福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1790号 上诉人（原审被告）：林开春，男，1981年2月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人（原审被告）：石冬梅，女，1986年10月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路****，统一社会信用代码：91350200260081476F。 法定代表人钟武春，董事长。 委托诉讼代理人廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。 上诉人林开春、石冬梅因与被上诉人厦门厦禾物业管理公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，进行了询问。上诉人石冬梅的委托诉讼代理人暨上诉人林开春，被上诉人厦门厦禾物业管理公司的委托诉讼代理人廖永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林开春、石冬梅上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并没有履行相关义务，应承担相应的赔偿责任。没有履行相关义务如下：1、被上诉人缺乏对共用部分的日常维修、养护和管理；2、被上诉人缺乏对共用设施设备的日常维修、养护和管理；3、被上诉人缺乏对公共园林、景观及设施的养护和管理；4、被上诉人缺乏本物业管理区域内的公共秩序及安全防范工作；5、被上诉人缺乏对公共停车场所进行有效的管理工作；6、被上诉人未履行妥善保管和使用本物业的档案资料的义务；7、被上诉人违反合同第十条物业管理用房规定（物业用房属于全体业主所有，并不得改变物业管理用房的用途）；8、被上诉人违反合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准；9、其他问题。二、被上诉人在紫金莲园的物业服务表现的极不专业，没有服务精神，处处考虑合同外的自身额外利益，玩忽职守，严重偏离了《福建省前期物业服务合同》（下称合同）第三条乙方（被上诉人）提供物业服务的主要内容，除了清洁卫生及房屋交接工作之外其他服务严重缺乏。损害了业主利益，损害了小区形象和品牌价值。三、根据签订的《福建省前期物业服务合同》违约条款，被上诉人严重违背合约，被上诉人的管理服务完全达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准，依据合同第十一条违约责任条款，应以收取的物业服务费为基数向所有业主支付100%的违约金。即退回除垃圾清运费之外的所有各项物业服务费用。四、同时履行抗辩权，我们需要对等的话语权和平等交易的权利。要求被上诉人对物业工作严重失职而余留的问题进行整改，对被上诉人给业主造成的损失及公共收益进行评估、核算，然后按实进行物业费用清算。 厦门厦禾物业管理公司答辩称，1.上诉人要求被上诉人承担相应的赔偿责任是另一种法律关系，而本案是物业服务合同纠纷，因此是两个不同性质的纠纷，不是侵权责任纠纷，上诉人若想主张应另行起诉；2.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人尚欠的物业费用事实清楚，上诉人应当支付被上诉人物业服务费用。请求驳回上诉，维持原判。 厦门厦禾物业管理公司向一审法院起诉请求：被告支付原告尚欠物业管理费3575元、公摊水费17.7元、公摊电费787.8元计4380.5元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金。 一审法院认定事实：原告起诉称，2016年10月，甲方福建紫金房地产开发有限公司作为开发建设单位，与乙方原告（曾用名厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）签订《福建省前期物业服务合同》，约定：原告为紫金莲园小区全体业主提供前期物业服务，物业服务合同期限为叁年，自2017年10月30日起至2020年10月30日止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.5元/月.平方米、车辆停放服务费为60元/月；违约责任：经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业费，应当按日3‰标准向乙方支付违约金……等等。2016年11月18日，由于项目提前交房，原告与福建紫金房地产开发有限公司签订《补充协议》，将原合同期限变更为自2016年11月30日起至2019年10月30日止等。 合同签订后，原告依约为紫金莲园小区的全体业主提供相应的物业服务。被告系紫金莲园小区6号楼503室的业主，却未依约定按时足额支付物业费用。2019年10月30日，原告退出紫金莲园，终止物业管理服务。期间，被告拖欠原告2018年1月至2019年10月30日的物业费3575元，2018年2月至2019年10月30日的公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计4380.5元。原告经多次对被告催缴,但均无果，为此请求判如所请。 对原告起诉的内容，一审认定，原告围绕本案诉讼请求，依法提交了准予变更登记通知书、前期物业服务合同、物业服务合同补充协议、欠费明细、不动产登记信息证明、水电费公摊计算方法、水电公司证明等证据，被告未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的上述证据，可以证明原告诉请的事实，予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，原告与福建紫金房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理费、公摊水电费的义务。被告未按时履行义务，违反了合同约定，在原告进行催缴及一审法院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，故被告应承担付款义务并承担违约责任。被告现尚欠原告2018年1月至2019年10月30日的物业费3575元，2018年2月至2019年10月30日的公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计4380.5元，事实清楚，其至今未付，显然构成违约，应限期给付，并应承担违约责任。合同约定“经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按日3‰标准向乙方支付违约金”，现原告主张自起诉之日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金，符合合同约定及法律规定，予以照准。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：林开春、石冬梅应于本判决生效之日起五日内支付厦门厦禾物业管理公司物业费3575元、公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计4380.5元，并支付该款自2020年9月10日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由林开春、石冬梅负担。 在二审诉讼期间，围绕争议林开春、石冬梅提供如下证据：1.微信聊天记录截图，证明其没有清扫小区；2.照片，证明小区中的“牛皮藓”破坏小区的形象；3.照片，证明小区绿化被占用，临时搭盖帐篷等；4.照片，证明广告位众多；5.三号楼的业主群微信聊天记录截图，后期物业对前期物业没有做到位的地方有在聊天中体现，证明前期物业没有做到位；6.微信聊天记录及照片，证明缺乏对公共部位的管理；7.照片，证明缺乏对本物业管理区域内的公共秩序及安全防范工作；8.照片及微信聊天记录，证明被上诉人缺乏对公共停车场所进行有效的管理工作；9.照片及微信聊天记录，证明被上诉人未履行妥善保管和使用本物业的档案资料的义务；10、照片，证明被上诉人违反合同第十条中物业管理用房规定（物业用房属于全体业主所有，并不得改变物业管理用房的用途）；11.照片，证明乱收费、办证收取费用，垃圾清运费是不对等的服务；12.不明确的计费方式，证明对公摊费用的计算没有进行公示。厦门厦禾物业管理公司质证认为，对证据1的业主微信总群，并不能代表全体业主，紫金莲园小区有1000多户，仅是一小部分人员，是谁说的也不清楚，不能证明上诉人想证明的事实；对证据2的广告是紫金房地产开发公司经营的，所有收入交给了紫金开发商进行管理，因为是紫金开发商引入，物业公司只是协助进行管理；对证据3的真实性无法确认，是否是紫金莲园所拍摄，我方不清楚，具体是什么位置也无法确定，时间也无法确定，无法发表具体意见；对证据4的质证意见与证据2的质证意见一致，是紫金开发商引进；对证据5的真实性无法确认，住安物业是接手被上诉人的物业公司，住安说**物业差，是为了体现其管理更优质，因此不能证明其主张；对证据6的微信聊天记录和照片均不能证明上诉人的主张；对证据7认为，若发生偷盗行为，也是应该由上诉人举证证明有报警材料等，且偷盗行为与被上诉人没有关系，上述证据均不能反映紫金莲园小区动态的管理过程；对证据8认为，被上诉人提供的照片均不能反映真实情况，若报警应提供这方面的材料加以证实，现提供的照片不能证明发生过这个事情；对证据9认为上诉人所提供的业主资料我方没有看见过，也没向任何人提供过，这些资料的泄露不排除是开发商及销售掌握业主信息后泄露的，上诉人没有证据证明是物业公司泄露的；对证据10的真实性无法确认，照片不能体现在哪里拍的照片；对证据11认为只是其陈述，没有相应证据予以证实，装修押金是可以退还的，出入证收费只是收取工本费，并无乱收费；对证据12认为，物业费的收取是有合同依据的，公摊水电费都有进行公示，业主应主动去看，我方认为上诉人是没有理由提出异议，关于业主委员会的成立有相应的物业管理条例及法律规定进行设立，物业公司不是业委会成立的召集人及组织者，没有义务去召集，物业公司只是起着协助和配合的作用，上诉人将该责任推至被上诉人身上是不合理的。经审查本院认为，上诉人提供的上述证据应综合认定，上述证据可证明厦门厦禾物业管理公司在管理小区物业时，管理不到位，存在牛皮藓、小区绿化被占用临时搭盖帐篷、对公共秩序及安全防范工作不到位、对公共停车场及物业管理用房的管理措施等问题。 经审理查明，对一审查明事实，除林开春、石冬梅及厦门厦禾物业管理公司对“2018年2月至2019年10月30日的公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计4380.5元”有异议外，其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。对有异议的事实，林开春、石冬梅认为，公摊水费17.7元、公摊电费787.8元没有公示；而厦门厦禾物业管理公司认为应是“2017年2月至2019年10月30日的公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计4380.5元”，为证明公摊水、电费的真实性，其提供公摊水、电费的计算方法，即提供了2019年10月份的表际关系和每月的抄表读数等证据证明该月林开春、石冬梅的公摊水、电费是21.8元。另林开春、石冬梅要求补充认定厦门厦禾物业管理公司的物业没有做到对等的服务。经审查本院认为，厦门厦禾物业管理公司能够证明林开春、石冬梅2017年2月至2019年10月30日的公摊水电费的真实存在及计算依据，即公摊水费17.7元、公摊电费787.8元是正确的；而林开春、石冬梅要求补充认定的事实，本院已经认定。 本案双方当事人的争议焦点为：厦门厦禾物业管理公司是否有按照福建省前期物业服务合同的约定进行物业管理服务，林开春、石冬梅要求驳回厦门厦禾物业管理公司的要求其支付的物业费、公摊水、电费是否有事实依据和法律依据，一审判决是否正确。 本院认为，厦门厦禾物业管理公司（曾用名厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）与福建紫金房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，为合法有效。该合同是前期物业合同，依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力，双方应按约履行。林开春、石冬梅提供的证据能够证实厦门厦禾物业管理公司在管理小区物业时存在诸多不到位的问题，但物业的管理涉及全体业主，因此，这不能成为业主拒交或欠交物业费、公摊水、电费等的理由，故一审限期支付物业费、公摊水、电费等正确。由于厦门厦禾物业管理公司在管理小区物业时存在诸多不到位，因此其收取的物业费应予以扣减，本院酌情按70%收取，即林开春、石冬梅应支付给厦门厦禾物业管理公司物业费为3575元×70%＝2502.5元。而一审认定的公摊水费17.7元、公摊电费787.8元正确。综上所述，林开春、石冬梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7357号民事判决为“林开春、石冬梅应于本判决生效之日起五日内支付厦门厦禾物业管理公司物业费2502.5元、公摊水费17.7元、公摊电费787.8元合计3308元，并支付该款自2020年9月10日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由林开春、石冬梅负担30元，由厦门厦禾物业管理公司负担20元。一审案件受理费按原判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。