安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8586号 上诉人（原审原告，反诉被告）：安徽百商置业有限公司，住所地合肥高新区习友路与玉兰大道交口东南角玉兰公馆**楼。 法定代表人：徐德平，总经理。 委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：郭立华，女，1975年3月18日出生，住安徽省合肥市肥西县。 委托诉讼代理人：史国伟，安徽百商律师事务所律师。 上诉人安徽百商置业有限公司（以下简称安徽百商公司）、郭立华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1853号民事判决，向该院提起上诉。该院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽百商公司上诉请求:1、撤销（2020）皖0191民初1853号民事判决书第一项，改判为：确认安徽百商置业有限公司与郭立华于2018年3月26日签订的《房屋出租协议》已于原审起诉状副本送达郭立华之日解除。2、撤销（2020）皖0191民初1853号民事判决书第二项，改判为：郭立华于本判决生效后十日内向安徽百商置业有限公司支付租金145950元（计算至2019年12月25日；2019年12月26日至原审起诉状副本送达郭立华之日的租金，按照10216.5元/月的标准计算）并赔偿损失28022.40元（2018年9月26日至2019年12月25日为28022.40元；2019年12月26日以后的损失，以145950元为基数，按年利率24%计算，自2019年12月26日至款清之日），郭立华支付占有使用费用。（自原审起诉状副本送达郭立华之日起至实际返还房屋之日止，按9730元/月计算）；3、撤销（2020）皖0191民初1853号民事判决书第四项；4、判令郭立华承担本案诉讼费。 事实和理由：一、原审法院认定事实不清。 首先，郭立华与安徽百商公司签订合同前存在这样的背景。 2015年-2018年初，郭立华以其弟弟郭立兵的名义在合肥市高新区经营超市，并办理了营业执照。营业执照名称是合肥市高新区福客来生活超市，登记的经营者是郭立兵，实际经营者为郭立华。因尚城花园6幢101室出售，郭立华于2018年初将超市搬到尚成花园6幢商业102室继续经营。 其次，原审法院未确认《房屋出租协议》解除的时间。该协议应于原审起诉状副本送达郭立华之日解除。郭立华根本违约，百商公司依据协议第六条第1款第（4）项的约定解除协议，并向法院起诉。法院确认该主张的，协议自起诉状副本送达郭立华时解除。解除之前，郭立华支付租金；解除之后，郭立华支付占有使用费。原审法院未确定解除时间，导致其判决第二项用词错误。协议已解除，郭立华应支付占有使用费，原审法院判决却支付租金错误。 二、原审法院认为“因安徽百商公司未按约提供案涉商铺房产证明，导致郭立华无法办理营业执照，其行为已经影响了郭立华的正常经营，应承担相应的违约责任。”没有事实依据。 郭立华没有提供任何证据证明使用非本人营业执照对超市的影响。事实上，郭立华一直是使用郭立兵的营业执照经营，营业执照是否为本人对超市经营是没有任何影响。 三、原审法院“酌情免除部分租金和损失”无法律依据。 首先，郭立华自2018年9月26日起未支付租金，严重逾期支付租金，影响安徽百商公司订立合同的目的，系根本违约，应承担违约责任。依据协议第六条第1款第（4）项的约定，百商公司有权解除合同。依据协议第七条第3款的约定，郭立华应赔偿安徽百商公司的损失。 其次，安徽百商公司已履行交付房屋的主要义务，未提供证明，只是未履行附随义务。之所以没有提供证明，是因为郭立华未支付101室租金且使用101室的营业执照。另郭立华没有损失，法院却扣30%租金且免除郭立华应付百商的损失，总金额约10万元，这样的违约责任过高。 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，原审法院扣30%的租金后，实际租金只有原租金的70%，都是属于明显不合理的低价，故扣除30%的租金不合理也不合法。 四、原审法院认为“安徽百商公司应向郭立华返还租金17514元”是错误的。 综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请依法裁判。 郭立华辩称，一、安徽百商公司的上诉请求超出其一审诉请范围。 安徽百商公司在一审中主张的是2018年9月26日至2019年12月25日期间的租金145950元，然而，其上诉时却更改为2018年9月26日至2020年7月25日期间的租金216006元，明显超出其一审诉请范围，对于超出一审诉请范围的部分，二审应当不予审理。 二、安徽百商公司构成根本违约，郭立华享有先履行抗辩权。 本案中，安徽百商公司未能按照合同第2条的约定提供房产证明，致使郭立华无法办理超市营业执照、超市无法正常经营，郭立华合同目的无法实现，安徽百商公司的行为属于根本违约。根据我国《合同法》第67条郭立华依法享有先履行抗辩权，在安徽百商公司未能向郭立华提供涉案房屋合法产证证明之前，郭立华有权拒绝其给付租金和赔偿损失的要求。 综上，请依法驳回安徽百商公司的上诉请求。 郭立华上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第六项，改判支持郭立华的一审全部诉请或撤销一审判决、发回重审；2、一、二审诉讼费用由安徽百商公司承担。 事实和理由：一、安徽百商公司未能按照合同约定提供房产证明，导致郭立华无法办理营业执照而影响超市正常经营，一审法院对该违约行为定性为“未达到根本违约”属于认定事实错误。 《合同法》第94条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人具有合同的法定解除权。《个体工商户条例》第8条、《个体工商户登记管理办法》第14条规定，申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关提交登记申请书、身份证明和经营场所证明。双方签订的《房屋出租协议》第1条第1项约定：甲方（安徽百商公司）对所出租的房屋具有合法产权；第2项约定：甲方同意乙方（郭立华）所租房屋作为商业商铺使用，其范围以乙方营业执照为准。第2条第1项甲方权利与义务（3）：为乙方办理营业执照提供有效的房产证明。 由上可见，办理营业执照是超市合法经营的前提条件，本案中，安徽百商公司明知郭立华租房是为了经营超市，却没有依约提供涉案房屋的合法产权证明，郭立华无法办理营业执照，造成超市经营目的不能实现，安徽百商公司应负根本违约责任，一审法院却认为安徽百商公司未达到根本违约，属于认定事实错误。 二、一审判决郭立华支付安徽百商公司房屋租金149842元没有事实和法律依据，而且超出了安徽百商公司一审诉请范围，依法应当予以撤销。 如上所述，安徽百商公司对外出租房屋，应当依法享有涉案房屋的所有权或使用权，《房屋出租协议》明确约定安徽百商公司负有为郭立华办理营业执照提供有效的房产证明的义务，这是安徽百商公司的先行合同义务。依据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在安徽百商公司未能向郭立华提供涉案房屋合法产证证明之前，有权拒绝其给付租金的要求。以上是法律赋予郭立华的先履行抗辩权，而且，郭立华诚实守信，在合同签订后依约支付了6个月房租，主观上并无过错；安徽百商公司背信失约，至今未能提供涉案房产证明，造成郭立华超市无法正常经营及重大财产损失的严重后果，有合同欺诈故意之嫌，一审法院却罔顾事实和法律，以过错程度来分摊租金的责任，没有任何事实和法律依据。 此外，安徽百商公司一审诉请（第2项）房屋租金期间为2018年9月26日至2019年12月25日，但一审判决（第二项）郭立华支付租金期间为2018年9月26日至2020年7月25日，明显超过安徽百商公司一审诉请范围，应当予以撤销。 三、一审法院判决驳回郭立华关于安徽百商公司返还租金、保证金并赔偿郭立华房屋装修等损失的诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误。 《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，虽然安徽百商公司提供了涉案房屋，但郭立华租房的目的并非生活居住或存放货物，而是超市经营，安徽百商公司不提供房屋产权证，属于根本违约，依法应当赔偿郭立华已经支付的房租58380元、保证金10000元、房屋装修费124000元等直接损失以及超市如果正常经营可以取得的利润等间接损失。而一审却判决驳回了郭立华关于房租、保证金、装修等直接损失的诉请，认定事实不清、违反法律的相关规定。 四、一审法院存在程序违法、判决不公。 根据《民事诉讼法》第76条“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”之规定，为了查明因安徽百商公司违约造成郭立华的设备及装修损失，郭立华在答辩期内向一审法院提交了财产损失鉴定申请，但直至一审庭审结束才告知不同意该鉴定申请。后郭立华单方委托评估机构，对拟索赔涉及的设备和装修市场价值进行评估，并将价格评估报告作为证据提交给承办法官，但一审并未安排对该证据进行质证，就以依据不足为由不支持郭立华房屋装修损失的诉请，显然违反了法定程序。 涉案房屋租赁期限是十年，基于诚实信用原则，郭立华花费巨额资金对涉案房屋（毛坯房）进行装修以进行超市经营，但安徽百商公司不提供房屋合法产权证，导致超市不能正常经营而被迫解除合同，此距签约才刚过两年，虽然合同中有“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”的约定，但并不能免除安徽百商公司因其违约给郭立华造成损失的赔偿责任，一审判决不公，违背了民事交往中应当遵循的公序良俗。 综上，请二审法院查明事实，正确适用法律，依法公正裁决。 安徽百商公司辩称，一、郭立华从2018年9月至今未付租金，影响合同目的实现，构成根本违约，郭立华应支付租金。二、2018年之前郭立华租用我们的101室，用的福客来的营业执照，后来101室卖掉了，安徽百商公司又将102室租给了郭立华，福客来的营业执照一直没有注销，是有营业执照的。三、合同约定如果合同解除，装饰装修可以带走部分郭立华可以带走，带不走的属于安徽百商公司所有。 安徽百商公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋出租协议》；2、判令郭立华支付租金145950元并赔偿损失（2018年9月26日至2019年12月25日为28022.4元；2019年12月26日以后的损失，以145950元为基数，按年利率24%计算，自2019年12月26日至款清之日），暂合计173972.40元；3、判令郭立华将位于合肥高新区（西侧）商铺返还给安徽百商公司，并恢复原状；4、判令郭立华支付占有使用费用（自2019年12月26日起至实际返还房屋之日止，按10216.5元／月计算）。 郭立华向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的房屋出租协议；2、判令安徽百商公司返还郭立华租金58380元、保证金10000元；3、判令安徽百商公司赔偿房屋装修损失，暂定为130000元（具体以评估鉴定报告为准）。 一审法院认定事实：2018年3月26日，安徽百商公司（出租方，甲方）与郭立华（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落于合肥高新区海棠路尚成花园门面-2（西侧）出租给乙方用于经营。该商铺建筑面积共278平方米。甲方对所出租的房屋具有合法产权；甲方同意乙方所租房屋作为商业商铺使用，其范围以乙方营业执照为准；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；本合同租赁期为10年，自2018年3月26日起至2028年3月25日止。本合同免租期总计为1个月。如乙方违约提前终止合同或因乙方违约导致合同终止，乙方须缴纳该免租期间的租金，免租期从合同签订之日算起；租金为35元/平米（不含税），商铺面积为278平米，月租金为9730元。租金支付方式为：第一年按季度支付，从第二年开始，按半年支付，从第三年开始，涨幅按每两年5%递增。乙方在签订合同时付给甲方10000.00元（壹万元整）人民币租赁保证金；乙方须在合同约定租赁之日起提前30天缴纳当前租金（第一期租金在取钥匙之日）连同租赁保证金一起支付，合计39190元），每期租金均提前30天缴纳（第一年每季度为一期，第二年起每半年一期）。租金以现金形式交至甲方财务部，甲方开具实收款收据，不开具发票；合同期满或合同终止，符合本合同条款约定，甲方无息退租赁保证金；甲方权利与义务：（1）甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。（2）对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。（3）为乙方办理营业执照提供有效的房产证明；乙方权利与义务：（5）在租赁期内，因租赁商铺所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方立即将租赁房屋返还给甲方，造成甲方损失的，须承担赔偿责任：（1）从事非法经营及违法犯罪活动的。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。（4）逾期缴纳租金超过15日的；任何一方单方面解除或提前终止合同的，须按照一年租金的标准支付违约金；如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。合同落款甲方处由王国成签字及安徽百商置业有限公司加盖印章，乙方处由郭立华签字。合同签订后，郭立华在案涉商铺内经营超市。 郭立华于2018年3月23日支付租金29190元，于2018年6月26日支付租金29190元，共计向安徽百商公司支付了6个月的租金58380元。 2019年8月21日，郭立华向安徽百商公司发出《律师函》，通知“自收到本律师函之日起5日内，与委托人或本律师协商解除合同、返还租金及赔偿事宜”。后双方就合同解除、租金支付等事宜协商未果，安徽百商公司诉至一审法院，郭立华提起反诉。 一审法院认为，安徽百商公司与郭立华签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应履行合同约定的己方义务。 关于安徽百商公司诉请解除双方签订的《房屋出租协议》，因郭立华反诉亦要求解除案涉租赁合同，双方关于解除租赁合同关系意思表示一致，故对安徽百商公司和郭立华要求解除双方间《房屋出租协议》的诉讼请求，该院均予以支持。合同解除后，作为承租人的郭立华理应返还房屋，因案涉合同并未约定需恢复原状，故对安徽百商公司诉请郭立华返还位于合肥高新区海棠路成花园门面-2（西侧）商铺的诉讼请求，该院予以支持。 本案中，郭立华租赁案涉房屋的目的为经营超市，而办理营业执照是郭立华合法经营的基本条件。因安徽百商公司未按约提供案涉商铺房产证明，导致郭立华无法办理营业执照，其行为已经影响了郭立华的正常经营，应承担相应的违约责任。即使郭立华在案涉商铺内实际经营超市，也不能免除安徽百商公司的违约事实，但安徽百商公司的违约尚未达到根本违约，鉴于其过错程度，该院酌情免除部分租金和损失，认定郭立华按照月租金6811元（9730元/月×70%）的标准自2018年9月26日起向安徽百商公司支付租金，至2020年7月25日为149842元（6811元×22个月），以后计算至案涉房屋实际返还之日止。 关于郭立华反诉诉请安徽百商公司返还2018年3月26日至2018年9月25日的租金58380元，扣除郭立华应向安徽百商公司40866元（6811元/月×6个月），安徽百商公司应向郭立华返还租金17514元（58380元-40866元）。郭立华称其弟弟郭立兵代其支付保证金10000元，但其仅提供一张郭立兵2014年向安徽百商公司支付10000元的收据，且郭立兵与安徽百商公司间亦有过租赁关系，故该院对该项反诉请求不予支持。 因双方在协议中约定“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”，郭立华反诉安徽百商公司赔偿房屋装修损失，依据不足，该院对该项反诉请求不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除安徽百商置业有限公司与郭立华于2018年3月26日签订的《房屋出租协议》；二、郭立华于判决生效后十日内向安徽百商公司支付租金149842元（计算至2020年7月25日；2020年7月26日后的租金，按照6811元／月的标准计算至案涉房屋实际返还之日止）；三、郭立华于判决生效后十日内将位于合肥高新区西侧商铺返还给安徽百商置业有限公司；四、安徽百商置业有限公司于判决生效后十日内向郭立华退还租金17514元；五、驳回安徽百商公司的其他诉讼请求；六、驳回郭立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3780元，由安徽百商置业有限公司负担524元，由郭立华负担3256元；反诉案件受理费2134元，由安徽百商置业有限公司负担189元，由郭立华负担1945元。 二审中，安徽百商公司提交：证据一，合肥市高新区福客来生活超市营业执照，证明目的：1、该执照系郭立华2015年以郭立兵之名申请的，地址是尚成花园**商业**，该地址就在涉案房屋旁边。2、郭立华经营的超市名是“福客来”，她一直使用“合肥市高新区福客来生活超市”营业执照经营，郭立华无损失。证据二，郭立华付101室租金记录，证据来源：（2020）皖01民终6049号卷宗，证明目的：自2015年起，郭立华一直是“福客来”超市的实际经营者。证据三，（2020）皖01民终6049号民事判决书，证明目的：郭立华原来经营尚成花园6幢商业101室租金未付，且未注销营业执照，故百商公司未提交涉案房屋证明。 郭立华质证意见：对证据一，真实性无异议，证明目的有异议。经营者是郭立兵，与郭立华无关。对证据二，三性及证明目的均有异议。从这份租金记录，不能证明焦春蓉是安徽百商公司的人员。即使这份回单是真实的，也仅能说明是郭立兵指令郭立华汇款，无法达到安徽百商公司的证明目的。对证据三，真实性无异议，证明目的有异议。该判决并未提到郭立华的事，只能说郭立兵就尚成花园6幢商业101室的租金未付。 郭立华二审提交：价格评估报告、发票，证明目的：安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司接受郭立华的委托，对郭立华未办理超市营业执照的福客来超市内拟索赔涉及的设备和装修市场价值进行评估，评估结果为124000元。 安徽百商公司质证意见：三性均有异议，该评估是郭立华单方委托的，程序不合法。设备能搬走的不需要评估，装修部分的评估结果不真实。而且郭立华没有必要评估，合同1.3条明确约定合同终止或解除的时候，可以带走部分郭立华可以带走，带不走的属于安徽百商公司所有。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，该院予以确认。 本院认为，安徽百商公司与郭立华签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行各自的合同义务。安徽百商公司作为出租方，提供了符合条件的房屋供郭立华经营，郭立华有义务支付租金，安徽百商公司未能提供房屋产权证明，虽事出有因，但客观上影响郭立华办理营业执照等，给经营带来一定影响，故一审判决郭立华按比例支付租金并无不当，本院予以确认。但郭立华以此为由拒付全部租金显然不当，亦不符合公平原则。郭立华自2018年9月26后一直未付租金，违约事实明显，鉴于双方均同意解除合同，故一审判决解除案涉合同，本院亦予认可，解除时间为本案生效之日，安徽百商公司认为案涉协议应于一审起诉状副本送达之日解除等理由不能成立。合同解除前仍属租金范畴，一审判决郭立华向安徽百商公司支付租金并无不当，合同解除后如仍未返还房屋，应支付相应的占有使用费。因安徽百商公司一审诉请中包含租金及占有使用费并计至实际返还之日止，故一审判项并未超出一审诉请范围，郭立华该上诉理由不能成立。 因双方在案涉协议中约定“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”，故一审认定郭立华诉请赔偿房屋装修损失，依据不足，一审不予支持并无不当，且一审未同意郭立华的相关鉴定请求不存在程序违法的情形。郭立华相关上诉理由不能成立。郭立华所提关于1万元保证金的诉请，证据不足，应不予支持。郭立华关于返还租金的诉请，一审按双方过错比例判决安徽百商公司返还部分租金，本院亦予以支持。 综上所述，安徽百商公司、郭立华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4668元，由安徽百商置业有限公司负担2534元，郭立华负担2134元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。