浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初4425号原告：台州市万嘉商业管理有限公司，住所地台州市路桥区螺洋藕池居银安街**。法定代表人：符坚，执行董事。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。被告：孙虎，男，1978年12月6日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告孙虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告台州市万嘉商业管理有限公司委托诉讼代理人陆莎莎、被告孙虎委托诉讼代理人林统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市万嘉商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告于2019年1月31日签订的《万嘉广场租赁合同》；2、依法判令被告立即腾退位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺并返还给原告；3、依法判令被告支付原告2020年1月23日至2020年8月22日期间拖欠的租金及物业费103430元；4、依法判令被告向原告支付自2020年8月23日起至房屋腾空交付原告之日止的租金、物业费和房屋使用费（2020年8月23日至2021年1月22日的租金按照180580元／年计算；2021年1月23日至2023年1月22日租金按照190580元／年计算；2023年1月23日至2024年1月22日的租金按照200580元／年计算;物业费按照39420元／年计算）;5、依法判令被告支付原告违约金13000元。事实和理由：2019年1月31日，原被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号××商铺（建筑面积72平方米）出租给被告使用。租赁期限为5年，自2019年1月23日起至2024年1月22日止。2019年1月23日至2021年1月22日的租金为180580元／年，物业费为39420元／年，2021年1月23日至2023年1月22日的租金为190580元／年，物业费为39420元／年，2023年1月23日至2024年1月22日的租金为200580元／年，物业费为39420元／年。租金每三个月为一个缴租期，被告应提前一个月向原告一次性足额支付下个缴租期租金。合同第22.4条同时约定：被告迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，被告应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。截至起诉之日，被告仅支付了原告部分费用，尚欠原告部分租金、物业费及水电费，经原告多次催讨，均未果。综上，被告的行为已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙虎辩称，针对诉请第一项，合同应当解除，但解除的原因不是被告违约，而是本案合同无法履行，原告长期将租赁的房屋上锁不给被告使用，造成合同目的无法实现。针对诉请第二项，原告于2020年7月26日将房屋上锁后，房屋并未被被告占有使用，不存在被告腾退的事实基础。针对诉请第三项，案涉房屋从2020年7月26日开始被原告上锁，应当视为被原告收回没有交由被告占有使用，故租金只能算到2020年7月25日；原告已经出具函件承诺给被告2个月的租赁期减免，该部分不应当计算租金；被告已于2020年7月30日支付24903.34元，租金已支付至2020年4月23日；故被告在租金、物业费、电费上尚未与原告结清的金额为56834元。针对诉请第四项，被告从2020年7月26日至今都无法占有使用案涉房屋，不存在腾退的事实基础，房屋均由原告自己上锁管控，该项诉请无事实基础。针对诉请第五项，被告延迟支付租金系基于疫情租金减免的谈判过程持续时间过长，而非恶意拖欠，原告因被告搬动部分物品就拒绝被告使用房屋，原告在合同履行过程中没有履行将房屋交付承租人使用的基本义务，属于根本性违约，故违约金13000元不应当由被告支付。另原告在被告提出解除合同之前就通过上锁房屋不予使用的形式拒绝履行合同，被告即便存在尚欠付部分租金、搬动部分店内物品的情况，均不构成原告上锁房屋不予被告使用的理由，合同解除以前，被告本应具备占有使用房屋的权利，房屋被原告控制不予使用，系原告根本性违约，原告无权没收履约保证金36666.67元。经审理本院认定事实如下：2017年1月15日，案外人台州市路桥聚众房地产有限公司与原告台州市万嘉商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，委托原告对其名下万嘉广场进行经营管理。2019年1月31日，原告与被告孙虎签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于台州市路桥区××街××号××广场××＃楼××层××号商铺出租给被告使用，商铺的建筑面积为72平方米，租赁期限为5年，自2019年1月23日起至2024年1月22日止。2019年1月23日至2021年1月22日的租金为180580元／年，物业费为39420元／年，2021年1月23日至2023年1月22日的租金为190580元／年，物业费为39420元／年，2023年1月23日至2024年1月22日的租金为200580元／年，物业费为39420元／年。租金的支付方式以三个月为一个缴租期，提前一个月一次性足额支付下个缴租期租金。因被告违约而提前终止合同的，原告有权没收合同项下履约保证金及已付租金不予退还；因原告违约而提前终止合同的，原告应返还被告已付未到期租金并无息双倍返还合同项下的履约保证金。被告延迟缴纳合同项下租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并无需为此承担违约责任。被告已支付原告履约保证金36666.67元。被告因新冠疫情导致营业受影响，原告于2020年4月2日向被告出具函件，承诺给予被告2020年2、3月份的租金减免（免租金不免物业管理费）。2020年7月30日，被告向原告支付租金24903.34元。另查明，因被告搬离店铺，原告于2020年7月26日将被告承租的店铺上锁，此后，被告一直未能使用案涉店铺，双方于2020年10月21日完成撤铺交接手续。以上事实，有原告提供的不动产权证书、《委托经营合同》、《租赁合同》，被告提供的函、微信聊天记录、银行转账凭证、收款收据以及原、被告的当庭陈述等证实。本院认为，原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告孙虎自愿签订《租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告孙虎于2020年7月26日将店铺内的大部分物品搬离，以实际行动表示即将撤铺，且被告在案件审理过程中亦表示同意解除合同，故原告诉讼请求的第一项，本院予以支持。被告已于2020年10月21日与原告办理完撤铺及交接手续，故原告诉讼请求的第二项已履行完毕。因原告在合同尚未解除的情况下于2020年7月26日给案涉店铺上锁导致被告无法继续使用该店铺，故原告要求被告支付2020年7月26日以后的租金，依据不足，本院不予支持；原告主张给予被告两个月租金减免的前提为被告继续承租依据不足，原告于2020年4月2日向被告出具的函件中并未对租金减免规定前提条件，该函件到达被告后即已生效，原告于此后强调不续租不给租金减免于法无据；被告已于2020年7月30日支付租金24903.34元；综上，被告尚欠的租金及物业费为56919元[180580元/年÷365天/年×（185-60）天+39420元/年÷365天/年×185天-24903.34元]，原告诉讼请求第三项、第四项的合理部分，本院予以支持。根据合同中“遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并无需为此承担违约责任”的约定，鉴于被告延迟支付租金及物业费系在一定程度上受新冠疫情影响，双方对租金的继续减免等事宜一直处于协商过程中，故原告诉讼请求的第五项要求被告承担迟延支付租金的违约金，不符合合同约定，本院不予支持。被告辩称本案原告对店铺上锁不交于被告占有使用系根本性违约，主张履约保证金在欠付的租金范围内予以抵扣，本院认为，原告虽于2020年7月26日将案涉店铺上锁导致被告无法继续占有使用，但被告在原告上锁之前已将店铺内物品基本搬空，原告上锁的行为亦是由被告搬离店铺引发，被告已以实际行动表示其要撤铺，不再继续履行租赁合同，故被告违约在先，履约保证金应按合同约定予以没收，被告的该辩称本院不予采纳。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告台州市万嘉商业管理有限公司与被告孙虎于2019年1月31日签订的《租赁合同》。二、被告孙虎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市万嘉商业管理有限公司租金及物业管理费56919元。三、驳回原告台州市万嘉商业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，依法减半收取1315元，由原告台州市万嘉商业管理有限公司负担705元，由被告孙虎负担610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  郑 巧二〇二〇年十二月十七日代书记员  赵璐佳附本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。