浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初4116号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市胜利东路**中兴商贸大厦****。负责人：朱海蓉。委托诉讼代理人：赵越梅，女，公司员工。被告：高志伟，男，1968年7月17日出生，汉族，住绍兴市越城区,现住昌安街××号。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司与被告高志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司委托诉讼代理人赵越梅、被告高志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告立即支付2017.7．1-2018.12．31物业费5461.56元，30.35m车库费424.9元，能耗费1365.3元，并支付逾期违约金2725.99元，（暂算至2019年12月31日），合计9977．75元：2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，原告与绍兴北辰置业有限公司签订了《半岛花园前期物业服务合同》一份。合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止由原告为绍兴半岛花园小区提供物业服务。物业服务费收取标准为小高层住宅：2元/月.平方米；联排：3.5元/月.平方米；地下；地下车位元/月.个。合同到期后，原告与绍兴北辰置业有限公司继续签订了《半岛花园前期物业服务合同补充协议。合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至第一届业委会成立满三个月止。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；若逾期，原告有权收取按每期未交数额的千分之二的滞纳金。另外根据《前期物业服务协议》约定：联排附属用房（汽车库）按地上建筑面积减半收取。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴半岛花园小区的物业管理义务。被告向绍兴北辰置业有限公司购买了绍兴半岛花园小区48-701室，建筑面积为151.71平方米的房屋。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告拖欠自2017.7.1至2018.12.31物业费5461.56元，30.35平米车库物业费424.9元，能耗费1365.3元，及根据物业服务合同约定应当支付的逾期违约金2725.99元，（暂算至2019年12月31日），合计9977.75元。期间，原告曾向其发送律师函的方式催交，但被告至今分文米付。原告虽多次催讨，被告均不肯支付，遂成讼。被告高志伟辩称，我拿钥匙是2017年6月，而且拿钥匙是我必须支付两年的物业费才能拿到钥匙，而且我提出来的质量问题一直未整改好，当时还有主樑打断等问题，物业应该从2017年7月1日开始起算物业费。对物业服务协议第18条对于开发建设单位发出的领房通知书但业主未及时领房或领房后未居住的业主，物业费由乙方全额交纳，这个未及时领房是我没来领，还是不给我领。因为我去看房的时候发现房子一大堆问题，到2017年6月份我实在等不下去了我要装修了我才被迫支付物业费，如果我不付物业费不给我钥匙，当时房屋质量问题还是很严重。当时楼下业主装空调把我的大樑打断了，物业未尽到管理责任。我们701.702阳台设备平台是通的，我当时装修时提出要求加高，物业说不行，我从拿钥匙那天发现很多问题都未解决。到去年10月份物业有一个经理打电话给我说要交物业费了，我过去交物业费，发票开具时间是2019年1月1日至2019年12月底，我认为应该是交到2019年7月1日至2020年7月30日。我认为我已经交纳的物业费期限是从2017年7月1日到2019年6月30日。本院经审理除原告诉称经查属实外，另查明，被告案涉房产为小高层；甲方（北辰置业公司）与原告签订的《半岛花园前期物业服务合同》第15条约定：能耗费小高层为0.3元/月.平米；第18条约定；前期物业服务费自甲方发出的领房通知指定的交付日期之次月起计收，如甲方与相关物业买受人因房屋质量等问题另行约定实际交付时间的，实际交付日前的物业费由甲方承担；如无法达成书面协议的，则通过司法机关判决、调解或双方协议确定交付日；第19条约定：纳入物业范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费由甲方（开发商）全额缴纳，对甲方已发出领房通知书，但业主未及时领房或领房后尚未居住的物业，物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。原告与北辰置业公司签订的《商品房买卖合同》第12条约定：除主体结构质量问题以外的质量瑕疵出卖人根据法律及合同规定在保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此拒绝交付的出卖人不得承担逾期交房的责任。原告与被告家属个人（乙方）签订的《前期物业物业服务协议》第十一条约定，物业交接后因隐蔽部位，隐蔽工程，结构安全等质量问题而影响正常使用的不视为甲方在物业承接中存在的过错，由此给乙方造成的损失由建设单位承担；第十八条约定：对于开发建设单位发出的领房通知书但业主未及时领房或领房后未居住的业主，物业费由乙方全额交纳。2015年6月29日，被告经开发商通知交房后，到现场验房，其在业主领房验收交接表上提出房屋有较多质量问题需要整改，并手写：“希望以上问题处理好之后，再进行收房签字”，未领取房屋钥匙，仅于2016年1月8日领取储藏室钥匙，2016年11月15日，被告在领房验收交接表上签字，表格记载质量无异议打钩处均横线划去，未注明有质量问题。2017年6月16日，被告缴纳2015年7月1日-2017年7月1日物业费，领取收据和发票，并实际领取主房钥匙并开通水、电、煤开通手续。另查明，被告尚欠缴2019年能耗费。以上事实有以下证据证实，原告提供的催讨函1份、邮寄凭证1份（证明原告向被告催讨物业费，被告已收到的事实）；车库购买协议1份（证明车库系被告所有的事实）、买卖合同1份（证明房屋系被告所有的事实）、前期物业服务合同/个人物业服务协议各1份（证明收费标准）；5、领房通知书1份（证明领房时间）、被告提供的复印件1、生活供气合同1份、居民生活供电合同1份、电费预付结算协议1份、数字电视开通联系单1份，自来水业务受理回执单、供水合同1份、物业费发票及收据各1份、车库使用及用电协议、交付物品清单1份（包括进户门钥匙5+2）（证明在2017年6月16日交纳2年物业费后才拿到钥匙，并且水、电、煤的开通均是在2017年6月16日）。另有原、被告当庭陈述证实本案事实。本院认为，北辰置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，双方主体适格，均系双方真实意思表示，应认定为合法有效，并对原告及全体小区业主均具有约束力。在有业委会选定新的物业服务企业之前，原告作为物业服务企业与小区业主的合同关系有效延续，合同对原、被告均具有约束力。原告与业主个人签订的物业服务协议与物业服务合同内容基本一致，可作为参考。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告至今拖欠物业服务费未付，根据合同约定标准计算，原告要求被告支付物业服务费及能耗费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告诉讼中自愿放弃滞纳金，依法予以准许。关于交房时间问题，原告已经举证证实开发商通知交房时间，按照商品房买卖合同和前期物业服务合同的约定，物业费应当从通知交房之日起计算。被告辩称开发商通知交房时存在很多质量问题，但其并未提起诉讼并取得裁决，以证实开发商在交房通知书指定日期不具备交房条件。并且被告已经交纳并收到原告开具的2015年7月1日至2017年6月30日止的物业费发票，发票记载了明确的物业费期间，也不属于本案审理的争议交费期间；被告要求其交纳的两年物业费视为自2017年7月开始计算的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。另经核算原告主张能耗费30个月金额标准符合约定，欠费期间属实，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告高志伟应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司2017年7月1日-2018年12月31日期间物业服务费5461.56元，车库物业费424.9元，能耗费1365.3元，共计7251.76元。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告高志伟负担，于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  任少军人民陪审员  金月琴人民陪审员  陈锡鸣二〇二〇年十二月三日书 记 员  周 萍