台州市椒江区人民法院行 政 判 决 书（2020）浙1002行初155号原告浙江好朋友鞋业有限公司，住所地温岭市大溪镇小溪镇。法定代表人李传法，执行董事。委托代理人金千军，浙江法校（温岭）律师事务所律师。被告台州市住房和城乡建设局，住所地台州市市府大道**。法定代表人王加潮，局长。委托代理人卢海敏。委托代理人马英杰，浙江泽大律师事务所律师。第三人台州正源房地产评估有限公司，住，住所地临海市凯歌路办事大厅对面**/div>法定代表人孙跃辉，总经理。委托代理人王联军，临海市云帆法律服务所法律工作者。原告浙江好朋友鞋业有限公司（以下简称好朋友鞋业公司）为与被告台州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）履行法定职责一案，于2020年5月28日向本院提起诉讼。本院将该案引导至椒江行政争议调解中心调解，未成。2020年7月23日，本院予以立案受理，并于2020年7月28日作出（2020）浙1002行初96号行政裁定，以原告起诉不符合法定条件、行政行为不对原告合法权益产生影响为由，裁定驳回原告好朋友鞋业公司的起诉。原告不服，上诉于浙江省台州市中级人民法院。2020年10月21日，该院作出（2020）浙10行终208号行政裁定，撤销了本院上述裁定，指令继续审理。2020年11月24日，本院重新立案，依法组成合议庭，追加了本案的利害关系人台州正源房地产评估有限公司（以下简称正源评估公司）为第三人参加诉讼，并于2020年12月22日公开开庭审理了本案。原告好朋友鞋业公司的委托代理人金千军，被告市住建局的应诉负责人吴文斌及委托代理人卢海敏、马英杰，第三人的法定代表人孙跃辉及其委托代理人王联军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2019年12月26日，被告针对原告好朋友鞋业公司对第三人正源评估公司提出的投诉作出《关于情况反映答复的函》，主要内容为：一、关于“没有完整查勘评估对象，导致估价对象内部状况不完整、遗漏价值”的问题，评估报告对室内外装修、周边配套等作了相应的描述，并在评估测算时对办公楼二楼以上及宿舍楼的装修价值作了综合考虑。二、关于“估价方法只选用成本法，违法且有缺陷”的问题，评估报告对选择适用估价方法进行了说明，符合《房地产估价规范》4.1.3的规定。三、关于“被投诉人作出的评估报告缺乏估价技术报告和估价测算内容”的问题，评估档案有估价技术报告和现场查勘记录等原始资料。其他反映的被投诉人不配合法院调查等问题，不属于被告依据《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价机构管理办法》行使行政监督的范围。原告好朋友鞋业公司诉称，2019年6月24日，第三人正源评估公司对原告所有的位于温岭市××镇××村房地产作出评估报告。后原告发现该评估报告存在“没有完整查勘评估对象，导致估价对象内部状况不完整，遗漏价值”、“估价方法只选用成本法，违法且有缺陷”、“评估报告缺乏估价技术报告和估价测算内容”、“评估结果畸低，严重背离拍卖标的的市场价值”等问题。原告认为第三人严重违反房地产估价规范和标准，出具了重大遗漏的估价报告，于2019年10月24日向被告邮寄投诉报告，要求被告对第三人严重违反房地产估价规范和标准出具重大遗漏的估价报告的行为进行立案处理。被告于2019年10月31日函告原告，将举报件转送温岭市住房和城乡建设局处理。2019年12月26日，被告作出《关于情况反映答复的函》，对原告的投诉请求不予支持。原告认为，第三人存在严重违反房地产估价规范和标准，出具了重大遗漏的估价报告的违法行为，被告作出的投诉处理认定事实不清、证据不足，违反法定程序，适用法律、法规错误，应依法予以撤销。为此，请求法院判决撤销被告于2019年12月26日作出的《关于情况反映答复的函》，责令被告对原告的投诉请求重新作出处理决定。开庭前，原告向本院提交了以下证据材料：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告的主体资格；2.第三人企业基本情况，拟证明第三人主体资格；3.评估报告，拟证明第三人作出评估的事实；4.投诉报告，拟证明原告向被告投诉的事实；5.告知函，拟证明被告程序违法；6.《关于情况反映答复的函》，拟证明被告作出处理决定的事实。7.台城乡估（2019）字第S0049号《房地产估价报告》，拟证明涉案房地产通过成本法求得估价对象的房地产总价为7089万元，通过收益法求得估价对象的房地产总价为7782万元，最终以权重加权平均得到最终的估价结果为7505万元，被投诉的评估报告存在的重大错误对评估结果产生重大影响，涉案房地产以租金利用收益法完全可以评估，且对涉案房地产价值最高。8.台州兴元（2019）地）地估字**《土地估价报告》证明涉案土地综合采用收益还原法、市场比较法对土地使用权进行评估，得到总地价4150万元，被投诉的评估报告存在的重大错误对评估结果产生重大影响。庭审中，原告当庭提供了第三人在司法程序中向温岭法院提交的回复函，拟证明第三人的评估方法错误，被告在行政程序中未全面调取证据，其作出的答复证据不足。被告市住建局辩称，被告所作的《关于情况反映答复的函》认定事实清楚、程序合法，适用法律正确。原告的投诉报告，反映第三人对原告所有的案涉房地产评估存在违反房地产评估规范和标准，出具重大遗漏的评估报告，要求根据《房地产估价机构管理办法》进行查处。被告根据《房地产估价机构管理办法》、《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》等规定，将投诉材料转送温岭市住房和城乡建设局并告知原告，符合属地管理、分级负责的原则。后原告于2019年12月2日向被告补充了情况反映，要求按照《中华人民共和国资产评估法》第四十条规定进行查处。被告针对原告所反映的问题进行了调查，询问了第三人正源评估公司的法定代表人，调取了正源房地产价格勘估单、房地产评估报告书、（2019）浙1081执异107号执行裁定书等证据。针对原告对第三人评估报告提出的质疑，经查，第三人作出的房地产评估报告已经对室内外装修、周边配套等作了相应描述，评估测算时对办公楼二楼以上及宿舍楼的价值作了综合考虑；评估报告对估价方法等内容进行了说明，符合《房地产估价规范》4.1.3的规定；评估档案中也有估价技术报告和现场查勘记录等原始资料。被告于2019年12月26日作出《关于情况反映答复的函》并于次日交邮，符合《中华人民共和国资产评估法》的有关规定。综上所述，被告作出的《关于情况反映答复的函》程序合法，事实清楚，适用法律正确，原告提起本案诉讼要求撤销并责令重作，缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在本院指定期限内提交了以下证据材料：1.投诉报告及相关材料，拟证明原告向被告举报反映第三人估价问题。2.举报件转送函、告知函；3.《关于台州市住房和城乡建设局的办理报告》；4.（2019）浙1081执异107号《执行裁定书》，证据2-4拟证明被告依法将原告投诉件转办，温岭市住房和城乡建设局回复被告并提供相关调查材料。5.情况反映，拟证明原告要求被告直接作出处理。6.房地产评估报告书、询问笔录、回复函、正源房地产价格勘估单，拟证明被告进行调查所取得的证据材料。7.关于情况反映答复的函及邮件凭证，拟证明被告经过调查后作出了答复并送达原告。被告向本院提供的法律依据是：《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价机构管理办法》、《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》、《GBT50291-2015房地产估价规范》、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》。第三人正源评估公司述称，一、被告作出的答复函事实清楚、证据充分，适用法律正确。二、第三人的评估报告符合国标T50291规范规定，首先，评估报告选用成本法不选用其他方法在报告中作了详细说明，在使用成本法前提下，对土地使用权中的土地取得成本采用比较法及基准地价系数修正法两种方法计算进行选择，最后选择比较法的结果作为土地取得成本已在评估报告中说明并陈述了理由，符合国标房地产估价规范4.1.1及4.1.3的规定。其次，第三人评估查勘过程中未对办公区2-7层进行查看，是因为法院工作人员在原告单位保安人员陪同下，无法打开电梯及安全门锁，第三人采取了补救措施，向陪同的原告单位保案人员询问2-7层装修情况，并根据保安人员的描述在技术报告中予以详细说明，符合房地产估价规范3.0.8的规定。三、第三人所作的估价报告无遗漏价值。第三人对土地使用证面积进行评估，房屋按发证面积、没有发证的按丈量面积进行评估，房屋装修按发证面积平均装修价进行，没有遗漏价值。四、第三人的评估结果不存在偏低问题，该估价结果得到正常司法拍卖程序拍卖市场的验证，拍卖结果4500万元，加上转户过程中产生的税费，与第三人的评估结果基本吻合，不存在偏低更谈不上畸低。五、第三人所作的评估报告对描述的瑕疵不影响评估结果，温岭、台州两级法院异议裁定的生效法律文书足以证明。六、原告举证的两份评估报告没有可比性，该两份评估报告在评估目的、时点、价值类型、假设与限制条件、部分假设与限制条件等均不同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人正源评估公司于开庭前向本院提交了以下证据材料：1.网络总价成功确认书、竞买公告，拟证明估价对象成交价为4500万元（起拍价4100万元），加上相关应缴税费，与第三人评估价值基本吻合。2.（2019）温岭法委评59号《温岭市人民法院评估委托书》、（2018）浙1081执10610号之三《执行裁定书》，拟证明第三人接受温岭市人民法院的委托，为司法拍卖确定拍卖底价提供价值参考依据，符合《房地产估价规范》5.4.2规定。3.《温岭市基准地价更新》、《临海市基准地价更新》、《房地产估价理论与方法》，拟证明原告所举的台城乡估（2019）字第S0049号《房地产估价报告》不符合相关规定。4.温政发[2015]12号《温岭市人民政府关于调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用工作的实施意见》，拟证明估价对象所处的区域，土地使用税为9元/平方米×年，原告所举的台州兴元（2019）地估）地估字**《土地估价报告》对此没有扣减虚增价值。经庭审质证，本院对各方所举证据作如下认证：被告及第三人对原告所举的证据1、2、3无异议；对证据4、5本身的真实性无异议，但认为不能据此证明被告履职行为违法；证据6是本案诉讼所指对象，无异议；对证据7、8的合法性、关联性均有异议，认为该两份评估报告在评估目的、价值时点、价值类型、假设与限制条件等方面均与案涉第三人作出的估价报告不同，不具有可比性；对原告当庭提供的证据9的真实性、合法性均无异议，但认为不能证明原告的证明目的。本院认为，原告所举的证据1、2、3能够证明原告的主体资格适格，本院予以采信；证据4来源真实、合法，可以证明原告向被告提交了投诉报告，启动了案涉履职程序，本院予以采信；证据5系被告在履职中对内部交办及办理情况的告知，来源真实，该交办程序是否合法、及是否影响本案被诉行为之合法性应综合全案证据予以认定；证据6是本案被诉对象，来源真实、合法，能证明被告作出了被诉行政行为，可以作为本案的定案证据使用；证据7、8形成于2019年10月31日，其中证据7的价值时点为2019年10月29日，证据8的估价期日为2019年10月30日，委托估价方为好朋友鞋业公司，估价目的均为“为委托方提供市场价格参考依据”，该两份证据在估价目的、估价时点或期日与案涉第三人作出的估价报告均明显不同，且其时案涉房地产亦已经法院拍卖成交，故该两份证据不足以证明被告履职认定的事实错误，本院不予采信。对于原告当庭提交的第三人向温岭法院所作的回复函，属执行异议程序中审查的内容，不属于本案审查的范围，本院不予认证。原告对被告所举的证据1投诉报告及相关材料无异议；对证据2、3的真实性无异议，但认为被告将原告举报件交给下级住建部门办理并无法律依据，属违法；证据4执行裁定书不能作为被告履职程序中依法取得的证据使用，且温岭法院在该裁定书中认定第三人对楼层描述存在瑕疵，被告对此却未有调查，证明调查不全面；证据5系因温岭住建部门未向原告作出答复，原告再次向被告寄送了情况反映，要求被告对此进行内部督查，而非重新提起申请；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为评估报告与第三人提供给温岭市人民法院及原告的评估报告文本不一致，不能作为合法依据，亦证明被告调查事实不清、程序违法，询问笔录也仅对二名评估人员中的一个取证，无法反映评估过程的真实性；证据7即被诉答复，被告未向温岭市人民法院调查核实第三人向法院提交的评估报告是否完整、有无向温岭市人民法院提供工作底稿，答复中也没有告诉原告相应的救济权利，且适用法律错误。第三人对被告所举证据无异议。本院认为，被告所举证据来源真实、合法，能够证明被告接到原告投诉后，曾将该投诉件转交下级局办理、告知原告，此后展开调查，并将调查情况通过书面形式向原告进行答复的事实，本院予以采信。原告对第三人所举证据1网络竞价成功确认书、竞买公告的真实性无异议，但认为该证据不能证明案涉估价报告是合理、合法的；证据2评估委托书上没有载明不用提供估价技术报告，根据房地产估价规范7.0.5规定，估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供，既然未作约定，应该提供估价技术报告，被告对此没有进行调查核实属履职不完全；对证据3的房地产估价规范本身无异议，第三人违反了规范4.4.15成本价值计算，7.0.5、7.0.9、7.0.10应有评估技术报告的规定，以及4.4.5第9点估价方法的规定；证据4、5与本案没有关联性。被告对第三人的证据均无异议。本院认为，第三人所举的证据1-2可以证明案涉评估对象已经通过司法拍卖成交，以及案涉评估报告的由来及评估目的，证据3的《房地产估价规范》系当前有效施行的房地产估价指导性规范，可以适用于本案；证据4-5是第三人在作出案涉估价报告时参考的文件资料，与本案无关，本院不予认证。证据6中的（2019）浙1081执异107号执行裁定书、（2019）浙10执复91号裁定书是生效的司法裁判文书，可以作为本案的定案依据使用。根据上述认证的证据，结合庭审情况及生效裁判文书，本院认定如下事实：2019年6月24日，第三人正源评估公司接受温岭市人民法院的委托，对原告所有的位于温岭市××镇××村房地产作出台正房估字（2019）温法025号房地产估价报告，以现场踏勘之日2019年6月12日为价值时点，对案涉房地产作出的评估价值为5820万元。2019年10月9日，案涉不动产经温岭市人民法院组织通过“阿里拍卖”竞拍成交，成交价为4500万元。2019年10月24日，原告向被告邮寄投诉报告，认为第三人在评估中没有完整查勘评估对象，导致估价对象内部状况不完整、遗漏价值；估价方法只选用成本法，违法且有缺陷；评估报告缺乏估价技术报告和估价测算内容；评估结果畸低，严重背离拍卖标的的市场价值；不配合法院调查，不提供工作底稿等，违反房地产估价规范和标准，要求被告立案处理。2019年10月31日，被告将原告投诉件转交温岭市住房和城乡建设局办理，并函告原告。2019年11月22日，温岭市住房和城乡建设局作出温建[2019]178号《关于台州市住房和城乡建设局的办理报告》，其主要内容是原告已经通过诉讼途径解决，该局不予受理。2019年12月2日，原告向被告再次寄送《情况反映》，对被告转交温岭市住房和城乡建设局办理提出异议。2019年12月26日，被告作出本案被诉《关于情况反映答复的函》，并送达原告。另查明，第三人正源评估公司系经浙江省住房和城乡建设厅备案的二级等级评估机构，本次办理评估的估价师为孙跃辉、施美凤，估价目的是为温岭市人民法院为执行（2018）浙1081执10610号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司与包括本案原告在内的被执行人好兄弟控股集团有限公司、传奇工业有限公司等金融贷款合同纠纷一案中的司法拍卖提供价格参考依据。原告对正源评估公司出具的台正房估字（2019）温法025号房地产估价报告不服，向温岭市人民法院提出异议申请，温岭市人民法院于2019年10月9日予以受理，并于2019年10月31日作出（2019）浙1081执异107号执行裁定书，驳回了本案原告的异议请求。原告不服，向浙江省台州市中级人民法院申请复议。2020年2月20日，浙江省台州市中级人民法院作出（2019）浙10执复91号执行裁定，维持温岭市人民法院（2019）浙1081执异107号执行裁定书。本院认为,《中华人民共和国资产评估法》第七条规定：“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。”据此，被告市住建局对原告的投诉事项负有监督管理职责。本案是由原告投诉而起的履职之诉，被告的调查处理亦应该围绕原告的投诉内容进行。故本案的争议焦点，主要是被告针对原告的投诉是否履行了调查和处理的职责、处理是否得当。关于原告投诉的没有完整查勘评估对象、导致估价对象内部状况不完整、遗漏价值问题，被告经调查认为评估报告对室内外装修、周边配套设施作了相应描述、对办公楼二楼以上及宿舍楼的装修价值作了综合考虑符合客观事实，且得到生效执行裁定书对该节事实的印证。关于原告投诉提出的估价报告只选用成本法存在违法和缺陷问题，被告认为第三人出具的估价报告中已经对选用和不选用估价方法进行了说明，符合《房地产估价规范》规定并无不当。且该估价规范并非强制性标准，原告主张第三人严重违反房地产估价规范和标准缺乏法律依据。关于原告投诉估价报告缺乏估价技术报告和估价测算内容问题，被告已调取该估价技术报告及相关查勘记录、测算底稿等资料，并作为本案证据提交。至于第三人有无向委托评估的温岭市人民法院提交、是否配合温岭市人民法院的办案调查，案涉法院对此违法情形有行使司法惩戒的权利，不属于被诉行政机关的监督职责范围及本案审查范围。原告认为被告调查收集的估价技术报告和测算底稿系第三人事后伪造缺乏证据，本院不予支持。关于原告投诉的估价结论畸低问题，本案的估价报告是基于司法委托评估出具。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明；评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。可见，对人民法院司法程序中评估报告的异议救济途径，法律已经作出了专门的规定。原告对该节事实的异议和投诉，应在司法程序中解决，原告向被告投诉要求调查处理缺乏法律依据。住房和城乡建设部《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第七条规定：“受理机构应在收到举报后进行登记，并在7个工作日内区分下列情形予以处理：（一）举报内容详细，线索清晰，属于受理机构法定职责或检举下一级主管部门的，由受理机构直接办理。（二）举报内容详细，线索清晰，属于下级主管部门法定职责的，转下一级主管部门办理；受理机构可进行督办。（三）举报内容不清，线索不明的，暂存待查。如举报人继续提供有效线索的，区分情形处理。（四）举报涉及党员领导干部及其他行政监察对象违法违纪行为的，转送纪检监察部门调查处理。”第九条第一款：“举报件应自受理之日起60个工作日内办结。”根据上述规定，被告收到原告的投诉举报后进行了调查，经调查认为第三人不存在或不构成违法情形，在上述期限内向原告作出了书面反馈，程序并无不当。被告在收到原告投诉处理后虽曾有交给下级住建部门温岭市住房和城乡建设局办理的事实，但在法定办理期限内接受原告异议自行纠正并履职，不影响原告的合法权益，不构成程序违法。原告认为被告未提供行政机关负责人按照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条规定对案涉调查结果进行审查的程序性证据，主张案涉行政行为程序违法。对此，本院认为，本案中原告的投诉仅是向被告提供了违法线索，被告经过调查后未发现第三人存在违法事实，案涉投诉处理并未进入对第三人的立案处罚程序，原告要求被告履行《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告针对原告的投诉进行了调查，并向原告作了反馈处理，不存在不履行或怠于履行法定职责的情形，其履职行为亦无不当。原告好朋友鞋业公司要求撤销被告市住建局履行法定职责形成的反馈意见并要求责令重作缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告浙江好朋友鞋业有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由浙江好朋友鞋业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  邵 丹审 判 员  陈欢欢人民陪审员  韩希春二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨 萍?附：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》?第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。