重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初24969号原告重庆隆安物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区长生路**附**。统一社会信用代码：915001085789633480。法定代表人王珏，执行董事。委托代理人何健（特别授权），重庆安广律师事务所律师。委托代理人刘波，男，1981年7月3日出生，汉族，原告重庆隆安物业服务有限公司员工，，住所地重庆市南川区被告邓能超，女，1974年4月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人张永其（特别授权），男，1974年9月4日出生，汉族，住重庆市南岸区，与被告邓能超系夫妻关系。原告重庆隆安物业服务有限公司（以下简称“隆安物业公司”）诉被告邓能超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告隆安物业公司委托代理人何健、刘波，被告邓能超的委托代理人张永其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆安物业公司诉称，其于2011年10月27日与被告邓能超的物业开发建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司签订《汇景苑A区（琥珀居）前期物业服务合同》，于2012年11月10日与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告提供物业管理的服务期限为自本协议签订之日起至业主委员会成立时止；物业服务单价为多层每月每平方米1.6元，每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期从次日起按每天千分之三收取滞纳金；公共区域用水电费按表计量，按户据实分摊，逐月收取。被告在汇景苑A区（琥珀居）的物业房号为X幢X单元X层X室，建筑面积为104.42平方米，2017年4月前物业服务费单价为每月每平方米1.6元，2017年4月以后，为调动业主缴纳物业服务费的积极性，原告主动优惠为每月每平方米1.2元。被告自2015年1月欠费至今，共欠原告物业服务费9774.30元，公摊电费115.90元。原告多次以书面、电话等方式向被告催费未果，现起诉来院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9774.30元；2、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的公摊电费115.90元；3、判令被告向原告支付逾期给付物业服务费违约金（自欠费之日起，以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行人民币同期商业贷款利率的4倍为标准，计算至本金付清为止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告隆安物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表；3、证明；4、南岸区住房和城乡建设委员会关于2019年度物业服务星级评定考核结果的通报；5、物业服务星级评定照片；6、来访人员出入登记表；7、报事报修记录表；8、保安巡逻记录签到表；9、电梯故障维修登记表；10、工程维修值班记录表；11、水泵房巡查记录表；12、电梯日常巡查表；13、客户信息记录表；14、公共照明系统运行巡检表；15、发电机房巡查表；16、物业服务照片；17、邮件发放登记表；18、电话催费记录本；19、前期物业服务协议；20、不动产登记中心房屋登记信息查询证明；21、催费照片。被告邓能超辩称，对其欠付原告隆安物业公司物业费、公摊电费的事实及时间无异议，但认为原告在其物业服务中存在如下问题：1、屋内墙面渗水，系物业清洁所致，未作赔偿；2、楼上业主违建，致其采光、排烟受影响，物业不作为；3、物业费偏高；4、小区业主砍伐树木，物业不管。综上，被告不同意向原告缴纳物业费、公摊电费，并承担违约责任。被告邓能超为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：小区环境状况照片。经审理查明，2011年10月27日，汇景苑A区（琥珀居）小区的建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告隆安物业公司签订《汇景苑A区（宣传名：琥珀居）前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对汇景苑A区（琥珀居）小区实施物业管理；合同期限自2011年10月27日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；物业服务费按建筑面积计算，小高层住宅每月每平方米1.3元，多层住宅每月每平方米1.6元，电梯费每月每平方米0.3元；物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方违约金。甲、乙双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。原告隆安物业公司与重庆泽瑞房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻汇景苑A区（琥珀居）小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。2017年4月起，原告隆安物业公司对其物业服务费收费标准作了优惠调整，将小区小高层住宅每月每平方米1.6元（含电梯费0.3元）调至每月每平方米1.2元（含电梯费）、将多层住宅每月每平方米1.6元调至每月每平方米1.2元。被告邓能超系重庆市南岸区通汇路8号汇景苑A区（琥珀居）X幢X住宅（多层）房屋业主，其房屋建筑面积为104.42平方米，2017年4月前，其每月应缴纳的物业费为167.07元，2017年4月后，其每月应缴纳的物业费为125.30元，其拖欠原告隆安物业公司2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9773.49元。按每户据实分摊的原则，经核算，被告应付原告2018年9月1日至2020年8月31日期间的公摊电费118.30元，扣除预付款余额2.4元，被告欠付原告该期间公摊电费115.90元。2020年10月27日，原告隆安物业公司以被告邓能超拖欠其物业费、公摊电费等为由起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。另查明，汇景苑A区（琥珀居）小区至今未成立业主委员会。原告隆安物业公司在其物业服务中存在小区封闭管理不到位、环境卫生质量有待提高等物业服务瑕疵问题。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告隆安物业公司与汇景苑A区（琥珀居）小区建设单位重庆泽瑞房地产开发有限公司签订的《汇景苑A区（宣传名：琥珀居）前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告邓能超在内的所有汇景苑A区（琥珀居）小区业主具有约束力。被告拖欠原告2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9773.49元、2018年9月1日至2020年8月31日期间的公摊电费115.90元，上述费用共计9889.39元，事实成立，被告应予支付。原告关于物业服务费诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。鉴于原告在汇景苑A区（琥珀居）小区物业服务期间存在服务瑕疵，其关于原告逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告物业服务中存在致其墙面渗水未予赔偿、小区业主违建、砍伐树木物业不作为、物业费偏高等情形，其不同意向原告支付物业服务费、公摊电费的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业费予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓能超于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆隆安物业服务有限公司2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9773.49元、2018年9月1日至2020年8月31日期间的公摊电费115.90元，共计9889.39元；二、驳回原告重庆隆安物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓能超负担（此款已由原告重庆隆安物业服务有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。本判决为终审判决。审判员 田 涛二〇二〇年十二月二十三日书记员 高小涵