四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初3855号 原告：卓华英，女，1978年10月18日出生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海骄，四川壮思律师事务所律师。 被告：资阳市雁江区资苏饲料加工厂，住所地雁江区娇子大道京龙领地坐标2（F）-1-25、26号，统一社会信用代码91512002MA642U8J04。 投资人：刘海均。 被告：刘海均，男，1956年5月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 第三人：卢闽华，女，1965年8月17日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告卓华英与被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂、刘海均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中因本案所涉房屋登记在第三人卢闽华名下，原告对二被告及第三人另外提起了诉讼，本案需以该的案件审理结果为依据，因此该案申请了中止。本院依法扣除了审限。原被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本院经原告申请追加卢闽华为第三人参加诉讼，第三人卢闽华经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告卓华英向本院提出诉讼请求：1.判决二被告和第三人卢闽华将位于资阳市雁江区房屋的所有权转移给原告；2.确认被告将资阳市雁江区房屋所有权转移给原告发生的税、费由原被告按法律规定各自承担；3.判令二被告给付违约金15744元；4.本案的诉讼费用由二被告承担。 事实和理由:被告资阳市资苏饲料加工厂系被告刘海均投资的个人独资企业。2006年11月1日，原告与被告刘海均签订了《赔偿房转让协议》，双方约定：被告将位于资阳市雁江区××镇××村××花园××号××段安置房以北规划点3号楼1单元三楼左赔偿房（现为：资阳市雁江区××号拆迁安置房）以78720元转让给原告，过户的税费按法规应由甲方（被告）承担的由甲方负责；交房时间、办证时间以该区域内赔偿房统一为准。按照约定，原告分别于2006年11月2日，2007年4月21日、2014年5月7日付清了房款，被告也在2006年将房屋交付给了原告。2014年2月，被告资阳市资苏饲料加工厂取得了案涉房屋的所有权，原告多次要求被告将房屋所有权转移给原告，但被告以各种理由未予办理。后被告将本案讼争房屋过户给了第三人卢闽华名下。原告遂将二被告及卢闽华起诉至资阳市雁江区人民法院。经该院作出的（2020）川2002民初4432号判决书确认，资阳市雁江区资苏饲料加工厂与卢闽华于2020年5月25日所签订的合同编号为2020052509047存量房买卖合同无效为维护自身合法权益，特诉至法院如上诉讼请求。 二被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂、刘海均共同答辩称，1.原告诉讼的主体不正确，原告与我没有签订买卖协议。我确实卖了这一套房屋，但该套房屋是李**买的，他共向我买了3套房屋，买本案的房屋时卓华英没有在场，且房屋价格也是李**硬要改的，我交房时也是交给李**的，我与卓华英没有房屋买卖合同的关系。之后李**让卓华英来交钱，李**对我说的是他和卓华英一起在做房产生意，当时李**和卓华英是夫妻关系，卓华英来交钱时我在收条上就写的卓华英的名字；2.我个人没有房产的，我与李**的合同也是我个人签的，上面也没有盖资苏加工厂的章；而资苏加工厂是我和我妻子的共同财产，她也没有在房屋买卖合同上签字；3.即便要过过户，我也应当过户给李**而不是本案原告。当时没过户就是因为李**还差我其他款项没给我，才一直没有过户的。所有我没有违约，不应当承担违约责任；4.如果合同成立，税费同同意按法律规定承担，如果合同不成立，我不存在违约，房子我已经交给李**了的。5.即使第三人要过户或者我与第三人的之间的房屋买卖合同无效也与原告无关，这是资苏饲料厂的房子，房管局也无权过户给原告，因为直接从第三人过户到原告涉及到税收，即便过户第三人也只能将房款退给资阳市雁江区资苏饲料加工厂，不可能退给他人，故第三人没有协助我过户给原告的义务。 第三人卢闽华未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2006年2月6日刘海均以资阳市资苏饲料加工厂的代表身份与资阳市南骏汽车有限公司签订《房屋拆迁产权调换补偿协议》约定，资阳市资苏饲料加工厂位于资阳市××镇××村的房屋因拆迁，获得位于资阳市雁江区××镇××村××花园××号××段××房××。 2006年11月1日、2016年12月14日被告刘海均又以个人名义将前述安置房中的三套与李**签订了《赔偿房转让协议》，本案所涉房屋的协议内容为：“甲方刘海均，乙方卓华英。经甲乙双方协商甲方愿将位于××镇××村××花园××号××段安置房以北规划点3号楼1单元三楼左赔偿房一套转让给乙方，相关约定如下： 一、甲方愿意以赔偿房一套面积82平方米，960.00元/平方米的价，合计78,720.00元，大写柒万捌仟柒佰贰拾元整转让给乙方。二、乙方向甲方首付房款及50,000.00元，大写伍元万元。余款：28,720元交钥匙时，按房产证以实际数计算为准一并付清。首付款协议签字生效时支付甲方。三、乙方享受该区域内赔偿房的相关优惠政策，政策外的费用乙方自行承担，立户的手续甲方帮助办理，所需费用乙方承担。四、甲方房产证、土地证均属国有，与合法房屋价值同等，过户办证的税、费均由乙方承担，甲方不再承担费用及其他开支，按法规甲方应承担费用由甲方负责。五、交房时间以该区域内赔偿房统一交房为准，办证也同样统一办理，中途违约，违约方赔偿损失方按总房价的20%计算赔偿金。按法规甲方应出费用由甲方负责。六、房屋结构及式样均以赔偿房现有统一结构为标准，乙方若需装修需提前向甲方提出要求，并写书面申请交给承建方，擅自违反本区承建方管理装修，不符合物管要求，造成后果，乙方自负，均与甲方无关。七、本协议一式三份，甲方贰份、存查一份，过户一份，乙方一份，双方签字生效具有同等法律效力，并自觉履行相关约定义务。甲方代表人：刘海均乙方：李**代。二00六年十一月一日”。 合同签订当日，被告刘海均向原告卓华英出具收条一张，载明：“今收到卓华英购房首付款50,000.00元大写：伍万元整此据收款人.刘海均2006.11.2”。后刘海均于当年将该房屋交付给卓华英。卓华英又分别于2007年4月21日向被告刘海均交付了25,000元，被告刘海均出具收条载明“今收到卓华英购房款25,000.00元大写：贰万伍仟元整此据刘海均2007.4.21”；2014年5月7日向被告刘海均交付了6369.60元。被告刘海均出具了收条一张，载明：“今收到卓华英购房款6369.60元大写：陆仟叁佰陆拾玖元陆角整。收款人：刘海均2016.11.2”本案讼争房屋自交付后一直由原告卓华英占有使用。 2014年2月10，资阳市资苏饲料加工厂取得了案涉房屋的所有权，登记原因是存量房买卖——拆迁赔偿。登记的房屋坐落于：资阳市雁江区××，房屋产权证号为：2××0，权利人为企业单独所有，建筑面积为84.76平方米，房屋性质为市场化商品房。 2017年6月16日资阳市雁江区资苏饲料加工厂成立。企业类型为个人独资企业，投资人为刘海均。 2017年8月7日资阳市国土资源局发布《不动产权属登记公告》，公告载明“经初步审定，我中心拟对刘海均、赵秋蝉二人所有的资阳资苏饲料厂的不动产予以转移登记。该房屋位于资阳市雁江区××路××段××房，房产证号为2××5、2××4、2××2、2××2、2××0、2××6，房号为1（Ｚ）2-4-1、2（Ｚ）2-6-1、3（Ｚ）4-3-1、2（Ｚ）3-2-1、3（Ｚ）2-5-1号。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，现予以公告。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内（2017年7月24日之前），将异议书面材料送市不动产登记中心，逾期无人提出异议或者异议不成立，我中心将予以登记。异议书面材料送达地址：资阳市雁江区××道××号××：2611××××资阳市不动产登记中心2017年7月9日。 2019年6月25日资阳市雁江区资苏饲料加工厂取得本案所涉房屋的所有权，产权证号为：川（2019）资阳市本级不动产权第××号，登记原因系权利人身份信息变更。权利人性质为：企业单独所有。 2020年8月21日，原告卓华英以卢闽华、资阳市雁江区资苏饲料加工厂为被告，杨生为第三人，向我院另案提起诉讼：请求确认卢闽华与资阳市雁江区资苏饲料加工厂在2020年5月25日签订的《存量房买卖合同》无效。2020年9月29日，我院作出（2020）川2002民初4432号民事判决书，认定事实为：“2020年5月24日，资苏饲料厂（全称为：资阳市雁江区资苏饲料加工厂，以下引用部分均同）与第三人杨生签订一份购房协议，约定资苏饲料厂将案涉房屋以40万的价格卖给杨生，协议签订时支付定金2万元，并出具欠据38万元，欠款支付期限，2020年11月20日付19万，2021年5月20日付19万，并约定，如杨生未按照协议时间支付所欠的房款，资苏饲料厂按原价收回房屋。2020年5月25日买方卢闽华与卖方资苏饲料厂签订合同编号为2020052509047号的存量房买卖合同。该合同约定，房屋成交价格248000元；产权过户办理双方于2020年6月1日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；对于本合同的履行期限、地点和方式；房款的支付；房屋的交付，变更合同的条款；免责情形等。买卖双方的约定为买卖双方自行协商。当日，卢闽华与资苏饲料厂刘海均提交资阳市不动产转移登记申请审批表。2020年5月26日，卢闽华取得川（2020）资阳市本级不动产权证第0××4号不动产权证。”该判决以被告资苏饲料厂与卢闽华之间买卖房屋的意思表示不真实，且双方之间存在恶意串通行为，损害了原告卓华英的合法权益为由，认定双方之间所签订的存量房买卖合同无效。现该判决已经生效。 另查明，原告卓华英与案外人李**曾系夫妻关系，双方于2012年5月2日离婚。案外人李**认可2006年11月1日签订的《赔偿房转让协议》系由其代卓华英与刘海均签订，系卓华英的个人财产。 再查明，2006年12月4日刘海均与李**签订的两份《赔偿房转让协议》甲方代表均是刘海均，上面并无资阳市资苏饲料加工厂和资阳市雁江区资苏饲料加工厂的公章。二被告认可，该两份协议均已经依约履行。 以上事实有原告所举原被告身份信息及企业登记信息，加工厂的信息显示是个人独资企业、房屋拆迁补偿协议、赔偿房转让协议书、收条3张、房屋登记审批、房地产权登记信息、受理通知书、2020-4432号判决书、原告与案外人李**的离婚协议书、赔偿房转让协议2份、被告所举房屋拆迁产权调换安置补偿协议、资阳市房管局对这五套房屋处分的公告、本院对案外人李**调查笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告的诉讼主体资格是否适格；2.被告刘海均在签订赔偿房转让协议时是否对房屋具有处分权；3.本案是否为可撤销合同；4.如果原被告之间赔偿房买卖协议成立，二被告是否应当向原告支付违约金15,744元；5.第三人卢闽华是否有义务与二被告一起将本案所涉房屋过户给原告。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”本案中原告所举证据能够证明本案讼争的《赔偿房转让协议》系李**代卓华英与刘海均签订，而刘海均出具的收条上也载明房款的付款人为卓华英，本案讼争房屋一直由卓华英占有、使用，故能够认定卓华英与本案具有利害关系，是本案的适格原告。 关于争议焦点2，原告所举证据能够证明无论是在签订拆迁赔偿协议时还是案涉房屋的转让、产权转移时均有刘海均的个人签名，在同期其与李**签订的《赔偿房转让协议》时，被告刘海均也是以个人名义签订，而该两份协议均已经履行；第二答辩时被告刘海均称未办理本案所涉房屋过户是因为李**有其他的款项没有付清，本院认为该陈述能够证明被告当时未过户并非因为其没有处分权；第三依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”应当视为被告刘海均无论是签订协议时还是现在均具有对本案讼争房屋的处分权。 关于争议焦点3，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，被告并无证据证明在签订协议时存在以上情形，应当承担举证不能的法律后果，应当认定该合同不可撤销；同时二被告自认当时原告卓华英与李**系夫妻关系，原告也能证明付房款是由卓华英亲自付款，应当视为原被告签订的《赔偿房转让协议》是原被告双方的真实意思表示，该协议成立且有效。 关于争议焦点4，原被告2006年签订合同并交付案涉房屋给原告后，于2014年因拆迁赔偿进行了第一次房屋所有权登记，登记在资阳市资苏饲料厂名下，2019年因权利人身份信息变更登记在被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂名下，至今未给原告办理过户，且中途有恶意转让给他人的情形存在，本院认为被告超过了合理过户期间，应当向原告承担违约责任。因合同约定违约责任按总房价的20%计算，原告为购买本案讼争房屋共计支付81,369.6元，故原告的主张未违反合同约定也未违反法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点5，因二被告及第三人损害本案原告的合法权益，第三人卢闽华与被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂签订的《存量房买卖合同》已经被本院作出的（2020）川2002民初4432号民事判决书认定无效，依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案所涉房屋的产权证是有恢复原状的可能的，故二被告及第三人均应当对本案讼争房屋恢复到签订《存量房买卖合同》前的原状。 综上，原告卓华英应当认定为善意购房人，应当获得本案讼争房屋的所有权。本院对原告主张二被告及第三人共同协助原告办理本案讼争房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。 原被告在《赔偿房转让协议》第四条约定了“甲方房产证、土地证均属国有，与合法房屋价值同等，过户办证的税、费均由乙方承担，甲方不再承担费用及其他开支，按法规甲方应承担费用由甲方负责。”在庭审中被告明确表明愿意按照法律的规定承担税费。但由于原告不能明确具体的税费及按什么法律承担税费，且无证据证明原被告双方房屋过户产生的税费产生了争议，因此本院认为原告对该项诉讼请求尚无利害关系，对该诉讼请求本院不予支持，若原被告双方在税费负担上发生争议时原被告可另案起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百一十九条第一项、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂、刘海均和第三人卢闽华于本判决生效之日起三十日内将位于资阳市雁江区房屋的所有权转移给原告卓华英； 二、被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂、刘海均于本判决生效之日起十日内给付原告卓华英违约金15,744元； 三、驳回原告卓华英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2162元（已由原告卓华英向本院缴纳），减半收取1081元，被告资阳市雁江区资苏饲料加工厂、刘海均负担，并于本判决生效之日起十日内向原告卓华英给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  向杰 二〇二〇年十二月三日 书记员  宋梅