上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14551号原告：潘维芬。委托诉讼代理人：黄立峰，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告：周建龙。委托诉讼代理人：马兆龑，上海万力匀律师事务所律师。第三人：上海御府投资有限公司。法定代表人：宋煜锵。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告潘维芬与被告周建龙、第三人上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告潘维芬及其委托诉讼代理人黄立峰、被告周建龙委托诉讼代理人马兆龑、第三人上海御府投资有限公司委托诉讼代理人康建明到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市金山区亭林镇金展路1356弄御府公寓2栋西单元14层1403层房屋达成的买卖合同无效；2.请求原告和第三人上海御府投资有限公司的买卖合同无效；3.请求判令被告和第三人退还房款605,000元；4.请求判令被告赔偿原告利息损失(以605,000元为本金,自2018年3月19日起计算至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)。事实和理由:2017年12月30日，原告经第三人的员工陈强介绍，购买了被告位于上海市金山区号林镇金展路1356并御府公寓2栋西单元14层1403室房屋。经双方协商，确定房屋总价640,000元,当日原告先付定金20,000元，并约定余款于2018年3月28日前付清。2018年3月18日，原告向被告转账585,000元。2018年4月27日，被告出具一张605,000元的收据。在被告和第三人的协助下，原告和第三人倒签了一份《御府公寓租赁合同》，第三人在合同中备注“此房屋由周建龙转让给潘维芬，甲方未收到任何资金”作为原告和被告买卖的证明。后来，原告得知涉案房屋性质为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，只租不售，不得分割办理小产证,该项目的房屋主要用于出租,以解决工业园区以及周边企业产业工人、外来务工人员的阶段性短期居住困难。本案第三人并未取得该房屋的产权,根据法律规定,该房屋亦不能买卖。故原告和被告及第三人之间的买卖合同无效。原告因此找到被告要求退款,但被告却拒绝退款。被告周建龙当庭辩称，房屋租赁合同签订的主体是原告和第三人。被告认可收到原告相应房款，对原告主张的利息损失没有异议。第三人上海御府投资有限公司当庭辩称，第三人和原告之间签订的是房屋租赁合同，而非买卖合同，并且在合同中明确备注第三人从未收到过任何款项，对于合同的效力请求法院予以认定。如果认定合同无效，第三人未向原告交付过房屋，原告也未向第三人交付过房款，双方之间没有互相返还的内容。对于原、被告之间的关系，第三人也不清楚。请求法院驳回原告除合同效力之外向第三人主张的其余全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.当事人身份信息、企业信息，证明当事人主体资格。2.押金协议、收据、汇款凭证、名片，证明原告、被告、第三人之间的买卖关系，陈强系第三人工作人员。3.《御府公寓租赁合同》，证明原、被告在第三人的协助下倒签合同。4.沪建保障（2017）470号批复，证明案涉房屋系单位租赁房。对上述证据，被告发表如下质证意见，对证据的真实性均无异议。第三人发表如下质证意见，对证据的真实性没有异议，汇款凭证确认转账给了被告，《御府公寓租赁合同》证明了第三人未收到相应款项。上述证据，符合相关规定，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年12月30日，原告与第三人工作人员签订了押金协议，约定御府公寓2栋西单元1402室由原告支付20,000元押金。2018年3月6日，原告与第三人签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”2栋西单元14层1403室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为52.43平方米。被告于2019年5月30日前交付房屋。原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如国家政策有调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关政策、办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款和税费）由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中关于付款的内容均划去并备注：此房屋由被告转让给原告，第三人从未收到任何资金。还查明，2018年3月18日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告转账585,000元。2018年4月27日，被告向原告出具收据一张，载明被告收到原告款项605,000元，收款事由为上海御府公寓2栋西单元14层1403室购房款。另查明，案涉房屋系公共租赁房。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、押金协议、收据、汇款凭证、名片、沪建保障（2017）470号批复等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告和第三人之间虽签订了租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于原、被告之间的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效，基本双方无法提供书面的买卖合同，故对原告要求确认原、被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款605,000元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下进行买卖行为，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。被告因合同无效长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，本院对原告要求被告支付购房款利息损失的请求予以支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告潘维芬与第三人上海御府投资有限公司于2018年3月6日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告周建龙于本判决生效之日起十日内退还原告潘维芬购房款605,000元；三、被告周建龙于本判决生效之日起十日内支付原告潘维芬购房款利息（以605,000元为基数，自2018年3月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4925元，由被告周建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年十二月二十一日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……