浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15656号 原告：吴冬葵，男，1947年12月10日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 委托诉讼代理人：赵作华，诸暨市璜山法律服务所法律工作者。 被告：陈彩香，女，1950年5月22日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被告：吴仙林，男，1978年1月24日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被告：吴世浩，男，1979年10月4日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被告：吴仙兰，女，1982年10月23日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 第三人：吴锡团，男，1964年6月18日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 原告吴冬葵与被告陈彩香、吴仙林、吴世浩、吴仙兰、第三人吴锡团农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵琴独任审判，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告吴冬葵及其委托诉讼代理人赵作华、被告陈彩香、吴仙林、吴世浩、吴仙兰、第三人吴锡团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴冬葵向本院提出诉讼请求：1.确认原告与吴章生在1997年6月25日签订的房屋调换协议有效；2.确认座落在诸暨市岭北镇××村××号××楼屋（木结构）壹间归原告所有。审理中，原告增加诉讼请求：要求确认原告与吴章生在1997年6月25日签订的房屋调换协议中涉及的八尺平屋归原告所有。事实与理由：原告与吴章生（系被告陈彩香丈夫、被告吴仙林、吴世浩、吴仙兰之父亲），在1997年6月25日邀请当时的村干部及第三人吴锡团在场达成协议一份，由吴章生从第三人吴锡团处购得的楼屋壹间（土地号88-12-131）与原告分家析产所得楼屋壹间及附属矮屋进行对调（详见协议）。自调换后双方即按协议占有使用，而吴章生即将从原告处调取的房屋进行拆除重新建造，至今双方从未发生纠纷。2020年5月份，吴章生病故。原告目前居住的房屋被当地政府认定为危房，致使原告无法再居住。原告系孤寡老人，属低保户，由于权证不属于原告，当地政府无法对该房屋进行修缮和改造，当原告与被告协商请求帮助办理权证手续时却遭到被告拒绝。 陈彩香答辩称，对原告的诉讼请求及事实和理由无异议，但是原告也要协助被告把其和被告方调换的房屋过户至被告方名下。 吴仙林、吴世浩、吴仙兰答辩称，与陈彩香意见一致。 吴锡团答辩称，对原告的诉讼请求及事实和理由无异议，第三人将房子卖给了吴章生，吴章生将从第三人处买去的房子和原告的房子进行了对调是事实，希望法庭能确认对调协议有效。 吴冬葵为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、协议书复印件一份，以证明原告和吴章生调换房子的事实。经质证，四被告及第三人均无异议； 2、分家协议一份，以证明原告调换给吴章生的房子系原告通过分家析产所得。经质证，四被告及第三人均无异议； 3、土地房产所有证存根一份，以证明原告调换给吴章生的房子在土改时期登记的户主是吴扬生。原告同时陈述，吴扬生系原告父亲。经质证，四被告及第三人均无异议； 4、土地登记审批表、诸暨市地籍调查表各一份，以证明第三人吴锡团卖给被告方的房子登记的土地使用者（所有者）为吴锡团，地号为88-12-131，用地面积为38.76平方米。经质证，四被告及第三人均无异议； 5、案涉房屋照片一份，以证明原告目前居住房子的现状。经质证，四被告及第三人均无异议； 6、诸暨市岭北镇三洲村民委员会出具的证明一份，以证明调换协议的当事人是吴章生，由于吴章生已病故，故其妻子、女儿、儿子即四被告为第一顺序法定继承人。经质证，四被告及第三人均无异议； 7、集体土地建设用地使用证复印件一份，以证明案涉房屋即由第三人吴锡团卖给吴章生，由吴章生调换给原告的房子，其集体土地建设用地使用证登记在第三人吴锡团名下。经质证，四被告及第三人均无异议； 8、庭审结束后提交土地登记审批表、诸暨市地籍调查表、诸暨市国土资源局地籍档案查询单、集体土地建设用地使用证各一份，以证明协议书中所涉八尺平屋的土地使用者（所有者）为吴章生，地号为88-12-111，使用权面积为18.17平方米。对此，四被告及第三人要求由法庭审查。 9、庭审结束后提交诸暨市岭北镇三洲村民委员会出具的证明一份，以证明吴章生父母均早于其去世的事实。对此，四被告及第三人要求由法庭审查，对吴章生父母早于吴章生去世的事实无异议。 本院对上述证据分析认定如下：证据1-7，四被告及第三人均无异议，本院予以认定；证据8，系相关职权部门保存的档案材料，可以证明案涉八尺平屋现登记在吴章生名下及其座落、地号和面积等事实，本院予以认定；证据9，系诸暨市岭北镇三洲村民委员会出具的证明，且被告对其待证事实无异议，本院予以认定。 结合原被告陈述，经审理查明，吴冬葵与吴章生（于2020年去世）、第三人吴锡团均系诸暨市岭北镇三洲村村民。陈彩香系吴章生之妻子，吴仙林、吴世浩、吴仙兰系吴章生和陈彩香之子女。1997年6月25日，原告与吴章生签订协议书一份，主要内容为：“一、吴章生将从吴锡团处买来的楼屋壹间（前至门堂，后至后坑，南至吴世苞，北至堂屋）和八尺平屋（西至吴全斌，东至吴顺球，南至路，后至坑）与吴冬葵的楼屋及矮屋（东、西都至吴章生，南至吴章生廊下，北至路）对调……三、吴章生后面的八尺平屋，吴冬葵暂让吴章生使用三年，期满后永归吴冬葵所有。”协议书载明吴仕高为执笔人，见证人为吴锡团、吴某1、吴某2等。 另查明，协议书中载明的吴章生从吴锡团处买来的楼屋一间，坐落于诸暨市岭北镇××村××村里厅门堂，其集体土地建设用地使用权证登记的土地使用者仍为吴锡团，地号为88-12-131，用地面积为38.76平方米，现由原告使用；协议书中载明的八尺平屋，坐落于诸暨市岭北镇××村××村，其集体土地建设用地使用权证登记的土地使用者仍为吴章生，地号为88-12-111，用地面积为18.17平方米，现由原告使用；协议书中载明的楼屋及矮屋，其在土改时的土地房产所有证存根上载明户主为吴扬生。 还查明，审理中，原被告均陈述：就协议书中载明的八尺平屋，其土地登记审批表上载明的四至为东至吴生标，西至吴土根，南至路，北至空地，协议书上载明的该处房产东至吴顺球，西至吴全斌，其中的吴顺球、吴全斌分别系吴生标的儿子和吴土根的儿子；就协议书载明的吴冬葵的楼屋及矮屋，在土改时的土地房产所有证存根上载明该处房屋的四至为东至吴宏田，南至门堂，西至吴全成，北至路，后吴茂金（系吴章生的父亲）取得吴宏田、吴全成的房屋的所有权，故协议书上吴冬葵的楼屋及矮屋的四至表述为东西都至吴章生，南至吴章生廊下，北至路，该楼屋及矮屋在签订协议书后由吴章生拆除，并和其他房屋打通后一并建造了房屋，现由被告使用；楼屋及矮屋系吴冬葵通过分家析产取得。 还查明，吴章生已于2020年5月17日去世，其父母均早于其去世。 本院认为，吴冬葵与吴章生于1997年6月25日签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且第三人吴锡团对其亦无异议，现原告要求确认该协议书有效，于法有据，本院予以支持。原告又要求确认坐落在诸暨市岭北镇××村××号××楼屋一间以及协议中的八尺平屋归其所有，对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述两处房屋为农村房屋，并未办理房产证，原告请求确认集体土地建设用地使用权登记为吴锡团、吴章生的房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告协助其把吴章生和原告调换的房屋过户至被告方名下，和本案不属于同一法律关系，故不宜在本案中处理，被告可以另行主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、确认吴冬葵与吴章生于1997年6月25日签订的协议书中第一条内容合法有效； 二、驳回吴冬葵的其余诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取计40元，由吴冬葵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  赵 琴 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  陈芳芳 书 记 员  杨 杰