湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0982民初1600号原告：李建红，女，1969年11月8日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：李磊，湖北浩法律师事务所律师。被告：李翔，男，1992年8月17日出生，汉族，住湖北省安陆市。被告：李家庆，男，1968年7月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。原告李建红与被告李翔、李家庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建红及其委托诉讼代理人李磊、被告李家庆及其委托诉讼代理人董陆茜到庭参加诉讼，被告李翔经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告土地及房屋转让款200000元，并支付欠款利息（按照本金200000元自2017年8月8日按照年利息60000元计算至本金付清之日）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告李翔与被告李家庆系父子关系。两被告于2014年1月18日购买原告位于安陆市护国村三组的土地（附二间四层房屋，未办理房产证），土地使用证号安土国用（2001）第543号，总价755000元；原告在被告支付部分转让款后，将该土地及房屋交付被告并为其办理土地使用权过户登记，转移登记在被告李翔名下。截止到2017年8月8日，原告与被告李家庆进行对账，两被告尚欠原告转让款200000元，后经原告多次催要，两被告均以各种理由拖延付款，原告为保护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请公正判决。被告李翔未到庭应诉答辩。被告李家庆辩称：1、李翔并非合同的相对方，产权登记在李翔名下，是李家庆对儿子的赠与行为。2、本案由彭小东、李家庆一起向原告购买诉争的不动产，购房收据向两人出具，补充协议由彭小东、李家庆一起签订。李家庆单独作为本案被告为不适格被告。3、下欠的剩余购房款原告当作股金入股涢湘柴房，并于2015年6月口头宣布退股，2015年8月起李家庆合计退还原告入股资金116920元。首先原告的退股没有经过各合伙人的表决，其次退股金应当由所有股东一起承担。综上，无论原告起诉是购房款还是退股金，李家庆均不是适格被告，要求驳回原告对被告李家庆所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李建红及其母亲各拥有一套位于安陆市护国村三组私房，均是二间四层、有土地证无房产证【李建红拥有的地号171101951、土地证号安土国用（2001）字第5**】。2014年1月28日，李建红及其母亲各自将自己拥有的房屋以755000元的价格分别出卖给李家庆和案外人彭小东经营酒店。各买卖双方签订房屋买卖协议，协议约定相同，内容如下（卖方为甲方、买方为乙方）：经甲乙双方协商，甲方愿意将位于安陆市护国村三组二间四层私房卖于乙方，作价柒拾伍万伍仟元整。有关办理房屋转让各项手续费用由乙方承担，一致同意订立此协议，以资甲乙双方共同遵守。一、甲方要求乙方将购房款柒拾伍万伍仟元整一次性付清。二、甲方收到乙方应付的全部购房款后必须保证配合乙方办理好各项办证及过户手续（房产证、土地使用证），至办理完结为止。三、本合同自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。四、以上协议双方共同遵守，不得违约。五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。上述协议落款有买卖双方签名但未盖手印。2014年4月7日，各买卖双方又重新签订房屋买卖协议，协议内容前二项变更为：“一、交款方式乙方提出付甲方房屋款按三次付清，第一次于2014年元月28日乙方付于甲方房屋款肆拾万零伍仟元整，第二次于2014年2月28日乙方付甲方房屋款壹拾伍万元整，第三次按房屋买卖补充协议执行。二、甲方同意乙方付甲方房屋款按三次付清方式，甲方收到乙方应付的全部购房款后必须保证配合乙方办理好各项办证及过户手续（房产证、土地使用证），到办理完结为止”，其他内容与2014年1月28日所签协议内容一致，双方在协议上签名并加盖手印。该房屋买卖协议左下角手书“该协议于2014年4月7日重签，此前双方所签协议及乙方出具欠条因甲方遗失作废，所签协议及单据以签字按手印为主”。后李建红为甲方，李翔为乙方，二人签订土地使用权转让协议书，约定：甲方将位于安陆市护国村三组壹佰平方米土地使用权【土土地证号：安土国用（2001）字第5**转让与乙方，该土地使用权转让之过户费用由乙方承担，本协议双方签字后，今后不再有任何纠纷。双方在落款处签字盖手印，并于2014年8月13日办理了土地使用权变更登记。各买方按前二期约定支付了购房款共计555000元，各下欠200000元未付。李建红的父母作为甲方就其下欠200000元与彭小东、李家庆作为乙方签订房屋买卖补充协议，约定甲方愿意将下欠房款200000元留给乙方使用，乙方每年付甲方60000元利润，时间定为乙方2014年开业执行，协议限期十年，一式二份，甲乙双方各执一份，共同遵守，不得违约。甲乙双方均在落款处签名盖手印。李建红与李家庆未按协议约定签订补充协议。2017年8月8日，李家庆出具欠条一张“欠李建红房款贰拾万元整”，落款处有李家庆、彭建波签名并盖手印。2019年8月30日，在安陆市府城办事处护国社区居委会的见证下，李建红及其母亲黄克惠作为甲方、李家庆、彭建波作为乙方，双方签订房屋补充协议书，协议约定：因双方房屋买卖关系，乙方因无力偿还房屋余款400000元，经双方协商，自2019年8月8日开始每年支付甲方房屋余款400000元的年利润60000元，如李家庆、彭建波转让给任何人经营，所欠甲方年利润费用由经营者支付（该款项抵减经营者给乙方的房屋租金），其中彭建波代付2018年8月至2019年8月的40000元利润，李家庆同意从租金中扣除。甲乙双方均在落款处签名盖手印。本院认为，李建红、李家庆签订房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方成立买卖关系。理由如下：1.李建红、李家庆签订房屋买卖协议对标的物及交付、变更登记、房款及给付方式均进行了详细的约定，形成一个完整的合同内容，合同所涉权利义务均是合同双方，且多年来的购房余款追讨、出具欠条、补充协议均发生在合同双方，整个过程均不能反映出李建红与李翔具有合意买卖房屋的意思表示，李家庆的行为不具有代理的表征；2.李翔与李建红签订土地使用权转让协议书不属于权利义务对等的完整合同，没有支付对价的约定，仅仅是为办理土地使用权转让登记完备手续。李家庆提交本院（2020）鄂0982民初1143号民事判决书，及其与李建红的银行转账凭证，证明李建红曾将其下欠200000元购房款，入股其经营的涢湘柴房酒店，后来退股并已退还股金116920元的事实。但发生在后的2019年8月30日年签订的房屋补充协议双方仍然确认欠购房款200000元，故被告提交的证明李建红将购房款入股并退还股金的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，李家庆与李建红签订合法有效的房屋买卖合同，不构成表见代理，只是将所购物权登记在其儿子李翔的名下，李家庆负有履行买卖合同的义务，系本案适格被告，李建红与李翔不具有房屋买卖关系，李翔不应承担因该关系产生之义务。2019年8月30日房屋补充协议的协议双方约定自2019年8月8日起每年支付房屋余款400000元的年利润（即年利息）60000元整，涉及到本案的200000元的年利息为30000元。该补充协议合法有效，双方均应按补充协议履行。补充协议约定的年利率为15%，不违反法律规定，本院予以支持。被告李家庆未按2019年8月30日房屋补充协议履行，原告李建红要求其支付下欠购房款200000元及约定的利息合法有据，本院予以支持，原告的其他请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李家庆于本判决生效之日起十五日内支付原告李建红200000元及约定利息（利息自2019年8月8起以本金200000元为基数，按年利率15%计算至判决生效给付之日止，若之后的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍低于年利率15%则按当时的LPR的四倍计算利息）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李建红的其他诉讼请求。案件受理费4300元减半收取计2150元，由被告李家庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 杨 丽二〇二〇年十二月九日书记员 王杰梅