河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀02执异1115号 案外人：张良贺，男，1965年11月12日出生，汉族，住唐山市路**。 申请执行人：滦南县自然资源和规划局（原滦南县国土资源局），住所地唐山市滦南县崇法大街。 法定代表人：刘占存，该局局长。 被执行人：鼎盛（唐山）房地产集团有限公司，住所地河北省唐山市丰润区曹雪芹东大街**。 法定代表人：王树忠，该公司董事长。 在本院执行滦南县自然资源和规划局与鼎盛（唐山）房地产集团有限公司（以下简称鼎盛地产公司）建设用地使用权合同纠纷一案中，案外人张良贺对（2020）冀02执恢507号执行裁定查封鼎盛容郡3号楼1单元602号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张良贺称，请求你院立即停止对鼎盛容郡3号楼1单元602号房屋的执行，并解除查封。事实与理由：案涉房屋于2012年10月31日通过鼎盛地产公司出售给案外人，当日，双方签订房屋认购协议，并交纳定金10万元。案外人后将房屋总价款全部支付给鼎盛地产公司。双方于2014年3月24日办理入住交接手续，交接后案外人对案涉房产进行了装修。案外人在滦南县自然资源和规划局与鼎盛地产公司诉讼前已完成了案涉房屋的买卖交易，并以实际交付使用，你院对岸舍房产的查封侵犯了案外人的合法权益，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，你院应当解除对案涉房产的查封。 本院查明，滦南县自然资源和规划局与鼎盛地产公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2016）冀02民初391号民事裁定书，驳回滦南县自然资源和规划局的起诉。滦南县自然资源和规划局不服该裁定，上诉至河北省高级人民法院。该院于2017年6月5日作出（2017）冀民终404号民事裁定，撤销本院（2016）冀02民初391号民事裁定，并指令本院审理。2018年11月23日，本院作出（2018）冀02民初276号民事判决，判令：鼎盛地产公司于本判决生效后十五日内补缴土地出让金77076925元。 案件进入执行程序后，执行机构于2019年4月15日立案执行，执行案号为（2019）冀02执7544号。2019年12月14日，因对查封的鼎盛地产公司土地无法进行拍卖且鼎盛地产公司无其他财产可供执行，执行机构作出（2019）冀02执7544号执行裁定书，终结（2019）冀02执7544号案件的执行。执行机构于2020年3月9日立案恢复执行，执行案号为（2020）冀02执恢507号。执行机构于2020年5月21日作出（2020）冀02执恢507号执行裁定书，查封了鼎盛地产公司名下坐落于唐山市丰润区的若干房产（包括案涉房产即3-1-602）。案外人张良贺对此不服，向本院提出执行异议。 另查明，2012年10月31日，鼎盛地产公司（甲方）与张良贺（乙方）签订《鼎盛容郡认购协议》，该协议主要约定：张良贺购买鼎盛容郡3幢1单元602号房产，总价款1232994元，储藏室价款45288元，应交总房款1203622元（房款优惠折扣2%，VIP卡优惠抵顶5万元，另加储藏室价款）。付款方式为银行按揭，首期应付633622元，于2012年10月31日付清定金10万元，于签订协议之日起七日内一次性付清剩余533622元。同日，鼎盛地产公司为张良贺出具案涉房产10万元的定金收据一张。 2014年3月24日，王品芳（系张良贺母亲）中国农业银行银行卡62×××65账号向鼎盛地产账户转账55万元、张良贺名下中国银行银行卡51×××48账号向鼎盛地产账户转账30万元、毕元新名下中国银行银行卡62×××46账号向鼎盛地产账户转账137836元。同日，鼎盛地产公司为张良贺出具案涉房产782664元、137836元的房款收据共两张、59428元的代办费用收据一张。 2014年4月9日，鼎盛地产公司为张良贺出具案涉房产100000元的房款收据一张。 2015年10月27日，鼎盛地产公司（出卖人）与张良贺（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：张良贺购买鼎盛容郡3幢1单元602号房产，购房款1075212元，付款方式为一次性付款1120500元（其中包含购房款1075212元和附属用房45288元）。 在异议审查期间，案外人张良贺为证明其主张向本院提交： 一、开具时间为2014年3月24日的《鼎盛容郡住宅应收费用明细表》复印件一张，载明张良贺为案涉房产缴纳物业费、垃圾清运费、公摊照明费、预收电费、预收水费共4856元；开具时间为2014年3月24日的《唐山鼎安物业服务有限公司收费专用收据》复印件两张，载明案涉房产缴纳装修保证金、电费共3052元（3000元+52元）；开具时间为2014年3月24日的张良贺为案涉房产代收办理房东收入住费用59428元的收据复印件一张。拟证明：张良贺向鼎盛地产公司转账中除了案涉房产的购房款，还包括上述费用；张良贺占有使用案涉房产的时间在2014年3月24日。 二、鼎盛地产公司于2020年11月13日出具的《证明》复印件两份，载明张良贺于2012年10月31日和2014年4月9日分别向鼎盛地产公司缴纳案涉房产的购房款各人民币10万元。拟证明：张良贺为案涉房产缴纳购房款中以现金形式交付了20万元。 本院于2020年12月29日为张良贺制作的《询问笔录》中，张良贺表示，关于案涉房产的买卖内容以及购房款的约定金额，以2015年10月27日张良贺与鼎盛地产公司签订的《商品房买卖合同》约定内容为准。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，在执行机构查封前，案外人张良贺与鼎盛地产公司已于2015年10月27日就案涉房产即鼎盛容郡3号楼1单元602号房屋签订了书面的商品房买卖合同，且根据张良贺提交的应收费用明细表及物业公司收费专用收据等内容，可以认定案外人张良贺在法院查封之前已经合法占有了案涉房产。关于购房款的支付问题，根据张良贺提交的转账凭证及相关证据，其共向鼎盛地产公司支付了1187836元（550000元+300000元+137836元+100000元+100000元）。张良贺主张其向鼎盛地产公司缴纳的上述款项中包含案涉房产的购房款、、地下室款以及2014年3月24日缴纳的物业费、垃圾清运费、公摊照明费、预收电费、预收水费、装修保证金、电费、代办房东售入住费用共1187836元（1075212元+45288元+4856元+3000元+52元+59428元），张良贺实际支付的款项与其所主张的款项金额一致，可以相互佐证，认定张良贺就案涉房产向鼎盛地产公司支付了全部购房款。故案外人张良贺符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2020）冀02执恢507号执行裁定书中对鼎盛（唐山）房地产集团有限公司名下坐落于唐山市丰润区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  孙 丰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏