新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初947号  原告（反诉被告）：王**柱，男，1975年5月15日出生，汉族，博乐市诚信车行经营者，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：丁国强，新疆振博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文馨，新疆振博律师事务所律师。被告（反诉原告）：张浩，男，1976年5月11日出生，汉族，博乐市滋味渝小调面馆经营者，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：王志，新疆爱博律师事务所律师。原告（反诉被告）王**柱与被告（反诉原告）张浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月20日立案后，被告（反诉原告）张浩于2020年6月22日向本院提起反诉，本院审查予以受理，并决定与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王**柱及其委托诉讼代理人丁国强、刘文馨，被告（反诉原告）张浩及其委托诉讼代理人王志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王**柱向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张浩支付原告王**柱房屋租赁费107000元；2、依法判令被告张浩给付原告王**柱垫付各项费用8233.1元；3、本案的诉讼费用由被告张浩承担。事实和理由：2018年9月10日，原被告签订《门面房租赁合同》，合同约定原告王**柱将位于青得里大街140号（原卫生局办公楼）门面房出租给被告张浩使用，租赁期限6年，2018年至2021年租金为160000元。合同签订后原告王**柱将房屋交付给被告张浩，后被告张浩将其中一间门面转租给案外人，扣除一间门面房的租金，按照合同约定被告应在2019年9月10日交付2019年-2020年度的房屋租金107000元。被告张浩还有两年的取暖费、卫生费、水费、电费等未支付，均由原告王**柱垫付，按照合同约定被告张浩也应当返还给原告王**柱，经原告王**柱多次索要，被告张浩以种种理由拒不支付，故诉至法院。被告（反诉原告）张浩辩称，认可双方签订《门面房租赁合同》，被告如期缴纳第一期房屋租赁费160000元以及押金5000元，但本案涉及的门面房系原告从博州卫生局处租赁而来，该门面房所在地点曾系博州卫生局办公楼，原告将该楼整体租赁后，将一楼窗户改为大门，一楼所在的房屋改为门面房出租，双方签订的合同中明确约定原告保证该门面房能够从事商业经营，但原告未在合同签订时告知被告该房屋不能办理门头牌匾，因此因被告在经营过程中只能申领临时招牌，正式手续无法办理，在办理了几次临时招牌后，最终因无法办理正式招牌，临时招牌也无法再办理，直接导致被告停业，被告认为因涉案门面房系“窗改门”，且之前的用途是办公室，原告的窗改门的行为未经相关部门审批属违法行为，因此涉案门面房不能办理招牌手续，在经营了几个月以后不得不关门。被告认为因该门面房的性质原因双方签订的合同应属无效合同，同时原告方将涉案门面房之外的其他窗改门的门面房租赁于案外人也均因无法办理正式招牌导致这些商铺关门停业，该门面房所在一楼仅有一扇正规的大门，原告将该楼二层以上全部出租于念一方酒店但该酒店现在也在停业状态，再有原告诉状中被告将其中一间转租给案外人，经被告了解，原告已将部分租赁费退还案外人。综上被告认为原告的诉请不能成立，恳请法庭驳回其诉请。被告（反诉原告）张浩反诉称，1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2018年9月10日签订的《门面房租赁合同》为无效合同；2、请求依法判令被反诉人返还已付房屋租赁费16万元；3、请求依法判令被反诉人返还反诉人已付房屋押金5000元；4、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失225614元（该数额为暂定数额，以最终评估鉴定数额为准）；5、判令本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年9月10日，双反签订《门面房租赁合同》，合同签订后，反诉人开始对涉案房屋进行装修，共计花费225614元，但在办理该房屋招牌时，才得知该门面房不能办理招牌。在反诉人惨淡经营数月后，反诉人无奈只能停业。经查，该门面房系被反诉人从博州卫生局处租赁而来，该门面房所在地点，曾系卫生局办公楼。被反诉人将该楼整体租赁后，将一楼窗户改为大门，一楼所在房屋改为门面房用于出租。合同中明确约定被反诉人保证该门面房能够从事商业经营，但被反诉人未在签订个合同时告知该门面房不能办理招牌。因此导致反诉人在经营过程中只能申领临时招牌，正式招牌手续无法办理，在办理几次临牌后，最终因无法办理证实招牌，临时招牌也不得进行办理，故反诉人停业。多次与被反诉人协商未果。涉案门面房系窗改门，且之前用途为办公使用，被反诉人的“窗改门”未经相关部门审理，属违法行为。因此该门面房不能办理招牌手续，致使开业后反诉人不能正常经营，反诉人合同目的不能实现，因该门面房性质原因，该租赁合同应为无效合同，被反诉人应当返还反诉人已付款项并赔偿损失，故提起反诉。原告（反诉被告）王**柱辩称：1、双方签订的房屋租赁合同为有效合同，不存在合同无效的情形，该项诉请不能成立；2、要求返回160000元租赁费也不能成立，因为被告将两间门面房中的一间转租给案外人丁荨菲开设旅行社，并办理了营业执照，因丁荨菲不租赁了，收回了该门面房，有原被告及案外人丁荨菲三方达成意见一致收回的，退一步，剩余的房屋租赁费也不应当返还，合同为有效合同，被告也使用了该房屋，现在继续使用，应当支付房屋租赁费；3、房屋押金的问题也是因为合同为有效合同，并且在履行过程中，所以返还押金也是不能成立的；4、要求赔偿金损失的问题，这个请求也是不能成立的，首先合同是有效的，根据双方的合同约定被告装修需要原告书面同意，被告擅自装修责任应该由其自行承担；5、关于商业经营的问题，被告租赁后办理的营业执照并申领了临时门头并未影响其商业经营。被告称涉案房屋系原告从博州卫生局处租赁而来是不能成立的，因为博州卫生局后该资产属于国有资产交由博州国资委管理，国资委下属的博州国信资产管理有限公司管理该原博州卫生局办公室楼，原告是从博州国信资产有限公司处租赁的，该房产办理了规划及建设国有建设用地使用权出让相关手续，已经变更为商业资产，可以对外进行商业进行，将一楼窗户该为门面房也是通过博州国信资产有限公司的同意，并经过博乐市住房和城乡建设局的许可，并非被告所称的擅自更改的，关于办理招牌的事情，因为双方签订的合同中约定应该由被告自行办理，并按规划局的规划和要求去制作，被告自认也办理了几次临时招牌，在2019年10月21日博乐市住房和城乡建设局对被告的办理门面招牌提出了正式审查意见同意其办理，故所称的不能办理事实是不能成立的，也是不存在的。综上被告的反诉不能成立，应依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2018年9月10日签订《门面房租赁合同》，合同约定部分内容为：“一、租赁门面描述，甲方（王**柱）出租的门面坐落于青得里大街140号（原卫生局办公楼）。二、租赁期限，1、本合同租赁期为六年，自2018年9月10日至2024年9月30日，2018年至2021年期间租金为每年160000元，2022年租金为170000元，2023年租金为180000元，2024年租金为190000元。2、合同履行保证金5000元（保证水电暖等各项费用的及时交纳、租期届满时乙方及时搬离）。三、支付方式：乙方于本合同签订之日起将第一年的租金及合同履行保证金一次性以现金或转账方式支付给甲方。四、甲方应承担的义务，1、甲方保证出租给乙方的门面能够从事商业经营…五、…六、双方约定的其他事项，1…2…3、在租赁期内所产生的卫生费、水费、电费、暖气费等相关费用，按照国家有关收费标准由乙方承担，甲方代收，暖气费在每年9月30日之前交付给甲方。乙方应保持所属卫生区域的清洁，冬季及时清扫公路积雪。”合同还约定了其他权利义务，出租方（甲方）处有王**柱本人签字捺印，承租方（乙方）处有张浩本人签字捺印。庭审中，经原被告确认，涉案房屋面积为73.8平方米。合同签订后，原告王**柱将房屋交付给被告使用，被告张浩于2018年9月10日向原告王**柱支付了一年租金及合同履行保证金并对上述房屋进行装修改造，并于2018年10月29日办理“博乐市滋味渝小调面馆”营业执照。2018年11月6日被告张浩将涉案房屋中的其中一间即33-6号门面房转租给案外人丁荨菲，租金53000元，并于2019年12月30日三方签订协议书，由原告王**柱收回该房屋。博乐市渝小调面馆在经营期间悬挂门头牌匾为临时门头牌匾，涉案门面房在没有取得博乐市住房和城乡建设局门头牌匾审查意见的前提下自行悬挂门头牌匾，2019年5月27日，博乐市城市管理行政执法局作出博执限字（2019）第678号限期整改通知书，责令博乐市滋味渝小调面馆于2019年5月29日12时前将存在的违法（违章）行为改正如下：在规定时间内提你店门头牌匾相关审批手续，未在规定时间内提供手续自行拆除。2019年6月4日博乐市成立管理行政执法局因博乐市滋味渝小调面馆擅自设置户外广告作出博执拟罚字（2019）第0420号《拟行政处罚告知书》，拟对渝小调面馆作出罚款5000元的行政处罚。后经房东提供相关证明材料，博乐市住房和城乡建设局于2019年10月21日对该涉案门面房进行审查并办理了门头牌匾审批手续。因此涉案门面房可根据审查意见要求悬挂门头牌匾。另查，涉案房屋采暖费为25.47元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日期间垃圾清运费每平方米0.8元/每月。上述事实，有原被告提交的《门面房租赁合同》，原告提交的新疆腾博热力有限公司收款收据、博乐市区垃圾清运有偿服务合同，被告提交的博执拟罚字（2019）第0420号《拟行政处罚告知书》、博执限字（2019）第678号《限期整改通知书》、照片、原被告当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为一、原被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。二、原告王**柱要求被告张浩支付租金107000元及各项费用8233.1元的诉请能否成立。关于争议焦点一、原被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原被告对于双方签订的《门面房租赁合同》的真实性均无异议，但被告张浩认为涉案房屋系原州卫生局办公楼的“窗改门”形成的门面房，未经审批是违法行为，致使被告张浩所经营的博乐市渝小调面馆无法正常经营，该租赁合同应为无效合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，被告张浩提交的博执拟罚字（2019）第0420号《拟行政处罚告知书》、博执限字（2019）第678号《限期整改通知书》仅证实被告张浩所经营的博乐市渝小调面馆悬挂门头牌匾需经审批，因户外设置广告牌而拟被行政处罚，且被告张浩自认其经营的博乐市渝小调面馆在悬挂临时门头牌匾期间为经营状态。被告张浩主张涉案房屋系“窗改门”，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形未提供证据予以证实，故对其反诉请求，本院不予支持。合法有效的合同所设立的权利义务受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行，因此原告张浩申请对涉案房屋装修价值进行评估的申请，不影响本案的审理结果，本院不予就评估，故对被告张浩要求原告王**柱返还房屋租赁费160000元、房屋押金5000元以及赔偿损失225614元（装修涉案房屋产生的费用）的诉讼请求，本院均不予支持。关于争议焦点二、原告王**柱要求被告张浩支付租金107000元及各项费用8233.1元的诉请能否成立。合法有效的合同，双方当事人应当根据合同条款的约定，履行自己的义务。《门面房租赁合同》约定2018年至2021年期间租金为每年160000元，扣除已经由原告王**柱收回的被告张浩转租给案外人丁荨菲涉案房屋中的一间即33-6号门面房的租金53000元，2019年9月10日至2020年9月10日租金为107000元，故对原告王**柱要求被告张浩支付租金107000元的诉讼请求本院予以支持。合同约定“在租赁期内所产生的卫生费、水费、电费、暖气费等相关费用，按照国家有关收费标准由乙方承担，甲方代收，暖气费在每年9月30日之前交付给甲方”，涉案房屋双方确认为73.8平方米，故对原告王**柱要求被告张浩向其支付涉案房屋2018年-2019年度、2019年-2020年度采暖费为4329.9元，本院对3759.37元（73.8平方米×25.47元/平方米×2年=3759.37元）予以支持。对于垃圾清运费原告王**柱未能提供证据证实自2018年12月31日后的计算依据，故对原告王**柱要求被告张浩向其支付涉案房屋卫生费即垃圾清运费1632元，本院对220.42元（73.8平方米×0.8元/平方米÷30天×112天=220.42元）予以支持。原告王**柱为主张被告张浩承租期间产生电费、水费向本院提交了新疆博乐市自来水销售专用收据、用户费用明细，但未能提供其他证据予以证实该费用系涉案房屋所产生的，故对于原告王**柱要求被告张浩支付水费1296元、电费975.2元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张浩于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王**柱支付房屋租金107000元；二、被告（反诉原告）张浩于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王**柱支付采暖费3759.37元、垃圾清运费220.42元，合计3979.79元；三、驳回原告（反诉被告）王**柱的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张浩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1302元，由原告（反诉被告）王**柱负担52元，由被告（反诉原告）张浩负担1250元。反诉案件受理费4678元，由被告（反诉原告）张浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 王美玲 二〇二〇年十二月三日 书记员 斯青