南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0105民初5078号 原告（反诉被告）：叶小兵，男，1983年11月15日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 原告（反诉被告）：付晓颖，女，1990年11月17日生，汉族，住址同上。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄颖。 被告（反诉原告）：南京升龙房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**。 法定代表人：林亿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄静，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：南京高盛里酒店管理有限公司，住，住所地南京市建邺区庐山路******/div> 法定代表人：赵德军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学兵，江苏新高的（江北新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智慧，江苏新高的（江北新区）律师事务所律师。 原告（反诉被告）叶小兵、付晓颖诉被告（反诉原告）南京升龙房地产开发有限公司（以下简称升龙公司）、被告南京高盛里酒店管理有限公司（以下简称高盛里公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶小兵、付晓颖的委托诉讼代理人黄颖，被告（反诉原告）升龙公司的委托诉讼代理人黄静，被告高盛里公司的委托诉讼代理人张学兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶小兵、付晓颖提出如下本诉诉讼请求：1、判令被告升龙公司因逾期办理产权初始登记向原告支付违约金95725元。2、判令被告升龙公司、被告高盛里公司连带承担向原告退还购房团购费60000元。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2017年5月4日购买了被告升龙公司开发的汇金中心B栋2904号房屋，合同约定原告应付购房款为127万元。此外，被告升龙公司在销售上述房屋过程中要求原告参加“6万元抵15万”的活动，并将6万元给付被告高盛里公司，名义是团购费。购房合同约定被告升龙公司应于2018年6月30日交付房屋，并应于交付后90天内完成所有权转移登记，但被告升龙公司拖延至2019年12月24日才办好产权初始登记，逾期425天，共应支付违约金161925元。目前，原告仅主张95725元。被告升龙公司让原告向被告高盛里公司支付团购费属于违法行为，违反了《商品房销售明码标价规定》、《江苏省合同监督管理办法》，因此被告高盛里公司应退还6万元团购费，被告升龙公司对此承担连带责任。 被告升龙公司辩称，第一，根据《商品房预售合同》补充协议第四条约定，应当初始登记延迟违约金应自房屋交付原告365日之后起算，而并非原告主张的90日。如根据原告主合同约定的90日，则根据主合同中对于违约金规定为上限不超过1800元。第二，升龙公司一直在为业主积极办理初始登记资料的备案，但由于与政府部门的协调中有出入，因此在时间上有耽误。第三，原告起诉的违约金过高。初始登记的阶段性延误未给原告造成实质性的影响，未影响原告实际入住，故请求从公平合理的角度对违约金予以调整。第四，双方曾在补充协议明确约定买受人只能就逾期交房或逾期办证违约金择一适用，不得叠加适用。升龙公司已于2019年2月18日向原告支付房屋逾期交付违约金4763元，不应再提起诉讼要求逾期办证违约金。第五，就原告要求退还购房团购费60000元的诉讼请求，升龙公司认为原告的主张没有请求权基础，且该费用不应当由被告升龙公司承担。 被告高盛里公司辩称，原告与被告高盛里公司在2017年5月4日签订了《服务协议》，与被告高盛里公司形成服务法律关系是原告的真实意思表示，该60000元是被告高盛里公司收取的服务费用，原告的该项诉讼请求没有事实依据。被告高盛里公司亦实际交付了软装配置，履行自身义务，收取其60000元费用，有事实和合同依据。故请求驳回原告要求被告高盛里公司退还60000元的诉讼请求。 反诉原告升龙公司提出如下反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办证违约金（以127万元为基数，按照万分之三每日，自2020年1月24日起至反诉被告实际办理产权变更登记之日止）。2、本案反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：2017年，反诉原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议。补充协议第四条第二款约定，买受人应当在初始登记完毕后30日内自行申请办理所有权登记。买受人若延期办理转移登记的，每超过一天，买受人应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。反诉被告共支付购房款127万元。2019年12月24日，反诉原告为反诉被告办理了产权初始登记。按照合同约定，反诉被告应当在2020年1月24日前办理所有权转移登记，但反诉被告至今未办理所有权转移登记。故诉至法院。 反诉被告叶小兵、付晓颖辩称，反诉原告违约在先，造成反诉被告不能按照约定时间办证。反诉被告接到反诉原告通知后，积极和反诉原告业务员联系，提出了赔偿请求及协商领取办证材料时间。因为疫情和反诉原告的原因造成反诉被告在2020年4月前去反诉原告领取相关资料，并于2020年4月2日办理转移登记手续。反诉原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年5月4日，叶小兵、付晓颖与升龙公司签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定：叶小兵、付晓颖向升龙公司购买汇金中心C地块B幢2904室房屋，房屋总价款为1270000元。其中《补充协议》第四条就产权初始登记约定：出卖人应当在交付房屋使用后365日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送登记主管部门备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，对于超出365日以外的天数，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，除此之外出卖人对此概不承担任何责任；就转移登记约定：自初始登记完毕后30日内自行申请办理所有权转移登记。买受人若延期办理转移登记的，每超过一天，买受人均应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。《补充协议》第三条关于房屋交付还约定：“出卖人及买受方双方同意：对于房屋延迟交付，房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项不累加。” 当日，叶小兵、付晓颖与高盛里公司签订了《服务协议书》，约定高盛里公司为叶小兵、付晓颖提供向开发商优惠购置南京升龙汇金中心产品的机会，服务费用为6万元。服务内容包括：提供购置上述的优惠政策，每套可享受6万元优惠；叶小兵、付晓颖购置公寓后，高盛里公司将提供软装配置；叶小兵、付晓颖购置公寓后，高盛里公司提供长短租咨询服务及公寓租赁、托管等增值服务。 两原告向升龙公司支付了购房款1270000元，向高盛里公司支付了60000元。原告主张，60000元系多加的购房款，并提供了由王鹏（原告述称其为项目经理）签名、加盖“升龙汇金中心销售部”的《收据》收据一份。该《收据》载明：今叶小兵、付晓颖认购升龙汇金中心B-2904室，于2017年5月4日交首付办理签约手续，并且交团购费60000元，参与6万抵15万活动，并享受部分软装。升龙公司主张，60000元费用与升龙公司无关。高盛里公司称，60000元费用系服务费用。两原告确认已收到《服务协议书》中所约定的软装配置。 另查明，升龙公司于2018年7月25日向两原告发出了交付房屋的通知；于2019年12月24日办理了案涉房屋的初始登记手续；并于2019年12月28日向两原告发出通知，告知两原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料。 还查明，叶小兵曾于2019年2月18日向升龙公司出具《具结书》，载明：收到升龙公司延期交付房屋违约金4763元，其承诺本人及亲属关于延期交付事宜不得以任何理由再向升龙公司主张任何权利和义务。 再查明，叶小兵、付晓颖于2020年4月2日领取了案涉房屋的不动产权属证书。 以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、收据、《服务协议》、庭审笔录等予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据两原告与升龙公司签订的《商品房预售合同》及补充协议第四条关于初始登记的约定，升龙公司理应在交付案涉房屋后365天内（即2019年7月24日）前办理初始登记手续，但直至2019年12月24日才办理完成，共逾期152日，已构成违约。两原告主张《补充协议》第四条关于初始登记时限的约定违反了《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，当属无效，逾期办理初始登记时间应自2019年10月1日起算。但《城市商品房预售管理办法》为部门法规，第十二条规定亦非效力性强制性规定，且该条规定允许开发企业和承购人作出特殊约定，故《补充协议》第四条关于初始登记时间的约定有效。两原告要求自2019年10月1日起计算逾期办理初始登记违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。补充协议第三条关于房屋延期交付违约责任和房屋初始登记延迟违约责任不得同时适用的约定，系免除升龙公司责任、排除两原告主要权利，当属无效。升龙公司主张其已向两原告支付了房屋延期交付违约金，两原告不应再向升龙公司主张逾期办理初始登记违约金，本院不予支持。 根据两原告与升龙公司签订的《商品房预售合同》及补充协议第四条关于转移登记的约定，两原告应自初始登记完毕后30日内自行申请办理所有权转移登记。因升龙公司告知两原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料，故两原告应于2020年1月29日前办理转移登记手续。但两原告直至2020年4月2日才办理案涉房屋的转移登记手续，已逾期63天，亦已构成违约。两原告可领取产权登记资料的时间早于新冠肺炎疫情发生时间，故两原告主张其延迟办理转移登记系受新冠肺炎疫情影响，不构成违约，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，两原告未提交升龙公司延迟办理初始登记手续而遭受实际损失的证据，升龙公司亦未提交两原告延迟办理转移登记手续而遭受实际损失的证据。故综合考虑双方实际损失、合同中对于办理初始登记时限和转移登记时限的约定、双方合同的履行情况以及双方延迟办理登记手续的时间等因素，本院酌情对延期办理初始登记、延期办理转移登记的违约金标准予以降低，均调整为每日按总房款的万分之一计算。因案涉房屋的房款为1270000元，故升龙公司应向两原告支付逾期办理初始登记的违约金19304元（1270000元×1/10000×152），两原告应向升龙公司支付逾期办理转移登记违约金8001元（1270000元×1/10000×63）。双方应支付的违约金折抵后，升龙公司应向叶小兵、付晓颖支付违约金11303元。 叶小兵、付晓颖与高盛里公司签订的《服务协议书》合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。两原告向高盛里公司支付的60000元款项金额与《服务协议书》所约定的服务费金额一致，服务内容与原告向法庭提交的《收据》中所载“6万抵15万元、享受部分软装”亦一致，且高盛里公司已经按照约定提供了软装配置，故两原告向高盛里公司支付的60000元系《服务协议书》约定的服务费，两原告要求高盛里公司、升龙公司返还该费用，无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告南京升龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶小兵、付晓颖支付违约金11303元。 二、驳回原告叶小兵、付晓颖的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告南京升龙发地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3415元，反诉受理费466.5元，合计3881.5元，由叶小兵、付晓颖负担3000元，由南京升龙房地产开发有限公司负担881.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李霓 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  高原