安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初5603号 原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**，统一社会信用代码91340700791857229U。 法定代表人：李肖白。 委托诉讼代理人：庞国芳、余鲲，安徽景旺律师事务所执业律师。 被告：汪宣峰，男，1965年1月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所执业律师。 被告：铜陵宏盈实业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜官区开发区泰山大道北段**一社会信用代码91340700MA2N0A5X07。 法定代表人：丁跃宏。 委托代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所执业律师。 被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路用代码91340764692816501D。 法定代表人：童斯文。 原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（下称瑞环公司）与被告汪宣峰、铜陵宏盈实业有限公司（下称宏盈公司）、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（下称铜顺物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳、被告汪宣峰委托诉讼代理人汪庆、宏盈公司的委托诉讼代理人黄世亮到庭参加诉讼，被告铜顺物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园(一期)住宅房认购书》和《新江花园(一期)住宅房认购协议》无效;2.判令被告立即将新江花园第37栋第1单元101室房屋腾空并返还给原告3.本案的诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由:2011年4月29日,原告与铜陵市瑞宏土石方工程有限公司(已注销,以下简称“瑞宏土石方公司”)签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由瑞宏土石方向原告购买“新江花园”一期项目第37栋第1单元,共计12套。单价为1818元/平方米,总价款2332494元,瑞宏土石方先支付70%房款,即1632746元。2011年6月4日,被告汪宣峰与被告三铜顺物业公司签订《新江花园(一期)住宅房认购协议》,约定由被告一汪宣峰向被告三购买新花园第37栋第1单元101室房屋,房屋总价款为22.5万元。有2016年7月1日,瑞宏土石方公司与铜陵瑞宏园林工程限公司、铜陵市宏盈物业管理有限公司签订新设合并协议,约定合并以后成立铜陵宏盈实业有限公司,合并后原三个公司解散注销。合并协议第五条约定,完成合并后,原三个公司的所有债权及债务,均由铜陵宏盈实业有限公司无条件承受。瑞宏土石方公司在2016年8月20日召开股工东会通过了注销瑞宏土石方公司的股东会决议,并在工商部门办理了注销登记。原告认为,根据《合同法》第五十二条等相关法律规定,新江花园(一期)住宅房认购书应属于无效合同,且后续由于环评原因,房屋一直无法办证,故该认购书自始无效,进而导致被告一与被告三签订的《新江花园(一期)住宅房认购协议》无效。另,被告二作为瑞宏土石方公司权利和义务的承受主体,应当对宏瑞石方公司的行为承担相应的民事责任。因此,各被告应当将案涉房屋返还给原告。鉴于此,原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,求贵院查清事实,依法支持原告的诉讼请求。 汪宣峰辩称：案涉新江花园一期住宅房认购书及相关协议有效，还是无效？由法院根据法律规定予以审核认定，如果认定案涉合同无效，答辩人认为导致合同无效的过错全部在于被答辩人，答辩人汪宣峰无任何过错。另根据全国法院民商事审判工作会议纪要第36条之规定，答辩人恳请法院在判决合同无效的同时，被答辩人应当给付答辩人汪宣峰以下损失赔偿费用及款项，具体损失赔偿费用及款项如下，1、购房款是225000元，以及利息损失，利息自2011年6月4日起计算至2017年年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19日起计算至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第2项费用是退房奖励款12000元。因为根据开发区退房政策，答辩人王宣峰一直都积极配合开发区办理相关的退房手续，故应当符合退房政策，给予退房奖励。第二、因为案涉合同系双务合同，被答辩人将上述所有款项全部支付给答辩人汪宣峰后，答辩人汪宣峰才能同意腾空房屋，如果未收到上述全部款项，答辩人汪宣峰是不同意腾空房屋的。 宏盈公司辩称：针对原告的诉请其中第一项请求依据已生效的法律文书，应确认该第一项请求中涉及的认购书和认购协议无效。针对原告第二项请求，本案被告宏盈公司并没有实际占有该房屋，该请求对被告宏盈公司没有约束。第三点，在本案中，原告与被告宏盈公司签订认购书之后，被告宏盈公司按照合同约定支付了70%的房款，而被告汪先锋将全款均支付给铜顺物业公司，其中同顺物业公司并没有将案涉30%的房款交付给被告宏盈公司，因合同无效，而本案被告宏盈公司并不具有任何过错，因此作为被告不应承担被告汪宣峰所提出的利息等损失。综上所述，请求法院驳回原告对被告宏盈公司的诉讼请求。 铜顺物业公司未出庭也没有作书面答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月29日,原告与铜陵市瑞宏土石方工程有限公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由瑞宏土石方向原告购买“新江花园”一期项目第37栋第1单元,共计12套。单价为1818元/平方米,总价款2332494元,瑞宏土石方公司先支付70%房款,即1632746元。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取宏盈公司支付的70%购房款等其他费用后，将出售房屋交付宏盈公司。2011年6月4日,被告汪宣峰与被告铜顺物业公司签订《新江花园(一期)住江宅房认购协议》,约定由被告汪宣峰向被告铜顺物业公司购买新花园第37栋第1单元101室房屋,签订协议当日，汪宣峰支付铜顺物业公司购房款为225000元，铜顺物业公司向购房人汪宣峰出具225000元财务收据一张。本案在庭审中，瑞环公司陈述实收瑞宏土石方公司12套房屋总款的70%，即1632746元，涉汪宣峰户收到的房款为124600.27元，在退还汪宣峰124600.27元的同时并自愿按178000.38元为基数承担利息；宏盈公司陈述是他人借用公司名义办理房屋买卖事宜，所收房款1632746元付至瑞环公司属实，其公司未获取任何利益，也未截留房款。 另查明，瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。为妥善解决新江花园团购退房事宜，2018年8月5日，铜陵市经济开发区制定《铜陵经开区新江花园小区团购房集中退房实施办法》，该办法规定自退房公告之日起至2019年10月31日期间完成退房的，给予每户12000元的奖励，在2019年11月1日至12月31日期间完成退房的，给予每户8000元的奖励，在2020年1月1日至2月29日期间完成退房的，给予5000元奖励，在2月29日之后退房的没有奖励。瑞环公司认可汪宣峰办理了退房登记，因退还房款争议，汪宣峰仍占用涉案房屋。 上述事实，有瑞环公司提供的《新江花园(一期)住宅房认购书》、《新江花园(一期)住江宅房认购协议》、企业合并协议、收据等证据，上述证据经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，2011年4月29日瑞环公司与宏盈公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》、2011年6月4日汪宣峰与铜顺物业公司签订《新江花园(一期)住江宅房认购协议》，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。故瑞环公司要求被告汪宣峰将新江花园第37栋第1单元101室房屋腾空并返还给原告的诉求符合法律规定。本案出卖人瑞环公司与买受人汪宣峰互付给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，汪宣峰在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款损失。庭审中，瑞环公司认可将收取的购房款124600.27元及利息（以房款178000.38元为基数，2011年6月4日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给付汪宣峰，本院予以认可，剩余房款100399.73元及利息（以房款46999.62元为基数，2011年6月4日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，根据合同相对性原则，由铜顺物业公司承担退还责任。本案中，瑞环公司对合同无效负有主要责任，汪宣峰、宏盈公司、铜顺物业公司对瑞环公司出售的房屋是否取得预售许可未尽注意义务，对合同无效负次要责任，宏盈公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，瑞环公司、汪宣峰亦未举证证明铜顺物业公司截留购房款，故宏盈公司在本案中可不承担无效合同的相关责任。对汪宣峰要求瑞环公司给付退房奖励款12000元，因汪宣峰已办理了退房登记，且导致房款未能全额退还的过错责任不能全归责于汪宣峰，从公平原则出发，瑞环公司酌情补偿汪宣峰退房奖励款5000元。铜顺物业公司无正当理由不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四规定，判决如下： 一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵宏盈实业有限公司（原铜陵市瑞宏土石方工程有限公司）签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》、汪宣峰与铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订《新江花园(一期)住江宅房认购协议》无效； 二、被告汪宣峰于本判决生效后十日内将位于铜陵市房屋腾空并返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司； 三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告汪宣峰购房款124600.27元及利息损失（以房款178000.38元为基数，从2011年6月4日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、退房奖励款5000元； 四、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告汪宣峰购房款100399.73元及利息损失（以房款46999.62元为基数，从2011年6月4日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，减半收取2337.5元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇二〇年二十月十日 书记员  朱冰心 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。