吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初5489号 原告:于庆涛，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市建工街。 委托诉讼代理人：李盛聪，吉林诚途律师事务所律师。 被告：延边祥和典当有限公司。 法定代表人：王晓光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘绍华，男，汉族，该公司职员，住吉林省延吉市铁南。 第三人：延边盛洲房地产开发有限公司。 法定代表人：张杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王方杰，男，汉族，该公司职员，住吉林省延吉市河南街。 原告于庆涛与被告延边祥和典当有限公司、第三人延边盛洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李盛聪、被告委托诉讼代理人刘绍华、第三人委托诉讼代理人王方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令停止(2017)吉2401执2228号执行案件对廷吉市*****号楼2单元***号房屋的执行；2．请求确认上述房屋归原告所有：3．请求判令由被告承担本案的诉讼费等相关费用。事实与理由：原告于2018年5月4日与案外人弓术生达成房屋买卖的合同，购买其于2018年2月27日与第三人延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称“盛洲公司”）签订合同，原告购买位于延吉市*****号楼2单元***号的房屋，弓术生购买该房屋的价款为15856元，原告从弓术生处购买该房屋的价格为18.9万元。嗣后，原告在2018年5月4日与第三人延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称“盛洲公司”）签订了《商品房预售合同》。现贵院作出(2017)古2401执2228号执行裁定书，查封了上述案涉房屋，该房屋是贵院在查封前二原告合法购买的，且已由盛洲公司在查封之前交付给二原告合法占有、使用，并居住至今。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第28条的规定，贵院应立即停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封，具体理由如下：一、案涉房屋系原告在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。原告基于合同权利义务的概括转让，于2018年5月4日与案外人弓术生签订了房屋买卖合同。嗣后，又与盛洲公司签订了《商品房预售合同》，上述合同的签订时间均在贵院查封之前可以证明原告在贵院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。签订合同后，弓术生在2018年2月27日购买上述房屋后，在盛洲公司处已将包括物业费、电梯费、上料费、电费、卫生费、垃圾费相关费用全部交纳给了盛洲公司。二、原告在法院查封之前已合法占有案涉房屋，并实际居住至今。弓术生在交纳上述各项费用后，盛洲公司即将房屋交付给了弓术生使用，原告购买房屋后，弓术生将房屋钥匙交付给了原告，原告也已对房屋装修并占有、使用至今。且原告在占有、使用居住房屋期间也交纳了取暖费、水费、电费等相关生活类费用。根据异议和复议的规定，案涉房屋实际上仅需要由盛洲公司将房屋交付给二原告即已完成了交付行为，二原告对案涉房屋已具备了实际占有和管控的权利和事实，何况原告进行了实际的使用和居住。三、原告已支付了全部购房款。原告与案外人弓术生达成房屋买卖约定后，按照双方约定的房款金额，以银行转账方式将房款18.9万元支付给弓术生，基于合同的权利义务概括性转让，又与盛洲公司签订了《商品房预售合同》，在弓术生购买涉案房屋时，已向盛洲公司支付了158560元的全部购房款，并由该公司为原告出具了房款收据。故原告的上述交付房屋的行为应当视为原告已经全部支付购房款。根据《执行异议和复议》之规定，原告已向盛洲公司履行了付款义务。四、案涉房屋因贵院的查封，导致原告无法办理不动产登记手续。因贵院的查封，现案涉房屋原告无法办理不动产登记手续，原告基于和盛洲公司签订的合法有效的买卖合同，同时支付了全部购房款及相关费用，且案涉房屋已实际占有使用的事实，足以证明原告对案涉房屋享有物权期待权，与不动产物权所有人相比，仅需要完成最后的不动产物权登记。本案中，不能办理产权登记手续的原因并非原告的原因所导致。综上，为了维护原告的合法权益，现向贵院提起执行异议之诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 延边祥和典当有限公司辩称：一、于庆涛在贵院查封后购房，其购房行为不受法律保护。于庆涛称其于2018年5月4日购买了818室，而贵院早在2018年1月24日即查封了上述房屋并张贴了法院封条。被人民法院查封的房屋是禁止处分和交易的，且具有公示的效力，如于庆涛是真正的购房人，其应当知道上述房屋已被人民法院查封，但其任然坚持购买的行为不受法律保护，不能对抗贵院的查封行为。二、于庆涛提供的证据无法证明其在贵院查封房屋前即购买了该房屋。如于庆涛与盛洲公司之间存在买卖关系，应提供于庆涛与盛洲公司之间的购房协议和于庆涛购买争议房屋转账记录，但于庆涛无法提供，因此无法证明于庆涛的购房行为。同时因盛洲公司此前因开发建设对外借款颇多，一房多卖、多抵行为层出不穷，即便盛洲公司认可收款人的身份和收款事由，但因不能排除盛洲公司与他人串通损害我公司利益的可能性，故无法认定于庆涛与盛洲公司之间存在买卖关系。三、我公司在盛洲公司的818室符合销售条件后第一时间向贵院申请查封，假设于庆涛此前已与盛洲公司签订了购房合同，但因盛洲公司未取得预售许可，双方签订的合同是无效的，不能对抗贵院的查封行为。如于庆涛确实向盛洲公司购房，应尽快办理预告登记或备案登记以维护自己的权利，但因于庆涛均未办理，说明于庆涛并非真正的购房人，同时其行为不能对抗具有公示效力的查封行为。四、盛洲公司在贵院查封前未向任何人交付818室。因我公司与盛洲公司之间的债权债务关系一直未结清，2017年末在我公司的再三催促下，盛洲公司向我公司提供了可供执行财产，既包括818室在内的盛洲公司名下的房屋，我公司据此向贵院提供了查封线索。且贵院在查封前，向盛洲工作组了解了被查封房屋的情况，并到现场踏查，确定盛洲公司未向任何人交付房屋的情况下，实施了查封行为。综上，请人民法院驳回于庆涛的诉讼请求。 延边盛洲房地产开发有限公司述称，我们所有的房屋均由延吉市处置盛洲案件工作组进行分配和销售，于庆涛所购买的房屋是在工作组管理期间销售，于庆涛是该房屋的实际购房人。原告所述事实准确。 本院经审理认定事实如下：第三人延边盛洲房地产开发有限公司开发建设水晶嘉园，建成竣工后，2018年2月27日延边盛洲房地产开发有限公司向案外人弓术生出具*****号楼2单元***号房屋收据，金额为158560元。2018年5月4日原告于庆涛与案外人弓术生达成房屋买卖协议，案外人弓术生将本案案涉房屋*****号楼2单元***号出售给原告于庆涛，房屋价款为189000元。同日，延边盛洲房地产开发有限公司与于庆涛签订了《商品房预售合同》并出具收据，同时向于庆涛交付案涉房屋，于庆涛占有使用案涉房屋至今经缴纳各项物业费、电梯费、水电费、供热费等相关费用。 另查，2018年1月24日，因被告延边祥和典当有限公司与延边盛洲房地产开发有限公司之间典当纠纷一案执行过程中，本院作出（2017）吉2401执2228号执行裁定，裁定内容为查封包括本案案涉房屋在内的8套房屋。原告不服本院对案涉房屋的查封提出执行异议，2020年7月29日，本院作出（2020）吉2401执异106号执行裁定，驳回于庆涛的执行异议。 认定上述事实的证据有：原告提供的《商品房预售合同》、购房款收据1份、交款收据8份、2017-2021年取暖费发票、历月电费明细、水晶嘉园2号楼房屋结算单、水费发票、电费缴费票据、（2017）吉2401执2228号执行裁定书、（2017）吉2401执2228-2号执行裁定书、送达回证、协助执行通知书、询问笔录、延市信联办函（2017）19号文件、（2020）吉2401执异106号执行裁定书、延吉市处置盛洲案件工作组出具的证明、第三人提供的延市联发【2012】号关于成立延边盛洲房地产开发公司信访问题工作组的通知、委托书、声明书、研究水晶家园收尾工程有关事宜会议纪要（2017年8月31日）、关于先行办理水晶嘉园不动产登记的建议（延市信联办函【2018】19号）及各方当事人的陈述。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，2018年2月27日案外人弓术生与第三人延边盛洲房地产开发有限公司签订商品房预售合同，又于2018年5月4日将案涉房屋出售给原告于庆涛，签订合同时间晚于法院查封时间，因此，于庆涛的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告于庆涛的诉讼请求。 案件受理费100元（原告于庆涛已预交），由原告于庆涛负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  王 铁 人民陪审员  丁月清 人民陪审员  崔艳梅 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  郭虹伶