江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初36号原告（案外人）：吴顺南，男，1960年4月20日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路**。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路**div>法定代表人：陈息凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。原告吴顺南与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭审理了本案。原告吴顺南委托诉讼代理人陈琦、陆春捷，被告中建二局委托诉讼代理人王瑞、赵丹丹，第三人天福公司委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴顺南向本院提起诉讼，请求：确认宜兴市××花园××号××室房屋所有权归其所有；解除对上述房产的查封，终止执行；诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案房屋系其与天福公司于2013年11月签订商品房买卖合同，购房款849108元，原告用相应工程款进行抵扣一次性付清房款，并收到天福公司出具的不动产销售发票。2016年天福公司交付房屋后，其与宜兴竹海天元酒店管理有限公司（以下简称天元酒店）签订《房屋租赁协议》，2016年4月起天元酒店支付租金转账至原告账户。因天福公司资金困难、管理混乱，导致房屋被查封前，产权证一直未能办理，故房屋未登记至原告名下是因天福公司过错造成，符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）28条，请求支持其诉讼请求。为此，吴顺南提供证据如下：一、商品房买卖合同，证明其购买了涉案房屋。二、竹海景城施工承包补充协议、工程完工签收单、工程款结账单、宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）民事调解书及天福公司出具的发票等，证明根据政府协调，由马生泉承包的相关工程在2014年12月2日结算，总金额为9466052元，扣除工抵房的房款共计8769152.2元（其中马生泉名下涉案房产4116645元、吴晓华名下房产1093869元+599964元、吴顺南名下房产850409.28元、马俊峰名下房产703600.52元、邵遗中名下房产703600.52元、王金龙名下房产701063.88元），余款696899.8元，马生泉向宜兴法院提起诉讼，形成了宜兴法院（2015）宜丁商初字第0117号民事调解书。故本案所涉房款已全部付清，天福公司已开具销售不动产统一发票。三、商品房初始登记证及用地初始登记证，证明涉案房屋由天福公司开发。四、房屋租赁协议及租金收取凭证，证明原告已合法占有涉案房屋。五、宜兴市人民法院、宜兴市湖父镇人民政府会议纪要，证明天福公司确实存在资金链断裂等问题，导致无法办理产权证，原告未办理产权证无过错，也证明马生泉等人在天福公司处于困境、工程处于烂尾不能交付的情况下，为当地政府以及业主们解决困难的权利应得到保护。被告中建二局辩称：一、吴顺南不是涉案房屋的权利人，涉案房屋由天福公司开发建设，房屋权属证明上登记的是天福公司。二、吴顺南不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗中建二局建设工程优先受偿权。三、中建二局对涉案房屋享有工程价款优先受偿权。四、依照最高院《异议复议规定》29条，吴顺南不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，依照最高院《异议复议规定》28条，吴顺南未实际占有房产、未办理过户系其怠于行使自己权利、以房抵扣工程款是金钱债权履行的替代手段，不能产生物权期待权，也不能排除执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。中建二局对吴顺南提供的证据质证认为：证据一相关合同真实性无法确认，且该买卖合同仅证明原告享有合同权利，并不能证明其享有物权。证据二提交的调解书及相关资料与本案无关联性，不能证明已足额支付房款的主张。证据三的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，上面注明房屋是商业用途不是居住房，不能排除执行。证据四租赁协议真实性无法确认。再次证明吴顺南购买房屋不是用于居住，不具有消费者物权期待权。证据五真实性认可，证明目的不认可，因该纪要作出后大部分人办理了房产证，但原告未办理，证明其存在过错。第三人天福公司则称：原告请求基本属实，应该对涉案房屋解除查封，停止执行。天福公司对吴顺南提供的证据均予以认可。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人吴顺南遂提出执行异议，本院于2019年12月25日作出（2019）苏02执异152号执行裁定：驳回案外人吴顺南异议请求。为此，吴顺南向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2013年9月，就如何完成宜兴竹海锦城原合同承包范围内剩余工程量及以房抵工程款等事项，马生泉与天福公司协商一致后，签订《竹海景城施工承包补充协议》，由马生泉负责工程原合同承包范围内剩余工程量。工程完工后，双方于2014年12月2日进行结算，工程总额为9466053元，抵购房房款合计8769152.2元。两项结算后净结欠工程款696899.8元。2015年10月9日，马生泉诉至宜兴法院，要求天福公司支付剩余工程款及逾期付款违约金，并对建造的工程变卖、拍卖、折价后享有优先受偿权。2015年12月7日，宜兴法院作出（2015）宜丁商初字第0117号民事调解书，确认：天福公司结欠马生泉工程款696899.8元，该款由天福公司于2015年12月20日之前一次性付清；如天福公司不能按照上述协议履行，则马生泉有权在天福公司承建的竹海锦城9-10号楼之间场地、二号楼前东北角、茶楼西水池边平台茶楼前水池东、会议中心水池边平台、3号楼东坡上段景观基础工程及铺装工程折价或拍卖、变卖的价款内享有优先受偿权。又查明：2013年11月4日，吴顺南与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××号××室房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价约定为849108元。天福公司于2014年1月10日开具销售不动产统一发票，载明收到吴顺南购房款850409.28元。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，上载明：竹海锦城花园XXXX号XXXXX室房屋，原合同面积52.24平方米为预测面积，现实测面积为52.32平方米，总价为850409.28元。2016年，吴顺南与天元酒店签订房租租赁合同，将涉案该房屋出租收取租金。以上事实，由当事人陈述、本院（2019）苏02执异152号执行裁定、商品房买卖合同，竹海景城施工承包补充协议、工程完工签收单、工程款结账单、宜兴法院民事调解书、销售不动产统一发票、商品房及用地初始登记证、证明、房屋租赁合同及租金收取凭证、会议纪要等证据在卷佐证。本院认为，本案系吴顺南作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于吴顺南对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中吴顺南作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据吴顺南提供的相关证据，可以认定在法院对涉案房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，吴顺南尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，吴顺南购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于吴顺南请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴顺南的诉讼请求。案件受理费12291元，由原告吴顺南负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  王俊梅二〇二〇年十二月二十九日书记员  张 萍本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。