四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16812号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川傲曦投资有限公司，住所地：四川省成都市新都工业**新石路。 法定代表人：陈敏，执行董事。 委托诉讼代理人：方志国，男，公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆波，男，1982年11月17日出生，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 上诉人四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦公司）因与被上诉人陆波房屋买卖合同纠纷一案，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初4726号民事判决，傲曦公司、陆波不服提起上诉。本院作出（2019）川01民终2844号民事裁定，发回成都市新都区人民法院重审。成都市新都区人民法院重审后作出（2019）川0114民初8869号民事判决，傲曦公司不服向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 傲曦公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8869号民事判决，依法改判支持傲曦公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陆波承担。事实及理由：一、一审法院判决陆波提出的不安抗辩权的理由成立，无须承担违约责任的认定与事实不符。按照双方签订的《物业买卖协议》约定，陆波应当全部履行支付房款及其他款项义务后傲曦公司才能为其办理房产过户事宜，但陆波并未提供充足证据证明傲曦公司存在无能力履行合同的情形，傲曦公司陈述一直在新都区政府相关部门对接推进办理产权过户流程，并且新都区工管委在庭后亦向一审法院函告希望延期审理此案。为了更好地证明办证进展情况，傲曦公司也向一审法院提交了相关流程文件，但一审法院并未进行详细了解，将是否能够办理产权过户的举证责任直接交由傲曦公司承担，明显欠妥。另外，一审法院在事实未调查清晰时依据新都区不动产登记管理中心的回函，认定傲曦公司不能办理产权过户的结论实属草率。回函主要是阐述生产性工业用地项目不动产不得分割转让，但傲曦公司取得的项目大产权证已明确载明房屋的规划用途是工业性科研用房，且物业是按照独栋别墅规划建设的办公之用，故新都区政府相关部门协助傲曦公司推进办理产权过户事项。二、陆波作为合同先行履约一方，在没有充足证据证明不安抗辩事实存在的情况下，傲曦公司无需提供任何担保，陆波亦没有任何理由行使单方面解除权。三、一审法院认定陆波与傲曦公司签订的《物业买卖协议》存在商业风险于法无据。该协议的签订系双方当事人真实意思表示，傲曦公司在合同签订时已经履行告知义务，陆波仍坚持按照自愿原则签订合同导致合同最终不能履行，理应由其承担全部商业风险。其次本案已经过多次庭审，陆波亦多次明确表示案涉房屋产权可以由其安排法人公司承接，但在庭审结束后陆波反悔，违背诚实信用原则。最后，从一审法院处理的相类似案件来看，合同能够完全履行，且傲曦公司已经按照合同约定向陆波交付案涉房屋，一审法院扩大法律解释，损害了守约方的合法权益。 陆波答辩认为，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，维持原审判决。本案陆波的不安抗辩权成立，傲曦公司未消除不安状态，合同目的无法实现。另外，协议约定办理产权的承受人是非自然人，一审法院收到调查的回函为证明案涉物业受让人为工业总部的非企业自然人，陆波无法达到工业总部企业的标准，因此合同应当解除。 傲曦公司向一审法院提出的诉讼请求：1.陆波支付剩余购房款1065510元、物业费61799.58元、水电费1358.16元、违约金5174116.56元；2.陆波提供案涉房屋办理不动产转移登记所需企业法人资料。 陆波向一审法院提出的反诉请求：1.解除陆波、傲曦公司之间签订的《物业买卖协议》；2.傲曦公司退还已付购房款1065510元及资金占用利息（从2018年6月12日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计付）；3.若本诉请求成立，请傲曦公司在判决生效后3个月内为其办理不动产权证。 一审法院认定事实：2012年12月8日，傲曦公司与陆波订立《物业买卖协议》：1.陆波购买傲曦公司的成都市新都区物业，物业土地性质为工业用地；2.买受人应为非自然人，出卖人已向买受人说明，买受人了解并认同；3.买受人应提供营业执照；4.物业总价款2131020元，协议签订后7日内支付总房款金额的50%即1065510元，余下50%房款在12个月内分4次等额付清；5.出卖人在买受人全额付清房款后最长3年内为其办理房屋产权证。协议签订后，傲曦公司向陆波交付了物业，陆波向傲曦公司支付了购房款1065510元。 一审法院重审中，一审法院要求傲曦公司庭后3日内补交物业租赁价格的证据材料，陆波庭后15日内补交可承受案涉物业不动产转移登记的企业信息。傲曦公司提交案涉类似物业与案外人订立的《物业租赁协议》，租赁期间为2018年11月10日至2019年11月9日，租金单价为每月30元/㎡。陆波未在法庭指定期限内提交可承受案涉物业不动产转移登记的企业信息。一审法院要求傲曦公司15日内补交案涉物业可以办理不动产转移登记相关证据，傲曦公司未在指定期限内补交相应证据。一审法院2次向成都市新都区不动产登记管理中心发函要求协助调查案涉物业能否办理不动产转移登记，收到2份回函的主要内容包括：1.生产性工业用地项目不动产不得分割转让，确需要转让的，经相关部门审查同意后可整体转让；2.非生产性项目办理不动产变更的，项目的受让人应为非自然人；3.无法对案涉物业土地属生产性工业用地还是非产生性工业用地进行定性；4.案涉物业属晨明汽车港总部基地项目，根据成都市相关政策规定，案涉物业受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，包括法人、其他组织。 一审法院认为，本案是因所有权转移是否存在履行障碍而引发的房屋买卖合同纠纷。该纠纷产生原因直接决定案涉房屋买卖合同是否可以继续履行。关于本案《物业买卖协议》是否可以继续履行。（一）陆波的不安抗辩权成立。傲曦公司在本案原审一审时就《物业买卖协议》可以继续履行向一审法院提交成都市相关政策依据，但相关政策适用范围未包含案涉物业所在新都区，且有关工业园区工业用地不动产转移登记，明确区分生产性用地项目与非生产性用地项目。根据成都市新都区不动产登记管理中心回函，案涉物业所属项目土地用途无法确定，办证条件亦无法明确。根据《物业买卖协议》约定，在该协议正常履行情况下，傲曦公司最迟应于2016年底转移案涉物业所有权。结合本案重审过程中，傲曦公司未在法庭指定期限内就案涉物业可以办理不动产转移登记提供证据，而且直至本案诉讼中，其就案涉物业项目也无成功办理过不动产转移登记情形，陆波作为《物业买卖协议》中负有先支付购房款义务的当事人，主张傲曦公司可能丧失转移案涉物业所有权的履行能力而中止付款义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。因此，对于陆波的不安抗辩，一审法院予以采纳。因陆波未支付剩余购房款的行为构成不安抗辩，非属违约行为，因此，傲曦公司请求陆波支付违约金，一审法院不予支持。（二）傲曦公司未提供担保致使陆波享有法定解除权。陆波行使不安抗辩权中止支付剩余购房款后，傲曦公司未在合理期限内实现可以办理案涉物业不动产转移登记的条件而且未提供适当担保，陆波提出解除合同的反诉请求符合《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，即当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。因此，陆波请求解除《物业买卖协议》，一审法院予以支持，该协议自一审法院送达反诉状副本时解除；相应地，傲曦公司有关继续履行合同的请求，一审法院不予支持。（三）《物业买卖协议》原本存在不能继续履行的商业风险。该协议明确约定非自然人不能承受案涉物业不动产转移登记，买受人需另行提供其他适格主体。该提供其他适格主体的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，属于债务的标的不适于强制履行的非金钱债务，不得请求强制履行。就此种约定本身而言，在买受人不愿提供其他适格主体的情况下，并非可得请求强制履行。 关于《物业买卖协议》解除后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，诉讼请求必须具体。一般而言，提出备位请求的起诉并不符合该项规定。但是，在双务合同解除请求成立的情形下，鉴于当事人双方就恢复原状互享同时履行抗辩权，为尽可能一次性解决纠纷，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第三十六条作出了相应的释明规定，因此，双方的相互返还实体请求一般应当一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条文所述的“赔偿损失”，在具体适用上仍主要以构成违约责任为前提，其本身并非单独的赔偿损失依据。因此，傲曦公司应当返还陆波已支付的购房款1065510元，陆波应当将房屋返还于傲曦公司。陆波请求支付资金占用利息，因其实际占有使用案涉物业而存在损益相抵，故一审法院不予支持。傲曦公司请求支付物业费、水电费，不仅缺乏合同依据，而且仅有其单方制作的《税费及其他费用清单》不足以证明，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认傲曦公司与陆波订立的《物业买卖协议》已解除；二、傲曦公司在判决发生法律效力之日起7日内向陆波给付1065510元；三、陆波在判决发生法律效力之日起7日内向傲曦公司返还成都市新都区房屋；四、驳回傲曦公司的诉讼请求；五、驳回陆波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44248.6元，由傲曦公司负担，反诉案件受理费14389.6元，由陆波负担。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于《物业买卖协议》是否应当解除以及解除后的法律后果。对此本院评述如下： 关于《物业买卖协议》是否应当解除的问题。本院认为，傲曦公司与陆波订立的《物业买卖协议》所涉房屋，系建设于土地性质为工业用地之上的物业，且该物业处于晨明汽车港总部基地项目，成都市新都区不动产登记中心2020年4月22日出具的调查回函已经明确，项目受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，案涉房屋的交易对象应属特定群体，而非一般企业或个人。因陆波明确表示无法满足上述条件，《物业买卖协议》客观上无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，本院对陆波解除《物业买卖协议》的诉讼请求予以支持。一审法院判决“确认傲曦公司与陆波订立的《物业买卖协议》已解除”的内容，无当事人诉请，且不能确定《物业买卖协议》的解除时间，本院予以纠正。 关于《物业买卖协议》解除后的法律后果问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。就本案看，傲曦公司与陆波订立《物业买卖协议》时，傲曦公司明知陆波作为自然人不具备购买案涉物业资格，而陆波也明知购买案涉物业需具备相应的条件，因此，傲曦公司、陆波对案涉《物业买卖协议》客观上不能履行均有责任。因此，一审判决傲曦公司返还陆波已支付的购房款1065510元，陆波应当将房屋返还于傲曦公司正确，本院予以维持。 对于傲曦公司主张陆波支付占用物业期间的物业费、水电费的争议，因傲曦公司提供的现有证据不足以证明其实际产生，一审法院不予支持并无不当。 综上，傲曦公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院重审后作出（2019）川0114民初8869号民事判决第二项、第三项，撤销第一项、第四项、第五项； 二、解除四川傲曦投资有限公司与陆波之间的《物业买卖协议》； 三、驳回四川傲曦投资有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回陆波的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费44248.6元，由四川傲曦投资有限公司负担22124.3元，由陆波负担22124.3元；一审反诉案件受理费14389.6元，由四川傲曦投资有限公司负担7194.8元，由陆波负担7194.8元。二审案件受理费14389.6元，由四川傲曦投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅