河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初4118号原告：方城县金源建材有限公司。住所地：方城县城关镇凤瑞路**。统一社会信用代码：91411322775100218Y。法定代表人：张教训，任董事长。委托代理人：刘振伟，男，1966年5月24日生，回族，住，住方城县公司副经理。委托代理人：王宗民，方城县弘正法律服务所法律服务所工作者。被告：河南逸林置业有限公司。住所地：郑州经济技术开发区航海东路以北、商英街以******/div>统一社会信用代码：91410100694895901U。法定代表人：张旭东，任董事长。委托代理人：熊锋军，男，1984年8月21日生，汉族，住方城县，住方城县经理。委托代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。原告方城县金源建材有限公司（以下简称金源公司）与被告河南逸林置业有限公司（以下简称逸林公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月12日立案后，于2019年9月6日作出（2019）豫1322民初1183号民事判决，被告逸林公司不服判决，提出上诉，南阳市中级人民法院于2020年7月1日作出（2019）豫13民终7513号民事裁定，撤销本院（2019）豫1322民初1183号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金源公司的法定代表人张教训、委托代理人刘振伟、王宗民，被告逸林公司的委托代理人熊锋军、申建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方城县金源建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付从2013年5月1日起至2018年12月31日拖欠原告的房租及违约金4072145元；2、要求被告自2019年1月1日起按月租金137500元支付租金至房子全部腾空为止。原一审庭审时原告请求的租金金额变更为5034645元。本次庭审中金源公司再次变更诉讼请求：要求被告支付租金及违约金5640654元。事实与理由：方城县金源丰商住楼由原、被告双方合伙筹建，原告提供土地使用权，被告提供资金，由于原告当时没有资金，在办理国有土地出让金和相关税款时，借被告6689772元。2012年3月份整体大楼竣工后，被告也知道原告无能力归还借他的600多万元垫资款，于是双方协商，由原告将自己具有所有权的金源丰一层的购物商场委托给被告招商经营，原告欠被告的600多万元垫资款，由被告从每年的租金中陆续扣除。双方意向达成后，于2012年4月6日签订了一份《金源丰一层商业用房委托经营合同》，该合同主要内容摘要如下：“四、委托期限起始于商业用房竣工交付之日起，即起于2012年12月31日，止于2022年12月31日，共十年；六、1、租金支付：在合同有效期内，乙方保证第一至三年按150万元人民币为标准，支付年度租金。第四至六年按165万元人民币为标准支付年度租金。第七至九年按181.5万元为标准，支付年度租金。第十年，双方根据当地市场和商场自身情况重新商定租金标准。2、支付日期：在每年的期满前10天向甲方支付下年度租金。七、乙方经营收入的处置：乙方保证给予甲方单位正常年度开支50万元，剩余部分全部用于偿还甲方所欠乙方的借款。十、违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金的0.5‰，向甲方支付违约金”。合同签订后，原告按约定将金源丰一层商场的经营权全部交付给了被告，被告并招商经营。可被告不按约定履行合同，自2013年1月1日后，被告每年应向原告方支付当年50万元的单位正常年度开支一直没有给付，从合同履行开始到2017年4月底已经四年零四个月，累计租金总额已达670万元。原告念及尚欠被告有款，每年50万元的办公经费不给，自己勒紧腰带也要还帐，按合同计算，原告借被告的6689772元现金，截止2017年4月底已经还完。被告应该在5月10日前，向原告支付下一年度的租金，可被告已超出交租金期限近两个月，迟迟不到原告处交纳，已构成违约。原告无奈于2017年6月29日向法院提起民事诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年4月6日签订的《金源丰一层商业用房委托经营合同》；2、从2017年5月1日开始由被告向原告支付租金至商业经营权全部交付给原告之日止；3、并按合同约定由被告向原告支付违约金。法院受理后，在开庭时让双方对账目进行核算，可被告迟迟不予核算，法院最后下达判决解除了双方签订的《委托经营合同》，对经营权限期交付（腾空房子），违约金和拖欠的租金没有判决。该判决双方没有上诉，判决生效后原告方向法院递交了执行申请，法院以原判决上没有判决限期腾空房子的内容为由，无法立案执行，且被告也不积极履行义务，既然法院判决解除了《委托经营合同》，就应该立即将房子腾空后交给原告，房子一天不予腾空，就应该承担一天的租金。可被告的行为早已构成违约，并应直接按照《委托经营合同》的约定，除支付拖欠的租金外，还应该支付违约金。原告根据双方的经济往来账目和《委托经营合同》的约定，通过核算，截止2018年12月31日被告应付给原告租金885万元，承担违约金185.5628万元，扣除原告借被告的现金及利息664.3480万元，被告还应付给原告现金407.2145万元。被告既未腾空房子，又不支付租金和违约金的行为直接侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告方城县金源建材有限公司为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、金源丰一层商业用房委托经营合同。2、金源丰一层商业用房交房协议。3、合作建设意向书。4、合作开发建设协议。5、原告借被告借据及收条。6、（2017）豫1322民初3329号民事判决书。7、方城县金源建材有限公司起诉河南逸林置业有限公司算账清单。包括：（1）事实依据综合清单、（2）河南逸林置业有限公司应支付金源建材有限公司违约金清单、（3）方城县金源建材有限公司欠河南逸林置业有限公司保证金、垫资款明细表、（4）方城县金源建材有限公司欠李献珍个人款额及利息明细表、（5）方城县金源建材有限公司偿还河南逸林置业有限公司债务说明明细表。8、被告与中国移动通信集团河南有限公司南阳分公司签订的房屋租赁合同。被告河南逸林置业有限公司辩称，原告的部分请求不能成立。对于第二项请求要求房屋合同解除以后按原租赁合同约定支付租金，这种请求没有事实根据，没有法律依据。原告的第一项请求违约金约定明显过高，请求支付的房租由于合同签订的期限比较长，出现情势变迁，因为市场因素导致被告将原告抵给被告的房屋租金连年在持续下降，而原告与被告的合同租金明显在递增，这样严重不公平。原告借款用于商业用途，前三笔借款均约定有利息，后面的借款与前三笔完全相同，原告应对全部借款支付利息。被告逸林公司向法庭提供了2010年2月23日任彦生收到条一份。经审理查明：方城县金源丰商住楼由原、被告双方合作开发建设，原告提供土地使用权，被告提供资金，双方签订了合作开发建设协议。因原告资金困难，在前期办理国有土地出让金和相关税款时，向李献珍借款三笔，具体为2007年4月25日借款10万元，月利率为1.25%；2007年5月29日借款2万元，月利率为1.25%；2007年5月29日借款10万元，月利率为1.25%；2007年6月16日收被告保证金10万元；2007年7月29日收被告基建押金20万元；2010年1月14日借被告50万元，未约定利息；2010年3月16日借被告103万元，未约定利息；2010年5月29日借被告50万元，未约定利息；2010年6月2日借被告4万元，未约定利息；2010年7月14日借被告3359772元，未约定利息；2010年8月12日借被告10.5万元，未约定利息；2010年9月14日借被告16万元，未约定利息；2012年8月3日借被告2万元，未约定利息；2012年8月13日借被告2.5万元，未约定利息。因李献珍系被告的财务会计，原被告均认可原告所借李献珍借款，由原被告双方进行结算。上述借款及保证金共计6259772元。2012年3月份金源丰商住楼竣工后，经原被告双方协商，由原告将自己具有所有权的金源丰一层的购物商场，房屋使用面积1650平方米委托给被告招商经营，原告欠被告的600多万元垫资款，由被告从每年的租金中陆续扣除。双方意向达成后，于2012年4月6日签订了一份金源丰一层商业用房委托经营合同，该合同主要内容摘要如下：“四、委托期限起始于商业用房竣工交付之日起，即起于2012年12月31日，止于2022年12月31日，共十年；六、1、租金支付：在合同有效期内，乙方保证第一至三年按150万元人民币为标准，支付年度租金。第四至六年按165万元人民币为标准支付年度租金。第七至九年按181.5万元为标准，支付年度租金。第十年，双方根据当地市场和商场自身情况重新商定租金标准。2、支付日期：在每年的期满前10天向甲方支付下年度租金，租金自商业用房竣工交付之日起第五个月开始计算。七、乙方经营收入的处置：乙方保证给予甲方单位正常年度开支50万元，剩余部分全部用于偿还甲方所欠乙方的借款，至还清为止。九、乙方的权利与义务……8、乙方须按期足额向甲方交付租金。十、违约责任：3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金0.5‰，向甲方支付违约金，同时，甲方有权从金源丰商场的经营收入和储备金获得保证。”双方均认可租金自2013年5月1日开始计算。合同签订后，原告按约定将金源丰一层商场的经营权全部交付给被告进行招商经营。之后被告未按约定履行合同，仅在2015年春节前支付租金10万元。原告遂于2017年6月29日向本院提起民事诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年4月6日签订的金源丰一层商业用房委托经营合同；2、从2017年5月1日开始由被告向原告支付租金至商业经营权全部交付给原告之日止；3、并按合同约定由被告向原告支付违约金。本院经审理于2018年7月16日作出（2017）豫1322民初3329号民事判决，解除了原被告于2012年4月6日签订的金源丰一层商业用房委托经营合同，该判决书于2018年8月13日生效。该判决生效后，被告未及时移交房屋。原告于2019年3月12日诉至本院，请求依法判令：1、被告立即将方城县金源丰一楼的房子腾空，将经营权交付给原告；2、要求被告支付从2013年5月1日起至2018年12月31日拖欠原告的房租及违约金4072145元；3、要求被告自2019年1月1日起按月租金137500元支付租金至房子全部腾空为止。2019年7月30日原被告签订了金源丰一层商业用房交房协议，约定:被告将承租经营的金源丰一层商业用房1650平方米及负一层完整交还给原告。交房前被告应将该层商场内所有属于被告的物品腾空，并保证该商场原设施设备完好。被告与原租户的合同由被告自行协商解决，并于本合同签订后三十日内解决完毕。三十日后一层及负一层所有遗留物品，视为被告放弃，原告有权处置。后被告将委托经营的房产交付原告。另查明：2014年6月13日被告与中国移动通信集团河南有限公司南阳分公司签订了房屋租赁合同，被告将自己受委托经营的金源丰一层商业用房其中的1332.66平方米出租给中国移动通信集团河南有限公司南阳分公司，租赁期限自2014年6月15日至2019年6月14日，租赁期内的租金共计6270000元,租金在签订合同后45天内一次性付清。本院认为：本案争议焦点为：一、关于原告向被告借款是否应向被告支付借款利息的问题。其中原告向李献珍借款三笔，共计借款22万元，约定月利率为1.25%，不违反有关法律规定，原告应按约定支付借款本金及利息，原被告均认可原告所借李献珍借款，由原被告双方进行结算。该借款计算至2020年12月28日，利息共计449667元。原告收取被告30万元保证金，双方对此无异议，显然不能支付利息，但可抵扣被告应付给原告的租金。关于原告向被告其它借款5739772元，首先，因企业之间借款多为获取利益，但并不排除一些企业之间为图谋发展而互相扶携、互利共赢的目的，本案中原被告双方达成合作开发建设的协议，原告提供土地使用权，被告提供资金技术，符合互利共赢的目的。其次，被告作为企业法人，与自然人相比，其从事民商事行为能力、风险防范能力和对市场预期判断能力普遍较高，如果为了取得利息，应在借款时明确约定，本案中原被告在借条中并未约定利息，应视为被告没有追求利息的本意或者借贷双方没有达成支付利息的合意，应认定允许原告不支付利息。二、关于被告应当支付的单位正常年度开支50万元及违约金问题。原、被告约定有年租金数额，被告应当支付的单位正常年度开支50万元应当包含在年租金内，因双方在合同中约定原告有权从金源丰商场的经营收入和储备金获得保证，被告虽未能每年支付现金50万元，原告有权在总欠款中予以扣减。原、被告约定被告无正当理由逾期向原告交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金的日千分之零点五向原告支付违约金，该约定不违反法律禁止性规定，双方应当按约定履行。三、关于被告提出原被告签订合同约定房屋租金递增，因情势变更，履行原合同显失公平的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中被告在签订合同时应当预见其经营行为具有一定的商业风险，双方当事人在履行合同期间，出现租金下降情况，其风险类型没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预见，属于市场经济下的正常商业风险，且2014年6月13日被告与中国移动通信集团河南有限公司南阳分公司签订了房屋租赁合同，被告将自己受委托经营的金源丰一层商业用房其中的1332.66平方米出租给中国移动通信集团河南有限公司南阳分公司，租赁期限自2014年6月15日至2019年6月14日，仅此一项，被告就于签订合同后45天内一次性收取6270000元租金，由此可见，按照合同约定支付租金并非对被告明显不公平，不符合情势变更的实质要件，且依据诚实信用原则，不宜认定构成情势变更。四、关于原、被告的抵账明细问题。原告共欠被告借款本金及保证金6259772元，其中22万元约定有利息，计算至2020年12月28日，利息共计449667元，总欠款本息共计为6709439元。2013年5月1日至2014年5月1日被告应当支付租金150万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为5209439元；2014年5月1日至2015年5月1日被告应当支付租金140万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元，扣除已实际支付的10万元），抵偿后下欠被告借款本息为3809439元；2015年5月1日至2016年5月1日被告应当支付租金150万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为2309439元；2016年5月1日至2017年5月1日被告应当支付租金165万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为659439元；2017年5月1日至2018年5月1日被告应当支付租金165万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），被告可用于抵偿原告租金的借款本息剩余659439元，抵偿后尚欠原告租金990561元，被告应自2017年9月25日起以990561元为基数，按日千分之零点五向原告支付违约金；2018年8月13日，原、被告的租赁合同解除，2018年5月1日至2018年8月13日共计104日，租金为（1650000÷365×104）470137元，并应当自2018年5月1日起以470137元为基数，按日千分之零点五向原告支付违约金。原被告合同解除后被告仍继续占用原告房屋，直到2019年7月30日交付房屋，因合同中未约定解除租赁后的房屋占有费的支付方法，本院酌定被告仍按合同解除时的租金标准支付房屋占有费，但被告不应再支付违约金。2018年8月14日至2019年7月30日的房屋占用费为1568630元（1650000÷365×347）。被告逸林公司提供的2010年2月任彦生借条一份，该收条仅能证实其从逸林公司领款情况，任彦生未到庭说明情况，且原告对该款不予认可，不能证实与本案有直接关系，对此本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方城县金源建材有限公司清偿租金990561元，并自2017年9月25日起以990561为基数，按日千分之零点五向原告方城县金源建材有限公司支付违约金至款清之日止。二、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方城县金源建材有限公司清偿租金470137元，并自2018年5月1日起以470137元为基数，按日千分之零点五向原告方城县金源建材有限公司支付违约金至款清之日止。三、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方城县金源建材有限公司清偿房屋占用费1568630元。四、驳回原告方城县金源建材有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51285元，由原告方城县金源建材有限公司负担27694元，被告河南逸林置业有限公司负担23591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郑荣敏审 判 员  曹 方人民陪审员  李 涛二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  王亚峥