重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8723号上诉人（原审被告）：重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路******，统一社会信用代码915001077562413148。法定代表人：侯毅，职务董事长。委托诉讼代理人：倪潇，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏泽雨，男，汉族，1963年12月21日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：冯志，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉林，重庆学苑律师事务所律师。上诉人重庆腾翔实业有限公司因与被上诉人夏泽雨房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2020年9月24日作出（2020）渝0107民初7639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。重庆腾翔实业有限公司上诉请求：请求判令撤销（2020）渝0107民初7639号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：从合同约定的交房期起算，夏泽雨在长达6年的时间内未主张交房，放任损失扩大，不应就扩大的损失要求赔偿。被上诉人夏泽雨答辩，原审法院判决正确，应予以维持。夏泽雨一审诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路2号附*号**幢的房屋；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年3月2日起至实际交房日止，按日支付已付房款万分之一的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，被告于2020年7月23日向原告邮寄《接房通知书》，办理案涉房屋的交付，原告于2020年7月24日收到《接房通知书》。其后，原告向本院申请撤回判决被告立即向原告交付位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路2号附*号**幢的房屋的诉讼请求。一审法院审理查明，2013年9月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：2-1-57）（以下简称“《商品房买卖合同》”）、《合同补充协议》，甲方（卖方）为被告重庆腾翔实业有限公司，乙方（买方）为原告夏泽雨。《商品房买卖合同》约定：甲方销售的商品房为预售商品房，乙方所购商品房坐落于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路2号附*号**幢，房屋建筑面积为468.82平方米，套内建筑面积为468.82平方米，总成交金额为7200000元，乙方采用按揭付款的方式付款。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。甲方应当在2014年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。甲方逾期交房超过30日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款0.30%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《商品房买卖合同》还对乙方逾期付款的违约责任进行了约定。《商品房买卖合同》载明该合同签订于上邦国际社区营销中心。《合同补充协议》约定：房屋总价款为7200000元，其中乙方向银行申请5040000元的按揭贷款。乙方于2013年9月24日前付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，即2160000元，付清由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用。《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满，若因乙方未付清房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及合同约定的违约金等情况的，甲方有权拒绝交付房屋，且无须承担延期交房的违约责任。甲方交付的房屋具备《商品房买卖合同》第七条第二款约定的房屋交付条件的，以及具有《商品房买卖合同》第八条约定的交房手续的，乙方不得以任何理由拒绝接房及办理房屋接房手续和签署房屋交接单，否则，视为乙方在合同约定交房期届满之日或甲方通知接房之日接房。双方《商品房买卖合同》所列电话、地址进、地址进行联络须保证其提供的上述资料的真实性、完整性和合法性，乙方如发生地址迁移或电话变更，需及时书面通知甲方，否则甲方无须承担因此产生的通知延误的责任及因此而造成的其他责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议发出的通知书，均以挂号邮件方式按照本合同所列地址寄发，并自寄出5天（外省7天）后即视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时书面通知另一方。本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。《合同补充协议》载明该补充协议签署于上邦国际社区销售中心。同日，原告作为乙方签署了《附加协议》。《附加协议》载明甲方为被告，甲方签章处盖的是“上邦国际社区营销中心专用章”印章。《附加协议》内容：乙方购买了甲方开发的上邦国际社区项目2-*-**号房，并于2013年9月23日与甲方签署了该套房屋的《商品房买卖合同》，该套房屋总房款7200000元，乙方采用按揭付款方式，其中首付房款2160000元，向银行申请贷款5040000元，因乙方个人资金的原因，首付房款部分乙方向甲方无息借款116万元。乙方同时承诺该笔借款分别于2014年1月29日前向甲方支付58万元，于2014年2月28日前支付58万元，如有逾期，（或按每天计收违约金方式）按甲、乙双方所签署的该套房屋《重庆市商品房买卖合同》所约定逾期付款的违约条款的计算方式对该笔借款计收违约金。庭审中，原告陈述《附加协议》对购房款的付款期限进行了最终确定。被告认为《附加协议》甲方明确为被告，与实际盖章主体“上邦国际社区营销中心”不符，不认可《附加协议》的真实性，不能达到原告的证明目的。2013年9月17日，原告通过银行承兑汇票向被告支付了100万元，并收到银行承兑汇票的复印件，复印件上银行承兑汇票的下方有手写的收条一份，该收条载明：今收到上邦国际社区房号2-*-**夏泽雨银行承兑汇票一张，金额共计100万元，如上图所示，金额以银行到账为准，银行到账，收条自动作废。该收条落款处为重庆腾翔实业有限公司财务管理部霍雅玲，盖有“上邦国际社区营销中心专用章”的印章。同日，原告通过银行卡向被告支付了10万元。2013年12月12日，原告通过银行承兑汇票向被告支付了20万元，并收到银行承兑汇票的复印件及手写的收条一份，该收条载明：今收到上邦国际社区房号2-*-**夏泽雨银行承兑汇票两张，金额共计20万元，1.汇票号：24786144，金额十万元，如图所示，2.汇票号：20344073，金额十万元，如图所示，金额以银行到账为准，银行到账，收条自动作废。该收条落款处为重庆腾翔实业有限公司财务管理部霍雅玲，盖有“上邦国际社区营销中心专用章”的印章。同日，原告通过银行卡向被告支付了16417元，并通过网上转账汇款的方式支付了物业专项维修资金23441元。2014年1月23日，原告通过银行承兑汇票向被告支付了106万元，并收到银行承兑汇票的复印件，复印件左下角手书内容：今收到夏泽雨用于支付上邦国际社区E组团2-*-**银行承兑汇票三张，汇票到期出具收据及购房发票。手书内容落款为收票人肖钦平。被告认可银行承兑汇票及收据的真实性，但认为银行承兑汇票实际付款日均在合同约定付款日即2013年9月23日之后，原告构成延迟付款。2013年12月9日，原告、被告、银行三方签署《个人房产抵押贷款合同》，原告向银行申请贷款504万元，贷款利率为年利率6.55%。原告于2013年12月25日向被告支付房款504万元。2013年12月18日，原、被告办理了重庆市预购商品房买卖合同备案登记。庭审中，被告举示了重庆市房地产权证，证明案涉房屋实际面积与《商品房买卖合同》中载明的面积有差异，房屋实际面积为470.88平方米，房屋总价款为7231638.48元，原告实际付款为7200000元，故原告未全部履行付款义务。原告对重庆市房地产权证的真实性无异议，但陈述并不清楚房产证上载明的面积与《商品房买卖合同》上载明的不符，房地产权证上的登记时间为2014年9月30日，即便存在面积差异，根据《商品房买卖合同》的约定，也应当是交房时据实结算，因被告未交房，故未到结算时间。被告还举示了物管向原告打电话的记录，证明因原告在《商品房买卖合同》中预留的手机号码（138****9608）错误，被告无法联系原告，催促其支付房屋尾款并交房。原告认为该证据是复印件，也未显示电话号码，对其真实性不予认可，且原告从未向被告提供过错误的手机号码，《商品房买卖合同》上的电话是被告打印填写的，属于格式条款，是被告自己填写错误。原告举示了置业计划书、《认购协议》、《个人房产抵押贷款合同》，证明原告向被告提交的手机号码是正确的，原告的手机号为138****9680，一直没有变更过，手机号码错是被告填写所致。被告对该三份证据的真实性及证明目的无异议。《认购协议》上有被告的印章，及“肖钦平”的签字。原告明确违约金的计算方式：720万×万分之一×逾期交房天数（从2014年3月2日起至交房之日止）。被告陈述原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告已口头告知原告应在2014年3月1日接房，原告未在指定期限内接房，也一直未向被告主张交付房屋，因此造成的损失及相关费用应由原告自行承担。即使被告未履行书面通知义务，原告在长达6年的时间里未向被告主张履行交房义务，原告主张的部分违约金已过诉讼时效，不应得到支持。截至首次开庭即2020年5月22日，案涉房屋具备交付条件，被告多次口头通知原告接房，但原告没有来接房。原告不认可被告口头通知的事实。关于原告有无向被告提出过交房的要求，原告陈述其提出过通知，是通过电话通知的，没有书面依据。关于违约金的诉讼时效问题，原告认为：1、违约金是持续发生的，整个违约金是整体权利，不能按日主张诉讼时效；2、双方没有约定支付期限，是在被告明确表示不履行的时候才知道或应当知道权利受到侵害，才能主张权利；3、如果原告在房屋交付之前单独提出违约金请求与日常生活不相符。被告不认可原告电话通知的事实，认为违约金的计算只应从原告的起诉之日起倒推3年，应是从2017年4月10日起算，同时明确没有按合同约定的地址向原告邮寄过要求原告交付房屋及补交房款的通知。另查明，被告于2020年7月23日向原告邮寄《接房通知书》，办理案涉房屋的交付，原告于2020年7月24日收到《接房通知书》。其后，原告向本院申请撤回判决被告立即向原告交付位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路2号附*号**幢的房屋的诉讼请求。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，依法应当受到保护。原告已依约向被告全额支付购房款，被告应依约向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。现被告逾期履行交房义务，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，甲方逾期交房超过30日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于案涉房屋的实际交付时间，由于原告未举证证明案涉房屋的实际交付时间，根据《合同补充协议》的约定，被告交付的房屋具备《商品房买卖合同》第七条第二款约定的房屋交付条件的，以及具有《商品房买卖合同》第八条约定的交房手续的，原告不得以任何理由拒绝接房及办理房屋接房手续和签署房屋交接单，否则，视为原告在合同约定交房期届满之日或被告通知接房之日接房。原告于2020年7月24日收到《接房通知书》，故将2020年7月24日作为案涉房屋的实际交付时间。对被告提出的抗辩意见，作出如下评述：1、原告逾期支付购房款。《合同补充协议》约定，原告于2013年9月24日前付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，即2160000元，付清由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用。但在签署《合同补充协议》的同日，原告又作为乙方签署了《附加协议》。《附加协议》中被告作为甲方，协议约定因原告个人资金的原因，首付房款部分原告向被告无息借款116万元。原告同时承诺该笔借款分别于2014年1月29日前向被告支付58万元，于2014年2月28日前支付58万元。该约定可视为是对原告购房款付款期限的变更。尽管《附加协议》中甲方签章处盖的是“上邦国际社区营销中心专用章”印章，但依据本院已作出的生效判决，并综合本案案件事实，可以认定上邦国际社区营销中心是被告销售案涉房屋的部门，且《附加协议》应是与《商品房买卖合同》、《合同补充协议》于同日在上邦国际社区营销中心签署，故上邦国际社区营销中心与原告签署的《附加协议》对被告具有约束力，原告并未逾期支付购房款。另外，《合同补充协议》约定，《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满，若因原告未付清房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及合同约定的违约金等情况的，被告有权拒绝交付房屋，且无须承担延期交房的违约责任。原告在《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满前，已付清购房款，因此，即便原告逾期支付购房款，被告无权逾期交付房屋。2、原告房款未付清。《商品房买卖合同》约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。根据被告提供的重庆市房地产权证，案涉房屋的实际面积为470.88平方米，而《商品房买卖合同》中约定的面积468.82平方米，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。由于原告补足房款的时间应为房屋交付时，截至本案开庭之日，案涉房屋尚未交付，故原、被告就面积差进行结算的条件尚未成就，被告以原告未补足购房款，逾期交房不构成违约的理由不成立。3、原告提供的手机号码错误。被告陈述原告在《商品房买卖合同》中预留的手机号码（138****9608）错误，被告无法联系原告，催促其支付房屋尾款并交房。但《商品房买卖合同》上的电话是被告打印填写的，且原告举示了置业计划书、《认购协议》、《个人房产抵押贷款合同》，该三份证据上原告预留的手机号码是正确的，故被告举示的证据不能证明是原告提供了错误的手机号码，且被告无法联系原告。另外，《商品房买卖合同》约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。《合同补充协议》约定，根据《商品房买卖合同》及补充协议发出的通知书，均以挂号邮件方式按照本合同所列地址寄发，并自寄出5天（外省7天）后即视为收讫。庭审中，被告明确没有按合同约定的地址向原告邮寄过要求原告交付房屋及补交房款的通知，故对被告认为因原告提供的手机号码错误导致逾期交房的抗辩意见，不予采纳。4、被告曾经口头通知过原告交房。被告陈述曾经口头通知过原告交房，但原告不认可被告口头通知的事实。由于被告并未举示相应的证据，对被告提出的该抗辩意见，不予采纳。5、原告未向被告主张交付房屋，放任损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。首先，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均由被告提供，合同约定被告应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，被告交付的房屋具备《商品房买卖合同》第七条第二款约定的房屋交付条件的，以及具有《商品房买卖合同》第八条约定的交房手续的，原告不得以任何理由拒绝接房及办理房屋接房手续和签署房屋交接单，否则，视为原告在合同约定交房期届满之日或被告通知接房之日接房。合同双方权利与义务应当平衡，被告应积极先行履行书面通知交房的义务，因被告未依约履行书面通知交房义务而导致违约事实一直存续，在缺乏正当理由的情况下，被告应对违约造成的损失承担责任。其次，《商品房买卖合同》约定，违约金按每日已付房价款万分之一的标准计算，该计算标准也较低。因此，对被告提出的该抗辩意见，不予采纳。6、逾期交房违约金的诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。由于案涉房屋于2020年7月24日实际交付，按照《商品房买卖合同》约定，被告应当于2020年7月24日起30日内向原告支付逾期交房的违约金。违约金的支付期限为2020年7月24日起至2020年8月23日，如果被告未在2020年8月23日前向原告支付违约金，原告才知道其权利受到侵害，违约金的诉讼时效才开始起算。因此，对被告提出的原告主张的部分违约金超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。综上，被告应当以原告已付房价款7200000元为基数，按日万分之一的标准向原告支付从2014年3月2日起计算至房屋实际交付之日即2020年7月24日止的违约金，2014年3月2日至2020年7月24日共计2337天，违约金金额为1682640元（7200000元×2337天×0.01%）。由于案涉房屋已经完成交付，原告在诉讼中申请撤回判决被告立即向原告交付位于重庆市九龙坡区金凤镇上邦路2号附*号**幢的房屋的诉讼请求，予以确认。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏泽雨支付逾期交房违约金1682640元；二、驳回原告夏泽雨的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为36728元，由被告重庆腾翔实业有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，重庆腾翔实业有限公司与夏泽雨签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容合法有效，依法应当受到保护。夏泽雨已依约向重庆腾翔实业有限公司支付了购房款，重庆腾翔实业有限公司应依约向夏泽雨交付房屋。现重庆腾翔实业有限公司逾期履行交房义务，应按合同约定承担相应的违约责任。重庆腾翔实业有限公司上诉提出，夏泽雨在长达6年的时间内未主张交房，放任损失扩大，不应就扩大的损失要求赔偿。鉴于合同约定了重庆腾翔实业有限公司应于确定交房日的七日前书面通知夏泽雨做好办理交付手续的准备，重庆腾翔实业有限公司应积极先行履行书面通知交房的义务，因重庆腾翔实业有限公司未依约履行书面通知交房义务而导致违约事实一直存续，重庆腾翔实业有限公司应对违约造成的损失承担责任。此外，本案《商品房买卖合同》约定的违约金为按每日已付房价款万分之一的标准计算，该计算标准较低，重庆腾翔实业有限公司因其违约行为承担的违约责任是适当的。重庆腾翔实业有限公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73456元，由上诉人重庆腾翔实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张泽兵审判员  江信红审判员  邓方彬二〇二〇年十二月三十日书记员  尹子依