上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23445号原告：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐姣娇，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海正升房地产经纪事务所,住所地上海市青浦区赵巷镇业辉路******。投资人：曾太祥。被告：曾太祥，男，1982年2月21日出生，汉族，户籍所在地贵州省。上列两被告共同委托诉讼代理人：王念东，远闻(上海)律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：孙艳璐，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海一墅房地产经纪有限公司(下称“一墅公司”)诉被告上海正升房地产经纪事务所(下称“正升房产”)、曾太祥商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人严钧、两被告共同委托诉讼代理人王念东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一墅房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告正升房产返还原告佣金人民币(以下币种均为人民币)310,046.40元；2、判令被告正升房产支付原告违约金31,004.64元；3、被告曾太祥连带承担上述两项付款义务。事实与理由：2017年12月，原告作为甲方、被告正升房产作为乙方就分销上海市青浦区业辉路《臻水岸苑》项目达成一致并签署了《臻水岸苑项目分销代理合同》，合同约定由乙方负责带领客户前往开发商销售场所看房，并约定了客户成交房屋后的相关佣金计算比例、结佣条件、结佣时间等。且在合同第七条争议的解决中明确约定：如出现客户退房，乙方应返还甲方已支付的全部佣金；如佣金已经结清，甲方有权向乙方追偿该笔团购费用及10%的违约金。后在合同期内，由被告正升房产带领的客户高宗翠在开发商销售场所确认认购房屋，并于2018年2月7日双方签订《上海市商品房出售合同》且支付购房首付款。后于2018年4月期间，在该成交房屋的结佣条件满足后，原告向开发商申请结佣。并在收到开发商支付的佣金后，于2018年5月3日按合同约定将全额佣金310,046.4元转账至被告正升房产银行账户。然后因客户高宗翠严重违约，导致青浦区人民法院判决其与开发商的购房合同依法解除。原告将此情况通知被告后，要求被告依合同约定全额返还相关佣金，但被告却一再推诿，不予归还。正升房产是个人独资企业，曾太祥为正升房产的投资人，故曾太祥对正升房产承担连带责任。原告认为，原被告签订的合同真实有效，双方应严格遵守，现被告不返还已取消买卖的房屋佣金系重大违约，故提起本诉，望判如所请。被告上海宝宇房地产经纪事务所、曾太祥共同辩称：1、佣金返还需以客户主动退房为前提，本案不符合返还佣金的条件，原告无权要求被告返还佣金；2、原告在没有退还开发商佣金的情况下没有发生实际损失，要求被告返还佣金无依据；3、被告在代理销售案涉房屋过程中产生了必要费用，应当予以扣除；4、被告依约履行了代理销售的义务，不存在违约行为，不应支付违约金；5、被告正升房产是个人独资企业，曾太祥仅需在正升房产所有财产无法清偿对外债务时才需承担付款责任，而并非连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年，案外人上海和赵房产开发有限公司(甲方、委托方、下称“和赵公司”)与一墅公司签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发建造的臻水岸项目，销售中心地址为青浦区业辉路199弄。委托销售期限自2017年10月16日至2018年4月15日。第五条约定，甲方根据乙方代理成功的每套独立单元的总房价款的3%向乙方支付佣金。甲方应当在每一位乙方客户已签署独立单元买卖合同并已按照买卖合同约定支付首付款且在收到乙方提供的增值税专用发票后的30个工作日内一次性向乙方支付相当于上述独立单元全部房价款3%的佣金。无论何种原因，若就相关客户乙方最终未代理成功(包括但不限于相应客户未按买卖合同约定交清房款或买卖合同无效、被解除、被撤销等)，相应独立单元销售视为未完成，甲方不须按本合同支付乙方该套独立单元的任何佣金，已支付的佣金乙方必须在收到甲方通知后7个工作日内向甲方以下账户全额退还，甲方亦有权在后续支付其他独立单元佣金中扣减乙方应返还给甲方的佣金等。2017年12月，一墅公司(甲方、委托方)与正升房产(乙方、受托方)签订《臻水岸苑项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方分销代理和赵公司开发的《臻水岸苑》项目中的别墅产品，合作期限自2018年1月1日至2018年6月30日。第六条约定，销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《商品房预售/出售合同》，佣金计算标准为成交房屋总价的2.5%。结佣条件为：签约并满足首付款、办理完成贷款的相关手续、由乙方开具与甲方抬头相符的服务费发票。结佣时间：满足以上条件后乙方提交结佣申请，甲方在收到开发商成交房屋的佣金后，3个工作日内发放佣金。第七条约定，如出现客户退房，乙方应于客户签署解约协议后15日内返还甲方已支付的该案源的全部佣金；乙方未能及时返还的，甲方有权在乙方未结清的销售佣金中全额扣除未退还的佣金部分；若佣金已经结清，甲方有权向乙方追偿该笔团购费用及10%的违约金等。2018年2月7日，和赵公司与高宗翠签订《上海市商品房出售合同》。合同签订后，高宗翠付足和赵公司总房价的20%。2018年5月4日，一墅公司就高宗翠购买的房屋支付正升房产佣金310,046.40元。2019年1月17日，和赵公司委托律师向高宗翠发出律师函，要求高宗翠尽快支付余款及逾期付款违约金，并告知高宗翠若超过规定时间90日仍未支付，和赵公司将按照合同规定主张违约责任，该律师函于2019年1月18日送达高宗翠。2019年1月25日，高宗翠向和赵公司支付了200万元，后未再支付房价款。和赵公司于2019年2月15日向高宗翠发送解除合同通知函，之后起诉至本院。本院于2019年4月16日立案受理，案号为(2019)沪0118民初7562号。2019年5月31日，本院认定高宗翠未按约支付房款违约，和赵公司有权解除合同，高宗翠理应承担违约责任，故判决和赵公司与高宗翠签订的《上海市商品房出售合同》于2019年2月16日解除、高宗翠支付解除合同违约金30万元等。高宗翠不服上诉，提起上诉，后于2019年9月20日申请撤回起诉，上海市第二中级人民法院于2019年9月26日作出(2019)沪02民终7962号民事裁定书，准许高宗翠撤回上诉。另查明，正升房产系个人独资企业，投资人为曾太祥。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，销售代理合同、臻水岸苑项目分销代理合同、转账凭证、民事判决书、民事裁定书、档案机读材料等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，一墅公司与正升房产签订的《臻水岸苑项目分销代理合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。双方当事人均确认案涉佣金310,046.40元系基于被告正升房产代理销售高宗翠所购房屋产生，本院予以确认。根据生效法律文书，高宗翠因逾期付款，导致购房合同被解除，故本案的争议焦点系正升房产是否应返还全部佣金。对此本院认为，合同中约定出现客户退房的情况，正升房产应返还全部佣金，对于客户退房双方存在不同的解释。本院认为客户退房包括了高宗翠违约导致合同解除的情况，理由如下：首先，高宗翠与和赵签订的购房合同被解除的原因已经认定为系高宗翠逾期支付房款，高宗翠逾期支付房款理应知晓会导致合同解除，高宗翠的违约行为也可以视为其放弃了继续履行合同的权利。其次，根据一墅公司与和赵公司签订的合同中对于返还佣金的情形进行了明确列举，里面包含了客户未按约付款导致合同解除的情形，而正升房产在签订合同前理应查看一墅公司和和赵公司签订的合同以确定一墅公司是否有权代理销售，故正升房产对于哪些情况佣金应返还理应知晓。正升房产抗辩其已经支付了相应的成本，对此本院认为合同中未约定应扣除相关成本，故对正升房产的抗辩意见本院不予支持。综上，本院认定正升房产理应按照合同约定返还一墅公司已付佣金。关于一墅公司主张的违约金，本院认为正升房产已经履行了代理销售的相关义务，导致购房合同解除的原因系购房人未及时付款，故正升房产不应承担违约责任，对一墅公司主张的违约金本院不予支持。正升房产系个人独资企业，曾太祥为投资人，按照法律规定投资人理应承担相应的法律责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海正升房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告上海一墅房地产经纪有限公司佣金310,046.40元；二、被告上海正升房地产经纪事务所的财产不足以清偿上述债务的，被告曾太祥以其个人的其他财产予以清偿；三、原告上海一墅房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,415.76元，减半收取计3,207.88元，由原告负担232.53元，两被告负担2,975.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。