山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初2874号 原告：张园林。 委托诉讼代理人：温亮，山东德锦律师事务所律师。 被告：潍坊捷星酒店管理有限公司。 法定代表人：于广珍，经理。 委托诉讼代理人：李兆阳，山东文信律师事务所律师。 被告：潍坊广丰置业有限公司。 法定代表人：于光兴，经理。 委托诉讼代理人：王宏。 原告张园林与被告潍坊捷星酒店管理有限公司（以下简称“捷星酒店”）、潍坊广丰置业有限公司（以下简称“广丰置业”）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告张园林、被告“捷星酒店”委托诉讼代理人李兆阳、被告“广丰置业”委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张园林向本院提出诉讼请求：1.判令被告“捷星酒店”、被告“广丰置业”支付拖欠（2020年5月-6月）原告张园林租金4774.94元；2.判令被告“捷星酒店”、被告“广丰置业”支付违约金33424.61元，赔偿损失72682.4元；3.本案诉讼费、保全费由被告“捷星酒店”、被告“广丰置业”承担。事实和理由：2014年7月5日，张园林与“广丰置业”签订广丰•晶蓝华寓订购协议书约定，张园林认购其开发的广丰文化特艺城1号楼1单元1-1830号房屋，并自愿将房屋委托潍坊广丰置业有限公司酒店管理公司（“捷星酒店”）统一租赁经营，托管期限八年，年返租率10%。2014年10月9日，张园林与“广丰置业”签订《商品房预售合同》，并与“捷星酒店”签订委托经营管理合同，约定托管期限自2014年11月1日至2022年11月1日止，2019年3月14日，张园林与“捷星酒店”签订返租补充协议，将租金、违约责任重新作出约定。2020年4月，“捷星酒店”单方面向张园林发出告知书，要求张园林对疫情期间房租免租并下调租金，如不同意按照合同约定解除合同或视为同意免租、下调租金。2020年6月，“捷星酒店”向原告及全体业主发出通知，解除合同。“捷星酒店”单方解除合同的行为构成严重违约，其系“广丰置业”开办的一人公司，无独立财产，涉案房屋买卖与委托管理关系具有内在联系，是典型的售后包租行为。故二被告应当连带承担责任。望判如所请。 被告“捷星酒店”辩称:新冠肺炎疫情属不可抗力，2020年2、3、4三个月是国家实施疫情防控措施最严格时间段，我公司停止营业，故该三个月的房租的房租损失应当减免；我公司于2020年4月29日就通知原告解除双方的托管合同，2020年5月1日进行了公告，此后的房租原告无权主张；新冠肺炎疫情属不可抗力，我公司因此解除托管合同属一般违约，应当按照补充协议约定的按剩余租金30%计算；原告主张的损失72682.4元未实际发生，我公司不应赔偿。我公司已经向原告支付了21467元，该款项是按照未履行期间的租金的30%支付的。 被告“广丰置业”辩称：原告所诉托管合同纠纷与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，包括：原告提供的：一、《广丰•晶蓝华寓定购协议书》，《商品预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《委托经营管理合同》、《返租合同补充协议》各一份；二、返租装修款发票一张、工商登记信息查询一份；三、2018年12月1日、2020年4月29日广丰公司向原告送达告知书、通知书各一份；被告“广丰置业”提供的2020年5月1日《齐鲁晚报》，本院予以确认并在卷佐证。 对二被告提交的有争议的证据，本院认证如下： 被告“捷星酒店”为证明其有独立的财产、独立的财务提供其2019年12月、2020年9月财务报表各一份，2019年10月纳税申报表三张及同期资产负债表、利润表各一份等。 被告“广丰置业”提供的2019年12月、2020年9月财务报表各一份，2019年10月纳税申报表三张及同期资产负债表、利润表各一份，潍坊广丰商贸有限公司、周寿亭、“广丰置业”三方签订的《补充协议》、“广丰置业”将款项打给捷星酒店前股东周鹏的打款记录一份、“广丰置业”与“捷星酒店”的对账情况说明一份等，用以证明“广丰置业”与“捷星酒店”的财务各自是独立的。 原告的质证意见是，上述证据是二被告单方制作不予认可。 本院审查认为，上述证据系二被告自行制作，真实性无法确定，联系案涉托管关系，以及被告“广丰置业”收取原告托管房屋装修费等的事实，即便属实亦不足以证明双方资产无混同情形，故不能作为本案的有效证据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月11日，张园林与“广丰置业”签订《广丰•晶蓝华寓订购协议书》一份，约定，张园林认购其开发的广丰文化特艺城1号楼1单元1-1830号房屋，并自愿将房屋委托酒店管理公司统一租赁经营，托管期限八年，年返租率10%。2014年10月9日，原告张园林与被告“广丰置业”签订《商品预售合同》一份，主要内容是，张园林购买“广丰置业”开发建设的位于潍城区和平路4088号的山东潍坊文化（工艺品）商城1号楼1单元1-1830号商务公寓一套，预测建筑面积50.41㎡，为预售商品房，价款330000元，合同签订之日支付165000元，其余165000元按揭贷款支付，“广丰置业”于2014年9月11日前交房。此前，2014年9月25日，张园林与农行潍坊分行、“广丰置业”、某担保公司签订《个人购房担保借款合同》一份，主要内容是，张园林向农行潍坊分行借款165000元，用于购买上述《商品买卖合同》约定的商务公寓房，借款形式为按揭贷款，“广丰置业”、某担保公司提供担保。2014年11月6日，张园林与被告“捷星酒店”签订《委托经营管理合同》一份，主要内容包括：张园林将其从“捷星酒店”购买的山东潍坊文化（工艺品）商城1号楼1单元1-1830号商务公寓一套（建筑面积51.44㎡）交由“捷星酒店”托管，托管期8年，自2014年11月1日至2022年11月1日，原告应在收到“广丰置业”交付的上述房屋后3日内，将房屋交付给“捷星酒店”；托管收益为以房屋净值336743（不含维修基金等）基数，每年10%，以此计算房屋年收益为33674元，托管期总收益为269392元，托管收益自2014年11月1日开始计算，每半年支付一次，半年为一个经营周期，下一个经营周期开始的第一个月15号前支付上一个周期的托管收益；因原告购买涉案房屋为“零首付”，尚欠开发商“广丰置业”168371元购房款，故原告同意2019年11月1日前的托管收益，由“捷星酒店”直接支付给“广丰置业”，以支付原告尚欠的购房款等费用；原告一次性向“捷星酒店”支付装修基金20000元；任何一方违约，除承担违约金外，还应当赔偿对方因违约造成的实际损失，违约金按照本合同约定的房屋净值的5%计算，严重违约按照本合同约定的房屋净值的30%计算；“捷星酒店”将托管收益汇入原告按约开立的银行账户；合同解除或终止后，依附于房屋的装修归原告所有；因不可抗力或国家政策等原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任，因该原因终止合同的，托管收益按照房屋的实际使用时间计算。早在上述协议签之前，原告于2014年8月11日已经按约交付装修基金20000元，由“广丰置业”给原告出具收款收据一张。上述协议签订后，双方开始履行《委托经营管理合同》，原告按约交付房屋，“捷星酒店”接手房屋进行托管经营，并按约支付托管收益。2018年12月1日，“捷星酒店”向原告发出《告知书》一份，大意是托管经营亏损，要求协调托管收益。后经双方协商，于2019年3月14日签订《返租合同补充协议》，主要内容是：返租款抵顶房款截止日期为2019年10月31日，自2019年11月1日起至2022年11月1日止托管收益下调为房屋净值的8.5%，据此计算2019年11月1日起至2022年11月1日三年的托管收益为85949元（每月2387.47元）；“捷星酒店”承诺合同内容为最后一次变更，剩余合同期内，不得以经营不善或公司股权变更、倒闭等理由提出提前解约或要求原告降低租金；任何一方违约，除承担违约金外，还应当赔偿对方因违约造成的实际损失，违约金按照本合同约定的房屋剩余托管年限租金30%计算，严重违约时按照本合同约定的房屋剩余托管年限租金50%计算；本合同及《委托经营管理合同》是涉案《商品买卖合同》不可分割的附加合同，如果“捷星酒店”违约，原告有权追偿商品房出卖人“广丰置业”为共同履约方；本合同为原《委托经营管理合同》不可分割的组成部分，除本协议明确修改的条款外，原《委托经营管理合同》其余部分继续有效；本协议双方及“广丰置业”各执一份，自双方签字盖章生效。原告与“捷星酒店”分别在该协议上签字盖章，“广丰置业”未在该协议上签字盖章。协议履行中，2019年11月12日，“捷星酒店”向原告账户汇款14311.56元，用以支付2019年11月1日至2020年4月30日的房屋租金收益，2020年6月8日，“捷星酒店”又向原告账户汇款14311元，“捷星酒店”的解释是，第一笔付款中支付的2020年2、3、4三个月的租金7162.41元（2387.47元/月×3个月＝7162.41元），因疫情应当免除，可折抵违约金，按剩余租期收益额30%计算的违约金为21467元，扣除已经支付的7162.41元，余款即上述2020年6月8日支付给原告的14311元。2020年4月29日，“捷星酒店”又向原告发出《告知书》，大意是，受疫情影响酒店经营压力巨大，双方协商降低收益未果，通知解除双方签订的《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》，并愿意按照《返租合同补充协议》的约定支付违约金。随后，“捷星酒店”于2020年5月1日，通过《齐鲁晚报》向包括原告在内的酒店房主（委托人）发布通知，主旨是受疫情影响酒店经营压力巨大，双方协商降低收益未果，通知解除双方签订的《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》。原告不同意“捷星酒店”仅支付剩余租金30%违约金的解决方案，双方形成纠纷。诉前，根据原告的申请，本院依法采取了保全措施。 按照《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》的约定，涉案房屋2019年10月31日前的托管收益全部抵顶了原告所欠“广丰置业”的购房款。 “捷星酒店”成立于2011年3月9日，系周鹏出资300000元注册的一人公司，2014年4月24日变更为“广丰置业”独资的一人公司，“广丰置业”未提供有效证据证明“捷星酒店”独立于“广丰置业”的财产。 2020年初突发新冠肺炎疫情，2-4月疫情尤为严重，各行各业，特别是服务业的经营受到了严重影响。为此，2020年5月初，国家发改委等八部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，意见要求对承租国有房屋用于经营的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房屋租金，对承租非国有房屋用于经营的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑出租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。 本院认为，原告张园林与被告“捷星酒店”签订的《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》合法有效，双方委托合同关系成立，双方应当严格履行，“捷星酒店”中途解除合同构成违约，应当依法承担违约责任。 关于原告主张的房屋租金收益问题 “捷星酒店”于2020年4月29日书面通知原告解除《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》，应发生解除合同的效力，鉴于托管期间以月为单位，确定合同解除时间为2020年4月31日较为恰当。2020年初突发新冠肺炎疫情，2-4月疫情尤为严重，为防控疫情酒店等服务业被要求停业，“捷星酒店”管理的涉案房屋基本没有收益，由于该疫情属于不可抗力，“捷星酒店”对此没有责任。因此，按照公平原则，参照国家发改委等八部门联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，应当免除“捷星酒店”支付2020年2-4月房租收益的义务。故“捷星酒店”关于免除2020年2-4月的房租收益的理由成立。根据《返租合同补充协议》的约定，2019年11月1日至2022年11月1日的3年托管房屋租金收益为85949元，每个月为2387.47元，因“捷星酒店”已经将房屋收益支付至2020年4月份，其中2020年2、3、4三个月的收益7162.41元原告应予退还，可直接折抵“捷星酒店”应赔偿原告的损失数额。因2020年5月1日始《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》已经解除，以后的合同期间，属于“捷星酒店”应支付违约金的时间，不存在支付收益问题，故原告要求支付2020年5、6月份的租金的主张，依法不能成立。 关于原告主张赔偿合同履行后的可得利益损失72682.4元的请求能否成立的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”本案中，“捷星酒店”自2020年5月1日解除合同构成违约，那么2020年5月1日至2022年11月1日（30个月）的房屋租金收益71624.1元（2387.47元/月×30个月＝71624.1元），是合同履行后原告的可得利益。根据上述法律规定，加之《返租合同补充协议》明确约定：“捷星酒店”承诺合同内容为最后一次变更，剩余合同期内，不得以经营不善或公司股权变更、倒闭等理由提出提前解约或要求原告降低租金。但是“捷星酒店”仍然坚持解除合同，其对违约的法律后果是明知的，故“捷星酒店”应当依法赔偿合同履行后原告的可得利益损失，但是应当减去原告应当返还“捷星酒店”的2020年2、3、4三个月的收益7162.41元，即“捷星酒店”还应当赔偿原告可得利益损失64461.69元（71624.1元－7162.41元＝64461.69元）。按照《委托经营管理合同》的约定，装修费是原告应当投入的成本，如果合同履行完毕，则原告的装修费20000元就折旧完毕。因为除上述依法免除的三个月租金收益外，原告其他合同履行后的全部房屋租金收益已经得到保护，故其赔偿装修费的主张属于重复主张，不能成立。“捷星酒店”关于房屋已退还原告，原告损失未实际发生的答辩理由，与事实不符，不符合法律规定，不能成立。 关于原告主张的违约金33424.61元能否成立的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条法律规定，当事人可以选择约定违约金或赔偿损失，违约责任以充分赔偿损失为限。本案中《委托经营管理合同》和《返租合同补充协议》既约定了违约金又约定了赔偿损失，原告一并提出主张，二者相比，赔偿损失对原告更为有利。本着保护守约方合法权益原则，如前所述，除上述依法免除的三个月租金收益外，原告其他合同履行后的全部房屋租金收益本院已经依法予以保护，即原告因“捷星酒店”违约造成的全部损失已经获得赔偿，即使双方合同履行完毕，亦不过如此，故其违约金主张依法不能成立。 关于“广丰置业”是否应当对“捷星酒店”的涉案民事责任承担连带责任的问题 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。”本案中，“捷星酒店”仅有“广丰置业”一个股东，为一人公司，“广丰置业”未提供有效证据证明“捷星酒店”独立于“广丰置业”的财产，且其收取原告按合约交付的装修基金，加之涉案房屋买卖、托管的内在联系，故其应当依法对“捷星酒店”的涉案债务承担连带责任。“广丰置业”关于“捷星酒店”的财产独立于“广丰置业”的答辩意见，无事实根据，不能成立。 关于诉讼费的负担问题，原告请求成立部分依法应当由二被告负担，原告请求不成立部分由原告负担。 综上所述，原告张园林要求二被告赔偿合同履行后的可得利益损失64401.75元请求符合法律规定，本院予以支持，其他请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十三条（一）项、第十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告潍坊捷星酒店管理有限公司赔偿原告张园林合同履行后的可得利益损失64461.69元，于本判决生效之日起十日内付清。被告潍坊广丰置业有限公司对被告潍坊捷星酒店管理有限公司的上述债务承担连带责任。 二、驳回原告张园林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2518元，减半收取1259元，诉前财产保全费1045元，共计2304元，由原告张园林负担1000元，被告潍坊捷星酒店管理有限公司、潍坊广丰置业有限公司连带负担1304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  韩洪林 二〇二〇年十二月三十日 书记员  潘 潇