河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7731号原告（案外人）：韩静杰，女，汉族，1935年2月28日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：宋治源，男，汉族，1980年9月18日出生，住址河南省南阳市卧龙区。被告（申请执行人）：南阳联信建材销售有限公司，住址南阳市仲景北路长安**写字楼****，统一社会信用代码91411300MA46R85J6N。被告共同委托诉讼代理人：唐开建，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告共同委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：南阳市兴民房地产开发有限责任公司，住所地，住所地南阳市高新路中段构代码：70668749-X。法定代表人：赵起松（已故），任公司总经理。现负责人：不详。原告韩静杰与被告宋治源、南阳联信建材销售有限公司（以下简称联信建材公司）、第三人南阳市兴民房地产开发有限责任公司（以下简称兴民房地产公司）为案外人执行异议之诉纠纷一案，原告韩静杰于2020年10月21日诉至本院，本院同日受理立案。2020年12月1日，本院适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩静杰的委托诉讼代理人王熙、被告宋治源、联信建材公司的委托诉讼代理人唐开建到庭参加了诉讼，第三人兴民房地产公司经依法传唤未到庭。本院对本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告韩静杰向本院提出诉讼请求：1、停止对位于南阳市××山大道与××交叉口东南角御园商务写字楼1幢四楼西户房屋（1幢四楼402室房产证号：宛市房权证字第**）的执行，解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月8日，原告与第三人兴民房地产公司签订房屋买卖合同一份，约定韩静杰购买兴民房地产公司的御园商务写字楼1幢四楼西户650.334平方米的房屋，每平方米5688元，总价款370万元，首付总价款的90%，余款在办理完房产过户手续后15日内付清。合同签订后，原告依约支付了首期购房款330万元，兴民房地产公司将房屋交付给了原告。2014年8月1日，原告将该房屋租赁给南阳市高盛实业有限公司，租赁期2014年8月1日—2018年8月1日。高盛公司的租赁合同到期后，原告将房屋租赁给了南阳市后土农业种植农民专业合作社至今。高盛公司和后土公司租赁期间，韩静杰所在的南阳市鑫汇典当有限公司也在此办公。韩静杰与兴民房地产公司于2014年4月8日签订房屋买卖合同后，韩静杰支付了330万元的房款，兴民房地产公司交付了房屋，原告依法占有、使用、收益至今。由于项目土地性质为划拨地，兴民房地产公司至今未交纳出让金转换土地性质，因此，韩静杰购房至今，未能办理过户手续。卧龙区法院因被告宋治源、联信建材公司与兴民房地产公司的民间借贷纠纷，查封执行韩静杰从兴民房地产公司购买的房产，侵害了韩静杰的民事权利，韩静杰提起执行异议后，卧龙区法院作出的（2020）豫1303执异148号执行裁定，驳回了韩静杰的执行异议。该裁定违背事实，故依法提起执行异议之诉。被告宋治源、被告联信建材公司辩称，第一、韩静杰与兴民房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效；第二、韩静杰未提供证据证实其在查封前已合法占有涉案房屋。韩静杰称涉案房屋购买后即装修使用，并自2014年8月1日出租给南阳高盛实业有限公司至2018年8月1日，但未提供高盛公司支付租金的相关凭证，且查询高盛公司的工商登记，高盛公司在2014年9月2日前的经营地为南阳市工业路与新华路交叉口东南角1号楼3单元1402室，2014年9月2日变更经营地为南阳市建设路115号，2015年3月26日变更经营地为南阳市宛城区汉冢乡汉冢村4组，说明高盛公司根本未在涉案房屋处办公，韩静杰的陈述虚假。另外，韩静杰提供的水电费缴纳凭证，无法证实与其诉讼主张有关联，因此不能证明韩静杰在查封前已合法占有涉案房屋。第三、韩静杰未提供证据证实其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。韩静杰提供了案外人的银行转账流水，但该转账流水并不能证实为涉案房屋的购房款。付款方非韩俊杰，收款人亦非出售人兴民公司。兴民房地产公司的法定代表人赵起松已病故，赵起松生前欠付多笔民间借贷，王某1、王永勋所转的款项即使属实也无法证实与本案有关联。第四、韩静杰购买未转换土地性质的房屋，对于未办理过户登记有过错。被告兴民房地产公司未答辩。原告韩静杰为证明诉讼主张，举证如下：1、原告韩静杰身份证复印件、执行裁定书。证明原告主体适格。2、房产证复印件。证明涉案房屋包含在宛市房房权证字第**房证内，房屋信息为宛城区独山大道1幢4楼402室。3、房屋买卖合同。证明韩静杰与兴民房地产公司于2014年4月8日签订房屋买卖合同。4、兴民房地产公司出具的收款收据,委托付款委托书,受委托人身份证复印件、证明、汇款凭证。证明原告韩俊杰支付房款330万元属实。5、韩俊杰与南阳市高盛实业有限公司、南阳市后土农业种植农民专业合作社房屋租赁协议各一份；高盛公司交租赁费的证明、后土合作社交房款凭证、南阳市鑫汇典当有限公司营业执照及《证明》。证明2014年4月韩静杰买房后实际占有属实。2014年8月原告将房屋租赁给高盛公司,后又租赁给后土合作社,原告所在的鑫汇典当公司在2014年10月份以后也在此办公。6、南阳市兴民物业管理有限责任公司出具的《证明》、交水电及物业费交纳凭证、王某2的身份证复印件及证言。证明2014年4月原告买房后实际占有。原告买房后交纳水电及物业费,并委托王某2将电费单独立户。7、与韩静杰所购的房屋同属一个房产证的御园商务写字楼1幢4楼东户业主徐冲（原告）异议之诉的判决书。证明与韩静杰前后买房的同一楼层东户徐冲的异议之诉胜诉，判决书已经生效。8、宛城法院出具的（2004）宛经初字390号民事调解书，证明南阳市宛城区农业发展银行因欠第三人兴民房地产公司工程款以该栋楼房抵付了工程款。9、证人王某1的出庭证词。韩静杰支付涉案房款用的是我的银行卡，因为原告的资金在我的银行卡中。我是南阳市鑫汇典当有限公司的会计，原告韩静杰是公司的法定代表人，因此原告准备的购房款在我卡中存放。原告韩静杰除了支付房款用过我的卡，其他事情没用过。用我的卡是因为兴民房地产公司的法定代表人赵起松的卡系交通银行卡，我的卡也是，同行转账方便。原告是如何将钱放我卡中的，时间长我记不清了。原告韩静杰用我的卡转了两笔房款，一笔80万（网银转账），一笔200万（银行柜台转账）。10、证人王某2出庭证词。王某2称，我是韩静杰的外甥女女婿，原告买房屋时向我借钱，我没有，韩静杰就向我父亲借了50万元。房屋装修及水电都是我招呼着办的。我父亲在周口老家，由我出庭作证。韩静杰的电费户头是我的，因为是我帮她办的，谁办的就立谁的户，因此，用我的名字开的用电户头，但电费一直是韩静杰交的。被告宋治源、被告联信建材公司对原告的证据质证如下：对证据1的真实性及证明方向均无异议。证据2系复印件，真实性无法核实，由法院依法查明。证据3，因兴民房地产公司缺席，经办人死亡，无法核实真实性，且因涉案房屋土地性质为划拨地，即便合同真实也属于无效合同。证据4，对汇款凭证的真实性无异议，但汇款方及收款方均非合同当事人，无法证明与本案有关联性。对证据4中其他证据的真实性及关联性均不认可。证据5，对两份租赁协议及高盛公司缴纳租赁费的证明的真实性不认可。高盛公司的工商登记场所信息显示，2014年-2018年间，高盛公司两次变更经营场所，工商登记所载明的先后变更的经营场所均与涉案房屋无关，且其合同约定年房租为20万元，4年的房租合计80万元，高盛公司出具证明称仅支付了3万元，与常理及生活常识不符。至于后土公司所谓的租赁，发生在查封后，与本案不具有关联性。证据6，对真实性及证明方向均不认可。原告所提交的水电费、物业费交款人开户名称均非原告，也非原告主张的承租人。证据7，对判决书的真实性无异议，但在该案中被告未对合同的有效性提出异议，又因延误上诉期未提出上诉，该判决书不能作为原告异议成立的证据。证据8，真实性由法院核实。该组证据只能证明兴民房地产公司因受农业发展银行委托建房，农业发展银行欠付工程款将涉案房屋抵偿给了兴民房地产公司，兴民房地产公司作为原始登记取得房屋所有权。兴民房地产公司取得房屋与本案房屋买卖性质不同，且被告主张合同无效所适用的法律依据是在该调解书出具后才发布实施的。对证人王某1证言的真实性有异议，其与原告系一般关系，原告将数百万元长时间放在王某1的卡中不符合常理，且王某1对于款项来源无法说明。证人王某2自述与原告系亲属关系，其证言不应得到法庭的采信，且出借50万元的王永勋本人未出庭作证。原告韩静杰对被告宋治源、联信建材公司的质证意见回应如下：韩静杰与兴民房地产公司之间的房屋买卖合同、房款收据、打款凭证能够相互印证，能证明双方实际的买卖关系。打款人虽不是原告，但原告向打款人出具有委托书，委托其打款，受委托人出具《证明》并有身份证复印件相印证，且打款人王某1出庭作证，打款人王永勋因是外地人，其儿子王某2今天出庭作证。高盛公司与原告韩静杰签订有租赁合同，未足额支付租金，既有经营状况不好的原因，也有原告所在的南阳市鑫汇典当有限公司于2014年10月份后在此办公的原因。后土公司自2018年8月份后租赁原告房屋，也因原告公司在此办公，故租赁费也未全额支付。虽然租赁费未足额支付，但高盛公司、后土公司与原告韩静杰的租赁关系客观存在。兴民物业公司能证实原告韩静杰于2014年4月购买房屋后开始装修，水电费、物业费最初交给了物业公司，后原告单立了电费户头，但水电、物业费仍在物业公司缴纳。电费开户名虽然是王某2，但王某2系受原告委托开户。物业费、水费收据显示的办公4楼西，指的就是原告的房子。徐冲的房子与原告韩静杰的房屋同属一个房产证，徐冲是东半部分，原告是西半部分。原告的房屋面积比徐冲的大，徐冲的执行异议判决书已生效。调解书可证明兴民房地产公司通过法院调解取得的涉案楼房，该调解书早已生效。被告宋治源、被告联信建材公司提交的证据是高盛公司的工商信息。证明高盛公司在2014-2018年间变更两次经营场所，均与涉案房屋无关。原告韩静杰对被告证据的质证意见为，对工商信息的真实性无异议，对证明方向有异议。工商信息登记的经营场所与实际经营场所不一致在现实生活中司空见惯，很正常。高盛公司在原告所购房屋内办公是客观事实，有高盛公司支付的租赁费及其法定代表人签字的《证明》为证。本院认证意见为：被告虽对原告韩静杰的部分证据持有异议，但异议理由未有证据支持，应不予采信。原告韩静杰的证据能相互印证，可形成完整的证据链条，能反映其购房、付款、占有使用情况，因此，应采信使用以确认本案事实。结合原被告的陈述、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案事实如下：本院在审理宋治源与兴立房地产公司、赵起松、任瑞奇、赵天准民间借贷纠纷一案中，于2016年6月14日作出（2016）豫1303民初3270号民事裁定书后，于2016年6月15日查封了被告兴立房地产公司名下的南阳市××山大道与新华路交汇处东南角的御园商务写字楼1幢4层的房产，该楼层房房产证号：宛市房权证字第**。017年4月5日，本院作出(2016)豫1303民初3270号民事判决书，判决兴立房地产公司偿还宋治源借款410万元及欠付的利息，赵起松、任瑞奇、赵天准负连带清偿责任。该判决生效后，宋治源申请本院强制执行。本院执行中，作出（2017）豫1303执1757号之一执行裁定书，于2019年5月31日续行查封了上述房产。案外人韩静杰以御园商务写字楼1幢4楼西户归其所有为由提出执行异议，本院审查后，于2020年9月30日作出(2020)豫1303执异148号执行裁定书，裁定：驳回韩静杰的异议请求。韩静杰不服裁定，提起执行异议之诉。2002年，南阳市宛城区农业发展银行在南阳市××山大道与××交叉口附近有已征土地11857.40平方米（国有划拨地），已建住宅楼一幢，拟再建综合办公楼及住宅楼各一幢。2002年12月10日，兴民房地产公司与南阳市宛城区农业发展银行签订《委托建房协议书》，将综合办公楼及住宅楼委托兴民房地产公司垫资施工。协议签订后，兴民房地产公司依约垫资施工，但南阳市宛城区农业发展银行未依约支付工程款。兴民房地产公司提起诉讼后，双方于2004年1月2日达成调解协议，第一条约定：南阳市宛城区农业发展银行欠兴民房地产公司垫付工程款630万元及利息，愿意以六层结顶的综合楼及该楼占地抵还。2010年7月22日，兴民房地产公司取得了宛城区独山大道1幢第4层的房产证，房房产证号：宛市房权证字第**，筑面积1179.59平方米，套内建筑面积1055.95平方米。2014年4月8日，兴民房地产公司与韩静杰签订《房屋买卖协议》，约定：韩静杰认购兴民房地产公司位于独山大道与××处东南角御园商务写字楼（综合楼）四楼西户，建筑面积650.534平方米；兴民房地产公司已取得的产权证号为宛市房权房权证字第**；筑面积计算，单价为每平方米5688元，总价370万元；首付总价款的90%，即330万元，余款待房产过户后15日内付清；兴民房地产公司在两年内为韩静杰办理出所购房产的房产证、土地使用权证；兴民房地产公司在收到330万元首付款后6个月内，将所购房屋楼层房产证进行分割，分割后将买受人所购房产部分的房产证交由买受人保管。办理房产过户时对土地证一并分割，办在买受人名下，交由买受人保管。合同对韩静杰购买的部分附平面图进行了显示。2014年4月8日、4月11日、4月12日，兴民房地产公司分别向韩静杰开具房产收据三张，内容分别为“今收到韩静杰人民币伍拾万元整。附注：购房款”“今收到韩静杰人民币贰佰万元整。附注：购房款”“今收到韩静杰人民币捌拾万元整。附注：购房款”三张收据收款人签名为手写“张”字，收款单位盖章处均加盖有“南阳市兴民房地产开发有限责任公司财务专用章”。韩静杰提供的证据显示，上述三笔房款中，韩静杰借亲戚王永勋50万元由王永勋于合同签订当日（2014年4月8日）向兴民房地产公司法定代表人赵起松账户转款支付，委托韩静杰担任法定代表人的南阳市鑫汇典当有限公司的会计王某1用其银行卡于2014年4月11日向赵起松账户转款200万元、4月12日向赵起松账户转款80万元。租赁合同显示，韩静杰与兴民房地产签订房屋买卖合同后，2014年8月1日韩静杰与南阳市高盛实业有限公司签订了《房屋租赁协议》，约定租期4年（2014年8月1日—2018年8月1日），高盛实业公司于2020年10月21日出具《证明》，对房屋租赁及租费欠付情况进行了说明，并证明2014年10月以来，韩静杰任法定代表人的南阳市鑫汇典当有限公司也在此入住办公。2018年8月1日，韩静杰与南阳市后土农业种植农民专业合作社签订《租房协议》，租期4年（2018年8月1日—2022年7月31日），年租金13万元。2020年10月18日，南阳市兴民物业管理有限责任公司出具《证明》，证明韩静杰为御园商务楼四楼西户业主，电费独立开户交纳，自2014年起，水费、物业费在物业公司交纳至今，交费户名为“四楼西户”。本案审理中，原告韩静杰同意将剩余40万元房款交付到本院。另查明，案外人徐冲以305万元购买了御园商务楼四楼东户，亦因申请执行人宋治源的查封执行，向本院提起执行异议之诉，本院于2019年3月27日作出（2018）豫1303民初8260号民事判决书，认定徐冲的执行异议成立，判决：停止对位于南阳市××山大道与新华路交汇处东南角御园商务楼1幢4层房屋的执行。再查明，赵起松死亡后，兴民房地产公司虽未注销，但处于停业状态，现有无负责人及负责人情况均不详。本院认为,本案的争议焦点是，原告韩静杰是否有权排除执行。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，因南阳市宛城区农业发展银行欠南阳市兴民房地产开发有限公司工程款，南阳市宛城区农业发展银行以综合楼（写字楼）及该楼占地抵账给兴民房地产公司后，兴民房地产公司取得了房产证。原告韩静杰与兴民房地产公司经协商就案房屋达成买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且案涉土地在补办相应手续后，并非不可以转让，因此，根据地随房走的原则，该房屋买卖合同应为有效合同。结合当事人的庭审陈述,韩静杰提交的房屋买卖合同、房款收据、汇款凭证、银行交易明细、房屋租赁协议、水电费交费凭证、证人证言等证据能够形成证据链条,足以证明韩静杰在本院查封案涉房屋前已经签订了书面房屋买卖合同，并按照约定交付了90%的购房款,并于2014年实际占有使用案涉房屋至今,虽未办理产权过户，非原告自身原因造成。综上，涉案房屋虽然至今登记在兴民房地产公司名下，但韩静杰已于2014年实际占有、使用至今，韩静杰已为房屋的实际权利人，其民事权利真实、合法、有效。由于韩静杰同意将剩余40万元房款交纳到法院，因此，韩静杰提出的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，韩静杰的执行异议主张成立，应予支持。至于韩静杰请求的解除查封,因不属于执行异议之诉的处理范畴，本案不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下:一、不得执行位于南阳市独山大道与新华路交叉口东南角御园商务写字楼1幢四楼西户房屋（1幢四楼402室房产证房产证号：宛市房权证字第**）div>二、驳回韩静杰的其他诉讼请求。案件受理费36400元，由被告宋治源负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院(2020)豫1303执异148号执行裁定书自本判决生效之日自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  孙小乐人民陪审员  邱新立二〇二〇年十二月二十二日法官助理张芳芳书记员程园园