安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8770号 上诉人（原审被告）：合肥大众精密铸造有限责任公司,住所地安徽省肥东县龙塘乡。 法定代表人：费维军，总经理。 委托诉讼代理人：薛文龙，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥龙塘保温防腐工程有限公司，住所地安徽省肥东县龙塘镇。 法定代表人：王其斌，总经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永军，安徽徽商律师事务所实习律师。 上诉人合肥大众精密铸造有限责任公司（以下简称大众公司）因与被上诉人合肥龙塘保温防腐工程有限公司（以下简称龙塘公司）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 大众公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回龙塘公司一审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实错误。1、大众公司虽未提供证据证明租期届满后双方仍有租赁关系，但龙塘公司在起诉状中明确要求确认双方2005年4月3日签订的《土地租赁合同》自起诉状副本送达之日起解除，该请求可证实双方自2011年起已就合同期满后继续租赁且以所欠利息抵租金的事宜达成一致。大众公司依约享有续租合同优先权，龙塘公司未举证证明大众公司提出过不续签合同的事实。2、一审于2020年4月23日送达举证通知书，限定举证期限届满日为2020年5月13日，龙塘公司于2020年5月15日变更诉讼请求，明显超期，违反法律规定，不应受理。一审在受理变更后的诉讼请求后应重新确定并给予举证期限。3、大众公司在土地租赁合同未依法解除或终止前享有优先购买权及买卖不破租赁的权利。一审认定2020年1月23日后案涉土地使用权已转移给买受人安徽意禾置业集团有限责任公司（以下简称意禾公司）无事实及法律依据，且剥夺大众公司的上述权利。至本案诉讼时案涉土地仍登记在龙塘公司名下，大众公司已就案涉土地拍卖执行向一审法院提出执行异议申请及执行异议之诉，执行异议之诉仍在审理中，案涉土地已暂停执行及过户登记。4、一审认定2017年6月29日至2020年1月22日期间租金标准为10万元/年无事实依据。5、一审既认定2020年1月23日之后案涉土地使用权已转移给买受人意禾公司，又判决大众公司向龙塘公司返还案涉土地，系自相矛盾。6、大众公司一审中提交的（2019）皖0122民初7824号案件开庭笔录载明“审：被告1（王其斌）至今有无还款付息？原（费维军）：总共24万元，21万元转账的，具体还款时间记不清，这21万元都是利息，还有3万元用于抵我租他的地的租金。审：被告对总共还款数额有无异议?被代：24万元总额无异议”，结合大众公司提交的转账赁证，可以证实王其斌总计只付了21万元，其余3万元抵付租金，王其斌的特别授权代理人孙舒维在（2019）皖0122民初7824号案件中认可上述事实。大众公司已提供充足证据证明租金抵利息的事实，一审无视事实，处理错误。7、大众公司不欠龙塘公司租金，更无需支付利息，双方只是未结算，一审认定的租金起算时间错误，判决利息于法无据。龙塘公司尚欠数百万元借款本息未付，利息每年高达24万元，租金远远无法覆盖利息，龙塘公司遂多年不向大众公司讨要租金。租金起算时间应为2012年4月3日起。8、龙塘公司与其法定代表人王其斌财产存在混同。龙塘公司系王其斌与其妻子陈恩平投资的家庭企业，王其斌借钱相当于龙塘公司借钱，王其斌将租金抵利息，侧面证实王其斌及其妻子陈恩平的个人、家庭财产与龙塘公司财产混同。龙塘公司如认为没有混同，应举证予以证明也应提交相应财务凭证。二、一审适用法律错误。我国合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，案涉原土地租赁合同虽在2017年6月28日到期，但龙塘公司直到起诉时2020年4月20日才提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 龙塘公司辩称，1、《土地租赁合同》约定的合同期限为2005年7月28日至2017年6月28日，期限届满后双方未签署书面合同或延续租赁期限，大众公司非法占用案涉土地，在案涉土地执行拍卖中不享有优先购买权。2、龙塘公司在一审法院执行拍卖案涉土地时明确否认2017年6月28日后与大众公司存在租赁关系。龙塘公司在一审辩论终结前对误写的诉求进行变更符合法律规定，之前误写的诉请不构成自认。3、大众公司主张不继续签署租赁合同的举证责任在龙塘公司，理由不成立，双方合同未约定期限届满一方未提出异议则合同续期或继续有效。合同期限届满，龙塘公司未明确认可双方续签即表明龙塘公司不再出租案涉土地。4、大众公司所称的“借款利息”产生于费维军与王其斌个人之间，借贷主体及承担责任主体已经一审法院（2019）皖0122民初7824号民事判决确认，判决生效后费维军按判决全额申请执行，未扣除大众公司主张的抵租赁费部分的款项。5、案涉土地经公开拍卖，意禾公司参与竟拍并已付清全部款项，一审法院已作出土地使用权属确认裁定。大众公司虽提出执行异议及异议之诉，但安徽省合肥市中级人民法院已就执行异议之诉案件作出（2020）皖01民终7852号民事判决，判决结果为驳回大众公司的异议请求。6、意禾公司虽从法律层面取得案涉土地使用权，但案涉土地未实际交付给意禾公司，大众公司应向龙塘公司返还案涉土地以便龙塘公司将土地交付给意禾公司。大众公司非法占用拒不交还构成阻碍执行。7、大众公司所称的租金冲抵借款中的“借款”未用于龙塘公司经营，该借款用途已经一审法院（2019）皖0122民初7824号民事判决认定。龙塘公司非一人公司，王其斌个人与龙塘公司系不同主体，财产未发生混同，大众公司未就财产存在混同承担举证义务。8、租赁合同约定每年费用3万元，该标准过低且租赁期内未递增，合同期内土地租赁价格已发生巨大涨幅，一审结合案涉土地周边市场租赁价格及大众公司在庭审中回答的案涉土地周边价格，酌定按10万元每年标准支付占用费不高于市场价格，不损害大众公司权益。9、大众公司主张其已支付2012年1月1日至4月2日期间的利息，应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。大众公司欠付租金及占用费理应承担逾期付款利息。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙塘公司向一审法院起诉请求：1、大众公司向其交还非法占用的双方于2005年4月3日签署《土地租赁合同》所涉肥东县龙塘镇工业园区内土地；2、大众公司支付占用费59万元（暂计算至2020年4月29日，其中自2012年至2017年按3万元/年，自2017年7月至2020年4月按12万元/年，2020年4月之后按12万元/年标准，顺延计算至实际腾退日止）；3、大众公司支付利息损失61009.39元（暂计算至2020年4月29日，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2012年7月28日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分阶段计算至实际清偿日止）。 一审法院认定事实：2005年4月3日，龙塘公司与大众公司签署《土地租赁合同》一份，合同约定：龙塘公司将肥东县龙塘镇工业园区内陆亩土地出租给大众公司使用，租赁期为12年，自2005年7月28日起至2017年6月28日止，租金为3万元/年；合同签字生效后，大众公司在签字之日起一周内将第一年土地租赁费三万元支付给龙塘公司，以后每年的土地租赁费分两次支付，第一次应在7月28日前支付50%年租金，第二次应在1月前支付剩下的50%年租金，如果逾期6个月不付租金，应视为租赁合同终止；合同期满后，龙塘公司如继续出租，大众公司有优先承租土地权，租赁费用届时由双方协商确定；合同期满时，如大众公司不续签合同，则应在合同期内三个月内搬迁，届时除基本土建外皆归大众公司所有并搬走。 合同签订后，大众公司按合同约定支付租金至2011年止。 肥东县中小企业融资担保有限公司因与龙塘公司等追偿权纠纷一案，向一审法院提出强制执行申请，案涉土地经一审法院执行局评估拍卖，买受人安徽意禾置业集团有限责任公司竞拍中标，并于2020年1月21日缴齐拍卖成交价款15423500元。一审法院于2020年1月22日作出（2019）皖0122执恢503号之一执行裁定书，确认案涉土地使用权归买受人安徽意禾置业集团有限责任公司所有，土地使用权自执行裁定送达买受人时起转移。该裁定书于2020年1月23日送达安徽意禾置业集团有限责任公司。 一审法院认为，双方签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应予保护，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。2017年6月28日租赁合同期限届满后，双方未再签署书面土地租赁合同，且大众公司未提供证据证明租赁合同到期后双方仍有租赁关系，故依据合同约定，大众公司应在2017年9月28日前搬离，除基本土建外的物品归大众公司所有且由大众公司搬走。龙塘公司在法庭辩论终结前变更诉讼请求,不违反法律规定,故大众公司应交还由其占用的位于肥东县龙塘镇工业园区的土地。 关于龙塘公司诉请的租金和占用费。2012年1月1日至2017年6月28日案涉土地处于租赁期间，大众公司应按合同约定3万元/年标准支付租金，共计165000元。2017年6月29日至2020年1月22日，双方租赁关系已解除，大众公司仍占用案涉土地，应支付土地占用费。鉴于龙塘公司未提交租赁期满后案涉土地租赁费用的市场价格，故结合涉案土地周边租赁市场行情以及大众公司提出的土地租赁价格，酌定大众公司按10万元/年的标准支付占用费，共计257000元。2020年1月23日之后案涉土地使用权已转移给买受人安徽意禾置业集团有限责任公司，龙塘公司再主张土地占用费于法无据，不予支持。大众公司辩称龙塘公司法定代表人向其法定代表人借款，双方协商以租金抵借款利息，鉴于借款系龙塘公司法定代表人王其斌的个人行为，大众公司既未提供证据证明该借款系用于龙塘公司经营，也没有相关证据证明双方就租金抵借款利息达成协议，故对上述辩称意见不予采信。 关于龙塘公司诉请的占用期间利息损失。大众公司未按合同约定及时交还案涉土地，逾期搬离行为给龙塘公司造成土地占用期间租金利息损失，故龙塘公司诉请支付利息并无不当，利息应自龙塘公司主张权利之日即起诉日起开始计算。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决：一、合肥大众精密铸造有限责任公司于判决生效之日起十日内交还由其占用的位于肥东县龙塘镇工业园区的土地给合肥龙塘保温防腐工程有限公司；二、合肥大众精密铸造有限责任公司支付合肥龙塘保温防腐工程有限公司自2012年1月1日至2017年6月28日期间土地租赁费165000元，自2017年6月29日至2020年1月22日期间土地占用费257000元，共计422000元，并支付利息损失（以422000元为基数，自2020年4月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款清时止）；三、驳回合肥龙塘保温防腐工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10390元，减半收取为5195元，由合肥大众精密铸造有限责任公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，龙塘公司将其位于肥东县龙塘镇工业园区内6亩土地出租给大众公司使用，双方书面约定的租赁期为12年，自2005年7月28日起至2017年6月28日止，大众公司未足额缴纳合同期内租金，龙塘公司有权依照合同约定标准向大众公司主张合同期内租金。租赁期届满后，大众公司未及时向龙塘公司返还土地，龙塘公司在诉讼中亦未提供证据证明曾向大众公司主张过土地返还，案涉土地使用权人虽于2020年1月23日由龙塘公司变更为意禾公司，但龙塘公司作为原土地租赁合同当事人及原土地使用权人有权要求大众公司返还租赁标的物，以便其将案涉土地交付给意禾公司，且龙塘公司有权向大众公司主张2017年6月29日至2020年1月22日期间土地占有使用费，但费用承担标准应参照双方原合同约定即3万元/年，一审酌定大众公司按10万元/年标准支付占有使用费，事实依据不足，本院予以更正。大众公司上诉称其与龙塘公司之间有借款合同关系，龙塘公司拖欠的本金及应付的借款利息已抵扣案涉土地租金，所举证据仅能反映两公司法定代表人个人之间有借贷情况，不能证明两公司之间存在借款合同关系以及两公司互负的到期债务已合法抵销，大众公司上诉主张无需向龙塘公司支付租金、占有使用费及逾期付款利息损失，理由不能成立，本院不予支持。 大众公司上诉称其作为承租人享有的优先续租权、优先购买权受到侵害，非本案审理范畴，本院不予处理。大众公司上诉所称事由不能证明其举证权利在一审中未被充分保障，且本院在二审中已向当事人释明举证权利，故大众公司上诉主张一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，大众公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2263号民事判决第一项，即：合肥大众精密铸造有限责任公司于判决生效之日起10日内将其占用的位于肥东县龙塘镇工业园区的土地交还给合肥龙塘保温防腐工程有限公司； 二、撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2263号民事判决第三项； 三、变更安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2263号民事判决第二项为：合肥大众精密铸造有限责任公司向合肥龙塘保温防腐工程有限公司支付2012年1月1日至2017年6月28日期间土地租赁费165000元、自2017年6月29日至2020年1月22日期间土地占有使用费17016元，共计182016元，并支付以182016元为基数，自2020年4月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际款清之日止的利息； 四、驳回合肥龙塘保温防腐工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5195元，由合肥龙塘保温防腐工程有限公司承担3500元，合肥大众精密铸造有限责任公司承担1695元；二审案件受理费7630元，由合肥龙塘保温防腐工程有限公司承担5000元，合肥大众精密铸造有限责任公司承担2630元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。