安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9782号 上诉人（原审被告）：合肥小五汽车服务有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区习友路1688安徽华安种业有限责任公司**厂房。 法定代表人：李传兵，总经理。 委托诉讼代理人：沈佐镇,安徽鑫和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪思群,安徽鑫和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽华安种业有限责任公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区习友路**。 法定代表人：张琴，董事长。 委托诉讼代理人：周立波,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马健萍,北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人合肥小五汽车服务有限公司（以下简称小五汽车服务公司）因与被上诉人安徽华安种业有限责任公司（以下简称华安公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 小五汽车服务公司上诉请求：撤销原判第一、二项。事实及理由：1、一审判决小五汽车服务公司搬离并向华安公司交还商铺，显属错误。2018年12月20日,合肥善强冷链服务有限公司(以下简称善强公司)经华安公司同意,通过杨文合法转租位于合肥高新区习友路1688号华安公司3号厂房主楼一层(除一楼大厅及公共配电房外),计价面积合计3400平方米房屋，租赁的房屋用于冷链仓储及市场经营,中间部分用于冷库,外围部分分割成商铺。小五汽车服务公司经善强公司招商入驻,系善强公司冷链仓储市场WO1-03铺位（以下简称案涉商铺）经营户,铺位处于善强公司承租的3400㎡房屋内。2019年3月23日小五汽车服务公司与善强公司签订《房屋租赁合同》时,善强公司出示并提供其与华安公司签订的房屋租赁合同,小五汽车服务公司系无过错善意第三人。华安公司与杨文协商解除房屋租赁合同,不能损害无过错第三人的合法权益，小五汽车服务公司及善强公司向华安公司交纳了房租及水电费用,不欠付费用。善强公司与华安公司之间(2020)皖0191民初967号为关联案件,该案判决严重错误，善强公司已提起上诉。2、善强公司经华安公司同意,基于《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》合法取得位于合肥高新区习友路1688号华安公司3#厂房主楼一层(除一楼大厅及公共配电房外)合计面积约3400平方米房屋的使用权及转租权，小五汽车服务公司通过善强公司合法享有案涉商铺使用权。2015年6月2日《房屋租赁合同》解除不必然导致2018年12月20日《房屋转租协议》、2019年3月23日《房屋租赁合同》解除，华安公司与杨文协商解除《房屋租赁合同》也不得损害小五汽车服务公司经华安公司同意在先取得的合法权益，且《房屋转租协议》及《房屋租赁合同》尚未解除,善强公司与华安公司一直按《房屋转租协议》行使权利、履行义务,华安公司未向小五汽车服务公司通知并完整披露解除协议内容,小五汽车服务公司在房屋转租协议有效期间有权继续使用租赁房屋。善强公司根据华安公司与杨文的指示,自2018年12月27日起按照《房屋转租协议》连续21个月向华安公司累计支付房屋租金1436235.70元、水电费218714.18元，华安公司收款后向善强公司开具增值税发票,善强公司和小五汽车服务公司未拖欠房租或水电费,因此享有对合同解除的抗辩权。华安公司作为房屋所有权人,以房屋租赁合同形式同意承租人对房屋分割、转租、招商,应负担及容忍善强公司、小五汽车服务公司合法取得的房屋使用权及转租权。一审判决小五汽车服务公司支付逾期腾房占有使用费系错误。3、2019年4月19日,华安公司发布《关于变更习友路1688号3#河园区经营权暨园区业主三方协议签订的会议通知》,承诺“签署三方协议,我方将保障各位租户的租赁合同有效延续”。2019年4月23日,华安公司发布《习友路1688号3#园区租户大会会议内容概述》,称:“1、我方召集原经营权所有权人杨文与各位租户到场,各自签署三方协议(协议一式三份),我方将继承合同条款,承担合同内权利和义务,各位租户则向我方履行应尽义务,并直接我方沟通联系,杨文及其下属人员机构无条件退出。三方协议签订当日起,各位业主已签订的租赁协议30天内自动作废;2、各位租户预交的租金及押金直接由我方从杨文处继承,各位租户需在三方协议签订当日后的30日内配合我方共同完善继承手续,否则我方视为业主方主动放弃相关权利,我方将不予承认未按期完成继承手续的交付给杨文方的押金和预交租金事宜;3、三方协议签订当日后的15个工作日内,各位租户必须与我方重新签订房租租赁合同,合同细节及各项条款按我方承诺延续原合同执行”。善强公司与杨文已签署《租赁人变更及补充协议》(即“三方协议”),但华安公司无理加价拒不兑现承诺,拒绝与善强公司签订《租赁人变更及补充协议》。华安公司与案外多位租户延续原合同，签署了《租赁人变更及补充协议》，重新签订的房屋租赁合同未涉及租金调增或内容调整。 华安公司辩称，1、华安公司系案涉房产所有权人，将案涉房屋出租给杨文，杨文又转租给善强公司，善强公司再转租给小五汽车服务公司，华安公司与杨文的房屋租赁合同已于2019年3月31日解除，善强公司、小五汽车服务公司占有使用案涉房屋的权利基础已不存在，华安公司作为所有权人有权要求小五汽车服务公司停止侵权、返还案涉房屋。2、华安公司与善强公司之间不存在合同关系。华安公司与杨文解除合同的原因系杨文逾期支付租金超过30日，所欠租金达183万元。华安公司在与杨文解除合同后将解除合同内容通知予善强公司、小五汽车服务公司，小五汽车服务公司已无权占有使用案涉商铺。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华安公司向一审法院起诉请求：1、小五汽车服务公司立即停止侵权,从华安公司3#厂房搬离，返还房屋;2、小五汽车服务公司向其支付自2019年3月31日起的房屋占有使用费69344元(以60元/平方米/月标准,暂计算至起诉日2019年9月23日,顺延计算至搬离日止,计价面积200平方米)。 一审法院认定事实：华安公司系位于合肥高新技术产业开发区习友路**华安公司**厂房登记所有权人（产权证号：房地权证肥西桃花字第××号）。 2015年6月2日，华安公司（甲方）与杨文（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方将位于合肥高新区，即习友路1688号3＃厂房中五层厂房及一、二、四层办公楼（其中第三层办公楼甲方自用），租赁部分面积共计21480平方米出租给乙方；2、租赁期间，乙方若为生产经营必需将对房屋进行分割并转租，在不影响房屋主体结构的情况下乙方可以分割招商，甲方不得干涉乙方经营活动，但乙方不得整体转租，且对外转租面积不得超过50%；3、租赁期限为12年，自甲方交付房屋且免租期届满后开始计算，房屋免租期为5个月；4、租金自免租期届满之日起计算，第1-3年月租金为12元／平方米，第4-6年月租金为16元／平方米，第7-10年月租金为20元／平方米，第11-12年月租金为25元／平方米，计租面积总计为21480平方米；5、除甲方自留办公用房（单独装水电表）的水电费外,乙方自交房之日起,每月按时缴纳给甲方水电费，因乙方原因逾期不缴纳,造成停水、停电及产生的滞纳金等一切责任和风险由乙方承担,若累计三个月未交水电费的,甲方有权解除合同；6、房屋的交付时间为2015年4月30日等。 2019年5月31日，华安公司（甲方）与杨文（乙方）签订《关于与杨文2015年签订的合同解除协议及房租水电等对账单》，约定：甲方与乙方于2015年6月2日签订的《房屋租赁协议》，因乙方不能正常支付租金，租金逾期已超30日，经双方协商该合同于2019年3月31日予以解除；原杨文转租给别的租户合同全部解除，转为华安公司直接签约，2019年4月1日起，所有的租金水电费物业费等直接交给华安公司。 2018年12月20日，杨文（甲方、出租方）与小五汽车服务公司（乙方、承租方）签订《房屋转租协议》，协议约定：1、甲方将位于合肥高新区习友路1688#华安公司3#厂房房产主楼一层全部（甲方实际使用的一楼大厅及公共配套除外）转租给乙方使用，计价面积合计3400平方米（含公共分摊面积），乙方租赁此房屋用于冷链仓储及市场经营，房屋中间部分建设冷库，外围部分分割成商铺用于市场经营使用；2、租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月3日止，共120个月；3、租金为（含税价）：第一年至第三年月租金为20元/平方米/月，第四年至第六年为23元/平方米/月，第七年至第十年月租金为26元/平方米/月，租金按季度为周期支付，乙方须在每季度结束前十日交纳下一季度租金；乙方将房屋租金和租赁保证金以转账方式汇至甲方指定的华安公司名下银行账户；乙方应按时交纳租赁期间水电费用，水电费的交付由甲方依据专用的水电表计费代收代交。 小五汽车服务公司向善强公司支付费用后，经善强公司许可使用案涉商铺。2019年3月23日，善强公司（出租方、甲方）与小五汽车服务公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租的房屋位于建筑物一层W01、W02、W03位置，承租面积为（含公共分摊面积）245平方米；乙方承租期限为三年，自2019年4月20日起至2022年4月19日止，共36个月；租金为50元/平方米/月（不含税），自租赁第二年起每年租金价格在上一年度租金基础上递增5%至合同期满。 此后，华安公司与善强公司、小五汽车服务公司就案涉商铺租赁事宜协商未果，华安公司遂起诉至一审法院。 一审中，华安公司明确表述第一项诉请系要求小五汽车服务公司搬离的房屋为案涉3#厂房主楼一层由小五汽车服务公司实际使用的房屋，所主张的200平方米未经实际测量，系自行估算。 善强公司按月租金20元/平方米/月、总计价面积3400平方米的标准自2019年1月1日起向华安公司支付费用至2020年9月，华安公司按照善强公司支付金额向善强公司开具了发票。善强公司缴费中含小五汽车服务公司实际使用的案涉商铺计付费用。 华安公司为证明赔偿损失60元/平方米/月的计算标准，提供了其与主楼其他区域的案外公司、个人承租户等签订的租赁合同作为证据。 一审法院认为，本案系返还原物纠纷。关于华安公司诉请小五汽车服务公司停止侵权、从案涉房屋搬离并将房屋返还。华安公司系案涉房屋登记所有权人，其与承租人杨文之间的租赁合同已于2019年3月31日解除，善强公司经与杨文签订转租协议而占有、使用案涉房屋，之后小五汽车服务公司经善强公司许可使用案涉商铺，但因杨文与华安公司之间的房屋租赁协议已解除，善强公司占有使用该房屋的权利基础已丧失，小五汽车服务公司亦无权继续占有、使用案涉商铺。华安公司作为房屋所有权人，有权要求小五汽车服务公司停止侵权、搬离并将房屋交还，对此项诉请予以支持。 关于华安公司诉请小五汽车服务公司支付自2019年3月31日起的房屋占有使用费69344元(以60元/平方米/月标准,暂计算至起诉日2019年9月23日,顺延计算至搬离日止，计价面积200平方米)。小五汽车服务公司经华安公司要求仍未交还房屋，应当支付房屋占有使用费至搬离日止，但房屋占有使用费的计算标准应结合华安公司与杨文签订的《房屋租赁协议》以及杨文与善强公司签订的《房屋转租协议》约定的租金标准确定。结合两份协议的约定，确定房屋占有使用费标准为20元/平方米/月较为合理。善强公司已代小五汽车服务公司支付了截至2020年9月的占有使用费用，此期间房屋占有使用费小五汽车服务公司无需另行支付。华安公司主张按60元/平方米/月标准计算，该标准缺乏事实及法律依据，不予采信。关于计价面积，善强公司与小五汽车服务公司签订的房屋租赁合同约定承租面积为245平方米，华安公司基于自行估算按计价面积200平方米主张权利，但对自身权利的处分，予以确认。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、合肥小五汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内自其实际使用的位于合肥市高新区安徽华安种业有限责任公司3＃厂房一层的房屋搬离，并将房屋交还安徽华安种业有限责任公司；二、合肥小五汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向安徽华安种业有限责任公司支付房屋占有使用费（以20元／平方米／月的标准计算、计价面积为200平方米，自2020年10月1日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回安徽华安种业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1534元，财产保全费720元，合计2254元，由安徽华安种业有限责任公司负担1534元，合肥小五汽车服务有限公司负担720元。 二审期间，小五汽车服务公司围绕上诉请求向本院提交微信聊天记录、转账回单、水电费结算凭证及照片，以证明善强公司多次联系华安公司要求履行承诺、更换租赁合同文本，华安公司均予拒绝，杨文将其与华安公司的租赁合同权利、义务概括转让给善强公司，善强公司按华安公司与杨文的合同履行租金、水电费缴纳义务，小五汽车服务公司与善强公司合法占有使用案涉房屋；华安公司质证称仅认可转账回单、水电费结算凭证的真实性，不认可微信聊天记录的真实性及前述所有材料的关联性、合法性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一审认定2015年6月2日杨文经与华安公司签订《房屋租赁协议》，承租了位于合肥高新技术产业开发区习友路与金桂路交口东北习友路1688号华安公司3#厂房数层共计21480平方米房屋，2018年12月20日杨文与善强公司签订《房屋转租协议》，将其中一层合计3400平方米房屋转租给善强公司，善强公司于2019年3月23日与小五汽车服务公司签订《房屋租赁合同》，将3400平方米房屋范围内的W01、W02、W03位置的房屋再行分租给小五汽车服务公司等事实，并据此认定华安公司、杨文、善强公司、小五汽车服务公司各自法律关系地位，有合同依据，本院予以认同。鉴于华安公司与杨文于2019年5月31日已就2015年6月2日《房屋租赁协议》解除及解除后的处理事宜协商一致，华安公司与善强公司、小五汽车服务公司亦未能就直接缔结房屋租赁合同事宜协商一致，华安公司行使案涉房屋所有权人权利诉请小五汽车服务公司搬离、交还实际占用的房屋，并支付返还房屋的占有使用费，一审予以支持，本院予以认同。小五汽车服务公司上诉称其基于善强公司与杨文订立的《房屋转租协议》以及其与善强公司订立的《房屋租赁合同》获得的房屋承租使用权因此受损害，应向合同相对人予以主张，其以该理由对抗华安公司的物权权利，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，小五汽车服务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费767元，由合肥小五汽车服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。