江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初12704号 原告：李龙，男，汉族，1980年7月4日生，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：聂志勇，北京市京师律师事务所律师，执业证号11101202010255482。 委托诉讼代理人：沈焕，北京市京师律师事务所实习律师，实习证号01012001210083。 被告：邓春根，男，汉族，1971年7月29日生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师，执业证号13601199310197880。 委托诉讼代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师，执业证号13601201510267392。 原告李龙诉被告邓春根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告李龙及委托代理人聂志勇、沈焕，被告邓春根及其委托代理人章建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李龙诉称：原告承租被告所有的位于南昌市东湖区店经营“扬子驾校”。2019年6月该店面因城市棚户区改造项目需要征收，被告与南昌市东湖区住宅保障和房屋管理局、南昌市东湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处签订了补偿协议后，店铺被拆除。原告作为房屋的合法承租人，有权获得店铺因被征收而产生停产停业损失、装修补偿费用、搬迁补助等补偿，但被告未给付原告补偿款。故提起诉讼，请求判令1、被告支付原告装修补偿费48211.5元，经营性非住宅的补助和奖励73504.7元、提前搬迁奖励30000元、搬迁补助349.05元、电燃器热水器迁移费100元、空调挂机两台、柜机两台8**元，共计152965.25元。2、本案诉讼费由被告承担。 被告邓春根辩称：1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规之规定，征迁补偿均系支付给被征迁房屋的产权所有人。2、根据合同法第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原被告为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被答辩人在2019年6月以后未交租金，答辩人多次要求其尽快归还店面，终止租赁合同。双方已实际终止租赁关系。原告非法侵占答辩人店面达半年之久，且因原告拒不交付房屋，政府征迁工作受阻，致使答辩人因无法提前搬迁，拆迁补偿比同期拆迁户补偿每平方米少4000多元，应由被答辩人赔偿。综上，原告既非产权所有人，且租赁合同已终止，无权主张征迁补偿款。 经审理查明：被告邓春根与韩桂珍通过购买于2012年10月12日取得南昌市东湖区店面所有权，面积为139.62平方米。被告购买该店面前，原业主将店面分割为两间分别出租。被告购买后仍延续原业主方式，将店面一分为二分别出租，一半面积出租给了原告李龙。另案外人韩桂珍表示不参加诉讼，同意由丈夫邓春根全权处理。 2015年6月30日，原告李龙（承租方）与被告邓春根（出租方）签订租赁合同，约定1、租赁租期自2015年7月1日至2016年6月30日。2、合同期满后，承租方迁空，交还房屋及设施。原被告按约履行至合同期满，双方均未再签订书面合同，但原告仍使用店面并交付租金至2019年6月30日，被告收到租金未提异议。原告使用店面至2019年11月23日搬离。租赁期间，原告进行了部分装修，并安装了热水器和空调。 2019年3月，南昌市东湖区人民政府对该案涉地块发布征收公告。2019年6月27日，政府发布房屋征收决定书，明确签约期限为自本决定下达之日起至2019年7月27日；搬迁期限自签订征收补偿协议之日起15日内。同年11月7日，被告与房屋拆迁征收部门签订了非住宅货币补偿协议书，被告获得房屋征收补偿款合计5206243.44元，包括提前搬迁奖励60000元、搬迁补助698.1元、装修补偿96423元、经营性非住宅补助和奖励147009.39元（按3%市场评估价给予停产停业补偿）、热水器迁移费200元、空调挂机贰台、柜机贰台补偿1600元。签订补偿协议书当天，被告收到所有征收补偿款合计5206243.44元。此后，原、被告对提前搬迁奖励、搬迁补助、装修补偿、经营性非住宅补助和奖励、空调挂机、柜机补偿款的归属发生争议。原告以补偿款未达成一致意见为由拒绝搬离。同年11月，政府有关拆迁部门在与产权人签订补偿协议后对原告承租的诉争店面实施了强拆。 上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的店面租赁合同、非住宅货币补偿协议书以及被告提供的房屋产权证复印件等主要证据予以证明。 本院认为：原、被告于2015年6月30日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。2016年6月30日租赁期满后双方未再签订书面合同，但原告仍继续使用诉争店面并向被告交付租金，被告收到租金后也未提出异议。原被告虽延续租赁合同履行，但对租赁期限未作出明确约定，故视为不定期租赁。庭审中原被告对此无异议。合同履行过程中，因政府征收拆迁导致合同无法履行，原告使用诉争房屋至2019年11月23日强拆搬离。至此，原被告租赁关系实际终止。被告作为产权人与拆迁部门签订了补偿协议后获得房屋征收补偿款合计5206243.44元，包括提前搬迁奖励60000元、搬迁补助698.1元、装修补偿96423元、经营性非住宅补助和奖励147009.39元、热水器迁移费200元、空调挂机贰台、柜机贰台补偿1600元，事实清楚，证据充分。审理中，被告认为原告不是拆迁补偿协议的相对人，无权取得赔偿款项不符合民事诉讼中权利与义务对等的原则。拆迁部门根据相关政策发放补偿款的相对人为产权人，但产权人通过民事行为已将该房屋的使用权有偿转移给了他人，故相应的补偿款归属也随之发生转移。故原告主张给付相应承租面积的补偿款，符合法律规定；其中1、关于原告经营性非住宅补助和奖励即停产停业损失补偿款73504.7元的主张。根据国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条、第三十二条的规定，因诉争店面征收获得的停产停业损失补偿款既包括店面租赁合同提前终止导致承租人无法经营受到的损失，也包括出租人因店面停止出租将产生的租金损失等因素。本案原被告系不定期租赁合同，按照合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但必须给予合理期限。被告作为出租方并未在政府公示拆迁告知前向原告行使解除合同权，故原告仍享有承租方的相关权利。原告作为承租方实际使用诉争房屋从事经营活动，因拆迁导致租赁合同终止，并在政府告知拆迁后不能正常开展经营，原告应该属于停产停业损失补偿的受益人，其要求给付停产停业补偿款符合法律规定和政策精神。鉴于不定期租赁合同的法律后果，原告对合同随时可以解除应有预知性，同时对合同随时解除可能导致的损失也应当有预判和防范，此外不定期租赁合同解除一般给予三个月的合理告知期，另原告强拆前无偿占用店面4个多月。上述情形均作为判定停业损失的参考因素，酌情从被告已得该项补偿款73504.7元（一半面积）中补偿原告10000元，超出部分本院不予支持。2、关于原告提前搬迁奖30000元及搬迁补助349.05元的主张。由于原告在出租方催告后并未履行搬离义务，而是在强拆情况下搬离，故不予支持。被告认为原告未及时搬离，导致其减少提前搬迁奖，没有提供证据证明，本院不予采信。3、关于原告装修补偿款48211.5元的主张。审理中，原告称系其装修，但未提供证据证明其装修情况，而被告称其购买店面时已经装修。基于无法查清装修具体情况，且原告仅承租一半面积，而装修补偿款为一并发放，且合同中约定合同期满后承租方交还房屋及设施。故考虑上述因素，被告从已获取的装修补偿款96423元的50%（一半面积）即48211.5元中按三分之二的比例，酌情给付原告装修补偿款32141元。4、关于原告热水器迁移费100元、空调挂机贰台、柜机贰台补偿800元的主张。因热水器、空调均系原告安装，被告也没有异议，故被告应将热水器迁移费100元、空调补偿800元给付原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，2014年江西省人民政府发布的《江西省国有土地上房屋与补偿实施办法》第三十一条、第三十二条、第三十六条之规定，判决如下： 一、被告邓春根于本判决书生效后十日内向原告李龙给付经营性非住宅补助和奖励10000元。 二、被告邓春根于本判决书生效后十日内向原告李龙给付装修补偿款32141元。 三、被告邓春根于本判决书生效后十日内向原告李龙给付热水器迁移费100元、空调补偿800元。 四、驳回原告李龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案由原告李龙预交案件受理费3359元，由原告承担1680元，被告承担1679元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 熊 娟 人民陪审员 徐 强 人民陪审员 张晓茜 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 汪柳芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第二十三条对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》 第三十一条因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件： （一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑； （二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋； （三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。 第三十二条因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。 停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。 第三十六条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的设区的市、县（市、区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。奖励办法由设区的市、县（市、区）人民政府制定。