贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10625号上诉人（原审被告）：项倩，女，1984年12月12日出生，汉族，住安徽省歙县。被上诉人（原审原告）：张瑾，女，1972年4月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：曹连英，贵州吉远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵爽，贵州吉远律师事务所实习律师。上诉人项倩因与被上诉人张瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人项倩上诉请求：1、撤销原判，重新作出公正判决；2、一、二审案件费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为，一审判决认定事实错误，依法应当改判。一审认定被上诉人丈夫夏俊同意中介带租客看房的时间作为上诉人向被上诉人返还案涉房屋及附属物品、设施设备的时间即2019年11月2日较为合理，上诉人认为这一时间界定与客观事实不符，且缺乏事实依据。第一，上诉人于2019年9月2日就完成了案涉房屋的原状返还义务。被上诉人的丈夫夏俊事先已经知道上诉人不继续承租案涉的房屋，于是被上诉人的丈夫夏俊在2019年9月1日称：“我今天准备找中介另行招租，你能委托其他人代理交接手续吗?”上诉人因出差的缘故就不能亲自办理交接手续，将钥匙两把放在房间内，并告知被上诉人丈夫夏俊。另一把钥匙放在原中介处，由原中介转交给被上诉人丈夫夏俊，也发微信告知被上诉人丈夫夏俊。从双方的微信聊天记录内容可知，被上诉人丈夫夏俊明知上诉人已经将案涉房屋腾空交出，并没有占有使用案涉房屋。并且在2019年9月2日上午新中介的工作人员就电话和短信告知上诉人，称是夏先生把案涉的房屋委托给了该新中介，想带客户去看案涉的房屋。故，上诉人已经于2019年9月2日已经委托新中介带客户进行看房，即视为上诉人于2019年9月2日已经返还了案涉房屋给被上诉人。第二，一审证人出庭作证称自己作为中介人员在2019年11月2日带客户看过案涉房屋，因租金等原因没有谈成。这只是其中的一次，并不代表该时间就是认定本案返还房屋的时间。2019年11月2日仅是一次代表性的时间，说明在这之前，被上诉人就已经将案涉房屋的招租事宜委托给了原中介及新中介，正好和上述中被上诉人的丈夫夏俊微信告知上诉人的事实相吻合，“我今天准备找中介另行招租，你能委托其他人代理交接手续吗?”。第三，在案涉房屋租赁合同解除后，上诉人在2019年9月2日将案涉房屋三把钥匙，其中两把钥匙放置于房间内，一把钥匙交于房屋中介处的做法并不违法，也不违反合同的约定，交付返还的形式也符合双方合同第8条约定“微信通知”方式。合同中并没有约定返还房屋的方式必须是本人现场交付或者返还。何况被上诉人的丈夫夏俊自己于2019年9月1日称“我今天准备找中介另行招租，你能委托其他人代理交接手续吗?”上诉人因工作原因不能亲自到场交付钥匙和返还房屋的情形也是告知了被上诉人的。故，将两把钥匙放置于房间内，一把钥匙交于房屋中介处，并且在2019年9月1日发信息告知了被上诉人的丈夫夏俊。所以2019年9月2日被上诉人委托的新中介工作人员联系看房，说明双方对委托他人办理交接手续的事宜是达成一致意见的。第四，若被上诉人认为上诉人返还房屋的方式有瑕疵，违反了合同约定，也有及时止损的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”双方合同第8条约定“甲方依法定或约定行使解除权的，丙方应当自接到甲方通知后七日内，自行腾空存放在租赁房屋中的自用物品，并向甲方移交租赁房屋；逾期甲方有权自行收回房屋，丙方放置在租赁房屋中的物品，视为丙方的抛弃物，甲方可自行处置，由此可能造成的一切费用和损失，有丙方自行承担。”上述法条明确规定了守约方的止损义务，而且合同中也约定了“协议解除后，上诉人7日内腾空移交房屋，逾期被上诉人就有权自行收回房屋。”房屋租赁合同中，因为时间要素在合同中的重要地位，守约方及时止损是非常必要的。本案中，双方的协议于2019年9月初就解除了，被上诉人的丈夫夏俊在2019年9月1日就知晓案涉房屋的钥匙2把钥匙放置于房间内，1把钥匙交于房屋中介处。被上诉人明知上诉人腾空了房屋，事实上没有占有使用案涉房屋。那么被上诉人作为业主就应当及时验收房屋，而不是时隔半年以后再来起诉上诉人支付房屋占用费或租金。房屋租赁合同是一种以转移房屋的使用权益以换取租金的继续性合同，在案涉合同中，时间要素居于重要地位，则随着时间的推移合同双方的权利义务都不断增加。本案中，上诉人将案涉房屋于2019年9月2日返还给了被上诉人的丈夫夏俊，明知2把钥匙放置于房间内，1把钥匙交于房屋中介处，上诉人也没有占有使用案涉房屋，案涉上诉人将房屋的交付和返还符合客观实际，并没有违反合同约定，一审却以中介带人看房其中一次典型的时间即2019年11月2日为返还时间，让上诉人承担2019年9月1日至2019年11月2日的租金缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人认为其交付返还案涉房屋符合客观情况，自案涉房屋租赁合同解除后不应当承担任何租金或占用费，为维护其合法权益，根据民事诉讼法之规定上诉至贵院，恳请贵院予以支持。张瑾答辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，一审判决部分事实认定错误，请求二审法院予以纠正。张瑾向一审法院提出诉讼请求：一、判令确认原告于2019年9月3日解除与被告签订的房屋租赁合同行为合法有效；二、判令被告按合同约定，原状返还原告位于贵阳市观山湖区”的租赁房屋及其附属物品、设施设备；三、判令被告向原告支付从2018年9月起至被告向原告移交租赁房屋时止，期间的物业服务费每月人民币207.7元；四、判令被告以合同应付第二年租金为标准，向原告支付每日房屋占用使用费人民币117元，该费用从2019年9月1日起计，直至被告依法向原告移交租赁房屋时止；五、案件受理费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落于贵阳市观山湖区”房屋租赁给丙方用于经营。2.租赁期三年（第一年从2018年9月1日起至2019年8月31日止；第二年从2019年9月1日起至2020年8月31日止；第三年从2020年9月1日起至2021年8月31日止）。3.丙方租赁期满前，表示不继续承租的，应提前30日向甲方提出，并在租期届满前腾空房屋中的自有物品，逾期视为违约。同时甲方有权自行收回房屋，丙方存放在出租房屋内的物品，视为丙方的抛弃物，甲方可自行处置，由此可能造成的一切费用和损失，由丙方自行承担。4.租金：第一年从2018年9月1日起至2019年2月28日止，为每月人民币3000元；从2019年3月1日起至2019年8月31日止，为每月3500元。第二年、第三年为每月3500元。5.因租赁房屋产生的水费、电费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、物业服务费等费用和需要办理的相关手续均丙方自行办理和承担。6.租赁期间内，经甲、丙双方协商达成一致，可解除本合同。7.如丙方违约的，甲方除可以单方解除合同并收回出租房屋外，对已交纳的履约保证金和未到期部分的租金作为违约金补偿，不予退还丙方。8.甲方依法定或约定行使解除权的，丙方应当自接到甲方通知后七日内，自行腾空存放在租赁房屋中的自有物品，并向甲方移交租赁房屋；逾期甲方有权自行收回房屋，丙方放置在租赁房屋中的物品，视为丙方的抛弃物，甲方可自行处置，由此可能造成的一切费用和损失，由丙方自行承担。通知丙方的方式；电话通知、书面通知，或向丙方所留存手机号码发送短信、电子邮箱、微信等。2019年9月1日，原告丈夫夏俊通过微信向被告张瑾发送“……你未在房屋租赁合同规定的期限内支付2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金已违约，现通知你，我将收回房屋并解除合同……”，被告张瑾回复“……房屋已经打扫干净。钥匙两把今明两日我会放回房间里。”2019年9月2日，被告将持有的三把钥匙，一把交于中介，两把放置于案涉房屋内并告知案外人夏俊。2019年9月3日，案外人夏俊通过微信通知被告正式解除案涉《房屋租赁合同》。尔后，案外人夏俊与被告就案涉房屋的相关问题通过微信多次进行沟通。案涉房屋2019年9月的水电费由案外人先行代为支付。2019年9月15日，被告通过微信向案外人夏俊发送案涉房屋照片，告知其已将案涉房屋腾空并保留案涉房屋预留的物品。2019年9月17日，被告通过微信向案外人夏俊支付其代缴的案涉房屋的水电费。因案涉房屋钥匙存放在中介处，中介将该房屋挂牌出租，且于2019年11月2日，征得案外人夏俊同意后，中介工作人员带租客去看房，因原告与租客就租金付款方式未谈妥，故没有达成租赁合意。2019年11月11日，原告支付案涉房屋2018年9月1日至2019年11月30日的物业费共计3115.5元，每月207.7元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行义务。原告诉请确认案涉《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除，被告对此不持异议，故对该诉请，一审法院予以支持。针对原告诉请第二项，被告于2019年9月2日告知原告丈夫夏俊将案涉房屋三把钥匙，两把放置于案涉房屋内，一把交于房屋中介；2019年9月15日，被告通过微信向原告丈夫夏俊发送案涉房屋照片，告知其已将案涉房屋腾空并保留案涉房屋预留的物品，可视为被告履行了腾空房屋并保留附属物品及设施设备的义务，但被告将房屋钥匙存放于房屋和中介处，并非直接交付于原告，存在履行瑕疵，故一审法院认为以原告丈夫夏俊同意中介带租客看房的时间作为被告向原告返还案涉房屋及附属物品、设施设备的时间(即2019年11月2日)较为合理。对该诉请，一审法院不予支持。针对原告诉请第三项，被告从2018年9月1日起承租原告房屋，双方于2019年9月3日解除案涉合同，被告于2019年11月2日实际返还房屋。2018年9月至2019年11月期间的物业费3115.5元，每月207.7元，被告未在租赁期间按约支付物业费，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故被告应按约支付2018年9月1日至2019年11月2日期间的物业费3115.5元。针对原告诉请第四项，原告要求被告从2019年9月1日起，按照每日117元支付案涉房屋的占有使用费。经查，被告未按约提前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，原告丈夫夏俊于2019年9月3日通知被告解除案涉合同，被告对此未持异议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，按照《房屋租赁合同》中的约定，被告违约，原告不予退还被告交纳的履约保证金，故对2019年9月1日至2019年9月3日期间原告的损失，一审法院认为已得到填补，该期间被告占用使用案涉房屋的占有使用费，一审法院不予支持；根据案涉合同中“甲方依法定或约定行使解除权的，丙方应当自接到甲方通知后七日内，自行腾空存放在租赁房屋中的自有物品，并向甲方移交租赁房屋……”的约定，原告2019年9月3日通知被告解除合同后，被告应于7日内（即2019年9月10日）返还房屋，但被告于2019年11月2日实际返还房屋，故2019年9月11日至2019年11月2日期间为不合理的占有期间，被告应向原告支付该期间的费用。按照案涉合同约定，第二年即2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为3500元/月，日租金即为3500元/30天=116.67元/天，故被告应向原告支付2019年9月11日至2019年11月2日共计61天的租金7116.87元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、原告张瑾与被告项倩2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；二、被告项倩于本判决生效之日起10日内向原告张瑾支付2018年9月1日至2019年11月2日期间的物业费3115.5元；三、被告项倩于本判决生效之日起10日内向原告张瑾支付2019年9月11日至2019年11月2日的租金共计7116.87元；四、驳回原告张瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取225元，由被告项倩负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交贵州乐居家园房地产有限公司出具的《情况说明》一份及张瑾与贵州乐居家园房地产有限公司签订的《物业租房委托书》，拟证明涉案房屋的钥匙是上诉人自行交给贵州乐居家园房地产有限公司的，且上诉人将案外人夏俊的电话号码留给贵州乐居家园房地产有限公司并未取得被上诉人的同意。被上诉人从未委托该公司对涉案租赁房屋进行招租，被上诉人于2020年10月17日在贵州乐居家园房地产有限公司工作人员赵洁和柏威五金换锁师傅颜红亮的见证下，换锁开门收回涉案租赁房屋的事实。被上诉人委托贵州乐居家园房地产有限公司进行租赁并签订《物业租房委托书》签订时间为2020年10月17日，时间发生在一审判决以后。本院组织当事人进行了质证，上诉人质证称，对《情况说明》的真实性不予认可，上诉人并未委托邓海礼进行房屋租赁。对《物业租房委托书》真实性认可，但系被上诉人委托中介重新招租的行为，与上诉人无关。二审经审理查明，上诉人提交的贵州乐居家园房地产有限公司于2020年10月17日作出的《情况说明》载明：“我公司负责中介租赁中天会展城Ｂ区Ｂ7组团1栋6楼2号房屋，是2019年9月1日由该房原租赁户项倩直接委托我公司对房屋进行出租的，当事人项倩本人将上述房屋钥匙交给我公司的，我公司职员邓海礼（现已离职）经办理，当时按照项倩的要求，房东联系方式留的是夏先生及手机号码139××××****。现张瑾本人于2020年10月17日正式委托我公司作为中介对上述房屋进行租赁，我公司与张瑾还签订了物业租房委托书，根据房东张瑾的要求，我公司职员赵洁陪同张瑾到上述房屋，由柏威五金换锁师傅颜红亮（电话185××******）负责更换房屋大门钥匙。之后，房东张瑾将门钥匙交给我公司保管，便于租房人看房。特此说明！”查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，合同解除权系合同当事人依据约定或法律规定单方作出意思表示终止合同权利义务的权利，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，只要合同当事人行使合同解除权具有合法依据，解除合同的通知到达对方当事人，即发生解除合同的法律效力。本案中，上诉人未在涉案《房屋租赁合同》约定的支付租金期限届满前支付2019年9月1日起的租金，系履行合同违约，涉案《房屋租赁合同》约定了被上诉人可在上诉人违约时解除合同，故被上诉人于2019年9月3日通知上诉人解除合同且到达上诉人，发生了解除涉案《房屋租赁合同》的法律效力，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除符合法律规定，依法应予维持。根据涉案《房屋租赁合同》约定，上诉人应在接到解除合同通知后7日内腾空并移交租赁房屋，上诉人逾期腾退房屋，被上诉人主张参照合同约定的租金标准收取房屋占用费不违反法律规定。本案中，上诉人于2019年9月2日将涉案房屋钥匙交付给中介公司并通知了被上诉人丈夫夏俊，因被上诉人长期通过夏俊与上诉人联系，上诉人有理由相信夏俊具有代理被上诉人的权利，且夏俊并未反对上诉人交付钥匙给中介公司的行为，于2019年9月3日要求上诉人办理好交接手续，说明被上诉人作出了同意上诉人将钥匙交至中介公司的意思表示。并且，被上诉人二审提交的《情况说明》能够印证上诉人确已将涉案房屋钥匙交至中介公司的事实。其后，上诉人于2019年9月15日向夏俊发送了涉案房屋腾空的照片，能够证明其确已从涉案房屋搬离，不再继续占用涉案房屋，被上诉人即应在夏俊接收照片后的合理期限内到涉案中介公司领取钥匙对房屋进行验收，是否履行验收义务的举证责任应由被上诉人承担。本案中，被上诉人未举证证明其在2019年9月15日后发现上诉人继续占用、使用涉案房屋，且于2020年10月17日与收取钥匙的中介公司签订了《物业租房委托书》，以上事实足以证明上诉人未对被上诉人腾退涉案租赁房屋的行为提出异议。故，应认定上诉人腾退涉案租赁房屋的日期为2019年9月15日，一审法院认定房屋返还日期的依据明显不当，本院予以纠正。由此，根据涉案《房屋租赁合同》约定，上诉人应履行腾退义务的“七日”未约定开始的日期及是否包含“七日”本数，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算”、第二百零五条“民法所称的‘以上’‘以下’‘以内’‘届满’，包括本数；所称的‘不满’‘超过’‘以外’，不包括本数”之规定，应认定上诉人腾退涉案租赁房屋超过了约定的期限5日，上诉人应支付此5日的房屋占用费及物业费。经按照合同约定标准计算，上诉人应支付的房屋占用费为：116.67元/日×5日=583.35元，物业费为：2018年9月1日至2019年9月15日共计12.5个月，207.7元/月×12.5月=2596.25元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款、第二百零五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1152号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1152号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1152号民事判决第二项为：项倩于本判决生效之日起五日内向张瑾支付欠付物业费2596.25元；四、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1152号民事判决第三项为：项倩于本判决生效之日起五日内向张瑾支付房屋占用费583.35元；五、驳回张瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取225元，由张瑾负担155元，项倩负担70元。二审案件受理费收取450元，由项倩负担140元，张瑾负担310元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月二十一日书记员 罗 艳