四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12152号 上诉人（原审原告）：林丽，女，1983年12月21日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都龙城投资有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇兴业街**花园科技商务楼。 法定代表人：田文泽，经理。 委托诉讼代理人：廖静，四川明炬律师事务所律师。 上诉人林丽因与上诉人成都龙城投资有限公司（以下简称龙城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林丽上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院作出的（2019）川0124民初1270号民事判决书第二项，改判支持林丽一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由龙城公司承担。事实和理由：一、根据合同法第一百零七条、第一百一十三条第1款之规定，因当事人一方违约给对方造成损失的，损失的赔偿范围应当包含可得利益的损失。依据案涉双方签订的《“龙城半岛”购房后意向性购买车位协议》可知，若龙城公司按照该意向性协议的约定与林丽签订购买车位协议，那么林丽能够享有的优惠合计35000元，该优惠即意向性购买车位协议履行后林丽能够获得的利益，也是双方在订立意向性购买车位协议时能够预见的。现由于龙城公司恶意违约，双方无法签订车位购买协议，导致林丽无法获得优惠，该损失应当由龙城公司承担。然而，一审法院在认定龙城公司为违约方的基础上，却对林丽的该部分损失不予认可，属认定错误。二、本案中，首先需要明确以下几点案件事实：1.林丽在龙城公司处购买了“龙城半岛”的房屋。2.林丽购买龙城半岛房屋的价格高出了同时期周边小区房价的30%。3.林丽愿意以该价格购买龙城半岛的房屋，是因为龙城公司对外宣传该小区房屋与车位的比例1∶1，且有相应优惠。截止提起上诉时，在房屋销售网站上车位与房屋的比例亦高于1∶1。由于龙城公司恶意隐瞒人防车位的事实，导致林丽无法购买到xx号车位，使得林丽高价购买案涉房屋的合同目的以及签订意向性购买车位协议的合同目的无法实现。龙城公司应当采取补救措施，使得因其违约给林丽造成的损失降低到最小，亦符合合同法第一百零七条的规定。林丽要求龙城公司就xx号车位签订使用权转让协议的实质是要求龙城公司就其恶意违约行为造成的损失采取补救措施，一审法院却未对xx号车位是否已被出租、是否具备签订使用权转让协议条件这一事实进行查明。关于xx号车位的价格、位置、面积等基本条款已于《地下车位备案合同信息表》固定，只是双方就买卖或是租赁存在争议。但在一审法院查明xx号车位系人防车位，无法进行买卖并向林丽进行了释明的情况下，林丽变更了诉讼请求，即与龙城公司签订车位使用权协议。由于法律规定租赁期限不能超过20年，故对应的款项支付也应当采取20年一付的方式。因此，xx号车位使用权协议的基本条款明确具体且符合强制履行条件，且经双方协商一致达成，故不存在一审判决阐述的强制订立的问题。 龙城公司辩称，林丽交付定金后拒绝履行协议，应承担损失定金的后果，林丽的诉讼请求无事实和法律依据，一审判决错误。一、林丽交了两次定金，两次定金的目的不同，龙城公司均无过错。1.第一笔定金的目的是取得未来购买车位的优先资格，林丽享受了车位优先选购的权利并自愿选到了xx号车位，实现了该笔定金的目的。且该笔定金系用龙城公司给与林丽的优惠款抵付，实际并未支付，且协议约定不买车位就退还优惠款，林丽实际只支付了5000元定金。2.第二笔定金的目的是保留xx号车位到2017年3月26日，结果到期后林丽拒绝就xx号车位签订合同。二、1.林丽在选择车位时，产权车位和人防车位是一并展示的，且有区域标明。林丽有权选择产权车位，但其自愿选择了人防车位。2.林丽称因为龙城公司欺骗，故其不知晓该车位是人防车位。但是案涉小区人防车位未发生过除林丽以外的任何争议，由于车位供过于求，案涉小区车位仍未销售完。若林丽想要一个产权车位，龙城公司完全可以满足，但是林丽当初只想退还全部定金（包括购房优惠款抵付的5000元），故无法协商。3.法律未禁止人防车位的转让，只是对人防车位是否可以办理分户产权证在各个地方有不同理解和做法。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十六条规定可知，开发商将自己所投资建设的人防工程地下配套设施划分成停车位，并进行使用权的出售，不违反国家法律规定，在上海、重庆、广州等地还可办理产权证。三、1.林丽称“愿意以高于同期附近楼盘房屋价格的30%购买龙城公司开发的房屋，是因为能够买到车位以及享受到买车位的优惠。”为虚假陈述，该项目车位供过于求且在当时的市场没人会选择住房多给30%价款来得到车位的优惠。2.林丽私自在备案信息表添加了其签名，意图将其表达为双方签订的合同。龙城公司展示的多份客户的备案信息表均表明上面没有客户签名，只有销售员和公司领导的签名栏。这是一份内部走审批流程的文件，不是双方签署的文件。3.林丽称因为得知是人防车位，故拒绝签约，但是在变更诉讼请求的申请书中又称，是中级法院查明系人防车位后方申请变更诉讼请求，前后矛盾。四、林丽变更诉讼请求，其三项要求于法无据，龙城公司不同意按此条件向其出租车位。2017年3月到8月，成都市房价快速上涨，林丽从不愿意购买车位到后悔，故提起诉讼。在原审二审和一审时，龙城公司也一直表示愿意向小区业主优先出售车位，但是因林丽的原因导致无法达成一致。 龙城公司上诉请求：撤销（2019）川0124民初1270号民事判决第一项判决结果，改判驳回林丽一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决返还20000元定金错误。林丽的定金分两笔，第一笔5000元定金按协议约定是用于保障其优先选车位，龙城公司已经履行了该义务，因此该定金不存在返还的问题。（林丽事实上没有支付第一笔定金，该定金为其住房购房的优惠款5000元，双方约定如果没有购买车位，林丽须退回该5000元。）第二笔定金5000元是用于保留林丽所选到的xx号车位到双方约定的签约终止时间，而林丽没有与龙城公司签约，因此应当损失定金。二、一审判决认定龙城公司在签订合同前并未告知林丽所选车位是人防车位缺乏事实根据。该理由为林丽事后反悔而编造，且无证据证明。龙城公司提供的证据证明其对人防车位进行了公示。另外，该项目大量人防车位出售，并无其他人与龙城公司发生纠纷，故龙城公司在这个问题是未有意隐瞒。三、法律未禁止人防车位出售，故龙城公司出售使用权合法。符合人民防空法第五条和第二十六条之规定。 林丽辩称，一、针对龙城公司所述第一点，第一、二笔定金都是为了签订车位买卖协议，龙城公司没有告知该车位是人防车位，导致林丽以70年产权的价值签订一个人防车位租赁协议。后面的定金是林丽现场去购买车位，选好了车位就交钱，但是没有人防车位不能签订买卖合同的提示。 二、一审判决认定在签订合同之前林丽知道是人防车位不是事实，龙城公司没有告知林丽所买车位是人防车位，这个举证责任在龙城公司而不在林丽，如果龙城公司认为林丽伪造证据，应当申请司法鉴定。龙城公司提供的现场照片，无法确认时间、地点和真实性，同时根据车位平面图、划线图均没有告知有人防车位，林丽签订车位和缴纳定金是为购买而不是租赁，龙城公司隐瞒事实，在两次交付定金时均未告知实际上是出租协议，属于恶意的欺骗行为。 三、林丽第一次缴定金和第二次缴纳定金的时候，龙城公司认为林丽伪造的协议，上面没有林丽的签字。林丽到现场后先签订备案信息表，但龙城公司拿了一个车位使用权协议，这个协议也明确了只有20年使用权，但价格与70年产权一致，林丽不予认可。（2017）川0124民初4345号判决书中没有查明车位是否是人防车位，就认为备案信息表是买卖合同，认为林丽没有履行支付房款。龙城公司邮寄了律师函，林丽坚持要签订买卖协议，直到二审中林丽坚持查清案件事实是否是人防车位，龙城公司陈述林丽知道是人防车位，但林丽在二审中要求法院调查，龙城公司才承认是人防车位，截至到本案二审调查之日，林丽的合同目的仍无法实现，林丽仍然坚持要签订买卖合同。 林丽向一审法院起诉请求：1.判令龙城公司向林丽返还双倍定金款20000元；2.判令龙城公司赔偿林丽直接经济损失35000元；3.判令龙城公司按照《地下车位备案合同信息表》销售价款的对等年限与林丽签订xx（x）号车位租期为20年的使用权租赁协议，租金按年支付，且20年到期后龙城公司无条件按照租赁协议约定条款不变续签订（20年车位使用权租赁协议价格为14893元，计算方式为：70年所有权的购买价格52125元/70年*20年，年租金为744元）；4.判令本案诉讼费由龙城公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，林丽与龙城公司签订《龙城半岛商品房买卖合同（预售）》，约定林丽以9065元每平方米购买龙城公司开发的“龙城半岛”楼盘房屋，总价为798616元。同日，林丽与龙城公司签订了《“龙城半岛”购房后意向性购买车位协议》，约定“乙方（林丽）于2016年5月16日购买了甲方（龙城公司）开发的位于成都市郫都区××镇××组××号××房××，现乙方（林丽）自愿缴纳车位定金5000元以取得未来购买车位的优先资格。双方协商达成如下协议：1.乙方享受所购房屋5000元房款优惠……4.乙方所交纳的5000元记入所购车位的车位款；5.如乙方日后放弃对车位的购买权，乙方应将本协议第1条中所享受的5000元房款优惠补足给甲方，甲方再行退还定金”。当天，林丽向龙城公司支付了购买车位定金5000元，龙城公司出具《收据》一份，载明“今收到林丽定龙城半岛车位定金5000元”。2017年3月19日，林丽再次向龙城公司支付购买车位定金5000，龙城公司出具收据，载明“今收到林丽购龙城半岛地下室xx号车位定金5000元整。备注：1.此车位保留至2017年3月26日，逾期未签合同且未支付全款，出卖方有权将车位另行出售，定金不退。2.已现场实际看车位，按现状确认购买，不退不换。”。2017年3月26日，林丽与龙城公司签订《地下车位备案合同信息表》，约定“买受人林丽，车位号：xx（-x），预测建筑面积39.29平方米，套内建筑面积12.72平方米，公摊面积26.57平方米，车位总价款52125元，买受人于2017年3月26日一次性支付全款，交付时间为2018年3月31日，《商品房买卖合同》一式三份，其中出卖人二份，买受人一份……”。2017年5月17日，林丽委托律师向龙城公司寄送律师函，要求签订车位买卖合同。 一审法院另查明，龙城半岛地下室xx号车位系人防车位，不能出售产权。 一审法院认为，林丽与龙城公司就购买车位达成意向协议，林丽交纳了购买车位优先资格的5000元定金，后来又交纳签定购车位合同的定金5000元，均是为将来签定购车位合同提供担保。本案中，龙城公司在签定合同前并未告知林丽所选车位系人防车位，也未明确告知转让的标的系车位使用权，其存在过错。就一般认知及合同法规定，购买的对象应是物的所有权，除非明确告知交易的标的情况，林丽在签定合同时了解交易的不是物的所有权而拒绝与龙城公司订立合同，其本身无过错。因此导致购车位合同不能订立的过错方系龙城公司。因此对林丽要求龙城公司双倍返还定金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对林丽要求龙城公司赔偿直接经济损失35000元，林丽主张的损失系认为因无法购得车位，导致其无法使用车位代金券和车位物业抵扣券而造成损失。一审法院认为，该券的价值系体现在签定车位购买合同后，因林丽与龙城公司未签定购买车位的合同，故该损失不成立，一审法院不予支持。对林丽要求龙城公司按照《地下车位备案合同信息表》销售价款的对等年限与林丽签订xx（-x）号车位租期为20年的使用权租赁协议，租金按年支付，且20年到期后龙城公司无条件按照租赁协议约定条款不变续签订的请求，一审法院认为，根据合同法的规定，签定合同是当事人意思自治，法律不能强制平等法律主体订立合同，林丽的请求没有法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十五条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、龙城公司于判决生效后十日内向林丽支付20000元。二、驳回林丽的其它诉讼请求。一审案件受理费1104元，由林丽承担704元，龙城公司承担400元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院另查明，2016年5月16日，林丽与龙城公司签订《龙城半岛商品房买卖合同（预售）》，约定林丽以9065.94元每平方米购买龙城公司开发的“龙城半岛”楼盘房屋，总价为799616元。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据龙城公司、林丽的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、龙城公司是否应向林丽双倍返还定金；二、龙城公司是否应向林丽赔偿损失35000元；三、龙城公司是否应与林丽就案涉车位按照林丽的要求和租金计算方式签订租赁协议。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。龙城公司上诉提出，一审判决双倍返还20000元定金错误。本院审查后认为，根据本案查明的事实，林丽向龙城公司支付了两笔款项，第一笔5000元的用途为“以取得未来购买车位的优先资格”，龙城公司开具收据载明“定龙城半岛车位定金5000元”；第二笔5000元交付后，由龙城公司开具收据载明为“车位定金5000元”。上述两笔款项均系林丽为签订购买车位的合同而支付且由龙城公司确认为定金。但龙城公司事先未告知林丽拟出售的车位性质为人防车位，作为一般买受人而言，其购买的车位应系具有完整物权即所有权、占有权、使用权的车位，而人防车位的性质、用途与普通车位存在差异。在此情况下，龙城公司未事先告知林丽车位性质，林丽拒绝签订本约，系龙城公司在缔约过程中存在过错，一审法院认定林丽交付的两笔款项共计10000元性质为定金正确，林丽起诉主张双倍返还定金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，一审法院判决龙城公司向林丽双倍返还定金正确，本院予以确认；龙城公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。林丽主张龙城公司向其赔偿经济损失35000元，理由为龙城公司向其提供了30000元的购买车位代金券、5000元的物业抵扣券，现因龙城公司的原因无法签订车位买卖合同，不能履行合同，对其造成的损失。本院审查后认为，第一，龙城公司提供的购买车位代金券、物业抵扣券，系龙城公司在订立正式车位买卖合同后，对车位价款结算金额进行相应扣减、对车位使用过程中享受物业服务费优惠作出的允诺。但上述优惠款项，系在正式车位买卖合同签订后方可使用，即该优惠的适用前提系双方签订了正式的车位买卖合同。第二，林丽主张其不能享受优惠，但并未举证证明另行购买其他车位的价格明显高于双方就案涉车位议定的价格，故林丽主张的损失亦缺乏事实依据，本院不予采纳。故林丽的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。林丽在一审中提出龙城公司就案涉车位按照林丽的要求和租金计算方式签订租赁协议，本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，缔约系当事人自由权利，因龙城公司原因导致双方未能签订正式车位买卖合同的情况下，已依照法律规定承担相应责任；但人民法院不能强制双方另行建立租赁合同关系。林丽的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。 另外，二审庭审后，林丽增加诉讼请求“请求判令成都龙城投资有限公司履行《龙城半岛购房后意向性购买车位协议》约定的义务，即依据《地下车位备案合同信息表》载明的车位总价52125元所对应车位每平方米单位与林丽签订正式的《车位买卖合同》”。龙城公司不同意在二审中就该增加的诉讼请求进行调解或审理，对该增加的诉讼请求，林丽可另行起诉。 综上，林丽、龙城公司的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1404元，由林丽负担1104元，由成都龙城投资有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  夏玉荣