云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2818号 原告：弥勒市云阳置地有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇西秀园以南湖泉尚景**综合楼**。 法定代表人：杨娇娇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张林，云南宏泓律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：罗雷，男，代理权限：特别授权。 被告：庄艳艳，女，1986年6月6日出生，傣族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 第三人：刘鹏远，男，1988年7月15日出生，汉族，农民，住泸西县，现住弥勒市。 委托诉讼代理人：程浩宸，云南兴春律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告弥勒市云阳置地有限公司与被告庄艳艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，诉讼过程中，本院依职权追加刘鹏远为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弥勒市云阳置地有限公司的委托诉讼代理人张林、罗雷，被告庄艳艳，第三人刘鹏远的委托诉讼代理人程浩宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弥勒市云阳置地有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方2017年12月29日签订的《商品房购销合同》，房屋总价为：566116元；2.判令被告将其购买的位于“云阳?北辰明珠”第A组团11幢1单元31层3101号房屋退还给原告；3.由原告代为偿还被告云南弥勒农村商业银行股份有限公司铺田支行（以下称“农商行铺田支行”）的贷款401250元（实际还款本息以还款之日为准）；4.由原告退还被告已付的购房首付款116116元，贷款本金48750元(450000元-401250元)，设施完善费7760元，维修基金3224元，办证登记费80元，合计175930元。扣除原告向被告发放的购房优惠资金20000元，政府补贴被告的购房补贴20000元，原告退还被告135930元。5.由被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求由被告及第三人将其购买的位于“云阳?北辰明珠”第A组团11幢1单元31层3101号房屋退还给原告。事实和理由：2017年12月29日，原被告协商签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的“云阳?北辰明珠”第A组团11幢31层3101号房，建筑面积为128.93㎡，4390.8元/㎡，总金额为566116元。合同签订后，被告支付了首付款116116元(其中包含进城购房政策政府补贴20000元，原告发放的购房优惠补贴20000元)，余款450000元由原告作为保证人为被告担保向农商行铺田支行按揭贷款支付。2018年1月30日，被告与农商行铺田支行签订了《个人购房借款合同》，原告为保证人。自2020年4月起，被告多次出现贷款逾期，未能按《个人购房借款合同》的约定偿还借款本息。原告获悉被告未能按时偿还货款本息后，便以电话、快递等方式通知其尽快偿还欠款本息。2020年7月3日，农商行铺田支行向原告送达《督促履行担保责任通知书》，告知了原告，被告逾期偿还贷款本息的事实。2020年7月28日，农商行铺田支行向原告送达《代偿通知书》，要求原告作为担保人，履行被告贷款本息的代偿责任。2020年11月18日，农商行铺田支行从原告的保证金账户扣划被告尚欠的贷款本息412956.92元。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，致使合同目的不能实现。为此，原告依法向贵起诉，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定依法判处，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益为谢。 被告庄艳艳辩称，房子当时买是毛坯，但是我装修过了，现在退还房子我同意的，但是要把装修款补给我，我装修大概花了70000元。我同意解除合同，其他费用按照原告的诉讼请求来处理，原告提交的单据我看过了，都是对的。但是我已偿还银行的本金及利息要求由原告退还给我。 第三人刘鹏远述称，1.第三人系案涉房屋的合法占有人。2019年5月27日，第三人与被告签订了《房屋买卖合同》，第三人向被告购买案涉房屋，房屋总价700600元。第三人于2019年5月27日前支付定金20000元，于2019年5月29日前支付购房款582475元(其中转账支付被告160600元，余421875元为被告尚欠银行按揭贷款，转由第三人承担)，于房屋办理过户当日支付尾款98125元，被告于2019年6月12日前将案涉房屋交付第三人。因案涉房屋在签订买卖合同时原告尚未对案涉房屋办理房屋产权证，为保障自身权益，第三人于2019年5月28日向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证。当天，第三人与被告在公证处再次签订与《房屋买卖合同》内容一致的《房屋转让预约合同》，红河州和信公证处出具(2019)云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证。2019年6月，被告将涉案房屋交给第三人，第三人向房屋物管办理了业主变更，并一直按时交纳房屋物业费、水电费、房屋等费用。第三人依合同约定取得案涉房屋，系房屋的合法占有人。2.第三人已付被告款项共计229416.25元。该事实已经贵院(2020)云2504民初1895号民事判决书确认。3.因庄艳艳被法院强制执行，贵院查封了被告的银行账户，导致案涉房屋按揭无法扣款。本案系因贵院执行不当而导致的诉讼，并非被告故意违约。4.原告的诉请未考虑房屋增值及装修。被告于2017年向原告购买案涉房屋，合同单价4390.88元/㎡，现该房屋市场价值约6000元/㎡（毛房）。被告购买房屋后进行装修，装修价值约150000元。原告主张按照合同价收回房屋明显不当。综上，第三人已按合同约定支付价款给被告，第三人系案涉房屋的合法占有人。若将涉案房屋退还原告，原告应当将第三人已支付的款项及房屋增值、装修价全部退回给第三人。 针对争议事实，原告弥勒市云阳置地有限公司向本院提交了以下证据： 1.《商品房购销合同》及补充协议、《个人购房借款合同》复印件各1份，欲证实2017年12月29日，被告与原告签订《商品房购销合同》及其补充协议，就购买原告开发的弥勒市房屋的价款、付款方式及期限等相关事宜进行了约定，2018年1月30日，被告与农商行铺田支行签订了《个人购房借款合同》，原告作为担保人。 2.收据复印件5份、优惠资金发放证明复印件各1份，欲证实被告向原告交纳购房定金10000元，首付款106116元，维修基金3224元，代办证登记费80元，设施完善费7760元，共计127180计，原告向被告发放购房优惠资金20000元。 3.快递单复印件1份，欲证实原告在获悉被告未能按时还贷款本息后，以快递方式催促其尽快还款。 4.督促履行担保责任通知书复印件1份、代偿通知书1份，欲证实农商行铺田支行催缴情况。 5.代偿通知1份、按揭贷款回收凭证复印件7页，欲证实农商行铺田支行已将被告尚欠的贷款本息412956.92元从原告的账户中扣划代偿。 经质证，被告庄艳艳对原告提交证据1、2、3、4、5均无异议，第三人对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，通过原告提交的证据材料显示，到目前为止，只有银行发的代偿通知，原告也没有归还被告的按揭，在原告没有履行保证责任之前，没有权利要求承担责任。对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告庄艳艳为证实其辩解理由向本院提交以下证据： 1.图片打印件5张，欲证实房子被告装修过。 2.《房屋买卖合同》、公证书复印件各1份，欲证实房屋已经卖给第三人并进行了公证。 3.执行异议申请书、执行裁定书复印件各1份，欲证实因为房屋被弥勒市人民法院查封后，第三人刘鹏远提出了执行异议。 4.银行流水的复印件1份，欲证实至2020年8月20日止，房屋贷款尚欠401250元本金。被告偿还贷款本金48750元，利息46564.61元。 经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4均无异议。第三人对被告提交的证据2、4无异议。对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，被告在把房子卖给刘鹏远的时候已经装修好了。对证据3中的申请书没有意见，对执行裁定书的真实性、合法性、关联性无异议，但对裁定结果有意见。 第三人为证实自己的主张，提交了如下证据： 1.第三人的身份证复印件1份，欲证实第三人的自然情况。 2.《房屋买卖合同》复印件1份，欲证实第三人与被告于2019年5月27日在弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖合同》，第三人购买被告案涉房屋，房屋总价700600元，第三人于2019年5月27日前支付定金20000元，于2019年5月29日前支付房款582475元（其中转账支付庄艳艳160600元，其余421875元为庄艳艳尚欠银行按揭，转由案外人偿还），于房屋办理过户当日支付尾款98125元，被告于2019年6月12日前将案涉房屋交付第三人。 3.红河州和信公证处（2019）云红和字第2706号《公证书》复印件1份，欲证实第三人于2019年5月28日向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证，当天，第三人与被告在公证处再次签订与《房屋买卖合同》内容一致的《房屋转让预约合同》，红河州和信公证处出具（2019）云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证。 4.收据复印件2份、银行电子回单复印件1份，欲证实第三人于2019年5月28日支付房屋中介费10000元，公证费1800元。 5.收据复印件3张，银行电子回单复印件3张，欲证实《房屋买卖合同》签订当天，第三人通过银行转账支付购房定金20000元给被告，于2019年5月28日，通过银行转账支付购房款160600元给被告，于2019年10月29日，通过银行转账支付购房尾款10000元给被告的兄弟庄云龙。 6.银行电子回单复印件11张，欲证实自2019年6月15日起，第三人按月将被告银行按揭转账支付至被告账户。 7.物管收据复印件7张，Pos机刷卡小票复印件2张，欲证实被告将房屋交付给第三人后，第三人向物管部门办理了业主变更，并按时交纳房屋的物业费、水电费等费用。 8.安居客网页截屏打印件1份，欲证实案涉房屋价值毛坯房约6000元/㎡、装修房约7300元/㎡。 经质证，原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明力有异议。对证据8，认为对价值真实性不可靠，与本案无关，不能证实涉案房屋的价值是多少。被告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。 本院依职权调取的（2020）云2504民初第1895号民事判决书，能证实第三人提起执行异议之诉后，法院判决驳回第三人的诉讼请求。 经质证，原、被告及第三人均无异议。 经举证、质证，对当事人提交的证据，其他当事人无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据3，能证实房屋被弥勒市人民法院查封后，第三人刘鹏远提出了执行异议的事实，予以采信。第三人提交的证据7，能证实被告将房屋卖给第三人后，第三人交纳涉案房屋的部分费用。证据8，与本案无关联性，不予认证。 本院经审理认定事实如下：原告系房地产开发商。2017年12月29日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：被告向弥勒市云阳置地有限公司购买位于弥勒市房屋一套，建筑面积为128.93㎡，单价为4390.88元／㎡，总金额566116元，2017年12月18日，被告交纳定金10000元，2017年12月29日，被告交纳了首付款106116元，设施完善费7760元，维修基金3224元，2018年5月4日，被告交纳了办证费80元。被告已支付的首付款中，包含曾享受原告公司的补贴20000元，政府补贴20000元。2018年1月30日，被告在原告的担保下，与农商行铺田支行签订《个人购房借款合同》合同编号：0606022253180130530000005，被告用弥勒市房屋抵押向农商行铺田支行按揭借款450000元，借款期限为240个月，即2018年1月30日起至2038年1月30日止，借款合同生效后，农商行铺田支行将贷款450000元转入原告账户。至2020年4月前，被告共偿还了借款本金48750元，利息46564.61元，合计95314.61元（包含第三人代被告偿还的贷款本息38816.25元）。被告购房后，对该房屋进行过装修，审理过程中，原、被告认可被告装修该诉争房屋支付装修费50000元。2019年5月，被告在弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司挂牌出售北辰明珠小区11幢1单元3101号的房屋，经弥勒市紫钻房地产经纪有限责任公司介绍，2019年5月27日，第三人与被告签订了《房屋买卖合同》，将位于弥勒市北辰明珠小区****的房屋以700600元出售给第三人，第三人先后支付被告部分购房款，自2019年6月15日至2020年4月，对被告尚欠的银行贷款由第三人转入被告账户后偿还，第三人向被告账户62×××67支付款38816.25元。2019年5月28日，第三人向红河州和信公证处申请对购房事宜进行公证。红河州和信公证处出具（2019）云红和信证字第2706号《公证书》对此予以公证。2019年6月，被告将北辰明珠小区第Ａ组团11幢1单元房屋交付第三人使用。第三人支付了相应物管费等，第三人未对该房屋进行过装修。2018年8月10日，因被告欠徐月德借款，经法院判决被告偿还徐月德借款390000元。2020年2月27日，徐月德向本院申请强制执行，2020年3月25日，本院依法对被告坐落于弥勒市房屋一套预查封，时间为2020年3月25日至2023年3月24日。2020年5月14日，第三人向本院提出书面执行异议。2020年5月27日，本院做出（2020）云2504执异31号执行裁定书，驳回刘鹏远的异议请求。2020年6月10日，第三人对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2020年7月26日做出（2020）云2504民初第1895号民事判决书，判决：驳回第三人的诉讼请求。另查明：弥勒市北辰明珠小区11幢1单元的房产一套现备案登记在被告名下，被告至今未取得该房屋的产权证书，房屋抵押在农商行铺田支行，抵押人为庄艳艳。因被告未按约偿还银行贷款，自2020年4月20日起农商行铺田支行向原告的账户扣划被告应偿还的贷款本息，扣至2020年11月18日已全部扣清，共扣款412956.92元。现原告以被告违约，致使不能实现合同目的为由，诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 本院认为，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。原告按约定协助被告办理完毕银行按揭贷款手续后，被告授权农商行铺田支行将购房借款450000元划入原告账户，用于支付购房款。因被告未按《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，导致原告承担了保证责任，现原告依据《商品房购销合同》及《补充协议》的约定，请求行使合同解除权，被告同意解除合同并退还房屋，因该诉争房屋现系第三人居住，故原告要求被告及第三人退还房屋的诉讼请求，故原告的主张有事实及法律的依据，本院予以支持。原、被告约定由原告支付被告装修费50000元，本院尊重原、被告的约定。房屋退还原告后，扣减原告相应损失后，原告应退还被告支付的购房首付款116116元，设施完善费7760元、维修基金3224元、办证费80元、装修费50000元、被告支付农商行铺田支行偿还的购房贷款本息95314.61元（包含第三人代被告偿还的贷款本息38816.25元），合计272494.61元，扣减原告给被告购房时的优惠补贴20000元，政府补贴20000元，原告实际应退还被告232494.61元。第三人主张其是该诉争房屋的合法占有人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。不动产物权的变动应以在不动产登记管理部门的登记公示为标准。本案中，涉案诉争的弥勒市弥阳镇“云阳?北辰明珠”第A组团11幢1单房屋登记在被告的名下，但不动产所有权并没有发生转移，对外具有公示效力，不具有绝对排他性。第三人在向被告购买房屋时，明知该房屋未依法登记领取权属证书，并且抵押在农商行铺田支行按揭贷款，仍与被告进行交易，导致未办理案涉房产产权登记至自己名下，其提起执行异议之诉后，法院判决驳回其诉讼请求，第三人与被告的纠纷属另一法律关系，不宜在本案中一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告弥勒市云阳置地有限公司与被告庄艳艳于 2017年12月29日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：10008869号）。 二、由被告庄艳艳及第三人刘鹏远于判决生效之日起十日内将弥勒市房屋退还弥勒市云阳置地有限公司。 三、由原告弥勒市云阳置地有限公司于判决生效后十日内退还被告庄艳艳款项232494.61元。 四、驳回原告弥勒市云阳置地有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回第三人刘鹏远的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9462元，减半收取4731元，由原告弥勒市云阳置地有限公司负担1943元，由被告庄艳艳负担2788元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张菊芬 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  余亚男