四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15565号 上诉人（原审被告）：李先明，男，1963年1月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：徐浩洋，四川朴治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安瑜川，男，1991年9月5日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：周晓英，女，1962年8月10日出生，汉族，住四川省大邑县，系安瑜川母亲。 委托诉讼代理人：张竹秋，四川颂法律师事务所律师。 上诉人李先明因与被上诉人安瑜川租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院(2020)川0129民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员王果适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 李先明上诉请求：1、请求撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初1065号民事判决书；2、将本案发回四川省大邑县人民法院重审或判令李先明不支付房屋租金及违约金；3、本案一、二审诉讼费用均由安瑜川承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，双方之间签订的案涉协议系无效协议。依据一审查明的事实，安瑜川与大邑县××镇××签订的《成都市农村土地承包经营权流转合同》约定流转土地性质为耕地，但安瑜川流转给李先明后用于经营家具厂，将土地的性质变更为工业生产性质。安瑜川变更土地性质没有经过大邑县××镇××批准，因此双方签订的合同因安瑜川将耕地的性质变更为工业用地性质流转违反土地管理法律法规的强制性规定而无效。其次，双方之间签订的案涉协议于2017年已无法履行。一审查明协议约定安瑜川向李先明提供100个千瓦的动力用电，但在2017年，大邑县××镇××将安瑜川出租涉案场地认定为“散乱污”工业企业，将涉案场地所需的电表拆除，导致涉案场地实际无法使用。最后，一审法院应该追加杨水清为案件当事人。一审法院查明的事实已涉及案外人杨水清，只是李先明没有提供证据证明与杨水清的关系，实际上安瑜川从2014年8月后，就知晓是杨水清直接将租金支付给安瑜川的母亲，因此，一审法院应追加杨水清为第三人，以便查明案情，确定责任人。 安瑜川辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李先明的上诉请求缺乏相关依据。李先明认为双方签订协议无效无事实依据，安瑜川因和蔡场镇政府签订土地流转合同取得案涉土地的使用权，按照当时合同和政策约定，在案涉土地上修建了蘑菇房和配套设施。2013年9月25日，案涉土地按照当时情况交给了李先明使用，当时包括蔡场镇政府何周边乡镇几百户蘑菇房都是按照该方式利用，因此安瑜川不存在擅自改变土地用途情形。2.一审查明蔡场镇政府认定李先明经营为散乱污企业并拆除电表与安瑜川无关，安瑜川并未拆除租赁物使用，在电表拆除后，李先明仍在利用租赁物堆放材料货物，至今李先明未提出过解除合同的申请，双方未就合同解除达成一致，合同仍在履行。3.在合同履行期间，李先明未告知安瑜川其存在合伙或转租行为，一审中也未提供相应证据，根据合同相对性和协议约定，即使李先明将合同转让仍应履行支付租金的义务，李先明与案外人的法律关系与本案无关。 安瑜川向一审法院提出诉讼请求：1、判令李先明支付房屋租金420000元；2、判令李先明承担违约金人民币100000元。 一审法院经审理认定事实：2013年9月25日，作为甲方的安瑜川与作为乙方的李先明签订《蘑菇房租赁协议》，约定‘‘经甲乙双方协商同意，甲方将蔡场镇云南村4组标准化蘑菇房19栋及蘑菇盐渍池约300平方米；办公房约200平方米；彩钢房约230平方米及空地共13.32亩出租给乙方，……一、租期：（1)自2014年6月1日起至2027年5月30日止……；二、租金：（1)自2014年6月1日起至2027年5月30日止，每年租金16万元，大写壹拾陆万元整…；三、租金付款方式：每年在5月1日前付清下年度租金，签订合同时预付定金壹万元；……五、电力：甲方向乙方提供现有厂内动力用电（即安瑜川户头50个千瓦，安家成户头50个千瓦，共计100个千瓦）。……七、相关责任：……（2）乙方在租房期间必须按照国家政策依法经营，安全生产，一切违法责任和经济责任与甲方无关。（3）乙方在合同期间可以转让他人，需及时告知甲方，但租金由乙方支付给甲方。八、违约责任：自签订合同之日起该合同生效，双方不得违背此合同，若任何一方违背此合同，必须赔偿另一方的经济损失10万元，大写拾万元”。签约后，李先明支付安瑜川定金10000元，安瑜川将协议约定的租赁标的物交由李先明。此后，案涉租赁标的物由案外人杨某某实际使用，生产家具。李先明通过案外人杨某某向安瑜川付清了2014年6月1日至2017年5月31日期间的租金合计480000元，支付安瑜川20**年6月1日至2020年5月31日期间的部分租金60000元。 一审法院另查明，2011年6月11日，作为乙方的安瑜川与作为甲方的大邑县××镇××签订《成都市农村土地承包经营权流转合同》，从大邑县××镇××流转取得案涉土地。该《流转合同》约定：‘‘……一、土地流转方式：出租农户承包的集体土地；……三、土地流转时限：出租时间在不超过第二轮承包剩余时间的基础上，从2011年6月1日起至2027年5月30日止;四、土地流转数量及费用：甲方将13.32亩土地租给乙方；……六、流转土地现状：土地性质为耕地（云南村4社：标准化蘑菇房）；……”2017年，大邑县××镇××将李先明租用的案涉场地认定为‘‘散乱污”工业企业，将案涉场地所需的电表拆除。 一审庭审中，安瑜川在第一项诉讼请求中增加2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金160000元，即第一项诉请租金为580000元（420000元+160000元）。 一审法院认为，安瑜川与李先明之间系租赁合同纠纷。案涉《蘑菇房租赁协议》系合同双方的真实意思表示，合同的形式、内容不违反法律法规，依法成立并生效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自义务。李先明主张其与安瑜川签订案涉《蘑菇房租赁协议》后，与安瑜川已经口头协商解除了案涉的租赁协议，但未举证证明，且安瑜川未予认可，故一审法院不予采信。李先明辩称，案涉租赁标的物的实际使用人系案外人杨某某，租赁期间案外人杨某某支付了安瑜川部分租金，剩余租金不应由李先明承担。一审法院认为，李先明未举证证明其与案外人杨某某是否存在合伙、转租等法律关系，未举证证明安瑜川与案外人杨某某是否存在租赁合同关系，故案涉《蘑菇房租赁协议》虽然约定租金由李先明支付给安瑜川，但不影响安瑜川作为出租人收取租金的权利，不改变李先明按约定支付安瑜川租金的义务。李先明一审庭审中又陈述，其未付租金的原因系当地政府拆除了电表，无法正常使用租赁标的物。因此，李先明拒付租金的理由存在矛盾。对李先明主张不应支付安瑜川租金的答辩意见，一审法院不予支持。李先明主张安瑜川自2019年9月30日，将租赁场地的两扇大门锁住，造成截至目前无法使用，以及案外人杨某某与安瑜川的母亲于2019年10月协商一致，每年租金确定为30000元的事实，但未提交证据予以证明，且安瑜川不予认可，故一审法院不予采信。虽然案外人杨某某代李先明支付安瑜川部分租金，但李先明作为案涉租赁协议的承租人，在租赁协议至今未终止的情形下，应当按照约定支付安瑜川剩余租金。李先明逾期支付租金的，应当赔偿安瑜川经济损失。关于安瑜川诉请的租金及违约金。李先明已付清2014年6月1日至2017年5月31日期间的租金合计480000元，支付安瑜川20**年6月1日至2020年5月31日期间的部分租金60000元，欠付2017年6月1日至2020年5月31日期间租金420000元(160000元/年×3年-60000元）。本案第一次庭审时即2020年5月27日，按照《蘑菇房租赁协议》中‘‘每年在5月1日前付清下年度租金”的约定，李先明支付2020年6月1日至2021年5月31日期间租金160000元的条件已经成就。李先明应当支付2017年6月1日至2021年5月31日期间的租金580000元（420000元+160000元）。故安瑜川诉请李先明支付租金580000元，符合约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。对安瑜川根据约定主张违约金100000元的诉请，李先明主张违约金过高，安瑜川主张李先明逾期未支付租金已给安瑜川造成利息损失，并将违约金主动调整为30000元。一审法院认为，安瑜川将违约金主动调整为30000元，符合安瑜川因李先明逾期未支付租金所遭受利息损失的实际情况，故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：李先明于判决生效之日起十日内向安瑜川支付房屋租金580000元及违约金30000元。如果李先明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，减半收取计4800元，由李先明负担。 二审中，安瑜川未提交新证据，李先明提交了欠条1张，拟证明李先明与杨水清解除了合伙关系，案涉场地之后一直由案外人杨水清和钟丽芬使用。安瑜川认为该证据系复印件，对其真实性不予认可。因李先明未举示该证据的原件，亦无其他证据印证复印件的真实性，本院对该证据的真实性不予确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、李先明、安瑜川所签《蘑菇房租赁协议》的效力应如何认定；二、李先明是否应当对安瑜川承担租金给付责任；三、本案是否应当追加杨水清参加诉讼。本院分别认定如下： 一、关于《蘑菇房租赁协议》的效力问题，从安瑜川与大邑县××镇××签订的《成都市农村土地承包经营权流转合同》来看，安瑜川所流转取得的土地性质属于农用地，安瑜川在其上修建蘑菇房后出租给李先明用于生产家具，系将农用地用于非农用途，双方签订的租赁协议应为无效合同。李先明关于合同无效的上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。经本院释明后，安瑜川表示坚持其关于租金的诉请，自愿放弃违约金的诉请，故本院对违约金不再予以处理，仅对安瑜川的租金诉请予以评判。 二、关于李先明是否应对安瑜川承担租金给付责任的问题，虽然案涉《蘑菇房租赁协议》无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李先明仍应参照合同约定的租金标准向安瑜川支付房屋占用费。李先明上诉称其已不是承租人，案涉房屋现由案外人杨水清承租，但其未举证证明其与安瑜川已解除租赁合同关系，亦未证明安瑜川同意承租人变更为杨水清，本院对其辩解不予采信。李先明又上诉称案涉房屋在2017年之后已无法使用，但其未证明已将案涉房屋归还给安瑜川，故无论其是否实际使用案涉房屋，其均应参照合同约定的租金标准向安瑜川支付房屋占用费。综上，李先明关于其不应承担租金给付责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。安瑜川诉请的虽为租金，但实为房屋占用费，两项费用的名称不同，但计算标准相当，为避免当事人讼累，本院直接对该项诉请予以处理。 三、关于是否应当追加杨水清参加诉讼的问题，李先明上诉主张应当追加杨水清参加诉讼以查明和确定责任人，本院认为，即使杨水清与李先明之间系合伙关系且该合伙关系现已解除，但在无证据表明租赁合同的承租人已由李先明变更为杨水清的情况下，李先明作为租赁合同的当事人仍应对外承担租金给付责任，杨水清是否参加诉讼，不影响本案的处理结果，一审未追加杨水清参加诉讼并无不当。 综上，李先明的上诉理由部分成立。一审认定事实清楚，但对《蘑菇房租赁协议》的效力认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初1065号民事判决； 二、李先明于本判决生效之日起十日内向安瑜川支付截止于2020年5月31日的房屋占用费420000元； 三、李先明于本判决生效之日起十日内向安瑜川支付2020年6月1日至其归还房屋时止的房屋占用费（按每年160000元的标准计付）。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4800元，由安瑜川负担705元，由李先明负担4095元。二审案件受理费7600元，由李先明负担4095元，由安瑜川负担3505元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王果 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  袁敬