江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初1136号 原告（执行案外人）：谢云友，男，1969年10月5日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市开发区。 委托诉讼代理人：文珊珊，江西博韬律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑连英，女，1960年12月14日出生，汉族，退休职工，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：杨军，江西赣西律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈米华，女，1978年12月12日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市上栗县。 被告（被执行人）：陈美兰，女，1977年6月2日出生，汉族，自由职业者，住江西省萍乡市上栗县。 原告谢云友与被告郑连英、陈米华、陈美兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢云友及其委托诉讼代理人文珊珊、被告郑连英及其委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被告陈米华、陈美兰经本院两次公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢云友向本院提出诉讼请求：1．请求停止对祥景明珠16层9号房屋的执行查封；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月16日，萍乡市安源区人民法院对郑连英与陈米华、陈美兰民间借贷案作出（2015）安民初字第959-1号民事裁定书，裁定查封陈米华名下位于萍乡市安源区住宅（面积86.92平方米）中价值160000元部分或查封、冻结其他等值财产。2019年9月2日，原告对执行标的提出书面异议，萍乡市安源区人民法院于2019年11月27日作出（2019）赣0302执异32号执行异议裁定，认定根据萍乡市不动产登记信息查询记录显示，案涉房产已于2015年7月6日被（2015）安执字第516号案件查封，案外人谢云友与萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）签订的购房合同在本院查封以后，故案外人对案涉房屋不享有足以排除本院强制执行的权益，驳回案外人的执行异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条“人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”之规定，案涉房屋在2015年7月6日被查封后，应当在2018年7月6日查封期限到期，但在查封期限内，申请执行人未申请延长冻结期限，人民法院亦未续行冻结手续，故原告于2019年9月2日申请解除对案涉房屋的执行查封符合法律规定。此外，原告于2015年8月20日购买案涉房屋，已经支付全部价款，并且实际占有、使用案涉房屋的同时，对水、电、气办理过户手续，原告前往房管局办理备案登记也未查询到案涉房屋已经被查封的信息，明显属于无过错方，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产；但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”之规定，萍乡市安源区人民法院作出的执行异议裁定书不符合法律规定。请求支持原告的诉讼请求。 被告郑连英辩称，萍乡市安源区人民法院的执行异议裁定书，系在查清本案事实后依法作出，本案案涉房产系被告陈米华于2009年6月22日向鑫乐园公司以312,000元购买，并于2009年6月25日办理了备案登记手续。本案被告郑连英在起诉的民间借贷纠纷时，申请人民法院于2015年6月16日裁定查封了被告陈米华购买的案涉房屋，并于7月6日办理了查封手续，原告在查封后于2015年8月20日向鑫乐园公司购买已经被查封的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封限制房地产权利的，不得转让。原告签订的房屋买卖合同，应当认定无效。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押言、冻结措施。人民法院无需再重新制作裁定书。本案中，原告已经于2016年2月19日向人民法院申请执行，诉讼过程中的财产保全措施已经转化为执行措施，原告申请解除保全没有法律依据。鑫乐园公司擅自将其已经出售并已被查封的房屋再次出售给第三人的行为不符合法律规定，所签订的房屋买卖合同并无法律效力。请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈米华、陈美兰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下： 原告谢云友提供：证据1.（2015）安民初字第959-1号民事裁定书、协助执行通知书，证明萍乡市安源区人民法院于2015年6月16日裁定查封陈米华名下位于萍乡市安源区住宅（面积86.92平方米）中价值160000元部分或查封、冻结其他等值财产，并于2015年7月3日查封案涉房屋，被告主体符合法律规定。被告郑连英无异议。本院予以认定； 证据2．房屋解封申请书、（2019）赣0302执异32号执行裁定书、查解封登记信息，证明2019年8月28日，原告申请解除查封，2019年9月2日，原告向法院提出执行异议。人民法院驳回原告的异议申请，原告起诉符合法定程序。原告申请解除查封时，原查封期限已经超过三年，在上述期限内，被告既未申请续封，法院亦未依职权办理，故该裁定的效力消灭，原告申请符合法律规定。被告郑连英对解封申请书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对裁定书的真实性、合法性、关联性无异议，对登记信息的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，保全措施在执行时自动转化为执行措施后，无需另行办理续封手续。本院认为，解除查封申请书与本案执行异议之诉无关联性，应不予认定，对其他证据予以认定； 证据3．商品房买卖合同、转移登记询问笔录、萍乡市不动产转移登记申请表、购房款收据、税收完税证明，证明2015年8月20日，原告与鑫乐园公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，并支付了全部购房款，原告于2019年6月9日申请过户，案涉房屋为原告所有。被告郑连英对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，鑫乐园公司在房屋被查封期间，将已经销售的房屋出卖，违反了法律规定，应认定无效。本院对该证据的真实性和关联性予以认定，其合法性和证明目的在本院认为部分阐述； 证据4．物业公司证明、水电费代收收据、物业费收款收据及水费和燃气费缴纳记录、萍乡市燃气有限公司客户服务中心证明，证明原告系案涉房屋的常住户，自2015年开始即入住案涉房屋，实际占有和使用，原告仅未办理过户手续，对此并无过错，人民法院不得查封。被告郑连英对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据仅证明原告入住的事实，并不享有房屋所有权。本院认为，物业公司证明、物业费收据应予以认定；水费和电费代收收据系打印件，不符合证据形式，依法不予认定；燃气费虽系打印件，但与萍乡市燃气有限公司证明相吻合，应予认定。被告郑连英认可原告入住的事实，本院亦对此予以认定； 证据5．案外人华明说明、银行转账记录、被告陈米华个人住房贷款还款记录，证明案外人华明因向原告借款40万元，经原告同意，华明代原告购买案涉房屋，购房款冲抵借款本金，华明向被告陈米华账户转款166,319.11元，用于偿还被告陈米华剩余按揭贷款，剩余购房款以现金方式支付给陈米华。原告已经支付全部购房款。被告郑连英对说明的真实性、合法性、关联性均不予认定，对银行转账凭证的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，案外人华明向被告陈米华支付上述款项仅能说明收、付款双方的债务关系，不能证明系为购买案涉房屋。对还款记录无异议。本院认为，案外人华明已经出庭作证，该说明已经当庭认可，故真实性予以认定，但由于证人自认与原告之间存在债权债务关系，且该债权债务关系的存续与本案事实的认定具有利害关系，因此其证言不能作为单独认定的依据。对其他证据予以认定； 证据6．房屋备案查询信息，证明原告于2015年8月20日购买案涉房屋并支付购房款后，已经于2015年8月24日办理了备案登记，足以说明案涉房屋当时经原告查询没有被查封。原告已经支付购房款且办理了房屋备案，同时实际占有房屋，对未办理过户无过错。被告郑连英对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系打印件且无房屋登记部门盖章。且备案的事实系在人民法院查封之后，应不具有效力。本院认为，该证据虽系复印件，但与鑫乐园公司的陈述相符，应予认定； 证据7．证人华明证词，证人陈述：其与原告谢云友系朋友关系，向原告借款40000元。由于原告想买一套房屋，就代原告购买了被告陈米华位于萍乡市安源区房屋，谢云友、华明、陈米华三人协商好交易价格28万元左右，其中16万多代被告陈米华偿还银行按揭余款，剩余不到14万元支付给被告陈米华现金，被告陈米华收到上述款项后没有出具收条，原告与鑫乐园公司签订合同是为了办理房屋登记手续。证明华明代原告购买案涉房屋，当时并不知房屋已经被查封，原告已经全部支付购房款。被告郑连英对证词不予认定，被告陈米华明知房屋已经被查封，仍然处分给他人，违反法律规定。本院对证人证词不予认定，其理由详见证据4部分。 被告郑连英提供：证据1．房屋买卖合同、不动产查询记录，证明被告陈米华于2009年6月向鑫乐园公司购买了案涉房屋，原告购买该房屋系在被查封之后。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告陈米华购买案涉房屋后，并没有过户，不能产生物权效力，从查封信息可以看出，该房屋仍登记在鑫乐园公司名下。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告陈米华购买后并未过户，不能产生物权效力。本院予以认定； 证据2．萍乡市安源区人民法院（2015）安民初字第959号民事判决书。证明被告郑连英向人民法院申请执行的依据。原告陈述对此不清楚。经本院核查，该判决书真实、合法并已经生效，应予认定。 本案在审理过程中，本院对有关案件事实，向鑫乐园公司进行了调查，并形成笔录。双方当事人均无异议。 被告陈米华、陈美兰未提供证据。 被告陈米华、陈美兰经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的权利，所引起的法律后果由其自行承担。 根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院查明以下案件事实：一、本案被告陈米华于2009年6月22日与鑫乐园公司签订萍乡市商品房买卖合同，约定被告陈米华向该公司购买位于萍乡市房屋，建筑面积86.92平方米，单价3589.51元，总金额312000元。被告陈米华于2009年6月22日付清首款20000元，余款23000元在7月10日之前付清，余款20000元在8月22日之前付清，余款249000元办理银行按揭。2009年6月25日，被告陈米华和鑫乐园公司及中国工商银行股份有限公司安源支行签订个人购房借款担保合同，约定被告陈米华按揭贷款249000元，借款期限15年。 二、本案被告郑连英与被告陈米华、陈美兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2015）安民初字第959-1号诉讼保全民事裁定，裁定查封被告陈米华名下位于萍乡市祥景明珠1609号住宅（面积86.92平方米）中价值160000元的部分或者查封、冻结其他等值财产。同年7月3日，本院依法向萍乡市房地产市场管理所送达（2015）安民初字第959-1号民事裁定书和（2015）安执字第516号协助执行通知书，办理了房屋查封手续。2019年11月27日，本院再次查封了案涉房屋。 三、本案被告郑连英与被告陈米华、陈美兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月30日作出（2015）安民初字第959号民事判决书，判决：一、被告陈米华、陈美兰于本判决生效之日起十日内向原告（本案被告）郑连英偿还借款150,000元，并按年利率6%支付该款自2014年3月2日至实际付清之日止的利息；二、驳回原告（本案被告）郑连英其他诉讼请求。案件受理费3,300元，财产保全费1,320元，合计4,620元，由被告陈米华、陈美兰负担。该判决生效后，本案被告郑连英于2016年2月19日向本院申请执行。 四、2015年8月19日，案外人华明向被告陈米华账户转入166319.11元，用于归还案涉房屋的剩余按揭贷款。2015年8月20日，原告谢云友与鑫乐园公司签订商品房买卖合同，约定原告谢云友向该公司购买位于萍乡市房屋，建筑面积87.19平方米，单价3589.51元，总金额312969元。根据合同约定，原告谢云友于2015年8月20日一次性付清房款。2015年8月24日，案涉房屋被备案登记在原告名下。2018年6月8日，鑫乐园公司以销售方名义向原告谢云友开出购房发票，2019年4月22日，萍乡市安源区税务局向原告谢云友出具完税证明。 五、案涉房屋现仍登记在鑫乐园公司名下。2015年8月24日，案涉房屋的备案登记人由被告陈米华变更为原告。2019年8月左右，原告委托鑫乐园公司办理房屋权证时，因案涉房屋已经被本院于2015年7月3日查封，无法办理登记，即向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年11月27日作出（2019）赣0302执异32号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告于2019年12月2日收到后，即在2019年12月27日提起本案诉讼。 本院认为，本案是郑连英申请执行陈米华、陈美兰民间借贷一案中，案外人谢云友主张查封的房屋系备案登记在其名下并符合享有民事权益的其他法定条件，不符合执行异议裁定所引起的纠纷，依法属于案外人执行异议之诉，主要争议焦点为原告谢云友对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。第四百八十七条规定：人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。本院于2015年7月3日依法在萍乡市房地产市场管理所办理案涉房屋的查封手续时，没有明确查封期限，在没有续行查封情形下，最迟已经于2018年7月3日期限届满，届满后已经不再具有执行效力。原告的该项理由成立，本院予以支持。 二、2019年11月27日，本院在作出执行异议裁定后继续查封了案涉房屋。考虑到原告主张为对案涉房屋排除强制执行，且执行异议裁判的处理结果为准予或不得执行争议标的。故应当将该事实作为双方当事人的争议事项一并审查处理。首先，原告主张案涉房屋已经于2015年8月24日变更备案登记至其名下。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。从本案查明的事实，案涉房屋并未登记在原告谢云友名下，原告仅依据与鑫乐园公司签订的商品房买卖合同办理商品房买卖合同备案和网签登记，从被告陈米华变更为原告名下，而网签登记属于政府部门为规范房地产开发公司进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动的后果，原告以此作为排除对案涉房屋的强制执行的依据，缺乏事实和法律依据。原告的主张尚应结合其他事实是否符合排除强制执行的法律规定进行审查。其次，被告陈米华从开发商鑫乐园公司购买案涉房屋后，已经支付首付款并办理按揭贷款，在房地产交易所进行了备案登记，已经具备房屋登记的条件，鑫乐园公司对此亦无异议。原告在庭审中自认，以案外人华明向被告陈米华支付购房款的方式，由原告购买上述房屋，并冲抵华明所借款项。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，原告的主张不符合上述情形，不能排除对案涉房屋的强制执行，理由如下：1．原告陈述在原告、被告陈米华、案外人华明对交易协商达成一致后，以案外人华明支付购房款形式向被告陈米华购买案涉房屋。同时根据鑫乐园公司的陈述，鑫乐园公司与原告签订商品房买卖合同的目的为办理相关的手续，并无买卖的合意，故原告与被告陈米华才是房屋买卖法律关系的主体，原告和鑫乐园公司签订商品房买卖合同并据此办理的网签，不能视为符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定条件；2．根据原告提交的证据，原告向被告陈米华账户转账，偿还被告陈米华剩余按揭贷款，虽然结合还款、签订合同、备案变更系列行为的时间顺序，相互之间具有连续性，但并不足以证实该款系案外人华明受原告委托所支付的购房款。庭审中，原告陈述剩余购房款由案外人华明以现金方式支付，但除华明陈述外，亦未提交其他证据，被告陈米华作为出卖人也未向原告或案外人华明出具收条。故原告称已经支付全部购房款，没有充分证据支持，应当承担举证不能的法律后果。 综上，原告的诉讼理由不能成立，依法对案涉房屋不能排除执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、第三百一十一条、第三百一十二条、第四百八十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下： 驳回原告谢云友的诉讼请求。 案件受理费3,500元，由原告谢云友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审判长  常赣斌 审判员  郑 婉 审判员  邹小蓉                                                                 二〇二〇年十二月二十一日                                                                  代理书记员  张洪禧