大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6322号原告：大连冠信房地产开发有限公司法定代表人：华清平，系总经理。委托代理人：温悦，女，汉族，1982年2月6日生，系该公司法务，住址大连市甘井子区。被告：李健东，男，汉族，1972年4月13日生，住址辽宁省大连市甘井子区。委托代理人：冯娜，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：孙天玮，系辽宁法大律师事务所实习律师。原告大连冠信房地产开发有限公司与被告李健东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人温悦，被告委托代理人冯娜、孙天玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连冠信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的商品房买卖合同，房屋归属原告，且被告应向原告支付代为履行担保责任的违约金67.37万、执行费3.74万，共71.11万（此金额不含垫付本金282.96万，违约金金额为垫付总金额350.33万，减本金282.96万）；2.被告向原告按总房款15%的标准（合同约定）赔偿出卖人的损失64.5万；3.被告协助原告履行撤销房屋备案手续；4.判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的恒大云玺项目（曾用名櫻谷园）14号1单元5层2号房屋。合同签订后，被告与哈尔滨银行股份有限公司大连分行于2013年1月17日签订了《个人购房贷款借款合同》，获得银行发放的贷款301万元。同时，原告作为保证人为贷款承担保证责任。自2016年7月开始，被告未按时向银行偿还贷款本息。银行诉于大连市中山法院，第一被告为李健东、第二被告为大连冠信房地产开发有限公司，并于2017年1月6日取得调解书，案号为（2016)辽0202民初6606号。我司于2020年2月24日代被告李健东偿还了银行的贷款本息合计350.33万元，完全履行保证义务，法院于2020年4月14日出具《大连市中山区人民法院结案通知书》【（2020)辽0202执恢529号】，该案件已结案。依据原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条4款第二项约定，原告向银行承担担保责任后，有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人应当按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失。被告李健东辩称，不同意原告的诉讼请求。一、冠信公司逾期交房近七年之久且至今也未能竣工交付，已构成根本违约，答辩人已经通知冠信公司解除了商品房买卖合同。而冠信公司作为商品房买卖合同的违约方，无权提出解除合同。冠信房地产与答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定交房时间为2013年10月28日，现如今冠信公司已逾期七年之久并未交付房屋，已经构成根本违约，作为违约方，冠信公司并不享有合同的解除权。而答辩人作为守约方可根据《合同法》第九十四条（“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”）以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”）解除与冠信公司的《商品房买卖合同》。答辩人已于2020年5月30日发出解除双方合同的通知，双方合同已于2020年6月1日解除。二、冠信公司作为违约方，在合同解除后，冠信公司应当将答辩人支付的全部房款退还给答辩人，并赔偿因此给答辩人造成的全部经济损失。答辩人于2013年1月18日已缴清全部购房款430万元，其中直接缴纳1，290，114元，贷款301万元。至2015年11月21日，答辩人共支付银行利息624，132.8元。根据《合同法》第九十七条（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。）在双方合同解除后，答辩人有权要求冠信公司返还全部房款、利息以及相应损失，但由于冠信地产已承担担保责任，因此只需再向答辩人返还1，290，114元、银行利息624，132.8元、因此给答辩人带来的经济损失530，534元、合同约定解除合同违约金43，001元，共计2，487，781.8元。三、冠信公司代答辩人向贷款银行偿还借款本息，只是在履行其应尽的还款及赔偿义务，深究原因也是因为冠信公司逾期交房导致的责任。冠信公司与答辩人在合同中约定交房日期为2013年10月28日，可时至今日，冠信公司仍无法履行合同义务，答辩人在2015年11月21日前，一直本着诚信原则按期缴纳银行贷款，后因无法负担该笔贷款而停止缴纳。若冠信公司按期交房，答辩人则可以选择卖掉或将现有房租出租等方式继续缴纳贷款，因此究其根本答辩人不继续履行贷款并非出于自身原因而是由于冠信公司逾期交房所致。冠信公司违约在先，应当为其违约行为承担相应的责任，因此，2020年5月30日冠信公司向哈尔滨银行所缴纳的350.33万元是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条第二款（商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。）履行其应尽的还款及赔偿义务。四、冠信公司起诉要求答辩人向其支付代为履行担保责任的违约金、执行费共计71.11万元，无依据。首先，冠信公司履行担保责任系基于借款保证合同项下的权利，而本案是商品房买卖合同纠纷，冠信公司无权在本案中主张借款保证合同项下之的权利。其次，冠信公司之所以会承担保证责任，也是因为其逾期竣工，工程烂尾长达七年，由于该房屋并未建成取得产权证也无法办理抵押权登记，所以冠信公司作为开发商才应承担保证责任，而且，如果冠信公司能够正常交房，答辩人完全可以对原住宅进行处置进行还款安排，或是将新房出租，但正因为冠信公司的房屋烂尾，人去楼空，答辩人多次找冠信公司解决此事都被拒绝，所以答辩人无力偿还贷款冠信公司存在重大过错，也是因为冠信公司违约而导致答辩人无力还款。所以，追究其最终原因商品房买卖合同解除，冠信公司本来就应当向答辩人退还房款，包括按揭贷款部分的价款也应当退还给银行，冠信公司将银行按揭贷款支付给贷款银行，本身就是履行退款义务，不存在任何损失，是冠信公司应当承担的还款义务。五、冠信公司索要总房款15%的违约金无依据。在商品房买卖合同中答辩人并没有违反约定，而违约金补充协议中约定的情况，应当仅适用于开发商没有违约、购房者自身原因逾期还款而使开发商承担保证责任的情况。本案，是因为冠信公司逾期交房，导致答辩人因无力缴纳贷款而违反补充协议，究其责任，系冠信公司违约所造成的损失。所以，冠信公司因其自身违约，无权向答辩人主张总房款15%的违约金。经审理查明：2012年11月27日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定被告购买原告位于大连市，建筑面积为167.17㎡的房屋，房屋总价款4，300，114元，其中，首付款1290114元，贷款3，010，000元；交房日期为2013年10月28日。合同还约定：若出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2012年11月28日，原告向被告出具金额为1，290，114元的首付款发票。2013年1月17日，被告与哈尔滨银行股份有限公司大连分行签订《个人购房贷款借款合同》用于购买案涉房屋。该合同约定，贷款金额3，010，000元，贷款期限2013年1月17日——2037年1月16日，贷款年利率5.5675%，还款方式为按月归还贷款本息，由本案原告大连冠信房地产开发有限公司提供回购担保并另行签订了保证合同。2013年1月18日，贷款银行依约向被告发放了贷款3，010，000元。截至2015年12月21日，被告偿还贷款本金及利息共计637，432.8元。2017年1月6日，大连市中山区人民法院就哈尔滨银行股份有限公司大连分行诉李健东、大连冠信房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案作出了（2016）辽0202民初6606号民事调解书，其中明确大连冠信房地产开发有限公司对于李健东欠付哈尔滨银行股份有限公司大连分行的贷款、利息、复利、罚息承担连带责任。2020年4月14日，大连市中山区人民法院向原被告发出了结案通知书，明确其（2020）辽0202执恢529号案件已执行完毕。原告大连冠信房地产开发有限公司为此支付3503000元。2020年5月30日，被告向原告发出《解除合同通知书》。翌日，原告签收了该份《解除合同通知书》。本院确认的上述事实,有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房贷款借款合同》、《个人贷款保证合同》、发票、（2016）辽0202民初6606号民事调解书、（2020）辽0202执恢529号《结案通知书》、《解除合同通知书》、原被告的陈述以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应受法律保护。案涉合同约定的交房日期为2013年10月28日，但原告至今仍未交付房屋，其行为已构成违约，作为违约方的原告无权提出解除合同。同时，被告有权按照合同约定解除合同。被告于2020年5月30日向原告发出解除合同通知书，原告于翌日签收，且未就该通知提出异议。因此，案涉《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年6月1日解除。关于被告应向原告支付代为履行担保责任的违约金、执行费，共计71.11万元一节。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告的主张不属于本案的审查范围，故对于原告的此项主张本院不予支持。关于原告要求按总房款的15%的标准赔偿其损失64.5万元一节。首先，原告具有出卖人和保证人的双重身份，既承担合同责任又承担保证责任。其次，造成原告承担保证责任的直接原因系原告自身迟延交付房屋，导致合同目的不能实现所致，并非是被告造成的。最后，被告未能继续偿还银行贷款的行为系因原告的违约导致合同目的不能实现，从而使得被告无力继续偿还贷款。同时，本院认为，案涉补充协议第二条第四款第二项适用的前提是原告不存在违约行为。本案中，造成被告无力继续偿还贷款、原告承担连带保证责任的直接原因系原告迟延交付房屋，案涉合同目的无法实现，致使被告无力继续偿还贷款造成的，故被告不应承担违约责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋并没有办理所有权过户登记，被告虽然依据《商品房买卖合同》交纳了购房款，但尚不享有案涉房屋的所有权，并且案涉《商品房买卖合同》已经解除，故案涉房屋自然归属原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。因案涉合同已解除，合同的权利义务已经终止，本案中，被告应协助原告履行撤销案涉房屋备案手续。故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的虚假交易一节。因原告未能举证证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。对于此项主张，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告大连冠信房地产开发有限公司与被告李健东签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年6月1日解除。二、自本判决生效十日内，被告李健东协助原告办理撤销房屋备案手续。三、驳回原告大连冠信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费52,000元，由原告大连冠信房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  张晓青人民陪审员  姚 波二〇二〇年十二月十日书 记 员  郝安琪