吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3475号 原告:李富阳，男，汉族，无职业，住吉林省和龙市八家子镇。 委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：玄雄光，吉林孚达律师事务所实习律师。 被告：张波，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市公园街。 委托诉讼代理人:崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。 第三人：延边恒宇房地产开发有限公司。 法定代表人：苗颖坤，总经理。 委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。 第三人：王晓，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市。 原告李富阳与被告张波、第三人延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、王晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李富阳及委托诉讼代理人朱成暾、玄雄光，被告张波及委托诉讼代理人崔学勤，第三人延边恒宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人王德源，第三人王晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李富阳向本院提出诉讼请求：1、确认华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋产权归原告所有。2、判令被告返还房屋。事实与理由：2011年6月23日案外人张建军与恒宇公司签订购房合同，购买了华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋。2011年7月，张建军与范文立达成协议，将华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋卖给范文立，并于2011年12月21日补充签订书面协议，范文立已全额支付购房款，2011年7月5日，双方去恒宇公司处办理转移登记手续，恒宇公司在编号为2008017021003号商品房买卖合同中（即张建军与恒宇公司签订的商品房买卖合同）第二页写下：“此合同变更为范文立，同意变更，2011年7月5日”的字样，并出具公司自制的房屋产权变更表，由张建军与范文立签字确认。2015年11月，范文立与原告约定，将华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋卖给原告，并于2016年3月5日补充签订了房屋买卖协议，原告已支付全部房款。2015年11月12日双方在恒宇公司办理了房屋买卖变更手续，双方签字确认。2016年1月，原告从华府嘉苑物业经理处领取了房屋钥匙、门禁遥控器、供热缴费卡，并缴纳物业费及其他各项费用。2016年1月，原告到国电龙华延吉供热公司签署供热合同书，缴纳当年供暖费用。2016年10月原告到供热公司办理供暖报停手续并缴纳报停费用。2017年11月，原告准备装修房屋发现房屋已经被撬开、更换门锁，被告已装修入住。该房屋系原告合法购买，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规，原告合法占有房屋，被告强行撬开门锁进行房屋装修并入住至今，侵害了原告的权利。故请求法院判令支持原告诉讼请求。 张波辩称，涉案房屋为答辩人所有，原告李富阳主张该房屋为其所有没有事实根据和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。事实与理由：一、涉案房屋是由张建军变更为范文立，范文立又变更为李富阳，但张建军并没有取得该房屋的所有权，其后来所谓产权变更无效。1、现有材料显示，2011年6月23日张建军与恒宇公司签订了商品房买卖合同，但没有恒宇公司出具的收取房款收据，合同右上角写有“此房款己结清”字样处加盖了延边威远房地产公司的印章（2014年II月5日），可以证明实际出售人为延边威远公司。那么涉案房屋由恒宇开发，合法销售主体应为恒宇公司，且恒宇公司与王晓签有挂靠建设工程合同，根据协议实际合法销售主体为王晓，也就是说，当以恒宇公司名义对外销售房屋时必须有王晓签字，并由王晓收取房款，延边威远公司无权销售并收取房款。且王晓对该合同不知情，也不认可，该合同无效。原告没有证据证明张建军己向恒宇（王晓）支付房款，那么张建军基于一个无效的合同不能取得涉案房屋。2、2011年7月5日张建军将涉案房屋私下变更为范文立，2015年11月12日范文立又私下变更为李富阳。由于张建军自始就没有合法取得涉案房屋，其后来的私下产权变更都是无效的。至于原告向物业等部门交的各种费用是其与有关部门的关系与开发单位无关，不能证明其取得涉案房屋。二、答辩人合法取得涉案房屋所有权。l、张波于2009年5月15日与恒宇公司签订了商品房买卖合同并足额支付了房款，且有实际开发人王晓在商品房买卖合同以及房款收据上签字，该合同合法有效。该合同是张波取得涉案房屋有效依据。2、张波以涉案房屋合法所有人的身份向物业等部门支付了各种费用。张波不仅先于张建军同恒宇公司签订了买卖合同，足额支付房款并且对该涉案房屋进行了装修并实际占有使用至今。根据相关法律规定，涉案房屋应确认为张波所有。综上：原告主张确认涉案房屋为其所有没有事实依据和法律依据，其诉求应予以驳回，同时确认涉案房屋为张波所有。 恒宇公司辩称，1、诉争房屋坐落在华府嘉苑2单元1003号房屋，房屋价款为42万元，此案将延边恒宇房地产开发有限公司列为第三人与事实不符。2、不能确认原告的诉争房屋的合同是真实的，房屋款项没有缴纳到我公司名下，所以此合同是无效合同。3、目前施工方延边威远房地产开发有限公司没有向我公司递交结算报告，导致至今没有验收，对所有的房屋买卖合同没有向公司缴纳购房款项，没有履行合同义务，一律无效。认可房屋归张波所有。 王晓辩称，1、原告所持张建军案涉房屋的购房合同，并未经过我同意，我也没有出具购房收据，我挂靠在恒宇公司开发的华府家园，我是实际产权人。我没有出具合同和收据，原告手持的收据和合同我不知道真假。我不认可因为没有实际履行。2、涉案房屋我出售给张波了，也收取了张波的房款。我不清楚原告的合同是如何得来的。 经审理查明：2007年7月8日王晓以恒宇公司项目负责人的身份与延边威远实业有限公司签订“联合建房协议书”，约定恒宇公司的“华府家园”项目由威远建筑公司施工，工程款用房屋冲抵。2008年4月17日，恒宇公司与王晓签订靠挂开发建设合同书，同意王晓靠挂恒宇公司开发“华府家园”项目，因此发生的一切债权由王晓享有，债务由王晓承担。合同签订后，王晓以恒宇公司的名义开发“华府家园”项目。施工过程中，延边威远实业有限公司陆续收到部分工程款及部分房屋用于抵顶工程款，双方至今未结算。 2011年6月23日案外人张建军与恒宇公司签订商品房买卖合同，约定张建军购买恒宇公司华府嘉苑（同华府家园）1号楼2单元1003号房屋。2011年7月张建军与范文立达成协议，将案涉房屋出售给范文立，并在恒宇公司房屋产权变更表中签字确认，2011年12月21日双方后补签订书面协议，范文立已全额支付购房款。2015年11月原告李富阳与范文立约定，范文立将案涉房屋出售给李富阳，并于2015年11月12日李富阳与范文立在恒宇公司办理了房屋产权变更手续，2016年3月5日双方补充签订了房屋买卖协议。2016年1月李富阳自华府嘉苑所在的延边三环物业管理有限公司处领取了案涉房屋钥匙、门禁遥控器、供热缴费卡，并缴纳物业费、电梯费、装修押金及其他费用，李富阳也于2016年1月到国电龙华延吉热力有限公司就案涉房屋签订供热合同书，缴纳当年供暖费用。2016年10月李富阳到国电龙华延吉热力有限公司办理供暖报停手续。2017年11月李富阳准备装修案涉房屋时，发现案涉房屋已由被告张波装修入住。 2009年5月15日张波与恒宇公司签订商品房买卖合同，约定张波向恒宇公司购买本案案涉房屋，张波支付购房款。2017年2月第三人王晓将案涉房屋钥匙交付给张波，张波4月开始装修并于10月入住案涉房屋。 认定上述事实的证据有：张建军与恒宇公司签订的商品房买卖合同、房屋买卖协议、收据、房屋产权变更表、物业费及其他费用收据、业主缴费明细、办理缴纳物业费用证明、取得房屋钥匙照片、供热缴费卡、供热合同书、暖气报停申请单、交费查询单、联合建房协议书、延吉市人民法院（2017）吉2401民初6947号民事判决书及庭审笔录、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终1867号民事判决书、张波与恒宇公司签订的商品房买卖合同、收取房款收据、靠挂开发建设合同等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，李富阳所持张建军与恒宇公司签订的商品房买卖合同和张波与恒宇公司签订的商品房买卖合同均未违反法律规定，合法有效。虽然，第三人王晓认为其为华府嘉苑实际开发人，商品房买卖合同未经其本人签名确认不发生效力，但张建军所持商品房买卖合同已经恒宇公司加盖公章，王晓与恒宇公司仅为其二者内部之间的关系，对外恒宇公司在合同中加盖公章即发生法律效力，因此，王晓主张李富阳所持张建军签名的商品房买卖合同无效的理由本院不予支持。法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。因此，本案中，李富阳与张波所持商品房买卖合同均有效且均要求履行合同，二者均未办理房屋所有权变更登记的情况下，应当由合法占有房屋的先后顺序来确定权利保护顺位，李富阳于2016年1月通过华府嘉苑所在延边三环物业管理有限公司处领取了案涉房屋钥匙即为合法占有案涉房屋，张波于2017年2月在第三人王晓处领取案涉房屋钥匙，明显晚于李富阳合法占有案涉房屋的时间，案涉房屋所有权应当归李富阳所有，张波应当将案涉房屋返还给李富阳。综上，李富阳要求确认华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋产权归其所有，要求张波返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下： 一、确认延吉市华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋所有权归原告李富阳所有。 二、被告张波在本判决生效之日起15日内将延吉市华府嘉苑1号楼2单元1003号房屋返还给原告李富阳。 案件受理费7600元（原告已预交），由被告张波承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 员  王 铁 人民陪审员  刘连军 人民陪审员  刘延华 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  郭虹伶