福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5651号 原告：张海超，男，1994年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：罗坚平，福建云坤律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路****div> 负责人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告张海超与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，张海超追加中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）为本案第三人，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张海超委托诉讼代理人罗坚平，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海超向本院提出诉讼请求：1.判令解除张海超与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05026222）；2.判令恒大置业公司返还购房款3341183元；注销厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼12层1202室售备案登记；3.判令恒大置业公司向张海超支付暂计至2020年8月8日止的利息333777.4元，2020年8月8日至返还购房款之日止的利息（以3341183元购房款为基数，按每日0.01%计算）并支付违约金33411.83元；4.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年8月8日，张海超向恒大置业公司认购了其开发的厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼12层1202室，该房总价为3341183元，首付款1001183元，按揭为2330000元。当日张海超母亲陈清华向恒大置业公司支付了首付款1001183元。2017年12月9日张海超、恒大置业公司双方签订了《商品房买卖合同》（预售），合同第十一条（一）约定：恒大置业公司应当于2019年11月30日前向张海超交付该商品房；第十二条约定：逾期交付超过180日后，张海超有权解除合同。张海超解除合同的，应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张海超已付全部房款（含已付贷款部分）并自张海超付款之日起按照0.01%计算给付利息，同时恒大置业公司按照全部房价款的1%向张海超支付违约金。2017年12月18日农业银行向恒大置业公司发放了张海超的按揭款为2330000元。2020年7月20日因恒大置业公司逾期交房超过180日，张海超向恒大置业公司发出了解除合同《告知函》，但恒大置业公司未按合同约定退还张海超购房款，也未按合同约定向张海超支付利息和违约金。张海超认为：根据《中华人民共和国合同法》第93条、96条规定及《商品房买卖合同》第12条的约定，双方订立的《商品房买卖合同》自解除通知到达恒大置业公司时解除，恒大置业公司应按《商品房买卖合同》第12条的约定在15日内退还已付全部房款，至2020年8月8日止向张海超支付利息金额为：1001183元（首付款）×0.01%×1095天（2017年8月9日至2020年8月8日）+2330000元（按揭款）×0.01%×962天（2017年12月19日至2020年8月8日)=333777.4元；向张海超支付违约金额为：3341183元×1%=33411.83元。为此，张海超特具状起诉，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，商品房买卖合同对解除权约定合法有效，根据商品房买卖合同补充协议约定，张海超未在行使解除权期限内提交解除通知，已经超过除斥期间；张海超未能在规定期限内向恒大置业公司发出解除通知，不发生解除效力；案涉房屋于2020年9月30日取得消防验收报告，预计在2020年11月交付符合约定的商品房，请求继续履行合同。 第三人农业银行集美支行述称，本案是张海超与恒大置业公司之间的合同纠纷，农业银行集美支行不是案件当事人，不知道案情，由法院依法评判；解除购房合同应以本案借款债务清偿为前提条件；农业银行集美支行的债权、物权合法有效，在借款债务未清偿前，不免除张海超的还款责任和恒大置业公司的担保责任，若有违约或侵害农业银行集美支行利益，农业银行集美支行保留追诉的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月9日，张海超（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026222），约定张海超购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼12层1202室，房屋总价款3341183元；张海超应当于2017年8月9日前支付首期房价款1011183元，余款2330000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日前向张海超交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年12月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向张海超支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，张海超有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张海超已付全部房款（含已付贷款部分），并自张海超付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向张海超支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》补充协议注：出卖人提醒买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。商品房买卖合同附件十一补充协议十二条中约定根据合同约定或法律规定张海超可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。 张海超按期足额向恒大置业公司支付首期房价款1011183元，余款2330000元张海超向农业银行集美支行贷款支付，张海超共计向恒大置业公司支付购房款3341183元。 2020年7月23日，张海超向恒大置业公司邮寄《退房告知函》，截至庭审之日，恒大置业公司尚未向张海超交付案涉房屋。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为张海超是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》。张海超主张根据《中华人民共和国合同法》第93条、第96条规定及《商品房买卖合同》第12条的约定，双方订立的《商品房买卖合同》自解除通知到达恒大置业公司时解除；恒大置业公司抗辩因张海超怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后三十天内行使解除权，张海超行使解除权已经超过除斥期间，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，商品房买卖合同补充协议抬头部分明确标明:（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应当在2019年11月30日前交付讼争商品房，张海超于2020年7月23日向恒大置业公司通知退房已经超过双方约定的解除权期限，故张海超主张依双方合同约定解除张海超与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026222），没有事实与法律依据，本院不予支持。其他诉讼请求亦没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张海超的全部诉讼请求。 案件受理费33529元，减半收取16765元，由原告张海超负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 詹锦林 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王巧铃 书 记 员 柯跃萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。