吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2020）吉0202民初3966号   原告：吉林市裕达物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区新地号街辽东小区**楼**网点。   法定代表人:钟宪臣，董事长。   委托诉讼代理人:李杨，员工。   被告：刘文旭，男，1969年5月1日生，满族，户籍地吉林省吉林市昌邑区，现住吉林市昌邑区。   原告吉林市裕达物业服务有限公司（下称裕达物业公司）与被告刘文旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人李杨、被告刘文旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   裕达物业公司请求法院：1、判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费16937元及违约金3387.4元，合计20324.4元。2、诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。   事实与理由:2016年2月24日吉林市富龙房产物业服务有限公司（以下简写为寓龙物业公司)与被告所居住的小区业主委员会(吉林市沈铁幸福里小区业主委员会)签订物业服务合同。合同约定：由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务,包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年4月1日经公示备案后物业公司变更为吉林市裕达物业服务有限公司（以下简写为裕达物业公司)，继续按照原物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕达物业公司。被告所有的房屋沈铁幸福里小区1号楼7号网点，建筑面积148.57平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.9元，即被告每年应交纳物业服务费3387.4元。然而自2016年3月1日至2021年2月28日被告从未交纳过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失,也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费16937元及违约金3387.4元，合计20324.4元。其中，2016年3月1日至2019年3月31日被告拖欠寓龙物业公司物业服务费10444.5元，2019年4月1日至2021年2月28日被告拖欠裕达物业公司物业服务费。   刘文旭辩称：原告向被告索要物业费于理无据。原告通过昌邑法院诉讼要求被告支付物业费已经不是第一次。于2020年11月收到昌邑法院民事起诉状称：申请人裕达物业公司申请向沈铁·幸福里7号网点业主发出诉讼状，理由是：“申请人自2016年2月24日与被申请人所居住的小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由我公司提供本小区的物业服务（面积、价格略）。这期间我公司一直按照约定履行服务义务，经多次催讨，被申请人拒不支付”，原告上述理由与事实不符，事实如下：一、原告于理无据。原告并没有为被告提供物业服务。被告所购置的商业网点在小区大门外，并不在原告所说的“所居住的小区内”。原告违背《物业管理条例》第二条规定：非居住区与居住区的有区隔的商业网点等房屋应按不同区域划分物业管理。商铺物业是独立的区域，商铺与居民区的所处位置环境、服务需求、物业费标准都有区别。物业公司对小区居住区域提供的服务并没有包括被告的区域。要求收取每平米每月1.9元高标准物业费，事实没有提供相应的服务，这是很蛮横无理的。二、原告与被告没有签订物业服务合同。物业公司与小区业主委员会签订的服务合同，与被告没有任何关系。小区业主委员会只代表院内封闭管理居住区的居民，不能代表院外非居住的商户的利益，双方也没有一次接触。物业公司这几年每年都打电话催交物业费，每次被告都要求面谈，表示物业费可以交，但你们要谈清楚提供哪些服务，协商明确后签订合同，但物业公司每次都对被告签订合同的要求不予理睬。也从不提与小区业委会签合同的事，现在采取“移花接木”的手法，是虚假陈述，欺骗法院。三、原告违背《物业管理条例》对居住区和非居住区不同区域应划分管理的规定，以“门前三包”为由，对小区商户采取弃管的态度。从2016年入住到2018年7月是完全弃管的，有2017年4月和2018年6月手机照片截屏为证，显示长年累积的成堆垃圾。之后开始在1号楼六户商铺门前设立了一个垃圾桶，每天倒运一次垃圾。其他服务项目都没有提供。原告即裕达物业公司不仅不提供物业管理服务，还违背《条例》规定，起到相反的负面作用：拒绝担负起进出消防通道管理责任、通道安全秩序管理责任，且物业公司在通道一侧摆放石墩，故意制造通道障碍等等，致使被告的商铺物业因进出受阻使用功能和价值降低，租户搬出，现在完全空置，已经造成很大损失。主要存在三个问题：（我的房子进户后，我是按照广告公司形式装修的，并且制作了门脸及匾额，花掉成本费四万二千元。因为华瑞医院签了五年合同，所以拆掉门脸租给了他，华瑞医院合同没到期，提前不租了，给我造成了经济损失，承租期间华瑞医院，也多次找我商谈，说不是不租，实在没有办法，进不去车，物业也弃管，由于对华瑞医院的理解，我也没追究合同违约的事情）。原因如下：1、商铺门前通道属于消防通道，每天都被小区内居民车辆堵塞，商铺门前停满车，华瑞医院车以及患者车也进不去，或者进去了出不来，经常发生纠纷。被迫于2019年6月搬走，致使我的商业网点至今还在闲置中，有要租的，一看现场状况，就都不租了，因为交通不便，无物业管理。因为网点门前，经常都有车停着，致使我无法往网点里搬运货物。通过打昌邑交警电话，查找车主电话才挪走。商铺出入口处被物业人为摆放石墩，造成堵塞，因石墩低矮看不见，经常刮坏车辆，商铺没有自己的出入通道，而是和小区的人行出入口共用一个通道，人车混行，属于车侵占了人行道，一旦发生事故，车分担责任大。经常被车辆堵塞，无人管理，形成潜在的安全隐患。对消防通道堵塞车辆放任不管，设置障碍，石墩占道，以致道路狭窄，拐角过小，消防车无法进入，近按消防法应给予5000以上-5万元以下罚金。2、更为严重的是，物业公司违背消防法规定，对管理单位的消防设施不维护，不管理，使商铺处于消防设施瘫痪状态；喷淋系统瘫痪，没有压力，水表无压。喷淋系统警铃设置单独房间，物业违规出租。其违规性质，按消防法规定应处以5000以上100000以下罚金。见图显示：位于小区**楼**的消防设施已经失灵，湿式报警阀水压表为零，应独立设置的房间多次出租为按摩、复印、棋牌室等；图片显示：喷淋水压表为零，系统瘫痪，房间出租。因为车辆上商铺门前台阶停车，门前水泥台阶长期处于破损状态，不仅有碍观瞻，且造成房屋使用价值降低。3、商铺门前及两侧没有安装一个摄像头，不在小区监控范围内。2017年末，华瑞医院晚间发生入室盗窃案，损失现金计两万元，室内监控设备被破坏。去小区保安室查询，发现小区内的监控摄像也已陈旧，模糊不清，且小区门前唯一监控头早已损坏。本图片显示：门前常年处于被车压坏状态，小区门外摄像头已损坏。事实说明：原告歪曲事实的无理要求应予以驳回。双方应协商，依据事实，没有发生的服务事实和相关费用不予交付。根据物业管理条例要求：自主成立沈铁·幸福里商铺业委会，与物业公司签订符合《物业管理条例》的合同并履行，以保障双方的合法权益。   本院经审理认定事实如下：2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，甲方吉林市沈铁幸福里小区业主委员与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对沈铁幸福里小区住宅、商铺和地库提供物业管理服务，委托服务期限为自2016年2月24日至2021年12月31日（其中第一期合同期限为自2016年2月24日至2017年2月23日，第二期为自2017年2月24日至2018年12月31日，第三期为自2019年1月1日至2021年12月31日），商业物业物业费按前期物业服务合同服务价格执行。关于物业服务费的逾期缴纳问题，第一期委托合同约定：物业费于合同签订之日起30日内缴纳，逾期30日不交者，自逾期之日起，按应缴纳物业费总额每日1‰交纳滞纳金；第二期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于预期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金；第三期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于逾期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金。   刘文旭系沈铁幸福里小区1号楼7号网点（建筑面积148.57平方米）业主，物业费为每月每平方米1.9元，自2016年3月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。   2019年3月份，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会同意，由新成立的“吉林市裕达物业服务有限公司”继续履行上述物业服务委托合同。同时，吉林市寓龙房产物业服务有限公司与裕达物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2016年3月1日至2019年3月31日欠物业服务费共计1425333.80元的债权转让给了裕达物业公司。   认定上述事实的证据有：《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》3份、公示、《补充协议》、债权转让协议、债权转让通知书、物业费催缴通知、物业服务照片。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕达物业公司成立后，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续享有服务委托合同约定的权利，并履行合同义务。   被告提供的证据，不足以有效说明被告抗辩所主张的事实，也不能成为其拒绝缴纳物业费的正当事由。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。   原告要求被告缴纳自2016年3月1日至2021年2月28日期间的物业费，但在3期物业服务委托合同中，第一期和第二期的委托合同均未能明确约定交费时间，第三期委托合同中约定于每年5月30日前交纳本年度物业费，但未约定“本年度”的起始和截止时间，按通常理解应为自每年的1月1日起至12月31日止期间为本年度，故被告应缴费的期间应确定为自2016年3月1日起至2020年12月31止的期间。被告商铺物业服务费收取标准为1.9元/月/平方米，自2016年3月1日至2020年12月31止为4年10个月，被告应交纳物业费为16372.41元（148.57平方米×1.9元/平方米/月×58月）。关于违约金，原告请求按总欠费额的20%计算，即3274.48元（16372.41元×20%），符合法律规定，应予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、刘文旭于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林市裕达物业服务有限公司物业费16372.41元及违约金3274.48元，合计19646.89元。   二、驳回吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费154元，由吉林市裕达物业服务有限公司负担5元，刘文旭负担149元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 刘忠军     二○二〇年十二月二十四日   书记员 丛 琳