云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14765号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王娟，女，1994年2月10日生，汉族，该公司法务，身份证登记住址云南省曲靖市沾益县，特别授权代理。被告：程莉，女，1974年10月26日生，汉族，四川省雅安市人，个体户，身份证登记住址成都市锦江区。委托代理人：杨丽梅、徐宁璐，北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张德文，男，1992年2月26日生，汉族，个体户，云南省会泽县人，身份证登记住址云南省曲靖市会泽县。委托代理人：陆锦潼，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨洋，云南在线律师事务所实习律师，一般授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告程莉、被告程凤、被告张德文居间合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，本院依法由审判员田劲适用简易程序独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回了对被告程凤的诉讼请求，本院依法予以准许。原告昆明尊园房地产经纪有限公司委托诉讼代理人文华兵、被告程莉的委托代理人杨丽梅和徐宁璐、被告张德文及其委托代理人陆锦潼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告连带向原告支付37600元；二、判令二被告连带向原告支付违约金（以37600元为基数，从2019年7月8日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为5400元；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年6月4日，经原告居间撮合，被告程莉（甲方）委托程凤与被告张德文（乙方）、原告（丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市官渡区房屋，成交价格为188万元，定金5万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金37600元，佣金支付时间为2019年7月7日前。本合同签署后，由于买卖方违约导致合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付〉。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署之后，被告程莉不再继续出售涉案房屋，且已将涉案房屋所有权变更至案外人名下，导致合同无法顺利履行，已对原告构成违约。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了二被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金37600元的权利。因被告程莉不再继续出售涉案房屋，且已将涉案房屋所有权变更至案外人名下而无法顺利履行，已构成违约，侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院主张诉讼请求。被告程莉辩称：合同未能继续履行是因为被告张德文未能按时支付房款赎回房产证导致，被告不应承担佣金及违约金。原告在经纪业务中还承担了房屋过户的经纪业务，现在合同没有交易，房屋没有过户，原告还有过户、办理房产证等业务并未完成，故请求驳回原告对被告程莉的诉请。被告张德文辩称：按照合同约定，被告已经按照合同约定支付了定金，合同之所以没有履行是被告程莉出现了违约的事由，将房屋另售他人，被告程莉是合同的违约方，被告不应承担佣金及违约金。另外，原告主张的违约金过高，原告进行经纪业务还有过户、办理房产证等业务，现在原告承担的经纪业务并未完成，故请求驳回原告对被告张德文的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案争议焦点：导致《房屋买卖合同暨居间服务合同》未能顺利履行的原因。根据上述合同约定：被告张德文自愿在办理涉案房屋权属转移登记相关手续前，向原告垫款60万元用于赎证。庭审中，被告张德文认可合同签订后原告曾电话催促其交付约定的垫付涉案房屋赎证款项60万元，对此，本院予以确认。另查明，上述合同签订次日，被告张德文未依约定与被告程莉一同前往银行办理涉案房屋相关赎证手续。被告张德文也未能举证证明其催促过被告程莉一同前往银行办理涉案房屋相关赎证手续，其应承担由此产生的法律后果。综上，上述合同未能继续履行的原因系被告张德文未在约定期限内出资60万元赎证、配合办理涉案房屋出售的相关事项导致，致使合同未能顺利履行，故其应当承担违约责任。根据庭审中当事人的陈述、举证、质证和认证，本院确认以下法律事实：被告程莉系原昆明市房屋登记所有权人。2019年6月4日，被告程莉授权委托程凤作为出售方（甲方）、被告张德文作为购买方（乙方）、原告昆明尊园房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖暨居间合同》，约定：被告程莉将位于昆明市出售给被告张德文，成交价格为188万元；甲、乙双方约定于2019年7月7日前办理房屋签署转移登记等相关手续；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供服务，乙方同意向丙方支付佣金37600元。佣金支付时间为2019年7月7日前；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协议确定的方式补偿丙方（若未能协商确定，则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。同时，合同还约定：被告张德文自愿在办理涉案房屋权属转移登记相关手续前，向原告垫款60万元用于赎证。合同签订后，经原告、被告程莉催促，被告张德文未在约定的办理涉案房屋签署转移登记等相关手续前垫付赎证款60万元，致使合同不能履行。此后，被告程莉将涉案房屋转卖他人，并于2019年7月29日办理了房屋产权变更登记手续。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，根据原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》的内容，该合同包含居间合同，且其内容不违反法律规定，依法应受法律保护。被告张德文逾期垫付赎证款60万元的行为，导致原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》未能履行，被告张德文已违约。根据原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》的约定，应由被告张德文向原告支付相应佣金。本案中，虽然《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定原告的居间服务仅为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，但根据涉案居间合同的其他约定，原告还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公正、产权登记办理）等居间服务，这些义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，原告在全部完成居间义务的情况下，方才获得全部居间报酬。现被告张德文在签订居间合同后违反合同约定从而无法继续履行该份合同，原告提供居间服务仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，本院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定被告张德文应向原告支付居间合同约定报酬的30%，即11280元。关于原告主张的违约金，因其仅提供了房屋买卖的媒介，未完成后续的居间工作，被告张德文支付的佣金已能弥补原告的损失，对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张德文于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司服务佣金11280元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半收取437.5元，由被告张德文负担114元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担323.5元。退还原告昆明尊园房地产经纪有限公司437.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审判员 田 劲二〇二〇年十二月四日书记员 李丽超