浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初16445号 原告:诸暨市华字化纤有限公司，住所地诸暨市大唐街道柱山社区金家自然村。 法定代表人：赵章华。 委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。 被告：金富良，男，1964年9月15日出生，汉族，住诸暨市。 被告：金海滨，男，1990年8月17日出生，汉族，住诸暨市。 被告：诸暨市芊妤化纤有限公司，住所地诸暨市大唐街道柱山社区金家自然村**。 法定代表人：金海滨。 三被告共同委托诉讼代理人：周建强，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 原告诸暨市华字化纤有限公司（以下简称华字公司）与被告金富良、金海滨、诸暨市芊妤化纤有限公司（以下简称芊妤公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月28日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华字公司的委托诉讼代理人丁奕，被告金海滨及其与被告芊妤公司、金富良的共同委托诉讼代理人周建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华字公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2018年6月1日《租房协议》于2018年12月20日解除；2、判令金富良、金海滨、芊妤公司将诸暨市××街道××村××村××号××层××平方米高平房××房交还给华字公司；3、判令金富良、金海滨、芊妤公司向华字公司支付自2018年6月5日起至将上述厂房实际交还之日的租金和占有使用费（现按每年160000元计算至2020年10月9日止的占有使用费为374356.16元）。事实和理由：华字公司法定代表人赵章华与金富良系老朋友，多年关系一直融洽。2018年上半年，赵章华因身体原因不想再继续经营公司，欲将公司业务及机器设备、有色锦丝库存及辅料等全部以3645000元的价格转让给金富良。同时将华字公司自有产权的诸暨市大唐镇（现为大唐街道）柱山村金家自然村49号内一层1600平方米高平房厂房以合计年租金160000元的价格出租给金富良使用。2018年6月5日，金富良及金海滨实际占用使用涉案厂房。2018年8月2日，金海滨注册成立芊妤公司，注册地址即为诸暨市××镇××村××村××号内一层1600平方米高平房厂房，亦开始实际占有使用该厂房进行生产经营。然而，经华字公司催促，金富良、金海滨、芊妤公司一直未在包含《租房协议》在内的《转让协议》、《厂内库存》（成品）、《面包丝、筒装丝库存》、《机械设备》表格清单及盘库清单上签字确认。金富良仅向华字公司支付财产转让费150000元，未支付厂房占有使用费。2018年9月26日，金海滨搬出诸暨市大唐轻纺原料市场Ａ区328＃-329＃二间店面房，当日与赵章华签订《盘库存》清单一份。华字公司于2018年10月11日函告金富良、金海滨，要求于3日内交还厂房并返还机械设备、有色锦纶库存、面包丝、筒装丝及辅料。金富良、金海滨未给予答复。随后，金富良、金海滨、芊妤公司停止生产，将厂房紧锁，拒绝交还厂房、返还机械设备等财物。华字公司多方救助无果，遂于2018年12月20日和2019年4月23日分别向法院起诉要求解除财产转让协议以及返还涉案厂房和支付门面房的占有使用费。诸暨市人民法院分别以（2018）浙0681民初20202号和（2019）浙0681民初6785号受理在案。基于诚信和为了节省诉讼时间考虑，华字公司在（2019）浙0681民初6785号案件诉讼过程中，主动撤回要求金富良、金海滨、芊妤公司交还涉案厂房的诉讼请求，希望能够与（2018）浙0681民初20202号一并处理。然而，令华字公司没有想到的是，在（2018）浙0681民初20202号案件执行过程中，金富良、金海滨、芊妤公司拒绝将华字公司已经转让给金富良的《厂内库存》（成品）、《面包丝、筒装丝库存》等物资搬离涉案厂房，继续在厂房上加锁不允许华字公司的人进去。综上所述，为维护华字公司的合法权益，请求依法判令金富良、金海滨、芊妤公司承担相应的民事责任。 金富良、金海滨、芊妤公司共同答辩称，华字公司诉请与事实不符。2019年1月2日华字公司申请对答辩人的财产进行查封、扣押，清单表明原材料及机器设备被查封，答辩人无法对查封的资产进行使用。华字公司诉请没有表明出租款项标准及年限。按照生效民事判决确定合同承受人是金富良，与金海滨、芊妤公司没有任何关联性。现涉案厂房的实际控制人是华字公司，2020年5月21日把门锁掉的是华字公司指示的人。 华字公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，金富良、金海滨、芊妤公司质证如下： （2018）浙0681民初20202号民事判决书、（2020）浙06民终515号民事判决书各一份，用以证明房屋租赁协议虽由金富良与华字公司签订，但实际使用人是金海滨、芊妤公司，故应承担支付租金的义务。金富良、金海滨、芊妤公司经质证，对证据的真实性没有异议，但认为华字公司申请对货物及机器设备的查封，查封后金富良没有使用涉案厂房，故不需要承担租金及占有使用费； 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，用以证明涉案厂房办理了建设工程规划许可证的事实。金富良、金海滨、芊妤公司经质证，认为应提交有规划部门提供的查档公章以证明其真实性，该证据缺乏与本案的关联性，华字公司出租的厂房应有明确的权属。 金富良、金海滨、芊妤公司为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，华字公司质证如下： 应诉通知书，用以证明（2018）浙0681民初20202号案件已向省高院申请再审，目前正在进行再审审查的事实。华字公司经质证，认为与本案没有关联性； 查封、扣押清单，用以证明2019年1月2日开始双方诉争的货物及机器由法院查封，被告方无法占有使用涉案厂房的事实。华字公司经质证，对证据的真实性无异议，查封清单上特别告知机器设备可以正常使用，而且查封的是机器设备，与房屋无关，不影响房屋的腾退； 照片二份，用以证明涉案厂房现实际由华字公司控制的事实。华字公司经质证，对证据的真实性不予认可，认为与本案无关，涉案厂房的门由被告方上锁。 上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：华字公司提供的证据1，系法院生效民事判决，该案中查明事实与本案具有关联性，本院予以确认。至于金海滨、芊妤公司就本案房屋租赁合同的履行是否承担责任，将在下文中作出评判。华字公司提供的证据2，能够证实涉案厂房经规划许可建造的事实，对证据的证明力本院予以确认。 金富良、金海滨、芊妤公司提供的证据3，仅表明芊妤公司就（2020）浙06民终515号民事判决向浙江省高级人民法院申请再审，省高院立案审查的事实，不影响本案继续审理。证据4，系本院另案中依法对机器设备、原材料进行查封的财产清单，财产清单上明确告知财产系就地扣押，可以正常使用，不影响涉案厂房的继续使用，对证据的证明力本院不予确认。证据5，华字公司否认现涉案厂房由其上琐控制的事实，仅根据照片也无法反映出被告方主张的事实，本院对证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年上半年，华字公司的法定代表人赵章华与金富良经协商，达成机器设备、有色锦纶丝、面包丝、筒装丝、吊线丝等库存一并转让的口头协议。同时，金富良向华字公司承租位于诸暨市××街道××村××村××号××层××平方米高平房××房及诸暨市××市场××＃××＃××房。 因未签订书面协议，双方就转让款、租金支付问题产生纠纷。2018年12月20日，华字公司向本院提起诉讼，要求金富良、金海滨、芊妤公司返还涉案厂房；返还机器设备及面包丝等原材料；支付店面房租金等。本院以（2018）浙0681民初20202号案件立案受理，并根据华字公司的申请，对位于诸暨市××街道××村××村××号××层厂房内机器设备、原材料、半成品进行查封。于2019年1月2日向金富良、金海滨、芊妤公司送达民事起诉状副本等材料。因该案同时主张了买卖合同、租赁合同二项法律关系，经本院释明，华字公司申请撤回租赁合同有关的诉讼请求。该案中本院查明事实如下：“双方于2018年5月底至6月初完成厂房、店面及机器设备、原料丝等货物交付，金富良户于6月份开始生产经营。2018年8月2日，金富良的儿子金海滨成立芊妤公司，上述厂房及货物均为芊妤公司经营所用。2018年9月18日，赵章华及其妻子、儿子与金富良就如何付款进行协商。金富良在对话时陈述到：“你卖给我的货物，380万，浙商的我去付掉后，只要再230万就够了，对不对？”、“对于我来讲，我要付出去的总共是380万。我一分都没支付过，那如果浙商的我去付掉，那我只要再支付230万就够了”、“总共380万，那边是140万，我现在按150万算，那还剩下230万。这230万，讲过这两年内付清，就会在两年内付清。这230万，我要分2到3期支付，但是不会超过两年的期限。这是之前承诺的，也让我缓口气”。赵章华的妻子朱丽萍陈述：“还有一个事情赵章华一直没有跟我解决清楚，他说房租也在这个380万元里面了，这个是乱弹琴”。对此，金富良回答：“房租费是一项一项都写进去的”、“这个是总的算在里面了”。后金富良支付150000元。经询问，华字公司的法定代表人赵章华陈述，双方在录音中陈述到的380万由库存吊线丝1701873元、门市部吊线丝、网络丝库存180930元、面包丝、筒装丝库存816995元、机械设备934770元、辅料10444元、厂房租金160000元等组成。2018年9月26日，金海滨出面将门市部库存吊线丝、网络丝返还给华字公司。其余货物、机械设备未返还，除已付150000元外，金富良、金海滨未向华字公司支付其余款项”。本院于2019年12月16日作出（2018）浙0681民初20202号民事判决，判决：一、华字公司与金富良之间买卖机器设备、面包丝、筒装丝和吊线丝的买卖合同自判决生效之日起解除；二、自判决生效之日起十五日内金富良应返还华字公司机器设备：绍兴越剑800（192锭）加弹机一台、嵊州万和（144锭）倍捻机四台、大唐老张电脑翻框机三台、电锅炉一只、不锈钢蒸箱一只、台州电脑络筒机十台、飞虎撑丝机二台、老张撑丝机一台、水冷冷风机三台；三、自判决生效之日起十五日内金富良应支付华字公司货款2368868元；四、驳回华字公司的其余诉讼请求。金富良不服一审判决，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2020年3月26日作出（2020）浙06民终515号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后华字公司向本院申请强制执行。本院执行部门于2020年5月21日办理了机器设备执行返还，涉案厂房由金海滨的岳父徐川开琐。机器设备移交后仍放置在涉案厂房中。 本院认为，华字公司与金富良之间关于涉案厂房建立的租赁合同，虽未订立书面合同，但华字公司已履行交付义务，金富良予以接受。涉案厂房虽未进行产权登记，但已办理建设工程规划许可证，不属于合同无效情形，应认定租赁合同成立并生效。2018年9月开始，双方因款项支付问题磋商不成产生纠纷。华字公司于2018年12月20日提起诉讼，明确要求金富良返还涉案厂房，本案中诉请要求确认租赁合同自该案起诉时解除。金富良确认合同自其收到起诉状副本时解除，本院对其意见予以采纳，确认涉案厂房租赁合同自2019年1月2日起解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金富良承租厂房后，其儿子金海滨以租赁房屋为经营场所设立芊妤公司，由芊妤公司实际使用房屋。现华字公司与金富良之间的厂房租赁合同已解除，本案中无证据表明金富良、芊妤公司已将涉案厂房腾退给华字公司，华字公司诉请要求金富良、芊妤公司腾退厂房，理由正当，本院予以支持。 华字公司诉请要求金富良支付租金及赔偿厂房腾退前按原租金标准计算的占用费。本院认为，双方口头约定3800000元的转让款中包括160000元的厂房租金，结合涉案厂房的面积、当地厂房租赁市场价格及按年支付租金的交易习惯，本院确定厂房年租金为160000元。双方未明确厂房租赁起始日，参照店面交付时间确定为2018年6月5日。至合同解除日2019年1月2日，应付租金为92931.51元。审理中，金海滨确认厂房内机器设备于2020年5月21日执行交付时，由其岳父徐川开琐，故在此之前涉案厂房由金富良、芊妤公司占用的事实明确。金富良、芊妤公司在纠纷发生后未组织生产经营，但机器设备、原材料的查封并不影响芊妤公司继续生产经营，金富良、芊妤公司实际占有涉案厂房不腾退，导致华字公司损失，该损失应由金富良承担。2019年1月3日起至2020年5月21日期间的厂房占用费参照年租金160000元的标准计算为221369.86元。2020年5月21日机器设备执行交付完毕，机器设备属于华字公司所有，现放置在涉案厂房中，金富良、芊妤公司客观上无法再组织生产，但本案中亦无证据表明金富良、芊妤公司已实际腾退厂房，华字公司对厂房不能正常使用的损失继续存在，对该部分损失本院确定按60%比例由金富良承担。 华字公司诉请要求金海滨、芊妤公司支付租金及赔偿厂房腾退前的占用费。本院认为，虽涉案厂房由金海滨设立的芊妤公司使用，但是基于金富良的授权，根据合同相对性原则，因厂房租赁合同形成的债权债务由金富良承担，华字公司要求芊妤公司、金海滨承担厂房占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认诸暨市华字化纤有限公司与金富良之间就位于诸暨市××街道××村××村××号××层××平方米高平房××房建立的租赁合同关系自2019年1月2日起解除； 二、自本判决生效之日起十五日内金富良、诸暨市芊妤化纤有限公司应将承租、占用的位于诸暨市××街道××村××村××号××层××平方米高平房××房腾退给诸暨市华字化纤有限公司； 三、金富良应支付诸暨市华字化纤有限公司厂屋租金92931.51元及自2019年1月3日起至2020年5月21日期间的厂房占有使用费221369.86元，合计314301.37元；并支付自2020年5月22日起至租赁厂房实际腾退之日止按年租金160000元为标准的60%比例计算的房屋占有使用费，均限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回诸暨市华字化纤有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费6915元，减半收取计3457.50元，由诸暨市华字化纤有限公司负担223.50元，金富良负担3234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 张 晓 华 二〇二〇年十二月八日 代书记员 周澍若水 ?