江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初3225号原告：彭佳桂，男，1977年9月18日生，汉族，住吉安市吉安县。委托代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。委托代理人：廖青奕，江西文修律师事务所律师。被告：于都县供销合作社联合社。（以下简称“于都供销社”）统一社会信用代码：123607327460733025。住址：于都县贡江镇红旗大道中段。法定代表人：邱树勇。委托代理人：黄宗贤，男，汉族，1970年10月25日生，住于都县，系该单位副主任。委托代理人：华俊斌，江西律嘉律师事务所律师。原告彭佳桂与被告于都供销社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，适用普通程序公开开庭行了审理。原告彭佳桂及其委托代理人王铁平、彭海华，被告于都供销社的委托代理人黄宗贤、华俊斌到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告彭佳桂向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告自2020年8月14日起解除2019年9月4日双方签订的《房屋租赁合同》；2.判决原告自2020年8月14日起不予向被告缴纳房屋租金；3.判决被告退还1262500元履约保证金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原告于2019年8月23日在于都县公共资源交易中心通过公开拍租方工，竞得被告一处房产的租赁权。2019年9月4日原告与被告签订房屋租赁合同，约定租期为5年，租金为505万元一年，原告还需缴纳1262500元履约保证金。房屋租赁用途为商业经营。合同签订后，原告依约定缴纳了保证金，并同时征得被告的同意下将房屋转租给其他商户使用。但是自2020年1月以来，受新冠疫情影响，已出租的店铺，商户拒绝支付租金；还未出租的商铺也因租金过高而难以租出，无法产生经济效益，重要的是在于原告与被告签订的合同租金价格远超过市场。目前，已向被告支付租金3366664元，后续无力支付。为妥善解决，原告与被告多次沟通，但被告均未作答复。依据法律规定，合同签订后出现订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权解除合同。8月14日原告已书面告知函送达被告，并说明自收到函之日起解除合同，于五日内退还保证金及停止缴纳租金。被告复函原告无解除权，且不同意退回保证金，如原告坚持要解除合同应满足被告提出的全部条件，因原告无法满足被告提出的条件，双方无法达成一致。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告彭佳桂向本院提供了以下证据：1.双方签订的《房屋租赁合同》；2.双方间的转账交易凭证；3.原告向被告发出的《告知函》及被告的回复函和微信聊天记录。被告于都供销社辩称，被告在与原告履行合同过程中，不存在合同约定的或法律规定的解除合同的情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告诉称自2020年1月以来受疫情影响与事实不符，疫情发生后，被告严格按中央、省、市、县和级政府的文件精神，减免了原告三个月的租金。原告将房屋转租后，也及时收取了租金，根本不存无法继续承租的事实。本案的情形也不符合合同法解释二第二十六条规定的情形，原告不能以此为由解除合同。原告取得租赁权后，已将房屋转租，至今也未发生无法预见的重大变化的客观事实，继续履行合同并不会对原告造成不公。原告向被告发出的解除通知函，被告方也及时复函，明确表示不同意解除合同，原告通知解除也不符合法律规定，故并不发生解除合同的效力。综上，原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，原告应当依合同履行合同义务，现原告违反法律规定要求解除合同没有法律依据。同时原告自2020年8月始拒付租金，应予支付。故请求法院依法驳回原告的诉请。被告于都供销社向本院提交了以下证据：1.彭佳桂及其合伙人郭绍兵、黄强与次承租人签订的《房屋租赁合同》；2.被告出具的证明一份。经审理查明，2019年8月23日，原告通过于都县公共资源交易中心拍卖人举办的拍租会上以租金5050000元每年竞价竞得以下标的的租赁权：1、于都县贡江镇红旗大道供销大厦一楼店面租赁权，总建筑面积984平方米；2、于都县贡江镇红旗大道供销大厦二楼卖场租赁权，总建筑面积1100平方米；3、于都县贡江镇红旗大道供销大厦三楼卖场租赁权，总建筑面积984平方米；4、于都县贡江镇红旗大道供销大厦北楼办公室1－3层租赁权，总建筑面积381.59平方米。租赁期为5年。2019年9月1日，被告将上述标的移交原告接收，2019年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）就该拍卖标的签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年9月1日至2024年8月31日止。租金按月支付，每月420833.33元，于每月5日前一次性缴清当月租金。乙方在本合同签订时按一个季度租金标准向甲方缴纳壹佰贰拾陆万贰仟伍佰元整（￥1262500元）租赁履约保证金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约定缴纳了保证金，并将部分房屋转租与其他次承租人使用。合同履行期间，因疫情原告于2020年2月1日向被告申请减免租金，被告于2020年3月20日回复按县政府的有关政策同意减免2020年2月、3月和4月、5月各半个月，共三个月租金。2020年8月13日，原告向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的告知函》，载明：“……2020年1月以来，受新冠病毒影响，已经出租的店铺，商户入不敷出，拒绝支付租金，还未出租的店铺因租金过高难以出租，无法产生经济效益，且本人与贵社签订的房屋租赁合同租金价格远超过市场价格。本人已支付租金462万元，后续租金无力支付，如继续履行合同，会给本人造成巨大经济损失……。根据合同法及解释和九民纪要相关规定，合同签订后出现订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权解除合同。……”。明确表示解除合同，并要求不再支付租金，同时被告返还已收取的保证金。2020年8月19日，被告作出答复意见：“1、根据《房屋租赁合同》第八条第一款第一项的约定，你提前解除合同，所缴纳的履约保证金1262500元作为违约金不予以退还，同时我社保留进一步作出赔偿相关损失的权利。2、正式解除合同前要求你处理好与已租店铺业主的租赁关系；3、正式解除合同前要求你付清所有房屋的租金、水电费、物业费等；4、正式解除合同当日返还所有租赁给你的商铺和写字楼并签订解除租赁合同协议书；5、根据你的申请要求，如你能同意并做到本条第1－4项的规定的相关事宜，我社原则上同意解除合同。”双方因解除合同事宜无法达成一致，原告遂诉至本院，要求依原告诉讼请求处理。庭审中，被告坚持要求合同继续履行。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在合同履行过程中，原告书面明确表示不再继续履行合同，并向本院起诉要求解除合同，考虑到原告不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故据本案实际情况，确定双方签订的租赁合同于本判决生效后立即解除，期间的租金应按合同约定支付，已支付的履约保证金1262500元可予抵扣；但原告拒绝履行合同给被告造成损失，应承担赔偿损失的违约责任。根据双方合同的约定，剩余租期较长，原告违约解除合同增加被告另行出租房屋的成本及造成房屋不能及时出租的租金损失。同时被告也应负有减少损失扩大的义务，因此，综合上述情况，本院酌定原告应另行赔偿被告按合同约定的4个月租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告彭佳桂与被告于都县供销合作社联合社于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、原告彭佳桂应于本判决生效后十日内向被告于都县供销合作社联合社支付自2020年8月1日起至本判决生效之日止按合同约定的月租金420833.33（不含税）计算的租金；原告彭佳桂已支付的1262500元履约保证金可予以抵扣；三、原告彭佳桂应于本判决生效后十日内向被告于都县供销合作社联合社支付4个月租金损失计人民币1683333.33元；四、原告彭佳桂应于本判决生效后十日内腾出合同约定的承租房屋并交还被告于都县供销合作社联合社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16363元，由原告彭佳桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【当事人上诉的应于上诉期满后七日内交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证寄送至于都县人民法院民事庭处，如未按期交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。（上诉费交入以下户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行。）】审 判 长  王卫东人民陪审员  黄智英人民陪审员  姚 艳二〇二〇年十二月二十一日代理书记员  刘金凤代理书记员  金 敏