杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初6881号 原告：张文卿，男，1973年9月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：陈庆晨，浙江泽大律师事务所律师。 被告：罗仕彬，男，1990年6月27日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：樊尚兴，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原告张文卿与被告罗仕彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理，依法由审判员戴晓阳适用简易程序审判，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告张文卿的委托诉讼代理人陈庆晨、被告罗仕彬及其委托诉讼代理人樊尚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文卿向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即腾退其向原告承租的位于杭州市下城区××路××号××商铺；3、判令被告立即支付拖欠的租金83904元（自2020年1月27日至2020年9月7日）以及支付自2020年9月7日起至实际腾房之止的房屋占有使用费（按原被告约定的300000元每年的租金标准支付）；4、判令被告支付违约金150000元；5、判令被告支付本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付自2020年1月27日至2020年10月14日的房屋租金114859元；2、判令被告支付违约金150000元；3、判令被告支付本案的全部诉讼费用。 事实和理由：被告承租原告位于下城区××路××号××商铺××，双方签订《商铺租赁合同》，约定租期自2018年7月27日起至2020年10月14日止，租金为每年30万元，交付租金的方式为第一年度一年一付，第二年度（2019年7月27日至2020年7月26日）开始口头约定每半年一付，第三年度（2020年7月27日始）按日算租金，每次提前30天支付。并约定被告自合同签订之日起向甲方交纳3万元作为保证金。同时还约定被告自行支付租期内的物管费、水电费以及商业活动所必需的费用和房租税。双方还约定，若被告拖欠租金7天以上的，原告有权解除合同收回商铺，并且要求被告承担6个月的租金作为违约金，且不退还保证金。鉴于被告自第二年度下半年开始（2020年1月27日至今）仅支付了5万元租金，扣除疫情期间为其减免的5万元，被告仍拖欠83904元租金，原告屡次催讨被告仍然拒不支付。按合同约定，被告已构成违约，应当承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第60条、93条、97条、226条、227条之规定，向法院起诉，望法院支持原告的全部诉讼请求。 原告张文卿提交了以下证据： 1.商铺租赁合同，证明被告承租原告的商铺，双方签订《商铺租赁合同》，合同真实合法有效，被告应当受到合同的约束。 2.微信催收记录，证明被告自2020年1月27日就开始欠付租金的事实。 被告罗仕彬辩称：1、原告没有转租权，转租合同无效。被告承租的位于××路××号商铺其房屋所有权人系杭州市房地产开发集团有限公司，原告系三房东，据杭州市房地产开发集团有限公司工作人员陈述，原告没有转租权。因合同在原告处，原告应当提供其与二房东，二房东与杭州市房地产开发集团有限公司的租赁合同，否则签订的协议无效。2、原、被告就扣除租金事项仍在协商中，不存在恶意的违约。根据原告提供的证据微信聊天记录可知，被告陈述“可以呀，那你把那十几天的钱算给我”，原告陈述“你想要多少”。由此可知，原被告正在就扣除租期的时间进行协商，原告亦表示出同意的意思，只是具体的扣除期限双方在进一步协商过程中。也因双方的扣除期限在协商，最终的应付租金的具体数额是不确定的，被告无法确定具体的应付租金数额。3、原告无须再支付2020年7月27日前的租金。原、被告在2020年3月6日签订《商铺房屋租赁付费证明》，被告向原告支付5万元，扣除疫情期间应当减免的房租、修建地铁导致无法营业造成的损失，2020年7月27日前都无须支付租金。如果在2020年7月27日后继续租赁的，再继续支付租金，但因双方未就漏水导致的租金损失协商一致，故租金的具体金额无法确定。且从《商铺房屋租赁付费证明》显示，在2020年7月27日后是否续租存在不确定性，可见双方对租赁期限进行了变更，没有约定具体的续租期限，应当视为没有约定租赁期限的租赁合同，各方享有随时解除权。4、违约条款超出法定上限部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告租赁期限截止日期为2020年10月14日，租赁期限即将届满，原告的损失微乎其微，且被告不存在违反违约责任行为。综上所述，原告诉请无任何事实和法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回原告所有诉讼请求。 被告罗仕彬提交了以下证据： 1．房屋登记证，证明案涉租赁房屋所有权人系杭州市房地产开发集团有限公司，原告系三房东，原告对租赁房屋没有转租权。 2．商铺租赁合同，证明：1、被告租赁期限为2018年7月27日至2020年10月14日；2、被告已经支付保证金3万元；3、原告应当证明其对租赁物有转租权。 3．通知书及商铺房屋租赁付费证明，证明：1、被告租赁房屋从事经营黛尔丝假发店，杭州市房地产开发集团有限公司在2020年3月6日发出通知，对承租户实行租金减免，原告亦同意减免的事实；2、因为疫情、修地铁等原因导致店铺长时间无法正常经营，原被告在2020年3月6日已经对房屋租金支付达成新的一致意见，被告支付5万元租金租赁到2020年7月27日止。 4．照片2张、视频3段，证明：1、2020年6月因出租房漏水导致无法正常营业，原告违反出租人的适租义务，应承担维修责任；2、因漏水造成被告财产造成损失，原告应当承担赔偿责任；3、因原被告一直协商扣除漏水期间的租金，被告未支付租金有法律依据。 上述证据，经双方当事人举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1、2，以及被告提交的证据1-4，原、被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年7月20日，张文卿（出租人、甲方）与罗仕彬（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落于××路××号面积约170平方米的商铺出租给乙方。用途为营业用房；租期3年，自2018年7月27日起至2020年10月14日止；租金为第一年30万元，第二年30万元，第三年30万元；房租第一年半年一付，以后按合同一年一付；乙方每次交付的租金提前30日交付于甲方；本合同签订之日起乙方需向甲方交付3万元作为履约保证金。合同期满或终止，在乙方结清租金、水电费、物业管理费、注销工商税务等相关费用后，甲方应无息全额退还乙方保证金；若乙方未能按本合同约定按期付清租金的，则应按照未付清的租金额和延期付清的天数，乙方每天向甲方支付2000元的违约金。若乙方在甲方书面催款后仍拖欠租金7天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同收回商铺，并且乙方赔付6个月租金作为违约金，并不退还保证金；等等。合同签订后，原告向被告交付了案涉租赁房屋。被告向原告支付了3万元保证金及约定的租金，并经营杭州市下城区黛尔丝假发店。后双方口头约定，第二年度（2019年7月27日至2020年7月26日）开始每半年一付，第三年度（2020年7月27日始）按日算租金，每次提前30天支付。 2020年3月6日，原、被告签订《商铺房屋租赁付费证明》一份，载明：自2020年3月6日罗仕彬向房东张文卿已付2个月房费，每月房费为25000元，两月共计50000元整。下次续租费时间为2020年7月27日。如继续租此商铺，便于2020年7月27日向房东张文卿交纳房费。2020年9月3日，张文卿通过微信向罗仕彬留言“你们建国北路的房租，2020年1月27日至2020年10月14日的租金只支付了5万元，已超合同约定”。罗仕彬回复“我不管你什么违约，反正你要把我那个十几天损失解决掉啊”等。2020年9月23日，被告罗仕彬搬离案涉租赁房屋，并微信通知原告。现双方就租金等事宜未能协商一致，原告遂诉讼来院。 另查明：案涉下城区××路××号商铺所有权人系杭州市房地产开发集团有限公司，张文卿系转租人。2019年8月28日，案涉商铺附近发生了路面塌陷燃气泄漏事故。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》、原、被告之间的口头约定、《商铺房屋租赁付费证明》，系原、被告双方真实意思表示，合法有效。根据当事人陈述，原、被告鉴于商铺附近路面塌陷燃气泄漏事故及疫情影响，就租金减免事宜曾进行协商，并于2020年3月6日签订了《商铺房屋租赁付费证明》。该证明载明“下次续租费时间为2020年7月27日。如继续租此商铺，便于2020年7月27日向房东张文卿交纳房费”。结合原、被告之间的租赁合同以及口头约定的每次提前30天支付租金的交易习惯，本院认为2020年3月6日的《商铺房屋租赁付费证明》能够证明罗仕彬已经付清2020年7月27日前的租金。原告在诉状中自述双方口头约定2020年7月27日始按日计算租金，被告于2020年9月23日搬离案涉租赁房屋，故本院对原告主张2020年7月至9月期间的2个月租金50000元予以支持，折抵原告应返还的30000元保证金，被告罗仕彬应支付原告张文卿租金20000元。原告主张2020年1月27日至2020年7月26日期间的租金，证据不足，本院不予支持。关于违约金。鉴于原、被告双方对租金支付情况均进行了约定，被告并不存在违约情形，故原告的违约金主张，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗仕彬于本判决生效之日起十日内支付原告张文卿房屋租金20000元； 二、驳回原告张文卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4809元，减半收取2404.5元，由原告张文卿负担2199元，被告罗仕彬负担205.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 戴晓阳 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员 金一诺