嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5141号原告：嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会。住所地：嘉兴市嘉北街道金域兰庭**楼物业用房(**)。统一社会信用代码：330402196311101203。责任人：沈建华。委托诉讼代理人：高阳，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：嘉兴天奥物业管理有限公司。住所。住所地：嘉兴市城北路东、同乐路北同乐商务大厦第******社会信用代码：91330402662881265D。法定代表人：余浩。委托诉讼代理人：应鹏、杨欢,浙江嘉望律师事务所律师。第三人：嘉兴天奥房地产开发有限公司。住所地：嘉。住所地：嘉兴市秀洲区二环西路与东升路交叉口**服务用房**用代码：91330401663929179T。法定代表人：周峰。原告嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会（以下简称“业委会”）诉被告嘉兴天奥物业管理有限公司（以下简称“天奥物业公司”）、第三人嘉兴天奥房地产开发有限公司（以下简称“天奥房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月9日，本院组织证据交换，双方进行了举证、质证，并于2019年12月24日公开开庭进行了审理。后本院又于2020年5月25日组织第二次证据交换，双方进行了举证、质证。审理过程中，原告申请就泳池等小区设施的修复成本费用等进行鉴定，对小区2011年7月1日至2019年10月10日期间收取的停车费、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备等的经营收益及支出费用（用于小区共用部位、共用设施设备的维修和养护的支出费用）进行评估鉴定。经审查，本院依法对被告提出的上述评估事项对外委托进行司法评估，对其余鉴定事项不予准许。第一次开庭，原告委托诉讼代理人张光炤、被告天奥物业公司委托诉讼代理人应鹏到庭参加诉讼；第二次开庭，原告委托诉讼代理人高阳、被告天奥物业公司委托诉讼代理人应鹏到庭参加诉讼；第三人天奥房产公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告移交《物业管理条例》第二十九条规定的资料以及合同期间的全部物业维修维护记录；2、判令被告对收取的物业费及其使用情况和物业用房、公共用房等的经营收益清算，并依法向原告移交结余收益；3、判令被告赔偿因物业服务不到位造成物业区域内的绿化损坏200000元；因没有及时维修而导致物业区域内的游泳池、景观喷泉、门禁监控安防设施、消防通道及相关设施、小区及楼顶围栏、地下库照明、地下库照明及排风等公共设施损坏1000000元定意见确定）；4、判令被告与第三人共同承担责任，赔偿因没有及时解决和处理楼宇周边地面沉降造成的恢复损失1000000元；恢复违法改造的不合格雨水排水系统1000000元（具体以鉴定意见确定）；5、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确第1项诉讼请求中被告尚未移交的文件清单为：竣工总图；二期绿化和景观竣工图；地下车库给；地下车库给排水设施竣工图工图；公共设施设备清单、资料明细表；3号楼两台、5号楼四台电梯开箱技术资料；车库和自行车库业主信息资料；退场前已收但退场后需要后续物业提供服务，并应当移交给后续物业的业主缴纳物业费清单；对于2017年之前的维修记录不再要求移交，仅须移交被告在庭审中作为证据提交的维修记录。事实和理由：原告是经业主大会选举，并已备案的合法组织，经业主大会授权代表全体业主行使本诉权。被告是第三人（物业开发商）委托的前期物业服务公司，前期物业服务合同约定的服务内容包括诉请列举的全部公共部位、公用设施、公共绿化的管理、维护与保养等；物业服务费采取包干制方式，该费用包括了上述设施的维护费用，并约定服务质量达不到要求的，被告应该赔偿业主损失，而第三人承担物业保修责任，应当承担赔偿责任。被告经原告要求，已于2019年10月退场，但至今没有完全移交相关资料和赔偿损失。交接过程中，原告与新物业公司等对被告在服务期间的物业管理情况进行了评估，发现被告的前期物业服务严重违约，导致小区公共设施都遭受了严重的损坏，大致内容如下：1、小区所有楼宇周边地面都发生了严重沉降，造成入户通道及台阶断裂破损，被告和第三人都没有及时维修，而是敷衍了事，铲掉破损特别严重通道上铺上的大理石路面，仅简单填铺水泥砂浆了事；在破损不太严重的通道上铺块木板甚至是破地毯遮掩；而因地面沉降没有得到及时维修，造成小区整个雨水排水系统完全瘫痪，被告和第三人不是彻底修复，而是严重违规，废弃原有雨水排水系统，非法将雨水管直接从地面接入污水管网，从而导致部分一楼住户（小区一楼与地下一层的部分建筑是复式结构）遇到大雨就严重积水而遭水淹，小区内部也大面积积水的恶劣状况。2、小区内将近2000平方米左右草坪因为没有养护而全部死亡、杂草从生；灌木隔离带也是成片枯死；上百棵乔木死亡后，被告不是任其干枯就是砍伐了事，从不补种。3、小区的游泳池及景观喷泉自入住以来就没有使用过，最终导致完全毁坏；其他的诸如消防通道的门板及喷淋设施、门禁监控及安防设施、地下车库的、地下车库的照明及排风设施栏及楼顶安全围栏等公共设施基本上是坏掉、烂掉，没有一样具有正常功能；楼宇下层的开放空间长期堆放着各类破旧物品，俨然像个废旧物品堆放点。上述不堪的物业状态完全是被告不尽职导致的结果。原告认为，被告和第三人违规违约，不仅导致上述物业直接损坏，而且严重降低了小区的安全和美感，损害了业主享有的居住舒适性和优越感，使一个从规划角度较好的小区变成了一个劣质低档楼盘，并最终导致物业贬值。根据前期物业服务合同的约定及《物业管理条例》规定，被告及第三人都应该对上述损失承担赔偿责任。遂成讼。被告天奥物业公司答辩称，被告按照前期物业服务合同的约定已经竭尽所能的履行了物业管理服务义务，即使小区内存在不完美的地方，系客观情势包括但不限于小区设施设备老旧、业委会不同意物业公司使用住宅维修资金、市政管网标高高于小区污水管网、杉杉广场污水管网对小区污水排放影响等等导致，并非被告之过错过失。1、被告已经向原告移交了《物业管理条例》第二十九条规定的资料，包括：各幢及地下室的水施（地下室水施（地下室水施图纸缺失、技术资料、共有设施设备资料、说明书、钥匙等，其中缺失的地下室水施图纸，交接时被告与新物业口头说定是由新物业去档案馆查询，原告认可。至于合同期间的全部物业维修维护记录，从2014年至今的小区涉及的维修维护记录既多又零碎，被告通过举证方式集中了2018年、2019年10月前的各项物业记录（包括书面台帐和工作照片、视频）。2、原告的第2项诉讼请求没有法律依据和合同依据。但是在今年业委会副主任吴晓东等提起业主知情权的案件中（详见2018浙04**民初4788号案件），被告已经尽数向其提供公共经营收益的收支、账册、明细等资料。3、小区的绿化年年都在正常养护状态，被告每年都会对枯死的绿化安排补种。小区的电梯、供水、供电、消防、排水、视频监控系统、停车管理等设施设备均提供日常维护，交接时属于正常运行完好状态，泳池进行定期清洗、围栏进行过更新和维修，其他一些零碎的门等物资破旧系因使用年久的原因造成，被告无须承担赔偿责任，被告每年均对各类设施设备配套履行维护养护责任。原告提出的损坏以及赔偿要求无依据。4、原告有关地面沉降损失的主张无任何依据；被告也没有违法改造雨水排水系统。2016年期间，因为嘉北街道“五水共治”要求，排查发现小区部分业主阳台的雨水管被用于洗衣机排放污水，污水经雨水管流入河道造成环境污染。街道领导与物业一起协商并经现场确认后，在1号楼东边做了一个提升井，把排放污水的排水口封堵后，将雨污水改道接入市政污水管网。这是嘉北街道政府主导实施的，并且街道也支付了一半调整费用，是为了减少环境污染做的良善改进，对小区雨污水系统未造成任何损坏，不属于违法改造。综上，被告作为前期物业公司，从小区交付开始提供服务至今八九年了，一个小区近十年里，没有动用过一分专项维修资金，不是因为被业委会守住了，是因为被告利用收到的物业费用和公共收益费用，竭力保证了小区物业管理服务能够正常运行。第一届业委会成立后，没有发挥正常的职责，机构瘫痪，主任掌管公章却公私不分，因其个人与被告的民事诉讼败诉，拒绝与物业公司进行有效沟通，无有效正当理由拒绝使用住宅专项维修资金，被告只能依赖物业费和经营外收入支撑，因物业费的交费率每年不固定，被告做活动的就能多收点，不做活动就收得少。今年原告成立后要求业主按月缴费，所以今年的收费就更少了。而小区随着使用年限增加，各项系统设施设备、物件都需要不停投入维修费用以保证运行。巧妇难为无米之炊，被告不用一分维修资金却要保证小区各项系统正常运行还要进行各类修缮，已经很不容易，每年被告都会向第三人申请提供一些补助。而被告三任项目经理因受不了刁难相继辞职，业委会不能客观的看待和评价被告的付出，仅强调业委会的权利和被告的义务，却从不提业委会的义务和被告的权利，认为被告就是原罪，只有声讨没有慰劳，被告无法认同这样的业委会的做法。另外，原告要求被告退出小区的时间根本不合理，部分维保项目的周期还没有到，被告也诚恳地向原告提出一个月太短，建议延长期限至11月底退出，但被原告拒绝。最后，被告对小区交接的义务是保证物业公共设施设备齐全、运行正常、完好，被告认为交接给原告的公共设施设备已经满足以上条件，原告诉请被告赔偿损失没有相应依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人天奥房产公司答辩称，原告诉请要求其与被告承担共同赔偿责任，无任何事实和法律依据。第一，其系房地产开发公司，并非物业服务管理企业,与原告既未建立物业服务法律关系，也未构成其他合同法律关系。第二，其分别于2010年9月、2011年7月1日向业主交付嘉北街道金域兰庭小区，至今已经9年和8年，房屋楼宇若有物理性沉降属于正常现象，金域兰庭不存在可能需要支付大额修复费用的楼宇沉降；且其依法向嘉兴市住建局交存相应比例的物业保修金，对于小区内若有属于天奥房产公司义务的共有部位修缮，原告随时可以向天奥房产公司提出（原告从未提出），也可以按照法定程序向住建局申请使用物业保修金，而不是以物业服务合同纠纷为由向天奥房产公司提出“共同赔偿责任”诉讼主张。第三，小区交付后天奥房产公司未对小区共有设施设备管网系统等实施任何改造。第四，原告系小区业主委员会，不是法人、其他组织，更不是群众性自治组织，原告只是业主大会的常设性执行机构，不具备民事主体资格条件，原告的诉权仅限于法律特别规定的与物业管理有关的诉讼活动。但原告对天奥房产公司的诉讼主张已经超过法定范围，原告不具有诉讼权利。本案中，天奥房产公司既非物业管理企业也没有对金域兰庭小区实施任何侵权行为。原告在没有任何依据的情形下无端冒然提起标的为320万元之巨大金额的索赔，更毫无依据地申请对天奥房产公司财产进行诉讼保全，且原告对天奥房产公司的诉讼行为也未得到金域兰庭业主大会的具体授权，原告的上述行为显然属于滥用诉权。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供了下列证据：1、原告业委会的备案登记表以及业主大会表决结果各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。经质证，被告对形式没有异议，但授权概括不具体，且投票真实性不清楚。2、被告和第三人的工商登记资料1份，用以证明被告和第三人的主体资格。经质证，被告无异议。3、《前期物业合同》1份，来源于被告在另案中提供的证据，用以证明被告对原告物业管理的事实。经质证，被告对真实性没有异议，但完成了相应的合同义务。4、照片打印件6页，用以证明小区楼宇、地面、基础、地面生沉降、地基基础发、地基基础发生重大问题人违规乱建排水管，雨水管网被改、严重积水，消防门窗、游泳池、楼顶安全护栏损坏，绿化大面积枯萎的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，没有具体时间和指向，且物业管理是动态过程，有一部分设施设备、管网遇到雨天有问题，之后会维修，绿化补种有时间要求，天气热，绿化就会死，2018年也对楼顶围栏进行了全方面的维修。物理性沉降是有的，有影响1楼住户，被告有去维修，街道进行五水共治，雨水管网改造是街道主导，且街道也一并出钱，不存在管道瘫痪的情况，关于一些门，小区已经交付8、9年了，使用上有破损也是正常现象。5、离场函1份，用以证明被告需移交相关资料，但至今资料也没有移交。经质证，被告称收到过，但材料已经移交，有清单为证。6、原告制作的物业费和经营性收入表格一份，用以证明物业费的收取和经营性收入情况。经质证，被告认为系原告单方制作，不予认可。7、小区业主魏星与被告签订的《前期物业服务协议》1份，用以证明该协议中约定本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托被告经营；被告统一布设本物业管理区域内的广告，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；以上经营收入在扣除甲方成本支出后提取30%作为被告酬金，其余部分被告应设立单独账户，专户储存，归全体业主所有并专项用于物业共用、共用设施设备的维修和养护。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但约定管辖为仲裁，且公共收益的70%不足以作为小区共用设施维修养护的支出，因此，被告对不足部分通过30%的收入以及物业费还有第三人天奥房产公司的支持进行补足支付；且该协议也约定，物业费不包括房屋共用设施更新的费用，不包括设施设备的能耗费。被告为反驳原告的主张，提供了下列证据：8、设施设备移交表、档案移交清单各1份，用以证明移交的情况。经质证，原告认为被告所称设备运行正常不符合事实，消防设施有缺失，雨水排污系统全部瘫痪，视频监控坏掉，绿化严重破坏，其他附属设施也是不准确的，章是业委会的章。9、2017至2019年监控维修记录表一组，用以证明监控系统一直进行维护养护维修，原告称有96个探头，没有96个，是可容纳96路，不存在所谓的探头损坏的情况，视频里面主机都是正常使用的。经质证，原告称维修确实特别频繁，究竟是物业安装本身有问题还是维修有问题不清楚，监控有问题是事实。10、2018年8月15日签订的《消防工程施工合同》和2018年10月14日被告出具的消防竣工验收文件、2017年10月检测机构杭州联盾消防检测有限公司出具的《建筑消防设施年度检测报告》、2018年10月检测机构浙江**宇消防检测有限公司出具的《建筑消防设施年度检测报告》各1份，用以证明2018年对消防的报警系统、消防栓等联动系统进行维修、修缮的事实；质保期是1年，质保期是2018年修缮之后，验收是在2018年10月14日，至2019年10月13日都是在维保期限内；10月14日修缮完之后，消防系统由消防部门复审通过。经质证，原告对检测报告的真实性无法确认，并认为与本案不具有关联性；认为消防施工合同是为了应付2018年的检测报告，消防大队要求择期整改就说明被告关于消防设施维修时不到位，验收系被告自行出具，实施与否无法核对。11、地下车库照、地下车库照明及排风系统月度检查表**018年和2019年被告对地下车库的照明排风系统的维护养护的检查记录。经质证，原告认为真实性无法确认，也不能证明现在的排风系统不存在问题。12、2018和2019年的管道检查记录表一组，用以证明被告对小区的管道的维护养护记录，不存在原告所谓的管道堵塞情况。经质证，原告认为真实性无法确认。13、养护计划、2018和2019年的绿化工作记录表、费用支出以及合同一组，用以证明被告委托第三方进行维护养护，被告有记录台账，2018年被告进行了大面积的补种。经质证，原告对真实性无法确认，也不能否定现有的绿化草坪全部枯死等。14、物业维修台账一组，用以证明2018年和2019年对整个小区的维修记录。经质证，原告对真实性均不认可，希望被告将台账中记录的业主，请其出庭作证，记录中也有灯损坏的问题，说明被告工作质量确实很差，漏水状况原因无法确认，说不定正是房屋品质有问题，这也说明第三人交付的房屋品质有问题，也要维修。15、2018年和2019年业主反馈登记表一组，用以证明2018、2019年被告为小区提供了各项服务的内容。经质证，原告认为若证据为真，充分证明原告买的物业存在严重的品质问题，其中漏水，几乎每一页都有，充分证明第三人和被告应该对原告的损失承担责任；维修记录不能说明现状。16、2018年8月8日对嘉北街道物管科和嘉州美都社区的回复函（含整改后的照片）1份，用以证明被告针对业主集中提出的问题进行了整改。经质证，被告认为在回复函中提到的8个问题，原告在诉状中都有所反映，这是2018年8月反映到街道的函，说明原告的诉讼请求有依据，但该证据不能证明全部整改的事实。17、2019年8月30日被告内部对消防的自查表一组，用以证明当时检查下来都是正常的。经质证，原告对证据的形式和真实性均不认可。18、2018年和2019年部分物业工作照片、微信截图和视频一组，用以证明2018年9月业主确认绿化补种的情况，2018年8、9、10月份被告进行了绿化补种，9月份确认过绿化补种情况，该业主群微信聊天记录中有业主认可；做完工作有照片作为工作汇报，有一个自行车库的渗漏维修，就有8张照片，是在户外进行的，整个挖开进行了维修；照片中的内容包括了补种、雨季前管道排查、施工等，包括了对小区施工维修、绿化补种养护还有顶楼的围栏修缮工作、网球场上损坏灯具的更换、进行消防的破旧统计、小区污水管道的排查、污水管疏通、游泳池的清洗、消防排查等等，其中污水管道排查，3月份一直请人来排查，后来街道通知原来是市政管网满了倒流才出现这个情况；其中消防自查的照片也与消防自查表相互印证，排水的水泵也进行过检查。也进行了消火栓阀体的更换，雨污井的疏通。经质证，原告对真实性无法确认，上述证据也充分证明被告的问题确实存在而且问题相当严重，被告称自己已整改，但现在问题是都还存在，也证明被告的行为没有效果；被告所称污水管道排查的原因，没有街道相关人员出具的文件。19、2018年2张微信截图，用以证明第一届业委会主任在业主群自认对被告申请使用维修基金是坚决不同意的。经质证，原告认为第一届业委会主任不同意完全正确，因被告未服务到位，收到的费用去向不明。20、申请使用维修金的报告及微信聊天记录共10份、整改情况报告2份，用以证明被告申请小区的专项维修基金从未被同意，没有业委会盖章，街道也盖不了章。经质证，原告认为，给到街道的报告，街道也未同意，说明被告履职不尽责。21、发票照片1组，用以证明电梯问题，业委会不同意使用维修金，都是被告用收取的物业费支付的。经质证，原告认为该费用应由被告支付。22、（2018）浙0411民初4786号民事判决书和2019年7月15日第二届业委会会议纪要各1份，用以证明吴晓东是第二届业委会的副主任，在2018年的案件中已提出业主知情权，公共收益的内容、公共收益和支出，合同资料全部已出示过，原告要求再清算没有合同和法律依据，而且收益都是用于小区维修。经质证，原告认为与本案无关。23、浙江省增值税发票2份，用以证明2016年雨污水调整工作是为了防止环境污染，一共是16400元，其中8400元是街道支付，8000元被告支付的事实。经质证，原告对真实性无法确认。24、嘉北小城镇环境综合群的微信群截图1份，用以证明小区外的市政管网标高，导致污水满溢，台风期间出现满溢情况，也是因为市政水位过高，污水排放不畅，是客观原因造成的。经质证，原告认为与本案没有关联性。25、《嘉北街道“污水零直排区”建设项目一期雨污水管网综合评估报告（金域兰庭）》1份，用以证明嘉北街道对金域兰庭小区马上将进行整体的雨污水管网改造建设项目，原因并非是所谓被告对小区违法改造，客观呈现了小区的管网压力。经质证，该报告没有说明现状，以诉状内容为准，该证据与本案没有关联性。26、业主群微信截屏1页，用以证明副主任吴晓东将即将改造的消息告知业主，其余证明内容同证据25。经质证，原告认为与本案无关。27、业主群的微信截屏3页，用以证明被告交付给原告的消防设施设备已经被原告进行调整换新，原告要鉴定，但是消防设施已经换新，不具备鉴定条件。经质证，原告对真实性无异议，但恰恰证明被告离场时消防确实存在严重问题，所以需要换新。28、由被告出具，嘉北街道嘉州美都社区居民委员会和街道办事处盖章确认的《关于小区雨污混流管道调整情况说明》，用以证明对雨水排水系统不存在改造，只是对接入口流向河道接到污水管网；也印证街道支付8400元的事实，以及台风期间地下一层水位挤满，是整个市政管网导致的满溢，不是排水系统被违法改造导致。经质证，被告认为该《说明》系被告出具，不认可，说明被告工作失职。29、街道微信群聊天记录5页，用以证明2018年8月台风期间，街道大积水的情况，其中涉及到本案小区的系第3页和第5页，不存在雨水排水系统瘫痪的情况。经质证，原告对真实性和关联性均有异议。30、泳池区域清洗维护照片打印件5份，用以证明2018年被告对游泳池进行清洗清扫养护维护。经质证，原告对该证据不予认可。31、申请报告、责令限期改正通知书各1份、业主群微信聊天记录5页，用以证明2015年被告向原告提供了申请报告，申请动用维修基金用于维修消防设施和绿化草坪维护，第一届业委会未同意。经质证，原告对聊天记录的真实性不予认可，对其余证据的真实性无异议，但对报告中载明的出现问题的原因有异议，认为系被告常年不履行义务导致。32、嘉兴市睿诚广告传媒有限公司（以下简称“睿诚广告公司”）和上海富友电子商务有限公司（以下简称“富友电子公司”）分别出具的《说明》各1份，用以证明被告与睿诚广告公司签订的电梯广告位租赁合同年付费8500元，期限为2015年4月20日至2017年3月19日，但因故双方提前于2016年1月14日终止合同，仅支付了6000元，后续不再支付租金，审计中体现了17000元，其中11000要扣除；被告与富友电子公司签订的放置快递柜合同期限为2015年4月2日至2020年4月1日，于2019年4月1日提前终止，审计报告中的金额应剔除1294.52元。经质证，原告对证据的三性不予认可，既然能遗漏支出凭证，遗漏的收入凭证的金额可能更大。33、2018年3月-12月的公共能耗费凭证一组（金额为123929元），用以证明审计时未提供，应作为公共能耗费计入。经质证，原告对证据的三性不予认可。34、2名业主的证明及相应的购房凭证各1份、商品房买卖合同1份，用以证明2名业主曾系涉案小区5号楼业主，2010年10月开发商在5号楼架空层修建淋浴房、更衣室等泳池配套设施时，5号楼的业主不同意，不但现场阻止施工，且联名向社区和街道递交不同意使用泳池的书面材料，2名业主参与了签名。经质证，原告对5号楼部分业主不同意现场施工的事实是确认的，但是不代表开发商没有责任，开发商本应在交付小区的同时交付泳池的配套设施，而不是交付后再进行处理，若要增建，完全可以用其名下的其他房产进行建设。35、2008年5月5日签订的《前期物业服务合同》一份，用以证明该合同第11条约定，小区的公共经营收入在扣除物业公司的成本支出之后应提取40%作为酬金。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但小区业主与被告后期又重新签订了物业服务合同，应以后期签订的物业服务合同即原告提交的合同为准。36、富友电子公司出具的《说明》一份，用以证明2015年4月在金域兰庭安装的快递柜，该公司仅支付过租赁费用1万元。经质证，原告认为对被告与该公司的资金往来并不清楚，且该份说明没有富友电子公司负责人的签字，不符合证据要件形式。根据原告的申请，本院依法决定对被告自2011年7月1日至2019年10月10日，收取的嘉兴天奥金域兰庭小区停车场、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备等的经营收益及支出费用（用于小区共用部位、共用设施设备的维修和养护）进行审计，并对外委托嘉兴天越会计师事务所进行审计。后该事务所出具天越专审[2020]1261号《金域兰庭项目司法会计鉴定报告书》和《利润表》、《鉴定费发票》各一份。经质证，原告认为，被告未提供完整的账簿凭证以及对应查账的银行流水，故部分项目经营收入有遗漏，部分项目支出缺乏必要依据，具体如下：一、收入部分(一）停车费收入。缺少每天临时停车收入，每月的收入与实际也相差较大。小区停车位134个不包含大门口不划线的，按包月算134个*60元*12个月=96480元/年，其中3元和5元的临时停车费和外来车辆停车费，按2015年开始算每年至少10万元停车收入，合计到2019年10月10日退出也有近50万元停车收入。(二）废品收入。缺少2011至2013年、2015年、2018年、2019年的费用，经与丛小军联系核对，少计收入总计1万元（其中2011年及2012年每年3000元，其余每年1000元）。(三）房屋租赁收入。少计4幢201、202、203室历年租金收入。二、支出部分(一）依据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》相关规定，物业费应当包含：共用部位、共用设施的维护和保养；物业服务区域内的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护管理……该《办法》还特别指出，小高层和高层物业服务费包括电梯、增压水泵日常运行电费、维保费和年检费。审计项目中以下支出应当剔除：1、电梯年检费187824元；（附件3)2、电梯维保检测费651036元；（附件3)3、公共能耗电费1027484.99元；（附件3)4、公共能耗水费9673元；（附件3)5、记录在零星维修中的电费14062.72元;(附件4-3第6页0043号凭证）6、化粪池清运费1500元+7000元=8500元;（附件4-3第5页0013、0030号凭证）7、附件4-8中其他支出中，涉及绿化养护部分7项共计8040元；装修垃圾清运3项15190元（装修清运费物业公司己经向每户业主单独收取）;大米及食用油计8项20388元为物业公司营销使用。(二）附件4-6中，公共能耗扣减联通、电信部分电费应反向作为收入入账，具体涉及8笔共99263.82元。(三）对于零星维修、消防维修检测中小于2000部分应属于小修小补，应当剔除，涉及123290.70元(附件3)。其他支出中两笔合计750元属小修应剔除（附件4-8,0012号凭证、0049号凭证）。(四）对属于中修和大修的，要经过业主大会和业主委员会决定，被告没按程序走，不予认可。尤其是：1、新增远距离智能道闸21552元，该道闸已被被告拆走。(附件4-3第二页，0010号凭证）2、灭火器充粉19712元，实际并未充粉，该项目未经原告同意和验收。（附件4-3第四页，0075号凭证）3、电梯无线对讲18500元，实际未更换，该项目未经原告同意和验收。（附件4-3第七页，0011号凭证）4、公共部位维修费56720元，未发生维修项目，无合同，不相干的项目放在同一张发票做账，明显作假。项目未经原告同意和验收。(附件4-3第八页，0047号凭证）5、2018年10月消防支出的81749.45元，根本没有更换相关消防器材，直至新物业进场方才更换，6040元支出所对应的消防器材为不合格产品，根本无法使用。该项目未经原告同意和验收。（附件:4-4第1页，0040、0081号凭证）。被告收入支出账目混乱，项目支出为所欲为，事后未能公示，原告对相关项目是否真正实施或者符合质量标准完全不知情，未经原告审批和验收的项目一律不予认可。《利润表》是被告作为有限责任公司整体的利润情况，不能反映本项目的收支，没有关联性。被告认为，(一）收入部分1.附件1第3项电梯广告，报告显示睿诚广告公司支付金额为17000元，实际仅支付了6000元；2.附件1第4项废品收入，是物业公司收集杂物废品所卖收入，不属于公共经营收入；3.附件1第7项收件宝，报告显示富友电子公司支付金额为11294.52元，但富友电子公司已确认提前终止合同仅支付10000元，应剔除1294.52元；4.附件1第10项租赁费，报告显示嘉兴嘉韵电气设备有限公司支付金额151890.41元，但嘉韵公司未全额支付租金，原因系原告副主任吴晓东告知不要再向被告交纳租金，导致被告至今仍有7890.41元租金未收到，该公司目前仍继续承租小区房屋，业委会或新物业公司仍可以继续向其主张未付租金，应当在收入中剔除7890.41元；5.附件2-3第1页电梯广告收入，凭证号0070的广告费收入是含有管理费、水电费、税费等成本，该等费用在合同中已经写明，但是报告仅显示收入金额16800元，没有相应扣除合同约定的管理费、水电费和税费，收入应当剔除这些成本。6.附件2-8停车费，报告显示收入共计253756.5元，鉴于原告以《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》作为依据主张权利，根据该办法第六条第（三）项、第十二条对停车泊位服务费之规定，停车费属于物业服务收费项目之一，停车费应当属于物业服务收入，并非归属于小区业主所有的经营收益，故应当剔除253756.5元。(二）支出部分附件4-2电梯维保检测明细表第1页，其中有10项电梯维修费用一并被纳入了维保费。1.凭证号0001号金额中，包含了维修配件费1096元，凭证中有体现，但报告没有据实列明；2.凭证号0007号金额中，包含维修配件费34900元。3.凭证号0008号金额中，包含的材料费即维修配件费，合同和凭证中有体现，但报告没有据实列明金额；4.凭证号0031金额中，包含维修配件费3440元；5.凭证号0009金额中，包含维修配件费360元；6.凭证号0014金额，电梯材料费即维修配件费4000元；7.凭证0024金额中，包含维修配件费5975元；8.凭证0028金额中，电梯材料费即维修配件费7110元；9.凭证0038金额，是电梯维修更换的配件费932元；10.凭证0054金额，电梯检测费是电梯维修检测费493元。认为《利润表》是公司的整体的项目，和本案没有关联性。本院认证意见：原告提供的证据1，被告对形式无异议，且出具该表决结果系属于原告的职权，故本院对该证据予以确认；证据2、5、7，被告对真实性无异议，故本院予以确认；证据3系签订在证据7之后，本院对该证据不予认定；证据4，被告对真实性提出异议，但被告也认可曾出现此类情形，对于曾出现的情形，是否应当由被告和第三人承担责任，本院在本院认为部分予以论述；证据6，系原告单方制作，被告不予认可，故本院不予认定。对被告提供的证据，证据8中档案移交清单有原告方盖章，故本院予以确认，对设备设施移交表无原告方盖章确认，故本院不予认定；证据9，原告亦称维修频繁，故本院对该证据予以确认；证据10形式合法，且在评估过程中原告提供了相应的发票，故能够相互印证，本院对该证据予以确认；证据11至15，虽原告对真实性均提出异议，但并未提供相反证据反驳，且对于台账中的内容，双方并未约定必须由原告方签字确认，对被告依据物业管理职责建立的台账，原告仅以事后不予认可否认台账内容，依据不足，本院对原告的质证意见不予采纳，对被告提供的上述证据予以确认；证据16，原告对回复函中的问题予以确认，故本院对回复函中反映的问题予以确认，但回函中的照片仅证明照片中的事项整改完毕；证据17，系被告单方制作，内容亦是本案主要争议内容，被告是否需要对消防设施进行赔偿，待本院认为部分论述；证据18，系被告依据物业管理职责建立的台账等，双方并未约定需由原告方签字确认，故原告仅以事后不予认可否认内容的真实性，依据不足，但对于履行服务内容是否到位，本院将在本院认为部分论述；对证据19、20、21、22、25、26、27，原告对真实性未提出异议，故本院予以确认；证据23，形式合法、内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以确认；证据24、29、31中的微信聊天记录，原告未提供证据来源，故本院不予认定；证据28，有相关机关盖章确认，形式合法、内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以确认；证据30，形式合法、照片内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以确认；证据31中的申请报告和责令限期通知书，原告对真实性无异议，故本院予以确认；证据32和36，证据中所载被告仅取得所涉合同项下部分经营收入，已由所涉合同相对方案外人公司盖章确认，且原告也并未提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据中所载被告仅取得部分经营收入的事实予以确认，对于剩余部分经营收入，因原告并未提供证据证明被告已实际取得，且涉及案外人利益，故本院在本案中不予处理，原告可根据相关法律规定另行主张；证据33形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以确认。证据34，原告并未提出异议，故本院予以确认；证据35，原告对真实性无异议，故本院予以确认，但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”根据该条精神，应以原告提交的《前期物业服务协议》为准。《金域兰庭项目司法会计鉴定报告书》、《利润表》和《鉴定费发票》，系本院依法委托具有司法评估资质的机构出具，程序合法、内容真实，并与本案具有关联性，故本院予以确认，对于双方提出的增减项等意见，本院将在本院认为部分予以论述。根据本院认定有效的证据以及当事人的陈述，认定案件事实如下：2008年5月5日，第三人天奥房产公司作为甲方与被告天奥物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2008年5月9日至2013年5月8日，约定物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；等等。物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.8元/月/平方米，单身公寓和商业物业均1.5元/月/平方米；物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业公用部位、共用设施的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；等等。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。本物业管理区域内属全体业主所有的停车场，商业用房及其他物业共用部位，共用设施设备统一委托乙方经营；乙方统一布设本物业管理区域内的广告，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；以上经营收入在扣除乙方成本支出后提取40%作为乙方的酬金，其余部分甲方应设立单独账户，专户储存，归全体业主所有并专项用于物业共用、共用设施设备的维修和养护；等等。此后，在第三人天奥房产公司向小区业主交房时，由被告天奥物业公司（作为甲方）统一与各业主（作为乙方）分别签订《天奥·金域兰庭前期物业服务协议》。第一条双方权利和义务中第一款第6项约定，依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》和本协议的规定，向乙方收取物业管理费用及共用设施设备运行能耗费；第8项约定，每半年在本物业区域公共告示栏向乙方公布物业经营用房及其他共用设施设备和场地的经营性收支情况；第二条物业管理服务内容中第八款公共绿化内容为修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护、清理公共绿地、必要的补种；及时养护，促使花草树木的正常生长；保持公共绿地整洁；绿化少虫害、无枯死；第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）第一款，乙方交费时间：乙方在领房时应缴纳首次物业服务费及共用设施设备运行能耗费；乙方计缴物业服务费用及共用设施设备运行能耗费的时间为开发商发出的“入伙通知书”约定的领房之日的次月起；第二款，本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准（按建筑面积）高层住宅（1-6层）1.7元/月/平方米，高层住宅（7-12层）1.75元/月/平方米，高层住宅（13-18层）1.8元/月/平方米，单身公寓1.5元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米；第六条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托甲方经营；甲方统一布设本物业管理区域内的广告，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；以上经营收入在扣除甲方成本支出后提取30%作为甲方的酬金，其余部分甲方应设立单独账户，专户储存，归全体业主所有并专项用于物业共用、共用设施设备的维修和养护。2019年9月10日，原告业委会向被告天奥物业公司发函，要求其于2019年10月10日前离开金域兰庭小区并与新物业做好交接工作，做好撤离金域兰庭小区的后续工作，并按物业条例所规定的交接清单跟业委会或新物业做好业主档案、工程图纸、文件、物业用房和设施设备等的交接。2019年10月11日，原告业委会自被告天奥物业公司处接收了相关图纸、技术资料、配套设施设备资料等，并在《金域兰庭档案移交清单》中盖章；被告向原告移交公共设施设备时，原告以存在损坏为由，未在《设施设备移交表》中签字确认。另查，小区内部分绿植枯死，部分楼宇进出口处铺设的砖路破损，雨水排水系统曾改造，地下车库安，地下车库安全门破损。2017年，被告天奥物业公司委托检测机构杭州联盾消防检测有限公司对案涉小区消防设施进行检测，结果为均合格。2018年8月，被告天奥物业公司将案涉小区物业的消防工程发包给案外人施工，承包范围包括消防栓更换，报警系统维修更换，应急疏散系统维修更换，泵房联动系统维修等。2018年10月，被告又委托检测机构浙江**宇消防检测有限公司进行过检测，结果为均合格。2018年至2019期间，被告也在对地下车库照明及排风系统进行一定维修养护、对管道进行检查和一些疏通及维修，且有小区绿化全年养护计划，并进行了一定养护，且在2018年进行过补种，同时有对业主报修后处理的台账等。2016年5月，被告曾向业委会申请动用维修基金对小区消防设备灭火器充粉，业委会未同意。2017年4月6日，被告称7号楼2单位东电梯需要更换大配件（附电梯公司情况说明、厂家电梯维修记录和报价单），而保修期已过，故申请动用维修基金，业委会未同意；后被告支付费用维修后，于同年7月7日提交《7号楼更换电梯主机及小区消防整改情况报告》，又就上述电梯修理费用向业委会申请小区维修基金，同时提出，根据消防大队发出的消防整改通知书，经其向施工单位询价，消防整改需48894元（以审计价为准），申请小区维修基金，业委会未同意。2018年9月8日，被告向业委会提出《关于3号楼西梯启用维修基金的报告》，称此次维修涉及大件更换，需动用维修基金，同意先垫资维修，所有垫资由业委会走维修基金流程并予以支付。业委会在下方盖章后载明“1、物业公司先垫资维修电梯。2、维修金额以住建局核审金额为准。3、最终以三号楼业主大会表决通过方能动用”。后业委会并未同意由维修基金支付。2019年，被告曾向业委会提出动用维修基金对监控系统进行更换的申请，业委会未同意。2019年12月20日，被告出具的《关于小区雨污混流管道调整情况说明》（由嘉兴市秀洲区嘉北街道嘉州美都社区居民委员会和嘉北街道办事处在该《说明》中确认“情况属实”）载明，2016年-2017年期间，嘉北街道办事处“五水共治”工作人员在巡河时发现小区存在雨污混排（洗衣机水进入雨水管）流入河道马家港现象，造成水环境污染的情况，故要求小区物业立即整改；根据实际情况，整改方案为将小区雨污混流管道从排向河道出水口调整为接入小区污水管网，本次整改产生的费用16400元，申请嘉北街道承担8400元，被告承担8000元；2018年9月台风期间、2019年8月台风期间，嘉州美都社区内包括金域兰庭小区出现过因为突降暴雨造成外排能力差，且外围市政管网水位高，造成小区出现部分污水满溢、台风暴雨导致淹水现象，嘉北街道工作人员和社区工作人员及小区物业在小区内进行抗台防汛工作，通过“嘉北街道城市品质提升工作”微信群及时进行积水排查、居民淹水情况反映和防台自救工作。根据原告的申请，本院依法委托嘉兴天越会计师事务所，对被告自2011年7月1日至2019年10月10日期间收取的嘉兴天奥金域兰庭小区停车场、商业用房及其他物业共用部位、共用设施设备等的经营收益及支出费用（用于小区共用部位、共用设施设备的维修和养护）进行审计。后嘉兴天越会计师事务所出具天越专审[2020]1261号《金域兰庭项目司法会计鉴定报告书》和《利润表》，审计结论如下：2011年7月1日至2019年10月10日金域兰庭项目经营收入合计1265877.43元，其中车杆、地下车库及、地下车库及电梯广告收入208840元000元、丰巢智能柜摆放收入29857元、零星服务费及摊位费收入19562元、收件宝收入11294.52元、移动信号室内覆盖收入35800元、停车费收入263756.5元、商业用房租赁费收入692767.41元。明细详见附件1、附件2；2011年7月1日至2019年10月10日金域兰庭项目经营支出合计2655577.67元，其中电梯年检、维修及保养支出838860元、零星维修支出480347.42元、消防维修及检测费250388.96元、业主委员会费用4454.5元、公共能耗电费及水费1037158.79元、其他零星费用44368元。其中用于小区共用部位、共用设施的维修和养护支出1000-2000元支出（含2000元）合计金额54897元，1000元以下支出（含1000元）合计金额为80808.7元。明细详见附件3、附件4。《利润表》载明：该期间净利润为341097.31元。此次审计花费鉴定费30000元。另，在本案审理过程中，经本院实地勘察，并经双方当事人确认，原告主张的损坏的小区围栏中，1号楼有一段缺失，其他楼顶围栏未缺失，但需焊接，金额共计1800元；原告主张的门禁和监控问题，经查看原告选定的一户业主，业主在室内按下按钮，楼下的门并未开启，各单元楼门禁与物业总台无法连接，原因可能为线路、可能为设备坏掉，维修的话已没有可更换的零件，该产品已使用10年，产品已淘汰；原告已更换新的监控系统；在查看过程中，金域兰庭小区第一届业委会主任称2015年的时候，天气特别热，草坪和树死了好多，让被告去补种，但是除了3号楼转弯的地方一小块土翻了一下，结果刀片坏了以后就不做了，以后不了了之，当时提了整改十五条，也没整改；被告提出使用公共维修基金补种，原告未同意；游泳池未投入使用，已无法蓄水；关于2个需要维修的喷泉，每个喷泉的维修费用为2000元，共计4000元。审理过程中，被告向原告又移交了1至8幢《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件、《总平面竣工图》、《消防总平面竣工图》、《给排水总平面图竣工图》、《地下汽车库水施图》、《地下汽车库设施图》、《业主自行车库名单》、《业主汽车库（位）名单》、3号楼和5号楼电梯开箱技术资料，并由原告出具了《收条》。本院认为，涉案小区在交房时被告与各业主签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告作为涉案小区业主大会的执行机构，经授权提起诉讼，本案中主张的权利和利益归于涉案小区全体业主。对于原告的第1项诉讼请求，根据《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”故原告有权要求被告交付上述规定中的资料，根据审理查明，被告已向原告移交了《金域兰庭档案移交清单》和《收条》中的资料等，且被告已退场，相关设施设备业已归还；对于其余原告认为尚需移交的二期绿化和景观竣工图、弱电工程竣工图，被告称其已穷尽提供了所有资料，在退场时被告留了几大箱资料给原告，但双方当时并未清点，现已无法再继续提供其他资料，根据《合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”因此，在被告明确表示无资料可移交的情况下，本院对原告要求被告移交小区二期绿化和景观竣工图、弱电工程竣工图的诉讼请求，不予支持，但如原告因上述资料缺失造成损失的，可另行向被告主张赔偿。对于原告要求被告移交业主交纳物业费清单的主张，因物业费收取系物业管理企业的收费项目，被告与小区后续物业管理企业应分别根据各自签订的相关物业管理协议向业主收取，故原告的上述主张，无法律依据，本院不予支持。对原告的第2项诉讼请求，即要求被告对收取的物业费的使用情况和经营收益进行清算后移交结余收益，本院认为收取物业费系被告的收费项目，对于庭审中原告所称《鉴定报告书》中部分被告支出的费用是否应当在该物业费中列支，本院将在下文中予以论述。对于公共部位等收益和支出的分配，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，收益可以按照业主大会的决定使用；根据《前期物业服务协议》第六条的约定，“经营收入在扣除甲方成本支出后提取30%作为甲方的酬金，其余部分甲方应设立单独账户，专户储存，归全体业主所有并专项用于物业共用、共用设施设备的维修和养护。”即被告应将经营收入中的70%用以物业共用、共用设施设备的维修和养护。根据《鉴定报告书》，2011年7月1日至2019年10月10日金域兰庭项目经营收入合计1265877.43元，经营支出合计2655577.67元，但经审理，本院认定如下：（一）对于经营收入的金额1、针对原告提出的应核增的部分：（1）原告称少计停车费收入，被告提供的账目不完整，停车费少计，差额巨大，但对此主张，原告并未提供相应证据予以证明，故本院不予采纳；（2）原告称少计废品收入费用1万元，未收取2011至2013年、2015年、2018年和2019年的费用，且称已与从小军核对，但并未提供相应证据证明，故本院亦不予采纳；（3）原告称少计4幢201、202、203室历年租金收入，但并未提供证据证明房屋的出租状态以及租金已支付情况等，故本院不予采纳。2、针对被告提出的应核减的部分：（1）被告称应扣除睿诚广告公司未支付的11000元，并提供了睿诚广告公司的《说明》，该说明中，对于合同的履行，睿诚广告公司明确仅支付了6000元，本院认为，上述剩余未支付款项是否应当支付等涉及案外人利益，且被告也已退场，而原告也未提供证据证明被告已实际取得剩余部分的收入，故本案中对剩余部分收入本院不予处理，原告可根据相关法律规定另行主张，因此，本案《鉴定报告书》中经营收入应扣除11000元；（2）被告称废品收入4000元系公司杂物废品所卖的收入，但根据被告凭证摘要中载明“服务费（收废品）”等看，并非废品收入，故本院对被告的上述意见不予采纳；（3）被告富友电子公司出具的《说明》中载明仅向被告支付了10000元，剩余款项未支付，因剩余未支付款项是否应当支付涉及案外人利益，且被告也已退场，而原告也未提供证据证明被告已实际取得剩余部分的收入，故本案中对剩余部分收入本院不予处理，原告可根据相关法律规定另行主张，因此，本案《鉴定报告书》中经营收入应扣除1294.52元；（4）被告称浙江嘉韵电气设备有限公司尚有物业服务合同解除前的租金7890.41元未缴纳，经审计鉴定，《鉴定报告书》中也未有收入凭证记录，因上述未付租金是否应当支付等涉及案外人利益，且被告也已退场，而原告也未提供证据证明被告已实际取得剩余部分的收入，故本案中对剩余部分收入本院不予处理，原告可根据相关法律规定另行主张，因此，本案《鉴定报告书》中经营收入应扣除7890.41元；（5）原告称收取的广告电梯收入中包括了管理费、电费、清洁费等成本，应扣除成本，考虑到电梯广告收入合同中的LED液晶电视等设施需被告日常管理与维护等确实支出一定成本，本院酌定对被告向驰众广告有限公司、杭州播了么传播传媒科技有限公司、分众传媒有限公司等收取的收入中42000元作为被告成本予以扣除；（6）原告依据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》第六条第（三）项、第十二条主张停车费253756.50元，属于物业服务收费项目之一，应当在经营收入中扣除，本院认为原告所称停车费系临时停车费，并非上述《实施办法》中的停泊服务费，涉案停车费的收益分配应按照《前期物业服务协议》第六条的约定处理，故本院对被告的上述意见不予采纳。综上，本院核定《鉴定报告书》中的经营收入减少62184.93元（11000元+1294.52元+7890.41元+42000元）。（二）对于物业共用部位、共用设施设备维修和养护等支出部分的金额1、针对原告提出的应核减的部分：（1）原告主张扣除电梯年检费187824元、电梯维保检测费651036元、公共能耗电费1027484.99元、记录在零星维修中的电费14062.72元、化粪池清运费1500元+7000元=8500元、涉及绿化养护8040元、装修垃圾清运3项15190元、大米和食用油计20388元应当扣除。本院认为，①根据《物业管理条例》第四十条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条第一款规定“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”第三款“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；……”第二十二条“各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。”《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十七条规定“电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。”第二十六条规定“各地可根据本办法并结合当地的实际制订物业服务收费的实施细则，并报省物价局、省建设厅备案。”而嘉兴市发改委（市物价局）2006年出台的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》（试行）和此后出台的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅小区物业服务收费中小高层和高层物业服务费包括电梯、增加水泵日常运行电费、维保费、年检费等，因此，本案中，原告主张电梯年检费187824元、电梯维保检测费651036元、公共能耗电费1027484.99元、水费9673元、附件4-3第6页0043号凭证中的14062.72元，在《鉴定报告书》支出总额中扣除，于法有据，本院予以支持，以上合计共应扣除1890080.71元。②对原告主张扣除的化粪池清运费8500元，因化粪池的清掏属于被告的物业管理服务项目，故本院核定在支出总金额中予以扣除。③原告主张扣除附件4-8其他支出中涉及绿化养护部分7项共计8040元、装修垃圾清运3项15190元，因绿化养护属于被告物业管理服务项目，8040元应予扣除；装修垃圾清运支出不属于公共部位维修养护的公共支出，而是属于被告向相关业主收取的服务收费项目，故15190元亦应扣除，合计共应扣除23230元。④大米、食用油等支出20388元，计入公共部位、公共设施设备维修和养护支出中无依据，故应在支出总金额中予以扣除。（2）原告主张能耗扣减联通、电信部分电费应反向作为收入入账，涉及的8笔款项共计99263.82元，本院认为，根据《鉴定报告书》，该8笔款项仅系被告在公共能耗电费支出项目中的相互抵充，未反映与收入的抵冲等，且公共能耗电费已在上文论述中认定作为被告物业费成本列支，即在《鉴定报告书》总支出额中予以扣除，原告主张将上述费用计入收入金额，无证据证明，故本院不予支持。（3）原告主张在《鉴定报告书》零星维修（附件4-3）、消防维修检测（附件4-4）、其他支出（附件4-8中0012凭证、0049凭证）支出中扣除124040.70元的主张，本院认为，根据《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）的约定，被告应承担小修以下部分的费用，但双方并未就大、中、小修的界限作出明确约定，结合物业服务费收费标准、被告维修养护的及时率、业主的满意度，以及《鉴定报告书》上述附件中支出的具体项目内容，并结合小区实际维修养护情况和专项维修资金的使用情况等，综合考虑后，本院酌定扣除115000元。（4）原告主张新增远距离智能道闸、灭火器充粉、电梯无线对讲、公共部位维修、消防器材等的支出，因一方面并未经过业主大会和业委会同意，另一方面道闸实际被拆走、其他事项也并未实际更换或不合格，故应扣除上述项目产生的费用，本院认为，关于新增远距离智能道闸，凭证中载明系2015年所购，被告并提供了相应的发票，灭火器充粉系发生在2017年、其余原告提出的问题均发生在2018年，且有相关凭证，作为原告方可履行监督被告收入账簿和物业管理实施情况的职责，但原告未能提供证据证明存在原告所称的上述情况，也无证据证明有业主或业委会当时即主张权利，因此，在被告退场后才以被告并未实际履行为由进行抗辩，依据不足，本院对原告所称不予采信。综上，本院核定在《鉴定报告书》支出总额中扣除2057198.71元（1890080.71元+8500元+23230元+20388元+115000元）。2、针对被告提出的应核增的部分：被告所称附件4-2电梯维保检测明细表中，有10项电梯维修费用一并被纳入了维保费中，本院认为，上述10项费用所涉的被告与案外人签订的维修保养合同，系被告将电梯的日常保养和维修交由案外人进行实施，根据具体的配件清单，每件的金额亦非大额，应认定为属于日常保养范围，因此，结合本案的实际情况，本院对被告的上述意见不予采纳。综上，涉案小区经营收入为1203692.50元（1265877.43元-62184.93元），根据《前期物业服务协议》第六条的约定，上述经营收入中的70%即842584.75元用于共用部位、共用设施设备的维修和养护；而根据上述认定的公共支出金额为598378.96元（2655577.67元-2057198.71元），因此，被告尚需返还原告244205.79元（842584.75元-598378.96元）。对原告主张的第3、4项诉讼请求，①原告主张的小区地基基础沉降的修复费用，因小区地基基础沉降属于工程质量方面的问题，与被告物业服务无关，本案系物业服务合同纠纷，故原告要求在本案中对该费用进行鉴定，本院不予准许，该沉降损失由被告承担缺乏合同依据，故本院不予支持；②原告主张对雨水排水管网进行修复，庭审中，原告明确其要求被告对雨水排水管网进行修复的原因为被告对此进行了改造，而根据被告提供的证据证明该改造系应街道“五水共治”要求进行调整，街道也补助了一部分款项，况且，庭审中，原告也称系因地基沉降造成，故原告要求被告对改造进行恢复，缺乏依据，本院不予支持；③对于原告要求被告赔偿绿化损失200000元的主张，根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，被告公共绿化的内容为“修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，清理公共绿地，必要的补种”等，即被告仅负有养护责任和必要的补种，而草坪等也存在一定的寿命，根据本院实地勘察过程中向相关业委会成员了解的情况，原告所称成片绿化的死亡，也存在个别年份天气炎热原因，另根据本案查明的事实，被告也确在进行一定的补种和养护，即原告并未提供证据证明绿化的死亡系被告养护不当或不到位造成，故原告的该项诉讼请求证据尚不充分，本院不予支持；④对原告要求赔偿游泳池损失的主张，首先原告并无证据证明系由被告未进行维护的原因导致游泳池功能丧失，另外，原告还称系由被告未将游泳池投入使用造成，但根据《浙江省游泳场所管理办法》以及卫生部和国家体育总局制定的《游泳场所卫生规范》的规定，人工游泳场所应设置急救室、更衣室、淋浴室等配套设施，但经审理查明，该游泳场所并未设置相关配套设施，不符合上述规范的要求，而被告作为物业管理企业并无为投入使用建造相关设施的合同权利和职责，故原告要求被告赔偿游泳池修复损失的理由不充分，无相关依据，本院不予支持；⑤原告主张赔偿门禁和监控安防设施损失，经现场查看，门禁功能受限的原因不明，无法证明系由于被告养护不当造成，且产品也已淘汰，无零件可更换，而监控系统也已由原告更新，同时，根据原告所称上述设施的更换均所需金额较大，已经超出小修范围，故本院要求被告赔偿缺乏依据，本院不予支持；⑥原告主张被告赔偿消防通道及设施、地下车库照、地下车库照明和排风系统损失备已经使用10年左右，被告既未提出具体的损坏项和发生时间，也未提供证据证明造成功能受限的原因，而根据被告提供的2018年的检测报告以及施工合同，2018年经过消防更换、维修施工后，已检测合格，原告并未提供证据证明在被告退场时存在不合格的情形，并且根据原告所称，若再对上述设施设备修复，所需数额巨大，也超出小修的范围，因此，原告要求被告赔偿消防损坏、地下车库照、地下车库照明和排风系统损失据，本院难以支持；⑦关于2个景观喷泉修理费用4000元（2000元/个）、小区围栏1800元，根据现场查看，结合小区围栏破损处的数量和破损情况、喷泉所需维修情况和金额等，认定小区围栏的修复费用1800元由被告承担，景观喷泉修理费用由原告承担。对于原告要求第三人天奥房产公司与被告共同承担赔偿责任的诉讼请求，因本案系物业服务合同，第三人并非该物业服务法律关系相对方，故原告对第三人的主张，本院在本案中不予处理。关于鉴定费30000元，因被告并未按照《前期物业服务协议》的约定设立单独账户，专户储存，也未按约定期公布经营性收支等，故本院酌定由被告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十五条、第三十八条、第四十条、第五十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴天奥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会物业共用部位等收益244205.79元、小区围栏损失1800元，共计246005.79元；二、驳回原告嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16200元、财产保全费5000元，合计21200元，由原告嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会负担19570元，被告嘉兴天奥物业管理有限公司负担1630元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院；鉴定费30000元（原告已预付），由被告嘉兴天奥物业管理有限公司负担，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告嘉兴市嘉北街道金域兰庭第二届业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页）审判员  徐东文二〇二〇年十二月二十四日书记员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。42-43-