四川省自贡市沿滩区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0311执异67号 异议人（案外人）：泸县福集镇雪原野冷食品配送中心，经营场所四川省泸州市泸县玉蟾街道百汇街**。 经营者：何凤雪，女，汉族，1988年12月31日出生，住四川省泸县。 申请执行人：胡志明，男，汉族，1968年7月8日出生，住四川省自贡市汇东新区（户籍所在地四川省资中县）。 被执行人：何亚平，男，汉族，1963年9月23日出生，住四川省泸县。 本院在执行胡志明申请执行何亚平民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）泸县福集镇雪原野冷食品配送中心（以下简称雪原野配送中心）向本院提出书面异议，异议人（案外人）雪原野配送中心不服本院于2020年9月27日作出的（2020）川0311执411号之一《公告》、之二《公告》，请求立即终止对于（1）魏建英与何亚平共同共有的位于泸县××镇××街××号的商业服务用房〔房屋产权证号2××2号（原房产号4XX4），建筑面积45.52平方米〕；（2）魏建英与何亚平共同共有的位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房〔房屋产权证号2××5号（原房产号0XX4），建筑面积54.21平方米〕；（3）魏建英与何亚平共同共有的位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房〔房屋产权证号2××7号（原房产号0XX6），建筑面积51.64平方米〕；（4）魏建英与何亚平共同共有的位于四川省泸州市泸县××镇××街××房〔房屋产权证号2××1号（原房产号0XX7），建筑面积55.61平方米〕房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 异议人（案外人）雪原野配送中心称，一、异议人是涉案房屋的实际使用人，且已经用现金的方式支付了租赁费，异议人于2014年6月28日与何亚平签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年6月28日至2036年6月28日止，有4个商用门市共计206.84平方米，异议人按每月1元/平方米的租金，每年12月31日前一次性以现金的方式将房租支付给何亚平，况且在租赁期间异议人将商业门市分别整改和装修以及配置的经营设备、办公家具等所用资金大约220万元左右，因此异议人的房屋承租权和装修及附着物的财产权利依法应受法律保护。二、四川省自贡市沿滩区人民法院（2020）川0311执411号之一《公告》、之二《公告》要求异议人腾退房屋是错误的，也是违法的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期限内向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。综上所述，四川省自贡市沿滩区人民法院（以下简称沿滩法院）（2020）川0311执411号之一《公告》、之二《公告》中涉及房屋强制执行中损害了异议人的合法权益，恳请人民法院依法终止对上述房产的执行。 本院查明：申请执行人胡志明与被执行人何亚平民间借贷纠纷一案，经本院审理于2018年8月27日作出（2020）川0311民初373号民事判决书，胡志明与何亚平均不服该判决，向四川省自贡市中级人民法院（以下简称自贡中院）提起上诉。自贡中院于2018年12月23日作出（2018）川03民终870号民事裁定书，裁定：一、撤销沿滩法院（2018）川0311民初373号民事判决；二、本案发回沿滩法院重审。本院于2018年12月27日再次立案受理，胡志明于2019年1月9日向本院申请财产保全，本院于2019年1月11日作出（2018）川0311民初1908号民事裁定书，裁定对何亚平所有的价值500万元的财产予以查封、扣押、冻结，本院随即对案涉房产采取了查封措施。该案经审理，本院于2019年7月24日作出（2018）川0311民初1908号民事判决书，判决：一、何亚平于本判决生效后十日内偿还胡志明借款本金370万元及资金占用利息（以370万元基数，从2018年3月14日按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算利息至借款付清之日止）；二、驳回胡志明的其他诉讼请求。何亚平不服该判决，向自贡中院提起上诉，自贡中院于2020年5月28日作出（2020）川03民终160号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。 申请执行人胡志明于2020年7月27日向本院申请强制执行，执行案件案号为（2020）川0311执411号。因被执行人何亚平未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人胡志明申请拍卖被执行人何亚平与魏建英共同所有的位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房（房屋产权证号2××5号，建筑面积54.21平方米）；位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房（房屋产权证号2××7号，建筑面积51.64平方米）；位于四川省泸州市泸县××镇××街的商业服务用房（房屋产权证号××，建筑面积55.61平方米）；位于四川省泸州市泸县××镇××街××号××房（房屋产权证号2××2号，建筑面积45.52平方米）。2020年9月27日，本院作出（2020）川0311执411号之一《公告》，责令被执行人何亚平或实际占有人于2020年10月27日前迁出位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房；位于四川省泸州市泸县××镇××街××号的商业服务用房；位于四川省泸州市泸县××镇××街××房，交本院依法评估、拍卖；（2020）川0311执411号之二《公告》，责令被执行人何亚平或实际占有人于2020年10月27日前迁出位于四川省泸州市泸县××镇××街××号××房，交本院依法评估、拍卖。案外人雪原野配送中心不服上述公告，以其系案涉房屋的实际使用人且已经用现金方式支付了租赁费为由向本院提起执行异议。 另查明，何亚平不服自贡中院作出的终审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2020年11月3日作出（2020）川民申5935号民事申请再审案件立案审查通知书并送达何亚平。 本院认为，本案系执行异议案件，在执行异议阶段作形式审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”本案中，案涉房屋登记在被执行人何亚平名下，本院执行被执行人的上述财产，符合法律的规定。异议人以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。”的规定为依据向本院提出执行异议申请。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人提交的《房屋租赁合同》中第四条租金第一款约定该房屋租金为：每年每平方米1元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对“明显不合理低价”进行解释，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易底的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案异议人的经营者何凤雪于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》将从何亚平处租赁位于四川省泸州市泸县××镇××街××号××房，按照租赁合同的约定，异议人每年仅需向何亚平支付的房屋租金为45.52×1元／平方米＝45.52元。而在本院受理的（2020）川0311执异66号案件中，本案异议人的经营者何凤雪于2014年12月31日起将该商业服务用房转租给案外人何国彬，每年租金为2000元，两笔房屋租金差距明显。因此，异议人提供的《房屋租赁合同》中约定的房屋租金符合上述法律的规定，属于以明显不合理的低价承租被执行的不动产，故对异议人提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持。 综上，异议人雪原野配送中心主张租赁权，要求中止执行案涉房屋的异议，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）泸县福集镇雪原野冷食品配送中心的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向四川省自贡市沿滩区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  李 涛 审 判 员  李 亮 审 判 员  李培林 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  勾廷凤 书 记 员  陈世瑜