福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3764号 原告（反诉被告）：潘月云，女，1963年2月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王仲杰，福建力群律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄晓东，男，1969年9月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱凯，天津四方君汇律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄嘉麒（黄晓东儿子），男，1999年7月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）潘月云与被告（反诉原告）黄晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘月云及委托诉讼代理人王仲杰到庭参加诉讼，被告黄晓东委托诉讼代理人邱凯、黄嘉麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘月云向本院提出诉讼请求：黄晓东向潘月云支付拖欠租金121008元（自2020年2月1日起至2020年7月31日止）及滞纳金8479.56元（以当月租金和费用为基数累计自2020年2月1日起至2020年7月31日止，每月按2%计取）。庭审中，潘月云当庭增加诉讼请求：黄晓东向潘月云支付自2020年8月1日起至2020年11月30日止的租金及相应滞纳金、物业费及公摊水费自2020年7月15日至2020年11月30日合计17370.50元。 事实与理由：潘月云系闽侯县××街道××道××号××期××＃××号单元的所有权人。2017年12月25日，黄晓东向福州利博顺泰房地产开发有限公司租用闽侯县××街道××道××号××期××＃××号单元（建筑面积630.26平方米），租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日，各年份的月租金单价为14.5、32、36、40、44元／平方米，签订了《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》对租赁事项作出了约定，包括但不限于水、电、燃气物业管理等所有费用由承租方承担，租金的滞纳金按日租金的2倍／日计收并约定争议由房屋所在地法院管辖。2018年11月5日潘月云从福州利博顺泰房地产开发有限公司买受案涉房产，2019年1月三方签订《权利义务转移三方合同》，本着买卖不破租赁的原则，原租赁合同出租方的权利和义务由潘月云承受，潘月云与黄晓东之间形成新的租赁关系，继续沿用《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》的合同条款，双方均应当按照合同约定执行。自2020年2月起，黄晓东以各种不当理由拒付租金，截止2020年7月31日止累计欠房租121008元及滞纳金，经催告亦无动于衷，黄晓东的失信违约行为已严重损害潘月云的权益和声誉，望判如所请。 黄晓东辩称，潘月云存在严重的违约行为在先，根据《合同法》第67条规定，黄晓东享有先履行抗辩权。在潘月云未全面履行维修义务之前，黄晓东不应向潘月云继续支付租金。按照《合同法》第216、220、221条及《商品房屋租赁管理办法》第9条规定，出租人对租赁房屋负有维修义务。按照房屋租赁合同6.1条的约定，维修责任由潘月云承担。潘月云无权主张物业费及公摊水费，应由物业公司来主张。 黄晓东自承租期开始的2018年1月1日至今，涉诉房屋一直存在严重的漏雨、渗水、积水等问题。期间，黄晓东反复、多次与潘月云沟通、协商，要求潘月云履行法定义务及合同约定，及时对涉诉房屋进行维修，以保证涉诉房屋符合租赁合同约定的用途。时至今日，潘月云仍未对涉诉房屋进行维修，漏雨、渗水、积水等问题从未得到解决，黄晓东的经营长期遭受该问题的严重影响，并造成实际财产损失。因此，潘月云未全面履行对涉诉房屋的维修义务，存在重大违约行为。根据《合同法》第67条的规定，潘月云未履行维修义务在先，黄晓东有权拒绝向潘月云支付2020年2月至2020年7月的租金。 黄晓东租赁涉诉房屋用于经营。2020年1月至今，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的严重影响，黄晓东不能正常营业，直接导致黄晓东资金周转困难，营业收入明显减少。黄晓东租赁涉诉房屋用于经营的合同目的遭受严重影响，甚至不能实现。黄晓东认为若继续按照租赁合同的约定支付租金，有违公平原则。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一、5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第一、6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。因此，基于上述事实及法律规定，黄晓东不应继续按照租赁合同的约定向潘月云支付2020年2月至2020年7月的租金，而潘月云要求黄晓东承担违约责任的请求在上述司法解释中更是明确不予支持。潘月云不仅无权要求黄晓东继续支付租金，更无权要求黄晓东支付相应的滞纳金。潘月云的诉讼请求毫无事实和法律依据。 综上所述，本案的发生，很明显是潘月云未及时、全面履行法定义务及合同约定在先，其存在严重的违约行为；且在此期间，黄晓东在涉案房屋的经营遭受新冠肺炎疫情的严重影响，继续按合同约定支付租金明显有违公平原则。因此，黄晓东请求贵院依法驳回潘月云的全部诉讼请求。 黄晓东向本院提起反诉诉讼请求：1.解除房屋租赁合同，黄晓东尚未支付潘月云的租金及房屋租赁合同项下其他的各项费用均不再继续支付；2.潘月云返还2018年11月至2020年1月，黄晓东已向潘月云支付租金金额的三分之一，即94,122.33元；3.潘月云返还保证金55,462.00元；4.潘月云赔偿黄晓东装饰装修的损失，暂定120,000.00元（已向法院申请鉴定，以鉴定结果为准）；5.潘月云赔偿黄晓东违约金45,378.00元；6.本案全部案件受理费、保全费用由潘月云承担。 事实与理由：黄晓东与涉案房屋原所有人福州利博顺泰房地产开发有限公司（以下简称“福州利博顺泰房地产开发有限公司”）于2017年12月25日签订房屋租赁合同。福州利博顺泰房地产开发有限公司于2018年11月5日与潘月云签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出卖给潘月云。随后，福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东、潘月云签署了《房屋租赁合同权利义务转移三方合同》，明确了由潘月云替代福州利博顺泰房地产开发有限公司，继续履行房屋租赁合同的各项约定并承担相应责任。一、房屋租赁合同关系及主要约定如下：黄晓东作为承租人，潘月云作为出租人，双方是租赁合同关系；租赁期间为2018年1月1日至2022年12月31日；涉诉房屋及原有的附属设施在正常使用中有损坏或者发生故障的，维修责任由出租人承担；出租人交付的房屋不符合合同约定，不能实现承租人租赁目的的，或房屋存在缺陷、危机出租人使用安全的，出租人应向承租人按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且违约金不足抵付损失的，应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。 二、合同签订后，潘月云在履行合同的过程中存在如下违约情形：自承租期开始的2018年1月1日至今，涉诉房屋一直存在严重的漏雨、渗水、积水等问题。期间，黄晓东多次与潘月云协商，要求其履行法定义务及合同约定，及时对涉诉房屋进行维修，以保证涉诉房屋符合租赁合同约定的用途。时至今日，潘月云仍未对涉诉房屋进行维修，漏雨、渗水、积水等问题从未得到解决，黄晓东的经营长期遭受该问题的严重影响，并造成实际财产损失。 三、黄晓东的损失依据：基于上述潘月云的违约情形符合《合同法》第94条关于合同法定解除的规定；根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，黄晓东尚未支付潘月云的租金及其他房屋租赁合同项下的各项费用均不再继续支付；涉诉房屋由于漏雨、渗水、积水等问题，导致其中三分之一面积的房屋无法正常用于经营，黄晓东已支付的相应租金应予退还；黄晓东对装饰装修进行大量资金投入，但因前述事实及理由无法使用；且因提前解除房屋租赁合同导致投入资金进行装饰装修后，无法取得实际效应；根据房屋租赁合同14.3条的约定，潘月云应向黄晓东支付违约行为发生时月租金的两倍作为违约金。以2020年1月的月租金作为计算标准。 综上所述，潘月云的种种违约行为，现已给黄晓东造成重大财产损失，黄晓东依据法律之相关规定向贵院提出反诉，望贵院判如所请，维护黄晓东之合法权益。 潘月云辩称，本案因黄晓东拖欠2020年2月起的租金违约事实引发的，其反诉违背客观事实，完全是欲盖弥彰，混淆视听。 一、黄晓东将所谓的漏水、渗水责任强加于潘月云无事实和法律依据。 1、2017年12月黄晓东直接与开发商（建设单位）福州利博顺泰房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限2018年1月1日至2022年12月31日共五年，由福州利博顺泰房地产开发有限公司直接将租赁房屋交付黄晓东使用。2018年11月5日潘月云从福州利博顺泰房地产开发有限公司买受上述房产，2019年1月三方签订《权利义务转移三方合同》，本着“买卖不破租赁”原则，原租赁合同出租方的权利义务由潘月云承受，但不存在潘月云将租赁房屋交予黄晓东使用的客观事实。黄晓东提出的所谓漏水、渗水早在2018年度出现，发生在潘月云买受上述房产之前，不论是房屋质量问题，还是承租方自身使用不当，均与潘月云无关，潘月云自始至终就根本没有使用过租赁房屋。 2、黄晓东称“自承租期开始的2018年1月1日至今，涉诉房屋一直存在严重的漏雨、渗水、积水等问题。期间反复、多次与潘月云沟通、协商，要求潘月云履行法定义务及合同约定……”不符合事实，黄晓东故意将其主要主张对象福州利博顺泰房地产开发有限公司与潘月云混为一谈，潘月云对买受房产之前有关黄晓东与福州利博顺泰房地产开发有限公司交涉情况概不知情，即使在签订《权利义务转移三方合同》之时，黄晓东与福州利博顺泰房地产开发有限公司也共同对潘月云刻意隐瞒了。 3、假设确实存在房屋质量问题，按照《建设工程质量管理条例》和《商品房住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，屋面防水保修期至少为三年，由开发商负责，因此黄晓东提出的屋面漏水质量问题应当由当时集开发商和出租人为一体的福州利博顺泰房地产开发有限公司负责解决，而不能因潘月云买受房产而转嫁给买受人。 4、物业管理单位自2018年4月起至少有七次对黄晓东的报修进行处理，据说黄晓东并不十分配合，维修处理存在反复，其中潘月云仅知道2019年3月的报修。 本案反诉如成立，有必要追加福州利博顺泰房地产开发有限公司参加诉讼。 二、潘月云于2019年1月以房屋当时现状与黄晓东建立新的租赁关系，黄晓东根本没有向潘月云提出早已存在的所谓房屋瑕疵问题，在《权利义务转移三方合同》中亦未予列明，应视为黄晓东接受房产瑕疵的客观事实，且之后也是按照租赁合同的约定缴纳了2019年1月至2020年1月的房租。 三、基于黄晓东拖欠租金的违约事实，如人民法院判决解除租赁合同，潘月云有权没收保证金55462元，有权要求黄晓东缴纳自2020年2月1日起至合同解除之日的租金，并承担自合同解除之日起至房屋腾退之日止房屋占用费（每月按租金标准计取）。综上，黄晓东的反诉无事实和法律依据，其反诉请求应予驳回。 本院组织双方当事人进行举证，交换证据，质证；对于双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福州利博顺泰房地产开发有限公司（案外人，甲方）与黄晓东（乙方）于2017年12月25日签订《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》［合同编号：ＮＯ.ＦＺ-ＬＢＳＴ-商业-（ＳＯＨＯ2＃底商XX单元）］，约定甲方出租给乙方房屋位于福州市闽侯县××街道××道××号××期××＃××号单元，租赁面积630.26平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用作商业使用，经营内容为围棋培训机构；房屋租赁期自2018年1月1日起至2022年12月31日；交付房屋及办理交接手续日期为2018年1月1日，实际交付之日为起租日，从起租日开始计租；租金收取标准：2020年1月1日至2020年12月31日，月租金22689元；签署合同后5个日历天内，乙方须向甲方支付相当于最后贰个月的租金，即共计55462元整作为履行本合同义务的保证金；该房屋及其原有的附属设施（不包括乙方添置的）在正常使用中有损坏或发生故障的，维修责任由甲方承担。因乙方或第三方使用不当造成损坏或故障的，由乙方承担维修责任；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前24小时通知乙方（紧急情况除外）。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。 福州利博顺泰房地产开发有限公司（甲方）与黄晓东（乙方）、潘月云（丙方）于2018年12月签订《福州利博顺泰房屋租赁合同权利义务转移三方合同》，合同载明：甲方与丙方于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》；现丙方已全款到位并已交房；三方确认，自本合同签订生效之日起，甲方将《福州利博顺泰项目SOHO2#底商XX单元租赁合同》中的权利义务全部转移给丙方。丙方完全了解原合同的内容，并同意接受和承担原合同中所规定应由甲方承担的全部权利义务；三方确认，乙方向甲方已缴租赁保证金55462元，甲方在本协议签订45个工作日内将上述金额共计55462元移交给丙方，2018年1月1日至2018年11月5日之前租金归开发商所有，2018年11月6日及以后的租金归丙方所有。 上述合同签订后，黄晓东按照合同约定支付履约保证金55462元并支付案涉房屋租金至2020年1月，福州利博顺泰房地产开发有限公司将该笔保证金移交给潘月云。根据经办法官现场勘查情况，案涉房屋存在多处不同程度的渗漏水情况。现案涉租赁房屋由黄晓东占有，处于空置状态。 本院认为，福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东签订的《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》、福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东、潘月云签订的《福州利博顺泰房屋租赁合同权利义务转移三方合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定享有权利履行义务。本案争议焦点为案涉租赁房屋存在渗漏水，黄晓东拒付2020年2月起的租金，潘月云与黄晓东过错程度问题。针对案涉租赁房屋存在渗漏水情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，黄晓东承租案涉房屋的目的是用于经营围棋培训机构，潘月云作为出租方提供可供承租方正常经营使用的房屋是其根本的合同义务，案涉房屋存在渗漏水客观实际上影响了黄晓东的正常经营使用。潘月云主张，在潘月云向福州利博顺泰房地产开发有限公司买受案涉房产之前，渗漏水情况早在2018年度就已经存在，不论是房屋质量问题，还是承租方自身使用不当，均与潘月云无关。根据福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东、潘月云签订的《福州利博顺泰房屋租赁合同权利义务转移三方合同》约定，自本合同签订生效之日起，福州利博顺泰房地产开发有限公司将案涉租赁合同中的权利义务全部转移给潘月云，潘月云完全了解租赁合同的内容，并同意接受和承担租赁合同中所规定应由福州利博顺泰房地产开发有限公司承担的全部权利义务，故原先由福州利博顺泰房地产开发有限公司承担的提供可供承租方正常经营使用的房屋的义务已转移潘月云，因此对潘月云的该主张本院不予认可。 《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。案涉租赁合同约定，该房屋及其原有的附属设施在正常使用中有损坏或发生故障的，维修责任由出租方承担，故案涉租赁房屋存在渗漏水情况，不论是根据有关法律规定还是案涉合同约定，潘月云均有义务承担、履行维修义务。庭审中，潘月云主张，案涉房屋如果存在问题可以保修，在维修问题上，黄晓东一直不配合，但潘月云对该主张未向法庭提交充足的证据予以证明，本院不予认可。潘月云还主张，案涉房屋漏水是黄晓东装修导致的，但其亦未提交相关证据予以证明，也未就漏水原因申请鉴定，故对潘月云该主张，本院也不予认可。 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。对于案涉租赁房屋存在的渗漏水问题，在潘月云未履行完毕维修义务的情况下，黄晓东作为承租人，为使自身的经营活动正常有序开展，减少经营损失，可以依据法律规定，先自行维修，后向潘月云主张维修费用，黄晓东未自行维修，产生的经营损失，其自身也应承担一定的责任。 2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，黄晓东承租案涉房屋的用途是用于经营围棋培训机构，为严格落实疫情防控措施，导致黄晓东无法正常开展经营活动，营业收入受到严重影响。新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，黄晓东未支付疫情期间的租金，不能归责于黄晓东自身的原因，根据公平原则，潘月云作为出租方应当对黄晓东的租金予以适当减免。 综上，案涉房屋存在渗漏水情况，黄晓东的经营活动客观上受到影响，潘月云作为出租人未履行完毕修缮义务的过错程度大于黄晓东作为承租人未自行维修导致经营损失扩大的过错程度。再加之，考虑疫情因素，黄晓东未支付疫情期间的租金，不能归责于黄晓东自身的原因，综合全案根据公平原则，本院酌定潘月云没收黄晓东支付的保证金55462元用于抵扣租金，关于潘月云的其他诉讼请求，本院不予支持。审理过程中黄晓东申请对装修造价进行评估，已无实际意义，本院不予准许。经现场勘验，渗漏水情况仍然存在且黄晓东亦将大部分设备搬离，案涉合同已客观实际无法继续履行，现黄晓东反诉请求解除福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东签订的《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》、福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东、潘月云签订的《福州利博顺泰房屋租赁合同权利义务转移三方合同》，本院予以支持，讼争合同解除后黄晓东应在判决生效后十日内将讼争租赁物腾空退还给潘月云，关于黄晓东的其他反诉请求，本院不予支持。审理过程中，潘月云申请追加福州利博顺泰房地产开发有限公司作为反诉被告参加诉讼，本院认为根据合同相对性原则无追加的必要性，若潘月云认为案涉房屋渗漏水系房屋质量问题，可另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款规定判决如下： 一、福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东签订的《福州利博顺泰项目房屋租赁合同》、福州利博顺泰房地产开发有限公司与黄晓东、潘月云签订的《福州利博顺泰房屋租赁合同权利义务转移三方合同》于本判决生效之日解除； 二、潘月云没收黄晓东押金55462元用于抵扣租金； 三、黄晓东应在判决生效后十日内将位于闽侯县××街道××道××号××期××＃××号单元租赁物腾空返还给潘月云； 四、驳回潘月云其他诉讼请求； 五、驳回黄晓东其他反诉请求。 本案本诉受理费2890元，减半收取计1445元，反诉受理费6024.4元，由潘月云负担1445元，黄晓东负担6024.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 胡秀锦 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 陈 燕 书 记 员 余春敏 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。