重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7837号上诉人（原审被告）：重庆中安房地产开发集团有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**中安国际大厦，统一社会信用代码9150010362192584XA。法定代表人：王肖健健,董事长兼总经理。委托诉讼代理人：牛子文，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦婕，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆中原地产代理有限公司，住，住所地重庆市渝中区五一路****平安金融中心**一社会信用代码91500114355629975Q。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：王晓丹，女，汉族，1988年11月4日出生，住重庆市渝**，公司员工。上诉人重庆中安房地产开发集团有限公司（以下简称中安房地产公司）因与被上诉人重庆中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）委托合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初8122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中安房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中原地产公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由中原地产公司承担。事实和理由：1.中安房地产公司与曹建华之间签订的《认购协议》已解除，中原地产公司未完成本次销售代理行为，无权要求中安房地产公司支付佣金。2.中安房地产公司未与曹建华签订《商品房买卖合同》，即未达到销售代理合同约定的结佣条件，中原地产公司无权要求中安房地产公司支付佣金、滞纳金。中原地产公司二审辩称，依法驳回中安房地产公司的请求，维持一审判决。中原地产公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令：中安房地产公司向中原地产公司支付销售代理佣金65000元。事实及理由：中原地产公司与中安房地产公司签订《中安长岛2018年渠道销售代理合同》,约定由中原地产公司在合作期内以渠道营销方式代理销售中安房地产公司的“中安长岛”项目物业。中原地产公司积极履行合同,为中安房地产公司推介客户并成交,中安房地产公司无故拖欠中原地产公司销售代理佣金，中原地产公司遂提起本次诉讼。中安房地产公司一审辩称，中原地产公司的销售代理行为不满足双方签订的销售代理合同的结佣条件，中原地产公司无权要求中安房地产公司支付佣金及滞纳金；认购协议已解除，中原地产公司未完成本次销售代理行为，无权要求中安房地产公司支付佣金。综上，请求人民法院驳回中原地产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《中安长岛2018年渠道销售代理合同》、来访客户确认单、民事判决书等证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方认可的证据一审法院予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：中安房地产公司（甲方）和中原地产公司（乙方）签订《中安长岛2018年渠道销售代理合同》一份，其中约定：甲方所开发的“中安长岛”项目现委托乙方以渠道营销方式代理销售；本合同委托期自2018年6月5日起至2018年9月4日；甲方对乙方客户的房屋销售底价为销售表价金额的79%。甲方不接受乙方客户办理住房按揭贷款，乙方客户成交后，需一次性向甲方付清购房款；保底佣金：乙方按每套房源底价的5%提取佣金;甲乙双方同意于每一客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付购房款后5个工作日（节假日顺延）内进行对账，对账单以双方签字盖章为准。对账完成后，甲方在3个工作日内支付给乙方该套房屋全部应提佣金；若乙方未能在前述约定时间期限前对账完毕，以及未能在结算日提供合法有效且对应的发票的，甲方有权顺延结算时间，且不承担延期付款的违约责任；购房客户与甲方签订正式的《商品房买卖合同》后，退房的情况处理：因甲方责任所致：乙方计提本次渠道分销应得佣金，所退房屋重新销售并另提渠道分销佣金；因购房人责任所致：购房方提出退房或购房方原因导致合同解除的，乙方不计提本次渠道分销应得佣金，退房违约金由甲乙双方五五分成，所退房屋重新销售并另计提渠道分销佣金；退房房源佣金已支付的，则从乙方应得退房违约金中抵扣，不足部分从甲方应支付乙方的佣金中抵扣，上述均不足抵扣的，自购房人退房之日起7个工作日内由乙方补足；因乙方责任所致：由于乙方的责任造成退房的，甲方有权扣除乙方的本次渠道分销佣金，且退房违约金为甲方所有，所退房屋重新销售并另计提渠道分销佣金。退房房源佣金已支付的，则从甲方应支付乙方的佣金中抵扣，不足抵扣的，自购房人退房之日起7个工作日内由乙方补足。若因乙方原因导致甲方需要支付违约金给客户，由乙方负责全额赔偿并按该房源总价款的1%向甲方支付违约金；客户确认：乙方项目专员在带客户看楼盘之前，须提前向甲方报备客户信息，甲方收到后即刻查询客户是否自然到访过，甲方有义务即刻通知乙方查询结果，并对客户归属进行界定。界定为乙方客户的，到访楼盘后需由乙方项目专员填写《中安长岛来访客户确认单》，并由甲方相应人员签字确认，经甲方确认的由乙方提供的客户信息，均属乙方客户资源；甲方对接人为蒙飞等内容。庭审中，中原地产公司出具《中安长岛来访客户确认单》一份，其中载明：客户姓名曹老师，联系电话X，中原地产公司职业顾问李彬、周杰签名确认，销售经理蒙飞签名确认，备注“2018.6.17已成交七区X号”。中原地产公司拟以此证据证明其推荐有效客户曹建华，中安房地产公司理应支付相应佣金。中安房地产公司认可2018年6月14日中原地产公司置业顾问带客户曹建华到访看房并签署《中安长岛来访客户确认单》，并于2018年6月17日相约洽谈，洽谈过程中曹建华表示需要按揭购房，与《中安长岛2018年渠道销售代理合同》载明只接受全款客户的约定不符，后中原地产公司与中安房地产公司沟通，希望中安房地产公司接受曹建华按揭购房，中安房地产公司为调动中原地产公司带客的积极性，最终同意曹建华用贷款方式支付部分房款，最终与曹建华签署了《中安长岛认购协议》。庭审中，中原地产公司陈述双方并未就按揭购房客户约定佣金标准，现明确在本案中所要求的佣金为以中安房地产公司实际回款130万元按照合同约定比例5%计收即65000元，且放弃主张滞纳金。另查明，2019年5月14日，重庆市北碚区人民法院受理曹建华诉中安房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。2019年7月31日，重庆市北碚区人民法院作出的（2019）渝0109民初5237号民事判决书，该院查明如下事实：2018年6月17日，中安房地产公司与曹建华签订《中安长岛认购协议》，约定曹建华认购商品房位于中安长岛七区X号，建筑面积301.43平方米，乙方认购的商品房按套计价，房屋总价款为370万元，乙方采取按揭贷款方式支付全部房款，……该套房屋已设立抵押权，基于该事实，甲方在乙方按揭贷款审批通过并收到上述曹建华第二笔款项后一个月内办理完毕该套房屋解押相关手续并通知曹建华网签，曹建华应配合中安房地产公司办理房屋解押相关手续。……2019年3月19日，中安房地产公司与曹建华签订《七区X号认购协议补充协议》，约定曹建华于2018年6月17日认购中安房地产公司开发的中安长岛七区X号房屋，建筑面积301.43平方米，签订了《中安长岛认购协议》。曹建华按照认购协议约定已向中安房地产公司支付了协议约定的第一和第二款的房款130万元。曹建华确认中安房地产公司已告知该套房屋抵押相关事宜。现双方就该套房屋解除抵押事宜达成如下补充协议：中安房地产公司应于2019年4月5日前办理完毕该套房屋解押相关事宜，并通知曹建华网签该套商品房销售合同。网签时曹建华需向甲方支付剩余首付款180万元整及相关代收税费。……若中安房地产公司未在2019年4月5日前办理完毕该套房屋解押相关事宜，曹建华有权选择解除认购协议。乙方选择解除认购协议后，中安房地产公司需在2019年5月1日前退还曹建华已付款房款130万元，并从认购协议约定的最后解押日期2018年10月19日起开始计算，按照同期人民银行基准贷款利率向曹建华支付资金占用利息30000元。若上述退款时间出现逾期，甲方则需按逾期天数向曹建华支付中安房地产公司尚未退还予曹建华的房款部分款项金额的万分之六每天的滞纳金，直至完成上述全部退款。截止庭审之日，涉案房屋仍存在抵押。该院认为：曹建华与中安房地产公司签订的《中安长岛认购协议》、《七区X号认购协议补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律相关规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。中安房地产公司未按照约定履行对涉案房屋解除抵押的义务，曹建华要求解除《中安长岛认购协议》、返还购房款130万元（含10万元定金），支付资金占用利息3万元，符合双方的约定，本院予以支持。因为《七区X号认购协议补充协议》已经对解除协议的后果作出了约定，曹建华要求中安房地产公司双倍返还定金，没有事实依据，本院不予支持。……最终判令解除曹建华和中安房地产公司于2018年6月17日签订的《中安长岛认购协议》，中安房地产公司向曹建华返还购房款120万元、定金10万元以及支付资金占用利息、滞纳金等。一审法院认为，中原地产公司和中安房地产公司签订的《中安长岛2018年渠道销售代理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自义务。通过《中安长岛来访客户确认单》载明内容以及已生效的（2019）渝0109民初5237号民事判决书可以认定曹建华系中原地产公司推荐客户。2018年6月17日，曹建华与中安房地产公司签订《中安长岛认购协议》，曹建华陆续向中安房地产公司支付购房定金10万元和购房款120万元。2019年3月19日，曹建华和中安房地产公司再次签订《七区X号认购协议补充协议》，此后，人民法院判决解除《中安长岛认购协议》，中安房地产公司向曹建华退还购房款120万元、定金10万元以及支付资金占用利息、滞纳金等事实。《中安长岛2018年渠道销售代理合同》虽约定中安房地产公司不接受中原地产公司客户办理住房按揭贷款，但从《中安长岛认购协议》以及《七区X号认购协议补充协议》的签订可以认定中安房地产公司已认可中原地产公司所推荐客户曹建华办理按揭购房的事实，故双方以行为改变合同约定，中安房地产公司仍应按照《中安长岛2018年渠道销售代理合同》约定履行支付佣金的责任。同时，曹建华和中安房地产公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但《中安长岛认购协议》已明确约定房屋总价款、购房方式、支付定金和房款的时间等。由于曹建华所购房屋已设立抵押权，需中安房地产公司将该房屋解押后才能网签该房屋商品房销售合同。但事实上从《中安长岛认购协议》签订之日至重庆市北碚区人民法院作出判决解除《中安长岛认购协议》期间长达1年有余，中安房地产公司均未履行其合同义务，其以行为阻却正式《商品房买卖合同》的签订。而中原地产公司在履行《中安长岛2018年渠道销售代理合同》中并无过错，其合同义务已履行完毕。故中安房地产公司理应向中原地产公司支付佣金。对于中安地产公司应支付佣金数额。《中安长岛2018年渠道销售代理合同》约定中原地产公司所引荐全款购房客户的佣金为每套房屋底价的5%，但双方并未约定中原地产公司所引荐按揭购房客户支付佣金的标准。（2019）渝0109民初5237号民事判决书已查明曹建华在支付购房定金10万元和购房款120万元后中安房地产公司就未履行合同义务，中原地产公司所要求以中安房地产公司实际回款130万元按照合同约定比例5%计收即65000元既体现中原地产公司应获取报酬的合同权利，又符合公平原则和诚实信用原则，一审法院对于予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：重庆中安房地产开发集团有限公司在判决生效之日起十日内向重庆中原地产代理有限公司支付佣金65000元。案件受理费712.5元，由重庆中安房地产开发集团有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，中安房地产公司未与曹建华签订《商品房买卖合同》，是因为曹建华所购房屋已设立抵押权，需中安房地产公司将该房屋解押后才能网签该房屋商品房销售合同。从《中安长岛认购协议》签订之日至重庆市北碚区人民法院作出判决解除《中安长岛认购协议》期间长达1年有余，中安房地产公司均未履行其合同义务，其以行为阻却正式《商品房买卖合同》的签订。而中原地产公司在履行《中安长岛2018年渠道销售代理合同》中并无过错，其合同义务已履行完毕。《中安长岛2018年渠道销售代理合同》约定，中安房地产公司、中原地产公司同意于每一客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付购房款后5个工作日（节假日顺延）内进行对账，对账单以双方签字盖章为准。对账完成后，中安房地产公司在3个工作日内支付给中原地产公司该套房屋全部应提佣金。因中安房地产公司责任，中原地产公司计提本次渠道分销应得佣金，所退房屋重新销售并另提渠道分销佣金。综合全案事实，中原地产公司已经履行了中安长岛2018年渠道销售代理合同》中的合同义务，而中安房地产公司未与曹建华签订《商品房买卖合同》系中安房地产公司原因所导致。截止到本院二审庭审之日，中安房地产公司辩解中原地产公司未完成本次销售代理行为，无权要求中安房地产公司支付佣金。中安房地产公司以其行为表明其不履行《中安长岛2018年渠道销售代理合同》约定的对账行为。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案付款条件已经成就，中安房地产公司理应向中原地产公司支付佣金。综上所述，中安房地产公司的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由重庆中安房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳光洪审 判 员 杨 瑾审 判 员 黄 淳二〇二〇年十二月七日法官助理 杨 曦书 记 员 杜星刚