四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17140号 上诉人（原审被告）：四川金投建筑设计有限公司，住所地：中国(四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：黄兴惠。 委托诉讼代理人：任洪，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张宁，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都成房置业有限公司，住所地：成，住所地：成都市青羊区人民中路一段****> 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：管鑫，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。 上诉人四川金投建筑设计有限公司（以下简称金投公司）因与被上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授予最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 金投公司上诉请求：请求撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的（2020)川0193民初3867号民事判决第三项、第四项并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，部分判决错误。首先，一审法院未考量成府发【2020】3号《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》的判决是错误的。一审法院确认了案涉《租赁合同》解除时间，并且酌定房屋占有使用费计算标准，金投公司对此无异议。但因2020年的疫情，成都市人民政府下发的上述文件的第十八条中明确说明“承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半”，成房置业公司和金投公司符合政策情况，应适用该政策文件规定。其次，金投公司在2020年4月底得知一审法院受理案件后，即通知公司员工撤出该房屋且至今未实际使用该房屋，故自2019年12月10日《租赁合同》解除后的房屋占有使用费理应算至2020年4月30日止。最后，一审法院认定的违约金过高。自2020年2月3日国家法定假期结束后，因受疫情因素影响，金投公司一直未进行实际的经营活动，造成企业一直亏损及前期资金无法回笼，同时也多次与成房置业公司沟通无果，无力承担高额的违约金。 成房置业公司辩称，1.2019年12月10日案涉《租赁合同》解除后，双方的租赁关系已终止，金投公司虽继续占有使用案涉房屋，但已不是承租人，也不再向成房置业公司支付租金。一审法院已认定逾期还房的损失为房屋占有使用费而非租金。因此，金投公司不属于《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》中的租金减免适用对象。2.金投公司主张自2020年4月底已搬离案涉房屋与实际情况不符，金投公司至今未搬离也未办理房屋交还手续，并且其在一审中辩称租赁合同解除后一直在占有使用案涉房屋。3.2019年7月1日，双方签订了《租赁合同》，金投公司支付了第一笔租金，按照约定，金投公司应于2019年9月15日前支付第二次租金，但成房置业公司多次催收后金投公司仍拖延拒付，成房置业公司无奈向其发函解除《租赁合同》。金投公司拖延拒付租金并非在疫情开始之后，一审判决的违约金也远低于《租赁合同》约定的标准。同时金投公司长期拖延付款已构成严重违约，给成房置业公司造成严重损失。 成房置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.金投公司、成房置业公司之间的《租赁合同》于2019年12月10日解除；2.金投公司向成房置业公司腾退交付成都市高新区房屋；3.金投公司向成房置业公司支付房屋租金46551.4元（自2019年9月30日起至2019年12月10日止，共计2个月零10天，60元/月.平方米*（2+10/30）个月*332.51平方米=46551.4元）；4.金投公司支付物业费31122.94元（自2019年7月25日起至金投公司实际腾退房屋之日止，按照物业公司缴费通知单，该金额暂计至2019年12月31日）；5.金投公司支付租赁期间所用电费353.75元（按物业公司缴费通知单，自2019年7月25日起至2019年12月5日止）；6.金投公司向成房置业公司支付逾期支付租金的违约金57191.72元（按日租金的1倍，即60元/月.平方米*332.51平方米/30天=665.02元/天，自2019年9月15日起至2019年12月10日，共计86天）；7.金投公司向成房置业公司支付房屋占有使用费33251元（按日租金2倍，即60元/月.平方米*332.51平方米/30天*2＝1330.04元/天，自2019年12月16日起算至实际腾退交付房屋之日，暂计算至起诉日2020年1月10日，共计25天）；8.金投公司支付逾期缴纳物业费的违约金5259.78元（按物业公司缴费通知单，自2019年7月25日起算至起诉日2020年1月10日，共计169天，31122.94元*169天*0.1%＝5259.78元）；9.金投公司向成房置业公司支付因金投公司违约致使合同解除的违约金47881.6元（按本年度租金总额239408元的20%计算，共47881.6元）；10.金投公司向成房置业公司支付为实现债权所产生的律师费4500元；11.金投公司承担本案的诉讼费用。在一审庭审中，成房置业公司撤回第4项、第5项、第8项诉讼请求。 一审法院经审理认定事实：2019年7月1日，成房置业公司、金投公司签订了《租赁合同》，主要约定：1.1.金投公司承租成房置业公司所有的位于成都市房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为332.51平方米；2.1.租赁期从2019年7月1日至2022年6月30日；3.1.租金逐年递增，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金为60元/平方米，租金按季度支付，每季度开始前15天金投公司应向成房置业公司支付本季度租金；4.1.在签订本合同时，金投公司应向成房置业公司支付第一次（3个月）租金，同时缴纳房屋租赁保证金60000元；9.7.金投公司如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的1倍支付违约金；9.8.租赁期限届满或本合同终止当日，金投公司应交还该房屋，逾期交还，每逾期一日，金投公司按原日租金的2倍支付房屋占有使用费；9.9.房屋租赁期间，如金投公司累计拖延支付租金30日以上或累计拖欠费用3000元以上，则成房置业公司有权解除合同；9.10.金投公司违约的，成房置业公司还有权要求金投公司承担违约责任、实现债权的费用，包括但不限于律师费等。 2019年6月28日，金投公司向成房置业公司缴纳保证金60000元、2019年7月1日至2019年9月30日的租金59852元。 2019年12月6日，成房置业公司向金投公司发送《律师函》告知金投公司，于2019年12月10日解除双方签订的《租赁合同》，并督促金投公司返还房屋，缴纳拖欠的房租、物业费、电费、违约金等。金投公司于2019年12月9日签收该《律师函》。 一审法院认为，成房置业公司与金投公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。针对成房置业公司的诉讼请求，评述如下： 1.关于确认《租赁合同》于2019年12月10日解除和房屋腾退的诉讼请求。成房置业公司主张依据《租赁合同》第九条第9款第7项、第9项约定行使合同解除权，在案证据显示，金投公司仅缴纳了2019年7月1日至2019年9月30日的租金，故《租赁合同》第九条第9款第7项、第9项约定的承租人合同解除权条件已成就，成房置业公司有权通知金投公司解除《租赁合同》，合同解除的时间依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除通知到达之时为2019年12月9日，但通知书中载明的解除时间为2019年12月10日，故合同解除时间为2019年12月10日。《租赁合同》解除后，金投公司应当腾退并返还案涉租赁房屋。 2.关于租金的诉讼请求。金投公司对支付租金的诉请无异议。依照《租赁合同》约定，故金投公司应当向成房置业公司支付自2019年9月30日起至2019年12月10日的租金46551.4元。 3.关于房屋占有使用费的诉讼请求。依照《租赁合同》第9.8条的约定，租赁期限届满或本合同终止当日，金投公司应交还该房屋，逾期交还，每逾期一日，金投公司按原日租金的2倍支付房屋占有使用费。一审法院认为，违约金系填补守约方实际损失之功能，合同解除后，成房置业公司的损失主要为房屋租金的损失，故一审法院酌定房屋占有使用费以19950.6元/月（租金标准）计算。从2019年10月16日起至2020年4月16日（起诉之日）的房屋占有使用费为79802.4元（计算方式为：19950.6元/月*4个月）；从2020年4月16日起至实际腾退返还房屋之日止的房屋占有使用费，按19950.6元/月的标准计算。 4.关于律师代理费的诉讼请求。依照《租赁合同》第9.10条的规定，金投公司违约的，成房置业公司还有权要求金投公司承担违约责任、实现债权的费用，包括但不限于律师费等。故成房置业公司主张金投公司支付律师代理费4500元的诉请，一审法院予以支持。 5.关于逾期支付租金的违约金的诉讼请求。依照《租赁合同》第9.7条的约定，逾期支付房租的，每逾期一日，按照日租金的1倍支付违约金，在2019年9月15日至2019年12月10日期间，金投公司共计逾期86天，该项违约金为57191.72元。 6.关于解除合同违约金的诉讼请求。依照《租赁合同》第9.9条的约定，成房置业公司按照约定单方解除合同后，金投公司应支付该年度租金总额20%的违约金，成房置业公司主张按照2019年7月1日至2020年6月30日的年度租金总额239408元为基数进行计算，按照《租赁合同》约定计算，该项违约金为47881.6元。 针对上述第5项、第6项违约金的诉请，一审法院综合考虑以下因素，首先，截至一审庭审当日，金投公司仍未支付自2019年9月30日起的租金和房屋占有使用费，欠付期间较长，故应当考虑租金和房屋占有使用费的资金占用利息损失，约为6000元。其次，金投公司长期欠付租金导致合同解除，存在过错，应当承担违约责任，但考虑到一审法院已支持房屋占有使用费、资金占用利息及律师代理费等实际产生的损失的诉请，故将解除合同的违约金调减为30000元。违约金共计为36000元。 金投公司已缴纳保证金60000元予以抵扣上述应付租金、违约金后，金投公司还应支付违约金共计22551.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认成房置业公司与金投公司就成都市房屋签订的《租赁合同》于2019年12月10日解除；二、金投公司于判决生效之日起十日内腾退并向成房置业公司返还成都市房屋；三、金投公司于判决生效之日起十日内向成房置业公司支付房屋占有使用费（截至2020年4月16日，房屋占有使用费为79802.4元；从2020年4月16日起至实际腾退返还房屋之日止，房屋占有使用费按19950.6元/月的标准计算）；四、金投公司于判决生效之日起十日内向成房置业公司支付违约金合计22551.4元；五、金投公司于判决生效之日起十日内向成房置业公司支付律师代理费4500元；六、驳回成房置业公司其他诉讼请求。如果金投公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2346元，成房置业公司负担1127元，金投公司负担1219元。 二审中，成房置业公司未提交新证据，金投公司提交了以下新证据：1.《成都市人民政府关于引发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》；2.川办发（2020）10号文。上述证据拟证明金投公司符合疫情期间的租金优惠条件，应当享受相应的政策优惠。成房置业公司对上述证据的真实性予以认可；但认为上述文件确定的是租金减免，而成房置业公司与金投公司之间的租赁合同关系已于2019年12月解除，金投公司在新冠疫情期间不属于承租人，不适用上述文件的规定。本院对金投公司所举证据的真实性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、一审判决的房屋占用费是否恰当，涉及：1.新冠疫情期间的占用费是否应当予以减免；2.金投公司是否在2020年4月向成房置业公司退还了租赁的房屋；二、一审判决的违约金是否过高。本院分别认定如下： 一、关于一审判决的房屋占用费是否恰当的问题，1.金投公司上诉认为根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行政策措施的通知》第十八条“承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半”的规定，应当对其相应期间的占用费进行减免。本院认为，案涉《租赁合同》于2019年12月10日解除之后，金投公司就应当向成房置业公司返还案涉房屋，金投公司在2020年初新冠疫情爆发期间仍占有案涉房屋并非基于承租人身份，而成都市政府就新冠疫情期间承租国有资产的中小微企业进行租金减免的规定均是适用于国有资产的承租人，且本案中，金投公司也未提供证据证明疫情的发生对其在2019年12月10日之后返还房屋造成了实质性的障碍。故对于金投公司主张因新冠疫情影响对占用费进行减免的上诉理由，本院不予支持。2.关于金投公司是否在2020年4月向成房置业公司退还了租赁房屋的问题，二审中，虽然金投公司陈述其实际已撤出案涉房屋，但其未与成房置业公司办理交接，其亦无证据证明其曾通知成房置业公司接收房屋而成房置业公司拒绝接收，故不能视为其已向成房置业公司退还了租赁房屋。本院对其关于已于2020年4月退还房屋的上诉理由，不予支持。 二、关于一审判决的违约金是否过高的问题，金投公司上诉认为一审判决的违约金过高，请求本院予以调减。本院认为，一审已经在约定的基础上对违约金进行了调整减少，其在调整时考虑了资金利息实际损失、已判决的房屋占用费等因素，兼顾了合同履行程度、当事人过错等方面，并无不当，本院不再予以调整减少。 综上，金投公司的上诉理由均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4692元，由四川金投建筑设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王果 二〇二〇年十二月十日 书记员  袁敬