江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2639号上诉人（原审被告）：泰州新碧房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区涵西街。法定代表人：上官鹏程，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟某1，男，1956年3月2日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：翟某2（系翟某1之女），女，1984年5月2日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：翟某3，女，1956年6月20日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：陈某2，男，2015年7月6日生，汉族，住泰州市海陵区。法定代理人：陈某1（系陈某2之父），男，1983年5月16日生，汉族，住泰州市海陵区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：王琼,江苏公清律师事务所律师。上诉人泰州新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）因与被上诉人翟某1、翟某3、陈某2商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新碧公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由翟某1、翟某3、陈某2承担。事实和理由：1.根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条第1款之约定，商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理，经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同，故出现维修范围内的问题无法修复，方属于无法正常居住使用。案涉房屋少量渗水问题，属于质量保修范围，该问题已维修完毕，并不影响房屋的正常居住使用。2.案涉商品房按期取得竣工验收备案表以及房屋测绘报告，符合合同约定的交付条件，且新碧公司于2019年6月22日向对方寄送期楼收房通知书，已经履行交付通知义务。对方拒绝收楼不能归咎于新碧公司，新碧公司不应承担逾期交房的违约责任。翟某1、翟某3、陈某2辩称：1.新碧公司出售的案涉商铺存在多处房顶、墙体、窗户渗漏、房顶钢筋外露、走廊雨水倒灌、积水问题。商铺具有经营性、获利性，购买目的是为了对外出租获取租金。上述问题导致无法装修，而任何商铺承租人均不可能不装修直接使用无法正常使用的房屋进行日常经营。2.新碧公司2020年5月1日才办理了交接手续，不存在2019年6月25日已经履行了房屋交付义务。新碧公司在合同约定日交付房屋时不符合合同约定的交付条件，未出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，一审诉讼期间，翟某1、翟某3、陈某2才看到上述两项文件。3.案涉房屋2020年5月1日才交付，也是该日修复完毕，故不存在新碧公司承担的是交付后的保修责任，实质就是交付前无法正常使用承担的修复责任，应同时承担逾期交楼的责任。4.一审判决的违约金相当于该地段商铺一年的租金数额，未超过合同约定总房款的15%，不存在过高情形。请求驳回上诉，维持原判。翟某1、翟某3、陈某2向一审法院起诉请求：1.新碧公司对案涉房屋（位于泰州市海陵区的质量问题予以完整修复，达到可以交付的标准；2.新碧公司支付因逾期交房所产生的违约金（以1565789元总房款为本金，按日万分之二计算至实际整修交付完毕之日止）；3.新碧公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月23日，翟某1、翟某3、陈某2与新碧公司签订备案号分别为SP123F401717、SP123F3FCE19《商品房买卖合同（预售）》各一份，约定翟某1、翟某3、陈某2购买新碧公司开发的凤鸣雅苑某幢311、312室房屋，其中311室价款305338元；312室价款1260451元，总价款1565789元。两份合同均约定：出卖人应当在2019年6月25日前向买受人交付该商品房。两份合同补充协议均约定：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；关于逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同签订后，翟某1、翟某3、陈某2向新碧公司支付了全部购房款1565789元。2019年6月22日，新碧公司向翟某1、翟某3、陈某2寄送期楼收楼通知书，通知收楼。翟某1、翟某3、陈某2在收楼过程中，发现案涉商品房存在钢筋外露、走廊积水倒灌至房屋、多处漏水等问题，遂拒绝收楼。后新碧公司对案涉商品房进行维修，修复了走廊积水、钢筋外露等问题，但漏水问题未能修复完毕，涉讼。庭审中，翟某1、翟某3、陈某2提供与新碧公司工作人员的微信聊天记录、照片及视频光盘，证明案涉商品房存在走廊积水倒灌到房屋内（2019年10月已修复）、屋顶漏水，顶、梁、地面、窗台渗漏等质量问题，新碧公司曾派人来修理，但至今未能解决。经质证，新碧公司对照片、视频、相关聊天记录的真实性无异议，但认为证据反映内容不够客观，只能看出案涉房屋存在部分质量瑕疵，并不能证明系导致无法正常使用的质量问题。诉讼期间，新碧公司仍在对案涉商品房的渗漏问题进行维修、防水测试等修复事宜，并在修复结束后于2020年5月1日与翟某1、翟某3、陈某2办理了收楼手续。鉴于此，翟某1、翟某3、陈某2自愿撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为要求新碧公司支付因逾期交房所产生的违约金97392.1元（以已付总房款1565789元为基数，自2019年6月26日起至2020年5月1日止按日万分之二计算）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。翟某1、翟某3、陈某2与新碧公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：案涉商品房的钢筋外露、走廊积水倒灌、渗漏等问题是否属于补充协议约定的“导致无法正常居住使用的质量问题”，新碧公司是否应当承担逾期交楼违约责任。双方补充协议约定，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该条约定了新碧公司应负责修复、承担修复费用及逾期交楼责任的两种情形，一种是商品房存在地基基础及主体结构质量问题，案涉房屋从现有的证据及翟某1、翟某3、陈某2主张来看，显然不存在该种情形；另一种情形系存在导致无法正常居住使用的质量问题，双方对案涉房屋存在的质量问题是否属于该种情形认识不一。翟某1、翟某3、陈某2购买的系毛坯房，收楼后需要对房屋进行装修才能入住，而案涉房屋存在多处渗漏、钢筋外露以及走廊积水倒灌等质量问题，尤其是渗漏问题，直至2020年5月1日才修复完毕交付房屋，从普通购房者的角度来看，在积水隐患、渗漏问题没有解决前即对房屋进行装修，均不是理智的决定，装饰装修可能会因积水、渗漏而受损，从而产生新的损害赔偿纠纷。而购房者不能对房屋进行装修，应当认定为无法正常使用房屋，符合双方补充协议约定的承担逾期交楼违约责任的情形。现翟某1、翟某3、陈某2主张新碧公司承担逾期交付违约责任，符合当事人的约定及法律规定，予以支持，逾期交房的违约责任应从逾期之日即2019年6月26日起计算至2020年5月1日止，按已付购房款1565789的日万分之二计算，为人民币97392.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：新碧公司于判决生效之日起十日内给付翟某1、翟某3、陈某2逾期交房违约金合计人民币97392.1元。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由新碧公司负担（此款翟某1、翟某3、陈某2已预交，新碧公司于判决生效之日起十日内迳交翟某1、翟某3、陈某2）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翟某1、翟某3、陈某2提交：1.租赁合同一份；2.银行转账记录三份。证明案涉房屋作为商铺极具商业价值，因新碧公司拖延近一年才交付，翟某1、翟某3、陈某2因此产生租金损失。新碧公司质证意见：对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，案涉房屋的目的在于购房人的使用，是否用于租赁而产生损失与本案没有任何关系。本院认证意见：双方当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定。对于一审法院审理查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人对案涉房屋存在钢筋外露、走廊积水倒灌、渗漏等问题，并无争议。争议的是该质量问题是否属于补充协议约定的“导致无法正常居住使用的质量问题”。翟某1、翟某3、陈某2购买的房屋系毛坯房，上述质量问题特别是积水、渗漏必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生影响，在问题未得到修复之前，翟某1、翟某3、陈某2有正当理由拒绝接收案涉房屋。新碧公司虽于2019年6月22日通知收房，但房屋存在的质量问题至2020年5月1日才修复完毕。翟某1、翟某3、陈某2主张新碧公司承担逾期交房违约责任，符合双方合同约定，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，新碧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由上诉人泰州新碧房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周军生审判员  于 焱审判员  缪翠玲二〇二〇年十二月三十日书记员  朱文中