上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11624号原告：上海申源桃浦钨钼制品有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨建平，执行董事。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。被告：上海市普陀区真如工贸总公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王毅，总经理。委托诉讼代理人：万梅，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李泽元，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海申源桃浦钨钼制品有限公司(以下简称“申源钨钼公司”)与被告上海市普陀区真如工贸总公司(以下简称“真如工贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判。后因审理需要，本案依法裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审判，并于2020年9月27日和2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告申源钨钼公司的委托诉讼代理人陆娴到庭参加第一次庭审，原告申源钨钼公司的委托诉讼代理人胡贤德到庭参加第二次庭审，被告真如工贸公司的委托诉讼代理人万梅、李泽元到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告申源钨钼公司提出诉讼请求：一、依法确认申源钨钼公司与真如工贸公司于2002年6月19日签订的《租赁合同》无效；二、判令真如工贸公司赔偿申源钨钼公司经济损失4,687,720元，其中包含装饰装修损失620,000元、返还已支付的2011年度租金297,720元、返还押金20,000元、预期利益损失3,750,000元；三、本案诉讼费由真如工贸公司承担。审理中，原告申源钨钼公司变更第二项诉讼请求为：判令真如工贸公司赔偿因《租赁合同》无效给申源钨钼公司造成的经济损失，包含装饰装修残值损失620,000元、设备搬迁和安装费用损失800,000元、返还已支付2011年度租金297,720元和押金20,000元、因《租赁合同》无效造成的预期利益损失3,750,000元(包含停产停业损失补偿1,033,750元)、赔偿三个月工人工资230,700元、返还被拆走的部分机器设备(若无法返还的则赔偿设备折价款3,903,000元)。事实与理由：2002年6月19日，申源钨钼公司与真如工贸公司签订《租赁合同》，主要约定：真如工贸公司将上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)出租给申源钨钼公司；结构为彩钢板厂房；用途为厂房；合同期限自2002年7月1日起至2017年6月30日止；月租金为22,010.26元，第一个五年为每天0.35元每平方米，第二个五年为每天0.4元每平方米，第三个五年为每天0.45元每平方米；押金为20,000元。合同签订后，申源钨钼公司按约向真如工贸公司支付押金，支付租金至2011年12月底，并对厂房进行了装饰装修、购买生产设备投入生产、招募下岗工人和残疾人进行钨钼产品和灯管的生产。其后，系争厂房变更门牌号为上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号。2011年1月初，申源钨钼公司发现系争厂房被不明身份的人陆续非法拆除。随后，申源钨钼公司厂区内的仓库和围墙被推倒、天棚掀掉，厂内的供电电线被剪短、自来水管道被截断，厂房内正常使用的机器设备、财务账册、办公用品及部分半成品、成品均损毁或丢失。申源钨钼公司认为，双方签订的《租赁合同》因违反农村集体所有的土地使用权不得转让或出租用于非农业建设的法律规定而无效，合同无效的过错责任完全在于真如工贸公司。现申源钨钼公司在合同期内正常经营生产的情况下，被迫停工停产，导致合同无法继续履行，真如工贸公司应赔偿原告的全部经济损失，故申源钨钼公司诉至法院，请求判如诉请。被告真如工贸公司辩称，双方签订的《租赁合同》确实无法继续履行,但是真如工贸公司并不存在过错，合同于2011年12月终止。2010年起，真如工贸公司另行承租上海市嘉定区江桥镇五四村华江路XXX弄XXX号厂房用于安置申源钨钼公司。申源钨钼公司并未支付押金，故不同意退还租金及押金。在厂房置换期间，申源钨钼公司完全有充足的时间将机器设备搬迁至上述房屋，且申源钨钼公司其后仍派人留守在系争厂房内直至最后被完全拆毁，故并不存在机器设备被拆走的情况，真如工贸公司不同意进行赔偿。对于申源钨钼公司所述的设备搬迁和安装费用，其并未提供证据证明该费用已实际发生，故不同意承担。另外，申源钨钼公司于2012年至2014年间三次起诉真如工贸公司，但均以申源钨钼公司撤诉结案，现申源钨钼公司以同样的案由起诉，已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争厂房所在土地为上海市普陀区桃浦镇所属村队集体土地。1995年8月15日，上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会(以下简称“金光村委会”)作为甲方，与作为乙方的真如工贸公司签订《场地租用协议》，主要约定：乙方为生产需要向甲方租用非农用场地计10亩，作为建造生产厂房、办公楼及生活设施等，长期使用。2001年8月15日，金光村委会(甲方)与真如工贸公司(乙方)签订《置换场地协议》，主要约定：双方于1995年8月15日签订场地租用协议，因甲方在乙方租用的场地上有4.2亩另作他用，故甲乙双方就场地置换等事项经协商达成如下协议，乙方同意甲方将古浪路XXX弄XXX号真捷机械厂厂房后面的4.2亩场地另作他用，甲方提出将古浪路XXX弄XXX号金光工业园区大门右侧4.2亩场地置换给乙方长期使用，不再另行支付场地租赁费，乙方表示同意。双方协商乙方按工业园区要求建造彩钢板标准厂房，建造厂房的手续甲方同意协助乙方办理，建造及招租由乙方负责。上述协议签订后，真如工贸公司在上述场地建造了彩钢板厂房等建筑设施，其中即包含系争厂房。2003年6月19日，真如工贸公司(出租方、甲方)与申源钨钼公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，主要约定：甲方将系争厂房出租给乙方；建筑面积约2067.5平方米；用途为厂房，结构为彩钢板厂房；房屋租赁期自2002年7月1日起至2017年6月30日止；月租金为22,010.26元，租金第一个五年每天0.35元每平方米，第二个五年每天为0.40元每平方米，第三个五年每天为0.45元每平方米；押金2,000元；按先付后用原则，签订合同时先付66,030.78元租金，以后到期前一个月月底支付后一季度租金。上述合同签订后，申源钨钼公司对系争厂房进行装修并投入生产经营。真如工贸公司制作的记账凭证及上海农村商业银行进账单显示：真如工贸公司于2011年2月14日收取申源钨钼公司支付的30,000元；于2011年5月9日收取申源钨钼公司支付的30,000元；于2011年7月26日收取申源钨钼公司支付的30,000元；于8月26日收取申源钨钼公司支付的30,000元；于9月29日收取申源钨钼公司支付的30,000元。2010年8月12日，上海勋荣工贸有限公司(甲方)、真如工贸公司(乙方)与申源钨钼公司(丙方)签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将其合法拥有的上海市嘉定区江桥镇五四村华江路XXX弄XXX号的厂房(厂房面积1750平方米，平房及门卫室150平方米)租给乙方使用，乙方将其厂房用于安置丙方动迁之用，丙方在使用期内将企业户管迁入江桥镇；租赁期自2010年9月1日起至2015年8月31日止；租金前两年每年395,295元；第三年起每年416,100元；租金采用先付后用的方式，每三个月为一季，在每季末的下旬支付下一季的租赁费用。上述合同签订后，真如工贸公司向上海勋荣工贸有限公司支付自2011年3月1日起至2014年11月30日止的租金。2011年1月至12月期间，申源钨钼公司工作人员向公安部门报警，称申源钨钼公司的厂房、设施设备、财务资料等遭到民工及智富企业发展(集团)有限公司破坏。2011年12月20日，上海市静安公证处出具(2011)沪静证经字第4572号《公证书》，载明公证员于2011年12月9日对系争厂房现场进行拍照、摄像。该《公证书》所附照片显示，系争厂房被破坏。嗣后，智富企业发展(集团)有限公司在系争厂房所在土地上进行建设开发。2015年2月26日，真如工贸公司因土地租赁合同纠纷一案起诉金光村委会、智富企业发展(集团)有限公司至本院，本院于2017年1月16日作出(2015)普民四(民)初字第477号民事判决，金光村委会不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年1月31日，上海市第二中级人民法院将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，并于2019年4月9日作出(2018)沪0107民初8639号民事判决。在该案中，真如工贸提出如下诉请：一、解除真如工贸公司与金光村委会于1995年8月15日签订的《场地租赁协议》以及2001年8月15日签订的《置换场地协议》；二、金光村委会立即向真如工贸公司给付房屋动迁补偿和企业搬迁误工补偿等各项费用共计45,483,700元(具体包括下列补偿项目：1、土地使用权补偿14,000,000元；2、房屋建安重置费用22,374,700元，其中包含申源钨钼公司建筑面积2100平方米，按照4,599元每平方米的单价计算得出7,657,900元；3、设备搬迁和安装费用1,050,000元，其中包含申源钨钼公司设备货物运输、吊运、人工费220,000元，设备安装、调试费320,000元，拉丝机拆装易损件的更换及其他设备的安装、调试费260,000元；4、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用5,939,000元，其中包含申源钨钼公司的部分为4,879,000元；5、停产停业损失2,120,000元，其中包含申源钨钼公司的部分为840,000元)；三、金光村委会向真如工贸公司支付逾期付款利息(逾期付款金额45,483,700元，利率为中国人民银行同期贷款基准利率的基础上加收50%，计算期限自2009年12月27日起计算至实际支付之日止。)四、智富企业发展(集团)有限公司对金光村委会的上述给付义务承担连带责任。该院经审理后认为，金光村委会向真如工贸公司出租土地的系农村集体土地，根据法律规定，该土地不得转让出租，因此双方协议约定违反了法律规定，此后双方因变更使用部分土地的《置换场地协议》亦为无效；作为协议的双方，金光村委会对土地上的建筑物和设施设备应当承担保护真如工贸公司进行使用的权利，故真如工贸公司要求金光村委会赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于真如工贸公司的损失范围问题。首先，如涉案场地上的建筑物未拆除，可以通过司法评估确定相关损失，但因涉案场地上的建筑物现已全部被拆除，故客观上已无法通过司法评估确定相关损失；其次，因涉案场地已经交付智富企业发展(集团)有限公司并已实际开发，如金光村委会提交其与智富企业发展(集团)有限公司之间的拆迁安置补偿协议及明细等据以证明其从智富企业发展(集团)有限公司处获取相关利益的证据，法院可以参照被告的获益而酌情确定原告公司的损失，但就涉案场地目前已由智富企业发展(集团)有限公司拆迁的具体情形，金光村委会既未作出合理的陈述，也未再提供相关书面协议等证据，导致法院无法对此作出评判；虽金光村委会提供了一份《情况说明》以证明获得拆迁安置补偿利益的明细，但因真如工贸公司对该些证据的真实性无法确认，故本院对金光村委会的上述主张，难以采纳，并且相应的不利后果应由金光村委会自行承担。本院将根据双方的履约过程，合同签订时土地价格及多年的增值利益、金光村委会与智富企业发展(集团)有限公司之间拆迁安置补偿总金额等，酌情确定真如工贸公司的损失金额。该案判决：一、真如工贸公司与金光村委会于1995年8月15日签订的《场地租用协议》、2001年8月15日签订的《置换场地协议》无效；二、金光村委会应于本判决生效之日起十日内返还真如工贸公司2,300,000元；三、金光村委会应于本判决生效之日起十日内支付真如工贸公司上述款项利息的三分之二，利息以2,300,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自1997年1月31日起计算，至金光村委会实际返还之日止；四、真如工贸公司应于本判决生效之日起十日内支付金光村委会土地使用费2,300,000元；五、金光村委会应于本判决生效之日起十日内补偿真如工贸公司经济损失10,000,000元；六、对真如工贸公司的其余诉讼请求均不予支持。金光村委会不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2019年10月24日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终7392号判决：一、撤销上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初8639号民事判决；二、真如工贸公司与金光村委会于1995年8月15日签订的《场地租用协议》、2001年8月15日签订的《置换场地协议》无效；三、金光村委会应于本判决生效之日起十日内支付真如工贸公司经济损失人民币10,000,000元；四、对真如工贸公司的其余诉讼请求不予支持。以上事实，有《场地租用协议》、《置换场地协议》、《租赁合同》、上海农村商业银行进账单、记账凭证、《厂房租赁合同》、(2011)沪静证经字第4572号《公证书》、(2019)沪02民终7392号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，真如工贸公司表示在其与金光村委会土地租赁合同纠纷案件诉讼过程中，曾要求申源钨钼公司向真如工贸公司申报损失数据，并作为真如工贸公司向金光村主张的依据，但申源钨钼公司并未提供原始证据证明其损失。申源钨钼公司表示其在真如工贸公司尚未涉诉前向其提供了损失数据。本院认为，系争厂房所在土地为农村集体所有的土地，申源钨钼公司与真如工贸公司就系争厂房签订的《租赁合同》违反了农村集体所有土地使用权不得转让或出租用于非农业建设的法律规定，该合同应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故真如工贸公司向申源钨钼公司收取的租金应予返还，但申源钨钼公司使用系争厂房亦应当参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费，两者可相抵。根据真如工贸公司提供的上海农村商业银行进账单以及记账凭证，真如工贸公司已收取2011年度租金150,000元。申源钨钼公司称该年度实际已向真如工贸公司支付租金297,720元，但对此并未提供证据予以证明，本院对该意见难以采纳。申源钨钼公司应给付使用期间的占有使用费，虽然自2011年1月起申源钨钼公司工作人员报警称存在厂房被拆除、设施设备丢失等影响厂房使用的情况，但上海勋荣工贸有限公司与真如工贸公司、申源钨钼公司签署的《厂房租赁合同》明确约定真如工贸公司承租的他处厂房系用于安置申源钨钼公司动迁之用，故申源钨钼公司已支付的租金可与应承担的占有使用费相抵。申源钨钼公司并未提供证据证明其已支付押金，本院对该项诉讼请求亦难以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于申源钨钼公司的损失范围问题，结合他案查明的事实和裁判理由，系争厂房已全部被拆除，客观上已无法通过司法评估确定相关损失，亦无法通过拆迁安置补偿协议等确定征收补偿利益构成明细，但申源钨钼公司确实存在投入资金对系争厂房进行装饰装修、购买设施设备用于生产经营的情况，本院综合考虑申源钨钼公司在他案中申报数据的情况、他案裁判情况以及双方过错程度等方面，对装饰装修现值损失、设备搬迁和安装费用损失、无法恢复使用的设施设备损失、停产停业损失以及工人遣散费用予以部分支持，并酌情确定真如工贸公司应赔偿上述损失2,860,000元。对于申源钨钼公司主张的其他预期利益损失，因《租赁合同》合同无效，申源钨钼公司并不存在基于合同履行而产生的期待利益，本院对该部分的诉讼请求难以支持。关于真如工贸公司诉讼时效的抗辩，本院认为申源钨钼公司主张确认合同无效，其权利基础并非请求权，不应适用诉讼时效的相关规定。因合同无效只能由人民法院或者仲裁机构确认，故申源钨钼公司主张的损害赔偿请求权亦未超过诉讼时效。此外，申源钨钼公司为系争厂房的次承租人，而真如工贸公司与金光村委会之间的《场地租用协议》、《置换场地协议》合同效力及赔偿责任直至2019年10月24日才最终确定，故本院对真如工贸的该项抗辩意见难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海申源桃浦钨钼制品有限公司与被告上海市普陀区真如工贸总公司就上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号厂房签订的《租赁合同》无效；二、被告上海市普陀区真如工贸总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海申源桃浦钨钼制品有限公司赔偿损失2,860,000元；三、对原告上海申源桃浦钨钼制品有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费44,301元，由原告上海申源桃浦钨钼制品有限公司承担31,133元，由被告上海市普陀区真如工贸总公司承担13,168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十二月二十一日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。