内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2020）内06民终2014号   上诉人(原审原告)：金某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   被上诉人(原审被告)：鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司。   法定代表人：何某。   委托诉讼代理人：齐某，内蒙古振耀律师事务所律师。   上诉人金某因与被上诉人鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司（以下简称黑胡子房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2019）内0621民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金某、被上诉人鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司的委托诉讼代理人齐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金某上诉请求：依法撤销原判，判令：一、被上诉人黑胡子房地产公司赔偿上诉人金某因迟延办理房屋产权证所产生的的十年违约金及造成的所有经济损失；二、被上诉人黑胡子房地产公司速办房屋产权证。事实和理由：一、上诉人金某与被上诉人黑胡子房地产公司签订《商品房买卖合同》后，上诉人金某已将全部房屋价款付清，但被上诉人黑胡子房地产公司至今未履行办理房产证的义务，给上诉人金某造成了重大经济损失，被上诉人应赔偿上诉人金某十年违约金及其他经济损失。二、上诉人金某已于2012年11月28日将案涉房屋卖给案外人金瑞玲，并作公证，房屋由金瑞玲接手管理并纳税，因未办房产证无法过户，导致该房屋被一审法院判给案外人张巧娥并拍卖给他人，给上诉人金某造成17万元左右的经济损失。三、经市场实际考查，案涉房屋市值在每平米万元以上。   鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。理由为：一、案涉房产未能办理房产证的责任在上诉人金某，被上诉人黑胡子房地产公司不应承担违约责任，上诉人金某的诉请没有依据。首先，上诉人金某未向被上诉人黑胡子房地产公司提供办证的全部材料及缴纳税费，案涉房屋共有人即上诉人金某的配偶下落不明，上诉人金某至今不具备办证条件；其次，因上诉人金某自身债务原因，案涉房屋自2013年开始一直被法院依法查封，房管部门对于已查封的房产不予办理房产证；再次，上诉人金某称案涉房屋于2020年4月11日司法拍卖给他人，该房屋产权证已不可能办在其名下。二、上诉人金某请求的违约金没有依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同相对人应按照合同约定的违约金数额向开发商主张违约金，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，即便是出卖人原因导致上诉人金某未取得房屋产权证，违约金数额应为已付房屋价款131698元的0.2%即263元，上诉人金某诉请依据合同约定主张利息，却要求被上诉人支付高于合同约定1000倍的数额，没有任何依据；另外，案涉房屋经过合法司法拍卖，归还的是上诉人金某自己的债务，其上诉请求没有依据。   金某向一审法院起诉请求：1.依法判令黑胡子房地产公司依据合同书面约定，赔偿金某延迟办理产权证违约金263396元（131698×0.2×10年=263396元）；2.依法判令黑胡子房地产公司立即协助金某办理房屋产权证；3.诉讼费由黑胡子房地产公司负担。   一审法院认定事实：金某（买受人）与鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司（出卖人）于2008年7月8日签订了商品房买卖合同，金某以131698元的的价格购买了位××旗房屋一套。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。金某于2008年5月16日给黑胡子房地产公司交付房屋定金30000元，于2008年7月1日给黑胡子房地产公司交付购房款51698元，剩余50000元办理了按揭贷款。金某办理的房屋按揭贷款已于2011年12月29日结清。黑胡子房地产公司于2010年4月26日将房屋交付金某使用。涉案房屋的产权证至今尚未办理。   另查明，金某与案外人邱海平原系夫妻关系，二人于1992年12月18日登记结婚，于2014年9月22日经达拉特旗人民法院判决准予离婚，涉案房屋系在二人夫妻关系存续期间购买。因金某与他人存在涉诉纠纷，涉案房屋于2013年4月15日被法院依法予以查封，现涉案房屋上查封状态仍未解除。   一审法院认为，金某与鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人应按约全面履行。金某已按合同的约定支付了全部购房款项，房屋已经交付金某使用，黑胡子房地产公司应当按照合同约定协助金某办理产权过户手续。因黑胡子房地产公司未按合同约定的期限协助金某办理房屋产权登记手续，故应当承担相应的违约责任。根据合同约定，黑胡子房地产公司应当按已付房款的0.2％向金某支付违约金，即黑胡子房地产公司应当向金某支付违约金263元。金某要求黑胡子房地产公司支付违约金263396元（131698×0.2×10年）的诉讼请求，没有事实和法律依据，故对金某超出合同约定的诉讼请求，法院不予支持。黑胡子房地产公司辩称，造成无法办理房屋产权登记手续的原因是金某不能按要求提供相关手续及房屋存在查封造成，黑胡子房地产公司不应当承担违约责任，根据合同约定，黑胡子房地产公司应当在交付房屋后180日内履行协助金某办理房屋产权登记手续的义务，而黑胡子房地产公司提供的证据显示金某与案外人离婚的时间及房屋被查封的时间均发生在交付房屋的180日之后，不能否定其存在违约的事实，且黑胡子房地产公司未提供证据证实，其已按合同约定的期间将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对黑胡子房地产公司的上述答辩意见，法院不予采纳。因涉案房屋目前处于查封状态，不具备办理房屋产权登记手续的条件，故对金某请求黑胡子房地产公司立即协助其办理房屋产权证的诉讼请求，在本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司于判决生效之日给付金某违约金263元；二、驳回金某其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案中，关于上诉人金某要求被上诉人黑胡子房地产公司办理案涉房屋产权证的主张，根据被上诉人黑胡子房地产公司原审中提供的达拉特旗房屋征收和房产交易管理中心出具的《情况说明》以及双方当事人的陈述，案涉房屋处于查封状态，且上诉人金某未提供证据证明针对该房屋的查封已经解除，故上诉人金某要求被上诉人黑胡子房地产公司办理案涉房屋产权证的客观条件不具备，在事实上不具备履行可能，本院对其该项主张在本案中不予支持。关于被上诉人黑胡子房地产公司应向上诉人金某支付违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”结合上诉人金某已向被上诉人黑胡子房地产公司支付案涉房屋全部价款131698元的事实，原审认定由被上诉人黑胡子房地产公司向上诉人金某支付违约金263元（131698元×0.2%）并无不妥，本院予以维持。至于上诉人金某要求被上诉人黑胡子房地产公司按已付房屋价款×0.2计10年支付违约金的主张，因案涉《商品房买卖合同》并未有相关约定，且其未提供证据证明前述双方约定之违约金低于给其造成的实际损失，故本院对其该主张不予支持；另外，案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第2项不具备格式条款的构成要件，上诉人金某主张该条款无效的上诉意见不能成立。关于上诉人金某要求被上诉人黑胡子房地产公司赔偿因迟延办理房产证给其造成的所有经济损失的上诉请求，此系上诉人金某二审中新增加的诉讼请求，本院在本案中不作审理。   综上所述，金某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5252元，由上诉人金某负担。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨     二〇二〇年十二月二十五日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁