浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8567号原告:浙江志勤光学科技有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。法定代表人：柳明，执行董事。委托诉讼代理人：陈斌,浙江杰正律师事务所律师。被告：孙丽梅，女，1975年4月24日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告孙丽梅排除妨害纠纷一案，于2020年5月18日向本院提起诉讼，本院以（2020）浙0782民诉前调1865号登记后移交义乌市诉调衔接人民调解委员会调解未果。本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员黄晓青适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌、被告孙丽梅到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院于2020年9月18日将本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年12月7日再次公开开庭进行审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌，被告孙丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志勤公司诉称：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告等人以租赁等为由占用且拒不返还，但相关租赁协议已被义乌市人民法院确认无效。其中被告孙丽梅占用××号楼××单元××、1502室，二单元1501室，总面积412.46平方米的房屋。因此2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外粘贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋。但被告至今未腾空并归还房屋。故起诉请求判令：1、被告立即将其侵占的原告所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××室，二单元1501室房屋腾空并返还给原告；2、被告按市场价格（每平方米每月18元）支付原告从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金（暂计至2020年5月6日为人民币8100元）。被告孙丽梅辩称：被告与浙江义乌丰臻工艺品有限公司的房屋租赁纠纷没有解决之前，原告无权要求被告腾退房屋并再次支付租金。虽然金华市中级人民法院于2019年12月25日作出判决维持了租赁协议等无效的结果，但2020年1月全国爆发了新冠疫情，涉及协议无效的大多数租户都是外地人，4月份开始才陆续回到义乌。租户们于4月份去省高院申诉，申诉期间同时向信访局、街道等反映情况，也得到了相关领导的接待。这件事情一直由街道在组织各租户与原告老板进行协商，被告也一直在等待回复。被告认为已经由政府出面协调了，原告不应以起诉的方式打压被告，被告一直愿意积极配合政府协商处理。关于租金，被告已经支付过相应的租金了，在调解没有结果前不应再次承担租金，原告为证明其诉讼主张，提供如下证据：1、（2017）浙0782破51-18号民事裁定书复印件一份，不动产登记证书复印件1份（与原件核对无异），证明涉案房屋已归原告所有的事实。2、（2019）浙0782民初10765号民事判决书复印件一份、（2019）浙07民终5536号民事判决书复印件一份，证明被告与房屋原所有人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《房屋租赁协议书》已被法院确认无效，被告占有原告房屋无合法依据的事实。3、《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》一份、照片打印件四张，证明房产被被告侵占，原告已向被告要求搬离并腾空的事实。4、租赁合同两份、发票两份、网上银行电子回单两份，证明目前房租的价格为每平方米每月18元。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，上述证据不能证明被告非法使用房屋，被告已经支付过相应的租金，原告提供的其他租赁合同与被告无关。本院认为，证据1、2系法院作出的生效裁判，本院对上述证据的证明力予以确认；被告认可涉案房屋至今由其使用，故对证据3的证明力予以确认；证据4系原告与案外人签订，其租金定价不能约束本案被告，故对其证明力不予确认。被告孙丽梅为证明其抗辩主张，提供如下证据：1、调解意向说明一份，证明被告提出了诉求，事情也在协商过程中，街道方面要求被告与对方达成一致意见后再签字。2、公司变更登记打印件一份，证明原告公司法人变更的时间、法人的身份，说明公司只是为了拍卖临时成立的，解决问题的还是杨筱春。经质证，原告对证据1的三性均有异议，上面没有任何人的签名，但对被告所说正在调解的说法是认可的。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案争议的是被告是否合法使用房屋，不是谁在出面解决问题。本院认为，被告提供的证据1可视为被告的单方陈述，没有得到原告或其他部门的确认，但可以证明被告方愿意进行协商的事实。对证据2的真实性予以确认，但不能证明公司是为拍卖临时成立的事实。经审理查明，2014年6月10日，被告孙丽梅与案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定由被告孙丽梅承租当时由浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的位于义乌市××路××号公司院内第五幢电梯15层二单元东面1501户（房屋建筑面积118.7平方米），房屋租金为3500元／平方米，租期为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止），房屋应于2014年6月19日前交付给孙丽梅。2014年6月30日，浙江义乌丰臻工艺品有限公司又与孙丽梅签订《房屋租赁协议书》一份，约定由孙丽梅承租当时由浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的位于义乌市××路××号公司院内第五幢电梯13层一单元西面1502户（建筑面积146.88平方米），租金514080元，房屋交付日期为2014年6月30日。2017年5月31日，案外人李春阳、王艳与孙丽梅、张建军签订《房屋转租协议》一份，约定原由李春阳、王艳承租的义乌市××路××号公司院内第五幢电梯13层一单元Ｂ-3户的房屋（建筑面积146.88平方米）全部转租给孙丽梅、张建军，该房屋总租金为500000元；双方还约定了其他事项。浙江义乌丰臻工艺品有限公司在该转租协议上盖章确认同意转租。上述三处房屋均由被告居住使用至今。后案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司申请破产清算，在此过程中，浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护被告孙丽梅与浙江义乌丰臻工艺品有限公司的租赁关系，但保护期限不超过20年。2019年5月30日，浙江省浙商资产管理公司作为浙江义乌丰臻工艺品有限公司的债权人起诉浙江义乌丰臻工艺品有限公司及第三人孙丽梅要求确认上述保护租赁合同的决定书无效，要求确认孙丽梅与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的二份《房屋租赁协议书》及《房屋转租协议》无效。本院于2019年8月30日作出（2019）浙0782民初10765号民事判决，确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司与孙丽梅签订的《房屋租赁协议书》（含《房屋转租协议》）无效；确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人孙丽梅的租赁关系，自签订合同之日起，期限不超过20年”的内容无效。孙丽梅对上述判决不服向金华市中级人民法院提起上诉，金华中院经审理作出（2019）浙07民终5536号民事判决，驳回孙丽梅的上诉请求，维持原判。上述判决已发生法律效力。在浙江义乌丰臻工艺品有限公司破产清算过程中，其所有的义乌市××路××号的房地产被本案原告志勤公司通过拍卖取得，本院于2020年4月7日作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定，确认位于义乌市××路××号××房地产的所有权及相应的其他权利归买受人原告志勤公司所有。2020年4月15日，原告在被告居住使用的涉案房屋门口张贴告知书，向被告告知原告成为涉案房屋的所有人并要求被告10日内搬离腾空房屋。另查明，被告目前在使用的义乌市××路××号三号楼一单元13楼1501、1502室，××号楼××单元××楼××室总建筑面积为412.46平方米。本院认为，被告孙丽梅与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《房屋租赁协议书》及其与案外人李春阳、王艳签订的《房屋转租协议》已被生效裁判文书确认无效，涉案房屋已由原告合法取得，现原、被告双方未就由被告继续使用涉案房屋达成一致意见的情况下，被告继续占有使用房屋于法无据，故本院对原告要求被告腾退房屋的诉请予以支持。关于原告主张从2020年4月7日起至实际腾空之日止的房屋租金问题，本院认为：关于起算时间，原告4月15日告知被告要求其在10日内搬离腾空，故从4月7日起计算租金不合理，宜从其宽限被告腾空日届满后即4月26日开始计算。关于租金的计算标准，原告主张按每月每平方米18元计付依据不足，租金可参照类似案件酌情确定为每月每平方米13元。综上，原告的合理诉请本院予以支持，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙丽梅于本判决生效后十日内腾空义乌市××路××号义乌市××路××号三号楼一单元13楼1501、1502室，××号楼××单元××楼××室房屋并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司。二、被告孙丽梅支付原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积412.46平方米按每月每平方米13元计付房屋租金至实际腾空之日止。三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙丽梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  黄晓青人民陪审员  楼春梅人民陪审员  张红宇二〇二〇年十二月十一日代书 记员  蒋向星8-7-