广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3868号上诉人（原审原告）：罗冠鹏，男，1991年1月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区**********之一，公民身份号码441************834。委托诉讼代理人：梁木兴，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧金振，男，1985年1月11日出生，汉族，住广东省清远市清新区*********，公民身份号码441************710。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏怡，广东远大永恒律师事务所实习律师。上诉人罗冠鹏因与被上诉人欧金振房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗冠鹏上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付自2020年1月15日起至搬离之日（2020年7月23日）止期间，按照406元/日计算的物业占用费77140元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人大量的办公桌椅、冰箱空调、办公器材等霸占了上诉人物业，租赁合同期满后经多次催促，但被上诉人仍然拒绝搬离，是造成上诉人损失的直接原因，被上诉人的行为已经构成占用的侵权客观事实。二、上诉人对损失不存在任何放任的态度，原审判决认为上诉人放任损失扩大，既有失公平，又违背上诉人的内心意愿，变相要求上诉人在2020年2月20日届满后即对被上诉人的物品清理属于强人所难。第一、被上诉人实际已拖欠租金、物业费和税费等费用，已违反租赁合同约定，构成违约。而上诉人的内心及行为均表明绝不希望产生损失，包括不希望产生物业无法另租他人的损失，以及不希望增加要支付清理费用、放置场地租金费用等损失。第二、因为被上诉人物品实在数量多而面积大，如对被上诉人的物品进行清理，甚至寻场地堆放，必然产生一部分清理费用，以及场地租金费用，直接扩大上诉人的损失。因此，为避免损失扩大，上诉人即使2020年1月20日正式发出了《通知》要求被上诉人搬离，但其仍未按通知履行搬离义务，上诉人也未委托第三方进行清理被上诉人留放的物品，而是选择通过法律的途径解决，因为只有被上诉人自觉搬离，对上诉人的损失，才是最小的。第三、双方并没有对办公室内物品进行清点确认，虽然合同9.4条明确约定了“清理过程中造成乙方财产损失的均由乙方独自承担，甲方概不负责”，但为规避风险，上诉人没有按照该条行使权利。因此，原审判决认为上诉人于2020年2月20日，应当对被上诉人的物品进行清理，属于强人所难。三、上诉人已有充分证据证明曾催收租金，以及要求被上诉人搬离与支付占用费的事实（祥见上诉人一审提交的证据四中的微信聊天截图，以及2020年4月15日上诉人向法院提起诉讼的行为）。四、2020年5月18日，因被上诉人拖欠物业费又拒交，物业要求被上诉人支付租赁及占用期间的物业费才放行，属于物业单位行为，上诉人无权干涉。原审判决不应以物业阻挠事宜作为被上诉人可以不支付占用费的理由。第一、合同约定，租赁期间产生的物业费用是被上诉人承担的，交付物业费是被上诉人的合同约定义务。第二、截止2020年5月18日，被上诉人己占用上诉人物业近半年的时间，经上诉人多次催告，在一审法院开庭后才第一次主动请求搬离，显然易见，这期间恶意占用造成上诉人的损失，是被上诉人故意造成的。第三、即使是2020年5月18日，物业也没有绝对对被上诉人拒绝放行，仅是要求其履行合同义务，支付物业费后放行，并不违背物业主张权利的意愿。被上诉人拒绝履行支付物业费的义务，又不搬离，既违反合同约定，也是于理不合，法院不应当支持这种缺乏诚信的行为。第四、2020年6月28日，因物业阻挠放行一事，双方的代理人曾到一审法院做笔录，期间上诉人代理人再次声明没有阻止被上诉人搬迁的意思，物业要求先支付物业费的决定与上诉人无关，上诉人根本无权干涉物业的行为。同时，为了避免损失进一步扩大，经双方代理人笔录现场与当事人电话沟通达成合意，上诉人已口头同意由上诉人承担被上诉人占用期间的物业费，被上诉人也口头同意在7月1号前交清租赁期物业费并搬离。但事后被上诉人反悔，以拒交租赁期间的物业费为由继续拒绝搬迁，再此撕毁做人的基本诚信。五、原审法院于2020年7月7日作出判决后，上诉人还继续催促被上诉人搬离，但直至2020年7月16日，被上诉人微信发出《通知》给上诉人方才告知将于2020年7月20日搬离，上诉人以微信《声明》的形式作出答复要求他及早搬离，但到了2020年7月20日当日上诉人未见到被上诉人派人来搬离物品。而最终上诉人交清了被上诉人租赁期间的物业费用（上诉人保留追究权利），直至2020年7月23日，被上诉人才派人搬离了所有物品。综上，租赁期满后被上诉人一再拒绝搬离其物品，导致上诉人于2020年1月15日至2020年7月23日期间无法将物业另出租而受损失，被上诉人的行为既违背租赁合同约定的义务，同时也构成占用的侵权客观事实，依租赁合同第7.1条约定，被上诉人应当向上诉人支付占用期间的占用费。故二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权利。另外，上诉人在二审庭审中补充：被上诉人曾称在2020年3月份搬离部分物品，上诉人对此没有印象。被上诉人要搬走我方没有阻拦过。被上诉人欧金振口头答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。罗冠鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年11月15日至2020年1月14日期间的租金、水费分摊等费用24640元；2、判令被告立即搬离原告位于清远市清城区********恒福中心写字楼2层01号之209、211、213号写字楼物业；3、判令被告自2020年1月15日起按812元/日计算向原告支付物业占用费，计至搬离之日止；4、判令被告向原告支付原告为实现债权而产生的律师费8000元。一审法院认定事实：2016年9月13日，原告罗冠鹏与被告欧金振签订《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告位于清远市清城区********恒福中心写字楼2层商场01号之209、211、213号，建筑面积为261平方米，租赁期限为三年，从2016年10月15日起至2019年10月14日止，租金9150元/月，于每月5号前缴纳。合同第5.1条约定：“租赁保证金为2个月租金，即18300元，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还给被告”，合同第5.2条约定：“租赁期间，使用该写字楼所发生的水、电、通讯等费用及写字楼和设备日常维修费用由被告承担……”，合同第7.1条约定：“除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该写字楼，未经原告同意逾期返还写字楼的，每逾期一日，被告须向原告支付占用费，占用费=实际占用天数×2倍日租金（日租金=合同约定月租金÷30日）”，合同第9.3条约定：“被告逾期支付租金，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告支付剩余租金、滞纳金及合同约定的其他费用，如出现一个月以上不缴纳租金情况，则当被告违约，租期未满合同保证金不予退回，原告有权收回写字楼并处理其办公室内所有物品，不需再另行通知被告”，合同第9.4条约定：“被告逾期返还写字楼的，原告除有权要求被告支付占用费外，还有权要求被告随时搬离，如被告不配合搬离，则被告同意原告清理写字楼，清理过程中造成被告财产损失的均由被告独自承担，原告概不负责”，合同第9.6条约定：“因被告逾期支付租金，或逾期返还写字楼产生纠纷的，被告须承担原告为实现债权而发生的律师费等费用”，原告已于2016年9月18日收到被告交付的租赁押金18300元，并向被告开具《收据》。2019年10月30日，原、被告在《写字楼租赁合同》落款处补充约定合同租赁期限延期3个月，即延期至2020年1月14日止，双方同意延期期间租金为12200元/月。2020年1月14日，被告委托工作人员与原告罗冠鹏就《写字楼租赁合同》到期一事在微信上进行沟通，被告工作人员向原告发送《确认书》，原告修改后把《确认书》发回给被告工作人员，双方并就如何在《确认书》签章一事进行了沟通。《确认书》约定：“1、租赁协议期满终止，被告不再续租；2、原合同约定由被告应缴未缴的租赁印花税由被告自行负责，与原告无关；3、本确认书签订生效之日起，被告不得干预原告就上述物业对外出租；4、原告同意被告财物继续无偿置放在上述物业内，直至：（1）原告通知被告，被告自收到原告通知之日起三日内全部搬离，否则原告可单方面自行处置被告留置财物；（2）被告知会原告，被告应在向原告发出通知之日起三日内全部搬离，否则原告可单方面自行处置被告留置财物；（3）……；5、就上述物业内被告财物，双方均可提议作价处理，具体另行约定”，当天，被告把涉案写字楼的钥匙交还给原告，但双方最终并未在《确认书》上签章确认。2020年1月20日，原告向被告发出《通知》，内容为：“1、限被告在收到本通知之日起15日内缴清租赁税费；2、限被告收到本通知之日起3日内支付尚拖欠的2019年11月15日至2020年1月14日期间的两个月租金水电共24640元；3、限被告收到本通知之日起3日内搬离室内物品，否则被告须支付2020年1月15日起的物业占用费，占用费按每天406元计算至搬离之日止，如被告一个月内未搬离的，原告或委托第三方对办公室内留放物品进行清理，清理产生的所有费用由被告承担，且清理造成被告的一切财产损失均由被告承担，原告概不负责”，庭审中，原告述称上述第2条的费用24640元（即第一项诉讼请求）包含两个月租金24400元及水电分摊180元。2020年3月9日，原告向被告发出《律师函》，内容和上述《通知》基本一致。庭审中，被告述称在2020年3月份已搬离部分物品，但是后来原告责令物业不能开门，所以至今未搬清，原告对被告在2020年3月份搬走部分物品予以认可。庭审后，被告于2020年5月18日前往涉案物业搬东西，但受到了物业公司的阻拦，并向被告开具《缴费通知单》，落款备注“交清费用8380.19元，可搬东西走”。2020年6月23日，经原审法院询问清远市嘉业联行物业管理有限公司的项目主管黄芳霞及客服助理陈丽珍，其对被告前往涉案物业搬东西的事实予以认可，但表述需缴清物业费且经业主同意才可搬离，并有就被告搬东西一事通知原告，原告亦表示需缴清物业费才能搬离。2020年6月28日，在原审法院向原、被告出示物业公司的《询问笔录》后，原告对庭审中已认可的被告于2020年3月份已搬离部分物品的事实予以否认。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。结合本案的争议焦点及经审理查明的本案事实，原审法院评述如下：一、关于是否存在租赁押金抵扣合同到期前两月租金的问题。双方对2019年11月15日至2020年1月14日期间的租金未缴纳并无异议，但原告并未提供证据证明其在被告欠租期间有催收行为，另原、被告于2020年1月14日在微信上就合同到期一事进行磋商的过程中亦未提及未交租或退押金一事，且被告已按时交还钥匙给原告，故被告抗辩当时原告同意租赁押金抵扣租金的理由，符合常理，予以采纳，但租赁押金并不足以抵扣两个月的租金，根据公平原则，被告应向原告支付租金差额6100元（24400元-18300元）。另原告主张被告支付水电分摊180元的请求，原告并未在原审法院指定的期间内提交相应的发票为证，应承担举证不能的不利后果。对原告主张被告支付租金及水电分摊费用的诉讼请求，予以部分支持。二、对于被告是否应返还租赁物及支付占用费的问题。双方对被告物品仍放置在涉案写字楼的事实并无异议，截至本案作出判决前，被告仍未搬离，故原告主张被告搬离写字楼的诉讼请求，予以支持。双方主要争议的是占用费是否应支付的问题，经原审法院当庭播放原告罗冠鹏与被告工作人员于2020年1月14日的微信语音，双方对《确认书》的内容已达成一致意见，且原告于2020年1月20日向被告发出的《通知》第3条也是限被告三天内搬离，与《确认书》第4条的约定高度一致，虽《确认书》最终并未签章，但实质上双方已形成合意，故原审法院确认合同到期后至被告收到原告发出《通知》之日起三日内为被告无偿放置物品的时间，对该时间段的占用费，不予支持。由于被告在原告通知的时间段内未搬离，故2020年1月24日后的占用费，被告理应支付。原告主张按812/天计算占用费，被告对该计算标准提出了抗辩，但原告并未就其实际损失进一步举证，故原审法院确认原告的实际损失为租金损失，即酌情认定占用费为406元/天（12200元÷30天）。对于被告抗辩原告不得就扩大的损失要求赔偿的理由，被告已于合同期满当天交还钥匙给原告，原告对涉案物业已实际控制占有，且涉案物业公司亦表示需业主同意才可开具《放行条》，故原告对被告搬离涉案物业负有协助的义务，但原告却以未缴清物业费为由而同意物业公司阻止被告搬离，致使纠纷未得到有效解决，可见原告对被告占用期间的损失持放任的态度，另《写字楼租赁合同》第9.4条及《通知》第3条亦明确如被告一个月内未搬离的，原告有对物品进行清理的权利，但原告并未采取适当措施防止损失的扩大，故对被告的抗辩予以采纳，即2020年2月20日以后的占用费为原告扩大的损失，被告应支付占用费的时间为2020年1月24日至2020年2月20日，共28天，即被告应向原告支付占用费11368元（406元/天×28天），对原告主张占用费的诉讼请求，予以部分支持。三、对于原告要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，原告及被告签订的《写字楼租赁合同》第9.6条对逾期实现债权的律师费有约定，且原告已提交《委托代理合同》及发票为证，予以支持。综上，一审法院作出判决如下：一、限被告欧金振于判决生效之日起三日内搬离原告罗冠鹏位于清远市清城区********恒福商务中心2层商场01号之209、211、213号；二、限被告欧金振于判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付2019年11月15日至2020年1月14日期间租金差额6100元；三、限被告欧金振于判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付2020年1月24日至2020年2月20日期间物业占用费11368元；四、限被告欧金振于判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付律师费8000元；五、驳回原告罗冠鹏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计856元，由原告罗冠鹏负担556元，被告欧金振负担300元。本案二审期间，上诉人罗冠鹏提交了证据：《占用现场图片》11张和欧金振的《授权委托书》。《占用现场图片》拟证明被上诉人的办公桌椅、冰箱空调、办公器材等霸占了上诉人物业的现场情况，该证据不属于新的证据，且原审判决已对占用事实作出了认定。《授权委托书》拟证明被上诉人欧金振授权阮军海处理搬离事宜，而阮军海是2020年7月23日才搬离上诉人的物业。被上诉人对搬离时间予以认可。此外，本案的其它事实与一审法院认定的的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为被上诉人是否应需要向上诉人支付占用费，如需要支付，应支付多少占用费。首先，关于占用费的起算时间的认定问题。本案中，涉案《写字楼租赁合同》在履行过程中，经双方补充约定将合同租赁期限延期至2020年1月14日止。在合同期满时，双方就合同到期一事曾在微信上进行沟通，有意向、也初步达成一致意见，并形成了书面《确认书》，该《确认书》包含有“上诉人同意被上诉人财物继续无偿置放在上述物业内，直至上诉人通知被上诉人，被上诉人应自收到通知之日起三日内全部搬离，否则上诉人可单方面自行处置留置财物”等内容。虽双方未在《确认书》上签章确认，但结合上诉人于2020年1月20日向被上诉人发出的《通知》，该《通知》第3条主要内容为“限被上诉人收到本通知之日起3日内搬离室内物品，否则需支付2020年1月15日起的物业占用费，占用费按每天406元计算至搬离之日止。……”。综上分析，原审法院确认合同到期后至被上诉人收到上诉人发出《通知》之日起三日内为无偿放置物品的时间，对该时间段的占用费不予支持，并无不当。其次，关于占用费的终止时间的认定问题。一方面，被上诉人在收到《通知》之日起三日内并未搬离放置物品，导致上诉人无法正常行使涉案物业，故被上诉人应支付2020年1月24日后的占用费。另一方面，被上诉人并未在合理的期限内搬离放置物品，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，上诉人有权主张物品放置期间的占用费，被上诉人以上诉人已同意其在涉案物业无偿放置物品，在收到通知后3天内不搬离上诉人仅有权自行处理为由，主张无需支付任何费用，理由不成立。而被上诉人作为出租方的上诉人，因涉案物业已由其实际控制，被上诉人搬离放置物品需由其配合，但其曾知会物业公司要先缴清物业费才能让被上诉人搬东西走，且事实上，上诉人于2020年5月18日出具的《缴费通知单》的中有备注“交清费用8380.19元，可搬东西走”，表明上诉人在2020年5月18日后，以未缴清物业费为由而同意物业公司阻止被上诉人搬离放置物品。因此，物品放置期间的占用费计算至2020年5月17日止。再次，关于占用时间的认定问题。上诉人已通知被上诉人搬离放置物品，被上诉人也在2020年3月份已搬离了部分物品，却未及时搬离放置物品，反而以上诉人应当在2020年2月20日后采取措施防止损失的扩大为由，主张占用费最多计算至2020年2月20日。在双方的租赁合同关系终止后，被上诉人作为承租人失去了合法租赁的基础，依法应将租赁物返还给出租人，但被上诉人未在合理的期限内搬离放置物品不符合租赁合同的立法宗旨和日常的交易习惯，其作为违约方对擅自扩大的损失应承担赔偿责任，故其辩解不成立，本院不予采纳。即被上诉人应付放置物品占用费的时间为2020年1月24日至2020年5月17日，共114天。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于双方的过错程度认定问题。一方面，就上诉人方面而言，因上诉人对被上诉人搬离涉案物业负有协助的义务，知道或应当知道物品未搬离的状况，但上诉人却以未缴清物业费为由而同意物业公司阻止被上诉人搬离，致使纠纷未得到有效解决，可见上诉人对被上诉人占用期间的损失持放任的态度。退一步而言，上诉人可采取公证提存等方式，有对物品进行清理的权利，但上诉人并未采取适当措施防止损失的扩大。故上诉人有一定的过错。另一方面，就被上诉人方面而言，双方签订《写字楼租赁合同》第9.4条约定内容及上诉人发的《通知》第3条内容，被上诉人应及时搬离物品，否则应支付相应的占用费，但被上诉人未能及时搬离物品，造成上诉人一定的实际损失。故被上诉人也有一定的过错。综上，本院对案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，从公平合理方面进行考量，双方当事人均有一定过错，对扩大的损失部分均应予以分担一半，因此，被上诉人应向上诉人支付占用费。又如上所述，被上诉人放置物品占用费的时间为共114天，被上诉人应付占用费为23142元（406元/天×114天×1/2）。综上所述，上诉人罗冠鹏的部分上诉理由充分，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3699号民事判决第一项、第二项、第四项。二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3699号民事判决第五项。三、变更广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3699号民事判决第三项为限被告欧金振于本判决生效之日起三日内向原告罗冠鹏支付2020年1月24日至2020年5月17日期间物业占用费23142元。四、驳回原告罗冠鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1729元，由上诉人罗冠鹏负担1210元，被上诉人欧金振负担519元。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二〇年十二月三十一日法官助理 江 玥书 记 员 曾越玲附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。