西藏自治区琼结县人民法院   民事判决书   （2020）藏0524民初45号   原告：许某，男，汉族，初中文化，四川省成都市大邑县人，现住西藏自治区山南市琼结县。   被告：余某，男，汉族，住址四川省成都市。   原告许某与被告余某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告许某到庭参加诉讼。被告余某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金19,998元；2.判令被告向原告支付2020年8月1日至2020年10月1日房屋租金13,333元；3.判令被告赔偿原告经营损失及2个月房屋水电费2000元；4.判令被告向原告支付房屋财产损坏3500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年8月1日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于××县商业用房出租给被告，租赁期间由被告经营该房屋，合同约定房屋租赁费自2020年8月1日至2021年7月30日，共计12个月，租金每月6666元，支付时间为每个月月底。8月1日，原告向被告交付房屋，被告开始在此房屋经营“老四川”饭店，9月1日，原告向被告主张8月1日至9月1日房租6666元，被告以经营不善无力支付为由请求宽限支付日期，原告并未再催促被告缴纳房租，10月2日，原告再次口头催促被告缴纳房租，但被告一直未支付，并于10月3日以身体不适为由回四川看病。10月8日后，原告微信联系被告，被告告知不再进藏经营该房屋，委托原告处理后续事宜，原告得知自己被骗，赶至租赁房屋发现被告故意损坏房屋财产，原告多次电话沟通，但被告拒不履行，故诉至法院请求依法维护原告结合法权益。   被告余某经传票传唤，未到庭参加诉讼。向法庭递交了书面答辩状和证据。   被告余某书面答辩称，1.原告与被告的妻子是姑侄关系，原告多次微信承诺被告半年支付一次房租、借三万元钱给被告经营，诱骗被告来西藏租赁原告房屋。2.原告与被告签订房屋租赁合同时未提供房屋产权证、身份证复印件，房租远远超过山南市房租，入住后发现二楼卫生间多处裂口，不符合使用条件，应视为无效合同。3.原告与被告签订租赁合同后，在该房屋内安装三相电表、线路花费1500元，房屋内水电维修费用花费3500元，采购压面机、保温台、电炸炉、餐具、厨具、地垫、太阳能热水器、双门冷藏柜花费6500元，以上物品是原告与被告一同采购，合计总费用11,500元。4.原告在被告营业期间，原告多次干预被告正常营业，并要求被告必须按照原告提供的菜谱运行饭店，多次采用极其卑鄙的语言威胁、恐吓、提前收回租用房屋，致使被告妻子内分泌絮乱，一天到晚担惊受怕。5.原告与被告在签订租赁合同时无相关工具、用具等清单，无任何证据证明被告租用字画、玻璃、煤气罐一事。6.原告与被告签订房屋租赁合同约定一年租金为80,000元，当月原告以种种理由要求原告支付当月房租15,000元，原告增加租金，被告陪伴妻子回四川后，原告在未与被告终止合同的前提下，将房屋租给他人使用，属于单方面违反合同约定。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对有争议的证据和事实，认定如下：一、原告提交的证据1.《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告租赁房屋，被告从8月1日至10月1日未按约定支付房租的事实。本院认为该份证据能证明原、被告租赁房屋及租金的事实，符合证据三性，本院予以采信。2.光盘1张，拟证明被告余某已在10月份离开西藏且表示不再继续租赁房屋的事实。本院认为该份证据为原、被告近期微信聊天记录，内容较完整，被告妻子明确表明不再继续租赁涉案房屋，符合证据三性，本院予以采信。3.照片5张，拟证明被告破坏原告房屋字画、玻璃、厨房等物品的事实。该份证据能证明屋内物品被损坏，符合证据三性，本院予以采信。4.水费票据1张，拟证明原告替被告垫付8至9月份水费80元的事实。本院认为该份证据符合证据三性，本院予以采信。5.《商品房屋租赁合同》1份，拟证明原告与房东签订房屋租赁合同及十年租期支付70万元房租的事实。本院认为该份证据符合证据三性，本院予以采信。6.原告申请证人1名，拟证明租赁房屋内物品被损坏的事实。证人阿某陈述：证人系涉案房屋房东，在被告余某搬离房屋后，与原告许某一起进入房屋查看房屋情况，经查看发现房屋内冰柜、冷藏柜的线被剪断、桌子玻璃被打破、墙上字画被喷漆，厨房灶台上有剩菜。平时会经常到出租房查看，看到被告余某购买了压面机、保温台、地垫，太阳能热水器和双门冷藏柜以前就有，不知道是不是被告从之前的租户那里购买的。本院认为证人阿某系涉案房屋房东，是第一个发现房屋情况的人，符合证据三性，故本院予以采信。二、被告提交的证据1.《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告租赁房屋的事实。原告许某对该份证据予以认可，该份证据符合证据三性，本院予以采信。2.菜谱1份，拟证明原告多次干预被告正常营业，并要求被告按照原告提供的菜谱运行饭店的事实。原告许某对该份证据真实性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，其提出是应被告邀请，提出菜谱修改建议，并非干预。本院认为该份证据仅为一份菜谱，不能证明原告干预被告正常营业的事实，故本院不予采信。3.超声检查报告单、出院病情证明书共计3张，拟证明被告的妻子因原告干预正常营业导致生病住院的事实。原告许某对该份证据关联性不予认可。本院认为该份证据仅是被告妻子的病情情况，不能证明是因为原告干扰其正常营业导致其妻子生病住院的事实，故本院不予采信。4.光盘1张，拟证明原告多次干预被告正常营业的事实。经庭审核实，该光盘为微信聊天记录，仅为部分片段，聊天记录不完整，无法阐述前因后果，故本院不予采信。   被告余某未到庭，视为放弃当庭质证的权利。   经审理查明，原告许某与被告余某于2020年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于××县房屋出租给被告余某使用，租赁期限为2020年8月1日至2021年7月30日，年租金为80,000元，按每月至少支付15,000元，以结清本年度租金为止。合同约定，租用期间内，被告如有无故拖欠房租达30天的，原告有权终止合同，收回房屋使用权；并约定被告租赁期间，由被告租住而产生的水费、电费、取暖费等由被告负担。合同签订后，8月1日，原告许某向被告余某交付房屋，被告余某用于经营“老四川”饭店，并购买了压面机、保温台、地垫、太阳能热水器、双门冷藏柜物品，用于饭店经营。9月1日，原告许某向被告余某主张8月的房租6666元，被告余某以经营不善无力支付为由请求宽限支付日期。10月2日，原告许某再次催促被告余某交纳租金，但被告一直未支付，并于10月3日以妻子身体不适为由回四川看病，再未返藏，遗留下压面机、保温台、地垫、太阳能热水器、双门冷藏柜物品未清理，也未支付租金。10月9日，原告许某微信联系被告余某，被告的妻子微信告知不再租赁该房屋，委托原告处理后续事宜。原告多次电话沟通，但被告拒不支付租金。   另查明，涉案房屋为原告许某从房东阿某处租赁，租赁期限为2018年7月1日至2028年7月1日，租赁费为700，000元，租赁期内经房东阿某同意原告许某可转租房屋。   本院认为，综合原、被告双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1.原告是否违约及干扰被告正常营业？2.被告是否违约及破坏原告财物？3.原告请求的租金、经营损失、水电费、财物损坏及违约金是否由被告承担？   关于焦点一原告是否违约及干扰被告正常营业的问题。被告余某书面答辩称原告许某未提供房屋产权证、身份证复印件，房租远远超过山南市房租，房屋不符合使用条件，应视为合同无效及原告许某在未与被告终止合同的前提下，将房屋租给他人使用，属于单方面违反合同约定。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》符合市场买卖商讨确定价格的交易习惯，系双方自愿签署，不违反法律强制性规定，应认定该租赁合同合法有效。在被告已经实际使用涉案房屋，合同已经实际履行的情况下，被告余某再以房屋租赁合同价格超出市场价格为由主张合同无效有违民事合同的诚实信用原则，对被告余某该主张本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方终止合同的条件，终止合同的条件成就时，可以终止合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中第四条约定“乙方无故拖欠房租达30天的，甲方有权终止合同，收回房屋使用权”，在租赁期间，被告余某未按期支付8月和9月租金，迟延交付租金行为已构成违约，虽被告余某答辩称房屋租金为半年支付一次，但未提供证据证明，且《房屋租赁合同》中明确约定租金为“每月至少支付1.5万元”，故原告终止合同另租他人并不违约。关于原告提出解除合同的主张，本院认为因被告余某未按约支付房租，依合同约定原告有权终止合同。被告在未向原告告知情况下返回内地后，才与原告联系明确表示不再续租房屋，后原告也已将房屋租给他人，双方已经以各自的实际行为解除了合同。关于被告余某答辩称原告许某干扰其正常营业的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，被告余某仅提交了一份菜谱和其妻子病情证明，不足以证明原告许某干扰其正常营业，故对被告余某称原告许某违约及干扰其正常营业的辩解本院不予支持。   关于焦点二被告是否违约及破坏原告财物的问题。被告余某离开西藏后，未向原告许某告知，被告妻子于10月9日在微信中通知原告许某不再继续租赁房屋，委托原告处理后续事宜，系已经以行为方式表示不再履行合同，属严重违约。被告余某书面答辩称原告与被告签订房屋租赁合同后，在该房屋内安装三相电表、线路、水电维修，采购压面机、保温台、电炸炉、餐具、厨具、地垫、太阳能热水器、双门冷藏柜共计花费11,500元，但未提供证据证明对涉案房屋进行维修及购买上述物品的清单及价值，经证人阿某及原告许某证实被告购买了压面机、保温台、地垫、太阳能热水器、双门冷藏柜，被告在搬离涉案房屋时可将上述物品搬离，原告许某在法庭上也同意被告将上述物品搬走。关于原告许某主张被告余某破坏店内财物的问题，原告提供的房屋内物品损坏照片及证人阿某的证言均能证明涉案房屋内物品被损坏。故对被告余某违约及原告许某房屋内物品被损坏的主张本院予以支持。   关于焦点三原告请求的租金、经营损失、水电费、财物损坏及违约金是否由被告承担的问题。关于原告许某主张支付2020年8月1日至2020年10月1日房屋租金13,333元的诉讼请求，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行，故被告余某应按照合同约定支付2020年8月1日至2020年10月1日租金共计13,333元。关于原告许某主张经营损失及2个月房屋水电费2000元的诉讼请求，本院认为，关于水电费，根据《房屋租赁合同》第五条约定“乙方租赁期间水费、电费等由乙方负担”，经庭审查明2020年8月至9月被告余某确系涉案房屋的实际使用人，故租赁期间产生的水电费应由被告余某承担。关于水费原告提供收费票据证明水费为80元，故80元的水费本院予以支持。关于电费原告未提供电费缴纳凭证证明实际产生的电费金额，故本院不予支持。关于经营损失，原告许某未提供证据证明所产生的实际损失，故对于经营损失本院不予支持。关于原告主张财产损坏3500元的诉讼请求，原告提供的照片及证人阿某的证言证实，涉案房屋内玻璃、字画、厨房、冰柜等物品确系被损坏，被告余某应予以修复或补偿，故本院结合财物损坏情况酌情考虑被告余某赔偿1000元。关于原告主张被告支付违约金19,998元的诉讼请求，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中，并未对违约金进行约定，其主张的19,998元系原告许某估算且未举证证实属必然产生的直接损失，故对该诉讼请求本院不予支持。   综上所述，被告余某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原告许某与被告余某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告许某按约履行交付出租房屋义务，被告余某亦应按约支付房租。故原告许某主张被告余某支付房租、水费及房屋财物损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于原告许某主张被告余某支付电费、违约金、经营损失的诉讼请求，因无证据证明，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告余某于本判决生效之日起十五日内向原告许某支付2020年8月1日至2020年10月1日房屋租金13,333元；   二、被告余某于本判决生效之日起十五日内向原告许某支付水费80元；   三、被告余某于本判决生效之日起十五日内向原告许某支付房屋财产损坏赔偿金1000元。   四、驳回原告许某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费770.77元，由被告余某承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。   审  判  长   兰 琳 琳  审  判  员   金  晶  人 民 陪 审 员   支  张   二〇二〇年十二月十六日   书  记  员   尼玛央珍