贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4748号原告：向宇，男，1990年9月10日出生，土家族，贵州省松桃县人，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：万祝佳，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：刘清华，贵州曼威律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：张慧玲，女，1991年5月20日出生，侗族，贵州省玉屏县人，住贵州省玉屏侗族自治县。第三人：黄圳，男，1988年6月26日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市万山区。原告向宇与被告张慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，黄圳向本院申请作为独立请求权的第三人参加本案诉讼。本院准许后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向宇及委托诉讼代理人万祝佳、刘清华、被告张慧玲、第三人黄圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向宇向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、判令被告履行合同义务协助原告办理房屋变更登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月8日，原、被告签订了《购房定金》合同，约定原告向被告支付100,000元定金，被告向原告出售其名下位于铜仁市碧江区房屋一套。在《购房定金》合同约定之有效期内，原、被告于2020年8月14日签订了《二手房买卖合同》，原告按照该合同约定履行了合同义务并已实际入住案涉房屋。现被告无故拖延，导致不能顺利完成过户。原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告张慧玲辩称，被告与原告签订《二手房买卖合同》属实，虽然收据写的是10万元，但被告只收到6.5万元的定金，不存在无故拖延，合同约定是2年后过户，而且房屋现在已经被查封，原告总共支付了被告购房款385,000元，包括定金在内。第三人黄圳陈述，2020年年初，黄圳与中介买房看房过程中，认识了同单元同户型不同楼层的被告张慧玲，双方互留了联系方式。同年4月23日，被告主动联系到黄圳称：如果还未买到房子，被告愿意将其名下唯一的住房作价54万元卖给黄圳，经双方友好协商，全部购房款分三期付清，即第一期订金15万；第二期5月15日前付19万；第三期房屋手续交割完毕之日付20万，此为被告当时说的银行贷款部分。经双方查验，2020年4月23日，双方在八里岗市人社局办公室签订了《房屋买卖协议》。黄圳如约支付第一期购房款后，被告如约交付房屋钥匙，转交原始购房合同。按照《房屋买卖协议》约定，5月15日，黄圳如约通过银行转账方式支付第二期购房款19万到被告账户。被告称其暂无房屋居住，小孩和侄女上学不方便，愿意承租该房屋。5月15日，经双方友好协商，黄圳以租金每月1,600元，年租金1.92万元出租给被告，租期一年。双方签订了《房屋租赁合同》，现场清点家电、家具等物品，并做房屋租赁交接。6月15日，被告称医院催缴后续医药费，与黄圳协商提前支取一部分第三期购房款5万元。8月31日，提前支取2万。根据《中华人民共和国合同法》第32条之规定：当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第133条之规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第229条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。黄圳与原告的《房屋买卖协议》是建立在公平自愿基础之上，真实意思的表达。当时，该房屋没有权属和债务纠纷，黄圳履行了付款义务，被告履行了房屋交付义务。黄圳将该房屋出租，既是行使收益权的体现，也是行使使用权的体现，更是行使占有权的体现。8月3日，黄圳因伤入院，8月5日，被告通过电话得知黄圳在市第一人民医院接受治疗。8月8日，被告与原告签订《购房定金》合同，8月14日，签订《二手房买卖合同》。9月23日下午，黄圳通过网络得知该房屋被中介以79.8万元的价格对外兜售，9月24日上午，黄圳向贵院提请查封和诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第7条之规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第7条之规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告与原告的行为明显损害了第三人的利益，同时，被告故意隐瞒该房屋已被其出售的事实，明显违背了诚实信用的原则，也违背了社会公德。另外，原告与被告对金额的认定存在重大偏差，且未提供银行交易流水，存在串通嫌疑。延期过户涉嫌偷税。综上，黄圳与被告的购房合同真实有效，黄圳先于原告购买、先于原告付款，黄圳事实占有该房屋，黄圳与被告是物权关系，原告与被告是债权关系，原告与被告的合同无效。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条之规定，黄圳请求进一步确认置于该房屋中的电器、家具、灯具等动产。第三人黄圳向本院提出诉讼请求：1．确认被告与原告的购房合同无效。事实和理由：被告于2020年4月23日已将涉案房屋卖给第三人，并依法签订了购房协议，第三人如约支付了购房款。同年5月15日，被告称无房住，愿意承租涉案房屋。同日，第三人将涉案房屋出租给被告，双方对房内物品进行清点并落实交接手续。被告趁第三人住院期间，以合法形式掩盖非法目的与原告签订《二手房买卖合同》，严重损害了第三人的利益。原告与被告虽签订《二手房买卖合同》，但实际到账金额与被告提供的收条金额有明显差距，涉嫌恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第52条第三、五项之规定，被告与原告的购房合同为无效合同。被告与原告签订购房合同后立即将涉案房屋挂在网上出售，购房并不是以居住为目的。庭审中，第三人变更其诉讼请求为：确认原、被告签订的《购房定金》、《二手房买卖合同》无效。原告向宇辩称，原告与被告签订的房屋定金合同和《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为有效合同。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告也按照合同约定支付了房屋的对价，第三人黄圳提出的诉讼请求于法无据，请求驳回第三人黄圳的诉讼请求。被告张慧玲辩称，2020年3月，被告将案涉房屋卖给黄圳属实，并签订了二手房买卖合同，张慧玲收到黄圳41万元（其中包括15万元的订金）。2020年3月15日，张慧玲对黄圳称没有房住，黄圳便将案涉房屋租给张慧玲，黄圳与张慧玲签订了租房协议，协议约定每月租金1,600元，但是张慧玲从来没有支付过租金。原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的事实与证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，出卖人贵州盐业集团铜仁房地产开发有限公司与买受人张慧玲签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于铜仁市碧江区，该商品房建筑面积132.65平方米，套内建筑面积为110.88平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,811.33元，总价款422,600元。买受人采取贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款127,600元，余款295,000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同另对交房条件、违约责任等事项进行了约定。该合同已在铜仁市住房和城乡建设局登记备案。该合同签订后，张慧玲通过银行按揭贷款的方式支付了房款，出卖人亦向张慧玲交付了案涉房屋。2020年，案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证号为黔（2020）铜仁市不动产权第××号，载明：权利人为张慧玲，共有情况为单独所有。房屋坐落于贵州省铜仁市碧江区，房屋建筑面积为132.93平方米。同年，案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权证号为：黔（2020）铜仁市不动产证明第001xxx号，抵押权人为中国工商银行股份有限公司万山支行。2020年4月23日，出卖人张慧玲（甲方）与买受人黄圳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定房屋所有权人为张慧玲，共同所有权人为胡雨。房屋坐落于铜仁市碧江区桃源雅居第xx号房，总层数16层，本房屋所在层为10层，建筑面积为132.65平方米（以备案合同面积为准）。甲方同意将上述房屋以总价款54万元出售给乙方，房屋已装修好（含家电、橱柜、衣柜、桌椅灯具等）。房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期为订金，在双方签订买卖合同之日，付15万元；第二期在2020年公历5月15日前，以银行转账方式付19万元；第三期剩余房款20万元在房屋过户手续交割完毕之日付清。该房屋可办理产权交割时，乙方须及时办理，甲方无条件配合。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房订金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起十日内将乙方所付订金双倍及已付款返还给乙方。2020年5月15日，出租人黄圳（甲方）与承租人张慧玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于铜仁市碧江区，租赁期自2020年5月15日至2021年5月15日，共计1年，甲方应于2020年5月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担费用。乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金单价1,600元／月，年付19,200元，房屋押金4,000元待合同期满或特殊情况导致的合同结束的，甲乙双方协商一致后退返剩余租金。同日，黄圳与张慧玲签署了房屋租赁交接清单，就房内的家具、家电进行了清点交接。2020年4月24日，黄圳向张慧玲支付购房订金15万元；2020年5月15日，黄圳向张慧玲支付购房款19万元；2020年6月15日，黄圳向张慧玲支付购房款5万元；2020年8月31日，黄圳向张慧玲支付购房款2万元，合计41万元。2020年8月8日，甲方张慧玲与乙方向宇签订了《购房定金》合同，约定乙方拟购买位于铜仁市碧江区，不动产证号为黔（2020）铜仁市不动产权第××号，抵押权证号为黔（2020）铜仁市不动产权证明第0010xxx号。房屋建筑面积132.93平方米，房屋用途为住宅。合同有效期自2020年8月1日起至2021年2月10日期间签订《二手房买卖合同》进行过户事宜。购房总价为62万元整。乙方为表示诚意，同意支付甲方定金10万元。卖方承诺作为所有人已与房产共有人协商一致，同意出售该房地产。如果已收定金，甲方反悔不卖或人为因素致使交易不成功的，则双倍赔偿乙方定金；若乙方反悔不买，则购房定金作为违约金。该合同签订同日，向宇向张慧玲支付定金10万元（其中5万元定金系转账，另外的5万元定金系现金支付），张慧玲于同日向原告向宇出具了收据。2020年8月9日，向宇向张慧玲支付购房款2万元。2020年8月14日，出卖人张慧玲（甲方）与买受人向宇（乙方）签订了《二手房买卖合同》，约定甲方所卖房屋坐落于铜仁市碧江区，房屋建筑面积132.93平方米，不动产证号为黔（2020）铜仁市不动产权第××号，抵押权证号为黔（2020）铜仁市不动产权证明第0010xxx号。房屋用途为住宅，房屋现状为精装房。甲乙双方确认该房产成交总房款为620,000元。甲乙双方均同意按以下付款方式及时间执行：第一次付款：甲乙双方在签订定金合同当日内，乙方支付甲方10万元，作为该房购房定金款。第二次付款：乙方于2020年8月9号付给甲方2万元；第三次付款：乙方于2020年8月14号中午12点25分付给甲方2万元，第四次付款：甲乙双方在签订二手房买卖合同当时，乙方支付甲方160,000元，第五次付款：经甲乙双方协商一致乙方于2020年12月30日前支付甲方购房款12万元，如到期未付构成违约，按本合同的违约条款处理。第六次付款：房子银行按揭贷款未还完的20万元，作为该购房尾款，于2022年5月1日前付清。（注：银行贷款自签订二手房买卖合同之日起，所产生的利息由乙方支付，乙方需每月13日前将银行贷款月供按时存入甲方还款账户，乙方也可提前一次性还清）。产权证过户：甲方须配合乙方提供过户所需相关资料和证件及其复印件，并亲自到政务中心过户窗口现场签字。该房屋权证契税满两年后过户所产生税费由乙方单独承担。乙方付够30万元整购房款后，甲方于2020年8月20日前将房屋正式移交给乙方。甲方接受留银行贷款部分契税满两年后（2022年5月1日前）支付；在房屋过户过程中产生的所有税、费由乙方单独承担。乙方付给甲方购房房款30万元后甲方于2020年8月20日前搬走把此房交给乙方。乙方如把甲方房子按揭贷款20万元提前还清，甲方需把房产证从银行赎回来公证给乙方，配合到银行做面签，办理银行卡给乙方作办理二手房过户和银行按揭贷款用；甲方承诺此房产为单独所有。2020年8月14日，向宇向张慧玲支付购房款18万元；2020年8月26日，向宇向张慧玲支付购房款12万元；另查明，2020年9月27日，张慧玲通过其丈夫胡雨向黄圳支付65,700元，黄圳出具相应的《收条》，载明：“今收到胡雨人民币陆万伍仟柒佰元整（小写：￥65,700.00元）。收款人：黄圳（捺印）2020年9月27日”；2020年10月12日，张慧玲通过中国建设银行转账向黄圳支付了40,000元，转账凭证附言返还购房款。黄圳亦出具了相应的《收条》，载明“今收到张慧玲转账肆万元整（小写：￥40,000元整）收款人：黄圳（捺印）2020年10月12日。”。以上事实，有原、被告及第三人的陈述、庭审笔录及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，第三人黄圳与被告张慧玲签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于第三人黄圳与被告张慧玲是否达成解除案涉《房屋买卖协议》合意的问题。本院认为，第三人黄圳于2020年9月27、10月12日先后收到了张慧玲退还的部分款项合计105,700元并出具了相应的《收条》，黄圳辩称其收到的105,700元中的65,700元系张慧玲退还其提前支付的第三期购房款，因案涉房屋没有过户，张慧玲又将钱还给第三人，另外的4万元系因张慧玲实际欠银行贷款24万元，但是第三人向张慧玲买房时，张慧玲称该房屋在银行贷款是20万元，该4万元的差价应该由被告付给第三人，再由第三人付给贷款银行。但经查实，黄圳于2020年6月15日、8月31日分两次支付张慧玲第三期购房款共计7万元，该金额与黄圳所述退还的65,700元并不相符；且即便如第三人辩称张慧玲告知的银行贷款金额与实际的贷款金额相差4万元，张慧玲将该4万元差价直接支付给贷款银行即可，无需支付给第三人黄圳；第三人黄圳辩称张慧玲将该4万元差价先支付给黄圳再由黄圳转付给贷款银行不符合情理，且也与张慧玲在4万元的转账凭证上附言“返还购房款”相悖；同时，第三人黄圳也未提交证据对其就收到105,700元款项所辩称的上述内容予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，故，对黄圳的上述辩称意见，本院不予采信。根据张慧玲的陈述及其提交的转账凭证、黄圳出具的《收条》，能够证实第三人黄圳与张慧玲已经口头达成了解除案涉《房屋买卖协议》的合意，且黄圳已收取了张慧玲的部分退房款。故，对第三人黄圳与被告张慧玲双方已对解除案涉《房屋买卖协议》达成了合意的事实，本院予以确认。案涉《购房定金》、《二手房买卖合同》系被告张慧玲隐瞒其与黄圳已签订案涉《房屋买卖协议》的事实而与原告向宇签订，原告在本案审理过程中已知晓被告张慧玲隐瞒其与黄圳已签订案涉《房屋买卖协议》的事实，仍然坚持主张案涉《二手房买卖合同》合法有效，能够反映原告放弃了基于被告张慧玲隐瞒其与黄圳已签订案涉《房屋买卖协议》的事实所享有的法定撤销权。且《购房定金》、《二手房买卖合同》所约定的购房款总价高于案涉《房屋买卖协议》所约定的购房款总价，第三人黄圳主张原告向宇与被告张慧玲签订《购房定金》、《二手房买卖合同》存在恶意串通，但并未提供相应证据予以证明，第三人黄圳亦应承担对此举证不能的不利后果。故，案涉《购房定金》、《二手房买卖合同》亦属合法有效，受法律保护。原告要求确认案涉《二手房买卖合同》合法有效的诉讼主张于法有据，本院予以支持。第三人黄圳要求确认案涉《购房定金》、《二手房买卖合同》无效于法无据，本院不予支持。鉴于案涉房屋现已办理抵押权登记，原告要求被告协助办理案涉房屋变更登记客观上存在履行不能，故，对原告要求被告协助办理案涉房屋变更登记的诉讼主张，本院不予支持，原告可待案涉房屋的抵押权登记注销且无变更登记障碍时再行主张该项权利。综上，对原告向宇要求确认案涉《二手房买卖合同》合法有效的诉讼主张，本院予以支持，驳回原告向宇的其他诉讼请求；驳回第三人黄圳的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告向宇与被告张慧玲于2020年8月14日签订的《二手房买卖合同》合法有效；二、驳回原告向宇的其他诉讼请求；三、驳回第三人黄圳的诉讼请求。案件受理费300元，已减半收取计150元，由被告张慧玲负担100元，第三人黄圳负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年十二月三十一日法官助理龙仲夏书记员章靖宜