贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2233号上诉人（原审被告）：文祥，男，1976年6月26日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：曾孔平，贵州旺明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘素娥，女，1963年9月9日生，汉族，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：王建平，贵州心达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文敏，女，1969年1月29日生，汉族，现住贵州省兴义市。原审第三人：常黎英，女，1957年1月11日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。上诉人文祥因与被上诉人刘素娥、文敏及原审第三人常黎英买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人文祥上诉请求：1．撤销（2020）黔2301民初3548号判决书判决；2．驳回被上诉人刘素娥的全部诉讼请求；3．判令被上诉人刘素娥承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，“确认的事实”部分错误，导致适用法律错误。涉案房屋的产权所有人为刘祥伟，且刘祥伟与常黎英于2016年7月20日将房屋及土地一并转让给文祥，且刘素娥与文敏作为在场人并签名捺印，为了过户于2016年7月28日经江苏金土地房产评估测绘咨询有限公司贵州黔西南分公司作出（苏）金土地［2016］（房估）字第GQ-06号报告书，房屋评估总价为433,485.00元，2016年7月31日经贵州省黔西南州国瑞公证处作出［2016］黔西南证民字第393号公证书公证过的事实，2016年7月28日经贵州黔兴资产评估房地产评估有限公司作出黔兴评报（2016）第290号评估报告书，土地使用权市场价值为401,189.00元，从评估价合计834,674.10元与成交价760,000元来看是比较吻合的，因交易税款由上诉人文祥支付，因此上诉人与被上诉人签订的《自建房买卖合同》价款200万元与市场价不相符，且两份合同被上诉人刘素娥均签有字，哪份是真、哪份是假呢?从2018年2月14日签订的房屋补充协议上记载上诉人应将房产证件交由被上诉人刘素娥作为抵押，可如今房产证早已被上诉人抵押在银行，这也不符合约定呀！庭审中被上诉人提交与刘祥伟、常黎英2000年的房屋买卖合同，为何在起诉时的证据中没有提交呢?案件人刘祥伟已故，合同的真实性有待考证，而原审法院就认定为常黎英追认了刘素娥的处分行为等属于认定事实不清，导致适用法律错误。二、原告法院认定的房款金额错误从被上诉人刘素娥与上诉人文祥的微信记录来看，2018年6月12日被上诉人刘素娥让上诉人文祥尽快转4万元，说明上此款催得很急，因上诉人文祥就让被上诉人文敏代付了4万元现金，庭审中被上诉人刘素娥不予认可，当时没有出具收据，不符合双方交易习惯而不予采信，请问当初支付60万元的首付款也有大部分现金支付的，且被上诉人文敏是开店的，店里随时都有现金，被上诉人文敏与被上诉人刘素娥还是朋友，现金交易也很正常。从双方的聊天记录来看，若不付款肯定会再次催付，可并没有再次催款的记录，在上诉人文祥没有付清76万前经常催款，可文祥付清76万元后，被上诉认在微信上没催讨过而是直接起诉这与常理不相符，既然涉案房屋已卖给上诉人文祥，又何来的租金。这不是一房既卖又租双重受益。综上所述，上诉人文祥与被上诉人刘素娥的《自建房买卖合同》不属实，原审法院认定该合同合法有效，属于认定事实不清，导致适用法律错误，同时认定房屋款金额不符，判决承担租金于法无据。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的规定提起上诉，请求二审法院予以撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人刘素娥承担本案一审、二审诉讼费用。刘素娥向一审法院起诉请求：1．判令被告文祥支付原告刘素娥房屋买卖款140万元及违约租金10万元，之后违约租金按年7．5万元的标准支付至清偿之日止；2．判令被告文敏对上述债务承担连带保证责任；3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年12月18日，原告、案外人常春庵与第三人、案外人刘祥伟签订了《买卖房屋契约》，该契约载明：“经卖房产人：刘祥伟、常黎英（甲方），买房产人：常春庵、刘素娥乙方。经双方同意，甲方愿将位于兴义市桔山开发区方。房屋占地74㎡，建筑面积280㎡（4层），转让价为26万元……立契时间：公元二〇〇〇年十二月十八日。”在该契约买房产人处有常春庵与刘素娥的签名及捺印，在卖房产人处有刘祥伟与常黎英的签名及捺印，该房屋买卖合同签订后，案外人刘祥伟与原告并没有办理该房屋的过户手续。2011年3月18日，原告与被告文敏签订《租房协议》，该协议约定原告将位于丰源市场房屋壹栋（一楼门面、二至四楼住房）出租给乙方，第一年租金为6．6万元，第二年租金为6．8万元，第三年至第六年每年租金为7．5万元。2014年6月17日，被告文敏缴纳房租到原告处，原告出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到文敏交来2014年6月10日至2017年8月29日房租款三年共计贰拾贰万伍仟元整（225000），收款人：刘素娥，交款人：文敏，2014年6月17日”。2016年4月11日，为了办理后续购买案涉房屋的过户手续，文祥委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司贵州黔西南分公司对案涉房屋进行价值评估，并且于2016年7月20日与第三人常黎英、案外人刘祥伟签订了《转让协议》，该协议约定甲方（刘伟祥、黎常英）将案涉房屋以760000元的价格转让给乙方（文祥）。2016年7月3日，原告与被告文祥签订《自建房买卖合同》一份，该合同载明：“卖方（甲方）：刘素娥（乙方），买方：文祥。甲方现有自建住房一幢，位于贵州省兴义市内，占地面积75．27平方米，建筑面积266.76平方米（注：房产证及土地使用证户名为刘祥伟）本着平等自愿的原则，甲方愿将该自建房及占用土地卖给乙方，乙方也愿意购买该自建房土地……二、房屋出售价格：人民币贰佰万元整（小写2000000元）。三、付款方式：乙方在签订本合约时预付人民币陆拾万元整（小写：600000元）给甲方，购房款余额壹佰肆拾万元整（小写：1400000元）乙方必须于2017年8月29日前一次性向甲方付清。……”在该合同甲方处有原告签名及捺印，在乙方处有被告文祥的签名及捺印，在担保人处有文敏的签名及捺印。签订上述合同后，由于被告文祥未按时履行交付尾款的义务，原告与文祥于2018年2月14日，签订了一份《房屋买卖补充协议》，该协议载明：“甲方：刘素娥，乙方：文祥。乙方于2016年7月13日以贰佰万元整（2000000元）购买甲方位于贵州兴义市桔山街道办丰源市场内……因乙方当时不能付足购房全款，只是支付定金陆拾万元整（600000元），因此欠付甲方人民币壹佰肆拾万元整（1400000元）尾款，购房合同规定乙方于2017年8月29日前一次性将尾款支付给甲方。可因乙方未筹到款，甲方虽多次追要，乙方至今均未付款。现经双方共商定做此协议：……三、乙方未将尾款全部交付给甲方之前，此房屋出租所得所有资金全部由甲方所有，本协议由甲方保管。”在该协议甲方处有原告的签名及捺印，在乙方处有文祥的签名及捺印。2019年2月15日，文祥出具《欠条》一张给原告，该《欠条》载明：“本人文祥现欠购买刘素娥兴义市内房款壹佰肆拾万元及应补房租壹拾万元整，合计欠刘素娥壹佰伍拾万元，此款定于2019年8月29日前付清，如此时不能付清，此房则由刘素娥本人自行打理，待付清后还交本人使用。欠款人：文祥，2019年2月15日。担保到付清为止，担保人：文敏，2019年3月2日。”在该《欠条》欠款人处有文祥的签名及捺印。在担保人处有文敏的签名及捺印。另查明，2018年6月13日，文祥向原告微信转账10000元；2018年7月25日文敏代文祥转账40000元至原告账户；2019年10月29日文敏代文祥向原告微信转账30000元；2020年1月19日，文敏代文祥向原告微信转账40000元，共计120000元。一审法院认为：《自建房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二被告辩称，原告诉请的《自建房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》及《欠条》均是原告为哄骗债权人，让二被告在合同中签字，故上述合同均无效，而被告文祥取得案涉房屋的依据实际为2016年7月20日与房屋产权所有人刘祥伟、第三人黎常英签订的《转让协议》。对于被告的以上辩称，首先，文祥、文敏作为完全的民事行为能力人，可以独立的实施民事法律行为，签订合同时应尽到注意义务，二被告与原告并不是亲友关系，按照常理，二被告并不会为了让原告哄骗他人而让自己背负巨额债务，二被告也没有提供相关证据证明其是因原告欺诈、胁迫、威胁才与原告签订《自建房买卖合同》；其次，第三人在庭审中述称，其2000年就将案涉房屋卖给原告，其与被告签订的《转让协议》只是为了配合被告办理房屋过户手续。从二合同签订的时间来看，《自建房买卖合同》的签订时间早于《转让协议》，可以佐证第三人的陈述；再者，根据原告提交的其与案外人刘祥伟、第三人签订的《房屋买卖协议》来看，案涉房屋早已在2000年就被原告购买，并且被告文敏在2011年3月18日曾为了承租案涉房屋与原告签订《租房协议》，也应知晓该房屋实际所有人为刘素娥；最后，虽案涉房屋于2000年由原告购买后，因没有办理房屋过户手续，房屋的登记所有人仍为案外人刘祥伟、第三人黎常英，原告将没有所有权的房屋进行出卖本应是无权处分，但从案外人刘祥伟、第三人黎常英后续配合被告办理房屋转移手续的行为与第三人黎常英在庭审中的陈述来看，其都追认了刘素娥的处分行为，故对于被告的辩称不予采信，原告与二被告签订的《自建房买卖合同》真实有效。合同涉及当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。签订案涉合同后，原告如约配合被告将房屋过户给文祥，但通过原、被告双方后续签订的《房屋买卖补充协议》及《欠条》可知文祥在签订案涉合同后并没有按约履行合同义务，其至今未将购房款付清，应承担继续履行支付房款义务并承担违约责任。关于本案文祥尚欠房款、违约租金与文敏的担保责任问题。对于文祥已付600000元房款与后续二被告通过微信转款120000元支付房款的事实，原被告双方没有争议，故对上述文祥已付房款720000元予以认定。对于被告主张的2018年6月12日现金支付的40000元，原告在庭审中称从未收到，根据双方的交易习惯来看，原告在收取二被告转款后均会回复“已收到”作为收款凭证，在收取文敏交付现金租金时，也会开具《收条》作为收款凭证，但对现被告主张的已付现金40000元原告却没有出具收款凭证，不符合双方交易习惯，故对被告主张2018年6月12日已现金交付40000元房款的主张不予采信，故文祥现尚欠原告房款2000000元-720000元＝1280000元。关于文祥尚欠违约租金的问题，根据原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定：“……三、乙方将尾款全部交付给甲方之前，此房屋出租所得所有资金全部归甲方所有……”，此时被告确实放弃了在付清购房款之前的该房屋的租金收益权。之后，由于文祥仍没有付清购房款，其于2019年2月15日出具的《欠条》中约定：“本人文祥现欠购买刘素娥兴义市内房款壹佰肆拾万元及应补租金壹拾万元整，此款定于2019年8月29日前付清，如此时不能付清，此房则由刘素娥本人自行打理，待付清后还交本人管理使用。”，《欠条》所载内容是双方协商后对违约租金达成一致的意见，是双方真实的意思表示，一审法院予以认可，故截止至2019年2月15日，文祥尚欠原告违约租金100000元，但双方在《欠条》中约定，若文祥于2019年8月29日不能付清购房款与违约租金，那么案涉房屋将由原告自行打理，并未约定违约租金事宜。上述约定表明，在文祥未按约于2019年8月29日交付购房款与违约租金后，原告将自行处理该房屋的收益权作为违约租金，至于是否出租，租金为多少，都是原告自己的事务，不应由被告承担，故原告诉请2019年2月15日之后的违约租金，不予支持。至于原告对案涉房屋的收益权因原告未诉，故本案中不予处理。对于文敏的担保问题，文敏在案涉合同及《欠条》担保人处均有签字，由于没有约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故文敏应对文祥所欠购房款以及违约房租承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、文祥于本判决生效之日起十日内给付刘素娥剩余购房款1280000元及违约租金100000元；二、文敏对文祥所欠购房款及违约租金承担连带担保责任；三、驳回刘素娥其余诉讼请求。本案14600元诉讼费元（含减半收取的案件受理费9600元与保全费5000元），由刘素娥负担2007元，文祥、文敏共同负担12593元。（由文祥、文敏直接向刘素娥支付。）本院二审审理期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明基本事实予以确认。综合双方当事人的分歧意见，本案争议焦点归纳为：一审法院认定案涉房屋交易价款为200万元是否属于事实不清。本院认为，一审法院依据《自建房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》及《欠条》认定案涉房屋交易价款为200万元并无不当，一审法院的论述说理本院予以认同，另简要评析如下：首先，从书证内容及时间上看，双方当事人2016年签订的《自建房买卖合同》明确约定案涉房屋出售价格为200万元整，双方当事人2018年签订的《房屋买卖补充协议》进一步确认了案涉房屋出售价格为200万元整，上诉人文祥2019年向被上诉人刘素娥出具《欠条》的内容也进一步印证了案涉房屋交易价款为200万元；其次，本案第三人常黎英一审中的陈述也表明其对被上诉人刘素娥与上诉人文祥之间对案涉房屋交易的认可，且第三人常黎英明确表示并不认识上诉人文祥，仅是配合办理案涉房屋过户登记手续；再次，上诉人文祥一审中也自认案涉房屋已经办理了过户登记手续且由其进行抵押借款，可见，双方当事人之间对案涉房屋交易目的已然实现。因此，上诉人文祥主张一审法院认定事实不清的理由不能成立。此外，关于上诉人文祥主张现金支付4万元一节，因被上诉人刘素娥不予认可，而上诉人文祥一、二审中均未提交任何证据予以证实，且其此项主张明显与被上诉人刘素娥出具收条的交易习惯不符，故依法应由其自行承担举证不能的不利后果，一审法院根据查明的事实依法确认上诉人文祥尚欠128万元房屋价款未付并无不当。关于违约租金一节，就本案案情而言，违约租金应视为当事人对违约责任的约定，一审法院对此处理并无不当。综上，上诉人文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,200元，由上诉人文祥负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 杨 林审判员 张基柱二〇二〇年十二月二十二日书记员 向海兵