江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1281民初5755号原告：兴化市佳宏物业服务有限公司，统一社会信用代码913212810747222330，住所地兴化市昭阳居委会海池路西侧。法定代表人：姜长波。委托诉讼代理人：汤荣华，江苏悦道律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤荣森，江苏天炜律师事务所律师。被告：苏果超市（兴化）有限公司盛祥苑便利店，统一社会信用代码91321281MA1MJ75A5L，住所地兴化市新风居委会盛祥苑****商铺（丰收路**）。负责人：吉用圣。委托诉讼代理人：王翠萍，女，1976年8月7日生，汉族，住兴化市开发区，系便利店员工。委托诉讼代理人：申德龙，男，1989年10月15日生，汉族，住南京市玄武区，系苏果公司员工。原告兴化市佳宏物业服务有限公司（下称佳宏物业）与被告苏果超市（兴化）有限公司盛祥苑便利店（下称苏果盛祥苑便利店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告佳宏物业的委托诉讼代理人汤荣森、被告苏果盛祥苑便利店的委托诉讼代理人王翠萍、申德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳宏物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业服务费22110.25元(2009年6月12日至2015年6月11日期间为259.51㎡*0.6元/㎡/月*12个月*6年=11210.83元；2015年6月12日至2020年6月11日期间为259.51㎡*0.7元/㎡/月*12个月*5年=10899.42元)；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月12日，被告在兴化市新风居委会盛祥苑6幢14号商铺（丰收路205号）从事超市经营，当时物业服务单位为兴化市海达物业管理有限公司（下称海达物业）。2015年1月1日原告与兴化市盛祥苑业主委员会签订了一份物业管理合同，约定了各自的权利和义务。同时原告于2015年1月1日与海达物业签订债权转让协议书，约定将海达物业在盛祥苑未收取的物业费全部转让给原告所有。现海达物业及原告均按合同向被告提供了物业服务，而被告累计欠原告物业服务费22110.25元未能给付。被告苏果盛祥苑便利店辩称，1.被告仅为案涉房屋的承租人，并不具有业主的身份，也不在业主大会等物业相关机构享有全部等同业主的权利；2.原告仅仅在2020年4月27日以通知书的方式要求被告支付物业费23746.8元，而按照原告所称，其主张的物业费自2009年6月12日开始计算，而从2009年至函件发出之日期间，原告从未将其经过业委会的合法选聘的相关手续以及物业费收取的依据、物业服务内容甚至物业合同提供给被告，故被告认为仅以通知书不能证明原告已完全的履行了通知催告的行为。另原告在2020年4月份主张的物业费是23000余元，而其在2020年9月份提交的起诉状中金额又变更为22110.25元，自相矛盾；3.被告在2015年1月1日前一直未收到债权转让协议书，同时，被告也不拖欠海达物业物业费，并且协议书的第三条明确约定了海达物业保证将债权转让通知所有欠缴的业主，而事实上海达物业从未与被告沟通或告知上述事宜，也足以证明被告不拖欠海达物业物业费；5.原告主张2009年6月12日至2020年6月11日期间的费用，按照原告目前提供的两份物业合同，其最早也是在2015年1月1日起才被盛祥苑业委会选聘为服务单位；其次原告所主张的费用长达11年，早已超过了诉讼时效，被告认为双方争议的物业费也应当限定在原告起诉前3年内。本院经审理认定如下事实：2009年6月12日，被告承租兴化市新风居委会盛祥苑6幢14号商铺（丰收路205号）从事超市经营，该商铺面积为259.51㎡。2015年1月1日，海达物业（出让方、甲方）与佳宏物业（受让方、乙方）签订《债权转让协议书》一份，载明：甲乙双方经协商一致，就甲方向乙方转让其拥有的丰收路跃进桥北盛祥苑小区物业管理的债权事宜达成如下协议，一、甲乙双方一致同意，甲方将丰收路跃进桥北盛祥苑小区的物业管理费全部转让给乙方所有，由乙方按照本协议直接向业主收取物业管理费；二、甲方保证本协议第一条转让给乙方物业管理费的债权为甲方合法拥有，甲方拥有完全、有效的处分权，并将甲方与业主签订的物业服务资料交由乙方；三、甲方保证将物业管理费的债权转让通知所有欠缴的物业管理费的业主。同日，佳宏物业（乙方）与盛祥苑业主委员会（甲方）还签订《物业管理委托合同》一份，载明：甲方将盛祥苑小区委托给乙方实行物业管理。二、委托管理事项。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。三、委托管理期限为自2015年1月1日起至2018年12月30日止。五、物业管理服务费用。1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；营业用房乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取。上述合同期满后，原告继续为盛祥苑小区提供物业服务，2019年12月30日，佳宏物业（乙方）与盛祥苑业主委员会（甲方）补充签订《物业管理委托合同》一份，委托管理期限为自2019年1月1日起至2022年12月30日止。上述事实，有当事人提供的《物业管理委托合同》、《债权转让协议书》、函等及本院庭审笔录在卷证实，本院予以认定。本院认为：自2015年1月1日起，佳宏物业与盛祥苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》,该合同系双方真实的意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,依法成立并生效,被告苏果盛祥苑便利店作为物业使用人,及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运行的保障,也是其应尽的义务。关于诉讼时效问题,本案所欠物业费系连续拖欠的债务,具有整体性和关联性,物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算,故自原告进驻盛祥苑小区提供服务起，即自2015年1月1日至2020年6月11日期间的物业费11693.52元（2015年1月1日至2015年6月11日期间为259.51㎡*0.6元/㎡/月*5.1个月=794.1元；2015年6月12日至2020年6月11日期间为259.51㎡*0.7元/㎡/月*12个月*5年=10899.42元），未过诉讼时效，本院予以支持，其中2015年1月1日至2015年6月11日期间的物业服务合同约定物业费虽为0.7元/㎡/月，但原告以0.6元/㎡/月主张，系对自身权利的处分，本院照允。关于2009年6月12日至2015年1月1日期间的物业费，原告主张该物业费系基于海达物业与佳宏物业的《债权转让协议》，而该份《债权转让协议》系于2015年1月1日签订，至本案起诉之日，即2020年9月23日，已超过诉讼时效，原告也未能提供证据证明在诉讼时效期间内向被告主张过物业费，且原告仅提供了《债权转让协议》，未能提供欠缴物业费业主的名单及明细，无法证实海达物业对被告是否享有合法债权以及债权数额，故对该期间的物业费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苏果超市（兴化）有限公司盛祥苑便利店于本判决生效后七日内给付原告兴化市佳宏物业服务有限公司自2015年1月1日起至2020年6月11日止期间的物业费11693.52元。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告兴化市佳宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取176元，由原告负担79元，被告负担97元。本判决为终审判决。审 判 员 姚卫强二〇二〇年十二月四日法官助理 陆锦渠书 记 员 孙子恒