杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初5837号 原告：杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司。住所地：杭州市下城区武林路****。 法定代表人：陈军敏。 委托诉讼代理人：李江**、唐瀚，浙江丰国律师事务所律师。 被告：杭州东方唛霸文化创意有限公司。。住所地：杭州市下城区武林路**** 法定代表人：周斌。 委托诉讼代理人：庄燕群、韩立平，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司（以下简称沸腾鱼乡公司）诉被告杭州东方唛霸文化创意有限公司（以下简称东方唛霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告沸腾鱼乡公司的委托诉讼代理人唐瀚、被告东方唛霸公司的委托诉讼代理人庄燕群、韩立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沸腾鱼乡公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告自2020年1月20日至2020年4月20日的租金38.09万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，陈军敏为了经营餐饮店铺，向被告租赁了位于杭州市下城区××路××号××层××层的房屋，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日至2020年7月31日。2015年5月8日，原、被告及陈军敏三方签订了《房屋租赁合同权利义务转移协议》，原告受让了《房屋租赁合同》中承租人陈军敏的全部权利义务。2020年1月20日，由于突如其来的新冠病毒肺炎疫情的影响，根据政府及相关部门防疫措施的要求，餐饮行业无法经营，根据《房屋租赁合同》第2.1条约定，由于该租赁房屋只能用于经营餐饮，不得用于其他用途，故原告因该不可抗力无法继续使用该房屋，根据浙江省高级人民法院于2020年2月10日下发的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的相关规定，确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应按照不可抗力相关规定处理。同时，根据杭州市中级人民法院疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷问答4条的解答，对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第117、118条规定妥善处理。对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。直至数月后原告才通过政府相关部门的复工审批，可以继续使用房屋，不可抗力情形解除，故原告因不可抗力不能正常使用房屋3个月，根据《房屋租赁合同》约定，2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金为152.36万元，原告已全额支付，故原告无法使用房屋期间的租金为152.36万元／12个月＊3个月＝38.09万元，被告应向原告退还上述租金。为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民法总则》等相关法律规定，向法院起诉。 被告东方唛霸公司辩称，案涉的房屋系由被告承租，经出租人同意后转租给原告，被告从中未谋取利益，也未获取租金差价。受疫情期间影响的租金应由实际出租人杭州新都实业有限公司及原告来承担。根据最高院、浙江省高院及杭州市中院关于审理新冠肺炎疫情案件的指导意见中的公平原则，应由实际出租人杭州新都实业有限公司及房屋实际使用人即原告根据公平原则合理分担受疫情影响期间案涉房屋的租金损失。原告主张返还3个月的租金没有事实和法律依据，疫情是于2020年1月底爆发于武汉，虽然杭州受疫情影响于2020年1月23日启动了一级响应，但是并没有限制人员出行。杭州市于2020年2月4日开始实行全市所有村庄、小区、单位封闭式管理。原告受疫情影响的开始时间应该从2020年2月4日开始起算。同时，原告提交的证据证明杭州于2月25日已经允许餐饮行业复工复产，原告受疫情影响截止的时间是2月25日，期间22天，而不是原告主张的3个月。 本院经审理查明的事实如下： 2010年2月25日，杭州新都实业投资有限公司将其所有的位于杭州市下城区武林路76号房屋出租给罗承使用，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年3月1日起至2020年7月31日止。2010年4月26日，杭州新都实业投资有限公司与罗承、东方唛霸公司签订《房屋租赁合同权利义务转移协议》，三方同意就上述房屋承租方由罗承变更为东方唛霸公司，罗承在合同中的权利义务亦全部转移给东方唛霸公司。 2012年6月21日，杭州新都实业投资有限公司与东方唛霸公司签订了《补充协议书》，杭州新都实业投资有限公司同意东方唛霸公司将武林路76号房屋第二至三层转租用于经营餐饮，东方唛霸公司与次承租方的合同文本须经杭州新都实业投资有限公司审核书面同意后方能签署；等等。 2014年3月20日，东方唛霸公司将杭州市下城区××路××号××层××层的房屋转租给陈军敏使用，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日至2020年7月31日。2015年5月8日，东方唛霸公司与陈军敏、沸腾鱼乡公司签订《房屋租赁合同权利义务转移协议》，针对陈军敏与东方唛霸公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》，三方一致同意承租方由陈军敏变更为沸腾鱼乡公司，陈军敏的所有合同权利义务转移给沸腾鱼乡公司。后沸腾鱼乡公司与东方唛霸公司之间的房屋租赁合同关系于2020年7月31日到期后自动终止，沸腾鱼乡公司已按约支付了合同期内的全部租金，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为152.36万元。 因出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。原告于2020年1月27日停止营业。 2020年2月25日，杭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于印发杭州市先期开放餐饮服务单位疫情防控指引的通知》，规定部分餐饮服务单位可先期向社会开放。2020年2月28日，杭州市新冠病毒肺炎疫情防控指挥部发布《关于完善企业复工“负而清单”管理机制的通知》，规定餐饮等服务经营类企业，按照《关于加快推进企业和建设工程复工复产的通知》要求，事先承诺，即可复工。由各区、县（市）按照“分区分级、精准管控”的要求制定具体细则。原告称原告于3月7日获得街道审核后恢复营业。 另查明，东方唛霸公司在诉讼过程中向杭州新都实业投资有限公司要求减免租金，但杭州新都实业投资有限公司未同意。 本院认为，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定。涉案房屋亦因疫情防控需要暂时无法使用，可根据公平原则适当延长租期、减免租金，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果。本案原、被告双方的房屋租赁合同已终止，原告已实际腾退并交还房屋给被告，在原告依约先行支付后期租金的情况下，有权向被告要求返还。虽然被告非房屋产权方，而是从产权方承租房屋后转租给原告，但对于原告来说其出租方系被告，依据合同的相对性，原告向被告主张返还租金，诉讼主体适格。本院考虑到原告经营餐饮，结合政府要求企业停工停产及疫情导致人们消费意愿不足等因素，给原告的正常经营造成重大影响，根据公平原则，本院酌情确定被告应减免一个月租金126967元，原告主张的超出该部分的金额，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州东方唛霸文化创意有限公司于本判决生效后十日内返还原告杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司租金126967元； 二、驳回原告杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7014元，减半收取3507元，由原告杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司负担2338元，被告杭州东方唛霸文化创意有限公司负担1169元。 原告杭州下城沸腾鱼乡餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州东方唛霸文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二〇年十二月十日 代书记员 陆旭霞