甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初9245号原告：兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：摆某。委托诉讼代理人：王某2，甘肃中立源律师事务所律师。被告：陈某1，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州，现住甘州区县。委托诉讼代理人：陈某2，甘肃金彤律师事务所律师。原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司(以下简称“惠仁堂药业公司”）与被告陈某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告惠仁堂药业公司委托诉讼代理人摆某、王某2，被告陈某1委托诉讼代理人陈某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠仁堂药业公司向本院提出诉讼请求:1.要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同;2.要求被告向原告退还房屋使用保证金50000元；3.要求予以调减过高违约金；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年10月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于张掖市××区（面积：406㎡）的房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年10月6日起至2023年10月5日止，共五年，双方约定前两年租金每年30万元，后三年租金每年35万元，房屋使用保证金5万元，双方不得任意变更或终止，否则由违约方向对方赔偿当年全部租金的50%。根据合同约定，原告在签订合同时已向被告一次性交清两年租金及房屋使用保证金。现因原告经营不善，与被告就解除合同一事协商未果，且约定的违约金过分高于实际损失，为维护自身合法权益，防止损失扩大，特依法提起诉讼。被告陈某1辩称：1.原告诉请要求解除合同没有事实及法律依据，被告不同意解除与原告签订的房屋租赁合同。被告对签订租赁合同、合同约定的租赁期限及租金均无异议，但原告经营不善不是解除合同的约定事由，原告要求解除合同也不符合我国《合同法》关于解除合同的法律规定；2.原告的行为构成违约，给被告造成了极大的经济损失。根据合同第3.1条的约定，原告应于合同签订日期前30天交纳第三年租金，但截至目前，原告并未交纳第三年的房屋租金，其行为已构成违约，原告除应继续履行合同向被告交纳租金外，还应向被告支付逾期交纳房租的违约金。另外，案涉房屋在没有向原告出租前，由被告经营餐厅，经营效益良好，因原告三番五次要求被告将房屋出租给原告，被告考虑到原告的诚意，才同意将房屋出租给原告。为向原告交付房屋，被告拆除了新装修的厨房环保烟道、电子厨灶，并低价变卖了新购置的冰箱、冰柜等餐厅用具，给被告造成了很大的经济损失，现原告的行为严重违背诚实信用原则。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年10月6日，被告陈某1作为甲方（出租人），原告惠仁堂药业公司作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于张掖市××区房屋一套（建筑面积406㎡），租期为五年，自2018年10月6日起至2023年10月5日止；前两年租金每年300000元，后三年租金每年350000元，房屋使用保证金50000元，乙方在签订合同时一次性交清两年租金600000元及保证金50000元，合计650000元，第三年交纳房租时间为合同签订日期前30天，不得拖欠，拖欠一日承担滞纳金5000元，连续拖欠15日，甲方有权解除合同，收回房屋。同时，双方还约定本合同自签字之日起生效，双方不得任意变更或终止，否则由违约方向对方赔偿当年全部租金的50%。在该合同签订前，原告已于2018年9月11日通过银行转账方式向被告交纳了前二年的租金600000元及保证金50000元，合计650000元。合同签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告，原告进行装修后用于药品经营。2020年9月24日，原告向被告送达《退租情况说明》一份，载明原告因受大环境的影响，市场经济下滑，门店销益减少，长期处于严重亏损状态，经营困难，特向被告陈某1提出终止合同，且承诺将在2020年10月5日搬离门店，并在搬离前一周结清相关所欠费用。同日，被告收到原告送达的退租情况说明。2020年10月5日，原告遂依据退租情况说明中载明的时间搬离案涉租赁房屋。因原、被告就双方签订的《房屋租赁合同》解除事宜协商未果，遂引起诉讼。另查明，自原告惠仁堂药业公司搬离案涉房屋后，案涉房屋一直处于空置状态，房屋钥匙由原告持有。庭审中，原告明确表示愿意将房屋钥匙交还给被告，被告陈某1予以拒收，并表示不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《房屋租赁合同》、《退租情况说明》、兰州银行通用凭证、兰州银行网上银行电子回单、甘肃省白银市白银区人民法院（2020）甘0402民初1914号民事判决书复印件、浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2212号民事判决书复印件，被告提交的甘州区市场监督管理局出具的查询函、企业信用信息公示报告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据审理查明的事实，原告在租赁期限届满前单方主张要求解除《房屋租赁合同》，虽被告不同意解除合同，但合同存在的基础是当事人自愿履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告向被告送达了退租情况说明后，已搬离租赁房屋，足以证明原告以自己的行为表明其不再继续履行租赁合同义务，被告不同意解除合同一方面导致案涉房屋长期闲置，另一方面也导致被告实际无法通过租赁合同获取租金收益。庭审中，鉴于本案的具体实际情况，为及时止损，本院向被告释明其拒绝解除《房屋租赁合同》将产生的法律后果，并限被告于2020年11月20日前将是否同意解除合同的意见反馈至本院。但期限届满后，被告仍明确表示不同意解除《房屋租赁合同》。现考虑到原告不愿继续履行合同已搬离该租赁房屋，该合同义务性质又不宜强制履行，在原、被告合同目的已无法实现的情况下，为减少原、被告损失进一步扩大，有效利用资源，维持社会经济秩序，本院依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》自2020年11月20日解除。为有效化解社会矛盾，节约司法资源、减少当事人的诉累，关于《房屋租赁合同》解除后的法律后果，本院认定如下：1、原告惠仁堂药业公司在《房屋租赁合同》未履行完毕的情况下单方面要求解除合同，在双方未协商一致的情况下，原告即搬离租赁房屋，自身存在违约行为，应按照合同约定向被告支付违约金，原告对此不持异议。双方在《房屋租赁合同》中约定“本合同自签字之日起生效，双方不得任意变更或终止，否则由违约方向对方赔偿当年全部租金的50%”，但违约责任的性质应为补偿性，双方的该项约定明显过高，原告现诉请要求对违约金进行调整，并明确表示愿意承担当年全部租金30%的违约金，但原告认为当年全部租金应为300000元，对此本院认为，双方在合同中约定“前两年租金每年300000元，后三年租金每年350000元”，因原、被告签订的《房屋租赁合同》自2020年11月20日解除，合同中约定的“当年全部租金”应当是2020年10月6日至2021年10月5日期间的租金即350000元，故原告应向被告支付违约金105000元（350000元×30%）。2、依据上文所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除，故原告应承担自2020年10月5日（搬离案涉房屋之日）至2020年11月20日（合同解除之日）期间的租金，即43750元（350000元÷12个月×1.5个月）。关于原告认为其在新冠病毒疫情期间存在无法正常营业的情形，导致原告营业额下降，要求减免一个月租金的主张。对此本院认为，根据原告庭审陈述，其在疫情期间仍按照药监局统一安排时间正常营业，且从原告惠仁堂药业公司的经营性质来看，疫情对原告的影响相对较小，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告退还保证金50000元的诉请。根据原、被告的陈述及审理查明的事实，本案原告向被告陈某1交纳保证金具有履约保证的性质，现原、被告租赁合同已解除，如果既要原告承担违约金，也不退还保证金，明显有失公平原则，现原告已经以承担违约金的方式承担了违约责任，故被告应将原告已交纳的50000元保证金予以退还，对原告的此项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司与被告陈某1于2018年10月6日签订的《房屋租赁合同》（已解除）；二、原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司支付被告陈某1租金43750元；三、原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司支付被告陈某1违约金105000元；四、被告陈某1退还原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司保证金50000元。以上二、三、四项相抵后，原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司还应向被告陈某1支付98750元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司负担。本院退还原告案件受理费525元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳二〇二〇年十二月二十四日法官助理 丁 丹书 记 员 李彩霞