山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12690号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。上诉人（原审原告）：田素贞，女，1945年11月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王文（系田素贞之女），住济南市。委托诉讼代理人：王海龙，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原审第三人：济南联强房地产营销策划有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑振飞，执行董事。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦公司）因与上诉人田素贞、原审第三人济南联强房地产营销策划有限公司（以下简称联强公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。佰邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判为驳回田素贞的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由田素贞承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，田素贞不具有合同解除权。佰邦公司与田素贞签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，并不存在解除该合同的情形，合同双方应继续履行该合同。佰邦公司与田素贞签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。佰邦公司于2019年12月25日向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》函，通知田素贞涉案房屋需延期交房，对此，佰邦公司已履行完延期交房的通知义务。后2020年年初爆发新冠肺炎疫情，导致涉案工程房屋的施工工人无法按时复工，无法完成涉案房屋的建设工程，以至于无法按期交房。因此涉案房屋无法按时交房并不是因为佰邦公司之过错，而是因为不可抗力的影响，不应由佰邦公司对此承担违约责任，此原因更不是涉案合同的解除条件。二、田素贞主张返还购房款没有事实依据和法律依据，佰邦公司并不存在违约行为，原审法院认定佰邦公司返还田素贞购房款于法无据。本案中，佰邦公司与田素贞签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，且不存在法定或约定的解除情形。返还购房款的前提是双方具备解除合同的法定解除或约定解除条件，但佰邦公司并未出现此类情形，故田素贞主张返还购房款没有事实依据，原审法院在没有事实依据的情况下作出本次判决，属于事实认定错误，于法无据，应依法改判。原审法院在利息的计算认定上存在错误，且佰邦公司不存在违约行为，涉案合同不存在解除条件，故要求佰邦公司支付利息损失没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。佰邦公司与田素贞签订的《济南市商品房买卖合同》中约定，本合同解除时，出卖人按照买受人累计支付的购房款的0.5%支付违约金。上述合同内容约定并未低于田素贞造成的损失，且田素贞在签订合同时对此违约金的约定内容并未提出任何异议，原审法院在认定利息问题上应以此为依据进行裁判，而不是按照田素贞要求的其贷款年利率6.37%计算利息损失，此利息损失的认定明显不符合相关法律规定。田素贞辩称，原审判决认定事实基本清楚，法律关系明确，在佰邦公司延期交房构成违约的情况下田素贞依据合同解除并要求返还全部购房款，合理合法。联强公司未作陈述。田素贞上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判佰邦公司向田素贞返还购房款人民币353377元；2.请求撤销一审判决第三项，依法改判佰邦公司向田素贞支付以353377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的违约金，暂记22000元；3.一、二审诉讼费用由佰邦公司承担。事实和理由：1.田素贞与联强公司之间不存在任何合同关系。田素贞与联强公司未发生任何合同关系，甚至在本案起诉前田素贞根本不知道联强公司的存在，没有任何理由向其付款。在本案商品房买卖过程中，是由佰邦公司先行收取购房款，后安排田素贞签署书面购房合同，最后由佰邦公司向田素贞给付收款收据。在此期间，联强公司从未与田素贞有过任何接触。事实上，在原审庭审中，从联强公司出示的并经佰邦公司认可的《鹊华天禧渠道代理合同》可以看出，其双方之间真实存在代理合同关系，与田素贞无关。2.田素贞的真实意思表示是向佰邦公司全额支付购房款。田素贞向佰邦公司表达购房意愿、支付购房款、领取收款收据等行为均发生在佰邦公司的营业场所即佰邦公司的售楼处内，所以田素贞有充分理由相信售楼处的工作人员是佰邦公司的雇员或代理人。佰邦公司的雇员或代理人指引田素贞支付购房款的法律效果应由佰邦公司承受。退一步讲，即使从佰邦公司与联强公司之间的代理合同关系看，联强公司收款也应视为佰邦公司收款。所以，田素贞的真实意思表示是向佰邦公司全额支付购房款，与联强公司无关。综上，田素贞向佰邦公司实际给付的购房款总额为353377元，佰邦公司应向田素贞返还购房款353377元，并以此为计算基数向田素贞支付违约金。佰邦公司辩称，田素贞是联强公司向佰邦公司推荐的客户，而且田素贞向联强公司交付的款项由联强公司开出收据，可以看出田素贞与联强公司是有合同关系的，其在交款的当时就知晓联强公司收取的费用就是相应的服务费，该款项不应由佰邦公司来支付。联强公司未作陈述。田素贞向一审法院起诉请求：1.请求解除田素贞与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》；2.请求判令佰邦公司返还购房款人民币353377元；3.请求判令佰邦公司支付以353377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日按照日千分之五计算的违约金（暂计人民币35000元）；4.本案诉讼费用由佰邦公司承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，佰邦公司（甲方）和联强公司（乙方）签订《鹊华天禧渠道代理合同》，约定联强公司为位于济南市北园大街373号鹊华天禧苑商务办公楼10-12层、16-19层公寓房源的渠道代理单位，代理形式为联合分销机构为项目输送意向客户。代理期限为自2017年9月15日至2017年10月15日止。渠道费用结算：乙方带客成交的，成交前需甲方现场管理人员签字确认，由甲方指定人员带乙方陪同客户到乙方财务刷取渠道费用，乙方负责给成交客户开具收款收据；如后期客户退房，乙方应在甲方受理退房手续后3日内将渠道费用及时全额返还客户，与甲方无关。合同还约定了双方权利和义务、违约责任等内容。2018年2月6日，佰邦公司与田素贞签订《商品房买卖合同》、《济南市商品房买卖合同补充协议》，主要约定：田素贞购买佰邦公司开发的鹊华天禧苑商务办公楼1单元****号，用途为商务办公，建筑面积28.03平方米，单价为每平方米11715.20元，总价款328377元，田素贞于2018年2月6日前一次性付清总房款328377元。佰邦公司应当于2019年12月31日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付田素贞使用。第八条约定了“……本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。”第九条第二款约定了出卖人逾期交房的违约责任“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……”。合同签订后，田素贞于2017年10月4日、10月10日、2018年1月20日向佰邦公司支付25000元（定金）、298808元、4569元，共计328377元，佰邦公司出具房款收据三份。田素贞于2017年10月4日向联强公司支付25000元，联强公司出具收据1份。2019年12月25日，佰邦公司向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》一份，内容为“……在保证质量、环境健康下力争90个施工日完成装饰施工，为您交付舒适、方便、温馨生活的‘家’。”另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建许2018021号商品房预售许可证。截至法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。一审法院认为：田素贞与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，田素贞已按约支付全部购房款，佰邦公司应按约及时交付房屋。本案焦点一：田素贞是否享有解除权。田素贞称根据其与佰邦公司签订的《济南市商品房买卖合同》约定逾期超过30日后买受人有权解除合同。佰邦公司辩称其于2019年12月25日向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》，履行了延期交房的通知义务，之后2020年初爆发的新冠肺炎疫情，致使施工人无法按时复工，至今未完成交付义务。一审法院认为，佰邦公司于2019年12月25日发送的《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》内容上系邀请业主体验样板间，未说明延期交房的原因和延期交房时间，不具备延期交房通知的形式要件。2019年12月31日之前济南并未受到新冠肺炎疫情影响，佰邦公司的逾期交房行为发生在新冠疫情爆发之前，关于新冠疫情对施工进度的影响，佰邦公司未提供有效证据予以证明，故对佰邦公司的上述辩称意见一审法院不予采信。《济南市商品房买卖合同》约定，佰邦公司应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人有权解除合同。现佰邦公司逾期交房超过30日，田素贞享有合同约定的解除权，田素贞请求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。解除日期为本案诉状送达佰邦公司之日即2020年7月27日，合同解除，佰邦公司应归还田素贞已经支付的全部购房款共计328377元（25000+298808+4569）。焦点二：田素贞向联强公司支付的2.5万元，佰邦置业是否应当返还。田素贞主张买房时不知道有联强公司的存在，其在佰邦公司的销售人员的指引下，在佰邦公司售楼处支付的全部购房款，在佰邦公司的安排之下签订的房屋买卖合同，拿到相应的收据，拿到收据后才发现其中2.5万元的收据是联强公司盖章。佰邦公司对田素贞向联强公司支付的2.5万元认为与其无关。联强公司辩称对田素贞收取的2.5万元系居间费用，该收据上清晰的加盖了联强公司的公章，田素贞知悉是因为居间服务而支付给联强公司费用，联强公司在田素贞签订《商品房买卖合同》后通过微信转账的方式向田素贞女儿王文转账808元，并购买了349元的电器一并邮寄给了王文，故联强公司本次实际收取的居间服务费为23848元。一审法院认为，佰邦公司与田素贞之间存在商品房买卖合同关系，在合同解除时佰邦公司应对其依据合同收取的全部购房款负有返还义务，根据田素贞提交的证据和双方的陈述，佰邦公司收取合同约定的购房款金额328377元。佰邦公司和联强公司的《鹊华天禧渠道代理合同》约定联强公司为佰邦公司的销售代理单位，由成交客户向联强公司支付渠道费用。田素贞主张其向联强公司支付的2.5万元系购房款，与已经查明的事实不符，其要求佰邦公司返还依据不足，一审法院不予支持。因佰邦公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。田素贞主张双方合同中关于出卖人违约时应按日万分之五支付违约金的约定过低，显失公平，请求依据合同中关于买受人违约时按照每日千分之五的标准支付违约金的约定标准，主张以应返还房款为基数，自逾期交房2020年1月1日起算至实际给付之日的违约金。佰邦公司辩称应按照双方合同约定的解除合同时出卖人按照买受人累计支付购房款的0.5%支付违约金，并申请调低田素贞主张的违约金计算标准。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中佰邦公司违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。合同约定的佰邦公司按照买受人累计已付款的0.5%支付违约金的约定明显低于其违约行为给田素贞造成的实际损失，但田素贞主张按照日千分之五标准计算违约金亦明显高于其实际损失。双方均未提供有效证据证明田素贞的实际损失，根据双方的举证、陈述情况、合同实际履行情况、房屋价格变动情况，对田素贞要求佰邦置业支付的违约金，一审法院部分予以支持并依法调整为以328377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金。判决：一、山东佰邦置业有限公司与田素贞于2018年2月6日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售字201812415187）于2020年7月27日解除；二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还田素贞购房款328377元；三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付田素贞以328377元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的违约金；四、驳回田素贞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3563元，由山东佰邦置业有限公司负担3275元，田素贞负担288元。保全费2439元，由山东佰邦置业有限公司负担2270元，田素贞负担169元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》约定佰邦公司应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人有权解除合同。田素贞依据上述合同约定要求解除合同，但佰邦公司主张其于2019年12月25日向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》，通知田素贞涉案房屋需延期交房，佰邦公司已履行延期交房的通知义务，且2020年年初爆发新冠肺炎疫情，施工工人无法按时复工，导致涉案房屋无法建设，进而无法按期交房，故涉案的合同不应解除。经审查，佰邦公司虽然向田素贞发送《鹊华天禧苑MINI精装样板间体验邀请》，但该邀请中并未明确延期交房的时间，且佰邦公司无证据证实延期交房已经田素贞同意，故佰邦公司不能以此拒绝履行上述合同约定的内容。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共事件I级响应调整为Ⅱ级响应。因佰邦公司至今没有向田素贞交付房屋，即使扣除上述疫情期间，佰邦公司逾期天数仍超过合同约定的30天，符合合同约定的解除条件，故一审法院对田素贞要求解除涉案合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于违约金的数额。因佰邦公司违约导致涉案合同解除，故佰邦公司应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，佰邦公司违约给田素贞造成的损失主要是资金占用损失。田素贞于2018年2月6日签订合同并支付购房款，至田素贞2020年7月23日起诉，佰邦公司占有田素贞房款已逾两年，而涉案合同约定，田素贞解除合同，佰邦公司按照田素贞累计已付款的0.5%即1641.88元支付违约金，明显低于田素贞的损失，故根据上述法律规定，应当根据田素贞的损失予以调整。田素贞要求佰邦公司支付自2020年1月1日起至实际给付之日止的违约金不违反法律规定，一审法院予以支持并无不当，但计算标准应当调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于2.5万元的团购费。田素贞陈述，在天桥区大润发，案外人张慧向其推销海景房时，其提出想在市区买房子，故张慧向其推荐了涉案的房屋。根据田素贞的陈述，其并非在佰邦公司售楼处咨询的涉案房屋，且田素贞收到的收据是联强公司向其出具，加盖有联强公司公章，涉案的《济南市商品房买卖合同》载明的购房款中亦未涉及该2.5万元，故田素贞应当知悉涉案的2.5万元并非佰邦公司收取的购房款。现田素贞主张该款项的性质系购房款并要求佰邦公司返还，于法无据，故一审法院对田素贞该主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，山东佰邦置业有限公司的上诉请求部分成立；田素贞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5247号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费负担；二、变更济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5247号民事判决第三项为限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向田素贞支付违约金：以328377元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7589元，由山东佰邦置业有限公司负担6926元，田素贞负担663元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年十二月二十四日书记员 李璐瑶