四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17115号 上诉人（原审被告）：成都堡莱斯体育文化传播有限公司，住所地：成都市高新区盛兴街******。 法定代表人：黄勇，总经理。 委托诉讼代理人：李佳佳，四川伦德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都高投置业有限公司，住，住所地：成都市高新区天府一街**/div> 法定代表人：任正，董事长。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。 原审被告：四川堡格莱斯体育文化传播有限公司，住所地：四川省成都市成华区昭觉寺南路****306。 法定代表人：袁四军，总经理。 委托诉讼代理人：李佳佳，四川伦德律师事务所律师。 上诉人成都堡莱斯体育文化传播有限公司（以下简称堡莱斯公司）因与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）、四川堡格莱斯体育文化传播有限公司（以下简称堡格莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 堡莱斯公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费等费用由高投公司承担。二审中，堡莱斯公司明确上诉请求为：一、维持一审判决第一项关于租金的认定，改判堡莱斯公司无需支付房屋占有使用费；二、一审认定违约金标准过高，同时违约金基数不应包含房屋占有使用费。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。堡莱斯公司与高投公司于2019年7月签订《合同解除协议》，2019年7月4日堡莱斯公司应腾退房屋。按照上述约定，堡莱斯公司如逾期未腾退或未办理完毕交接手续，高投公司有权自行进入房屋处置余留物品，并自行腾退房屋。然而腾退期限届满后，高投公司未书面通知堡莱斯公司腾退房屋，而是口头告知可继续租用案涉房屋。即便如高投公司所称系堡莱斯公司未腾退房屋，那么高投公司完全可以自行腾退房屋，以防损失扩大。因此，高投公司主张自2019年7月14日起计算房屋占用费无合同依据，不应得到支持。二、新冠疫情期间，四川省启动突发公共事件1级响应，要求关闭各大景点、停止运营部分商业场所、娱乐场所、公共活动场所等。堡莱斯公司作为经营健身场所的企业，不可避免的遭遇了闭店、停止运营。疫情原因导致合同无法正常履行，故堡莱斯公司请求减免实际使用期间因疫情原因无法交付房屋的部分租金。 高投公司辩称，一、在一审中其已经举出相关的证据，认为双方的租赁合同实际于2019年7月14日通过协议解除。解除协议签订之后，堡格莱斯公司和堡莱斯公司一直没有腾退。后堡莱斯公司通过确认书的方式明确其于2020年3月23日腾退，故一审法院认定事实清楚，证据充分，堡莱斯公司的上诉请求不成立。二、关于疫情期间减租的情况，高投公司出具了情况说明，不应给予堡莱斯公司减租的权利，因为堡莱斯公司在2019年开始就发生了欠租的行为，疫情发生在2020年1月末，高投公司发出了相应的解除公告。因堡莱斯公司应当在无违约的情况下，才享受减租的政策，并完善相应的手续，但其并不满足减租的资格条件，又未完善相应的手续。请求二审法院驳回堡莱斯公司的全部上诉请求，维持原判。 堡格莱斯公司辩称，与堡莱斯公司意见一致。 高投公司向一审法院起诉请求：1．堡莱斯公司支付2018年10月15日至2019年7月14日的房屋租金，共计1115843.08元；2．堡莱斯公司支付因逾期缴纳租金而产生的滞纳金，每逾期1日按所欠租金的千分之三计算，暂计算至2020年4月20日，实际应当计算至欠付租金支付完毕之日止；3．堡莱斯公司支付三个月租金（每月租金标准为179538.12元）作为违约金；4．堡莱斯公司支付2019年7月14日至2020年3月23日的房屋占用费，以日租金标准的两倍即按照每日11969.21元计算；5．确认高投公司有权从已付履约保证金50000元中抵扣上述欠付款项；6．本案诉讼费用由堡莱斯公司承担；7．堡格莱斯公司对堡莱斯公司的上述全部法律义务承担连带责任。以上费用暂合计为1115843.08元（大写：人民币壹佰壹拾壹万伍仟捌佰肆拾叁元零捌分），最终应当计算至实际付清之日止。 一审认定事实：2017年7月高投公司与堡格莱斯公司签订《天府国际社区房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定：由堡格莱斯公司租赁高投公司位于成都市高新区××街××号××栋××号楼××及附属的室外游泳池及四个网球场，租赁面积共计2546.64平方米，租赁期限自2017年7月15日起至2023年7月14日止，合同期限内租金总额为13051275.24元，其中，2017年10月15日至2019年7月14日期间，月租金为179538.12元，季租金为538614.36元；2019年7月15日至2020年7月14日期间，月租金为184886.06元，季租金为554658.18元。租金支付方式为按季度支付，并遵循先付费后使用的原则，租金在下一个付款周期开始前15日内支付。租赁保证金为50000元，合同租赁期满后，如堡格莱斯公司违反合同约定或法律规定需要承担支付责任的，高投公司有权直接从租赁保证金中扣除相应部分。 2017年7月，高投公司与堡莱斯公司、堡格莱斯公司签订《天府国际社区房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）约定：各方同意堡格莱斯公司从2017年7月起将其在租赁合同中的全部权利义务转让给堡莱斯公司，由堡莱斯公司享有堡格莱斯公司在租赁合同中的权利并履行义务，如若堡莱斯公司出现违约，堡格莱斯公司承担连带责任。租赁合同及补充协议签订后，自2018年10月15日起至2019年7月14日，堡莱斯公司一直未支付高投公司房屋租金，共拖欠1115843.08元。 2019年7月14日，高投公司与堡莱斯公司、堡格莱斯公司签订《合同解除协议》（以下简称“解除协议”）约定：各方同意于2019年7月14日解除租赁合同及租赁合同补充协议，相关责任约定：1．堡莱斯公司于2019年7月14日前支付完毕2018年10月15日至2019年7月14日的租金1615843.08元；2．堡莱斯未能在2019年7月14日前腾退房屋，则每逾期1日，由堡莱斯公司、堡格莱斯公司共同按上季度日租金的两倍向高投公司支付房屋占用费；3．堡莱斯公司、堡格莱斯公司若未按本协议约定支付拖欠的租金、能耗等费用，应立即支付违约金至全部款项结清之日，违约金计算标准为按照租赁合同及补充协议约定的各期应付款时间起，以应付而未付房屋租金为基数，每逾期一天按欠租金额的千分之三支付；4．堡格莱斯公司已支付的租赁保证金50000元由高投公司扣除；5．若给高投公司造成其他损失的，堡莱斯公司、堡格莱斯公司应予以赔偿；6．堡莱斯公司需向高投公司承担的任何责任及义务（无论本解除协议是否罗列完毕，包括但不限于款项支付、违约责任、赔偿责任等），堡格莱斯公司均向高投公司承担连带责任。 2020年3月23日，堡莱斯公司出具《离场确认书》，载明堡莱斯公司于2020年3月23日腾退租赁房屋，并放弃未搬离物品的所有权。 一审庭审过程中，堡莱斯公司、高投公司、堡格莱斯公司明确表示对租赁合同的解除时间及房屋腾退时间、2018年10月15日至2019年7月14日欠付租金的金额共计1115843.08元、已付保证金的金额50000元均无异议。 一审法院认为，高投公司与堡格莱斯公司签订的《天府国际社区房屋租赁合同》，高投公司与堡格莱斯公司、堡莱斯公司签订的《天府国际社区房屋租赁合同补充协议》以及高投公司与堡格莱斯公司、堡莱斯公司签订的《合同解除协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按约全面履行各自的义务。一审庭审过程中，三方对租赁合同的解除时间及房屋腾退时间、2018年10月15日至2019年7月14日欠付租金的金额、已付保证金的金额均无异议，故对高投公司主张堡莱斯公司向其支付2018年10月15日至2019年7月14日的房屋租金共计1115843.08元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于2019年7月14日至2020年3月23日的房屋占用费的问题。堡莱斯公司辩称的高投公司应该自行腾退案涉租赁房屋，否则扩大的损失由自身承担。一审法院认为，协议约定的是高投公司享有腾退房屋的权利，并非腾退房屋的义务，堡莱斯未按约履行腾退义务，仍然占有使用案涉租赁房屋，应当支付房屋占用费。解除协议约定，堡莱斯公司未能在2019年7月14日前腾退房屋的，则每逾期1日，由堡莱斯公司、堡格莱斯公司共同按上季度日租金的两倍向高投公司支付房屋占用费。一审法院认为，合同解除后，成房置业公司的损失主要为房屋租金的损失，且考虑新冠肺炎疫情造成的影响，一审法院酌定房屋占有使用费以租金标准计算。堡莱斯公司应向高投公司支付2019年7月15日至2020年3月23日的房屋占用费为1534554.3元（计算方式为184886.06元/月×（8个月﹢9/30个月））。 关于滞纳金与违约金的问题。根据解除协议的约定，堡莱斯公司、堡格莱斯公司若未按该协议约定支付拖欠的租金、能耗等费用，应立即支付违约金至全部款项结清之日，违约金计算标准为，按照租赁合同及补充协议约定的各期应付款时间起，以应付而未付房屋租金为基数，每逾期一天按欠租金额的千分之三支付。故双方就堡莱斯公司、堡格莱斯公司应支付的违约金已达成一致意见，双方均应按该条款履行。由于堡莱斯公司直至一审庭审当日仍未支付自2018年10月15日至2019年7月14日的租金，应承担违约责任，一审法院认为，违约金系填补守约方实际损失之功能，高投公司的损失主要为租金和房屋占有使用费的资金占用利息损失，故一审法院将违约金调减为：以欠付租金38614.36元为基数，从2018年10月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付租金538614.36元为基数，从2019年1月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付租金538614.36元为基数，从2019年4月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费554658.18元为基数，从2019年7月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费554658.18元为基数，从2019年10月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费425237.94元为基数，从2019年1月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止。 关于高投公司是否有权从堡莱斯公司已付履约保证金50000元中抵扣上述欠付款项的问题。租赁合同约定，如堡莱斯公司违反合同约定或法律规定需要承担支付责任的，高投公司有权直接从租赁保证金中扣除相应部分。故已付50000元租赁保证金与上述欠付租金品迭后，堡莱斯公司还应向高投公司支付租金1065843.08元。 关于堡格莱斯公司承担连带责任的问题。解除协议约定，堡莱斯公司出现违约，堡格莱斯公司应当承担连带责任，故堡格莱斯公司对上述堡莱斯公司应当支付的款项承担连带责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、堡莱斯公司于判决生效之日起三日内向高投公司支付欠付租金1065843.08元、房屋占有使用费1534554.3元；二、堡莱斯公司于判决生效之日起三日内向高投公司支付违约金（以欠付租金38614.36元为基数，从2018年10月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付租金538614.36元为基数，从2019年1月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付租金538614.36元为基数，从2019年4月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费554658.18元为基数，从2019年7月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费554658.18元为基数，从2019年10月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止；以欠付房屋占用费425237.94元为基数，从2019年1月1日起按日利率万分之三计算至付清之日止）；三、堡格莱斯公司对上述第一项、第二项债务承担连带责任；四、驳回高投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为7421元，由堡莱斯公司负担。 二审中，堡莱斯公司、堡格莱斯公司、高投公司均未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，各方当事人签订的《天府国际社区房屋租赁合同》、《天府国际社区房屋租赁合同补充协议》、《合同解除协议》均系各当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。本案二审的争议焦点为：一、堡莱斯公司是否应当向高投公司支付房屋占有使用费；二、一审对堡莱斯公司应当承担的违约金认定是否合理。 关于堡莱斯公司是否应当向高投公司支付房屋占有使用费的问题。本院认为，根据《合同解除协议》的约定，案涉租赁合同及补充协议已于2019年7月14日经各方协商一致解除，堡莱斯公司最迟应于2019年7与14日前按照租赁合同及补充协议的约定腾退房屋，并办理完毕腾退手续。同时堡莱斯公司应当自2019年7月14日起至实际腾退完毕之日止，每逾期1日，按上季度租金两倍支付房屋占用费等费用，并承担因逾期归还案涉物业所造成的损失。因各方当事人均认可堡莱斯公司腾退时间为2020年3月23日，故堡莱斯公司应当支付2019年7月14日至2020年3月23日的房屋占有使用费。因堡莱斯公司迟延腾退的行为确造成高投公司占有利益产生损失，一审综合疫情影响，酌情认定堡莱斯公司按照租金标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。因堡莱斯公司二审认可如按照合同约定的租金标准，一审认定其应当支付的房屋占有使用费数额正确，本院对此予以确认，其应按照该标准向高投公司支付房屋占有使用费。 堡莱斯公司主张高投公司未书面通知其腾退房屋，同时口头告知其可以继续租用案涉房屋，且即使堡莱斯公司未履行腾退义务，高投公司亦可以自行收回案涉房屋。本院认为，首先，堡莱斯公司二审认可无证据证明双方在合同中约定将高投公司的书面告知行为作为其履行腾退义务的前提条件。其次，堡莱斯公司二审称根据一审提交录音证据能够证明高投公司同意其继续租用案涉房屋。但该录音证据中人员身份无法核实。即使录音中的人员系高投公司的工作人员，根据录音内容，双方也只是在进行磋商，堡莱斯公司所称的录音中高投公司人员并未代表高投公司向堡莱斯公司作出承诺。故其以该证据佐证其主张，本院不予支持。最后，虽《合同解除协议》中约定，如堡莱斯公司逾期仍未腾退或办理完毕交接手续，则视为放弃对房屋内全部遗留物品（包括形成添附以及未形成添附的物品）的所有权的等任何权属，高投公司有权自行处置租赁房屋余留物品，并自行腾退房屋。但该约定系赋予高投公司可自行处理的权利，并非强加于其必须履行的义务，堡莱斯公司以此为由抗辩其腾退义务，本院不予支持。而根据2019年11月6日《关于腾退添附国际社区13号楼房屋及租金支付的函》以及2020年3月20日《欠款催缴函》，高投公司一直在就解除协议的履行向堡莱斯公司主张权利。故对堡莱斯公司要求高投公司承担房屋空置损失的主张，本院不予支持。 堡莱斯公司主张因疫情这一不可抗力的因素，合同无法正常履行，因此应当减免实际使用期间因疫情无法交付的部分租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽疫情作为不可抗力事由能够作为免责条件，但该条文适用前提应系不可抗力事由发生在当事人迟延履行前。本案中，根据解除协议，堡莱斯公司2019年7与14日即应当履行腾退义务，其未履行行为显然发生在疫情前，故对其以疫情这一不可抗力事由主张部分免责，本院不予支持。 关于一审对堡莱斯公司应当承担的违约金认定是否合理的问题。首先，就一审认定的违约金计算基数是否恰当，二审中，堡莱斯公司称如人民法院认定其应当承担房屋占有使用费，则其认可该笔费用应当作为违约金计算基数。本院对此予以确认。因本院已就堡莱斯公司应当支付房屋占有使用费作出认定，故一审认定违约金计算基数并无不当，本院予以维持。其次，对一审认定违约金标准是否合理。根据解除协议第七条第二款约定，如堡莱斯公司未按约支付拖欠租金等费用，其应当以未付款项为基数，每逾期一天按欠租金额的千分之三支付违约金。因违约金虽具有惩罚性，但仍以填补损失为主，故一审综合合同履行情况，堡莱斯公司过错程度，酌情认定其按照日利率万分之三的标准支付违约金至付清之日止并不过高，本院予以维持。 综上，堡莱斯公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14842元，由成都堡莱斯体育文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽