浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初16935号 原告（反诉被告）：何国霞，女，1956年11月5日出生，汉族，住诸暨市。 原告（反诉被告）：赵凤，女，1987年6月14日出生，汉族，住诸暨市。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王山。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王越。 被告（反诉原告）：赵建苗，男，1970年2月13日出生，汉族，住诸暨市。 被告（反诉原告）：翁华春，女，1970年4月1日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：赵亚男（翁华春女儿），1998年2月10日出生，汉族，住诸暨市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王骏，浙江半开律师事务所律师。 原告何国霞、赵凤与被告赵建苗、翁华春返还原物纠纷一案,本院受理后，以（2020）浙0681民诉前调934号编立案号。调解过程中，赵建苗、翁华春提出反诉，本院予以受理。本案于2020年7月1日组织双方当事人进行证据交换，何国霞申请对赵建苗、翁华春提供的房屋转让协议书中何国霞捺印的真实性进行鉴定，本院予以准许。遂中止诉前调解，分别委托杭州华硕司法鉴定中心、杭州明皓司法鉴定所进行司法鉴定，因检材不具备鉴定条件，上述鉴定机构均作退卷处理。本案于2020年11月16日公开开庭进行了审理，何国霞、赵凤的委托诉讼代理人王越，赵建苗、翁华春的委托诉讼代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何国霞、赵凤向本院提出本诉诉讼请求：判令赵建苗、翁华春立即将坐落于诸暨市××街道××村××村××号××的房屋腾空后予以返还。事实和理由：何国霞与赵某清系夫妻，于1991年7月1日办理了结婚登记手续，婚后领养了女儿赵凤。夫妻二人于1992年共同建造了两间两层住房，房屋位于诸暨市××街道××村大园（现为溪南村里家坞自然村），地号为50-22-016，建造面积为80.90平方米。后何国霞为了生计，一直在上海做保姆。1995年3月，何国霞的丈夫赵某清因病去世，何国霞回来料理了丧事。丧事办完后，何国霞就回上海继续当保姆赚钱。直至去年，何国霞因自己年岁已高，无法再在上海打工，于是就打算回诸暨安享晚年。回到村里，却发现自己的房屋被赵建苗、翁华春占有使用，于是找赵建苗、翁华春理论，要求赵建苗、翁华春将房屋腾空归还，但赵建苗、翁华春说房屋是他们买来的，不肯归还。何国霞报了警，大唐派出所经过了解后让溪南村村委会出面进行调解，村委会组织了调解，何国霞要求赵建苗、翁华春出具房屋购买合同，但赵建苗、翁华春始终不肯拿出来，也不肯腾房，故调解失败。何国霞、赵凤为维护自己的合法权益，提起诉讼。 赵建苗、翁华春辩称，涉案房屋由何国霞于2002年3月31日经中间人赵某达、张某及原里家坞村民委员会的见证，转让给赵建苗、翁华春，故涉案房产应当归赵建苗、翁华春所有，何国霞、赵凤提出的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。 赵建苗、翁华春向本院提出反诉请求：1、判令确认坐落于诸暨市××街道××村××村××号××的房屋归赵建苗、翁华春所有；2、判令何国霞、赵凤协助赵建苗、翁华春办理不动产登记手续。诉讼过程中，赵建苗、翁华春变更第1项反诉请求为：要求确认何国霞与赵建苗于2002年3月31日签订的房屋转让协议书有效。事实和理由：何国霞与赵建苗于2002年3月31日签订《房屋转让协议书》一份，将坐落于诸暨市××街道××村里家坞自然村大园，地号为**房屋（面积80.9平方米）转让给赵建苗、翁华春，约定转让费用为27000元，并由赵某达等同村村民及时任诸暨市草塔镇里家坞村村长作为见证，并加盖了诸暨市草塔镇里家坞村民委员会印章。合同签订后赵建苗、翁华春一次性付清了转让款，何国霞将房屋及集体土地使用权证交付给了赵建苗、翁华春，并由赵建苗、翁华春使用至今。现何国霞违背诚实守信和契约原则，不但不承认双方的房屋买卖关系，反而向法院起诉要求返还房屋，赵建苗、翁华春无奈提起反诉。 何国霞、赵凤针对反诉答辩称，何国霞、赵凤从来没有签订过房屋转让协议，也没有委托他人出卖房屋，请求驳回赵建苗、翁华春的反诉请求。 何国霞、赵凤为证实其主张的事实提供下列证据，赵建苗、翁华春质证如下： 土地登记审批表、地籍调查表各一、地籍调查表各一份屋系赵某清、何国霞所有的事实。赵建苗、翁华春经质证，对证据的真实性没有异议，但不同意何国霞、赵凤的举证目的，根据土地登记审批表显示涉案房屋系赵某清个人所有。涉案房屋在赵某清去世后，由其妻子何国霞出卖给赵国苗、翁华春； 结婚证、户口簿各一份，用以证明赵某清与何国霞于1991年7月1日登记结婚，赵凤系赵某清、何国霞女儿的事实。赵建苗、翁华春质证无异议； 诸暨市××街道××村民委员会出具的证明二份，用以证明赵某清死亡的事实及赵某清死亡时何国霞、赵凤系合法继承人，无其他第一顺序继承人的事实。赵建苗、翁华春质证无异议。 赵建苗、翁华春为证实其辩称事实及反诉主张，向本院提供下列证据，何国霞、赵凤质证如下： 房屋转让协议书一份，用以证明涉案房屋于2002年3月31日经中间人赵某达、张某及原里家坞村村长等人见证，由何国霞出卖给赵建苗、翁华春，且赵建苗、翁华春已将房屋款27000元付清的事实。何国霞、赵凤经质证，对协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，认为何国霞从未签订过协议，协议上何国霞的名字非其本人所签，手印也不是本人所按，也从未委托他人卖房，何国霞、赵凤也从没有收到任何房屋转让款； 张某、赵信夫书写的情况说明、证明各一份，用以证明涉案房屋的交易过程以及何国霞亲自将土地使用权证交付给赵建苗，赵建苗、翁华春已付清房屋购买款的事实。何国霞、赵凤经质证，认为证人证言需要证人出庭作证接受质询，对此书面证词不发表质证意见； 申请证人张某、赵某达出庭作证。证人张某陈述，其与赵某清系同母异父的兄弟，何国霞系其嫂子，其与赵建苗、翁华春之间无任何关系，不是同村村民。是何国霞自己谈好房屋买卖价格，来叫证人做中间人，房屋买卖协议是赵信波写的，在场的有何国霞、赵某达、证人、赵信波、赵建苗等人，赵信夫是否在场记不清楚了，何国霞自己按的手印，房屋款27000元是赵建苗的丈人送过来的，由证人收下，赵凤从8岁开始由证人抚养，养到出嫁止，赵凤的生活费何国霞寄过2年，每年1000元，房屋卖掉后，这个钱给赵凤当生活费；证人没有经手过集体土地使用权证，赵某清去世后涉案房屋证人没有去管理过，没有使用、出租。证人赵某达陈述，其与赵某清系堂兄弟关系，涉案房屋出卖时其与张某作为中间人，房屋转让协议书上赵某达的私印是证人自己所盖，该份协议在证人家中书写，由赵信波执笔，何国霞是否在场、是否在协议上按了手印已记不清了。27000元购房款是赵建苗的丈人拿来的，是张某收进的，给赵凤读书用，也是在证人家中交付的。房屋出卖前是空着的，何国霞在清明、过年回过村里几次，证人家中也来过几次，赵建苗买下房屋后翻建过，用于经营织布机。何国霞、赵凤质证认为，证人赵某达的证言前后矛盾，房屋买卖是大事，不可能记不清何国霞是否在场，故该证人证言应不予采信。证人张某是涉案房屋的利害关系人，实际房屋买卖由其一人操作，故其证言不可信； 诸暨市××街道××村村民委员会于2020年6月30日出具的证明一份，用以证明涉案房屋在2002年3月31开始一直由赵建苗、翁华春占有使用的事实。何国霞、赵凤质证无异议； 诸暨市××街道××村村民委员会于2020年6月28日出具的关于赵某清土地证遗失的情况说明，用以证明涉案房屋的集体土地使用权证由赵建苗于2014年无违建创建时交给村工作组不慎遗失的事实。何国霞、赵凤经质证，对证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性； 诸暨市××街道××村村民委员会于2020年6月16日出具的证明一份、诸暨市自然资源和规划局不动产登记查询证明二份，用以证明赵建苗、翁华春名下无不动产登记的事实，要求何国霞、赵凤配合办理过户手续。何国霞、赵凤经质证，对证据的真实性无异议，但何国霞从未与赵建苗签订过房屋转让协议书，该证明不能达到赵建苗、翁华春的证明目的。 本院出示： 10、杭州华硕司法鉴定中心退案说明、杭州明皓司法鉴定所不予受理告知书，何国霞、赵凤质证无异议。赵建苗、翁华春质证无异议。 上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：证据1，赵建苗、翁华春对证据的真实性无异议，对涉案房屋土地使用权登记在赵某清名下的事实本院予以确认。结合庭审中何国霞的陈述，该房屋系赵某清婚前建造，且土地登记审批表中家庭人口登记为农1人，本院认定该房屋原属赵某清所有的事实。证据2、3，赵建苗、翁华春质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。 赵建苗、翁华春提供的证据7、8、9，何国霞、赵凤未提出实质性异议，本院对证据的证明力予以确认。赵建苗、翁华春提供的证据4、5、6，为证实何国霞将涉案房屋于2002年3月31日出卖给赵建苗、翁华春的事实。本院认为，房屋转让协议书由赵信波一人执笔，落款处买卖双方当事人、中间人、代笔、村负责人等签名由执笔人书写，当事人捺印、中间人盖私印、并加盖村民委员会公章及村长私印，该协议形式符合当时农村房屋买卖的交易习惯，且加盖的印章为“诸暨市草塔镇里家坞村民委员会”，里家坞村于2006年合并为溪南村，故该协议形成于2006年之前。证人张某、赵某达系协议中间人，出庭作证证实房屋转让协议书由赵信波执笔、协议签订地在赵某达家中，房款27000元由赵建苗岳父送来，张某收下；协议书签订后房屋一直由赵建苗使用，赵建苗进行过翻建。房屋转让协议书内容与证人证言能够相互印证，本院对房屋转让协议书的真实性、合法性予以确认。对张某、赵某达的证言内容予以确认。 本院出示的证据10，双方当事人质证无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵某清、何国霞与赵建苗、翁华春系同村村民，并相邻而居。登记在赵某清名下有位于原诸暨市××村××号××号××集体土地使用权80.90平方米的房屋一处。赵某清与何国霞于1991年7月1日登记结婚，1994年8月领养女儿赵凤。诸暨市××街道××村村民委员会证实赵某清结婚时其父母已故。赵某清于1995年3月去世。之后赵凤由赵某清同母异父的兄弟张某帮助抚养。 2002年3月31日，以何国霞为甲方（房屋出卖方），赵建苗为乙方（房屋买入方），张某、赵某达为中间人，同村村民赵信波执笔，签订房屋转让协议书一份，内容载明：“甲方何国霞有丈夫赵某清之遗产，坐落在××村××，坐北朝南楼屋贰间，东至赵建苗自屋，南至道地，西至屋坎，北至屋后大路，四至分明，有建筑占地面积80.90㎡，计价贰万柒仟元正，甲方自愿出卖给乙方赵建苗永远所有，其币收足其屋让出和使用证。自转让之后，永无反悔等情，恐口无凭，为了有据可查，特立房屋转让协议书壹式两份，双方各执壹份，自签订日起自动生效，立房屋转让协议书是实。此据，立协人甲方：何国霞，乙方：赵建苗，中人赵某达、张某，代字赵信波，签证里家坞村村长赵信夫，二ＯＯ二年三月三十一日”。协议所有文字由赵信波书写，落款处何国霞、赵建苗名字上有捺手印，赵某达、张某、赵信夫盖私印，原诸暨市草塔镇里家坞村民委员会盖章。本案审理时，张某、赵某达作为证人出庭，陈述到房屋转让协议书由赵信波执笔，房屋款27000元由赵建苗岳父拿来交给张某收下，用于赵凤读书之需。张某陈述涉案房屋的集体土地使用权证由何国霞交给赵建苗，房屋转让协议书上何国霞处手印由何国霞本人所按。诸暨市××街道××村村民委员会出具证明证实登记在赵某清名下的房屋自2002年3月31日起由赵建苗户居住，2014年无违建创建中，赵建苗为办理相关土地使用证的转让手续，将土地证交给溪南村无违建工作小组工作人员，因不慎遗失，至今无法找到，也无法办理转让手续。同时还证实赵建苗、翁华春户在诸暨市××街道××村无集体土地使用权登记。 本案审理中，何国霞申请对房屋转让协议书上何国霞名字上的捺印是否为其本人所捺进行鉴定，本院委托杭州华硕司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构认为检材指印捺印模糊，特征点较少，不具备鉴定条件，作退卷处理。何国霞申请委托备选鉴定机构杭州明皓司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构因同样的原因无法鉴定而退卷。 本院认为，涉案房屋的集体土地使用权登记为赵某清所有，赵某清于1995年3月去世后由何国霞、赵凤继承所有。2002年3月31日起涉案房屋由赵建苗、翁华春占用，现何国霞、赵凤基于物权所有权诉请要求赵建苗、翁华春返还房屋。赵建苗、翁华春则主张何国霞已将涉案房屋出卖给赵建苗，赵建苗户基于买卖合同有权占有，并反诉要求确认房屋转让协议书有效。故本案双方当事人主要争议的焦点是房屋转让协议书是否成立并生效。如前所述，房屋转让协议书形式上符合当时农村房屋买卖的交易习惯，并加盖了原“诸暨市草塔镇里家坞村民委员会”印章，该印章因里家坞村并村后终止使用，房屋转让协议书形成时间与印章使用时间相符；协议中间人张某、赵某达证实协议形成、房款交付的事实，即赵建苗户支付了相应对价，取得房屋权属证书并占有使用房屋至今，房屋转让协议书的真实性应予确认。因协议达成时距今已18年之久，本案中无法通过司法鉴定确定协议落款处何国霞名字上的手印是否其本人所按。执笔人赵信波已故，中间人赵某达记不清何国霞在协议签订时是否在场。虽然赵建苗、张某明确陈述何国霞本人签订了转让协议，交付了土地使用权证，但何国霞否认该事实。退一步讲，对赵建苗而言，即使何国霞本人未出面签订协议，房屋转让协议书是由张某与赵建苗签订，赵建苗客观上有以下几方面的理由相信张某有代理权，构成表见代理：一、张某系赵某清的兄弟，何国霞的小叔子，具有为何国霞的事务出面的近亲属身份；二、房屋转让协议书签订后当即将涉案房屋以及集体土地使用权证交付赵建苗，使得赵建苗有理由相信房屋所有权人具有出卖房屋的意思，否则房屋和如此重要的产权凭证也不会落在他人手上；三、赵某清去世后，女儿赵凤由张某带去抚养，张某收取房屋出卖款作为赵凤的学习、生活费用符合情理。进一步分析，张某因与赵某清系同母异父的兄弟，并非与赵某清同村居住，不具备随时管理、进出涉案房屋的便利条件，除非受到房屋所有权人的委托；何国霞陈述在赵某清去世后，其放任房屋敞开不上琐，也未托付他人管理，集体土地使用权证系张某自行拿取；又陈述曾在赵凤9岁（赵凤1987年出生）时回来一趟，梦见赵某清与她讲家中关放鸡鸭很脏，其便委托张某出租涉案房屋，但又未曾向张某问起租给了谁、租金多少、租金怎么处置等事宜。作为农村居民，房屋是十分重要的资产，何国霞关于对房屋及权属证书放任不管的陈述显然有违常理，令人难以置信。在赵建苗户占有使用房屋近二十年时间中，赵建苗还对房屋进行了翻建，证人赵某达陈述到何国霞曾回村几次，但何国霞未曾提出过异议。 根据表见代理规则，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理所产生的法律后果与有权代理一样，均由被代理人承担。故无论是何国霞本人出面签订协议，还是由张某以何国霞的名义签订协议，房屋转让协议书均属有效，由此产生的法律后果应由何国霞、赵凤承担。何国霞、赵凤诉请要求赵建苗、翁华春腾退涉案房屋，理由不足，本院不予支持。赵建苗、翁华春反诉请求确认房屋转让协议书有效，并要求何国霞、赵凤协助办理集体土地使用权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，判决如下： 确认何国霞与赵建苗于2002年3月31日签订的房屋转让协议书有效； 二、何国霞、赵凤于本判决生效后、自物权登记部门可以办理相应权属变更登记之日起十日内协助赵建苗、翁华春将登记在赵某清名下坐落于原诸暨市草塔镇里家坞村（现诸暨市××街道××村里家坞自然村）的房屋（地号：50-2（地号16号、用地面积80.90平方米）集体土地使用权变更登记至赵建苗、翁华春名下。 三、驳回何国霞、赵凤的本诉诉讼请求。 案件本诉受理费4300元，减半收取计2150元，由何国霞、赵凤共同负担；反诉受理费4300元，依法减半收取2150元，由何国霞、赵凤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 张 晓 华 二〇二〇年十二月八日 代书记员 周澍若水 ?