广东省普宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5281民初1591号原告：张桂贞，女，1983年4月22日出生，汉族，住广东省普宁市*************。公民身份号码：445************046。委托诉讼代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所律师。被告：普宁市恒森投资有限公司。住所：广东省普宁市****************。统一社会信用代码：914********587991B。法定代表人：张瑞江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯锐明，广东德万律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璧如，广东德万律师事务所实习律师。原告张桂贞与被告普宁市恒森投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，同年6月29日案件转为普通程序，并于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告张桂贞及其委托诉讼代理人陈炜斌、被告普宁市恒森投资有限公司的委托诉讼代理人侯锐明、杨璧如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于普宁市******（原影剧院）华美新城B幢1008单元商品房的房地产登记证书，因办理房地产登记证书所产生的全部费用均由被告承担。2.案件全部诉讼费用均由被告负担。在审理过程中，原告将第一项请求变更为“被告立即为原告办理位于普宁市******（原影剧院）华美景轩B幢1008单元商品房的房地产登记证书，因办理房地产登记证书所产生的全部费用均由被告承担”。2020年9月9日，原告增加两项诉讼请求：“判令被告以房屋交易总价款316752元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，向原告支付自2018年1月10日起至被告实际为原告办理房屋权属证书之日止的违约金”和“判令被告支付原告因维权产生的律师费合计31340.16元、误工费和交通费损失5000元”。事实和理由：2017年10月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于普宁市******（原影剧院）华美新城B幢1008单元商品房，房屋建筑面积为112.97平方米，单价2456.89元/平方米，合计277555元、配套费27900元。合同同时约定，由被告代收房屋丈费、房产交易管理费、产权登记费、契证工本费、契税、印花税等相关费用共计11297元。原告在2017年10月6日向被告交付了购房定金150000元，并于合同签订当日，向被告交付了第二笔购房款127555元、配套费27900元和办证费11297元，即购房款及所需的全部费用，原告均已全部交付完毕。被告于当天向原告交付了房屋，原告即开始对房屋进行装修并已实际入住。但被告一直未为原告办理该房屋的房地产登记证书，经原告多次催促，被告均以各种理由推托，至今拒不办理。被告普宁市恒森投资有限公司辩称，第一，原告的诉称不符合客观事实。被告自与原告签订购房合同后，便交付房屋给原告使用，积极为原告办理房地产登记证书，并没有出现原告所说被告拒不办理的情况。只是由于程序问题，被告为原告办理房地产登记证书需经普宁市自然资源局的批准，且被告已于事先告知原告。第二，因办理房地产登记证书所产生的全部费用应由原告承担。根据双方签订的合同编码为081701090227号商品房买卖合同中第三条的规定“代收税费（含房屋查丈费，房产交易管理费、产权登记费、契证工本费、契税、印花税等）代收的税费凭主管机关的凭证结算，多退少补”，办证费用需由购房人即张桂贞承担。第三，原告要求被告承担违约责任不合理。被告一直积极为原告办理房地产登记证书，导致无法办证的原因系普宁市自然资源局内部的程序审批问题，并非被告故意拖延不办，不属于被告的原因，因而被告不应向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。第四，原告的律师费及误工费不应由被告承担。因原告与被告在合同中并没有约定律师费用承担问题，另外本案也不属于法律、司法解释规定的可要求对方承担必要费月的案由范围内，且原告所主张的律师费与其提交的律师费发票3000元相去甚远，故原告的此项诉请，不符合事实及法律依据，不应由被告承担。另外原告主张其误工费用5000元也没有相应的证据及法律支撑，请求法院依法驳回该诉讼请求。原告张桂贞在举证期限内向本院提供的证据有：1.原告张桂贞的《居民身份证》1份，证明原告张桂贞的基本情况和民事诉讼主体资格。2.被告普宁市恒森投资有限公司的《企业信用信息公示报告》（打印件）1份，证明被告普宁市恒森投资有限公司的基本情况和民事诉讼主体资格。3.《房屋买卖合同》1份，证明原、被告于2017年10月9日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于普宁市******（原影剧院）华美新城B幢1008单元商品房的事实，以及相关款项的约定的权利义务内容。4.《收款收据》4份、《情况说明》1份、原告配偶方晓敏的《居民身份证》（复印件）1份，证明原告已向被告交付了该套房屋的全部购房款、配套费和办证费，与购房有关的全部费用原告均已全部交付完毕。5.《催告函》1份、《催告函快递面单》（复印件）1页、《催告函快递跟踪单》（打印件）1份，证明被告虽向原告交付了房屋，但却一直未能给原告办理房地产产权登记证书，原告多次沟通无果，书面函告催办，但被告仍拒绝办理。6.《委托代理合同》、《律师费发票》各1份，证明因被告怠于履行办理房屋权属登记证书义务，且经原告多次催办无果。原告迫不得已委托律师提起本案诉讼，维护自身合法权益，由此产生的维权费用，依法应由被告承担。7.《普宁市不动产登记查询结果证明》1份，证明本案诉讼期间原告向法院申请律师调查令，向普宁市*******调查而知，涉案房屋的具体信息，该房屋的权利人登记为张树群，电脑显示已注销状态。8.《确认书》（复印件）1份，证明起诉后，被告才向原告出具了该证据，结合证据7，被告与一手的房屋买卖人张树群的买卖合同已经解除，该房屋已经具备了为原告办证的客观条件。被告普宁市恒森投资有限公司没有向本院提交证据。本案原告围绕其诉讼请求提交的证据，经本院在庭审时组织原告进行当庭出示,经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4以及所要证明的事实均无异议，本院对上述证据所要证明的事实予以确认。被告对原告提交的证据5所要证明的事实有异议，提出被告没有拒绝为原告办理房屋产权手续，只是由于普宁市自然资源局内部程序审批问题，导致一直无法办理。本院认为，被告未能举证证明，对被告的异议不予支持。被告对原告提交的证据6所要证明的事实有异议，提出原告主张的律师费发票仅有3000元，与其主张的实际律师费相距甚远，本案的案由也不属于法律司法解释所规定的，可要求对方承担的必要费用的案由范围内。本院认为，委托律师是当事人的权利，并非诉讼的必要条件，因此所产生的律师费原则上应由原告自行负担，且原、被告双方对维权费用的承担问题没有约定，原告请求被告承担律师费等费用的主张缺乏依据，本院不予支持。被告对原告提交的证据7所要证明的事实有异议，提出对证明的内容有异议，已注销的意思是附在涉案房屋上的抵押登记全已注销，并不是产权已注销。本院认为，“已注销”是显示在不动产登记基本信息中，并未特别说明是抵押登记已注销，本院对被告的异议不予采信。被告对原告提交的证据8所要证明的事实有异议，提出对证明的内容有异议，本案之所以拖延到现在没有办理产权登记，是因为普宁市自然资源局内部程序审批所导致的，被告也有跟该部门协商。本院认为，被告未能举证证明，对被告的异议不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，原告与被告签订了合同编码为081701090227的《商品房买卖合同》，约定原告以277555元的价格向被告购买位于普宁市******（原影剧院）华美景轩B幢1008单元商品房，并由被告代收税费（房屋丈费、房产交易管理费、产权登记费、契证工本费、契税、印花税等）11297元和配套费27900元。原告已分别于2017年10月6日向被告支付了购房定金150000元，2017年10月9日向被告支付了购房款127555元、配套费27900元和税费11297元。被告于合同签订之日将案涉房屋交付给原告使用。原告曾于2020年5月邮寄《催告函》给被告，要求被告为原告办理案涉房屋的房地产登记证书。2020年5月18日，原告以诉称的请求及事实理由向本院起诉。另查明，案外人张树群于2016年5月23日向被告定购案涉房屋，因其无法支付剩余购房款，双方于2017年10月2日签订《确认书》，确认双方经协商一致后解除合同，由被告对案涉房屋另行处置。普宁市*******对案涉房屋的登记信息中，载明坐落为普宁市******************西套1008号，电脑显示状况为“已注销”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告张桂贞与被告普宁市恒森投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于案涉房屋不动产权证书的办理问题，被告已向原告代收税费11297元，相应地负有为原告办理不动产权证书的义务，但原、被告在合同中没有约定办理房屋权属证书的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案中被告虽称系主管机关内部审批问题导致无法办理房屋权属证书，并非被告拒绝办理，但被告未能举证证明其有积极履行义务，也不能证明房屋权属证书的办理手续拖延至今系不能归咎于被告的原因引起的，不能免除被告的法律责任。被告在合同签订之日将房屋交付给原告使用，可见合同标的物为已竣工房屋，而原、被告签订合同的时间为2017年10月9日，故被告未能在2018年1月9日前为原告办理不动产权证书，应承担违约责任。违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。现原告主张被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。对于办理不动产权证书的费用问题，被告已代收税费，由被告按照合同约定履行义务，即按主管机关的凭证结算，多退少补。原告主张办理不动产权证书所产生的全部费用由被告承担，缺乏依据，本院不予支持。对于违约金的问题，原、被告在合同中未约定逾期办证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款为277555元，原告已付清购房款，但在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书，原告可要求被告支付自逾期办证之日起至办理房屋权属证书之日止以已付购房款总额277555元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。现原告主张被告支付自2018年1月10日起至办理房屋权属证书之日止以房屋交易总价款316752元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，原告诉讼请求中的计算基数316752元包含了配套费27900元和税费11297元，与合同中约定的房屋总价款277555元不相符，配套费27900元和税费11297元不在购房款总额的范围之内，应对计算基数予以调整，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告维权所产生的律师费、误工费和交通费的承担问题，委托律师是当事人的权利，并非诉讼的必要条件，因此所产生的律师费原则上应由原告自行负担。原告对误工费、交通费的发生及其必要性未能举证证明，且原、被告双方对维权费用的承担问题没有约定，现原告主张被告支付律师费、误工费和交通费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告普宁市恒森投资有限公司应于本判决生效之日起10日内为原告张桂贞办理位于普宁市******************西套1008号房屋的不动产权证书。二、被告普宁市恒森投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张桂贞支付自2018年1月10日起至办理房屋权属证书之日止以已付购房款总额277555元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。三、驳回原告张桂贞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张桂贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员  陈钦韬人民陪审员  张锦川人民陪审员  张雄光二〇二〇年十二月十日法官 助理  林周源书 记 员  缪东平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。