安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6773号 上诉人（原审原告，反诉被告）：周文明，男，汉族，1964年8月14日出生，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：傅强，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方升升，安徽虹途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：合肥开尔纳米能源科技股份有限公司，住所地安徽省合肥市新站工业园内。 法定代表人：张芬红，董事长。 委托诉讼代理人：庄昱磊，公司员工。 委托诉讼代理人：韩永艳，公司员工。 上诉人周文明与被上诉人合肥开尔纳米能源科技股份有限公司（以下简称开尔纳米公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周文明上诉请求:1、撤销（2018）皖0102民初8030号民事判决，改判支持周文明的诉讼请求，驳回开尔纳米公司的反诉诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由开尔纳米公司承担。 事实和理由：一、原审判决存在多处认定事实错误。 1、一审判决书认定“宿舍楼北楼”于2014年9月2日移交、“宿舍楼南楼”于2014年9月28日移交、“南、北仓库”于2014年11月11日移交、”“宿舍楼南楼剩余房屋”于2015年5月21日移交、案外人任为方、许艮高、阜子昂在房屋移交材料中签名，代表周文明接收以上房屋，双方同时在用水量和用电量统计表上签字确认被开尔纳米公司用水量为228.3立方米，用电量为6360度（159x40倍），是明显的认定事实错误。 据周文明回忆，合同履行过程中，双方并未办理书面交接手续，南北楼仓库、北楼宿舍（部分未移交）、南楼宿舍大致移交时间是2015年9月左右，而且截止目前，北楼宿舍楼的3楼、5楼、6楼仍未移交周文明。 一审法院错误地认定案外人任为方、许艮高、阜子昂在所谓的房屋移交材料上签名，即构成对周文明表见代理的认定。周文明从未授权上述三人接收移交房屋，上述三人也无权代表周文明，一审错误认定三人行为构成对周文明的表见代理，属于认定事实错误，导致适用法律错误，判决结果侵犯周文明合法权益，依法应予以纠正。 2、一审判决认定周文明为安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人显然系认定事实错误。 事实上，周文明根本不是安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人。一审审理过程中，法庭多次要求开尔纳米公司举证证明租赁房屋移交给周文明的时间，开尔纳米公司在最后一次庭审中，突然提出周文明为安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人的主张。周文明代理人经向周文明核实后，明确陈述周文明不是安徽元盛建工控股集团有限公司的法定代表人且与该公司无任何关联，可能存在同名同姓的情况，并建议开尔纳米公司去公司登记机关调查核实。但一审法院在没有经过核实的情况下，就错误地认定周文明为公司的法定代表人，并将周文明与案外人任为方进行“关联”，依法应予以纠正。 3、一审法院还认定案外人阜子昂、李晓青分别代表周文明签收了用电和用水、停工的等多份文件，与事实不符，显属认定事实错误，导致判决结果不公。 4、开尔纳米公司未积极履行新建物业的报建义务，按照规范要求提供材料提出申请是导致至今未能取得新建物业施工许可证的根本原因。一审并未向行政审批机关核实的情况下，主观臆断认定合同无法继续履行，是对案件基本事实的错误认定。 5、周文明委托的两位诉讼代理人均为安徽虹途律师事务所律师，一审判决将“虹途”写为“虹涂”，且方升升实习期结束后已经开始执业，在2019年12月13日开庭笔录中亦有明确记载。 二、新建物业的前期报建工作应由开尔纳米公司负责，申领施工许可证是开尔纳米公司的主要义务，开尔纳米公司因自身原因未履行合同约定的义务，其自行承担由此导致的损失，以及向周文明承担违约责任，并赔偿周文明因此发生的损失，而周文明不应承担任何责任，一审判决周文明承担30%的过错责任无事实和法律依据，对周文明不公。 1、开尔纳米公司作为新建物业的建设单位，无论是按照《场地建设及建筑物合作协议》第一条第3款、第二条第3款的约定，还是依据建筑法第七条的规定，新建物业报建工作、建设工程施工许可证的领取均是建设单位即开尔纳米公司的义务。建筑法第八条亦明确规定了申请领取建设工程施工许可证的条件，开尔纳米公司因自身不符合条件而未能领取建设工程施工许可证，应向周文明承担违约责任。 2、2015年9月23日新站区管委会对开尔纳米公司的行政处罚，与开尔纳米公司未按照约定对新建物业报批申领施工许可证没有任何因果关系，原审法院主管臆断认为对项目立项和环评带来一定影响，进而认定周文明对合同未获履行负有过错责任，与事实不符也于法无据。 3、协议订立后，周文明为了积极履行合同约定的义务，已经按照约定进行了相关设计工作并承担费用，且陆续投入、支出款项13172460元，但开尔纳米公司因自身原因迟迟未能完成新建物业的前期报建工作，至今未能取得施工许可证，致使周文明前期在开尔纳米公司厂区内的全部投资无法产生预计的使用价值和经济价值，周文明因此损失巨大。开尔纳米公司作为周文明巨额投资资金（主要指建造工程部分）的实际受益人、协议的违约方，依法依约应赔偿周文明的各项损失。 三、双方之间订立的合作协议和补充协议应当且能够继续履行，一审法院判决解除合作协议及补充协议是错误的。 在合作协议订立前，开尔纳米公司一再承诺能够对新建物业取得施工许可证，因此才会将取得新建物业的施工许可证作为已建物业租赁期的起算时间的条件在合作协议中明确约定。如前所述以及结合实际情况，开尔纳米公司在收取周文明支付的500万元预付款，又许可周文明投入1000余万元巨资进行了多项施工的准备工作之后，故意不积极对新建物业进行报建，导致至今未能取得新建物业的施工许可证。只要开尔纳米公司本着诚信履约的态度，是可以取得新建物业的施工许可证的，双方之间的合作协议及补充协议是可以继续履行的。因此，一审法院以不能实现合同目的为由判决解除合作协议及补充协议是错误的。 四、一审判决周文明向开尔纳米公司自2016年7月1日支付租金理由牵强，逻辑错误，违背了当事人意思自治的基本原则，依法应当纠正。 双方合同有效，当然包括对已建物业租赁期间起算的约定（合作协议第1条第5款约定租赁期限以新建物业施工许可证日期开始十年零六个月，租期与新建物业使用期同步）。双方对已建物业的租赁期、新建物业的使用期起算日期是附条件的（即新建物业取得施工许可证之日起算），这是双方在平等、自愿协商基础上达成的合意，是合法有效的约定，必须得到尊重和履行。 开尔纳米公司在2018年9月7日提出的第一项反诉请求就是请求解除合作协议及补充协议、返还场地房屋，而一审法院作出的第一项判决是完全支持了反诉原告的该项反诉请求。那么，合作协议及补充协议自生效后至解除的判决生效前都是处于持续履行的状态。开尔纳米公司在一审过程中曾经提出过这种约定是显失公平的，但开尔纳米公司又未在一年的法定撤销时效内主张行使撤销权，也超过了五年的最长撤销时效期间，撤销权早已消灭。 在合作协议及补充协议有效且一直履行的情况下，双方都应当按照约定履行义务。在合作协议及补充协议约定的租金起算条件未成就的情形下，就应当遵循“合同当事人意思自治”的原则，不予支持开尔纳米公司主张租金的诉讼请求。一审法院既认定合作协议及补充协议有效，却又以“双方违约无法继续履行新建物业及开尔纳米公司明确提出解除合同”为由，莫名其妙地认定周文明应从开尔纳米公司提出解除之日开始支付租金。从法律逻辑分析，租金是基于当事人的约定而产生的，如果合作协议及补充协议已在2016年6月30日解除，那么解除后必然也不存在租金，只涉及按照过错大小来赔偿损失，而且也不应该在判决主项中再次进行判决导致合同解除时间互相矛盾，如果合同未在2016年6月30日解除，则依法应当在约定条件成就后才能起算租赁期间。开尔纳米公司实际是以已建物业的使用收益权为条件，向周文明进行融资，按照协议的约定和双方的合作本意，周文明都无须就已建物业的使用向开尔纳米公司支付租金或者占有使用费。周文明向开尔纳米公司支付的500万元，并不是租金而是租金预付款。关于已建物业租金的支付，双方在合作协议的第二条第2款“已建物业”进行了明确约定，根据双方的约定可知，已建物业的租金自取得新建物业施工许可证6个月后开始计算，“前三年租金总额为903万元”，“新建物业施工证办理完毕后三个工作日内周文明向开尔纳米公司支付前三年租金总额剩余的403万元”。由于开尔纳米公司至今没有取得施工许可证，双方约定的租金起算条件至今没有成就，双方约定的支付剩余的403万元的条件同样没有成就，因此开尔纳米公司要求周文明支付租金没有事实和法律依据。开尔纳米公司在合同履行过程中单方面提出终止履行合作协议及补充协议，强行要求收回已建物业，并以合作协议、补充协议终止履行为由频繁对已建物业停水、停电，并许可第三人恶意影响周文明、经营商户的正常经营活动，造成周文明及其他租户损失惨重。 一审违背合同约定和法律规定判决周文明支付租金，严重侵犯了周文明的合法权益，应当予以纠正。 五、一审对周文明要求开尔纳米公司双倍返还租金预付款500万元诉请不予支持，属于事实认定错误，依法应予以纠正。 1、周文明与开尔纳米公司之间的合作，对开尔纳米公司来说，相当于以不再实际使用、且难以转作他用的已建物业为“底层资产”向周文明进行融资，然后利用周文明的资金、建设产权属于自己的新建物业，这种投资合同的方式，对开尔纳米公司来说，不产生额外的成本费用，只需“坐享其成”；而对周文明来说，这种合作模式风险极高，因为周文明前期的投资成本巨大、收益极少，经济利益的实现主要依靠新建物业建成后的使用获得，因此一旦在协议的履行过程中，开尔纳米公司解除协议，即使周文明可以通过诉讼方式获得成本投入的补偿，但人民法院鲜少支持补偿可能的预期收益，特别是存在经营风险、且具有不确定性的预期收益，从这种角度来说，对于“投资的目的是获取收益而不是弥补成本”的投资人即周文明来说，这种合作模式的风险极高。 2、也正是双方对前述风险客观存在的考虑，双方在订立合作协议时特别约定：协议履行期间，开尔纳米公司单方面终止本协议的，则其向周文明双倍返还500万元租金款。现开尔纳米公司因自身无法办理报建工作如办理施工许可证等原因要求解除合作协议，应视为双倍返还500万元的条件已经成就，开尔纳米公司依约应向周文明支付1000万元。 六、一审法院判决周文明承担的水费、电费数额存在错误。 在合作协议、补充协议履行过程中，由于开尔纳米公司始终未能计算清楚周文明实际使用的水费、电费数额，导致双方对具体数额产生争议，因此周文明暂未支付。在一审过程中，周文明多次向法庭和开尔纳米公司陈述，对于核对清楚确实是周文明应当承担的水费、电费，周文明愿意支付。但一审法院判决周文明承担的水费、电费中有相当一部分是开尔纳米公司及其租赁商户使用的，不应当由周文明承担。 七、开尔纳米公司应当全额赔偿周文明的实际损失。 一审过程中，周文明申请人民法院委托中介机构对周文明在履行合作协议及补充协议期间的损失进行了鉴定，鉴定结论认定：室外工程总价为2248843.65元，装饰工程总价为1874045.86元，排水工程总价128428.35元。一审法院以室内装饰部分系周文明对已建物业部分房屋自行装修而产生，未判决开尔纳米公司承担。 在合作协议及补充协议正常履行的情况下，周文明不会产生这些损失，前述损失均系开尔纳米公司违约导致，应当全部赔偿周文明的损失。 八、一审、二审阶段的诉讼费用均应由开尔纳米公司承担。 如前所述各项理由，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公，导致原审判决对诉讼费用、鉴定费用的负担也明显错误，依法应当纠错，改判由开尔纳米公司全部承担。 综上所述，合作协议、补充协议依法成立即生效，双方均应严格、诚信履行约定的义务。由于开尔纳米公司的原因导致至今没有获得新建物业的施工许可证，进而已建物业的租赁期间的起算条件没有成就，由此造成的后果及损失应当由开尔纳米公司全部承担。此外，开尔纳米公司单方面提出解除合作协议、补充协议的行为已经构成严重违约，除应继续履行协议外，还应按照实际收取租金预付款的两倍即1000万元返还，并应赔偿因其违约给周文明造成的损失。一审认定主要事实不清，导致错误适用法律，判决理由牵强且逻辑混乱，判决结果不公，应当纠正。周文明为了维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求二审查明案件事实，支持周文明的上诉请求。 开尔纳米公司辩称，周文明的上诉请求及上诉理由无任何事实及法律依据，周文明的上诉行为纯属恶意增加开尔纳米公司的诉累、浪费司法资源。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请贵院驳回周文明的上诉请求，维持原判。 一、原审认定事实正确，周文明称原审法院认定事实错误没有任何依据。 关于开尔纳米公司是否就案涉“已建物业”履行房屋交付义务，原审法院认定事实正确，证据确凿，适用法律正确。 1.原审法院关于案涉已建物业的移交时间的事实认定准确无误，证据确凿充分。根据开尔纳米公司于一审过程中提交《南、北仓库移交记录》《宿舍北楼移交记录》《宿舍南楼移交记录》《开尔纳米宿舍楼房屋交接清单》证明开尔纳米公司已实际完全履行“已建物业”的房屋交付义务。周文明对移交时间与移交房屋范围存有异议，但未能提供任何证据予以证实，周文明的上诉行为系恶意增加开尔纳米公司的诉累、浪费司法资源的行为。 2.原审法院根据高度盖然性标准认定周文明是安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人的事实，并无不当。合作双方的逻辑和实际操作是：开尔纳米公司与周文明签署合作协议，约定由周文明组织房屋建设，在这样的大框架下开尔纳米公司与周文明指定的并由周文明实际控制的安徽元盛建设工程有限公司签订施工协议，由其组织施工。所谓的“场地建设及建筑物合作”实际主要是指建筑施工，《合作协议》第一条第1点明确“由乙方包干建设甲方新厂区主干道西侧未建空地部分的建设任务”，包干建设即是指建筑施工。开尔纳米公司之所以和周文明签署合作协议，是因为被告知周文明实际控制施工企业，是施工企业的法定代表人，并且三方签署关联协议。 在一审庭审时，周文明主张指定施工企业的法人代表周文明不是同一个人，且没有关联关系。当时签署施工合同补充协议并非当面签订，开尔纳米公司从未见过除周文明以外的包括元盛建设公司法人代表在内的任何其他周文明，所有协议均是由周文明直接办理。署上述合同文件的开尔纳米公司只是普通人员，结合上诉事实，开尔纳米公司有合理且充分的理由认为，周文明即是安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人，不能对其提出更严苛的尽职调查专业要求。 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，因此，一审法院结合庭审情况及在案证据，认定周文明是安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人的事实，并无不当。 另结合其他在案证据以及根据实际占有并使用的这一事实情况租赁合同已实际履行，周文明即使不是安徽元盛建工控股集团有限公司法定代表人，不能否认周文明承担承租人的法定义务，因此，不能就此免除支付租金及缴纳水电等费用的义务。 3.原审法院关于作为周文明的工作人员的案外人任为方、许艮高、阜子昂、李晓青分别已于以上房屋移交材料、水电费用等文件中签名，其行为构成对周文明的表见代理的认定既有事实依据，亦有法律依据，周文明上诉称上述案外人无权代表周文明，没有任何事实和法律依据，不能成立。 （1）原审法院认为，作为周文明的工作人员的案外人任为方、许艮高、阜子昂的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，且作为相对人的开尔纳米公司在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。根据一审审理过程中开尔纳米公司所提交的相关证据及其所作陈述，原审法院依法确认案外人任为方、许艮高、阜子昂行为应已构成对周文明的表见代理，结合最高法相关司法判例观点：“确定一种权利外观是否存在，不应从被代理人事后否认的表示来确定，而要从第三人是否相信或者应当相信的角度来考虑。”因此，开尔纳米公司认为原审法院根据双方当事人陈述及相关证据材料认定上述三位案外人行为构成周文明的表见代理的认定既有事实依据，亦有法律依据。 （2）原审法院又根据案外人合肥共创物流有限公司与其他案外人签订的《房屋租赁合同》，证明案外人李晓青曾于相关合同签订过程中作为合肥共创物流有限公司代理人将“已建物业”部分房屋向外出租。原审法院认为，合肥共创物流有限公司并非案涉房屋的承租人，并不具有对案涉房屋进行转租的权利，其法定代表人周文明作为案涉房屋的承租人，借用合肥共创物流有限公司名义在相关《房屋租赁合同》签订过程中授权案外人李晓青使用合肥共创物流有限公司印章并出租周文明自开尔纳米公司处所承租房屋的事实应具有高度可能。根据相关司法解释，可确认李晓青在案涉房屋租赁第三方的过程中对外已实际构成具有周文明所授予代理权之外观。原审法院有充分理由确认开尔纳米公司善意且无过失的相信李晓青享有代理权的事实，2015年12月4日关于水费缴纳的《通知》中李晓青签名并确认租赁房屋范围及水、电费总额之行为已构成对周文明的表见代理。又因《通知》已明确载明涉及用水的房屋包括“综合服务楼、两栋倒班宿舍、两栋仓库”并由李晓青签名确认，原审法院判决认定：“可视为…开尔纳米公司已基本完成合同约定范围内房屋的交付义务。”原审法院对此认定事实清楚，证据确凿，法律依据适用准确。 4.因周文明原因导致施工许可证未能取得，政策环境发生了很大变化，合作建设方案不可能通过，一审法院认定无法继续履行合作协议合法合理。根据协议及补充协议约定，由开尔纳米公司负责新建物业的报建工作，周文明负责图纸设计并承担相应的费用。新建房屋项目在2014年向政府部门申报审批时即因图纸设计方案不符合要求而未予批准。之后多年，周文明方并未拿出新的项目方案和施工图。一审过程中开尔纳米公司提交的证据材料，足以证明开尔纳米公司已为新建物业的建设做了必要的前期准备工作，已按照协议及相关补充协议约定履行新建物业的申报义务。原审审理过程中周文明提交的证据及根据我国《建筑法》第八条规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：……（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施……，周文明并未按照协议约定及法定履行图纸设计及缴纳相应费用的义务，同时也因周文明的原因导致工程安全隐患等问题，因此协议及补充协议的未能得到全面履行的原因系周文明所致。 近年来，政府有关土地管理和项目管理的要求更加规范，有关部门对于没有实质性经营内容的项目是不会受理的，而周文明所称的物流项目等改变当初土地出让使用条件的项目内容，也是不能被批准的。今年，该地块西侧区域已改造为新站区政务服务中心，政府对周边地块的建设也有了新的要求。外部环境和条件已经发生了很大的改变，该地块已无继续合作建设的可能，一审认定无法继续履行合作协议合法合理。 二、关于《场地建设及建筑物合作协议》《场地建设合作协议之补充协议》新建物业履行过程中，周文明未能按照约定进行建设导致违约的认定及因开尔纳米公司的过错承担相应的过错责任完全正确。 结合上文，因协议及补充协议的未能得到全面履行的原因系周文明所致，周文明须承担相应的违约责任。 关于周文明所称的陆续投入、支出款项13172460元，首先，因其向一审庭审提交的证据材料之间未能形成完整的证据链，并不能证明其造成的经济损失金额，因此，开尔纳米公司不对周文明主张的投入、支出款项承担赔偿义务。其次，《合肥开尔纳米能源科技股份有限公司项目工程造价鉴定报告》（皖合普共咨鉴字（2019）010号）中“装饰工程”，对“已建物业”房屋的装修工程的主体并非周文明（由各经营户各自装修），且该装修工程并未经开尔纳米公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，该费用须由周文明自行承担，开尔纳米公司不承担任何费用，且开尔纳米公司有请求周文明恢复原状或赔偿损失的权利。再次，《合肥开尔纳米能源科技股份有限公司项目工程造价鉴定报告》（皖合普共咨鉴字（2019）010号）中“室外工程”、“排水工程”所涉项目系本案中“新建物业”建设前期必要费用支出，对于该部分的费用支出，原审法院按照主次责任的负担，判决周文明承担相应的经济损失，开尔纳米公司对此予以认可，故恳请贵院驳回周文明的上诉请求，维持原判。 三、原审法院关于《场地建设及建筑物合作协议》《场地建设合作协议之补充协议》应当予以解除的认定符合我国《合同法》相关规定，周文明提出协议及相关补充协议能够继续履行的主张不能成立。 （一）关于《场地建设及建筑物合作协议》中新建物业的开发建设相关条款，因周文明长期未能按照协议约定提供满足符合我国《建筑法》第八条规定的申请领取施工许可证应当具备的条件，致使未能成功办理施工许可证。因周文明的违约行为致使新建物业的开发建设相关条款约定的合同目的不能实现，其已构成根本违约，根据我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，因此，开尔纳米公司有权依据该条法律规定行使解除权。2016年6月27日，开尔纳米公司向周文明发出《通知函》，要求解除其与周文明签订的《场地建设及建筑物合作协议》及其补充协议，2016年6月30日，周文明收到该通知函件，并于2016年7月5日复函，表示不同意解除协议。根据我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”开尔纳米公司依法行使法定解除权，且该解除权系形成权，解除通知到达周文明时，发生合同解除的效果，无须对方同意。周文明对解除合同有异议的，可以向人民法院起诉提出异议。《合同法解释（二）》第二十四条规定了相对人异议的期间:“对于合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因周文明未在法定期限向人民法院起诉提出异议，该协议中关于新建物业相关建设条款自解除通知到达周文明时已被解除。 （二）关于《场地建设及建筑物合作协议》中已建物业相关租赁条款，庭审已经查明，对方除了签协议时的第一次租金款，没有支付后续租金，没有支付任何的水电费。拖欠租金额度近1000万元，拖欠水电费300余万元。根据《合作协议》第4页第8点，约定“如乙方拖欠当期应付但未付的租金满一个月，甲方有权终止本租赁合同，并追究乙方的违约责任”。事实上，开尔纳米公司已于2016年6月27日正式书面通知解除协议，周文明却置之不理，无诚信可言。 因周文明违反合同约定未按照协议约定履行支付租金、水电费用等相关合同约定义务以及擅自改变土地用途给开尔纳米公司造成损失。根据我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”；《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”；《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。同理，该合同关于已建物业相关租赁条款自解除通知到达周文明时已被解除。 根据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，协议及补充协议中关于“新建物业”范围内的土地及“已建物业”应当予以返还。 原审法院判决协议及相关补充协议应当予以解除符合我国《合同法》相关规定，周文明提出协议及相关补充协议能够继续履行的主张不能成立。 四、原审判决周文明向开尔纳米公司支付自2016年7月1日至实际返还已建物业的租金（房屋占用费）事实认定清楚，法律适用正确，判决并无不当。 由上可知，协议中关于已建物业相关租赁条款自解除通知到达周文明时已被解除，然而周文明却一直强行占有已建物业。我国《合同法》第109条规定，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋占用费是指，房屋租赁合同被认定无效或终止（履行期限届满、解除或其他特定情形下），因承租人或房屋占有使用人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向房屋所有权人或出租人支付的合理对价或费用。关于房屋占用费的支付标准《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于房屋租赁合同解除而产生的房屋占用费的计算标准，根据最高法相关司法判例，合同约定租金标准的，参照租金标准计算。因此，原审法院判决周文明向开尔纳米公司支付自2016年7月1日至实际返还已建物业的租金（房屋占用费）事实认定清楚，法律适用正确，判决并无不当。 五、原审不支持开尔纳米公司双倍返还租金预付款500万元的诉讼请求，认定事实清楚，证据充分，应予维持。 关于《场地建设及建筑物合作协议》中已建物业相关租赁条款约定：“在本协议履约期间，在乙方无违约行为的前提下，甲方单方终止本协议，则甲方向乙方双倍返还上述500万元租金款。”结合前文所述，因周文明关于在“已建物业”中未按照协议约定履行支付租金、水电费用等相关合同约定义务以及擅自改变土地用途给开尔纳米公司造成损失及在”新建物业“中相关条款中均存在严重违约行为，《合同法》赋予了开尔纳米公司法定的单方解除权，该情形并不符合协议中约定的“双倍返还上述500万元租金款”条件，开尔纳米公司认为协议及补充协议系双方意思自治、协商一致的结果，双方应充分尊重契约精神。原审法院不支持要求开尔纳米公司双倍返还租金预付款500万元的诉讼请求，事实认定清楚，法律适用正确，周文明的上诉请求应予以驳回。 六、原审判决周文明承担的水电费计算标准依据的事实充足、公平合理，计算金额无误。 原审根据当事人提交的证据材料及进行现场查看，并依据开尔纳米公司承担的水费=（总用水量-应扣除用水量）×水计算公式计算得到周文明应当承担的水费金额，其中总用水量应为：老水表读数+新水表读数-新水表底数。即：8094.1+66538.7-7=74625.8立方米。应扣除用水量包括：原员工宿舍居住期间用水量+现开尔纳米公司临时宿舍区用水量+网吧用水量。即：228.3+5555+1291=7074.3立方米。水价：按合肥供水集团有限公司收费标准，每立方自来水单价为3.4元。因此，周文明租赁管理区域水费计算：（74625.8-7074.3）×3.4=229675.1元。同理，原审法院得到周文明应当承担的电费金额。原审对于周文明应当承担的水费、电费计算标准依据的事实充足、公平合理，计算金额精确无误。周文明认为原审法院判决的周文明所承担的费用有相当一部分系开尔纳米公司及租赁商户所使用，非其实际使用量，但未提供任何证据予以证实，在一审判决后继续缠讼，请驳回其诉讼请求并对其作出惩戒。 七、原审按照主次责任的负担，判决开尔纳米公司承担70%关于新建物业中实际经济损失责任，本案认定事实清楚，开尔纳米公司对此予以充分认可，周文明提出开尔纳米公司应当全额赔偿周文明实际损失的上诉请求应予驳回。 八、原审法院对事实认定清楚，法律适用准确，判决双方当事人共同承担诉讼费及其他相关费用，符合规定，并无不当。 关于一审阶段诉讼费原审法院判决开尔纳米公司与周文明双方当事人共同分担，原则上是按胜诉、败诉的比例分担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原审法院对案件事实认定清楚，法律适用准确，判决结果公平合理，关于案件受理费的负担系根据双方胜诉和败诉情况而确定，并未违反上述规定。因此，周文明认为原审法院对诉讼费用的分担存在错误，并认为审理阶段所有的诉讼费均由开尔纳米公司承担，应予以驳回，一审案件受理费应按原审判决执行。在原审法院对案件事实认定清楚，法律适用准确的基础上，周文明提起上诉属于恶意浪费审判资源的缠讼行为，二审法院应予以驳回上诉，并裁定其上诉费用由周文明承担。 综上，一审认定事实清楚，采信证据正确，但是周文明置事实和法律于不顾，企图长久免费占有开尔纳米公司的案涉财产。请求依法驳回上诉，维持原判，保护开尔纳米公司的合法权益。 周文明向一审法院起诉请求：一、判令开尔纳米公司全面履行《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设及建筑物合作协议补充协议》约定的义务(包括但不限于办理建设工程施工许可证等报建手续)，并确保案涉出租建筑物持续保持符合双方约定的用途；二、判令开尔纳米公司向周文明双倍返还实收租金预付款500万元即返还1000万元；三、判令开尔纳米公司承担因其违约给周文明造成的经济损失13172460元；四、本案诉讼费用由开尔纳米公司承担。 开尔纳米公司向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《场地建设及建筑物合作协议》及补充协议，判令周文明返还开尔纳米公司交付的场地和房屋；二、判令周文明支付拖欠开尔纳米公司的租金713.03万元(暂计算至2018年10月27日，后续一年内租金按319.33万元计算，此后每年租金在前一年基础上递增3%，计算至周文明返还房屋且租金给付完毕之日止)；三、判令周文明支付拖欠开尔纳米公司的水电费275.896949万元(暂计算到2018年7月31日，直至水电费付清之日)；四、本案反诉费等由周文明承担。 一审法院认定事实：2014年1月16日，开尔纳米公司与周文明就承租开尔纳米公司的房屋签订《场地建设及建筑物合作协议》，该合同中开尔纳米公司为甲方，周文明为乙方，双方约定：“一、合作标的与期限。鉴于甲方与中国建材集团有限公司的合作时间关系，甲方拟根据合作要求对甲方新站区天水路2428号（以下简称新厂区）西侧地块进行规划调整和建设”、“1、甲乙双方同意，根据现状和甲方申报相关政府部门批准的规划要求和建设单体，由乙方包干建设甲方新厂区主干道西侧未建空地部分的建设任务（附图，四至边线以红线标识范围内，以下简称新建物业）”、“2、乙方同意严格按照甲乙双方认可的总平面调整方案及政府部门审批通过的施工图施工建设上述新建物业。新建物业的全部建筑物、场地硬化道路、给排水、排污环保、消防工程的部分均由乙方负责按照满足政府相关部门竣工验收综合条件建设，并由乙方承担建设工程的所有费用支出和建设成本。建筑物要满足正常的30年使用标准”、“3、新建物业的报建由甲方负责，乙方派人员参与配合甲方上述报建工作，乙方负责图纸设计并承担相应费用。报建环节和办理房产证等费用由甲方承担。新建部分的土地使用税、房产税等各项税费由乙方承担”、“4、新建物业的产权归甲方所有。作为补偿建设成本和支出，乙方可以使用新建物业的场地和建筑物，使用期限从施工许可证日期开始十年六个月……”、“5、甲方新厂区主干道西侧已建成的物业（以下简称已建物业）约20902.77平方米（以房产证面积为准），包括两栋宿舍楼、一栋综合服务楼、两栋仓库，合计5个单体。双方同意，甲方将此已建物业以现状条件全部整体租赁给乙方使用，租赁期限以新建物业施工证日期开始十年零六个月，租期与新建物业使用期同步……”、“二、合作方式和租金、保证金。1、……；2、已建物业……（1）已建物业前三年每年租金为301万元，前三年租金总额为903万元……乙方在本协议签订后三个工作日内向甲方支付三年部分租金500万元。在本协议履行期间，在乙方无违约行为的前提下，甲方单方面终止本协议，则甲方向乙方双倍返还上述500万元租金款。新建物业施工证办理完毕后三个工作日内乙方向甲方支付前三年租金总额剩余的403万元”、“（2）未来7年租金支付标准和时间节点。假设施工证日期为2014年3月1日（以实际施工证日期为准，下同），则从2017年9月1日起，租金价格每年比上年递增3%……；3、新建物业的前期各项报建工作，由甲方主办，乙方派人员参与配合……”、“8、上述分期支付的租金乙方应按时支付；如无故拖欠，从第11天起开始甲方有权每天按应付租金的0.3%加收滞纳金，如乙方拖欠当期应付但未付的租金满一个月，甲方有权终止本租赁合同，并追究乙方的违约责任”、“五、合法经营和财产安全保险。1、乙方保证，新建物业建成后，以及租赁甲方已建物业，无论是招商或局部转租还是进行别的项目合作，其招商或局部转租或合作项目的执行时间或合作期限截止日期均不能超过施工证日期后十年零六个月……”、“六、其他费用。本协议签订后，自甲方将新厂区主干道西侧地块（包括空地和已建物业）交付乙方之日起，所产生的水、电、煤气、电话、网络等费用由乙方承担；电费以供电局缴费标准*乙方实际使用电量*乙方应分摊的高压及变配电电损费用=乙方需支付的电费，水费以供水公司缴费标准*乙方实际使用水量”、“九、其他有关规定。……；4、合作期间，乙方可根据自身生产经营特点进行装修，但不得破坏房屋主体结构，装修费用由乙方自行承担；5、合作期间，乙方应按约定及时支付房租和其他应支付的一切费用；如无故拖欠租金及其他费用，甲方有权每天按月租金的0.3%加收滞纳金，乙方拖欠租金满一个月甲方有权终止租赁合同，并不再返还乙方已经交纳的保证金”。《场地建设及建筑物合作协议》签订后，周文明按约定向开尔纳米公司指定的银行账户支付租金5000000元，开尔纳米公司于2014年1月17日就以上费用的收取向周文明出具了《收据》。 2014年10月23日，开尔纳米公司与周文明就《场地建设及建筑物合作协议》中双方协议的“新建物业”的租赁另签订《场地建设合作协议之补充协议》，该合同中开尔纳米公司为甲方，周文明为乙方，双方约定：“1、双方同意，上述合作协议中，乙方建设和使用新建物业的场地和建筑物的免费使用期限为施工许可证日期开始十一年（含全部工程施工等各项时间）”、“3、上述地块新建的四栋钢结构厂房第二层投入使用开始的前四年，交由乙方免租使用或由乙方对外出租，甲方免收乙方前四年的二层建筑约20016平方米的租赁费用”、“6、自第四年开始及以后的租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回租赁厂房，且乙方应赔偿由此给甲方造成的一切经济损失……（4）逾期支付租金或水电费等其他有关费用超过30天的”、“11、租赁期限届满或因乙方违约造成合同被解除的，上述租赁厂房的一切装修装饰物均无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏”、“13、如本补充协议内容于甲乙双方于2014年元月16日签订的《场地建设及建筑物合作协议》内容有冲突的，则以本协议为准”。开尔纳米公司与周文明分别于该合同中签章、签名。《场地建设及建筑物合作协议》签订后，开尔纳米公司向周文明移交了房屋，其中“宿舍楼北楼”于2014年9月2日移交、“宿舍楼南楼”部分房屋于2014年9月28日移交、“南、北仓库”于2014年11月11日移交、“宿舍楼南楼”剩余房屋（走廊、201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室）于2015年5月21日移交，案外人任为方、许艮高、阜子昂分别就以上房屋的移交签署了书面材料，代表周文明接收以上两合同范围内的房屋，双方同时在用水量和用电量统计表上签字确认开尔纳米公司用水量为228.3立方米，用电量为6360度（159*40倍）。根据房产证登记记载显示，《场地建设及建筑物合作协议》中所记载的两栋宿舍楼的建筑面积为11027.07平方米，协议中所称的“综合服务楼”并无产权登记，仅是将宿舍楼西边的建筑物称之为“综合服务楼”；协议中的“两栋仓库”实际产权证登记记载的名称为成品仓库和固体原料仓库，建筑面积均为4937.85平方米，加上宿舍的建筑面积，合计为20902.77平方米，与合同约定的面积一致。另对于双方争议的位于“综合服务楼”内的网吧租赁房屋的问题，周文明主张是开尔纳米公司对外出租，并未移交；开尔纳米公司对此予以认可，并提交其与网吧经营者李曙明于2013年4月12日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同记载租赁期限自2013年4月12日至2021年4月11日，租赁面积538.47平方米。 2015年7月8日，开尔纳米公司向周文明送达了《水电收费通知单》，载明：“截止2015年7月7日电表读数为123200度（15.4*8000倍），折算电价为1.375元/度，扣除其单位用电16577度（10217度+6360度），应付其电费146577.8元；水费2604.3元/立方米，总计13542.36元，要求周文明在15日内予以支付。”阜子昂代表周文明进行了签收。2015年12月4日，开尔纳米公司向周文明送达了《通知》，该材料载明：“截止2015年12月3日你方共计用水8094.1吨，详情见附表一（综合服务楼、两栋倒班宿舍、两栋仓库用水量统计表）。现安装总水表，水表号为：浙制00000450号，水表底数为7吨。2015年12月3日前我方宿舍水表读数（我方分表的读数）为394吨，2015年12月3日17点30分后为你方分表……”。案外人李晓青代表周文明签名确认。2019年9月9日，经该院会同原、开尔纳米公司双方现场勘查，截至该日周文明租赁区域分水表读数为66538.7立方米，临时宿舍区分表读数为5555立方米；周文明租赁区域计量柜电表读数为256.32万度（320.4*8000倍互感器倍率）。截止2019年9月11日，周文明租赁区域配电房网吧电表读数为53.832万度（6729*80倍互感器倍率），水表读数为1291吨。庭审中，开尔纳米公司主张电费的计算标准按其2017年、2018年及2019年1至8月份的总度数和总用电费用平均单价计算为1.425元/度，并提交了2017年、2018年及2019年1至8月份的电费发票进行证明。庭审后，根据该院要求，开尔纳米公司提供了2015年9月至2019年8月的电费发票，经计算总度数和总用电费用平均单价计算为1.333元/度。同时，开尔纳米公司于庭审中陈述在《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》签订后，其曾就双方约定的“新建物业”建设向有关行政审批机关申请办理施工许可证，但未获批准，原因在于设计图不符合规划、环保要求，后又因周文明将房屋出租用于网吧、饭店、宾馆等经营性用途，存在消防隐患，被消防部门责令停业整顿，管委会专门针对此事召开过协调会，所以没有再审批。 因周文明将开尔纳米公司移交的部分房屋出租给他人经营华联超市等商业活动，合肥市国土资源局新站综合开发试验区分局于2015年9月23日对开尔纳米公司作出《行政处罚决定书》，责令其交还非法改变用途的土地，并处以罚款26700元。2016年3月7日，开尔纳米公司向周文明发送《关于停工的紧急通知函》，要求周文明停止在厂区主干道西侧约60亩土地上进行与案涉“新建物业”无关的施工活动，李晓青代表周文明进行了签收。嗣后，周文明没有停止施工，仍在该地块上建设了京东小镇餐饮城。2016年6月27日，开尔纳米公司向周文明邮寄了《通知函》一份，要求解除其与周文明签订的《场地建设及建筑物合作协议》及其补充协议，返还占用的房屋，付清拖欠的所有租金（占有使用费）及水电费等。2016年6月30日，周文明收到该通知。2016年7月5日，周文明向开尔纳米公司发出《回复函》一份，认为开尔纳米公司存在严重违约行为，不同意解除协议，要求开尔纳米公司继续履行合同，如果开尔纳米公司强行终止本协议，应当返还其1000万元，并赔偿其因此造成的所有经济损失。2016年10月21日，开尔纳米公司与周文明就《场地及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中双方关于合肥市新站区天水路2428号新厂区西侧地块的拟建房屋租赁合同关系的效力等发生争议，开尔纳米公司向该院提起诉讼，请求：1、确认《场地及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中开尔纳米公司、周文明关于合肥市新站区天水路2428号新厂区西侧地块的拟建房屋租赁合同关系无效；2、确认《场地及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中开尔纳米公司、周文明关于成品仓库（房地权证合产字第××号）、固体原料库（房地权证合产字第××号）、倒班宿舍（房地权证合产字第××号）的租赁合同关系于2016年6月30日解除；3、判令周文明将第二项诉讼请求中的租赁房屋立即腾空并交付给开尔纳米公司；4、判令周文明向开尔纳米公司支付截止2016年6月30日的租金2274164元、占有使用费752500元（占有使用费自2016年7月1日暂计算至2016年9月30日，此后按约租金250833.24元的标准顺延计算至实际腾空并交付房屋之日止），以上合计3026664元；5、判令周文明承担逾期支付租金的违约金545800元（违约金以2274164元为基数按年利率24%自2015年10月1日暂计算至2016年9月30日，此后以此标准计算至款清息止）；6、判令周文明向开尔纳米公司支付截至2016年10月18日的水费96779元、电费1198800元（2016年10月19日以后的水费32元／吨、电费1.375元／度的标准按照周文明实际使用量计算至周文明将房屋腾空并交付开尔纳米公司之日止），以上合计1284779元；7、判令周文明赔偿其擅自改变土地用途给开尔纳米公司造成的损失26700元；8、本案诉讼费用由周文明承担。该案审理期间，周文明提起反诉，请求：1、开尔纳米公司继续履行《场地及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》；2、开尔纳米公司依约双倍返还周文明预先支付的租金500万元，共计1000万元；3、本案反诉费用由开尔纳米公司承担。该院审查后，对以上本反诉合并进行了审理。2017年10月11日，该院以不符合起诉条件作出（2016）皖0102民初7738-5号《民事裁定书》，裁定：一、驳回合肥开尔纳米能源科技股份有限公司的起诉；二、驳回周文明的起诉。 本案审理期间，周文明申请对涉及合同履行过程中的地面及房屋改造、装修、电路改造、场地硬化等多个项目，包括材料费、广告费、设计费、人工费等损失进行鉴定，该院依法予以准许，并委托安徽合普项目管理咨询集团有限公司对周文明申请的以上事项进行鉴定。2019年8月16日，安徽合普项目管理咨询集团有限公司作出皖合普共咨鉴字（2019）010号《合肥开尔纳米能源科技股份有限公司项目工程造价鉴定报告》，鉴定该项目工程造价为4251317.86元，其中室外工程总价2248843.65元（含土方工程等）、装饰工程总价1874045.86元(因是造价评估，未考虑使用年限折旧，主材价格调整采用装修时点2014年10月份合肥地区建设工程市场价格信息主刊)、排水工程总价128428.35元。为鉴定事宜，周文明支付鉴定费60000元。 一审另查，周文明系安徽元盛建工控股集团有限公司、合肥共创物流有限公司的法定代表人，案外人任为方系安徽元盛建工控股集团有限公司的股东。 一审法院认为，周文明与开尔纳米公司签订的《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中关于合肥市新站区天水路2428号西侧地块所作约定，既包括对新建物业的建设开发和后期租赁，又包括对该地块中已建物业的房屋租赁。综合全案审理过程中周文明与开尔纳米公司各自所作诉请及抗辩可以看出，本案争议焦点应为开尔纳米公司及周文明在以上合同的履行过程中是否存在违约、合同是否应予解除及违约方违约责任的承担问题。关于本诉、反诉原告提出的各项诉讼请求是否成立，该院分析认定如下： 一、关于《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》履行过程中周文明、开尔纳米公司各自所应负担的合同义务是否得到完全履行问题。 （一）关于案涉合肥市新站区天水路2428号西侧地块中“新建物业”未能按约定进行建设是否导致违约的认定。 根据合同约定，由开尔纳米公司负责新建物业的报建，周文明负责图纸设计并承担相应费用。庭审中开尔纳米公司向该院提交办理项目登记表、《建设工程消防设计备案凭证》等证据证明其已于2014年向合肥市新站区相关政府部门申请建设许可但最终未获批准，主张因周文明未履行配合义务而导致《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》无法获得履行，周文明于以上合同履行过程中存在过错。经审查，该组证据系开尔纳米公司以“纳米燃煤催化剂车间（A、B、C、D栋，统称为12#车间）”工程为名为案涉新建物业申报施工许可证所提交的相关材料及行政审批机关所作备案文件，可证明开尔纳米公司已为新建物业的建设作出前期必要准备工作，但其后案涉新建物业实际并未获得施工许可证。作为负有该工程报建工作的合同义务人，开尔纳米公司向该院提交的证据不足以证明其已按合同约定及行政程序向行政审批机关提交申报材料，已完全履行申报义务。开尔纳米公司未能按合同约定取得案涉“新建物业”的施工许可证致使《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中“新建物业”合作建设及租赁条款无法获得履行、“已建物业”房屋租赁的起始时间无法确定，应依法承担举证不能的法律责任，其在以上合同条款的履行过程中具有过错责任。而周文明作为就“新建物业”负有提供设计图纸及缴纳相应费用的义务人，未能向该院提交证据证明在以上合同履行过程中其已实际履行双方约定的相应配合义务，且其在待建的土地上未经批准建设京东小镇以及将房屋出租用于商业经营受到行政机关处罚，对项目立项和环评带来一定的影响，其就以上合同未能获得履行亦应负有过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，因周文明及开尔纳米公司在《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》履行过程中均具有过错，并导致《场地建设及建筑物合作协议》中关于“新建物业”合作开发建设的相关条款的合同目的无法获得实现，该院综合考量双方在以上合同的履行过程中所应负担义务的性质、工作量的大小及在“新建物业”申报过程中双方约定的主次责任的负担，确定开尔纳米公司应就此负担70%的责任，周文明应负担30%的责任。 （二）关于案涉合肥市新站区天水路2428号西侧地块中“已建物业”租赁过程中开尔纳米公司与周文明是否存在违约的认定。 1、关于出租人开尔纳米公司是否已就案涉“已建物业”履行房屋交付义务。 庭审中开尔纳米公司向该院提交《南、北仓库移交记录》、《宿舍北楼移交记录》、《宿舍南楼移交记录》、《开尔纳米宿舍楼房屋交接清单》证明其已实际履行“已建物业”的房屋交付义务，周文明对该组证据持有异议，否认其已接收以上《场地建设及建筑物合作协议》约定范围内的全部房屋，主张仍有部分房屋未交付。经审查，案外人任为方、许艮高、阜子昂分别已于以上房屋移交材料中签名，开尔纳米公司主张此三人系周文明工作人员，其行为构成对周文明的代理，周文明则辩称任为方、许艮高、阜子昂与其并无关联，对该组证据不予认可。综合以上原、开尔纳米公司双方所作诉请及抗辩可以看出，双方争议焦点应为在本案所涉民事行为活动中由案外人任为方、许艮高、阜子昂所签署的有关材料的效力是否应当及于周文明，即任为方、许艮高、阜子昂签署的《南、北仓库移交记录》、《宿舍北楼移交记录》、《宿舍南楼移交记录》、《开尔纳米宿舍楼房屋交接清单》是否构成对周文明的表见代理。该院认为，参照《最高人民法院印发的通知》第十三条：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”，构成表见代理须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括两个方面的内容：其一，存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事由。无权代理人以前曾被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成表见授权；其二，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。已查明周文明、任为方均系安徽元盛建工控股集团有限公司股东，在本案鉴定过程中许艮高亦曾作为周文明代理人参加现场勘验并签署有关材料，其就其它项事曾作为周文明代理人的事实清楚，周文明辩称其与任为方、许艮高、阜子昂并无关系明显与事实不符，其辩称不能成立。结合开尔纳米公司向该院提交的以上房屋移交材料及庭审中所作陈述，可认定本案中任为方、许艮高、阜子昂业已形成具有周文明所授予的代理权的表象。在民商事活动中，当事人委托他人或其工作人员从事代理行为悉为常见，如苛求代理人从事任何与当事人业务相关之商业行为均须提交书面授权委托材料既不符合商业习惯，亦与商业活动的效率原则相悖。综合开尔纳米公司所提交的相关证据及其所作陈述，该院有理由相信开尔纳米公司在案涉房屋移交过程中对任为方、许艮高、阜子昂有权代表周文明之事实已构成合理信赖，其善意且无过失。综上所述，该院依法确认任为方、许艮高、阜子昂应已构成对周文明的表见代理，对任为方、许艮高签署的《南、北仓库移交记录》、《宿舍北楼移交记录》、《宿舍南楼移交记录》、《开尔纳米宿舍楼房屋交接清单》均予采纳，对开尔纳米公司已向周文明移交“已建物业”中的2栋仓库、2栋宿舍楼(含综合服务楼)内的除网吧租赁房屋外全部房屋的事实予以确认。 庭审中开尔纳米公司另向该院提交由案外人合肥共创物流有限公司与其他案外人签订的《房屋租赁合同》，证明案外人李晓青曾于相关合同签订过程中作为合肥共创物流有限公司代理人将“已建物业”部分房屋向外出租。该院认为，合肥共创物流有限公司并非案涉房屋的承租人，并不具有对案涉房屋进行转租的权利，其法定代表人周文明作为案涉房屋的承租人，借用合肥共创物流有限公司名义在相关《房屋租赁合同》签订过程中授权案外人李晓青使用合肥共创物流有限公司印章并出租周文明自开尔纳米公司处所承租房屋的事实应具有高度可能。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，可确认李晓青在案涉房屋租赁第三方的过程中对外已实际构成具有周文明所授予代理权之外观。综合考虑以上可确认的李晓青与周文明及其关联公司之间的关系及李晓青于过往的其他商业活动（即将“已建物业”部分房屋转租第三方）中接受周文明及其担任法定代表人的公司授权委托的具体情形，开尔纳米公司亦应有理由相信李晓青于2015年12月4日关于水费缴纳的《通知》中签名并确认租赁房屋范围及水、电费总额之行为已构成对周文明的表见代理。因《通知》已明确载明涉及用水的房屋包括“综合服务楼、两栋倒班宿舍、两栋仓库”并由李晓青签名确认，可视为开尔纳米公司与周文明于《场地建设及建筑物合作协议》所约定租赁的“已建物业”中的五栋建筑（总计20902.77平方米）的房屋实际已全部移交（除网吧占用房屋外），开尔纳米公司应已基本完成合同约定范围内房屋的交付义务。 2、关于承租人周文明是否已按合同约定履行房屋租金的支付义务。已查明开尔纳米公司将案涉地块中“已建物业”20364.3平方米（20902.77平方米-538.47平方米，包括2栋宿舍楼、2栋仓库）租赁给周文明，双方明确以“新建物业”获得的施工许可证日期确定“已建物业”的租赁期限、“租期与新建物业使用期同步”，并以举例方式实际约定了“已建物业”具有6个月免租期。庭审中，周文明辩称因开尔纳米公司未能获得案涉“新建物业”的施工许可证，双方约定的租金支付条件尚未成就，其可不向开尔纳米公司支付案涉房屋的租金。该院认为，《场地建设及建筑物合作协议》中关于“已建物业”租赁条款成立并已生效，双方应按约定就以上部分房屋的租赁继续履行各自的合同义务。开尔纳米公司和周文明虽约定“已建物业”的租赁起始时间依附“新建物业”取得施工许可证的时间确定，但在双方违约无法继续履行新建物业及开尔纳米公司明确提出解除合同的情况下，周文明仍占用“已建物业”房屋，其应当支付房租租金。对于支付“已建物业”房屋租金，应从2016年6月30日收到解除合同之日起按照《场地建设及建筑物合作协议》约定的租金标准向开尔纳米公司支付。周文明对开尔纳米公司将网吧所涉房屋单独租赁一直未提出异议，应视为其对开尔纳米公司租赁行为的认可。《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》签订后，周文明实际仅支付租金5000000元，未能按时支付“已建物业”所涉房屋2016年7月1日至今实际租赁期间产生的租金及水电费，其已构成合同违约。 3、关于周文明是否已按合同约定履行水、电费的支付义务。《场地建设及建筑物合作协议》中约定自开尔纳米公司将“新厂区主干道西侧地块（包括空地和已建物业）”交付周文明之日起，以上范围内产生的水、电、煤气、电话、网络等费用均由周文明承担。该院认为，根据开尔纳米公司于2015年12月4日向周文明出具的《通知》可确认开尔纳米公司已为周文明租赁的“已建物业”中的五栋建筑物即两栋仓库、两栋宿舍及综合服务楼单独设立“总水表”，李晓青于该材料中签名确认可视为双方已明确2015年12月3日前“已建物业”实际用水8094.1吨，在扣除水表底数（7吨）和开尔纳米公司宿舍用水394吨后，之后的水费可依据该“总水表”的读数确定。该院两次至案涉“新建物业”所在地块及“已建物业”处进行现场勘查，开尔纳米公司提交的水表照片即《通知》所涉“总水表”与电表照片均为开尔纳米公司为“已建物业”的五栋建筑物单独接设，读数真实可信，开尔纳米公司已就其主张承担举证责任。周文明在案涉房屋租赁期间未能向开尔纳米公司缴纳水、电费，未能履行合同约定的相应义务，构成合同违约，周文明应按约定向开尔纳米公司支付其租赁期间产生的水、电费。 二、关于《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》是否应予解除。 开尔纳米公司与周文明于《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》中约定“新建物业”的租赁期为十年、“已建物业”租赁期限为“新建物业”施工许可证开始十年零六个月，通过以上约定可以看出双方于以上两合同磋商过程中已达成以“新建物业”施工许可证的办理时间确定“已建物业”租赁起始时间的合意，可视为双方对“新建物业”施工许可证办理期限具有六个月的合理预期，因开尔纳米公司与周文明于以上两合同的履行过程中均未能承担各自所负责任，导致案涉“新建物业”实际未能成功办理施工许可证。截至本案庭审时止《场地建设及建筑物合作协议》签订已达6年之久，“新建物业”中除室外工程的土方、场地硬化、道路垫层及排水工程等前期部分准备工作之外均未能实际进行建设，《场地建设及建筑物合作协议》中关于“新建物业”的开发建设相关条款的合同目的已因双方违约及政府的行政处罚行为而不能实现，应当予以解除。周文明未能按约定履行支付租金及水电费等合同义务，《场地建设及建筑物合作协议》中关于“已建物业”进行租赁的相关条款亦应予以解除。周文明诉请要求开尔纳米公司履行《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》约定的义务并确保案涉出租建筑物持续保持符合双方约定的用途于法无据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以上合同中的相关条款解除后，周文明应向开尔纳米公司返还其所租赁的合肥市新站区天水路2428号西侧地块中“新建物业”范围内的土地及2栋宿舍楼（含综合服务楼）、2栋仓库。 三、关于《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》解除后开尔纳米公司与周文明各自所应负担的违约责任。 （一）关于周文明提出的要求开尔纳米公司向其双倍返还租金预付款10000000元的诉讼请求。周文明诉称，因开尔纳米公司单方终止协议已构成根本违约，依照合同约定应向其双倍返还其已实际支付的租金预付款，总计10000000元。经审查，《场地建设及建筑物合作协议》中关于“新建物业”合作开发建设的相关条款因双方违约应予解除，周文明亦应就此负有过错并承担部分违约责任，其情形并不符合双方约定的“双倍返还租金预付款”违约金的支付条件，周文明据此要求开尔纳米公司向其支付10000000元的诉讼请求无事实依据，该院不予支持。 （二）关于周文明提出的要求开尔纳米公司承担因其违约而对周文明造成的经济损失13172460元的诉讼请求。庭审中周文明向该院提交《开尔纳米开支明细》、《建设工程施工合同》等证据主张其已为案涉“新建物业”投入、支出款项13172460元，并陈述其直接经济损失为8372460元，另因履行合同产生融资利息等造成损失4800000元。因《开尔纳米开支明细》系周文明单方制作，《建设工程施工合同》等证据无其他证据佐证，该院对该组证据不予采信。周文明所主张的融资利息损失无证据证明，该院不予支持。因皖合普共咨鉴字（2019）010号《合肥开尔纳米能源科技股份有限公司项目工程造价鉴定报告》中“装饰工程”部分系因周文明对“已建物业”部分房屋自行装修而产生，双方对此费用的承担亦无合同约定，故该部分费用不应由开尔纳米公司负担。该鉴定报告中的“室外工程”、“排水工程”所涉项目属于案涉地块中“新建物业”建设前期必要准备范畴之内，合计总价款2377272元（2248843.65元＋128428.35元），应属于《场地建设及建筑物合作协议》中“新建物业”相关建设开发条款未能获得履行而对周文明造成的损失。因开尔纳米公司未能履行报建义务，应就以上因“新建物业”未能办理施工许可证而对周文明造成的损失负担70%的责任，向周文明支付由此造成的经济损失1664090.4元（2377272元×70%）。 （三）关于开尔纳米公司提出的要求周文明向其支付拖欠租金的诉讼请求。该院认为，如上所述，周文明应自2016年7月1日开始支付租金，按合同约定前三年租金按每平方米每月12元计算，至2019年6月30日租金合计为8797377.6元[（20902.77平方米-538.47平方米）×3年×12月×12元/平方米]，扣除周文明实际已支付租金5000000元，其还应向开尔纳米公司支付截至2019年6月30日“已建物业”部分房屋租金3797377.6元。自2019年7月1日起，周文明应以3020433元/年[（20902.77平方米-538.47平方米）×12月×12元/平方米×103%]标准支付租金至其实际返还“已建物业”（2栋宿舍楼、2栋仓库）之日止。 （四）关于开尔纳米公司提出的要求周文明向其支付拖欠水、电费的诉讼请求。根据开尔纳米公司提交的宿舍楼房屋交接清单、《通知》、照片及现场查看，可确认截至2019年9月9日周文明实际用水67551.5立方米（周文明租赁区域原分水表读数8094.1立方米＋周文明租赁区域现分水表读数66538.7立方米―现表底数7立方米-宿舍楼201-207交接时水表读数228.3立方米-临时宿舍区分水表读数5555立方米-网吧水表读数1291立方米），该院参照2017年1月1日之后合肥市非居民用水3.4元/立方米为标准，对其主张的水费予以支持，周文明应向开尔纳米公司支付截至2019年9月9日的水费229675.1元。根据照片、现场查看，截至2019年9月9日周文明租赁区域计量柜电表读数为256.32万度（320.4*8000倍互感器倍率），扣除截止2019年9月11日周文明租赁区域网吧电表读数53.832万度（6729*80倍互感器倍率）、原开尔纳米公司员工宿舍用电度6360度和开尔纳米东边厂区活动板房用电数10217度，周文明用电量为200.8303万度；开尔纳米公司主张电费的计算标准按其2017年、2018年及2019年1至8月份的总度数和总用电费用平均单价计算为1.425元/度依据不足，应根据其提供的2015年9月至2019年8月电费发票计算的平均单价1.333元/度确定电费标准计算，周文明应支付开尔纳米公司电费2677067.9元（256.32万度-53.832万度-0.636万度-1.0217万度，按平均电价1.333元/度计算）。 一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院印发的通知》第十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、周文明与合肥开尔纳米能源科技股份有限公司签订的《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》，周文明于判决生效之日起三十日内向合肥开尔纳米能源科技股份有限公司返还拟用于新建物业建设的场地及其所租赁的2栋宿舍楼（含综合服务楼）、2栋仓库；二、合肥开尔纳米能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向周文明支付经济损失1664090.4元；三、周文明于判决生效之日起十日内向合肥开尔纳米能源科技股份有限公司支付租金3797377.6元，自2019年7月1日起周文明应以3020433元/年标准支付租金至其实际返还“已建物业”（2栋宿舍楼、2栋仓库）之日止；四、周文明于判决生效之日起十日内向合肥开尔纳米能源科技股份有限公司支付计至2019年9月9日的水费229675.1元、电费2677067.9元，合计2906743元；五、驳回周文明的其他诉讼请求；六、驳回合肥开尔纳米能源科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费157660元，由周文明负担146338元，由合肥开尔纳米能源科技股份有限公司负担11322元；反诉案件受理费50150元，由合肥开尔纳米能源科技股份有限公司负担16210元,周文明负担33940元；财产保全费5000元，由周文明负担；鉴定费60000元，周文明负担36514元，合肥开尔纳米能源科技股份有限公司负担23486元。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，安徽元盛建工控股集团有限公司的法定代表人虽登记为“周文明”，但经核实并非本案原告周文明，一审认定本案周文明系安徽元盛建工控股集团有限公司股东、法定代表人，该事实认定有误，应予纠正。周文明所提该上诉理由成立，但该事实不影响本案当事人权利义务承担。 本院认为，关于新建物业未能办理施工许可证造成的相关损失问题。一审庭审中周文明提交《开尔纳米开支明细》、《建设工程施工合同》等证据主张其已为案涉新建物业投入、支出款项13172460元。因该明细系周文明单方制作，故一审依周文明申请，委托鉴定机构进行鉴定，皖合普共咨鉴字（2019）010号《合肥开尔纳米能源科技股份有限公司项目工程造价鉴定报告》中列明室外工程、排水工程属于案涉地块中新建物业建设前期必要准备范畴，合计总价款2377272元（2248843.65元＋128428.35元），属于《场地建设及建筑物合作协议》中新建物业相关建设开发条款未能获得履行而对周文明造成的损失。一审因开尔纳米公司未能履行报建义务，应就上述损失向周文明承担70%的责任，向周文明支付经济损失1664090.4元并无不当。因周文明就新建物业负有提供设计图纸等义务，一审鉴于其在待建土地上未经批准建设京东小镇等行为对立项和环评有一定影响，就未能取得施工许可有一定过错，故判决其承担部分责任亦无不当，周文明上诉要求不承担30%的过错责任，理由不能成立。 关于已建物业移交问题。开尔纳米公司一审中提交《南、北仓库移交记录》《宿舍北楼移交记录》《宿舍南楼移交记录》《开尔纳米宿舍楼房屋交接清单》，并有相关人员签字，周文明对移交的基本事实未提异议，故开尔纳米公司已履行已建物业的房屋交付义务。周文明对移交时间与移交房屋范围虽有异议，但未能提供反驳证据，本院不予采信。一审综合相关事实证据，认定任为方、许艮高、阜子昂构成对周文明的表见代理，对移交记录等效力予以认可并无不当。 关于《场地建设及建筑物合作协议》及补充协议应否解除。因开尔纳米公司与周文明于上述协议的履行过程中均未能全面适当地履行，导致新建物业未能办理施工许可证，至今已达数年之久，新建物业中除前期部分准备工作之外未能实际进行建设，上述协议中关于新建物业的开发建设相关条款的合同目的已无法实现，故协议应当予以解除。周文明未能按约定履行支付租金及水电费等合同义务，且已建物业的租赁与新建物业的开发建设、租赁均不可分，故协议中关于已建物业租赁的相关条款亦应予以解除。周文明诉请要求开尔纳米公司履行《场地建设及建筑物合作协议》、《场地建设合作协议之补充协议》约定的义务并确保案涉出租建筑物持续保持符合双方约定的用途无事实与法律依据，一审不予支持并无不当。据此，周文明应向开尔纳米公司返还其所租赁的合肥市新站区天水路2428号西侧地块中新建物业范围内的土地及2栋宿舍楼（含综合服务楼）、2栋仓库。另开尔纳米公司虽于2016年6月向周文明发函要求解除案涉协议，但本案中开尔纳米公司系以合同目的无法实现为由，通过反诉行使法定解除权，一审支持周文明该反诉请求，并无周文明上诉所提撤销权消灭等问题，周文明该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于已建物业租金问题。周文明虽称双方约定的租金支付条件尚未成就，但就本案而言，周文明应支付已建物业的租金。理由为：双方虽约定已建物业租金自新建物业取得施工许可证的时间起算，但新建物业未能办理施工许可证已达数年之久，新建物业的开发建设的合同目的已无法实现，开尔纳米公司于2016年6月向周文明发出解除通知，要求周文明返还房屋并支付拖欠的租金。此情况下，开尔纳米公司作为出租方，提供了已建物业供周文明使用，周文明实际使用收益，如因该约定导致开尔纳米公司长时期不能获得租金收益，则双方利益失衡，有违公平原则,故周文明抗辩租金支付条件未成就的理由不能成立。案涉已建物业自2014年即开始分批移交给周文明，认定自2016年7月1日起计付租金，已考虑到本案具体情况，适当地平衡了双方的利益。 关于双倍返还租金预付款能否成立。协议约定：在乙方周文明无违约行为的前提下，甲方单方终止协议，则甲方向乙方双倍返还上述500万元租金款。本案中，双方对协议无法履行均有一一定过错，也不属开尔纳米公司单方终止协议，故不符合上述约定的双倍返还条件。周文明该上诉理由不能成立。 关于水电费用问题。一审对于水费、电费计算依据的事实清楚，计算金额并无不当。周文明认为一审认定周文明所承担的费用有相当一部分系开尔纳米公司及其他租赁商户所使用，不应由其承担，但未提供确切证据予以证实，本院不予采信。 综上所述，周文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157660元，由周文明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。