河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初1705号原告：刘慧娟，女，汉族，1961年11月29日生，住洛阳市瀍河回族区。原告：刘博，男，汉族，1986年2月3日生，住洛阳市瀍河回族区。原告刘慧娟、刘博共同委托诉讼代理人：张玉琪，河南三叶律师事务所律师，一般代理。被告：杨顺立，男，汉族，1957年10月22日生，住洛阳市瀍河回族区。被告：杨长路，男，汉族，1963年7月19日生，住洛阳市瀍河回族区。被告杨顺立、杨长路共同委托诉讼代理人：韦军鸽、周亚平，河南都典律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市瀍河回族区杨文街道办事处，住所地洛阳市瀍河回族区振兴路**。负责人：陈京京，主任。委托诉讼代理人：刘须华，法律顾问，特别授权。原告刘慧娟、原告刘博诉被告杨顺立、被告杨长路、被告洛阳市瀍河回族区杨文街道办事处（以下简称杨文办事处）合同纠纷一案，本院2020年11月11日立案受理，依法适用简易程序，2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告刘慧娟、刘博共同委托诉讼代理人张玉琪，被告杨顺立、杨长路共同委托诉讼代理人韦军鸽、周亚平，被告杨文办事处委托诉讼代理人刘须华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧娟、刘博请求：1.判决被告偿还全部房屋拆迁补偿款共计35万余元。2.判决被告承担本案全部诉讼费用等。事实和理由：1995年前后，十里铺大队杨坟村将洛常路南侧紧邻河道的路段对外承包，被告杨长路以杨坟村村民的名义承包了该部分土地（现洛常路明珠物流园东侧中石化加油站对面）。1997年，杨长路（系刘新都亲妹妹刘亚茹的老公）以亲戚名义，找到刘新都（当时为瀍河区537厂职工），向刘新都说明家里没有钱，但是不想让承包地空闲，问刘新都是否有意在洛常路其承包地盖门面房，刘新都有意帮助妹妹和妹夫便予以答应，刘新都、刘慧娟夫妻二人倾全家所有以及四处筹措的钱款共计12万余元在该处盖起了两套共500余平方的门面房（一套门面房约为240余平方，分上下两层）。盖房子的所有资金都是刘新都所提供，杨长路并没有提供任何盖房所需资金。当时刘新都与杨长路口头协商，待两栋门面房盖好后，以刘新都的名义将两栋门面房对外出租，收取房租费用抵盖房子的费用，待建房费用以收房租的形式回本以后，刘新都和杨长路一人一套门面房。当时刘新都承担承包地一半的费用，将钱交给杨长路后，由杨长路交到十里铺大队杨坟村委会。此承包地的费用刘新都一直交到2010年12月底。2010年至2011年期间，杨长路以该房子房租已收回成本为由要求给其一套房屋，但实际上房租仅收了5万余元，远远未达到盖房子的成本12万余元，双方多次协商未达成一致，商户也搬离房屋，自此，2011年1月后，洛常路的两栋门面房一直处于空置状态。刘新都也在2013年1月，带着对两栋门面房未了的遗憾，郁郁而终。此外，原告经多次咨询才得知该房子所涉及承包地的承包人名字并非杨长路，而是杨长路的二哥也即本案被告杨顺立。但实际上如上所述，该房子实则为刘新都、刘慧娟夫妇全部出资所建。2019年4月份，原告听说洛常路改扩建，邻马路的门面房需要拆迁。2019年5、6月份，原告不在场的情况下，该门面房拆迁完毕，随后拆迁补偿款拨付到杨文办事处，钱款在被告杨顺立名下。因拆迁补偿款所赔偿的系地上附着物，而拆迁的房子及房内装修装饰等均系刘新都及原告所出资。故原告多次到杨文街道办事处，恳请协调解决钱款发放事宜，但事情一直未解决。至今，长达一年多时间，钱款仍在杨文办事处。被告杨顺立答辩称：一、答辩人系涉案房屋占用土地的承包人，答辩人与杨文办事处十里铺社区签订有土地承包租赁协议。1995年，十里铺社区将村南段洛常路南边中州渠以北的非耕地租赁给答辩人，面积为1亩，期限从1995年2月20日至2015年2月19日，每亩每年的租金为500元，协议到期后双方又签订了续租协议，期限为2015年2月20日至2035年2月19日，每年每亩的租金调整为800元。二、本案应扣除答辩人所交纳的半亩地租金和建房垫土的费用后，并给予答辩人适当的补偿。自1995年租赁土地以来，地租一直是由答辩人一人缴纳，截至拆迁时，答辩人共缴纳地租14000元。刘慧娟等在起诉状中称其丈夫刘新都(已故)承担承包地一半的费用，一直交到2010年12月底与事实不符，其也并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。1996年，应答辩人的要求，答辩人的哥哥杨顺民在涉案房屋所占的土地上垫土，共支出1万余元。因此，在分配拆迁补偿款之前，应扣除涉案半亩地的租金、垫土的费用，并对答辩人给予适当的补偿。三、因涉案房屋占用的土地是非耕地，答辩人的弟弟杨长路便在其中半亩地上建造了两套房屋，杨长路的大舅哥刘新都帮助其建房，建成后便对外出租，但租金一直是由刘慧娟的丈夫刘新都收取。综上所述，答辩人系涉案房屋占用土地的承包人，且自租赁到拆迁，该土地的租金均是由答辩人一人交纳。现答辩人请求贵院在分配拆迁补偿款之前，应扣除涉案半亩地的土地租金、垫土的费用，并给予答辩人适当的补偿。被告杨长路答辩称，一、涉案两套房屋所占用的土地均是由杨顺立承包，且该土地租金自1995年到拆迁时均是由杨顺立一人交纳。1995年，十里铺社区将村南段洛常路南边中州渠以北的非耕地租赁给杨顺立，面积为1亩，当时约定的地租是500元/亩/年，到2015年时变更为800元/亩/年，且该土地租金自1995年到拆迁时均是由杨顺立一人交纳，刘慧娟等在起诉状中称“其丈夫刘新都（已故）承担承包地一半的费用，将钱交给答辩人后，由答辩人交到十里铺大队杨文村委会，一直交到2010年12月底”与事实不符，答辩人未曾收到过刘新都交纳的租金，其也并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。二、涉案两套房屋是答辩人所建，刘新都只是帮助答辩人建房，因为资金不足，便约定在该房屋建成后对外出租，以租金来折抵建房款。答辩人从未向刘新都表示过要将其中一套房屋给刘新都的意思。答辩人系杨顺立的弟弟，杨顺立承包后便把其中的半亩地分给答辩人使用，答辩人从哥哥杨顺立处获得半亩地后，准备在上面建房，因经济困难，答辩人岳母便让大舅哥刘新都帮助答辩人建房，答辩人日夜在现场照看施工。因资金不足，答辩人与刘新都约定，两套房屋建成后对外出租，由刘新都收取租金，来折抵建房的费用，自1998年至2011年的房租共计156800元均是刘新都一人收取。刘慧娟等在起诉状中称“待建房费用以收房租的形式回本以后，刘新都和杨长路一人一套门面房”与事实不符。而事实上，答辩人从未向刘新都表示过要将其中一套房屋给刘新都的意思。三、涉案两套房屋自1998年对外出租以来，所收取的房租已经远远超过当时的建房费用，且建房时答辩人也有出资，应当先对房租和刘新都支出的建房费用进行核算抵扣，将多余的房租返还给答辩人。第一，在建房时，张长明共向答辩人提供8车白灰，每车230元；42吨水泥，每吨270元；7车石子，每车300元，共计15280元，以上所提供的水泥、白灰和石子的材料费，都是由答辩人支付的。第二，答辩人经向自1998年以来的承租人核实，以及根据各承租人出具的证明显示，自1998年到房屋拆迁时，各承租人共交纳租金156800元。刘慧娟等在诉状中称“房租仅收了5万余元”与事实不符，且并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。根据刘慧娟、刘博所提交的证据显示，建房费用共计108803.05元，但该证据均是个人的手写记录，也没有其他证据辅助证明，更没有答辩人的签字确认，真实性无法核实。因此建房费用应扣除答辩人向张长明支付的15280元材料费，之后再对房租和刘新都支出的建房费用进行核算抵扣，并将多余的房租返还给答辩人。综上所述，刘慧娟与刘博对答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，房屋是答辩人所建，刘新都仅是帮助答辩人建房，提供资金上的帮助，根据口头约定，建房费用已经被租金所折抵，且两套房屋的租金已经完全超出了当初建房的费用，经过抵扣，刘慧娟与刘博还应当将涉案房屋的剩余租金返还给答辩人。被告杨文办事处答辩称：本案所涉房产所有权确有争议，办事处无法进行确权，办事处对本案所涉房产因双方不是宅基地，也无房产证，也无政府颁发的建筑许可证等证明，属于违建，按照310国道改扩建方案，只能对土地的承租人签订拆迁补偿协议；原被告双方存在房屋争议应内部进行解决或根据法院判决，办事处才可以进行合理补偿。经审理查明：一、2019年5月8日，杨文办事处为甲，杨顺立为乙方，瀍河回族区杨文办事处十里铺社区居民委员会（简称十里铺居委会）为丙方，签订编号为27的《集体农业土地上附着物征收与补偿协议书》，对坐落于洛常路的472.07㎡房屋建筑（以下简称案涉房屋）给予征收补偿，房屋补偿328802.2元，附属设施及装饰装修补偿24654.4元，并给予搬迁费4720.7元，各项补偿款合计358177元。案涉房屋已被拆除，补偿款尚未发放。被告杨顺立、杨长路主张，案涉房屋使用的土地系杨顺立承包，原告对此不持异议。杨顺立持有原洛阳市郊区土地管理局1996年7月9日颁发的洛郊集建（土籍）字第96094号土地使用权证（以下简称96094号土地使用权证）、2019年3月1日的续租协议、记载1995年12月30日收杨顺立一亩地五年租金2500元的帐页、日期为1995年2月8日的一亩地五年租金2500元的收据、日期为2008年2月1日的一亩地五年（2005年至2010年）租金2500元的收据、日期为2019年3月1日的一亩地五年（2015年至2020年）租金4000元的收据。96094号土地使用权证载明的土地信息包括：图号96052/01015，用地面积229.33平方米，用途商业，东杨文家具厂，西烟酒门市，南空地，北洛常路。帐页、收据均无公章。2019年3月1日的续租协议，相关主要内容为，杨顺立与杨文办事处十里铺村的土地租用协议已到期，社区四组杨文村同意决定继续租给四组杨顺立使用，时间2015年2月20日至2035年2月19日共20年，承包费用为每年每亩800元，交款方式为一次性交纳5年的承包金。关于杨顺立承包的土地为一亩，96094号土地使用权证载明用地面积229.33㎡，杨顺立称，承包地共一亩，一半自己建房用，一半为案涉房屋用地。原告对上述帐页、收据提出异议认为，帐页应该在村委会，（被告持有）来源不合法；收据无公章；不认可帐页、收据的真实性。二、原告刘慧娟与刘新都为夫妻关系，原告刘博系刘慧娟、刘新都儿子。被告杨顺立、杨长路为兄弟关系。原告称刘新都系杨长路妻哥，杨长路无异议，杨顺立也未提出异议。刘新都2013年去世。原告主张，案涉房屋系刘新都、刘慧娟出资12万余元修建，杨长路没有提供任何该房所需资金，刘新都还将承包地（2010年12月前）一半的费用交给杨长路，由杨长路交村委会，原告出示记载签订日期为1997年12月4日的其将建房施工承包给宋通敏的“建房协议书”（以下简称建房协议）、记载有建房费用的笔记本（简称刘新都笔记本）及刘惠霞、刘慧珍、刘惠萍、穆凤英、马全民、刘献明、臧留芬、刘建良、吕会通、吕建军、吕军强的书面证言。建房协议主要内容为，甲方刘新都、杨长路将住宿门面房二层（两套）包给乙方宋通敏丰李建筑公司承建，其中第四项为承包方式，约定“以建筑面积的平方米造价包干，每平方米为260元”，第九项为工期，从1997年12月6号开始至1998年3月20号交工验收，如有人力不可抗拒的自然灾害，工期延序。刘新都的笔记本按页码先后记载的相关内容有：1997年10月31日占道费300元，11月7日人防费136元、增容费510元、烟80元，11月18日老牛看病费用40元，12月7日5个？800元房子用门200元，12月13日上一层楼烟41元，12月23日二层楼费用烟、车费、吃饭80元，12月27日北大街购烟付盖房子人烟30元正，98年1月2日中午孬？、老牛三人吃饭20元，98年1月2号付老牛厕所面砖款300元，98年1月6号晚修摩托车费用60元；12月8日晚付马景景北大街送砖款300元，12月31日下午付马景景北大街运费500元正在马沟砖厂马苗坤在场，98年1月5日晚上付马景景北大街运费200元正，98年1月20日付运费款2000元，余下（530）？；牛贤惠97年12月8日、12月20日、12月31日分别收刘新都建房费2000元、1000元、6000元的收到条；98年1月5日晚上付姑父森来85万块机砖款四次7万元，其中一运？任章如付65000元，3次付款，我垫5000元；97年11月2日孬哥用费，中午？？方院子用费2家88元，12月10日？拉土4车用费160元，12月14日上一层楼板购酒60元；3月23日收莫红军房租4个月二千元，收黄有治3月10日至5月10日一千元；99年10月10日下午和杨长路南马路盖房子用款53777.52元-4500元（99年房租）＝49277.52元，卖马借2000元，合计51277.52元，该内容下有杨长路签名；2000年收入4100元，2001年收入5000元，2002年收入6000元，2003年收入4500元，2004年收入4800元，减水表200元，余4600元，2005年收入6000元，2006年收入6000元，杨长路住院1000元，修房子1000元，合计2000元，余4000元，2007年收入6000元；该房款领取记录，第一次，97年12月12日10000元，第二次，97年12月23日8000元，累计18000元，第三次，97年12月28日取4000元，累计22000元，第四次，98年1月7日取8000元，累计30000元，第五次，98年1月13日取2800元，累计32800元，第六次，98年1月11日取现金7000元，累计39800元，长乐转来3912.45元，累计43712.45元，取现金付铁门水泥款200元，累计43912.45元，第七次，98年1月20日取现金5000元，累计48912.45元，第八次，98年1月21日取现金3000元，累计51912.45元，第九次，98年1月22日取现金2000元，累计53912.45元，第十次，98年2月25日取现金3000元，第十一次，98年3月1日取现金3500元，第十二次，取现金5000元，第十三次，取现金1500元，第十四次，98年3月11日取7000元，累计68912.45元，第十五次，3月12日-4月6日共计10000元，累计78912.45元，第十六次，经中院手2800元，累计81712.45元，第十七次，4月18日取2000元，累计83712.45元，第十八次，4月24日取1000元，累计84712.45元，第十九次，4月28日取3000元，累计87712.45元，第二十次，5月13日领取3000元，累计80712.45元，第二十一次，5月25日领取1500元，累计92212.45元，第二十二次，5月29日领取2500元，累计94712.45元，第二十三次，99年1月13日包括油漆等1510元，累计96225.95元，补合计98年3月11日5000元，累计101225.95元，第二十四次，99年3月13日收拉沙款1500元（16车沙）累10275.95元收条，第二十五次，宋通敏99年3月13日收铁皮480元、炉渣520元、范坤已收砖款3500元，合计4500元，累计107225.95元收条，第二十六次，宋通敏收各种单据1577.06元，累108803.05元收条；杨文房子费用（共19笔），11月20日看地方用40元，12月10日拉沙子3车吃饭100元，12月8日购烟一条17元，12月4日看院子25元，12月13日打孔6个吃饭20元，12月18日拉沙3车吃饭等118元，12月凉台架一付60元，12月19日晚上长路取500元，12月28日上一层楼板购烟糖大肉等60元，97年12月31日晚上宋通敏、马苗坤、刘新都3人吃饭120元，98年1月2日上午长路取500元付田孟森生活费，98年1月4日晚上杨长路取1000元付老张白灰钱，98年1月9日下午长路取300元，98年1月11日上二层楼板费用65元，98年1月15日拉沙3车吃饭、烟、沙费用140元，98年2月15日拉沙、吃、烟等6车沙用费吃110元、沙240元，合计350元，没装电表前用电30元，2月18日拉沙6车购烟吃饭300元，2月27日拉煤渣6车500元。刘惠霞、刘惠萍、刘慧珍、穆凤英、马全民、刘献明、臧留芬、刘建良、吕会通、吕建民、吕军强均证明，刘新都在杨文马路边盖房子，钱不够向证人借钱，刘献明、臧留芬出庭作证。被告质证认为，建房协议所建房屋是不是案涉房屋？笔记本真实性无法核实；证人不能证明是刘新都的房子，借款是否用于建造案涉房屋无法核实。被告认可案涉房屋修建时，包工包料式的“大包”价格是260元/㎡。被告杨长路则主张案涉房屋是其所建，刘新都只是帮其建房，出示张长明书面证明，拟证明其支付了张长明白灰、水泥、石子价款15280元。证明内容为：张长明在唐寺门开有建材商店，1998年供杨长路在公路边建房用白灰8车（230元/车）、合计款1840元，水泥42吨（270元/吨），合款11340元，石子7车（300元/车），合款2100元。原告质证称，证人未到庭，真实性有异议。杨长路为证明刘新都已收取案涉房屋出租的租金156800元，出示莫红章、黄有治、马丽君、董民的书面证明、及刘新都2010年2月24日收据一张、2010年10月18日收据复印件一张。莫红章、黄有治证明内容相同：1998年6月至1999年12月，租杨长路的房子经营饭店，每月房租500元，每三个月都支付1500元。马丽君证明：2000年4月至2001年2月，租杨长路的房子经营饭店，每月房租500元，每月都支付500元。董民证明：2001年到2011年，租洛常路边一套房子（东户邻居杨广兴，西户邻居梁治平），房租每月500元交于刘新都，半年后另租西边一套，每月租金500元，2010年之后租金调整为每月600元。刘新都2010年2月24日收据写明，收到2010年1月至2月房租2400元，2010年10月18日收据写明，收到2010年10月至12月房租3600元。原告质证称，证人均未到庭，按常理，房子不可能十一年一直对外出租，租户是不断变化的，价格不可能一成不变，证言真实性均不认可；董民描述西户邻居梁治平，实际上案涉二套房西为杨顺立；莫红章租金数额有异议，刘新都笔记本记载1999年租金4500元，杨长路签字确认。原告主张房屋到2011年之后没有再对外出租，被告扬长路答辩中认可，被告杨顺立未提出异议。本院认为：原告提交的刘新都笔记本，被告不认可但又不申请鉴定，对刘新都笔记本的真实性予以认定。刘新都记账时，对本案争议没有预见，其内容可予采信。原告持有刘新都与宋通敏签订的建房协议书，而杨长路、杨顺立则没有相应的证据，刘新都笔记本记载的建房费用与建房协议关于承包价格的内容一致，结合刘新都笔记本、及刘新都实际收取租金的情况，原告关于刘新都出资建房的主张，具有明显的证据优势。张长明未到庭接受质证，其证明本不足采信，而且证明案涉房屋使用其白灰、水泥，并不能直接证明付款人，被告杨长路主张支付了白灰、水泥款15280元，也与案涉房屋承包方式为包工包料的大包不一致，其该主张不予采信。原告出资在被告承包的土地上修建案涉房屋，主张建房成本收回后双方各半所有，符合双方的亲属关系，与房屋从结构上为二套的实际相吻合。案涉房屋建成后，刘新都实际收取了租金，原告认为建房成本尚未收回，被告主张租金已收取168000元，鉴于刘新都笔记本是其单方记录，被告主张没有考虑出租可能存在间断等因素，双方均没有充分合理的证据，考虑刘新都单方出租多年的实际情况，本院酌定刘新都建房成本已全部收回。被告杨顺立主张交付土地承包金共14000元，其提供的帐页、收据均无十里铺村公章，证据的合法性、证明力均存疑，而且帐页、收据记载的交款额也仅有9000元；杨顺立证据不足以否定原告关于刘新都交付有土地承包金的主张；即便认定杨顺立交土地承包金14000元属实，该14000元也是其承包一亩地的租金，仅一半可计入案涉房屋使用的土地。杨顺立主张为案涉房屋地基垫土花费一万元，未出示相关证据，而且其也实际建房，其该主张不予采信。案涉房屋拆迁补偿费358177元，考虑被告交付土地承包金的事实，可对承包土地因素给予适当补偿，本院酌定可补偿2万元，则原告应得拆迁补偿款165588.5〔（358177-7000-20000）÷2〕元，其余应归被告杨长路、杨顺立所有。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告洛阳市瀍河回族区杨文街道办事处就编号为27的《集体农业土地上附着物征收与补偿协议书》，于本判决生效之日起十五日内向原告刘慧娟、刘博支付拆迁补偿款165588.5元，其余拆迁补偿款支付给被告杨顺立、杨长路。二、驳回原告刘慧娟、刘博的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3275元，由原告刘慧娟、刘博负担1500元，被告杨长路、杨顺立共同负担1775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  倪献功二〇二〇年十二月十二日法官助理马晓芬书记员任晓娣