文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初22176号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼。负责人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：李小波，男，1980年出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）诉被告李小波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托代理人周桂生，被告李小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付从2011年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费、水电公摊费12086.2元。事实及理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系重庆市渝中区黄杨路10号XX号房屋业主，从2011年1月1日开始，被告就没有向原告缴纳物业服务费以及水电公摊费等费用。鉴于原告提供事实物业服务，原告要求被告支付的物业费按照1.5元/月/平方米的标准计算，水电公摊费是按照中院的终审判决认定的标准10元/月/户计算，共计为12086.2元。被告在享受物业服务的同时就应当履行相应的缴纳物业费、水电公摊费的义务，被告不缴纳物业服务费、水电公摊费的行为，不仅侵害了小区其他业主的合法权益，同时也侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李小波辩称，被告与原告没有签订过任何协议，小区没有召开业主大会和成立业委会，故未与原告签订物业服务协议，被告与原告没有合同关系。涉案房屋为清水房，因存在质量问题，被告至今未接房。涉案房屋地面存在质量问题，墙面存在裂痕，一直要求开发商进行整改，开发商委托广东雅博物业公司来进行维修，虽当时同意维修房屋，但实际并没有进行维修。涉案房屋至今都是清水房，没有居住，只是从去年开始堆放了其他物品。被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。本院经审理查明事实如下，重庆市渝中区黄杨路10号XX号房屋的建筑面积为125.77平方米，于2009年11月29日合同备案登记至李小波名下，与2011年3月7日权属登记至李小波名下，于2020年7月28日权属转移登记至案外人周静名下。李小波作为奥园康城的业主与广东雅博物业服务有限公司重庆分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定：住宅物业服务费：电梯高层物业费按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.2元/平方米/月计收，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核算前后甲方收取的公摊水电费差额不作退补。物业服务费、公摊水电费按月缴纳，在当月15日之前将费用缴清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。住宅交房后，若水电气任何一表进行了走动以及已装修、已入住的，物业服务费按收费标准全额收取；若经物业服务企业和业主共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行。2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区人民法院于2019年10月31日作出的（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述案涉判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中奥物业重庆分公司称其公司为该小区提供物业服务至今，提供了欠费明细表，要求李小波按照0.75元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，并按照10元/月/户的标准缴纳公摊水电费。2020年5月24日，中奥物业重庆分公司通过EMS向李小波邮寄了书面催缴函，邮件交寄单载明了收件人的姓名为李小波，文件的内容为诉讼前置程序催缴函，该邮件经查询显示他人收妥投。中奥物业重庆分公司还举示了2016年9月22日的邮件交寄清单和时间为2012年12月8日、2013年12月8日、2015年6月8日、2017年6月6日的张贴催缴函照片，拟证明其曾向李小波书面催款，李小波对该证据真实性不予认可，也未收到中奥物业重庆分公司邮寄的催缴函，没有见过上门张贴的催费函。审理中，中奥物业重庆分公司自愿将公摊水电费的请求期间变更至2020年2月份，是其权利的处分且不违反法律的规定，本院予以准许。以上事实，有不动产登记信息表、邮寄清单、欠费明细表、前期物业管理服务协议、民事判决书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且原告在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳物业服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以与原告之间无合同关系等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。鉴于案外人广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了案涉小区物业交接以及人员交接，故本院认定原告提供事实服务的期间从2011年10月16日起算。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题。原、被告双方确认案涉房屋为清水房，并未进行装修，结合被告与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》关于清水房半价支付物业服务费及物业服务费、公摊水电费的约定，原告在庭审中举示的欠费明细表以0.75元/月/平方米的标准向被告主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，原告的此项主张并无不妥。因原告于2011年10月16日开始向涉案小区提供事实服务，故原告要求被告支付2011年1月至2011年10月期间的物业服务费的诉求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。被告应向原告支付从2011年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9810.32元（125.77平方米×0.75元/月/平方米×104个月）。关于公摊水电费，鉴于原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月止，故被告应向原告支付从2011年11月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费1000元（10元/月/户×100个月）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李小波于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2011年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9810.32元、2011年11月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费1000元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计51元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担16元，被告李小波负担35元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽