安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1323民初5718号 原告：陈林，男，汉族，1984年1月12日生，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：李涛，安徽云飞律师事务所律师。 被告：安徽灵璧农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省灵璧县灵城镇磬山中路西侧，统一社会信用代码913413007284959076。 法定代表人：彭超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋颖，安徽坦途律师事务所律师。 被告：安徽省经纬拍卖有限公司，住安徽省合肥市庐阳区庐江路**机械大楼，统一社会信用代码91340000711779073R。 法定代表人：王毅。 委托诉讼代理人：张霞，安徽云飞律师事务所律师。 原告陈林与被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司、被告安徽省经纬拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告陈林及其委托诉讼代理人李涛、被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人宋颖、被告安徽省经纬拍卖有限公司的委托诉讼代理人张霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间通过拍卖成立的房地产买卖合同未生效，并依法予以解除；2.判令被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司退还原告预付款251400元、拍卖佣金损失12570元，并自原告付款时按照年利率6%计算利息至清偿之日止；3.被告安徽省经纬拍卖有限公司对上述付款义务承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：安徽灵璧农村商业银行股份有限公司于2018年5月22日委托安徽省经纬拍卖有限公司拍卖原灵壁尹集信用社田路分社房屋、土地。安徽省经纬拍卖有限公司于2018年7月3日通过《皖公北晨报》向社会公开发布拍卖公告,定于2018年7月18日公开拍卖原灵壁尹集信用社田路分社房屋、土地。陈林于2018年7月10日缴纳竞买证金16500元(拍卖成功后转得为拍卖款)报名参与拍卖,2018年7月18日以251400元竞得上述房地产。此后,陈林按安徽省经纬拍卖有限公司的要求,支付了剩余拍卖款234900元以及拍卖佣金12570元。原告拟拍得该处开办工厂,但安徽灵璧农村商业银行股份有限公司委托对外拍的涉案房屋及附属土地并非如拍卖公告及评估报告所述建筑面积164.53㎡、土地积892.08㎡,实际土地面积仅途为500余㎡,且该房产所占土地均系划拨土地,用途也非工业性质,在委托拍卖时安徽灵璧农村商业银行股份有限公司并未依法取得处置权,未按照规定经所在市、县人民政府批准，因此，被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司无权处分案涉房地产。安徽省经纬拍卖有限公司在接受委托对外拍卖时,未尽《中华人民共和国拍卖法》规定的义务,对拍卖标的物实际情况、所有权和处分权进行审查核实。因此，安徽灵璧农村商业银行股份有限公司、安徽省经纬拍卖有限公司在上述的拍卖活动严重违法,隐瞒了重要事实,且陈林缴纳拍卖款后一直催促安徽灵璧农村商业银行股份有限公司办理相应报批和变更登记过户手续,因被告原因原告至今未能接收取得案涉地产的所有权、使用权。 安徽灵璧农村商业银行股份有限公司辩称，1.原、被告之间的合同已经生效，双方已经办理了交付手续，原告的诉请并无依据；2.原告的支付的佣金并不是被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司收取；3.被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司已经履行了交付手续，案涉土地面积与实际相符，被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司提供了产权证明，并未隐瞒事实，且被告是尹集镇田路村村民，知晓房屋实际情况。原告一直未办理产权变更，是原告个人原因导致。 安徽省经纬拍卖有限公司辩称，原、被告之间的合同已经生效。案涉房屋在拍卖之前被告安徽省经纬拍卖有限公司已经履行审查义务，被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司确系案涉房地产的权利人，且被告安徽省经纬拍卖有限公司和被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司之间签订了委托合同。在拍卖网页中，在竞买须知一项也注明“仅对标的物的现状进行拍卖，不对标的物的瑕疵担保”。原告系一名具有完全民事行为能力，其在竞买时应当现场实地看样，仔细审查。 本院经审理认定如下事实：2013年7月22日安徽灵璧农村商业银行股份有限公司经批准开业，原灵璧县农村信用合作联社的债权债务转为改行债权债务。2018年4月25日安徽灵璧农村商业银行股份有限公司委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司评估原尹集信用社田路分社房地产，国有土地使用证号为灵国用（1994）字第××号，土地性质为国有划拨性质，土地用途为工业用地，价值为165400元。2018年5月22日安徽灵璧农村商业银行股份有限公司和安徽省经纬拍卖有限公司签订委托拍卖合同将原尹集信用社田路分社的土地通过竞拍方式进行拍卖。安徽省经纬拍卖有限公司通过网络公告和实地张贴公告的方式向社会发出拍卖信息。原告陈林知晓上述竞拍信息后通过竞拍方式最终以251400元（保证金16500元以及竞拍成功后支付234900元）的价格竞拍成功，并支付拍卖佣金12570元。2018年7月23日陈林与安徽省经纬拍卖有限公司签订电子成交确认书。2018年7月24日安徽灵璧农村商业银行股份有限公司将案涉房地产的土地证交付给陈林。 以上事实有中国银监会安徽监管局文件、国有土地使用证、评估报告、委托拍卖合同、电子成交确认书、汇款凭证以及原、被告陈述等证据在卷佐证。 本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1.该转让合同的效力问题；2.安徽灵璧农村商业银行股份有限公司以及安徽省经纬拍卖有限公司是否需要承担返还价款的责任；3.原告诉请支付利息的请求是否应当支持。 关于转让合同的效力问题，原、被告双方已经就案涉房产转让达成协议，合同已经成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。安徽灵璧农村商业银行股份有限公司作为案涉房地产的使用人，其在未经有关人民政府批准的情况下，擅自将划拨方式取得土地使用权的房产进行转让，导致原、被告之间的合同虽成立，但未经批准，缺乏生效要件。原、被告之间的转让合同属于成立，但未生效。直至原告陈林向人民法院起诉时，安徽灵璧农村商业银行股份有限公司仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，原告亦无法办理产权变更手续，现起诉要求解除合同，本院予以支持。陈林现要求安徽灵璧农村商业银行股份有限公司返还因购买案涉房地产支付的251400元，本院予以支持。陈林要求被告支付利息的诉请，原、被告并没有就违约责任作出约定，且原告亦未提供证据证明其损失情况，结合本案的实际情况，原告的该项诉请，本院不予支持。 安徽省经纬拍卖有限公司在接受委托拍卖时明知案涉房地产为划拨性质取得，且委托人安徽灵璧农村商业银行股份有限公司未提供经有权批准的人民政府批准转让的相关材料即予以公告拍卖，收取佣金12570元，存在一定的过错。陈林作为竞拍者，在竞拍前应当对竞拍物做充分了解，陈林也存在一定的过错。鉴于安徽省经纬拍卖有限公司在组织拍卖活动的过程中必然会产生部分支出，现陈林和安徽灵璧农村商业银行股份有限公司之间的转让合同已解除，本院酌定安徽省经纬拍卖有限公司返还陈林拍卖佣金6285元。 关于原告诉称案涉房地产实际面积与拍卖公告上记载不一致，差别较大的意见。案涉房地产的土地使用证上记载用地面积892.08㎡，其中建筑占地164.53㎡，原告主张实际面积与土地使用权证上记载面积不符，但未提供证据证明，本院不予支持。 关于原告要求被告安徽省经纬拍卖有限公司承担连带责任的诉请，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条额规定：委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。本案中，原告并未提供证据证明被告安徽省经纬拍卖有限公司存在上述情形，故，原告要求被告安徽省经纬拍卖有限公司承担连带责任，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国拍卖法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈林与被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司之间的土地转让合同； 二、被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司应于本判决生效后三十日内返还原告陈林拍卖价款251400元； 三、安徽省经纬拍卖有限公司应于本判决生效后三十日内返还原告陈林拍卖佣金6285元； 四、驳回原告陈林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2360元，由原告陈林负担56元，被告安徽灵璧农村商业银行股份有限公司负担2248元，被告安徽省经纬拍卖有限公司负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  杜彬彬 二〇二〇年十二月十五日 法官助理朱雨寒 书记员邵雨婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国拍卖法》 第四十一条委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。 第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。