河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10021号原告：陈素霞，女，汉族，1974年10月27日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：夏晓玮，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张效宾，河南程功律师事务所实习律师。被告：河南家乐置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙建材厂北侧、中山路西侧龙香苑**楼****103，统一社会信用代码91410184551607845R。法定代表人：李俐，董事长。原告陈素霞与被告河南家乐置业有限公司（以下简称河南家乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈素霞及其委托诉讼代理人夏晓玮到庭参加诉讼，被告河南家乐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年3月26日签订的《三和里2期和府购房协议书》；2、请求判令被告返还原告购房首付款147648元并支付利息(以147648元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；3、请求判令被告支付原告违约金1476.48元；4、本案的诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求依法确认原被告于2017年3月26日签订的《三和里2期和府购房协议书》无效；2、依法判令被告返还原告购房首付款147648元并支付利息（以147648元为基数，自2017年3月26日起至2019年8月19日按照6%的贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月26日，原、被告签订了《三和里2期和府购房协议书》一份，协议约定：原告购买被告开发的位于龙湖镇××大道和滨湖路交叉口××楼××单元××商品房××套，总价717648元，原告应于2017年3月26日支付首付款147648元，剩余570000元办理银行按揭贷款。被告应于2019年7月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房超过90日的，原告可以解除合同并按已付购房款的1%要求被告支付违约金。本合同自双方签订正式《商品房买卖合同》后自动失效。原告分别于2017年3月23日、3月26日按约交纳了购房定金及首付款10000元及137648元，以上共计147648元。但因被告一直不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告无法办理银行贷款，并且因新郑龙湖三和里小区五证不全且烂尾，涉案土地已被郑州航空港经济综合实验区人民法院拍卖，导致原告已无获得商品房的可能性，合同目的已经无法实现，为此，原告诉至本院，望判如所请。被告河南家乐公司未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日，（××）陈素霞与（××）河南家乐公司签订《三和里2期【和府】购房协议书》，主要内容：第一条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），坐落为：龙湖××××大道和滨湖路交叉口12号楼1单元22层02号房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积约90.67㎡。第二条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价7914.94元/㎡，总金额为717648元。第三条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下述方式进行处理；双方以房屋所有权证登记面积为准据实结算，多退少补。第四条付款方式及期限。××按下列第2种方式按期付款：2、其他方式：按揭贷款方式付款。于2017年3月26日付首付款147648元，贷款570000元。第六条交付期限。××应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第七条××逾期交房的违约责任。第八条交接。第九条××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十一条本合同一式两份，本合同自双方签订之日起生效，签订正式《商品房买卖合同》后自行失效。第十二条关于按揭贷款的约定；首付及贷款利率按照正式签订《商品房买卖合同》时银行相关政策执行。落款处××处加盖河南家乐公司的公章，××处陈素霞签名捺印。另查，1、陈素霞分别于2017年3月23日、3月26日向河南家乐公司支付首付款1万元和137648元，以上共计147648元。2、截止庭审，河南家乐公司对涉案小区的12号楼未取得预售许可证，同时，涉案土地及未完工的在建工程已被郑州航空港经济综合实验区人民法院拍卖。以上事实，有当事人的陈述，《三和里2期【和府】购房协议书》，收据，银行交易明细清单，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，竞买公告，竞买记录，竞价成功确认书及庭审笔录等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告河南家乐公司根据双方签订的《三和里2期【和府】购房协议书》，收取了原告陈素霞交纳的购房款147648元，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。查明，截止庭审，河南家乐公司对12号楼仍未取得商品房预售许可证明，且涉案12号楼的土地及未完工的在建工程均被河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院司法拍卖。现原告要求确认双方所签订的《三和2期【和府】购房协议书》无效的主张，于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告返还购房首付款147648元，于法有据，本院予以支持。关于利息的主张。本院认为，合同无效，是因河南家乐公司未取得商品房预售许可证导致。同时，陈素霞作为完全民事行为能力人，在签订合同时，未尽到审慎义务，对合同无效，亦有过错。故其主张的利息，本院不予支持。被告河南家乐公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，但不影响本院根据现有证据及查明的事实依法做出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈素霞与被告河南家乐置业有限公司于2017年3月26签订的《三和里2期【和府】购房协议书》无效；二、被告河南家乐置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告陈素霞购房款147648元。三、驳回原告陈素霞的其他诉讼请求。案件受理费3253元，减半收取1626元，由被告河南家乐置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  许俊峰二〇二〇年十二月三十一日书记员  牛雅冉