中华人民共和国山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民初124号原告：李玉花（LEEOKHWA），女，1970年1月25日出生，韩国籍，住中华人民共和国山东省威海市。委托诉讼代理人：张华，山东晓鸣律师事务所律师。被告：威海市京威房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国山东省威海火炬高技术产业开发区古寨西路**。法定代表人：陈立中，董事长。委托诉讼代理人：王琴，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏成喜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：李启秀，男，1950年6月2日出生，汉族，住中华人民共和国山东省威海市文登区。原告李玉花与被告威海市京威房地产开发有限公司（以下简称京威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。李玉花委托诉讼代理人张华、京威公司法定代表人陈立中、京威公司委托诉讼代理人王琴到庭参加诉讼。诉讼中，李玉花申请追加李启秀为被告，本院准许后，又于2020年11月10日、12月25日继续公开开庭审理了本案。李玉花委托诉讼代理人张华、京威公司委托诉讼代理人苏成喜到庭参加诉讼。李启秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉花向本院提出诉讼请求：1.京威公司协助李玉花办理威海市文化西路193-5号510室房屋的产权变更登记手续，变更登记在李玉花名下；2.本案诉讼费用由京威公司承担。诉讼中，李玉花申请追加李启秀为被告，并变更诉讼请求为：1.确认威海市文化西路193-5号510室房屋归李玉花所有、京威公司与李启秀间的房屋买卖合同无效。2.京威公司与李启秀协助李玉花办理威海市文化西路193-5号510室房屋的产权变更手续，变更登记至李玉花名下，京威公司、李启秀承担将威海市文化西路193-5号510室房屋变更登记在李玉花名下的所有费用（包括但不限于税费、交易费等）。3.京威公司、李启秀承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年4月2日，李玉花与京威公司就威海市文化西路193-5号510室签订房产转让合同，约定李玉花于2004年6月30日一次性向京威公司支付房款，京威公司于2005年12月31日将房屋交付给李玉花，同时将与该房屋相关的土地使用权一并转移给李玉花。2006年2月24日，李玉花与京威公司又就510室房屋签订协议书，约定京威公司2006年2月24日将510室房屋钥匙交与李玉花，等案外人威海市孙家疃建筑工程公司（以下简称孙家疃建筑公司）或者孙亮将京威公司开发的蓝天广场10号住宅楼（文化西路193-5号）工程账目结清后，为李玉花办理产权。威海市中级人民法院（2008）威民一初字第26号民事判决就京威公司与孙家疃建筑公司的蓝天广场10号住宅楼工程账目进行了结算，判决尚未履行的内容为9037.65元、案件受理费28000元。后因京威公司查封510室房屋，李玉花提起执行异议之诉，威海市中级人民法院作出（2019）鲁10民终2539号民事判决，李玉花同意代孙家疃建筑公司支付（2008）威民一初字第26号民事判决中尚未履行的内容。李玉花已将（2008）威民一初字第26号民事判决应履行的内容全部履行完毕，根据李玉花、京威公司签订的协议，京威公司应当为李玉花办理510室的产权。但京威公司无视生效裁判文书确定的内容，一方面正常参加执行异议之诉的诉讼并申请再审，另一方面偷偷将包括案涉房产在内的两套房产变更登记在李启秀名下，而李启秀自始至终未查看案涉房屋，明显不是善意取得。为维护李玉花的合法权益，故诉至法院。京威公司辩称，威海市中级人民法院（2017）鲁10民终2229号民事判决确认李玉花与京威公司之间的房屋买卖合同是附生效条件的合同，该合同的生效条件是孙家疃建筑公司履行与京威公司之间签订的合作开发协议。根据法律规定，该履行是指全面适当履行，根据（2008）威民一初字第26号民事判决可以确认孙家疃建筑公司违约，没有全面适当履行合作开发协议。经过法院判决，对于双方已经施工的部分进行了处理，即使该判决完全得到履行，也不能表明孙家疃建筑公司全面适当地履行了自己的义务，因此李玉花与京威公司所签订的房屋买卖合同亦不可能实现生效条件。根据合同的约定，合同不生效，京威公司有权收回房屋，并有权处分该房屋，与李启秀签订的房屋买卖合同有效。因此，李玉花诉请京威公司、李启秀确认买卖合同无效并要求确权的诉请没有法律依据，请求驳回李玉花的诉请。李启秀未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李玉花向本院提交如下证据：证据1.(2017)鲁10民终2229号民事判决书一份、李玉花与京威公司于2004年4月2日签订的《房地产转让合同》一份、“房款已全清”单据复印件一份，用于证实李玉花购买了案涉510室房屋，且已付清房款，房产归李玉花所有。但该合同属于附生效条件的合同，所附条件为京威公司与孙家疃建筑公司合作开发的蓝天广场10号住宅楼及蓝天广场车库及附属工程所涉账目履行完毕，条件成就后李玉花才可以办理案涉房产的产权证。证据2.国网山东省电力公司威海供电公司出具的历史用电明细一份，用于证实李玉花购买案涉房屋后一直在房屋内居住，对该房屋实际占有使用,案涉房产属李玉花所有。证据3.威海市环翠区人民法院（2009）威环执字第1718-5号执行裁定书复印件一份，用于证实案涉房屋和另一套房屋(文化西路193-5号211室)均非京威公司所有，京威公司无权处分上述房产，京威公司作为申请执行人对此是明知的，其处分李玉花和他人财产的行为无效。证据4.510室不动产登记资料查询结果证明原件和211室不动产登记资料查询结果证明复印件各一份，用于证实2020年1月17日，在京威公司与李玉花和案外人郝淑春执行异议之诉审理期间，京威公司将510室和211室两套房屋变更登记在李启秀名下，两套房屋均有人居住，但李启秀至今从未到两套房屋中查看，完全不符合常理。并且在211室房屋产权纠纷的诉讼中，李启秀没有提交支付凭证，故李启秀并非善意取得，其与京威公司间关于案涉房屋的买卖合同无效。证据5.(2008)威民一初字第26号民事判决书复印件一份，用于证实京威公司与孙家疃建筑公司关于蓝天广场10号住宅楼及蓝天广场车库及附属工程所涉账目通过判决进行了结算。证据6.(2009)威执一字第233号执行裁定书、(2019)鲁10民终2593号民事判决书复印件各一份，用于证实(2008)威民一初字第26号民事判决中的第一项已经履行完毕，李玉花同意代孙家疃建筑公司支付该民事判决中未履行的内容，即9037.65元本金及利息、案件受理费28000元及相关执行费用。证据7.威海市中级人民法院出具的山东省资金往来结算票据复印件一份，用于证实2020年4月24日郝淑春代孙家疃建筑公司支付了(2008)威民一初字第26号民事判决尚未履行的内容，李玉花与京威公司之间的《房地产转让合同》所附生效条件已经成就，京威公司应当协助李玉花办理案涉房屋的产权变更登记手续。证据8.(2020)鲁民申3788号民事裁定书复印件一份，用于证实生效法律文书进一步明确李玉花与京威公司之间就案涉房产签订了买卖合同且实际履行，李玉花已经交纳房款且实际入住多年，案涉房产属李玉花所有；李玉花与京威公司之间的房屋买卖合同生效条件已经成就并发生法律效力，京威公司应当按照合同约定协助李玉花办理案涉房屋的产权变更登记手续并承担相应的费用。经质证，京威公司对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，(2017)鲁10民终2229号民事判决可以确认京威公司与孙家疃建筑公司之间的合作协议是否履行是李玉花与京威公司之间的房屋转让合同所附的生效条件，而判决查明的事实是孙家疃建筑公司并未全面适当履行合同，因违约被京威公司起诉至威海市中级人民法院。经过法院审理，对于孙家疃建筑公司已施工的部分，按照法律规定给付工程款，但该判决恰恰证实，孙家疃建筑公司未全面适当履行合作开发协议，因此，李玉花与京威公司之间的房屋转让合同所附生效条件不可能生效，京威公司没有义务将案涉房屋交付给李玉花，并为其办理确权手续。对于证据1中孙亮出具的房款已全清的单据，在李玉花与京威公司的屡次诉讼中，京威公司均不认可。对证据2的真实性没有异议，但认为该证据与本案并无关联性。生效的判决已经查明，京威公司将案涉房屋交付给李玉花使用，仅仅是交付钥匙的行为，并非是在履行《房地产转让合同》，李玉花也不能以其在该房屋内居住而取得房屋的物权。对证据3的真实性没有异议，对证明事项有异议，案涉房屋曾经是京威公司用于抵顶工程款的房屋，是否抵顶已经由威海市中级人民法院的判决作出了处理，与李玉花签订的《房地产转让合同》无关。对证据4的真实性没有异议，对证明问题有异议。因李玉花与京威公司签订的房地产转让合同生效条件不成就，京威公司有权将案涉房屋进行出售，双方不存在恶意串通，不存在法律规定的合同无效情形。对证据5的真实性没有异议，该判决仅解决了京威公司与孙家疃建筑公司之间合作协议纠纷问题，该判决所确定的内容可以证实李玉花与京威公司房屋转让合同所附生效条件不可能再生效，证实京威公司有权对涉案房屋进行处理。对证据6和证据7的真实性均没有异议，即使李玉花履行了(2008)威民一初字第26号民事判决书的内容，孙家疃建筑公司未全面适当履行合作开发协议，也已经生效判决确认，该部分工程仍由其他施工队进行施工，李玉花与京威公司房屋转让合同不可能生效。对证据8的真实性没有异议，但对证明内容有异议。双方之间房屋转让合同的生效条件约定非常明确，并非履行法院的判决是生效条件，该证据无法证实转让合同的生效条件已经成就。京威公司向本院提交如下证据：证据1.(2017)鲁10民终2229号民事判决书一份，证明内容与答辩意见一致。证据2.京威公司与李启秀签订的《商品房买卖合同（现售）》一份，用于证实京威公司与李启秀就案涉房屋签订了合同。证据3.收据两张、发票一张，用于证实李启秀将案涉房屋房款交付给了京威公司。证据4.现金日记账复印件两张，用于证实李启秀交纳的款项记入京威公司的账目。证据5.案涉房产不动产权证书复印件一份，用于证实案涉房屋已经登记在李启秀名下，并且京威公司有权出售案涉房屋，李启秀系合法取得，对于税费损失问题京威公司不应承担。经质证，李玉花对证据1没有异议，对证据2的真实性有异议，认为房屋面积115.53平方米，总款42万元明显低于市价，而且是现金支付，不符合常理。在该合同签订时，京威公司与李玉花的执行异议诉讼正在审理中，李玉花一直在该房屋中居住，李启秀从未到案涉房屋中进行查看，不符合常理。对证据3中收据的真实性有异议，对发票的真实性无异议，认为证据无法证实李启秀实际交付了购房款。对证据4的真实性有异议，不符合会计法规定的会计记账方式，京威公司即使收取现金，也应当将该现金存入到京威公司开立的账户中，而且应当提供完税证明。对证据5的真实性没有异议。本院经审查认为，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对京威公司提交的《商品房买卖合同（现售）》及收据，李玉花不认可，但证据与李玉花要求确认无效的房屋买卖合同的签订、履行情况具有关联性，本院对证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月8日，京威公司与孙家疃建筑公司签订《合作开发协议书》，约定京威公司开发的威海火炬高技术产业开发区蓝天广场10号楼（房管部门确权号为威海市文化西路193-5号）由孙家疃建筑公司施工建筑，京威公司以部分房屋及阁楼抵顶孙家疃建筑公司施工的费用。京威公司负责所建筑住宅楼售房各项手续的办理，产权归孙家疃建筑公司的房屋，出售的费用由孙家疃建筑公司承担。2003年3月18日，京威房地产公司与孙家疃建筑公司签订了《合作开发补充协议书（一）》，增加了京威公司用于抵顶孙家疃建筑公司施工费用的房屋，其中包括案涉威海市文化西路193-5号510室，约定产权和销售收入均归孙家疃建筑公司所有。后孙家疃建筑公司将案涉威海市文化西路193-5号510室及储藏室抵顶给李玉花，李玉花与京威公司于2004年4月2日签订《房地产转让合同》，约定京威公司将案涉房屋所有权转让给李玉花，房屋面积115.51平方米，房屋价款366112元，李玉花于2004年6月30日一次性付清房款，京威公司于2005年12月31日将房屋正式交付李玉花。合同第十四条其它事项中约定：此合同是孙家疃建筑公司用来抵顶木材款，每方700元，如因此合同出现面积经济纠纷等，由孙家疃建筑公司负责，与京威公司无关，如果孙家疃建筑公司不履行于2003年3月8日与京威房地产公司签订的《合作开发协议书》，李玉花自愿同意履行该《合作开发协议书》，并同意该房地产转让合同无效，京威公司有权无偿收回房屋，产权归京威公司所有。李玉花、京威公司及孙家疃建筑公司、孙家疃建筑公司委托代理人孙亮在合同上签字、盖章。合同签订后，京威公司将案涉房屋交付给李玉花，但未办理产权登记。李玉花在案涉房屋内居住至今。2006年2月24日，李玉花与京威公司签订《协议书》一份，主要内容为：1.京威公司于2006年2月24日将案涉房屋钥匙交给李玉花，如因此房发生经济、债务等纠纷，由李玉花和孙家疃建筑公司共同承担连带责任，与京威公司无关，如京威公司因工程起诉孙家疃建筑公司或孙亮，孙家疃建筑公司或孙亮败诉欠京威公司款，李玉花自愿同意用该房来抵顶所欠京威公司款，产权归京威公司所有。如果李玉花用种种理由未将该房屋腾空或始终有人居住(10日内)那么李玉花自愿赔偿京威公司违约金、间接损失费、直接损失费人民币捌拾万元整；2.如果李玉花将此房屋装修并入住，京威公司收回房屋时，李玉花装修等一切费用由李玉花负责，京威公司不负责任何经济损失(包括装修费用)；3.该房屋已交付使用，李玉花自拿到钥匙起未经京威公司同意不得更改或破坏建筑结构……。后京威公司（该案原告）因与威海建豪建筑工程有限公司（该案被告，由孙家疃建筑公司更名而来）、王忠杰（第三人）、沈金志（第三人）等合作开发房地产合同纠纷诉至本院。本院于2009年6月18日作出（2008）威民一初字第26号民事判决书，判决“一、位于威海市高技术产业开发区**及阁楼、713室及阁楼的产权归原告所有；二、被告于判决生效后10日内付给原告人民币9037.65元；三、驳回第三人要求原告返还房屋的诉讼请求。案件受理费49092元，由原告承担21092元，被告承担28000元。”该判决生效后，京威公司申请本院强制执行[执行案号为（2009）威执一字第233号]。该判决中的第一项执行完毕后，因孙家疃建筑公司暂无财产可供执行，本院于2009年11月20日裁定中止（2008）威民一初字第26号民事判决书的执行。另查明，2009年8月21日，京威公司因与威海建豪建筑工程有限公司不当得利纠纷案诉至威海市环翠区人民法院。威海市环翠区人民法院判决威海建豪建筑工程有限公司返还京威公司本金1217425.19元及利息等。该判决发生法律效力后，京威公司于2016年7月14日申请环翠区人民法院强制执行，根据（2008）威民一初字第26号民事判决，并经京威公司申请，威海市环翠区人民法院裁定查封、拍卖、变卖威海建豪建筑工程有限公司所有的（当时登记在京威公司名下的）位于威海火炬高技术产业开发区文化西路193-5号2）位于威海火炬高技术产业开发区文化西路****提起案外人执行异议之诉，环翠区人民法院判决驳回了李玉花的诉讼请求。李玉花不服向本院提起上诉，本院于2020年1月22日作出（2019）鲁10民终2597号民事判决书，判决不得执行威海市文化西路193-5号510室房屋。京威公司不服，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2020年8月30日作出（2020）鲁民申3733号民事裁定，驳回京威公司的再审申请。又查明，在案涉房屋执行异议之诉案件审理期间，京威公司于2020年1月17日将案涉房屋及211室房屋产权均登记在李启秀名下。2020年4月24日，案外人郝淑春代孙家疃建筑公司交纳了（2009）威执一字第233号执行款46600元。再查明，2020年1月16日，京威公司与李启秀签订《商品房买卖合同（现售）》约定，京威公司将案涉房屋及储藏室以42万元价格出售给李启秀。京威公司分别于2019年12月23日、2020年1月15日开具金额为16万元和26万元的收款收据，记载事由均为“收高区文化西路193-5号-510室房款（现金支付）”，并于2020年1月17日开具了增值税发票、办理了不动产权证。诉讼中，京威公司称其告知李启秀案涉房屋是抵顶工程款的房屋，有人居住，李启秀未实地查看房屋。本院认为，本案原告李玉花系韩国籍，本案系涉外民事案件，应适用涉外民事诉讼程序的规定审理。诉讼中李玉花与京威公司均同意适用中华人民共和国法律作为处理李玉花与京威公司间房屋买卖合同争议的准据法，本院予以确认。本案的争议在于李玉花与京威公司间的《房地产转让合同》是否已生效；李启秀与京威公司间的《商品房买卖合同（现售）》是否有效。关于李玉花与京威公司间《房地产转让合同》的效力问题。京威公司用案涉房屋抵顶孙家疃建筑公司的工程款，孙家疃建筑公司又将该房屋抵顶给李玉花，各方在《房地产转让合同》中对合同的生效条件进行了约定，即孙家疃建筑公司履行与京威公司间的《合作开发协议》，合同即生效，故案涉房屋买卖合同系附生效条件的合同。李玉花主张（2008）威民一初字第26号民事判决已得到履行，合同生效条件已成就。京威公司主张，孙家疃建筑公司未全面适当履行《合作开发协议》，合同无效。对此本院认为，京威公司与孙家疃建筑公司工程款结算争议已经（2008）威民一初字第26号民事判决处理完毕，且李玉花提交的证据能够证实案外人郝淑春代孙家疃建筑公司交付了该案未执行部分的执行款，故李玉花与京威公司间的《房地产转让合同》所附生效条件已经成就，合同是各方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。至于京威公司与孙家疃建筑公司间另案未执行完毕的不当得利纠纷案件，已经（2019）鲁10民终2597号民事判决和（2020）鲁民申3733号民事裁定认定不属于京威公司与孙家疃建筑公司之间因履行合作开发协议而产生的纠纷，不能成为京威公司抗辩合同无效的理由。关于李启秀与京威公司间《商品房屋买卖合同（现售）》的效力问题。通过本案查明的事实，京威公司系在案涉房屋执行异议之诉审理期间将房屋产权变更登记至李启秀名下。京威公司在李玉花对案涉房屋是否具有排除执行的权利尚无定论的情况下，将房屋出售给李启秀明显存在恶意。李启秀作为买受人，首先，在所购房屋有人长期居住且有纠纷的情况下，仍购买房屋，且在购买房屋过程中未对房屋进行实地查看，未履行诚信购房人的审查义务。其次，从京威公司提交的收款收据记载的内容看，案涉房款系现金支付，不符合房屋买卖的交易习惯，且房屋价款明显低于市场价格。第三，李玉花起诉要求确认李启秀购买房屋的行为无效，涉及李启秀的重大财产处置，李启秀却未出庭应诉答辩，放弃权利，明显不合常理。综上，本院认为，李启秀购买案涉房屋并非善意，其与京威公司签订《商品房买卖合同》、变更房屋产权登记的行为应认定为无效。关于李玉花与京威公司间《房地产转让合同》继续履行的问题。李启秀与京威公司签订的《商品房买卖合同（现售）》被认定无效后，基于无效合同取得的财产，应当予以返还。案涉房屋未登记在李玉花名下，李玉花仅享有基于《房地产转让合同》要求京威公司继续履行的债权，不享有物权，其起诉要求确认房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。李玉花要求京威公司及李启秀协助办理房屋产权变更登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。变更房屋产权登记所需费用未实际发生，无法确定费用数额，李玉花可待费用发生后另行主张权利。综上所述，李玉花诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持，不合理的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条规定，判决如下：一、威海市京威房地产开发有限公司与李启秀于2020年1月16日签订的《商品房买卖合同（现售）》无效；二、威海市京威房地产开发有限公司、李启秀于本判决生效后十日内协助李玉花（LEEOKHWA）将威海市文化西路193-5号510室房屋产权转移登记至李玉花（LEEOKHWA）名下；三、驳回李玉花（LEEOKHWA）的其他诉讼请求。案件受理费人民币6792元，由威海市京威房地产开发有限公司、李启秀负担。如不服本判决，李玉花（LEEOKHWA）可以在判决书送达之日起三十日内，威海市京威房地产开发有限公司、李启秀可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐审 判 员  刘志敏人民陪审员  丛丽滋二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李英男