上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14892号原告：孙琼,女,1975年12月11日出生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。被告：杜靖,男,1979年2月1日出生,汉族,住上海市松江区。被告：杜家骏,男,1945年2月14日出生,汉族,住上海市松江区。被告：傅水桃,女,1946年1月10日出生,汉族,住上海市松江区。原告孙琼与被告杜靖、杜家骏、傅水桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许静雯，被告杜靖、杜家骏、傅水桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙琼向本院提出诉讼请求：1、三被告共同偿还原告145万元；2、三被告共同支付原告以145万元为基数的利息损失，其中：(1)按年利率5%自2019年9月22日起计算至2020年8月30日止；(2)按年利率10%自2020年9月1日起计算至三被告实际清偿之日止；3、如三被告未履行上述两项义务的，原告有权就被告傅水桃名下位于上海市松江区谷阳南路XXX号XXX室的房屋(以下简称“谷阳南路房屋”)行使抵押权并优先受偿。事实和理由：2017年9月22日,原告以其母亲邱某某的名义与被告杜靖签订《房屋出售居间合同》,约定被告杜靖将位于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“乐都西路房屋”)出售给原告,建筑面积为148.23平方米,总价为315万元。原告按约支付95万元购房款后,因被告杜靖违约导致上述合同被迫解除,各方达成《补充协议》，由三被告承诺共同返还原告购房款95万、赔偿因无法继续履行合同造成的损失50万以及逾期还款的利息损失。此外,为了保证按约还款,被告傅水桃自愿将其名下谷阳南路房屋抵押给原告作为担保。现还款期限已经届满,但三被告未支付任何款项,故原告诉至本院，望判如所请。被告杜靖、杜家骏、傅水桃辩称，认可原告所有的诉讼请求，也同意三被告作为共同的还款义务人承担还款责任。本院经审查认定事实如下：案外人邱某某与原告孙琼系母女关系。2017年9月22日，被告杜靖作为甲方(出售方)、邱某某作为乙方(买入方)、案外人上海郦富房产经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房屋出售居间合同》一份，约定乙方购买甲方乐都西路房屋，房屋总价款3,150,000元。付款方式为：2017年9月22日支付定金5万;2017年12月30日前,甲方签订买卖合同时支付145万元作为首付款;过户当天乙方支付150万元;尾款15万元，过户当日甲方同意乙方转让第三方。合同另对其他事宜进行约定。该合同落款处，被告杜家骏在杜靖下方签字。同日，原告向被告杜靖转账5万元。2017年9月28日，原告向被告杜靖转账26万元。案外人董春娟分别于2018年2月27日向被告杜靖转账3万元、于2018年3月14日转账2万元、于2018年3月21日转账56万元、于2018年5月18日转账3万元，合计64万元。2019年9月18日，被告杜靖、杜家骏作为甲方，邱某某作为乙方，签订一份《补充协议》，称乐都西路房屋，房产证面积148.23平方米，甲乙双方实际成交价为315万元，双方于2017年9月22日签订居间协议。2019年9月18日甲方违约，甲方自身原因不能把房子过户给乙方了，甲乙双方协商一致甲方自愿赔偿乙方违约金50万元，退还乙方支付的房款95万元，总共合计145万元。甲方同意从2017年9月22日算银行利息5%给乙方到2020年8月30日为止，甲方同意用谷阳南路XXX号XXX室房屋做抵押给孙琼。甲方同意2020年9月1日开始以银行利息10%支付给乙方。被告杜靖、杜家骏以及傅水桃在“甲方”处签字；邱某某在“乙方”处签字。2019年9月23日，原告孙琼作为抵押权人，被告傅水桃作为抵押人、借款人，签订《房地产借款抵押合同》一份，约定被告傅水桃将谷阳南路房屋抵押给原告孙琼作为借款的担保。合同第四条约定，借款金额150万元，借款期限自2019年9月23日至2023年9月22日。该抵押权于2019年9月27日核准登记，债权数额150万元。除此之外，谷阳南路房屋还设有：1、抵押权人为胡宝光的在先抵押权登记，债权数额40万元；2、我院(2019)沪0117民初19144号案件司法查封登记，限制起始日期为2019年11月22日。另查明，2020年4月21日，案外人张亚囡以傅水桃为被告，以孙琼为第三人诉至我院，要求撤销傅水桃与孙琼基于2019年9月23日《房地产借款抵押合同》所作的抵押行为。我院经审理后驳回了张亚囡的诉讼请求。张亚囡不服我院一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，该院经审理于2020年11月24日作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。该案一审审理过程中，邱某某向我院陈述，其知晓女儿孙琼用其名字买房，具体过程均由女儿办理，其未支付过购房款，对女儿向房屋出卖人主张权利其无异议。董春娟则到庭称，其于2018年2月27日、3月14日、3月21日、5月18日向被告杜靖的四次转账共计64万元，均是替孙琼向杜靖支付购房款，其不认识杜靖，与杜靖无其他经济往来。其虽然从事中介工作，也会与孙琼共同投资买房卖房，但该64万元系孙琼向其借款，并非两人共同投资。本案审理中，原、被告各方均认可：1、《补充协议》中约定的房款返还和违约金50万元的支付时间为协议签订日2019年9月18日；2、当事人于2019年9月23日办理抵押登记时，本来是要用《补充协议》办抵押，但交易中心要求用借款抵押合同范本来办，所以当场签了一份交易中心提供的合同来备案；3、对于登记的被担保债权数额150万元，系根据房屋估价金额190万元减去在先抵押债权40万元所得，实际担保的是《补充协议》约定的债权内容，抵押担保的范围包括《补充协议》中约定的返还房款、违约金及利息。以上事实，由《房屋出售居间合同》、《补充协议》、《房地产借款抵押合同》、不动产登记证明、上海市不动产登记簿、民事判决书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋出售居间合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。首先，《房屋出售居间合同》虽然由邱某某签订，但邱某某确认系原告借用其名字买房，购房款实际均由原告支付，在《补充协议》中亦直接约定原告作为抵押权人，而且三被告对由原告享有《房屋出售居间合同》项下的权利均不持异议，故本院确认原告孙琼系《房屋出售居间合同》和《补充协议》项下95万元购房款和50万元违约金、利息的债权人。现原告要求三被告共同向原告返还购房款95万元、支付违约金50万元及利息，符合协议约定，本院予以支持。其次，原、被告均确认案涉抵押权所担保的债权实质是《房屋出售居间合同》和《补充协议》项下95万元购房款和50万元违约金、利息，《房地产借款抵押合同》系为办理抵押手续而签订，现三被告未履行《补充协议》项下的付款义务，原告作为抵押权人要求就该房屋行使抵押权的诉讼请求，本院亦予以支持，原告有权依抵押权顺序对抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告傅水桃所有，不足部分由被告杜靖、杜家骏、傅水桃继续清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、被告杜靖、杜家骏、傅水桃于本判决生效之日起十日内返还原告孙琼购房款950,000元；二、被告杜靖、杜家骏、傅水桃于本判决生效之日起十日内支付原告孙琼违约金500,000元；三、被告杜靖、杜家骏、傅水桃于本判决生效之日起十日内支付原告孙琼利息(计算方式：以1,450,000元为基数，自2019年9月22日起至2020年8月30日止按年利率5%计付；自2020年9月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计付)；四、若被告杜靖、杜家骏、傅水桃届期未履行上述第一、二、三项付款义务，原告孙琼有权依抵押权顺序对抵押财产上海市松江区谷阳南路XXX号XXX室房产折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告傅水桃所有，不足部分由被告杜靖、杜家骏、傅水桃继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,850元，减半收取计8,925元，由被告杜靖、杜家骏、傅水桃负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二〇年十二月三十日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。