山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初12301号原告：吕俊霖，男，1991年4月3日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：孙欣欣，山东嘉会嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳家豪，山东嘉会嘉律师事务所律师。被告：张永恒，男，1995年11月3日出生，汉族，住山东省莱阳市。被告：青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道正阳中路**。法定代表人：邹爱敏。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住，住所地山东省青岛市崂山区深圳路**/div>负责人：郝子健，该银行行长。委托诉讼代理人：张永进，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告吕俊霖与被告张永恒、被告青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司（以下简称为宜居不动产经纪公司）、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称为建行青岛市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕俊霖及其委托诉讼代理人孙欣欣,第三人建行青岛市分行的委托诉讼代理人张永进到庭参加了诉讼。被告张永恒、被告宜居不动产经纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕俊霖向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依约履行办理涉案房屋在第三人的撤押手续并配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续；2.依法判令被告自2020年1月11日起每天按照200元的标准向原告支付补偿金直至涉案房屋的产权变更至原告名下为止；3.依法判令被告向原告支付律师代理费30000元；4.依法判令被告向原告支付居间服务费35910元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原、被告三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告张永恒将所拥有的青岛市城阳区瑞阳路567号嘉富丽苑小区11号楼1单元802户房产出售给原告，建筑面积82.4平方米，房产交易成交价为1330000元，付款方式为签订合同当日原告支付被告张永恒定金10000元（抵首付款）；首付款700000元被告张永恒为原告办理撤押手续时支付，全部支付完成被告张永恒配合原告办理抵押手续。被告张永恒承诺2020年1月10日前到房产部门办理房产所有权转移手续。2019年5月13日原告与被告张永恒签订补充协议，约定将涉案房屋价款变更为970000元，原告已经支付首付款700000元，剩余270000元，后期所有业务被告宜居不动产经纪公司陪同办理。原告按照合同的约定向被告张永恒支付了首付款700000元，但被告张永恒并未按约撤押并办理涉案房屋产权变更登记手续。被告宜居不动产经纪公司在了解被告已经违约的情况下，向原告承诺为被告张永恒提供资金解押。后原告多次催促未果。第三人建行青岛市分行辩称，因被告张永恒尚未还清银行贷款，第三人不同意原、被告双方的房屋买卖。被告张永恒、被告宜居不动产经纪公司未答辩亦未提交证据。原告吕俊霖为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1，《房产买卖合同》。证明：2018年6月15日原告吕俊霖与被告张永恒、被告宜居不动产经纪公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告张永恒将所拥有的青岛市城阳区瑞阳路567号嘉富丽苑小区11号楼1单元802户出售给原告吕俊霖，房产交易成交价1330000元，付款方式为签订合同当日原告吕俊霖支付被告张永恒定金10000元（抵首付款）；首付款700000元被告张永恒为原告吕俊霖办理撤押手续时支付，全部支付完成被告张永恒配合原告办理抵押手续。被告张永恒承诺2020年1月10日前到房产部门办理房产所有权转移手续，若任何一方迟延，每天按照200元赔偿给对方作为补偿金。同时约定如出现违约，违约方需要承担律师费、诉讼费和居间服务费。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。证据2，《补充协议》。证明：2019年5月13日原告吕俊霖与被告张永恒签订《补充协议》，约定将合同成交价由1330000变更为970000元；原合同赠与车位条款作废；原告吕俊霖已支付首付款700000元，剩余270000元。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。证据3，原告吕俊霖银行流水、被告张永恒出具的收条。证明：被告张永恒共收到原告首付款700000元。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。证据4，原告吕俊霖银行流水、被告宜居不动产经纪公司出具的收款收据。证明：原告因购买被告张永恒的房屋，向被告宜居不动产经纪公司支付的居间服务费为35910元。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。证据5，委托代理合同、原告吕俊霖中国农业银行卡交易明细清单、青岛增值税普通发票。证明：因被告张永恒违约，原告吕俊霖为此支付的律师费为30000元。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。证据6，原告吕俊霖与被告张永恒、被告宜居不动产经纪公司的工作人员刘华志、吕冬冬的录音。证明：2019年5月13日原告吕俊霖与被告张永恒签订的《补充协议》，被告宜居不动产经纪公司的工作人员全程陪同原告吕俊霖与被告张永恒签订补充协议；在被告张永恒已经违约的情况下，被告宜居不动产经纪公司向原告承诺为被告张永恒提供资金解押。第三人对双方的房屋买卖事实不知情，也不认识原告，对该证据不发表质证意见。第三人建行青岛市分行向本院提交证据如下：证据1，个人住房（商业用房）借款合同。证明：1.2016年7月25日，第三人建行青岛市分行与被告张永恒签订了编号为371984810-2012-20160432660号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人民币310000元，借款期限为240个月（即2016年7月18日至2036年7月18日），按月等额本金还款。（第二十九条、第三十条、第三十四条）。2.张永恒以其贷款所购的房屋（房屋坐落：青岛市城阳区瑞阳路567号11号楼1单元802，他项权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产证明第0000931号）为上述借款作抵押担保。（第三十七条）。3.抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。（第十三条）4、未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租（包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同）、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其它他物添附或改建、分割等。如果抵押人违反上述约定，贷款人有权要求抵押人清偿或提前清偿本合同项下债务本息及相关费用。（第十三条）5、抵押人经贷款人书面同意处分抵押财产的，处分抵押财产而获得的价款或其他款项应当存入贷款人指定的账户。贷款人有权要求抵押人清偿或提前清偿本合同项下债务本息及相关费用，抵押人应协助办理有关手续。（第十三条）。6.贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。（第四十一条）。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据2，个人住房贷款申请表及面谈记录。证明：2016年7月17日，被告张永恒向第三人提交《个人住房贷款申请表及面谈记录》，申请贷款金额310000元。张松、姜红梅是共同还款人，也出具了共同还款声明，愿与被告张永恒共同承担相关法律责任。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据3，个人贷款支付凭证。证明：2016年7月27日，第三人依约向被告张永恒发放了借款310000元。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据4，房地产他项权证。证明：被告张永恒提供的抵押担保房屋已按法律规定于2018年1月8日在房地产权属登记机关进行商品房抵押登记，合法有效，他项权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产证明第0000931号。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据5，中国建设银行个人贷款对账单、结清试算。证明：截至2020年11月10日，被告张永恒尚欠贷款余额244124.83元，欠利息、罚息、复利等367.17元，暂合计244492元。原告对证据的真实性及证明事项无异议。证据6，被告张永恒的身份证、户口本复印件；共同借款人身份证、户口本、结婚证复印件。证明：被告张永恒的身份情况。共同还款人的身份情况。原告对证据的真实性及证明事项无异议。经审理查明，原告吕俊霖（乙方、买方）与被告张永恒（甲方、卖方）、被告宜居不动产经纪公司（丙方、房产经纪公司）于2018年6月15日签订《房产买卖合同》，约定：甲方同意将所拥有的青岛市城阳区户房屋出售给乙方，此房权属为私房产权，建筑面积为82.4㎡，权属证号为0000617号；甲、乙双方商定的房产交易成交价为1330000元。付款方式为①签订合同当日，乙方支付甲方购房定金10000元。②首付款700000元乙方于甲方办理撤压手续时支付，全部支付完成甲方配合乙方办理抵押手续（含）定金。③购房尾款630000元乙方通过银行；甲乙双方承诺2020年1月10日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，房产交付条件选择交房时间为2019年1月28日。办理所有权转移手续和房产交付方面，甲、乙双方任何一方延迟，每天按照200元/天赔偿给对方作为补偿金；赠送地下车位一个；违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用；甲、乙双方同意向丙方支付居间服务费36000元。居间费用于本合同签订当日由乙方支付丙方。付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。合同还约定了其他事项。另查明，原告吕俊霖（乙方）与被告张永恒（甲方）于2019年5月13日签订《补充协议》，双方约定：就甲乙双方签订购买银盛泰嘉富丽苑小区11号楼1单元802户房屋，甲乙双方自愿协商如下：1.原合同成交价格为1330000元作废，经甲乙双方协商后价格变更为970000元。2.因原合同甲方赠送乙方145号地下车位于签订合同前已转让他人，故原合同赠送车位条款作废，甲方可以不履行赠送车位义务。3.甲乙双方已知晓此房产不满两年并且愿意继续履行此合同。4.其他约定事项按照甲乙双方签订原合同履行不变。5.乙方已支付甲方首付款700000元，剩余270000元。6.后期所有业务中介方全程陪同办理。又查明，原告提交收条、银行交易流水及收款收据、委托代理合同、原告吕俊霖中国农业银行卡交易明细清单、青岛增值税普通发票，并称其已向被告张永恒支付房屋首付款700000元（含定金10000元），其已向被告宜居不动产经纪公司支付的居间服务费为35910元。原告吕俊霖为本案诉讼支付的律师费为30000元。原告庭审中称被告张永恒已于2019年1月28日交付了涉案房屋，现由其原告居住使用。还查明，2016年7月25日，被告张永恒与第三人建行青岛市分行签订了编号为371984810-2012-20160432660号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人民币310000元，借款期限为240个月（即2016年7月18日至2036年7月18日），按月等额本金还款。2016年7月27日，第三人向被告张永恒发放借款310000元。涉案房屋于2018年1月8日办理商品房抵押登记，他项权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产证明第0000931号。第三人建行青岛市分行提交中国建设银行个人贷款对账单、结清试算，并称截至2020年11月10日，被告张永恒尚欠贷款余额244124.83元，欠利息、罚息、复利等367.17元，暂合计244492元。以上事实，有原告与第三人提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告吕俊霖与被告张永恒签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋虽被告张永恒在第三人处设有抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告已按照合同及补充协议的约定支付了被告张永恒购房款700000元，被告应当按照合同约定在收到该700000后办理涉案房屋撤押手续。现原告同意一次性支付被告张永恒剩余的购房款270000元，并愿意代为被告张永恒清偿涉案房屋所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房屋继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款可在应当支付的购房款中扣除。被告张永恒、被告宜居不动产经纪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应当承担不利的法律后果。综上所述，原告要求被告张永恒履行办理涉案房屋在第三人处的撤押及配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的主张，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付补偿金（自2020年1月11日起每天按照200元的标准支付至涉案房屋的产权变更至原告名下为止）、律师代理费30000元、居间服务费35910元。本案中，根据合同约定，被告张永恒应于自2020年1月10日前办理房屋变更登记手续，延迟按照每天200元/天赔偿给原告作为补偿金，并约定律师代理费、居间服务费由违约方承担。被告张永恒未依约履行相应的合同义务，已构成违约，其对此应当承担相应的违约责任。故原告上述主张，理由正当，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吕俊霖于本判决生效之日起10日内将应支付被告张永恒的剩余购房款270000元优先支付给第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行，用于清偿被告张永恒位于青岛市城阳区户房屋在该行的所涉抵押债务（以该银行当日结算为准）。剩余款项由原告支付给被告。二、原告吕俊霖清偿涉案房屋所涉抵押债务后，被告张永恒于本判决生效之日起15日内到第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行办理涉案房屋抵押登记解除手续，第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行应当协助办理上述抵押登记解除手续。三、涉案房屋抵押登记解除后，被告张永恒于本判决生效之日起30日内配合原告俊霖将涉案房屋产权变更登记至原告名下。四、被告张永恒于本判决生效之日起15日向原告吕俊霖支付自2020年1月11日起至被告张永恒实际将涉案房屋产权变更登记至原告吕俊霖名下之日止每天以200元为基数计算的补偿金。五、被告张永恒于本判决生效后15日内支付原告吕俊霖律师代理费30000元。六、被告张永恒于本判决生效后15日内支付原告吕俊霖居间服务费35910元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，减半收取724元，由被告张永恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  康廷富二〇二〇年十二月二十一日书记员  纪晓琛