广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初7874号原告：周维安，男，1981年1月17日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原告：冯艳，女，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。两原告共同委托诉讼代理人：杨晓栋，广东济方律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎晓晴，广东济方律师事务所律师。被告：广东溢高置业有限公司，住所地：广州市白云区江夏学校北路****。法定代表人：高琼华。委托诉讼代理人：薛显瑜，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永周，该公司员工。被告：广州奥园商业发展有限公司，住，住所地：广州市番禺区石壁街广州市南站核心区BA0501034地块/div>法定代表人：殷冀，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘哲棐，系该公司员工。原告周维安、冯艳与被告广东溢高置业有限公司（以下简称溢高公司）、广州奥园商业发展有限公司（以下简称奥园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告周维安、冯艳的共同委托诉讼代理人杨晓栋、黎晓晴，被告溢高公司的委托诉讼代理人薛显瑜、王永周,被告奥园公司的委托诉讼代理人刘哲棐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周维安、冯艳向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除双方于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同书》，且两被告向原告返还房屋；2.原告没收被告溢高公司已交押金7200元；3.被告溢高公司向原告支付从2020年2月份起至实际返还之日止的租金费用（暂计至2020年10月份为32680元）；4.被告溢高公司向原告支付逾期支付租金的违约金109110元；5.被告溢高公司向原告归还装修费76912.06元；6.被告奥园公司对上述债务承担连带责任；7.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2015年1月18日与被告奥园公司签订了《商品房预售合同》，约定原告购买奥园创越大厦汉溪大道西283号西座8层804房，被告奥园公司在预售期宣传：业主购买的物业属于“酒店返租”形式，“返租”给被告溢高公司，由被告溢高公司作为物业的全权代理人，代为办理验楼及收楼手续，收楼后会代为办理该物业的装修、出租、经营业务，并按约定时限向原告支付租金。原告于2015年3月23日与被告溢高公司签订《房屋租赁合同书》，约定原告向被告溢高公司出租涉案房屋作为经营性公寓式酒店使用，租赁期从2016年1月1日起至2025年12月31日止，第1-3年租金为3600元/月，第4年开始每两年递增700元/月，被告溢高公司使用承租物业进行商业活动产生的各项费用由被告溢高公司承担（包括电话费、物业管理费等）。被告溢高公司在2020年2月份开始未向原告支付租金，经原告催告后仍怠于履行支付租金的义务，并且截至2020年5月8日拖欠物管费用共6709.2元。原告在购买时，根据被告指示，委托被告溢高公司按照被告溢高公司要求的方式对房屋进行装修以便用作公寓型酒店使用。现因被告溢高公司的违约行为，导致原告屋内装修无法满足家用生活所需，被告溢高公司须向原告归还相应的装修款项。被告奥园公司销售涉案房屋时，对原告承诺涉案房屋的装修、后续租赁等情况交由被告溢高公司全权代理，以保障原告购房后的所得利益。被告奥园公司应对被告溢高公司在本案中的责任承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告溢高公司辩称：一、因受新冠××疫情影响，被告收入大幅下降，每月亏损数十万元，难以继续按照原租赁合同履行；被告与包括原告在内的100多位业主协商租金下调30%，同时参考政府指导方案，给予被告2-3月租金免除，已经有部分业主就租金下调与被告达成一致，重新签订书面协议。二、被告承租房屋用于酒店经营，受疫情影响，酒店入住率与价格均较以往相差巨大，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，原告要求被告承担违约责任不符合上述规定，请求法院予以驳回。三、被告提出下调30%租金的要求符合相关规定。四、被告已经付清所有水费、电费和物业管理费。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求，依法按照公平合理的角度变更房屋租赁合同。被告奥园公司辩称：一、被告与原告建立的是买卖合同关系，并非租赁合同关系，被告并未承诺支付租金义务，也并未实际享有占有、使用所出租房产的权利，被告对原告、溢高公司无需承担任何义务或连带责任。二、《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定由被告于2015年12月31日向原告交付该物业，被告已依约向原告交付，由溢高公司予以代收，履行了交付房屋的义务；其次，溢高公司与原告签署《租赁合同》，实际占有、使用并支付租金，与我方不存在任何租赁关系。综上，根据合同相对性只对缔约双方当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，我方不属于租赁合同关系当事人，无需对原告、溢高公司承担任何义务或连带责任。三、《租赁合同》的建立是基于原告方对租赁公寓收益条件的选择，我方未在与原告签署的《买卖合同》中承诺任何返租或连带的条件。四、连带责任，只能基于法律规定或者当事人约定，我方无需承担连带责任。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区××大道西××西××大厦××房，建筑面积54.6199平方米。2015年3月13日，该房屋预登记权属人为周维安、冯艳共同共有。2015年1月1日，奥园公司（甲方）与溢高公司（乙方）签订《广东溢高置业进驻奥园越时代项目合同协议》，约定甲方将位于奥园创越大厦项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》（见附件一），将所购物业直接租赁给乙方用于酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；乙方使用自己的字号、品牌进行经营，不得使用或利用甲方品牌、商标、字号等对外宣传、经营；乙方与买受人之间的租赁关系由乙方与买受人按照合同约定自行处理，与甲方无关；本次经营租赁服务的期限为10年（自收楼之日起算，免租期为6个月，含装修期、试营期），租赁期从2016年1月1日起至2025年12月31日止，最终以买受人与乙方签订的《房屋租赁合同》为准；为保障买受人的利益，乙方承诺按照47-49平方3200元/月、52-54平方3600元/月、56-57平方3800元/月，第4年开始每两年递增700元/月的租金标准向买受人承租物业，租金支付时间及方式以《房屋租金合同》约定为准；甲方同意乙方在租赁经营期间免费使用项目一楼大堂作为接待中心（面积20-30平方米），给乙方作为开办公寓酒店配套用的前台、休闲区等用途；乙方可以免费使用该栋物业的广告推广资源（如接待中心门头招牌位、以乙方商号的立柱指引牌、电梯及外墙广告位等），具体广告牌位置由甲方提前协助乙方同物业管理公司协商确定；在乙方正式开业经营期间，甲方同意租期内10个地下车位免费使用并由甲方指定，其他运营车位按5折优惠给予酒店使用优惠（具体按开业时实际情况与物业公司确定）；乙方与买受人自行办理有关租赁物业的交接手续；乙方与买受人之间基于《房屋租赁合同》形成的权利义务关系与甲方无关；甲方在本协议合作期间内不能再引进其他企业和个人项目西座开设公寓酒店，但由业主自行开办相关业务与甲方无关；甲方按照乙方合作条件销售，销售价以甲方为准，乙方向甲方合作单位提供5000元/套经营保证金，共81万元，经营保证金在合同结束时无息归还乙方。2015年3月23日，周维安、冯艳（甲方）与溢高公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋位于番禺区××大道西××西××大厦××房，建筑面积54.6199平方米，乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为文星连锁酒店（或其他同等品牌），最终以乙方办证挂牌为准；租金标准第1-3年3600元/月，第4年开始每两年递增700元/月，即第4-5年4300元/月，第6-7年5000元/月，第8-9年5700元/月，第10年6400元/月；乙方于每月15日前将本月租金支付到甲方指定的银行账户；租赁期限10年，租赁期从2016年1月1日起至2025年12月31日止；甲方不可撤销的授权乙方按照其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续，并自乙方与开发商办妥收楼手续之日起5日内，乙方向甲方支付两个月租金作为租赁保证金，合同期限届满后，甲方应无息全额退还乙方该保证金；甲方同意由乙方代为硬装装修和配置所有家私家电，家私家电购置费和硬装装修费用为2500元/平方米，甲方需在与开发商约定交楼日期把家私家电购置费和硬装装修费用总额的60%支付给乙方并存入受开发商监管的乙方银行账户上，此笔款项由乙方根据装修进度向开发商进行解款；硬装装修完成后甲方支付家私家电购置费和硬装装修费用总额的30%给乙方；余下10%在乙方应付甲方租金中分六个月平均抵扣；租赁第一年免租期为6个月，用于物业装修和试营业；租赁物业租赁期满后，全套家私家电乙方按进场的家私家电清单配置归还给甲方，但甲方需承担所有家私家电的自然折旧；在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方逾期二个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的管理处各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权终止合同，收回该房屋，同时没收乙方已支付的诚信押金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任；本合同项下“不可抗力”指本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。溢高公司与周维安、冯艳共同签名的《广东溢高置业有限公司（广州南站星程酒店）业主装修费收取情况表》显示，第一期收费60%：54.6199×2500×60%=81930元（已收）；第二期收费30%：54.6199×2500×30%=40965元；加：酒店代付租赁税与一次性印花税143.87+52×3=299.87元；减：抵扣付业主两个月房租押金3600×2=7200元；业主应付装修尾款：34065元；第三期收费10%：54.6199×2500×10%=13655元；抵扣租金7月3600元、8月3600元、9月3600元、10月2855元；备注：酒店方十月份应付房租差额745元-税52元，从十一月起应付房租金额为按合同约定金额减租赁税（3600-52）。2015年12月5日，奥园公司向周维安、冯艳发出《关于“返租”单元收楼事宜的通知》，内容为：1.您所购买的物业因属于“酒店返租”形式，您所购物业已“返租”给溢高公司；2.按照您与文星连锁酒店签订的《房屋租赁合同书》约定：“业主授权酒店按照合同约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续”，我司将于合同约定的交付时间（2015年12月31日）之前，将您购买的物业直接交付给文星连锁酒店，您不需要亲临现场办理收楼手续；3.文星连锁酒店在与您约定的租赁期内将作为您购买物业的全权代理人，收楼后将会代您办理该物业的装修、出租、经营业务，并按约定时限向您支付租金。2016年1月9日，溢高公司出具《收据》，确认收到周维安、冯艳交来的装修款81930元。2016年10月29日，溢高公司出具《收据》，确认收到周维安、冯艳交来涉案房屋装修费34065元，扣除十月租金745元，加上代付税金52元，实际收款33372元。自2020年2月起，溢高公司未依约支付租金。双方就租金减免事宜未能达成一致协议。2020年9月28日，奥园公司向溢高公司发送《关于协调解决近期奥园创越大厦西座合作若干问题的函》，载明依据双方签署的《广东溢高置业进驻奥园越时代项目合同协议》，奥园公司同意创越大厦西座162套公寓由溢高公司进行经营管理，期限为10年，根据协议，溢高公司应提供81万元的经营保证金，但该项目交付并投入运营至今，溢高公司尚欠56.7万元未支付，要求于2020年10月10日前支付；并要求溢高公司依照与买受人签署的《租赁协议》依约向买受人支付相应租金，妥善解决与买受人之间的争议。当天，溢高公司委托案外人向周维安、冯艳支付涉案房屋9月租金3010元；2020年10月21日，溢高公司委托案外人向周维安、冯艳支付涉案房屋10月租金3010元。周维安、冯艳提供的《缴款通知单》显示，涉案物业截至2020年10月15日尚欠水、电费及物业管理费等共计5531.43元（含违约金354.36元）。2020年10月29日，番禺奥园越时代物业服务中心出具《证明》，载明涉案房屋的水电费已结清至2020年10月1日（含分摊部分的费用），物业管理费已结清至2020年10月31日。庭审中，溢高公司表示希望继续履行合同，但同时表示无法承受过高的租金。双方确认涉案房屋仍由溢高公司占有使用。另查明，溢高公司与涉案房屋所在公寓楼其他部分业主达成租金下调协议，对租金标准进行相应调整并签署了《补充协议》。溢高公司于2020年9月30日收到本案起诉状副本。本院认为，周维安、冯艳与溢高公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。关于案涉合同是否解除的问题。溢高公司承租涉案房屋用于经营酒店住宿，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，全国其他省市也相继采取类似措施，溢高公司的酒店经营自是受到严重影响。自2020年2月底开始，广州各行业陆续复工复产，但远未能达到原正常经营环境，在此情形下，溢高公司向周维安、冯艳提出减免租金具有合理性。双方未能就租金减免达成一致协议，该时段迟延支付租金行为不足以导致合同解除的法律后果。但随着疫情形式的好转，防控措施对溢高公司酒店经营的影响逐渐减少，自2020年5月开始，双方应当回归到正常履约状态。溢高公司要求继续履行合同，虽已与酒店部分业主就减免租金签订了补充协议得以继续租赁，但每个业主与溢高公司之间均为独立的租赁关系，周维安、冯艳与溢高公司未能就减免租金达成一致协议，双方缺乏继续履行合同的前提。溢高公司一方面使用涉案房屋获取收益，另一方面又拒付租金，累计至2020年8月拒付租金天数已超过60日，周维安、冯艳依据合同约定要求解除合同，合理有据，本院予以支持。溢高公司于2020年9月30日收到本院起诉状副本，故周维安、冯艳要求解除合同的意思于该日到达溢高公司，案涉合同于该日解除。关于合同解除的归责责任问题。如前所述，本案因溢高公司根本违约致合同被解除，溢高公司应当承担违约责任。周维安、冯艳要求没收押金7200元，但合同关于没收押金的违约行为约定为3类，其中关于迟延支付款项的条文表述为“逾期二个月未交纳按约定应当由乙方交纳的管理处各项费用，已经给甲方造成严重损害的”，本案中，溢高公司虽然在周维安、冯艳起诉后才向管理处缴纳了各项费用，但未给周维安、冯艳造成严重损害，故本案不适用该条约定，周维安、冯艳要求没收押金缺乏合同依据，本院不予支持，周维安、冯艳应将押金7200元返还给溢高公司。关于周维安、冯艳主张的违约金109110元。根据合同约定，溢高公司逾期支付租金导致合同解除的，应按合同余下期限应付总租金的30%支付违约金。溢高公司认为违约金过高，请求予以调低。本院认为，溢高公司虽存在未支付租金的违约行为，但溢高公司不支付租金起源于双方未能就疫情期间的减免租金事宜达成一致协议，溢高公司的经营收入减少难以维持，本次违约并非恶意所为，且其在合同履约前期能正常履约，故根据公平合理原则，本院酌情支持3个月租金的违约金12900元，超过部分主张，本院不予支持。关于溢高公司应支付的租金及占有使用费问题。2020年2月正是疫情形势最为严峻的时段，溢高公司经营受到的影响最严重，3月、4月后疫情形势逐渐好转，但仍未到正常状态，该三个月的租金应当酌情予以减免。依据公平合理原则，结合本案相关情况，本院酌情支持溢高公司应支付2020年2月的租金2150元，2020年3月租金2580元、4月租金3010元。2020年5月之后的租金应当按照合同约定标准计付，则溢高公司还应支付2020年5月1日至合同解除日2020年9月30日的租金18490元（4300元×5个月-9月已付的3010元）。因周维安、冯艳同时负有返还押金7600元的义务，该押金可用于抵扣溢高公司拖欠的租金，抵扣后，溢高公司还应支付2020年2月至9月的租金18630元（2150+2580+3010+18490-7600）。合同解除后，溢高公司应返还涉案房屋，未及时返还的，应当参照合同约定标准支付占有使用费，暂计算至2020年10月份，溢高公司应支付的占有使用费为1290元（4300元-10月已付的3010元）。关于家私家电购置费和硬装装修费用，合同约定由周维安、冯艳委托溢高公司代为购买家私家电及进行装修，家私家电、装修成果均属于周维安、冯艳所有。现周维安、冯艳不能证明家私家电、装修被损坏、不能继续使用，故其要求溢高公司归还装修费本院不予支持。关于奥园公司是否应当承担连带责任的问题。奥园公司并非房屋租赁合同相对方，周维安、冯艳要求奥园公司对溢高公司上述债务承担连带清偿责任，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周维安、冯艳与被告广东溢高置业有限公司于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同书》于2020年9月30日解除；二、被告广东溢高置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至9月30日的租金18630元给原告周维安、冯艳；三、被告广东溢高置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区汉溪大道西283号西座奥园创越大厦8层804房交还给原告周维安、冯艳，并支付自2020年10月1日起至交还之日的占有使用费（参照合同约定同期的月租金标准，暂计至2020年10月31日为1290元）；四、被告广东溢高置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12900元给原告周维安、冯艳；五、驳回原告周维安、冯艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6691元，由被告广东溢高置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎碧云二〇二〇年十二月三十日书记员  陈 冬