广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29682号原告：刘建一，女，汉族，身份证住址：天津市南开区。委托诉讼代理人：罗丽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司深圳分行，营业场所：广东省深圳市罗湖区深南东路123号深圳市百货广场西座19-22层，统一社会信用代码：91440300892230855N。负责人：方琦。委托诉讼代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鑫泉，广东耀中律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：程荣鑫，男，汉族，身份证住址：北京市石景山区。第三人：深圳市晟悦贸易投资有限公司，住所：广东省深圳市宝安区沙井街道沙一万安路长兴科技园****201，统一社会信用代码：914403006670946908。法定代表人：蒋德明，总经理。委托诉讼代理人：林天宝，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆化，广东淳锋律师事务所律师。原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗丽，被告委托诉讼代理人曹进、林鑫泉，第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司委托诉讼代理人林天宝、陆化到庭参加了诉讼。第三人程荣鑫经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《房屋租赁合同》继续合法有效；2、原告对位于深圳市宝安区新安办三十三区的宿舍楼（以下简称“三十三区宿舍楼”）在2032年12月11日之前享有合法租赁权，在此期间，原告有权阻止租赁物的转移占有；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、本案应适用“买卖不破租赁”的法律原则。1、原告对三十三区宿舍楼订立的租赁合同合法有效且已交付全部租金并占有、使用该宿舍楼，原告与第三人程荣鑫于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定第三人程荣鑫将其名下坐落于深圳市宝安区33区裕安二路西一巷宿舍楼共7层（即深圳市宝安区新安办三十三区宿舍楼，）出租给原告使用，租赁期限自2012年12月I2日至2032年12月11日止，租金为年租金62.2150万元，租赁期限合计租金总计1244.3万元，如乙方一次性支付20年租金的，则总租金为人民币900万元。乙方可以将房屋全部或部分分租于他人。原告与第三人程荣鑫签订的前述合同系双方当事人意思表示，不违反法律法规的规定，应属于合法有效。合同签订后，原告于2012年12月11日将20年租金900万元一次性支付至第三人程荣鑫账户，由第三人程荣鑫出具相应《收据》。原告并于当日委托管理人员廖耀橞与第三人程荣鑫对三十三区宿舍楼及物品进行了交接，并签订《宝安33区宿舍楼交接清单》。租赁合同签订之后至今，原告对三十三区宿舍楼进行了装修并一直以分租的方式实际占有、使用该宿舍楼。2、三十三区宿舍楼在被抵押、被查封前已经租赁，租赁合同签订后的2014年5月，第三人程荣鑫与被告签订《最高额抵押合同》，约定以第三人程荣鑫名下的三十三区宿舍楼为被告与案外人的6300万元金融借款提供抵押担保，后因第三人程荣鑫未履行生效法律文书确定的还款义务，法院于2017年7月15日作出(2019）粤0303执恢732号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖三十三区宿舍楼以偿还前述金融借款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条均规定抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。三十三区宿舍楼《房屋租赁合同》的签订、租赁房屋的交接、租金的给付均系在第三人程荣鑫为被告设立抵押权以及被法院查封以前，因此三十三区宿舍楼所有权变动并不影响原告的租赁权，租赁合同对被告继续有效。二、法院要求原告搬离三十三区宿舍楼的行为违背了买卖不破租赁的法律原则，违背了网络竞拍标的的纠纷处理原则，侵犯了原告租赁权。1、法院的执行行为违背了买卖不破租赁的法律原则，根据《合同法》第二百二十九条的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，虽然三十三区宿舍楼的所有权人已经变更为第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司，但原告在该宿舍楼上已经取得的承租权不应被打破，原告就上述宿舍楼所设立的租赁合同关系依然有效。买卖不破租赁原则有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标，法院要求原告搬离三十三区宿舍楼违背了法律原则、侵犯了原告的合法承租权。2、执行法院的执行行为违背了其在网络竞拍时设立的纠纷处理原则，执行法院在对三十三区宿舍楼进行网络拍卖的竞买须知部分“标的物介绍”中，明确了拍品现状为“租赁情况：经实地勘验，有租客使用，但未向法院提交相关的租赁合同，竞买人须自行核实相关情况”，另在“拍品介绍”中明确“2、拍卖物存在以下情况和瑕疵：E、拍卖物上如有人使用居住或者存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理。5、如该房产目前有人使用，竞买人须自行核实相关情况，竞买人与租赁人（或使用人）纠纷应自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担”，由此可知，法院在拍卖前已了解到三十三区宿舍楼存在租赁情况，并已将该情况告知竞买人、且提示其须自行核实情况、自担风险，法院亦已告知竞买人对后续纠纷的处理途径，即竞买人如与租赁人发生纠纷的应自行依法解决，而非使用司法资源进行干预、甚至使用司法资源在民事纠纷未经处理或未经法院审理的情况下强行要求合法承租人搬离三十三区宿舍楼。第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司在竞买成功后，也就是2019年12月，也曾多次要求原告提供租赁合同、租金支付流水等材料的原件和复印件给其核实，并提出与原告就租赁关系的履行进行磋商，原告为了妥善解决可能存在的纠纷、也为了不影响住在宿舍楼的几十户租户的正常生活，均予以了配合。由此可知，第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司在竞买前、后对原告系三十三区宿舍楼合法承租人的事实都是实际上知悉、承认的。3、执行法院的执行行为侵犯了原告的合法承租权。原告今年已经68岁，近来一直居住在天津，其因年迈体弱，加之疫情期间，导致其更加不便长途往返于异地。在法院要求提交租赁相关材料的情况下，原告已尽其全力配合，将租赁合同复印件等材料邮寄至执行法院。在疫情期间，原告仍然委托宿舍楼管理人妥善管理宿舍楼，尽量保证宿舍楼所有住户在疫情期间的正常生活。可见原告从未放弃其对三十三区宿舍楼在实体上所享有的承租权。根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，新买受人因竞拍取得三十三区所有权的时间在租赁期间内，其成为三十三区新所有权人的事实也不能影响租赁合同的效力。4、执行法院在审理执行异议申请时，对事实认定错误。法院在（2020）粤0303执异11号执行裁定书中认为”原告提交的房屋租赁合同未到相关部门备案，一次性支付20年租金有违常理，租金支付凭证未备注用途为租金”，且在未对三十三区宿舍楼同地段租金进行调查的情况下，认定原告缴纳的租金“明显低于市场价格”，显属事实认定错误。首先，合同备案与否并非租赁合同的生效要件，亦非判断租赁合同是否真实有效的依据；其次，原《房屋租赁合同》约定租金为年租金62.2150万元，租赁期限合计租金总计1244.3万元，如原告一次性支付20年租金的，则总租金为900万元。签订合同当时，第三人程荣鑫因生意周转急需用钱，遂即与原告商定采取一次性支付20年租金的方式，使得原告以较为实惠的价格取得了三十三区宿舍楼的租赁权，并免除了原告支付租赁保证金的义务；最后，原告已经提交租赁合同、银行流水、交接清单等证明其对三十三区宿舍楼享有合法承租权并一直占有、使用该宿舍楼，法院在没有任何相反证据的情况下对原告的证据不予认定，属于事实认定不清、法律适用错误。综上，原告对三十三区宿舍楼签订的租赁合同合法有效，对该宿舍楼享有合法有效的租赁权，租赁期限至2032年12月11日止，在此期间原告有权阻止租赁物的转移占有。因此原告在执行异议被驳回后，向贵院提起执行异议之诉，望支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、原告提交的《房屋租赁合同》内容有违常理，不能证明其与第三人程荣鑫之间存在真实、有效房屋租赁关系，因此原告不享有合法的租赁权；二、原告对涉案房产不享有合法租赁权，其占有涉案房产应当移交而拒不移交的，法院有权强制执行。第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司答辩如下：一、答辩人为合法拍卖获得案涉房产，是案涉房产合法买受人，法院将案涉房产移交答辩人符合事实与法律规定；二、原告未在《搬迁通知书》规定的期间，申报租赁权和提交租赁合同，已不再享有承租人的相关权利；三、原告提交的租赁合同存在不合常理之处，真实性存疑；四、原告与第三人程荣鑫存在多笔交易往来，原告无法证明900万元为租金款项；五、原告与第三人程荣鑫存在伪造租赁合同行为，原告未实际占有使用过案涉房产。综上所述，原告与第三人程荣鑫属于明显伪造租赁合同关系，双方恶意串通，企图以“买卖不破租赁”为由，继续占有案涉房产，侵害答辩人的合法权益。原告未提供足够证据证明其具有案涉房产的租赁权，其要求继续占有租赁物的请求无事实与法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：一、被告与第三人程荣鑫、案外人赵英姿、大丰伟业实业有限公司、惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、广东民安化工集团有限公司、惠州大亚湾金泉石化有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月11日作出（2015）深罗法民二初字第8256号民事判决书，判决：一、解除原告广发银行股份有限公司深圳分行与被告大丰伟业实业有限公司间的《授信额度合同》；二、被告大丰伟业实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告广发银行股份有限公司深圳分行本金3000万元，利息（含复利）2901287.66元（以上利息、复利暂计至2015年11月25日止，之后按照合同约定及中国人民银行的有关规定计付至款项还清之日止）；三、若被告大丰伟业实业有限公司逾期未还款，则依法处分被告大丰伟业实业有限公司质押的应收帐款，所得款项用于优先清偿欠款本息；四、若被告大丰伟业实业有限公司逾期未还款，则依法处分被告大丰伟业实业有限公司抵押的存货，所得款项用于优先清偿欠款本息；五、若被告大丰伟业实业有限公司逾期未还款，则依法处分被告大丰伟业实业有限公司提供的位于深圳市深南大道车公届两套抵押房产，所得款项用于优先清偿欠款本息；六、若被告大丰伟业实业有限公司逾期未还款，则依法处分被告程荣鑫名下的位于深圳市宝安区新安办三十三区的7栋抵押房产，所得款项用于优先清偿欠款本息。七、被告惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、被告广东民安化工集团有限公司、被告惠州大亚湾金泉石化有限公司、被告程荣鑫、被告赵英姿对被告大丰伟业实业有限公司的欠款本息承担连带清偿责任。被告惠州市金湾化学品仓储实业有限公司、被告广东民安化工集团有限公司、被告惠州大亚湾金泉石化有限公司、被告程荣鑫、被告赵英姿代偿后，可就代偿部分向被告大丰伟业实业有限公司追偿。由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。后因被执行人无财产可供执行，本院裁定终结本次执行。二、被告向本院申请恢复执行，2019年7月15日，本院作出（2019）粤0303执恢732号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖第三人程荣鑫名下位于深圳市宝安区新安办三十三区宿舍一栋一层至七层的房产。三、2019年11月28日，本院作出（2019）粤0303执恢732号之二执行裁定书载明，因被告对涉案房产享有顺位在先的担保物权（优先权），本院依法向首封法院广东省化州市人民法院送达了商请移送函，广东省化州市人民法院复函同意将该房产交由我院处置。本院依法委托淘宝网平台对上述房产进行司法拍卖。七层全部房产买受人均为第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司。裁定：1、强制注销被执行人程荣鑫名下的位于深圳市宝安区新安办三十三区的一栋一层至七层房产的抵押登记；2、解除对被执行人程荣鑫名下的位于深圳市宝安区新安办三十三区的一栋一层至七层房产的查封，查封案号为（2015）茂化法民二初字第173号，3、将被执行人程荣鑫名下的位于深圳市宝安区新安办三十三区的一栋一层至七层房产过户至买受人深圳市晟悦贸易投资有限公司（统一社会信用代码：914403006670946908）名下，原房产证作废。四、2020年5月7日，本院在涉案房产张贴（2019）粤0303恢732号《公告》载明，本院于2019年11月20日在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖涉案房产，于2019年11月21日由竞买人深圳市晟悦贸易投资有限公司竞得。本院于2019年7月16日张贴了《搬迁通知书》，于2019年11月14日张贴了《限期搬迁通知书》限期使用人自行搬离，但上述房屋仍有使用人占有。现责令使用人于2020年5月15日前搬离，逾期本院将强制执行。五、原告作为异议人向本院提出执行异议，认为对涉案房产有租赁权，要求本院终止搬离涉案房产的执行行为。本院于2020年6月10日作出（2020）粤0303执异118号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。六、2012年12月1日，原告与第三人程荣鑫签订了涉案《房屋租赁合同（宿舍楼）》载明，涉案深圳市宝安区33区裕安二路西一巷宿舍楼一栋宿舍楼出租给原告作为宿舍及商铺使用。该建筑处共7层。产权人为第三人程荣鑫。出租房屋144间，租赁期限为2012年12月12日至2032年12月11日止。2012年12月11日，原告向第三人程荣鑫转账900万元，交易摘要为零售汇出汇款，客户摘要为个人。此外，原告与第三人程荣鑫还有多笔转款及还款。2012年12月11日，第三人程荣鑫出具《收据》载明，今收到原告支付的宝安33区宿舍楼租金900万元。七、原告提交廖耀穗与第三人程荣鑫关于宝安33区宿舍楼交接清单。原告提交客户名称为廖耀穗，用水地址为33区5栋久荣化工的2017年5月至2017年7月的水电费、污水费发票。八、第三人深圳市晟悦贸易投资有限公司提交点人程荣鑫与案外人姚建树、王光明及雷正飞分别于2018年、2019年签订的《房屋租赁合同书》复印件显示，租期分别为2018年12月1日至2020年12月30日，2018年1月1日至2025年12月30日，2019年1月1日至2023年12月30日。原告称因租客备案需要，所以使用第三人程荣鑫印章或由管理人代第三人程荣鑫的签名，并不能反应真实的租赁关系。九、另查明，根据不动产信息查询单显示，涉案七层房产于2002年7月18日起登记在第三人程荣鑫名下，分别于2014年5月20日和2015年3月2日办理了两次抵押登记，抵押权人均为被告。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，本案的争议焦点在于以下两点：一、原告与程荣鑫是否存在真实合法的房屋租赁合同关系。经审查，首先，虽然租赁合同系在法院查封之前订立，但原告与程荣鑫的涉案房屋租赁合同并未到相关租赁管理部门备案登记，涉案900万元并未注明在转账时也未注明为租金，同时，除涉案的900万元外，双方存在多笔借款及其他经济往来。其次，原告主张涉案房产系由其收租，并主张其委托了廖耀穗和一同管理涉案房屋，但原告并未能提交授权委托材料、具体的管理材料、每月租客租金的收支记录等予以证明，本院对其主张的事实不予采信。最后，原告未能提交证据证明其对涉案房屋的每月的租金收取情况，仅提交廖耀穗部分缴纳水电费的材料不足以证明原告对涉案房屋已实际占有并进行租赁，其与程荣鑫存在真实的租赁合同关系。故，本院对原告主张其与程荣鑫存在真实合法的房屋租赁合同关系的说法不予采信。二、本院应否对第三人程荣鑫名下涉案房产停止处分。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”不动产权属证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力；当权利人提供的证据能够足以证明其是真正的权利人时,应当否定不动产权属证书的记载。本案中，涉案房产系第三人程荣鑫所有，且根据生效文书所判决的内容：若被告大丰伟业实业有限公司逾期未还款，则依法处分被告程荣鑫名下的位于深圳市宝安区新安办三十三区的7栋抵押房产。广发银行股份有限公司深圳分行对涉案房产享有优先受偿权。本院依法在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，竞买人深圳市晟悦贸易投资有限公司于2019年11月21日竞得上述房产均符合法律规定，本院予以确认。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。原告在本院对涉案房屋张贴了《搬迁通知书》《限期搬迁通知书》时，并未向本院申报租赁权，原告提交的证据不足以认定其已就涉案房产存在租赁关系并支付了相应租金对价，不能证明双方存在租赁关系。因此原告主张其签订了长租约、且已一次性交付了全部租金给被执行人程荣鑫以此排除执行、阻止标的物交付，没有法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第三十一条规定，判决如下：驳回原告刘建一的全部诉讼请求。案件受理费52750元，均由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨晓玲人民陪审员  周 德人民陪审员  缪瑞妮二〇二〇年十二月三十一日法官助理邹文书记员臧琪炜