浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3122号 原告：姚娟兰，女，1982年2月8日出生，汉族，住湖州市德清县。 委托诉讼代理人：沈建，男，德清县禹越法律服务所法律工作者。 被告：安吉诺贝尔磁砖店，住所地湖州市安吉县昌硕街道迎宾大道，统一社会信用代码92330523MA2F9D4635。 经营者：万金海，男，1967年3月16日出生，住湖州市南浔区。 原告姚娟兰与被告安吉诺贝尔磁砖店（以下简称诺贝尔磁砖店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告姚娟兰的委托诉讼代理人沈建，被告诺贝尔磁砖店的经营者万金海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚娟兰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月15日、2017年9月8日签定的二份房屋租赁合同，并交付房屋；2、被告安吉诺贝尔磁砖店支付原告房屋租金人民币248518元（房屋租金暂算至2020年7月14日，具体租金按被告交付原告房屋止）；3、被告安吉诺贝尔磁砖店支付原告违约金500000元。事实与理由：原、被告分别于2016年1月15日、2017年9月8日签定的二份房屋租赁合同，被告租赁了原告所有的位于安吉县××镇××道××号××楼共计1510方米，租赁期限为2016年1月15日至2022年1月14日及2017年9月20日至2022年1月14日。租金按照合同约定每半年支付一次，先付后用。截止2020年7月1日被告尚欠原告租金人民币248518元（其中2020年1月15日前期欠款18109元，2020年1月15日—2020年7月14日租金203109元，2017年9月8日签定的租赁协议时间差额27300元），经原告多次催讨无果。按照原、被告签定的合同约定下，被告未按合同约定的时间支付租金，故被告已违约。为保护原告的合法权益不受侵犯，故向法院提起诉讼，望判准所请。 诺贝尔磁砖店辩称：合同解除掉可以的，原告租金太贵了，我吃不消租，仓库已经早就腾空了，生意不好做，仓库的租金太贵了，我想帮原告转租出去的，但是原告（仓库）租金太贵了，一直没有转掉，我也吃不消租了。另外算到9月份欠了租金多少钱，我都会支付的，可以和原告协商的，但是要付的租金里面要扣除我的租房押金2.5万元，还有当时签合同的时候协商的装修免租金3个月，也应当给我扣除。原告诉称的50万元的违约金也太高了，不可能付给她的。 姚娟兰向本院提交（2013）湖安执民字第1840-2号执行裁定书、《商铺租赁合同》、《补充租房合同》用以证明其诉称事实。 诺贝尔磁砖店质证对上述证据均无异议，诺贝尔磁砖店未向本院提交证据。 经审理，本院对原告所举证据均予以认定，结合原、被告庭审陈述认定如下事实：甲方（姚娟兰）、乙方（安吉诺贝尔磁砖店）于2016年1月15日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将房屋所有权证：安房权证递铺第58373号；土地使用权证：安吉国用（2012）第02030号的商铺出租给乙方。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营诺贝尔磁砖，但乙方有权随时根据自身需要在取得相关部门审批后经营其他业务。租赁期限共陆年，自2016年1月15日起至2022年1月14日止…甲方给予乙方叁个月的装修免租期，双方一致同意将该装修免租期移至本合同期内最后三个月，即自2021年10月15日起至2022年1月14日。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用物业而产生的水、电等一切费用。经双方测量，一致确认租金按照该商铺的实测面积即1050㎡计算，其中0.9元/日/㎡的面积有425㎡；0.7元/日/㎡的面积有625㎡具体如下：以0.7元/日/㎡计算租金的部分前三年为1596875元，后三年以0.75元/日/㎡计算租金每年为171093.75元；以0.9元/日/㎡计算租金的部分前三年每年139612.5元，后三年以1元/日/㎡计算每年为155125元。租金按月份（指公历月）计算，租金（税后）每半年支付一次，先付后用，款项汇至甲方指定账户。乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装、卫生费及用电增容，政府税收规费等一切费用由乙方自行承担。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付乙方保证金人民币（大写）：贰万伍仟元整（￥：￥25000.00元）给甲方作为租赁保证金。本合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。乙方如延期两个月未交清已到期租赁款的，视为放弃继续租赁，甲方有权收回该商铺。合同期内，任意一方如…解除合同的，应当向对方支付50万元作为违约金。原、被告双方又于2017年9月8日签订《补充租房合同》，约定按姚娟兰租给万金海的租房合同，现有房子四佰陆拾平方米左右的房子租给万金海；租金每年捌万元整，付款方式、租期和房租提开日期按前合同一样；租期从2017年9月20日起。 另经核查，两份租房合同签订后，诺贝尔磁砖自2018年上半年始将两份合同所涉每半年度租金合计203109元合并向姚娟兰支付，因租期起算点存在时间差，截止2020年1月14日，诺贝尔磁砖结欠姚娟兰尚未支付的租金18109元及租期差额导致的仓库未付租金25644元（即2019年9月20日至2020年1月14日合计117天的仓库租金）。此后诺贝尔磁砖欠付租金至今，姚娟兰催讨无果致纠纷成讼。 本院认为，姚娟兰与诺贝尔磁砖签订的《商铺租赁合同》、《补充租房合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。两份合同约定租金（税后）每半年支付一次，先付后用，故诺贝尔磁砖需在2020年1月15日前支付2020年前半年（2020年1月15日至2020年7月14日）的租金，现诺贝尔磁砖未按期支付租金，构成违约。姚娟兰以诺贝尔磁砖未付租金为由向本院诉讼要求行使解除权，诺贝尔磁砖在收到起诉状副本的合理期限内仍未履行支付租金的合同义务，其虽抗辩仓库早已腾空，然仍未支付租金并返还租赁物，故本院对姚娟兰诉请解除与诺贝尔磁砖间的两份房屋租赁合同并交付房屋的诉讼请求予以支持，本院确定两份合同于起诉状副本送达之日即2020年8月21日解除。经核算，两份合同所涉租金每日租金合计为1113元/日，诺贝尔磁砖欠付姚娟兰租金截止2020年1月14日为18109元、租金差额25644元、自2020年1月15日起至2020年8月21日止欠付租金合计243638元，以上三项合计287391元。现诺贝尔磁砖在庭审中陈述履约保证金2.5万元愿予以抵扣租金，姚娟兰陈述合同约定若合同终止，乙方未发生违约行为且交清各项费用后才可退还保证金，否则甲方有权没收该保证金。本院认为，在原被告间的合同已约定违约保证金，姚娟兰已有救济途径弥补其租金损失的情形下，其再行要求没收该保证金不符合相关法律规定，故本院采纳诺贝尔磁砖该项抗辩意见，将保证金予以抵扣后，诺贝尔磁砖尚需支付的租金合计为262391元；同时自解除次日2020年8月22日起诺贝尔磁砖应参照租金标准（每日1113元）赔偿姚娟兰的租金损失至返还房屋之日止。另，姚娟兰诉请诺贝尔磁砖支付违约金50万元，诺贝尔磁砖抗辩该违约金过高且合同约定的装修免租期三个月应在租金中予以抵扣。本院认为，原被告间约定的违约金50万元已超过了原告实际租金损失的百分之三十，该约定确系过分高于原告的实际损失，本院酌情调整该违约金数额为双方合同约定的两个月租金即67703元。此外，诺贝尔磁砖抗辩双方约定的装修免租期三个月应予以抵扣，本院认为，该约定系签订合同时姚娟兰对实现全部预期收益的期待而与诺贝尔磁砖间的约定，现合同预期收益未能全部实现，将当时约定的三个月装修免租金数额予以全部抵扣与事实不相符，但诺贝尔磁砖确系在租房初期对店铺进行装修而未实际经营，且合同约定的租期已实际履行超过80%，综合上述情形，在姚娟兰已有违约金救济租金损失的前提下，本院遵循公平原则将合同约定的三个月免租金数额占比合同约定的全部预期收益数额即4.3%，乘以姚娟兰实际收益数额（核算至合同解除之日止）后为61703元，本院认定将该款项在诺贝尔磁砖欠付租金中予以抵扣，故截至合同解除之日止，诺贝尔磁砖应向姚娟兰支付租金200688元（262391-61703=200688元）。综上，对原告诉请合理部分，予以支持；超出部分，予以驳回；被告抗辩合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告姚娟兰与被告安吉诺贝尔磁砖店签订的《商铺租赁合同》、《补充租房合同》于2020年8月21日解除； 二、被告诺贝尔磁砖店腾退并返还原告姚娟兰位于安吉县××街道××道××号（土地使用证号为安吉国用（2012）第02030号、房屋所有权证号为安房权证递铺第58373号）的房屋、《补充租房合同》所涉460㎡的房屋，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告诺贝尔磁砖店给付原告姚娟兰租金200688元（核算至2020年8月21日止，此后的实际占有使用费仍参照租金标准即1113元/日自2020年8月22日起计算至实际返还房屋之日止），限于本判决生效之日起十日内履行； 四、被告诺贝尔磁砖店给付原告姚娟兰违约金损失67703元，限于本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告姚娟兰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5640元（已预交、减半收取），由原告姚娟兰负担3620元，由被告诺贝尔磁砖店负担2020元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  金辰蕾 二〇二〇年十二月八日 书记员  赵宁吉