吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民终1924号上诉人（原审原告）：孟某，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：扈某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李某，住吉林省延吉市。上诉人孟某因与上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孟某及其委托诉讼代理人扈某，上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某上诉请求：依法改判，支持孟某一审全部诉讼请求。事实与理由：2018年11月24日，双方签订的《出兑转让合同》是合法有效的，李某未按期支付租金产生利息损失及由此导致房主起诉我方而产生的诉讼费和执行费9315元，一审未予支持明显错误。李某辩称：孟某提出的诉讼损失9315元是其自己违约造成的，与我无关，我没有和房东签合同，孟某的违约责任不能转嫁给我，我签的是出兑转让合同，不是房屋租赁合同。李某上诉请求：依法改判驳回孟某的诉讼请求。事实与理由：1.一审程序错误。本案房主房志生明确表示孟某没有转租转兑的权利，且本案案涉房屋（用于酒店经营），实际经营者为我与合伙人高宇，因此，房主房志生及合伙人高宇属于与本案有利害关系的第三人，一审应追加二人出庭。2.一审认定事实错误，适用法律不当。房屋所有人不是孟某，任何人没有权利处理转租、出卖房东的产权，收取租金，房主房志生是不同意孟某转租的，出兑转让合同系孟某恶意欺诈与李某签订的，因此，我方要求解除合同，并驳回孟某的诉讼请求。孟某辩称：1.一审程序正确。孟某是基于出兑合同的条款提起本案诉讼，因此无需追加房主为第三人，其次，合同签订时孟某也不知道李某与高宇之间的合伙关系，且李某也没有提供与高宇合伙关系的证据，所以无需追加高宇为第三人。2.双方签订的出兑合同已经生效的判决予以确认，李某提出解除该合同的诉讼请求也被法院予以驳回，基于出兑合同的约定李某没有按期支付租金致使孟某支付了房租费及相关费用，因此孟某有权向李某主张。孟某向一审法院起诉请求：1.判令李某立即支付孟某垫付租赁费30万元(2019年8月16日至2020年8月15日期间租赁费59.5万元中孟某已给房东支付的30万元，剩余租赁费另行主张），并赔偿孟某诉讼损失9315元及利息（房屋所有权人跟孟某主张的利息损失的时间，即2019年9月11日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至偿还完毕止）；2.李某承担诉讼费用。事实与理由:2018年11月24日，孟某、李某签订一份《出兑转让合同》，孟某将位于延吉市局子街1068号延吉市金洲假日酒店有限公司局子街分公司（以下简称“假日酒店”）转让给李某。双方合同约定，假日酒店转让给李某后，由李某代替孟某履行原假日酒店租赁合同中所规定的条款，定期缴纳租金。按照租赁合同约定，租金应当在2019年6月15日前支付下一年度，即2019年8月16日至2020年8月15日租金59.5万元。但李某没有按照约定期限支付租金，故房屋所有权人李艳华作为房东起诉孟某。延吉市法院作出（2019）吉2401民初6326号民事调解书，根据民事调解书内容，孟某已经向房屋所有权人支付租金30.3万元，诉讼费用和执行费用9315元。一审法院经审理查明：2018年11月24日，孟某（甲方、转让方）与李某（乙方、预让方）签订了“出兑转让合同”，约定经双方友好协商，就假日酒店转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于延吉市局子街1068号的假日酒店转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、假日酒店转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有假日酒店租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。甲方在2018年12月1日将假日酒店交付给乙方使用前，必须结清之前的协议单位预存款、水电费、取暖费、人员工资、税费、物业费、卫生费等各项费用；三、甲方免费提供给乙方使用：1.免费使用假日酒店一楼营业大厅，时间为2018年12月1日至2019年08月31日；2.免费使用“假日酒店”品牌名称，使用时间为2018年12月1日至2023年8月31日；3.免费使用假日酒店入住系统，每年的系统服务费由乙方负责；四、转让后假日酒店现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修及营业设备等全部归乙方；五、乙方在签订合同3日内向甲方支付转让费共计77万元，先付款60万元，60万元付清后甲方必须在3日内将（特种行业许可证）更名过户给乙方。甲方在2019年1月底付清剩余17万元。支付完余款后，甲方必须在10日内将假日酒店的营业执照、环保执照、卫生执照等相关执照全部过户给乙方；六、甲方必须协助乙方办理该假日酒店的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责（特种行业许可证费用除外）。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同上，甲方负责乙方接手前所产生的一切经营行为及产生的债权、债务；七、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，如逾期30日，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%作为违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违金；八、甲方如不续租必须提前180天通知乙方。合同期内乙方有权出兑假日酒店；九、假日酒店一楼营业大厅的租赁费用为每年4.5万元，时间为2019年12月1日至2023年11月30日。假日酒店二楼到六楼租赁期为2018年12月1日至2023年8月31日。每年租金55万元（手写注明：以实际合同为准）。甲方租赁期间不得以任何理由终止租赁合同……合同签订后，孟某于2018年12月1日向李某交付假日酒店。2018年12月3日，假日酒店负责人由孟某变更为李某。李某分多次向孟某转账支付共计128.3万元，并将营业执照、特许经营许可证更名为李某。另查，2019年11月20日，李某起诉孟某要求解除“出兑转让合同”，并返还经营权转让费及违约金。2020年4月29日，本院作出（2019）吉2401民初7342号民事判决书，判决驳回李某的诉讼请求。李某不服一审判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）吉24民终1096号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，2013年6月16日，案涉房屋所有权人李艳华与孟某签订“房屋租赁合同”，合同约定：租期自2013年6月16日至2018年6月16日，年租金36万元，未经李艳华同意，不得转租、转借承租房屋。2018年12月5日，李艳华与孟某签订“房屋租赁合同”，合同约定：2018年8月16日至2021年8月15日期间，年租金59.5万元；未经李艳华书面同意，孟某不得将租赁房屋转租、转兑及转借等供第三方使用等。2019年11月18日，李艳华起诉孟某房屋租赁合同纠纷一案，本院作出(2019)吉2401民初6326号民事调解，调解内容为孟某于2019年11月19日至2019年12月18日期间支付30万元;2019年12月19日至2020年1月18日期间支付剩余款30.3万元。如孟某未在约定期间内全部支付603000元，应向李艳华支付拖欠租金59.5万元的利息。2019年11月26日，孟某向李艳华转账支付了诉讼费4915元。2020年1月3日，李艳华向本院申请执行，孟某于2020年1月7日向李艳华支时租赁费30万元，并交纳了执行费4400元。一审法院认为：孟某与李某签订的“出兑转让合同”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。孟某已按照约定于2018年12月1日向李某交付酒店，李某未按照约定支付租金，属违约。故对孟某要求李某支付2019年8月16日至2020年8月15日期间租赁费59.5万元中的30万元的诉讼请求，本院予以支持。孟某要求李某支付李艳华诉孟某租赁合同纠纷案件的诉讼费用及执行费共计9315元及利息的诉讼请求。本院认为，李某向孟某不支付租金的违约行为，并不必然导致孟某向李艳华违约，故该项诉讼请求本院不予支持。本案是李某与孟某之间的合同纠纷，在能够查明事实，且合同权利义务关系明确的情况下，并不需要追加房屋所有人作为第三人出庭。另根据(2019)吉2401民初6326号生效调解书显示，李艳华对案涉房屋具有代表房主出租和收益的权利。故对于李某要求将房屋所有人列为第三人的请求本院不予支持。李某提出的酒店已被房主收回的辩解，未提供充分证据，本院不予支持。李某提出的孟某没有转租权利的辩解，虽孟某无转租权，但不影响孟某与李某之间的出兑转让合同的效力，如案涉房屋未经房屋所有人同意转租后可以解除合同的主体是房屋所有人，现房屋所有人并没有提出解除合同，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李某于本判决发生法律效力之日立即向原告孟某支付房屋租赁费30万元。二、驳回原告孟某的其他诉讼请求。如果李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5940元（原告已预交），减半收取2970元，由被告李某负担2900元，原告孟某负担70元。二审中，李某为证明其主张提交如下证据：证据1：证人证词。证明房东不同意转租涉案房屋，房东明确表示孟某与李某签订的转租合同是无效合同。孟某质证称：该证据形式上属于证人证言，而形成时间是2020年9月25日不属于新证据，证人与李某是合伙关系，显然具有利害关系，该证人证言证明内容关于双方合同效力已经有生效判决予以确认，因此该证人证言不应当采信。证据2：合伙经营协议。证明李某和高宇签订合伙经营协议书，约定经营时间、出资比例，金州假日酒店由俩人共同经营。孟某质证称：该证据的真实性没有异议，但该证据形成时间是2018年11月25日并不是新证据，在一审中并没有提交，与孟某签订合同时也没有纰漏合伙事实，因此该证据应属无效证据，二审不应当采纳。证据3：2019年9月6日李某与孟某的微信聊天记录。证明孟某对合伙人知情，且已确认合伙人身份。孟某质证称：微信记录的真实性没有异议，但对内容有异议，聊天记录并不能证明李某曾经告诉孟某其与高宇有合伙关系，且该证据不属于新证据二审不应当予以采信。证据4：房东给李艳华出具的授权委托书。证明2013年出兑合同明确说明了房东委托的是李艳华，委托权限是第一年收取租金为止，证明该委托书已经失效了。孟某质证称：真实性没有异议，对证明内容有异议，李艳华至今均代表房主，租赁合同也是李艳华签订，且该证据与本案无关。证据5：2019年9月11日委托书。证明就经营金州假日酒店所产生的纠纷，合伙人高宇委托李某代为诉讼，相关费用共同承担。孟某质证称：真实性没有异议，但是根据内容可见本案并不必须追加高宇为当事人，李某与高宇已经协商确认诉讼均由李某代表，无论诉讼结果如何俩人各分担百分之五十。且该证据并不属于新证据，二审不应予以采纳。证据6：2020年5月20日委托书。证明就经营金州假日酒店所产生的纠纷，合伙人高宇委托李某代为诉讼，相关费用共同承担。孟某质证称：真实性没有异议，但是根据内容可见本案并不必须追加高宇为当事人，李某与高宇已经协商确认诉讼均由李某代表，无论诉讼结果如何俩人各分担百分之五十。且该证据并不属于新证据，二审不应予以采纳。证据7：（2020）吉2401执38号执行结案通知书。证明：孟某仍为金州假日酒店租赁人，并支取房租费，并没有向房东说明转租了，不继续干了，仍然在履行他和房东签订的租赁合同。孟某质证称：真实性没有异议，证明内容有异议，租赁合同是孟某与李艳华签订，租赁合同本身并没有发生变更，李某和孟某之间的出兑合同，明确约定李某应履行租赁合同内容，并没有约定需要变更租赁合同的主体，正因为李某没有履行出兑合同的约定内容按时支付租金，致使李艳华提起诉讼，造成孟某的支付诉讼费用、执行费用，此款应属于李某违约造成，应当由李某赔偿。证据8：（2020）吉2401执38号执行裁定书。证明法院通过执行冻结孟某的银行卡。孟某质证称：真实性没有异议，证明内容有异议，租赁合同是孟某与李艳华签订，租赁合同本身并没有发生变更，李某和孟某之间的出兑合同，明确约定李某应履行租赁合同内容，并没有约定需要变更租赁合同的主体，正因为李某没有履行出兑合同的约定内容按时支付租金，致使李艳华提起诉讼，造成孟某的支付房屋租赁费，此款应属于李某违约造成，应当由李某赔偿并应承担利息损失。证据9：反诉状。证明根据一审提交的证据6-2调解协议书，房主与孟某于2018年12月6日调解约定在第一年收取房租时减免俩月房租99166元，施工时间2019年5月15日-2019年6月15日，但实际上是没有进行过维修。孟某质证称：根据反诉状的落款时间是2020年12月14日，显然无论其主张是否成立均不属于二审应当审查的范畴。另外孟某在一审中从未听说李某提起反诉，更何况反诉只是可以合并审理并不是必须合并审理，因此李某以此主张一审审判程序违法不成立。证据10：申请书。证明一审时李某申请房东出庭作证，房东是不同意转让的，孟某想转让必须有房东的书面同意书。房东是房志生，不是李艳华，李艳华也代表不了房东的真实意思，故申请房志生出庭。孟某质证称：本案与房主并无法律关系，孟某是基于出兑转让合同的约定内容提起本案诉讼的，关于房主的问题在双方另案中已经审结，有生效的判决予以确定，显然本案不应当存在追加第三人之说。证据11：追加第二被告申请书。证明本案金州假日酒店为李某、高宇俩人共同经营的，孟某只起诉我一个人是不对的，应追加第二被告高宇共同承担责任。孟某质证称：孟某并不清楚高宇与李某之间的合伙关系，双方的出兑合同也没有注明，在一审中以及李某起诉孟某的解除出兑合同案件中也是李某作为独立原告，在本案中，一审也没有关于此内容的抗辩，因此在二审中不应当追加高宇为第二被告，至于案件的审判结果李某与高宇签订的委托书、委托协议已经明确注明两者二人之间属于另一个法律关系。本院认为：对证据1，因该证人证言的出具人为李某的合伙人高宇，与本案存在利害关系，故对证据1不予采信。对证据2、3、5、6、7、8的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。证据4因与本案无关，不予采信。对于证据9、10、11的证明内容，本院结合案件事实予以综合评判。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李某自认双方约定每年8月15日支付租金。本院认为：孟某与李某签订的涉案出兑转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。孟某作为出租方已按照合同约定向李某履行交付酒店等相关义务，李某作为承兑方亦将出兑款及第一年的房租等共计128.3万元支付给孟某，双方已经履行了对出兑转让合同约定的相关义务。至于第二年（即2019年8月16日至2020年8月15日）开始的租金，因出兑转让协议第二条明确约定：“假日酒店转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有假日酒店租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用”，至此，交纳租金的义务应由李某继续履行。因涉案房屋系孟某未经房屋所有权人同意自行转租，房主基于其与孟某之间的租赁合同关系向其主张支付租金，现孟某与房主达成调解，并已向房主支付涉案房屋租金30万元，孟某据此要求李某支付2019年8月16日至2020年8月15日期间租赁费59.5万元中的30万元的诉讼请求有事实及法律依据，利息从2020年1月8日计算至实际支付之日止。至于诉讼费和执行费的损失因不是本案必须发生的费用，故对此项主张不予支持。虽李某提出要求追加房屋实际权利人作为第三人参加诉讼，但根据合同相对性原则，孟某与房屋实际权利人之间的纠纷不影响本案中孟某向李某主张权利，在能够查明本案案件事实，且合同权利义务关系明确的情况下，不需要追加房屋所有人作为第三人出庭。关于追加合伙人高宇为第三人出庭的问题，本院认为，涉案出兑转让合同系孟某与李某签订，且孟某认为合同签订时不知道李某与高宇之间的合伙关系，李某亦未能提供其他充分证据证明合同签订时孟某知晓合伙人的存在，即便孟某对李某与高宇的内部合伙事宜知情，其亦有权选择合同签订主体李某来主张权利，李某可另行向高宇追偿，因此，本案亦无追加高宇为第三人的必要，故对李某提出的上述请求不予支持。因双方签订的出兑转让合同已经本院（2020）吉24民终1096号民事生效判决予以确认，双方不具备解除合同的条件，且本案亦不存在其他可以拒不支付租金的合理抗辩事由，故对李某的其他上诉请求不予支持。综上，上诉人孟某请求李某支付利息部分的上诉请求成立，应予支持；上诉人李某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5045号民事判决；二、李某于本判决发生法律效力之日起立即支付孟某房屋租赁费30万元及利息（利息从2020年1月8日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回孟某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日利率万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5940元（原告已预交），减半收取2970元，二审案件受理费5850元（李某预交5800元，孟某预交50元），合计8820元，由李某负担8709元，由孟某负担111元。本判决为终审判决。审判长池东波审判员刘晓娟审判员秦承兰 二0二0年十二月二十三日书记员 吴迪