重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初17619号原告：马晓雪，女，1991年7月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：许桓歌，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，重庆道伦律师事务所实习律师。被告：重庆缘莱房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨梨路**附**，统一社会信用代码91500106MA5ULAGK0A。法定代表人:殷彩菊，重庆缘莱房地产营销策划有限公司经理。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。原告马晓雪与被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，由审判员刘超独任审判，适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告马晓雪及其委托诉讼代理人许恒歌、张建国，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人胡云萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马晓雪向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告马晓雪与被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、判决被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司退还原告马晓雪费用12600元；3、判决被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司向原告马晓雪赔偿损失46750元；4、判决被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司向原告马晓雪支付律师费8000元；5、本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司承担。事实及理由：案外人唐兰拥有重庆市沙坪坝区小杨公桥房屋一套，产权证号为渝（2019）沙坪坝区不动产权第000222***号。2020年4月20日，案外人唐兰出具书面授权委托书，授权案外人彭著容出售上述房产并收取房款等事项。2020年5月1日，案外人彭著容出具书面授权委托书，授权案外人闫春香出售上述房产并收取房款等。2020年5月5日，经被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司居间，闫春香以唐兰名义与原告马晓雪签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房产卖予原告马晓雪，原告马晓雪向被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司支付了中介费12600元，并按合同约定支付了购房定金。后原告马晓雪得知，在合同签订前，涉案房屋就已被法院查封，无法过户。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司作为居间方，未尽忠实勤勉及如实报告义务，损害原告利益，应承担损害赔偿责任，并退还已收取的中介费。现因原告与被告协商未果，原告特此具状贵院，上述请求，请予支持。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司辩称：1、本案为居间合同纠纷，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司尚未收取原告马晓雪任何居间服务费用，不应当承担退还责任；2、银行按揭服务费用属于委托合同纠纷，属于不同的法律关系，基础法律关系不同，不应在本案混合审理，且被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司已经完成了银行按揭服务内容，委托合同履行完毕，不应承担退还责任，原告主张的居间服务费12600元实际上是按揭服务费；3、原告依据《房屋买卖合同》条款第7条要求被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司承担成交价5%的损失，该条款仅约束买卖双方。另原告与闫春香的房屋买卖合同纠纷尚在贵院审理，原告马晓雪不存在实际损失，故原告诉请损失没有合同依据且没有事实依据；4、原告诉请律师费的主张没有合同依据；5、本案在房屋签订之时，已经告知存在查封限制，为了保障交易安全，定金一直托管在被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司处，没有交付给闫春香，2020年5月19日原告马晓雪与闫春香顺利办理银行按揭手续，原告主动要求我方将定金交付给闫春香，闫春香出具给原告的收条，收条上面载明的内容很清楚，房屋为冻结状态，卖方自行解除冻结，如出现无法交易，退还原告双倍定金。原告在交易过程中一直知晓涉案房屋处于查封状态；6.原告马晓雪诉请解除双方的居间服务协议无事实和法律依据。原告马晓雪围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据1、《房地产买卖（居间）合同》一份，证明2020年5月5日，案外人闫春香与原告马晓雪签订《房屋买卖合同》，约定将重庆市沙坪坝区小杨公桥房屋卖予原告马晓雪，总价935000元，定金20000元，中介费用12600元；如一方违约应按成交价格5%支付违约金；合同第一条载明该房产无权利负担，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司在该合同书上签章确认。证据2、案外人闫春香出具的《收条》一张、微信交易流水一份，证明原告马晓雪于2020年5月5日、2020年5月7日依约向案外人支付购房定金20000元。证据3、重庆缘莱房地产营销策划有限公司出具的收据一张、微信交易流水一份，证明原告马晓雪按约向被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司支付按揭服务费12600元。证据4、案外人唐兰出具《公证委托书》一份（复印件）、案外人彭著容出具的委托书一份（复印件），证明2020年4月20日，案外人唐兰出具授权委托书，授权案外人彭著容出售涉案房产，代理权限包括签订买卖合同、办理过户手续、代为收取房款等。授权期限自2020年4月20日起至2021年4月19日止；2020年5月1日，案外人彭著容出具书面授权委托书，授权案外人闫春香出售上述房产，代理权限包括签订买卖合同、代为收取房款等，授权期限自2020年5月1日起至2020年5月8日止。证据5、沙坪坝不动产登记中心出具的查询结果一份，证明涉案房屋分别于2019年12月6日、2020年10月23日被重庆市永川区人民法院查封，并曾于2018年8月29日设立抵押权，现上述权利限制仍未解除，房屋无法过户，合同目的已经无法实现，原告马晓雪有权解除合同。被告未尽审查义务，未向原告马晓雪如实告知该情况，应当退还中介费并承担损害赔偿责任。证据6、微信聊天记录（聊天主体为原告与被告员工谢鑫），证明原告马晓雪于2020年7月11日主动询问被告员工谢鑫，才得知，签订完按揭手续后，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司已经将定金20000元支付给案外人闫春香，因此并不是我方主动要求被告给闫春香的定金。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司发表以下质证意见：对证据1、《房地产买卖（居间）合同》的真实性认可，在该合同的第4条明确约定了12600元为按揭手续费，居间费9350元原告马晓雪至今并未支付给被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司。对证据2、案外人闫春香出具的收条一张、微信交易流水一份的真实性认可，在该收条上明确为涉案房屋为冻结状态，由卖方自行解除冻结，在签订合同时，原告马晓雪知晓涉案房屋为查封状态，所以将定金托管在我方处，原告马晓雪于2020年5月19日要求我方将定金支付给闫春香，我方已经尽到了告知义务，不存在任何过错。对证据3、重庆缘莱房地产营销策划有限公司出具的收据一张，微信交易流水一份，真实性认可，但是收款事由已经载明为按揭服务费，原告的按揭审批已经通过，按揭服务内容已经完毕，故不存在退还12600元的按揭费用。对证据4、案外人唐兰出具公证委托书一份、案外人彭著容出具的委托书一份，真实性认可，正好证明我方在签订合同时尽到了审查义务，无任何过错。对证据5、沙坪坝不动产登记中心出具的查询结果一份，真实性认可，原告马晓雪知晓涉案房屋存在查封，仍然签订合同，要求我方将定金20000元支付给案外人闫春香，其不利后果应当自行承担。对证据6、微信聊天记录（聊天主体为原告与被告员工谢鑫），真实性认可，但是收条的原件是由原告马晓雪在案件中举示，并不是在我方手上，原告陈述不知道收条的事情，与事实不符合，那么原件不应当在原告手里，在微信聊天记录中问20000元现在在何处，只是原告无法确认我方是否将20000元定金支付给案外人闫春香，并不能证明这个20000元支付给案外人闫春香，不是原告授权被告支付的，收条上明确载明涉案房屋查封，但原告陈述在2020年7月20日才得知房屋为查封，前后陈述是相互矛盾的。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司未举示证据。对于原告马晓雪举示的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。经审查，上述证据的真实性、合法性、关联性均能够确认，可以作为认定本案事实的依据。根据审查确认的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年5月5日，委托方（卖方）闫春香（以下简称甲方）与委托方（买方）马晓雪（以下简称乙方）、居间方重庆缘莱房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：一、房地产概况：甲、乙双方就委托丙方代为办理售购房地产及相关事宜，签订如下协议，房地产的基本情况（具体以登记簿为准，甲、乙双方不得以合同约定与登记簿、实物有差异而拒绝交易），房屋坐落：重庆市沙坪坝区（以房产证为准），建筑面积81平米，套内面积66平米（以下简称“该物业”。现有房屋装修及物业的配套附属设施未作书面说明的均不另作价。该房地产属于具有完全所有权。甲方承诺，该套房地产权属真实有效，并已取得其他权利人（含配偶）的书面同意，能完全支配处理，可合法交易。上述房地产由甲方以买卖取得，若有权属隐瞒，甲方自愿承担所产生的相关费用。二、委托期限：委托期限自合同签订之日起致与本交易相关事宜办理完毕之日止。三、房屋成交价格及费用：该物业经甲、乙双方协商后确定的实际成交价格为935000元，房地产交易过程中的税费由乙方独自承担。四、居间佣金及支付：本合同签订，即视为丙方对甲、乙双方居间已成功。甲方应于签订合同时向丙方支付居间费9350元，乙方应于签订合同时向丙方支付居间费9350元，按揭手续费12600元，权证代办费1000元。若本协议非因经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，或买卖双方未获丙方书面同意达成交易或通过其他人成交该房地产，甲、乙双方应向丙方支付约定居间费用。五、款项支付：甲、乙、丙三方一致同意定金及房款直接进入甲方账户或以丙方指定账户为房屋交易的资金交割处。乙方应于本合同签订之日支付委托购房定金20000元整给丙方，该定金折抵居间费中的相应金额，若乙方违反本合同约定，乙方无权要求返还定金且应赔偿损失。70000元由乙方于过户当日支付给甲方；5000元由乙方于过户后5个工作日内交房当日支付给甲方。若乙方是以按揭方式购房的，则将乙方向银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷840000元，由乙方委托丙方通过向银行申请商业按揭贷款，由银行支付给甲方。乙方贷款金额以银行实际审批贷款金额为准，不足部分由乙方自凑交于甲方。六、权利与义务：甲方依法享有上述房地产所有权并在其房地产共有权人及承租人同意出售并放弃优先购买权的条件下，愿意出售上述房地产，乙方已对上述房地产的所有状况已知悉无异议并愿意购买。甲方保证上述房地产权属明晰，无权利瑕疵，且依法对房地产享有处置权。因甲方在相关手续办理期间单方不完全履行本合同或将上述房地产另行转让的，视为甲方违约。甲方在签署本协议时，须将有效产权文件，包括：房地产权证、房地产预售契约、购房合同、购房发票、房款收据、大修基金票据等原件留存在丙方并保证提交的交易所需要件准确、合法、完整。若因甲方原因致使不能顺利办理登记等手续的，甲方应承担由此引起的一切法律责任。七、违约责任：甲、乙双方中一方违约，应向对方按成交价格的5%支付违约金并赔偿相关损失，因甲乙双方中的一方违约导致本交易未成功的，或未经丙方同意自行解除合同的视为违约，违约方应当支付违约金28050元给丙方，并赔偿丙方因此而遭受的损失。八、符合下列情形之一的，三方免责，本合同终止，恢复原状；遇不可抗力因素的，法律法规政策更改，致使本合同无法履行的。九、补充约定事宜：乙方已知晓甲方本人未到场，现由代理人闫春香全权处理上述房屋并收取定金；甲方承诺上述房产的个人所得税由甲方自行承担；本人闫春香现代甲方出售上述该物业签订本合同所有条款，与甲方享有同等法律权宜且承担同等法律责任。2020年5月19日，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司向原告马晓雪出具一份收据，载明：交款单位马晓雪，收款方式转账，人民币壹万贰仟陆佰元12600元，收款事由：代收按揭服务费、评估费。该收据上加盖有被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司的财务专用章。2020年5月19日，案外人闫春香出具一份收条，载明：今收到马晓雪购买房屋定金贰万元整，该房屋为冻结状态，卖方自行解除冻结，如出现房屋无法交易，退还买方马晓雪双倍定金，以及缘莱地产中介费3%（以买卖合同为准）。收款人闫春香。2020年5月5日，原告马晓雪通过微信向谢鑫转账7000元；2020年5月7日，原告马晓雪通过微信向谢鑫转账13000元（备注：买房定金）；2020年5月21日，原告马晓雪通过微信向谢鑫转账12600元（备注：代办按揭服务费）。谢鑫系被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司的员工。另查明，唐兰委托了彭著容办理位于重庆市沙坪坝区小杨公桥房屋的买卖交易手续；彭著容又委托了闫春香办理该房屋的买卖交易手续。还查明，坐落于沙坪坝区小杨公桥房屋的权利人为唐兰，该房屋于2018年8月29日办理了抵押登记，于2019年12月6日被重庆市永川区人民法院查封。原告马晓雪与谢鑫的微信聊天记录显示：2020年7月11日，马：最开始那2万，现在在你们这里还是给他们了？谢：签完按揭就给他了。原告马晓雪在庭审中陈述，由于原告的合同目的不能实现，合同目的为购买房屋并办理房屋过户登记，现因被告过错，导致办理房屋过户登记在事实上无法实现，被告构成根本违约，原告主张解除合同。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司辩称，原告委托被告协助办理按揭服务，属于委托合同，被告也按照合同约定协助买卖双方完成了银行贷款手续，而且贷款手续已经通过，已完成了合同的义务，故不应当退还该按揭服务费；居间服务的目的是促成买卖双方签订合同，现在合同已经签订，在签订合同过程中，被告审查了相应的产权人及产权状况，已经告知原告涉案房屋存在查封，已经履行了审查和告知义务，原告的购房目的无法实现，是因为卖方存在违约，与被告无关，且买卖合同和居间合同属于不同法律关系，且合同目的无法实现，原告可追究卖方的责任，原告并未任何损失，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，原被告双方认可银行按揭手续已经签订，但因未办理涉案房屋的抵押登记，银行未能放款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。本案中，原告马晓雪与被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司所签的《房地产买卖（居间）合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案的《房地产买卖（居间）合同》包含多重法律关系，既有买卖双方的房屋买卖合同关系，也有买卖双方分别与居间方的居间合同关系，还包括居间方为买方提供按揭代办服务的委托合同关系。《房地产买卖（居间）合同》第一条约定：该房地产属于具有完全所有权，甲方承诺，该套房地产权属真实有效，并已取得其他权利人（含配偶）的书面同意，能完全支配处理，可合法交易。上述房地产由甲方以买卖取得，若有权属隐瞒，甲方自愿承担所产生的相关费用。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司作为专业从事房屋租售中介业务的居间服务机构，对卖方提供的信息理应承担充分的、谨慎的审查及核实义务，其作为居间方，在组织马晓雪与闫春香签订《房地产买卖（居间）合同》时，应当如实向马晓雪报告房屋的真实、具体情况，尤其是可能影响合同正常履行的重要信息；而在房屋交易过程中，房屋是否设立抵押、是否存在司法查封是足以影响交易进程的重要信息。涉案的房屋于2019年12月6日被法院查封，发生在双方签订《房地产买卖（居间）合同》之前，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司未认真核实涉案房屋的抵押或查封情况，该行为不仅违反了《房地产买卖（居间）合同》的约定，且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。而原告马晓雪签订该合同的目的是购买涉案房屋，并将涉案房屋过户至自己名下，办理按揭服务的目的也是为了购买房屋，因此导致原告马晓雪的购房目的不能实现。现原告马晓雪已交纳按揭服务费12600元，被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司虽为原告马晓雪提供了部分按揭服务，但鉴于被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司未能如实报告涉案房屋的真实情况，《房地产买卖（居间）合同》无法继续履行，致使原告马晓雪合同目的不能实现。因此，对于原告马晓雪要求解除与被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，并退还按揭服务费12600元的诉讼请求，本院予以支持。因原告马晓雪要求解除合同的意思表示于2020年10月15日到达被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司，故本院认定双方之间的合同关系于2020年10月15日解除。被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司辩称原告马晓雪在签订合同时即知晓涉案房屋存在查封，且举示《收条》中载明“房屋为冻结状态”用以证明原告知晓，但也不能证明原告在签订合同时知晓房屋查封状态，更不能证明该《收条》于何时交给原告，因此对被告的该辩解意见本院不予采信。对于原告马晓雪要求被告赔偿损失。由于原告马晓雪未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。至于律师费，双方没有约定，也并非必然产生的费用，原告马晓雪要求被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告马晓雪与被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》于2020年10月15日解除；二、被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后三日内退还原告马晓雪按揭服务费12600元；三、驳回原告马晓雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483.76元，减半交纳741.88元，由原告马晓雪负担683.88元，由被告重庆缘莱房地产营销策划有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘超二〇二〇年十二月三十一日书记员  王艳