北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6317号原告：赵玉勤，男，1957年9月5日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市西城区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵地（赵玉勤之子），住北京市西城区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**，统一社会信用代码：91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司法务经理。被告：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街**统一社会信用代码：91110117801108433Q。负责人：马刚，经理。被告：北京宝煌房地产咨询有限公司，住，住所地北京市海淀区万柳万泉新新家园**楼****一社会信用代码：9111010876936441XF。法定代表人：杨代兰，执行董事。委托诉讼代理人：孙旭东，广东本海律师事务所律师。原告赵玉勤与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称工行平谷支行）、北京宝煌房地产咨询有限公司（以下简称宝煌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵玉勤的委托诉讼代理人赵地、宝煌公司的委托诉讼代理人孙旭东到庭参加诉讼，弘轩鼎成公司、工行平谷支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉勤向本院提出诉讼请求：1.判令工行平谷支行解除坐落于XX区XX镇XX地块XX#住宅楼X层X号（现房号XX区XX镇XX小区X号院X号楼X号）房屋及其对应土地抵押登记；2.判令弘轩鼎成公司及宝煌公司退还赵玉勤委托其代缴的上述房屋的契税47367.38元、公共维修基金16304元、房屋登记费80元、产权证印花税5元及代办费1000元；3.判令弘轩鼎成公司协助赵玉勤办理坐落于XX区XX镇XX地块XX#住宅楼X层X号（现房号XX区XX镇XX小区X号院X号楼X号）房屋不动产证，包括不限于办理上述不动产证所需的应由开发商承担的全部手续、材料及费用；4.本案诉讼费用由弘轩鼎成公司、工行平谷支行、宝煌公司承担。事实与理由：2016年8月27日，赵玉勤与弘轩鼎成公司签署编号为XXX的《北京市预售商品房买卖合同》，约定由赵玉勤全款购买弘轩鼎成公司开发的位于XX区XX镇XX地块X＃住宅楼X层X号房屋套。该合同另约定弘轩鼎成公司应于2016年12月28日前向赵玉勤交付涉案房屋，并于交房后730日内为赵玉勤办理房屋权属转移登记，同时还约定弘轩鼎成公司代为缴纳房屋公共维修基金、契税、产权证印花税、房屋登记费及相关费用。后赵玉勤按约定向弘轩鼎成公司支付全部购房款3157825元，并按约定向弘轩鼎成公司及宝煌公司预先支付房屋公共维修基金、契税、产权证印花税、房屋登记费共计63756.38元及代办费1000元委托其代为缴纳并办理相关手续。弘轩鼎成公司及宝煌公司收款后至今未到相关部门缴纳上述费用，也从未主动联系赵玉勤说明缘由，赵玉勤一直也无法与其取得联系。弘轩鼎成公司长期恶意占用赵玉勤资金，也未为赵玉勤办理房屋权属转移登记。根据2020年7月15日北京市规划和自然资源委员会不动产登记资料查询结果，赵玉勤购买房屋坐落土地(XX镇XX地块)仍处于抵押状态，但已超过抵押期限(2016年5月30日-2019年5月29日)，抵押权人为工行平谷支行。赵玉勤与弘轩鼎成公司签署编号为XXX的《北京市商品房预售买卖合同》中第四条写明工行平谷支行作为抵押权人同意该商品房进行销售，该合同附件三为工行平谷支行出具的同意该商品房进行销售的文件。赵玉勤购买该房屋符合国家及地方相关法律法规规定，且按时足额缴纳了购房全款并完全履行了该合同义务，但因弘轩鼎成公司与工行平谷支行双方借货纠纷导致该土地抵押一直未能解除，致使赵玉勤所购买的房屋缺乏办理不动产登记的必要条件，进而严重影响赵玉勤的财产权利。弘轩鼎成公司的行为严重违约，长期恶意占用赵玉勤资金并涉嫌欺诈。工行平谷支行因与弘轩鼎成公司存在借贷纠纷持续超期抵押赵玉勤购买房屋坐落土地，严重损害了赵玉勤合法权益，故诉至贵院。庭审过程中，赵玉勤撤回第3项诉讼请求。弘轩鼎成公司辩称，一、不同意退还公共维修基金、契税的诉请，赵玉勤于2016年12月29日向弘轩鼎成公司交纳公共维修基金16304元、契税47367.38元。公共维修基金是专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，根据相关管理办法规定，只有房屋灭失的业主才有权要求返还，契税是办理房屋转移登记的前提，若赵玉勤要求返还契税，应同时解除委托弘轩鼎成公司办理房屋转移登记的委托手续；二、不同意返还代办费等费用，代办费等费用是由其他公司收取，弘轩鼎成公司未收取，不同意赵玉勤主张弘轩鼎成公司返还该费用的诉请；三、不同意赵玉勤主张弘轩鼎成公司协助办理涉案房屋转移登记的诉请，双方合同仍在履行，合同对办理房屋转移登记事宜已有约定，原告不应将该事宜作为诉求列明，若本案判决弘轩鼎成公司返还契税、公共维修基金，则应解除双方的委托关系，办理房屋转移登记事宜应由赵玉勤自行解决，无权再要求弘轩鼎成公司承担协助义务。综上，赵玉勤部分诉请无事实及法律依据，请求依法驳回赵玉勤的诉讼请求。宝煌公司辩称，不同意返还，请求驳回赵玉勤的诉讼请求。一、2016年12月29日宝煌公司与赵玉勤签订了《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》，该合同合法有效；二、宝煌公司仅收取赵玉勤1085元，其中产权代办费1000元、登记费80元、印花税5元，并没有收取赵玉勤的其他费用；三、宝煌公司严格按照双方签订的《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》履行了义务，一直派专人跟踪服务；四、赵玉勤的不动产登记证不能办理是因为弘轩鼎成公司未能提供为赵玉勤办理不动产登记的有关材料，未为赵玉勤缴纳契税等。综上，赵玉勤起诉宝煌公司无事实和法律依据，请求驳回赵玉勤的诉讼请求。工行平谷支行未发表答辩意见。赵玉勤围绕诉讼请求提交了《北京市商品房预售合同》《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》、实测面积结算补充协议、不动产登记资料查询结果证明、购房款发票、契税收据、公共维修基金收据、代办费、登记费、印花税收据。弘轩鼎成公司对《北京市商品房预售合同》、公共维修基金收据、契税收据、购房款发票、实测面积结算补充协议的真实性均认可，对《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》、不动产登记资料查询结果证明、代办费、登记费、印花税收据，认为弘轩鼎成公司没有盖章确认，真实性无法确认。宝煌公司对《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》、代办费、登记费、印花税收据的真实性认可，对其他证据未发表质证意见。弘轩鼎成公司、工行平谷支行、宝煌公司未提交证据。本院经过审查后认证如下，赵玉勤提交的《北京市商品房预售合同》《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》、实测面积结算补充协议、不动产登记资料查询结果证明、购房款发票、契税收据、公共维修基金收据、代办费、登记费、印花税收据具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月27日，弘轩鼎成公司作为出卖人与买受人赵玉勤签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），其中约定：商品房屋坐落为XX区XX镇XX地块XX＃住宅楼X层X，预测建筑面积共160.43平方米，其中套内建筑面积148.92平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积11.51平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21139.54元，总价款3148101元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均已经设立抵押，抵押权人为工行平谷支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2016年5月26日；该合同附件三为抵押权人工行平谷支行同意抵押房屋销售的证明；该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（X）X号；出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证印花税、房屋登记费、交易和登记机关要求房屋权属人交纳的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；出卖人应当在2017年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或者其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。后涉案房屋经测算，实测建筑面积为163.04平方米，实测套内建筑面积为149.38平方米，套内面积差为0.46平方米，据实结算总房款为3157825元。2016年12月21日，赵玉勤向弘轩鼎成公司支付总房款3157825元，弘轩鼎成公司为其出具增值税发票。2016年12月29日，赵玉勤作为委托方（甲方）与受托方（乙方）宝煌公司签订《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》，约定乙方代甲方办理不动产权证书登记所必需的全部手续，甲方提供配合；乙方于接受委托之日一次性收取甲方代办服务费每户（套次）1000元，并开具收据；本合同履行期间，若因甲方原因而导致本合同不能履行或甲方未经乙方同意而解除本合同，乙方将不予退还甲方已支付的服务费，乙方不承担任何责任；本合同履行期间，若因乙方原因导致本合同不能履行或乙方未经甲方同意而解除本合同，乙方将退还甲方已支付的服务费等。同日，赵玉勤向弘轩鼎成公司缴纳契税47367.38元、公共维修基金16304元，向宝煌公司交纳代办费1000元、登记费80元、印花税5元。2020年11月25日，北京市平谷区不动产登记事务中心出具不动产登记资料查询结果证明，载明：截止2020年11月25日，土地坐落为XX区XX镇X地块有抵押，抵押权人为工行平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日，抵押期限为2016年5月30日至2019年5月29日。不动产坐落为XX区XX内环南路X号院X号楼X至X层X单元X。本院认为，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案中，涉案房屋所分摊的土地使用权及在建工程虽设立了抵押，但工行平谷支行同意弘轩鼎成公司进行销售，赵玉勤购买涉案房屋并支付全部购房款后，工行平谷支行享有抵押权的支配效力仅及于转让价金，赵玉勤作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。工行平谷支行作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对赵玉勤要求工行平谷支行解除涉案房屋及其对应土地抵押登记的诉讼请求本院予以支持。对赵玉勤要求弘轩鼎成公司返还委托其代缴的公共维修基金16304元、契税47367.38元之请求，本院认为根据赵玉勤与弘轩鼎成公司签订的《商品房预售合同》，赵玉勤向弘轩鼎成公司缴纳契税、公共维修基金的目的是为了顺利办理房屋产权登记，现弘轩鼎成公司未将上述款项用于缴纳契税、公共维修基金并依约办理转移登记手续，若赵玉勤办理产权登记需再次向税务部门缴纳公共维修基金16304元、契税47367.38元，故弘轩鼎成公司应将公共维修基金16304元、契税47367.38元退还。对赵玉勤要求宝煌公司返还委托其代缴的房屋登记费80元、产权证印花税5元及代办费1000元之请求，本院认为，涉案房屋确未办理产权登记且赵玉勤明确表示不再委托宝煌公司办理产权登记，故宝煌公司收取的产权证印花税5元以及房屋登记费80元应退还，但对此宝煌公司不存在过错，故对于已收取的代办费1000元，鉴于宝煌公司对于办理产权证有一定的付出，故本院酌定适当退还赵玉勤500元。弘轩鼎成公司、工行平谷支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩、举证和质证的权利，但并不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除坐落于XX区XX镇XX地块XX#住宅楼X层X号（现房号XX区XX内环南路XX号院X号楼X至X层X单元X）房屋及其对应土地抵押登记；二、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还赵玉勤委托其代缴的契税47367.38元、公共维修基金16304元；三、北京宝煌房地产咨询有限公司于本判决生效后七日内返还赵玉勤委托其代缴的房屋登记费80元、产权证印花税5元、代办费500元；四、驳回赵玉勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，由赵玉勤负担25元（已交纳），由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担659元（限本判决生效后7日内交纳），由北京宝煌房地产咨询有限公司负担25元（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二〇年十二月十五日书记员 孙媛苹