广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2021号上诉人（原审被告）：龙杨，男，1981年10月10日出生，彝族，住贵州省纳雍县********。上诉人（原审被告）：詹雪，女，1990年8月17日出生，穿青人，住贵州省纳雍县********。被上诉人（原审原告）：肇庆恒兆房地产开发有限公司。住所地肇庆市高新区**************。法定代表人：李晓生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨金菊，广东名品律师事务所律师。上诉人龙杨、詹雪因与被上诉人肇庆恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2020）粤1284民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙杨、詹雪、被上诉人恒兆公司的委托诉讼代理人杨金菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙杨、詹雪上诉请求：1.撤销一审判决第四判项、第五判项；2.依法改判龙杨、詹雪无需承担违约责任；3.案件受理费、上诉费由恒兆公司承担。事实与理由：一、商品房买卖合同未能履行并非龙杨、詹雪的原因所造成。龙杨于2019年5月5日与恒兆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，在办理银行按揭过程中了解到因为龙杨的征信问题，银行拒绝贷款，其后龙杨了解是由于张凤霞利用龙杨的身份信息冒名注册鹤山市沙坪爱步鞋厂，鉴于该事实，龙杨已到鹤山市杰洲派出所报案报诈骗案。到派出所后，龙杨了解到2019年4月4日该派出所以恶意欠薪罪将张凤霞刑事拘留，后张凤霞因赔偿工人部分款项被取保候审。并且龙杨已通过行政诉讼解决与鹤山市市场监督管理局工商登记纠纷，该案目前正审理中。上述买卖合同，未能履行属因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，按照司法解释的规定，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。四会市人民法院明知龙杨与鹤山市市场监督管理局工商登记纠纷一案正在审理中，且表示中止审理本案，故申请人未再提出中止审理本案的请求，但该院出其不意地作出上述判决。二、本案《特殊情况申请表》系因恒兆公司的员工或被授权对象之行为，也即即使本案因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，恒兆公司也承诺退回本案全部款项。综上所述，一审判决事实查明不清，认定错误，适用法律不正确，导致错误判决，请二审予以改判。恒兆公司答辩称，一、龙杨、詹雪均为完全民事行为能力人，在购买案涉房屋前应当了解自己的购买能力及资信状况，现因其没有履行合理的审慎注意义务，案涉合同未能履行并非恒兆公司造成的，逾期付款的后果应当由龙杨、詹雪自行承担。二、恒兆公司没有授权任何人同意如没有订立商品房担保贷款合同则全额退款的情形。因此，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，判决结果客观公正，请求二审法院依法驳回龙杨、詹雪的上诉请求。恒兆公司向一审法院起诉请求：1.判决确认恒兆公司与龙杨、詹雪于2019年5月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019050590）已于2020年3月8日解除；2.判令龙杨、詹雪协助恒兆公司注销诉讼请求第1项中《商品房买卖合同》（合同编号：2019050590）的备案登记；3.判令龙杨、詹雪协助恒兆公司注销肇庆高新区建设路11号*****的预告登记[登记编号为：粤（2019）肇庆大旺不动产证明第*****号]；4.判令恒兆公司收取龙杨、詹雪已付的购房首付款中的101434.3元作为龙杨、詹雪应承担的违约金，不予退还；5.判令龙杨、詹雪自2020年3月12日起，以1014343元为基数，按日千分之一向恒兆公司支付违约金至协助恒兆公司注销本案备案登记之日止；6.本案诉讼费由龙杨、詹雪承担。一审法院认定事实如下：2019年5月5日，恒兆公司（出卖人）与龙杨、詹雪（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的位于肇庆高新区建设路11号“君山新城二期”*****（以下称“案涉房屋”），预测建筑面积为122.21㎡，套内建筑面积为98.52㎡，该商品房性质为住宅。该商品房单价为每平方米8300元，总价款为1014343元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2019年5月5日前支付首期房价款304343元，占全部房价款的30%。余款710000元向中国银行股份有限公司肇庆高新区支行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件四第3条第（3）款约定剩余房款710000元，须于2019年4月30日前办理银行按揭贷款手续。（4）买受人应于签订《商品房买卖合同》之次日起五个工作日内到指定银行办理完成所有贷款手续并按银行的要求提供申办银行按揭贷款所需的全部资料和费用给出卖人或银行。因买受人原因未能按期办妥按揭手续的，视为买受人逾期付款，买受人按合同第八条约定承担违约责任。（6）由于买受人的原因未能批准其按揭贷款申请的，买受人应于接到出卖人通知日起15日内一次性付清剩余房款或解除合同。如买受人解除合同的，应于前述期限内协助出卖人到高新区房产管理局注销合同备案手续及支付相关费用（如有），并按应付款的10%向出卖人支付违约金。办妥注销手续后30日内，出卖人从买受人已付首期款中扣除违约金后，将剩余款项一次性无息退还给买受人。合同附件十一第二条约定：本合同第八条和第十二条关于解除合同，出卖人退还买受人已付房款的补充约定：如解除合同，买受人应于约定期限内协助出卖人到高新区房产管理局注销合同备案手续。买受人不配合出卖人的，逾期每日向出卖人按照房屋总价的0.1%支付违约金，违约金出卖人可以直接从房款中扣除，房款不足以抵扣的，出卖人有权要求买受人继续支付款项给出卖人直至达到违约金的数额。办妥注销手续后15日内，出卖人扣除相关费用后退还买受人已付房款。根据恒兆公司出具的广东增值税普通发票，龙杨、詹雪已于2019年5月7日向恒兆公司支付案涉房屋首期款304343元（已含定金）。2019年5月8日，恒兆公司协助龙杨、詹雪办理了合同备案登记。2019年5月22日，恒兆公司为龙杨、詹雪办理了案涉房屋的预告登记，登记号为粤（2019）肇庆大旺不动产证明第*****号。2019年11月21日，恒兆公司向龙杨、詹雪寄出《催告函》，主要内容是：龙杨、詹雪向贷款机构提交的案涉房屋按揭贷款申请，经贷款机构审核，尚存在其他金融机构的贷款需还清且未出具结清证明，至今未获得贷款机构审批通过。即因龙杨、詹雪至今未能按期办妥相关按揭贷款手续。请龙杨、詹雪在收到本函五个工作日内，按合同约定履行相关义务，办理完成所有按揭贷款手续并按银行的要求提供申办银行按揭贷款所需的全部资料和费用。否则，按合同附件四第3项第（4）点的约定，视为龙杨、詹雪逾期付款。龙杨、詹雪须按合同第八条约定承担违约责任。2019年11月22日，龙杨、詹雪收到该《催告函》。2020年3月6日，恒兆公司分别向龙杨、詹雪寄出《通知书》，主要内容是：合同签订后，龙杨、詹雪未按合同约定的期限办理银行按揭手续，恒兆公司曾于2019年11月20日向你二人发出催告函，催告履行相关义务。但至今，你二人仍未办妥相关按揭贷款手续。因此，现通知如下：一、解除我司与你二人于2019年5月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019050590）；二、请你二人收到本通知之日起三日内协助我司办理注销合同备案、预告登记等相关手续；三、我司保留运用法律手段该向你二人追究违约责任及因上述原因造成一切损失的权利。龙杨、詹雪分别于2020年3月7日、3月8日收到该《通知书》。另查明，龙杨、詹雪提供《特殊情况申请表》一份，记载如下主要内容：如果到时候银行按揭不通过，将把龙杨购房首付金退还，以及订金人民币30000元整（全额退款）。龙杨在客户签名处签名并按指模，销售员签名处有陈挺、梁静敏签名并按指模，双方落款日期均为2019年4月28日。恒兆公司庭审中否认陈挺、梁静敏系其工作人员，并拒绝追认上述申请表记载内容。又查明，恒兆公司与龙杨、詹雪双方均确认剩余房款710000元未成功办理银行按揭贷款手续。庭审中，龙杨、詹雪自述其原因是由于身份证被盗用产生其他纠纷导致其被限制贷款。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。恒兆公司与龙杨、詹雪之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。本案中，恒兆公司以龙杨、詹雪未按合同约定办理银行按揭贷款手续为由提出解除合同，恒兆公司又于2020年3月6日向龙杨、詹雪发出《通知书》，告知解除双方于2019年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019050590）。龙杨、詹雪对恒兆公司上述主张不持异议，一审法院对此予以支持，解除时间应为《通知书》最后送达詹雪之日，即2020年3月8日。合同解除后，龙杨、詹雪应协助恒兆公司办理注销案涉合同的备案登记，并协助恒兆公司办理注销肇庆高新区建设路11号君山新城二期*****的预告登记[登记编号：粤（2019）肇庆大旺不动产证明第*****号]等相关手续。关于逾期付款违约金的计算问题。案涉合同已于2019年5月8日办理备案登记，龙杨、詹雪作为买受人未按照合同约定时间办妥银行按揭贷款手续并支付剩余款项，在贷款不成功的情况下也未自行付清剩余购房款，故龙杨、詹雪的上述行为已构成违约，应承担违约责任。龙杨、詹雪逾期付款已超过60日，按照合同第八条第1点第（2）小点的约定，龙杨、詹雪应向恒兆公司支付的违约金为累计应付款1014343元的10%，即101434.3元。龙杨、詹雪辩称其曾与销售代表陈挺、梁静敏签订《特殊情况申请表》，约定申请银行按揭不通过时将全额退还购房款首付及定金。恒兆公司否认陈挺、梁静敏系其工作人员，该《特殊情况申请表》亦未获得恒兆公司的审批盖章。对此，龙杨、詹雪未能提供证据证明该《特殊情况申请表》记载的内容已经恒兆公司确认或签名的销售代表已获得恒兆公司的授权，故对龙杨、詹雪上述抗辩意见，一审法院不予采信。龙杨、詹雪又辩称其个人身份信息被盗用导致未能通过银行按揭贷款。对此，一审法院认为，龙杨、詹雪作为完全民事行为能力人，在购买房屋前应当提前知悉自身的购买能力及贷款条件，因其未尽合理谨慎注意义务导致发生逾期付款的违约行为，其后果应由龙杨、詹雪自行承担或另循其他途径向第三人追偿。关于逾期未协助恒兆公司注销合同备案手续的违约金问题。案涉合同解除后，龙杨、詹雪应协助恒兆公司办理注销合同备案、预告登记等相关手续。龙杨、詹雪在收到《通知书》后，未在三天内协助恒兆公司办理注销合同备案、预告登记等相关手续，按照合同附件十一第二条的约定，龙杨、詹雪应支付违约金。但恒兆公司主张每日按案涉房屋总价的0.1%支付违约金，明显过高。综合考虑实际情况，一审法院酌定违约金应以案涉房屋总价1014343元为本金，自2020年3月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至协助恒兆公司办理注销案涉合同备案登记之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认恒兆公司与龙杨、詹雪2019年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019050590）于2020年3月8日解除；二、龙杨、詹雪应自该判决生效之日起十五日内，协助恒兆公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019050590）的备案登记；三、龙杨、詹雪应自该判决生效之日起十五日内，协助恒兆公司办理注销肇庆高新区建设路11号君山新城二期*****房的预告登记[登记编号为：粤（2019）肇庆大旺不动产证明第*****号]；四、恒兆公司收取龙杨、詹雪已付购房首付款中的101434.3元作为逾期付款的违约金；五、龙杨、詹雪应自该判决生效之日起十五日内向恒兆公司支付违约金（以案涉房屋总价1014343元为本金，自2020年3月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至协助恒兆公司办理注销案涉合同备案登记之日止）。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1164元（恒兆公司已预交），由龙杨、詹雪负担。二审中，本院组织了当事人交换证据和质证。龙杨、詹雪依法向本院提交了8份新证据：1.工商登记档案，拟证明被冒名注册工商登记；2.在公安局调取的庭审笔录；3.报警回执，证据2、3拟证明张凤霞是实际经营者；4.劳动仲裁案件资料，拟证明被冒名所带来的影响；5.四会市人民法院（2020）粤1284民初1887号民事判决书，拟证明购房受到影响；6.（2020）粤0784民初274号之一民事裁定书，拟证明被冒名所带来的影响；7.行政判决书，拟证明龙杨第一次维权的事实；8.姓名权纠纷案件起诉状，拟证明另案正在审理过程中。恒兆公司质证称，对证据5的三性没有异议；对其他证据因龙杨、詹雪没有提交原件予以核对，其客观性、合法性由法庭予以确认，但是该证据均与本案没有关联，而且龙杨、詹雪所提起的行政诉讼也被人民法院驳回。恒兆公司没有新证据向本院提交。二审法庭调查中，本院要求恒兆公司提供员工花名册，恒兆公司向本院提交其公司2019年5月份工资表，陈挺、梁静敏不在该公司员工名单中。一审法院查明事实正确，本院对查明事实予以确认。另查明，龙杨以身份资料被冒用为由，将鹤山市市场监督管理局作为被告、张凤霞作为第三人向江门市江海区人民法院提起工商行政登记纠纷一案[案号（2020）粤0704行初499号]。经该院审理查明，鹤山市市场监督管理部门只审查申请材料是否齐全以及是否符合法定形式，因该登记申请人谭婉芳提交的登记材料齐全，形式合法，且龙杨没有提供张凤霞冒名登记的充分证据，故驳回龙杨的诉讼请求。二审庭后，龙杨向本院确认，其在该行政案件判决作出后没有上诉，上述案件已经生效。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉、辩陈述，本案的争议焦点是：1.本案是否应当中止审理；2.《特殊情况申请表》是否具备法律效力；3.龙杨、詹雪是否应当承担违约责任。关于本案是否应当中止审理的问题。本案中，龙杨、詹雪与恒兆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，龙杨、詹雪与恒兆公司已经分别按照合同约定实际履行支付首期款、办理合同备案登记以及案涉房屋的预告登记等义务，即该合同是房屋买卖双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按约履行合同义务。合同履行过程中，恒兆公司于2019年11月20日向龙杨、詹雪催告按合同约定及时办妥按揭贷款手续，直至2020年3月5日龙杨仍未办妥相关按揭贷款手续，因此龙杨、詹雪已经违反了办妥按揭贷款手续及付款的合同约定。龙杨虽抗辩其未能办妥按揭贷款手续的原因是其身份信息被盗用，已向江门市江海区人民法院提起工商行政登记纠纷一案，但经该院审理认为市场监督管理部门的形式审查合法合理，且龙杨没有提供充分证据证明其身份信息被冒用，已驳回其全部诉讼请求，龙杨对该判决结果没有提起上诉，即该案件已经审理终结。此外，龙杨上诉主张因其已经提起姓名权侵权纠纷而申请中止审理，经本院审查，该姓名权侵权纠纷的审理结果与本案不具备直接的关联，不影响本案的处理。因此，龙杨、詹雪申请本案中止审理，缺乏理据，本院不予支持。关于《特殊情况申请表》是否具备法律效力的问题。龙杨提交的《特殊情况申请表》载明，如果银行按揭不通过，将把龙杨购房首付金以及定金全额退还，但是该申请表仅有陈挺、梁静敏在销售员一栏签名，销售经理、总监、财务以及总经理等审批栏均空白，同时恒兆公司认为陈挺、梁静敏不是其工作人员，向本院提交的员工工资表中没有包含陈挺、梁静敏两人在内，龙杨亦未能提供证据证明陈挺、梁静敏等销售员已经取得公司授权或最终审批权，因此该审批表并没有完成审批手续而得到恒兆公司的确认，其记载的内容对申请人不发生法律效力。一审判决认定龙杨、詹雪不能依据《特殊情况申请表》主张全额退还购房首付及定金，并无不当，本院予以维持。龙杨、詹雪主张《特殊情况申请表》具备法律效力，理据不足，本院不予支持。关于龙杨、詹雪是否应当承担违约责任的问题。本案中，龙杨、詹雪与恒兆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件四第3条第（4）款约定，买受人应于签订《商品房买卖合同》之次日起五个工作日内到指定银行办理完成所有贷款手续并按银行的要求提供申办银行按揭贷款所需的全部资料和费用给出卖人或银行。因买受人原因未能按期办妥按揭手续的，视为买受人逾期付款，买受人按合同第八条约定承担违约责任。上述合同于2019年5月5日签订，龙杨、詹雪至今仍未办妥银行按揭贷款手续，已经超过了合同约定完成按揭贷款手续的五日期限，恒兆公司也于2019年11月20日向其催告。产生本案纠纷后，龙杨、詹雪主张因案外人张凤霞冒用龙杨的身份材料进行工商登记且因该个体经营户被列为失信被执行人，而未能通过银行贷款审批，故其逾期付款不属于买受人的原因，虽然龙杨据此提起行政诉讼，但龙杨在行政诉讼期间未对所称被假冒的签名申请鉴定，对被驳回的工商行政登记案件的判决结果服判，因此，现有的证据均不足以证实龙杨身份资料被盗用的事实，未能办理银行按揭手续系其自身原因造成，一审判决认定龙杨逾期付款构成违约，判决龙杨、詹雪需承担协助恒兆公司办理注销合同备案、预告登记等相关手续，并向恒兆公司支付违约金，并无不当，本院予以维持。龙杨、詹雪主张其未能办妥银行贷款手续及逾期付款不是其本人原因，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，龙杨、詹雪的上诉请求，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2328元（龙杨、詹雪已预交），由龙杨、詹雪负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  苏振伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理  梁博嘉书 记 员  杨 洋