四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4815号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美瑶博凯贸易有限公司，住所地：北京市顺义区天竺镇府前一街****。 法定代表人：郭亚楠，系总经理。 委托诉讼代理人：王倩，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：张建立，河北国途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都花样年商业管理有限公司，住，住所地：成都市郫都区郫筒镇郫花路********/div> 法定代表人：邱志东，系总经理。 委托诉讼代理人：王宇尘，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 上诉人北京美瑶博凯贸易有限公司（以下简称“美瑶博凯公司”）因与被上诉人成都花样年商业管理有限公司（以下简称“花样年公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 美瑶博凯公司上诉请求：撤销一审判决改判驳回花样年公司一审诉讼请求，支持美瑶博凯公司一审全部反诉请求。 事实与理由：一、一审判决认定事实错误，双方签订的租赁合同并未在2018年10月18日解除。1．花样年公司虽在2018年10月17日向美瑶博凯公司发函要求解除合同，但是因当时本案一审已经立案，花样年公司第二次起诉美瑶博凯公司要求支付返还装修补贴及支付2017年9月1日至2018年7月31日租金一案（2018）川0124民初859号尚在审理过程中，对于租金的支付的认定均在法院审理阶段，尚未有审判结果，其无权就租金支付一事单方面发函解除合同。2．花样年公司发函后仍然就2018年11月份租金出具结算单，收取了2018年11月份的租金并出具收据，显然该租赁合同尚未解除。对于此事实，花样年公司亦认可。3．成都市中级法院（2019）川01民终3165号民事判决认定的事实：美瑶博凯公司已经将2017年9月至2018年11月30日的租金、管理费、POS机租金、手续费结算完毕。综上，双方租赁合同并未在2018年10月18日解除。二、美瑶博凯公司在诉讼期间对于租金一事予以认可，一直积极主动履行合同，主动联系花样年公司及一审法院要求解封账户支付租金，未按约定支付租金系花样年公司恶意诉讼查封账户所致，对此，花样年公司具有严重的过错，对于合同不能履行应承担全部责任。1．在美瑶博凯公司诉请花样年公司支付装修补贴款一案（2017）川0124民初4132号案件还未终审判决的情况下，花样年公司以品牌不全为由要求美瑶博凯公司返还装修补贴款而提起（2018）川0124民初859号案件诉讼，违反一事不再理原则，且花样年公司在知晓美瑶博凯公司享有先履行抗辩权的情况下，要求美瑶博凯公司支付租金、管理费等属于重复起诉。2．花样年公司在法院判决后拒不主动支付装修补贴款，拒不配合美瑶博凯公司支付租金，具有严重过错。3.（2018）川0124民初859号民事判决书，仅支持了花样年公司要求支付租金等相关费用159973.28元及违约金的诉求，其要求法院查封冻结美瑶博凯公司账户80余万元，系恶意查封，应承担全部后果。4．花样年公司在2018年10月到12月份多次到美瑶博凯公司店铺闹事直至强制锁门，导致美瑶博凯公司损失严重店铺不能经营，租赁合同无法继续履行，花样年公司应当承担全部责任。综上，美瑶博凯公司对于合同不能履行基本没有过错。一审判决结果不公平违反了诚实信用原则损害了美瑶博凯公司的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，支持美瑶博凯公司的上诉请求。 花样年公司辩称：一、本案的租赁合同已经由美瑶博凯公司违约而解除，相关事实有一审法院予以认定。美瑶博凯公司所称其未支付租金系花样年公司恶意查封账户所致的理由不成立，美瑶博凯公司因为与花样年公司的其他案件被依法查封了银行账户一个，查封当时该银行账户内仅仅有不到700元的款项。二、美瑶博凯公司所称一审判决违反一事不再理的情况不能成立，花样年公司提起本案诉讼的理由事实均与双方其他诉讼不一致，该观点有已取得郫都区人民法院、成都市中级人民法院、四川省高级人民法院的认可，美瑶博凯公司的理由均不能成立。 花样年公司向一审法院提出以下诉讼请求：1．判令美瑶博凯公司向花样年支付2018年8月1日至2018年10月18日期间的商铺租金4948.08元、POS租金774.19元、管理费30628.39元，逾期支付前述费用的违约金1966.27元（暂计算至2018年10月18日，请求判令支付至美瑶博凯公司实际付清前述费用之日）；2．判令美瑶博凯公司向花样年公司支付免租期内的商铺占用使用费29526.88元；3．判令美瑶博凯公司向花样年公司退还装修补贴1077462.90元；4．本案诉讼费、保全费由美瑶博凯公司承担。 美瑶博凯公司向一审法院提出以下反诉请求：1．依法判令解除美瑶博凯公司与花样年公司签订的《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及补充协议，责令花样年公司返还美瑶博凯公司租赁保证金20000元、管理费押金23737元、装修押金10000元，合计53737元。其它损失合计16594.03元。2.本案反诉费由花样年公司承担。 一审法院经审理查明：2016年4月25日，花样年公司（甲方）与美瑶博凯公司（乙方）签订《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及其补充协议，约定：甲方向乙方出租坐落于成都市郫都区××路××栋××层××号商铺，套内建筑面积339.10平方米；租赁期限自装修届满之次日起60个月。租金按照“提成租金”方式支付［租金为月提成租金＝月销售额×提成租金比例（第一年7%、第二年8%、第三年9%、第四年10%、第五年11%。）］，双方应当在每月进行结算，每季度第一个月前向甲方支付当季的预付租金，并结算上季度提成租金与预付租金的差额部分多退少补；乙方应于每月结束后的三个工作日内向甲方提供已加盖乙方公章或财务章的上月销售额报表。在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款的0.3%为日罚金标准支付违约金。乙方逾期支付租金或本合同规定其他任何应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除合同，并依照本合同第17.2条的约定追究乙方违约责任。合同中关于乙方的违约责任的约定有：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，甲方并有权要求乙方按本合同3.1.2条的规定补付免租期（包括但不限于装修期）内所免去的所有租金。合同中关于装修期的约定有：在乙方按本合同约定实际租满下述第3.2款规定的租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起45日的装修期，该期限内乙方不需要支付下述第4.1款规定的租金……若乙方实际租赁商铺时间少于下述第3.2条规定的租赁期限（甲方原因导致的除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额。双方在《补充协议》第二条第2款约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.2.1款约定的租赁期限的，甲方有权要求乙方按租赁期限折旧后将剩余租赁期限年限的装修补贴费返还甲方，具体返还计算方式如下：应返还装修补贴费＝装修补贴费×（剩余租赁期限／总租赁期限）”。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，美瑶博凯公司于2016年6月6日向花样年公司支付了租赁保证金20000元、于2016年12月13日向花样年公司支付管理押金23737元、装修押金10000元。花样年公司向美瑶博凯公司交付了案涉商铺。2018年10月17日，花样年公司向美瑶博凯公司发出关于解除《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》的通知，以美瑶博凯公司未按照合同约定支付租金或其他费用超过20日为由，决定该通知送达之日起解除租赁合同。2018年10月18日美瑶博凯公司签收该通知。 合同签订的同日，双方签订《POS专用收银系统租用协议》及其补充协议，约定：1．乙方应按300元/套/月的标准从原合同约定的起租日向甲方支付租金。2．乙方自行委派工作人员收款，其中现金营业款、银行卡交易产生的营业款均由乙方自行收取，发生的各类交易手续费均由乙方承担；乙方同意在商品销售时接受甲方认可的提货卡、信用卡、银行卡，所有给予发卡单位的手续费与营业款一并结算，其中国内为刷卡消费额的1%、外卡为刷卡消费额的3%、甲方发行的提货卡为4%（如刷卡手续费标准改变，按新标准执行）。3．乙方一甲方应当在每月5日前完成上一月代收营业款金额及相关费用的对账，并由乙方盖章确认，甲方代收取的营业款，甲方于次月10日前结算给乙方，甲方结算时有权扣除乙方拖欠的付租金及费用。 一审法院另查明，2016年12月23日案涉商铺所在商场开业，美瑶博凯公司所租赁的案涉商铺也于同日开业。 一审法院同时查明，花样年公司曾于2018年就本案租赁合同纠纷起诉美瑶博凯公司，要求1．判令美瑶博凯向花样年公司退还装修补贴费593425元（应退还装修补贴费=已支付装修补贴总额÷合同约定经营总品牌数36×缺失的品牌数18）；2．请求判令美瑶博凯向花样年公司支付2017年9月1日至2018年7月31日期间的租金25896.8元、管理费130553.5元、POS机租金3300元、手续费222.98元，并按0.3%/日的标准向花样年公司支付逾期付款违约金69850.82元（暂计至2018年7月31日，请求判命令至实际支付之日）；3．请求判令美瑶博凯向花样年公司支付2017年5月1日-2017年8月31日欠款7821元；后该案经一审法院一审［案号：（2018）川0124民初859号］并经成都市中级人民法院二审，成都市中级人民法院于2019年5月23日作出的（2019）川01民终3165号民事判决书，认定美瑶博凯公司已经于2019年3月18日将2017年9月1日至2018年11月30日的租金、管理费、POS机租金、手续费结清，对花样年公司对该部分诉请不再审查，美瑶博凯公司未按时履行合同赋予其的义务支付租金等相关费用的义务构成违约；成都市中级人民法院二审判决：1.美瑶博凯公司向花样年公司支付违约金（违约金计算方式：以159973.28元为基数，自2018年9月26日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年3月18日止。2.驳回花样年公司的其他诉讼请求。） 一审法院另查明，花样年公司在（2018）川0124民初859号案中要求美瑶博凯公司支付装修补贴的理由是美瑶博凯公司入驻的销售品牌未达到合同的约定，人民法院以条件未成就为由驳回花样年公司的该诉讼请求。在本案中，花样年公司要求美瑶博凯公司支付装修补贴的理由是美瑶博凯公司租赁期限未达到合同约定的期限。 一审法院另查明，花样年公司已向美瑶博凯公司装修补贴款共计1695500元。 一审庭审中，美瑶博凯公司提供了其与公司员工签订的劳动合同书和工资表，拟证明向员工支付因解除合同的经济补偿金16594.03元，要求花样年公司予以赔偿该损失。 一审法院认为，根据花样年公司、美瑶博凯公司签订的《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及其补充协议，可以确认花样年公司、美瑶博凯公司建立了合法有效的租赁合同关系，双方应按照合同的约定履行权利义务。根据成都市中级人民法院2019年5月23日作出的（2019）川01民终3165号民事判决书，认定美瑶博凯公司已经于2019年3月18日将2017年9月1日至2018年11月30日的租金、管理费、POS机租金、手续费结清的事实，可以确认美瑶博凯公司在租赁期间拖欠花样年公司租金等费用的事实存在且拖欠时间超过20日，花样年公司于2018年10月17日向美瑶博凯公司发出关于解除《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》的通知，决定解除租赁合同符合双方在租赁合同“乙方（即美瑶博凯公司）逾期支付租金或本合同规定其他任何应付款项超过20日的，甲方（即花样年公司）可书面通知乙方解除合同”的约定，不违背法律的规定，一审法院予以支持；据此，一审法院确认双方租赁合同解除的时间为美瑶博凯公司收到花样年公司作出的解除通知时即2018年10月18日。 对于花样年公司要求美瑶博凯公司向花样年公司支付2018年8月1日至2018年10月18日期间的商铺租金4948.08元、POS租金774.19元、管理费30628.39元，逾期支付前述费用的违约金1966.27元（暂计算至2018年10月18日，请求判令支付至美瑶博凯公司实际付清前述费用之日）的请求，成都市中级人民法院2019年5月23日作出的（2019）川01民终3165号民事判决书，认定美瑶博凯公司已经于2019年3月18日将2017年9月1日至2018年11月30日的租金、管理费、POS机租金、手续费结清，决定对花样年公司对该部分诉请不再审查，并判决美瑶博凯公司向花样年公司支付违约金（违约金的计算方式：以159973.28元为基数，从2018年9月26日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年3月18日止。）。因成都市中级人民法院在（2019）川01民终3165号民事判决书已经对花样年公司的上述请求作出了处理，花样年公司在本案中的上述诉请属于重复起诉，一审法院不再处理。 对于花样年公司要求美瑶博凯公司支付免租期内的商铺占用使用费29526.88元的请求，因截止2018年10月18日合同解除时，美瑶博凯公司实际租赁期限少于合同的约定，花样年公司的该请求及其金额符合合同“若乙方实际租赁商铺时间少于下述第3.2条规定的租赁期限（甲方原因导致的除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额（美瑶博凯公司实际支付的租赁保证金为20000元）。”的约定，一审法院予以支持。 对于花样年公司要求美瑶博凯公司退还装修补贴1077462.90元的请求，因截止2018年10月18日合同解除时，美瑶博凯公司实际租赁期限少于合同的约定，花样年公司的该请求符合双方在合同“若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.2.1款约定的租赁期限的，甲方有权要求乙方按租赁期限折旧后将剩余租赁期限年限的装修补贴费返还甲方，具体返还计算方式如下：应返还装修补贴费=装修补贴费×（剩余租赁期限/总租赁期限）”的约定，一审法院予以支持，根据案涉商铺所在商场2016年12月26日开业，2018年10月18日解除合同，以及花样年公司已向美瑶博凯公司支付装修补贴1695500元的事实，结合合同中约定的装修补贴返还方式，一审法院认为花样年公司要求美瑶博凯公司返还装修补贴款1077462.90元符合上述事实和约定的计算方式，予以支持。需要指出的是，在一审法院（2018）川0124民初859号案件和成都市中级人民法院（2019）川01民终3165号案件中，虽然花样年公司在诉请也向美瑶博凯公司主张了装修补贴，但主张的理由是美瑶博凯公司在租赁期间入住的商品品牌没有达到合同约定的情况，被人民法院以条件不成就为由，没有支持该诉请，在本案中，花样年公司诉请该主张的理由是美瑶博凯公司实际租赁案涉商铺的时间少于合同约定的期限，诉请的事由前后不一致，不属于重复起诉。 对于美瑶博凯公司反诉请求解除花样年公司、美瑶博凯公司签订的《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及补充协议，一审法院在前述认定中已经确认解除花样年公司、美瑶博凯公司签订的租赁合同及补充协议。 对于美瑶博凯公司反诉要求花样年公司返还租赁保证金20000元、管理费押金23737元、装修押金10000元的请求，因本案合同解除的原因系美瑶博凯公司违约导致的，美瑶博凯公司的上述请求不符合双方在合同中“因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还。”的约定，一审法院对美瑶博凯公司上述请求不予支持。对于美瑶博凯公司主张的其他损失（包括支付员工经济补偿金的损失），一审法院认为，美瑶博凯公司没有提交相应证据证明其损失系花样年公司的违约或违法行为造成的，不予支持（其中对于美瑶博凯公司主张的支付员工经济补偿金，因本案系美瑶博凯公司违约导致合同解除，如美瑶博凯公司该损失存在，也不应由花样年公司承担）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，一审法院判决：一、解除花样年公司、美瑶博凯公司签订的《花样世界奥特莱斯生活中心商铺租赁合同》及其补充协议。二、美瑶博凯公司在判决生效后十日内支付花样年公司免租期内的商铺占用使用费29526.88元、返还装修补贴款1077462.90元，共计1106989.78元。三、驳回花样年公司和美瑶博凯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7554元，财产保全费5000元，一审反诉案件受理费780元，共计13334元，由美瑶博凯公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 美瑶博凯公司提交以下证据：1．已开立银行结算账户清单一份，拟证明美瑶博凯公司仅有一个银行账户，无其他银行账户，该账户查封直接导致无法支付租金。2．成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初859号裁定书一份，拟证明花样年公司系恶意保全导致美瑶博凯公司无法给付。 对美瑶博凯公司提交的上述证据，花样年公司质证认为：对证据1已开立银行结算账户清单真实性、合法性均予以认可，关联性不予以认可，该证据仅能证明美瑶博凯公司在该支行开立银行账户的情况，不能证明其没有在其他银行开设账户，无法达到其证明目的。对证据2的真实性、合法性均予以认可，对其关联性不予以认可。双方另案纠纷，向成都市郫都区人民法院提交了符合法律规定的材料，对美瑶博凯公司银行账户予以查封的行为完全符合法律规定，不存在恶意查封的情况。 花样年公司提交四川高级人民法院（2019）川民申6757号民事裁定书，拟证明：美瑶博凯公司所称的一事不再理以及花样年公司另案查封造成美瑶博凯公司无法付款的理由不能成立，故美瑶博凯公司逾期支付租金的相关费用已经构成违约，案涉合同已经于2018年10月18日正式解除。 对花样年公司提交的上述证据，美瑶博凯公司质证认为：对该证据的真实性无异议，该裁定书仅是对查封及诉讼程序的认定，不是对双方在全部履行租赁合同中过错的认定，该证据不能证实本案合同无法履行系美瑶博凯公司的过错。 对上述证据，本院经审查后对其真实性、合法性均予以确认。对其关联性及证明力于本案认为部分结合争议焦点问题予以阐明。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于案涉合同的解除问题。本案中，花样年公司系依据双方合同第12.3条“甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：……乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的；”之约定行使约定解除权。鉴于本院于（2019）川01民终3165号案件中已查明美瑶博凯公司系于2019年3月18日才将2017年9月1日至2018年11月30日期间的租金、管理费、POS机租金及手续费结清，并认为“2018年9月25日花样年公司依约向美瑶博凯公司支付装修补贴后，美瑶博凯公司应当依约向花样年支付租金等相关费用”，故认定美瑶博凯公司须承担逾期支付的违约责任。故一审依美瑶博凯公司逾期付款的事实及上述合同解除权的约定认定花样年公司有权解除合同并无不当。对于美瑶博凯公司认为案件处于审理阶段花样年公司无权解除合同的问题，四川省高级人民法院于（2019）川民申6757号民事裁定书已予阐明，即“花样年公司2018年9月25日向美瑶博凯公司支付装修补贴款后，这时美瑶博凯公司就应依约向花样年公司支付相应租金等费用。美瑶博凯公司未能及时履行其支付租金等合同义务构成违约，故应承担违约责任”，故其以该理由主张免责并对抗花样年公司的解除权缺乏依据，本院对该上诉理由不予采纳。同时，本院认为，即使花样年公司关于租金等费用的给付请求尚在审理阶段，亦不影响美瑶博凯公司按双方合同约定继续履行义务，其应付而未付构成违约且达到双方约定的解除条件时，花样年公司有权行使解除权并解除合同。对于美瑶博凯公司认为双方在2018年11月仍在就租金进行结算的问题，本院认为，解除权系形成权，于花样年公司行使解除权时即发生效力，故在2018年10月18日通知解除发生效力后，双方合同即已解除。之后双方继续就租金进行的结算属合同解除之后的清理结算行为，并不影响解除效力的认定。对美瑶博凯公司该上诉理由本院亦不予采纳。另，对于美瑶博凯公司认为其未按约支付租金系花样年公司恶意查封账户所致的问题，前述（2019）川民申6757号民事裁定书亦予阐明，即“花样年公司因另案依法申请查封美瑶博凯公司账户，仅查封了美瑶博凯公司一个账户，且该查封为限额查封，不完全影响该账户使用。另，即使美瑶博凯公司该账户被查封也可以其他方式及时进行支付。因此，花样年公司的另案查封行为并不足以导致美瑶博凯公司丧失支付能力”，故本院对美瑶博凯公司该上诉理由不予采纳。 关于案涉装修补贴的返还问题。本案中，花样年公司系依就合同解除后的装修补贴提出返还，即双方补充协议约定的“若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.2.1款约定的租赁期限的，甲方有权要求乙方按租赁期限折旧后将剩余租赁期限年限的装修补贴费返还甲方”，该返还主张与前诉的返还请求所依据的事实和理由均不同，系不同请求权。从双方前后多起诉讼来看，在（2017）川0124民初4132号案件中，美瑶博凯公司系基于合同尚在履行中要求花样年公司继续按双方合同约定支付装修补贴，一审法院对该继续履行之诉请予以支持；本院（2018）川01民终10078号判决对该一审判决予以维持。之后，花样年公司于（2018）川0124民初859号案件中基于认为美瑶博凯公司“经营品牌缺失”提出返还装修补贴的请求，一审对该返还诉请予以驳回。而本案则系基于合同解除导致承租人实际租赁时间少于双方约定的60个月租赁期限所发生的装修补贴返还，故一审认定不属于重复起诉正确，本院予以确认。对于免租期的租金问题，一审依双方约定认定正确，本院予以确认。另，就美瑶博凯公司一审反诉的问题，一审认定亦无不当，本院予以维持。 综上，美瑶博凯公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16668元，由北京美瑶博凯贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年十二月七日 书记员  崔金枝