四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9572号 原告（反诉被告）：上海笕尚服饰有限公司，住所地上海市静安区灵石路********。 法定代表人：袁巴元，董事长。 委托诉讼代理人：万俊良，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：传富置业（成都）有限公司，住，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段**/div> 法定代表人：王立勇，董事长。 委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。 原告上海笕尚服饰有限公司（以下简称笕尚公司）与被告传富置业（成都）有限公司（以下简称传富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，被告传富公司于2020年11月24日向本院提起反诉，本院予以准许。后依法适用简易程序，将本反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）笕尚公司的委托诉讼代理人万俊良，被告（反诉原告）传富公司的委托诉讼代理人钱家辉、周文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 笕尚公司向本院提出诉讼请求：判令传富公司继续履行双方签订的《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》。其后笕尚公司向本院提交了变更诉讼请求申请书，请求：1、确认传富公司向笕尚公司发出的《合同解除通知书》无效；2、判令传富公司双倍返还履约保证金，金额为100000元；3、判令传富公司按照第一个租约年月平均租金标准计算6个月租金向笕尚公司支付违约金，金额为245215.98元；4、判令传富公司向笕尚公司赔偿装修损失193755.27元；5、判令传富公司向笕尚公司赔偿可得利益损失2369282元。事实与理由：2016年11月，笕尚公司、传富公司签订《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》，约定笕尚公司承租传富公司位于银泰城购物中心一层136-B、137号商铺和二层232、233号商铺用于经营服饰，租赁期限为八年。合同签订后，笕尚公司按照合同的约定履行了义务。2020年1月因为新冠疫情爆发，导致零售行业受到严重影响，笕尚公司无奈延迟支付了租金及综合管理服务费。传富公司不理会疫情对零售行业的影响，发函告知要解除租赁合同及服务合同，并要求笕尚公司清退，并赔偿违约金。笕尚公司在2020年6月30日回函明确对解除合同不认可，且传富公司明知笕尚公司在起诉的情况下，于2020年8月10日签订了新的《租赁合同》，将案涉商铺进行租赁并交付给了新的承租人，现案涉商铺内笕尚公司所有的设备设施及装修已被拆除，严重侵犯了笕尚公司的合法权益，故笕尚公司诉至法院，望能判如所请。 传富公司辩称，1、针对诉请1，传富公司请求确认合同解除有效，同时请法院行使释明权，是否认可租赁合同及物管合同已经解除，如果不认可解除，笕尚公司无权主张后续的诉讼请求。鉴于笕尚公司主张的诉讼请求2-5表明笕尚公司亦认可租赁合同及物管合同已解除，我方认为合同解除的原因是笕尚公司持续性地逾期欠付各项款项构成根本违约，针对笕尚公司具体的欠款情况，我方已向法庭递交了欠款明细表，自2020年2月1日起笕尚公司开始欠付款项，对于2月份固定租金就逾期56天，抽成租金逾期54天，固定物管逾期82天，抽成物管逾期70天。故笕尚公司长期的欠款且传富公司已向法庭举证，笕尚公司的欠款并非是疫情所致，因为自2020年3月-6月起笕尚公司的营业额呈上升状态，早已恢复经营，而不继续履行合同约定支付租金，我方是根据租赁合同21.4条行使解约，我方的解除通知书笕尚公司自认2020年6月28日收到，故两份合同于当日解除；2、针对诉请2，我方要求依据21.3条不予返还履约保障金；3、针对诉请3，本案系笕尚公司根本性违约导致合同解除，故传富公司无需支付相应的违约金，同时传富公司在反诉中向笕尚公司主张相应的违约金，同时合同21.3条款也是明确了支付违约金的前提是一方的违约；4、针对诉请4，装修损失，笕尚公司没有提供其装修损失的具体明细，对其金额不予认可，其次在笕尚公司的举证过程中大量的凭证与本案诉争银泰城租赁部位无关；针对本项目传富公司已经给予笕尚公司1000000元的装补款，故相应的装修费均由笕尚公司承担。根据租赁合同21.3条款，因笕尚公司违约造成的损失应当由其自行承担，综上传富公司无需支付所谓的装修损失；5、针对诉请5，传富公司不予认可，笕尚公司同样未提供所谓的可得利益损失的依据，相关的损失也没有发生，且与传富公司无关联，不应当由传富公司承担。同时根据租赁合同21.3条款，即便假设存在相应的损失，也应当由违约方笕尚公司自行承担，与传富公司无关。 传富公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令确认《银泰城租赁合同》与《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月28日解除；2、判令确认传富公司不予返还笕尚公司已缴纳的履约保证金50000元；3、判令笕尚公司按照第一个租约年月平均租金标准计算的6个月向传富公司支付违约金，金额为242174.82元（月平均租金为40362.47元，40362.47元/月×6月=242174.82元）；4、判令笕尚公司支付空置期损失69902.54元（2020年7月6日至2020年8月9日共35天，以日固定租金为基准，60748.64元/平米/月×12月÷365天×35天=69902.54元）；5、判令笕尚公司支付传富公司拆除、复原费用121200元。事实与理由：反诉原、被告于2016年11月17日签署《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》。约定由反诉被告承租反诉原告位于大源的银泰城购物中心租赁房屋内一层136-B、137号和二层232、233号商铺，同时反诉原告为反诉被告提供物业管理服务。合同第21.4条约定：反诉被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，反诉被告应当向反诉原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，反诉原告有权单方解除合同。《银泰城综合管理服务合同》第3.3条约定：综合管理费按月支付，反诉被告应在支付租金的同时支付综合管理费；10.3条约定：如《租赁合同》在上述日期前终止的，本合同同时终止。因反诉被告延迟支付租金及其他费用，反诉原告按照合同的约定同反诉被告解除合同。故反诉原告提出前述反诉请求，望能判如所请。 笕尚公司辩称，我方认为传富公司的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。1、传富公司发出的合同解除通知书无效，理由同我方本诉请求。现合同无法履行的原因是传富公司将由笕尚公司所承租的案涉房屋再次进行出租，因传富公司违约在先导致合同终止；2、2-3项诉讼请求，依据21.3条，在结合第1项的前提下我方认为合同解除是因为传富公司导致，应当适用21.3条中甲方违约的违约责任；3、关于第4、5项诉讼请求，首先案涉合同是因甲方违约导致提前终止，其相应后果应当由传富公司承担，同时根据笕尚公司提供的证据材料可知，我方已于2020年7月13日支付7月固定租金。同时关于拆除费用问题，我方认为案涉协议并未因传富公司所发出的合同解除通知书而解除，我方将案涉商铺内的部分实物商品进行搬出的行为是为了避免损失扩大化；关于案涉协议我方一直认为是有效的，同时是愿意继续履行的，搬出该物品并不代表认可对方的合同解除；4、对于传富公司自认的违规拆除，笕尚公司的固定装修我方已在本诉中要求传富公司进行赔偿，并且即使退一万步讲，按照本合同23.6条第二款笕尚公司无需对该房屋恢复原状，只需正常使用后的正常状态交付即可，当然我方并不认为将案涉房屋内的部分商品搬出是将案涉商铺交还给了传富公司，我方实际上一直在向传富公司发函，进行明确，我方愿意继续履行合同，不认可其合同解除，同时表明对方不得将店铺内基础装修等进行损毁。 本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，传富公司（甲方、出租人）与笕尚公司（乙方、承租人）签订了《银泰城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《银泰城综合管理服务合同》（以下简称《管理合同》）。《租赁合同》约定：1、甲方同意将其位于大源银泰城购物中心136-B、137号商铺和二层232、233号商铺租赁给乙方用于服饰经营。租赁期限自2017年4月15日至2025年4月14日，八个租约年；2、该房屋的套内建筑面积为1089平方米。合同项下的开业日暂定2017年4月15日，以开业日作为计租日。3、租金标准按照固定租金和抽成租金两种方式中金额高的方式收取。固定租金按计租面积计付。第三个租约年至第八个租约年的固定租金按照第一年和第二年年平均抽成租金基础上递增10%作为固定租金，且抽成保底二者取其高。固定租金的计算公式为：月租金标准=日租金标准×当月实际承租天数×计租面积，每月实际月租金按照当月实际承租天数进行结算。固定租金以一个月为一个缴租期，在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第一个租约年至第八个租约年，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的11%抽成计算抽成租金。抽成租金以一个月为一个缴租期，在每个缴租期首月的5日前，向甲方提供上一缴租期营业额报表和应计抽成租金。如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴租期固定租金的，则上一缴租期租金以固定租金为准；如该营业额计算出来的上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期规定租金的，则租金以抽成租金金额为准；乙方应于甲方向其发出付款通知之日起10个工作日内（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方补足上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期规定租金部分的款项；4、合同签订后10个工作日内，乙方应当向甲方支付50000元作为履约保证金。合同终止后45日内，如不存在本协议第21.3条规定情形及满足全部条件后，甲方应将剩余的履约保证金余额（如有）无息退还给乙方；5、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租约年月平均租金标准计算的6个月租金的标准向甲方支付违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，并要求甲方按照第一个租约年月平均租金标准计算的6个月租金的标准向乙方支付违约金。任何一方行使单方解除权给对方造成损失的，解约方不承担任何法律责任。甲方同意，乙方经提前90日书面通知甲方，可提前终止合同，除履约保证金不予返还外，乙方无须承担本合同项下其他违约责任；6、乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含但不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方面解除合同。7、双方特别同意，无论本合同以任何方式终止，乙方均无需对该房屋进行恢复原状，仅以该房屋正常使用后的状态向甲方进行交付即可。《管理合同》约定：1、自第一个租约年起，综合管理服务费收费标准为每月每平方米计租面积20元，综合管理服务费合计每月21780元，每年261360元。加上每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的1%抽成计算作为综合服务管理费；2、本合同期限为八年，自2017年4月15日至2025年4月14日止。如《租赁合同》在上述日期前终止，本合同同时终止。上述两份合同末尾处传富公司、笕尚公司均盖章确认。 2020年6月7、8、9日传富公司向笕尚公司发送了三份缴费通知函，函件内容载明：要求笕尚公司支付租金107757.34元，综合管理服务费27362.3元，合计欠费135119.64元。要求笕尚公司在发送函件日的第二日18时之前支付。2020年6月18日，传富公司向笕尚公司发送了《合同解除通知书》载明：在租赁期限内，笕尚公司已多次延迟缴纳租金超过30天，根据合同的约定郑重函告：“一、自本函送达之日起，我司与贵司签订的《租赁合同》、《管理合同》以及相关附属协议合法解除。二、贵司违约导致合同解除，故贵司已缴纳的履约保证金不予退还。三、限贵司收函件后立即与我司联系并于收函之日起7日内按照《租赁合同》第二十一条等条款约定向我司承担违约责任。四、限贵司于收函之日起7日内将我司提供的设施、设备完好交还我司，将租赁场地以清洁、可出租状态交还我司；如贵司怠于履行，我司将依据既有合同约定强制清偿再由我司验收合格后交还我司，由此产生的一切费用及责任，均应由贵司负担。”2020年6月30日，笕尚公司针对传富公司的《合同解除通知书》回函，载明“我司于6月28日晚收到贵司解除合同的通知，6月29日早，我司工作人员上班时发现店铺被贵司用围挡封闭，无法出入，并导致员工私人物品和店铺大量货物不能取出。为此，我司有以下几点意见：1、无论贵司是否单方解约，均不应在当天对我司商铺进行封店。2、贵司解约的理由不成立。虽近期租金支付略有迟延，但一方面是因为疫情不可抗力导致履约能力不足，不得已之下的最大限度支付；另一方面，就租金支付事宜持续在与贵司保持沟通，并非我司单方面逾期；并且，截至收到贵司解约通知之时，我司6月份之前的租金已全部支付完毕且已在安排预付7月份租金。虽略有迟延但却因不可避免、不可预见且不可抗拒的不可抗力事件导致，且因应付的租金我司均已支付，贵司的根本利益并未受损，在此客观的灾难面前要求我司严格按照之前的合同履行将造成客观上的履行不能和显失公平，因此解除合同事由并不成立。3、基于上述事由，请贵司综合考虑各项因素，拆除对我司店铺的围挡，恢复正常营业。以上请贵司收到本函之日3日内回复，或指派负责人与我司渠道发展部同事对接，双方共同协商处理相关事宜”。 2020年7月13日，笕尚公司向传富公司发送了《取货函》载明为了减少货品损失，需要从门店将全部货品从门店取出调往其他门店销售，取货时间为7月15日-20日。2020年7月14日，传富公司回函确认要求笕尚公司在2020年7月19日前完成该商铺内所有遗留物品的清退。2020年7月16日，笕尚公司针对传富公司上述关于清铺的要求进行了回函，回函再次声明传富公司单方解约的理由不成立，笕尚公司不予认可，双方租赁合同并未终止。因传富公司封店的行为给笕尚公司导致的损失，应由传富公司承担。并要求传富公司对该店铺内的所有保持现状。2020年7月18日、27日传富公司向笕尚公司回函两份，均载明单方解除合同已经成立，要求笕尚公司尽快按照约定在2020年7月28日前将其商铺内的资产清点完毕并搬离。2020年7月28日、29日，笕尚公司向传富公司再次回函两份，告知了其已向本院提起诉讼，要求双方继续履行《租赁合同》、《管理合同》。在诉讼未完结之前，要求传富公司不得擅自处置店铺内物品及设施。并同意笕尚公司此前预缴的所有费用将用于冲抵合同恢复履行后的应付费用。 庭审中，传富公司提供的关于租金缴费通知单载明，2020年2月笕尚公司应当支付3月固定租金60748.64元（免固租期间2020.1.31至2020.2.16，免租17天，减免固定租金33952.66元）及1月抽成租金5969.22元；2020年3月应当支付4月固定租金60748.64元；2020年4月应当支付5月固定租金60748.64元，同时载明2.17-2.29减免租金金额（第二次减免政策）为14396.6元，品迭后金额为46352.04元；2020年5月应当支付6月固定租金60748.64元及抽成租金656.66元；2020年6月应当支付7月固定租金60748.64元及抽成租金17555.52元。笕尚公司提供了双方的支付往来，查明笕尚公司向传富公司支付租金的时间如下：2020年1月20日支付2019年12月抽成租金78617.62元及2月保底租金（即前述固定租金）60748.64元，2020年4月15日支付1月扣点租金5969.22元，2020年4月16日支付3月固定租金26795.98元，2020年5月12日支付4月保底租金60748.64元，2020年6月4日支付5月保底租金60748.64元，2020年6月17日支付3月保底租金46352.04元、6月保底租金60748.64元及4月扣点租金656.66元，2020年7月13日支付7月固定租金60748.64元及5月抽成租金17555.52元。 庭审中，传富公司提供的关于物业费缴费通知单载明，2020年2月笕尚公司应当支付换表电费17276.78元、3月固定物业费21780元及1月抽点物业费6065.26元；2020年3月笕尚公司应当支付4月固定物业费21780元及2月抽点物业费267.07元；2020年4月笕尚公司应当支付5月固定物业费21780元及3月抽点物业费3535.15元；2020年5月应当支付6月固定物业费21780元及4月抽点物业费5582.3元；2020年6月应当支付7月固定物业费21780元及5月抽点物业费7118.56元。笕尚公司提供了双方的支付往来，查明笕尚公司向传富公司支付物业费的时间如下：2020年1月20日支付2019年12月扣点物业费（即前述的抽点物业费）12669.66元及2月固定物业费21780元，2020年4月30日支付1月、2月扣点物业费分别为6065.26元、267.07元，2020年5月12日支付3月、4月固定物业费分别为21780元，2020年5月26日支付5月固定物业费21780元及3月扣点物业费3535.15元，2020年6月17日支付6月固定物业费21780元及4月扣点物业费5582.3元，2020年7月13日支付7月固定物业费21780元及5月抽成物业费7118.56元。 另查明，根据笕尚公司提供的在开业时对案涉商铺室内进行了装修的装修单及转账凭证，查明针对案涉银泰城门店的木质道具花费89774元、照明工程花费90497元、LOGO定制花费33028元、衣帽挂件、高柜等花费270864元、安装摄像头花费63600元、模特定制花费24586元、墙面、地板、电、地板修花费742000元。装修费合计为1314349元。庭审中笕尚公司主张支付的装修费合计为1314349元，并认可传富公司给予了其装修补贴1000000元。传富公司提供建筑服务费发票，载明拆除案涉房屋支出装修费121200元。 再查明，传富公司提供笕尚公司2020年3月的营业额为353515元、4月营业额为558230元、5月营业额为711856元、6月营业额为687999元。传富公司另提供笕尚公司在2017年4月至2018年4月第一个租约年的租金金额，确认第一个租约年的平均月租金为40869.33元。2020年8月10日，传富公司与案外人就案涉房屋签订了新的《房屋租赁合同》。 2020年3月26日，成都市政府发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》，载明全面恢复商超等服务业正常营业活动。 庭审后，笕尚公司向本院明确其认为的合同解除时间系2020年8月10日，明确主张系传富公司违约导致合同提前终止，按照合同约定支付违约金。 以上事实，有当事人身份信息、《银泰城租赁合同》与《银泰城综合管理服务合同》、《合同解除通知书》、相关回函、转账凭证及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，笕尚公司与传富公司签订的《租赁合同》、《管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。本案的主要争议焦点：传富公司单方解除合同是否符合法律规定或者合同约定，是否产生合同解除的效力。对此，本院作如下评析： 关于《合同解除通知书》是否产生合同解除的效力。本案传富公司认为合同约定的解除条件已经成就，向笕尚公司发出解除通知函，以此方式解除合同。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现。本案中，笕尚公司因受新冠肺炎疫情影响，确有拖延支付租金、物业费的情形，但随着营业收入的渐渐好转，笕尚公司及时支付完毕截至2020年7月的当月固定租金及固定物业费，拖欠的时间并不长，传富公司亦接受了笕尚公司的支付款项，并不影响传富公司作为出租人收取租金收益目的的实现。笕尚公司的违约行为显著轻微，传富公司以合同约定的解除条件成就行使单方解除权不当，不产生合同解除的效力。故本院确认传富公司向笕尚公司发送的《合同解除通知书》无效。根据双方之间的往来回函，传富公司在2020年6月29日对笕尚公司门店进行强行闭店处理，该闭店行为系传富公司以其实际行为表明不再愿意出租案涉房屋给笕尚公司，但笕尚公司主张继续履行合同，并不同意解除租赁合同，案涉合同实际尚在履行之中。直至2020年8月10日，传富公司与案外人就案涉房屋签订了新的《房屋租赁合同》。因案涉经营场地已由传富公司出租给第三人经营，第三人已实际使用，传富公司与笕尚公司租赁合同实际已无法履行，合同目的不能实现。且笕尚公司也同意解除合同并要求传富公司承担违约解除的损失，案涉租赁合同应予以解除，本院确认合同解除时间为2020年8月10日。对于传富公司主张的其闭店后至8月9日期间的空置期损失，因案涉房屋处于传富公司实际控制之下，其主张该损失无法律依据，应当由其自行承担。因传富公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，传富公司主张支付拆除装修、复原费用，本院不予支持。另外，根据《租赁合同》之约定“因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，并要求甲方按照第一个租约年月平均租金标准计算的6个月租金的标准向乙方支付违约金。”，因上述约定中的履约保证金系具有担保性质的违约金，应当以当事人所受到损失为基础，将履约保证金和违约金进行一并考量，而本案笕尚公司的损失在传富公司双倍返还履约保证金后，已经足以弥补，故本院不再支持另行支付违约金。确认由传富公司返还笕尚公司履约保证金100000元。 关于笕尚公司主张的装修损失。根据庭审查明的事实，在装修初期传富公司已经给予了笕尚公司1000000元的装修补贴，实际笕尚公司对案涉商铺支出的装修费合计为314349元。结合合同已经履行的期间、相关装修的客观折旧情况，且传富公司已经支出了大部分装修补贴的情况下，本院酌定支持笕尚公司的装修损失为50000元。 关于笕尚公司主张的可得利益损失。因笕尚公司并未提供确切的营业利润收入。结合传富公司提供的笕尚公司3.4.5.6月的月营业额，考虑到另行寻找经营场所需要花费的装修期间、客户培育期，本院酌定支持笕尚公司可得利益损失为400000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司于2020年6月18日向原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司发送的《合同解除通知书》无效； 二、原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司与被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司签订的《银泰城租赁合同》与《银泰城综合管理服务合同》于2020年8月10日解除； 三、被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司履约保证金100000元； 四、被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司装修损失50000元； 五、被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司可得利益损失400000元； 六、驳回被告（反诉原告）传富置业（成都）有限公司的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费26060元，由传富置业（成都）有限公司负担。反诉案件受理费4273元，由传富置业（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  陈春梅