长春汽车经济技术开发区人民法院民事判决书（2020）吉0192民初2031号原告孙某，住长春市南关区。委托诉讼代理人宋某，吉林昊桓律师事务所律师。被告长春万荣汽车改装有限公司。法定代表人冯某。第三人王某，住长春市南关区。原告孙某诉被告长春万荣汽车改装有限公司（以下简称万荣公司）、第三人王某合同纠纷一案，本院曾于2020年5月26日作出（2019）吉0192民初2092号民事判决。宣判后，孙某与万荣公司均不服，提出上诉。吉林省长春市中级人民法院于2020年9月18日作出（2020）吉01民终4276号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙某及其委托诉讼代理人宋某、万荣公司的法定代表人冯某参加了2020年11月27日的庭审，王某经依法传唤未到庭；孙某及其委托诉讼代理人宋某参加了2020年12月28日的庭审，万荣公司及王某经依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。孙某诉称：2003年8月，万荣公司称王某向万荣公司借款15万元，王某用长春市南关区东南湖大路88号鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房（以下简称“215号房”）作价15万元抵顶给万荣公司，偿还上述欠款，王某将215号房交付给万荣公司。孙某时任万荣公司中层干部，当时万荣公司有向中层干部提供借款买房的福利待遇。孙某为购房遂向万荣公司借款13万元，万荣公司称可以将215号房出售给孙某，房屋作价13万元，孙某可以分期还款。2003年8月，万荣公司将215号出售给孙某，并将房屋交付给孙某。孙某接收房屋后，立即对房屋进行了装修，装修完毕后至今孙某及其家人一直实际居住在215号房。2003年8月至今，215号的物业费、水费、电费、采暖费等费用全部是由孙某交纳。孙某已经将全部房款支付给了万荣公司。因215号房为回迁安置房屋，孙某购买该房屋时该房屋无法办理产权登记。2018年7月，可以办理215号产权证，该房屋登记在王某名下，孙某曾多次要求万荣公司为其办理215号房屋的更名过户手续，但万荣公司一直未办理。故诉请判令：1.请求依法判令解除孙某与万荣公司关于215号房的买卖合同；2.请求判令万荣公司向孙某返还215号房的购房款13万元；3.请求判令万荣公司赔偿孙某装修215号房的房屋装修损失（房屋装修损失的具体数额以房屋装修价值的鉴定结论为准）；4.请求判令万荣公司赔偿孙某215号房的房屋增值损失（房屋增值损失的具体数额以房屋现值的鉴定结论减去购房款13万元得出的数额为准）；5.本案诉讼费、鉴定费由万荣公司负担。万荣公司辩称：万荣公司与孙某之间不存在房屋买卖关系，案涉房屋是王某卖给孙某，与万荣公司无关，所以解除合同、返还购房款及赔偿损失无从谈起，应驳回孙某的诉讼请求。王某未到庭，亦无陈述。经审理查明：2004年2月10日，万荣公司（甲方）与孙某（乙方）签订《还款协议》一份，双方约定：一、甲方共为乙方提供十三万元作为乙方购房款项。二、还款期限及方式：还款期限最长不得超过12年，还款方式原则上采取按月均还的办法，从乙方每月工资中扣除……同日，万荣公司与孙某签订《还款计划书》一份，约定借款人为孙某，借款时间自2004年2月10日起至2015年12月30日止。2004年3月19日，万荣公司与孙某就《还款协议》在长春市公证处进行公证。另孙某庭审中提供收据及现金交款单用于证明2003年孙某从万荣公司以13万元的价格购买215号房屋一套，并于2018年9月11日一次性支付长春万荣车厢集团有限公司7万元。2003年8月起，孙某居住215号房屋至今。2018年9月11日，万荣公司出具《关于孙某系鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房屋所有权人的情况说明》，内容为：长春万荣汽车改装有限公司（以下简称“我公司”）系1995年12月1日依法成立的企业法人，冯某系我公司的法定代表人。1995年至2008年期间，王某（身份证号：×××）系我公司职工，在我公司担任采购部部长职务。2000年至2008年期问，孙某（身份证号×××）系我公司职工，在我公司担任车间主任职务。王某与孙某均属于我公司中层干部。我公司成立后，为帮助企业内部职工解决住房问题，向公司中层以上干部提供借款买房的福利待遇。王某为购买临河街六区39栋2门404室房屋，向我公司借款15万元。2003年，王某与我公司协商一致，将王某所有的坐落于长春市××区房（建筑面积91.68平方米）这处回迁房作价15万，用该房一次性偿还我公司的15万元欠款。协商一致后，王某将鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房交付给我公司，我公司收到215号房时起，我公司与王某的15万元债权债务关系消灭。2003年8月，我公司将鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房作价13万元给孙某了。自2003年8月起至今，鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房一直由孙某及其家人实际居住。13万元房款孙某已经支付完毕。2018年6月之前，鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房一直不能办理房屋权属证书。2018年7月，王某办理了鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房的权属证书，产权证号为吉（2018）长春市不动产权第XXXX号，现215号房屋登记在王某个人名下。万荣公司在该说明上盖章，冯某在法定代表人处签字。2018年7月12日，王某取得坐落于长春市××区房的房屋产权证书，产权证号为吉（2018）长春市不动产权第XXXX号。2018年8月22日，王某作为原告起诉孙某，万荣公司作为第三人的返还原物纠纷案件在长春市南关区人民法院立案，案号为（2018）吉0102民初3367号，王某要求孙某从215号房屋内迁出，并将房屋返还王某。2019年9月27日，长春市南关区人民法院判决：孙某于判决生效后十五日内从位于长春市××区房屋内迁出，并将该房屋返还王某。后孙某就该案提出上诉请求。吉林省长春市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）吉01民终278号民事判决书，驳回上诉，维持原判。经查，该案已于2020年6月4日生效，现处于强制执行阶段。本次庭审中，本院依孙某申请，依法委托吉林省明远房地产评估有限公司对215号房屋进行了估价鉴定，该公司于2020年12月21日作出《房地产估价报告》，结论为在2020年6月20日（注：该基准日为本院依据判决生效时间及判令孙某在判决生效十五日内迁出房屋而确定）的估价结果为746092元。孙某据此明确其诉请第3、4项为“判令孙某赔偿案涉房屋装修损失及增值损失共计616092元”。上述事实，有还款协议、还款计划书、情况说明等书证，当事人陈述等证据予以证实。本院认为：一、关于孙某要求与万荣公司解除房屋买卖合同应否予以支持的问题。虽然万荣公司否认与孙某存在案涉房屋的买卖合同关系，但是综合全案在卷证据，特别是万荣公司出具的《关于孙某系鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房屋所有权人的情况说明》中自认系万荣公司将房屋作价13万元给孙某，现万荣公司并无充足证据否认其自认，故双方虽未签订书面合同，但可以认定孙某与万荣公司存在事实上的有关案涉房屋的买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，万荣公司因未取得案涉房屋所有权或者处分权致使案涉房屋的所有权不能转移至孙某名下，现房屋买卖合同客观上已经不能实际履行，孙某主张解除其与万荣公司的房屋买卖合同关系，并要求万荣公司返还购房款13万元，本院予以支持。二、关于孙某要求万荣公司赔偿其对案涉房屋的装修损失及增值损失的请求应否支持的问题。因案涉房屋所有权不能转移，导致孙某对房屋的装修投入、增值部分产生损失，该损失系因万荣公司违约而发生，应依法予以保护。现经鉴定已确认了房屋现值（含装修），故扣除房屋原价款的余额即为装修及增值损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除孙某与长春万荣汽车改装有限公司关于长春市南关区东南湖大路88号鸿城国际花园小区77号楼6单元215号房屋的买卖合同关系；二、长春万荣汽车改装有限公司于本判决生效后立即返还孙某购房款13万元；三、长春万荣汽车改装有限公司于本判决生效后立即赔偿孙某房屋装修及增值损失共计616092元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由长春万荣汽车改装有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 李东鹤人民陪审员 梁玉凤人民陪审员 杨铁娟 二〇二〇年十二月二十八日书记员 白英慧