广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12888号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地中山市***********。法定代表人：黄慧贤，该联合社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市小榄镇新银成五金厂，住所地广东省中山市小榄镇绩东一亿和街46号万安工业区***星棚之二（万安物业09009）。主要负责人：卢明桂。被告：卢明桂，男，1966年9月30日出生，汉族，住广东省中山市**********。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社（以下简称绩东一经联社）诉被告中山市小榄镇新银成五金厂（以下简称新银成五金厂）、卢明桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，本院依法适用简易程序，并于2020年10月16日公开开庭进行审理。原告绩东一经联社委托诉讼代理人苏秋云及被告新银成五金厂主要负责人兼被告卢明桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绩东一经联社起诉时向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将位于中山市小榄镇绩东一亿和街46号万安工业区***星棚之二(亿利物业：09009)的房地产腾空，交还给原告；2.请求判令两被告连带向原告支付租金222912元和违约金(违约金计算方式：每逾期一天，以按逾期租金总额的3%计算)，暂计至2020年10月12日为99683.45元；3.请求判令两被告连带向原告支付律师费20000元；4.请求判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实及理由：被告新银成五金厂与原告于2019年2月13日签订了《房地产租赁合同》，约定被告新银成五金厂承租原告位于中山市小榄镇绩东一亿和街46号万安工业区***星棚之二(亿利物业：09009)的房地产(其中建筑物面积1296平方米，每月每平方米17.2元)，租赁期限自2019年2月1日起至2019年12月31日止，建筑物每月租金为22291.2元。每月10日前支付当月租金。逾期支付租金的，每逾期一天被告一须向原告支付欠租总额千分之三的违约金。如拖欠租金达两个月以上(含两个月)的，原告有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定：若被告新银成五金厂的违约导致原告起诉到人民法院主张权利的，被告新银成五金厂除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担原告聘请律师产生的律师费(不少于贰万元)。被告新银成五金厂自2020年1月份起，一直未向原告缴纳租金，按照合同约定，原告有权收回出租的房地产，同时被告新银成五金厂应承担相应的违约责任。被告卢明桂作为租赁合同的担保人，应对被告新银成五金厂因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告特提起本诉讼，请求判如所请。庭审中，原告绩东一经联社明确其第二项诉讼请求为要求被告支付2020年1月至2020年10月份的租金，违约金按每月实际欠租金为基数按每日千分之三分别计算至清偿之日止。被告新银成五金厂、卢明桂到庭答辩称，1.对租金没有异议，被告已支付至2020年3月份，但2020年3月份尚有部分租金仍未付，2020年4月至10月租金未付；2.不同意腾空并返还租赁物给原告，亦不同意支付律师费。本院经审理认定事实如下：新银成五金厂系卢明桂于2019年5月15日投资设立的个人独资企业。2019年2月13日，绩东一经联社（甲方、出租方）与新银成五金厂（乙方、承租方）、卢明桂（丙方、保证人）签订《房地产租赁合同》一份，部分约定如下：1.甲方将属其所有位于中山市小榄镇绩东一亿和街46号万安工业区***星棚之二（万安物业：09009），的房地产，其中建筑面积1296平方米，每月每平方米17.2元出租给乙方使用，该建筑物功能为工业；2.租赁期从2019年2月1日至2019年12月31日止。合同期满双方续约的需协商一致，按新租金标准另订新合同。未订立新合同的，本合同到期自动终止；3.建筑物每月租金为22291.2元，如遇国家（或政府）税收政策重大调整，甲方有权调整租金。如乙方不同意调整租金，甲方有权解除合同，收回出租的房地产。乙方必须在每月10日前将当月租金及有关费用一次性支付给甲方(如发生滞纳金的，将会先扣所欠租金的滞纳金.然后再扣所欠租金)。甲乙双方合同签订时，乙方应交付甲方（按3个月标准计）房地产租赁保证金66873.6元以保证合同的履行。租赁期限届满，在乙方交清全部应付租金及一切费用，并将房地产完好交还甲方，经甲方验收完好后，甲方将保证金无息退给乙方。合同解除或终止时，如乙方有应付而未付的款或者对建筑物造成损毁的，甲方有权直接在保证金中扣除，不足部分另行向乙方主张；4.逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之叁的违约金(滞纳金)；在乙方没有违约的情况下甲方无故终止合同的，甲方应双倍返还保证金给乙方(因政府因素或不可抗力因素甲方须终止合同的除外)，除此之外甲方不承担其他任何责任；如乙方提出终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方还应按3个月租金标准支付违约金给甲方；5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金：……(3)乙方拖欠租金或任何费用贰个月以上(含贰个月)的或拖欠员工工资长达贰个月的(含贰个月)；6.若乙方的违约导致甲方起诉到人民法院主张权利的，乙方除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师产生的律师费(不少于贰万元)。如甲方已委托律师(签订委托代理合同)或己起诉到法院后，乙方补交租金或与甲方协商解决的，乙方仍需承担违约责任及甲方的律师费用；7.如甲方解除或终止合同，应将解除或终止合同的通知以直接送交或邮寄的方式送达给乙方，合同自通知送达乙方后第三天即行解除或终止。甲方采用邮寄方式送达的，以乙方在本合同确认的通讯地址为邮寄送达地址。如因乙方在本合同确认的通讯地址不准确，或通讯地址变更未能及时书面告知甲方，或乙方(含乙方工作人员)拒绝签收，导致通知未能被乙方实际接收的，邮件(通知)退回之日视为送达之日；8.丙方作为担保人，对乙方因违反本合同所产生的责任承担连带保证责任。丙方的保证期间为两年，自主债务履行期满之日计起。丙方承担保证责任是无条件的，不可撤销的，不受主合同效力的影响；9.如乙方需延长租赁期，应在本合同租赁期限届满前叁个月提出，经甲方书面同意后，双方重新协商签订新合同……合同另约定其他事项，并由绩东一经联社及新银成五金厂、卢明桂分别在甲乙丙方处签字盖章确认。绩东一经联社认为其实际上已于2019年2月1日前将涉案租赁物交付新银成五金厂，租赁合同于2019年12月31日届满后，新银成五金厂、卢明桂至今仍占有使用涉案租赁物，但其自2020年1月起尚未支付租金，已构成违约；新银成五金厂、卢明桂确认至今仍占有使用涉案租赁物，但认为其已实际支付租金至2020年3月，仅尚欠2020年3月部分租金及2020年4月起的租金，故不同意腾空并返还涉案租赁物，亦不同意支付律师费。双方对此协商不成，绩东一经联社遂于2020年9月3日诉至本院，请求判如所请。另查，双方确认新银成五金厂、卢明桂已按每月22291.2元的标准支付租金至2020年2月份，但2020年3月份仅支付了4282.8元，尚欠18008.4元，且新银成五金厂、卢明桂亦按约定支付租赁保证金66873.6元，合同期满后，新银成五金厂、卢明桂截止庭审之日仍占用涉案租赁物。绩东一经联社确认涉案租赁物未取得相关权属证明或许可批准手续等，经本院释明涉案的租赁合同可能会被认定为无效，绩东一经联社明确变更其诉讼请求中的租金为占用费。又查，绩东一经联社于2020年8月20日与广东永隆律师事务所签订《民事案件委托代理合同》一份，委托该所指派苏秋云、谭俊律师代理其与新银成五金厂、卢明桂的纠纷，并为此支付律师服务费20000元。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现绩东一经联社确认涉案租赁物未办理权属证明或建设工程规划许可证等，故绩东一经联社与新银成五金厂、卢明桂于2019年2月13日签订的《房地产租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故新银成五金厂应向绩东一经联社返还涉案厂房，绩东一经联社则应向新银成五金厂退还租赁保证金66873.6元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款亦规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，涉案租赁合同被认定无效后，新银成五金厂仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案合同约定“乙方于每月的10号前缴交当月租金，建筑物每月租金为22291.2元”，新银成五金厂主张其已按每月22291.2元的标准支付占用费至2020年2月份，但2020年3月份仅支付占用费4282.8元，尚欠占用费18008.4元及2020年4月起的占用费，绩东一经联社对此予以确认，本院予以确认。因此，绩东一经联社要求新银成五金厂支付尚欠2020年3月份占用费18008.4元及从2020年4月至2020年10月期间占用费156038.4元（22291.2元/月×7个月），于法有据，本院予以支持。虽然新银成五金厂于本案中未就租赁保证金的返还提起反诉，但上文已认定绩东一经联社应向新银成五金厂返还租赁保证金，因此，为节省司法资源，避免当事人诉累，本院于本案中一并处理租赁保证金的返还问题，即扣减绩东一经联社应向新银成五金厂返还租赁保证金66873.6元后，新银成五金厂仍应向绩东一经联社支付占用费107173.2元。虽然涉案合同约定“逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之叁的违约金(滞纳金)”，因涉案合同为无效合同，绩东一经联社不能依据前述约定要求新银成五金厂承担违约责任，故绩东一经联社要求新银成五金厂支付违约金，本院不予支持。关于律师费的承担问题。虽然涉案合同约定“若乙方的违约导致甲方起诉到人民法院主张权利的，乙方除了按本协议相关条款约定承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师产生的律师费(不少于贰万元)。如甲方已委托律师(签订委托代理合同)或己起诉到法院后，乙方补交租金或与甲方协商解决的，乙方仍需承担违约责任及甲方的律师费用”，但因涉案合同为无效合同，新银成五金厂对此亦不同意负担，因此绩东一经联社要求新银成五金厂承担律师费20000元，于法无据，本院不予支持。关于卢明桂的责任承担问题。绩东一经联社主张卢明桂为租赁合同的担保人，故卢明桂应对新银成五金厂的案涉债务承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。而涉案合同约定“丙方的保证期间为两年，自主债务履行期满之日计起。丙方承担保证责任是无条件的，不可撤销的，不受主合同效力的影响”等，而该涉案合同中的担保条款未违反法律、行政法规强制性规定，涉案合同虽为无效，根据前述法律规定，担保条款仍为有效。因此，绩东一经联社主张卢明桂对新银成五金厂的案涉债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇新银成五金厂于本判决生效之日起十日内搬离并向返还原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社返还涉案位于中山市小榄镇绩东一亿和街46号万安工业区***星棚之二（万安物业：09009）的租赁物；二、被告中山市小榄镇新银成五金厂于本判决生效之日起三日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付占用费107173.2元；三、被告卢明桂对被告中山市小榄镇新银成五金厂的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6438元，减半收取3219元，由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担1219元，被告中山市小榄镇新银成五金厂、卢明桂负担2000元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内向被告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十一月三十日书记员  黎素霞陈茵铭