四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1702民初4435号 原告：周军，男，1964年3月14日出生，汉族，初中文化，个体户，家住四川省达州市达川区。 原告：刘年敏，女，1964年3月30日出生，汉族，初中文化，无业，家住四川省达州市达川区。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：周小洋，男，1991年4月11日出生，汉族，大学文化，自由职业，家住达州市达川区，系原告周军、刘年敏儿子。 被告：欧阳兵，男，1978年2月14日出生，汉族，初中文化，自由职业，户籍所在地四川省达州市通川区，家住达州市通川区。 被告：邹亮，女，1979年7月15日出生，汉族，初中文化，无业，户籍所在地四川省达州市达川区，家住达州市通川区，系被告欧阳兵妻子。 被告：欧垣良，曾用名“欧本宪”男，1978年9月7日出生，汉族，大专文化，无业，户籍所在地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 原告周军、刘年敏与被告欧阳兵、邹亮、欧垣良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周军、刘年敏及共同委托诉讼代理人周小洋，被告欧阳兵，被告欧垣良的委托诉讼代理人余扬锋到庭参加诉讼，被告邹亮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告欧阳兵签订的《房屋买卖合同》；二、依法判决被告退还原告购房款232200元，并从2017年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息至付清之日止；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年8月5日，原告周军、刘年敏夫妇与被告欧阳兵签订《房屋买卖合同》，约定由原告出资27万元购买被告所有的位于达州市通川区文化北巷1号附X号（原朝阳x路文化巷1号文化活动中心综合楼x号），原告当场一次性给付了购房款232200元。同日，因该房屋未交付，欧阳兵要求原告将购买的房屋出租给被告，由被告用于经营公寓酒店，被告每年给付租金，并以第一、二年的租金抵扣了原告37800元购房款，双方于当日签订了《艾情公寓酒店委托经营合同》。《房屋买卖合同》签订后，欧阳兵及欧垣良一直推诿，不为原告办理不动产权证，欧垣良还多次与原告协商处理并写下承诺。原告经多方打听得知，欧阳兵是该房屋的名义房主，欧垣良为实际房主，欧阳兵欠达州农商银行两千余万元，且该房屋在购买前已经由欧阳兵抵押给银行（被告未告知售楼员，更未告知原告），现该房已经被人民法院依法查封，将要拍卖。鉴于此，被告在卖房时的欺诈行为导致合同明显履行不能，原告的购房目的无法实现，故原告依照《中华人民共和国合同法》等法律的规定，请求依法解除合同，并由三被告连带赔偿相应损失。 被告欧阳兵答辩称，《房屋买卖合同》、《艾情公寓酒店委托经营合同》的字不是他所签，要申请鉴定。 被告邹亮未作答辩亦未提交证据。 被告欧垣良答辩称，1.案涉房屋买卖属实，是欧垣良与原告进行了谈判，欧垣良表示记不清楚房屋的具体交易金额。2.欧垣良与原告多次协商，分别于2020年8月22日、2020年9月29日各退还原告购房款5000元，共计10000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告欧阳兵称《房屋买卖合同》、《艾情公寓酒店委托经营合同》上的字不是其所签，要申请鉴定，在限定期限内未递交书面鉴定申请，本院视其不申请鉴定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，欧阳兵未提供证据证明其辩称事实成立，相关辩称意见，本院不予采纳。结合《收据》、《银行卡交易单》等其他证据，及周军、刘年敏与欧阳兵的陈述，本院采信《房屋买卖合同》、《艾情公寓酒店委托经营合同》，确认周军、刘年敏与欧阳兵于2017年8月5日签订《房屋买卖合同》和《艾情公寓酒店委托经营合同》的事实。《艾情公寓酒店委托经营合同》第四条：“…2.第一年支付时间为本合同签订当日，由乙方一次性支付第一、二年的分红37800元（大写叁万柒仟捌佰元整）充抵购房款”，该约定与周军、刘年敏的陈述相互印证，本院确认周军、刘年敏实际支付购房款232200元，其余37800元的购房款抵扣了欧阳兵应支付给周军、刘年敏分红的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周军、刘年敏是夫妻。被告欧阳兵、邹亮是夫妻。被告欧垣良与欧阳兵是兄弟。2017年8月5日，欧阳兵（出卖人）与周军、刘年敏（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据出卖人以（出让）的方式，取得该地块国有土地使用权。土地使用年限：至2053年6月2日止。第二条买受人所购房屋的基本情况该房屋位于达州市通川区文化巷x号（原朝阳x路文化巷1号文化活动中心综合楼x楼）的x号。预测建筑面积20.64平方米。该房号为（暂定编号），最终以管理部门审核的房号为准，该商品房平面图见附件一。第三条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该房屋价款。…2、按照建筑面积计算，该房屋面积为20.64平方米，单价为13081.39每平方米，总价款人民币（币）（小写）270000.00元，（大写）×佰×拾×亿×仟×佰贰拾柒万零仟零佰零拾零元整。…第五条交付条件：出卖人应当在2018年3月28日前完善该房屋的所有改造，进入试运营。…第九条产权登记（一）转移登记1.房屋交付使用后，双方同意按照下列方式处理：…2、如因出卖人的责任，买受人未能在房屋购买之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。…”。周军、刘年敏、欧阳兵在《房屋买卖合同》上签字捺印。当天，周军、刘年敏（委托方，甲方）与欧阳兵（被委托方，乙方）、担保方达州市达川区金京科技有限公司（丙方）签订《艾情公寓酒店委托经营合同》，约定：“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，经平等友好协商，就甲方出租给乙方场地事宜达成协议如下：一、甲方所购买的（艾情公寓酒店）位于达州市通川区文化北巷**（原朝阳x路文化巷**文化活动中心综合楼**）的**房，建筑面积20.64平方米，出租给乙方经营。二、出租期限为10年，自2017年8月5日起至2027年8月4日止。…四、委托经营期间的甲方利润回报：1、双方一致同意由乙方按已支付购房款270000.00元分红。第一、二年每年固定分红7%，每年分红金额为18900.00元（大写壹万捌仟玖佰元整）。第三年至六年每年固定分红8%，每年分红金额为：21600.00元（大写贰万壹仟陆佰元整）。第七年至十年每年固定分红9%，每年分红金额为：24300.00元（大写贰万肆仟叁佰元整）。2.第一年支付时间为本合同签订当日，由乙方一次性支付第一、二年的分红37800元（大写叁万柒仟捌佰元整）充抵购房款；第三年分红在第二年期满前5天内一次性付清。第四年至十年支付分红的时间以此类推。…”。周军、刘年敏、欧阳兵、达州市达川区金京科技有限公司分别在《艾情公寓酒店委托经营合同》上签字捺印、加盖公章。周军、刘年敏实际支付购房款232200元，其余37800元购房款抵扣了欧阳兵应当于当日支付给周军、刘年敏的《艾情公寓酒店委托经营合同》约定分红。之后，欧阳兵给周军、刘年敏出具《收据》，写明“收到周军交来艾情公寓酒店1-6号房全款，金额（大写）×佰贰拾柒万零仟零佰零拾零元零角零分，270000.00，经手人：魏，发据单位（盖章）处加盖“欧阳兵印”。2020年1月16日，欧垣良给周军、刘年敏出具《承诺》，承诺在2020年6月30日之前付清艾情公寓2019年的返还现金23000元。2020年8月、9月，欧垣良二次共计给付周军、刘年敏10000元，庭审中，欧垣良与周军、刘年敏对10000元的性质产生争议。 同时查明，欧阳兵单独所有的位于达州市通川区文化巷x号（原朝阳x路文化巷1号文化活动中心综合楼x楼）的商业服务用房屋（所有权证号：达州市房权证达字第2××9，建筑面积673.50平方米）于2014年1月23日以被担保主债权数额700万元抵押给达州市通川区农村信用合作联社，于2014年2月18日以被担保主债权数额180万元抵押给达州市通川区农村信用合作联社，于2019年10月17日被本院依法执行查封。 本院认为，原告周军、刘年敏与被告欧阳兵在自愿、平等基础上协商签订《房屋买卖合同》、《艾情公寓酒店委托经营合同》,是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，周军、刘年敏与欧阳兵均应按照合同约定全面履行义务。周军、刘年敏依合同约定履行了购房款交付义务，欧阳兵也应按约定向原告履行房屋交付义务和转移房屋所有权登记的义务。周军、刘年敏与欧阳兵同时签订《房屋买卖合同》、《艾情公寓酒店委托经营合同》，因《艾情公寓酒店委托经营合同》约定周军、刘年敏购买的房屋于签订合同当日出租给欧阳兵经营公寓酒店，该房屋实际未交付系双方约定。《房屋买卖合同》第九条约定：“产权登记（一）转移登记…2、如因出卖人的责任，买受人未能在房屋购买之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。…”，欧阳兵应当依照约定在2018年8月5日前办理房屋所有权转移登记，截止本案审理终结，欧阳兵仍未办理房屋所有权转移登记，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，因欧阳兵违约，且其所有的房屋已办理抵押登记及被执行查封等原因，导致原告购买房屋的目的已经无法实现，原告请求解除与欧阳兵签订的《房屋买卖合同》，符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，周军、刘年敏要求欧阳兵退还购房款232200元和支付资金占用期间利息的请求，符合法律的规定，本院依法确认利息从2017年8月5日起按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，周军、刘年敏未提供证据证明购房款用于欧阳兵、邹亮共同生活、共同生产经营，故周军、刘年敏要求邹亮承担连带退还购房款的请求，不符合法律的规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，欧阳兵才是房屋的登记所有权人，欧垣良不是所有人，故周军、刘年敏要求欧垣良承担连带退还购房款的请求，不符合法律的规定，本院不予支持。欧垣良给周军、刘年敏支付的10000元，因欧垣良与周军、刘年敏对该款的性质产生争议，本案不宜处理，欧垣良可另行提起诉讼。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告周军、刘年敏与被告欧阳兵于2017年8月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告欧阳兵于本判决生效后十日内退还原告周军、刘年敏购房款232200元及利息（以232200元为基数，利息从2017年8月5日起按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告周军、刘年敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5279元，减半收取2639.5元，由被告欧阳兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  易青山 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王 婷