杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10526号 原告（反诉被告）：杭州诗寓商业管理有限公司，住所地杭州市江干区机场路里街**运瑞大厦****。 法定代表人：李璐，总经理。 委托诉讼代理人：陈磊、冯添丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新宸云谷投资发展（杭州）有限公司，住所，住所地杭州市西湖区转塘街道云梦路******div> 法定代表人：裘志坚，经理。 委托诉讼代理人：高凯元、钟忆，浙江泽大律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州诗寓商业管理有限公司（以下简称诗寓公司）与被告（反诉原告）新宸云谷投资发展（杭州）有限公司（以下简称新宸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日、2020年12月26日两次公开开庭进行了审理。诗寓公司的委托诉讼代理人冯添丽、陈磊，新宸公司的委托诉讼代理人高凯元、钟忆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 诗寓公司向本院提出诉讼请求：1.判决诗寓公司与新宸公司于2018年11月7日签订的《新宸云谷投资发展（杭州）有限公司与杭州诗寓商业管理有限公司物业租赁合同》（以下简称物业租赁合同）及其附件《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》于2019年8月21日解除；2.新宸公司退还诗寓公司已支付的首期租金、履约保证金及物业费合计7323789.84元；3.新宸公司支付诗寓公司设计费损失520220元、装修工程款损失420000元、消防款损失256000元、检测费损失127799元、水电费损失4179.77元；4.新宸公司支付诗寓公司至款项付清日止的逾期退还款项及支付损失的违约金，暂计至2019年11月25日为396662.37元；5.本案诉讼费用由新宸公司承担。事实和理由：2018年11月7日，诗寓公司与新宸公司签订《房屋租赁合同》及物业租赁合同，约定新宸公司将位于杭州市西湖区××街道××路××号××幢的房屋转租给诗寓公司，约定了租金标准、违约责任等。合同签订后，诗寓公司依约支付了首期租金、履约保证金、物业费合计7323789.84元。此后诗寓公司委托上海朗诗规划建筑设计有限公司对案涉房屋进行了装修设计。设计完成后，委托浙江精创建设工程施工图审查中心对施工图设计文件进行消防审查，并向杭州市西湖区住房与城乡建设局申请建设工程消防设计审批。因案涉房屋的土地用途为工业用地，而诗寓公司租赁案涉房屋的用途为酒店式公寓，新宸公司无法向诗寓公司提供土地功能变更的规划审核意见，根据该房产证的用途办理酒店式公寓的审批无法通过。依据合同约定，诗寓公司有权解除物业租赁合同并要求新宸公司退还诗寓公司已支付的费用并赔偿相关设计费用，逾期支付的，应支付相应违约金。2019年8月20日，诗寓公司向新宸公司邮寄了《【云栖小镇】项目租赁合同合同解除通知函》，该函已于8月21日送达新宸公司。新宸公司收到解除函后，一直未向诗寓公司退还已支付的租金、履约保证金、物业费，也未支付诗寓公司的相应损失，诗寓公司故诉至法院。 新宸公司辩称，租赁合同签订后，诗寓公司一直实际占用案涉房屋，新宸公司一直按约履行出租人的义务，协助诗寓公司制作消防审查合格书。诗寓公司发函要求解除合同，新宸公司并未同意，多次回函要求其继续履行合同。因此，物业租赁合同签订后，诗寓公司一直占有使用案涉房屋，在新宸公司无违约的情况下，诗寓公司不享有合同解除权，故物业租赁合同并未于2019年8月21日解除。诗寓公司援引物业租赁合同1.4条约定要求解除合同，而该条款系诗寓公司采用欺诈方式与新宸公司签订，且内容显失公平，新宸公司已提出反诉请求撤销该条款。案涉土地为工业用途，双方在签署合同时知晓该房屋及土地的性质，诗寓公司是办理消防审批手续的义务人与责任人，新宸公司只有协助义务。该条却约定如无法办理消防审批诗寓公司无须承担责任，只有协助义务的新宸公司反而要承担全部责任。诗寓公司是国内长租公寓的龙头企业，其将风险完全转嫁给新宸公司，显失公平。双方磋商订立合同时诗寓公司曾就此提出异议，但诗寓公司表示该条款仅为法务用语，其不会基于该条起诉新宸公司，新宸公司出于对诗寓公司的信任才签订物业租赁合同。诗寓公司在向相关部门确认可办理各项手续后方与新宸公司签订物业租赁合同，该条款系诗寓公司采用欺诈手段与新宸公司签订的，不是新宸公司的真实意思表示。不论上述条款是否有效，诗寓公司可解除合同的前提条件是其已向住建部门进行消防审批但因产证问题无法通过审批。诗寓公司并未举证证明其已向西湖区住建局进行消防报批，或因房屋产权证书的问题导致无法通过消防审批，因此不符合合同约定的解除条件。在诗寓公司告知无法办理消防审批后，新宸公司多次欲提交相应材料协助其办理，但诗寓公司均未要求新宸公司给予协助，说明诗寓公司从未进行审批。双方签订合同目的为进行商业经营，案涉房屋可以作为公寓经营，诗寓公司可实现其合同目的。案涉房屋系同一园区内其中一幢建筑，而园区内已有一幢被用作蓝领公寓，另一幢已经用于商业用途正常开展经营。诗寓公司在承租房屋七个月后才告知新宸公司因产证问题无法通过消防审批与常理不符。诗寓公司中途解除合同的真实原因为其系“朗诗寓”品牌旗下的公司，“朗诗寓”经营多项业务，因其自身业务调整，欲缩减甚至剥离长租酒店公寓业务。诗寓公司以低价承租房屋，其违约中途退场，新宸公司于2019年11月15日接收房屋时，因双方租赁合同尚未解除，新宸公司无法对外出租，已产生重大损失。 新宸公司向本院提出反诉请求：1.判令撤销《物业租赁合同》第1.4条；2.解除新宸公司与诗寓公司于2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》、《物业租赁合同》、《物业管理服务合同》；3.诗寓公司向新宸公司支付租金180995.75元、物业费11117.64元；4.诗寓公司向新宸公司支付违约金6158325.84元；5.诗寓公司向新宸公司支付因其违约所产生的卫生间墙体、蹲坑、消火栓箱拆除费用及日光灯管等设施的修复费用合计204973元；6.诗寓公司支付新宸公司已支付的律师费215000元、公证费7000元；7.反诉诉讼费由诗寓公司承担。诉讼中，新宸公司将第6项请求中的公证费变更为3500元。事实和理由：物业租赁合同签订过程中，诗寓公司已充分了解租赁物业的各项基本情况，并自行向消防公司确认租赁物业及其他各项事项能够顺利审批的情况下才与新宸公司签订物业租赁合同。合同签订后，诗寓公司进行了装修设计并委托公司对案涉物业进行了消防审查，于2019年3月6日正式进场施工。2019年4月5日，诗寓公司取得《浙江省建设工程施工图设计文件消防审查合格书》。经新宸公司多次催促，诗寓公司一直拖延办理相关审批，并以房屋产证用途无法通过酒店式公寓用途的审批为由，擅自中途退租并要求解除合同。事实上，案涉物业可以公寓用途正常使用。诗寓公司在无解除权的情况下擅自退租，违反合同约定，新宸公司有权解除合同并要求诗寓公司支付租金、物业费、违约金等费用。 诗寓公司对新宸公司的反诉辩称，双方签订的物业租赁合同合法有效，关于诗寓公司可因房屋产证问题无法办理消防审批享有解除权的约定，是双方对于交易风险进行评估后在自愿基础上就风险承担做出的约定。从微信聊天记录中可看出，该条款是双方经过反复斟酌、不断磋商后拟定的，新宸公司作为有经验的出租方，对于合同风险是有评估的。案涉房屋因产证用途为工业，无法办理消防审批，已达到合同解除条件。诗寓公司已向新宸公司发送解除函及腾退通知函，新宸公司收到后一直拒绝办理房屋交接，由此产生的损失应由新宸公司自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：诗寓公司提交的证据6《建设工程设计合同》及证据16设计费发票金额无法对应，诗寓公司未提交相应付款凭证，仅提供了合同相对方提交的《关于杭州云栖小镇项目设计费收款说明》及付款凭证，欲证明款项系上海朗诗寓实业发展有限公司代付，但该说明未经上海朗诗寓实业发展有限公司认可，相关付款凭证的金额亦与本案无法对应，对该些证据不予认定；证据7、8《【云栖小镇】项目物业租赁合同合同解除通知函》、相应邮寄回单及证据12新宸公司的回复函与新宸公司提交的证据6、7一致，对其真实性予以认定，诗寓公司是否可行使合同解除权，在说理部分予以阐述；证据9录音可证明案涉房屋因消防审批出现问题，双方进行协商的事实；诗寓公司的证据10建设工程施工图设计审查材料及新宸公司的证据15消防审查合格书，真实性予以认定，可证明施工图设计文件已经第三方审查合格；证据13、14、15真实性予以认定，诗寓公司是否有权解除合同退还房屋等问题，在说理部分予以阐述；证据17、18、19、20，诗寓公司自认消防报审服务费及装饰工程费尚未支付，故对该证据不予认定；证据21、22，诗寓公司未提交付款凭证，不予认定；证据24网页截图的关联性及证明对象不予认定。新宸公司提交的证据4微信聊天记录真实性予以认定，证明对象不予认定，聊天记录可反映出双方签订合同前的部分磋商过程，但双方权利义务应以签字盖章的书面合同为准；证据5，无法证明诗寓公司存在故意拖延、拒不进行消防报批的情形；证据8、9，真实性予以认定，关于诗寓公司是否有权解除合同的问题，在说理部分予以阐述；证据10邮件截图、证据17现场照片，真实性予以认定，证明对象不予认定，诗寓公司进场时虽未通过联合图审，但其承租房屋后进行装修准备工作并无不当；证据11，该会议纪要形成时间在新宸公司接收案涉房屋之后，且其用途为蓝领公寓，而蓝领公寓是政府部门为缓解低收入外来务工人员租房难问题而筹资建设的临时租赁住房，与案涉用于商业经营的酒店公寓性质不同、审批条件不同，对该证据的证明目的不予认定；证据16，经审查与杭州市建设工程施工图联审信息系统网站以及消防审查合格书记载一致，予以认定；证据17中的情况说明系新宸公司单方制作，不予认定；证据18，法律服务委托合同及律师费发票及证据21付款凭证，真实性予以认定；证据19，公证书及发票真实性予以认定；证据20为同一园区4幢房屋的照片，关联性不予认定。诗寓公司补充提交的2020年9月30日杭州市住房保障和房产管理局发布的《关于组织申报2019年度杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金的通知》、《2019年度杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金申报指南（集中式项目）》、杭州诗寓商业管理有限公司专项审计报告【同仁专字[2020]第801号】，真实性予以认定。新宸公司补充提交的《杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金使用管理办法》（杭房局[2020]108号）、《关于组织申报2019年度杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金的通知》（杭房局[2020]118号）、关于印发《2019年度杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金评审标准》的通知（杭房局[2020]134号）、《关于拨付2019年度杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金的通知》（杭房局[2020]139号）的真实性予以认定，案涉云栖小镇项目未在诗寓公司申报范围内，故对其关联性及证明对象均不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杭州求兴科技有限公司（以下简称求兴公司）系杭州市云梦路**求兴园区****房屋所有权人。2018年1月15日，求兴公司（甲方、出租方）与新辰控股有限公司（以下简称新辰控股公司）（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁用途为商务办公、商业、公寓、餐饮及其配套服务。乙方承租房屋后，有权按照上述商业用途对该租赁物进行部分转租或与他人合作经营。租赁期间，除非经管委会和甲方同意，乙方不得整体转租租赁标的物或通过转让项目公司全部股权来进行变相整体转租。租赁期限自2018年1月15日至2032年8月27日。 2018年3月12日，求兴公司（甲方、合同相对方）、新辰控股公司（乙方、转让方）与新宸公司（丙方、受让方）签订《合同权利义务整体转让协议》，甲方同意乙方将其在2018年1月15日签订的《物业租赁合同》及《租赁合同补充协议》项下的合同权利义务整体转让给丙方，由丙方享受和承担该合同项下的权利义务。 2018年11月7日，新宸公司作为出租方、诗寓公司作为承租方签订物业租赁合同，约定出租人将位于杭州市西湖区××街道××路××号××幢××幢房屋出租给承租人使用。物业租赁合同主要内容为：1.2承租人租赁物业用于公寓、办公及商业配套等用途。1.3租赁期限为13年295天，自租赁物业交付之日起算，至2032年8月27日止。1.4租赁物业的交付日为2018年11月7日前，实际交付日期以双方签订《房屋交接书》之日为准。该物业消防报审手续由承租人负责完成，出租人应协助承租人取得用于公寓用途的以承租人或者承租人分公司名义报审的该物业的消防联合审图合格意见书。本项目物业产权用途为工业，若该项目承租人在报批过程中因产证用途无法正常报批，则承租人有权解除该合同并要求出租人在收到承租人通知后的3日内退还承租人支付给出租人的所有费用，并赔偿承租人相关设计费用800000元，承租人需提供设计费用合同、发票、银行转账凭据，出租人在核实凭据后5个工作日内支付，每延迟一日，出租人需向承租人支付应退还和应赔偿全额的万分之五作为违约金。1.5自交付之日起算免租期，装修免租期为2个月，装修免租期内，承租人无需支付租金和物业管理费。2.1出租人在本合同签订且收到产权人开具的合法有效的《同意转租确认函》及关于本租赁物业自本协议签约前一个月内的产调文件后的7个工作日内支付履约保证金111948元。计租面积合计14470.09平方米，首年租金为1.32元／平方米／天，首年租金含税金额为5809741.14元（不含税金额为5281582.85元，增值税金额为528158.28元），本合同约定的交易金额为含税金额。第二年至第十四年租金每年在上一年租金标准基础上递增5%。租金按产权证面积计算，年租金按365天计算。租金预付，首期租金10个月，此后每6个月为一个支付期，应在上一支付期满30个自然日前支付。承租人逾期支付租金，每逾期一日，则按应付未付租金金额每天万分之五标准向出租人支付违约金。租赁物业的物业管理单位为新宸公司，费用标准为0.08元／平方米／天，物业管理费与物业租金同步支付。第二年至第十四年物业费每年在上一年物业费标准的基础上递增5%。公共能耗费每月按面积分摊，另行计算。3.1承租人有权对租赁物业房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造，施工前须向出租人备案。11.2.1承租人发生下列情况，出租人有权单方解除本合同，并追究承租人的违约责任：（1）中途擅自退租的……11.3违约责任：如因承租人违约，导致出租人解除本合同的，承租人应在接到出租人通知后10日内支付出租人合同解除当月标准12个月的租金作为违约金（履约保证金可抵扣），且承租人在租赁物业上投入的已形成附合的装修装饰物归出租人所有；除征收征用拆迁以外，因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知及承租人退还物业后10日内返还承租人已付的履约保证金和已支付未使用的其他所有费用，并支付合同解除当月标准12个月的租金以及装修违约金、经营违约金。违约方还应另行承担守约方因此遭受的维权损失，包括律师费、公证取证费等。双方同日签订了《物业管理服务合同》，约定了物业费标准、支付时间、物业管理范围等内容。《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》作为物业租赁合同的附件。2018年11月8日，求兴公司出具《产权人同意转租确认函》，同意新宸公司将其租赁的云梦路1号3幢房屋出租给诗寓公司。 物业租赁合同签订后，诗寓公司支付了首期租金5809741.14元、履约保证金1161948元、物业管理费352100.7元，合计7323789.84元。新宸公司向诗寓公司交付了案涉房屋，双方于2018年11月13日签署了《房屋交接书》。诗寓公司接收房屋后开始进行装修设计、消防审批等前期工作。诗寓公司于2018年12月3日以案涉房屋注册成立“杭州诗寓商业管理有限公司云栖小镇分公司”。诗寓公司就“杭州诗寓商业管理有限公司云栖小镇分公司内装修”项目委托浙江精创建设工程施工图审查中心进行施工图审查，该中心于2019年4月26日出具《施工图设计文件审查合格书》及《施工图设计文件消防审查合格书》，并做出说明：杭政工出（2012）8号地块工业用房2#楼，装修设计范围为地上1-6层，装修后使用性质为酒店式公寓，原使用功能为厂房。“杭州诗寓商业管理有限公司云栖小镇分公司”后于2020年4月10日注销。 2019年8月20日，诗寓公司向新宸公司邮寄《【云栖小镇】项目物业租赁合同合同解除通知函》，主要内容为：因物业产证用途无法正常完成租赁物业报批手续导致原合同无法继续履行，根据合同第1.4条第三款规定告知新宸公司：1.原合同自本函件送达之日起解除；2.新宸公司应按原合同1.4条第三款规定，退还诗寓公司已支付的包括首期租金、履约保证金在内的全部款项和按原合同约定赔偿相关损失。新宸公司于2019年8月22日签收该通知函。新宸公司收到后未作书面回复，诗寓公司再次发送《催告函》，催告新宸公司于2019年8月30日前回复并沟通解约事宜，否则视为其认可前述解除合同通知函中的所有条款。新宸公司后做出《关于贵司“【云栖小镇】项目物业租赁合同合同解除通知函”的回复函》，回复如下：诗寓公司的发函不符合法律规定及双方合同约定。根据合同第三条约定，租赁物业消防报审手续由诗寓公司负责完成，新宸公司负责协助且已履行协助义务。新宸公司多次要求诗寓公司提供报批资料，但其始终未提供。诗寓公司单方面解除合同已构成违约。2019年9月10日，诗寓公司向新宸公司邮寄落款时间为2019年9月6日的《租赁物业交还通知函》，告知新宸公司根据合同解除通知函，双方的租赁关系已经解除，诗寓公司已于2019年9月6日完成租赁物业的清场工作，租赁物业可以交还新宸公司。要求新宸公司安排交接事宜，如有问题及时函告诗寓公司。新宸公司于2019年9月12日签收该通知函。新宸公司后委托浙江泽大律师事务所向诗寓公司发送落款时间为2019年11月15日的《律师函》，指出诗寓公司存在违约行为：1.依据合同约定应于2019年10月8日前支付第二期租金3660136.92元及物业管理费221823.44元，拖欠租金、物业费已达30日；2.诗寓公司单方面发函解除合同，属于擅自退租，新宸公司有权单方解除合同并追究诗寓公司的违约责任。故要求诗寓公司收到该函后三日内向新宸公司支付拖欠的租金及物业管理费，并支付逾期违约金75698.23元。另外，基于诗寓公司单方违约的事实，其还应承担拆除卫生间墙体、蹲坑、消火栓箱及日光灯管等设施的修复费用预计204973元。为避免后续的物业管理风险，新宸公司将接手监管该物业。 双方因合同解除事宜未能达成一致，诗寓公司故诉至本院，新宸公司并提出反诉。 另查明，2019年12月26日，西湖区住房和城乡建设局印发西建〔2019〕219号《关于云栖小镇新辰云谷蓝领公寓设计方案联合审查会议纪要》，规划将云梦路1号2幢建设为蓝领公寓。诗寓公司与新宸公司均确认该纪要所称2幢即为本案所涉3幢房屋。 本院认为，求兴公司将其所有的房屋出租给新辰控股公司，并签订《物业租赁合同》，新宸公司后与求兴公司、新辰控股公司签订《合同权利义务整体转让协议》，新宸公司取得了《物业租赁合同》项下承租人的全部权利义务。新宸公司与诗寓公司签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，并经出租人求兴公司同意，该协议合法有效，双方均应依约履行。合同第1.4条约定“租赁物业的交付日为2018年11月7日前，实际交付日期以双方签订《房屋交接书》之日为准。该物业消防报审手续由承租人负责完成，出租人应协助承租人取得用于公寓用途的以承租人或者承租人分公司名义报审的该物业的消防联合审图合格意见书。本项目物业产权用途为工业，若该项目承租人在报批过程中因产证用途无法正常报批，则承租人有权解除该合同并要求出租人在收到承租人通知后的3日内退还承租人支付给出租人的所有费用，并赔偿承租人相关设计费用800000元，承租人需提供设计费用合同、发票、银行转账凭据，出租人在核实凭据后5个工作日内支付，每延迟一日，出租人需向承租人支付应退还和应赔偿全额的万分之五作为违约金。”新宸公司认为该条款系诗寓公司采用欺诈方式与新宸公司签订，且内容显失公平，请求撤销该条款。对此，本院认为，根据双方当事人提交的微信聊天记录可知，双方在签订合同时均明知案涉房屋的土地性质、诗寓公司承租后用于商业用途。双方还就该情形下可能导致消防报批出现问题以及出现问题后如何处理进行了较多地磋商。双方对于案涉房屋用于经营商业用途的公寓的目的能否顺利实现可能存在的风险是完全清楚知晓的，并在评估风险后自愿签订了物业租赁合同并约定了若出现“因产证问题无法正常报批”的处理方式。该条款是双方在充分磋商的基础上达成，不存在诗寓公司利用优势致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。新宸公司也没有举证证明诗寓公司存在欺诈行为。新宸公司反诉要求撤销该条款缺乏事实及法律依据，本院不予支持。该条款是双方当事人约定的解除合同所附的条件。而约定的解除条件是“若该项目承租人在报批过程中因产证用途无法正常报批”。关于案涉项目能否通过审批的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。同时，《杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定（试行）》规定了现有建筑物的使用功能可经批准临时改变为经营性使用功能，但应办理相关手续。依照上述规定，案涉房屋欲用于商业用途，须进行消防设计审查并办理房屋及土地的相关审批手续。案涉房屋虽取得了《施工图设计文件审查合格书》及《施工图设计文件消防审查合格书》，但案涉房屋及土地并未办理相关审批手续，在此情况下，诗寓公司依照现有法律规定客观上无法通过装修方案的消防设计审查，因此无法取得施工许可证进行装修。故该事实符合上述合同约定的情形，所附的解除条件成就，诗寓公司有权据此解除合同。《合同法》规定，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。新宸公司于2019年8月22日签收诗寓公司发送的《【云栖小镇】项目物业租赁合同合同解除通知函》，故本院确认物业租赁合同及其相关附件于2019年8月22日解除。新宸公司辩称案涉同一园区的4幢已用于经营酒店，案涉3幢已经批准用作蓝领公寓，因此诗寓公司可正常使用案涉房屋实现其经营“公寓”的合同目的。就此，本院认为，即便4幢可以正常使用也与案涉3幢不具有关联性，无法据此推定3幢也可正常使用。而蓝领公寓与物业租赁合同约定的用于商业经营的公寓性质不同，况且新宸公司提供的会议纪要印发时间为2019年12月26日，此时物业租赁合同已解除，无法据此证明诗寓公司在当时可通过审批。新宸公司的该抗辩与诗寓公司无法通过消防审计审查的客观事实不符，本院对此不予采信。 《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的合同第1.4约定“承租人有权解除该合同并要求出租人在收到承租人通知后的3日内退还承租人支付给出租人的所有费用。”该条款中虽约定出租人退还“承租人支付给出租人的所有费用”，但并不意味着诗寓公司不承担任何损失。费用的退还应具有合理性。具体分析如下：一、诗寓公司交纳的房屋已实际腾退期间的租金及物业管理费应予以退还。诗寓公司已交纳一年的房租、物业费对应的租赁期间为自其接收房屋的2018年11月13日至2019年11月12日。本院确定合同于2019年8月22日解除，但双方对于诗寓公司腾退交房的时间存在争议。诗寓公司认为其于2019年9月10日向新宸公司邮寄《租赁物业交还通知函》，已告知新宸公司房屋于2019年9月6日腾退完毕、新宸公司可接收房屋，诗寓公司已于该时腾退交房。新宸公司则认为该公司于2019年11月15日发《律师函》时才接手物业。就此，本院认为，诗寓公司邮寄的《租赁物业交还通知函》新宸公司已于2019年9月12日签收。新宸公司收到该函件后，应及时查看房屋状况并接收房屋。新宸公司在收到函件后，未对诗寓公司的交还房屋的状况提出异议，且诗寓公司在接收房屋后尚未用于公寓使用。故本院扣除新宸公司收到函件后的合理查看时间后，认定新宸公司已于2019年9月14日接收房屋。诗寓公司已预交的超出房屋占用期间即2019年9月15日至2019年11月12日的租金、物业管理费计1195230元，新宸公司应予以返还。二、诗寓公司已交纳的其余部分的租金、物业管理费部分。本案中双方均明知案涉房屋的工业用地性质，却欲用于商业经营的公寓。诗寓公司作为专业从事公寓经营的商事主体，应当知悉相关的法律政策规定，应当知晓工业用地上房屋用作商业经营存在的风险，其作为房屋的使用人未尽到必要的审慎注意和风险判断义务；新宸公司作为房屋的前手承租人和案涉合同的出租人，未向房屋所有权人及相关审批职能部门进行调查了解及咨询却过于自信。双方对于该损失均有过错，应各自承担相应的责任。此外，合同虽未约定消防报批的时间，在合同履行过程中诗寓公司作为负责消防报批手续的责任人，有义务及时履行报批义务。且诗寓公司享有合同约定的附条件解除权，在其无法通过消防审批后应及时行使合同解除权。在合同签订后，诗寓公司未及时进行装修设计，并依当时的消防审批职能分工向消防救援机构进行消防设计审查，其于2019年4月26日才通过消防联合图审；并于2019年8月20日才以无法通过消防审批为由向新宸公司主张解除合同，均远远超出合同履行的合理时间，扩大了损失。故本院认为，诗寓公司对该损失的过错较大，应承担主要责任。本院综合考虑诗寓公司进行装修设计及消防审批的合理期间、双方的过错程度等因素，酌情确定新宸公司返还诗寓公司租金、物业管理费1900000元。加上上述第一项新宸公司应返还的2019年9月15日至2019年11月12日的租金、物业管理费1195230元，新宸公司合计应返还诗寓公司3095230元。合同解除并非当事人违约所致，故新宸公司应当返还诗寓公司已支付的履约保证金1161948元。关于诗寓公司主张返还的设计费、装修工程款、消防款、检测费损失。物业租赁合同约定承租人需提供设计费用合同、发票、银行转账凭据，出租人在核实凭据后支付。诗寓公司未依约向新宸公司提供上述资料供新宸公司核实，在本院要求其提供后，仍未提交。并且其自认其中消防报审服务费及装饰工程费尚未支付，而设计费及检测费至今未提交可与合同对应的支付凭证。故诗寓公司未提交证据证明相关费用已实际支出，本院对其要求新宸公司赔偿设计费、装修工程款、消防款、检测费的诉讼请求不予支持。水电费是诗寓公司承租房屋后的实际消耗，不应由新宸公司承担。本院对于诗寓公司要求新宸公司赔偿该项损失的诉讼请求亦不予支持。因双方对于合同解除存在争议，诗寓公司要求新宸公司支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于新宸公司的其他反诉请求。案涉合同系因诗寓公司行使合同解除权而解除，诗寓公司不存在违约行为，故新宸公司以诗寓公司提前退租为由要求解除合同并要求诗寓公司支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院认定案涉合同于2019年8月22日解除，新宸公司已于2019年9月14日接收房屋。新宸公司要求诗寓公司支付2019年11月13日至2019年11月15日租金180995.75元、物业费11117.64元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于新宸公司主张的拆除设施的修复费用204973元。诗寓公司在新宸公司同意装修的情况下，对房屋进行部分装修前期工作具有合理性，新宸公司未证明需恢复的“原状”是何状态，且该主张的费用系其单方核算可能会产生的费用，并未实际支出，诗寓公司亦不认可。其要求诗寓公司赔偿该费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于其主张诗寓公司承担律师费及公证费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认杭州诗寓商业管理有限公司与新宸云谷投资发展（杭州）有限公司于2018年11月7日签订的《新宸云谷投资发展（杭州）有限公司与杭州诗寓商业管理有限公司物业租赁合同》及其附件《物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》于2019年8月22日解除； 二、新宸云谷投资发展（杭州）有限公司退还杭州诗寓商业管理有限公司履约保证金1161948元； 三、新宸云谷投资发展（杭州）有限公司退还杭州诗寓商业管理有限公司租金、占有使用费及物业管理费3095230元； 四、驳回杭州诗寓商业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回新宸云谷投资发展（杭州）有限公司的反诉诉讼请求； 六、上述第二、三项合计，由新宸云谷投资发展（杭州）有限公司支付杭州诗寓商业管理有限公司4257178元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费75140元、诉讼保全申请费5000元，合计80140元，由杭州诗寓商业管理有限公司负担42436元，新宸云谷投资发展（杭州）有限公司负担37704元。反诉案件受理费29609元、诉讼保全申请费5000元，合计34609元，由新宸云谷投资发展（杭州）有限公司负担。 杭州诗寓商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；新宸云谷投资发展（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  高 瑛 人民陪审员  汪云彪 人民陪审员  翁荣水 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  陈佳佳