石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初8592号 原告：张淇，男，1991年5月11日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托代理人：宫浩波，河北天嘉律师事务所律师。 被告：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区高营大街**恒大御景半岛**商业**。 法定代表人：王同欣，执行董事。 委托代理人：赵晶，女，1987年8月13日生，汉族，住河北省石家庄市长安区，公司员工。 委托代理人：徐丽群，女，1988年10月20日生，汉族，住黑龙江省勃利县，公司员工。 原告张淇诉被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告张淇及其委托代理人宫浩波，被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司的委托代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张淇诉称，2018年5月7日，原告与被告签订了编号为6001119的《石家庄·恒大御景半岛(御景半岛花园)商品房认购书》，约定原告向被告购买石家庄恒大御景半岛(御景半岛花园)楼盘32幢4-1702单元,建筑面积112.64平方米，单价为17414.83元，总金额1961606元。原告签订本认购书时，支付人民币10000元作为定金。同时认购书约定分期付款，原告于2018年5月8日前支付首期房款88080元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；于2018年11月6日前付清196161元；于2019年5月6日前付清294241元；于2019年11月6日前付清588482元；于2020年5月6日前付清784642元。合同签订后,原告依约支付了1万元定金并足额交纳了首期房款,但被告未按照约定与原告签署《商品房买卖合同》，原告无奈又交纳了一期购房款，两期共计交纳购房款284241元。但被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为已构成违约,为此原告要求解除认购书,返还购房款并双倍返还定金。请求依法解除原、被告双方于2018年5月7日签订的编号为6001119的《石家庄·恒大御景半岛(御景半岛花园)商品房认购书》；请求判令被告返还原告购房款284241元及利息（以284241元为基数，自2018年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至全部返还之日止，暂计算至2020年7月23日利息为23402.51元），共计307643.51元；判令被告双倍返还原告定金20000元；判令本案诉讼费由被告承担。 被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司辩称，一、本案是原告不与我方签订商品房买卖合同,退一步讲即使未签订商品房买卖合同也达不到根本连约的程度,不符合法定解除条件。本案中因原告要求将分期付款方式转为按揭贷款,一直未与我方签订商品房买卖合同。现原告不提转按揭事实,主张我方原因未与其签订商品房买卖合同,因为原告未交足首付款,无法签订银行按揭贷款购房的商品房买卖合同,可证明不签订商品房买卖合同的原因在原告。并且如因我司未与其签订商品房买卖合同而要求解除,原告在缴纳首期款时即可要求签订合同,如无法签订可以停止缴纳第二期款项,并主张权利。而本案中原告从未要求签订合同,且超过签订日期后又未提出任何异议并继续缴纳房款。并一直与我方人员沟通转按揭事宜。由此可以看出其本意即为解除合同,与是否签订商品房买卖合同无任何关联。退一步讲原被告签订的《商品房认购书》的目的是订立正式商房买卖合同,继续履行可以实现《商品房认购书》的合同目的。我方不存在根本违约的情形,《商品房认购书》未达到法定的合同解除条件。二、签订商品房买卖合同是需要双方共同协商配合的行为,并非一方可以完成,未在约定的时间签订,不能一概认定为被告原因导致。按照证据规则的举证责任分配原则,原告主张因我方不签订合同而要求解除,应举证证明未签订商品房买卖合同的原因在我方,至少也应当证明其曾主张过签订合同。现原告无任何证据,相反我方可以证明因为原告要求后期转银行按揭贷款,而由于原告未缴足首付款导致无法签订商品房买卖合同,未签订商品房买卖合同的责任在原告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》,原告应承担举证不能的不利后果。三、未签定商品房买卖合同完全可以通过签订合同、继续履行实现合同目的,解除合同才是根本违约。根据合同法规定,迪约责任的承担方式有很多,继续履行、修理重做、赔偿损失:而解除合同是根本违约导致合同目的无法实现的情况下采取的最后手段。本案中如果真是我方原因未签定商品房买卖合同,原告完全可以主张签订,继续履行,但在合同可以签定并继续履行的前提下,原告从未要求签定而是直接要求退房,可见解除合同才是原告的根本目的，本案实际为原告违约退房。却还要求我方退还全部房款并支付利息且双倍返还定金,原告完全违背诚实信用原则和正常的市场交易秩序，不应获得法律的支持。四、原告要求自2018年11月7日(最后一期款缴纳日)起支付利息并无合同及法律依据。双方从未就退款事宜达成一致,退款金额、退款时间等均无法确定,要求我方支付利息并无合同及法律依据。原告主张权利即提起诉讼之日起刚刚主张权利,且本案为原告根本违约提出解除合同,无权要求我司支付利息。五、原告要求解除合同已构成根本违约,如法院考虑原告的违约情况及履行意愿,认为合同继续履行存在困难,判决解除,原告应承担定金罚则,扣除原告已付定金1万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据原、被告提交的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年5月7日，原告张淇（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订了《商品房认购书》，载明：“乙方自愿依下列条件向甲方认购石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）楼盘32幢4-1702单元。……”第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），……”第二款第三项约定分期付款：“乙方须于2018年5月8日前支付首期房款￥88080元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；于2018年11月6日前付清￥196161元；……”2018年5月7日，原告向被告交纳定金10000元和首期房款186161元，同日，被告向原告出具了金额为196161元的《收据》，收款事由为“半岛32-4-1702首付（含定金壹万元正）”。2018年11月7日，被告向原告出具了金额为98080元的《收据》，收款事由为“半岛32-4-1702部分房款”。 以上事实有原被告提交的《商品认购书》、《收据》及POS小票、微信聊天记录复印件以及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立商品房预约合同关系。双方应依约全面履行自己的义务。 原告依约交纳定金及部分房款后，按照约定双方应于2018年5月8日前签署《商品房买卖合同》，但被告不能证明其已于约定日期制作完成《商品房买卖合同》，并通知原告签署，故被告的行为已构成违约。但被告的上述违约行为未达到根本性违约的程度，在《商品房认购书》可以继续履行的情况下，原告不同意签订正式的《商品房买卖合同》，并要求解除《商品房认购书》的行为亦构成违约。结合双方当事人的履行意愿、实际履行情况、房价市场波动等因素，若判决继续履行认购书，会陷入合同僵局，故本院对原告主张解除《商品房认购书》的诉讼请求予以支持。认购书解除后，结合双方各自的违约情形，依据公平原则，被告应当返还原告已交纳的部分房款284241元。原告主张的被告返还其购房款利息，因原告亦存在违约行为，故本院不予支持。因原告系根本性违约，其违约程度大于被告，故对原告主张双倍返还定金，金额为20000元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下： 解除原告张淇与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》。 被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张淇购房款284241元。 驳回原告张淇的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6215元，减半收取3107.5元，由原告张淇负担411.5元，被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担2696元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。（于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件。收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户行：河北银行华兴支行。逾期不交且不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理）。 审判员 李 利 二〇二〇年十二月十二日 书记员 靳天娇