云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异205号案外人：汪志，女，汉族，1970年3月1日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行。统一社会信用代码：91530100216612284A。住所地：昆明市滇池路**华夏曦岸**商铺。法定代表人：沈菁。委托诉讼代理人：吴学成，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理，代为递交和签收法律文书。委托诉讼代理人：罗金学，男，汉族，1968年6月28日生，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，特别授权代理。被执行人：云南金马源房地产开发（集团）有限公司。统一社会信用代码：91530100292111457F。住所;'>住所地：昆明市白塔路**v>法定代表人：周一平。被执行人：余嘉冰，男，汉族，1983年12月20日生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工行南市区支行”）与被执行人云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）、被执行人余嘉冰金融借款合同纠纷一案中，案外人汪志向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人汪志向本院提出异议请求:请求中止对昆明市唐家营汇都中心A幢3109号房产强制执行,并解除对该房产的全部执行措施。事实与理由:昆明市西山区人民法院于2020年7月30日在唐家营汇都中心A幢3109号房产门上张贴(2019)云0112执6494号公告,内容为西山区人民法院将依法处置金马源公司名下该房产以偿还其所欠债务,并责令住户在2020年8月16日前腾房迁出。事实上案外人汪志在2011年1月已从被执行人金马源公司购买了该房产,房产早已交付并已实际使用至今。双方是2011年1月签订的《房产认购协议书》及《商品房购销合同》,汪志付清了全部房款,房产于2012年9月10日交付汪志使用,金马源公司承诺及时办理房产登记事宜。双方签订的《商品房购销合同》金马源公司要求暂存在他们那，办理商品房产权相关手续后再返还,但至今没有返还给汪志,房产登记相关手续一直没有办理,经汪志多次询问催办也没有结果。另据了解,工商南市区支行申请执行金马源公司的案件,其用来按揭抵押的房产应该可以覆盖其债务,人民法院应当对该抵押房产先予执行偿还债务。还有金马源公司对其全资子公司云南驰久房地产开发有限公司拥有诸多债权也可供执行。鉴于以上事实,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定,人民法院不能执行案外人汪志已购买并居住使用的唐家营汇都中心A幢3109号房产。昆明市西山区人民法院将案外人的该房产予以执行明显错误,故依据《民事诉讼法》第227条的规定,向昆明市西山区人民法院提出上述异议。申请执行人工行南市区支行答辩称，一、涉案房屋系汪志从开发商处购买,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,汪志所提供的材料并未证明除案涉房屋外其名下无其他用于居住的房屋。汪志所提的执行异议申请并不符合该条规定的相关情形,其权利并不能排除执行。二、首先,《商品房购销合同》汪志理应持有一份,办理房屋过户相关手续亦不需要提供合同原件,但汪志未提供《商品房购销合同》。其次,在双方签订《商品房购销合同》后,按照实务操作,应及时办理网签备案。汪志提供的证据不能证明涉案房屋未办理登记手续事宜其对此没有过错。综上所述,汪志所提执行异议申请不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,请求人民法院依法驳回汪志的异议申请。案外人汪志为支持其异议主张，向本院提交了（2019）云0112执6494号公告、汇都国际二期交款确认单、交房通知书、房屋装饰装修管理协议、房产认购协议书、商品房购销合同各一份，收据、情况说明、费用结算票据各两份，发票、刷卡小票各三份，以上证据材料均为复印件。本院查明，工行南市区支行与金马源公司、余嘉冰融借款合同纠纷一案，案件审理过程中，工行南市区支行向本院申请财产保全，本院作出（2017）云0112民初10377号民事裁定书，于2018年2月1日保全查封了金马源公司名下位于昆明市房屋。本院于2019年3月28日作出（2017）云0112民初10377号民事判决书，判决的主要内容为：余嘉冰于本判决生效后十日内归还工商银行南市区支行截止至2019年3月21日的借款本金745540.89元及利息83113.61元，并支付上述借款本金自2019年3月22日起至实际清偿之日止的利息及欠付利息的复利（利息利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，复利的利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算）；金马源公司对第一项判决内容承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权在其保证责任范围内向余嘉冰追偿；案件受理费11826元，由余嘉冰、金马源公司连带承担。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行判决书确定的义务，工行南市区支行向本院申请强制执行，本院于2019年6月6日立案受理（2019）云0112执5116号工行南市区支行申请执行金马源公司、余嘉冰金融借款合同纠纷一案，上述对案涉房屋的保全查封自动转为执行查封。案件执行过程中，本院于2020年7月30日张贴腾房公告，责令相关人员于2020年8月16日前将案涉房屋腾空交由本院评估拍卖。案外人汪志以其对案涉房屋享有可以排除执行的权利为由，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。2011年1月18日金马源公司（甲方）于汪志（乙方）签订了案涉房屋《房产认购协议》，约定乙方认购案涉房屋。金马源公司（甲方、出卖人）与汪志（乙方、买受人）于2011年1月19日签订了《商品房购销合同》，合同约定：乙方所购房屋为汇都中心A幢3109号房，建筑面积为57.11平方米，每平方米18166.21元，总金额为1037472元；支付方式为一次性付款，乙方应于2011年1月18日前，一次性支付全部购房款；甲方应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；关于产权登记的约定为甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应完成以下事项：1、向甲方出具办理产权证登记手续的书面委托书。2、乙方向甲方支付全部购房款配套设施设备、房屋维修资金、契税及其他税费，并向物业服务公司付清了第一年的物业服务费。3、乙方向甲方提供了办理房屋所有权证的所需全部资料。2011年1月18日金马源公司向汪志出具了发票，载明汪志缴纳A栋3109号房屋购房款1037472元。2012年9月5日，金马源公司向汪志发出了案涉房屋交房通知书。2013年10月10日，汪志与昆明汇都国际物业服务有限公司签订了案涉房屋《房屋装饰装修管理协议》，缴纳了装修垃圾费。汪志提供了缴纳2013年、2014年案涉房屋物管费的费用结算票据，2014年4月缴纳案涉房屋电费的发票，2015年8月13日至2015年10月13日的水费的发票。昆明汇都国际物业服务有限公司于2020年8月6日出具情况证明，载明兹有汇都国际二期A栋3109号房，户主汪志自接房之日起至2020年8月6日，房屋一直由户主正常使用，水电费和物管费均已结清；于2020年8月11日出具情况说明，载明2011年1月18日汪志与我公司签订商品房购销合同并交付购房款，约定将我公司开发的汇都国际二期A幢3109号建筑面积为57.11平方米的房屋出售给汪志。合同签订后，因国家房屋产权证办理政策变化等原因，没有及时办理房屋权属证书。但该房屋确系汪志购买并支付了全部购房款1037472元，我公司也将该房屋交付给汪志使用。现我公司明确该房屋属汪志所有，我公司不享有任何权益。汪志提供了其在2020年8月12日写的情况说明，称案涉房屋于2012年9月交付其使用，产权登记事项由金马源公司代办，但经本人多次催告至今没有结果。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系保护无过错不动产买受人的物权期待权，二十九条系保护房屋消费者的物权期待权，案外人能证明其符合任意一条的均可以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权利。本案中，案外人汪志提供的证据材料系为了证明其符合二十八条的规定，故本院依照二十八条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件同时成立，则其主张不能成立。本案中，汪志提供的证据材料不能证明其符合第二十八条的第（四）项条件。案外人汪志出具了昆明汇都国际物业服务有限公司于2020年8月6日出具了情况证明，载明“合同签订后，因国家房屋产权证办理政策变化等原因，没有及时办理房屋权属证书”该表述不能证明未办理过户登记非案外人自身原因导致，且该公司非《商品房购房合同》的当事人。因此，本案现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户登记非因案外人汪志自身原因导致。综上所述，案外人汪志提交的证据材料不能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其对案涉房屋不享有排除执行的权利，其异议主张不成立，其异议请求不应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人汪志的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  刘 龙审判员  郭春利二〇二〇年十二月三十日法官助理杨海曼书记员杨婷婷