吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2392号 原告（反诉被告）：吉林市昌邑区花盛精致料理店，住所地吉林市昌邑区吉林大街**吉林财富广场**街区**。 经营者：吴惠毓。 委托诉讼代理人：吕普昌，吉林佰峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉林市洪城地产置业有限公司，住所地吉林，住所地吉林市昌邑区重庆路**> 法定代表人：崔升，经理。 委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司，住所地吉林市昌邑，住所地吉林市昌邑区重庆路**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：陈少清，经理。 委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 本院受理的原告吉林市昌邑区花盛精致料理店（以下简称花盛料理店）诉被告吉林市洪城地产置业有限公司（以下简称洪城公司）、吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司（以下简称财富分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。花盛料理店的经营者吴惠毓及委托诉讼代理人吕普昌、洪城公司、财富分公司的共同委托诉讼代理人曲红智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告花盛料理店向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令自2020年5月14日起解除被告与原告于2019年8月28日签订的《厂商设柜经营合同书》；2.被告财富分公司返还原告履约保证金及及装修工程押金共计24,370元（扣除未缴租金8,630元），不足以承担的，由被告洪城公司承担；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告财富分公司于2019年8月28日签订《厂商设柜经营合同书》,被告将坐落于吉林市昌邑区吉林大街173号吉林财富分公司三层街区13-14号的经营场地供原告做经营使用，原告向被告交纳了2019年9月30日至2020年3月30日租金元及履约保证金30,000元及装修工程押金3,000元。2020年1月30日，因新冠疫情影响，被告通知商场内除超市外其他暂停营业,一直至2月24日恢复。停业期间原告已难以支付员工工资，恢复营业后，原告为餐饮店被要求只能外卖配送，原告经营无法维持，并多次借款维持经营。在借款无法按期偿还，经营因疫情严重亏损的情况下,原告在万般无奈之下,2020年3月20号通知被告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司工作人员要求解除双方签订的合同,原告退出经营。被告要求原告再交纳三个月租金，不退还原告已交纳履约保证金及装修工程押金，可以退店，或继续交纳后六个月租金继续经营，而原告店铺因疫情已无法经营，合同目的已无法实现，因经营惨淡，已无资金继续交纳后续租金，在网上贷款150,900元用于经营至今未能还上。2020年5月12日，原告又一次向被告工作人员提出退店，不续租，解除协议，被告拒绝。因吉林市又突发新冠疫情，被告通知商场于2020年5月18日起停止营业，原、被告合同已无法继续履行。综上，根据《合同法》的相关规定，请求法院判令自2020年5月14日起解除被告与原告签订的《厂商设柜经营合同书》。两被告返还原告履约保证金及装修工程押金共计24，370元。 本诉被告洪城公司、财富分公司共同辩称，原告起诉被告解除合同没有法律依据，原告擅自撤离场地已经构成违约，造成被告经济损失，应依法承担赔偿责任，原告要求解除合同的事实及理由，依法不能成立，请求予以驳回。 反诉原告洪城公司、财富分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令花盛料理店支付拖欠财富分公司的场地使用费68,608.5元、物业费为13,721.7元；2020年1-4月份能源费,3000.5元；2.请求判令被反诉人支付财富分公司违约金39，482.25元，以上费用合计113，550.81元；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：花盛料理店在起诉状中自认于2020年5月12日提出退店，并请求判令自2020年5月14日解除合同，根据《厂商设柜经营合同》附件7第3条“合同履行期间，乙方如因特殊原因提出终止合同，必须至少提前3个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后能按甲方指定的日期及商定后的善后处理意见终止合同。同时乙方同意支付下一缴费期3个月的场地使用费及履约保证金作为赔偿金。”以2020年5月14日，作为反诉人同意被反诉解除合同之日，被反诉人应支付场地使用费68,608.5元，物业费13,721.7元；2020年1-4月份能源费3,000.5元。目前场地仍处于闲置状态，是因被反诉人擅自解除合同导致反诉人经济损失，被反诉人应依法承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益不受侵犯，依法反诉。 庭审中反诉原告洪城公司、财富分公司自愿撤回第二项反诉请求。 反诉被告花盛料理店辩称，答辩人欠反诉人场地使用费8,630元，非68,608.5元，且8,630元已在答辩人起诉中扣除；答辩人尚欠物业费1,726元，非13,844.68元。答辩人已交费期间为2019年9月30日至2020年3月30日，停业期24天（2020年1月30日至2月23日），超期间营业时间44天（2020年4月1日至5月14日），扣除停业时间，计费时间为20天（44—24=20天），20×5元×86.3=8,630元，且答辩人已在起诉时扣除，3月20日，答辩人已向反诉人正式提交了书面撤店申请，3月28日又向反诉人曹主管、招商郭经理询问答辩人撤店申请情况，答辩人提出解除申请应为2020年3月20日，协议中关于答辩人的延期支付三个月租金条款，加重了答辩人的责任，且未提醒答辩人，该格式条款应为无效，场地使用费不应支持。答辩人欠物业费1,726元（1元×86.3×20天=1,726元）。答辩人不应承担违约金责任。双方合同约定：“在本合同履行期间内如遇自然灾害等不可抗力情况时，双方或一方可依法免责。”此次疫情为不可抗力，根据双方约定，答辩人不应承担违约责任。且答辩人有证据证明已无力经营，为经营贷款因疫情无力偿还，答辩人提出解除协议有法有据。反诉人已将答辩人的店面收回对外招商，视为反诉人对答辩人提出的解除租赁已认可。反诉人提起反诉，同意解除合同，但要答辩人承担违约责任，不符合法律规定。《最高人民法院根据依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第5项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。反诉人提供的违约格式条款要求答辩人承担高额违约金同时，不返还履约保证金，明显加重了答辩人的责任，非对等，违反公平原则，且未提醒答辩人注意。签订合同时，只告知答辩人第一年的租金费用，第二年的租金费用，履约保证金到期返还、装修押金装修后返还，反诉人未告知答辩人要承担高额违约金，如提前解除合同要提前三个月提出解除和承担三个月租金，该违约条款严重侵害了答辩人的利益，应无效。因此反诉人的租金、物业费和违约金主张不应支持。 经审理查明：2019年8月28日，花盛料理店与财富分公司签订《厂商设柜经营合同书》约定，甲方（财富分公司）同意将坐落于昌邑区吉林大街173号吉林财富分公司三层街区13-14号的经营场地供乙方（花盛料理店）做经营使用。乙方场地实际使用面积约为86.3平方米，签约面积为86.3平方米（含公摊面积）。乙方将该场地用作经营花盛品牌，经营品类日式精致料理。本合同有限期为贰年，即起止日期自2019年9月30日至2021年9月29日止。乙方合同期场地使用费总额为346,926元。第一年场地使用费5元／㎡／天，即157,929元／年。第二年场地使用费6元／㎡／天，即188,997元／年。场地使用费每6个月缴纳一次，乙方应于缴纳周期开始前30天交付给甲方。首期场地使用费合计人民币78,964.5元，于合同签订之日交付给甲方。经甲方审定乙方具备进店条件后，双方签订本《合同》，乙方在签订本《合同》前，必须向甲方缴纳履约保证金30,000元。“履约保证金”性质不同于“违约金”，仅作为乙方履行本合同及遵守本商场管理规定的保证，是履行合同的一种担保方式。该履约保证金由甲方保管至本合同期满，不计利息，在乙方全部履行本合同的各项条款规定后，且本合同期满后三个月内如无消费者投诉或无需乙方承担违约金、赔偿金等一切费用，甲方无息退还乙方履约保证金。乙方不履行合同而擅自提前撤场或因乙方违约导致合同终止时，甲方要求乙方赔偿其经济损失。赔偿金计算公式=乙方场地使用期间该区域平均场地使用费×提前终止合同的天数。若该经济赔偿金结算金额低于伍万元的或者无法计算时，按伍万元计算，同时履约保证金不予退还。同日，2019年8月28日，花盛料理店与财富分公司又签订了《缴纳费用协议书》，协议书约定：经物业管理单位同意，委托甲方（财富分公司）代收乙方（花盛料理店）物业管理费，甲方代收后转交物业公司管理单位。乙方同意每6个月向甲方缴纳一次物业管理费，乙方应于每个缴费周期开始日前30天交付给甲方。首期物业管理费合计人民币15,792.9元，于合同签订之日支付给甲方。乙方合同期物业管理费合计为63,085.3元，第一年场地使用费1元／㎡／天，即31,585.8元／年。第二年场地使用费1元／㎡／天，即31,499.5元／年。乙方同意向甲方交纳消杀费500元／年，公共环境费8,630元／年及卫生服务费500元／月（自接到甲方费用催缴通知之日起5个工作日内上交）。乙方向甲方缴纳的履约保证金，在合同期内若乙方发生违约事项，甲方有权从该履约保证金再扣违约金，不足扣缴金额乙方应在五日内以现金形式补足。本合同期满后三个月内乙方无违约行为，该履约保证金无息返还乙方。如三个月内发生消费者投诉、退货、索赔情形的，甲方有权代乙方从该款中支付，不足部分，乙方须补交差额。乙方同意承担展示品牌形象的二次照明用电费用0.9元／KWH及服务费0.55元／KWH，并按6.5吨／承担水费。合同签订后，花盛料理店向财富分公司缴纳183天的场地使用费78,964.50元及物业费15,792.90元，并缴纳履约保证金30,000元、装修保证金3000元。2020年1月30日至2020年2月22日财富分公司因疫情原因闭店，在2020年2月23日恢复营业后，花盛料理店一直未进行营业。 认定上述事实的证据有：《厂商设柜经营合同书（租赁）》、《缴纳费用协议书》、收据、吉林国贸集团公告、正式恢复营业通知、停业通知、以及当事人的当庭陈述。关于花盛料理店提交的与“郭经理”、“明哥”、“宋经理”微信聊天记录，可以证明花盛料理店于2020年5月12日提出撤店申请，并于2020年5月14日向财富分公司提出搬设备的要求；花盛料理店提交的借款合同，与本案无关；花盛料理店提交的照片，真实性本院予以确认；花盛料理店提交的缴费通知单，真实性本院予以确认。洪城公司、财富分公司共同举证的现场照片，真实性本院予以确认；洪城公司、财富分公司共同举证收据4份，证明1-4月产生能源费为3,000.5元，根据上述明细表，花盛料理店1月份产生能源费675.5元，2月份产生能源费558.5元，3月份产生能源费532.5元，4月份产生能源费578元，合计1-4月份能源费为2,344.5元。 本院认为，本案应系租赁合同纠纷。花盛料理店与财富分公司签订的《厂商设柜经营合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效。合同书签订后，花盛料理店按照约定向财富分公司缴纳租金及其他费用，财富分公司允许花盛料理店在其商场内设柜经营，双方租赁合同已经实际履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于花盛料理店主张于2020年5月14日解除《厂商设柜经营合同书》的诉讼请求，花盛料理店于2020年5月14日前已经向财富分公司的工作人员提交了撤店申请，对方也回复收到，又于2020年5月14日当日提出搬设备的要求，以其实际行为不再继续租赁关系，可以认定花盛料理店与财富分公司于2020年5月14日解除双方签订的《厂商设柜经营合同书》。 本案中，花盛料理店因自身原因未遵守租赁合同，在租赁期限未届满擅自撤场的行为系违约行为，应当承担违约责任。花盛料理店在签订租赁合同时已经缴纳了183天的场地使用费，庭审中原被告对缴纳至2020年3月30日的日期均无异议，本院予以确认。财富分公司因疫情原因于2020年1月30日闭店，至2020年2月22日恢复营业，停业24天的费用应当予以扣除，故花盛料理店缴纳场地使用费应至2020年4月23日。根据《厂商设柜经营合同》附件中约定“合同履行期间，乙方如因特殊原因提出终止合同，必须至少提前3个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后能按甲方指定的日期及商定后的善后处理意见终止合同。同时乙方同意向甲方支付下一缴费期3个月的场地使用费及履约保证金作为赔偿金。”花盛料理店与财富分公司约定第一年的租赁费用为157,929元，2020年4月23日至合同解除之日2020年5月14日花盛料理店应当向财富分公司给付场地费9,086.3元（157,929元/365天×21天），同时花盛料理店也应当向财富分公司给付解除合同后三个月的场地使用费作为赔偿金即38,941.4元（157,929元/365天×90天），以上合计48,027.7元。因物业费为财富分公司受物业公司代收，能源费为实际产生的费用，故花盛料理店应当另行支付。根据《缴纳费用协议书》约定花盛料理店第一年的物业管理费为31,585.8元，现因花盛料理店违约的行为双方于2020年5月14日解除租赁合同，故花盛料理店应当支付物业费1,817.3元（31,585.8元/365天×21天）。财富分公司主张的能源费是花盛料理店2020年1月1日至2020年4月30日产生的，根据庭审中财富分公司举证明细表计算得出1-4月份能源费为2,344.5元，本院予以支持。 花盛料理店主张财富分公司返还30,000元的履约保证金及3,000元的装修保证金,虽然双方约定乙方违约时履约保证金不予退还，但花盛料理店已经承担了支付违约赔偿金的违约责任，如履约保证金不予返还是在支付违约赔偿金的基础上又增加了违约责任，对于该履约保证金30,000元、装修保证金3,000元，财富分公司应当返还。关于花盛料理店主张洪城公司承担责任的诉讼请求，因与其签订合同的对方为财富分公司，根据合同相对性原则，对该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司与吉林市昌邑区花盛精致料理店于2019年8月28日签订的《厂商设柜经营合同书》于2020年5月14日起解除； 二、吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司于本判决生效之日起十五日内向吉林市昌邑区花盛精致料理店返还履约保证金30,000元、装修保证金3,000元； 三、吉林市昌邑区花盛精致料理店于本判决生效之日起十五日内向吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司支付场地使用费48,027.7元; 三、吉林市昌邑区花盛精致料理店于本判决生效之日起十五日内向吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司支付物业费1,817.3元、能源费2,344.5元； 四、驳回吉林市昌邑区花盛精致料理店、吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费409元，由吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司负担，反诉费967元，由吉林市昌邑区花盛精致料理店负担552元，由吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司负担415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 于 佳 人民陪审员 王 宏 人民陪审员 王一如 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 陈 颖