四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17818号 上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地：成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈淼林，女，1985年12月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：郑丽坤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住，住所地：成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人陈淼林，原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了独任审理。上诉人东盛公司的委托诉讼代理人钟伟，被上诉人陈淼林的委托诉讼代理人郑丽坤，原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东盛公司上诉请求：1.判令撤销（2020）川0112民初414号民事判决，将该案发回重审或予以改判东盛公司按双方《商品房买卖合同》约定的比例支付逾期交房违约金；2.由陈淼林承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：1.在一审法院受理本案之前，与陈淼林同样购买了东盛公司开发的、位于成都市龙泉驿区××镇“醉街”商铺的阳翠容等19位购房者，以其所购的“醉街”商铺延期交付为由，向成都市龙泉驿区人民法院起诉。经龙泉驿区人民法院一审判决后，东盛公司提起上诉，成都市中级人民法院以（2018）川01民终18235号《民事裁定书》查明：阳翠容等人在与东盛公司签订《商品房买卖合同》的同时，分别与盛邦公司签订了《委托经营协议》，该裁定书载明：“《商品房买卖合同》《委托经营协议》同时签订、内容关联，故商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金的标准是否应予以调整，应当根据案涉商品房的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合阳翠容等人的实际损失情况进行综合判断。故本院认为应对上述事实予以进一步查明后，对违约金的调整作出判定”，并裁定将该批19个案件发回重审。本案陈淼林与东盛公司签订《商品房买卖合同》时，还与盛邦公司签订了《委托经营协议》，陈淼林在享受了24%房价折扣的前提下，同意将其所购商铺交由盛邦公司免费经营三年，因此该两份合同、协议的内容关联，在违约金是否应予调整的问题上，应根据成都中院裁定，对案涉商铺的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合陈淼林人的实际损失情况进行综合判断。2.关于本案的办证期限，一审法院限令东盛公司90天内办证，涉及到能否适用法律规定代替当事人没有合同约定的情况，东盛公司认为在法律适用上没有相应的依据。 陈淼林辩称，1.商品房买卖合同所约定的违约金比例过低，陈淼林所购买的是商铺，而非住宅。而商铺的意义在于投资，东盛公司逾期交房，必然造成的陈淼林损失。2.商品房买卖合同与委托经营协议系不同的法律主体建立不同的法律关系。不应在本案中一并处理。3.案涉项目已经有其他业主向法院提起诉讼后，已经有生效的判决认定了本案一审判决结果。故请求维持原判，驳回上诉。 盛邦公司述称，认可东盛公司上诉意见。盛邦公司是要求以独立请求权的第三人参与诉讼，一审法院剥夺了盛邦公司的诉讼权利。 陈淼林向一审法院起诉请求：1.判令东盛公司向陈淼林交付《商品房买卖合同》约定的商品房；2.判令东盛公司为陈淼林办理该房屋的权属登记并移交房屋所有权证书；3.判令东盛公司以已付购房款702885元为基数，从2016年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日十万分之一的标准向陈淼林支付逾期交付房屋的违约金；4.判令东盛公司以已付购房款702885元为基数，从2017年1月1日起至房屋所有权证书实际交付之日止，按每日十万分之一的标准向陈淼林支付逾期办理并逾期交付房屋所有权证书的违约金。在一审诉讼过程中，陈淼林撤回了第一项诉讼请求，将第三项、第四项诉讼请求中的计算标准变更为按每日万分之三计算。 一审法院认定事实：2014年11月19日，陈淼林（买受人）与东盛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定东盛公司将在龙泉驿区××镇××街××幢××层××号房屋出售给陈淼林，价款为702885元，注明商品房的用途为商业，东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，陈淼林依约支付了全部购房款。合同约定的房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地、地勘单位理单位、施工单位和建设单位验收合格。合同第十九条约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。陈淼林认为案涉房屋没有达到收房条件，故没有向东盛公司提交办理房屋权属证书的资料。 一审另查明，东盛公司与盛邦公司于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定东盛公司通过给予陈淼林购房折扣的方式，说服陈淼林同意将所购商铺无偿交由盛邦公司独家经营一段时间，具体时间由盛邦公司与陈淼林签订《委托经营协议》约定。在签订《商品房买卖合同》的同时，陈淼林与盛邦公司签订了《委托经营协议》，约定陈淼林将所购商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年，经营期限自陈淼林和开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算，盛邦公司在三年期间内不向陈淼林支付任何费用。 在案涉房屋获得规划许可、《竣工验收报告》和《房屋建筑面积测绘成果报告》的情况下，东盛公司于2018年12月18日在《华西都市报》登报通知艺库业主在2018年12月19日—2018年12月21日集中办理交房手续，后东盛公司还于2018年12月24日向陈淼林邮寄发出《交付通知书》，要求陈淼林于2018年12月19日办理交房手续。 一审法院认为，陈淼林与东盛公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。东盛公司逾期交房已违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量陈淼林损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据《商品房买卖合同》的约定，违约金应计算至房屋交付之日止。东盛公司在符合合同约定的交付房屋条件下通知陈淼林办理交房手续，陈淼林以不符合交房条件为由拒绝收房，应由陈淼林自行承担此后房屋未交付的损失，故违约金应计算至东盛公司通知收房截止之日。东盛公司共逾期1086天，按每日万分之二的标准应支付陈淼林逾期交房违约金152666.62元。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，陈淼林在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请东盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审审理中已充分予以关注。在本案判决前，陈淼林未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，盛邦公司与相关当事人因委托经营所产生的纠纷应当另行依法解决。 关于不动产权证的办理。双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但东盛公司的办证义务并不能因此而免除，其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为陈淼林办理不动产权证。如因东盛公司的责任而办理逾期，东盛公司仍应承担违约责任，赔偿陈淼林的损失。双方在合同中约定房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地使用证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的房屋交付后的90天进行确定。因东盛公司迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起开始计算两证办理期限，该期限已届满，但因陈淼林未向东盛公司提交办证所需资料，东盛公司单方无法办理到分户不动产权证，应由陈淼林对逾期办理不动产权证负责，一审法院对陈淼林主张的逾期办证违约金不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东盛公司于判决生效后十日内向陈淼林给付逾期交房违约金152666.62元；二、东盛公司于陈淼林向其提交办证所需资料后90日内为陈淼林办理所购位于××镇××幢××层××号商品房的不动产权证；三、驳回陈淼林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6683元，减半收取计3341.5元，由陈淼林负担1920元，东盛公司负担1421.5元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：东盛公司上诉提出一审调整违约金过高，应按照合同约定的计算标准予以判决的主张是否成立。本院审查后认为，双方合同约定的逾期交房按照房款每日万分之零点一的标准计算，该标准相较于一般逾期交房违约金的标准的确过低，一审法院综合考虑以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情上调违约金并无不当，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，故一审法院将违约金计算至东盛公司发出通知时符合客观情况，本院予以确认。 关于东盛公司主张应当将盛邦公司于买受人的委托经营纠纷一并处理的问题。本院认为，盛邦公司与买受人之间的其他合同关系，其可另行依法解决。一审法院的处理未对盛邦公司的诉讼权利和实体权利造成影响，本院对该项意见不予采纳。 综上，东盛公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6683元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月九日 书记员 何佳林