广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0224民初303号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县*****盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马**，广东维群律师事务所律师。被告：钟**，女，1985年12月1日出生，汉族，住广东省仁化县**************。公民身份号码：440********2010027。被告：周**，男，1979年11月4日出生，汉族，住广东省仁化县***********。公民身份号码：430************138。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司（以下简称“盛世铭庭物业公司”）与被告钟**、周**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂本院于2020年6月16日转为普通程序，2020年12月17日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告盛世铭庭物业公司的委托诉讼代理人马**、被告钟**、周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世铭庭物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带支付原告物业管理服务费4092元（从2017年8月起算至2019年12月，1.3元/平方米×108.56平方米×29个月=4092元）；二、判令二被告连带支付原告违约金，以物业管理费4092元为本金，从2017年8月起算至2019年12月，以年利率6%计算，即为：4092元×29个月×6%÷12=593元；三、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：两被告于2016年11月26日与开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县*********1*****，建筑面积108.56平方米。合同约定了交付时间为2016年12月30日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2016年12月30日视为交付时间。己交付（包括视为交付）的物业管理费，由买受人即原告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由深圳市创铭泰荣物业管理有限公司（以下简称“创铭泰荣公司”）为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米每月的标准向创铭泰荣公司缴纳物业管理费。后因创铭泰荣公司未及时办理相关资质，无法正常经营上述前期物业，澳锦公司于是安排南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称“鹏苑公司”）负责前期物业，直至2018年6月30日。澳锦公司又找到原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司（以下简称“盛世铭庭公司”），自2018年7月1日起，由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，盛世铭庭公司依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由盛世铭庭公司向二被告等在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是二被告从2017年8月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。被告钟**、周**辩称，1、答辩人从未收到原告的收房通知，在没有收房的情况下，原告收取物业管理费不合理；2、双方对违约金没有约定，原告要求收取违约金不合理，且计算方法也不对；3、原告公司于2018年成立，与答辩人没有签订《物业管理服务合同》，故不认可原告的诉讼主体资格及诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告双方无争议的证据本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：证据3确认书、仁化县********工程前期物业管理有关情况的说明，原告用以证明2018年7月1日起由盛世铭庭物业公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，继承其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告。两被告意见：对该证据有异议，前期物业管理公司的变更并没有通知业主，且我们也没有与原告签订任何的前期物业管理合同。本院对以上证据的真实性予以确认；二、被告提交的证据：证据2霸占公摊面积办公照片复印件，被告用以证明原告霸占公摊面积办公；证据3霸占公摊面积住宿照片复印件，用以证明原造霸占公摊面积住宿；原告意见：对证据2-3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明目的有异议，该组图片所指的办公及住宿地点是开发商提供物业公司使用的，并不是原告公司所霸占的，且该组证据与本案无关。本院认定：与本案的诉求无关，对其关联性不予确认；证据4房屋质量存在严重问题照片，用以证明被告购买的房屋客房阳台开裂严重；证据5房屋质量存在严重问题照片，用以证明被告购买的房屋客厅阳台开裂严重；证据6房屋质量问题照片，用以证明答辩人房屋客厅阳台开裂严重；证据7房屋质量问题照片，用以证明被告购买的房屋客厅墙体被切割瓷片脱落；证据8房屋质量存在严重问题照片，用以证明被告购买的房屋客厅墙体被切割瓷片脱落；证据9房屋质量存在严重问题照片，用以证明答辩人阳台推拉门爆裂；证据10房屋质量问题照片，用以证明主人房厕所窗户顶部开裂严重。原告意见：对证据4-10的真实性、合法性原告无法判断，关联性有异议，与本案无关，如果房屋存在质量问题，被告应该联系开发商解决。本院认定：对证据4-10的真实性予以确认，关联性不予确认；涉案房屋存在质量问题，被告应向开发商反映；证据11物业不作为对业主的房屋造成损害的照片，用以证明被告购买的房屋内有他人的装修垃圾；证据12物业不作为对业主的房屋造成损害照片，被告用以证明答辩人房屋内有维修后的残余垃圾并随处乱丢；原告意见：对证据11-12的真实性、合法性无法判断，对其关联性及证明目的有异议，图片中的装修垃圾并不是物业公司不作为导致他人乱扔垃圾造成，因被告房屋并未入住，开发商入内为被告维修房屋留下的材料废料是很正常的，如果被告需要入住，原告可以清理垃圾。本院认定：对证据11-12的真实性予以确认，关联性不予确认；证据13楼房推迟收楼（微信聊天记录），被告用以证明开发商逾期交楼；原告意见：对该证据的真实性、合法性请求法院审核，对其关联性有异议，达不到被告需要证明的事实；本院认定：对其真实性予以确认，关联性不予确认；该微信聊天系被告与案外人的聊天，无法证明涉案房屋收楼的具体时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告钟**、周**于2016年11月26日与开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）签订了《商品房买卖合同》（预售）（以下简称《合同》），购得仁化县******************，其套内面积89.21平方米，分摊共有建筑面积为19.35平方米。双方在《合同》中约定了价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等条款。其中第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备供水、供电、供暖……（二）公共服务及其他配套设施……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按第十二条处理。……第二十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市创铭泰荣物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月30日到2020年12月29日止。（三）物业服务期间：物业服务费计费方式为【包干制】，物业服务费为1.3元/月·平方米（建筑面积）……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。……同时，合同附件十一《补充协议》第二条关于房屋交付的特别约定1、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式直接通知买受人办理房屋的交付手续。出卖人可以本补充协议第九条约定发出《入伙通知书》。2、无论任何原因，如买受人在合同约定的交付时间前未收到出卖人的《入伙通知书》的，交付时间为合同约定的交付时间，交付地点为买卖合同标注的房产所在地点，买受人应按时自行前往办理入伙手续，否则视为出卖人已经按合同约定的交付时间将该商品房交付给买受人，出卖人不承担逾期交房的责任。3、已交付（包括视为交付）的房产毁损、灭失的风险及物业管理费等所有费用，由买受人承担。……10、双方确定，除被检测机构证明房屋出现地基基础和主体结构不合格外的其他房屋质量问题均视为质量瑕疵由出卖人进行整改和修复，但不构成买受人拒绝收楼的理由，买受人不得以此做为不符合交付条件解除合同。出卖人应根据买受人提出的质量瑕疵问题进行答复和整改，整改和保修期间不属于逾期交房，出卖人不承担违约责任。买受人如果以质量瑕疵或需要整改为由拒绝接受房屋的，视为出卖人已经履行交付义务，由此可能导致的迟延入住的损失与法律责任概由买受人承担。……第九条通知方式1、买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。出卖人发出通知的方式包括但不限于以下其中一种方式：EMS邮寄、电话、电子邮件、微信、QQ、在售楼处张贴、在报刊上刊登、电视台、广播等。……原告认为，澳锦公司已经按约定交付了涉案房屋，且把该小区有物业服务委托给了原告，被告则应该按照合同约定的时间和标准缴纳相应的物业管理费。经原告多次催收无果后，原告诉至法院，要求判如所请。另查明，由于澳锦公司原来安排的深圳市创铭泰荣物业管理有限公司未及时办理相关资质，无法正常经营前期物业，于是澳锦公司安排了南雄市鹏苑物业服务有限责任公司负责前期物业，直至2018年6月30日。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（乙方）、盛世铭庭物业公司（丙方）签订了一份《确认书》，约定：从2018年7月1日起鹏苑公司自愿将仁化县盛世铭庭****工程前期物业管理的一切权利义务；债权债务一并转让给盛世铭庭物业公司。2018年7月4日，澳锦公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定，澳锦公司将盛世铭庭小区委托原告实行物业管理。委托管理期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。……再查明，2018年6月10日，经澳锦公司研究决定，盛世铭庭花园小区物业服务公司由鹏苑物业管理公司更换为盛世铭庭物业管理公司，并把《关于更换物业公司的公示》在小区内进行了公示。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点：一、被告是否已收楼；二、被告是否应向原告交纳物业费用及违约金。一、被告是否已收楼的问题。原告认为被告虽以涉案房屋存在质量问题而拒绝收房，但根据合同约定，被告该情况应视为已经收房。根据双方签订的合同附件十一《补充协议》第二条关于房屋交付的特别约定“1、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式直接通知买受人办理房屋的交付手续。出卖人可以本补充协议第九条约定发出《入伙通知书》。2、无论任何原因，如买受人在合同约定的交付时间前未收到出卖人的《入伙通知书》的，交付时间为合同约定的交付时间，交付地点为买卖合同标注的房产所在地点，买受人应按时自行前往办理入伙手续，否则视为出卖人已经按合同约定的交付时间将该商品房交付给买受人，出卖人不承担逾期交房的责任。”本案中，被告已对涉案房屋提出质量问题，由此证明被告已经收到出卖人的收房通知或者已知悉出卖人的收房通知，被告虽然实际没有收房，但根据上述《补充协议》的约定，应视为被告已收楼；二、被告是否应向原告交纳物业费用及违约金。根据合同附件十一《补充协议》第二条第3点“已交付（包括视为交付）的房产毁损、灭失的风险及物业管理费等所有费用，由买受人承担。……”以及第10点“双方确定，除被检测机构证明房屋出现地基基础和主体结构不合格外的其他房屋质量问题均视为质量瑕疵由出卖人进行整改和修复，但不构成买受人拒绝收楼的理由……”之规定，被告以房屋存在质量问题而拒绝收楼的理由证据不足，应视为被告已收楼的情况，由此产生的物业管理费应由被告承担。根据原告与澳锦公司以及鹏苑公司三方达成的《确认书》的约定，原告要求被告支付2017年8月至2019年12月的物业管理费4092元，本院予以支持；至于原告诉求的违约金问题，依照《前期物业管理服务协议》的约定，违约金从逾期缴费之日起每日加收所欠金额3‰，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率6%，本院予以确认，但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2018年8月1日起以实欠物业管理费为基数，按年利率6%计算至2019年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：限被告钟**、周**于本判决生效之日起十日内向原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司交纳2017年8月至2019年12月的物业管理费4092元；二、限被告钟**、周**于本判决生效之日起十日内支付原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司违约金（以实欠物业管理费为基数，按年利率6%从2017年8月1日计至2019年12月31日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费50元，由被告钟**、周**负担。该款由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  林树鸿审判员  赖慈辉审判员  何丽萍二〇二〇年十二月二十五日书记员  袁雪梅