浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初11666号 原告：浙江三维通信移动互联有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道三维智汇中心****，统一社会信用代码:91330000076203402F。 法定代表人：王坚，执行董事。 委托诉讼代理人：金德聪、李齐,浙江东鹰律师事务所律师。 被告：杭州海诗兰健康管理有限公司，住所地，住所地：浙江省杭州市西湖区嘉绿名苑**底商**iv> 法定代表人：王国兴，执行董事。 委托诉讼代理人：王少翰，男，汉族，1983年3月29日出生，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。 第三人：陈希和，男，汉族，1990年1月31日出生，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：许方良、叶烨，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原告浙江三维通信移动互联有限公司（下称原告）与被告杭州海诗兰健康管理有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案。审理中，原告申请追加第三人陈希和参加诉讼，本院予以准许，并通知陈希和作为第三人参加诉讼。本院于2020年8月6日立案受理后，于2020年9月25日依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人金德聪、李齐，被告的委托诉讼代理人王少翰，第三人陈希和及其委托诉讼代理人许方良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年1月24日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告将杭州市余杭区××街××号楼××层××层（出租范围包括1号楼1层101、102、103、104、105、向往街一楼沿街333、335、337、339、341、343、345、347、349、351、353、355、357、359号，2层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217.218、219、220、221、222、223、224、225）以及地下Ｂ298、Ｂ299、Ｂ300、Ｂ301、Ｂ302机械车位出租给被告。房屋建筑面积约为2106.6平方米（不含停车位面积）。租期8年，自2018年1月1日至2025年12月31日止。2020年1月1日至12月31日的租金单价为2.06元／天／平米。每6个月为一个周期支付一次租金，被告应在每个周期开始前的10日内向原告支付租金。被告拖欠2020年3月1日至8月31日的租金791976元。根据合同第9.4条第（2）款约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按本年度年租金的万分之五向原告支付违约金。被告拖欠租金后，原告多次催告无果，原告要求解除租赁合同并不予返还保证金，被告应向原告支付租金和年租金25%的违约金，并按合同7.2、7.3条约定返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍支付占用费，直至交还房屋。 原告诉讼请求：1.解除原告与被告在2017年1月24日签署的杭州市余杭区××街××维智汇中心1号楼第1层至2层及地下Ｂ298、Ｂ299、Ｂ300、Ｂ301、Ｂ302机械停车位的《房屋租赁合同》；2.被告按4339.6元／天（即2.06元／平方米／天＊2106.6平方米）标准计付2020年3月1日起至生效判决确定的合同解除之日止的租金给原告；3.被告按年租金1588292.14元的万分之五／日标准计付2020年3月1日至租金付清之日的逾期付租违约金给原告；4.被告向原告支付合同解除违约金397073.03元（1588292.14＊25%）；5.被告腾退并交还三维智汇中心1号楼第1层至2层物业及地下Ｂ298、Ｂ299、Ｂ300、Ｂ301、Ｂ302机械停车位给原告。如在生效判决确定的履行期限内未交还物业的，被告应按8679.2元／天（即4339.6元／天＊2）向原告支付实际占用期间的物业占有使用费直至返还物业时止；6.被告支付的保证金300000元归原告所有；7.被告承担本案诉讼费用。 被告答辩称：原告起诉的金额和违约责任不认可。原、被告的租赁合同中有次承租人的，次承租人代为支付部分租金，在诉状中原告是按照完整的金额起诉的，被告是不认可的。事实上原告方已经问次承租人收取部分费用之后让被告支付全部款项，在被告证据中也提出希望原告返还次承租人的租金，由次承租人将钱支付给被告，被告再支付给原告，但是原告拒绝。 第三人辩称：事实上第三人和原告没有直接租赁关系，陈希和在今年3月份及8月份将实际使用面积的款项支付给原告了。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，第三人未提交证据，本院组织各方进行了质证。对原告与被告提交的证据，各方对三性均无异议。经审查，原告与被告提交的证据，均符合证据的形式要件，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将坐落于杭州市余杭区××街××号楼××层××层（出租范围包括1号楼1层101、102、103、104、105、向往街一楼沿街333、335、337、339、341、343、345、347、349、351、353、355、357、359号，2层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217.218、219、220、221、222、223、224、225）以及地下Ｂ298、Ｂ299、Ｂ300、Ｂ301、Ｂ302机械车位出租给被告；房屋建筑面积约为2204.54平方米（不含停车位面积）；租赁期8年，暂定自2018年1月1日起至2025年12月31日止；原告暂定于2018年1月1日前将该房屋交付给被告；原告给被告的免租金装修期为3个月，免租期自该房屋的交付日起计算，自2018年1月1日起至2018年3月31日止；免租期内，被告仍应根据合同约定支付物业费、水电费等费用；第一个租金价格周期为2018年4月1日起至2019年12月31日止，单价为2元／天／平方；自2020年1月1日开始租金标准递增，以每一个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金的基础上增加3%；在合同签订后5日内，被告向原告支付定金300000元；被告应当在交付前10个工作日内将首期6个月（从2018年4月1日至2018年9月30日之间）租金804657.5元支付给原告；租金每6个月为一个周期支付一次，被告应于每支付周期前的10日内向原告支付本周期的租金；原告应在被告的每次租金到账后的10个工作日内将该房屋所在地税务机关发售或开具的合规增值税发票交付到被告；被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告需按本年度租金的万分之五向原告支付违约金；被告逾期支付租金的次日，原告有权向被告寄送催款通知书要求被告马上支付拖欠租金和逾期违约金；被告在收到原告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付本年度年租金的25%作为违约金，原告并有权不予返还被告保证金。合同还对原告与被告的通讯地址作出明确。在合同的附件三中，双方对2018年1月1日起至2025年12月31日止，每一周期的租金做了明确，约定2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金为1657593.6元（2.06元／天／平方米）；2021年1月1日起至2021年12月31日止的租金为1707482.4元（2.122元／天／平方米）；2022年1月1日起至2022年12月31日止的租金为1758980.4元（2.186元／天／平方米）；2023年1月1日起至2023年12月31日止的租金为1812087.6元（2.252元／天／平方米）；2024年1月1日起至2024年12月31日止的租金为1866804元（2.32元／天／平方米）；2025年1月1日起至2025年12月31日止的租金为1923130.8元（2.39元／天／平方米）。 2017年11月29日，原告将案涉租赁物交付给被告。 2017年1月19日，被告与陈希和签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于杭州市余杭区××街××号楼××层××层（出租范围包括1号楼1层101、102、103、104、105、向往街一楼沿街333、335、337、339、341、343、345、347、349、351、353、355、357、359号，2层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217.218、219、220、221、222、223、224、225）出租给陈希和；合同开始前三年，固定停车位5个，每天提供84小时停车券；合同开始三年后，固定停车位5个，每月提供2000小时的停车7折券；租赁期8年，暂定自2018年1月1日起至2025年12月31日止；被告暂定于2018年1月1日前将该房屋交付给陈希和；被告给陈希和的免租金装修期为3个月，免租期自该房屋的交付日起计算，自2018年1月1日起至2018年3月31日止；免租期内，被告仍应根据合同约定支付物业费、水电费等费用；第一个租金价格周期为2018年4月1日起至2019年12月31日止，单价为2.2元／天／平方；自2020年1月1日开始租金标准递增，以每一个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金的基础上增加3%；在合同签订后5日内，陈希和向被告支付定金300000元；陈希和应当在交付前10个工作日内将首期6个月（从2018年4月1日至2018年9月30日之间）租金885106元支付给被告；租金每6个月为一个周期支付一次，陈希和应于每支付周期前的10日内向被告支付本周期的租金；被告应在被告的每次租金到账后的10个工作日内将该房屋所在地税务机关发售或开具的合规增值税发票交付到陈希和；陈希和逾期支付租金的，每逾期一日，陈希和需按本年度租金的万分之五向被告支付违约金；陈希和逾期支付租金的次日，被告有权向被告寄送催款通知书要求陈希和马上支付拖欠租金和逾期违约金；陈希和在收到被告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，被告有权解除合同；被告解除合同的，陈希和应当向被告支付本年度年租金的25%作为违约金，被告并有权不予返还陈希和保证金。合同还对被告与陈希和的通讯地址作出明确。 2019年9月1日，原告向被告发出缴款通知单，通知单内容为：被告需缴纳本期房屋租金780443元，租期为2019年9月1日至2020年2月29日；根据房屋租赁合同约定本期租金应于2020年2月20日前全部支付；现被告租金已逾期，根据租赁合同约定每逾期一日，被告需按本年度租金的万分之五向原告支付违约金；被告逾期支付租金的次日，原告有权向被告寄送催款通知书要求被告马上支付拖欠租金和逾期违约金；被告在收到原告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付本年度年租金的25%作为违约金，原告并有权不予返还被告保证金；2019年8月20日收到由陈希和个人支付的部分租金509481.6元，可做以下处理：1.由被告和陈希和共同出具租金待支付证明后，其所剩余需支付金额为270961.4元，仍由被告完成支付；2.由被告先支付全额租金780443元确认到账后，原告再返还给陈希和的个人缴款。 2019年9月6日，被告及陈希和向原告出具委托付款证明，该证明载明：被告根据租赁合同应付的780443元租金（2019年9月1日至2020年2月29日），现委托陈希和于2019年8月20日汇款的509481.6元用于支付被告应付原告的部分租金，剩余租金按原合同履行。 2019年12月31日，原告开具增值税普通发票一张，发票号码为×××92，票面金额为270961.4元，载明该票的数额是2019年9月1日至2020年2月29日的租金；2020年2月26日，原告开具增值税普通发票一张，发票号码为×××93，票面金额为509481.6元，载明该票的数额是2019年9月1日至2020年2月29日的租金。这两张发票已经由王斌领取。 原告员工与被告公司王少翰自2019年9月2日起至2020年3月9日的微信聊天记录显示：原告于2020年2月21日向被告发送租金催缴单，被告于2020年3月9日收到。该催缴单的主要内容为：被告应缴本期房屋租金791976元，租期为2020年3月1日至2020年8月31日；根据租赁合同约定于2020年2月20日前全部付清；现被告已经逾期，根据合同约定，每逾期一日，被告需按本年度租金的万分之五向原告支付违约金；被告逾期支付租金的次日，原告有权向被告寄送催款通知书要求被告马上支付拖欠租金和逾期违约金；被告在收到原告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付本年度年租金的25%作为违约金，原告并有权不予返还被告保证金。 2020年3月10日，被告向原告发送告知函，告知函主要内容为：原告2019年8月20日越过被告直接和陈希和沟通，并且直接向陈希和收取租金，严重违反了商业准则，也使被告无法顺利从陈希和处收取租金而出现违约；要求原告立即退还从陈希和处收取的租金，并杜绝此类行为。2020年3月31日，原告发送回复函给被告，回复函主要内容为：1.被告仍在正常使用《房屋租赁合同》项下的房屋；2.2019年9月1日至2020年2月29日期间，被告出具盖章书面文件委托陈希和代被告按合同约定支付房屋租金780443元，原告财务入账并开具租金发票，整个流程合法合规；3.2020年3月1日至2020年8月31日的租金791976元，是否委托陈希和支付？如若不是，请被告在收到本回复函后5个工作日内将本期租金及对应的违约金一并缴清；根据房屋租赁合同约定本期租金应于2020年2月20日前全部支付；现被告租金已逾期，根据租赁合同约定每逾期一日，被告需按本年度租金的万分之五向原告支付违约金；被告逾期支付租金的次日，原告有权向被告寄送催款通知书要求被告马上支付拖欠租金和逾期违约金；被告在收到原告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付本年度年租金的25%作为违约金，原告并有权不予返还被告保证金。2020年3月12日，被告发送回复函给原告，回复函主要内容为：1.原告刻意回避2019年末和被告有任何沟通的情况下，直接收取陈希和租金的事实；2.被告至今未收到原告提供的租金发票；3.被告从未委托任何人支付租金；4.如原告已经收取了陈希和的租金，请立即退还。 2020年3月12日，陈希和向被告发出告知函，内容为：鉴于被告过往多次拖欠陈希和房屋占用使用费及其他拆解款数额巨大，至今未有任何还款迹象，陈希和严重怀疑被告无支付租金能力且无履约信用，为保障陈希和资金安全，截止2020年3月12日，本期陈希和应缴纳被告的租金577242.38元（含利润差额0.2元*710.76方），已支付给原告，剩余被告的自用部分租金214733.62元请自行交纳给原告；如被告仍坚持按照合同向陈希和收取577242.38元租金，请被告出具向原告本期租金791976元的支付凭证，陈希和将在收到支付凭证5个工作日支付本期租金；至于陈希和拖欠被告历年的利润差额101896.32元，请被告先行支付拖欠陈希和561654.81元后，陈希和在5个工作日支付。 陈希和于2020年2月28日、2020年3月11日、2020年3月12日分4笔共计577242.38元，作为2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金支付给原告。此租金系按照1395.84平方米为基数，以每平方米每天2.2元计算的。陈希和于2020年8月20日，向原告支付租金532663.01元，作为自2020年9月1日起至2021年2月28日的租金。此租金系按照1395.84平方米为基数，以每平方米每天2元计算的。审理中，被告同意陈希和将应付给被告的租金直接支付给原告。 另查明，案涉房屋租用面积实际2106.6平方米，其中被告自用710.76平方米，陈希和租用1395.84平方米。目前，案涉房产仍由被告及陈希和占用。 本院认为，本案中涉及原告与被告之间和被告与陈希和之间两个租赁合同关系。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，被告将其中部分租赁物转租给陈希和，从现有证据可以认定原告是同意被告转租的，转租期限未超过承租剩余期限，且被告与陈希和之间签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院亦予以确认。根据合同的相对性，被告应当根据原、被告之间的租赁合同及时、足额的支付给原告租金；陈希和也应根据被告与其签订的租赁合同及时、足额的支付给被告租金。本案中，被告实际租用面积2106.6平方米，自用面积710.76平方米，将剩余的1395.84平方米另行出租给陈希和，不影响原告按双方约定的租赁面积向被告主张租金。但陈希和认为被告经济状况不好，恐产生损害陈希和权益之虞，遂将2020年3月1日起至2021年2月28日止的部分租金直接支付给原告，对此被告表示同意，原告也已经接受款项。在本案中，陈希和代承租人支付其欠付的租金，应认为陈希和对被告以及被告对原告的租金给付义务的部分履行，即在该数额内，陈希和对被告自2020年3月1日起至2021年2月28日止的租金给付义务已部分履行完毕，相应的被告对原告自2020年3月1日起至2021年2月28日止的租金给付义务也已全部履行完毕。但被告对自己使用的部分，未按约定金额支付相应的租金，存在违约。《房屋租赁合同》约定：被告在收到原告催款通知书后超过15日内仍未付清租金和违约金的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当向原告支付本年度年租金的25%作为违约金，原告并有权不予返还被告保证金。原告于2020年2月21日向被告发送租金催缴单，被告于2020年3月9日收到。但被告未按约定支付租金，故解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，原告请求解除合同并要求被告腾空房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告应当支付自2020年3月1日起至合同解除之日止尚欠的租金，以及自合同解除次日起至被告腾空合同约定的租赁房产之日止的占有使用费。因第三人已支付部分租金，根据案情，2021年2月28日之前的租金或占用费，按照710.76平方米，以2.06元/平方米/天计算，如果提前腾空的，第三人陈希和代被告支付的租金，各方据实结算。如在2021年3月1日后腾空的，则自2021年3月1日起至被告腾空合同约定的租赁房产之日止的占有使用费，按照2106.6平方米为基数，《房屋租赁合同》附件三租金计算表中的租金标准来计算。 双方约定保证金不予退还，本院认为该约定是将保证金视为违约金，此时保证金具有违约金的性质。原告主张逾期付款违约金、解除合同违约金，及保证金不退还，本院认为原告在未举证证明具体损失数额的情况下，酌情确定违约金为300000元，即将被告的保证金予以扣除作为支付给原告的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、原告浙江三维通信移动互联有限公司与被告杭州海诗兰健康管理有限公司于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告杭州海诗兰健康管理有限公司于本判决生效之日起30日内腾空《房屋租赁合同》约定的位于杭州市余杭区××街××号楼××层××层的房产及地下Ｂ298、Ｂ299、Ｂ300、Ｂ301、Ｂ302机械停车位； 三、被告杭州海诗兰健康管理有限公司支付原告浙江三维通信移动互联有限公司自2020年3月1日起至合同解除之日止的租金以及自合同解除次日起至被告腾空上述房产之日止的占有使用费（租金及占用费按《房屋租赁合同》附件三租金计算表中的标准计算。至2021年2月28日之前的租金和占用费，按照710.76平方米计算；自2021年3月1日起至被告腾空合同约定的租赁房产之日止的占有使用费，按照2106.6平方米计算）； 四、原告浙江三维通信移动互联有限公司对被告杭州海诗兰健康管理有限公司的保证金300000元作为违约金予以扣除； 五、驳回原告浙江三维通信移动互联有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5478元，由原告浙江三维通信移动互联有限公司负担155元，由被告杭州海诗兰健康管理有限公司负担5323元。 原告浙江三维通信移动互联有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州海诗兰健康管理有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王         孟 二〇二〇年十二月四日 法官助理 本家与原本核实无异吴宁 书 记 员 孙         瑛