浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初1322号 原告：湖州巨恒房地产营销策划有限公司。住所地湖州市太湖路**中新商务大厦****。统一社会信用代码91330500MA2B45719H。 法定代表人：嵇培凤，公司总经理。 委托诉讼代理人：沈碧潇,浙江金道律师事务所执业律师。 被告：湖州天河置业有限公司，住所地湖，住所地湖州市田园路**&ldquo想城”58幢第三层。统一信用代码913305005575141721。 法定代表人：朱洪柱，公司总经理。 委托诉讼代理人：沈升，浙江银湖律师事务所执业律师。 原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司与被告湖州天河置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员马俊骏适用简易程序进行审理，并于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司的法定代表人嵇培凤，委托代理人沈碧潇，被告湖州天河置业有限公司的委托代理人沈升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司起诉称：2019年6月，原、被告签订《天河理想城销售渠道合作协议》约定：“3.乙方（原告）在合同签订之日10个工作日内向甲方（被告）一次性交纳100万元，作为车位销售保证金，甲方按照乙方实际销售数量按月退还保证金，退还标准按1万每个计算，当月退还金额甲方在次月的3日前完成结算，退完为止；4,乙方按照产权车位9万元每个、无产权车位7万每个车位的底价对外销售车位，因备案网最低75折限制，高于底价部分甲方扣除3%税率后支付给乙方（即以97折结算），结佣每月结算一次，双方核算完成后由乙方开具相应的增值税专用发票(3%)，当月的销售佣金甲方在次月3日前完成结算；5,双方约定，理想城剩余所有车位由乙方单独对外销售，乙方负责所有客户的接洽及价格谈判工作，如果个别关系户，也由甲方转交乙方处理，甲方不得直接批优惠给客户，双方对外口径统一，甲方所有车位已全部售罄”。协议签订后，原告按约对天河理想城的剩余车位(896个）进行独家销售。2020年4月22日，被告向原告发送《告知函》，以保证金将退还完毕剩余车位的销售被告缺乏保障及《合作协议》内未约定被告需提供原告办公场所为由雯求原原告搬离售楼中心，并提出如果双方对此事协商不成视为《合作协议》终止。针对被告的《告知函》约过程中不存在任何违约事项，被告无权单方解除协议，具体事项双方可以协商解决原告于4月25日，回函明确不认可告知函的内容。嗣后，原告发现被告违反的合同约定私自将《合作协议》范围内的车位对外进行销售。被告发函威胁解除《合作协议》其实是想违约要回理想城剩余车位的销售权。据不完全统计，被告私自违约销售的车位个数为56个（其中已签约50个，未签约6个），涉及己签约佣金1160848元。同时截止2020年7月2日，原告共销售车位147个，涉及未退还保证金21万，未支付佣金1514000元，原告多次催讨，被告一直拒绝结算佣金并推倭不付，故请求法院判令：一、确认《天河理想城销售渠道合作协议》有效并继续履行；二、被告返还违约销售车位的佣金1160848元；三、被告支付原告佣金1514000元；四、被告退还原告保证金210000元；五、诉讼费由被告承担。 被告湖州天河置业有限公司答辩称，原被告双方签订的合同属于委托合同，根据合同法规定，委托人可以随时解除合同，因此，双方合同在被告向原告送达《告知函》后就已经解除。同时被告不存在违约销售车位的情形，原告第二项诉讼请求中涉及的车位一部分是被告原分销商销售，其余部分是被告抵工程款后，由债权人销售，故被告不存在违约销售车位的情形，而且，双方未约定原告为独家销售，也未约定车位由非原告方销售属于违约行为以及违约赔偿。针对原告的第三项诉讼请求，对于原告佣金表中的部分内容予以认可，其中有一个车位销售款尚有6万元未回款，一个车位属于子母车位，但原告计算时按一个车位计算佣金，属于计算错误，原告拥挤计算表中第54项至68项，是在原、被告合同解除后销售的，被告未收到任何材料，被告不予认可。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料： 证据1.《天河理想城销售渠道合作协议》及附件，用于证明原、被告约定天河理想城剩余车位由原告单独销售，并就相关权利义务进行约定的事实； 证据2.天河私自出售部分车位明细表，用于证明被告违约销售车位个数为56个，涉及已签约佣金1160848元； 证据3.未结算佣金总表，用于证明截止2020年7月2日，原告共销售车位147个，被告未支付佣金金额为1514000元的事实； 证据4.保证金支付凭证、保证金收据、保证金退款凭证，证明原告已支付100万保证金，还剩余21万元保证金未退还的事实； 证据5.《告知函》、回复，用于证明被告威胁原告单方面解除合同的事实。 对于原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对于证据1，真实性没有异议，关联性有异议。对于证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，表格中三个车位是原销售代理商销售的，其余是被告抵工程款后，债权人销售的。对于证据3，序号2号王锦烽车位尚有6万元余款未付，序号3号朱雨薇购买的车位属于子母车位，底价应当按180000计算，原告佣金计算有误，序号54号至68号的车位是原告在双方解除合同后出售的，相应手续也未交付至被告处，被告不予认可。对于证据4、证据5没有异议。 被告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料： 证据1.《商品房全案销售代理合同书》及《终止协议书》，用于证明2014年3月11日，天河公司委托上海凡泽房地产营销策划有限公司进行全案营销策划及销售代理，该委托事项终止于2020年6月30日的事实； 证据2.《车位抵工程款协议》、《借款协议书》及相关凭证，证明天河公司因结欠施工单位及借款人款项，于2020年年初与施工单位及借款人达成以车位抵工程款、借款的相关协议，从而证明天河公司未私自将案涉协议范围内的车位对外销售的事实； 证据3.天河理想城车位明细表（已抵款车位），用于证明天河公司将抵债的车位明细表交付原告，原告知晓该情况仍擅自销售部分车位的事实； 证据4.联系函，用于证明天河公司已明确告知原告部分车位抵债的情况后，原告仍擅自销售部分车位，天河公司为避免“一物二卖”通知物业公司更改了已售车位交付流程的事实。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据三性均不予认可。证据1.证据2属于被告与第三人签订的合同，原告无法知晓其真实性，特别是证据2，被告称将大量车位抵债给案外人陈杰，但陈杰尚有巨额购房款未支付，明显缺乏合理性。证据3原、证据4原告没有收到。 对原、被告双方提交的证据，本院作如下认证：原告提交的证据1能够证明双方签订达成委托销售协议的事实；原告提交的证据2能够证明在双方合同期间，存在非原告销售车位的事实；原告提交的证据3，能够证明被告尚有部分佣金未支付的事实；原告提交的证据4，能够证明被告尚有保证金21万元未退还的事实；原告提交的证据5，能够证明被告于2020年4月22日要求与原告协商合同履行相关事宜，如7日内未协商一致，则视为合同解除的事实。 被告提交的证据，能够证明被告对于出现非原告销售车位的情形不存在恶意的事实。 本院经审理，认定事实如下：2019年6月，原、被告双方签订《天河理想城销售渠道合作协议》一份，约定被告将天河理想城剩余车位交由原告方进行销售，销售期限自2019年7月1日至2020年12月31日。双方对销售底价、佣金标准、客户保护期等进行了约定。同时约定理想城剩余所有车位由原告单独销售，原告负责所有客户的接洽及价格谈判工作。合同签订后，原告向被告缴纳了100万元履约保证金，在合同履行过程中，被告已退还原告保证金79万元，尚余21万元未退还。同时，在合同履行过程中，出现非原告销售车位的情形，原、被告双方因此产生矛盾。销售款交付、佣金计提、保证金退还等事项处于搁置状态，原告尚有部分车位销售款未支付给被告，被告也未及时与原告计提佣金，退还保证金。2020年4月22日，被告在原告办公场所张贴《告知函》，要求原告在7日内与被告协商协议履行相关事宜，若未原告未前往商讨或双方未达成一致的，视为终止《天河理想城销售渠道合作协议》。2020年4月25日，原告向被告回函，认为被告无权单方解除协议，并继续对外销售天河理想城车位。 本院认为首先，《天河理想城销售渠道合作协议》第一条指明合同目的为“引入湖州本地优质渠道供应商，针对理想城剩余车位进行销售”，即由被告委托原告销售被告所有的车位，合同的主要条款围绕销售底价及佣金计提。因此，《天河理想城销售渠道合作协议》约定由被告委托原告处理被告车位销售事项，被告按合同约定向原告支付报酬，是典型的委托合同。 其次,“单独销售”并不当然意味着“排他性销售”，本案中双方约定的“单独销售”并没有限制被告通过其他方式进行销售车位，被告不存在违约行为，无须向原告支付违约金。诚然协议中明确原告对被告剩余的车位进行单独销售，但根据房地产行业习惯，如由一家分销商对某一楼房进行排他性销售，则须约定销售率、考核佣金阶梯制度、销售进度、营销策划方式等要求分销商积极履行销售义务的条款，以及委托方自行销售或委托销售的违约条款，但《天河理想城销售渠道合作协议》中并未作出任何约定。同时，原告的佣金计提方式为固定佣金计提，即高于销售底价的溢价部分全额提佣，在这种提佣方式下，被告无法对原告的销售业绩提出任何要求。根据合同法的原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，原告以如此简单的“单独销售”约定，要求被告履行“排他性销售”的义务，显然违背公平原则。双方合同中“单独销售”的内涵应为被告基于诚实信用原则将剩余车位交由原告销售，无特殊情况不再委托他人或自行销售，原告也应尽最大限度的勤勉义务为被告销售剩余车位。 第三，被告也不存在恶意阻碍原告销售的行为，虽然在合同约定的原告销售期内，出现了非原告销售车位的情形。但被告提交的证据能够证明存在车位抵工程款、抵借款的情形，商品房建设过程中，以房抵债或以车位抵债，由债权人自行销售以归还欠付款的情形屡屡发生，因此发生非原告销售车位的情形也属正常。 综上，本院认为原、被告双方签订《天河理想城销售渠道合作协议》属于一般委托合同，原告的权利为以销售车位的数量为基数按照合同约定向被告收取佣金。被告作为委托人，可以随时解除委托合同，被告在2020年4月22日向原告发出的通知属于附条件的解除通知，由于原告未能与被告达成一致意见，条件成就，双方《天河理想城销售渠道合作协议》于2020年4月25日解除。因合同解除造成对原告造成损失的，被告应当赔偿原告损失，但原告未向本院提交证据证明其存在实际损失以及损失数额，应当承担举证不能的不利后果。合同解除后，原告不再享有向他人出售被告车位的权利，亦无权向被告收取佣金。原告主张的被告未支付佣金表中被告不认可销售部分发生于2020年5月22日后，该部分销售是否存在以及销售合同是否有效，应当另行处理。被告主张的未回款车位佣金不应计算的答辩意见，本院认为回款并非原告义务，该车位佣金应当予以计算。子母车位的备案价格为235000元，普通车位的备案价格为150000元，故子母车位底价按普通车位备案价格与底价的比例计算为141000元，佣金为84000元。经计算，被告未支付佣金为1156379元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三百九十六条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，判决如下： 一、被告湖州天河置业有限公司应支付原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司佣金1156379元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告湖州天河置业有限公司应返还原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司保证金210000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则须按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取14939.5元，由原告湖州巨恒房地产营销策划有限公司负担7260元，被告湖州天河置业有限公司负担7679.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  马俊骏 二〇二〇年十二月四日 书记员  潘培培