成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5073号 原告：涂小英，女，1976年8月18日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李利，北京京平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张波，北京京平律师事务所律师。 被告：牟文英，女，1960年6月10日出生，汉族，住成都市双流区。 原告涂小英与被告牟文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂小英及其委托诉讼代理人李利、张波，被告牟文英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 涂小英向本院提出诉讼请求：1.判令牟文英返还涂小英购买双流县××镇××村成都化纤纺织厂房屋（以下简称：“案涉房屋”）的购房款15000元及款项的利息损失（利息以本金15000元为基数，自涂小英于2018年8月8日腾房之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月12日的利息损失为1231.69元）。2.判令牟文英赔偿涂小英房屋装修费50000元。3.判令牟文英赔偿涂小英自2005年5月20日至今（暂计算至起诉之日）的房屋市场增值价值损失（具体数额以现在为时间点评估鉴定的价格为准）。4.判令牟文英赔偿从2018年8月8日起到本诉讼截止之日期间所产生的租房费用20300元。在诉讼中，涂小英增加诉讼请求为：请求判令解除涂小英与牟文英于2005年5月20日签订的《转让住房协议》。事实及理由：2005年5月20日，涂小英与牟文英签订《转让住房协议》，约定“甲方（牟文英）同意转让住房给乙方（涂小英）并交付住房证和厂的住房保证金收据，甲方提出给乙方有利条件，乙方付给甲方转让费15000元，并一次性付清”。该协议签订后，牟文英将案涉房屋交付给涂小英使用，涂小英向牟文英支付了转让费15000元。涂小英居住期间对案涉房屋进行了装修。四川省纺织集团有限责任公司成都化纤厂以涂小英并未取得房屋所有权，也非该厂名下职工，无权占用该房屋为由，要求涂小英腾退案涉房屋，并诉至法院。2018年4月10日，四川省高级人民法院作出（2018）川民再14号民事判决书判决涂小英腾退该房屋，涂小英于2018年8月8日已搬离案涉房屋。涂小英认为，其基于合理信赖与牟文英签订《转让住房协议》并诚信履约，对该房屋享有合法使用权和持续使用该房屋的合理期待权，且涂小英住在该房屋内长达十三余年，期间房价成倍增长，涂小英重新购置房屋的成本大幅增加，并远超涂小英经济承受能力，涂小英基本居住权难以保障。牟文英作为双流县成都化纤厂的职工，在未取得房屋所有权情况下将案涉房屋转让给涂小英，致使涂小英不能获得该房屋的所有权。现不能占有使用该房屋，给涂小英造成了重大的经济损失，已构成违约。综上，牟文英应承担违约责任，赔偿涂小英的损失，遂起诉来院。 牟文英辩称，案涉房屋是自己与涂小英母亲交涉后办的手续，双方最初商议是房屋租赁，对方看房后对案涉房屋装修十分满意，第二天就要求买下案涉房屋；涂小英母亲是厂里的老职工是非常了解案涉房子的性质及价格情况，并告诉自己涂小英是厂里的职工，因当时厂里职工与职工之间互换、买卖的现象很多，自己表示同意。考虑到自己装修房屋及其他成本，自己还把厂里出具金额为2600元的集资款收据给她，如果她以后退房，拿收据就可以到厂里退钱，故双方签订《转让住房协议》转让价款定为15000元，卖房屋的协议也是涂小英自己写好的。到了2009年化纤厂宣布破产要收回案涉房屋，当时自己就提出退钱给涂小英，涂小英把房退给自己，但遭到涂小英拒绝。后来厂里给职工都安置了房子，因涂小英不是厂里的职工所以没有进行安置，这种后果是涂小英欺骗我说她是厂里的职工造成的。针对该房的法律纠纷持续了好几年，2018年省高院再审后判令涂小英腾退房屋，现案涉房屋已经强制执行了。涂小英居住了案涉房屋十三年之久，本身就知道案涉房屋产权是厂里的，按每月租金100元计算，到她腾退案涉房屋时租金都是15600元。案涉房屋转让以前是自己装修的房屋所以不该赔偿装修损失；因对方是在完全清楚该房屋的具体情况下主动要求自己转让的并且欺骗自己其是厂里的职工，所以后面的损失自己也不应该承担；自己也不应该承担租赁费用，不同意解除合同，但出于人道可以退涂小英15000元购房款。综上，请求驳回涂小英的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：牟文英原系四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂（以下简称：“成都纺织厂”）职工，案涉位于原双流县××镇××村的房屋（产权证号：双房权证双权字第0××8号）所有权人为四川省纺织集团有限责任公司。1997年成都纺织厂为解决职工住宿问题，将案涉房屋分配给牟文英居住。1998年2月24日成都纺织厂向牟文英颁发了案涉房屋住房证。同日，向牟文英出具《收据》载明“收到拼捻车间牟文英交集资建房款2600元”。2005年5月20日，涂小英与牟文英签订《转让住房协议》，约定“甲方（牟文英）同意转让住房给乙方（涂小英）并交付住房证和厂的住房保证金收据，甲方提出给乙方有利条件，乙方付给甲方转让费壹万伍仟元，并一次性付清”。该协议签订后，涂小英向牟文英支付了15000元，牟文英将涉案房屋交付给涂小英，涂小英居住使用至2018年8月8日。 2009年9月25日，根据四川省政府国有资产监督管理委员会等相关单位签订的《下放成都化纤纺织厂协议书》及双府函（2010）147号《双流县人民政府关于成立四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂财产清算组的通知》，四川省纺织集团有限责任公司将案涉位于双流县××镇××村的房屋（产权证号：双房权证双权字第0××8号）等资产划转交付给成都纺织厂。成都纺织厂于2009年12月31日停产关闭，解散人员。为依法处理该厂资产、债权、债务所涉事宜，按照相关法律规定，成立成都纺织厂财产清算组，负责清理企业资产、债权、债务，处理税收遗留问题及职工工资等工作。成都纺织厂因改制需要收回案涉房屋，遂于2015年7月27日起诉涂小英、牟文英要求腾退案涉房屋。本院审理后作出（2015）双流民初字第6604号民事判决书认定：四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂有权要求涂小英腾退案涉房屋；一审判决后涂小英不服该判决上诉至成都市中级人民法院，二审法院审理后予以改判：撤销了本院作出的（2015）双流民初字第6604号民事判决，驳回了成都纺织厂的请求；二审判决后，成都纺织厂不服二审判决向四川省高级人民法院提请再审；四川省高级人民法院审查后同意再审并于2018年4月10日作出（2018）川民再14号民事判决书：撤销了成都市中级人民法院作出的（2016）川01民终7162号民事判决，维持了本院作出的（2015）双流民初字第6604号民事判决。一审判决生效后，成都纺织厂向本院申请强制执行，本院于2018年8月8日执行完毕。案涉房屋被腾退后，故涂小英诉至本院，呈请如上请求。 诉讼中，涂小英陈述，当年买房子是基于有集资款的发票和住房证，我们当时出于信任可以买卖出售，才购买的房屋；当时客观的事实双方都认为案涉房屋是可以买卖的，自己看别人都在买卖才买，自己买房屋就是想一直住；自己以前也在厂里上班作临时工一直到2004年左右，买房子前就没有做了；自己买房后也没有找过牟文英要求办理过户或房屋产权证，当时我们认为是享有物权的，后面拆迁的利益我们应该获得；自己装修房子是2006年，但没有相关的证据提交。 此外，牟文英提交的四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂于2020年9月17日出具的情况说明，载明：原四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂于2008年9月下放双流县进行改革，为解决职工住房困难，经原双流县人民政府同意，2008年6月3日停产关闭后的在册正式职工，自愿选择集资建房，本厂职工牟文英（双职工）按原四川省纺织集团有限责任公司成都化纤厂改革领导小组《改革领导小组宣传提纲》第二条的规定，自愿参加了集资建房。2014年6月成都化纤厂职工集资建房（联福巷66号）完工，牟文英分配在3栋１单元11号。牟文英在原单位分配的住房产权属四川省纺织集团（国有资产）。另外，牟文英提交的四川省纺织集团改革领导小组宣传提纲，载明：第二改善住房条件问题（三）集资建房方案１、职工自愿出资，经本人申请，由工厂组织集资建房，县人民政府给予政策优惠；2、工厂过去收取的住房保证金、集资款，待工厂实施集资建房时全额退还职工。4、集资建房对象：2008年6月3日前在册的正式职工。故牟文英认为，因为自己是成都纺织厂的职工身份才另行安置了房屋，并不是因为案涉房屋的腾退才另行安置房屋。 另查明，根据本院（2015）双流民初字第6604号四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂诉涂小英及第三人牟文英返还原物纠纷一案民事判决书中涂小英的辨称明确载明：涉案房屋系四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂于1997年提供给第三人牟文英居住使用，自己系四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂单位职工，四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂单位在职工内部之间调节住房、买卖住房的情况比比皆是，是四川省纺织集团有限责任公司成都化纤纺织厂默认的客观事实，第三人牟文英将案涉房屋使用权有偿转让给自己后，自己即取得案涉房屋的使用权和用益物权。 此外，本院（2015）双流民初字第6604号民事判决书认定：原双流县住房委员会曾于1992年出具双房委字（1992）《关于房改案的批复》，同意川棉双流联合纺织厂川双联房改字（92）第2号《川棉双流联合纺织厂住房制度改革方案（草案）》，后成都化纤纺织厂并未按照该批复对单位住房进行实际房改。 另外，本院（2015）双流民初字第6604号民事判决以及四川省高级人民法院（2018）川民再14号民事判决书均认定：第三人牟文英与涂小英签订的《转让住房协议》系双方真实意思表示，但因第三人并无涉案房屋所有权，故第三人牟文英与涂小英签订的《转让住房协议》转让的也仅仅是房屋使用权，并非房屋所有权。 以上事实有双方当事人的身份信息、案涉房屋的产权证（双房权证双权字第0××8号）、《转让住房协议》、《收据》、住房证、案涉房屋照片、本院（2015）双流民初字第6604号民事判决、四川省高级人民法院（2018）川民再14号民事判决书、成都化纤厂职工集资建房确认书、情况说明、省纺织集团成都化纤厂改革领导小组宣传提纲、售购房合同、收据及双方当事人的陈述等证据材料入卷佐证。上述证据经庭审质证，符合证据的要求且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。对于双方当事人提交的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与本案待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，关于涂小英与牟文英于2005年5月20日签订的《转让住房协议》是否应当解除的问题。 本案中，双方于2005年5月20日签订的《转让住房协议》虽系双方真实意思表示，且双方也实际履行了支付价款和交付房屋的义务。但此后，由于成都纺织厂因改制需要收回案涉房屋，双方与成都纺织厂就案涉房屋所有权归属、涂小英是否应当腾退案涉房屋等问题分别经过一审、二审、再审程序，依据本院（2015）双流民初字第6604号民事判决以及四川省高级人民法院（2018）川民再14号民事判决的认定，最终确认案涉房屋登记的所有权人为四川省纺织集团有限责任公司且涂小英应腾退案涉房屋。据此，成都纺织厂向本院申请强制执行，本院于2018年8月8日执行完毕，案涉房屋已被腾退，双方签订的《转让住房协议》在事实上和法律上已不可能再继续履行，故涂小英要求解除其与牟文英于2005年5月20日签订的《转让住房协议》的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故涂小英要求牟文英返还购买案涉房屋购房款15000元及合理的利息损失（利息以本金15000元为基数，自涂小英于2018年8月8日腾房之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月12日的利息损失为1231.69元）的请求，符合事实和法律的规定且具有合理性，本院予以支持。 关于涂小英要求牟文英赔偿其房屋装修费50000元能否成立的问题。本案中，因涂小英就上述请求没有提交相关的证据予以证明，故本院不予支持。 关于涂小英要求牟文英赔偿其自2005年5月20日至今（暂计算至起诉之日）的房屋市场增值价值损失（具体数额以现在为时间点评估鉴定的价格为准）能否成立的问题。 本院认为，双方于2005年5月20日签订的《转让住房协议》虽系双方真实意思表示，但牟文英并非案涉房屋所有权人，成都纺织厂根据其单位规定将涉案房屋分配给牟文英居住使用后，牟文英在成都纺织厂未要求其返还前即取得该房屋占用、使用、收益的权利，但其对案涉房屋不享有处分权；此外，根据本院（2015）双流民初字第6604号成都纺织厂诉涂小英及第三人牟文英返还原物纠纷一案民事判决书中涂小英的辨称明确载明：涉案房屋系成都纺织厂于1997年提供给第三人牟文英居住使用，自己系成都纺织厂单位职工，成都纺织厂单位在职工内部之间调节住房、买卖住房的情况比比皆是，是成都纺织厂默认的客观事实，第三人牟文英将案涉房屋使用权有偿转让给自己后，自己即取得案涉房屋的使用权和用益物权；另外，本院（2015）双流民初字第6604号民事判决以及四川省高级人民法院（2018）川民再14号民事判决书也均认定：第三人牟文英与涂小英签订的《转让住房协议》系双方真实意思表示，但因第三人并无涉案房屋所有权，故第三人牟文英与涂小英签订的《转让住房协议》转让的也仅仅是房屋使用权，并非房屋所有权。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对于标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，其目的在于保护善意买受人的合理信赖利益。而本案中，涂小英在购买牟文英的案涉房屋时明知其并非成都纺织厂正式职工身份，在成都化纤纺织厂并未按照原相关批复对单位住房进行实际房改的情形下，其仅基于有集资款发票和住房证等即产生错误判断并与牟文英签订上述转让协议，其并未尽到合理买受人的注意义务；其购买案涉房屋后也从未要求牟文英协助办理案涉房屋所有权过户或产权证书，涂小英应当知晓牟文英没有案涉房屋的所有权而仍与之签订《转让住房协议》，其本身存在过错且作为完全民事行为能力人应当知晓存在的法律风险。而牟文英此后根据新的改制政策另行安置房屋也是因其成都纺织厂职工的身份，而并非案涉房屋腾退原因，故涂小英在本案中并不具有合理的信赖利益。另外，涂小英购买案涉房屋后一直居住至法院强制要求腾退时已有十三年之久，其在案涉房屋中的相关损失也得到了一定的填补。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条关于“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”等规定，结合案件实际情况以及公平和诚实信用原则，故涂小英要求牟文英赔偿其自2005年5月20日至今（暂计算至起诉之日）的房屋市场增值价值损失（具体数额以现在为时间点评估鉴定的价格为准）的请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 关于涂小英要求牟文英赔偿其从2018年8月8日起到本诉讼截止之日期间所产生的租房费用20300元的请求，因该项请求于法无据，故本院也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条（五）款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告涂小英与被告牟文英于2005年5月20日签订的《转让住房协议》于本判决发生法律效力之日起予以解除。 二、被告牟文英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告涂小英返还购房款15000元及利息损失（利息以本金15000元为基数，自涂小英于2018年8月8日腾房之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告涂小英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4800元，由原告涂小英负担3360元，被告牟文英负担1440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 卫 二〇二〇年十二月十一日 书记员 陈姝君