浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初2285号 原告：刘月根，男，1961年6月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴一，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：杨锦松，男，1960年11月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：胡伟忠，浙江正菲律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司桐乡支行，住所地浙江省桐乡市梧桐街道庆丰中路**，统一社会信用代码91330483846833292L。 负责人：沈丽萍，该支行行长。 委托诉讼代理人：仲贤达，浙江建银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐银春，浙江建银律师事务所律师。 原告刘月根诉被告杨锦松、中国建设银行股份有限公司桐乡支行（以下简称建行桐乡支行）确认合同无效纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人徐元宵、被告杨锦松委托诉讼代理人胡伟忠、被告建行桐乡支行委托诉讼代理人仲贤达到庭参加诉讼；因案情复杂，2020年8月14日转为普通程序，由审判员包伟、沈武英、吕佳瑜组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐元宵、被告杨锦松委托诉讼代理人胡伟忠、被告建行桐乡支行委托诉讼代理人仲贤达到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告刘月根向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决确认被告杨锦松、建行桐乡支行借款抵押合同无效，注销桐乡市××街道××新区××路××幢5单元及利民路620-622二间门面房屋【权属证书号0119342】不动产抵押权登记；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告杨锦松因国家城镇建设需要拆迁而分得坐落振东茅亭浜西组面积109平方米土地。但被告杨锦松缺少资金无力建造，与原告达成转让协议。2004年7月18日，双方签订《土地转让协议》一份，约定转让价格按每平方4451.92元计算，总转让价为463000元，付款方式为签订之日预付413000元，余款50000元于杨锦松交付土地证之日付清。原告于2004年7月20日交付了购土地款413000元，之后又交付30000元，合计交付443000元。取得土地后，原告在该地块出资自建了建筑面积约500平方米的房屋（现地址为桐乡市××街道××新区××路××幢××单元××路××间门面房），房屋于2007年完成建造。原告使用该房屋至今。2007年6月15日，被告杨锦松在未通知原告的情况下，擅自办理了房屋所有权登记（权证号为桐房权证桐字第0××2号），并以该不动产与被告建行桐乡支行签订抵押借款合同，同时办理他项权抵押登记。后因被告杨锦松未依约向建行桐乡支行履行还款义务，建行桐乡支行向桐乡市人民法院提起诉讼，案件进入执行拍卖程序。桐乡市公安局对杨锦松涉及案涉房屋合同诈骗罪进行立案侦查，桐乡市人民法院执行局也据此中止对标的的执行。原告是房屋的真实所有人，因此被告杨锦松、建行桐乡支行之间的抵押合同归于无效，案涉房屋上的抵押权应当予以涤除。 被告杨锦松答辩称：1.杨锦松与原告双方为民间借贷关系，而非房屋买卖关系。杨锦松确实在2004年与原告签订《土地转让协议》并收取部分款项，但之后因为过户及抵押贷款问题，双方协商由杨锦松分期归还所受款项，并且签订了相关财产抵押协议及还款协议。后杨锦松分两次向原告归还10万元。故双方民事关系已由买卖合同关系转变为民间借贷关系，杨锦松仅有归还现金义务；2.杨锦松与建行桐乡支行的房屋抵押合同关系合法有效。抵押合同从签订到履行均依法律及银行业规定办理，中途虽存在一定程度过失，但在现实中在所难免，不影响合同本身的效力。合同生效后，双方均完全履行合同义务，不存在任何违约事项。3.杨锦松房屋买卖行为侵犯了案外第三人的共有利益。案涉标的物为拆迁安置财产，为家庭共有财产，其转让应符合物权法及拆迁安置相关政策规定。而本案转让协议仅有杨锦松及其妻子签字，其父亲杨坤元在协议签订前、签订中、签订后均不知晓，也未授权杨锦松对相关财产进行处理，故杨锦松的行为应为无权代理行为。 被告建行桐乡支行答辩称：一、原告不具有诉讼主体资格，不能要求确认《个人借款及担保合同》的效力，应裁定驳回原告的起诉。1.从合同相对性来讲，原告并非合同相对人，与合同当事人之间没有发生合同上权利义务关系的第三人，因其不承担合同上的义务和责任，不能依据合同提出请求或提起诉讼；2.在确认合同无效之诉中，应当解决的是合同的效力问题，而不应当也不能处理物权的确权问题。二、即使原告具有诉讼主体资格，其诉请也没有事实和法律依据，应予驳回。1.原告与杨锦松签订的《个人借款及担保合同》不存在合同法规定的无效事由，并经法院（2008）桐民二初字第730号民事调解书确认了相应法律效力。原告如认为生效法律文书有错误，可以通过第三人撤销之诉或申请再审主张权利，而非通过本案诉讼主张；2.杨锦松的借款行为只是被立案侦查，并没有经法院判决认定构成犯罪，即使构成犯罪，借款担保合同也并不当然无效；根据最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条，被执行人将刑事裁判认定为赃款赃物的涉案财物用于清偿债务、转让或者设置其他权利负担，如果第三人系善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。举重以明轻，本案中杨锦松将登记在其名下的房产设置权利负担，根据物权公示公信原则，答辩人基于信赖不动产登记簿上的记载而发生的交易，理应受到法律保护；3.即使案涉房屋的真正权利人系原告，因合同行为属于债权行为，而设立抵押权为物权行为，杨锦松无权处分的行为也不影响其签订的借款担保合同的法律效力。建行桐乡支行审查了房产相关证件材料，根本不知道杨锦松对房屋没有处分权，主观上系善意无过错，并且该房屋也已经办理了不动产抵押登记，系善意取得抵押权，应受法律保护。 为证明自己的主张或者反驳的事实，原告刘月根向本院递交了土地转让协议、收款收据、房屋所有权登记证明、执行异议申请书、接受刑事案件登记表、立案决定书、民事裁定书、民事调解书等证据，被告杨锦松向本院递交了拆迁补偿安置协议、户籍信息、常住人口登记表等证据，被告建行桐乡支行向本院递交了房屋抵押权证等证据；本院依原告刘月根申请，向桐乡市公安局调取了杨锦松涉嫌合同诈骗一案中杨锦松、建行桐乡支行工作人员张勇的笔录。对于上述证据，原、被告双方对真实性、合法性均无异议，本院予以认定，证明内容本院将结合全案事实予以综合认定。 经审理查明： 2004年7月18日，刘月根（乙方）与杨锦松、徐雪娥（甲方）签订《土地转让协议》，约定：甲方同意将坐落在振东茅亭浜村毛西组的国有土地使用权面积109平方米，转让给乙方，土地用途按城镇建设规划为商住用地，转让价格按每平方米4451.92元计算，总转让价为463000元，签协议之日乙方预付甲方413000元，余款50000元于甲方交给乙方土地证之日付清；乙方因办理手续需要甲方配合提供有关资料，不得以任何理由拒绝，甲方确保乙方顺利进场开工；办证、转让费由乙方负担。同年7月20日，刘月根向杨锦松支付土地使用权转让款413000元，之后又向杨锦松支付30000元。后刘月根出资建造房屋。房屋建造完成后，杨锦松分别于2007年6月15日、6月21日办理了房屋所有权、土地使用权登记，房屋所有权人、土地使用权人均登记为杨锦松，房屋坐落于桐乡市××街道××新区××路××幢，房号商业（620-622），住宅5-（201-401），建筑面积合计480.54平方米，桐房权证号为桐字第0××2号，土地使用权证号为桐国用（2007）第07294号。2007年7月4日，杨锦松向建行桐乡支行借款61万元，并以上述房产提供抵押担保，于同日办理了抵押登记（桐房他字第00034526号）。2008年4月18日，因未按约支付利息，建行桐乡支行向本院起诉要求杨锦松归还全部借款本息，本院于2008年5月15日作出（2008）桐民二初字第730号民事调解书，对双方达成的如下调解协议予以确认：一、原告中国建设银行股份有限公司桐乡支行与被告杨锦松的贷款合同继续履行，被告结欠原告的利息及罚息（具体以银行帐面为准）由被告在2008年6月3日前还清。二、若被告不履行上述条款及在以后各期的本息归还时有逾期，原告对贷款本息、罚息可向法院一并提前申请执行。三、律师费由被告承担5500元，在2008年6月3日前付清，其余律师费原告自愿放弃。若逾期支付，则仍按23600元支付，原告对此条款可单独向法院申请执行。本案受理费10262元减半收取5131元，由被告承担（原告已预交，由被告于2008年6月3日前支付原告）。2008年7月15日建行桐乡支行申请执行，本院于2008年11月21日裁定拍卖桐乡市××街道××新区××路××幢房产。2009年9月14日，刘月根向本院提出执行异议认为裁定拍卖的房产系其所有，请求撤销该裁定、解除查封并停止对该房产的拍卖，本院于2009年9月28日作出（2008）桐执字第1135-2号民事裁定，认为刘月根请求停止对该房产拍卖的异议成立，裁定：中止对杨锦松所有的位于桐乡市××街道××新区××路××幢房产的执行。 另查明，杨锦松与建行桐乡支行2007年7月4日所签合同为《个人借款及担保合同》，合同编号330037227-433-2007000958。2009年5月15日，刘月根向桐乡市公安局报案，同年6月10日，桐乡市公安局决定对杨锦松涉嫌合同诈骗罪立案侦查，但该案最终未进入审判程序。案涉房屋在建造完成后，即由刘月根占有使用至今。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告刘月根是否有诉讼主体资格；2.案涉担保合同是否有效；3.被告建行桐乡支行能否善意取得抵押权。一、关于原告刘月根的主体资格。根据民事诉讼法规定，提起诉讼的原告必须是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告刘月根提供的证据，证明其民事权益与本案被告直接发生了民事权利义务上的争议，与本案有直接利害关系，故有权提起诉讼。二、案涉担保合同的效力。根据原告刘月根提供的转让协议、收款收据等证据，结合被告杨锦松在公安机关所作供述，足以证明案涉房屋系刘月根受让土地使用权后出资建造，且建造完成后即占有使用至今，故刘月根系该房屋的实际所有人；根据杨锦松笔录，房屋产权初始需登记在其名下，而在登记后较短时间其便在该房屋上设立了抵押，故未能办理房屋产权变更登记手续并非刘月根自身原因所致；杨锦松以案涉房屋设定抵押为自己借款提供担保，未经刘月根同意，后刘月根又向公安机关报案，明确表示反对。因此，杨锦松在案涉房屋上设立抵押属无权处分他人财产，且未经权利人刘月根追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，杨锦松与建行桐乡支行签订的《个人借款及担保合同》中的担保合同无效。三、建行桐乡支行能否善意取得抵押权。建行桐乡支行系专业金融机构，在办理抵押贷款时，理应对抵押物的相关情况进行严格审查。案涉房屋系刘月根出资建造，且建成后即由刘月根占有使用，在此情况下，建行桐乡支行完全有能力了解到该房屋的实际所有人情况，但根据其经办人员陈述，其对抵押物的核实仅仅是根据杨锦松提供的地址“去看了一下”，并没有进一步察看抵押物现状。因此，建行桐乡支行对抵押物未尽到合理、审慎的审查义务，存在过失，不能善意取得对案涉房屋的抵押权。综上，原告刘月根的诉讼请求，应予支持。被告杨锦松、建行桐乡支行所提抗辩与事实、法律规定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杨锦松与被告中国建设银行股份有限公司桐乡支行于2007年7月4日签订的《个人借款及担保合同》（合同编号330037227-433-2007000958）中的担保合同无效； 二、被告杨锦松、中国建设银行股份有限公司桐乡支行于本判决生效之日起三十日内办理桐乡市××街道××新区××路××幢房屋抵押权（桐房他字第00034526）注销手续。 本案受理费80元，由被告杨锦松负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：×××60，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 包 伟 审判员 沈武英 审判员 吕佳瑜 二〇二〇年十二月三十日 书记员 陈晓萍