浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4926号原告：唐新夫，男，1969年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：沈沛敏、沈健翔，浙江越光律师事务所律师。被告：蒋阳文，女，1987年9月8日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。被告：裴军骞，男，1984年6月24日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，住绍兴市越城区。二被告共同委托诉讼代理人：郦珊珊、邹凯，浙江星脉律师事务所律师。原告唐新夫与被告蒋阳文、裴军骞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈沛敏，被告裴军骞，二被告共同委托诉讼代理人郦珊珊、邹凯两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐新夫向本院提出以下诉讼请求：一、两被告立即向原告交付位于绍兴市越城区××街道××路××号××室××房××（房产证号0×**，建筑面积35.96平方米，附车棚一只以及合同所列的家具、电器），并协助办理该房屋的产权变更登记过户手续；二、被告支付从2020年3月31日起至其实际交房日止按购房款718000元的日千分之一标准计算的违约金（暂算至2020年4月30日为22258元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2019年7月14日下午二时许，原告与被告蒋阳文与房屋中介绍兴市越城区亮亮房屋信息服务部共同签订《房产转让合同》一份，约定两被告将其所有的位于绍兴市越城区××街道××路××号××室××房××转让给原告。房屋价款为718000元。合同签订之日原告支付定金100000元，2019年7月25日办理公证手续，公证当天原告付房款518000元，余款100000元到2020年3月30日前支付。签约当日下午三时半许，原告将100000元定金以现金方式支付给两被告。后因该合同无法公证，2019年7月15日上午原告与被告蒋阳文与房屋中介绍兴市越城区亮亮房屋信息服务部经协商后将前日所签的合同作废，重新签订《房地产转让合同》一份，约定两被告将其所有的位于绍兴市越城区××街道××路××号××室××房××（房产证号0×**，建筑面积35.96平方米，附车棚一只连同房内物品空调、冰箱、洗衣机、热水器、机顶盒各一台，床、沙发、桌子各一张）出售给原告，房屋价款为718000元。交房及过户日期为2020年3月30日前。付款方式为签订本合同时，原告向被告交付定金150000元，余款568000元于房屋办理过户手续当天付清。合同还规定如被告不能按期交付房屋的，每逾期一日，违约方需向对方支付购房总价款千分之一的滞纳金。签约时，因被告裴军骞有事未到场，由蒋阳文在产权共有人处代其签名。签约后，原告将50000元定金以现金方式交付给蒋阳文。2020年2月20日被告蒋阳文通过房屋中介通知原告于2020年3月23日办理过户手续，但随后两被告明确表示推翻所签订的房屋买卖合同，拒绝交房、过户和接受房款。原告认为两被告的行为违背诚信，已经严重侵犯了原告的合法权益，遂成讼。被告蒋阳文、裴军骞辩称：一、原告诉请过户无法律依据。1、案涉房屋系被告蒋阳文擅自处置，被告裴军骞不知情。2019年7月15日签订的《房地产转让合同》上仅原告唐新夫和被告蒋阳文两人签名，定金收款方也系被告蒋阳文一人，被告裴军骞未参与也对房屋合同签署及定金收取等事宜不知情，了解后被告裴军骞已第一时间联系原告合同解除事宜并对案涉房屋买卖提出异议。2、案涉房屋属被告裴军骞、被告蒋阳文夫妻共同财产，被告蒋阳文擅自签订房屋买卖合同属无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，因此在无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济已进行了明确规定，本案应当适用合同解除情形。3、被告蒋阳文擅自签字行为不属于家事代理权范畴。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第17条：夫妻双方间家事代理权权限为夫妻任意一方因日常生活需要而处理夫妻共同财产，本案中被告蒋阳文擅自签字出卖夫妻共同房产的行为已超出正常人理解情况下的日常生活需要，对夫妻共同财产的单方处分超家事代理权的范畴，侵害了被告裴军骞的利益，因此不应当认定被告蒋阳文基于家事代理权出卖夫妻共同房产。二、关于购房合同签订原告亦有过错。据2019年7月15日原告唐新夫与被告蒋阳文签订的《房地产转让合同》显示，原告在签订合同时已经明确了解该房屋属于两被告夫妻共同财产，原告在明知的情况下与被告蒋阳文一方签订房屋买卖合同亦存在一定过错，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。如判决解除合同赔偿损失的，应当根据原告过错相应扣减损失赔偿额。综上所述，本案在被告裴军骞不知情的情况下签署合同并该合同超越家事代理权的情况下不应支持房屋过户申请，同时原告对购房合同签订存在过错，因此请求法院判决解除双方购房合同并按照原告过错程度减轻被告相应责任。本院经审理认定事实如下：2019年7月14日，原告唐新夫与被告蒋阳文曾在中介见证下签订《房屋转让合同》一份，约定被告将坐落于绍兴市越城区××路××号××幢××室房屋（建筑面积35.96平方米）出卖给原告；购房总价为718000元，合同签订时支付定金100000元，并就后续公证、付款等事项进行了约定。合同签订时，被告裴军骞不在现场。被告裴军骞自认曾在该合同甲方共有人处后补签字。同日，原告唐新夫在银行向被告蒋阳文支付了定金100000元，当时被告裴军骞在银行外车内等候。因无法办理公证，被告蒋阳文向中介表示要增加定金，协商一致后，约定重新书写合同。2020年7月15日，原告唐新夫（乙方）与被告蒋阳文（甲方）在中介绍兴市越城区亮亮房屋信息服务部见证下签订《房地产转让合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号××幢××室，建筑面积为35.96平方米的房屋转让给乙方，并附有车棚一只，随房屋一并转让的附属设施及房内物品包括：空调一只、冰箱一只、洗衣机一只、热水器一只、床一张、布沙发一顶、桌子一顶、机顶盒一只；购房总价为718000元，在签订本合同时，乙方需向甲方预付购房定金150000元；双方在房交所或（公证处）办理产权过户或公证及改名的当天支付甲方人民币568000元，同时甲方交房给乙方；双方商定于2020年3月30日前去房交所办理过户手续，甲方应该在2020年3月30日前将房屋及附属设施交付给乙方；甲方不能按期向乙方交付房屋每逾期一日，违约方需向对方支付购房总价千分之一的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订当天，被告蒋阳文向中介微信表示其老公（裴军骞）没空，后实际由被告蒋阳文代裴军骞在甲方共有人处签字。同日，原告唐新夫再向被告蒋阳文支付定金50000元，被告蒋阳文出具定金收条确认共计收到定金150000元。2020年2月20日，被告蒋阳文微信通知中介于3月23日去便民中心办理过户，让原告准备好钱。2020年3月13日晚，被告蒋阳文微信联系中介，表示房子怎么涨价这么多，要求中介想想办法。2020年3月15日，原、被告双方在中介处协商购房事宜，二被告明确表示不同意买房。其后，双方仍进行了协商，但未能协商一致。合同约定的过户日当天（2020年3月30日），二被告未到场协助过户。另查明，坐落于绍兴市越城区房屋（建筑面积35.96平方米）登记在被告蒋阳文名下。被告蒋阳文和被告裴军骞系夫妻关系。本案房屋买卖涉及两位中介，其中一位中介于2019年7月15日11时24分向被告蒋阳文转账1000元。经本院向两位中介询问，中介陈述该1000元转账系因为2019年7月14日第一份合同签订时，被告方720000元肯卖，原告要求让掉2000元，最终被告方让掉1000元，中介为促成交易自愿补贴被告方1000元，双方达成合同价718000元。以上事实由原告提交的房屋所有权证照片打印件1份、第一份房地产转让合同照片打印件和房屋买卖定金收条照片打印件各1份、房产转让合同和房屋买卖定金收条各1份、被告蒋阳文与中介李妙琴微信聊天记录1份（中介发给原告的微信截图）、原告与中介的微信聊天记录1份、录音光盘及文字整理资料1组；二被告提交的录音文字整理资料1组、结婚证1份、微信聊天记录1份；本院向中介所作询问笔录2份及当事人的庭审陈述予以证实。二被告提交的告知函1份，该函出具时间在被告方不同意卖房双方协商不成后，本院认为无法反映合同签订当时情况，对其证明目的不予认定。二被告提交的7月15日中介转账1000元截图1份，根据中介询问笔录，结合前后二份合同的房屋总价均为718000元，以及该1000元转账时间为第二份合同签订后的事实，可以认为该1000元系中介在7月14日第一次合同签订时为促成买卖双方就价款达成一致所作协调处理，转账行为系中介在交易达成后向被告方履行承诺的行为，本院结合其他证据对二被告认为该1000元系2019年7月15日被告方不同意卖房中介给钱的证明目的不予认定。本院认为，原告唐新夫与被告蒋阳文于2019年7月15日签订的《房屋转让合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为被告裴军骞未在该合同上签字，被告蒋阳文是否构成家事代理，合同效力是否及于被告裴军骞的问题。对此，本院评析如下：一、根据现有证据和被告裴军骞庭审自认可知，被告裴军骞对2019年7月14日的合同是知晓并同意的；2019年7月15日的合同签订系因案涉房屋当时未满2年无法办理公证，被告要求增加定金而重新签订。第二份合同与第一份合同的签订时间仅相隔一天、合同标的物相同、合同总价相同，故可以认为第二份合同实际系因履行过程中遇到客观阻碍后，双方为履行第一份合同的房屋买卖而就部分条款进行修改后达成的合同，二份合同具有前后连续性。二、被告裴军骞认为案涉房屋无法公证后，被告方曾向中介表示过不卖房，但根据微信聊天记录，2019年7月15日中介约被告蒋阳文签合同时，被告蒋阳文的答复为“可是我老公没空咋办”，并无不同意或被告裴军骞不同意卖房的表述；2020年2月20日亦系被告蒋阳文主动向中介约定过户时间，仍无不同意卖房的表述，直至2020年3月13日查询发现房价上涨较多后才联系中介要求想办法，故根据现有证据不能证明被告方在2020年7月15日合同签订前曾向中介表示过不同意卖房。三、根据本院所作询问笔录及原告提交的录音证据可知，两位中介均表示二份合同签订时，被告蒋阳文均电话联系了被告裴军骞。故综合上述分析，结合第一份合同签订时被告裴军骞亦不在现场，后交付定金时在银行外出现等候，且知晓并同意该份合同关于案涉房屋的买卖，以及前一份合同无法办理公证，二份合同签订时间仅相隔一天的事实，本院认为根据本案实际，2019年7月15日第二份合同签订时，原告有理由相信被告蒋阳文在合同甲方处签字并代被告裴军骞在合同甲方共有人处签字的行为系二被告夫妻双方共同意思表示，被告蒋阳文构成家事代理，案涉合同效力及于被告裴军骞。案涉合同合法有效，双方均应按约履行。现原告要求二被告交付案涉房屋及附属车棚（包括合同约定随附物品），以及协助办理产权变更登记手续的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金明显过高，本院调整为自2020年3月31日起至实际交房之日止，以购房总价718000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《若干问题的解释(一)》第十七条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋阳文、裴军骞应于本判决生效之日起三十日内将坐落于绍兴市越城区××路××号××室房屋（含车棚一只，包括房内物品：空调一只、冰箱一只、洗衣机一只、热水器一只、床一张、布沙发一顶、桌子一顶、机顶盒一只）交付给原告唐新夫；二、被告蒋阳文、裴军骞应于本判决生效之日起三十日内协助原告唐新夫办理坐落于绍兴市越城区××路××号××室房屋（建筑面积为35.96平方米）产权变更登记手续；三、被告蒋阳文、裴军骞应于本判决生效之日起三十日内支付给原告唐新夫自2020年3月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以718000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；四、驳回原告唐新夫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11202元、财产保全费4110元，由被告蒋阳文、裴军骞负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  王小峰人民陪审员  陈泽萍二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《若干问题的解释(一)》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。