苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初723号原告：苏州卫星天线有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道**。法定代表人：朱恒增，总经理。委托诉讼代理人：沈梦醉，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，江苏政纬律师事务所实习律师。被告：李洪斌，男，1976年2月16日出生，汉族，住苏州。被告：张蕾，女，1976年10月27日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：佘滨，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：韩光磊，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两被告。原告苏州卫星天线有限公司（以下简称卫星天线公司）与被告李洪斌、张蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告卫星天线公司的委托诉讼代理人沈梦醉、黄钰，被告李洪斌、张蕾的委托诉讼代理人佘滨、韩光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫星天线公司提出诉讼请求：1.李洪斌、张蕾赔偿因逾期交还租赁房屋而造成卫星天线公司对外承担的违约赔偿损失计230.137万元；2.李洪斌、张蕾支付逾期交还租赁房屋所实际占用期间的房屋使用费计87260元（2019年4月1日起至2019年5月18日止，以65万元/年不含税计算）；3.李洪斌、张蕾返还卫星天线公司垫付的处理转租户租赁事宜的相关费用计30万元；4.李洪斌、张蕾支付卫星天线公司垫付的搬迁清场费用计1万元；5.诉讼费用由李洪斌、张蕾承担。诉讼中，原告卫星天线公司增加诉请：李洪斌、张蕾就诉请2、3、4项所涉及的相关费用支付自2020年1月1日起至实际付款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息。后原告卫星天线公司又申请撤回第1项诉请。事实和理由：原、被告于2015年4月1日签订房屋租赁合同，约定原告将卫星天线大厦一层101、103、105、107、109室租赁给被告，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止，约定被告应向原告交纳房租及综合管理服务费共计900077.16元/年，相关租赁行为的税费由被告承担。后原、被告于2017年9月16日签订《关于卫星天线大厦租赁房屋的补充协议2》约定，原告同意被告将租赁房屋中的107、109室进行转租(被告将租用房屋的107、109室转租给王纪析用于经营汽车维修店)。2019年2月12日，原、被告双方经友好协商一致同意提前退租，并签订《房屋退租协议》，约定被告租用租赁房屋的期限最晚于2019年3月31日结束，自2019年4月1日起该房屋由原告收回。2019年3月29日，原告向被告发出《租赁房屋搬离再次函告》，要求被告于2019年4月5日前搬离卫星天线大厦。2019年3月30日，原、被告再次签订《房屋退租协议》，约定被告租用房屋租期于2019年4月1日结束，并于2019年4月5日前将租用房屋清理并移交给原告，被告转租给王纪析的107、109室，由原告配合被告解决。但被告迟迟未按约搬离，原告分别于2019年5月13日、2019年5月17日，发函要求被告搬离。同时，因被告迟迟未将退租相应款项支付给转租户王纪析，为妥善解决纠纷，原告只得垫付了被告应退回转租户王纪析预交的房屋、押金、赔偿金共计30万元，王纪析于2019年5月12日搬离卫星天线大厦。同时，因被告逾期搬离租用房屋，原告于2019年6月3日通过第三方对被告租用的房屋进行了清理搬离并进行全程摄影摄像，共计花费1万元。此外，由于被告违约导致原告延期收回房屋，根据原告与浙江新格局资产管理有限公司（以下简称新格局公司）签订的《苏州卫星天线大厦房屋租赁合同》，原告因延期交房，而向新格局公司进行了230.137万元的相应赔偿。原告认为，由于被告的违约行为对原告造成了重大的损失。被告李洪斌、张蕾辩称：1、关于事情经过。2019年2月，原告原法定代表人马晓光称原告经营困难，想将整幢大楼出租增加租金，恳请被告给予方便，提前一年终止双方的租赁合同。李洪斌同意帮助，便只提出重新找店面至少需三个月。马晓光称，因为新承租人等着签合同，所以先在合同上写到3月1日终止，新承租人准备做酒店，要办营业执照及消防审批等手续，进场及装修过程会很长，所以给被告一个半月到两个月搬迁准备期应该没问题。当李洪斌提出装修花了100多万元，提前一年终止合同总归要给点补偿时，马晓光答复3月份房租不收，再给被告两个月搬迁准备期也不算租金。李洪斌出于对于马晓光的信任，甚至未跟妻子张蕾商量，就答应马晓光的要求，并在退租协议上签字。2019年3月30日，马晓光对李洪斌讲，从李洪斌处转租的汽车维修店老板王纪析不太好谈（之前马晓光就表示每家租户都由自己分别去谈解约），望李洪斌帮跟王纪析沟通退租及补偿事宜，补偿款由马晓光承担。马晓光还说，股东们不同意之前协议里约定的让掉3月份租金，反正至少给李洪斌两个月搬迁准备期也没多大损失。经马晓光劝说，李洪斌当天又重签第二份退租协议。次日，李洪斌收到落款为3月29日的租赁房屋搬迁再次函告，于是问马晓光怎么回事，马晓光答复称没问题，函件只是为应付新承租人走个程序。事后李洪斌确实帮马晓光与王纪析进行了谈判。王纪析提出要按转租合同，原告赔30万元，并退还已收未到期的房租10万元及押金5万元，共计45万元。李洪斌转告马晓光，马晓光认为王纪析狮子大开口，李洪斌便表示由马晓光去谈，赔多赔少与自己无关，反正原告要退钱给被告，退还王纪析的已收租金及押金共15万元，就从原告应退被告的金额中扣。后来李洪斌再未参与原告与王纪析的谈判。大约自4月6日起，被告店铺经常被拉掉电，为此还多次报警，李洪斌打电话问马晓光，马晓光回复称是新承租人拉断的，他没办法。后来被告店面直接被围挡围起来，致使马晓光承诺给予的至少一个半月搬离准备期未兑现。在此期间，被告夫妇到处看店铺准备搬离，且已分数次将店内部分可移动物品拉走几车，无奈因为是窗帘展示店，物品实在太多，故未能全部拉走。5月15日左右，被告接到原告通知称给的一个半月期限到了，原告要强搬了。当时两被告还在浙江，要求等被告回来搬，但原告不答应。原告在5月18日强行撬开大门，将店内物品全部搬走。2、根据上述事实：（1）原告第2项诉请的房屋使用费，因为该占用期间是马晓光承诺给被告的搬离准备期，故不认可。（2）原告第3项诉请，原告代被告退王纪析15万元房租及押金无异议，原告代被告支付王纪析15万元赔偿金不认可，该赔偿金不应由被告承担。本案是因原告故意违约以争取利益最大化，让合法的承租户在租期内提前退租，该违约责任当然由原告自行承担，且被告也从未授权原告代被告去谈，双方约定的赔偿义务无法约束被告。协议约定原告予以协助，就是由原告承担费用之意。且原告提交的与新格局公司签订的房屋租赁合同也约定清租、退租补偿款由原告承担。此外，被告将部分房屋转租给王纪析收益很少，被告如果为了原告的利益，却需要花费15万元赔偿款以清退王纪析的租赁关系，明显有悖常理。（3）关于原告第4项诉请的清场费用，原告非国家强制机构，在相关事实未查明、是非未清晰的情况下，原告擅自撬开被告店面，将财物搬走，毁坏了原本可再次利用的内装软装等材料，造成被告巨大经济损失，现原告还要求被告支付所谓清场费用，无法律依据。若被告确实侵犯了原告合法权益，原告应通过司法途径主张，而不能采取非法的撬门扭锁、强行毁坏他人财物的手段。（4）关于原告增加的诉请，因原告提出的诉请第2、3、4项即无事实和法律依据，关于利息主张则更无依据。3、被告不认可张蕾应与李洪斌共同承担相关义务。原告相关证据显示，房屋租赁合同、综合管理服务合同及最后退租时签订的几份退租协议，均只有李洪斌签字，承租方也只写明“李洪斌”，至于补充协议二，虽合同首部标注张蕾的名字，但该协议张蕾并未签字确认，而张蕾仅有的签字是在一份情况说明中，也只是对相关款项如何支付进行的说明。因被告系夫妻，如此大金额支付作为夫妻另一方知晓确认是有必要的，但不代表张蕾系租赁合同主体。经审理查明，2015年4月1日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区苏州大道西316号卫星天线大厦内一层101、103、105、107、109室出租给乙方，建筑面积679.16平方米，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止，租金标准为90.44元/平方米·月，该房月租金为61423.23元，年租金为737078.76元，租赁保证金10万元。综合管理服务费与租金同步支付。租赁期间，甲方无正当理由，不能解除合同，如甲方确需解除合同，应提前二个月通知乙方，偿还乙方剩余期限的租金和综合管理服务费，并支付违约金。租赁期满或合同解除后，乙方应在三日内搬走全部物件，并将房屋清理干净，逾期不搬的物品视为自动放弃，甲方有权处置。租赁期满或合同解除后，乙方应按时搬迁，超过时间则应赔偿甲方由此造成的经济损失。违反合同规定条款支付的违约金数额相当于3个月租金和3个月的综合管理服务费，合计225000元。如果给对方造成重大损失的，还应承担赔偿责任。同日，卫星天线公司（甲方）与李洪斌（乙方）签订《综合管理服务合同》，约定：综合管理服务费的收费标准为20元/平方米·月(建筑面积679.16平方米)。乙方每月应缴纳综合管理服务费13583.2元。本合同综合管理服务费总额为每年162998.4元。同日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：由乙方在2015年4月份一次性支付给甲方650000元整作为乙方承租甲方房屋一年的房屋租赁金及物业管理费。乙方在每年交房租时需一次性交足全年租金总额。此项业务所产生的一切税费由乙方承担。2017年3月30日，卫星天线公司与李洪斌、张蕾夫妻就2015年4月1日至2020年3月31日期间的租金约定如下：“房租已付款275万元，余款50万元在2017年4月20日前付清。伍拾万元付款方式和日期为：2017年3月31日前付10万元。2017年4/20日前付40万元。（如延期，违约金10万在6月前付清）以上2015年4/1-2020年3/31的合计房租为325万元，在2017年4月20日前全部付清。特此说明。”2017年8月31日，卫星天线公司（出租方、甲方、见证方）、李洪斌（转租方、乙方）、王纪析（承租方、丙方）签订《房屋租赁转租合同》一份，约定：甲方愿意将所有权属于自己的房屋租赁给乙方和丙方使用，该房屋位于苏州工业园区苏州大道西316号卫星天线大厦内，转租部分系卫星天线大厦一层107、109室，建筑面积约270平方米，租赁期限为31个月，自2017年9月1日起至2020年3月31日止。租金为775000元，租赁保证金为5万元。租赁相关费用支付给李洪斌。租赁期间，乙方无正当理由不能解除合同，如乙方确需解除合同，应提前二个月通知丙方，偿还丙方剩余期限的租金，并支付违约金。违反合同规定条款支付违约金数额为30万元。如果给对方造成重大损失的，还应承担赔偿责任。2017年9月16日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《关于卫星天线大厦租赁房屋的补充协议2》，约定：甲方同意乙方将租赁房屋中的107、109室进行转租使用。乙方所转租房屋的租赁期必须与2015年4月1日双方签署的房屋租赁合同租赁期限同步，不得超出原合同租期。转租房屋前，乙方需向甲方支付10万元整作为乙方转租房屋的租赁保证金，待租赁期满后甲方验收房屋完毕退还乙方。2019年2月12日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋退租协议》，约定：经双方友好协商，一致同意提前退租，为明确该房屋退租相关事宜，避免因该房屋退租而引起的经济纠葛，现双方签订房屋退租协议达成以下共识：1、乙方租用该房屋租期于2019年3月31日结束，自2019年4月1日起该房屋由甲方收回。2、乙方不再支付原租房合同剩余期限(即2019年3月1日—2020年3月31日)的租金及物业费，原合同租赁期至2019年3月1日止。3、乙方最晚于2019年3月31日前将该房屋清理移交甲方，待甲方得到乙方通知，乙方将房屋退还甲方之日起计算，甲方退还乙方剩余房屋租金，双方按实际退房时间，另行计算退款金额，签署退款协议。(具体金额以每年房屋租赁65万元及租赁保证金10万元计算)。4、该房屋退租后，甲、乙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。2019年3月30日，卫星天线公司（出租方、甲方）与李洪斌（承租方、乙方）签订《房屋退租协议》，约定：1、乙方租用该房屋租期于2019年4月1日结束，自2019年4月1日起该房屋由甲方收回。2、乙方不再支付原租房合同剩余期限(即2019年4月1日—2020年3月31日)的租金及物业费，原合同租赁期至2019年3月31日止。3、乙方于2019年4月5日前将该房屋清理移交甲方，待乙方结清租赁房屋相关费用，退还原甲方开具的租赁保证金收据后，甲方退还乙方剩余房屋租金及租赁保证金，具体金额为剩余一年房屋租赁65万元及租赁保证金10万元计算。双方约定于2019年10月31日前甲方退还乙方75万元。4、关于107、109室王纪析租赁的汽车维修店，由乙方妥善协商处理解决，甲方全力配合。5、该房屋退租后，甲、乙双方围绕该房屋租赁而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该房屋租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。2019年3月29日，卫星天线公司向李洪斌发送《租赁房屋搬离再次函告》，内容为：“我公司因经营调整，故不能与贵公司续约执行房屋租赁合同。请贵公司自行联系好新房并于2019年4月5日前搬离卫星天线大厦。从2019年4月5日起大楼将停电拆除原设施，给大家带来不便，请予以谅解。所涉及退租事项，请与138××××****赵先生联系，双方协商处理。”诉讼中，李洪斌称该函是于2019年3月31日收到。2019年4月6日11时27分许，张蕾电话报警称，卫星天线大厦要求其退还租赁房屋，且已经将其店内的电源拉断。2019年4月9日，卫星天线公司向王纪析发送《租赁房屋搬离第三次函告》一份，内容为：“我公司因经营调整，请贵公司自行联系好新房并于2019年4月15日前搬离卫星天线大厦。从2109年4月15日起大楼将停电拆除原设施，给大家带来不便，请予以谅解。”2019年4月16日，卫星天线公司向雨田洪布艺、李洪斌发送《告知函》一份，内容为：“我公司因经营调整，现通知你方如在2019年4月17日前搬离，房租按2019年3月31日结算房租，如过期不搬，我公司照常收取房屋租赁金及物业管理费用。”2019年5月5日，卫星天线公司、马晓光（甲方）与王纪析（乙方）签订《房屋退租协议》，约定：依据甲方与雨田洪布艺李洪斌在2019年3月30日所签署的关于苏州卫星天线大厦一层101、103、105、107、109室房屋退租事宜(雨田洪布艺李洪斌为转租方)。现双方就进一步达成以下协议：1、雨田洪布艺李洪斌需退回乙方原预交的2019年5678四个月房租10万元，押金5万元，赔偿金15万元，共计30万元。2、因雨田洪布艺李洪斌至今未付款给乙方，造成乙方拒绝搬离。现由甲方替雨田洪布艺李洪斌垫付30万元给乙方。3、乙方王纪析收款账号为……乙方王纪析在此账号内收到甲方马晓光在2019年5月5日汇入的30万元后立即搬离，未收到不搬离。4、乙方在2019年5月12日前搬离完毕，撤离苏州卫星天线大厦。5、乙方确认收到的30万元，是甲方代雨田洪布艺李洪斌退还给乙方的房租、保证金及赔偿款。……7、因为甲方急需乙方搬离卫星天线大厦，自愿支付给乙方王纪析此笔费用，不再向乙方追究此费用。当天，马晓光向王纪析转账支付30万元，王纪析出具收条予以确认。2019年5月13日，王纪析在一份《房屋退房确认书》上签字确认。确认书载明的甲方为卫星天线公司，乙方为王纪析，内容如下：“依据甲乙双方在2019年5月5日所签署的关于苏州卫星天线大厦一层105、109室汽车维修店房屋退租事宜。乙方于2019年5月13日完成退房移交该房屋给甲方。乙方物品已搬离完毕，水电费用已结清。另有两台升降机和一台**机滞留，两扇卷帘门，预计5月22号左右搬离。”2019年5月中旬，卫星天线公司通知李洪斌搬离卫星天线大厦，否则采取强行搬离措施。2019年5月18日，卫星天线公司安排人员将李洪斌存放于租赁房屋现场的物品全部清理存放至地下车库。当天卫星天线公司与吴中经济技术开发区杰西摄影馆（以下简称杰西摄影馆）签订的《摄影摄像服务合同》约定，由杰西摄影馆对卫星天线公司安排人员将李洪斌租赁房屋内的物品搬离提供摄像服务，服务费金额为2400元。2019年5月20日，杰西摄影馆出具收据单一份，言明收到上述摄像服务费2400元。2019年5月21日，朱国裕、马**、蒋康平三人出具收据单一份，言明于当天收到卫星天线公司支付的上述搬运费用4600元。同日，程兵、韩巍锋二人出具收据单一份，言明于当天收到卫星天线公司支付的上述搬运费用3000元。2019年6月3日，李洪斌签字出具《物品交接确认书》，内容为：“苏州卫星天线有限公司物业部于2019年5月18日清理存放至地下车库的雨田洪布艺物品已全部完整的交接给雨田洪布艺李洪斌，对雨田洪布艺现有的物品数量无异议，已清点后搬离卫星天线大厦，以此函确认。谨此!”2019年10月31日，卫星天线公司股东变更为新格局公司，法定代表人由马晓光变更为朱恒增。2019年12月20日，李洪斌将起诉卫星天线公司的诉讼材料提交本院[案号：（2019）苏0591民初14605号]，其诉讼请求为：1.卫星天线公司立即退还租金60万元及承担逾期还款期间的利息（自2019年11月1日起至实际给付之日止）；2.卫星天线公司承担诉讼费。其依据的事实和理由是，卫星天线公司未按约定于2019年10月31日前退还其剩余一年的预付租金65万元及10万元租赁保证金，该75万元扣除由卫星天线公司代付转租方王纪析在其处的预付剩余租金及租赁保证金共计15万元后，卫星天线公司还需退还其60万元。2019年12月27日，卫星天线公司将本案起诉材料提交本院，其诉讼请求为：1.李洪斌、张蕾赔偿因逾期交还租赁房屋而造成卫星天线公司对外承担的违约赔偿损失计230.137万元；2.李洪斌、张蕾支付逾期交还租赁房屋所实际占用期间的房屋使用费计87260元（2019年4月1日起至2019年5月18日止，以65万元/年不含税计算）；3.李洪斌、张蕾返还卫星天线公司垫付的处理转租户租赁事宜的相关费用计30万元；4.李洪斌、张蕾支付卫星天线公司垫付的搬迁清场费用计1万元；5.诉讼费由李洪斌、张蕾承担。2020年11月24日，卫星天线公司就本案增加诉请，主张李洪斌、张蕾就诉请2、3、4项所涉及相关费用支付自2020年1月1日起至实际付款之日止、按银行同期贷款利率计算的利息。同日，李洪斌就（2019）苏0591民初14605号案件说明，为体现对等，其自愿变更第1项诉请为：卫星天线公司立即退还租金60万元并承担逾期还款的利息（以60万元为基数，自2020年1月1日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。诉讼中，卫星天线公司还提交其与新格局公司签订的《苏州卫星天线大厦房屋租赁合同》、《房屋租赁（延期交付赔偿）协议书》等证据，以证明其因李洪斌未按期交还租赁房屋导致其赔偿新格局公司而受到的损失，但后又向本院申请撤回本案第1项诉请。以上事实，由房屋租赁合同、综合管理服务合同、房屋租赁补充协议、付款协议、房屋租赁转租合同、关于卫星天线大厦租赁房屋的补充协议2、房屋退租协议、租赁房屋搬离再次函告、情况说明、租赁房屋搬离第三次函告、告知函、转账凭证、收条、房屋退房确认书、摄影摄像服务合同、收据单、物品交接确认书、企业工商登记信息、（2019）苏0591民初14605号案件材料等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，2019年3月30日卫星天线公司与李洪斌签订的《房屋退租协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应诚信履行。尽管双方曾于2019年2月12日也签订过《房屋退租协议》，但因为该协议早于2019年3月30日签订的《房屋退租协议》，因此双方之间的《房屋退租协议》应以2019年3月30日签订的文本为准。根据双方约定，李洪斌应于2019年4月5日前将租赁房屋清理后交还卫星天线公司，而李洪斌未能按约履行，直至2019年5月18日才由卫星天线公司自行清理收回租赁房屋，已构成违约。2019年4月6日张蕾的电话报警行为不足以证实李洪斌关于马晓光答应给予其一个半月至两个月的搬离准备期的陈述，该陈述缺乏其他客观证据印证，不足以推翻《房屋退租协议》中的书面约定。卫星天线公司诉请李洪斌支付逾期交还租赁房屋期间的房屋使用费，于法有据，但其主张的房屋使用费起算点2019年4月1日与约定不符，应为2019年4月6日。尽管租赁房屋分为两区域，一是李洪斌自用部分，二是王纪析转租部分，而前者于2019年5月18日由卫星天线公司自行清理收回，后者已于2019年5月13日由王纪析移交给卫星天线公司，两区域收回时间并非均为2019年5月18日，而65万元/年实为李洪斌就全部两区域租赁房屋向卫星天线公司交纳的租金标准，故卫星天线公司主张房屋使用费按65万元/年计算至2019年5月18日，计算上并不准确，但考虑到两区域租赁房屋的退回对于卫星天线公司而言实为一个整体，在全部完成回收时才有意义，且王纪析转租部分回收的时点距李洪斌自用部分回收的时点相隔仅5天，而将65万元/年的标准用于计算房屋使用费实际上已属相对较低，更何况李洪斌就王纪析转租部分存在获取租金差额利益的事实，因此，本院对卫星天线公司主张的房屋使用费计算标准及计算终点予以采纳。据此核算，李洪斌应支付卫星天线公司逾期交还房屋期间的房屋使用费76575.34元。卫星天线公司自行清理租赁房屋前已数次要求李洪斌腾退房屋，并告知风险，在李洪斌未作积极应对的情况下，卫星天线公司采取自力救济手段，清理房屋以减少损失，并在清理房屋时有偿委托他人摄像见证清理情况，措施并无明显不当，现卫星天线公司诉请李洪斌支付相关清场费用于法有据，但其主张的清场费用10000元，所依据的证据仅是体现摄像费用2400元的《摄影摄像服务合同》、杰西摄影馆出具的收据单，以及两张体现搬运人工费分别为4600元、3000元的载有若干签名的收据单，证据并不充分，且卫星天线公司作为商事主体，理应有足够的证据意识，在支出相关费用时保留相应的证据，以应对可能发生的诉讼。综合搬运的路线及距离、物品的种类及数量、搬运所发生的时间长度等因素，兼顾必要性、合理性原则，本院视情酌定李洪斌应支付卫星天线公司清场费用7500元。上述房屋使用费76575.34元、清场费用7500元，合计84075.34元，根据卫星天线公司的诉请，综合考虑李洪斌起诉案件相关诉请的对等原则，李洪斌应支付卫星天线公司以84075.34元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至实际支付之日止的利息。根据李洪斌与卫星天线公司之间的房屋租赁合同，租期应至2020年3月31日终止，租赁期间，卫星天线公司无正当理由，不能解除合同，如卫星天线公司确需解除合同，应提前二个月通知李洪斌，偿还李洪斌剩余期限的租金和综合管理服务费，并支付违约金，违反合同规定条款支付的违约金数额相当于3个月租金和3个月的综合管理服务费，合计225000元，如果给对方造成重大损失的，还应承担赔偿责任。而本案现有大量证据证明，双方之间房屋租赁合同的解除，也即退租协议的签订，实际上是出于卫星天线公司欲将整幢房屋对外出租以获得更高租金回报的经营需求。至少从现有证据来看，李洪斌为了满足卫星天线公司的需求，配合退租，并未实际获得明显较高的赔偿或补偿回报，而在李洪斌所主张的马晓光答应给其一个半月至两个月的搬迁准备期没有得到卫星天线公司的认可，进而没有得到本院采信的情况下，更是如此。而李洪斌将部分租赁房屋转租给王纪析是得到卫星天线公司认可的合法转租行为，王纪析的承租人权益受到法律的保护。《房屋退租协议》约定，王纪析租赁的汽车维修店，由李洪斌妥善协商处理解决，卫星天线公司全力配合，该约定对为了让王纪析退租而产生的违约代价究竟由李洪斌还是卫星天线公司承担并不明确。如果将该约定理解为由李洪斌承担违约代价，则无法解释卫星天线公司如何“全力配合”，且对该约定作如此理解，也明显有违李洪斌的本意，而卫星天线公司代李洪斌决定承担15万元赔偿款并未得到李洪斌的授权，且卫星天线公司与王纪析的退租协议也明确约定，因为卫星天线公司急需王纪析搬离卫星天线大厦，自愿支付给王纪析此笔费用，不再向王纪析追究此费用。种种理由表明，为了让王纪析退租而产生的违约代价应当由卫星天线公司承担，此为卫星天线公司“全力配合”的真正含义，而由李洪斌“妥善协商处理解决”，实际上是因为李洪斌是王纪析的合同相对人，当然应当由李洪斌出面协商。因此卫星天线公司在向王纪析支付15万元赔偿款后，诉请李洪斌返还该赔偿款，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。卫星天线公司相应的利息诉请，本院同样不予支持。卫星天线公司向王纪析退还15万元预交租金和押金，李洪斌认可卫星天线公司该行为是代其履行退款义务，故李洪斌本应返还卫星天线公司垫付的该15万元。但鉴于李洪斌已在另案诉讼中将该15万元垫付款与卫星天线公司应当支付其的75万元款项中的对应金额予以抵扣，故李洪斌已无需履行该债务，卫星天线公司诉请李洪斌返还该款并支付相应的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。卫星天线公司主张张蕾就李洪斌的本案债务负共同清偿责任，因张蕾与李洪斌是夫妻，张蕾在租赁期间所形成的相关文件上曾经签字，并且在双方发生争议时曾经报警，可以认定张蕾与李洪斌共同经营租赁房屋店面的事实，张蕾虽未在租赁合同及退租协议等合同上签字，也可认为李洪斌所负债务是二人共同债务，据此对卫星天线公司该主张予以支持。综上所述，卫星天线公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李洪斌、张蕾于本判决生效之日起十五日内向原告苏州卫星天线有限公司支付房屋使用费、清场费用合计84075.34元并支付相应的利息（以84075.34元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告苏州卫星天线有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7259元，由原告苏州卫星天线有限公司负担5357元，被告李洪斌、张蕾负担1902元。此款原告苏州卫星天线有限公司已预交，本院不予退还，由被告李洪斌、张蕾于本判决生效之日起十五日内将其所负担部分支付原告苏州卫星天线有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘洋二〇二〇年十二月十八日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。