广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2166号上诉人（原审原告）：袁金志，男，1992年10月11日出生，汉族，住所地：广东省茂名市茂南区*****************，身份证号码：440************659。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市********。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人袁金志因与上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称“鸿福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁金志上诉请求：1、依法撤销茂南区人民法院作出的（2020）粤0902民初607号民事判决书，支持袁金志在一审中提出的全部诉讼请求（不服金额为29164元）；2、一、二审诉讼费用由鸿福公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定鸿福公司逾期交房违约金的数额应相应抵减袁金志获赠的三个月物业费，属认定错误。案外人茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月物业费给袁金志。赠送物业费的主体是物业公司，而非鸿福公司，现有证据无法证明案涉三个月物业费与本案逾期交房违约金具有关联性，更无法证明买卖双方存在以三个月的物业费免除或抵减鸿福公司逾期交房违约金的合意，一审判决的认定有违民法自愿原则。（二）一审判决认定不满一个月的逾期办证违约金应以日计算，属认定错误。案涉购房合同第十二条约定的逾期交房违约金均采用月为单位，根据合同法第四十一条规定，应作有利于袁金志的解释。（三）一审判决认定袁金志取得房屋所有权证日期为登记机构颁发所有权证之日，本案逾期办证违约金应计至2019年8月28日，存在认定错误。合同约定取得房屋所有权证的时间是指袁金志实际签领不动产权证的日期，应以此作为逾期办证违约金的计算截止日。若鸿福公司不交付产权证给袁金志，袁金志是无法行使产权证相应的权利，必然导致袁金志权利上的损害。综上所述，请求法院查明事实，依法改判。鸿福公司辩称，答辩意见与一审庭审意见一致。鸿福公司上诉请求：1、撤销（2020）粤0902民初607号民事判决；2、改判驳回袁金志的全部诉讼请求；3、由袁金志承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院以合同约定的交付房屋之日起计算逾期办证违约金错误，将产生逾期办证与逾期交房违约责任竞合。一审判决结果与已经生效的判决结果完全相反，同一法院，不同法官，审判标准差异巨大，严重损害人民法院的公信力。（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作,差异较大，工作量明显增加,导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致的，理应免责。房屋所有权证与不动产权证的办证流程，所需资料及审批程序等不同。如果是办理房屋所有权证，合同约定的550天是足够的，但却不可能办好不动产权证。由于发生重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权证需要的宗地图、核准土地年限等这些相对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少逾期办证的违约金。（三）鸿福公司已将不动产权证交给袁金志，袁金志并没有损失，袁金志主张的违约金过高。鸿福公司没有拖延办证的恶意，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金明显过高，请求法院予以减少。袁金志辩称，（一）请求驳回鸿福公司的上诉请求，坚持一审庭审意见。（二）政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见、不能避免、不能克服的客观情况。首先，政策变化是可以预见的，开发商作为经营房地产的企业，对政策掌握和了解应该比购房者更加处于有利地位。本案中出现政府的上述行为时，开发商完全可以通知购房者，通过协商、变更合同等方式加以解决，但直至本案诉讼还没有证据证明开发商实施上述行为。其次，该政策变化是可以克服的。国家对不动产登记的调整，客观上是增加了办证要求和条件，但并不必然导致案涉房屋不动产权证可以逾期，开发商也没有举证证明逾期办证是不动产登记制度改革造成。现有证据表明开发商怠于履行办证该义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。（三）关于违约金是否过高的问题。第一，案涉合同约定自房屋交付之日550日内交证，司法解释规定，双方未约定情况下，开发商应在签订合同90内交付产权证。因此，本案逾期办证违约金期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。第二，袁金志主张的计算标准是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。袁金志向一审法院起诉的请求：1、请求法院判令鸿福公司向袁金志支付逾期交房违约金3900元；2、请求法院判令鸿福公司向袁金志支付以总房款695625元为基数按年利率6%为标准自2019年4月8日起计至鸿福公司向袁金志实际交付案涉房屋不动产权证书之日2019年9月26日止的逾期办证违约金19553.73元；3、判令鸿福公司承担本案所有诉讼费用。在诉讼中，袁金志变更第二项诉讼请求为：请求法院判令鸿福公司向袁金志支付逾期办证违约金48941.51元。一审法院认定事实：2017年4月15日，袁金志（买受人）与鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市*****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积132.5平方米，单价为每平方米5250元，总价款695625元。买受人应当于2017年1月20日前支付首期房价款人民币215625元，余款人民币480000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年4月15日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告于2017年5月17日支付了首期房款215625元，于2017年11月30日通过银行按揭借款支付余款480000元。2017年10月5日，鸿福公司将房屋交付袁金志使用。2019年8月28日，袁金志领取到案涉房屋不动产权证书。袁金志认为鸿福公司不按合同约定交付房屋及办理房产权证构成违约，遂于2020年1月17日诉至该院。另查明，由于逾期交房，鸿福公司于2017年4月16日对各业主作出补偿方案，赠送自交楼之日起三个月的物业管理费给各业主。在鸿福公司提供的《业主签领交楼红利表》中显示在“送物业费”一栏中袁金志的金额为“0”。茂名市鸿福物业管理有限公司对鸿福公司通过赠送三个月物业管理费给袁金志作为延迟交房的补偿表示认可。茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日。一审法院认为：袁金志与鸿福公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于鸿福公司是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于鸿福公司是否存在违约行为的问题。(一)袁金志、鸿福公司在签订《商品房买卖合同(预售)》后，袁金志已依约向鸿福公司全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，鸿福公司应当在2017年1月20日前向袁金志交付涉案商品房。本案中，袁金志、鸿福公司签订合同的时间为2017年4月15日，在不可能于2017年1月20日前交房的情况下，仍在合同中约定交房时间为2017年1月20日，有违常理，应视为双方对交房时间约定不明。结合本案的实际情况，该院认为交房时间应以签订合同之日起三个月为宜，故鸿福公司应于2017年7月15日前向袁金志交付房屋。鸿福公司于2017年10月5日将房屋交付袁金志使用，存在逾期交房的情形，袁金志主张鸿福公司交房违约，该院予以支持。鸿福公司辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明。其抗辩理由，该院不予采纳。鸿福公司辩称由于袁金志逾期支付购房款，先行违约，鸿福公司有权按照合同约定时间履行交房和办证义务。基于公平合理原则，在计算逾期交房及逾期办证的天数时应当扣减袁金志逾期付款的天数。该院认为，袁金志、鸿福公司在补充协议中约定：“在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理”。但鸿福公司并没有证据证明鸿福公司办理好备案手续后于何时通知袁金志去办理按揭贷款手续，不能确定袁金志应于何时开始办理按揭贷款手续，同时袁金志于2017年11月30日通过银行按揭贷款，已一次性支付余款480000元给鸿福公司，袁金志行为并没有违反补充协议的约定，因此鸿福公司辩称意见，该院不予采纳。(二)根据合同第二十条约定，袁金志应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。袁金志于2019年8月28日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间，鸿福公司逾期办证的行为构成违约。鸿福公司辩称因不动产登记制度的实施，导致鸿福公司未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，但未能提供充分证据予以证明。鉴于茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，而袁金志、鸿福公司签订房屋买卖合同的时间是2017年4月15日，是在不动产登记政策实施之后，双方约定的办理房屋所有权证理应为不动产权证。其双方约定的办证期限应当为办理不动产权证的期限，袁金志房屋不动产权证的办理不存在不可抗力因素，故鸿福公司的抗辩理由不成立，该院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。(一)、根据合同第十二条的约定，鸿福公司延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付袁金志300元违约金；从第四个月起每月支付袁金志500元违约金。鸿福公司逾期交房二个月零二十天，合同无约定违约金不满一个月的按一个月计算，因此未满一个月的违约金应以日计算为宜。鸿福公司主张袁金志接受了鸿福公司作为逾期交房补偿的三个月物业费，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意，但没有提供证据证明，该院不予采纳。因此，鸿福公司应支付袁金志的逾期交房违约金的金额为800元（300+300+200）。(二)、根据合同第二十条约定，袁金志应在商品房交付之日起550日内即2019年1月17日前取得房屋所有权证。现鸿福公司于2019年8月27日才向房产管理部门递交办证资料并于2019年8月28日办出房屋权属证书，鸿福公司逾期办证，构成违约，袁金志请求鸿福公司支付违约金，符合法律规定，该院予以支持，但应从2019年1月18日至2019年8月28日止计算违约金。袁金志、鸿福公司双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故袁金志请求鸿福公司按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，该院予以支持。鸿福公司主张袁金志请求的违约金过高，请求该院予以核减。鉴于鸿福公司存在违约行为，且袁金志请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对鸿福公司的上述请求，该院不予支持。据此，鸿福公司应支付从2019年1月18日起至2019年8月28日止的逾期办证违约金25157元（695625元×6%÷365天×220天）给袁金志。袁金志请求超出的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：一、鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金800元给袁金志；二、鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金25157元给袁金志；三、驳回袁金志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元（袁金志已预交），由袁金志负担112元，鸿福公司负担449元。鸿福公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付袁金志，该院不再另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市*******递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市*******递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。经质证，袁金志对鸿福公司提交的上述七组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，办理不动产权证与房屋所有权证之间程序稍有不同，但与鸿福公司迟办证之间没有必然因果关系。1.鸿福公司递交办理宗地图测绘申请以及缴费、获取项目土地使用年限的时间均已超出办证期限，证明鸿福公司逾期办证的事实。2.茂名市自然资源局办事指南载明的是基本的材料，不可能面面俱到，至于具体的材料的准备需要申请人向办证单位做好协调工作，这也是鸿福公司办证应有的义务。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期办证是否有免责事由；2.双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，一审法院认定的逾期交房违约金是否正确；3.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期办证是否有免责事由的问题鸿福公司认为由于不动产登记制度的实施，不动产登记政策的变化，导致办证的时间增加，是政策变化等不可抗力的原因导致袁金志无法按合同约定取得不动产权证,鸿福不应承担违约责任。但鸿福公司没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，鸿福公司应支付的逾期交房违约金是多少的问题根据审理查明的事实，虽然袁金志领取了鸿福公司三个月的物业费366元，但袁金志否认其与鸿福公司就逾期交房达成了以该费用补偿逾期交房违约金，并放弃追偿逾期交房违约金的合意，因此，鸿福公司主张其与袁金志就逾期交房的补偿方式达成了合意，无需承担逾期交房违约责任没有依据。袁金志领取了鸿福公司的三个月物业费，并继续向鸿福公司追偿逾期交房违约金，一审法院根据公平原则在鸿福公司应承担的逾期交房违约金数额中相应抵减此费用合理，袁金志不同意在逾期交房违约金中抵减已领取的物业费，本院不予支持。其次，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，第一个月至第3个月的逾期交房违约金为300元/月，第4个月起的逾期交房违约金为500元/月，但没有约定在逾期交房不足一个月的情况下，违约金也按一个月的标准计算，因此，在本案逾期交房不足一个月的情况下，一审按日计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。三、关于逾期办证违约金应如何计算的问题《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，袁金志即取得不动产的物权。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，袁金志应在商品房交付之日起550日内即2019年4月8日前取得房屋所有权证。袁金志未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。案涉房屋的不动产权证在2019年8月28日办出，因此，逾期办证违约金应从2019年4月9日起计至2019年8月28日止，共计141天，逾期办证违约金为16123.25元（695625元×6%÷365天×141天）。一审法院认定逾期办证违约金的起计时间错误，本院予以纠正。袁金志要求逾期办证违约金计至鸿福公司交付不动产权证之日的依据不足，本院不予支持。鸿福公司与袁金志在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初607号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初607号民事判决第二项为：限茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金16123.25元给袁金志。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561元，由袁金志负担200元，茂名市鸿福房地产开发有限公司负担361元。二审案件受理费1651元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担808元，袁金志负担843元，茂名市鸿福房地产开发有限公司已预交二审案件受理费1122元，袁金志已预交二审案件受理费529元，尚欠314元，该款由袁金志在收到本判决书之日起七日内迳付给茂名市鸿福房地产开发有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年十一月二十日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞