安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初14955号 原告：徐小兰，女，1983年12月30日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：周先文，男，1979年9月5日出生，汉族，系徐小兰丈夫。 被告：范晓春，男，1992年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告徐小兰与被告范晓春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐小兰及其委托诉讼代理人周先文和范晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐小兰向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《存量房买卖合同》；2.判令范晓春向本人支付违约金人民币125000元；3.本案全部诉讼费、保全费及保全担保费由范晓春承担。 事实与理由：2020年6月9日，范晓春与本人签订了一份《存量房买卖合同》及补充协议，合同约定，范晓春自愿将其所有的位于合肥市庐阳区出售给本人，房屋总价款为人民币2500000元，双方约定案涉合同违约金为房屋总价款的5%，合同签订当日，本人向范晓春支付定金人民币10000元。合同签订后，本人要求范晓春办理案涉房屋交接手续，但范晓春拒不配合。2020年6月26日范晓春明确表示其不再将案涉房屋出售给本人的意思表示，后本人多次要求范晓春返还房屋定金并支付违约金，然范晓春及不履行案涉房屋过户交接义务，又不履行返还定金和支付违约金的义务。范晓春的上述行为严重违反合同约定，其行为已构成违约，范晓春的违约行为严重损害了本人的合法权益，本人为维护自身的合法权益不受侵害，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望判如所请。 范晓春辩称，2020年6月9日签订合同当晚我就打电话给义合中介明确表示不愿出售案涉房屋，并同意退还定金1万元，但不知道当时义合中介是否告知对方。6月11日我方又联系中介，中介通知了徐小兰方过来调解。6月21日徐小兰两口子到我家里来调解，故对方并不是6月26日才知晓，在双方的多次调解中我告知了徐小兰方6月9日及6月13日的事情，对方均知晓。现我同意解除案涉合同，但徐小兰诉请的违约金过高，我只同意双倍退还定金即2万元。 本院审理查明的事实如下：2020年7月9日，徐小兰与范晓春通过安徽省义和房地产营销策划有限公司万科一公司（业务经理汪德康）居间介绍下，双方签订了一份《合肥市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：徐小兰购买范晓春名下的坐落于合肥市庐阳区的房屋，建筑面积为132.52平方米，证号为合庐8130057576号，成交价格为2500000元，定金10000元；付款方式和期限为，徐小兰于2020年7月14日前将750000元存入托管账户，并于当日申请办理存量房转移手续，贷款采取商业贷款加公积金贷款共计1750000元，徐小兰应于2020年7月14日前与贷款银行和公积金中心签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用，全部贷款均存入托管账户。在双方的《补充协议》还约定，由违约方向守约方支付房价的5%作为违约金；具体过户时间以徐小兰的银行贷款审核通过后，范晓春还清银行贷款注销他项证后三日内；因范晓春未带房产证，承诺于当晚11时前将房产证交于中介公司。 合同签订后，徐小兰当场支付了10000元定金，并由范晓春出具了定金收据。因范晓春承诺当晚11时之前交房产证，但之后经中介联系，范晓春当晚并未将房产证交至中介公司。之后双方于2020年6月11日、6月21日进行了沟通协商，尤其在6月21日，徐小兰和周先文夫妻两人前往范晓春家协商购房事宜，范晓春表达不愿卖了的意思。2020年6月26日，双方共同前往中介公司商谈解决办法，但未果。2020年7月14日，中介公司向范晓春发出了《关于要求履行〈存量房买卖合同〉的函》，指出徐小兰已按合同约定做好了准备，范晓春应在接函后2日内与徐小兰共同前往房产部门办理过户手续，否则应承担违约责任。2020年8月31日，徐小兰与范晓春因案涉房屋买卖交涉中发生争执并报警，在派出所范晓春将10000元定金退还徐小兰。 认定上述事实的证据有徐小兰提交的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《不动产登记证书》、定金收据、微信聊天和短信聊天记录截图、转账记录、《函》和当事人庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：范晓春与徐小兰签订的《合肥市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于徐小兰诉请合同解除，因范晓春对解除合同不持异议，而合同解除时间依据双方庭审陈述并结合提供证据来看，应以2020年6月26日，双方在中介公司处商谈未果作为合同解除的时点，其《补充协议》也一并解除。 关于诉请违约金，因范晓春违约情形明显，其应对合同解除承担违约责任。但其抗辩应双倍返还定金而不是5%的违约金。我国《合同法》第一百一十五条规定了“定金罚则”，即给付定金一方不履行合同义务的，则无权要求返还定金；收取定金一方违约的，应双倍返还。由此可见，定金实则为一种承担违约责任的形式。而徐小兰选择按双方合同约定了房价的5%即125000元主张范晓春的违约责任，系其行使权利的自由。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定的原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素综合考量，本案中范晓春构成明显违约，徐小兰虽无过错，但其也未能举证证明合同解除给其造成的实际损失，而范晓春抗辩不承担违约金，即含有违约金过高、予以核减之意。本院酌定由范晓春承担25000元的违约金可以弥补徐小兰的损失。另外，徐小兰支付的诉讼保全担保费800元，也属于其损失的部分，范晓春亦应一并支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认徐小兰与范晓春签订的《存量房买卖合同》于2020年6月26日解除； 二、范晓春于本判决生效后十日内支付徐小兰违约金等25800元； 三、驳回徐小兰的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1140元、诉讼保全费1145均由范晓春负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月八日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。