云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14965号原告（反诉被告）：张桂芝，女，1963年4月4日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）：杨维民，男，1960年6月16日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人：饶宝静，云南天外天（蒙自）律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托代理人：陈鸥，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：侯燕辉，男，1975年8月18日生，汉族，四川省南江县人，美容美发师，身份证登记住址四川省南江县，现住云南省昆明市。原告（反诉被告）张桂芝、杨维民与被告（反诉原告）侯燕辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。张桂芝、杨维民的委托诉讼代理人陈鸥、被告侯燕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张桂芝、杨维民提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付购房尾款420000元及自2020年3月1日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计算至2020年9月30日为9728.83元）；二、判令被告向原告支付违约金156000元（以上二项费用合计585728.83元）；三、判令本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，2019年11月26日，两原告与被告公证签订《二手房买卖合同》，约定：原告将其位于昆明市房屋出售给被告，房屋总价款780000元，签订合同当日支付首付款350000元，商业贷款430000元，买方应于2020年1月30日前向银行申请办理贷款手续。合同签订后，原告在被告的催促下依约履行了房屋过户登记手续，将房屋所有权过户到被告侯燕辉名下，被告却未按合同约定向原告支付全部购房款。经原告多次向被告催要购房款，被告却以种种借口拖延不付。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告资金周转造成极大影响，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）侯燕辉答辩：一、原告提出的从2020年3月1日开始计算利息没有事实依据；二、由于原告的虚假陈述和并未按银行贷款要求提供所需的全部资料，此房屋没有土地证、无土地信息导致贷款失败60天后，原告并没有通知被告要求解除合同，而是选择继续等待和协商，原告在2020年9月28日就起诉，也并没有到合同约定的60天期限，本协议第五条写明如遇划拨土地或土地信息不完整的各项时间周期将延长，那么也包括后期付款时间，第六条，如因到款未批准的双方互不追究责任。被告侯燕辉（反诉原告）提出反诉请求：一、判令被反诉人赔偿反诉人从2019年11月26日起至实际退款日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2020年11月25日为17640元；二、判令解除《二手房买卖合同》，并退还反诉人的首付款36万元及过户费15000元，并自行承担所有过户费用；三、判令被反诉人赔偿反诉人78万元；四、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：此次买方过程中被反诉人先报低价吸引客户（安居客报73万元），遇到喜欢房屋者再临时加价到78万元出售，在明知自己没有土地证无法贷款的情况下还故意欺骗我们说自己两证齐全并且两证并成一本新的不动产权证，才导致本次购房失败；根据本补充协议之有任何一方提供虚假陈述的将承担法律责任，法律后果及损失；根据《消费者保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺骗行为的应当按照消费者的要求增加赔偿收到的损失，金额为消费者购买商品的价款，故请求被反诉人赔偿反诉人购房款78万元。被反诉人的欺骗行为已经严重损害了反诉人的合法权益，给反诉人的资金周转和投资收益造成极大的损失，故反诉人提出上述诉讼请求。原告（反诉被告）张桂芝、杨维民答辩：反诉没有合同及法律依据，应该予以驳回。本案的合同已经实际履行，无论是诚实信用原则还是维护市场的稳定，均不应该解除合同。税收是由合同约定由被告承担的。被告主张78万元没有法律依据，原告不是经营者，不符合消费者保护法的适用条件，被告在签订合同前及签订合同时，对房屋的情况都是明知的，对贷款失败也采取了相应的行为，就是在合同上私自增加了一条约定。被告的诉请是没有依据的，请求驳回诉请。双方当事人围绕诉讼请求及辩解意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方签订二手房买卖合同并支付36万元价款及已经将案涉房屋不动产权进行变更登记的事实，有相应的证据予以证实，本院对上述事实予以确认；对于被告（反诉原告）提出的因案涉房屋没有土地证导致无法贷款的事实，本院在论述部分予以详述。根据庭审和当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2019年11月26日，张桂芝、杨维民（出卖人）与侯燕辉（买受人）签订《二手房买卖合同》并经昆明市国信公证处公证，约定所售房屋为昆明市，建筑面积为80.65平方米。房屋价款为78万元，订立本合同时，买受人向出卖人支付首付款35万元。买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，金额为43万元，由买受人于2020年1月30日前向银行申请办理贷款手续，买卖双方应当于2020年2月25日前提供办理贷款手续所需的资料。《二手房买卖合同》补充协议约定：贷款全部未获审批的，买受人应当在银行通知或应当知悉之日起30日内支付全部房款，超过60日买受人仍然未支付全部房款的，处理方式及违约责任与上述Ｂ、Ｃ项目一致、贷款发放后超过60日买受人仍然未补足全部房款的，出卖人有权选择继续等待或单方发出通知解除本合同，自出卖人解除合同通知到达买受人5日内，买受人支付出卖人房屋总价20%的违约金，出卖人收到买受人支付的违约金后退还买受人已付的全部房款（含已收到的银行贷款）；出卖人收到买受人支付的违约金后5日内，买卖双方配合办理解除合同并办理退税、退件事宜，其间若产生新的税、费或已缴纳但不能退还的税、费由买受人承担，不动产登记已经完成不能办理退件、退税手续的，已缴纳的税费由买受人承担，出卖人可以回购房屋，回购房屋产生的税费及因此导致出卖人再次交易时增加的税费由买受人承担；双方于2020年1月30日前办理过户手续及银行贷款预审批手续，若银行贷款审批为通过，双方签署解除协议，解除本合同，并互不追究违约责任。《二手房买卖合同》签订后，侯燕辉已向张桂芝、杨维民支付房屋价款36万元。2020年2月14日，案涉房屋所有权人变更登记为侯燕辉。现原告（反诉被告）张桂芝、杨维民认为侯燕辉未按合同约定支付全部购房款，诉至法院提出上述主张。被告（反诉原告）侯燕辉认为张桂芝、杨维民在明知案涉房屋没有土地证无法贷款的情况下将房屋出卖给侯燕辉导致其无法贷款，提出反诉请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，当事人双方签署《二手房买卖合同》并已经过公证，该合同合法有效，双方应按合同内容履行相应的义务。合同签订后原告（反诉被告）已按照合同约定将案涉房屋所有人变更登记为被告（反诉原告），已履行其相应的义务；被告（反诉原告）已支付部分房屋价款36万元，剩余42万元尚未支付，按照当事人的约定其应当承担相应的支付合同价款的义务。被告（反诉原告）自述贷款失败，但其未按约定在期限内向原告支付剩余款项，其应当承担相应的责任，即被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付剩余房屋价款。当事人约定违约时需支付房屋总价20%的违约金，本院认为，该违约金约定比例过高，本院予以适当调整为10%，即违约金为78000元。因已支持违约金计算，原告另主张未支付款项的占用利息，本院不予支持。被告（反诉原告）侯燕辉反诉称因原告（反诉被告）未向其告知案涉房屋没有土地证，导致其不能办理贷款，庭审中查明原告（反诉被告）在双方签订二手房买卖合同前已向被告（反诉原告）出示案涉房屋相关权属证书，故应认定侯燕辉对房屋权属状况已知情，其以此为理由主张解除合同，无事实依据；另因本案二手房买卖合同已成立并生效，出卖方按合同约定已履行不动产物权变更登记的义务，房屋所有权已转移，亦不具备解除《二手房买卖合同》的条件，综上，被告（反诉原告）提出的解除二手房买卖合同并要求原告（反诉被告）返还首付款及相应利息、过户费、并承担过户费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）主张根据《消费者保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺骗行为的应当按照消费者的要求增加赔偿收到的损失，金额为消费者购买商品的价款，请求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）购房款78万元，本院认为，本案并非消费者与经营者之间的法律关系，不适用上述法律，该项主张本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯燕辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张桂芝、杨维民支付房屋价款42万元；二、被告（反诉原告）侯燕辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张桂芝、杨维民支付违约金78000元；三、驳回原告（反诉被告）张桂芝、杨维民的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）侯燕辉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9658元，被告（反诉原告）侯燕辉负担8211元，原告（反诉被告）张桂芝、杨维民负担1447元；反诉案件受理费8379元，由被告（反诉原告）侯燕辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员 田 劲二〇二〇年十二月十七日书记员 李丽超