广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11338号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路****，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：梁晓惠、陈君红，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：冉健，男，1982年4月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东和顺物业管理有限公司（下简称和顺物管公司）与被告冉健物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和顺物管公司的委托代理人梁晓惠、陈君红，被告冉健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和顺物管公司诉称：原告原名称为广州和顺物业管理公司，是具备一级物业管理资质的物业管理企业法人，后于2016年9月19日经广州市工商行政管理局核准变更名称为现名。2013年2月1日，原告开始接手管理武警广东总队棠下经济适用住房小区（龙熹苑），为该小区提供物业服务，并签订了物业服务合同。根据物业服务合同的约定，业主或承租人应在每月5日前缴纳当月物业管理费，其中地下车库停车位按80元/个/月的标准交纳车位管理服务费。被告是广州市天河区棠福路27号龙熹苑D栋901房和146号车位的业主，享受了原告提供的物业管理服务，其负有支付物业服务费的义务。然而，被告自2018年10月1日至2019年2月28日期间拖欠车位物业服务费400元。原告曾多次向被告催收，但被告至今仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的车位管理费400元；二、被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的利息（以各月所欠物业管理费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告冉健辩称：一、2016年2月1日至2019年1月31日，原告为武警广东总队龙熹苑小区提供物业服务，并签订了物业服务合同。合同到期前3个月，龙熹苑业主委员会已明确告知原告不与其续约，并要求其按照合同约定的时间即2019年1月31日前撤出龙熹苑小区。因此，被告没有支付2019年2月物业管理费286.65元和车位管理费80元的义务。另外，被告多次要求原告退还预交的2019年2月至3月的月保车费400元，但原告以各种理由推脱，至今未退回。二、合同期间，原告未完全履行物业服务合同约定的服务责任，提供的服务质量达不到合同约定的标准。根据《广州市住宅物业服务收费参考标准》，1.95元/平方米/月的物业收费标准对应的物业服务等级是3级以上，但被告并没有享受与之对等的服务。由于原告未完全履行合同附件五（一）综合管理服务、（二）房屋管理、（三）共用设施设备维修养护、（四）维护公共秩序、（五）保洁服务、（六）绿化养护管理所约定的义务或服务标准等级，根据《中华人民共和国合同法》的公平原则，被告认为相应的物业管理费应减少30%。经审理查明：和顺物管公司原名为广州和顺物业管理公司，后经工商行政管理部门核准变更为现名。2015年12月30日，龙熹苑业主委员会（甲方）与和顺物管公司（乙方）签订《武警广东总队团职经济适用住房小区物业服务合同》，约定物业名称为武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）（下简称团职楼小区），座落位置为天河区棠福路21、23、25、27号；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，根据甲方要求提供二次装饰装修管理服务，物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费采用包干制；物业服务费用由业主统一按照每套住房147平方米的建筑面积以每平方米每月1.95元标准交纳费用，绿化广场不收取费用；乙方按照地下车库停车位80元/个·月的标准收取车位管理服务费，服务费用包含地下车库电费、地下车库、地下车库公共设施日常维护保养费用、地下车库车位卫生保洁费用等工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳当月费用；本合同期限三年（自2016年2月1日起至2019年1月31日止），但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等。现和顺物管公司主张冉健是广州市天河区棠福路27号龙熹苑D栋901房及146号车位（下简称案涉车位）的权利人，起诉要求冉健支付拖欠的案涉房屋的物业管理费等。诉讼过程中，和顺物管公司主张冉健是案涉车位的权利人，冉健同意接受其物业服务，并同意按物业服务合同的约定按期支付物业管理费，并提交了物业管理费发票作为证据。冉健对上述证据的真实性予以确认。和顺物管公司表示其自2013年2月1日至2019年2月28日期间为团职楼小区提供物业管理服务。冉健表示其认为和顺物管公司撤离团职楼小区的时间是2019年1月31日，自2019年2月1日起和顺物管公司不再为团职楼小区服务。和顺物管公司对此表示中国人民武装警察部队广东省总队（下简称武警广东总队）在2019年1月31日才最终开标确定新的物管公司，并在2019年2月2日发函告知和顺物管公司；其后，武警广东总队于2019年2月28日发函要求和顺物管公司尽快办理交接手续，和顺物管公司当天签订退场的手续，因此，虽然物业服务合同于2019年1月31日到期，但和顺物管公司实际提供物业管理服务至2019年2月28日。为予证明，和顺物管公司提交了《龙熹苑移交清单》作为证据。冉健确认该证据的真实性。冉健提交了多份《承接查验遗留问题汇总表》、照片、《龙熹苑雨棚工程验收单》《龙熹苑雨棚工程保修单》及维修承接查验遗留问题支付凭证等证据。和顺物管公司对《承接查验遗留问题汇总表》的真实性予以确认，对照片、《龙熹苑雨棚工程验收单》《龙熹苑雨棚工程保修单》及维修承接查验遗留问题支付凭证等证据的真实性不予确认，并认为其在物业管理服务上的瑕疵不能免除冉健应支付物业管理费的义务，冉健不能以此为由拒绝支付物业管理费。另，和顺物管公司庭审后表示其要求冉健支付逾期支付物业管理费等欠费的利息的计算时间变更为自案件起诉之日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认为：和顺物管公司要求冉健支付物业管理费等欠费的利息的计算时间变更为自案件起诉之日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于当事人对诉讼权利的自由处分，且未损害冉健的合法利益，本院予以准许，并按照变更后的诉讼请求对本案进行审处。根据已查明的事实可知，龙熹苑业主委员会与和顺物管公司签订了物业服务合同，和顺物管公司在2013年2月1日至2019年2月28日期间为团职楼小区提供了物业管理服务。冉健接收案涉车位后，实际接受了和顺物管公司的物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，其负有向和顺物管公司支付物业管理费的义务。现和顺物管公司主张冉健拖欠案涉车位自2018年10月1日至2019年2月28日期间的物业管理费400元（80元/月×5个月），冉健作为付款义务人并未提供证据证明其已支付上述款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对和顺物管公司的上述主张予以采信。综上，冉健应向和顺物管公司支付上述物业管理费400元（80元/月×5个月）。另，冉健至今未支付上述所欠物业管理费，该行为造成了和顺物管公司的利息损失，现其要求冉健支付逾期支付物业管理费的利息（以所欠物业管理费为本金，自本案起诉之日即2020年4月9日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据已查明的事实可知，《武警广东总队团职经济适用住房小区物业服务合同》于2019年1月31日到期后，和顺物管公司为团职楼小区提供物业管理服务至2019年2月28日并于2019年2月28日退出该小区且办理了移交手续，冉健亦未提供证据证明和顺物管公司拒绝退出、移交，故按照公平原则冉健应向和顺物管公司支付2019年2月的物业管理费。冉健主张和顺物管公司提供的物业管理服务质量未达到合同约定标准并要求减少物业管理费的收费金额，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告冉健于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的物业管理费400元；二、被告冉健于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东和顺物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的利息（以所欠物业管理费为本金，自2020年4月9日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告冉健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴旭英人民陪审员  马 颖二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  庞慧明喻珺王丽仪