；对第三组贾安民询问笔录证实贾安民对买房协议是授过权的，也是知情的，故房产公司对买房行为应当承担相应的法律后果；对第四组吴俊江询问笔录一份，对吴俊江身份不知情，但吴俊江向原告表明其是房产公司的销售人员，且向原告出具了收据，故其行为代表了房产公司的行为；对第五组李建昌询问笔录证明李建昌是正常购买商品房，认准房产公司，对房产公司的售房部和出具的收据均认为是真实的，交款也是属实的。被告房产公司质证意见为：与合金公司合作开发房产属实，共同授权吴俊江的恒銮公司售房属实，被告持有的公章并没有交给合作方和授权方，不认可其盖章行为，且没有收到原告的钱。被告张伟、合金公司未发表质证意见。根据以上双方当事人提交的经庭审质证且与本案有关联的有效证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下法律事实：“广智苑小区”系被告房产公司与合金公司合作开发。2015年6月26日，二被告的法定代表人贾安民与张伟签订合作协议，约定将合金公司位于淅川县冬青社区××附近（原冬青冶炼厂）的土地交由房产公司开发建设，由房产公司负责整个建设过程中销售及财务管理建立台账，所得售房款用于保证工程建设，房产公司累计从收益中拿出3,200万元优先偿还合金公司土地款。2016年底小区1号楼主体竣工，贾安民于2016年12月1日向案外人恒銮公司出具授权委托书一份，授权该公司法人代表吴俊江负责“广智苑小区”项目的独家销售事宜，授权有效期自2016年12月1日至2017年3月31日。2017年1月1日，被告张伟作为法定代表人代表合金公司与恒銮公司签订了《销售代理协议》，约定由合金公司指定恒銮公司为代理方，代理销（预）售其在“广智苑小区”建设的房产。为销售房屋便利，由合金公司提供企业法人执照，雕刻了“广智苑房产开发有限公司”、“广智苑房产开发有限公司财务专用章”印章。2017年1月22日，恒銮公司财会人员孔玲以“广智苑房产开发有限公司”的名义收取了原告“广智苑小区”1号楼2单元5楼西户的商品房首付款10万元并向原告出具加盖了“广智苑房产开发有限公司财务专用章”的《收据》一张。次日，恒銮公司与原告李建昌就上述房屋签订了《认购协议》及《补充协议》，并加盖“广智苑房产开发有限公司”印章，双方约定房屋建筑面积约为125㎡，总价33.1万元，“广智苑房产开发有限公司”承诺房屋于2017年6月30日前具备五证齐全、办理银行按揭及公积金贷款网签条件，交房日期为2017年10月31日前。2019年8月1日，原告李建昌以被告房产公司故意隐瞒事实无证售房为由诉至我院，请求确认双方购房合同无效并要求被告赔偿20万元及利息，后我院依法作出（2019）豫1326民初2433号民事裁定书，认定该案涉嫌经济犯罪，已将有关材料及犯罪线索移交公安机关并裁定驳回起诉。2019年11月7日，淅川县公安局作出《关于对淅川县人民法院移交涉嫌犯罪线索的回复》（以下简称《回复》），结论为李建昌与房产公司一案中无涉嫌诈骗犯罪，无涉案构成伪造公司印章犯罪。现原告再次向本院提起诉讼，请求确认原被告签订的《认购协议》、《补充协议》无效并要求三被告双倍返还购房款共计20万元。另查明，截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，也无法向原告交付。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告李建昌与被告房产公司、被告合金公司共同委托的房屋销售代理恒銮公司签订的《认购协议》、《补充协议》因涉案房屋未能于起诉前取得商品房预售许可证明而自始无效，根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因《补充协议》明确承诺房屋于2017年6月30日前具备五证齐全条件，交房日期为2017年10月31日前，故应当认定二被告公司对合同无效事由均负有过错，须承担相应的赔偿责任，被告合金公司作为该项目的合作开发方，与房产公司共同委托恒銮公司代理销（预）售其在“广智苑小区”建设的房产，故应当对原告的损失承担共同赔偿责任。关于原告要求被告张伟承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为，根据相关法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，本案中，被告张伟以合金公司的名义委托恒銮公司销售房屋，恒銮公司与原告订立商品房预售合同，该行为属于其履行法人代表职务的行为，不属于个人行为，其法律后果应当依法由被告合金公司独立承担，故本院对原告的此项诉请不予支持。关于被告房产公司辩称收据上加盖的并非该公司公章，未收到10万元购房款，不应承担责任，本院认为，根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，案外人恒銮公司按照房产公司的委托在代理权限和期间内与原告订立了商品房预售合同，无论其是否使用房产公司的公章，是否将10万元购房款的所有权移转给房产公司，均不影响其代理行为的效力，其法律后果应当由被告房产公司承受，故房产公司辩解理由不能成立，本院对此不予支持。关于原告主张按照双倍标准返还购房款共计20万元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因《认购协议》、《补充协议》未约定违约金条款，且原告主张的期待利益损失及房屋价格上涨造成的损失缺乏事实及法律依据，故原告的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对原告超出此部分数额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条第二款、第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的《淅川县广智苑小区认购协议》和《购房补充协议》无效；二、被告淅川县广智苑房产开发有限公司、河南省淅川县广智源合金有限公司于本判决生效后十日内返还原告李建昌购房款10万元，并自2017年1月22日起按照中国人民银行同行拆借中心2020年9月发布的一年期贷款市场报价利率3.85%支付资金占用期间的利息；三、驳回原告李建昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由原告李建昌负担1,700元，由被告淅川县广智苑房产开发有限公司、河南省淅川县广智源合金有限公司共同负担2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王葆兴审判员  袁 松审判员  王建钊二〇二〇年十二月二十八日书记员  李 伟