浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11564号原告：秦庆盛，男，1972年11月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：高峰，浙江广缘律师事务所律师。被告：绍兴北辰置业有限公司，住所地绍兴市越城区胜利东路**中兴商贸大厦****。法定代表人：王建国，董事长。委托诉讼代理人：沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。原告秦庆盛诉被告绍兴北辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月13日和12月14日两次公开开庭进行了审理。原告秦庆盛及其委托诉讼代理人高峰，被告委托诉讼代理人沈沛敏两次到庭参加诉讼。本案中止时间为2020年2月3日至3月9日，鉴定时间为2020年3月16日至12月8日，现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告对原告的房屋承担质量保修责任，承担全部修缮费用暂定200000元，并赔偿原告装修损失暂定260000元（具体金额由评估确定）；二、被告赔偿因房屋质量问题给原告无法使用房屋造成损失702168元（计算至起诉之日）；三、被告赔偿原告自2018年8月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用（计算至2019年10月31日为31450.8元）；四、被告承担本案的诉讼费用及鉴定评估费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为被告对原告的房屋承担质量保修责任，承担全部修缮费用81253元，并赔偿原告装修损失100200元（明确为被告承担费用，原告自行维修）；明确第二项诉讼请求损失的计算标准为按合同逾期交房超过90日的违约金标准计算，即自2018年8月1日起至起诉日止按购房款的日万分之三计算；第三项诉讼请求为被告赔偿原告自2018年8月1日起至房屋修复之日止的物业管理费用（延长一倍时间计算至2021年2月1日）。事实与理由：2017年6月21日，原告与被告签订《越城区商品房买卖合同》，购买被告开发建设的半岛花园11幢房屋，房屋用途为住宅。合同签订后，原告支付了所有的房款。2017年6月22日，被告将房屋交付给原告。2018年3月，原告出资开始对该房屋进行装修，在装修过程中发现房屋多处漏水，及一楼地面多处开裂（开始以为只是抹灰层开裂）等，因漏水问题比较好维修，对于漏水原告在装修过程中，自己出资已进行维修。随着装修工程的深入，原告找到被告凿开抹灰层发现裂缝不是表面的，去除表面抹灰层后可见地面呈锅状，中间低，两边高，且多处裂缝长几米，宽处近1厘米，原告只好停工再向被告反映，多次反映后无果，向建管局反映也没有达成一致意见。原告认为楼板裂缝是主体结构质量不合格，现原告不能正常使用该房屋，该房屋自2018年9月起至今一直处于停工闲置状态。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房销售管理办法》第二十三条第一款规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原、被告在2017年6月21日签订商品房买卖合同，次日被告将房屋交给原告，案涉房屋是在2015年6月26日验收合格，故案涉房屋不存在原告主张的主体结构质量有问题的事实。二、若本案中原告诉请的事实存在，也仅属于保修责任范围内的事项，按照合同附件6保修条款的规定，对地面、墙面的空鼓保修期是1年，从房屋交付之日起一年，也就是说，即使存在地面开裂的情况也超过了保修日期。三、2019年夏天接到原告的投诉及1****电话后，被告的工作人员对该事情很重视，双方进行协商。被告在质监站的协调下同意修复，并找了修理公司制作了施工方案，但原告拒绝了该方案，至今修复未果。综上，本案不存在无法装修、使用的情况，也不存在原告所称的损失；若房屋一楼地面存在开裂，被告可以超越合同附件6予以修复，但其他的赔偿责任不予承担。四、原告已申请法院委托鉴定，根据鉴定意见，被告只承担修缮费用81253元，其他费用均不予承担，装修的费用是原告擅自扩大的损失，原告明知有保修。原告主张的损失702168元无依据，因质量问题无法使用房屋是没有事实依据的，房屋不存在影响居住的问题，只是存在保修事项。原告主张的物业管理费没有任何依据，房屋一旦交付后哪怕业主不使用也要根据公约交付物业管理费。综上，被告只承担修缮费用，由原告自行维修。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，原告秦庆盛（买受人）与被告绍兴北辰置业有限公司（出卖人）签订《越城区商品房买卖合同》二份（合同备案号分别为201706210110ＪＨ000532、201706210110ＪＨ000533），约定买受人向出卖人购买坐落于绍兴市越城区××花园××幢××单元××号房（建筑面积95.48平方米）和2号房（建筑面积454.87平方米）；价款分别为1003450元和4780468元；出卖人逾期交房超过90日的后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保险期限内承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。合同附件六保修责任主要条款约定，地基，地基和主体结构的保修责任为保修期文件规定的该工程的合理使用年限）内如因设计或施工的原因，造成建筑物超出国家设计规范定值的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损，质保单位将无偿进行修复并满足有关规定及标准；地面；地面）空鼓、开裂的保修责任为保修期（1年）内因施工质量问题出现的地面（墙面）空鼓、开裂，质保单位将无偿进行修补。合同还对其他事项进行了约定。2017年6月22日，被告向原告交付了案涉房屋。上述二份合同中的房屋实际为一套房屋。2018年3月，原告方购买了部分装修所需电器设备。2018年4月13日，原告方向案涉房屋所在物业公司申请装修。2019年8月7日，原告出具《关于要求处理半岛花园商品房质量问题函》，后向被告寄送。双方于2019年8月10日左右曾就案涉房屋一层楼板问题进行过协商，后未能协商一致。经原告申请，本院依法委托浙江翰达工程检测有限公司对原告坐落于绍兴市越城区××花园××幢××楼楼板主体结构质量进行鉴定。该公司出具鉴定意见为绍兴市越城区××花园××幢房屋内一层楼板主体结构质量鉴定结论如下：1、所检一层楼板板面混凝土出现裂缝，属于现浇结构外观质量缺陷；2、所检楼板现浇结构表面平整度均超出规范要求；3、所检构件中一层Ｂ-Ｃ／3-4轴、一层Ｃ-Ｄ／4-5轴楼板厚度偏差不符合规范要求；4、所检构件中楼板混凝土抗压强度均符合设计要求；5、所检构件中楼板挠度值均不符合规范规定的挠度限值；6、所检构件中楼板板面受力钢筋保护层厚度检验的合格率为0%；且抽样检验结果中不合格点的最大偏差大于规范规定的允许值的1.5倍；所检构件中楼板板面钢筋及附加筋钢筋间距均符合设计及规范要求；所检构件中楼板板面钢筋及附加筋钢筋直径均符合设计及规范要求。原告预付鉴定费45000元。经原告申请，本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对绍兴市越城区××花园××幢××楼楼板的修复方案进行鉴定。该公司根据浙江翰达工程检测有限公司出具的司法鉴定报告中的楼板检测数据，对案涉一层楼板安全性进行了评定，并出具了修复方案。该公司出具的修复方案中的修复方法载明其中Ｂ-Ｃ／3-4轴、Ａ-Ｃ／5-7轴、Ｃ-Ｄ／4-5轴的修复方法为混凝土重新浇筑，修复原因为变形不满足规范要求；其余轴线修复方法为裂缝修复或裂缝修复＋板面粘贴碳纤维，修复原因均为裂缝宽度不满足规范要求。同时，该公司针对楼板各部位的不同情况，出具了混凝土重新浇筑的设计方案、裂缝修复方案以及板面粘贴碳纤维修复方案。其中混凝土重新浇筑的设计方案载明“将3-4／Ｂ-Ｃ、4-5／Ｃ-Ｄ、5-7／Ａ-Ｃ轴一层板混凝土凿除后（保留内部钢筋），并重新浇筑”等内容；裂缝修复方案载明“其余一层楼板采用化学灌浆法进行裂缝修复，选用环氧树脂类灌浆材料”等内容；板面粘贴碳纤维修复方案载明“对于板面板角的受力裂缝在完成注浆修复后，应在裂缝表面垂直方向铺贴碳纤维（满贴）”等内容。原告预付鉴定费60000元。经原告申请，本院依法委托浙江越锋项目管理有限公司对绍兴市越城区××花园××幢××楼楼板加固修缮费用，及一楼水电、地下、地下室装修损失固修缮范围和程度而定）进行鉴定。该公司出具鉴定意见为绍兴市越城区××花园××幢××楼楼板加固修缮费用为81253元；一楼水电、地下、地下室装修损失部分）为88449元；一楼水电、地下、地下室装修损失部分）为9022元；工具间、储藏室顶面装修为争议项目，争议造价2729元。原告预付鉴定费5520元。另查明，案涉房屋于2015年6月26日竣工验收合格。以上事实由原告提交的越城区商品房买卖合同2份、照片1组、房屋质量问题函1份（附信封照片打印件1份）、物业费催缴函1份、室内装修工程承包合同1份、预算书1组、影音和空调合同以及相关付款凭证和调试安装单1组（微法院提交）；被告提交的竣工验收备案表1份、施工方案1份、2020年1月10日拍摄的照片打印件5张、装修消防安全协议和装修管理协议及装修申请表和告知书各1份（微法院提交）、装修现场查勘记录表1份（微法院提交）；本院依法委托浙江翰达工程检测有限公司出具的鉴定报告及鉴定费发票1份、本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的修复方案及鉴定费发票1份、本院依法委托浙江越锋项目管理有限公司出具的的鉴定意见书及鉴定费发票1份及当事人的庭审陈述予以证实。本院依法委托浙江翰达工程检测有限公司出具的鉴定报告，该鉴定机构在鉴定时已根据原告意见对检测鉴定方案进行了修改，且采纳原告意见对抽样数量由“随机抽取”改为了“最不利位置”，因鉴定方案经过原告确认，对原告认为需补充检测的申请不予准许，该鉴定报告程序合法，本院予以认定。被告提交的2018年5月8日到2020年7月1日原告车辆进入小区的记录1组，本院对被告欲证明装修损失系原告自行扩大损失的证明目的不予认定。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋一层楼板是否存在主体结构质量问题。原告认为一层楼板混凝土需重新浇筑才能修复，说明存在主体结构质量问题。被告认为根据鉴定结论一层楼板只存在现浇结构外观质量缺陷，楼板混凝土抗压强度均符合设计要求，不存在主体结构质量问题。对此，本院评析如下：一、根据浙江翰达工程检测有限公司出具的鉴定报告可知，鉴定机构系对一层楼板最不利位置抽检3块板进行检测，该检测结果应能反映案涉楼板最严重的问题。而根据该报告的鉴定意见，一层楼板板面混凝土虽存在现浇结构外观质量缺陷，现浇结构表面平整度、楼板桡度值不符合规范要求等问题，但楼板混凝土抗压强度均符合设计要求，板面钢筋及附加筋钢筋间距、直径均符合设计及规范要求。且案涉房屋已经过竣工验收合格，根据该鉴定意见无法直接得出一层楼板存在主体结构质量问题的结论。二、根据浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的修复方案记载，一层楼板部分部位采用混凝土重新浇筑的原因系变形不满足规范要求，重新浇筑范围仅涉及所检测8条轴线中的3条，且该3条轴线的承载力评定为au（具有足够的承载能力），修复方案为将一层板混凝土凿除后，保留内部钢筋的情况下重新浇筑，故根据修复方案不能认定案涉楼板存在主体结构质量问题。三、经本院向鉴定机构咨询，修复方案中混凝土重新浇筑是因为钢筋桡度存在偏差，无法在原基础上整改所需，但楼板承载力没有问题；案涉楼板虽存在专业规范上的质量问题，但构不成法律上的主体结构质量问题，故本院对原告认为一层楼板混凝土需重新浇筑才能修复，说明存在主体结构质量问题的意见不予采信。综上，本院认为根据现有证据，不能认定案涉房屋一层楼板存在主体结构质量问题。由此，原告主张的按逾期交房违约金标准计算的损失，以及按逾期交房90日后起算的物业管理费，依据不足，本院不予支持。原告要求被告承担修缮费用81253元的诉请，因案涉一层楼板存在混凝土裂缝和桡度偏差等问题，且被告同意承担修缮费用，本院对该诉请予以支持。关于装修损失问题。被告认为装修损失系原告在发现问题后继续装修自行扩大的损失，其不予承担的意见。本院认为原告在装修时并不能预见到一层楼板存在钢筋桡度偏差，需重新浇筑进行修复的情形；即便原告发现楼板存在裂缝、不平整现象后，亦不能以普通人的认知对其严重程度及可能的后续处理作出判断，而系在装修进程及后续处理沟通过程中才能进一步有所了解；同时，被告的现有证据尚不能证明其主张，故本院对被告的该辩称意见不予采信。案涉房屋进行修缮必然导致原告装修损失，原告根据鉴定意见主张的装修损失97471元（一楼水电、地下、地下室的装修部分88449元水电、地下、地下室的水电部分9022元院予以支持；争议的工具间、储藏室顶面装修2729元，因鉴定分析认为原告提出的裂缝处理对顶面的破坏涉及到的工具间、储藏室顶面是否会损坏属于待定项，故列入争议中，具体发生时由法院裁定，故本院认为现有证据未能确定该争议部分装修必然会损坏，本院对该争议部分装修不作处理，原告可待该部分损失实际发生时另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴北辰置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告秦庆盛修缮费用81253元、装修损失97471元，合计人民币178724元；二、驳回原告秦庆盛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6633元，由原告秦庆盛负担5380.5元，由被告绍兴北辰置业有限公司负担1252.5元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费110520元，由原告秦庆盛负担55260元，由被告绍兴北辰置业有限公司负担55260元，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内支付给原告秦庆盛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈 柠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。21