西安市雁塔区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0113民初21385号   原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地：西安市高新区。    负责人：李朝亮，该分行行长。   委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。   被告：吴雅婷，女，汉族，1983年12月15日出生，籍住西安市未央区。   委托诉讼代理人：林美亮 ，女，汉族，1986年10月17日出生，现住西安市未央区。   被告：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所地：西安市未央区。    法定代表人：安宝峰，该公司经理。    委托诉讼代理人：秦素敬，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。    委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。   原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称中国农行高新分行）与被告吴雅婷、绿地集团西安盛都置业有限公司(以下简称绿地公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农行高新分行的委托诉讼代理人金辉、何炬，被告吴雅婷的委托诉讼代理人林美亮，被告绿地公司的委托诉讼代理人秦素敬、霍鑫琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告中国农行高新分行诉称，2014年11月，被告吴雅婷与被告绿地公司签署了《商品房买卖合同》，购买被告绿地公司开发的位于西安市曲江大明宫遗址区XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价3181340元。2014年11月12日，原告与被告吴雅婷、被告绿地公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号61020120140057495），约定借款金额1770000元，借款期限30年。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整，采用等额本息还款方式；借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息,罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%；担保方式为被告绿地公司提供阶段性保证，被告吴雅婷用所购之上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同第12.4条约定借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。为担保合同的履行，被告吴雅婷以上述购买的房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保。2014年11月12日，原告与被告吴雅婷签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，针对该房屋办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字号：201903802007）抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。原告于2014年11月18日依约向被告吴雅婷指定的绿地公司的账户发放贷款1770000元，期限为30年，记载执行利率6.55%。先期，被告吴雅婷尚能按时偿还贷款本息，但自2016年开始多次拖欠还款，自2020年3月起连续未按约定还款。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告吴雅婷偿还原告借款本金1614680元，以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月29日为1511.74元）；2、原告对被告吴雅婷所有的位于西安市曲江大明宫遗址区XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿；3、被告绿地公司对被告吴雅婷上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任；4、二被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用，并互负连带责任。   被告吴雅婷辩称，欠款属实，原告诉称的事实理由认可，2020年年底可归还前期所欠按揭、本息、罚息等款项，但现在没有能力将剩余全部按揭款还清。   被告绿地公司辩称, 1、原告与被告吴雅婷签订的涉案房屋借款合同，且就涉案房屋办理了抵押登记，原告应就抵押权优先受偿。依据不动产登记证明，双方于2014年11月12日涉案房屋办理抵押登记，原告作为抵押权利人、吴雅婷作为抵押人，依照《物权法》第一百七十六条规定，债务人自行承担担保的，债权人应当就担保物实现债权，及一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项，或者第五项规定，......正在建造的建造物抵押的额应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，吴雅婷作为债务人，将涉案房屋进行抵押，原告应就涉案房屋的抵押担保实现债权。原告与被告吴雅婷2014年11月12日签订的房地产抵押合同，作为个人购房借款担保合同的从合同，该合同约定，将涉案房屋作为抵押物，担保债权的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金、损害赔偿以及为实现债权的一切费用，其中涉案房屋总价值3181340元，本案中原告主张的借款本金及违约金尚未超出抵押房屋价值，根据《担保法》第二十八条第一款规定，保证人对物担保以外的债权承担担保责任，原告与吴雅婷之间抵押担保关系成立的前提下，吴雅婷作为借款人及抵押人，原告应依照约定在抵押物价值范围内优先行使抵押权。虽绿地公司作为保证人，但依照上述法律规定，仅对超出抵押物价值部分的债权承担保证责任，但介于原告主张的本金及违约金金额未超出抵押物价值范围，应就抵押物进行清偿，结合抵押物价值，也能够足额清偿原告的债权，故原告主张的债权，与绿地公司无关；2、现因被告吴雅婷自身原因，怠于办理房屋产权证，绿地公司作为保证人，应当免除责任，且应由被告吴雅婷个人承担相应的责任。本案中，绿地公司已于2014年7月31向被告吴雅婷交付了房屋，涉案房屋所在小区自2019年已具备办理不动产登记的条件，且涉案小区的其他业主均已在2019年陆续办理了房产证，在涉案房屋早已具备办理不动产权证前提条件下，被告吴雅婷因其个人原因迟迟不予办理，因吴雅婷过错造成的，尚未取得不动产权证，与绿地公司无关，因此绿地公司不承担相关的连带责任。   经审理查明，2014年11月12日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行（贷款人、抵押权人）与被告吴雅婷（借款人、抵押人）、被告绿地公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行向被告吴雅婷提供贷款，贷款金额1770000元，被告吴雅婷用于位于西安市曲江大明宫遗址区XX环XX段西侧绿地香榭花域一期房屋一套，贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，还款方式为等额本息还款法；借款人未按合同约定期限借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权；第九条约定本合同项下的担保方式见第三十一条，第三十一条约定担保方式为阶段性保证+抵押，借款人将其购买的上述房屋抵押给原告，提供抵押担保，阶段性保证人即被告绿地公司按9.1和9.3约定提供保证担保；合同9.1约定保证方式为连带责任保证，本合同项下借款同时存在物担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；9.3约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为自借款到期日起两年。   同日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告吴雅婷签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定，被告吴雅婷将上述房屋（位于西安曲江大明宫遗址区XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号）抵押担保给中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行，抵押担保的债权范围包括主合同项下的主债权及其利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。   2014年11月18日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行依约向被告吴雅婷发放贷款1770000元，借款日期为2014年11月18日至2044年11月17日，贷款执行年利率6.55%。后被告吴雅婷未按照合同约定履行还本付息义务。原告起诉后，被告陆续偿还贷款，截止2020年11月12日，被告吴雅婷尚欠原告借款本金1611847.63元、利息33835.31元（含罚息、复利）。   另查明，2017年12月13日，中国银监会陕西监管局发文批复同意中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格并更名为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。2019年3月7日，原告就本案涉案房屋进行了抵押预告登记，办理了《不动产登记证明》，预告登记证明号为：陕（2019）西安市不动产证明第0063198号。涉案房产未办理房产证。   被告吴雅婷称其已收房，但至今未入住。   本案在审理过程中，经询问，原告称其诉请的律师费尚未实际支付,数额无法明确，公告费、保全费未产生。   以上事实有《关于中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复》、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《不动产登记证明》、贷款发放通知单、借款人还款记录、欠付本息明细及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为本案认定案件事实的依据。   本院认为，原告西安农行高新分行与被告吴雅婷、绿地公司签订的《个人购房担保借款合同》、西安农行高新分行与被告吴雅婷签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均属当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约履行了放款义务，现被告吴雅婷未依约定履行还本付息义务，按照合同约定，债权人有权提前收回贷款，并要求被告吴雅婷依约偿还本金、利息、罚息、复利，故被告吴雅婷应当向原告偿还剩余贷款本金1611847.63元、利息33835.31元（截止2020年11月12日，含罚息、复利），并按合同约定支付自2020年11月13日之后的利息、罚息、复利。   关于原告主张应对涉案房产变现所得享有优先受偿权一节，本院认为，本案中约定的抵押物在抵押房产上设定的是预告登记,与抵押登记是具有不同法律性质和法律效力。抵押权属于担保物权,抵押权的基础是物权,而商品房中的预告登记,实质上保护的是债的请求权,不是现实的物权。预告登记不是抵押登记,原告在抵押的商品房中仅办理了预告登记,涉案房产没有办理房产证,原告也没有办理抵押权登记,因此不能享有优先受偿权。对于该项诉讼请求，本院依法不予支持。   关于原告要求被告绿地公司承担连带清偿责任一节，本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第九条约定，本合同项下的担保方式见第三十一条，第三十一条约定担保方式为阶段性保证+抵押，阶段性保证人即被告绿地公司按9.1和9.3约定提供保证担保；合同9.1约定保证方式为连带责任保证，本合同项下借款同时存在物担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；9.3约定借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，原告仅就涉案房屋抵押办理了预告登记，被告吴雅婷未取得房地产权属证书，未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，且原告依照合同约定可以要求保证人承担保证责任，故原告有权要求被告绿地公司依约承担连带保证责任，被告绿地公司的抗辩理由本院依法不予采信。   关于原告请求被告支付律师费一节，截止庭审辩论终结前，原告未明确律师费用具体金额且未提供已经实际支出的证据，对原告该项诉请本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：   一、被告吴雅婷应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行偿还贷款本金1611847.63元、利息33835.31元（截止2020年11月12日，含罚息、复利），并按合同约定支付自2020年11月13日起至贷款全部清偿之日止的利息、复利、罚息；   二、被告绿地集团西安盛都置业有限公司对本判决第一项被告吴雅婷的债务承担连带保证责任，绿地集团西安盛都置业有限公司承担连带责任后有权向被告吴雅婷追偿；   三、驳回原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费19346元，减半后收取9673元，由二被告共同承担。因原告已预交，故二被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                审判员  袁换香      二〇二〇年十二月二十二日     书 记 员  贺红娟                   打印：相丽华       校对：宁庆芳    2020年月日送达      1