浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初4277号 原告（反诉被告）：桐乡市领先房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330483MA28ADN551。住所地：桐乡市经济开发区东方明珠花园****。 法定代表人：姚树英，总经理。 委托诉讼代理人：黄一，女。 委托诉讼代理人：卜炳忠，浙江景雅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桐乡市瑞丰物业管理有限公司，统一社会信用代码91330483683107260X。住。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区润丰步行街**鑫丰大厦**/div> 法定代表人：申瑛，总经理。 委托诉讼代理人：祁金龙，浙江杰瀚律师事务所律师。 原告桐乡市领先房地产开发有限公司（以下简称“领先房地产公司”）诉被告桐乡市瑞丰物业管理有限公司（以下简称“瑞丰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案，反诉原告瑞丰物业公司诉反诉被告领先房地产公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案。本案依法适用简易程序，于2020年9月1日进行了庭前证据交换，于同年10月9日公开开庭进行了审理。领先房地产公司的委托诉讼代理人黄一出席庭前证据交换，其委托诉讼代理人卜炳忠出席庭审，瑞丰物业公司的委托诉讼代理人祁金龙出席庭前证据交换和庭审。本案现已审理终结。 领先房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令瑞丰物业公司退还领先房地产公司前期物业补贴费52513元并支付逾期付款利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心利率计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月11日领先房地产公司与瑞丰物业公司签订了景雅茗苑小区《前期物业管理服务合同》。合同第八章第2条约定“自交房之日起，由甲方（领先房地产公司）补贴乙方（瑞丰物业公司）两年前期物业费。每年费用为17.425万元，两年为34.85万元”，领先房地产公司已于2019年全部付清。2018年5月28日，瑞丰物业公司介入与领先房地产公司一起办理交房手续。2019年景雅茗苑小区成立业主委员会，2020年2月7日双方签订的《前期物业管理服务合同》到期，业委会聘请了新的物业公司浙江裕峰环境服务股份有限公司为景雅茗苑小区进行管理服务。瑞丰物业公司实际对景雅茗苑小区进行物业管理服务的时间为2018年5月28日至2020年2月7日。2020年2月8日至2020年5月27日，共计110天，补贴费52513元，该时间段己补贴的前期物业费瑞丰物业公司应该退还领先房地产公司。 瑞丰物业公司答辩称：瑞丰物业公司严格按照合同约定履行合同义务，无需退还前期物业费。 瑞丰物业公司向本院提出反诉请求（变更后）：判令领先房地产公司支付瑞丰物业公司前期开办费65000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月11日领先房地产公司和瑞丰物业公司签订了景雅茗苑小区《前期物业管理服务合同》。合同第八章协议费用2前期管理酬金中明确约定甲方交房前须向乙方提供前期开办费11.50万元。当初为了保证领先房地产公司能够顺利销售该楼盘，瑞丰物业公司自行予以垫付。但至今，领先房地产公司迟迟不予支付。 领先房地产公司答辩称：一、按照合同约定，前期开办用品由领先房地产公司负责购买，按实结算，物业用房系领先房地产公司装修，办公用品由领先房地产公司购买，瑞丰物业公司未支付分文；二、对于前期开办费的金额，有115000元和111500元两个，应以实际支出为准，后期瑞丰物业公司向领先房地产公司主张支付款项时，从未提到有该笔费用的存在，说明前期开办费用双方已经无争议。故领先房地产公司无需支付该费用。 领先房地产公司为支持自己的本诉诉讼主张，向本院提交了《景雅茗苑前期物业管理服务合同》、农业银行入账通知、瑞丰物业公司景雅茗苑应收费明细表、《景雅茗苑一期物业管理服务合同》、《桐乡市小区（物业开发）竣工综合验收物业管理用房移交单》及附件。瑞丰物业公司质证意见：对《景雅茗苑前期物业管理服务合同》真实性无异议，但与瑞丰物业公司将提交的备案合同不一致，应以备案合同为准，即应自约定交房之日起计算物业进入小区的时间，而不是以实际交房之日计算；对农业银行入账通知、瑞丰物业公司景雅茗苑应收费明细表无异议；对《景雅茗苑一期物业管理服务合同》真实性无法确认，但瑞丰物业公司确实是自2020年2月8日起撤出景雅茗苑小区的；对《桐乡市小区（物业开发）竣工综合验收物业管理用房移交单》及附件真实性无异议，但对于物业进入时间仍应按约定交房之日。 瑞丰物业公司为支持自己的本诉诉讼主张，向本院提交了由桐乡市住房和城乡建设局盖章出具的《桐乡市建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业审批表》、《前期物业服务合同备案表》等证据。领先房地产公司质证后对真实性无异议，但是对上面载明的日期存有疑问，2017年2月8日房屋在建，不可能交房。 瑞丰物业公司为支持自己的反诉诉讼主张，向本院提交了由桐乡市住房和城乡建设局盖章出具的《景雅茗苑前期物业管理服务合同》、前期开办费用明细表及相应票据等。领先房产质证后对《景雅茗苑前期物业管理服务合同》真实性无异议，但对其中瑞丰物业公司引用作为要求领先房地产公司支付开办费115000元的部分内容理解有异议；对前期开办费用明细表及相应票据有异议，首先，明细表是瑞丰物业公司自行制作的，不予认可，其次，瑞丰物业公司管理的小区并非本案所涉的景雅茗苑一个，购买的物品不一定用于景雅茗苑，其中有部分票据载明“总仓入库”明显不是用于景雅茗苑；再次，进入管理小区以后再购买的物品更不能称之为“前期开办费”。 领先房地产公司为支持自己的反诉主张，向本院提交了《桐乡市小区（物业开发）竣工综合验收物业管理用房移交单》及附件、律师函、（2019）浙0483民初6215号民事调解书。瑞丰物业公司质证后对《桐乡市小区（物业开发）竣工综合验收物业管理用房移交单》及附件无异议，但表示瑞丰物业公司主张的系其自行支出部分；对律师函和民事调解书真实性无异议，但瑞丰物业公司认为其有权选择性地主张各部分费用，当时没有主张前期开办费，不代表放弃该项费用。 经瑞丰物业公司申请，本院依职权向桐乡市住房和城乡建设局调取了备案的领先房地产公司与王生浩、朱利民签订的2017预0007204号《浙江省商品房买卖合同》。瑞丰物业公司质证后无异议，表示该合同说明领先房地产公司的交房时间是2018年5月1日，为顺利交房，瑞丰物业公司提前于2018年2月8日入场。领先房地产公司质证后无异议，表示合同约定的交房时间只是预估时间，瑞丰物业公司实际进入时间应以其开始计收物业费时间即2018年5月28日为准。 本院认证认为，上述证据，除各自单方出具的部分不予认可外，其余均来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对其证明内容，本院将结合案件事实综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月11日，领先房地产公司与瑞丰物业公司签订《景雅茗苑前期物业管理服务合同》，约定领先房地产公司将景雅茗苑委托瑞丰物业公司实行前期物业管理。合同第三章第十五条约定：“委托管理期限自2018年2月8日至2020年2月7日（具体以小区业主入住率达到成立业主委员会并由业主委员会与新的物业管理公司签订《物业管理合同》时止）。”合同第八章协议费用第2条前期管理酬金部分约定：“自交房之日起，甲方（领先房地产公司）补贴乙方（瑞丰物业公司）两年前期物业费。甲方交房前须向乙方支付物业前期开办费，（据实际介入时间，甲乙双方协商后结算）、前期介入费11.15万元（根据前期开办费用预算清单由甲方负责购买，按实结算），甲方每年贴补乙方前期物业费17.425万元，暂定两年为34.85万元，具体补贴期间根据业委会成立情况而定。”第4条关于费用等的特别说明部分约定：“甲方必须保证承诺的交房日期予以兑现，若因甲方原因未按约定的日期交房或其它原因致使乙方减少收入增加成本的，甲方应本着负责的态度对乙方的损失在协商一致的基础上按实予以适当弥补。”至2019年12月21日，领先房地产公司已全额支付34.85万元给瑞丰物业公司。 2017年2月27日，桐乡市住房和城乡规划建设局对领先房地产公司和瑞丰物业公司签订的前期物业服务合同进行备案。备案的《景雅茗苑前期物业管理服务合同》第八章协议费用第2条前期管理酬金与领先房地产公司提供的版本稍有不同：“自交房之日起，甲方补贴乙方两年前期物业费。甲方交房前须向乙方支付物业前期开办费11.5万元，（含物业用房装修费用5万元），甲方两年贴补乙方物业费34.85万元。” 领先房地产公司与业主之间签订的商品房买卖合同，以业主王生浩、朱利民为例，合同第九条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。实际首批业主交房日期为2018年5月28日。 2018年5月18日，领先房地产公司将物业管理用房移交给瑞丰物业公司，其后至同年6月21日，陆续将各类合同、图纸、仪器、钥匙、办公用品、保洁维修工具等移交给瑞丰物业公司。瑞丰物业公司向景雅茗苑小区业主计收物业费的起始时间为2018年5月28日。2020年2月8日，瑞丰物业公司撤出景雅茗苑小区。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、《景雅茗苑前期物业管理服务合同》中约定的“自交房之日起，甲方补贴乙方两年前期物业费”的“交房之日”应确定为哪一天，瑞丰物业公司是否应退还领先房地产公司补贴的前期物业费？二、瑞丰物业公司为向景雅茗苑小区提供物业管理服务支出的前期开办费为多少？ 关于焦点一，瑞丰物业公司认为，双方前期物业管理服务合同约定的委托管理期限自2018年2月8日至2020年2月7日，领先房地产公司与业主约定的房屋交付日期为2018年5月1日，在此之前，瑞丰物业公司已于2018年2月8日起提前进入小区为交房做准备，故进入景雅茗苑小区提供物业管理服务的时间满两年，无需退还领先房地产公司补贴的前期物业费。本院认为，首先，“交房之日”在双方签订的合同中没有作出明确解释，按照日常理解，应当是开发商向业主交付房屋之日，自该日起物业公司向业主提供物业管理服务，本案中，可认为是瑞丰物业公司向业主计收物业费的起始日期2018年5月28日。其次，实际操作中，物业公司在房产公司交房前提前进入小区，提供保洁、维修服务等，协助房产公司做好交房工作，亦符合情理，本案中，领先房地产公司于2018年5月18日将物业管理用房移交给瑞丰物业公司，由瑞丰物业公司开展物业管理服务，此外，瑞丰物业公司未提供证据证明2018年2月8日至5月18日期间以为景雅茗苑小区提供物业管理服务，故前期物业补贴费用起算时间可确定为2018年5月18日。综上，领先房地产公司向瑞丰物业公司补贴前期物业费的期间应为2018年5月18日至2020年2月7日，共计301239.40元（174250元/年÷365天×631天），瑞丰物业公司应退还领先房地产公司47260.60元（348500元-301239.40元）。 关于焦点二，双方签订的前期物业管理服务合同对前期开办费部分有不同版本，原则上应以备案的版本为准，但本案中即使是备案的版本，亦有约定不明确的地方，故应结合领先房地产公司提交的版本和合同实际履行情况综合审查。首先，对于前期开办费的金额，领先房地产公司提交的版本约定为11.15万元，而备案的版本约定为11.50万元，对此本院认为，合同签订于2017年2月11日，备案合同于同年2月16日提交，故金额有变化应是由于对所需费用进行再次预算后重新确定。其次，庭审中，双方均确认前期开办费包括物业管理用房的装修、办公用品及耗材的采购，根据领先房地产公司提供的版本，该部分费用由领先房地产公司支付，备案的版本中取消了这一约定，但未新增该部分费用由瑞丰物业公司支付的约定，同时，领先房地产公司提供了证据证明其将装修完毕的物业管理用房和采购的电脑、打印机、电话机、文具等各类办公用品交付给瑞丰物业公司使用，相反，瑞丰物业公司未提供证据证明其支付了物业用房装修费用，提供的办公用品采购票据存在诸多问题：2018年2月8日和2018年4月8日两笔费用记载的物品采购时间早于双方约定的委托管理期间，且入库方式为“总仓入库”，看不出与景雅茗苑小区的关联性；2018年3月20日的费用仅有收据，没有发票，且记载购买的物品与领先房地产公司交付的物品重复，无法确定是否用于景雅茗苑小区；而2018年5月18日之后的费用，不属于前期开办所用，应当在向业主收取的物业费和领先房地产公司补贴的前期物业费中开支，不应另行计算。故可以确定前期开办费用实际均由领先房地产公司支出。综上，领先房地产公司无需支付瑞丰物业公司前期开办费。 本院认为，领先房地产公司与瑞丰物业公司签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思的表示，真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。瑞丰物业公司应退还领先房地产公司补贴的前期物业费47260.60元，并自收到诉讼材料之日（2020年8月23日）起支付逾期付款利息【以47260.60元为基数，支付自2020年8月23日起至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告桐乡市瑞丰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市领先房地产开发有限公司前期物业费47260.60元，并以47260.60元为基数，支付自2020年8月23日起至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 二、驳回原告桐乡市领先房地产开发有限公司其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告桐乡市瑞丰物业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1112元，减半收取计556元，由原告桐乡市领先房地产开发有限公司负担57元，被告桐乡市瑞丰物业管理有限公司负担499元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：×××63，逾期缴纳将移送执行）。 反诉案件受理费1425元，减半收取计712.50元，由反诉原告桐乡市瑞丰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何贤璇 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  胡筱潇 12-