天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初265号原告：王艳，女，1980年4月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹晓冉，天津击水律师事务所律师。被告：陈喆，男，1985年11月6日出生，汉族，住天津市河**。被告：张龙，男，1995年6月10日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区。被告：励金商业运营管理（天津）有限公司，住所地天津市和平区劝业场街道多伦道与张自忠路交叉口西50米合生财富广场**。法定代表人：雷顺顺。被告：雷顺顺，男，1995年3月16日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市黄陂区。被告：卫岩，男，1987年5月8日出生，汉族，户籍地陕西省西安市碑林区。原告王艳与被告陈喆、张龙、励金商业运营管理（天津）有限公司（以下简称励金公司）、雷顺顺、卫岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳的委托诉讼代理人曹晓冉、被告陈喆到庭参加诉讼，被告张龙、励金公司、雷顺顺、卫岩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张龙及被告励金公司签订的《房屋租赁合同》、《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》；2.判令被告张龙及励金公司向原告支付自2019年10月5日至2020年10月14日的房屋租金19733元，被告雷顺顺及被告卫岩对该租金承担连带给付责任；3.判令被告张龙及励金公司向原告支付违约金1600元，被告雷顺顺及被告卫岩对该违约金承担连带给付责任；4.诉讼费由各被告共同承担，公告费由被告张龙、励金公司、雷顺顺、卫岩承担。事实和理由：原告系天津市河**王串场花芳里9-311-313房屋所有权人，被告陈喆实际占有该房屋。2019年10月5日，原告与张龙签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将上述房屋租赁给张龙使用，合同签订后，张龙至今未向原告支付房屋租金。原告委托朋友到该房屋查看时发现，张龙在未经原告同意的情况下，私自将房屋转租给被告陈喆，原告要求陈喆腾退房屋，经协商未果，故呈诉。为维护原告自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至贵院，望判如所请。立案后，原告向本院提出追加被告申请，申请追加张龙、励金公司及该公司股东雷顺顺、卫岩为本案被告。理由是：原告与张龙签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给张龙，并同意励金公司使用，但上述二被告至今未支付房租。而雷顺顺、卫岩系励金公司的股东，雷顺顺认缴出资285万元，卫岩认缴出资15万元，其二人应当在认缴出资范围内对励金公司的债务承担连带赔偿责任。陈喆辩称：2020年10月14日，我在租赁合同期满时已经搬出涉诉房屋，与原告结清了相关房屋水、电、暖气等费用，和原告的代理人我爱我家的工作人员进行了交接。我不同意承担诉讼费，诉讼费应由励金公司和张龙等人承担。张龙、励金公司、雷顺顺、卫岩经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，也未在法定期限内向本院提交答辩意见及相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王艳作为出租方（甲方）与被告张龙作为承租方（乙方）经案外人天津市岚海房地产信息咨询有限公司居间签订《房屋租赁合同》，双方约定，王艳将其所有的天津市河北区××房屋出租给张龙，租赁期限自2019年10月5日起至2022年10月4日，每月租金1600元、押金1600元，房屋租金支付方式为押一付三。第十条乙方违约规定中约定，乙方有未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，拖欠房租累计七天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按房屋一个月的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第十三条备注载明：“（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）：此房屋租给励金商业运营管理（天津）有限公司，双方认可并知晓，所产生问题与中介无关。付款方式由押一付三变更为押一付二”。2019年10月5日，王艳与励金公司签订了合同编号：ＬＪＳＦ234《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》。该合同出租方（甲方）：王艳，承租方（乙方）：励金公司。双方约定，甲方将天津市河北区××号房屋租给乙方，租赁期限自2019年10月5日至2022年11月20日，共计36个月零45天。甲方应于2019年10月5日前将房屋按照约定的条件交付给乙方，自交付起至2019年11月20日止为双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为45天。此期间乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业、水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付。乙方租赁房屋用途为：房屋转租及转租管理。租金标准为每月1600元，房屋押金为一个月租金1600元，待乙方退租后返还。支付形式为双月支付到王艳工商银行账户内。第一次支付房租时间为2019年11月20日，第二次支付房租时间2020年1月20日（根据付款形式依次类推）。第八条违约金和违约责任约定，乙方应按照约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日、法定休息日及公司正常休假除外）。违约责任违约金数额为3200元。合同落款出租方（甲方）处有王艳签名捺手印，承租方（乙方）处加盖有励金公司公章，代理人签字处有张龙签名捺手印。上述合同后附：1.王艳出具的授权委托书一份，载明：“本人王艳全权授权并委托励金商业运营管理（天津）有限公司办理，位于物业地址：河北区××，产权地址：河北区××（包括但不限于：出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议，合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等）。特此授权。委托人处王艳签名捺手印，身份证号：34262319********，日期：19年10月5日。”2.励金公司出具的委托书一份，载明：“我公司委托张龙（姓名）作为我公司合法的委托代理人，授权其代表我公司办理关于河北区花芳里9-31-313（房屋地址）的租赁事宜。该委托代理人的授权范围：代表我公司与你们磋商；签署租赁协议和处理与租赁活动有关的事务。该代理人的一切行为均代表本公司，与本公司行为具备同等法律效益，本公司将承担代理人在租赁过程中的所有法律责任。代理人无权转换代理人，特此委托。授权单位处加盖励金公司公章。代理人姓名处有张龙签名捺手印，性别：男，代理人身份证：34240119********，职务：业务员，代理区域：河北区，日期：19年10月5日。”3.励金收房明细显示：时间2019年10月5日，房屋地址为河北区××，空置期45天，备注水：851，电106。收房人签字处有张龙签名，房东签字处有王艳签名捺手印。庭审中，王艳陈述，张龙和励金公司在与其签订合同后，未按照合同约定向其支付押金，至今也一直未支付房屋租金。2019年10月5日，陈喆与励金公司签订了合同编号：ＬＪＺＦ182《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》，该合同甲方（出租方）：励金公司，乙方（承租方）：陈喆。双方约定，甲方将位于天津市河北区××号房屋出租给乙方，租赁期限12个月，自2019年10月15日起至2020年10月14日止，每月租金1500元，支付租金的方式是年付，一次性付清。甲方签约时收取乙方押金1500元。水表表底0851，煤气表底0964，管理费6元每月。该合同落款甲方处加盖励金公司公章，代理人处有刘丹签名，负责人（区片经理）电话处有张龙签名，乙方处陈喆签名捺手印。该合同后附励金租房明细显示2019年10月5日双方办理了房屋交接手续。验收人签字处刘丹签名，租客签字处有陈喆签名捺手印。同日，励金公司出具收款回执载明：今收到陈喆支付房屋租赁租金费用（花芳里9-311-313）到账金额19500元。落款处加盖有励金公司公章，日期：2019年10月5日。陈喆向本院提供了其向励金公司微信转账19500元的手机截屏。2020年10月14日，被告陈喆将涉诉房屋腾交给原告王艳，并与王艳结清了房屋的相关水、电等费用。据此，原告在庭审中，撤回向被告陈喆主张将涉诉房屋腾交给其，并支付自2019年10月5日至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求。另查，励金公司于2019年9月4日注册成立，注册资本为300万元，实收资本为0。法定代表人雷顺顺。该公司股东卫岩，认缴出资额为15元，实缴出资额0，股东雷顺顺，认缴出资额285万元，实缴出资额0，交付期限至2049年9月3日之前。庭审中，原告以诉称为由申请追加张龙、励金公司、雷顺顺和卫岩为本案被告，本院于2020年9月1日在人民法院报向上述追加被告公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼材料，自公告之日起经过60日，即视为送达。本院认为，王艳与张龙签订的《房屋租赁合同》及王艳、陈喆分别与励金公司签订的《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，虽然被告张龙与原告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，但该合同备注中明确约定“此房屋租给励金商业运营管理（天津）有限公司，双方认可并知晓。”且原告与励金公司签订的《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》中励金公司也出具委托书，该委托书显示张龙是励金公司委托代理人，其是受励金公司委托办理关于涉诉房屋的租赁事宜，故张龙与王艳签订《房屋租赁合同》的行为应属职务行为，法律后果应由励金公司承担。现励金公司未按照合同约定向王艳支付涉案房屋租金，已构成违约，致使合同目的无法实现，故王艳要求解除与被告张龙签订的《房屋租赁合同》及与被告励金公司签订的《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》及支付房屋租金的主张，本院依法予以支持。关于解除时间，应以本院向张龙和励金商业运营管理（天津）有限公司送达起诉状时间即2020年10月30日为合同解除时间。关于给付租金的数额，因双方在合同中约定自合同签订之日起至2019年11月20日止45天为空置期或装修期，励金公司不承担房租，故励金公司应按照每月1600元标准给付原告自2019年11月21日起至2020年10月14日止10个月零24天的房屋租金17280元。因励金公司未按约定向王艳支付租金，构成违约，励金公司应承担违约责任，现王艳要求该公司按照其与张龙签订的《房屋租赁合同》违约责任约定，向其支付违约金1600元，既符合双方约定也符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张雷顺顺、卫岩在其未实际缴纳出资额范围内承担连带责任一节，根据《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定，有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。被告雷顺顺和卫岩在励金公司注册时，并未实际缴纳出租额，故雷顺顺、卫岩对励金公司应承担责任在其未出资额范围内承担连带责任。张龙、励金公司、雷顺顺、卫岩经法院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利。庭审中，原告自愿撤回对被告陈喆的诉讼主张，是其自行处分诉讼权利并无不当，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王艳与被告张龙签订的《房屋租赁合同》于2020年10月30日解除；二、原告王艳与被告励金商业运营管理（天津）有限公司签订的《励金商业运营管理（天津）有限公司租赁合同》于2020年10月30日解除；三、本判决生效之日起十日内，被告励金商业运营管理（天津）有限公司给付原告王艳自2019年11月21日至2020年10月14日止的房屋租金17280元；四、本判决生效之日起十日内，被告励金商业运营管理（天津）有限公司支付原告王艳违约金1600元；五、被告雷顺顺、卫岩对本判决第三、四项判决内容在其未认缴出资额范围内承担连带给付责任；六、驳回原告王艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，公告费费560元，由原告王艳负担受理费37元，被告励金商业运营管理（天津）有限公司负担受理费296元、公告费560元，被告雷顺顺、卫岩在其未认缴出资额范围内承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  訾文华审 判 员  王 健人民陪审员  杨卫红二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  江学建附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第三条有限责任公司和股份有限公司是企业法人。有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十八条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。