四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5527号 原告：广安润恒置业有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇老街**。 法定代表人：张山，执行董事。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。 被告：广安川影电影有限公司，，住所地四川省广安市金安大道一段**恒大中天国际广场**楼** 法定代表人：何辉。 被告：何辉，男，生于1987年4月5日，汉族，住四川省广安市广安区。 二被告委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师。 第三人：广安交投蓥鼎实业有限责任公司，住所，住所地四川省广安市广安区XXXX综合体div> 法定代表人：雷鸣。 原告广安润恒置业有限公司（以下简称“润恒公司”）与被告广安川影电影有限公司（以下简称“川影公司”）、何辉以及第三人广安交投蓥鼎实业有限责任公司（以下简称“蓥鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序由审判员陈洪宁独任审理。原告润恒公司的委托诉讼代理人严光华、李菲，被告川影公司的法定代表人何辉及委托诉讼代理人王丽镔到庭参加了诉讼，第三人蓥鼎公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告润恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告广安川影电影有限公司与第三人2017年4月12日签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》；2.判决被告川影公司向原告支付2017年4月21日至2019年4月20日期间的租金共计705.52万元；3.判决被告川影公司向原告支付2019年4月21日至2020年10月31日期间的租金共计301.47万元（2019年4月21日至2020年4月20日年租金352.76万元+2020年4月21日至2020年10月31日即193天租金186.53万元-停业期间2020年1月18日至2020年7月20日租金177.82万元-已付租金60万元）及其资金占用利息从2019年4月20日起，以301.47万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至款项付清之日止；4.判决二被告向原告支付垫付的水电费共计60666元以及173214元及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；5.判决二被告向原告支付违约金；6.本案诉讼费由二被告方承担。事实及理由：2017年4月12日，第三人与被告签订了《广安市XXXX小剧场租赁合同》，合同约定第三人将位于广安市XX大道上段XXX号广安市XXXX综合体小剧场（2号楼、2-3、3号楼1-2/5号楼2-3，以下简称案涉租赁房屋）出租给被告经营使用，双方约定了年租金、租赁期限以及双方的权利义务等。2019年1月1日，原被告以及第三人签订了《XXXX小剧场租金合同移交三份协议书》，合同约定第三人将2017年4月12日与被告签订的租赁合同中的权利义务一并转移给原告。合同履行过程中，因案涉租赁房屋的免租期限截至时间为2019年4月20日，被告应当在免租期限届满之日前向原告支付2019年4月21日至2020年4月20日期间的租赁费，经原告多次口头及书面催收，被告仅支付60万元租金，下欠租金均以各种理由推诿。根据《广安市XXXX小剧场租赁合同》第九条关于违约责任的约定，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除终止合同，同时有权要求被告支付免租期内的租金以及承担相应的违约责任。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的直到意见》中承租国有房屋用于经营的免除3个月租金，但被告实际停业期间为2020年1月18日至2020年7月20日（即184天），原告在诉请中已扣减该段时间租金177.82万元（352.76万元÷365天×184天）。原告认为，各方当事人就案涉房屋租赁签订的两份合同均是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，希望法院判如所请。庭审中，原告明确第五项违约金金额为655.52万元（年租金的2倍-已支付的履约保证金50万元）。 被告川影公司辩称：原告诉请第一项，川影公司不同意解除合同，第二项请求租金的计算从2017年4月21日起计算不符合合同约定，被告仍然在尽其所能履行合同义务，只能说履行合同有瑕疵，达不到解除合同；疫情期间的租金是不可抗力造成的，应当依法免除；一年期贷款利率的四倍计算资金占用利息于法无据，本案不是借贷关系，也没有合同约定，并且后面还主张了违约金；水电费的本金可以进行核对，但是其利息没有法律规定也没有合同约定，水电费出现滞纳也只是缴纳滞纳金，也有计算方式。可以按照正常的滞纳金进行计算；双方有关于违约金的约定，但是过高。原告主张也没有进行明确。因为装修导致耽搁了很长的时间，到2018年2月14日才开业，影院也仅经营了11个月不到的时间。2020年1月份因为疫情也导致停业。影院投入也很大，给被告川影公司造成了很大的负担，被告也向原告进行了报告，请求缓交。原被告之间约定的租金及支付方式与招投标协议、中标通知约定的事实不符，合同违背了招投标的规定，请求法院要求原告提交招投标、中标通知书等相关文件进行核查。被告与第三人签订的合同存在重大误解，亦显示公平，应该进行变更。 被告何辉辩称：原告与川影公司的合同纠纷，不涉及何辉个人，何辉不是本案适格主体，与本案没有法律上的利害关系。 第三人蓥鼎公司未作辩称。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、何辉身份证复印件以及被告川影公司工商信息、广安市XXXX小剧场租赁合同、移交三方协议、水电费统计表、及电子增值税发票、律师催收函以及关于停止供水供电的通知；被告依法提交了2017年3月28日的申请文件、报价书、竞谈文件、关于电影院开放的文件、停止供水供电的通知、川影公司向市委书记寄送的一份书信及附件、2号文件纪要；本院依职权调取了广交投实[2017]12号文件、XXXX小剧场招租竞争性谈判工作方案、XXXX小剧场招商竞谈工作实施方案、XXXX小剧场招商竞谈文件、XXXX小剧场招商竞谈邀请函、小剧场承租确认书（样本）、武胜融恒电影有限公司的申请文件、川影公司的申请文件、广安永鹏广告传媒有限公司的申请文件、XXXX小剧场招租竞谈租金总额底价确定方式、广安市XX小剧场租赁合同，前述证据经双方当庭质证，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月31日，蓥鼎公司组织XXXX小剧场招租竞争性谈判工作。武胜融恒电影有限公司、被告川影公司、广安永鹏广告传媒有限公司向蓥鼎公司递交了XXXX小剧场招商竞争性谈判的申请文件。2017年4月6日，在XXXX小剧场招商竞争性谈判第二轮报价中，川影公司以6349.8万元（租赁期限20年，从第三年起，每年缴纳租金352.76万元，直到租赁期限满）的最终报价，成为中选单位。同日，川影公司向蓥鼎公司出具承诺书，内容为：1.租赁期限20年，其中免租期2年；2.按报价总额除以应缴租金的实际年限的平均价逐年支付，即最终报价6349.80175万元÷18＝352.76676万元的年租金等额逐年支付；3.租金每年支付一次，即第一年租金在免租期满前30日内支付，此后每年同一时间支付次年租金；等等。2017年4月12日，第三人蓥鼎公司（甲方、出租人）与被告川影公司（乙方、出租人）签订《广安市XXXX小剧场租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于四川省广安市XX大道上段XXX号广安市XXXX综合体小剧场（2号楼2-3层、3号楼1-2层、5号楼2-3层）出租给乙方，建筑面积约为5100平方米，租赁期限从2017年4月21日起至2037年4月20日止（包含免租期），共20年；2.免租期24个月，自2017年4月21日起开始计算，免租期内乙方需缴纳其所使用物业的管理费、税费、电费等相关费用，若合同提前终止（因甲方原因或不可抗力造成提前终止的除外），乙方须在合同终止之日按本合同约定的年租金标准向甲方缴纳免租期租金；3.租金总额为6349.8万元，租金须按实际支付年限等额支付，即租金总额6349.8万元除以18年，平均每年支付租金352.76万元；4.租金每年支付一次，即第一次租金在免租期满前30日内（即2019年4月20日前30日内）全额支付2019年的租金，此后每年同一时间内全额支付当年租金；5.乙方以银行转账方式将租金支付到甲方账户（户名：广安交投蓥鼎实业有限责任公司；开户银行：成都农村商业银行广安分行；账号：0244××××1170）；6.签订合同前，乙方向甲方缴纳50万元履约保证金，乙方在整个租赁期限内未违约且租赁期限届满时，甲方无息退还履约保证金；7.甲方向乙方交付租赁物业后10个工作日内，乙方应向甲方缴纳20万元装修保证金；8.乙方在使用租赁物业进行经营生产的相关税费按法律法规规定自行缴纳，乙方应按期缴纳在经营使用中产生的水电费、物业管理费等相关费用；9.在本合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方无故提前终止本合同的，须经甲方同意，否则甲方有权没收乙方所缴纳的履约保证金和租金，并有权按照每年租金标准要求乙方补交免租期和合同终止之日前的相应租金，同时要求乙方赔偿甲方由此遭受的实际损失及预期可得利益损失；10.在本租赁合同有效期内，若甲方无故提前终止本合同，乙方有权要求甲方承担违约责任并赔偿装修损失，装修损失按“乙方承租后首次实际投入装修总额÷整个合同期限（20年）×未按本租赁合同履行的剩余年限”计算；11.乙方逾期支付租金及费用的，逾期30天（含）内按“应付款总额×逾期天数×2‰”向甲方支付违约金，逾期60天（不含）以上未付款的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应向甲方补交免租期租金，同时按照合同约定年租金标准的两倍向甲方支付违约金，上述费用，乙方同意甲方从履约保证金中予以扣除，不足的由乙方补齐，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止等。合同签订后，蓥鼎公司遂将租赁物交付给了川影公司。川影公司亦向蓥鼎公司缴纳了履约保证金50万元及装修保证金20万元。 2019年1月1日，第三人蓥鼎公司（甲方）与原告润恒公司（乙方）及被告川影公司（丙方）签订《XXXX小剧场租赁合同移交三方协议书》，主要约定：1.截止签订本协议之日，丙方承租的XXXX小剧场仍处于免租期内，原合同约定的支付租金的条件未成就，丙方未向甲方支付租金费用，甲方将丙方缴纳的履约保证金全额转移给乙方由乙方履行履约保证金返还义务，甲方已完成丙方租赁场地的装修验收；2.截止2018年12月31日，丙方欠甲方水电费37.3214万元，扣除丙方向甲方缴纳的装修保证金20万元后，剩余17.3214万元由乙方代甲方向丙方收取并转账支付给甲方；3.丙方同意原合同项下出租方由蓥鼎公司变更为润恒公司，继续履行原合同项下的责任和义务；4.丙方按原合同约定向乙方支付租金费用和拖欠甲方的水电费，丙方以银行转账方式支付到乙方以下账户（户名：广安润恒置业有限公司；开户银行：中国农业银行股份有限公司广安广宁路支行；账号：2267××××4788）；5.本合同有效其内，非乙方的原因，丙方单方无故提前终止本合同的，须经乙方同意并结清拖欠租金，否则乙方有权没收丙方所缴纳的履约保证金和租金，并有权按照每年租金标准要求乙方补交免租期和合同终止之日前的相应租金，同时要求丙方赔偿乙方由此遭受的实际损失及预期可得利益损失，具体数额按6个月租金计算即176.38万元；等等。协议签订后，被告川影公司仅向原告润恒公司支付了60万元租赁费后就再未向原告以及第三人支付任何费用。在协议签订后，原告代被告川影公司交付水电费60666元。 另查明，因新冠病毒疫情影响，电影院行业在2020年1月23日至2020年7月20日期间一直处于停业期间。2019年10月8日至2019年10月31日期间，因原告方拒绝给被告供电，致使被告停业24天。 再查明，被告川影公司系一人公司，被告何辉系该公司的法人及股东。 本院认为：第三人与被告签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》以及原被告及第三人共同签订的《XXXX小剧场租赁合同移交三方协议书》均系当事人各方的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，合法有效，应依法予以保护。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，在本案中第三人蓥鼎公司与被告川影公司签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》在经过被告川影公司同意的情况下，第三人将其在合同中的全部权利义务概括转让给了原告润恒公司。润恒公司即享有第三人蓥鼎公司在《广安市XXXX小剧场租赁合同》中的全部权利义务。故在被告违约的情况下，原告有权请求解除第三人与被告签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》。 在《广安市XXXX小剧场租赁合同》中约定“第一次租金352.76万元在2019年4月20日前30天内交付”“逾期60天（不含）以上未付款的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应向甲方补交免租期租金，同时按照合同约定年租金标准的两倍向甲方支付违约金，上述费用，乙方同意甲方从履约保证金中予以扣除，不足的由乙方补齐，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”，而被告川影公司至今仅仅向原告支付了租金60万元，被告川影公司的行为严重违反合同约定亦达到了合同解除的条件，故原告请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告应该向甲方补交免租期限内租金，在本案中，租赁物20年的总租金为6349.8万元，故年租金应为317.49万元（6349.8万元÷20年），故免租期的租金为634.98万元（317.49万元×2年）。故被告川影公司应该支付原告免租期内租金634.98万元。从2019年4月21日起的租金亦应该按照317.49万元/年的标准计算，但应该扣除因新冠病毒疫情禁止营业期间（2020年1月18日-2020年7月20日）的租金及被告川影公司已经缴纳的租金60万元，故2019年4月21日至2020年10月31日期间的租金为266.19万元（317.49万元÷365天×559天-317.49万元÷365天×184天-60万），从2020年11月1日起至实际交付租赁物止的租金按照年租金317.49万元计算。对于原告主张的利息，应该从应当缴纳租金而未缴的日期（2019年4月21日）起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告停电导致被告停业期间的租金，因为停电是被告拒不缴纳租金造成的，过错在于被告，所以此期间的租金不予扣减。 对于原告主张的水电费，因原告确实已经代被告交付了水电费60666元，且在签订转让协议时，第三人将其向被告川影公司收取水电费173214元的权利转让给了原告，故被告应该向原告支付水电费233880元，原告主张从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息以符合法律规定，本院予以支持。 对于被告主张的违约金655.52万元（年租金的2倍-已支付的履约保证金50万元），虽在合同中约定，但该约定的违约金确实畸高，且原告在诉讼中并未提供证据证明其具体损失大小，而违约金的立法宗旨即是为了弥补守约方因违约方的违约造成的损失，结合被告已经向原告缴纳了50万元的履约保证金，故本案的违约金本院酌情认定为50万元，因原告已经缴纳，故本案不再另外支持违约金，被告亦不可向原告主张退还50万元履约保证金或者用此50万元履约保证金抵扣租金。 由于被告川影公司为一人有限公司，其法人为被告何辉，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告何辉应该对被告川影公司应该承担的债务承担连带责任。 对于被告川影公司辩称的其与第三人签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》存在重大误解及显示公平的情形，应该进行变更，但被告川影公司并未举证证实，且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有形式撤销权”之规定，第三人与被告于2017年4月12日即签订了《广安市XXXX小剧场租赁合同》，在签订的该合同时，被告即对租金清楚明确，且被告经营多家电影院，其对本地的场地租赁行情应非常清楚，其在法律赋予的撤销期限内并未行使撤销权，其撤销权已经消灭，故被告的辩称意见无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除被告广安川影电影有限公司与第三人广安交投蓥鼎实业有限责任公司于2017年4月12日签订的《广安市XXXX小剧场租赁合同》； 二、被告广安川影电影有限公司向原告广安润恒置业有限公司支付2017年4月21日至2019年4月20日期间的租金634.98万元； 三、被告广安川影电影有限公司向原告广安润恒置业有限公司支付2019年4月21日至2020年10月31日期间的租金266.19万元及资金占用利息（2019年4月21日至2019年8月19日期间的资金占用利息以266.19万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至付清之日为止期间的资金占用利息以266.19万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），2020年11月1日之后的租赁物占用费按照317.49万元/年的标准计算； 四、被告广安川影电影有限公司向原告广安润恒置业有限公司支付水电费233880元及资金占用利息（资金占用利息以233880元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年10月21日开始计算至付清之日为止）； 五、被告何辉对上述债务承担连带责任； 六、驳回原告广安润恒置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费119900元，减半收取59950元，由原告广安润恒置业有限公司负担26050元，由被告广安川影电影有限公司负担33900元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川川省广安市中级人民法院，同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈洪宁 二〇二〇年十二月十五日 书记员  李 欢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。