广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初1847号原告：阮铭斯，女，1989年4月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄静仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市标准件工业公司，住所地广州市越秀区大德路****。法定代表人：骆继荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈辉，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢炎燊，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州海外建设开发有限公司，住，住所地广州市海珠区新港西路大江涌****/div>法定代表人：王崴。被告：广东海外建设总公司，住所地广，住所地广州市天河区天河路**外经贸大厦**v>法定代表人：李福昌。管理人：广州联合德赛企业清算顾问有限公司。负责人：高鹏。委托诉讼代理人：李开武，广东海外建设总公司管理人成员。原告阮铭斯与被告广州市标准件工业公司（以下简称标准件公司）、广州海外建设开发有限公司（以下简称广州海外公司）、广东海外建设总公司（以下简称广东海外公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮铭斯的委托诉讼代理人梁纪锋、被告标准件公司的委托诉讼代理人陈辉、被告广东海外公司的委托诉讼代理人李开武到庭参加诉讼。被告广州海外公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阮铭斯向本院提出诉讼请求：1.解除对广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之一1709即海天阁1709房的查封措施；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月20日，就阮铭斯诉广东海建投资发展有限公司（以下简称海建公司）、广州海外公司、广东海外公司房屋买卖合同纠纷一案，广州市海珠区人民法院作出（2019）粤0105民初27417号民事裁定书，以广州市海珠区礼岗路4号海信街1号之一1709即海天阁l709房（以下简称涉案房屋）目前由广州市中级人民法院以（2004）穗中法执字第2600号《协助执行通知书》查封为由，裁定驳回阮铭斯的起诉。2020年6月7日，阮铭斯对涉案房屋向广州市中级人民法院提出书面执行异议，广州市中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）粤0l执异505号执行裁定书，裁定驳回案外人阮铭斯的异议请求。上述执行裁定于2020年10月12日送达阮铭斯，阮铭斯不服该裁定，现依法在十五日内提起诉讼。阮铭斯认为，广州市中级人民法院所作出的（2020）粤01执异505号执行裁定书存在事实不清、证据不足、法律适用错误，阮铭斯依法对登记在广州海外公司名下的涉案房屋所享有的合法权利能够排除执行。第一，根据《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋的首次查封时间为2018年4月25日，查封日期2018年4月27日至2021年4月26日，而阮铭斯系于2009年9月19日签署涉案房屋买卖合同，故阮铭斯是在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同；即便根据执行裁定书第6页第一行也可知道，自2012年11月10日起，海外花园全部房产（已查封、抵押、预售、处理过户除外）查封期限届满后并未继续查封，即该查封已过期失效，海外花园全部房产均已解封可进行交易不受限制，包括阮铭斯所承购的涉案房屋，且涉案房屋依法亦属于处理过户除外的范畴，因此阮铭斯有权排除2018年4月25日的新增首次查封的执行。第二，2018年4月25日所作首次查封并非由标准件公司申请，在庭审过程中标准件公司的相关人员也对上述首次查封情况茫然不知，也未提交任何文件证明其在2012年后曾再次申请查封海外花园涉案房产项目，故在申请人没有依法主动向法院申请恢复执行，法院亦未出具相应的恢复执行案号的情况下，凭空对涉案房屋作出首次查封的强制措施，依法无据。第三，阮铭斯已按照合同约定支付了百分之五十的房款，并在支付首期购房款后实际收房、装修、出租，现如今用于居住且阮铭斯名下无其他用于居住的房屋，剩余百分之五十的房款阮铭斯亦多次表示同意按照法院的要求交付执行。故阮铭斯在法院查封前已合法占有涉案房屋，符合排除执行的条件。第四，根据（2018）粤0105民初1314号民事判决书第2页第19-22行及第5页第5行“该物业所在楼盘海外花园已于2001年1月8日取得了证号980263的预售许可证，申办单位为广州海外”及（2008）粤高法民一终字第2l号民事判决书第5页第10-26行“该物业所在楼盘海外花园项目用地的一切手续及责任均由广州海外负责”可知，广州海外公司、广东海外公司均负有为阮铭斯办理房屋登记过户手续的义务，但因为广州海外公司、广东海外公司的原因一直未为阮铭斯办理登记过户手续，使得阮铭斯本应对涉案房屋的合法权利仍未能取得与享有，故涉案房屋未办理过户登记非因阮铭斯自身原因，亦符合排除执行的条件。第五，根据（2020）粤0l执异505号执行裁定书第4页第5-10行可知，广东海外公司已明确确认，海外花园的实际开发商为海建公司，该项目的施工经营和物业管理均由其负责，即阮铭斯与海建公司所签订的购房合同合法有效且已得到广州海外公司、广东海外公司的追认；阮铭斯将购房款转账到容桂宏的银行账户系因容桂宏作为海建公司的法定代表人及大股东，其有权代表公司代收购房款，故阮铭斯实质上是向海建公司支付购房款，故（2020）粤0l执异505号执行裁定书第七页第10-22行所认定的事实与法律适用均有误。综上所述，阮铭斯对涉案房屋享有的权利应排除执行，且广州海外公司、广东海外公司不履行办理登记过户手续义务的行为，使阮铭斯的合法权益受到严重侵害。故为维护阮铭斯的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》及《民事诉讼法》之相关规定，特提起执行异议之诉，请求法院判如所请。被告标准件公司辩称：阮铭斯的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。一、涉案房屋产权明晰，阮铭斯主张实体权益没有任何事实和法律依据。阮铭斯主张购买涉案房屋所签订的购房合同合法有效，并以此为由诉讼要求认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益，但根据其提交的证据，阮铭斯系向案外第三人海建公司购买的，而涉案房屋的房产证明确载明权属人为广州海外公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条的规定，我国不动产物权以登记为准，不动产登记既是法定权属认定依据，同时亦是就登记物权属的排他性公示，当事人主张其为不动产真实权利人的，应当提供充分的证据予以证明，否则不足以推翻不动产登记簿。又根据广东省高级人民法院作出的（2016）粤民终1386号《民事判决书》，判决认定海建公司享有的是债权请求权，而非涉案房屋“海外花园”项目的不动产物权。该判决业经最高人民法院再审后作出（2018）最高法民申4188号《民事裁定书》。因此，海建公司无权处分广州海外公司名下房产，其出售行为对涉案房屋也不发生任何不动产物权变更、转让的效力。二、阮铭斯提供的证据并不能证明其主张。首先，阮铭斯与案外第三人海建公司签订《合同书》的时间为2009年9月19日，涉案房产早在2008年8月5日就已被法院依法查封，涉案房查封已在（2020）粤01执异505号《执行裁定书》查明认定，且从阮铭斯提交的证据《广州市不动产登记查册表》可证实其所谓“在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同”完全与事实不符。其次，阮铭斯提交的所谓房款支付证据是其与案外的自然人间发生的款项往来，与购房款收据付款及收款主体不同，更与《合同书》约定的主体和金额均不符，无法证实该项款项往来为支付《合同书》约定的购房款。再次，阮铭斯提交的维修基金收据（NO.0046786）、购买防盗门收据（NO.0046785）、水电周转金收据（NO.00476787）三张收据并不能明确指向为涉案房屋发生费用，且仅凭收据不足以证明实际收付款，更不能证明阮铭斯所主张在法院查封前已合法占有涉案房屋的事实。广州供电局有限公司清缴电费提示该项证据记载的用户名为广州海外公司与阮铭斯无涉。最后，阮铭斯曲解（2018）粤0105民初1314号《民事判决书》、（2008）粤高法民一终字第21号《民事判决书》、（2002）穗中法民二初字第114号《民事判决书》、（2004）粤高法民一终字第206号《民事判决书》等法律文书内容，作出违背事实的片面解读，其以此得出的推断完全无法成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第六十五条的规定，阮铭斯应承担举证不能的不利后果，就阮铭斯对涉案房屋权益的主张，依法应不予采信。因此，阮铭斯要求解除对涉案房屋的查封，缺乏理据，依法均不应得到支持。三、阮铭斯对涉案房屋权益的主张依法不成立，应判决驳回其诉讼请求。阮铭斯对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，应判决驳回其诉讼请求。被告广州海外公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告广东海外公司辩称：第一，涉案房屋的开发商即产权人并非广东海外公司，广东海外公司与涉案房屋无直接的法律关系。第二，广东海外公司与海建公司、标准件公司之间的债权债务关系，不属于本案审理的法律关系范围，因此广东海外公司不是本案适格的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案查明以下事实：关于标准件公司与广州海外公司、广东海外公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2004年3月19日作出（2002）穗中法民二初字第114号民事判决，判决如下：一、广东海外公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向标准件公司支付补偿费1711.36万元和逾期付款违约金（按照补偿费1711.36万元每月3%的标准从1998年1月13日计至补偿费还清之日止，违约金总额不得超过应付本金）。广州海外公司对上述款项承担连带责任。二、广州海外公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，向标准件公司交付广州市江南大道礼岗路4号“海外花园”住宅建筑面积2697平方米和商铺建筑面积400平方米。未能交付房屋面积的，广东海外公司和广州海外公司按照同地段同类型房屋的市场价格折成房款支付给标准件公司。三、广东海外公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，一次性向标准件公司支付逾期交楼违约金（违约金按照每日30970元标准从2000年6月4日起计至上述第二项判决履行完毕之日止）。广州海外公司对上述款项承担连带责任。广州海外公司不服向广东省高级人民法院上诉，广东省高级人民法院于2004年8月17日作出（2004）粤高法民一终字第206号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力，由于被扰行人未履行上述生效判决所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2004年10月26日以（2004）穗中法执字第2600号案立案执行。在执行过程中，本院于2006年6月14日作出（2004）穗中法执字第2600-10号民事裁定，裁定本院作出的（2002）穗中法民二初字第114号民事判决书中止执行。2009年3月30日，本院作出（2004）穗中法执字第2600号民事裁定，裁定该案终结本次执行。该案目前尚未执行完毕。查册时间为2019年9月6日的《广州市不动产登记查册表》显示，坐落于广州市海珠区礼岗路**的房屋产权人为广州海外公司，不动产权证号为111414，登记字号为2002登记字51035号，涉及建筑面积28190.80平方米。上述查册表的登记附注部分载明以下查封情况：1.广州市海珠区人民法院以（2006）海民执字第3125-1号协助执行通知书及民事裁定书查封包括涉案房屋在内的多套房屋，查封期限从2006年3月30日至2008年3月29日；该院以（2006）海民执字第3125号恢字1号解封通知书及民事裁定书于2009年3月18日解封上述查封的房产；2.广州市海珠区人民法院以（2004）海民执协字第2405-2号、（2004）海民执字第2405-2号协助执行通知书及民事裁定书查封包括涉案房屋在内的多套房屋，查封期限从2009年3月20日至2011年3月19日；3.本院以（2004）穗中法执字第2600号协助执行通知书及民事裁定书查封海珠区礼岗路4号海外花园全部房产（除已查封、抵押、预售外），查封期限从2008年8月5日至2010年8月4日；4.本院以（2004）穗中法执字第2600号协助执行通知书及民事裁定书查封海珠区礼岗路4号海外花园全部房产（已查封、抵押、预售、处理过户除外），查封期限从2010年11月10日至2012年11月9日；5.本院以（2004）穗中法执字第2600号协助执行通知书及执行裁定书查封包括涉案房屋在内的多套房屋，查封期限从2018年4月27日至2021年4月26日。阮铭斯以海建公司、广东海外公司、广州海外公司作为被告，向广州市海珠区人民法院提起房屋买卖合同纠纷案件，诉讼请求为：1.海建公司、广东海外公司、广州海外公司共同为阮铭斯所购买的涉案房屋办理房产登记过户手续；2.海建公司、广东海外公司、广州海外公司共同向阮铭斯支付延期办理房产证的违约金；3.海建公司、广东海外公司、广州海外公司共同承担律师费10000元；4.海建公司、广东海外公司、广州海外公司共同承担案件受理费。该院于2020年3月20日作出（2019）粤0105民初27417号民事裁定书，以涉案房屋目前由本院以（2004）穗中法执字第2600号《协助执行通知书》查封为由，裁定驳回阮铭斯的起诉。上述民事裁定书同时查明，据广州市不动产登记中心2019年9月24日出具的《依申请信息公开答复书》记载，无预售备案地址为礼岗路4号海信街1号之一1709房办理预售商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。阮铭斯遂向本院提起执行异议，本院于2020年9月30日作出（2020）粤01执异505号《执行裁定书》，裁定驳回阮铭斯的异议请求。阮铭斯不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。阮铭斯为证明其就涉案房屋享有的实体权利可以排除本案的查封措施，为此提交了《合同书》《中国工商银行个人业务凭证》《收款收据》《广州供电局有限公司清缴电费提示》以及水电费缴纳记录予以证明。《合同书》是阮铭斯（乙方）与海建公司、海外花园物业管理处（甲方）于2009年9月19日签订的，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总楼价为518025元；付款方式为2009年9月31日前乙方先付给甲方购房总额50%的款项，余款由甲方办理房产证后，甲方提供合法资料并无条件配合乙方办理相关的产权过户和按揭手续，乙方以银行按揭方式直接放款到甲方银行账户；甲方保证在2010年12月31日前办理房产证给乙方；双方承诺在交付首期购房款时存现入双方确定账户，即容桂宏在中国工商银行的账户。《合同书》的落款处有海建公司加盖的公章及容桂宏、阮铭斯的签名。《中国工商银行个人业务凭证》显示阮铭斯于2009年9月29日向《合同书》中指定的容桂宏的中国工商银行账户打款509987.50元，但没有注明款项用途。开具时间为2009年9月19日的《收据》显示，阮铭斯向海建公司支付订金10000元，上面加盖有海建公司的公章；开具时间为2009年9月30日的《收款收据》注明，收到周才德交来海逸1503房、海天1709房购房款509987.50元，上面加盖有海外花园管理处物业部印章；其他《收款收据》加盖有海外花园管理处物业部的印章，涉及的款项包括物业维修基金、防盗门、水电周转金等。《广州供电局有限公司清缴电费提示》的落款时间为2013年11月18日，用电地址为涉案房屋，用户名称为广州海外公司。水电费缴纳记录包括缴费记录、发票及短信三类，缴费的时间段发生在2019年9月至2020年11月期间。另查，广州海外公司于1995年8月21日成立，股东为广东海外公司和广东海外发展有限公司，目前登记状态为吊销企业。再查，本院于2020年4月24日作出（2020）粤01破申67号《民事裁定书》，裁定受理申请人海南邯钢实业有限公司对被申请人广东海外公司的破产清算申请。广东海外公司在本案中陈述，涉案房屋属于广州海外公司的财产，不是广东海外公司的财产，故没有列入广东海外公司的破产财产。本院认为，阮铭斯关于本院作出对涉案房屋查封期限为2018年4月27日至2021年4月26日的查封行为缺乏依据的主张，实质是对具体执行行为合法性的否定，应通过执行复议或执行监督程序处理，本案是案外人执行异议之诉，阮铭斯的上述主张不是本案的审理范围，本院不予处理。本案争议的焦点是阮铭斯对涉案房屋是否具有足以排除执行措施的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，涉案房屋登记在广州海外公司名下，但与阮铭斯签订房屋买卖合同的是海建公司和海外花园物业管理处，且该房屋买卖合同未在房屋管理部门进行备案登记，且签订时涉案房屋被广州市海珠区人民法院查封。其次，从购房款的支付情况来看，阮铭斯并非支付给广州海外公司，据其所述是依据房屋买卖合同的约定支付给海建公司的法定代表人容桂宏，但其提供的《中国工商银行个人业务凭证》未能显示所付款项的内容，金额也与房屋买卖合同约定的金额不一致，无法认定支付的是合同约定的购房款。此外，阮铭斯虽然提供了2009年9月30日的《收款收据》，上面有提及涉案房屋购房款，但该收据载明的付款人为周才德，收款人加盖的是海外花园管理处物业部印章，无法确认海建公司或容桂宏已经收取了阮铭斯支付的涉案房屋的购房款。退一步说，即使《收款收据》载明的购房款能与阮铭斯所支付的款项相对应，收据中也未列明购房款509987.50元中包含涉案房屋购房款的具体金额，故无法证明阮铭斯就涉案房屋所支付的具体购房款数额。再次，从涉案房屋的占有情况来看，阮铭斯提交的《广州供电局有限公司清缴电费提示》显示在2013年11月18日涉案房屋的用户仍为广州海外公司，而其提交的水电费缴纳记录最早发生在2019年9月，在本院查封之后。可见，阮铭斯提交的证据亦不足以证明在本院查封前其已合法占有了涉案房屋，应承担举证不能的不利后果。综上，阮铭斯的情形不符合上述司法解释的相关规定，其主张对涉案房屋享有足以排除本院查封措施的合法权益并据此诉请本院判决解除对涉案房屋的查封，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告阮铭斯的诉讼请求。案件受理费5185元，由原告阮铭斯负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 莫善友区敏儿