甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终769号 上诉人（原审被告）：富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司。统一社会信用代码：91620700585931475K。 负责人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某1，该公司法律合规部负责人。 委托诉讼代理人：马某，该公司人事行政部负责人。 被上诉人（原审原告）：单某，男，1999年4月23日出生，汉族，医生，甘肃省张掖市人，住张掖市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。 原审被告：临泽善友商贸有限公司。统一社会信用代码：916207232073593345G。 法定代表人：王某2，该公司总经理。 上诉人富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司（以下简称：富德保险公司）与被上诉人单某，原审被告临泽善友商贸有限公司（以下简称：善友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市临泽县人民法院(2020)甘0723民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人王某1、马某，被上诉人的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，原审被告临泽善友商贸有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 富德保险公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人要求赔付违约金8681.3元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与原审被告善友公司于2016年9月1日签订《房屋租合同》，约定:善友公司将其所有的位于临泽县福康大厦302房屋出租给上诉人使用。合同期间自2016年9月1日至2021年11月30日。2018年12月15日，上诉人向善友公司支付了2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金99401.4元。虽然2019年8月13日，被上诉人通过司法变卖的方式取得上诉人承租房屋所有权，但上诉人在履行合同过程中并没有违约行为。被上诉人向我公司送达的三份通知书以及擅自锁门的行为明显系违约行为。通知书中的限期交租要求明显违背了租赁合同约定的交租时间，同时因被上诉人在合同有效期内擅自锁门，致使租赁合同目的不能实现，构成法定的合同解除情形，上诉人根据以上被上诉人的违约行为解除租赁合同符合法律规定。针对合同双方违约问题，一审法院应当在本案中做出裁判，而一审判决中无任何关于被上诉人违约问题的认定。综述，一审法院对案件事实认定错误，判令上诉人赔偿8681.3元违约金明显不当。上诉人在二审庭审中，口头补充以下上诉理由，认为涉案租赁合同关系发生在上诉人与原审被告之间，即便在合同履行过程中存在违约行为，被上诉人单某也无权主张，其不具有原告诉讼主体资格。 单某辩称：1、关于单某提起诉讼，主体是否适格的问题。2019年8月13日单某通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，在此之前是善友公司与上诉人签订了租赁合同，根据买卖不破租赁，单某是同意并且愿意继续履行合同。自2019年8月13日之后该租赁合同对承租人和单某均具有约束力，故单某作为本案的诉讼主体是符合法律规定。2、关于上诉人是否应当承担提前解除合同违约金的问题。2019年8月13日，单某取得房屋所有权后，在2019年9月22日通过书面和口头告知的方式，愿意继续履行合同，条款和条件均不改变，9月26日上诉人向被上诉人发出告知函，要求提前解除合同。上诉人作为承租人，要求提前解除合同，应当承担一个月的租金作为违约金，是符合合同约定的。至于上诉人所称单某有违约或侵权行为，在一审中并没有提出相关证据证明。若有证据，上诉人可另行起诉。 临泽善友商贸有限公司未到庭应诉，亦未答辩。 单某向一审法院起诉请求：1、要求二被告连带支付租金30384.7元，承担违约金8681.3元，合计39066元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，被告善友公司和被告富德保险公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告富德保险公司承租被告善友公司位于福康大厦302商铺房屋一套，建筑面积343平方米，租赁期限自2016年9月1日至2021年11月30日止，其中自2016年9月1日至2016年11月30日为被告善友公司给被告富德保险公司的装修期，装修期间被告富德保险公司不支付物业租金和物业管理费及空调分摊使用费；房屋每月租金7995.3元，租金按年支付，首期租金于2016年10月20日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付，从第二年起每月租金每平方米增加1元逐年递增；除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月通知对方，提出解除合同的一方应向对方支付相当于1个月租金的违约金。该合同还对其他事项作了约定。2018年11月21日，被告富德保险公司通过银行转账的方式给被告善友公司支付了自2018年12月至2019年11月30日期间的房屋租金99401.4元，被告善友公司也给被告富德保险公司开具了税务发票。因被告善友公司涉及与他人的案件在法院的裁判文书生效后没有履行法律文书确定的义务，被申请强制执行。2019年8月13日，张掖市中级人民法院对被告善友公司租赁给被告富德保险公司商铺进行了司法变卖，原告通过竞价取得了该商铺的所有权，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执115号之十一执行裁定书，裁定被告富德保险公司承租的302商铺的所有权转移给原告。原告在支付完法院司法变卖价款并领取了张掖市中级人民法院（2018）甘07执115号之十一执行裁定书后，于2019年9月22日给被告富德保险公司送达了一份通知书，在该通知书中明确载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同，被告富德保险公司应按合同约定支付租金等内容。2019年9月25日，原告给被告富德保险公司送达告知书和通知书各一份，在上述告知书和通知书中仍然载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同等内容。2019年9月26日，被告富德保险公司向原告送达了《提前退租告知函》，告诉原告其已经按照合同约定向被告善友公司交纳了2018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租金99401.4元，并提出被告富德保险公司计划将于2019年10月31日提前终止原签订的房屋租赁合同并搬离该场地，自2019年10月31日开始不再租赁该房屋并不再支付任何房租等费用。2019年10月3日，原告给被告富德保险公司送达了通知书，该通知书明确载明依据“买卖不破租赁”的原则，原告同意继续履行房屋租赁合同，并在该通知书中提出了两个解决方案。经协商，原告和被告富德保险公司于2019年10月31日订立了一份租赁房屋退出交接书，该交接书约定：经现场检查验收，原告认为已经符合交验条件，同意收回富康综合楼302室，自2019年10月31日起被告富德保险公司不再承担房租、水、电、暖、物业费等任何费用。在该交接书上双方签字后原告收回了该房屋的钥匙等便占有该房屋至今。后原告向二被告主张权利遭拒，因而成讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。无论根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，还是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，均明确规定了买卖不破租赁的法律适用原则。本案中，原告取得被告富德保险公司所承租房屋的所有权后，被告富德保险公司仍应按照二被告订立的房屋租赁合同履行相关合同义务，鉴于被告富德保险公司已向出租人被告善友公司交纳了包括原告取得房屋的所有权之后一个缴费年度的房租，而原告也已明确放弃要求被告富德保险公司承担此期限内房租的连带清偿责任，故不予涉理；从人民法院裁定之日原告便成为被告善友公司出租商铺的所有权人，被告善友公司基于原租赁合同向被告富德保险公司收取的原告自取得房屋的所有权之后剩余一个缴费年度内剩余期限的房租就缺乏事实和法律依据，故原告要求被告善友公司将收取的剩余期限内的房屋租金予以返还的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，鉴于原告和被告富德保险公司在2019年10月31日订立房屋交接书后双方解除了二被告订立的房屋租赁合同并提前收回了房屋，原告也占有控制了该房屋，且该交接书中明确约定自2019年10月31日后被告富德保险公司不再承担房租等费用，故原告要求被告善友公司返还自2019年10月31日至2019年11月30日期间的房租就缺乏事实和法律依据；《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同解除的法定条件虽进行了规定，但因2019年9月26日被告富德保险公司给原告送达的提前解除合同告知书中明确提出要与原告解除合同，故原告要求被告富德保险公司按照合同约定承担合同约定标准的违约金是其合法权利，对其诉请应予支持；虽然根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告富德保险公司确实拥有解除租赁合同的法定权利，且确实存在原告给被告富德保险公司送达了三次通知书的情形，但在上述三份通知书中首先原告明确表示愿意继续履行原房屋租赁合同，原告的通知书中是否有毁约或者解除合同的明确意思表示，鉴于被告富德保险公司当庭表示要另行起诉，故在本案中不予涉理。 综上，原告要求被告善友公司偿付其提前向被告富德保险公司收取的2019年8月13日至2019年10月31日期间房屋租金的诉请有事实和法律依据，予以支持；原告要求被告富德保险公司承担提前解除房屋租赁合同的合同约定标准的违约金亦有事实和法律依据，也予以支持。被告善友公司经本院合法传唤不到庭，视为放弃其诉讼权利和对原告诉讼请求及所主张事实的认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告临泽善友商贸有限公司给原告单某返还其收取的自2019年8月13日至2019年10月31日期间的房屋租金21703.4元；二、被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司给原告单某支付提前解除合同的违约金8681.3元。以上判决一、二项义务的履行，限被告临泽善友商贸有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司于本判决生效之日起五日内付清。案件受理费777元，减半收取388.5元，由被告临泽善友商贸有限公司承担300元，由被告富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司承担88.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，窗体顶端 本院认为，窗体顶端 本院认为：在租赁合同履行过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，在一般情况下该转让行为并不影响原租赁合同的效力，原租赁关系仍然有效。也就是民法上所讲的“买卖不破租赁”，即在租赁合同存续期间，租赁物的所有权虽发生变更，但原租赁合同继续有效，只是出租方变更为租赁物的受让人。本案中，上诉人富德保险公司与原审被告善友公司签订的《房屋租赁合同》，主体合法，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，并已开始履行，系合法、有效的合同。被上诉人单某通过司法拍卖取得租赁房屋的所有权，其通过该种方式继受取得了善友公司作为原出租人在租赁合同中的权利和义务，故其有权依据原租赁合同向上诉人主张相关权利，上诉人认为被上诉人单某不具有原告主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。 被上诉人单某取得租赁房屋的所有权后，原租赁合同因未到期，故应继续履行，双方均不得擅自解除合同。但上诉人于2019年9月26日向被上诉人发出了《提前退租告知函》，明确表示将于2019年10月31日提前终止合同搬离房屋，被上诉人依据原租赁合同第十二条第（三）部分的约定，向上诉人主张相当于一个月租金的违约金，具有事实依据。上诉人认为被上诉人违约在先，且有侵权行为，故在本案中不应承担违约责任。但上诉人在一审中仅提交了由被上诉人单某发出的通知书三份、告知书一份，其中前两份通知和告知书的内容是督促上诉人与其另行签订租赁合同和催缴房租，另一份是接到上诉人提前退租告知函后的处理意见，就被上诉人违约或侵权的事实，上诉人再未进一步举证。根据前两份通知和告知书的内容，本院不能认定被上诉人有明显的违约行为，导致合同目的不能实现，致使上诉人作出了不得不解除合同的意思表示。且上诉人在一审庭审中明确表示，针对被上诉人单某的违约及侵权行为给其造成的损失要求另行处理，在本案中并不提起反诉。故上诉人因提前解除合同，应按合同约定支付违约金，就双方因履行合同产生的其他纠纷，上诉人可进一步收集证据后另行解决。 综上，上诉人富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费777元，公告费560元，由上诉人富德生命人寿保险股份有限公司张掖中心支公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十二月八日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。