四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初2140号 原告：中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行。住所地：宜宾市南溪区南溪街道兴隆街**。 负责人：徐艳，职务：行长。 委托诉讼代理人：王学玫。 被告：郑雪，女，1988年1月27日出生，汉族，住西安市户县。 被告：谢波，男，1989年4月13日出生，汉族，住四川省宜宾市宜宾县。 被告：宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道北大街桥头**。 法定代表人：江林，执行董事。 委托诉讼代理人：战恒，四川嘉世律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行(以下简称南溪农行)与被告郑雪、谢波、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南溪农行的委托诉讼代理人王学玫，被告谢波、鑫磊公司的委托诉讼代理人战恒到庭参加诉讼。被告郑雪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告南溪农行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告谢波、郑雪偿还原告个人住房贷款借款本金149897.96元，截止2020年7月7日利息7022.30元，合计156920.26元（利息按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定标准计算至借款本息结清之日止）；2.请求判决被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司对对前述第1项诉讼请求承担连带清偿责任；3.判令对拍卖、变卖被告谢波、郑雪的抵押房产价款在《中国农业银行股份有限公司个人购房担保合同》第10.1.2条约定的担保范围内优先受偿；4.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的金额为：要求谢波、郑雪偿还原告个人住房贷款本金140674.79元，截止2020年12月8日利息1146.11元，合计141820.9元。之后的利息按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定标准计算至借款本息结清之日止。 事实和理由：2012年12月25日，被告谢波、郑雪因购买××道××栋××单元××层××号住房，向原告申请办理个人住房贷款。经原告审批同意后，2013年2月1日，原告与被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额为19万元，年利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行，借款期限为二十年，采用按月等额本息还款法，定于2033年2月19日前还清借款本息。被告谢波、郑雪用前述房产为该笔借款提供抵押担保，同时被告鑫磊公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。原告按约履行了全部义务。但被告谢波、郑雪自2013年11月起便屡次拖欠应还本息，至今仍未全部清偿。原告认为，原、被告之间签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是合法有效的，原告已按照合同约定向被告谢波、郑雪发放贷款，但被告谢波、郑雪却未按约还本付息，被告谢波、郑雪的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告谢波辩称，我买房缺少资金向原告贷款是事实，因为我个人经济原因以及疫情原因，我没有及时偿还借款。 被告郑雪未作答辩，也未向本院提供书面证据。 被告鑫磊公司辩称：1.被告谢波、郑雪就欠付原告的债务提供了抵押担保，办理了抵押权预告登记。从预告登记的性质来说，是债权物权化的具体表现。原告已享有案涉房屋的抵押权，应当就抵押物优先受偿。2.担保法第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。根据该条规定的“物保优于人保”的原则，应当先处理抵押物用于清偿，不足部分才由鑫磊公司承担担保责任。3.原告主张债权以及要求被告鑫磊公司承担担保责任的前提是向二被告宣布债务提前到期，原告应当举证证明履行了该项手续。 本院经审理认定事实如下：被告谢波、郑雪系夫妻关系。因购买鑫磊公司开发的位于宜宾市南溪区××街道××道××栋××单元××层××号房屋缺少资金，于2012年12月25日向原告申请办理个人房屋按揭贷款。2013年2月1日，谢波、郑雪、鑫磊公司与原告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定如下：被告谢波、郑雪用上述房产为借款提供抵押担保，保证人为鑫磊公司；借款金额19万元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，采用按月等额本息还款法；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。 担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人鑫磊公司按10.1和10.3约定提供保证担保，抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；10.1条约定保证方式为连带责任保证，保证范围包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；10.2条约定抵押人与抵押物共有人同意用上述房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费等。 对于违约责任的约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。 合同签订后，原告于2013年2月20日按约定向被告发放了贷款19万元，借款凭证载明借款到期日为2033年2月19日，执行利率为年利率6.55%，逾期利率为年利率9.825%。被告谢波、郑雪提供的抵押房屋于2013年2月19日办理了抵押权预告登记。被告按合同约定归还本息至2019年7月20日，之后二被告未按约向原告支付本息，原告扣划了被告鑫磊公司在原告处的部分保证金抵扣被告谢波、郑雪的借款。截至2020年12月8日，谢波、郑雪尚欠原告借款本金140674.79元、利息1146.11元。 原告对上述借款催收未果，遂诉讼来院。 本院认为，原告南溪农行与谢波、郑雪、鑫磊公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。 虽本案贷款期限尚未届满，但被告谢波、郑雪作为借款人未按照约定期限归还贷款本息的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定提前收回贷款。原告已向本院提起诉讼，可视为合同约定贷款人提前收回贷款的条件成就。原告未明确宣布本案借款到期日，本院认定本案借款到期日为2020年12月8日。借款到期后，被告谢波、郑雪应按合同约定向原告支付罚息。 被告谢波、郑雪用共同所有的房屋为本案贷款本息提供抵押担保，但仅办理了抵押权预告登记。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定保障性。在预告登记转为本登记前，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务的请求权，但不具有优先受偿权，故本院对原告关于就抵押物优先受偿的请求不予支持。 对于鑫磊公司抗辩根据担保法第二十八条规定，物保应先于人保的问题。适用该条款规定时，涉案债权应当设立生效的担保物权和保证。但本案抵押权本登记并未生效，亦即主债权尚未依法设立房屋抵押权。鑫磊公司作为阶段性担保人自愿签署了本案借款/担保合同，担保期限自借款人取得房屋权属证书且贷款人办妥正式抵押权手续之日止。现合同约定的担保解除条件尚未成就，鑫磊公司的担保责任并未免除，同时依据合同约定，原告有权同时主张物的担保和担保人的保证责任，故鑫磊公司应当承担本案借款债务的连带清偿责任。宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司在本案中承担保证责任后，有权向谢波、郑雪追偿。 被告郑雪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证和质证的权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一泰、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告谢波、郑雪于本判决生效之日起二十日内向原告中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行偿还借款本金140674.79元、截至2020年12月8日的利息1146.11元，并从2020年12月9日起，以140674.79元为基数，按年利率9.825%计算罚息至本金付清为止； 二、被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宜宾南溪支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3438元，减半收取1719元，由被告谢波、郑雪、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  吴 敏