广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19072号上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市车爵士车辆清洗服务中心法定代表人：孙新春，总经理。委托诉讼代理人：程清杨，广东五维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐梅委托诉讼代理人：陈军，广东银华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：徐铭上诉人深圳市车爵士车辆清洗服务中心(以下简称车爵士)因与被上诉人徐梅、徐铭租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人车爵士上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项；2.判令徐梅继续履行与车爵士之间的租赁合同，徐铭在上述范围内承担连带责任；3.判令徐梅恢复涉案场地的供电，并支付因断电给车爵士造成的经济损失，从2018年8月21日按照3548元／天的标准计算至徐梅恢复供电之日止，徐铭在上述范围内承担连带责任；4.判令徐梅与徐铭承担本案的诉讼费。上诉事实和理由：一、一审法院查明事实不清。1.徐梅与徐铭之间为委托代理关系，车爵士与徐梅之间存在租赁合同关系。2.车爵士对徐梅与徐铭之间的租赁合同的真实性存疑，认为该租赁合同的形成时间晚于2015年10月13日。3.一审法院认定租赁合同解除、无效与支付房屋占有费的时间点混乱、自相矛盾，未查明车爵士从2018年8月开始就无法使用二楼的房屋的事实。4.一审法院未对徐梅擅自断电，因此给车爵士造成的经济损失进行查明与释明的情况下就直接让车爵士向徐铭另寻法律途径解决，有失公平。二、一审法院适用法律错误。车爵士与徐梅之间是租赁合同关系，徐梅与徐铭之间是委托代理关系，而不是法院认定的次承租人与业主、业主与承租人之间的关系。被上诉人徐梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人徐铭未到庭答辩。徐梅向一审法院起诉请求：1.解除徐梅与徐铭之间的《楼房租赁合同》；2.徐铭向徐梅支付尚欠的租金270900元（人民币，下同）；3.确认徐铭和车爵士签订的《商铺/办公楼租赁合同》无效；4.徐铭、车爵士将所占涉案租赁房屋恢复原状，并立即腾房交还徐梅；5.车爵士向徐梅支付因合同无效而造成的房屋占有费（按照每月26000元的标准，自起诉之日起计算至车爵士将涉案房屋1-2楼腾房并交还徐梅之日止，暂计至2018年10月5日为78000元）；6.徐铭、车爵士承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，徐梅明确其第三项诉讼请求为“确认2018年9月30日之后徐铭和车爵士签订的《商铺/办公楼租赁合同》无效”，明确其第四项诉讼请求为“徐铭、车爵士将所占涉案租赁房屋立即腾房交还徐梅”。车爵士向一审法院反诉请求：1.徐梅继续履行合同，徐铭承担连带责任；2.本案诉讼费由徐梅和徐铭承担；3.徐梅恢复涉案场地的供电，并支付因断电给车爵士造成的经济损失，从2018年8月21日起计算至徐梅恢复供电之日止，暂计至2018年8月28日，为29274.58元，徐铭承担连带责任。一审法院认定事实：涉案租赁房屋位于深圳市龙岗区，徐梅提供了布吉坂田规划六区17＃其于1992年11月取得编号19921211号《建设工程规划许可证》和19921216号《建设用地规划许可证》。深圳市公安局坂田派出所和五和社区工作站分别出具《门牌地址证明》和《证明》证明永甘路2号原路名、门牌号为布吉坂田规划六区17号，业主为徐梅。2015年9月25日，徐梅（甲方）与徐铭（乙方）签订《楼房租赁合同》，合同约定：甲方将其位于深圳市龙岗区，计15层楼房一栋租赁给乙方管理使用，租赁期为三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止，合同期满后自然解除，甲方如继续出租该楼房，同等条件下乙方享有优先承租权。如乙方拖欠租金超过15天，甲方有权提前终止合同收回楼房。月租金为86000元，当月25日前交付下月租金至指定账户，租赁后租金第二年起递增5%，第三年递增10%；在乙方承租期间，该楼房所产生的水、电、卫生费及相关税费全部由乙方负责。合同还对其他事项作出了约定。徐梅主张徐铭自2018年5月开始拖欠租金，尚欠270900元租金未付。2015年10月13日，徐铭作为出租方（甲方）与承租方（乙方）孙新春（车爵士）签订《商铺／办公楼租赁合同》，合同约定：甲方将其位于深圳市龙岗区方作为办公、经营用途，房屋租期从2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁期满后甲方收回房屋，乙方如期无条件归还，如甲方继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先权。每月租金为26000元，当月25号交给甲方不得拖欠。本合同签订当日内，乙方应支付甲方租赁押金60000元整，如合同期满后乙方不再续租，甲方验收房屋合格情况下不计利息凭押金收据退还乙方押金。乙方不得借故拖欠交纳房租、水、电、物业、网络等费用，乙方如有拖延，甲方从押金中扣除…。备注：月租金自2017年10月1日起递增7%，自2019年10月1日开始递增10%。合同另对其他事项作出了约定。合同签订后，租赁期间，车爵士通过孙新春的银行账户以银行转账等方式向徐铭或其指定的槐效宝的账户支付了房屋租金。2018年7月3日，徐梅向车爵士发出《律师函》，称因徐铭逾期多次未支付房屋租金，并已失联，严重违反了双方签署的《楼房租赁合同》，导致该合同终止，徐铭与车爵士签订的转租合同也随之终止，故要求车爵士与业主徐梅联系，移交房屋相关材料，清点楼房物品，并立即搬出。孙新春于2018年7月7日回函称，并不知道徐铭与徐梅之间存在租赁关系，认为徐铭代徐梅出租、管理案涉房屋，并一直向徐铭缴纳租金，并不存在拖欠租金的事实，不存在违约，要求继续履行租赁合同。2018年8月至12月，被告孙新春以银行转账的方式向徐梅的银行账户支付了房租，但均被徐梅退回。一审庭审中，车爵士陈述其认为徐铭系代徐梅出租、管理案涉房屋，两人是委托代理关系，并出示了一份授权委托书复印件，其内容如下“兹授权徐铭先生为我方办理事物代理人。授权权限为：办理坂田街道永甘路2号楼房屋租赁、管理、收取租费等相关事宜。授权人：徐梅有效期：长期签发日期：2015.9.30”，该授权委托书没有原件，只有徐铭写的“与原件一致”，但没有徐铭的签名，另陈述涉案楼栋电梯里有一份撤销授权声明书，“原授权人徐梅（声明人）兹向永甘路2号所有租客声明撤销对徐铭出具的相关授权，自本撤销授权声明书签订之日起，立书人撤回此代理委托之授权，并自行负责通知原被授权人知悉。原被授权人于前授权书之所有代理权全部终止。特此声明！2018年6月29日”，授权委托书和撤销授权声明书能相互印证徐铭与徐梅是委托代理关系，徐梅自2018年8月21日起对涉案房屋停水停电，并擅自锁住二楼的门导致被告损失，被告购买了发电机，从隔壁借水发电，因合同尚未到期，未将涉案房屋交还给徐梅；徐梅对以上事实均不予认可。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的起诉和答辩意见，本案的争议焦点在于徐铭与徐梅之间是否存在代理关系及徐铭与车爵士之间签订的《商铺/办公楼租赁合同》是否合法有效。关于徐铭与徐梅之间是否存在代理关系，一审法院认为，车爵士主张徐铭与徐梅之间是存在代理关系，依据是授权委托书和撤销授权声明书，但其所依据的两份证据均未能提供原件，且撤销授权声明书为打印件，未有人员签名，其真实性无法确认，因车爵士未能提供充分证据证明徐铭与徐梅之间是代理关系，应承担举证不能的法律后果，故一审法院采信徐梅提交的其与徐铭之间的《楼房租赁合同》，依法认定徐梅与徐铭之间是租赁关系，而非代理关系。根据徐铭与徐梅之间的租赁合同约定，月租金为86000元，当月25日前交付下月租金至指定账户租赁后租金第二年起递增5%，第三年递增10%，徐梅主张徐铭自2018年5月开始拖欠租金，尚欠270900元租金未付，徐铭经一审法院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利的法律后果，故，徐梅请求徐铭支付拖欠的租金270900元于法有据，一审法院依法予以支持。另根据徐铭与车爵士之间签订的《商铺/办公楼租赁合同》显示，其租赁期从2015年10月1日起至2020年9月30日止，超出了徐梅与徐铭之间的《楼房租赁合同》的租赁期限，根据法律相关规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故一审法院依法认定徐铭和车爵士于2015年10月13日签订的《商铺/办公楼租赁合同》超出2018年9月30日期限部分无效。徐梅与徐铭之间的《楼房租赁合同》的租赁期限已于2018年9月30日届满，根据合同约定，合同期满后已自然解除，故一审法院依法认定徐梅与徐铭于2015年9月25日签订的《楼房租赁合同》于2018年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。故徐梅要求两被告返还涉案房屋，理由充分，一审法院予以支持，车爵士应当按照租赁合同约定的标准向徐梅支付逾期腾房期间的占有使用费，从2018年8月起计至返还房屋之日止，徐梅主张按26000元/月的标准计算房屋占用费，未超过法律规定，一审法院予以支持。关于车爵士反诉请求徐梅继续履行合同，徐铭承担连带责任的主张，因徐铭转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故车爵士要求徐梅继续履行合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持；关于车爵士反诉请求徐梅恢复涉案场地的供电，并支付因断电给车爵士造成的经济损失，系因徐铭逾期交租违约在先所致，且其超过剩余租赁期限转租，故车爵士可另循法律途径向徐铭主张赔偿相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认徐梅与徐铭于2015年9月25日签订的《楼房租赁合同》于2018年10月1日解除；二、徐铭须于判决生效之日起十日内支付徐梅尚欠的租金270900元；三、确认徐铭和车爵士于2015年10月13日签订的《商铺/办公楼租赁合同》超出2018年9月30日期限部分无效；四、徐铭、车爵士须于判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋腾空并返还给徐梅；五、车爵士须于判决生效之日起十日内向徐梅支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按26000元/月的标准计算，自2018年8月1日起计算至实际返还租赁房屋时止）；六、驳回徐梅的其他诉讼请求；七、驳回车爵士的全部反诉请求。付款义务人如果未按照决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6534元（徐梅已预交），由徐铭负担5073元，车爵士负担1461元。一审案件反诉受理费291元车爵士已预交，由车爵士负担。本院审理查明，一、国家企业信用信息公示系统上的公示信息显示：案外人深圳市龙岗区坂田潮厨卤鹅餐厅的经营地址于2019年10月30日变更至涉案房屋所在地址。二、车爵士于本案二审期间提交涉案房屋的外观照片，显示涉案房屋由潮厨卤鹅餐厅经营使用。车爵士主张其已于2019年8月31日搬离涉案房屋。三、徐梅确认已收到车爵士支付的涉案房屋2019年1月至8月期间的占有使用费。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方诉辩意见，本院对本案二审争议焦点逐一分析如下：一、关于合同主体。本案中，车爵士上诉主张徐梅委托徐铭出租涉案房屋并收取租金，故涉案房屋实际出租人应为徐梅。车爵士就此仅提交《授权委托书》复印件、《撤销授权声明书》的照片打印件予以证明，未能提交其他证据予以佐证，故本院认为，车爵士就其前述主张并未充分举证，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。依本案现有证据，涉案房屋系由徐梅出租予徐铭，再由徐铭转租予车爵士。一审认定正确，应予维持。二、关于合同效力。依本案查明事实，徐梅与徐铭签订的租赁合同约定租期为2015年10月1日至2018年9月30日，而徐铭与车爵士签订的租赁合同约定租期为2015年10月1日至2020年9月30日，该转租合同的租期显已超出原租赁合同租期。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。据此，徐铭与车爵士签订的租赁合同中关于2018年9月30日之后的租期约定无效。车爵士诉请在2018年9月30日之后继续履行合同、继续占有使用房产，缺乏合同依据，本院不予支持。三、关于房屋占有使用费。首先，计付房屋占有使用费的起始时间。如前述，徐铭与车爵士签订的租赁合同中关于2018年9月30日之后的租期约定无效。故车爵士自2018年10月1日起即无权占有使用涉案房屋，在其仍继续占有使用房屋情形下，应依法支付房屋占有使用费。据此，车爵士应自2018年10月1日起向徐梅计付涉案房屋的占有使用费。至于徐梅诉请车爵士向其支付2018年10月1日前的房屋占有使用费问题，本院认为，该期间系车爵士与徐铭之间租赁合同的履行期间，车爵士依约仅需向徐铭支付房屋租金；徐梅诉请车爵士向其支付占有使用费，缺乏合同依据亦于法无据，本院不予支持。一审判决车爵士应自2018年8月1日起向徐梅计付房屋占有使用费，处理有误，应予纠正。其次，计付房屋占有使用费的截止时间。依本案查明事实，涉案房屋已由案外人深圳市龙岗区坂田潮厨卤鹅餐厅经营使用，该餐厅经营地址于2019年10月30日即变更为涉案房屋所在地址，足见车爵士于此前已搬离房屋；结合潮厨卤鹅餐厅在涉案房屋开业经营亦需合理的准备时间。故本院认为，车爵士上诉主张其已于2019年8月31日搬离涉案房屋，具高度可能性，本院予以采纳。据此，车爵士公司应支付房屋占有使用费至2019年8月31日。再次，计付房屋占有使用费的标准。车爵士上诉称徐梅对涉案房屋二楼有上锁行为致其无法使用，据此主张其无需按26000元/月标准支付占有使用费。本院认为，车爵士未充分举证徐梅存在前述上锁行为，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。一审判决车爵士参照租赁合同约定的租金标准26000元/月支付房屋占有使用费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，车爵士应向徐梅支付2018年10月1日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费。本案二审期间，徐梅确认其已自车爵士收取2019年1月至2019年8月期间的房屋占有使用费。故车爵士尚需向徐梅支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，本院据此核算车爵士应向徐梅支付房屋占有使用费：26000元/月×3个月=78000元。另，车爵士上诉主张徐梅断电致其遭受损失，本院认为，徐梅断电系因徐铭拖欠租金向其违约在先所致，依合同相对性原则，车爵士如因此遭受损失可另循法律途径向徐铭主张赔偿损失；车爵士主张徐梅向其赔偿损失、徐铭承担连带责任，缺乏合同依据亦于法无据，本院不予支持。一审就此处理正确，应予维持。综上，车爵士的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，导致部分处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院(2018)粵0307民初11841号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2018)粵0307民初11841号民事判决第四项、第六项；三、变更深圳市龙岗区人民法院(2018)粵0307民初11841号民事判决第五项为：深圳市车爵士车辆清洗服务中心应于本判决生效之日起十日内向徐梅支付房屋占有使用费78000元；四、驳回徐梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6534元（徐梅已预交），由徐铭负担5534元，深圳市车爵士车辆清洗服务中心负担800元，徐梅负担200元；一审反诉受理费291元（深圳市车爵士车辆清洗服务中心已预交），由深圳市车爵士车辆清洗服务中心负担。二审案件受理费5789.26元（深圳市车爵士车辆清洗服务中心已预交），由徐梅负担800元，深圳市车爵士车辆清洗服务中心负担4989.26元。一审法院向徐梅退回诉讼费用6334元。本院向深圳市车爵士车辆清洗服务中心退回诉讼费用800元。徐铭、深圳市车爵士车辆清洗服务中心应于本判决生效之日起七日内分别向一审法院交纳诉讼费用5534元、800元。徐梅应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用800元。逾期不交纳的，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月十五日书记员 陈晓莹（兼）