江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初3842号原告：李金，男，1972年4月10日出生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：刘延福，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。被告：兴国巨星娱乐有限公司，住所地：兴国县国兴汽车城**楼****，统一社会信用代码：91360732MA35FC2R52。法定代表人：苏海红。被告：张海峰，男，1979年5月14日出生，汉族，江西省永丰县人，居民，户籍住址江西省吉安市永丰县，现住江西省兴国县。被告：苏海红，女，1979年4月1日出生，汉族，江西省永丰县人，居民，户籍住址江西省吉安市永丰县，现住江西省兴国县。三被告委托诉讼代理人：刘锡卫，江西同圆律师事务所律师，特别授权。原告李金与被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金的委托诉讼代理人刘延福和被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红的委托诉讼代理人刘锡卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2020年2月1日至2020年11月30日房屋租金人民币74371.50元；2、依法判令被告立即支付拖欠房租违约金（从2020年2月2日起以实际拖欠房租为基数按每天1%的标准计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原、被告双方签订了房屋租赁《协议书》一份。约定：原告将其所有的坐落于国兴汽车城4号楼5层（502至507号，517号至522号，共12间）面积为495.8l㎡的房屋租赁给被告张海峰、苏海红开办的兴国巨星娱乐有限公司使用；房屋租赁期自2018年6月1日至2022年12月31日；每月租金为7437.15元，每月1日交当月租金；如被告无故拖欠租金，原告有权向被告每天按实欠租的1%加收违约金。协议签订后，被告仅向原告付清了2020年1月31日前的租金，从2020年2月1日至今租金分文未付。期间，经原告多次催收，被告均以种种理由拖付。原告李金向法庭提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、房产证复印件十二份，协议书复印件一份，证明被告承租原告所有的兴国县国兴汽车城4号楼5层房屋十二间用于经营的事实。被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红辩称：一、答辩人早已向被答辩人方提出了解除《房屋租赁协议》，并已将出租房屋全部交回给了被答辩人。因今年疫情的发生，政府在2020年1月便已要求关停娱乐场所的一切经营活动，故兴国巨星娱乐有限公司在兴国县国兴汽车城4号楼的娱乐场所自2020年1月起便一直停止经营至今。答辩人在向被答辩人付清了2020年1月31日之前的房租之后，便已多次向被答辩人的妹妹李玉提出了解除《房屋租赁协议》，并已将出租房屋全部清空交回给了被答辩人（法院可以到房屋现场予以踏看）。此前，答辩人根本未曾实际占有并使用被答辩人的房屋进行任何经营活动。因此，答辩人不存在拖欠被答辩人任何房租的事实。二、2020年1月开始发生并持续至今的疫情，完全属于不可抗力事件，政府早已明确要求疫情期间房屋出租人应减免承租人的房租，但被答辩人在租赁合同早已解除的情况下，仍然诉请法院要求答辩人交纳巨额房租和根本不合法的违约金，明显与国家政策和政府要求及法律相抵触，属于不合理诉求。三、答辩人按照《房屋租赁协议》交纳给被答辩人的两个月房租押金，被答辩人至今尚未返还给答辩人。另外，答辩人苏海红个人与被答辩人之间根本不存在任何房屋租赁合同关系。综上所述，被答辩人与答辩人之间的房屋租赁合同早已解除，双方之间不存在任何房屋租赁关系。故被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，完全不能成立，请法院查清事实后判决驳回被答辩人的诉讼请求。被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红向法庭提供的证据有：1、兴国巨星娱乐有限公司的营业执照复印件一份，法定代表人身份证明书一份，法定代表人身份证复印件一份，张海峰的身份证复印件一份，证明被告的身份情况；2、原告的妹妹李玉打电话给被告张海峰的通话录音光碟一张，电话谈话录音笔录两份，现场照片八张，证明原、被告之间的《房屋租赁协议》早已解除，被告已将出租房屋全部清空交回给了原告，被告此前根本未曾实际占有并使用原告的房屋进行任何经营活动，不存在拖欠原告任何房租的事实；3、兴国县人民法院（2019）赣0732民初3358号民事调解书复印件一份，微信聊天截图打印件四份，证明被告张海峰在2020年1月之前一直是将房租支付给原告的妹妹李玉。本院经审理认定事实如下：一、兴国县潋江镇大圣寺东侧汽车市场1号地块4号楼502房、503房、504房、505房、506房、507房、517房、518房、519房、520房、521房、522房是原告李金的商业用途房产，面积共计495.81㎡。2018年6月1日，原告李金（甲方）与被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红（乙方）签订《协议书》一份，主要内容是：“第一条租赁期限1．房屋租赁期自2018年6月1日至2022年12月31日（具体租赁期截止时间以兴国国兴汽车大市场有限公司与陈可永于2013年1月30日在2013年1月30日签订的《兴国国兴汽车大市场房屋租赁合同》所约定的期限为准。2.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应无条件归还房屋。甲、乙双方应对房屋水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。3．乙方继续承租的应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金1．租金标准及支付方式：租金为每平方米15元，面积内495.81㎡，每月租金为7437.15元。乙方以转账形式向甲方支付，租金于每月1日交当月租金，并将本该月租金打入甲方帐户（农村信用社：6226836614400001957）。2．押金：乙方在签订合同时须向甲方支付2个月的租金作为租赁保证金计14874.3元（该押金以甲方出据乙方押金条为据）。待公司期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还。3．乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租的1%加收违约金。第三条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。1．乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；2．乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3．乙方拖欠租金累计2个月以上（含两个月）的，甲方有权无条件收回该出租房屋，乙方需承担支付甲方违约金的责任（违约金按乙方实欠租金的30%计算）。第四条各项费用的缴纳1．物业管理：乙方在承租期间的物业管理费由乙方向自行向物业管理公司缴纳。2．水电费：由乙方自行缴纳。3．维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或损毁，维修费由乙方负责。第五条出租方与承租的变更1．如果甲方将所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有权人继续有效。出租方出卖房屋，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2．租赁期间，乙方如要将承租房屋转租给第三方经营使用的，乙方必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认后并征得甲方同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第六条争议的解决方式本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。第七条本合同经双方签字（盖章）后生效，本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。”二、合同签订后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红利用租赁的房屋进行经营。在经营过程中，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红付清了2018年10月31日之前的租金，从2018年11月1日起未付租金。2019年9月12日，原告李金诉至本院，要求判令被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付2018年10月1日起至交还租赁房屋之日止的租金，并按实欠租金的30%支付违约金。2019年9月18日，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、双方2018年6月1日签订的房租租赁合同依然有效，双方自愿继续履行；二、从2018年10月1日开始，三被告尚欠到原告目前为止即至2019年9月底一共12个月的房租，该12个月房租，被告自愿在2019年9月18日支付原告3个月拖欠的房租，从2019年10月1日开始，被告支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告，2019年11月1日支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告，2019年12月1日支付当月的房租和拖欠的3个月的房租给原告；三、如果三被告未按上述的自觉履行，那将解除原被告签订的租赁合同，并按协议约定支付违约金；四、被告将租金直接转账给原告代理人银行账号上（户名：李玉，开户银行：赣州银行兴国支行，账号：62×××31）；五、案件受理费已减半收取1109元，原告已预交，被告自愿承担（已当庭给付）。”此后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红付清了该调解协议确定的租金。2020年1月底，因受新冠××疫情影响，政府要求关停娱乐场所，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红便停止了营业，并从2020年2月1日起未付租金。2020年5月25日，原告李金的妹妹李玉打电话给被告张海峰，被告张海峰表示：“要不行的话我就退掉它来。”李玉说：“解除合约就是我同意你来，你也要提前一个月通知我呀!你通知了我，也要将租金付到那个交房子的时候来，是不是人家说都是这样的规矩呀？我不是为难你，我也是讲道理的人，好不好？租到这个月你看能不能找到人家来租也可以，6月份的租金你还是要付给我，就是你6月份能不能找到人啊？我6月份放到那里呀！提前一个月解除合约，也必须要多付一个月的租金给人家，因为你要给人家租出去的时间啊！”2020年7月27日，李玉又打电话给被告张海峰：“你那个到底怎么子？”被告张海峰回答：“我在找人家转，还没有找到人。”李玉说：“把店铺退给我耶！老天爷，把房租给我耶！”被告张海峰说：“不是说了可以退回给你啊！我上次已经跟你说了，5月份的时候就跟你讲了，是可以退回给你嘛！”李玉说：“你5月份退回给我，就要来办手续啊！你不把店铺退给我，我怎么搞啊！”被告张海峰说：“我在找人家转，还没有找到人。”李玉说：“把店铺退给我耶！老天爷，把房租给我耶！”被告张海峰说：“我都已经跟你讲了，可以退给你。”李玉说：“讲了，你要来履行呀！找到我来搞啊！你就这样讲一下子，我又怎么知道你是什么情形啊！你要把那些钥匙给我，合同还没有到期，你该怎么算就怎么算掉去啊！”此后，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红没有书面提出解除《协议书》，也没有与原告李金办理退房手续。以上事实，有原、被告陈述及其提供的证据证实，经庭审质证，本院予以认定。被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红主张《房屋租赁协议》早已解除，已将出租房屋全部清空交回给了原告李金，没有事实依据，本院不予认定。被告苏海红主张个人与原告李金之间根本不存在任何房屋租赁合同关系，没有证据证实，本院不予采信。本院认为，原告李金与被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红之间的房屋租赁合同关系，没有违反自愿合法原则，对双方有法律约束力，应予保护。被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红未能按照合同条款的约定及时支付租金，应当承担民事责任。但考虑到被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红的违约有受到新冠××疫情影响的因素，而新冠××疫情属于不可抗力，被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红因不可抗力不能履行合同时没有及时通知原告李金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，结合新冠××疫情与不能履行合同之间的因果关系、原因力大小，对于原告李金要求被告兴国巨星娱乐有限公司支付租金的诉讼请求，应予支持，但对其要求支付逾期违约金的诉讼请求，不应支持。综上所述，原告李金的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付原告李金2020年2月1日至2020年11月30日房屋租金74371.50元。二、驳回原告李金要求被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红支付逾期违约金的诉讼请求。三、本案所涉执行内容限判决生效后立即履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费减半收取830元，原告李金已预交，由被告兴国巨星娱乐有限公司、张海峰、苏海红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审判员  刘春发二〇二〇年十二月二日书记员  黄 腾