广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4366号上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县**********，统一社会信用代码：914**********253XU。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘辉明，男，汉族，住广东省佛冈县*************，公民身份号码：441************。委托诉讼代理人：王振国，广东御福律师事务所律师。上诉人佛冈县佳达服装有限公司因与被上诉人刘辉明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人佛冈县佳达服装有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序违法。被上诉人的代理人不是其所在社区推荐的同一社区的公民，其以普通公民的身份参与本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条关于公民代理的规定。虽然上述规定对于社区推荐的公民是否必须限定为该社区内居民没有明确规定，但从国家立法的基本取向和立法本意来看，社区推荐的公民必须限定为该社区居民，该社区之外的居民不能担任被推荐人。被上诉人的代理人不具有代理资格，一审法院允许其作为代理人参加诉讼，属于程序违法。二、一审法院认定事实不清，处理错误。涉案房屋未能如期交付是由于如下非上诉人的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。涉案房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许上诉人边施工边办理报建审批手续。上诉人从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成上诉人直接或间接损失900多万元。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致涉案房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于涉案房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了涉案房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于上诉人。（五）被上诉人未按时办理收楼手续的问题。上诉人在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故被上诉人未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与上诉人无关。综上，导致上诉人未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故上诉人无须向被上诉人支付违约金。被上诉人刘辉明辩称，一、被上诉人在一审诉讼期间经所在单位同意委托了被上诉人单位员工黄有娟，并履行了公民代理的手续，故被上诉人委托黄有娟作为公民代理人代理本案诉讼完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定。且上诉人在一审诉讼时并未对黄有娟的代理提出异议，故被上诉人委托黄有娟代理本案没有任何程序违法问题。二、上诉人在约定的时间内未能取得房屋测绘报告，也未在约定的时间内完成燃气管连接保证燃气供应，违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，其应当承担逾期交房的违约责任。而根据涉案合同附件十一补充协议的约定，上诉人如遇见不可抗力、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的、政府通知停工、市政配套引致的延误等原因，上诉人可凭清远市或佛冈县有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知被上诉人。但上诉人辩称的项目建设许可证、部分回迁户纠纷、政府创文建设造成停工、市政建设造成燃气管改道等特殊原因造成的逾期交房并未出示相关单位及相关专业机构的证明文件给被上诉人或通知过被上诉人，故上诉人此节上诉理由不能成立。三、上诉人在2019年1月1日将不满足合同约定的交付条件交付给被上诉人，被上诉人有权拒绝收楼。一审法院经审理，于2020年5月12日作出（2020）粤1821民初861号民事判决：一、继续履行刘明辉与佛冈县佳达服装有限公司于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、佛冈县佳达服装有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金36384元给刘辉明。一审案件受理费710元，减半收取计355元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人提交以下九组证据：一、1.建设用地规划许可证、2.建设工程规划许可证、3.建设工程施工许可证、4.土地证、5.商品房预售许可证、6.使用说明书、7.商品房质量保证书，拟证明因建设资质问题耽误4个月（2016年7月-2016年11月）；二、1.关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总、2.佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询、3.回迁户阻挠施工视频（光盘）、4.会议签到表/工程例会（关于春节放假时间及后续工作安排）、5.报案笔录2份，拟证明部分回迁户阻挠施工问题耽误6个月（2017年11月上旬-2018年5月中旬）；三、1.清远市建设工程施工图设计文件审查合格书、2.建设工程消防设计审核意见、3.关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请及附件（征询意见书及图纸）、4.会议签到表/工程例会（关于分户验收前的碰头）、5.竣工图纸，拟证明永久性电房调整耽误五个月（2017年11月-2018年4月）；四、1.金尊大厦工程的竣工日期及工人结算情况公示、2.竣工验收报告、3.竣工验收备案表，拟证明竣工验收备案问题耽误时间5个月（2018年7月-2018年12月）；五、1.房屋建筑面积测绘说明、2.实测分户说明、3.关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；六、1.佛冈县县********工程项目修建性详细规划批前公示、2.工程竣工联合验收表、3.佛冈县自然资源局关于政府信息公开的回复及附件（建字第2019-32号）、燃气工程总平面图、4.燃气公司建设工程施工许可证及项目工程竣工资料、5.关于金尊小区消防通道中压管改造的联系函，拟证明燃气管道敷设及供气问题耽误约15个月（2018年5月-2019年8月）；七、1.商品房买卖合同（预售）及附件、2.金尊大厦报装明细、3.开户申请表、安全用气须知、居民管道燃气供用气合同、委托扣款协议、业务费收据，拟证明涉案房屋是否通气还需要业主及燃气公司履行其相应义务，且该义务与上诉人无关；八、创文创卫报道网页截图，拟证明因创文创卫耽误约4个月（2016年10月-2018年12月）；九、邮件寄送证明，拟证明上诉人通知全体业主于2019年1月1日收楼。被上诉人对上述证据均不予认可。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：涉案逾期交房违约金应否予以支持。涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据现查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。上诉人虽上诉认为其逾期交房是因施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延，具备正当事由，故其不应当承担违约责任，但施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，上诉人提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，上诉人亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故上诉人以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同中关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。至于上诉人提出业主未按时收楼问题。上诉人并未提供证据证明被上诉人存在房屋符合交付条件并收到收楼通知后不及时收楼的事实，故上诉人需承担举证不能的法律后果。因此，上诉人此节上诉主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出公民代理的程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条及相关司法解释的规定，当事人所在的社区可以为当事人推荐公民代理人，但并未强制要求被推荐的人必须是该社区的公民，且上诉人在一审过程中并未对此提出异议。而在本案二审中，被上诉人委托律师作为诉讼代理人参加本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，故本院对上诉人的该节上诉理由不予采纳。关于上诉人提出的本案不适用快审程序的问题。本案立案受理后，本院组成合议庭对本案进行审查，均已传唤双方当事人到庭查明事实及对二审提交的新证据进行质证，上诉人与被上诉人也已充分发表意见。另依据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》，人民法院可根据案件事实、法律适用等因素适用不同的解纷程序，本案亦属于可纳入速裁案件的范围，故上诉人此节意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人佛冈县佳达服装有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由上诉人佛冈县佳达服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十二月十六日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘