海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初3331号 原告：胡加明，男，1983年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷霞,海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南航澄房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区南一环中航特玻****。 法定代表人：林松，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王健骁，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄莹，海南法立信律师事务所实习律师。 被告：河南正光置业有限公司，住，住所地：河南省郑州市金水区金明路**/div> 法定代表人：付亚杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雪明，该公司员工。 被告：海南正光置业有限公司，住所，住所地：海南省澄迈县老城工业开发区疏港北路潭才村一巷**205间div> 法定代表人：孟海兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雪明，该公司员工。 原告胡加明与被告海南航澄房地产开发有限公司（以下简称航澄公司）、河南正光置业有限公司（以下简称河南正光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，原告向本院申请追加海南正光置业有限公司（以下简称海南正光公司）作为本案被告。经审查，本院依法予以准许，并组成合议庭，适用普通程序于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖波、王婷霞，被告航澄公司的委托诉讼代理人王健骁、黄莹，被告河南正光公司、海南正光公司的委托诉讼代理人吴雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡加明向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1、判令三被告继续履行与原告于2018年2月25日签订的《澄迈县商品房买卖合同》；2、判令三被告向原告交付正光观海花园小区一期2号楼6层604房，并就该房向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续；3、判令三被告向原告赔付定金50000元；4、判令三被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以已付购房款1168283元为基数，按每日万分之一的利率自2019年10月31日计至被告向原告交付房屋之日止，暂计至2020年9月1日为35772.18元)。事实和理由：2015年3月4日，被告航澄公司与被告河南正光公司签订《房地产合作开发合同》，约定被告航澄公司提供开发使用的土地及房地产开发资质，被告河南正光公司提供房地产合作开发所需的全部资金，双方合作开发“正光观海花园小区”。2017年12月30日，原告与被告河南正光公司签订《正光观海商品房认购书》，约定原告认购正光观海项目2号楼604号房，建筑面积100.92平方米，总房款为1168283元。认购书中还约定了原告应在签订认购书的同时向河南正光公司支付购房定金50000元，用以担保《商品房买卖合同》的签订及履行等内容。认购书签订当日，原告向河南正光公司支付了50000元购房定金。2018年1月4日，原告向河南正光公司付清了剩余房款1118283元。到此，原告已付清案涉房屋的全部房款。2018年2月25日，航澄公司依据上述认购书与原告签订了《商品房买卖合同》，合同中第五条约定：原告应于签订合同当日一次性支付总房款的100%。第七条约定：被告应于本合同签订暨网上备案之日起30日内持本合同及相关材料向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。第八条约定：被告应在2019年10月31日前将符合合同约定并经综合验收合格的房屋交付给原告使用。第十一条约定：若被告逾期交房，每逾期一天，应向原告以已付房款的日万分之一支付违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年3月25日前为原告办理房屋备案手续，并在2019年10月31日前向被告交付房屋。但经原告多次催促，被告一直拒绝履行相应义务。原告认为，根据《商品房买卖合同》的约定，被告在交付房屋、办理房屋备案手续后还应依约向原告支付逾期交房违约金。同时，根据《正光观海商品房认购书》第二条中关于定金条款的约定，被告河南正光公司未按约定与原告签订并履行《商品房买卖合同》，还应当向原告双倍返还定金。因定金50000元已抵作房款，故二被告应向原告赔付定金50000元。在诉讼过程中，经海南省高级人民法院主持调解，航澄公司、河南正公司与海南正光公司三方已达成调解协议。协议中明确航澄公司将“正光观海花园小区”60亩土地使用权及项目转让给海南正光公司，由海南正光公司继续履行与“正光观海花园小区”购房者签订合同。鉴此，海南正光公司在本案中承担《正光观海商品房认购书》的后续履行等相应义务。申请人根据实际情况和法律相关规定，特向法院申请变更诉讼请求。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告航澄公司辩称，一、原告要求被告航澄公司继续履行《澄迈县商品房买卖合同》没有事实与法律依据，原告未向被告航澄公司指定账户支付任何房款，被告航澄公司享有先履行抗辩权。二、原告主张交付房屋并办理书面备案确认手续的诉求不具有现实履行性，客观上无法执行。易水平、林秀芳申请执行河南正光置业有限公司、被告航澄公司一案中，海南省第一中级人民法院认为案涉房屋未经竣工验收，不具备交付、过户条件，故海南省第一中级人民法院裁定驳回易水平、林秀芳的执行申请。在本案中，正光观海花园项目早已停工，河南正光有限公司建设的房屋亦未经过竣工验收，不具备交付条件，客观上无法执行。而且，被告航澄公司(甲方)与河南正光公司(乙方)、海南正光公司(丙方)在海南省高级人民法院的主持下就(2020)琼民终320号案件达成调解，根据《民事调解书》第四条及第九条，被告航澄公司不承担办理网签备案及不动产权属登记手续的责任。三、原告主张定金、逾期交房违约金等没有事实和法律依据。(一)被告航澄公司未收取定金、购房款等款项，原告向被告航澄公司主张该些款项没有依据，不符合公平原则。原告与河南正光公司签订的认购书应属于预约合同性质，在正式合同未能签订的情况下，应由签订认购书的当事人河南正光公司承担责任。(二)《澄迈县商品房买卖合同》第八条交付期限约定，原告未履行合同义务或未支付购房款的，被告航澄公司可延期交房。如前文所述，原告未向被告航澄公司指定账户支付任何房款，原告未履行《澄迈县商品房买卖合同》的义务，故被告航澄公司享有先履行抗辩权，原告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。(三)《民事调解书》第六条约定，河南正光公司、海南正光公司承担项目的一切债务。在本案中，原告所有的诉求均应向河南正光公司或海南正光公司提出。被告航澄公司未收取任何一分钱售房款，若法院强行判令被告航澄公司承担定金责任或违约金责任，将严重违反公平原则，并给被告航澄公司造成巨大的经济损失。综上所述，被告航澄公司与河南正光公司、海南正光公司已达成(2020)琼民终320号《民事调解书》，约定项目过户给海南正光公司，并且由海南正光公司要求原告将被告航澄公司签署的《澄迈县商品房买卖合同》收回，换为海南正光公司作为开发商与原告签订《澄迈县商品房买卖合同》并办理网签备案，项目的债务由河南正光公司、海南正光公司承担。因此，被告航澄公司请求法院判决驳回原告针对被告航澄公司的全部诉讼请求。 被告河南正光公司、海南正光公司辩称，一、对原告诉请继续履行商品房买卖合同的诉求，两被告始终同意继续履行。2020年11月，在海南省高级人民法院的主持下，被告航澄公司已经同意配合两被告尽快办理相关手续，目前正在紧张的办理过程中，希望原告相信两被告。二、对原告诉请返还定金的请求，两被告认为该项请求无事实和法律依据。1、定金罚则的适用条件有两种情形，一种是给付定金的一方拒绝履行商品房买卖合同，另一种情形是收受定金的一方拒绝履行商品房买卖合同。本案中，两被告同意继续履行合同的情况，不存在适用定金罚则的任何情形。2、两被告与原告约定交付定金作为担保，在定金已经抵作房款的情形下，不存在任何收回或者赔偿的情形。三、对原告要求赔付逾期交房违约金的诉请求，两被告认为：1、2019年爆发的新冠肺炎疫情，严重影响了案涉项目的后续工程的完成，且因施工人员有大量湖北籍员工，案涉项目的后续施工进展受到了一定影响。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第一款第二项和第四条的规定，案涉项目延期交房受疫情影响较大，原告请求两被告承担违约责任的诉讼请求应该依法予以驳回，法庭也可以根据公平原则进行合理变更履行期限。2、案涉房屋已经具备交房条件，两被告随时可能将房产交付给原告。因案涉项目进度一直受被告海南航澄公司的恶意拖延，两被告也特别希望尽快将房产交付给买房人。在两被告的一再让步下，在海南省高级人民法院的主持下，最终达成了一致调解意见，两被告正在积极协调房产、土地部门办理网签备案等相关手续。综上，原告的诉请，两被告非常理解，也希望原告给两被告一点时间。两被告刚刚拿到生效的调解书，后续的各种变更手续正在努力推进中。希望法院本着维护社会稳定，化解矛盾纠纷的原则，妥善处理两被告与原告之间的矛盾，理解两被告为推动案涉项目的顺利推进作出的让步与牺牲，依法作出公正的判决，达到法律效果与社会效果的统一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 原告提交的证据：1、房地产合作开发合同，拟证明被告航澄公司与河南正光公司约定合作开发“正光观海花园小区”；2、《正光观海商品房认购书》，拟证明2017年12月30日，原告与被告河南正光公司签订《商品房认购书》，约定原告认购案涉商品房。3、付款凭证、收据，拟证明原告已向被告河南正光公司支付完毕全部房款1168283元。4、《澄迈县商品房买卖合同》，证明2018年2月25日，原告与被告航澄公司签订《澄迈县商品房买卖合同》。 被告航澄公司提交的证据：证据1、《处置“正光观海花园小区”权益协议书》，证明2017年3月9日，航澄公司与河南正光公司解除先前签署的相关合作合同并签署《处置“正光观海花园小区”权益协议书》，约定：1.河南正光公司向航澄公司支付3000万元及约定的房产后，才能享有“正光观海花园小区”项目的权益；2.河南正光公司所有售房款必须汇入双方共管账户；3.河南正光公司承担项目欠款和债务。证据2、《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》，证明2017年12月7日，航澄公司与河南正光公司签署《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》，约定：1.项目所有预售款和销售收入应当统一打到共管账户；2.河南正光公司承诺未经航澄公司同意，不得就本项目对外签订合同，否则按合同金额的20%支付违约金；3.项目过户前的索赔和债务均与航澄公司无关。证据3、（2020）琼民终320号《民事调解书》，证明航澄公司与河南正光公司、海南正光公司在海南省高级人民法院的主持下，在《处置“正光观海花园小区”权益协议书》、《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》基础上达成（2020）琼民终320号《民事调解书》，约定项目和土地过户给海南正光公司，由海南正光公司承担项目全部债务和网签备案等不动产权属登记手续。证据4、（2020）琼96执266号之二执行裁定书，证明易水平、林秀芳申请执行海南正光公司、航澄公司一案中，海南省第一中级人民法院认为案涉房屋未经竣工验收，不具备交付和过户条件，故海南省第一中级人民法院驳回易水平、林秀芳的执行申请。 被告河南正光公司、海南正光公司未提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1及被告航澄公司提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明内容综合本案在本院认为部分再做详细论述；对原告提交的证据2-4、被告航澄公司提交的证据3、4的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月4日，被告航澄公司与被告河南正光公司签订《房地产合作开发合同》，合同约定双方合作开发“正光观海花园小区”，被告航澄公司提供开发使用的土地及房地产开发资质，被告河南正光公司提供房地产合作开发所需的全部资金。2017年12月28日，被告航澄公司取得正光观海花园小区（一期）1#、2#、4#楼的《澄迈县房产预售许可证》。2017年12月30日，原告与被告河南正光公司签订《正光观海商品房认购书》，约定原告认购正光观海项目2号楼6层604房，建筑面积100.92平方米，总房款为1168283元。原告应在签订认购书的同时向被告河南正光公司支付购房定金50000元，签订《商品房买卖合同》前付清全部房款，2018年1月6日前主动与被告河南正光公司签订《商品房买卖合同》，并按约定付款方式支付相应房款。原告若逾期未与被告签订《商品房买卖合同》及支付相应房款，则视为违约，被告有权解除本认购书，并将上述房产另行出售，且被告有权不向原告返还原告已支付给被告的购房定金。若被告不按本认购书的约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告则双倍返还购房定金。签订认购书当日和2018年1月4日，原告通过其在中国农业银行的账户向河南正光公司支付定金50000元和购房款1118283元。2018年2月25日，原告与被告航澄公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买正光观海花园小区一期2号楼6层604房；第四条约定按建筑面积计价，每平方米（人民币）11576.33元，总金额人民币1168283.22元；第五条约定合同签订当日，原告一次性支付总房总款的100%（含定金）人民币1168283.22元。第七条约定被告航澄公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。第八条约定被告航澄公司应在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过综合验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。第十一条约定除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：1.逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告航澄公司每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。 另查明，本院去函迈县住房保障与房产管理局查询原告的购房资格及所签订的《商品房买卖合同》是否能够备案，澄迈县住房保障与房产管理局向本院回复《关于协助审核购房资格的复函》（澄房管函〔2020〕184）确认原告胡加明具有购房资格，胡加明与被告签订的合同提交备案材料可以正常备案。 再查明，被告在庭审中陈述案涉房屋所在项目未进行综合验收。海南省高级人民法院于2020年11月24日作出的（2020）琼民终320号调解书，确认航澄公司与河南正光公司解除双方于2017年3月9日签订的《处置“正光观海花园小区”权益协议书》和2017年12月7日签订的《关于“正光观海花园”项目相关事宜的补充协议》。依据上述协议取得的标的双方相互返还，航澄公司与河南正光公司不再存在房地产合作开发或者建设用地使用权转让法律关系。航澄公司同意在本协议签订后10日内与海南正光公司共同到澄迈县政府主管部门办理“正光观海花园小区”项目和案涉土地的过户手续，项目和土地过户后，由河南正光公司和海南正光公司自行处理和承担因“正光观海花园”项目及土地所引起的所有债务、税费、诉讼等纠纷，该等纠纷与航澄公司无关。项目和土地过户完成后60日内，海南正光公司应要求购房者将附件1中航澄公司已盖章的43份购房合同收回，换为海南正光公司作为开发商与购房者签订购房合同并办理网签备案。若43户购房者起诉航澄公司导致航澄公司承担的债务，均由河南正光公司和海南正光公司承担连带责任。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：1、三被告是否应当继续履行原告与被告航澄公司于2018年2月25日签订的《澄迈县商品房买卖合同》。2、三被告是否应当向原告交付正光观海花园小区一期2号楼6层604房，并就该房向澄迈县住房保障与房产管理局办理书面备案确认手续。3、三被告是否存在逾期交房的违约责任及违约金如何计算。4、三被告是否应当向原告赔付定金50000元。 一、关于三被告是否应当继续履行与原告与被告航澄公司于2018年2月25日签订的《澄迈县商品房买卖合同》的问题。原告与被告航澄公司双方签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。被告航澄公司辩称，因原告未向航澄公司指定账户支付任何购房款，原告向河南正光公司支付了购房款并未得到航澄公司的追认，应视为原告未支付购房款。本院认为，鉴于被告航澄公司与河南正光公司合作开发关系，原告在与河南正光公司签订《商品房认购书》之后，已按约定将全部购房款支付给被告河南正光公司，被告河南正光公司与被告航澄公司关于原告购房款的处置问题属于其内部应解决的问题，不能因此而否定原告支付购房款的事实，并根据海南省高级人民法院（2020）琼民终320号调解书确认被告航澄公司与海南正光公司在正光观海小区项目和土地过户完成后60日内，海南正光公司应要求购房者将附件1中航澄公司已盖章的43份购房合同收回，换为海南正光公司作为开发商与购房者签订购房合同并办理网签备案。因此，虽然在海南省高级人民法院（2020）琼民终320号调解书确认航澄公司与河南正光公司不再存在房地产合作开发或者建设用地使用权转让法律关系，但在航澄公司未将正光观海小区项目和土地过户完成之前，仍然有义务配合河南正光公司、海南正光公司与原告继续履行合同。故原告诉请三被告继续履行2018年2月25日，原告与被告航澄公司签订《澄迈县商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于三被告是否应当向原告交付正光观海花园小区一期2号楼6层604房，并就该房向澄迈县住房保障与房产管理局办理合同备案手续的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”正光观海花园项目尚未竣工验收，不符合交付条件，故对原告诉请三被告交房正光观海花园小区一期2号楼6层604房的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据澄迈县住房保障与房产管理局对本院的复函（澄房管函〔2020〕184）确认原告胡加明具有购房资格，提交备案材料可以正常备案。在原告提交备案所需的材料之后，三被告应配合原告到澄迈县住房保障与房产管理局将正光观海花园小区一期2号楼6层604房网签备案至原告胡加明名下。 三、关于三被告是否应承担逾期交房的违约责任及违约金如何计算问题。原告与被告航澄公司签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条约定被告航澄公司应在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过综合验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。截止至法庭辩论终结前，被告航澄公司尚未将经过综合验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告存在逾期交房行为，应承担违约责任。关于违约金的计算问题，根据合同第十一的条约定，被告航澄公司应以原告已付房款1168283元为基数，按每日万分之一的标准，向原告支付自2019年11月1日起至起诉之日2020年11月25日的逾期交房违约金45563元（1168283元×0.0001×390天）。2020年11月26日起至被告实际交付房屋之日止的违约金，原告可待违约事实实际发生后再另行起诉。因三被告在海南省高级人民法院于2020年11月24日作出的（2020）琼民终320号调解书确认43户购房者（与航澄公司已签订合同的43户）起诉航澄公司导致航澄公司承担的债务，均由河南正光公司和海南正光公司承担连带责任，故被告河南正光公司和海南正光公司应对上述逾期交房违约金承担连带责任。 四、三被告是否应当向原告赔付定金50000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”交付定金是为了担保原、被告双方继续签订《商品房买卖合同》，被告作为收受定金的一方，已经履行了与原告签订了《商品房买卖合同》义务，故原告诉请三被告赔付定金50000元的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司应于本判决生效之日起继续履行与原告胡加明于2018年2月25日签订的《澄迈县商品房买卖合同》； 二、被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内，配合原告胡加明将正光观海花园小区2号楼6层604房网签备案至其名下； 三、被告海南航澄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡加明支付逾期交房违约金45563元，被告河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司对上述逾期交房违约金承担连带责任； 四、驳回原告胡加明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16086.5元，由原告胡加明负担641.5元，被告海南航澄房地产开发有限公司、河南正光置业有限公司、海南正光置业有限公司负担15445元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  林海宁 人民陪审员  曾 明 人民陪审员  邱勋禄 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  王 驰 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。