浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初16727号 原告：卜晓瑞，男，1985年1月2日出生，汉族，住河南省鄢陵县。 委托诉讼代理人：卜根喜，男，1961年11月2日出生，汉族，住河南省鄢陵县，系原告之父。 被告：杭州德锋房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道崇杭街**。 法定代表人：毛利霞，经理。 原告卜晓瑞诉被告杭州德锋房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，根据全国人大常委会发布的《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告卜晓瑞及其委托诉讼代理人卜根喜、被告杭州德锋房地产代理有限公司的法定代表人毛利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卜晓瑞向本院提出诉讼请求：一、判令被告杭州德锋房地产代理有限公司退还原告卜晓瑞居间服务费2万元；二、判令被告杭州德锋房地产代理有限公司补偿原告卜晓瑞增加的购房成本2万元；三、判令本案诉讼费用由被告杭州德锋房地产代理有限公司承担。事实和理由：2020年6月，原告卜晓瑞通过被告杭州德锋房地产代理有限公司购买一套位于余杭区崇贤街道水韵四维苑北区有房产证的回迁安××房，现已过户办证。期间，被告始终表示有证的安置房与商品房一样，产权都是70年，等过完户原告发现不动产权证上的使用年限是2064年12月31日止，不够70年。原告所购房屋的开竣工日期为2013年3月15日-2016年6月16日，原房东拆迁协议签订日期为2010年10月31日，即使从拆迁协议之日起算，土地使用年限应该为2080年止，产权相差了16年。经与被告沟通，被告表示余杭区和杭州市主城区不一样，余杭区从2002年4月28日起规定凡上市交易的房改房产权年限统一按1995年1月1日起至2064年12月31日计算。原告认为被告作为房地产交易的职业经纪人，不可能不知道地方政府的相关法规，且该项规定已经生效十八年之久，被告显然说谎。被告未将相关政策提前明确告知原告，且事前事后说法不一、不顾原告利益，误导原告判断失误，原告购买的是70年产权房屋，现在少了16年，最少增加购房成本10万元以上。且被告对房地产交易的相关事项未履行提醒告知义务，为了规避自己的责任，未将双方口头达成一致的意见载入合同，违反《合同法》第425条故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害原告利益，被告不得要求原告支付报酬并承担损害赔偿责任的规定。被告起初承认工作失误，业务不熟练，并同意补偿原告8000元，但原告不接受，故诉至法院。 原告卜晓瑞向本院提交居间服务费电子发票三份、卜根喜和毛利霞以及卜根喜和刘玲的微信聊天记录各一组、居间服务合同一份、房屋买卖定金协议一份、杭州市房屋转让合同及补充协议各一份、补偿安置协议书一份、不动产权证一份，以证明其主张。 被告杭州德锋房地产代理有限公司答辩称：第一，关于原告提出回迁房70产权年限问题，根据余杭区相关文件规定余杭区回迁房交易依据余杭区房改房上市交易流程，而余杭区房改房的土地性质为划拨，房改房上市需要交纳土地出让金，余杭区乡镇及街道建成区收5元／平方米。对已交纳土地收益金的用户，凭交款凭证，不再交纳土地出让金。原告提出70年产权不足70年的说法，是原告误解70年产权的真正意义，目前市场上交易的房产分为住宅（70年产权）及非住宅（商铺、写字楼、商住两用、厂房等）。住宅与非住宅的征收税点不同（住宅90方以内首套按全额1%征收，非住宅按全额3%征收），原告提供的契税发票也体现了案涉房屋是住宅。因此原告购买的余杭区××街道××幢××单元××年产权的住宅，且根据国家现有法律，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第二，关于原告提出被告业务不精通导致原告增加购房成本，不予认可。案涉交易最初是原告在另一公司看好后直接跳单到被告公司交易的，因被告公司的一名经纪人与原告系老乡，原告为了佣金折扣。且在交易过程中原告自始至终没有提出土地使用权截至年限，只询问房屋是否70年产权，被告亦明确案涉房屋系70年产权，被告不存在隐瞒或欺骗。土地的起止年限是针对余杭区范围，是政府行为，任何个人或单位均无法改变，被告认为原告已了解并接受该情况。第三，关于原告提出被告同意补偿8000元的陈述，被告有苦难言，原告在整个交易流程办理完毕交房时，利用被告经纪人拿到该房屋新办理的不动产权证及钥匙后扣着物业交接单不给，导致原房东无法取得尾款，经被告多次协商后仍不肯归还，最终被告无奈报警求助。此后原告一直投诉被告，证据不足投诉未成后威胁联系媒体等，被告本着客户至上原则，不惜牺牲自己利益与原告友好协商。希望法院公正判决。 被告杭州德锋房地产代理有限公司向本院提交国土资源部办公室关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函、关于加快房改房土地登记发证的意见（余政法〔2002〕74号）、余杭区农村居民多高层公寓所有权证办理和上市交易实施意见各一份，以证明其主张。 本院经审理查明事实如下：2020年6月，原告卜晓瑞（买受人）、案外人楼梅仙（出卖人）以及被告杭州德锋房地产代理有限公司（居间方）签订《居间服务合同》一份，载明：鉴于楼梅仙、卜晓瑞在杭州德锋房地产代理有限公司的居间服务下就坐落于水韵四维苑北区××幢××单元××室的房屋，于2020年6月1日签订了《房屋买卖定金协议》，三方友好协商订立居间服务合同；楼梅仙、卜晓瑞同意共同委托杭州德锋房地产代理有限公司作为交易居间人，提供居间服务包括（1）房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供并发布房源、客源信息，（3）引领购买方实地看房，（4）协助查看房屋权属证明文件，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；提供后续交易手续办理服务包括（1）协助双方办理资金付款及监／托管手续，（2）协助双方办理申办贷款手续，（3）协助双方办理权证转移登记手续；双方签订房屋转让合同时，视为被告居间行为完成，居间服务费25200元由卜晓瑞承担；居间方应遵守相关法律规定，尽职提供经纪服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，如违反合同约定，应承担相应的违约责任。2020年6月12日，原告卜晓瑞与案外人楼梅仙签订《杭州市房屋转让合同》，载明坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋用途为住宅，所有权证号为浙（2020）余杭区不动产权第0057512号，土地使用权取得方式为划拨，土地使用权年限自无至无止（以土地使用权证为准）等内容。后双方办理房屋交接手续，原告卜晓瑞向被告杭州德锋房地产代理有限公司支付居间服务费25200元。2020年7月2日，原告就案涉房屋办理不动产权证［浙（2020）余杭区不动产权第0××9号］，权利人卜晓瑞，单独所有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／存量房产，用途为城镇住宅用地／住宅，使用期限为国有建设用地使用权2064年12月31日止。原告卜晓瑞在收到不动产权证后，认为案涉房屋土地使用权时间不足70年，多次与被告进行沟通，被告法定代表人曾在微信中回复：回迁房其此前没有交易过，在咨询房管部门后了解余杭区划拨土地，包括回迁房、房改房，在交纳土地出让金后，土地年限统一到2064年12月31日。 另查明，（1）案涉位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋原系案外人楼梅仙户集体所有土地房屋拆迁后安置的农村居民多（高）层公寓；（2）《余杭区农村居民多（高）层公寓所有权证办理和上市交易事实意见》载明：农村居民多（高）层公寓用地性质属行政划拨，房屋所有权权属性质为“私有”性质，根据有关规定办理房屋所有权三证的农村居民多（高）层公寓，按存量房交易的有关规定上市交易，交易后房产性质不属农村居民多（高）层公寓；农村居民多（高）层公寓转让时所有权人按房改房上市政策补缴土地出让金。2002年4月28日，杭州市余杭区国土资源局印发《关于加快房改房土地登记发证的意见》，载明：划拨土地房改房上市办理土地出让手续，补交土地出让金，其出让年限起始日统一为1995年1月1日，出让土地上市交易按规定收取相当于土地出让金的价款。 本院认为，原告卜晓瑞与被告杭州德锋房地产代理有限公司及案外人楼梅仙签订的《居间服务合同》，应系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，经被告杭州德锋房地产代理有限公司居间服务，原告卜晓瑞已与案外人楼梅仙签订房屋买卖合同，且已取得案涉房屋并办理相应不动产权证书，应视为被告已履行合同约定的居间义务，原告卜晓瑞亦已支付居间费用，故双方的居间服务合同已履行完毕。现原告卜晓瑞在取得不动产权证书后，认为案涉房屋土地使用权年限不足70年，被告在居间服务过程中存在未履行告知义务和隐瞒相关事实等违约行为，故诉至本院，请求上判。经查，根据杭州市余杭区规定，农村居民多（高）层公寓在补交土地出让金后，其土地性质由划拨变更为出让，土地出让年限起始日统一为1995年1月1日。本案中，原告卜晓瑞认可其在购买案涉房屋时已明知该房屋为拆迁安置的农村居民多（高）层公寓。故案涉房屋应适用上述规定，即因本案所涉交易，案涉房屋用地由划拨变更为出让，其使用权年限统一自1995年1月1日起至2064年12月31日止，仍为70年。原告有关案涉房屋土地使用权年限不足70年的意见，系理解有误，其据此主张被告存在违约行为并要求被告返还居间费并赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告卜晓瑞的全部诉讼请求。 案件受理费400元，由原告卜晓瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  许 健 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟