四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15822号 上诉人（原审被告）：成都和胜餐饮酒店管理有限公司，住所地:成都市武侯区龙腾中路**。 法定代表人：陈霖，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘欣媛，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈恒，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西藏自治区汽车工业贸易总公司成都公司，住所地:成都市武侯区高升桥路**。 法定代表人：刘万良，经理。 委托诉讼代理人：平措卓玛，西藏欧珠律师事务所律师。 原审第三人：西藏产权交易中心有限责任公司，，住所地:拉萨市北京中路**金鑫酒店** 法定代表人：谭强，执行董事。 委托诉讼代理人：杜荣宏，男。 上诉人成都和胜餐饮酒店管理有限公司（以下简称和胜公司）因与被上诉人西藏自治区汽车工业贸易总公司成都公司（以下简称西藏汽车公司）、原审第三人西藏产权交易中心有限责任公司（以下简称西藏产权交易中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 和胜公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初1239号民事判决，改判驳回西藏汽车公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由西藏汽车公司承担。事实和理由：1.西藏产权交易中心就案涉房屋组织的竞拍无效。招租网络公告缺少租赁期限这一重要且必须的要素。不同租期会对租金标准造成不同预期。虽然西藏汽车公司一审时向法庭提供了刊登在《西藏商报》的公告，但和胜公司进场行使优先续租权是根据西藏汽车公司的通知，无任何人告知和胜公司到《西藏商报》查阅招租公告。西藏汽车公司作为成都的公司招租位于成都的房屋，却在《西藏商报》刊登公告欠妥。招租公告还缺少租金支付期限、租赁物维修等必要合同要素。西藏汽车公司未能在原租期到期前即2019年5月31日形成有效竞拍结果，则按照原租赁合同第二条第（二）款，原租赁合同自动续期。因此竞价标的物在竞价时存在租赁权的权属争议，不符合公开招标必须具备的“权属清晰”的前提条件。2.和胜公司按约提出了续租申请，而截止合同约定的时间节点，西藏汽车公司既未能完成公开招标事宜，也未能与和胜公司就续租条款达成新的约定，依照双方《房屋租赁合同》第二条第（二）款，原租赁合同自动续期。西藏汽车公司认为和胜公司同意参与公开招标来行使优先续租权意味着和胜公司已经放弃自动续租的权利，该认知错误。3.如前所述，公开招标无效，按双方约定，新的租赁关系已自动续租，和胜公司对案涉房屋系合法占有。4.因新冠疫情的影响，结合《中共西藏自治区委员会办公厅西藏自治区人民政府办公厅关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产保持经济平稳运行的若干政策措施的通知》（藏党办发【2020】2号）、《减免中小微企业及个体工商户房屋租金的实施方案》以及成都市印发《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》的通知，西藏汽车公司至少应给予和胜公司三个半月租金的免除。5.和胜公司缴纳的履约保证金44540元，应当予以品迭。 西藏汽车公司辩称，1.针对公开招租的行为，公开招租是双方在到期之前确认的，后续合同履约要引入公开招租的行为，公开招租行为本身是有效的，不存在无效的情形。关于竞拍期限的问题，在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中租赁期限不是合同成立的必要条件，西藏汽车公司委托产权交易中心招租，要素是齐备的，合同重要成立因素是存在的。2.自动续期的部分，合同到期前，2019年2月份时，双方有4次往来函，明确了合同到期后，西藏汽车公司要进行公开招租，明确合同是终止了，后续要通过市场公平竞争选定承租方，不可能自动变成续租的状况。3.和胜公司参与公开招租行为，包括与另外两家多次竞拍，最终获得优先承租权成为新的承租人，默认了合同到期后是终止了，应该成立一个新的租赁关系，不存在原合同续期的情况。4.关于疫情期间，和胜公司是违约在先，所以不适用租金免租的规定。5.履约保证金对方没有提起相应的反诉，应该按照西藏汽车公司诉请去审理，不能作出超出诉讼请求的判决。 西藏产权交易中心陈述，西藏产权交易中心按照官网和报纸上发的公告组织竞拍，和胜公司报名参与了竞拍，西藏产权交易中心组织的竞拍是符合流程规定的，是有效的。 西藏汽车公司向一审法院起诉请求：1.解除西藏汽车公司与和胜公司之间的租赁合同关系；2.和胜公司腾空并返还案涉房屋；3.和胜公司向西藏汽车公司支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4.和胜公司承担诉讼费。 一审法院认定事实，2016年5月3日，西藏汽车公司（甲方）与和胜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：西藏汽车公司将位于成都市武侯区××号的临街综合营业房一层（面积628㎡）租赁给和胜公司使用，租赁期自2016年6月1日至2019年5月31日；甲方不得单方收回房屋，到期后乙方继续承租的，应提前15天向甲方提出续租要求，租金价格届时再议，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，否则视为合同自动顺延同等租期；租金为44540元／月。 2019年2月26日，和胜公司向西藏汽车公司发出58万元/年、租期5年的续租申请。西藏汽车公司回函称涉案房屋将进行公开招租，和胜公司在同等条件下享有优先续租权。和胜公司发函称愿意继续租赁。2019年5月16日，西藏汽车公司通知和胜公司，在租赁合同尚未落实之前，暂缓缴纳租金。 2019年5月21日，西藏产权交易中心在网站和报纸上发布涉案房屋的招租公告（其中报纸载明租赁期限为3年），挂牌价为54.6万元/年，挂牌截止日期为2019年6月3日。和胜公司报名参与了竞拍，并于2019年6月4日以93.6万元/年竞拍成功。后和胜公司认为，原合同租期已于2019年5月31日届满，公开招租未在此之前形成有效结果，故按照《房屋租赁合同》的约定，原租赁合同关系应自动顺延至2022年5月31日，2019年6月1日起双方新的租赁合同关系生效。西藏汽车公司不予认可，回函称若和胜公司未于2019年6月22日前按照竞拍结果签署新的租赁合同，将有权收回房屋并重新挂牌招租。和胜公司按原租金标准向西藏汽车公司转账支付租金，西藏汽车公司予以退回，后双方多次协商未果，至今未签订新的房屋租赁合同，和胜公司亦未返还房屋。 一审法院认为，西藏汽车公司与和胜公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定的租赁期限至2019年5月31日届满，西藏汽车公司通过西藏产权交易中心进行了挂牌招租，和胜公司虽于2019年6月4日竞拍成功，但至今未与西藏汽车公司签订书面的租赁合同，故双方尚未成立新的租赁合同关系，西藏汽车公司请求解除因竞拍而与和胜公司产生的租赁合同关系，一审法院不予支持。原《房屋租赁合同》的期限届满后，和胜公司应履行腾退并返还承租房屋的义务，西藏汽车公司请求和胜公司腾退并返还涉案房屋，一审法院予以支持。同时，和胜公司应向西藏汽车公司支付从2019年6月1日起至实际腾退并返还之日止的房屋占有使用费。西藏汽车公司请求计算标准应按照和胜公司竞拍的价格7.8万元/月计算，一审法院认为，双方并未就此价格签订正式的房屋租赁合同，故应以原《房屋租赁合同》约定的标准即44540元/月计算为宜，对西藏汽车公司的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。 和胜公司以2019年5月31日前未就租金形成新的结果为由，主张双方租赁合同关系已按照原《房屋租赁合同》自动延续3年。本案中，《房屋租赁合同》约定和胜公司提出续租要求后，租金价格届时再议，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，否则视为合同自动顺延同等租期，并无若双方未就新的租金价格协商一致，即按原合同继续执行的意思表示。合同履行中，西藏汽车公司在租赁期限届满前已启动公开招租的程序，和胜公司参与竞拍并竞拍成功，应视为和胜公司对该租赁合同协商方式的认可，故和胜公司该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、和胜公司于判决生效之日起三十日内向西藏汽车公司腾退并返还成都市武侯区××号的临街综合营业房一层房屋；二、和胜公司于判决生效之日起三十日内向西藏汽车公司按44540元／月的标准支付从2019年6月1日起计算至实际腾退并返还之日止的占有使用费；三、驳回西藏汽车公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由和胜公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 和胜公司提交证据：1.和胜公司与西藏汽车公司就案涉住宿楼以外的整个院子签订的《物业租赁和托管合同》，在这份合同中也有自动续租的约定，用以证明自动续租是双方的真实意思表示。2.《中共西藏自治区委员会办公厅、西藏自治区人民政府办公厅关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产保持经济平稳运行的若干政策措施的通知》（藏党办发【2020】2号）及《减免中小微企业及个体工商户房屋租金的实施方案》、成都市印发《关于扶持小微企业保市场主体稳定发展的政策措施》的通知，用以证明因疫情影响，西藏汽车公司应至少免收上半年三个月的房屋租金。3.收据2张，用以证明在合同履行期间和胜公司支付了保证金44540元。 西藏汽车公司发表质证意见，1.对《物业租赁和托管合同》的真实性认可，不认可关联性和证明目的，该份合同引发的纠纷尚在诉讼中。2.政府文件的真实性认可，因和胜公司违约在先，不应予以适用。3.收据的真实性予以认可，但和胜公司在一审没有提出反诉或抗辩，故不应予以抵扣。 西藏产权交易中心发表质证意见认为以上三份证据不涉及西藏产权交易中心，故不发表意见。 本院经审查认为，对《物业租赁和托管合同》、三份关于疫情期间减免租金的政府文件、收据两张，西藏汽车公司对真实性均予以认可，本院对真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.和胜公司在合同履行过程中缴纳了保证金44540元。2.因新冠疫情的影响，西藏自治区人民政府发布通知，对承租西藏自治区所属行政事业单位、国有企业的国有资产的中小微企业（含个体工商户），在疫情期间进行租金减免。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，西藏汽车公司与和胜公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是和胜公司是否应当向西藏汽车公司退还房屋并支付房屋占用费。和胜公司依据《房屋租赁合同》第二条第（三）款“到期后乙方继续承租的，应提前15日通过电话、短信或相应方式向甲方提出续租要求，租金价格届时再议。协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，否则视为合同自动顺延同等租期”的约定，认为双方在2019年5月31日前未就新的租赁合同达成一致，故原《房屋租赁合同》应自动延期至2022年5月31日。本院认为，2019年5月31日《房屋租赁合同》到期前，西藏汽车公司通过函件告知和胜公司案涉商铺将进行公开招租，和胜公司在同等条件下享有优先承租权，和胜公司表示愿意继续租赁，和胜公司随后也实际报名参加了西藏产权交易中心组织的案涉房屋的公开招租，并以93.6万元/年竞拍成功。以上事实说明双方已就通过公开招租的方式进行租金价格协商并续签新的租赁合同达成一致，已经通过实际履行行为改变了原《房屋租赁合同》中“租金价格届时再议。协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，否则视为合同自动顺延同等租期”的约定。因此双方应当按照新的合意以公开招租的方式续签新的租赁合同。 现和胜公司依据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，主张招租公告缺少“租赁期限”等必要合同要素，此次公开招租无效。对此本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款之规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，招租公告应当认定为要约邀请。要约邀请是一种事实行为，本身不具有法律意义，不会因为缺少《中华人民共和国合同法》第二百一十三条所列明的租赁合同要素而无效。故对于和胜公司主张西藏产权交易中心就案涉房屋组织的招租行为无效的上诉主张，因无事实与法律依据，本院不予支持。 和胜公司通过参与公开竞拍成功后，并未与西藏汽车公司签订新的租赁合同，故原《房屋租赁合同》期限已于2019年5月31日届满，和胜公司应当在租赁期限届满后向西藏汽车公司返还案涉房屋，并就其实际占有案涉房屋的期间支付房屋占用费。一审以原《房屋租赁合同》约定的标准计算占用费并无不当，本院予以维持。和胜公司主张因2020年新冠疫情影响，西藏汽车公司应对其进行3个半月租金的减免。对此本院认为，如前所述，2019年5月31日《房屋租赁合同》届满后，和胜公司就应当向西藏汽车公司返还案涉房屋，故和胜公司在2020年初新冠疫情爆发期间仍占有案涉房屋，并非基于承租人身份，而系无权占有。无论是西藏自治区政府、还是成都市政府就新冠疫情期间承租国有资产的中小微企业进行租金减免的规定，均是针对承租国有资产的承租人，而和胜公司并不在此列。同时，和胜公司也未提供证据证明疫情的发生对其在2019年5月31日原《房屋租赁合同》到期后，向西藏汽车公司返还案涉房屋造成了实质性的返还障碍。故对于和胜公司主张因新冠疫情影响对租金进行减免的上诉理由，本院不予支持。 关于和胜公司要求对保证金予以品迭的主张，本院认为，首先，和胜公司在一审并未以抗辩或反诉的方式提出保证金品迭的主张，西藏汽车公司在二审中也表示不同意予以品迭。其次，因和胜公司尚未向西藏汽车公司返还案涉房屋，双方还未就房屋情况进行验收、也未核算各自应当承担的费用，为避免双方在交接中再产生诉累，本院对和胜公司要求保证金品迭的主张暂不予处理，双方可在房屋交接与最终结算时一并进行处理。 综上所述，和胜公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都和胜餐饮酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月九日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬