四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3650号 上诉人（原审被告、反诉原告）：侯萍，女，1975年6月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何羽鸿，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马丽娟，女，1985年7月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。 上诉人侯萍因与被上诉人马丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 侯萍向本院提起上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审认定《租房合同》于2020年3月1日已解除，并驳回上诉人侯萍主张的支付腾退交付前租金的请求错误。被上诉人马丽娟通过短息方式提出解除合同，侯萍要求按合同约定将房屋恢复。因马丽娟未按合同约定恢复导致双方再次发生纠纷，之前案涉房屋在马丽娟的控制之下未能交付，该租赁合同至今未能解除。马丽娟在合同未解除且未交付房屋的情况下，应当继续按照合同约定支付租金。（二）马丽娟未按合同约定告知期限，单方面终止履行合同义务，根据《租房合同》第二条第四款约定，应当承担总租金10%的违约责任。（三）一审法院认为双方未在合同中约定恢复原状，且维持现状比恢复原状更适宜的观点错误。首先，《租房合同》第四条第二款约定“合同期满，乙方应将承租房屋打扫干净，腾空后按原状返还”。该条款已经对是否恢复原状进行了明确约定。其次，合同约定了应当恢复原状，是侯萍的权利。马丽娟在房间里修建三个卫生间未拆除恢复房屋原状，楼上木质榻榻米床等尚未拆除完毕，原大理石洗衣台等被拆除后未恢复等是马丽娟应尽义务。（四）马丽娟应当在合同被确认解除，按照约定将房屋恢复原状后，上诉人才退还押金1万元。 马丽娟答辩称，（一）被上诉人马丽娟租房后，对该房屋的所有装修都是按照《租房合同》第三条第一款履行，所有装修按照合同的约定经上诉人侯萍同意后实施。（二）马丽娟提前终止合同是因全国爆发“新冠疫情”，《租房合同》第三条第五款约定的不可抗力终止合同，任何一方均可免责。（三）今年一、二月份“新冠疫情”爆发时，马丽娟没有终止合同，而是善意与侯萍协商适当降低房租，侯萍不同意，马丽娟只好告知侯萍终止合同退租。（四）侯萍口头同意终止合同退租，当即约好三月一日双方一起交房，是按照《租房合同》第三条的约定办理交接。（五）侯萍所称马丽娟租赁期间在房间里修了三个卫生间、木质榻榻米床未撤等，合同有约定，所有装修是经侯萍同意，搬迁后房内余物，视为放弃。（六）侯萍同意2020年3月1日看房验收接房，按合同约定房屋装修经侯萍同意，不影响房屋结构，且归侯萍所有，侯萍应当接房，并退还1万元租金。 马丽娟向一审法院起诉请求：1.判令解除马丽娟、侯萍于2015年2月28日签订的《租房合同》；2.判令马丽娟与侯萍交接租赁房屋；3.判令侯萍退还马丽娟押金1万元；4.本案诉讼费由侯萍负担。 侯萍向一审法院提起反诉请求：1.判令马丽娟以每日162元向侯萍支付从2020年3月1日至依法确认解除并腾退交付之日止的租金；2.判令马丽娟向侯萍赔偿解除合同违约金24020元；3.判令马丽娟将房屋原大理石洗衣台、面盆、实木裙板及裙板窗、四扇木窗、匾额、墙面装饰、房内新增厕所恢复原状；4.反诉费由马丽娟负担。 一审法院认定事实如下：2015年2月28日，马丽娟与侯萍签订《租房合同》，约定马丽娟租赁侯萍位于阆中市××街××号（阆中古城）的房屋，租赁期限6年，从2015年3月1日起至2017年3月1日止，前两年每年租金4万元，从第三年起每年租金在上一年的租金的基础上递增10%，并于当年3月1日前付清，租赁方交押金1万元，合同期满验收无误后退还。在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，租赁期满后归出租方，承租方使用房屋及其附属设施不当造成房屋及设施破坏的，承租方应负责修复或予以经济赔偿。租赁期满后，承租方将房屋清扫干净腾空后返还出租方。同时约定，承租方擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且在经出租方通知在规定的期限内未纠正修复的，支付出租方合同总租金20%的违约金。 合同签订后，马丽娟支付侯萍押金1万元，按照约定支付了租金，并在侯萍的同意下，根据开设“民宿”特点对房屋进行了装饰装修。房内新增了厕所、洗脸盆、榻榻米等设施设备后作为民宿经营。2020年1月，因新冠疫情暴发不能正常经营，后马丽娟与侯萍协商减免房租，侯萍不同意。2020年3月马丽娟与侯萍协商解除租赁合同，侯萍同意马丽娟租赁至2020年3月1日止解除。后马丽娟拆除了房屋部分装修，保留了榻榻米（其中一间房屋榻榻米墙壁加装的木条破损）、厕所等部分，并对房屋进行了打扫，清运了拆除物资、垃圾，腾空了房屋。3月1日下午双方在交房过程中发生纠纷（侯萍的委托诉讼代理人在庭审中陈述“3月1日侯萍打算接房，看房屋是否恢复原状，才发生纠纷”），报警后经派出所调解无果。 还查明，根据侯萍提供的在马丽娟装修前的1张天井照片看，天井原状脏乱差，只有简陋的水泥洗衣盆和凌乱堆放的砖块。侯萍未提供证据证明房屋其他部分原状。 一审法院认为，根据一审法院查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.马丽娟与侯萍的租赁合同是否应解除？2.马丽娟是否可以请求法院判决双方交接租赁房屋？3.马丽娟是否应以每日162元向侯萍支付从2020年3月1日至依法确认解除并腾退交付之日止的租金？4.马丽娟是否应向侯萍赔偿解除合同违约金24020元？5.马丽娟是否应将房屋原大理石洗衣台、面盆、实木裙板及裙板窗、四扇木窗、匾额、墙面装饰、房内新增厕所恢复原状？6.侯萍是否应退还马丽娟押金1万元？1.关于租赁合同解除的问题。根据侯萍代理人在庭审中陈述“3月1日侯萍打算接房，看房屋是否恢复原状，才发生纠纷”内容看，结合马丽娟拆除部分装修和打扫和清运房屋垃圾，足以证明，租赁双方已经在2020年3月1日前协商一致解除了2015年2月28日签订的《租房合同》。因此，马丽娟没有必要在诉讼中再次主张解除。2.关于马丽娟是否可以请求法院判决马丽娟、侯萍交接租赁房屋的问题。诉是当事人要求法院满足自己的诉讼请求，判决自己胜诉以保护民事权益。就本案而言，首先，解除租赁合同后交付房屋是马丽娟应尽的义务，而非民事权益。马丽娟请求法院判决自己履行交付义务，与诉的目的相悖。其次，该请求“马丽娟、侯萍交接租赁房屋”相互矛盾，含糊不清，不明确。因此，该请求一审法院不予支持。3.关于马丽娟是否应以每日162元向侯萍支付从2020年3月1日至依法确认解除并腾退交付之日止的租金问题。首先，2020年初暴发的新冠疫情属不可抗力，并导致马丽娟租赁房屋经营的民宿关闭严重亏损，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，租赁双方应当分担受到的损失，侯萍在马丽娟要求减免租金情况下未予以减免，从而导致提前解除合同，主要责任在侯萍。其次，马丽娟租赁经营的民宿位于阆中古城核心区，客源一般都是外来游客，2020年初暴发的新冠疫情，从最初几个月的关闭，到逐步开放，至今游客稀少，即使从2020年3月1日继续经营，也是亏损。第三，双方在合同中约定在不影响房屋结构的前提下马丽娟可以对房屋进行装饰装修，租赁期满后归出租方，而没有约定全部拆除后交付。第四，双方的租赁合同在2020年3月1日前已经解除，不存在解除和租金的问题，如果未交付，也只是存在房屋占用费的问题。因此，侯萍请求判令马丽娟以每日162元向侯萍支付从2020年3月1日至依法确认解除并腾退交付之日止的租金，一审法院不予支持。4.马丽娟是否应向侯萍赔偿解除合同违约金24020元的问题。马丽娟、侯萍是协商一致解除租赁合同，马丽娟不构成违约。因此，侯萍请求判令马丽娟向其赔偿解除合同违约金24020元，一审法院不予支持。5.关于马丽娟是否应将房屋原大理石洗衣台、面盆、实木裙板及裙板窗、四扇木窗、匾额、墙面装饰、房内新增厕所恢复原状问题。首先，双方在合同中约定在不影响房屋结构的前提下马丽娟可以对房屋进行装饰装修，租赁期满后归出租方，而没有约定恢复原状。其次，根据侯萍提供的装修前后的照片对比来看，装修后的房屋明显比装修前房屋美观，侯萍主张恢复原状，既增加了马丽娟的拆除成本，又不利于自己。损人不利己，实在没有必要。第三，侯萍也未提供证据证明房屋其他部分的原状，恢复到什么标准才算原状难以确定。因此，侯萍请求判令马丽娟将房屋原大理石洗衣台、面盆、实木裙板及裙板窗、四扇木窗、匾额、墙面装饰、房内新增厕所恢复原状，一审法院不予支持。6.关于侯萍是否应退还马丽娟押金1万元的问题。侯萍同意退还押金1万元，是当事人真实意识表示，亦不违反法律法规，一审法院予以支持。 综上所述，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马丽娟在租赁期间按约定支付了房屋租金，但因受到××影响，无法正常经营，造成了较大的经济损失，作为出租方的侯萍应当予以理解。马丽娟在拆除中可能存在有装饰装修不合理，该拆除的部分未完全拆除、或者房屋未清扫干净等情况，双方应当互谅互让、协议解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告侯萍于本判决生效后十日内返还原告马丽娟押金1万元； 二、驳回原告马丽娟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告侯萍的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告马丽娟负担。反诉案件受理费255元，由反诉原告侯萍负担。 二审中，经查看现场，马丽娟在租赁房间内增设的卫生间一楼两处，二楼有一处，二楼房间内的榻榻米拆除了部分。侯萍要求恢复房屋原状的情况是，对三处的厕所和榻榻米全部拆除，厕所拆除后恢复地面平整，墙面基本恢复平整，并处理好下水道，避免暴雨返水进屋。榻榻米拆除后，不得有钉子、木条等残留在室内，并不得损坏木楼板和木制墙体。马丽娟对新增的厕所和榻榻米的事实不否认，但认为是经过侯萍同意，不应该拆除。 同时查明，马丽娟与侯萍签订的《租房合同》第四条第2项约定，合同期满，乙方（马丽娟）应将承租房屋打扫干净，腾空后按原状返还甲方（侯萍）房屋，该房室内外装潢费用等均与甲方无关，甲方不承担任何折旧费用。交房时乙方应结清水、电、气及其他税费并交还甲方水卡、电卡、气卡和用气证等。 2020年3月1日，侯萍拒绝接受案涉租赁房屋时，马丽娟将房屋钥匙放置在租赁房街对面的饭馆里。 本院审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案围绕侯萍的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 上诉人侯萍和被上诉人马丽娟签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。在合同履行过程中，因“新冠疫情”爆发，马丽娟无法正常营业，经要求降低租金未得到侯萍同意的情况下，马丽娟遂要求解除《租房合同》，侯萍表示同意。双方就解除《租房合同》达成合意，该《租房合同》已经解除。在2020年3月1日在交接房屋的过程中，因出租方侯萍要求将房屋的洗衣台、面盆、实木裙板及裙板窗、四扇木窗、匾额、墙面装饰、厕所、榻榻米等恢复原状，马丽娟表示拒绝，为此，双方发生纠纷。从查看现场的情况看，马丽娟在房内安装厕所和榻榻米对出租前房屋内的结构和使用功能有所影响，作为房屋权利人和出租方的侯萍有权依据《租房合同》的约定要求马丽娟拆除，马丽娟有义务将其拆除。对于侯萍要求恢复房屋其他部分的原状，一是侯萍未提供证据证明原状的具体情况。二是某些部分是不可能恢复。侯萍以此为由拒绝接收房屋而导致本案纠纷和房屋闲置至今存在过错。特别是在双方已就解除《租房合同》达成合意，承租人马丽娟已没有经营的情况下，作为出租方的侯萍应采取正当合法途径解决恢复房屋的问题，有义务避免损失的扩大，对自己的房屋闲置导致未收取租金，应承担主要责任。作为承租人的马丽娟，在出租方侯萍要求恢复房屋原状时，应当积极予以配合，在《租房合同》约定的范围内及力所能及的情况下进行恢复，其采取拒绝态度，将租赁房钥匙交与第三人独自离开，对导致本案纠纷和未能收取解除合同后的房屋租金，应承担一定责任。本院考虑双方的过错程度，2020年3月1日起的租金由侯萍自行承担70%，马丽娟承担30%。根据《租房合同》约定2020年3月1日起的年租金58564元，每天的租金为160.5元，双方按此标准承担租金。由于侯萍不属于单方面终止履行合同义务，侯萍要求马丽娟给付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，侯萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3050号民事判决第一项、第二项，即“侯萍于本判决生效后十日内返还马丽娟押金1万元”、“驳回马丽娟的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3050号民事判决第三项； 三、马丽娟于本判决生效之日起十日内按每天48元的标准向侯萍支付从2020年3月1日起至本判决生效之日止的房屋租金； 四、马丽娟于本判决生效之日起十日内将位于阆中市××街××号（阆中古城）侯萍出租的房屋一楼两处厕所，二楼一处厕所，予以拆除，并将厕所的地面平整，同时拆除房内的榻榻米。 五、驳回侯萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费280元，由马丽娟负担84元，侯萍负担196元；二审案件受理费876元，由马丽娟负担263元，侯萍负担613元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 周 针