山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0522民初2286号 原告（反诉被告）：阳城县丰泽房地产有限责任公司，统一社会信用代码91140522724646771Q，住所地为阳城县荣泽路。 法定代表人：郝书红，任总经理。 委托诉讼代理人：马婧，系该公司职工。 被告（反诉原告）：阳城县中医院，统一社会信用代码1214052240670047X2，住所地为阳城县府西路**。 法定代表人：李家龙，任院长。 委托诉讼代理人：李建福，阳城县智信法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司（以下简称原告丰泽房地产公司）与被告（反诉原告）（以下简称被告）阳城县中医院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰泽房地产公司的法定代表人郝书红及其委托诉讼代理人马婧与被告阳城县中医院的委托诉讼代理人李建福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丰泽房地产公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告履行合同，支付原告购房款30万元、利息91000元、逾期违约金74295元，共计欠款465295元（具体按实际付款之日结付利息）；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告购买了原告丰泽二区8号住宅楼404号、405号、406号三套房屋，404号房屋价款388764元，405号房屋394470元，406号房屋价款402785元，三套房屋共计1186019元；原被告双方于2013年3月26日签订了三份商品房买卖合同，合同编号为：JC201301481、JC201301484、JC201301485。合同约定：自合同签订之日起7日内付清三套房屋首付款194470元；自合同签订之日起，被告在三年内付清所欠房款，同时按实际欠款数依4％的年利率向原告支付利息，否则原告有权根据合同第七条第1项第二条的约定被告按日向原告支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同约定清付期限为2016年3月25日止，到2016年3月25日被告未按合同约定清付所欠款项，原告多次向被告催缴，于2018年4月8日、2018年11月12日、2019年11月22日发函被告，至今被告共计欠款465295元。故提起诉讼。 被告阳城县中医院辩称，因原告违约在先，被告不应支付利息及违约金。被告购买了原告三套房屋，总价款为1186019元，双方于2013年3月26日签订三份商品房买卖合同，当天被告付款586019元，2014年9月付款30万元，2014年由原告为被告进行了装修，被告支付167532元装修款，被告因购买房屋出资1053551元。合同约定签订合同之日起七日内支付三套房屋首付款194470元，被告在三年内付清所欠房款，同时按实际欠款数依4％的年利率向出卖人支付利息。被告于2013年3月26日支付586019元，比约定的首付款194470元多391549元。尚欠60万元，应支付年利率4％至2014年9月为34000元。2014年9月支付30万元，尚欠30万元，为19000元。实际支付利息为53000元，至原告起诉时，违约金应为75150元。同时，被告向本院提出反诉请求：判令双方解除商品房买卖合同，责令原告返还购房款和装修款1053551元，并赔偿被告损失252516元。事实和理由：双方签订的合同第十五条约定，原告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下1、2、3项处理：1、被告退房，原告在被告提出退房要求之日起30日内被告已付房款退还被告，并按已付房款的0.1％赔偿损失；2、被告不退房，原告按已付房款的0.2％向被告支付违约金；3、原告在该商品房使用之日起180日内登记办理大产证，大产证出证后180日内办理小产证。被告于2013年3月26日签订合同，支付房款586019元，原告应于2013年11月1日前交付房屋，于2014年10月25日办理大小产权证书，到期后原告未办理，经了解得知房产证不能办理，故被告终止付款，防止国有资产损失。根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、第三十三条规定，要求原告返还被告购房款和装修款1053551元，并按已付购房款总额支付4.75％的利息即252516元。 原告丰泽房地产公司针对被告的反诉辩称，被告要求原告赔偿损失252516元损失不予认可，根据合同约定，被告未按照合同约定付清原告房款，原告未违约；被告称多次催促原告办理产权证没有事实依据，原告从未接到被告书面催办手续；双方已在合同中明确违约金计算方式，不能再适用被告所提最高院的司法解释；原告对被告提供的装修资产评估报告中的总金额不认可，装潢合同中的具体金额为158685元，被告所称的16万余元中包括税款，税款应由被告承担。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：2019年11月22日原告给被告发出的函；原告给被告出具的收款收据5支；商品房买卖合同3份。 被告围绕反诉请求依法向本院提交以下证据：2019年4月1 日原被告签订的补充协议；2014年5月10日阳城县中医院固定资产入库单；2014年2月20日建筑业统一发票；阳城县中医院丰泽二区商品房室内装饰装修项目资产评估报告；丰泽二区房款价目明细。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告丰泽房地产公司与被告阳城县中医院签订三份商品房买卖合同，约定被告购买原告第8号住宅楼404室（价款为388764元）、405室（价款为394470元）、406室（价款402785元）三套房屋，付款方式为签订合同之日起七日内付清首付188764元，合同签订之日起三年内付清所欠房款，同时按实际欠款数依4％的年利率支付利息。自2012年3月20日至2019年8月10日，被告支付原告房款937544元。2014年2月20日，被告支付原告房屋装修款167532元。2014年4月16日，被告支付原告房屋维修基金35581元。2020年10月20日，经阳城县中医院委托，晋城市中成资产评估事务所（普通合伙）作出阳城县中医院丰泽二区商品房室内装饰装修项目资产评估报告，评估结论为在评估基准日2020年10月20日，阳城县中医院委估商品房室内装饰装修的评估价值为90710元。 另查明，截止一审法庭开庭之日，原告丰泽房地产公司开发的案涉8号楼未能办理房屋所有权证书。 本院认为，被告阳城县中医院在原告丰泽房地产公司购买三套房屋，总价1186019元，已支付房款937544元、房屋装修款167532元、房屋维修基金35581元的事实，双方均认可，本院予以确认。现原告主张被告未按约支付房款，要求被告支付剩余购房款及相应利息、违约金，被告认为原告在合同约定期限内无法办理房屋权属证书，已构成违约，双方应解除合同，并由原告赔偿被告损失。庭审中，原告认可案涉房屋因未进行验收，无法办理房屋所有权证书。本院认为，案涉买卖合同的标的为房屋，根据双方合同约定，在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证书，是原告应履行的合同主要义务。现因原告无法为被告所购房屋办理房屋所有权证书，致使被告无法取得所购房屋的权利证书，合同目的不能实现，故被告要求解除合同的主张，本院予以支持。原告应自合同解除之日起返还被告购房款、房屋维修金。被告同时返还原告案涉三套房屋。因原告与被告在合同履行过程中均存在过错，双方其他损失各自承担。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司和被告（反诉原告）阳城县中医院于2013年3月26日签订的JC201301481号、JC201301484号、JC201301485号商品房买卖合同； 二、原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）阳城县中医院购房款937544元、房屋维修基金35581元，共计973125元;被告（反诉原告）阳城县中医院返还原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司诉争丰泽二区8号楼1单元404室、405室、406室房屋三套； 三、驳回原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司和被告（反诉原告）阳城县中医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8280元，减半收取4140元，由原告（反诉被告）阳城县丰泽房地产有限责任公司负担。反诉费8277元，由被告（反诉原告）阳城县中医院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 马谭胜 二〇二〇年十二月一日 法官助理 马晶晶 书 记 员 郭敏丽