重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6877号上诉人(原审原告)：刘屯，男，1988年3月3日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆市伟映实业（集团）有限公司，住所地重庆市永川区人民南路****，统一社会信用代码91500118203798374W。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。上诉人刘屯因与被上诉人重庆市伟映实业（集团）有限公司（以下简称伟映公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初5348号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘屯上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判伟映公司双倍返还刘屯定金12万元，由伟映公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未查明本案基本事实。本案基本事实是伟映公司向刘屯出售门面时，未告知刘屯该门面已经抵押给第三人，导致刘屯与伟映公司签订的房屋买卖合同无法履行。二、伟映公司隐瞒门面被抵押的事实，系欺诈行为。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。四、一审判决作出驳回刘屯诉讼请求的依据是双方合同约定的“甲方退还乙方所交定金，但不承担违约责任”，该约定违反法律规定，也显失公平，一审法院不应当引用该约定。伟映公司二审答辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘屯向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除刘屯与伟映公司签订的三份《订购协议》；2、要求伟映公司双倍返还定金12万元；3、要求伟映公司赔偿装修损失16万元；4、要求伟映公司以6万元为基数从2015年12月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止。一审经审理查明：重庆市永川区人民南路111号、113号、115号房屋是由伟映公司开发建设的商业门面，房屋建成后，伟映公司将该三个商业门面出租给案外人用于经营洗脚城。2012年7月23日，伟映公司与案外人恒丰银行股份有限公司重庆永川支行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定本合同抵押担保的主债权借款最高金额为1000万元，抵押物为包括重庆市永川区人民南路111号在内的房屋，并就抵押物办理了抵押登记手续。2014年3月24日，伟映公司因在重庆三峡银行股份有限公司直属支行借款3800万元，而将包括重庆市永川区人民南路113号、115号房屋在内的房屋用于抵押担保，并办理了抵押登记。2015年12月15日，刘屯作为买方与作为开发商的伟映公司就重庆市永川区人民南路111号、113号、115号房屋分别签订《永川帝琴花园商业内街订购协议》，约定刘屯有意向购买伟映公司开发建设的该三个商业门面，在签订三份协议时，就每套房屋刘屯自愿支付2万元给伟映公司作为定金，刘屯须在接伟映公司通知7个工作日内携三份订购协议、定金票据及身份证到伟映公司指定地点签署商品房买卖合同等有关文件。同时约定，伟映公司承诺该商业门面只卖给刘屯，不得再卖与他人，如伟映公司将该商品房另售他人，属伟映公司违约，伟映公司应双倍返还买受人已付定金；如因刘屯原因不再购买该商业门面，属刘屯违约，所交定金作为违约金不再退还，伟映公司有权将该商品房另售他人；若因伟映公司原因该商业门面无法销售，伟映公司退还刘屯所交定金，但不承担违约责任。该三份协议同时对房屋单价、面积、总价进行了约定。三份协议签订后，刘屯按每套房屋2万元的标准向伟映公司支付了定金共计6万元。2016年9月，伟映公司与刘屯的父亲刘正厚签订《房屋租赁合同》，约定伟映公司将案涉三个商业门面出租给刘正厚用于经营洗脚城，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日，每月租赁费6755元。同时约定房屋附属设备、设施及装修情况为一块水表、一块电表，合同期满，刘正厚交还被告房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。装修条款中约定，在租赁期限内若刘正厚须对租赁物进行装修，须事先向伟映公司提交装修设计方案，并经伟映公司同意。后因刘正厚未按时缴纳租赁费，伟映公司于2018年5月9日起诉至一审法院，要求刘正厚支付2017年10月起拖欠的租赁费33771元及违约金等。在一审法院组织调解下，双方于2018年8月8日达成调解协议，由刘正厚于2018年8月20日前支付伟映公司租金33771元、律师费5000元等。2016年6月17日，重庆市永川区人民法院作出民事裁定书，裁定案外人重庆宗申实业发展有限公司有权就拍卖、变卖伟映公司所有的包括重庆市永川区人民南路113号、115号商业门面在内的房屋所得价款在债权范围内优先受偿。2019年10月14日，伟映公司向刘屯发出《退款通知书》，称案涉三个商业门面因司法查封无法完成销售，按照双方签订的订购协议第二条第2项约定，要求刘屯于2019年10月18日前带上订购协议、定金收据及本人身份证原件，到伟映公司退还定金并完善解除协议相关手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条约定，依法成立并生效的合同对当事人均有约束力，当事人应当严格按照合同履行各自的义务。因案涉三个门面已进入司法拍卖程序，刘屯与伟映公司签订的三份订购协议已无法履行，故刘屯要求解除该三份协议的请求成立，一审法院予以支持。刘屯与伟映公司签订的三份订购协议内容清楚、明确，不存在歧义。三份订购协议双方责任条款中均约定，伟映公司只有在将该商品房另售他人时才构成违约并双倍返还买受人已付定金；若因伟映公司原因该商业门面无法销售时，伟映公司只需退还刘屯所交定金，但不承担违约责任。三份订购协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应当遵守。该案中，伟映公司主观上并没有将三个商业门面出售给他人，只是因为抵押权人主张抵押权而导致三个门面将被司法拍卖或变卖，属于三份订购协议中约定的因伟映公司原因无法销售的情形，伟映公司只承担返还定金的责任，而无需承担包括双倍返还定金在内的违约责任。关于刘屯主张的装修损失，因刘屯没有举示证据证明刘屯对案涉三个门面进行了装修，而在一审庭审中，刘屯、伟映公司均称在签订三份订购协议时，案涉三个门面系由伟映公司出租给案外人经营洗脚城，即三个门面本就是装修房。且伟映公司举示的租赁合同证明案涉三个门面从2016年起由承租人刘正厚经营洗脚城，出租时的装修情况为一块水表和一块电表，并无其他设施；同时约定租赁期届满后，承租人不得留存物品或影响房屋的正常使用，该条约定可以理解为即便刘正厚进行了装修，也应当将装修物品带走、不得留存且不能影响房屋正常使用。刘正厚虽为刘屯之父，但刘屯亦未举示证据证明刘正厚对房屋进行了装修且该装修由刘屯出资，故对刘屯主张的装修损失一审法院亦不予支持。关于刘屯主张的利息，刘屯的法律依据包括《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，该条规定出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。一审法院认为，此处的利息为司法解释特别规定，而不仅仅是违约责任的一部分，虽然按照协议约定伟映公司无需承担双倍返还定金等违约责任，但不能排除刘屯依据法律及司法解释的特别规定要求伟映公司支付法定利息的权利。伟映公司辩称刘屯主张的利息超过诉讼时效的理由不能成立，因伟映公司占用刘屯的房款处于持续状态，且直到2019年10月14日被告才向刘屯发出《退款通知书》，此时刘屯才确定订购协议无法履行，才得以主张返还房款及利息。对于刘屯主张的利息，一审法院按中国人民银行规定的同期利率标准予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除刘屯与重庆市伟映实业（集团）有限公司2015年12月15日签订的《永川帝琴花园商业内街订购协议》三份；二、由重庆市伟映实业（集团）有限公司于本判决生效后三日内退还刘屯定金6万元并支付利息（以6万元为本金，从2015年12月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，以6万元为本金，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回刘屯的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，由刘屯负担1500元，被告重庆市伟映实业（集团）有限公司负担1250元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于伟映公司是否应当双倍返还刘屯定金的问题，评析如下：一、刘屯与伟映公司签订的《认购协议》合法有效，依法订立的合同对当事人双方都有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。按照《认购协议》约定，伟映公司承诺该商业门面只卖给刘屯，不得再卖与他人，如伟映公司将该商品房另售他人，属伟映公司违约，伟映公司应双倍返还买受人已付定金。…若因伟映公司原因该商业门面无法销售，伟映公司退还刘屯所交定金，但不承担违约责任。本案中，由于案涉三个门面已进入司法拍卖程序，刘屯与伟映公司签订的三份订购协议已无法履行，按照双方《订购协议》约定，伟映公司应当退还刘屯所交定金。而刘屯主张伟映公司应当双倍返还其定金与合同约定不符。二、刘屯主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，由伟映公司双倍返还刘屯所交定金。本案中，刘屯与伟映公司签订的是《订购协议》，而按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，订购协议系预约合同，订购协议和商品房买卖合同是预约和本约的关系，而预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面协议，即此时刘屯与伟映公司尚未并未建立商品房买卖合同关系，刘屯主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定由伟映公司双倍返还定金不符合法律规定，本院不予支持。综上，故刘屯关于伟映公司应当双倍返还其定金的上诉请求，既不符合合同约定，也不符合法律规定。对刘屯的上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由刘屯负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月九日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟