山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13695号上诉人（原审被告）：章丘立天唐人置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄欠峰，山东千越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯延明，男，1966年7月30日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：郑宗静，女，1966年2月17日出生，汉族，住山东省济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：高宝，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。上诉人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人冯延明、郑宗静商品房预售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回冯延明、郑宗静的诉讼请求；2.诉讼费用由冯延明、郑宗静承担。事实和理由：1.合同法第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据上述规定，即使格式条款也应按照通常理解予以解释，只有当出现两种解释时才需作出不利于提供格式一方的解释。《商品房买卖合同》补充协议约定，如逾期办证，按已付房款的万分之一支付违约金，该条款没有“每日”的表述。而合同对逾期交房的违约责任，明确约定为按日承担万分之一的违约金。前后对比，可以看出合同对逾期办证的违约责任没有按日计算。逾期办证的违约责任，表述明确具体，并无任何歧义。一审法院完全可以在郑宗静、冯延明举证证明损失的情况下，将违约责任上调至损失金额，而不是仅因认为该违约金约定过低，就特意曲解条款含义，作出不符合事实的理解。2.合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金具有补偿性，以填补守约方的损失为主要功能。本案中立天唐人公司虽然违约办理大证，但不必然给购房者造成损失。根据中央精神，房住不炒，开发商将涉案房屋按期交付满足了业主对房子的居住需求。延期办证相对于延期付款、延期交房而言，其后果往往比较轻微，通常情况下，买受人没有什么损失或者损失微小。即使法院允许根据业主具体违约损失情况适当调整违约金，也应依据业主提供的实际损失的证据，或对损失的种类、来源、计算方法、金额等内容进行合理解释说明。业主若不能提供证据证明其事实主张，法院亦不能根据具体违约损失情况对违约金进行调整。本案中被郑宗静、冯延明作为普通购房者，购房目的系居住，并非以房产升值为目的的炒房者，依照日常经验法则可以推定暂时的延期办证并未给其造成严重不利影响。在被申请人并未提供任何证据证明损失的情况下，一、二审法院应认定开发商的延期办证行为并未给被申请人造成严重损失。即使一、二审法院对合同违约条款的认定合理，在开发商违约行为并未造成损失的情况下，也应根据合同法第一百一十四条规定主动调低。一审法院认定合同约定的延期办证违约金为每日房款的万分之一，即违约金每年为房款的百分之三点六。考虑到延期办证相对于延期交房对购房者的损害明显偏小甚至没有损害。在延期交房的情况下，如合同没有明确约定，开发商一般按照同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。由于目前房屋价格居高不下，售价百万的房屋通常年租金不足两万元。在延期办证的情况下，按照日万分之一为标准计算得出的违约金，甚至超出了延期交房情况下的违约责任，这显然是不合适的。购房者在没有或者只有很小一部分损失的情况下，却获得了额外的违约金，这显然不符合合同法第一百一十四条对违约金填补损失目的的规定。综上所述，请求二审法院接受立天唐人公司的诉讼请求，以维护立天唐人公司的合法权益。冯延明、郑宗静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯延明、郑宗静向一审法院起诉请求：1.请求判令立天唐人公司支付冯延明、郑宗静逾期办理产权证违约金195463.29元（暂计至起诉之日，保留主张自2020年9月18日至实际办理产权登记之日逾期办证违约金的诉权）;2.诉讼费用由立天唐人公司承担。诉讼请求第一项变更为：请求判令立天唐人公司支付冯延明、郑宗静逾期办理产权证违约金115000元。一审法院认定事实：冯延明、郑宗静系夫妻关系。2015年8月8日，冯延明、郑宗静与立天唐人公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人为冯延明、郑宗静，买受人购买的商品房为XXXX号房一处，总价款为1717103元。该合同的补充协议第七条第6项约定：双方一致同意如因甲方（立天唐人公司）的责任，乙方（冯延明、郑宗静）不能在该房屋交付后365日内取得房屋所有权证书的，乙方（冯延明、郑宗静）不退房，自该房屋交付的第366日起甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金，乙方无权据此解除合同。2016年10月30日，立天唐人公司向冯延明、郑宗静交房。一审法院认为，立天唐人公司与冯延明、郑宗静签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。按照双方合同约定，立天唐人公司产权登记义务是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自该房屋交付的第366日起由立天唐人公司支付违约金，已经生效的（2020）鲁01民终2021号民事判决确定立天唐人公司取得不动产登记的时间为违约金计算的截止时间。涉案房产交付时间是2016年10月30日，而立天唐人公司取得不动产登记时间为2019年9月30日，超出合同约定的365日，构成违约，应当承担违约责任，违约金计算日期为2017年10月31日至2019年9月30日，共计699天，违约金为119326.5元（1707103×0.0001×699天）。现冯延明、郑宗静自愿按115000元主张权利，系对其权利的自行处分，一审法院予以准许。综上，冯延明、郑宗静的诉求，合法有据，一审法院予以部分支持。判决：被告章丘立天唐人置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告冯延明、郑宗静延期办理房产证的违约金115000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告章丘立天唐人置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。立天唐人公司提交中止审理申请书一份，证明之前与本案案情相同的（2020）鲁01民终2021号案件已经再审受理了，在等开庭审理，开庭结果将影响本案的结果，希望法院能够等待再审结果后再行审理。冯延明、郑宗静质证认为，该受理通知书与本案没有利害关系，省高院仅同意再审，其结果并不一定会改变，我国也不适用判例法。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为一审确认的违约金计算方式是否正确。涉案立天唐人公司与冯延明、郑宗静签订的房屋买卖合同约定，立天唐人公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自该房屋交付的第366日起由立天唐人公司支付违约金。涉案房屋交付时间为2016年10月30日，取得产权初始登记的时间为2019年9月30日，故立天唐人公司已构成违约，应当承担相应违约责任，违约期限应自该房屋交付的第366日起至2019年9月30日止。本案双方对涉案房屋买卖合同约定“如逾期办证则按已付购房款的万分之一支付违约金”的理解产生争议，即逾期办证违约金的计算标准究竟是按照已付购房款的万分之一计算，还是按照日万分之一计算。对此本院认为，从合同文义上分析，上述约定的“按已付购房款的万分之一支付违约金”中所指的违约金究竟是每日应支付的违约金、每月应支付的违约金，或是每年应支付的违约金，还是共计应支付的违约金，表述并不明确。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。……”。本案在双方对合同约定内容的理解产生争议的情况下，应当首先根据合同所使用的词句，再结合相关条款、习惯及诚信原则，确定双方当事人的真实意思表示。从上述合同约定来看，该条款虽未明确逾期办证违约金系按日计算，但约定了逾期办证违约金应自该房屋交付的第366日起算，这符合按时间计算违约金的表达逻辑。同时，从合同其他条款来看，关于逾期付款、逾期交房、逾期提交贷款或抵押资料均约定的是按日计算违约金，故按日计算逾期办证违约金也符合交易习惯和对等原则。相反，若按照立天唐人公司的主张，逾期办证违约金总计为已付购房款的万分之一，则无论逾期办证的时间多长，违约金均应按照已付购房款的万分之一计算，得出的违约金仅为170.71元，这明显有违常理，亦不符合公平和诚实守信原则。综上分析，冯延明、郑宗静主张上述合同条款约定的逾期办证违约金标准应解释为每日按已付购房款的万分之一支付违约金，具有事实和法律依据，一审对此予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，立天唐人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十二月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗