四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15752号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川世纪华创置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：申开均，总经理。 委托诉讼代理人：佘宸熠，四川和普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石黎鹏，男，1992年9月13日出生，汉族，住河南省孟州市。 委托诉讼代理人：张晓梅，四川烨律律师事务所律师。 上诉人四川世纪华创置业有限公司（以下简称世纪华创公司）因与被上诉人石黎鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 世纪华创公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审，或者依法改判为驳回石黎鹏的全部诉讼请求，支持世纪华创公司的全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费全部由石黎鹏承担。事实和理由：一、原审法院认为双方没有对转租装修期间的租金、物管费由谁承担达成一致意见系认定事实不清。世纪华创公司及石黎鹏双方在《房屋租赁合同》中第7条约定很明确，承租人提出要转租（退租）的，直到出租方与新承租人签订新的《房屋租赁合同》并收到第一笔租金及押金后，出租方退还剩余的押金及租金。意思是直到新承租人的钱款到账后，才停止计算原承租人的租金和物管费。二、一审判决认为案涉《房屋租赁合同》于2020年2月11日由石黎鹏通过起诉而解除，系认定事实不清，适用法律错误。原审法院在法院认为部分的第六条中阐述了石黎鹏以行为方式表示不再履行合同主要义务属违约行为，石黎鹏属于违约方，应当承担违约责任，但却认为石黎鹏于2020年2月11日起诉系以通过表示不再履行合同主要债务的形式解除了合同，原审法院错误适用了《中华人民共和国合同法》第94条第2项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定。第94条系赋予非违约方单方解除合同的权利，而非将违约方不履行义务的行为视为解除合同的充要条件，在违约方已经违约的情况下，是否要解除合同是由非违约方来选择的。第108条也是非违约方可以在履行期限届满前追究违约方的违约责任。三、因原审法院对合同解除原因及时间认定错误，故同时也错误认为世纪华创公司需要退还石黎鹏剩余租金及物管费，且计算金额有误。案涉《房屋租赁合同》并非于2020年2月11日由石黎鹏解除，而应当于2020年3月19日经世纪华创公司行使约定解除权而解除，合同解除前的租金和物管费均应由石黎鹏承担，而石黎鹏已缴纳的租金与物管费是截止到2020年3月18日的，故世纪华创公司无须退还石黎鹏任何租金或物管费。退一步说，即使合同于2020年2月11日解除了，自2月12日至3月18日也仅有36天，世纪华创公司需要退还的是36天的租金和物管费，并非原审法院计算的38天。同时石黎鹏已缴纳的租金系1月19日至3月18日，共计91天，故退还租金计算方式应为：季度租金÷91天×36天=23412.54元。四、同上，原审法院对合同解除原因及时间认定错误，故同时对石黎鹏应当补交的租金、垃圾清运费也认定错误。案涉合同于2020年3月19日经世纪华创公司行使约定解除权而解除后，石黎鹏还应当补交至3月19日的租金657.57元和垃圾清运费432元。五、原审法院认定世纪华创公司需要退还押金系适用法律错误。案涉合同的解除原因并非系世纪华创公司与新承租人建立了新的房屋租赁合同关系，而是石黎鹏逾期未支付租金、物管费等费用后，世纪华创公司行使了合同约定解除权解除合同，在合同解除后，世纪华创公司方才重新出租，该出租行为与石黎鹏无关。故原审法院适用合同7.3条的约定错误，而应当适用合同中第9.1条，“乙方有第八条第3款约定的情形之一的（逾期支付租金达15日），导致甲方解除本合同的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，且剩余租金、押金甲方均不予退还”，故本案中押金不应退还。六、原审法院关于违约金数额的认定系适用法律错误，2个月租金的违约金不存在过高的问题。案涉合同约定的租金共为2年，合同约定的违约金仅为2个月的租金，仅为总租期和总租金的8%左右。石黎鹏违约后，应当按照合同约定向世纪华创公司承担违约责任，即支付2个月的月租金作为违约金。本案中，世纪华创公司与石黎鹏的纠纷起因于石黎鹏拟提前退租，请求世纪华创公司代为寻找新承租人，世纪华创公司为了尽快出租在征得石黎鹏同意后对房屋进行装修，然而，石黎鹏翻脸不认人，拒不承认同意装修一事，并且报假警称世纪华创公司盗窃，还在法庭中虚假陈述，称系因世纪华创公司装修行为导致其不能办公才解除的合同。石黎鹏恶意违约、不守诚实信用的行为，已经给世纪华创公司造成极其恶劣的影响，严重干扰了世纪华创公司的正常经营，合同约定的2个月租金的违约金根本不存在过高的问题，反而该数额还不足以弥补世纪华创公司因此遭到的损失，也不足以惩罚石黎鹏违约的恶意！并且，在一年内同一法院对于同一案由的判决中，法院支持了高达3个月租金的违约金，与本案差异甚大。七、原审法院没有支持世纪华创公司为主张权利支出的合理的律师费、公证费系适用法律错误。案涉合同明确约定了违约方应当支付守约方律师费、公证费，系合同双方的真实意思表示，该费用是独立于违约金和损失的违约方的支付义务，与违约金或损失并不重复。本案中，基于诉讼的需要，世纪华创公司对电子证据做了证据保全，同时委托了律师代理本诉和反诉，支出费用为律师费4000元，公证费2000元，费用在合理范围内。在合同有明确约定，且为主张权利支出的费用合理且有充分证据支撑的情况下，法院应当予以支持，以尊重平等双方的约定，最高人民法院已经通过(2016)最高法民终613号判决书表述得非常清楚。然而原审法院不仅直接扣减了世纪华创公司诉求的违约金，还没有支持律师费、公证费，使守约方的权益得不到保护，使双方真实意思表示的合同约定落空，系适用法律错误。八、石黎鹏违约给世纪华创公司造成的损失包括房屋空置的损失，寻找新租客的缔约成本，腾空房屋的费用，还有相应的物品保管费用，对方提前退租对房屋进行重新装修的损失。九、案涉合同7.3条中的“转租”意为重新出租并与石黎鹏进行退租，而不是法律意义上的转租。 石黎鹏辩称，1.同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但因世纪华创公司的违约行为，世纪华创公司应退还石黎鹏3个月的租金、物管费及押金等费用。2.世纪华创公司要求石黎鹏支付律师费和公证费无事实和法律依据。3.合同中约定的违约金过高，如果法院认定石黎鹏承担违约责任，则请求对违约金进行司法酌减。4.案涉合同解除的时间应为2019年12月23日，解除的理由是世纪华创公司未经石黎鹏允许装修案涉房屋，且搬空了案涉房屋里边的物品。但是没有证据证明2019年12月23日向胡晓发出过解除通知，但是石黎鹏在2020年1月6日向世纪华创公司提出过解除合同，体现在2020年1月6日陆娇通过微信向胡晓发送：“你们私自把桌子搬走，还这样子，我现在要求强制退房，退还剩余的租金以及押金。”。 石黎鹏向一审法院起诉请求：1．判令石黎鹏与世纪华创公司签订的《房屋租赁合同》自2019年12月23日解除；2．判令世纪华创公司退还石黎鹏押金39454.48元；3．判令世纪华创公司赔偿损失即3个月租金59181.72元、物管费19058.52元；4．案件受理费由世纪华创公司承担。 世纪华创公司向一审法院反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；2．判令石黎鹏向其支付欠付租金657.57元、电费2560.88元、垃圾清运费432元；3．判令石黎鹏向其支付居间服务费17754.51元；4．判令石黎鹏支付世纪华创公司违约金39454.48元；5．判令石黎鹏向其支付律师费4000元、公证费2000元。 一审法院认定事实：2019年9月18日，世纪华创公司作为出租方与作为承租方的石黎鹏和作为经纪方的成都商诚房地产营销策划有限公司（以下简称商诚公司）签订《房屋租赁合同》及合同附件，约定世纪华创公司将位于成都市天府二街绿地之窗2号楼6楼602.03建筑面积为334.36平方米案涉房屋出租给石黎鹏作办公使用。合同中，双方对租赁期限、租金、居间服务、转租、违约责任等进行了约定。其中，合同3.1条约定租期自2019年9月19日至2021年9月18日，共24个月，期间石黎鹏使用案涉房屋产生的水、电、设备、物业管理费等由石黎鹏承担；3.2条约定，租金为19727.24元；4.1条约定，租金采取每三个月支付一次，首次租金及押金在签订合同之日起3日以内付清，之后，每次提前15日支付一次租金；4.2条约定，石黎鹏在合同当日支付押金39454.48元；5.2条约定，基于商诚公司提供的居间服务，世纪华创公司在签订该合同后收到第一期全部租金及物业管理费后向其支付佣金17754.51元；7.3条约定，世纪华创公司同意转租的情况下，若世纪华创公司代石黎鹏找到新的租客并与世纪华创公司签订房屋租赁合同，由石黎鹏支付中介费，并支付劳务费10元/平方米。如石黎鹏自行找到新的租客，世纪华创公司不收取任何费用。新租客第一期全部租金及物业费到账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金；8.3条约定逾期支付租金、欠缴各项费用的，世纪华创公司有权单方解除合同并要求石黎鹏承担月租金两倍的违约金。 签订上述合同后，世纪华创公司将案涉房屋交付石黎鹏，石黎鹏先后向世纪华创公司支付押金39454.48元、六个月租金118363.44元及六个月物管费38117.04元。 2019年12月，石黎鹏向世纪华创公司提出提前退租意愿并委托世纪华创公司转租案涉房屋。世纪华创公司遂寻找新的承租方。因案涉房屋装修问题，世纪华创公司工作人员通过微信告知石黎鹏，为尽快将案涉房屋转租，需对案涉房屋进行重新装修。石黎鹏未提出异议并通过微信告知世纪华创公司工作人员案涉房屋密码。双方通过微信，仅对案涉房屋装修费用负担达成一致，世纪华创公司认可案涉房屋装修费用由其承担，但未就装修期间房屋租金、物管费等分担达成一致。 2020年1月5日，石黎鹏发现案涉房屋中相关办公用品因装修被搬离，遂向公安机关报警。2020年2月11日，石黎鹏向一审法院起诉，要求判令世纪华创公司退还租金及押金。2020年3月19日，世纪华创公司向石黎鹏发出《告知函》，载明案涉《房屋租赁合同》解除及要求石黎鹏支付欠付费用等内容。 上述事实有《房屋租赁合同》、《告知函》、微信聊天记录以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1．石黎鹏与世纪华创公司签订的《房屋租赁合同》解除原因和时间；2．世纪华创公司是否应退还石黎鹏押金39454.48元；3．世纪华创公司是否应赔偿石黎鹏损失即3个月租金59191.72元、物管费19058.52元；4．石黎鹏是否应支付世纪华创公司欠付租金657.57元、电费2560.88元、垃圾清运费432元；5．石黎鹏是否应支付世纪华创公司居间服务费17754.51元；6．石黎鹏是否应支付世纪华创公司违约金。如应支付，具体金额为多少；7．石黎鹏是否应支付世纪华创公司律师费、公证费。对此，一审法院做如下评述： 一、关于案涉《房屋租赁合同》解除原因和时间问题。 世纪华创公司、石黎鹏均认可案涉《房屋租赁合同》已经解除，仅在解除原因、时间上存在争议。因此，本案应首先认定案涉《房屋租赁合同》解除的原因、时间。本案中，世纪华创公司、石黎鹏签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效。因此，双方均应履行合同约定义务。但根据查明事实，系石黎鹏在履行合同中提出退租意愿并委托世纪华创公司转租案涉房屋。从微信聊天记录看，石黎鹏要求世纪华创公司推广一下并表示房屋佣金可以多给。在世纪华创公司提出为尽快将案涉房屋出租重新装修的情况下，石黎鹏仅回复“嗯嗯”并将房屋门禁密码发送给世纪华创公司工作人员。从石黎鹏提出退租意愿、要求世纪华创公司帮忙转租及微信记录，能够证明石黎鹏对世纪华创公司装修案涉房屋系明知且以行为的方式表示同意。而为确保正常装修、避免物品损失，须将案涉房屋中物品搬离系客观必要和常识。世纪华创公司在对案涉房屋进行装修过程中，其未就搬离案涉房屋中物品通知石黎鹏确有不妥，但在本案系由石黎鹏提出退租意愿并要求世纪华创公司帮忙转租且以行为的方式同意对案涉房屋装修的情况下，石黎鹏再以世纪华创公司在装修中未经许可搬离相关物品不能正常办公为由认为不能实现合同目的而要求解除案涉合同缺乏事实依据，也有悖诚信原则。但石黎鹏于2020年2月11日向一审法院起诉，其实质为以行为的方式表示不再履行合同主要债务。因此，案涉《房屋租赁合同》系因石黎鹏单方表示不再履行合同主要债务而解除，解除的时间为2020年2月11日。 二、关于世纪华创公司是否应退还石黎鹏押金的问题。 双方合同7.3条约定，“……当新租客第一期全部租金及物业费到甲方账后，甲方退还乙方剩余的租金及押金”。现世纪华创公司认可案涉房屋已经转租并收取首期租金，故根据双方合同约定，世纪华创公司应退还石黎鹏押金39454.48元。 三、关于世纪华创公司是否应赔偿石黎鹏损失即3个月租金59181.72元、物管费19058.52元的问题。案涉房屋装修期间，双方未就租金、物业费分担达成一致。综合考量在合同正常履行下，世纪华创公司收取相应期间房租、物业费具有合理预期，但退租系由石黎鹏提出、装修系经石黎鹏同意等因素。一审法院认定装修期间租金、物业费应按双方签订合同履行。同时，案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和双方合同7.3条相关约定，世纪华创公司应退还石黎鹏剩余房租24987.84元（19727.24元÷30天×38天）、物业费8046.93元（38117.04元÷6月÷30天×38天）。 四、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司欠付租金、电费、垃圾清运费的问题。 就欠付租金而言，本案中，案涉《房屋租赁合同》已于2020年2月11日解除。故世纪华创公司要求石黎鹏支付欠付租金的主张因缺乏事实依据，一审法院不予采纳。就电费、垃圾清运费而言，双方合同4.4条明确约定电费、水费、卫生费等由石黎鹏负担，故世纪华创公司要求石黎鹏支付租赁期间电费、垃圾清运费具有合同依据，一审法院予以支持。石黎鹏应支付世纪华创公司欠付电费2560.88元、垃圾清运费432元。 五、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司居间服务费17754.51元的问题。 双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条明确约定：“在甲方同意乙方转租的情况下，若甲方代乙方找到新的租客与甲方签订房屋租赁合同，由乙方支付中介费”。石黎鹏在与世纪华创公司就转租事宜进行沟通的过程中也通过微信要求世纪华创公司推广一下并表示房屋佣金可以多给。现根据查明事实，世纪华创公司根据石黎鹏退租、帮忙转租要求已经将案涉房屋转租，石黎鹏应按照约定支付世纪华创公司居间服务费17754.51元。 六、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司违约金及金额的问题。 本案系石黎鹏在履行合同期间提出退租、转租，因双方就装修期间租金分担协商未果等原因发生纠纷。石黎鹏以行为的方式表示不再履行合同主要债务，属违约行为。而双方签订的合同第八条、第九条有明确约定，即石黎鹏提前退租应支付两个月租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考量世纪华创公司实际同意石黎鹏退租、转租及在装修过程中搬离物品未通知石黎鹏的事实及双方履行合同时间跨度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就实际华创公司所主张的违约金调整为一个月租金，即19727.24元。 七、关于石黎鹏是否应支付世纪华创公司律师费、公证费的问题。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第9.5条就一方违约应赔偿另一方直接、间接损失进行了明确约定。其中，间接损失包括了律师费、公证费。根据双方约定，律师费、公证费性质属损失，而世纪华创公司在本案中已经主张违约金且部分得到一审法院支持，故再要求石黎鹏赔偿律师费、公证费损失无法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、石黎鹏与世纪华创公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；二、世纪华创公司应向石黎鹏退还押金39454.48元、房租24987.84元、物业费8046.93元；三、石黎鹏应向世纪华创公司支付电费2560.88元、垃圾清运费432元、居间服务费17754.51元、违约金19727.24元；四、驳回石黎鹏的其他诉讼请求；五、驳回世纪华创公司的其他诉讼请求；六、以上二、三项品迭后，由世纪华创公司于判决生效之日起十日内向石黎鹏支付32014.62元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1327元，反诉案件受理费减半收取717元，共计2044元，由石黎鹏负担1022元，世纪华创公司负担1022元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明： 1.案涉《房屋租赁合同》第2.1条约定：该房屋仅作为办公使用。 2.从双方当事人提供的微信聊天记录显示，2019年12月7日，石黎鹏与世纪华创公司的员工胡晓沟通，石黎鹏询问胡晓案涉房屋租出去没有，胡晓回复让其到世纪华创公司签转租申请。2019年12月11日，石黎鹏通过微信告知胡晓让其与陆娇沟通。 3.陆娇于2019年12月9日告知胡晓，让其联系中介转租。陆娇于2019年12月13日向世纪华创公司支付了50000元房租，并于2019年12月20日向世纪华创公司支付28240.24元。2019年12月23日，胡晓向陆娇发送微信消息：“亲，房子这边一直在推广，但是一直没有找到客户，都觉得装修不行，我跟公司这边申请了花点钱把它重新装修一下，尽快把它租出去。”陆娇：“嗯嗯”。然后陆娇告知了胡晓案涉房屋的门锁密码。2020年1月2日，陆娇询问胡晓为什么案涉房屋内桌子不见了，胡晓回复称放在里面怕弄脏了，如果对方要用的话可以立马让人搬回来。2020年1月6日，陆娇通过微信向胡晓说：“你们私自把桌子搬走，还这样子，我现在要求强制退房，退还剩余的租金以及押金。”。 4.2020年1月2日，石黎鹏通过微信向胡晓说：“你跟我们那个合伙人咋说的？装修期间怎么算费用的嘛？算你们的还是算我们的？”胡晓回复：“我们装修也是为了尽快租出去，时间算你们的，装修的费用算我们的。”石黎鹏：“嗯。”石黎鹏询问装修好了是否仍然以58元的价格出租，胡晓回复说价格还要具体定，而且重新装修过的不可能58元的价格租出去。2020年1月8日及2020年1月9日，胡晓通过微信向石黎鹏询问为什么案涉房屋的门锁密码换了，导致中介无法带看。 5.案涉租赁合同第7.3条约定：在世纪华创公司同意石黎鹏转租的情况下，若世纪华创公司代石黎鹏找到新的租客与世纪华创公司签订房屋租赁合同，由石黎鹏支付中介费，并且支付世纪华创公司劳务费10元/平方米。如石黎鹏自行找到新的租客于本合同不变的租赁条件与世纪华创公司签订房屋租赁合同，找新租客产生的费用由石黎鹏自行承担，世纪华创公司不收取任何费用。当新租客第一期全部租金及物业费到世纪华创公司账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金。案涉合同8.3条约定：石黎鹏有下列行为之一的，世纪华创公司有权单方解除合同，并要求石黎鹏承担房屋月租金两倍的违约金，同时有权收回房屋：（1）逾期支付租金达15日（含）的；（2）欠缴各项费用逾期15（含）日的……（10）提前退租。合同9.1条约定，石黎鹏有第八条第3款约定的情形之一的，导致世纪华创公司解除本合同的，应按月租金的两倍世纪华创公司支付违约金，且剩余租金、押金世纪华创公司均不予退还。 6.世纪华创公司已于2020年4月15日与案外人签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给了案外人，并于2020年4月16日开始计租，世纪华创公司自认于2020年4月16日收到了首期租金，且重新出租的租金标准高于与石黎鹏之间租赁合同约定的租金标准。 7.案涉租赁合同第9.5条约定：除本协议另有约定外，任何一方违反本协议，应在收到对方通知后立即停止违约行为，或按照对方的要求予以纠正或采取补救措施，以尽力减少、消除因其违约行为所造成的不利影响，并赔偿因此给对方造成的损失。（此处所称的“损失”，包括但不限于直接损失、间接损失、预期利益损失、以及为追索赔偿而发生的律师费、差旅费、诉讼费用、公证费、保函费用、保全费用及其他一切合理支出）。 8.世纪华创公司与四川和普律师事务所于2020年3月23日签订《民事委托代理合同》，约定委托四川和普律师事务所律师担任本案的诉讼代理人，世纪华创公司按照合同约定于2020年4月10日向四川和普律师事务所支付律师费4000元。世纪华创公司因保全证据于2020年4月10日向四川省成都市律政公证处支付公证费2000元。 二审中，石黎鹏对一审查明的事实无异议，世纪华创公司对一审认定的“双方通过微信，仅对案涉房屋装修费用负担达成一致，世纪华创公司认可案涉房屋装修费用由其承担，但未就装修期间房屋租金、物管费等分担达成一致”有异议，认为根据案涉合同第七条约定，装修期间的租金、物管费应当由石黎鹏承担。本院认为，根据案涉合同第7.3条关于“新租客第一期全部租金及物业费到账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金”的约定，以及石黎鹏与胡晓于2020年1月2日的微信聊天记录，即石黎鹏：“你跟我们那个合伙人咋说的？装修期间怎么算费用的嘛？算你们的还是算我们的？”胡晓：“我们装修也是为了尽快租出去，时间算你们的，装修的费用算我们的。”石黎鹏：“嗯。”以上事实可以反映世纪华创公司与石黎鹏达成的合意为：装修费由世纪华创公司承担，装修期间的租金和物管费由石黎鹏承担。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，2019年9月18日，世纪华创公司作为出租方与作为承租方的石黎鹏和作为经纪方的商诚公司签订《房屋租赁合同》及合同附件是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据世纪华创公司的上诉意见和石黎鹏的答辩意见，本院二审的争议焦点是：1.一审认定的案涉合同解除的时间是否正确，世纪华创公司是否有权解除案涉合同；2.世纪华创公司是否应当退还石黎鹏房屋租金及物管费，石黎鹏是否还欠付世纪华创公司的租金及物管费；3.世纪华创公司是否应当退还石黎鹏押金；4.石黎鹏是否需要向世纪华创公司支付违约金，如需支付，合同中约定的违约金是否过高；5.石黎鹏是否应当向世纪华创公司支付律师费和公证费。 关于合同解除的问题，本院论述如下，一、2019年12月7日，石黎鹏与世纪华创公司的员工胡晓沟通，石黎鹏向世纪华创公司的员工胡晓询问租出去没有，胡晓回复其到世纪华创公司签转租申请。2019年12月11日，石黎鹏通过微信告知胡晓让其与陆娇沟通。从以上石黎鹏与世纪华创公司员工胡晓的微信聊天记录，可以得知，石黎鹏授权陆娇代理其处理案涉房屋的租赁等事宜。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，陆娇在代理权限内实施的法律行为的效果归属于石黎鹏承担。二、根据案涉合同7.3条约定以及石黎鹏、陆娇与胡晓的微信聊天记录，可以得知世纪华创公司对案涉房屋进行装修是经过了石黎鹏的同意的，还将案涉房屋锁的密码告知了世纪华创公司，且双方还对装修期间的装修费和租赁费、物业费的负担达成合意。根据一般生活常识，在装修过程中，为了避免对房屋内的物品损坏或者弄脏，搬离房屋内的物品是必要的。世纪华创公司未就搬离案涉房屋中物品通知石黎鹏确有不妥，但在石黎鹏对此发出质疑后，世纪华创公司也及时做出了合理的解释和说明。故本院认为，石黎鹏以世纪华创公司未经石黎鹏允许装修案涉房屋，且搬空了案涉房屋内的物品为由主张自己享有合同解除权没有事实和法律依据。三、因为石黎鹏并无合同解除权，石黎鹏主张案涉合同于2019年12月23日解除，2020年1月6日发出解除通知导致合同解除，以及2020年2月11日向一审法院起诉要求解除合同均没有事实和法律依据，应当予以驳回，一审判决认定石黎鹏于2020年2月11日向一审法院起诉，其实质为以行为的方式表示不再履行合同主要债务，因此案涉《房屋租赁合同》系因石黎鹏单方表示不再履行合同主要债务而解除，解除的时间为2020年2月11日系适用法律错误，本院依法予以纠正。四、关于世纪华创公司是否有权解除合同的问题。1.根据案涉合同7.3条约定，在世纪华创公司同意石黎鹏转租的情况下，若世纪华创公司代石黎鹏找到新的租客与世纪华创公司签订房屋租赁合同，由石黎鹏支付中介费，并且支付世纪华创公司劳务费10元/平方米。如石黎鹏自行找到新的租客于本合同不变的租赁条件与世纪华创公司签订房屋租赁合同，找新租客产生的费用由石黎鹏自行承担，世纪华创公司不收取任何费用。当新租客第一期全部租金及物业费到世纪华创公司账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金。从以上约定可知，该条约定中的“转租”实际上是找到新的租客与世纪华创公司签订新的租赁合同而石黎鹏退租，并非《中华人民共和国合同法》第二百二十四条意义上的转租。合同约定新租客第一期全部租金及物业费到世纪华创公司账后，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金。从双方当事人的实际履行情况来看，2019年12月7日，石黎鹏与世纪华创公司的员工胡晓沟通，石黎鹏向世纪华创公司的员工胡晓询问租出去没有，胡晓回复其到世纪华创公司签转租申请。陆娇与胡晓微信聊天记录显示陆娇于2019年12月9日告知胡晓，让其联系中介转租。陆娇于2019年12月13日支付了50000元房租，并于2019年12月20日转账28240.24元。可以看出，在石黎鹏申请转租之后，还在支付下一季度的房屋租金和物业费。故从以上合同约定和双方当事人的实际履行行为可以得知，在寻找新的租客期间，双方的合同仍然有效存在，石黎鹏仍应支付租金和物业费，待找到新的租客且新租客第一期全部租金及物业费到世纪华创公司账后石黎鹏退租，世纪华创公司退还石黎鹏剩余的押金及租金。2.根据案涉租赁合同约定，租金的支付方式为每三个月支付一次，首次租金及押金在签订合同之日起3日内付清，之后，每次提前15日支付一次租金。石黎鹏已经支付了截至2020年3月18日的租金，其应该在2020年3月4日之前支付2020年3月19日至2020年6月18日的租金，但是石黎鹏并未支付。到2020年3月19日石黎鹏逾期支付租金达15日，根据案涉合同8.3条，世纪华创公司即享有合同约定解除权。3.因石黎鹏不享有合同解除权，却于2020年1月6日向世纪华创公司要求强制退房，退还剩余的租金以及押金，并于2020年2月11日起诉要求解除合同，系以自己的行为表明不履行合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，世纪华创公司同时因石黎鹏上述行为享有法定解除权。综上，世纪华创公司享有合同解除权，因世纪华创公司于2020年3月19日向石黎鹏发出《告知函》，载明案涉《房屋租赁合同》解除及要求石黎鹏支付欠付费用等内容，系向石黎鹏发出解除的通知并到达石黎鹏，故案涉合同应于2020年3月19日因世纪华创公司行使单方解除权而解除。 关于房屋租金和物管费的问题。因合同于2020年3月19日解除，故石黎鹏需要支付租金和物管费至2020年3月18日。因石黎鹏已经向世纪华创公司支付了截至2020年3月18日的租金和物管费，故石黎鹏无须再向世纪华创公司支付租金，世纪华创公司也无须退还石黎鹏租金和物管费。一审判决认定世纪华创公司应退还石黎鹏剩余房租24987.84元、物业费8046.93元不当，本院依法予以纠正。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因石黎鹏违约导致世纪华创公司解除案涉合同，石黎鹏应当赔偿因其违约给世纪华创公司造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在合同第9.1条约定，石黎鹏有第八条第三款约定的情形之一的，导致世纪华创公司解除本合同的，应按月租金的两倍向世纪华创公司支付违约金，且剩余租金、押金世纪华创公司均不予退还。在二审中，世纪华创公司明确其损失包括房屋空置的损失，寻找新租客的缔约成本，腾空房屋的费用，还有相应的物品保管费用，对方提前退租对房屋进行重新装修的损失。本院认为，1.关于寻找新租客的缔约成本的问题。因双方合同第7.2条约定了世纪华创公司重新寻找租客则由石黎鹏支付中介费，故世纪华创公司主张的该项损失并不超过石黎鹏订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，一审判决认定石黎鹏应按照约定支付世纪华创公司居间服务费17754.51元，而石黎鹏并未上诉，故世纪华创公司关于寻找新租客的缔约成本的损失已经因居间服务费而得到了弥补。2.关于装修损失，首先，双方在履行过程中达成了一致意见，即装修费由世纪华创公司承担。其次，装修费并非是石黎鹏违约导致世纪华创公司的损失。最后，从2020年1月2日的石黎鹏和胡晓的微信聊天记录来看，世纪华创公司装修房屋是为了尽快出租，同时为了以更高的价格出租案涉房屋，体现为2020年1月2日石黎鹏询问装修好了是否仍然以58元的价格出租，胡晓回复说价格还要具体定，而且重新装修过的不可能以58元的价格租出去。实际上，世纪华创公司也是以更高的价格出租了案涉房屋。综上，世纪华创公司主张的装修损失不能得到支持。3.关于房屋空置的损失、腾空房屋的费用、物品保管费用等。本院认为，案涉房屋已于2020年4月15日出租，并于2020年4月16日开始计租，故房屋空置期间为2020年3月19日到2020年4月15日。关于腾空房屋的费用和物品保管费，世纪华创公司并未提供证据予以证明，本院不予支持。双方当事人在合同中约定，如果因石黎鹏违约导致世纪华创公司解除合同，则石黎鹏应按月租金的两倍世纪华创公司支付违约金，且剩余租金、押金世纪华创公司均不予退还。石黎鹏抗辩认为该约定的违约金过高，应当予以司法酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，在本院对一审判决认定石黎鹏应按照约定支付世纪华创公司居间服务费17754.51元予以维持的情况下，一审法院综合考量世纪华创公司实际同意石黎鹏退租、转租及在装修过程中搬离物品未通知石黎鹏的事实及双方履行合同时间跨度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就世纪华创公司所主张的违约金调整为一个月租金，即19727.24元，较为合理，本院依法予以维持。 关于押金的问题。双方当事人在合同第9.1条约定，石黎鹏有第八条第3款约定的情形之一的，导致世纪华创公司解除本合同的，应按月租金的两倍向世纪华创公司支付违约金，且剩余租金、押金世纪华创公司均不予退还。押金的功能为担保合同当事人严格按照合同履行自己的义务，现由于石黎鹏违约导致合同解除，根据双方合同约定，押金不应予以退还。 关于律师费和公证费的问题。本院认为，案涉租赁合同中对律师费和公证费进行了明确的约定，世纪华创公司因石黎鹏违约而进行诉讼，实际支出了律师费和公证费共6000元，石黎鹏应当向世纪华创公司予以赔偿。该费用损失与上述违约金所填补的损失并不重合，故在支持部分违约金的情况下，仍然需要对该律师费和公证费予以支持，才能弥补世纪华创公司因石黎鹏违约给其造成的损失。 综上，世纪华创公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1712号民事判决第三项； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1712号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项； 三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1712号民事判决第一项为“石黎鹏与四川世纪华创置业有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除”； 四、石黎鹏于本判决生效之日起十日内向四川世纪华创置业有限公司支付律师费损失4000元、公证费损失2000元； 五、驳回石黎鹏的全部诉讼请求； 六、驳回四川世纪华创置业有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费1327元，由石黎鹏负担；一审反诉案件受理费717元，由四川世纪华创置业有限公司负担217元，石黎鹏负担500元；二审案件受理费2659元，由石黎鹏负担1770元，四川世纪华创置业有限公司负担889元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽