湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初2006号原告：罗时军，男，1986年8月21日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：立案、出庭、变更增加诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q法定代表人：雷先姣，执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权，承认诉讼请求，和解，签收法律文书。原告罗时军与被告湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告罗时军的委托诉讼代理人陈建华、被告太福堂置业公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗时军向本院提出诉讼请求：1.判令被告太福堂置业公司继续履行合同提供余热供暖设施；2.判令被告太福堂置业公司按照合同约定的建筑面积办理不动产权证并承担逾期办理产权证的违约金58012元；3.由被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2016年6月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告出售由其开发的澳林新都2栋1单元1201号房，房屋建筑面积为127.22平方米，合同总价为407104元，交房日期为2016年9月30日。到交房日期后，被告一直没有书面通知原告收房，且被告2019年5月27日才向建筑部门提交竣工验收申请材料，至2019年6月13日才办理竣工验收备案证明书，2020年4月才开具购房税票，至今未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，应承担逾期办证违约金。被告曾承诺赠送花园、花池已经公证，超过部分面积应由被告承担。故向法院提起诉讼。被告太福堂置业公司辩称，1.诉请提供供暖设备系销售宣传广告，实际建设中，因规划未获批等政策原因而不能实现；2.诉请逾期办证违约金不能成立，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条并未对逾期办证约定违约金；3.按合同约定的建筑面积办理不动产证的诉请不能成立，按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，面积差异应以房管局实测面积为准；4.诉请诉讼费、律师费不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据六真实性无异议，但认为该承诺的赠予面积因不符合建设时的规划，导致房屋销售后建设、规划部门不认可赠送面积，最终实测面积与合同面积不一致，并非被告原因导致产生上述问题。本院认为，应以房屋的实际测量面积为准；对原告提交的证据七真实性无异议，但认为不能依据该判决引导本案。本院认为，被告质证意见成立，本院对该证据真实性予以认可。原告对被告太福堂置业公司提交的证据四、五真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为竣工验收后才能算法律意义上的交房，且被告于2019年12月17日才办理不动产总证，故存在逾期办证的情况，逾期办证的时间应计算至办理总证的时间，被告应承担逾期办证的违约责任。本院认为，原告对该二份证据的真实性无异议，对该证据本院予以认可；对被告提交的证据六，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能免除供暖的义务。本院认为，规划部门未批准被告太福堂置业公司建设余热供暖规划，无法进行建设，故对该证据本院予以确认。对被告提交的证据七，原告对其三性均有异议，原告未收到公告的交房通知书，该房屋未竣工验收、也无两证，不能交房。本院认为，结合原告提交的交纳物业费的收据和庭审的陈述，原告已于2016年6月6日办理了房屋交接，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，应视为被告于2016年6月6日已交付房屋给原告。但该交付不能免除原告方完善商品房交付条件的义务。本院经审理认定事实如下：原告于2015年6月9日向被告交纳购房款407104元。2016年6月16日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告太福堂置业公司开发的位于汉川市人民大道53号澳林新都2幢1单元1201号商品房，总价款407104元，合同签订当天原告一次性支付购房款，交房日期为2016年9月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，产权总证由出卖人办理并承担总证税费，分户权证由开发商代办，买受人承担相关税费等费用。合同第五条约定“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，产权面积最终以房管局实测面积为准，据实结算，单价不变，总价多退少补”。买卖合同及附件中均未约定提供余热供暖入户。合同还约定了其他相关条款。后原告在约定的交房期限内交纳了物业费并领取了住房钥匙。另查明，汉川市城乡规划管理局未批准被告太福堂置业公司余热供暖设施的规划设计方案，故其实际未建设余热供暖设施。还查明，2019年6月13日，被告取得了编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年12月17日，被告太福堂置业公司取得了汉川市人民大道53号澳林新都2幢的不动产权总证（证号：鄂20**汉川市不动产权第**）。本院认为，被告太福堂置业公司将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应按照合同的约定交付房屋。原告要求被告太福堂置业公司继续履行合同提供余热供暖设施，因双方签订的合同及附件中均未约定提供余热供暖入户，故该诉请本院不予支持；原告要求被告按合同约定的建筑面积办理不动产权证，被告在销售时虽有赠送面积的宣传，但双方已签订正式合同文本，在正式签订书面房屋买卖合同文本中，并未对赠送面积作出约定，且明确约定了差异面积的处理方式，故对面积差异的处理应以合同第五条第一款第一项的约定处理，且被告不是办证机关，不具备办证职能，故该项诉请本院不能支持；原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院依法予以支持，应从双方合同约定的交房之日起180天后即2017年4月1日为起算日计算至产权总证办理之日即2019年12月17日。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗时军支付逾期办证违约金（以407104元为基数，从2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月17日止）；二、驳回原告罗时军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费1250元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋正炎人民陪审员  徐 静二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  宋 高附件1：本案证据目录原告提交的证据：证据一：二原告身份证复印件。拟证明原告的基本信息；证据二：二被告营业执照复印件。拟证明二被告的基本情况；证据三：商品房买卖合同。拟证明原、被告签订商品房买卖合同，交房办证；证据四：收据、销售不动产统一发票。拟证明原告已支付购房款；证据五：前期物业管理服务协议。拟证明原告已收房；证据六：宣传册、公证书。拟证明被告售房时承诺赠送阳台、花池的面积；证据七：民事判决书。拟证明孝感中院判例已判决逾期交房违约金。被告提交的证据：证据一：营业执照。拟证明被告的主体资格；证据二：商品房预售预售许可证。拟证明被告具有预售房产资格；证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。拟证明被告开发房涉及房产具有合法手续、资格；证据四：竣工验收备案证明书。拟证明1.被告取得竣工验收备案证明书；2.被告具有办理房产登记手续必备文件；证据五：鄂（2019）汉川市不动产权0011488号。拟证明被告已于2019年12月17日对2号楼办理不动产权总证，原告可以自行办理案涉房屋不动产证；证据六：规划设计方案。拟证明规划管理不明不同意被告建设余热供暖设施规划设计方案，致被告不能建设余热供暖设备；证据七：房屋交付通知书及公告照片。拟证明1.被告于2016年5月28日张贴房屋交付通知；2.应认定涉案房屋已于2016年6月1日交付。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。