江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2760号上诉人（原审原告）：陈凤太，男，1962年6月30日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：徐世祥，江苏江淮盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤瑞芳，女，1970年4月10日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：蔡蒙，男，1995年5月7日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：孙凤英，女，1931年4月13曰出生，汉族，住泰州市海陵区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：胡家骥，扬州市江都区龙城法律服务所法律工作者。上诉人陈凤太因与被上诉人汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凤太的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈凤太的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审庭审中本案争议焦点之一为蔡春雷有无按照合同约定向陈凤太支付购房款，但一审法院在对《房地产买卖契约》是否全面履行未查清的情况下，驳回了陈凤太诉讼请求，违反了民事诉讼谁主张、谁举证的原则。2.苏10**民初5810号民事判决书和扬州中院苏10民终1694号民事判决书均认定汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英无证据证明已给付房款。陈凤太与蔡春雷签订《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效，汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英有义务提供向陈凤太支付购房款的相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，现汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英不能举证证明已经按照《房地产买卖契约》履行了向陈凤太支付房款事实，违背了当初陈凤太与蔡春雷签订《房地产买卖契约》的合同目的。根据《中华人民共国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第一款第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。陈凤太据此要求解除《房地产买卖契约》于法有据。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，属于适用法律错误。该司法解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。此司法解释是房地产开发企业向社会消费者出售房屋与本案当事人之间的拆迁安置房买卖主体不同，适用范围不同。本案应当适用合同法等相关法律规定。三、一审判决书落款处为扬州市江都区人民法院，非审理的扬州市邗江区人民法院，二审法院应一并予以纠正。汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英辩称，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案《房地产买卖契约》约定，房屋总价52万元，签订契约时付10万元，交付房屋后本年度付40万元，余款2万元在办好产权证后给付。陈凤太于2012年8月中旬将案涉房屋的钥匙、房卡、说明书、质保书等交予蔡春雷。根据蔡春雷与陈凤太的付款时间的约定，蔡春雷应在2012年底付清绝大部分房款。在2018年12月21日的庭审中，陈凤太陈述其在2012年5月19日双方签订房屋买卖合同之后，多次向蔡春雷催要房款未果，2015年8月19日办理房产证后，又找蔡春雷，即在2015年8月19日前蔡春雷就已经存在迟延履行主要义务，经催告后合理期限内仍未履行的行为。此时，陈凤太即享有解除权。案涉《房地产买卖契约》未约定解除权的行使期限，根据《合同法》相关规定及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使时间的规定，陈凤太应于2016年9月19日前行使合同解除权，但陈凤太未在期限内行使，解除权已经消失。其要求解除《房地产买卖合同》并要求汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英从案涉房屋搬离，返还钥匙等均于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈凤太向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除《房地产买卖契约》；2.判令汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英返还江都区仙女镇华山路308号站前馨村东区6幢204室房屋的钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房卡；3.判令汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英从江都区仙女镇华山路308号站前馨村东区6幢204室房屋搬离并搬走个人物品。一审法院认定事实：汤瑞芳与蔡蒙系母女关系，孙凤英与汤瑞芳系婆媳关系。2012年5月19日，汤瑞芳丈夫蔡春雷与陈凤太签订《房地产买卖契约》，约定陈凤太将坐落于江都区仙女镇华山路308号站前馨村东区6幢204室房屋出售给蔡春雷，房屋总价52万元，签订契约时给付10万元，交付房屋后本年度给付40万元，余款2万元在办好产权证后给付。2012年8月中旬，陈凤太将上述房屋的钥匙、房卡、说明书、质保书等交予蔡春雷。2015年8月19日，陈凤太领取了案涉房屋的房屋所有权证，常庚凤为共同共有人。2016年9月20日，蔡春雷去世。2016年10月12日，汤瑞芳等人开始占用该房屋。该房屋一直未装修。2016年10月13日，陈凤太向扬州市江都区人民法院提起排除妨害之诉，要求汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英从上述房屋中迁让，扬州市江都区人民法院于2017年3月8日作出（2016）苏1012民初5810号民事判决书，判决支持陈凤太诉讼请求。本院于2017年8月14日作出（2017）苏10民终1694号民事判决，认为一审认定部分事实清楚，但适用法律不当，在双方之间就《房地产买卖合同》的纠纷尚未处理完毕的情况下，陈凤太要求汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英迁出讼争房屋的请求不能得到支持。2017年8月29日，陈凤太再次向扬州市江都区人民法院提起诉讼，要求解除案涉《房地产买卖契约》，汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英从案涉房屋搬离并返还钥匙等物。2018年6月12日，扬州市江都区人民法院作出（2017）苏1012民初5463号民事判决，支持陈凤太诉讼请求。2018年8月29日，扬州市中级人民法院作出（2018）苏10民终2119号民事裁定书，裁定发回扬州市江都区人民法院重审。扬州市江都区人民法院于2018年10月11日再次立案受理，并于2018年12月21日开庭审理。在庭审中，陈凤太陈述“自从2012年5月19日双方签订房屋买卖合同之后，当事人蔡春雷房款分文未付，期间陈凤太催要数次未果，2015年8月19日，陈凤太办理了案涉房屋的房产证之后找到蔡春雷，要求其付全部房款并办理过户，蔡当时表示没有那么多钱……”。一审法院认为：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。案涉《房地产买卖契约》约定，房屋总价52万元，签订契约时给付10万元，交付房屋后本年度给付40万元，余款2万元在办好产权证后给付。陈凤太于2012年8月中旬将案涉房屋的钥匙、房卡、说明书、质保书等交予蔡春雷。根据蔡春雷与陈凤太的付款时间约定，蔡春雷应在2012年底付清绝大部分房款。在2018年12月21日的庭审中，陈凤太陈述其在2012年5月19日双方签订房屋买卖合同之后，多次向蔡春雷催要房款未果，2015年8月19日办理房产证后又找蔡春雷，即在2015年8月19日前蔡春雷就已经存在延迟履行主要义务，经催要后在合理期限内仍未履行的行为，此时，陈凤太即享有合同解除权。案涉《房地产买卖契约》未约定解除权行使期限，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使时间的规定，故陈凤太应在2016年8月19日之前行使合同解除权。陈凤太未在规定期限内行使解除权，解除权消灭。现陈凤太要求解除案涉《房地产买卖契约》，并要求汤瑞芳、蔡蒙、孙凤英从案涉房屋搬离、返还钥匙等物，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决驳回陈凤太的诉讼请求。案件受理费9000元，由陈凤太负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：陈凤太要求解除房地产买卖合同的诉请能否得到支持？其要求汤瑞芳等返还房屋且迁出讼争房屋的诉请能否得到支持？本院认为，陈凤太要求解除《房地产买卖合同》及要求汤瑞芳等返还房屋且迁出讼争房屋的诉请不能得到支持。理由：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，即便蔡春雷尚欠部分房款，迟延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中双方当事人未约定解除权的行使期限，对于陈凤太享有法定解除权后，其解除权的行使期限问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案陈凤太在2018年12月21日庭审中陈述，其在2012年5月19日双方签订房屋买卖合同之后，多次向蔡春雷催要房款未果，2015年8月19日办理房产证后又找蔡春雷，即在2015年8月19日前蔡春雷就存在延迟履行主要义务，故陈凤太于2015年8月19日即享有合同解除权，而蔡春雷并未进行催告，故其陈凤太的解除权应在2016年8月19日前行使，因陈凤太逾期未行使，其解除权消灭，且汤瑞芳亦明确表示，如认定其尚欠购房款，其愿意继续履行《房地产买卖合同》。因此，本院对陈凤太要求解除《房地产买卖合同》并要求汤瑞芳等返还房屋且迁出讼争房屋的诉请不予支持。综上，陈凤太的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人陈凤太负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 陈少君审 判 员 韩 冰二〇二〇年十二月四日法官助理 葛盈盈书 记 员 朱爱娟