贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4330号原告：黄红艳，女，1981年5月12日出生，土家族，住铜仁市。被告：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。原告黄红艳与被告铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告诚德公司向本院申请追加铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）为本案被告参加诉讼。原告黄红艳，被告诚德公司的委托诉讼代理人龙沼，被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2、判令被告返还原告保证金2000元、租金26400元及市场管理费720元，共计29120元；3、判令被告赔偿原告损失15000元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告协商租赁位于铜仁市进行生产经营，并于当日交纳租金、保证金及市场管理费共计29120元。同年12月1日，铜仁市装修完毕并正式营业，当日原、被告双方正式签订《新华都农贸市场租赁合同》，约定由原告租赁该农贸市场的03号摊位，租赁期限从2019年12月1日至2020年11月30日，租金为每年26400元。合同中还约定，被告对市场经营活动进行管理，负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，创造良好的市场环境。但在签订合同后，被告未尽管理和维护义务，致使市场卫生条件极差，无法正常经营。此外，原告购进的15000元货物因被告的违约行为造成囤积，无法正常出售。综上，被告未依照合同约定履行义务，已构成违约，原告有权解除合同。为此，原告特向人民法院提起诉讼。被告诚德公司辩称：1、没有证据证实原、被告双方签订的合同有效，且该合同约束的是原告与被告立泰公司，与其无关；2、应扣除原告实际使用摊位所产生的租金、管理费、水电费和公共区域公摊费用，且剩余款项应由被告立泰公司返还；3、原告主张的经营损失无事实和法律依据。被告立泰公司辩称，其只是将农贸市场租给被告诚德公司，被告诚德公司再转租给他人，因此不是本案的适格被告，不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，被告立泰公司（甲方）与被告诚德公司（乙方）签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定如下：一、甲方提供位于新华都农贸市场第2层农贸市场专区，租赁给乙方经营场所使用；二、乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定、第二层租赁期限从2019年12月1日起至2024年12月1日止，第三层租赁期限从2019年12月1日起至2029年12月1日止；四、第二层每年交纳租金合计295.4万元，每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元。同年9月17日至10月18日，被告诚德公司共计支付给被告立泰公司308万元。2019年10月31日，原告黄红艳与被告诚德公司协商租赁新华都农贸市场摊位事宜。经协商后，由原告黄红艳租赁03号摊位。同日，原告黄红艳向被告诚德公司交纳一年的租金26400元、保证金2000元及三个月管理费720元。2019年11月26日，被告立泰公司与被告诚德公司再次签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。但就租金、相关费用、支付方式和期限重新约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用。2019年12月1日，原告黄红艳与被告诚德公司正式签订《新华都农贸市场租赁合同》，约定由原告承租农贸市场中的03号摊位。合同中还约定：1、租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止；2、在合同签订当日交纳经营保证金2000元及一年的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费）；3、每月租金为2200元，市场经营管理费为每季度720元；4、甲方（被告诚德公司）的义务包括：①依照合同约定，按时将出租摊位及市场设施交付乙方使用；②依法对市场经营活动进行管理，维护乙方（原告黄红艳）的合法权益；③负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为乙方创造良好的市场环境，保护市场繁荣。随后，被告诚德公司按照约定将摊位交付原告黄红艳使用。从2020年3月起，由于被告诚德公司未按合同约定履行新华都农贸市场的公共设施维修、卫生管理等义务，造成市场无法正常经营，原告黄红艳从2020年6月起停止经营。本院认定的上述事实，有原告黄红艳提供的收据、《新华都农贸市场租赁合同》，被告诚德公司提交的营业执照、2019年11月26日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》、《协议书》、收据，被告立泰公司提交的2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》、《补充协议》等证据及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告黄红艳与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，被告诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。关于原告黄红艳主张解除合同的诉讼请求，经查，被告诚德公司同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，该诉讼请求成立，本院支持。关于原告主张返还其租金26400元的诉讼请求，经查，原告黄红艳停止营业时间为2020年6月，即实际使用摊位6个月，故原告黄红艳应当支付的租金为13200元，剩余租金13200元应当返还给原告黄红艳，故该诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。关于原告黄红艳主张返还其保证金2000元的诉讼请求，经查，原告黄红艳已按照约定全额支付租金，且不存在应当扣留保证金的约定或法定情形，故保证金2000元应当返还给原告黄红艳，该诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告黄红艳主张返还其市场管理费720元的诉讼请求，经查，根据原告黄红艳的陈述，被告诚德公司从2020年3月未再履行管理义务，因此原告黄红艳在2019年12月至2020年2月期间仍应交纳管理费，且原告黄红艳仅交纳三个月的市场管理费，故该诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告黄红艳主张赔偿其损失15000元的诉讼请求，因原告黄红艳未提交合法有效的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告黄红艳应承担举证不利的后果，故该诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，被告诚德公司应当返还原告黄红艳租金13200元、保证金2000元。关于被告诚德公司提出没有证据证实原、被告双方签订的合同有效，且该合同约束的是原告与被告立泰公司，与其无关的辩解理由，经查，原告黄红艳与被告诚德公司签订的合同是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属有效合同。根据合同相对性原则，本案系原告黄红艳与被告诚德公司形成租赁关系，与被告立泰公司无关，故该辩解理由不能成立，本院不予采信；提出应扣除原告实际使用摊位所产生的租金、管理费、水电费和公共区域公摊费用，且剩余款项应由被告立泰公司返还的辩解理由，经查部分属实，本院予以部分支持；提出原告主张的经营损失无事实和法律依据的辩解理由，经查属实，本院予以采信。关于被告立泰公司提出其只是将农贸市场租给被告诚德公司，被告诚德公司再转租给他人，因此不是本案的适格被告，不应承担责任的辩解理由，经查属实，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄红艳与被告铜仁市诚德商业管理有限公司于2019年12月1日签订的《新华都农贸市场租赁合同》；二、被告铜仁市诚德商业管理有限公司返还原告黄红艳租金13200元、保证金2000元，上述共计15200元；三、驳回原告黄红艳的其他诉讼请求；上述给付事项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取452元，由原告黄红艳负担296元，被告铜仁市诚德商业管理有限公司负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  冯剑波二〇二〇年十二月四日法官助理罗晶晶书记员石晓敏