浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初4738号 原告：周云良，男，1965年12月8日出生，汉族，住衢州市柯城区。 原告：方利芬，女，1969年3月7日出生，汉族，住衢州市。 二原告共同委托诉讼代理人：王本琦，衢州市城西法律服务所法律工作者。 被告：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地衢州市**九华北大道****。 法定代表人：杨涛，董事长。 委托诉讼代理人：戴永密，浙江迎鸽律师事务所律师。 原告周云良、方利芬与被告德信地产（衢州）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告周云良及二原告共同委托诉讼代理人王本琦、被告德信地产（衢州）有限公司的委托诉讼代理人戴永密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周云良、方利芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告对二原告购买的坐落于衢州市××栋房号为52-6的商品房按《浙江省商品房买卖合同》的约定承担保修责任；2.判令被告赔偿二原告因案涉房屋质量问题所导致的房屋使用功能损失85000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买位于衢州市九龙××道××路××栋房号××商品房，房屋总价为4962196元，并约定2018年1月10日前交付商品房，如逾期交房，每逾期一日按房屋总价日万分之三支付违约金。原告已按照合同约定履行了交付房款义务，但被告交付的房屋主要存在地下室四面墙体渗水、墙面粉刷层裂纹、脱落、采光井侧面渗水、顶部多处漏水、粉刷层脱落、地面裂、地面裂缝厅、阳台、厨房裂缝、渗水等严重质量缺陷，还有其他许多小缺陷等问题。针对以上问题中特别严重的地下室、厨房等渗漏问题，原告要求被告进行修复，整改完毕才予收房。为此被告于2017年12月26日组织了地基基础、结构及防水方面的专家进行评审，形成《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题进行整改。但只是通过表面简单修补、粉刷方式，并未实际解决，下雨时屋面、地下室、地下室和卫生间等还是出现多处渗漏情况屋其他缺陷，被告也只是采取粉刷、贴纸、刮腻子、做涂料方式简单处理，也未彻底解决问题，故原告至今未收房。原告多次向被告反映上述情况，被告也断断续续对房屋存在的问题进行修复，但至今缺陷依然存在，仍对原告适用房屋造成一定不利影响。二原告要求被告赔偿未果，故向法院提起诉讼。 被告德信地产（衢州）有限公司辩称，一、原告未就案涉房屋存在质量问题，且就质量问题存在不修复或逾期修复的情形承担举证责任，应当承担举证不能的法律后果。1、原告诉称案涉房屋存在质量问题于法无据。2018年1月10日，原告所购“宸园”小区通过了五方主体验收，且包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告需就案涉房屋存在质量问题，且就质量问题存在不修复或逾期修复的事实承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。二、原告应就其实际损失金额承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二））》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、违约责任的承担方式应当依照损失的大小、性质等综合考虑而定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。被告认为每套房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、原告是否向被告提出维修要求、质量问题的持续期限等等均存在明显的差异，应当综合考虑予以认定，而不能因已有部分买受人通过诉讼追究被告的赔偿责任认定原告即有权要求被告承担赔偿责任。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 经庭审双方当事人举证、质证，本院认定事实如下：2016年12月1日，原告周云良、方利芬与被告德信地产（衢州）有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买衢州市九龙××路××路××栋房号××商品房，房屋总价为4962196元，并约定2018年1月10日前交付商品房，如逾期交房，每逾期一日按房屋总价日万分之三支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定履行了交付房款义务，但被告交付的房屋主要存在房屋漏水、墙面空鼓开裂、地面开、地面开裂等严重质量缺陷他许多小缺陷等问题，为此被告于2017年12月26日组织了地基基础、结构及防水方面的专家评审，形成《宸园排屋（23-54楼）防渗漏专家评审会会议纪要》，针对房屋的质量问题进行修复，后通过了五方主体验收，包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。原告在接到被告的收房通知后，认为根据法律规定有权拒收房屋。后续被告也积极整改，未积极配合原告收房，原告至今因房屋仍存在质量问题未收房。 本院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方应按约定履行。故原告要求被告承担保修责任的诉请应予支持。原告提供的案涉房屋的照片，可以证明案涉房屋到目前为止仍存在一定程度的房屋裂缝及渗水漏水等现象。故应当认定案涉房屋自2018年1月11日至今仍处于持续性地修复之中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。被告对房屋质量问题长期未完全修复，对原告的正常居住使用造成一定的影响，原告要求其承担房屋使用功能损失于法有据，可参照同类房屋的租金、房价以及之前的类案处理、房屋质量严重程度及持续期限等因素酌情予以考虑酌定为82000元。被告提出的案涉房屋不存在质量问题、不存在持续性维修的事实与客观事实完全不符，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，判决如下： 一、被告德信地产（衢州）有限公司对原告周云良、方利芬所有的坐落于衢州市九龙××路××路××栋房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》约定承担保修责任； 二、被告德信地产（衢州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周云良、方利芬因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失82000元； 三、驳回原告周云良、方利芬其他诉讼请求。 被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1926元，减半收取963元，由原告周云良、方利芬63元，被告德信地产（衢州）有限公司负担900元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴秋秋 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 徐 珏 书 记 员 翁思思