四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8014号 原告：成都蜂云共赢物业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉泰五路********。 法定代表人：江金元，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：向登位，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 被告：四川聚马飞腾汽车销售服务有限公司，住，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段**********/div> 法定代表人：荣红，职务不详。 原告成都蜂云共赢物业管理有限公司（以下简称蜂云共赢公司）与被告四川聚马飞腾汽车销售服务有限公司（以下简称四川聚马飞腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蜂云共赢公司的委托诉讼代理人向登位到庭参加诉讼，被告四川聚马飞腾公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 蜂云共赢公司向本院提出诉讼请求：1.判令四川聚马飞腾公司支付租金77064.4元（两个月免租期2019年10月24日至2019年12月27日）；2.判令四川聚马飞腾公司支付2019年10月24日至2020年5月31日的物业管理费59224.06元、2019年10月23日至2020年5月20日的电费3420.9元、2019年10月28日至2020年5月31日的垃圾清运费254.06元；3.判令四川聚马飞腾公司支付违约金57798.3元；4.判令四川聚马飞腾公司将公司注册地从租赁房屋迁出或注销；5.律师费、保全费由四川聚马飞腾公司承担。事实及理由：2019年10月23日，蜂云共赢公司与四川聚马飞腾公司签订了《房屋租赁合同》，约定蜂云共赢公司将位于高新区××道××号××栋××号××号房屋出租给四川聚马飞腾公司办公使用。租赁期从2019年10月28日起至2021年12月27日止，共计26个月，其中2019年10月24日至2019年12月27日为免租期。该房屋面积453.32平方米，租金单价85元／平方米，月租金38532.2元。合同第二条第四项约定了租金支付方式，四川聚马飞腾公司按每6个月向蜂云共赢公司支付一次房屋租金，首次租金支付的计租期间为2019年12月28日至2020年6月27日，在2019年10月28日前支付首次租金，此后每次应提前20日支付下一期租金。合同第三条第二项约定，如租赁期间乙方提前退租，四川聚马飞腾公司须向蜂云共赢公司补缴本合同中约定的2个月免租期的房屋租金。合同第四条约定2019年10月24日以后水费、电费、电话费、物业管理费等费用由四川聚马飞腾公司承担。合同第九条第三项第四款约定，四川聚马飞腾公司逾期不支付租金超过7日的，蜂云共赢公司有权解除合同。合同第十条第三项约定，因四川聚马飞腾公司的原因终止合同，其应当向蜂云共赢公司赔付1.5个月的招商佣金。合同第十条第四项约定，因单方违约产生的律师费、诉讼费、调查费等全部费用由违约方承担。合同签订后，蜂云共赢公司依约向四川聚马飞腾公司交付了房屋，但四川聚马飞腾公司仅支付了首期租金，经多次催告均未支付第二期租金、物业管理费、其他杂费等费用。租赁期内，四川聚马飞腾公司未缴纳物业管理费、其他杂费共计62899.02元，该费用已由蜂云共赢公司缴纳。蜂云共赢公司于2020年5月11日、2020年5月31日分别向四川聚马飞腾公司送达了《房租催缴通知书》、《解除合同通知书》。现四川聚马飞腾公司已未在租赁房屋内实际经营。蜂云共赢公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 四川聚马飞腾公司未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，蜂云共赢公司作为甲方与作为乙方的四川聚马飞腾公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市高新区××道××号××栋××号××号房屋出租给乙方作为办公使用，计租面积为453.32平方米，交付标准为装修现状交付。租赁期限自2019年10月28日至2021年12月27日，共计26个月租期。其中2019年10月24日至2019年12月27日为免租期。租金按含税价85元／㎡计算，月租金为38532.2元，年租金为462386.4元。租金按每六个月向甲方支付一次。首次租金计租期间为2019年12月28日至2020年6月27日，共计231193.2元，在2019年10月28日前支付。此后每次乙方应提前20日向甲方足额支付下一期租金。合同第三条第一款约定，签订本合同之日起当日乙方向甲方支付相当于一个月的租金38532.2元作为履约保证金。第二款约定，若乙方违反本合同约定，甲方有权从乙方的保证金中抵扣乙方应承担的违约金、赔偿金或有权不予退还保证金，如租赁期间乙方提前退租，乙方还须向甲方补缴本合同中约定的2个月免租期的房屋租金。合同第四条约定，物业费单价18元／㎡，（若遇到物业公司价格升降调整，则以物业通知价格为准执行），本栋楼宇物业费采用预支付，经甲、乙双方友好协商，由乙方自行支付给星宸国际物业中心。甲方承担2019年10月24日前的所有费用，此后水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费、非室内原附属设施维修费等费用由乙方承担。甲方交付房屋时结清房屋交付前所有费用。乙方应按时缴纳合同期内房租、电、物业管理等相关费用。合同第八条第二款第四项约定，若乙方在承租期内，利用此房屋地址进行工商注册，应在合同解除或终止后3日内将注册地址迁出，否则甲方有权不退还剩余租金及保证金。合同第九条第三款第五项约定，乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过十五日（含）的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋。合同第十条第三款约定，本合同约定的租赁期内，若乙方单方解除或终止合同，应提前30日书面告知甲方，经甲乙双方友好协商达成解约协议后，甲方扣除乙方本合同履约保证金后，额外由乙方向甲方赔付1.5个月的招商佣金。第四款约定，因甲乙单方违约，导致产生的律师费、诉讼费、调查费等全部费用应由违约方承担。 合同签订当日，双方签订《交付通知函》，确认成都市高新区××道××号××栋××号××号房屋内家具家电的交付数量，确认质量合格，并分别记载电表起始度及钥匙数量。合同签订后，蜂云共赢公司按照约定向四川聚马飞腾公司交付了租赁房屋，四川聚马飞腾公司亦按照约定支付房屋租金至2020年6月27日，并支付履约保证金38532.2元。 蜂云共赢公司于2020年5月11日向四川聚马飞腾公司发出《房租催缴通知书》，载明蜂云共赢公司依据双方签订的《房屋租赁合同》有权单方面解除合同，收回房屋，并附《付款通知书》载明，四川聚马飞腾公司欠付2019年10月24日至2020年5月31日物业管理费59224.06元、2019年10月28日至2020年5月31日垃圾清运费254.06元、2019年10月23日至2020年5月20日电费3420.9元，欠付金额合计62899.02元。 2020年5月31日，蜂云共赢公司将《解除合同通知书》张贴于四川聚马飞腾公司办公的租赁房屋处，通知书载明，截止本通知出具时四川聚马飞腾公司尚欠付物业费59224.06元，其他杂费（垃圾清运费、电费）3674.96元，共62899.02元。根据双方签订的房屋租赁合同第九条之3之（5）约定，蜂云共赢公司有权单方解除合同。现正式函告四川聚马飞腾公司解除双方签署的《房屋租赁合同》，本解除合同通知书自送达之日起生效。 另查明，2020年6月29日，蜂云共赢公司就本案及（2020）川0193民初8010号案与四川建投律师事务所签订《委托代理合同》，两案实际支付律师费1500元。 再查明，2020年12月18日，成都市智申物业管理有限公司星宸国际物业服务中心出具《情况说明》，载明物业管理费收费标准为18元/㎡/月，电费收费标准为1.05元/度。303、307号房屋面积共计453.32㎡，2019年10月24日至2020年5月31日物业管理费共计59224.06元。2019年10月23日至2020年5月20日共计用电量为3258度（303号房屋电表起止度1066—2634，307号房屋电表起止度为1005-2695），产生电费3420.9元。2020年10月28日至2020年5月31日垃圾清运费共计254.06元，蜂云共赢公司已向该公司支付上述费用。 上述事实有《房屋租赁合同》及《交付通知函》、《房租催缴通知书》、《解除合同通知书》、《委托代理合同》、律师费发票、成都市智申物业管理有限公司出具的《情况说明》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间；二、四川聚马飞腾公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。本院认为，蜂云共赢公司与四川聚马飞腾公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，蜂云共赢公司按合同约定交付了房屋，四川聚马飞腾公司亦按照合同约定支付了首期租金及履约保证金。但四川聚马飞腾公司至今未支付物业管理费等费用，且已未在租赁房屋内实际办公。四川聚马飞腾公司逾期支付物业管理费等已构成违约，蜂云共赢公司依法享有合同解除权。2020年5月31日，蜂云共赢公司将《解除合同通知书》张贴于四川聚马飞腾公司办公的租赁房屋处，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除。现蜂云共赢公司依据合同第三条第二款要求四川聚马飞腾公司支付2019年10月24日至2019年12月27日的免租期租金77064.4元（38532.2元/月×2个月），符合合同约定，本院予以支持。扣除四川聚马飞腾公司已交纳的合同解除后的2020年6月1日至2020年6月27日的租金34678.98元(38532.2元/月÷30天×27天)，还应当支付房屋租金42385.42元。 关于四川聚马飞腾公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。截止2020年5月31日蜂云共赢公司将《解除合同通知书》张贴于四川聚马飞腾公司办公的租赁房屋处，四川聚马飞腾公司逾期交纳租金以外的应付款项超过十五日，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。蜂云共赢公司主张的违约金符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而蜂云共赢公司并未举证证明其损失的大小。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为38532.2元。因四川聚马飞腾公司已支付的履约保证金38532.2元，故该费用在本案中一并抵扣，四川聚马飞腾公司无须再另行支付违约金； 关于四川聚马飞腾公司应当支付的物业费、电费及垃圾清运费。根据合同约定，租赁期内的上述费用应由四川聚马飞腾公司承担。四川聚马飞腾公司未结清相关费用，现蜂云共赢公司自行缴纳后要求四川聚马飞腾公司支付，符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持。本院结合《专用收据》、《情况说明》及诉请，确认四川聚马飞腾公司应支付物业管理费59224.06元、电费3420.9元、垃圾清运费254.06元； 关于蜂云共赢公司要求四川聚马飞腾公司将公司注册地址从租赁房屋迁出或注销的问题。蜂云共赢公司提交的四川聚马飞腾公司的营业信息显示，其住所地为中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段********，并非本案租赁房屋地址成都市高新区××道××号××栋××号××号，蜂云共赢公，蜂云共赢公司亦未举证证明四川聚马飞腾公司有变更住所地的情况聚马飞腾公司将公司注册地址从租赁房屋迁出或注销并无事实依据，故本院对其该请求不予支持； 关于律师费，根据合同约定，因单方违约导致的律师费由违约方承担。本案中，虽蜂云共赢公司就本案及（2020）川0193民初8010号案与四川建投律师事务所签订了《委托代理合同》，但实际仅支付1500元律师费，后续律师费属于风险代理，需要根据案件回款金额按比例支付，未实际发生且处于不确定状态，本院在（2020）川0193民初8010号案中已支持其实际支付的1500元律师费，该费用在本案中不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川聚马飞腾汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都蜂云共赢物业管理有限公司房屋租金42385.42元； 二、被告四川聚马飞腾汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都蜂云共赢物业管理有限公司物业管理费59224.06元、电费3420.9元、垃圾清运费254.06元； 三、驳回原告成都蜂云共赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2293元、保全费1509元、公告费560元，由被告四川聚马飞腾汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  周文莉