云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9177号上诉人（原审被告）：刘小瑛（曾用名刘世芬），女，1969年8月29日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：昆明凯城物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市西山区梁源小区**团********,统一社会信用代码：915301125631858891。法定代表人：李剑芳，董事长。委托诉讼代理人：彭成、刘晓光，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘小瑛与被上诉人昆明凯城物业服务有限公司（以下简称凯城物业）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2020）云0102民初3690号《民事判决书》，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、判令被上诉人赔偿上诉人因三楼违章建筑不作为造成的费用的12000元；3、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未依照物业管理合同规定，认真履行相关权利义务，依法依约对原告居住的小区实施规范的物业管理。二、根据物业存在的各种问题，使上诉人于2020年7月搬走，无法在该小区继续居住，1、缺乏认真负责的物业管理，上诉人居住的楼下三楼私自封闭楼道搭建违章建筑，致使上诉人不得已花了2000元在自家窗子上安装防盗栏，窗外大量的垃圾堆在其窗台下，造成卫生环境不达标。下雨时违章的铁皮房顶吵的人无法入睡，向物业反映，一直得不到解决，上诉人身心受到严重影响，要求被上诉人赔偿医药费和精神损失费10000元；2、安保巡视不到位，单元防盗门经常无法锁，2016年上诉人家防盗门因被撬曾报警，2019年家门口被泼墨也报过警，上诉人的人身、财产安全得不到基本保障；3、电梯维护质量很差，2号电梯外的控制按钮板脱落，向物业反映多次都无人修复，最后都是上诉人用胶粘修好的，现在都能看到，2014年7月14日，上诉人曾从3号电梯的4楼突然掉到2楼，生命受到威胁；4、地下车、地下车库管理混乱买的车位出入不通畅，公共消防通道上经常停满了临时车，使上诉人经常停不了自己的车位，有一次因事急需出来擦伤了车，此事物管的陆经理可以为证。综上，一审判决事实错误，被上诉人违反了物业管理合同规定的相关条款，请二审查明事实，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。凯城物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费9900元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：被告刘小瑛系昆明市五华区经典双城小区A6-2-401号房屋的业主，房屋建筑面积85.46平方米。2015年3月19日，云南经典房地产开发集团有限公司与凯城公司签订一份《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》，约定：1、云南经典房地产开发集团有限公司选聘凯城公司对经典双城A地块住宅项目进行物业管理服务；2、物业管理服务费具体标准如下：住宅1.93元/平方米·月，包括：物业基础服务费1.13元/平方米·月，住宅自来水二次加压费0.25元/平方米·月，电梯运行维护费0.55元/平方米·月。另外，被告未向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中被告对原告提交的《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》不予认可，但其未能向本院提交确实充分的证据予以反驳，故本院对于该份证据予以采纳；其次，被告提交的2014年12月19日《承诺书》系由云南经典房地产开发集团有限公司作出，该《承诺书》对原告不具有法律约束力；第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中被告刘小瑛作为业主，小区开发商云南经典房地产开发集团有限公司与物业服务企业凯城公司签订的《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》对其具有约束力。原告凯城公司已经实际履行了物业管理的义务，故本院对于原告要求被告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。至于物业管理费的具体数额，本院依据合同约定标准（1.93元/平方米·月）及被告的房屋建筑面积85.46平方米，计算出物业管理费为9896.27元（1.93元/平方米·月×85.46平方米×60个月）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告刘小瑛应在本判决书生效后十日内向原告昆明凯城物业服务有限公司支付物业管理费9896.27元；二、驳回原告昆明凯城物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交了如下证据：照片一张，证明经典双城A区6栋2单元301为违章建筑。经质证，被上诉人对该证据的三性不予认可；因该证据涉及争议焦点，本院在下文予以综合评判。被上诉人凯城物业未向本院提交证据。二审中，上诉人及被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否应支持。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。并且物业服务具有长期、动态、变化的特点，不能以某个时间段或者某个地点的物业服务质量来衡量整个物业服务质量，以及每个业主对物业服务质量的好坏的认定标准不一致，故对物业服务质量应结合业主与物业公司的证据进行全面、综合分析和判断。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有重大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，上诉人提出的小区建违章建筑、安保巡视不到位、电梯维护存在质量问题、地下车、地下车库管理混乱等方面物管管理不到位等主张人提供的照片看，被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但上诉人提供的照片没有拍摄时间，只能反映某一时刻的静态事实，而被上诉人提供的物业服务系连续的、动态的服务，上述证据并不能证实被上诉人提供的服务存在重大瑕疵，即使上述问题的存在影响到个人正常生活，也需要上诉人提交证据予以证实，故上诉人以此抗辩不交纳物业服务费，无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对物业管理费的金额认定和计算方式符合案件确认事实，并无不当。对于上诉人在二审中提出要求判令被上诉人赔偿上诉人因三楼违章建筑不作为造成的费用12000元的上诉请求，该项诉请，上诉人在一审中并未提起反诉进行主张，属于在二审程序中主张了独立的反诉请求。根据当事人自愿的原则，本院主持上诉人与被上诉人进行了调解，但调解不成，已告知上诉人可以另行起诉，本案中不再予以审理。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据，依法不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘小瑛负担。本判决为终审判决。审判长 郭 佳审判员 宋 婕审判员 韩晓岚二〇二〇年十二月十一日书记员 陈 璎