浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初4141号 原告：邓平鹏，男，1989年11月30日出生，汉族，住安徽省广德县。 原告：张全培，女，1990年11月16日出生，汉族，住安徽省广德县。 二原告共同委托诉讼代理人：舒洪博、邵霞，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 被告：安吉祥源房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺街道笤秀东路**（佳源广场）**营**，统一社会信用代码91330523MA29JG7P5W。 法定代表人：吴波。 委托诉讼代理人：汪五强、顾翔，安吉县良朋法律服务所法律工作者。 原告邓平鹏、张全培与被告安吉祥源房地产开发有限公司（以下简称“祥源公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，由审判员梁赟独任审判，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。邓平鹏、张全培的委托诉讼代理人舒洪博、邵霞，祥源公司的委托诉讼代理人汪五强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓平鹏、张全培提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月7日签订的关于未来广场2幢108号房屋的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告购房款38万元并向原告承担利息损失15684.5元（利息损失以购房款38万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月8日暂计至2020年10月19日，实际要求被告支付利息损失至款清之日止）；3.财产保全保险费900元由被告承担；4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2019年10月4日，原告在未来广场的售楼处内，在售楼处工作人员的推介下，当日签订了《佳源.未来广场项目商铺认购协议》，该认购协议内确认原告向被告定购未来广场2幢108号商铺，面积22.46平方米，房款总价380000元，且原告在当日以刷pos机的方式支付了购房定金2000元。2019年10月8日，原告又到未来广场的售楼处准备按照认购协议的约定与被告签订关于未来广场2幢108号商铺的商品房买卖合同，但原告发现被告提供的《商品房买卖合同》内将未来广场2幢108号商铺的购房价格变更调整为318236元，但仍要求原告按购房款总价380000元的标准支付剩余购房款378000元，并要求原告同时配合签订《佳源未来广场（推广名“未来城”）委托经营管理合同》和《佳源未来广场（推广名“未来城”）业主临时管理规约》，否则原告无法以380000元价格购买未来广场2幢108号商铺。原告基于对被告的信任，配合办理了相关的签约手续，并于当日在未来广场售楼部以刷pos机的方式，按照被告的指示和要求支付了剩余购房款合计378000元。至今，被告并未按合同约定向原告交房，已构成逾期交房违约。更甚的是经过原告查询发现，原告所购上述商铺仍被正常销售中。被告的重大违约行为不仅使原告购房的合同目的无法实现，更使其遭受了重大经济损失。 祥源公司答辩称：1.不同意解除合同，要求继续履行。商铺认购协议、商品房买卖合同、交款银行明细、委托经营管理合同、业主临时管理规约等一系列证据表明，原、被告双方已就涉案的商铺买卖达成合意，且已全面履行了合同。原告诉状中称案涉商铺仍在销售中，经查系销售第三方及委托经营管理方操作不当所致，但并不影响双方合同的继续履行。2.案涉房产认购价格根据合同应为318236元，原告实际交付的房产的价款也是318236元，对于原告另外刷的佣金部分，也就是原告与代理公司签订的认购协议中由代理公司收取的，与被告无关。综上，请求法庭驳回原告诉请。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《佳源●未来广场项目商铺认购协议》一份，用以证明2019年10月4日，邓平鹏与祥源公司签订认购协议一份，约定商铺面积22.46平方米，房款总价38万元，首期2019年10月4日支付定金2000元，2019年10月8日前付清房款378000元，代表祥源公司签订协议的经办人叫傅雪梅的事实。 2.《商品房买卖合同》、《佳源未来广场（推广名“未来城”）委托经营管理合同》和《佳源未来广场（推广名“未来城”）业主临时管理规约》各一份，证明2019年10月7日，二原告到被告售楼处，与祥源公司正式签订商品房买卖合同，并在被告的指示下签订了附属的委托经营管理合同和业主临时管理规约。商品房买卖合同中约定的交房期限为2019年12月31日前及逾期交房的违约责任。 3.销售经理傅雪梅的名片一份，证明傅雪梅是被告销售人员，代表被告与原告签订了商铺认购协议，原告有理由相信其是被告公司代表的事实。 4.收据及交款银行明细一组，证明2019年10月4日，原告先支付了2000元定金，10月7日刷卡四笔总共支付房款378000元，其中一张收据是盖安吉祥沣商业运营管理有限责任公司财务专用章，显示是市场运营培育金4764元；一张收据该平湖市鑫盛房地产营销策划有限公司财务专用章，显示是房款55000元；另两张统一收款收据盖有安吉祥源房地产开发有限公司发票专用章，金额分别为12万元和198236元的事实。 5.公证书一份，证明案涉商铺在原、被告双方签订买卖合同后近一年期间仍在售房网站进行销售的事实； 6.诉讼财产保全责任保险保单及发票一份，证明原告为本案诉讼申请财产保全花费保费900元的事实。 祥源公司对证据1的真实性无异议，但认为合同签订的双方为邓平鹏与平湖市鑫盛房产营销策划有限公司，并不是祥源公司，与本案没有关联性，且协议第三条第5点约定，签订《商品房买卖合同》时本《认购协议》自行失效，因此应遵循商品房买卖合同约定。对证据2、4无异议，《商品房买卖合同》约定的房款总价为318236元，原告提供的收据及付款明细也显示被告收到的是318236元，其余外刷的佣金被告没有收到，不予认可。对证据3的三性有异议，名片上是印有祥源公司，但傅雪梅在整个商品房认购及销售过程中，到底是代表第三方销售公司、委托经营管理公司还是祥源公司身份不明确，不能构成表见代理或者职务行为。对证据5无异议，但系第三方公司工作失误所致，并不影响合同继续履行。对证据6认为要求被告承担没有法律依据。 祥源公司未向本院举证。 经审查，本院对二原告提供的证据认证如下：证据1虽然甲方处打印的单位为祥源公司，但实际在合同落款处盖章的单位为平湖市鑫盛房产营销策划有限公司，合同订立的当事人应以签字或盖章的为准。对原告提供的其余证据的真实性均予以认定，至于是否能够达到原告的证明目的，本院将在下文说理部分予以阐述。 本院对以下事实予以认定：2019年10月4日，平湖市鑫盛房产营销策划有限公司作为甲方、邓平鹏作为乙方签订《佳源●未来广场项目商铺认购协议》一份，约定乙方向甲方订购佳源●未来城（备案名：未来广场）商铺2-108号，面积约22.46平方米，房款总价约38万元，首期2019年10月4日支付定金2000元，2019年10月8日前付清房款378000元，签订《商品房买卖合同》时本《认购协议》自行失效，甲方落款处由经办人傅雪梅签字。同日，邓平鹏以pos机刷卡支付了2000元，由平湖市鑫盛房产营销策划有限公司出具收据一份，注明未来广场2幢108号定金。2019年10月7日，祥源公司作为出卖人，邓平鹏、张全培作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买未来广场2幢108号房屋，建筑面积22.46平方米，总价318236元，付款方式为一次性付款：买受人于2019年10月7日前支付房款318236元；出卖人应当在2019年12月31日前交付符合约定条件的商品房，如逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金等。同时，邓平鹏还与杭州丰进商业管理有限公司安吉分公司签订《佳源未来广场（推广名“未来城”）委托经营管理合同》一份，并承诺遵守《佳源未来广场（推广名“未来城”）业主临时管理规约》。同日，张全培通过pos机分四笔刷卡合计378000元，其中：1.向杭州丰进商业管理有限公司账户汇入4764元，由安吉祥沣商业运营管理有限责任公司开具收据一份，注明“2-108市场运营培育金”、收款方式“pos1”；2.向平湖市鑫盛房产营销策划有限公司汇款55000元和120000元，其中55000元由平湖市鑫盛房产营销策划有限公司开具收据一份，注明“未来广场2幢108号房款”、收款方式“pos”，120000元由祥源公司开具统一收款收据，收款方式“pos”；3.向祥源公司汇款198236元，由祥源公司开具统一收款收据，收款方式“pos”。后祥源公司未能按合同约定时间交房，经邓平鹏查询，案涉商铺截至2020年9月30日仍在相关售房网微信公众号上进行销售。故原告诉至法院，请求判准上述诉请，并申请财产保全，花费财保保全责任保险保费900元。 另经本院（2020）浙0523民初1015号生效民事判决书查明：祥源公司委托平湖市鑫盛房产营销策划有限公司独占代理销售“佳源未来广场”商铺，2018年3月，双方签订《安吉佳源未来府商铺代理销售合同》。合同签订后，平湖市鑫盛房产营销策划有限公司入驻祥源公司售楼处。 本院认为，邓平鹏、张全培与祥源公司于2019年10月7日签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对各方均为有效。合同中约定了买受人可以行使解除权的条件，现因祥源公司逾期交房已超过90日，约定的合同解除条件成就，二原告要求解除，本院予以支持。合同解除后，双方的争议焦点在于购房款如何返还的问题。二原告主张自己实际支付购房款38万元，祥源公司应全额返还并赔偿利息损失。祥源公司则主张自己收到的购房款仅为合同约定的318236元，其余款项与其无关。对此，本院认为，祥源公司与平湖市鑫盛房产营销策划有限公司之间代理销售佳源未来府商铺的行为构成委托合同关系。2019年10月4日，邓平鹏与平湖市鑫盛房产营销策划有限公司签订的商铺认购协议，系平湖市鑫盛房产营销策划有限公司为履行商铺代理销售合同以自己的名义与买受方所签。该协议首部及落款处甲方均打印为“祥源公司”，可视为受托人披露了委托人，该协议直接约束祥源公司与邓平鹏。2019年10月7日，二原告在祥源公司售楼处与祥源公司签订《商品房买卖合同》时，无论指导签订合同的工作人员是代表祥源公司还是平湖市鑫盛房产营销策划有限公司，二原告均有理由相信相关工作人员有权代表祥源公司。通过pos机刷卡方式支付购房款，付款时无法显示对方账户名，买受方只能按照工作人员的指示进行付款操作，被动地接受各项流程。如果买受人可以在付款时作出区别的话，那么收据上显示的收款方式“pos”和“pos1”可能是指代两台不同的pos机，是其付款时唯一可以提出异议的地方。而由同一台pos机刷的55000元、120000元及198236元事实上也被祥源公司与平湖市鑫盛房产营销策划有限公司进行了分配，但二原告对此并不清楚。虽然在开具收据时二公司有意识地作出了区分，但款项性质均标注为“房款”，使二原告理所当然地认为自己已完成了支付全部房款的义务。因此，纵观整个交易情况，二原告在购买案涉商铺时，有理由相信自己是与祥源公司发生买卖关系，平湖市鑫盛房产营销策划有限公司系在祥源公司授权范围内从事委托售房及代收房款行为，其行为后果归属于祥源公司。祥源公司应返还二原告房款375236元并赔偿损失。双方合同约定自买受人解除合同通知到达之日起30日内出卖人应退还全部已付购房款，因二原告未能提供证据证明其曾发出过解除合同通知，本院以其起诉之日视为发出解除通知之时，自2020年12月4日起计算逾期付款利息损失，原告要求从2019年10月8日起算本院不予支持。没有证据表明杭州丰进商业管理有限公司或者安吉祥沣商业运营管理有限责任公司与祥源公司之间存在何种关系，且安吉祥沣商业运营管理有限责任公司开具的收据明确载明为市场运营培育金，此不足以造成原告混淆，因此，对该公司收取的4764元，原告要求祥源公司返还于法无据。对于原告支付的财产保全责任保险保费900元，因不属于诉讼必要支出，且未与祥源公司约定承担方式，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、解除邓平鹏、张全培与安吉祥源房地产开发有限公司于2019年10月7日签订的《商品房买卖合同》； 二、安吉祥源房地产开发有限公司返还邓平鹏、张全培购房款375236元及逾期付款利息（利息自2020年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止，利随本清），限于本判决生效之日起十日内支付； 三、驳回邓平鹏、张全培其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3625元（已减半），财产保全费2535元，合计6160元，由邓平鹏、张全培负担80元，安吉祥源房地产开发有限公司负担6080元，限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 梁 赟 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 俞步步