海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初3284号 原告：刘芝国，男，1981年1月30日出生，土家族，住四川省德阳市旌阳区，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷霞，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南航澄房地产开发有限公司，住所地：海南老城经济开发区南一环中航特玻****。 法定代表人：林松，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王健骁，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄莹，海南法立信律师事务所实习律师。 被告：河南正光置业有限公司，住，住所地：河南省郑州市金水区金明路**/div> 法定代表人：付亚杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雪明，该公司员工。 被告：海南正光置业有限公司，住所，住所地：海南省澄迈县老城工业开发区疏港北路潭才村一巷**205间div> 法定代表人：孟海兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雪明，该公司员工。 原告刘芝国与被告海南航澄房地产开发有限公司（以下简称航澄公司）、河南正光置业有限公司（以下简称河南正光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，原告向本院申请追加海南正光置业有限公司（以下简称海南正光公司）作为本案被告。经审查，本院依法予以准许，并组成合议庭，适用普通程序于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖波、王婷霞、被告航澄公司的委托诉讼代理人王健骁、黄莹，被告河南正光公司、海南正光公司的委托诉讼代理人吴雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：一、判令三被告继续履行与原告于2018年1月8日签订的《正光观海商品房认购书》；二、判令三被告与原告签订《商品房买卖合同》，并协助原告办理不动产网签备案；三、判令三被告立即向原告交付正光观海花园小区X号楼XXX房；四、判令三被告协助原告办理正光观海花园小区X号楼XXX房的房屋权属证书；五、判令三被告向原告赔付定金50000元。事实和理由：2015年3月4日，被告航澄公司与被告河南正光公司签订《房地产合作开发合同》，约定被告航澄公司提供开发使用的土地及房地产开发资质，被告河南正光公司提供房地产合作开发所需的全部资金，双方合作开发“正光观海花园小区”。2018年4月19日，原告经与被告河南正光公司磋商，约定购买正光观海小区X号楼XXX房(以下简称案涉房屋)。同日，原告（乙方）与被告河南正光公司（甲方）签订了《正光观海商品房认购书》，约定：1.乙方认购甲方案涉房屋，建筑面积100.92平方米；2.案涉房屋总房款为1264754元；3.乙方应在签订认购书的同时向甲方支付购房定金50000元，用以担保《商品房买卖合同》的签订及履行。4.乙方选择银行按揭付款方式，须于签订《商品房买卖合同》的同时支付总房款39%的首付款494754元，余款770000元向银行申请担保贷款以支付；5.乙方应当在2018年2月8日前主动与甲方签订《商品房买卖合同》，若甲方不按认购书的约定与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方则双倍返还乙方购房定金。6.乙方已支付购房定金，在按认购书约定与甲方签订《商品房买卖合同》后转为总房款的一部分。认购书签订当日，原告依约向被告河南正光公司支付了购房定金50000元。2018年1月10日，原告向被告河南正光公司支付购房款444754元。至此，原告已向被告河南正光公司付清了案涉房屋的首付款494754元。原告付清首付款后，被告河南正光公司多次承诺将很快与原告签订《商品房买卖合同》、办理网签备案以及将付房屋，但至今仍未履行相应义务。因被告未依约办理网签备案，导致原告至今无法申请银行贷款。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与被告河南正光公司签订的《正光观海商品房认购书》中约定的内容包括：当事人名称、所购商品房的坐落位置、房号及面积、购房总价款、付款方式等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。此外，原告还向被告河南正光公司支付了39%的购房款，被告河南正光公司亦按约定收受该房款并出具收据。因此，原告与被告可南正光公司签订的《正光观海商品房认购书》应当认定为《商品房买卖合同》。因被告航澄公司与河南正光公司属案涉房产项目的合作开发关系，均应按《正光观海商品房认购书》中约定向原告继续履行相应义务，即与原告签订《商品房买卖合同》、办理网签备案、交付房屋、协助原告办理房屋产权登记手续等。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定以及双方签订的《正光观海商品房认购书》第二条、第四条第1款约定，被告河南正光未按约定与原告签订并履行《商品房买卖合同》，还应当向原告双倍返还定金。因此，三被告应向原告支付双倍定金50000元。在起诉过程中，经海南省高级人民法院主持调解，航澄公司、河南正光公司与海南正光公司三方已达成调解协议。协议中明确航澄公司将“正光观海花园小区”60亩土地使用权及项目转让给海南正光公司，由海南正光公司继续履行与“正光观海花园小区”购房者的合同。鉴此，海南正光公司在本案中承担《正光观海商品房认购书》的后续履行等相应义务。申请人根据实际情况和法律相关规定，特向法院申请变更诉讼请求。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告航澄公司辩称，一、被告航澄公司未与原告签订书面合同，原告主张被告航澄公司继续履行认购书并签订《商品房买卖合同》及办理网签备案没有事实与法律依据。原告与河南正光公司签订的《正光观海商品房认购书》只能约束合同相对方。航澄公司从未与原告签订书面合同，也未进行书面追认。二、原告主张交付房屋并办理书面备案确认手续的诉求不具有现实履行性，客观上无法执行。易水平、林秀芳申请执行河南正光公司、被告航澄公司一案中，海南省第一中级人民法院认为案涉房屋未经竣工验收，不具备交付、过户条件，故海南省第一中级人民法院裁定驳回易水平、林秀芳的执行申请。在本案中，正光观海花园项目早已停工，河南正光公司建设的房屋亦未经过竣工验收，不具备交付条件，客观上无法执行。而且，被告航澄公司(甲方)与河南正光公司(乙方)、海南正光公司(丙方)在海南省高级人民法院的主持下就(2020)琼民终320号案件达成调解。根据《民事调解书》第四条及第九条，被告航澄公司不承担办理网签备案及不动产权属登记手续的责任。三、原告主张定金、逾期交房违约金等没有事实和法律依据。(一)被告航澄公司未收取定金、购房款等款项，原告向被告航澄公司主张该些款项没有依据，不符合公平原则。（二）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告与河南正光公司签订的认购书应属于预约合同性质，在正式合同未能签订的情况下，应由签订认购书的当事人河南正光公司承担责任。(三)《民事调解书》第六条约定，河南正光公司、海南正光公司承担项目的一切债务。在本案中，原告所有的诉求均应向河南正光公司或海南正光公司提出。被告航澄公司未收取任何一分钱售房款，若法院强行判令被告航澄公司承担定金责任或违约金责任，将严重违反公平原则，并给被告航澄公司造成巨大的经济损失。综上所述，被告航澄公司与河南正光公司、海南正光公司已达成(2020)琼民终320号《民事调解书》，约定项目过户给海南正光公司，项目的债务由河南正光公司、海南正光公司承担。因此，被告航澄公司请求法院判决驳回原告针对被告航澄公司的全部诉讼请求。 被告河南正光公司、海南正光公司辩称，一、对原告诉请继续履行商品房买卖合同的诉求，两被告始终同意继续履行。2020年11月，在海南省高级人民法院的主持下，被告航澄公司已经同意配合两被告尽快办理相关手续，目前正在紧张的办理过程中，希望原告相信两被告。二、对原告诉请返还定金的请求，两被告认为该项请求无事实和法律依据。1、定金罚则的适用条件有两种情形，一种是给付定金的一方拒绝履行商品房买卖合同，另一种情形是收受定金的一方拒绝履行商品房买卖合同。本案中，两被告同意继续履行合同的情况，不存在适用定金罚则的任何情形。2、两被告与原告约定交付定金作为担保，在定金已经抵作房款的情形下，不存在任何收回或者赔偿的情形。三、对原告要求赔付逾期交房违约金的诉请求，两被告认为：1、2019年爆发的新冠肺炎疫情，严重影响了案涉项目的后续工程的完成，且因施工人员有大量湖北籍员工，案涉项目的后续施工进展受到了一定影响。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第一款第二项和第四条的规定，案涉项目延期交房受疫情影响较大，原告请求两被告承担违约责任的诉讼请求应该依法予以驳回，法庭也可以根据公平原则进行合理变更履行期限。2、案涉房屋已经具备交房条件，两被告随时可能将房产交付给原告。因案涉项目进度一直受被告海南航澄公司的恶意拖延，两被告也特别希望尽快将房产交付给买房人。在两被告的一再让步下，在海南省高级人民法院的主持下，最终达成了一致调解意见，两被告正在积极协调房产、土地部门办理网签备案等相关手续。综上，原告的诉请，两被告非常理解，也希望原告给两被告一点时间。两被告刚刚拿到生效的调解书，后续的各种变更手续正在努力推进中。希望法院本着维护社会稳定，化解矛盾纠纷的原则，妥善处理两被告与原告之间的矛盾，理解两被告为推动案涉项目的顺利推进作出的让步与牺牲，依法作出公正的判决，达到法律效果与社会效果的统一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告提交的证据有：1、房地产合作开发合同，拟证明被告航澄公司与河南正光公司约定合作开发“正光观海花园小区”；2、付款凭证、收据，拟证明原告已向被告河南正光公司支付完毕全部房款1072024元。3、《正光观海商品房认购书》，拟证明2018年3月19日，原告与被告河南正光公司签订《商品房认购书》，约定原告认购案涉商品房。 被告航澄公司提交的证据有：1、《处置“正光观海花园小区”权益协议书》，拟证明2017年3月9日，航澄公司与河南正光公司解除先前签署的相关合作合同并签署《处置“正光观海花园小区”权益协议书》，约定：1.河南正光公司向航澄公司支付3000万元及约定的房产后，才能享有“正光观海花园小区”项目的权益；2.河南正光公司所有售房款必须汇入双方共管账户；3.河南正光公司承担项目欠款和债务；2、《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》，拟证明2017年12月7日，航澄公司与河南正光公司签署《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》，约定：1.项目所有预售款和销售收入应当统一打到共管账户；2.河南正光公司承诺未经航澄公司同意，不得就本项目对外签订合同，否则按合同金额的20%支付违约金；3.项目过户前的索赔和债务均与航澄公司无关；3、（2020）琼民终320号《民事调解书》，拟证明航澄公司与河南正光公司、海南正光公司在海南省高级人民法院的主持下，在《处置“正光观海花园小区”权益协议书》、《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》基础上达成（2020）琼民终320号《民事调解书》，约定项目和土地过户给海南正光公司，由海南正光公司承担项目全部债务和网签备案等不动产权属登记手续。4、（2020）琼96执266号之二执行裁定书，拟证明易水平、林秀芳申请执行海南正光公司、航澄公司一案中，海南省第一中级人民法院认为案涉房屋未经竣工验收，不具备交付和过户条件，故海南省第一中级人民法院驳回易水平、林秀芳的执行申请。 被告河南正光公司、海南正光公司未提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1及被告航澄公司提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明内容综合本案在本院认为部分再做详细论述；对原告提交的证据2-3、被告航澄公司提交的证据3、4的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月4日，被告航澄公司与被告河南正光公司签订《房地产合作开发合同》，合同约定双方合作开发“正光观海花园小区”，航澄公司提供开发使用的土地及房地产开发资质，被告河南正光公司提供房地产合作开发所需的全部资金2017年12月28日，被告航澄公司取得正光观海花园小区（一期）1#、2#、4#楼的《澄迈县房产预售许可证》。 2018年1月8日，原告（乙方）与被告河南正光公司（甲方）签订了《正光观海商品房认购书》，约定乙方认购位于海南省澄迈县老城经济开发区北二环路的正光观海项目X号楼X单元XXX房，建筑面积100.92平方米，总房款为1264754元，乙方应在签订认购书的同时向甲方支付购房定金50000元；乙方选择银行按揭付款方式，须于签订《商品房买卖合同》的同时支付总房款39%的首付款494754，余款770000元，向银行申请担保贷款以支付；乙方应当在2018年2月8日前主动与甲方签订《商品房买卖合同》，并按约定付款方式支付相应房款。乙方若逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及支付相应房款，则视为违约，甲方有权解除认购书，并将上述房产另行出售，且甲方有权不向原告返还原告已支付给被告的购房定金。若甲方不按本认购书的约定与原告签订《商品房买卖合同》，甲方则双倍返还购房定金。签订认购书当日，原告通过其在中国银行的账户向被告海南正光公司支付50000元定金。同月10日，原告向被告海南正光公司支付首付款444754元。 被告航澄公司辩称正光观海小区没有经过竣工验收，被告河南正光公司本案庭审中对此没有异议。海南省高级人民法院于2020年11月24日作出的（2020）琼民终320号调解书确认航澄公司与河南正光公司解除双方于2017年3月9日签订的《处置“正光观海花园小区”权益协议书》和2017年12月7日签订的《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》。依据上述协议取得的标的双方相互返还，航澄公司与河南正光公司不再存在房地产合作开发或者建设用地使用权转让法律关系。航澄公司同意在调解协议签订后10日内与海南正光公司共同到澄迈县政府主管部门办理“正光观海花园小区”项目和案涉土地的过户手续，项目和土地过户后，由河南正光公司和海南正光公司自行处理和承担因“正光观海花园”项目及土地所引起的所有债务、税费、诉讼等纠纷，该等纠纷与航澄公司无关。 海南省住房和城乡建设厅作出的琼建房[2018]102号文对购房条件作出规定：2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年3月30日至2018年4月22日20时之间，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付70%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。 海南省住房和城乡建设厅作出的琼建房[2018]124号文对购房条件作出规定：2017年9月30日之后，购房人以现金支付房款或由非直系亲属（直系亲属包括配偶、子女、父母、祖父母）或非同一户口本上亲属代付房款的，不予认可，不能继续办理网签备案手续。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否具备案涉房屋的购房资格；二、三被告是否应当继续履行《正光观海商品房认购书》、与原告签订《商品房买卖合同》、以及协助原告办理不动产网签备案的问题；三、三被告是否应当向原告交付正光观海花园小区一期X号楼X单元XXX房，并协助原告办理该房屋的房屋权属证书；四、三被告是否应当向原告赔付定金50000元。 关于原告是否具备案涉房屋的购房资格的问题。根据本院查明事实，原告签订认购书的时间、付款人的身份、交付房款的时间以及金额比例符合琼建房[2018]102号文以及琼建房[2018]124号文关于非本省户籍居民家庭购房的规定，原告具有案涉房屋的购房资格。 关于三被告是否应当继续履行《正光观海商品房认购书》、与原告签订《商品房买卖合同》、以及协助原告办理不动产网签备案的问题。原告与被告河南正光公司于2018年1月8日签订的《正光观海商品房认购书》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书中已对房屋的具体位置、楼层、面积、总价及总价款均有明确约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定《正光观海商品房认购书》为正式商品房买卖合同。原告主张应由三被告继续履行该认购书，河南正光公司及海南正光公司并无异议。航澄公司辩称，航澄公司未与原告签订认购书，其不是合同相对人，不承担继续履行的责任。本院认为，鉴于被告航澄公司与河南正光公司合作开发关系,原告在与河南正光公司签订《正光观海商品房认购书》之后，已按约定将全部购房款支付给被告河南正光公司，虽然在海南省高级人民法院（2020）琼民终320号调解书确认航澄公司与河南正光公司不再存在房地产合作开发或者建设用地使用权转让法律关系，但在航澄公司未将正光观海小区项目和土地过户完成之前，仍然有义务配合河南正光公司、海南正光公司与原告继续履行合同。现案涉房屋所在项目已取得预售许可证，原告履行了付款义务，且具备购房资格，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定“向相关行政机关进行登记备案，是商品房预售人的法定义务。”原告要求三被告将案涉房屋办理网签备案至其名下的诉请，本院予以支持。 关于三被告是否应当向原告交付正光观海花园小区一期X号楼X单元XXX房，并协助原告办理该房屋的房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”正光观海花园项目尚未竣工验收，故对原告诉请三被告交付正光观海花园小区一期X号楼X单元XXX房以及办理该房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。 关于三被告是否应当向原告赔付定金50000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”交付定金是为了担保原、被告双方继续签订《商品房买卖合同》，本院已认定认购书为正式的商品房买卖合同，定金也转化为房款，故原告诉请三被告赔付定金50000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司应于本判决生效之日起继续履行与原告刘芝国于2018年1月8日签订的《正光观海商品房认购书》； 二、被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将海南省澄迈县老城经济开发区北二环路正光观海花园小区X号楼X单元XXX房网签备案到原告刘芝国名下； 三、驳回原告刘芝国的其他诉讼请求。 案件受理费16632.79元，由原告刘芝国负担632.79元，被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司负担16000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  林海宁 人民陪审员  曾 明 人民陪审员  邱勋禄 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  王 驰 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。