苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7574号原告：黄元平。委托诉讼代理人：蔡明智、姜壮志，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：方永春。被告：徐伟珠。被告：张仙琴。上述三被告共同委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。原告黄元平诉被告方永春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请依法追加徐伟珠、张仙琴作为被告参加诉讼。原告黄元平委托诉讼代理人蔡明智、姜壮志，被告方永春、徐伟珠、张仙琴共同委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄元平向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同退还其合同保证金10万元及该款按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月1日起计算至实际返还之日止的利息；2、三被告退还其疫情期间已支付的三个月租金37万元。事实与理由：2017年5月4日，其向被告方永春承租苏州市木渎镇翠坊北街15号三开间商铺经营服装，租赁期限三年，自2017年8月1日至2020年7月31日，其按约支付租金及10万元保证金，租赁期届满后其将上述房屋腾空返还被告方永春，但方永春拒绝退还其保证金10万元。另因疫情影响，2020年上半年上述房屋无法正常使用，其要求被告方永春减免三个月租金，但遭到拒绝，故诉至法院。被告方永春、徐伟珠、张仙琴共同辩称，同意退还原告保证金，但要求原告结清水电费并将涉讼房屋楼梯恢复原样，至于房屋受疫情影响无法使用，其同意原告在租期届满后继续无偿使用两个月作为补偿，故不同意退还疫情期间三个月房屋租金，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，原告（乙方）与被告方永春（甲方）签订《店面房租赁合同》一份，约定甲方将苏州市木渎镇翠坊北街15号三开间商铺（现红豆男装、蛋糕店）租赁给乙方经营服装服饰零售，一楼房屋建筑面积约240平方米，二楼房屋建筑面积约为240平方米，租赁期限3年，自2017年8月1日到2020年7月31日止，租赁期满，如乙方需要继续租赁，应提前3个月同甲方协商，并在合同期满前1个月续签合同。如乙方放弃继续租赁，应在租赁期满之日将房屋交还给甲方，并清理完毕有关物品，甲方不予保管。租金第一年为1450000元，第二年、第三年均为1480000元。甲方向乙方收取100000元作为合同保证金，该保证金由甲方不计利息保管，合同期满后，甲方全额退还给乙方。合同解除或终止后，房内固定装修残余价值归甲方所有，或甲方也有权主张乙方将房屋恢复原样。上述合同签订后，原告支付了租赁期限内租金及100000元保证金，被告方永春将上述房屋交付原告使用。另查明，2020年8月1日，原告侄子马小朋通过电话联系被告方永春，主要内容为：马小朋告知方永春昨天晚上（2020年7月31日）已将涉讼房屋腾空，方永春要求马小朋搬回去再延期租一个月，马小朋不同意，称今天把钥匙归还方永春，方永春表示不收钥匙，要求马小朋下个月再交钥匙。同日，原告通过EMS邮政特快专递将涉讼房屋钥匙邮寄至“浙江省青田县腊口镇洋西边6-12号”，收件人为方永春并附有手机号码，快递面单上备注涉讼房屋钥匙，该邮件被于2020年8月5日被退回。对此，原告称，其让其侄子马小朋将涉讼房屋钥匙交还方永春，方永春拒收，故其将钥匙邮寄至方永春户籍地，但方永春仍拒收钥匙，故邮件被退回；被告方永春称，其户籍地为浙江省青田县腊口镇武洋西边**，与原告的邮寄地址相差一个“武”字，且其常年不在户籍地，不是拒收该快递，实际上是无法收取该快递。2020年8月2日，被告方永春向原告发出《通知书》，告知原告其自愿将涉讼房屋由原告继续经营使用至2020年9月底，仅需负担水电费，无须支付租金，并要求原告在2020年9月30日将涉讼房屋腾空返还并恢复原状（恢复被拆除的楼梯）。2020年8月4日，原告向被告方永春发出《通知书》回函，告知方永春其已于2020年7月31日将涉讼房屋腾空并搬离，且已交还钥匙，同时由于疫情影响，涉讼房屋店铺上半年几乎未能正常营业，要求退还三个月租金37万元。2020年8月5日，被告方永春向原告发出《再次通知书》，告知原告其未收到涉讼房屋钥匙，并要求原告对其提出的免费使用涉讼房屋至2020年9月底作为疫情期间补偿的优惠让利措施作出明确表示，如果放弃，要求原告在腾空房屋、恢复被拆楼梯并由其验收后再办理交接手续。2020年9月24日，被告方永春又向原告发出《通知书》，告知原告其为减少损失，有意提早收回房屋，并愿意退还自收回涉讼房屋之次日起至2020年9月30日的租金，同时要求原告结清水电费3435元并交还钥匙，恢复被拆除楼梯。审理中，三被告称，其已于2020年9月25日收回涉讼房屋，同时出租给案外人蓝上海，租赁期限至2021年2月25日。审理中，原告称，其在涉讼房屋租赁期届满前1-2月就已通过电话告知原告到期不续租将撤场，并和原告商量过疫情期间减免租金事宜，三被告未向其提出过免费延长使用房屋的方案。三被告称，原告未告知其合同到期不续租事宜，其和原告在租期届满前1-2月通过电话沟通延长免费使用房屋1-2月作为疫情期间的补偿。再查明，涉讼房屋系苏州市吴中食品有限公司（以下简称吴中食品公司）出租被告张仙琴、徐伟珠，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，张仙琴、徐伟珠同意被告方永春将涉讼房屋以方永春的名义出租给原告，并确认由其三人共同承担责任。2017年11月1日，原告向吴中食品公司出具承诺书，主要内容为：因经营需要，拟将中间楼梯的朝向进行改造，承诺本次改造不破坏承重梁、承重墙、承重柱等安全结构，如因本次改造而发生的安全问题，愿意承担相应的责任。2020年7月15日，吴中食品有限公司向被告徐伟珠发函，主要内容为：黄元平2017年11月1日对涉讼房屋楼梯进行了改造，其获悉徐伟珠与黄元平的租赁合同到期后不再续租，提醒徐伟珠在黄元平的租赁合同届满交还房屋时，要求黄元平拆除铁质楼梯，恢复最南侧商铺的钢筋混凝土楼梯或者向黄元平收取拆除及恢复上述楼梯的相应费用。审理中，原告确认尚欠被告方永春水电费3435元，同意在保证金中予以扣减。以上事实，有原告提供的《店面房租赁合同》、邮寄钥匙视频、EMS邮寄凭证、微信聊天记录、通话录音，被告提供的微信聊天记录、承诺书、租房合同、函等证据及本案的庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉讼《店面房租赁合同》于2020年7月31日届满，原告腾空房屋并向被告方永春交还钥匙即明确表示不续租涉讼房屋，故原告要求三被告退还押金100000元及支付应返还押金逾期利息的请求于法有据，本院对此予以支持。因原告同意在保证金中扣减欠付的水电费3435元，本院对此予以确认，故三被告应退还原告保证金96565元。至于疫情期间的租金损失，原告要求退还三个月租金，三被告则提出租期届满后再由原告无偿使用两个月作为补偿的方案，因现无证据反映三被告在涉讼房屋租期届满前对原告提出了上述补偿方案，且从吴中食品有限公司向被告徐伟珠发出的函中可以得知三被告知道或者应当知道原告在涉讼房屋到期后将不再续租，在原告腾空搬离涉讼房屋并邮寄交还钥匙的情况下，被告方永春向原告发出通知书提出租期届满后再无偿使用两个月作为补偿的方案已不具有实际履行意义,现综合根据合同的履行情况，疫情防控对原告租赁涉讼房屋店铺开展正常经营存在的不利影响等因素，按照公平原则酌情确认三被告减免原告约一个月的租金，故三被告退还原告租金120000元。至于三被告要求原告恢复涉讼房屋楼梯原状的请求，因涉讼租赁合同约定合同终止后，房内固定装修残余价值归被告方永春所有，或方永春也有权主张原告将房屋恢复原样，现三被告确认其已于2020年9月25日收回涉讼房屋并出租给案外人蓝上海，应视为三被告以行为的方式接受了涉讼房屋固定装修残余价值，其再要求原告恢复楼梯原状无事实与法律依据，本院对此不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告方永春、徐伟珠、张仙琴于本判决生效之日起十日内退还原告保证金人民币96569元并支付该款按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月1日起计算至实际履行之日止的利息。二、被告方永春、徐伟珠、张仙琴于本判决生效之日起十日内退还原告租金人民币120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4175元，由原告黄元平负担2251元，被告方永春、徐伟珠、张仙琴共同负担1924元（三被告负担部分费用已由原告预交，三被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 员 谢丰二〇二〇年十二月十五日法官助理 吴兵书 记 员 吴月