浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13655号 原告：姜永杰，女，1977年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：逄志增，男，1974年10月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：刘焕国，山东畅策律师事务所律师。 被告：金法银，男，1962年5月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱书程，浙江冠森律师事务所实习律师。 原告姜永杰、逄志增与被告金法银排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日、2020年12月21日两次公开开庭进行了审理。原告姜永杰、逄志增（第一次）及两原告的共同委托诉讼代理人刘焕国（第二次），被告金法银的委托诉讼代理人鲍江云、朱书程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜永杰、逄志增向本院提出诉讼请求：1.判令被告将义乌市××街道××幢××号楼房产腾空并交付给原告；2.判令被告按照日租金621.9元／天向原告支付2020年4月2日起至实际交付房屋之日的房屋占用费。事实和理由：2019年12月19日，原告与王爱仙签订《房地产买卖合同》，约定原告以900万元价格从王爱仙处购买义乌市××街道××幢××号楼房产。合同签订后，原告依约履行合同并于2019年12月30日取得案涉房屋的不动产权登记证明，即浙（2020）义乌市不动产权第0××4号不动产权证。原告取得案涉房屋所有权后得知被告占有房屋并进行出租。原告要求被告返还，但被告至今未返还。2020年4月21日，原告将被告诉至义乌市人民法院。庭审时，被告以案涉房屋纠纷已向浙江省高级人民法院申请再审为由要求中止审理，原告向法院提出撤诉申请获准。2020年7月20日，浙江省高级人民法院作出（2020）浙民申1932号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。原告认为，原告已合法取得了案涉房屋的所有权，被告以其与原房屋所有权人存在纠纷为由拒不腾房，没有法律依据，损害了原告的合法权益。 被告金法银辩称，一、原告是否以合法方式、合法途径取得案涉房产没有事实和法律依据，理由如下：1、被告和王爱仙之间的房产纠纷，所有生效裁判文书只是确认抵押借款协议（即宅基地转让协议）系王爱仙名义签订，明确被告和王爱仙之间关于案涉房地产归属的争议应通过另案处理。在未经另案处理前。王爱仙无权处分案涉房屋，无权与原告签订房地产买卖合同。2、原告在诉状中提到2019年12月19日其与王爱仙签订《房地产买卖合同》，约定原告以900万元从王爱仙处购买案涉房地产。从合同签订来看，签约主体是原告和王爱仙，履行也应该在原告和王爱仙之间。但据被告了解，房地产过户手续是第一手房东王国强、王红星、王良金户直接与原告办理的，是否存在违法违规情况，是否应移送行政部门做撤销等行政处理，请法庭审核。3、2017年以来第一手房东王国强、王红星、王良金户及王爱仙一直与被告存在房产纠纷。在诉讼过程中，自2018年以来王国强、王红星、王良金户与王爱仙串通，私下转让案涉房产，被告无奈申请法院保全案涉房产，发函告知、通知居委会、社区、不动产中心不得协助配合王爱仙和王国强、王红星、王良金户非法转让房产，并在房屋外墙贴上“房屋有纠纷，概不出售”字样。案涉房产纠纷在童店社区、居委会众所周知。原告作为房屋买受方，对房屋现状有详细了解的义务，对房屋是否存在纠纷、诉讼应尽注意义务，原告不可能不知晓房屋存有纠纷尚未解决。原告明知或应当知道案涉房屋存有纠纷并在诉讼过程中，仍与王爱仙达成房屋买卖协议，明显构成《合同法》第52条第（2）项恶意串通、损害第三人利益之规定。被告将对王爱仙与原告的房屋买卖合同提起无效之诉。如民事判决确认王爱仙与原告房屋买卖合同无效，再持生效判决向登记机关申请变更登记或提起撤销变更登记至原告名下的行政登记行为。4、原告与王爱仙之间是否存在恶意串通、伪造交易，请法庭审查。二、原告并非合法取得案涉产权，在被告和王爱仙对案涉房屋的权属未经司法裁判确定前，原告无权主张腾空及房屋占用费。三、退一万步讲，就算原告合法取得案涉房屋产权，也无权要求被告腾空及主张房屋占用费。因为案涉房屋由被告出资建造、装修，水户口、电户口、门牌号均登记在被告名下，并由被告居住、使用至今，系合法占有、使用。被告建造、装修房屋的权益归被告享有，就算原告合法取得房屋产权，也还涉及被告建造、装修房屋的权益问题。在未经法律途径处理之前，原告无权要求腾空，更无权主张房屋占用费。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，两原告向本院提供如下证据： 证据1，不动产档案证明一份，证明两原告是案涉房屋的合法所有权人。 证据2，房地产买卖合同一份、付款凭证及收条一组，证明两原告通过买卖方式取得案涉房屋。 证据3，民事裁定书复印件一份，证明浙江省高院在裁定书中认定王爱仙是案涉房屋的转让实际受让人，原告从王爱仙处购买房屋合法有效。 被告质证：证据1，真实性无异议，关联系方面，产权取得途径合法性存在问题。该房产是原告与王爱仙房地产买卖方式取得，但任何生效裁判文书均未确认案涉房产归王爱仙所有，王爱仙属无权处分。据了解，产权是从第一手房东王良金、王国强、王红星户直接办理过户登记，而房屋买卖关系是原告与王爱仙之间发生，过户登记明显存在违法违规情况，应移送不动产登记等行政部门做撤销过户登记处理并作出行政处罚。 证据2，真实性有异议，存在原告与王爱仙串通伪造嫌疑，并非真实交易，特别是购房款的支付。从原告提供的购房款的支付情况看，没有任何一笔款项是支付给王爱仙的，原告提供的购房款的支付与房地产买卖合同的相对方不能对应。2019年12月19日50万元定金是支付给义乌市芳嘉电子商务商行，被告不知该商行与案涉房地产买卖合同有何关系；2019年12月30日原告开具的109.6万元本票不知背书情况，无法明确款项的去向；2019年12月30日按合同约定应当支付款项300万元，但只看到王爱仙出具的收条，未能看到原告提供300万元的转账；2020年1月20日原告转账给李少金560万元，再由李少金分5笔转账给金益飞495万元，被告不知金益飞系何人，原告也没有必要转账给李少金再转手给金益飞。从原告提供的付款凭证看原告和王爱仙买卖合同的真实性是值得怀疑的。关联性方面，王爱仙、第一手出卖方王良金、王国强、王红星与被告之间因宅基地转让纠纷成讼多年，在童店村众所周知。原告与王爱仙之间房产买卖如属真实交易，这么巨额投资，原告不可能不对房屋的状况、使用情况进行详细的了解，而且原告作为买受方，自身负有注意义务，不可能不了解案涉房产存在纠纷且在法院诉讼的情况，可以推定原告是在明知或应知案涉房产存在纠纷并成讼的情况下和王爱仙达成房地产买卖协议，构成合同法第52条恶意串通、损害第三人合法权益的无效情形。该组证据根本不能证明该房产系原告合法取得。 证据3，真实性无异议，裁定书本身无法证明被告非法占有房产，案涉宅基地由被告购买，案涉房产由被告建造、装修并居住、使用十多年，门牌号、水户口、电户口都是登记在被告名下，何来非法占有房屋之说。裁定书明确“被告提出的依据‘分手协议’、‘离婚协议’，案涉房产应归其所有的主张，关涉其与王爱仙同居期间以及与王爱仙女儿离婚时的财产分割问题，与本案讼争无关”，省高院的裁定明确案涉房产的权属确认是另案处理。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供如下证据： 证据1，抵押借款协议、房屋共建协议书、授权委托书、借条、协议书各一份（均为档案件），证明：1、案涉房屋宅基地转让完整手续均在被告手中，抵押借款协议实际是由被告与案外人王国清（代表王良金、王国强、王红星户）签订的；2、王爱仙手上持有的其与王国清（代表王良金、王国强、王红星户）签订的抵押借款协议与被告持有的抵押借款协议一模一样，实际系王爱仙与王国清事后所补；3、无论抵押借款协议是由被告名义还是王爱仙名义签订，都只能证明被告和王爱仙同居经营期间有购买案涉房屋宅基地的事实，但对宅基地购买的房屋建造居住使用和权属还是应以被告和王爱仙合意来确定；4、（2019）浙07民终5084号判决书只是从合理性角度，从民事诉讼法优势证据规则和日常生活经验法则认定抵押借款协议由被告签订依据不足，但对被告和王爱仙之间关于房屋建造、居住、使用及权属的合意并未作出认定和判决。 证据2，2004年8月21日协议书档案件一份，证明被告与王爱仙解除同居协议书明确约定一起经营的财产一半归女儿王丽所有。 证据3，离婚协议书档案件一份，证明2006年7月14日被告和王丽离婚协议书明确约定童店二区48幢5号房屋归被告所有。 证据2、3共同证明被告、王爱仙、王丽三人以协议方式合意约定案涉房产归被告所有。 证据4，（2017）浙0782民初7525号民事判决书档案件一份，证明该民事判决书认定离婚协议约定童店二区48幢5号房产归被告所有并由被告居住使用至今的事实。 证据5，2019年9月8日对童店村二区48幢5号房屋实际施工人郭文主视频调查文档光盘一份，证明案涉房产由被告出资建造的事实。 证据6，义乌市经济合作社统一收款收据复印件一份，证明2008年5月15日被告缴纳安装标准补交设施费1万元。 证据7，义乌市地名委员会办公室登记的门牌号复印件一份，证明义乌市地名委员会办公室登记的门牌号童店二区48幢5号的房屋所有人为被告。 证据8，（2017）浙0782民初7525号案件庭审笔录档案件、民事判决书档案件各一份，证明王爱仙、王良金、王红星、王国强自认童店二区48幢5号房产一直由被告居住、使用的事实并经生效判决认定。 证据5至8共同证明案涉房屋由被告分家给儿子居住、使用十多年的事实，王爱仙、王良金、王国强、王红星等从未提出异议，案涉房屋归被告所有并实际占有、使用十多年是被告和王爱仙解除同居协议，被告和王丽离婚协议实际履行的结果。 证据9，2018年8月9日农村宅基地使用权转让公示表、被告致义乌市稠江街道童店村告知函、童店村委负责人收到被告异议告知函的收条、义乌市不动产中心收到被告异议告知函的办理情况、律师催告函各一份（均为照片打印件），证明：1、2018年以来，王爱仙和王良金、王国强、王红星、王国清明知童店二区48幢5号房产纠纷正在诉讼中，多次私下串通密谋转让案涉房产，谋取巨额财产；2、因王爱仙、王良金、王国强、王红星、王国清多次私下串通转让房产，被告及家人多次向童店村委反映，对上述房产纠纷童店村众所周知；3、原告买房前从未实地考察，向被告家人了解房产情况，房产过户后也从未现身，被告家人是在原告张贴律师函后才知悉房产转让及过户事宜，原告明显与王爱仙、王良金、王国强、王红星、王国清存在共谋嫌疑，房地产是否真实交易值得质疑。 证据10，（2020）浙民申1932号、1954号、1955号民事裁定书复印件三份，证明（2019）浙07民终5084号、5085号、5099号案件和（2020）浙民申1932号、1954号、1955号民事裁定书只是从合理性角度判定抵押借款协议签订主体为王爱仙，至于被告提出的依据“分手协议”、“离婚协议”，案涉房产应归其所有的主张，关涉其与王爱仙同居期间以及王爱仙女儿离婚时的财产分割问题，与本案讼争无关。案涉房产归属被告还是王爱仙所有并未经判决认定。 证据11，被告张贴在房子外墙上的告示照片打印件一份，证明2018年以来被告在房子外墙贴有告示，告知“房子有纠纷，概不出售”，童店村村民都知悉这一事实，都明知房产存在纠纷。 证据12，稠江街道昌德社区童店二区“党建+单元”作战工作导图照片打印件一份，证明稠江街道昌德社区将被告列为童店二区居民代表，是稠江街道昌德社区童店二区“党建+单元”三级作战单元的组员，能证明街道和社区均认可被告居民身份，认可被告对童店二区48幢5号房屋享有合法居住使用权。 两原告共同质证：证据1，三性均有异议。第一，原告没有参与该房屋前期经营、建设等事项，对相关协议的真实性不知情。第二，王良金等人在（2017）浙0782民初7525号一案中称被告是以欺诈方式取得并有公安机关的报案材料，因此，相关协议的取得方式不合法。第三，即便各项协议是真实的，也仅能证明被告与相关协议当事人存在债权债务关系，与案涉房屋的物权归属没有关联。 证据2，协议书的三性均有异议。第一，王爱仙在（2017）浙0782民初7525号一案中称该份协议是被告在王爱仙醉酒的情况下拖着王爱仙的手按的。协议内容及王爱仙的签字均不是王爱仙的真实意思表示，因此原告对该协议的真实性、合法性均不予认可。第二，协议书上落款时间为2004年8月24日，王爱仙并未取得物权，无权处分案涉房屋。即便有权处分，协议仅是约定双方经营产生的财产一半归女方王爱仙女儿王丽所有，没有明确约定将案涉房屋赠与王丽，属于约定不明，不能证明王爱仙将案涉房屋赠与王丽。第三，即便赠与成立，王爱仙将房屋出售给原告的行为表明王爱仙已经撤销了赠与。 证据3，离婚协议书的真实性、关联性有异议。被告与王丽未实际取得物权，无权分割房屋，且案涉房屋并不是被告与王丽婚后出资购买，不能作为夫妻共同财产分割。 证据4，对民事判决书的关联性有异议，不能证明被告的证明目的。该判决书在认定事实部分的第三项仅确认被告与王丽离婚时约定将案涉房屋归被告所有，但没有最终确认离婚协议对物权处分的法律效力问题，不能证明案涉房屋归被告所有。对法院认定被告居住至今的事实没有异议，但无法证明被告是合法占有房屋。 证据5，真实性没有异议，对合法性及关联性有异议。第一，该证据应属于证人证言，依法应由证人出庭作证，被告举证不符合法定形式。第二，被告律师在向郭文主询问时存在多次诱导式发问，如在询问建房地址时，诱导式发问：地址××村××幢××号，将答案变相告知被询问人，询问方式不合法。第三，郭文主在谈话中并未明确与哪一方签的合同，哪一方付的款，无法证明被告出资建房的事实。 证据6、7，关联性有异议，被告虽然在居住期间缴纳了安装标准补交设施费、办理门牌号，但该证据不是法定证明物权的证据，且被告与王爱仙有同居关系，会让他人误以为被告为房主。 证据8，没有异议，可以证明被告长期占用案涉房屋，但无法证明被告是合法居住。 证据9，真实性、关联性均有异议。第一，被告未提交证据原件，真实性不予认可。第二，案涉房屋存在权属争议，仅是被告单方说辞，其目的在于长期侵占房屋。第三，原告不是童店区村民，且已经实际支付购房款，不存在恶意串通。律师函真实性没有异议，可以证实被告以及住户收到了原告寄出的律师函。收函后，被告未向原告申报材料，继续违法侵占、出租房屋，应承担侵权责任。 证据10，没有异议，三份高院裁定书在审查被告的再审请求时，无一例外的认定王爱仙为案涉转让实际受让人并驳回了被告的再审申请。因此，原告与王爱仙签订购房合同，王国清等人自愿配合将房产过户符合法律规定，被告在收到原告通知后拒不腾空房屋侵犯了原告合法权益。 证据11、12，真实性、关联性均有异议，无法证明被告对案涉房屋享有居住使用权。 根据两原告的申请，本院依法委托金华天证价格评估有限公司作出价格鉴定结论书，针对该价格鉴定结论书，两原告质证认为无异议；被告质证认为对结论书本身无异议，关联性有异议，原告无权按房租标准向被告主张房屋占用费。 根据两原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于两原告提供的证据。 证据1、3，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据2，该组证据系原件，被告虽对真实性有异议，但未提供反驳证据，本院对该组证据的真实性予以确认。 二、关于被告提供的证据。 证据1、2，对该两组证据的形式真实性予以确认。 证据3，对离婚协议书的真实性予以确认，但有关案涉房产分割的约定为有效的前提是被告与王丽享有案涉房产的所有权，故无法达到被告的证明目的。 证据4，对民事判决书的真实性予以确认，但该判决书的事实认定部分仅是对离婚协议书的内容进行了描述，并未确认离婚协议中对房屋的处分系有效处分，故无法达到被告的证明目的。 证据5，该证据形式上属于证人证言，证人应当出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故本院对该组证据的证明力不予认定。 证据6、7，对该两组证据的形式真实性予以确认，但仅凭该两组证据无法证明被告系案涉房产的所有权人。 证据8，原告对该组证据无异议，本院对其证明力予以确认，可以证明案涉房屋一直由被告居住、使用，但该居住、使用行为是否合法，本院将留后作综合评述。 证据9，该组证据均为复印件，被告未提供原件予以核对，原告对真实性亦有异议，本院对其真实性不予确认，同时也无法达到被告的证明目的。 证据10，对该组证据的真实性予以确认。 证据11、12，均为复印件，被告未提供原件予以核对，原告对真实性亦有异议，本院对其真实性不予确认。 三、关于金华天证价格评估有限公司作出的价格鉴定结论书，该鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资质，故本院对该鉴定结论予以认定。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2019年12月19日，原告姜永杰（乙方）与案外人王爱仙（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市××街道××幢××号的房产出售给乙方；所有权人王国强，共有权人王展宏、斯亚仙、王良金、吴春荣、王国峰、王红星；房地产权证号为浙（2018）义乌市不动产权第00385**；甲乙双方同意于2019年12月30日前到相应房产部门办理房产所有权证转移手续；上述房产的成交价格为900万元，乙方在签订本协议当日支付定金50万元，甲方应向乙方出具收款凭条，办理产证过户当日乙方不动产权证到手后乙方向甲方支付购房首付款300万元，甲方应向乙方出具收款凭条，中介协助办理该房产相关贷款额为495万元，此款作为购房余款直接打入甲方账户，乙方须在30个工作日内交予甲方，甲方应向乙方出具收款凭条，甲方承诺于2020年4月1日前腾空并交接该房产，房屋腾空双方交接完毕后乙方支付甲方购房尾款55万元，甲方应向乙方出具收款凭条；该房产产权过户的相关税费（含土地出让金）均由甲方承担，该房产配套设施过户的相关费用由乙方承担；上述房产应属于甲方所有或者甲方有权处理，并保证上述房产权属无争议，自本合同生效之日起若发生与甲方有关的房产权属纠纷或债务债权等，均由甲方负责清理并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿；甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方应将该房产已出租的情况告知乙方，若由此发生纠纷，均由甲方负责清理并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失，由甲方赔偿等。 2019年12月19日，原告逄志增转账给义乌市芳嘉电子商务商行50万元，同日由王爱仙出具金额为50万元的定金收条一份。2019年12月30日，原告通过支付土地出让金691727.04元、税费341092.81元（295168.1元+45924.71元）、银行转账871180元及开具本票1096000元等形式支付购房款共计2999999.85元，同日由王爱仙出具金额为300万元的收条一份。2020年1月20日，原告姜永杰转账给李少金560万元，再由李少金转账给王爱仙指定的收款人金益飞495万元，同日由王爱仙出具金额为495万元的收条一份。 2020年1月2日，案涉房产变更登记至两原告名下，权证号码为浙（2020）义乌市不动产权第0××4号；坐落于义乌市××街道××幢××号；转移方式为买卖。 2020年4月1日，两原告委托山东雅圣律师事务所向被告方发送《律师催告函》一份，载明：“2019年12月19日，委托人姜永杰与王爱仙签订《房地产买卖合同》，约定由委托人购买5号房产。2019年12月30日，委托人与王爱仙办理了房屋过户手续，委托人依法取得5号房产的所有权。根据《房地产买卖合同》的约定，委托人有权于2020年4月1日办理房屋交接手续……”然案涉房屋一直由被告居住、使用至今。 另查明，被告曾以宅基地使用权纠纷为由，将王良金、吴春荣、王国峰[（2018）浙0782民初16578号]、王国强、斯亚仙、王展宏[（2018）浙0782民初16579号]、王红星、王苏英[（2018）浙0782民初16580号]等人诉至本院。该三案经金华市中级人民法院二审审理后，均认定“金法银提出其系涉案宅基地使用权的买受人，要求被上诉人协助过户的上诉理由，理据不足，本院不予支持”。据此金华市中级人民法院判决：“驳回上诉，维持原判。”后，被告不服金华市中级人民法院的民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院经审查认为：“原审确认案涉宅基地转让的实际受让人系王爱仙，有相应的事实和法律依据。因金法银并非合同当事人，其基于案涉转让协议请求继续履行合同、办理过户手续缺乏依据，原审由此驳回其诉讼请求，并无不当。”据此浙江省高级人民法院裁定：“驳回再审申请人金法银的再审申请。” 本案审理过程中，根据两原告的申请，本院依法委托金华天证价格评估有限公司作出价格鉴定结论书，鉴定结论为：义乌市××街道××幢××号楼房产自2020年4月1日起至2020年11月8日止的租金为人民币138061元，平均日租金为621.9元。两原告预交鉴定费4300元。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，两原告出资购买案涉房屋并于2020年1月2日进行不动产登记，取得了不动产权属证书，两原告对案涉房屋享有物权。被告在无任何有效权属依据且未经两原告同意的前提下，占有、使用该房屋，侵犯了两原告的合法权益，两原告有权主张排除妨害，故两原告要求被告腾空并返还案涉房屋于法有据，本院予以支持。因被告的侵权行为，两原告至今未实际取得案涉房屋的使用权，故被告应支付两原告房屋占有使用费。两原告于2020年4月1日向被告发送律师催告函，告知被告其已取得案涉房屋的所有权。本院酌定一个月的合理搬离期，则被告应于2020年5月1日前腾空并返还案涉房屋；逾期未返还，应根据鉴定结论按621.9元/日支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。综上，两原告合法有据的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条、第三十九条的规定，判决如下： 一、被告金法银于本判决生效后三十日内将位于义乌市××街道××幢××号房屋［权证号码浙（2020）义乌市不动产权第0××4号］腾空并返还给原告姜永杰、逄志增。 二、被告金法银于本判决生效后十日内支付原告姜永杰、逄志增房屋占有使用费（自2020年5月2日起按621.9元/日的标准支付至实际腾空并返还房屋之日止）。 三、驳回原告姜永杰、逄志增的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1113元，由原告姜永杰、逄志增负担226元，由被告金法银负担887元。鉴定费4300元，由被告金法银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年十二月三十日 书记员 金倩倩