江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5658号原告：罗庆东，男，1960年10月5日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。被告：泉山区联泰房产中介所，住所地：徐州市泉山区矿山。经营者：蒋贺，该中介所经理。委托诉讼代理人:马海威，男，1989年12月28日生，汉族，该中介所店长，住徐州。第三人：葛兆梅，女，1971年6月5日生，徐州市夹河街店主，住徐州市泉山区。原告罗庆东与被告泉山区联泰房产中介所（以下简称联泰中介所）、第三人葛兆梅居间合同纠纷一案,本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗庆东的委托诉讼代理人梁建鹏及被告联泰中介所的委托诉讼代理人马海威、第三人葛兆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗庆东向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告中介费10000元及律师费3000元；2、判令第三人葛兆梅对上述债务承担连带责任。事实和理由：2020年6月4日，原告罗庆东经过被告联泰中介所介绍，与第三人葛兆梅签订房地产买卖合同并交付定金，同时向被告支付了中介费。当原告到涉案房屋上房时，遇到真正的房主，该房主告知原告涉案房屋未付清房款且设有抵押,致使原告与第三人交易的不能。因此，被告未理应退还中介费，第三人没有提供真实情况应承担连带责任。故原告要求被告返还中介费及由此产生的相关费用，双方协商未果，原告遂向法院提起诉讼。被告联泰中介所辩称，签订协议时原告去了两个人，最后签订协议时，被告提醒第三人房证上不是第三人的名字，如果签字要承担法律责任，所以被告让第三人在代理人处签字，原告当时也知道产权证上产权人不是第三人，被告不存在违约，被告已明确履行了告知的义务。第三人葛兆梅辩称，2020年6月4日，第三人与被告签订了房地产买卖合同，在签订合同时第三人已向买房人和中介告知第三人不是产权人，是代签合同，并将产权证带给原告和中介看，而且第三人是在合同甲方代理人处签字，说明原告对此认可的，没有异议。2020年7月24日，原告在徐州市泉山区公安局和平派出所报警，后经派出所协商达成一致意见，双方自行一次性解决，达成了协议书，在派出所签字认可。涉案房屋产权人为案外人胡某某，因胡某某欠别人的钱，第三人代替案外人胡某某偿还了400000元，所以胡某某愿意将涉案房屋卖给第三人并将为房屋设立抵押。待房屋交付时，第三人发现涉案房屋自建后院里住了袁某某，袁某某不愿意迁出，胡某某与第三人就此事产生争议协商处理后，签订了补充协议，因此，按照协议约定第三人有权以胡某某的名义出售和收取房屋价款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月4日，经被告联泰中介所居间介绍，原告罗庆东（乙方）与被告联泰中介所（丙方）、第三人葛兆梅（甲方）签订《房地产买卖合同》，内容为：第一条甲方自愿将自有的合法房屋所有权含该房屋占用的土地使用权出售给乙方；第二条乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，自愿购买该房地产；第三条房地产所有权人胡某某，房屋坐落纺织东路，权证号，建筑面积63平米，议定售价820000元；第五条买卖双方同意房款支付采取交易过户时一次性付清全款方式；第七条甲乙双方约定2020年7月20日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续；如逾期上述日期视为违约；第八条买卖双方同意交房采取甲方收到房屋全款之日方式；第九条甲乙双方确认委托丙方买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产一定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；第十条在签订本协议时，乙方交给甲方购房定金伍万元整，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将不动产证押给居间方保管；第十一条甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1.若乙方中途违约要求解除合同，三日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方己付其他款返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方三日内返还之方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金……4.违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用(含律师费、执行费等)；第十二条甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全买履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。第十三条甲方保证并承诺出售的该房产拥有完全所有权、使用权，如抵押甲方负责解押，甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任并赔付以上所约定的所有违约金；第十六条签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行交易网上备案并办理相关手续。丙方规定未交易登记前所有款项、证件丙方暂管，如甲乙双方商议同意非丙方暂管出现资金安全问题丙方免责。合同中另行补充1.甲方承诺此房老证，产权明晰，无任何纠纷，到场签字，过户无问题。2.乙方承诺首套房全款买房，全款无问题。3.过户以预约号为主。4.过户当天乙方将放款转给甲方葛兆梅，然后签备案合同。合同签订后，原告罗庆东按照合同约定向第三人葛兆梅给付定金50000元，并向被告联泰中介所给付中介费10000元。后原告到涉案房屋时得知葛兆梅并非房屋所有人，且该房屋设有抵押。原告认为第三人葛兆梅在未取得房屋所有权的情况下将涉案房屋无权出卖给原告并签订合同，被告联泰中介所在未核实相关房屋真实信息的情况下促成房屋买卖合同。原告以此向第三人主张解除合同退还已交付的定金50000元,同时要求被告联泰中介所退还中介费10000元。另查，2020年7月24日，原告罗庆东与第三人葛兆梅在徐州市公安局泉山分局和平派出所的主持下，双方达成调解协议，并出具《治安调解协议书》，协议内容为：1、罗庆东与葛兆梅双方自行协商解决，双方均不要求公安机关处理，此事一次性解决。2、葛兆梅同意将房款定金伍万元整退还给罗庆东，罗庆东将定金收条退还给葛兆梅，双方自愿取消房屋买卖合同；3、自调解之日起，双方不再因为此事发生任何纠纷。本协议自双方签字之时生效。庭审中，第三人葛兆梅向法庭提交其与涉案房屋所有人胡某某签订的《补充协议》，协议内容为：胡某某（甲方）与葛兆梅（乙方）双方友好协商，原合同（合同编号）签署，乙方原定于2020年1月25日前再付给甲方的200000元房款，等到甲方把该房屋及前后自建房人员迁出，并保证该房产及自建房内不再有人员居住后，甲方为乙方办理房屋产权抵押。待设立抵押后乙方将200000元房款给付甲方。甲方同意由乙方代为出售，乙方出售价格多与少，甲方无异议并同意乙方代收购房款，甲方同意过户日期由乙方来决定。甲方无条件配合乙方办理过户及贷款手续。此协议和原合同同样具有法律效力。2020年4月21日，第三人葛兆梅（乙方）与案外人胡某某（甲方）签订《房地产买卖合同补充协议》，协议约定：甲乙双方友好协商，原售房款750000元，甲方同意自愿改成700000元，另外有50000元购房款用于该房屋纺织东路后自建房内袁某某（身份证号）迁出费用，等袁某某迁出后，甲方把房屋钥匙及后院自建房及厨房门，后门钥匙交于乙方装修使用，并保证该房及后院自建房内在无人居住。甲方在为乙方办理过户手续之前，有权自由处分房屋，所售购房款价钱须经乙方认可并全部归乙方所有。乙方基于便利性需要，有权以甲方名义出售和收取所有房款，但不改变乙方的房屋所有权人的身份以及享有全部购买款所有权的权利……如该自建房内人员不能于2020年5月30日迁出，乙方有权解除合同，甲方应承担违约责任，向乙方支付违约金150000元。再查，2020年8月16日，原告罗庆东与江苏胜家律师事务所签订《委托代理合同》，江苏胜家律师事务所接受原告罗庆东委托，指派梁建鹏律师为本案代理人，经双方协商确认在签订合同时，罗庆东向江苏胜家律师事务所一次性支付代理费3000元。2020年8月21日，原告罗庆东向江苏胜家律师事务所支付律师费3000元，并开具增值税专用发票。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同的成立,委托人应当按照约定支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。本案中，原告罗庆东与第三人葛兆梅、被告联泰中介所在签订《房屋买卖合同》过程中，第三人葛兆梅并非涉案房屋产权人，其亦未取得实际产权人胡某某的授权手续，因此无权代为销售涉案房屋。虽然在庭审中，第三人提交相关证据证明其享有涉案房屋的出售权利，但相关证据未经案外人胡某某依法确认，且原告罗庆东与第三人葛兆梅已于2020年7月24日在徐州市公安局泉山分局和平派出所的主持下自愿解除房屋买卖合同，第三人已将定金返还给原告。被告作为居间方，在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务，应承担符合专业主体要求的注意义务。注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，并将信息内容如实披露给买卖双方。在合同签订时，被告未将真实房源信息披露给原告，虽然签订了房屋买卖合同，但是作为“媒介居间”的被告未能准确传达委托人同第三人的真实意思，也客观造成了涉案房屋的交易不能，实质居间并没有结果。因此被告联泰中介所不应收取原告罗庆东的报酬，其已收取原告的居间服务费10000元，应返还给原告。关于原告罗庆东主张律师费3000元，原告虽提供委托代理合同及律师费发票等证据证明，但根据各方签订的房地产买卖合同中关于律师费约定，“由违约方承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费）”。其条款中的违约方与守约方应系合同中的“甲乙双方”，即原告罗庆东与第三人葛兆梅，并非被告。故原告主张要求被告承担律师费，无合同依据，本院不予支持。关于第三人葛兆梅是否承担连带责任的问题。本案中，原告与第三人因就房屋买卖引起的纠纷，已在徐州市公安局泉山分局和平派出所的主持下，达成了调解协议并认可，第三人已经按照调解协议内容将涉案房屋定金50000元退还给原告，双方自愿解除房屋买卖合同并就此事一次性解决。且第三人葛兆梅亦未获取中间介绍费用，故原告主张第三人对涉案款项承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二项之规定，判决如下：一、被告泉山区联泰房产中介所于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗庆东中介费10000元；二、驳回原告罗庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半后收取62.5元，由原告罗庆东负担15元，被告泉山区联泰房产中介所负担47.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 许晨二〇二〇年十二月五日法官助理 郝珍书 记 员 苗娅