浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初2240号原告：金晓雄，男，1975年12月5日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：王浩然，浙江六和（湖州）律师事务所律师。被告：湖州浙湖房地产开发有限公司，住所地湖州市二环东路****。法定代表人：刘阳阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒文建，浙江银湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈予洲，浙江银湖律师事务所律师。原告金晓雄与被告湖州浙湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月5日、11月27日公开开庭进行了审理。原告金晓雄及其委托诉讼代理人王浩然，被告湖州浙湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒文建、沈予洲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金晓雄起诉称：2018年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于湖州市××路××西路（二环东路）东侧东星大厦708室，房屋用途为住宅，建筑面积为82.72平方米，套内面积57.2303平方米，分摊面积25.488平方米。按建筑面积计价，每平方米10683.32元，总价为883726元。合同第九条约定，被告应当在2019年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用，包括“用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”。合同第十一条约定“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……”所购房屋结构形式和空间尺寸以附件一房屋平面图形式予以确认。合同签订后，原告按约付清了房屋总价款883726元。2019年4月30日，原告接到被告邀请于2019年5月1日办理房屋交付手续的《东星大厦交房通知书》。原告在办理交房手续前，先查看了被告所要交房的708室，经原告与合同约定的交房条件和附件一房屋平面图予以对照，发现房屋内的烟道位置与附件一房屋平面图上的烟道位置不相符，且没有用气装置，属于被告对708商品房结构形式、空间尺寸的改变。依合同约定，应由被告在建造前十日书面通知原告，原告有权对改变708室的房屋结构形式、空间尺寸作出退房或者不退房的决定。原告当即向被告提出要求恢复到《商品房买卖合同》第十二页上708室房屋平面图确定的位置，否则不办理交房手续。被告对此持不认错状态，直到2019年11月16日才书面告知原告，如原告坚持认为被告存在违约行为，则希望原告通过司法途径解决。原告认为，被告擅自篡改双方合同约定的708室商品房结构形式、空间尺寸，缺少用气条件，不具备原告所购商品房用途正常使用的基本条件，不符合合同第九条约定的交房条件，故原告拒绝接受交房，有理有据，事实清楚。现原告诉至法院，请求判令：1.确认被告擅自改变原告所购708室房屋合同约定平面图上的烟道位置且无法用气，不具备商品房正常使用的基本条件导致原告不办理交房而构成被告延期交付符合合同约定房屋给原告的违约行为；2.被告将708室房屋中擅自新建的烟道恢复到《商品房买卖合同》附件一上708室房屋平面图上确定的烟道位置并符合商品房正常使用的用气条件后将房屋交付原告；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告将原告所购的708室房屋中的现有烟道位置恢复到《商品房买卖合同》附件一房屋平面图上标注的位置；2.被告按《商品房买卖合同》第九条的约定为原告所购的708室房屋开通用气管道；3.被告支付原告逾期交房违约金80418元（以883725元为基数，从2019年5月1日起按每天万分之二支付至交付符合合同约定的商品房止，暂计算至2020年7月29日为80418元）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告湖州浙湖房地产开发有限公司答辩称：（一）原告要求708室房屋中的现有烟道位置恢复到《商品房买卖合同》附件一房屋平面图上标注的位置，其理由不能成立。首先，双方于2018年3月2日签订《商品房买卖合同》，被告于2019年4月30日发出交房通知书，且原告已收到，但其以房屋主体结构问题拒绝办理交房手续。原告依据《商品房买卖合同》第十一条之约定，要求被告应当就规划设计变更经有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，被告认为该条款不能视为对被告合同义务的约束。早在原、被告签订案涉合同前，被告在2018年2月7日已对排气道位置进行了变更设计并出具联系单，且设计院出具了相关的施工图纸。双方签订合同之后，被告对该房屋结构、面积等均未再作任何变更，《商品房买卖合同》第十一条系该类合同的制式条款而非被告真实的合同义务。其次，现有排气道恢复至原来的位置既不可能，亦不现实。被告之所以对排气道作变更设计，系因原排气道与楼层梁位置冲突，故将排气道向西移动40厘米。工程最终验收时，亦系按照变更设计联系单及图纸进行验收。最后，被告工作人员在制作《商品房买卖合同》时，误将变更设计前的图纸粘贴在附件一中。被告对此虽负有部分责任，但不构成原告拒绝收房要求赔偿的责任。（二）原告要求开通用气管道的诉讼请求不能成立。《商品房买卖合同》附件四第六项“厨房”为“无”，即案涉房屋不配备厨房。该附件亦明确载明未尽事宜以实际交付为准。被告在项目规划立项、审批的时候，所有的设计图均无用气部分的安装。原告要求通气系为满足厨房的需要，但案涉房屋本身并不具有开通天然气的条件。《商品房买卖合同》第九条出现“用气”两个字，系因合同样式由浙江省行政工商管理局统一提供，被告无权对合同中制式部分进行修改。（三）原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。案涉房屋在2018年2月7日作最后一次设计变更后，其结构等均与批准的规划设计图纸相符合，且已经相关部门竣工验收。案涉房屋完全按照国家或者地方的政策规范来建造，被告不存在过错。同时，原告并没有产生损失。原告已收到交房通知书，其以不能成立的理由拒绝收房致使房屋目前为空置状态。即使原告有损失，亦系其自身原因造成，与被告没有任何因果关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：东星大厦项目原系湖州世贸中心项目（烂尾楼），坐落于湖州市××路××西路（二环东路）东侧。根据［2017］25号《湖州市人民政府专题会议纪要》，湖州世贸中心项目的规划用途由现行酒店调整为住宅公寓与商业用途，其中1-5层为可分割销售底商，6-25层为酒店式公寓。被告以接盘形式购入该未完工的房地产项目继续开发。2018年1月24日，被告取得建设工程规划许可证。因该工程6-25层平面图中的排气道与楼层梁位置冲突，浙江天和建筑设计有限公司于同年2月7日出具变更设计联系单，将排气道往西移动40厘米。该变更设计联系单经被告及监理单位签章同意，并交付施工单位施工。2019年4月29日，湖州市住房和城乡建设局出具湖联[2019]年字第6号《湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书》，确认东星大厦经竣工联合验收，已具备交付使用条件。2018年3月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买湖州市东星大厦708室房屋，设计用途为住宅，建筑面积为82.72平方米，总价款为883725元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年4月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用，该各项条件包括“用气、用电、用水、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件”。合同第十一条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知买受人。该条款还约定，非出卖人原因导致小区及该商品房规划设计变更的，出卖人不承担违约责任。合同第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准。合同第二十四条约定，合同附件与该合同具有同等法律效力，该合同条款及附件内除出卖人和买受人签章部分允许手写外，其余内容均为打印文字，手写无效。合同附件一为房屋平面图，该平面图中案涉房屋的排气道位于门右边紧贴墙的位置。合同附件四“装饰、设备标准”第六项“厨房”为“无”。合同还对其他事项作了约定。2019年4月30日，原告收到被告发出的《东星大厦交房通知书》，通知其于同年5月1日办理房屋交付手续。后原告于办理交房手续前验收案涉房屋时，发现排气道位置与《商品房买卖合同》附件一所附房屋平面图不符，且房屋缺少用气条件，故拒绝办理交房手续。同年5月19日、6月4日，原告先后向被告邮寄《不同意办理交房手续的函》，表明因案涉房屋排气道位置与附件一房屋平面图不符，且被告未按《商品房买卖合同》第十一条之约定书面告知原告，故原告未收房，要求被告将排气道位置恢复至房屋平面图所标注的位置。同年11月16日，被告复函称，被告在双方签订《商品房买卖合同》后并未实施过规划设计变更，告知原告尽快办理交付。现原、被告双方就案涉房屋事宜协商未果，纠纷成讼。以上事实，由原告举证的《商品房买卖合同》、《东星大厦交房通知书》、《不同意办理交房手续的函》、告知函等及被告举证的建设工程规划许可证、东星大厦图纸、不动产权证书、建设工程规划核实确认书、湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、湖州市房地产开发项目竣工联合验收意见书、变更设计联系单、《湖州市人民政府专题会议纪要》等证据，结合当事人的当庭陈述，予以认定。本院认为：本案争议焦点在于，被告改变案涉房屋排气道位置及未提供用气条件是否构成违约，原告主张的诉讼请求有无事实和法律依据。关于案涉房屋排气道位置变更的问题。案涉《商品房买卖合同》第十一条系对被告在双方合同签订之后作出有关设计变更所应履行的通知义务及相应的法律责任作出的约定，且该条第三款还约定“非出卖人原因导致小区及该商品房规划设计变更的，出卖人不承担违约责任”。根据本案查明的事实，因案涉东星大厦项目工程6-25层平面图中的排气道与楼层梁位置冲突，故设计单位浙江天和建筑设计有限公司于2018年2月7日出具变更设计联系单，将排气道往西移动40厘米。该变更设计亦经监理单位审核同意。被告误将原图纸作为《商品房买卖合同》附件一提供给原告，该行为存在一定的过错，但此次排气道位置设计变更早于原、被告双方签订《商品房买卖合同》，且被告系基于其接盘前已形成的原图纸设计不合理所作出的调整，即该次设计变更非被告自身原因所致。因此，被告此次对排气道进行设计变更不属于《商品房买卖合同》第十一条约定的情形，且排气道恢复至附件一房屋平面图上所标注的位置亦不具有现实可能性，故原告第一项有关恢复排气道位置的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于被告交付的案涉房屋不具备用气条件的问题。原告认为案涉《商品房买卖合同》第九条约定交付的商品房应具备用水、用电、用气等房屋正常使用的基本条件，故被告未提供用气条件构成违约。本院认为，案涉《商品房买卖合同》采用浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局（现为浙江省市场监督管理局）制定的示范文本，被告未根据东星大厦项目的客观情况对合同第九条进行调整，存在不当之处，但被告是否构成违约仍应结合本案实际情况进行分析认定。根据《湖州市人民政府专题会议纪要》载明的内容，案涉东星大厦项目原系湖州世贸中心项目（烂尾楼），原规划用途为酒店，后调整为住宅公寓与商业用途，其中6-25层为酒店式公寓。被告以接盘形式购入该未完工房地产项目，在原工程的基础上继续进行开发。根据《城镇燃气设计规范》的要求，燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内，而案涉房屋根据《商品房买卖合同》附件四的约定，没有单独的厨房区域，故该工程不配备用气条件，被告客观上无法为案涉房屋开通用气管道，故被告不构成违约。原告认为具备用气条件系住宅正常使用所应具备的基本条件，被告未按照《湖州市人民政府专题会议纪要》中有关施工设计须符合《住宅设计方案》规范标准的要求，使案涉房屋具备用气条件，故其违反了《湖州市人民政府专题会议纪要》。本院认为，该会议纪要第六项内容明确“……后续相关的施工设计文件须符合《住宅设计方案》、《浙江省级居住建筑节能设计标准》等规范标准要求，并经施工图审查机构审查。”被告于2018年1月24日取得案涉东星大厦项目工程的建设工程规划许可证，后该工程经竣工验收合格并具备交付使用条件。因此，该工程符合相关规范标准要求，原告前述意见缺乏证据支持。综上，原告要求被告为案涉房屋开通用气管道的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。被告于2019年4月30日向原告发出《东星大厦交房通知书》，通知原告于次日前去办理房屋交付手续。原告于当日收到该通知书，但拒绝收房。现原告以案涉房屋不符合合同约定的条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任。根据前述分析认为，被告就排气道位置的设计变更早于原、被告签订合同的时间，且该设计变更有相应的事实依据；原告要求被告为案涉房屋开通用气管道的诉请亦缺乏事实和法律依据，故被告不构成违约。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告金晓雄的诉讼请求。本案受理费1811元，减半收取905元，由原告金晓雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  陈 洪二〇二〇年十二月二十三日法官助理  史菊芳书 记 员  林 娥