西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13141号原告：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑新锋，陕西晓红律师事务所律师。被告：高小鹏，男，xxxx年x月xx日出生，x族，住陕西省府谷县，公民身份号码：xxxxxxx********。第三人：兴业银行股份有限公司西安分行，经营场所：西安市高新区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxx。负责人：蔡斌，该分行行长。委托诉讼代理人：刘军祥，男，xxxx年xx月xx日出生，x族，住西安市碑林区，该公司员工。原告绿地集团西安置业有限公司（以下简称：绿地公司）与被告高小鹏及第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称：兴业银行西安分行）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人郑新锋、被告高小鹏均到庭参加了诉讼。第三人兴业银行西安分行经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告绿地公司诉称，2011年7月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于XX广场XX城XX单元XX房屋，面积711.09平方，总价款13403764元，单价18525元／平米。之后通过兴业银行西安分行办理按揭贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，并做出公证。2016年之前，原告为被告向银行代垫1334973.34元，后因被告仍未能按期履行偿还贷款义务，第三人兴业银行以发生法律效力的（2015）西证执字第261号执行证书，向西安市雁塔区人民法院申请强制执行。2016年8月、2017年10月，西安市雁塔区人民法院分别从原告账户扣划634339.74元及4003545.21元，结合前期垫付的款项，原告共计为被告代为垫付支付款项费用共计5972858.29元。自2016年11月开始，原告多次联系电话及书面函告被告，要求及时处理偿还垫付款事宜，被告一直予以拖延至今。依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件六相关约定，被告不能按期向银行偿还本息导致原告承担了保证责任，且经原告多次催告后仍不能清偿原告垫付的本息的行为，已经严重违反了合同约定，原告有权解除双方商品房买卖合同，并要求被告按约定支付违约金，为维护合法权益，原告诉至法院，请求：1、依法解除原被告双方之间签订的《商品房买卖合同》。2、被告向原告支付违约金2680752.8元。3、被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续。4、被告偿还原告垫付款5972858.29元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。5、被告、第三人配合原告到房屋抵押登记部门办理注销手续。6、被告承担本案全部诉讼费用。被告高小鹏辩称，事实理由部分属实，兴业银行扣款不属实，未向自己提供明细。垫付款项同意归还，自己愿意支付欠款，保留房子。第三人兴业银行西安分行经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年9月5日，原告绿地公司（出卖人）与被告高小鹏（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y12098082）约定，被告购买原告建设的位于西安市高新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积723.55平方米，总价款13403760元；被告应于本合同签订之日即2012年6月15日前向原告支付该商品房总价款的50.01%作为首付款，即人民币6703764元；被告应在接到原告通知之日起3日内向原告指定的按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的全部申请资料…并通过银行按揭贷款形式向原告支付剩余的购房款，即人民币670万元。该合同附件六2.3.5约定：被告未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的（包括银行从原告保证金账户上直接扣划被告逾期的月供款等），被告应在接到原告通知之日起十日内除全额返还原告代付款及该代付款总额的10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向原告支付代付款的赔偿利息。若被告未按规定时间支付上述款项，原告有权选择解除本合同，原告解除合同的，被告应当承担原告为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；2.3.7该商品房的权属证书已过户至买受人名下后，因被告原因导致贷款银行解除按揭合同并由原告承担连带担保责任的，原告有权选择要求被告按本合同中约定的价格将该商品房转让给原告或要求被告直接还款。由此发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告高小鹏应按照本合同总房款的10%向原告支付违约金。被告购买的涉案房屋在第三人兴业银行西安分行处办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，并做出公证。2015年10月23日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款703745.92元；2015年11月12日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款81644.03元；2016年3月25日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款195689.09元、偿还利息121565.51元；2016年6月21日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款153751.78元、利息78577.01元；2016年8月10日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款634339.74元；2017年8月4日，原告代被告向第三人兴业银行西安分行偿还借款4003545.21元。以上共计5972858.29元。2016年4月20日，原告向被告邮件送达《催款函》载明：“…2012年7月17日至2016年3月25日期间，您多次逾期归还按揭款，兴业银行从我司保证金账户扣除了您拖欠的借款本金、利息、违约金总计1102644.55元…现我公司郑重告知您，请您自接到本函之日起7日内归还我公司全部垫款以及违约金合计1219516.57元…”。2019年10月28日，原告向被告送达《关于及时偿还垫付款及利息催告函》载明：“…2016年之前，我司为你向银行代垫1334973.34元，后因你仍未能按期履行偿还贷款义务，兴业银行以发生法律效力的（2015）西证执字第261号执行证书，向西安市雁塔区人民法院申请强制执行。2016年8月、2017年10月，西安市雁塔区人民法院分别从我司账户扣划634339.74元及4003545.21元，结合前期垫付的款项，我司共计为你代为垫付支付款项费用共计5972858.29元…望你在收函后十个工作日内与我司联系并及时偿还款项或送达协议…”。后原告与被告达成《偿还垫付款项协议书》约定，被告对原告代为垫付的款项数额（共计5972858.29元）及时间予以认可，被告同意按照实际垫付款项时间计算有关利息；原告同意被告分期偿还，具体如下：1、2019年12月30日前，被告向原告偿还100万元垫付款；1、2019年12月30日之前，被告向原告偿还100万元垫付款；2、2020年3月1日之前，被告向原告偿还150万元垫付款；3、2020年6月1日之前，被告向原告偿还150万元垫付款；4、2020年9月1日之前，被告向原告偿还150万元垫付款；5、2020年12月1日之前，被告将剩余垫付款及相应全部利息偿还完毕；被告如违反本协议第二条、第三条约定任一付款时间，拖延支付或者不足额支付款项的，被告应按每日2000元标准向原告支付逾期付款违约金；如被告超过30天仍未能完全支付的，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告还应向原告支付房屋总款项20%作为违约金。庭审中，原、被告均认可涉案房屋已交付被告，并办理了抵押登记。被告称，涉案房屋是自己2012年购买，还了三年的房贷，后期因经济紧张无法偿还房贷，房屋现在属于空置状态。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、兴业银行部分还款回单、记账凭证、兴业银行个人贷款还款凭证、催款函、关于及时偿还垫付款及利息催告函、偿还垫付款项协议书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告绿地公司与被告高小鹏签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已向被告交付房屋，被告未按时向第三人兴业银行西安分行偿还涉案房屋剩余按揭贷款本金、利息、罚息，原告已代替被告向第三人兴业银行西安分行偿还了涉案房屋按揭贷款共计5972858.29元。根据合同附件六2.3.5的约定：被告未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人承担了担保责任的（包括银行从原告保证金账户上直接扣划被告逾期的月供款等），被告应在接到原告通知之日起十日内除全额返还原告代付款及该代付款总额的10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向原告支付代付款的赔偿利息。若被告未按规定时间支付上述款项，原告有权选择解除本合同，原告解除合同的，被告应当承担原告为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。现原告据此，诉请依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，符合上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持；因原告绿地公司已为被告支付代偿款项5972858.29元，根据双方在合同附件六第2.3.4项约定，被告高小鹏在接到原告的通知后十日内应当返还原告绿地公司支付的代偿款项，而其至今未向原告偿还代付款项，亦构成违约，故被告高小鹏应向原告返还该代偿款项5972858.29元。双方关于违约金的约定比例过高，应当予以调低，本院根据原、被告的履约情况以及商品房市场的盈利等情况，酌定违约金为房屋总价款的10%，即13403760元×10%=1340376元；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理了商品房抵押登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告高小鹏理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续，被告高小鹏及第三人兴业银行西安分行理应协助原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续；根据合同附件六2.3.5的约定，原告已代被告向第三人支付的涉案房屋按揭贷款共计5972858.29元，被告应予支付；因已判令被告支付原告总房款的10%计1340376元作为违约金，对于原告的损失已进行了弥补，故对原告该项诉讼请求中关于利息的部分，本院不予支持；同时，因合同解除，原告应在被告高小鹏履行完上述义务后，向被告高小鹏返还其已支付的购房款项。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告绿地集团西安置业有限公司与被告高小鹏于2012年9月5日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12098082）予以解除。二、被告高小鹏于本判决生效之日起三十日内协助原告绿地集团西安置业有限公司办理合同登记号为Y12098082的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告高小鹏于本判决生效之日起十日内向原告绿地集团西安置业有限公司支付代偿款项5972858.29元、违约金1340376元，以上共计7313234.29元。原告在被告高小鹏履行完上述义务后，向被告高小鹏返还其已支付的购房款项。四、被告高小鹏、第三人兴业银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起三十日内协助原告绿地集团西安置业有限公司办理商品房抵押登记注销手续。五、驳回原告绿地集团西安置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费102223元，由被告高小鹏承担62993元，由原告绿地集团西安置业有限公司承担39230元。因原告已预交，故被告高小鹏于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院审判员  刘静二〇二〇年十二月二十九日书记员  徐楠打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1