贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再106号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱某，女，2012年2月9日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省安顺市西秀区。法定代理人：苏某，女，1970年7月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省安顺市西秀区。系朱某之母。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。法定代表人：阳正威，该公司董事长。诉讼代理人：杨超，该公司员工。代理权限：特别授权代理。再审申请人朱某因与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔04民终962号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年12月16日作出（2019）黔民申2665号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。再审申请人朱某的法定代理人苏某与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司委托代理人甘敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱某申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院在基本事实部分已经认定被申请人今旦公司自认再审申请人所购买的房屋尚未达到办理不动产权证书的条件，不能按期办证的行为已经违约，被申请人签订合同时已经对各自承担的违约责任是基本预见和约定清楚的，且公平合理、合法。（二）原判决认定事实不清，适用法律错误，据此申请再审。今旦公司辩称，请求维持原判。朱某向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理购买的位于安顺市西秀区转移登记手续并将有关文件交付原告;2、判令被告按照原告已付购房款总额370918元为基数，按日万分之一支付原告逾期办证违约金40615元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止；3、本案诉讼费用被告承担。一审审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋尚未达到办理不动产权证书的条件。一审经审理查明，原告向被告购买被告所开发的丰景华府××××号房屋一套，购房总价款为370918元，并约定被告于2014年12月31日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双方约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。一审法院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未为原告办理不动产权证书的事实，故对原告陈述的事实予以确认。因丰景华府房屋尚未达到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产权证书并交付给原告的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。现本案的争议焦点是：关于本案违约金时效问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2018年7月23日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2018年7月23日），2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。关于违约金是否过高是否应当调整的问题。本案中被告认为该逾期办证违约金约定过高并要求调整。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年7月23日期间的逾期办证违约金4000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付原告朱某从2015年10月1日起至2018年5月17日止的逾期办证违约金人民币5000元。2、驳回原告徐波、彭兴举的其他诉讼请求。本案受理费人民币866元，减半收取人民币433元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担（此款二原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给二原告，二原告不再向一审法院申请退取）。朱某上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金56179元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审已认定被上诉人违约的事实，该违约责任属于继续性债权，在上诉人主张权利时不应受诉讼时效之限制，一审只支持83天4000元，依法不合。2、一审用所谓的主、客观原因所致，保护被上诉人的不法利益，适用经济发展物价、收入等实际状况来酌情判决错误。3、上诉人起诉前，该小区其他住户起诉的判决结果与上诉人完全不同，同为一审法院作出的判决却出现不同的结果。二审确认一审查明的事实。二审认为：本案争议焦点归纳为：1、一审法院适用诉讼时效是否不当；2、一审法院对违约金的认定是否恰当。关于第一个争议焦点。上诉人主张的违约金是一种继续性债权，并随时间的推移不断产生。在被上诉人实际履行为购房户办证义务之前，其违约行为处于持续状态，违约金应当以每个个别的债权的产生分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行前的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效两年的规定。在2017年10月1日前产生逾期办证违约金的受诉讼时效保护的期间应从2017年9月30日起计算，倒推两年至2015年10月1日止，2015年9月30日及之前的违约金债权超过了两年的诉讼时效，不再受到法律保护。故，一审法院对于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前的诉讼时效适用两年的处理是正确。上诉人于2018年7月23日向人民法院提起诉讼，故其主张逾期办证的违约金受法律保护的期间应为2015年10月1日至2018年7月23日，一审关于应支付违约金期限的认定并无不当。上诉人称其主张权利不应受诉讼时效之限制的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在诉讼中，被上诉人认为该违约金约定过高并要求调减。二审认为，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付上诉人使用，被上诉人是否在合同约定的时间内提供办证条件，对上诉人使用该房屋并无实质性影响，同时上诉人也未提供被上诉人逾期办证所致实际损失的相关证据材料。上诉人支付房款和被上诉人交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，此前违约金是否调整当事人的诉求不同，当事人所处的经济、社会背景不同，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，一审法院根据购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被上诉人承担违约金的数额酌情调整为5000元亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：再审确认原审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、今旦公司是否违约；2、原判确定的违约金数额是否合理；3、今旦公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于今旦公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，出卖人应当在2015年6月30日前交付商品房转移登记的有关文书，因今旦公司至今没有交付，故应承担违约责任。关于原判确定的违约金数额及起止期间是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故本案被申请人应支付再审申请人朱某2015年10月1日起至2018年5月16日止的逾期办证违约金5330.09元（370918元×0.000015×958天），2018年5月17日起至贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人朱某已交付房价款370918元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于今旦公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔04民终962号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2267号民事判决。二、被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付再审申请人2015年10月1日起至2018年5月16日止的逾期办证违约金5330.09元，2018年5月17日起至贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人朱某已交付房价款370918元为基数，按日万分之零点五进行计付。三、驳回朱某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  刘 运二〇二〇年十二月二十八日书记员  程凯军