浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5470号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市袍江马山街道越王路**中冶梧桐园小区********。负责人：李娟。委托诉讼代理人：高姗姗，女，系公司员工。委托诉讼代理人：王建，浙江震天律师事务所律师。被告：杨钱，男，1983年11月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：梁明富，浙江朋成律师事务所律师。第三人：付盈盈，女，1995年9月29日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。原告深圳市开元国际物业管理有限公司绍兴分公司与被告杨钱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理，2020年10月12日依法追加付盈盈为本案第三人，并于2020年11月2日再次公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王建，被告杨钱及其委托诉讼代理人梁明富到庭参加诉讼；第三人付盈盈经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司绍兴分公司向本院提出诉讼请求(变更后）：1、请求判令给付72号商铺从2017年7月1日至2019年12月31日物业管理费、74号商铺从2017年7月1日至2020年12月31日物业管理费合计24834.6元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的中冶梧桐园的业主。被告于2016年6月3日与绍兴中冶新域置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得越王路72号，建筑面积98.55m2，及越王路74号，建筑面积98.55m2两户商铺。2016年8月11日，绍兴中冶新域置业有限公司与原告签订《中冶梧桐园前期物业服务合同》，委托原告对“中冶梧桐园”住宅小区（占地面积190196m2、建筑面积260579m2）进行物业管理，管理期限自2011年12月1日起至下一届业委会成立后签署物业服务合同为止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积?3.5元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，原告先后多次对业主进行电话、书面及上门催缴挂号信，均无效果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告陈述因72号商铺被告已转让给第三人付盈盈，现第三人庭前已经交清了按照转让合同约定的72号商铺2020年1月1日至2021年12月31日止两年的物业费8278.32元。被告杨钱辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。一、被告与原告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行，但原告未按照该协议履行，严重违约在先。违约的内容列了几项，不包括所有违约内容：1.原告对外来车辆未予管理，随意由其进出、乱停，每天早晨各家店铺包括被告在内，都被外来车辆堵门，严重影响被告等日常经营，造成了较大的经济损失。2.原告未按照合同约定，对被告等在内的商铺等地面进行清扫，每天早晨都由被告等自己打扫。3.疫情期间，未按照有关政府部门规定，对小区进行日常消毒，并对业主的要求置之不理。二、原告诉请给付自2017年7月1日至2020年12月31日物业管理费28974.12元及滞纳金3476.84元没有事实和法律依据。1.根据以上第一条所述，原告的物业服务严重违约，其仍然按照3.5元/平方米计算物业费不符合事实和合同约定。2.2020年4月3日，被告已经将案涉越王路72号商铺出卖给第三人付盈盈，并已经过户，按照双方的协议约定，该物业费应由付盈盈支付。3.原告诉请计算至2020年12月31日的物业管理费没有法律依据，依照公平原则，即使主张成立，亦应计算至原告起诉之日。4.如上所述，原告的物业服务严重违约，其违约在先的情况下，其要求支付滞纳金的主张依法不能成立。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人付盈盈未到庭，亦未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供前期物业管理服务协议2份，要求证明被告购买物业后，与原告签订前期物业管理服务协议，对物业费的标准做了明确约定。后面还有由被告签名的承诺书，对前期物业服务合同、业主手册、临时管理规约等做了明确的约定。协议第四条明确规定，物业服务费应在购买物业后一年为一个缴费周期，需提前15天预交。被告在2016年6月3日购买物业，计算物业费的时间应是7月份开始，按照前期物业管理服务协议第四条规定需提前15天，6月15日-6月30日缴纳物业费。被告质证认为前期物业管理服务协议真实性认可，对关联性和证明目的表示异议，根据前期物业管理服务协议，双方对各自的权利义务都予以了明确，原告在履行合同义务的时候严重违约，具体有以下几点：前期物业协议中第四页14条中讲到确保交通秩序维护消防安全等，包括车辆的管理，原告没有按合同履行，第六页中第4条第1项，园区公共场所清扫道路保洁，包括被告在内的商铺前面的公共区域，原告都没有进行清扫。第六项中第一条第四小项，原告也没有按照合同约定进行车辆管理。第八项中第二条第二小项垃圾处理没有做到。第九项第二条第五小项车辆停放整齐等都没有做到。鉴于原告违约在先，服务协议中3.5元/平方米计算商铺物业费不符合事实和合同约定，原告诉请不成立。针对前期物业管理服务协议，原告所出具的是格式合同，虽然说对物业费每12个月缴纳一次有约定，但这个约定对于双方是先用后付还是先付后用没有约定，应对不提供格式合同的有利一方进行解释，要求7月到12月31日的物业费没有法律依据。本院对证据的真实性予以认定。2、原告提供照片、快递查询单各2份，要求证明原告通过张贴、邮件、电话等方式进行了通知和催讨物业费的行为。被告经质证认为邮政EMS邮件已收到，对真实性没有异议。两张照片虽然是彩色打印件，对真实性没异议，72号商铺已经在第三人付盈盈名下了。被告只清楚小区对卫生及安全管理情况的自身感受是很糟糕的，很多次外来车辆不经询问即放行。本院对证据的真实性予以认定。3、被告提供视频2份，被告自己拍摄于2020年3月21日早上和2020年4月23日早上，要求证明原告放任外来车辆随意停放，堵塞被告商铺，给被告的经济和生活造成严重影响；原告未依约打扫地面，被告以及其他店铺的业主都是自己打扫地面；原告在疫情期间未按照有关规定和合同约定对小区内进行消毒等，原告违约在先。原告经质证认为被告不能提供原始拍摄载体，无法质证，作为原告方来讲，对这个小区也尽到了应尽的义务，店铺是在小区外面一侧，不存在升降板，定期清扫每天都有，消毒也是按照街道规定对小区消毒，小区分两块，住宅和周边商铺，消毒主要是园内包括车辆管理和地面，营业房也是按照营业房这块操作的，疫情期间也是按照街道规定消毒，不像被告代理人讲的原告没有尽到义务，包括车辆停放也一样。本院综合分析评判。本院经审理查明事实如下：原告系绍兴袍江新区中冶梧桐园小区的物业服务单位，被告为该小区越王路72号、74号商铺业主，建筑面积均为98.55平方米。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，其中《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用约定：物业服务费每十二个月（一年）为一个缴费周期，缴费周期内的物业服务费须提前15天预缴，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第一项约定：乙方（被告）缴纳费用周期：每十二个月（一年）预收一次。第二项第五款约定：物业服务费按以下标准收取：商铺按建筑面积3.5元/月·m2。第六项约定：乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及相关能耗费用。2020年4月，被告将越王路72号商铺出卖给第三人付盈盈，并已办理产权变更登记手续，第三人付盈盈已经缴纳72号商铺2020年1月1日至2021年12月31日止两年的物业费。原告曾以书面形式向被告催讨物业费，现被告尚欠原告72号商铺从2017年7月1日至2019年12月31日物业管理费、74号商铺从2017年7月1日至2020年12月31日物业管理费合计24834.6元。本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业服务，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，其在一定程度上享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当向原告支付物业服务费。原告诉请要求被告支付欠付物业服务费，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未对商铺面前停车问题予以管理，因物业公司对此无执法、强制权，被告可向有关主管部门反映，不能以此为由免交物业费。被告辩称原告存在未按合同约定对商铺等地面进行清扫、疫情期间未对小区进行日常消毒等严重违约行为，现有证据尚不足以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告杨钱支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司绍兴分公司72号商铺2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费、74号商铺2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费合计24834.6元，于本判决生效之日起一个月内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取210元，由被告杨钱负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  傅莹莹二〇二〇年十二月十五日书记员  郭 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。