内蒙古自治区乌审旗人民法院民事判决书（2020）内0626民初1125号原告：高某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古赫扬（乌审）律师事务所律师。被告：西安利荣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91610104673292829Q。法定代表人：田某，系公司董事长。被告：田某，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：杨某，内蒙古典源律师事务所律师。第三人：刘某，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告高某诉被告西安利荣房地产开发有限公司、田某，第三人刘某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。2020年8月5日，原告高某向本院申请财产保全，要求对被告田某在西安利荣房地产开发有限公司持有的股权800万元予以冻结。本院于同日作出（2020）内0626民初1125号民事裁定书，对被告田某在西安利荣房地产开发有限公司持有的股权800万元予以冻结。原告高某，被告田某、西安利荣房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人杨某均到庭参加了诉讼，第三人刘某经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告高某诉称，诉讼请求：一、请求判令确认原告在乌审旗嘎鲁图镇阳光小区商住项目享有800万元份额。二、请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月21日，原告与被告田某签订《联合开发房地产协议》,约定原、被告联合开发乌审旗嘎鲁图镇阳光小区商住项目,原告出资800万元,被告出资1200万元,收益按出资比例进行分配。共同以被告西安利荣房地产开发有限公司进行开发,土地使用权办理在西安利荣房地产开发有限公司名下,当时规划建设6栋楼,合同签订后,该工程进行了建设,现建设了2栋,后因建设项目有其他经济纠纷,被告田某失去联系,被迫停工。2020年,原告发现该项目开始建设,建设者为第三人刘某,被告田某及被告西安利荣房地产开发有限公司与当事人签订转让协议,于2019年12月26日,将阳光小区二期工程1#2#3#楼工程项目转让。依据《联合开发房地产协议》第七条约定,该项目未经一方同意,不得转让。现被告田某及被告西安利荣房地产开发有限公司违反合同约定,将该项目转让,严重损害了原告的合法权益。原告多次找被告田某协商,田某拒绝协商。为维护自身合法权益,特向人民法院提起诉讼。被告田某辩称，不同意原告的事实与理由。高某投入800万元，仅对阳光小区5、6号楼进行合伙，5、6号楼因高某未按合同约定投入资金，双方被迫中止合伙，至今未清算，5、6号楼存在亏损，个人合伙应清算后方可确认投资比例及分红比例。本案高某投入的800万元，高某已收回300余万元，高某实际并不享有40%的项目收益，双方应清算后确定投资分红比例。被告西安利荣房地产开发有限公司辩称，阳光小区二期项目属于西安利荣公司的项目，作为公司未与高某签订项目合作协议，田某以个人名义吸收投资款的情况存在，具体应以田某、高某进行合伙清算后确定，与西安利荣公司无关。本案应以个人合伙纠纷进行审理。第三人刘某未到庭，亦未提供书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《联合开发房地产协议》、2010年7月21日田某出具的收条、票号为0034145、0034120、0032983、0034125等收据、卖房收款凭证及收据，因被告对真实性均无异议，故本院对真实性予以采信；对原告提供的《阳光小区二期1#、2#、3#楼工程结算项目转让协议书》，被告方对真实性虽有异议，但因该协议书是被告方与第三人刘某之间签订的，原告不可能会持有原件。且被告亦未提供相反证据予以佐证，故对该证据的真实性予以采信；对原告提供的给他人付款的收条、进账单、水泥付货通知单，因被告有异议，且该款是否是该项目5、6号楼建设期间的开支无法核实，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西安利荣房地产开发有限公司注册成立于2008年7月21日，有股东两人为田某和李占平，其中田某出资比例为70%，李占平出资比例为30%；田某系该公司法定代表人，在公司担任董事长兼总经理。李占平在公司担任监事。营业范围为房地产开发，房地产信息咨询。（以上经营范围除国家规定的专控及前置许可项目）2010年7月21日，田某与高某签订《联合开发房地产协议》。内容为：甲方田某，乙方高某。根据城市建设的需要，经乌审旗政府部门批准和有关职能部门的同意，经甲乙双方共同协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发阳关小区商住项目的协议，特定以下条款：一、合作开发的原则为：合法、公开、平等、自愿、互利互惠。在合租过程中如有分歧，应本着以上原则进行协商。二、合作标的：1.双方合作的标的位于乌审旗三马路东（原粮油、粮库）建筑面积及范围以政府主管部门最后批准拍卖的土地使用权和建筑规划为准，在该地上进行商住开发；2.双方投资的土地类型为国有土地。从双方合作协议签订之日起将该国有土地作价为人民币贰仟万元整（￥：20000000.00元），合作协议签订之日前的有关该土地的费用由甲方清偿。该宗土地的使用权由政府主管部门过户在西安利荣房地产开发有限公司名下，而合作协议一经签订双方获得共有同等使用权，开发利用权和获得利润分配权。3.甲方保证该宗土地四界无纠纷，具真实存在未做任何转让和抵押。4.双方达成协定后，使用、开发支配权均为共同所有，有关开发销售和物业办证等一切费用双方承担和协商解决。所得利润按比例分配。三、双方投资和收益比例：1、甲乙双方投资和收益比例2:3(即乙方出资800万元整，甲方出资1200万元整，收益同此)，在运作过程中投入分配利润和风险均由此比例定。2、双方不能随意挪用合作共用资金。建立专用账户实行专款专用，销售收入和各种费用均得由此账户出入，双方保证合作项目正常运行的资金外可以随时分配资金。随时筹集资金，如果其中一方不按时交入需筹款项，视为放弃分红，以十日为一个账期。3、开发过程中的人员编制和工作分配由甲乙双方共同解决。4、由合作一方给双方合作造成恶意损失由当事人全权负责。5、如有未售完房屋甲方应无条件将乙方应得的房屋权属办理在乙方名下。6、合作时间：标的的所有工程项目完成为止。7、合作任何乙方不得单独将土地、房产等各种权属，随意转让或进行抵押、变卖，否则一方视违约方行为为无效行为。给合作双方之外的第三者造成的损失由违约方负责。四、本协议受中华人民共和国的法律管辖且具有同等法律效力。五、本协议从双方签字之日起生效，未尽事宜共同协商解决。六、本协议一式二份，每份三页，甲乙双方各执一份。同日，被告田某给原告高某出具收条。收条载明：收到高某投资入股款捌佰万元（8000000元）。协议签订后，双方即开始合作。另确认，涉案土地上即阳光小区共计开发6栋楼，首期开发的是5号、6号楼，高某陆续打款。给付的款项有的盖有西安利荣房地产开发有限公司的公章，有的没有。现该5号、6号楼早已竣工且已卖出入住，卖房收据上均盖有西安利荣房地产开发有限公司的财务专用章。再确认，被告西安利荣房地产开发有限公司法定代表人田某因工程建设需要向第三人刘某借款，后无法偿还。2019年12月26日，第三人刘某与被告西安利荣房地产开发有限公司达成《阳光小区二期工程1#、2#、3#楼工程建设项目转让协议书》，将涉案土地上的1号、2号、3号楼工程建设项目转让给第三人刘某。《阳光小区二期工程1#、2#、3#楼工程建设项目转让协议书》称：2011年8月5日，西安利荣房地产开发有限公司取得乌审旗阳关小区二期工程项目用地一宗，面积18534平米，位于××旗东侧，乌一中北侧（原嘎鲁图镇政府东侧），建设用地批准机关为乌审旗国土局，批准文号【2011】字第23号。2012年6月19日取得二期工程项目中3#、4#、5#、6#楼规划许可证，并开始组织施工。目前，5#、6#楼完工，4#楼在建，3#楼则未动工。被告田某签字、捺印，并盖有西安利荣房地产开发有限公司的公章。本院认为，合同的性质应当根据合同双方当事人约定的具体内容予以认定。本案的争议焦点一是关于案由问题；二是关于案涉合同法律效力的问题；三是原告高某的诉请能否获得支持。关于争议焦点一，合资、合作开发房地产合同纠纷是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议产生的纠纷。本案中，原告高某与被告田某签订的《联合开发房地产协议》中约定，双方合作的标的位于乌审旗三马路东（原粮油、粮库）建筑面积及范围以政府主管部门最后批准拍卖的土地使用权和建筑规划为准，在该地上进行商住开发；双方投资的土地类型为国有土地。从双方合作协议签订之日起将该国有土地作价为人民币贰仟万元整，双方投资和收益比例2:3(即高某出资800万元整，田某出资1200万元整，收益同此)，在运作过程中投入分配利润和风险均由此比例定。合作时间为标的的所有工程项目完成为止。由此可看出，合同对合作开发房地产过程中的权利、义务作出了具体约定，各自以其提供的土地、资金等作为共同投资条件合作开发房地产，双方共享利润、共担风险。因此案由应定为合资、合作开发房地产合同纠纷。关于争议焦点二，一是，已经成立的合同，必须具备一定的生效要件，才能产生法律效力。合同的效力，从合同的主体、内容、形式的合法性方面进行分析。合资、合作开发房地产合同的生效要件中的主体资格要件，要求从事房地产开发的企业法人必须具有相应的资质，即取得房地产行业主管部门颁发的从事房地产开发经营的资格证书和国家土地主管部门的批准，并从国家工商行政管理部门办理工商登记，核定其经营范围，从而依法取得相应的房地产开发经营的权利能力和行为能力，从事房地产开发活动。本案中，被告田某系被告西安利荣房地产开发有限公司法定代表人，在公司担任董事长兼总经理。西安利荣房地产开发有限公司于2008年7月注册成立，营业范围为房地产开发，房地产信息咨询。涉案土地是西安利荣房地产开发有限公司通过拍卖方式取得，建设用地批准机关为乌审旗国土局，批准文号【2011】字第23号。被告田某与原告高某签订《联合开发房地产协议》的时间是2010年7月21日，此时西安利荣房地产开发有限公司已注册成立，且协议中约定该宗土地的使用权由政府主管部门过户在西安利荣房地产开发有限公司名下。涉案土地早已经办理在西安利荣房地产开发有限公司的名下。原告高某投资的款项部分盖有西安利荣房地产开发有限公司的公章，且已竣工完成的5#、6#楼对外销售也是通过西安利荣房地产开发有限公司的名义对外销售的。因此，被告田某与原告高某签订《联合开发房地产协议》系代表公司履行职务行为。二是，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案中，被告西安利荣房地产开发有限公司具备房地产开发经营的资质。因此，双方签订的《联合开发房地产协议》的双方当事人具备了相应民事行为能力，即具备了合资、合作开发房地产合同的主体资格要件。另外，该协议的内容、形式均合法，符合合同成立生效的要件。因此双方签订的《联合开发房地产协议》是合法有效的合同。关于争议焦点三，因原、被告双方签订的《联合开发房地产协议》合法有效。协议中约定合作的标的位于乌审旗三马路东（原粮油、粮库）建筑面积及范围以政府主管部门最后批准拍卖的土地使用权和建筑规划为准，在该地上进行商住开发。并将该国有土地作价为人民币2000万元整，双方投资和收益比例按2:3，即高某出资800万元，田某出资1200万元。合作时间为标的的所有工程项目完成为止。合作任何一方不得单独将土地、房产等各种权属，随意转让或进行抵押、变卖。原告高某已将土地折价款800万元支付给了被告西安利荣房地产开发有限公司，现被告西安利荣房地产开发有限公司未经原告高某的同意，将涉案土地1#、2#、3#楼建设项目出让给第三人刘某，违反了双方之间签订的《联合开发房地产协议》。现原告主张确认原告在乌审旗嘎鲁图镇阳光小区商住项目享有800万元份额的诉请，本院予以支持。关于第三人刘某，因原告诉请中未要求第三人刘某承担责任，未损害他人利益，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告高某在被告西安利荣房地产开发有限公司名下的的位××旗商住项目享有份额800万元。案件受理费67800元，保全费5000元，由被告西安利荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判  长 黄春梅审判员 杨 慧人民陪审员 贺 丽 二〇二〇年十二月十八日 法 官助 理 谢小梅书记员 吉日合法条链接：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立的合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。