西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初1043号原告薛艳虎，男，1985年2月4日出生，汉族，陕西重型汽车有限公司职工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人王鹏，陕西维谨律师事务所律师。被告杨冬，女，1986年12月22日出生，汉族，职业不详，籍住西安市新城区，现住址不详。被告张琨，男，1986年5月16日出生，汉族，职业不详，籍住宝鸡市金台区，现住址不详。第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行，住所地：西安市高陵区。负责人佘俊，该行行长。委托诉讼代理人蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。原告薛艳虎与被告杨冬、张琨、第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行（以下简称建行高陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛艳虎及其委托诉讼代理人王鹏、第三人建行高陵支行委托诉讼代理人蔡新鹏到庭参加诉讼，被告杨冬、张琨经本院公告送达相关法律文书，公告期届满未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛艳虎诉称，2010年12月5日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》及补充协议，约定二被告将夫妻共有的位于西安市高陵区的房屋（面积为81.56平方米）卖给原告，房价款264500元，分两部分组成，其中首付款及装修费用为122000元，银行按揭贷142500元。原告于合同签订之日缴纳首付款62000元，二被告于2010年12月将该房屋交付给原告，原告按照合同约定付清首付款及装修费用122000元，并按合同约定偿还银行按揭贷款。后原告多次联系二被告办理房屋过户事宜，均无法联系。鉴于该情况，原告与第三人建行高陵支行协商，直接以原告名义向第三人偿还该房屋按揭贷款。原、被告签订的《房地产买卖契约》及补充协议系各方真实意思表示，合法有效，且自2010年12月起，原告已入住该房屋，缴纳首付款及银行按揭，已实际占有该房屋近十年之久，二被告交付房屋，但未配合原告办理产权过户手续，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告继续履行与原告签订的《房地产买卖契约》及补充协议，在判决生效后十日内协助原告办理西安市高陵区（不动产权证号）房屋抵押权登记注销手续，并于抵押权登记注销手续完成后十日内将房屋过户登记至原告薛艳虎名下；2、第三人在判决生效后十日内协助原告、二被告办理西安市高陵区（不动产权证号）房屋抵押权登记注销手续；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。被告杨冬、张琨未到庭答辩。第三人述称，被告在第三人建行高陵支行的购房按揭贷款已于2020年8月3日结清，根据规定第三人向二被告本人办理抵押注销手续，或依据人民法院生效法律文书协助办理房屋抵押权登记注销手续。经审理查明，被告杨冬、张琨系西安市高陵区房产（不动产权证号）所有人，二人系夫妻关系。2010年12月5日，原告作为买方、乙方，二被告作为卖方、甲方，双方签订《房地产买卖契约》及《泉顺北岸生活房屋买卖契约补充协议》，约定：甲方自愿将其名下位于西安市高陵县房屋出售于乙方，建筑面积81.56平方米。该补充协议第二条约定：房屋成交总额为264500元，甲方按揭购买此套房屋，甲方首付房款及装修费用合计122000元，由乙方分三期支付给甲方；甲、乙双方在签订《商品房买卖契约》之日起，该房屋按揭月供由乙方承担，在此房屋未撤压期间，因甲方原因导致月供逾期，由甲方承担责任，并根据乙方出具证明，由甲方支付乙方经济损失；因乙方原因导致月供逾期，由乙方承担责任，并根据甲方出具证明，乙方支付甲方经济损失。第三条约定：签订《房地产买卖契约》及《买卖契约补充协议》时乙方支付人民币62000元，第二期乙方于2011年3月25日前支付甲方30000元；第三期的房款30000元乙方于2011年12月25日前全部支付于甲方（2011年3月26日至2011年12月24日期间，乙方每季度支付甲方不少于三千元房款）。第五条约定：在乙方支付完甲方的首付房款及装修费用合计拾贰万贰仟元整的同时，甲方将办理房产证和后续的撤压，房屋过户等所有房屋产权过户手续到公证处委托于第三方办理，费用由乙方承担。上述协议签订后，原告依约向二被告支付首付房款及装修费用合计122000元，其中：2010年12月5日，原告支付二被告案涉房屋首期房款62000元，二被告向原告交付案涉房屋，原告接收房屋并自2010年12月起即实际居住至今，二被告向原告出具收条一份，载明“今收到薛艳虎泉顺北岸生活1-5-101号房首期房款陆万贰仟元整（62000元），杨冬、张琨，2010年12月5日”；2011年1月20日，原告向二被告支付案涉房款5000元，被告杨冬向原告出具收据一份，载明“今收到薛艳虎泉顺北岸生活1-5-101号房房款5000元（伍仟元整）。杨冬，2011年1月20日”；2011年1月25日，原告向二被告支付房款5000元，被告张琨向原告出具收条一份，载明“今收到薛艳虎购买泉顺北岸生活1-5-101房款5000元整（伍仟元整）。收款人杨冬，2011年1月25日，张琨代写”；2011年3月30日，原告向二被告支付房款24000元，二被告向原告出具收条一份，载明“今收到薛艳虎购买杨冬泉顺北岸生活1-5-101房款24000元整（贰万肆仟圆整）。收款人：杨冬、张琨，2011年3月30日”；2013年10月22日，被告杨冬向原告出具情况说明一份，载明“薛艳虎购买杨冬位于泉顺北岸生活1号楼5单元101号房屋的首付款、契税、大修基金、装修费用等共计122000元已全部付清，由于房产证暂未拿到，未办理过户手续”。另查，2009年5月25日，二被告作为借款人与贷款人建行高陵支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《高陵县房地产抵押合同》，约定：建行高陵支行向二被告发放借款15万元，贷款期限自2009年5月25日至2029年5月25日止，贷款用于购买高陵县房屋，并以该房屋为其借款合同项下债务提供抵押担保。2009年5月27日，贷款人建行高陵支行向二被告发放借款15万元。2010年12月25日起，原告即以被告名义向第三人偿还涉案房屋银行按揭贷款至2016年12月27日，此后因二被告下落不明，亦未配合履行房屋过户等合同义务，原告未再偿还。2018年2月，第三人建行高陵支行以被告杨冬、张琨未及时偿还贷款为由诉至本院，案号为(2018)陕0117民初809号，该案判令被告杨冬、张琨偿还借款本息，现已生效。2020年8月3日，原告通过其名下中国建设银行个人账户（尾号9278）向第三人建行高陵支行偿还案涉房屋银行按揭贷款本息共计人民币123107.54元，同日，第三人建行高陵支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》一份，载明“借款人杨冬，在该行的个人贷款，贷款总额壹拾伍万元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2020年8月3日结清。借款人：杨冬，贷款账号，证件号码，放款日期2009年5月27日，借款期限240月”。此外，合同履行过程中，被告杨冬与案外人因民间借贷纠纷，西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3594号民事判决书判令被告杨冬偿还案外人借款本息合计二十万元，后案外人向西安市新城区人民法院申请强制执行，西安市新城区人民法院对涉案房屋进行了查封。原告依法向西安市新城区人民法院提出执行异议，经审查，西安市新城区人民法院（2019）陕0102执异160号执行裁定书裁定原告的异议请求成立，中止对案涉房屋的执行。2020年4月21日，原告向本院提出诉讼保全申请，申请保全被告杨冬、张琨名下位于西安市高陵区房屋，经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法作出（2020）陕0117民初1043号民事裁定书，裁定对位于西安市高陵区房屋予以查封，保全案号为（2020）陕0117执保107号，原告支出保全费1840元。现原告已依约向二被告交付房屋首付款122000元，并结清案涉房屋剩余银行按揭贷款，被告收款后，未按照合同约定将房屋产权转移过户给原告，为此，原告遂提起诉讼。以上事实，有当事人陈述、《房地产买卖契约》、《泉顺北岸生活房屋买卖契约补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》、收据、情况说明、还款凭证、个人银行贷款结清证明、保全费票据、不动产登记薄、（2019）陕0102执异160号执行裁定书、（2020）陕0117民初1043号民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同约定履行。本案中，原告薛艳虎与被告杨冬、张琨就买卖房屋事宜达成合意，并签订《房地产买卖契约》及《泉顺北岸生活房屋买卖契约补充协议》，庭审中原告称《房地产买卖契约》载明的落款时间存有笔误，实际签署时间为2010年12月5日，对此，本院结合双方关于交付房款的约定以及原告实际交付房款等因素，综合认定原、被告签订《房地产买卖契约》及《泉顺北岸生活房屋买卖契约补充协议》的时间为2010年12月5日，上述协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同，原、被告均应全面、正确履行合同。原告薛艳虎作为买受人已依约支付房屋首付款122000元及案涉房屋剩余银行按揭贷款，已全部履行了支付房款义务，被告杨冬、张琨亦将案涉房屋交付原告实际占有和使用，但在合同履行过程中，二被告未能按照合同约定，配合原告办理案涉房屋产权转移登记手续，二被告的违约行为明显，现原告要求被告杨冬、张琨作为房屋登记所有权人继续履行合同，配合其办理案涉房屋解押与所有权变更登记手续，于法有据，本院依法予以支持；关于第三人建行高陵支行应否协助原、被告办理房屋解押与所有权变更登记手续一节，本案中，原告已于2020年8月3日向第三人建行高陵支行偿还案涉房屋剩余银行按揭贷款本息共计人民币123107.54元，第三人建行高陵支行亦出具个人贷款结清证明，第三人建行高陵支行作为贷款人及抵押权人的合法权益已得以实现，故第三人建行高陵支行应配合原、被告办理案涉房屋解除抵押手续。被告杨冬、张琨经本院公告送达相关法律文书，公告期届满未到庭参加诉讼，可视为其对原告所举证据质证权、抗辩权等相关诉讼权利的放弃，对此，应承担相应的法律后果，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨冬、张琨继续履行与原告薛艳虎签订的《房地产买卖契约》及《泉顺北岸生活房屋买卖契约补充协议》。二、被告杨冬、张琨及第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行于本判决生效后十日内协助原告薛艳虎办理位于西安市高陵区房屋的抵押权登记注销手续。三、被告杨冬、张琨在履行完毕上述第二项判决内容（以第三人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行注销抵押登记为准）之日起十日内协助原告薛艳虎办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述不动产登记过户至原告薛艳虎名下。案件受理费300元、保全费1840元，合计2140元，原告已预交，由杨冬、张琨负担（履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李东波审判员  曹 丹审判员  张 青二〇二〇年十二月十日书记员  吴默萱1