江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3167号上诉人（原审原告）：江苏金川物资有限公司，住所在扬州市江都区仙城工业园区（航空路）。法定代表人：丁宝虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：泰州港城交通科技有限公司，住所在泰州市高港区刁铺丰岸路**。法定代表人：杨美华，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁刚，江苏博诚律师事务所律师。上诉人江苏金川物资有限公司（以下简称金川公司）因与上诉人泰州港城交通科技有限公司（以下简称港城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2020)苏1012民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金川公司的上诉请求：一、依法改判港城公司向金川公司支付房屋场地占用费41416元；二、改判港城公司向金川公司支付违约金50000元。事实与理由：一、一审以港城公司最终拖走场地上的钢构件材料日期作为认定港城公司向金川公司实际交付房屋及场地时间为2020年8月6日，只判决截止2020年8月6日的房屋、场地占用费30333元明显错误。理由：1、根据双方于2020年8月5日法庭笔录，金川公司应于2020年8月6日、8月7日两天拖走钢构件并拆除地基、平整土丘，但港城公司仅拖走其钢构件，直至2020年8月25日才完成地基拆除及土地平整义务并签署《租赁场地、简易房屋清场撤离移交事宜》的交接协议，应以签署交接协议时间为计算房屋及场地占用费截止之日；2、金川公司己在2020年8月18日法庭笔录中再次明确，截止笔录当日港城公司并未向金川公司交付场地，一审于2020年8月5日对双方所作笔录要求的拆除、平整义务均未予履行，致场地坑坑洼洼、无法使用。港城公司实际于2020年8月25日才向金川公司履行拆除并平整完毕并签署交接协议时间为实际交付完毕时间。二、一审将双方约定违约金100000元酌定为30000元显然过低，并未考虑到金川公司实际损失以及预期利益损失，应改判并调增。1、双方于2019年5月29日所签《房屋、场地租赁合同》，系双方真实意思表示，且经双方充分商谈后形成，双方均对本协议若因一方原因提前终止，应承担相当于六个月租金（即100000元）均有充分、合理预期。2、根据《房屋、场地租赁合同》第八条具体约定，对于任一方若提前终止的约定，均负有对等违约责任，并不存在不公平、不对等情形，一审加以调整，违背双方意思自治。3、案涉合同的终止，完全系港城公司单方违约所致,其应承担逾期交付房屋及场地以及约定的提前终止合同违约金的全部责任。案涉合同中部分合同（房屋部分）的无效，并不影响港城公司的租赁使用且该部分责任也是微乎其微，不能得出金川公司对此部分无效部分应承担同等过错责任的认定以及构成本案违约金大幅调减因素。4、金川公司自港城公司于2020年8月7日拖走钢构件材料后以及于8月25日交付场地后，曾意图再次对外招租，但因场地未平整、己被破坏的道路未修复以及其他应由港城公司恢复原状或赔偿部分的破坏、毁损等原因而致现未能招租成功。加之现疫情影响，经济下行，现对外招租，实在难上加难，此后续预期租金损失客观存在且一直持续，一审酌定30000元显然不能弥补金川公司的实际损失，更枉谈违约金的惩罚性。何况被港城公司毁损的道路、路牙、反水坡、绿化、下水道疏浚等均需约计30000余元的花费；5、一审将己收取港城公司押金计算在酌定情节中正确，但将己收取一年租金亦纳入酌定情节错误。港城公司虽于2019年12月24日向我方发出《解除租赁合同通知函》，但自2020年2月26日以及2020年6月15日我司两次向其发函并要求及时撤离等回复要求而不顾，此期间租金因由港城公司一直占用且并未向金川公司实际交付而应继续计算，不应作为本案违约金应予调整及酌定减少情节。综上，一审部分事实认定不清，致判决错误，请求二审法院依法改判。港城公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决港城公司承担延期交付房屋、场地的占用费无事实和法律依据。1、一审法院以港城公司拖走场地上的钢结构材料为实际交付日期属于认定事实错误，本案租赁标的涉及房屋和土地两部分，均属于不动产。不动产应以双方合意后，一方实际享有占有使用不动产权益的时间点为交付时间。本案港城公司于2019年12月24日发出《解除合同通知函》，金川公司于2020年2月26日向港城公司出具《回复函》，同意解除合同，双方即于2020年2月26日达成解除合同的合意。自该日起，金川公司就完全己经占有和享有案涉房产和土地的使用权。就房屋部分，金川公司一直未交付钥匙给港城公司，现又谈何要求港城公司交付钥匙。土地使用权部分，首先，未能搬离钢结构材料的原因在于金川公司而非港城公司。在港城公司于2020年6月14日安排实际施工人石伟去现场搬离时金川公司予以阻止，其明知也应知石伟是港城公司安排到场而以没有委托手续为借口，其主要目的就是想扣住港城公司的合法财产以要求港城公司给付违约金，实际上起诉后也是石伟去现场搬离的；其次，一审法院认定搬离钢结构物品时间为交付时间，也就是认定了港城公司没有其他应搬离的物品，而钢结构所占场地在本案承租场地中只是很小的一部分，占用费应理解为占有使用产生的费用，港城公司除了摆放钢结构的场地部分并不继续占有也不享有使用权，该部分场地的权利自双方合意解除合同时即已归金川公司，其余承租的场地港城公司并没有物品影响金川公司的使用和出租收益，两部分场地并不相连不可划分，一审法院以租赁场地中很小的一部分地块未交付认定港城公司对全部租赁标的未交付，没有法律依据也违背了公平原则。2、一审法院未考虑到今年存在疫情的实际情况导致场地租金会产生巨大变化，金川公司并未提供证据证明占用费标准的计算依据，一审法院以17500/月的标准判决支付占用费无法律依据。二、一审法院判决金川公司支付违约金3万元不当。一审法院己经考虑到金川公司收取了押金和一年租金仍判决港城公司承担违约金明显不当。一审法院未考虑到双方合意解除合同后金川公司对租金的收益已经属于额外利益获得，自2020年2月26日起至2020年6月15日接近4个月的租金约6万元，保证金1万元加上判决承担的违约金3万元，相当于没有调整违约金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持港城公司的上诉请求。金川公司向一审法院起诉请求：1.判令港城公司立即向金川公司腾让、交付所租房屋及场地并恢复原样；2.判令港城公司按17500元/月租金标准向金川公司支付自2020年6月16日起至交付场地之日止房屋、场地占用费；3.判令港城公司向金川公司支付提前终止合同违约金10万元。一审法院认定事实：金川公司与港城公司于2019年5月29日签订《房屋、场地租赁合同》，约定金川公司将位于扬州市江都区仙女镇正谊村袁庄组的房屋、场地（实际租用场地内道路、土地面积约3300平方米，共用道路面积约2500平方米，房屋、简易房屋面积约200平方米，详见《房屋、场地租赁合同》附件1）出租给港城公司，租赁期限自2019年6月16日起至2029年6月15日止。合同签订后，港城公司委托案外人杨春晖支付房屋、场地租金20万元及押金1万元给金川公司。2019年12月24日，港城公司向金川公司发出《解除租赁合同通知函》，提出解除租赁合同。金川公司于2020年2月26日向港城公司出具《回复函》，同意解除合同并要求港城公司将场地恢复原样，及时搬离租赁场地，且支付相当于六个月租金（10万元）的提前解约违约金。2020年6月14日，案外人石伟至案涉租赁场地欲拖走放置在场地内的钢结构材料，金川公司因石伟无相关身份证明手续且未收到港城公司处置钢结构材料的信息，拒绝其拖货而发生纠纷，后石伟报警。民警告知石伟联系港城公司负责人与金川公司进一步沟通后，再行处理该钢结构材料，石伟予以认可。2020年6月15日，金川公司向港城公司发出《催告函》，表明同意港城公司即时撤场，但港城公司需平整、修复场地，拖走相应物品，交付租赁物，并支付违约金10万元。否则，港城公司需承担因逾期交付场地产生的租金损失。2020年8月6日，港城公司已派员拖走散落在案涉场地的钢构件材料。一审另查明，案涉租赁场地金川公司已于2015年取得国有土地使用证[产权证号：江国用（2015）第4862号，用途：工业仓储用地]，案涉租赁房屋无相关产权手续。以上事实，有双方当庭陈述及金川公司提供的《房屋、场地租赁合同》、《解除租赁合同通知函》、《回复函》、《催告函》以及法院调取的证据、勘验现场照片等在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案《房屋、场地租赁合同》系房屋、土地概括性租赁合同，租赁内容既互为整体，又相互独立。一方面，出租的房屋尚未取得合法的产权手续，房屋租赁部分应属无效；另一方面，《合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉租赁标的物主要系场地，出租的土地具备相关合法产权手续，且系双方当事人真实意思表示，场地租赁部分应属有效。因此，就本案情况看，双方订立的《房屋、场地租赁合同》为部分有效、部分无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金川公司作为出租方对出租标的物负有瑕疵担保责任，应确保出租房屋的合法性、适租性；港城公司作为承租方对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，基于港城公司租赁用途为车辆检测，港城公司明知或应知合同无效情形仍然承租房屋，且疏于对房屋属性及相应权证进行核查，难辞其咎。本案中，双方均未主动尽责，显然对《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁的部分无效存在同等过错，应当各自承担相应的责任。关于金川公司要求港城公司立即腾让、交付所租房屋及场地并恢复原样的问题。一审法院认为，《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁部分无效后，港城公司负有返还承租房屋的义务，而对于场地租赁部分，因该合同明确约定合同终止后港城公司应予以撤出，且场地租赁部分双方均同意合同解除，截至本院2020年8月4日勘验现场，案涉场地尚散落有港城公司的钢结构材料、部分简易用房钥匙尚未交接，故对金川公司要求港城公司立即腾让、交付所租房屋及场地的诉求，依法予以支持。根据本院于2020年8月18日与金川公司所作的笔录及金川公司提交的双方于2020年8月25日签订的《租赁场地、简易用房清场撤离移交事宜》，港城公司已派员拖走散落在案涉场地的钢构件材料，且案涉房屋、场地港城公司已移交金川公司，该项义务港城公司现已实际履行完毕。至于金川公司要求港城公司恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，金川公司未能提供证据以证明案涉房屋、场地出租前的具体状况，且《房屋、场地租赁合同》亦未明确约定双方合同终止后采取原样交付还是现状交付，故该项诉求不予支持。关于金川公司要求港城公司按17500元/月租金标准向其支付自2020年6月16日起至交付场地之日止房屋、场地占用费的问题。本案中，2020年6月14日案外人石伟曾至案涉租赁场地欲拖走放置在场地内的钢结构材料，双方产生纠纷导致出警，因石伟无任何身份证明和授权手续，导致当日交付不能的责任应归于港城公司。本案《房屋、场地租赁合同》中房屋租赁部分虽属无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。港城公司主张其腾让时间为提出合同解除的时间，但其并未提交证据证明其已搬离房屋、场地并将其正式交还，故港城公司应承担举证不能的不利后果。双方虽于2020年8月25日签订《租赁场地、简易房屋清场撤离移交事宜》，办理了书面交接手续，但根据现场勘察情况分析，港城公司实际向金川公司交付案涉场地、房屋的时间应以其最终拖走场地上的钢构件材料的日期为准，即2020年8月6日。据此，港城公司应按17500元/月租金标准向金川公司支付自2020年6月16日起至实际交付之日即2020年8月6日止的房屋、场地占用费30333元（17500/30×52）。关于金川公司要求港城公司支付提前终止合同违约金10万元的的问题。一审法院认为，双方约定若港城公司提出提前终止合同，港城公司应支付违约金（相当于六个月的租金）即10万元，已交租金、保证金不退。《房屋、场地租赁合同》房屋租赁部分认定无效后，不再涉及违约的问题，但场地租赁部分有效，有关约定违约金的相关条款仍然适用，故对港城公司提出的违约责任条款无效的意见不予采信。违约金以实际损失为基础兼具补偿性和惩罚性，港城公司认为双方约定的违约金数额较高，要求调整违约金，一审法院认为，结合本案金川公司已收取港城公司押金和一年租金，兼顾案涉十年长期合同港城公司履行期限过短、金川公司重新招租的周转期损失、租金收益等预期利益不可避免丧失、双方当事人各自过错等综合因素，依照公平和诚实信用原则，酌定将违约金数额调减为3万元。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、泰州港城交通科技有限公司于判决生效之日起十日内向江苏金川物资有限公司腾让、交付所租房屋及场地（已履行完毕）；二、泰州港城交通科技有限公司于判决生效之日起十日内向江苏金川物资有限公司支付房屋、场地占用费30333元；三、泰州港城交通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏金川物资有限公司支付违约金3万元；四、驳回江苏金川物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1150元、保全费1270元，合计2420元，由江苏金川物资有限公司负担960元，泰州港城交通科技有限公司负担1460元。二审期间，双方均未提供新的证据。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案二审的争议焦点：1、一审判决确定港城公司支付房屋占用费30333元是否正确？2、一审判决港城公司承担违约金3万元是否妥当？关于争议焦点一，本院认为，一审判决确定港城公司支付房屋占用费30333元正确。理由：1、双方所签《房屋、场地租赁合同》，约定金川公司将房屋、场地出租给港城公司，租用场地内道路、土地面积约3300平方米，共用道路面积约2500平方米，房屋、简易房屋面积约200平方米，租赁期限自2019年6月16日起至2029年6月15日止。合同签订后，港城公司已第一年租金20万元及押金1万元。2、2020年6月14日，港城公司委托案外人石伟至案涉租赁场地欲拖走放置在场地内的钢结构材料，金川公司在石伟无相关身份证明手续且未收到港城公司处置钢结构材料的信息，拒绝石伟拖货并无不当。况且金川公司次日即2020年6月15日向港城公司发出《催告函》，表明同意港城公司即时撤场，但港城公司需平整、修复场地，拖走相应物品。港城公司直到2020年8月6日才派员拖走散落在案涉场地的钢构件材料，故一审判决港城公司应按17500元/月租金标准向金川公司支付自2020年6月16日起至2020年8月6日止的房屋、场地占用费30333元并无不当。港城公司上诉认为一审判决其房屋、场地占用费承担至2020年8月6日止有失公平的上诉理由不能成立。至于金川公司上诉认为港城公司于2020年8月6日仅拖走其钢构件，尚未完成地基拆除及土地平整义务，故房屋及场地占用费应计算至交接协议时间即2020年8月25日。对此，本院认为，港城公司已于2020年8月6日拖走其钢构件，仅存在土地平整等扫尾工作，且港城公司尚有1万元押金在其处，故金川公司要求港城公司再承担2020年8月6日后至2020年8月25日期间的房屋及场地占用费11083元（41416元-30333元）的上诉理由也不能成立。关于争议焦点二，本院认为，一审判决港城公司承担违约金3万元并无不当。理由：双方所签《房屋、场地租赁合同》系房屋、土地概括性租赁合同，租赁内容既互为整体，又相互独立，金川公司出租的房屋因未取得合法手续，房屋租赁部分应属无效；但房屋租赁部分无效，不影响其他部分的效力，土地租赁部分仍然有效，违约金条款仍然适用。港城公司提前解除合同构成违约，应承担违约责任。鉴于双方约定的违约金10万元偏高，且考虑合同存在部分无效的情形，故一审酌定港城公司承担违约金3万元并无不当。综上所述，金川公司与港城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人金川公司与港城公司各半负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  韩 冰二〇二〇年十二月十七日书记员  朱爱娟