文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终7898号上诉人（原审原告）：朱朋飞，男，1990年6月9日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：孙春先，山东福海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈继田，男，1976年8月23日生，汉族，住临沂市河东区。被上诉人（原审被告）：孙桂云，女，1979年8月22日生，汉族，住临沂市河东区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨朝彬，临沂经济开发佳元法律服务所法律工作者。上诉人朱朋飞因与被上诉人陈继田、孙桂云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院（2020）鲁1392民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱朋飞上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或依法改判：判令被上诉人继续履行上诉人与涉案房屋原房主朱继国所签订的《房屋租赁合同》至合同实际履行满三年止；依法判令被上诉人将涉案房屋恢复原状并交付原告继续使用；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，原审判决适用法律错误，有违公平原则，有违诚实信用原则，有违“买卖不破租赁”之立法精神。一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，本案中涉案房屋受让人应续履行上诉人与涉案房屋原房主所签订的房屋租赁合同。二、“买卖不破租赁”之立法目的在于维护社会经济秩序的稳定，在于保护承租人的合法权益，所追求的目标是秩序价值。虽然上诉人与被上诉人对涉案房屋租赁事宜已无法达成合意，但是这并不影响“买卖不破租赁”的成立。上诉人与涉案房屋原房主所签订的房屋租赁合同真实合法有效，根据法律规定，承租人无需再和涉案房屋新房主达成租赁合意。因此，不能因承租人与被上诉人未达成租赁合意就否定“买卖不破租赁”之规定。三、本案中的房屋租赁合同依法成立、有效，并未解除。该租赁合同可以实际履行，而并非事实履行不能，上诉人租赁涉案房屋的合同目的可以实现。上诉人、被上诉人均是利用涉案房屋进行食品业经营，上诉人经营的是巴乐氏鲜奶，被上诉人将上诉人赶出涉案房屋后，利用涉案房屋经营的是蛋糕生意。现在涉案房屋完全可以满足上诉人的需求。陈继田、孙桂云辩称，一审法院认定的事实清楚，根据我国合同法第110条规定，如果当事人申请继续履行，在法律上或者事实上不能履行的，或债权人在合理期限内未要求履行的，人民法院不应支持当事人的请求，一审判决完全正确。朱朋飞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行原告与涉案房屋原房主朱继国所签订的《房屋租赁合同》至合同实际履行满三年止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月19日，案外人朱继国（甲方）与原告朱朋飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于临沂经济技术开发区××路××小区××商铺及车库租赁给乙方使用，租赁期限三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。租金为年租金15000元，每年12月10日前一次支付当年租金，逾期一月不支付租金，甲方有权解除本合同。双方均在合同上签字捺印予以确认。当日，原告朱朋飞向案外人朱继国支付租金15000元，案外人朱继国向原告朱朋飞出具收到条一张。案外人朱继国将涉案房屋交付原告使用。2019年9月26日，案外人朱继国（甲方）与陈思睿（乙方，系二被告之女）签订《楼房买卖协议》，约定甲方将涉案房屋及车库出卖给乙方，甲方收取楼房款后于2020年1月6日之前将该楼房（钥匙）交付给乙方，甲方将相关资料交付乙方，自此该楼房的占有、使用等所有权利全部归乙方所有。当日，案外人朱继国收到房款后向二被告出具收款条一张。当月，二被告告知原告，其于2020年1月5日获得房屋所有权后将涉案房屋收回，不再出租。2020年1月19日，案外人朱继国（甲方）向原告朱朋飞（乙方）邮寄《解除房屋租赁合同告知书》，载明鉴于乙方在租赁合同约定期限内未支付房屋租金，甲方决定解除租赁合同，乙方在收到该告知书后7日内将房屋返还甲方。2020年1月28日，二被告将涉案房屋中原告物品搬出并使用房屋至今。后双方发生争议，遂诉至法院。一审法院认为,案外人朱继国与原告朱朋飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，虽然租赁期间案外人朱继国将涉案房屋及车库出售给二被告，原租赁合同对原告朱朋飞和二被告继续有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。原告朱朋飞主张买卖不破租赁，二被告应当继续履行合同。二被告辩称因原告未按时支付租金构成违约，朱继国已向原告邮寄解除合同告知书，现租赁合同已解除。在庭审中二被告认可2019年9月告知原告其获得房屋所有权后将涉案房屋收回不再出租。即在合同约定支付租金时间前，二被告已明确告知原告不再出租，且根据原告提供的录音可以得知，二被告解除合同并非因原告未按时支付租金，而是因其自身对涉案房屋的使用需求，故二被告在无证据证明原告朱朋飞存在根本违约的情况下，依法不享有合同解除权，其向原告朱朋飞邮寄《解除房屋租赁合同告知书》的行为并不发生解除合同的效力，对于二被告的辩称，不予采信。租赁合同需双方当事人达成租赁合意，并相互配合才能实现合同目的最大化，才能同时满足承租人与出租人双方的利益。本案中，二被告在租赁期限未满时明确表示不再继续履行合同并将房屋收回使用至今，原、被告双方对租赁事宜已无法形成合意，合同已事实履行不能，原告租赁房屋的合同目的无法实现，该租赁合同已事实解除，现原告要求二被告继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可就出租人未按约定履行出租义务给其造成的损失向相关义务主体另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告朱朋飞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱朋飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”租赁合同需双方当事人达成租赁合意，并相互配合才能实现合同目的最大化，才能同时满足承租人与出租人双方的利益。本案中，二被上诉人在租赁期限未满时明确表示不再继续履行合同并将房屋收回使用至今，双方对租赁事宜已无法形成合意，合同已事实履行不能，上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，该租赁合同已事实解除，现上诉人要求二被上诉人继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。上诉人可就出租人未按约定履行出租义务给其造成的损失向相关义务主体另行主张权利。综上所述，上诉人朱朋飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱朋飞负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十二月二日书记员  曹发玲