宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初4567号 原告：姚君，女，1974年9月11日出生，汉族，户籍地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。 被告：吴利明，男，1962年12月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：沈科，浙江合创律师事务所律师。 原告姚君为与被告吴利明房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月14日诉至本院，本院以（2019）浙0203民初6215号立案受理，于2019年8月13日作出判决。后被告不服，提起上诉，宁波市中级人民法院于2020年5月27日作出（2019）浙02民终5727号民事裁定书，裁定撤销（2019）浙0203民初6215号民事判决，将该案发回重审。本院于2020年6月18日对本案立案受理，并适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告姚君委托的诉讼代理人刘德军、被告吴利明委托诉讼代理人沈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚君向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告之间关于宁波市海曙区石碶街道北路二村19幢501（Ｂ）房屋（房产权证号：浙（2019）宁波市海曙不动产权第0032880号）的房屋买卖合同有效。事实与理由：2002年2月，原告通过中间人即证人彭某介绍向被告购买位于宁波市海曙区××镇××路××村××＃××房屋，购买价格为130000元，现金支付。原告向被告购买后，因原告资金紧张，且双方去办理过户时发现涉案房屋的土地证尚未办理，须办理了土地证才能过户，故双方未当场办理过户手续。土地证办好后，原告欲办理过户手续时，被告一直对原告避而不见，使得案涉房产一直未办理过户变更手续。原告认为，原、被告之间的房屋买卖是双方的真实意思表示，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋，原告自2002年3月至今一直居住在涉案房屋里。因被告现将该房屋向银行抵押贷款，故原告提起诉请。 被告吴利明答辩称：1.根据浙江省高院相关文件的精神，当事人仅起诉要求确认合同效力或者解除合同，人民法院应当引导当事人就后续问题一并处理，诉讼费应按照合同总金额预收。2.原、被告不存在买卖合同关系。原告是向被告长期租赁房屋，因被告经常出国，故将房屋证件交予原告。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告姚君为证明其主张，向法院提供了以下证据： 证1.证人彭某证言，拟证明证人作为中间人参与原、被告房屋买卖的经过，对原、被告房屋买卖知情。彭某陈述：原告欲买房，其母亲托证人打听，证人从该房屋所在小区开店的老板娘处得知涉案房屋欲出售，此前证人并不认识吴利明，通过房产证才知道卖主姓名。当时原、被告双方自行协商好房屋价格，双方约好见面，在涉案房屋内付了现金，当时实付125000元，家电等抵5000元。去过户的时候证人并未在场，土地证的事情我不清楚。当时原告母亲说一次性付款之后资金紧张，以为过户费用很高，表示暂缓过户。后来被告就找不到了。证人在之后一两年曾去寻找过被告，但没有找到，当时也没有被告的联系方式。 证2.房产证、土地证、房地产交易房屋所有权发证申请审批表，拟证明被告已将涉案房屋卖给原告的事实。 证3.物业费发票、评估费发票、管道安装通知单、收视费发票、电费发票、有线宽带业务受理登记表、村委会证明，拟证明原告实际占有、使用涉案房屋的事实。 对原告提供的证1，被告对真实性、合法性、关联性不予认可。被告认为证人证言前后矛盾，原告在诉请事实部分称其系经证人彭某介绍而向被告购买房屋，但从第一次开庭的庭审笔录看出，证人称不认识被告吴利明，且关于房屋买卖的过程，大部分房屋具体买卖经过系证人彭某听别人说的，该证人证言应属于传来证据。因此，在证人彭某既不认识被告也不参与整个交易的情况下，证人彭某根本对整个房屋买卖经过不清楚，其证言无法证明原、被告之间存在房屋买卖合同。对证2的房产证、土地证真实性无异议，无法证明房屋卖给原告的事实。审批表上没有被告签字，真实性不予认可。对证3的真实性无异议，仅能证明原告在使用涉案房屋，对此被告也不否认，但不能证明房屋的权属。本院对证2的房产证、土地证，证3证据的真实性予以认定，对其他证据在下文详述。 被告吴利明未向本院提交证据。 本院经审理认定以下事实：2002年2月，原告向被告交付了130000元，被告向原告交付了宁波市海曙区石碶街道石碶镇北路2村19＃501（Ｂ）房屋的房产证、土地证。之后至今，原告一直占有、使用上述房屋。原、被告之间没有联系、往来。另查明，该房屋的建筑面积78.04平方米，1997年8月28日，吴利明与宁波东方建设开发有限公司签订商品房购销合同并购买该房屋，合同约定房屋售价为990元／平方米，总价77259元。再查明，根据2019年7月26日宁波市不动产登记信息查询结果显示，当时该房屋已抵押给浙江泰隆商业银行股份有限公司宁波江东支行，债权金额135万元，抵押登记时间为2019年7月10日，履行期限为2019年7月2日至2022年7月2日。根据2019年8月23日宁波市不动产登记信息查询结果显示，当时该房屋上的抵押已经注销。本院于2019年11月12日调取宁波市不动产登记信息查询结果显示，被告于2018年12月24日向相关部门申请补发了案涉房屋的不动产权证书。该房屋现登记的坐落地址为宁波市海曙区××街道××路××村××幢××室，权证号为浙（2019）宁波市海曙不动产权第0032880号。该房屋现已抵押给中国平安财产股份有限公司，债权金额135.30万元，抵押登记时间为2019年8月29日，履行期限为2019年8月23日至2027年12月1日。 审理中，为查明本案事实，本院依法向宁波市统计局查询了2004鄞州区统计年鉴，并调取了其中关于2001年至2003年宁波市鄞州区房地产企业开发经营情况表，根据统计表显示，2001年新建住宅销售面积共计453069平方，销售额共计80646万元；2002年新建住宅销售面积共计661845平方，销售额共计167666万元。另依法向宁波市不动产登记中心随机查询了涉案北路二村的房屋销售价格，其中：2001年7月3日位于宁波市海曙区××街道××路××村××幢××室××平方米）的房屋售价为84000元，2001年8月23日位于宁波市海曙区××街道××路××村××幢××室房屋（面积为183.71平方米）售价为197000元，2002年8月21日位于宁波市海曙区××街道××路××村××幢××室房屋（面积为78.04平方米）售价为150000元。 本院认为：被告对原告向其交付现金130000元，其向原告交付了涉案房屋的房产证、土地证，且自2002年起房屋一直由原告占有、使用的事实予以确认，因双方并非熟人关系，就涉案房屋之外亦无其他关联，故上述事实的发生应当基于原、被告之间就该房屋存在民事法律关系。对于双方之间存在何种法律关系，双方产生争议。原告主张双方之间系房屋买卖合同关系，被告反驳认为双方之间是房屋租赁合同关系。因合同可以以口头形式订立，故而可以认定原、被告之间存在口头的合同关系。原告主张双方之间存在房屋买卖合同关系，对此负有举证责任。被告辩称双方之间为房屋租赁合同关系也无证据证明。现双方对各自主张的民事法律关系均无直接证据予以证明，本院结合双方提供的其他证据、双方的民事行为以及陈述等综合进行认定。首先，从双方提供的证据来看，原告提供了证人彭某证言，本院认为，证人陈述原告有购买房屋、被告有出售房屋的意向，其并参与了付款过程，其清晰表述原、被告之间是在买卖房屋，而非租赁房屋。被告认为原告提供的证人身份不实，中间人是其公司的一名女临时工，但无法提供该女性的任何身份信息，亦未申请该证人到庭，本院对被告的抗辩意见不予采纳，对原告的证人证言予以采信。原告对购买房屋经过的陈述符合一般常识，基本能与证人的陈述相互印证。其次，从双方履行合同的行为来看，因房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。两者的差别在于前者转移的是房屋的所有权，支付的是与房屋市价相当的对价；后者只转移房屋的使用权，支付的是占有、使用房屋的对价。同时，在办理登记、款项的支付上亦存在不同之处。乍看之下，原、被告之间履行合同的行为既符合原告陈述的履行房屋买卖合同的特征，亦符合被告陈述的履行房屋租赁合同的特征。然本院认为，被告关于双方在履行房屋租赁合同的陈述缺乏事实依据和合理性。因房屋租赁合同系继续性合同，双方在合同订立后负有需要长期或不定期内反复或连续给付义务，双方在此期间的联系、配合较一时性合同紧密。同时，需要考虑合同租期内情势变更的可能性，故对于租期较长的房屋租赁合同，多约定为分期支付租金，租金随年限而变化。按被告所述，原告方在2002年一次性交付130000元用于租赁涉案房屋，租赁期限长达18年。租金亦非按月、按年确定，而仅是双方约定凑整数。在原告方占有使用涉案房屋后，被告在长达17年的时间未与原告联系，对其所谓的“租赁物”、“承租人”不闻不问；后续没有任何持续性履行合同的凭证，却在合同订立时向原告交付了房产证和土地证，原、被告之间的行为更符合实践中履行房屋买卖合同的行为特征。再次，从当时的房地产市场销售行情分析，宁波市鄞州区全区新建商品房2001年平均单价约为1780元，2002年平均单价约为2533元，当时房地产市场价格处于逐渐上涨态势。因本案房屋处于鄞州区城郊地段，又为使用多年的二手住宅，其单价应当低于新建商品房价格甚至是上述平均单价，本案原告向被告取得涉案房屋的时间为2002年2月份，按总价130000元计算单价为1666元，该价格接近2001年的新建商品房均价，其与2002年新建商品房均价有一定差距也属正常。另与本案向宁波市不动产登记中心调取的与涉案房屋同一小区的三套同时段房屋交易单价比较，其中2001年7月、8月二套房屋出售单价为1000元左右，2002年8月一套房屋出售单价为1900多元。本案房屋交易时间处于三套房屋交易的期间，单价也在三套房屋交易价款的区间。通过与当时新建商品房交易市场价格及同一小区房屋交易价格的比对分析，可以看出原告向被告交付的130000元认定为购买涉案房屋支付的购房款比较合理。综上，本院认为，结合原告的证据及上述分析意见，原、被告之间存在房屋买卖合同的事实具有高度可能性，本院认定双方之间系房屋买卖合同关系。原告已一次性向被告交付130000元购房款，被告已将房屋实际交由原告管理、使用，被告应继续履行其合同义务，协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。现因被告将案涉房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，在抵押权尚未涤除的情况下，办理过户手续存在事实上无法履行的障碍，故原告仅要求本院确认双方之间的房屋买卖合同有效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 确认原告姚君与被告吴利明之间关于宁波市海曙区石碶街道北路二村19幢501（B）房屋[房产权证号：浙（2019）宁波市海曙不动产权第0032880号]的房屋买卖合同有效。 案件受理费100元，由被告吴利明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 ? 审 判 长  刘先霞 人民陪审员  张 斌 人民陪审员  周红文 二〇二〇年十二月十八日 代书 记员  陈佳玮 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。