天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初5418号原告：胡秀梅，女，1976年6月3日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈树立（系原告之夫），男，1975年7月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：汪力，天津法商律师事务所律师。被告：范文馨，女，1984年12月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：杨延磊，天津茗杉律师事务所律师。原告胡秀梅与被告范文馨租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡秀梅的委托诉讼代理人陈树立、汪力，被告范文馨的委托诉讼代理人杨延磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀梅向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方2019年3月1日就天津市西青区云锦世家郦景园1-4-101签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即腾空天津市西青区云锦世家郦景园1-4-101房屋并恢复原状，将此房屋交还原告；3．判令被告向原告支付自2020年6月1日起至实际腾房之日止按月租金4,000元计算的租金及物业费1,800元；4．判令被告向原告支付违约金9,600元（年租金的20%）。5．判令被告向原告支付迟交租金违约金10,491元[注：根据原被告《房屋租赁合同》被告应于2020年2月15日前支付2020年3月1日至9月1日的房租物业费共计25,800元，但是被告一直拖欠，直至2020年3月25日才交12,000元，直至今日还欠13,800元欠款时长25,800元迟交38天，13800迟交81天，根据合同约定“每延迟一日，乙方应按逾期未付金额的千分之五向甲方支付违约金”合计10,491元=38天＊（24000＋1800)*0.005+81天*(12000+1800)*0.005)）]；6.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告对第三项诉请做出补充，物业费从2020年1月1日至2020年6月30日共计1,800元，自2020年7月1日开始物业费按每月300元计算，计算至实际腾房之日止；诉争房屋截止到2020年7月21日还拖欠电费713元，要求被告一并支付，如以后再发生拖欠电费另行起诉。事实与理由:2019年3月1日,原、被告双方就天津市西青区云锦世家郦景园1-4-101签订《房屋租赁合同》,租期自2019年3月1日起至2022年3月1日止,计3年。租赁房屋用途为教育机构,合同并约定被告方不得擅自改变房屋用途。被告在使用租赁房屋后,原告发现被告擅自改变了房屋用途,未将房屋用于教育机构并且被告2020年一直拖欠租金。原告认为被告的行为已构成违约,故成诉。被告范文馨辩称，不同意原告的诉讼请求。欠付一定的费用是事实，是因为疫情的原因，是不可抗力，根据法律规定和合同第14条规定，被告不应当负法律责任，被告要求继续履行合同。事实与理由与实际情况不符。合同被告认为在没有双方举证前是无效的，如果合同无效，不应该得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于云锦世家郦景园1号-4-101出租给被告使用，租赁期自2019年3月1日至2022年3月1日止。约定：房屋用途为教育机构，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。房屋租金每月4,000元，合同第五条付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金2,000元整。租金按半年结算，由乙方于每半年的15日交付给甲方。乙方应在新一季度开始前10个工作日向甲方按合同约定的数额支付租金，具体明细：2019年2月15日前支付2019年3月1日至2019年9月1日的租金24,000元、物业费1,800元；2019年8月15日前支付2019年9月1日至2020年3月1日的租金24,000元、物业费1,800元；2020年2月15日前支付2020年3月1日至2020年9月1日的租金24,000元、物业费1,800元；2020年8月15日前支付2020年9月1日至2021年3月1日的租金24,000元、物业费1,800元。第十条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水电费、煤气费、电话费、物业管理费、水费47吨、中水、2张水卡、1张电卡、一张门卡、3套钥匙、煤气费乙方承担。第十二条：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除或终止合同，并提前收回房屋，并按照年租金的20%要求支付违约金。由此造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿。1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或者利用承租房屋存放危险物品或者从事违法违章活动的；2、拖欠租金且经甲方催要后无合理理由仍不予支付的；4、若乙方延长支付租金、押金或者其他费用，每延迟一日，乙方应按逾期未给付金额的千分之五向甲方支付违约金。第十三提前终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。原告于2019年2月15日将房屋交付被告，2020年3月1日前租金及2020年1月1日前物业费用被告已交付。后被告于2020年3月25日交付原告12,000元费用。被告表示该12,000元为2020年3月1日至2020年8月31日的费用。原告表示被告在2019年2月15日前就应交付第一次租金。被告曾用此房屋从事快递业务。现原告以被告拖欠租金及改变房屋用途起诉本院。原告要求《房屋租赁合同》于2019年10月26日解除，被告以合同是否有效为由，不予同意。另，西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园1-4-101房屋权利人为陈树立、胡秀梅。其二人为夫妻。陈树立表示早知道并同意胡秀梅将该房出租。原告提交不动产权证书、房屋租赁合同、照片、物业通知以证明其主张。被告不予认可。本院认为，云锦郦景园1-4-101房屋权利人虽为陈树立、胡秀梅，但陈树立表示早知道并同意胡秀梅将该房出租，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。对此合同双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。被告改变房屋用途已构成违约。现原告要求双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日解除，本院准许。根据合同第十二条的约定，原告要求被告给付违约金9,600元的请求，予以支持。对于被告交付给原告的12,000元租金，本院尊重被告所称计算期间，但该12,000元自2020年3月1日计算仅至2020年5月31日。对于原告要求被告支付迟交租金违约金10,491元的主张，因本院认定双方合同于2019年10月26日解除，故对原告此项主张不予支持。对于原告要求被告向原告支付自2020年6月1日起至实际腾房之日止按月租金4,000元计算的租金及物业费1,800元及物业费从2020年1月1日至2020年6月30日共计1,800元，自2020年7月1日开始物业费按每月300元计算，计算至实际腾房之日止的主张，因本院确认双方合同于2019年10月26日解除，故应按房屋使用费及物业费计算，其中物业费按每月300元计算，房屋使用费按每月4,000元计算。因新冠肺炎疫情原因，本院对其房屋使用费酌减2个月，即原告主张的起始日期2020年6月1日，本院确认为自2020年8月1日始。原告主张的电费713元，予以支持。被告抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，第一百一十七条、第一百二十七条的规定，判决如下：一、原告胡秀梅与被告范文馨于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日解除；二、被告范文馨于本判决生效之日起三日内将天津市西青区云锦世家郦景园1-4-101房屋腾空交付原告；三、被告范文馨于本判决生效之日起三日内给付原告自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费及自2020年1月1日起至实际腾房之日止的物业费（房屋使用费按每月4,000元计算、物业费按每月300元计算）；四、被告范文馨于本判决生效之日起三日内给付原告电费713元；五、被告范文馨于本判决生效之日起三日内给付原告违约金9,600元；六、驳回原告胡秀梅其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由被告范文馨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨恩兴二〇二〇年十二月十四日书记员  刘 畅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十七条工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。