四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16682号 上诉人（原审被告）：成都盛世瑞城置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大凉山路****楼。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，公司员工。 被上诉人（原审原告）：李玉梅，女，1982年11月19日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：杜海彦，四川显卓律师事务所律师。 上诉人成都盛世瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）因与被上诉人李玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瑞城公司上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3091号民事判决，在查清事实的基础上发回重审或依法改判。2.由李玉梅承担一、二审案件受理费。事实及理由：一、李玉梅想要解除合同的根本原因是炒房失败，并非疫情导致，一审法院认定错误。李玉梅是完全民事行为能力人，决定花费2267249元购买房屋是很重要的一项决策，但在其2020年1月17日签订合同后，2020年2月就让销售经理为其转卖房屋，试图赚取差价，完全违背住房不炒房的政府号召。后其发现在短时间内转让未果，随即想要解除合同，但却不想按照合同约定承担相应的违约责任。二、一审法院根据合同法第六条、第九十七条规定判决解除合同、返还全部购房款适用法律错误。案涉合同补充协议约定分阶段支付房屋价款，但李玉梅仅按照合同约定支付了第一笔款项，第二笔款项自2020年4月16日开始就已经逾期。根据案涉合同的约定，李玉梅已构成违约，不存在合同法第九十四条当事人可以解除合同的情形，瑞城公司拒绝解除合同，未违背诚实信用原则。三、若一审法院适用最高法院九民会纪要第48条的规定解除合同，亦应当按照九民会纪要第49条的规定一并处理李玉梅的违约责任。瑞城公司在一审中多次提到是因为双方不能就违约金金额达成一致意见而无法解除合同，然而一审法院依然直接采信李玉梅单方说辞，认定其作为违约方享有合同解除权，并且自始至终未对违约金部分进行释明，在判决中也未对违约金部分作出判决，直接解除了合同，还要求瑞城公司全额退还已付款项，不符合九民纪要第36条规定，且对守约方的瑞城公司极不公平，同样也不符合合同法立法的初衷。 李玉梅答辩认为：一、李玉梅希望解除合同，确实是因为自身经济情况，无力支付剩余高额房款。瑞城公司提到是因为李玉梅意欲炒房故意出尔反尔撕毁合同并非事实，李玉梅家里从事装饰装修行业，在之前确实经济尚可，觉得可以为家里添置一套房屋，但2020年1月底开始遭受全国疫情封锁，李玉梅失去了关键性的经济收入，预感到无力支付剩余房款，多次找到瑞城公司协商，希望友好解除合同。但瑞城公司态度强硬，需要全额收取违约金，李玉梅才迫于无奈起诉，希望拿回自己已付房款，缓解家庭的经济压力。至于瑞城公司提到的李玉梅炒房无据可查，李玉梅意欲转让房屋是基于瑞城公司不同意解除合同不愿意退还房款的情况下，建议李玉梅可将房屋转让给他人，故而李玉梅才希望能通过此种方式能转让双方解决问题更好。遭受疫情系不可抗力，双方合同继续履行显失公平，应依法解除。二、一审法院认定双方合同依法解除，适用法律正确并无不当，合同解除后，瑞城公司理应将李玉梅已付房款全额返还。李玉梅并非违约，不适用九民会纪要48条的规定，李玉梅不应承担违约责任。九民纪要第48条是阐述关于违约方单方解除合同的相关规定，但李玉梅并不存在违约。本案事实是首期房款李玉梅已按约支付，第二期房款应在4月15日前支付，但早在2月、3月份李玉梅就已积极与瑞城公司沟通协商解除合同的事宜，导致本合同根本无法履行的原因早已客观存在，李玉梅已在2020年4月8日向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求依法解除合同。因此，李玉梅并非违约解除合同，是依据法律解除合同，不存在违约行为，不适用九民会纪要第48条，也不应承担违约责任。一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。但瑞城公司基于一直不肯退还李玉梅已付房款的企图，故意滥用诉讼资源，拖延退款时间，行为属实无赖，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 李玉梅向一审法院诉讼请求：1.解除《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《四川省商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.瑞城公司退还李玉梅支付的房款241725元；3.本案诉讼费、保全费等维权产生的合理支出由瑞城公司承担。 一审法院认定事实：2020年1月15日，李玉梅认购房屋，双方签定《商品房认购书》（编号：0001618）。同日，李玉梅支付20000元购房定金。2020年1月17日，双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：李玉梅购买上述房屋，建筑面积148.2平方米，单价22643.05元，总价款2267249元；签订本合同前李玉梅已向瑞城公司支付定金20000元，该定金于支付首付款时抵作房价款；李玉梅采取分期付款方式支付房款，于2020年1月17日前支付房款226725元，于2020年4月15日前支付房款226725元，于2020年7月15日前支付房款226725元……；李玉梅必须严格按协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期1天按未付款总金额的万分之一计算，向瑞城公司支付违约金，逾期180天仍未按约定全额支付的，瑞城公司有权单方解除合同，李玉梅按已付款的50%向瑞城公司支付违约金。同日，瑞城公司出具收据，载明收到李玉梅购房款226725元。 一审庭审中李玉梅称，其因经济状况受到疫情影响没有能力履行后续付款义务，于2020年3月电话告知瑞城公司要求解除合同。后双方就解除事宜未协商一致，李玉梅于2020年4月8日起诉至一审法院。 一审法院认为，李玉梅与瑞城公司签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。李玉梅按约履行了第一期付款义务后，因经济状况受到疫情影响没有能力履行后续付款义务，继续履行合同对其显失公平，瑞城公司坚持继续履行合同有违诚实信用原则。故案涉合同应当解除，李玉梅已支付购房款226725元应当退还。李玉梅多主张的购房款，缺乏依据，一审法院不予支持。因解除合同造成的损失或李玉梅应承担的违约责任，瑞城公司可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条规定，判决：一、解除李玉梅与瑞城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、瑞城公司应于判决发生法律效力之日起十日退还李玉梅购房款226725元；三、驳回李玉梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11562元，由李玉梅负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方主张解除合同的，需符合合同约定或法律的规定。人民法院在处理疫情期间的商事纠纷时，既要体现鼓励交易、维护交易安全、稳定交易预期的原则，严格把握合同解除的条件，防止违约方滥用疫情为借口损害守约方的合同利益，又要贯彻公平原则综合考虑疫情对合同履行的影响程度，在疫情未构成阻碍合同履行的重大影响的情形下，不得逾越合同约定或法律规定随意解除依法成立的合同。 本案中，李玉梅与瑞城公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，各方均应当按照合同约定履行自己的义务。但合同签订后，李玉梅仅履行了第一期付款义务，即以因经济状况受到疫情影响没有能力履行后续付款义务为由要求解除合同。对此本院认为，虽然2020年的新型冠状病毒肺炎疫情对社会活动有一定影响，但李玉梅未提交证据证明疫情导致其家庭财产受损不能履行合同，其应承担举证不能责任。同时，即使疫情对李玉梅所述的家庭经济造成影响，但该影响也仅属迟延履行支付购房款的情形，并不必然导致案涉合同不能履行甚至解除。因此，李玉梅主张解除《商品房买卖合同》《补充协议》既不符合合同的约定，也不符合法律规定，本院不予支持。 综上，瑞城公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3091号民事判决； 二、驳回李玉梅的诉讼请求。 一审案件受理费11562元，由李玉梅负担；二审案件受理费23124元，由李玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 杨珍梅