上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17236号原告：江萍萍，女，1984年9月12日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：戴佩君，上海君澜律师事务所律师。被告：上海禾贸企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张发柱，执行董事。委托诉讼代理人：谭追来，上海申浩律师事务所律师。原告江萍萍与被告上海禾贸企业管理有限公司(下称禾贸公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江萍萍及其委托诉讼代理人戴佩君到庭参加诉讼，被告禾贸公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。庭后，原告委托诉讼代理人戴佩君、被告委托诉讼代理人谭追来到庭参与调查，本案现已审理终结。原告江萍萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同关系并要求被告退还原告2020年1月1日至2020年7月30日租金及综合管理费77,628元；2、判令被告退还原告2020年1月1日至2020年7月30日空调费6,000元、广告费2,000元；3、判令被告退还原告质量保证金10,000元、活动押金5,000元；4、判令被告向原告交付549,751元付款的相应发票。诉讼过程中，原告申请变更第二项诉请中空调费为1,679元，并申请撤回第三项诉请中活动押金5,000元，其余诉请不变。事实与理由：2019年8月31日，原、被告签订《市场管理服务合同》，约定由原告承租上海市嘉定区曹安路XXX号二楼B区2011号服务场所(下称案涉铺位)，场地面积139.92平方米(摊位号：B2011)，服务期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，合同约定一年服务期内服务场所使用费51,070.80元、综合管理费104,541.60元，另外，原告还应一次性支付了其他费用3,679元。合同另就违约责任等作了约定。后被告按约将案涉铺位交付原告使用，原告亦按约支付租金至2020年7月30日，但被告直至2020年3月13日才允许原告恢复经营，且商场恢复经营后一楼进行业态变更，自2020年5月1日起进行整体装修至今，严重影响了原告的经营。原告认为被告已严重违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告禾贸公司未作答辩。经对当事人提供的证据进行审查，并结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：禾贸公司系案涉商场商铺的受委托经营方，有权以自己的名义直接与承租方签订租赁合同收取租金。2019年8月31日，江萍萍(乙方)与禾贸公司(甲方)签订《市场管理服务合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区曹安路XXX号二楼B区2011号139.92平方米的服务场所(具体摊位号：B2011)固定给乙方使用，服务期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止。3.1约定：乙方承诺将严格按约定从事相应服务类别，使用服务场所仅限于销售下列自产或经销产品，绝不超范围销售：乙方经营类别为灯具。5.1.1约定：乙方服务场所使用费按每天每平方米1元计算，服务期内共计51,070.80元。5.3.1约定：甲方专业为乙方提供管理、安全、保洁、营销、推广、评比、竞赛、宣传、促销等市场综合管理服务，乙方应向甲方支付综合管理费104,541.60元。5.3.2约定：甲方因市场实际情况，收取其他费用共计3,679元(备注为空调费1,679元/90天、广告费2,000元/年)，支付方式为一次性付清。合同信息表主合同信息第七栏备注：合同期场地费51,070.80元，付款方式为月付，押金、保证金栏中质量保证金、营业员押金均备注转上合同。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后禾贸公司按约将相关场地交付江萍萍经营使用，江萍萍亦按约付清了合同期限内的全部费用。但江萍萍认为禾贸公司2020年3月13日才恢复营业，且自2020年5月1日开始就商场一楼进行整体装修，改变了业态，严重影响其正常经营，禾贸公司的行为严重侵害其合法权益，故江萍萍诉至法院。经查，1、庭后调查中，禾贸公司称双方间的合同已于2020年8月31日期满自然终止，对于江萍萍要求返还的请求均不同意，且表示江萍萍在合同期满后未及时搬离案涉铺位，禾贸公司于2020年9月21日才收回案涉铺位，故希望法院一并处理合同期满至2020年9月21日期间的房屋占有使用费。对此，江萍萍不予认可，称其于2020年6月6日已向禾贸公司提交撤场申请书，该申请书载明：“……因商场现状每天呈亏损状态，经营困难，故申请退场。”大部分物品于2020年7月30日清空，且于2020年8月13日向禾贸公司提交返还质保金申请并交付禾贸公司财务。2、庭后调查中，双方一致确认案涉商场于2020年1月24日至2020年3月15日因疫情停业，2020年3月16日方才恢复营业。禾贸公司确认2020年8月1日至2020年8月31日是免租期，认可江萍萍已结清合同期限内的费用，并确认江萍萍支付的10,000元保证金尚未退还。3、庭后调查中，禾贸公司向本院提交中华人民共和国上海市徐汇公证处出具的公证书：……于2020年9月20日来到上海市曹安公路“欧亚美建材家具灯饰”二楼铺位号显示为“B2011”、店招显示为“华萍灯饰”的铺位，本公证员对上述铺位的现状进行了拍照……兹证明于本公证书相粘连的照片打印件均为本公证员现场拍摄所得，与实际情况相符……该照片显示，案涉铺位内尚存有大量灯具。对此，江萍萍不认可该份公证书，称其于7月底撤场，但由于撤场时禾贸公司不配合无法正常办理交接手续，其清空店内物品后即将店铺大门敞开未上锁，将原店铺装修完整保留给禾贸公司。且该公证书日期距其实际撤场时间有50多天，在此期间，二楼已基本拆除，非施工人员无法进入现场，商铺处于禾贸公司实际控制下。4、2020年8月21日，江萍萍与禾贸公司员工周经理微信进行沟通。江萍萍说：“周经理，我店里面还有部分灯具因为商场敲敲打打灰尘太大又很危险所以没去，我的发票要求开到现在也没有开给我……”周经理回复：“质保金一年后退，现在提前退也是要你展位清理完成后才退的”，江萍萍说：“我租金付到7月31日，从8月1号开始陆陆续续搬，没有占着门面做生意，敲敲打打的灰尘太大也很危险有些东西还放在店里没有搬完，答应的押金还没有收到所以就没去了”，周经理回复：“……但合同到期了，你未清理的，商场按合同做无主处理”，江萍萍回复：“市场在改造很危险然后押金的事情发票的事情还没有处理好所以没搬完，不是欠租，我楼上楼下还有很多货都有拍照片，如果做无主处理我会报警维护我的权益”。2020年8月26日，周经理说：“商场接法院通知，您展位已起诉……展位超过合同期未办理撤场手续，占用商场场地，商场将收取场地占用费”，江萍萍回复：“六月份已提交退场报告，商场不再是建材商场，不存在占位”，周经理说“……只要有一个灯留在展位，都按占用处理，”江萍萍回复：“事情没处理好我一个灯都是有价值在那儿的”、“……事情没处理好，我楼上楼下还有很多灯都有价值在的”。5、为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。另查，案涉建材商场2020年以前为主营建材、家居类商品。案涉商场一楼的整体装修时间为2020年5月1日至2020年5月31日，双方一致确认一楼目前已对外营业，商户均经营酒店用品。关于二楼的拆旧及装修时间，通过多个承租人提供的不同时段、不同部位的照片及视频，以及禾贸公司当庭的陈述，可以看出案涉商场二楼自2020年6月开始小规模、局部装修，此时二楼未撤场商户仍在经营；自2020年7月开始，二楼进行了大面积、大范围的装修，此时，未撤场商铺仍在经营。庭审中，禾贸公司确认二楼商铺目前招商到的商户大多经营酒店用品类，但其表示商场并未改变业态，二楼仍会招家居类商户，仅是与酒店用品类分区经营而已。本院认为，禾贸公司与江萍萍间的《市场管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。禾贸公司已按约将案涉铺位交付江萍萍经营使用，江萍萍以案涉商场受疫情影响停业以及变更业态、装修为由主张解除与禾贸公司签订的合同，缺乏合同依据，本院不予支持。关于服务场所使用费、综合管理费等费用的计算期间。江萍萍表示其2020年6月6日已提交撤场申请，并于2020年7月底实际搬离，但案涉商场因疫情自2020年1月24日至2020年3月15日期间停业，且在恢复营业后改变业态，商场长期处于装修状态，导致其无法正常经营，故要求禾贸公司退还其已支付的2020年1月1日至2020年7月31日期间的服务场所使用费、综合管理费等费用。禾贸公司对此不予认可，认为双方合同期内江萍萍一直占用商铺经营，合同期满亦未归还铺位，直至禾贸公司于2020年9月21日实际收回商铺。故江萍萍应合同标准支付截止至2020年9月21日的案涉铺位的服务场所使用费、综合管理费等费用。根据江萍萍与禾贸公司工作人员的微信聊天记录及公证书照片以及双方当事人的陈述，可以看出直至2020年9月21日，案涉铺位内仍留有江萍萍的灯具等物品。在此之前江萍萍并未向禾贸公司实际交付商铺或向禾贸公司作出过放弃室内物品的权利、禾贸公司可自行收回商铺的意思表示。在江萍萍仍然实际占用案涉铺位期间，禾贸公司无法收回商铺自用，江萍萍理应支付相应的费用，故相应的服务场所使用费、综合管理费等费用算至禾贸公司实际收回商铺之日，即2020年9月21日。关于上述费用的减免问题。因受疫情影响，案涉商场自2020年1月24日至2020年3月15日期间停业，2020年3月16日才恢复营业。考虑到疫情给双方当事人造成的影响，兼顾双方共同分担损失等原则，本院酌情免除江萍萍一个月的服务场所使用费，以及自2020年1月24日至2020年3月15日停业期间的综合服务费及其他费用。另，案涉商场一楼自2020年5月1日至2020年5月30日整层装修，之后招商业态均为酒店用品，二楼又于2020年7月大面积装修，鉴于商场大范围的装修及商场整体业态变化在客观上对于商户的经营确实存在影响，且自2020年5月1日开始装修之后，禾贸公司并无证据证明其提供了完善的管理、安全、保洁、营销、推广、评比、竞赛、宣传、促销等市场综合管理服务，故对于2020年5月1日至2020年9月21日期间的综合管理费及其他费用，本院酌情予以部分减免。经核算，禾贸公司尚应返还江萍萍服务场所使用费、综合管理费等费用34,000元。另外，鉴于合同已于2020年8月31日期限届满，江萍萍已付的保证金10,000元，禾贸公司亦应予返还。关于开具发票，不属于法院受理范围，故对该项诉请，本院不予支持。诉讼中，禾贸公司经本院合法传唤，无正当理由未参与诉讼，表明其放弃了质证、辩论等诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海禾贸企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告江萍萍服务场所使用费、综合管理费及其他费用共计34,000元；二、被告上海禾贸企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告江萍萍保证金10,000元；三、原告江萍萍的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,083元，减半收取1,041.50元，由原告江萍萍负担516.50元，由被告上海禾贸企业管理有限公司负担525元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十二月二十七日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。