山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4340号 上诉人（原审被告）：泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会，住所地：泰安市泰山区省庄镇小津口村。 法定代表人：李金山，村主任。 委托诉讼代理人：张永胜，泰安泰山省庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孔凡安，男，1965年7月26日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 原审第三人：张伟，男，1963年10月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人：张小杰，女，1987年10月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会因与被上诉人孔凡安及原审第三人张伟、张小杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会上诉请求：一、请求依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误且审判程序违法，应依法予以撤销原审判决，发回重审或改判。一、被上诉人在承租房屋期间发生被第三人驱赶，导致自愿放弃承租物，由此产生的法律后果不应由上诉人承担。被上诉人诉称上诉人于2012年3月份向其交付涉案院落房屋后开始投入资金进行改造装修，同年8月份被第三人赶出院落，这一事实证明被上诉人是在实际占有涉案房屋进行装修之后发生被赶离的情形。对此，上诉人不应向被上诉人承担出租人的权利瑕疵担保责任。被上诉人如若存在装修损失，应当以其享有的承租权利对抗第三人，虽有第三人主张权利，亦不会妨碍承租人对租赁物进行使用收益。但事实上，直至上诉人于2017年5月8日起诉确认合同无效，被上诉人在长达五年的时间里一直未采取法律手段维护自身承租权益，由此产生的法律后果不应由上诉人承担。二、被上诉人提交的所有证据均不能证实对涉案房屋进行了装修、改造施工，更不能证实其由此产生装修损失为826895元。被上诉人在(2017)鲁0902民初2076号一案中曾提出反诉，要求上诉人赔偿装修损失为826895元，并向法庭提交了除本案刘峰四份收款条及汇通公司的收款证明之外的其他全部证据用以证实其装修损失，一审法院于2018年4月11日在进行第三次庭审时询问“被告（即被上诉人），有无相应实际施工证据？”当时被上诉人回答“有，证据在施工方，需要回去和该公司协调”，但直至一审法院作出判决，被上诉人也未能向法庭提交相应证据，故法院认定“基建建设工程决算审计报告没有原告的参与，被告亦未能证实原告曾认可过该报告，同时被告亦未能提交据以制作该报告的基础证据；对于工程预(结)，被告认可该证据系预算书，而非决算书，等等。总之，被告提交的上述证据均不能直接证实被告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实。依据证据规则，应由被告承担举证不能的法律后果，故此，对被告相应的诉讼请求在本案中本院不予支持，被告可待取得相应证据后另行主张相关权利。”法院为此依法驳回了被上诉人的反诉请求。2019年1月30日，被上诉人以装饰装修合同纠纷为由向原审立案起诉，法院于同年2月21日以被上诉人未在七日内预交案件受理费裁定被上诉人按撤诉处理。2019年2月13日，被上诉人又以物权保护纠纷为由再次立案起诉，在该案中，被上诉人炮制提交了刘峰手写的四份总额为540000元(其中2012年3月18日收100000元、9月20日收200000元、9月30日收220000元、12月18日20000元)的收条及金额10000元的银行转账凭证一份，以证实其已向汇通公司支付装修款550000元，原审法院在4月10日庭审调查中询问“原告，四张收据中记载的54万元是什么形式支付的？”原代回答“都是现金支付，当时资金来源是原告经营华运驾校，款项是从华运驾校的款项中由原告支付了刘峰”，同时，被上诉人在该案中改变了原在(2017)鲁0902民初2076号一案中主张涉案房屋装修未完工即被赶离的说辞，作出了“2011年11月开始装修，到2012年8月份装修结束”的不同结论。此后，法庭调查“原告，能否提交装修工程的施工图纸、工程验收报告及与施工方的工程签证单等材料?”，被上诉人回答是“为了方便老年人生活居住要求，没有过高的要求……所以没有具体的施工技术…没有进行验收…”。该案庭审中，被上诉人还回答法院尚欠66281元工程款未付给汇通公司，但在本案中被上诉人提交的汇通公司收款证明却证实其向该公司只是支付了320000元工程款，因此被上诉人欠付汇通公司工程款额又变化为296281元(616281元-320000元)，该数额与前案陈述相比悬殊230000元之巨。所以，被上诉人的证据漏洞百出，不能自圆其说，上诉人对被上诉人所提交的所有证据的真实性和证明目的均提出了异议，尤其是不仅汇通公司所谓的施工合同存在明显的做旧痕迹，而且刘峰出具的四份形成时间分属于2012年3、9、12月份的收条所用纸张均为同一张纸材、同一种方式所书写，显然就是一次伪造而成。即使被上诉人所提交的证据均为真实的，其仅凭施工合同、单方审计、预算书及工程款收条完全不足以证实其对案涉房屋的进行了实际装修改造。三、原审仅凭被上诉人提供的虚假工程款收条金额529550元(刘峰320000元+兴津公司209550元)，就以此判令上诉人赔偿全部予以赔偿，完全与法相悖。被上诉人主张已付工程款529550元中，除2012年12月18日的20000元金额外，其余每次均为100000至220000万元金额不等，被上诉人以现金方式交付不符合正常交易习惯，其目的为规避提供银行交易凭证，上诉人在一审对其付款真实性提出的异议的同时，也要求其提供相关资金出入账凭证，两收款单位作为公司法人，均应建立合法财务账目予以佐证，尤其是被上诉人在(2019)鲁0902民初889号一案中陈述交由刘峰的540000元系来源于其开办的华运驾校，其完全有能力自华运驾校提取54万巨款的出纳账目证实其主张，然而，原审仅单凭收条便认定其付款真实性，进而判令上诉人按收条全额赔付，完全有损司法公正和尊严。假设被上诉人存在一定的装修损失，该损失也不应由上诉人承担。首先并非是上诉人的责任导致其受损，第三人并不享有涉案房屋的任何权利，其无权占有房屋，更无权驱赶被上诉人对房屋的装修，被上诉人在被驱离房屋时包括事后，其完全有能力报警和对装修状况进行证据保全，但被上诉人均放弃了自身权利，转身在五年之后向上诉人要求索赔，没有任何事实和法律依据。其次，被上诉人的装修未经上诉人同意，其装饰装修或者扩建发生的费用，应由被上诉人负担。原审对此认定未反对即为同意，显然不符合法律规定。从最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定来看，即使上诉人同意装饰装修，该损失也不能按照被上诉人单方的付款作为依据进行赔付。四、涉案房屋装修损失未经司法鉴定，应视为被上诉人举证不能。被上诉人在(2019)鲁0902民初889号一案中曾申请对损失进行司法鉴定，庭审后因未能缴纳诉讼费而未果。本案中，被上诉人未申请司法鉴定，应视为被上诉人对装修损失举证不能。 孔凡安辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律得当，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、被上诉人在原审法院提交的证据足以证实被上诉人承租上诉人的房产后进行了装修，在一系列案件的庭审当中上诉人对装修的事实也予以认可，通过证人赵某在岱岳区公证处所做的公证证言也能证实村委对被上诉人的损失也做出过承诺，及证人李某出庭作证证实了被上诉人承租之后的装修仅剩一间屋没有进行铺地面，对其他部分基本完成的事实，所以上诉人的上诉理由第二项是不成立的，被上诉人已实际对承租房屋进行了装修，并且根据汇通公司和兴津公司出具的收到条及相关证明能够证实被上诉人的实际损失，即本案判决数额，所以原审法院对该项事实的认定事实清楚，证据确凿。三、上诉人所主张的被上诉人的损失应向第三人侵权人主张的抗辩，被上诉人认为被上诉人主张的是租赁合同纠纷，而根据已生效的2076号判决书已经明确记载了被上诉人的损失与上诉人有直接的因果关系，应由上诉人承担，该判决并未撤销，所以根据该判决的认定，被上诉人向上诉人主张权利符合相关法律规定，也符合案由相关规定。四、关于上诉人提出的房屋装修损失未经司法鉴定，而该司法鉴定现没有鉴定的可能性，是由于上诉人在建设出租房产时因欠原审第三人款项，导致第三人强行占领该房产，被上诉人依据租赁合同不能够对租赁物进行使用的过错责任系由上诉人造成，且根据被上诉人提交的证据能够证实直接损失的确定，所以也没有鉴定的必要，现在因该房屋装修已经被其他人占领后改变，所以现在也无法显示当时的装修状况。五、关于在原审法院陈述汇通公司支付54万元，其中20万元被汇通公司否认的问题，需要说明一点，当时是因为其他人欠被上诉人款项，被上诉人与刘峰之间进行倒账，刘峰系汇通公司法定代表人，但截止到原审法院审理时被上诉人才得知第三人欠被上诉人的款项并未直接支付给刘峰，刘峰也没有向公司交纳20万元，所以公司出具证明时仅以实际收到的款项出具证明，并不存在前后矛盾的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张伟、张小杰未作陈述。 孔凡安向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告支付装修款826895元，并赔偿经济损失(自2012年9月1日起按同期银行贷款利率计算至实际付款之日)。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：被告在本村建有四合院一处，至今未取得建设工程规划许可证。2011年7月25日，原被告就该院落签订《场地（房屋）租赁合同》一份，被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方）。合同约定：乙方承租的场地和房屋四至为东临张洪强西院墙、南临苏延堂北屋后墙、西至河沟中坝坝身西沿、北至路北沿。乙方可以在上述区域内增建与公寓有关的房屋、水井、院墙等设施；乙方租赁期限为20年；年租金20万元，支付方式为年交；甲方必须保证该租赁场地和房屋的使用权利无瑕疵（对外的抵押、担保及有请求的第三人等），如有争议，由甲方全部负责；如乙方无故拖延支付租金超过六个月，甲方有权依照本合同约定向乙方主张违约金并有权提出解除合同。合同还对其他事项作出了约定。合同首部乙方处打印文字为“泰安市青山溪老年公寓”，落款处乙方由原告签字。合同落款空白处手写载明：“补充规定：1、租赁时间自开业之日起，租金不递增；2、租金交纳自开业之日起，不超过六个月；3、违约责任：违约方交付违约金20万元，同时赔偿对方损失，包括支付利息（按银行贷款利率）。”合同签订当日，原告向被告支付5万元，被告给原告出具收据一份，载明收款事由为预收房屋租金。双方一致认可原告租赁涉案院落房屋的用途为建老年公寓。2011年7月25日被告将涉案院落交付给原告。双方一致认可所交付的房屋为毛坯房。泰安市民政局于2013年5月31日给泰安市福安老年公寓举办者发出《民办非企业单位名称预先核准通知书》，证实对“泰安市福安老年公寓”名称予以核准，出资人为孔凡安，出资金额50万元。被告曾于2017年5月8日至本院起诉本案原告，要求：1.确认双方于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；2.本案原告支付本案被告占用费1082876元，并赔偿占用费利息损失136440元；3.本案原告支付本案被告违约金200000元；4.本案原告向本案被告腾退交付位于泰安市泰山区省庄镇小津口村四至为东临张洪强西院墙、南临苏延堂北屋后墙、西至河沟中坝坝身西沿、北至路北沿的四合院一处及附近区域。本案原告在该案中提出反诉，要求：1.本案被告支付本案原告装修款826895元，承担违约责任，支付违约金200000元，并赔偿经济损失246965元；2.本案被告向本案原告退还预收的房屋租金50000元。本院于2018年5月30日作出（2017）鲁0902民初2076号民事判决书，判决：一、泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会与孔凡安于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；二、驳回泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会的其他诉讼请求；三、泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会于本判决生效之日起五日内返还孔凡安预付租金50000元；四、驳回被告孔凡安的其他反诉请求。本院在该案中认为，涉案宅院至今未取得建设工程规划许可证，原被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》系无效合同。本案被告建设涉案宅院后未能及时向施工人支付工程款，导致本案原告在承租该宅院后无法正常使用，本案原告在遭遇阻挠后及时要求本案被告予以协调解决，但本案被告未能予以解决，并最终发生本案原告被驱逐的结果。该结果的发生系因本案被告过错所导致，故应由本案被告承担相应的法律后果。结合双方所签订的合同约定“租赁时间自开业之日起”，而本案原告因施工人的阻挠未能装修完工并实际开业的事实，本案原告因本案被告过错未能实际有效占有使用涉案宅院，对本案被告要求本案原告支付占用费的诉讼请求本院不予支持。涉案宅院早已不由本案原告占有使用，且本案被告明知该事实，因此，对本案被告要求本案原告向其腾退涉案宅院的诉讼请求本院不予支持。原被告所签订的合同无效，故违约条款亦无效，且本案被告为过错方，故对本案被告要求本案原告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。本案原告在该案中提交的证据不能直接证实本案原告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实，对本案原告相应的诉讼请求在该案中本院不予支持，本案原告可待取得相应证据后另行主张相关权利。该判决已生效。原告主张其对涉案院落房屋进行了装修及改建，并提交以下证据：1、泰安市汇通装饰工程有限公司（以下简称汇通公司）出具装修效果图十五份及《小津口敬老院装饰工程计算书》一份，证实汇通公司为原告出具了老年公寓的装修效果图及工程计算书，工程总造价为617345元。2、原告与汇通公司于2011年1月16日签订的《装饰装修合同》一份，原告将涉案院落装修工程发包给汇通公司，工程为泰安市泰山区小津口村委东北老年公寓项目，工程总造价为75万元，开工日期为2011年11月16日，竣工日期为2012年5月15日。合同约定付款方式：合同签订后，支付总价款的30％；工程进展一半时，付至50％；工程完工验收后7日内，付至95％，余款作为质保金，还约定了双方的权利义务。3、2013年5月25日泰安中业建设工程造价咨询有限公司出具的《基建建设工程决算审核报告》一份，证实原告委托泰安中业建设工程造价咨询有限公司对汇通公司编制的老年公寓装饰工程结算书予以审核，审计定案值为616281元。4、汇通公司于2020年7月23日出具的证明（内容为：小津口老年公寓装修合同金额75万元，已支付32万元工程款，分别于2012年3月18日付现金10万元、同年9月20日付现金20万元，同年12月18日付现金2万元）。原告提出其实际支付被告法定代表人刘峰54万元，刘峰交给财务了32万元，因此该公司财务出具了该证明。原告提交泰安市兴津旅游开发有限公司（以下简称兴津公司）出具的预（结）算书一份[原件在本院（2017）鲁0902民初2076号卷宗中]、《小津口老年公寓清单》一份、证明一份、收据一份(2012年4月10日出具)，证实兴津公司承建该老年公寓的安装电缆、安装大门、维修安装排水管道工程，经结算共计209550元，2012年4月份原告支付泰安兴津旅游开发有限公司209550元。原告据此主张原告已全部结清工程款。原告提交泰安市岱岳公证处于2017年12月6日出具的《公证书》一份[原件在本院（2017）鲁0902民初2076号卷宗中]，系对赵某书写的《情况说明》的事实予以公证，赵某在情况说明中证实：2018年8月份孔凡安在房屋装修快完工时，被一伙人阻挠驱赶，后来无法施工，后来知道是张伟，当时村委田书记答应协调，造成的损失由村里负担；2017年5月份，由新任村委书记李仕通召集孔凡安和张伟商议确定，孔凡安一方退出，由村委给付孔凡安现金90万元。被告对于原告提交的关于损失形成的证据均不予认可。本院（2017）鲁0902民初2076号一案查明：第三人张小杰与丁新民于2015年11月26日签订房屋买卖合同一份，证实张小杰将涉案院落出售给丁新民，丁新民系泰山慧明书院工作人员，即涉案院落现在的使用人为泰山慧明书院。 一审法院认为，在(2017)鲁0902民初2076号一案中，认为涉案宅院至今未取得建设工程规划许可证，原被告于2011年7月25日签订的《场地(房屋)租赁合同》系无效合同，本案被告建设涉案宅院后未能及时向施工人支付工程款，导致本案原告在承租该宅院后无法正常使用，本案原告在遭遇阻挠后及时要求本案被告予以协调解决，但本案被告未能予以解决，并最终发生本案原告被驱逐的结果。该结果的发生系因本案被告过错所导致，故应由本案被告承担相应的法律后果。该判决确认本案原告在该案中提交的证据不能直接证实本案原告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实，对本案原告相应的诉讼请求在该案中本院不予支持，本案原告可待取得相应证据后另行主张相关权利。综上，原告在取得新的证据后有权向被告主张损失。双方一致认可原告租赁涉案院落房屋的用途为建老年公寓，认可所交付的房屋为毛坯房，因此，原告对毛坯房进行装饰装修系被告明知的，被告并未阻止原告进行装饰装修视为同意，故被告称原告未经被告同意而装饰装修或者扩建的意见，本院不予采纳。因原告的装饰装修物已由案外人泰山慧明书院使用，且实际原告的装饰装修物已由被告全部使用，故装饰装修物应归被告所有，被告应给予原告相应补偿。因原告并未实际使用装饰装修物，故该装饰装修物应以当时实际产生的价款确定其实际价值。汇通公司出具的装修效果图十五份、《小津口敬老院装饰工程计算书》一份、原告与汇通公司签订的《装饰装修合同》、泰安中业建设工程造价咨询有限公司出具的《基建建设工程决算审核报告》、汇通公司于2020年7月23日出具的证明，相互印证，足以证实汇通公司对涉案院落进行了装饰装修，合同为金额750000元，原告已支付320000元工程款。兴津公司出具的预(结)算书一份、《小津口老年公寓清单》一份、证明一份、收据一份，相互印证，足以证实兴津公司承建该老年公寓的安装电缆、安装大门、维修安装排水管道工程，工程款为209550元，并证实原告已付清该工程款209550元。综上所述，对于原告要求被告支付装饰装修款的诉讼请求，本院予以支持，该装饰装修款应为529550元(320000元+209550元)，超出该数额部分，本院不予支持。因原告在与被告签订合同前并未仔细核实涉案院落的建设情况，存有一定过错，故其要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条规定，判决：一、被告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告孔凡安装饰装修款529550元；二、驳回原告孔凡安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6034.48元，由原告负担1487元、被告负担4547.48元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实中，“赵某在情况说明中证实：2018年8月份……”应为“2012年8月份……”。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：被上诉人是否存在装修损失、上诉人是否应对被上诉人的装修损失承担赔偿责任。 关于被上诉人是否存在装修损失、上诉人是否应对被上诉人的装修损失承担赔偿责任的问题，根据一审中汇通公司出具的装修效果图、《小津口敬老院装饰工程计算书》、被上诉人与汇通公司签订的《装饰装修合同》、泰安中业建设工程造价咨询有限公司出具的《基建建设工程决算审核报告》、汇通公司于2020年7月23日出具的证明、泰安市兴津旅游开发有限公司工程预（结）算书、《小津口老年公寓清单》、证明、收据，上述证据相互印证，能够证实被上诉人对涉案院落进行了装饰装修，已经生效的（2017）鲁0902民初2072号民事判决中认定被上诉人未能实际有效使用装饰后的房屋，因此应当认定被上诉人存在装修损失。上诉人与被上诉人一致认可所交付的房屋为毛坯房，认可被上诉人租赁涉案院落房屋的用途为建老年公寓，因此，上诉人知道或者应当知道被上诉人对毛坯房进行装饰装修而没有明确表示反对，应视为经上诉人同意。（2017）鲁0902民初2072号民事判决中认定上诉人与被上诉人所签订的《场地（房屋）租赁合同》系无效合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，导致合同无效的原因是上诉人在未取得建设工程规划许可证的情况下与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人在签订租赁合同时，未尽到合理的注意、审查义务，故对于合同无效，双方当事人均有过错，上诉人应承担主要责任，被上诉人应当承担次要责任。关于被上诉人的损失数额，因被上诉人未能实际有效使用装饰后的房屋，故应当以被上诉人因装修及维修涉案院落应支付给第三方的工程款825831元（616281元+209550元）为基数计算，对于被上诉人因合同无效而产生的损失，上诉人应当承担70%的责任即578081.70元。鉴于该数额大于一审判决中上诉人应当承担的数额，且被上诉人并未提出上诉，故本院对原审判决予以维持。 综上所述，泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实错误，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12069元，由泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  崔晓元