山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁13执复209号复议申请人（异议人、被执行人)：山东富城置业有限公司。住所地：临沂市兰山区红旗路**。法定代表人：陈星亮，执行董事。委托诉讼代理人：马洪轩。申请执行人：临沂市罗庄区兴华民间资本管理有限公司。。住所地：临沂市罗庄区高都办事处驻地工业园内法定代表人：崔中启，董事长。委托诉讼代理人：李现飞，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。被执行人：山东龙溪旅游景区开发有限公司。。住所地：费县薛庄镇高家围子村被执行人：刘希成，男，1969年2月14日出生，汉族，住临沂市兰山区红旗路**。复议申请人山东富城置业有限公司(以下简称富城置业)不服临沂市罗庄区人民法院（以下简称罗庄区法院）(2020)鲁1311执异64号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在罗庄区法院执行申请执行人临沂市××庄区兴华民间资本管理有限公司（以下简称兴华公司）与被执行人富城置业、山东龙溪旅游景区开发有限公司、刘希成（2019）鲁1311执1514号借款合同纠纷一案中，异议人富城置业对该院执行“富城王府”沿街楼一至四楼不服，向该院提出书面异议称，执行财产“富城王府”沿街楼一至四楼不属于异议人财产。临沂市规划局在2013年12月30日向异议人出具了《关于批准临沂富城房地产开发有限公司建设项目的通知》［文号为：临规准字（2013）449号］。该通知及附件明确载明富城王府沿街楼一至四楼为公建房，即公共服务用房，因系公建房，故产权不属于申请人，亦不能用于出售转让，只能作为公共服务用房。兴华公司申请执行山东龙溪旅游景区开发有限公司、刘希成、富城置业（2019）鲁1311执1514号借款合同纠纷一案，法院根据申请执行人的申请，对富城王府沿街楼一至四楼进行了保全，并且准备进行价值评估。因此，请求人民法院支持异议人申请。申请执行人兴华公司辩称，一、异议人与申请执行人于2017年签订的房屋抵款协议书第一条已明确富城王富1至4楼商用面积共计4400平方米，现在又说1至4楼5288平方米为公共服务用房，明显前后矛盾。二、《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确“公共配套建筑的产权归属”，而富城置业对外签订的商品房预售合同第十七条第二项内容规定，物业管理用房是93平方米，此规定可以确定富城王府公建面积应为93平方米，而不是富城王府一至四楼所有面积。根据《山东省物业管理条例》第12条第1款的规定“物业服务用房面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米”，而富城王府地上建筑面积为44469平方米，按最高千分之五计算，富城王府最高公用服务用房面积不超过222.345平方米。异议人与申请执行人签订房屋抵款协议时已明确1至4楼商用面积为4400平方米实际已减去了公建面积和电梯间面积计888平方米。另，公用服务用房法律法规也没有具体规定必须用哪个楼层，富城王府5楼以上任一房屋都可做为公用服务用房，异议人可选择5楼以上房屋做为公用服务用房，不必用富城王府1至四楼的相关房屋。三、富城王府是异议人投资开发的，富城王府1至4楼房屋所有权在异议人名下，法院有权强制执行。四、本案异议人是被执行人，异议人提出异议的目的明显是为了妨碍法院的正常执行，干扰法院的执行进度。五、公建房是指用于小区公共服务用房包括居民日常生活服务的商业、文化、教育、医疗等用房，属于商业用房性质，申请执行人有权申请法院拍卖。总之，异议人诉求无理，为了保证调解书的尽快顺利执行敬请罗庄法院依法驳回异议人的异议请求。罗庄区法院查明，兴华公司为与富城置业、山东龙溪旅游景区开发有限公司、刘希成借款合同纠纷一案，兴华公司于2018年5月3日向该院提出财产保全申请，同日，该院作出（2018）鲁1311民初2243号民事裁定，查封了富城置业位于临沂市兰山区××路××街楼××层的房产。2018年12月28日该院作出（2018）鲁1311民初2243号民事调解书，调解：一、富城置业自愿偿还兴华公司借款本金人民币1400万元及按年利率24%计算至2018年12月20日的借款利息8765334元及原告实现债权产生的费用20万元，分别于2019年6月1日前偿还500万元、2019年7月1日前偿还500万元、2019年8月1日前偿还500万元、2019年9月1日偿还剩余借款及利息及实现债权的费用7965334元；二、如富城置业按约偿还，兴华公司自愿放弃要求其他利息、复利、违约金的诉讼请求；如富城置业逾期支付上述款项，兴华公司有权申请执行全部未予偿还的借款本金及利息，利息应自借款发放之日起按年利率24%计算至款项付清之日止，并继续支付实现债权的费用20万元；三、山东龙溪旅游景区开发有限公司、刘希成自愿为富城置业的上述还款义务承担连带清偿责任。但是，异议人未按调解协议履行义务，兴华公司于2019年6月10日向该院申请强制执行，案号为（2019）鲁1311执1514号。案件执行过程中，罗庄区法院于2019年6月14日作出(2019)鲁1311执1514号执行裁定，查封了被执行人富城置业享有的土地使用权(土地规划许可证号：：2005鲁**。2020年4月15日，异议人以该院查封的沿街楼一至四层为公建房、产权不属于异议人、不能出售转让。只能作为公共服务用房为由向该院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行、解除查封；并向该院提供临沂市规划局临规准字【2013】449号关于批准临沂富城房地产开发有限公司建设项目的通知。另查明，异议人原名临沂富城房地产开发有限公司。根据异议人提供的临沂市规划局临规准字【2013】449号关于批准临沂富城房地产开发有限公司建设项目的通知，位于兰山区××路××段××楼××建设项目由异议人开发建设，住宅楼地上**，建筑面积44469平方米（其中1-4层公建5288平方米、5-33层居住39181平方米；通过出让手续取得临兰国用（2005）第0040号、0041号土地证，土地使用性质为住宅用地。罗庄区法院认为，现行法律法规对住宅楼公建部分的权属没有明确规定。国务院颁布的《物业管理条例》第38条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”第27条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第50条第一款规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施不得改变用途。”根据上述规定，业主享有物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的所有权，但是并未明确公建剩余部分的所有权；按照“谁投资，谁所有，谁受益”原则，开发建设单位是投资者，应享有所有权。本案中，，位于兰山区××路××段××楼××建设项目由异议人开发建设根据临沂市规划局临规准字【2013】449号关于批准临沂富城房地产开发有限公司建设项目的通知，该院查封的“富城王府”住宅楼一至四层为公建部分，除物业管理用房、物业共用部位外剩余部分的所有权应由异议人享有。在当前尚未具体确定物业管理用房、物业共用部位的情况下，该院对“富城王府”住宅楼一至四层整体查封，并无不妥。但是，在物业管理用房、物业共用部位确定后，应对物业管理用房、物业共用部位的查封予以解除，剩余部分不能改变用途。综上，异议人的异议不成立，其异议请求依法不予支持。罗庄区法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：驳回异议人山东富城置业有限公司的异议请求。复议申请人山东富城置业有限公司不服，向本院提出复议称，申请事项：1、裁定撤销罗庄区法院作出的(2020)鲁1311执异64号执行裁定书；2、裁定支持复议申请人的请求“停止富城王府沿街楼一至四楼评估”；3、裁定支持复议申请人的请求“解除对富城王府沿街楼一至四楼的保全”。事实与理由：一、执行财产富城王府沿街楼一至四楼不属于复议申请人财产，罗庄区法院对上述财产的执行行为是错误的，侵害了广大业主的合法权益。临沂市规划局在2013年12月30日向复议申请人出具了《关于批准临沂富城房地产开发有限公司建设项目的通知》[文号为：临规准字(2013)449号]。该通知及附件明确载明富城王府沿街楼一至四楼为公建房，即公共服务用房，因系公建房，故产权不属于复议申请人，亦不能用于出售转让，只能作为公共服务用房。富城王府沿街楼一至四楼为公建房，是经过临沂市规划局下文明确指定的，公建房的产权属于全体业主的。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条已明确规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”业主通过买卖，不仅取得住宅面积中已包含的套内建筑面积(即建筑区分所有权中的专有部分)和分摊公用建筑面积(即建筑区分所有权中的共有部分)两部分的所有权，而且也取得一些不计人分摊的公用建筑面积的配套设施用房的共有权(也是建筑区分所有权中的共有部分)。二、罗庄区法院执行局对涉案楼盘“公建房”权属的认定属于超越权限的无效行为。涉案楼盘“公建房”权属问题，是由《中华人民共和国物权法》调整规定的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权人是以“物权登记公示”为准的。“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即涉案楼盘“公建房”权属问题，是由不动产所在的登记机关登记公示为准的。人民法院在没有经过法定程序和法定的实体证据，擅自作出不动产的权属认定的超越权限的违法行为。《物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。涉案楼盘“公建房”权属的享有者到底是谁，依据《民事诉讼法》第二十二条、第二十三条等规定应当由利害关系人向不动产所在地人民法院提起“物权确认之诉”，由人民法院组织庭审，经过利害关系人举证、质证等法庭调查等庭审程序，然后作出涉案房产的权属的民事判决书。首先，本案涉案房产所在地为山东省临沂市兰山区，属地管辖法院应当是临沂市兰山区人民法院；其次，本案涉案房产的权属并没有经过“物权确认之诉”的民事审理审判程序；最重要的是，本案涉案房产的权属没有任何的已经生效的民事判决书进行合法认定。综上所述，罗庄区法院对涉案房产的权属认定是违法的草率的行为，不是有效的合法行为。罗庄区法院裁定所依据的法律规定和推论是错误，依法应当予以撤销，维护复议申请人广大业主的合法权益，及时阻止执行错误和引起的不良后果，特此请求人民法院支持复议申请人的申请。本院查明的事实与罗庄区法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为涉案房产被有权机关规划为公建部分，人民法院在执行中能否对该房产予以执行。对此问题，罗庄区法院依据查明的事实和相关法律规定进行了充分的分析，进而认为在物业管理用房、物业共用部位确定后，应对物业管理用房、物业共用部位的查封予以解除，剩余部分不能改变用途。在复议申请人未能提供证据证实涉案房产已经登记为全体业主所有的情形下，本院对罗庄区法院的分析、认定予以认可，不再赘述。罗庄区法院在作为被执行人的复议申请人未主动履行本案执行依据所确定的义务的情形下对涉案房产予以查封并无不当。综上，复议申请人的复议请求不能成立，本院不予支持。罗庄区法院(2020)鲁1311执异64号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人山东富城置业有限公司的复议申请，维持临沂市罗庄区人民法院(2020)鲁1311执异64号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇二〇年十二月二日书记员  张 堃