浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初3581号 原告：王少年，女，1985年8月9日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：严军令，浙江国翔律师事务所律师。 被告：鲍建平，男，1973年11月23日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金伦有、金纯皓，浙江星耀律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司。住所地：东阳市白云大道**。 法定代表人：黄孝富。 委托诉讼代理人：朱熊熊、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司。住。住所地：义乌市北苑街道现代花园****/div> 法定代表人：黄孝富。 第三人：义乌市××房地产经纪有限公司。住。住所地：义乌市城中西路**现代公寓****/div> 法定代表人：蒋守巨。 原告王少年诉被告鲍建平、东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称“现代公司”），第三人义乌市××房地产经纪有限公司（以下简称“华成公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并于2020年10月12日公开开庭审理了本案。原告王少年的委托诉讼代理人严军令，被告鲍建平的诉讼代理人金伦有、金纯皓，被告新天地公司的委托诉讼代理人朱熊熊到庭参加诉讼。被告现代公司、第三人华成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王少年起诉称，2018年1月19日,在义乌市××房地产经济服务部的居间介绍下原告与鲍建平签订了《房屋买卖合同（居间）》。双方约定鲍建平将其坐落于东阳市××庄××期Ｅ18的房屋出售给原告,购房款为720万元,于2018年1月19日支付定金50万元,于办理更名当天支付670万元,如因被告鲍建平方原因导致合同解除的,被告鲍建平应双倍返还原告定金,同时返还原告已支付的所有款项,并支付利息（按银行利息支付）,并向原告支付总房款20%的违约金。另外,合同还约定原告应向义乌市××房地产经济服务部支付中介费39800元（后折佣5000元,实际支付34800元）。合同签订后,原告按合同约定向鲍建平及义乌市××房地产经济服务部分别支付了各项费用。2018年2月8日,因鲍建平仍未取得新天地公司、现代公司共同开发的涉案房产的产权,鲍建平提出由新天地公司、现代公司代其向原告交付涉案房屋。为了过户方便,由新天地公司、现代公司共同出具了收款收据,并于2018年11月1日,又以新天地公司名义同原告签订了关于东阳市××街道××庄××号房屋的两份《浙江省商品房买卖合同》。现原告经查询得知涉案房产于合同签订前就已被新天地公司提供最高额抵押担保给了恒丰银行,且已被多个执行案件查封,原告的合同目的已不能实现。原告认为三被告共同隐瞒涉案房屋已被抵押的事实,将已抵押的房产进行出售,致使原告的合同目的不能实现而解除买卖合同,三被告应共同承担合同约定的违约责任。为了维护自己的合法权益,故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告鲍建平于2018年1月19日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2.解除原告与新天地公司于2018年11月1日签订的关于东阳市××街道××庄××号房屋的两份《浙江省商品房买卖合同》；3.三被告共同向原告退还购房款720万元及中介服务费34800元并支付利息（按总金额7234800元为基数计算,其中50万元的利息自2018年1月19日起计算,6734800元的利息自2018年2月8日起计算,均按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）及赔偿原告违约金144万元；4.判令本案诉讼费用由被告共同承担。 被告鲍建平答辩称，一、原告把与我方签订的房屋买卖居间合同与新天地公司签订的商品房买卖合同合并起诉不符合民事诉讼法关于必要共同诉讼的规定。从法院确定的本案案由上来看，原告的起诉就是错误的，因为本案法院确定的案由是商品房买卖合同纠纷案由适用于原告与新天地公司签订的商品房买卖合同，而不是用于原告与鲍建平签订的房屋买卖居间合同的案由。案由不同说明基础法律关系不一致，合同的当事人也不一致。同时，两个合同的约定的内容也不一致。在原告与新天地公司签订的商品房买卖合同当中约定了办证的时间。而原告与我方约定的是在2018年2月8日之前进行更名。所以两个案件应分开分别审理。二、原告与我方签订的房屋买卖合同已经履行完毕。该合同是合法有效的，根据合同法的91条的规定，双方的合同权利义务已经按照约定履行，所以已经不可能解除一个已经履行完毕的合同。三、原告认为鲍建平具有欺诈的行为，所以会导致合同无效。按照合同法规定，欺诈的行为并不必然导致合同无效，而且是可撤销合同。现在原告主张是解除合同。同时，原告认为既存在约定的解除，有法定的解除情形，这不符合客观事实。因为原告与鲍建平签订的房屋买卖居间合同中已经约定了解除的条件。根据合同履行情况，鲍建平和原告都按照约定履行了各自的义务，所以不符合约定解除的条件。同时也不适用法定解除的条件，不能实现合同的目的是有前提条件的，必须是当事人一方迟延履行债务，或者有其他违约行为。从原告起诉状上来看，原告并没有在事实与理由当中陈述鲍建平在合同履行过程当中，有违约或者迟延履行债务的情形发生，所以也不符合法定解除的条件。原告要求鲍建平和另外合同的当事人来共同承担还款的义务，没有法律依据。四、原告认为由于案涉房屋被法院查封，导致其不能办理过户手续，不能实现合同目的。但原告与新天地公司签订的商品房买卖合同约定的办证时间是2020年12月31日，开庭当日离合同约定的办证时间还有一个半月还多。所以原告现在起诉不适时。五、原告与鲍建平签订的合同当中约定鲍建平的义务是更名义务，而原告与新天地公司签订的商品房买卖合同当中约定的是办理相关产证的义务。原告与新天地公司签订的商品房买卖合同是合法有效的合同，其中的权利义务约定必然受到法律的保护。六、原告认为涉案的房屋已被多个执行案件查封，导致合同目的不能实现。但是根据原告提供的不动产权属查询结果单里最早查封时间是2019年8月8日。原告与鲍建平办理更名手续的日期是2018年的2月8号，所以合同在那时候是可以履行的，不存在合同目的不能实现。同时原告主张鲍建平委托新天地公司代其向原告交付涉案房屋不是事实。原告与鲍建平之间签订的房屋买卖居间合同是一个权利义务的整体转让合同。对房屋状况在买卖合同里写得很清楚。综上，恳请法庭驳回原告对鲍建平的起诉，或者将本案分开审理。 新天地公司答辩称，一、原告与新天地公司订立的商品房买卖合同是可以继续履行的，并无必然导致合同目的不能实现。原告明知签订合同前，案涉房屋已存在抵押的情况，双方签订合同确认了新天地公司在2020年12月30日履行过户义务。对于上述情况原告是清楚的，也是其对自己权利的让步。现在未到约定履行的时间。二、新天地公司和现代公司不是房屋买卖合同居间中合同相对方，现代公司也不是商品房买卖合同的合同相对方，均不承担相应的合同责任，中介服务费、利息、违约金均不应由新天地公司和现代公司承担。新天地公司仅从鲍建平处收取过704万的购房款，未收受原告的相应款项。该款项也不应该由新天地公司来退还给原告。 本院经审理查明，2018年1月19日，原告王少年（乙方）与被告鲍建平（甲方）及第三人华成公司（丙方）之间签订了房屋买卖合同（居间）一份。该合同主要内容为：房屋出售给原告，该房屋权属性质：私有；成交价格为720万元；乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。双方约定于2018年2月8日之前将房屋权属更名到原告名下，更名产生的相关费用由原告负责承担，丙方负责协助甲乙双方就此事宜的办理工作；原告在签订本合同后，在2018年1月19日向甲方支付人民币50万元作为购房定金；办理更名当天，乙方向甲方支付购房款670万元；如果由于开发商原因导致不能更名则双方协商解除本合同；甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担；甲、乙任何一方违约，由违约方向守约方向违约方承担违约责任。上述合同由原告、鲍建平的签名捺印确认以及第三人华成公司的盖章确认。 合同签订当日，原告向鲍建平指定账户汇款50万元。2018年2月8日，原告向鲍建平账户汇款670万元，向中介第三人华成公司缴纳中介服务费34800元。第三人华成公司出具收条一份，载明：今收到王少年购买东阳市紫荆庄园Ｊ区××室中介服务费人民币34800元（折佣5000元）。2018年2月8日，涉案房屋已在东阳市新天地房地产开发有限公司处完成更名、办理了钥匙交接等手续，并由新天地公司为原告开具704万元收款收据且加盖新天地公司的财务专用章。2018年11月1日，原告与新天地公司就涉案的东阳市白云街道江南紫荆庄园Ｊ区Ｅ18Ａ、Ｅ18Ｂ室房屋分别订立了两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：201811010015、201811010016）。两份浙江省商品房买卖合同均约定出卖人承诺于2020年12月31日前取得涉案商品房初始登记权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 另查明的事实有：一、涉案房产系2010年鲍建平向新天地公司购买，并由新天地公司向鲍建平出具收款收据。二、涉案东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E18B号不动产所有权人为新天地公司，且该房产已于2016年12月21日由新天地公司抵押登记给恒丰银行股份有限公司义乌支行，于2019年8月8日被本院查封。三、到庭当事人均认可本案E18A、E18B系同一幢别墅，即本案涉案房产。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同（居间）》、《浙江省商品房买卖合同》、收条、银行转账单、不动产查询结果单，新天地公司提交的交钥匙单及到庭当事人的陈述等证据证实。 本院认为，案涉《房屋买卖合同（居间）》的签订实质系通过签订合同转变房产的拥有者，合同上约定的房屋权属更名应为在房地产开发商处办理更名手续。原告王少年与被告鲍建平及第三人华成公司签订的房屋买卖合同（居间）虽系各方当事人的真实意思表示，但在合同中约定的关于办理涉案房屋的购买方更名手续的相关内容系避税行为，是为了逃避房产交易时应依法履行的缴税义务，此为法律上“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因此该协议中的关于更名条款应属无效。该合同中无效部分的内容自始没有法律约束力，本院无须判决解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告王少年因《房屋买卖合同（居间）》取得的东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E18A、E18B室房屋上的财产权益应返还至被告鲍建平，被告鲍建平应返还原告王少年购房款720万元，第三人华成公司应返还原告王少年中介服务费人民币34800元。根据已查明事实，原告王少年、被告鲍建平及第三人华成公司三方都有过错，应当各自承担相应的责任。同时原告王少年与被告新天地公司签订的商品房买卖合同中约定新天地公司在2020年12月30日履行过户义务，如到期后被告新天地公司仍不履行该义务，原告王少年可另行向开发商主张权利。综上，原告诉请中缺乏事实与法律依据部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告鲍建平应于本判决生效后三个月内返还原告王少年购房款720万元； 二、第三人义乌市××房地产经纪有限公司应于本判决生效后三个月内返还原告王少年中介服务费人民币34800元。 三、驳回原告王少年的其他诉讼请求。 案件受理费69280元、保全费5000元，合计74280元，由原告王少年负担40010元、由被告鲍建平负担33600元、第三人义乌市××房地产经纪有限公司负担670元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  何 倩 人民陪审员  许向萍 人民陪审员  郭晓红 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  杜聪聪