陕西省韩城市人民法院民事判决书(2020)陕0581民初2113号 原告：解高博，（曾用名解永杰），男，生于1989年11月1日，汉族，大专文化，住韩城市西，系韩城市村民，公民身份号码：61058XXXX911014119。原告：李栋，女，生于1992年8月30日，汉族，住韩城市新城区，公民身份号码：61058XXXX20830002X。二原告共同委托诉讼代理人：吴海平，陕西建宾律师事务所律师，特别授权。被告：韩瑛侠，女，生于1973年3月21日，汉族，大学文化，住北京市海淀区，居民，公民身份号码：61011XXXX303211626。委托诉讼代理人：张军良，陕西行天律师事务所律师，特别授权。原告解高博、李栋与被告韩瑛侠买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解高博及原告解高博、李栋的委托诉讼代理人吴海平、被告韩瑛侠的委托诉讼代理人张军良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解高博、李栋向本院提出诉讼请求：1.请确认原告与被告签订的《买卖合同》无效；2.判令被告韩瑛侠腾出房屋，返还房屋钥匙。事实与理由：位于韩城市XX馆XX楼XX宿舍XX号房产是国有资产，产权单位属于韩城市司马迁图书馆。2010年10月7日，司马迁图书馆将该宿舍交由原告解高博的父亲解某某居住使用。解某某与图书馆签订《韩城市XX馆XX楼XX宿舍住房协议书》，明确了产权和使用期限。2017年，解某某病故。2018年7月31日，原告与被告韩瑛侠签订《买卖合同》，将该宿舍房产以29万元卖给被告，现由被告占用。2019年10月，原告解高博听母亲说，此房产属于国有。故，请法院确认《买卖合同》无效，判令被告腾退房产，返还房屋钥匙。开庭审理中，原告为支持自己的主张提供了如下证据：1.2010年10月7日，《借款协议》。2.2010年10月7日《韩城市XX馆XX楼XX宿舍住房协议书》。3.2018年7月31日《买卖合同》。4.解某某死亡证明书，确认合同效力。              证明：本案《买卖合同》所指的案涉房产，是国有资产。2010年10月7日，由韩城市XX馆XX宿舍交由原告解高博之父解某某使用。2017年12月，解某某病故。2018年7月31日，原告解高博、李栋二人与被告韩瑛侠签订《买卖合同》，将案涉房产（包括职工宿舍、地上6号车库、地面储藏室）以29万元价格出卖给被告。被告质证后认为，借款协议和住房协议书没有原件对真实性及证明目的均不认可。对买卖合同、死亡证明真实性、证明目的均无异议。被告韩瑛侠辩称，应驳回原告驳回诉请。（一）被告在2018年7月31日与解高博、李栋签订的《买卖合同》合法有效。1.2010年10月，解高博父亲解某某从司马迁图书馆购买了涉案房屋，以后，解高博一直在该实际控制该房，解高博父亲解某某与图书馆签订的协议书没有被认定为无效，该协议有效。2。被告与解高博、李栋签订《买卖合同》是善意的，被告购买该房屋是为父母养老。解高博、李栋二人主动要出售该房，被告通过中间人赵江龙、牛喜成介绍作证，与解高博、李栋签订买卖合同，该房实际占有人是解高博、李栋。解高博、李栋一直向被告保证该房屋是其自己的，该房没有纠纷，被告才与二人签订合同；合同约定总价款290000元。(见第二条)合同约定，如果解高博、李栋中途违背买卖合同，应当返还给被告已付款的三倍(见第四条)。3.合同签订后，被告按合同约定，支付合同约定的总价款290000元。4.解高博、李栋把房屋等交付给被告，被告让其父母一直居住养老到现在。根据《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）原告要求法院确认与被告在2018年7月31日签订买卖合同无效，法院不应支持，应当依法驳回。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>>第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（三）原告起诉，要求被告腾出房屋、返还房屋钥匙，应当依法驳回。就是按原告起诉状所说，该房产的所有权系司马迁图书馆所有，系国有资产，其无权处分。根据《物权法》第106条”无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回……”。同时根据》第597条规定:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。故原告无权起诉要求返还房屋，有权要求返还房屋的是韩城市司马迁图书馆。开庭审理中，被告为支持自己的主张提供了如下证据：第一组证据：买卖合同复印件。证明：1.2018年7月31日签订《买卖合同》，出卖方是解高博、李栋夫妻二人，买受人是韩瑛侠。2.合同约定总价款290000元。(见第二条)合同约定，如果解高博、李栋中途违背买卖合同，应当返还已付款的三倍给韩瑛侠(见第四条)。原告质证后认为，对真实性无异议，但证明目的与本案无关。第二组证据：转账凭证。证明：韩瑛侠通过转账把房款共计29万元转到解高博账户上，韩瑛侠履行完买卖合同付款义务。原告质证后无异议。第三组证据：2018年7月31日收条。证明：解高博向韩瑛侠出具收条，证明收到韩瑛侠的房款29万元的事实。原告质证后无异议。本院经审理认定的事实如下：解某某（已故）系韩城市司马迁图书馆职工，原告解高博系谢某某之子，原告李栋系原告解高博前妻。2010年10月7日，韩城市司马迁图书馆（甲方）与解某某（乙方）签订《借款协议》，约定“司马迁图书馆综合楼建设，因争取上级建设资金暂未到位，特向乙方借款，1.借款金额18.22万元。2.在乙方将借款交与甲方后，乙方可以使用综合楼宿舍西-02号。3.乙方使用期间，甲方在未征得乙方同意的情况下不得随意将乙方使用的宿舍转租或买卖。4.甲方资金争取到位后，经双方协商将宿舍退回甲方”。同日，双方签订《韩城市XX馆XX楼XX宿舍住房协议书》，约定“韩城市XX馆XX楼XX宿舍属国有资产，乙方对职工宿舍享有居住权，乙方在未征得甲方同意的情况下不得随意将其转租或买卖……”。2017年6月，原告解高博与原告李栋离婚；2017年12月24日，解某某因病去世。2018年7月31日，原告解高博因需用资金偿还债务，即同原告李栋与被告韩瑛侠签订《买卖合同》，将案涉房屋以29万元价格出卖给被告韩瑛侠，被告韩瑛侠支付房款后居住该房屋至今。现原告解高博、李栋以涉案房产为国有资产、被告以欺诈手段签订合同为由，要求确认《买卖合同》无效，诉至本院。上述事实，有买卖合同、借款协议、韩城市XX馆XX楼XX宿舍住房协议书、收条、转账凭证、当事人陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，原告解高博、李栋与被告韩瑛侠签订买卖合同，将原告解高博之父生前从司马迁图书馆获得使用权的房屋出售给被告韩瑛侠，双方在签订合同后均履行了各自的合同义务，被告韩瑛侠对合同所涉及标的物房屋亦实现了实际占有、控制和使用，原告解高博之父与韩城市司马迁图书馆签订的《借款协议》和《韩城市XX馆XX楼XX宿舍住房协议书》，综合上述协议以及解高博之父与韩城市司马迁图书馆的履约行为和该楼房的现实情况，上述行为在一定程度上呈现出房屋买卖的交易特征，该协议约定“韩城市XX馆XX楼XX宿舍属国有资产，乙方对职工宿舍享有居住权，乙方在未征得甲方同意的情况下不得随意将其转租或买卖”，经庭后核实韩城市财政局对图书馆的国有资产登记并未涉及该涉案房屋，且该约定并未绝对禁止涉案房屋的买卖，而是对涉案房屋的处分权在协议中进行了约定限制，综合全案，原告解高博、李栋在与被告韩瑛侠签订买卖合同时对房屋的实际状况应处于明知状态，合同履行后韩城市司马迁图书馆亦未对该交易进行干涉，原告没有提供证据证明被告韩瑛侠在签订合同时具有欺诈行为，且其作为出卖人在双方交易行为完成两年后又出于个人利益目的以房屋性质和被告欺诈为由主张合同无效，显然违背诚实信用原则，与社会价值导向和公众认知相悖，故对原告主张合同无效的诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告解高博、李栋的诉讼请求。案件受理费5750元，减半收取2875元，由原告解高博、李栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审  判  员      孙 娟 娜  二〇二〇年十二月二十二日  书  记  员        梁  莹    1