江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初6097号原告：吴乃滔，男，1975年11月11日生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：徐士存，江苏六朝律师事务所律师。原告：杨云，女，1983年6月17日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：徐士存，江苏六朝律师事务所律师。被告：南京佳祺建设集团有限公司，住所地江苏省南京市六合经济开发区。法定代表人：王安宁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王波，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智榕，江苏新高的律师事务所律师。原告吴乃滔、杨云与被告南京佳祺建设集团有限公司（下称佳祺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴乃滔、杨云委托诉讼代理人徐士存与被告佳祺公司委托诉讼代理人王波、唐智榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴乃滔、杨云向本院提出诉讼请求：1.判令佳祺公司赔偿吴乃滔、杨云345**元；2.判令佳祺公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月，佳祺公司开工建设“凤凰美地”住宅小区，2014年12月取得预售许可证。为扩大影响力，佳祺公司通过发行宣传单、道路道旗公告、楼盘围挡广告、售楼处张贴广告、广告牌等形式，宣称“名校琅小为邻，孩子赢在起跑线”“琅小为邻，前程无忧”“大胜关大桥正式通车，凤凰美地10分钟畅达奥体主城”“奥南首战地铁盘”“三地铁环绕”“地铁来了！错过河西，岂能再错过奥南”等等。2018年9月1日后，吴乃滔、杨云发现当初宣传为虚假，该小区不属于琅琊路小学的学区，至今无地铁规划。2016年4月19日，南京市雨花台区市场监督管理局曾就佳祺公司发布的上述广告，作出《行政处罚决定书》，对其违法行为进行了行政处罚。吴乃滔、杨云认为，佳祺公司的宣传资料、广告中关于楼盘属于琅琊路小学学区及地铁情况的允诺具体确定，对合同订立及合同价款有重大影响。现诉至法院请求判如所请。被告佳祺公司辩称，吴乃滔、杨云的诉讼请求与事实不符，请求法庭予以全部驳回。1.关于地铁问题。地铁规划是有的，但具体地铁设施建设的时间、地铁沿线设置站点等内容是由政府决定的，吴乃滔、杨云作为买房人对此理应知晓。2.关于学区房问题。买房人签订合同时有无小孩？是否已经在琅玡路小学雨花分校上学？是否影响合同订立？不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购房屋的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区、政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽到审慎的注意义务。即使对此缺乏最起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区的范围，并非由开发商决定，而是由政策教育部门决定。本着对自己负责的态度，也应向相关政府部门核实后再做决定。再次，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房不动产登记后才会正式公布该小区的施教区的划分，广告宣传具有不确定性，因此学区的选择并非诉争案件房屋买卖合同的合同目的，购房人理应知晓。3.购房协议中已经明确约定宣传不构成要约，最终以合同约定的内容为准，购房协议补充条款第14条明确了对该房屋及该房屋的相关事项所做文字图片模型口头描述等最终应以纳入本契约的内容为准，本契约没有约定的对甲乙双方无任何约束力。补充协议第18条也明确了业主在购买该房屋之前承诺对本套住宅的具体结构、房屋周边环境已充分了解并认可的情况下将房屋款项支付给甲方。由此佳祺公司认为业主买房时已经非常明确知道小区周边配套情况。4.价格因素对购房人买房人影响十分巨大，当时在物价局备案约为每平方米14000元，业主成交均价在每平方米11000元，与周边楼盘相比，佳祺公司所售房屋价格更为优惠更具有吸引力，目前该小区二手房平均价在每平方米22000元，小区价格涨浮很大。5.案涉小区于2017年1、2、3月分别交付给业主，但是业主在2020年才向法院诉讼，已过诉讼时效。综上，请求法庭驳回吴乃滔、杨云全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，预售人甲方佳祺公司、预购人乙方吴乃滔、杨云签订宁房预售合字XXXXX号《凤凰美地小区商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市雨花台区雨花经济开发区凤凰美地小区XX幢XX单元XX室，设计用途为一般住宅，建筑面积97.13平方米，单价11839.8元/平方米，总价款为1150000元。甲方应于2016年12月20日前向乙方交付该商品房。合同对其他事项进行了约定。同时，双方另行签订《甲、乙双方的其它约定》1份，其中第14条约定甲方对该房屋及该房屋的相关事项所作文字、图片、模型、口头描述等，最终应以纳入本契约约定的内容为准，本契约没有约定的，对甲乙双方无任何法律约束力。第18条约定乙方在购买甲方该房屋之前，承诺对本套住宅的具体结构，房屋的周边环境已充分了解并认可的情况下将房款支付给甲方。合同签订后，吴乃滔、杨云按照合同约定向佳祺公司支付了购房款，佳祺公司按约定时间向吴乃滔、杨云交付了案涉房屋。另认定：2016年4月19日，南京市雨花台区市场监督管理局作出雨市监案（2016）00021号《行政处罚决定书》，主要内容为2016年2月25日，该局执法人员对位于南京市雨花台区售楼处进行了检查，检查中发现佳祺公司在其售楼处外围及售楼处大厅内张贴悬挂多块标注有“名校琅小为邻，孩子赢在起跑线”“大胜关大桥正式通车，凤凰美地10分钟畅达奥体主城”“奥南首战地铁盘”“三地铁环绕”等字样的广告标语，当事人的上述行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项、第四项的规定，执法人员在报请局长批准后对当事人的上述行为进行了立案调查。经查，当事人佳祺公司于2013年5月的时候通过招标将位于南京市雨花台区的地块竞得并于2014年5月开工建设，在2014年12月的时候取得了商品房预售许可证。从2015年6月开始修建了该地块名称为“凤凰美地”售楼处并开始对外销售楼盘。为了扩展该楼盘的影响力，当事人在2015年12月的时候向南京市雨花台区雨花经济区管委会申请了凤集大道和龙飞路两侧道旗广告的使用权，经管委会批准，该道旗广告使用权时限从2015年12月至2016年12月30日止，当事人从2016年1月开始，自己设计、制作了130幅印有“10分钟畅达河西”为内容的道旗广告，并在2016年1月25日由当事人公司工作人员发布在凤集大道和龙飞路两侧道旗上，截止被该局执法人员查获时发布时间为1个月。执法人员在检查中发现当事人在该楼盘售楼处外围围挡和售楼处内部的广告牌上印有“名校琅小为邻，孩子赢在起跑线”“大胜关大桥正式通车，凤凰美地10分钟畅达奥体主城”“奥南首站地铁盘”“三地铁环绕”等字样的广告标语，当事人企业无法提供该楼盘属于南京市琅琊路小学学区证明材料，也无法提供该楼盘属于地铁楼盘证明材料。当事人设计发布的房地产广告内容违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。依据《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项、第四项、第五十八条的规定，决定对当事人作出以下处罚：1、责令当事人立即停止违法广告的发布；2、处以广告费用两倍的罚款即人民币30000元。还认定：2015年7月27日，365网站发布一则广告视频，吴乃滔等人将该视频于2020年9月20日予以下载并公证，主要内容为365淘房网主持人与售楼处工作人员在售楼处沙盘前对预售房屋进行交谈。其中，售楼处工作人员介绍“------我们这是被三地铁环绕的，这个宁和城际的话，离我们最近的一站是耐克聚源站，离我们1.5公里，这是板桥的第一条地铁线，最晚17年肯定能通车的，已经在建了，这条8号线就是我们旁边宁芜铁路这一条，3-5年不会动工，这条线路已经规划出来了，一定是会建的，离我们最近的一站，大概五六百米，然后9号线是从绿博园那边南延过来的，在管委会旁边有一站，所以未来，我们是被三条地铁线环绕的------小学的话，就目前而言的话板小镇上有个板小，然后18年在马路斜对面，走路约五分钟的地方有一个琅琊路分校，正式开始招生，所以说在我们这周边的话，两所小学可供选择，但是如果那个琅琊路分校一旦落实到我们这边的话，我们的学区就是琅琊路分校------”。再认定：案涉小区属于南京市雨花台区板桥小学施教区（学区），不属于南京市琅琊路小学分校施教区，二者距离约400米。南京市地铁S3号线（宁和线）一期于2017年12月开通运营，刘村站距离案涉小区约3公里。8号线尚未开工建设，规划设置了板桥站。9号线建设中，计划于2023年开通，设置了板桥凤集大道站。庭审中，吴乃滔、杨云称主张的损失的依据系佳祺公司违约，按照房价3%计算损失。以上事实有当事人陈述、凤凰美地小区商品房预售合同、甲乙双方的其它约定、行政处罚决定书、公证书及视频、文字整理资料、宣传单页、网页截图等证据证实。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，佳祺公司的销售广告和宣传资料所涉及的学区房事项和地铁通车事项非佳祺公司开发规划范围内的相关设施，吴乃滔、杨云也未提供证据证明上述宣传事项对订立合同和房屋价格确定有重大影响，该宣传事项不构成要约，非合同内容。同时，双方在《甲、乙双方的其它约定》中第14条明确约定“甲方对该房屋及该房屋的相关事项所作文字、图片、模型、口头描述等，最终应以纳入本契约约定的内容为准，本契约没有约定的，对甲乙双方无任何法律约束力”，第18条也明确了“业主在购买该房屋之前承诺对本套住宅的具体结构、房屋周边环境已充分了解并认可的情况下将房屋款项支付给甲方”。该《甲、乙双方的其它约定》单独成页，具有明显的提示性质，作为合同一方当事人应当对宣传事项有理性判断。南京市雨花台区市场监督管理局作出雨市监案（2016）00021号《行政处罚决定书》，该决定书依据《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项、第四项的规定处罚，该行政处罚行为系规范开发商广告内容，并未认定其宣传已经误导购房人并造成购房人损失，故该决定书的行政处罚行为不能作为本案界定佳祺公司违约的依据。综上，吴乃涛、杨云的诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第二款规定，判决如下：驳回原告吴乃滔、杨云的全部诉讼请求。案件受理费331元，由原告吴乃滔、杨云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年十二月二十八日书记员  林丹萍