四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18455号 上诉人（原审原告）：四川建升房地产开发有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇和兴街杜鹃园小区******。 法定代表人：王贺彩，董事长。 委托诉讼代理人：许立河，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘宁人，男，1963年1月6曰出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭伟，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭雪娇，四川公生明律师事务所律师。 上诉人四川建升房地产开发有限公司（以下简称建升公司）因与上诉人刘宁人商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 建升公司上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初3067号民事判决书第二项，发回重审或改判支持建升公司一审第一、二、三项诉讼请求；2.刘宁人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审法院适用法律错误。案涉合同约定案涉房款应在2013年11月28日一次性支付，如刘宁人未按约付款，申请人有权自2013年12月28曰起开始行使解除权，双方对于合同解除权有明确约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定。一审法院已査明刘宁人未按约支付购房款。建升公司也于2020年1月17日向刘宁人发出了《催告函》，要求其在收到函件后的3个月内支付购房款，但刘宁人并未按要求支付，本次催告完成后，建升公司即向一审法院提起诉讼，要求解除合同，2020年4月7日于网上立案成功，建升公司的行为属于在催告后3个月合理期限内行使解除权的情形，不存在超过法定期限的问题，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。 刘宁人答辩称，建升公司行使解除权的期限已经经过，刘宁人已经按照合同约定支付了购房款，建升公司在收到刘宁人支付的购房款后向刘宁人交付了房屋。 刘宁人上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初3067号民事判决，改判驳回建升公司一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由建升公司承担。事实及理由：一、案涉合同约定刘宁人付款时间为2013年11月28日，逾期付款超过30日建升公司有权解除合同，故建升公司行使解除权的时间为2013年11月29日至2014年11月28日，故建升公司行使解除权的期间已经过。根据案涉合同第九条第1款第（2）项约定支付违约金的前提是双方解除合同，原判决驳回了建升公司解除合同的诉请，违约金适用的条件没有成就，故原判决判令刘宁人向建升公司支付违约金错误。二、原判决认定刘宁人未举证证明其所主张的向建升公司支付房款的时间及方式错误。证人陈某的证言已证明中铁九局、成都铁路华太建筑工程总承包有限公司第三分公司（以下简称华太公司）、建升公司、刘宁人达成合意，通过抵偿工程款的方式足额支付了案涉房屋的房款。建升公司总经理告知该证人用成都分公司下欠华太公司的工程款抵扣刘宁人购买建升公司房屋的房款。同时要求该证人为刘宁人办理相关购房手续，其在中铁九局集团有限公司成都分公司（以下简称中铁成都分公司）的财务部查询到有下欠华太公司的款项（中铁九局是建升公司股东，建升公司在一审庭审中对中铁九局与其的关系予以认可）。一审庭审及庭前调解过程中，建升公司从未否认抵偿的事实，只是认为年代久远，核查中铁九局账目困难。结合本案事实，一审证人证言应当被采信，应当认定刘宁人通过案外人抵偿的方式支付了房款。建升公司于一审中自认在2013年12月28日向刘宁人交付案涉房屋，其未举证证明有基于其他事实向刘宁人交付案涉房屋的合理理由，据此应当推定，建升公司在2013年12月28日已经足额收取了案涉房屋房款。同时建升公司在交房后长达7年的时间中从未向刘宁人主张过权利，与常理与法律不符。 建升公司答辩认为：1.一审判决刘宁人向建升公司支付违约金是基于逾期付款的违约金，并非解除合同的违约金，而建升公司主张的违约金是解除合同的违约金。2.刘宁人所主张的陈某的证言，在一审中没有采信的主要原因是陈某与建升公司的关联公司中铁九局有重大关系，陈某于2008年5月28日被大连铁路运输法院以挪用中铁九局成都分公司资金判决挪用公款，且陈某对此并无异议，其本身与本案有利害关系，其证言不应当被采纳。陈某所谓的证言并未明确说明抵债的金额、所涉的项目及相关具体细节。3.建升公司是按照合同约定向刘宁人交付房屋，但并不影响建升公司在交付房屋后索要购房款，刘宁人主张建升公司在交房长达7年的时间从未向刘宁人主张过权利是不符合常理的。根据合同第19条第2款的规定，建升公司应当在房屋交付后360天内办理过户登记，刘宁人在长达6年的时间中也未向建升公司要求过转移登记。若刘宁人按正常的买卖合同支付房款，且有明确的理由要求建升公司给案涉房屋办理过户登记。刘宁人所主张的事实及理由不能成立。 建升公司向一审法院起诉请求：1.判令解除建升公司与刘宁人签订的《商品房买卖合同》等相关协议；2.判令刘宁人立即腾退郫都区房屋；3.判令刘宁人向建升公司支付占用案涉房屋期间的占用费（自2013年12月28日期至实际腾退之日止，按照房屋租金计算，暂计算至一审起诉之日为51336元）；4.判令刘宁人向建升公司支付违约金3911.72元；5.刘宁人承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月28日，刘宁人与建升公司签订《商品房买卖合同》，约定建升公司向刘宁人出售其开发的位于××道××镇××村××幢××单元××层××号房屋，房款总价391172元，买受人以一次性付款方式支付房款；买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计逾期应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人应在2013年12月28日前向买受人交付该商品房。同日，双方签订《补充协议》，载明买受人须于《商品房买卖合同》签订后当日支付房款391172元；如在合同约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续；出卖人指定的前期物业管理服务公司为成都瑞成物业服务有限公司。 合同签订后，建升公司向刘宁人交付了案涉房屋；刘宁人向案涉房屋物业公司成都瑞成物业服务有限公司支付了案涉房屋2015年1月1日至2020年12月31日的物业费。 2020年1月17日，建升公司向刘宁人作出《催告函》，载明该司与刘宁人于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》并向其出售案涉房屋后，刘宁人未按约支付房款已构成严重违约，要求刘宁人于收函后三个月内将房款391172元支付给该司并支付合同约定违约金；若刘宁人未在催告期限内支付全部房款及违约金的，该司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。刘宁人收到该函后，未按照建升公司要求支付房款及违约金。 一审法院另查明，案涉房屋所有权现登记于建升公司名下。 一审法院认为，关于建升公司是否有权解除本案《商品房买卖合同》及补充协议的问题。首先，虽建升公司与刘宁人有关于买受人逾期付款超过30日出卖人有权解除合同的约定，但建升公司的催告函仅载明该公司有权解除相关合同而并未通知刘宁人未按该函要求支付款项即解除双方合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中建升公司以刘宁人逾期付款为由主张解除合同，因双方已明确约定房款应在2013年11月28日一次性支付，如刘宁人未按约付款，建升公司的解除权行使期限应自2013年11月29日起及时行使，故建升公司在本案中主张解除双方合同已超过法定时限。对建升公司请求解除双方合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于建升公司是否有权要求刘宁人腾退房屋、支付房屋占用费的问题。首先，虽双方均未举证证明建升公司向刘宁人交付案涉房屋的具体时间，但根据建升公司关于房屋占用费的诉讼请求计算时间，以及刘宁人支付物业费等情况，可以认定建升公司已自认其按照合同约定最迟于2013年12月28日向刘宁人交付了案涉房屋。其次，结合商品房买卖关系中开发商与物业公司的合作关系常理，物业公司不会在未得到开发商同意的情况下配合业主办理入住手续并收取业主物业费，本案中案涉房屋现物业公司仍为建升公司原指定的前期物业服务公司并收取了刘宁人多年的物业费，也可以认定建升公司同意向刘宁人交付案涉房屋的事实。其三，建升公司也未举证证明其有基于其他事实向刘宁人交付案涉房屋的合理理由。据此，在案涉合同未解除的情况下，刘宁人根据与建升公司的房屋买卖关系及建升公司的同意合法占有案涉房屋，建升公司无权要求刘宁人腾退案涉房屋并支付房屋占用费。 关于建升公司是否有权要求刘宁人支付逾期付款违约金的问题。首先，虽双方合同明确约定，如刘宁人逾期付款的，建升公司有权拒绝办理房屋交付手续，但不能以建升公司向刘宁人交付案涉房屋的事实直接认定刘宁人已按约支付了房款。其次，虽建升公司按约在2013年即向刘宁人交付房屋且在长达数年的时间内未向刘宁人主张房款不合常理，刘宁人也辩称其通过案外人抵偿的方式向建升公司支付的了房款，但因刘宁人并未举证证明其所主张的向建升公司支付房款的时间及方式，也不能就其主张的案外人抵偿事宜进行合理说明，应认定刘宁人未按照双方合同约定于2013年11月28日向建升公司支付房款且逾期付款超过30日。据此，根据双方合同约定，刘宁人应按照累计逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，对建升公司要求刘宁人支付逾期付款违约金3911.72元的诉讼请求，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘宁人于判决生效之日起十日内向建升公司支付逾期付款违约金3911.72元；二、驳回建升公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3998元，由建升公司承担3938元，由刘宁人承担人民币60元。 二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，2013年11月28日刘宁人与建升公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人行使权利应当符合法律的规定，还应在法律规定的期限内寻求法律救济，合同解除权亦需在合理的期限内行使，如果已超过诉讼时效期间的债权又允许当事人通过解除合同的方式恢复对该相对利益的保护，明显与诉讼时效期间制度相冲突。本案二审争议的有：1.案涉房屋的购房款是否支付；2.建升公司主张解除《商品房买卖合同》等相关协议的理由是否成立；3.关于建升公司主张刘宁人腾退房屋、支付房屋占用费及违约金的理由是否成立。 关于购房款是否支付的争议。本院认为，案涉合同约定“合同签订后当日支付房款391172元”，即2013年11月28日刘宁人应向建升公司支付全部购房款。建升公司主张刘宁人未付款，刘宁人认为其已经通过工程款抵扣的方式支付了购房款。但刘从宁人提交的证据看，现有证据不足以证明其主张已经通过工程款抵扣了购房款，因此，一审判决认定刘宁人未付购房款符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院予以维持。 关于建升公司主张解除《商品房买卖合同》等相关协议的理由是否成立的争议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案看，刘宁人与建升公司2013年11月28日签订《商品房买卖合同》《补充协议》，约定刘宁人应于2013年11月28日向建升公司支付购房款391172元。合同签订后建升公司向刘宁人交付了案涉房屋，在无充分证据证明刘宁支付购房款的情况下，但建升公司既未催促刘宁人及时付款，时至2020年1月17日才向刘宁人发《催告函》主张付款或解除合同，已超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期间，其主张解除合同的理由均不成立。 关于建升公司主张刘宁人腾退房屋、支付房屋占用费及违约金的理由是否成立的争议。本院认为，刘宁人与建升公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，建升公司按约定向刘宁人交付了房屋，刘宁人占有房屋系合法占有，建升公司主张刘宁人腾退房屋、支付房屋占用费的理由不成立。因刘宁人所举证据不足以证明其主张的已经通过工程款抵扣了购房款，一审法院认定刘宁人未按照合同约定于2013年11月28日支付房款且逾期付款超过30日、根据合同约定刘宁人应按照累计逾期应付款的1%支付逾期付款违约金3911.72元正确，本院予以维持。 综上，刘宁人、建升公司的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。四川建升房地产开发有限公司上诉的二审案件受理费7996元，由四川建升房地产开发有限公司负担；刘宁人上诉的二审案件受理费7996元，由刘宁人负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 杨珍梅