江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初4178号原告：戴柳伍，男，1952年7月30日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：赵何何，安徽卞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙，安徽卞和律师事务所律师。被告：缪肖东，男，1972年8月5日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：堵远，江苏正太和律师事务所律师。被告：陈光华，男，1966年6月22日生，汉族，住浙江省瑞安市。第三人：戴建丰，男，1982年8月4日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告戴柳伍与被告缪肖东、陈光华、第三人戴建丰所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴柳伍及其委托诉讼代理人赵何何、被告缪肖东及其委托诉讼代理人堵远、第三人戴建丰到庭参加诉讼。被告陈光华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告戴柳伍向本院提出诉讼请求：1.依法对位于无锡市新吴区新地假日广场（以下简称新地假日广场）第9、10、11号房屋进行分割，确认其在该房屋中享有八分之一的份额；2.判令缪肖东支付其截止到2020年4月的租金1097809元及逾期付款利息（其中以718726元为基数，自2016年7月1日起至实际还清之日止；以379083元为基数，自2020年5月1日起至实际还清之日止，均按照年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由缪肖东承担。事实和理由：2007年2月25日，其与缪肖东、陈光华、陈振华共同出资购买位于新地假日广场商业用房两套，其中上层203、204号房屋共计面积1477.20平方米登记在陈光华名下，下层9、10、11号房屋共计面积1477.44平方米登记在缪肖东名下。2007年5月22日，陈振华因个人原因退出，其与缪肖东、陈光华重新签订协议。2016年，新地假日广场203、204号房屋因陈光华个人原因被法院查封并最终拍卖，三方于2016年10月20日重新签订协议，就相关事宜进行了约定。因房屋系其与缪肖东、陈光华共同出资购买，其应当享有八分之一的份额，亦应分得房屋八分之一的租金，但缪肖东拒绝向其支付应得租金。为维护其合法权益，特提起前述诉讼请求。诉讼中，戴柳伍变更第一项诉讼请求，只要求确认其在诉争房屋中享有八分之一的份额。被告缪肖东辩称，戴柳伍在戴建丰作为原告的案件中作为第三人参加诉讼，当时戴柳伍否认其是购房的合伙人，并陈述购房款是戴建丰出资，签字行为也是受戴建丰指示，该陈述不排除戴柳伍作为失信执行人故意规避执行的可能性。虽然终审判决并未排除戴建丰的权利，但戴建丰在之前的诉讼中提交过出资的证据，而戴柳伍未能提供任何证据，故不认可戴柳伍独立合伙人的身份，在没有充分证据的情况下戴柳伍的单独确权不应当被支持，最终由法院依法认定房屋八分之一份额的归属。关于租金问题，之前的生效判决已经认定八分之一份额房屋至2018年10月1日止的租金收益为126992元，在当时的庭审过程中戴柳伍、戴建丰均认可该金额，故该部分房屋2018年10月以后也应当按照每季度34374元的标准计算租金。关于2016年10月以前的租金，三方已经协议予以结算，八分之一房屋结算的租金用于为陈光华偿还借款，故该部分租金已经转化为戴柳伍或戴建丰对陈光华的债权，故无论是戴柳伍还是戴建丰不能在享有债权的同时又向其主张租金，该部分租金已经实际支付。综上，请求法院依法判决。被告陈光华在法定答辩期内未作答辩。第三人戴建丰述称，中院的终审判决已经载明戴柳伍在诉争的房屋中享有份额，且房屋购买后八分之一份额对应的按揭贷款都是其实际偿还，故其和父亲戴柳伍应当各半享有诉争房屋中八分之一份额。但是其不另行主张权利，如果法院认定诉争房屋中有其份额，同意全部归属戴柳伍，因其名下并无任何贷款，如此操作不会损害任何债权人的利益。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）协议签订的情况2007年2月9日，缪肖东与无锡市鼎牌置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了新地假日广场第9、10、11号房屋。2007年2月23日，缪肖东、陈光华、戴柳伍、陈振华四人共同签订《协议书》，载明“现有家族成员：缪肖东身份证号×××131Ｘ、陈光华身份证号×××1519、戴柳伍身份证号330325520××××、陈振华身份证号33032519591125091Ｘ共同协商，一致同意在新地假日广场购买商业用房一事达成如下协议：一、以缪肖东名义，购买一套（第9、10、11号）房屋建筑面积1477.44㎡，单价每平方米8000元，总价人民币11819520元。二、以陈光华名义，购买一套（第203、204号）房屋，建筑面积1477.20㎡，单价每平方米5537.83元，总价人民币8180480元，上述两套总计价款为贰仟万元（20000000元）。三、上述四人各出资：缪肖东10000000元；陈光华5000000元；戴柳伍2500000元；陈振华2500000元，共同买下上述两套房屋，并以上述比例拥有两套房屋的所有权。但上述两套房屋是以缪肖东、陈光华的名义办理土地证及房屋所有权证。四、上述两套房屋的所有权证现在银行进行抵押贷款，所贷的款项用于购买上述两套房屋。一旦上述两套房屋还清按揭贷款，不需要抵押贷款之用，缪肖东、陈光华不得擅自挪作他用，如确有需要必须征得上述四人（缪肖东、陈光华、戴柳伍、陈振华）的一致同意，才能使用，否则由此引起的被司法机关查封、扣押、执行变卖、拍卖的，上述四人任何一方有权将自己的产权按比例就当时的市价进行结算，并有责任人一次性付清。或协商不成的，按法律规定处理。五、上述四方按比例行使对房屋的占有、使用、收益及处分的权利及义务。六、上述四方对市场的预测有不同意见时，任何方不得将自己的份额转让给其他人，只能是四方以内的人进行比例的调整。七、本协议一式五份，四方各执一份。四方共同签字生效。”2007年5月22日，缪肖东、陈光华、戴建丰三人共同签订《协议书》，该协议书载明“现有家族成员：缪肖东身份证号×××131Ｘ、陈光华身份证号×××1519、戴柳伍身份证号330325520××××共同协商，一致同意在新地假日广场购买商业用房一事达成如下协议：一、以缪肖东名义，购买一套（第9、10、11号）房屋建筑面积1477.44㎡，单价每平方米8000元，总价人民币11819520元。二、以陈光华名义，购买一套（第203、204号）房屋，建筑面积1477.20㎡，单价每平方米5537.83元，总价人民币8180480元，上述两套总计价款为贰仟万元（20000000元）。三、上述三人各出资：缪肖东12500000元；陈光华5000000元；戴柳伍2500000元，共同买下上述两套房屋，并以上述比例拥有两套房屋的所有权。但上述两套房屋是以缪肖东、陈光华的名义办理土地证及房屋所有权证。四、上述两套房屋的所有权证现在银行进行抵押贷款，所贷的款项用于购买上述两套房屋。一旦上述两套房屋还清按揭贷款，不需要抵押贷款之用，缪肖东、陈光华不得擅自挪作他用，如确有需要必须征得上述三人（缪肖东、陈光华、戴柳伍）的一致同意，才能使用，否则由此引起的被司法机关查封、扣押、执行变卖、拍卖的，上述三人任何一方有权将自己的产权按比例就当时的市价进行结算，并有责任人一次性付清。或协商不成的，按法律规定处理。五、上述三方按比例行使对房屋的占有、使用、收益及处分的权利及义务。六、上述三方对市场的预测有不同意见时，任何方不得将自己的份额转让给其他人，只能是三方以内的人进行比例的调整。七、原2007年2月23日签订的协议为一律作废、失效，以此协议为准。八、本协议一式三份，三方各执一份。三方共同签字生效。”2012年9月11日，新地假日广场第9、10、11号房屋登记至缪肖东、舒国媚名下，并由缪肖东实际进行出租。2016年10月20日，戴建丰（甲方）与缪肖东（乙方）签订《协议书》，载明“经甲、乙双方一致协商同意就位于新地假日广场（第9、10、11号）购买商铺事宜达成如下协议：一、双方确认戴建丰按照八分之一比例拥有该商铺的所有权，以八分之一的比例行使对该商铺的占有使用，收益及处分的权利与义务，双方有权将自己的产权按比例就当时的市价进行结算，并由责任人一次性付清。二、该商铺年租金现暂定为110万元净收益（壹佰壹拾万元），戴建丰享有其中八分之一的租金收益。时间从2016年10月1日起，由缪肖东每季度付34374元（叁万肆仟叁佰柒拾肆元）给戴建丰。三、双方同意该商铺产权证所有人登记为缪肖东，产权证号为（空格），有关缪肖东以该产权名义向银行贷款，偿还责任由缪肖东一人承担，戴建丰不承担偿还责任。四、如果该商铺出售给外人，需经双方协商一致同意，方可出售，戴建丰按该商铺出售总金额八分之一，由缪肖东一次性付给戴建丰。五、如果由于缪肖东的个人债务导致该商铺的所有权、使用权受到影响，缪肖东应赔偿戴建丰由此所产生的一切经济损失。六、关于陈光华欠缪肖东200万元解决方案：已于2016年6月底（2013年9月—2016年6月租金总额575万元，其中陈光华所得143.75万元，戴建丰71.87万元，共计215.62万元）此款已付给缪肖东，从此陈光华欠缪肖东的200万元款项已清。七、原以陈光华的名义购买的一套（第203、204号）房屋，由于陈光华因债务原因查封导致资产拍卖，给缪肖东造成损失，陈光华愿意将自己拥有的（第9、10、11号）商铺的八分之二股份转让给缪肖东，故此陈光华与缪肖东作为已结清！八、原2007年5月22日三方协议作废，一致执行本协议。九、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字生效。”陈光华亦在该协议上签字确认。同日，陈光华出具借条，载明：“今向戴建丰借到小额借款42万、无锡商铺二楼100万，及总租金71万，共计213万（弍佰壹拾叁万元整）”。协议签订后，缪肖东共计向戴建丰支付租金148000元。诉讼过程中，舒国媚出具情况说明，表明：其与缪肖东为夫妻，新地假日广场第9、10、11号房屋登记为其和缪肖东共同共有，该房屋出租事宜本人没有参与，其也不参加本案诉讼，由缪肖东承担全部权利和义务。戴柳伍、缪肖东对舒国媚的情况说明均无异议，并一致确认新地假日广场第9、10、11号房屋八分之一份额对应的每季度租金为34374元。（二）案涉房屋的诉讼情况2018年7月16日，本院受理了原告戴建丰与被告缪肖东、第三人戴柳伍、陈光华所有权确认纠纷一案，戴建丰向本院提出诉讼请求，要求依法对位于新地假日广场第9、10、11号房屋进行分割，判令该房屋八分之一的份额归戴建丰所有，缪肖东支付戴建丰租金129872元及逾期利息。本院经审理认为：根据双方举证的各份协议内容对协议主体的表述，及协议各方当事人对协商、履行过程的陈述，结合戴柳伍、戴建丰的父子关系，无法做出合伙购房主体为戴建丰个人的认定，亦无法排除戴柳伍的权利，即便戴柳伍与戴建丰家庭内部对权利归属达成一致意见，在其他合伙人未准许的情况下，不应直接作出认定。戴建丰坚持主张确认其个人享有案涉商铺八分之一的所有权，于法无据，本院不予支持。关于戴建丰主张租金的事宜，虽无法明确戴建丰个人为案涉合伙购房之主体身份，但无论从其代表家庭实际操作的合理性亦或从缪肖东、陈光华对戴建丰的代收代付行为的认可来看，由其向缪肖东主张租金收益，并无不妥。据此，本院于2019年5月5日判决：一、缪肖东于本判决发生法律效力之日起十日内支付戴建丰无锡新区新地假日广场第9、10、11号房屋至2018年10月1日止的租金收益126992元及逾期付款利息损失（以126992元为基数，自2018年10月1日起计算至清偿之日止按照年息6%计算）。二、驳回戴建丰的其他诉讼请求。宣判后，戴建丰不服判决，向无锡市中级人民法院提起上诉。该院经审理认为：一审法院判断案涉商铺八分之一份额无法排除戴柳伍的权利，并无不当。且戴柳伍因未履行生效判决确定的义务，被法院列为失信被执行人，戴柳伍坚持认为案涉商铺的份额与其无关，不排除戴柳伍有规避执行的可能性。在此情况下，戴建丰单独主张该八分之一份额，不予支持。原审判决未明确由戴建丰收取租金的行为是否表明该款项属于其个人所有，戴柳伍对于租金同样享有权利，由戴建丰一人收取租金可能产生损害戴柳伍权益的风险，进而损害戴柳伍债权人的权益。从这一方面考虑，一审法院的认定欠妥，本院对此予以纠正。据此，该院于2019年10月14日依法判决：一、撤销无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初3998号民事判决。二、驳回戴建丰的全部诉讼请求。本案庭审中，戴建丰表示其在购买房屋时进行了出资，如果确认其在本案中享有份额，则其所享有的份额全部归戴柳伍所有。上述事实有《协议书》3份、（2018）苏0214民初3998号民事判决书、（2019）苏02民终3048号民事判决书、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用证、舒国媚出具的情况说明、租赁合同2份、借条，本院调取的开庭笔录3份、谈话笔录、付款凭证4份及三方当事人陈述在卷佐证。本案争议焦点：1.新地假日广场第9、10、11号房屋八分之一的份额是否由戴柳伍独立享有？2.2016年10月1日之前的租金是否已经支付完毕？本院认为，关于争议焦点一，应当认定新地假日广场第9、10、11号房屋的八分之一份额归戴柳伍所有。理由：1.根据最初四方签订的2007年2月23日《协议书》，其中载明的合伙购房人之一为戴柳伍，亦是由戴柳伍在该协议上签字，且缪肖东、陈光华均表明当时是与戴柳伍商议合伙购房事宜，足以证明当初戴柳伍是合伙购房人之一。2.2007年5月22日的《协议书》的落款处虽是戴建丰签字，但该份协议的抬头及协议主文中均记载为戴柳伍，也即戴建丰在签字时亦是知晓协议中合伙各方的具体人员情况，不能因其在协议中签字就成为合伙人之一，且鉴于合伙购房数人之间均系关系密切的亲属，以及戴柳伍与戴建丰系父子的事实，可以认定戴建丰代表戴柳伍签字的事实。3.虽然2016年10月20日《协议书》载明的合同相对方为戴建丰，但是无论是戴建丰还是戴柳伍均未有证据证明缪肖东等人同意或知晓购房合伙人由戴柳伍变更为戴建丰，鉴于戴建丰曾代表戴柳伍签订协议，且该份协议签订时戴柳伍亦在现场且未提出异议，故合同载明的主体对之前形成的合伙关系并无太大影响，不能据此认定合伙人已由戴柳伍变更为戴建丰。4.戴柳伍、戴建丰称戴建丰支付了案涉房屋的购房款，因对外的《协议书》中记载的合伙人以及出资人都为戴柳伍，即使戴建丰出资系事实，对外也仅能表现出系戴建丰代戴柳伍支付购房款，两父子之间的内部出资关系不足以影响对外合伙关系的认定。据此，戴柳伍作为合伙购房人支付了案涉房屋八分之一购房款，在与缪肖东、陈光华签订的最后一份《协议书》中也再次明确戴柳伍享有八分之一的所有权，戴柳伍的该请求于法有据，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，应当认定合伙人对2016年10月1日之前的租金确认、履行完毕，缪肖东仅应当支付自2016年10月1日起按每季度34374元计算的租金。根据2016年10月20日《协议书》、陈光华出具的借条，可以认定戴柳伍截止2016年6月底的租金718700元由戴建丰出借给陈光华，用于陈光华归还缪肖东的欠款，并在戴建丰与陈光华之间就该款形成新的债权。虽然戴建丰并非租金的享有者，但鉴于戴柳伍在整个协议签订、借条形成过程均在场，且对戴建丰将房屋租金另行出借给陈光华未提出异议，应当认定戴柳伍同意戴建丰该出借行为。至于该款在其父子之间构成何种关系，均不影响缪肖东已将该部分租金支付给戴柳伍事实的认定。关于2016年7月至9月的租金，从2016年10月20日的协议来看，双方对该部分租金未予明确说明，但确定了截止2016年6月底租金的支付，以及自2016年10月1日起租金的支付方式及金额，能够从侧面反映双方对于7月至9月租金的免除，这也与代表戴柳伍签订协议的戴建丰认可的曾向缪肖东表示同意放弃该三个月租金的陈述相互印证，故本院认定该三个月租金无需另行支付。因戴柳伍认可缪肖东在最后一份协议签订后曾经支付租金148000元，经核算，缪肖东仍需支付戴柳伍截止2020年4月30日的租金344694元。关于未支付租金的利息，根据协议约定缪肖东应当每季度支付租金，而缪肖东与承租人签订的租赁合同约定租金支付方式为先付后用，但缪肖东在2016年10月后仅支付了部分租金，剩余部分至今未支付，戴柳伍主张自2020年5月1日起支付利息于法有据，本院予以支持，但利息标准应当按照国家规定予以认定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认无锡市新吴区××广场××号房屋的八分之一归戴柳伍所有。二、缪肖东应于本判决发生法律效力之日起五日内支付戴柳伍截止2020年4月30日的租金344694元，并支付该款自2020年5月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回戴柳伍其他诉讼请求。案件受理费39222元（此款已由戴柳伍预交），由戴柳伍负担31927元，缪肖东负担7295元（戴柳伍预交的案件受理费7295元由缪肖东向其直接支付，本院不再退还，由缪肖东于本判决发生法律效力之日起五日内将该款直接支付给戴柳伍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡艳丽审 判 员  方 华人民陪审员  李浩荣二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  许培培本案援引的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。