安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7553号 上诉人（原审原告）：孙方胜，男，汉族，1956年12月12日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈庆，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙永兵，男，汉族，1967年3月21日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审被告）：周先稳，女，汉族，1948年12月7日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：陆峰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范琦，男，汉族，1975年3月7日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：陆峰，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人孙方胜与被上诉人孙永兵、周先稳、范琦确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙方胜上诉请求:一、撤销（2020）皖0191民初3098号民事判决，改判支持孙方胜一审的诉讼请求或将本案发回重审；二、一二审诉讼费用由孙永兵、周先稳、范琦承担。 事实与理由：一、一审对涉案的以下事实不予认定明显错误。1、涉案房屋系在农村集体土地上建造的房屋。1993年，因合肥经开区兴建框形大道建设用地需要，原肥西县烟墩乡征地拆迁指挥部对原肥西县集体土地进行征收，对村民房屋进行拆迁。后经征迁指挥部协调，黄岗村用征迁的土地向习友村置换25.9亩土地，用于黄岗村村民回迁安置房建设。该25.9亩土地属于村集体土地。2、建设涉案房屋的集体土地具有村民宅基地性质，涉案回迁安置房分配具有本村村民的特定身份和福利性质。3、涉案房屋一直未办理建设用地审批手续。4、购房人范宏仁系国家干部，城镇居民，其购买涉案农村集体土地上的房屋，一直未将户口迁入该村而成为该集体经济组织成员，也未经过县级以上主管部门批准或村集体经济组织同意，一直未办理变更过户手续。 代理权相对人善意民事行为二、一审认定孙永兵出卖孙方胜房屋给范宏仁构成表见代理明显错误。根据《民法通则》第63条，《合同法》第49条关于表见代理的概念和立法规定，可知表见代理应具备以下4个构成条件：1、须行为人无；2、须有使相信行为人具有代理权的事实或理由；3、须相对人为且无过失；4、须行为人与相对人之间的民事行为具备的有效要件。表见代理发生有权代理的法律效力，因此，表见代理应具备民事行为成立的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事行为的有效要件，则不成立表见代理。本案房屋买卖违反法律强制性规定而无效。孙永兵出卖孙方胜房屋给范宏仁不构成表现代理，孙方胜也一直不予追认，且一直通过各种方式向孙永兵、周先稳、范琦主张返还。 三、涉案房屋买卖口头协议因违反以下法律强制性（效力性的）禁止性规定而无效：《合同法》第52条、《土地管理法》第43条、最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要的通知第15条。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力，出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，认定为无效合同。 农村房屋买卖合同被认定为无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。 综上，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。口头约定的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。该《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为是无效的。 四、因范琦户不是涉案房屋的合法所有权人，其与合肥经开区海恒社区管委会签订的补偿安置协议无效。涉案房屋的拆迁安置权利应归孙方胜享有。 综上，请求二审法院依法改判，支持孙方胜的上诉请求。 周先稳、范琦辩称，一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尊重了事实，维护了法律的尊严和诚信公平的交易秩序，判决结果公平公正。 二、本案当初对涉案房屋的转让买卖行为是当事人真实意思的自愿表示，交易价款公平合理，亦不违反法律法规的禁止性规定，双方买卖关系对应的合同义务也已履行完毕二十多年之久，法律应当维护平等主体之间自愿交易行为的稳定性。 三、涉案房屋的占地系政府规划的建设用地，原烟墩乡拆迁指挥部用于统一建设回迁安置房屋。孙方胜一再陈述土地系宅基地的观点没有提供证据加以证实。诉争房屋如果不是因为行政区域划分调整，加上房屋质量有瑕疵，早已和经开区其他回迁安置房屋一样，办理了统一的国有土地性质的房屋产权证书，并可以进入房产市场自由交易。各级政府部门对回迁安置房屋的转让亦没有禁止性规定，一审中孙方胜申请出庭的证人都是认可范琦的父母范宏仁、周先稳受让涉案房屋的事实，诉争房屋的水、电等也登记在买受人一方名下。 四、孙方胜认为孙永兵的行为不构成表见代理的陈述理由牵强且不尊重事实，目的就是为了逃避责任。而一审判决综合三点理由认定孙永兵作为孙方胜的哥哥，代为出卖案涉房屋的行为构成表见代理，事实根据充分，说理分析清楚透彻，完全令人信服。 五、孙方胜对案涉房屋的土地系宅基地、集体土地的事实理解有误，对于无效合同的法律适用也有偏差，其以案涉房屋的土地性质为由认为买卖合同无效的观点不能成立。 六、至于孙方胜对经开区海恒社区委与周先稳、范琦签订的房屋拆迁补偿安置协议的效力有异议，已经超出其一审诉请，不属于二审法院查证审理范围。 综上，本案中孙方胜违背了基本的诚信原则，不能秉持诚实，恪守承诺，其上诉事实和理由不能成立。请驳回上诉，维持原判。 孙方胜向一审法院起诉请求：1、确认孙永兵与范宏仁于1997年口头约定的位于合肥市蜀山区房屋买卖协议无效；2、周先稳、范琦向孙方胜返还位于合肥市蜀山区房屋；3、确认位于合肥市蜀山区房屋拆迁安置权利归孙方胜享有；4、案件诉讼费由孙永兵、周先稳、范琦承担。 一审法院认定事实：孙方胜与孙永兵系为兄弟关系。范宏仁与周先稳系为夫妻关系，范琦系其二人之子。2010年4月，范宏仁去世。 1993年，孙方胜户所居住的肥西县征地拆迁。孙方胜及其妻子因在外地务工，遂委托其弟弟孙永兵代为办理房屋拆迁安置事宜。黄岗小区购房户一览表显示，孙方胜户的拆迁安置面积为94.23平方米，安置楼号为202，单价为365元，总额为34393.95元。1996年10月7日，孙永兵代孙方胜向黄岗村村委会缴纳购房预交款9100元。1998年9月23日，孙永兵代孙方胜向黄岗村村委会缴纳购房款1000元。之后，黄岗村村委会向孙永兵催要案涉拆迁安置房屋的购房余款。 1999年，孙永兵与范宏仁达成口头协议。双方约定，由范宏仁购买孙方胜的拆迁安置房屋，范宏仁将孙永兵代交黄岗村村委会的购房款合计10100元返还给孙永兵，剩余购房款24293.95元由范宏仁负责向黄岗村村委会缴纳，范宏仁按照拆迁安置面积另外支付孙永兵9100元。 之后，范宏仁按照其与孙永兵的口头协议约定，支付了上述全部款项，并实际取得了案涉位于合肥市蜀山区的拆迁安置房屋。再后，周先稳、范琦将该房屋对外出租。 2001年，孙永胜自外地回家后，得知上述拆迁安置房屋买卖事宜。之后，孙永胜户又按政策分得另外一套拆迁安置房屋。 2020年1月16日，因案涉合肥市蜀山区房屋被征收拆迁，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会（实施单位、甲方）与范琦（征迁人、乙方）签订《海恒社区福禄园82-90房屋补偿安置协议书》一份。协议主要内容有：为改善海恒社区福禄园82-90栋楼居民的居住环境，乙方在改造范围内的房屋需搬迁拆除……，1、被征迁房屋地址，繁华大道以南、习友路以东、海恒步行街以西福禄园88幢202号，被征迁房屋建筑面积94.23㎡；2、房屋补偿安置方式为产权调换……。同日，合肥经济技术开发区海恒社区福禄园居委会向范琦户发出了《福禄园82-90栋楼协议签订顺序确认单》一份。 2020年1月19日，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会向范琦户发出了《海恒社区福禄园82-90栋楼搬迁交房验收确认单》。内容为：“根据合肥经济技术开发区海恒社区福禄园82-90栋房屋征收要求，你户房屋需被征收拆迁。按照相关政策的规定，你户已于2020年1月19日10时10分将位于拆迁区域内的福禄园88栋202室（建筑面积94.23㎡）房屋搬迁完毕，并将钥匙交予征收部门，特予验收……”。 另查明，案涉海恒社区福禄园小区内的房屋均未办理房地权属登记。 一审法院认为，本案争议焦点是，孙永兵与范宏仁达成的口头房屋买卖协议是否有效。对此，该院依法分析如下： 一、孙方胜系案涉拆迁安置房屋的原所有权人，孙永兵在没有得到孙方胜明确授权的情况下，就以孙方胜的名义将案涉房屋转让给范宏仁，属于无权代理。 二、虽然孙永兵的代理行为属于无权代理，但还应当考察该行为是否构成表见代理。首先，孙永兵与孙方胜系为兄弟关系，兄弟关系作为一种特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有的重大财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。其次，孙方胜因外出务工遂授权孙永兵代为办理房屋拆迁安置事宜，范宏仁有理由相信孙永兵具有转让安置房屋的代理权限。最后，孙永兵当庭陈述，其于2001年将案涉房屋买卖事宜告知了孙方胜。但是，孙方胜从未就此向范宏仁、周先稳、范琦提出异议。综合以上三点，该院认为，孙永兵代为出卖案涉房屋的行为构成表见代理，且其与范宏仁之间的口头协议并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效。 因此，孙方胜起诉要求确认孙永兵与范宏仁于1997年口头约定的位于合肥市蜀山区房屋买卖协议无效，没有事实和法律依据，该院依法不予支持。 孙方胜起诉要求周先稳、范琦返还位于合肥市蜀山区房屋，由于该套房屋已被征收拆迁，事实上已经无法返还，该院依法不予支持。 孙方胜起诉要求确认位于合肥市蜀山区房屋拆迁安置权利归孙方胜享有，由于案涉房屋买卖协议合法有效且已实际履行完毕，合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会业已经确认范琦户享有案涉房屋的拆迁安置权益，双方也已签订补偿安置协议，故孙方胜的该项诉请没有事实和法律依据，该院亦不支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回孙方胜的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，由孙方胜负担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，范宏仁按照与孙永兵的口头协议约定，实际取得了案涉繁华大道147号福禄园88幢202室拆迁安置房屋并实际占有该房屋、后由周先稳、范琦将该房屋对外出租，范宏仁亦支付了全部购房款。孙永兵一审陈述其于2001年即将案涉房屋买卖事宜告知孙方胜，孙方胜当时并未向范宏仁、周先稳、范琦提出异议，故范宏仁有理由相信孙永兵具有代为转让房屋的代理权限，一审结合相关事实认定孙永兵与范宏仁达成的口头协议合法有效并无不当。即使孙永兵未取得授权，其无权处分行为并不当然导致案涉口头协议无效，且案涉房屋已被征收拆迁，客观上无法返还。孙方胜上诉提出案涉房屋所在土地是宅基地，违反了法律法规强制性规定，应适用合同法相关规定认定无效的意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。案涉房屋虽未办理权属登记，但基于口头协议已履行完毕且周先稳、范琦对房屋占有使用多年的事实，与合肥经济技术开发区海恒社区管理委员会签订补偿安置协议，现孙方胜主张享有该房屋的拆迁安置权利，显然不能成立。 综上所述，孙方胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由孙方胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月四日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。