四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17622号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都华晟投资有限公司，住所地：成都市成华区龙潭街道龙潭路******。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：张乔，男，1983年3月19日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳紫幽，女，1988年4月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 原审被告：四川高登环球商业管理有限公司成都分公司，住，住所地：成都市成华区龙潭街道龙潭路******/div> 负责人：卞民庆。 原审被告：四川高登环球商业管理有限公司，住所，住所地：成都市成华区龙潭路******div> 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：张乔，男，1983年3月19日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原审被告：四川天诚物业服务有限公司，住所地：，住所地：成都市武侯区碧云路********v> 法定代表人：卞秀秀。 上诉人成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人欧阳紫幽、原审被告四川高登环球商业管理有限公司成都分公司（以下简称高登成都公司）、四川高登环球商业管理有限公司（以下简称高登公司）、四川天诚物业服务有限公司（以下简称天诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费由欧阳紫幽承担。事实和理由：关于欧阳紫幽主张华晟公司赔偿装修和设备损失的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，仅因双方对“形成附合”的装饰装修物的处理没有约定的情况下，违约出租人才应当赔偿责任，根据欧阳紫幽出具的《评估报告》，欧阳紫幽大量设备不符合上述规定中“形成附合”的条件，应当返还原物，而非赔偿现金价值。 欧阳紫幽辩称，华晟公司的上诉理由不能成立。一审庭审中华晟公司已经提交了其所有保留的可移动、可返还的财务清单及价值，因此一审判决确认的赔偿金额仅包含硬装部分以及少量对方无法返还的财物价值，华晟公司提起上诉主要是为了拖延时间。 高登公司陈述，同意华晟公司上诉意见。 高登成都公司、天诚公司未陈述意见。 欧阳紫幽向一审法院起诉请求：1.解除欧阳紫幽与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》；2.华晟公司退还租赁保证金1960元，高登成都公司、高登公司退还营运保证金3430元，天诚公司退还物业保证金2450元、装修押金3000元；3.华晟公司退还租金1736元，高登成都公司、高登公司退还营运费2058元，天诚公司退还物业费2881元；4.华晟公司赔偿欧阳紫幽装修及设备损失107944元，并承担评估费4000元。 华晟公司向一审法院反诉请求：1.欧阳紫幽立即将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址；2.欧阳紫幽立即向华晟公司支付设备转移人工费、保管费（截止至2020年3月31日）及商铺打围费、撤除费，共计人民币39177.36元；2020年4月1日至设备搬走之日止的保管费（场地占用费）按4800元/月计算。 一审法院认定事实，2017年6月27日，华晟公司（甲方）与欧阳紫幽（乙方）签订《商场场地租赁合同》约定，甲方出租给乙方的场地坐落在成都市成华区××路××号××层××号，使用面积49平方米，店铺经营“苏安的奶牛”；租期三年，自2017年8月26日起至2020年8月25日止；乙方确认以3个月为一个支付期向甲方一次性缴纳支付期所在月份的基本租金，第一年租金20元／平方米、第二年租金21元／平方米、第三年租金22元／平方米，租赁保证金1960元；物业费1225元／月，物业保证金2450元，支付到天诚公司账户；营运服务费1715元／月，营运保证金3430元，支付到高登成都公司账户。双方约定装修保证金3000元，装修结束后结算，扣除乙方给甲方造成的损失后，予以退还。双方约定按月营业额计算租金的情况，于合同期内，乙方在该场地内必须通过收银机收取任何营业款项，该数据必须包括交易之金额、日期、时间、收银机编号、收款方式、折扣金额及交易流水号（该等流水号需与客户收银条上所载明之号码完全一致并一一对应）。双方约定乙方的权利义务，在该场地内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期间内完全有效。双方约定保证金的退还情况，甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨；在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止后乙方按合同约定变更或注销相应证照及将场地返还甲方且结清合同项下所有款项后30日内，把保证金无息退还乙方。双方约定符合以下情况，甲方有权提前终止合同，1.乙方未能按照本合同规定，逾期支付租金、营运服务费、物业管理费超过14天时；2.乙方严重违反本合同中给乙方必须遵守或履行的其他规定；或乙方违反本合同约定事项，经甲方告知／制止后，拒不改正的……双方约定场地的收回情形，于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地；若乙方未按上述约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等，并有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨；甲方有权在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。双方还约定，甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。 2017年7月5日，欧阳紫幽与华晟公司签订《补充协议》约定免租期3个月，从开业之日起，每3个月的租赁期间内使用1个月免租期，在9个月内使用完毕；经营免租期间，欧阳紫幽只需缴纳25元/平方米/月作为物业管理费。同日，欧阳紫幽与高登成都公司签订《综合管理服务协议》约定，运营服务费采取“先付后用”的原则，除租赁合同约定的起算日所在第一个日历月的运营服务费应于该起算是当日支付外，其后欧阳紫幽应在每个支付期（3个月）开始的第一日前支付；若欧阳紫幽违反本协议规定，则高登成都公司有权没收营运保证金；欧阳紫幽必须按时缴纳各种税费，包括但不限于租金、营运服务费等；租赁合同终止后，欧阳紫幽应将物品全部搬出，否则视为放弃物品的所有权，高登成都公司可以进行单方处置。 上述合同签订后，欧阳紫幽于2017年7月5日向天诚公司转款7840元。同日天诚公司出具三份《收据》载明，其收到物业保证金2450元、租赁保证金1960元、运营保证金3430元。2017年7月21日，天诚公司向欧阳紫幽出具《收据》载明收到3000元装修保证金。2019年6月28日，欧阳紫幽向天诚公司转款5145元、向高登成都公司转款3675元，向华晟公司转款3100.07元。 一审另查明，案涉商场开业时间为2017年9月23日，案涉店铺租赁期实际为2017年9月23日至2020年9月22日。欧阳紫幽进店经营后，华晟公司于2019年7月23日向欧阳紫幽发出《解除租赁合同之通知》载明，欧阳紫幽违反合同约定，2017年12月23日至2018年3月31日期间的相关费用，欧阳紫幽延迟至2018年1月26日才缴纳，逾期支付的行为构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响；双方签订的租赁合同即日起解除，欧阳紫幽已缴纳的租赁保证金1960元、物业保证金2450元以及运营保证金3430元不予退还；欧阳紫幽应于2019年8月9日24点前将店铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场，若未能在前述日期将承租单元恢复原状及交回承租单元，华晟公司有权行使收回场地的权利，此外，欧阳紫幽将被视为自动放弃该场地内的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，华晟公司有权作出处理，并保留追究欧阳紫幽违约责任的权利。 2019年8月10日，华晟公司将欧阳紫幽租赁的案涉店铺封锁。2019年8月14日，欧阳紫幽委托作为果多多饮品店的经营者委托四川金联保险公估有限公司对案涉店铺的资产价值进行评估。同日，华晟公司工作人员开锁后，评估机构与“苏安的奶牛”工作人员进入案涉店铺对案涉店铺物品进行清点，并于2019年9月16日作出《评估报告》，评估依据结合了装修、设备的使用年限来进行价值评估，评估价值为107944元，评估费4000元。该评估报告中的18项物品、设备，由华晟公司搬离并进行异地保管，该18项物品的评估价值共计30216.8元。2019年9月19日，华晟公司完成对案涉商铺的打围，打围共花费491.76元。随后，华晟公司将案涉店铺再次出租他人。 一审庭审中，欧阳紫幽主张由法院判令解除其与华晟公司的《商场场地租赁合同》，华晟公司主张该合同在2019年8月10日已经解除。 一审法院认为，欧阳紫幽与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》，意思表示真实，应为合法有效。结合本案证据以及当事人的诉讼请求，对本案综合评判如下： 一、关于合同解除的问题 华晟公司于2019年7月23日向欧阳紫幽发出解除通知，并于2019年8月10日实际控制案涉店铺，欧阳紫幽从2019年8月10日起就再未进入案涉店铺内进行经营活动。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，案涉合同已经由华晟公司以通知的方式解除，欧阳紫幽起诉时已经超过3个月的异议期，故一审法院确认案涉合同已经于2019年8月10日解除，欧阳紫幽主张判令解除《商场场地租赁合同》的诉讼请求，已丧失诉讼利益，一审法院不予支持。 二、关于违约的问题 依据2019年7月23日《解除租赁合同之通知》的内容，华晟公司主张欧阳紫幽违约解除合同的理由为欧阳紫幽2017年12月23日至2018年3月31日期间的相关费用，延迟至2018年1月26日才缴纳，由于缴纳时间已经超过合同约定的14天，华晟公司具备单方解除权。一审法院认为，欧阳紫幽迟延支付租金、物业费、营运服务费的行为，确实构成违约，但是欧阳紫幽缴纳的费用的时间尚在该季度支付周期内，并且也不属于根本性违约，华晟公司亦未举证证明因欧阳紫幽迟延支付的行为给其带来了不可挽回损失，从而导致双方的合同不能继续履行；另外，迟延付款事实发生1年又6个月后，华晟公司才以此为由，行使单方解除权，其主观上明显缺乏诚信，故一审法院认为，华晟公司主张解除合同的理由并不成立。华晟公司还当庭出示多份整改通知，直指欧阳紫幽延迟开店、售卖过期食物，但其未出示证据证明其向欧阳紫幽送达了上述整改通知，欧阳紫幽对此也未予认可，且华晟公司的证据也无法证明其整改通知所载明的内容为客观事实，故一审法院对此不予采信。综上，一审法院认为，华晟公司于2019年8月10日无故封锁案涉门店的行为，系导致欧阳紫幽与其合同解除的直接原因，华晟公司为实际违约方，应承担欧阳紫幽因其行为导致的损失赔偿责任。 三、关于欧阳紫幽主张的返还保证金 由于华晟公司为违约方，欧阳紫幽主张的租赁保证金1960元、营运保证金3430元、物业保证金2450元，均应退还。根据查明情况，欧阳紫幽缴纳的上述费用均由天诚公司收取，且在《解除租赁合同之通知》上明确，收到过该费用。故，一审法院认为天诚公司作为收款机关，应负有返还的义务，但根据欧阳紫幽的主张除物业保证金外均未主张天诚公司进行返还，一审法院仅支持天诚公司返还物业保证金2450元的诉讼请求。欧阳紫幽可针对租赁保证金、营运保证金向天诚公司另行主张。关于装修押金3000元，应在装修完成，进行结算后，予以退还，本案中华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司均未举证有需要扣除的部分，故欧阳紫幽主张天诚公司全额退还的诉讼请求，一审法院予以支持。 四、关于欧阳紫幽主张返还的租金、营运服务费、物业费 欧阳紫幽于2019年6月28日向天诚公司转款5145元、向高登成都公司转款3675元、向华晟公司转款3100.07元。在华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司没有反证的情况下，一审法院认可该款项系欧阳紫幽支付2019年6月23日至2019年9月22日期间的租金、物业费、营运保证金。故欧阳紫幽已缴费用在扣除2019年6月23日至2019年8月10日之间（共48天）应支付的费用后，剩余款项华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司应予以退还，具体如下：1.租金1453.67元【已缴纳租金3100.07元－（21元/平方米/月×49平方米÷30天/月×48天）】；2.营运服务费931元【已缴营运服务费3675元－（1715元/月÷30天/月×48天）】；3.物业费3185元【已缴物业费5145元－（1225元/月÷30天/月×48天）】。其中，欧阳紫幽主张返还的物业费为2881元，低于上述计算所得，一审法院认可欧阳紫幽主张的金额。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，高登成都公司应承担的责任，应由高登公司承担。 五、关于欧阳紫幽主张华晟公司赔偿装修和设备损失的情况 由于华晟公司的违约行为，导致欧阳紫幽不能继续经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，欧阳紫幽主张的赔偿应在其剩余租期内的装修残值作为依据。案涉店铺在2019年8月10日后，已经由华晟公司实际占有，欧阳紫幽委托出具的《评估报告》系以2019年8月14日的现场勘查为依据，一审法院认为该《评估报告》的评估基础具有客观性，且案涉房屋现已被华晟公司再次出租，故对于欧阳紫幽的装修及设备损失，该评估报告具有一定的参考价值，华晟公司主张重新评估，一审法院认为没有必要。该评估结果虽有考虑折旧，但是该评估报告作出的产值评估并未参考案涉房屋的租期，故一审法院结合案涉店铺的租期为3年，已经使用1年又11个月左右，剩余租期为1年又1个月的客观事实及华晟公司的违约程度，酌情认定欧阳紫幽租赁期内装修损失应为评估损失的50%比较合理。另外，华晟公司将可移动软装及设备进行了保管，该部分价值应从评估价值中予以扣除。故，华晟公司应向欧阳紫幽赔偿装修损失金额为38863.6元【（评估价值107944元－被保管物品价值30216.8元）×50%】。至于现由华晟公司保管的物品、设备等，欧阳紫幽应另行主张返还，不宜直接认定为欧阳紫幽的损失。欧阳紫幽主张的评估费，一审法院认为该费用并非其主张损失的必要支出，一审法院不予支持。 六、关于华晟公司的反诉请求 由于华晟公司系违约方，故一审法院不支持华晟公司主张支付转移人工费、保管费及打围费、拆除费等费用，该费用应由华晟公司自行承担。华晟公司要求欧阳紫幽将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址的反诉请求，不属于民事诉讼的受理范围，一审法院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、天诚公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧阳紫幽返还物业保证金2450元、装修押金3000元；二、华晟公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧阳紫幽返还租金1453.67元；三、高登公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧阳紫幽返还营运服务费931元；四、天诚公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧阳紫幽返还物业费2881元；五、华晟公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧阳紫幽支付赔偿金38863.6元；六、驳回欧阳紫幽的其他诉讼请求；七、驳回华晟公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5480元、减半收取1408.5元，反诉受理费389.5元，共计1798元，由华晟公司负担1598元，高登公司负担100元，天诚公司负担100元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，华晟公司与欧阳紫幽签订的《商场场地租赁合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。欧阳紫幽、华晟公司均应依约履行案涉租赁合同。本案二审的主要争议焦点为：华晟公司是否应当赔偿欧阳紫幽装修和设备损失。现评判如下： 关于华晟公司是否应当赔偿欧阳紫幽装修和设备损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”，案涉合同因华晟公司违约解除，华晟公司应对已经形成附和的装饰装修物进行赔偿。对于可移动设施设备，华晟公司在一审提交了物品清点明细表，对可以向欧阳紫幽返回的移动设备予以明确，一审法院在《评估报告》列明物品的基础上，扣除了物品清点明细表中载明的华晟公司陈述其可以返回的移动软装及设备，剩余部分应为华晟公司无法返回的物品，应当予以折价赔偿。华晟公司在二审主张可移动设施设备均不应予以折价赔偿，但对于其还可以返回的设施设备的名称、数量、价值均未提供证据予以佐证，故华晟公司的该项上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。一审在《评估报告》基础上，扣除了华晟公司返还的设施设备价值，并在考虑剩余租期的基础上，仅认定扣除后数额的50％应属合理恰当，本院予以维持。 综上所述，华晟公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费772元，由成都华晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽