浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4606号原告：绍兴港现代物流集团有限公司，住所地绍兴市越城区越东南路**。法定代表人：余伟国，董事长。委托诉讼代理人：沈沛敏、沈健翔，浙江越光律师事务所律师。被告：李毓强，男，1976年1月30日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：赵捷、刘想想，浙江学通律师事务所律师。原告绍兴港现代物流集团有限公司诉被告李毓强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2020年10月16日和2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈沛敏到庭参加第一、三次庭审，沈健翔到庭参加第二次庭审。被告李毓强三次到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人刘想想到庭参加第二、三次庭审，赵捷到庭参加第一、三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告支付从2018年10月1日起至2019年8月21日止按年300元／平方米的标准支付的场地占用费（含管理服务费）473475元，并支付损失补偿款88500元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为被告支付逾期交纳租金和经营服务管理费的违约金410176.26元。事实与理由：2015年6月25日，原、被告签订《场地租赁合同》、《管理服务合同》各一份，约定原告将绍兴港现代物流园区编号为×××15、16号场地（面积为1770平方米）租赁给被告。租期为2015年6月1日至2018年9月30日，总租金998634元、合同期内管理服务费为427986元。合同到期后，被告并未依约腾退，直至2019年8月21日才将租赁场地交还原告。按《场地租赁合同》第十条的规定，被告如逾期交还场地的，需按逾期时间承担相应租金，并还需承担二个月的租金数额作为损失补偿。补充的事实与理由：根据原、被告所签订的《场地租赁合同》第二条第5款规定，乙方如拖欠租赁费的，按应付未付款的日千分之三承担滞纳金。《付款承诺书》约定交付租金的期限为2015年6月1日前支付322140元，2016年9月1日前支付322140元，2017年9月1日前支付354354元。根据原被告所签订的《管理服务合同》第一条第2款第（5）项规定，乙方未能支付本合同规定的任何应付款项，应承担所欠款项日千分之三的滞纳金。《付款承诺书》约定经营管理服务费的交付日期为2015年6月1日前交付138060元，2016年9月1日前交付138060元，2017年9月1日前交付151866元。而被告第一年租金和服务费缴纳时间为2015年9月30日迟延122天；第二年租金和服务费的缴纳时间为2016年10月12日，迟延42天；第三年租金和服务费的缴纳时间为2017年12月30日，迟延时间为121天。故被告应支付的迟延付款违约金为第一年168433.2元；第二年57985.2元；第三年183757.86元；总计逾期付款违约金为410176.26元。被告辩称：一、原告起诉依据的是（2018）浙0602民初9987号、（2019）浙06民终3701号错误的事实认定。被告认为本案应撇开已生效的判决文书，进行重新审理，原告已对（2019）浙06民终3701号案件提出了再审申请。二、原审中存在的问题就是本案中要查清的问题。1、越城区环保局查封的地点在原案中已确认，就是原告经营的石材市场的电箱。2、查封的对象是个人，实际上个体工商户是没有石材市场的，故被告在原案中申请了调查令，环保局答复的就是针对的是原告查封的，但实际主体是有问题的。工作人员在再审中提供了相关的依据，调取社保情况，确实是原告的工作人员。3、越城区环保局的证据是针对原告的违法情况提供的说明，可以说明石材市场是原告的。4、录音证据有四份，第一份是在市场被查封，所有的石材市场的经营户与原告就场所进行交涉的过程，原告法定代表人对事实是承认的，并承诺愿意承担所有因被查封的损失，其中也有东湖所所长的录音，其陈述查封的就是这个市场。5、越城区环保局就算查封错误，也可以证明石材市场的经营是违法的，同样也可以证明原告经营的市场是违法的。2018年4月份左右的文件明确原告的石材市场通过“三同时”验收合格才可以验收，但实际“三同时”还未进行验收，故原告的经营是违法的。6、原告工商登记的经营范围明确是没有生产加工的，可以确认原告的经营行为构成了非法行为，执照中不可能批准可以进行生产加工的，原告的经营范围仅是物流中转。7、二审中对原告另一个市场B区进行了确认，原告在二审中提供了已经过环保的验收资料，被告当场进行了否认，文件应是要“三同时”验收的，原告提供的是第三方进行环保验收，原告是在自己掌握的网站在二审开庭的时候通过密码打开查询的，被告方当时直接提出认为通过了环评应提供相应的证据证明，环保局作为政府的机构明确规定应“三同时”，二审确认的B区与本案是没有关系的，目前为止环评方面原告是没有通过的。三、关于录像的问题。录像对车子进行了录像，一个录像在车子出去门口，车子上是两个破的垃圾筒，另一个里面的录像装车也是垃圾筒，录像调出来的是左边有几个垃圾筒，右边是堆放成品、原材料的地方，但录像显示右边堆放区域的门口已经有车辆在停车了，如果未腾退是不可能停车的。既然原告提供了录像，为何不提供全部的录像，录像中的垃圾筒被告是不要的，原告可以提供被告搬迁的录像，故录像是不能证明要搬迁的时间。被告实际于2019年3月上旬进行搬迁，原审中原告多次要求对损失进行评估，以便被告及时搬迁。基于一审一直未答复是否评估，被告只能进行了公证，公证的时间是2019年2月22日，公证处现场进行了拍照、录像等。公证后，被告在3月上旬进行了搬迁，有几十车的东西，全部搬空。被告已与第三方订立了新的租赁合同，之前都谈好了，原告录像不实。四、导致被告搬迁及不能经营是由原告造成的。被告没有及时搬迁是因为原审一审不作为造成的，因为一审一直没有答复是否需要评估。原告违反环保的规定造成不能继续加工生产，被告必须另选场地，B区实际上也是违法的，故被告不愿搬至B区。10月份原告发文表示因为环保的原因一定要搬到B区，搬迁后还给一、二个月的补贴。而且合同9月份到期，若真的要搬迁新的场地也不能随便搬迁的，因为有环评的要求，还要安装相应的设备、水箱等。故被告认为3月份搬掉就是在合理的时间内，不存在需要被告赔偿的问题。即使超过了租赁期限，也是原告和一审不作为的问题。综上，被告认为原告的起诉没有法律依据、事实依据，法院审查后驳回原告的诉讼请求。针对原告增加的诉讼请求，1、被告没有违约，按照合同约定试用期有4个月，在这个过程中所有的同类的经营户交费都是这样的；2、违约金超过诉讼时效，诉讼时效是三年，约定的违约金按计算的三个时间算全部都是超过的；3、如果真的违约，也不应按开票时间，应以打款时间为准，具体的时间查不到，但是开票是后面补开的。本院经审理认定事实如下：2015年6月25日，原告绍兴港现代物流集团有限公司（甲方）与被告李毓强（乙方）签订《绍兴港现代物流园场地租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于绍兴市越东南路328号绍兴港现代物流园内编号×××15、16号场地从事石材经营、加工用途，场地面积1770平方米，合同期内总租金为998634元；租金支付方式为分期付款，具体付款按付款承诺书执行；本合同采用先付后用、先租后免的原则，乙方应按合同中约定的支付方式和付款内容、日期、金额将款项一次性以现金或汇款的方式支付给甲方；乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日3‰承担滞纳金；场地租赁期为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月；合同租赁期限届满或合同解除后，甲、乙双方权利义务终止，乙方有义务交还场地于甲方，乙方应于合同终止日前将其所属物品（除门窗、电路、基本照明、厨房间及设施、洗手间及设施、吊顶、地、地板、地砖纸、隔层、楼梯等）搬离该场地，否则即被视为已经放弃其对该场地内物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该场地内部分物品；如乙方逾期交还该场地，需按照逾期时间承担相应租金，并还需要承担2个月的租金数额作为损失补偿。付款承诺书约定乙方采取下列付款时间支付款项，第一期费用须在合同签订之日起5个工作日内一次性付清，具体列表如下：2015年6月1日前（第一期）支付322140元，2016年9月1日前（第二期）支付322140元，2017年9月1日前（第三期）支付354354元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。同日，原告绍兴港现代物流集团有限公司（甲方）与被告李毓强（乙方）又签订《绍兴港现代物流园管理服务合同》一份，约定乙方接受甲方的管理，本合同与《场地租赁合同》为配套合同并共同生效与终止；管理服务期限为2015年6月1日至2018年9月30日，共40个月；合同期内经营管理服务费合计427986元，具体付款按付款承诺书执行；乙方未能支付本合同规定的任何应付款项，应承担所欠款额每日3‰的滞纳金；租赁期限届满退场，乙方必须使该场地具备良好和适于租赁的状况及条件（正常磨损除外），不得损坏场地结构；经甲方验收合格后，乙方方可办理退场手续；如乙方逾期交还该场地，则须承担《场地租赁合同》中约定的数额作为违约金。付款承诺书约定乙方采取下列付款时间支付款项，第一期费用须在合同签订之日起5个工作日内一次性付清，具体列表如下：2015年6月1日前（第一期）支付138060元，2016年9月1日前（第二期）支付138060元，2017年9月1日前（第三期）支付151866元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。被告已向原告支付合同期限内的租金和经营管理服务费。另查明，李毓强曾于2018年9月13日以房屋租赁合同纠纷案由向本院起诉绍兴港现代物流集团有限公司，请求确认合同无效，归还保证金、押金及相应利息，归还租金、服务费及相应利息，赔偿损失。本院于2019年8月1日出具（2018）浙0602民初9987号民事判决书，判决支持了部分返还保证金、押金及相应利息损失的诉请，驳回了李毓强的其他诉讼请求。李毓强不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2019年11月29日出具（2019）浙06民终3701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经核实，绍兴港现代物流集团有限公司曾于2018年10月24日在（2018）浙0602民初9987号案件中提起反诉，请求李毓强腾退返还场地并恢复原状，支付占有使用费，支付迟延交纳租金、管理费的滞纳金。后因未按时交纳反诉费，反诉按撤诉处理。以上事实由原告提交的场地租赁合同复印件1份，管理服务合同复印件1份，光盘1份，（2018）浙0602民初9987号民事判决书复印件1份，（2019）浙06民终3701号民事判决书1份，2015年9月30日、2016年10月12日、2017年12月30日发票各2份（场地租赁费和管理服务费），绍兴港现代物流园2019年出门登记证1组31张、监控视频光盘1份、交款记录及相关凭证1组、方位图复印件1组；被告提交的公证书1份，原告工商登记公示信息1份、微信聊天记录1组，科盛园租赁合同及证明1份，绍兴市生态环境局越城分区信访处理意见书复印件1份，银行流水1组及当事人的庭审陈述所证实。原告提交的绍兴港集团服务收费标准1份，董露和马学法的《场地租赁合同》和《服务管理合同》，本院对按照上述证据标准计算场地占用费、服务费和损失补偿的证明目的不予认定。本院认为，本案双方争议的焦点为被告腾退时间问题。原告认为被告于2019年8月21日才将案涉场地交还。被告认为其于2019年3月已经搬空。对此，本院评析如下：一、根据原告提交的绍兴现代港物流园出门登记证显示，2019年3月和6月被告租赁场地（“胖子石材”）均有石材运出；根据原告提交的监控视频显示，2019年8月21日有货车从被告租赁场地装载搬运物品。被告虽认为监控视频中货车搬运的仅是其不要的垃圾桶，但监控视频中显示货车上装载的垃圾桶并非一般的垃圾桶，而是需要使用吊装设备装载的三个体积较大的桶，同时装载的还有部分石料。故，本院对被告认为其于2019年3月已搬空的辩称意见不予采信。二、被告作为租赁场地使用者，应对其实际腾退交还场地时间承担举证责任。本案中，被告虽提交了微信聊天记录、新场地租赁合同和证明，但仅能证明被告曾于2019年3月搬运物品至新租赁场地，不能证明2019年3月案涉租赁场地已全部搬空并交还原告。被告始终未能举证证明其已早于2019年8月21日腾退交还场地的事实，故应承担举证不利的法律后果。综上，本院对原告认为被告于2019年8月21日才腾退的意见予以采信。合同期满后，被告占有使用案涉场地，应向原告支付2018年10月1日至2019年8月21日的场地占有使用费和经营管理服务费；根据发票显示，第三期（2017年10月1日至2018年9月30日）租金354354元、经营服务费151866元，故参照第三期标准计算，被告应支付的场地占有使用费和经营管理服务费为450743.84元[（354354元+151866元）/年÷365天×325天]。关于损失补偿款（逾期腾退违约金）问题。本案被告在合同期满后逾期腾退的事实清楚。双方在《场地租赁合同》中对逾期腾退的违约行为约定了损失赔偿额的计算方法（即2个月的租金数额），结合本案实际，该损失补偿款即逾期腾退违约金并未过高，故被告应支付给原告逾期腾退违约金59059元（354354元/年÷12月×2）；其余部分金额主张，本院不予支持。关于逾期付款违约金诉讼时效问题。原告自认被告于2015年9月30日付清第一期租金和经营管理服务费，而原告于2018年10月24日才在另案中反诉主张逾期支付租金和经营管理服务费的违约金，即便按照三年诉讼时效计算，第一期租金和经营管理服务费的逾期付款违约金也已过诉讼时效。故，本院对被告关于第一期违约金已过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对第二期、第三期违约金已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。根据原告提交的支付凭证，结合被告提交的银行记录等现有证据，本院对原告自认的第二期租金和经营管理服务费于2016年10月12日付清予以确认；第三期租金和经营管理服务费共计506220元，其中300000元于2017年10月28日付清，206220元于2017年12月30日付清。因合同约定的按未付款项每日3‰支付逾期付款违约金的标准明显过高，本院调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算。经计算，被告应支付给原告第二期逾期付款违约金2891.59元、第三期逾期付款违约金6493.85元，合计9385.44元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李毓强应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴港现代物流集团有限公司自2018年10月1日起至2019年8月21日止的场地占有使用费和经营管理服务费450743.84元、逾期腾退违约金59059元、逾期付款违约金9385.44元，合计人民币519188.28元；二、驳回原告绍兴港现代物流集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13521.5元，由原告绍兴港现代物流集团有限公司负担6300.5元，由被告李毓强负担7221元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  吴来法人民陪审员  冯剑萍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。