苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初12439号原告：罗红梅，女，1984年3月24日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：赵辛，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。被告：苏州伟业集团有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区云梨路**/div>法定代表人：王惠忠。被告：苏州市恒丰投资发展有限公司，住所地江，住所地江苏省苏州市南环东路******v>法定代表人：孙阿五。被告：缪新华，男，1969年10月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被告：吴江联恒商业管理有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈海江，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。本院于2020年10月19日立案受理了原告罗红梅与吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）、苏州伟业集团有限公司（以下简称伟业公司）、苏州市恒丰投资发展有限公司（以下简称恒丰公司）、缪新华、吴江联恒商业管理有限公司（以下简称联恒公司）商品房预售合同纠纷一案，由审判员沈黎红依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告罗红梅的委托诉讼代理人赵辛，被告联发公司及联恒公司的共同委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼，被告伟业公司、恒丰公司、缪新华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗红梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、依法判令被告联发公司返还原告购房款321772元并赔偿原告利息损失(以321772元为基数，2016年10月5日至2019年8月19日期间按同期同类中国人民银行贷款利率计算；2019年8月20日起至实际返还之日按照全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算)；3、依法判令被告联发公司赔偿原告居间服务费损失100000元并赔偿原告利息损失(以100000元为基数，2016年10月5日至2019年8月19日期间按同期同类中国人民银行贷款利率计算；2019年8月20日起至实际返还之日按照全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算)；4、依法判令被告伟业公司、恒丰公司、缪新华就上述第2、3项诉讼请求款项与被告联发公司向原告承担连带清偿责任；5、依法判令被告联恒公司就上述第2、3项诉讼请求与被告联发公司向原告承担连带清偿责任；6、依法判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实和理由：2016年10月5日，原告与被告联发公司签订了《吴江市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，根据该合同约定，被告联发公司将奥林清华三区129幢404室商品房出售给原告，买卖合同对双方的权利、义务进行了约定。在原告与被告联发公司签订买卖合同的同时，原告按照被告联发公司的要求与联恒公司签订《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，约定由其代理收房并统一经营原告购买的商品房，由于被告联发公司及联恒公司存在严重混同，原告有理由认为两公司在交易初期系有预谋地通过承诺售后包租的方式，对原告进行欺诈。在签订买卖合同当日，原告向苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司支付居间服务费100000元整。签订买卖合同后，原告按联发公司指示支付购房款，原告刷卡后发现购房款321772元系支付至被告联恒公司账户。根据买卖合同第八条约定联发公司应当在2017年12月31日前，将商品房交付买受人。在约定交房期满后，被告联发公司迟迟未交付。经其他业主前往项目所在地查看，原告发现其所购买的商品房至今仍不具备交付条件。房屋所在的广场全部是毛坯房，一直处在空置状态，广场开业遥遥无期。原告认为，房屋的现有状态与被告联发公司在售楼宣传时存在重大差距，购买此房已无任何意义和价值，原告完全无法实现购买此房屋的目的，故要求解除买卖合同。被告伟业公司、恒丰公司、缪新华系被告联发公司股东，被告联发公司在经营过程中，被告伟业公司、恒丰公司、缪新华于2018年1月12日经过股东会议决定减资，被告联发公司注册资金从16000万元减至2000万元。作为一家房地产开发经营为主业的公司，公司在运营过程中，股东减少巨额出资，用较少的资本从事力所不能的经营，表明其根本没有从事公司经营的诚意，实质是恶意利用公司独立人格和股东有限责任把风险转嫁给公司债权人。加之股东财产与公司财产有所混同，故原告认为股东应当对公司债务承担连带清偿责任。被告联恒公司与被告联发公司在经营地址、经营人员、公司高级管理人员以及公司财务上，存在严重的混同，且在2017年9月25日前，被告联发公司系被告联恒公司的唯一股东。原告认为被告联恒公司与被告联发公司实际为一个经营主体。综上，请求法院支持原告诉求。被告联发公司辩称：1、涉案房屋为产权式商铺，已于2019年9月27日取得商品房交付使用通知书，符合交房条件，且被告联发公司已经与原告罗红梅的委托人联恒公司完成了涉案房屋的交付手续，履行了交付义务。在涉案房屋交付已完成的情况下，原告罗红梅以不能达到购房目的为由要求解除合同无事实和法律依据，被告联发公司不同意解除合同。2、被告联发公司出现逾期交房情形后，原告长期未要求解除合同，在知晓房屋已交付给原告委托人的情况下亦长期未提出异议，并通过其委托人收房的行为间接占有了涉案房屋，应视为其接受被告联发公司继续履行合同，解除权已经丧失。3、鉴于原告要求解除合同无事实和法律依据，其要求返还购房款及利息的诉请无法成立；联发公司不是居间服务的合同相对方，居间服务也已经完成，原告要求被告联发公司赔偿居间费没有法律依据。被告伟业公司、恒丰公司、缪新华均未作答辩。被告联恒公司辩称，1、被告联恒公司作为原告商铺的委托经营管理单位，原告要求其承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院驳回。2、被告联恒公司作为恒业站前广场商铺的委托经营管理单位，接受原告的委托经营管理涉案房屋，联恒公司在了解到房屋已取得商品房交付使用通知书后，为保障全体委托人的利益，及时根据原告的委托与开发商办理了交房手续，以便能尽快的对外招商。3、被告联恒公司作为恒业站前广场商铺的委托经营管理单位，作为原告的委托人，对于原告要求解除合同的诉请有异议。原告已将其产权式商铺委托给被告联恒公司统一经营，被告联恒公司已完成商场过半数面积的招商工作，如果原告解除合同，将使联恒公司缺失一小部分的委托经营权限，致使招商的整体面积受到极大的影响，损害其他产权式商铺所有权人的权益。经审理查明，2016年10月5日，出卖人联发公司与买受人罗红梅签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由罗红梅购买联发公司开发的奥林清华三区129幢404室，用途为商业营业用房，属框架剪力墙结构，店内面积45.32平方米，房款为321772元，买受人一次性于合同签订之日起三日内支付购房款；合同第八条约定出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给买受人；合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，明确出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。该合同附件四：《合同补充协议》第三部分第十四条还约定，双方确认在签署本合同前由出卖人或其委托的房地产营销机构所发布的或提供的广告、售销楼书、沙盘、模型等房地产广告和宣传资料所标明的周边环境、房屋平面立面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等所有内容，均不属于出卖人的交付标准，上述广告或宣传资料的任何内容均不成构成本合同的组成部分。与该商品房相关的约定均以合同及其附件、本补充协议为准。买受人确认该房产项目所涉及的广告、楼书、样板房、沙盘、模型以及其他宣传资料仅作为买受人选择楼盘或商品房时的参考，并没有对本合同的订立以及合同价格的确定产生重大影响。第十八条约定，买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应当在解除事由出现起15日书面通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃权利。罗红梅于签订买卖合同当日支付了房款，联发公司于2017年11月14日向罗红梅开具了金额为321772元的增值税普通发票。签订买卖合同的同日，甲方罗红梅与乙方联恒公司签订了《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方独家对外招商，委托经营期限为10年，2017年4月1日至2027年3月31日，在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。经营管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利，委托经营期限届满或本合同终止时，乙方按合同终止时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修归属甲方所有，双方互不作任何赔偿；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利；委托期内，2017年4月1日至2020年3月31日的约定收益，合计101612元，自购房款中一次性扣除，在2021年4月30日前支付2020年4月1日至2021年3月31日的约定收益33871元，在2022年4月30日前支付2021年4月1日至2022年3月31日的约定收益33871元，在2023年4月30日前支付2022年4月1日至2023年3月31日的约定收益33871元，从2017年4月1日起算第七年至第十年，即2023年4月1日到2027年3月31日，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配。该合同还约定，为了统一招商、培育市场的需要，若开发商联发公司未能按其与甲方签订的购房合同约定期限交房的，乙方仍按本合同约定起算委托经营期限并支付甲方相应收益，但甲方同意将要求联发公司承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方行使，甲方不得主张；若联发公司提前交房或者该商铺虽不符合交房条件但乙方请求其提前交房的，乙方也仍旧按照合同约定起诉委托经营期限并支付甲方相应收益，甲方对此无异议。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2019年9月30日，甲方联发公司与乙方联恒公司签订了《交付确认书》，确认以下内容：甲方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋开发商，乙方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋买受人委托的统一经营管理单位，鉴于房屋满足正式的交房条件，现双方做正式的交付确认文件，以确认权利义务关系。一、乙方承诺向甲方出示的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》真实合法，落款签字均为业主本人签署，未存在合同无效或被解除的情形。二、根据乙方与相应购房业主签订的委托经营管理合同，本协议附件《交付确认清单》中所涉房屋的购房人均已将其所购房屋委托给乙方独家对外招商经营，不可撤销的赋予了乙方全权办理房屋交接手续的授权。三、乙方确认清单所涉房屋的业主已在委托经营管理合同6.1条中明确清单房屋所涉的购房人已将其要求甲方承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方，作为对价，乙方须无论房屋是否发生逾期交房，均须按委托经营管理合同的约定支付收益。故《交付确认清单》中所涉房屋对应的逾期交房、逾期办证违约金，由甲方直接支付给乙方。为甲方及时的交房房屋，违约金的结算待交付完成后，由甲乙双方在确认书外另行结算并支付。四、甲乙双方确认，本交付确认书签订之日，即为甲方将《交付确认清单》中所涉的全部房屋全部交付给清单所涉房屋的购房人所委托的单位乙方，即甲方完成了房屋的交付，乙方接受业主的委托对房屋已进行了确认并同意接收房屋。甲方的交房义务正式完成，乙方可正式的使用清单范围内的全部房屋，房屋的损毁灭失责任相应转移。五、本确认函签订之日为2019年9月30日，房屋交付时间为2019年9月30日。2019年10月26日，联发公司向罗红梅发出通知书，告知已于2019年9月30日与联恒公司办理了房屋交付手续，并通知罗红梅交付公共维修金和契税。另查明，2010年1月21日，联恒公司登记成立，法定代表人为陈海江，股东为联发公司。2017年9月25日，股东由联发公司变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州伟业投资发展有限公司。2018年6月29日，股东变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州领特商业物业管理有限公司。以上事实，由原告罗红梅提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票、收款收据、工商登记资料，被告联发公司提供的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》、商品房交付使用通知书、《交付确认书》、通知书及邮寄凭证等证据予以证实。本案的争议焦点：原告罗红梅是否有权解除涉案的商品房买卖合同。原告罗红梅主张：双方签订的《吴江市商品房买卖合同》合法有效。联发公司交付的房屋不符合合同约定，原告有权要求解除合同，返还购房款，赔偿损失。《吴江市商品房买卖合同》第三条约定该商品房用途为商业营业用房，属钢筋混凝土结构；合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；合同的附件三约定了装修及设施设备标准，明确地面、门窗、墙面的装修标准，故原告购买的是有实体的房屋，而不是产权式商铺。现被告联发公司实际交付的是没有墙和门窗的一片水泥地，不符合合同约定的交付标准。原告的购房目的除了购置房屋本身，还包括希望获得开发商联发公司销售时所宣传的稳定收益，现站前广场项目至今没有启动，原告的目的无法实现，故主张根据合同法第九十四条第（四）项的规定解除合同。被告联发公司与被告联恒公司是关联企业，双方存在人格混同，两公司利用委托经营管理合同达到欺诈原告购房的目的。就涉案房屋被告联发公司对联恒公司的交付行为无效。对此罗红梅除提供了两公司的工商档案资料外，还提供了以下证据材料：1、部分业主向联发公司购房，但款项支付给联恒公司的相关凭证；2、另案业主严光勤在购房时与销售人员的对话录音。被告联发公司主张联发公司已经基于原告与联恒公司的委托经营合同，向原告的委托人联恒公司交付了房产，故原告认为其合同目的无法实现不是事实，原告无权解除涉案的商品房买卖合同。本院认为，第一，罗红梅与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》，与联恒公司签订的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》均为当事人之间的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该合同中对逾期交房的情况明确约定了开发商应承担支付违约金的违约责任，但未约定合同解除权。第二，罗红梅主张联发公司和联恒公司两公司人格混同，进而否认相关合同约定及交房的法律效力，但其提供的部分业主购房款付至联恒公司，以及联发公司与联恒公司工商登记资料等证据，尚不足以证明两公司人格混同，其主张依据不足，本院不予采信。第三，商品房买卖合同中约定的房屋交付条件是出卖人应取得《商品房交付使用通知书》，现联发公司在取得该通知书后交房，符合合同约定房屋交付条件。原告罗红梅主张联发公司交付的房屋不符合房屋的真正概念，致使其合同目的不达，无事实依据，本院不予采信。原告主张其购房目的除了购置房屋本身，还包括希望获得开发商联发公司销售时所宣传的稳定收益，现站前广场项目至今没有启动，原告的目的无法实现。对此，本院认为，谋求获得投资收益是投资行为的动机，但投资有风险，购房获得投资回报不是法律所保护的合同目的。对于涉案房屋的状况，双方在合同中明确以合同约定为准，出卖人及其委托的销售机构的相关广告和宣传资料不构成合同的组成部分，故有关业主与销售人员沟通的情况即便属实，也无法达到原告的证明目的。第四，根据《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，罗红梅不可撤销的赋予联恒公司全权办理房屋交接手续的权利，且合同中也明确罗红梅将要求联发公司承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给联恒公司，联恒公司则需按合同约定向罗红梅支付收益，故罗红梅行使合同解除权的权利也已相应的转让给了联恒公司。现联恒公司已于2019年9月30日与被告联发公司完成了涉案房屋的交房手续，应视为被告联发公司已经履行了交房义务，原告罗红梅已经接收房屋。在此情况下，原告罗红梅也已经无权再行使合同约定的解除权。第五，原告主张按《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项行使合同解除权，但本案中双方已对逾期交房的违约责任作了明确约定，本案也应优先适用合同约定，且原告主张的合同目的不达本身也无法成立。综上，原告罗红梅以开发商逾期交房导致合同目的无法实现为由要求与开发商解除商品房买卖合同、返还房款并赔偿损失，无事实和法律依据，本院难以支持。因该诉请不成立，其主张的要求其他主体承担连带责任的诉请自然也无法成立。被告伟业公司、恒丰公司、缪新华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告罗红梅的诉讼请求。案件受理费减半收取3813元，由原告罗红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  沈黎红二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐 霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。