云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异251号案外人：吕元明，男，汉族，1968年10月26日生，身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：尹梦露，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黎晨，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李云生，男，白族，1969年10月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。统一社会信用代码：91530100767096757H。住所地：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**。法定代表人：朱文东。被执行人：云南泽昌钛业有限公司。统一社会信用代码：91530124662605770Y。住所地：昆明市富民县永定街道办事北营村委会/div>法定代表人：朱文东。本院在执行申请执行人李云生与被执行人云南泽珲房地产有限公司（以下简称“泽珲房地产”）、云南泽昌钛业有限公司（以下简称“泽昌钛业”）民间借贷纠纷一案中，案外人吕元明向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吕元明向本院提出异议请求：请求撤销昆明市西山区人民法院（2020）云0112执2136号执行裁定书,解除对昆明市车位的查封措施,不得执行该车位。事实与理由：案外人系涉案昆明市车位的实际权利人,依法享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权,能够排除申请执行人的执行,具体理由如下：一、在西山区法院查封前,案外人已经签订合法有效的书面买卖合同。西山区法院查封的案涉车位,案外人早在2007年12月2日,即在西山区法院查封前,就已经与泽珲房地产签订合法有效的书面买卖合同。二、案外人已经支付完购买车位的全部款项。案外人在西山区法院查封前已经支付完其购案涉车位的全部款项,车位款78000元、契税2340、工本费140元及印花税23.4元。三、在人民法院查封前,案外人已经合法占有涉案车位。案外人自2007年12月起就一直缴纳车位的管理费。因此,案外人在西山区法院采取查封措施前,就已经合法占有和使用涉案车位。综上,案外人系涉案车位的实际权利人,其至今未能办理过户登记系非因买受人自身原因未能办理过户登记,案外人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的条件,对案涉的车位享有足以排除强制执行的民事权益。案外人吕元明为支持其异议主张，向本院提交了《商品房购销合同》、车位款发票、车位契税发票、车位完税证（印花税）、车位产权证工本费、合同工本费发票、物业缴费信息登记表、情况说明各一份，以上证据材料均为复印件。本院查明，李云生与泽珲房地产、朱文东、泽昌钛业民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）云0112民初7618号民事判决书，判决的主要内容为：由泽珲房地产于本判决生效之日起十日内偿还李云生借款本金人民币1911714.7元，并按年利率24%计算支付该款自2014年2月16日起至款项还清之日止的利息；由泽珲房地产于本判决生效之日起十日内支付李云生为实现债权支出的律师费人民币10000元；由泽昌钛业对上述第一、二项所有的款项承担连带偿还责任；案件受理费62596元，由李云生承担22596元，由泽珲房地产、泽昌钛业共同承担40000元。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行裁定书确定的义务，李云生向本院申请强制执行。本院于2020年3月24日立案受理（2020）云0112执2136号李云生申请执行泽珲房地产、泽昌钛业民间借贷纠纷一案。本院在执行过程中，于2020年7月15日查封了被执行人泽珲房地产名下位于龙泉车位（房产证号：20××**）。本院现拟对案涉车位进行评估拍卖。案外人吕元明对此不服，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：泽珲房地产（甲方、卖方）与案外人吕元明（乙方、买方）于2007年12月23日签订了案涉车位《商品房购销合同》，合同载明：甲方将春城邻里花园1-7幢34号车位出售给乙方。车位总价款为78000元，参考套内建筑面积为12平方米。甲方保证销售的商品房及地下车位产权清晰，甲方代办产权登记前，乙方须办理以下事项：1.支付清全部款项及约定的各项税费；2.双方办结房屋交接手续；3.乙方签订委托甲方代办产权证的委托书及产权登记申请书；4.乙方向甲方交齐办理产权证的相关资料，并保证所提供资料的真实性及合法有效性。在乙方办结上述事项后，甲方在90个工作日向产权登记机关代理申办产权。如乙方原因导致耽误办理产权登记的：属一次性付款购房业主，耽误超过30日以上的，则甲方不再代办，由乙方自行办理，属按揭购房业主，则乙方须按30元／天乘以耽误天数承担向甲方支付违约全责任。2007年12月2日泽珲房地产出具了吕元明缴纳303号车位的车位款78000元的发票，于同日出具了代收吕元明缴纳的303号车位的印花税、契税、工本费、合同工本费共计2503.4元的发票，并于同日出具了吕元明缴清303号车位的完税证。2020年11月9日泽珲房地产出具了情况说明，载明：“2007年11月17日，我司将位于昆明市车位出售给买受人吕元明，并签订了《商品房购销合同》。2007年12月2日，吕元明一次性向我司付清了303号车位的全部款项。2008年3月11日，我司工作人员办理了303号车位商品房买卖合同的备案登记。期间，因吕元明选购的303号车位与其购买的1幢3单元701号住宅不在一个地块，距离较远。为此，吕元明向我司申请置换303号车位，我公司同意其置换为春城邻里花园1-7幢34号车位，将303号车位已付车位购房款及税费抵作为34号车位的付款，双方达成一致后，签订了34号车位的《商品房购房合同》。我司将春城邻里花园1幢34号车位交付吕元明后，其一直使用至今，一直在缴纳了车位的物业管理费。但由于我司经办人员更换、疏忽等各种原因，34号车位的登记手续至今尚未办理完成。”案外人吕元明提供了昆明冠通物业管理有限公司的物业缴费信息登记表，该表显示：吕元明分别于2012年3月22日、2013年3月19日、2014年3月15日、2016年6月3日、2017年2月29日、2019年4月8日分别缴纳了案涉车位每年的物业费360元。本院认为，案外人吕元明提出异议请求的实质均在于主张其对案涉车位享有足以排除执行的权利，故审查的重点在于案外人吕元明是否对案涉车位享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件同时成立，则其主张不能成立。本案中，首先，案外人吕元明与泽珲房地产签订了案涉车位《商品房购销合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。且该合同签订于2007年12月23日，在本院2020年7月15日查封案涉车位之前。其次，案外人吕元明提供了昆明冠通物业管理有限公司出具的的物业缴费信息登记表与情况说明，证实吕元明为车位的实际使用人且2012年-2019年均缴纳了案涉车位的物管费，故可证明吕元明在本院查封前已合法占有案涉车位。再次，案外人吕元明于2007年12月2日缴清了303号车位的车位款78000元，昆明冠通物业管理有限公司出具的情况说明说明303号车位置换为本案案涉34号车位，且该款项抵作34号车位的车位款，故可证明案外人吕元明付清了全部款项。最后，双方签订的《商品房购销合同》约定案外人吕元明在办理完有关事项后，由泽珲房地产负责代办产权证，泽珲房地产出具的《情况说明》说明未办理车位过户非案外人吕元明的原因导致，故案外人吕元明已办理了合同约定的办理产权证需履行的相关义务，故本院认为案涉车位非因案外人吕元明原因未办理过户登记。综上所述，案外人吕元明提交的证据材料能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其对案涉车位享有排除执行的权利，其异议主张成立，其异议请求均应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止（2020）云0112执2136号执行案件对位于龙泉车位（房产证号：20××**）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  马驰原审判员  郭春利二〇二〇年十二月十日法官助理杨海曼书记员杨婷婷