四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12189号 上诉人（原审原告）：张晓玲，女，1963年8月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金，女，系母女关系。 被上诉人（原审被告）：胡荣，男，1963年1月6日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张毅，四川和法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴仲涛，男，1969年11月30日出生，汉族，住四川省彭州市。 原审第三人：赵福明，男，1965年5月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人张晓玲因与被上诉人胡荣、吴仲涛，原审第三人赵福明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2019）川0182民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张晓玲上诉请求：1．撤销原判，改判支持张晓玲一审全部诉讼请求或者发回重审；2．本案一、二审诉讼费由胡荣、吴仲涛承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1．张晓玲与赵福明于1987年4月20日结婚，1999年5月21日，案涉房屋取得房屋所有权证，按照法律规定，案涉房屋的申请、取得均发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同财产，赵福明不应列为本案第三人而应列为原告。2．根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻之间非日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，应取得一致意见；吴仲涛所谓的委托、案涉房屋买卖契约的签订、履行等均没有赵福明的参与。3．本案40000元的债权债务是否到期是本案收取租金或者自主抵债或是以房抵债的前提，但一审法院对该事实并未查清。4．本案所谓的以物抵债是将40000元的借款转变为购房款，双方从未签订以物抵债协议。5．一审庭审笔录能够证明张某作为出借人明知出借40000元为张晓玲的个人债务，更不应该用夫妻共同财产来抵偿个人债务。6．案涉房屋所有登记备案的资料表明张晓玲、赵福明与吴仲涛之间没有建立委托代理关系，张某、胡荣与吴仲涛之间也没有建立委托代理关系。另，即使张某、胡荣与吴仲涛之间均认可存在委托关系，吴仲涛既代理张晓玲、赵福明又代理胡荣，买卖双方为一人代理，违反民法总则第一百六十八条第二款规定，严重侵害张晓玲与赵福明合法权益。7．张晓玲、赵福明与胡荣签订的《房地产买卖契约》第九条约定，本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，但张晓玲与赵福明未签字确认，且吴仲涛无权代表张晓玲与赵福明签字，故该契约没有成立。8．一审庭审中张某称签订上述契约后为规避交易税费向房管局申报了40000元，实际交易45000元，根据合同法第五十二条第二项、第三项规定，该契约为无效合同。9．若吴仲涛是按照该契约的约定知晓张某向张晓玲支付了购房款，那么吴仲涛并未尽到审核义务，若按照张某所述以物抵债来履行该契约，则该契约根本未按照约定内容实际予以履行。二、一审程序违法。一审判决结果为驳回张晓玲对吴仲涛的起诉，适用法律错误，应当适用裁定。 胡荣辩称，1．案涉房屋的登记期限和契约签订期限是2003年，2003年张晓玲向胡荣借款40000元，该款项与当时的房屋买卖登记价款时的价款是相符合的，胡荣认为，张晓玲支付了合理的对价，登记契约是成立的。此外，张某还额外向张晓玲支付了4500元补偿款。2．从抵债合理性来看，张晓玲并未提供其抵债的证据。一审审理查明了登记时没有张晓玲与胡荣的签字，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定进行审理，是符合法律规定和相关科学推理的，对张晓玲与胡荣之间以物抵债的合理性认定是符合该规定的。3．从张晓玲与胡荣的房屋交易持续性来看，张晓玲申请廉租房和退出廉租房的行为证明张晓玲至少在2012年得知房屋已过户，并在长达7年的时间未提出异议，故张晓玲认为其不知晓过户的情况与事实不符。4．虽然赵福明作为第三人未提出主张，但他是有独立请求权的第三人，所以张晓玲的主张不符合法律规定。5．一审中实际是将吴仲涛列为被告，但是张晓玲又没有对其提出明确的诉讼请求，所以一审法院在案件审理中将其作为被告来处理，在一审中适用判决书驳回起诉是符合法律规定的。 吴仲涛辩称，1．张晓玲和张某一起让吴仲涛帮忙过户签了委托合同的手续，吴仲涛帮忙准备了资料交给房管局后，房管局办理了过户手续。2．关于委托手续，当时是张某给胡荣代理的，房产是张晓玲单独的名字，在当时的理解应当是单独所有，故赵福明的字可以由张晓玲代签。吴仲涛只是负责帮忙过户，并不清楚房款是否已支付。 赵福明述称，赵福明2002年至2015年一直在外面打工，关于案涉房屋的过户情况一直不清楚。房屋属于夫妻共同财产，但是张晓玲并没有让赵福明知晓房屋过户情况，签字、捺印也非赵福明所为。 张晓玲向一审法院起诉请求：1．确认张晓玲与胡荣之间的房屋买卖合同无效；2．判决胡荣将其名下位于彭州市××镇××街××宿舍××幢××层××号房屋（产权证号：权0××0号）（以下简称：案涉房屋）恢复登记至张晓玲名下。一审诉讼中张晓玲将第一项诉讼请求变更为：确认《房地产买卖契约》对张晓玲不发生法律效力。 一审法院认定事实：张晓玲与张某系亲姐妹关系，张晓玲与赵福明系夫妻关系。张某与胡荣曾系夫妻关系，二人于2010年离婚，现张某、胡荣二人居住于案涉房屋中。 2000年9月张晓玲向张某借款40000元用于赵福明经营货车。案涉房屋原系张晓玲的职工福利房，登记在张晓玲个人名下，2002年张晓玲外出务工时将案涉房屋及身份证复印件、房屋权证原件、土地使用证原件、户口本原件交由张某管理。 2003年5月15日，吴仲涛代填了《房地产买卖契约》，契约约定张晓玲将案涉房屋（房屋建筑面积87.51平方米，土地使用面积14.58平方米）出售给胡荣，成交价格为40000元，该契约上张晓玲、胡荣、赵福明的签字均为吴仲涛及其中介同事代签。吴仲涛在办理案涉房屋过户的过程中张晓玲、胡荣、赵福明的签字均为吴仲涛代签。过户手续办理完成后吴仲涛将已更名的房屋产权证、土地使用证交由张某。2008年9月胡荣对案涉房屋进行了重新装修。 2009年左右，张某与张晓玲、张某之父张怀德一同以赵福明、张晓玲的名义申请了廉租房（最初申请由于未在房管局系统登记，故时间不详）。该廉租房于2012年10月9日及2013年11月6日接受了两次年审，该廉租房的租赁费由张晓玲支付。该廉租房位于彭州市小鱼洞镇，张晓玲朋友何兰英尚有一套位于彭州市市区的廉租房交由张晓玲居住，因同时需缴纳两套廉租房的租金，张晓玲于2015年12月9日申请注销以赵福明名义申请的廉租房并于2016年4月21日办理完退出保障手续。 2012年底因女儿结婚张晓玲回彭州，并从张某处取回户口本，未取回房屋产权证、土地使用证。后2013年至2015年期间张晓玲及其外孙同张某、胡荣共同居住在案涉房屋中。 一审法院另查明，2018年左右，赵福明以胡荣的名义贷款购买汽车一辆，由胡荣每月代缴按揭款。 一审法院认为，本案争议核心在于《房地产买卖契约》的签订及案涉房屋的过户，是否缺乏张晓玲的意思表示。依照民事诉讼法所确立的举证证明责任的分配方法，本案中，胡荣、吴仲涛当然应当对契约的形成、房屋的过户系得到张晓玲授权这一积极事实承担举证责任。对此，虽吴仲涛辩称办理过户手续是有张晓玲的授权，但未能提供相应的证据证明该事实。对举证缺失问题，吴仲涛亦当庭说明。其提出，争议事实发生在2003年，一是当时房屋产权办理并不规范，不需要买卖双方面签，亦不需要具备委托授权书，仅过户资料、证件齐全即可办理；二是发生的时间距今已有17年，当时资料保管不系统，《房地产经济管理办法》也是在2011年才出台对房地产经济活动进一步规范的。对于吴仲涛的说明，一审法院亦认为符合客观之现实。而由于此种原因，所致当事人举证不能，其非原因于当事人消极抗拒证据的提交，亦非系由于当事人的过失或过错引起证据灭失，故不宜当然简单按照举证证明责任分配后果，径行认定举证义务人承担举证不能的不利后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”对于张晓玲与张某、胡荣围绕案涉房屋，在一审庭审中陈述大量双方认可的事实。基于对具有完全民事行为能力的自然人所为之具体民事行为，系行为人内在意思表现的外在形式。故在双方所举示物证、书证不足，导致待证事实真伪不明的情形下，可以运用逻辑推理和日常生活经验来判断张晓玲针对案涉房屋是否转让所存在的真实意思。 对于胡荣占有案涉房屋的原因，张晓玲提出系因借款40000元，委托胡荣、张某代管，以在一定期间让渡房屋使用权的方式冲抵债务，即以住抵债；胡荣则提出系因需冲抵40000元债务，张晓玲系将房屋所有权进行转让，即以房抵债。对于上述意见，根据双方陈述，一审法院作出如下判断： 一、交易的对价性。案涉房屋契约签订在2003年，综合当时案涉房屋的性质、位置、面积等，其价值与40000元是等价的。在合同关系中应当兼顾双方的利益，该契约订立时对双方赋予权利义务没有明显不对等的情形，该契约不存在显失公平。 二、抵债的合理性。对于案涉借款40000元，双方都认为已经抵偿。若按张晓玲主张是以住抵债，那张晓玲2012年回到彭州市时就应当就40000元与张某进行结算，并拿回房屋产权证及土地产权证，且事隔十多年，以住抵债的租赁费早已高于借款。反之若是以房抵债，双方的债权债务已经结清，更符合双方多年以来默认房屋及借款状态的行为表示。 三、状态的持续性。张晓玲虽否认其早已得知房屋过户的事实，但结合张晓玲当庭陈述、申请及退租廉租房的行为。一审法院认为张晓玲至少在2012年时已经得知房屋过户，但在长达七年的时间张晓玲均未提出异议。且赵福明作为张晓玲的配偶，是案涉房屋的共有人，多年来也未提出异议。甚至在2018年后赵福明还借用胡荣的名义按揭汽车，说明二人之间还有一定信任基础。 综上所述，虽然《房地产买卖契约》上张晓玲、赵福明的签字并非本人所签，胡荣也无法举证证明有张晓玲、赵福明的授权。但根据经验法则，张晓玲主张以住抵债不符合日常生活经验。结合合同交易的价格是否合理、合同是否已经履行，当事人不作否认是否呈现持续状态等因素综合判断，一审法院认为，张晓玲有以房屋所有权抵偿债务的意思表示。《房地产买卖契约》对张晓玲有效，张晓玲对于胡荣的诉讼主张，一审法院不予支持。 另，张晓玲与胡荣是房屋买卖关系，张晓玲与吴仲涛是代理关系，是两重法律关系。一审中张晓玲虽将吴仲涛列为被告，但并未向吴仲涛提出具体的诉讼主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉须有具体的诉讼请求，故应当驳回张晓玲对吴仲涛的起诉。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决：驳回张晓玲对胡荣的全部诉讼请求，驳回张晓玲对吴仲涛的起诉。案件受理费100元，由张晓玲负担。 二审中，张晓玲提交新证据：张晓玲、张某的父亲张怀德出具的《证人证言》，证明目的：张晓玲与胡荣与张某之间没有以物抵债的合意，以及案涉房屋买卖的合意和行为，该套房屋属于张晓玲所有。 胡荣质证认为，对该份证据的真实性、关联性和证明目的有异议。证人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定当庭作证。证人是张晓玲和张某的父亲，是有利害关系的，对张晓玲的借款及以借房抵债不清楚，无法达到张晓玲的证明目的。 吴仲涛质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可，一审庭审时张晓玲陈述2002年，2012年中途回家过3—4次，但证人证言载明一次都没有回来过，说明证人不知道具体的情况。 赵福明发表质证意见，真实性认可，能够达到其证明目的。 本院经审查认为，证人是张晓玲的父亲，与张晓玲有利害关系，该证人证言中的部分内容与已经查明的事实不符，故不能达到其证明目的。 二审中，胡荣、吴仲涛、赵福明未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，张晓玲、赵福明于1987年4月20日登记结婚。 再查明，案涉房屋于2003年6月5日登记在胡荣名下。 本院认为，本案二审的争议焦点为《房地产买卖契约》是否对张晓玲发生法律效力。本院评判如下： 根据查明的事实，2000年9月，张晓玲向张某借款40000元用于赵福明经营货车。对于该款项的偿还方式，张晓玲认为委托胡荣、张某代管案涉房屋，以该房屋的租金抵偿债务，即以住抵债；而胡荣则认为，张晓玲以转让该房屋抵偿债务，即以房抵债。本院认为，案涉《房地产买卖契约》签订于2003年5月，该契约上张晓玲、胡荣、赵福明的签字均为吴仲涛及其同事代签。吴仲涛因当时房屋产权办理并不规范，不需要买卖双方面签，亦不需要具备委托授权书，仅过户资料、证件齐全即可办理。同时，签订案涉合同距今已有17年，当时资料保管不系统。现无法举证其依据张晓玲的授权委托书办理的过户手续，此种情况，并非吴仲涛消极抗拒证据的提交，亦非其过失或过错引起证据灭失，故不宜认定吴仲涛应承担举证不能的后果。另外，从交易价格看，案涉房屋契约签订在2003年，当时案涉房屋的性质、位置、面积等，其价值与40000元是等价的，双方赋予权利义务没有明显不对等的情形；从张晓玲的行为看，若按张晓玲主张是以住抵债，至张晓玲提起本案诉讼时，在长达十多年的时间里，以住抵债的租金早已高于借款，但张晓玲并没有与张某进行租金结算，也未要求胡荣返还房屋，拿回房屋产权证及土地产权证，与常理不符；若按胡荣主张的以房抵债，结合张晓玲当庭陈述、申请及退租廉租房及在2012年底因其女儿结婚回到彭州，仅从张某处取回户口本，并未取回房屋产权证、土地使用证，可以认定其至少在2012年时已经得知案涉房屋过户，无论是张晓玲还是作为张晓玲配偶的赵福明，在此后长达七年的时间并未提出异议，故胡荣主张的以房抵债更具有合理性。因此，一审法院认为《房地产买卖契约》上张晓玲、赵福明的签字虽非本人所签，因年代久远胡荣也无法举证证明有张晓玲、赵福明的授权。但根据经验法则，张晓玲主张以住抵债不符合日常生活经验。结合合同交易的价格是否合理、合同是否已经履行等因素综合判断，张晓玲有以房屋抵偿债务的意思表示，且本案现有证据不能证明《房地产买卖契约》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该《房地产买卖契约》有效，对张晓玲发生法律效力正确，本院予以维持。 另外，张晓玲虽将吴仲涛列为被告，但并未向吴仲涛提出具体的诉讼主张，原判决驳回张晓玲对吴仲涛的起诉虽有不妥，但并未剥夺张晓玲的实体权利，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”情形。因此，本院予以维持。 综上，张晓玲上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张晓玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月十四日 书记员  夏玉荣