重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初6028号原告：彭燕，女，1983年10月9日出生，住重庆市涪陵区。原告：邹小红，女，1991年8月25日出生，住重庆市涪陵区。二原告之共同委托诉讼代理人：张波，重庆圣石牛律师事务所律师。被告：重庆市涪陵翔正实业有限责任公司，统一社会信用代码91500102711612206J，住所地重庆市涪陵。法定代表人：代朝贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海燕，重庆琪杰律师事务所律师。原告彭燕、邹小红与被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司（以下简称“翔正实业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹小红及原告彭燕、邹小红的共同委托诉讼代理人张波、被告翔正实业公司的委托诉讼代理人王海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭燕、邹小红向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年8月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即退还原告购房款100万元，并支付原告以100万元为基数从2019年8月14日起按月利率2%计算至付清时止的违约金；3、判令被告立即支付原告2020年9月13日至10月的房屋租金8000元。事实及理由：2019年8月14日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于重庆市涪陵区黎明三组经桥路4号翔正丽湾B栋-1层09号抵押房屋出售给原告；房屋总价120万元，其中100万元于合同签订之日支付，剩余20万元于2020年2月28日房屋过户资料审核完毕后、取得审批中心交件回执单前支付；原告向被告支付首期房款100万元后，被告同意于每月10日前向原告支付房屋租金8000元；2020年2月28日产权过户前、原告付清20万元尾款的次日起，被告同意于每月10日前向原告支付房屋租金9600元；如被告未按约办理产权过户手续，则以已付房款为基数按月利率3%计算向原告支付延期过户期间的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了100万元购房款，但被告并未按约履行义务。2020年7月9日，双方签订了《房屋买卖合同补充协议》，被告承诺于2020年8月30日前办理解押及过户手续，若不能于该日前办理过户手续，则双方签订的原房屋买卖合同解除，被告应于同年9月5日前退还原告已付房款100万元并按原房屋买卖合同的约定向原告支付违约金。此后，被告未能按约办理房屋过户手续，拖欠原告的房屋租金亦迟迟未付。被告翔正实业公司辩称，原、被告签订《房屋买卖合同》属实，但原告请求的违约金过高，被告要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告系基于向被告购房的事实才取得收取房屋租金的资格，现原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，故被告不应再按合同约定向原告支付租金，且被告已向原告支付的租金96000元应用以抵扣原告已付购房款。原告彭燕、邹小红围绕诉讼请求依法向本院提交了证据：1、《房屋买卖合同》；2、《房屋买卖合同补充协议》；3、收据；4、银行交易明细。根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2019年8月14日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于重庆市涪陵区黎明三组经桥路4号翔正丽湾B栋-1层09号的房屋出售给原告；原告知晓该房屋已抵押给恒丰银行重庆涪陵支行；房屋总价款为1200000元，分两期支付：合同签订之日支付1000000元，2020年2月28日房屋过户资料审核完毕后、取得审批中心交件回执前支付200000元；原告付清首期房款1000000元后，被告应于每月10日前向原告支付房屋租金8000元，租金支付时间为6个月；若被告未按约办理产权过户手续，则应向原告支付以已付房款为基数按月利率3%计算的延迟过户期间的违约金。当日，原告即向被告支付了首期房款1000000元，被告亦向原告出具了收据一张。但此后，被告并未按约定期限将该房屋过户给原告。2020年7月9日，双方签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定原告自愿免除被告租金及违约金一个月；房屋租金按原合同约定按月支付；被告应于2020年8月30日前办理解押及过户手续，否则原房屋买卖合同解除，被告应于2020年9月5日前退还原告已付购房款1000000元并支付原合同约定的违约金。另查明，原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，被告已累计向原告支付了2019年8月14日至2020年8月13日共计12个月的租金96000元。根据双方签订的补充协议，原告自愿免除租金一个月，即被告已向原告支付租金的期限应计算至2020年9月13日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，系有效的合同。原告按约足额向被告支付了购房款，但被告未能按约为原告办理房屋解押及过户手续，其行为违约，被告应当承担退还已付房款并支付违约金的违约责任；故对于原告要求被告退还其购房款1000000元的诉讼请求，本院亦予以支持。但关于支付违约金的起算期间，本院认为，因原、被告在《房屋买卖合同补充协议》中对办理房屋过户手续的时间重新作出了约定，且原告自愿免除了被告一个月的违约金，故违约金的起算时间应为2020年8月30日的次月即2020年9月30日；关于违约金的数额标准，双方虽在合同中约定为以已付房款为基数按月利率3%计算，且原告在审理过程中自愿将计算标准调整为以已付房款为基数按月利率2%计算，但该数额仍然过高，故本院将其调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。按照《房屋买卖合同补充协议》的约定，被告未能将房屋过户给原告，双方签订的《房屋买卖合同》解除条件成就，故对于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院亦予以支持。双方签订的原合同虽解除，但《房屋买卖合同补充协议》仍约定租金按原合同按月支付，故对于原告要求被告向其支付尚欠的一个月房屋租金8000元的诉讼请求，本院亦予以支持。但由于被告已向原告付清2020年9月13日前的租金，故未付租金的计算期间应为2020年9月14日至同年10月13日。因此，对于被告辩称的合同解除后其便不应向原告支付租金并要求将其已付租金用于抵扣购房款的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告彭燕、邹小红与被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司于2019年8月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司在本判决生效后10日内退还原告彭燕、邹小红已付购房款1000000元，并支付以1000000元为基数从2020年9月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清之日止的违约金；三、被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司在本判决生效后10日内支付原告彭燕、邹小红2020年9月14日至2020年10月13日的房屋租金8000元；四、驳回原告彭燕、邹小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15672元，减半收取7836元，由被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  徐 东二〇二〇年十二月二日法官助理  唐裕馨书 记 员  洪冬梅