广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5751号原告：开平雅居乐雅生活物业管理有限公司，住所地：开平市************裕邦新外滩4幢首层12铺位。法定代表人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：陈婷，该司员工。委托诉讼代理人：刘乃凤，该司员工。被告：劳原益，男，1982年6月3日出生，汉族，住广东省开平市***********，现住址：广东省云浮市新兴县*********，公民身份号码：440************61X。原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司（以下简称“雅居乐公司”）与被告劳原益物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人陈婷、刘乃凤到庭参加诉讼。被告劳原益经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告劳原益向原告雅居乐公司支付2019年5月至2020年10月期间的物业管理费3222元以及违约金（以每月物业管理费179元为基数，从欠费次月1日起按每日万分之一计算至清偿完毕之日止，其中暂计至2020年10月29日的违约金为91.83元）；2、本案的诉讼费用由被告劳原益承担。事实和理由：2019年4月27日，原告与开平富琳裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2019年4月27日起至业主大会选聘或续聘物业服务企业止，高层住宅1.8元/月/平方米，物业管理费应在每月10日前交纳，若业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交金额的万分之一向原告支付违约金。被告劳原益的房屋位于广东省开平市**********邦************，建筑面积99.17平方米，交楼时间2018年8月14日。自2019年5月开始，被告拖欠物业管理费。截至起诉之日，被告尚欠原告物业管理费3222元。此款经原告多次向被告催收无果，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告劳原益未作答辩。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告劳原益未到庭应视为放弃质证的权利。对原告雅居乐公司提供的证据，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人开平富琳裕邦房地产开发有限公司与被告劳原益签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买开平富琳裕邦房地产开发有限公司名下的开平市************裕邦新外滩4幢1座2801房，建筑面积99.17平方米，总价款为672248元。2018年8月14日，被告劳原益对位于开平市************裕邦新外滩4幢1座2801房确认已收楼。2019年4月25日，开平富琳裕邦房地产开发有限公司发布公告，告知业主自2019年4月27日起原告雅居乐公司正式进场为广大业主提供物业管理服务，自2019年5月1日，物业管理费由广大业主承担。2019年4月26日，原告与开平富琳裕邦房地产开发有限公司签订《江门市前期物业服务合同》，约定原告为位于开平市************占地面积152665.61平方米裕邦新外滩提供物业管理服务，合同期限自2019年4月27日至业主大会选聘或续聘物业服务企业止。高层住宅的物业管理费为1.8元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。若业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交金额的万分之一向原告支付违约金。2019年5月至2020年10月期间，被告共拖欠原告物业管理费共3222元。此款经原告多次向被告催讨无果，遂成诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。首先，原告雅居乐公司与开平富琳裕邦房地产开发有限公司于2019年4月26日签订的《江门市前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应按法律规定和约定享有权利和履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主为会员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因被告劳原益于2018年8月14日确认已收楼，其是开平市************裕邦新外滩4幢1座2801房的业主，物业所在地属裕邦新外滩小区，涉案《江门市前期物业服务合同》适用于原告与被告劳原益之间的物业管理关系，对被告劳原益具有法律约束力，被告劳原益应按照《江门市前期物业服务合同》行使权利和履行义务。其次，在原告雅居乐公司进驻裕邦新外滩小区前，开平富琳裕邦房地产开发有限公司已发布公告，告知业主原告雅居乐公司将于2019年4月27日进驻裕邦新外滩小区，要求广大业主自2019年5月1日开始向原告雅居乐公司交纳物业管理费。因被告劳原益已于2018年8月14日确认收楼，故此，被告劳原益应自2019年5月1日开始向原告雅居乐公司交纳物业管理费。此外，原告雅居乐公司也发送律师函告知被告劳原益应在合理期限内缴纳物业管理费,被告劳原益逾期未支付物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务请求业主知己物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅为享受或者无需接受先关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告雅居乐公司主张被告劳原益支付2019年5月至2020年10月期间的物业管理费3222元于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，《江门市前期物业服务合同》约定物业服务费交纳期限为每月10日前，逾期交纳按每日万分之一（年利率3.65%）计算违约金，本院确认违约金应以实际欠款额为基数，从逾期之日即每月11日开始，按年利率3.65%计算。故此，原告雅居乐公司诉请违约金符合法律规定，本院予以支持。经本院核实，自2019年5月11日至2020年10月29日期间的违约金为92.69元，原告诉请上述期间的违约金与本院核实数额一致，本院予以支持。对自2020年10月30日至付清之日的违约金，应以3222元为基数，按年利率3.65%计算。被告劳原益经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十条、第一百六十一条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告劳原益应于本判决生效之日起十日内支付2019年5月至2020年10月的物业管理费3222元和违约金92.69元以及后续违约金（以3222元为基数，自2020年10月30日起至清偿完毕之日止，按年利率3.65%计算）给原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司。二、驳回原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告劳原益未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司已预交），由被告劳原益负担24.9元、原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司负担0.1元。原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司多预交的案件受理费24.9元，由本院予以退回；被告劳原益应向本院补缴案件受理费24.9元。本判决为终审判决。审 判 员 李章平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁锦宁书 记 员 梁小英