云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3890号原告：施四华，男，1973年6月16日生，汉族，农民，住蒙自市。委托诉讼代理人：孙志远，云南众盾律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李艳红，云南众盾律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：栾金成，男，1980年5月26日生，汉族，住。委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蒲同漂，云南兆谦律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。第三人：栾某，女，2009年9月10日生，汉族，蒙自市第二中学学生，住蒙自市。法定代理人：白某，女，1977年11月16日生，汉族，住蒙自市。原告施四华与被告栾金成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告以栾某系案涉房屋共有人为由，申请追加其作为第三人参加诉讼。原告施四华的委托诉讼代理人孙志远、李艳红，被告栾金成到庭参加诉讼。第三人栾某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施四华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告履行双方签订的《房屋买卖合同》中的义务，将蒙自市消防花园9幢三单元402室房屋产权过户至原告名下。2.判令被告承担本案诉讼费。开庭过程中，变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法判令被告履行双方签订的《房屋买卖合同》中的义务，将蒙自市消防花园9幢三单元402室房屋产权过户至原告名下。2.判令被告承担本案诉讼费、保全费2534元。事实和理由：2018年8月5日原被告双方经协商一致后共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将自己所有并位于蒙自市消防花园9幢三单元402室的房屋以402860元出售给原告。原告先向被告支付362860元取得房屋的使用权。因合同签订时，被告所有的房屋不动产权证还在办理中，故剩余房款40000元在原告取得该房屋的不动产权证后10日内支付给被告，被告在取得合同约定房屋不动产权证后应积极配合原告办理过户手续。在合同签订后原告已按照约定向被告支付完所有购房款402860元，现今被告也已取得该房屋的不动产权证，但被告并未按照合同约定积极配合原告办理该房屋的不动产权证。原告多次联系被告要求其按照合同约定履行义务，但被告均以多种理由推托。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告栾金成辩称：1.房屋买卖合同签订时不具备合同法的法定条件，该房产未取得合法的房产证。2.买卖时双方不是以公平公正的市场交易取得，是欺瞒房屋产权共有人白某、栾某而达成的交易。第三人栾某未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：被告栾金成与第三人栾某的法定代理人白某原系夫妻关系。2016年3月2日，双方自愿到蒙自市婚姻登记处办理离婚手续，并签订了一份《离婚协议》，协议中约定：“一、男女双方自愿离婚。二……。三、财产处理：（1）房屋：……2.以栾金成名义购买的蒙自市消防花园9栋3单元402号房屋归栾金成所有，以白某名字购买的蒙自市房屋归栾金成所有……。”2018年8月5日，原告施四华即乙方与被告栾金成即甲方签订了一份《房屋买卖合同》，合同中约定：“第一条房屋的基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于蒙自市消防花园******商品房，建筑面积131.62平方米（其中套内建筑面积116.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.941平方米）；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附属设施见附件二；该房屋所有权证号、土地使用证在办理过程中，房屋于2009年5月竣工，于2012年进行装修。第二条房屋面积的特殊约定。本合同第一条所约定的面积为参照同幢同单元孙习林不动产证登记面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方。2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第三条土地使用权性质。该房屋相应的土地使用权证、房屋产权证（当前为不动产证）正办理过程中，所有首次办证费用由甲方承担。该房屋办理过户时，所有办理房屋过户费用（包括甲方应缴税、费等）均有乙方承担。该房首次土地使用权证、房屋产权证（当前为不动产证）办理下来后，由乙方选择决定何时（何种方式）办理过户，甲方必须积极配合办理。第四条价格。1.按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米3000.00元。房屋总金额为（币）叁拾玖万肆仟捌佰陆拾元整（394860.00元）。2.房屋内家具及电器折价捌仟元（8000.00元）。3.房屋及家具、电器总出让价合计为肆拾万零贰仟捌佰陆拾元整（402860.00元）。第五条付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付房款及房屋内家具及电器折价款（币）叁拾陆万贰仟捌佰陆拾元整（362860.00元）；其余房款（币）肆万元整（40000.00元），待房产完全过户给乙方后，乙方于（以不动产证登记时间为准）10日内支付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限。甲方应于收到乙方定金30日内，将该房屋交给乙方。”合同还对乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交付房屋的违约责任、关于产权登记的约定等等进行了详细约定。合同签订当日，原告施四华以现金形式向被告栾金成支付购房款362860元，被告出具《收条》一张给原告收执，《收条》中载明：“今收到施四华支付的购房款（消防花园9幢3单元402室商品房）：叁拾陆万贰仟捌佰陆拾元整，￥：362860.00元。其余房款40000.00元待房产完全过户后再行支付。收款人：栾金成（420982198005266413）2018年8月5日于消防花园。”被告收到款项后将案涉房屋交付原告使用至今。2020年5月12日，金平苗族瑶族傣族自治县人民法院（以下简称：金平法院）在执行申请执行人金平苗族瑶族傣族自治县农村信用合作联社与被告栾金成即被执行人、白某、孔艳梅金融借款合同纠纷一案中以（2020）云2530执恢5号之二《执行裁定书》查封了登记在被告名下坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层402号住房〔不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产第××号，建筑面积131.62平方米〕一套。2020年7月24日，原告施四华作为案外人向金平法院对查封案涉房产提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。金平法院经审查后认为，案外人购买的登记在被执行人栾金成名下的房屋，在本院查封前已经与被执行人签订书面买卖合同，案外人已按照合同约定支付大部分价款即362860元，仅有尾款40000元未付系双方约定附条件的民事法律行为符合法律规定，案外人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且案外人已经合法占有使用该案涉房屋至今，未办理不动产权过户的责任并非案外人原因所致，故案外人的异议主张成立。被执行人对其辩称的买卖合同无效、合同系双方恶意串通损害共同产权人（即前妻白某）的合法权益情况下所签订、该房屋在签订合同前就被金平法院查封和在银行抵押状态等主张，未提供证据予以证实，故对其答辩主张不予采信，遂于2020年7月31日作出（2020）云2503执异19号《执行裁定书》，裁定：“中止对案外人所有的登记在被执行人栾金成名下坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层402号住房〔不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产第××号，建筑面积131.62平方米〕的执行。”2020年8月13日，金平法院向原告发送《履行到期债务通知书》，通知其履行还款义务，将尚欠40000元购房款交至金平法院。同日，金平法院出具《还款证明》，证实原告交纳的40000元暂存于金平法院账上，将用于支付金平苗族瑶族傣族自治县农村信用合作联社与栾金成、白某、孔艳梅金融借款合同纠纷执行一案的案款。同年8月31日，金平法院向蒙自市不动产登记中心送达（2020）云2503执恢5号之五十《执行裁定书》、（2020）云2503执恢5号之五十《协助执行通知书》各一份，对案涉房屋进行解封。2020年7月21日，原告施四华向蒙自市人民法院提起诉讼，要求被告栾金成将案涉房屋过户其名下，并申请对案涉房屋进行财产保全，由此缴纳保全费2534元。在审理过程中，因被告提出需要向金平法院提起执行异议之诉，原告遂申请撤回起诉。2020年12月9日，案涉房屋被依法解除查封，解封文书号为（2020）云2503民初2907号之一。另查明，案涉房屋系被告栾金成于2008年4月23日向红河州官恒房地产开发有限公司购买，双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：9-3-402）已于2008年4月28日向原蒙自县房地管理处登记备案（登记号：014862号）。现该房屋已办理不动产权登记证书，原不动产权证号为云（2018）蒙自市不动产权第××号，原登记原因为单位自建房，现不动产权证号为云（2018）蒙自市不动产权第××号，土地使用权面积为19.41平方米，房屋面积为131.62平方米。2020年3月27日，被告栾金成（上诉人）与前妻白某（被上诉人）及原审第三人王来兵、王友丽离婚后财产纠纷案在红河哈尼族彝族自治州中级人民法院主持下自愿达成如下调解协议：“一、……三、坐落、坐落于昆明市碧海秋月****房屋归栾金成所有某于2021年1月1日前将该房屋交付栾金成；原离婚协议中关于该房屋的处置约定不再履行，由白某撤回蒙自市人民法院（2018）云2503民初3487号民事判决的执行申请。四、由栾金成负责清偿金平苗族瑶族傣族自治县人民法院（2017）云2530民初787号民事判决确定的应支付金平苗族瑶族傣族自治县农村信用合作联社金融借款本金及利息40余万元。五、栾金成名下的云Ｇ×××**车一辆归白某所有，由栾金成于2020年6月30日前配合白某办理车辆过户手续；栾金成不再申请执行蒙自市人民法院（2019）云2503民初234号民事判决内容。……七、栾金成、白某同意双方不再将栾金成诉状中主张的2014年9月26日涉及的800000元作为夫妻共同财产或共同债权进行分割。八、白某不再向栾金成主张双方于2016年3月2日签订的离婚协议中约定的关于原夫妻共同债务的处理约定；栾金成不再向白某主张返还已被出售的蒙自南湖花园15栋3单元1002号房屋、售房款及其损失。九、本协议签订后双方不再向对方主张夫妻共同债权及共同财产的分割。”上述事实，有原告提交的《身份证》《房屋买卖合同》《收条》《金平法院执行裁定书》《履行到期债务通知书》《还款证明》《蒙自市人民法院民事裁定书》及本院依职权调取的《离婚协议》，（2018）云2503民初3487号《民事判决书》记录在卷并予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，原告施四华与被告栾金成在签订《房屋买卖合同》时，被告栾金成未依法登记领取权属证书属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让的情形，但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，金平法院于2020年7月31日作出的（2020）云2503执异19号《执行裁定书》，已明确认定案涉房屋的权利所有人为原告施四华，被告未在法定期限内向金平法院提起执行异议之诉，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告协助将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。原告要求被告承担其另案申请诉讼保全所产生的保全费2534元，无法律依据，不予支持。被告未提交证据证实第三人栾某系案涉房屋的合法共有人，对其辩解，本院不予采纳。第三人栾某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告栾金成于本判决生效之日起十日内协助原告施四华将坐落于蒙自市振兴路西侧消防花园9幢3单元4层402号房屋〔不动产权证号：云（2018）蒙自市不动产第××号，建筑面积131.62平方米〕过户至原告施四华名下。过户费用由原告施四华负担。案件受理费50元，由被告栾金成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 蓓二〇二〇年十二月十六日书记员 唐誉铭