云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2082号上诉人（原审原告）：曹世宝，男，1978年3月15日生，云南省大理州南涧县人，住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：李家标，云南领正律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普洱市荣盛物业管理有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人：陈赛玉，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗咏梅。代理权限为特别授权代理。上诉人曹世宝因与被上诉人普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月19日组织法庭调查，上诉人曹世宝及其委托诉讼代理人李家标，被上诉人荣盛物业的委托诉讼代理人罗咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹世宝上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除涉案《屋面使用协议》；3.判令荣盛物业赔偿广告牌及房屋损失716559.38元，赔偿曹世宝支付给普洱皓钰物业管理公司的违约金20000元；4.一、二审诉讼费由荣盛物业承担。事实及理由：一、一审程序错误。一审判决未对曹世宝请求解除《屋面使用协议》的诉请进行判决。虽然荣盛物业起诉曹世宝支付拖欠租金的（2019）云08民终248号生效判决有解除双方《屋面使用协议》的判项，但曹世宝自2016年7月25日军分区发出收回通知后未能正常使用房屋，荣盛物业却一直在收取租金，故曹世宝不清楚合同解除的时间。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的条款错误，涉案租赁合同无法继续履行的事实是军队停止对外有偿服务，荣盛物业在与曹世宝签订合同时，应当预见其与军队合作开发的商铺，很有可能因军队的原因造成提前解除。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出慎重适用情势变更原则，调整双方利益关系。据曹世宝了解，军分区现在又将涉案房屋交给荣盛物业继续出租，故不存在情势变更导致合同不能履行的情形，且涉案合同继续履行不会对双方当事人显失公平。一审判决适用情势变更条款，对曹世宝损失不作任何赔偿，无事实和法律依据。对曹世宝显失公平，不符合当前我国经济形势下法院审理民商事合同纠纷的要求。荣盛物业答辩称：一审判决正确，请求驳回曹世宝的上诉请求。事实及理由：一、涉案《屋面使用协议》已被生效的（2019）云08民终248号民事判决解除，曹世宝再次起诉请求解除属于重复诉讼，一审判决对该诉请进行评判后不予支持正确。（2019）云08民终248号民事判决解除合同后，荣盛物业并没有继续收取租金，虽然军分区于2016年7月25日即下发通知收回房屋，但曹世宝并没有按通知搬离和拆除自建的简易房及广告牌，一直在继续使用，并于2018年7月17日将广告位出租给案外人普洱皓钰物业管理公司，直至2018年8月12日被军分区强行搬出房屋，8月29日被拆除广告牌才停止使用。（2019）云08民终248号民事判决书判决曹世宝支付拖欠至2018年8月12日的租金，故《屋面使用协议》自2018年8月12日判决解除，荣盛物业并未收取之后的租金。（2019）云08民终248号民事判决已认定双方的租赁合同无法继续履行的原因系情势变更所致，是荣盛物业对外出租时无法预见的情形，拆除广告牌的是军分区而非荣盛物业，故荣盛物业不存在过错，无需承担任何赔偿。另，鉴定意见中广告牌与楼顶简易房损失被一并鉴定，无法区分，由于简易房属于违章建筑，不应受法律保护，故曹世宝请求赔偿简易房及广告牌损失不应得到支持。对曹世宝向普洱皓钰物业管理公司的违约金20000元，是曹世宝在明知军分区要求2016年6月30日前收回房屋后，在未告知荣盛物业及军分区的情况下，于2018年7月17日自行出租广告位导致的损失，不应由荣盛物业承担。曹世宝向一审法院起诉请求：1.依法判令解除曹世宝与荣盛物业签订的《屋面使用协议》；2.依法判令荣盛物业赔偿曹世宝楼顶广告牌及楼顶简易房损失716559.38元，赔偿曹世宝支付普洱皓钰物业管理有限公司违约金20000元；3.本案全部诉讼费用由荣盛物业承担。一审法院认定事实：荣盛物业对涉案房屋〔即位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋〕享有使用权。2014年1月4日，曹世宝、荣盛物业签订《屋面使用协议》，约定曹世宝承租荣盛物业位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶屋面长11.9米，宽7.7米，面积91.63平方米，租赁期限为20年，即自2014年1月4日起至2034年1月5日止。租金支付方式为：曹世宝按每年50000元交纳，租金一年一交，在每年的12月30日支付。合同签订后，荣盛物业向曹世宝交付了租赁房屋，曹世宝对租赁房屋进行装修，并搭建简易房、安装广告牌。2016年7月25日，普洱军分区全面贯彻落实xxx主席“下决心全面停止军队有偿服务”指示和中央军委部署，作出了《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，内容为：“一、严禁军分区机构及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目。二、2016年6月30日以前收回的租赁项目，全部封存、不再出租。三、普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。”通告下达后，曹世宝仍继续使用涉案租赁房屋，直至2018年8月12日，被普洱军分区强行搬出。2018年8月28日，普洱军分区向曹世宝经营的“三Ａ广告装饰部”发出《关于拆除广告招牌的函》，内容为：“三Ａ广告装饰部：根据全面停止有偿服务善后工作认定标准和收回门面房整治要求，广告招牌必须予以拆除。为按时限抓紧完成停偿善后工作，请贵方于2018年8月29日8时前答复我部是否能于2018年8月29日自行拆除广告招牌，否则我部将于2018年8月29日9时对广告招牌进行拆除，由此给贵方带来的损失概不负责，再次感谢贵方对军队停偿工作的大力支持。”曹世宝未按要求自行拆除广告牌，随后曹世宝安装的广告牌被普洱军分区拆除。诉讼过程中，曹世宝提出司法鉴定申请，要求对位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶广告牌及简易房造价进行鉴定。一审法院依法委托云南华云工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，云南华云工程造价咨询有限公司作出［2019］鉴字第8号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶广告牌及简易房造价716559.38元。曹世宝支付鉴定费用10000元。2018年5月10日，荣盛物业起诉要求解除曹世宝、荣盛物业签订的《屋面使用协议》，并要求曹世宝支付拖欠荣盛物业的租金。2019年5月8日，云南省普洱市中级人民法院作出（2019）云08民终248号《民事判决书》，判决：解除曹世宝、荣盛物业于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》；由曹世宝支付荣盛物业租金159169元及资金占用费。另查明，2018年7月17日，曹世宝将位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶的广告牌转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用，租赁期限自2018年7月20日至2018年10月20日止。因普洱皓钰物业管理有限公司未能按约定期限使用该广告位，曹世宝向普洱皓钰物业管理有限公司支付违约金20000元。一审法院认为，曹世宝基于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》提起诉讼，该协议相对方为曹世宝，曹世宝的主体适格。《屋面使用协议》内容合法，系双方当事人的真实意思表示，双方之间形成租赁合同关系，应按合同约定履行各自义务，但在合同履行过程中，因军队停止有偿服务，曹世宝无法继续使用租赁屋面，致使双方签订的合同目的无法实现。因双方就租赁屋面租金问题产生纠纷，荣盛物业已于2018年5月10日提起诉讼要求解除曹世宝、荣盛物业签订的《屋面使用协议》，2019年5月8日，云南省普洱市中级人民法院作出（2019）云08民终248号《民事判决书》，判决解除曹世宝、荣盛物业于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》。现曹世宝再起诉要求解除双方签订的该份协议，系重复诉讼，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。该《通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，因《通知》下发于2016年，曹世宝、荣盛物业签订《屋面使用协议》》时，双方均无法提前预见，系双方在履行合同过程中出现的情势变更情形。合同不能继续履行的根本原因不能归责于荣盛物业，荣盛物业不构成违约，故曹世宝要求荣盛物业赔偿楼顶广告牌及楼顶简易房损失716559.38元的诉讼请求，一审法院不予支持。另，曹世宝将位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢楼顶的广告牌转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用的时间是2018年7月17日，而普洱军分区已于2016年7月25日作出《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，要求普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止，在此期间各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。曹世宝在明知该《通告》内容的情况下，仍将其租赁的广告位转租给普洱皓钰物业管理有限公司使用，其自身存在过错，对此造成的违约金损失20000元，应由其自行承担。故曹世宝要求荣盛物业赔偿其支付普洱皓钰物业管理有限公司违约金20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决驳回曹世宝的诉讼请求。案件受理费11166元，由曹世宝承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明案件事实与一审法院认定一致，对一审查明的事实，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.曹世宝起诉请求解除《屋面使用协议》是否系重复诉讼；2.荣盛物业是否应赔偿曹世宝广告牌及简易房损失716559.38元和曹世宝支付普洱皓钰物业管理有限公司的违约金20000元。本院认为，本案双方签订的《屋面使用协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。因涉案房屋被所有人普洱军分区根据国家政策收回，导致合同不能继续履行。在荣盛物业于2018年5月10日就涉案房屋租金提起的诉讼中，荣盛物业和曹世宝均要求解除《屋面使用协议》，该案经本院二审，已于2019年5月8日作出（2019）云08民终248号民事判决解除了荣盛物业与曹世宝于2014年1月4日签订的《屋面使用协议》，该生效判决中认定曹世宝于2018年8月12日被强行搬出房屋，并以该日作为计算曹世宝应支付租金的截止日期，故涉案《屋面使用协议》的解除时间为2018年8月12日。曹世宝在本案中关于解除《屋面使用协议》的诉讼请求属于重复诉讼，本案不再进行裁判。关于荣盛物业是否应对曹世宝安装的广告牌及简易房产生的相关损失承担赔偿责任的问题。本院认为，涉案房屋被所有人普洱军分区根据国家涉军停偿政策收回是荣盛物业和曹世宝在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，荣盛物业因而丧失对该房屋管理使用权利，导致涉案《屋面使用协议》不具备继续履行的必要条件，合同目的不能实现，符合构成情势变更的规定。且已生效的（2019）云08民终248号民事判决中已认定“因军分区《通知》下发于2016年，荣盛物业与曹世宝签订《屋面使用协议》时无法提前预见，系双方在履行合同过程中出现的情势变更情形，故合同不能继续履行的根本原因不能归责于荣盛物业一方，荣盛物业不构成违约。”基于同一事实，一审法院在本案中适用情势变更条款确认荣盛物业不构成违约，不承担违约责任并无不当。曹世宝上诉主张由荣盛物业对广告牌及简易房损失、向普洱皓钰物业管理有限公司支付的违约金损失承担违约赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。对于曹世宝上诉认为军分区现在又将涉案房屋交给荣盛物业管理租赁，故本案不存在继续履行合同对一方明显不公平的情形，本院认为，荣盛物业是否继续管理使用涉案房屋，系荣盛物业与案外其他主体重新订立合同而重新取得管理使用权的问题，与涉案《屋面使用协议》没有关联，不是同一法律关系，不影响《屋面使用协议》的解除。综上所述，上诉人曹世宝的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11166元，由曹世宝负担。本判决为终审判决。审判长 尹 波审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年十二月八日法官助理周蜀为书记员李专政