四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12006号 上诉人（原审被告）：成都市西汇投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林，董事长。 委托诉讼代理人：张杨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付禄琼，女，1968年10月28日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 原审被告：四川西南交大兴建置业有限公司。。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇校园路** 法定代表人：朱宝宗，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王自力，四川迪泰律师事务所律师。 原审第三人：郑沈，男，1979年8月31日出生，汉族，住四川省彭山县。 上诉人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）因与被上诉人付禄琼、原审被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、原审第三人郑沈商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西汇公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由付禄琼承担。二审诉讼中，西汇公司明确其上诉请求为：撤销原判第二项，改判驳回付禄琼要求西汇公司支付逾期办理车位所有权证违约金的诉讼请求。事实及理由：一、兴建公司出售案涉车位，无需西汇公司授权，不对西汇公司构成表见代理。兴建公司有权利出卖案涉车位，同时也应承担案涉车位买卖合同责任，无需西汇公司对兴建公司授权或对西汇公司构成表见代理，案涉车位买卖合同对西汇公司没有任何法律效力。西汇公司在兴建公司、郑沈与付禄琼买卖车位过程中不是合同相对方，无任何过错且不存在代理关系，西汇公司没有任何妨害兴建公司和付禄琼之间买卖车位及履行约定的行为和过错责任，并非本案被告而应作为第三人参加诉讼。二、兴建公司员工郑沈销售车位的行为对西汇公司不能构成表见代理，其职务侵占行为应由兴建公司承担后果。三、西汇公司基于初始登记人状态协助过户，而不应基于案涉车位买卖合同承担包括过户和违约金在内的任何法律后果。西汇公司在兴建公司向其报送办证资料前甚至都不知道存在案涉车位买卖行为和合同。西汇公司非合同相对方，不应承担合同责任。原审虽然酌情调低了违约金，却让西汇公司承担合同违约责任，给西汇公司造成难以承受的负面影响。 付禄琼辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.兴建公司向付禄琼销售房屋及本案案涉的两个车位的行为，对西汇公司构成表见代理。第一、本案案涉车位所在的“锦苑三期”项目开发商系西汇公司，兴建公司系该项目的施工建设方。从成都市郫都区不动产登记中心房屋信息查询记录可知，本案案涉两个车位已于2011年7月20日备案在西汇公司名下，只有西汇公司委托授权的情况下，兴建公司方可对外销售该项目的物业。第二、虽然付禄琼购买“锦苑三期”项目的房屋和本案案涉车位，《商品房买卖合同》上加盖的均是兴建公司印章，但西汇公司对兴建公司向付禄琼销售的房屋已协助办理房屋的产权证；对兴建公司向付禄琼销售的车位并未提出任何异议。很显然，西汇公司对兴建公司对外销售车位的行为是知情的，也是默许的。故，付禄琼有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。同时，对于“锦苑三期”的业主，无论是付禄琼，还是本项目的其他购房业主；无论《商品房买卖合同》上的出卖人填写的是兴建公司还是西汇公司；最终给购房业主办理产权证的都是西汇公司；而不是兴建公司。第三、（2016）川0124刑初311号刑事判决书，已确认郑沈的行为系职务行为，郑沈作为兴建公司的销售人员，对外销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。故，兴建公司向付禄琼销售车位的行为，对西汇公司构成表见代理。2.西汇公司、兴建公司应当为付禄琼办理案涉车位的产权证并承担违约金。案涉两个车位的《商品房买卖合同》合同签订时间分别是2009年12月28日和2013年5月16日；而西汇公司取得案涉车位备案时间是2011年7月20日，上述两份合同的签订分别是在西汇公司取得案涉车位备案的一前一后。而在合同签订时，付禄琼按合同约定全部交付了车位款，无论是西汇公司还是兴建公司均未按合同的约定为付禄琼办理产权证，应当承担违约责任。根据合同约定，西汇公司应当按照已付房款的万分之三每日向付禄琼支付违约金。 兴建公司辩称，1.兴建公司认为一审判决西汇公司为办证主体并无不当，因案涉车位初始登记在西汇公司，西汇公司是开发商，所以无论兴建公司是基于协议约定或其他的事由出售车位，均属于西汇公司和兴建公司之间其他的法律关系，有权出售车位并不等同于有权办理产权证书。故西汇公司才是办证的唯一主体。2.兴建公司认为违约金应予以驳回。根据一审查明的事实143号车位应在2011年12月29日前办理产权证，147号车位应在2015年5月16日前办理产权证，因此143号车位违约金的诉讼时效起算时间应从2011年12月30日开始起算，147号违约金诉讼时效应从2015年5月17日开始起算，付禄琼起诉之日起计算违约金超过诉讼时效部分应该依法丧失胜诉权。同时，付禄琼曾于2009年在兴建公司购买车位，且是直接在财务处通过刷卡的方式缴纳的购房款和税费，且是由兴建公司的财务人员出具的加盖财务专用章的收据，其应当清楚兴建公司的购房程序及缴款程序、方式和地点，也应知晓郑沈无权代收款项，因此付禄琼未尽到审慎的审查义务，并非善意第三人，也存在过错，由此造成的后果应由其自行承担。“锦苑三期”项目是限价房项目，交付后5年才能进行交易，付禄琼也未举证证明其实际受到的损失。 原审第三人郑沈述称，郑沈为兴建公司员工，是兴建公司让其卖的案涉车位。所有房屋和车位办证均要通过西汇公司，但是由兴建公司与个人签订合同。 付禄琼向一审法院起诉请求：1.判令兴建公司、西汇公司为付禄琼办理付禄琼“锦苑三期”项目中的xx、xx号地下车位不动产权证书；2.判令兴建公司、西汇公司向付禄琼支付违约金［违约金计算方式：xx号车位（原xx号车位）从2011年12月29日起算，147号车位从2015年5月17日起算，均按100000元，日利率万分之三计算至办理案涉车位不动产权证之日止，暂计算至2019年6月27日为127170元］；3.本案诉讼费由兴建公司、西汇公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月28日，付禄琼与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定付禄琼购买位于郫县××镇××村××期”的xx号车位（后经兴建公司销售人员郑沈改为xx号车位），购买总价款100000元。合同第十九条，转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转称登记，委托费用×元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。付禄琼于2009年12月27日向兴建公司支付车位款100000元。2009年12月29日，付禄琼交清办理产权登记的契税3445元、登记费用10元，车位2009年12月29日交付使用。2013年5月16日，付禄琼与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，购买相同项目的147号车位，当日交清100000元车位款，郑沈出具《收条》对上述款项收取的事实予以确认。收条盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”印章。该车位2013年5月16日交付付禄琼使用。同时，郑沈将2009年12月28日签订的《商品房买卖合同》车位号修改为143号。付禄琼使用69号、147号车位并缴纳地下车位管理／租用费、地下车位保洁维护费，兴建公司为付禄琼办理了两车位的出入卡。 “锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。至今xx号车位、xx号车位未办理不动产权证。 西汇公司原名为成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下停车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。付禄琼是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，付禄琼之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助办理该房屋不动产权证。 另查明，2016年10月19日经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务使便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期xx号等41个车位的车位买卖合同后，将公司车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用……被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 一审法院认为，本案的争议焦点在于1.案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2.兴建公司、西汇公司是否应当为付禄琼办理案涉车位不动产权证及违约金的承担问题。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与付禄琼签署、销售案涉车位的行为经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决确认系职务行为，且付禄琼有理由相信郑沈作为兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司的真印章、兴建公司应当对其销售人员郑沈向付禄琼销售车位的行为承担相应的法律责任。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。虽然西汇公司与兴建公司认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈更改、出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，付禄琼之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，付禄琼有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员改变、销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》有效，双方应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于兴建公司、西汇公司是否应当为付禄琼办理案涉车位不动产权证及违约金的承担问题。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。付禄琼已按约支付车位价款，按照合同约定，付禄琼同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为付禄琼办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间（xx号车位：2011年12月29日前；xx号车位：2015年5月16日前）已过，西汇公司未为付禄琼协助办理所有权证，应承担逾期办证的违约责任。付禄琼要求按照合同约定的已付房款的万分之三每日计算改革前所有权违约金，一审法院综合案情、双方过错等，认定该违约金约定明显过高，同时付禄琼并未提交其实际受损证据，一审法院酌情调整违约金按照已付房款的万分之零点五计算。 2016年8月13日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为付禄琼协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，造成办理不动产权证的时间暂时不能确定。付禄琼要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，一审法院酌情确定合理时间九十日。西汇公司为付禄琼办理不动产权证的时间并未逾期，付禄琼要求西汇公司和兴建公司承担逾期办证违约金无事实和法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、西汇公司于判决生效之日起九十日内为付禄琼协助办理位于成都市郫都区××镇××村××期”的xx、xx号车位不动产权证；二、西汇公司向付禄琼支付车位所有权证逾期办理产权证违约金（违约金计算方式：xx号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2011年12月30日计算至2016年8月30日止；147号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2015年5月17日计算至2016年8月30日止）；三、驳回付禄琼的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由付禄琼承担150元，由西汇公司承担2000元。 二审中，兴建公司、郑沈未提交新的证据。西汇公司提交了以下证据：1.2006年3月26日西汇公司与兴建公司签的投资合作协议；2.2009年5月10日西汇公司与兴建公司签的补充协议；3.2010年10月15日西汇公司与兴建公司所签的《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》；4.2011年4月28日，西汇公司与兴建公司所签的《锦苑三期限价商品房房屋产权证登记的相关协议》。以上证据拟证明兴建公司、西汇公司就案涉项目是合作开发关系。案涉车位在买卖合同之前就已经分割给兴建公司自行处置，且车位的销售款100%归兴建公司所得。西汇公司并非案涉车位买卖合同的当事人，该合同对西汇公司没有法律约束力，西汇公司不应承担合同违约金。 付禄琼质证意见，因其不是合同相对方，对上述证据的三性均不予认可。兴建公司质证意见，对上述证据的真实性、合法性均予以认可，但不认可关联性。郑沈对上述证据的三性无异议。 付禄琼提交了以下证据：1.本院案号分别为：（2019）川01民终10768号、（2019）川01民终10788号、（2019）川01民终10790号、（2019）川01民终10792号、（2019）川01民终10798号、（2019）川01民终10778号、（2019）川01民终10776号、（2019）川01民终10761号的8份民事生效判决；2.2019年10月21日西汇公司出具的告车位买受人通知书，拟证明西汇公司通知24位车位买受人与西汇公司联系并相互转告，交纳相应的办证所需资料和税费。该24位车位买受人均系由生效民事判决认定西汇公司办理车位产权证，上述8份生效民事判决为该24位车位买受人中的部分买受人。3.两份房屋信息查询记录，拟证明案涉两个车位于2011月7月20日登记在西汇公司，西汇公司应对办理产权证承担相应的责任。 西汇公司质证意见，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。对证据2、3真实性无异议。兴建公司质证意见：对证据1、3真实性、合法性无异议。对证据2的真实性、合法性无法核实。郑沈对上述证据的三性无异议。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认。 二审补充查明，2006年至2011年期间，兴建公司陆续与西汇公司签订《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》《补充协议Ⅰ》《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件等合同，约定双方合作建设犀浦镇西汇锦苑三期项目相关事宜。其中，西汇锦苑三期项目以西汇公司作为项目业主报建；地下车位按原实际售价的100%归兴建公司所得；西汇公司协助兴建公司分割房屋分户产权登记至与兴建公司签订《商品房买卖合同》的房屋买受人，产生的相关税费由兴建公司或买受人自行承担，相应发票由兴建公司出具；锦苑三期项目均以西汇公司为出卖人进行商品房的合同备案及房屋权证登记；兴建公司负责收集办理锦苑三期房屋初始登记及转移登记所需材料，西汇公司负责配合办理房屋登记手续。2011年7月20日，位于××镇××路××号××期××层共计315个车位办理房屋所有权初始登记，登记所有权人为西汇公司。 二审中，付禄琼、兴建公司、郑沈对一审查明的事实均无异议，西汇公司对于一审查明西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋有异议，认定两个公司不是委托关系，而是双方根据合作协议由兴建公司自行出售。西汇公司对一审查明的其他事实无异议。对当事人无异议的事实本院予以确认。 本院认为，因西汇公司对于一审判决西汇公司为付禄琼协助办理案涉车位不动产权证并无异议，因此，本案的主要争议焦点为西汇公司是否应当承担逾期办理产权证的违约金。付禄琼提交的本院（2019）川01民终10768号等8件生效民事案件中，兴建公司与西汇公司均未披露双方在案涉项目中的合作开发关系，故该8案的判决基于查明事实，即“‘锦苑三期’房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售‘锦苑三期’的房屋”，认定兴建公司构成对西汇公司的表见代理，进而认定由西汇公司承担办证协助责任，并无不当。而本案二审中西汇公司举出证据证明，2006年至2011年期间兴建公司陆续与其签订《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》《补充协议Ⅰ》《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件等合同，约定双方合作建设犀浦镇西汇锦苑三期项目相关事宜，兴建公司对于双方就案涉项目系共同开发的事实并无异议，双方对于兴建公司销售的房屋关于办证等事项进行了约定。前述8案与本案中，由于兴建公司与西汇公司在案件中的陈述及举证不相同，导致判决处理结果的差异，不构成“同案不同判”。根据合同相对性原则，因付禄琼与兴建公司签订合同并向兴建公司支付车位款及税费，兴建公司未能在2011年12月29日和2015年5月16日前分别为付禄琼办理143号和147号车位所有权证，兴建公司应承担逾期办证违约金的责任，西汇公司并非案涉《商品房买卖合同》的相对方，一审认定西汇公司向付禄琼承担逾期办证违约金不当，对此本院予以纠正。成都市郫都区于2016年8月31日开始实施不动产统一登记政策，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，自此时起，兴建公司在事实上已不能单独申请协助付禄琼办理案涉房屋的房屋所有权证书。故，兴建公司逾期办理案涉房屋所有权证书的违约责任，应截止2016年8月31日时止。一审法院综合本案案情、双方过错等因素，酌情将违约金计算标准调整为按照已付房款的万分之零点五计算并无不当，对此本院予以确认。 综上，西汇公司的上诉请求成立，因二审中的新证据，导致原审部分事实认定错误，处理结果有误，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初685号民事判决第一项，即“成都市西汇投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为付禄琼协助办理位于成都市郫都区××镇××村××期’的xx、xx号车位不动产权证”； 二、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初685号民事判决第二项、第三项； 三、四川西南交大兴建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向付禄琼支付车位所有权证逾期办理不动产权证违约金（违约金计算方式：143号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2011年12月30日起算至2016年8月30日止；147号车位：以已付车位款100000元为基数，按照日万分之零点五标准，从2015年5月17日计算至2016年8月30日止）； 四、驳回付禄琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费2150元，由四川西南交大兴建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  曾光勇 审判员  尹 英 审判员  曹 洁 二〇二〇年十二月八日 书记员  邓 婕