四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17016号 上诉人（原审被告）：李超英，女，1972年5月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贾媛媛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗泽琪，女，1970年5月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人李超英因与被上诉人罗泽琪房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 李超英上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4311号民事判决，改判李超英不向罗泽琪支付占用费和利息；2.一、二审诉讼费由罗泽琪承担。事实和理由：1.案涉房屋未进行不动产权属登记，机投桥街道办事处出具的证明不符合法律规定的证明材料的形式要件，不能据此认定案涉房屋归罗泽琪所有。2.案涉商铺的房屋占用费计算标准过高。案涉《商铺租用合同》已在（2018）川0107民初8006号、（2019）川01民终8440号民事判决中解除，房屋占用费的计算应结合周边商铺租金价格，仅为20000元/年-24000元/年，一审法院以高于市场1倍的价格计算房屋占用费不当。事实上李超英签订《商铺租赁合同》约定5间200000元/年也是基于罗泽琪和其前夫承诺店铺为合伙经营，实际缴纳仅为100000元/年，另一半由其承担。3.一审认定3间铺面年租金为140000元/年，退回2间后占用费应为46666.67元/年而非60000元/年。4.占有使用费不应计算利息。《退租协议》属于《商铺租赁合同》解除后，李超英与罗泽琪对房屋占用的新的约定，李超英已按约在2019年2月9日退还了2间商铺，故李超英不存在逾期腾退，不应计算利息。关于未退的1间，双方并未约定腾退时间，说明对继续占用一事予以了默认，不应计算利息。即便计算利息也应从罗泽琪催要即起诉之日起计算。 罗泽琪辩称，1.关于产权证的问题，由于历史原因，当时是双流县政府招商引资，其在机投镇买了5间商铺的地并随后修建了4层楼房，2年后机投镇划归武侯区，武侯区规划了机投镇，因为涉及到拆迁，所以停止办理房产证，为了方便承租方办理营业执照等必要的证明，机投街道办查验相关证据后会出具房屋所有权证明。经过生效判决（2018）川0107民初8006号的认定，罗泽琪与其前夫离婚以后，案涉铺面在夫妻财产分割中归罗泽琪所有。2.关于占用费标准，（2018）川0107民初8006号判决书已判决租赁合同于2018年12月18日解除，李超英应立即搬离并归还。其主张与罗泽琪前夫合伙做生意仅承担一半租金不实，李超英未提供罗泽琪同意的证据。且李超英与罗泽琪前夫的合伙生意于2018年4月结束，纠纷已另案处理。3.从退租协议的约定可知，双方约定的每年20000元不是按租用商铺间数计算的，而是只要租用就要支付，剩余1间商铺至今未返回，故占用费计算标准应为60000元/年。 罗泽琪向一审法院起诉请求：1.判令李超英支付罗泽琪3间商铺从2018年10月21日到2019年2月8日的租金42001.20元，具体计算为(10000+1667)元/月×3个月18天；2.李超英按60000元/年的标准支付1间商铺从2019年2月9日起到李超英搬离之日止计算的租金；3.判令李超英支付罗泽琪租金利息（具体为：租金52780元的利息从2018年7月16日计算到付清之日为止；3间商铺的2018年的利息从2018年7月16日起计算，2019年的利息从2019年1月1日起计算到支付完成之日止；1间商铺的利息从2019年1月1日起计算到李超英搬离之日止；均按年利率24%计算）；3.本案诉讼费用由李超英承担。 一审法院认定事实：2017年3月28日，罗泽琪（甲方）与李超英（乙方）签订了《商铺租用合同》，约定甲方将其位于武侯区××镇××街××号××商铺××方，租期从2017年1月1日至2021年12月31日，租金每年200000元，每年1月15日和7月15日前支付半年租金，乙方不得拖欠租金，否则甲方有权收回商铺并不做任何补偿。双方另签订《补充说明》，对2017年租金交纳方式进行了详细约定，并约定乙方每年支付蒋亚辰、蒋雨书各10000元。 2018年6月23日，罗泽琪与李超英签订《退租协议》，双方达成一致约定，原合同租金年租金220000元之年租金80000元部分于2018年7月5日到期后不再计算；李超英于2018年7月6日前将附4号、5号两间商铺腾空退还给罗泽琪。 后因李超英欠付房租，罗泽琪诉至一审法院[案号（2018）川0107民初8006号]，请求解除双方签订的商铺租赁协议、李超英支付3间商铺从2018年7月1日至10月20日的租金，该案起诉状副本于2018年8月15日送达李超英。生效民事判决书认定，双方约定的李超英每年支付给蒋亚辰、蒋雨书各10000元属于房屋租金，3间商铺租金标准从2018年7月6日起为年租金140000元，判决解除罗泽琪与李超英于2017年3月28日签订的《商铺租用合同》，李超英向罗泽琪支付3间商铺至2018年10月20日的房屋租金52780元；关于李超英与蒋建军之间的合伙关系，可以另案讼争。上述判决书于2019年10月31日生效后，罗泽琪申请执行，李超英尚未履行。 2019年2月2日，罗泽琪与李超英签订《退租协议》，约定李超英于2019年2月8日退还1号、2号商铺，之后就该两间商铺再无纠纷，从2019年2月9日起李超英不再承担该2个商铺租金。2019年2月8日李超英返还2个商铺后，尚余1个商铺未退回。 2019年11月11日，一审法院受理罗泽琪与李超英（2019）川0107民初12121号返还原物纠纷一案，一审法院裁定驳回罗泽琪的起诉。该案中，罗泽琪其中一项诉讼请求为请求李超英支付生效判决确认的租金52780元的利息及加倍支付迟延履行期间的债务利息，裁定认为罗泽琪的该项诉讼请求应在生效判决的执行程序中解决，不应再次起诉。 一审法院另查明，成都市武侯区机投桥街道办事处出具证明，载明系罗泽琪所有。 一审法院认为，生效民事判决书认定涉案3间商铺的租金标准为140000元/年，并判决解除罗泽琪与李超英的《商铺租用合同》，且李超英应支付罗泽琪至2018年10月20日的租金为52780元，后李超英于2019年2月8日返还其中的2间，故3间商铺从2018年10月21日至2019年2月8日的占有使用费参照租金标准计算，罗泽琪请求李超英支付42001.20元，未超出合同约定，一审法院予以支持。剩余1间商铺李超英至今未返还，故占有使用费应从2019年2月9日起计算至实际返还之日止，计算标准应为40000元/年加上每年李超英应支付给蒋亚辰、蒋雨书的各10000元，即60000元/年。 关于利息的诉讼请求。关于租金52780元利息的诉讼请求，生效民事裁定书已予以驳回，本案不再处理。关于2018年10月21日起占有使用费的利息，生效判决解除《商铺租用合同》后，李超英至今未返还全部商铺，按照公平和诚实信用原则，结合合同履行情况和全案事实，一审法院酌定该项利息参照租金支付的期限、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。双方约定租金的支付期限为每年1月15日和7月15日前支付半年租金，故酌定：3间商铺2018年期间的占有使用费27616.44元（140000÷365×72天），利息从2018年7月16日起计算至付清之日止，2019年起的房屋占有使用费14384.76元（42001.20-27616.44）从2019年1月16日起计算截止付清之日；1间商铺占有使用费的利息从2019年1月16日起计算至付清之日。 李超英辩称，20000元不属于租金，以及租金应支付给蒋建军、但蒋建军尚欠其款项，不应支付等，因生效民事判决已作出认定，故一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李超英于判决生效之日起三日内向罗泽琪支付房屋占有使用费42001.20元；二、李超英于判决生效之日起三日内向罗泽琪支付房屋占有使用费，计算方式为：以60000元/年为标准，自2019年2月9日起计算至实际腾退并返还房屋之日止；三、李超英于判决生效之日起三日内向罗泽琪支付利息（分别以27616.44元为基数从2018年7月16日起，以14384.76元为基数从2019年1月16日起，以判决第二项确定的款项为基数从2019年1月16日起，计算至判决确定的付款之日止；均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；四、驳回罗泽琪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2286元，减半收取计1143元，保全费2020元，共计3163元，由罗泽琪负担1968元，李超英负担1195元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 李超英提供周边商铺的《铺面租赁合同》9份、周边承租人书面证言3份，周边铺面照片4张，并申请周边商铺房东李某作为证人出庭作证，用以证明案涉商铺附近均为空置，市场行情不佳，租金应参考周边商铺，租金为2000元／月，一审认定商铺占用费过高。 罗泽琪质证认为对以上证据的真实性均不予认可。周边商铺的门面宽度是相同的，但进深不同，租金不应参考。证人李某是李超英的亲叔叔，且李某的铺面面积非常小。 本院经审查认为，1.2018年、2019年乙方为周蓉的2份《商铺租赁协议》，仅有乙方签名，无甲方签名，本院对真实性不予采信；2020年乙方为周蓉的《商铺租赁协议》为复印件，本院对真实性不予采信，对相应的周蓉出具的书面证言真实性不予采信。2.2018年甲方为韦宏，乙方为邓菊梅的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上载明商铺面积为30ｍ2，租金为1600元／月。3.2018年甲方为李某，乙方为钱玉翠的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上载明商铺面积为30ｍ2，租金为2500元／月，租期为2018年1月10日至2019年1月10日；2020年甲方为李某，乙方为钱玉翠的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上未载明商铺面积，租金为2000元／月，租期为2020年3月1日至2021年3月1日；2018年甲方为李某，乙方为王玉芬的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上载明商铺面积为28ｍ2，租金为3000元／月，租期为2018年2月16日至2019年2月16日；2020年甲方为李某，乙方为熊正群的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上未载明商铺面积，租金为2000元／月；2020年甲方为李某，乙方为吴文平的《商铺租赁协议》与原件一致，本院对真实性予以采信，该协议上未载明商铺面积，租金为2400元／月。4.李某到庭陈述其有6间铺面紧挨罗泽琪所有的铺面，2018年租金2000元-3000元／月不等，今年因为疫情减免为1550元／月，考虑到李某与李超英系亲戚关系，其关于2018年租金的陈述与《商铺租赁协议》所载一致，本院予以采信，其关于2020年租金的陈述，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。5.照片与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，罗泽琪与李超英签订的《商铺租用合同》《补充说明》已经（2018）川0107民初8006号生效民事判决书确认解除，2018年7月5日李超英退还了4号、5号商铺、2019年2月8日李超英退还2间商铺，目前1间商铺仍由李超英占有使用。案涉房屋虽未进行产权登记，但有成都市武侯区机投桥街道办事处出具的证明、罗泽琪与蒋建军签订的《离婚协议书》以及生效判决查明的事实，确定案涉房屋归罗泽琪所有，故李超英应就其占用房屋期间向罗泽琪支付房屋占用费。本案二审的争议焦点是1.李超英应向罗泽琪支付的房屋占用费应当如何认定；2.房屋占用费对应的资金占用利息应当如何认定。 关于房屋占用费，（2018）川0107民初8006号生效民事判决书已经确定由李超英向罗泽琪支付3间铺面的租金至2018年10月20日为52780元，李超英于2019年2月8日退还了3间铺面中的2间，故应支付这3间铺面2018年10月21日至2019年2月8日的占用费。剩余1间铺面李超英至今仍占有，故应支付2019年2月9日至实际返还之日的占用费。关于占用费的标准，李超英主张应当按照周边铺面的租金价格予以支付，其与罗泽琪签订合同约定的价格是基于与罗泽琪前夫蒋建军合伙，实际仅需支付100000元/年，对此本院认为，《商铺租用合同》《退租协议》均是由罗泽琪与李超英签订，合同的相对方应为罗泽琪与李超英。依据“谁主张，谁举证”的原则，李超英未举证证明李超英与蒋建军的合伙关系，且罗泽琪同意李超英每年仅就5间铺面支付100000元租金，因此本院对李超英的该项主张不予支持。关于李超英主张按照周边铺面租金价格计算案涉房屋租金的主张，本院认为，商铺不是具有同质性的租赁物，不同出租人与承租人会因不同铺面的大小、位置、装修、租期以及双方的议价和履约能力，对租金达成不同的协商。而案涉《商铺租用合同》与《补充说明》是罗泽琪与李超英就5间铺面的租金进行协商一致后签订的，对认定合同解除后李超英逾期腾房给罗泽琪造成的占用利益损失，应比周边铺面租金价格更具有参考性，故李超英应向罗泽琪支付的占用费应以《商铺租用合同》与《补充说明》所载明的价格为依据计算。2018年6月23日罗泽琪与李超英签订的《退租协议》中已经载明退还的2间铺面的年租金为80000元/年，生效判决也已认定剩余3间铺面的租金标准为140000元/年，故李超英应当按照140000元/年的标准支付2018年10月21日至2019年2月8日3间铺面的占用费41001.20元。一审对此认定正确，本院予以维持。 关于剩余1间铺面自2019年2月9日起至实际返还之日的房屋占用费标准，李超英主张应当按照3间铺面140000元/年的租金标准平摊到3间铺面，即剩余1间铺面的租金标准应以46666.67元/年计算；罗泽琪主张2017年双方签订的《补充说明》中李超英应每年支付给蒋亚辰、蒋雨书的各10000元系只要李超英租用罗泽琪铺面即应支付的费用，故剩余1间铺面的租金标准应为60000元/年。对此本院认为，2019年罗泽琪与李超英就2间铺面签订的《退租协议》中并未明确剩余1间铺面的租金标准为60000元/年，2017年双方签订的《补充说明》中亦未明确20000元系李超英只要租用罗泽琪铺面就应支付的费用，故对于罗泽琪的该项主张本院不予支持。而罗泽琪在二审中明确其租给李超英的5间铺面的面积均为一样的，故依据生效判决认定的3间铺面的租金标准为140000元/年，则剩余1间铺面的租金标准应为46666.67元/年，因此李超英应按照46666.67元/年的标准向罗泽琪支付2019年2月9日起至实际返还之日止的剩余1间铺面的占有使用费，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于利息，李超英主张2019年《退租协议》是双方对房屋占用新的约定，按照该约定，李超英对2019年2月8日腾退的2间铺面未存在逾期腾退的情况，该约定中罗泽琪还默认了李超英继续占用剩余1间铺面，故李超英不应就3间铺面的占用费支付利息。对此本院认为，2018年经生效判决确定双方租赁合同解除后，李超英就应当向罗泽琪返还剩余3间铺面，罗泽琪亦向法院申请了强制执行，但因李超英一直未履行生效判决，双方才于2019年2月2日就腾退案涉铺面中的2间达成了《退租协议》，故此《退租协议》依然是双方在履行生效判决确定的合同解除后承租人应当承担的返还义务，而非双方就罗泽琪同意李超英延期腾退2间铺面及继续使用1间铺面所达成的新的协议。关于罗泽琪在本案中针对占用费主张的利息，本院认为，占用费的实质是租赁合同解除后，负有腾退义务的原承租人未向原出租人返还房屋，应对其给原出租人造成的占有利益损失所进行的折价赔偿。而罗泽琪对于占用费所主张的利息，首先非为李超英占用房屋给罗泽琪造成的直接损失。其次双方在合同解除后并未对占用费的给付时间点进行约定，故也不应存在逾期支付的问题。再次，如前所述，李超英在合同解除后继续占有案涉房屋，是无权占有，而非经过罗泽琪同意后双方重新建立了不定期租赁关系，若参照双方租赁合同约定的租金给付时间确定占用费的支付时间并以此计算利息，将对双方之间的法律关系造成混淆。最后，因李超英对剩余1间房屋的占用行为仍处于持续状态，占用费本金无法明确，而对尚在持续发生且不确定金额的占用费从一审认定的2019年1月16日起计付利息也显然不当，故一审参照租金支付期限计算逾期未付的占用费利息不当，本院予以纠正。 但需明确的是，李超英在2019年2月8日向罗泽琪腾退2间铺面后，这2间铺面的占用费金额已经固定，李超英应当在腾退时向罗泽琪结清其占有这2间铺面期间的房屋占用费，李超英至今未向罗泽琪支付，对该部分费用存在逾期付款行为，故应自2019年2月9日起承担这2间铺面的占用费27334.13元的逾期付款利息。而对于剩余1间铺面的占用费利息，如前所述，双方未对该占用费约定支付期限，该占用费也因李超英的持续占有行为而处于金额不确定的状态，故对剩余1间铺面占用费的利息本院不予支持。 综上所述，李超英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律适当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4311号民事判决第一项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4311号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、李超英于本判决生效之日起三日内向罗泽琪支付房屋占有使用费，计算方式为：以46666.67元/年为标准，自2019年2月9日起计算至实际腾退并返还房屋之日止； 四、李超英于本判决生效之日起三日内向罗泽琪支付逾期付款利息（以27334.13元为基数，从2019年2月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 五、驳回罗泽琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1143元，保全费2020元，共计3163元，由罗泽琪负担2119元，李超英负担1044元；二审案件受理费850元，由罗泽琪负担125元，由李超英负担725元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 何广智 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 黄 迪 书 记 员 曹成香