山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1328民初3339号原告：马福海，男，1977年10月20日出生，回族，居民，住址：蒙阴县新城西路亿豪门商城**。委托诉讼代理人：刘端政，蒙阴汶溪律师事务所法律工作者。被告：李树同，男，1975年6月20日出生，汉族，居民，住址：山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：程婷婷，山东弘蒙律师事务所律师。被告：刘潇，女，1986年2月10日出生，汉族，居民，住址：蒙阴县。原告马福海与被告李树同、刘潇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法由审判员赵传满独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘端政、被告刘潇及被告李叔同委托诉讼代理人程婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马福海向本院提出诉讼请求：1、依法调解或判令原被告签订的《租赁协议》无效。2、依法调解或判令被告返还原告租金104110元并赔偿损失。3、本案的诉讼费由被告承担。2020年10月12日，原告申请追加李树同为被告，本院依法追加李树同为被告。庭审中，原告明确要求二被告承担连带返还原告租金104110元并赔偿损失的责任。事实与理由：2019年2月27日，被告将位于蒙阴县××沿街房租赁给原告用于餐饮经营，双方签订了《租赁协议》，协议规定：租赁期限自2019年5月19日至2023年5月19日，每年租金100000元。合同签订后，先交纳二年租金，共计200000元。合同签订后，原告将二年的租金转账给被告。2020年5月份，实际房主要求原告腾空房屋，原告才得知所租赁被告房屋于2020年5月4日到期，且被告无权转租房屋，原告多次找到被告协商，被告均以各种理由拒绝返还原告剩余租金，为维护原告的合法权益，特依法具状起诉，请予支持。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：证据一，原告与被告刘潇签订的房屋租赁协议一份，证实2019年2月27日，被告将位于蒙阴县××沿街房租赁给原告用于餐饮经营，双方签订了《租赁协议》，协议规定：租赁期限自2019年5月19日至2023年5月19日，每年租金100000元。合同签订后，先交纳二年租金，共计200000元。证据二，被告刘潇出具的收到条一份，证实合同签订后原告将两年的租金支付给被告刘潇200000元。证据三，中国农业银行个人明细对账单一份，证实原告向被告刘潇支付的租金160000元是通过转账支付，40000元是现金交付。证据四，案外人张学斌、张宁起诉李树同、刘潇、马福海的民事起诉状一份，证实2019年5月，张学斌、张宁与李树同签订租赁协议，约定将位于蒙阴县××东北角四间房屋，租赁给李树同从事餐饮经营，期限至2020年5月4日，同时约定李树同不得转租。证据五，张宁与马福海房屋租赁合同一份，证实2020年5月5日至2022年5月5日，马福海租赁张宁亿豪门东门向北第六间、第七间房屋并支付房租。证据六，案外人张学斌、张宁与李树同租赁协议一份，证实2019年5月，张学斌、张宁与李树同签订租赁协议，约定将位于蒙阴县××东北角四间房屋，租赁给李树同从事餐饮经营，期限至2020年5月4日，同时约定李树同不得转租。被告李树同辩称，一、答辩人认为被答辩人刘潇与马福海签订的租赁合同有效，该合同系被答辩人授权予被答辩人刘潇所签署。被答辩人刘潇系答辩人所在蒙阴范围内生意的主要负责人，因答辩人常年外地经营生意，对于在蒙阴内的业务在其同意后均授权刘潇全权委托处理，且被答辩人刘潇与马福海签订的租赁合同系真实意思表示，平等自愿签订，且不存在合同法第52条的无效情形，该合同有效；二、答辩人李树同与出租人张宁、张学斌之间签订的合同实际已租用多年，自2008年起答辩人一直租赁该房屋并转租给第三人，出租人与答辩人均默认这种行为，并非属恶意转租给被答辩人，后续因与张宁、张学斌之间有其房屋纠纷导致现业务未处理完毕以至于不能及时偿还租金。被告刘潇辩称，对于答辩人与被答辩人马福海签订的租赁合同系答辩人在经过李树同授权后，代其签订合同行为，答辩人与被答辩人李树同之间为代理关系，李树同常年在外地经营生意，对于蒙阴县城的日常事务在经过李树同同意后，由答辩人代为办理。该份租赁合同签订收取房租后，直接将租金打入老板的账务账号中，对于上述责任不应当由我承担。被告刘潇向法庭提供的证据一，李树同授权委托书一份，证实被告刘潇与原告之间签订的合同系被告李树同授权被告刘潇予以签订的。向法庭提供的证据二，银行流水一份，证实在签订合同后，被告刘潇将收到的16万租金当天已通过银行转账给被告李树同的会计张艳，其余4万元租金系被告刘潇与张艳共同在原告处领取，房租一并转交给李树同，不应当由被告刘潇来承担责任。庭审中，本院依法对上述证据组织了质证。被告李树同对原告提供的证据一、二、三、证据六无异议，对原告提供的证据四起诉状有异议，起诉状不能证明被告李树同无权转租的事实，该案已撤诉，并且是复印件，复印件不能作为立案依据。对原告提供的证据五张宁与马福海房屋租赁合同有异议，是复印件，复印件不能作为立案依据。被告刘潇对原告提供的证据一到三是没有异议，对原告提供的证据四到六同被告李树同的质证意见。原告对被告提供的证据一授权委托书有异议，根据原告提供的证据四中记载，刘潇与李树同系夫妻关系，两人共同收到原告房屋租赁费20万元，本案二被告应当依法承担连带责任。原告对被告提供的证据二中国农业银行银行卡交易明细单有异议，认为银行流水与本案无关联性。对上述质证的证据，本院依法审核认定如下：原告提供的证据一系原告与被告刘潇签订的房屋租赁协议一份，该证据与被告刘潇提供的证据一、被告李树同授权委托书、原告提供的证据二系被告刘潇出具的收到条、原告提供的证据三中国农业银行个人明细对账单、被告提供的证据二中国农业银行银行卡交易明细单之间相互认证，具有真实性、合法性、关联性，能够证实：被告刘潇根据被告李树同的授权，作为本案诉争租赁房屋合同的出租方，于2019年2月27日，将位于蒙阴县××沿街房租赁给原告用于餐饮经营，并签订了《租赁协议》。协议规定：租赁期限自2019年5月19日至2023年5月19日，每年租金100000元。合同签订后，先交纳二年租金，共计200000元。2019年2月27日、3月1日，原告两次通过银行转账支付向被告刘潇支付诉争房屋租金100000元、60000，计160000元，通过现金支付40000元，共计200000元。2019年2月27日，被告刘潇为原告书写收到原告房租200000元的收到条。2019年2月27日、3月1日，被告刘潇将收到的原告上述租金，分两次通过其中国农业银行银行卡转账给被告李树同100000元、60000，计160000元，原告现金支付40000元由被告李树同会计张艳收取。原告提供的证据四系案外人张学斌、张宁起诉李树同、刘潇、马福海的民事起诉状一份，该证据原告提供的证据五系张宁与马福海房屋租赁合同、原告提供的证据六系案外人张学斌、张宁与李树同租赁协议之间相互认证，与本案有关联性，能够证实：2019年5月4日，被告李树同与案外人张学斌、张宁的签订本案诉争房屋租赁协议，协议约定：被告李树同为承租方，案外人张学斌、张宁为出租方，租赁期限自2019年5月4日至2020年5月4日，租金为156000元；并约定租赁期内被告李树同不得擅自将房屋转租、转让或转借他人，经双方商定后，被告李树同方可转让诉争房屋，但无权签订转让合同。2020年5月4日，原告与案外人张宁签订租赁房屋合同，原告为承租方，案外人张宁为出租方，合同所涉出租房屋与本案诉争租赁合同房屋为同一房屋，房屋所有权归案外人张学斌、张宁所有。原被告房屋租赁协议剩余期限自2020年5月4日到2021年5月19日，共计380天。本院经审理查明、认定事实如下：被告刘潇根据被告李树同的授权，作为本案诉争租赁房屋合同的出租方，于2019年2月27日，将位于蒙阴县××沿街房租赁给原告用于餐饮经营，并签订了《租赁协议》。协议规定：租赁期限自2019年5月19日至2023年5月19日，每年租金100000元。合同签订后，先交纳二年租金，共计200000元。2019年2月27日、3月1日，原告两次通过银行转账支付向被告刘潇支付诉争房屋租金100000元、60000，计160000元，通过现金支付40000元，共计200000元。2019年2月27日，被告刘潇为原告书写收到原告房租200000元的收到条。2019年2月27日、3月1日，被告刘潇将收到的原告上述租金，分两次通过其中国农业银行银行卡转账给被告李树同100000元、60000，计160000元，原告现金支付40000元由被告李树同会计张艳收取。2019年5月4日，被告李树同与案外人张学斌、张宁的签订本案诉争房屋租赁协议，协议约定：被告李树同为承租方，案外人张学斌、张宁为出租方，租赁期限自2019年5月4日至2020年5月4日，租金为156000元；并约定租赁期内被告李树同不得擅自将房屋转租、转让或转借他人，经双方商定后，被告李树同方可转让诉争房屋，但无权签订转让合同。2020年5月4日，原告与案外人张宁签订租赁房屋合同，原告为承租方，案外人张宁为出租方，合同所涉出租房屋与本案诉争租赁合同所租赁房屋为同一房屋，房屋所有权归案外人张学斌、张宁所有。原被告房屋租赁协议剩余期限自2020年5月4日到2021年5月19日，共计380天。上述事实，有当事人提供的上述证据、当事人陈述、答辩及庭审笔录等证据予以证实，相关证件复印件均已收集记录在卷。本院认为，本案争议的焦点是：一，原被告之间的房屋租赁合同是否有效。二，对原告诉称的租金104110元，两被告是否应负连带返还并赔偿损失的责任。对于本案争议的焦点一：原被告之间的房屋租赁协议是否有效问题，本案诉争租赁协议所租赁房屋与被告李树同与案外人张学斌、张宁签订的房屋租赁协议约定的房屋，与原告与案外人张宁签订的房屋租赁合同约定的房屋为同一房屋，房屋所有权归案外人张学斌、张宁所有，本案被告李树同不具有上述出租房屋的实体权利，且无案外人同意或追认，其无权授权被告刘潇作为出租方与原告签订本案诉争的租赁房屋合同，其不是本案签订合同适格的主体，其无权作为出租方约定将上述房屋租赁给原告并收取租金。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应依法认定原被告间签订的房屋租赁合同无效，原告该项请求应予支持。对于本案争议的焦点二：对原告诉称的租金104110元，两被告是否应负连带返还并赔偿损失的责任问题，根据《中华人民共和国合同法合同法》的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本案中，导致合同无效的过错在被告李树同一方，对此，被告李树同应负返还原告已交纳租赁房屋剩余期限的租金并赔偿经济损失的民事责任。租赁房屋剩余期限的租金为104120元（每天租金为200000元÷730天＝273.97元，380天×274元＝104120元），原告诉称返还租金104110元符合规定。原告的损失应以104110元为基数计算利息，利息自2019年2月27日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，直至租金清偿时止。对原告请求被告刘潇对上述租金的返还及损失赔偿与被告李树同负连带责任的请求，因本案中被告刘潇的实施的民事行为系基于被告李树同的授权代理，其实施民事行为的责任应由被告李树同承担，原告对被告刘潇该主张依法不予支持。经调解未果，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告马福海与被告李树同签订的房屋租赁协议无效。二、被告李树同于本判决生效之日起十日内返还原告马福海租金104110元并赔偿经济损失（损失以104110元为基数计算利息，利息自2019年2月27日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，直至租金清偿时止）。三、驳回原告马福海对被告刘潇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1191元，由被告李树同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  赵传满二〇二〇年十二月二日书记员  刘雨菲