宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6107号原告：高某，1986年3月9出生，陕西省子长县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏海利达房地产开发有限公司。法定代表人：李某，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周某、马某1，广东格林（银川）律师事务所律师。被告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司。法定代表人：刘某，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：马某2，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告高某诉被告宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达公司）、宁夏宁馨祥物业服务有限公司（以下简称宁馨祥公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告高某请求本院判令：1.二被告立即对原告购买使用的贺兰县银河西路以南观澜国际10号楼-103号房屋漏水部位进行修缮，修缮费用由二被告承担；2.二被告向原告赔偿因上述贺兰县观澜国际10号楼-103房屋漏水给原告造成的房屋地面维修损失39885元；3.二被告向原告赔偿因上述贺兰县观澜国际10号楼-103房屋漏水给原告造成2019年10月至2020年10月房屋空置的租金损失50000元，并继续以50000元每年为基数，主张自2020年11月13日起至上述房屋漏水部位修缮之日止的房屋空置租金损失；4.本案诉讼费由二被告承担。被告海利达公司答辩要点：一、涉案房屋负层污水反流并非因房屋质量问题造成，不应当由答辩人承担责任。被答辩人购买的涉案房屋负层一直处于毛坯房状态。2019年被答辩人从承租方手中收回房屋后，对房屋负层进行装修，在开挖地面垫土层的时候出现了房屋渗水的情况，答辩人在接到被答辩人维修通知时组织施工人员进行维修，经检查渗水原因为负层穿墙管渗水造成，由此可见，涉案房屋负层污水反流的直接原因并不是房屋本身的质量问题，渗水原因不排除是由于被答辩人装修时的错误操作造成，答辩人不是本案的责任承担主体。二、被答辩人诉请的损失没有任何法律依据，应当予以驳回：1.被答辩人请求的因房屋漏污水导致的损失，答辩人不予认可，答辩人在接到被答辩人维修的申请后，立即组织人员进行维修，当时被答辩人负层的房屋处于毛坯房状态，并没有进行装修，所以渗水没有造成任何的房屋内设施损失。对于被答辩人找第三方进行维修的情况，答辩人并不知情，被答辩人也未就维修的情况向答辩人进行说明，此项费用不应该由答辩人承担；2.被答辩人的房屋一直处于租赁状态，答辩人两次维修的过程中承租方均在正常营业，没有停业的情况，涉案房屋目前的闲置状态与答辩人没有任何关系；3.涉案房屋于2013年11月8日竣工验收合格，房屋的排水管道已经超过保修期限，答辩人不承担任何维修及损失赔偿的责任。综上所述，涉案房屋不存在质量问题，答辩人不是涉案房屋负层的责任主体，且被答辩人主张的各项损失没有事实和法律依据，为维护答辩人的合法权益，请法院在查明案件事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告宁馨祥公司答辩要点：对于原告提出房屋质量问题化粪池排污不畅造成污水倒流，影响正常营业提出索赔，我公司不予承担。1.原告提出所谓化粪池是公共排水管网，属该栋楼共用的配套设施，小区原设计的化粪池位于小区内20号楼草坪中心；2.原告提出房屋空置造成的损失，我公司不予认可。因为该户在2015年8月12日已交接房屋进行入住至2019年9月中旬，将所承租的房屋收回自行装修，所以原告提出的房屋空置不属实；3.物业公司提供的物业服务，依据前期物业服务合同相关约定，物业部位自用设施的维修、更新费用由业主承担，根据房屋质保期限届满后可申请项目维修资金；4.物业企业依据法律法规约定物业管理条例第六十条已明确买受人之间的违约义务和维修责任；5.原告在购买房屋时房地产所出示的房屋质量保修书已明确了保修范围和责任。综上所述，原告提出的所有要求物业公司均不认可。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1.2015年6月24日，原告高某（买受人）与被告海利达公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份,约定:原告购买海利达公司开发的的位××县房一套，该商品房位于第1层，用途为商业，建筑面积70.83平方米，单价为14118.31元/平方米，房屋总价为1000000元。2015年8月11日，双方又签订《银川市商品房买卖合同》一份,约定:原告购买海利达公司开发的的位××县房一套，该商品房位于第负1层，用途为商业，建筑面积131.90平方米，单价为758.15元/平方米，房屋总价为100000元。两份合同均约定保修责任为买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。两份合同还约定选聘的物业管理企业为宁夏海利达物业服务有限公司并明确了相关物业服务费用。宁夏海利达物业服务有限公司于2018年7月18日经银川市行政审批服务局核准变更名称为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。2.案涉房屋所在观澜国际小区10#商住楼工程由被告公司发包给宁夏星亚达建筑工程有限责任公司施工建设，该工程于2013年11月8日验收合格。2015年8月12日，原告签署观澜国际项目入住通知单，该通知单载明原告应自该通知单开出五日内办理完入住手续，逾期未办理的按合同约定的交房时间计算相关接房费用。原告高某接收观澜国际小区10幢3号、10号楼-103号营业房后发现营业房负层即-103号房屋墙面存在渗水情况并向被告宁馨祥公司报修又向贺兰县住房和城乡建设局信访，被告海利达公司先后于2019年4月、10月对案涉房屋漏水问题进行维修。原告高某在2020年7月9日再次向贺兰县住房和城乡建设局信访反映案涉房屋渗水问题，该局于2020年7月23日作出贺建信答字（2020）69号关于高某信访事项处理意见书，该意见书核实处理情况为“经核实，观澜国际10-3营业房于2016年8月12日接房后出租给商户(坤灵便利店)经营，至2018年末商户一直营业经营。2018年10月报修10-3层营业房渗水，渗水原因为负层外墙防水层存在漏点(负一层通往室外下水管接口渗水)。2019年初商户退租，高先生开始重新装修，要求解决负层渗水问题，经物业公司多次协调宁夏海利达房地产开发有限公司同意给予维修，2019年4月开发商与高某本人沟通同意后开始维修，对室内防水层注浆、堵漏，从室外开挖改造下水管，首先将其管道更换为耐压高标准自来水管道设施，其次对下水管道整体更换，解决漏水问题。2019年10月该漏水问题再次出现，物业公司积极协调开发公司联系专业维修师傅再次对10-3营业房负层室内渗漏处采用注浆维修，用堵漏材料对接渗漏处进行堵漏处理，维修过程信访人全程监督，维修完至2020年6月，信访人对维修结果未提出异议。2020年7月9日再次反映此问题，我局多次联系信访人提出现场核实，信访人称自己不在本县无法核实，现建议业主根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应按照《房屋质量保证书》的约定，承担商品房的保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，而致使房屋原功能受到影响，给买受人造成损失的，应依法承担赔偿责任。因此，业主房屋在保修期内遇到质量问题，应当直接向开发商主张权利，或通过法律途径进行解决。”现原告诉至法院，请求判如所请。3.在本案审理过程中，本院组织原、被告先后两次至案涉房屋进行现场勘查，2020年12月8日第一次进行现场勘查时案涉房屋排水管处未发现渗漏。原告称房屋漏水多发生在室外主管网堵塞时，并于12月17日在贺兰县住房和城乡建设局物业办的监督下将室外主管网堵塞进行闭水试验，本院于当日下午再次组织原、被告进行现场勘验，原告及被告宁馨祥物业公司到场参加，案涉房屋墙面排水管处有明显渗漏、滴水情况。二、各方当事人有争议的事实原告认为被告海利达公司向其交付的案涉房屋存在质量问题，而宁馨祥公司作为物业服务公司亦应承担维修义务，共同导致其案涉房屋负层墙面渗水的问题，影响其对于房屋的使用及出租并产生了相应损失，二被告应当为其修缮房屋并共同承担赔偿责任；二被告认为案涉房屋渗水并非质量问题，同时已过质保期且维修时房屋为毛坯房状态未造成损失，二被告不应承担保修责任及赔偿责任。判决的理由与结果本院认为，原、被告均认可贺兰县观澜国际10号楼-103号房屋墙面渗水原因为负层外墙防水层存在漏点即墙面通往室外下水管接口渗水，结合根据双方当事人提交的证据及陈述，可以认定屋面漏水的保修期限为五年，根据《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算……”之规定，案涉营业房于2015年8月12日交付给原告高某使用，5年的保修期于2020年到期，原告高某在保修期内对案涉观澜国际小区10幢-103号房墙面出现渗漏进行了报修。被告宁馨祥公司协调被告海利达公司先后于2019年4月、10月对该房屋室内防水层及渗漏处实施了注浆、堵漏、更换管道设施等维修措施，但直至2020年7月原告再次向贺兰县住房和城乡建设局反映案涉房屋出现渗水现象。在本案审查过程中，原告于12月17日在贺兰县住房和城乡建设局物业办的监督下将室外主管网堵塞进行闭水试验，经本院至现场勘查发现，案涉房屋排水管处有明显渗漏、滴水情况，可见被告海利达公司并未完全履行房屋修复义务，案涉房屋在质量保修期内出现漏水现象，应由作为房地产开发企业的被告海利达公司对所售案涉商品房承担保修责任，直至案涉房屋不再漏水，因维修产生的相关费用亦应由其公司自行负担。被告海利达公司主张房屋漏水并非房屋质量问题，系原告装修导致，但未能提交相应证据予以证实，本院不予采信。综合上述分析，被告宁馨祥公司作为小区物业服务公司，并不具有对案涉保修期内房屋进行维修的法定义务，且原告未提交证据证实被告宁馨祥公司约定要承担案涉房屋的维修责任，原告要求被告宁馨祥公司共同维修房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告高某主张房屋漏水导致其房屋地面维修损失以及房屋租金的损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其维修地面时间为2019年10月，但根据原、被告提交的证据及当庭陈述显示，该期间同时为原告对案涉房屋实施装修的期间，亦为被告海利达公司对案涉房屋进行第二次维修的期间，原告提交的证据无法证实其主张该期间的地面维修费用系房屋漏水导致的损失，对此应由其承担举证不能的不利责任。同时，原告高某在庭审中表明案涉房屋自被告海利达公司2019年10月维修期间直至本案起诉时均未对外出租，且其在该期间对案涉房屋进行装修，现场勘查亦显示目前漏水现象不明显且非长期情形，原告提交的证据无法证实因进行维修导致案涉房屋无法出租以及案涉房屋再次维修的时长及对外出租的影响性，故对于该项诉讼请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《商品房销售管理办法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏海利达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告高某位于××县房屋墙面通往室外下水管接口处渗漏进行维修;二、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费1024元（已减半收取），由原告高某负担974元，由被告宁夏海利达房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮二〇二〇年十二月三十一日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。