陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初2047号   原告：田厚锐，男，汉族，1978年1月8日出生，现住陕西省紫阳县，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX   委托代理人：邝珍，陕西汉水律师事务所律师   原告:石可，女，汉族，1987年6月18日出生，现住陕西省紫阳县，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX，系田厚锐妻子   委托代理人：邝珍，陕西汉水律师事务所律师   被告:陕西建万嵘实业有限公司，住所地:陕西省安康市汉滨区。                                             法定代表人:柳安才。                                                        统一社会信用代码:91610900684784378R 。                                    委托代理人：赵洋，陕西海普睿诚律师事务所律师   原告田厚锐、石可与被告陕西建万嵘实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告田厚锐及其与原告石可共同委托代理人邝珍，被告陕西建万嵘实业有限公司委托代理人赵洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告田厚锐、石可向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行合同；2、判令被告立即给原告办理“网签备案”和房屋过户手续；3、诉讼费由被告承担。   事实和理由：被告具有房地产开发资质。2008年至2015年被告与无房地产开发资质的安康市汉滨区同康药业有限公司(以下简称同康公司)合作开发了位于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦”，并对外销售商铺。2018年9月23日被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告与同康公司将“君安大厦”中，铺号12020，12021两铺面，建筑面积分别为19.53平方米和19.35平方米出售给原告。合同约定单价分别为15487.96元/平方米和16000.00元/平方米。付款方式为分期付款。签订合同的当日原告向被告缴纳50000元购房款(同康公司代为收取)后，被告和同康公司当天就将编号12020、12021铺面交付给原告。原告一直占有、使用两商铺至今，且原告已按期向被告的合作方同康公司缴纳了购房款。现原告与同康公司无纷争，但被告却不履行合同义务的行为，直接导致原告至今无法办理房屋“网签备案”手续和房屋过户手续。综上，原告认为，被告作为有资质的房地产开发公司，与原告签订的《商品房买卖合同》真实存在、合法有效，理应受到《中华人民共和国合同法》及其司法解释，最高人民法院指导案例的保护，现被告不履行合同义务已然侵害了原告的合法权益，现诉至贵院望判如所请!   原告田厚锐、石可为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、原告身份证复印件，证明原告是本案的适格主体。   2、商品房买卖合同两份，证明被告是《商品房买卖合同》的相对方。   3、分期付款协议，证明原告买受被告商铺的付款方式。   4、商铺委托经营合同，证明被告于2018年9月23日将商铺交付给原告占有、使用。   5、收据，证明被告已收取原告购房款350000元的凭证。   6、银行转款流水，证明原告是通过银行转款向被告缴纳的购房款。   7、《商铺承诺合同》，证明原告用租金冲抵购房款。   8、补充协议，证明同康公司对原告的商铺有处分权。   9、商品房买卖合同编号jf-201618445、编号jf-201618446系被告与康某某签订的商品房买卖合同，证明被告与康某某签订的合同和原告与被告签订的合同中商铺的位置和编号均是一致的。   10、预售商品房备案情况说明，证明被告与康某某签订的两份合同已经在房管局备案。被告不能给原告办理网签和过户手续是因为被告与康某某签订的合同导致的。   被告陕西建万嵘实业有限公司辩称，一、本案被答辩人起诉答辩人建万嵘公司，要求确认被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行合同的诉请不能成立。   1、本案原告与被告建万嵘公司签订的《商品房买卖合同》落款的公章与私章均为假章，建万嵘公司没有与原告签订过《商品房买卖合同》，故建万嵘公司不是本案的适格被告。2、本案当事人真实意思表示的买卖合同关系是原告田厚锐、石可与安康市汉滨区同康药业有限责任公司(以下简称“同康公司”)建立并实际履行的。涉案商铺的所有权属于同康公司，实际销售、交付、均是同康公司所为，被答辩人对该商品房买卖合同的签订并不知情。3、实际收款方为同康公司，被答辩人与答辩人不具有合同约定的权利义务关系。二、被答辩人起诉答辩人建万嵘公司，要求被答辩人办理网签备案和房屋过户手续的诉请不能成立。被答辩人不是本案合同主体，故无需履行合同约定的上述义务。综上所述，答辩人与被答辩人不存在商品房买卖合同关系，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。   被告陕西建万嵘实业有限公司向本院提交以下证据以支持其答辩理由：   鉴定意见书，证明同时期建万嵘公司与原告签订的商品房买卖合同中的建万嵘公司的公章和柳安才的私章是虚假的。   经审理查明，2018年9月23日，原告田厚锐、石可在被告建万嵘公司与安康市汉滨区同康药业有限责任公司合作开发的XX大厦XX城”售楼部与被告陕西建万嵘实业有限公司分别签订合同编号为JADS—1—12021、JADS—1—12020的《商品房买卖合同》两份。编号为JADS—1—12021的《商品房买卖合同》约定原告购买被告君安大厦第1幢1单元2021号房，该商品房的用途为商业，建筑面积19.35平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16000元，总金额309600元。付款方式为分期付款，买受人于2018年9月23日支付购房款25000元，于2018年11月23日支付100000元，余额184600元于2018年12月31日前付清。出卖人应当在商品房交付使用后800个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。编号为JADS—1—12020的《商品房买卖合同》约定原告购买被告君安大厦第1幢1单元2020号房，该商品房的用途为商业，建筑面积19.53平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15487.96元，总金额302479元。付款方式为分期付款，买受人于2018年9月23日支付购房款25000元，于2018年11月23日支付100000元，余额177497元于2018年12月31日前付清。出卖人应当在商品房交付使用后800个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。   2018年9月23日，原告就其购买的两套商铺分别与安康市汉滨区同康药业有限责任公司签订《商铺委托经营合同》，约定原告自愿将商铺委托给同康公司经营管理，在委托经营期限内，由同康公司根据熙金城项目经营管理的需求自主选择以联营、合作、自用、出租等管理方式进行经营管理；同康公司有权以自己名义签订有关经营管理合同，所签合同效力及于原告。委托经营期限为10年，自2018年9月23日起至2028年9月23日止。   2018年9月23日，原告与安康市汉滨区同康药业有限责任公司签订两份《商铺承诺合同》，承诺商铺收购程序，并约定前三年租金收益由同康公司按照商铺合同款返租前价格的7%、8%、9%一次性予以返还。第四年至第十年租金收益为每年保底10% 予以返还，按市场递增。   2018年11月24日，原告与安康市汉滨区同康药业有限责任公司（甲方）签订两份《分期付款协议》，约定买受人于2018年9月23日分别支付购房款25000元，余额办理分期，原告在2018年9月23日前向甲方按协议约定分期付款，还款期为2018年9月23日始至2019年2月28日止，分三期付款：2018年11月23日前缴纳房款100000元；2019年1月15日前缴纳房款50000元，2019年2月28日前缴纳房款余额。   2018年9月23日，原告交纳购房款50000元，2018年11月24日，原告交纳购房款200000元,2019年1月12日，原告交纳购房款100000元，合计350000元整。三张收款收据均加盖熙金城售楼部印章，2018年11月24日的收款收据加盖安康市汉滨区同康药业有限责任公司印章。原告共计支付购房款350000元整。   2019年1月16日，安康市汉滨区同康药业有限责任公司向原告出具商铺委托经营《承诺书》，就商铺的收益作出承诺。   另查明，2015年9月7日，安康市汉滨区同康药业有限责任公司与被告陕西建万嵘实业有限公司签订《补充协议书》，约定被告以君安大厦第四层商业用房约1200平方米与同康药业的君安大厦第一层约432.84平方米的商业用房进行置换。   再查明，本案所涉君安大厦1幢2层2020、1幢2层2021已在房产管理部门备案登记，合同买受人为康某某，《商品房买卖合同》签订时间均在2016年11月25日。2019年7月9日，汉滨公安局经侦大队询问张良云笔录，张良云证实，安康市汉滨区同康药业有限责任公司法定代表人喻武剑因公司资金周转困难，向康某某借款，与康某某签订《商品房买卖合同》，用熙金城的商铺作为抵押，包括本案所涉房屋。   本案在审理过程中，被告陕西建万嵘实业有限公司申请对原告提供的《商品房买卖合同》上的出卖人“陕西建万嵘实业有限公司”盖章及法定代表人“柳安才”盖章的真实性进行鉴定。鉴定中心以委托人未缴纳鉴定费为由将本案退回。   本院认为，表见代理，是指行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。被告抗辩商品房买卖合同上加盖的印鉴系伪造，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断是否构成表见代理。本案中，原告与被告建万嵘公司签订《商品房买卖合同》是在被告建万嵘公司与安康市汉滨区同康药业有限责任公司合作开发的XX大厦XX城”售楼部签订的，并且加盖被告建万嵘公司印章，原告也于签订房屋买卖合同当日支付购房款100000元，收款收据加盖有熙金城售楼部印章。从签约及履约过程来看，原告已尽到合理的注意义务。虽然被告辩称印章系伪造，在原告已尽到谨慎注意义务后，其是否知道或应当知道代理人欠缺代理权，并不影响其订立协议时主观善意且无过失的认定。故原告请求确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行，本院予以支持。网签备案是指在房屋交易过程中需要经过网签程序和备案程序。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定网签备案程序，且合同约定出卖人应当在商品房交付使用后800个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现履行期限未到，故原告要求被告办理网签备案和房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，判决如下：   一、原告田厚锐、石可与被告陕西建万嵘实业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行；   二、驳回原告田厚锐、石可其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告陕西建万嵘实业有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。         审 判 长  黄 蓁   人民陪审员 杨吉芳   人民陪审员 程顺利   二〇二〇年十二月十一日   书 记 员 郑明玥          1