浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初9296号 原告：熊亮，男，1994年11月8日出生，汉族，住江西省九江市永修县。 委托诉讼代理人：吴兆伟，浙江德顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晨璐，浙江德顺律师事务所实习律师。 被告：孔根生，男，1950年9月27日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 被告：陈来凤，女，1954年3月24日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：陈周莉，浙江点金律师事务所律师。 第三人：孔国娟，女，1981年11月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 第三人：孔国美，女，1976年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 原告熊亮与被告孔根生、陈来凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。后本院依原告申请追加孔国娟、孔国美为本案第三人，再次于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告熊亮及其委托诉讼代理人吴兆伟、石晨璐，被告孔根生、陈来凤及其共同委托诉讼代理人潘德海（第一次开庭，后被解除授权委托）、陈周莉（第二次开庭）、第三人孔国娟、孔国美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房屋买卖合同，将位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室的房屋产权过户登记至原告名下；2.判令两被告向原告赔偿因其违约行为给原告造成的律师费损失3万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻，原告与被告先后于2016年12月28日、2017年1月7日签订了《购房协议》及《房地产买卖合同》各一份，约定由被告将位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室的房屋及附属车棚出卖给原告，房屋面积101.99平方米，单价为5460元／平方米，2017年1月7日交房时原告首付40万元，余款在房产证领出过户时付清，被告应在实际房产证下达日前迁出房屋内所有户口，双方办理过户手续，房子涨价或跌价双方不得反悔。协议签订后，原告已按约支付被告406000元，被告将房交付给了原告。2020年7月份，被告办理了上述房屋产权证，原告知晓后，遂要求被告协助办理产权过户登记手续，但被告明确要求原告加钱才肯办理过户手续，不加钱不办理过户手续。原告认为，被告这一要求属明确表示不履行合同义务，严重违反合同约定，有违诚实信用原则，构成根本性违约。此外，因被告的违约行为，原告为此聘请律师提供专业法律服务而支出合理费用3万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，原告因被告违约行为聘请律师而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，被告应当予以赔偿。为此，原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院。 被告孔根生、陈来凤共同辩称，购房协议有两份，一份是2016年12月28日，一份是2017年1月7日，这两份协议的内容不一样，对此有异议。这张购房协议有失公正，总共房款只有50多万块钱，原告却押了17万多，押了30%。因为被告孔根生长期身体不好，2017年因恶性肿瘤在市人民医院住院开刀。原告2017年说给被告十到十五万，结果到现在没履行，已向原告催讨多次，当时双方都在，因此被告就很气愤了，说了后果自负，由于被告急需用钱，只好向别人借钱。现在被告不同意履行房屋买卖合同，原告给了被告2万元定金，被告可以赔给原告4万元，并返还已付房款。第二次庭审中，二被告补充答辩意见称：被告孔根生无法继续履行合同，故双方因无法实现合同目的而解除合同，孔根生愿意返还房款40万元后，以合同总价款的20%为限承担违约责任，理由如下：1.本案中位于柯桥区××街道××幢××室的房产孔根生无权出售给第三人，该房产权利来源于拆迁所得，而根据拆迁协议以及拆迁权属安置证明，拆迁方案为以孔根生名义进行产权调换，案涉房屋为拆迁安置四人即两被告和两个第三人共同共有，而实际上，该房产在拆迁时，四人已经达成共识，3幢2008室房产归第三人孔国娟所有，因此无论从书面证据上还是事实上，孔根生无法将此房产出售给原告熊亮。2.根据孔根生与熊亮签署的《房地产买卖合同》第五条第一款：甲方孔根生保证上述房产权属清楚。第六条依据定金罚则约定，由孔根生赔付合同定金。而结合双方之前签订的《购房协议》，定金为两万元，因此本案应由孔根生归还40万元房款，再另外赔付2万元定金作为违约金。如法院认为应以后面的买卖合同为准，而依据《担保法》第91条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。因此，被告孔根生愿意承担以合同总价款的20%为限承担违约责任从而解除本合同。被告陈来凤认为：1.该案涉房屋被告陈来凤不但有份额，且不同意孔根生出售。2.房屋总价款有不同意见，根据《房地产买卖合同》中的约定，房屋面积和车棚面积分别是101.99平方米和12.38平方米是一并出售的，单价为每平方5460元，因此房价总款为624460.2元，熊亮支付了40万元，还有224460.2元没有支付。熊亮所提及的已经支付406000元与事实不相符，其中6000元并非房款，系关于房产的生活设施相关的费用。3.被告陈来凤愿意在以上总价款和熊亮对房款再额外予以补贴的话的基础上，对本案进行调解。综上，两被告认为孔根生并非此房屋的唯一权利人，在未经得其他人的同意下擅自将此房屋出售，属于无权代理，此买卖协议不能因此发生法律效力，该合同目的因实际原因不能实现，故此应当予以解除。而鉴于孔根生实际违约，应当承担相应的违约责任，根据双方违约责任的约定，以合同总价款的20%为限承担责任。 第三人孔国娟述称，这套房子其实当时是分给孔国娟的，当时一家人私下已经商量好的。2108室是姐姐孔国美以其父亲即被告孔根生的名义自己买的，这是两姐妹已经协商好的，也有购房的证明。404室是给孔国美的。孔根生没有经过孔国娟的同意就把2008室这套房子擅自卖了。如果熊亮在合同总价款的基础上，同意贴点钱的，那也就算了，毕竟老人已经两个月没睡好了。如果不同意的话，孔国娟要向法院起诉的，推翻这个协议。因为孔根生是没有权利卖房子的，这个房子一家人都有份的。 第三人孔国美述称，那天孔国美在上班，其父亲即被告孔根生给孔国美打电话说要卖房，孔国美说不同意，然后孔根生就在电话里开始骂人，孔国美就过去了。到了那里以后，孔国美知道是这个房价的时候是反对的，然后又说要押很多钱，孔国美也是反对的。但孔根生说做人说话要算数，就像敲印章一样，他说“我说卖了就要卖了”。当初双方都已经写上了，孔国美会过去是因为孔根生是没有文化的，给孔根生做个见证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的购房协议、房地产买卖合同、收条、中国农业银行个人交易明细、录音资料、不动产权证书、居民生活供用气合同及天然气发票、代理费电子发票，以及二被告提供的户口簿、结婚证、房屋拆迁产权调换协议、房屋安置权属证明等证据的真实性，双方并未提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月28日，原告（乙方）与被告孔根生（甲方）签订《购房协议》一份，载明：“经双方友好协商，甲方愿意将湖东景园大溇家园3幢20层西首一套房屋以每平方5460元卖给乙方，暂定100个平方（以房产证上面积为准），车库每平方1000元，暂定25个平方（以房产证为准）。以后房子涨价或跌价双方不得反悔。乙方先付定金贰万元（20000元），到交房时甲方交乙方钥匙，乙方再付给甲方叁拾捌万元正（380000元），余款到房产证领出过户后付清。如甲方反悔，双倍返回定金，乙方反悔定金不退。” 2017年1月6日，被告孔根生与拆迁人绍兴市柯桥区中国轻纺城两湖开发建设有限公司签订了房屋拆迁产权调换协议，确定安置人口为4人，被拆迁房屋建筑面积在控制标准内可以产权调换方式安置200平方米，安置房屋为中梅东区小区3幢2008、404、2108室，计建筑面积305.81平方米（共3套），自行车库为3幢2008、404、2108号（共3个），计建筑面积54.75平方米。控制标准内产权调换200平方米，按重置价结算，95.80平方米属超面积，按商品价结算。自行车库计人民币47250元。协议还对其他事项进行了约定。 2017年1月7日，原告（乙方）与被告孔根生（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落于××村××幢××号房屋（即上述产权调换协议所涉中梅东区小区3幢2008室）出卖给乙方，面积101.99平方米，车棚12.38平方米。随房一并出卖的附属设施设备为2008室车棚12.38㎡，以实际面积为准（国家价格）。经甲、乙双方商定，甲方以5460元／㎡出售给乙方，乙方愿意购买该房产。乙方于2017年1月7日支付给甲方定金400000元整。双方定于三证齐全尽快（半年之内）去市房产交易所办理购房手续或公证处公证。房屋交付日期及付款方式：2017年1月7日，首付400000元，尾款于卖方与买方办理房屋交割手续日当日付清。甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，由此给乙方造成经济损失的，甲方负一切责任。违约责任：依照《中华人民共和国担保法》第一百一十五条规定：约定一方向对方给付定金作为担保。给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担或甲方过户由甲方承担，乙方过户由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。第三人孔国美亦在该合同中予以签名，另有中介方孙水英的签名。同日，被告孔根生向原告出具收条一份，确认其已收到原告支付的购房预付款400000元以及物业费等费用6000元，合计406000元（其中36万元由原告通过其银行账户转账至被告孔根生的女婿应观群的账户）。《房地产买卖合同》签订时，案涉房屋已建成交付，并于上述合同签订后即交付给原告使用至今。 2020年7月21日，绍兴市自然资源和规划局向被告孔根生颁发了案涉房屋的不动产权证书，载明的房屋建筑面积为101.99㎡。现因原告要求二被告办理过户，双方协商未果，遂成讼。 同时查明，《房地产买卖合同》及《房屋拆迁产权调换协议》所涉安置房屋中梅东区小区3幢2008室现名称为湖东景园大溇嘉苑3幢2008室。上述产权调换协议所涉的安置人口4人，分别为被告孔根生、陈来凤（系被告孔根生之妻）、第三人孔国美（系二被告之长女）、孔国娟（系二被告之次女）。 另查明，浙江德顺律师事务所于2020年8月13日向原告开具浙江增值税电子普通发票一份，载明代理费30000元。 本院认为，原告与二被告之间的房屋买卖合同关系可由《购房协议》、《房地产买卖合同》、现场录音及当事人在庭审中的陈述相互印证，事实清楚，本院予以确认。本案中，二被告以孔根生出售案涉房屋未经其他权利人同意系无权代理为由主张《房地产买卖合同》不能发生法律效力。本院认为，首先，陈来凤虽未在《房地产买卖合同》上签字，但对于案涉房屋已经出售给原告应系明知且默认可由二被告在庭审中的陈述、现场录音等予以证实。其次，案涉房屋虽系拆迁安置房，由原房屋产权置换而来，根据房屋拆迁产权调换协议，产权调换共三套房屋，面积已超原安置面积，综合《房地产买卖合同》签订时间、安置人员组成、案涉房屋面积及原告付款情况等，二被告出售案涉房屋并非完全无权处分，且其已获取部分对价并未当然侵犯家庭其他共有人的权益。第三，《房地产买卖合同》签署当日，孔根生即向原告移交了案涉房屋，其长女孔国美亦在该合同上签名予以确认，案涉房屋已由原告于2017年实际占有、居住至今，现无证据证实陈来凤、孔国娟自知晓孔根生出售案涉房屋至本案起诉前曾向原告方主张孔根生构成无权处分或向法院提请撤销该房地产买卖合同，并且二被告的夫妻关系以及其与两个女儿之间的家庭关系尚可，出售房屋属于大宗财产的处置，一般情况下，出售房屋应已经取得了家庭成员的同意，二被告并未提供证据证明夫妻关系或家庭关系出现严重恶化、一方恶意转移财产等情形，故应视之为陈来凤、孔国娟均已同意孔根生对案涉房屋的处分行为，现二被告因诉讼而提出异议，显然于理不合，也有违诚信。第四，二被告在第一次庭审中自述其出售案涉房屋系有权处分，另两处拆迁安置房分配给两个女儿，但在第二次庭审中则辩称案涉房屋归孔国娟所有，前后存在矛盾，亦无法作出合理解释。综上，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》，应系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。二被告关于案涉房屋涉及其他共有人利益导致合同不能发生法律效力的辩称缺乏依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。本案中，原告已按约支付合同约定的首付房款400000元，而孔根生已于2020年7月取得了案涉房屋的不动产权证书，故其理应按约协助原告办理案涉房屋的相应产权变更手续，现其未按约履行协助过户义务，显属违约。二被告辩称原告2017年说给被告十到十五万元，结果到现在没履行，故不同意继续履行合同。对付款金额和付款期限的变更系对合同内容的重大调整，但二被告并未提供充分证据证明双方就2017年要支付十到十五万元达成过一致意见，其据此主张不再履行合同于法无据，故本院对该项辩称不予采纳。至于孔国娟主张其与孔根生、陈来凤、孔国美已达成共识，确认案涉房屋归孔国娟所有，但现案涉房屋已登记在孔根生名下，至今未过户至孔国娟名下，亦未实际交由其居住或使用，即使四人确实达成过共识，家庭内部达成的共识或约定仅能约束家庭内部成员，如孔国娟认为孔根生出售案涉房屋的行为对其造成损害的，亦可对内另行寻求权利救济，但并不影响原告作为善意购买人依合同行使权利。二被告现提出要求解除合同并承担违约责任，本院认为，在原告明确表示不同意解除而要求继续履行案涉房地产买卖合同的前提下，二被告作为违约方，并不享有提出解除合同的权利，其应按约继续履行合同。因此，对原告要求继续履行《房地产买卖合同》及办理案涉房屋产权过户登记的诉请，本院予以支持。 本案中，根据双方合同约定，购房尾款应于办理房屋过户手续当日付清。现案涉房屋的不动产权证书载明房屋建筑面积为101.99平方米，根据合同约定应按5460元/㎡计算房屋价款为556865.4元。关于车棚价格，二被告辩称应按房屋单价5460元/㎡计算，但合同已载明“2008室车棚12.38㎡，以实际面积为准（国家价格）”，并非直接根据房屋单价计算，故本院对二被告的该项辩称不予采纳。被告提供的绍兴市柯桥区柯桥街道办事处城镇建设管理办公室出具的《证明》虽载明孔根生已按协议金额47250元付清自行车库款项，但并未就每个自行车库的价格做具体区分，也未就是否是二被告所主张的“国家价格”进行明确，在本院指定期限内双方未就“国家价格”的具体情况以及合同项下的车棚价格提供充分证据证明，也未申请法院就案涉车棚的价值进行评估，故本院综合双方当事人在庭审中关于“国家价格”的陈述以及双方之前签订的《购房协议》等酌情认定上述车棚的单价为1000元/㎡，并据此计算为12380元。因此，原告应付的合同总价款为569245.4元，扣除已支付的400000元，尚余尾款169245.4元未付。关于案涉房屋办理过户手续所需缴纳的税费，根据合同第八条之约定“由双方按规定各自承担或甲方过户由甲方承担，乙方过户由乙方承担”，现孔根生已完成案涉房屋的初始登记手续，故之后将案涉房屋过户至原告名下的相关税费应由原告缴纳。为避免当事人讼累，本院对原告上述剩余未付的购房尾款以及应承担的相关税费在本案中予以一并处理。此外，原告要求二被告赔偿其律师费损失，但《房地产买卖合同》并未就原告主张的律师费损失作出过具体的约定，原告也未提供充分证据证明该笔律师费系原告因主张权利支出的必要费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孔根生、陈来凤应协助将位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室房屋的产权过户登记至原告熊亮名下，第三人孔国美、孔国娟亦负有协助义务，办理过程中的相关税费由原告熊亮负担；过户的同时，原告熊亮应支付被告孔根生剩余购房款项169245.4元；上述行为及款项支付，均限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告熊亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由原告熊亮负担235元，被告孔根生、陈来凤负担40元，被告孔根生、陈来凤应负担部分限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杜国光 二〇二〇年十二月十一日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。