广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3329号上诉人（一审原告、反诉被告）：何伟明，男，1966年6月12日出生，汉族，现住广东省珠海市香洲区。上诉人（一审原告、反诉被告)：何妹，女，1974年10月4日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：唐文津，男，1969年11月19日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车鸣，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。一审被告、反诉原告：唐波波，女，1968年2月24日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区。一审被告：唐智茂，女，1966年5月13日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区。一审被告：吴密华，女，1946年7月7日出生，汉族，户籍所在地珠海市香洲区。委托诉讼代理人：关慧玲，广东大公威德律师事务所律师。一审被告：唐景然，女，1973年1月30日出生，汉族，户籍所在地珠海市香洲区。委托诉讼代理人：关慧玲，广东大公威德律师事务所律师。上诉人何伟明、何妹因与被上诉人唐文津、一审被告和反诉原告唐波波、一审被告唐智茂、唐景然、吴密华合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何伟明、何妹上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，改判何伟明、何妹返还唐文津土地转让费15000元、赔偿唐文津损失883404元。事实与理由：一、一审法院认定唐文津已向何容带付清土地转让费45000元错误。唐文津没有证据证明已经支付全部购房款，应承担举证不能的法律后果。何伟明、何妹庭审中实事求是地自认收取了15000元，其余3万元不否认可能交给了村委会或他人，若法院认定3万元费用存在且真实，则唐文津应另行向村委会或他人主张。二、关于租金损失、款项占用利息、损失补偿问题。这些都是基于《地皮转让书》、《转让合同书》及《补充协议书》无效所产生的系列法律后果，需要综合考量各种因素确定各方当事人的过错比例大小，一审法院未按照过错比例裁判损失的承担错误。1、在签订无效合同的过错程度而言，双方均为明知涉案土地不得转让买卖而为之，且作为买方在买地后规避法律以卖方身份进行报建的唐文津应当承担更大的过错责任。2、从合同的履行过程来看，唐文津存在多次代签、冒签他人姓名的行为，并不诚信。3、从起诉动机来看，并不是一审法院认定的“想通过不诚信毁约、处于土地及地上建筑物将会被征收而获得巨额补偿”，而是何妹为了自身居住需要、又何伟明同意将涉案继承房屋由何妹家人居住的情况下提起的。三、评估报告直接参考了同地段的商业市场价格因素错误。涉案房屋只是在2014年进行了改造的政策宣传，并未进入实际拆迁改造的审批环节，一审法院认定涉案土地及地上建筑物将会被拆迁并能获得巨额补偿缺乏依据。唐文津辩称，一、唐文津是案涉土地的买受人。二、关于土地转让费问题。根据双方合同约定，只有交清45000元转让款后，唐文津才能进场施工。再结合何容带交付涉案土地，唐文津在涉案土地上兴建房屋，何容带配合办理相关报建、产权登记手续并把房产证原件交给唐文津，二十多年来何容带、何伟明从未向唐文津追讨45000元土地转让费等事实，可知唐文津已实际支付了45000元土地转让款。何伟明、何妹声称向广生村委会缴纳了3万元住宅地开发资金，唐文津曾向村委会查询过，村委会回复称未收取过该笔款项，故何伟明、何妹的陈述与客观事实不符。三、何伟明、何妹为了获得巨额拆迁补偿而提起本案诉讼，严重违背诚信原则。珠海市住房和城乡规划建设局于2017年4月7日发布《白沙头地铁停车场周边地段控制性详细规划修改批前公示》和相关新闻报道，何伟明、何妹得知后迫不及待在2017年5月5日提起诉讼，请求确认合同无效并要求唐文津腾退。四、关于租金损失、款项占用利息问题。参照最高院2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》“34.[价款返还]双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无需支付利息”的规定，一审判决认定唐文津占用期间的土地占用费与何容带、何伟明收取45000元转让款而产生的资金占用利息互相抵销并无不当。再者，何伟明、何妹从未出资建设案涉房屋，其请求支付租金无事实和法律依据。五、关于赔偿房屋损失问题。九民会议纪要32、33条均规定财产返还或者折价补偿时，应在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。地上建筑物系唐文津出资建设，因土地转让合同无效、房地一体，唐文津须向何伟明、何妹返还案涉土地及地上建筑物，而何伟明、何妹应当补偿唐文津按照现时条件下重新购置、建造或者形成与案涉房屋相类似房屋的损失。一审法院综合考虑双方过错程度、案涉房屋现存价值和该区域房屋目前市场价值、房屋拆迁可以获取的利益及该利益持续增长等因素，基于诚实信用原则和公平合理原则，支持何伟明、何妹向唐文津赔偿2339808元并无不当。吴密华、唐景然的答辩意见与唐文津的答辩意见一致。唐波波、唐智茂述称，唐文津不是涉案土地的合同当事人，父亲唐南佳与女儿唐波波、唐智茂才是购买涉案土地的当事人。1、唐文津涉嫌伪造证据。成路权签名的《情况说明》中是由唐文津事先写好的，唐文津因为疏忽把何容带写成何伟明，强烈要求法院对该情况说明进行字迹及内容真实性的鉴定。2、唐文津涉嫌以胁迫等暴力手段获得虚假证据。唐波波在2018年3月6日回中国时，唐文津及其妻子和吴密华三人把唐波波关进房屋里用迷魂药和刀来强迫唐波波签了三份说明书。说明书是唐波波在被胁迫的情况下签订，不是唐波波真实意思表示，是无效的。3、购买涉案土地和建造房屋的费用是由唐波波辛苦工作的工资收入和唐智茂在日本工作期间向外借款1150万日元而得。4、唐波波和唐智茂在2019年12月回中国，本案一审开庭前一晚的2019年12月11日，唐波波和唐智茂被唐文津打伤骨折。何伟明、何妹向一审法院起诉请求：1.确认何伟明与唐波波于1992年6月6日签订的《地皮转让书》无效；2.确认何伟明与唐文津分别于1992年6月9日、1992年6月10日签订的《转让合同书》《补充协议书》无效；3.判令吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然立即将珠海市香洲区**************屋及房屋所占土地返还给何伟明、何妹；4.吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然向何伟明、何妹支付案涉房屋自1992年7月起（建成使用之日）至交还土地和房屋之日止的租金损失，暂计算至2019年6月底租金收益损失为544400元，2019年7月至实际交还土地及房屋之日止的租金，按2019年度月租金2500元，2020年度租金2600元，每年月租金递增100元的标准计算；5.吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然承担本案诉讼费、评估费。唐文津向一审法院反诉请求：1.何伟明、何妹向唐文津返还土地转让费45000元，并支付自1992年7月31日起至款项实际返还之日止，按年利率24%计算的利息（暂计至2019年6月3日，资金占用期间利息金额为294090元）；2.何伟明、何妹向唐文津返还500元办证费、道路设施款6000元；3.何伟明、何妹向唐文津赔偿损失6546750元；4.何伟明、何妹承担本案全部损失费用；5.何伟明、何妹向唐文津支付上述请求1-4款项之后，唐文津将房屋腾退给何伟明、何妹。唐波波向一审法院反诉请求：1.何伟明、何妹立即返还地价款45000元；2.何伟明、何妹立即赔偿房屋价值建设投资损失（按现值50%计算）300万元；3.本案诉讼费由何伟明、何妹承担。一审法院查明：何容带与黄金系夫妻关系，育有长子何伟明和次女何妹，父亲何容带于2005年4月6日去世，母亲黄金于2001年12月12日去世，何容带的父亲何牛、母亲梁三以及黄金的父亲黄鸡、母亲梁容有均早于何容带、黄金去世。上述事实何伟明、何妹提交了何容带、黄金的殡葬证、珠海市常住户口登记表及南屏镇十二村社区居民会出具的证明、南屏镇广生社区居委会出具的证明、居委会亲属关系证明及南屏派出所出具的珠海市常住户口登记表予以佐证。唐南佳和吴密华系夫妻关系，育有子女唐智茂（1966年5月13日出生）、唐波波（1968年2月24日出生）、唐文津（1969年11月19日出生）和唐景然（1973年1月30日出生），唐智茂和唐波波分别于1989年和1996年旅居日本，唐南佳于2009年10月13日去世。何容带、黄金、何伟明、何妹为原香洲区南屏镇广生村村民，唐文津等五人非广生村村民。双方均确认本案所涉转让土地位于珠海市香洲区*************。何伟明、何妹举证一份签署于1992年6月6日的《地皮转让书》，其中约定何伟明愿将广生新村地皮实用80平方米转让给唐波波兴建住宅楼贰层半，并包办理一切手续及入户手续，总转让费45000元，办理费及报建费合共总款45000元，现先付何伟明20000元作为办理费用开支，余下25000元待办好一切手续及兴建手续即付清。正文下方注明：此地皮如正常转给唐波波所有权及建好后入户作正常处理，否则两倍偿还。自双方签字之日起生效，具有法律效力，双方共同遵守。落款处，甲方由何伟明签名、乙方由唐南佳代签为唐波波、公证人由黄锦华签名。1992年6月9日，珠海市*******队（甲方）与珠海市水泥厂唐文津（乙方）就甲方转让珠海市******土地给乙方建住宅一事签订《转让合同书》，约定：一、甲方必须提供上述土地面积80平方米的一切报建手续给乙方自行建筑施工，合同签订时乙方交20000元定金给甲方。二、上述土地以甲方名义办妥报建手续后，由乙方缴清转让费45000元给甲方，交清转让费后乙方才能进场施工，整幢住宅完工后，即由甲方办理产权转让给乙方，其转让的有关费用按国家规定甲、乙双方各自交取。三、乙方建房必须按国家批准的手续建设，如超过原批准面积，一切责任由乙方自负，双方签订本合同生效后不得单方违反，如甲方违反本合同即要按乙方实际投入资金双倍罚款赔偿给乙方，如果乙方违反本合同即收回该地的全部产权，不负责赔偿乙方的经济损失。以上合同一式共四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效并具法律效力。合同落款处，甲方由何伟明签名、乙方签署为“唐文津”，公证人由黄锦华签名。唐文津主张上述合同书“唐文津”的签名由其本人签署；何伟明、何妹认为《转让合同书》《补充协议书》上“唐文津”系不同人的笔迹，不可能都是唐文津本人签署；唐波波、唐智茂认为上述合同书上“唐文津”的签名系父亲唐南佳代签。经一审法院询问，何伟明、何妹和唐波波、唐智茂均未申请笔迹鉴定。1992年6月10日，珠海市***（甲方）与珠海市水泥厂唐文津（乙方）签订《补充协议书》，约定为了甲乙双方搞好南屏镇广生新村以甲方名义报建的一幢159.48平方米的房屋，把产权转让给乙方，避免过户手续所带来的麻烦，所以甲、乙双方在92年6月2日签约的借款协议无效，均约定执行92年6月9日签订的转让合同，甲方办妥产权证转让给乙方后，一切合同、协议均属无效。以上补充协议书一式共四份，甲、乙双方各执两份共同遵守执行。协议落款甲方签署为“何伟明、何容带”，均由何伟明本人签署，乙方由唐文津签名，见证人黄锦华签名。上述三份涉及转让的文书，何伟明、何妹原持有《地皮转让书》原件，在原审7999号案件中提交原件核对，后来找不到了，持有《转让合同书》《补充协议书》复印件；唐文津持有《转让合同书》《补充协议书》的原件，无《地皮转让书》原件；唐波波、唐智茂、吴密华、唐景然无上述文件原件，唐波波、唐智茂主张原件在唐南佳手上，并对《转让合同书》《补充协议书》的真实性、合法性、关联性不予认可，认为1992年唐文津年龄尚小，不具备购买土地兴建房产的能力。1992年7月31日，珠海市规划局向屋主何容带颁发了《珠海市****民住宅建筑、维修许可证》，核准按总平面图及施工图编号为（92）规字788号的位置放线，修建1幢2层住宅，基底面积为71.62平方米，建筑面积159.48平方米。1994年11月18日，珠海市****镇规划管理所向何容带颁发《珠海市****镇规划管理所补办建筑报建证明》[（94c）珠规补字171号]，同意案涉房产加层，基底面积增加3.2平方米，总建筑面积增加27.57平方米。1994年11月20日，何伟明手写一张字据，载明“现收到协作唐文津办理何容带广生新村（94C）珠规补字171号房屋的房产证及公证书，并无条件协作办理过户手续。现收到唐文津支付500元款项”。同日，何容带为委托人、唐南佳为被委托人出具一份《委托书》，约定何容带委托唐南佳办理案涉住宅的房屋产权登记，委托时间为1994年11月20日至1994年12月30日。广生村委会作为认证单位在该《委托书》下方盖章。1994年11月21日，珠海市香洲区*******建筑面积为187.05平方米、原珠房字0530**的房屋登记至何容带名下，基地面积74.82平方米，层数3层，产权来源于1992年新建。唐文津称房产证办妥后，原件一直由唐文津本人保管。1997年6月10日，唐文津代何容带向珠海市香洲区************设施款6000元，广生村开具相应的收款收据。2005年8月17日，唐文津向唐波波出具一份《借据》，载明“兹借唐波波日元捌拾万元，以分期还款方式还款，并以借款购买的房产作为抵押（每月还款约拾万元日元）”。唐文津提交了2015年2月4日《私房出租税务登记表》及2016年7月5日《税收缴款书》，主张案涉房屋一直由唐文津占有、使用、收益。2017年6月20日，珠海市南屏镇广生社区*委会出具一份《证明》载明：经核对，兹有南屏镇广生新村南街114宅基地是广生村根据政策分配给广生七队居民何容带（已病故）家庭户的宅基地，该家庭户中有四个被征收农民，分别为何容带（已病故）黄金（已病故）、何伟明、何妹。另南屏镇广生新村北街22号宅基地是何容带家庭搬迁补回的宅基地。对此唐文津还提交了宅基地的平面图及两处宅基地的照片，主张何容带拥有两块宅基地是违反了国家关于宅基地一户一宅的强制性规定，何伟明、何妹住广生村北街22号面积约500平方米。2018年3月10日，唐波波出具《说明书》，载明“兹唐波波就珠海南屏广生新村南街114号说明，本人实际没有出资45000元”。唐波波称该《说明书》是受唐文津、吴密华的胁迫写的。同日，唐波波在另一张《收据》上签字，该《收据》载明：“兹唐波波收到吴密华两笔现金款项：第一笔是吴密华退回的结婚礼金100万日元整。第二笔是唐波波未出嫁前参加工作每月的所有工资，包括利息合共10万元整。日后不得再以任何理由向吴密华索要款项、利益。立此为据。”唐波波称该《收据》上签名是吴密华和唐文津逼其签署。关于购地协议签订、案涉房屋修建和使用情况，唐文津称，1992年4、5月份，从朋友黄锦华口中得知他的朋友何伟明想将广生村的土地出让，经多次商量，双方同意以45000元价格出让案涉宅基地。1992年6月6日《地皮转让书》之所以落款唐波波的名字是因为签订协议时何伟明要求立即支付20000元购地款，当时我在澳门没法支付，唐波波说她有钱支付，这份协议没有履行，因为载明的80平方米的地皮与150平方米的说法相去甚远，所以没有当场付款。1992年6月9日，我与父亲唐南佳在何伟明工作单位廉泉楼再次商谈签约，对于用地面积，何伟明没有准确的说法，由于用地面积不明确，所以当天没有支付20000元购地款。经黄锦华斡旋，6月10日下班后我与父母、黄锦华共4人再次应约去何伟明家中商谈购地事宜，何伟明和何容带与我谈妥后签署《补充协议书》，我要求明确“均执行九二年六月九日签约的转让合同，甲方（何伟明、何容带）办妥产权证转给乙方（唐文津）后，一切合同、协议均属无效”。签订协议时我把6月6日协议给回何伟明，并依约立即支付了20000元购地款。在何伟明把建筑许可证给我时，我支付了剩余的25000元购地款。在办理报建手续的同时，我也着手寻找施工队帮忙修建房子。经多方对比、洽谈后，决定作价17万元、让成路权以包工包料的形式在案涉宅基地上修建住宅，约1993年2月份竣工，并支付全部工程款，唐文津举证成路权于2019年6月15日手写的证人证言。门窗及室内装修由另一装修师傅包工包料装修。唐文津举证其名下港币活期储蓄存款，称其于1989年8月29日在澳门上班，至1992年5月28日总收入为153055.81元，主张其有足够的能力购买案涉宅基地并在宅基地上修建房屋。唐文津还陈述，案涉房屋建好后我便搬过去，父母偶尔过来，亲戚朋友来珠海也安排在这里住宿。唐智茂回国结婚和住宿都在案涉房屋，唐波波出国前与父母住父母的单位宿舍，出国后回来时也在案涉房屋住宿，唐景然结婚后回来探望也在案涉房屋住宿。1998年房改后，父母搬到案涉房屋与我夫妻共同生活，房改房用于出租，直至2008年家里在中山坦洲镇十四村新建了一幢楼房后，父母才搬过去生活。父亲患病后，为照顾父亲，我们一家三口也搬至十四村与父母一同居住，刚开始案涉房屋仅出租一楼，后来全部用于出租。何伟明、何妹对唐文津所述1992年6月10日签署《补充协议书》的过程不予认可；对于支付25000元的情况，何伟明、何妹仅认可唐文津支付了15000元，不认可付了25000元。对其他情况不清楚，由法院认定。何伟明、何妹还说明，1994年因政府建公路水淹整个广生七队房屋后，政府把整个广生七队拆迁，后政府补宅基地建房，即现在的广生新村北街22号，故整个广生村每户都有二块建房地，一块是老房地，另一块是后补地。唐波波称是住在造贝的黄锦华介绍唐南佳买何容带的宅基地广生新村南街114号，父亲的朋友如住在拱北的叶观旺、住在南屏的郭根、住在广生村的何容根都知道；1992年6月6日《地皮转让书》的签名是父亲唐南佳代办的，以父亲为主，购买宅基地和建造房屋的费用都是唐智茂和唐波波两人出资建造，报建手续是唐波波和唐南佳去办理并交了报建费，唐文津当时没有经济能力购买宅基地和建造房屋，建房由唐南佳一人处理，唐波波曾跟父亲唐南佳去过南屏广冒成路权家办事，成路权的证词是唐文津写的内容由成路权签名，内容不是事实，成路权一直也不出来作证；房屋建好后，唐智茂用来办结婚宴席，之后一直空着无人居住，1998年父亲唐南佳、母亲吴密华、唐文津三人从水泥厂宿舍搬至案涉房屋住至2008年，2008年父亲唐南佳、母亲吴密华和唐文津一家三人共五人搬家至中山市坦洲镇14村枫林街七号住到现在，2010年开始出租案涉房屋，租金由唐文津占有，唐文津独吞和占用格力花园404号、案涉房屋和中山市坦洲镇14村枫林街七号三套房产；唐智茂、唐波波出钱出力，但从没有享受过，只有唐文津一家三人白吃白住，父亲唐南佳用唐智茂和唐波波的钱给唐文津缴交所有的费用，收据上只写唐文津的；唐文津用唐智茂和唐波波的钱购买了四套房屋，二套在广生村、二套在前山，全部在唐文津名下，唐文津不住自己名下房屋，用来收租金，唐智茂和唐波波无家可归。唐智茂称1992年在日本借1550万日元给父亲买地建房（即案涉房屋）准备结婚，当时唐文津无收入，父母都是退休工人无钱，唐智茂为还债导致营养不良、睡眠不足，到医院治疗；1995年5月唐智茂回案涉房屋结婚。唐智茂提交借用书、返还请求通知书、金钱领收书、还款记录和东京法务局认证书等作为证据主张其为修建案涉房屋向日本朋友借钱1150万日元。唐文津、吴密华和唐景然对此不予认可，称从未收到过1550万日元，也没有收到唐智茂所称拿来建房的钱。在原审（2017）粤0402民初7999号案件中，经唐文津申请，一审法院发函给珠海市国土资源局香洲分局调查，香洲分局曾于2017年12月26日作出《关于广生新村南街114号土地情况的复函》，载明：广生村土地于1988年6月完成土地政府统征，统征后根据该村人口指标落实了集体生产生活留用地。该房屋所在用地于2011年5月15日办理《建设用地批准书》（珠海市[2011]准（香洲）字第008号），权属单位为珠海市香洲区******民委员会，属国有划拨性质，生活留用地用途，属该村征地农民宅基地。在本案审理过程中，根据何伟明、何妹及唐文津申请，经摇珠确定，一审法院委托珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司对珠海市******的案件争议房屋（建设面积为187.08㎡）1993年8月至2019年6月期间的租金收益（何伟明、何妹申请）、珠海市香洲区*******（广生南街114号）住宅现时市场价值（唐文津申请）进行评估。2019年9月26日，该公司分别出具两份《房地产估价报告》，其中珠仁合估字第2019AF0012号《房地产估价报告》载明：珠海市香洲区*******（广生南街114号）的住宅在1993年8月至2019年6月期间的市场租金合计544400元。珠仁合估字第2019AF0013号《房地产估价报告》载明：上述估价对象在价值时点2019年8月23日的市场价值2339808元，面积187.05平方米，单价12509元/㎡。此次案涉房屋租金标准评估费5773元，由何伟明、何妹预付；案涉房屋市场价值评估费8345元，由唐文津预付。一审法院另查明：唐文津举证《珠海市人民政府关于珠海市香洲区南屏片区A203e03管理单元（白沙头地铁停车场周边地段）控制性详细规划修改的批复》、《珠海市城市更新工作简报》（珠海市住建局官网公示）、珠海市自然资源局公示的广生村规划公告及批复证明、相关新闻报道以及广生村村委出具的《公示》《情况说明》等，主张案涉土地所在的广生村附近计划开通地铁1号线，案涉土地被列入拆迁改造范围，广生村村委已开展该村城市更新工作，并于2019年3月4日完成并公示城市更新摸底调查结果，超过九成村民有意愿改造。一审法院再查明：2019年，因吴密华与唐文津、唐智茂、唐波波、唐景然继承纠纷一案，珠海市中级人民法院于2019年6月5日作出民事判决，查明被继承人唐南佳未发现生前立有遗嘱，唐南佳的父亲唐焰怀、母亲刘甜先于唐南佳死亡，唐南佳的法定第一顺序继承人为吴密华、唐智茂、唐波波、唐文津和唐景然。在该案中处理的财产为珠海市****************，权属来源为1998年房改购买，登记为唐南佳和吴密华共同共有。其中还查明，中山市******元泰围的五层自建房（以下简称十四房屋）由吴密华、唐智茂、唐波波和唐景然各占四分之一产权份额。唐文津提交的一份《收据》载明：“兹唐波波投资日元贰佰壹拾万元整建成中山市***********物业，折合为投资人民币壹拾叁万壹仟玖佰陆拾贰元，总投资为人民币壹佰伍拾万元整，占8.797%投资份额，2008年到2017年的租金红利结余柒拾陆万陆仟捌佰柒拾肆元，现收到吴密华交付该租金红利现金陆万柒仟肆佰陆拾壹元正，立此为所。收款人：唐波波2018年3月12日。”唐波波称该《收据》是吴密华、唐文津和唐文津的妻子轮流逼其签名。另唐景然于2018年4月21日在另一份《收据》上签名，内容为：唐景然投资333047元建成十四村房屋，占22.203%投资份额，现收到吴密华交付的十四村房屋2008年至2017年租金红利现金170268元。吴密华、唐文津和唐景然称修建十四村房屋时，唐智茂只出资130万日元，唐波波出资220万日元，并没有达到十四村房屋房产证上登记的份额，唐景然和唐波波应分得的租金已支付，因唐智茂执意要收取四分之一的租金，故没有签字确认。该案判决如下：一、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4031号民事判决为：珠海市****************64%产权份额归吴密华所有，13%产权份额归唐文津所有，9%产权份额归唐景然所有，7%产权份额归唐智茂所有，7%产权份额归唐波波所有；二、驳回吴密华其他诉讼请求；三、驳回吴密华、唐文津的其他上诉请求。一审法院认为，根据珠海市国土资源局香洲分局2017年12月26日作出的《关于广生新村南街114号土地情况的复函》可知，广生村土地于1988年6月完成土地政府统征。统征后，广生村土地性质已转为国有土地，故案涉广生新村南街114号地块性质并非集体所有性质的宅基地而属于国有土地。本案系案涉土地转让合同为基础而产生的纠纷，本案案由为合同纠纷，而不是宅基地使用权纠纷。分析各方当事人诉辩意见和本反诉请求，归纳本案的争议焦点有：⑴确定案涉土地转让合同的相对方；⑵案涉土地转让合同的效力；⑶合同效力认定后的法律后果。一审法院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对争议焦点及本反诉请求作出如下认定：一、关于案涉土地转让合同的相对方。案涉土地转让按时间先后顺序分别涉及《地皮转让书》《转让合同书》《补充协议书》三份合同，其中签署于1992年6月6日的《地皮转让书》落款处甲方为何伟明、乙方为唐波波（唐南佳代签名）；签署于1992年6月9日的《转让合同书》落款处甲方为何伟明、乙方为唐文津（实际签署人有争议）；签署于1992年6月10日的《补充协议书》落款处甲方为何伟明、何容带（何伟明代签名）、乙方为唐文津。关于案涉土地出让方及何伟明、何妹诉讼主体资格的认定，虽然三份合同落款处甲方由何伟明签名或由何伟明代何容带签名，但是从《珠海市****民住宅建筑、维修许可证》《珠海市****镇规划管理所补办建筑报建证明》《委托书》及案涉房屋房产证等证据来看，案涉土地以何容带名义办理规划手续、案涉房屋以何容带名义办理报建手续，何容带是案涉房屋登记权属人，对房屋占有的土地享有权利。从何容带将案涉土地交付给使用并配合办理报建、办证手续等行为分析，何容带委托其儿子何伟明代理办理转让案涉土地的签约、交付、办证等手续，故何容带为案涉土地转让合同的出让方，是土地转让合同相对方。何容带于2005年4月6日去世，未发现生前立有遗嘱，何容带的妻子黄金、何容带的父母及黄金的父母均早于何容带去世，何伟明、何妹作为何容带的法定第一顺序继承人继承何容带的遗产，享有案涉土地转让合同的权利，承继合同由此产生的义务。故何伟明、何妹有资格就案涉土地转让合同提起本案诉讼，成为本案当事人。关于唐文津提及宅基地权属问题的抗辩，案涉土地并非宅基地性质而是国有划拨土地，本案案由并非宅基地使用权纠纷，争议焦点亦不是判断案涉土地是否属于何容带所有，而是土地转让合同纠纷，故唐文津以宅基地权属应由政府处理，何伟明、何妹不能直接向法院提起诉讼的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于案涉土地受让方、案涉房屋权利人及被告主体资格的认定，吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然是具有血缘关系的一家人，但是吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然在本案中对案涉土地实际受让人和案涉房屋的实际修建人发生严重分歧。唐文津、吴密华、唐景然主张案涉土地的受让方和案涉房屋的修建人为唐文津个人，土地转让合同权利义务及对案涉房屋享有的权利均归属于唐文津个人；唐智茂、唐波波主张案涉土地受让方和案涉房屋的修建人均为唐南佳个人，土地转让合同权利及对案涉房屋享有的权利均应作为唐南佳个人遗产由吴密华、唐文津、唐波波、唐智茂、唐景然继承。一审法院分析认为，唐文津为案涉土地的受让方和案涉房屋的修建人。理由如下：其一，从签约形式来看，《地皮转让书》中转让对象是“唐波波”，落款处乙方唐南佳亦签署为唐波波；《转让合同书》《补充协议书》落款处乙方均签署为唐文津。唐南佳从未以自己的名义签署过土地转让合同，由此可见，即使唐南佳参与土地转让相关事宜或代唐文津在转让合同上签名，唐南佳也没有自己购买案涉土地的主观意思表示。另一方面，虽然《地皮转让书》乙方是唐波波，但是唐波波主张购地人是唐南佳而非唐波波本人，可见唐波波无自己购买案涉土地的主观意愿。其二，从合同内容来看，《补充协议书》约定“为了甲乙双方搞好南屏镇广生新村以甲方名义报建的一幢159.48平方米的房屋，把产权转让给乙方，避免过户手续所带来的麻烦，所以甲、乙双方在92年6月2日签约的借款协议无效，均约定执行92年6月9日签订的转让合同，甲方办妥产权证转让给乙方后，一切合同、协议均属无效”，根据上述内容，案涉土地转让按6月9日的《转让合同书》执行，意味着不再执行之前签订的《地皮转让书》。其三，从合同履行来看，何容带、何伟明配合唐文津房屋产权登记并将房产证原件交付给唐文津的行为，说明何容带和唐文津实际履行了《转让合同书》《补充协议书》，唐文津是土地转让合同的受让方。其四，从款项支付来看，虽然何伟明、何妹不认可收取全部45000元购地款，但是何伟明、何妹认可已收取的购地款由唐文津支付。何伟明1994年11月20日出具“收到协作唐文津”办证款项500元的字据和1997年6月10日广生村开具“唐文津代何容带”交付道路设施款6000元的收据均可以说明唐文津以自己名义购买土地、兴建房屋，履行付款义务。即使唐文津购买土地和修建房屋存在资金困难，父母或姐妹给予资金上的帮助和支援，亦不能改变唐文津是案涉土地受让方和案涉房屋修建人的身份，唐文津是案涉土地转让合同的主体和案涉房屋的权利人。由于唐南佳不是案涉土地受让方和案涉房屋修建人，唐智茂、唐波波、吴密华、唐景然对案涉土地及地上建筑物不享有继承权，故一审法院驳回唐波波的全部反诉请求。二、关于案涉土地转让合同的效力。如上所述，广生村土地性质为国有土地。案涉土地于2011年5月15日办理的《建设用地批准书》（珠海市[2011]准（香洲）字第008号），明确该土地属国有划拨性质。何容带在分得案涉土地使用权后，将案涉土地转让给唐文津，根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条第二款关于：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定以及根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，一审法院认定何容带转让案涉土地的行为及签署的合同无效，即包含1992年6月6日《地皮转让书》、1992年6月9日《转让合同书》和1992年6月10日《补充协议书》在内的所有涉及案涉土地转让的合同均无效。三、合同无效产生的法律后果。如上所述，就案涉土地转让签署的合同均无效，由于何伟明与唐波波签署的《地皮转让书》未实际履行，何容带和唐文津实际履行了双方签署的《转让合同书》《补充协议书》。一审法院据此对各方的本反诉请求认定如下：关于返还房屋及土地，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于案涉土地转让合同无效，唐文津基于《转让合同书》《补充协议书》占有、使用的案涉土地应返还给何伟明、何妹，又依据“房地一体”主义，唐文津返还案涉土地必然会导致土地上的房屋随之流转，故何伟明、何妹诉请唐文津将珠海市香洲区**************屋及房屋所占土地返还给何伟明、何妹，符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金损失，何伟明、何妹要求唐文津支付案涉房屋自建成之日起至返还土地房屋之日止的租金损失，一审法院认为，该租金损失涉及土地占用费和房屋使用费两个方面，一方面唐文津在占用土地的同时向何容带支付了土地转让款，唐文津占用土地应付费用可与何容带收取转让款而产生资金占用利息相互抵消，唐文津无需向何伟明、何妹支付土地占用费；另一方面，案涉房屋系唐文津出资兴建，何伟明、何妹未付出任何对价，无权请求案涉房屋使用费。故何伟明、何妹请求支付案涉房屋的租金损失，理据不足，一审法院不予支持。关于土地转让费，唐文津主张其向出让方何容带支付土地转让费45000元，何伟明、何妹不认可收取了全部土地转让款，仅认可收到部分转让款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，虽然何容带或何伟明未向唐文津开具收到45000元土地转让款的收据，但是根据1992年6月9日《转让合同书》第二条关于“上述土地以甲方名义办妥报建手续后，由乙方缴清转让费45000元给甲方，交清转让费后乙方才能进场施工……”的约定，只有唐文津付清45000元转让费给何容带后，唐文津才能在案涉土地建房。根据何容带已将案涉土地交付给唐文津、唐文津在土地上兴建了案涉房屋且何容带将办好的房产证交付唐文津等事实分析，一审法院认定唐文津已向何容带付清土地转让款45000元。唐文津反诉请求何伟明、何妹向其返还土地转让费45000元，予以支持。关于款项占用利息，唐文津在案涉土地上出资建设了房屋，并对案涉房屋实际占有、使用和收益，唐文津在占用案涉土地期间获得收益。如前所述，收取土地转让款的卖方应当支付的资金占用费即利息可与唐文津应付的占用土地使用费相互抵消，故对唐文津要求何伟明、何妹支付土地转让费利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于办证费和道路设施款，唐文津持有何伟明1994年11月20日出具收到办证费500元的字据原件以及1997年6月10日唐文津代何容带向广生村支付道路设施费6000元的收款收据原件，足以证明唐文津为案涉房屋办证和使用实际支出的费用，系唐文津为案涉房屋权属登记和管理使用添附的价值，由于何伟明、何妹请求唐文津返还案涉房屋，对案涉房屋享有的利益归于何伟明、何妹，故唐文津反诉请求何伟明、何妹返还500元办证费和6000元道路设施费，理据充分，一审法院予以支持。关于损失补偿，如上所述，何容带将案涉土地转让给唐文津，唐文津在案涉土地上兴建房屋，因该土地转让行为无效，导致唐文津需向何伟明、何妹返还土地及地上建筑物，将由何伟明、何妹享有案涉房屋的权利，何伟明、何妹则应当补偿唐文津重新取得与案涉房屋相类似土地及房产的费用。珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司出具的珠仁合字第2019AF0013号《房地产估价报告》的鉴定意见载明，案涉房屋（面积187.05平方米）在2019年8月23日的市场价值为2339808元，单价为12509元/平方米。何伟明、何妹在案涉土地及地上建筑物将会被征收而能获得巨额补偿的情况下提起本案诉讼，虽然何伟明、何妹和唐文津对案涉土地转让合同无效均存在过错，但是考虑到何伟明、何妹作为出卖人对合同无效的过错责任大于唐文津以及何伟明、何妹不能因其不诚信而从合同无效中获益；同时考虑到案涉房屋现存价值和该区域房屋目前市场价值以及房屋拆迁可以获取的利益和拆迁利益持续增长等因素，一审法院基于诚实信用和公平合理的原则，采纳上述案涉房屋的评估结果，支持何伟明、何妹向唐文津赔偿损失2339808元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，一审法院判决：一、确认何伟明与唐波波于1992年6月6日签订的《地皮转让书》无效；二、确认何伟明与唐文津分别于1992年6月9日、1992年6月10日签订的《转让合同书》《补充协议书》无效；三、唐文津于判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市香洲区*************土地及地上建筑物返还给何伟明、何妹；四、何伟明、何妹于判决发生法律效力之日起十日内向唐文津返还土地转让款45000元；五、何伟明、何妹于判决发生法律效力之日起十日内向唐文津返还办证费500元和道路设施款6000元；六、何伟明、何妹于判决发生法律效力之日起十日内向唐文津赔偿损失2339808元；七、驳回何伟明、何妹对唐文津的其他诉讼请求；八、驳回何伟明、何妹对唐波波、唐智茂、吴密华和唐景然的诉讼请求；九、驳回唐文津的其他反诉请求；十、驳回唐波波的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费17706元（何伟明、何妹预付），由何伟明、何妹负担7606元，唐文津负担10100元；租金评估费5773元（何伟明、何妹预付），由何伟明、何妹负担；反诉费30181元（唐文津预付），由何伟明、何妹负担10472元，唐文津负担19709元；房屋价值评估费8345元（唐文津预付），由何伟明、何妹负担；反诉费15400元（唐波波预付），由唐波波负担。本院二审期间，唐文津提交了白沙头地铁停车场周边地段（A203E03管理单元）控制详细规划修改批示公示。唐波波、唐智茂提交如下证据：1、委托书；2、情况说明；3、隐瞒法院信息的微信；4、吴密华手写收条。本院组织了当事人进行质证和证据交换。同时唐文津向本院申请重新鉴定涉案房屋市场价值；唐波波申请对《地皮转让书》中“唐波波”的签名、《转让合同书》中“唐文津”的签名进行笔迹鉴定。本院查明，珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》载明：根据估价委托方提供的资料及估价对象具体情况，选用比较法、收益法、成本法作为本次估价的主要方法。1.此次评估工作中，市场法是基于假设估价对象所在地块为出让住宅用地进行估价的。2.市场法是参考周边住宅小区的市场价，假设估价对象所在地块为出让住宅用地，测算估价对象及地上建筑物的价格，再依据珠府（2016）7号文及珠府函[2019]54号文，该估价对象所属住宅用地的基准地价为2091元/平方米，补扣地价后得到评估结果。3.上述估价结果考虑了珠海市有关更新改造及拆迁补偿政策的影响。二审庭审中，何伟明、何妹称其上诉请求中的赔偿唐文津损失883404元是姑且在案涉房屋评估价值2339808元的基础上，扣减唐文津要支付的至2020年4月占用房屋的租金573000元，然后何伟明、何妹自愿承担一半的过错比例计算而来。本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是合同无效后的处理，针对何伟明、何妹的上诉理由，本案的焦点问题有二，一是何伟明、何妹应当返还的土地使用权转让款的数额；二是何伟明、何妹应向唐文津赔偿损失的数额。对此，本院分析认定如下：一、关于何伟明、何妹应返还土地使用权转让款的数额。唐文津主张已支付全部土地转让款45000元，并称何容带、何伟明未出具收据；何伟明则只认可收到15000元。本院认为，虽然唐文津未能提供相应收据，但是根据1992年6月9日《转让合同书》第二条关于“上述土地以甲方名义办妥报建手续后，由乙方缴清转让费45000元给甲方，交清转让费后乙方才能进场施工……”的约定，只有唐文津付清45000元转让费给何容带后，唐文津才能在案涉土地建房。根据何容带已将案涉土地交付给唐文津、唐文津在土地上兴建了案涉房屋且何容带将办好的房产证交付唐文津、此后二十多年从未向唐文津主张过权利等事实分析，一审法院认定唐文津已向何容带付清土地转让款45000元较为符合情理，本院予以维持，故何伟明、何妹影响唐文津返还土地转让款45000元。二、何伟明、何妹应向唐文津赔偿损失的数额问题。（一）关于唐文津的损失确定问题。对于唐文津无法取得案涉房地产的损失，一审法院委托评估机构对案涉房地产的价值进行评估并取得相应的估价结论即在评估时点的市场价值为2339808元。经审查，评估机构的评估方法是将估价对象假设为出让住宅用地性质前提下的价值，再扣减补交地价后得到估价对象的市场价值，即所得出的估价结果已经扣除了土地使用权的价值。同时根据一审法院查明的事实，唐文津已经举证相关公示信息，证明案涉房产所在区位已被列入城市更新改造计划，何伟明、何妹二审期间并未能提供证据推翻该事实。因此，评估机构据此将城市更新情况纳入作为估价对象的区位状况并无不当。故何伟明、何妹以涉案土地并非出让住宅用地性质、并未列入拆迁为由申请重新鉴定涉案房屋市场价值，缺乏依据，本院不予支持。综上，一审法院按照评估机构对案涉房产的估价结果认定唐文津的损失并无不当，本院予以维持。（二）关于何伟明、何妹主张的租金损失问题。如一审所述，该租金损失涉及土地占用费和房屋使用费两个方面，一方面唐文津在占用土地的同时向何容带支付了土地转让款，唐文津占用土地的相应费用可与何容带收取转让款而产生的资金占用利息相互抵销，唐文津无需向何伟明、何妹支付土地占用费；另一方面，案涉房屋系唐文津出资兴建，何伟明、何妹无权请求案涉房屋使用费。故一审法院对何伟明、何妹请求唐文津支付案涉房屋的租金损失不予支持正确，本院予以维持。（三）双方对合同无效的责任分配问题。何伟明、何妹作为集体经济组织成员，其明知案涉土地依法不可转让给本集体经济组织以外成员的情况下仍进行转让，且在转让近二十多年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；唐文津明知案涉土地不能转让仍进行购买，亦存在一定过错，两者相比，本院认为应认定何伟明、何妹的过错大于唐文津。至于双方应否对合同无效后的损失进行分担，本案何伟明、何妹在案涉房产已经公示列入城市更新改造计划后要求确认合同无效、返还土地及房屋，一审法院综合考虑案涉房产的现存价值以及拆迁利益持续增长、何伟明和何妹不能因不诚信行为从合同无效中获益等因素，酌情确定何伟明、何妹应按案涉房产的估价结果向唐文津赔偿损失，较为合理，本院予以维持。何伟明、何妹上诉主张其过错远小于唐文津并据此要求改判的理由不能成立，本院不予采纳。另唐波波虽提起上诉，但未在规定时间交纳上诉费，本院另行裁定按撤回上诉处理。唐波波向本院申请对《地皮转让书》中“唐波波”的签名、《转让合同书》中“唐文津”的签名进行笔迹鉴定，并主张该两个签名实际均有其父亲唐南佳书写。本院认为，一方面，对于《地皮转让书》中“唐波波”的签名，一审法院已经认定系由唐南佳代签，二审中各方当事人对此均无异议，因此该项鉴定申请并无必要。另一方面，对于《转让合同书》中“唐文津”的签名，即使如唐波波所述系唐南代签，也表明唐南佳并没有自己购买涉案土地的意思表示，一审法院从签约形式、合同内容、合同履行、款项支付多方面综合认定唐文津系转让合同主体正确，且一审法院在一审中已经询问唐波波是否申请笔迹鉴定，唐波波未申请，现唐波波二审再行申请笔迹鉴定，本院不予准许。综上所述，上诉人何伟明、何妹的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费18177.64元,由上诉人何伟明、何妹负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二十八日书记员  王 莉