四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2359号 原告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市成华区二环路东二段**。 主要负责人：李卫星，行长。 委托诉讼代理人：李薇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告（执行案外人）：余正富，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。 被告（被执行人）：惠州大亚湾东港实业有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾**龙海二路**阳光圣菲营销中心**。 法定代表人：孟伟胜，执行董事兼总经理。 原告上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（简称浦发银行）因与被告余正富、惠州大亚湾东港实业有限公司（以下简称东港公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人钟敏，被告余正富的委托诉讼代理人何敏、曾端娇到庭参加诉讼。被告东港公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行向本院提出诉讼请求：1.准予继续执行位于广东省惠州市大亚湾西区龙海××路××号××栋××单元××层1号房屋（以下简称1号房）；2.本案诉讼费用由余正富承担。事实及理由：浦发银行诉东港公司、岳阳洞庭湖大厦商业运营管理有限公司（以下简称洞庭湖公司）、湖南湖大房地产经济开发有限公司（以下简称湖大公司）等金融借款合同纠纷一案，浦发银行在诉讼中申请了财产保全。2019年2月18日，四川省高级人民法院（以下简称四川省高院）作出（2019）川民初1号民事裁定，裁定查封东港公司名下的1号房。2019年5月30日，四川省高院作出（2019）川民初1号民事判决，判决洞庭湖公司、湖大公司向浦发银行清偿债务，东港公司等承担连带清偿责任。浦发银行依据该民事判决申请强制执行。2019年8月8日，四川省高院作出（2019）川执54号执行裁定书，指定成都市中级人民法院（以下简称成都中院）执行。2019年8月30日，成都中院立案受理了该执行案件，案号为（2019）川01执2896号。2020年1月8日，余正富作为买受人，对执行1号房提出书面异议。成都中院于2020年3月23日作出（2020）川01执异450号执行裁定，裁定中止对1号房的执行。执行异议程序中，余正富仅提供了收款收据，并未提供银行转账回单等支付凭证，无法证明余正富已支付价款超过商品房买卖合同约定总价款50%，且余正富未提供房屋权属档案信息查询证明等相关证据，未证明余正富名下无其他用于居住的房屋。综上，余正富不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定，无权排除浦发银行对1号房的执行。 余正富辩称，1.余正富于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。余正富与东港公司于2016年11月12日签订阳光圣菲苑认购协议书（以下简称认购协议书），并于当日支付购房定金30000元。2018年11月28日双方签订了商品房买卖合同，并于当日以抵扣消防工程款的方式支付了全部购房款1518789元。2.余正富于人民法院查封之前合法占有了1号房。2019年1月15日，东港公司与余正富办理交房手续，同年2月28日签署了前期物业管理服务协议，余正富支付了2019年1月至10月的物业费和公摊水电费，缴纳了住宅维修基金。3.余正富已支付了1号房的全部房款，东港公司开具了收据和房款发票。余正富于2016年11月12日向东港公司支付了购房定金30000元。2018年11月28日，广州市舒安消防工程有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称舒安公司）与东港公司、余正富协议，因舒安公司欠余正富工程款，东港公司与余正富签署协议，各方同意以工程款欠款抵扣余正富的房款，并于当日签订了商品房买卖合同，东港公司向余正富出具了收款收据。4.1号房是余正富的唯一住房。5.商品房买卖合同约定自商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证，1号房未办理过户登记非因余正富自身原因。 东港公司书面辩称，东港公司开发惠州市大亚湾阳光圣菲苑小区，由舒安公司建设阳光圣菲苑二期1、2栋、三期6、7栋及地下室消防工程，余正富是其中的劳务班组工头，承担消防工程的劳务工作。在消防施工过程中，东港公司因资金困难，无法及时支付工程款。2018年11月28日，舒安公司发函给东港公司，要求在其工程款中抵扣1488789元，作为余正富购房款，东港公司予以同意，并签署协议书。余正富于2016年11月12日购买1号房，签署认购协议书，并于2018年11月28日正式签署商品房买卖合同，分别于2016年11月12日缴纳定金50000元，于2018年11月28日缴纳房款1488789元，房款以抵扣工程款方式结算。后余正富于2018年12月28日收到东港公司的收房通知，于2019年2月28日正式收房，期间缴纳完毕物业费。2019年3月，在东港公司为余正富申请办证过程中，1号房被查封。余正富的房款已抵扣消防工程的工程款，应视为履行完毕房屋付款义务，且在消防工程款最终结算中也扣减了该部分款项。请法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的主体资格证据、（2019）川民初1号民事判决、（2020）川01执异450号执行裁定、1号房房屋信息摘要本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．余正富提交的认购协议书、购房定金收据、银行交易明细，拟证明余正富与东港公司签订1号房的认购协议书并支付定金的事实。认购协议书为书证原件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。购房定金收据虽为原件，但载明的时间为2016年11月12日与余正富主张的定金支付时间2016年9月17日不相符，余正富解释东港公司推出购房优惠政策，交10000元抵50000元，余正富因此于2016年9月17日POS刷卡支付了20000元，之后优惠政策取消，余正富在签订阳光圣菲苑认购协议书当日现金补交定金10000元，并展示了两张字迹模糊的POS单。由于银行交易明细显示2016年9月17日POS刷卡20000元为一笔金额且未显示收款人信息，按余正富陈述的定金支付方式应只有一张POS单，但余正富展示了两张POS单，其陈述自相矛盾，因此购房定金收据和银行交易明细不足以证明余正富已实际支付定金30000元，故本院对该证据不予采信。 2.余正富提交的商品房买卖合同及补充协议、房款收据、房款发票、舒安公司向东港公司出具的委托书、舒安公司与东港公司签订的协议书、《阳光圣菲苑1、2栋消防工程、阳光圣菲苑6栋、7栋及附属地下室消防工程结算书》（以下简称结算书）、舒安公司向东港公司出具的工程款发票、舒安公司出具的情况说明、余正富与舒安公司签订的消防安装工程劳务分包、承包合同、及工程汇总单、确认单、现场签订单、增量工程单、QQ聊天记录、律师调查笔录、（2020）粤1391民初1653号起诉状、受理案件通知书、开庭传票及民事判决书，拟证明余正富与舒安公司建立了长期多次的劳务关系，余正富在舒安公司有应收进度款，东港公司欠付舒安公司工程款，经协商东港公司以欠付舒安公司的工程款抵扣余正富购买1号房的购房款。该组证据中，除工程结算书、工程款发票、起诉状、受理案件通知书及开庭传票外均为书证原件，应作为证据采纳，其中律师调查笔录中内容与当庭展示的QQ聊天记录内容基本一致，可作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。浦发银行对受理案件通知书、开庭传票的真实性无异议，且受理案件通知书、开庭传票可以与（2020）粤1391民初1653号民事判决书相互印证，本院对受理案件通知书、开庭传票予以采纳。起诉状虽为复印件，但其内容与（2020）粤1391民初1653号民事判决书载明的舒安公司诉称内容一致，可以作为证据采纳。工程结算书系舒安公司加盖公章的复印件，工程款发票系复印件，真实性不能确定，本院不予采信。 3.余正富提交的前期物业管理服务协议、广东省商品房住宅使用说明书及质量保证书、入伙会签单、物业费和水电费收据及微信付款账单、住宅专项维修资金专用收据、竣工验收备案表、1号房照片，拟证明2019年1月15日1号房已交付给余正富。该组证据中竣工验收备案表为复印件，真实性不能确定，本院不予采纳；物业费和水电费收据3张分别载明开具日期2019年1月30日、2019年7月30日和2019年10月27日，但是3张收据编号连号，不合常理，且余正富提交的物业费和水电费付款凭证即2019年10月28日微信付款账单的金额与3张物业费和水电费收据金额之和（1682.7元）相同，由此可见余正富并未于2019年1月30日、2019年7月30日和2019年10月27日支付物业费和水电费，3张物业费和水电费收据关于开具时间的内容不真实，该收据和微信付款账单不能证明1号房交付给余正富的时间，故本院对该收据和微信付款账单不予采纳。该组证据中前期物业管理服务协议、广东省商品房住宅使用说明书及质量保证书、入伙会签单、住宅专项维修资金专用收据、1号房照片均为书证原件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。 4.余正富提交的个人及家庭房屋登记记录、房屋权属档案信息查询证明、不动产登记记录，拟证明1号房系余正富的唯一住房。该组证据均为书证原件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。 根据采信的证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 四川省高院在审理浦发银行诉岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司、湖南湖大房地产经济开发有限公司、东港公司等金融借款合同纠纷一案时，根据浦发银行的财产保全申请，作出（2019）川民初1号民事裁定，于2019年3月12日查封东港公司位于广州市惠州大亚湾西区龙海××路42号“阳光圣菲苑”项目的房屋，1号房在查封范围内。 2019年5月30日，四川省高院作出（2019）川民初1号民事判决，判决内容包括：一、岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司、湖南湖大房地产经济开发有限公司向浦发银行偿还借款本金及利息；二、如岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司、湖南湖大房地产经济开发有限公司未履行第一项义务，东港公司对岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司在12000万元的范围内、对湖南湖大房地产经济开发有限公司48000万元的范围内承担连带清偿责任等。 （2019）川民初1号民事判决发生法律效力后，浦发银行向四川省高院申请强制执行，案号为（2019）川执54号执行裁定。2019年8月8日，四川省高院作出（2019）川执54号执行裁定，将该案交由成都中院执行，执行案号为（2019）川执2896号。余正富向成都中院提起执行异议，成都中院于2020年3月23日作出（2020）川01执异450号执行裁定，裁定中止对1号房的执行。 2016年11月12日，余正富与东港公司签订认购协议书，约定余正富购买东港公司开发的1号房，签订认购协议书时支付定金30000元，付款的方式为一次性付款，总价款为1518789元；余正富于协议签订之日起七日内携认购协议书及身份证、定金收据与应付之房款到本项目营销中心签署广东省商品房买卖合同及相关文件；否则视为余正富自动放弃其所认购物业的权利，东港公司有权把余正富认购的房屋另行销售，余正富交纳的定金不予退还。 2018年11月28日，舒安公司向东港公司出具委托书，载明“致：惠州大亚湾东港实业有限公司，现委托余正富代收我公司与惠州大亚湾东港实业有限公司签订的消防工程合同协议款（关于阳光圣菲苑6栋、7栋及附属地下室消防工程款）。请将本次款项人民币：壹佰肆拾捌万捌仟柒佰捌拾玖元整（¥1488789元），抵扣余正富的购房款”。 2018年11月28日，舒安公司与东港公司签订协议，约定东港公司以1518789元的价格将1号房卖给余正富，房款冲抵东港公司欠刘浩的部分工程款；冲抵后的余下工程款按照正常流程结算；东港公司按照正规流程协助余正富办理房产购买相关手续，办理证件期间多产生的正常费用由余正富自费。 2018年11月28日，余正富与东港公司就1号房签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，商品房买卖合同（预售）载明1号房总价1518789元，付款方式为分期付款，在2018年9月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款50000元应当于2016年11月12日前支付；补充协议载明1号房的付款方式为分期付款，应于2018年9月30日前支付该商品房全部房款，于2016年11月12日前支付定金款30000元，于2018年9月30日前支付第二次购房款1488789元。2019年3月11日，余正富就1号房缴纳了住宅专项维修资金。 2020年7月11日，舒安公司出具关于余正富案件的情况说明，载明“1.余正富与本公司早在2011年起，即与本公司存在长期合作，为本公司承接的项目进行部分劳务实际施工，双方一直相互信任、精诚合作的情况属实；2.惠州大亚湾东港实业有限公司的‘阳光圣菲苑’的消防工程项目全部均由我公司承包施工，而余正富早于2011年即全程参与了该项目的劳务施工；……4.2018年7月25日余正富抵扣房款时，其在阳光圣菲苑项目进度款包括增项签证款在内已达1032680元，均未支付余正富；在大亚湾岩前村二月天花园一期项目合计进度款已达255000元，两项相加共计1287680元，以上项目由于均未与余正富最终结算，本着长期友好合作的诚意，经我司同意从我司应向东港公司收取的进度款中再拨付201109元全额抵扣房款1488789元”。 舒安公司于2020年4月14日将东港公司诉至广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院，该法院作出（2020）粤1391民初1653号民事判决，该判决书的“本院认定事实”部分载明“2020年1月17日，原被告达成《阳光圣菲苑1、2栋消防工程、阳光圣菲苑6栋、7栋及附属地下室消防工程结算书》，……结算书中的已付工程款1488789元以抵扣余正富关于阳光圣菲苑7栋1单元2601号房的购房款”。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。执行异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。在执行异议之诉中，执行异议和复议规定有参照适用的价值。参照执行异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院对余正富是否享有足以排除强制执行的物权期待权评述如下。 本案中，虽然余正富与东港公司签订的1号房的认购协议书、商品房买卖合同及补充协议的落款时间在1号房被查封之前，但是一方面余正富在庭审中陈述其于2016年11月12日签订1号房的认购协议书是基于东港公司已开始拖欠舒安公司的工程款，导致舒安公司拖欠余正富的工程款，余正富因此认购了1号房以备在无法收到工程款的情况下以房抵工程款；另一方面余正富与东港公司签订商品房买卖合同及补充协议系基于舒安公司与东港公司达成协议，协议内容实质是东港公司以1号房抵偿债权人舒安公司的工程款，舒安公司再用1号房抵偿债权人余正富的工程款。因此余正富因与舒安公司之间先存在债的关系，舒安公司与东港公司亦存在债的关系，余正富和舒安公司为实现债权，通过余正富与舒安公司、舒安公司与东港公司各方协商一致采用以房抵债的方式消灭舒安公司与东港公司之间的债和余正富与舒安公司之间的债，并由此签订商品房买卖合同及补充协议。虽然余正富与东港公司所签订的商品房买卖合同及补充协议的内容与以支付购房款为对价而获取出售房产的所有权的买卖合同无明显区别，但在各方达成以房抵债合意的同时所签订的1号房商品房买卖合同及补充协议，应是为今后办理产权转移登记的需要而签订，是以房抵债的实际履行方式，且余正富与舒安公司之间的债尚未结算，以房抵债达成时余正富的应收工程进度款金额尚不足舒安公司与东港公司之间抵销的债权债务金额，故余正富、舒安公司、东港公司各方的以房抵债法律关系并未因此转化为余正富与东港公司之间的商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同及补充协议实质上是以房抵债协议，其目的在于消灭东港公司对舒安公司的工程款债务，舒安公司对余正富的工程款债务，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以房抵债协议中的“买受人”，与执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定的保护对象范围并不相符，本案不符合适用该两条规定的前提条件。 通过以上分析，余正富所提交证据不足以证明本案情形符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定，余正富对1号房不享有物权期待权，不能产生排除人民法院强制执行的位阶优先效力。综上，浦发银行要求继续执行1号房的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下： 准许执行位于广东省惠州市大亚湾西区龙海××路××号××栋××单元××层1号房屋。 案件受理费18469元，由余正富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2020）川01执异450号执行裁定自本判决生效时自动失效。 审 判 长 唐 健 审 判 员 郭 静 人民陪审员 陶 英 二〇二〇年十二月八日 书 记 员 曾龙海