江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初884号原告：苏素芳，女，1976年5月21日出生，汉族，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：朱国申，男，1976年9月30日出生，汉族，住景德镇市珠山区，系原告丈夫。被告：乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，住所地：乐平市大连路**赣东北商贸城A1-13，统一社会信用代码：91360281596528315D。法定代表人：邢柯亮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。原告苏素芳诉被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏素芳的委托诉讼代理人朱国申、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司的委托诉讼代理人程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏素芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于2012年11月12日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告将原告委托其经营管理的商铺恢复原状（按原规划设计图纸为准），归还给原告，同时原告将保留《商铺委托经营管理合同》第四条第一款第一项所有列各项权益的部分享有权；3、依法判令被告赔偿原告租金损失，按每年租金20950元（购房总价349178元的6％）的标准计算，被告补齐自2018年8月28日起至合同解除之日的租金差额（因期间被告已支付9007元，暂算至2020年2月28日止未付租金为22418元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告不能履行合同约定的义务及承担相应责任。2、被告擅自扩大委托经营管理权限，恶意曲解合同本意，损害原告的利益，致使原告的租金收益遭受损失。原告作为甲方与被告作为乙方于2012年11月12日，在依据《中华人民共和国合同法》基本原则以及在遵守其他法律法规的基础上，签订了一份《商铺委托经营管理合同》并于同日生效。合同约定原告所购买的乐平赣东北商贸城A1-13栋1层1240号商铺会同商贸城其他业主购买的商铺，统一委托被告经营管理。对于委托经营管理的目的，合同第二条做了如下约定：1．为使乐平赣东北商贸城规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；2．乙方对乐平赣东北商贸城进行整体规划，按照合理的业态业种分布要求，以优惠的租金，优质的服务，规范的管理培育市场；3．双方确认，甲方购买的商铺通过统一经营和管理，有助于市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。以上约定可以说明，原告与被告签订此合同的本意，是希望被告能把商贸城打造好，经营好，管理好，商铺能租出去，租金收益能有保障，并会在原来6%保底的基础上逐年提高。同时，为了实现上述合同目的，原告在合同第四条第一款中给被告让度了许多权利。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，被告在享有合同约定的权利的同时，也要履行相应的义务及承担相应的责任。本合同中，被告应该履行的义务和承担的责任就是要实现合同约定的委托经营管理的目的，要将商铺租出去以收取租金。只有这样才能保证原告与被告双方共同的利益诉求。目前现实情况是，赣东北商贸城经过被告六年多的经营管理，其结果根本就是与原告委托其经营管理的目的背道而驰，商铺大部分空置，市场萧条，租金收益也不能保证。同时，被告还以给业主公开信的形式，明确表示其已经不能实现合同目的即不能继续履行合同义务了,这已经构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故原告要求被告将商铺恢复原状。由于受开发商前期销售广告的影响，及过于相信被告的经营能力，原告对商贸城的向好发展持盲目乐观的态度，同时被告也对打造好商贸城过于自信，所以合同只是针对委托经营管理的目的能够实现的情况做了约定，而对于合同目的不能实现的情况未做约定。未约定事项即是属于合同中所说的未尽事宜，对此合同第九条第三款做了如下约定：双方就本合同未尽事宜，可另行协商作为补充合同，补充合同与本合同具有同等的法律效力，但被告在这个未尽事宜发生之时，即没有提出与原告协商，更没有经过原告的同意，擅自以极低的价格甚至是零租金将商铺出租，被告这样做极大地损害了原告的利益，导致原告租金收益受损。鉴于被告上述违约违法行为，原告依据合同第八条“因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。”及“本合同生效后，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约，使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的，甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”的约定，并在与其他业主一道与被告多次沟通协商无果后，诉至法院。原告苏素芳围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证，证实原告的身份；2、赣东北商贸城商铺签约确认表复印件、房屋交付确认书，证实原告购房总价；3、商铺委托经营管理合同复印件，证实双方的委托合同关系；4、被告与房屋承租人签订的租赁合同复印件，证实被告出租的租金过低，严重侵害了原告利益，违背了经营管理合同的目的；5、原告在2020年4月21日开庭之前用手机拍摄的商贸城视频资料，证实市场萧条，没有达到合同中约定的要求；6、原告中国农业银行交易明细清单，证实从2018年8月28日开始被告支付的租金低于合同约定，且只支付过3次租金，合计为11767元。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称，原告陈述的与事实不符,在合同履行过程中,被告没有违反合同义务,尽力维护原告权益并不断投入人力、物力。商贸城现状并不是原告陈述的市场萧条,只是受到网络商铺、政府规划等原因,租金涨幅较缓,被告也一直采取积极手段应对此种情况。被告与原告之间签订的合同系双方的真实意思表示,合同成立并有效,履约过程中被告并无违约行为,被告同意按合同约定按实际租金的90%向原告支付租金收益，故原告诉请解除合同、恢复商铺不应得到法院支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提供了如下证据：被告的营业执照，证实被告的工商登记情况。经审理查明，原告苏素芳与乐平赣东北商贸城有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购置了其所开发的A1-13栋1层1240号商铺一套（面积为30.75平方米，总价为349178元）。2012年11月12日原告与被告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定将上述所购置的商铺委托被告经营管理。该合同主要内容为：“…三、委托经营管理期限：1、该商铺的委托经营期自2013年8月28日起计算,至2023年8月27日止。2、未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。3、委托经营管理期满,甲方意向继续委托经营管理该商铺,则在同等条件下乙方享有优先权,如甲、乙双方另行协商一致可签订新的协议。委托经营管理期满,如甲方把该商铺作为自己经营或用于第三方经营的,甲方或该第三方应当符合乙方规定的商铺经营资质审核条件,并接受乙方的统一经营管理和物业管理。4、开发商交付该商铺给甲方之日,甲方应将该商销交付给乙方。四、委托经营管理权限：(一)在委托经营管理期限内,甲方委托乙方经营管理的权限为:1、乙方享有对该商铺及该商铺所在楼宇屋面、外墙面等共用部位、共用设施设备的占有权、使用权、收益权、出租权、经营权和管理权。2、乙方有权对该商铺进行必要的重新分割、布局、装饰,为该商铺添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工,并可进行室内改造及与其他商铺进行合并使用的改造。……(二)在委托经营管理期限内,甲方给予乙方的委托为独家的、不可撤销和变更。(三)本合同有效期内,未经乙方书面同意,甲方不得自行出租商铺,不得向实际承租人直接收取与该商铺租赁等相关的任何费用。(四)本合同有效期内,甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。……五、委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年,每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益(已在购房时支付,即销售总价扣减18%)；2、委托经营管理期第四、五两年,每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金,如果实际租金收益超过6%的,超出部分按8:2分成,即超出6%的收益部分,80%作为租金收益由乙方支付给甲方,乙方提留的20%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；3、委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；4、商铺租金收益支付方式:委托经营期内第四年,乙方每6个月向甲方支付一次租金收益；5、在委托经营管理期结束时,如乙方实际已经代理商铺出租的,甲方应当无条件接受乙方代理签订的租期尚未届满的租贸合同,委托经营期相应顺延至租期届满之日止(但该相应顺延租期不得超过6个月),顺延期间内的租金由乙方向承租人代收，乙方必须将实际的租金收益转交给甲方,乙方有权代为扣缴相关税费；六、其他费用，本合同未约定费用甲、乙双方另行协商确定承担方式。七、合同的解除：（一）除法定事由或本合同的定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同；(二)有下列情形之一的,甲、乙任何一方有权解除本合同,双方互不担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法拆迁、危改的；2、因不可抗力事件致使该商铺毁损、灭失或造成其他损失而无法修复使用的；3、甲方签订的该商铺《商品房买卖合同》解除的；4、甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押,被处置的；(三)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同：未按约定支付铺租金收益连续达60日以上的。八、违约责任：1、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方提单方解除合同的,应提前90日通知方,甲方按该商铺《商品房买合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。2、本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,乙方需提前单方解除合同的,应提前90日通知甲方,乙方按该商铺《商品房买实合同》总价的30%向甲方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失；3、因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的,过错方应向对方赔偿全部损失。4、本合同生效后,甲、乙双方不履行本合同所约定的义务及责任,造成对方损失的,应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约,使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的,甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”。合同签订后，原告将诉争商铺交付给被告经营管理，双方均按照合同履行了全部权利和义务，至2018年8月27日止，头5年的租期内，被告均按约支付租金给原告。之后，受网络经济日益繁荣，实体店铺经营困难，政府规划等多种原因影响，原告的商铺租金也大幅度下降，被告仅在2019年1月3日之前支付了原告9007元租金。为此原告于2020年3月19日向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中，被告于2019年7月10日向原告支付了租金2760元。案涉商铺于2017年9月1日由被告出租给案外人韩德才，按照被告与案外人韩德才的租赁合同约定，案涉店铺的租金按每月每平方18.5元计算，案涉店铺每月应收取租金为18.5元/平方米×30.75平方米=568.88元。被告与案外人韩德才在双方的租赁合同中约定了2年的免租期。上述事实，有原、被告提交的证据、双方当事人的陈述及本院的庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告认为双方签订的《商铺委托经营管理合同》的合同条款对彼此权利、义务的约定明确表现为委托经营管理内容，系委托人特别委托受托人处理商铺经营管理的一切事务，委托人就此获得租金收益，受托人则取得管理费用及其他费用，该约定符合委托合同的定义，本案委托法律关系依法成立。对原告主张被告构成违约，按约定应解除双方的委托经营管理合同，本院认为新冠疫情对社会生活的影响是显而易见的，尤其是对被告商场化的传统运营模式，客观上确有当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，根据情势变更及公平原则，被告对此不应承担违约责任，加之案涉商铺与其他商铺整体出租的实际状况，确不宜解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》。原告主张被告应在租期满5年后仍按照房产销售总价款的6%的标准向其交付租金，该主张并无合同约定或法律依据，亦有悖于投资收益与市场风险的基本商业规则，故本院不予支持。被告对案涉店铺2018年8月27日之后的租金收益依据双方的委托合同约定，应按照案涉店铺实际租金90%的金额向原告支付。鉴于被告将案涉店铺出租给案外人韩德才的租金按每月每平方米为18.5元计算，虽然被告与案外人韩德才在租赁合同约定了免租期，但该约定系被告单方面的让利经营促销策略，不应转嫁于原告。为此经计算，被告应在2018年8月27日之后按每月568.88元×90%=511.99元的标准向原告支付案涉店铺租金收益。按上述计算标准扣减被告已支付的11767元后，从2018年8月28日算至2020年11月27日止被告应向原告支付案涉店铺租金收益511.99元×27-11767元=2056.73元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零九条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏素芳支付2020年11月28日之前的店铺租金收益2056.73元，对2020年11月28日以后的店铺租金收益按每月511.99元的标准计付至被告实际收取租金数额调整时止。二、驳回原告苏素芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由原告苏素芳承担330元，被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司承担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  袁杰民审判员  濮有根审判员  李 明二〇二〇年十二月十五日书记员  李 琴