山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终8486号上诉人（原审原告）：聂庆平，男，1970年2月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。上诉人（原审原告）：聂庆学，男，1970年2月24日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑平平，山东福海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周传利，男，1961年6月1日出生，汉族，居民，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈德付，系被上诉人妻子。上诉人聂庆平、聂庆学因与被上诉人周传利农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2020）鲁1325民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂庆平、聂庆学上诉请求：1.二审法院撤销（2020）鲁1325民初2012号判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将该案件发回重审；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事行为无效；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，复垦的土地应当优先用于农业，农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续；同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被上诉人签订的个人房屋买卖合同中的房屋未办理农用地转用审批手续违反了土地管理法的强制性规定，该房屋系违法建筑，因此上诉人与被上诉人双方签订以违法建筑为标的的合同应为无效合同。本案中，上诉人与被上诉人双方在签订合同时，上诉人在明知涉案房屋是没有农用地转用审批手续的自建房的前提下，仍主动联系被上诉人提出购买意向并与被上诉人以该违法建筑物为标的签订房屋买卖合同，上诉人在签订合同的民事行为中存在过错；被上诉人在明知涉案房屋系违法建筑的情况下，仍将该房产卖与上诉人，导致房屋买卖后，涉案房屋因系违法建筑被有关部门拆除，被上诉人亦存在过错。对于无效合同，涉案当事人均存有过错，应承担相应的民事责任。本案中，上诉人与被上诉人双方均存在过错，双方应当承担相应的民事责任，本院酌定为原、被告各承担50%的责任，被上诉人应当返还上诉人61万购房款，承担上诉人交纳罚款11450元的50%即5725元。一审法院适用法律错误，依据无效合同产生的法律后果，合同被确认无效后当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方。被上诉人应当返还上诉人122万购房款，该款项应当全额返还而不应按过错程度让上诉人承担责任。上诉人交纳的11450元罚款属于合同被确定无效后的损失，该损失一审法院认定上诉人承担50%的过错，上诉人认为该过错认定过高，被上诉人应当承担全部责任。周传利辩称，一审判决在充分考虑涉案事实的实际情况，以及照顾上诉人的基础上酌情作出的判决，虽然我方对此判决想不通，对为啥原告人在主动自愿冷静作出购买决定，双方公平自愿进行交易的事实，还要承担50%的责任有不同看法。但我方还是诚信尊重费县人民法院判决的，且也考虑与上诉人是多年的熟人朋友，所以收到一审判决后决定放弃上诉，准备在判决生效后履行判决，做的息事复判，达到案结事了。所以对上诉人提出的上诉请求，我方更加不能理解。房屋是他们主动找我要买的，且他们已居住一年多了，假如涉案房屋被发展商高价收购，原告获得巨额利益，他们会补偿给我吗?难道我可以反悔说合同无效，要回房屋或补偿款吗?本人户籍地在广东深圳，并常年在北京生活，分别咨询了当地的法律机构，对两地相同的案例进行了了解，深圳市对该类案件2000年前就不予受理了，北京市则是作出驳回起诉和诉讼请求的。该两地法院的做法有其判决的事实和法律依据的，因为没有办理房产证的自建房都有其当时的具体情况和历史原因，且民间双方互相了解，自愿交易的，当地法院对该类房屋涉及的民事诉讼一律不予受理。所以，一审法院在认定原告人、被告人在交易中均匀过错，各承担50%的责任的判决，我方认为一审判决认定事实清楚，使适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的诉请。聂庆平、聂庆学向一审法院起诉请求：1.确认原被告2019年3月12日签订的《个人房屋买卖合同》无效；2.判决被告向原告返还购房款122万元并赔偿原告损失11450元及利息；3.被告承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月17日原告通过微信提出想购买被告的山庄，2019年2月17日下午8点43分，被告告知原告房屋是没有拿到批文的自建房屋，原告于当日下午8点45分回复称收到。双方在微信经过多次交谈于2019年3月12日，原告聂庆平、聂庆学（乙方）与被告周传利（甲方）签订《个人房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其坐落于费县南张庄乡台子沟水库北侧承包的荒山内的结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让；甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币122万元，双方约定前期预付50万元作为定金，本合同签订后，乙方一次性支付余款给甲方72万元整，付款方式为银行转账，甲方收到款后合同即生效，三日内交房；甲方保证上述房地产权属清晰、无争议、未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押；所有购房款付清后本合同自动生效，房屋买卖即成事实。原告聂庆平之妻吕永梅通过中国农业银行于2019年2月28日向被告转账25万，于2019年3月14日分两次向被告转账20万元、17万元，通过中国银行于2019年2月28日向被告转账25万元，于2019年3月14日向被告转账35万元，以上共计122万元。2019年4月4日，涉案房产被费县东蒙镇人民政府认定为违法建筑，向原告出具限期拆除通知书，其内容为“你未经允许擅自在台子沟村非法建设住房及硬化地面600m2，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》，现通知你于2019年4月8日前自行将违法建筑拆除并恢复土地原貌，否则，镇政府将会同有关部门依法予以强制拆除，一切后果自负。”费县综合行政执法局于2019年11月26日作出费综执处告字[2019]TD0563号行政处罚告知书和费综执听告字[2019]TD0563号行政处罚听证告知书，于2019年12月3日作出费综执罚字[2019]TD0563号行政处罚决定书处罚如下：1、责令当事人退还非法占用的458平方米土地；2、限期15日内自行拆除在非法占用的458平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、并处罚款25元/平方米，共计11450元。2020年4月份，涉案房产被执法部门拆除。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事行为无效；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，复垦的土地应当优先用于农业，农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续；同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中原、被告签订的个人房屋买卖合同中的房屋未办理农用地转用审批手续违反了土地管理法的强制性规定，该房屋系违法建筑，因此原、被告双方签订以违法建筑为标的的合同应为无效合同。本案中，原、被告双方在签订合同时，原告在明知涉案房屋是没有农用地转用审批手续的自建房的前提下，仍主动联系被告提出购买意向并与被告以该违法建筑物为标的签订房屋买卖合同，原告在签订合同的民事行为中存在过错；被告在明知涉案房屋系违法建筑的情况下，仍将该房产卖与原告，导致房屋买卖后，涉案房屋因系违法建筑被有关部门拆除，被告亦存在过错。对于无效合同，涉案当事人均存有过错，应承担相应的民事责任。本案中，原、被告双方均存在过错，双方应当承担相应的民事责任，一审法院酌定为原、被告各承担50%的责任，被告应当返还原告61万购房款，承担原告交纳罚款11450元的50%即5725元。综上，原、被告签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八之规定，判决：一、原告聂庆平、聂庆学与被告周传利签订的《个人房屋买卖合同》无效。二、被告周传利返还原告聂庆平、聂庆学购房款61万元及二原告的罚款5725元。限判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告聂庆平、聂庆学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7942元，由原、被告均担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案在，双方均无异议涉案《个人房屋买卖合同》因标的物被相关部门认定为违法建筑物而导致无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案违法建筑物已经被拆除，该部分损失已经实际发生不能返还，故本案已经不具备双返的条件，法院应当依法酌定进行折价补偿。涉案合同在订立之前，被上诉人已经单独明确告知上诉人涉案房屋系没有拿到批文的自建房屋，上诉人回复收到并在之后与被上诉人签订了涉案《个人房屋买卖合同》。上诉人作为完全行为能力人与完全责任能力人实施了上述行为，通过上诉人的行为应当认定上诉人对涉案合同标的物的违法性是明知的且愿意承担相应风险。加之双方均认可涉案房屋已经交付上诉人有一年左右的时间，上诉人在此期间也未提出任何异议。一审综合上述事实并根据《中华人民共和国合同法》的相关规定认定双方各承担50%的责任，进而判决被上诉人返还二上诉人购房款61万元及罚款5725元并无不当。上诉人的上诉主张本院依法不予支持。综上所述，上诉人聂庆平、聂庆学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15883元，由上诉人聂庆平、聂庆学负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月三日书记员  范玉林