河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初13986号原告：母汉义，男，1968年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕杨杰，河南金博大律师事务所律师。被告：张彦立，男，1969年10月13日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张庆学、雷春雨，河南国丰律师事务所律师。原告母汉义与被告张彦立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告母汉义的委托诉讼代理人吕杨杰，被告张彦立的委托诉讼代理人张庆学、雷春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告母汉义向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1100万元，并支付原告违约金及损失16445150元（自2015年11月30日至2018年3月17日按照月息2%计算；自2018年3月17日暂计算至2020年10月17日按日千分之一计算，应计算至实际返还全部购房款之日止）；2.依法判令本案诉讼费用由被告全部予以承担。事实与理由：原、被告经朋友介绍认识，被告称其对位于郑州市××路西侧金水路北侧的“供销大厦”项目拥有股权、系该项目的开发主体，后经原、被告协商，2015年10月21日双方签订《郑州“供销大厦”物业内部认购协议书》，约定被告作为“供销大厦”的开发主体、将该大厦9层（面积为1375.91平方）以1100万元的价格出售给原告，被告承诺该项目应于2016年5月31日取得商品房销售（预售）许可证、并应在此后10日内签订正式的《商品房买卖合同》。同时被告承诺将其拥有的“供销大厦”20%的股权作为起履约的担保。上述协议签订后，原告随即向被告转款1100万元支付了约定的购房款。之后，上述项目始终未能取得商品房销售（预售）手续。经原、被告多次协商，2018年2月6日，被告为原告出具了《退还购房款承诺书》，称由于被告的原因未能取得商品房销售（预售）证，被告承诺应于2018年3月17日退还上述购房款1100万元，并承担因此给原告造成的经济损失，应自收款日起至返还全部购房款之日按照月息2%支付经济损失；如2018年3月17日未能返还完毕，则应按本金及利息金额、按日千分之一支付违约金。至此，原、被告已经对之前的《郑州“供销大厦”物业内部认购协议书》予以解除。然后时至今日，被告根本未能履行自身承诺，既未返还原告任何购房款，更未能支付原告一分钱违约金及损失赔偿。为维护合法权益，故提起诉讼。被告张彦立辩称，一、本案为不动产买卖合同纠纷,应由不动产所在地郑州市高新区人民法院管辖，请依法移送高新区法院审理。本案合同买卖地产标的“供销大厦”位于郑东新区心怡路与金水路口，依据《民诉法》第33条第一款第一项规定，本案应由郑州市高新区人民法院管辖，请依法移送郑州高新区法院审理。二、本案名为认购协议，实为商品房买卖合同，该协议无效。第一、该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。第二、该楼盘至今未取得商品房预售许可，依据该司法解释第二条规定，该协议系无效协议。三、本案中合同无效的后果。依据《合同法》第56、58条之规定，合同无效的后果是：1、被告依法应当返还原告所交购房款。2、由于该协议无效，双方约定的违约条款自始无效，原告请求违约金、损失赔偿没有合同依据，原告的损失应按同期银行贷款利率计算。3、合同无效，原、被告均存在过错，原告的损失（按同期银行贷款利率计算）应由原、被告双方共同承担。综上所述，本案系不动产纠纷，应该移送郑州市高新区法院审理；双方签订的《认购协议》无效，原告请求支付违约金并给予赔偿，缺乏法律及合同依据，应予驳回。经审理本院认定事实如下：2015年10月21日，被告张彦立作为甲方与原告母汉义作为乙方签订《郑州“供销大厦”办公用房内部认购协议书》一份，主要约定：一、本协议明示条款。1、由甲方开发建设的“供销大厦”项目位于郑州市××路西侧，金水路以北，该项目目前正在建设中，尚未取得商品房预售许可证。2、乙方确认已充分了解甲方所建设开发的“供销大厦”项目尚未取得商品房预售许可证的情况及《商品房预售管理办法》的有关法规，同时对该物业内部提前购买的所有事项无任何异议，并自愿按照本协议内容进行内部提前购买。3、甲乙双方约定在甲方取得商品房预售许可证后十日内签订《商品房买卖合同》。注：甲方承诺，本项目于2016年5月31日之前取得《商品房销售（预售）许可证》。二、定购物业信息。1、物业名称：郑州“供销大厦”。2、物业位置：郑州市金水区心怡路西侧，金水路以北。3、乙方订购物业位置：郑州“供销大厦”9层，物业面积：1375.91平方米（此面积为暂测面积，实际面积以郑州市房地产测绘部门测绘面积为准）。4、该物业单价为8000元/平方米，总房款为1100万元。5、该物业的交房时间及交房标准以双方签订的《商品房买卖合同》约定的相关条款为准。6、本协议所指的总房款仅指房屋价格，不包括乙方购置该物业所交纳的各种税费（契税、维修基金）。三、定购方式。乙方为取得以上物业的内部优先购买权，自愿一次性支付给甲方1100万元整。四、关于合同转签的约定。1、该协议订购物业，乙方只可用于本人名义转签商品房买卖合同，如换名需提前向甲方提出申请并经过甲方同意后方可换名。2、具体购房事宜，以双方正式签订《商品房买卖合同》为准。五、违约责任。1、甲方承诺在本协议生效期间，乙方所购买房源不会出售于第三人。否则，甲方将承担由此产生的一切法律责任。2、甲方承诺经按本协议书的单价及总房款与乙方转签《商品房买卖合同》。否则，视为甲方违约，除原额退还乙方已付房款外，另付乙方所付金额的10%的违约金。3、甲方承诺取得该房屋商品房预售许可证后，以报纸公告或电视字幕或电话的方式通知乙方。乙方须于通知后7个工作日内持本协议、收据与甲方签订《商品房买卖合同》。逾期未签订者，视为自动放弃本物业内部定购，本协议解除，且甲方有权出卖乙方定购物业扣留所付金额10%作为违约金。协议签订后，原告通过银行转账方式，分别于2015年10月22日支付被告500万元，于2015年10月26日支付被告200万元，于2015年10月30日支付被告300万元，于2015年11月29日支付100万元，共计1100万元。2018年2月6日，被告向原告出具《退还购房款承诺书》一份，内容为：由于我方的原因，没能按承诺于2016年5月31日取得《商品房销售（预售）许可证》，我决定退还母汉义购房款人民币壹仟壹佰万元，并承担因此给母汉义造成的经济损失。同意自收款之日起至付清本金之日终的时间段内按照月息2%支付作为补偿母汉义的经济损失。本金及利息于2018年3月17日前付清。若我没能于2018年3月17日前付清本金及利息，愿按本金及利息所欠金额相加总额为基数按日千分之一支付违约金直到付清款项为止。因被告未按约定偿还原告上述款项及利息，原告催要未果后诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原告与被告协商达成购房意向并签订协议，原告向被告购买提前预售房屋，双方意思表示真实一致。后因被告原因，未能按期办理《商品房销售（预售）许可证》，导致双方合同目的不能实现，被告于2018年2月6日向原告出具《退还购房款承诺书》，视为双方已协商一致解除2015年10月21日签订的《郑州“供销大厦”办公用房内部认购协议书》。合同解除后，被告应按承诺书内容退还原告购房款1100万元并赔偿损失。被告虽在承诺书中承诺按月息2%向原告支付利息及按日千分之一支付逾期利息，被告认为该违约金标准过高要求予以调整。因原告未举证证明其实际损失情况，且该违约金标准过高，故本院支持被告向原告支付自实际收款之日起至1100万元款项实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年11月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即年利率15.4%计算的资金占用期间的利息损失。原告请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张彦立于本判决生效之日起十日内退还原告母汉义购房款11000000元及违约金（其中500万元自2015年10月22日起算，200万元自2015年10月26日起算，300万元自2015年10月30日起算，100万元自2015年11月29日起算，均按年利率15.4%计算至实际清偿完毕之日止）；驳回原告母汉义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179026元，减半收取89513元，由被告张彦立负担。原告预交的剩余89513元案件受理费退还给原告母汉义。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王静静二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 ?