云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初319号原告：杨永红，女，1976年10月30日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：何翔，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵非男，云南牵明律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自红华房地产开发有限公司。住所地：蒙自市护国路与园区**交叉口上海滩花园办公楼。法定代表人：张帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦权，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨永红与被告蒙自红华房地产开发有限公司车位纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨永红的委托诉讼代理人何翔，被告蒙自红华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年5月9日签订的《停车位租赁协议》无效；2.被告返还原告购入复兴花园50号、51号车位款80000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月9日，原、被告签订两份《停车位租赁协议》，约定：原告租赁复兴花园小区地面50号及51号车位，每个车位租金40000元，租期20年。协议签订后，原告按协议向被告支付80000元。因车位属业主共有，被告无权出租或转让。因此，提起诉讼。被告蒙自红华房地产开发有限公司辩称，驳回原告的诉讼请求，原告承担诉讼费用。事实与理由：1.蒙自复兴花园项目按照规划配比的199个车位当中，有26个车位属于小区外环公共车位，173个车位属于小区内开发商保有产权车位，原告使用的车位不属于公共车位。2.复兴花园项目业主所购买的商品房公摊建筑面积不包含地上车位建筑面积，其购房价款中不包含地上车位价款，，地上车位不属于业主出资的共有产权车位3.被告所收取的每个车位4万元使用费用（20年期限），远低于同地段车位出售或者出租的价格，应得到法律的保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告杨永红提交的原告《身份证》《企业信用信息公示报告》《不动产权证书》复印件各一份、《车位租赁协议》《车位编号图》《收据》复印件各两份；被告蒙自红华房地产开发有限公司提交的《营业执照》《法定代表人身份证明》《商品房预售许可证明》《规划总平面图》《建设项目规划核实情况表》《复兴花园小区总平面图》《云南省建设工程规划核实意见》复印件一份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原告杨永红提交的以下证据：第一组：《网络信访件》复印件一份。欲证明：2019年9月30日，由红河州自然资源和规划局网络回复该问题，明确复兴花园地上公共停车位在不动产登记簿中注明属业主共有，不核发不动产权证书。第二组：《关于复兴花园地面车位的情况说明》。欲证明：红河州自然资源和规划局明确复兴花园建设项目停车位数量及用途未办理过变更，该项目199个地面停车位全部为公共停车位。二、被告蒙自红华房地产开发有限公司提交的《复兴花园面积分摊说明》。欲证明：复兴花园项目的地上停车位面积没有分摊进入房屋建筑面积和房屋所占基地土地面积中。三、本院调取的以下证据：第一组：红河州自然资源和规划局出具的《关于复兴花园小区地面199个停车位的说明》一份、《建设用地规划设计条件通知单存根》及《建设用地规划设计条件通知单》复印件各一份。欲证明：1.《关于复兴花园小区地面199个停车位的说明》证实：复兴花园项目依据《建设用地规划设计条件通知单》停车泊位控制要求：：地面停车位须全部为公共停车位规划批准地面停车位196个。经规划核实，该小区实际建设地面停车位199个（其中小区外沿街停车位26个，小区内停车位173个），该199个停车位全部为公共停车位。2.《建设用地规划设计条件通知单》第5条停车泊位控制要求载明：（1）商业：每100平方米建筑面积机动车位0.8个，自行车位3个；居住：每100平方米建筑面积机动车位0.8个，自行车位1个；（2）临街商铺停车位需临街设置于规划用地内；（3））地面停车位须全部为公共车位且公共停车位须≥停车位总数的10%。同时，公共停车位须在申报总平面图上明确标注；（4）每个机动车停车泊位尺寸不得小于（2.5米×5米），每个自行车停车泊位尺寸不得小于（1米×2米）。第二组：蒙自市不动产登记中心出具的《复兴花园小区分摊面积计算结果表》一份。欲证明：复兴花园宗地分摊面积结果为：分摊土地面积合计5033.18㎡；独用土地面积合计19361.00㎡，包含：门卫室25.51㎡，宗地内公共绿化、道路等11236.44㎡，，地上车位面积249991㎡。本院认为，原告杨永红提交的证据及本院调取的红河州自然资源和规划局出具的《关于复兴花园小区地面199个停车位的说明》与红河州城乡规划局出具的《建设用地规划设计条件通知单》《规划总平面图》《建设项目规划核实情况表》《复兴花园小区总平面图》《云南省建设工程规划核实意见》载明的项目总停车位199个，其中含公共车位26个的事实不一致，不予采信。被告蒙自红华房地产开发有限公司提交的《复兴花园面积分摊说明》与本院调取的蒙自市不动产登记中心出具的《复兴花园小区分摊面积计算结果表》相印证，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告系“复兴花园”建设项目的建设单位，项目位于蒙自市北侧，用地面积19361.22平方米，总建筑面积25190.67平方米。2011年7月27日，红河州住房和城乡建设局出具《建设用地规划设计条件通知单》，载明：工程名称：11Ｃ-21。1.用地面积和用地性质：总用地面积19361.22平方米，用地性质：居住用地。2.道路红线及道路断面：西临18Ｍ规划道路，南临60Ｍ红河大道。3.主要技术经济指标：总建筑面积≥23233.47平方米，建筑间距：正面建筑间距≥1.1、山墙面满足防火间距要求，容积率1.2≤Ｒ≤3.2，绿地率≥35%。5.停车泊位控制要求：商业：每100平方米建筑面积机动车位0.8个，自行车位3个；居住：每100平方米建筑面积机动车位0.8个，自行车位1个；临街商铺停车位需临街设置于规划用地内；；地面停车位须全部为公共车位且公共停车位须≥停车位总数的10%。同时，公共停车位须在申报总平面图上明确标注；每个机动车停车泊位尺寸不得小于（2.5米×5米），每个自行车停车泊位尺寸不得小于（1米×2米）。2017年2月8日，红河州城乡规划局对复兴花园规划指标进行审核，明确复兴花园小区总停车位196个，其中，公共停车位23个，停车位173个。2017年3月13日，被告取得复兴花园项目的商品房预售许可证明。2018年3月23日，红河州城乡规划局出具《建设项目规划核实情况表》中载明：机动车停车位：总停车位199（含公共车位26）个。在《复兴花园小区总平面图》中主要经济技术指标第8项中明确：总停车位199个，其中公共车位26个，停车位173个。2018年5月15日，蒙自市鸿源土地事务所有限公司出具《复兴花园面积分摊说明》一份，载明：1.房屋建筑面积分摊：按照业主套内建筑面积所占本幢房屋面积的比例分摊本幢房屋的二分之一墙体、楼梯间等公共使用部分，小区内门卫室、物管及社区用房、自行车库、配套设施用房不参与分摊。房测报告已报送蒙自市房地产管理处审核备案。2.土地面积分摊：按照业主房屋建筑面积所占本幢房屋基底的土地面积，公共道路、绿化及地上车位不参与分摊。在蒙自市不动产登记中心出具的《复兴花园小区分摊面积计算结果表》中，明确：复兴花园宗地面积合计19361㎡，分摊土地面积5033.18㎡，独用土地面积14327.82㎡[包含门卫室（面积25.51㎡），宗地内公共绿化、道路等（面积11236.44㎡），，地上停车位面积2499.91㎡，其中公共车位26个，面积331.41㎡，非公共车位173个，面积2168.51㎡）]。原告系蒙自市复兴路复兴花园3幢1-4层3-3号房屋业主。在原告的不动产权证上“权利其他状况”中载明：土地使用面积70.11㎡，其中：（独用土地面积：0.00㎡，分摊土地面积：70.11㎡）专有建筑面积224.00㎡，分摊建筑面积：8.68㎡。2018年5月9日，以原告为乙方、被告为甲方分别签订《车位租赁协议》各一份，分别约定：为便于复兴花园小区停车位合理正常使用，甲乙双方根据法律规定，在公平自愿、诚实信用的原则下，就乙方承租甲方停车位达成如下协议：一、甲方车位：复兴花园小区50号、51号；二、承租方式：乙方一次性支付车位租金，一个车位限停一辆汽车，采用固定车位方式停放。三、承租期限：2018年5月8日起至2038年5月8日止。四、租金支付：乙方承租20年租金每个车位计40000元。乙方须在本合同签订之日起5日内将20年的停车位租金一次性支付甲方。若到期乙方续租，甲方不再收取任何费用......协议签订后，原告于2018年5月9日向被告支付40000元，2018年5月10日向被告支付40000元。被告向原告出具两份《收据》，分别载明：兹收到杨永红购入复兴花园50号、51号车位款。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有二。一是复兴花园小区地面停车位是否属于共有部分。二是原、被告签订的《车位租赁协议》是否有效？针对以上争议焦点，本院评议如下：一、关于复兴花园小区地面停车位是否属于共有部分的问题。复兴花园小区在2011年7月27日红河州住房和城乡建设局出具《建设用地规划设计条件通知单》中对停车泊位的控制要求是：：地面停车位须全部为公共车位且公共停车位须≥停车位总数的10%。同时，公共停车位须在申报总平面图上明确标注。在2018年3月23日红河州城乡规划局出具《建设项目规划核实情况表》中载明：机动车停车位：总停车位199（含公共车位26）个，在《复兴花园小区总平面图》中主要经济技术指标第8项中明确：总停车位199个，其中公共车位26个，停车位173个。综上，该小区的总停车位为199个，其中公共车位26个，已大于停车总数的10%。《房屋登记办法》第三十一条规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。经查，在原告的不动产权证权利其他状况中载明：土地使用面积70.11㎡，其中独用土地面积：0.00㎡，而涉案地上停车位所占面积2499.91㎡均为独用土地面积。在蒙自市鸿源土地事务所有限公司出具的《复兴花园面积分摊说明》第2条土地面积分摊已明确了公共道路、绿化及地上车位不参与分摊，据此，涉案车位面积并没有进行分摊，不属于共有部分。二、关于原、被告签订的《车位租赁协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原、被告经自愿协商签订《车位租赁协议》，对承租方式、承租期限、租金支付等均进行了明确约定，且双方均按协议履行了各自的义务。故，原、被告之间是车位租赁关系，至于被告出具的《收据》只是证明了原告履行了付款义务，并不能证明双方系买卖关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。被告已通过租赁的方式对涉案车位的归属予以确定。该行为未违反法律和行政法规的强制性规定，原告主张协议无效的理由不能成立，对其诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，判决如下：驳回原告杨永红的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告杨永红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何红芬人民陪审员  陈海明人民陪审员  马 智二〇二〇年十二月十四日书 记 员  张 晶