广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28361号原告：戴浪，男，1995年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹洪林，广东商达（佛山）律师事务所律师。被告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇赤花社区*****太平洋鼎旺商业中心1栋1601，统一社会信用代码914************699。法定代表人：刘建，董事长。委托诉讼代理人：骆秋霞，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振恩，广东龙浩律师事务所律师。上列原、被告财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹洪林、被告的委托诉讼代理人谭振恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋占用费90000元；2.被告赔偿原告因被告造成的交通费2991元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原告购买了位于佛山市************************的物业，因房屋面积与购房合同的面积不相符合，原告为此与开发商交涉处理后才解决。2019年6月26日，原告前去收楼时，被告无正当理由拒绝交楼，因原告当时在外地读书，只能请假坐飞机飞回佛山办理交付手续，花费机票2991元。经原告多次沟通，被告均拒绝交房，并要求原告必须向其交纳从2018年5月1日起至交房之日止的“物业费”才可以接收房屋，经多次沟通无果后，直到2020年3月30日原告才成功接收该物业。一、被告无权代表开发商处理交楼行为，被告的行为属于非法侵占原告资产。房屋的交付是房屋的出卖人和买受人之间的合同义务，原告是与开发商佛山市南海西樵豪景有限公司（以下简称开发商）签订的《商品房买卖合同》，应该由开发商向原告交付房屋，被告作为物业服务公司是无权代表开发商处理交楼行为，即使其与开发商有签订了相关的第三方合同，根据合同相对性原则，合同当事人不得为第三方设定义务，被告和开发商之间签订的合同，不能为原告设定义务，因此被告无权代表开发商处理交楼行为。被告在原告前来收楼时，不把物业钥匙交付给原告的行为属于非法侵占原告资产，严重侵害了原告的权利。即便被告是代表开发商交房，作为代理人应该忠实地完成委托人交付的任务，而不是为了自己的利益以不交付物业费为理由拒绝交楼，侵占原告物权。二、有无缴纳物业费不能作为交房的条件。被告将交纳物业服务费作为交房条件是没有法律依据，将符合国家的有关标准和规范的标的物业交付给原告戴浪是开发商对与原告签订的《商品房买卖合同》的合同义务的履行，而收取/交纳物业费的行为则是基于原告和被告《前期物业服务协议》而产生的，两个行为是基于不同合同产生的。而原告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定了“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前置条件”，被告将交纳物业费作为交房条件，既违反了合同约定也不符合相关法律规定的，该行为严重侵害了原告的权利。三、原告没有义务缴纳交房前的物业费。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”**花园**座102单元的物业是2020年3月30日才交给原告戴浪的，在此之前原告对该物业也没有进行占有和使用，因此2018年5月1日至2020年3月30日之间的物业服务费理应由建设单位交纳而不是原告交纳，被告应该向建设单位索要而不是原告。被告要求原告交纳这部分的物业服务费是不符合法律规定，没有事实依据的，原告没有义务缴纳交房前的物业费。因此，原告认为被告既无权代表开发商处理交楼行为，也不应该将交纳物业费作为交楼的条件，且原告也没有义务交纳交房前的物业费。被告无正当理由拒绝交付物业，导致原告无法按期接收正常使用该物业，严重侵犯了原告的合法利益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”标的物业面积为土地使用面积38185.9平方米，建筑总层数为地上3层地下2层，建筑面积为421.4平方米，按同地段同类房屋租金标准计算每月租金约1万元，因此被告应该支付原告2019年6月26日至2020年3月30日期间房屋占用费共计9万元。综上所述，原告为保护自身合法权益，根据相关的法律规定，依法提起诉讼，请求法院依据事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、涉案102房实际已于2018年4月30日交付，被告不存在代开发商交付的行为，原告应自2018年5月起缴纳物业服务费。根据原告与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，涉案102房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告。该房屋实际已于2018年2月26日取得竣工验收备案表并于2017年8月29日取得测绘报告，且开发商已于2018年4月通知原告于2018年4月30日前去办理收楼手续，涉案102房已符合约定及法定的交付条件。同时，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条“如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人”的约定，应视为涉案102房已于2018年4月30日交付。原告诉称“因房屋面积与购房合同的面积不相符合，原告为此与开发商交涉处理后才解决”，并非其拒绝接收的正当理由，由此也可以得知原告实际已收到豪景公司的收楼通知，其未按通知时间前往办理收楼手续，依照《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，涉案102房已经于2018年4月30日交付，原告应自2018年5月起缴纳物业服务费。二、涉案102房已于2019年6月26日交接给原告，被告不存在侵占原告资产的行为。原告经开发商多次催告，才于2019年6月26日前来办理交接手续，并于当日签署《收房确认书》、《**岛房屋交接确认表》等文件，领取了入户门钥匙2条、门禁IC卡3张及《**岛住宅质量保证书》等。被告只是配合开发商办理房屋交接，并无权代表开发商进行房屋交接。原告领取钥匙后，即实际占有使用房屋，被告既无侵占故意，亦无侵占事实。三、原告并未受有损失，其也没有提供证据证明其受有损失。原告已实际占用使用涉案102房，被告并未占有原告房屋，原告诉请被告赔偿房屋占用费无事实及法律依据。且原告向开发商购买的涉案102房是独栋别墅，为毛坯房，原告工作生活在外地，并非自住，亦不能马上出租收益，因此即使原告未正常使用涉案102房亦不存在损失。原告按每月租金1万元计算没有事实依据。四、原告支出的交通费用是因正常办理房屋交接手续而支出，不应由被告承担。与原告进行房屋交接的主体是开发商，且原告因其自身原因未按收楼通知时间前来办理涉案102房的收楼手续，在经多次催告后才于2019年6月26日办理房屋交接手续，并且2019年6月26日当天原告同时与开发商签署了地下车库A007号、B007号摩托车房的买卖合同并办理了交付，因此，其支出的交通费用是其正常办理交接手续而支出，该费用与被告无关，不应由被告承担。综上所述，原告提起本案诉讼目的在于拒绝支付物业服务费，其诉请毫无事实及法律依据。恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对有争议的证据，本院分析如下：1.原告提交的电话录音（光盘及文字记录），被告对三性不予认可，认为并非完整的原始电话通话录音，不具备真实性和连贯性，没有其他证据予以佐证，不应作为认定事实的依据。经审查，录音为代理人在原告父亲与被告的物业经理通话时录制，有录制的原始载体，与被告提交的通话记录时间一致，本院认定录音属实。2.被告提交的**岛收楼通知书及国内挂号信函收据。原告对三性不予认可。经审查，现有证据无法认定原告收到该通知，且该证据与本案需要处理的争议无关，故本院不予确认。经审理，本院确认事实如下：2017年10月14日，原告向开发商佛山市南海西樵豪景有限公司购买了位于佛山市************************的物业，开发商委托被告进行物业管理及办理交楼手续。2019年6月26日，原告与开发商签订合同，向开发商购买地下车库。同日，原告前去被告的物业管理处办理了收楼手续，因原告不同意先支付物业管理费，双方协商未果，被告未将房屋钥匙交付给原告。直至2020年3月30日，被告才将房屋钥匙交付原告。原告房屋至今未装修使用。本院认为：被告受开发商委托将案涉房屋交付原告，应当依开发商与原告的约定办理交接手续，不能另行附加条件，被告以原告未支付物业管理费为由扣留原告的房屋钥匙没有法律依据，其侵犯了原告的财产权，原告有权要求赔偿因此所造成的损失。关于损失的认定。1.2019年6月26日，办理收楼手续仅是原告的其中一项任务，且也非必需乘坐飞机，故原告要求被告承担该次的机票费用，不合理，也没有法律依据，本院不予以采纳。2.原告收楼后至今未装修使用，原告要求按租金标准计算损失没有依据，但被告自行扣留原告房屋钥匙确实造成原告使用不便，综合被告的过错程度及拖延的时间等因素，本院酌定损失为3万元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东中奥物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告戴浪财产损失3万元；二、驳回原告戴浪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1062.39元（原告已预交），由原告负担787.39元，被告负担275元并于给付上述赔偿款时一并迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  巫伟文二〇二〇年十二月九日书记员  梁倩滢