浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初4180号原告：陈伟峰，男，1979年12月9日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：沈夏青，浙江中锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。被告：陈新达，男，1968年9月5日出生，汉族，住桐乡市。原告陈伟峰诉被告陈新达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈伟峰及其诉讼代理人沈夏青、被告陈新达到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈伟峰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付违约金440000元；2、判令被告支付中介费10000元；3、判令被告支付物业费8680元；4、判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，按照合同约定原告将振东新区环园路176号星湖湾22幢2单元1301室的房屋出售给被告，价格为2200000元。被告在《房屋买卖合同》中承诺在7月30日前将款项支付至原告，但被告直至8月2日才将余款900000元支付至原告，被告已违反承诺约定。按照《房屋买卖合同》第五条违约责任第（一）条约定，被告违约按照房屋成交总价的20%赔偿给原告，房屋成交总价为2200000元，20%的总价即440000元。原告多次与被告沟通无果，后原告通过中介机构要求与被告协商相关事宜，但被告至今未与原告进行协商。根据《房屋买卖合同》第七条约定，中介费由被告承担20000元，但被告未按约定履行，由原告于2017年6月1日向中介支付中介费10000元，按照《房屋买卖合同》约定房屋买卖过程中的中介费应由被告承担。在2017年6月14日房屋的产权证由原告过户至被告，过户后，被告拒不履行支付物业管理费等相关费用，由原告替被告于2016年12月23日支付2017年度物业费3050元，于2019年1月9日支付2018年度物业费2815元，于2020年1月8日支付2019年度物业费2815元，合计8680元。被告陈新达辩称：一、关于违约金，合同第五条违约责任规定了导致合同无法履行的情况下才算违约，被告没有违约，购房款已经交付，房子也交易了；二、关于中介费，原告付给中介的是保证金，不是中介费，合同约定了20000元中介费是被告支付给中介的，保证金跟被告没有关系；三、关于物业费，原告称2017年的物业费已经付了，之后由被告承担，被告去了物业公司10多次，物业公司从来没有要求支付物业费，物业公司那边的户主还是原告，被告提供了房产证、身份证等材料要求变更，物业公司称要原告配合办理，原告对物业表示房子没有卖掉，因无法变更，致使被告一直没拿到钥匙，无法入住，故没有缴纳物业费，至于原告交给物业公司的钱，应当去找物业公司要。经审理查明，2017年6月1日，原告陈伟峰与被告陈新达在房屋中介（合同中作为丙方）参与下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其所拥有房产即坐落于桐乡市××新区××路××号××幢××单元××室房屋及配套汽车位、储藏室以2200000元价格转让给被告，其中定金为200000元、首付款为1100000元、余款900000元办理银行贷款，原告在收到全额房款后三日内腾空该房交予原告使用。若发生违约，违约方应按该房屋成交总价的20%赔偿给对方，并对违约情形作了约定：“本合同生效后，双方应相互配合丙方到相关部门办理房产过户交易手续，如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约。”及“如因甲乙双方任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即被视为违约，但……。”该合同中备注被告承诺7月30日前贷款到达原告账户。合同签订后，被告按约支付了定金、首付款，并办理了银行贷款手续，原、被告于2017年6月14日办理了该房地产过户手续。因尾款（银行贷款）900000元于2017年8月2日到达原告账户，原告拒绝向被告交付房屋，双方发生纠纷。原告于2016年12月23日交纳物业费3050元（自2016年12月1日起至2017年12月31日止）、2019年1月9日交纳物业费2815元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）、2020年1月8日交纳物业费2815元（自2019年1月1日起至2019年12月31日止）。另查明，陈新达因房屋买卖合同纠纷于2020年4月19日向本院起诉。本院于2020年7月23日作出判决，陈新达不服提出上诉。嘉兴中院于2020年11月20日作出判决：一、维持浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初2013号民事判决第一项，即“陈伟峰于本判决生效之日起十日内将坐落于桐乡市××新区××路××号××幢××单元××室及配套车位、储藏室交付给陈新达，并办理移交钥匙、门禁卡、车位等相关手续”；二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初2013号民事判决第二项；三、陈伟峰于本判决生效之日起十日内支付陈新达违约金70000元；四、驳回陈新达的其余诉讼请求。以上事实有《房屋买卖合同》、收款收据、银行交易明细、（2020）浙0483民初2013号民事判决书、（2020）浙04民终2396号民事判决书及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原告主张被告承诺在7月30日前将款项支付至原告，但被告8月2日才将余款900000元支付给原告，已违反承诺约定，按照《房屋买卖合同》第五条第一款关于“乙方违约应按该房屋成交总价的20%赔偿给甲方”的约定，要求被告陈新达赔偿440000元违约金。对此，本院认为，被告虽存在逾期三天支付尾款的行为，但该款项为银行贷款，被告主观上没有故意拖延支付尾款的恶意，客观上该行为显著轻微且没有造成原告的经济损失，不影响合同目的的实现。根据嘉兴中院的判决，也未支持其陈新达逾期付款违约在先的主张，反而判决陈伟峰支付陈新达违约金70000元。综上，原告陈伟峰要求被告陈新达支付440000元违约金的请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张的中介费10000元，合同约定中介费20000元由被告支付，另约定了原告预留保证金10000元在中介处，原告提交的收款收据上也载明了预留保证金，此费用可以确定为保证金，原告向被告主张显然没有依据，本院不予支持。关于物业费，原告于2016年12月23日交纳的3050元（自2016年12月1日起至2017年12月31日止），在房屋买卖之前，合同约定房产过户以前物业费由原告承担，过户以后由被告承担，即2017年6月15日至2017年12月31日的物业费1542.5元（2815/365*200）由被告承担。在房产已过户且原告自认为已经交付的情况下，其又于2019年1月9日、2020年1月8日分别交纳物业费2815元，在确定非原告债务的情况下，原告依然进行了清偿，其主观上具有恶意，且此纠纷涉及第三方物业公司，与本案不是同一个法律关系，原告应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告陈新达于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟峰物业费1542.5元；二、驳回原告陈伟峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8180元，财产保全费2820元，合计11000元，由原告陈伟峰负担10950元，由被告陈新达负担50元（应于本判决生效之日起十日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户行：中国农业银行桐乡支行，账号：6228********，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  沈树强人民陪审员  金 鑫人民陪审员  朱炳泉二〇二〇年十二月三十日法官 助理  金斌斌书 记 员  张 驰