河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异325号 案外人：周彦芬，女，1978年1月28日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，男，1982年9月17日出生，汉族，住石家庄市正定县，该公司员工。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，男，1982年9月17日出生，汉族，住石家庄市正定县。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，男，1982年9月17日出生，汉族，住石家庄市正定县。 在本院执行申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案中，案外人周彦芬对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的x恒园小区x号楼x单元x房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周彦芬称，在贵院公告中拟查封的河北金建房地产开发有限公司开发的x恒园项目x号楼x单元x室的房产，案外人申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。事实与理由： 现案外人正式向贵院提出异议，案外人已于2011年8月30日与河北金建房地产开发有限公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的x恒园项目x号楼x单元x室的房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款771,560元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封其房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产开发有限公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲答辩称，我方认为贵院查封本案案外人被查封房产、业主的房产不符合法律规定，依法应予解封。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除异议的，人民法院应予支持：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。2、人民法院查封之前已经合法占有该不动产。3、已支付全部价款或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、非因买受人员自身原因未办理过户登记。以及第29条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要求。即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案所涉业主均与我公司签订的认购书内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方真实的意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释第二条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定。我公司已于本案诉讼前取得了案涉房屋的商品房预售许可证，案涉认购书应认定为合法有效，且业主已经交付了全款或已支付的价款超过了合同约定总价的50%，并且实际占有该不动产。显然，本案被查封的房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产查封措施。 案外人周彦芬提供以下证据： 证据一、2011年8月30日认购协议书一份； 证据二、2015年7月17日销售不动产统一发票两张； 证据三、2016年5月28日垃圾清运费2,670元、物业费695元、装电视装修证170元、水电费100元共计3,635元收款收据一份、2019年3月9日物业费4,589元收据一份、2019年5月26日物业费3,180元收据一份； 证据四、小房款35,750元收款收据一份、2019年2月23日车位管理费600元收款收据一份； 证据五、业主手册一份； 证据六、建行30万元转账流水记录一份、农业银行471,560元转账流水记录一份。 申请人殷子岚质证称，对案外人提供的证据一有异议，认购协议书并不是国家工商机关统一制定的正式的商品房买卖合同，因此不符合合法性。证据二发票两张，发票本身没有异议。但是这个发票没有相应的转款凭证，虽然案外人提供了转款凭证，但转款的收款人，一个叫杨玲，一个叫王庆海，均不是河北金建房地产开发有限公司，因此这个发票与转款不能形成一致，不符合我国要求的开具发票要求三流合一的规定。因此对发票及转款均有异议。对其他证据没有异议。 被申请人河北金建公司、杨玲、赵丙恒质证称，对案外人提交证据的三性、真实性、合法性、关联性均无异议。杨玲是公司的财务，王庆海是实际施工人，对转款情况是认可的。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（x）第0x号、0x号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（x）第0x、0x号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260,922,022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2011年8月30日，案外人周彦芬与被申请人河北金建公司签订x恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“x恒园”小区x号楼（栋）x单元x室，房屋面积139.07平方米，价格为5,548元/平米，金额771,560元。2015年7月17日，河北金建公司向案外人出具771,560元房款增值税普通发票两张、2016年5月28日垃圾清运费2,670元、物业费695元、装电视装修证170元、水电费100元共计3,635元收款收据一份、2019年3月9日物业费4,589元收据一份、2019年5月26日物业费3,180元收据一份；小房款35,750元收款收据一份、2019年2月23日车位管理费600元收款收据一份；业主手册一份；建行30万元转账流水记录一份、农业银行471,560元转账流水记录一份。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的x恒园小区x号住宅楼x单元x号房产，案外人周彦芬与河北金建公司于2011年8月30日签订《x恒园认购协议书》，支付了全部房款，案外人周彦芬于2019年10月23日本院查封前已实际占有案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人周彦芬的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的x恒园小区x号住宅楼x单元x号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十二月十五日 书记员  白娟娟 书记员  张佳丽