浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初9965号 原告：李涛，男，1979年7月27日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告：马艳，女，1979年8月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 两原告共同委托诉讼代理人：鲍先村，浙江时光律师事务所律师。 被告：宁波海曙绿地明州置业有限公司。统一社会信用代码91330203MA28364F9J。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇望春监狱西南侧。 法定代表人：潘春军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告李涛、马艳与被告宁波海曙绿地明州置业有限公司（以下简称绿地置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法由审判员丁洁蓉适用小额诉讼程序独任审理。后因原告增加诉讼请求，致使案件标的额在人民币五万元以上、十万元以下，且双方不同意继续适用小额诉讼程序，本案于同年11月13日转为简易程序，并于同日公开开庭进行了审理。原告李涛及两原告共同委托诉讼代理人鲍先村，被告绿地置业公司的委托诉讼代理人李标森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李涛、马艳起诉称：2018年11月29日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由两原告向被告购买座落于宁波市海曙区××号楼××室××房屋一套，总价款为2559556元。合同签订后，原告已按约付清了全部房款，被告于2020年5月13日发出交付房屋的通知书，但是未按合同约定在交付日期前解除房屋土地的抵押；此外，两原告根据被告通知查验案涉房屋时，发现房屋阳台严重积水，且渗入室内墙面，房屋质量不合格，被告一直未予修复，因此双方一直未办理交房手续，由于上述两个原因，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金25595.56元（以合同购房款为基数按日万分之一的标准自2020年5月13日暂计至2020年8月21日，并要求继续计算至实际交房之日止）；二、被告对两原告购买的房屋质量达到合格不影响居住的条件，尽快交房。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、被告支付原告逾期交房违约金92144元（以合同购房款为基数按日万分之二的标准自2020年5月14日暂计至2020年11月13日，并要求继续计算至实际交房之日止）；二、修复案涉房屋北阳台（设备平台）的积水问题，并更换被水浸泡的热水器等设备设施。 被告绿地置业公司答辩称：一、被告不存在逾期交付房屋的行为。首先，被告已于2020年2月18日通过邮件形式函告各业主，因疫情原因，案涉房地产的交房时间由原合同约定的2020年4月10日前顺延至2020年5月25日前，两原告并无异议，后原告于2020年5月13日发出房屋交付通知，通知各业主于同年5月14日办理集中交付，并未超过因不可抗力而作出变更的交付时间；被告交付的房屋完全符合《商品房买卖合同》第九条的约定，被告交付房屋条件中并不需要满足解除土地抵押的条件，而且被告未在2020年5月14日前解除案涉房地产土地抵押并未影响房屋的实际交付和产权登记，事实上，被告已于2020年8月6日取得案涉房地产的初始不动产权登记凭证，故两原告以此为由要求被告承担逾期交房的违约责任，不能成立；其次，关于房屋设备平台积水的问题，在双方共同查验房屋时确实存在，主要是设备平台地漏堵塞的原因造成的，被告已于2020年5月29日修复完毕，并更换了全新的太阳能热水器设备，根据双方签订的《补充协议》第五条约定，若发现存在除主体结构外的质量瑕疵问题，出卖人有义务承担保修责任并负责修复，买受人不得以此拒绝接受该套房屋交付，检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任，故两原告以此为由要求被告承担逾期交房的违约责任，亦不能成立。二、按照双方合同约定，逾期交房不超过90日的，按日万分之一的标准计算违约金，超过90日的部分按照日万分之二的标准计算违约金，原告计算违约金的标准不符合合同约定。 本院经审理，认定如下事实： 2018年11月29日，原告李涛、马艳与被告绿地置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018330203ＹＳ0165711）一份，约定：原告向被告购买宁波市海曙区××号楼××室××房屋一套，建筑面积124.62平方米，总价款为2559556元；【第七条】付款方式及期限：2018年11月29日前，原告支付首付款1299556元，余款以按揭贷款方式支付1260000元；【第九条】被告应当在2020年4月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.小区绿地、道路符合建设工程规划许可，达到正常使用要求；5.电话通信、有线电视等，买受人自行办理开通手续，出卖方提供协助；如遭遇大规模流行性疾病等社会异常事件等不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；【第十条】出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，未超过90日（包括第90日）的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，如超过90日的，自第91日起，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任；【第十二条】交接：……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人不再发出书面催告，出卖人发出的交房通知书规定的交付之日视为已交付该房屋给买受人，……【第十三条】抵押与相关债权债务：经宁波市国土资源局登记，出卖人将宗地内土地面积共126920平方米抵押给中信银行宁波慈溪支行，抵押期限为2017年9月15日到2021年3月1日，出卖人承诺，在本合同约定商品房交付日期前，出卖人须解除上述土地抵押。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；【第十六条】关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年7月9日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托办理该商品房转移登记。【第十八条】商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六（保修责任主要条款）。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。 同日，两原告与被告签订《补充协议》一份，约定：【第五条】1.交付该套房屋时，出卖人应当与买受人共同查验收房，若双方无异议，买受人应办理交接手续并领取钥匙，若发现存在除主体结构外的质量瑕疵问题，买受人应当在五日内以书面形式向出卖人提出，情况属实的由出卖人根据法律法规以及该套房屋《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任，买受人不得以此拒绝接受该套房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，不适用《商品房买卖合同》第十条规定，出卖人不承担逾期交付的责任。……3.买受人查验的商品房出现除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人有义务承担保修责任并负责修复，买受人须先配合收房并可于房屋交接单上注明查验过程中的质量瑕疵问题。检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任。修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的15日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕…… 2018年11月29日，原告向被告支付购房款1299556元，同年12月25日，原告向被告支付余款1260000元。 2020年2月20日，被告通过邮寄方式向原告发送告知函，通知原告因新冠疫情导致的不可抗力因素影响，案涉房产原定于2020年4月10日前的交付时间预计将顺延至2020年5月25日前。 2020年5月13日，案涉房地产通过宁波市海曙区住房和城乡建设局房屋建筑工程竣工验收备案，被告于同日书面通知原告于2020年5月14日下午三点办理集中交付，如未能在集中交付期办理交房，请前往物业管理处办理相关手续，不再另行通知。 2020年5月17日，两原告与被告工作人员共同查验案涉房屋时，发现房屋阳台（设备平台）存在严重积水现象，且已渗入室内墙壁。验房后，原告认为房屋存在质量问题，至今未办理交付手续。同年11月19日，案涉房屋的上述问题经原告复验后已修复完毕，被积水浸泡的热水器亦已更换，其中墙壁渗水导致的痕迹尚需时间晾干。 另查明，案涉土地的抵押权于2020年8月3日申请办理了注销手续。同年8月6日，被告取得案涉房地产的初始不动产权登记凭证。 以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、宁波增值税普通发票、房屋交付通知书、视频光盘、照片、不动产登记申请表、延期交房告知函、邮寄凭证、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、不动产权登记凭证及原、被告的庭审陈述予以证明。 本院认为：本案的主要争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约行为。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。两原告以被告未按《商品房买卖合同》的约定在交付日期前解除房屋土地的抵押为由，认为不符合交房条件，要求被告承担逾期交房违约金，对此，本院认为，解除土地抵押与房屋交付系不同的法律行为，《商品房买卖合同》第九条对交房条件作了明确约定，其中并不包含需在交付日期前解除土地抵押这个条件，该事项约定在《商品房买卖合同》第十三条中，该条对于违约的后果亦有明确的约定，即因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因新冠疫情的影响，被告已书面通知原告案涉房产的交付时间将顺延至2020年5月25日前。对此，两原告并无异议。后被告于2020年5月13日通知原告交房，并且交付的房屋已具备了合同第九条约定的交房条件，被告主张原告逾期交房的事实不能成立。被告未在交房前解除抵押，违反了其在合同中的承诺，但违反该承诺事实上并未造成该商品房不能办理产权登记，亦未发生其他债权债务纠纷，故两原告以此为由要求被告承担逾期交房违约金的理由不成立。两原告又以被告交付的案涉房屋存在质量问题为由，拒绝办理交房手续，并要求被告承担逾期交房违约金，对此，本院认为，被告交付的房屋已符合合同约定和法定的交付条件，虽然房屋质量存在一定瑕疵，但并未涉及房屋主体结构质量，根据合同约定，该质量瑕疵属于出卖人的保修范围，应由出卖人承担保修责任，原告以此为由拒绝接受房屋导致延迟交房的，被告不承担逾期交房的违约责任。综上，两原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于两原告要求被告修复案涉房屋北阳台（设备平台）的积水问题并更换设备的诉请。审理期间，原、被告双方共同查验房屋后，已一致确认积水现象已处理完毕，并已更换了新的热水器设备，故原告的该项诉讼请求已经实现，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李涛、马艳的全部诉讼请求。 案件受理费2104元，减半收取1052元，由原告李涛、马艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 丁洁蓉 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 包丽君 代书记员 罗 敏 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 10 1