湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初6966号原告：黎锦祥，男，1961年4月30日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨骏，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉万顺置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区鹦鹉大道**。诉讼代表人：张红兵，系该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：汤红菁，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：熊添忆，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。原告黎锦祥与被告武汉万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，因案情疑难复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年11月30日作出裁定，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告黎锦祥及其委托诉讼代理人杨骏，被告万顺公司的委托诉讼代理人汤红菁、熊添忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎锦祥向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》项下的坐落于汉阳区鹦鹉大道27号4层819室房产不属于破产财产；2、判令被告立即继续履行《商品房买卖合同》，协助原告办理汉阳区鹦鹉大道27号4层819室不动产权证；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2008年1月30日，原告与被告签订合同编号为070056421的《商品房买卖合同》，约定将万顺广场4层819号房出售给原告。原告依约支付全额购房款后，双方办理了房屋备案登记，被告向原告开具了全额发票并交付房屋，原告将涉案房屋出租给第三人，但被告一直未协助原告办理房屋产权证。据调查，万顺广场部分业主已办理了房屋产权证。因被告经营不善，2018年9月17日武汉市汉阳区人民法院裁定受理被告破产清算，并指定被告公司清算组为管理人，被告公司进入破产清算阶段。原告认为，原告作为已实际占有使用万顺广场4层819号房的全款购房人，与被告的其他债权人存在重大区别，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条的规定，原告所购商品房不应列为破产财产，被告应当继续履行《商品房买卖合同》，协助原告办理房屋不动产权证。2020年9月24日被告向原告送达的《债权异议复核通知书》认为，原告债权总额为215806.62元。并错误的将第三人支付的租金，列为被告向原告支付的租金，侵犯了原告的合法利益。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。被告万顺公司辩称，1、本案诉争房屋未进行所有权转让登记，未发生物权变动，仍然属于被告财产。2、原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《委托管理协议书》，依据合同法规定，应认定为无效。原告不具备取回诉争房屋的合同基础。3、原告提起诉讼的请求权基础错误。原告黎锦祥、被告万顺公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，双方对证据的真实性均无异议，本院予以认定。对有异议的证据的证明目的，在本院意见中综合阐述。本院经审理认定事实如下：2005年起，为筹集资金继续开发万顺广场项目，被告万顺公司以对外拆零销售万顺广场小商铺并返租回购为名，通过新闻媒体和户外广告向社会公众进行广泛宣传，吸引社会公众购买，并以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉铜锣湾时尚百货有限公司名义签订包租协议（委托租赁合同），约定按年以8%-10%左右支付固定回报，以其原法定代表人刘荣成实际控制的武汉世纪伟业投资担保有限公司的名义签订约定回购协议（担保协议）。本院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号刑事判决书认为，被告万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金1.9亿余元，扰乱金融秩序，数额巨大，被告万顺公司及其法定代表人刘荣成均构成非法吸收公众存款罪。判决：一、被告单位万顺公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币三十万元。二、被告人刘荣成犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币五万元。（缓刑考验期限从判决确定之日起计算。）三、公安机关先期扣押的武汉万顺置业有限公司款项分别按比例发还集资参与人；在案查封的被告单位万顺公司、被告人刘荣成的房产等财产变价后按比例发还集资参与人，不足部分责令被告单位及被告人继续退赔并按照同等原则分别发还（集资参与人名单详见武方正专审字[2013]第005号审计调查报告附件4商铺销售各层明细表中社会公众明细表名单）。原告黎锦祥系集资参与人之一，合同金额为163260元。该刑事判决书已发生法律效力。另查明，原告黎锦祥与被告万顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）4层819室，建筑面积9.07㎡，合同金额163260元，合同签订时间为2008年1月30日。原告黎锦祥付款163260元。该房产未办理房屋所有权证和土地使用权证。2008年1月30日，原告黎锦祥与武汉铜锣湾时尚百货有限公司签订《委托租赁合同》，原告黎锦祥将其购买的商铺委托给武汉铜锣湾时尚百货有限公司进行租赁，委托期限自本合同签订之日起至2022年1月1日止，自2008年1月31日起开始计算租金。第一年按购房款8%（税前）的比例支付租金，第二年按购房款8.24%（税前）的比例支付租金，第三年按购房款8.49%（税前）的比例支付租金，第四年按购房款8.73%（税前）的比例支付租金，第五年按购房款8.99%（税前）的比例支付租金，第六年按购房款9.26%（税前）的比例支付租金，第七年按购房款9.53%（税前）的比例支付租金，第八年按购房款9.81%（税前）的比例支付租金，第九年起固定为按购房款8%（税前）的比例支付租金，每年8%（税前）至2022年。租金支付方式为现金执行按月支付办法，在每个月末支付本月度的租金。又查明，2018年9月17日，本院作出(2018)鄂0105破申1-1号民事裁定书，裁定受理申请人广东振戎能源有限公司对被申请人万顺公司的破产清算申请。并于同日作出(2018)鄂0105破2号决定书，指定万顺公司清算组为管理人，湖北瑞通天元律师事务所张红兵为管理人的负责人。原告黎锦祥经清算组确认债权，本金163260元，利息106445.52元，已付返租款53898.90元，债权金额为215806.62元。登记在原告黎锦祥名下的汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）4层819室被列入破产财产。本院认为，本案的争议焦点在于原告黎锦祥与被告万顺公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。本院于2018年2月11日作出的（2015）鄂汉阳刑初字第00812号生效刑事判决书已认定，被告万顺公司不以销售房产为目的，以售后包租、约定回购的方式向社会不特定对象销售产权式商铺，变相非法吸收公众资金，扰乱金融秩序。《武汉市商品房买卖合同》实质是掩饰非法吸收公众资金的工具和形式，是典型的以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。因此，通过签订《武汉市商品房买卖合同》非法吸收公众资金的行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款的强制性规定，合同应认定为无效。综上，本案中，《武汉市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项的规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告黎锦祥所取得的汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）4层819室房产应返还给被告万顺公司。鉴于该房产尚未办理房屋所有权证和土地使用权证，故无转移登记返还之必要。清算组依据破产程序将其列入破产财产并无不妥。对于原告黎锦祥要求确认案涉财产不属于破产财产、继续履行《武汉市商品房买卖合同》并协助办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告黎锦祥的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告黎锦祥的诉讼请求。本案案件受理费5694元（原告已预交），由原告黎锦祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董泽锋人民陪审员  李 萍人民陪审员  林文娟二〇二〇年十二月二十六日法官助理吴兆君书记员李雨涵