湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3952号原告：永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路街办事处金银潭大道**（12）。法定代表人：南慎一郎，董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴梦瑶、尚玉腾，上海里格律师事务所律师。被告：武汉聖民餐饮管理有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路街办事处金银潭大道******（12）。法定代表人：安松林，执行董事兼总经理。原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司（以下简称永旺公司）与被告武汉聖民餐饮管理有限公司（以下简称聖民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永旺公司委托诉讼代理人吴梦瑶到庭参加诉讼，被告聖民公司经公告送达开庭传票未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告永旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告应付款项217,396.49元，其中包括租金128,025.6元、商业管理费30,006元、收银系统租金2,500元、提成促销位租金21,204.24元、电费14,131.04元、水费741.52元、管理服务费（电）3,389.76元、管理服务费（水）29.88元、排烟管道清洗费17,312元、手续费56.45元；2、判令被告支付原告上述费用的延迟滞纳金17,421.78元；3、判令被告支付原告违约金314,062.8元；4、判令被告支付原告房屋占用费174,287.6元；5、判令被告支付原告原状恢复费及公证费43,020元；6、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2014年7月11日，原告与案外人武汉家昱商贸有限责任公司签订《店铺租赁合同》及附件，约定家昱公司租赁原告经营场所，面积为200.04平方米，开设“味之藏拉面”，期限自2014年7月11日至2020年2月29日。合同约定了租金及支付方式、违约条款等。合同签订后，原告履行了场地交付义务。后原、被告及家昱公司签订《概括转让协议》，家昱公司将合同项下的全部权利义务一并转让给被告。2019年1月9日，被告因经营困难向原告提出退店申请，表示“味之藏”无法经营下去。原告回复表示按照双方约定应当继续经营至2019年7月9日并缴纳违约金。但被告未履行约定，原告为此向被告发出《解除通知函》，通知解除合同并要求被告支付租金等费用，将店铺恢复原状。因被告未履行相应义务，原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告增加、变更部分诉讼请求，即请求法院确认原、被告双方合同已于2019年3月31日解除，变更第二项诉讼请求为判令被告支付上述费用的延迟滞纳金至实际清偿之日止。本院根据庭审中确认的证据和当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：2014年7月21日，永旺公司与武汉家昱商贸有限责任公司（以下称家昱公司）签订一份《店铺租赁合同》及《合同基本项目表》，约定：永旺公司将位于武汉市东西湖区将军路街办事处金银潭大道1号永旺梦乐城X号的200.04平方米场地租赁给家昱公司经营“味之藏拉面”，租赁期限自合同生效至2020年2月29日，交付日为2014年10月16日（以实际交付通知日为准），开业时间为同年12月15日（以实际通知日为准）；房屋租金为固定租金与提成租金两者取其高，经出租方同意也可只适用一种计租标准，第一年（2014年12月15日至2016年2月28日）固定租金标准为110元/㎡/月，第二年（2016年3月1日至2017年2月28日）为120元/㎡/月，以后每一年在上年基础上递增10元㎡/月。合同还约定了提成租金计算方式；家昱公司需在合同签订一个月内向永旺公司支付保证金96,019.2元；合同期内商业管理费收取标准为50元/㎡/月，即每月10,002元；合同还对水电费、排气管清洗费、收银系统租金等项目收费标准作了约定；合同第17.2条规定，家昱公司如延迟支付租金、商业管理费及其他应由家昱公司承担的费用，须承担自应付之日起至清偿完毕之日止日万分之六的迟延给付违约金；合同第17.5条、17.6条规定，如家昱公司逾期支付租金、保证金及其他费用累计超过15日，或在该购物中心停业3天以上的，永旺公司可以解除合同，家昱公司应按违约情形持续时间计算并支付违约金，违约金不足以弥补永旺公司损失的，家昱公司还应在本合同解除日承担补充赔偿责任，永旺公司损失难以计算的，按照解除日之前6个自然月的租金加上商业管理费的总额确定；合同第19条规定了合同终止时的处理，无论该合同是以合同期满、解约、解除等任何理由终止，家昱公司均须在合同终止之日前，以其自身的费用清理租赁场所，恢复至工程责任分担表规定的原状，并交付永旺公司，其中第19.5条规定合同终止至永旺公司指定的完成清理、恢复原状和移交工作的期限届满前，家昱公司应每天按本合同终止日前六个自然月的平均（日租金加上日商业管理费）向永旺公司支付房屋占有使用费。同年12月9日，永旺公司、家昱公司、聖民公司三方签订一份《概括转让协议》，约定：永旺公司与家昱公司于2014年7月21日签订《店铺租赁合同》，家昱公司承租永旺公司永旺梦乐城武汉金银潭购物中心1层X区位，三方确认自协议生效之日，家昱公司将上述合同中的全部权利义务一并转让给聖民公司，聖民公司取代家昱公司成为合同承租方；家昱公司此前交纳给永旺公司的营业保证金等费用，永旺公司向聖民公司开具发票。2017年2月28日，永旺公司、聖民公司签订一份《合同变更补充协议》，双方约定自2017年3月1日起提高固定租金、提成租金标准。双方还分别签订了关于转供水电的补充协议、关于追加物业管理费的补充协议、电费差额返还备忘录。2019年1月9日，聖民公司向永旺公司去函，称因“味之藏”无法继续经营，选择放弃经营。同月14日，永旺公司回函，称按双方合同第18.1条规定，一方以书面形式通知对方解约，合同将在一方提出解约后满6个月之日终止，且承租方必须在6个月内继续完整经营，并强调了合同相关违约条款。永旺公司要求聖民公司保证在提出书面解约申请后6个月内继续经营，并支付中途违约金即前3个月的租金加上商业管理费，在双方签订终止协议，聖民公司迁出租赁场所并办理完成工商登记手续、清缴所有欠款、支付违约金后，永旺公司于90天内将营业保证金无息退还。同年2月20日，永旺公司向聖民公司发函，称聖民公司未按约定在6个月内完整经营且存在拖欠租金等费用的违约行为，要求聖民公司收到函件3日内支付欠缴费用449,135.06元（已扣除保证金等），并办理退店手续，履行原状恢复义务，否则将启动诉讼程序，聖民公司还应承担公证及律师等费用。同年3月27日，永旺公司向聖民公司邮寄《解除租赁合同通知函》，称聖民公司自2018年12月15日起拖欠租金、商业管理费等，截止2019年3月27日，聖民公司拖欠上述费用超过15天，永旺公司分别于2018年12月分两次催款，聖民公司的行为违反了合同第17.5.3条、17.6条的约定，通知如下：1、永旺公司将于2019年3月31日起解除双方租赁合同；2、聖民公司于2019年3月31日前结清全部费用，包括租金、商业管理费、水电费等217,196.45元（截止2019年3月31日）、迟延滞纳金3,531.52元（计算至2019年3月27日）、违约金324,064.8元，上述费用共计545,164.82元；3聖民公司收到通知后3日内办理退店手续，并于同年4月7日将店铺恢复原状交还，依约完成工商变更登记，否则永旺公司将采取必要措施恢复店铺原状，恢复费用40,000元及公证费用2,000元由聖民公司承担。同年4月18日，永旺公司与武汉市东西湖公证处签订《公证服务协议书》，申请该处办理保全证据公证并支付了公证费3,020元。同年5月5日，永旺公司与武汉福顺隆装饰工程有限公司签订《业务委托合同》，将聖民公司承租的1层158区位店铺原状恢复工程交由该公司实施，费用为40,000元（包括店铺内物品搬运）。永旺公司于同年8月23日支付了武汉福顺隆装饰工程有限公司原状恢复费40,000元。后永旺公司于同年7月10日将158区位店铺租赁给汉堡王（上海）餐饮有限公司经营。本院认为，原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司与武汉家昱商贸有限责任公司签订《店铺租赁合同》后，三方协议将武汉家昱商贸有限责任公司合同中的权利义务全部转让给被告武汉聖民餐饮管理有限公司，武汉聖民餐饮管理有限公司系上述合同的实际承租人，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司主张双方租赁合同已于2019年3月31日解除，被告武汉聖民餐饮管理有限公司法定代表人安XX在本院第一次庭审中不持异议，本院予以支持。合同签订后，原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司按双方合同约定向被告武汉聖民餐饮管理有限公司提供了租赁场所，履行了合同义务，但被告武汉聖民餐饮管理有限公司违反合同约定拖欠租金等费用并因自身经营原因主动申请退租，应按合同约定支付拖欠的租金、商业管理费等费用并承担相应的违约责任。关于店铺租金。双方签订的《店铺租赁合同》、《合同基本项目表》以及《合同变更补充协议》对租金标准均作了约定。被告武汉聖民餐饮管理有限公司应当按照固定租金标准支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司2019年1月1日至3月31日期间拖欠的店铺租金128,025.6元。关于商业管理费。按《店铺租赁合同》第9.6条约定：“每月15日前支付下月商业管理费，当月其他费用于下月15日前支付”。《合同基本项目表》第8.1条约定：“合同期间（2014年12月15日-2020年2月29日）月商业管理费为10,002元”。原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司根据上述约定，主张被告武汉聖民餐饮管理有限公司支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的商业管理费30,006元，本院予以支持。关于收银系统租金。《合同基本项目表》第12.1条约定为“500元/台/月”。原告根据上述约定，请求被告支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的收银系统租金2,500元，本院予以支持。关于提成促销位租金。《合同基本项目表》第10.1条约定：“促销位租金为该自然月销售额的1%。不足一个月时则以30天为一个月，按比例计算。该自然月销售额低于月最低销售额的，按月最低销售额计算促销位租金”。2017年2月28日双方签订的《合同变更补充协议》，对月最低销售额的约定为：第三年（2017年4月1日-2018年2月28日）月最低销售额是400,080元；第四年（2018年3月1日-2019年2月28日）月最低销售额是420,084元”；第五年（2019年3月1日-2020年2月28日）月最低销售额是440,088元。依上述约定，原告要求被告支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的应付提成促销位租金计21,204.24元，该请求合法有据，应予支持。关于水电费。《合同基本项目表》第9.2条约定：“水费为（3.5）元/吨。后双方签订的《店铺租赁合同之关于转供水电的补充协议》将水费修改为“国家规定单价×实际用水量”。根据上述约定，被告应当支付原告2018年11月1日至2019年3月31日期间的水费741.52元，原告请求合法有据，应予支持。《合同基本项目表》第9.3条约定：“电费为（1.24元/度）×实际用电量”。后双方签订了《店铺租赁合同之关于转供水电的补充协议》，将电费修改为“国家规定单价×实际用电量”。根据上述约定，被告应承担2018年11月1日至2019年3月31日期间的应付电费14,131.04元，本院对原告该项请求予以支持。关于管理服务费（电）。根据双方签订的《店铺租赁合同之关于追加物业管理费的补充协议》第2条的约定，《合同基本项目表》追加设定“物业管理费（二）0.321元/kwh”。根据上述约定，被告应支付原告2018年12月1日至2019年3月31日期间的管理服务费（电）3,389.76元，原告该项请求合法有据，应予支持。关于管理服务费（水）。根据双方签订的《店铺租赁合同之关于追加物业管理费的补充协议》第2条的约定，《合同基本项目表》追加设定“物业管理费（一）0.36元/m3”。原告根据上述约定要求被告支付2018年12月1日至2019年3月31日期间的管理服务费（水）29.88元的请求合法有据，应予支持。关于餐饮管理服务费（油烟管道清理费）。《合同基本项目表》第9.6条约定：“排气管清洗费按（20元/㎡·月）（承租人分担的工程部份的管道面积）支付月费。被告的公摊面积为173.12㎡，每月的清理费为3,462.4元”。根据上述约定，被告应承担2018年11月1日至2019年3月31日期间的餐饮管理服务费17,312元，本院对原告该项请求予以支持。关于手续费。《合同基本项目表》第13.1条约定：“刷卡系统服务费，银联卡为1%”。原告根据上述约定主张被告支付2018年11月1日至2019年3月31日之间的手续费合计56.54元，该请求合法有据，应予支持。被告武汉家昱商贸有限责任公司前期支付给原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司的营业保证金96,019.2元、水牌押金500元及应收托管营业款22,193元，可冲抵上述欠款。关于违约金及迟延支付违约金。原、被告双方签订的《店铺租赁合同》第17.6条约定“甲方按上条约定提出解除本合同时，乙方应按违约情形持续时间计算并支付违约金。…甲方损失难以计算的，按照解除日之前6个自然月的（租金+商业管理费）的总额确定。”原告据此请求被告支付违约金。同时，双方上述合同第17.2条“不论是租金、商业管理费、保证金还是其他任何应由乙方承担的费用，任何乙方的延迟支付，均须由乙方另行交纳自应支付日起到清场完毕之日为止的日万分之六的迟延给付违约金”的约定，主张被告支付延迟给付违约金。由于被告延迟支付租金并单方提出解除合同，其应当支付原告违约金及迟延支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”的规定，本院认定双方合同约定违约金及迟延支付违约金标准均过高，予以调整，将违约金计算标准调整为三个月的租金加上商业管理费计157,031.4元；将迟延支付违约金标准调整为以拖欠金额89,370.98元为本金，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止（其中，2019年4月1日至同年8月19日期间，按同期银行贷款利率计算；2019年8月20日至实际付清之日，按LPR计算）。关于房屋占有使用费。《店铺租赁合同》第19.5条约定：“合同终止至甲方指定的完成清理、恢复原状和移交工作的期限届满前，乙方应每天按本合同终止日前六个自然月的平均（日租金+日商业管理费）向甲方支付房屋占有使用费；乙方如未能按甲方指定的期限内完成清理、恢复原状和移交工作，乙方应每天按本合同终止日前六个自然月的平均（日租金+日商业管理费）的150%向原告支付逾期腾房占有使用费。”双方租赁合同关系于2019年3月31日解除后，被告并未按照《店铺租赁合同》的约定以及《解约通知函》的要求如期将租赁房屋交还给原告，应按照上述约定支付原告2019年4月1日至2019年7月10日期间的房屋占有使用费174,287.6元。关于原状恢复费用及公证费。《店铺租赁合同》第19.1条约定：“无论本合同是以合同期满、解约、解除等任何理由终止，乙方均须在本合同终止之日前，以其自身的费用清理租赁场所，恢复至工程责任分担表规定的原状，并向甲方交接租赁场所”。被告在双方租赁关系解除后，并未按约定承担相应的清理、原状恢复等工作，致使原告被迫依双方约定委托具有资质的第三方公司对租赁场所进行拆除并恢复原状，为此原告还支出了公证费用，共计43,020元，上述事实有原、被告双方签订的合同、原告与第三方的施工合同及付款凭证、发票等证据予以证实，上述费用应由被告承担，本院对原告该项诉请予以支持。武汉聖民餐饮管理有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参与诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司与武汉家昱商贸有限责任公司签订的《店铺租赁合同》以及原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司与武汉家昱商贸有限责任公司、被告武汉聖民餐饮管理有限公司三方签订的《概括转让协议》已于2019年3月31日解除；二、被告武汉聖民餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司房屋租金128,025.6元；三、被告武汉聖民餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司相关费用89,370.98元[（商业管理费30,006元、收银系统租金2,500元、提成促销位租金21,204.24元、水电费14,872.56元、管理服务费（电）3,389.76元、管理服务费（水）29.88元、餐饮管理服务费17,312元、手续费56.54元）]；四、被告武汉聖民餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司违约金157,031.4元；五、被告武汉聖民餐饮管理有限公司支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司迟延支付违约金（以217396.58元为本金，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止（其中，2019年4月1日至同年8月19日期间，按同期银行贷款利率计算；2019年8月20日至实际付清之日，按LPR计算）；六、被告武汉聖民餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司房屋占有使用费174,287.6元；七、被告武汉聖民餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告永旺梦乐城（湖北）商业管理有限公司房屋原状恢复费用及公证费43,020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,274元、财产保全费3,757元、公告费700元，共计14,731元，由被告武汉聖民餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 陈 磊人民陪审员 汪 亮人民陪审员 杨 玲二〇二〇年十二月二十一日书 记 员 程梦蝶