湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终1450号上诉人（原审原告、反诉被告）：党奥，女，1993年11月21日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：党安营（系党奥的父亲），男，1964年11月21日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：彭莉，湖北书院律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔传胜，男，1972年2月28日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。原审第三人：孝感星河天街商业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市孝武大道特**。法定代表人：郑荣胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：马路，女，该公司员工。上诉人党奥因与被上诉人崔传胜及原审第三人孝感市星河天街商业管理有限公司合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人党奥的委托诉讼代理人党安营、彭莉，被上诉人崔传胜，原审第三人孝感市星河天街商业管理有限公司的委托诉讼代理人马路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党奥上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人没有保证被上诉人继续经营至租赁期满的义务，合同中并没有约定，一审法院认为上诉人党奥应保障被上诉人崔传胜继续经营至租赁期满缺乏事实依据。上诉人是将游泳馆转让给被上诉人后，应由被上诉人与第三人重新签订新的租赁合同，并非是转让商铺使用权给被上诉人，由被上诉人享有原租赁合同的权利。上诉人已配合解除了与第三人的租赁合同，为被上诉人与第三人签约消除了障碍，履行了配合义务。2.上诉人解除与第三人星河天街的《租赁合同》是配合被上诉人与第三人重新签约的表现，是履行合同约定的配合义务，从上诉人党奥与被上诉人崔传胜的微信聊天信息中被上诉人崔传胜要求上诉人办理过户转让手续的内容，足以说明解除合同是符合被上诉人崔传胜的意图，是按其意思照办的。在上诉人党奥与第三人解约后，被上诉人崔传胜便向上诉人支付了下欠的转让费，上述事实足以说明被上诉人崔传胜已认可上诉人党奥解除合同的行为。上诉人党奥与第三人解约后，因被上诉人崔传胜拒绝支付租金导致未能与第三人签约，才致使第三人以原租赁合同解除为由要求被上诉人崔传胜退场。被上诉人崔传胜未能签约及被通知退场均是其自身原因造成，并非上诉人党奥造成，一审法院认为该解除行为构成违约的理由不能成立。3.被上诉人逾期支付转让费构成违约，上诉人注销税务登记证和工商营业执照属依法行使先履行抗辩权，不属于违约。被上诉人多次拖欠上诉人转让费，在其未履行义务的情况下，上诉人才于8月30日注销税务登记证和工商营业执照，行使了法律赋予的先履行抗辩权，显然不构成违约。且上诉人与被上诉人并未约定暂用原证照的时间，被上诉人实际已使用原证照半年多时间。崔传胜辩称，1.上诉人的第1条上诉理由与双方签订店铺转让协议的原意不符。在签约时，因第三人不准私自转让店铺，而党奥办有各种证照，崔传胜只有使用党奥的证照才能合法经营，协议约定转让费分20个月付清也是考虑崔传胜的经营风险，党奥有把握店铺经营至合同期满无误才签订了转让协议，所以，转让协议约定确保崔传胜接管店铺后不受第三人无故干扰，且暂把其证照交给崔传胜使用。上诉人已于7月份结清了其欠第三人的物业费，其称崔传胜是因租金问题未与第三人签订租赁合同的理由不能成立。上诉人私下与第三人解除租赁合同、注销税务登记证和营业执照，严重干扰了崔传胜继续经营，直接导致崔传胜被第三人通知退场。2.上诉人的第2条上诉理由与事实不符。在崔传胜5月底接管店铺后不到1个月就接到第三人通知在其经营期间所有物业费未交，直接影响到崔传胜的经营。在上诉人于7月19日交了所欠第三人物业费时，崔传胜便于7月30日支付了10000元转让费，履行了合同义务。在得知上诉人解除了与第三人的租赁合同后，崔传胜曾通过协议见证人周某进行调解，双方口头协商一致：如党奥能保证崔传胜经营1个月，崔传胜付1个月的转让费。崔传胜并未认可上诉人与第三人解除租赁合同。3.上诉人的第3条上诉理由不实。上诉人未交清其经营期间所欠第三人物业费已违约在先，第三人多次要求崔传胜交清转让前上诉人所欠物业费，如不交清则停电停水，影响了崔传胜的经营，才导致崔传胜推迟支付转让费。因上诉人解除了与第三人的租赁合同，导致第三人通知崔传胜退场而无法经营，崔传胜在经营没有保证的情况下无法再按转让协议向上诉人支付转让费。上诉人称崔传胜未交转让费其才注销证照是理由不符合事实。综上，上诉人未能保障崔传胜继续经营到租赁期满，已构成违约，应承担违约责任。原审第三人孝感市星河天街商业管理有限公司述称，上诉人与被上诉人两次签订的转让协议均未征得公司的同意，2018年7月19日，上诉人向公司提交解约申请时才告知此事，同日，公司与上诉人签订了解除租赁合同协议书。公司与被上诉人因租金和物业费没有达成一致并签订新的租赁合同。同年8月30日，公司通知游泳馆退场，被上诉人实际经营到同年11月份。党奥向一审法院起诉请求：1.判令崔传胜偿还因店铺转让产生的借款140000元；2.判令崔传胜偿还党奥垫付的物业费13554元；3.判令崔传胜支付逾期付款违约金3800元，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月5日暂计算至2019年8月5日，后期利息计算至付清之日止；4.本案诉讼费用由崔传胜承担。崔传胜向一审法院反诉请求：1.解除党奥、崔传胜之间的“美加乐游泳馆转让协议”。2.由党奥承担因违约造成对崔传胜的损失141525元（包括已付的转让费60000元、会员卡退款42667元，购买物品货物损失38858元）。3.由党奥承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日，党奥与第三人孝感星河天街商业管理有限公司签订了一份《孝感星河天街购物广场物业租赁合同书》，合同约定，第三人孝感星河天街商业管理有限公司将其位于湖北省孝感市孝武大道特1号星河天街购物广场B1栋第二层F2052B号商铺租赁给党奥经营“美加乐婴童SPA水育乐园”，租赁期限为3年，同时约定未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司同意，不得以任何形式转租、分租、放弃、联营、占用租赁该商铺任何部分，致非本合同当事人在租赁期内取得使用、占用该商铺其中部分；不得将合同项下的权利和义务转让给他人，不得将该商铺与他人承租的商铺进行交换等做了详细的约定。合同签订后，党奥一直经营该商铺。在其经营期间，第三人未收取租金，按每月2259元的标准计收物业费，党奥暂拖欠未交。2018年2月5日，党奥与崔传胜以及其经营合伙人张安辉、周玉华签订了一份《转让协议》，约定，党奥将其经营的该商铺以200000元的价格转让给崔传胜、张安辉、周玉华经营，协议注明党奥与第三人已签订租赁合同，租赁期限至2019年6月1日。党奥负责在三日内协助崔传胜、张安辉、周玉华办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证照的过户手续，转让价款由崔传胜、张安辉、周玉华分期支付给党奥，变更登记完毕之日起的第一个月开始付款，分20个月付清。协议签订后，崔传胜以及经营合伙人张安辉、周玉华承接了该商铺并经营。同年3月30日，崔传胜的经营合伙人张安辉退出了经营，此后周玉华亦退出合伙经营。党奥和崔传胜经协商，遂于2018年5月27日重新签订了一份《美加乐游泳馆转让协议》，协议约定：党奥自愿将位于星河天街F2052B号的店铺，面积为105平方米的游泳馆全部转让给崔传胜经营，总转让费为200000元整，一、党奥责任与义务：1、将所有进货单，进货渠道告诉崔传胜，以及所有设备设施的维修、维护电话号码。2、党奥不以任何理由损坏店子形象，更不准无故在店子闹事。3、党奥微信群主让给崔传胜，以便服务所有新老会员。4、党奥必须配合商家合同签约，确保崔传胜（转）接管后不受商场无故干扰。5、党奥签订转让协议后，定期把党奥原个人用品及由崔传胜认定的附属品（除洗衣机下月拿走外）全部搬走，事后不得以任何借口再拿其他任何东西。6、党奥暂把原证照给崔传胜使用，所有经营权限、安全责任、服务纠纷均由崔传胜承担。二、崔传胜责任与义务：1、崔传胜必须按照转让条款每月5日前向党奥交付10000元整，逾期七天以上视为违约。2、崔传胜除已付转让费50000元外，其余未付款额以借条的形式立据给党奥。3、崔传胜在使用党奥证照期间，承担所有经济纠纷，安全事故等，所造成的民事及刑事责任。三、违约责任:如果党奥违约，崔传胜有权拒付转让本店的所欠款额（出具的借据），如果崔传胜违约，党奥有权终止转让合同，收回门店，并有权追回所有未付借据款额。四、补充说明:本合同未尽事宜，在双方认同后，补充后同样生效，崔传胜不承担党奥以前的所有债务，如果由于党奥未付清原店所有欠款导致本店干扰而造成的损失必须由党奥承担；党奥、张安辉、周玉华、崔传胜签订的转让合同合作协议无效。上述党奥、崔传胜签订的两份转让协议签订之时均未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司同意。协议签订后，崔传胜向党奥支付转让费50000元，下欠150000元，崔传胜依约以借条的形式向党奥出具了一份借条。借条内容为：“借条，今借到党奥拾伍万人民币（150000元），每月还款壹万，十五个月还清，还款从7月5日开始，还完为止。借款人：崔传胜，2018年5月27日”。崔传胜经营至同年7月5日，党奥向其催要第一笔转让费10000元，因第三人曾催收物业费，崔传胜遂与党奥协商一同找第三人办理转让手续、结清物业费等事务。因协商未果，崔传胜未给付10000元，党奥私下于7月18日向第三人递交申请，要求解除租赁合同，并说明在解除合同后由继任承租的崔传胜与第三人洽谈该商铺的租赁事宜，请求在原租赁合同到期前保障崔传胜在此期间不被第三人通知停业。党奥的该申请由第三人孝感星河天街商业管理有限公司副总经理胡道伦签字同意。7月19日，党奥与第三人签订了《解除合同协议书》，解除了双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》。同日党奥向第三人缴纳并结清该商铺（2016年6月1日至2018年7月31日）物业管理费，其中包含崔传胜经营期间自2018年2月5日起至2018年7月31日的物业管理费13554元。7月30日，崔传胜向党奥母亲周玉华账户支付了10000元。8月30日、8月31日党奥在税务、工商部门注销了其税务登记证和工商营业执照。8月30日，第三人向“美加乐水育乐园”发出通知，以租赁合同已解除为由，通知要求于8月31日之前将店铺物资清理完毕。崔传胜于9月停止营业并退场。后党奥多次找到崔传胜索要尚欠的转让款未果，以致成讼。一审法院认为：党奥与崔传胜以及案外人张安辉、周玉华签订的《转让协议》、《美加乐游泳馆转让协议》，均系双方真实意思表示，虽在签订上述转让协议时未征得第三人孝感星河天街商业管理有限公司的同意，但协议约定党奥须配合商场合同的签约，党奥在向第三人申请解除租赁合同时对私下转让一事做了说明，第三人亦同意该申请，并在庭审时予以认可，应视为对党奥、崔传胜之间转让行为的追认，该转让合法有效，双方均应履行合同约定的义务。合同约定党奥的义务为配合商家合同签约，确保崔传胜接管后不受商场无故干扰，且暂把原证照给崔传胜使用。党奥虽向第三人申请保障崔传胜的经营，但是其私下与第三人解除租赁合同、注销税务登记、营业执照的行为，实际上严重干扰了崔传胜的继续经营，直接导致崔传胜被第三人通知退场。第三人述称要求崔传胜退场是因为其拖欠物业费，经查，党奥已结清7月物业费，8月第三人即下达退场通知书，拖欠一说难以信服，不予采纳。党奥未能保障崔传胜继续经营到租赁期满，已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，即崔传胜有权拒付剩余转让费。关于崔传胜向党奥出具的150000元借条，因该借条是基于双方的转让关系产生的，该借款其实质为商铺的转让款。关于党奥垫付的2018年2月至7月的物业费，系崔传胜经营期间产生的费用，应由崔传胜支付。故对于党奥的诉讼请求，法院仅对第二项予以支持。对于崔传胜的反诉请求，其中60000元已经支付的转让费，属于转让后正常经营期间的合理费用，转让协议亦未对此进行约定，故不应返还；其他会员卡退款42667元、购买物品货物损失38858元等无相关证据证明，依法不予采纳。故其反诉请求法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、崔传胜于判决生效之日起五日内向党奥返还物业费13554元；二、驳回党奥的其他诉讼请求；三、驳回崔传胜的反诉请求。上列应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3507元，由崔传胜负担139元，党奥负担3368元；反诉费1566元，由崔传胜负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。上诉人明知其所租赁的店铺未经第三人同意不得以任何形式转租、占用租赁商铺，不得将合同项下的权利和义务转让给他人，但其在未征得第三人同意的前提下，仍与被上诉人签订《美加乐游泳馆转让协议》，存在缔约过错，好在事后得到了第三人的追认。上诉人与被上诉人签订的《美加乐游泳馆转让协议》经第三人追认后不违反法律规定和协议约定，合法有效，上诉人与被上诉人应当按照协议约定履行各自的合同义务。上述转让协议第一条第4项约定：党奥必须配合商家合同签约，确保崔传胜（转）接管后不受商场无故干扰。但从被上诉人提交的其与上诉人母亲的微信聊天记录中可以看出，当被上诉人要求上诉人一方同其一起到第三人处办理上诉人经营之前所欠第三人欠款和过户转让手续时，上诉人一方并没有明确表示愿意与被上诉人一起到第三人处配合办理过户转让手续的意思表示，而以要求被上诉人支付转让费为由不与被上诉人一起到第三人处办理转让过户手续，同时，被上诉人在微信中也并未明确表示同意让上诉人与第三人解除租赁合同。上诉人未配合并促成被上诉人与第三人签订新的租赁合同，且在未告知被上诉人的情况下，上诉人私下与第三人解除了租赁合同，注销了店铺税务登记证和营业执照，直接导致第三人要求被上诉人退场并终止了租赁关系，致使被上诉人无法继续经营，造成转让协议履行不能。可见，上诉人并未依约适当履行确保被上诉人的经营不受第三人无故干扰的合同义务，其行为已构成根本违约。在第三人发出的终止租赁合同通知中已明确载明，终止合同的原因是第三人要整体招商，品牌升级。并非上诉人和第三人所称是被上诉人因租金问题拒绝与第三人签约而终止租赁合同关系。上诉人称是被上诉人因租金问题拒绝与第三人签约，致使第三人以原租赁合同解除为由要求被上诉人崔传胜退场的理由缺乏事实依据，不予采信。上诉人并未按上述转让协议的约定履行其义务，配合被上诉人与第三人签约并确保被上诉人接管后不受第三人无故干扰。一审判决据此认定上诉人构成违约并承担违约责任得当，应予确认。如上所述，上诉人称解除与第三人的租赁合同是履行配合被上诉人与第三人重新签订租赁合同义务的表现，被上诉人也认可上诉人解除合同行为的理由缺乏证据支持且与事实不符。由于上诉人已构成违约，按照上述转让协议第三条第一款约定，被上诉人有权拒付转让本店的所欠款额（出具的借据）。因此，被上诉人逾期支付转让费不违反上述转让协议的约定，不构成违约。上诉人注销店铺税务登记证和营业执照的行为不符合上述转让协议第一条第6项约定，构成违约，其称属于行使先履行抗辩权的理由缺乏事实依据且与法不符，不予采纳。综上所述，上诉人党奥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3507元，由上诉人党奥负担。本判决为终审判决。审判长  胡艳华审判员  李国华审判员  喻富林二〇二〇年十二月四日书记员  陈 晨