浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初17066号 原告：浙江天洁置业有限公司，住所地：诸暨市牌头镇杨傅村。 法定代表人：边建光。 委托诉讼代理人：楼志坚，诸暨市牌头法律服务所法律工作者。 被告：周铖锋，男，1987年5月3日出生，汉族，住诸暨市。 原告浙江天洁置业有限公司与被告周铖锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告浙江天洁置业有限公司的委托诉讼代理人楼志坚、被告周铖锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江天洁置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业管理费7968.53元。事实与理由：2013年1月，原、被告签订《商品房买卖合同》，后双方建立物业管理服务关系。被告系天一阁I幢020903室业主，房屋建筑面积111.57平方米，储物间6.2平方米。根据诸暨市发展和改革局批复，按《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》规定，一期物管费用标准为住宅每平方米0.6元／月，车库每平方米0.3元／月；二期物管费用标准为住宅每平方米1.3元／月，车库每平方米0.4元／月，商铺每平方米1.1元／月。被告一直怠于履行缴纳物业服务费的义务，迄今尚欠物业服务费7968.53元，现诉至法院，望判如所请。 被告周铖锋答辩称，1.根据商品房买卖合同约定，前期物业系诸暨市日发物业管理有限公司，但自交付起至2020年9月前都是原告履行物业服务职责，与购房合同不符，存在挂羊头卖狗肉的现象，欺骗消费者。2.原告经营范围为房地产开发经营，不涉及物业管理，开发商收取物业费超越经营范围，存在违法违规之处。3.被告于2017年1月25日缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业费1111.79元，原告收取后只提供收款收据，至今未提供相应发票。4.原告安全管理形同虚设，关键岗位人员未持证上岗，业主安全得不到保障；5.天洁公司在2012年向诸暨市发改委审批过物业费标准，有效期为两年，后原告未重新审批，涉嫌违规乱收费。6.本案物业费收费标准与业主享受到的服务不匹配，主要在以下方面：未设置专职保安，地下车库渗漏，照明不足；楼道内涂料大面积脱落未及时修补；电梯每日未清扫；灭火器未按期检查等。7.原告从业人员素质低下，服务人员在催讨物业费时对业主进行谩骂。 原告浙江天洁置业有限公司围绕诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同、补充合同、催缴通知书、诸暨市发展和改革局文件等证据材料。被告提供商品房买卖合同、工商登记信息、收款收据、信访投诉及回复意见等证据材料。上述证据材料经庭审出示、质证，双方对商品房买卖合同、补充合同、诸暨市发展和改革局文件、工商登记信息、收款收据等真实性无异议，本院予以认定。对催缴通知书，被告否认收到，本院不予认定。对信访投诉及回复意见书，经核实,系被告在浙江政务网上的投诉以及政府部门所作的回复，与本案有关联性，本院对证据三性予以认定。 综上，本院经审理查明的事实如下： 2013年1月27日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告周铖锋向原告购买由原告开发的天一阁I号楼2单元020903号房，其中房屋建筑面积为111.61平方米，170号地下室6.2平方米，210号地下室14.3平方米；前期物业由诸暨市日发物业有限公司提供，收费标准为住宅每月1.2元／平方米，地下车位、储物间每月0.4元／平方米。后双方签订补充合同一份，约定上述房屋经实测建筑面积为111.57平方米。2015年6月30日，诸暨市日发物业有限公司自天一阁小区退出，原告自行提供物业服务至2020年8月31日。2017年1月25日，周铖锋缴纳物业费1111.79元（扣除退还电梯运转费1000元），用以支付2015年7月1日至2016年6月30日的物业费。之后，被告未再缴纳物业费用，原告遂诉至法院。审理中，被告提出进户门存在质量问题，原告经询问表示同意对此在物业费中扣除500元。 另查明，原告浙江天洁置业有限公司经营范围为“专项地块的房地产开发经营”，不包括物业管理。2020年8月8日，被告就小区消防问题在浙江政务网上进行投诉，后市消防大队检查人员核实，天一阁小区消控室值班人员为无证人员，不符合规范。2020年10月，天一阁小区业主委员会成立。审理中，经现场踏勘，被告履行了安保值班、保洁卫生、绿化管理、电梯维修年检、消防管理等职责；天一阁小区现有部分外墙墙体有脱落，小区绿化带内有大量杂草，部分楼道门无法正常闭合，部分公共部位有渗水、漏水现象。 本院认为，原告浙江天洁置业有限公司与被告周铖锋自2015年7月1日至2020年8月31日期间实际发生物业服务合同关系，双方对此无异议，本院予以认定。审理中，被告周铖锋提出，原告并无物业服务经营范围和资质，不能向被告收取物业费。对此，本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，《绍兴市物业管理办法》第三十八条进一步规定从事物业管理活动的企业经营范围应当包含有物业管理。根据查明事实，原告经营范围为“专项地块的房地产开发经营”，不包括物业管理，天一阁小区前期物业为诸暨市日发物业有限公司，该公司退出后，因小区业委会一直未成立，不能重新选聘物业公司，原告遂自行组织人员长期为该小区提供物业服务，被告作为业主也接受了相关物业服务，在此情况下，被告理应支付相应的物业费。需要指出的是，原告作为建设单位，在前期物业公司退出且小区业委会未成立的条件下，本可另行选聘物业公司，其自行提供物业服务违反有关规定，确实存在一定的问题，本院予以指正，但现行法律并未明文否定双方之间实际发生的物业服务合同关系的效力，故本院对被告的有关抗辩意见不予采纳。被告另抗辩认为，原告所提供的物业服务存在诸多问题，要求对物业费作免缴、减缴。对此，本院分析认为，物业服务与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主长期未及时主动交纳物业费存在一定关联性。被告主张小区物业服务存在瑕疵，部分与现场踏勘情况相符，但不足以影响小区正常生活秩序，不构成重大瑕疵，被告不能以此为由要求免缴、减缴物业费；其他诸如外墙脱落、渗漏水、楼道门等主要涉及房屋质量问题，与本案物业服务纠纷无关，可由业委会与开发商通过协商或诉讼等方式解决，本院在本案中不作进一步分析、认定。被告周铖锋已缴纳物业费至2016年6月30日，尚应支付自2016年7月1日至2020年8月31日期间的物业费。至于物业费标准，被告周铖锋并无异议，故被告应支付2016年7月1日至2020年8月31日的物业费7662.05元【111.57平方米×1.3元／月×50个月＋（6.2平方米＋14.3平方米）×0.4元／月×50个月】。审理中，被告周铖锋另辩称，进户门存在严重质量问题，原告同意扣除500元，系其对自身权利的合法处分，也不影响被告自身的合法权利，本院予以准许。综上，被告周铖锋尚应支付原告浙江天洁置业有限公司物业费7162.05元，对原告的其余诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周铖锋应支付原告浙江天洁置业有限公司自2016年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务费7162.05元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江天洁置业有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周铖锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  闫龙会 二〇二〇年十二月十七日 书记员  楼晨舒