浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2839号 原告：盛国勇，男，1963年2月22日出生，汉族，住武义县。 委托代理人：朱强（特别授权），武义县联合法律服务所法律工作者。 被告：吴建强，男，1967年10月29日出生，汉族，住武义县。 委托代理人：曾宣龙、何姹（特别授权），浙江今日律师事务所律师。 原告盛国勇与被告吴建强租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行审理。原告的委托代理人朱强与被告吴建强及其委托代理人曾宣龙、何姹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛国勇起诉称：1998年12月11日，原告承包经营良种场（塔石垄）水田71.28亩（包括小水库1口、农用仓库1间），并进行了基础建设实施投资，投资项目为：改水田为水塘、大坝（2座）、房屋7幢20间、电、路、苗木等。从2008年1月开始，原告将上述水塘、设施的经营权，以租赁的方式流转给被告经营。2014年1月1日，双方再次签订了租赁协议1份，约定原告将塔石垄鱼塘及地上附属物（房屋、水库大坝、路、树、水、电）等固定资产出租给被告使用，期限自2014年1月1日开始，租金为每年人民币63000元，一年一付，于每年12月底前一次性付清，租金叁年以后每年递增10%。租赁协议签订后，被告按协议支付了2017年12月31日前的租金（包括代原告缴纳城投公司的租金），之后被告仅代原告向城投公司缴纳2018年年度租金21384元，其余租金拖欠至今未付。综上所述，被告拖欠原告租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权解除合同；且本案租赁合同未约定租赁期限，对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，原告可以随时解除合同。据此，原告请求判令：1、解除原、被告于2014年1月1日签订的租赁协议，被告返还原告租赁物位于塔石垄71.28亩鱼塘及地上附属物（房屋7幢20间、水库大坝、路、树、水电设施）的经营权；2、被告支付原告租金204021元（该租金从2018年1月1日起暂计算至2020年9月16日，之后至被告实际返还租赁物经营权之日，按每日252.70元计付租金）；3、被告承担本案诉讼费用。 被告吴建强答辩称：首先，原告诉请返还经营权没有事实和法律依据。原、被告签订的前后两份协议均是物的出租，不是经营权出租，经营权是国家承认的、有营业执照的、合法的经营，本案中没有涉及，本案中原告也没有合法的经营权，不存在经营权出租和返还的问题。其次，原告是否有权主张向被告收取租金，也就是被告还是不是应向原告交付租金。涉案的土地所有权是国家的，是原武义县良种场的国营农场，后来武义托管公司托管。现土地使用权在武义国土资源局名下，用地是农用地，武义县良种场于1999年1月1日到2013年12月31日将上述土地使用权出租给原告使用，原告2008年与被告签订的联营协议，实际上是将上述土地使用权转租给被告，是土地承租，其他物品都是无偿使用的，包括房屋、水、电等都是无偿使用的。一个是土地转租。原告和武义县良种场的租赁于2013年12月31日到期后没有续签，原告已不享有合法的租赁使用权，实际上原告也不再使用租赁物，是被告在使用，被告使用期间，与武义城投公司联系，武义城投公司表示这块地随时会另有他用，不能再签订租赁协议，但在另有他用前可以给被告继续使用，所以双方没有签订正式合同，被告在2014年开始，每年向武义城投公司交纳租金，武义城投公司承认双方的租赁关系，也出具了情况说明。综上，原告与武义城投公司没有租赁关系，其不享有合法的租赁使用权，原租赁到期后，地上附属物如可移动的原告确实可以拿走，不可移动的城投公司要收回，如大坝、水塘等不可以移动的，房屋属于农用临时建筑，原告不享有合法的处置权，依法不能出租使用，原告也没有所有权，而原来良种场的水、电都已经拆除，是被告后面重新接的。原告的租赁合同到期后，原告不享有合法的土地使用权也不享有合法产权，不能再用土地使用权和地上附属物进行出租收取租金，原、被告双方签订的租赁协议是无效的，因此原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。另外原告与叶勤的协议刚刚看到，对双方协议是否已履行、权利是否到位不清楚，之前叶勤以同样的事实与理由及同样的诉请在今年3月份已起诉过一次。 原告在庭审中向本院提交了如下证据：1、塔石垅水田改塘承包经营合同1份，证明原告承包经营水田并进行投资开发的事实；2、塔石垅鱼塘联营协议及租赁协议各1份，证明原告从2008年开始将承包的鱼塘以租赁的形式流转给被告并约定租金；3、协议1份，证明原告与叶勤2018年6月1日签订的协议已经解除，原告有起诉的权利；4、浙江省地方税务局通用机打发票复印件4张及浙江增值税普通发票复印件3张，证明被告代原告向城投公司交租金的事实。 被告在庭审中向本院提交了如下证据：1、关于良种场塔石垅鱼塘的情况说明1张、浙江省地方税务局通用机打发票2张及浙江增值税普通发票3张，证明被告从2014年1月开始向武义县城市发展投资有限公司承租了塔石垅鱼塘，并已交纳租金等事实；2、情况说明和收款收据各1张，证明原告主张出租的附属物水、电非原告所有，原告无权出租给被告等事实；3、民事起诉状、协议及通知复印件各1份、（2020）浙0723民初1029号民事裁定书1份，证明案外人叶勤就该案同样的事实和诉请提起过诉讼，原告还曾作为证人出庭作证。 在审理过程中，本院依法组织原、被告双方对上述证据进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、对原告上述证据1，被告无异议，本院予以确认。 二、对原告上述证据2，被告质证认为：对真实性无异议，协议中可看出，土地使用权转租给被告使用，其他的包括设施、房屋由被告无偿使用，该联营协议的终止时间也是2013年12月31日，与之前武义县良种场跟原告签的那份合同是相对应的，此后土地使用权原告是无权出租的。租赁协议被告确实签过，但这是不合法的，原告与良种场签订的合同已经到期，原告已经不再享有合法使用权，土地使用权已经被武义城投公司收回，地上附属物本来没有合法产权的，如大坝、水塘之类的，土地被收回也就一并收回了。房屋属于临时建筑，时间到了要拆除的，这块也不享有合法出租的权利。因此不论是土地使用权还是物的使用权都是不能用于出租的，合同是无效的。协议还是倒签的。被告对签过该两份协议的事实予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。 三、对原告上述证据3，被告质证认为：真实性无法确认，不清楚。本院认为，该证据系原件，且本案原告的委托代理人与（2020）浙0723民初1029号案件原告叶勤的委托代理人系同一人，故对其真实性本院予以确认。 四、对原告上述证据4，被告质证认为：2014年之后的票据被告也提交过，故对2014年之后的票据没有异议，租金是被告交的。2014年前的两张票据原告代理人称在（2020）浙0723民初1029号案件中有提交过，但我们核对了一下应该没有交过，我们也没有看见过。该组证据不能证明原告的待证事实，因为2014年之前和之后的性质是不一样，2014年之后被告是为自己交的，2014年之前是代原告交的。本院认为，发票号码为×××56、32634024的两张发票系复印件，本案中无法确认其真实性，故对该两张发票本院不予确认；该组证据中的其他证据，能与被告提交的相关证据相印证，故本院予以确认。 五、对被告上述证据1，原告质证认为：1、对情况说明的三性均有异议，根据民诉法的相关规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名及加盖单位印章。被告提交的证明仅有单位盖章，无该单位负责人的签字且没有制作材料人员的签章，不符合单位证明材料的规定，该份情况说明不能排除被告伪造公章或盗盖公章的情况，而且内容也不事实，原告与良种场签订的承包合同约定原告享有优先权，因此武义城投公司不会与被告发生承包关系。本院认为，该证据虽然存在瑕疵，但原告现无证据证明该情况说明并非浙江武义城市发展投资有限公司的意思表示，亦无证据证明被告存在伪造公章或盗盖公章的行为，原告也未向本院提交其已与浙江武义城市发展投资有限公司续签合同的直接证据，结合双方的陈述及其他证据，本院对该证据予以确认。2、对被告提供的五张发票的真实性无异议，但对其证明目的有异议。2014年1月至12月31日的21324元是以原告的名义交的，如像被告所说的2014年1月起由其向城投公司租赁，那就无须以原告的名义交的，因此这恰恰能够证明是原告与武义城投公司发生租赁关系的，是原来租赁合同的延续。本院对该证据的真实性予以确认。 六、对被告上述证据2，原告质证认为：对情况说明的三性均有异议，而对于水，一直都有一口井水可以使用，协议中也写明有水的，根据约定，设施维修是由被告承担的，因此即使被告对水电的有改造，也不能得出原告无权出租给被告的事实。本院认为，情况说明中注明了“鱼塘无城市自来水供应”，该内容与原告上述所称的“使用井水”的说法相印证，故本院确认情况说明的部分证明力；收款收据中没有注明具体的项目，原告提出异议，故本院不予确认。 七、对被告上述证据3，原告质证认为：对真实性无异议，但前后并不矛盾，之前叶勤起诉的是根据2018年6月1日的协议主张权利，开庭后叶勤认为法律上不可能得到，就与本案原告解除了那份协议，所以原告可以起诉。本院对该组证据的真实性予以确认。 综上，经审理，本院认定本案如下事实：原告盛国勇（乙方）于1998年12月11日与原武义县良种场（甲方）签订了1份《塔石垅水田改塘承包经营合同》，合同载明，甲方为解决黄柏泉猪场排污问题，同时开发产业结构，提高单位面积的经济效益，现将塔石垅71.28亩水田（包括小水库1口、农用仓库1间）承包给乙方改塘养鱼经营。合同约定：承包期限为1999年1月1日至2013年12月31日止，共十五年；水田改塘和生产过程中所需一切费用由乙方自负，并做到协调好周邻关系，如因改塘而造成周邻的有关损失，由乙方负责处理及赔偿；甲方免收三年上交款，自2002年开始，乙方每年1月15日前向甲方一次性交付当年承包款21384元。从2009年开始，每亩上交款不低于当年200公斤后熟谷的市场价格；……；承包期满后，如需将鱼塘恢复回农田，其费用由甲方支付；再次承包，在同等条件下，乙方享有优先权。2008年元月11日，原告（甲方）与被告吴建强及案外人应义平（乙方）签订《塔石垅鱼塘联营协议》1份，约定：甲方现有塔石垅鱼塘水面71.28亩，自愿转给乙方经营；甲方现有水面折价每年4.2万元净，保证产权清楚，无债权债务纠纷，如因甲方遗留产权纠纷造成乙方损失，甲方负责赔偿。转让乙方经营时间六年（自2008年1月1日至2013年12月31日止），乙方于每年1月10日前一次性付给甲方折价款4.2万元净，如延期1个月不付，甲方有权终止协议；甲方鱼塘原有设施房屋全部无偿转让给乙方使用，乙方如有损坏必须修建补偿。乙方因生产需要扩建的不动产设施期满后不得拆除，无偿转归甲方所有；……。2014年元月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了1份《租赁协议》，协议载明：甲方将塔石垅鱼塘地上附属物（房屋、水库大坝、路、树、水、电）等固定资产出租给乙方使用，期限自2014年1月1日开始。租金为每年人民币陆万叁仟元整（￥63000元），一年一付，于每年12月底前一次性付清。租金叁年以后每年递增10%。租赁期内维护修理由乙方负责，所有相关生产安全责任等由乙方负责；乙方改变现状，需经甲方同意，不得随意处置。在承租期内如出现特殊情况，双方另行协商解决。案外人王新华在上述租赁协议的甲方一栏签名。2018年6月1日，原告及王新华与叶勤签订了1份《协议》，协议载明将上述《租赁协议》甲方的权利义务转让给叶勤，由叶勤向被告收取租金。2020年4月22日，叶勤以吴建强为被告，以与本案类同的请求和事由诉至本院。同年9月8日，叶勤以补充证据为由向本院撤诉，本院于同日作出（2020）浙0723民初1029号民事裁定，准许叶勤撤回起诉。2020年10月19日，叶勤与盛国勇、王新华签订协议，约定解除上述双方签订的协议。根据浙江武义城市发展投资有限公司的发票显示，2014年1月1日-12月31日良种场鱼塘租金21384元，付款户名盛国勇，之后发票上的付款户名均是吴建强。浙江武义城市发展投资有限公司2020年5月13日出具的《情况说明》载明：原良种场塔石垅鱼塘于2014年1月1日-2018年12月31日租赁给吴建强使用。双方确认本案所涉土地为国有土地，武义县良种场2008年改制时已将其资产划转到浙江武义城市发展投资有限公司。庭审中原告明确要求被告返还的是租赁物，不是经营权。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、塔石垅水田改塘承包经营合同于2013年12月31日到期后，是否系由原告继续承租。2、原、被告签订的租赁协议是否有效。对此本院逐一分析如下：1、从原、被告签订的租赁协议内容看，原告是将塔石垅鱼塘地上附属物（房屋、水库大坝、路、树、水、电）等固定资产出租给被告使用，其未涉及鱼塘水面。从原告于2018年6月1日与叶勤签订的协议也可看出，原、被告之间的租赁协议不包含71.28亩的鱼塘。而浙江武义城市发展投资有限公司作为产权方，也明确说明原合同到期后鱼塘是租赁给被告使用的。虽然2014年1月1日-12月31日的租金发票显示付款户名是盛国勇，但其后的租金发票显示付款户名均是吴建强，而且原告提交的2014年前的两张租金发票复印件显示一张付款户名是盛国勇、另一张显示付款户名是吴建强，因此，原告据此主张原合同到期后继续由其承租的意见依据不足。2、判定原、被告签订的租赁协议是否有效，首先应审查原告对租赁物是否享有合法的权利。庭审中原告没有向本院提交其合法享有租赁物的相关依据，更没有提交合同到期后其仍可合法占有租赁物的相关证据，租赁协议中载明的地上附属物均依附于浙江武义城市发展投资有限公司的资产范围内，退一步说，即使上述地上附属物系原告所建，除与原武义县良种场或浙江武义城市发展投资有限公司另有约定外，在合同到期后，原告亦应将上述地上附属物移交给浙江武义城市发展投资有限公司，与其结算，而不能将该些依附于土地之上的其无权单独处分的财产出租给他人，况且原告称房屋建造亦未经过审批。综上，原告现无证据证明其对上述地上附属物享有处分权，其处分损害到浙江武义城市发展投资有限公司的利益，因此其与被告签订的租赁协议无效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告盛国勇的诉讼请求。 案件受理费2180元（已减半收取），由原告盛国勇负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 郑超明 二〇二〇年十二月三十日 代书记员 汤敏婷