西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19378号原告：夏阳阳，男，xxxx年xx月xx日出生，x族，住西安市xxxxx，公民身份号码：xxxxxxxxxxx********。被告：西安鱼化永嘉置业有限公司，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXxxxx。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宁，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。第三人：上海盛高物业服务有限公司西安分公司，住所地：西安市雁塔区xxxx，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXxxxxx。负责人：赵飞飞，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈娇，女，xxxx年x月x日出生，x族，住西安市雁塔区，该公司员工。委托诉讼代理人：徐荣，女，xxxx年x月xx日出生，x族，住陕西省xxxxx，该公司员工。原告夏阳阳与被告西安鱼化永嘉置业有限公司（以下简称：永嘉置业公司）、第三人上海盛高物业服务有限公司西安分公司（以下简称：盛高物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，开庭进行了审理。原告夏阳阳，被告永嘉置业公司的委托诉讼代理人陈宁、霍鑫琪，第三人盛高物业公司的委托诉讼代理人陈娇、徐荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏阳阳诉称，2016年12月31日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》【合同登记号：Y16201084】（以下简称“购房合同”），房屋坐落于：西安市雁塔区XX环XX路十字西北角，房号为：4幢2单元30层23003号（以下简称“该房屋”）。另，2016年12月22日，原告与第三人签署了《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业合同”）。该房屋交付时原告发现该房屋的楼顶上存在裂缝，被告称会尽快修缮，但被告一直未进行修缮。截至2019年1月份，该房屋楼顶出现多处持续性漏水现象，原告多次与第三人进行沟通并要求其进行修缮，第三人名义上进行修缮但始终未根本解决漏水问题，期间严重影响到原告的生活与工作。且第三人在修缮房屋的过程中大量使用具有刺鼻气味的原材料致使原告及家人无法居住（当时原告妻子已怀孕数月），给原告及其家人造成极大困扰。自2019年3月份开始，第三人已经对房屋进行了4次修理，但漏水现象依然存在，迫于无奈，原告只能向法院提起诉讼请求解决。现原告依据与被告签订的购房合同第七章第十六条第（二）款第（1）项及第十七条第（二）、（三）款之约定，与第三人签订的物业合同，第二条第一款第2项、第三条第九款之约定，并结合《建设工程质量管理条例（2017修订）》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十三、三十五条的相关规定，诉至法院，请求：1、判令被告于判决生效后十日内对原告房屋完成全面修缮，达到正常居住的条件，并承担自修缮完工之日起十年的质保责任。2、被告向原告支付因房屋修缮及漏水期间所产生的物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费、暖气费等全部费用共计3000元（自2019年1月起计算至起诉之日）。3、被告向原告支付因房屋出现质量问题造成原告无法正常使用房屋产生的租房损失（比照同类地区相同面积住宅的月租金2500元/月，自房屋因出现质量问题（漏水）导致无法居住至房屋完全达到居住条件时止，暂计算至起诉之日10000元）。4、被告承担原告因配合被告修缮房屋产生的误工费、交通费等全部费用（以实际产生为准，截止目前已支付费用为3000元）。5、本案诉讼费由被告承担。6、第三人对以上承担连带责任。被告永嘉置业公司辩称，一、原告要求被告承担十年质保责任无事实和法律依据。2016年12月22日，被告与原告签订了《入住手续会签单》，同时将房屋进行了交付。双方签订的《商品房买卖合同》附件八第二条约定“保修期自房屋交付之日起计算”。根据《入住手续会签单》可知，被告已于2016年12月22日向原告交付了涉案房屋。故涉案房屋防水的保修期应为2016年12月22日至2021年12月21日。被告履行修复工作应当以法律规定的质量保修的期间及范围为限，原告要求自修缮完工之日起十年的质保责任没有法律及合同依据。二、物业费、电梯费、公摊费、生活垃圾费、暖气费，应由原告自行承担。物业服务费基于物业服务合同关系而产生，与本案不属于同一法律关系。涉案房屋已交付，相关物业服务费用应当由原告自行承担。根据《西安市物业管理条例》第五十九条之规定“物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担”。涉案房屋已于2016年12月22日向原告交付且实际使用，故本案物业费应当由原告自行承担。三、原告要求被告支付因房屋无法正常使用造成的租房损失，不应支持。涉案房屋仅涉及次卧一处漏水，并非全屋都为大面积漏水，不影响房屋的基本使用。综上，原告要求被告支付因房屋无法正常使用造成的租房损失没有事实和法律依据。四、原告要求被告支付因配合被告修缮房屋产生的误工费、交通费等全部费用，无事实和法律依据。原告发现房屋漏水以来，被告积极主动履行修缮义务，每次维修都是在不影响原告正常生活工作情况下进行的，因此不存在误工费、交通费。综上所述，原告的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。第三人盛高物业公司辩称，第三人与原告之间无房屋买卖合同关系，不应承担责任。自己已向原告履行了物业服务，并且对公共区域进行了维护及管理，原告应向自己缴纳物业费。经审理查明：2016年12月18日，原告夏阳阳（买受人）与被告永嘉置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买被告出售的坐落于西安市雁塔区XX环XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积84.77平方米，总价款584850元；第十一条（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（四）2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；第十七条保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；第二十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为上海盛高物业服务有限公司西安分公司；附件八关于保修范围、保修期限和保修责任的约定：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。（一）2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年（不得低于5年）；3、供热、供冷系统和设备保修期限为2个采暖期（不得低于2个采暖期、供冷期）；4、电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年；5、装修工程保修期限不得低于2年。2016年12月22日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告夏阳阳（乙方）与第三人盛高物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》约定，第三人的权利义务包括：向原告提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务；房屋本体自用部位及设施的维修养护由业主实施并承担费用，可委托第三人提供有偿服务。庭审中，原告称，验收房当日2016年12月26日就存在屋顶裂缝,全屋楼顶均有连续性裂缝,横纵四道,横向3米左右,竖向4米左右,一公分宽;2019年3月份因裂缝出现渗水,导致原告房屋次卧楼顶渗水,验房当日自己向物业告知,物业只在楼顶重新刷了一次防水,裂缝依然存在，因维修导致房屋内产生异味,原告不得不搬出房屋另行在老家居住,经过多次维修一直未改善,仍然存在渗水现象，第三人没有尽到物业服务的义务,应承担上述责任的连带责任。被告称，自己收到了原告的渗水投诉，经物业协调已经向原告提供并协商了维修方案，2019年9月份已经同意进行维修，自己同意在五年质保期内对房屋进行修缮。原告认可其自2018年1月份开始拒缴物业费，诉请中的3000元是自己根据物业费估算的。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告夏阳阳与被告永嘉置业公司签订的《商品房买卖合同》，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据当事人陈述及原告提交的证据，涉案房屋存在屋顶渗漏的情况，根据《商品房买卖合同》第十一条、附件八第四十条的规定，涉案房屋因屋面渗漏的保修期为五年，庭审中被告亦同意在五年质保期内对房屋进行修缮，故对于原告要求“被告于判决生效后十日内对原告房屋完成全面修缮，达到正常居住的条件，并承担自修缮完工之日起十年的质保责任”的诉讼请求，本院调整为被告于判决生效后十五日内按照《住宅质量保证书》的约定对原告房屋渗漏部位进行修缮，并承担自交房之日起五年质保期内的修缮责任；关于原告诉请的被告向原告支付因房屋修缮及漏水期间所产生的物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费、暖气费等全部费用共计3000元（自2019年1月起计算至起诉之日）的诉讼请求，因原告未举证证明该部分损失的具体数额，且该费用原告并未实际支付，本院对此无法认定，故不予支持；关于原告诉请的被告向原告支付因房屋出现质量问题造成原告无法正常使用房屋产生的租房损失（比照同类地区相同面积住宅的月租金2500元/月，自房屋因出现质量问题（漏水）导致无法居住至房屋完全达到居住条件时止，暂计算至起诉之日10000元）一项请求，因庭审中原告陈述其并未实际租房，该项损失并未实际发生，故亦不予支持；关于原告诉请的被告承担原告因配合被告修缮房屋产生的误工费、交通费等全部费用（以实际产生为准，截止目前已支付费用为3000元），因原告并未举证证明其实际损失情况，本院对此无法认定，考虑到涉案房屋确实存在渗漏情况，对原告的该项诉讼请求，本院酌情认定为700元；因本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告与第三人签订的《前期物业管理服务协议》，与本案并非同一合同关系，且根据该《前期物业管理服务协议》，第三人所提供的房屋自用部分维修系有偿服务，故原告诉请第三人对其损失承担连带责任无依据，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照《住宅质量保证书》的约定对原告房屋渗漏部位进行修缮，并承担自房屋交付之日（2016年12月22日）起五年质保期内的修缮责任。二、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏阳阳误工费、交通费损失700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告夏阳阳其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由被告西安鱼化永嘉置业有限公司承担50元，由原告夏阳阳承担150元。上述费用因原告已预交，故被告西安鱼化永嘉置业有限公司将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘静二〇二〇年十二月十八日书记员  徐楠打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1