浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初5304号 原告：蔡金鹤，男，1974年4月23日出生，汉族，住平阳县。 原告：李**，女，1979年7月2日出生，汉族，住平阳县。 上述两原告委托诉讼代理人：方君伟、李林群，浙江迦金律师事务所律师。 被告：平阳华宜置业有限公司，住所地平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出口处**。 法定代表人：董文斌。 委托诉讼代理人：温正建，浙江九凰律师事务所律师。 原告蔡金鹤、李**与被告平阳华宜置业有限公司（以下简称华宜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告蔡金鹤及委托诉讼代理人方君伟、李林群，被告华宜公司委托诉讼代理人温正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡金鹤、李**向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金（以1507438元为基数，从2020年3月21日起按日万分之四计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于平阳县××镇××期××号楼××号商品房，建筑面积126.99平方米，总价款1507438元。合同约定，原告于合同签订时支付房款定金100000元，于2018年10月31日前支付首期房款457438元，剩余购房款1050000元通过银行按揭贷款方式予以支付。被告应于2020年3月20日将符合条件的商品房交付给原告使用。如被告逾期交房不超过90日，应按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；如逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付购房款并按合同签署日的中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息，同时被告应按全部房款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同，被告应按日万分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款，但被告未按约交付房屋，已构成违约，请支持原告诉请。 诉讼中，原告另陈述：1.根据温州市住房和城乡建设局发布的温住建发（2020）55号文件的规定，疫情扣除的合理时间应为34天；2.被告在不符合约定交付条件的情况下通知原告收房，不能产生合同履行的法律后果，交房时间应计算至具备交房法定条件止。首先，被告于2020年11月8日以书面形式通知原告收房，并以签订《和解协议》为收房条件，否则不予交房。此种不平等协议严重违反了原、被告之前签订的商品房买卖合同约定，也违反了诚实信用原则。其次，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定以及《商品房买卖合同》第十条约定，被告在通知原告收房时应向原告提供“三书一证一表”，具体是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，被告此种交房行为违反了法律的强制性规定，不属于履行行为，由此而延误的时间应当由被告承担。最后，被告于2020年11月8日虽按合同约定公示相关竣工验收备案表及其他资料，但该约定不符合相关法律规定，在合同约定与法律规定不一致时应以法律规定为准。故被告的交房行为是无效履约行为，不能产生相应的法律后果。 被告华宜公司辩称：（一）双方签订商品房买卖合同后，被告在开发建设工程项目过程中遭遇了一系列不可抗力的因素，比如2018年以来每年的台风影响，尤其是2020年的新冠肺炎疫情影响，导致被告开发进程受到重大影响。被告在与施工单位、监理单位准备2020年春假不放假、加班加点完成项目建设情况下，因为疫情影响导致被告所有施工安排受到影响而停工停业。2020年1月23日，浙江省启动疫情一级响应，被告响应国家号召以及疫情管控需要，所有工人减少外出，工地暂停施工。直到2020年3月2日，疫情等级将为二级，期间共计40天。即便疫情降为二级后，工人可以出门上班，但因建筑工程的特殊性，很多工人均是来自于外地，因为疫情而无法正常返工，直到2020年5月、6月份工人才大量返工。根据温州市住房和城乡建设局发布的温住建发（2020）55号文件的规定，应该可以给予被告顺延交房期限为54天。但即使在2020年3月2日之后，工人可以出门，但被告所在的城中府项目大量工人系外省籍工人，通过施工单位和监理单位提供的城中府项目工人来源证明来看，大量工人的出行还是受到了限制。从建设单位和监理单位出具的工人复工情况可以说明，直到2020年5月、6月份，工人进入大量复工阶段，被告的城中府项目才能正常施工。因此，综合考虑全国疫情对工人的出行，以及被告工人真正复工期的时间，疫情影响的不可抗力合理期间应为3个月至5个月。（二）合同约定逾期交房超过90日，违约金按日万分之四进行赔偿，该违约金标准明显过高。本案中，原告的损失仅是逾期收房的损失，即是丧失对逾期交付期的居住权，相比较昆阳镇周边的房租价格，一年大概是2-5万元，而按照日万分之四计算，一年违约金高达22万元，因此，该约定的违约金已经远远超过损失的百分之三十标准，可以认定过分高于造成的损失，请求调整违约金。（三）双方合同约定的交付房屋的条件是取得竣工验收备案表、房屋实测测绘报告以及住宅说明书、住宅质量保证书公示或办理验房手续时交付，被告于2020年11月8日已经将竣工验收备案表及其他资料予以公示，已按约完成了上述的义务。因此，被告于2020年11月8日的交付行为，是符合合同及法律规定。综上，被告因疫情影响导致商品房延期交付，应当扣除疫情期间。另外，违约金按日万分之四进行计算过高，应予以调整。同时，被告已按合同约定交付商品房，因原告自身原因拒绝接收商品房，由此导致的后果应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的《商品房买卖合同》、发票、银行贷款记录，被告提交的温州市住房和城乡建设局文件、平阳县住房和城乡建设局回函），本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：1.被告提交的工程联系单、项目进度计划表，拟证明被告在春节期间正常施工的事实。经本院审查，该工程联系单、项目进度计划表有施工单位、监理单位等签章，可以证明涉案项目确有计划在2020年1月24日正常施工的事实；2.被告提交的平阳县昆阳镇B73地块项目工人到场表，拟证明B73地块项目中工人的到场时间的事实。经本院审查，该到场表系被告单方制作的表格，没有到场工人的签字确认等证据相佐证，本院不予确认；3.被告提交的交房通知书、邮政单，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明被告通知原告于2020年11月8日交付涉案房屋的事实；4.被告提交的竣工验收备案表，经本院审查，本院对真实性予以确认，可以证明平阳县昆阳镇B73地块城中府项目于2020年11月3日经竣工验收备案的事实。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2018年10月31日，原告蔡金鹤、李**（买受人）与被告华宜公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的平阳县昆阳镇B73地块城中府项目3号楼804号商品房，总价款1507438元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告付清了案涉房屋项下的购房款1507438元。 2020年10月18日，平阳县昆阳镇B73地块城中府项目经竣工验收合格，并于2020年11月3日办理竣工验收备案登记。被告华宜公司通知原告于2020年11月8日办理涉案房屋交付手续，原告未予办理。至今，原告尚未接收涉案房屋。 另查明：1.涉案平阳县昆阳镇B73地块城中府项目施工单位越烽建设集团有限公司计划自2020年1月24日起项目正常施工，并制定《春节期间至2月份项目正常施工进度计划》；2.因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于同年3月2日疫情防控应急响应等级调整至二级，于同年3月23日调整为三级；3.平阳县住房和城乡建设局在（2020）浙0326民初3581号案件中出具平建住函[2020]101号复函，载明：企业实际复产复工时间，需根据温州市住建局《关于新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期误和商品房延期交付时间计算的补充通知》等有关文件结合该企业实际情况确定;4.温州市住房和城乡建设局出具温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》（以下简称温住建发[2020]55号文件），载明：经认真研究，就因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付的时间计算明确如下，一、建筑工程项目工期延误时间应按照实际开工时间与计划开工时间对比进行测算。如果有春节停复工的计划安排并且报送发包人或施工监理审批的，以专项计划为准；没有专项计划的，施工组织安排或进度计划中有相应规定的以施工组织安排、进度计划为准；都没有规定的，以行业惯例为准（一般为农历正月十五）。二、因主要原材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期。三、商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间。 ?本院认为，原告蔡金鹤、李**与被告华宜公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房是否符合交付条件；二、因疫情原因扣除延期交房时间问题；三、违约金标准应否调整问题。 关于涉案商品房是否符合交付条件。原告主张，涉案商品房除需符合合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告外，还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。本院认为，本案双方当事人经协商一致选择以涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告作为房屋交付条件，系合同双方真实意思表示，应作为判定涉案商品房是否符合交付条件的依据。从本案查明的情况，被告开发的城中府项目于2020年10月18日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方综合验收合格，于2020年11月3日取得了竣工验收备案登记，且也对房屋实测测绘报告等资料进行了公示，其已经达到了双方约定的交付条件，也符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，即也符合法定的交付条件。至于原告主张涉案房屋未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，未达到交付条件的诉讼理由，则与双方合同约定不符，况且办理《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》仅是建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不能对抗原、被告双方在合同中的约定。原告以消极方式拒收房屋，并主张违约行为的时间一直延续到被告必须具备“三书一证一表”为止，缺乏理据，本院不予支持。被告华宜公司在达到交房条件下通知原告于2020年11月8日交房，符合合同约定，故本案逾期交房违约金应止付至2020年11月8日。 关于因疫情原因扣除延期交房时间问题。原告主张，因疫情原因扣除延期交房合理时间为34天。被告主张因疫情原因扣除延期交房合理时间为3个月至5个月。本院认为，案涉工程因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力，其延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。起止时间，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，被告华宜公司企业备案开（复）工时间虽为2020年2月22日，但此时浙江省疫情防控应急响应等级为一级，外来务工人员进入省内客观上存在障碍，平阳县住房和城乡建设局在本院审理的另案件中出具平建住函[2020]101号复函亦载明企业实际复产复工时间，需根据温住建发[2020]55号文件等有关文件结合该企业实际情况确定。本院根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发[2020]55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交付计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定被告因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即被告原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）。 关于违约金应否调整问题，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案中，因逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失,并不仅仅是房屋租金损失，故被告提出以房屋年租金或以人民银行基准利率计算利息作为原告的损失标准明显不合理。但基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案违约金属逾期交房违约责任的性质，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，并考虑到本案可能所带来的后续大量违约金主张给被告企业经营所带来的困难，根据公平原则，本院酌情将违约金调整按日万分之三予以计算。 综上，经本院核算，以1507438元为基数从2020年3月21日起按日万分之三计算至2020年11月8日，并扣除53天后的违约金为80497元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下: 一、被告平阳华宜置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡金鹤、李**逾期交房违约金80497元； 二、驳回原告蔡金鹤、李**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2712元，减半收取计1356元，由蔡金鹤、李**负担450元，平阳华宜置业有限公司负担906元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 包崇鸽 二〇二〇年十二月十日 代书记员 王新新