福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初3203号 原告：泉州世茂三远物业服务有限公司，统一社会信用代码91350503751368594K，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段**燃气大厦****1808。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：林承昌，男。 委托诉讼代理人：童红梅，女。 被告：林晓英，女，1974年4月5日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：刘添文，男，1971年6月8日出生，汉族，经商，住福建省武平县，系林晓英丈夫。 原告泉州世茂三远物业服务有限公司（下称三远物业公司）与被告林晓英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告三远物业公司的委托诉讼代理人童红梅、被告林晓英及其委托诉讼代理人刘添文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三远物业公司向本院提出诉讼请求：判令林晓英支付自2017年6月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费4109.94元、违约金1508.92元，公摊电费10.8元，合计5629.66元。事实和理由：林晓英系武平县宏祥华都D4S-65-66-67号商铺（下称案涉商铺）业主，其中D4S-65商铺面积37.48㎡、D4S-66商铺面积36.46㎡、D4S-67商铺面积36.47㎡。2017年5月26日，武平县宏祥华都D地块小区业主委员会与泉州市三远物业管理有限公司（于2019年10月16日更名为泉州世茂三远物业服务有限公司）签订《福建省物业服务合同》，约定：宏祥华都D地块小区的物业服务由三远物业公司负责，期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；物业服务收费标准为：商铺每月按1.2元/㎡计算，均应当月交清，如未按时足额支付，应按每日1‰的标准支付违约金。合同签订后，三远物业公司派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务，针对沿街店面提供了如下服务：每月定期清理下水道、维护消防、公共照明设备设施等。但林晓英不遵守《福建省物业服务合同》约定，自2017年6月1日起至2019年12月31日止，共拖欠三远物业公司物业服务费4109.94元、违约金1508.92元，公摊电费10.8元，合计5629.66元，其中公摊电费系扣除平川街道垫付的部分后，由业主分摊计算。三远物业公司多次催收，林晓英一直拒不支付。 林晓英辩称，首先，关于合同问题，业主委员会成立于2018年3月，三远物业公司提供的《福建省物业服务合同》签订于2017年5月26日，时间上相互矛盾，该合同避开了所有业主被某些有利益关系的人私下签订，没有按照《物权法》和《物业管理条例》规定的流程签订，该合同签订不合法，且合同没有明确的服务范围、内容、价格构成，不足以服众。其次，前期物业把外面一楼商铺和二楼商铺区别对待，小区内部有专门的保安和保洁，享受园林绿化服务等，虽然外面商铺的业主没有享受到上述服务，前期物业也没有叫其交纳所谓服务费；但是现在来了个无理的无法无天的三远物业公司，想方设法榨取武平业主的辛苦钱；临街商铺没有享受到什么服务，反而收费更高，收费标准不公平合理。最后，学学临街店铺对面东南大厦的物业，他们只收小区内部享受了保洁、绿化、安保等服务住户的钱，对外面街道商铺没有去收费或按需收费。综上，三远物业公司提出的论点和论据无法可依、无理可循，答辩人将依法维护自己的权益，并请求贵院驳回三远物业公司的无理要求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了证据交换及质证，对当事人无异议的房产证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.三远物业公司提交《缴费通知书》及《快递投递单》（客户存根）各一份，证明有催交物业费的事实。林晓英质证认为，其没有接到快件电话，没有收到缴费通知单。本院经审查认为，三远物业公司提交的《快递投递单》载明“没接，2020.3.25作废”，即三远物业公司邮寄的缴费通知书未被林晓英签收，该组证据不足以证实三远物业公司向林晓英书面催缴物业费。2.三远物业公司提交《业主委员会备案通知书》、《业主委员会备案证明》，证明宏祥华都D地块小区业主委员会于2016年11月28日成立，在三远物业公司进驻该小区之前。林晓英质证认为不清楚该文件。本院经审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。3.三远物业公司提交《福建省物业服务合同》及附件1、附件2各一份，证明双方的合同条款及法律关系。林晓英质证认为不清楚该合同。本院经审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。4.林晓英提交(2020)闽0824民初1966号一审民事判决书中的证人证言，证明林晓英及其他业主不知晓《福建省物业服务合同》，该合同不合法。三远物业公司认为(2020)闽0824民初1966号一案还在二审审理过程中，对该证据不予质证，本院经审查认为，已生效的（2020）闽08终426号判决维持了（2019）闽0824民初2972号泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决，上述两份判决均已认定三远物业公司提交的《福建省物业服务合同》有效，林晓英提交的证人证言，不足以推翻已为生效法律文书确认的事实，对其提交的该证据，本院依法不予采纳。5.林晓英提交照片4张，证明2019年下水道由业主自行维修、店面由环卫进行保洁、消防栓没有水，三远物业公司质证认为，上述照片没有时间、地、地点足以证实林晓英的主张。本院经审查认为，林晓英提供的照片，没有拍摄时间，且仅为某个时刻的状态，不足以证实该状态的持续、发展情况，不足以证实其主张，对其该组证据，本院依法不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定：林晓英系武平县宏祥华都D地块小区D4S-65-66-67号商铺的业主，其中D4S-65商铺面积37.48㎡、D4S-66商铺面积36.46㎡、D4S-67商铺面积36.47㎡，合计110.41㎡。武平县住房和城乡规划局于2016年11月28日对武平县宏祥华都D地块小区业主委员会发出通知，同意给予备案，第一届业主委员会任职时间自2016年12月1日起三年。武平县城市管理局于2020年1月6日向武平县宏祥华都D地块业主委员会发出《业主委员会备案证明》，同意对其进行备案，业主委员会成立时间为2019年12月20日起五年。2017年5月26日，武平县宏祥华都D地块小区业主委员会与泉州市三远物业管理有限公司签订《福建省物业服务合同》一份，约定：宏祥华都D地块小区的物业服务由三远物业公司负责服务，期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；物业服务收费标准为：商铺每月按1．2元/㎡计算，均应当月交清，经三远物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向三远物业公司支付违约金。合同签订后，三远物业公司派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务。林晓英未按上述合同约定向三远物业公司缴纳物业服务费，至2019年12月31日，尚欠物业服务费4107.25元（110.41㎡×31月×1．2元/㎡·月）、公摊电费10.8元。 另查，泉州市三远物业管理有限公司于2019年10月16日将名称变更为泉州世茂三远物业服务有限公司。 本院认为，本案争议焦点是：1.案涉《福建省物业服务合同》是否有效，2.林晓英是否应当缴纳物业费，3.物业服务收费是否合理。 关于案涉《福建省物业服务合同》效力的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，属于为所有业主订立的合同，合同依法成立后，对所有业主均具有约束力，业主基于该合同既享有权利，享受物业服务企业提供的物业服务，又受该合同约束，应当履行交纳物业服务费用。本案中，三远物业公司系由业主委员会聘请，双方签订《福建省物业服务合同》，武平县住房和城乡规划建设局、武平县城市管理行政执法局、武平县平川街道办事处（原武平县平川镇人民政府）等单位见证，生效的（2020）闽08终426号判决维持了（2019）闽0824民初2972号泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决，上述两份判决均也认定《福建省物业服务合同》为有效合同。故《福建省物业服务合同》为有效合同，具有法律效力，该合同对宏祥华都D地块小区业主具有法律约束力。 关于林晓英是否应当交纳物业服务费用问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，林晓英作为宏祥华都小区业主之一，认为其店铺为沿街商铺未享受到三远物业公司的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，本院不予支持。 关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，三远物业公司根据武平县物价局文件收取案涉小区商业店铺的物业服务费每月1.2元/㎡，没有违规收费，符合法律规定，本院予以支持。《福建省物业服务合同》第十六条约定：“业主违反本合同第七、第八条约定，经乙方（指三远物业公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向乙方支付违约金”，三远物业公司未能举证证明其书面催缴的通知到达林晓英，其主张林晓英支付违约金1508.92元，本院依法不予支持，可自其起诉之日即2020年11月24日起以尚欠的费用4118.05元为基数按日千分之一计算。 综上，业主委员会与三远物业公司签订的《福建省物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，该合同对该小区全体业主具有约束力。林晓英是《福建省物业服务合同》项下权利义务的实际享受者和承担者，在三远物业公司提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。林晓英主张三远物业公司服务工作不到位，没有提供充分证据予以证明，林晓英以此为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。林晓英对其所有的宏祥华都D地块物业情况无异议，当按照《宏祥华都物业服务合同》按时缴纳物业服务费，否则构成违约，应当承担违约责任。 综上所述，对三远物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条判决如下： 一、林晓英应于本判决生效之日起十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司4118.05元（包含2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费4107.25元、公摊电费10.8元），并支付以4118.05元为基数自2020年11月24日起至款清日止按日千分之一计算的违约金； 二、驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州世茂三远物业服务有限公司负担7元，林晓英负担18元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林秋燕 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 冯金凤 书 记 员 兰鸾玉 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。