江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初4285号原告：江苏融锦置业发展有限公司，统一社会信用代码91321181747349403N，住所地丹阳市经济开发区齐梁路**融锦广场**。法定代表人：陈惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁今明，江苏云俊律师事务所实习律师。被告：欧阳江辉，男，1985年7月4日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：韦涛，丹阳市西郊法律服务所法律工作者。原告江苏融锦置业发展有限公司（以下简称融锦公司）与被告欧阳江辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姬智、被告欧阳江辉及其委托诉讼代理人韦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2020年3月22日至2020年9月21日的房屋租金17071元；2、判令被告支付原告违约金14510元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2020年3月22日至2020年8月28日的租金13521元；2、判令被告赔偿原告6个月房屋空置期损失23259元。事实和理由：原、被告于2017年2月22日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于天福花园24-7商铺作为办公经营场所使用；租期5年，自2017年2月22日起至2022年3月21日止，先付后租，每半年为一个交费结算期。物业费3.6元/平米/月、公共能耗费0,4元/平米/月。2017年2月22日至2018年3月21日租金为44303元，2018年3月22日至2020年3月21日租金为44303元/年；2020年3月22日至2022年3月21日租金可在不超过30%的幅度内上涨，如被告拖欠费用，每逾期一天，应按拖欠费用总额的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋租予被告使用，被告支付租金至2020年3月21日。根据合同的约定，被告应于2020年3月21日前20日内交纳下一期的租金及相关费用，但被告未按约定支付，被告尚欠原告租金20154元（3876元/月×5个月+129元/天×6天）、物业费及公共能耗费2694元（129.54㎡×4元/㎡/月×5个月+129.54㎡×4元/㎡/月×6天），扣除履约保证金7384元和水电保证金1943元后，尚欠原告租金13521元。原告多次催要，并向被告发送了租金催收律师函，被告均置之不理。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，已构成违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告欧阳江辉辩称，1、原告诉讼主体不适格，被告是丹阳市卓凡装饰工程有限公司的法定代表人，原、被告签订的商铺租赁合同用途也是作为装饰公司使用；2、对原告的诉讼请求不予认可。原、被告于2020年3月25日协商一致终止了案涉合同，后面的租金原告不应当承担，同时受疫情影响，租金应当予以减免，要求对租金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房产证、商铺租赁合同、律师函、被告提供的营业执照、微信聊天记录，双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，原告融锦公司与被告欧阳江辉签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于丹阳市开发区商铺出租给被告，房屋建筑面积129.54平方米，租赁期自2017年2月22日起至2022年3月21日止，共5年。被告租赁该房屋作为装饰公司使用。房租租金采取定额模式收取：2017年2月22日起至2018年3月21日，租金为44303元/年；2018年3月22日起至2020年3月21日，租金为44303元/年；自2020年3月22日起至2022年3月21日，甲方根据市场行情，有权调整该房屋租金，涨幅不得超过年租金的30%。5年物业费为31089元（物业费3.6元/㎡/月，公共能耗费0.4元/㎡/月）。支付方式为：签约时支付半年租金及壹年物业费，先付后租（每半年为一个交费结算期）。合同签订后，被告已向原告支付前3年房屋租金，缴纳保证金9327元。2020年5月7日，被告微信向原告发送退租申请一份，次日原告微信答复被告，如果确需退租，尽快结清房租、物业费、违约金并办理退租手续，被告随即回复“我把东西拆走，房租从押金里扣”，原告答复“但是你还有违约金需要支付的”。2020年5月25日，原告向被告发送律师函一份，催促被告于2020年5月31日前支付租金及物业费、公共能耗费。因被告未交付相关费用，故原告诉讼来院。另查明：丹阳市卓凡装饰工程有限公司于2016年11月25日成立，法定代表人为欧阳江辉。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉商铺租赁合同系原、被告签订，被告欧阳江辉为合同相对方，合同签订时丹阳市卓凡装饰工程有限公司已经成立，但被告并未以该公司的名义签订合同，被告辩称其不是适格主体，与事实不符，本院不予采纳。1、关于合同解除方式及责任承担。2020年5月7日，被告向原告申请退租，原告未予同意，2020年5月25日原告发送律师函向被告催促租金等费用，2020年6月15日原告起诉要求被告支付租金，后被告当庭表示不再履行案涉租赁合同，原告变更诉请,要求被告赔偿损失。可见，不存在原、被告协商一致解除租赁合同的事实，案涉租赁合同不能履行,系被告违约单方解除合同所致。本案因被告违约导致合同解除,原告可以要求被告赔偿租赁房屋空置期间的租金损失。原告要求被告赔偿6个月房屋空置期损失23259元，本院综合考虑案涉租赁合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益、新冠××疫情影响等因素,确定被告赔偿原告租赁房屋空置期租金损失以3个月为宜，参照前三年租金标准44303元/年计算，即11075元（44303元/年÷12个月×3个月）。因被告已向原告交纳保证金9327元，该款应予扣减，故被告应支付原告1748元。2、关于合同解除时间。被告于2020年5月8日微信告知原告“我把东西拆走，房租从押金里扣”，原告答复“但是你还有违约金需要支付的”，由此可见，原告已经知道被告自该日起不再租赁案涉房屋，被告仍有物品需要拆走，另被告庭审陈述其5月份又搬了案涉房屋内办公桌等可移动物品，考虑合理的腾空房屋时间，本院酌情认定原、被告之间的商铺租赁合同于2020年5月21日解除。因被告仅支付租金至2020年3月21日，自2020年3月22日起计算的租金双方没有约定具体数额，本院参照前三年租金标准44303元/年，支持原告2020年3月22日至2020年5月21日期间的租金7384元（44303元/年÷12个月×2个月），物业费及公共能耗费1036元（4元/㎡/月×129.54㎡×2个月），合计8420元。3、关于本案是否应当考虑新冠××疫情影响的问题。新冠××疫情应属法律上的不可抗力，新冠××疫情的爆发和防控贯穿于本案双方租赁合同期间内，即使双方的租赁合同正常履行，疫情防控措施的实施客观上也影响了承租人对房屋的正常使用，被告要求原告适当减免租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。结合本市疫情防控措施的实施情况，本院酌情认定由原告减免并退还被告1.5个月的租金，金额为5538元（44303元/年÷12个月×1.5个月）。上述具有给付内容的项目冲抵后，被告应当支付原告4630元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告欧阳江辉于本判决生效后10日内向原告江苏融锦置业发展有限公司支付4630元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由原告江苏融锦置业发展有限公司负担518.4元，被告欧阳江辉负担201.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 熊 英人民陪审员 眭 咪人民陪审员 束欣然二〇二〇年十二月十三日书 记 员 史湘南附：本判决适用法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。