福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1851号 上诉人（原审原告）：余祖松，男，1980年7月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢文昌，福建紫杉律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村**（曹溪社区服务中心）****，统一社会信用代码：91350800087403426W。 法定代表人：徐懋，董事长。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。 上诉人余祖松因与上诉人龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020)闽0802民初2390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，进行了询问。上诉人余祖松及其委托诉讼代理人谢文昌、上诉人紫金中航公司的委托诉讼代理人吴潮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余祖松上诉请求：1.请求在维持一审判决的基础依法补充判决紫金中航公司向余祖松支付以购房款1380000元为本金，自2018年12月31日起至2019年3月30日（90天），按日万分之二计算的逾期交房违约金24840元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决在计算逾期交房违约金及被上诉人逾期交房期间时对合同中约定的修复期90日进行扣除属认定事实错误。一、上诉人认为双方在合同中已经明确约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”在商品房买卖合同中双方已经明确约定了被上诉人向上诉人交付房产的交付日是2018年12月30日。而被上诉人并没有如约履行合同义务，故其应当自约定的交付期限届满之次日即2018年12月31日起向上诉人承担逾期交房的违约责任。二、在本案中并没有可以对双方合同中约定的90日内修复期予以扣除的约定事实与规定。上诉人也没有同意或承诺被上诉人如果其在约定的修复期内修复则免除其逾期交房的违约责任；相反的是，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任的规定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理；1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)；(1)逾期在90日之内该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)；(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金”，可以证明双方并没约定将合同中90日的修复期列为免责期，双方反而还就90日维修期需承担逾期交房的违约责任进行明确约定，即使被上诉人在逾期90日内交付房产其仍应自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向上诉人支付全部房价款万分之二的违约金。综上所述，上诉人认为原审对以上事实的判决属认定事实错误，被上诉人没有履行合同约定义务，其应当自约定的交付期限届满之次日即2018年12月31日起向上诉人承担逾期交房的违约责任。故特向贵院提起上诉，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。 紫金中航公司答辩称，合同约定是修复期90日后再行交付，因此90日的违约金即使计算的话，也是从90日后开始计算，故一审判决是正确的，要求驳回余祖松的上诉。 紫金中航公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回余祖松的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人通知余祖松接收的房屋符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件:１、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；２、该商品房已取得房屋测绘报告。二、余祖松查验房屋时提出的房屋缺陷，不影响房屋使用，不构成余祖松拒绝接房的正当理由，认定上诉人逾期交房并承担违约责任没有依据：1、合同第十条约定“若届时商品房已经具备本合同第九条约定的交付条件的，买受人应先办理房屋交付手续”；2、《商品房买卖合同》第十一条约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由出卖人更换、修理，承担费用；3、《商品房买卖合同》补充协议四条第４款约定，商品房取得竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。一审法院认为本案合同补充协议的约定与主合同约定存在矛盾因而补充协议的约定不予采信是错误的。事实上，余祖松主张的楼梯台阶面板脱胶、木地空鼓等问题，属于上诉人质保维修责任，并未严重到影响交付和生活居住。上诉人保修责任并没有免除，余祖松的保修权利依然存在。保修过程中，余祖松尽合理必要的配合、克服一定程序的不方便是合同“诚信”原则的合理责任与义务。因此，本案补充协议并没有减轻或免除合同中约定上诉人应承担的责任，不存在排除余祖松主要权利。4、《商品房买卖合同》第十六条第（二）“其他质量问题”部分约定“买受人不解除合同的，双方约定买受人由此造成的损失按人民币1000元。”。所以，即使上诉人交付的房屋存在质量缺陷，依合同约定，上诉人应承担的保修与1000元的赔偿责任，而不是逾期交付的违约责任。三、即使认定上诉人存在逾期交房违约，但余祖松损失的是房屋的使用权，根据“弥补损失”的原则，应参照同等房屋的租赁价格确定余祖松的损失，继而确定本案违约金金额。上诉人认为，根据本案房屋的位置、面积，市场租金价约为2000－2500元（网上查询，同样是本案中小区的业主已添置家具家电拎包入住的房屋租金为2500－3000元）。与实际损失对比，余祖松主张按房屋总价日万分之二计算违约金（即每月8280元）明显过高。为准确认定损失，上诉人在一审中申请法院对本案房屋的租金价格进行鉴定。法院应当依据《合同法》第一百一十四条：“－－－;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，按租金标准确定违约金。四、本案存在“不可抗力”情形，逾期交房期限应扣除“不可抗力”事件相应期间：即使上诉人一开始违约时不存在冠状肺炎疫情，但在之后的维修期间发生了冠状肺炎疫情期间，根据国家疫情控制政策要求停工停产，疫情缓和后，虽可以复工但难找到工人复工是客观实际。所以，逾期交房期限应扣除疫情影响3个月。综上，一审法院认定案件事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持上述请求，依法改判。 余祖松答辩称，答辩人认为原审判决认定紫金公司应当向答辩人承担逾期交房违约责任属认定事实清楚，适用法律正确。 一、答辩人要求紫金中航公司承担逾期交房违约责任于法有据，紫金中航公司的上诉理由不能成立。答辩人根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条交付时间和手续的相关约定，并按照紫金中航公司通知交付时间对其所交付的房屋进行验收，但答辩人经对交付的标的进行查验后认为所交付的房产存在如：1、地板基层不平、地板基层不平尘多，有划伤、破损。2、阳台地板未勾缝、排水不畅导致积水严重。3、楼梯工艺有问题（玻璃胶）。4、灶台破损、墙砖破损、厨柜隔层不平。5、洗手台底板破损、地板与墙角未、地板与墙角未勾缝损坏、内部水泥块堵塞。7、干湿分离房门无法关紧。8、二楼公卫马桶下水不畅、地漏损坏等诸、地漏损坏等诸多问题需要维修整改认为不具备交房条件，无法办理交房手续，而陪同验房的紫金中航工作人员当场也表示，答辩人所发现问题不是孤例，会将所发现问题带回公司并会按问题清单逐一进行整改，整改完毕后自会通知答辩人再次验房。然而，紫金中航公司迟迟未对房屋实施维修整改，在答辩人等待通知再次验房长达一年之久仍渺无音讯的情况下，答辩人主动于2020年1月1日前往查看房屋整改情况，发现房屋几乎未进行整改。在与紫金中航公司委托的专属管家多番交涉后，专属管家也表示很无奈、很理解、很同情，非常赞同答辩人通过诉讼方式维护自身权益。因此，在答辩人将该案纠纷起诉至人民法院之前紫金中航公司从未通知答辩人进行验收交付。紫金中航公司维修整改后第一次通知答辩人验房时间是在双方参与原审法院组织的诉前调解之后，此时距离答辩人在2020年1月1日主动前往查看房屋整改维修进度发现房屋未完成整改维修，并向紫金中航公司委托的专属管家交涉整改维修问题已经超过三个月之久，可见紫金中航公司对于其要交付的房屋的整改维修存在故意拖延。而根据双方所签合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。紫金中航公司主张的其已经取得建设工程骏工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，答辩人认为根据以上事实与合同约定，此主张与本案纠纷没有关联性，紫金中航公司以此证明其不存在逾期交房的主张亦不能成立，事实上紫金中航公司已经逾期交房并且存在故意、恶意逾期情形，应当承担逾期交房的违约责任。二、答辩人认为原审对紫金中航公司所提相关条款认定属格式条款、相互矛盾不予采信，属认定正确。1、根据双方所签《商品房买卖合同》“关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中约定，合同第六条中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款。可以证明答辩人向紫金中航公司购买的是装修合格的精装房，而不是毛坯。紫金中航公司向答辩人履行的交付义务已经不再是传统意义上的合格房屋，更不是交付存在缺陷或瑕疵的房屋，而是应当向答辩人履行交付符合精装标准且装修合格的房屋，因此，在其履行交付义务之前，紫金中航公司应当向答辩人履行《商品房买卖合同》第十一条第三款第2项之约定限期对房屋进行维修整改后再行交付，并按第十二条逾期交付责任之约定向答辩人承担逾期交付的违约责任，而不是在交付还没有完成之前，便强迫答辩人接收存在诸多问题的房屋及强迫答辩人接受房屋质保，房屋质保也当是以交付完成之日起算。因此，答辩人认为紫金中航公司欲以房屋质保责任来排除答辩人对房屋验收及只接收合格房屋权利并免除其自身应履行合同主要义务的相关条款均属无效。2、根据双方已经在主合同中明确约定，答辩人有权对紫金中航公司所交付的房屋进行验收且有权在发现交付的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，要求紫金中航公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。而紫金中航公司在上诉状中所提要求答辩人先行接收房屋后再履行质保责任的约定与主合同中买受人的房屋验收权利的约定相互矛盾且为格式条款亦属于双方主合同中第二十八条所约定，均是意在不合理的减轻或免除紫金中航公司作为出卖方应承担主要责任，不合理的加重作为买受人的答辩人的责任、排除答辩人的主要权利（即对房屋验收、要求交付合格房屋的权利）。故一审法院认定为无效条款属正确认定。三、关于紫金中航公司以双方《商品房买卖合同》第十六条第(二)“其他质量问题”部分约定“买受人不解除合同的，双方约定买受人由此造成的损失按人民币1000元”。所以，即使交付的房屋存在质量缺陷，依合同约定，其只应承担的保修与1000元的赔偿责任，而不是逾期交付的违约责任的主张是没有法律与事实依据的。答辩人认为该条款属于格式条款且约定的内容明显的不合理且极为显失公平，同时，该格式条款与主合同约定的由答辩人享受主要权利的第十二条条款相互矛盾且意在排除、损害主合同中约定由答辩人享受的权益，依据约定及法律规定应属于无效条款。另外，上诉人在此处对主合同进行了断章取义，本条款在主合同中是另成一章（第七章商品房质量及保修责任），其成立的前提条件是在商品房交付后，而不是交付前，如若将交付前所发现问题套用此条款，那么主合同就根本不存在违约交房之说，开发商只需将通过验收后的毛坯先行交付买受人，然后再慢慢履行保修责任，那么就违背了本案中精装房应有的定义。同时，需要说明的是，上诉人惯用断章取义之手段，如上诉状中所列“合同第十条约定：若届时商品房已经具备本合同第九条约定的交付条件的，买受人应先办理房屋交付手续；“又将前提条件”（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电……（2）以上设施中任何一项或多项在约定交付日未达到交付条件的，若届时商品房已经具备本合同第九条约定的交付条件的，买受人应先办理房屋交付手续，出卖人应尽快采取措施使以上设施达到第十条约定条件，并按照每天100元的标准向买受人支付自交房日至实际开通（接通）日的违约金。“抹掉，掐头去尾后作为依据，完全是罔顾事实、毫无逻辑。四、关于紫金中航公司认为原审法院认定以房屋总价款按日万分之二计算逾期交房违约过高的主张。答辩人认为本案该合同是由紫金中航公司拟定提供，合同中违约金的计算标准也是紫金中航公司所拟定的，也是其认可的。合同中不仅约定了卖方逾期交房的违约金计算标准，还相应的约定了买方逾期付款的违约金计算标准且买方逾期付款的违约金计算标准还高于卖方逾期交房的违约金计算标准。请换位考虑一下，如果今天是作为买方的答辩人存在逾期付款情形，紫金中航公司还会觉得违约金过高吗？相反，答辩人认为正是由于合同中约定的紫金中航公司逾期交房违约责任过低，才导致了紫金中航公司依仗其占据的强势地位，无故、恶意拖延不履行合同相关约定及时对房屋进行整改维修并向答辩人交付，并欲以此迫使答辩人接收存在诸多问题不合格的房屋。答辩人的损失不能简单以租金来衡量，紫金中航公司的逾期交房行为使答辩人丧失的是占有、使用、收益、处置该房屋等多种权益,且答辩人所支付的购房资金不能及时产生效益，必然遭受资金被占用等损失，即便是仅按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）,本案双方合同约定逾期交房按每日万分之二计算违约金（换算成月利率为0.6%），也足以证明本案中约定的逾期交房违约金标准并不过高。五、关于紫金中航公司主张存在不可抗力情形，是没有依据的。双方约定的交房验收时间是2018年12月30日，加上按照合同约定的维修整改期限（90天内整改完毕，而不是无期限拖延），距离冠状肺炎疫情发生尚有一年之期。如果紫金中航公司能够积极履行合同约定义务，及时对房屋进行整改维修并完成交付，就不会涉及疫情期间。而正是因为紫金中航公司依仗其强势地位，丧失契约精神，无视合同约定，无故、恶意拖延拒不履行合同相关约定，拒不及时对验房后房屋存在的影响房屋交付的问题进行整改维修并向答辩人交付，才导致涉案房产直至疫情发生前均没有维修整改完毕及导致本案纠纷产生，该疫情并不能作为紫金中航公司免责的事由。综上所述，请求对上诉人紫金中航公司的依法予以驳回。 余祖松向一审法院起诉请求：1.判令紫金中航公司向余祖松支付自2018年12月31日起至实际交房之日止以购房款1380000元为本金按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至2020年3月23日逾期交房违约金为123924元）；2.判令讼争房屋于实际交付余祖松之前所有产生的物业费、水费、电费由紫金中航公司承担；3.判令诉讼费用由紫金中航公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月28日，余祖松与紫金中航公司签订合同编号为201607434的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定如下：一、余祖松购买由紫金中航公司开发建设的中航紫金•云熙小区17幢4201号精装房一套，购房款共计1380000元。二、第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）……；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、税费等风险即转由买受人承担。三、第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。四、第二十八条约定：对本合中未约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。五、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。合同附件十一补充协议第4条约定：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。鉴于此，双方均同意将合同第十一条第（三）款查验房屋第2项修改为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主题结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。同日，讼争房屋办理了商品房买卖合同备案登记手续。签订合同后，余祖松依约付清购房款。2016年9月6日，讼争房屋办理了预告登记手续。 2018年12月17日，紫金中航公司通知余祖松于2018年12月30日办理交房手续。余祖松按通知前往紫金中航公司办理交房手续。在房屋验收过程中，余祖松发现房屋及装修存在问题需维修整改，不具备交房条件，未办理交房手续。后紫金中航公司对案涉房屋进行维修整改。2020年1月1日，余祖松前往讼争小区物业公司要求查看房屋维修整改进度,经查看发现仍未完成整改维修。同日，余祖松通过微信与紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系交涉整改维修问题。此后，余祖松陆续与紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系交涉整改维修问题。2020年6月30日，紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系余祖松交房事宜，余祖松于2020年7月1日回复“这周出差，周末吧”，专属管家回复“好的”，余祖松认为此次整改才到位。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，余祖松向紫金中航公司购买案涉房屋，并已支付相应的购房款，履行了付款义务，紫金中航公司应依约及时向余祖松交付合格的房屋，履行合同约定的主要义务。双方在主合同约定买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等质量问题的照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但是，紫金中航公司又在补充协议约定在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。主合同约定的条款与补充协议条款均是格式条款且相互矛盾。交付合格的房屋系紫金中航公司履行合同的主给付责任，其通过补充协议方式减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的主要责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应属无效条款。且主合同第二十八条亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。余祖松主张因房屋需整改未完成交付手续，具有法律与合同依据，予以支持。且实际上，紫金中航公司亦未将房屋交付给余祖松，而是按主合同约定进行整改。余祖松陈述的情形符合日常交房程序，房屋交接单系紫金中航公司保管，紫金中航公司亦已按交接单所列问题进行整改。根据合同约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，合同对违约金有明确约定，且仅为日利率万分之二，紫金中航公司主张违约金过高，不予支持。新型冠状病毒疫情发生前一年多，紫金中航公司都未对案涉房屋进行整改，紫金中航公司主张因不可抗力影响导致迟延交付，不予支持。余祖松在2020年6月30日接到交房通知后答复周末处理，因此逾期交房违约金应计算截至2020年7月4日，紫金中航公司应向余祖松支付逾期交房违约金为1380000元×（551天-90天）×0.0002＝127236元。根据相关规定及双方合同约定，2020年7月4日房屋交付前的物业费用由紫金中航公司负担，此后的物业费用由余祖松负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条规定，判决：一、龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向余祖松支付逾期交房违约金127236元；二、确认坐落于福建省龙岩市新罗区××小区××幢××号房屋2020年7月4日前的物业费、水费、电费由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2845元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。 另查明，紫金中航公司与余祖松签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，商品房相关设施设备交付条件（2）以上设施中任何一项或多项在约定交付日未达到交付条件的，若届时商品房已经具备本合同第九条约定的交付条件，买受人应先办理房屋交付手续，出卖人应尽快采取措施使以上设施达到第十条约定条件，并按照每天100元标准向买受人支付自交房日至实际开通（接通）日违约金。第十六条约定，商品房质量（二）其它质量问题，买受人不解除合同的，双方约定买受人由此造成的损失按人民币1000元。 本案双方当事人争议的焦点为：1.紫金中航公司逾期交房的违约金应如何计算，余祖松要求应计算修复期90日内的逾期交房违约金能否支持，紫金中航公司要求不承担逾期交房违约责任是否有依据，本案是否存在不可抗力的情形，是否应扣除不可抗力的期间；2.逾期交房违约金是否过高。 本院认为，紫金中航公司与余祖松签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》使用的是建设部、工商总局制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171），而该示范文本中既有通用条款，也有协议条款和专用条款，协议条款和专用条款内容均需双方当事人在签订合同时进行协商确定。基于本案查明的事实，余祖松购买的是紫金中航公司开发建设的精装房。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”明确约定：合同第六条中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款款。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”亦明确约定，交付的商品房达不到本附件约定的装修标准的，按照本合同第十六第（三）款约定处理。据此，作为出卖人的紫金中航公司的主给付义务不是交付传统意义上合格的房屋，而是交付装修合格的房屋。在案涉《商品房预售合同》已对买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等装修质量问题的照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付进行了约定的情况下，如需在补充协议对买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等装修质量问题的后买受人的权利及出卖人的义务作调整当事人协商的条款。紫金中航公司在订立该合同时即已将含该部分内容的补充协议单方拟定并打印好，并具有明显的重复使用之目的，故原审认定该条款属于格式条款，符合法律规定。紫金中航公司作为格式条款的提供方，在补充协议中对于买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等装修质量问题的有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任进行约定，意图排除买受人主要权利，免除其因房屋装修不合格而履行修复义务导致逾期交房的违约责任，且在合同订立时亦未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未举证证实已经对该格式条款的内容、后果予以详细说明。且主合同第二十八条亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准”，故一审法院认定该格式条款无效并无不当。本案中对于买受人余祖松于2018年12月30日办理交房手续时发现房屋及装修存在质量问题需维修整改问题，应依据案涉《商品房预售合同》第十一、十二条的约定来处理。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第2款规定，买受人查验的该商品房存在除...的...的其他质量问题，...自查验次日起90日内负责修复；在此的约定应属于对双方约定交房日期的修正，故一审计算的逾期交房违约金扣除该90日符合双方的约定。余祖松上诉要求计算该90日内的逾期交房违约金，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第十条是关于商品房相关设施设备交付条件的约定；第十六条是商品房其它质量问题的约定；均不属逾期交房违约金计算的约定。因此紫金中航公司以《商品房买卖合同（预售）》第十条、十六条及补充协议第四条第4款的规定上诉主张其不应承担逾期交房违约金，与事实不符，本院不予支持。一审根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定计算逾期交房违约金正确。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“逾期超过90日，...出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，该约定是双方当事人真实意思的表示，而且房屋未交房所造成的损失不仅仅是房屋租金的损失，还包括对生活带来不便的损失，故一审判决驳回紫金中航公司要求对讼争房屋的租金进行鉴定的请求正确，因此紫金中航公司上诉主张违约金过高，缺乏依据，本院不予支持。双方自2018年12月30日办理交房手续时发现房屋及装修存在质量问题，需维修整改，至新型冠状病毒疫情发生，已将近一年，紫金中航公司都未对案涉房屋进行整改，紫金中航公司上诉主张因不可抗力要求扣除疫情影响三个月的逾期交房违约金，显属无理，本院不予支持。综上所述，余祖松、紫金中航公司的上诉理由均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2845元，由余祖松负担421元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担2424元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。