四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9322号 上诉人（原审被告）：罗国秀，女，1971年7月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告）：薛尚根，男，1970年6月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗国秀，女，1971年7月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系薛尚根之妻。 被上诉人（原审原告）：凡文清，女，1976年12月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 原审第三人：薛茂林，女，1994年5月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：廖秋平，四川荣恩律师事务所律师。 上诉人罗国秀、薛尚根与被上诉人凡文清、原审第三人薛茂林房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 罗国秀、薛尚根共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凡文清的全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.罗国秀、薛尚根与凡文清于2004年签订《房屋买卖协议》约定将案涉房屋出卖给凡文清，但该房屋是罗国秀与薛茂林共同所有，出售该房屋时并未征得薛茂林的同意。因此在凡文清要求薛茂林协助办证时，薛茂林不同意出售案涉房屋也不予配合办证。2.2020年3月罗国秀、薛尚根接到一审法院送达的开庭传票等相应法律文书时，将该情况告知了薛茂林。后经了解，安置房屋在未取得产权证的情况下不能上市交易，因此案涉交易行为因违反法律强制性规定而无效。3.凡文清在一审中提交的成都市龙泉驿区公证处出具的（2005）成龙证字第3746号公证文书，罗国秀、薛尚根对该文书并不知晓，也从未与凡文清前往公证处办理过任何公证文件，且薛尚根在该公证文书中的身份信息也是错误的，因此该公证文书不具有法律效力。一审法院采信该公证文书作为定案依据，是错误的。 凡文清辩称，1.罗国秀、薛尚根与凡文清于2004年签订《房屋买卖协议》并经成都市龙泉驿区公证处对双方签订合同的过程进行了公证，合同的签订是买卖双方的真实意思表示，合同真实有效，且罗国秀、薛尚根也将房屋交付凡文清装修居住至今。2.薛茂林主张其享有案涉房屋的20平方米的份额，并未提供相关证据证明。薛茂林在一审中并未提交政府行政部门出具的材料，也没有提供相应的安置协议，而凡文清在一审中已提交由成都市龙泉驿区人民政府出具的证明，能够证明案涉房屋是安置给罗国秀的。因此，凡文清签订《房屋买卖协议》及《房屋转让协议》时已尽到审慎义务，并无过错，且已支付对价。3.罗国秀、薛尚根将案涉房屋出卖给凡文清时，薛茂林尚未成年，其法定代理人签订的房屋买卖合同应属有效。如薛茂林认为罗国秀、薛尚根出售案涉房屋损害了其权益，应向罗国秀、薛尚根主张权利，而不能否定案涉合同的效力。4.虽然签约时罗国秀、薛尚根尚未取得房屋产权证，但双方明确约定待案涉房屋取得产权证且能够办理过户手续时罗国秀、薛尚根应承担协助办证义务，该约定符合法律规定；一审中凡文清提交了由成都市龙泉驿区柏合街道办事处出具的情况说明，能够证明案涉房屋已经具备办证条件，成都市龙泉驿区的安置房均能自由交易，办理过户手续。5.公证文书的效力问题，其实与本案并无直接关联性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，该公证文书的效力是法定的，罗国秀、薛尚根否认曾去公证现场办理公证有违诚信，公证部门不可能做出虚假公证。更何况，罗国秀、薛尚根在合同签订后已收取房款并将案涉房屋交付给凡文清，这一客观事实能够印证双方的合同关系成立且有效。罗国秀、薛尚根应协助凡文清办理产权过户手续。请求驳回上诉，维持原判。 薛茂林述称，1.薛茂林向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，申请以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，并提出了独立的诉讼请求。一审法院收到该申请后，却未告知薛茂林是否准许其参加诉讼，属于违反法定程序，损害薛茂林的诉讼权利。在凡文清提起本案诉讼后，薛茂林才知晓案涉房屋已被罗国秀、薛尚根出售，薛茂林认为自己对诉讼标的享有独立的请求权，故于2020年4月17日提交第三人参加诉讼申请书，请求确认《房屋转让协议》及《房屋买卖协议》无效，并判令凡文清返还案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理若干问题的意见》第五十七条的规定，一审法院应对薛茂林的申请进行审查，以书面的方式告知是否准予参加诉讼，但一审法院并未告知薛茂林其申请是否通过，严重违反了法定程序，本案应发回重审。2.从一审判决载明内容看，一审法院已准许薛茂林参加诉讼的申请，但一审法院既未在一审开庭前向薛茂林送达开庭传票等相关诉讼文书，也未告知薛茂林开庭时间和地点，导致薛茂林丧失陈述客观事实的权利，一审法院严重违反法定程序，应发回重审。3.根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭以登记为准，而案涉房屋属于安置房，一直不具备办理产权登记的条件，故，在案涉房屋尚未登记时，罗国秀、薛尚根的转让行为不发生转让的效力。案涉交易发生时，薛茂林尚未成年，其父母作为法定监护人可以代为行使相关权利。但在房屋已具备办理初始登记和转移登记的条件后，薛茂林现已成年，则应由薛茂林自行行使相关权利和履行义务。一审法院判决罗国秀、薛尚根代为履行义务，是对薛茂林作为房屋所有权人处分权行使的错误认定。4.案涉房屋的实际所有权人是薛茂林与罗国秀，薛茂林在凡文清起诉时才知晓罗国秀、薛尚根擅自处分了原属薛茂林的房屋，是对薛茂林权利的损害。目前在房屋尚未办理产权转移登记的情况下，薛茂林有权追回该房屋。事实是，薛茂林与罗国秀原系成都市龙泉驿区长远村**的村民，但在该村组无修建的房屋。依据拆迁政策，如果该村组村民有宅基地即可享受每人20平方米的安置房面积。罗国秀便向案外人曾文俊、陶桂华以6000元的价格购买了40平方米的宅基地作为征占土地。拆迁后，罗国秀、薛茂林分别享有20平方米的安置房面积，如需享受更大面积的安置房，增加面积需补交差价。因此，案涉房屋的所有权人为罗国秀、薛茂林。而薛尚根、罗国秀对案涉房屋的处分系无权处分。5.罗国秀、薛尚根从未与凡文清前往公证处办理过任何公证文件，罗国秀曾就凡文清在一审提交的公证文书前往成都市龙泉驿区公证处进行核实，经工作人员翻阅，发现该公证处当天来访记录里并没有罗国秀、薛尚根与凡文清到公证处申请办理公证的任何记录，公证材料中除《房屋买卖协议》有罗国秀、薛尚根签字，其余材料均无二人签名。故，该份公证书没有按照《中华人民共和国公证法》和公证程序规则的规定出具，程序不合法，不能作为有效证据予以采信。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，应发回重审。 凡文清向一审法院起诉请求：1.判令罗国秀、薛尚根立即申请办理位于成都市龙泉驿区××小区××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权证；2.判令罗国秀、薛尚根在取得案涉房屋的不动产权证后的一个月内将案涉房屋协助过户登记至凡文清名下，并判令罗国秀、薛尚根承担违约金1万元；3.本案诉讼费用由罗国秀、薛尚根负担。一审庭审中，凡文清自愿放弃其主张的违约金请求。 一审法院认定事实：2004年5月8日，乙方凡文清与甲方罗国秀、薛尚根签订《房屋转让协议》，双方约定经甲乙双方多次协商达成共识，罗国秀同意将位于兴龙镇长远小区的安置房转让给凡文清，特签定以下协议：1.甲方将政府安置房110.24平方米的房屋转让给乙方，转让金80174.25元。2.今后房屋产权证所属名称为乙方凡文清，办理产权费用由乙方负责自理。3.转让房屋的费用由乙方交给甲方30000元后，其余50174.25元由乙方凡文清交给政府，甲方概不负责。4.甲方转让的费用30000元由乙方一次性付给甲方，在签字协议同时生效时付清给甲方。 2004年5月9日，凡文清向罗国秀支付购房款，罗国秀出具《收条》一份，载明：“罗国秀收到凡文清转让房屋的40平方米（购房款）30000元”。罗国秀在该收条上签字捺印。同时，凡文清将剩余房屋50174.25元支付给龙泉驿兴龙镇财政所，该所向凡文清出具收到房款50174.25元的《四川省非经营性结算统一票据》一份。 该协议签订后，罗国秀将案涉房屋交付凡文清占有使用至今。 前述协议签订后，甲方罗国秀、薛尚根与乙方凡文清又于2005年8月17日就案涉房屋签订《房屋买卖协议》一份，该份协议中双方约定的房屋位置、面积、价款等与前述《房屋转让协议》一致。同时，双方在该份协议的第三条约定，乙方已于2004年5月8日向甲方一次性付清购房款，同时甲方向乙方交付案涉房屋。协议第六条约定，在该小区统一办理产权证和土地使用证时，甲方应协助乙方办理案涉房屋的产权证和土地使用证，并提供相关的合法手续，由此产生的一切费用均由乙方承担。该份协议在成都市龙泉公证处办理公证，公证书编号（2005）成龙证字第3746号。 2020年4月9日，龙泉驿区人民政府柏合街道办事处出具《情况说明》一份，载明：“龙泉驿区长远一小区，是政府统建的安置小区，用于解决征地拆迁和原长远村的危房搬迁户的住房问题。按有关政策的规定，xx安置户在缴清了有关费用后能办理不动产权证”。 一审另查明，凡文清、罗国秀原均属于安置户，罗国秀将自己享有的安置房面积40平方米转让给凡文清，凡文清向当时的拆迁安置小组申请调换成了面积为110.24平方米的案涉安置房屋。因此，根据《房屋转让协议》，凡文清需向罗国秀支付购房款30000元，剩余购房款50174.25元由凡文清直接支付给政府，作为增补安置房屋面积的差价。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》、收条、非经营性结算票据、《公证书》、柏合街道办事处出具的《情况说明》、庭审笔录及当事人的陈述。 一审法院认为，凡文清与罗国秀、薛尚根签订的《房屋转让协议》，属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，协议合法有效，各方均应恪守履行。双方在协议签订后，凡文清已履行了相应的付款义务，罗国秀已将案涉房屋交付凡文清占有使用。因案涉房屋受安置政策的影响，双方在交易时尚未取得房屋产权证，故客观上无法满足产权过户的条件。现案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，凡文清主张罗国秀、薛尚根继续履行协助办理权证的义务，符合双方协议约定，故一审法院对凡文清主张的诉请予以支持。根据协议约定，因办理不动产权证及过户登记所产生的税费，由凡文清自行负担。 据此，罗国秀、薛尚根未履行协助办理案涉房屋的不动产权，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：罗国秀、薛尚根于判决生效之日起三日内申请办理位于成都市龙泉驿区××小区××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证，罗国秀、薛尚根在取得房屋不动产权证后立即将房屋不动产权证过户至凡文清名下。一审案件受理费减半收取50元，由罗国秀、薛尚根负担。 二审中，罗国秀、薛尚根提交一份《证明》，系由案外人曾文俊、陶桂华等六人于2020年5月11日出具，拟证明：罗国秀、薛茂林在2002年向曾文俊、陶桂华支付6000元购买了40平方米宅基地作为征占土地，并于2004年5月取得拆迁安置房屋位于，其中20平方米属于罗国秀，20平方米属于薛茂林，其余房屋面积是通过补差所得。 经质证，凡文清对该证据的三性均不认可，理由是：证明人的身份不清楚，证明内容体现为主观陈述，不能核实其真实性，不能达到罗国秀、薛尚根的举证目的。薛茂林对该证据的三性均无异议。 薛茂林提交一份新证据，即：2020年5月8日，由成都市龙泉驿区柏合镇长远社区第八居民小组出具的《情况说明》，拟证明：罗国秀、薛茂林系柏合街道长远社区8组征地农转非人员，按当时拆迁安置政策，罗国秀安置住房20平方米，薛茂林安置住房20平方米。 经质证，罗国秀、薛尚根对该证据的三性均无异议。凡文清对该证据形式上的真实性无异议，但认为居民小组属居民自治性组织，并非行政机关，无权对房屋拆迁安置情况出具证明文件；且，关于罗国秀、薛茂林被安置的面积，并不能看出就是针对案涉房屋进行的安置，故与本案亦无关联性，亦不能达到薛茂林的证明目的。 经审查，本院认为，罗国秀、薛尚根提交的《证明》，性质属于证人证言，但出具该《证明》的人员均未出庭作证，该证据的真实性不能核实，故，本院对该《证明》不予采信。薛茂林提交的《情况说明》具备形式上的真实性，本院对真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，一、2020年4月17日，薛茂林向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，其中载明：“贵院受理的凡文清诉罗国秀、薛尚根房屋买卖合同纠纷一案，案号（2020）川0112民初70号。由于薛茂林才是案涉房屋的实际所有权人，对本案诉讼标的享有独立请求权，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼，提出独立诉讼请求：1.确认凡文清与罗国秀、薛尚根签订的《房屋转让协议》和《房屋买卖协议》无效；2.判令凡文清返还位于成都市龙泉驿区××小区××栋××单元××楼××号的安置房屋；3.本案诉讼费、保全费由凡文清承担。事实和理由：罗国秀、薛尚根系薛茂林父母，薛茂林与罗国秀系柏合镇长远村**的村民。2004年5月由于长远村拆迁，故将薛茂林与罗国秀进行拆迁安置，由于此时薛茂林年纪尚小，根本不知晓自己被安置，更不知晓案涉房屋的存在，以及该房屋属于薛茂林的事实。2020年3月，罗国秀、薛尚根收到应诉通知，要求薛茂林配合办理产权证时，薛茂林才知道罗国秀、薛尚根处理了属于薛茂林的案涉房屋。薛茂林认为，案涉房屋系罗国秀与薛茂林共同所有，薛尚根无权处置，罗国秀在未征得薛茂林同意的情况下亦无权私自处分案涉房屋。且在该房屋并未取得确定的产权登记时，罗国秀、薛尚根处分该房屋违反法律强制性规定，该处分行为无效。另据了解，（2005）成龙证字第3746号公证文书，其中载明的乙方身份有误，且罗国秀、薛尚根从未到场签订《房屋买卖协议》，故该公证文书本身存在效力瑕疵。……” 二、2020年4月21日的一审庭审笔录中载明：“……本院在审理期间，在2020年3月20日组织双方进行庭前调解，双方未能达成一致意见，其后，案外人薛茂林（罗国秀之女）申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。由于本案被告及第三人均未到庭，本案依法予以缺席审理。……” 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：《房屋转让协议》和《房屋买卖协议》的效力认定，进而罗国秀、薛尚根应否协助凡文清办理案涉房屋的产权过户登记手续。现评判如下： 本案中，根据罗国秀、薛尚根的上诉意见以及薛茂林的述称意见，其主张《房屋转让协议》和《房屋买卖协议》无效的理由，主要有三个方面：一是案涉房屋系罗国秀、薛茂林共同所有，在出售时未征得薛茂林同意，属于无权处分；二是案涉房屋在转让时尚未取得产权证，依法不能上市交易；三是罗国秀、薛尚根从未前往办理任何公证手续，（2005）成龙证字第3746号公证书出具程序不合法，不应采信。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定在性质上属于管理性规定，不影响合同效力。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”无权处分都不必然导致合同无效，未经共有权人同意的擅自处分行为或者未取得房屋产权证更不应成为合同无效的理由。即便案涉房屋系薛茂林、罗国秀因拆迁安置而共同所有，且罗国秀、薛尚根转让房屋时未征得薛茂林同意，该事实亦不影响案涉合同的效力认定。故本院对罗国秀、薛尚根及薛茂林以签订案涉合同时未取得房屋权属证书为由主张合同无效的理由不予采信。至于（2005）成龙证字第3746号公证书出具程序是否合法的问题，本院认为，罗国秀、薛尚根及薛茂林对《房屋买卖协议》中罗国秀、薛尚根的签名真实性不持异议，且该合同与此前签订的《房屋转让协议》对房屋位置、面积、价款等均约定一致，能够认定系买卖双方的真实意思表示。而罗国秀、薛尚根是否实际前往公证处办理《房屋买卖协议》公证事宜的事实，并不影响对《房屋买卖协议》合法有效的认定。故，本院对罗国秀、薛尚根及薛茂林以公证书存在程序不合法情形为由主张合同无效的理由不予采信。 关于一审法院审理程序是否违法的问题。经查，薛茂林向一审法院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，对此一审法院未以书面方式向薛茂林明确告知是否受理其诉请，审理程序确有瑕疵。但鉴于罗国秀、薛尚根作为一审被告提出的抗辩意见，与薛茂林诉请确认案涉合同无效的事由相一致，一审法院将薛茂林列为无独立请求权第三人参加诉讼，亦是从减少当事人诉累的角度予以考虑。基于此，本院认为一审该程序瑕疵不构成严重违反法定程序而应发回重审的情形。对薛茂林请求将本案发回重审的意见，本院不予支持。 案涉房屋目前虽尚未登记在案涉房屋买卖合同关系的出卖方名下，但，不能因出卖方不配合办理取得案涉房屋产权证的行为而构成凡文清主张其权利的障碍。基于此，一审判决罗国秀、薛尚根应提出申请办理案涉房屋的不动产权证，并在罗国秀、薛尚根取得案涉房屋所有权后协助凡文清办理产权过户登记手续，并无不当，本院予以维持。 综上，罗国秀、薛尚根的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人罗国秀、薛尚根负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王朝阳