四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10951号 上诉人（原审原告，反诉被告）：成都西铁园艺有限公司，住所地：四川省成都市郫县安靖镇喜安村****。 法定代表人：薛渝伦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙天文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶江雄，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都文武学校，住，住所地：四川省成都市郫县安靖镇土地村**/div> 法定代表人：陈泓全，校长。 委托诉讼代理人：唐谊妮，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺文，四川川商律师事务所律师。 上诉人成都西铁园艺有限公司（以下简称西铁公司）因与被上诉人成都文武学校（以下简称文武学校）租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 西铁公司上诉请求：1．撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6532号民事判决；2．改判文武学校支付租金850000元、延期支付违约金100000元、违约金1310000元、损失600000元；3．改判西铁公司不返还文武学校900000元；4．诉讼费、保全费等由文武学校承担。事实和理由：一、双方争议的基础法律关系是房屋租赁关系。《合作协议书》是双方间的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，其合同根本目的系西铁公司收取租金，文武学校占有、使用租赁物。二、在订立合同时文武学校明知房屋情况，双方对房屋进行了交接，房屋处于文武学校控制和使用之下，合同目的已经实现。1．《合作协议书》明确载明租赁物系西铁公司租用的集体土地及租用土地上的自建房屋，同时将其与安靖镇（或喜安村）签订的土地租用协议都给文武学校提供了复印件，文武学校明知租赁物无法办理产权证的情况并在接收租赁物后，对租赁物进行改造施工，实际使用；2．文武学校及其关联方已经营学校多年，举办过众多学校，熟悉办学流程，其对租用集体土地及其地上房屋的后果能够预料，仍然承租该租赁物，且约定“文武学校全权负责机构管理。负责处理机构建设、管理过程中发生的一切相关事宜，并全权承担其法律责任”，说明其知晓风险并愿意承担风险，是否能够顺利办学属于其自身商业风险；3．《合作协议书》载明：“乙方负责筹措运营周转资金，并依据合作事项实际需要，适时出资扩建房屋、购置设备等。”，办理消防安全许可证系承租人的义务，为办理消防许可证进行改扩建、设施设备增添以及最终能否办理办理等事项均应由文武学校自行处理；4．《合作协议书》还约定合作事项包括合作举办教育机构、文化创意机构等法律法规没有明文禁止的机构，文武学校不能举办文化创意机构并不等同于合同目的不能实现；5．西铁公司已按约定将租赁物及其构筑物、附着物和现有设施交付给文武学校使用，出租人的基本义务已经履行完毕，租赁物处于文武学校控制之下，双方合同目的已经实现。三、文武学校未按约定履行《合作协议书》构成违约。截止一审起诉之日，文武学校应当在2018年8月30日、2019年2月28日支付的两笔款项超过2个月未支付，根据协议约定应当支付延期支付违约金合计10万元，违约金131万元［（10万＋50万＋55万+9年*60万）*20%]。四、案涉房屋一直处于文武学校的控制和使用之下，房屋中设施大量毁损，其应当承担责任。因为文武学校的长期管理不善，租赁物内相应设施设备存在大量毁损、被盗的情况，该部分设施设备毁损、被盗的损失应当由文武学校承担。文武学校在控制和使用房屋的过程中，未经西铁公司同意，擅自对租赁物进行了改造，造成了大量损失，且其至今未办理任何移交手续，租赁物仍在文武学校的控制和使用之下。五、即便《合作协议书》解除，原审法院认定西铁公司应返还全部已支付款项并酌定租金损失系法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使房屋租赁合同无效，西铁公司也有权要求文武学校按照合同约定的标准支付房屋占有使用费。本案中《合作协议书》并不存在无效情形，文武学校实际占有使用了租赁物，其应当按照约定的标准支付款项。而且，文武学校已经支付的80万元租金系履行完毕部分，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条任意认定西铁公司应当返还全部已收到款项并酌定租金损失系法律适用错误。 文武学校辩称：1.一审时文武学校虽然主张双方是合作关系，但一审已双方签订合作协议书的性质进行了认定，双方是租赁合同关系，并且查明了双方租赁合同不能继续履行的原因是案涉房屋没有权属证书，没有消防许可，导致合同无法继续履行；2.双方在订立合同时，合同明确载明了合作事项、租赁的用途，并且也明确约定了西铁公司有义务在文武学校经营过程中提供必要的协助，西铁公司应当保障其交付的房屋不存在安全隐患，但其向文武学校交付的房屋并没有建设规划许可证，无法办理房屋权属证书，从而导致无法办理消防许可，不论文武学校租赁该房屋用于何种用途，其都没有保证作为出租方应当履行的必要的义务；3.对于西铁公司的损失问题，涉案房屋因为没有取得建设工程规划许可证，租赁合同应当无效，在文武学校使用期间已经按照合同的约定缴纳了相应租金，而文武学校缴纳的90万元并不属于租金的部分，西铁公司应当退还该部分款项。文武学校因为涉案房屋没有取得权属证书、消防许可证等手续在办学过程中被教育部门责令停止，文武学校已经投入了相应的人力、物力，而合同无法履行导致文武学校客观上存在损失，文武学校没有对此提出上诉并不代表该损失不存在。同时，西铁公司既主张违约责任又主张损失没有事实依据，其并没有任何证据来证明其损失客观存在以及损失的大小，一审法院认定文武学校承担50万元的损失，在西铁公司没有证据证明其损失的情况下，该项损失已经得到了合理的赔偿，且双方合同不能继续履行最根本的原因是案涉房屋的性质，西铁公司构成违约，其无法要求文武学校承担违约责任；4.虽然一审认定双方签订的合同为租赁合同，但在签订协议时，西铁公司承诺协助文武学校办理教学方面的资质，所以才签订了合作协议书，而非租赁合同。不论文武学校使用案涉房屋从事何种产业，无法取得消防证和没有建设工程规划许可证是事实，因此案涉合同是无效的，无法得到相应的审批，合同的目的仍然是无法实现的。 西铁公司向一审法院起诉请求：1.判令文武学校支付收益850000元；2.判令文武学校支付延期支付违约金100000元；3.判令文武学校支付违约金1310000元；4.判令文武学校支付损失600000元。 文武学校向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《合作协议书》；2、判令西铁公司返还合作诚意金900000元(一审庭审中，文武学校将此请求变更为要求西铁公司返还协议约定的诚意金及收益900000元）；3.判令西铁公司赔偿损失1100000元。 一审法院认定事实：2017年3月1日，西铁公司（甲方）与文武学校（乙方）签订《合作协议书》，约定合作举办教育机构、文化创意机构等，甲方以土地、房屋、构筑物、附作物等作为合作投资，按甲乙双方协商约定获得相应收益；乙方以举办机构、运营管理等方式自行创造收益。合同约定甲方将位于成都市郫都区××镇××社区××组××组××组租用的土地（约32.9亩）、租用土地上的自建房屋（约3000平方米）以及租用土地范围内的地面构筑物、附作物和现有设施等作为合作投资交由乙方使用、运营，交割时间为2017年3月1日；乙方负责筹措运营周转资金、并依据合作事项实际需要，适时出资扩大房屋、购置设备等。管理模式为甲方定额收益，乙方自主运营。合作期限2017年3月1日至2038年2月28日。合同中约定的收益分配办法有：2017年3月1日至2018年2月28日，协议签订七日内支付300000元（含诚意金），2017年8月30日前支付300000元（备注有：本期限1年，甲方收益固定为500000元，含已收取的诚意金100000元）；2018年3月1日至2019年2月28日期间，于2018年2月28日支付300000元，于2018年8月30日支付250000元（备注有：本期限1年，甲方收益固定位550000元）；2019年3月1日至2021年2月28日期间，每年2月28日和8月30日前，每次支付300000元（备注有：本期限为3年，甲方收益每年固定600000元）；2021年3月1日至2028年2月28日期间，每年2月28日和8月30日前，每次支付300000元＋调整（备注有：在每年600000元基础上，双方综合考虑地租市价、经营状况等因素，共同协商进行合理调整）。甲方保证2017年5月20日前将其房投资交割给乙方使用管理，乙方保证按时足额向甲方支付收益，延期支付1-2个月的，乙方向甲方支付违约金20000元，延期支付2-3个月的，乙方向甲方支付违约金50000元，延期超出3个月的，协议终止。协议约定乙方全权负责机构管理，负责处理机构建设、管理过程中发生的一切事宜，并全权承担责任。乙方需要对房屋建筑、设施进行大的整改、装修时，需要先书面征求甲方同意，并承担建筑主体责任。合同还约定无论何种情况导致合作事项无法实施，甲方需退还乙方支付的诚意金100000元。违约责任的约定有，协议期内若甲方单方面终止协议，需按乙方总投资额的3倍向乙方支付违约金，乙方违约，应按协议内标的的20%向甲方支付违约金。双方还约定了其他事项。 一审庭审中，西铁公司提交了2017年5月20日制作的设施设备移交清单，拟证明向文武学校移交情况，文武学校对此认为是西铁公司单方面制作，没有文武学校的签字确认，对该清单不予认可。西铁公司提交了一些照片，拟证明文武学校在使用过程中对设施设备的损坏情况，文武学校对此不予认可。 一审庭审中，文武学校提交了一份情况说明，内容有文武学校于2018年7月5日在租赁西铁公司案涉土地上办理假期培训班，后由于该土地上的房屋不具备房产证、消防验收许可证，无法办理相关手续，开办三天后被教育行政主管部门叫停，文武学校将所收取的学费1332800元全部退还给学生，支付61位老师工资932930元，并提交了相应的工资表。西铁公司对此不予认可。文武学校提交了施工登记表、购物清单、200000元转账凭据、收款凭据，拟证明其投入的人财物情况，要求西铁公司赔偿上述损失。西铁公司不予认可。一审庭审中，文武学校申请的证人杨某（杨某称系文武学校员工）出庭证实文武学校2018年7月份招收了1000多个学生和聘请了60多位老师，办学三天因没有相关手续被迫叫停，后全部退了学生学费和并支付老师工资90000多元。西铁公司对此不予认可 一审同时查明，双方案涉签订的《合作协议书》中涉及的房屋无产权证和消防许可证。双方签订《合作协议书》后，文武学校向西铁公司已支付900000元。 一审法院认为，虽西铁公司、文武学校签订的系《合作协议书》，但根据协议的内容（包括管理模式为西铁公司定额收益，文武学校自主运营；文武学校全权负责机构管理，负责处理机构建设、管理过程中发生的一切事宜，并全权承担责任等内容），符合租赁关系的法律特征，因此双方系租赁合同关系。双方在协议中约定文武学校租赁西铁公司案涉土地、房屋等设施用于举办教育机构等，但因案涉房屋没有房屋产权证书、消防许可证等手续，导致举办教育机构等合同目的不能实现（一审庭审中，文武学校称其于2018年7月在案涉土地和房屋举办中小学暑期培训班是因案涉房屋设施等没有产权证、消防许可证等手续被当地教育行政主管部门责令停止），因此文武学校要求解除该协议的请求符合法律规定，一审法院予以支持。协议解除后，文武学校要求西铁公司返还已经支付的900000元的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院予以支持。因本案合同解除的原因有案涉房屋没有办学需具备的房屋产权证、消防许可证等手续，导致合同目的不能实现而解除，但双方在签订协议时没有对因上述原因导致合同解除的情形及其违约责任等进行约定，因此，西铁公司要求文武学校支付延迟支付的违约金100000元、违约金1310000元的主张没有相应的依据，一审法院不予支持。本案双方在签订的协议中明确了文武学校签订案涉协议的目的是举办教育机构等，双方应当知晓举办教育机构需要产权证、消防许可证等手续，但双方在案涉房屋不具备上述手续的情况下签订协议，双方对案涉协议不能履行均有责任，一审法院根据本案实际确认双方负有同等责任。对于西铁公司主张的租金损失，一审法院结合双方在合同中约定的租金（即双方协议中所称的收益）标准，以及实际（包括案涉房屋没有产权证和消防许可证会影响出租情况，签订合同后无法实际履行导致案涉场地空置时间等情形），一审法院认定文武学校应赔偿西铁公司租金损失500000元。对于西铁公司主张的损失600000元，虽西铁公司提交了照片拟证明其损失，但该照片不能充分确凿证明其损失的存在（包括不能证明照片形成时间和照片中的设施前后状况、以及损失金额等）以及和文武学校存在因果关系，西铁公司应承担举证不能的后果，一审法院对西铁公司该主张不予支持。对于文武学校主张的1100000元损失，其中主张的教师工资损失，如果属实，但文武学校在没有合法齐全的办理教育培训机构的手续情况下，就擅自聘请教师招生办学，由此导致的损失不属于合法的损失范畴，一审法院不予支持；其中主张的施工工程费，如果属实，但文武学校在没有合法齐全的办理教育培训机构的手续情况下，就为办学需要进行施工建设，由此导致的损失也不属于合法的损失范畴，一审法院不予支持。综上，上述费用品迭后，西铁公司还应返还文武学校400000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除西铁公司与文武学校2017年3月1日签订的《合作协议书》；二、西铁公司在判决生效后五日内返还文武学校400000元（已扣除文武学校应赔偿西铁公司的租金损失500000元）；三、驳回西铁公司和文武学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14840元，反诉案件受理费11400元，保全费5000元，由西铁公司与文武学校各承担15620元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 西铁公司提交以下证据：证据1.《联办协议》，拟证明西铁公司租赁给文武学校的土地和房屋原属于和安靖镇政府联办的敬老院，案涉房屋是与当地政府合作修建，经过政府的批准，房屋有合法性，西铁公司有合法的使用权；证据2.《土地租用协议》8份，拟证明案涉土地是西铁公司合法取得使用权的；证据3、案涉租赁物现状的视频，该视频是西铁公司2020年7月份拍摄的现场情况，拟证明其向文武学校移交的设施设备遗失。 文武学校质证认为：1.对《联办协议》的真实性认可，但仅能证明案涉房屋是由西铁公司与当地政府修建，并不代表案涉房屋取得了建设工程规划许可证，也不代表涉案房屋当然满足经营性用房的要求；2.对《土地租用协议》的真实性认可，但本案只涉及到房屋的问题，这些租赁协议在订立合同时也未提交给文武学校，并且未告知文武学校无法办理消防许可；3.对视频的三性均不予认可，没有办法确认录制的时间、地点、情况，不能证明是现场现状，也不能证明现状是由文武学校造成的以及给西铁公司造成60万元的损失。 本院对上述证据的真实性均予以认可，对其关联性与证明力将在本院认为中具体阐述。 对一审审理查明的事实，除西铁公司认为遗漏了文武学校未交还租赁物的事实外，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，文武学校、西铁公司确认文武学校一共向西铁公司支付的款项为80万元。 二审另查明，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，在本院指定期限内西铁公司亦未能提交经主管部门批准建设的证据。一审法院于2019年12月2日受理文武学校提起的反诉。 本院认为，案涉《合作协议书》名为合作协议，但在合同期限内西铁公司的主要义务是按约定将租赁物交付文武学校使用，由文武学校自主运营，西铁公司仅按约定获取文武学校支付的固定收益，符合租赁合同的基本特征，一审法院认定本案为租赁合同纠纷正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，西铁公司提交的《联办协议》《土地租用协议》亦不能证明其案涉房屋经主管部门批准建设，故《合作协议书》涉及房屋的部分均属无效。虽然《合作协议书》的租赁范围还包括房屋之外的土地使用面积，但从实现举办教育机构、文化创意机构的合同目的来看，地上建筑物部分是文武学校必须租赁使用的，除去该无效部分，剩余部分对于文武学校已无意义，即无效部分并不具有可分性，应认定《合作协议书》整体无效。无效合同自始无效，无需解除，本院对文武学校要求解除合同的诉讼请求不予支持，西铁公司所主张的违约金亦缺乏合同依据，不能得到支持。故二审中的主要争议焦点是：一、西铁公司主张文武学校支付85万元收益的请求是否成立；二、西铁公司主张的60万元租赁物毁损、灭失的损失的请求是否成立。对此，本院评析如下： 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，西铁公司在本案中所主张的收益实际上是占有使用费，虽然合同无效，但西铁公司有权参照合同约定的租金标准主张占有使用费。根据案涉合同的约定，2017年3月1日至2018年2月28日的年租金标准为50万元，2018年3月1日至2019年2月28日的年租金标准为55万元，2019年3月1日至2021年2月28日的年租金标准为60万元。在本案中，没有证据表明文武学校在2018年7月被当地教育行政主管部门责令停止办学之前无法正常使用案涉租赁物，故文武学校应当参照案涉合同约定的租金标准向西铁公司支付2017年3月1日至2018年6月30日之间的占有使用费为50万元+55万元×4／12=683333元。而在2018年7月之后，文武学校虽主张没有继续使用案涉租赁物，但其既没有与西铁公司办理租赁物的交接，也未提交催告西铁公司收回租赁物的相关证据，直到2019年12月向一审法院提起反诉时才明确表明不再继续履行合同，文武学校明知无法经营使用却未及时腾退，导致损失扩大，作为承租人的文武学校应承担相应责任，而西铁公司明知案涉房屋没有合法规划手续仍对外出租，也应对该部分占有使用费损失承担责任，本院综合双方过错程度、履约情况酌情确定由双方各承担一半损失，即2018年7月1日至2019年12月1日期间文武学校承担的占有使用费减半为408333元【（55万元×8／12+60万元×9/12）÷2】。在2019年12月之后，西铁公司明知文武学校不再继续履行合同，却放任损失的扩大，应自行承担该部分损失，不应再主张后续的占有使用费。故文武学校应当承担的占有使用费为1091666元，品迭其已经缴纳的800000元，还应支付的占有使用费为291666元。 对于西铁公司主张的租赁物毁损、灭失的损失，虽然西铁公司在二审中提交了租赁物现状的视频，但由于其提交的设备移交清单为单方制作，未得到文武学校的确认，无法确定租赁物移交时的状况，亦无法证明该损失的实际发生，故本院对此不予支持。 综上所述，西铁公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但对合同效力认定错误，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初6532号民事判决； 二、成都文武学校于本判决生效后十日内支付成都西铁园艺有限公司占有使用费291666元； 三、驳回成都西铁园艺有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都文武学校的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费14840元，反诉案件受理费11400元，保全费5000元，由成都西铁园艺有限公司负担17817元，由成都文武学校负担13423元；二审案件受理费32880元，由成都文武学校负担6976元，由成都西铁园艺有限公司负担25904元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭