浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初16669号原告：吴小岩，女，1986年1月5日出生，汉族，住山东省文登市。委托诉讼代理人：吴艳红、朱冰柯，浙江神美律师事务所律师。被告：楼朝阳，男，1970年10月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告丁淑军，女，1975年11月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告吴小岩与被告楼朝阳、丁淑军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法由审判员何小甫适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告吴小岩及其委托诉讼代理人朱冰柯，被告楼朝阳、丁淑军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小岩向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令双方于2020年8月3日签订的租赁协议于2020年8月28日解除；2、请求法院依法判令二被告退还原告租金56712元、押金3000元、物业管理费2900、燃气费1000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年8月3日，原告经中介介绍，与二被告就租赁房屋事宜达成一致，并与被告一订立租房协议，协议约定被告一将南洲花园6幢1单元1101及地下室6-017车位承租给原告，年租金为6万，押金为5000元，连租贰年，日期为2020年8月8日至2022年8月7日，如租不满贰年，押金贰仟不予退回，叁仟元退回。原告为此预付一年租金6万元，押金5000元，燃气费1000元，物业管理费2900元，共计68900元。后原告进行入住前的清理和交接工作，并将部分个人用品搬入承租房屋，但并未实际入住。后原告因工作调动无法承租，先行将个人物品搬离。原告事实上已终止合同的履行。2020年8月28日，原告通知被告无法继续承租的原因，请求协商遐租事宜，但无果。后原告就退租事宜多次与二被告协商，双方无法达成一致意见，故原告诉至贵院，望判如所请。庭审中原告补充陈述：1、租赁的标的物系二被告共同共有；2、依据租赁合同的第一条规定，如租不满两年，押金2000元不予以退还，原告在诉请中的押金，已经扣减2000元作为违约责任的承担。被告楼朝阳、丁淑军辩称：我不同意解除合同，满足我的条件可以解除合同。我不同意退还，假如原告要解除合同，第一年已付的租金6万元不予退还，第二年不租了，原告承担违约金2000元。物业管理费不予退回，燃气费如果下一个租客愿意出的，我就退还。押金3000元，如果原告赔给我双人床.2500元，我就愿意退。原告吴小岩为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、租房协议一份，证明：（1）原告承租案涉房屋的事实；（2）原被告双方对于租赁房屋的租金，租期等内容的约定。2、微信支付转账电子凭证、支付宝支付凭证（原件在手机上）三份，证明原告预付租金6万元，押金5000元，物业费2900元及燃气费1000元的事实。3、吴小岩与丁淑军的微信聊天记录（原件在手机上）六份，证明原告于2020年8月28日通知被告退租的事实。4、2020年10月16日短视频（复制于光盘）（原件在手机上）一份，证明案涉房屋已腾空的事实。对原告吴小岩提交的证据，被告楼朝阳、丁淑军质证认为：对证据1合同是签过的。对证据2租金6万元、押金5000元、燃气费1000收到过。物业费2900元是收到过的，我交给物业公司2500元，400元是我请了清洁工搞卫生的，但是原告认为搞的不好，我们就把400元退还给原告了。对证据3我们和原告的聊天记录中8月28日我们明确表示不同意，但是原告把这三个字删掉了。对证据4不知道。被告楼朝阳、丁淑军为证明其主张，向本院提交以下证据：微信聊天记录一份，证明原告提供证据时，有意将微信聊天记录中2020年8月28日20：56，我说的“不同意”三个字没有截图进去。原告吴小岩质证认为：真实性无异议，经过核对，被告提供的聊天记录也是不完整的，对于被告的证明目的，不同意三个字确实是有的，原告也认可，原告也没有以双方协商解除的理由诉讼。对原、被告提交的证据的真实性本院予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2020年8月3日，原告吴小岩（承租方）与被告楼朝阳、丁淑军（出租方）签订《租房协议》，合同约定：1、甲方租给乙方南洲花园6幢1单元1101室套房以及地下室6-017车位，年租金陆万元，押金伍仟元。连租贰年，日期2020年8月8日至2022年8月7日止，如租不满贰年，押金贰仟元不予退回，叁仟元退回。2、甲方提供设施如下：精装潢房一套，包含三台1.5匹大金挂式空调以及遥控器，空气能热水器，电源开关、插座、灯具、抽油烟机、燃气灶、阳台和楼顶洗衣槽及附属龙头，毛、浴巾架，衣帽挂钩、双花洒、双浴霸、双换气扇、双组合式带镜浴柜、双阳台手摇晾衣架、防盗门钥匙2把、室内门钥匙1把、单元门磁卡2个，纱窗、窗帘杆、全套房系列窗帘布，以及小区车辆进出证。3、乙方在租期内，电费按月结算。甲方需要帮助乙方水电、空调、热水器、厨卫等套房内各种设施的维修，方便乙方正常使用（维修费用乙方支付）。租赁期满，甲方对房屋装潢和配置物品进行查验，如无缺损应退还乙方押金。如有缺失、损坏，乙方应按原品牌型号或更好品牌型号加维修更换费全额赔付，否则甲方酌情扣减押金。4、乙方在租期内应及时向小区物业公司交清物业管理费，水费，服从物业公司管理。5、乙方不得转租套房或用来办公司，不得擅自改变房屋装潢风格，不得更换防盗门锁以及室内门锁，不得乱挂乱钉，破坏墙体、内外瓷砖，不得擅自加装空调。如确需装潢变动，需征得甲方同意由甲方来实施，乙方不能改变自住的性质。6、本协议自2020年8月8日至2022年8月7日止。房租每年支付一次，租金每年自然上浮5%，提早一个月支付，逾期一天，租期相应扣减一天，逾期15天本协议自动作废，甲方收回套房，押金不予退回，抵作违约金。本协议一式两份，双方各执壹份，双方签字后生效。合同签订后，原告依约支付了被告房屋租金60000元、押金5000元、物业费2500元、燃气费1000元。另查明，2020年8月28日，原告曾通过微信聊天向被告提出解除合同，被告表示不同意。为此双方引起诉讼。本院认为，原告吴小岩与被告楼朝阳、丁淑军签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应根据合同内容行使权利、履行义务。本案争议焦点为原告方是否有权解除合同、合同解除后的责任分担。关于争议焦点一，本院认为原告可以在承担违约责任的前提下解除合同。首先，原告主观上非恶意。本案合同解除系承租人原告方因工作发生重大变动，不存在恶意违约的情形。其次，在本案中，作为承租人的原告实际已于2020年10月16日搬离涉讼房屋，并将钥匙交给中介，以实际行动明确表示不再继续履行房屋租赁合同。如继续履行合同将导致本案双方利益失衡，一方面涉案房屋将长时间闲置，另一方面原告在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。综上，从充分发挥物的价值，做到物尽其用，优化资源配置，减少财产浪费的角度，遵循民法的公平原则，继续履行案涉房屋租赁合同已经没有实际意义或者没有必要的前提下，本院认为，原告可以在承担违约责任的前提下解除合同。关于争议焦点二，合同解除后的责任承担。原告提前解除合同，必须向被告承担违约赔偿责任，保证被告现实既得利益不因合同解除而减少。本院酌定被告返还原告三个月的租金，即5000元/月*3=15000元。根据租房协议约定，被告应按约返还原告押金3000元。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，其余应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，判决如下：一、原告吴小岩与被告楼朝阳、丁淑军于2020年8月3日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效后解除。二、被告楼朝阳、丁淑军于判决生效之日起十日内返还原告吴小岩租金15000元，押金3000元，合计18000元。三、驳回原告吴小岩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元（已减半收取），由原告吴小岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 何小甫二〇二〇年十二月三十日法官助理 汪娜娜书 记 员 陈昕怡