浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14862号 原告：刘东彪，男，1976年5月13日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：沈财强，浙江嘉图律师事务所律师。 被告：浙江义乌祥鹏日用品有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街**。 法定代表人：黄晓鑫，执行董事。 原告刘东彪与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依照原告的申请，本院依法查封被告在本院（2020）浙0782执2664号案件中房屋拍卖所得款项扣除银行抵押优先的款项外的525万元。本案依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘东彪的委托诉讼代理人沈财强到庭参加了诉讼。被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘东彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年10月1日签订的土地使用权租赁《协议》；2.判令被告赔偿原告地上附着物建造成本的经济损失525万元（按双方协议约定建造成本350万元的1.5倍计算）。事实和理由：2019年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《协议》约定：由甲方将位于义乌市××镇××街××号××房××房。租赁期限为6年，自2019年10月1日始至2025年9月30日止。甲方同意乙方在上述地块上建造钢结构临时用房两层，建筑面积合计约6000平方米。甲方向国土和行政执法部门申请办理临时建筑许可等合法手续后，由乙方投入该临时建筑的建造成本（包括钢结构的建筑材料和人工费用），相关费用均由乙方承担。甲方同意给予乙方三个月的免租金的装修建设期，并向乙方承诺由于资金周转困难，上述租期内租金以乙方在该地块上的所有建造成本费用（甲方认可乙方的建造成本费用约350万元）相折抵。甲方不得随意解除该协议（含甲方中途转让厂房），否则需按乙方实际投入建造成本的三倍赔偿乙方的经济损失。合同签订后，原告在该租赁土地上投入巨资，于2020年1月建成两层钢结构简易用房并投入使用。后义乌市人民法院因案件执行需要，委托永康市华宇房地产评估事务所工作人员对被告的房地产价值进行评估。同年6月18日，原告在工作人员实地勘验评估时才得知被告的厂房已经被查封并即将进入拍卖程序，后于8月7日在淘宝网司法拍卖中成交。嗣后，原告向执行法官查询评估报告后得知原告的两层钢结构简易用房的评估价为359万元。原告认为，被告的厂房拍卖成交后，原告投入巨资建造的两层钢结构简易用房将不能使用，原告已不能实现合同目的，双方之间的租赁协议应予解除。合同解除原因在于被告不能清偿债务而被法院依法拍卖相应的房地产，被告对此存在过错，应承担相应的法律责任。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，协议一份，证明原告向被告租赁土地及双方的权利义务约定。 证据2，钢构件委托加工协议、转账记录、钢结构清包工施工合同复印件、送货单、出库单、提货单、收款收据、发货单二十一份、账本一份，证明原告在承租土地后，斥巨资搭建两层钢结构简易用房，空地的水泥地也由原告出资建造。 证据3，房地产评估报告打印件一份，证明原告建成的钢结构简易用房经评估价值为359万元。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据、原告补强提供的苏溪镇临时建筑审查意见表复印件、义委办发[2016]108号文件及原告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 坐落于义乌市苏溪镇苏新街29号被告的工业房地产土地用途为工业用地，土地权利性质为出让。 2019年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，约定：“甲方同意将位于义乌市苏溪镇苏新街29号厂房内空置约3000平方米土地使用权出租给乙方建造临时用房使用；使用期限暂为6年，自2019年10月1日至2025年9月30日止；甲方同意乙方在上述地块上建造钢结构临时用房两层，合计约建筑面积6000平方米，并向乙方承诺负责向国土和行政执法部门申请办理临时建筑许可等合法手续后，由乙方负责投入该临时建筑的建造成本（包括钢结构的建筑材料和人工费用）等，相关的费用均由乙方承担（但该地块上临时建筑内的水电由甲方负责安装，相关费用由甲方承担）；甲方同意自签订该协议后给予乙方三个月的免租金的装修建设期，并向乙方承诺由于甲方自身资金周转困难，上述租期内租金以乙方在该地块上的所有建造成本费用（甲方认可乙方的建造成本费用约350万元）相折抵，本协议签订后承诺在上述租期内不向乙方收取任何费用；上述租赁期到期后，乙方承诺该建造钢结构两层临时用房（除可移动的物品和设施外）全部归甲方所有；本协议签订后，甲方应向乙方保证办理该地块的临时建筑规划及施工许可证及租赁期内的续行审批许可等手续。如因甲方过错不能续行审批，导致上述地块的临时建筑被国土、行政执法部门拆除，甲方应按乙方实际投入建造的成本赔偿乙方的经济损失。乙方也必须按照创业园的相关规定进行招租，否则甲方不承担后续的审批手续；在本协议约定的租赁期内，甲方不得随意中途单方解除本协议（含中途转让厂房），如未经乙方同意甲方无故解除本协议（含中途转让厂房），甲方须按乙方实际投入建造的成本的三倍价值赔偿乙方的经济损失。” 另查明，2016年10月9日，义乌市全面深化行政审批制度改革工作领导小组办公室、义乌市行政服务中心管委会联合发布《关于明确下放各镇街经济社会管理事项的通告》，明确规划局临时建设工程规划许可事项放权至除佛堂镇外的所有镇街。 为配套无缝针织创业园需求，为进园企业提供仓储服务，被告于2019年5月15日申请建造临时仓库2880平方米。义乌市苏溪镇人民政府于2019年7月31日同意被告的上述申请。后，原告出资在案涉土地上建造了两层钢结构简易用房。 又查明，2019年1月10日，中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）与被告签订《最高额抵押合同》一份，约定被告为其与农行义乌分行形成的债权提供担保，担保债权最高余额为8005万元，期间为2019年1月10日至2022年1月9日，担保物为被告位于义乌市××镇××街××号房地产。2019年1月17日，双方办理了抵押权登记，登记证明编号为浙（2019）义乌市不动产证明第0001516号。因被告未按期归还借款，未按约支付利息，经农行义乌分行申请，本院于2020年3月24日作出（2020）浙0782民特56号民事裁定：“对被申请人浙江义乌祥鹏日用品有限公司坐落于义乌市××镇××街××号房地产【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××7号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司义乌分行对变价所得款项在借款本金2890万元及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2019年12月21日起至实际履行完毕之日止）范围内以最高额8005万元为限优先受偿。”2020年4月10日，农行义乌分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，并向被告发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但被告未主动履行。为此，本院依法裁定拍卖被告坐落于义乌市××镇××街××号房地产，并于2020年5月18日发出公告。2020年8月7日，浙江跃嘉纺织科技有限公司以106320000元的最高价竞得。2020年8月18日，本院作出（2020）浙0782执2664号执行裁定书，裁定义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司所有。义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的财产权自本裁定送达买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司时起转移。该执行裁定书于2020年8月19日送达浙江跃嘉纺织科技有限公司。原告于2020年8月20日腾空案涉厂房。 2020年6月28日，经本院（2020）浙0782执2664号委托，永康市华宇房地产评估事务所有限公司作出房地产司法评估报告，其中无证建筑物中的案涉钢结构厂房的价值评估为359万元。 本院认为，原、被告签订的《协议》为双方当事人真实意思表示，所涉土地用途为工业用地，双方约定的具体用途并未超出工业用地可使用的范围，钢结构临时用房的建设亦经规划部门批准，且《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，被告与原告签订《协议》之前，被告已经将案涉土地抵押给农行义乌分行并办理了不动产抵押登记手续。因此，土地使用权租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现案涉土地上的房屋已依法拍卖，财产权已转移至浙江跃嘉纺织科技有限公司，原告的合同目的已无法实现，故原告请求解除其与被告签订的《协议》，应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告不能履行合同义务构成违约，应承担违约责任。但原告主张按建造成本350万元的1.5倍计算损失明显过高且显失公平。本案中，建造成本350万元的性质应属租金，原告因被告违约产生的损失亦为租金损失。综合考虑案件情况，本院认定剩余租期的租金为原告的损失，并酌情给予原告一个月的寻租期。根据《协议》约定，每月租金为48611.11元（350万元÷72个月），被告给予原告三个月的免租装修建设期，原告于2020年8月20日腾空厂房，则实际产生的租金经核算为372685.19元，被告补偿原告一个月寻租期的租金48611.11元，故被告应返还原告3175925.92元（350万元-372685.19元+48611.11元）。综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘东彪与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于2019年10月1日签订的《协议》。 二、被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告刘东彪损失3175925.92元。 三、驳回原告刘东彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48550元，由原告刘东彪负担16343元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司负担32207元。保全费5000元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 舒 怡 人民陪审员 周 京 人民陪审员 张婷媛 二〇二〇年十二月二日 书 记 员 金倩倩