河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1603民初3760号原告:陈某，女，汉族，1981年2月12日出生，住周口市淮阳区。委托诉讼代理人:任崇周,系河南团结律师事务所律师。被告:李某，男，汉族，1972年9月21日出生，户籍地：周口市太康县，现住周口市淮阳区。被告:娄某，女，汉族，1972年7月10日出生，户籍地，系被告李某之妻。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈广东，系周口市淮阳区德鸿法律服务所法律工作者。原告陈某与被告李某、娄某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人任崇周、被告李某及二被告共同委托诉讼代理人陈广东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告退还原告支付的购房款50万元；3、判令被告赔偿原告装修款112477元；4、判令被告按照同期银行贷款利息自2019年2月27日至实际退还购房款之日的资金占用期间的利息；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2019年2月12日，原告与被告李某签订《房屋转让合同》，由被告将位于淮阳区安岭镇安岭村房屋六间及土地转让给原告，价格50万元；原告根据协议约定于2019年2月27日将款项支付给被告。2019年6月份原告开始对房屋进行装修，支出装修费用112477元。2020年7月份原告发现，该房屋地基下沉、导致房屋墙壁、窗户、房顶出现大面积裂纹，该房屋已无法居住。而二被告并非本村人员，其在村集体土地上建房并销售、已构成违法；经原告多次找被告要求解决涉案房屋问题，但均遭到二被告拒绝。综上，原告为维护合法权益，特依法起诉。被告李某、娄某辩称，1、涉案房屋买卖合同合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2、涉案房屋所占用土地是2016年7月份案外人梁艳华和被告、从案外人栗红军处以28万元的价格转让给案外人梁艳华的，同年10月份梁艳华又将上述土地转让给了案外人凡周义;而涉案房屋又是被告和凡周义合作开发构建的，涉案房屋归被告和凡周义共同所有，故申请追加凡周义为本案被告。3、涉案房屋装修款是原告为居住舒适而进行的装修行为，该费用与被告方无关系，且原告请求的资金占用利息无法律依据。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提供证据有，证据一、原告的身份证复印件1份，证明原告为本案的适格诉讼当事人。证据二、户籍证明一张、土地使用权转让协议书1份、房屋转让合同1份、收款证明1份、收款条1份，证明被告在淮阳区安岭镇三组购买土地建房后又把所建房屋转让给原告，是违法行为，原、被告之间的房屋转让协议无效，还证明被告收到原告房屋转让款50万元的事实。证据三、照片8张、装修支出票据9张（含明细表1份二页），证明原告购买被告的房屋因地基下陷、房屋裂缝出现重大质量问题以及原告支出装修费用112477元的事实。被告对上述证据的质证意见是：对第一组证据的真实性无异议。关于第二组证据,对户籍证明无异议；对土地使用权转让协议书的真实性无异议，但对证明目的有异议:该协议书是栗红军将涉案土地不是转让给被告而是转让给安岭村的梁艳华；对房屋转让合同的真实性无异议，该合同第三条明确约定“原告是对房屋状况”清楚了解的，该合同第五条约定“由于原告违反合同约定”时，应赔偿被告相关损失，关于这一点被告方暂时保留诉权；对“证明条”的真实性有异议，该证明条并不是被告李某书写；对转款凭证有异议，该转款凭证不能证明是原告将50万元的款转给被告娄某。对第三组中证据8张照片有异议，就算该组照片是对涉案房屋拍照的照片，该照片上所显示的裂缝应为原告装修时的裂缝，并非是涉案房屋质量问题，达不到原告的证明目的，涉案房屋是否安全应当由有资质的鉴定部门出具鉴定报告；对装修费用收据清单及收据条的真实性有异议，该装修清单不能显示是涉案房屋具体装修支出情况，且该装修是原告自己为了居住环境的改善所进行的装修，与本案无关联性，不能作为本案定案的依据。二被告为支持其辩称提供证据有,证据一、案外人梁艳华与凡周义签订的土地转让协议书1份及收条1份,证明梁艳华将涉案房屋上的土地使用权以35万元的价格转让给了凡周义,且梁艳华已收到该转让款的事实。证据二、被告李某与凡周义签订的合作建房协议书1份,证明涉案房屋并非是被告李某个人所有的房屋，而是被告李某与凡周义共同所有。原告对二被告提供上述证据质证意见是，对证据一的真实性有异议，该组证据中土地协议书有明显的“做旧”痕迹，该协议书与本案无直接关系，恰恰证明该土地系安岭镇安岭行政村所有的。对证据二、该合作建房协议书与证据一的协议书签订时间为同一天，时间过于巧合，该协议书从侧面证明被告李某与凡周义所签订的协议违背《土地管理法》及其他土地法律法规的强制性规定，因为法律明确规定非同一集体经济组织的成员之间，不得进行土地转让，更不得在转让的土地上违法建房，反而证明原告与被告李某所签房屋买卖合同是无效的。本院经审理认定事实如下：原告系周口市淮阳区安岭镇安岭行政村安岭村**的村民，二被告系周口市太康县老冢镇李屯行政村李屯村村民，原、被告双方均系农村居民。2019年2月12日原告与二被告签订《房屋转让合同》一份，双方约定将二被告现有的房地产一栋（位于周口市××区安岭镇××行政村××）转让给原告，该房屋为砖混二层结构，建筑面积约200平方米，该房屋所对应的土地具体位置为“东邻被告娄某、长16米，西邻路，长16米，南邻路，长10.2米，北邻刘小娃，长10.2米”，土地面积为163平方米；合同转让价格为50万元。合同签订后，原告依约向被告娄某支付购房款50万元。原告以上述房屋在2019年6月份装修后，同年7月份出现大面积裂缝、存在严重安全隐患，致使原告无法居住，及二被告非本村人员，无权开发、买卖涉案房地产等理由起诉来院。另查明：关于上述房地产，尚未办理房地产产权登记。二被告辩称上述房地产已登记在原告名下；原告对此予以否认；二被告未举出充分证据予以证明。还查明：原告提供的农业银行转账记录显示原告于2019年2月27日给被告娄某转账50万元。另，原告提供的“土地使用权转让协议书”显示，系在2016年7月22日，二被告及案外人梁艳华共同从案外人栗红军签订“土地使用权转让协议书”一份，用于购买案外人栗红军名下的“宅基地”一处（该土地属于集体所有，位于周口市××区安岭镇××行政村××），该土地四邻为:东邻夏俊青、长16米，西邻路、长16米，北邻刘小娃、长17米，南邻路、长17米，该土地面积为272平方米，价格是28万元，是二被告开发的房地产，包括涉案的房地产出卖给了原告；二被告对此则提供“协议书”及“收条”各一份并辩称，是在2016年12月10日，由案外人凡周义从案外人梁艳华签订的土地转让协议书并购买上述土地的，价格是35万元，并且涉案房屋是被告李某与案外人凡周义合作开发的，凡周义是涉案房地产的所有权人之一；原告则对二被告的辩称及证据不予认可；关于上述土地的流转过程，原、被告双方的主张有存在矛盾之处，但双方均未补充证据证明各自主张。此外查明，原、被告双方均未提供上述土地的登记证明。诉讼中，原告要求二被告赔偿其房屋装修款112477元；二被告对此认为原告提供的装修清单及收据不能显示实际装修支出情况，对该装修费用不予认可；原告对此未提供充分证据证明其主张。诉讼中，被告李某、娄某曾申请追加案外人凡周义为本案被告；本院以案外人凡周义并非本案合同纠纷相对人为由未准许。上述事实，有原、被告双方提供的上述证据及到庭陈述、辩解等在卷为证。本院认为，我国法律规定，非同一集体经济组织的成员之间在其宅基地上构建的房屋不得买卖。本案中原、被告双方并非是同一集体经济组织的成员，涉案房屋所占用土地又系集体性质,双方签订的《房屋转让合同》因违反《土地管理法》等法律法规的相关规定而自始无效。故对原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效、及请求二被告退还购房款50万元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修款112477元的请求，证据不足，本院不予支持；原告如有证据，可另行主张权利。关于原告要求二被告承担给付涉案购房款资金占用期间利息的请求，于法无据，本院不予支持。关于原、被告双方其他请求及辩称，合理合法部分，本院予以支持和采纳，其余不予支持和采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告陈某与被告李某、娄某于2019年2月12日签订的《房屋转让合同》无效。二、被告李某、娄某于本判决生效后10日内返还原告陈某购房款500000元整。三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4962.38元；由原告陈某承担2481.19元，由被告李某、娄某共同承担2481.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  刘立民二〇二〇年十二月十六日法官助理梁士林书记员郭双建履行账户:开户行:中国建设银行淮阳支行户名:周口市淮阳区人民法院账号：41×××86