江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3636号上诉人（原审被告）：徐龙春，男，1974年3月6日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：徐锦浩，男，1993年3月11日出生，汉族，住宝应县，系徐龙春儿子。被上诉人（原审原告）：宝应县安居物业服务有限公司，住所地在宝应县苏中中路**。法定代表人：徐海峰，该公司总经理。上诉人徐龙春因与被上诉人宝应县安居物业服务有限公司（以下简称安居公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2020)苏1023民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。徐龙春上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决徐龙春承担责任，但物业公司提供的催缴通知图片涉嫌伪造，不足以证明其向徐龙春主张过权利。2、一审判决实体认定错误。徐龙春没交物业费是因为物业公司没有履职到位，其行为不构成违约。3、一审判决诉讼时效适用错误。物业管理服务合同属于继续性合同，应就每个相对独立的履行部分来分别适用诉讼时效。安居公司未发表答辩意见。安居公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐龙春立即支付物业管理服务费3812元、违约金1739元，合计5551元；2.本案诉讼费用由徐龙春承担。一审法院认定事实：安居公司与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定2015年6月1日至2019年12月31日由安居公司为该小区提供物业管理服务，业主定期交纳相应的服务费用，同时约定了服务范围以及收费标准，同时约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金。徐龙春系宝应县盛世嘉园7幢604室业主，其居住面积为122.17平方米，按照约定自2015年6月1日至2019年12月31日每月需交纳物业管理服务费0.55元/平方米、公摊水电费0.1元/月/平方米。从2016年起，徐龙春一直未交纳物业管理服务费，遂引起诉讼。一审法院认为，安居公司与宝应县盛世嘉园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对全体业主均具有约束力。安居公司按约为该小区提供物业管理服务后，作为小区业主的徐龙春理应及时交纳相应的物业管理服务费等费用，徐龙春拒绝交纳物业管理服务费等费用等显系违约行为，应承担该案的民事责任。经审查，徐龙春尚欠安居公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3225元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×48个月），该费用系双方依约所致，故一审法院予以支持。就安居公司主张的公摊水电费586元，因安居公司系代收代支，其未提供证据证明其代支的公摊水电费账目明细及金额，故一审法院不予支持，安居公司可另行主张。对安居公司要求徐龙春给付违约金1739元的诉讼请求，《物业服务委托合同》中第二十一条第3点明确约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的万分之五交纳逾期违约金，徐龙春自2016年1月1日至2019年12月31日一直未交纳物业服务费，故其应当支付的违约金为：1.2016年度物业费产生的2016年-2019年度违约金为588.62元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×0.0005元/天×365天/年×4年），已经超出实际损失的30%，一审法院依法调整为241.9元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×30%）；2.2017年度物业费产生的2017年-2019年度违约金为441.46元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×0.0005元/天×365天/年×3年），已经超出实际损失的30%，一审法院依法调整为241.9元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×30%）；3.2018年度物业费产生的2018年-2019年度违约金为294.31元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×0.0005元/天×365天/年×2年），已经超出实际损失的30%，一审法院依法调整为241.9元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×30%）；4.2019年度物业费产生的2019年度的违约金为147.15元（122.17平方米×0.55元/月/平方米×12个月×0.0005元/天×365天）。以上违约金合计872.85元（241.9元+241.9元+241.9元+147.15元），一审法院予以支持。关于徐龙春抗辩安居公司服务不到位的意见，其提交的照片无法证明安居公司的服务未达到服务标准，故一审法院对该意见不予采信。关于徐龙春辩称房屋漏水的意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。徐龙春称房屋漏水，但并未就漏水原因、是否属于安居公司责任范围等事实予以充分举证证明，应由其承担举证不能的法律责任，故一审法院对其该辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、徐龙春于判决生效之日起十日内给付安居公司物业管理服务费3225元、违约金872.85元，合计4097.85元；二、驳回安居公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由徐龙春负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，徐龙春认可其于2014年1月入住案涉小区，自2016年1月起未交纳物业管理服务费。本案二审争议焦点为：1、安居公司提起本案诉讼有无超出诉讼时效；2、徐龙春是否应当向安居公司支付物业费及违约金。本院认为,关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，徐龙春在一审中未提出诉讼时效抗辩，亦未提出能够证明安居公司的请求权已过诉讼时效期间的新证据，其在二审中主张安居公司提起本案诉讼超出诉讼时效，本院依法不予支持。且，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。徐龙春实际欠缴物业费期间为2016年1月1日至2019年12月31日，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，安居公司于2020年7月向一审法院提起诉讼，未超出诉讼时效。关于争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。安居公司作为盛世嘉园小区的物业管理服务公司，其与盛世嘉园小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，并依约对小区业主提供了物业服务，徐龙春作为小区业主应及时缴纳相应的物业服务费用并支付逾期违约金。徐龙春主张安居公司提交的催缴通知书涉嫌伪造，但未提供相反证据予以否认；徐龙春又主张安居公司服务不到位，但所提交的照片等证据不足以证明其主张。一审法院依照《物业服务委托合同》之约定确定徐龙春应承担的物业费金额并依法对违约金标准予以调整，并无不当。综上所述，徐龙春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐龙春负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  韩 冰二〇二〇年十二月十五日书记员  孙皎皎