四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14151号 上诉人（原审原告）：四川新希望实业有限公司，住所地：成都高新区（**）新天路**。 法定代表人：涂俊涛，经理。 委托诉讼代理人：褚志娟，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白洁，四川昊通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石凯，男，1996年3月24日出生，苗族，住武汉市洪山区。 上诉人四川新希望实业有限公司（以下简称新希望公司）因与被上诉人石凯房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初14474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新希望公司的委托代理人白洁到庭参加诉讼，被上诉人石凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新希望公司上诉请求：1.依法将一审判决第二项中租金计算的截止时间改判为实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年4月26日为78979.18元；2.依法将一审判决第三项改判为拖欠金额以每日3‰的标准支付违约金，暂计算至2020年4月26日为174435.1元；3.依法撤销一审判决第四项，改判支持律师费3333元；4.依法判令一、二审诉讼费、公告费由石凯承担。事实和理由：一、一审对租金支付截止时间、商铺腾退之前的占用费认定错误且一审认定新希望公司未及时止损而应对合同解除承担过错系过分苛责。1.出租人在房屋租赁中的合同义务为交付租赁物，除非承租人改变合同约定的用途使用房屋，承租人是否实际使用、是否正常经营、是否关门歇业、是否亏损都与出租人无关，一审认定出租人有义务对承租人经营盈亏及正常经营进行监管系加重出租人义务。同时，承租人在签订租赁合同前，应当对其营业项目、资金成本、投资成本等进行了解，不能将承租人的商业风险苛责于出租人，承租人如不能正常经营，应当主动向出租人提出解除合同，而不是通过关门且失联的方式逃避合同义务。因此，石凯的租金应计算至合同解除之日，即一审认定的公告送达开庭传票之日2020年2月24日，而不是2019年12月31日。2.房屋租赁合同解除后，承租人应将承租房屋腾空、恢复原状并将房屋交还给出租人，逾期腾退的，应按照租金标准向出租人支付占用费。本案新希望公司对租赁合同的解除没有过错，作为守约方有权根据事实和法律规定要求石凯承担逾期腾房的房屋占用费。3.一审要求新希望公司采取腾退措施的义务过于苛责，不符合本案实际情况。石凯基于房屋租赁合同占有案涉商铺，在合同存续期间，新希望公司无权擅自闯入案涉商铺，也无权任意处分案涉商铺内的设施设备及物品。石凯在案涉商铺存放大量的健身器材，新希望公司不可能冒着巨大侵权风险擅自闯入案涉商铺进行强制腾退，且新希望公司需要同样面积的场地来存放这些物品仍会产生相关费用，所以新希望公司只有通过诉讼才能保护各方的权益。4.案涉合同因石凯未按时缴纳租金而解除，新希望公司依照房屋租赁合同约定履行合同义务，对于合同解除没有过错，无需承担任何责任。5.新希望公司作为出租人积极通过诉讼方式要求石凯腾退案涉商铺，已经为防止损害扩大做出最大努力。二、一审对违约金及律师费认定错误。1.本案违约金的计算标准系双方在案涉租赁合同中明确约定，是双方意思自治的表现，即便约定违约金的标准过高，也应该酌情调减，一审判令石凯按照年息6%支付违约金不具有合同及法律依据。2.一审认定律师费不是新希望公司维护权益的必要费用错误，新希望公司作为法人，委托律师参加诉讼符合常理。虽然案涉租赁合同没有明确约定违约方应当支付律师费，但是该项支出系新希望公司为维护自身合法权益而产生的实际损失，且律师费也未过高而加重石凯的负担，所以石凯应当承担律师费。 石凯未答辩。 新希望公司向一审法院提出诉讼请求：1.石凯立即向新希望公司支付2019年4月1日至2019年10月8日的商铺租金127825.04元及违约金56305.61元（暂计算至2019年10月8日，实际应按合同约定的租金、违约金标准计算至房屋腾退之日止）；2.石凯立即腾退、返还房屋；3.石凯向新希望公司支付新希望公司因本次维权产生的律师费3333元。 一审法院认定事实：2018年3月12日，新希望公司（出租方）与石凯（承租方）签订《皇冠国际商铺租赁合同》，约定：1.新希望公司将坐落在成都高新西区××道××号××号楼××号商铺出租给石凯使用，面积972.65平方米；2.租赁期限自2018年4月1日至2024年3月31日止；3.租金按季度支付，租赁期限以起租日开始计算，石凯应在7日（前一个支付周期届满前7日）之前交纳下一期租金。第一期的租期为2018年4月1日至2018年6月30日，租金为35744.88元，2018年4月1日至2019年3月31日的租金标准为每月11914.96元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金标准为每月20425.65元。逾期支付租金的，每日按拖欠金额的3‰支付违约金，若石凯逾期支付租金达30日以上的，新希望公司有权解除合同；4.石凯应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向新希望公司交还该商铺，石凯应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺……。专用条款第三十一条约定：石凯逾期交还商铺的，新希望公司有权开启该商铺的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该商铺，将该商铺腾空收回并不向石凯承担任何赔偿责任……物品搬出后，新希望公司依照本合同约定的通知方式通知石凯领取物品，石凯未在通知的期限内领取物品，视为石凯放弃该等物品的所有权；5.未经新希望公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，石凯应按租金单价的2倍向新希望公司支付该商铺占用使用费。 合同签订后，石凯向新希望公司支付了保证金及租金，新希望公司依约将商铺交付给了石凯，石凯用于经营健身房，但从2019年4月1日起，石凯便未再向新希望公司支付租金，后将商铺门上锁，但屋内仍存放着健身房的健身器械等物品，截至法庭辩论终结之日仍未搬离。 2019年10月8日，新希望公司向石凯发出律师函，载明：“石凯自2019年4月1日起未再支付租金，损害了新希望公司的合法权益，函告：《租赁合同》自本函寄出之日起解除；自收到律师函之日起3日内支付2019年4月1日至2019年7月2日租金62594.73元及违约金18414.71元（暂计算至2019年7月2日）、按租赁合同约定的租金金额支付合同解除之日至实际腾退之日的商铺占用费”。新希望公司于2019年10月8日向石凯身份证地址邮寄发出《律师函》，该函于2019年10月9日由“他人.体院菜鸟驿站”签收。 一审另查明，为处理此次纠纷，新希望公司委托四川昊通律师事务所进行法律服务，并支付律师费3333元。 一审法院认为，新希望公司与石凯签订的《皇冠国际商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.合同是否已经解除，若是，于何时解除；2.石凯是否应该按照新希望公司主张的租金及房屋占有使用费进行支付；3.新希望公司所主张的租金迟延履行违约金和律师费是否能得到支持。 一、关于合同解除 根据合同约定，石凯逾期支付租金达到30日以上的，新希望公司有权解除合同，因此在新希望公司于2019年10月8日发出解除意思表示的律师函之时，新希望公司具有合同约定的解除权，可以解除合同。新希望公司也向石凯发出有解除合同意思表示的律师函，但新希望公司未能举证证明其邮寄送达的地址符合双方合同的约定，且无证据显示该律师函是否被石凯本人签收，因此其发出的律师函不发生解除合同的效力。但是根据新希望公司提出的“要求石凯立即腾退、返还房屋”诉讼请求，该请求实质是解除合同之后的法律后果，同样可以视为是具有解除合同的意思表示，该起诉状副本于2020年2月24日公告送达石凯，故一审法院认定双方租赁合同于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于新希望公司要求石凯腾退并返还案涉房屋的诉请予以支持。 二、石凯是否应该按照新希望公司主张的租金及房屋占有使用费进行支付 新希望公司主张的期间包括2019年4月1日至合同解除之日的租金以及合同解除之后至实际腾退之日的房屋占用费，现双方的租赁合同已经解除，石凯应支付解除合同之前的租金。根据合同关于租金标准的约定，第二个租约年（2019年4月1日至2020年3月31日）每月的租金为20425.65元。但是，本案的特殊之处在于，在新希望公司2019年10月8日发出解除函之前，石凯已经将商铺进行了上锁，至于何时上锁，新希望公司称并不清楚，也即是在一审法院认定的合同解除时间2020年2月24日之前，石凯早已未再使用商铺，如果一直要求石凯支付租金，确实有失公平，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，本案中，石凯在未继续经营健身房以后，负有与新希望公司协商并返还房屋的义务，但其没有按照合同约定履行退房手续，并存放有物品在商铺内，视为实际占有案涉房屋，应该继续支付相应的费用，同时新希望公司有及时收回案涉房屋防止损失扩大的义务，从2019年4月1日开始石凯便未再交纳租金，直到发出律师函的10月8日，期间近半年的时间，新希望公司一直未能采取有效的措施尽早的处理，并且根据合同约定，新希望公司在及时采取措施解除合同之后便可以限期石凯搬离，如逾期不搬离，新希望公司有权自行进行腾退，但新希望公司在石凯关闭商铺后也未采取适当的措施收回商铺，而不是放任其处于关闭状况，一直持续至今，因此综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况和实际损失，一审法院基于公平、诚实信用原则和法律规定，酌定石凯支付租金的期间至2019年12月31日，金额为183830.85元。对于此后的租金和房屋占有使用费一审法院不再支持。 三、关于迟延履行违约金及律师费 关于迟延履行违约金。双方签订的合同约定，石凯迟延支付租金的，每日按拖欠金额的3‰向新希望公司支付违约金。一审法院认为违约金的确定应当以实际损失为依据，新希望公司在本案中的损失为资金利息的损失，而双方约定的迟延履行违约金为日3‰，换算为年息达到了109.5%，明显过高，超出了法律的合理保护范围，故一审法院综合新希望公司损失情况，对新希望公司的租金迟延履行违约金请求部分予以支持，以年息6%为标准进行计算，同时，根据合同约定，石凯在每个缴租期的7日前就应当向新希望公司一次性足额支付下个缴租期租金，即2019年4月1日至6月30日的租金最迟应在2019年3月24日缴纳，如未缴纳，从3月25日开始计算违约金，以此类推。因此迟延履行违约金的计算方式为：以所欠租金61276.95元为基数，从2019年3月25日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年6月24日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年9月24日起计算至实际付清之日为止；以上均以年息6%为标准。 关于律师费。双方合同并未对此进行约定，且并不是解决本次诉讼所必须发生的费用，因此一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、石凯于判决生效之日起十五日内向新希望公司腾退位于成都高新西区××道××号××号楼××号商铺；二、石凯于判决生效之日起十五日内向新希望公司支付欠付租金183830.85元；三、石凯于判决生效之日起十五日内向新希望公司支付租金迟延履行违约金（违约金计算方式为：以所欠租金61276.95元为基数，从2019年3月25日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年6月24日起计算至实际付清之日为止；以所欠租金61276.95元为基数，从2019年9月24日起计算至实际付清之日为止，以上均以年息6%为标准）；四、驳回新希望公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取4050元，公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由石凯负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。本案二审的争议焦点是：1.石凯是否应当支付新希望公司主张的租金及房屋占用费；2.石凯是否应当承担新希望公司主张的违约金和律师费。对此，本院分别评述如下： 关于石凯是否应当支付新希望公司主张的租金及房屋占用费的问题。新希望公司认为，一审法院认定合同解除时间为2020年2月24日，故租金计算至2019年12月31日不当，且石凯至今也未实际腾退，应当支付房屋占有使用费。案涉商铺内存放着大量健身器材，新希望公司不可能擅自闯入商铺进行强制腾退，且新希望公司于2019年10月起诉，已经为防止损失扩大作出了最大努力， 对此本院认为，石凯自2019年4月1日起未向新希望公司支付租金，按照《商铺租赁合同》通用条款10.2.3条“……若乙方逾期支付租金达30日以上（含本数）的，甲方有权解除合同。”之约定，新希望公司在石凯逾期支付租金达30日以上即享有案涉合同的单方解除权。按照《商铺租赁合同》专用条款第三十一条“甲方有权开启该商铺的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该商铺，将该商铺腾空收回并不向乙方承担任何赔偿责任。……”之约定，在石凯逾期不搬离的情况下新希望公司享有自行腾退的权利。但新希望公司在长达近半年的时间内一直未采取有效措施予以处理，直到2019年10月8日才向石凯发出解约通知，案涉商铺至今也仍未腾退。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，一审法院综合双方的合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况和实际损失，酌情认定石凯支付租金及房屋占用费的期间至2019年12月31日，金额为183830.85元并无不当，本院予以维持。 关于石凯是否应当承担新希望公司主张的违约金和律师费的问题。新希望公司认为，违约金系双方当事人平等协商后在合同中明确约定的，应该充分尊重合同双方的意思自治，且石凯未到庭应诉，视为其放弃了对违约金计算方法调整的权利。此外，虽然合同中未约定律师费承担，当新希望公司为维护自身合法权益切实产生了该项费用，应当由石凯承担。 对此本院认为，按照《商铺租赁合同》通用条款10.2.3条“乙方逾期支付租金的，每日按拖欠金额的3‰向甲方支付违约金。……”之约定，石凯逾期支付租金按约应当支付违约金。但违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，旨在填补损失，故一审法院根据新希望公司遭受的实际损失酌定违约金按照6%的年息标准计算并无不当，本院予以维持。至于律师费，因双方在案涉租赁合同中并未约定，且此费用亦并非本案诉讼所必然发生的费用，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，新希望公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5151.21元，公告费560元，由四川新希望实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  何广智 审判员  赵 韬 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  何浩铭