广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初4875号原告：李欢，男，汉族，1952年6月20日出生，住广东省茂名市电白区********，公民身份号码：440************179。被告：林武良，男，汉族，1982年3月8日出生，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440************419。原告李欢与被告林武良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欢到庭参加诉讼，被告林武良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欢向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2017年4月13日签订的《租赁合同》以及于2018年3月30日签订的《租赁合同》；2、请求判决被告支付原告租金18914元以及违约金24000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将自有菠萝山路口铺面坐下房屋出租给被告使用，三间232.8平方米，租金第一年每个月每平方米7元，第二年至第三年每个月每平方米8元，第四年至第五年每个月每平方米9元计算。租赁期五年，从2017年4月13日至2022年4月13日止。租金必须在使用前付款，若超过五天不交租金，每天要罚款200元（具体条款见《租赁合同》）。2018年3月30日，被告欲扩大铺面，原告与被告又签订《租赁合同》，约定原告将自有菠萝路口另外二间房屋铺面132平方米出租给被告使用，租赁期限为四年，从2018年4月1日至2022年3月30日止。具体租金计算方式、罚款计算方式条款与2017年4月13日原告与被告签订《租赁合同》一致。但从今年6月30日开始，被告开始无故拒不缴纳租金，经原告多次催收，被告均以各种推搪，甚至不接电话，逃避缴纳租金。被告恶意拖欠租金的行为构成严重违约，原告为维护合法权益，特诉至贵院，希望判如所请。被告林武良不作答辩，也没有出庭应诉。经审理查明：2011年1月17日，原告李欢及李国平作为承包方（乙方）与茂名市茂港区******委会小良林场作为发包方（甲方）签订《合同书》，约定乙方承包甲方所属土地开发种养业、经商、建工厂等用途，合同约定：甲方同意将属甲方的菠萝山水库岭的土地发包给乙方经营使用,土地面积约40亩，四至为：东至岭圩村委会大塘边队果园南至入水库路，西至公路，北至入菠萝山村路，其中公路碑内预留地不计入承包面积，也免交承包款，乙方可使用该地，但权属归甲方所有。今后该地除国家需要征用外，甲方不得任何个人以任何形式变更承包合同，如果属甲方违约，甲方要赔偿乙方的损失。如国家征收，原林土地补偿为甲方，地面着物及改造土地增值补偿费为乙方所有。承包土地期限为叁拾叁年，即从2011年5月12日起至2044年5月12日止。在承包期内，乙方有权根据自己的实际需要，将承包地用于种养、建厂、经商，乙方在承包期内，因乙方资金不足，需要向外招商合作，甲方只能支持不得干涉。还约定承包款的计算及交纳、甲乙双方的权利与义务、违约责任、承包期满后的处理等。原告李欢与李国平于2011年1月17日签订《承包小良林场股份协议》，内容约定：“李欢与李国平于二O一一年一月十七日承包小良林场水库岭，按二个股份投资，二个股份分成和承提风险，李欢与李国平各占一个股份。”2017年4月13日，原告李欢为出租方（甲方）与被告林武良为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，合同主要内容：一、租赁场地的坐落间数面积：甲方愿意将其自有菠萝山路口铺面坐下房屋出租乙方使用，三间232.8平方米属于乙方使用范围，其余地方乙方不得使用。二、租赁期限，屋租付款方式，水电费付款方式：1、租赁期五年，从2017年4月13日至2022年4月13日止；租金必须在使用前付款，交款期已满下期不得超过五天，若超过五天不交下期租金，每天要罚款贰佰元，超过十天再不付租金算乙方终止合同，乙方必须付清超期款，若不付超期款甲方扣压乙方物品作抵押，付清款抵押物品退还乙方，当天搬走所有一切物品。2、水电费必须在每个月十五号前付清，如超过十五号不付款受到水电部门罚款乙方要负担一切责任，水电费按水电部门价格代收，分表与总表有差额分表共同分担。三、甲方提供房屋乙方使用期间，乙方需要改造装修必须通过甲方同意才能进行改造，租赁满期乙方搬走不得拆除固定物品，甲方没有任何赔偿乙方，乙方只能搬走生意物品及用具，租赁期满同等条件优先乙方再租赁。四、责任以签订合同日起，受不可抗拒的天灾造成房屋物品损失，甲乙方双方不受赔偿，有意人为损坏甲方房屋乙方要负责一切损失，照价赔偿甲方。五、乙方租赁期间，国税、地税、场地税、工商税一切收费由乙方支付，与甲方无关，若乙方要开税票，税金则由乙方支付。租赁没满乙方搬走甲方没有押金退还，算乙方违约终止合同，租赁期满交清水电费押金退还乙方。六、租金每个月第一年每个月每平方米7元，第二年至第三年每个月每平方米8元，第四年至第五年每个月每平方米9元计算。七、押金伍仟元正。本协议若有不足之处可双方商量补充，本协议一式二份，甲乙各一份保管对照使用，若有争议可诉讼公正处或法庭处理。原告李欢在甲方处签名，被告林武良在乙方处签名确认。2018年3月30日，被告林武良欲扩大铺面，原告李欢为出租方（甲方）与被告林武良为承租方（乙方）又签订一份《租赁合同》，合同主要内容：一、租赁场地的坐落间数面积：甲方愿意将其自有菠萝路口铺面坐下房屋出租乙方使用，二间132平方米属于乙方使用范围，其余地方乙方不得使用。二、租赁期限，屋租付款方式，水电费付款方式：1、租赁期四年，从2018年4月1日至2022年3月30日止；租金必须在使用前付款，交款期已满下期不得超过五天，若超过五天不交下期租金，每天要罚款贰佰元，超过十天再不付租金算乙方终止合同，乙方必须付清超期款，若不付超期款甲方扣压乙方物品作抵押，付清款抵押物品退还乙方，当天搬走所有一切物品。2、水电费必须在每个月十五号前付清，如超过十五号不付款受到水电部门罚款乙方要负担一切责任，水电费按水电部门价格代收，分表与总表有差额分表共同分担。三、甲方提供房屋乙方使用期间，乙方需要改造装修必须通过甲方同意才能进行改造，租赁满期乙方搬走不得拆除固定物品，甲方没有任何赔偿乙方，乙方只能搬走生意物品及用具，租赁期满同等条件优先乙方再租赁。四、责任以签订合同日起，受不可抗拒的天灾造成房屋物品损失，甲乙方双方不受赔偿，有意人为损坏甲方房屋乙方要负责一切损失，照价赔偿甲方。五、乙方租赁期间，国税、地税、场地税、工商税一切收费由乙方支付，与甲方无关，若乙方要开税票，税金则由乙方支付。租赁没满乙方搬走甲方没有押金退还，算乙方违约终止合同，租赁期满交清水电费押金退还乙方。六、租金每个月第一年每个月每平方米7元，第二年至第三年每个月每平方米8元，第四年每个月每平方米9元计算。七、押金贰仟元正（¥2000元）。本协议若有不足之处可双方商量补充，本协议一式二份，甲乙各一份保管对照使用，若有争议可诉讼公正处或法庭处理。原告李欢在甲方处签名，被告林武良在乙方处签名确认。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。被告使用原告的房屋用于经营“海良石材”。被告支付租金至2020年6月30日止。自2020年7月1日开始，被告不再按合同约定支付原告房屋租金。被告自2020年4月至2021年4月期间应支付给原告房屋租金每月为3151.2元（232.8㎡×9元∕㎡∕月＋132㎡×8元∕㎡∕月=3151.2元）。累计至2020年12月30日（共6个月），被告己欠下原告房屋租金共为18907.2元（3151.2元∕月×6个月）。原告在庭审中确认已收取被告租赁房屋押金共7000元（5000元+2000元）。原告主张：按合同约定合同期满后交清水电费押金才可以退还押金，现被告尚拖欠原告的租金，原告不同意退还押金给被告。原告主张：被告在租赁商铺经营石材加工生意，2020年9月1日开始被告已经不再经营了，原告的货物、机械等还放置在租赁房屋内，占用原告房屋。因被告拖欠他人的债务不偿还，被告留在租赁房屋内的机械、石材等已于2020年11月6日被茂名市电白区人民法院查封。原告提供广东省茂名市电白区******委会于2020年12月17日出具的证明，记载：广东省茂名市电白区******民委员会小良林场将小良菠萝山水库岭土地发包给李欢开发种养、经商、建工厂等用途，李欢在承包期内将其在承包的土地建造房屋出租，其中将380平方租给林武良做割石店经营，小良林场是知情的，并同意李欢将房屋出租给林武良经营。在庭审过程中，原告明确第2项诉讼请求为：请求判决被告支付原告租金18907.2元以及违约金（违约金按法律规定的标准计算，以当月所欠租金3151.2元为计算基数，以当月所欠租金的第6日起计算，从2020年7月6日起计至2020年12月30日止）。本院认为，原告李欢与被告林武良签订《租赁合同》，约定原告将其自有的位于茂名市电白区*******口的五间房屋出租给被告经营使用，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反公序良俗，合同有效，双方均应依照合同行使权利并履行义务。合同签订后，原告已依照合同约定将案涉五间房屋交付给被告，但自2020年7月1日起被告开始拖欠租金，自2020年7月1日至2020年12月30日，被告每月拖欠的租金为3151.2元，拖欠原告共六个月的房屋租金共18907.2元。原告主张被告支付房屋租金18907.2元，证据充分，本院予以支持。至于原告主张解除原告与被告于2017年4月13日签订的《租赁合同》以及于2018年3月30日签订的《租赁合同》的问题。根据原被告签订的《租赁合同》第二条第1点约定“租金必须在使用前付款，交款期已满下期不得超过五天，若超过五天不交下期租金，每天要罚款贰佰元，超过十天再不付租金算乙方终止合同，……”，被告自2020年7月1日开始拖欠原告房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，故原告主张解除原告与被告于2017年4月13日签订的《租赁合同》以及于2018年3月30日签订的《租赁合同》，合理合法，本院予以支持。关于拖欠租金的违约金问题。因原、被告在合同中对租金的支付并没有约定支付方式，本院认定案涉房屋的租金为按月支付。根据双方签订的《租赁合同》第二条第1点约定“租金必须在使用前付款，交款期已满下期不得超过五天，若超过五天不交下期租金，每天要罚款贰佰元”，合同约定违约金按每天200元计算过高，本院综合衡量本案情况，认定本案拖欠房屋租金损失为利息损失，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案逾期交租的违约金以当月所欠租金3151.2元为计算基数，从当月所欠租金的第6日起计至2020年12月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算，即按年利率15.4%计算。故此，自2020年7月1日至2020年7月31日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年7月6日开始计算，计至2020年12月30日（共177天），违约金为235.33元（3151.2元×15.4%÷365×177天）。自2020年8月1日至2020年8月31日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年8月6日计至2020年12月30日（共146天），违约金为194.11元（3151.2元×15.4%÷365×146天）。自2020年9月1日至2020年9月30日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年9月6日计至2020年12月30日（共115天），违约金为152.9元（3151.2元×15.4%÷365×115天）。自2020年10月1日至2020年10月30日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年10月6日计至2020年12月30日（共85天），违约金为113.01元（3151.2元×15.4%÷365×85天）。自2020年11月1日至2020年11月30日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年11月6日计至2020年12月30日（共54天），违约金为71.8元（3151.2元×15.4%÷365×54天）。自2020年12月1日至2020年12月30日房屋租金3151.2元的违约金应从2020年12月6日计至2020年12月30日（共24天），违约金为31.91元（3151.2元×15.4%÷365×24天）。综上，本案租金的违约金共为799.06元（235.33元+194.11元+152.9元+113.01元+71.8元+31.91元）。原告主张被告支付违约金24000元，对于超出违约金799.06元的部分，依据不足，本院不予支持，予以驳回。被告林武良不到庭应诉，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李欢与被告林武良于2017年4月13日签订的《租赁合同》以及于2018年3月30日签订的《租赁合同》；二、限被告林武良在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李欢支付租金18907.2元（租金每月按3151.2元计算，从2020年7月1日起计至2020年12月30日止）及违约金799.06元；三、驳回原告李欢的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436.43元（原告已预交），由原告李欢负担236.02元，被告林武良负担200.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇二〇年十二月三十一日法官助理 黄文锋书 记 员 梁俊翊