广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初13574号原告：东莞市大朗镇圣堂股份经济联合社，住所地为广东省东莞市***********。负责人：叶创新。委托诉讼代理人：何飞，广东华文律师事务所律师。委托诉讼代理人：文炼，广东华文律师事务所律师。被告:葛小军，男，1970年3月15日出生，汉族，住江西省丰城市*************，公民身份号码为362************813。原告东莞市大朗镇圣堂股份经济联合社（下称“圣堂经联社”）诉被告葛小军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣堂经联社的委托诉讼代理人文炼及被告葛小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣堂经联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年9月1日至2020年5月31日期间占有使用费76200元（12700元/月×9个月-定金38100元）及资金占用利息损失（按照全国银行间同期同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月13日，原、被告就被告租赁位于东莞市大朗镇圣堂社区******二、三层和一楼梯房、小卖部及铁皮房的相关事宜签订一份《楼房租赁合同书》，约定：被告承租原告所有的上述房屋，面积为950平方米，用于商业用途，租赁期限为3年（即2018年9月1日至2021年8月31日），每月租金12700元，每月10日前缴清当月租金，于合同签订之日缴纳定金38100元。自2019年9月起，被告拒绝支付租金，至2020年5月已经拖欠9个月租金，抵扣定金38100元，尚欠76200元未付。2020年5月9日，原告向被告出具书面通知，催缴拖欠租金和要求其搬离相关物品，同日被告家属签收该书面通知，原告于2020年5月28日收回租赁物。租赁合同虽然因案涉租赁物未依法取得房产证而无效，但被告作为承租人仍应支付占有使用费。基于上述事实与理由，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告葛小军辩称：在2018年8月13日签订租赁合同后，被告即开始投资装修并购买经营所需设备，前后花费20多万元后开始正常经营。2018年到2019年上半年生意还马马虎虎，勉强能够维持日常开销及按时支付房租，但从2019年下半年开始，由于大环境经济萧条影响，生意入不敷出，开始到处借钱维持经营（包括交租），直至年底实在借不到钱才开始欠付租金。后来原告见被告经营困难，建议解除合同腾退房屋，因为考虑到投资太大，如解除合同则亏损太多，原告同意被告等生意好转再补交租金，殊不知到2020年开始又遇上新冠肺炎疫情，雪上加霜，导致根本没有生意，房租无法交付。直至2020年4月份，原告在多次催交租金无果的情况下再次与被告详谈欠租事宜，双方当时未能达成共识。2020年5月18日，原告再次催交租金，被告实在无力负担巨额租金，在万般无奈之下同意原告的条件，即解除合同腾退房屋，以此前所交定金38100元抵扣3个月的租金，按疫情特殊期间国家政策减免1个月租金，投资20多万元的装修费用及设备抵扣剩下的租金。被告租房投资到解除合同前后不到两年时间，不光血本无归，还搞得身心疲惫，纵有万般不舍，也无有效办法。而今，原告言而无信，在事情已经处理完毕之后却提起诉讼，实属不该，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《楼房租赁合同书》，约定：甲方将位于东莞市大朗镇圣堂社区******二、三层和一楼梯房、小卖部及铁皮房出租给乙方使用，面积950平方米，乙方租赁甲方楼房作商业用途；租赁期限为3年，即从2018年9月1日起至2021年8月31日止，月租金12700元，于每月10日前缴清当月租金，在合同签订之日一次性缴交定金38100元。合同签订后，被告依约向原告支付定金38100元，原告也将约定租赁物交付给被告使用。自2019年9月起，被告未能依约支付租金，双方于2020年5月份经协商一致解除合同，案涉租赁物于2020年5月28日已交还原告占有使用。本院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得《建设工程规划许可证》，亦未办理房产证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《楼房租赁合同书》应认定为无效。合同虽然无效，但鉴于被告实际占有使用案涉租赁物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。双方一致确认未付占有使用费期间系从2019年9月1日起至2020年5月28日止，且一致同意以定金38100元抵扣所欠占有使用费，现本案双方争议的是：一、被告主张减免1个月租金是否成立；二、双方是否曾达成关于以案涉租赁物的装修及设备抵扣剩余占有使用费的协议。针对焦点一。案涉租赁物属于商业用房，《楼房租赁合同书》属于商业用房租赁合同。被告作为承租人，承租使用案涉租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，新冠肺炎疫情防控措施可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形，被告主张减免1个月租金即12700元，合法合理，本院予以支持。针对焦点二。被告主张双方曾达成关于以案涉租赁物的装修及设备抵扣剩余占有使用费的协议，但未能提交任何证据证明，应承担举证不能之不利后果，对其该项抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，2019年9月1日至2020年5月28日期间应付占有使用费依法计算为：12700元/月×8个月+12700元÷31天×28天=113070.97元。减免1个月占有使用费即12700元以及抵销定金38100元后，被告应付原告占有使用费62270.97元。鉴于案涉租赁合同无效，原告诉请计算占有使用费的利息，于法无据，不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告葛小军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市大朗镇圣堂股份经济联合社支付占有使用费62270.97元；二、驳回原告东莞市大朗镇圣堂股份经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费853元（已由原告预交），由原告东莞市大朗镇圣堂股份经济联合社负担175元，被告葛小军负担678元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈国云二〇二〇年十二月十日书记员  李宛鸿强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。