山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13924号上诉人（原审原告）：李多凌，女，1984年12月12日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中住地产经纪有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码9137010235347966P。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司员工。上诉人李多凌因与被上诉人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李多凌上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判中住公司赔偿李多凌损失100万元；2.一、二审诉讼费用由中住公司承担。事实与理由：中住公司违反法律规定和合同约定，未尽勤勉审查和如实报告等保障交易安全的义务，存在重大过错，给李多凌造成巨大损失，一审法院认定中住公司不应承担补充赔偿责任属适用法律错误，其酌情确定较低的赔偿数额，有违公平。（一）中住公司在案涉居间服务合同履行过程中存在重大过错，应当对李多凌承担补充赔偿责任。中住公司作为专业的房屋中介机构，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务。依据合同约定和法律规定，中住公司在进行居间服务时应尽到审慎的审查、核实、如实报告等保障交易安全的义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。而本案中住公司未尽到审慎勤勉的审查义务和如实告知等保障交易安全的义务，致使戚龙永诈骗行为轻易实施，存在重大过错。1.依据《房地产经纪管理办法》第二十三条之规定，戚龙永在出售该房屋时从未向中住公司提供过房屋权属证书，甚至连购房合同原件都未能向中住公司提供，中住公司本应依法拒绝戚龙永的委托，但是中住公司在利益驱使下，违反国家强制性要求，接受戚龙永委托，为其实施诈骗提供了便利，使李多凌陷入房屋买卖诈骗陷阱。中住公司存在严重主观过错，严重侵害了李多凌权益。2.戚龙永向开发商以“首付贷”方式购买，仅支付了《商品房买卖合同》约定的1179725.00元首付款的五分之一，这与戚龙永买卖合同中载明的首付款1179725.00元严重不符，并且涉案房产在中住公司居间促成交易前早已断供。对于戚龙永向开发商付款情况中住公司既未要求戚龙永提供任何材料予以证明，也未做任何的合理调查、核实，存在重大过错。3.依据《房地产经纪管理办法》第二十二条之规定，中住公司对于案涉房屋未依照法律规定和行业规范编制房屋状况说明书，未核实涉案房屋贷款情况，中住公司严重不作为为戚龙永的诈骗得以顺利实施提供了便利，中住公司具有存在重大过错。4.中住公司未进一步核实、查证戚龙永是否持有房屋买卖合同原件、不持有的原因等情况，更未向李多凌如实告知其未进行核实的事实，致使李多凌认为中住公司的居间交易是安全的，中住公司的行为是以自己的信誉为戚龙永做担保，加深李多凌对其居间交易安全性的信任，一定程度上有助于戚龙永的诈骗实施。5.中住公司恶意隐瞒其工作人员不具备房地产经纪人资格的事实，存在严重违法情形。《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，否则应当予以处罚。本案中，案涉《房屋买卖合同》中没有经纪人或经纪协理人的签名，中住公司的工作人员不具有房地产经纪人资格，欠缺居间信息合理审查的专业能力。中住公司恶意隐瞒其工作人员不具备专业资格，违法违规签署经纪服务合同，一定程度上有助于戚龙永的诈骗实施。中住公司作为专业的房产经纪主体，对上述事实本应敏感判断，但却对种种不合常理的事实未能作出合理预警，并且均未能将这些信息真实地反馈给李多凌，反而在未作任何调查、核实的情况下仓促促成交易，存在重大过错，就李多凌未能获得赔偿部分中住公司应承担补充赔偿责任。（二）中住公司过错程度巨大，一审法院未确定过错比例，直接酌情确定较低的赔偿数额属认定事实不清，适用法律错误。中住公司的过错程度，其至少应当承担40%的过错比例，目前李多凌仍存在的损失为280万元，李多凌一审主张100万元，未超出损失的40%，一审法院未予全部支持显属错误，请求二审法院予以纠正。中住公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。（一）《房屋买卖合同》中已经注明房屋的基本状况，包括了房屋坐落位置、面积、所有权人、是否存在抵押及租赁。《房地产经纪管理办法》中要求中介机构编制房屋状况说明书，但并未明确要求具体的形式及内容，我方在提供的合同文本中明确记载核实房屋基本状况并无不当，该合同已经包含了房屋状况说明书应包含的内容。且李多凌所支付的购房款暂时无法追回的根本原因并不是中住公司未编制房屋状况说明书，而是因为案外人戚龙永本身存在欺诈目的，这并不是房屋状况说明书所能规避的。（二）在《房屋买卖合同》签订前及签订过程中，中住公司与李多凌同是戚龙永诈骗行为的受害人，李多凌的损失是戚龙永的诈骗行为造成的，所有损失应由戚龙永承担，（2019）鲁0102刑初110号刑事判决书已经判令戚龙永退赔李多凌经济损失280万元，且从该判决中可以得知，戚龙永于刑事案件案发前已经向李多凌退还70万元。李多凌向戚龙永支付的购房款350万元均已经由生效的法律文书予以保护，且本案一审法院因认定房屋买卖合同无效判决中住公司退还居间佣金，并在退还的居间佣金之外另行赔偿20万，即使中住公司在居间服务过程中存在过错，该赔偿金额已高达所收居间佣金的近三倍，因此李多凌要求中住公司赔偿100万明显加重了责任，无任何事实和法律依据。（三）签订《房屋买卖合同》时戚龙永虽未提供《商品房购房合同》原件，但当时李多凌在场，在戚龙永表示过几天就会提供后，李多凌同意签订《房屋买卖合同》，且中住公司在协助双方起草房屋买卖合同时已经核实房屋的贷款问题，戚龙永陈述该房屋存在抵押贷款，是在中信银行办理的，中住公司也已经在合同中注明了戚龙永应办理注销的时间。李多凌向一审法院起诉请求：1.中住公司在100万元范围内就戚龙永刑事退赔不足部分对李多凌承担补充赔偿责任；2.中住公司退还李多凌居间报酬70500元；3.本案诉讼费用由中住公司承担。一审法院认定事实：2014年，戚龙永与济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大公司）订立《济南市商品房买卖合同》，约定：戚龙永购买恒大帝景3号楼2单元502室商品房一套。付款方式为银行、公积金按揭付款。2014年7月16日前支付首期房款1179725元，余款275万元，须在2014年7月16日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。恒大公司应当在2016年7月31日前，该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》时将合同约定的商品房交付戚龙永。2016年12月24日，戚龙永作为出卖人与买受人李多凌、居间人中住公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：戚龙永自愿出售座落于济南市历下区恒大帝景小区3号楼2单元502室房产给李多凌。房屋抵押、租赁情况为有抵押，空置中。成交价格为470万元，李多凌在买卖合同签订时向戚龙永支付定金10万元。戚龙永自本合同签订时将《房屋所有权证》交由中住公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。若发生与戚龙永有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于抵押、查封等权利限制情况），由戚龙永负责解决，并向李多凌承担损失。签订合同日起，戚龙永与李多凌必须随时无条件向中住公司提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，中住公司根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。此合同签订即时生效。2016年12月25日，上述三方当事人就上述买卖合同签订补充协议。协议载明：2016年12月25日再追加购房定金70万元。今购买恒大帝景3号楼2单元502室，产权人戚龙永，现因没有下房产证，等下证当日直接过户给李多凌，李多凌在此房产过户当日一次性付清剩余房款70万。戚龙永与李多凌约定本合同交易价格为470万元。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分。2016年12月至2017年3月，李多凌向戚龙永以银行转账方式支付定金及购房款共计350万元。戚龙永向李多凌出具上述款项数额的收条。李多凌向中住公司支付佣金70500元，并由中住公司向李多凌出具佣金确认单。后戚龙永因隐瞒房屋贷款已逾期且存在权属争议情况下出售涉案房屋构成合同诈骗罪。济南市历下区人民法院（2019）鲁0102刑初110号刑事判决书载明：戚龙永在隐瞒涉案房产贷款已逾期且存在权属争议的情况下，以总价款470万元将该房产出售给李多凌，案发前，戚龙永归还李多凌70万元。并判决戚龙永犯合同诈骗罪，判处有期徒刑11年并退赔李多凌经济损失280万元。戚龙永不服一审判决，提起上诉。济南市中级人民法院维持原判。一审法院认为，根据李多凌与中住公司及案外人戚龙永签订的《房屋买卖合同》表明李多凌与中住公司之间成立居间合同关系。由于戚龙永本人的犯罪故意，在隐瞒贷款还款情况下以骗取李多凌购房款为目的签订房产买卖合同，并造成李多凌的重大经济损失。因此，戚龙永与李多凌之间的房产买卖合同无效。但中住公司与李多凌之间的居间合同有效。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉，这也是居间人有效促成交易的保证。此外，法律亦对当事人应当履行的通知、协助、保密等附随义务予以明确规定。因此，居间人除具有如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等，负有勤勉尽责、忠实、专业等义务，这自然包括了对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性的应有之义。本案中，涉案《房屋买卖合同》中约定戚龙永应向中住公司提交贷款及过户所需全部资料，中住公司对此负有催促提交、认真审核之义务。对涉案房屋的贷款情况，除戚龙永口述外，中住公司未再进行查证、核实。另，在庭审过程中，中住公司自认在提供经纪服务时应编制房屋状况说明书，该说明书中就包括房屋贷款情况说明。而在合同实际履行期间，中住公司并未编制房屋状况说明书。因中住公司未能全面、恰当地履行居间服务义务，故应对李多凌的损失承担相应的赔偿责任。但李多凌作为买受人，其签订买卖合同时，应当尽到合理的审慎义务。李多凌未对涉案房屋的相关产权情况予以查询、核实；在购房款支付的方式上，本可以采用房产登记机构托管、中介机构托收、直接向戚龙永的贷款银行还款等方式规避风险，但李多凌采取了交易风险最高的直接支付方式，系其自身疏忽，亦存在相应过错，故应自行承担部分损失。对于李多凌主张退还佣金70500元的请求，因房屋买卖合同无效，因此中住公司的居间行为未完成，不应收取佣金。且中住公司当庭亦表示愿意退还。故对李多凌的该主张，予以支持。对于李多凌要求中住公司就戚龙永刑事退赔不足部分在100万元内承担补充赔偿责任的诉讼请求。因中住公司与戚龙永之间并无共同故意，也无共同行为导致李多凌的损失。故中住公司不应承担补充赔偿责任。但李多凌的损失显然与中住公司的未尽职行为直接相关。在考虑双方对此事情的注意义务及过失大小的情况下，酌情确定中住公司的赔偿金额为20万元。对于李多凌超过此数额部分的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、中住公司赔偿李多凌损失20万元，于判决生效之日起十日内履行；二、中住公司退还李多凌居间报酬70500元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回李多凌的其他诉讼请求。案件受理费14434元，由李多凌负担11734元，中住公司负担2700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中住公司提交张某某房地产从业人员岗位培训合格证书、张某某工作证及从济南市房地产综合信息网输入“金某”查询获取的金某执业信息。拟证明张某某和金某有房地产经纪业务从业资格，其中因金某已不在中住公司工作，无法获取证书原件，通过网站查询其现就职于济南悦家房地产经纪有限公司，执业证编号JNFX3457，济南市房地产经纪从业人员培训合格证书，编号为JFJ2002073457。李多凌经质证认为，张某某持有的证书为房地产从业人员岗位培训合格证书，并非中国房地产估价与房地产经纪人协会颁发的房地产经纪专业人员职业资格证书，中住公司提交的证据仅能证实张某某参加了培训，并不能证实其具有经纪职业资格。对金某网站查询信息真实性不认可，网站上没有显示金某不能证实是本案房屋买卖合同上签字的金某，金某网站查询信息显示其发证日期是2020年7月份，不能证实其在涉案房产买卖时具有房地产经纪从业资格。对二审中当事人争议的事实，本院认定如下：张某某房地产从业人员岗位培训合格证书编号为ZF1401070405，张某某的工作证显示其登记编号为JNFX0228，经在济南市房地产综合信息网中“信用档案”-“人员信息”中输入“张某某”，显示张某某证书信息与所提交的合格证书及工作证上编号均一致。经在济南市房地产综合信息网中“信用档案”-“人员信息”中输入“金某”，搜索出仅有一名金某，2013年5月1日在中住公司任职，后离职，于2020年3月1日在济南悦家房地产经纪有限公司任职，其济南市房地产经纪人员执业证编号为JNFX3457，济南市房地产经济从业人员培训合格证书编号为JFJ2002073457。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》丙方中住公司处有经办人金某、张某某签字，中住公司提交的证据仅能证实张某某、金某具有房地产经纪执业资格，不足以证实其两人具有房地产经纪人或房地产经纪人协理的资格。依照《房地产经纪管理办法》第三十三条之规定，房地产经纪服务合同中未有一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的，应当由相应的行政主管部门予以行政处罚，该管理办法并非法律或行政法规，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，违反《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，不足以导致房地产买卖合同无效。济南市历下区人民法院（2019）鲁0102刑初110号刑事判决业已认定，本案纠纷系戚龙永隐瞒房产贷款已逾期且存在权属争议所引起，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，本案中戚龙永、李多凌及中住公司三方签订的《房屋买卖合同》应为可撤销合同，但因李多凌并未行使撤销权，故《房屋买卖合同》有效，一审判决认定戚龙永与李多凌之间的房产买卖合同无效不当，本院予以纠正。一审判决认定因房屋买卖合同无效而退还佣金不当。《房屋买卖合同》系三方签订，李多凌作为购买方，在明知戚龙永未提供《济南市商品房买卖合同》原件及房屋存在抵押的情况下仍与其签订合同，并多次向戚龙永直接付款，李多凌自身负有主要过错。且本案纠纷系戚龙永隐瞒房产贷款已逾期且存在权属争议所引起，涉案《济南市商品房买卖合同》虽未见原件，但原件确实存在，故中住公司未核实原件的行为并非导致李多凌损失的原因。鉴于中住公司在签订合同之前,未审查核实《济南市商品房买卖合同》原件、戚龙永信用资信等情况，即促成了戚龙永与李多凌之间的《房屋买卖合同》，中住公司亦存有一定过错，一审判决中住公司退还佣金及居间报酬并赔偿李多凌损失20万元，并无不当。综上所述，李多凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14434元，由上诉人李多凌负担。本判决为终审判决。审判长 孙 潇审判员 张 伟审判员 高 静二〇二〇年十二月三十一日书记员 孙红杰