上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初20726号原告：栗国，男，1976年1月8日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：夏艳，女，1979年9月14日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告：刘建华，男，1961年6月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪煊璟，上海市方正律师事务所律师。原告栗国诉被告刘建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，因双方当事人对案涉房屋装饰装修价值及设施设备价值无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海中世建设咨询有限公司对案涉房屋内装饰装修工程造价进行审价，并委托上海众华资产评估有限公司对案涉房屋内设施设备价值进行评估。本案于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告栗国及其委托诉讼代理人夏艳、丁书洪、被告刘建华及其委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗国向本院提出诉讼请求如下：1、确认原被告2017年3月6日签订的《租房合同》无效；2、判令被告返还原告房屋租金人民币(以下币种均为人民币)125,000元及押金1万元；3、判令被告支付原告损失40万元(暂定)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告2017年3月6日签订的《租房合同》无效；2、判令被告返还原告房屋租金62,500元；3、判令被告赔偿原告房屋装修122,638元、厨房设备损失28,600元、转让费损失8万元。事实和理由：原、被告于2017年3月6日签订《租房合同》，约定被告将位于上海市青浦区三元路XXX号房屋出租给原告用于开设饭店，饭店名称“万家厨房”，租期2017年5月1日至2022年4月30日。合同签订后原告进行了巨额装修投入，现因该房屋北侧一半房屋被认定为违章建筑，并将强制拆除。该房屋北侧是厨房以及包房，拆除之后根本无法继续经营。原告认为，被告将违章建筑出租给原告使用，双方签署的《租房合同》应属无效，同时也给原告造成重大损失，应予赔偿。为维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告刘建华辩称：1、被告出租给原告的房屋是三元路XXX号，该房屋系有证建筑，故租房合同合法有效；2、同意返还原告租金62,500元；3、合同约定因不可抗力或市政建设导致合同无法履行的，双方互不承担责任，且评估报告中的设备被告在出租之初就有了，原告也表示放弃，故不同意赔偿原告装修及设备损失。经开庭审理查明：青浦区三元路XXX号房屋登记在刘建华名下。2017年3月6日，刘建华(甲方、出租方)与栗国(乙方、承租方)签订《租房合同》，约定：甲方出租的门面房坐落于青浦区三元路XXX号，上海伊仙家常菜馆，因乙方需向甲方承租该房屋，现经双方协商一致，订立本协议以资共同遵守，如有违约合同按合同全年20%赔偿；经双方协定，租期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租期为五年，2017年5月1日至2018年4月30日租金为13万元，后四年每年租金为15万元，租费全年一次性付清；租房期前乙方须向甲方支付保证金，保证金为1万元整，甲方收取证金后向乙方开具收条凭证，租赁关系终止后，1个月后收取的保证金除扣抵乙方承担的经营费用外剩余部份归还给乙方(保证金是无息的)；甲方出租房内的设备及装修餐具等是不收费的，大件设备另有清单、常用一般小设备用具等由乙方妥善保管使用，如乙方不需要的必须归还给甲方，有缺损需添置的乙方自己解决，费用由乙方自负，租期满后或中途退出该饭店的装修和设备用具等全部属甲方所有，设备必须是完好的，如有大件损坏必须在租期内前修好，费用由乙方负担，本店无转让费，乙方未经甲方书面同意不得转租；乙方向甲方承诺，租赁该饭店后并遵守国家和地方政府的法律及有关食品卫生、安全、物业管理等规定，在未征得甲方同意按规定经有关部门审批前私自改变房屋原结构，如乙方经营需要装修和增添设备改变房屋结构必须书面申请，经主管部门同意后，方能进行施工；我区对于饭店营业都在不断更新改进，如遇到饭店现有的设备条件等，须要增添或更新，所须产生的费用由乙方承担，同甲方无关；租赁期间，该饭店如遇到不可抗拒的因素，或市政需要，更换执照手续不齐等，如在承租期内根据政策原来本店的格层必须拆除恢复原来的结构，不能履行本协议，甲乙双方互不承担责任，如乙方愿意继续履行本协议承租下去，乙方自行拆除格层，所需产生的费用全由乙方自付，不能履行本合同的双方不承担责任，乙方须无条件及时退出，合同自行终止。合同另对其他内容进行了约定。合同附设备清单(大件)，具体包括：双眼炉灶1件，四眼锅炉灶1件，不锈钢操作台2件，冷菜立柜冰箱1件，冰柜2件，微波炉1件，3匹立式空调2件，挂壁式空调5件，清水大圆台2件，仿红木小圆台3件，长方台5件，电子秤1件，木椅子64件，放酒操作台6件，付款电脑台1件，圆台玻璃转盘5件，蒸笼一台，饭店其他配件不加点数由乙方使用保管。合同签订后，刘建华将案涉房屋交付栗国使用，并由栗国支付租金至2020年4月30日，并支付押金1万元。2019年11月27日，盈浦街XXX委会向三元路XXX号业主出具告知书，载明由于三元路XXX号有“应拆未拆”存量违法建筑，希望配合相关部门于2019年12月1日前自行腾退搬离。栗国于2019年11月30日将案涉房屋交还刘建华。审理中，因双方当事人对系争房屋内装饰装修价值无法达成一致意见，经栗国申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装饰装修工程造价进行审价。2019年11月7日，上海中世建设咨询有限公司出具《鉴定意见书》，载明：经鉴定，本项目总造价122,638元。项目总折旧期按折旧起算期2017年7月(装修完工首月)至合同租赁期2022年4月(即58个月)，残值率按照10%。核定上海市青浦区三元路XXX号及84号房屋“万家厨房”房屋装饰装修的总现值为75,063元。栗国为此支付鉴定费4,600元。因双方当事人对系争房屋内厨房设备价值无法达成一致意见，经栗国申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海众华资产评估有限公司对系争房屋厨房内设备价值进行评估。2020年5月15日，上海众华资产评估有限公司出具评估报告，载明：评估对象在评估基准日2019年12月31日的评估价值为28,600元，明细包括格兰仕微波炉1台、蒸箱1台、两门冰箱(二手)1台、四门冰箱(二手)1台、不锈钢操作台2张、两眼炉灶1台、两眼煤气灶1台、新飞冷柜1台、抽油烟机(二手)一台、燃气报警器1台、油烟过滤器1台、空调(Paohanic)6台、柜式空调(格力二手)1台、展示柜(二手)九层新1台。栗国为此支付鉴定费4,000元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房产证、租赁合同、设备清单、鉴定意见书、评估报告、鉴定费发票、告知书等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、双方签订的租赁合同中虽载明承租房屋为三元路XXX号，但实际承租的房屋号牌应为82号、84号及加层，但仅82号房屋有产证，且84号房屋因属违章建筑被拆除，导致原告无法继续经营。因84号房屋及二楼加层无证，故案涉租赁合同应为无效；2、在租赁系争房屋之后，原告对房屋进行了装饰装修并添置了厨房用具，上述装饰装修及厨房设备均为不可移动不可拆卸的，故被告应赔偿原告装饰装修及厨房设备损失，具体装修及厨房设备以鉴定报告为准；3、在承租系争房屋时，原告向原承租人高兆华支付了转让费8万元，用以转让案涉店铺的客源及经营权，现合同无效，故被告应支付原告转让费损失8万元。为此，原告提供协议、收据等作为证据。被告对原告提供的协议及收据真实性不予认可。同时，被告主张：1、被告出租给原告的是82号房屋，是有证的；而84号房屋是被告自上海青浦房地产有限公司处承租的，相关职能部门出具了证明，用以证明该房屋不属于违章建筑，故当时被告并不知道84号为违章建筑，现确认84号房屋为无证建筑；至于二楼加层，是由被告搭建的，没有相关手续；2、案涉房屋内原来都是有装修可以正常使用的，原告只不过是对出现问题的地方进行了修复，故对装饰装修审价报告的结论不予认可；案涉商铺内原有经营店铺所需的相应厨房用具等，且合同中对于原告新购用具有相应的规定，同时评估报告中的相关设备均为可移动可拆卸的设备，原告可以拆除后搬离，而原告也曾向被告表示其不要了，用以抵偿出租之初原有的东西，故对原告主张的厨房设备损失不予认可；3、合同中明确约定无转让费，原告自愿向案外人支某某让费与被告无关，故原告支出的转让费不应由被告负担。为此，被告提供房屋租赁协议书、证明、选址咨询单、短信记录、租赁合同书作为证据。原告对被告提供的上述证据材料的真实性没有异议，但是对证明目的不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。结合双方当事人的自述及被告提供的选址咨询单等证据材料，可以认定原告自被告处承租的“上海伊仙家常菜馆”除包括82号房屋外，还应包括84号房屋及二楼的加层，除82号房屋有产证外，其余房屋无合法批建手续，且无证房屋的面积远超有证房屋的面积，并与有证房屋作为整体使用，故本院认定案涉租赁合同应为无效。被告在审价报告初稿出具后曾向审价单位提出异议，审价单位也就被告提出的异议在正式报告中予以回复，载明“工程量是依据现场勘验及测量数据计算，涉及的改建、新装修项目，现场实际存在并可见明显新旧痕迹，本鉴定意见中不做调整”。综合原告承租时间、使用状况等因素，本院认定案涉房屋装饰装修由原告进行施工，本院认定系争房屋内装饰装修现值为75,063元，综合考量有证房屋面积、双方过错程度等因素，本院酌定被告应赔偿原告装饰装修损失45,000元。原告诉请主张的厨房设备，系可移动可恢复使用的设备，故对其主张的该项损失本院不予支持。原告诉请主张的转让费损失，于法无据，本院不予支持。被告对原告提出的返还占用费62,500元的诉请没有异议，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告栗国与被告刘建华签订的《租房合同》无效；二、被告刘建华应于本判决生效之日起十日内返还原告栗国房屋占用费62,500元；三、被告刘建华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告栗国装饰装修损失45,000元；四、原告栗国的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,706元，减半收取计2,853元，由原告栗国负担1,628元，被告刘建华负担1,225元；鉴定费8,600元，由原告栗国负担4,000元，被告刘建华负担4,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十二月十一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。