云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初2292号 原告：潘建彪，男，1970年10月10日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：郭映芬，女，1962年11月27日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：辉树琼，女，1970年11月4日生，汉族，云南省祥云县人，大专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：陈丽云，女，1966年3月19日生，纳西族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：杨燕红，女，1966年11月5日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住祥云县。 五原告委托诉讼代理人：张成国，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 五原告委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：杨伟柱，男，1982年9月16日生，藏族，云南省洱源县人，大专文化，居民，住云南省大理白族自治州洱源县。 委托诉讼代理人：孙剑飞，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨兴娥，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红诉被告杨伟柱租赁合同纠纷一案，本院2020年11月3日立案受理，于2020年12月15日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红及其委托诉讼代理人张成国、王娟、被告杨伟柱的委托诉讼代理人孙剑飞、杨兴娥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红向本院提出下列诉讼请求：1.依法判令被告赔偿五原告违约金511500元（按照合同总租金30%计算）；2.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，五原告经公开招投标中标后与祥云县百货大楼签订了祥云县百货大楼门店经营权出让合同，五原告向祥云县百货大楼一次性交纳了8003510元的出让金及350000元的保证金后取得了祥云县百货大楼营业厅一楼九间商铺的经营权。2018年9月4日，原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云在取得杨燕红同意后与被告杨伟柱签订了《商铺租赁合同》。合同中明确约定了五原告将百货大楼新营业厅由西向东第一间商铺租赁给被告，租赁期限为五年零两个月，自2018年9月6日至2023年11月5日止，同时合同中还约定了租金的金额，支付方式及违约责任等条款。被告向原告交纳了2018年9月6日至2019年11月5日的租金后，便入住商铺并正常开业。2019年9月5日被告又如期向原告支付了2019年11月6日至2020年11月5日的租金32万元。2020年2月初受新冠影响，祥云县百货大楼所有商铺积极响应政府号召于2020年2月5日至2020年2月20日关门歇业，为了补偿被告损失，原告顺延了被告一个月的租期。2020年4月2日原告收到被告通过邮件寄送的《解除合同通知书》，随后原告便与被告联系，还主动提出合同后三年的租金进行调整，但一直未达成一致意见。2020年5月21日被告通知原告要单方解除合同，原告随即表示不同意，并向被告邮寄了回复。2020年6月8日被告向祥云县人民法院起诉，要求解除与原告签订的《商铺租赁合同》，祥云县人民法院经审理认为原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告提前解除合同的行为构成违约。综上，原、被告协商签订了《商铺租赁合同》，被告在租赁期间提前解除合同，构成违约，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，为维护原告合法权益特向贵院起诉，望贵院受理公正判决为谢。 被告杨伟柱答辩称，一、被答辩人的诉讼请求无事实依据，应依法予以驳回。答辩人与被答辩人的租赁合同是因发生不可抗力的法律事由法院依法判决解除的。（一）签订《商铺租赁合同》后，答辩人均按合同约定认真履行合同，已分两次向原告交付了两年的租金。客观上没有违约行为，主观上没有违约的故意。被答辩人关于答辩人已违约的诉讼观点没有事实依据。（二）新冠疫情发生是真实存在的。2020年初，新冠疫情在武汉暴发，并向全国各地蔓延，云南省各级人民政府先后发布相关公告，被答辩人商铺经营运动类衣服、鞋子等物品，属于祥云县市场监督管理局规定的一律关闭的范围。（三）疫情导致答辩人无法实现商铺租赁合同的目的。新冠疫情发生前，答辩人在2019年底向亲朋好友四处借款近五十万元为春节销售备货，本以为春节销售旺季可还清债务，但因新冠疫情及其防控措施不仅使答辩人长期停业、错过销售旺季,导致备货过季无法销售，加之之前支付的高额租金，以至于答辩人不仅无力偿还借款，还亏损超过二十万元。此外，新冠疫情及其防控措施还导致涉案商铺周边商铺纷纷关门、停业、转租,整条街道已经丧失了商业经营活动的环境和气氛，被答辩人的店铺已不具备合同订立时的营商环境和条件，已经出现了重大情势变更，无法实现商铺经营目的。（四）被答辩人因对巨额利益的追求，在客观上拒绝答辩人适当降低租金的请求是导致合同不能继续履行的重要原因。尽管不可抗力的新冠疫情发生了，答辩人仍积极响应党和政府提出“共克时难”的要求，始终秉持重信誉守合同的主观愿望积极主动与被答辩人协商能否降低点租金，以便答辩人继续履行合同，携手战胜这不可抗力的新冠疫情。但被答辩人造成合同最终不能履行。二、新冠疫情属于不可抗力，双方均不承担违约责任。2020年1月26日祥云县政府发布《关于启动重大突发公共卫生事件1级响应通告》祥政告字（2020）3号。2020年2月全日祥云县市场监督管理局发布《关于关闭县城城区内商家店铺的通告》，自通告发布之时起，除水、电、气、油、药店、诊所、物流公司、农贸市场、指定滞留旅客临时安置酒店、商场超市、通讯部门收费营业厅、银行等12类保障民生的经营服务商家店铺正常营业外，其他城区商家店铺一律关闭。原告商铺经营运动类衣服、鞋子等物品，属于祥云县市场监督管理局规定的一律关闭的范围。鉴于新冠疫情这一不可抗力，致使合同解除，答辩人不应承担违约责任，且答辩人在此次合同解除中以实际承担了半年的租金损失。综上，答辩人不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。此外，杨燕红不是合同当事人，其不是本案适格原告主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的关于降低租金的申请复印件、情况说明复印件、解除合同通知书复印件、微信聊天截屏打印件、声明复印件、快递运单复印件，结合原、被告陈述和其他在案证据予以综合认定；被告提交的证据5、6与本案无关联性，本院不予确认；被告提交的证据7、8本院结合查明的案件事实予以综合认定；被告提交的证据15-21，不属于民事诉讼证据，且与本案无关联性，本院不予确认；证据22达不到被告举证目的，本院不予确认。 经审理查明：2018年8月22日，祥云县百货大楼作为甲方与潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红作为乙方签订《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》一份，约定甲方出让给乙方祥云县百货大楼营业厅一楼9间商铺的经营权，出让金额为8,003,510元，在使用权移交时一次性付清。 2018年9月4日，潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云作为甲方与杨伟柱作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将祥云县百货大楼新营业厅由西向东第一间商铺出租给乙方，租赁期限为五年零二个月，即2018年9月6日至2023年11月5日；第一年租金为365,000元（第一年的租期为2018年9月6日至2019年11月5日），第二年租金为320,000元，第三年租金为330,000元，第四年租金为340,000元，第五年租金为350,000元，租金须提前两个月付清；甲方按合同约定将铺面交付乙方，合同有效期内，除人力不可抗因素及城建规划拆迁外，不得以任何理由终止合同；违反合同约定的双方的权利义务视为违约，违约方须承担五年租金总和的40%作违约金；该合同还约定了其他事宜。合同签订后，杨伟柱接收租赁商铺进行装修后进行服装零售经营，并按约向五原告交纳了二年的租金，已交纳租期至2020年11月5日。 2020年1月底，因新冠疫情爆发，省、州、县三级均启动重大突发公共卫生事件一级响应，杨伟柱经营的商铺受疫情影响，停业了一段时间。原、被告双方曾多次协商减免租金事宜，但未达成一致意见。另，2020年2月26日，祥云县百货大楼出具《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间对停业商铺的补偿决定》，载明关门停业时限为2020年2月5日至2020年2月20日，共计16天；补偿对象为完全履行《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》者；补偿方式为以《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》约定时限为准，合同履行结束后顺延30天。 2020年4月1日，杨伟柱向潘建彪邮寄送达《解除合同通知书》一份，欲解除双方签订的《商铺租赁合同》。双方协商未果后，被告于2020年5月20日从租赁商铺中搬离，并于2020年6月8日向本院起诉，请求解除租赁合同，并由五原告返还剩余租期房屋租金。本院审理后，于2020年9月3日作出（2020）云2923民初1208号民事判决书，以新冠疫情对被告营业收入和资金周转造成影响致使其经营困难，如继续履行合同可能对被告造成更大损失以及被告以实际行动表明其不愿继续履行合同等为主要事由，判决解除了双方签订的租赁合同，并判决由五原告返还被告一个月的租金26666.67元（已扣除了原告另行招租的合理期限约两个月的租金损失），现该判决已生效。五原告认为其为租赁合同的守约方，被告在原告不同意解除合同的情况下要求解除合同，故诉至本院要求杨伟柱承担违约责任，赔偿违约金。 本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿达成，系合法有效的合同。双方签订的合同预定的租期至2023年11月5日届满，但杨伟柱租赁商铺后，在未与原告方就租赁商铺受新冠疫情影响达成一致解决方案的情况下，在租赁期内于2020年5月20日从租赁商铺搬离，以实际行动表明不再管理使用该商铺，并向人民法院起诉请求解除合同，其行为违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。被告关于其解除合同系受新冠疫情不可抗力因素影响，其因此解除合同并未违约，不应承担违约责任的答辩意见，本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。在案证据证明杨燕红系案涉商铺的共同经营权人，其原告主体合法。 原告主张按五年租金总和1705000元的30%计算违约金是否应予支持的问题。双方签订的合同第六条第1项约定：“违反以上条款视为违约，违约方须承担五年租金总和的40%作违约金”。现被告违反合同约定提前解除合同，理应依照合同约定承担违约金。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，理应予以支持。但是，基于2020年年初（春节期间）爆发的××疫情，对被告经营的服装零售业务造成了重大影响，本案被告解除合同的事由，确实与新冠疫情有一定关联，且双方关于按照“五年租金总和的40%”计算违约金的约定过分高于实际损失，综合本案合同履行情况、解除合同的原因、原告预期利益损失以及（2020）云2923民初1208号民事判决中已经对原告方的部分损失进行了相应裁判等因素，应酌情支持由被告支付按照五年租金总和的10%计算的违约金，即170500元。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨伟柱于本判决生效后四十五日内支付原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红违约金170,500元； 二、驳回原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8915元，由原告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红负担5205元，被告杨伟柱负担3710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  李福荣 人民陪审员  罗 词 人民陪审员  姚绍燕 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  蒋丽艳