安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8509号 上诉人（原审被告）：王亚男,女,1992年6月9日出生,汉族,住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：曹景博，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳，安徽瀛鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林艳,女,1979年9月18日生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：余啸林，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 上诉人王亚男因与被上诉人林艳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王亚男上诉请求:一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2020）皖0111民初6343号判决第二项中逾期付款违约金（以469000元，自2020年5月6日起，按息2%计算至款清之日止）及第三项，即王亚男于判决生效之日起十日内向林艳支付聘请的律师费10000元，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由林艳承担。 事实与理由：一审法院认为王亚男构成违约，应当承担违约责任，判令王亚男按利息2%向林艳支付违约金，并支付林艳聘请律师的费用，事实认定不清，法律适用错误，判决结果有违公正。 第一，王亚男不构成违约，王亚男与林艳签订了《存量房买卖合同》，合同中并未约定付款期限。 第二，根据双方签订的《存量房买卖合同》第三条的约定，签订完《存量房买卖合同》后，林艳需将存量房钥匙交给王亚男，交付钥匙才视为交付案涉房屋，至今王亚男未收到案涉房屋，该房屋为林艳控制，只有王亚男控制了案涉房屋，才视为付款期限到达。 第三，林艳一审主张房屋变更登记近一年，王亚男迟延履行合同义务一年是对事实的歪曲，房屋变更登记是由于王亚男贷款需要，合肥二手房登记当时的政策，是需要先变更登记，在变更后向银行贷款，所以虽然已经变更登记，但是其目的只是为了贷款，且林艳一直未向王亚男交付钥匙，不能视为房屋买卖合同交付完毕。房屋未实际交付，王亚男并未违约，不需要支付违约金。 第四，一审法院判令王亚男按利息2%向林艳支付违约金不合理。 利息2%表述不清，未说明是年利息、月利息还是日利息。一审认定双方违约金约定过高，酌定计算了违约金，但按一审法院的认定，反而调高了违约金。王亚男未构成违约，王亚男没有支付违约金的义务。因客观原因合同无法实现，王亚男提出解除合同在先，双方在合同中约定因为征信和限购问题，双方互不追究违约责任。 第五，王亚男不存在违约的情况，自然没有义务支付林艳聘请律师的费用。一审法院判令王亚男支付林艳聘请律师的费用一万元，损害了王亚男的权益，银行贷款问题导致房屋买卖合同不能实现，王亚男未违约，提出解除合同是合理合法的，没有义务支付林艳的律师费用，并且合同未约定律师费的承担情况。 第六，我方于2020年11月5日交付房款469500元。 综上，王亚男未违反《存量房买卖合同》的约定，林艳并未交付钥匙，未实际交付房屋，合同无法继续履行，合同目的无法实现，王亚男要求解除合同是合理、合法的，没有义务承担违约责任和对方的律师费用。一审事实不清，法律适用错误，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。 林艳辩称，林艳于2019年6月将房屋所有权转移至王亚男名下，已经完全履行了合同义务，王亚男应按合同约定将剩余尾款交付至林艳。关于利息，一审判决的利息是月息2%，我们已经找一审法院盖了校对章，一审判决的利息是基于资金使用费的标准。关于律师费，基于王亚男违约，王亚男应负担律师费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 林艳向一审法院起诉请求：1、判令王亚男继续履行《存量房买卖合同》;2、判令王亚男支付林艳剩余购房款660000元整;3、判令王亚男赔偿林艳违约金66330元(按每日总房款670000元的万分之三,自2019年7月1日暂计至起诉之日,计算至王亚男给付之日);4、本案诉讼费、保全费、律师费由王亚男承担。 一审法院认定事实：2019年4月13日，王亚男为其子女上学，与林艳协商签订《存量房买卖合同》。约定：林艳将其位于合肥市包河区房屋出售给王亚男，转让价款为67万元，自合同签订后40日内共同向房地产管理部门申请转移登记手续，王亚男于2019年5月25日前将21万元（含定金）存入托管账户。双方在合同补充协议中约定：王亚男保证具有良好的征信记录以商业贷款方式支付购房款。双方任一方违约，违约方承担总房款3%的中介服务费、诉讼费、律师费等并赔偿守约方总房款的20%的损失赔偿金。因征信和限购导致不能交易，双方互不追究违约责任。合同签订后，王亚男于2019年4月13日向林艳支付定金10000元，并于2019年6月10日将首付款191000元转到合肥市存量房资金托管中心包河分中心。2019年6月，双方将案涉房屋转移过户至王亚男名下。现王亚男未能贷款，其也未能支付所欠林艳购房尾款469000元（已扣除被告向合肥市存量房资金托管中心包河分中心转付的191000元及定金10000元）。2020年3月25日，王亚男提起诉讼，要求解除其与林艳签订的《存量房买卖合同》。2020年5月6日，林艳向上海段和段（合肥）律师事务所支付代理费用10000元，聘请律师为其诉讼，提出如上诉请。 一审法院认为，2019年4月13日，王亚男为其子女上学，与林艳协商签订《存量房买卖合同》。约定：林艳将其位于合肥市包河区房屋出售给王亚男，转让价款为67万元，自合同签订后40日内共同向房地产管理部门申请转移登记手续，王亚男于2019年5月25日前将21万元（含定金）存入托管账户。双方还在合同补充协议中约定：王亚男保证具有良好的征信记录以商业贷款方式支付购房款。双方任一方违约，违约方承担总房款3%的中介服务费、诉讼费、律师费等并赔偿守约方总房款的20%的损失赔偿金。因征信和限购导致不能交易，双方互不追究违约责任。以上合同约定的内容，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应予以遵守。在本案的合同履行，林艳依约将其案涉房屋过户转移至王亚男名下，履行了合同义务。王亚男却在案涉房屋过户转移至其名下后，未能向林艳支付全部购房款项，尚欠购房尾款469000元，对该款王亚男应依法予以履行给付。虽然双方在合同中对该款的给付期限约定不明，但王亚男应自林艳向法院主张该款权利之日起予以给付，否则将有失公平，王亚男至今仍未能给付，其行为构成逾期付款违约，应当承担违约责任。对于林艳要求王亚男因违约赔偿按每日总房款670000元的万分之三,自2019年7月1日计至实际给付之日的违约金损失。该院认为明显过高，酌定以王亚男欠付购房尾款469000元，自2020年5月6日起按息2%计。对于林艳主张要求王亚男承担其律师费，因该请求符合合同约定和法律规定，予以支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王亚男应继续履行其与林艳签订的《存量房买卖合同》;二、王亚男应于判决生效之日起十日内向林艳支付剩余购房款469000元，并向林艳赔偿逾期付款违约金(以469000元为基数,自2020年5月6日起，按息2%计至款清之日止);三、王亚男应于判决生效之日起十日内向林艳支付其聘请的律师费用10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5532元，由林艳负担1517元，由王亚男负担4015元。 二审中，王亚男提交：证据一，华夏银行转账凭证，证明目的：王亚男已经按照合同约定支付林艳购房尾款，双方在购房合同中未约定购房款支付时间，王亚男不应当承担按息2%支付逾期付款违约金。林艳至今未将房屋移交王亚男，应当按照每月2000月支付租金。 证据二，人民网新闻报道，证明目的：二手房交易以前是“先过户再贷款”，现在则是“先预审贷款资格再过户”，双方在签订合同中，王亚男也告知过林艳，自己办理贷款很困难，需要很长时间，所以双方才签订补充协议，最终无法交易成功，双方无责。林艳要求王亚男支付违约金无依据。 证据三，《合肥市存量房交易资金托管服务办法》，证明目的：该办法出台时间为2019年5月20日，双方交易时间为2019年4月13日，关于王亚男先办理房产证后贷款一事，双方也未约定明确付款时间，故王亚男没有拖延付款。 林艳质证意见：对证据一，真实性无法核实，达不到其证明目的。对证据二，三性无异议，证明目的有异议。对证据三，三性无异议，证明目的有异议。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应履行。本案中，林艳依约将其案涉房屋所有权转移至王亚男名下，履行了合同义务，王亚男却未能向林艳支付全部购房款项，尚欠购房尾款469000元王亚男应予给付并应承担相应的违约责任，王亚男称其不构成违约，不需要承担违约责任的上诉理由不能成立。但案涉《存量房买卖合同》第八条约定每日万分之三的违约金，一审予以酌减，但判决按月息2%支付却调高了违约金，显属不当，应予纠正，王亚男该上诉理由成立。本院确认违约金以469000元为基数，按每日万分之三标准自2020年5月6日起计至款清之日止。因案涉补充协议明确约定了违约方应承担律师费，故一审该判项并无不当，王亚男称其未违约且合同未约定律师费承担情况等上诉理由不能成立，本院不予采纳。另一审未全部支持林艳的诉讼请求，应判决驳回林艳的其他诉讼请求，一审系漏判，本院一并予以纠正。 综上，王亚男的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6343号民事判决第一项、第三项，即：王亚男应继续履行其与林艳签订的《存量房买卖合同》;王亚男应于判决生效之日起十日内向林艳支付其聘请的律师费用10000元。 二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6343号民事判决第二项为：王亚男于判决生效之日起十日内向林艳支付剩余购房款469000元，并支付违约金(以469000元为基数,按每日万分之三标准自2020年5月6日起计至款清之日止)； 三、驳回林艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1457元，由王亚男负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。