河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0205民初1923号原告：闫俊海，男，汉族，1963年7月1日出生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：聂利强，海南大弘律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：崔振宪，男，汉族，1952年2月19日出生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：李贞，女，1975年7月10日生，住河南省开封市龙亭区，系崔振宪之妻，代理权限为特别授权代理。第三人：潘斌，男，1983年10月1日出生，住河南省开封市龙亭区。原告闫俊海与被告崔振宪、第三人潘斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）豫0205民初2366号民事判决书，原告闫俊海不服该判决，向河南省开封市中级人民法院提出上诉，该院经审理后作出（2020）豫02民终1402号民事裁定，撤销本院上述民事判决书并将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告闫俊海的委托诉讼代理人聂利强、被告崔振宪的委托诉讼代理人李贞、第三人潘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫俊海原向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行合同为原告办理不动产权证书；2、以购房款118,175元为本金按年利率6%计算自2007年1月30日起至实际办理日止赔偿原告违约金；3、本案诉讼费由被告承担。本案发回重审后，原告变更诉讼请求为：1、确认开封市禹王台区××（××西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）房屋归原告闫俊海所有，并由第三人潘斌协助办理过户。2、放弃要求被告赔偿违约金的诉讼请求。事实和理由：2006年10月31日，原告与开封市大梁房屋开发公司签订商品房买卖合同（编号：026587），购买位于开封市禹王台区××（××西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）商品房一套，该楼盘为被告崔振宪借用开封市大梁房屋开发公司资质开发，原告实际是从崔振宪处购买的房屋。自购买至今，原告已实际入住13年，在居住期间，原告一直要求被告办理房屋产权证书，被告始终不为原告办理不动产权证书。2005年第三人潘斌与开封市大梁房屋开发公司签订商品房买卖合同，将该房屋登记在潘斌名下，被告借潘斌的名义将房屋抵押给银行，现被告已将房屋贷款还清，潘斌应协助原告办理过户手续。为维护原告合法权益，诉至法院。被告崔振宪辩称，原告闫俊海为该涉案房屋的××，且原告已全额支付房款，涉案房屋一直由闫俊海住着，因为一直找不到潘斌，无法办证产权证过户。其与涉案房屋开发商开封市大梁房屋开发公司为合作关系，当时因为资金紧张，借用潘斌的名字办理贷款，但是涉案房屋贷款系其偿还，现在贷款已还完。涉案房屋与潘斌无关，现在应当由潘斌协助原告过户。第三人潘斌辩称，涉案房屋是因为姓徐的包工头欠其哥潘可钱，将房抵押借用其名义办理的贷款，其只在银行办理房屋抵押贷款时签署了商品房买卖和抵押贷款合同书，具体贷款使用人和归还人是谁不清楚，其没有偿还过贷款。房屋其未占有使用，也不知道谁在该房屋居住。被告说是和其协商好的，不是事实，其不认识被告。经审理查明，开封市羊市桥西南拐角商住两用楼，由被告崔振宪以河南省建筑总公司第九公司名义与开封市大梁房屋开发公司联合开发。2005年1月14日，由开封市大梁房屋开发公司担保，第三人潘斌在中国工商银行开封分行中山路支行贷款70,000元，用于购买开封市禹王台区××（××西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）住房，建筑面积为104.58平方米，贷款期限为15年，自2005年1月14日起至2020年1月14日止。2005年11月30日，开封市大梁房屋开发公司与第三人潘斌签订了商品房买卖合同（合同编号：016659）一份。2006年4月21日，该房屋在开封市不动产登记中心办理了房地产他项权证。银行按揭贷款由被告崔振宪偿还，第三人潘斌既未偿还贷款也未使用所购买房屋。2006年10月31日，原告（××）和开封市大梁房屋开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，购买位于开封市禹王台区××（××西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）住房**，建筑面积104.58平方米，单价为每平方米1,130元，总金额118,175元。合同约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了购房款，开封市大梁房屋开发公司于2007年12月15日向原告出具河南省销售不动产统一发票一份，金额为118,175元，收款人系被告崔振宪之妻李贞。开封市大梁房屋开发公司还向原告出具了“商品房合同备案月报表”。原告自2006年购买房屋后即居住至今。2014年2月原告交纳了房屋契税，办理了开封市房产分户图，因该房屋以第三人潘斌名以在银行办理了按揭贷款，原告无法办理产权登记。另查明，开封市大梁房屋开发公司经营期限至2007年10月29日，目前已吊销营业执照。开封市禹王台区××（××西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）住房贷款于2009年12月28日已全部还清。以上事实有商品房买卖合同、销售发票、月报表、契税交款书、完税凭证、地税发票、个人购房借款合同、银行流水等及当事人陈述在卷为证。本院认为，原告与开封市大梁房屋开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：026587），并按照合同支付了全额购房款，开封市大梁房屋开发公司为原告出具了购房票据和备案报表，原告交纳了房屋契税，办理了房产分户图，且一直在所购买房屋中居住，实际占有和使用所购房屋。虽然第三人潘斌与开封市大梁房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：016659），并向开封市工商银行中山路支行申请按揭贷款70,000元，但潘斌既没有偿还按揭贷款,也没有占有使用所购房屋，上述贷款由被告一直偿还。由此可看，潘斌与开封市大梁房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，目的并不是为了取得房屋所有权,真实目的是实际出售人即本案被告崔振宪以第三人潘斌购房名义套取按揭贷款。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(三)以合法形式掩盖非法目的”的规定,第三人潘斌与开封市大梁房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。综上，原告已交付涉案房屋全部房款，并已在涉案房屋居住至今。第三人潘斌在签订合同及取得贷款后并未支付任何房款，且没有占有使用涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，因涉案房屋贷款被告已还清，已具备办理房产过户，房屋产权登记在第三人潘斌名下，应有第三人潘斌协助原告办理房产过户，故原告闫俊海要求确认涉案房屋为其所有及第三人潘斌协助办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。对第三人潘斌称房屋是他人欠款抵押的辩称，因未提供相关证据，故本院不予支持。由于本案的纠纷系被告行为造成，被告理应承担本案诉讼费用及保全费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、开封市禹王台区惠济桥街168号（羊市桥西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）房产归原告闫俊海所有；二、本判决生效后十日内，第三人潘斌将开封市禹王台区惠济桥街168号（羊市桥西南拐角商住楼1号楼C-4层9号）房屋的房地产权利过户到原告闫俊海名下。案件受理费1,332元，保全费1,120元，共计2,452元，由被告崔振宪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  姚洪涛人民陪审员  张喜兰人民陪审员  张居华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  夏斯琪