湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2299号上诉人（原审被告、反诉原告）：许苗，男，1983年7月19日出生，侗族，户籍所在地湖南省靖州苗族侗族自治县，现住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚志英，女，1964年7月29日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南杰达律师事务所律师。上诉人许苗因与被上诉人龚志英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人许苗上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人租金60000余元认定事实不清，适用法律错误。被上诉人多收上诉人一个月租金，上诉人有证据证明，法院应予支持。同时，上诉人租房系开办舞蹈学校，受疫情影响，一直未能开学，上诉人主张减免4个月的租金合情合理。上诉人租赁的房屋系从他人处转租而来，被上诉人当时同意上诉人支付给第三人的转让费32000元由其承担，但其一直拖欠支付，现租赁期限即将到期，上诉人据此可以行使不安抗辩权，要求被上诉人履行该义务后再支付租金，故应驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求错误，被上诉人应当支付上诉人转让费32000元。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人龚志英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人龚志英向一审法院起诉请求：判决许苗十日内支付龚志英房屋租金81100元，并自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。上诉人许苗向一审法院反诉请求：判令龚志英支付许苗转让费32000元。一审法院对被上诉人起诉事实予以确认，即：2017年3月31日，龚志英与许苗签订《房屋租赁合同》，约定：龚志英将其向芷江侗族自治县商业行业管理办公室租赁的芷江侗族自治县步行街广源宾馆的二楼、三楼两层大厅共计四间房屋出租给许苗，租期2年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；租金为82800元／年，两年租金共计165600元，自合同签订时先付第一年租金，下一年租金在上一承租年度的末月付清。租赁期届满后，双方没有重新签订合同，许苗仍继续利用该房屋开办“安克尔拉丁舞苑”。龚志英对此没有异议。因龚志英对整个芷江侗族自治县××街××宾馆的租赁期只到2020年10月31日止，故许苗应向龚志英支付租金的期间为2019年4月1日至2020年10月31日，租金共计131100元。现许苗仅向龚志英支付租金50000元，尚欠租金81100元，依照约定许苗应于2020年3月31日前履行租金给付义务。龚志英多次催收未果，特提起诉讼。一审法院认为：许苗承认龚志英在本案中所主张的事实，故对龚志英主张的事实予以确认。而许苗未就答辩主张的其多付了一个月的租金给龚志英的事实提交证据，对该事实不予确认，对许苗要求抵扣一个月租金的答辩意见不予支持。基于前述认定的案件事实，案涉租赁房屋系龚志英向芷江侗族自治县商业行业管理办公室租赁的芷江侗族自治县步行街广源宾馆的部分房间，按照2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中关于实施房屋租金减免的意见“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款的意见“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。对许苗要求减免四个月租金的答辩意见予以部分支持，即免除许苗2020年上半年3个月案涉租赁房屋的租金20700元（82800元÷12×3），对龚志英要求许苗支付房屋租金81100元的诉讼请求，确定由许苗向龚志英支付房屋租金60400元（81100元－20700元）。龚志英要求许苗自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付房屋租金利息，符合法律规定，但基于案涉租赁房屋系龚志英向行政事业单位租赁后分租给许苗的事实，结合上述二份指导意见精神，酌情确定对该利息予以免除。许苗提交的证据与其主张的反诉事实缺乏关联，又未提交其他证明反诉事实存在的证据，故对许苗主张的反诉事实不予确认，对许苗的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、许苗支付龚志英房屋租金60400元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回龚志英的其他诉讼请求；三、驳回许苗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1828元，减半收取计914元；反诉案件受理费300元，均由许苗负担。二审中，上诉人许苗提交了以下证据：1、双方2011年5月1日签订的《租赁合同》，拟证明在2020年1月之前上诉人从未欠付过房租，被上诉人多收取其一个月租金；2、收款收据二张，拟证明上诉人第一次向被上诉人支付租金的数额及被上诉人以公司名义收取其租房转让费6000元的事实；3、2017年4月30日的收据一张，拟证明上诉人没有欠付过房租以及租房合同的到期时间。被上诉人龚志英质证认为：证据1的真实性无异议，但该合同已经履行完毕，且上诉人承租了广源宾馆二、三楼，两层楼的租房时间并不一致，该合同与本案无关；证据2双方已经结清，与本案无关；证据3一审已经查明，与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据1系其之前租赁广源宾馆三楼大厅二间房屋的租赁合同，该租赁合同的时间虽与本案的租赁合同时间重复一个月，但本案双方签订的租赁合同范围还包括广源宾馆的二楼大厅二间房屋，被上诉人无证据证实该二楼大厅二间房屋的租赁时间，不足以证实其主张全部成立，对该证据不予采信；证据2上诉人一审已经提交，不属于新证据，亦缺乏关联性，不予采信；证据3，虽具有真实性，但缺乏关联性，不予采信。被上诉人龚志英未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人是否多交了一个月租金的问题。本案中，被上诉人已提交双方2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》，证实案涉房屋租赁时间为2017年4月1日到2019年3月31日，房屋租赁范围为广源宾馆的二楼、三楼两层大厅共计四间房屋。该租赁合同系双方自愿签订，不违反法律和行政法规规定，合法有效，双方应当自觉履行。上诉人提出该租房合同与其之前的租房合同存在一个月的重复时间，应予抵扣一个月房租，并在二审中提交了其之前租赁广源宾馆三楼的租房合同，该租房合同显示双方之前约定的租房时间为2011年5月1日至2016年5月1日，租赁房屋时间存在重复情形，但根据查明的事实，上诉人2017年3月31日同时承租了被上诉人转租的广源宾馆二、三楼共四间房屋，其租赁二楼房屋的时间是否与其租赁三楼房屋的时间一致，二楼房屋的租赁时间是否存在重复情形，上诉人并无证据证实，其举证不能，依法应当由其承担相应的法律后果，故上诉人认为本案租赁合同时间存在重复情形的事实缺乏足够证据证实，不能成立，对其提出的应当抵扣一个月租金的诉求，不予支持。关于被上诉人是否应当承担上诉人租房转让费的问题，上诉人一、二审中提交的转让费收据虽能证明被上诉人收取了其转让费6000元，其陈述其余26000元转让费亦已支付，但其并无证据证实被上诉人同意为其承担该转让费，同样应当由其承担举证不能的法律后果，对其该诉求，本院亦不予支持。因新冠肺炎疫情影响，一审法院决定减免上诉人3个月租金符合法律和政策规定，亦符合本案的实际，并无不当。上诉人提出应当减免其4个月租金的诉求于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1828元，由上诉人许苗负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十二月三十日书记员 沈慧娟