江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18551号原告：上海万科物业服务有限公司昆山分公司，住所地昆山市花桥镇金融大道****，统一社会信用代码91320583081516606C。责任人：王琢珺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春朝，男，公司员工。委托诉讼代理人：汤小丽，女，公司员工。被告：雷文广，男，1979年8月8日出生，汉族，住昆山市。原告上海万科物业服务有限公司昆山分公司（以下简称昆山万科物业）与被告雷文广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告昆山万科物业的委托诉讼代理人王春朝、汤小丽、被告雷文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山万科物业当庭明确诉讼请求：1、被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间公共服务费7964元（小高层单价2.11元×104.84平方米×36个月）、2018年3月1日至2020年12月31日期间公共区域水电的代收代缴费用3244元（小高层单价0.91元×104.84平方米×34个月），合计11208元，以及违约金3928元（按每日万分之五标准，暂计算至2020年12月31日，计算至实际缴纳之日止）；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告就前述第1项诉请中公共服务费的起讫时间变更为2018年1月11日至2021年1月10日。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告所在业委会/开发商签订了《昆山市前期物业管理服务协议》，由原告为小区提供物业管理服务，合同约定了单价、违约金等条款；签约后，原告按约履行了全部合同义务，被告从2018年1月1日起未交纳物业费，原告因此起诉。被告雷文广辩称：1、欠费计算期间有误：开发商实际交房时间、被告办理物业服务手续时间均为2015年7月11日，结合被告已交金额，认为应缴物业费的起始时间为2018年1月11日；另，物业协议截止时间为2018年12月31日，至今未续签合同，故协议无效；2、欠费计算金额有误：物业协议约定了小高层物业管理和代收代缴费用的收费标准、公共服务质量等级、使用说明等，被告认为原告未按本市昆政规[2014]13号文件要求定价，故协议无效；3、缴费时间要求有误：协议约定物业服务费按季缴纳，业主于每季首月10日前缴纳当期费用，被告认为应理解为季末次月10日前缴纳上季度物业费；4、原告存在诸多服务不达标、欺瞒业主和管理机构、侵害业主权益行为。综上，原告不提供、不公示物价部门各项审批文件，拒绝履行物业服务义务，违规占用公共资源，在原告未予改正前，被告认为其有权拒缴物业费且不认可滞纳金。本院结合当事人陈述和在案证据，认定事实如下：一、开发商昆山万科房地产有限公司（甲方）与上海万科物业服务有限公司（乙方，以下简称上海万科物业）签订的《昆山市前期物业管理委托合同》约定：1、由乙方上海万科物业为本市“万科魅力花园”小区提供前期物业管理服务，服务期限自2013年9月1日至2018年12月31日，合同到期、具备两个条件则合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；2、小高层住宅物业管理公共服务费3.02元/月·平方米（其中：公共服务费2.11元/月·平方米，代收代缴费0.91元/月·平方米）；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费（如实际交付时间早于通知书约定的交付时间，应自实际交付之日起缴费）；3、物业服务资金按季交纳，业主应于每季首月10日前交纳当期物业服务资金，自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；等等。2013年10月10日，昆山市物价局对上海万科物业就该小区物业费用提交的备案申请出具《备案受理函》，载明：该小区多层、小高层、高层住宅均为精装修高级公寓，前期公共服务费备案价格为2.11元/月·平方米，电梯、水泵等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用，由物业公司按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，并在协议中约定。该小区所在社区居民委员会出具的《情况说明书》载明：魅力花园项目自2015年6月30日起滚动交付至今均由昆山万科物业提供物业服务；因项目滚动开发，部分区域的前期物业服务合同到期；昆山万科物业愿意且实际一直在继续履约服务，也无超过双过半业主意见形成解聘该司的决议并签订新合同，故该项目的前期物业服务合同继续有效。上海万科物业出具的《授权书》载明：就案涉小区授权昆山万科物业代为履行合同事项、费用结算等事宜。二、2016年5月3日，雷文广登记取得上述小区×号楼×室房屋，建筑面积104.84平方米。昆山万科物业于2017年12月30日开立的《收款收据》显示：雷文广交纳了2016年1月1日至2017年12月31日期间折扣后的物业服务费。庭审中，被告雷文广陈述：我于2015年7月11日交房时预付了大概半年的物业服务费，因此，2017年12月31日前的公共服务费和代收代缴费均已结清；被告昆山万科物业陈述：认可该户2017年12月31日前公共服务费、2018年2月底前代收代缴费均已结清。诉讼过程中，关于被告主张应缴的物业费应自2018年1月11日起算的意见，原告核实后表示同意，于庭审后向本院出具《确认书》，就第1项诉请中主张的三年公共服务费的起讫时间变更为2018年1月11日至2021年1月10日。本院认为，开发商与上海万科物业签订的《昆山市前期物业管理委托合同》合法有效，合同约定的服务期限到期后，该物业公司（包括其分支机构）仍在案涉小区提供物业服务，也未发生相关签订新合同情形，故该合同按照约定继续有效，被告作为小区业主应当向原告昆山万科物业交纳物业费用。原告主张被告支付2018年1月11日至2021年1月10日期间公共服务费7964元、2018年3月1日至2020年12月31日期间代收代缴费3244元合计11208元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告对原告提供服务有诸多不满的意见，本院认为，从被告提供的证据和屡次反映的情况来看，原告作为物业服务企业还需进一步提高管理水平和服务质量以期不断提高业主的满意率，但小区物业水平的提高依赖于业主和物业公司双向良性互动，个案减、免业主物业费的方法并无益于问题的解决，也不利于物业服务企业开展、推进和改善日常服务项目，更无法保障小区整体物业水平的稳步提升。因此，本院综合全案实际情况，支持被告以欠付金额11208元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍，向原告支付本案立案之日即2020年11月4日至实际支付之日期间的逾期付款违约金。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告雷文广于本判决生效之日起十日内向原告上海万科物业服务有限公司昆山分公司支付2018年1月11日至2021年1月10日期间的公共服务费7964元，2018年3月1日至2020年12月31日期间的代收代缴费3244元，两费合计11208元，以及逾期付款违约金（以11208元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍，自2020年11月4日起计算至实际支付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取92元，由被告雷文广负担。该款原告上海万科物业服务有限公司昆山分公司已向本院预缴，由被告雷文广于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  王丹妮二〇二〇年十二月十日书记员  王志杰