四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1096号 原告（反诉被告）：雅安市饮食服务有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区东大街**。 法定代表人：邓存璋，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒲纪英，女，董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋属斌，四川思朗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雅安尚稷汉嘉酒店有限公司，，住所地四川省雅安市雨城区挺进路** 法定代表人：龙翔，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川尚稷酒店管理有限公司，住所，住所地四川省成都市武侯区科华北路******div> 法定代表人：龙俊清，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 原告（反诉被告）雅安饮食服务有限责任公司（以下除判决书主文外简称饮食服务公司）与被告（反诉原告）雅安尚稷汉嘉酒店有限公司（以下除判决书主文外简称雅安尚稷公司）、被告四川尚稷酒店管理有限公司（以下除判决书主文外简称四川尚稷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。2019年8月7日，本院收到雅安尚稷公司、四川尚稷公司的反诉状，作出了（2019）川1802民初1096号民事裁定书，裁定不予受理。雅安尚稷公司、四川尚稷公司不服提出上诉。2019年9月6日，因案情复杂，本院裁定转为普通程序。2020年1月8日，雅安市中级人民法院作出（2020）川18民终76号民事裁定书，撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1096号民事裁定，裁定本院立案受理雅安尚稷公司、四川尚稷公司提出的反诉。审理中，雅安尚稷公司、四川尚稷公司申请司法鉴定。2020年11月30日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饮食服务公司的委托诉讼代理人宋属斌、蒲纪英，被告（反诉原告）雅安尚稷公司、被告四川尚稷公司的共同委托诉讼代理人汪建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饮食服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除饮食服务公司与四川尚稷公司之间于2015年5月25日签订的《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁合同》（以下简称《5.25租赁合同》），并判令雅安尚稷公司（实际承租人）在判决生效后30日内向饮食服务公司移交租赁的房屋、场地、设施出租物等；2.判决雅安尚稷公司支付拖欠饮食服务公司租赁费5,275,833.33及滞纳金1,061,035.5元共计6,336,868.83元（详见民事起诉状所附计算明细表,从2016年7月28日计算至2019年5月10日），四川尚稷公司对该项支付义务承担连带责任；3.判决雅安尚稷公司、四川尚稷公司交纳的履约保证金2,650,000元直接充抵拖欠租金；4.案件受理费由雅安尚稷公司、四川尚稷公司承担。扣除保证金充抵租金实际起诉金额3,686,868.83元。事实和理由：2015年初，饮食服务公司向社会公开比选竞争“交通宾馆”承租人。四川尚稷公司参加竞标，出价最高，取得饮食服务公司所有的雨城区挺进路266号“交通宾馆”房屋、场地、设施等的整体承租权。同年5月25日签署《5.25租赁合同》）。合同约定租期5年（自2015年7月27日到2020年7月28日止）、租金为2,650,000元/年、先租后用、一年一缴费、来装去丢、违约责任、解除合同条件等内容。双方还专门约定承租人交纳履约保证金2,650,000元及保证金存放位置、利息计算、利息归属和支取。四川尚稷公司如约向饮食服务公司交纳第一期租金2,650,000元，并向饮食服务公司提供的银行账户存入保证金2,650,000元，开始以四川尚稷公司名义使用“交通宾馆”的房屋、场地、设施等租赁物。经营期间，雅安尚稷公司才发起、成立、注册公司，同年10月8日被登记机关核准注册为雅安尚稷公司。四川尚稷公司与雅安尚稷公司本质上为“家族式”关联公司。雅安尚稷公司与饮食服务公司协商先将《5.25租赁合同》拆分为“《租赁合同》（以下简称《10.8租赁合同》）”和《协议书》，约定终止《5.25租赁合同》。2017年3月16日又签署《协议》将前述《10.8租赁合同》和《协议书》废止，再次恢复履行《5.25租赁合同》。即饮食服务公司与四川尚稷公司之间实质上履行的仍是2015年5月25日签署的《5.25租赁合同》。雅安尚稷公司注册成功后，四川尚稷公司于2015年10月10日函告饮食服务公司，单方将《5.25租赁合同》权利义务整体转让给雅安尚稷公司。饮食服务公司认为该转让实际上是转租，不影响自己租金收益，故没有提出异议。依据合同相对性原则，四川尚稷仍然是《5.25租赁合同》一方当事人，应当对雅安尚稷公司的债务承担连带责任。雅安尚稷公司在实际租赁使用“交通宾馆”过程中，未认真履行合同，未及时向饮食服务公司支付租金，截止起诉日共计拖欠租金5,275,833.33元，产生滞纳金1,061,035.50元，拖欠租金占应付租金57.5％以上，构成严重违约。饮食服务公司反复催收，雅安尚稷公司反复承诺，还不断提出各种各样的经营困难理由，至起诉日未按承诺支付拖欠租金。双方之间约定的履约保证金，其实质含义是用于担保合同履行，尽管对如何保证合同履行约定不明确，但最低限度应当用于充抵拖欠租金数额，故此请求。饮食服务公司是国有企业改制成立的有限责任公司，雅安尚稷公司长期拖欠租金，严重影响公司职工家庭生活，给饮食服务公司造成很大压力，给社会增加不稳定因素。为维护自己的合同权益，根据合同法、民事诉讼法及相关司法解释之规定，向法院提起诉讼，请求支持饮食服务公司上述各项请求。 雅安尚稷公司、四川尚稷公司辩称，雅安尚稷公司、四川尚稷公司和饮食服务公司在履行《5.25租赁合同》过程中，从饮食服务公司招租公告来看，租赁物用途明确为停车、餐饮、停车场。承租前，雅安尚稷公司、四川尚稷公司不知道租赁物尚有消防未验收的瑕疵。此后，经双方协商，饮食服务公司向雅安尚稷公司、四川尚稷公司支付了400,000元用于消防改造，但是雅安尚稷公司、四川尚稷公司实际用了620,000元改造后3号楼。案涉房屋本来属于分离状态，出租前，饮食服务公司就已经在未经消防验收的情况下，将3栋楼相连，导致消防间距不够，因此从签订5.25协议起，酒店处于违法经营状态。因最终未完成消防验收，2019年6月行政机关出具处罚决定书勒令停止经营从而导致《5.25租赁合同》无法履行。饮食服务公司违约，未能提供标的物能合法经营的手续，因此合同的解除责任在饮食服务公司。加之道路改造、城市建设的情势变更，雅安尚稷公司、四川尚稷公司请求饮食服务公司调减租金。《5.25租赁合同》10.3约定指整体合同能够如约履行完毕，但是2019年6月25后，宾馆完全停止经营，因此这一年期间不存在租金。设施设备是为宾馆经营而设立，将设施设备移交给饮食服务公司，饮食服务公司不存在损失问题。 雅安尚稷公司、四川尚稷公司向本院提出反诉请求：1.依法解除雅安尚稷公司、四川尚稷公司与饮食服务公司于2015年5月25日所签订的《5.25租赁合同》；2.依法确认从2015年7月27日至2019年6月25日雅安尚稷公司、四川尚稷公司应交租金为每年1,000,000元（3年11个月，合计3,900,000元）；3.依法确认解除《5.25租赁合同》，饮食服务公司应赔偿雅安尚稷公司、四川尚稷公司损失共计5,007,100元（依据《资产评估报告》）；4.要求饮食服务公司退还履约保证金2,650,000元，并要求以1,650,000元为基数从2015年6月3日起，以1,000,000元为基数从2015年6月9日起按同期中国人民银行贷款利率支付利息至全款付清为止；5.要求饮食服务公司赔偿雅安尚稷公司、四川尚稷公司与职工解除劳动关系的经济补偿金180,000元；6.要求饮食服务公司支付因讼争宾馆未通过消防验收而被雅安市雨城区公安消防大队处以的200,000元罚款。事实和理由：2015年5月25日，四川尚稷公司与饮食服务公司就饮食服务公司所属的西南交通宾馆租赁一事签订了《5.25租赁合同》。合同签订后，四川尚稷公司依约支付履约保证金2,650,000元，第一年租金2,650,000元。雅安尚稷公司、四川尚稷公司在前往消防部门办理消防许可证时被告知饮食服务公司所属西南交通宾馆从未消防验收合格，获取过消防合格证，存在多处隐患。经了解，西南交通宾馆未通过消防验收的最主要原因是饮食服务公司擅自将相互独立的1、2、3号楼执行改造相联，未留有防火间距，其他消防隐患多。饮食服务公司得知上述情况后，表示出资由雅安尚稷公司、四川尚稷公司负责进行消防整改。饮食服务公司支付了400,000元用于整改，消防整改共计投入620,000元。该整改工程经消防验收，取得了消防许可证。后，饮食服务公司未再拨付款项进行下一步消防整改。雅安尚稷公司、四川尚稷公司在西南交通宾馆长期处于违法状态的情况下，为使租赁合同得到正常履行苦苦支撑。2019年6月25日，雅安市雨城区公安消防大队向雅安尚稷公司下发了雨（消）行罚决字〔2019〕0025号《行政处罚决定书》，给予责令停止营业并处罚款200,000元的行政处罚。雅安尚稷公司、四川尚稷公司现已被迫全面停业。另外，被迫停止营业期间出现了非双方所能预测、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。雅安尚稷公司、四川尚稷公司认为，饮食服务公司在《5.25租赁合同》第十三条第二款“甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效”，这一保证与其业已存在的未经消防验收并存在重大消防隐患的实情严重不符，存在明显隐瞒与订立合同有关的重要事实，属严重的缔约过失，双方所签《5.25租赁合同》应予解除。同时，由于上述原因及其他非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化致使雅安尚稷公司、四川尚稷公司在经营西南交通宾馆期间无法正常经营，应减少该期间应支付租金数额。依照《中华人民共和国合同法》《城市房屋租赁管理办法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，为保护公司合法权益，特提起反诉。 饮食服务公司对反诉辩称，一、关于解除合同的问题。解除租赁合同是饮食服务公司与雅安尚稷公司、四川尚稷公司共同的诉讼请求，对此无异议；二、关于确认合同价款的问题。饮食服务公司与雅安尚稷公司、四川尚稷公司签订的《5.25租赁合同》有明确的价款约定，双方对价款约定不会出现歧义；三、关于解除合同和赔偿的问题。《5.25租赁合同》合法有效，饮食服务公司在履行合同中无违约行为，雅安尚稷公司、四川尚稷公司的赔偿请求权无事实和法律依据，应予驳回；四、关于退还履约保证金和利息主张的问题。《5.25租赁合同》第五条对履约保证金有约定，饮食服务公司与雅安尚稷公司、四川尚稷公司应当依照该约定。雅安尚稷公司、四川尚稷公司的该项主张无事实和法律依据，应该予以驳回；五、关于职工经济补偿金请求的问题。该项主张与本案无关联性；六、关于承担行政处罚罚款的问题。饮食服务公司不是行政处罚相对人，也不是利害关系人和相关人。本案酒店的经营者系雅安尚稷公司、四川尚稷公司，经营者的消防义务应该由经营者自己承担。因此，饮食服务公司不应该承担行政罚款的费用；七、关于事实和理由中的装修问题。装修出租房屋是承租人经营之必须，装修费用高低、样式等取决于承租人的意思自治，出租人不参与其中。饮食服务公司与雅安尚稷公司、四川尚稷公司在《5.25租赁合同》第10条第3项有对装修及设备投入有约定，明确“来装去丢”的装修原则。承租人违约导致合同目的无法实现，请求解除合同时，装修及设备投入费用的承担应该依照合同约定。只有在无明确约定情形下，按相关法律处理。故，饮食服务公司不承担装修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照、注册信息、法人代表证明、《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁承担职工费用协议书》（以下简称《职工费用协议书》）、《租赁合同权利与义务转让（移）告知函》《关于雅安城投公司挺进路改造对我宾馆经营影响的若干问题反映函》《关于挺进路改造对宾馆经营影响若干问题反映函》的复函、《关于挺进路单边封路改造影响租赁经营的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）、银行转账凭证、《关于缴纳2016年挺进路266号宾馆租赁费的函件》、致函、《协议书》《租金催收函》、《承诺书》、企业信用信息公司报告、支付消防整改材料、雅安日报新闻节选、行政处罚决定书[雨（消）行罚决字〔2019〕0025号]、建筑设计防火审核意见书、支票存根、营业执照、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案凭证、收据、《机电工程承包合同》《协议书》（两份，时间分别为：2013年11月21日和2019年4月1日）、《四川宇龙会计师事务所报告书》、完税记录、《资产评估报告》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析如下： 1.雅安尚稷公司、四川尚稷公司提交的《机电工程承包合同》，拟证明雅安尚稷公司、四川尚稷公司为保证诉争宾馆经营进行了锅炉及采暖工程安装。饮食服务公司对该证据真实性有异议，认为与本案无关。本院经审理认为，该证据与本案的争议不具有关联性，故不予采用。 2.雅安尚稷公司、四川尚稷公司提交的非本案当事人签订的《协议书》（复印件两份，时间分别为：2013年11月21日和2019年4月1日），拟证明由于经济下行，同类合同纠纷中雨城区范围内承租方的履约能力明显下降，同时证明消防不合格导致案涉合同无效。饮食服务公司对该证据提出异议。本院经审理认为，该证据与本案不具有关联性，不符合有效证据的形式要件，故不予采用。 3.雅安尚稷公司、四川尚稷公司提交的资产评估报告（川鼎证资评[2020]第11-3号），拟证明资产评估基准日期为2020年6月16日，实际勒令停止经营时间是2019年6月25日，评估单位考虑了折损，若按照2019年6月25日计算，资产评估价值应该高于本报告。饮食服务公司对该证据有异议。本院经审理认为，该报告系雅安尚稷公司、四川尚稷公司为支持反诉请求而申请鉴定，符合有效证据的形式要件，予以采用，但证明内容综合全案认定。 根据采用证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2015年，四川尚稷公司通过竞标取得了饮食服务公司所有的位于四川省雅安市雨城区××路××号“交通宾馆”整体承租权。 2015年5月25日，饮食服务公司作为出租方（合同中的甲方）与作为承租方的四川尚稷公司（合同中的乙方）签订《5.25租赁合同》，涉及本案争议的主要合同约定有：第一条租赁场地，甲方同意将位于四川省雅安市××路××号，占地8.6亩、建筑面积12000平方米的自有产权西南交通宾馆，整体租赁给乙方管理经营。提供该处房产、土地权属的相关文件，并对西南交通宾馆权属的真实性和合法性负责；第二条租赁期限，租赁期自2015年5月29日起至2020年7月28日止（含二个月免租金的装修调整时间）共计5年，租赁期满，乙方如无违约行为，能按期向甲方交纳租赁费，则租赁合同期顺延五年，延长至2025年7月28日止；第三条租赁费，租赁费实行先交纳，后经营的原则，前五年租赁费为每年：贰佰陆拾伍万元整，后五年租赁费为每年：贰佰捌拾万零玖仟元整；第四条缴费时间，签订本合同后，乙方于2015年7月月28日前交纳第一年租赁费，即2015年7月28日至2016年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整。2016年7月28日交2016年7月28日至2017年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2017年7月28日交2017年7月28日至2018年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整。2018年7月28日交2018年7月28日至2019年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2019年7月28日交2019年7月28日至2020年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2020年7月28日交2020年7月28日至2021年7月27日租赁费：贰佰捌拾万零玖仟元整，2021年7月28日交2021年7月28日至2022年7月27日租赁费：贰佰捌拾万零玖仟元整……第五条履约保证金，签订本合同正式交接后3日内，乙方交履约保证金：贰佰陆拾伍万元整，存入甲方银行专户，每年按银行实际结算的利率付给乙方，租赁期满，乙方如无违约行为，能按期向甲方交纳租赁费，全款退还乙方。第八条乙方权利义务……2.按期支付甲方租赁费，按期未付租赁费，除应补交其拖欠的租赁费外，应按《中国人民银行结算办法》第六章第七条第一款“均按延付金额每日万分之三赔偿金”的规定，另向甲方赔付滞纳金；第九条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照相关标准和约定支付违约金：……4.逾期30日未支付甲方租赁费，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租赁费，并退还履约保证金及利息；第十条其他约定，1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失……3.租赁期间，乙方可根据需要进行内部装修及设备投入。其资金由乙方自行解决。设备投入及装修，本着来装去丢的原则，租赁期满时，甲方不承担任何费用。乙方移交给甲方的宾馆各项设备及经营场地，必须能正常经营。甲方在租赁期内，终止合同，对乙方的装修费用，甲方应给予补偿；第十一条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双刀的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任；第十二条租赁场地的交换，租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止日将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；第十三条声明及保证……2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。 2015年8月7日，位于四川省雅安市雨城区挺进路**的雅安市雨城区裕龙大酒店建设工程通过消防备案。 《5.25租赁合同》签订后，饮食服务公司收到四川尚稷公司交纳的履约保证金2,650,000元，于2015年8月19日收到2015年7月28日至2016年7月27日的年租金2,650,000元。 此后，饮食服务公司向四川尚稷公司拨付400,000元用于案涉酒店消防整改工程。 2015年10月8日，饮食服务公司与雅安尚稷公司签订《10.8租赁合同》和《饮食服务公司西南交通宾馆租赁承担职工费用协议书》，约定本合同签订后，饮食服务公司与四川尚稷公司2015年5月25日所签订的《5.25租赁合同》失效。 2015年10月10日，四川尚稷公司向饮食服务公司出具“《饮食服务公司西南交通宾馆租赁合同》权利与义务转让（移）告知函”，告知饮食服务公司：四川尚稷公司决定将双方于2015年5月25日签订的《5.25租赁合同》约定的权利与义务转让（移）给雅安尚稷公司享有和承担，请饮食服务公司对此予以同意。饮食服务公司对此无异议。 2016年3月28日，雅安尚稷公司函告饮食服务公司，因挺进路道路改造，造成雅安尚稷公司经营困难，无力按照《5.25租赁合同》约定按期交纳租金，望饮食服务公司及时作出处理意见。 2016年7月22日，饮食服务公司与雅安尚稷公司作出《会议纪要》，对双方在挺进路单边封路施工期间（即从2016年3月8日到2016年7月20日止）的承租费用进行相应调整，主要内容：一、从2016年3月8日挺进路单边封路施工起，到2016年7月20日止，按原双方签订的合同，以年承租费2,650,000元计算，由饮食服务公司承担70%，雅安尚稷公司承担30%；二、不在单边封路施工期间的时间，雅安尚稷公司按原签订的合同交纳足额承租费；三、此《会议纪要》双方签字生效后，雅安尚稷公司需在签订《会议纪要》三日之内将本年度承租费1,000,000元存入饮食服务公司账户。余额可在2016年8月份开始分期支付饮食服务公司，12月底前必须支付完毕。 2016年9月26日，饮食服务公司函告雅安尚稷公司按照《会议纪要》等支付租金。2017年2月9日，雅安尚稷公司致函饮食服务公司，承诺在相应时间内付清未支付的租金。 2017年3月16日，饮食服务公司作为甲方与作为乙方的雅安尚稷公司签订《协议书》，双方达成如下协议，共同遵守执行：一、恢复双方2015年5月25日所签《租赁合同》，双方按此合同约定，履行义务和享有权利。本协议签订后，双方于2015年10月8日分别签订的《租赁合同》和《职工费用协议书》终止履行。二、依据《职工费用协议书》约定，甲方收取乙方支付的社保五险及生活费1,650,000元和保证金1,650,000元，自动转化为乙方支付给甲方的1,650,000元租赁费和租赁费保证金1,650,000元。三、本协议签订后，甲方在10个工作日内向乙方出具1,650,000元租赁费发票和1,650,000元租赁费保证金收据，甲方原出具给乙方的1,650,000元社保五险及生活费和1,650,000元保证金票据同时作废。 2017年12月14日，饮食服务公司向雅安尚稷公司发出《租金催收函》，函告雅安尚稷公司因其未按照2015年5月28日《租赁合同》如期支付租赁费，已构成违约，请雅安尚稷公司立即按约定支付租赁费。2018年7月11日，雅安尚稷公司就租赁费和交纳方式等向饮食服务公司作出承诺。 2019年6月25日，雅安市雨城区公安消防大队作出行政处罚决定书[雨（消）行罚决字〔2019〕0025号]，载明：违法行为人雅安尚稷公司，地址：雅安市雨城区挺进路**。现查明雅安尚稷公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反《中华人民共和国消防法》第十五条规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项规定，决定给予雅安尚稷公司责令停止营业并处罚人民币贰拾万元整的行政处罚。 另查明，饮食服务公司租赁费的收取雅安尚稷公司租赁费情况：于2017年10月19日收到300,000元；于2017年10月20日收到100,000元；于2017年11月24日收到209,000元；于2017年11月24日收到91,000元；于2018年1月19日收到300,000元；于2018年4月4日收到100,000元；于2018年11月15日收到150,000元；于2019年2月12日收到33,000元；于2019年2月13日收到17,000元；于2019年4月8日收到50,000元；共计收到租赁费1,350,000元。 雅安尚稷公司、四川尚稷公司为支持其反诉请求，申请对雅安尚稷酒店的设施设备及装饰装修资产进行评估。本院委托四川鼎证资产房地产土地评估咨询有限公司对此进行评估。2020年11月12日，四川鼎证资产房地产土地评估咨询有限公司作出《资产评估报告》，评估结论：截至2020年6月16日，于该评估基准日的评估价值为5,007,100元。评估结论的有效期为一年，自2020年6月16日起至2021年6月15日止。 本院认为，饮食服务公司与四川尚稷公司虽于2015年签订《5.25租赁合同》，但在之后的履行过程中，四川尚稷公司将上述合同的权利义务转让与雅安尚稷公司，该转让于2015年10月10日得到饮食服务公司的认可。故根据庭审查明事实，应确认《5.25租赁合同》的承租方于2015年10月10日由四川尚稷公司变更为雅安尚稷公司。本案纠纷中，饮食服务公司主张拖欠租金的事实发生在承租方变更后，因此，饮食服务公司主张四川尚稷公司与雅安尚稷公司共承担履行合同的义务，无合同依据和法律依据，对其要求四川尚稷公司承担责任的主张不予支持。《5.25租赁合同》所约定的内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。对本案争议问题，析判如下： 一、关于《5.25租赁合同》解除的问题 双方对合同的解除无异议，仅对解除方式是依法定解除还是依约定解除，各持己见。饮食服务公司主张，雅安尚稷公司违反合同约定逾期未交纳租赁费，符合合同约定解除条件，而雅安尚稷公司认为是饮食服务公司隐瞒了租赁房屋未满足消防要求，导致其受行政处罚，该行为违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的……”，故应依法解除。 对此本院认为，第一，雅安尚稷公司自2015年10月10日起承租案涉房屋进行酒店经营，在承租前理应知悉包括消防工程等房屋的相应情况；第二，行政处罚决定书作出时间是2019年，所载明的内容为“雅安尚稷公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，而原在相同地址雅安市雨城区××路××号经营的雅安市雨城区裕龙大酒店于2015年8月7日完成消防备案，现在案证据不足以证明饮食服务公司故意隐瞒与合同有关的重要事实，所提供的房屋未完成消防验收导致租赁房屋无法使用，且符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的解除情形；第三，《5.25租赁合同》第九条第4项约定逾期30日未支付租赁费，饮食服务公司有权解除合同。庭审查明，雅安尚稷公司存在逾期30日未按合同约定交纳租赁费的事实，故饮食服务公司主张解除，符合合同约定。综上，对雅安尚稷公司的抗辩不予采纳，饮食服务公司享有约定的解除权,雅安尚稷公司逾期30日未给付租赁费的事实存在，对饮食服务公司的主张予以支持。 关于合同解除日期的确定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，饮食服务公司提起诉讼后，雅安尚稷公司于2019年5月22日收到本诉的民事起诉状副本，故本院确定《5.25租赁合同》于2019年5月22日解除。 二、除解除合同外，饮食服务公司的其他本诉请求问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《5.25租赁合同》第十二条有合同解除后租赁场地应交还的约定。本案中，《5.25租赁合同》解除后，作为承租人的雅安尚稷公司应当在合理期限内腾空并返还租赁的房屋、场地、设施出租物等。饮食服务公司主张雅安尚稷公司在判决生效后30日内返还租赁的房屋、场地有法律依据，对此本院予以支持。但返还设施出租物，因未提供证据证明，故本院不予支持。 雅安尚稷公司未按合同约定履行按期足额支付租金的义务，构成违约，饮食服务公司有权根据《5.25租赁合同》约定，要求雅安尚稷公司支付拖欠的租赁费并承担截至2019年5月10日止按每日0.03%计算的滞纳金。经审核，饮食服务公司将案涉房屋出租收到四川尚稷公司作为承租方时支付的2,650,000元保证金及第一年的租金2,650,000万元，在雅安尚稷公司承继了四川尚稷公司对饮食服务公司的权利与义务后，雅安尚稷公司支付了饮食服务公司2016年7月28日至2019年5月10日期间的租赁费累计1,350,000元。2016年7月28日至2019年5月10日期间，雅安尚稷公司应交纳租赁费6,525,833.3元（2016年7月28日至2017年7月27日按《会议纪要》计算的租赁费180,000元＋2017年7月28日至2018年7月27日的租赁费2,650,000元＋2018年7月28日至2019年5月10日的租赁费2,075,833.3元），扣除已交纳租赁费1,350,000元，尚欠5,175,833.3元（应付租赁费6,525,833.3元-已付租赁费1,350,000元）；在此期间，雅安尚稷公司有10次付款行为（累计金额1,350,000元），饮食服务公司所主张的滞纳金1,061,035.50元未超过按《5.25租赁合同》约定分段计算的合计金额，故对饮食服务公司所主张的滞纳金1,061,035.50元予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因前期四川尚稷公司支付了履约保证金2,650,000元，雅安尚稷公司承继四川尚稷公司的权利义务后，双方对履约保证金的抵充顺序无约定，根据上述司法解释所交纳的履约保证金可抵充债务，抵充顺序先滞纳金后租赁费，即对已经缴纳履约保证金先抵充已经到期的滞纳金1,061,035.50元，剩余1,588,964.5抵充尚欠租金，抵充后雅安尚稷公司尚欠饮食服务公司租赁费3,586,868.83元。 三、关于反诉主张问题 四川尚稷公司已于2015年10月10日将其与饮食服务公司签订的《5.25租赁合同》的权利义务转让给雅安尚稷公司，故四川尚稷公司与饮食服务公司在2015年10月10日后已无租赁合同的法律关系，故对四川尚稷公司的反诉请求不予支持。 雅安尚稷公司反诉请求确认从2015年7月27日至2019年6月25日向饮食服务公司应交租金为每年1,000,000元，由饮食服务公司按评估报告赔偿损失5,007,100元，退还履约保证金2,650,000元及相应利息，赔偿因与职工解除劳动关系而支出的经济补偿金180,000元，赔偿因讼争宾馆未通过消防验收而支出的罚款200,000元。雅安尚稷公司提起前述主张的理由为饮食服务公司交付租赁物时隐瞒消防未验收的事实、加之道路改造、城市建设、全球经济下滑导致酒店经营困难、情势变更等。本院认为，第一，雅安尚稷公司未按约定向饮食服务公司支付租赁费构成违约客观事实成立；第二，雅安尚稷公司提交的证据不能证明前述经营困难的原因系饮食服务公司造成，或者符合情势变更的认定标准应调减租金，或者双方对调减租金等有合同约定；第三，雅安尚稷公司未提供证据证明其向公司员工应支付的社保费已支付，且应由饮食服务公司负担；第四，雅安尚稷公司提交的证据不能证明本案中存有《5.25租赁合同》应退还履约保证金、装修及设备投入方面约定的情形，以及其因行政处罚而支出的200,000元应由饮食服务公司承担的合同依据和法律依据。故，本院对雅安尚稷公司的提出的上述反诉请求不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、雅安市饮食服务有限责任公司与雅安尚稷汉嘉酒店有限公司于2015年5月25日签订的《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁合同》于2019年5月22日解除，雅安尚稷汉嘉酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内向雅安市饮食服务有限责任公司移交承租的房屋、场地； 二、雅安尚稷汉嘉酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雅安市饮食服务有限责任公司支付截止2019年5月10日拖欠的租赁费5,175,833.33元、滞纳金1,061,035.50元； 三、四川尚稷酒店管理有限公司已交纳的履约保证金2,650,000元先抵充本判决第二项的滞纳金，抵充后的余额再抵充本判决第二项的租赁费； 四、驳回雅安市饮食服务有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回雅安尚稷汉嘉酒店有限公司、四川尚稷酒店管理有限公司的其他反诉请求。 以上第二、三项判决品叠后，雅安尚稷汉嘉酒店有限公司尚欠雅安市饮食服务有限责任公司的滞纳金1,061,035.50元已抵充，尚欠雅安市饮食服务有限责任公司租赁费3,586,868.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费36,294元，减半收取18,147元，由雅安尚稷汉嘉酒店有限公司负担。反诉案件受理费81,980元，减半收取40,990元，由雅安尚稷汉嘉酒店有限公司、四川尚稷酒店管理有限公司负担。本诉案件受理费雅安市饮食服务有限责任公司已经预交18,147元，由雅安尚稷汉嘉酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付雅安市饮食服务有限责任公司。剩余应由雅安尚稷汉嘉酒店有限公司、四川尚稷酒店管理有限公司负担的受理费于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长 李 垚 人民陪审员 李 艳 人民陪审员 李 洪 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理 樊凌莎 书 记 员 叶荫民