广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4031号上诉人（原审原告）：清远市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组，住所地：清远市清新区龙颈镇河洞村委会。负责人：陈少合。委托诉讼代理人：莫必权，广东新北江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈少敏，男，1965年11月26日出生，汉族，住清远市清新区**********。市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组（以下简称“古坑村民小组”）因与被上诉人陈少敏土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人古坑村民小组上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.判决被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律不当、实体判决错误。1.涉案《水田承包租赁协议》既违反了法律规定的30年承包期限，也没有经过民主议定程序，应属无效。2.双方并未以实际履行交易习惯对租赁合同条款进行变更，被上诉人也没有履行合同的诚意，被上诉人逾期支付租金的行为已严重损害上诉人的合法权益，构成根本违约，上诉人可以请求解除合同。3.《水田承包租赁协议》约定的租金、违约金过低，显失公平，一审判决认定违约金400元过低。被上诉人陈少敏答辩称：请求维持一审判决。1.关于租金问题，原来的政策是允许的；2.关于没有经过村民小组同意的问题，不是一审起诉的范围。上诉人古坑村民小组向一审法院起诉请求：1.判令解除古坑村民小组、陈少敏签订的《水田承包租赁协议》，陈少敏将庙山段10.07亩水田返还给古坑村民小组；2.判令陈少敏向古坑村民小组按200元/年支付2008年至实际归还水田期间的租金及利息（利息按年利率6%计付至付清之日止）；3.判令陈少敏向古坑村民小组支付违约金5760元；4.判令陈少敏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：古坑村民小组于2004年4月9日与陈少敏签订《水田承包租赁协议》。《水田承包租赁协议》约定：古坑村民小组将位于庙背段共10.07亩的水田出租给陈少敏使用。租赁期限为49年，自2004年6月1日至2053年6月1日止。陈少敏除了承担租赁水田的税费外，还应每年向古坑村民小组缴纳200元租金。陈少敏应于每年9月底前向古坑村民小组缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。古坑村民小组时任村长陈朝镜在协议的甲方项下签名，并加盖村民小组公章。陈少敏在协议的乙方项下签名。清新县司法局石马司法所在见证单位项下加盖公章。《水田承包租赁协议》签订后，陈少敏在涉案土地上种植了竹子，并按协议约定为租赁的水田缴纳了农业税。2007年3月12日，陈少敏向古坑村民小组缴纳了租金800元。2018年5月21日，陈少敏向古坑村民小组缴纳了租金2000元。古坑村民小组收取租金后，均出具加盖村民小组公章的《收据》给陈少敏收执。一审法院在核查双方提交的证据后，确认陈少敏已缴纳2004年6月1日至2018年5月31日的租金2800元。2019年7月17日，陈少合当选古坑村民小组的村长。前任村长并未将本案的《水田承包租赁协议》移交给陈少合。2019年5月21日，陈少敏在河洞村委会组织的会议中向陈少合缴纳涉案土地的租金；但由于陈少合既没有相关合同，也不是村小组的财务人员，因此拒绝收取。2020年4月21日，陈少敏直接向古坑村民小组在农村信用社的账户中转账1000元，以缴纳2018年6月1日至2023年5月31日的租金；但并未通知古坑村民小组的村长或任何财务人员。古坑村民小组财务人员当庭核查后，确认村民小组账户确于2020年4月21日入账1000元。古坑村民小组认为陈少敏多次迟延缴纳土地租金，已构成违约，因此向一审法院提起民事诉讼，要求解除双方于2004年4月9日签订的《水田承包租赁协议》，并交还10.07亩的土地给古坑村民小组集体使用。一审法院认为：本案是土地租赁合同纠纷，陈少敏向古坑村民小组租赁位于庙山段的水田进行竹子的种植，双方自愿签订《水田承包租赁协议》。经审查，《水田承包租赁协议》约定的租赁期限为49年，该租赁期限的约定明显超过《中华人民共和国农村土地承包法》“耕地的承包期为三十年”之规定，故一审法院确认涉案土地合法的租赁期限应自2004年6月1日至2034年5月31日止；超过法律许可部分无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。一审法院对租赁协议中未违反法律强制性规定的条款，仍然依法予以确认。《水田承包租赁协议》中约定，陈少敏应每年9月底前向古坑村民小组缴纳租金200元。在庭审中，古坑村民小组、陈少敏已确认陈少敏已缴纳2004年6月1日至2018年5月31日的租金2800元。至于古坑村民小组诉求陈少敏支付拖欠的2008年租金200元，是其对租金计算的错误，故一审法院不予支持。陈少敏于2020年4月21日直接向古坑村民小组在农村信用社的账户中转账1000元，补缴了2018年6月1日至2023年5月31日的租金。一审法院根据双方诉辩意见及提供的证据材料等综合分析，本案的争议焦点是：陈少敏自2018年6月1日至2020年4月21日该段时间一直未按时缴纳租金，一审法院是否因此而解除双方签订的《水田承包租赁协议》？首先，一审法院认为本次纠纷的最根本原因是双方于2004年4月9日所签订的《水田承包租赁协议》约定了长达49年的租赁期限内，面积共10.07亩的水田租金只是人民币200元，且并未约定逐年递增的协议条款。在不需要再为承租土地缴纳税费后，该租金的约定确实过低。古坑村民小组从村集体利益出发，召开村民会议，意图收回涉案土地。但根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。《水田承包租赁协议》虽然约定的租金过低，但双方可以协商予以调整，且陈少敏亦向一审法院表示愿意提高租金。但古坑村民小组并不能以约定的租金过低而单方诉求解除租赁合同。其次，《水田承包租赁协议》虽然约定陈少敏应于每年9月底前向古坑村民小组缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。但并未约定逾期多久方则可解除租赁合同。而本案中，陈少敏在2004年6月1日至2018年5月31日，一直均以不定期补缴的形式去履行缴纳租金的义务，古坑村民小组均予以收取，亦未提出异议，并向陈少敏出具了加盖村小组公章的收据予以证明。为此，一审法院认为租赁双方以其实际履行交易习惯对租赁合同的条款进行了变更。故此，不能因为陈少敏自2018年6月1日至2020年4月21日未按协议约定缴纳租金而解除租赁合同。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人方可以解除合同。在本案中，古坑村民小组并未对陈少敏迟延缴纳租金的行为进行催告，且陈少敏亦主动寻找古坑村民小组的负责人向其缴纳租金，足以体现其具有履行合同的诚意。另，由于古坑村民小组拒收租金行为，陈少敏已直接向古坑村民小组农村信用社的账户中转账，以补缴了2018年6月1日至2023年5月31日的租金。因此，本案并不符合合同法中可解除《水田承包租赁协议》的条件。综上，一审法院对古坑村民小组诉求解除《水田承包租赁协议》的诉求，一审法院不予支持。至于古坑村民小组诉求陈少敏支付违约金的诉求，由于双方在《水田承包租赁协议》自愿约定陈少敏应于每年9月底前向古坑村民小组缴纳200元，逾期一个月则加付20%的违约金。该条款并未违反法律规定，一审法院依法予以确认。而陈少敏确实未依照约定在2018年9月31日前、2019年9月31日前缴纳2018年及2019年当年的租金，故陈少敏应向古坑村民小组支付违约金。但一审法院考虑到本案的实际情况，违约金的数额不宜超过陈少敏实际欠付古坑村民小组的租金数额。因此，一审法院酌情判令陈少敏向古坑村民小组支付违约金400元。另外，陈少敏在直接向古坑村民小组在农村信用社的账户中转账后，并未通知古坑村民小组的村长或任何财务人员；由于缺乏沟通，才导致本案的诉讼发生。故陈少敏应承担本案的诉讼费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，一审法院于2020年7月8日作出（2020）粤1803民初1394号民事判决：一、陈少敏应于本判决生效起十日内向清远市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组支付违约金400元；二、驳回清远市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组的其他诉讼请求。案件本诉受理费25元，由陈少敏负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：1.本案合同效力如何；2.古坑村民小组诉请解除涉案《水田承包租赁协议》是否符合法律规定。关于本案合同效力的问题。本院具体评判如下：1.《水田承包租赁协议》约定承包期限为49年不会导致整份租赁协议无效。古坑村民小组认为涉案土地为耕地，适用《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条“耕地的承包期为三十年”的规定，但古坑村民小组并未提交证据证实涉案土地的性质为耕地；即使涉案土地的性质为耕地，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，一审法院确认涉案承包期限超过法律许可部分无效，其他部分仍然有效，符合法律规定，并无不当。2.违反民主议定程序不必然导致涉案租赁协议无效。一是古坑村民小组作为基层群众性自治组织，依照《村民委员会组织法》相关规定，管理本村民小组属于村民集体所有的土地和其他财产，但应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。基于其法律地位，和陈少敏签订《水田承包租赁协议》时，应保证对内就《水田承包租赁协议》的签订已经经过了民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因村民小组换届而有所改变。现古坑村民小组作为缔约主体以《水田承包租赁协议》未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。二是《水田承包租赁协议》签订时，最高人民法院法释（1999）15号《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》仍然适用。该司法解释第二十五条规定，“人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。”本案中，涉案承包租赁协议签订已达16年之久，参照该条第二款的规定，本院对古坑村民小组主张，不予支持。3.关于改变土地用途导致合同无效的问题。古坑村民小组认为涉案土地为水田，陈少敏租赁后种植竹子，属于改变土地用途，违反土地管理法，导致租赁协议无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第三款规定“禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，该规定的前提是土地性质属于永久基本农田，但古坑村民小组并未向本院提供涉案土地属于永久基本农田的证据材料证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，古坑村民小组依法承担举证不能的法律后果，对其诉求，本院不予支持。关于古坑村民小组诉请解除涉案《水田承包租赁协议》是否符合法律规定的问题。本院认为，合同解除有协议解除和法定解除两种方式，涉案《水田承包租赁协议》没有约定合同解除的条件与情形，古坑村民小组唯有满足法定解除合同的条件方可解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案中，虽然陈少敏的确没有严格按照合同约定交付2018年、2019年租金的义务，但古坑村民小组并未提供经其催告后陈少敏在合理期间内仍未履行的证据，本案也并非因不可抗力、合同目的不能实现以及法律规定的可以解除合同的其他情形，并且陈少敏已于2020年4月21日向古坑村民小组的银行账户转账1000元，补缴及预付了租金，以行为明确表示履行主要义务。据此，古坑村民小组要求解除涉案《水田承包租赁协议》的诉求不符合法律规定，本院不予支持。至于古坑村民小组提出的陈少敏没有按照合同约定迟延交付租金的违约问题。一审法院认为租赁双方以其实际的履行行为，对涉案合同的条款进行了变更，并无不当，一审法院已经对此进行论述及说明，本院不再赘述。但一审法院既然已认定双方以实际履行行为对合同条款进行了变更，那么陈少敏迟延交付租金的行为则应认定为不违反合同约定，但又认定陈少敏违反合同约定并承担一定的违约金有所不妥，因陈少敏并未上诉，视为放弃权利与认同一审判决，本院不作审查与纠正。综上，上诉人清远市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人清远市清新区龙颈镇河洞村委会古坑村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 林士嵛审 判 员 黄保长二〇二〇年十二月三十一日法官助理 钟子晴书 记 员 古 蓉附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。