山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初3763号原告：徐义峰，男，汉族，1986年3月24日出生，住峄城区。委托诉讼代理人：廉军、朱孝乾（实习），山东华师律师事务所律师，一般代理。被告:王先保，男，汉族，1967年10月23日出生，住薛城区。委托诉讼代理人:颜道銮，山东薛国律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：魏亚玺，山东薛国律师事务所实习律师，一般代理。被告：王业珍，男，汉族，1965年6月28日出生，住薛城区。委托诉讼代理人：岳超，山东薛国律师事务所律师，一般代理。原告徐义峰与被告王先保、王业珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐义峰委托诉讼代理人廉军、朱孝乾、被告王先保及其委托诉讼代理人颜道銮、魏亚玺、被告王业珍及其委托诉讼代理人岳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐义峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告王先保向原告支付补偿款197,393.8元（停产停业损失补偿费全额44,452.8元、事实营业补助的六成60,000元、房屋内附属物补偿款全额92,941元）及利息（以197,393.8元为基数，从2020年8月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；2、判决被告王业珍对其中的60,000元补偿款及利息的支付承担连带责任；3、诉讼费等合理费用由两被告承担。事实和理由：2019年9月17日，原告徐义峰与被告王先保就枣庄市薛城区四里石村2号房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日。租赁期限内，原告徐义峰将租赁房屋作为经营场所申请了营业执照，并且对房屋进行装修，用于饭店经营，投入了大量资金。2020年6月，由于政府对四里石社区拆迁，该租赁房屋在拆迁时被认定为事实经营用房，被告王先保因此获得非主干道事实营业房屋事实营业补助款100,000元，停业停产损失补偿费44,452.8元，以及住宅房屋内附属物补偿款92,941元。2020年6月22日，原告徐义峰与被告王先保达成了补偿协议，协议约定就该租赁房屋拆迁所得事实营业补助款，按照原告六成、被告王先保四成的方式分成，且被告王先保需在8月2日前付清所得款项，被告王业珍作为担保人在补偿协议上签字。后二被告违反约定，未向原告支付约定补偿款，也未向原告支付停产停业损失补偿费及附属物补偿款。故原告诉至法院，请求依法判决。被告王先保辩称，1、原告徐义峰无权获得拆迁补偿款。2019年9月17日，原告徐义峰与被告王先保就枣庄市薛城区四里石村2号房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日。该合同第四条第五项对租赁房屋进行装修、装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿。合同第六条第4项明确约定“房屋若遇拆迁或政府规划调整，需要收回房屋的，甲方应提前30天通知乙方，乙方应在甲方通知后一个月后搬出，甲方将乙方所剩余租金全部无息退还给乙方，甲方或政府不向乙方承担任何赔偿责任。”同时，有录音证明，原告徐义峰自认，自己不应获得政府拆迁赔偿。2、2020年6月22日双方签订的《补偿协议》，原告未在协议约定的履行期限届满前，履行该协议约定，不应当获得补充协议约定的补偿款。因房屋拆迁，原告不配合被告王先保履行其与政府拆迁办之间的《拆迁补偿安置协议》，拒不搬迁，被告为尽快获得拆迁款项和提前拆迁奖励及获得优先选房资格，万般无奈之下与原告达成补充协议。该协议约定原告应在“2020年7月5日收到剩余房租款项后，立即搬出腾空交予被告王先保”，被告已于2020年7月7日将剩余房租1.6万元返还原告。在约定期限内原告推迟搬迁至2020年9月16日才将原告所属全部财产搬离，以至于被告未能获得提前搬迁奖励和尽快的获得拆迁款项，所获选房票排在后列，造成被告损失。原告未履行约定提前搬离，被告与原告所签补充协议，已无法实现协议目的，原告不应当获得补充协议约定的补偿款。被告王业珍辩称，原告的请求已经超出了答辩人的担保范围，答辩人依法不应当承担担保责任。答辩人作为四里石村两委成员，负责四里石村的拆迁工作。由于原告租用被告王先保的位于四里石村的涉案房屋且原告一直拒不配合政府拆迁，导致政府拆迁工作进程缓慢。答辩人为了拆迁工作加快进行，才于2020年6月22日在原告与被告王先保签订的《补偿协议》中作为担保人进行签字。答辩人在该协议中作为担保人签字的前提是原告必须于2020年7月5日前将涉案房屋腾空并交予被告王先保，也就是说，答辩人的担保范围是原告在2020年7月5日前腾空涉案房屋并交付给被告王先保，答辩人才会对60,000元的补偿款承担担保责任。如果，被答辩人未在2020年7月5日前腾空房屋并交付给被告王先保的话，答辩人将不承担担保责任。原告未按照《补充协议》约定腾空房屋并交付给被告王先保，答辩人依法不应承担担保责任，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：2019年9月17日，原告徐义峰（乙方）与被告王先保（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将四里石村2号房屋及相关设备、物品出租给乙方使用；租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日，房屋年租金伍万元，按年支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付50,000元作为房租，租赁期间因拆迁或政府建设不可抗力因素的情形，甲方应无条件把剩余租金退还乙方；乙方对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿；房屋若遇拆迁或政府规划调整，需要收回房屋的，甲方应提前30天通知乙方，乙方应在甲方通知一个月后搬出，甲方将乙方所交的剩余租金全部无息退还给乙方，甲方或政府不向乙方承担任何赔偿责任。2019年9月17日，被告王先保向原告徐义峰出具收到条，载明：“今收到徐义峰2019年-2020年全年房租租金50,000元整”。原告徐义峰对涉案房屋装修使用，经营“枣庄市薛城区徐大厨发面馍餐饮农家院”，2020年8月底停止营业，2020年9月16日搬离。根据城市规划建设需要，薛城区对临山片区（四里石社区）进行棚户区房屋改造。2020年6月30日，被告王先保（乙方）与枣庄市薛城区住房和城乡建设局（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：乙方被征收房屋位于四里石社区10-3-1；甲方支付乙方住宅房屋补偿款683,609元、非沿主干道事实营业房屋事实营业补助100,000元、无证房补偿款9,079元、住宅房屋内附属物补偿款92,941元，共计885,629元；产权调换的过度期限，乙方临时过渡期限自2020年6月29日至2023年6月29日，共计36个月，甲方按住宅10元/平方米付给乙方每月临时安置补偿费（住宅房屋每户每月低于1,000元的按1,000元支付）2,469.6元，先按18个月支付44,452.8元，剩余的临时安置补偿费、停产停业损失费在安置上房前据实结算；乙方须在2020年6月30日前将原房屋腾空。另查明，2020年6月22日，被告王先保与原告徐义峰签订《补偿协议》，约定：由政府原因对四里石社区拆迁，王先保与徐义峰经营房的实际经营补助认证补偿款，经双方协商补偿款按比例肆陆分成（徐义峰陆、王先保肆），双方认可，无争议。一、经双方协商王先保愿无任何争议对徐义峰补偿款在2020年8月2日之前付清所得款项，2020年8月2日前王先保未支付补偿款，担保人与王先保负全部法律责任，2020年7月5日前收剩余房租款项后，房屋即搬出腾空交于王先保。二、经双方认可签字、无争议，手印、双方身份证复印件。被告王业珍作为担保人在该协议上签字捺印。本院认为，原告徐义峰与被告王先保就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方存在合法有效的租赁关系。现因被告王先保作为被征收人与作为征收人的枣庄市薛城区住房和城乡建设局达成《房屋征收补偿安置协议书》，作为实际承租人的原告徐义峰与被告王先保达成《补偿协议》，其内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，故原告徐义峰有权依照双方达成的《补偿协议》主张相关权益。《补偿协议》从内容上看系原告徐义峰与被告王先保就涉案房屋事实营业补助款的分配达成的协议，其中对该款的付款时间、被告王先保返还原告徐义峰剩余租金的时间以及原告徐义峰腾空房屋的义务进行了约定，并未对两人违反协议约定应该承担的违约责任进行明确约定。被告王业珍在《补偿协议》中作为担保人签字，就“2020年8月2日前王先保未支付补偿款”提供担保，且各方当事人在《补偿协议》中对被告王业珍的保证方式约定不明确，故被告王业珍依法按照连带责任保证承担保证责任。因此，原告徐义峰要求被告王先保返还事实营业补助款60,000元及利息，并要求被告王业珍对被告王先保返还事实营业补助款60,000元及利息承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。关于原告徐义峰主张的停产停业损失补偿款44,452.8元问题。根据《薛城区临山片区（四里石社区）棚户区房屋征收补偿安置方案》中“停产停业损失补偿费”的规定，补偿对象系非住宅房屋，而涉案房屋属于住宅房屋。被告王先保领取的44,452.8元实际上是临时安置费，理应由作为涉案房屋的所有权人即被告王先保享有，故原告徐义峰主张被告王先保返还停产停业损失补偿款44,452.8元，本院不予支持。关于原告徐义峰主张的住宅房屋内附属物补偿款92,941元问题。根据《薛城区临山片区（四里石社区）棚户区房屋征收补偿安置方案》中“住宅房屋内附属物补偿费”的规定，系对房屋室内外装饰装修、各类附属设施、设备、树木、壁画等附属物的补偿。被告王先保系涉案房屋所有权人，在多年居住过程中对涉案房屋进行装修装饰、增添设施，而原告徐义峰仅在此基础上为便于经营需要进行了部分装修装饰，且实际使用时间不长。涉案房屋所处社区存在随时被征收拆迁的不确定因素，原告徐义峰虽明知但判断不足进而对涉案房屋进行装修装饰作为经营场所，其对自身损失的产生存在较大过错。原告徐义峰与被告王先保在《房屋租赁合同》中对“涉案房屋一旦被征收拆迁，被告或政府不予赔偿”有明确约定，且双方在涉案房屋被拆迁前达成的《补偿协议》中也未就除“事实营业补助款”外其他补偿款分配有约定，此外，原告徐义峰提交的证据也无法证明其实际投资支出。因此，原告徐义峰主张住宅房屋内附属物补偿款92,941元，缺乏事实依据，不符合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王先保于本判决生效后十日内返还原告徐义峰事实营业补助款60,000元及利息（以60,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,从2020年8月3日起计算至实际支付之日止）；二、被告王业珍对第一项判决内容所确定的债务承担连带清偿责任，在其承担清偿责任后，依法享有向被告王先保追偿的权利；三、驳回原告徐义峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,248元，减半收取2,124元，由原告徐义峰负担1,524元，由被告王先保、王业珍负担600元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 陈 平二〇二〇年十二月十七日书记员 张潇潇