重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初10647号原告：重庆中富物业管理有限公司，住所地重庆市经开区南城大道**中富大厦****，统一社会信用代码91500108765921178C。法定代表人：刘庆瑞，职务董事长，委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭羿，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆同和投资有限公司，住，住所地重庆市南岸区南城大道**中富大厦**一社会信用代码91500108091217773E。法定代表人：杨洪林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：钟凤桃，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：重庆远大中西医结合医院有限公司，住所地重，住所地重庆市经开区南城大道****信用代码91500108339570395T。法定代表人：谭从凯，该公司总经理。原告重庆中富物业管理有限公司（以下简称中富物业公司）诉被告重庆同和投资有限公司（以下简称同和投资公司）、重庆远大中西医结合医院有限公司（以下简称远大医院）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中富物业公司的委托诉讼代理人朱林及谭羿、同和投资公司的委托诉讼代理人李东及钟凤桃到庭参加诉讼，远大医院经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。中富物业公司诉讼请求：1、同和投资公司、远大医院支付物业费57008.49元，并从2019年7月1日起按照月利率2%支付违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为12769.90元）；2、判令同和投资公司、远大医院支付中富物业公司水电费，计算至2020年1月2日为51738.80元，并从2019年7月1日按月利率2%计算违约金至付清之日止（暂计至2020年5月31日为11589.49元）。事实及理由：2016年1月1日，中富物业公司与同和投资公司签订《物业合同补充协议》，约定同和投资公司增加租赁重庆市南岸区南城大道249号中富大厦A区二楼物业，用于远大医院经营，租赁期限为2016年1月1日至2030年3月31日；并约定仍由中富物业公司代收代缴水、电费，物业费及水、电费支付方式与违约责任按2014年3月27日签订的《物业管理合同》执行，即每月物业费与水、电费同时支付，支付时间为当月的25日前支付下一个月的费用，直至合同到期为止。若逾期交纳则按日加收应交纳费用千分之三的违约金。前述物业服务合同及补充协议签订后，中富物业公司严格按照合同约定提供了物业服务，但同和投资公司、远大医院自2019年7月1日起一直拖欠物业服务费和代缴的水电费，中富物业公司虽经多次催收，同和投资公司、远大医院仍拒不支付，已经构成违约。物业租赁合同补充协议虽系同和投资公司签订，但远大医院系租赁物实际使用人，故同和投资公司与远大医院构成并存的债务承担。根据前述物业服务合同约定，同和投资公司、远大医院本应按日3‰支付逾期缴纳物业费、代缴水、电费的违约金，但鉴于原被告双方长期的友好关系及被告目前的经营状况，为给予被告恢复正常经营的机会，中富物业公司在本次物业费、代缴水、电费及违约责任纠纷诉讼中，自愿降低违约金计算标准，即从2019年7月1日起、按月利率2%计算违约金至付清时止。同和投资公司辩称，《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》，首页载明乙方为远大医院，同和投资公司在签字页盖章，实际因远大医院的公章当时另有他用，故委托同和投资公司在相关协议上盖章，同和投资公司的代理行为对远大医院发生效力，应由远大医院承当相应的合同权利义务；根据远大医院出具的《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，远大医院在历史陈述部分清楚表明：“我院因经营需要与贵司及物业公司从2014年3月起分别签订了如下房屋租赁合同、合同补充协议和物业管理服务合同”，由此可知，同和投资公司的代理行为已经得到了远大医院的追认，且中富物业公司也知道上述代理行为，清楚同和投资公司实际上的代理人地位，《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》首页、尾页中的乙方名称完全不一致，若非中富物业公司明知上述代理行为，是肯定不同意同和投资公司盖章的；接受物业服务的是远大医院，应由远大医院承担物业服务费用的支付义务；中富物业公司主张违约金计算方式明显偏高，且未证明其实际损失，应予调低；中富物业公司并非水、电费欠付法律关系的法律主体，其没有向被告主张上述权利的地位，而应由终端公司，即提供水电服务的公司针对欠付费用对欠费主体进行主张；中富物业公司提交的所欠水电费相关证据，均系其单方制作的表格，没有任何公司或个人的签字盖章，不予认可。远大医院未到庭，未答辩。经审理查明：2014年3月27日，中富物业公司作为甲方、重庆市天伦医院（兰支富）作为乙方签订《物业管理服务合同》，第一条物业概况约定乙方承租物业位于重庆市南岸区南城大道249号，中富大厦一、二、三层，租赁建筑面积第一层2200平方米，第二层2060平方米，第三层3437平方米，合计总建筑面积7697平方米，乙方已现场查看无异议，具体位置以租赁合同为准，物业类型为商铺，用途为医疗机构及配套，该房屋第二层租赁期共16年，自2014年4月1日起至2030年3月31日止，第一、三层租赁期共15年，自2014年10月1日起至2030年3月31日止；第二条物业管理服务事项第8款为代收代缴水、电费；第三条物业管理费、物业保证金、水电费及其他相关费用约定物业管理费按物业建筑面积计收（含水电公摊和公用设施维护费用），其中第二层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为7622元，第一、三层2019年4月1日至2020年3月31日期间按单价3.5元/㎡/月、公摊水电费0.2元/㎡/月计算月物业费为20856.90元，2014年4月1日至2014年9月30日的物业费27192元在合同签订后接房之日一次性缴纳，以后每月与水电费同时支付，支付时间为当月的25日前支付下一个月的物管费，直至合同到期为止，乙方租赁范围内水、电费按实际用量单独挂表计量，按照重庆市自来水公司、重庆市供电局制定的商业收费标准计算支付，另外乙方应承担的水电损耗费缴纳标准，由双方另行确定，上述费用于每月25日前向甲方缴纳；第六条违约责任第4款乙方未能按时足额交纳其租赁范围的物业管理费和水、电费，甲方有权向乙方按日加收应交纳费用3‰的违约金，并停止一切服务，由此造成的损失由乙方自行承担等内容。中富物业公司在甲方落款处加盖公章，兰支富在乙方委托代理人处签名、捺印。同日，中富物业公司（甲方、管理方）与兰支富（乙方、安全责任人方）就中富大厦第一、二、三层签订《消防治安安全责任协议书》。庭审中，中富物业公司陈述重庆市天伦医院系兰支富、杨洪林二人拟成立的医院名称，签订《物业管理服务合同》时尚未注册。2016年1月1日，中富物业公司（甲方）、乙方（首页载明乙方为远大医院、杨洪林、兰支富，落款加盖同和投资公司公章、兰支富在经办人处签名）签订《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》，载明根据甲乙双方2014年3月27日签订的《物业管理合同》，经双方协商一致签订补充协议，第一条约定乙方由于经营业务需要向甲方提出增加租赁南岸区南城大道249号中富大厦原桥都医药，面积为1400.7平方米，用途为医院，使用时间为2016年1月1日至2030年3月31日，该期限内月物业费5182.59元；第二条约定以上使用面积物业管理适用于甲乙双方于2014年3月27日签订的《物业管理合同》所约定的条文；第三条约定本补充协议为2014年3月27日签订的《物业管理合同》的有效组成部分，具有同等法律效力等内容。另查明，远大医院成立于2015年5月7日，杨洪林系远大医院发起人之一，同时杨洪林系同和投资公司的法定代表人。2019年11月6日，案外人中银富安实业（重庆）发展有限公司（以下简称中银发展公司）向远大医院作出《最后催告》，载明依据远大医院与中银发展公司于2014年3月27日签订的南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2015年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同》补充协议三及《物业管理合同》补充协议（原盛大酒店区域）、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，向远大医院催收上述合同对应房屋租金、物管费、水电费等，支付期限为2019年11月11日之前等内容。2019年12月13日，远大医院向中银发展公司出具《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，载明：我院因经营需要与贵司及物业公司从2014年3月起分别签订了如下房屋租赁合同、合同补充协议和物业管理服务合同：1、2014年3月27日签订南岸区南城大道249号中富大厦一、三层及二层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；2、2015年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议（中富大厦1-4门面）》及《物业管理服务合同》；3、2016年1月1日签订中富大厦二层A区《房屋租赁合同》补充协议二及《物业管理服务合同》；4、2018年1月23日签订中富大厦四层A区、五层整层《房屋租赁合同补充协议三》及《物业管理服务合同》补充协议（原盛大酒店区域）；5、2019年6月27日签订中富大厦四层B区《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；6、2019年7月17日签订中富大厦六层部分《房屋临时租赁协议》及《物业管理服务合同》等，根据双方的合同约定，我院欠费如下：一、我院欠中富大厦房屋租金合计6828696元。其中1、欠中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金：我院应于2019年3月25日前缴纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2020338元；2019年9月25日前缴纳2019年10月1日至2020年3月31日期间的应交中富大厦二层B区、一层、三层、1-4门面、二层A区租金2189448元，欠租金小计：4209786元。2、欠中富大厦四层B区租金：我院应于2019年6月5日缴纳2019年6月5日至2019年12月4日期间应交中富大厦四层B区租金409080元；2019年11月25日前缴纳2019年12月5日至2020年6月4日期间的应交中富大厦四层B区租金409080元，欠租小计：818160元。3、欠中富大厦四层A区、五层整层租金（因我院向贵司提出了退房申请，计算欠租金时间为2019年12月31日）：我院应于2019年3月25日前交纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金1094100元；2019年9月25日前交纳2019年10月1日至2019年12月31日期间的应交中富大厦四层A区、五层整层租金547050元，欠租金小计：1641150元。4、欠中富大厦六层部分租金：我院应于2019年6月5日交纳2019年6月5日至2019年12月31日期间的应交中富大厦六层部分租金159600元。二、我院欠中富物业公司物业费、水电费及其他相关费用706487.74元：1、欠贵司2019年7月至12月物业管理费373433.94元；2、欠贵司垫付的从2019年7月至10月水费9514.05元；3、欠贵司垫付的从2019年7月至12月电费318039.75元；4、前贵司垫付的2019年生化池清掏费5500元等内容。该情况说明最后载明：以上数据是依据双方签订的合同、协议、约定计算至2019年12月31日止实际发生的租金、物业费、水电费（水电费截止日为2019年11月30日）。中富物业公司诉至本院起诉主张物业费计算如下：2019年7月1日至2020年5月31日计为11个月，中富大厦A区二楼物业费为5182.59元×11个月，计为57008.49元。水费计算如下：2019年7月至2020年1月2日中富大厦A区二楼用水量81吨（2019年7月35吨、2019年8月28吨、2019年9月17吨、2019年10月1吨、其余月份为0吨），每吨4.55元，共计368.60元。电费计算如下：2019年7月至2020年1月2日中富大厦A区二楼用电量54360度（2019年7月13500度、2019年8月23760度、2019年9月15900度、2019年10月1200度，其余月份为0度），每度0.945元，共计51370.20元。上述事实有《物业管理服务合同》、《消防治安安全责任协议书》、《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》、《最后催告》、《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》、水电费表及当事人陈述记录在卷，足以认定。本案争议焦点在于同和投资公司在《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》合同尾页盖章的行为能否认定同和投资公司即本案物业服务合同相对方。分析评论如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》首尾载明的乙方名称明显不同，同和投资公司抗辩其在《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》系受远大医院委托但未举示证据，但即使同和投资公司确系受远大医院委托，同和投资公司仍以自己的名义与中富物业公司签订《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》，中富物业公司根据上述法律规定有权选择同和投资公司作为合同相对方主张权利，因此同和投资公司的抗辩理由不能成立，本院不予采信。本院认为，中富物业公司、同和投资公司之间签订的《物业合同补充协议（中富大厦原桥都医药）》系双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应根据协议内容履行各自合同义务。中富物业公司为同和投资公司承租的中富大厦二层A区提供物业服务，同和投资公司应按照上述约定向中富物业公司支付物业费、水电费。中富物业公司主张2019年7月1日至2020年5月31日中富大厦二层A区物业费57008.49元及2019年7月至2020年1月2日水电费51738.80元，理由正当，本院予以支持。中富物业公司主张违约金，实为逾期付款期间的资金占用损失，中富物业公司要求以月利率2%为标准计算明显过高，结合本案实际情况，本院酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，同时应按约定的物业费、水电费支付之日次日、以所欠物业费、水电费为基数，分段计算。远大医院向中富物业公司出具《远大医院欠中富大厦房屋租金及相关费用情况》，应视为构成债的加入，中富物业公司主张远大医院对前述费用承担共同付款义务，本院予以支持。远大医院无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆同和投资有限公司、重庆远大中西医结合医院有限公司于本判决生效之日起5日内向原告重庆中富物业管理有限公司支付物业费57008.49元、水电费51738.80元及违约金，违约金以5182.59元为基数、分别从2019年7月26日、2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日、2019年11月26日、2019年12月26日、2020年1月26日、2020年2月26日、2020年3月26日、2020年4月26日、2020年5月26日起，以12916.80元为基数、从2019年7月26日起，以22580.60元为基数、从2019年8月26日起，以15102.90元为基数、从2019年9月26日起，以1138.60元为基数、从2019年10月26日起均按年利率6%计算至付清之日止；二、驳回原告重庆中富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告重庆同和投资有限公司、重庆远大中西医结合医院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2962元，减半收取1481元，由原告重庆中富物业管理有限公司负担183元，由被告重庆同和投资有限公司、重庆远大中西医结合医院有限公司负担1298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年十二月十二日书记员 何洪泉