文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初25400号原告：黄晴，女，1981年出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：向远刚，上海段和段(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋琳琳，上海段和段(重庆)律师事务所律师。被告：李桐，女，1988年出生，汉族，住江重庆市巴**。原告黄晴与被告李桐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄晴的委托诉讼代理人宋琳琳，被告李桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晴向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1、确认原被告双方于2020年6月21日已解除房屋租赁合同；2、被告立即向原告支付在合同履行期间未能缴纳的房屋租金21768元；3、被告立即返还在租赁合同期间原告代其垫付的物业管理水电等费用1953.45元。事实与理由：2016年1月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市渝中区大坪正街XX号、XX号两套房屋出租给被告合法使用。合同约定租期为五年，约定每年递增租金，第一年为3134元每月，到第四年为3628元每月。但被告无故从2019年12月就开始拖欠租赁使用房期间的物业水电等费用，从2020年1月就始拖欠租金。鉴于被告的严重违约行为，原告在被告违约期间多次联系其协商解决上述事宜，但被告一直未能有任何响应。故原告于2020年6月份委托代理律师向被告发送《解除租赁合同通知书》，该通知书由被告于2020年6月14日签收，根据双方约定和通知内容，双方租赁合同应当于2020年6月21日解除。因被告怠于履行合同支付义务，原告多次联系其协商未果。为维护原告合权益，故诉至法院，请求贵院支持诉请。被告李桐辩称，被告从签订合同开始就一直是和李彩奇联系，被告和李彩奇于2020年4月25日在微信上达成了解除租赁合同的共识。原告主张在2020年6月向被告邮寄了租赁合同解除通知书，但被告并未收到。通过邮件查询，该邮件是投放在菜鸟驿站。被告是从2020年1月27日开始拖欠的租金，从2020年1月开始拖欠电费和物业费未缴。被告认为正式的解除租赁合同时间是2020年4月25日，其租金、电费和物业费只应当交至2020年4月25日。被告租赁涉案房屋适用于经营舞蹈培训，因为疫情导致被告的舞蹈培训无法继续经营，所以无法缴纳房租。在微信上和李彩奇联系的时候，被告一直在四川巴中老家，也无法返回重庆，当时李彩奇是要求被告将钥匙寄还重庆，但被告没有找到钥匙，在微信上告知李彩奇找开锁匠将门打开。李彩奇告知被告，等被告回来之后再将涉案房屋的东西搬离，被告告知李彩奇不要涉案房屋的东西，后来李彩奇并没有再联系被告。被告于2020年6月中旬才返回重庆。被告回到重庆后没有联系李彩奇和黄晴，被告以为李彩奇已经将涉案房屋的门打开，且被告之前在微信上和李彩奇沟通，等被告有钱了会第一时间给租金，所以也没有再主动联系李彩奇、黄晴。被告要求减免疫情期间2020年2、3、4月份因不可抗力因素的房屋租金，对于被告已经缴纳的押金3134元，要求抵扣拖欠部分的租金和物业费、电费。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：黄晴系涉案的重庆市渝中区大坪正街XX号、XX号房屋的权利人，房屋的建筑面积分别为51.76㎡、52.71㎡。2016年1月26日，黄晴（甲方，出租人）与李桐（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定黄晴将其所有的渝中区大坪正街XX号、XX号房屋出租给李桐，租赁期间为5年，从2016年7月27日起至2021年7月26日，第一年租金为3134元/月，第四年租金为3628元/月。乙方每三月以现金交付或直接汇入甲方提供的银行账号的方式缴纳租金，乙方须在（已支付租金租期）到期前10日内交付甲方。乙方需向甲方支付3134元作为押金，以保证合同的全面实际履行。合同期满，乙方如不再租赁该物业，经甲方接收该物业的相关设施无损害或能正常使用的状态下，以及乙方已经结清各项应该支付的费用，且没有违反合同约定的行为，则甲方应该将押金退还给乙方（不计利息）。租赁期间，乙方不按时交纳租金，甲方有义务提醒乙方，乙方在租金交付到期前15日内应及时支付租金。如乙方若拖欠租金，以及欠交物业管理费、水、电灯杂费超过15日内的，甲方有权解除合同，押金不予退还，并在合同解除的当日内，乙方须交还该物业。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。该合同系黄晴委托李彩奇与李桐签订。合同签订后，李桐实际占有使用了涉案的上述房屋用于经营舞蹈培训。2020年1月26日前的租金，李桐已经交纳完毕。2020年4月开始，李彩奇代表黄晴与李桐在微信上进行涉案房屋租赁事宜的交涉，4月25日，李桐提出因疫情原因，决定不再经营误导培训，不再租赁涉案房屋。李彩奇表示尊重李桐的选择，要求交还房屋，结清房屋租金和物管费、水电等杂费。李桐称因人不在重庆，无法交还房屋，李彩奇可以直接找人开锁。李彩奇表示等李桐回重庆后自行将物品搬出涉案房屋，进行房屋交付。5月1日，李彩奇向李桐发出一份通知，载明：你租赁的XX号、XX号房屋如提前终止租赁合同，截止2020年5月1日，你尚欠房屋租金10825元，物管、水电费1422.45元，合计12247.45元。现根据你的意思表达，希望提前中止合约，请你于2020年5月5日前支付以上费用，并把房屋钥匙寄到重庆市南岸区XX号，李彩奇（收）。其他申明：双方按以上约定支付完房租及费用，李桐所交3134元押金可以从中扣出，且不用承担违约金，如没能按时支付完房屋及费用则需以《房屋租赁合同》约定为准。李桐在收到该通知后，未寄回涉案房屋的钥匙，也没有支付欠交的房屋租金、物管及水电费。2020年6月11日，黄晴委托律师通过EMS邮政特快专递的方式向李桐发出了《解除租赁合同通知书》，载明：鉴于你与黄晴于2016年1月26日签订关于重庆市渝中区大坪正街XX号、XX号两套房屋的《房屋租赁合同》，现根据合同第四条的约定，你已经拖欠房屋租金物业管理费用达几个月，黄晴及其委托人李彩奇已多次联系你，要求你支付房屋租金及物业管理和水电费用，但你仍然未能履行义务。现黄晴通知你解除双方签订的《房屋租赁合同》，本通知送达你方7日后即视为双方合同已经解除。在此期间请你立即支付已经拖欠的房屋租金、物业管理及水电费用，并请你配合处理解除后的相关事宜，如果你未能配合解除后交还房屋等相关事宜，黄晴将通过适当方式收回出租房屋，由此造成的任何责任全部由你承担。通过查询该邮件，显示该邮件妥投自重庆融汇半岛XX号店自提点，于2020年6月14日取走。李桐称其在重庆居住的地址为融汇半岛XX栋，其没有在2020年6月14日取走该邮件，且至今没有收到该邮件。李桐是在法院向其送达的起诉状副本中才看到了该解除租赁合同通知书，不认可该解除租赁合同通知书载明的内容，认为解除租赁合同的时间应为2020年4月25日。庭审中，黄晴举示了《收款收据》4张，拟证明其多次通知李桐协商解决双方争议未果，在发出解除相关通知书后，依法行使相关权利。黄晴于2020年6月11日缴纳了涉案房屋2019年12月至2020年6月期间的物业费1828.26元、2019年12月至2020年5月期间的电费125.19元。李桐应当按租赁合同的约定返还黄晴为其垫的物业费和电费。李桐质证认为对真实性无异议，其不记得是否缴纳了2019年12月的物管费和电费。李彩奇于2020年5月1日发出的通知载明的所欠的电费和物业费的期间是2020年1至4月。李桐认为物业费和电费只应当缴纳至4月，不同意缴纳5、6月的物业费和5月的电费。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《房屋租赁合同》及微信聊天记录、《解除租赁合同通知书》、EMS邮寄单及查询记录、《收款收据》、微信付款截屏等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求确认原、被告双方于2020年6月21日解除了房屋租赁合同的诉讼请求。本案中，原告委托李彩奇签订房屋租赁合同、与被告协商房屋租赁事宜。被告举示的聊天记录可以证明，被告于2020年4月25日提出不再租赁涉案房屋，李彩奇表示同意，并要求被告交还钥匙、支付拖欠的租金和物业费、水电费。后李彩奇于2020年5月1日向被告发出了通知，载明的内容表示原告同意解除合同，但需要将房屋钥匙寄回、支付租金和物管费和电费。根据双方在聊天记录中的表述，可以认定被告提出提前解除房屋租赁合同，原告表示同意，双方对解除房屋租赁的意思表示一直。涉案的房屋租赁合同的因原、被告双方协商一致同意而解除，解除时间应为2020年5月1日。关于原告要求被告立即支付2020年1月27日至2020年6月21日期间的房屋租金21768元的诉讼请求。本案中，原被告双方一致确认被告的租金交至2020年1月26日。被告还应当支付2020年1月27日至5月1日期间的租金。《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除后，被告一直未向原告交付房屋钥匙，在房屋未交付给原告期间，被告还应当向原告支付房屋占有使用费。被告未在庭审中举证证明何时向原告交付房屋钥匙，结合原告的诉求，本院认定被告应当支付原告2020年5月2日至2020年6月21日期间的房屋占有使用费。关于被告要求减免疫情期间2020年2、3、4月份因不可抗力因素的房屋租金的抗辩意见。本院认为，受疫情及防控措施影响，导致承租人无法正常使用租赁房屋，应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否减免租金。本案中，受众所周知的疫情影响，被告客观上无法正常使用租赁房屋，根据公平原则，综合考虑合同履行情况等因素，故酌情减免疫情期间2个月的租金。综上，被告应当支付原告2020年1月27日至5月1日的租金4233元，2020年5月2日至2020年6月21日期间的房屋占有使用费6047元。至于被告关于要求用押金3134元抵扣拖欠的租金和物业费、电费的辩称意见。本院认为，李彩奇在向被告发出的通知中表示如被告在2020年5月5日前付清租金、物业费和电费，则3134元押金可以从中扣出，且不用承担违约金，如没能按时支付完房屋及费用则需以《房屋租赁合同》约定为准。但被告一直拖欠租金、物业费和电费至今，按照《房屋租赁合同》的约定，应当承担延迟支付租金的违约责任，押金不予退还。故被告的该辩称意见，本院依法不予采纳。关于原告要求立即返还原告垫付的物业费、电费共计1953.45元的诉讼请求。本案中，《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除后，被告一直未向原告交付房屋钥匙，在房屋未交付期间，被告还应当支付物业服务费和电费。原告为被告垫付了2019年12月至2020年6月期间的物业费1828.26元、2019年12月至2020年5月期间的电费125.19元，被告应当向原告支付该笔费用。至于被告辩称已经缴纳了2019年12月的物业费和电费，但未举示证据证明，故本院对于该辩称意见不予采纳。综上所述，原告黄晴的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李桐于本判决生效之日起十日内支付原告黄晴2020年1月27日至2020年5月1日期间的租金4233元、2020年5月2日至2020年6月21日期间的房屋占有使用费6047元；二、被告李桐于本判决生效之日起十日内支付原告黄晴垫付的物业费1828.26元、电费125.19元；三、驳回原告黄晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计197元，由被告李桐负担147元，由原告黄晴负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月二十四日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽