江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4677号上诉人（原审被告）：赣州橡木桶贸易有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区东阳山路**金龙花园****店面，统一社会信用代码：91360702784143391Y。法定代表人：彭聪兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙诣博，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福华，女，1973年5月9日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白康**，江西大榕树律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师。上诉人赣州橡木桶贸易有限公司因与被上诉人王福华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赣州橡木桶贸易有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判上诉人向被上诉人支付欠付的租金365001.33元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院程序违法。一审判决的违约金总额为126974元，超出了被上诉人在一审中主张的诉讼请求违约金总额108464.9元。二、一审法院认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同时》，合同中明确租赁期限以现租方银监局退出租期移交乙方为准。2016年7月1日，由于房屋未清场，无法交付上诉人，案涉房屋原占有使用人银监局向被上诉人额外支付了2016年7月1日至8月1日的租金。同时，被上诉人口头同意给上诉人1个月的装修免租期。因此，上诉人的起租日期应为2016年9月1日；2.上诉人累计向被上诉人支付了租金173332元，欠付的租金为15833.33元/月*34个月-173332元=365001.33元。三、一审法院适用法律错误。1.上诉人与被上诉人于2019年5月11日签订了《解除租赁合同协议》。根据合同法91条规定，《房屋租赁合同》中的条款不再适用，一审法院依据该合同条款认定上诉人承担违约责任无法律依据；2.《解除租赁合同协议》中双方明确约定了解除合同后的清理条款，双方应当按照清理条款履行权利义务。根据双方约定的清理条款，并未提及上诉人应当承担违约责任；3.判令上诉人承担违约责任将显失公平。根据双方签订的《房屋租赁合同》，第三年的房屋租金是参考市场行情定价的。双方签订《解除租赁合同协议》时，因上诉人欠付租金，为了补偿被上诉人，上诉人同意将第三年的房屋租金定为19万元（当时的市场行情约为13.5万元），并且将房屋42万元的装饰装修赠与被上诉人。因此，上诉人的损失已经足额获得补偿，且上诉人补偿的价值远远超过双方约定的违约金数额；4.退一万步而言，应当视为双方在《解除租赁合同协议》中重新约定了欠付租金的支付时间，即上诉人应在《解除租赁合同协议》签订之日起付清欠付租金。则违约责任应从2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心计算并公布的贷款市场报价利率计算。被上诉人王福华答辩称：上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.一审程序合法，一审依照诉讼法的规定安排开庭且在庭审过程中没有违反法律规定，关于违约金额，一审法院并未超出上诉人的诉讼请求，在被上诉人起诉时根据双方合同约定违约金计算至2019年6月30日，已经达到了21万余元，被上诉人主动降至10万元，但该10万元是指截至2019年6月30日，本案一审作出判决是在2020年9月2日，依照合同计算的违约金已大大超过了法律规定的范围，因此一审法院酌情判令上诉人承担126974元符合法律规定。2.一审法院事实认定清楚，上诉人与被上诉人终止解除合同的协议，确定了第三年租金19万元，上诉人认为按照市场价没有事实依据，且双方并未约定装修抵扣租金事宜，根据双方合同，上诉人应当将所承租的房屋恢复原状，上诉人没有依据合同恢复原状被上诉人有权要求其承担相应的法律责任，但被上诉人没有主张该权利，因此一审认定事实清楚。被上诉人王福华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付尚欠租金423245元及违约金8464.9元（违约金以423245元为基数，2利息按2分计算，自2019年7月1日开始，直至付清为止，暂计至起诉之日），暂共计为431709.9元；2.判令被告立即向原告支付违约金100000元（2016年7月1日至2019年6月30日期间违约金）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将其所有的位于赣州市（金龙花园，建筑面积239.91平方米）房屋租赁给被告。租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日止。租金按每月15833元标准计算（不随行就市），每年租金总计190000元，租期前二年租金按每年190000元计算，此后每二年核算一次，核算方法，以东阳山路、南河路双方各选二家，本店楼上店租二家，共六家店面平均值为参考议定房租。租金每半年支付一次。被告未按期交付租金的，每延期一天应赔付违约金200元。合同还约定了其他事项。2019年5月11日，原、被告再次签订《解除租赁合同协议》，合同主要约定：原、被告双方同意于2019年7月1日解除双方于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》。被告应于2019年7月1日前将房屋恢复原状交还原告。如未按时交还房屋，每逾期一日，按原租金标准向原告支付房屋占用费。被告应当向原告支付完毕尚欠租金，租金按照原租赁合同约定的标准计算，第三年租金按照第一、二年租金标准计算，即第三年租金为190000元。被告向一审法院提交汇款凭证11张，其中截至2019年4月19日有8张汇款凭证，共计120000元，备注均为“橡木桶租金”、“店租金”等。2019年6月30日一张10000元，备注为“李小玉孙瑾租店定金”，2019年8月17日一张23000元，备注为“并李小玉租金”，2019年11月11日一张5000元，备注为“代李小玉付房租”。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。现被告在双方解除合同后，仍欠租金未付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于欠付租金数额，原告主张被告仍欠租金423245元，被告提出应扣减其汇款凭证载明的金额，但从2019年6月30日、2019年8月17日、2019年11月11日三张汇款凭证的时间、备注内容来看，该三张汇款凭证系案外人支付给原告的相应定金和租金，与本案欠付租金无关，故一审法院对被告提出应予以抵扣相应租金的意见及该三张汇款凭证均不予采信，本案欠付租金应认定为423245元。关于被告提出减免三个月租金以及装饰装修费用赠与原告的意见，因为双方合同未约定免租期，租赁合同为双方协商一致解除，并未约定装饰装修费用可以抵扣相关违约金的条款，故一审法院对被告提出的上述意见不予采信。关于违约金数额，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定被告逾期付款应承担违约责任，该约定不违反法律规定，予以支持，但双方约定的违约金过高，酌定违约金按欠付租金总额的30%计算为126974元。据此，判决：一、由被告赣州橡木桶贸易有限公司于判决生效之日起七日内向原告王福华支付2019年7月1日前所欠租金423245元；二、由被告赣州橡木桶贸易有限公司于判决生效之日起七日内向原告王福华支付逾期付款违约金126974元；三、驳回原告王福华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9117元，由被告赣州橡木桶贸易有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了：证据一、微信聊天记录，证明目的：上诉人于2017年初支付了41755元租金的事实；证据二、借记卡账户历史明细清单，证明目的：上诉人于2017年1月15日支付了11577元租金的事实；证据三、橡木桶洋酒行装修说明，证明目的：上诉人租赁房屋后装修支出了492750.9元，装饰装修在合同解除后均给了被上诉人。被上诉人的质证意见：证据一为复印件，无法确认，且上诉人是否支付了租金，应当以转款凭证为准，该微信聊天也载明了账号与账户名称，应当以转款凭证为准；证据二没有异议；证据三的三性及证明目的均有异议。本院经审查认为，因被上诉人王福华本人当庭自认其收到证据一的款项，对证据二无异议，本院对证据一、证据二的三性予以确认；因双方未就装修费用折抵租金达成约定，本院对证据三的关联性不予确认。本院二审查明，上诉人于2017年初支付租金41755元、2017年1月15日支付租金11577元给被上诉人，该两笔支付租金的事实有上诉人二审提交的新证据证实。结合双方签订的《解除租赁合同协议》约定“第三年租金按照第一、二年租金标准计算，即第三年租金为壹拾玖万元整”，本院确认自2016年7月1日至2019年7月1日止，双方约定的租金为每年190000元，被上诉人在起诉书以及一审中均自认上诉已支付146755元还欠付423245元，因此，上诉人欠付的租金金额为369913元（570000元-146755元-41755元-11577元）。关于本案上诉人是否应支付违约金及违约金数额，本院将根据查明的事实和证据予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，赣州橡木桶贸易有限公司与王福华签订的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力了，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于上诉人提出合同解除后其无需按违约金条款承担违约责任的问题，依据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；……”，《合同法》第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，本案中，因上诉人未按约向被上诉人支付租金导致双方约定合同解除，其违约行为给被上诉人造成了损失，应当承担赔偿责任，因双方约定违约金过高，一审法院酌定上诉人按欠付租金总额的30%计算向被上诉人支付违约金，实际上系上诉人应承担的逾期支付租金的损失赔偿责任，该损失赔偿责任的计算方式并无不当，本院予以认可，即上诉人应向被上诉人赔偿逾期支付租金的损失110973.9元（369913元×30%）。关于上诉人主张起租日期应为2016年9月1日的问题，因《房屋租赁合同》载明双方约定的租赁期限为2016年7月1日至20206年6月30日止，上诉人未提供证据证明其主张，被上诉人对此也不认可，故本院对上诉人提出的该点上诉理由不予采纳。关于上诉人主张其将案涉房屋的装饰装修赠与被上诉人以折抵租金，本院认为，双方订立的合同中并未就装饰装修是否折抵租金进行约定，上诉人亦未认可该主张，因此，对上诉人所提装饰装修折抵租金的上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院部分支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初6365号民事判决；二、上诉人赣州橡木桶贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人王福华支付2019年7月1日前所欠租金369913元；三、上诉人赣州橡木桶贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人王福华赔偿逾期支付租金的损失110973.9元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9117元，二审案件受理费4004元，共计13121元，由上诉人赣州橡木桶贸易有限公司负担11285元，由被上诉人王福华负担1836元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十二月九日代理书记员  雷 娜