云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2852号原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。法定代表人简姚楠（系该公司执行董事），男，仡佬族，1985年2月25日生，贵州省务川县人，住贵州省务川县。住所：云南省嵩明职教基地文林路**领秀知识城售楼部。委托诉讼代理人周晓明、石勇，系云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告马发辉，男，回族，1991年11月10日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告鼎宏公司与被告马发辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员郭平独任审判，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓明、石勇，被告马发辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年2月27日,原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同编号：DH-2019-2-336Z，合同约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-3-21/23/25号的商铺出租给被告作为餐饮用途；被告实际租满租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自商铺交付日起30日的装修期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，被告应支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同租赁保证金的数额；此外，原告还给予被告从装修期届满之次日起1个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金支付营运免租期内的租金；合同租赁期限自2019年2月27日至2022年2月26日共三个租赁年度，第一个年度月固定租金为15398.35元，第二个年度月固定租金为16938.19元，第三个租赁年度月固定租金为18632元。被告应于商铺交付日前5个工作日内预付3个月租金46195.05元，可冲抵被告租金，被告以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告交纳的任何款项扣款顺序依次为:违约金及手续费、租金、管理费、代收代缴的水费及电费，被告同意所交款未按以上顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定某一项目。被告应于合同签订之日起5日内，支付租赁保证金30796.7元，若被告违反本合同之规定，原告有权以保证金抵扣乙方应付款项或违约金，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。同时约定被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，或被告提前擅自终止本合同，原告可解除合同，并有权依照合同第17.2相关约定追究被告违约责任，被告应在解除之日起3日内将该商铺返还原告，否则每逾期1日应按合同终止当月日租金标准的两倍支付占用使用费。此外，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同签订后，原告将商交付给了被告使用，但被告支付租金至2020年3月14日便未再支付租金。2020年3月15日至2020年11月26日拖欠租金共计142280.8元。此外，违约金按合同约定每逾期一日应按照逾期款项的0.3%支付，原告自愿放弃相应权利，只要求被告按照欠付租金的30%向原告支付违约金。原告在此期间分别于2020年5月9日、2020年8月26日向被告邮寄了《关于催办A区4-3-21/23/25号商铺缴纳租金的通知》，但被告仍不支付拖欠的租金及违约金。综上所述，被告未按照合同约定支付租金，构成重大违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、二百二十六条之规定，被告应继续履行租金支付义务，并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，特具文诉至贵院，请求法院判令：1、由被告向原告支付拖欠的租金142280.8元；2、由被告支付违约金42684.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。（以上一、二项合计为184965.04元）。被告辩称:本人于2019年2月27日与原告签订房屋租赁合同，期间一直正常营业，2020年1月份因为新冠疫情全国爆发，导致不能正常营业，本人待业至2020年5月初杨林职教园区学生返校后正常开业。但因为疫情影响，省教育厅发布《云南省教育厅关于春季开学的通知》，禁止职教园区所有学生出入，本人从事的餐饮火锅针对的主体客户为学生，因为上述原因，火锅店不能正常营业，因此本人没有能力与原告继续履行合同。本以为秋季学期园区学校会开放管理，但2020年8月26日，省教育厅发布《云南省教育厅关于做好2020年秋季学期教育教学和疫情防控等有关工作的通知》再次让我们个体户陷入冷冬，周边学校学生依旧不能随意出入。因此，本人与原告的合同不能履行属于法定不可抗力，本人应承担部分责任或者全部不承担。原告诉称向我邮寄《关于催办A区A-3-21/23/25号商铺缴纳租金的通知》，我没有收到也没有见到。原告也没有通过其他方式寻找过我。本人将全部款项投入火锅店，因为疫情和省教育厅发布文件的不可预料和不可控，导致本人与原告合同不能正常履行，因此希望法官站在公平公正的原则上给我一个合理的审判结果。为证实其主张，原告向本院提交以下证据：1、《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、营业执照，欲证实合同约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-3-21/23/25号的商铺出租给被告作为餐饮用途，品牌为巴门焱；合同租赁期限自2019年2月27日至2022年2月26日共三个租赁年度，第一个年度月固定租金为15398.35元，第二个年度月固定租金为16938.19元，第三个租赁年度月固定租金为18632元，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同签订后，原告将商铺交付给被告使用的事实。2、《关于催办A区A-3-21/23/25号商铺缴纳租金的通知》，欲证实，被告拖欠原告2020年3月15日至2020年11月26日拖欠租金共计142280.8元，原告于2020年5月9日邮寄缴纳租金的通知，通知被告应该于2020年5月15日前缴清所有租金及违约金，被告于2020年5月13日拒收，原告于2020年8月26日再次向被告邮寄缴纳租金的通知，通知被告应于2020年8月31日前缴清所有租金及违约金，被告于2020年8月31日拒收，拒不支付拖欠租金。构成重大违约，应继续支付租金并按照合同约定承担违约责任的事实。经质证，被告对原告提交的上述第1组证据营业执照、租赁合同三性无异议；对第2组证据认为我没有收到过催缴通知书，也没有接到任何人的通知。为证实其主张，被告向本院提交以下证据：1、《云南省教育厅关于春季开学的通知》，欲证实2020年5月，因为政策原因，火锅店关闭没有收入，被告没有能力全部履行合同的事实。2、《云南省教育厅关于做好2020年秋季学期教育教学和疫情防控等有关工作的通知》，欲证实2020年8月至今，因为政策原因，火锅店关闭没有收入，被告没有能力全部履行合同的事实。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院将结合案件事实对上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2019年2月27日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，约定被告承租原告坐落于领秀知识城商业项目A-3-21/23/25号的商铺，该商铺建筑面积为279.97平方米，被告实际租满租期并遵守合同条款前提下，原告给予装修期1个月（自商铺交付之日起30天内免收租金，但被告需支付保证金、押金以及该期间所产生的水电费、物业管理费等），如被告没有租满租期，则应该向原告支付免租期（含但不限于装修期）内的按月收费标准以合同约定保证金数额的计算的占用费；营运免租期1个月，该期限内免收租金，但被告需支付该期间内所产生的水电费、推广费、管理费等，如果被告没有租满约定租期，原告有权要求被告按合同终止前最后三个月应交月租金支付免租期内租金；租赁期限装修期届满之次日，租期自2019年2月27日至2022年2月26日，第一租赁年度月租金为15398.35元，第二租赁年度月租金为16938.19元，第三租赁年度月租金为18632元；被告应预付三个月租金46195.06元，每期租金为3个月一付，于每个周期开始首月5日前支付；被告于签订合同之日起5日内向给原告支付租赁保证金30796.7元，租赁关系终止时，被告返还商铺经验收且可租情况下，原告在双方签订书面返还协议后30工作日内退还，被告违反合同约定，则原告有权以保证金抵扣被告应付款或违约金，或扣收租赁保证金；被告返还商铺应进行清扫，是商铺处于完好和可出租状态，被告经原告同意和要求进行的装修及改增建部分，除原告认可部分外应该恢复原状或者保留；合同暂定于2019年2月27日交付商铺；双方还约定在租赁期限内，被告逾期未经原告书面同意，不得转租、分租或放弃等、不得转让合同约定的权利义务、不得进行商铺交换；因被告原因导致合同提前终止的，被告之前支付的所有费用原告均不予退还，如果被告没有缴纳过保证金、押金的，被告应该按照合同约定的保证金、押金数额向原告支付违约金，原告还有权要求被告按照合同约定的标准支付免租期内（包含但是不限于装修期）的所有租金等；合同期内被告逾期支付合同约定的任何费用（包括但是不限于租金、保证金等）每逾期一天则按照逾期款项的0.3%标准支付违约金等；合同还对终止与解除、商铺返还等事宜进行约定。合同签订后，原告于2019年2月27日将上述商铺交付被告。被告按约定向原告交纳了租赁保证金30796.7元，并对商铺进行装修，办理了“嵩明职教园区巴门焱重庆火锅”的个体工商户营业执照（经营范围为餐饮服务、预包装食品销售）进行营业，被告按照约定向原告支付了至2020年3月14日的商铺租金。因疫情原因，原告至2020年3月份通知被告进行营业，但被告的生意受到影响。根据云南省教育厅通知要求，职教园区各高校自2020年5月6日陆续开学，并加强对学生的管理。2020年5月9日，原告向被告邮寄《关于催办A区A-3-21/23/25号商铺缴纳租金的通知》催缴租金，该通知要求被告于2020年1月22日前支付2020年1月27日至2020年4月26日的剩余未缴租金，于2020年4月22日前支付2020年4月27日至2020年7月26日的租金，因疫情原因减免3月1日至3月15日租金8195.9元；按照合同约定，被告逾期支付任何费用，则按照逾期款项的0.3%/日支付违约金；逾期超过15日的，原告有权提前1日通知被告后停止能源、设备、设施等使用，后果由被告承担，并不免除被告的相应义务；被告应该于2020年5月15日前缴清上述租金和违约金，若未按时缴纳，将不再给予15天免租，并停止能源、设备、设施等使用；否则根据合同约定，原告有权解除合同，追究违约责任等。该邮件经多次投递没有妥投。2020年8月29日，原告方再次向被告邮寄《关于催办A区A-3-21/23/25号商铺缴纳租金的通知》催缴租金，该通知要求被告于2020年8月31日前支付2020年1月27日至2020年10月26日的应该缴纳租金125903.84元及合同约定的违约金；否则同时根据合同约定，原告有权解除合同，追究违约责任等。该邮件亦经多次投递，没有妥投。在庭审中，被告称因疫情影响，无法进行经营，要求解除与原告签订的合同，被告还主张其接房后20多天，原告才发装修许可证，故租期前二个月租金不应该支付。原告同意解除合同，并变更诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同；2、由被告于合同解除之日起3日内将商铺恢复原状返还原告；3、由被告支付自2020年3月15日起至商铺返还之日止的租金，暂即至2020年12月21日为156321.05元；4、由被告支付免租期2019年2月27日起至2019年4月28日租金30796.7元；5、由被告支付违约金42684.24元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订了《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》，不违反相关法律规定，合法有效，合同签订后，被告按照合同约定支付了租赁保证金及至2020年3月14日的租金，被告至今没有按照约定支付2020年3月15日至今的租金，原告自2020年5月9日向被告催讨租金，被告在庭审中以疫情导致经营困难为由要求解除合同，原告同意解除合同的事实，有原告的陈述、租赁合同、缴费通知、等予以证实，本院予以确认。故对原告要求解除原、被告双方于2019年2月27日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》的诉请，因双方在庭审中均同意解除，故本院予以支持；对原告要求由被告于合同解除之日起3日内将商铺恢复原状返还原告的诉请，因双方同意解除租赁合同，结合本案实际情况，故本院予以支持由被告于本判决生效后十五日内将商铺返还原告；对原告要求被告支付自2020年3月15日至商铺实际返还之日止租金（暂计算至2020年12月21日为156321.05元）的诉请，因疫情确实对被告的经营造成影响，结合被告商铺所在地的实际情况，本院酌情支持由被告支付原告自2020年3月15日起至2020年12月21日的租金141716.19元（16938.19÷30日×52日÷2+16938.19×7月+16938.19÷30日×15日）及2020年12月22日起至商铺实际返还之日止按照合同约定的月租金16938.19元标准计算的租金；对原告要求被告支付免租期2019年2月27日起至2019年4月28日租金30796.70元的诉请，符合双方的合同约定，虽被告主张原告在接房后20余天才发给其装修许可证，但其未提供证据予以证实，故本院予以支持；对原告要求被告支付违约金42684.24元的诉请，因被告违约存在疫情影响的因素，故本院酌情支持7086元（141716.19元×5%）。对被告主张与原告签订的合同不能履行属于法定不可抗力，应承担部分责任或者全部不承担责任及其接房后20多天，原告才发装修许可证，前二个月不应该支付租金等答辩意见，本院在前述部分已经进行分析，在此不再赘述。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告马发辉于2019年2月27日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。二、由被告马发辉于本判决生效后十五日内将坐落于领秀知识城商业项目A-3-21/23/25号商铺返还给原告云南鼎宏商业运营管理有限公司。三、由被告马发辉于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司自2020年3月15日起至2020年12月21日的租金141716.19元及2020年12月22日起至商铺实际返还之日止按照合同约定的月租金16938.19元标准计算的租金。四、由被告马发辉于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司自2020年2月27日起至2020年4月28日的租金30796.70元。五、由被告马发辉于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司违约金7086元。六、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4747.03元，减半收取2373.53元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员 郭       平二〇二〇年十二月二十八日书记员 熊洊俪书记员熊洊俪