安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14603号 原告:安徽加侨商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市东流路**，统一社会信用代码91340100087551007R（1-1）。 法定代表人：姚佳，总经理。 委托诉讼代理人：孙业康，上海申浩（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春，上海申浩（合肥）律师事务所实习律师。 被告：王景龙，男，1993年10月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告安徽加侨商业经营管理有限公司（以下简称加侨经营管理公司）与被告王景龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告加侨经营管理公司委托诉讼代理人孙业康、张春，被告王景龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告加侨经营管理公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋租金和物业服务费223997.74元;二、判令被告支付逾期交付金额滞纳金55430元(暂计算至2020年6月2日,后续滞纳金以223997.74元为基数,按月息2%的标准计算至款清之日止);三、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2018年1月23日,原告加侨经营管理公司与被告王景龙签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》,原告将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口加侨国际广场负一层B1-41铺位租赁给被告经营。合同约定,承租方租赁该房屋用于经营配套品类,所经营的店铺名称为“徽龙体育俱乐部”,租赁面积为550平方米;出租方暂定于2018年2月14日将该房屋交付承租方,出租方给予承租方自房屋交付日起2个月的装修期,起租日为2018年4月14日,租赁期限4+2年,自2018年2月14日起至2024年2月13日止;自起租日起,该房屋的租金计算方法为下述固定租金和提成租金中金额较高者；该房屋的月固定租金按照该房屋的租赁面积计算,第1、2年(2018年4月14日至2020年2月13日)每月每平方米固定租金为人民币30元,即每月固定租金为人民币16500元,营业额扣点7%;第3、4年和第5、6年每月固定租金及所提成租金分别为33元和7%、36元和7%；承租人应自起租日起至租赁期结束,向出租人或管理公司支付该房屋的物业服务费,该房屋目前的物业服务费按照租赁面积每平方米每月人民币20元计算,每个月共计11000元;租金及物业服务费采用季付的支付方式,即每次一次性收取三个月租金及服务费,首月基本租金和物业服务费由乙方(注:被告)在签署本合同之日起7日内向甲方(注:原告)缴纳,乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业服务费;租赁期间,若乙方未能按照本合同约定的时间足额缴纳租金和物业服务费等其他应当支付的费用的,在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后七日内,乙方仍未纠正该行为的,甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。如在租赁期限内,因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的,则甲方有权不予退还租赁保证金,同时乙方还应按照本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任;在租赁期限内,乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业服务费或租赁保证金或临时场地租赁费的,每逾期一日,应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金;乙方拖欠支付租金、物业服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的,甲方有权单方面解除合同,收回该商铺。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告经常欠付租金、物业费用。今年2月29日,被告违约提前撤场,下欠租金及物业费原告多次追讨无果。 原告认为,依法成立的合同受法律保护,被告无故拖延支付原告房屋租金及物业费,已构成违约,应承担违约责任。为维护自己的合法权益,现具状起诉,望判如所请。 被告王景龙辩称：原被告合同签订之日，原告没有依约交付房屋，大概晚了40天，大概在2018年3月份交付的。被告于2020年1月6日就撤场了，当时给了2个月装修期，但我装修实际时间是四个月，因为原告要求我整改，在我经营商铺期间，原告无故停止物业服务。在商铺交付的时候，原告没有提供下水、电话线、网线等接口。原告要求支付房屋租金和物业服务费223997.74元是有异议的，原告停止了我的物业服务时间至少超过一个月，应扣除物业费11000元，我实际使用房屋的时间是2018年6月底至2020年1月6日，应当扣除4个月零九天的房屋118250元。我交了55000元履约保证金给原告，目前也没有退。下水本来是原告做的，现在是我自己做的，花费了3万多元，原告目前也扣了我商铺里的器材，有13张乒乓球台及其他球馆正常运营需要的东西，原告不让我拉走，大概价值十万元。如果不存在欠付房屋及物业费的情况下，我也就不存在违约情况。 经审理查明：2018年1月23日,原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告王景龙（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》。《合肥加侨国际广场专用条款》约定：出租方将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口西南角加侨国际广场负一层B1-41铺位租赁给承租方经营。专用条款约定,承租方租赁该房屋用于经营配套品类,所经营的店铺名称为“徽龙体育俱乐部”,租赁面积为550平方米;出租方暂定于2018年2月14日将该房屋交付承租方,出租方给予承租方自该房屋交付日起2个月的装修期；租赁期限4+2年，合同期内双方无重大违约，合同自动续签两年，即自2018年2月14日起至2024年2月13日止;该房屋的起租日为2018年4月14日； 该房屋的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者:该房屋的月固定租金按照该房屋的租赁面积计算,第一、二年即2018年4月14日至2020年4月13日,每月每平方米固定租金为30元,或营业额扣点7%，即每月固定租金为16500元；第三、四年即2020年2月14日至2022年2月13日,每月每平方米固定租金为33元,或营业额扣点7%，即每月固定租金为18150元；第五、第六年即2022年2月14日至2024年2月13日，每月每平方米固定租金36元，或营业额扣点7%即每月固定租金为15750元等。 《合肥加侨国际广场专用条款》第五条约定：在《商业广场商铺租赁合同》签署后7日内向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付2个月的租金及2个月的物业服务费之和，共计55000元；承租方应自起租日起至租赁期结束，向租方或管理公司支付该房屋的物业服务费，物业服务费按照租用面积每平方米每月20元计算，每月共计11000元。《合肥加侨国际广场专用条款》第七条约定：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的原因，乙方提前解约，需提前三个月书面通知甲方，待甲方同意后方可解约。 原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告王景龙（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》同时约定：商业广场租金及物业服务费采用季付的支付方式即每次一次性收取三个月租金及物业费；乙方应自起租日开始按照本合同约定承担该商铺的租金和物业服务费。首月基本租金和物业费由乙方签署本合同之日起7日内向甲方交纳，乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业费。首月基本租金和物业费根据乙方在该月实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算。最后一个月的基本租金和物业费根据乙方在该月的实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算；物业服务费由乙方在签署本合同之日起7日内与基本租金一并支付；首月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费计算，最后一个月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费。 《商铺租赁合同》第十三条约定：本合同项下租赁期限届满或本合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日起3日交还该商铺；合同结束，乙方应提前3日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该通知查验及收回该商铺，乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的月基本租金和物业服务费标准继续交付逾期期间的该商铺使用费、物业费等各项费用，每日还应按照最后一个月的日基本租金和物业费的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照13.4.1条收回该商铺。 《商铺租赁合同》第十五条约定：在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由此造成的损失，甲方应予赔偿：1、违反本合同，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续经营，且逾期超过60日的；2、因甲方原因导致该商铺延期交付且超过180天的等。乙方依据本合同第15.2条单方解除合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租金和保证金，退还多收的预交款项，乙方应在3日内交还该商铺。 《商铺租赁合同》第十六条约定：在租赁期内，乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业费/或保证金/，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。乙方拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面解除合同。甲方依据本合同16.4条单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿甲方；若保证金不足赔偿甲方损失，乙方还应负责赔偿。原被告双方在《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》对双方的其他权利义务等事项还进行了约定。 合同签订后，原告加侨经营管理公司开庭陈述与2018年2月14日前将涉案的房屋场地交付给被告王景龙，免租期2个月。 2019年5月9日，原告加侨经营管理公司向被告王景龙发出《商告函》，该商告函记载：“致王景龙（徽龙体育）：一、贵我双方签订的《租赁合同》和《专用条款》合法有效，贵我应按照合同约定履行相应义务。二、贵方在履行《租赁合同》和《专用条款》过程中存在严重的违约行为。在合同履行期间，贵方并未按照上述约定履行义务，截止2019年5月31日，贵方拖欠租金、物业费和水费合计108617.74元（其中租金63617.74元，物业费45000元）。虽经我司多次沟通、协商，贵方均拒不履行支付租金和物业费义务，已经构成严重违约情形，应承担相应的违约责任。三、贵方在我司规定的时间内支付租金及物业费，否则承担不利后果。贵司逾期支付租金、物业服务费、租赁保证金、临时场地租赁费，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，我司有权单方面解除合同，收回该商铺，没收贵方全部租赁保证金。限贵方自收到本商函之日起3日内缴足所欠租金和物业费。否则我司有权终止上述合同并收回商铺，租赁保证金不予退还。”等。被告王景龙认可该商函已经收到。 原告加侨经营管理公司开庭陈述被告王景龙于2020年2月29日将所租赁的房屋场地予以返还，双方签订的租赁合同予以解除。被告王景龙开庭陈述涉案租赁房屋其已经于2020年1月6日交还原告加侨经营管理公司，同年1月7日被告王景龙在微信消费群里发出停止营业公告，同时涉案租赁房屋被原告加侨经营管理公司上锁锁住，双方签订合同已经解除。被告王景龙对此陈述未提供证据加以证明。 另查,被告王景龙在租赁期间欠原告加侨经营管理公司租金及物业费分别为：2018年9月1日至2018年11月30日欠付租金及物业费25617.74元，2018年12月1日至2019年2月28日欠付37500元，2019年3月1日至2019年5月30日欠付25500元，2019年6月1日至2019年8月31日欠付43380元，2019年9月1日至2019年11月30日欠付34500元，2019年12月1日至2020年2月29日欠付57500元，2018年9月1日至2020年2月29日合计欠费223997.74元未付。 被告王景龙自2018年4月14日至2020年2月29日止应缴纳租金、物业费合计604112.9元，被告王景龙已经向原告加侨经营管理公司支付房屋租金、物业费合计380115.16元，缴纳租赁保证金55000元。 上述事实，由原告提供的《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》、收据、商告函及原被告的陈述予以证实。 本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告加侨经营管理公司与被告王景龙签订的《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。原告加侨经营管理公司已经按约定履行义务，被告王景龙应当按照约定履行自己的义务，按期缴纳租金及物业费，逾期缴纳应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第十六条约定：在租赁期内，乙方逾期支付缴纳的租金和物业费，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。乙方拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面解除合同。原被告双方约定的违约金过高，现原告参照民间借贷上限利率支付违约损失予以采纳。 根据《合肥加侨国际广场专用条款》第七条约定：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的原因，乙方提前解约，需提前三个月书面通知甲方，待甲方同意后方可解约。双方当事人经协商一致可以解除合同，现原告陈述已经于2020年2月29日收回涉案租赁房屋，可视为双方协商自即日解除合同，故原被告双方签订的《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》已经实际解除。被告王景龙辩称其2020年1月6日撤出租赁场地，被告也将涉案房屋门上锁，应当以该日为解除合同之日，本院认为被告未提供证据证明，因被告违约，原告可以单方解除合同，故采纳原告对解除合同时间的意见较为适当。王景龙的其他辩称意见未提供证据证明，不予采纳。根据合同约定被告经原告同意可以解除合同，故被告缴纳的履约保证金应予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王景龙于本判决生效后十日内支付原告安徽加侨商业经营管理有限公司房屋租金、物业费223997.74元及利息（利息计算为25617.74元从2018年9月1日起计算，37500元从2018年12月1日起计算，25500元从2019年3月1日起计算，43380元从2019年6月1日起计算，34500元从2019年9月1日起计算，57500元从2019年12月1日起计算，以上利息均按照年利率24%计算至款清之日止）； 二、被告王景龙缴纳的保证金55000元应从上述款项中予以扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5492元，减半收取2746元，由被告王景龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年十二月十六日 书记员  贾倩倩 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。