广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初2311号原告：曹美龙，男，1992年8月20日出生，汉族，住广东省南雄市***************。原告：和郁霞，女，1995年2月18日出生，汉族，住广东省南雄市***************。委托诉讼代理人：田海波，系广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇鹏，系广东引力律师事务所律师助理。被告：南雄市新嘉置业有限公司，住所：南雄市******河南三队石牌坊。统一社会信用代码：91440282MA4UKC2R78。法定代表人：魏勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：温汝杰、神斯媚，系广东磨铁律师事务所律师。原告曹美龙、和郁霞与被告南雄市新嘉置业有限公司（以下简称新嘉置业公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹美龙、和郁霞的委托诉讼代理人田海波、潘宇鹏、被告新嘉置业公司的委托诉讼代理人温汝杰、神斯媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹美龙、和郁霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照房屋总价的日万分之一的标准支付延迟交楼的违约金，自2019年7月1日起计至满足合同约定的交楼条件为止，暂计至2020年9月1日，共计21476.87元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原、被告双方经过充分协商，就被告方所属的位于南雄市******“南雄市****旧改造地块一项目”的6****02房的买卖事宜签订了一份合同编号为雄预许20180*****690的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，双方就所购房屋的价款、支付方式、交付条件、期限及违约责任均作了明确的约定，根据所签署的合同约定，被告应在2019年6月30号之前将涉案房屋按照合同约定交付原告。合同签订后，原告已按合同约定足额履行了付款义务，但被告却违反合同关于交楼期限的约定，在合同约定最后交楼之日2019年6月30日却未能办理竣工验收及测绘报告的相关手续，小区燃气配套也无法开通，无法满足《商品房买卖合同》第四章第九条、第十条约定的交楼条件，严重损害原告的合法权益。直到2020年6月24日虽然被告发出一份收楼通知书，但截至目前涉案楼宇依然未具备合同约定的全部收楼条件。期间原告多次与被告协商违约金的赔付事宜，但是就违约金金额及支付方式方面无法达成一致。据此原告认为：根据合同第十一及十二条、《补充协议》的第四条4.7项的约定，被告应当按照已付房款的日万分之一标准支付违约金直到涉案房屋满足交楼条件为止，望人民法院查明事实，依法作出判决，以维护原告合法权益。被告新嘉置业公司辩称，1.因不可抗力原因，致使被告无法供气，根据双方签订的合同约定，被告可以延期交房；2.被告已经统一向天悦湾5、6栋业主邮寄收楼通知书，通知其6月28日正式收楼并办理相关手续；3.被告认为违约期间应从2020年4月11日计至2020年6月28日，共计78天。综上，原告诉求违约天数过多，请求法院驳回原告的不合理诉求。本院经审理认定如下事实:2018年1月31日，原告曹美龙、和郁霞与被告新嘉置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买南雄市***“三旧改造地块一项目”的6****02房，该房屋建筑面积为120.51平方米，总价款501796元。原告已依合同付清房款。合同第九条规定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十条对商品房的供水、供电、燃气等基础设施设备的交付也作出规定。合同第十一条规定，被告应于2019年6月30日前向原告交付该商品房。同日，原、被告签订《天悦湾商品房补充协议》，第四条关于收楼的变更通知第4.7项规定，甲方如未按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付给乙方的，双方同意按如下方式处理：合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%……。2019年6月30日是案涉商品房的交付时间，被告新嘉置业公司未如期交付房屋。2020年6月24日，南雄市粤大物业服务有限公司向原告发出《收楼通知书》，原告曹美龙、和郁霞于2020年7月20日办理了收楼手续。另查明，被告新嘉置业公司于2020年6月10日取得《房屋测绘成果报告书》、2020年9月23日取得燃气管道的《竣工验收备案表》。2020年12月3日，南雄市住房和城乡建设局出具《回复函》，确认案涉商品房工程于2020年12月2日已竣工验收，并已出具竣工验收报告。上述事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、《天悦湾商品房补充协议》、购房收据、被告提交的营业执照、《房屋测绘成果报告》、燃气管道敷设的《竣工验收备案表》，本院调取的南雄市住房和城乡建设局的《回复函》等证据（均为复印件）及法庭笔录予以佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告曹美龙、和郁霞与被告新嘉置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《天悦湾商品房补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立，合法有效。本案争议焦点为：被告新嘉置业公司是否存在逾期交房的违约行为；如违约，违约金如何计算。一、关于被告新嘉置业公司是否存在逾期交房的违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，新嘉置业公司应于2019年6月30日前将商品房交付给曹美龙、和郁霞。交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及完善基础设施设备。经查明，被告在逾期交房后的2020年6月10日才取得《房屋测绘成果报告书》、在2020年12月2日才取得《竣工验收报告》。显然，被告存在逾期交房的违约行为，而被告新嘉置业公司辩称，是由于政府对燃气供应划分片区而致未能如期供气，是造成逾期交房的原因，属不可抗力，与查明的事实不符，本院不予采信。二、关于违约金的计算。原告诉请违约金从2019年7月1日起计至满足合同约定的交楼条件为止。按双方签订的补充协议约定，逾期交房的，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金以已付房价的日万分之一计，且不超过已付房价款的5%。该协议对双方均有约束力，应依约履行，原告认为“违约金不超过已付房价款5%”是无效条款，本院不予支持。原告已交付房价款501796元，其于2020年7月20日已办理收楼手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期违约责任的，不予支持。……”据此，应视为2020年7月20日起，原告已同意接受案涉商品房，被告逾期交房的时间为2019年7月1日至2020年7月20日，共385天，则违约金计算为501796元×0.0001×385天＝19319.1元。此违约金金额未超过总房价款的5%，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告南雄市新嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19319.1元给原告曹美龙、和郁霞；二、驳回原告曹美龙、和郁霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168.46元，由被告南雄市新嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  彭小梅二〇二〇年十二月九日书记员  吴世勤