山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13972号上诉人（原审被告）：王怀明，男，1986年10月9日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：邢琳，女，1986年11月4日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：亓忠良，济南莱芜衡德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑军义，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原审被告：济南吉食送餐饮有限公司，住济南市。法定代表人：曹凯，执行董事兼总经理。上诉人王怀明、邢琳因与被上诉人绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地山东公司）、原审被告济南吉食送餐饮有限公司（以下简称吉食送公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王怀明、邢琳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回绿地山东公司的诉讼请求或者发回重审。2.一、二审诉讼费由绿地山东公司承担。事实与理由：一、绿地山东公司未按照合同约定提供租赁商场预定的使用环境，无法提供客流量。绿地山东公司违反合同约定在先，导致王怀明、邢琳租赁的商铺无法正常经营，商业租赁合同的目的无法实现，故绿地山东公司无权要求王怀明、邢琳承担2015年10月至2017年5月20日封路期间的房租。一审法院查明吉食送公司拖欠绿地山东公司的房租，是由于人防办于2015年10月至2017年5月20日期间在绿地中心周围封路施工并延期完工导致的。这段时间的房屋租赁费、物业管理费、能源使用费等，绿地山东公司仍然要求吉食送公司、王怀明、邢琳按照合同签订时约定的数额承担，显然有失公允。二、本案绿地山东公司主张的2015年10月23日（开业之日）至2016年12月31日期间的租赁费，应当由吉食送公司于2016年9月20日前支付，根据诉讼时效为一年的规定，绿地山东公司应当于2017年9月20日之前向吉食送公司主张权利，本案绿地山东公司于2019年8月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。一审时，王怀明、邢琳提出了诉讼时效的问题，一审法院未予采纳，是错误的。三、一审法院判决王怀明和邢琳承担连带责任是错误的。根据合同约定，吉食送公司自三方的补充协议签订之日，开始承担济南明琳家餐饮管理咨询有限公司在《商业租赁合同》中约定的权利和义务，明琳家公司对吉食送公司在《补充协议》签订以前和签订以后的权利、义务承担连带责任。而该“连带责任”的实质是连带保证责任，合同未约定保证期间，根据《担保法》及相关司法解释的规定，当事人未约定保证期间的，保证期间为6个月。而绿地山东公司未在保证期间内向明琳家公司及王怀明、邢琳主张权利，其保证责任应当免除。一审法院判决王怀明、邢琳承担连带责任，是错误的。综上所述，请求二审法院支持王怀明、邢琳的上诉请求。绿地山东公司辩称，一、封路期间可以拒绝交付租金没有法律及事实依据。一是王怀明、邢琳所称的修路范围，并非绿地山东公司提供的商铺范围内，而是整个商场外的市政道路，存在市政道路修路的仅为商场南面的一条道路，而通往该商铺的道路有多条，并不必然造成该商铺无法经营；二是修路的事件是在双方签订租赁合同并已经交付房屋后才产生的，且修路期间王怀明、邢琳经营的商铺仍可正常经营，并不存在无法经营的情况；三是商场外虽存在市政道路修路，并不能对抗王怀明、邢琳已经实际使用并欠缴租金的事实。二、王怀明、邢琳在一审中并未提出任何诉讼时效的问题，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审未提诉讼时效抗辩的，在二审提出的，不予支持。退一步讲，绿地山东公司在合同履行过程中曾多次向王怀明、邢琳店铺发送交费通知且由王怀明、邢琳或其员工进行签收。同时2019年4月9日绿地山东公司委托山东辰静律师事务所向王怀明、邢琳发送催要租金及相关费用的律师函，该日期距离王怀明、邢琳撤铺时间尚不足一年。再者，承租人一直持续至2018年4月30日才将上述房屋退还给绿地山东公司，其一直持续占用该房屋。本案双方签订多年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。在《租赁合同》正常履行且双方合作愉快、交往顺利的情况下，有理由相信承租人会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，基于维护双方的友好合作关系，信任和谅解承租人是符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。吉食送公司未作陈述。绿地山东公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王怀明、邢琳、吉食送公司向绿地山东公司支付2015年10月23日至2018年4月30日期间的房屋租赁费用644665.00元及逾期支付违约金共计192813.1元（以36556.00为基数，自2015年12月20日至2018年4月30日；以75762.00为基数，自2016年4月20日至2018年4月30日；以75762.00为基数，自2016年7月20日自至2018年4月30日；以75762.00为基数，自2016年10月20日自至2018年4月30日；以73291.50为基数，自2017年1月20日至2018年4月30日；以75762.00为基数，自2017年4月20日至2018年4月30日；以68350.50为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日；以7740.90为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日。以79129.20为基数，自2017年10月20日至2018年4月30日。2.请求判令王怀明、邢琳、吉食送公司向绿地山东公司支付自2015年10月23日至2018年4月30日的物管费共计175131.00元及逾期支付违约金共计43833.7元（以25254.00为基数，自2016年7月20日自至2018年4月30日；以25254.00为基数，自2016年10月20日自至2018年4月30日；以24430.50为基数，自2017年1月20日至2018年4月30日；以25254.00为基数，自2017年4月20日至2018年4月30日；以25254.00为基数，自2017年7月20日至2018年4月30日；以25254.00为基数，自2017年10月20日至2018年4月30日。以24430.50为基数，自2018年1月20日至2018年4月30日。利率均按照年利率24%计算）。3.请求判令王怀明、邢琳、吉食送公司向绿地山东公司自2016年2月至2018年6月的能源费共计42942.50元。4.王怀明、邢琳、吉食送公司承担本案全部诉讼费用（案件受理费14690元、公告费260元、律师费10000元）。一审法院认定事实：2015年2月11日，绿地集团济南普汇置业有限公司作为甲方与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，合同约定济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承租绿地集团济南普汇置业有限公司位于济南市市中区共青团路的绿地中心项目内的6-1号楼4层的编号为006的店铺，租赁场所套内面积为160平方米，租期为5年。上述合同签署后，依约交付了租赁场所，租赁用途为餐饮。合同约定甲方同意给予乙方3个月的固定免租装修期。双方同意以纯租金方案规定计租方式；起始租金每平方米4.5元/日，第一个租金年度租金为262800元。租赁期限内各年度的租金水平为：第一、二年度4.5元/天/㎡，年度租金各为262800元；第三年度4.7元/天/㎡，年度租金274480元；第四年度4.9元/天/㎡，年度租金286160元，第五年度5.1元/天/㎡，年度租金297840元。租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月（每年的3月、6月、9月、12月）的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。最后一期保底租金，乙方仍应按整季度足额预缴，并在乙方退场后双方再行结算。物业费按合同中载明的租赁房屋套内建筑面积计算，暂定1.5元/天/㎡，由乙方按季度支付。物业费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。如乙方逾期支付物业服务费及其他应付费用，经甲方或经营管理公司催缴后3天内仍未支付时，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金。合同约定为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在本合同正式签署后的7个工作日内，向甲方支付款项43800元，作为履约保证金。乙方同时向经营管理公司支付相当于第一个租赁年度内的两个月物业服务费的款项14600元作为物业服务保证金。保证金的返还在乙方无违约，不欠费的情况下，合同终止履约保证金将在租赁期届满后30天内一次性无息退还给乙方。如乙方出现违约或无理由拖欠应缴费用的情况，甲方或经营管理公司有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他应付款项。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除，乙方所缴纳保证金不予退还。该租赁房屋预计交付日期为2015年5月1日，实际交付日期以交付使用书为准。本商业项目所确定的统一开业时间暂时定为2015年6月30日。2015年7月30日，绿地集团济南普汇置业有限公司（甲方）与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）、绿地山东公司（丙方）签订补充协议，约定《商业租赁合同》的出租方变更为丙方绿地山东公司，绿地山东公司承继出租方的一切权利和义务。该补充协议将租赁合同中承租房的编号变更为007A，面积变更为183平方米。租金变更为：起始租金每平方米4.5元/日：第一、二年度4.5元/天/㎡，年度租金各为300578元；第三年度4.7元/天/㎡，年度租金313937元；第四年度4.9元/天/㎡，年度租金327296元，第五年度5.1元/天/㎡，年度租金340655元。履约保证金变更为50096元，物业服务保证金变更为16699元。合同约定租赁场所所在的商业广场的统一开业时间暂时变更为2015年10月30日，最终时间以出租方或经营管理方发出的通知时间为准。2016年1月22日，绿地山东公司（甲方）与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司（乙方）、济南吉食送餐饮管理有限公司绿地中心分公司（丙方）签订绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同明琳家补充协议（二），协议约定，各方同意丙方取代乙方成为“租赁合同”的一方，由丙方具体履行，原由乙方享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担，乙方承担连带责任。一审庭审中双方认可租赁关系于2018年4月30日解除。王怀明共已缴纳房屋租赁费37559元；另外物管费支付至2016年7月31日，分三次支付，第一次支付2470元，第二次支付27724.5元，第三次支付25254元；能源费自2017年7月至2018年3月实际缴纳949元；其余房屋租赁费、物管费、能源费未支付。除了已支付上述费用外，王怀明认可已缴纳租赁合同的履约保证金50096元，物管费保证金14600元。经审理查明，关于房屋租金，欠付2015年10月23日至2018年4月30日期间的房屋租赁费用644665.00元（其中36556.00元，自2015年9月20日开始欠交；自2016年1月21日至2016年4月30日原告未主张租赁费；其中75762.00元，自2016年4月20日开始欠交；其中75762.00元，自2016年7月20日开始欠交；其中75762.00元，自2016年10月20日开始欠交；其中73291.50元，自2017年1月20日开始欠交；其中75762.00元，自2017年4月20日开始欠交；其中68350.50元，自2017年7月20日开始欠交；其中7740.90元，自2017年7月20日开始欠交；其中79129.20元，自2017年10月20日开始欠交；其中76548.9元，自2018年1月20日开始欠交。关于物业管理费，欠交自2016年8月1日至2018年4月30日的物管费共计175131.00元，其中25254.00元，自2016年7月20日开始欠交；其中25254.00元，自2016年10月20日自开始欠交；其中24430.50元，自2017年1月20日开始欠交；其中25254.00元，自2017年4月20日开始欠交；其中25254.00元，自2017年7月20日开始欠交；其中25254.00元，自2017年10月20日开始欠交；其中24430.50元，自2018年1月20日开始欠交。另欠自2016年2月至2018年6月的能源费共计42942.50元。绿地山东公司主张违约金，要求自合同约定的应交付日期的第二天以欠款金额为基数，按年利率24%计算到2018年4月30日。王怀明、邢琳、吉食送公司认为违约金过高，要求法院予以调整。另查明，济南明琳家餐饮管理咨询有限公司已经注销，王怀明、邢琳为股东及清算组成员。另查明济南绿地周边济南市共青团路自2015年11月开始道路改造，至2017年5月20日方实现全面通车。2019年4月，绿地山东公司委托山东辰静律师事务所向王怀明、邢琳发送律师函，催缴欠交费用。一审法院认为，涉案《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。绿地山东公司与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司形成租赁关系并交付租赁场所后，之后济南明琳家餐饮管理咨询有限公司将权利义务转让给吉食送公司，并约定济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承担连带责任，但吉食送公司一直未按照合同约定缴纳相关费用，构成违约，因此绿地山东公司在本案中要求吉食送公司支付所欠房屋租赁费用、物管费、能源费及违约金的请求，合法有据，一审法院依法予以支持。济南明琳家餐饮管理咨询有限公司已经注销，但注销时未对案涉债务进行清算，因此应由其股东即王怀明及邢琳对本案确定的债权债务承担连带清偿责任。双方约定的日千分之五违约金过高，且考虑到共青团路修路对经营的影响，基于公平原则，一审法院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。因绿地山东公司未提交关于律师费损失的相关证据，故对绿地山东公司主张的律师费损失，一审法院依法不予支持。绿地山东公司因此次诉讼而支出的公告费260元，应由王怀明、邢琳、吉食送公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、济南吉食送餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付绿地集团山东置业有限公司截止至2018年4月30日的房屋租赁费用594569元（644665.00元-履约保证金50096元=594569元）、物业服务管理费160531元（175131.00元-物管费保证金14600元=160531元）、能源费42942.50元；二、济南吉食送餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付绿地集团山东置业有限公司违约金（其中2015年10月23日至2016年1月20日期间欠交的房屋租赁费36556元全部用履约保证金扣除后，还剩余13540元履约保证金，因此该段时间不计算违约金），其中62222元（2016年5月1日至2016年7月31日期间欠交的房屋租赁费75762元，计算时扣除剩余履约保证金13540元）自2016年4月21日开始计算，其中75762元（自2016年8月1日至2016年10月31日欠交的租赁费用）自2016年7月21日开始计算，其中75762元（自2016年11月1日至2017年1月31日欠交的租赁费用）自2016年10月21日开始计算，其中73291.5元（自2017年2月1日至2017年4月30日欠交的租赁费用）自2017年1月21日开始计算，其中75762元（自2017年5月1日至2017年7月31日欠交的租赁费用）自2017年4月21日开始计算，其中68350.5元（自2017年8月1日至2017年10月22日欠交的租赁费用）自2017年7月21日开始计算，其中7740.9元（自2017年10月23日至2017年10月31日欠交的租赁费用）自2017年7月21日开始计算，其中79129.2元（自2017年11月1日至2018年1月31日欠交的租赁费用）自2017年10月21日开始计算，其中76548.9元（自2018年2月1日至2018年4月30日欠交的租赁费用）自2018年1月20日开始计算，其中10654元（2016年8月1日至2016年10月31日期间欠交的物管费25254元，计算时扣除物管费保证金14600元）自2016年7月21日开始计算，其中25254元（自2016年11月1日至2017年1月31日欠交的物管费用）自2016年10月21日开始计算，其中24430.5元（自2017年2月1日至2017年4月30日欠交的物管费用）自2017年1月21日开始计算，其中25254元（自2017年5月1日至2017年7月31日欠交的物管费用）自2017年4月21日开始计算，其中25254元（自2017年8月1日至2017年10月31日欠交的物管费用）自2017年7月21日开始计算，其中25254元（自2017年11月1日至2018年1月31日欠交的物管费用）自2017年10月21日开始计算，其中24430.5元（自2018年2月1日至2018年4月30日欠交的物管费用）自2018年1月21日开始计算，上述均计算至2018年4月30日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、王怀明、邢琳对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回绿地集团山东置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14690元，由绿地集团山东置业有限公司负担2910元，由济南吉食送餐饮有限公司、王怀明、邢琳负担11780元；公告费260元，由济南吉食送餐饮有限公司、王怀明、邢琳负担。二审中，王怀明、邢琳向法庭提交了三份证据。证据一，2015年11月16日《济南日报》封3版《明天起，共青团路要全封闭施工》，拟证实绿地山东公司开业十六天以后，王怀明、邢琳承租店面所在的共青团路完全封闭施工，王怀明、邢琳和众商户实际经营了半个月，店里一天到晚基本无人光顾。双方签订的《租赁合同》因为政府封路施工，导致合同目的无法实现，属于不可抗力，绿地山东公司再要求吉食送公司按合同约定支付租金及违约金无法律依据。证据二，2017年4月1日《山东商报》第5版《6个月工期，拖了16个月还没干完》，拟证实自2015年11月17日开始全面封闭施工，6个月的工期拖了16个月。证据三，2017年3月21日的《济南时报》，拟证实共青团路延期封闭施工，商场无人，所有商户经营极其惨淡。绿地山东公司质证称，该证据不属于新证据。该证据仅能证明社会媒体对相关事件的报道，对该事件是否真实准确，新闻记者没有资格去证实。即使存在王怀明、邢琳所称的修路事件，该事件亦是在双方签订租赁合同之后产生的，属于合同签订后的商业风险，应由承租人自行承担。涉案商铺除共青团路出口外，尚有其他出口可以进出，并不影响该商铺的正常经营。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有三个：1.绿地山东公司的起诉是否已经超过诉讼时效；2.道路封闭施工是否可以导致王怀明、邢琳免交2015年10月至2017年5月20日期间的租赁费用；3.王怀明、邢琳主张保证期限届满，免除连带责任是否成立。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，王怀明、邢琳一审中未提出诉讼时效抗辩，而在二审中提出，根据上述司法解释的规定，本院不予支持。关于第二个焦点问题。涉案《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，绿地山东公司已经依约交付租赁标的物，吉食送公司亦实际占有使用涉案商铺，故其应该按照合同约定缴纳相关租赁费用。虽然涉案商铺周边修路确实会对于客流量带来一定的影响，但一审法院已经在处理违约金时对此予以考虑，适当调低了违约金的计算标准，王怀明、邢琳提出的免交2015年10月至2017年5月20日期间租赁费用的主张没有事实及法律依据。一审法院认定吉食送公司、王怀明、邢琳仍应按照合同约定支付相关租赁费用并无不当。关于第三个焦点问题。绿地山东公司与济南明琳家餐饮管理咨询有限公司、吉食送公司签订的补充协议（二）约定，各方同意吉食送公司取代济南明琳家餐饮管理咨询有限公司成为“租赁合同”的一方，由吉食送公司具体履行，原由济南明琳家餐饮管理咨询有限公司享有的权利和承担的义务由吉食送公司享有和承担，济南明琳家餐饮管理咨询有限公司承担连带责任。王怀明、邢琳虽主张该责任承担方式实质为保证责任，但其提交的证据和理由并不足以推翻上述合同的约定，本院对此不予支持。一审法院认定王怀明、邢琳对吉食送公司应该支付的款项承担连带清偿责任并无不当。综上所述，王怀明、邢琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由王怀明、邢琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十二月二十九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨