甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初11937号原告：高某，住甘肃省武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：张某，住甘肃省武威市。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，住甘肃省武威市。原告高某与被告甘肃星光商业管理有限公司(以下简称星光公司)、甘肃星泓房地产开发有限公司(以下简称星泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告高某、被告星光公司的委托诉讼代理人张某，被告星泓公司的委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定给付原告拖欠房屋租金57136元；2.判令被告向原告支付违约金3531.76元（按合同约定第一季度以10388元为基数，按日万分之三计算，从2019年11月1日算至2020年11月30日计393天1224.75元；按合同约定第二季度以11687元为基数，按日万分之三计算，从2020年2月1日算至2020年11月30日计301天1055.34元；第三季度以11687元为基数，按日万分之三计算，从2020年5月1日算至2020年11月30日计211天为739.79元；第四季度以11687元为基数，按日万分之三计算，从2020年8月1日算至2020年11月30日计119天为417.23元；以11687元为基数，按日万分之三计算，从2020年11月1日算至2020年11月30日计27天为94.66元)；3、判令被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月11日，原、被告签订《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》约定，由原告将所有的位于武威市××区，面积27.11㎡，房号为B1249的商品房，委托与被告出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2019年7月开始，被告连续拖欠租金。经原告多次催要，被告均已不当理由拒付，原告遂诉至法院，并主张上述诉讼请求。经我最后核算，现被告从2019年7月1日至2020年9月30日欠我房屋租费为57136元（含税3293.2元，税后为53842.8元）。违约金为3531.76元。星光公司、星泓公司辩称，1、根据合同，被告欠付原告2019年7月1日至2020年9月30日期间的含税租金57136元（含税3293.2元，税后为53842.8元），但是受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底至2月底期间被告委托经营的红星时代广场一直关门停业，未获得任何收益，期间被告同时减免城区房屋租金2个月，本着公平原则，被告认为2020年2月至4月三个月租金应该由原告承担一半，即5843.5元，故被告承担含税租金51292.5元。其次，不管是合同约定还是减免疫情期间的租金，该部分租金均是含税租金，被告在支付时会相应扣除税金。2、原告起诉的违约金起算时间错误，应该以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付视为逾期之日；且被告公司经营困难，如果按照日万分之三的标准计算违约金，每年违约金为10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，远远高于目前原告的实际损失，所以应根据《合同法司法解释二》第29条的规定，予以酌情调整，即被告请求违约金标准按照年利率3.85%违约金计算。违约金经核算应该为2898元。甘肃星泓房地产开发有限公司愿意对涉案所欠租金及违约金承担连带清偿担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：高某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同1份,用以证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该组证据的真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，高某提交的该证据具有真实性，与本案事实有关联性，故确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年9月11日，高某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、高某将其××区面积27.11㎡房号为B1249的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为10388元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为11687元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣高某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至高某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向高某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给高某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，高某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。星光公司支付租金至2019年第2季度后，2019年7月以来的到期租金至今未付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。2020年1季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星泓公司经营的星光购物中心于2020年1月27日至2月22日暂停营业。2020年12月1日，高某起诉要求星光公司、星泓公司支付2019年7月1日至2020年11月30日的房屋租金及违约金。本院认为，高某经星泓公司担保自愿与星光公司签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。高某诉请星光公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的房屋租金及违约金理由正当，本院依法予以支持，但是，由于存在新冠病毒肺炎疫情的不可抗力情形，应当酌情减免2020年1月27日至2月22日星光购物中心暂停营业期间的租金，减免数额应确定为3467.57元（11687÷91×27），星光公司应给付高某租金53668.43元（57136-3467.57）。关于违约金，高某主张的起算时间不符合合同约定，应以《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第五章第十一条第3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付视为逾期之日起计算；星光公司抗辩高某诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，因星光公司未举证证明高某诉请的违约金超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，故该辩称本院不予采信。高某诉请继续履行合同，星光公司无异议，该诉请应予支持。高某诉请星泓公司承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付给高某2019年7月1日至2020年9月30日期间的房屋租金53668.43元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣高某应承担的税费后支付)，并按甘肃星光商业管理有限公司与高某签订的《武威红星时代广场商品房委托经营管理合同》第十二章第三十一条、第五章第十一条第2、3项约定于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至甲方指定的银行账户，未支付后视为逾期之日，也就是第二个收费季度的第二个月的第一天起按租金未支付起至时间段每季度租金为基数分段支付违约金至租金付完止；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任。三、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与高某于2016年9月11日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费1318元，减半收取659元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘 巍