广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4669号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地桂林市环城南三路。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕某某，广西伏波律师事务所律师。 被告：向某，女，XXXX年XX月XX日出生，苗族，住长沙市岳麓区，现住广西柳州城中区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告向某物业服务合同纠纷一案，2020年7月9日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕某某、被告向某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费257.55元、公摊水电费30元、垃圾处理费42元，小计329.55元。2017年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费274.72元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.80元，小计351.52元；违约金3000元，以上合计3681.07元。2、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。另，原告放弃第一项诉请中的要求被告支付拖欠的2014年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费257.55元、公摊水电费30元、垃圾处理费42元，小计329.55元这部分的诉请。事实和理由：被告系桂林市临桂区某某业主，建筑面积为：85.85平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉某某小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅：1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊;(主要包含楼道照明电费、高层加压电费等)。合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用，虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告向某辩称，一、原告所依据的其与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的“前期物业服务合同”是无效合同，因为被告与原告签订的“前期物业管理服务协议”的有效期是到业主委员会成立前。二、对于原告已超过诉讼时效的诉请，请法院驳回。原告从未向被告送达过催缴物业费的书面通知，被告的房产已转卖，原告仅以小区公共作为诉讼中断的证据，不符合起诉的前置程序要求。原告未按照物业服务合同约定履行相应的义务，严重违约，其诉请的违约金无依据，应予以驳回。三、原告撤出小区时，是半夜突然离场，未做任何交接，违反了相关规定，原告也未办理交接手续，违反了相关规定，离场时未公告及催费通知，未公布业主的欠费清单明细，被告及很多业主是半年或一年一缴，原告的行为导致被告无法了解、核实物业费缴纳情况及完成缴纳物业费的义务。四、原告未履行合同约定的物业服务，被告有理由延交物业费，被告提交的大量的证据表明原告未提供相应的物业服务，小区物业管理十分混乱，环境卫生恶劣，设施损坏不修理，小区治安事件频发，业主多次对物业方进行了说明，被告不存在主观故意违约的状况。五、根据被告“前期物业服务协议”中未提及另外需要收取垃圾费及水电公摊费的条款，视为包含在物业管理费0.28元内，因此，原告要求收垃圾费及公摊水电费无依据。对于原告以前收取的垃圾费和公摊水电费应予以退还给被告，被告保留追诉其不当得利的权利。综上，请驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告向某于2018年2月8日与案外人邹某某签订了一份《房屋买卖合同》，将其位于临桂县临桂镇世纪大道某某*幢*单元*-*号房屋出卖给案外人邹某某，注销登薄时间为2018年4月8日，产权登记建筑面积为85.85平方米。2005年2月24日，被告向某与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅按建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。该协议未约定履行终止时间。2009年1月1日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元／月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。本案庭审后，原告陈述其自愿放弃第一项诉讼请求中关于要求被告支付拖欠的2014年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费257.55元、公摊水电费30元、垃圾处理费42元，小计329.55元这部分的诉请。 2017年7月9日，临桂区某某业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某某业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市某某物业公司为某某小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市某某物业某某业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区某某管理站出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某某2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西某某有限责任公司桂林临桂某某局出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司支付了某某小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。在本案中，原告某某物业公司接受建设单位聘用及委托为某某小区提供物业服务，其与建设单位签订的前期物业服务合同即属于小区的管理规约，对建设单位、某某物业公司以及被告均有法律约束力。该协议约定的物业费收费标准是住宅按0.28元/月/㎡收取，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司聘请原告某某物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此主张物业费按照0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持，被告应按0.28元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费。 被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内。本案中，在2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告桂林市某某物业服务有限责任公司虽然没有与小区建设单位签订书面的物业管理合同，但是其继续在某某小区内从事物业服务，在2017年7月13日原告退出该小区前，应视为原告与被告之间形成了连续的、事实的物业服务合同关系，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，该时间段内的物业管理费等费用的诉讼时效应当从原告桂林市某某物业服务有限责任公司撤出某某小区之日起计算，原告于2020年7月9日向本院提交了起诉的材料，未超过三年的诉讼时效。因此，对于被告辩称原告的诉请已过诉讼时效的意见，本院不予采信。被告应向原告支付2017年1月1日至2017年7月13日的物业管理费154.65元（产权登记建筑面积85.85㎡×0.28元/㎡×6个月＋85.85㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区某某管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区某某管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请的垃圾处理费，本院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费44.8元〔按（7元/月×6.5个月）计算为45.5元，原告只诉请44.8元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂**局的证明及银行的电子回单等可知，原告是向相关部门支付了某某的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请的公摊水电费，本院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费32元〔按（5元/月×6.5个月）计算为32.5元，原告只诉请32元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费、垃圾处理费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金46.40元（154.65元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。至于被告辩称原告未向其进行催收物业费，不符合起诉的前置程序要求，但从原告提交的其于2020年5月28日将《桂林市某某物业某某业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴的照片可知，原告已履行了向被告进行书面催收的义务，因此，对被告的该项辩称，本院亦不予支持。被告辩称由于涉案小区管理混乱、治安事件频发等问题，说明原告管理不善，无权要求被告给付全额物业费，违约金也不应得不到支持，本院认为，如存在治安等问题，也系第三人所为，并非原告直接所为，无证据证明与物业公司所提供的物业服务有直接关系，业主的损失可向相应的侵权责任人主张，被告以此为由不交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告向某应支付物业管理费154.65元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.8元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告向某应支付违约金46.40元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担23元，被告向某负担2元。 本判决为终审判决。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 唐景姣