安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初6508号 原告：姚娟，女，1980年9月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：黄子安，颍上县盛堂乡法律服务所法律工作者。 被告：颍上望和置业有限公司，住所地安徽省颍上经济开发区颍泰路北段，统一社会信用代码91341226348736393Q。 法定代表人：车建化。 被告：李准，男，1990年12月9日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告姚娟与被告颍上望和置业有限公司、李准房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告姚娟及其委托诉讼代理人黄子安、被告李准到庭参加诉讼，被告颍上望和置业有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告退还原告购房首付款210000元；2.依法判令两被告承担违约责任，赔偿原告违约金172620元（违约金按3‰日计算，每日违约金630元，自2019年9月7日至2020年6月7日，计274天*630元172620元）；3.依法判令原告与被告解除房屋买卖合同；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：1.颍上望和置业有限公司具有房地产开发销售资质，约在2018年前，颍上望和置业有限公司将其部分商品房建设工程发包给李准承建。因拖欠李准工程款，遂同意李准以颍上望和置业有限公司的名义对外联系销售望和置业公司开发的部分商品房。2.2019年9月7日，甲方李准与乙方姚娟签订商品房买卖合同，李准收取姚娟首付定金210000元,由望和置业公司为姚娟出据了收款收据，且望和置业公司在案涉房屋买卖合同的卖方(即甲方)处加盖了印章，对该份房屋买卖合同予以确认。3.房屋买卖合同约定:甲方所售房屋位于望和不夜城A区6号楼701室,面积122.13,总价款610000元，余款400000元，待网签下来后付清。4.李准在收取姚娟首付款21万元后，即对姚娟口头承诺：“七日内网签后，即交付房屋。”但待约定的网签期限届满后，望和置业公司负责人、李准均去向不明，无法联系，由此可见两被告显失诚实守信。5.截止目前，望和置业公司的全部财产已被颍上县人民政府收购，原合同约定的买卖房屋已被政府作为了安置房。据此,原、被告签订的房屋买卖合同目的已无法实现。故请求解除房屋买卖合同，依法支持原告诉讼请求。 颍上望和置业有限公司未到庭，未答辩，亦未提供任何证据。 李准辩称，1.李准系案涉工程的承建方，因未从颍上望和置业有限公司获得工程款，颍上望和置业有限公司将案涉房屋抵付给李准，李准又将案涉房屋抵付给了案外人曹学忠和姚静。后经曹学忠和姚静介绍，姚娟购买了案涉房屋。李准已经将姚娟所支付的购房款交付曹学忠和姚静。2.李准对于案涉房屋现状并不清楚，其系案涉房屋承建方，并非案涉房屋的所有者，没有权利卖房子，和姚娟也不认识。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的姚娟的身份证、房屋买卖合同、颍上望和置业有限公司专用收据及银行交易明细（210000元的支付凭证）、姚娟和李准的通话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李准提供的商品房抵付工程款协议，达不到其证明目的，对其证明效力不予认定；2.李准提供的建设银行个人交易明细，与本案无关，对其证明效力不予认定；3.李准提供的情况说明、申请及收据等，虽系复印件，但与姚娟提交的颍上望和置业有限公司专用收据及银行交易明细（210000元的支付凭证）相互印证，证明案涉房屋为颍上望和置业有限公司欲抵付给李准的房屋之一，故对其证明效力予以认定；4.证人姚娟的证言，与本案具有关联性，李准认可其真实性，对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月7日，甲方李准、乙方姚娟签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施及承诺:甲方承诺对该房产拥有合法的所有权,证件齐全并同意出售该房产给乙方。(后附甲方所有权证件)1.甲方所售房屋权属证明或购房收据号码为2006647；2.甲方所售房屋位于望和不夜城A区6号楼701室；建筑面积122.13平方米；总价格为陆拾壹万元整；付款方式为本合同签订之日后，乙方首付甲方定金210000元，余款400000元于网签下来时支付完毕；乙方支付价款后,甲方给乙方出具收款收条，同时甲方将其原始收款收据及购房合同到原购房单位办理权属变更手续,并将变更后的原始收据及原始购房合同转交乙方；甲方收到乙方全额购房款项当日,将房屋清理完毕并交付乙方；甲乙双方确认,甲方收到乙方购房款当日,甲方所售房屋的所有权即归属乙方所有；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,包括给甲方造成的经济损失；甲乙双方确认该房产目前尚无法办理房屋产权登记手续,在办理乙方房屋产权登记证书时,甲方应给予协助；甲乙双方应秉承诚实信用,认真履行协议，任何一方违约,应向守约方返还价款(或房产)和损失并支付合同价款每日百分之一的违约金。李准、姚娟分别在案涉合同上签字、捺印予以确认，颍上望和置业有限公司在甲方盖章处加盖其公司印章予以确认。案涉合同签订后，姚娟于2019年9月7日通过银行转账支付李准购房款210000元。同日，颍上望和置业有限公司出具专用收据一张，载明，付款单位姚娟，付款方式转账671715元，收款事由为购房房款122.13x5500A6-701。该收据上加盖了颍上望和置业有限公司财务专用章。此后，姚娟多次联系李准办理案涉房屋的网签备案手续，均未能成功办理。2020年5月22日，李准电话告知姚娟，颍上望和置业有限公司承诺一个星期就办理网签备案手续。至开庭时止，案涉房屋仍未办理网签备案手续。 另查明，案涉房屋为颍上望和置业有限公司用于抵付李准工程款的房屋之一，但未与李准办理房屋产权变更登记手续。 本院认为，颍上望和置业有限公司、李准与姚娟签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。李准未取得案涉房屋的所有权，与姚娟签订案涉合同，系无权处分，但颍上望和置业有限公司对案涉合同予以确认，并向姚娟出具专用收据一份，该行为视为其对李准签订案涉合同效力的追认。案涉合同签订后，姚娟多次催促李准履行合同未果。由于颍上望和置业有限公司和李准的原因导致案涉合同目的不能实现，姚娟有权要求解除案涉合同，并主张颍上望和置业有限公司和李准返还购房款210000元、承担违约责任。 关于姚娟主张的违约金问题，案涉《房屋买卖合同》第七条约定“甲乙双方应秉诚实信用，认真履行协议。任何一方违约，应向守约方返还价款（或房产）和损失并支付合同国家款每日百分之一的违约金”。案涉《房屋买卖合同》签订后，颍上望和置业有限公司和李准一直未能按照约定办理相关网签备案手续。2020年5月22日，李准承诺一周内办理好网签备案手续，但依然未能遵守约定。因此，姚娟有权要求颍上望和置业有限公司、李准承担违约责任。姚娟主张颍上望和置业有限公司、李准赔偿违约金172620元（违约金按3‰日计算，每日违约金630元，自2019年9月7日至2020年6月7日，计274天*630元172620元），该计算标准明显过高，本院酌定，违约金以210000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算利率，依照姚娟的诉请，从2019年9月7日起计算至2020年6月7日。 综上所述,姚娟请求解除合同、返还购房款210000元及支付违约金的理由成立，对其合理部分予以支持。颍上望和置业有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交相应证据，应视为放弃对姚娟主张的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除姚娟与颍上望和置业有限公司、李准签订的案涉《房屋买卖合同》； 二、颍上望和置业有限公司、李准于判决生效之日起十日内返还姚娟购房款210000元并支付违约金（违约金以210000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算利息，从2019年9月7日起计算至2020年6月7日）； 三、驳回姚娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7039元，减半收取3519.5元，由被告颍上望和置业有限公司、李准负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  宋玉乐 二〇二〇年十二月八日 书记员  王 珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官宋法官，电话0558—44××××3． 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：13×××85