浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4005号 上诉人（原审原告）：陈德胜，男，1968年8月16日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：刘财华，浙江前程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张杰，男，1982年6月19日出生，汉族，住浙江省武义县。 被上诉人（原审被告）：王霞，女，1986年9月19日出生，汉族，住浙江省武义县。 两被上诉人委托代理人：郑惠如，女，1954年11月18日出生，汉族，系张杰母亲、王霞婆婆，住浙江省武义县。 被上诉人（原审被告）：张四男，男，1975年7月26日出生，汉族，住浙江省武义县。 上诉人陈德胜因与被上诉人张杰、王霞、张四男房屋租赁合同纠纷，不服浙江省武义县人民法院（2020）浙0723民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈德胜上诉请求：依法撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由张杰、王霞、张四男承担。事实与理由：一、原审判决认定陈德胜要求张杰支付已收取的2019年5月16日至2019年11月30日之间的租金收益无法律依据是错误的。2019年5月13日武义县人民法院（2018）浙0723执2537号之三执行裁定书裁定张杰和王霞所有的上述房产的所有权及相应的其他权利归陈德胜所有，并于5月15日办理了房产过户登记。也即从2019年5月15日起，该房产所有权已经不属于张杰、王霞所有。根据《物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，从所有权转移时，房产的收益权即时转移，陈德胜取得房产所有权时，当然享有房产的租金收益。虽然本案租金提前由张杰、王霞收取，但不表示该租金的所有权就归张杰、王霞所有，在没有明确约定租金如何分配的情况下，应根据物权法的规定来确定租金的归属。张杰、王霞没有法律上的理由占有属于陈德胜所有的房地产的租金收益，其领取的应属于陈德胜所有的该部分租金显系不当得利，应予以返还。二、原审判决对“按现状拍卖”理解错误。拍卖公告并未对租金是否已经收取、归谁所有等事项予以明示，不能将租金收取时间的合同约定理解为已经收取，更不能以此来认定租金的归属。1、原判将“按现状拍卖”理解为“拍卖公告中注明以现状为准，该现状既包括房屋的主体结构现状，也包括房屋出租的租金收取现状”是错误的。按现状拍卖是指在拍卖活动中，拍卖人事先在拍卖规则中声明，拍卖人或委托人将以竞买人在展示期间看到的实物样品的状态为标准，将该实物交付买受人。目的在于避免交付时承担标的物的瑕疵担保责任。陈德胜认为该现状拍卖指的是拍卖物的实际状况，比如房屋结构、装修或者存在租赁等状态，是否已经收取租金并不属于实物现状，在拍卖公告的财产调查表上也未说明该笔租金已被收取。2、在拍卖公示资料中，对于租金的问题，除了按法律规定分配外，都必须有租金的归属和分配说明。没有特别说明的属于依法分配。而法院的拍卖资料、评估报告均未明示2019年的租金是否已经支付，由谁占有，如何分配，且该房产已经申请执行，则租金不应再由张杰收取，而应根据物权法的规定决定租金的占有和分配。陈德胜参加拍卖时，所竞拍的报价也是根据公示资料中的内容理解，竞拍价格包含了依法应当由房产所有权人收益的租金。三、原审判决无视（2018）浙0723执2537号执行案件受理通知书表明案外人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资管公司）于2018年10月19日已向武义县人民法院申请执行的情况，张四男未将租金交付给法院，而是在2018年11月1日和11月2日将308700元打入了张杰母亲郑惠如的账户。张杰、王霞收取租金的行为，明显损害了案外人浙商资管公司的利益，属于恶意侵占、对抗执行，租赁费应由查封法院暂时代管，等拍卖后扣除保管费剩下的移交新的产权人。 张杰、王霞共同答辩称：1、其收取租金是有效、合法的，陈德胜混淆了物权法一般与特殊的关系。2、陈德胜对现状的理解错误。根据物权法规定，所有人对自己不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，这是指一般正常交易取得的不动产所有权，不包含一些特殊情况。本房产是法院以拍卖方式处置的不动产，有其特殊性。现产权虽归陈德胜所有，但不能改变2012年9月28日其与张四男签订租赁合同的事实，对方也无权改变租赁合同约定的付款方式、租金价格和租赁时间，无权处置房产，因为租赁合同及租赁现状均受法律保护。因为评估报告、租赁合同、银行流水、拍卖公告是拍卖人的实物样品的现状，陈德胜对拍卖公告中对租金没有明示的说法也是错误的。3、陈德胜在诉讼状中说其损害了案外人浙商资管公司的利益是非常错误的。浙商资管公司除对本案拍卖房产享有优先受偿权外，没有任何收取租金的权利，不存在损害浙商资管公司的利益。4、王霞不是产权所有人和租金收益人。租赁合同中明确租金归谁所有，租金一年一付，先收租金后用房子，陈德胜所提公告上的表述不清楚明显是一种耍赖行为。 张四男未发表答辩意见。 陈德胜向原审法院起诉请求：判令1、张杰、王霞、张四男支付陈德胜2019年5月16日至2019年11月30日（总计199天）的房屋租金168175.12元；2、张杰、王霞、张四男承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2019年3月28日武义县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于武义县××路××号××房地产拍卖的公告，拍卖张杰所有的坐落于武义县××路××号的房地产，在拍卖须知中告知拍卖标的以现状进行拍卖，房屋未腾空，法院不承担标的瑕疵保证，注意事项为：该房屋存在租赁，租赁期限从2012年12月1日至2024年11月30日，付款方式为一年一付（第一年241668元，第二年241668元，第三年253750元，以后逐年递增5%），请谨慎购买。2019年4月29日，陈德胜以7882000元拍得该房产，同年5月13日武义县人民法院做出（2018）浙0723执2537号之三执行裁定书裁定张杰所有的坐落于武义县××路××号的房产的所有权及相应的其他权利归买受人陈德胜所有，5月15日陈德胜办理了上述房产的不动产权证。 另查明，2012年9月28日张杰将武义县××路××号的房产出租给张四男等三人使用，租赁期限从2012年12月1日至2024年11月30日，租金第一年为241668元，第二年为241668元，第三年为253750元，以后逐年递增5%，第一年租金在合同签订后一个月内一次性交清，以后每年的租金提前一个月即在每年的10月31日前一次性付清。2018年11月1日、2日张四男将2018年12月1日至2019年11月30日的租金共计308700元支付给张杰。2019年12月1日至2020年11月30日的租金张四男已支付陈德胜。 原审法院认为，陈德胜是否享有取得产权后2019年5月16日至2019年11月30日期间的租金收益是本案争议的主要焦点。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是指一般通过正常交易方式取得不动产所有权的情况下所有权人所享有的全部权能，不包含一些特殊情形，如本案的房产交易是法院在执行过程中采取强制拍卖方式处置不动产，不动产的所有权权益存在一些限制。陈德胜通过拍卖方式取得原属张杰所有的房产，该房产在拍卖时即注明带租拍卖，租赁起止期限，租金数额及租金采用一年一付的方式等内容，也就是所拍卖的房产的收益权受到部分限制，也即房产拍卖前承租人已支付租金的，买受人在取得所有权后并不当然享有收益权。拍卖公告中注明以现状为准，该现状既包括房屋的主体结构现状，也包括房屋出租的租金收取现状，陈德胜作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在参与竞拍价值较大的不动产前有义务向执行机构了解房产租金的收取情况，其参与竞拍即是接受了租金收益限制这个权利瑕疵，现要求原产权人张杰支付已收取的2019年5月16日至2019年11月30日之间租金无法律依据。陈德胜陈述法院执行机构答复取得产权后即享有租金收益，但并未举证证明，也未有其他证据证明执行机构在拍卖时明确规定在带租拍卖的情况下，买受人取得产权后对已付租金可向原产权人主张的证据。综上，陈德胜要求张杰支付租金，无事实和法律依据，依法不予支持。王霞并非拍卖房产的原所有权人或租金收取人，张四男已支付租金，陈德胜要求该二人支付租金，于法无据，依法不予支持。张杰、王霞、张四男的相应辩称，于法有据，予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈德胜的诉讼请求。案件受理费1832元（减半收取），由陈德胜负担（已预交）。 二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，涉案房产系通过淘宝网带租拍卖给买受人陈德胜，该租赁期限在涉案房产拍卖的多年前已设定，系从2012年12月1日延续至2024年11月30日，付款方式为一年一付。2019年3月28日武义县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于涉案房产的房地产拍卖的公告时，对该房屋处于租赁状态、租期及租金支付方式已予明示，并特别提醒标的物以实物现状为准，不承担瑕疵保证，且公告内容仅供参考，税费、学区、过户等也需由竞买人自己了解核实。故拍卖的房产的权利受到部分限制，拍卖以现状为准，该现状既包括涉案房产的的物质现状，也包括该房产出租的租金收取等权利现状。陈德胜作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在参与竞拍价值较大的不动产前应自行向执行机构了解房产租金的收取情况，其参与竞拍即是接受了租金收益限制这个权利瑕疵。在本案中，王霞并非拍卖房产的原所有权人或租金收取人，张四男作为按租赁合同约定正常支付涉案房产租金的承租人，亦不应由其承担责任。 综上，陈德胜所提的上诉理由不能成立，本院难以支持。原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3664元，由上诉人陈德胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二〇年十二月十四日 代书记员 施金金 8- 7-