重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7583号上诉人（原审原告）：王媛媛，女，汉族，1987年4月12日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗懿，重庆绮惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆良浩置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****，统一社会信用代码91500116054846909H。法定代表人：郑德荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：郑顺利，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪华鑫，重庆宇广律师事务所律师。上诉人王媛媛与被上诉人重庆良浩置业有限公司（以下简称：良浩公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人王媛媛不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初13070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王媛媛上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：1、双方已经就案涉房屋首付款达成了新的支付方式，上诉人按照双方约定支付了前两期款项，最后一期款项，系被上诉人未依约在交房前的一个月通知上诉人，导致支付条件未成就，上诉人不存在违约行为。2、根据双方的合同约定，被上诉人应当在2016年12月31日前交房，但一审法院忽略了被上诉人至今未履行交房义务的违约事实，片面认定系上诉人单方面未付清首付款导致，明显认定事实不清。良浩公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。王媛媛向一审法院起诉请求：一、判令良浩公司继续履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，将位于重庆市江津区××号房屋在具备条件之日起十日内为王媛媛办理房屋产权登记；二、判令良浩公司支付自2017年1月1日起至房屋产权登记之日止，以482918元为基数，按照中国人民同期贷款利率上浮30%标准计算逾期交房违约金。一审法院认定事实，2014年10月7日，王媛媛、良浩公司及陶学俊签订《××商品房认购协议》，载明：出卖人（以下简称甲方):重庆良浩置业有限公司认购方/签约方（以下简称乙方)王媛媛陶学俊甲乙双方在正式签署《重庆市商品房买卖合同》之前，依据以下各项条款自愿签订本认购协议一、物业确认乙方认购×号房。五、其它事项6.双方正式签署《重庆市商品房买卖合同》之时，本认购协议自动作废。2015年1月29日，王媛媛与良浩公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：甲方（卖方）重庆良浩置业有限公司乙方（买方）王媛媛第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项:2、预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为:重庆市江津区××号。（四）本商品房建筑面积:105.67平方米。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为482918元整（大写:肆拾捌万贰仟玖佰壹拾捌元整），建筑面积单价为4570.06元／平方米，套内建筑面积单价为5760元／平方米。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款:本商品房总成交金额482918元整（大写:肆拾捌万贰仟玖佰壹拾捌元整）。（1）签订商品房买卖合同时支付房款￥144918元。（2）剩余房款￥338000元，向银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件:（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.60向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方又签订《补充协议》载明：甲、乙方就乙方购买“××号”项目（以下简称本项目）项下房屋事宜，经双方平等协商一致同意订立如下条款，作为对商品房买卖合同的补充，本补充协议的约定与商品房买卖合同（下称“主合同”或“买卖合同”）的约定不一致的，则以本补充协议为准。一、在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，乙方确认甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方充分协商，乙方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。四、对房屋交付、交房手续的补充约定1、双方确认:下述情况导致逾期交房的，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖延等而逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖延等而逾期交房的;（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖延等而逾期交房的；（4）非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖延等而逾期交房的;（5）施工中因异常恶劣夫气影响、发现文物古迹导致工程拖延等而逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖延等而逾期交房的；（7）其他非甲方原因导致逾期交房的。2、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指:（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件;（2）甲方拒绝出示《重庆市建设王程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》、或出示不齐全的。3、乙方按主合同“逾期交房责任”行使解约权的，应于约定期限届满之日起7日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利，双方继续履行合同。4、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）面积差价款（如有）、办理完毕结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费、物业费（如有）等相关费用，否则甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无须承担包括逾期交房等的任何违约责任。2014年10月25日，良浩公司出具《收据》，收取王媛媛契税、印花税、工本费、大修基金共15943元，2015年3月4日，王媛媛向中国建设银行股份有限公司江津支行贷款338000元支付良浩公司购房款。2015年12月21日，良浩公司出具《收据》，收取王媛媛购房款45000元，2016年7月4日，良浩公司出具《收据》，收取王媛媛购房款50000元。审理中，王媛媛举示《首付款支付协议》，载明：甲方:重庆良浩置业有限公司乙方:陶学俊王媛媛鉴于乙方于2014年10月7日购买位于江津区××号××，建筑面积为105.67平方米，付款方式为银行按揭贷款，应付首付款为大写壹拾肆万肆仟玖佰壹拾捌元（小写：144918.00元）剩余房款大写叁拾叁万捌仟元（小写:338000.00元）以银行按揭方式支付。现乙方由于个人原因未能按签订《商品房买卖合同》约定付清首付款全款，经乙方申请，双方就此达成如下补充协议：一、甲方同意帮乙方垫付全部首付款144918.00元（大写:壹拾肆万肆仟玖佰壹拾捌元整），甲方开具首付款发票仅作为乙方办理按揭贷款使用，不作为证明乙方已支付首付款的凭据。二、乙方承诺拖欠的首付款于本协议生效后一年内转帐付清。（2015年10月25日之前）若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理:1、逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，乙方向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金，《商品房买卖合同》继续履行；2、逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并有权将该房产另行出售而需无征得乙方同意。甲方解除合同的，乙方应承担合同解除产生的全部税费并按总房款的5%向甲方支付述违约金。甲方也有权要求乙方继续履行合同，自本协议规定应付款之第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。三、乙方未按照本协议约定日期付清首付款的，甲方有权顺延《商品房买卖合同》中约定交房日期而无需承担任何责任，乙方自愿放弃以任何理由要求降低违约金的权利。四、如非甲方原因或政府部门或银行不允许首付款由甲方垫付，则乙方同意立即补足首付款，未能及时补足的，按本协议第二条约定承担责任。五、本协议自双方签字或盖章之日起生效。甲方签章（空白）下方手写：2015年12月21日支付45010元、2016年6月21日支付50000元、2016年交房前1个月支付49908元。乙方签章：陶学俊王媛媛（签名捺印）日期：2014.10.25。并举示《发票》和《律师函》，拟证明良浩公司自愿垫付全部首付款并已实际履行，王媛媛已依约履行《商品房买卖合同》的付款义务，而双方新成立的借款关系因属于不同民事法律关系与本案无关。良浩公司对王媛媛证明目的不予认可。王媛媛对《首付款支付协议》中下方手写：2015年12月21日支付45010元、2016年6月21日支付50000元、2016年交房前1个月支付49908元的内容解释为良浩公司会计书写，良浩公司认为并非事实。另查明：案涉房屋工程至今未取得《竣工验收备案登记证》。一审法院认为，王媛媛、良浩公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务,否则应承担相应责任。关于王媛媛请求良浩公司在具备条件之日起十日内为王媛媛办理案涉房屋产权登记的问题。由于案涉房屋工程至今未取得《竣工验收备案登记证》，不具备交付条件，案涉房屋能否办理不动产权证存在不确定因素和事实上的障碍。故王媛媛该诉讼请求本院不予支持。关于王媛媛请求良浩公司承担逾期交房违约金的问题。王媛媛为此举示《首付款支付协议》、《发票》、《律师函》，拟证明良浩公司自愿垫付全部首付款并已实际履行，首先，《首付款支付协议》中约定“本协议自双方签字或盖章之日起生效”，由于该协议良浩公司没有加盖印章或有权代表良浩公司的人签名的事实存在，与约定不符；其次，《首付款支付协议》下方手写部分没有人签名确认，也没有良浩公司加盖印章，故不能认定该手写部分为良浩公司的意思表示；另外，《商品房买卖合同》形成时间在《首付款支付协议》之后，二份合同约定的购房首付款支付时间不一致，应采用形成在后的《商品房买卖合同》的约定。《发票》、《律师函》也不能证明良浩公司自愿垫付全部首付款的事实。王媛媛现尚欠首付款49918元未支付，违反了《商品房买卖合同》补充协议中“乙方在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)面积差价款(如有)、办理完毕结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息(如有)等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费、物业费(如有)等相关费用，否则甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无须承担包括逾期交房等的任何违约责任”的约定，其诉讼请求本院不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：驳回王媛媛的诉讼请求。案件受理费660元，由王媛媛负担。二审中，王媛媛申请对2015年12月21日被上诉人出具的收据中财务人员的签字和“支付协议”中手写部分的字迹为同一人书写，同一天书写进行笔迹鉴定。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，王媛媛在二审中提出的鉴定申请，因与证明本案的事实无必要关联，本院不同意其鉴定申请。本案的争议焦点是被上诉人是否应承担逾期交房违约金的违约责任。本院就焦点问题评析如下：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行。商品房买卖合同补充协议中约定，“乙方（王媛媛）在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)面积差价款(如有)、办理完毕结算手续、偿还由甲方（良浩公司）代偿的按揭款及其利息(如有)等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费、物业费(如有)等相关费用，否则甲方有权拒绝交付，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无须承担包括逾期交房等的任何违约责任”。因此，王媛媛应首先履行支付购房款的义务。双方在《首付款支付协议》中明确约定了房款的支付时间，即使按照上诉人陈述的，在2016年6月21日支付50000元、2016年交房前一个月支付49908元，上诉人的第二期房款也已逾期支付，最后一期房款至今未支付。因此，根据双方的约定，被上诉人无须承担包括逾期交房等的任何违约责任。上诉人的上诉请求与双方的约定不符，不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人王媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 刘恋砚审判员 黎 明二〇二〇年十二月十日书记员 罗 晴