山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4187号 上诉人（原审原告）：马翠芹，女，1987年12月20日出生，汉族，住山东省博兴县××镇××村××路××号。委托诉讼代理人：杨晓培，山东民瑞律师事务所。委托诉讼代理人：尹瑞琼，山东民瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：耿海燕，女，1981年8月28日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区××路四通商贸城颜如玉美容养生会所。委托诉讼代理人：牌延波，山东一衡律师事务所律师。上诉人马翠芹因与被上诉人耿海燕房屋租赁合同合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马翠芹上诉请求：撤销一审判决并改判如下：一、解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同；二、被上诉人退还上诉人房屋租赁费66664元；三、被上诉人退还上诉人押金10000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人与被上诉人合同未解除属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同约定了合同的解除权及解除方式为提前30日书面提出并通知对方。上诉人已经履行了该义务，通过发快递的方式书面提出了解除合同的意见并通知了被上诉人。在上诉人提交的通话录音中也可以体现，被上诉人已经认可双方合同解除，双方只是对退还租金的数额无法达成一致。一审法院以双方对退还租金数额无法达成一致为由就认定被上诉人不同意解除合同，属于事实认定错误。且在法律性质上，是否认可解除合同，与认可退还多少钱的租金，是两码事。对退还租金的数额双方意见不一致，不代表被上诉人不同意解除合同。二、双方签订合同之前，被上诉人以种种行为造成假象，让上诉人误以为被上诉人是房东，后来又提供虚假的房东与上诉人联络。在双方签订合同之前，被上诉人提供了虚假的房东手机号与上诉人联系，上诉人以为与自己通电话的是真正的房东。签订合同之后，上诉人后来联系到真正的房东之后，才知道被上诉人之前提供的手机号对方并不是真正的房东。上诉人基于这种重大误解，与被上诉人签订了合同。合同应当解除。三、押金应当退还。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。耿海燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马翠芹向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.被告退还原告房屋租赁费66664元；（每月房租8333元，退还8个月）；3.被告退还押金10000元。一审法院认定事实：2020年4月5日，原告马翠芹（乙方，承租人）与被告耿海燕（甲方，出租人）签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将坐落于××路××路××花园××街房××号房屋出租给乙方使用，租期三年，即从2020年4月5日起至2023年4月14日，提前一个月交下年房租；二、租赁金额为第一年租金10万元，第二年租金11万元，第三年租金11万元；三、租金与押金为乙方需一次性交清一年租金10万元，以及1万元作为押金，合同解除时，房屋内设施无损坏，水、电、取暖、物业费，燃气费、电话、网络费全部结清后，全额退还押金；七、合同期间内甲乙双方不得违约，解除合同需提前一个月通知对方，如到期乙方不再租赁，甲方可以提前打出出租信息，并且允许别人看房。该合同最后备注：此房屋业主为张俊莉，身份证号：372321198512××××，在经过张俊莉同意后由耿海燕代为签订合同。被告耿海燕在该合同甲方处签名并捺手印，原告马翠芹在乙方处签名并捺手印。原告马翠芹于签订合同当日向被告支付租金10万元，被告耿海燕出具收到条，该收到条载明：今收到房租10万元，拾万元整，丽景南门56号楼沿街房。耿海燕签名并捺手印。2020男8月15日，原告马翠芹向被告耿海燕发出解除合同的通知，该通知载明“耿海燕，你好，我现在跟你签的丽景新园南门的沿街房现在要求解除合同”马翠琴在该通知中签名。之后，原告马翠芹通过快递邮寄的方式将上述通知邮寄给了被告耿海燕。通过原告提供的电话通话录音，原被告双方并未就解除涉案合同达成一致意见。另查明，根据被告耿海燕提供的证据，涉案房屋所有权人为张俊莉，张俊莉为被告耿海燕出具的授权书载明：兹证明张俊莉授权耿海燕出租位于滨州丽景新园南门商铺。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据原告马翠芹提供的房屋租赁合同、收到条、快递订单、快递投送记录、通话录音等证据能够证实原告马翠芹与被告耿海燕签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，已依法成立。对原告马翠芹主张解除涉案合同并要求被告退还租金66664元及押金的要求，本院认为合同解除的条件为约定解除或符合法定解除的条件，根据原告马翠芹提供的通话录音，虽然原告马翠芹向被告耿海燕发送了解除合同的通知，但原被告并未就解除涉案合同达成一致意见，不符合约定解除合同的条件。另外，在原被告签订的房屋租赁合同中明确载明被告耿海燕出租涉案房屋已取得了房屋所有权人的同意，原告马翠芹在签订涉案合同时已知上述情况，被告耿海燕不存在违约行为，涉案房屋租赁合同对原被告双方具有法律效力，原告要求解除涉案合同不符合法定解除的条件。因此，原告马翠芹的主张，缺乏证据及法律依据，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告马翠芹的诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取计733元，财产保全费687元，由原告马翠芹负担。二审期间，上诉人马翠芹提交证据1、上诉人与被上诉人提供的假房东手机号155××××0900之间的短信记录一宗，证明被上诉人在与上诉人签订合同前后，因上诉人要求联络房屋的真正房东，被上诉人提供一个手机号给上诉人，但是该手机号并不是真正的房东使用。从上诉人与该手机号的来往记录可以看出，该假房东即不露面，也拒绝上诉人将房屋租金直接转入房东的账户。证据2、上诉人丈夫王磊磊与真正的房东张俊丽真正的通话录音一份，证明房东张俊丽第一次与上诉人进行联系，张俊丽否认被上诉人提供房东的手机号是本人使用。结合证据1可以证实被上诉人在与上诉人签约时故意提供虚假的房东，对上诉人有一定的欺诈行为，上诉人在该重大误解的情况下与被上诉人签订了合同，以导致后来上诉人想进行转租时无法转租。因为上诉人租合同时的本意是建立在能够联系到真正的房东基础之上，因为做生意开店租房屋不可能是一年两年，被上诉人和房东之间的房屋租赁合同只有三年，上诉人在无法联系到真正房东的情况下是不可能租这个房子的，被上诉人当时为了促成交易收取租金就提供了假房东给上诉人。被上诉人耿海燕质证称，对证据1：被上诉人并不清楚该号码的实际使用人，对该证据我方不予认可，其对本案无任何关联性。对证据2：该电话录音并不能证明系房东张俊丽的真实电话录音，且尾号为8222的电话号码实际使用人亦不明确，使用与本案毫无关联的电话和信息来证明本案的法律关系，不符合民事诉讼法有关证据使用的规定，应予以排除使用。本院审查认为，上诉人提交的证据被上诉人均提出异议，不予认可，该证据与本案缺乏关联性，不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，合同解除可以分为协商解除和法定解除。马翠芹与耿海燕签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，当事人主体资格具备，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，双方当事人应按照合同的约定认真履行义务。一方提出解除合同的，应积极与对方协商，而不能强行要求解除合同。上诉人未与对方协商一致即单方面提出解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条对合同解除权行使作了规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定，只有存在合同法第九十三条第二款规定的“双方合同约定的解除条件成就”或者第九十四条（一）至（五）项情形时，当事人才有权单方解除合同，并以解除通知到达相对方的时间为合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，当事人提出解除合同的前提是享有约定解除权或者法定解除权。合同法第九十六条的规定系在赋予非解除权人异议权的同时，防止异议权人不提异议而使合同是否解除处于不确定状态，但并非赋予不享有约定解除权或法定解除权的一方单方任意解除合同的权利。本案中，双方在合同中并未约定解除条件，马翠芹提出解除合同后，双方未能就合同解除达成一致意见。马翠芹未提交证据证实涉案合同达到约定解除条件或存在法定解除情形，一审法院对其诉求不予支持并无不当。双方可在合同履行过程中继续协商解决。双方在租赁合同中已经明确约定了房屋的实际所有人，马翠芹对此明知。并不存在重大误解的情形。综上所述，上诉人马翠芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1717元，由上诉人马翠芹负担。本判决为终审判决。 审 判 长 唐顺江 审 判 员 吴金魁 审 判 员 王 琳 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 刘如月 书 记 员 王亭亭