河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4240号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，男，1977年10月18日生，汉族，住漯河市郾城区，该公司经理。被告：张俊民，男，1964年5月4日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司）与被告张俊民物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广恒物业公司的委托代理人王新桐、被告张俊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张俊民支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费1658.04元；2、判令被告张俊民按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月16日，原告与漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩3号楼2单元403号业主，物业面积为138.17平方米，按约定应该向原告缴纳自2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币1658.04元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告张俊民辩称，一、广恒物业所诉大多数绝非事实。按照《河南物业管理条例》等相关法规之规定，该物业合同必须向全体业主及时公示，但时至今日，原告从未公示过该合同，原本应该在住建局备案的该物业合同也已无从查找，原告提供的合同上注明“本合同连同正本附件共6页，一式三份”，但是原告提供的合同却是8页，严重怀疑该合同的真实性，同时，答辩人自河南广恒物业进驻我小区以来也从未享受其提供的所谓的优质物业服务。根据《河南省物业管理条例》第二十二条明确规定(四)确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业”，我小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业，必须要召开业主大会讨论决定，但是，从未接到过召开业主大会的通知也没有参加过全体业主大会，也从未看到过当初签署的所谓物业合同的公示，对广恒物业低劣物业服务不认可，而且河南广恒物业也并未催缴过物业费，所以，2018年10月至2020年10月的物业费才没有交。二、广恒物业并没有提供与其所收物业费对等的物业服务，答辩人有权行使抗辩权只按照其提供的实际服务缴纳物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，但我们小区保安均为物业聘用本小区60多岁老大爷，无专业资质及保安上岗证，多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入，夜间更是不管不看。2、广恒物业不重视业主财产安全，小区监控盲区众多，导致每年都有多户业主车辆丢失以及敲门骚扰。车辆被刮蹭却因找不到人需要自己出钱维修。3、广恒物业无视消防部门对住宅消防安全管理的相关要求完全漠视业主的生命财产安全。小区楼道门口内停放电动车，飞线充电，从未实施过有效管理。4、业主反馈公共设施故障(如电梯故障，照明等)，物业置之不理。晚上，小区漆黑一片，给老人和孩子出行带来不便。5、小区绿植长期无人打理维护，损毁严重，高温干旱也不曾进行灌溉。6、公共区域内窗户或玻璃等公共设施损毁没有修缮。7、小区众多绿植树木从未进行过修剪清理，导致树木野蛮生长，深入到窗户不成过问。8、广恒物业私自将属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌(含云柜等外部商业设施)的收入费用，且没有向业主公布其收入的流向，严重侵害全体业主的权利。9、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。10、小区内损坏的公共设施设备常年没有更换，部分单元的门锁损坏没有维修或更换，任何人可以随意出入。11、部分业主入户门口大量公共线路杂乱裸露，无人管理，存在触电隐患。广恒物业从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。三、广恒物业主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但广恒物业提供的服务连5级都达不到，根本没有履行合同约定的义务。而且物业费上涨，没有召开业主大会，程序违法。因此，答辩人只愿意承担提供了保洁服务的费用。1、广恒物业公司的物业服务收费标准为：高层建筑每平方每月1元，多层建筑每月每平方0.5元。这个收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但被告所在小区享受的物业服务连5级都达不到。2、根据漯河名城网2019年7月16日报道。2019年5月中旬，经市住建局组织相关部门，行业专家组成三个督导检查组检查，七彩都市枫林小区被评为“较差小区(得分60分以下)，并下达整改通知检查结果录入”河南省物业监管平台“企业信用记录。3、保洁服务清扫不到位、不及时。同时，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项：(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。物业费的收费标准应当再召集业主大会，由业主大会开会决定，而不是由业主委员会或物业公司擅自决定按什么标准收。广恒物业公司诉求所主张的收费标准没有法律及事实依据。四、河南省物业管理条例2018版第四章第三十八条明确规定:未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自允许他人利用共用部位、共用设施进行广告、宣传、经营等活动。广恒物业多次允许爆米花摊贩，弹被套摊，五星电器，卫生纸小贩等等进入小区进行商业活动，严重影响了小区秩序和形象。河南省物业管理条例2018版第四章第三十九条明确规定了物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的信息。以上法定信息广恒物业有哪些在小区内公开过？。综上，2016年10月21日—2018年10月20日期间，答辩人本着理解和宽容的心态，即便河南广恒物业在进驻程序方面违规以及之后的这段时间各方面服务不尽人意，但是还是寄希望河南广恒物业能够以人为本，及时改进各方面的服务，所以及时缴纳了这期间的物业费用。但是，在之后的两年间，原告更加变本加历，服务方面没有丝毫改善的意愿和迹象，小区如今已破败不堪，一片狼藉。答辩人考虑到在小区居住期间原告方提供了基本的垃圾清运服务，所以答辩人仅愿意承担小区的垃圾清运费用以及所谓的门卫人员费用。请法院查明事实依法、公正判决。庭审中，原、被告对被告张俊民系七彩都市枫林小区七彩3号楼2单元403号业主，房屋面积138.17平方米，被告自2018年10月20至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原、被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张俊民对合同真实性有异议，显示6页，其实是8页或9页，没有在住建局备案；对缴费通知的没有收到；对照片，看不出来照的哪里，是近两天才拍的，原来没有这种情况，疫情期间的消毒，是政府人员在管，政府人员不在都没人管，拿个喷雾器做做样子；原告提供的证据没有一个是事实。被告张俊民提供证据:照片7张；证明服务、管理、消防安全不到位，不及时，有门卫在睡觉的现象。原告广恒物业公司对杆子立起来的照片，要求门卫人员在出入高峰期是允许立起来的，不然影响小区门口人员和车辆出出入；关于电表箱，以前它的产权是归电业局，以后产权归业务，电表箱锁不上可以找供电局协商；关于器材损坏，我们之前修过，修不了而且没有维修价值了；关于飞线充电、车辆占用消防通道，我们都管理过，提交的证据可以看出我们对违规车辆和违规充电都进行了劝阻和制止，并且向消防部门也举报过；物业公司尽到了自己的职责，尽到了自己的义务。根据当事人提供的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会为成立不合法，认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，故对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被其他案件中确认事实等证据能印证原告服务质量较差，服务不到位等存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一致的理由不予采信。经审理可确认如下事实：2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与原告广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。原告广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告张俊民自2009年入住该小区至今，住居房屋为多层住宅，面积为138.17平方米，被告张俊民缴纳物业费至2018年10月19日，2018年10月20日至2020年10月19日的物业费没有缴纳。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告广恒物业公司管理服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，七彩都市枫林小区业委会与原告广恒物业公司签订的《物业管理合同》，对小区每一个业主有约束力。广恒物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告广恒物业公司在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告张俊民应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费，不仅侵害了原告广恒物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。原告广恒物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告张俊民抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但原告广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，故对原告诉请按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告张俊民的房屋面积为138.17平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费应为1492.24元（138.17平方米×0.45元/平方米/月×24个月），被告张俊民应予交纳。因原、被告在该合同中对缴纳物业费的时间没有明确约定，管理服务存在瑕疵，原告广恒物业公司主张被告张俊民支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张俊民本判决生效后十日内向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费共计1492.24元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告张俊民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 宋雯娟