河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9979号原告：郑州浩创房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡**楼。法定代表人:申艳霞，总经理。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：张圆圆，女，1991年9月1日出生，汉族，住河南省登封市。第三人：中国工商银行股份有限公司新郑支行，住，住所地河南省新郑市新华路**/div>负责人：丁树立，行长。委托诉讼代理人：郭发振，河南大周律师事务所律师。原告郑州浩创房地产开发有限公司（以下简称浩创公司）与被告张圆圆、第三人中国工商银行股份有限公司新郑支行（以下简称工商银行新郑支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩创公司的委托诉讼代理人王令飞，工商银行新郑支行的委托诉讼代理人郭发振到庭参加诉讼，被告张圆圆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩创公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认浩创公司、张圆圆签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001686641）已解除；2.依法判令张圆圆协助浩创公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001686641）的合同信息备案、预购商品房预告登记、（预）抵押登记注销手续；3.依法判令工商银行新郑支行协助浩创公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001686641）的（预）抵押登记手续注销手续；4.张圆圆支付浩创公司违约金230121.30元；5.依法判决张圆圆支付浩创公司代偿款项116704.99元；6.依法判张圆圆承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月28日，浩创公司、张圆圆双方签订《商品房买卖合同》（编号：16001686641）及上述合同附件四《合同补充协议》，约定张圆圆购买浩创公司开发的位于新郑市××西侧、××路南侧东方国际26号楼2单元7层701号房屋。上述合同约定房屋总价款812957元，约定付款方式为2016年12月11日之前张圆圆以现金方式付款164957元，剩余房款648000元，张圆圆以办理银行按揭方式支付给浩创公司。2016年12月30日，浩创公司、张圆圆与工商银行新郑支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，工商银行新郑支行向张圆圆发放贷款648000元，浩创公司作为保证人承担阶段性连带保证责任。张圆圆取得银行贷款后，连续多期未偿还按揭贷款，工商银行新郑支行将张圆圆诉至新郑市人民法院，法院判决张圆圆结清全部银行贷款本金、利息、罚息等，并判决浩创公司承担连带保证责任。由于张圆圆未按照判决书确定的义务履行，浩创公司代张圆圆结清了银行贷款。浩创公司认为，张圆圆并未按照《商品房买卖合同》约定支付首付款，且浩创公司销售房屋后房款被银行收回，浩创公司销售的目的实际并未实现，现浩创公司有权依法解除与张圆圆签订的《商品房买卖合同》。为此，浩创公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。另外，张圆圆并未按照合同约定交纳首付款，仅支付了2366元。张圆圆未作答辩，亦未提交材料。第三人工商银行新郑支行辩称，根据实际情况，浩创公司凭（2018）豫0184民初6020号判决书，自行可以办理（预）抵登记注销手续，并不需要第三人协助。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月28日，浩创公司（出卖人）与张圆圆（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001686641）一份，约定张圆圆购买浩创公司开发的位于新郑市××西侧、××路南侧东方国际26幢2单元7层701号房，总房价款812957元，应于2016年10月28日交纳首付款164957元，剩余房款648000元应采用银行按揭的方式付款。合同约定了××逾期付款的违约责任，××如未按合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同日双方还签订了附件四《合同补充协议》，协议关于××选择按揭贷款的，其中第4项：××获得贷款后，应及时履行还款义务，否则，出卖人为此承担保证责任的，××除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付款项30%的违约金，并承担出卖人为实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费等）；关于合同解除的，其中第2项：合同解除时，如果已经办理了合同备案手续，买卖双方应当自合同解除之日起十五日内办理合同解除手续和商品房备案撤销手续。合同签订后，张圆圆向浩创公司支付首付款2366元。2016年12月30日，张圆圆由浩创公司担保和工商银行新郑支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张圆圆向工商银行新郑支行申请借款用于购买涉案房产，借款648000元，由浩创公司对以上借款承担阶段性连带责任保证。后工商银行新郑支行将648000元划入双方约定的浩创公司在工商银行新郑支行的银行账户内。由于张圆圆未按约定期限偿还按揭贷款本息，工商银行新郑支行自2018年1月3日至2019年6月18日共计从浩创公司账户划扣款项共计68636.91元。后因张圆圆未能及时偿还银行贷款本息，工商新郑支行以金额借款合同纠纷为由将张圆圆、浩创公司诉至本院，本院经审理于2018年9月26日作出（2018）豫0184民初6020号民事判决书，判决：一、被告张圆圆应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司新郑支行借款本金631890.14元、积欠利息2328.76元（计算至2018年7月21日）及自2018年7月22日起至贷款本息还清之日止的利息（按照合同约定计算，包括罚息和复利）；二、被告张圆圆应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司新郑支行为实现债权支出的律师代理费31711元；三、被告郑州浩创房地产开发有限公司对被告张圆圆上述第一、二项债务承担连带保证责任；四、被告郑州浩创房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告张圆圆追偿；五、如被告张圆圆逾期不履行上述债务，原告中国工商银行股份有限公司新郑支行有权以登记在被告张圆圆位于新郑市××西侧、××路南侧东方国际26号楼2单元701号的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。判决书生效后，工商银行新郑支行申请强制执行，浩创公司于2019年7月9日支付款项698434.08元（包含执行费为9112元）。2020年11月5日，浩创公司向张圆圆发出解除《商品房买卖合同》的函，主要内容为：您于2016年10月28日因购买了新郑市解放路西侧泰和路南侧东方国际26幢2单元7层701号房（下称“该商品房”）与我公司签署编号为16001686641的《商品房买卖合同》；之后，您与我公司与中国工商银行股份有限公司新郑支行（下称“银行”）于2016年12月30日共同签订《个人购房借款/担保合同》（下称“借款合同”），借款合同约定：您向银行贷款648000元，期限为360个月，您需自2016年12月30日起每月按时向银行偿还贷款；我公司为保证人，对您前述债务承担阶段性连带保证责任。您已累计多月未能向银行偿还贷款，由此导致我公司承担连带保证责任，截至2020年10月20日我公司代您向银行偿还全部按揭款等相关费用，我公司也代您承担了诉讼费用、律师费用。自我公司替您偿还贷款后，我公司已多次向您追偿，您至今未向我公司归还代偿款及诉讼费用、律师费用。现特通知您，请您自收到本函之日起七日内，请一次性向我公司支付代偿款、诉讼费及律师费用，合同可继续履行，否则，我公司将采取法律诉讼手段强制解除与您签订的《商品房买卖合同》，并直接从您已支付的款项中扣除您应承担的违约金，不足部分应予补足。当日，浩创公司向张圆圆户籍所在地河南省郑州市××镇××村许咀**邮寄上述函，后因迁移新址不明将该信件退回。本院认为，张圆圆与浩创公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定,合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，张圆圆因购房向银行贷款648000元未按期偿还，导致浩创公司向贷款银行承担了保证责任，浩创公司已于2020年11月5日向被告张圆圆发出《解除【商品房买卖合同】的函》，现请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定，合同解除后，张圆圆应协助办理解除涉案合同的备案信息和预购商品房预告登记、预抵押解除手续。鉴于工商银行新郑支行于2019年7月9日将张圆圆按揭贷款本金从浩创公司账户收回，同时浩创公司还为张圆圆垫付利息等费用，对于浩创公司要求工商银行新郑支行于《商品房买卖合同》（合同编号16001686641）解除后，协助办理注销位于新郑市××西侧、××路南侧东方国际26幢2单元7层701号房屋的（预）抵押权相关手续，本院予以支持。关于违约金，浩创公司与张圆圆虽在补充协议中约定“××获得贷款后，应及时履行还款义务，否则，出卖人为此承担保证责任的，××除承担赔偿责任外，还应承担出卖人垫付30%的违约金”，但鉴于我国合同法上违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅,补偿性为其主要属性,违约金的主要功能在于填补守约方的损失。结合本案具体案情，对于本案违约金的计算标准,本院依法调整为以浩创公司垫付款项698434.08+68636.91=767070.99元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月9日计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年11月5日合同解除之日止。对于浩创公司主张要求张圆圆支付的代偿款项问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。依据上述规定，浩创公司代张圆圆向工商银行新郑支行支付的贷款本息，张圆圆不再予以返还；张圆圆支付的首付款2366元及已向工商银行新郑支行偿还的银行贷款，浩创公司应予返还。至于浩创公司因（2018）豫0184民初6020号民事判决支付的律师费31711元、诉讼费5230元、执行费9112元，以上共计46053元，张圆圆应予以支付。张圆圆无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州浩创房地产开发有限公司与被告张圆圆签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001686641）已于2020年11月5日解除；二、被告张圆圆应于本判决生效之日起十五日内协助原告郑州浩创房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息和预购商品房预告登记、预抵押的注销手续；三、被告张圆圆应于本判决生效后十日内向原告郑州浩创房地产开发有限公司支付违约金（以767070.99元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月9日计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年11月5日止）；四、被告张圆圆应于本判决生效后十日内向原告郑州浩创房地产开发有限公司支付款项46053元；五、第三人中国工商银行股份有限公司新郑支行于《商品房买卖合同》（合同编号16001686641）解除后，协助办理注销位于新郑市解放路西侧、泰和路南侧东方国际26幢2单元7层701号房屋的（预）抵押权相关手续；六、驳回原告郑州浩创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6502元，减半收取计3251元，由原告郑州浩创房地产开发有限公司负担2340元，由被告张圆圆负担911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  薛新伟二〇二〇年十二月三十一日代理书记员  沈亚琼