甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1203号 上诉人（原审原告）：程某，女，1970年4月7日出生，汉族，甘肃省金昌市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某1，甘肃锦舒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张掖市星泓置业有限公司。统一社会信用代码：9162070235783784XN。 法定代表人：闫某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某2，上海兰迪（西安）律师事务所律师。 上诉人程某因与被上诉人张掖市星泓置业有限公司（以下简称：星泓置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院(2019)甘0702民初9832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人程某及其委托诉讼代理人张某1，被上诉人星泓置业公司委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程某上诉请求：撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院(2019)甘0702民初9832号民事判决，依法改判；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人于2019年12月31日才办理红星广场商品房项目竣工验收备案手续，此前商品房一直不具备办理登记手续的条件。2、根据合同约定及法律规定，被上诉人存在违约情形，上诉人有权解除《商品房买卖合同（预售）》。双方签订的合同明确约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该房屋所有权证书的，买受人有权解除合同”。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条也明确规定了“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”3、上诉人已经交纳房产印花税、不动产登记费等，愿意积极办理不动产登记手续，不存在拖延办理不动产登记的因素。从红星广场商品房整体情况来看，均存在没有办理房屋不动产登记手续的情况，间接反映出是因被上诉人的原因导致不能登记。4、委托管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同的约定，不影响上诉人要求解除《商品房买卖合同（预售）》。委托经营管理和房屋买卖是两种不同的法律关系，不能因后面的委托管理关系影响买卖合同发生的纠纷。5、被上诉人在商品房销售过程中存在重大欺诈，在开发红星广场时，前期宣传均表明开发的项目是红星美凯龙，而实际并非红星美凯龙。 星泓置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、2016年11月15日星泓置业公司与程某签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人应当在2017年12月30日向买受人交付商品房，被上诉人与上诉人在2018年1月6日补签了交房手续，且一审已经查明，涉案房屋已经按照约定完成交付并投入使用，被上诉人不存在违约行为。2、办理不动产权证书是双方配合且需要政府批准才能完成的行为，不是被上诉人单方能够完成的，被上诉人曾向上诉人送达了办理产权证书的通知，上诉人不予理会，拒绝配合办理，因此上诉人无权要求解除合同。3、上诉人陈述购买红星广场商品房的买受人均没有办理不动产登记手续，与事实不符。一审中被上诉人已经举证其他购房人办理了产权登记手续，涉及房地产项目证件齐全手续合法。4、关于委托经营期间，不得以任何理由和借口解除变更合同的约定，不违反任何法律法规的强制性规定，不损害任何第三人利益，上诉人没有任何理由要求解除合同。5、上诉人对涉案商品房的实际状况、地理位置均了解清楚，双方才签订《商品房买卖合同（预售）》，被上诉人不存在任何欺诈的行为。 程某向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年11月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《张掖红星广场委托经营管理协议》；2、被告向原告返还已经支付的购房款171406元，并支付利息30853.08元（按年利率6%计算，自2016年11月5日算至2019年11月5日），本息合计202259.08元，且利随本清；3、被告承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年11月15日，原告程某作为买受人，被告星泓置业公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发修建的红星广场（一期）1号商业楼××层，其预测面积为28.79平方米，每平方米单价5953.66元，总价款为171406元。付款方式为一次性付款，买受人应在2016年11月5日前支付该商品房全部价款。出卖人应当自2017年12月30日向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件十一补充协议中约定，买受人承诺在委托经营管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同，否则买受人将承担因此造成的相应经济损失。本补充协议为双方所签《商品房买卖合同》的组成部分并具有同等法律效力。本补充协议自双方签订之日起生效，如本协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。此外，合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等其他内容进行了约定。同日，原告程某作为委托方（甲方），案外人张掖星泓商业管理有限公司作为受托方（乙方），双方签订《张掖红星广场委托经营管理协议》一份，约定甲方委托乙方经营管理的商铺位于张掖红星广场A馆三层（自编号：3A256），建筑面积28.79平方米；在委托期限内，甲方将其房屋的经营管理权（包括占有权、使用权、收益权）委托给乙方履行，甲方放弃自行或交给第三方使用该商铺的权利。乙方接受甲方委托后，对外可以以乙方的名义进行经营管理，甲方对乙方在委托期内代表甲方的经营管理行为全部予以认可；甲方委托乙方对该商铺的交付验收，对交付验收结果予以认可；委托第一期为正式交付之日起10年，即2017年12月30日至2027年12月29日。此外，该管理协议还对委托收益等内容进行了约定。合同/协议签订后，原告于2016年9月25日向被告星泓置业公司交纳购房款5000元，同年10月29日交纳10000元，同年11月5日交纳156406元，合计171406元。2018年1月6日，原告向被告支付了房产印花税、不动产登记费、面积差价款、房产契税，向案外人张掖星泓物业管理有限公司交纳了维修基金。同日，被告将涉案房屋交付原告，双方签订了交房确认书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同解除权，必须具备合同约定解除条件或法定解除条件。本案中，原告与被告星泓置业公司对合同解除条件进行了约定，因此，原、被告双方在履行合同过程中出现符合合同约定解除的情形，当事人方可要求解除合同。根据原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据及被告提交的交房确认书可知，原告程某与被告星泓置业公司签订商品房买卖合同及委托经营管理协议后，原告向被告足额交纳了购房款，被告亦将房屋交付原告，已完成了合同的主要义务。原告主张被告未按期交房并且未与原告办理房屋产权手续，但原告未提交证据证明迟延交房及未办理房屋产权手续是因被告过错或被告存在其他违约行为导致。同时，双方在合同的补充协议中明确约定买受人在委托经营管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同。故原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》不符合合同约定。基于此，对原告要求被告返还购房款并支付利息的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于原告要求解除《张掖红星广场委托经营管理协议》的诉讼请求。庭审中，原告主张《商品房买卖合同（预售）》及《张掖红星广场委托经营管理协议》系一并签订的整体，故要求一并解除。根据审理查明的事实可知，与原告程某签订《张掖红星广场委托经营管理协议》的相对方系案外人张掖星泓商业管理有限公司，该公司与被告星泓置业公司系分别独立的法人机构，与本案被告并非同一主体。故原告要求与被告解除其与案外人签订的《张掖红星广场委托经营管理协议》的诉请，因原告与被告在该份协议中不具有合同相对性，故对原告的该项诉请，不符合法律规定和合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告程某的全部诉讼请求。案件受理费4334元，减半收取2167元，由原告程某负担。 二审中，上诉人提交了以下证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案商品房竣工验收备案的时间是2019年12月31日，被上诉人于2018年1月6日交付房屋，不符合交付条件；2、上诉人向不动产登记中心调取的房地产登记信息表，拟证明涉案商品房初始登记时间为2020年6月10日，此时才具备给上诉人办理不动产登记的条件；3、被上诉人在开发红星广场时的对外宣传材料，拟证明被上诉人在销售商品房时以红星美凯龙的名义进行宣传，使上诉人产生误解，被上诉人存在欺诈行为。被上诉人经质证认为，涉案商品房于2018年1月24日之后已具备办理产权登记手续的条件，被上诉人在开发商品房前期确实与红星美凯龙有合作才进行宣传，在双方签订合同的时候，上诉人也是知道被上诉人的主体资格是张掖市星泓置业有限公司，不存在欺诈的行为。经审查，上诉人提交的竣工验收备案表、房地产登记信息表，能够证明涉案商品房红星广场一期1#商业楼（红星义务中心A馆）竣工验收备案日期是2019年12月31日，涉案商品房初始登记时间为2020年6月10日。本院对上述两份证据予以采信。上诉人购买房屋的用途应以双方签订的合同为准，被上诉人的宣传资料不能作为被上诉人存在欺诈行为的直接证据，且上诉人并未要求撤销合同，上述与本案无关联性，本院不予采信。 被上诉人提交以下证据：1、2018年1月8日张掖市星泓置业有限公司向甘州区住房和城乡建设局提交的红星广场一期（红星义乌中心A馆）项目竣工验收申请。2、2018年1月19日张掖市星泓置业有限公司向住建局提交的工程竣工验收报告。3、红星广场一期的建设工程质量监督报告，拟证明甘州区住建局初始登记时将该项目的地上四层登记为三层，更改后至2020年年初被上诉人才具备给上诉人办证的条件。上诉人质证，对证据的真实性均无异议，但竣工验收申请是否符合竣工验收的要求，还需要进一步审查，最终竣工验收的时间是2019年12月31日，被上诉人不能竣工验收房屋，与上诉人无关。经审查，竣工验收备案是建设单位的义务，被上诉人提交上述证据与本案争议的事实无关联性，本院不予采信。。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人张掖市星泓置业有限公司作为房地产开发企业，将其开发的商品房出售给上诉人，双方形成的商品房买卖合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现上诉人以被上诉人没有交付房屋和办理产权登记为由起诉要求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求退还房款并支付占用房款的利息。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被上诉人应当在2017年12月30日前向上诉人交付房屋，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付日起360日内取得商品房的所有权证书，买受人有权解除合同并请求退还房款及支付违约金。但同时双方又签订了补充协议，上诉人承诺购买的商铺用于投资，在签订《商品房买卖合同》的同时签署了《张掖红星广场委托经营管理协议》，在约定的时间内由商业管理公司经营管理，并承诺在委托经营管理期间不得以任何理由和借口解除、变更合同。该补充协议为《商品房买卖合同》的组成部分并具有同等法律效力，如补充协议与主合同有相悖之处，均以补充协议为准。根据本案查明的事实，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2018年1月6日，在合同约定的交付房屋360日后上诉人购买的商品房所在工程尚未竣工验收，直至2020年6月10日被上诉人才具备给上诉人办理产权登记的条件，被上诉人明显违约，上诉人享有了合同约定的解除权。但上诉人又通过与被上诉人签订补充协议，将购买的商铺委托张掖星泓商业管理有限公司托管经营，并且承诺放弃了合同解除权。现该商品房不存在不能办理产权登记的事由，故上诉人要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退还房款及支付利息的上诉请求不能成立，本院不予支持。 上诉人与张掖星泓商业管理有限公司签订《张掖红星广场委托经营管理协议》，张掖星泓商业管理有限公司并非本案当事人，就双方在履行协议中是否存在违约行为，该合同应否解除，上诉人应与合同相对人另行处理。 综上，上诉人程某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4334元，由上诉人程某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 岳小芸 审判员 宋 睿 二〇二〇年十二月三十日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。