重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7484号上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码9155000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王承静，女，汉族，1969年9月26日出生，住福建省厦门市沧海区。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍世民，重庆百事得律师事务所律师。上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人王承静房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初23422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回王承静的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由王承静承担。事实与理由：王承静并未举示证据证明其与上诉人之间存在房屋买卖关系，王承静与上诉人之间不存在房屋买卖关系；一审法院认定鑫隆达公司交房错误。王承静答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王承静向一审法院起诉请求：1.原、被告就案涉房屋存在买卖合同关系，双方就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋签订的商品房买卖合同合法有效；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2002年11月20日原告所在单位中国农业银行重庆市渝中支行（乙方）与被告鑫隆达公司（甲方）签订了《购房协议书》，约定：1、由鑫隆达公司向农行渝中支行提供其开发的位于南岸区重庆经济技术开发区六小区金色家园住宅小区C1-C2座的第11层起至25层止，每层5套，共150套房屋，供农行渝中支行单位员工选购。原告作为农行渝中支行的员工选购了号房屋（房屋建筑面积140.25平方米），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区号。协议书第二条：房屋的平均售价为1320元/平方米，其中第11至15层售价为1310元/平方米；16至20层售价1320元/平方米；21至25层为1330元/平方米。第三条：交房的时间为2003年6月30日。第五条：乙方单位员工确定购房后，按照重庆市商品房销售有关规定，与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，同时，向重庆市产权登记中心办理产权登记手续。第六条（付款方式）：甲方与乙方员工在签订《重庆市商品房买卖合同》并办理完产权登记后，乙方员工即缴纳80%房款；待房屋竣工验收合格交付乙方后，再缴纳20%余款。第七条：乙方员工购房所产生的交易费、税规费按规定缴纳，房屋五通费按实际发生金额收取，最高不超过五千元。2007年9月24日，原告王承静向鑫隆达公司陆续缴纳了购房款合计61897元。2004年5月20日鑫隆达公司出具《承诺书》，对C1-C2座房屋单价调整为：第11层至15层（含15层）售价1380元/平方米；第16层至20层（含20层）售价1410元/平方为；第21层至25层售价1420元/平方米。原告所选购的房屋为21层，单价为1420元/平方米。自2008年起，原告对涉案房屋装修入住。另查明，2007年9月24日，原告王承静与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由王承静购买鑫隆达公司开发修建的“金色家园”小区号房屋，该房屋成交金额205897元，买方在签约之日支付房款61987元，余下房款144000元由买方向银行申请按揭贷款。一审法院认为，原告诉求要求确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同有效。围绕该诉求，综合认定如下：原告所在单位中国农业银行重庆市渝中支行与被告鑫隆达公司签订的《购房协议书》，约定由鑫隆达公司提供金色家园住宅小区共150套房屋供农行渝中支行单位员工选购，该合同约定了案涉标的数量、价款、履行期限、履行的方式等合同的主要条款，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。该合同的双方表面上是中国农业银行重庆市渝中支行与被告鑫隆达公司，但实际上系为合同外第三人中国农业银行重庆市渝中支行的员工设定的合同，只要第三人中国农业银行重庆市渝中支行的员工接受该合同所约定的权利义务，那么，直接就在第三人中国农业银行重庆市渝中支行的员工与被告鑫隆达公司之间建立了房屋买卖合同关系。该约定实质上就是权利义务的概括转移，不违反法律禁止性规定，合法有效。2007年9月24日，原告王承静与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故认定双方合同成立。其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立；根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签的的合同应为有效合同。最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告支付了购房首付款，也已装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于被告将案涉房屋抵押给了第三方，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：原告王承静与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年9月24日签订的关于重庆市南岸区花园路街道“金色家园”小区号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方就该房屋存在买卖合同关系。案件受理费80元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人鑫隆达公司的上诉请求、事实理由及被上诉人王承静的答辩，本案的争议焦点为：1.王承静与鑫隆达公司是否存在房屋买卖合同关系以及双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效；2.鑫隆达公司是否向王承静交付案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，鑫隆达公司与被上诉人所在单位签订了《购房协议书》，王承静据此于2007年9月24日与鑫隆达公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并支付了首付款。鑫隆达公司与王承静签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。王承静与鑫隆达公司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，上诉人对此提出的上诉意见不能成立，本院不予支持。虽然鑫隆达公司否认交付了房屋给王承静的事实，但鑫隆达公司并未举示证据证明其对涉案房屋的管理使用情况，且其不能合理解释《重庆市商品房买卖合同》的购房人王承静长期占有涉案房屋的事实，应当承担举证责任的不利后果。故鑫隆达公司上诉称王承静并非合法占有涉案房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，鑫隆达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢英姿审判员  张泽兵审判员  邓方彬二〇二〇年十二月十四日书记员  黄 倩