江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4785号上诉人（原审被告暨反诉原告）：赣州金晨房地产开发有限公司，住所地赣州市赣县区梅林镇城南大道西路****写字楼**，统一社会信用代码：91360721MA37XDEG4L。法定代表人：赵波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余光明，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：赖森昱，女，1980年6月1日生，汉族，住赣州市赣县区。委托诉讼代理人：蔡世雄，江西章贡律师事务所律师。上诉人赣州金晨房地产开发有限公司（以下简称“金晨公司”）因与被上诉人赖森昱商品房预售合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2020）赣0721民初844号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金晨公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项；2．改判被上诉人支付违约金175639.6元（购房总款的20%）；3．改判被上诉人承担本案律师费19000元；4．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原裁判认定事实错误——合同并非因不可归责于双方的事由不能继续履行：首先，按揭未能办理应归责于被上诉人。被上诉人于银行审核按揭材料期间新增贷款是其未能成功办理按揭的根本原因，若被上诉人未新增贷款，则按揭已办理成功。所以，被上诉人具有过错，合同未能顺利履行应归责于被上诉人。其次，按揭未能办理并不能导致合同无法继续履行。按揭无法办理的情形下，按照合同约定，上诉人可以要求被上诉人通过“自筹资金支付”的方式履行付款义务。“自筹资金支付”公平合理，并未加重被上诉人责任，且符合当前房地产市场发展的实际需要和交易模式，此约定有效。因此，原裁判认定合同因不可归责于双方的事由不能继续履行错误。另补充：根据我方持法院出具的调查令调取的贷款银行的情况说明，对于被上诉人未成功办理按揭贷款的情形，是在被上诉人明知其不符合贷款条件的情形下与上诉人签订商品房买卖合同，这并非不可归责于双方事由不能继续履行商品房买卖合同，而是由被上诉人单方过错导致的，一审开庭后银行也出具了内容相同的情况说明。被上诉人赖森昱答辩称：本案系因不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，合同双方均不构成违约，请求解除合同、返还房款及利息。赖森昱向一审法院起诉请求：1．判决解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2020022602441）及相关补充协议；2．判决被告返还已付购房款218198元及利息（自2020年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．诉讼费由被告承担。金晨公司向一审法院反诉请求：1．确认解除涉案《商品房买卖合同》及其补充协议；2．依法判令被反诉人支付违约金175639.6元（购房总款的20%）；3．依法判令被反诉人承担本案律师费19000元；4．本案案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2020年1月19日，赖森昱在参观金晨地产公司开发的“金科集美公馆”房屋后，金晨地产公司售楼部经理告诉赖森昱可以以两成首付按揭购房，并享受优惠，赖森昱遂于2020年1月20日、1月21日、2月20日分三次向被告支付首付款178198元。之后，赖森昱听从金晨地产公司销售经理陈文欢安排到金晨地产公司指定的银行办理按揭，从赖森昱与陈文欢的聊天记录可以看出：1月22日，赖森昱按照陈文欢的指引到邮政储蓄银行办理按揭手续，未得到邮政储蓄银行通过；1月23日，赖森昱按照陈文欢的指引到中国民生银行赣州分行营业部，民生银行提出追加担保人，因赖森昱父母年龄较大，赖森昱找不到适合担保人。1月28日晚上，陈文欢告知赖森昱所有银行因过年放假都暂时不在按揭，具体时间后面通知。2月21日，陈文欢通知赖森昱到招商银行长征大道支行办理按揭，2月24日，赖森昱根据陈文欢的提示找到招商银行骆经理，后被拒绝。2月25日下午，陈文欢提醒赖森昱明天再去邮政储蓄银行面签。2月26日，陈文欢通知赖森昱签订《房屋买卖合同》。2月28日，陈文欢通知赖森昱认领首付款发票。3月9日，陈文欢将赖森昱贷款资料发给邮储银行。3月16日，陈文欢又通知赖森昱在月底之前需要增加补交40000元首付款，赖森昱表示因为疫情，没法工作，没有收入。3月24日，陈文欢通知赖森昱银行面签过了，需补交40000元首付款，银行才会放款还月供。3月30日，陈文欢通知赖森昱已收到原告打款40000元。4月7日，陈文欢通知赖森昱后期银行会打电话要求客户确认，告知原告应回答银行人员已交金科首付三成268000元。因赖森昱收入还贷比达不到准入条件，赖森昱未能办理房屋按揭贷款。4月13日，金晨地产公司向赖森昱发函，要求赖森昱以现金方式支付剩余购房款。4月24日，金晨地产公司委托律师向赖森昱发函，要求赖森昱支付剩余购房款，均未果。另查明，2020年2月26日，金晨地产公司通知原告签订《赣州市商品房买卖合同》，该买卖合同包含了《商品房买卖合同》和《补充协议》两份文件，原告在同一文本上签字捺印。《商品房买卖合同》第六条约定：将金晨地产公司开发的位于赣县区出售给被告，房屋总价878198元；第七条第3项约定：买受人应当在2020年2月26日前支付首期房价款178198元，占全部房价款的20.29%，余款700000元，向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已全部房款（含已付贷款部分）。另《补充协议》第六条关于主合同第七条、第八的补充约定第2款第（2）项规定：“买受人选择贷款方式付款的，因出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行，买受人应在接到出卖人通知后30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之二的标准计算承担违约金。逾期超过60日仍未付清，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款5%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，出卖人可以从买受人支付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行支付，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取；如出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，自的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日主牌向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日内向出卖人支付违约金，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。”第2款第（6）项规定：“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良信贷信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过60日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，……”。赖森昱认为未能获得贷款，导致合同无法继续履行，也由于金晨地产公司销售人员陈文欢的判断失误，其没有过错，请求解除合同，要求金晨地产公司返还购房款及利息。金晨地产公司则要求解除涉案《商品房买卖合同》及其补充协议，判令赖森昱支付20%违约金175639.6元，并承担本案的律师代理19000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赖森昱与金晨地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同前，赖森昱依约支付了购房首付款178198元，合同签订后，赖森昱积极履行合同，又增加补交了40000元首付款，并依金晨地产公司销售人员陈文欢的指引到其指定的银行办理按揭贷款手续，金晨地产公司也积极联系银行办理按揭贷款，因赖森昱交付首付款太低，其收入还贷比达不到银行贷款的准入条件，故未能成功办理按揭贷款，双方都尽了自己的责任。双方当事人无法预见合同约定的内容是否符合银行对贷款客户审查准入的条件，是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，合同双方均不构成违约，故对赖森昱请求解除合同，返还购房款及利息的请求，一审法院予以支持。对于《补充协议》中约定的“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良信贷信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过60日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失，……”。该《补充协议》约定付款的方式及违约责任与《商品房买卖合同》约定的付款方式及违约责任相矛盾，且该《补充协议》内容字体明显更小，金晨地产公司工作人员没有提供证据证明对买受人已经尽了提示和告知义务，条款内容明显存在加重对方责任，排除了他人的主要权利，有违诚实信用和公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故对金晨地产公司要求赖森昱支付违约金及本案律师代理费的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除赖森昱与赣州金晨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；二、赣州金晨房地产开发有限公司在判决生效后十日内向赖森昱返还已付购房款218198元及利息（以218198元为基数，自2020年2月28日起按年利率3.85%计算至付清之日止）；三、驳回反诉原告赣州金晨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2097元，反诉费4570元，由被告金晨地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金晨公司向本院提交《情况说明》一份，拟证明：被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同前已明知其不符合银行贷款条件，对于商品房买卖合同签订后不能履行按揭贷款的付款方式应自行承担过错责任，应按合同约定向上诉人支付违约金。被上诉人赖森昱经质证后认为：对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好印证一审法院审理查明的事实，1月22日被上诉人按照上诉人员工指示办理手续，未得到邮政储蓄银行通过，该证据证明了被上诉人是在上诉人公司员工的指引下办理贷款手续，但该证据不能证明被上诉人不能在该行办理贷款手续，仅能证明其当时的情况不符合该行的准入条件。本院经审查认为，该情况说明系中国邮政储蓄银行赣县区支行出具的说明，其中载明“赖森昱女士于1月份来我行咨询住房贷款事宜，根据客户提供的信息，我行初步认定客户不符合我行准入条件”，上诉人认为该情况说明可以反映赖森昱签订商品房买卖合同前已明知其不符合银行贷款条件，但根据一审查明的事实，赖森昱于1月22日按照金晨公司销售人员陈文欢的指引到邮政储蓄银行办理按揭手续，未得到邮政储蓄银行通过，故该情况说明不足以证实上诉人所主张的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同及补充协议的解除原因。首先，根据业已查明的事实，上诉人金晨公司销售人员告知被上诉人赖森昱可以两成首付按揭购房，赖森昱于签订合同前依约支付了购房首付款178198元，并且于合同签订后增加补交了首付款40000元，并依金晨公司销售人员陈文欢的指引到其指定的多家银行办理按揭贷款手续，因赖森昱支付的首付款太低，其收入还贷比达不到银行贷款的准入条件，未能成功办理按揭贷款。原审认定系不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同，不符合法律规定。不可归责于当事人双方的事由一般是指双方均无违约行为、只是有关条款协商不一致或者因不可抗力或当事人意志以外的其他因素导致。但本案并不属于上述情形，而是双方均有违约行为，金晨公司错误引导赖森昱可以两成首付按揭购房，赖森昱的收入还贷比达不到银行贷款的准入条件，故双方就未能订立商品房担保贷款合同均负有责任，且未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行、不能实现合同目的，双方过错程度相当，根据公平原则，双方应承担的违约责任相互抵销。其次，本案情形并不符合案涉《补充协议》第六条第（6）项约定中“属于买受人责任”的情形，如前所述，金晨公司作为出卖人亦负有责任，故本案不适用该约定条款。原审认定案涉《补充协议》第六条第（6）项约定系格式条款不当，应予纠正。第三，二审期间，上诉人金晨公司提交的上诉状载明赖森昱在银行审核按揭材料期间新增贷款系未能成功办理按揭的根本原因，但并未提供相关证据予以证实上述主张；而上诉人金晨公司补充意见为赖森昱明知其不符合贷款条件的情形下与上诉人签订商品房买卖合同，但提交的情况说明并不足以证实上述主张，并且上诉人主张前后矛盾，故本院不予采信。综上，原审判决解除案涉商品房买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。但鉴于双方就案涉商品房买卖合同不能继续履行、不能实现合同目的均负有责任，故被上诉人赖森昱已付购房款应由上诉人金晨公司予以返还，但不应计算利息。原审认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人金晨公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律存在部分错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州市赣县区人民法院（2020）赣0721民初844号民事判决第一项；二、撤销江西省赣州市赣县区人民法院（2020）赣0721民初844号民事判决第三项；三、变更江西省赣州市赣县区人民法院（2020）赣0721民初844号民事判决第二项为“由上诉人赣州金晨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人赖森昱返还已付购房款218198元”；四、驳回被上诉人赖森昱的其他诉讼请求；五、驳回上诉人赣州金晨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2097元，反诉费4570元；二审案件受理费7493元，合计14160元，由上诉人赣州金晨房地产开发有限公司负担7080元，由被上诉人赖森昱负担7080元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月二十九日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜