福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8357号 原告：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路**，统一社会信用代码：91350802857881281K。 负责人：张如初，行长。 委托诉讼代理人：苏尚葵、卢仁彩，福建向远律师事务所执业律师。 被告：林雪卿，女，1980年6月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：林礼枝，男，1982年3月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩鹭虹房地产开发有限公司，住，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路**(莲东经济适用房**团)****101店，统一社会信用代码：91350800705389335E。 法定代表人：林来英，总经理。 委托诉讼代理人：张艳，女，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称“农业银行新罗支行”）与被告林雪卿、林礼枝、龙岩鹭虹房地产开发有限公司（以下简称“鹭虹房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行新罗支行的委托诉讼代理人卢仁彩、被告鹭虹房地产公司的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，被告林雪卿、林礼枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行新罗支行向本院提出诉讼请求：1、判令林雪卿、林礼枝共同偿还农业银行新罗支行借款本金308479.69元和截止2020年9月29日的利息6320.12元（含正常息6616.14元、罚息71.19元、复利82.79元），并支付自2020年9月30日起至款清之日止以308479.69元为本金，按年利率7.35%计算的罚息以及自2020年9月30日起至款清之日止以6616.14元为基数、按年利率7.35%计算的复利。2、判令林雪卿、林礼枝承担农业银行新罗支行为实现债权而支付的律师费3900元。3、判令农业银行新罗支行有权拍卖、变卖或者以折价林雪卿、林礼枝所有的位于龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间所得价款优先受偿农业银行新罗支行前述第1、2项债务。4、判令鹭虹房地产公司对林雪卿、林礼枝的前述第1、2项债务承担连带清偿责任。5、判令林雪卿、林礼枝、鹭虹房地产公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2015年10月26日，林雪卿（借款人、抵押人）、林礼枝（抵押人）、鹭虹房地产公司（保证人）与农业银行新罗支行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为35020120150064080《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：林雪卿向农业银行新罗支行借款人民币叁拾陆万贰仟元整（￥362000元）；用于购买位于龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间；借款期限为240个月；本合同采用基准利率方式：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，阶段性保证人鹭虹房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。抵押人同意以位于龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；以及其他约定条款。双方于2015年10月28日办理抵押权预告登记手续，农业银行新罗支行取得了预购商品房抵押权预告登记证（证号：龙房预字第Ｄ××3号）。2015年11月2日，农业银行新罗支行依约向林雪卿发放贷款362000元，借款期限自2015年11月2日至2035年11月1日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月2日，执行利率为年利率4.9%，逾期利率为年利率7.35%。在借款合同履行中，林雪卿仅向农业银行新罗支行偿还截止2020年4月2日前各期应付的借款本息，2020年4月3日后的借款本息未足额偿还，截止2020年9月，林雪卿、林礼枝未按约定期限归还借款本息，已逾期6期，其行为已构成违约。农业银行新罗支行根据合同的约定决定提前收回已发放的借款，提前行使担保权，即：要求林雪卿立即归还农业银行新罗支行借款本金合计人民币308479.69元，支付未付的正常利息、罚息和复利，并将《贷款提前到期通知书》送达给林雪卿、林礼枝，且将《担保人履行责任通知书》送达给鹭虹房地产公司。为此，农业银行新罗支行诉至法院要求判如所请。 林雪卿、林礼枝未作答辩，亦未提供证据。 鹭虹房地产公司辩称：一、2015年10月26日，林雪卿、林礼枝向农业银行新罗支行借款362000元，用于购买鹭虹房地产公司开发的位于龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间。在《个人购房担保借款合同》中龙岩鹭虹房地产开发有限公司作为阶段性保证人。2017年8月18日林雪卿向鹭虹房地产公司办理该房交房手续，因其中产权人林礼枝未到现场，未在不动产权证业务申请表及房屋产权分配协议中签字，材料不完整，无法办理不动产权登记证。2018年12月14日材料收集完整后，鹭虹房地产公司向不动产登记中心提交了办理该房不动产权证及抵押权登记材料，因业主在交房后对杂物间进行改造，被相关行政部门行政限制，导致无法办理该房不动产权证登记。至今为止鹭虹房地产公司都无法办理该房屋不动产权证及抵押权登记。综上，因林雪卿、林礼枝的原因导致预抵押房产无法办理产权证，鹭虹房地产公司只对截止2018年12月14日的按揭款承担连带清偿责任。二、涉案预抵押房产已经进行了公示登记，因业主的原因导致无法办理产权证，房产已经符合办证条件，农业银行新罗支行对该房产变现款有优先受偿权。经了解，福州法院已经对预抵押登记并具备物权登记的情形，判决抵押权人有优先受偿权，请法院同案同判。 农业银行新罗支行为证明其诉讼请求，依法向本院提交了《个人担保借款合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证、中国农业银行电子信息截图、贷款基本信息、贷款提前到期通知书、担保人履行担保责任通知书、EMS快递单、查询单、身份证、结婚证、委托代理协议、发票、转款凭证等证据；鹭虹房地产公司向本院提交了业主入伙申办表、物业验收确认书、房屋产权分配协议、福建省龙岩市城市管理行政执法局的文件、房产证、不动产的登记信息证明等证据。林雪卿、林礼枝对农业银行新罗支行、鹭虹房地产公司提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对农业银行新罗支行提交的上述证据，本院予以确认并在案佐证。 本院经审理认定的事实与农业银行新罗支行主张的事实一致。另查明，林雪卿、林礼枝于2007年6月办理了婚姻登记手续，2015年10月26日，林礼枝作为抵押人在合同编号为35020120150064080《个人购房担保借款合同》抵押人处签名。2018年1月8日，鹭虹房地产公司将龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间不动产权属登记在其名下，农业银行新罗支行并未作为抵押权人领取不动产登记证明。林雪卿至今尚欠借款本金308479.69元，截止2020年9月29日的利息6320.12元（含正常息6616.14元、罚息71.19元、复利82.79元）。2020年10月15日，农业银行新罗支行向福建向远律师事务所转账支付律师费3900元。 本院认为，农业银行新罗支行与林雪卿之间建立的金融借款合同关系，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。林雪卿从2020年9月起未按约返还借款本金并支付利息，以其行为表明不履行主要债务，农业银行新罗支行有权解除借款合同，要求林雪卿还清全部尚欠借款本息并支付律师费。林雪卿、林礼枝系夫妻关系，且林礼枝作为抵押人在《个人购房担保借款合同》抵押人处签名，可以证明林礼枝对本案债务是明知的，农业银行新罗支行主张本案债务系林雪卿、林礼枝夫妻共同债务，符合法律规定。根据《个人购房担保借款合同》约定保证人鹭虹房地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为林雪卿的债务承担连带责任保证，故鹭虹房地产公司自愿提供连带责任保证，应承担连带清偿责任，鹭虹房地产公司提出的该辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立。农业银行新罗支行仅在房屋管理部门办理了预告抵押权登记，属于债权范畴，现龙岩市新罗区××路××号××东经济适用房Ｅ组团）4幢2层205号及4幢Ｚ07号附属储藏间已登记在鹭虹房地产公司名下了，农业银行新罗支行未作为抵押权人领取不动产登记证明，无权要求优先受偿。林雪卿、林礼枝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，农业银行新罗支行的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林雪卿、林礼枝应于本判决生效之日起三十日内向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行返还借款本金308479.69元，并支付截止2020年9月29日的利息6616.14元、罚息71.19元、复利82.79元，及从2020年9月30日起至款清之日止按年利率7.35%以308479.69元为本金计算的罚息、以6616.14元为本金计算的复利。 二、林雪卿、林礼枝应于本判决生效之日起三十日内向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行支付律师费3900元。 三、龙岩鹭虹房地产开发有限公司对上述第一项、第二项判决确定之债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向林雪卿、林礼枝追偿。 四、驳回中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6080元，减半收取计3040元,由林雪卿、林礼枝、龙岩鹭虹房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈    颖 二〇二〇年十二月四日 书记员 谢珊珊（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 4、《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。