四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终149号 上诉人（原审被告）：四川义京丰泰建设工程有限公司。住所地：四川省成都市新都区石板滩镇东风西街**。 法定代表人：苏一春，董事长。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕丹，四川明之鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屈信锋，男，1968年5月9日出生，汉族，住四川省双流区。 被上诉人（原审原告）：唐玉玲，女，1968年2月21日出生，汉族，住四川省双流区。 委托诉讼代理人：余律野，四川平新律师事务所律师。 上诉人四川义京丰泰建设工程有限公司（以下简称义京丰泰公司）因与被上诉人屈信锋、唐玉玲商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因新冠肺炎疫情影响，经征求双方当事人的意见，双方当事人均同意本院二审进行书面审理。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 义京丰泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回屈信锋、唐玉玲的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》并非真实的买卖关系，屈信锋、唐玉玲没有支付首付款，也未支付按揭贷款。首先，因案外人成都市欣华建建筑工程有限公司（以下简称欣华建公司）与义京丰泰公司签订《建设工程施工合同》后，将该工程私自分包给屈信锋实际施工，后欣华建公司差欠屈信锋工程款，为化解矛盾，经义京丰泰公司从中协调，三方一致同意以屈信锋、唐玉玲的名义签订《商品房买卖合同》向银行贷款用于支付欣华建公司差欠的工程款，而欣华建公司与义京丰泰公司之间的债权债务另行结算。后，根据贷款的流程及必备资料要求，义京丰泰公司与屈信锋、唐玉玲签订了《商品房买卖合同》并出具了相应的首付款《收据》，成功贷款161000元，该笔贷款用于欣华建公司支付屈信锋的工程款。届时，欣华建公司与屈信锋的工程款债权债务关系了结。其次，案涉房屋的按揭贷款一直由义京丰泰公司向贷款银行偿还，房屋也一直由义京丰泰公司占有使用，而屈信锋、唐玉玲从未因《商品房买卖合同》向义京丰泰公司主张过任何权利，该事实在成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3613号案件中由屈信锋、唐玉玲亲自确认。因此，如果是以案涉房屋抵偿工程欠款，则屈信锋、唐玉玲无需再向义京丰泰公司支付首付款；如果首付款实际支付，屈信锋、唐玉玲理应要求义京丰泰公司开具正式发票；更何况，购房的贷款一直由义京丰泰公司偿还，且在案涉房屋早已具备交房条件后，屈信锋、唐玉玲一直未向义京丰泰公司主张任何权利，上述种种都不符合常理。2.一审适用法律错误。根据谁主张谁举证的原则，屈信锋、唐玉玲应就其已支付款项的事实承担举证责任，《收据》并非正式发票，也无银行转账凭证佐证，不能有效证明首付款已实际支付的事实。况且，在当时（2007年）该69281元也是一笔不小的数额，以现金方式支付明显不符常理。一审法院要求义京丰泰公司举证证明从未发生的事实，是分配举证责任错误。 屈信锋、唐玉玲共同辩称，1.案涉双方之间的关系以及由义京丰泰公司代为偿还按揭贷款的原因是：欣华建公司将义京丰泰公司发包的“丽都半岛（商住楼）”一期项目工程经竣工验收后交付使用，屈信锋是该工程水电部分的实际施工人，由于义京丰泰公司无法支付欠付屈信锋的40余万元工程款，便提出由屈信锋购买案涉房屋，义京丰泰公司为屈信锋代偿银行按揭款，以此形式分期偿还所欠工程款，减轻义京丰泰公司的资金压力。上述事实在成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3613号民事判决中，义京丰泰公司已经确认属实。2.义京丰泰公司应当依照《商品房买卖合同》的约定履行交房和办证义务。合同签订后，屈信锋、唐玉玲将首付款69281元以现金方式支付给义京丰泰公司，义京丰泰公司出具《收据》，其上加盖义京丰泰公司财务印章，并注明“现金收讫”，该财务术语意为“如数收到相关款项，是收取的现金而非银行存款或其他货币资金”。除首付款外的其余购房款，屈信锋、唐玉玲与中国银行签订了贷款合同，贷款161000元，贷款银行已向义京丰泰公司足额支付。至此，屈信锋、唐玉玲已履行全部购房款支付义务。义京丰泰公司至今仅进行了合同网签备案登记，未履行办证等其他合同义务，有违诚实交易原则。请求驳回上诉，维持原判。 屈信锋、唐玉玲向一审法院起诉请求：1.判令义京丰泰公司继续履行合同，将位于成都市新都区××街××幢××单元××层××号房屋过户给屈信锋、唐玉玲;2.判令义京丰泰公司向屈信锋、唐玉玲支付违约金（以总房款230281元为基数，按照每日万分之二从2009年2月28日计算至实际交房为止）。 一审法院认定事实：2009年4月27日，屈信锋、唐玉玲与义京丰泰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。合同约定屈信锋、唐玉玲向义京丰泰公司购买位于新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号××（以下简称案涉房屋），总价款为230281元。合同第五条付款方式及期限约定，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，剩余价款向中国银行股份有限公司双流支行贷款支付；第十条第（一）款约定，出卖人应当在2009年2月28日前向买受人交付房屋；第十二条第1款第（2）项约定逾期交房15天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起3天内向买受人支付违约金；第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……”。补充协议第六条第2款约定：“如买受人没有付清合同约定的购房款（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房屋价差款）、因延迟付款应向出卖人支付的违约金及依法应由买受人交纳的专项维修基金和合同约定的应由买受人交纳的其他费用，出卖人有权拒绝买受人提出的房屋交付请求”。后屈信锋、唐玉玲向义京丰泰公司支付从中国银行股份有限公司双流分行贷款161000元。义京丰泰公司未直接向屈信锋、唐玉玲交付房屋，屈信锋、唐玉玲也未向义京丰泰公司主张。案涉房屋已办理初始登记。 一审另查明，中国银行股份有限公司双流支行以屈信锋、唐玉玲违约为由向成都市双流区人民法院起诉，诉请二人一次性偿还剩余按揭贷款本金、利息、罚息并支付律师费，义京丰泰公司承担连带清偿责任。后该院于2017年2月13日作出（2016）川0116民初3613号民事判决书，判决屈信锋、唐玉玲偿还本金、利息和罚息，并由义京丰泰公司承担连带清偿责任。案涉房屋被该法院查封。判决生效后，屈信锋、唐玉玲清偿完相应债务，由该法院将房屋钥匙交付二人。 一审庭审中，屈信锋、唐玉玲还陈述，因义京丰泰公司向其抵偿工程款而签订购房合同，但不着急要房屋，故被银行起诉之后才向义京丰泰公司主张交房办证。关于首付款69281元，屈信锋、唐玉玲陈述以现金方式支付，由义京丰泰公司于2009年4月27日出具《收据》；而义京丰泰公司则陈述《收据》是因配合屈信锋、唐玉玲办理银行按揭贷款而出具，实际上并未支付该首付款。该《收据》载明，收到屈信锋购款项69281元，加盖“现金收讫”、“四川义京丰泰建设工程有限公司财务专用章”。在一审法庭调查结束后，合议庭公开质证，向义京丰泰公司分配举证证明责任，要求其在庭审后5日内提交证据证明出具《收据》系配合屈信锋、唐玉玲贷款的主张，但义京丰泰公司未提交。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，屈信锋、唐玉玲与义京丰泰公司签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为屈信锋、唐玉玲是否已向义京丰泰公司支付首付款69281元。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，屈信锋、唐玉玲提交的《收据》加盖有“现金收讫”字样以及义京丰泰公司财务公章，与屈信锋、唐玉玲以现金方式支付该款项的陈述一致。一审庭审中义京丰泰公司虽陈述是为了配合屈信锋、唐玉玲办理银行贷款手续，但亦认可收据是其出具。就是否支付首付款问题上，屈信锋、唐玉玲已完成初步举证证明责任，对于义京丰泰公司提出出具该《收据》系因配合二人办理贷款的主张的举证证明责任应当由其自行承担。在法庭分配举证证明责任后，义京丰泰公司未提交相应证据予以证明己方主张或反驳对方。另外，即使义京丰泰公司陈述属实，其作为房地产开发商，应当知晓出具加盖有财务章的《收据》所承担的法律后果。故一审法院对义京丰泰公司主张不予支持。 关于案涉房屋交付问题。于本案中，合同约定交房时间为2009年2月28日，补充协议第六条第2款亦约定了在屈信锋、唐玉玲未支付完购房款义京丰泰公司有权拒绝交房。故义京丰泰公司至迟应当在屈信锋、唐玉玲已按合同约定履行完毕付款义务之日向二人交付房屋。但屈信锋、唐玉玲陈述该房屋系抵偿工程款，且从2009年至今已届十余年，在如此相当长一段时间内，二人并未向义京丰泰公司主张交付房屋。且在一审庭审中亦表明签订合同后并不着急要房屋，直到双流法院将房屋查封后才从法院拿到房屋钥匙，故本案对交房时间的认定不能按照普通商品房买卖合同纠纷处理。案涉房屋未按照合同约定进行交付并非义京丰泰公司单方过错，一审对屈信锋、唐玉玲主张逾期交房的违约金不予支持。 关于办理过户的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因双方长达十余年的时间中均未对交房、过户等事项进行处理，加之案涉房屋未存在抵押、查封等现实障碍，案涉房屋现已取得初始登记，故一审对屈信锋、唐玉玲要求办理过户的诉请予以支持。另关于诉讼费问题，因双方对合同的履行皆存在过错，故一审法院确定诉讼费由双方分摊。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、义京丰泰公司于判决发生法律效力之日起三十日内配合屈信锋、唐玉玲办理成都市新都区房屋的过户手续，将该房屋所有权过户至屈信锋、唐玉玲名下；二、驳回屈信锋、唐玉玲的其他诉讼请求。一审案件受理费3902元，由屈信锋、唐玉玲负担1951元，义京丰泰公司负担1951元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.成都市双流区人民法院于2017年2月13日作出的（2016）川0116民初3613号民事判决书中载明义京丰泰公司的答辩意见是：“被告对原告（即中国银行股份有限公司双流分行）起诉的事实及欠款金额均无异议。因被告义京丰泰公司欠付案外人欣华建公司工程款，故欣华建公司推荐包括本案被告屈信锋、唐玉玲在内的几人，以在义京丰泰公司处购房的名义，与原告签订贷款合同，贷款发放后义京丰泰公司将该款项作为工程款偿付给了欣华建公司。本案房屋首付款及后续的每月按揭贷款一直由义京丰泰公司支付。2015年7月，义京丰泰公司的法定代表人出事之后，便未向原告偿还每月的按揭贷款。” 2.一审法院2019年8月14日的庭审笔录中载明： “审：请被告答辩。 被代：原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，但原告应当先支付首付款，但截止目前都没有支付房屋首付款，被告有权拒绝交付房屋，在此过程中不是被告违约，而是原告违约。我方会另案起诉原告追究违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。 …… 审：在双流判决书出来以后，原告是否已经向银行履行了义务？案涉房屋现在的状态是什么？ 原代：履行完了判决书；和双流法院法官沟通过先暂时不解封，等这边的案子完了再解封。” 3.一审法院2019年8月28日的询问笔录中载明： “审：因庭审中代理人很多情况回答不清楚。今天通知原告屈信锋本人到庭了解案件情况。……在庭审中，原告代理人称该套房屋是抵偿工程款，从原告提交的证据看，工程款有42万元，抵偿的房屋价值为230281元，既然是抵偿，抵偿方式是什么？为何还要支付首付款？ 原告：当时被告说让我支付3套房屋的首付款，然后由被告支付按揭款，卖给我3套房屋，按揭款就当做抵偿之前欠付的工程款。当时我不同意，原因是我想要现金用于资金周转。后面他不给钱，我就同意他说的方法，但他当时说房子都卖完了，只有一套了，要我给了首付6万多后，由他们来偿还按揭贷款。我想到有一套房子总要减少点损失，就同意了。 审：房屋查封解除没有？ 原告：还没解除，随时可以申请解除。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：义京丰泰公司与屈信锋、唐玉玲之间是否建立了商品房预售合同关系，进而义京丰泰公司应否协助屈信锋、唐玉玲办理案涉房屋的产权过户手续。现评判如下： 庭审已查明，义京丰泰公司与屈信锋、唐玉玲于2009年4月27日签订《商品房买卖合同》并已办理合同备案登记手续，屈信锋、唐玉玲基于该合同中关于通过贷款方式支付部分购房款的约定，于同日与中国银行股份有限公司双流分行签订住房贷款合同，贷款161000元，该笔贷款已足额发放。上述事实能够证明《商品房买卖合同》已实际履行，从该合同约定内容看，双方之间关于买卖案涉房屋的意思表示清晰明确，加之义京丰泰公司在一审中答辩确认《商品房买卖合同》合法有效的意见，一审法院认定双方建立了商品房预售合同关系、《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。 义京丰泰公司以屈信锋、唐玉玲未实际支付首付款，亦未实际偿还按揭贷款，且在《商品房买卖合同》签订后数年未要求交房，明显不符合常理为由，上诉主张双方之间并非真实的房屋买卖关系。对此，本院认为，首先，屈信锋、唐玉玲在一审中提交的《收据》，内容为收到屈信锋就案涉房屋支付的69281元，并加盖有义京丰泰公司财务专用章，同时注明“现金收讫”字样，在义京丰泰公司对该《收条》真实性不持异议的情况下，一审法院认定屈信锋、唐玉玲就首付款69281元已支付的事实完成了举证责任，并无不当。义京丰泰公司对其出具加盖财务印章的《收据》这一行为所产生的法律后果应系明知，而其关于未实际收款、出具《收据》仅是为配合屈信锋、唐玉玲办理银行按揭贷款手续的主张，系单方陈述，缺乏有效证据佐证，屈信锋、唐玉玲对义京丰泰公司的该述称亦明确表示不认可，基于此，本院对义京丰泰公司的该辩称意见不予采信。故，义京丰泰公司关于屈信锋、唐玉玲未实际支付首付款的主张不成立。其次，根据成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3613号民事判决书中已查明事实，屈信锋、唐玉玲与贷款银行签订住房贷款合同，贷款161000元用于支付案涉《商品房买卖合同》中的部分购房款，该161000元已由贷款银行实际向义京丰泰公司支付。此事实结合前述关于首付款已支付的认定，能够证明屈信锋、唐玉玲已履行全部购房款支付义务。至于银行按揭贷款实际偿还的主体是屈信锋、唐玉玲，还是义京丰泰公司，并不影响在案涉商品房预售合同关系中作为买受人的屈信锋、唐玉玲已付清全款的事实认定。更何况，根据成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3613号民事判决的判决结果及该案的执行情况，能够证明161000元贷款中部分贷款本息由屈信锋、唐玉玲承担清偿责任的事实，故，义京丰泰公司关于屈信锋、唐玉玲未实际支付按揭贷款的主张，亦与事实不符。再次，义京丰泰公司未按《商品房买卖合同》约定的期限履行交房义务，屈信锋、唐玉玲亦未举证证明曾向义京丰泰公司主张交付房屋，确实有违商品房买卖交易中的一般常理。但，此不符常理的交房情况，并不足以影响本案中对《商品房买卖合同》成立且合法有效的认定。而义京丰泰公司关于“屈信锋、欣华建公司、义京丰泰公司三方之间协商一致，约定以屈信锋的名义与义京丰泰公司签订《商品房买卖合同》，向银行贷款用于支付欣华建公司差欠屈信锋的工程款，欣华建公司与义京丰泰公司之间的债权债务另行结算”的陈述，以及由义京丰泰公司向贷款银行支付按揭贷款的事实，恰恰印证了屈信锋、唐玉玲所称与义京丰泰公司之间系“以工程款抵购房款”的主张。基于上述分析，本院对义京丰泰公司的该项抗辩意见不予支持。 本院认为，屈信锋、唐玉玲已履行作为买受人付清购房款的义务，义京丰泰公司应履行作为出卖人的协助办证义务。庭审已查明，案涉房屋已办理产权初始登记，房屋上未设置有抵押，目前尚存在的人民法院查封措施，系因成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3613号民事判决在执行过程中采取的查封，本案一审中，屈信锋、唐玉玲明确表示该案已执行完毕，其等待本案判决结果可随时申请解封。在此情况下，一审法院认为案涉房屋办理房屋产权过户登记不存在现实障碍，据此对屈信锋、唐玉玲诉请义京丰泰公司协助办证的主张予以支持，亦无不当，本院予以维持。 综上，义京丰泰公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3902元，由上诉人四川义京丰泰建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月九日 书记员 王朝阳