四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18014号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郫县天鑫新建材经营部，经营场所：成都市郫都区犀浦镇国宁路西部国际装饰石材城****。 经营者：郎小华，男，汉族，1970年5月19日出生，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：李辉，北京在明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐梓涵，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都西南石材城有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇蜀源大道一段**。 法定代表人：张华晖，执行董事。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 上诉人郫县天鑫新建材经营部（以下简称天鑫新经营部）因与被上诉人成都西南石材城有限公司（以下简称西南石材城公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天鑫新经营部上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、第二、第四判项，发回重审或改判驳回西南石材城公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由西南石材城公司承担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实错误及事实不清之处。1.原判关于案涉房屋停电的原因问题存在事实认定错误且认定事实之间存在矛盾。首先，一审查明案涉房屋停电时间为2017年6月30日，郫都区能源办发函时间是2017年7月31日，郫都区政法委、环保局、信访局等各部门召开商家会议的时间是2017年8月16日，从时间逻辑看，实施断电的主体显然是西南石材城公司而非相关部门，且其行为和相关部门的意见也无关，纯粹是其单方行为。其次，一审判决援引的三份书证都无法证明相关部门因环保及转型升级要求而对案涉房屋实施断电。2017年7月31日能源办的函至多能证明有关部门要求限制用电，但是证据中的水电费表就能证明2017年6月30日起就完全关停了天鑫新经营部的全部用电和用水，二者之间并无关联性或因果关系。2017年8月16日的会议纪要中所谓环保局传达加工生产的消息并不能证明环保局关停用电，因为其并不具备强制关停电源供应的行政职权，且一个正当行政行为需要通过正当程序和书面决定，而非一个非正式的传达，因此缺乏程序正当性和法定形式要件的行为不具备法律效力。2.一审对于“西南石材城公司未取得案涉房屋的建设规划许可证及房屋产权证”作出事实认定时，并未进行充分的调查论证。因为西南石材城区域较大，并非所有区域都未取得规划许可，一审过程中法院依职权调取了规划许可证，显示西南石材城二期是取得了规划许可证的，但是案涉房屋租赁合同上并不能显示该房屋是否位于已经取得规划许可证的修建范围，一审法院并未对此进一步进行调查。二、一审适用法律错误。1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十八条认定双方过错，但是如前所述，案涉房屋是否属于建设规划许可证范围内尚未可知，需要进一步查明并以此为基础来认定合同效力，即使案涉房屋并不位于建设规划许可证范围内，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定合同无效，那么根据已查明事实，在签订合同过程中西南石材城公司在其招商宣传以及签订合同的过程中并未向众多商家披露其案涉房屋的真实权属状态和规划情况，主观上存在重大过错。应当是其承担双方损失的全部法律责任，且其通过合同和前期的虚假宣传获得的明显高于市场标准的租金和无依据的管理费也应当返还天鑫新经营部，但一审法院仅考虑天鑫新经营部的返还义务，忽略了西南石材城公司的返还和赔偿义务，因而显失公平。同时，在合同签订时天鑫新经营部没有办法预见到合同无效以及因无效而导致的后果，所以按照对合同可以长期履行的预期作了大量的投入，现已经因房屋长期不能使用遭受了巨大损失，一审法院认为应当及时腾退，既没有考虑到石材经营的搬迁成本极高，又是在苛求无过错方先履行且主动放弃抗辩权利。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》存在错误，首先根据一审查明的事实，双方约定的费用包括租金和管理费，即使按照前述条文计算占有使用费，也不应当计算管理费。其次，本条文的适用应当是根据具体情况加以判断，而非直接适用，本案由于西南石材城公司擅自切断案涉房屋的水电供应，导致此期间无法实现房屋使用价值，所以从对价和公平角度，也不应当按照租金标准支付占有使用费。三、天鑫新经营部已经提起行政复议且已被受理，行政复议后涉及行政诉讼，行政诉讼的结果是本案审理的依据，本案不是简单的房屋租赁纠纷，一审只将争议集中在租赁纠纷上无法查明事实。西南石材城公司并没有履行出租人的义务，从2017年6月底，案涉厂房就无法正常使用，西南石材城公司借口有行政行为干预，所以无法提供厂房的正常使用，但作为出租方西南石材城公司有义务通过法律程序确定相关行政行为是否合法有效，来维护承租人的权利。另外，郫都区的要求是转型升级，西南石材城公司应根据政府的要求进行转型升级，而不是强行要求承租人搬离。四、综上，如果案涉房屋在规划许可范围内，那么租赁合同有效，西南石材城公司应当为天鑫新经营部恢复案涉房屋的供水供电，并且以延长租期的方式弥补无法正常使用期间的损失且不应当收取无法正常使用期间的租金及管理费；如果因西南石材城公司将位于规划许可范围外的房屋租赁给天鑫新经营部导致合同无效，那么也应当是在充分补偿天鑫新经营部各项损失之后，才实施腾退，同时也不应参照租金和管理费标准支付占有使用费。请求二审法院在尊重事实、注重公平原则的前提下，依法撤销原审判决，发回重审或者在查清事实的基础上改判驳回西南石材城公司一审的全部诉讼请求以及支持天鑫新经营部的反诉请求。 西南石材城公司辩称，一、一审法院认定断电原因系“因为环保及转型升级的要求”正确，天鑫新经营部认为实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见无关并不正确。一审法院依据能源办《关于限制和适时关停生产用电的函》《加快石材城转型的函》和2017年8月16日的《会议纪要》以及《关于加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》等证据足以认定断电原因系因为环保及转型升级的要求，实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见具有关联性。具体断电时间是2017年8月2、3日，而非2017年6月30日。并且《关于限制和适时关停生产用电的函》与《会议纪要》的参与主体不同，故能源办在发布《关于限制和适时关停生产用电的函》之后对西南石材城公司的生产用电进行限电不存在时间逻辑问题。西南石材城公司提交的天鑫新经营部缴纳水电费《专用收据》可以看出，天鑫新经营部生活用电及用水未受到影响，故西南石材城公司不存在断电断水的行为。二、一审法院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证及房产证与客观事实相符。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋均属于租赁合同无效的事由，本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，因此双方租赁协议已属无效，再进一步核实案涉房屋是否属于建设工程规划许可证范围也就没有必要。三、一审判决适用法律正确。天鑫新经营部陈述其以继续占有房屋的方式实施民法上的“自力救济”及合理的抗辩权缺少法律依据。案涉房屋被能源办断电后，双方及政府各部门于2017年8月16日召开会议，告知了天鑫新经营部今后案涉房屋无法加工生产的情况，但天鑫新经营部并未采取减损措施，反而明知案涉房屋无法加工生产，仍继续占有使用案涉厂房至今，其主观存在过错，且给西南石材城公司已经造成了巨大损失，未尽到止损义务，故应当承担该期间的占有使用费及管理费。其次，在召开前述会议之后，西南石材城公司也告知各个商户，提前退租将不追究提前终止协议的违约责任，事实上，在召开前述会议之后至2018年，也有280多户商家（占60%以上）办理了提前退租手续，西南石材城公司也从未追究任何一家商户提前终止协议的违约责任。并且，西南石材城公司也充分考虑到天鑫新经营部不能进行生产加工这一实际情况，主动免除了2017年7月、8月的租金及管理费，同时自2017年9月开始将租金及管理费标准降至19元，充分体现了西南石材城公司对天鑫新经营部经营上的体谅和支持。故，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等有关规定，参照降租后的19元/平方米的标准判决天鑫新经营部支付占有使用费和管理费符合法律规定。四、信访局2018年3、4号的信访答复载明了商家存在超范围经营，环保设备不达标，由技术监督局、环保局对各商家发出了责令改正和停止生产的通知，因此才有对动力电源进行限制的情形出现。同时，从天鑫新经营部所提交的水电物管费票据可以看出，商家对房屋的使用行为基本不受影响；西南石材城公司作为出租人，履行了交付房屋的义务，合同也约定为了经营需要由承租人自行办理相关手续，所以商户被责令整改是其自身行为造成的，不属于出租方的义务；2017年9月份，西南石材城公司将租金降为19元，根据2018、2019年西南石材城公司向商户发送的催缴租金的通知可以看出，该19元就是租金，而不是如天鑫新经营部所称分为11元租金和8元管理费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天鑫新经营部的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其全部上诉请求。 西南石材城公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年12月28日签订的《仓储厂房租赁协议》，并判令天鑫新经营部立即腾退承租的西南石材城公司位于成都市郫县××镇××道××段××号西部国际装饰（石材）城内的仓储厂房（编号为26-20）；2、天鑫新经营部向西南石材城公司支付拖欠的自2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费共计人民币110768.1元，2018年7月1日至实际腾退期间的租金及管理费按照租赁协议约定标准即每月11076.81元向西南石材城公司支付；3、天鑫新经营部向西南石材城公司支付违约金（违约金计算标准：按照剩余租期内应交租金总额的30%收取共计59814.77元；按拖欠金额每天万分之三的标准计算，暂计算至起诉之日为17944.4元，违约金共计77759.17元）；4、请求判令天鑫新经营部承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。诉讼中，西南石材城公司撤回按照剩余租期内应交付租金总额的30%收取违约金的请求，但保留按照每月万分之三计算违约金的请求。 天鑫新经营部向一审法院反诉请求：1、西南石材城公司立即为天鑫新经营部恢复租赁房屋的供水供电以达到租赁房屋的正常使用；2、西南石材城公司为天鑫新经营部延长租赁合同期限，自原租赁期限届满且租赁房屋恢复正常使用后延长两年租期。 一审法院认定事实：2008年7月9日，郫县服务业发展管理委员会作为甲方与厦门万**石有限公司作为乙方签订《框架协议书》，约定：乙方拟在郫县投资建设集石材销售、加工为一体的石材市场。项目暂定名为“西部国际装饰石材城”。合同还对土地的取得方式等进行了约定。西部国际装饰石材城建成后，西南石材城公司对外进行招商。在招商过程中，西南石材城公司通过报纸、网络等方式宣传西部国际装饰（石材）城可进行石材加工。2011年5月19日，郫县环境保护局出具《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》，载明：西部国际装饰（石材）城项目一期310亩，建筑面积19万平米，于2009年12月竣工验收，招商完毕，已正常投入运营。项目二期290亩，建筑面积17万平米，于2011年度6月全面建设完毕。该项目按照环评及批复的要求，配套落实了环保措施，采用循环用水工艺，建成污水处理站，实现零排放，达到环保要求。 2016年12月28日，西南石材城公司（甲方）与天鑫新经营部（乙方）签订仓储厂房租赁协议一份，约定：1、租赁的仓储厂房位于成都市郫县××镇××道××段××号西部国际装饰（石材）城内，编号为26-20；2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方和市场管理方的书面同意不得擅自改变该仓储房的结构或者搭建功能空间，否则，甲方和市场管理方有权制止，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方应遵守甲方的管理制度，在仓储厂房内进行改造、建设、装修等工作之前，不能擅自利用原结构进行搭接和建设，若因需要，必须先将有设计资质的单位出具的设计方案和审批文件报送甲方工程部和市场管理方批准后方可实施，同时乙方自行承担一切安全事故责任；3、乙方承诺在租赁期间不得将租赁厂房作其他用途，仅将厂房用于石材精加工仓储、搬运、吊装等；4、租赁期限为：2017年5月1日至2019年12月31日为期二年八个月。租赁期满，合同自行终止，甲方收回该仓储厂房；5、乙方须向甲方支付安全生产风险金20000元；6、租金每月13.5元／㎡，管理费每月9.5元／㎡，厂房建筑面积为582.99㎡，月租金及管理费合计13408.77元。租金及管理费一年分两次支付，按照先款后租的原则，每半年提前15日付清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，天鑫新经营部租赁案涉房屋并交纳租金及管理费至2017年6月30日。 2017年7月31日，郫都区能源办向西南石材城公司发出《成都市郫都区能源管理办公室关于限制和适时关停生产用电的函》，载明：因近期我区天气持续高温，用电负荷长期处于满载运行，为了保障民生用电平稳安全，根据应急预案要求，即日起对我区内各生产型单位生产用动力电进行分时限制使用；由于你单位目前处于环保督查整改停产期，按照《中华人民共和国环保法》和郫都区区委、区政府的相关要求，关停你公司辖区内的生产用电，并严禁私自恢复生产用电，请你公司在此期间对辖区内企业加强宣传和监督，一旦出现违规生产行为，我办将即刻通知并配合相关部门对你单位采取强制限电措施。此后，郫都区能源办在西南石材城商户动力电源配电箱外张贴封条。该配电箱外也有西南石材城公司封条。2017年8月16日，由郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等召开会议，并形成会议纪要，载明：1、环保局传达石材城今后无法加工生产的消息；2、石材城补充说明石材城以后欲向服务、仓储物流方向转型；3、解决租金按揭合同问题；4、商家代表提出的停产期间厂房免租的诉求，西南石材城提出在8月18日答复。2018年5月3日，犀浦街道办、区经济和科技局、区商务局发出《加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》，载明：西南石材城石材产业不符合犀浦产业发展定位，需进行产业转型，请立即停止石材生产或加工，并加快产业转型相关工作。2019年5月15日，犀浦街道办发出加强对石材城商家管理的函，载明：因发现两家石材商家私自违规生产，请西南石材城公司加强管理，停止石材加工用电，严禁反弹。 西南石材城公司未取得案涉房屋的建设规划许可证及房屋产权证。西南石材城公司免收2017年7、8月的租金及管理费，对2017年9月后的租金及管理费按照租金11元/㎡，管理费8元/㎡计收。原审二审中，天鑫新经营部陈述限电时间为2017年6月30日，西南石材城公司代理人陈述限电时间是2017年6月，具体时间不清楚，本案中又称限电时间为2017年8月2、3日。一审庭审中，双方当事人确认具体限电措施为：对存在加工行为的商户配电箱里面的三相动力电拉闸后，在配电箱外张贴封条。至今租赁厂房内三相动力电未恢复。 2019年12月27日，西南石材城公司向天鑫新经营部发送《合同终止告知函》，内容为：1、自2019年12月31日租赁期限届满之日起，终止双方签订的仓储厂房租赁协议；2、自租赁期限届满之日起三日内，天鑫新经营部应支付拖欠的全部租金及管理费；3、自租赁期限届满之日起十日内自行搬离；4、自租赁期限届满之日起十日后，西南石材城公司停止供水供电。对该送达行为，西南石材城公司进行了证据保全，四川省成都市成都公证处出具了公证书。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、天鑫新经营部是否应当支付2017年7月1日起至实际腾退之日的租金及管理费；三、天鑫新经营部是否应当支付违约金。关于合同效力问题。本案中，西南石材城公司与天鑫新经营部签订的仓储厂房租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因租赁房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，对西南石材城公司提出的解除合同的诉讼请求及天鑫新经营部提出的继续履行合同的诉讼请求，一审法院均不予支持。对西南石材城公司提出的腾退房屋的主张，一审法院予以支持。关于天鑫新经营部是否应当支付2017年7月1日起至实际腾退之日的租金及管理费问题。双方当事人对停电时间及停电事由存在争议。本案中，双方当事人在原二审中所陈述的停电时间大体一致。在本案审理过程中，西南石材城公司陈述停电时间为2017年8月，根据“禁反言”规则，对其陈述的停电时间，一审法院不予支持。案涉房屋停电时间为2017年6月30日。根据本案查明的事实，案涉房屋停电的原因为环保及转型升级要求，而非西南石材城公司所称的天鑫新经营部的行政违法行为导致，也非天鑫新经营部所称的西南石材城公司自行断电及招商时环保即未达标造成的。对双方的上述辩称，一审法院均不予支持。因此，因环保及转型升级要求，案涉房屋从2017年7月1日起断电至今。在出现断电情况后，郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等于2017年8月16日召开会议，告知了承租人今后案涉房屋无法加工生产的情况。在此情况下，天鑫新经营部也未及时采取腾退房屋等措施减少损失，反而明知房屋无法用于生产，仍占有使用案涉房屋至今，其占用期间应当支付相应的占有使用费。鉴于租赁房屋存在断电等影响生产的情况，西南石材城公司给予了两个月的免租期，降低了租金及管理费标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，案涉的占有使用费及管理费标准按照其降低后的19元/㎡计算，从2017年9月1日起计算至实际腾退之日止。租赁房屋面积为582.99㎡，占有使用费及管理费为11076.81元/月。关于天鑫新经营部是否应当支付违约金问题。因合同无效，其违约金条款也无效。故对西南石材城公司提出的违约金主张，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、天鑫新经营部在判决生效之日起十五日内向西南石材城公司支付占有使用费和管理费（计算方式为：按11076.81元/月的标准从2017年9月1日起支付至实际腾退之日止）。二、天鑫新经营部在判决生效之日起十五日内腾退位于成都市郫都区犀浦镇蜀源大道一段1789号西部国际装饰（石材）城内编号为26-20的仓储厂房。三、驳回西南石材城公司的其他诉讼请求。四、驳回天鑫新经营部的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2146元，由西南石材城公司负担1073元，由天鑫新经营部负担1073元（此款已由西南石材城公司垫付）。本案一审反诉案件受理费100元，由天鑫新建材经营部负担。 二审中，西南石材城公司未向本院提交新证据。天鑫新经营部提交了三张现场照片及一份视频，拟证明西南石材城公司疏于管理案涉厂房，垃圾成堆、公共水源也不符合使用标准，案涉房屋无法正常使用，其不应支付租金和管理费。西南石材城公司质证称，对三张现场照片的三性均不认可，也无法达到证明目的。对视频证据中的5个视频，不认可第一个视频的三性，不能反映拍摄时间，且从垃圾来看，正好说明市场还存在商家生产加工的事实；认可第二个视频的真实性，拍摄时间不能确认，且该视频不能证明停产免租；第三、四个视频与本案无关，案涉出租房屋区域是仓储厂房，市场只供应生产用水，没有供应生活用水，这一点在市场经营一开始各商家均知情，所以不认可该证据的关联性；不认可第五个视频的三性，该证据不能反映拍摄时间更不能证明是西南石材城公司的行为，且从视频中可以看出该视频的区域系矿质区域。 本院对天鑫新经营部提交的新证据的证据资格与证明力，将在“本院认为部分”一并阐述。 天鑫新经营部、西南石材城公司对一审查明的事实无异议。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，天鑫新经营部向本院提交中止审理申请书，以其已就郫都区相关部门要求停止石材生产或加工一事提起行政复议为由，要求中止本案审理。 本院认为，本案二审主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于本案是否应当中止审理的问题 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。”的规定，案件审理中存在上述情形的，应当中止审理。本案中，双方争议的问题在于案涉《仓储厂房租赁协议》无效后，天鑫新经营部是否应承担返还案涉厂房前的占有使用费。天鑫新经营部提交的行政复议申请表明天鑫新经营部是对行政机关要求西南石材城停止生产的决定有异议，而行政机关要求停止生产是否正确，并不影响西南石材城公司基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效要求天鑫新经营部返还案涉厂房并支付相应占有使用费的诉请，也不影响天鑫新经营部要求延展租期的诉请。简而言之，无论是否存在行政机关要求西南石材城停止生产的行政行为，天鑫新经营部均应基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效返还案涉厂房并支付占有使用期间的占有使用费。因此，天鑫新经营部以其提起行政复议为由要求中止本案审理的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于天鑫新经营部是否应当承担返还案涉厂房并支付从2017年9月1日起至实际返还之日止的占有使用费及管理费的问题 天鑫新经营部认为其自2017年6月30日前已经没有再使用案涉房屋，6月30日断电后，天鑫新经营部再也没有进入过案涉房屋，且天鑫新经营部要求西南石材城公司通电搬离物品，但被西南石材城公司拒绝，因此，天鑫新经营部不应承担相应的占有使用费及管理费。西南石材城公司认为天鑫新经营部未向其返还房屋，也未提出过返还房屋，因此，天鑫新经营部应当支付相应的占有使用费。 对此本院认为，案涉厂房未取得房屋产权证，也未取得建设规划许可证，现有证据也不能证明案涉厂房经主管部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《仓储厂房租赁协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，天鑫新经营部应当将案涉厂房返还给西南石材城公司。 现天鑫新经营部未能举证证明其已经将案涉厂房返还给西南石材城公司，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，天鑫新经营部应当支付至其返还案涉厂房之日止的占有使用费。 现天鑫新经营部主张不应支付管理费。对此本院认为，天鑫新经营部占有使用案涉厂房而向西南石材城公司支付的对价为案涉《仓储厂房租赁协议》约定的租金和管理费之和。因此，在确定案涉厂房占有使用费时，应以案涉《仓储厂房租赁协议》中约定的租金和管理费之和为参照。故天鑫新经营部关于不应支付管理费的主张，本院依法不予支持。 此外，天鑫新经营部并未举证证明一审法院按照西南石材城公司降低后的租金和管理费标准确定的案涉厂房占有使用费标准错误，故本院对一审法院的该认定予以确认。 综上，天鑫新经营部的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2146元，由上诉人郫县天鑫新建材经营部负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  曹成香