西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初14661号 原告：李效雄，男，1973年9月14日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。 委托代理人：文海东，甘肃杰隆律师事务所律师。 委托代理人：李柏均，甘肃杰隆律师事务所律师。 被告：西安德茂兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91610100668670119F，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：魏铭权，该公司董事长。 委托代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。 原告李效雄诉被告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称“德茂兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李效雄及其委托代理人文海东、李柏均，被告德茂兴公司的委托代理人李雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李效雄诉称，2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告购买了被告正在开发的海伦国际（3#DK）21幢2单元-1层102号商品房，用途为商业。该合同第七条付款方式及期限约定：一次性付款，买受人应当在2018年4月30日前支付商品房全部价款。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合的条件。该合同补充协议第十条对逾期交付责任作出了修改。依据上述合同约定，原告在2018年4月30日前共计支付该商品房全部价款4235393元，按时履行了合同约定的支付购房款义务。被告应于2018年11月30日前将经竣工验收合格且已取得房屋测绘报告的房屋交付原告。但至今，被告既未向原告提供房屋竣工验收报告及测绘报告，也未办理房屋交付手续。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即交付被告所开发的海伦国际（3#DK）21幢2单元-1层102号商品房；2、被告给原告支付逾期交房违约金361915.20元（违约金自2018年12月1日按当地同类、同等地段、档次的商品房租金80元／㎡暂计至2020年6月1日止，后计算至房屋实际交付之日止）；3、被告承担原告差旅费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告德茂兴公司辩称，原告的诉请无事实及法律依据，被告向原告邮寄了收房通知书，原告一直未前来收房，原告主张的违约金金额过高。 经审理查明，2018年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y18078704），合同约定：原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段海伦国际（3#DK）第21幢2单元-1层2F102号房，商品房单价为每平方米16854.09元，总价款为4235939元；合同第九条约定：商品房交付条件为，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定：出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同附件十二第7条约定：若该商品房交付时暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告，但已获得验收竣工验收报告及房屋面积预测报告，则买受人有权选择是否接收商品房。若买受人选择不接收商品房的，由出卖人据实完善，买卖双方均不承担违约责任，该商品房的交付时间自动变更为验收备案证明文件或房屋测绘报告取得后1个月内；合同附件十二补充协议第10.1条约定：出卖人逾期交付商品房的，买受人不因此解除合同，出卖人应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交付违约金；合同附件十二补充协议第21.4条约定：买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限......。 上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2020年8月28日实际收房。被告向本院提交了涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格的五方验收记录用以佐证涉案房屋于2018年3月31日五方验收通过。另涉案房屋已于2018年4月23日取得消防验收备案手续，至今仍未取得竣工验收备案手续。 另查，被告曾于2018年11月24日向原告邮寄送达收房通知书通知原告收房，原告称其收到通知后于2018年11月30日去收房时发现涉案商铺里外都在施工存在围挡，无法达到交付条件，故未收房。原告就此向本院提供了当时拍摄的涉案商铺的照片及加盖有“西安德茂兴房地产开发有限公司销售合同专用章”落款时间为2018年11月30日的说明一份：因施工围挡未拆除，建议12月底收房，房号21-2F102，交付日期另行发通知为准。原告称上述证明系收房当日被告售楼部工作人员向其出具，被告对原告提供的上述证明的公章真实性不予认可。另被告及售楼部工作人员称涉案商铺外的围挡应该是没有施工完，即便有围挡应该很快就被拆除了。 以上事实，有《商品房买卖合同》、五方验收记录、建设工程消防验收意见书、照片、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约缴纳了全部购房款，被告应在合同约定的交房期限（2018年11月30日）前向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。合同第九条约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，因被告未取得竣工验收备案证明文件，故涉案房屋至今仍未符合该条约定的交付条件，依据该条约定，被告理应向原告支付逾期交房违约金。 被告辩称因其已于2018年3月31日取得五方验收报告，故依据合同附件十二补充协议第7条约定：未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告但已获得竣工验收报告及房屋面积预测报告，若买受人选择不接收商品房的，由出卖人据实完善，买卖双方均不承担违约责任。因合同主文与补充协议就逾期交房违约金的支付条件约定不一致，故结合合同的实际履行情况来看，2018年11月30日被告虽取得了五方验收记录并已通知原告收房，但此时房屋外围仍存在围挡不符合能够正常交付使用的条件，在此情况下，原告拒绝收房并无不妥，被告亦应向原告承担逾期交房责任。被告虽辩称即便存在围挡也很快就拆除了，但并未就此提供证据佐证，且即便房屋外的围挡拆除可以正常交房，被告亦应另行向原告履行通知义务，在其未向原告履行通知义务的前提下，亦应向原告承担逾期交房责任。综上，被告理应向原告支付对应的逾期交房违约金，又因原告已于2020年8月28日自愿接收了房屋，无论此时房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，原告都已实际占有并使用该房屋，其自愿收房的行为应视为原告认可被告交付的房屋现状，因此原告在收房之后再主张逾期交房违约金，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付自2018月12月1日至2020年8月27日（共计635天）期间的逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的计算标准一节，合同第十二条约定逾期交房违约金按照总房款日万分之一的标准计算；附件十二补充协议第10.1条约定的违约金应参照当地同类、同等地段，档次的商品房租金标准计算。因合同主文与补充协议对违约金的计算标准约定不一致，故结合双方合同的实际履行情况，原告主张的逾期交房违约金应参照同地段、同类、同档次的商品房租金标准计算更为适宜，本院酌定为8000元。综上，原告主张的逾期交房违约金经计算为268982.12元。又因附件十二补充协议第21.4条约定：按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额2%为限。故结合该条约定，被告应以总房款的2%为上限向原告支付逾期逾期交房违约金84718.78元。 原告要求被告交付房屋一节，因原告已于2020年8月28日实际收房，故该项诉请依法不再予以处理。原告主张的差旅费10000元因无合同依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李效雄支付逾期交房违约金84718.78元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费43663元，由原告承担23663元，由被告承担20000元。因原告已预交，故被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审判员  李晓婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张雨濛