文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初21206号原告（反诉被告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人：张小晓，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王余，重庆辉腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南骞翔贸易有限公司，住，住所地湖南省长沙市天心区雀园路**创谷长沙国家广告产业园****一社会信用代码91430103MA4PKQF889。法定代表人：毕金萍。委托诉讼代理人：倪明，该公司员工。委托诉讼代理人：方纲要，湖南精邃律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司（以下简称骞翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大都会公司的委托诉讼代理人张小晓、王余，被告（反诉原告）骞翔公司的委托诉讼代理人倪明、方纲要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大都会公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(东方商租字[2018]第027号A)；2、判令被告向原告支付2019年3月至7月的最低承租费及对应的增值税399，162.58元，收银费及对应的增值税4490.27元，并支付以前述金额为基数支付至前述金额付清时止按每日0.05%计算的滞纳金约计24，622.82元(暂计至2019年7月15日);3、判令被告向原告支付剩余的履约保证金及滞纳金187，555元;4、判令被告向原告支付租赁合同违约金2，100，051.36元(履约保证金的数额加未履行承租期的最低承租费、商业服务费及对应增值税总额的30%);5、判令被告向原告支付本案的律师费10，000元;6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年11月1日，原告重庆大都会东方广场有限公司(以下简称“大都会”)与被告湖南骞翔贸易有限公司(以下简称“骞翔贸易”)双方签订了《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，按照《租赁合同》约定，由骞翔贸易承租重庆市渝中区邹容路68号(大都会广场商场)第L3层L306-309号店铺(以下简称“租赁店铺”)，用于以NINA的商号名称销售NINACOLLECTI0N品牌的商品，承租期限为2018年12月10日至2024年3月15日。按照《租赁合同》第10条的约定，骞翔贸易须在2019年3月16日之前开始正常运营。基于该《租赁合同》，关于大都会提供店铺装备时，骞翔贸易声称长沙翔德建筑装饰工程有限公司(以下简称“翔德装饰”)能够满足其店铺装修的特殊要求，遂指定翔德装饰作为租赁店铺的施工单位。2018年12月1日，大都会、骞翔贸易以及翔德装饰签订了《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》(以下简称“工程协议”)。按照工程协议的约定，大都会按照工程进度向翔德装饰支付进度款，翔德装饰须在2019年2月28日之前完成该工程。 2018年12月18日翔德装饰进场拆除原装，但迟至2019年2月19日才开始正式施工，且装修工程的工期一拖再拖。即便如此，大都会仍向翔德装饰支付了共计882，386.9元工程进度款。但翔德装饰在收到第三笔进度款后，却并未履行其装修店铺的主要合同义务，事实上停止了装修工程，虽然经过大都会多次催告，装修工程并没有实质重启和进展。截止2019年7月16日，工程仍然没有竣工，无法完成开业的装修而达到店铺营业的状态。而骞翔贸易亦没按租赁合同约定，将其NINA品牌的商品送达到该店铺以达到营业状态，以致于租赁合同约定的开业日期(即2019年3月16日)被迫一再延迟，乃至遥遥无期。由于翔德装饰和骞翔贸易的法定代表人和大股东完全一致，两家公司完全由毕金萍实际控制，而负责承租店铺、装修工程和提供NINA品牌商品的负责人也是同因此，大都会有充分的理由认为翔德装饰和骞翔贸易存在恶意串通，故意拖延工期，致使无法按租赁合同约定的日期开始营业，使大都会已无法实现工程协议和租赁合同的合同目的。在装修过程中，装修工程进度实质是由骞翔贸易和翔德装饰的负责人同一人控制，租赁店铺能否如期交付，完全不由大都会所能控制。实质上是由骞翔贸易控制。骞翔贸易的行为已经明确表示，其不愿意如期开业，不愿按照租赁合同的约定支付承租费，亦不愿履行租赁合同项下的其他义务，实际上已经不愿意履行租赁合同。根据工程协议第五条第6款的约定，骞翔贸易和翔德装饰对工程协议的违反，应视为骞翔贸易对租赁合同的违约。因此，店铺装修不能如期完成，完全是骞翔贸易自身的违约行为导致的，骞翔贸易不能享受免租期顺延的待遇，应当严格按照租赁合同的约定支付承租费。租赁合同14.1条明确约定，骞翔贸易须于每月首日向大都会足额支付该月的最低承租费及对应的增值税，但截至2019年7月16日，大都会未收到骞翔贸易的任何承租费。综上所述，按照《租赁合同》11条、15.2款及28条之约定，大都会有权解除租赁合同，并要求骞翔贸易承担违约责任。据此，因被告未能依约履行开业以及支付承租费的义务，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，支持原告诉讼请求。骞翔公司辩称，1、对方是违约解除，未按规定支付工程款。2、还在免租期无须支付租金。3、即使原告解约是合法的，其主张的违约金过高。相当于2年的租金，他的店铺不可能空置这么久，我们要求调低违约金，以没收的履约保证金为限。骞翔公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还履约保证金88386元；2、判令被反诉人向反诉人支付因违约解除合同的违约金265158元；3、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：反诉人湖南骞翔贸易有限公司（下称：“骞翔公司”反诉人骞翔公司重庆大都会东方广场有限公司（下称“大都会公司”）于2018年11月1日签订《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），约定由反诉人骞翔公司承租大都会广场商场第L3层L306-309号店铺（下称“涉案商铺”），承租租期自2018年12月10日至2024年3月5日，其中2018年12月10日至2019年3月15日为免租期。同时，根据《租赁合同》第17.4条的约定，反诉人、被反诉人与案外人长沙翔德建筑装饰有限公司（下称“翔德公司”）于2018年12月1日就涉案商铺签订《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》（下称《工程协议》），约定由被反诉人大都会公司向反诉人骞翔公司支付装修工程款总金额1473100元，由翔德公司在该协议生效后依被反诉人大都会公司的通知开始实施装修工程，且被反诉人大都会公司应给予案外人翔德公司合理期限完成该工程。《工程协议》第五条第8款还约定，被反诉人大都会公司未按约定按时支付工程进度款的，案外人翔德公司有权暂停施工直到工程款被付清，同时反诉人骞翔公司在《租赁合同》中的免租装修期也相应顺延，但是在《租赁合同》及《工程协议》履行期间，因被反诉人大都会公司原因，涉案商铺直到2019年2月中旬才正式开工，由此已直接造成了装修工期的严重拖延。为此，反诉人骞翔公司已要求调整合理装修期，说明装修进度问题并多次催促支付后续装修工程款，但是被反诉人大都会公司对该情况不予理会，此后也未按约定支付相关款项，至案涉商铺的装修工程一拖再拖直至被迫停工。在涉案商铺现场装修部分已基本完工的情况下，被反诉人大都会公司至今仍拖欠装修工程款590713.1元。因此，反诉人骞翔公司有权在被反诉人大都会公司未按时付清有关装修进度款的情况下，按约定继续享有免租期，且无需支付租金、违约金及其他费用。而且，由于被反诉人大都会公司违法解除本合同，除应返还反诉人骞翔公司已支付的履约保证金外，还应按约定承担违约责任，赔偿由此给反诉人造成的损失。反诉人特根据《民事诉讼法》等相关法律规定向法院提起反诉，请求依法判如所请。大都会公司针对骞翔公司的反诉辩称，骞翔公司的反诉请求没有合同和事实约定的依据，反诉人骞翔公司违约在先，所以不存在返还履约保证金及支付违约金的问题，对应的反诉费也应有反诉人自行承担。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，大都会公司（出租方，甲方）与骞翔公司（承租方，乙方）签订《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》（编号：东方商租字[2018]第027号A），双方约定：1、乙方承租重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场商场）第L3层L306-309号铺位及其设施，使用面积未经专业勘测，约为294.62平方米。2、承租期自2018年12月10日起至2024年3月15日止。3、乙方须向甲方支付承租费，承租费以最低承租费或比例承租费的较高者为准。最低承租费及对应的增值税：2018年12月10日至2019年3月15日，月最低承租费为0元，承租费增值税为0元；2019年3月16日至2020年3月15日，月最低承租费为84177.14元，承租费增值税为4208.86元；…7、履约保证金共计265158元。乙方须于2018年12月10日前向甲方缴纳履约保证金88386元；剩余履约保证金176772元，甲方应自乙方店铺开业之后的第一个月起从乙方的实际销售额中进行扣除，直到扣除完剩余应缴纳的履约保证金为止。8、质量保证金数额为5000元。9、乙方须于2018年12月10日接铺。10、甲方须于2019年3月16日前完成装修工程（包括相关验收手续）；乙方须于2019年3月16日或之前（以下简称“开业日”）完成其它开业准备工作并开始正常营业。若乙方逾期开业超过15天，则每延迟一天须向甲方支付相当于履约保证金0.05%的违约金。若甲方逾期完成装修工程超过15天，则每迟延一天须向乙方支付相当于履约保证金0.05%的违约金。11、乙方须在铺位内以NINA的商号名称销售NINACOLLECTION品牌及甲方批准的其他品牌IMPERIAL、PLEASE、DIXIE、RINASCIMENTO等。未经甲方书面同意，乙方不得把铺位用作任何其他用途。…13、履约保证金13.1乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权在提前3天通知乙方的前提下从履约保证金中扣除该应付款。13.2乙方应持续保证履约保证金之数额等于本合同约定之数额。若甲方从履约保证金中扣除乙方的应付款，甲方可书面通知乙方补足履约保证金金额。乙方应在收到甲方通知之日起十日内予以补足。如乙方未能在期限内补足，甲方有权按照本合同第15条之约定追究乙方违约责任。13.3(退还)除非履约保证金已依本合同的规定被全部抵扣或不予返还，甲方须在下列最后情况发生后六十天内将全部履约保证金(或其余额)以人民币无息退还乙方。（a）本合同承租期届满且乙方按照本合同第23.1条的约定将铺位完好地交还予甲方；（b）乙方完满解决及履行甲方就乙方违约行为（如有）所提出的合理要求；（c）乙方已缴付乙方欠甲方的所有款项（如有）。14、承租费、商业服务费、推广费、水电气费、收银机租赁费14.1(最低承租费的支付)乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的最低承租费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的银行手续费由乙方承担。…14.5(非整月计算)如承租期首月或届满月非整月，则该月的最低承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税应按乙方在当月的实际承租天数占该月日历天数的比例进行折算。14.6(收银机租赁费)乙方须于每月首日862.07元/月/台P**机向甲方支付收银机租赁费及对应的增值税137.93元/月/台14.7(支票及转账付款)如乙方通过银行转账方式或支票支付任何应付款，支付日期以提交有效支票及其它银行付款凭证之日为准，若实际到达甲方账户之金额与乙方所提交的支票及其它银行付款凭证金额不相符，则以实际到达甲方账户金额为准。乙方不承担因银行、甲方等非乙方原因所导致的应付款到账延迟。15、逾期支付预付款、承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费、水电气费或履约保证金15.1（滞纳金）若乙方未按时支付承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气费或履约保证金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气费或履约保证金之日为止。15.2若乙方无正当理由逾期15天仍未能支付承租费、商业服务费、推广费、收银机租赁费及对应的增值税，以及水电气费或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权采取本合同第28条之约定的违约救济措施。16、接铺16.1（铺位接收）乙方须于接铺日依甲方要求的步骤及手续接铺。16.2（延期接铺）甲方有权于接铺日前书面通知乙方延期接铺，免租装修期、租期则相应顺延(双方于接铺时另行签订补充协议予以确认)。若延期超过三十天，乙方有权于5个工作日内书面通知甲方解除本合同。甲方接到乙方书面解除通知后本合同按本条解除，甲方应在本合同解除后十五个工作日内无息退还履约保证金及预付款。若乙方未按本条通知甲方解除本合同，则视为乙方同意延期接铺，甲乙双方应继续履行本合同，承租期的起始日及届满日相应顺延（顺延后的起始日及届满日甲乙双方应另行签署补充协议）。16.3除本合同第16.2条之约定外，乙方须于约定的接铺日准时接铺，若乙方未在接铺日接铺，则甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。…17、装修17.1（装修手续）甲方将在乙方接铺时将《大都会东方广场商场装修手册》(以下简称“装修手册”)交予乙方，此后若甲方对装修手册作出任何修改，甲方将及时通知乙方。乙方如需装修铺位，须遵守装修手册并按装修手册向甲方办理装修手续并支付相关费用。在装修过程中所涉及的消防手续由乙方自行向主管部门申办，费用自行承担，如需甲方配合的，甲方应提供必要的协助。若乙方违规装修，则甲方有权要求乙方整改。若乙方未按甲方之要求整改或拒接整改的，则甲方有权采取本合同第28条约定的违约救济措施。17.2（安全、消防责任）在装修过程中，乙方应确保安全，装修期间发生的一切安全、消防责任均由乙方承担，但因铺位固有或甲方等非乙方原因造成的责任除外。如因乙方的装修行为或乙方委托的装修施工单位的装修行为给甲方或任何第三者造成损失，乙方应承担直接赔偿责任，并赔偿甲方因此蒙受的一切损失。17.3乙方需要在合同签署后的30天内提供设计方案给与甲方审核，甲方需要在5天内给予乙方相关的反馈，乙方应按照甲方审核通过的设计方案对该铺位进行装修和相关货架道具的配置。在乙方装修过程中，乙方因装修行为与其他租户或第三方所产生的争执、纠纷，甲方应出面协调解决，保证乙方装修工作的顺利进行。17.4甲方同意以不超过1，473，100元人民币（大写:壹佰肆拾柒万叁仟壹佰元整）的装修（含货架道具）标准对该铺位进行装修。乙方应提供不少于3家施工单位（或供应商）的报价予甲方并将最低价格的报价者推荐给甲方，经甲方认可的施工单位或供应商必须与甲方签订施工合同或采购合同，甲方将根据本合同和有关施工合同或采购合同的约定履行该装修补贴的付款义务。乙方应协助甲方对该装修工程按国家现行施工验收规范及丙方的设计方案完成竣工验收。在乙方接铺后，应由乙方负责对该装修工程(含货架道具)的保养、维护及（货架道具）的更换，并独自承担该装修工程(含货架道具)的质量问题及由此产生的一切责任。…20、税收20.1本租赁协议项下所有收费项目(如承租费、商业服务费、推广费和收银机租赁费)均不包含任何税项。政府就该等收费项目征收的增值税及其他税项，均由乙方承担。乙方在支付有关收费项目时，须同时向甲方支付相应的税款。20.2本租赁协议中所有增值税金额均是按照甲方目前适用的税率计算所得。20.3乙方在铺位经营须独立出具发票，独立进行税款申报与缴纳。20.4甲方应在每次收取应收款项的七日内向乙方开具及提供等额、合法的增值税发票。…23、还铺23.1(还铺要求)乙方应在本合同解除或届满日之日起一周内将铺位按届时状态退还，并办理铺位退还手续，乙方无需对铺位恢复原状。乙方不对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿。乙方未按约退还铺位给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到铺位被甲方实际收回之日止(委托第三方还原的，为铺位还原竣工日止)，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任。23.2(遗留物品)如本合同解除或届满日后铺位内仍有任何可移动物品，则经甲方催告后在限期内乙方仍不予清场的，甲方有权依法处置上述物品，所涉及费用由乙方负担(如有)。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其它第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。23.3无论任何原因所致合同终止，甲、乙双方均不得以任何理由拒绝与对方进行铺位的交接及办理退铺手续，否则，相关责任及后果由拒绝办理的一方自行承担。…28、违约救济措施28.1若乙方有本合同第11条、15.2条、17.1条、18.1条、18.2条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离铺位），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施:(1)可以在提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止提供一切服务(包括但不限于截断铺位之水电及中央空调等的供应);(2)封锁铺位并进入铺位，包括带领潜在承租人进入铺位；(3)解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的最低承租费、商业服务费及对应的增值税总额的30%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。(4)以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在铺位内的物品以抵偿欠款。(5)要求乙方退还甲方给予的装修补贴，退还金额为未履行承租期占合同承租期的比例乘以本合同约定的装修补贴总金额。28.2若甲方有严重违反本合同约定的违约行为，经乙方催告后的合理期限内仍拒绝对违约行为整改、有证据表明已导致乙方完全无法实现合同目的的情形，乙方有权单方面解除本合同，且该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的最低承租费、商业服务费及对应的增值税总额的30%，该违约金不足以弥补乙方直接损失的，甲方还应承担赔偿责任。甲方下列情况之一的，乙方有权立即单方面解除本合同，并按前款约定追究其违约责任：(1)甲方未按约定逾期30天向乙方提供铺位，(2)甲方未按约定提供铺位相关服务(包括但不限于铺位及公共区域内的日常维护、保养、维修、安保、卫生、消防、管理等)，或未按约定提供正常、安全的经营环境致使严重影响乙方经营，经乙方催告后仍未整改的。合同还约定了双方的其他权利和义务。2018年12月10日，大都会公司按照合同约定向骞翔公司交付了案涉商铺，骞翔公司向大都会公司缴纳了履约保证金88386元。骞翔公司向大都会公司推荐了长沙翔德建筑装饰工程有限公司（以下简称翔德公司）作为负责案涉商铺装修的装修公司。2018年12月1日，大都会公司（甲方）、翔德公司（乙方）与骞翔公司（丙方）签订了《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》，三方约定：甲丙双方于2018年11月1日签订一份《租赁合同》，约定由丙方向甲方承租购物中心L306-309店铺，用于经营【NINACOLLECTION】，该店铺的租赁面积约为294.62平方米。根据《租赁合同》的约定，丙方负责提供对租赁店铺的装修设计和设备标准。出于对租赁店铺的经营和招商需要，甲方同意对租赁店铺按丙方的设计及标准提供业主设备及基础装修（含全部或部分美陈饰架）（以下简称“装备工程”）并与丙方签订本装备工程合同。丙方同意由甲方按“工程合同”条款和进度直接支付给乙方。甲方提供的“装备工程”总金额为不超过人民币1473100元（此金额为含税金额，实际支付金额以本协议项下约定的装备工程款实际发生总额为准，以较低金额为准）。甲方应在此协议经各方签署生效后，且收到乙方提供的设计图纸、工程清单（为确保本工程于12月10日或之前开工，乙方应最迟于2018年11月10日前提供上述资料）及等额有效的增值税专用发票后14天内支付“装备工程”的20%作为美陈饰架的订金。乙方在工程开工之前提交总工程进度计划表交予甲方核准（核准期一般不超过七个日历天）。于每月20日或之后，甲方在收到乙方提供的等额有效的增值税专用发票后10个工作日内按丙方书面认可的当月实际完成之施工进度支付95%的装修款项。付最后一期工程款，须持甲方在工程竣工验收合格，并完成资料移交的情况下，且取得消防开业许可证，亦收到乙方提供的数额相当于余下工程款总额的有效增值税专用发票后支付至工程款总额的95%，其余5%作为工程质保金，待12个月质保期满且该工程无任何质量缺陷并经甲方书面确认后10个工作日内一并结清。甲方支付完工程款后即为甲方已经完成了甲丙双方之间关于甲方承担租赁合同内“装备工程”的全部义务。甲方应按本条的约定及时支付装备工程款，如因款项支付不及时而引致工程未能按工程合同的时间完成，并影响到店铺交付给丙方，丙方在《租赁合同》中约定的免租装修期也相应顺延。乙方向甲方同意并承诺如下：1.乙方具有实施租赁店铺装备工程的全部相关资质、能力、财力、技术及人力。乙方在本合同签署前向甲方提供的所有材料都是真实有效的。否则甲方有权单方面解除本协议，并不支付任何款项。对于甲方已支付的款项，乙方应无条件全额退还给甲方，并承担由此给甲方造成的一切损失与费用(包括但不限于甲方委托第三方完成该装备工程而产生的价格差额部分等)。2.装备工程方案(如《租赁合同》所定义)经甲方批准后，未经甲方书面同意，任何一方不得擅自更变或降低租赁店铺的装备工程标准;否则，甲方有权要求按其批准的内容和标准继续实施，由此发生的额外成本及后果应由该方全部承担，且甲方不再有义务向乙方支付任何上述款项和向丙方继续履行提供装备工程的义务，甲方已支付的上述款项应由乙方无条件立即返还，如乙方在限定的时间内未能返还该款项，丙方则必须承担归还该款项的连带责任。3.任何超出本协议第一条的装备工程总金额的部分，应由乙方或丙方自行全部承担，但属于甲方要求而超出前述总金额的情形除外。4.丙方应对乙方实施的装备工程工作进行日常监督，就乙方对租赁店铺装备工作的质量、进度、安全、环保等向甲方承担连带责任。5.在不影响本协议约定的前提下，丙方仍应遵守《租赁合同》第17条关于租赁店铺装修的规定。6.乙方及(或)丙方对本协议的违反应视为是丙方在《租赁合同》下的违约，甲方有权依据《租赁合同》的约定向丙方主张违约责任。除本协议有明确约定外，甲方在《租赁合同》项下所享有的任何权利或救济措施不会因本协议的签署履行或解除而受到任何影响或被视为放弃或变更。7.施工期限:乙方应于本协议生效后依甲方通知开始实施该工程，具体开工日期以甲方出具的工程开工通知单之规定为准，乙方至迟应于2019年2月28日前完成该工程，竣工日期以甲方在工程竣工报告上签字为准，并协助丙方最迟于2019年3月16日之前取得消防开业许可证。甲方应给予乙方合理期限完成该工程，但若非甲方重大过错，乙方未能按期完成该工程并取得消防开业许可证(包括但不限于未按本合同之约定提交甲方验收)，则甲方有权收取乙方每日相当于工程造价之千分之五的违约金直至乙方按本合同之约定提交甲方验收并由甲方在工程竣工报告上签字且取得消防开业许可证。若乙方逾期二十天仍未完成该工程，则甲方保留单方解除合同及要求乙方赔偿因其上述违约行为导致甲方损失的权利。8.甲方应按合同约定按时支付工程进度款，否则乙方有权暂停施工，直到甲方付清后即复工。同时，丙方在《租赁合同》中约定的免租装修期也相应顺延;如逾期超过二十日仍未支付，则乙方保留要求甲方赔偿因其上述违约行为导致乙方损失的权利。 9.工程质量:乙方应按照国家相关质量标准和甲丙方认同及要求的标准进行施工。该工程完工后，甲方按国家相关质量标准验收，如达不到国家相关质量验收标准和甲丙方认同及要求的标准则视为乙方交付工程不合格，甲方有权拒绝受领该工程并不支付本协议约定之工程款，同时有权要求乙方支付相当于工程造价20%的违约金。若乙方上述违约行为给甲方造成损失的，则乙方须赔偿甲方所有的损失和费用。…11.12个月质保期，自工程验收合格之日起算。该工程无论出现任何质量问题(包括但不限于工程出现不能达到本合同第五条约定的工程质量标准的情形)，乙方均须于接到甲方通知后8小时内免费进行修缮和维护。否则，甲方有权扣缴全部质保金。若质保金尚不足以弥补甲方损失，甲方有权向乙方追偿(乙方是否足够勤勉负责地履行上述质保义务，需以甲方书面确认为准)。…14.竣工验收:该工程完工后，丙方应协助甲方按国家现行施工验收规范及丙方的设计方案验收。除验收工程实物外，竣工资料应与工程实物同步移交验收。否则应视为乙方无故拖延工期，乙方应向甲方承担相应的违约责任(每延期一天按工程总额的3%计算违约金)。如经过验收达不到国家相关质量验收标准则视为乙方交付工程不合格，甲方有权拒绝受领该工程并不支付本协议约定之工程款，同时有权要求乙方返工，相关费用由乙方自行承担。若乙方上述违约行为给甲方造成损失的，则乙方须赔偿甲方所有损失和费用。15.除甲方依据本协议约定所应支付的装备工程款外，丙方根据其与乙方所签署的任何协议所需向乙方支付的任何费用或需履行的任何义务或责任均与甲方无关，乙方及丙方均不得据此向甲方主张任何责任16.乙方应按照甲方所提供的购物中心的相关装修管理规定进行施工。(见附件)17.无论本协议有任何其他约定，乙方特此同意放弃与甲方的任何权利或财产(包括租赁店铺)相关的任何留置权或其他任何权利负担(包括但不限于放弃《中华人民共和国合法》第二百八十六条项下的任何权利，无论属于自愿、非自愿还是法定弃权)，并且放弃设定、致使产生或主张上述各项的任何权利。甲方对于租赁店铺的装备工程仅承担按本协议约定工程总金额的支付，装备工程所产生的一切责任、义务或纠纷(包括但不限于质量、安全责任、违规违约等各种状况)均由乙方与丙方承担，与甲方无关。…各方同意及确认，非完全因甲方故意或重大过失导致《租赁合同》及本协议终止，否则乙方及(或)丙方应全额返还甲方在本协议项下已支付的甲方装修支出。如涉及到违约责任或损失的，根据《租赁合同》及本协议的相关约定执行。合同还约定了其他权利和义务。2018年12月10日，大都会公司向翔德公司支付了装修工程款294620元；2019年3月8日支付293883.45元；2019年3月28日支付293883.45元。2018年12月12日，大都会公司、骞翔公司、翔德公司三方代表共同签署了《大都会东方广场装修会议纪要》，对装修事宜的职责进行了细化，载明大都会公司只负责提供空调系统，电信局信号，审图，验收。其余事项由骞翔公司与翔德公司负责。2019年3月12日，骞翔公司向大都会公司发出《关于支付后期装修费用的函》，内容为：根据贵我双方于2018年11月1日签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(下称《租赁合同》)和2018年12月1日签订的《关于支付重庆“大都会东方广场”NINA项目租户的装修支出协议》(下称《装修协议》)，我方承租贵司重庆“大都会东方广场”店铺(下称“承租店铺”)用于经营NINACOLLECTION品牌，并负责对承租店铺进行装修。贵司于2018年12月7日向我方交付承租店铺场地。我方于2018年12月27日向贵司陆续提交了承租店铺的施工图纸及设计方案供审核，但因贵司内部审核程序的繁琐和不断完善的修改意见，加之传统春节的假期，直到2019年2月15日施工图纸材料才被认可及同意开工。因贵司确认时间过长及节假日的特殊性导致原约定3个月的装修期被缩减为仅剩30天左右，现我方装修工程现场可控的装修部分已基本完成，但现场道具及店铺嵌入式道具的生产周期需要60天，从2019年2月15日开始定稿生产，店铺无法按原约定在2019年3月15日开业。此外，根据《装修协议》的约定，后期装修费用由贵司书面核准总工程进度计划表后，再按当月应完成的施工进度计划支付。但实际上，根据该装修计划及安排，承租店铺场地的大部分装修工作及道具制作需在第三方工厂完工，并不同于常规只在现场施工、制作的情况，显然不适用仍以施工计划来确定工程进度及各阶段所需款项。由于涉及向第三方付款之后才能取得相关工作成果的问题，我方一方面无法提供施工进度计划向贵司请款，另一方面也因付款流程的局限性而耽误第三方工厂的生产进度，导致整个承租店铺的装修工程因道具原因而滞后。据此，目前我方在承租店铺装修工程方面遇到的付款问题已严重影响该项目的顺利进行，为避免因此导致项目延迟甚至中途天折，造成双方不必要的损失，我方故紧急致函贵司，敦请贵司提供实际协助来解决项目困境。现致函具体请求如下：一、因装修图纸等材料确认期过长和春节长假压缩了装修期，应根据该确认期和节假日的影晌相应调整装修期，即将约定的开业期相应延后。二、贵司应简化支付后期装修费用流程，以保证我方可向第三方付款而取得装修工程所需工作成果。由于我方目前难以提供工程进度计划，根据已花费的工程时间、工程量以及即将需要完成的第三方工作成果来估算，希望贵司在2019年3月底之前支付后期工程款比例应不低于总工程款的40%，即人民币1095240元。在2019年4月10日左右贵司看到定制道具陆续进场安装的时候支付后期工程款比例应不低于总工程款的15%，即人民币410715元。确保承租店铺能在2019年4月开业迎客。请贵司对上述请求及解决方案予以妥善权衡及考量，并在收到本函之日起三日内予以答复，与我方就相关问题进行磋商。2019年7月16日，大都会公司向骞翔公司和翔德公司发出了《解除工程协议及租赁合同的通知》，内容为：贵方与我司于2018年11月1日签订了编号为东方商租字[2018]第027号A《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，承租大都会商场第L2层L274-278-279&280-281号铺位及第L3层L306-309号铺位(以下合称“承租铺位”)，承租期为2018年12月10日至2024年03月15口。并于2018年12月1日就承租铺位分别签订了《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》(以下简称“工程协议”)，由贵方的长沙翔德建筑装饰工程有限公司负责对承租铺位进行装修(以下简称“该工程”)，该工程至迟应于2019年2月28日前完成，并约定由贵方的湖南骞翔贸易有限公司对该工程的质量、进度、安全、环保等承担连带责任。然而因贵方的无故拖延工程进度，以致未能在工程协议约定的竣工日期完成竣工验收，且至今仍未完成该工程。贵方故意严重拖延工期的行为，直接导致租赁合同约定的开业时间被迫一再推迟，已然给我司造成了重大经济损失及商誉损失。工程协议第五条第6项约定贵方对工程协议的违反应视为是贵方在《租赁合同》下的违约，我司有权依据《租赁合同》的约定向贵方主张违约责任”。依据上述约定、以及贵方故意严重拖延工期的行为，我司有充足理由将贵方在工程协议项下的重大违约行为视为贵方对《租赁合同》的重大违反。贵我双方于2019年6月26日会谈时，贵方保证在2019年7月15日之前完成该工程项下的L2层L274-278-279&280-281号铺位且摆放满NINA旗下的货品，以达到开业的标准并开始营业。但贵方未能履行该承诺，据此我司有充分理由认为贵方亦不会完成该程项下的L3层L306-309号铺位的剩余工程和对该铺位摆放满NINA旗下的货品，以达到开业标准和准备开始营业。因此我司根据工程协议第五条第4项和第6顶、第五条第7项以及租赁合同第28.1条之约定，于2019年7月16日24:00解除该工程协议及租赁合同。并即诉至法院，追究贵方应承担的法律责任，以维护我司的合法权利。骞翔公司于2019年7月18日收到该通知。2019年8月7日，骞翔公司向大都会公司发出《关于要求妥善解决我司承租店铺开业事宜的函》，内容为：根据贵我双方于2018年11月1日签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(下称《租赁合同》)及2018年12月1日分别针对L2层和L3层相关铺位所签订的《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》，我方承租贵司重庆“大都会东方广场”店铺(下称“承租店铺”)用于经营NINACOLLEZIONE品牌，并负责对承租店铺进行装修，贵司应支付相应的“装备工程”款（即《租赁合同》所定义的装修补贴)1265000元(L2)及1473100元(L3)。因贵司内部审核程序的繁和周期漫长，我司于2018年12月底提交承租店铺的施工图纸及设计方案后，直到2019年2月15日才获得贵司同意开工，由此造成了工期的严重拖延，且贵司也未按约定支付相关装修补贴。为此，我司已于2019年3月12日向贵司发去《关于支付后期装修费用的函》进行催促，却未收到贵司任何回复。截止至今，在L2承租店铺的全部装修工作已完成的情况下，贵司仍拖欠该层装修补贴507265元;而L3承租店铺的装修补贴还余5907131元未支付。以上将近110多万元的工程欠款总额所形成的资金漏洞，严重影响L2承租店铺的开业，也直接追使我司不得不停对L3承租店铺正进行的装修工程。但贵司完全违背上述事实，将工期及开业延误的责任全部归咎于我方，于2019年7月16日发来《解除工程协议及租赁合同的通知》，又于2019年8月1日《关于重庆大都会东方广场2FNINA店铺的开业日期》的函件要求我司上夏季货品立即。鉴于此，虽贵司已声称采取法律手段并在程序之中，但双方都清楚诉讼并不能根本解决实际问题，且耗表彼此大量的时间和诉讼成本。只有双方相互配合、协助NINACOLLEZIONE才能妥善解决争议、盘活该项目。故我司请求贵司在尊重事实和双方合作诚意的前提下，提出具体请求和解决方案如下:一、贵司应在2019年8月10日之前对L2承租店铺的装修工程进行验收确认并按合同约定支付剩下的装修补贴款，我司可自收到剩下的装修补贴款之日起1日内对L2承租店铺开业，且贵司应同意从该承租店铺开业当月开始收取约定租金。二、我司在L2承租店铺开业后会及时启动L3承租店铺的装修工程。因L3承租店铺现场装修部分已经基本完成，剩余装修部分全部都是由第三方加工厂制作完成后运到现场进行安装，所以无法按照现场装修进度来定标准。对此当L3承租店铺道具到达现场后，贵司应按照满足装修进度支付约定的装修进度款，当L3承相店铺完成验收后，按合同支付完剩下的装修补贴款。我司可自收到剩下的装修补贴款之日起1日内对L3承租店铺开业，且贵司应同意从该承租店铺开业当月开始收取约定租金。三、双方就前述方案和解决方式达成一致并确实执行时，贵司应撤销对我司的起诉，双方互不追究相关责任及赔偿，恢复及继续履行《租赁合同》及相关协议所约定的权利义务。请贵司对上述请求及解决方案予以妥善权衡，从务实的角度出发，在收到本函之日起三日内予以答复，并与我方就相关问题进行磋商和确认。2019年8月23日，骞翔公司向大都会公司发出《关于我司L3层承租店铺开业确认函》，内容为：我司承租贵司L3层NINA店铺定于2019年10月1日之前试营业。在L3层NINA店铺最后装修完成之前，我司也将会拿出一部分货品在L3层做提前销售预热。为了顺利的完成开业及销售事宜，恳请贵司在开业前的这段时间内尽可能的配合与协助，提出具体请求如下：1、L3层的货品应该在2019年9月初能够到达店铺。在我司货品到达店铺时，贵司能在L3层提供一处位置来进行提前销售预热。2、为了尽快完成L3层店铺的开业，我司肯定要加班加点赶工完成。贵司前期支付的装修款绝大部分都用于L3层店铺道具的定制，现加工厂迎来制作旺季，道具款必须款到发货安装，我司不希望因为道具的原因影响到约定时间的开业，所以请贵司在支付余下装修款的事宜上给予支持。我司在完成L3层店铺所有现场硬装装修，贵司支付剩余装修款中的一半，待L3层店铺验收确认完成开业后的一周内完成剩余装修补贴款的支付。请贵司对上述请求予以妥善考虑，并在收到本函之日起三日内予以确认。2019年10月21日，骞翔公司向大都会公司发出《关于要求妥善解决我司承租店铺事宜的函》，内容为：根据贵我双方于2018年11月1日签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》(下称《租赁合同》)及2018年12月1日分别针对L2层和L3层相关铺位所签订的《重庆“大都会东方广场”NINACOLLEZIONE店铺装备工程协议》(下称《工程协议》)，我方承租贵司重庆“大都会东方广场”店铺(下称“承租店铺”)用于经营NINACOLLEZIONE品牌，并负责对承租店铺进行装修，贵司应支付相应的“装备工程”款(即《租赁合同》所定义的装修补贴)。现就大都会东方广场L2层L3层NINACOLLEZIONE店铺相关事宜汇总如下：第一，贵司至今仍未支付完全部装修补助款，对我司的经营压力更雪上加霜。根据《工程协议》的规定，贵司应向我司支付L2层L3层总计273.81万元的品牌装修补贴款，截止至今，在L2承租店铺已于2019年8月21日开业的情况下，贵司仍拖欠该层装修补贴317265元;而L3承租店铺的装修补贴还余590713.1元未支付。贵司的上述违约行为经我司多次催告无果，致使我司目前面临难以继续正常经营及正常装修的困境，已开业店铺的营业额也远不够弥补自身运营成本，资金缺口与日俱增。望贵司清楚了解的是，我司承租商铺经营的是国际品牌项目，即使曾取得贵司提供的装修补贴，也只解决了国际品牌门店所需付出成本中的十分之一。我司要在货品成本、人力成本、物流、各种配套设备及其他运营成本方面承受更多的耗费和投入，才能努力配合大都会东方广场营造一个国际品牌门店应有的经营形象。一旦有未按计划所出现的资金缺口，且长期无法得以弥补，对我司经营所带来的负面影响及造成的损失是显而易见的。第二，大都会东方广场目前客流量低，贵司未履行《租赁合同》所承诺“通过不同的促销或推广方式来维持客流的稳定及持续增长”。根据我司对大都会东方广场整体人流量的初步调查(每天12点、14点、16点、18点、20点定时拍摄)，商场整体客流量少，每日客流量远远不够一般商场正常水平。而且，至今也没有见到贵司对大都会东方广场开展招商引流、推广或广告宣传等活动来有效增加客流量，我司承租商铺及该广场内其他承租商铺每日处于一个正常营业日零星客人入内甚至零客人光顾的艰难状况，即使在国庆黄金假期，我司L2承租店铺在假期内119人经过店铺，进店人数为14人，购买人数为2人，营业额仅达4763元，这一营业额数字是远远低于假期内基本营业水平及项目收益。在前述状况无法得到有效改善的情况下，客流量低迷致使门店长期无法完成基本销售预期，产品积压、人员流失等损失综合计算起来，我司的损失将持续增加并形成恶性循环。第三，关于贵司要求我司支付租金的问题。根据《工程协议》的相关约定，在贵司未付清装修补贴款之前，我司享有装修免租期，故该期间我司无需支付租金。贵司关于要求我司支付所谓拖欠租金，以及将租金作为不支付装修补贴余款的理由不能成立，属贵司违约行为。综上所述，贵我双方合作已陷入难以继续的不利局面，但考虑到双方在该合作项目上还存在共赢共利的机会，我司仍希望遵循友好协商解决的原则与贵司共同妥善解决目前困境。对于大都会东方广场前述存在的问题，我司现致函要求:1.贵司尽快支付我司L2层及L3层承租商铺剩下的装修补贴款，以免影响对L3承租店铺正进行的装修工程。2.贵司应采取有效引流措施(包括但不限于各种促销活动、广告宣传等)保证大都会东方广场内的正常客流量，每月应有相应的宣传活动或方案予以执行。3.我司要求暂时变更《租赁合同》中的租金支付方式，从固定租金变为营业额扣点，具体扣点比例由双方进一步协商确定。待我司L2、L3承租店铺营业额能保持在每店20万/月的时候，双方再恢复到《租赁合同》原约定方式执行，以有效缓解我司目前仍在持续的成本耗损和资金压力。4.此外，考虑到大都会东方广场目前实际客流情况和各方所面临的压力，我司也提出以暂停营业来作为折中解决方案，有效避免损失的进一步扩大，待贵司将大都会东方广场客流量回升后，双方再继续合作。请贵司对以上方案予以妥善权衡及考量，并在收到本函之日起三日内予以答复，妥善履行相关义务，并与我司就相关问题进行磋商。2019年7月10日，大都会公司与重庆辉腾律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费20000元。以上事实，有《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》、《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》、装修公司推荐函、装修会议纪要、工程款付款凭证、交铺表、装修配合单、《关于支付后期装修费用的函》、《关于要求妥善解决我司承租店铺开业事宜的函》、《关于我司L3层承租店铺开业确认函》、《关于要求妥善解决我司承租店铺事宜的函》、解除合同通知书及对应函件和邮政信息、《民事法律事务委托合同》、律师费票据等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，大都会公司与骞翔公司签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》和《重庆“大都会东方广场”NINACollection店铺装备工程协议》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现针对本案原告的诉请及被告的反诉请求作如下评析：一、关于案涉租赁合同解除的问题。从案涉相关合同约定、装修会议纪要、双方工作人员沟通记录等证据来看，案涉房屋的装修工程进度在由大都会公司审图后实际由骞翔公司与翔德公司大都会公司控制。由于骞翔公司与翔德公司装修进程缓慢，在大都会公司提起本案诉讼时仍未装修完毕，大都会公司有权按照租赁合同约定行使解除权。大都会公司于2020年7月18向骞翔公司送达了《解除工程协议及租赁合同的通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，本院予以确认。二、关于大都会公司主张骞翔公司支付2019年3月至7月的最低承租费及对应的增值税399162.58元，收银费及对应的增值税4490.27元的诉讼请求，根据租赁合同约定，骞翔公司应当支付的2019年3月16日至2019年7月18日案涉房屋最低承租费及对应的增值税为362097.48元。至于收银费由于骞翔公司并未实际经营，对该请求本院不予支持。三、关于大都会公司主张骞翔公司支付剩余的履约保证金及滞纳金187，555元的诉讼请求，根据租赁合同约定“剩余履约保证金176772元，甲方应自乙方店铺开业之后的第一个月起从乙方的实际销售额中进行扣除，直到扣除完剩余应缴纳的履约保证金为止”，现租赁合同已经解除，骞翔公司无需再缴纳剩余的履约保证金，对该请求本院不予支持。四、关于大都会公司主张骞翔公司支付租赁合同违约金2100051.36元的诉讼请求。由于骞翔公司的违约行为导致案涉租赁合同解除，应当承担违约责任。庭审中，骞翔公司辩称合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金调整为已缴纳的履约保证金88386元充作违约金外，骞翔公司另行支付一个月租金88386元作为违约金。关于大都会公司要求骞翔公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。本案案涉租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。本院认为前述骞翔公司承担的违约责任足以弥补大都会公司的损失，对大都会公司主张的滞纳金本院不予支持。五、判令被告向原告支付本案的律师费10000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。六、关于骞翔公司主张大都会公司返履约保证金88386元及支付因违约解除合同的违约金265158元的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司与被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司于2018年11月1日签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁合同》于2019年7月18日解除；二、被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司支付案涉房屋最低承租费及对应的增值税362097.48元；三、被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司除已经缴纳的履约保证金88386元充作违约金不予退还外，还应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司支付违约金88386元；四、被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司支付律师费10000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取14304元，由被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司负担4644元，原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司9660元；反诉案件受理费减半收取3302元，由被告（反诉原告）湖南骞翔贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月三十日书记员  曹燎