西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18683号原告（反诉被告）：西安龙湖锦城置业有限公司，住所地西安曲江新区（芙蓉西路以西）。法定代表人：张童，系该公司总经理。委托代理人：张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师被告（反诉原告）：路宇清，男，汉族，1972年10月9日出生，住山西省太原市万柏林区。委托代理人：宋晓莉，陕西众致律师事务所律师。原告西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告路宇清房屋买卖合同纠纷一案，以及反诉原告路宇清与反诉被告龙湖公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙湖公司的委托代理人张楠、吕窈窕，被告（反诉原告）路宇清的委托诉讼代理人宋晓莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙湖公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的登记号为Y19159492的商品房买卖合同，被告配合原告办理备案合同注销手续；2、请求法院判令被告路宇清支付原告违约金72471元3、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年5月31日，原、被签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y19159492,被告购买原告开发的龙湖园中园项目第9幢1单元4层10402号商品房，该房套房屋总价为724710元。合同签订后，被告仅向原告支付部分首付款，因被告原因未按期办理完毕按揭贷款手续，导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后30日内到达原告账户，根据合同约定，被应一次性付清剩余房价款并支付逾期付款违约金，但被告未支付。原告起诉被告要求支付剩余房价款后，被告提出反诉要求解除合同，故原告根据合同约定行使解除权，要求与被告解除合同，且被告应按合同约定支付违约金，现诉至法院，望判如所请。被告路宇清辩称，同意原告所述解除商品房买卖合同，但是违约金不同意支付，因为房屋贷款没有办下来，被告的征信没有问题，银行未批贷款不是被告自身的过错。同时，被告提出反诉，请求依法判令：1、请依法解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；并判令被反诉人返还合同款364710元及利息18509.03元（暂从2019年5月31日计算至2020年7月31日，后续利息主张至付清之日）；2、请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当时人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月16日，原告（反诉被告）龙湖公司与被告（反诉原告）路宇清签订《商品房买卖合同（预售）》，合同登记号为：Y19159492,合同约定由路宇清购买龙湖公司开发的位于雁塔区（曲江新区）XX路XX园XX园XX幢XX单元XX层XX号房。合同总价款为724710元。合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金与本合同签订时抵作商品房价款。买受人选择首付加贷款方式付款。买受人应在2019年10月1日前支付首期房价款364710元，占该商品房全部价款的50.32%。余款360000元向贷款银行申请贷款支付。合同附件四约定：买受人应在本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备按揭贷款银行所要求的条件、不提供按揭资料、或按揭贷款银行的原因、政策变化的原因等致使需要提高首付比例、贷款金额不足、贷款年限需要修改或不被批准、贷款不被批准等），导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按本合同约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款。买受人承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，并保证能取得全部额度的按揭贷款。买受人已经知悉签订本合同时国家、地方、中国人民银行、按揭贷款银行的信贷政策，可以合理地预见到本合同签订后相关信贷政策会发生变化，如买受人因不符合信贷政策或因买受人其他原因致使贷款未办理、贷款未被批准、贷款金额不足、贷款批准后银行拒绝放贷、贷款利率调整等，出卖人不承担责任，买受人无权要求解除合同，买受人应按照本合同及本补充协议的约定采用一次性付款的方式付清全部购房款。买受人逾期付款超过90日，则自第91日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。若出卖人选择解除本合同，则买受人须按该商品房总价款的百分之十支付违约金给出卖人。另查，XX房XX路宇清配偶姜某某以其名义购买，2019年9月11日，姜某某申请将房屋买受人变更为路宇清，申请单中载明：“本人申请按上述方式进行合同变更，若涉及买受人变更，本人已付购房款均转为新买受人所付相应款项。”后龙湖公司、姜某某、路宇清三方签订《合同解除及房屋购买协议》，约定龙湖公司与姜某某协商一致解除原购房合同，姜某某应在协议签订后7日内配合龙湖公司办理完毕退房手续。路宇清应当在姜某某退房手续办理完毕后3日内，与龙湖公司签订该房屋的商品房预售合同。三方一致同意，在新购房合同签署当日，姜某某已XX房XX路宇清向龙湖公司支付的购买该房屋的房款，龙湖公司无需向姜某某付款。再查，路宇清与龙湖公司签订本案所涉商品房买卖合同后，姜某某向龙湖公司支付的首付款364710元转为路宇清的购房款，但剩余按揭贷款部分，路宇清未能按照合同约定办理银行贷款手续，经龙湖公司两次致函催告，截止至庭审之日，路宇清仍未向龙湖公司支付剩余购房款。庭审中，龙湖公司提交中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行出具的情况说明一份，上载明根据龙湖公司提交的路宇清的购房按揭贷款资料，其收入认定不符合该行的准入要求，因此无法在该行办理购房按揭贷款手续。经询，路宇清主张其在得知银行贷款无法办理后，曾通知龙湖公司，但未向法庭提交相关证据。上述事实，有商品买卖合同、合同解除及房屋购置协议、变更申请单、收款收据、律师函、情况说明、当事人陈述等证据及本院庭审笔录在案佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。本案中，路宇清与龙湖公司协商一致，由路宇清购买龙湖公司开发的位于雁塔区（曲江新区）XX路XX园XX园XX幢XX单元XX层XX号房，签订合同后，路宇清未能按照合同约定，在一个月内办理完银行按揭贷款，经龙湖公司两次催告，截止至庭审之日，路宇清仍未支付购房款，其违约事实明显，现龙湖公司依据合同约定，行使解除权，符合法律规定，本院予以支持。对于龙湖公司另诉要求被告按照合同约定支付违约金的诉请，因涉案房屋首付款364710元已由龙湖公司实际占用，且龙湖公司未提交证据证明因被告违约给其造成的实际损失，现主张按照房屋总价款10%计算违约金，显著过高，结合公平原则，本院酌情将路宇清应向龙湖公司支付的违约金调整为30000元。对于路宇清要求龙湖公司向其支付资金占用利息的诉请，根据法庭调查，路宇清在明知其银行贷款无法办理的情况下，应及时通知龙湖公司，变更购房款支付方式或提出解除合同，但其怠于履行义务，在接到龙湖公司继续履行合同义务的催告函后，既不继续履行支付购房款的义务，亦不主张解除合同，在其本人违约的情况下，现主张龙湖公司向其承担资金占用利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于合同解除后，龙湖公司应退还的购房首付款，该首付款虽实际由姜某某支付，但三方已达成协议，该款项转为路宇清购房的房屋首付款，龙湖公司无需向姜某某退款，故龙湖公司应将首付款364710元向路宇清退还。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西安龙湖锦城置业有限公司与被告（反诉原告）路宇清于2019年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y19159492）。二、被告（反诉原告）路宇清应于本判决生效之日十日内配合原告（反诉被告）西安龙湖锦城置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y19159492）的备案注销手续。三、被告（反诉原告）路宇清应于本判决生效之日十日向原告（反诉被告）西安龙湖锦城置业有限公司支付违约金30000元。四、原告（反诉被告）西安龙湖锦城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）路宇清退还购房款364710元。上述三、四项在履行过程中可以相互折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）西安龙湖锦城置业有限公司其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）路宇清其余反诉请求。本案本诉案件受理费7564元，由路宇清承担6000元，其余部分由龙湖公司自行承担。因龙湖公司已预交，路宇清应在支付上述款项时一并向原告支付。本案反诉案件受理费3524元由路宇清自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年十二月九日书记员  王崇凡打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达1