辽宁省大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2496号 原告：史伟，女，1982年10月3日出生，汉族，住辽宁省大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：吕世伟（系原告丈夫），1989年12月4日出生，满族，住辽宁省大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：裴玉，辽宁先河律师事务所律师。 被告：大连常青藤餐饮管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区火炬路56A地下**，统一社会信用代码：91210231588080813W。 法定代表人：李庆彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨**，女，1981年3月2日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省大连市旅顺口区。 被告：李庆彬，男，1965年9月26日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。 原告史伟与被告大连常青藤餐饮管理有限公司（以下简称常青藤公司）、李庆彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史伟及其委托诉讼代理人吕世伟、裴玉，被告常青藤公司的法定代表人李庆彬及委托诉讼代理人杨**，被告李庆彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告常青藤公司签订的《大连集成电路设计产业基地即IC大厦档口/摊位出租协议》；2.被告常青藤公司返还原告己交纳的2020年1月至2020年11月的租金35167元及档口押金20000元；3.被告常青藤公司赔偿原告2020年4月至9月的营业损失20000元；4.被告李庆彬对第二、三项诉讼请求共计75167元与被告常青藤公司承担连带责任。事实与理由：2019年3月18日，原告与被告常青藤公司签订《大连集成电路设计产业基地即1C大厦档口/摊位出租协议》，约定原告从被告常青藤公司处租赁一个档口用于经营小火锅，租赁期限从2018年12月1日至2022年11月30日，年租金58000元，并在合同签订当日交纳档口押金20000元。2019年年末，原告分3次通过支付宝及微信方式转账至案外人杨**账号下40000元作为2020年度的房租。2020年初因受疫情影响，被告承诺免除2020年1月至6月期间的摊位费用，原定2月可以正常经营的档口仅在开业三天就暂停营业，4月1日开始恢复经营，但到4月10日因被告常青藤公司拖欠管理费等款项，案外人大连集成电路设计产业基地管理有限公司（该案外人与被告系租赁合同关系，以下简称集成公司）要求原告及其他档口经营者停止经营，并关停水、电，导致原告至今无法正常经营。事后原告多次与被告常青藤公司及案外人集成公司沟通协商解决此事，但被告常青藤公司置之不理，集成公司明确告知原告，如被告常青藤公司不补缴拖欠的管理费等款项，拒绝恢复餐厅营业。另查，被告常青藤公司系由被告李庆彬出资设立的一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，原告交付的款项全部交给被告李庆彬或被告李庆彬指定的第三人，并未直接存入公司账户，因此，存在被告常青藤公司与李庆彬财产混同的情形。现因被告常青藤公司拖欠管理费的行为致使原告无法经营，案涉档口出租协议己无法继续履行，被告常青藤公司己构成根本违约。故原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告常青藤公司、李庆彬辩称，同意第一项诉讼请求，对第二至五项诉讼请求均不同意。一、2020年1月已经营业完毕，2月营业三天，4月营业十天，其他时间未进行营业有疫情原因。二、我公司是按年出租档口，不是按月或天来出租的，根据案涉租赁合同的约定，原告应当提前两个月交下一年的租金。原告与我公司沟通要求缓交租金，我公司也同意了，但原告现在还欠租金共计18000元，并拖欠1月至3月的电费。因此原告已经违约，押金不予返还。三、关于赔偿问题。因疫情原因，各承租方反映档口赔钱，因此才开会决定停止营业，不存在被告赔偿的问题。我公司作为出租方，承租方的生意好坏与被告不发生关系。四、我公司是为了减少各档口的损失才与物业沟通，且大家一致同意才停止营业的。故不同意返还停止营业期间的租金，只能用我公司的方式进行顺延或以其他的方式解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月18日，原告史伟（乙方）与被告常青藤公司（甲方）签订《大连集成电路设计产业基地即1C大厦档口/摊位出租协议》，约定：甲方将大厦餐厅一个档口租赁给乙方用于经营小火锅，租赁期限自2018年12月1日至2022年12月30日；年租金58000元，每12个月缴纳一次，乙方需在下一个缴费周期到来前提前2个月将年摊位费及其他应缴费用交齐；档口押金20000元，合同到期后，经甲方检查合格后返还乙方；根据乙方档口电表相应的数据，由甲方代收电费，总电表与所有摊主电表总和的差异，由全体摊主均摊；甲方负责承担整个餐厅的管理工作，若有公共费用发生，由全体业主平均分摊，保洁人员薪资由各个档户均摊；除非获得甲方书面许可，否则除节假日外不可自行空档；合同还约定了其他权利义务。原告于合同签订当日向被告常青藤公司支付押金20000元。 2019年10月12日，原告向被告常青藤公司支付2020年度租金20000元及公摊费用3940元；2019年11月11日，原告向被告常青藤公司支付2020年度租金10000元；2019年11月15日，原告向被告常青藤公司支付3946元；2019年12月30日，原告向被告常青藤公司支付2020年度租金5000元；2020年1月15日，原告向被告常青藤公司支付2020年度租金5000元。以上共计支付租金40000元，均系由被告常青藤公司工作人员杨**（即本案委托诉讼代理人）代收。案涉档口于2020年1月正常营业，2月营业三天后因疫情影响停止营业至3月31日，4月1日恢复营业至4月10日，后自4月11日起停止营业（水电均停）至今。被告常青藤公司表示不收取停业期间的租金。 案涉档口2020年1月份电费1375.4元、水费60元、管理费1200元、公摊电费1072.5元、公摊水费46.5元、垃圾费50元；2020年2、3月份电费595.4元、水费24元、公摊电费33元；2020年4月电费295.1元、保洁费400元。以上各项费用共计5151.9元，原告向被告常青藤公司支付1000元，尚欠4151.9元。 另查，案涉档口系由案外人大连集成电路设计产业基地管理有限公司（以下简称集成公司）出租给被告常青藤公司。2020年7月24日，集成公司向被告常青藤公司发送《催告函》，主要内容为：常青藤公司自2017年11月起租赁我公司集成集电大厦地下一层经营餐饮业务，但截止2020年7月，已累计拖欠管理费100000元，水电费54227.47元。2020年2月起因受疫情影响餐厅停业。贵司要求2020年8月1日恢复营业，考虑到企业面临的困难，我司基本同意，并愿意减免2020年1月至2020年6月的管理费，以和企业共渡难关。但贵司在2019年正常营业期间拖欠的费用，我司要求务必在重新开业前交清或提出还款计划。现通知贵司，请于2020年7月31日前，就前期欠缴管理费、水电费的支付、具体营业档口数量等给予我司书面回复，纸质版与电子版均有效。如果2020年7月31日前未能收到贵司书面缴纳承诺、缴费办法及开业方案，我司将作如下处理：1、自2020年8月1日起，我司因贵方严重拖欠费用，解除与你方的合作关系，并对此不承担任何责任。2、我司将追究你司的经济赔偿等相关法律责任。截至本案庭审时，案外人集成公司与被告常青藤公司就餐厅各档口开业及欠缴费用的支付仍未能协商一致，餐厅无法继续经营。 再查，被告常青藤公司系自然人独资有限责任公司，股东为被告李庆彬。 本院认为，原告史伟与被告常青藤公司签订的《大连集成电路设计产业基地即1C大厦档口/摊位出租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据本院查明事实，被告常青藤公司租赁给原告的案涉档口自2020年4月11日起停业（水电均停），至今仍无法开业，案涉合同目的已无法实现。现原告要求解除其与被告常青藤公司于2019年3月18日签订的《大连集成电路设计产业基地即IC大厦档口/摊位出租协议》，被告常青藤公司对该项诉讼请求予以认可，故本院予以支持。 关于原告要求被告常青藤公司返还2020年1月至2020年11月的租金35167元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于2020年1月1日至2月3日及2020年4月1日至4月10日的租金问题。因原、被告均认可原告在上述期间正常营业，原告要求被告退还该期间的租金，无事实基础及法律依据，本院不予支持。关于2020年2月4日至3月31日的租金问题。因受突发新冠肺炎疫情的影响，构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理”及第三条“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”之规定，根据公平原则，本院酌定该期间的租金核减50%为宜，故被告应返还原告该期间的租金合计4528.77元（58000元÷365天×57天×50%）。关于2020年4月11日之后的租金问题。鉴于原、被告双方均确认案涉档口自2020年4月11日起停止营业至今，且被告常青藤公司已承诺不收取相应期间的租金，故被告常青藤公司应当返还原告2020年4月11日之后的房屋租金，应为23950.68元[已付40000元-应付（58000元÷365天）×101天（2020年1月1日至4月10日）]。原告自2020年1月1日起至2020年2月初已正常营业，其要求被告常青藤公司返还该期间租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告于2020年2月、3月档口停业系疫情原因所致，并非被告违约，故其要求被告常青藤公司返还该期间租金亦于法无据，且不符合公平原则，本院亦不予支持。 关于原告要求被告常青藤公司返还档口押金20000元的诉讼请求。根据当事人提供的微信聊天记录，原告延期支付部分租金已经经过了被告常青藤公司的同意，其已支付的租金数额40000元亦可涵盖其实际经营期间的租金数额，且存在疫情原因影响档口经营的客观情况，故不应认定原告延期支付租金的行为构成违约。被告常青藤公司据此拒绝返还押金的答辩意见缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。故扣除原告欠付的2020年1月至4月期间的水电等各项费用4151.9元，被告常青藤公司应当返还原告押金15848.1元。关于水电等各项费用的数额，被告常青藤公司已通过微信方式告知原告，原告并未提出异议并支付了部分水电费，其于本案中亦未提供相反证据予以反驳，故本院对原告欠付的水电等各项费用的数额予以认定。关于原告以案外人集电公司同意减免被告常青藤公司管理费为由拒绝支付2020年1-4月期间水电费的意见，鉴于二者之间的租赁合同与本案并非同一法律关系，案外人集电公司是否减免被告常青藤公司的相关费用与原告无关，不当然免除原告履行支付水电等各项费用的合同义务。故原告的该项主张于法无据，本院不予采纳。鉴于押金的返还与水电费的支付均属于履行金钱给付义务，可依法抵销，故原告以被告常青藤公司未就水电费部分提起反诉为由主张不应于本案中一并处理的意见亦于法于理无据，本院不予采纳。 关于原告要求被告常青藤公司赔偿2020年4月至9月营业损失20000元的诉讼请求。鉴于被告常青藤公司停止营业系基于疫情期间经济形势的考虑，且原告于停业之初并未提出异议。现本院已支持原告要求返还部分租金的诉讼请求，故其该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告李庆彬是否应当承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现被告李庆彬未举证证明其个人财产独立于被告常青藤公司财产，且原告的租金及费用均系向被告常青藤公司工作人员个人支付，故被告李庆彬应承担举证不能的法律后果。原告要求被告李庆彬对被告常青藤公司债务承担连带责任的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告史伟与被告大连常青藤餐饮管理有限公司于2019年3月18日签订的《大连集成电路设计产业基地即1C大厦档口/摊位出租协议》； 二、被告大连常青藤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史伟2020年4月11日之后的房屋租金23950.68元； 三、被告大连常青藤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史伟2020年2月4日至3月31日期间的房屋租金4528.77元； 四、被告大连常青藤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史伟押金15848.1元； 五、被告李庆彬对本判决第二至四项债务向原告史伟承担连带责任； 六、驳回原告史伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1779元、减半收取计889.5元，由原告史伟负担89元，由被告大连常青藤餐饮管理有限公司、李庆彬负担800.5元（此款原告已预交，二被告负担部分于执行时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  刘博 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。