黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初958号原告：中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行，住所地黑龙江省大庆市龙凤区凤阳路**，统一社会信用代码912306038294117251。负责人：冯宇，该行行长。委托诉讼代理人：韩奇峰，男，该行员工。委托诉讼代理人：王维，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告：吴照民，男，1972年5月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬新街**新兴产业孵化器**号楼****，统一社会信用代码912306075742349819。法定代表人：任宇峰，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行(以下简称工行龙凤支行)与被告吴照民、大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大永盛公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告工行龙凤支行委托诉讼代理人韩奇峰、王维，被告吴照民到庭参加诉讼。被告恒大永盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告工行龙凤支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴照民偿还贷款本金435,023.45元及截止2020年3月21日的利息3,734.33元共计438,757.78元，并支付自2020年3月22日按照年利率5.145%计算的利息及按照年利率5.145%上浮50%计算的罚息及复利直至贷款还清之日止；2.请求确认原告对被告吴照民所有的位于龙凤区××绿洲住宅小区××号高层住宅楼2单元1203号房产享有优先受偿权，拍卖、变卖被告所有的抵押物优先清偿银行欠款及发生的评估、拍卖等一切实际债权的相关费用；3.被告恒大永盛公司在保证范围内承担连带清偿责任；4、要求二被告承担本案律师代理费3,000元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年6月14日原告与被告吴照民签订了《个人购房借款/担保合同》，被告吴照民向原告申请个人购置住房贷款，贷款金额为48万元，贷款期限为26年。原告向被告吴照民指定账户发放个人购置住房贷款48万元，被告恒大永盛公司出具担保函一份，同意为被告吴照民的个人住房贷款48万元提供阶段性担保，担保范围为：借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金和实现债权的费用。截止至2020年3月21日被告吴照民已经连续违约2个月，累计违约29期。根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，被告违约后经原告多次催收无果。被告吴照民辩称，原告陈述的事实属实，但未还贷款金额不准确，后期被告恒大永盛公司又替他进行了还款。被告恒大永盛公司未到庭未提交答辩意见。原告为主张自己的诉讼请求，向法庭提供了如下证据：证据一、《个人购房借款/担保合同》复印件一份（与原件核对一致）、中国工商银行个人借款凭证复印件一份（与原件核对一致），欲证明2015年6月14日原告与被告吴照民签订《个人购房借款/担保合同》，被告吴照民向原告申请个人购置住房贷款48万元，用于购买位于大庆市××绿洲住宅小区××号高层住宅楼2单元1203号房产，贷款期限为26年。双方约定被告吴照民以位于恒大绿洲住宅小区4号高层住宅楼2单元1203号房产做为抵押担保。合同第六条约定，被告吴照民按照月等额本息还款法偿还贷款；合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并要求从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；合同第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原告按照合同第五条约定于2015年6月16日，将全部贷款额48万元发放至被告吴照民指定的被告恒大永盛公司账户。证据二、《商品房买卖合同》复印件一份（与原件核对一致）、担保函复印件一份（与原件核对一致），欲证明被告吴照民在被告恒大永盛公司购买了位于恒大绿洲住宅小区4号高层住宅楼2单元1203号房产，被告吴照民是该房产的所有权人，并且被告吴照民自愿以位于恒大绿洲住宅小区4号高层住宅楼2单元1203号房产做为抵押物向原告申请贷款。被告恒大永盛公司出具担保函，同意为被告吴照民在借款合同项下发放的个人住房贷款48万元提供阶段性担保，期限从《个人按揭借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止，保证期限为自《借款合同》确定的每期还款之次日起两年；担保范围范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证方式为连带保证。被告恒大永盛公司应当依据担保函约定内容，向原告承担连带保证责任。证据三、被告吴照民的的工商银行历史账户明细单一份，欲证明被告吴照民贷款本金48万元，截止2020年3月21日被告已经连续违约2个月，累计违约29期。被告吴照民的行为已经构成违约，根据合同约定该贷款立即到期，截止2020年11月30日被告吴照民尚欠原告贷款本金425,528.73元。证据四、《诉讼委托代理合同》一份，欲证明原告因本案委托黑龙江中蓝律师事务所进行诉讼，律师代理费计算标准：标的额为10万元以上50万元以下的案件给付律师代理费3,000元；在一审诉讼阶段的律师代理费以诉讼请求438,757.78元为基数进行计算，原告应支付律师代理费金额为3,000元。经质证被告吴照民对上述证据均无异议。被告恒大永盛公司未到庭未质证。经审查，上述证据客观证实，且与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。被告吴照民未向法庭提交证据。被告恒大永盛公司未到庭未提交证据。依据原告工行龙凤支行、被告吴照民的陈述及有效证据，本院确认下列案件事实：2015年6月11日被告恒大永盛公司向原告工行龙凤支行出具担保函1份，承诺同意作为被告吴照民的保证人，为被告吴照民在借款合同项下发放的个人住房贷款金额48万元提供阶段性连带保证担保；担保期限为贷款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告工行龙凤支行之日止；保证期间为自借款合同确定的每期还款日之次日起两年，如原告工行龙凤支行提前收回贷款的，保证期间为自原告工行龙凤支行向借款人被告吴照民通知的还款日之次日起两年；担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；被告恒大永盛公司向原告工行龙凤支行提供阶段性连带责任保证担保及承担保证金担保责任，保证金金额为24,000元；如借款人被告吴照民未按借款合同约定履行还款义务时可从保证金账户和被告恒大永盛公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，继续负责偿还借款人被告吴照民应偿付贷款本息及费用。2015年6月14日被告吴照民与原告工行龙凤支行签订了《个人购房借款/担保合同》1份，合同约定原告工行龙凤支行向被告吴照民发放个人购置住房贷款48万元，用于购买大庆恒大绿洲住宅小区4号高层住宅2单元021203号房（建筑面积171.19平方米），贷款期限为26年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率年利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；被告吴照民授权原告工行龙凤支行将贷款一次性划入被告恒大永盛公司0905060319249063970账户；被告吴照民按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日；原告工行龙凤支行指定被告吴照民在中国工商银行开立的户名为吴照民6222020905008771719账号作为还款账户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；原告工行龙凤支行为实现合同项下债权及担保权而产生费用，包扣但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人被告吴照民承担；被告吴照民以其购买的大庆市恒大绿洲住宅小区4号高层住宅2单元021203号房作为抵押物提供抵押担保。2015年6月16日原告工行龙凤支行向被告吴照民发放贷款48万元至收款人被告恒大永盛公司0905060319249063970账户，当期执行年利率5.9325%，逾期浮动值50%，利率变动周期次年1月1日，贷款到期日为2041年6月16日。2017年10月16日至2020年11月30日期间被告吴照民连续37个月未按时足额偿还贷款本息，截止2020年11月30日被告吴照民未偿还贷款本金425,528.73元（执行利率为年利率5.145%）。被告吴照民以其购买的大庆市恒大绿洲住宅小区4号高层住宅2单元021203号房作为抵押物提供抵押担保未办理抵押登记。另查，2020年5月26日原告工行龙凤支行与案外人黑龙江中蓝律师事务所签订诉讼委托代理合同一份，原告工行龙凤支行委托案外人黑龙江中蓝律师事务参与本案的诉讼活动给付律师费3,000元。本院认为，原告工行龙凤支行与被告吴照民签订《个人购房借款/担保合同》系双方的真实意思表示，合同成立并有效，双方均应依约履行。原告工行龙凤支行按照合同约定向被告吴照民支付贷款48万元，但被告吴照民未按时足额偿还贷款本息连续超过三个月且累计超过六次，根据合同约定已经构成违约，合同项下未偿还的借款立即到期并按罚息利率按日计收利息和复利、原告工行龙凤支行为实现本合同债权产生的律师费用由被告吴照民承担，故原告工行龙凤支行主张判令被告吴照民偿还借款本金425,528.73元、支付自2020年12月1日起至贷款还清之日止按年利率5.145%上浮50%计算的罚息和复利及律师代理费3,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告恒大永盛公司作为保证人为被告吴照民个人住房贷款金额48万元承担连带责任保证，担保范围为借款合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，故原告工行龙凤支行主张被告恒大永盛公司对被告吴照民上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告吴照民以其购买的大庆市恒大绿洲住宅小区4号高层住宅2单元021203号房作为抵押物提供抵押担保但未办理抵押登记，故原告工行龙凤支行主张确认对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告恒大永盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴照民于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行借款本金425,528.73元，并支付自2020年12月1日起至贷款还清之日止按年利率5.145%上浮50%计算的罚息和复利及律师代理费3,000元；二、被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司对上述判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）3,963元，原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行负担145元，被告吴照民、大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担3,818元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨跃龙二〇二〇年十二月十一日书记员  马莎莎附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。