福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初2150号 原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，住所地福建省厦门市湖里区江头西路**。统一社会信用代码：A1100000MK0054124N。 负责人：温连英，站长。 委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂怡萍，福建自立律师事务所律师。 被告：林长辉，男，1971年5月14日出生，汉族，农民，住福建省南靖县，现住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站（以下简称联勤保障部队资产管理局厦门站）与被告林长辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。联勤保障部队资产管理局厦门站的委托诉讼代理人蔡瑜、涂怡萍，被告林长辉及其委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联勤保障部队资产管理局厦门站向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2020年4月28日解除2013年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》（南闽［2014］090745号0054391-Ｄ）；2.判令被告立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2289号坐落）房屋建筑面积30平方米场地面积300平方米（南闽［2014］090745号0054391-Ｄ）的租赁场地，并向原告返还该租赁场地；3.判令被告向原告支付2017年1月至2020年4月租金6666.7元，没收保证金200元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2005年10月26日福建省南靖县和溪镇林坂村村民林长辉，因家庭住宅困难向驻军所在申请租赁原驻军征用地3ＯＯ平方米，拆除旧房、铺垫地平、筑高地基，改建新房，经林坂村村委会证实情况属实。林长辉与南京军区房地产管理局漳州分局于2010年12月31日签订《军队房地产租赁合同》（南［2011］130008号0012012-Ａ），租赁期限到2011年1月1日起到2013年12月31日止,租金1800元，年租金600元，按年度缴交。租赁用途为住家。合同还约定，场地上建筑物为林长辉投资自建，若非部队军事需要，应优先给予续租。2013年12月15日双方续订《军队房地产租赁合同》（南闽［2014］090745号0054391-Ｄ），合同约定承租房屋建筑面积30平方米，场地面积300平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。租金6000元，年租金2000元，按季度缴交。租赁保证金200元。租赁用途为居住。2016年3月因中央军委下发军队和武警部队全面停止有偿服务的军事命令，中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局通知林长辉终止租赁返还租赁场所，双方租赁合同到期未再续签书面租赁合同，此后林长辉也未缴交租金未返还租赁场地。2020年1月1日因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局改为联勤保障部队资产管理局厦门站，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局权利义务由联勤保障部队资产管理局厦门站承接。2020年4月28日联勤保障部队资产管理局厦门站书面通知林长辉于2020年5月15日必须无条件将租赁房地产移交部队，林长辉本人签收《通知》，但至今未移交租赁场地。部队编制调整后原告再次通知被告解除合同并返还租赁场地，但被告置之不理，原告有权没收租赁保证金。 林长辉辩称，原告的诉讼主体不能确定，合同相对人是中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局。原告虽然提出其承接了该漳州分局的权利义务，但没有提出相关证据能证明。一、本案租赁合同效力待定。答辩人建房土地不属于部队征用土地范围，属于部队占用土地。本案租赁合同是否有效，取决于部队是否具有土地使用权。原告不能证明答辩人建房土地属于部队征用土地，即为占用林坂村集体土地。双方对土地权属有争议应由人民政府处理和认定。二、假设租赁合同有效，原告诉求确认租赁合同于2020年4月28日解除，缺乏事实和法律依据。2020年4月28日原告通知答辩人不再继续租赁，未通知合同解除具体时间。根据《合同法》第三百三十二条规定：不定期租赁，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未通知解除合同，未在合理期限前通知解除合同，该通知不能支持原告租赁合同于2020年4月28日解除的主张。三、假设租赁合同有效，原告主张支付2017年1月至2020年4月租金6666.7元，与事实不符，超过诉讼时效部分，依法应不予支持。租赁合同第四条第二款约定：“租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方”。租金的诉讼时效一年，2017年、2018年、2019年第四季度前的租金已超过诉讼时效，依法应不予支持。可支持租金为2019年第四季度至2020年4月份租金计7个月金额1166.66元。四、假设租赁合同有效。原告负有返还财产及过错赔偿之债务，其未履行折价返还财产及过错赔偿债务，诉求答辩人搬离、清空租赁场地，返还土地，依法应不予支持。1.原告诉求清空租赁土地返还土地，依法不能履行，不适于强制执行。双方签订的《租赁合同》明确：场地上建筑物为乙方（答辩人）投资自建，若非甲方军事需要，应优先给予续租。合同未约定答辩人建设的建筑物、构筑物租赁期满或解除合同时归原告所有。答辩人投入大量财力平整土地建筑的房屋，属于答辩人所有的物权。根据《合同法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。答辩人建筑的楼房附属构筑物已装修并使用多年，建房土地与建筑物、构筑物不可分，现居住房屋是全家人唯一住所，搬离清空返还土地事实上不能履行，强制拆除建筑物、构筑物履行返还土地，显然履行费用过高，违背物权法发挥物的效用的原则；而且答辩人建设的建筑物、构筑物，不影响村镇建设规划，为发挥物的效用不应拆除，清空场地返还土地法律上、事实上不能履行，不适于强制执行。2.依法原告负有先履行债务，原告未履行债务，答辩人有权拒绝相应的要求。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”答辩人在租赁标的建设房屋及构筑物，事先经原告批准，否则不可能建设，原告存在过错。原告不仅应当折价返还财产，还应赔偿答辩人的经济损失，即依法原告负有折价返还财产及过错赔偿之债务。双方互负债务，答辩人的建筑物、构筑物在租赁土地上，建筑物在上，土地在下，折价返还地上财产及赔偿经济损失债务应履行在先，返还土地的债务履行在后。根据《合同法》第六十六条、第六十七条规定，不论原告应履行的折价返还财产及赔偿损失债务在先或应当同时履行，原告未履行折价返还财产及赔偿损失的债务，答辩人有权拒绝其相应的返还土地的要求。五、本案依法应采取置换方式处理。《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作指导意见》载明：对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对独立坐落或者能够与在用营区相对分离，军事利用价值不高，已经形成事实转让的项目；已经形成事实转让、确实难以收回或者收回难以利用的少数房地产租赁项目和农副业基地非农开发项目，由中央军委审批确定后，可以采取置换等方式处理。原告主张搬离、清空返还土地，与中央军委的指导意见规定精神相悖，应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2010年12月30日，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局（甲方、出租方，以下简称南京军区房地产管理局漳州分局）与南靖县和溪镇林坂村村民林长辉（乙方、承租方）签订一份《军队房地产租赁合同》（合同编号：南［2011］130008号0012012-Ａ），约定：原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局将位于南靖县××镇××路（坐落号：南闽字第2289号）的场地面积300平方米，出租给林长辉使用，租赁用途为住家，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；租金总额1800元，年租金为600元，租金于每年的前十日内交付；租赁期内乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；合同的解除：因不可抗力原因因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；场地上建筑物为乙方投资自建，若非甲方通知军事需要，应优先给予续租。 2013年12月5日，原中国人民解放军南京军区第九房地产管理局（甲方、出租方）与林长辉（乙方、承租方）又续订一份《军队房地产租赁合同》（南闽［2014］090745号0054391-Ｄ），约定：甲方将位于南靖县××镇××村（坐落号：南闽字第2289号）的房屋建筑面积30平方米，场地面积300平方米，出租给林长辉使用，租赁用途为住家，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金总额6000元，年租金为2000元，租金按季结算；自合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之一向甲方支付房地产租赁保证金200元；乙方有违反合同第八条行为的，甲方有权解除合同，同时乙方向甲方支付350元作为违约金。合同其他内容与甲乙双方于2010年12月30日签订的《军队房地产租赁合同》内容相同。合同签订后，联勤保障部队资产管理局厦门站依约将涉案场地交付给林长辉使用。 2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿活动，包括空余房地租赁。2017年1月1日，合同约定的租赁期满后，林长辉并未搬离、腾空场地，仍继续使用居住，且未续交场地租金。2020年4月8日，联勤保障部队资产管理局厦门站书面通知林长辉：“您所承租的我部房地产租赁合同已到期，现根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，此房地产不再继续租赁，现再次书面通知你于2020年5月15日前必须无条件地将房地产移交我部。……”林长辉本人亲笔签名签收该份《通知》。 另查明，1998年5月30日，南靖县土地局（现南靖县自然资源局）发给南京军区房地产管理局漳州分局靖国用（98）字第4××0号国有土地使用证；2012年4月19日，中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局与南靖县和溪镇村中村村民委员会协商对部分待定土地进行确权，靖国用（98）字第4××0号国有土地使用证注销，南靖县国土资源局（现南靖县自然资源局）重新发证给中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局，证号为国用（2012）40242号。讼争场地及地上建筑物均在在该两本土地使用证确权的土地范围内。租赁期间，林长辉在租赁场地上建造一座房屋用于居住。 又查明，2006年10月因部队编制调整，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局撤编纳入中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局管理。2013年7月部队编制再次调整，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局撤编纳入中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局管理。2020年1月部队体制编制又再次调整，原主管单位中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局名称变更为中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站，原中国人民解放军南京军区漳浦房地产管理分局、中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局、中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局权利、义务由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站承接。 以上事实，有联勤保障部队资产管理局厦门站提供的《军队房地产租赁合同》（南[2011]130008号0012012-A、南闽[2014]090745号0054391-D）、通知、照片、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知、国有土地使用证、证明，林长辉提供的证明，本院调取的土地登记审批表，以及原、被告当庭陈述等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局、原中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局分别与林长辉签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。原中国人民解放军南京军区房地产管理局漳州分局、原中国人民解放军南京军区第九房地产管理分局已撤编，其合同权利义务由联勤保障部队资产管理局厦门站承继，故联勤保障部队资产管理局厦门站有作为本案的原告主体适格，对林长辉提出原告的诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采纳。合同约定的租赁期限已于2016年12月31日到期，但租赁期届满后，林长辉未返还、腾空租赁场地仍继续居住使用，联勤保障部队资产管理局厦门站也未提供证据证明其提出过异议，根据《中华人民共合同合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，合同期满后，双方的租赁关系为不定期租赁，原合同对双方继续有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人可以随时解除合同，根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，联勤保障部队资产管理局厦门站已于2020年4月28日向林长辉发出解除合同的书面通知，故双方合同的解除时间为2020年4月28日。故，对联勤保障部队资产管理局厦门站诉请的双方签订的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除的诉求，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人有义务腾空并返还租赁场地，林长辉应立即搬离、清空福建省南靖县××镇××村（南闽字第2289号坐落）房屋建筑面积30平方米场地面积300平方米（南闽［2014］090745号0054391-Ｄ）的租赁场地，并返还该租赁场地。对于联勤保障部队资产管理局厦门站没收保证金200元的请求，在租赁期满后经联勤保障部队资产管理局厦门站通知，林长辉并未返还租赁物，且未按约定履行交纳租金义务，根据《军队房地产租赁合同》约定，联勤保障部队资产管理局厦门站有权不退还200元保证金，故，该请求本院亦予以支持。对于联勤保障部队资产管理局厦门站诉请林长辉应支付2017年1月至2020年4月租金6666.7元，本案租赁期满后，双方租赁关系为不定期租赁，租金标准可按原租赁合同约定的每年2000元计算；租金时间没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案自2016年12月31日期满后为不定期租赁，计算至2020年4月，租赁时间三年多，租金应在每年届满时支付，即2017年度、2018年度租金应分别在2017年12月31日、2018年12月31日支付。虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的适用一年诉讼时效，但因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，显然，2017年度、2018年度租金没有超过三年诉讼时效，因此，林长辉主张已超过诉讼时效，因于法无据，不予采纳，林长辉仍应支付自2017年1月1日起至2020年4月止的租金6666.67元（2000元／年÷12个月×40个月）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站与林长辉于2013年12月15日续订的《军队房地产租赁合同》于2020年4月28日解除； 二、林长辉应于本判决生效后三十日内搬离、清空并返还位于福建省南靖县××镇××村中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站所属的租赁场地300平方米（坐落号：南闽字第2289号）。 三、林长辉应于本判决生效后十日内支付中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站支付租金6666.67元，中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局厦门管理站收取的200元保证金不退还林长辉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由林长辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王振勇 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 卢琳静 书 记 员 卢録葑 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。