浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0327民初1596号原告：浙江省苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913303007043722167，住所地浙江省苍南县灵溪镇人民大道**。法定代表人：王志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雅、张扬，浙江泽商律师事务所律师。被告：温州天平房地产估价所有限公司，统一社会信用代码913303007319901406，住，住所地浙江省温州市鹿城区新城大道新城大厦****/div>法定代表人：李朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：李海光、温亮，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告浙江苍南农村商业银行股份有限公司（以下简称苍南农商行）与被告温州天平房地产估价所有限公司（以下简称天平估价所）合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告苍南农商行的委托诉讼代理人张扬、张雅，被告天平估价所的法定代表人李朝晖及委托诉讼代理人李海光到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年5月29日转为普通程序，并于2020年6月16日进行第二次公开开庭审理，原告苍南农商行的委托诉讼代理人张扬、张雅，被告天平估价所的委托诉讼代理人李海光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苍南农商行向本院提出诉请：1.被告偿还原告两笔贷款本金损失722580.64元，利息、延迟履行期间利息计算至2020年3月30日为382471.22元，实际计算至履行完毕之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《资产评估中介机构业务合作协议》，协议第8条约定由被告在原告处开立保证金账户，作为被告履约过错造成原告资金损失的保证金。2018年3月，被告天平估价所为贷款人雷多群向原告出具《房地产抵押估价报告》，编号为浙温天房估字（2018）第ＣＮ7362号，该报告对位于××镇××商城××幢××室的房产（以下简称边贸城房产）市场价值评估为140万元。原告以此为依据与贷款人雷多群签订《最高额抵押合同》，并向贷款人雷多群发放房产抵押贷款98万元。同年4月，贷款人雷多群向原告贷款8万元，后因贷款逾期，经依法判决执行后，该抵押房产的司法拍卖价款仅为76.5万元，与被告出具的《估价报告》所估价的140万元相差巨大，截止2020年3月20日，已造成原告经济损失552513.81元，另经原告事后调查了解，该抵押房产为贷款人雷多群于《估价报告》出具前两个月交易所得，成交价仅为60万元。2018年3月，被告天平估价所为贷款人张文泼向原告出具《房地产抵押估价报告》，编号为浙温房估字（2018）第CN7276号,该报告对位于灵溪镇大门路298号的房产（以下简称大门路房产）市场价值评估为200万。原告以此为依据与贷款人张文泼签订《最高额抵押合同》，并向贷款人张文泼发放房产抵押贷款140万元。后因贷款逾期，经法院依法判决执行后，该抵押房产的司法拍卖价款仅为126万元，与被告出具的《估价报告》所估价的200万元相差巨大，截止到2020年3月20日，已经造成原告经济损失552538.05元。另经原告事后调查了解，该抵押房产为贷款人张文泼《估价报告》出具前两个月交易所得，成交价仅为60万元。综上，原告认为被告所出具的上述两份《房地产抵押估价报告》存在重大差错，评估价值虚高，给原告造成了巨大的资金损失，应当按照协议约定的第八条损失赔付质保金，故向法院提起诉讼。原告苍南农商行提供了下列证据材料：1.营业执照、金融许可证、负责人身份证明、身份证，用以证明原告诉讼主体资格；2.企业信用信息公示报告，用以证明被告诉讼主体资格；3.《资产评估中介机构业务合作协议》（以下简称《合作协议》），用以证明原、被告之间签订合作协议，被告以其在原告处开立的质保金账户作为相关评估报告损失保证金的事实；4.《房地产抵押估价报告》、判决书、执行情况及计息表，用以证明原告因被告的评估报告发放贷款并产生损失的事实；5.房屋买卖合同，用以证明被告的评估报告与贷款人备案的房屋买卖合同价格相差巨大的事实；6.浙江农信综合柜面业务系统打印件，用以证明被告在原告处开立保证金账户作为相关评估报告损害保证金的友好合作持续存在多年的事实。被告天平估价所辩称：一、原告与被告在2013年8月签订的《合作协议》约定有效期为一年，该协议已经于2014年8月到期，之后没有续签，原告以2018年发生的事情主张，不能适用该协议。另外该协议第八条对合同的履约过错没有明确约定，原告对被告存在的过错也没有在诉状中进行陈述，被告不存在过错。二、被告需要到苍南农商行贷款的住户提供评估，委托认为贷款人，不是原告，就本案而言委托人为雷多群、张文泼，原告是无偿使用该评估报告的，故提出索赔没有依据。三、灵溪镇浙闽边贸城2幢707室房屋于价值时点2018年3月13日，灵溪镇大门路298号房屋于价值时点2018年3月4日的价值符合公开市场价值，并未高估。判断被告错误高估，不能看拍卖成交价，应当以同样时点的正常市场价值来判断。如苍南法院司法网拍的边贸城的7幢307室，建筑面积为182.53平方米在2017年4月18日拍卖评估价为132万元，拍卖成交价为100.8万元，大门路292号房屋（建筑面积为159.78平方米），2017年3月28日评估价为200万元，拍卖成交价为143万元。抵押价值是以公开市场状况下的正常市场交易价为依据的。拍卖评估价和拍卖成交价都不是正常的市场价格，由于短期内强制处分，快速变现，拍卖竞买人心理因素和市场商业氛围环境等影响，拍卖评估价会低于正常市场价值，拍卖成交价更有可能大大低于拍卖评估价，本案两套房子的抵押价值评估与当时的市场价格基本相符，不存在原告诉称的严重高估。四、根据《中国银监会关于印发商业银行押品指引的通知》规定，商业银行发放贷款有一套严密的管理制度和流程，特别是第三章风险管理，第四章押品的调查与评估，其中第十九条规定商业银行应当明确押品价值的责任主体以及估值流程，包括发起、评估、确认等相关环节。对于外部估值情形，其评估结果应由内部审核确认。第三十一条规定商业银行应参考押品调查意见和估值结果，对抵质押业务进行审批。可见，银行发放贷款评估报告不是决定因素，仅仅是其中一个环节，而且还是银行价值判断的参考，评估结果最终需要由银行审核确认。如果说有责任，原告应承担责任，不应将经营风险转嫁给被告。本案中银行是无偿使用报告书，被告只收取客户几百元的评估费，如果要承担责任完全是不公平的。五、房管所或者不动产登记中心里面的备案合同是双方未完成交易的备案合同，不是真实的交易价格，60万元的价格明显低于市场价格，是交易双方为了达到避税目的签订的，真实的交易价格应当是以银行的实际购房款交易金额或双方实际签订的买卖合同价格为准。六、苍南农商行两起金融借款案件中，目前法院仅拍卖了债务人的抵押房产，案件尚未执行完毕，法院还未穷尽所有执行手段，故原告诉称的债权损失金额也是不能确定的。综上被告认为其估价资质合格，评定价格与市场价格相符，且在估价报告第六部分已经对估价对象变现能力分析及风险提示进行了阐述，被告不存在过错也不存在评估价值虚高，不应承担任何法律责任。请求驳回原告诉讼请求。被告天平估价所提供证据材料：1.浙江省农村合作银行进账单，用以证明原、被告合作协议书于2013年8月签订的事实；2.淘宝司法网拍截图，用以证明涉案两套房子的抵押价值评估价与市场价格相符的事实；3.《中国银监会关于印发商业银行押品管理指引的通知》，用以证明银行发送贷款评估报告不是决定因素，评估结果最终需要银行审核确认的事实；4.《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，用以证明银行业金融机构应依法承担押品评估等相关成本，不得将经营成本转嫁给客户的事实；5.收款收据两份，用以证明涉案房子的评估费由雷多群、张文泼支付的事实。依原告申请，本院先后委托了瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司、中证房地产评估造价集团有限公司、上海信衡房地产估价有限公司杭州分公司，对边贸商城2幢707室房产于2018年3月13日时间点的评估价值及大门路298号房产于2018年3月4日时间点的评估价值进行评估。上述评估机构均以时间点一年内相类似房地产成交案例不足，无法做出准确估价为由，退回评估。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证,原告提供的证据1、2，被告提供的证据1，双方没有异议。原告提供的证据3，被告对其真实性没有异议，根据保证金的时间，该合同应该是2013年8月签订，在2014年已经到期了，且该合同不能证明被告存在过错。原告提供的证据4，被告认为该评估报告仅是原告审核贷款的参考不是决定性因素，且评估报告符合当时的市场价值，并作出了变现风险提示，评估报告的有效期也是一年。判决书与本案无关，执行情况及利息计算表系原告单方面书写，不予认可。原告提供的证据5，被告认为该合同系房屋买卖双方为达到避税目的在房管局备案合同，与实际交易价格存在加大差异，明显与市场价值不符。原告提供的证据6，被告对其真实性没有异议，2013年8月13日打入100万元，2014年销户，2014年至2016年也存了一百万，2018年取出50万元，对资金的存取是真实的，但合作协议没有续签，也没有约定权利义务，不能适用2018年的行为。被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为即使同地段同小区的不同房屋都存在价格巨大偏差，不能证明被告的待证目的。被告提供的证据3、4，原告认为系金融机构的规范性文件，不应作为证据使用。被告提供的证据5，原告对其真实性、合法性无异议，但是认为不能因为房屋所有人承担了评估费用就能免除被告的责任。对原、被告提供的上述证据，本院作如下认证：对当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3，结合被告提供的证据1，可以证明原、被告在2013年8月签订《合作协议》的事实，对该事实予以确认。原告提供的证据4、6，被告提供的证据5，符合有效证据法律特征，与本案具有关联性，对其真实性予以确认。原告提供的证据5，该两份存量房买卖合同中约定的价格严重偏离市场价格，鉴于苍南二手房交易基本以土契约为准，买卖双方为达到少缴税收的目的同时签订价格极低的存量房买卖合同用于办理过户的情况，在没有其他证据佐证的情况下，该组证据不能反映涉案房屋交易当时的真实价格，故对该证据证明力不予确认。被告提供的证据2、3、4，与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。本院依认定的有效证据及当事人庭审陈述，认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）2013年8月签订《合作协议》，约定：“1.甲方为乙方推荐需委托外部机构评估资产的客户，乙方根据自身经营范围，按照国家资产评估法规、准则及有关方法，审慎、独立、客观地进行评估并向甲方及委托方出具估价报告书。……8.本协议签订前乙方需在甲方存足履约保证金100万元，在本协议生效后，作为乙方履约过错造成甲方资金损失的保证金。……13.本合作协议自签订之日起生效，有效期为一年。合作期限届满后，可根据情况续签……。”协议签订后，被告在2003年8月13日通过在原告银行开户向原告缴纳保证金100万元，之后在2014年销户，2014年至2016年再次存入100万元保证金之后全部取出，2016年再次存入50万元保证金直至2019年4月23日。双方在《合作协议》履行期限届满后，未以书面形式续签合同。但双方仍一直按《合作协议》约定保持合作关系，但《合作协议》协议中保证金的约定已作出了相应变更。2018年3月4日，被告受案外人张文泼委托对坐落于苍南县××镇××路××号住宅的抵押价值进行评估。2018年3月5日，被告经评估后出具房地产估价报告，大门路298号房地产抵押价值为200万元。2018年3月13日被告受案外人雷多群委托，对坐落于苍南县××镇××商城××幢××室住宅的抵押价值进行评估。2018年3月14日，被告经评估后出具房地产估价报告，边贸商城第2幢707室的房地产抵押价值为140万元。之后案外人张文泼、雷多群以此房地产估价报告向原告申请最高额抵押贷款，原告经审核向张文泼发放贷款140万元，向雷多群发放贷款108万元。在借款合同履行期限届满后，张文泼、雷多群未能按期还本付息，故原告向苍南县人民法院提起诉讼，本院作出（2018）浙0327民初9852号民事判决，判决：一、雷多群于判决生效后十日内偿还原告借款本金98万元及利息；二、雷多群于判决生效后十日内偿还原告借款本金8万元及利息；三、雷多群于判决生效后十日内偿还支付原告财产保全申请费5000元；四、雷多群到期未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖登记在雷多群名下的坐落于苍南县××镇××商城××幢××室房屋所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以最高额抵押担保金额140万元为限；......本院作出（2018）浙0327民初7423号民事判决，判决：一、张文泼在判决生效后十日内偿还原告借款本金140万元及其利息；二、如张文泼到期未履行上述债务的，原告有权拍卖、变卖登记在张文泼名下的坐落于苍南县××镇××路××号房产对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的合同号为8611120180015677号的《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以最高额抵押担保金额200万元为限；……判决后，原告向法院申请执行，2019年8月30日边贸商城2幢707室房产通过司法网拍成交价为765000元，2019年6月18日大门路298号房产通过司法网拍成交价为1260000元，原告在领取执行款后，尚有本金722580.64元及利息未受偿。本院认为：原、被告签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效。双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。协议虽约定了有效期限为一年，但在合同期限届满后，被告多次在原告银行开户存取保证金，原告也仍然按照合同约定向被告推荐需委托外部机构评估资产的客户，故应认定为双方之间仍继续按《合作协议》履行合同权利义务，双方默认许可的保证金金额的变更并不会导致合同关系终止，故《合作协议》在2018年3月仍对双方具有约束力。原告认为被告为客户作出的房地产估价报告价格虚高，造成了原告经济损失，故依据《合作协议》第八条主张被告承担赔偿责任。但《房地产估价报告》第六部分中，被告均已经对估价对象变现能力作出分析并进行风险提示，也已明确说明抵押房产在短时间内用拍卖等方式进行强制处分时，因潜在购买群体受限制和心理排斥因素等影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。结合近年来苍南新城区房地产价格升值较快，老城区、落地房的价值不断走低。在没有其他证据证明的情况下，原告仅以法院拍卖成交价以及缺乏真实性的存量房买卖合同主张被告在房地产估价中存在过错，致使估价虚高，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回浙江苍南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14754元，由浙江苍南农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  吴杨杨人民陪审员  李甫俊人民陪审员  李悌斌二〇二〇年十二月一日书 记 员  黄苗苗相关法律条文链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……