天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初282号原告：付志超，男，1983年8月29日出生，汉族，居民，住河北省三河市。委托诉讼代理人：李湘至，北京市盈科律师事务所律师。被告：天津市竣宇房地产投资有限公司，住所地蓟县中昌新村**9-2-102，统一社会信用代码：91120225668807912P。法定代表人：幸君，执行董事。委托诉讼代理人：周广明，天津仁合律师事务所律师。被告：北京万利餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区劲松********，统一社会信用代码：91110105MA00B4F46W。法定代表人：邵军，经理。委托诉讼代理人：张劲松，男。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。被告：北京达元房地产营销顾问有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区定福庄东街**院**楼**101内**1126用代码：91110105MA01BCWM4E。法定代表人：王伟，经理。委托诉讼代理人：李宝存，蓟州区为民法律服务所法律工作者。原告付志超与被告天津市竣宇房地产投资有限公司（以下简称竣宇公司）、被告北京万利餐饮有限公司（以下简称万利公司）、被告北京达元房地产营销顾问有限公司（以下简称达元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李湘至与被告竣宇公司的委托诉讼代理人周广明，被告万利公司的委托诉讼代理人卢永亮，被告达元公司的委托诉讼代理人李宝存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付志超向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告竣宇公司、被告万利公司签订的《房屋投资经营合同》无效；2、请求判令被告竣宇公司返还购房款312384元，并以此为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自购房款支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至全部清偿之日之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月12日，为24500.37元；3.判令被告竣宇公司赔偿原告312384元；4.请求判令被告竣宇公司、被告达元公司返还原告户口咨询服务费、投资咨询服务费共计100000元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自该费用实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部清偿之日之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月12日，为7929.87元；5.本案的诉讼费、保全费由被告竣宇公司、被告万利公司、被告达元公司负担。事实与理由如下：原告等人在通过网络检索落户信息时，检索到购买名鼎大厦房屋可以落户天津，于是就按照网页留存的电话，找到被告竣宇公司的售楼处签约、缴费，全程都是被告竣宇公司工作人员带领，不知道有中介公司，宣传投资被告竣宇公司房产可以使其名下有房，再代缴纳一年的社保费用，可使外地人满足落户天津的条件。为取得缴纳社保证明手续，被告承诺编造购房人与被告竣宇公司存在用工关系，由购房人支付钱款用于支付自己的工资和缴纳社保费用。据此，原告在2018年4月4日与被告竣宇公司、被告万利公司签订《房屋投资经营合同》，约定原告投资被告竣宇公司开发的位于天津市蓟州区××镇××街××路××大厦××层××号房屋，其与被告竣宇公司对房屋的投资总额为1100000元，被告竣宇公司投资800000元，原告投资300000元，原告应于2018年4月4日将投资款一次性付至被告竣宇公司账户，被告竣宇公司应于2018年12月30日前交付房屋共同使用，于2020年完成原告投资落户手续，社保费用由原告交给被告竣宇公司代为缴纳社保费用。上述合同签订后，原告于当日向被告竣宇公司支付购房款300000元，后于2018年5月3日又向其支付购房款12384元，共计支付312384元。原告因此在2018年4月4日向被告达元公司支付户口咨询服务费、购房咨询服务费共计100000元。由于《房屋投资经营合同》名为投资实为房屋买卖，原告在诉前才发现被告竣宇公司、被告万利公司在与其签订合同时，故意隐瞒了没有取得涉案房屋预售许可证的事实，根据我国商品房买卖合同的有关司法解释，该合同应被认定为无效合同。另根据合同的目的是为原告办理天津市户籍，被告竣宇公司为此在并不存在劳动关系的前提下，编造劳动关系缴纳社保费用，人为创造落户条件，扰乱户籍管理秩序，侵害其他户籍申请人的权利，损害社会公共利益，该合同因此也应被确认无效。由于被告达元公司促成的合同无效属未促成合同，因此其收取的费用应当予以返还，被告竣宇公应当对此承担连带责任。原告据此诉至法院，请求判如所请。竣宇公司辩称，三方签订的《房屋投资经营合同》所涉及房屋为商业性用房而非居住用房，对此被告竣宇公司曾到市建委和监督管理部门进行咨询，答复是销售该类房屋不需要预售许可证，因此该合同合法有效，不适用商品房买卖合同的有关司法解释。被告竣宇公司收取原告支付的12384元不是购房款，而是用于为原告发放证明存在用工关系的工资和缴纳社保的费用，该款已支付给原告和社保部门。原告支付的居间服务费用与被告竣宇公司无关，因此不同意原告要求其对此承担连带责任的诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。万利公司辩称，原告所投资的是商业性质的房屋，与原告签订的《房屋投资经营合同》系合作投资经营合同，不属于商品房买卖合同，其协议合法有效，故不同意原告的诉讼请求。达元公司辩称，其看到被告竣宇公司投资售房的宣传材料后，即联系被告竣宇公司为其提供服务，根据其对被告竣宇公司销售的理解是投资经营，各方各支付一定比例的出资，对办理社保的理解是签订合同后向后连续缴纳一年的社保费用，而不是向前补缴。因此理解即开始组织人力了解天津市的落户政策，进行系统归纳后联系客户进行销售。本案的这些原告在与被告竣宇公司联系后，又与其联系，在此期间为原告等人提供落户政策的服务。这些咨询服务完全是按照被告竣宇公司提供的条件进行宣传的，没有夸大，如果合同无效，提供服务方没有过错。原告要求其返还诉请的费用没有法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告竣宇公司系从事房地产投资管理的有限责任公司，在取得位于天津市蓟州区××镇××街××路西侧交口土地使用权后，在上述土地上建筑商业用途性质的名为名鼎大厦的房屋，并通过网络以所建的房屋为产权式酒店，不限购不限贷，已和酒店经营者签订了反租合同，投资购买房屋可以为外地客户解决天津市户口问题宣传销售上述房屋。被告达元公司看到被告竣宇公司的宣传材料后，经与被告竣宇公司联系及同意后即开始组织人员了解天津市的落户政策，对被告竣宇公司销售的投资房屋进行系统归纳，即购买该投资的房屋，系由购房者与被告竣宇公司各对房屋出资一定比例，以购房者为被告竣宇公司的员工或股东，为其连续缴纳一年的社保费用就能取得天津市户籍，被告达元公司即以此对外联系客户销售被告竣宇公司的投资房屋。原告经被告达元公司居间介绍，于2018年4月4日以其为乙方，以被告竣宇公司为甲方，以被告万利公司为丙方签订了《房屋投资经营合同》，该合同约定：乙方投资甲方取得位于天津市蓟州区××镇××街××路××大厦××（层）Ｂ16号房，该房屋的用途为商业，该房屋共同经营投资总金额1100000元，其中甲方投资800000元，乙方投资300000元；乙方于2018年4月4日前将300000元一次性付至甲方指定账户；乙方投资目的为本人户口落户于天津市范围内，甲方在2020年负责完成乙方投资落户户口的相关手续，社保费用乙方交付给甲方，由甲方代乙方交纳社保费用；如甲方未能按合同约定完成乙方投资落户的相关手续的，甲方退还乙方已付投资款，甲方同时给付乙方投资经营收益两倍进行补偿，如因乙方原因未能完成投资落户相关手续的，甲方不承担任何责任，因不可抗力或政策法律原因，双方互不追究对方责任；乙方办理完毕落户手续，甲乙双方办理交接共同经营房屋之日起经营期满2年，乙方可要求甲方回购，甲方退还乙方投资款本金，丙方已给付乙方的年收益仍归乙方所有，此时乙方于甲方、丙方的合同关系解除等条款。上述合同经各方签字盖章后，原告于当日向被告竣宇公司以名鼎大厦15-Ｂ16房屋投资款之名支付300000元，以户口咨询服务费、投资咨询服务费之名分别向被告达元公司支付40000元、60000元，共计100000元。2018年9月18日原告又以往来款名义向被告竣宇公司支付12384元。虽原告与天津天合名鼎商厦有限公司没有用工关系，但作为被告竣宇公司的独资公司为显示原告在天津市范围内企业缴纳社会保险费的记录，达到落户天津的目的，天津天合名鼎商厦有限公司使用被告竣宇公司收取原告的12384元，为原告缴纳自2018年5月始2019年9月的社会保险费及发放自2018年5月至2019年7月的工资。2020年1月7日，原告以其与被告竣宇公司、被告万利公司签订的《房屋投资经营合同》名为投资实为房屋买卖，在日前才发现签订《房屋投资经营合同》时，被告竣宇公司、被告万利公司故意隐瞒没有取得涉案房屋预售许可证的事实，所签订的《房屋投资经营合同》应为无效合同，故诉至法院而成讼。本院认为，原、被告各方对签订的《房屋投资经营合同》真实性及原告支付相应票据款项的事实均没有提出异议，本院对此予以确认。根据原、被告各方诉辩称意见，本案的争议焦点为：《房屋投资经营合同》是否为有效合同；被告竣宇公司是否返还原告312384元及支付利息和应否赔偿原告312384元；被告达元公司应否返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和被告竣宇公司应否对此承担连带责任。首先，针对《房屋投资经营合同》的合同效力问题，因在庭审中，各方当事人对原告购房的目的为通过投资购房取得天津市户籍的事实没有提出异议，本院对此予以确认。在本案中，原告为取得天津市户籍经被告达元公司提供居间咨询服务，其与被告竣宇公司、被告万利公司签订投资经营合同，由被告竣宇公司在收取投资房款外还另收取原告用于办理落户需再支付给原告自己的工资和缴纳社保的费用，制造根本不存在用工关系的工资支付证明和缴纳社会保险记录，以使原告符合外地人落户天津的条件，其规避国家户籍政策，属于法律规定的以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，因此签订的《房屋投资经营合同》应认定无效。其次，关于被告竣宇公司是否返还原告312384元及支付利息和应否赔偿原告312384元；被告达元公司应否返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和被告竣宇公司应否对此承担连带责任问题，因原告与被告竣宇公司对人为创造根本不存在的用工关系以达到符合落户条件的事实系明知，存在过错，而被告达元公司为原告投资房屋、签订合同、落户天津提供购房咨讯服务、户口咨讯服务，收取巨额服务费100000元，对不是明知系人为创造用工关系取得缴纳社保记录，达到符合落户条件的目的，没有提供的证据予以反驳，应属明知，对合同无效后果存在过错。因此本院根据原告与被告竣宇公司、被告达元公司对造成合同无效的过错程度并结合案件的相关事实，确定合同无效的后果为由被告竣宇公司返还原告已支付的房款300000元及自支付之日起至返还之日止的利息，由被告达元公司返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元。因原告对人为创造落户条件系明知，存在过错，所以对其要求被告竣宇公司赔偿投资款312384元的诉讼请求和其要求被告达元公司承担返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元的利息请求和要求被告竣宇公司对被告达元公司返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费负有连带责任的请求，理据不足，本院不予支持。另因原告当庭认可收取的12384元系为被告竣宇公司用于支付其工资和缴纳社保的费用并要求对此另行处理，该请求不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《最高人民法院的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条、第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告付志超与被告天津市竣宇房地产投资有限公司、被告北京万利餐饮有限公司签订的《房屋投资经营合同》无效；二、由被告天津市竣宇房地产投资有限公司返还原告房屋投资款300000元和利息（以300000元为基数，自2018年4月4日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6227××××9125的账户内）；三、由被告北京达元房地产营销顾问有限公司返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元，于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6227××××9125的账户内）；四、驳回原、被告其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11372元，保全费4306元，由被告天津市竣宇房地产投资有限公司负担案件受理费5800元、保全费2020元，计7820元，由被告北京达元房地产营销顾问有限公司负担案件受理费2300元、保全费1020元，计3320元，由原告付志超负担案件受理费3272元、保全费1266元，计4538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张玉良审 判 员  周小琳人民陪审员  金永刚二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  周 延附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违法法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院的解释》第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。