黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1869号原告：哈尔滨市东轻百货商场，统一社会信用代码91230108127421822P，住所地哈尔滨市平房区新江三道街。法定代表人：黄俭峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄卫东，黑龙江中天律师事务所律师。被告李建顺，男，1963年5月17日生，汉族，无业，住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨市东轻百货商场（以下简称东轻百货商场）与被告李建顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告东轻百货商场的法定代表人黄俭峰、委托诉讼代理人黄卫东，被告李建顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东轻百货商场向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令李建顺从东轻百货商场平房区新平街13-4号的房屋迁出；2.请求依法判令李建顺支付占用上述房间期间占用费（自2020年7月16日起至实际迁出之日止，每月1000元）、违约金（自2020年7月16日起至实际迁出之日止，每月300元）；3.要求李建顺承担本案的诉讼费用。事实和理由：东轻百货商场是股份合伙制企业，2005年由原东轻百货商场64名职工入股改制而来。2016年7月15日，东轻百货商场与李建顺签订承租协议，约定东轻百货商场将位于新月街207楼的房屋出租给李建顺使用，租期三年，自2016年7月15日至2019年7月15日，年租金12000元。租赁期限到期后双方口头协商续展一年期限，延长租期至2020年7月15日，东轻百货商场在租赁期限届满前两个半月即2020年4月30日，已经书面通知李建顺，经东轻百货商场董事会决议，将于2020年7月15日租赁期限届满后收回承租房屋，但李建顺至今仍拒不迁出。被告李建顺辩称，同意迁出但是有条件，李建顺从承租房屋开始到现在发生的费用14000元要求东轻百货商场支付。疫情期间，根据哈尔滨文件，要求东轻百货商场减免6个月的房租。诉讼费及占用费、违约金不承担，同时迁出需要1个月的时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，东轻百货商场与李建顺签订《承租柜台协议书》，内容为“甲方：东轻百货商场乙方：钱雨奶站我商场在东轻207楼有房屋一处，建筑面积约30平方米，准备承租给钱雨奶站使用。经双方同意协商如下：一、承租期为叁年，自2016年7月15日至2019年7月5日止。二、每年租金为壹万贰仟元整。叁万陆仟元正。三、每年到期前一个月交清当年租金，逾期不交甲方有权终止协议。……六、室内由乙方自行维修，室内由甲方负责维修。……八、乙方在解除协议时，要保持室内原有状态，所有装修不能拆动。九、协议到期后，在同等条件下乙方可以优先承租。十、以上协议签字后交款生效，如有违约按租金加倍赔偿。以上协议如遇不可抗拒的事情，退还剩余日期的租金。”租赁期限到期后，双方协议续展租期一年至2020年7月15日，李建顺交付该年度租金13000元，东轻百货商场于2019年7月24日向李建顺出具13000元收据，双方无书面租赁合同。庭审时，双方均认可继续履行原合同约定内容。2020年4月30日，东轻百货商场向李建顺发出《解除租赁柜台告知书》“哈尔滨市东轻百货商场与李建顺于2016年7月15日到2019年7月15日签订的租赁柜台协议合同，（钱雨奶站），现因承租合同一年前已经到期，董事会决定收回承租权。于2020年7月15日退还房屋。特此通知！”李建顺在该告知书上签字。截止庭审时，李建顺仍占有、使用案涉房屋。另，东轻百货商场、李建顺自述，现钱雨奶站更名为钱雨冰激凌鲜奶店，具体承租房屋位置为哈尔滨市平房区新平街207楼13-4号。上述事实，有《承租柜台协议书》、收据、《解除租赁柜台告知书》以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，李建顺与东轻百货商场系租赁合同关系，双方应按合同约定履行各自的权利义务。双方签订书面租赁合同的租赁期限为2016年7月15日到2019年7月15日，租赁期限届满后，李建顺又向东轻百货商场支付一年租金即13000元，未续签书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”李建顺续交租金后，承租期延展至2020年7月15日，双方未续签书面租赁合同，故原《承租柜台协议书》继续有效。租期届满，东轻百货商场作为出租方，有权决定到期后是否续租或终止租赁合同，且东轻百货商场提前两个月即通知李建顺，要求其于2020年7月15日退还房屋，但李建顺仍占有使用案涉房屋至今，故东轻百货商场主张李建顺从案涉房屋迁出，并主张李建顺按租赁合同约定每月1000元的标准支付占用房屋期间使用费用，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的《承租柜台协议书》第十条约定了违约条款“如有违约按租金加倍赔偿。”故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，东轻百货商场主张违约金按300元/月计算符合法律规定，本院对东轻百货商场主张李建顺自2020年7月16日至实际迁出之日止，按300元/月向东轻百货商场支付违约金的诉讼请求予以支持。李建顺抗辩东轻百货商场应在收取租金中退还其房屋装修整改费用14000元。本院认为，双方签订的《承租柜台协议书》并未约定该项费用由东轻百货商场负担，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”故本院对李建顺该项抗辩理由不予采信。李建顺抗辩新冠××疫情期间，应减免其六个月租金。本院认为，李建顺自认承租房屋用途为经营食杂店，且未举示证据证明因疫情原因，存在没有营业收入或者营业收入明显减少且按原租赁合同支付租金对其明显不公平等事实情况，故本院对李建顺抗辩主张减免六个月租金不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十六条、二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告李建顺于本判决生效之日起十日内从哈尔滨市平房区新平街207楼13-4号的房屋迁出；二、被告李建顺于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市东轻百货商场逾期腾房占有使用费（该费用按每月1000元，自2020年7月16日起计算至实际迁出之日止）；三、被告李建顺于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨市东轻百货商场违约金（该违约金按每月300元，自2020年7月16日起计算至实际迁出之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告哈尔滨市东轻百货商场），由被告李建顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  龚 辰人民陪审员  陈晓红人民陪审员  潘雪梅二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王紫煊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。