四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5104号 原告：广安万贯置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇物流园区。 法定代表人：胡亦水，总经理。 委托诉讼代理人：何乾坤，男，1984年11月4日出生，汉族，住四川省苍溪县，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：王德平，四川圣梓律师事务所律师。 被告：曹小刚，男，1981年7月24日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 原告广安万贯置业有限公司（以下简称“万贯公司”）与被告曹小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万贯公司的委托诉讼代理人何乾坤、王德平，被告曹小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万贯公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月26日签订的房屋租赁合同；2.被告赔偿原告的租金损失，截止到2020年8月28日共计257538元；3.被告支付下欠的水电费4500元及利息，物业服务费14716元及利息；4.被告承担违约金33405元；5.被告承担租赁房屋恢复原状所需费用100000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定被告租赁原告位于四川省广安市广安区枣山万贯法国××街××幢（新房号：xx号）房屋办公，面积合计1226.37平方米，租赁期限为10年，自2019年6月25日起至2029年6月24日止。合同还约定了租金计算方法、交付方式、免租期、违约责任等。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告拒不履行合同，不支付相关费用。截至2020年8月11日，被告累计下欠水电费4500元、物业服务费14716元。因被告不履行合同，致使原告为支持被告经营而设定的免租期却变成了原告的租金损失，被告应当赔偿。现原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2019年6月26日签订的房屋租赁合同，被告返还承租房屋，并将承租房屋恢复原状；2.被告赔偿原告租金损失，截至2020年10月15日共计289424元；3.被告支付下欠的水电费3366.9元及水电费违约金996.87元，物业服务费14920元；4.被告承担违约金34843.65元；5.被告承担原告维权产生的律师代理费20000元；6.诉讼费由被告承担。 被告曹小刚辩称，不同意解除合同。约定租期是十年，免租期是27个月，就是到2021年9月24日才应该支付房租，被告支付了保证金55187元，所以不存在房屋租金损失；被告愿意支付下欠的水电气费和物业服务费，但因没有违约，不承担违约金和律师代理费。 原告围绕其诉讼请求向本院提交原、被告的身份信息、租赁合同、《关于物业管理费及水电费的催告函》及快递送达回执、欠费通知、《关于万贯二期麦尔健身房恢复格局的工程造价说明》及图片、图纸、《委托代理合同》及发票、接（报）处警登记表、行政处罚听证告知书、《关于万贯二期13-2幢麦尔健身房未开门经营的说明》、发票等证据。被告向本院提交了微信转账截图、微信朋友圈截图等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2019年6月26日，原告万贯公司（甲方、出租方）与被告曹小刚（乙方、承租方）签订了《万贯法国风情街租赁合同》，主要约定：1.甲方将广安万贯法国风情街新房号xx（老房号xx幢）号房屋出租给乙方用于办公，房屋面积合计1226.37平方米，若有差异，以产权登记面积为准；2.租期为10年，自2019年6月25日到2029年6月24日；3.甲方给予乙方27个月免租期，免租期从2019年6月25日至2021年9月24日止。免租期内乙方无需向甲方支付租金，但不免除乙方向甲方或甲方委托的物业管理公司交纳的物业管理费、装修管理费等相关费用，免租期内物业管理费按1元/平方米/月计算；4.租金计算方法：第一年租金以15元/平方米/月（含物业费），合计年租金为220747元。租金前3年不递增，从第4年开始按6%递增，租金为半年支付，先付后用。乙方租金须在期满日一个月前支付下半年的租金费用；5.乙方应于合同签约之日向甲方支付履约保证金55187元，如乙方不能履行本合同规定，不能按时入场经营，甲方有权解除本合同，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还。若发生乙方不能按时足额交纳承租费用，甲方可直接从履约保证金中扣除有关欠缴费用和违约金，并通知乙方；6.如乙方不能履行本合同规定，不能按时入场经营，甲方有权解除本合同，乙方交纳的履约保证金作为违约金不予退还；7.乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过10日，甲方可停止该房屋的水电供应和控制该房屋物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方履约保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；8.如乙方拒不履行合同义务，而发生的诉讼纠纷，甲方为此产生的律师代理费、鉴定费、公证费等维权全部费用由乙方承担。 合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告将案涉房屋用于经营麦尔健身房，并按照约定向被告交纳了履约保证金55187元，向物业管理公司交纳装修保证金10000元、装修管理费4905元、物业管理费7358元。 2019年9月27日至12月26日，枣山派出所的接处警登记表显示，麦尔健身房的消费者与被告发生多次纠纷。广安市市场监督管理局于2020年7月27日向麦尔健身房发出《行政处罚听证告知书》。 2020年6月19日，原告向被告发出《关于物业管理费及水电费的催告函》，催收截至2020年6月19日的水电费及物业管理费，后该函被退回。 2020年10月13日，四川广安爱众股份有限公司枣山客户服务中心向原告发出《欠费通知》，载明案涉房屋从2019年9月起截至2020年10月13日欠付水电费及违约金合计4296.57元。 2020年10月16日，广安百佳物业管理服务有限责任公司出具《关于万贯二期13-2幢麦尔健身房未开门经营的说明》，载明该公司受原告委托于2019年7月3日将案涉房屋交付给被告使用，并办理了交接手续，但被告至今未向该公司申报装修验收，也未进行营业，现承租房屋闲置，且下欠水电、物业服务费用。 诉讼中，原告代被告分别向四川广安爱众股份有限公司、广安百佳物业管理服务有限责任公司缴纳了截至2020年12月9日案涉房屋所欠的水电费及违约金合计4363.77元、物业管理费14920元。庭审中，原告陈述麦尔健身房从租赁至今都未营业，而被告陈述麦尔健身房从2019年春节前停业至今，案涉房屋闲置，并未交还给原告。 同时查明，原告于2020年8月10日与四川圣梓律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费20000元。 本院认为，原、被告于2019年6月26日签订的《万贯法国风情街租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然合同约定了27个月的免租期，以及因为今年新冠肺炎疫情的特殊影响，但被告承租房屋的目的应为经营、原告出租房屋的目的为收取租金并带动周围商业人气，现本地早已转为疫情低风险地区，各行业也逐渐恢复生产经营，被告离开租赁的房屋、长期放任不管，且欠缴水电、物业等费用，其行为已表明不履行合同，故对原告主张解除合同并要求被告返还承租房屋的请求，本院予以支持。因合同约定原告因被告逾期交纳租金、水电气等费用而解除合同的，乙方装修等无偿归甲方所有，且原告未提交证据证明因被告装修造成的实际损失，故对原告主张恢复原状的请求，本院不予支持，原告可另行主张该损失。合同约定租赁期内的水电、物业等费用由被告承担，现原告已代为缴纳水电费及违约金、物业管理费，故对原告要求被告支付水电费及违约金4363.77元、物业管理费14920元的请求，本院亦予以支持。 关于租金损失、违约金及律师费的问题。被告拒绝履行租赁合同给原告造成房屋闲置期间的租金等损失，应当承担赔偿损失的违约责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，综合合同的履行情况、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度以及疫情影响等因素，本院酌定被告赔偿原告六个月的租金损失，即110373.3元（1226.37平方米×15元/平方米/月×6）。合同约定因被告违约导致合同被解除，履约保证金抵作违约金不予返还，故对原告要求被告另行支付违约金34843.65元的请求，本院不予支持。合同约定了因被告违约发生诉讼纠纷而产生的律师费等由被告承担，且原告举示了委托代理合同及律师费发票，故对原告主张被告承担律师费20000元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告广安万贯置业有限公司与被告曹小刚于2019年6月26日签订的《万贯法国风情街租赁合同》； 二、被告曹小刚于本判决生效后起十五日内向原告广安万贯置业有限公司返还位于四川省广安市广安区枣山镇万贯法国××街××幢××号房屋； 三、被告曹小刚于本判决生效后起十五日内向原告广安万贯置业有限公司支付水电费及违约金4363.77元、物业管理费14920元、租金损失110373.3元、律师费20000元，合计149657.07元； 四、驳回原告广安万贯置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6753元，减半收取计3377元，由原告广安万贯置业有限公司负担1977元、被告曹小刚负担1400元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡秋寒 二〇二〇年十二月十八日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。