湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初1742号 原告：段长清，男，1995年8月9日出生，汉族，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：李迪葳，湖南古庸律师事务所律师。 被告：卓俊宇，男，1989年2月15日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：朱建军，湖南风云律师事务所律师。 被告：戴一菥，女，1991年3月18日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：何剑平，湖南溇澧律师事务所律师。 第三人：田宏慈，男，1975年12月25日出生，土家族，住湖南省慈利县。 原告段长清与被告卓俊宇、戴一菥、第三人田宏慈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段长清及其委托诉讼代理人李迪葳、二被告各自的委托诉讼代理人朱建军、何剑平及第三人田宏慈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告段长清向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告卓俊宇履行《房屋买卖合同》，协助配合原告办理慈利县××镇××栋××号房屋的过户手续；2、判令被告卓俊宇、戴一菥向原告支付违约金人民币144385.2元（违约金计算至房屋权属变更登记为段长清为止）；3、判令被告卓俊宇、戴一菥向原告支付中介服务费12000元；4、判令两被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、2019年8月8日，原告段长清与被告卓俊宇、张家界润家房产中介服务有限公司慈利分公司签订《房屋买卖合同》，卓俊宇将其所有的位于慈利县××镇××栋××号房屋出售给原告段长清，段长清已经按照合同约定支付全部购房款829800元，但是被告卓俊宇未按约履行过户登记义务，房屋至今仍登记在被告卓俊宇名下；二、2019年8月14日，原告段长清与被告卓俊宇办理完交接事宜后即入住该房屋至今，在居住过程中多次催促被告卓俊宇办理房屋过户手续，卓俊宇以各种理由拖延至今仍未履行；三、被告卓俊宇在履行《房屋买卖合同》过程中，违反合同约定及诚实信用原则，应按照合同法等相关规定向原告承担支付144385.2元违约金及12000元中介服务费的违约责任，戴一菥作为卓俊宇的妻子，在夫妻关系存续期间对夫妻共同债务应当承担连带清偿责任。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼请求依法判决。 被告卓俊宇辩称：原告起诉卓俊宇要求违约金，其请求的违约金金额过高，且原告未提供相关因未办理过户受到的损失，所以请求法庭对本案过高的违约金予以调整。 被告戴一菥辩称：原告起诉戴一菥的诉讼请求不能得到支持。卓俊宇出售的房屋属于婚前财产，该房屋购房签订的时间是2017年5月24日，而卓俊宇结婚登记的时间是2017年9月17日，所以戴一菥对该房屋没有处分权，该房屋属于卓俊宇的个人财产，戴一菥也就无需承担责任。双方签订的合同戴一菥并不是合同的相对方，原告将戴一菥列为被告违背了合同的相对性原则，其主体资格不适格。被告戴一菥不是该房屋的共有人，也无需协助原告办理过户，既然该房屋不需要戴一菥协助办理过户，戴一菥也就不存在违约的行为，也不需要承担违约责任。原告所主张的违约金、中介费不属于夫妻共同债务，对于夫妻共同债务的性质，司法解释作出了明确规定，原告主张的违约金、中介费不是基于家庭共同生活必要开支，也就不能作为夫妻共同债务主张。购房款转入戴一菥账户不是承担违约责任的依据，也无相关的法律规定，原告要求戴一菥承担连带责任既无事实依据又无法律依据，戴一菥在本案中无需承担任何责任，请求法庭依法驳回原告对戴一菥的全部诉讼请求。 第三人田宏慈述称：对原告主张的事实予以认可，但第三人对房屋的抵押权是合法设立的，且已经登记，原告的债权不能对抗抵押权。 为查明事实，本院组织各方当庭交换证据，交互发表质证意见，本院在对证据进行综合审查的基础上依法作出了是否采信的认定，详列如下： 原告段长清所举证据： 证据1：房屋买卖合同1份、中国建设银行个人账户交易明细3张、手机短信聊天记录4张、婚姻登记档案信息1份，拟共同证明：1、2019年8月8日，段长清与卓俊宇、张家界润家房产中介服务有限公司慈利分公司签订房屋买卖合同，约定将卓俊宇购买的慈利县××镇××栋××楼××号房屋出售给段长清；2、2019年8月8日，段长清向卓俊宇指定的戴一菥（卓俊宇前妻）账户转入150000元，又分别于2019年8月13日、2019年8月14日、2019年8月17日向卓俊宇的银行账户转入379800元、250000元、50000元，段长清已支付全部购房款，合计支付829800元；3、卓俊宇与戴一菥于2017年9月17日登记结婚，戴一菥应对夫妻共同债务承担连带清偿责任。被告卓俊宇对该组证据三性均没有异议。被告戴一菥对于原告提交的该组证据真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，这个款项是受卓俊宇的指示支付了相关款项，不能证明原告支付15万是向戴一菥履行合同义务，也不能证明戴一菥是合同的当事人。第三人田宏慈质证称二手房交易一般是过户后才交付尾款，原告的这种提前支付全部款项是不合常理的。本院对该组证据予以采信。 证据2：民事起诉状1份、民事调解书1份、住房公积金个人住房贷款合同1份、张家界二手房买卖合同1份，拟共同证明：两被告在本案房屋买卖合同履行过程中存在过错，本来有能力向第三人偿还债务，但是两被告有涉嫌假离婚的嫌疑，将唯一财产转移至女方名下，所有债务由男方承担。明显降低了卓俊宇的还款承担能力，对本案的履行造成不利的影响。被告卓俊宇对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告提交的二手房买卖合同和个人贷款合同与本案没有关联，关于原告提起撤销之诉，并非法院的生效判决，目前为止法院并没有认定被告卓俊宇有涉嫌转移财产的行为，而调解书亦无法证实被告卓俊宇离婚分配财产的行为影响了对原告的履行，调解书只是对夫妻共有财产和夫妻共同债务进行了分割，并没有违反法律规定，所以达不到原告的证明目的。被告戴一菥对该组证据的真实性没异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为被告戴一菥不是合同的当事人，不存在是否有能力承担责任的问题。二被告离婚诉讼的调解书以及二手房买卖合同均与原告的诉讼请求无关，且原告没有理由认为该调解书是不合法的，也没有理由证明被告戴一菥所购买的房屋系夫妻共同财产，所以不能达到原告所要证明的被告卓俊宇明显降低还款承担能力，对本案的履行造成不利影响这一目的。同时，原告陈述的这一目的实际上与本案主张的买卖合同履行义务也是无关的，所以不具有关联性，不能达到其证明目的。第三人对该组证据未发表质证意见。本院认为该组证据证明目的与本案争议的事实及原告的诉讼请求缺乏关联性，故不作为本案证据采信。 证据3：段长清身份证复印件1份、邓云身份证复印件1份、结婚证复印件1份、房屋现状照片8张、情况说明1份、徐君方身份证复印件1份、支付宝电力缴费凭证5张、慈利县三峡天然气有限公司专用收据1份，拟共同证明：1、段长清及其妻子邓云为结婚购买卓俊宇的位于慈利县××镇××栋××楼××号房屋，于2019年8月14日入住该房屋至今；2、自2019年8月14日至今，慈利县××镇××栋××楼××号房屋所产生的水、电、天然气等费用的缴费户名仍为卓俊宇，但所有费用均由段长清支付。被告卓俊宇对该组证据“三性”没有异议。被告戴一菥质证称该组证据对被告戴一菥来说缺乏关联性，不能支持原告对被告戴一菥提出的诉讼请求。本院对该组证据的“三性”予以采信。 证据4：不动产登记信息1份、慈利县商品房买卖合同1份、情况说明1份，拟证明：1、2017年5月24日，卓俊宇与慈利中南房地产开发有限公司签订《慈利商品房买卖合同》，卓俊宇购买中南名门第8、9栋1单元25层1253号房屋的事实；2、2019年9月5日，卓俊宇办理了该房屋不动产权证，证号为湘（2019）慈不动产权第0××5号，显示房屋登记信息为慈利县零阳镇中南名门第8、9栋2503号；3、客观上，慈利中南房地产开发有限公司开发的中南名门小区预测房号为8、9栋1单元25层1253号，与实测房号为8、9栋1单元2503号物业系同一物业；4、2019年9月5日被告卓俊宇办理了不动产权证，理应给本案的原告办理过户手续，但其不仅未办理过户登记，还向案外人借款办理抵押登记至今，房屋现在还在抵押登记中。卓俊宇在合同履行中存在重大过错，有对原告欺诈的事实。被告卓俊宇质证称对该组证据的真实性、合法性没异议，但对关联性有异议，该证据不能证实卓俊宇在合同中有重大过错，更不能证实有诈骗的嫌疑。被告戴一菥该组证据真实性无异议，该组证据也证明了房屋是卓俊宇的婚前个人财产，不是夫妻共同财产，且在办理抵押登记的时候均是卓俊宇个人单独办理，该组证据不能证明被告戴一菥应当承担责任。第三人田宏慈未对该组证据提出异议，同意原告关于被告卓俊宇有意欺诈的主张。本院对该组证据予以采信。 证据5：（2019）湘0821民初2592号民事调解书1份、（2019）湘0821财保46号民事裁定书1份、执行异议申请书1份、（2020）湘0821执异11号执行裁定书1份、（2020）湘0821民初1577号民事判决书1份，拟证明：1、（2019）湘0821财保46号民事裁定书作出裁定，对卓俊宇所有的慈利县××镇××栋××号房屋予以查封，段长清已向慈利县人民法院提起执行异议，慈利县人民法院作出（202）湘0821执异11号执行裁定书，裁定中止对慈利县××镇××小区××栋××楼××号房屋的执行；2、卓俊宇一直持本不属于他但确登记在其名下的不动产权证对外担保贷款，致使段长清面临房屋被执行的风险，原告是有损失的。卓俊宇存在重大违约过错，应承担相应的违约责任。被告卓俊宇质证称对该组证据的真实性、合法性没异议，但对关联性有异议，认为该证据无法证实原告的损失。被告戴一菥对该组证据的真实性、合法性没异议，但认为该组证据不能证明戴一菥应该承担本买卖合同的义务。不能证明该执行行为是错误的，或者不能证明法院确认了原告的主张合法，因为这一裁定是“中止”，而不是“终止”，所以不能达到原告的证明目的。第三人田宏慈质证称：第三人享有的抵押权是合法有效的，只有被告卓俊宇履行还款义务该抵押权才能解除。对证据本身，第三人不太了解，这是在第三人起诉卓俊宇民间借贷纠纷之前裁定的。本院对该组证据予以采信。 证据6：收据1份，拟证明：2019年8月8日，段长清已经支付了1.2万元的房屋交易中介费。二被告及第三人对该证据均未提出异议，本院依法予以采信。 被告卓俊宇举证如下： 证据：1、（2020）湘0802民初578号民事调解书，拟证明：卓俊宇和戴一菥于2020年3月24日在永定区人民法院调解离婚；2、被告卓俊宇与原告微信聊天记录1页，拟证明：卓俊宇在该房屋抵押借款时告知了原告。原告段长清对该组证据真实性无异议，对其合法性和关联性及证明目的有异议，认为聊天记录不能实现被告的证明目的，该聊天是卓俊宇在抵押后才通知原告方，正好可以证明卓俊宇在对外抵押房屋担保贷款的时候是故意的，是存在恶意的行为。被告戴一菥与第三人田宏慈对该组证据无异议。 被告戴一菥举证如下： 证据1：被告卓俊宇与中南名门的房屋买卖合同1份、房屋产权登记信息1份、（2020）湘0802民初578号民事调解书，拟共同证明：中南名门的房屋是卓俊宇的婚前个人财产不是夫妻共同财产，卓俊宇与原告的买卖行为与戴一菥无关，所以戴一菥不是合同的当事人，不应承担责任。原告段长清对该组证据“三性”无异议，对证明目的有异议，认为原告在买房前无法查实该房屋是否为夫妻共同财产，房屋买卖合同的订立是与被告夫妻两人共同交涉，原告合理相信该房屋是夫妻共同财产。原被告房屋买卖合同的第三页显示了被告戴一菥的银行账户，原告也按照这个账号转入了150000元的购房款。戴一菥即使不是合同的相对人，也是处理夫妻共同财产的债务人，应该对当时的夫妻债务承担连带责任。被告卓俊宇、第三人田宏慈对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。 第三人田宏慈向本院提交了抵押登记他项权证1份，拟证明：第三人享有的抵押权是合法有效的。各方对该证据均无异议。本院对该证据予以采信。 根据庭审中对当事人所举证据的采信，结合当事人的一致陈述，本院确认如下事实： 被告卓俊宇婚前于2017年5月24日与慈利中南房地产开发有限公司签订《慈利县商品房买卖合同》，以458411元的价格购买了中南名门8栋25楼1253号商品房。2017年9月17日，被告卓俊宇与被告戴一菥在慈利县民政局登记结婚。2019年8月8日，原告段长清与被告卓俊宇、张家界润家房产中介服务有限公司慈利县分公司协商一致，三方签订了《房屋买卖合同》，约定将卓俊宇购买的位于零阳镇中南名门8栋25楼1253号房屋出售给原告段长清，该合同约定总房款为829800元。合同约定：“第七条本合同订立后30个工作日内，应向县国土资源局不动产登记中心申请办理该房屋的交易、权属登记手续……。第十条违约责任：1、……，如甲、乙双方其中一方违约的，违约方应承担对方的中介服务费，……。3、因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方支付给对方总房款万分之五的违约金。”合同签订后，交易双方各自向中介支付中介服务费12000元。段长清按合同约定于合同签订当天向卓俊宇指定的戴一菥账户转入150000元，其后，段长清又分别于2019年8月13日、8月14日、8月17日向卓俊宇的银行账户转入379800元、250000元、50000元，以上共支付829800元。2019年8月14日，卓俊宇将房屋钥匙交给段长清，段长清携家人入住至今，其间所有水电费均由原告段长清以被告卓俊宇的名义缴纳。2019年9月5日被告卓俊宇办理了不动产转移登记手续，不动产权证号为湘（2019）慈不动产权第0××5号。该权证记载位于中南名门小区第8、9幢一单元25层的2503号房为卓俊宇“单独所有”。2019年9月10日，被告卓俊宇将该房抵押给案外人余某某并办理他项权利登记。同年10月10日，在余某某解除抵押后，被告卓俊宇因向第三人田宏慈借款50万元，又将该房产抵押给了第三人田宏慈并再次办理了抵押权登记。本院在审理王星与卓俊宇、于德跃民间借贷纠纷一案中，于2019年11月21日以（2019）湘0821财保46号民事裁定书裁定查封了被执行人卓俊宇所有的位于湖南省慈利县××镇××栋××号××商品房××。2019年12月5日，被告卓俊宇通过微信将房屋已抵押的事实告知原告段长清。2020年3月24日，被告卓俊宇与被告戴一菥在张家界市永定区人民法院通过诉讼调解离婚，该院（2020）湘0820民初578号《民事调解书》未将涉本案争议的房屋纳入夫妻共有财产进行分割处理。原告段长清于2020年7月20日向本院提出执行异议，要求解除查封，终止对该房屋的执行。2020年8月12日，本院作出（2020）湘0821执异11号《执行裁定书》，裁定：中止对位于慈利县××镇××小区××栋××楼××号房屋的执行。另查明，中南名门小区开发的预测房号8、9栋1单元1253号与产权登记房号为8、9栋1单元2503号为同一物业。 本案在审理过程中，经本院依职权释明，原告段长清当庭将其诉讼请求第1项“判令被告卓俊宇履行《房屋买卖合同》，协助配合原告办理慈利县××镇××栋××号房屋的过户手续。”变更为：请求确认原告段长清对中南名门8、9栋2503号房屋享有物权期待权。并增加诉讼请求：判令被告卓俊宇立即向第三人田宏慈清偿债务，消灭抵押权。各方对此未提出程序上反对意见，本院对上述变更当庭予以准许。 本院认为：原告段长清与被告卓俊宇在中介机构撮合下订立的《房屋买卖合同》是合法、有效的合同，双方均应信守并全面履行合同义务。房屋买卖合同是以转移交付房屋不动产产权为目的而订立的合同。原告段长清已经按合同约定向被告卓俊宇付清了全部房款，并已实际入住、占有该房屋，有权依合同取得该房屋的不动产产权。被告卓俊宇在接收全部购房款后，未在约定期限内履行约定义务，积极协助原告办理产权过户登记，反而将该房屋抵押给合同外第三人，故意对产权过户登记设置法律障碍，是明显的失信违约行为，应当依约承担违约责任。合同约定的总房款日万分之五的违约金比率，并未超出市场同类交易违约金的一般水平，相对于被告卓俊宇在本案中违约的恶意，该违约金具有其应有的制裁作用。故被告卓俊宇以违约金过分偏高为由要求本院调低违约金的主张，本院不予采纳。鉴于涉本案房屋已由第三人设置了抵押权，囿于现行法律制度的制约，无法径行办理过户登记，原告段长清对抵押权设置过程的合法性如有争议，可另案诉讼以寻求权利救济，也可以待新法实施后，依新法规定办理过户登记。在此救济实现之前，原告请求确认其对于案涉房屋享有物权期待权，不违反法律规定，本院予以支持。被告卓俊宇违约失信，对交易房屋设立抵押，设置合同履行障碍，依法应当承担采取补救措施、消除障碍、继续履行的责任，及时向第三人田宏慈清偿债务，消灭抵押权，以及时为原告段长清办理房屋产权过户登记。鉴于案涉房屋确属被告卓俊宇的个人婚前财产，被告戴一菥既对合同标的物不享有利益，也不是合同缔约方，原告要求其承担合同违约责任无约定依据。虽然案涉合同成立时间属于二被告婚姻关系存续期间，但依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》对于夫妻共同债务的界定，该合同违约之债，不属于夫妻共同债务，原告段长清请求被告戴一菥对被告卓俊宇给付违约金的义务承担连带责任亦无事实依据和法律依据，对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、确认原告段长清对位于慈利县××镇××小区××栋××号房屋享有物权期待权； 二、限令被告卓俊宇于本判决生效后十日内向第三人田宏慈清偿债务，消灭设立于中南名门小区的第8、9栋2503号房屋上的抵押权； 三、被告卓俊宇于本判决生效后十日内给付原告段长清中介服务费支出12000元并支付相应违约金（以总房款829800元为基数，自2019年9月8日起按每日万分之五的标准计算至办理房屋过户登记之日止）； 四、驳回原告段长清对于被告戴一菥的诉讼请求。 案件受理费3427.70元，由被告卓俊宇负担。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长 朱 正 人民陪审员 于 澜 人民陪审员 李春梅 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 韩莉莉 援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律 有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。