甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初11857号原告：邓某1、男，住甘肃省古浪县。法定代理人：邓某2(系邓某1之父)，住甘肃省古浪县.被告：甘肃星光商业管理有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：张某，住甘肃省武威市。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，住甘肃省武威市。原告邓某1与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告邓某1之法定代理人邓某2、被告星光公司的委托诉讼代理人张某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓某1及其委托诉讼代理人邓某2向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付拖欠原告邓某1房屋租金91335元并支付违约金5968.64元。以20877元为基数，按日万分之三计算，自2019年12月1日至2020年11月24日计359天违约金为2248.45元；以23486元为基数，按日万分之三计算，自2020年3月1日至2020年11月24日计268天违约金为1888.27元；以23486元为基数，按日万分之三计算，自2020年6月1日至2020年11月24日计176天违约金为1240.06元；以23486元为基数，按日万分之三计算，自2020年9月1日至2020年11月24日计84天违约金为591.85元；二、判令二被告给付原告邓某1多收2019年度的房屋租赁税费5887.54元；三、判令原告与二被告签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行；四、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月1日，原被告签订《武威星光城项目商品房委托经营管理合同》，约定由原告将所有的位于武威市××区北侧红星时代广场星天地5号楼1楼面积52.5㎡房号为E109（4-5-18）的房屋委托于被告出租经营，期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止。被告将2017年12月1日至2019年8月31日的租金给付原告后，剩余到期租金至今不付，原告多次催要，被告均未支付，遂提起诉讼，请求判如所请。星光公司、星泓公司辩称，1、根据合同，被告欠付原告的含税租金是91335元，但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间被告委托经营的红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，期间被告同时减免城区房屋租金2个月，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月三个月租金应该由原告承担一半，即11743元，故被告承担含税租金79592元。其次，不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金。2、原告起诉的违约金起算时间错误，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日；且被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即违约金标准按照3.85%违约金计算。甘肃星泓房地产开发有限公司愿意对涉案所欠租金及违约金承担连带清偿担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：邓某1出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,用以证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该组证据的真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，邓某1提交的该证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年12月1日，邓某1及其法定代理人邓某2与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、邓某1将其××区北侧红星时代广场星天地5号楼1楼面积52.5㎡房号为E109（4-5-18）的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；3、租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为20877元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为23486元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣邓某1应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至邓某1指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向邓某1支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给邓某1的租金及所产生的违约金等。合同签订后，邓某1及其委托诉讼代理人邓某2将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2019年8月31日后，2019年9月1日以后的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星泓公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2020年11月30日，邓某1起诉要求星光公司、星泓公司支付2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金及违约金。本院认为，邓某1经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。邓某1诉请星光公司支付2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持，但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为6968.37元（23486÷91×27），星光公司应给付邓某1租金84366.63元（91335元-6968.37元）。关于违约金，邓某1主张的起算时间不符合合同约定，应以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日起计算；关于邓某1及其法定代理人邓某2主张二被告给付原告邓某1多收2019年度的房屋租赁税费5887.54元一节，因邓某1及其法定代理人邓某2未提供相关证据，故此主张无法支持，予以驳回。关于星光公司抗辩邓某1诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明邓某1诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。邓某1诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。邓某1诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付给邓某12019年9月1日至2020年8月31日期间的房屋租金84366.63元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣邓某1应承担的税费后支付)；并按甘肃星光商业管理有限公司与邓某1及其法定代理人邓某2签订的《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与邓某1于2017年12月1日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行；四、驳回邓某1的其它诉讼请求。案件受理费2364元，减半收取1182元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘 巍