湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4891号 原告：永州市凤凰物业管理有限公司,住所永州市冷水滩区创发城**17A。 法定代表人：黄建东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘芳，女，1990年6月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系。 被告：李飞，男，1987年4月20日出生，汉族，，住湖南省东安县 原告永州市凤凰物业管理有限公司与被告李飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市凤凰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘芳、被告李飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市凤凰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李飞支付给原告（自2019年10月1日起至2020年9月30日止）物业管理费1776元，违约金346.32元，两项共计2122.32元；2.本案诉讼费由被告李飞承担。事实和理由：原告与被告双方于2011年4月6日签订了《前期物业管理服务协议》，由原告向被告所居住的冷水滩区珊瑚西路白竹亭水库旁创发城4栋1701提供物业服务，被告应向原告缴纳物业管理服务费用，被告应每月1日前缴纳当月的管理费用。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。被告是原告提供服务管理的冷水滩区珊瑚西路白竹亭水库旁创发城4栋1701的业主，该户业主的房屋面积总计147.73平方米，依据合同约定住宅(高层)按建筑面积(最终以房产证建筑面积核算)每月每平方米人民币1元。现被告按合同约定应向原告交纳从2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费用人民币1776元整。但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告催收，被告依旧置之不理。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 被告李飞辩称，1.物业用房被开发商霸占，物业公司不作为；2.物业公司未公开收支明细；3.绿化带私自改为停车位使用，消防通道存在严重的安全隐患，对消防大队的整改通知置之不理；4.小区生活垃圾未能日产日清，垃圾箱及地面不清洗；5.物业公司超过0.604元每千瓦的标准按照0.64元每千瓦从2014年8月1日收取至2020年8月，多收取的电费至今未退还；6.将小区的空中花园作为婚庆场地获利，侵害全体业主利益及带来噪音；7.车辆进出未作登记及未停在指定的位置；8.安保人员不作为，安全监控与巡逻形同虚设；9.业主委员会于2019年1月29日下整改通知，物业公司至今未整改，物业公司已经解聘，851户业主签字，社区已核实；10.小区的公用设施设备未能尽到及时维护、修缮；11.本人房屋自入住以来，房屋外墙、内墙渗水、开裂，一直未得到处理，导致房屋价值贬值。基于以上问题，要求退还多收取的电费，提升服务质量，待物业公司解决以上问题后本人愿意交纳物业费。 本院经审理查明，被告李飞为创发城4栋1701号房业主，房屋建筑面积为147.73平方米。2011年1月，湖南广聚源房地产开发有限公司（甲方）与原告永州市凤凰物业管理有限公司（乙方）签订《永州创发城物业管理委托合同》，与本案相关主要内容为：1.甲方委托乙方为（永州创发城）提供专业物业管理服务签订本合同；2.物业基本情况为坐落位置珊瑚路与银象路交汇处，建筑面积约170000平方米（实际建筑面积将以最终报建批文为准），物业类型为住宅及停车场、商业部分；3.合同期限自2011年1月1日起至本物业业主委员会成立并按法定程序另行选聘物业管理企业止；4.乙方按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度及结合永州市当前状况测算物业管理服务收费标准，并经甲方同意后执行。当前乙方按创发城之前的收费标准继续收费，如以后需调整收费标准，乙方应当主动报物价局审批同意。签订《物业管理委托合同》签订后，原告永州市凤凰物业管理有限公司进驻创发城提供物业服务。 2011年4月6日，永州市凤凰物业管理有限公司作为甲方与被告李飞作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，与本案有关的主要内容为：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2.乙方房屋基本情况：类型为住房，坐落位置为4栋1701室，建筑面积147平方米；3.多层住宅按建筑面积每平方米0.6元/月，高层住宅按建筑面积每平方米1元/月；4.第一次交费按半年收取，以后按季度收取，每季度第一个月的1-10日交纳本季度的物业服务费；5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；6.乙方物业管理费从2011年2月1日开始缴纳。 被告李飞自2019年10月1日起至2020年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收，被告以房屋渗水及原告提供服务不到位等理由予以拒绝，遂酿成本纠纷。 另查明，冷水滩区创发城小区于2018年12月20日成立了业主委员会，并于2019年1月3日在永州市××室办理了备案登记。2019年1月29日，创发城小区业主委员会向原告发出《关于责令物业限期整改的通知》，要求原告提升物业服务管理质量与水平，并提出了具体要求。2019年9月7日，创发城小区业主委员会决定解聘原告公司，向原告公司发出《解聘冷水滩区创发城凤凰物业公司函》。2019年9月20日，永州市冷水滩区梧桐街道办事处及冷水滩区梧桐街道办事处梧桐社区居民委员会联合向冷水滩区创发城小区业主委员会发出《关于暂停创发城小区重新选聘物业公司的通知》，暂停创发城小区重新选聘物业公司，代街道、社区进行小区入户调查后再定。经梧桐街道、社区调查，创发城小区业主委员会的解除行为未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告继续为创发城物业小区提供物业服务，至今创发城小区业主委员会仍未经法定程序重新选聘新的物业公司。 以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位与原告签订的《永州创发城物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。另原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律效力。被告认为创发城小区业主委员会已经解聘原告物业公司，不应当向原告收取物业费，但经本院核实，被告解聘原告及重新选聘物业公司不符合法定程序，不产生法律效力，且原告物业公司继续在创发城小区提供物业服务，故被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业管理费。 被告认为原告所提供的服务不符合标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道、账目不公开等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告双方签订的合同中约定了高层住宅按建筑面积每月每平方米1元，本案中被告李飞房屋实际建筑面积为147.73平方米，故被告李飞2019年10月1日起至2020年9月30日期间的物业管理服务费物业费为1772.76元（147.73㎡×1元/㎡.月×12个月＝1772.76元），现原告起诉要求1776元，本院仅予支持1772.76元。 另对于被告房屋内、外墙渗水的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内房屋内、外墙渗水维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。由此，针对被告提出的房屋内、外墙渗水的观点，虽需动用维修基金进行维护，但原告未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵。原告诉请被告支付违约金346.32元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,且原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，故对于原告主张的违约金本院不予支持。 另对被告李飞提出的电费多收取的问题，因被告李飞未提交证据证实其交纳的实际电费金额，故本院不予处理，被告李飞可另行提起诉讼。小区绿化改造为停车场以及乱建并非物业服务合同审理范围，故对被告上述辩称在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第八条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李飞在本判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费1772.76元； 二、驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，被告李飞负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽