河南省永城市人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫1481行初62号原告永城市演集镇欧亚居委会友谊业主委员会，地址：永城市东城区欧亚路人民医院对面。负责人屈东洋，主任。委托代理人皇甫道剑，河南正剑律师事务所律师，特别授权。被告永城市自然资源和规划局，住所地：河南省永城市东城区东方大道西段。统一社会信用代码：11411481MB15441303。法定代表人蒋清伟，局长。行政负责人李勇锋，男，副局长。委托代理人吴义伦，该局法律顾问，特别授权。第三人常迪，男，1992年6月24日出生，汉族，住河南省永城市。委托代理人刘怀彦，永城正瀚法律服务所法律工作者，特别授权。原告永城市演集镇欧亚居委会友谊业主委员会（以下称友谊业主委员会）诉被告永城市自然资源和规划局、第三人常迪房屋登记一案，本院受理后，经征得各方当事人同意，依法适用简易程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理，原告友谊业主委员会负责人屈东洋及委托代理人皇甫道剑、被告永城市自然资源和规划局行政负责人李勇锋及委托代理人吴义伦、第三人常迪委托代理人刘怀彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友谊业主委员会向本院提出诉讼请求：判决撤销登记在第三人常迪名下的永房字第**房屋所有权证书。事实和理由：原告小区全体业主通过签订商品房买卖合同购买房屋并取得房屋所有权证书，水、电、暖等配套设施在小区地下室，该地下室建筑面积是为整栋建筑服务的公摊面积，应属于全体业主共同所有。被告在全体业主不知情的情况下，擅自将小区一号楼地下室登记在第三人名下，并颁颁发永房字第**屋所有权证书，该具体行政行为侵犯原告小区全体业主的合法权利，现诉至法院，请求依法判决。被告永城市自然资源和规划局辩称，1．被告为第三人办理的房屋转移登记，持证人是永城市友谊置业有限公司，该房屋登记在永城市友谊置业公司，所有权属于该公司，该公司将房屋所有权转让。原告不是房屋所有权人，无权提起行政诉讼，其可以提起民事诉讼进行所有权确认。2．被告为第三人办理的房屋登记并不包括地下室中配套设施部分所占面积。综上所述，原告无诉权，所述不实，被告办证行为程序合法，材料齐全。请依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。第三人常迪述称，1．原告诉讼主体资格不适格。原告提起本案诉讼超越了行政法规为其设定的职责范围。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行的职责包括：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第三人依法取得涉案房屋，依法登记，并于2015年10月19日取得产权证书。2．原告本次诉讼，超过法律规定的起诉期限，法院不应受理，应依法裁定驳回原告的起诉。原告曾多次提起对永城市友谊置业有限公司、常迪的起诉，均是在庭审后撤诉，浪费了国家的诉讼资源。原告2017年9月25日对永城市友谊置业有限公司、常迪提起物权保护纠纷，案号为（2017）豫1481民初8579号，庭审期间，原告提交永城市房管局房屋所有权存根以及第三人提交的永房权证东城区第201505388号产权证，原告已经于2017年9月25日前知道第三人取得涉案房屋的产权登记，但未提起诉讼，从2017年9月25日起计算起诉期限，距离本次起诉已经超过1年的法定期限。3．第三人依法取得涉案房屋，并于2015年10月19日取得产权证书，涉案房屋为商住，并非原告诉称涉案房屋为整栋建筑服务的公摊面积，原告诉求没有法律依据。经审理查明，2012年12月20日被告永城市自然资源和规划局为案外人永城市友谊置业有限公司颁发永房权证东城区字第**产权证书，证载：房屋所有权人永城市友谊置业有限公司，共有情况单独所有，房屋坐落欧亚路南、雪枫路西（欧亚友谊小区1#楼），房屋性质新建非住宅，规划用途商住，总层数26，建筑面积35078.23㎡。房产幢平面图记载层数为-1-26层。后永城市友谊置业有限公司与第三人常迪签订房地产买卖合同，约定永城市友谊置业有限公司将上述1#楼房产中的负壹层1969.54㎡出售给常迪，价款500007元。2015年9月23日常迪向被告提起从房屋所有权登记申请，要求将1#楼房产中的负壹层1969.54㎡登记在自己名下，并提交了相关材料。被告永城市自然资源和规划局经审核后于2015年10月16日向常迪颁发201505388号房屋所有权证书，证载：房屋所有权人常迪，共有情况单独所有，房屋坐落欧亚路南、雪枫路西（欧亚友谊小区1#楼），房屋性质存量非住宅，规划用途地下室，总层数27，建筑面积1969.54㎡，套内建筑面积1823.89㎡。另通过本院审判流程管理系统查询到以下信息：2017年10月12日友谊业主委员会向本院提起物权保护诉讼，被告为永城市友谊置业有限公司，本院予以立案，案号为（2017）豫1481民初7643号，2017年11月14日本院作出（2017）豫1481民初7643号民事裁定，准许友谊业主委员会撤回起诉。2017年11月17日友谊业主委员会再次向本院提起物权保护诉讼，被告为永城市友谊置业有限公司、常迪，本院予以立案，案号为（2017）豫1481民初8579号，2017年12月27日本院开庭审理此案，在本次庭审中友谊业主委员会提交了欧亚友谊小区1#楼地下室登记在常迪名下的房屋所有权证明。2018年5月15日本院作出（2017）豫1481民初8579号民事裁定，准许友谊业主委员会撤回起诉。2018年7月27日、11月9日友谊业主委员会分别向本院起诉永城市友谊置业有限公司、常迪，本院予以立案，案号为（2018）豫1481民初7688、7689、10604、10605号，后均被驳回起诉。2020年4月22日友谊业主委员会再次分别向本院起诉永城市友谊置业有限公司、常迪，本院予以立案，案号为（2020）豫1481民初2167、2168号，后分别于2020年8月3日、31日撤回起诉。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主可以自行管理建筑物和附属设施。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。本案中，友谊业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式，代表的是全体业主的利益，符合行政诉讼法规定的“其他组织”条件，可以以自己名义提起诉讼。被告及第三人主张友谊业主委员会无诉权、不具有原告主体资格的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。原告友谊业主委员会在2017年12月27日本院开庭审理（2017）豫1481民初8579号案时，将被告永城市自然资源和规划局颁发给常迪的房产证作为证据提交，亦即其最迟已于2017年12月27日明确知道被告向第三人常迪颁发了201505388号房屋所有权证书，但直至2020年12月17日才针对该房产证提起行政诉讼，已超过六个月的法定起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案原告的起诉也超过了该规定的一年起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，关于因不动产案件适用最长二十年的起诉期限的规定是指当事人不知道行政行为内容的情形，原告在民事诉讼中将被诉房产证作为己方证据提交的行为，表明已知道行政行为的内容，故也不应当适用最长二十年的起诉期限。综上，原告友谊业主委员会的起诉已经超过法定起诉期限且无正当理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回永城市演集镇欧亚居委会友谊业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年十二月二十八日书记员 郝达玲