四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初2735号 原告：自贡市英祥物业管理有限公司，住所地自贡市汇东新区。 法定代表人：宗秀英，公司经理。 委托诉讼代理人：钟磊，男，1981年12月21日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告：饶军，男，1970年7月24日出生，汉族，现住四川省自贡市自流井区。 被告：杨玲，女，1972年4月20日出生，汉族，户籍地四川自贡市自流井区，现住四川省自贡市自流井区。 原告自贡市英祥物业管理有限公司（以下简称英祥物业公司）诉被告饶军、杨玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告英祥物业公司的委托诉讼代理人钟磊，被告饶军、杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告英祥物业公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付所欠物业管理服务费7333.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年起至今，原告为被告所在的英祥丽景华庭小区提供物业管理服务，被告从2010年1月至2020年6月累计拖欠物业服务费7333.8元（产权面积111.71m2，2010年1月至2011年12月为0.3元/平方米，2012年1月至2014年12月为0.45元/平方米，2015年1月至今为0.65元/平方米，欠费7333.8元），经原告多次催收无果，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告饶军、杨玲共同答辩称：1、二被告自2007年起在英祥丽景华庭小区居住，房屋面积为108平方；2、原告起诉的2010年至2020年6月所欠物管费，超过了诉讼时效，不应当再受到保护；3、被告的房屋出现漏水，物业公司进行了一些维修后，2008年又出现问题，物管公司没有继续为业主解决问题，此后物业只催我们缴纳物管费，没有解决问题；4、小区物业管理不善，存在单元门锁坏了长时间无人修理且也是业主自费，小区岗亭无人值守，小区占道停车堵塞消防通过等问题，污水管道堵塞的维修也是业主自费，没有公布过物管费的收支情况；5、英祥物业公司有一个月的时间没有履行物业管理义务，小区出现了住户被盗窃，被告房屋顶门被撬的情况；6、因原告没有按约履行义务，被告有权暂时拒绝缴纳物管费。 经审理查明：被告饶军、杨玲于2007年起入住英祥丽景华庭小区1栋5单元14号房屋，其房屋建筑面积为111.71平方米。2015年1月1日，丽景华庭业主委员会（甲方）与英祥物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》（以下简称“物业合同”）约定甲方将丽景华庭小区委托于乙方实行物业服务管理，管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。物业合同约定的委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；8、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；9、组织或协助开展社区文化娱乐活动；10、负责向业主和物业使用人收取物业管理理服务费、停车费；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；12、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警等措施。物业合同还约定物业管理服务质量按《自贡市住宅物业服务等级划分标准》规定的二级至三级执行；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65—0.75元向业主或者物业使用人收取物业管理服务费；露天车位停车费的收取标准由业主委员会授权；乙方违反合同约定，未能达到约定的服务管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 原告英祥物业公司自2006年起至今对英祥丽景华庭小区进行了物业管理，其中2016年7月1日至2016年7月31日期间，原告自认未履行物业管理义务。被告饶军、杨玲自2010年1月至2011年12月欠缴物业管理服务费804.31元（111.71平方米×0.3元×24个月）、2012年1月至2014年12月欠缴物业管理服务费1809.70元（111.71平方米×0.45元×36个月）、2015年7月至2020年6月欠缴物业管理服务费4792.35元（111.71平方米×0.65元×66个月），截止2020年6月30日共欠费：7406.37元。2018年7月18日，原告书面向被告催缴2010年1月至2018年6月的物管费5592.2元；2020年6月11日，原告书面向被告催缴2010年1月至2020年6月的物管费7334.6元。 另查明，被告饶军、杨玲居住的英祥丽景华庭小区1栋5单元14号房屋系顶楼，存在屋顶、墙面、飘窗漏水的情况，造成室内装修损坏。 上述事实有原、被告身份信息资料，《物业管理委托合同》1份、催收欠费通知2份、上门催收照片打印件、欠费明细、被告提供的照片打印件9张、被告提交的情况证明一份，当事人的陈述附卷佐证。关于被告提供的证明智能门锁损坏、小区共和面积减少的2张照片打印件，因其照片不能反映其情况，本院不予以采信。关于被告提供的证明值班岗亭无人的1张照片打印件，因其拍摄时间不明，不能证明原告的值班亭一直无人的情况，本院不予采信。 本院认为，原告虽仅提供了2015年1月1日至2016年12月31日的物业合同，但实际自2006年起开始履行对丽景华庭小区物业管理职责，根据被告的答辩意见以及提交的相关证据亦表明原告一直为丽景华庭小区提供物业管理服务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“……当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本院认定自2006年起至今原告与丽景华庭小区全体业主之间的物业服务合同关系成立。根据与本案合并审理的（2020）川0302民初2738号案的查明事实，原告物业管理服务费的收取标准为：2010年至2011年按房屋建筑面积每平方米0.3元收取；2012年至2014年按房屋建筑面积每平方米0.45元收取；2015年至2020年按房屋建筑面积每平方米0.65元收取。 因原、被告双方均未提交证据证明2015年1月1日以前以及2016年12月31日后关于物业管理服务除收费标准外的权利义务约定情况，则本院以2015年1月1日签订的书面物业合同中约定的权利义务为准。原告与被告所属小区业主委员会签订的物业合同，不违反法律的强制性规定，系当事人真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…...”之规定，其物业合同的条款对小区全体业主均产生约束效力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按物业合同约定的标准交纳物业管理服务费。 关于被告辩解小区物业管理不善，包括：单元门锁坏了长时间无人修理且也是业主自费修复、小区岗亭无人值守、小区占道停车堵塞消防通过等问题、污水管道堵塞的维修是业主自费、物业公司没有公布过物管费的收支情况等情况，属于小区公共管理事务，被告作为业主个体不能以个人对公共事务的评判作为其拒绝缴纳物管费的理由，对其辩解本院不予支持。关于被告辩称小区出现了住户被盗窃、被告房屋顶门被撬等问题，涉及违法犯罪的行为，应当由权力部门进行侦办，而非原告根据物业合同约定应当履行的义务，对被告的以上辩解不予支持。 关于被告辩解自己的房屋存在屋顶，墙面，飘窗漏水的情况，因被告不能证明漏水的根本原因以及是否因原告的行为造成的漏水，应自行承担举证不能的责任，故本院不能认定被告房屋漏水系因原告未履行物业合同约定的对公共区域设施的维修义务而造成，被告以原告不履行维修义务而拒缴物管费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告辩称英祥物业公司有一个月的时间没有履行物业管理义务，原告对此予以自认，故原告不应向被告收取该月的物管费。关于被告称原告起诉物业管理服务费已超过诉讼时效的意见，本院认为依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”、第一百九十一条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”、第一百九十五“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”之规定，本案中原告于2018年7月18日向被告发出过书面催缴通知，系向被告提出履行请求，但原告未能提交证据证明其在2018年7月18日以前的书面催缴情况，故原告主张的2010年至2015年7月的被告欠缴物管费已超过诉讼时效，本院依法不予以支持。另原告自认于2016年7月1日至2016年7月31日未履行物业管理服务义务，则该期间的物管费不应向被告收取。综上，被告饶军、杨玲应向原告支付的欠缴物业管理服务费的期间为2015年8月至2020年6月，并扣除2016年7月的期间，其应向原告支付的缴欠缴物业管理服务费为3336.83元（111.71平方米×0.65元×59个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十一条、第一百九十五，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告饶军、杨玲于本判决生效后五日内向原告自贡市英祥物业管理有限公司支付截止所欠物业管理服务费3336.83元。 二、驳回原告自贡市英祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告饶军、杨玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员 何 苗 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 蒲姝妤