江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6393号原告（反诉被告）：张**雨，男，1984年5月19日生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市顺城区，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：付雪茹，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：董召根，男，1972年12月6日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：赵竹芳，女，1968年6月8日生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：高领（受董召根、赵竹芳的共同诉讼委托），江苏荣庭律师事务所律师。第三人：无锡市宏拔房地产中介有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区风翔苑**，统一社会信用代码91320213MA1XGE4D61。法定代表人：朱雪芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈钟阳，男，该公司员工。原告（反诉被告）张**雨与被告（反诉原告）董召根、赵竹芳、第三人无锡市宏拔房地产中介有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张**雨的委托诉讼代理人付雪茹、被告董召根、赵竹芳的委托诉讼代理人高领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**雨向本院提出诉讼请求：1.判令董召根、赵竹芳继续履行《无锡市房屋转让合同》，将涉案房屋办理过户登记至张**雨名下，并向张**雨交付房屋;2.判令董召根、赵竹芳支付违约金108500元；3.判令董召根、赵竹芳承担中介服务费10850元；4.判令董召根、赵竹芳承担律师费20000元、诉讼保全保险费用2500元；5.判令董召根、赵竹芳承担本案受理费、保全费。事实与理由：2020年5月2日，张**雨与董召根、赵竹芳及中介公司签订了《无锡市房屋转让合同》（以下简称案涉合同），约定张**雨购买董召根、赵竹芳所有的位于无锡市梁溪区××的房屋（以下简称案涉房屋），成交总价108.50万元。合同签订当日张**雨支付定金2万元。2020年5月14日张**雨委托中介公司办理商业贷款方得知非无锡户口无法享受优惠贷款利率，遂由中介公司与董召根、赵竹芳进行协商，待7月份其在无锡落户后再行委托中介公司办理商业贷款，董召根、赵竹芳表示理解并同意延期。但董召根、赵竹芳于2020年6月21日忽然通知中介公司提出解除双方签订的房屋买卖合同。2020年7月10日，张**雨在无锡落户，但因董召根、赵竹芳单方提出解除合同的行为导致其无法依约继续履行。双方在协商过程中，其同意一次性付清剩余房款，要求董召根、赵竹芳继续履行合同，遭到董召根、赵竹芳予以拒绝，故其诉至法院。被告董召根、赵竹芳辩称：因张**雨未按约履行支付购房款之义务，导致合同目的无法实现。张**雨系违约方，应当驳回其诉讼请求。第三人中介公司述称：董召根、赵竹芳所属的案涉房屋权属证书现在该公司保管。其将在双方协商一致或者法院依法判决的情况下，将案涉房屋权属证书予以返还。反诉原告董召根、赵竹芳诉称：2020年5月2日，张**雨与董召根、赵竹芳通过中介公司签订案涉合同，双方约定2020年5月15日前张**雨支付房款46.50万元，任何一方逾期五天以上未履约的，构成对合同的根本性违约，违约方应当支付违约金，同时守约方可以依法行使合同解除权。现张**雨违法合同约定，逾期四个月仍未支付首期房款，导致合同目的无法实现，故董召根、赵竹芳请求判令：1.解除张**雨与董召根、赵竹芳签订的案涉合同；2.张**雨支付违约金108500元；3.判令中介公司将董召根、赵竹芳所有的案涉房屋权属证书退还；4.判令张**雨承担律师费5000元及反诉费用。反诉被告张**雨辩称：其不存在违约行为，合同签订以后依约支付2万元定金并于5月15日前往中介处办理贷款手续，因当日获得董召根、赵竹芳同意延期至7月办理贷款手续，故当天没有银行监管账户。中介公司明确告知无法接收首付款，故该46.50万元首付款并非由于其自身原因没有交付，且双方签订的合同约定首付款支付至中介和资金监管中心也说明该首付款的支付更多地是为了提现购房者的购房能力。张**雨2020年5月15日当日的农业银行账户余额为686281.04元，表明其有支付首付款的能力并已经做好交付首付款的准备。请求法院驳回董召根、赵竹芳的诉讼请求。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2020年5月2日，张**雨与董召根、赵竹芳及中介公司签订无锡市房屋转让合同，约定张**雨购买董召根、赵竹芳名下所属案涉房屋，成交价格108.50万元，张**雨需支付定金2万元，于2020年5月15日前将房款46.50万元交至中介公司及资金监管中心，余款60万元，由张**雨委托中介公司办理商业贷款，于2020年5月15日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续，若张**雨在办理贷款过程中因故贷款数额不足或贷款不成，则张**雨应于过户前以现金方式补齐；张**雨与董召根、赵竹芳任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期五天以上为履约的，视为对本合同的根本性违约，董召根、赵竹芳违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，张**雨违约定金归董召根、赵竹芳所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.6%计算）及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权等内容。当天，张**雨支付董召根定金2万元。另查明：1.2020年7月10日，张**雨自外省市迁入本市。2.2020年9月8日，董召根支付律师费5000元。上述事实，有无锡市房屋转让合同、支付凭证、录音、发票及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，张**雨与董召根、赵竹芳签订的无锡市房屋转让合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对双方具有约束力。本案中，张**雨主张董召根、赵竹芳口头同意其延期支付购房款；董召根、赵竹芳在庭审中表示“在7月8日的谈话记录中……,当时双方就延期办理贷款的事情协商，但是最后没有协商一致”。根据双方的陈述及审查后的录音证据，双方对张**雨延期办理贷款、继续履行合同等事宜并未协商一致形成明确合意，且张**雨亦未提供充分证据予以证明。根据法律规定，房地产转让应当签订书面合同。张**雨认为其与董召根、赵竹芳就延期购房支付房款等事宜已协商一致，属于对房屋买卖合同内容之重大变更，应当再次签订书面合同或者补充协议，张**雨主张双方仅存在口头约定，不符合常理亦不符合法律规定，本院不予采信。案涉合同约定张**雨支付购房首付款的时间及方式，张**雨因购房时非本市户口不能享受优惠利率而未予办理贷款，系其出于自身利益因素考虑，未按约履行案涉合同，故张**雨属于违约方，应当承担相应的违约责任。张**雨购房时无法享受优惠贷款利率未及时办理贷款手续，其仅考虑自身利益因素，而未考虑董召根、赵竹芳的时间成本及交易风险，有违公平原则。张**雨的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。董召根、赵竹芳系守约方，依法享有合同解除权并由违约方承担相应的损失。但董召根、赵竹芳主张按照房屋总价的10%计算违约金，因违约金的性质系以补偿为主，惩罚为辅，且董召根、赵竹芳未举证证明其实际损失，加之董召根、赵竹芳对案涉房屋也可另外出售，故其二人对违约金主张之数额，本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、驳回张**雨的全部诉讼请求；二、解除张**雨与董召根、赵竹芳之间签订的无锡市房屋转让合同，无锡市宏拔房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内将无锡市梁溪区××不动产权证书返还董召根、赵竹芳；三、张**雨应当自本判决发生法律效力之日起十日内支付董召根、赵竹芳律师费5000元、违约金15000元。该款从张**雨已经支付的2万元定金中直接抵扣；四、驳回董召根、赵竹芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15680元，减半收取计7840元、保全费5000元，二项合计12840元，由张**雨负担。反诉案件受理费15587元，减半收取计7793.50元，由张**雨负担。该款已由董召根、赵竹芳预交，张**雨在本判决发生法律效力之日起十日内直接给付董召根、赵竹芳。如不服本判决，应当在收到判决书之日起十五日内按照对方当事人的人数向本院递交上诉状，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十二月三十一日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。