江西省上饶市信州区人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣1102民初4997号原告：杨礼花，女，1973年7月25日出生，汉族，江西省玉山县人，住址为江西省玉山县。委托代理人：卓冈荣，江西三清律师事务所律师，特别授权。被告：上饶银行股份有限公司信州支行，住所地上饶市信州区滨江西路**附**，统一社会信用代码：913611006620133376。法定代表人：程艳，系该行负责人。委托代理人：曾薇羽，江西盛义律师事务所律师，特别授权。第三人：朱文林，男，1976年5月13日出生，汉族，江西省玉山县人，住址为江西省上饶市玉山县。原告杨礼花与被告上饶银行股份有限公司恒信支行、第三人朱文林执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨礼花及其委托代理人卓冈荣、被告上饶银行股份有限公司信州支行委托代理人曾薇羽、第三人朱文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨礼花向本院提出诉讼请求：1、请求撤销对第三人所有的位于玉山县两直商铺（玉房权证玉山县字第**）的拍卖行为。2、请求被告赔偿因其申请商铺拍卖等执行行为给原告造成的11余年商铺租金损失160800元及其利息损失（按月利率1.283%，自2019年8月1日起至赔偿租金损失执行完毕之日止）和间接租金损失和店铺装修费、搬迁费用（含停业损失）［待以诉讼期间委托评估后确定损失额］。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、赣11**执异47号执行裁定书认定事实错误，且涉案商铺拍卖程序严重违法，严重侵犯了原告对涉案商铺的优先购买权。1、上饶市信州区人民法院（以下简称贵院）在执行被告与被执行人江西磐石实业有限公司、朱文林（第三人）等被执行人金融借款合同纠纷一案中，原告于2020年4月28日向贵院提出了执行异议申请（在此之前原告于2019年8月5日曾书面提交了对涉案商铺的执行异议书），原告于2020年9月27日收到贵院的赣11**执异47号执行裁定书。原告认为该裁定没有事实根据，也不符合法律规定。被告申请拍卖位于玉山县两直商铺，严重侵害了原告的合法财产权益。原告早在2013年8月25日与第三人朱文林（涉案商铺的所有权人）签订了涉案商铺租赁期限17年的租赁合同，原告已一次性支付了17年租金给第三人，其中部分租金以2013年9月前第三人向原告所借的借款本金及部分利息折抵，因而原告是涉案商铺的合法承租者。之后第三人于2013年9月26日才将案涉商铺抵押给被告。本案中被告申请贵院对涉案店铺拍卖等执行过程中，第三人向被告抵押贷款至涉案商铺拍卖时间隔期间较长，被告在此较长期间内未向涉案商铺的承租人及其左右邻居调查核实该涉案商铺的租赁情况。本案涉案商铺在拍卖期间，贵院也未对涉案商铺的权属状况、占有、使用（租用）情况进行必要的调查，未向被告和第三人询问、要求提交该涉案商铺是否承租情况的证据，制作涉案商铺的调查笔录或收集其他有关资料，更未在拍卖5日前履行法定通知原告（涉案商铺的优先购买权人）的义务。直到拍卖后法院通知原告搬出涉案商铺（在拍卖期间，原告正在装修涉案商铺），原告才得知商铺已被司法拍卖。被告申请贵院拍卖涉案商铺的行为违反了《合同法》第229条关于所有权变动不破租赁、第230条关于房屋承租人的优先购买权的规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第22条关于优先购买权的行使、第23条关于拍卖通知的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条、第14条规定、第20条等相关规定，故拍卖程序及行为应属无效，贵院依法应当予以撤销。另外，拍卖过程中贵院将实际原有75平方米面积的涉案商铺，却以55平方米面积进行拍卖的，有20平方米未计价。因此被告在此之前委托对涉案商铺是以面积55平方米进行拍卖，与实际商铺面积是75平方米的事实严重不符，贵院也未实事求是地对面积75平方米的商铺委托进行客观的评估，导致涉案商铺的基础价远远低于实际价格（抵押贷款200万元的抵押物却只拍卖到41余万元）。这侵犯了第三人和原告（原告的租赁权益）的合法财产权益，对第三人和原告均显失公平。所以，被告申请贵院的拍卖执行行为缺乏基本的事实根据，依法应当予以撤销。2、原告已向贵院提出了执行异议申请，并提交了异议人身份证复印件、店铺租赁合同、收条、借条、转账凭条、交易明细复印件、装修支出价格单打印件、营业执照复印件、2019年8月5日原告本人的执行异议书、玉山县房管局档案室关于涉案商铺抵押情况复印件等材料。原告也多次与贵院主办该案的执行法官沟通，原告将随身携带的涉案商铺租赁合同原件也向主办法官出示过。但贵院在2020年9月23日出具的执行裁定书中罔顾事实作出“案外人杨礼花称与被执行人朱文林与2013年8月25日签订了涉案标的房屋的租赁合同，期限17年，但一直未向本院提交该租赁合同”的认定，是错误的，也是不符合常理的。因而上述贵院出具的该执行裁定书中事实认定显然是错误。二、该拍卖行为严重侵犯和损害了原告的合法财产权益。原告与第三人朱文林已签订了涉案商铺租赁期限17年的租赁合同，原告还一次性支付了17年租金给第三人。涉案商铺一直由原告承租（转租）、使用，在承租期间，2017年11月7日原告在涉案商铺设立了玉山县恒大房地产中介店。被告申请强制执行、拍卖涉案商铺务必造成原告上述的已付租金损失160800元以及利息损失（按月利率1.283%，自2019年8月1日起至赔偿租金损失执行完毕之日止）。被告申请拍卖行为还给原告造成了间接租金损失（该店铺当时周边的商铺月租金已升为2400元／月）、店铺装修费、搬迁费用（含停业损失）［待以诉讼期间委托评估后确定损失额］。依据《合同法》第113条、《侵权责任法》第2条、第3条及相关司法解释的规定，被告应当赔偿原告因执行给原告造成的11年商品铺租金及其利息损失以及另行租店产生的租金损失、店铺装修费、搬迁费用（含停业损失）等损失。综上所述，被告申请执行、拍卖涉案商铺的过程中缺乏事实根据和法律依据，且拍卖程序存在严重违法，严重侵害和损害了原告的合法财产权益。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第227条及其相关司法解释的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告上饶银行股份有限公司信州支行辩称，一、被答辩人与第三人之间的租赁关系并非客观真实存在。首先，被答辩人与第三人朱文林之间并未签订合法有效的租赁合同，答辩人起诉第三人起至案涉房屋拍卖期间，被答辩人从始至终并未向贵院提交过任何租赁合同，而仅在得知善意第三人购买之后才出示了一份2013年8月25日签订的房屋租赁合同，从该份租赁合同的新旧程度及所签的时间上来看，该份租赁合同不应当是2013年。其次，从被答辩人出示的上述租赁合同可知，该份合同约定租金支付条款显然不符合市场交易原则，长达17年的租赁，该合同不仅未约定每年租赁的增幅比例，更是约定一次性支付17年24.5万的租金。显然该份合同是为了帮助第三人逃避债务转移资产所设计，虽然被答辩人注册地是案涉房屋所在地，但营业执照登记时间为2017年11月7日，该登记时间晚于被告银行办理抵押登记的时间，最后被答辩人并未向第三人有过任何实际支付租金的行为。被答辩人出示的仅有了纸质材料，第三人朱文林的个人签署的收条。暂且不论第三人朱文林是相对的利害关系人，其签署证据材料不能作为证据，也暂且不论该份收条签署之间的真实，仅就该份收条的内容并未写明部分租金抵扣借款的具体金额是多少？第二点，被答辩人主张的优先购买权，并不能抗辩答辩人对案涉房屋的行使抵押权。自2013年9月26日起，第三人朱文林已将案涉房屋抵押给被告，办理了相应抵押贷款，但是第三人从始至终并未向被告出示过任何租赁合同，也未向被告释明过该房屋有过任何的租赁，故被答辩人并非善意的承租人，退一步来说，即使其与第三人之间存在租赁关系，但本案的案涉房屋是通过司法拍卖，且在公开网站上进行过公示公开拍卖的，被答辩人完全可以自行选择上网参与竞拍，即使未拍得成功，但也不能够影响被答辩人对案涉房屋所享有的抵押权，其自身损失理应另案第三人朱文林追偿。第三，案涉房屋的实际面积应当以房屋产权登记面积为准。首先，本案的案涉房屋产权登记面积为55.42平方，故法院将案涉房屋按实际面积进行拍卖合法合理。其次，第三人朱文林在向被告提供房屋抵押贷款时的房屋面积就是以55.42平方为限。被告将房屋55.42平方申请挂网拍卖有理可据。再者，被答辩人一直主张的70多平方的房屋面积，扣去房产权证上的55.42。剩余的二十多平未向法庭出示事过任何证据予以佐证。即使存在该二十多平也应当视为违章建筑。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用第二条，出租人就未去取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定，建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效合同，故其与第三人就剩余二十多平的违章建筑签订的租赁应当属无效合同。被答辩人应就其损失向第三人朱文林进行主张，第四点，被答辩人就案涉房屋的装修损失属恶意的刻意行为，且其理应向第三人朱文林主张，与本案并无直接关联。首先，被答辩人提供的装修损失清单权仅是其自己拟定的价格清单，并没有相应的装修发票及凭证，无法确定其实际价格其次，被答辩人在执行阶段并未向法院申报权利，故其应当承担个人的相应法律后果。再者，从案涉房屋的电表中，被告拿到对第三人的判决文书。该房屋并没有任何的装修及用电量，而仅是在2017年9月份，第三人被告收到了相应的法律文书之后才出现了相应的损失。可想而知该被答辩人在2017年9月份之后对房屋装修，系恶意的增加自身损失的行为。最后即使被答辩人存在一定的装修损失，其理应向第三人朱文林追偿。被答辩人的诉请所主张的2013年10月1日至2030年9月30日的租金，其收取的相对应的人为第三人朱文林，其应当另案主张另案起诉。第三人朱文林与本案并无直接的关联。第三人朱文林辩称，2013年他欠银行贷款到期了无法还款，把案涉房产抵偿给被告后，他向原告杨礼花借款200万元，原告说要签下此份房屋租赁协议冲抵借款，每月付他1200元/月租金。后来银行拍卖他房屋的时候他是知情的，但也是没有办法，因为他自己在银行贷款到期了。原告杨礼花为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件、第三人身份证复印件，证明原告、第三人诉讼主体适格；2、上饶市信州区人民法院（2020）赣1102执异47号执行裁定书复印件，证明原告对本案具有执行异议之诉的诉权，同时被告申请的拍卖行为程序上违法，损害了原告的合法权益；3、原告与第三人签订的店面租赁合同一份及收条，证明原告与第三人于2013年8月25日签订了店面租赁合同，租期为2013年10月1日至2030年9月30日，租金一次性付清共计24.5万元，收条证明17年租金，部分租金是2013年9月份前借款现金部分及利息相抵债，侵犯了原告的优先购买权，损害了原告的合法所有权；4、原告与第三人之间的借条一份及银行流水，证明第三人向原告借款的事实，印证了原告将部分借款折抵案涉店面租金的情况；5、房产证复印件、抵押担保材料复印件2张，证明案涉店面正载为55.42平，实际店面面积为70多平，证明2013年9月26号抵押是在签订租赁合同之后；6、执行异议申请书及执行异议书一份，证明2019年8月5日及2020年4月28日原告分别向贵院提交异议申请的事实，及该申请里面提供了相关的证据，证明由此拍卖是不合法的，证实了执行认定原告已提供租赁合同；7、玉山县恒大房地产中街店的营业执照复印件及装修清单等，证明了原告实际占有并使用案涉店面的事实，被告的拍卖行为损害了原告权益。被告上饶银行股份有限公司信州支行对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据的三性无异议，对第二组证据真实性合法性没有异议，对其证明对象有异议，该份裁定书无法证明被告损害了原告合法权益；对第三组证据的三性均有异议，首先租赁合同和收条的签订时间，原告未提供相应租赁凭证予以佐证，其次收条的内容约定不明，其中未写明具体欠款抵扣租金的金额；对第四组证据三性均有异议第四组证据是原告与第三人其他证据的往来，与本案并无直接关联，对其真实性和合法性，被告不予质证；对第五组证据房产证的三性无异议，但请法庭注意该房产证反而证实了本案的涉案房产面积为55.42平，对抵押登记的三性无异议；对第六组证据的三性均无异议，但对其证明对象有异议，案涉房屋是通过阿里拍卖，经过公示流程的公开拍卖行为，原告从始至终未参与竞拍，不存在执行程序违规。其次暂且不论原告是何时向法院提交的租赁合同，但其并未提供相应的租金实质支付的行为，且从电表显示可知，原告的租赁是发生于案涉房屋抵押之后的行为；对第七组证据的三性均无异议，该份营业执照显示注册的登记，注册的时间为2017年11月7日，与案涉房屋的电表可以相应佐证，第三人在我行于2013年9月办理抵押登记之前，并无任何的租赁行为。第三人朱文林对原告提交的上述证据没有异议。被告上饶银行股份有限公司信州支行向本院提交如下证据：案涉店面转让材料一份，案涉房屋电表查询单一份，证明案涉房屋的实际面积是55.42平，及证明2017年11月1日前，第3人并未将案涉房屋有过对任何出租行为。原告杨礼花对被告上饶银行股份有限公司信州支行提交的上述证据发表如下质证意见：对朱小明转让朱文林的转让材料无异议，但证载对象是55.42平，实际使用面积为70多平，也印证了第三人方才说的他向原告借钱的情况属实。对其证明对象有异议，电费查询单并不能反映的2013年之后原告使用，中间原告也租给了鑫海足浴使用，自2013年开始到2016年期间，2013年后是由转租后的承租人交付电费。交电费的材料申请庭后向法庭提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：本案案涉房产位于上饶市玉山县两直商铺原所有权人为第三人朱文林，被告上饶银行股份有限公司信州支行经本院（2018）赣1102执1702号之五裁定书对第三人朱文林的案涉房产通过司法拍卖形式进行强制执行，善意第三人李明峰、周毛蕊通过合法司法拍卖程序善意取得，于2019年12月6日办理了房屋产权证，并执行终结。案涉商铺经司法拍卖执行终结后，原告于2020年4月28日向本院提出执行异议申请，后经本院（2020）赣1102执异47号裁定书裁定：驳回案外人杨礼花的异议申请。本院认为，本案诉争房产上饶市玉山县两直商铺经由本院组织的司法拍卖，已由案外人取得该房屋的产权，该诉争房产已执行终结。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人执行异议之诉的申请应在执行过程中提起，本案案涉房产已执行终结，故本案不属执行异议之诉的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告杨礼花的起诉。案件受理费3,516元（已减半），全额退回原告杨礼花。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  徐小飞审 判 员  李 针人民陪审员  周红华二〇二〇年十二月七日书 记 员  张梦霞