浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13210号 原告：陈美君，女，1977年2月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：王晋泽，男，1953年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勤丰，男，系被告儿子。 原告陈美君为与被告王晋泽房屋租房协议纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告陈美君的委托诉讼代理人朱军，被告王晋泽的委托诉讼代理人陈颖、王勤丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年11月30日签订的房屋租赁协议；2、判令被告退还原告2020年2月9日-2020年5月11日、2020年6月27日-2020年12月31日租金及出租税共计130660元及押金1万元整；3、判令被告赔偿原告各项损失共计60万元，其中装饰装修款290801元，搬迁费用14308元，临时安置费73837元，停产停业损失221054元。事实与理由：2015年11月30日原告承租被告位于义乌市××路××号××层的房屋，租期至2025年12月31日止，双方签订了租房协议。原告在承租的房屋内开办了太阳人幼儿园，并耗资百万元对整栋房屋进行了装修及办理相关消防凭证等。2020年1月开始受疫情影响，原告一直没有使用该房屋，直到2020年5月11日通知恢复使用，期间原告于2019年11月29日、12月25日支付了房屋租金及出租税171800元。2020年6月涉案房屋涉及征收，被告于6月下旬通知原告于6月28日前腾空房屋。原告处还有大量就读学生的情况下，被告于2020年6月27日（庭审中变更陈述为6月23日）开始停水，被告的行为给原告带来了巨大的损失。后原、被告就赔偿事宜经过多次协商，一直未果。原告认为，原、被告之间的租房协议合法有效，原告在租赁房屋合法经营幼儿园，即便涉案房屋征收，被告方也应当及时与原告沟通解除事宜，因被告原因给原告造成了巨大损失，被告理应赔偿。原告租用房屋是用于经营，因疫情影响，造成合同目的无法实现，被告方理应退还没有营业期间的租金。 被告王晋泽辩称，一、被告同意解除房屋租房协议，但不应当承担赔偿责任。首先，因涉案房屋列入义乌市梅园幼儿园、机关实验幼儿园改扩建工程收购项目红线范围内，涉案房屋被义乌市人民政府稠城街道办事处强制收购拆除，双方签订的《房屋租房协议》已丧失继续履行的条件。其次，涉案房屋虽系由政府收购，但政府的收购方案系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定制定，虽政府在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以“收购”来代替应当依法进行的“征收”，但政府收购同样具备了征收的行政强制力，并非平等民事主体之间的买卖关系。且涉案房屋位于市中心黄金地段，紧邻江滨小学、稠州中学，系优质的学区房，被告本不同意拆迁，在政府收购价格远远低于市场价的情况下，迫于政府强势地位，被告不得不配合拆迁，对此，被告并没有任何过错，不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。二、被告不应退回租金。首先，原告涉案承租房屋转租给案外人骆文娟开办太阳人幼儿园，被告曾向原告提出异议，但原告声称太阳人幼儿园是其名下产业，后因涉诉，被告调查发现原告夫妇并未开办幼儿园，系骆文娟在涉案房屋所开办的太阳人幼儿园，根据租房协议第八条的约定，原告已构成违约，被告有权解除租房协议、收回房屋，不予退还押金和房租，也不应承担其他一切赔偿责任。其次，根据稠城街道江滨区块的收购方案，涉案房屋腾空期限为2020年6月20日前（含当天），经过被告争取，政府部门同意腾空期限延长至6月28日，但实际上原告于6月30日才开始搬迁，故原告所交租金的剩余租期为半年，但因原告违约转租，剩余半年租金不应退还。三、原告要求被告赔偿损失60万元没有事实和法律依据。不存在“被告未及时与原告沟通解除事宜”给原告造成损失的问题。涉案房屋被政府拆迁，义乌市人民政府稠城街道办事处在2020年4月20日公告了《收购方案》，并上门通知了拟被收购的房屋所有权人或承租人，故原告在2020年4月20日就已经知道涉案房屋即将被拆迁。被告也于2020年4月16日、6月1日两次发微信通知原告拆迁事宜，原告曾于2020年4月16日就回复被告方说政府部门也已打电话通知过了，且拆迁部门也于2020年6月期间四次组织双方就解除《租房协议》和腾空事宜进行调解，但原告拒不接受调解。故，原告有充分的时间安排后续继续经营事宜，根本不存在原告所称的被告未及时通知解除合同的情况，也不存在被告“停水”给原告造成损失的问题，原告的水、电表并非被告所开立，均系原告自己从其他户接入，被告从未向原告收取过任何的水电费。原告所使用的水表系从其承租的另一处房屋稠州中路389号朱小弟户接入的，本身就不是被告的水表，被告的水表在2020年6月23日就已拆除，电表也于2020年6月21日拆除，对原告的用水、用电不存在任何影响，原告所称的6月23日停水，与被告无关。太阳人幼儿园并非营利机构，且经营状况本身不佳，涉案房屋拆迁并未给被告造成损失。太阳人幼儿园已于2020年6月30日搬迁至大风车幼儿园继续经营，没有停产停业，不存在停产停业损失。因涉案房屋所在的下车门区块及周边地块全部被拆迁，整个市中心被拆迁后，人去楼空，人气骤减，生源减少，梅园幼儿园、机关实验幼儿园改扩建工程更是直接造成原告没有市场竞争力和发展空间，原告的经营状况本身不好，所以哪怕不发生本次拆迁，原告本身也没有多少经营收入，不存在因本次拆迁产生停产停业损失。太阳人幼儿园系民办非企业单位，根据《浙江省民办非企业单位管理暂行办法》的相关规定，民办非企业单位属于非营利性社会组织，涉及拆迁，原告也并不存在经营损失，况且本次拆迁本身就是为义乌市梅园幼儿园、机关实验幼儿园扩建，原告服务于公共教育事业，被告也是基于公共教育事业作出了牺牲，丧失了优质的学区房、租金收益和区位优势，存在巨大的损失，故哪怕原告存在损失也不应当向被告索赔，应向真正获益的政府教育部门主张权利，原告向被告主张赔偿，对于被告而言是不公平的。原告声称“耗资100万元对整栋房屋进行装修和办理消防凭证”的说法与事实不符。第一，原告不能主张承租房屋的全部装修评估价值，应剔除被告原有的装修部分；原告承租的涉案的1-3层房屋装修评估价值仅为179788元，被告原有的装修价值56255元，原告不能据为己有。第二，原告所主张的装修损失中还应扣除可回收再利用部分。因租房协议到期，一些可以回收再利用的装修材料，如门禁刷卡机、监控摄像头、强化地板、护墙、木质楼梯等均系可再利用材料（共计价值69934元），原告可自行拆卸带走，如因原告自身原因没有拆卸带走，则该部分的损失应由原告自行承担，不应由被告赔偿。第三，原告投入的装修部分与被告装修部分发生混同，扣除被告原有的装修价值和原告可重新利用材料后的装修价值为53599元，该部分装修价值实际上也只是原告在被告原有的装修基础上进行的添附，或将被告原有的装修拆除后进行的装修，被告作为房东，所占比例应更大，且因原告私自转租，被告有权收回房屋，装修价值全部应归被告所有。第四，即使被告应补偿原告装修损失，也仅需支付原告剩余租期的装修残值，根据太阳人幼儿园的法定代表人骆文娟陈述，因周边大范围拆迁原因导致生源减少，其所开办的幼儿园准备于2020年年底停办或搬迁，也就是说即使不存在本次拆迁，原告也需要重新装修，所以并不存在因本次拆迁造成原告损失的情况。退一步说，即使原告需要继续承租房屋，原告投入的部分装修因附着在被告原有装修上不能拆卸，故租房协议到期后，原告的装修应归被告所有，因此，原告的装修价值是随着租房协议的履行而逐步枯竭，至租房协议到期后，其装修残值即为0。并且装修作为损耗品，前期的折旧损耗更大，故，原告享有的26799元装修因原告本身即将搬迁、装修价值贬损以及原告私自转租等情况，请法庭认定装修残值归被告所有。第五，原告承租了涉案房屋（稠州中路391号1-3层）及相邻的389号1-2楼、393号1-3楼共计建筑面积1100多平方米，涉案房屋建筑面积仅为300平方米，仅占总面积的3/11，现原告向被告主张60万元，按该3/11的比例，原告可以向全部房东主张共计220万元，这显然非常荒谬，原告不能因拆迁大发横财。况且，原告承租涉案房屋，被告收到的租金仅为74万，现原告索赔740660元，等于是全部拿回自己的租金，这显然违背市场经济原则，对被告也极为不公平。原告主张的搬迁费、临时安置费等，均不应得到支持。因双方的租房协议到期后，原告本身也面临搬迁、另行租房、装修，现因拆迁提前解除合同，只是这些动作的提前，并不会造成双倍费用。关于原告主张的停产停业损失。首先，房屋征收补偿的各款项均系政府补偿给作为房屋所有权人的房东所有，并不涉及承租人的任何权利，同时，根据被告与政府签订的《拆迁协议》，可以明确被告获得的所有拆迁补偿款均归属被告个人所有，和原告无关，原告不能主张被告基于拆迁法律关系获得的补偿款。其次，根据相关规定以及涉案房屋的收购方案、拆迁协议，可以明确被告获得的拆迁补偿中的停产停业损失系以房屋价值作为基数，按房产评估价值的5%计算，并非以租金收益作为基数，哪怕涉案房屋从未出租，空置的房屋仍享有停产停业损失，故原告主张的损失与被告拆迁补偿款中的停产停业损失不具有同一性，原告不能主张被告获得的停产停业损失，也不能以此为基数计算其损失。再次，因租房协议到期后，原告本身面临搬迁、另行租房、装修，并非一碰上拆迁，原告就需要无限期停止营业，原告仅仅是需要提前去寻找新的承租房屋，实质上并没有损失。况且据骆文娟陈述太阳人幼儿园本身就准备于2020年年底停办或搬迁，所以哪怕涉案房屋不被拆迁，原告也是无法在该地块继续经营。故本次拆迁实际上并未造成原告损失，现原告主张停产停业损失，无异于认为涉案房屋遇上拆迁其就不能再继续营业了，等同于被告需赔偿其停业至租房协议到期之日止的损失，这是非常荒谬的，对被告也极不公平。四、原告主张免除疫情期间的租金没有事实和法律依据。原告并未举证证明存在疫情损失，即使存在损失，原告要求退回疫情期间的租金也没有法律依据，法律、行政法规并未规定被告作为出租人具有对疫情期间的租金进行减免的法定义务。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、租房协议一份，证明原告承租被告的房子，租期至2025年12月31日止，原告支付了1万元押金以及相关的税费。 2、付款凭证打印件一份，证明原告已支付了2019-2020年度的租金及税金。 3、水电表拆除照片复印件，证明被告方拆除了水电表，造成原告租赁房屋无法使用水电。 4、日常学习及现状照片复印件； 5、办学许可证复印件一份； 证据4、5证明原告在承租房屋处创办了义乌市××，装饰装修都属于原告所有。 6、评估报告复印件一份； 7、房屋收购补偿协议复印件一份； 证据6、7证明被告房屋被收购，装饰装修折旧价格为290801元，搬迁费用14308元，临时安置费73837元。 8、析产约复印件一份，证明王晋泽与王勤丰系父子关系。 9、情况说明一份，证明太阳人幼儿园系原告与骆文娟共同出资。 经庭审质证，被告发表如下质证意见： 对证据1，真实性无异议，但原告私自转租，被告有权收回房屋，不承担任何赔偿责任。 对证据2，真实性无异议，对证明对象有异议，恰恰能证明原告私自转租给骆文娟，由骆文娟支付了租金。 对证据3，真实性有异议，看不出是涉案房屋的水、电表，原告所使用的水、电表并非被告所开立，被告从未向原告收取过水电费。原告的水表系从其承租的坐落于稠州中路389号朱小弟户接入的，电表也是从其他出租户接入的，被告拆除自己的水、电表对原告的用水、用电不存在任何影响，被告从未拆除过原告使用的水、电表。 对证据4，真实性无异议，对证明对象有异议，涉案房屋内的装修并非全部归原告所有，且因原告私自转租给他人开办太阳人幼儿园，被告有权收回房屋，装修应归被告所有。 对证据5，真实性无异议，恰恰证明了原告私自将涉案房屋转租给骆文娟的事实。 对证据6、7，真实性无异议，根据浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的装修测算表，原告承租的1-3层房屋装修评估价值仅为179788元，且当中还包括被告原有的装修价值56255元，该部分原告不能据为己有；同时还有一部分系原告可重新利用的装修价值69934元，剩余的53599元实际上也只是原告在被告装修的基础上进行的添附，或将被告所有的装修拆除后进行的装修，被告所占比例更大，且因原告私自转租，被告有权收回房屋，装修价值全部应归被告所有。因双方的租房协议到期后，原告本身面临搬迁、另行租房、装修，现因拆迁提前解除合同，只是这些动作的提前，并不会造成双倍费用，原告不能主张搬迁费、临时安置费、停产停业损失。 对证据8，证据三性没有异议。 对证据9，真实性有异议，因原告将涉案房屋私自转租给骆文娟，两人之间存在重大的利害关系，骆文娟开办的太阳人幼儿园出具的情况说明不具有证明力。如该证据属实，恰恰可以证明原告以个人名义不能向被告主张损失，民办非企业单位的财产不得分红，任何个人不得侵占、私分、挪用，即使存在损失也应由太阳人幼儿园或者相关的业务主管单位进行主张。 为支持自己的抗辩主张，被告向本院提供了下列证据材料： 1、稠城街道江滨区块收购方案打印件一份； 2、公告照片打印件一份； 证据1、2证明因涉案房屋被政府拆迁，腾空期限为2020年6月20日前（含当天），双方的租房协议自2020年6月21日丧失继续履行的条件；稠城街道于2020年4月20日将收购方案进行了公告，并上门通知了原告，照片中身着保安服的保安即为原告的工作人员。 3、义乌八月份二手房均价表打印件一份，证明与涉案房屋同地段同类型房屋的市场价为27000元/平方米，而被告的住宅部分单价仅为1.15万/平方米（4715914元/407.23平方米=1.15万/平方米），即政府拆迁补偿的价格远远低于市场价，被告迫于政府强势地位，不得不配合拆迁。 4、通话记录截图打印件一份； 5、被告儿子王勤丰与原告微信聊天记录截图打印件一份； 证据4、5证明被告于2020年4月16日、6月1日两次发微信给原告通知拆迁事宜，原告也回复说政府部门已于4月15日通知拆迁事宜。 6、被告儿子王勤丰与自来水公司拆水表工作人员的两份录音及文字整理资料； 7、水表照片打印件一份； 8、用水情况查询清单复印件一份； 9、用水业务办理告知书（销户）复印件一份； 证据6、7、8、9证明被告于2020年6月19日申请注销水表账户，水表在2020年6月23日拆除，原、被告的水电表是分开的，原告所称的6月23日停水，与被告无关；从历史用水情况也可以看出被告的水表并不存在因幼儿园放假、开学而产生水电使用量的明显变化，证明原告的用水与被告无关。 10、太阳人幼儿园登记信息打印件一份，证明太阳人幼儿园的法定代表人为骆文娟，原告将涉案房屋转租给太阳人幼儿园；太阳人幼儿园系民办非企业单位，属于非营利性机构。 11、微信聊天记录（骆文娟与孩子家长）截图打印件一份； 12、骆文娟在大风车幼儿园的照片打印件一份； 证据11、12证明太阳人幼儿园已搬迁至大风车幼儿园继续经营，不存在停产停业。 13、浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的稠州中路391号1-3楼装修测算表核对件一份； 14、稠州中路391号1-3楼装修分类情况（被告自行制作）打印件一份； 证据13、14证明原告承租的1-3层房屋装修评估价值仅为179788元，同时应扣除被告原有的装修价值56255元，还应扣除原告可再利用的装修材料价值69934元，剩余的53599元为原告投入的装修部分与被告原有装修部分发生混同的装修价值，因原告私自转租，被告有权收回房屋，装修价值应归被告所有。 15、照片三张，证明被告在拆迁前拍摄的屋外部分装修（屋内部分因无法进入未拍摄），照片中的一楼防盗窗及二楼、三楼防盗门应归被告所有。 16、微信聊天记录截图（骆文娟与被告的儿子王勤丰）打印件一份，证明2015年11月、12月，案外人骆文娟也向被告租房，但因被告已经将涉案房屋租给原告，故未能出租给骆文娟，如原告与骆文娟为合作关系，就不会存在骆文娟也向被告租房的可能。 17、项目合作协议书照片打印件一份，证明因被告向案外人骆文娟核实原告私自转租问题，2020年6月2日骆文娟提供了该《项目合作协议书》，根据该合作协议，原告（配偶朱旭帆）与骆文娟协议约定合作米兰艺术中心、太阳人幼儿园，总投资为80万，原告出资56万，经营期限为5年。但因米兰艺术中心还在绣湖小学对面、佛堂大成路、稠州中路149号开设分部，故原告出资的56万元并非全部用于涉案房屋地段，退一步说，即使全面用于涉案房屋地段建筑面积共计1100多平方米，涉案房屋建筑面积仅为300平方米，占总面积的3/11，因原告腾空搬迁之日距其经营期限届满也才半年，故原告的损失仅为1.5万元（56万*3/11*0.5年），再者，原告出资的56万并非全部为装修，还有一些用于支付工资等已经实际支出的成本，其56万元的出资本身已经消耗殆尽，不存在投资损失。 18、照片三张，证明原告投资的米兰艺术中心在佛堂大成路、稠州中路149号开设了分部。 经庭审质证，原告发表如下质证意见： 对证据1、2，真实性没有异议，对证明目的有异议，原告并未在2020年4月20日收到该公告，从被告提交的证据中可以看出涉案房屋系收购，被告也没有通知原告。 对证据3，证据三性均不予认可，从中可以看出被告与政府之间属于平等民事主体之间的自愿行为，政府系收购而不是征收，被告自愿将涉案房屋出售给政府，造成原告合同目的无法实现。 对证据4、5，真实性没有异议，从聊天记录中可以看出被告并没有正式通知原告涉案房屋已经被政府收购，王勤丰在2020年4月16日发生的微信聊天说到现在很多事情还不明确，细节的东西等后面再谈。之后，直到6月1日才发微信通知原告要求28日腾空。显然，被告正式通知原告时间为2020年6月1日。 对证据6、7、8、9，真实性无法确定，由法院予以核实，但可以看出被告于2020年6月23日拆除了相关的水表，造成原告无法正常使用水。 对证据10，真实性没有异议，但太阳人幼儿园系原告与骆文娟共同创办，原告占股70%。 对证据11、12，真实性不予认可，太阳人幼儿园并没有搬迁至大风车幼儿园，实际上，因被告违约，原告已经无法继续经营。因在原告处尚有部分适龄儿童需要就读，为了减少原告的损失，原告主动通知相关的家长，就近读书，或帮助相关家长安排学生继续就读。 对证据13，真实性由法院核实。 对证据14，证据三性不予认可。原告在承租的房屋中投入的装修价值约为百万元，1-3层的装修残值远不止179788元。测算表也仅是单方出具的，并不是明确的评估价值。涉案房屋中的装修都归原告所有。并不能扣除被告自身的装修价值。因原告承租后，从里到外都进行了重新装修，被告原有的装修已经全部拆除，也不存在可利用价值，被告与稠城街道办事处签订收购协议后，房屋中的列项已全部归稠城街道办事处，原告没有权利进行拆除及利用。 对证据15，真实性予以认可，一楼的防盗窗，二楼三楼各一扇防盗门是被告的，同意由法庭予以相应扣除。 对证据16，真实性不予认可，该聊天记录时间在2015年11月份，当中并没有体现原告将涉案房屋转租给他人的内容。 对证据17，系被告庭前才提供，真实性庭后予以核实；即使该协议是真实的，从中也可以看出原告与骆文娟共同合作创办了太阳人幼儿园，并不存在原告私自转租的行为，朱旭帆是原告的丈夫。原告与骆文娟仅合作创办了太阳人幼儿园，米兰艺术培训中心与骆文娟无关，双方的投资都是用于太阳人幼儿园的。合同签订后，原告还另行投入了装修款，其投入的装修价值大约为100万元。 对证据18，真实性予以认可，但米兰艺术培训中心与骆文娟无关，双方仅合作创办了太阳人幼儿园。 对原、被告提供的证据材料，本院认证如下： 原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8，被告对真实性无异议，对上述证据的真实性，本院依法予以认定。 原告提供的证据3，因被告对真实性有异议，对其真实性，本院依法不予认定。 原告提供的证据9，虽被告提出异议，但结合被告提供的证据17，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据1、2、4、5、10、15、18，原告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据3，与本案缺乏关联性。 被告提供的证据6，因不能确定通话对方的身份，且原告对真实性有异议，故对于通话录音的证明力，本院不予认定；被告提供的证据7-9之间能相互印证，对其真实性，本院依法予以认定；但不足以达到被告的证明目的。 被告提供的证据11、12，对真实性，本院予以认定，但并不能以此证明太阳人幼儿园搬迁至大风车幼儿园继续经营。 被告提供的证据13，系评估部门出具，对其真实性，本院依法予以认定，可以证明涉案房屋1-3层的装修评估价值（分别为78492元、55149元、46147元）。 被告提供的证据14，系被告自行制作的清单，在无其他证据佐证的情况下，对其证明力，本院不予认定。 被告提供的证据16，该证据并不能证明原告转租的事实。 被告提供的证据17，因原告要求庭审结束后核实该证据的真实性，本院限定原告方在庭审结束后三日内提供书面质证意见，但原告方在本院指定的期限未提供，结合原告提供的证据9，对该证据的真实性，本院依法予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 2015年11月30日，原告陈美君（乙方）与被告王晋泽（甲方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将坐落于稠州中路391号1-3层的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，每年合同到期前一个月支付下一年度房租165000元和房屋出租税6800元。同时约定了其他相关权利义务。合同签订后，原告向被告支付押金1万元及第一年的房租及相应的房租税，被告将上述房屋交付给原告使用，后原告对上述房屋进行了装修、并在上述房屋内与他人合作开办了太阳人幼儿园。后双方正常履行上述租房协议，直到2020年发生疫情、租赁房屋被政府收购。 因城市有机更新梅园幼儿园、机关实验幼儿园改扩建需要，案外人王勤丰、陈伟萍（乙方，被告王晋泽的儿子及儿媳，被告王晋泽夫妻将涉案房屋以析产的方式分给王勤丰、陈伟萍共同所有）与义乌市人民政府稠城街道办事处（甲方）于2020年5月19日签订《义乌市房屋收购补偿协议》一份，同意涉案租赁房屋［即坐落于义乌市××路××号房地产（共五层）］由甲方实施货币收购。补偿项目：一、房产总价值补偿款为8877448元（其中房屋价值补偿为8586647元，装修部分评估价值为290801元）。二、综合补偿款：1、住宅部分房屋综合补偿费：（1）搬家费3836元；（2）设备设施移装补偿费：4574元；（3）临时安置费：48868元，每月8144.6元，发放6个月。2、非住宅部分房屋综合补偿费：（1）一次性搬迁费5898元；（2）停产停业补偿费208077元；（3）一次性临时安置费24969元。三、补助：1、货币补助金额375490元。四、奖励：1、评估奖：5000元；2、签约奖：497923元；3、搬迁奖：177549元。乙方承诺在2020年6月28日前腾空房屋，奖励合计680472元。 2020年4月16日，被告方曾与原告陈美君微信联系告知“老板娘，我们这个房子涉及征迁，你应该也知道了，但是我还是要跟你说一下的。现在么很多事情还不明确，细节的东西等后面再谈”，原告回复“好的，谢谢，昨天社区的人电话打来过了也是”。2020年6月1日，被告方与原告微信联系告知“陈老师，街道里要求这个月28号腾空房子，我先通知一下”，原告回复“那我这边怎么赔偿补贴呢”、“幼儿园放假时间是7月初”、“没有找到房子”。后原告方及时腾退了涉案房屋。 另查明，原告于2019年11月29日、2019年12月25日分两次付清了2020年度的租金165000元及出租税6800元。 还查明，涉案房屋1楼的装修评估价值为78492元、2楼的装修的评估价值为55149元、3楼的装修评估价值为46147元，以上合计179788元。 本院认为，原、被告于2015年11月30日签订的《房屋租房协议》合法有效，涉案租赁房屋因城市有机更新需要由政府收购、原告腾空房屋后，《房屋租房协议》已实际解除，故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议》已无必要。本案涉案房屋虽系政府收购，但收购方案系依据征收补偿的相关规定制定。根据相关法律规定，国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门系与被征收人（房屋所有权人）签订相关征收补偿协议。承租人不是征收补偿法律关系的当事人，其不能当然享有征收补偿协议确定的相应补偿款。本案中，陈美君作为承租人只能根据合同法的相关规定及其与被告签订的《房屋租房协议》的约定，结合公平原则，向房屋所有权人（出租人）主张分担因合同提前解除所造成的相应损失。 关于原告要求被告退还房租、出租税130600元及押金1万元的诉讼请求：一、合同解除后，被告应退还原告未到期的房租，根据本案查明的事实，涉案房屋要求于2020年6月28日腾空房屋，故租金应计算至2020年6月28日止，2020年6月29日至2020年12月31日的租金计人民币83417元被告应予退还；二、关于原告提出被告应当退回由于疫情原因未使用租赁房屋期间（即2020年2月9日至2020年5月11日）的房租的诉请，本院认为，疫情确实导致原告在该时间段无法进行幼儿园的正常教学，但这并非被告的过错，原告要求被告承担该时间段的所有租金损失缺乏依据，考虑本案的实际情况，本院确定由被告退还原告一个半月的租金即人民币20625元。关于原告要求被告退回押金1万元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出的因原告转租不应退还房租的抗辩，本院不予采信。原告要求退还出租税的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告要求被告赔偿搬迁费用、临时安置费、停产停业损失、装修损失等共计60万元的诉讼请求，本院认为，关于装修损失，双方对于租赁期满后的固定装修的归属未进行约定，对于原告对涉案房屋进行了装修的事实，双方当事人均无异议；根据庭审还可以查明，涉案房屋有部分装修是被告原有的装修，并非全部都是原告装修，但对于原、被告各自装修的价值，双方未能陈述一致，也未能举证证明；另根据被告的陈述，装修评估价值当中包括了原告可以重新利用的装修材料价值69934元，该部分应当扣除，本院认为，根据被告的该陈述可以认定，该部分材料系由原告出资装修，因此，该部分款项应当补偿给原告；对于余下装修补偿款，考虑合同的实际履行情况及公平原则，本院确定由原、被告各半享有。故被告应支付原告的装修损失为：69934元+[179788元（涉案房屋1-3层装修评估价值）-69934元]的一半，计人民币124861元。关于停产停业损失，本院酌定由被告支付原告人民币13750元（按一个月的租金进行补偿支付）；关于原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王晋泽于本判决生效后十日内退还原告陈美君房租人民币104042元及押金10000元。 二、被告王晋泽于本判决生效后十日内支付原告陈美君装修损失人民币124861元及停产停业损失人民币13750元。 三、驳回原告陈美君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5603元，由原告陈美君负担3692元，由被告王晋泽负担1911元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年十二月十八日 代书记员 傅俊霞