四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初417号 原告（反诉被告）：成都元朗房地产营销策划有限公司，住所地成都市锦江区锦华路三段********，统一社会信用代码91510104098668278F。 法定代表人：陈苏，总经理。 委托诉讼代理人：曾思敏，四川科甲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阆中瑞华实业发展有限公司，住所地四川省阆中市七里办事处华胥路金源利中央天街******，统一社会信用代码91511381558247766B。 法定代表人：王锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：岳绍利，公司职工。 委托诉讼代理人：向文香，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 原告成都元朗房地产营销策划有限公司（下称元朗公司）诉被告阆中瑞华实业发展有限公司（下称瑞华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理，诉讼中，被告瑞华公司以本案需以另一案审理结果为依据为由向本院申请中止本案诉讼，本院经审查裁定中止本案诉讼。另一案审理结果出来后，本院对该案恢复审理。依法组成合议庭于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告元朗公司的委托诉讼代理人曾思敏、被告瑞华公司的委托诉讼代理人岳绍利、向文香到庭参加了诉讼。庭审中，被告瑞华公司当庭提起反诉，经征询原告元朗公司意见，其认为不需要举证期限，本院决定对本诉和反诉合并审理。本案现已审理终结。 原告元朗公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付项目服务费1444227.08元；2、判令被告按照合同约定支付原告违约金36481.14元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月31日，原被告双方签订《中央天街商业全程独家代理销售合同》，约定被告委托原告对金源利中央天街项目的商业部分进行代理销售以及渠道整合工作，并同时约定了项目服务费的计算方式。2018年12月14日双方就代销合同签订补充协议，进一步明确项目服务费的结算期限。2019年1月2日，被告向原告发送了《阆中瑞华实业发展有限公司文件瑞实【2018】099号关于商业销售价格及开盘工作的通知》文件，对项目服务费用进行了制定。合同签订后原告履行了合同义务，但被告2019年意欲引进另一家代理销售商，双方未达成一致意见，于2019年7月15日签订《中央天街独家代理销售合同》，约定了合同终止的结算方式及相关款项的支付期限。根据约定，被告应向原告支付1594227.08元，经原告催收被告一直未予支付。2019年11月22日，原告向被告寄送了《催告通知书》，要求被告在收到文件后的3日内支付项目服务费，但被告截止目前仅支付了15万元，尚欠1444227.08元未付。且根据代销合同约定，被告如超过合同约定30日仍未向原告支付服务费，按应付金额的万分之五/日向原告支付违约金，因此至2019年12月31日被告应向原告支付违约金36481.14元。原告为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告瑞华公司辩称：1、已经支付部分佣金除原告认可的15万元外，还有2019年12月18日12栋入户大门装修瓷砖费用2470元，发放给张玉梅的提成57069元，支付给第三人好麦地产148711元，以房抵佣金21万元；2、张丹、唐小雪所订购的商铺未到达代理佣金支付条件，不应当计算渠道佣金，因原告在销售张丹、唐小学的房屋时未如实告知房屋的抵押状态导致客户向法院提起诉讼要求解除合同并双倍返还定金，给被告造成了经济损失。并且根据独家代理协议仅计算代理佣金，不计算渠道佣金；3、王天福认购的商铺没有达到佣金支付条件，王天福已经于2019年7月1日解除合同，此时仍处于元朗公司代理销售期间，根据其自己提交的结算单，王天福并未计算在内，印证了前述事实；4、佣金应扣除0.2%的后台服务费；5、原告在代理期间均未完成销售任务，应当按4%计算代理佣金；6、因双方未办理结算，履行期限尚未确定，不应计算违约金，即使计算违约金也过高，请求法院予以调减；7、因原告的瑕疵履行，被告请求法院对原告高达总房款15%的佣金予以减少价款。 反诉原告瑞华公司向本院提出反诉请求为：1、判令被反诉人赔偿损失8800元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2018年12月8日将五个商铺出售给案外人张丹、唐小雪，签订《认购协议》，但却未告知房屋抵押状态，导致案外人诉至法院要求解除合同并双倍返还定金，南充市中级人民法院以（2020）川13民终3106号判决支持其诉讼请求。根据双方签订《独家代理销售合同》第8.2.2条第（3）款之约定，如因被反诉人原因造成客户毁约，应赔偿反诉人损失。故反诉人提起反诉请求，望判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，瑞华公司（甲方）与元朗公司（乙方）签订《中央天街商业全程独家代理销售合同》，约定甲方将位于阆中市七里新区××路××街项目商业部分委托乙方进行代理销售和渠道整合工作；委托目标：周期24个月，销售均价不低于12500元／平方，本合同签订之日至2018年12月31日签订2000万元，认购2300万元。乙方在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、广告推广、现场销售、签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》等相关工作。项目服务费用：甲方制定的销售价格表＊5%作为乙方服务费用，若乙方连续三个月未完成签约任务，则未完成当月服务费下降1%（同时扣除前期多结算部分）；若乙方所售房源价格超出甲方制定的销售价格表10%以内（含10%），超出部分房款作为乙方渠道费用；若乙方所售房源价格超出甲方制定的销售价格10%以上，超出部分甲乙方按7:3分成。合作服务费的支付时间及方式：销售服务费每月结算一次，每月5号前乙方将上月已达结算条件的《服务费结算表》交甲方审核，结算条件为购房客户交齐首付款并且按揭银行资料预审通过后作为服务费结算标准，若银行最终审核贷款未通过，则在次月支付服务费时扣除；已经签订《商品房买卖合同》的，甲方原因要求撤销《商品房买卖合同》的，须按第7条的约定向乙方支付销售服务费；如因乙方原因造成客户毁约，则乙方应向甲方退还已收取的销售服务费，若造成甲方损失的由乙方赔偿。乙方在销售过程中应根据甲方提供的中央天街项目商业部分的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得做任何不实的宣传。甲方如未超过合同约定时间30日向乙方支付服务费，按应付金额的万分之五／日向乙方支付违约金。 2018年12月14日，双方签订《商业代理合同补充协议》就合同结佣事项了补充约定。2019年1月2日，瑞华公司向元朗公司发布瑞实[2018]099号《关于商业销售价格及开盘工作的通知》，明确在一铺一价定价表中增加最低限价，元朗公司在最低限价以上销售的，渠道费按照10%提取，在高于客户预期价格而低于最低限价的情况下可向我司申请优惠政策，按批准后的价格执行，批准价低于最低限价成交的客户，渠道费按照8%提取，若未完成甲方的月度销售计划（签约），佣金按合同下调1%（即4%）。合同签订后，元朗公司即进场开展工作。 2019年7月15日，双方签署《终止协议书》，载明经双方友好协商同意，共同决定终止《独家代理销售合同》，乙方同意于2019年7月15日予以终止并撤场，相关约定为：1、签订本合同后，乙方已经定购的商铺签约后根据成交总价，乙方向甲方提交已核对的佣金支付确认单后，甲方在一周内支付佣金；若因甲方原因不能签订合同的则在2019年8月30日前视为元朗已完成签约，按照成交总价在2019年9月10日前完成结算，甲方在一周内完成佣金支付。2、甲方在2019年8月10日前退还保证金叁拾万元。3、从2019年7月15日至2019年8月15日期间前期已登记归属乙方客户、身份证为南部客户均视为元朗客户，并在此期间成交的归属乙方提成，2019年8月15日后成交不属于乙方客户提成，乙方不再主张任何销售提成；4、前期借用置业顾问张玉梅在2019年7月8日回归甲方，但借用期间张玉梅的销售提成和奖励乙方应在收到甲方佣金后据实发放给张玉梅。5、乙方根据本协议第3条约定的有效提成标准按照原合同标准执行。6、乙方撤场后归属乙方的认购客户签约由张玉梅完善后续合同签订但张玉梅不享受提成（张玉梅的客户提成除外）。 在元朗公司代理销售期间，其共售出房屋14套，分别为：1、购买人何晓琴，房号B-LG-11-1，成交价677600元；2、购买人姜智文，房号B-1F-42-2，成交价897120元；3、购买人姜智文，房号B-1F-3-1，成交价4112090元；4、购买人谢莉军，房号A-1F-3-2，成交价2124445元；5、购买人谢婉莹，房号A-1F-7-1，成交价793380元；6、购买人陈启芬，房号C-LG-1-14，成交价145055元；7、购买人冉泽珍，房号C-LG-1-69，成交价210000元；8、购买人刘思淼，房号C-LG-1-82，成交价171984元；9、购买人王天福，房号B-1F-3-2，成交价1413440元；10、购房人唐小雪、张丹，房号A-2F-2-24、A-2F-2-47、A-2F-2-48、A-2F-2-49、A-2F-2-50，成交价分别为398664元、386610元、238826元、301448元、238728元。根据《中央天街负一楼至四楼一铺一价价格表》中的定价，上述售出的房屋中仅有购房人陈启芬、冉泽珍、刘思淼的购房成交价高于瑞华公司的最低销售限价，且冉泽珍的购房成交价超出了最低销售限价、合同均价定价10%以上，刘思淼、陈启芬的购房成交价超出了最低销售限价10%以上，未超过合同均价定价10%以上。何晓琴一户的佣金已经双方于2019年1月9日结算为42900元，姜志文一户的佣金已经双方于2019年8月7日结算为651198元。 元朗公司对于其所售出的房屋按照合同的约定及瑞华公司的通知文件，以成交价格为基数计取服务费5%、渠道费8%或10%，计算所得其应收取的佣金总额共计1594227.08元，扣除瑞华公司支付的15万元，其认为瑞华公司还应向其支付佣金1444227.08元。元朗公司并于2019年11月21日向瑞华公司发出《催告通知书》，要求瑞华公司在收到该通知书三日内支付佣金，瑞华公司于2019年11月25日收到该通知书。瑞华公司则认为，1、对元朗公司计算的佣金总额有异议：首先元朗公司一直未完成商业部分的销售任务，按约定仅应按照4%支付服务费，其次王天福认购的商业因元朗公司未告知抵押信息，导致王天福与瑞华公司解除合同，瑞华公司已经退还了10万元定金，不应计算佣金；再次张丹、王小雪认购的商业因元朗公司未告知抵押信息，买受人未支付合同价款、解除合同且瑞华公司双倍返还了买受人定金，不应计算佣金；陈启芬认购的商铺应减半计算佣金，与鸿铧公司各分50%；双方口头协商从佣金中扣除0.2%作为后台服务费。2、对已支付给元朗公司的佣金应为568250元，包括元朗公司认可的15万元、依据《工资发放委托书》支付给张玉梅的提成57069元、依据《委托转款协议》支付给第三人好麦地产148711元、依据《以房抵债协议书》由买受人支付的购房款21万元、由元朗公司买断包销住宅12栋时，向客户承诺修建通道应支付的12栋入户大门装修瓷砖费用2470元，瑞华公司代付。瑞华公司对于其以上主张分别提供了相应证据拟证实。 瑞华公司对于其反诉请求提供的证据为在唐小雪、张丹诉瑞华公司、元朗公司要求解除买卖合同案中缴纳的上诉费8800元的依据，瑞华公司主张因元朗公司在销售过程中未如实告知买受人房屋的抵押情况导致买受人提起诉讼要求解除合同等，瑞华公司缴纳的上诉费8800元为其损失，但据该案生效判决即（2020）川13民终3106号民事判决书记载，未对元朗公司在代理销售过程中是否具有过错进行认定。 还查明，本案中元朗公司申请财产保全，本院据其申请作出了（2020）川1381民初417号之一民事裁定书，元朗公司为此缴纳保全费5000元。 本院认为，本案争议的是：一、元朗公司应当获得的代理销售佣金数额；二、瑞华公司已支付的代理销售佣金数额；三、瑞华公司是否应向元朗公司支付违约金及违约金数额；四、瑞华公司的反诉请求能否得到支持。 一、元朗公司应当获得的代理销售佣金数额。根据双方的争议，应对以下几点进行确定：1、佣金是否应当下浮1%即按照4%计算；2、王天福、张丹、王小雪所购房屋是否应当计提佣金；3、陈启芬所购房屋如何计算佣金；4、是否应当扣除0.2%的后台服务费。 关于佣金是否应当下浮1%计算，被告举示的证据为其单方制作的1、3、4、5、6月《中央天街销售团队月度评价标准》、销售任务表，并结合元朗公司举示的商品房买卖合同，拟证实原告在2019年1月至3月期间仅售出何晓琴、谢婉莹两套商业，3月份一套商业也没有售出，4月份仅售出一套且已经解除合同。对此，本院认为，根据双方签订的《中央天街商业全程独家代理销售合同》中关于“若乙方连续三个月未完成签约任务，则未完成当月服务费下降1%（同时扣除前期多结算部分）”的约定及瑞实[2018]099号《关于商业销售价格及开盘工作的通知》中“若未完成甲方的月度销售计划（签约），佣金按合同下调1%（即4%）”的规定，结合元朗公司实际完成的销售情况来看，元朗公司确实存在未完成销售任务的情形，佣金应当下调1%即按照4%计算。 关于王天福、张丹、王小雪所购房屋是否应当计提佣金。本院认为，因王天福与瑞华公司协议解除了合同，且元朗公司对此知情，系不能归咎于元朗公司或瑞华公司的原因导致客户毁约，加之瑞华公司向王天福退还了定金，故王天福所认购的房屋未达到双方合同约定的佣金支付条件，不应计提佣金。至于张丹、王小雪所购房屋，被告主张因元朗公司未如实告知抵押情况引发纠纷，导致张丹、王小雪向法院提起诉讼请求解除合同，法院支持了张丹、王小雪的相应诉讼请求。对此本院认为，根据《商品房销售管理办法》第二十七条“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。”之规定，元朗公司作为瑞华公司委托的代理销售机构，其应向张丹、王小雪如实介绍代理销售的商品房的情况，而张丹、王小雪在签订定购协议后要求解除合同，可知张丹、王小雪在购房时对房屋的抵押情况并不知情，则可进一步得知元朗公司在销售房屋时并未告知房屋的真实情况。元朗公司辩称的其不知道房屋被抵押情况及没有义务查实房屋是否存在抵押情形，未尽到作为受托人的勤勉义务，对其辩称本院不予采信。故本院认为，因元朗公司未如实告知房屋抵押情况之故导致张丹、王小雪要求解除定购协议，未签订商品房买卖合同，并支付合同价款，故不应计提佣金。 关于陈启芬所购房屋如何计算佣金。根据元朗公司向瑞华公司提交的《瑞华公司和元朗公司-中央华城销售佣金结算单》及《鸿铧营销策划有限公司.中央天街格子铺销售代理服务费结算单（2019年12月）》中对购房人陈启芬应当计提的佣金计算代理系数为2.5%，渠道系数为4%，可知鸿铧公司与元朗公司针对该户应计提的佣金为各占50%。庭审中，元朗公司的委托诉讼代理人对《瑞华公司和元朗公司-中央华城销售佣金结算单》中乙方签字称需向公司核实，但未及时向本院反馈，对该表中的乙方签字，本院认为应系元朗公司工作人员所签，故对该表所确认的内容，本院予以采纳。 元朗公司在备注说明里面载明“4、甲方收取销售总价的0.2%”作为后台服务费，故瑞华公司的佣金中应扣除0.2%后台服务费的主张，本院予以支持。 综上，元朗公司应获得的代理佣金总额应为：1、经结算的何晓琴、姜智文佣金694098元；2、谢莉军，2124445元×（4%+8%-0.2%）=250684.51元；3、谢婉莹，793380元×（4%+8%-0.2%）=93618.84元；4、陈启芬，购房成交价超出了最低限价130755.01元的10%以上，渠道费应按照10%计算，故元朗公司针对该户应得佣金为145055元×（4%+10%-0.2%）/2=12764.84元；5、冉泽珍，购房成交价为210000元，超出了最低销售限价165830元、合同均价定价182413元的10%以上，渠道费应按照10%计算，且超出甲方制定的销售定价10%以上，甲乙双方按照7:3进行分成，故元朗公司应得佣金为210000元*（4%+10%-0.2%）+（210000元-182413元）*0.3=37256.1元；6、刘思淼，购房成交价为171984元，超出了最低限价152390元的10%以上，渠道费应按照10%计算，故元朗公司应得佣金为171984元*（4%+10%-0.2%）=23733.79元。综上，元朗公司应当获得佣金共计为1112156.08元。 二、瑞华公司已支付的代理销售佣金数额。1、对于元朗公司认可的瑞华公司已支付的15万元，本院予以确认。2、对于瑞华公司于2019年12月18日代付的12栋入户大门装修瓷砖费用2470元，根据双方签订的《金源利.中央华城12号楼全程买断销售代理合同》，约定由瑞华公司指定元朗公司为12号楼住宅的买断销售商，费用负担约定为本项目的营销推广费用包括印制宣传材料、渠道费、乙方办公费、具体销售工作人员的薪酬开支及日常支出等由乙方负担。而装修瓷砖的费用不属于双方对费用负担约定理应属乙方负担的费用，且即便该装修费用应属乙方负担，甲方应在向乙方结算该12栋楼的佣金费用时扣除，而非在本案中予以主张；3、发放给张玉梅的提成57069元，因双方签订的《终止协议》第四条约定“前期借用置业顾问张玉梅在2019年7月8日回归甲方，但借用期间张玉梅的销售提成和奖励乙方应在收到甲方佣金后据实发放给张玉梅。”及张玉梅、瑞华公司法定代表人王锐、元朗公司三方于2019年11月21日签订的《工资发放委托书》的约定，可知瑞华公司代元朗公司支付了张玉梅的提成57069元，应视为瑞华公司向元朗公司支付的销售佣金；4、支付给第三人好麦地产148711元，由元朗公司盖章的《委托转款协议》及瑞华公司转账凭证为据，应视为瑞华公司向元朗公司支付的销售佣金；5、以房抵佣金21万元，根据瑞华公司、元朗公司、苟小会、苟永红四方签订的《房屋抵债协议书》的约定，明确载明该协议一经签订视为瑞华公司已经支付元朗公司销售佣金21万元。综上，瑞华公司已向元朗公司支付的销售佣金为565780元，瑞华公司还应支付的销售佣金即为1112156.08元-565780元=546376.08元。 三、瑞华公司是否应向元朗公司支付违约金及违约金数额。根据双方合同约定，支付违约金的条件为“甲方超过合同约定时间30日向乙方支付服务费，按应付金额的万分之五/日向乙方支付违约金”，而合作服务费的支付时间为乙方提交结算表交甲方审核后符合条件的予以结算并支付服务费，但纵观本案双方提交的证据本院无法判断该节点的形成时间，且瑞华公司支付服务费的方式不全是直接向元朗公司支付，不能确定是否按照合同约定的时间支付了服务费，但瑞华公司欠付元朗公司服务费的事实客观存在，对于计算违约金的时间节点，本院酌定按照元朗公司主张之日起、即2020年1月16日起计算，合同约定的每日万分之五的标准不违反法律规定，故本院确定由瑞华公司自2020年1月16日起、以546376.08元为基数按照万分之五/日向元朗公司支付违约金。 四、瑞华公司的反诉请求能否得到支持。瑞华公司主张元朗公司应向其赔偿其缴纳的二审诉讼费8800元，本院认为该8800元诉讼费系基于张丹、王小雪与瑞华公司间的商品房买卖合同纠纷一案产生，而该案与本案不是同一法律关系，且该案并未认定元朗公司对张丹、王小雪要求解除合同的结果具有过错，瑞华公司不服一审判决提起上诉并缴纳诉讼费与元朗公司不具有因果关系，故该8800元不构成元朗公司应向瑞华公司赔偿的损失，对瑞华公司的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阆中瑞华实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都元朗房地产营销策划有限公司支付项目服务费546376.08元； 二、被告（反诉原告）阆中瑞华实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都元朗房地产营销策划有限公司支付自2020年1月16日起、以546376.08元为基数按照万分之五/日计算所得的违约金至实际支付之日止； 三、驳回原告（反诉被告）成都元朗房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）阆中瑞华实业发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17798元、反诉案件受理费50元、保全费5000元，合计22848元，由原告成都元朗房地产营销策划有限公司负担11035元，由被告阆中瑞华实业发展有限公司负担11813元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长 杜 国 人民陪审员 杨 策 人民陪审员 任大勇 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员 李 秦