文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24923号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**龙湖花园1-2(博德台)**。法定代表人：王光建，董事长。委托诉讼代理人：曹璐，女，该公司员工。被告：宋珂，男，1980年出生，汉族，住江苏省丰县。同时系被告李敏的委托诉讼代理人，系被告李敏的配偶。被告：李敏，女，1983年出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆微娱科技有限公司，住所地重庆市江**金融街**10-1（自编号）**。法定代表人：杨玉珍，总经理。委托诉讼代理人：付训忠，男，该公司员工。原告龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告宋柯、李敏、重庆微娱科技有限公司（以下简称微娱科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托诉讼代理人曹璐，被告李敏的委托诉讼代理人即被告宋柯，被告微娱科技公司的委托诉讼代理人付训忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告微娱科技公司立即向原告支付2020年2月至2020年9月期间的物业服务费13122.3元，电费1291.73元，电费损耗166.11元，电网维护费49.93元；2、请求判令被告微娱科技公司立即向原告支付合同违约金(以每期欠费金额为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日千分之三计收违约金);3、本案被告宋柯、李敏对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：被告宋珂、李敏与重庆新龙湖物业服务有限公司(2016年5月23日名称变更为龙湖物业服务集团有限公司)签订了《龙湖·时代前期物业服务协议》和《业主临时规约》，被告宋珂、李敏作为重庆市渝中区时代天街XX号房屋的业主，接受原告提供物业服务。合同约定:物业服务费按建筑面积20元/平方米/月计收;特约服务费双方协商自愿，明码标价；商铺内自用水电气费，每户装表计量，由物业公司代收的费用前由工程人员每月上门抄表，随物业服务业费一起收取，代收代缴的水电气费单价按当时政府物价部门公布的收费价格执行，并随其进行调整;业主应在当月15日之前将当月服务费金额缴清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的违约金。2019年7月31日，被告宋柯、李敏与被告微娱科技公司签订了《房屋租赁合同》，租期自2019年8月27日至2020年8月26日止。根据合同约定第四条：“乙方租赁期间，电费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用负担，租赁结束时，乙方须缴清欠费。”原告严格按照合同约定履行义务，但被告微娱科技公司长期无故拖欠物业服务费及其他费用，共计14630.07元。经原告多次催收，被告微娱科技公司均未缴纳物业服务费等费用。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求贵院及时作出公正判决，判如所请。被告宋柯、李敏辩称，被告宋柯、李敏是重庆市渝中区时代天街XX号房屋的业主，该房屋的性质是商业写字楼，物业费的收费标准是每平方米20元一个月。被告宋柯、李敏和被告微娱科技公司签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告微娱科技公司，并约定由被告微娱科技公司交纳物业费、电费等费用，从2020年2月起被告微娱科技公司没有交物业费。被告微娱科技公司告知是因以下原因：被告微娱科技公司的车辆停靠在车库被剐蹭，原告没有做出相应的措施进行解决；原告并没有提供与物业收费标准相匹配的物业服务。原告作为物业服务企业，广告收益未对业主从来没有公示，也未进行分配。对于原告所诉的物业费是应该支付，但原告应该对其进行的物业服务进行改善。《龙湖·时代天街业主临时规约》中约定的物业费标准是包含了公摊水电费和中央空调使用费，被告宋柯、李敏认为原告不应当再收取公摊水电费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告微娱科技公司辩称，案涉房屋至今仍由被告微娱科技公司在租赁使用。从2020年2月到9月份的物业费和电费，被告微娱科技公司确实没有缴纳，具体有以下原因：今年因为疫情原因，被告微娱科技公司在3月19日才开始办公，被告微娱科技公司向原告去函协商减免物业费，但原告回复不能减免物业费；2020年7月份，代理人的车在写字楼的停车场被剐蹭，代理人向原告协商解决，但原告告知停车场的监控不完善有死角，代理人的车被剐蹭的位置监控看不到，至今未解决；原告的物业服务从去年开始减配，在今年3、4月份的时候，到晚上8点以后物业只开一部电梯，也没有和业主进行协商；原告的物业服务不到位，被告所在的楼栋只有三个清洁人员，清洁经常处于很脏的情况，设施损坏后也没有进行及时的补修；空调使用费收费标准为每平方米5元/每月，包含在物业费里，但是原告下午6点就准时关空调，春天、秋天不怎么开空调，只在夏天很热和冬天很冷的时候开空调，平时周末也不开空调。被告微娱科技公司认为，疫情期间的物业费应当进行减免，故对于2月份的物业服务费不应交纳。对于3月份的物业服务费，同意缴纳半个月。从4月份至9月份期间的物业费被告微娱科技公司同意缴纳。对于电费1291.73元，电费损耗166.11元，电网维护费49.93元也同意缴纳，但是不同意支付违约金，原告的物业服务不到位。原告应当对其物业服务进行改善，对于代理人的车被剐蹭的事件，应当积极进行处理。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：宋柯、李敏系重庆市渝中区时代天街**房屋的权利人，房屋用途为办公用途，房屋建筑面积为84.66平方米。2011年1月25日，重庆新龙湖物业服务有限公司中标成为重庆龙湖成恒地产开发有限公司开发“龙湖·时代天街”项目的前期物业服务单位。并在2011年1月27日在原重庆市渝中区房屋管理局进行了备案。2014年3月31日，宋柯、李敏（乙方）与重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）签订《龙湖·时代天街（三期）10-11栋前期物业服务合同》，约定乙方同意接受甲方对“龙湖·时代天街”（三期）10-11栋实施物业服务。物业服务费收费：按产权建筑面积20元/平方米/月计收（其中包含公摊水电费和中央空调使用费）。物业服务费应按月缴纳，乙方在当月15日前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。服务期限为期三年（自“龙湖·时代天街”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。期满后本合同自动顺延至本楼宇业主大会选聘或续聘产生新的物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。同日，宋柯、李敏作为业主，签署了《龙湖·时代天街临时管理规约》，对于临时管理规约及其附件，已完全知晓，并承诺遵守。《龙湖·时代天街临时管理规约》规定了物业服务公司的服务内容及业主（使用人）的权利、责任和义务。其中约定各业主（使用人）需按期付清相关的各种费用，并应于每月15日前缴纳物业服务费及其他应缴之费用。2019年7月31日，宋柯（出租方、甲方）与微娱科技公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于重庆市渝中区时代天街XX号的房屋租赁给乙方用于办公。租赁期间共12个月，自2019年8月27日至2020年8月26日止。并约定乙方租赁期间，电费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。庭审中，宋柯、李敏与微娱科技公司确认上述房屋仍由微娱科技公司租赁并使用。2020年6月8日，渝中区人民政府石油路街道办事处出具情况说明，证明龙湖物业公司一直在为龙湖时代天街项目提供物业服务至今。2020年8月21日，龙湖物业公司以邮寄物业欠费催缴函的形式对宋柯、李敏所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆新龙湖物业服务有限公司在2016年5月23日变更为龙湖物业服务集团有限公司。上述事实,有不动产登记信息查询结果、《龙湖·时代天街（三期）10-11栋前期物业服务合同》、《龙湖·时代天街临时管理规约》、《房屋租赁合同》、《物业欠费催缴函》及邮件跟踪查询结果以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告宋柯、李敏与原告签订了《龙湖·时代天街（三期）10-11栋前期物业服务合同》，该合同合法有效，双方都应当按照约定履行自己的义务。原告依约为涉案小区提供了物业服务，小区业主应依照物业合同约定的收费标准缴纳物业服务费。被告宋柯、李敏与微娱科技公司签订的《租赁合同》中约定，微娱科技公司作为承租方，在租赁期间，电费、物业费以及其它由居住而产生的费用由被告微娱科技公司负担。被告微娱科技公司作为物业实际使用人在租赁期间内应当按照合同的约定向原告支付物业管理费，被告宋柯、李敏作为涉案房屋的业主，应当承担连带责任。对于被告宋柯、李敏及被告微娱科技公司辩称的原告服务不到位，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，不能据此拒交物业服务费。在疫情期间，物业服务企业，因参与疫情的防控需要，并未减少物业服务，反而额外增加了大量的物业管理工作及费用，故被告不能以此来要求原告减免疫情期间的物业服务费。对于被告微娱科技公司辩称车辆剐蹭的维修费用问题，原告虽有管理义务，但其肇事主体并不是原告，被告微娱科技公司不能以此拒交物业服务费。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。故关于原告要求被告微娱科技公司支付2020年2月至2020年9月期间的物业服务费13122.3元，并由被告宋柯、李敏承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告微娱科技公司支付电费1291.73元、电费损耗166.11元、电网维护费49.93元，并由被告宋柯、李敏承担连带责任的诉讼请求，因被告微娱科技公司对金额认可且无异议，本院依法予以支持。关于违约金的问题。综合本案证据情况及原被告在庭审中的诉辩，原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对原告提出的违约金主张不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告重庆微娱科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙湖物业服务有限公司2020年2月至2020年9月期间的物业服务费13122.3元，电费1291.73元，电费损耗166.11元，电网维护费49.93元。被告宋柯、李敏对上述款项承担连带支付责任；二、驳回原告龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计144元，由原告龙湖物业服务有限公司负担61元，由被告重庆微娱科技有限公司负担83元，被告宋柯、被告李敏承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽