浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18731号 原告：吕文顺，男，1949年7月21日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：杨国青、胡丽芳，、实习律师。 被告：陈某2，男，1976年9月27日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈加祥，男，1945年11月23日出生，汉族，住义乌市。 被告：张莲娜，女，1978年6月23日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈某1，女，2004年5月19日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：陈某2，系陈某1父亲。 被告：王丹，女，1980年9月18日出生，汉族，住义乌市。 原告吕文顺为与被告陈某2、陈加祥、张莲娜、陈某1、王丹房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判。于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告吕文顺及其委托诉讼代理人杨国青、被告王丹到庭参加了诉讼。被告陈某2、陈加祥、张莲娜、陈某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吕文顺向本院提出诉讼请求：一、确认原告吕文顺与被告陈某2、陈加祥、张莲娜及案外人施仙梅（施仙梅已死亡）于2013年11月27日签订的《赤岸镇异地单奔小康安置房屋买卖协议》有效；二、判令五被告协助原告办理位于义乌市××镇××幢××单元××室房产的不动产初始登记手续以及过户到原告名下的变更登记手续；三、依法判令五被告支付原告违约金20万元；四、要求被告承担本案的律师费7000元。庭审中，原告撤回第三、四项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：被告陈加祥与施仙梅（已死亡）原系夫妻，陈某2与张莲娜系夫妻，被告陈某1系陈某2女儿，被告王丹系陈某2前妻，2013年11月27日与被告陈某2、陈加祥、张莲娜、案外人（施仙梅已死亡）签订《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》一份，协议约定：被告自愿将安置在赤三村地块异地奔小康区块中经审批所得的其中一套140平方米每套的购房指标转让卖售给原告，转让价格为14万元，另外于2013年11月27日付伍万元押金抵购房款，本房所有的建设费用由原告自行承担支付，办证过户所需的所有费用由原告承担，被告应无条件的配合提供办证所需的全部证件，并同时保证签字到场，同时合同还约定如若被告违约的，应三倍赔偿原告所有本套的支付款（包括协议转让款和建设预付款等），合同签订后原告依约支付了14万元的转让费以及5万元的保证金且按照约定及政策的规定缴纳了房屋的相关费用。2017年5月25日原告以被告的名义参与涉案房屋的抽签定位，经抽签确定涉案房屋定位在赤岸镇“水岸家园”10幢1单元1801室。车位号码×××44，非机动车位：47，该抽签结果经过义乌市公证处公证。2018年该房就可办理不动产初始登记和变更登记，但在2018年至2020年间，原告先后二十多次通过电话联系、上门找人等方式要求被告履约办证，但被告均以种种理由拒绝。被告的行为已经构成违约，根据买卖协议第7条约定：如被告违约的，应赔偿本套房所有支付款的三倍价款，现原告主动将违约金调整为20万元完全符合法律的规定。现死者施仙梅的份额已经义乌市公证处公证给陈加祥继承。 被告陈某2、陈加祥、张莲娜、陈某1未到庭答辩，亦未提供任何证据。 被告王丹辩称，他们双方签订的买卖协议中已经写明了没有我的份额，其他程序上的协助我会协助的。按当时审批的情况，我有40㎡，只要不实际处理我的平方，我是没有意见的。离婚之后，该40㎡我是给我女儿作保障用的。 经审理查明，第二被告与施仙梅系夫妻关系；第一、三被告系夫妻关系；第五被告原与第一被告系夫妻关系，已于2012年3月16日离婚，第四被告系二人女儿。2013年11月27日，原告（乙方）与第一、二、三被告及施仙梅（甲方）签订《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》一份，约定：甲方自愿将本户安置在赤三村地块异地奔小康区块中经审批所得的其中一套140平方米／套的购房指标转让给乙方，转让价格为14万元，一次性付清，另在当日付5万元押金购房款；转让款仅为指标款，所有建设费用均由乙方自行承担，政策给予本套房按面积计算的补助归甲方所有；过户办证所有费用由乙方承担，甲方无条件配合提供所需证件并保证签字到场；如甲方违约应三倍赔偿乙方所有支付款（包括协议转让款和建设预付款等）；如乙方违约，甲方有权收回套房，乙方所交一切款项不退回，合同终止；合同特别约定：由于老房子有前妻王丹的份额，因老房而得的异地安置有三套（二套80㎡，一套140㎡）。卖方承诺，本买卖协议的标的为140㎡这套，不包括前期的份额；协议还约定了双方其他权利义务事宜。当日，原告按约向被告方支付了转让款14万元并交纳了押金5万元。后原告又陆续支付上述房屋所涉有关建设费用合计341200元。该房屋于2017年5月25日经抽签定位并公证签订坐落于义乌市××镇××幢××单元××室，车位号码为×××44，非机动车位号为47.自2017年7月起，原告占用上述房屋至今。另查明，施仙梅于2015年8月30日死亡，其继承人包括丈夫及三女一子，2020年11月9日，施仙梅的三女一子向在义乌市公证处办理放弃继承公证，并经公证确认施仙梅的遗产由其丈夫即第二被告继承；庭审中，原告自述房屋实际面积为143.43㎡。 上述事实，有房屋买卖协议一份、现金缴款单三份、收条三份、收据一份、公证书一份、婚姻登记信息一份、户口注销证明打印件一份、放弃继承声明书与有关公证书核对件一组及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依据公证书载明的内容，涉案房屋由第一、二、四、五被告及施仙梅审批安置所得，其中第一、二被告及施仙梅已在涉案协议上签字，且施仙梅死亡后各继承人已公证确认其遗产由第二被告继承；该协议中亦明确载明交易面积未包括第五被告享有的份额，第五被告对此无异议。本案《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》签订时第四被告系无民事行为能力人，第一被告系其的监护人，原告有理由相信其能够代表第四被告签订上述协议，且第四被告作为未成年人无独立经济能力和收入来源，涉案房屋缴纳的相关费用均由其他被告承担，双方的交易价格亦未明显损害第四被告权益，故该协议系双方真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，应为合法有效。原告已按约履行支付相应指标转让款及其他建设有关款项的合同义务，且已实际占有房屋至今；现该房屋已可办理不动产初始登记，第一、二、三、四被告亦应按约及时办理不动产初始登记并协助原告办理不动产变更登记手续。涉案协议虽未处分第五被告实体权益，但产权登记程序上仍需其予以协助，第五被告对此亦表示愿意协助。对于转让指标差额3.43平方米，按双方协议约定的转让价1000/㎡，原告应支付的3430元，为一次性解决矛盾，本院在本案中一并处理，确认由原告向实际权利人支付。综上，原告变更后的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。第一、二、三、四被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、原告吕文顺与被告陈某2、陈加祥、张莲娜及施仙梅（已死亡）于2013年11月27日签订的《赤岸镇异地单奔小康安置房屋买卖协议》有效。 二、被告陈某2、陈加祥、张莲娜、陈某1、王丹于本判决生效之日起十日内办理位于义乌市××镇××幢××单元××室房屋的不动产初始登记手续，并于不动产初始登记完成后十五日内协助原告吕文顺办理该房屋的不动产变更登记手续；原告吕文顺于房屋不动产变更登记完成后十日内支付被告陈某2、陈加祥、陈某1指标转让差价3430元。 三、驳回原告吕文顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元（原告预交3253元），由被告陈某2、陈加祥、陈某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年十二月十七日 书记员 颜虹英