广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5553号原告：开平市景柏湾物业管理有限公司，住所地：广东省开平市三埠区。统一社会信用代码：9144XXXXXX61。法定代表人：梁健洪，该司总经理。委托诉讼代理人：邝美顺，女，该司员工。被告：谭志鹏，男，1992年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。公民身份号码：440************915。被告：谭美兼，女，1991年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。公民身份号码：440************92X。原告开平市景柏湾物业管理有限公司（以下简称景柏湾公司）与被告谭志鹏、谭美兼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝美顺到庭参加诉讼。被告谭志鹏、谭美兼经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景柏湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2019年7月起至本案判决生效之日止，按每月165.68元标准计付的物业管理费（暂计至2020年9月份为人民币2485.23元）；2、判令被告以其实际拖欠的物业管理费为基数，按每日3‰的标准向原告计算支付违约金，2019年7月11日至2020年9月30日的违约金为人民币1744.11元；3、判令被告向原告支付2019年5月份至2020年6月份期间的公共公摊电费81.75元；4、判令被告向原告支付2019年7月至2020年8月份所拖欠的水费249.6元、污水处理费121.6元、垃圾处理费77元，合计448.2元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第一项变更为：请求判令被告向原告支付自2019年7月至2020年9月（共15个月）的物业管理费2485.23元。本院审理查明，被告谭志鹏、谭美兼向开平市某房地产开发有限公司购买了广东省开平市某小区******。2019年2月26日，被告谭志鹏（业主，甲方）与原告景柏湾公司（物业公司，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条甲方所购物业基本情况约定：某小区住宅7幢206单元，建筑面积97.46平方米；第三条服务期限约定：本协议管理有效期限为五年，自签订之日起生效；第六条甲方交纳费用时间、标准约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.7元计收；该物业的建筑面积为97.46平方米，应按165.68元/月交纳物业服务费；交纳时间为每月10日前缴纳当月物业管理服务费及上一月份的公用场地、设施设备产生的公摊费用；甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金。另查明，被告谭志鹏于2019年2月26日办理了涉案房屋的收楼手续。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务以及代缴水电等费用，但从2019年5月起，被告没有依约向原告缴纳相关的费用，经多次追讨未果，遂成诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，被告未提出合理的抗辩事由而未依约支付物业服务费，已构成违约，故本院支持原告请求被告支付2019年7月至2020年9月期间的物业服务费为2485.2元（165.68元/月×15个月）。关于其他费用的问题。被告还拖欠原告代其缴交的自2019年5月起至2020年6月的公共公摊电费81.75元，2019年7月至2020年8月30日所拖欠的水费249.6元、污水处理费121.6元、垃圾处理费77元，合计448.2元，被告未对原告主张的上述费用的数额提出异议，故对原告主张的上述费用529.95元，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“甲方或该物业使用人未按时足额缴纳物业管理服务费用、共用场地和设施设备产生的公摊费用的，乙方有权以甲方拖欠的应付未付款总额为基数按每日3‰的比率向甲方计付违约金”，该滞纳金实为违约金，折合年利率为109.5%（3‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为年利率6%计算，故原告主张的物业服务费截至2020年9月30日的违约金合计96.9元（详见附表）。被告谭志鹏、谭美兼经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告谭志鹏、谭美兼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2485.2元、水电等费用529.95元、违约金96.9元，合计3112.05元给原告开平市景柏湾物业管理有限公司；二、驳回原告开平市景柏湾物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告谭志鹏、谭美兼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告开平市景柏湾物业管理有限公司负担9元，由被告谭志鹏、谭美兼负担16元（经原告同意，该款项由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年十二月二十一日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数（天）年利率违约金（元）7165.682020-9-302019-7-114486.00%12.378165.682020-9-302019-8-114176.00%11.519165.682020-9-302019-9-113866.00%10.6610165.682020-9-302019-10-113566.00%9.8311165.682020-9-302019-11-113256.00%8.9712165.682020-9-302019-12-112956.00%8.151165.682020-9-302020-1-112646.00%7.292165.682020-9-302020-2-112336.00%6.433165.682020-9-302020-3-112046.00%5.634165.682020-9-302020-4-111736.00%4.785165.682020-9-302020-5-111436.00%3.956165.682020-9-302020-6-111126.00%3.097165.682020-9-302020-7-11826.00%2.268165.682020-9-302020-8-11516.00%1.419165.682020-9-302020-9-11206.00%0.55合计2485.296.90