安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8210号 上诉人（原审被告）：安家敏，女，1985年12月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭礼，安徽徽杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张四平，男，1986年12月22日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：翁仕露，安徽景森律师事务所律师。 上诉人安家敏因与被上诉人张四平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 安家敏上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回张四平的诉讼请求。事实与理由：1、安家敏不构成违约，不应支付违约金。张四平在一审申请中介人员出庭发表证言，证言可反映《存量房买卖合同》签订前安家敏及中介人员已告知张四平案涉房屋存在第二次抵押。张四平明知涉案房屋存在第二次抵押，无权行使不安抗辩权，其作为完全民事行为能力人具备判断商业风险的行为能力，其以案涉房屋存在第二次抵押为由主张解除合同及违约责任，违背诚实信用原则追求不正当利益。2、张四平未举证证明实际损失，其未向安家敏支付购房款，也未代偿贷款，一审判决安家敏支付违约金10万元作为损失补偿或惩罚赔偿，均无事实及法律依据。3、张四平以行为表明不履行合同义务，构成违约，安家敏不应返还定金46000元。《存量房买卖合同》及《补充协议》明确约定张四平应当先履行用购房款55万元代安家敏偿还案涉房屋抵押贷款的义务，安家敏两次向银行预约提前偿还抵押贷款，张四平拒绝履行义务，造成抵押权无法消除，存量房交易资金托管无法办理。合同未继续履行责任在于张四平。 张四平辩称，1、张四平不能按约替安家敏偿还房屋按揭款55万元的原因在于案涉房屋存在二次抵押。双方在签订房屋买卖合同当日接着签订《补充协议》的原因在于涉案房屋存在第二次抵押，安家敏保证在张四平按约偿还按揭款55万元前自行解决第二次抵押贷款问题，故《补充协议》约定“安家敏应保证案涉房屋无任何债权纠纷，未被抵押、保全。如因安家敏原因导致房产无法正常交易、过户的，由安家敏承担违约责任，向张四平支付总房价的百分之十作为违约金，并同时赔偿因此产生的中介服务费、律师费、诉讼费等一切损失”。一审判决前张四平仍表示在安家敏解决完第二次抵押贷款的前提下愿意继续履行合同，但安家敏予以拒绝，双方未达成和解，一审遂判决解除合同，返还定金，赔偿损失。2、张四平在一审中已举证证明所受损失，《补充协议》亦对违约金作了明确约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张四平向一审法院起诉请求：1、解除其与安家敏签订的《存量房买卖合同》；2、安家敏退还定金4.6万元,并支付违约金23万元。 一审法院认定事实：2020年3月17日，出卖人（甲方）安家敏与买受人（乙方）张四平签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方将名下坐落于合肥市蜀山区（车库等部位：11005号）房屋出卖给乙方，转让价款为230万元；乙方同意在2020年5月25日前将存量房转让价款120万元存入房地产管理部门设立的资金托管账户，甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总款为人民币65万元，向住房公积金中心贷款人民币45万元等。 同日，双方签订《补充协议》，协议约定：乙方自本协议生效当日直接向甲方支付定金（大写）46000元整，定金由双方自行交接，甲方收取定金的同时将房产证交由丙方保管，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房款，如甲方不履行该合同应双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同，甲方收取的定金将不予退还；乙方应于本合同生效后70日内支付房款或首付款120万元，甲方应予协助履行，如逾期支付，按《存量房买卖合同》第八条执行，如因甲方不予协助履行，导致乙方无法如期支付房款，由甲方承担逾期履行的违约责任；双方应于本合同生效后70日内备齐相关资料、房款或首付款及过户税、费，并共同向房产部门申请产权过户事项，如一方逾期不履行，逾期十日内每天以总房款的0.03%向对方支付违约金，合同继续履行，如一方逾期超过10日，对方则有权单方面解除合同，守约方选择继续履行合同的，除合同无法继续履行的（如被第三方保全、抵押，因不可抗力或因政策原因导致无法继续交易等）情形外，则违约方应予配合，同时按日向对方支付总房款的0.03%的违约金，如守约方选择解除合同，除相互返还财产外，违约方应向对方支付违约金房总价10%元，如违约金不足以弥补对方损失的（该损失包括房屋差价损失，以及因此产生的中介服务费、律师费等所有支持），违约方还应赔偿对方的实际损失；甲方应保证，此房无任何债权纠纷，未被抵押、保全，如因甲方原因导致房地产无法正常交易、过户的，由甲方承担违约责任，向乙方支付违约金房总价10%元，同时赔偿因此产生的中介服务费、律师费、诉讼费等一切损失等。 2020年3月17日，安家敏出具《购房定金收条》一份，内容有：今收到购房人张四平购买产权人安家敏位于合肥市蜀山区车位的购房定金46000元。 一审法院另查明：案涉房屋设定有按揭贷款抵押；2019年7月23日，安家敏又将案涉房屋抵押给中国平安财产股份有限公司。 双方在履约过程中因房屋抵押如何涂销未能达成一致，致使合同不能履行，张四平于2020年7月1日诉至一审法院。 一审法院认为，双方自愿签订的《存量房买卖合同》对双方均有约束力。因案涉房屋设立第二次的抵押权涂销产生争议，致使张四平诉请解除合同，安家敏也表示同意，故双方于2020年3月17日签订的《存量房买卖合同》自2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张四平诉请安家敏返还已支付的定金46000元，于法有据，予以支持；导致合同不能履行的原因系案涉房屋因安家敏设定了第二次抵押，而安家敏至判决作出前均无意解除抵押，导致合同不能履行的责任在于安家敏，安家敏构成违约，应当承担违约给张四平造成的损失，但双方约定的违约金过高，应根据合同履行情况适当酌情核减，故酌情支持安家敏支付张四平违约金10万元，张四平上述诉请于法有据，予以支持，对超出部分不予支持。安家敏辩称本案系张四平违约造成，无事实依据，不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条（一）项、第九十七条、第一百一百一十四条、第一百一十五规定，判决：一、张四平与安家敏2020年3月17日签订的《存量房买卖合同》于2020年7月30日解除；二、安家敏于判决生效之日起10日内一次性退还张四平定金人民币46000元；三、安家敏于判决生效之日起10日内一次性支付张四平违约金100000元；四、驳回张四平的其他诉讼请求。案件受理费5440元，减半收取2720元，由张四平负担1106元，安家敏负担1614元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。张四平向本院陈述其在《存量房买卖合同》签订当日知晓涉案房屋存在第二次抵押的情况。 本院认为，安家敏、张四平就位于合肥市蜀山区房屋买卖事宜于2020年3月17日订立《存量房买卖合同》及《补充协议》，安家敏于合同、协议签订时向张四平如实告知了前述房屋存在两次抵押的状态，张四平对合同订立亦应负有合理审查义务，经查合同、协议未就房屋存在的两次抵押如何解除作具体明确的约定，对张四平支付房屋价款的步骤、方式亦约定不清，补充协议载明的“甲方应保证，此房无任何债权纠纷，未被抵押、保全”内容与安家敏披露的被张四平所知晓的真实信息不符，故双方在合同、协议签订后就房屋解押事宜产生争议，合同未能继续履行不可归责于单方当事人，又因案涉买卖标的物房屋存在的抵押状况导致物权转让、所有权变更登记存在法律上的障碍，张四平诉请解除存量房买卖合同、返还已付定金4.6万元，一审予以支持，并无不妥，本院予以确认，但一审认定安家敏违约、对合同解除负有单方过错，事实依据不足，本院不予认同，一审判令安家敏承担违约金10万元不当，本院予以纠正。 综上所述，安家敏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7754号民事判决第一、二项，即：张四平与安家敏2020年3月17日签订的《存量房买卖合同》于2020年7月30日解除；安家敏于判决生效之日起10日内向张四平退还定金46000元； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7754号民事判决第三、四项； 三、驳回张四平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2720元，由张四平承担2000元，安家敏承担720元；二审案件受理费3220元，由张四平承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。