广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30137号原告（反诉被告）：关少兰，女，1984年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：钟桂鸿，广东合众拓展律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街**。法定代表人：李顺和。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。第三人：郭少英，女，1963年1月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告关少兰诉被告广州市登峰实业集团有限公司、第三人郭少英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钟桂鸿，被告委托诉讼代理人林超俭、张欣到庭，第三人郭少英参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还保证金216000元；2.被告向原告赔偿律师费损失6000元。事实及理由：被告将广州市越秀区南约直街6号自编二号商铺交由广州市越秀公有物业租赁服务有限公司公开招租。2020年1月7日签订《租赁合同书》，约定租赁期限从2020年3月7日至2025年3月6日。合同签订后，原告向被告交纳履约保证金216000元。因新冠疫情原因，原告于2020年4月17日向被告提出《解除合同申请》，与被告协商解除合同并退回保证金。被告当日向原告回复同意解除合同等。被告一直没有按照合同约定办理移交手续，至今仍未将涉案商铺交付原告，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告诉请。涉案物业一直由原告使用，涉案合同签订之前原告已经在使用涉案物业，原告在上一个租赁合同期满后，通过公开竞投继续成为涉案物业的承租人，因此双方无需另行办理物业交接手续。原告在疫情发生后，有向被告申请提前解除租赁合同，但双方就解除条款未达成一致至今未能解除。原告以被告没有交付场地为由要求被告返还保证金与事实不符。被告向本院提起反诉：1.原告向被告缴纳广州市越秀区南约直街6号自编二号铺2020年3月7日至2020年11月6日止的租金及逾期违约金（以当月租金为基数，租金标准3月7日-4月6日为30193.5元，4月7日-11月6日为36000元/月，自每月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至缴清之日止）。2.原告赔偿被告律师费支出16000元。事实及理由为：2020年4月17日双方就合同解除条件未达成一致，双方未能解除合同，原告自签订合同后一直未缴纳租金，经被告多次催促，仍未缴纳。原告对被告反诉请求答辩称，被告没有向原告交付物业，所以原告无需支付租金。第三人述称，对原告诉请没有异议，对被告反诉请求不清楚。经审理查明：2020年1月7日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《租赁合同书》，其中约定：租赁物位于广州市越秀区南约直街6号自编二号铺，建筑面积约78平方米，租赁物权属状况无产权及相关规划报建资料；租赁期从2020年3月7日至2025年3月6日止，实际交付日期推迟的，起租日期顺延，即租赁期限不变；装修免租期5天，从甲方移交租赁物给乙方之日起计，即自2020年3月7日起至2020年3月11日止，装修免租期内不计租。实际交付日期推迟的，装修免租期起始日期顺延，期限不变；首期租金2020年3月7日至2020年4月6日共36000元，自第二年起，租金逐年递增5%，即2021年3月7日起租金为37800元；本合同履约保证金为216000元，交易保证金181800元自动转为履约保证金，租赁期满，乙方付清租金、水电、税费、职工工资、劳动报酬等所有费用，交还租赁物且不存在会影响甲方收回并使用租赁物的风险，甲乙双方完成租赁物的交接，经双方签章确认，乙方交还履约保证金发票原件给甲方，办理好退租手续，甲方将于5个工作日内无息退回履约保证金给乙方；第七条，甲方的权利与义务，甲方按时移交租赁物给乙方使用（有第9.3条情况除外），双方应办理移交手续，并经双方盖章（签字）确认；第九条免责事由，9.3从双方签订的《租赁合同书》约定的租期起始日开始计算，超过60天以上时间，由于不可抗力或其他特殊原因（非主观故意）致使不能移交物业，租赁双方都有权提出取消交易，甲方除无息退回乙方已缴纳的全部费用外，乙方不得以任何理由向甲方提出安置和其他任何经济补偿；第十条，特别说明，10.1关于租赁物产权及手续，租赁物无产权及相关规划报建资料，甲方只能出具产权具结书协助乙方办理相关经营使用手续，但不对办理结果负责。10.5关于合同效力，如双方租赁合同书因租赁物无产权及相关规划报建资料等原因被依法认定无效，承租方同意履约保证金归甲方所有，并按照租赁合同约定的租赁费及费用标准，向甲方支付租赁费（房屋使用费）、管理费等相关费用。承租方同意已投入的装修、设备设施无偿归甲方所有（甲方要求承租方拆卸、搬走的除外），并按约定交还租赁物给甲方；乙方违反本合同第三条规定，逾期缴纳各项租赁费用的，甲方有权要求乙方按日以未缴清金额的千分之一向甲方支付滞纳金；违约方并需负担守约方的律师费和财产保全的保函费用等合理支出；等。合同签订后，原告向被告支付履约保证金216000元，被告开具相应金额的发票。2020年4月17日，原告向被告发出《解约合同申请》，内容为因全球疫情影响与登峰街道的封街，使得原告与被告之间签订的合同2020年3月7日无法履行无法营业，在毫无收的情况下无法支撑生活开销与无法交付昂贵资金，所以现在向被告递交退押金申请。同日，被告向原告发出《回复函》，内容为贵方要求提前解除/终止租赁合同已收悉，经我司两委会研究决定，回复如下，1.我司同意提前解除/终止租赁合同；2.原告拖欠的租金及水电费将在原告缴纳的履约保证金中抵扣，抵扣后剩余的履约保证金作为原告对被告的补偿；3.请原告于2020年4月28日前往被告办理提前解除/终止租赁合同手续，终止合同后交还租赁物业给被告。未如期办理提前解除/终止租赁合同手续、交还物业的，请原告继续按原租赁合同履行义务。原告为证明其提起本案诉讼支付律师费6000元，向本院提交委托代理合同及律师费发票。被告为证明涉诉房屋已经交付给原告使用，向本院提交如下证据：1.原告与被告就广州市越秀区南约直街4号302房B签订《租赁合同书》，每月租金1210元；2.被告与第三人就涉诉商铺签订的《租赁合同书》，租赁期限至2020年3月6日止，每月租金24700元；3.被告与关孝宗就广州市越秀区南约直街8号1002房B签订的《租赁合同书》，每月租金1320元；4.银行账户交易明细及发票，其中记载原告于2019年10月30日、11月21日、12月24日、2020年2月20日向被告支付款项；5.催租通知，显示被告于2020年5月至7月期间在涉诉商铺张贴催租通知；6.涉诉房屋现场照片，其中照片中招牌印刷原告手机号137××××****。原告质证认为，证据1、2、3真实性没有异议，其中涉及本案房屋的合同是郭少英签订的，并非原告承租；证据4真实性没有异议，但交费是原告按照第三人的吩咐交的，并非替原告交的，且原告是帮第三人交了四个月租金；证据5被告没有交付商铺，故原告无需向其交租；证据6照片中有原告电话是因为原告帮第三人打工。关于涉诉商铺交付的问题。原、被告确认没有办理移交手续。被告表示：原告是与第三人共同使用涉案商铺，两人是亲属关系，只是用来签合同的名义不同，关孝宗与关少兰也是亲属关系，是共同承租几个铺子来经营；因原告一直使用商铺，公开招租时中标人也是原告，所以没有另行办理交接手续。原告表示：在签订合同前原告并没有使用商铺，原告只是帮郭少英打工，因为生意不好做，郭少英不想要这个档口，原告才去投标的。第三人表示：原告是其员工，帮第三人看涉诉商铺，部分租金是第三人委托原告缴纳的；2020年1月被告联系其表示商铺已经出租给原告，就退还押金给第三人，第三人询问原告是否接手该商铺，原告同意接手，被告在1月退还押金视为双方租赁关系解除，第三人在2020年1月20日搬离涉诉房屋，但没有上锁，已向被告告知商铺情况；第三人搬离涉诉房屋时，没有将房屋交给原告使用。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉诉广州市越秀区南约直街6号自编二号铺现无产权及相关规划报建资料，因此，原告与被告签订的《租赁合同书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。就涉诉商铺交接的问题，原、被告确认双方并未办理移交手续。被告抗辩认为原告在签订合同前一直使用涉诉商铺，无需另行办理交接手续。但合同约定被告移交租赁物给原告使用应办理移交手续；被告提供租赁合同显示涉诉商铺原出租给第三人使用，虽原告曾向被告支付过涉诉商铺部分月份的租金，但原告、第三人均确认原告为第三人员工，被告亦无证据证明涉诉商铺已第三人交付原告使用。故本院认定被告未向原告交付涉诉商铺交付。综上，因涉诉合同无效，原告主张被告返还保证金216000元的请求，合理合法，本院予以支持。被告未将商铺交付原告，原告亦无需返还商铺、支付房屋使用费。双方签订合同时均已清楚涉诉房屋产权情况，均应承担相应的责任，故双方主张对方负担律师费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市登峰实业集团有限公司向原告关少兰退还保证金216000元；二、驳回原告关少兰的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市登峰实业集团有限公司的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2315元，由原告关少兰负担1180元，被告广州市登峰实业集团有限公司负担1135元；反诉费2616.45元由被告广州市登峰实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月三十一日书记员  冯诗欣