广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19778号原告：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区环市东路**首层。负责人：韦海铭，行长。委托诉讼代理人：潘杰英，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋燕，广东穗智律师事务所实习律师。被告：黄林春，男，1967年5月26日出生，汉族，住所广州市海珠区。被告：陈英，女，1969年7月9日出生，汉族，住所广州市海珠区。被告：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路****/div>法定代表人：赖雅，董事长。委托诉讼代理人：陈结怡，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊莹，北京大成（广州）律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告黄林春、陈英、广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称慧富公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘杰英，被告慧富公司的委托诉讼代理人陈结怡、郭俊莹均到庭参加了诉讼。被告黄林春、陈英经本院合法传唤未到庭应诉，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求判令：1.解除原告与被告黄林春签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告黄林春结清贷款，向原告偿还贷款本金918425.86元及至全部借款结清日的利息、罚息（利息按中国人民银行公布同期贷款基准利率上浮15%计算，罚息按中国人民银行公布同期贷款基准利率上浮15%水平上加收50%计算；暂计至2020年10月29日的应收利息为12425.53元，罚息为220.12元，罚息包含复利；以后另计）；3.被告黄林春承担原告委托律师代理的律师费49000元；4.被告陈英对被告黄林春第二、三项债务承担共同清偿责任；5.被告慧富公司对被告黄林春第二、三项债务承担连带清偿责任；6.由三被告承担本案的案件受理费、财产保全费。事实与理由：三被告在履行合同过程中存在违约，原告遂提起本案诉讼。被告黄林春、陈英无答辩，无提交证据。被告慧富公司辩称：原告的诉讼请求无依据。第一，根据个人《房屋贷款差别化服务合作协议》第三条的约定，被告慧富公司的保证期限自原告将贷款资金划入被告慧富公司指定的银行账户之日起至被告慧富公司为购房人办妥所购房屋正式抵押登记手续之日止，同时该合同第一条为房屋抵押登记手续的办理明确定义，对于预售商品房是指办理预售房屋预告登记、预购商品房抵押权预告登记，根据原告提供的不动产登记证明，原告已承认被告慧富公司已办理预告抵押登记，故被告慧富公司认为保证期间应当自预告登记办理完毕之日止，保证责任应当自预告登记办理完毕之日解除；第二，根据个人房屋抵押贷款合作协议第六条第二款的约定，在被告慧富公司保证期限内，当被告黄林春连续三期未能支付贷款款项时，原告应当自次日起十五个工作日内通知被告慧富公司，否则由此引起的扩大损失不属于被告慧富公司的保证范围，扩大损失包括但不限于贷款利息、逾期利息等，从被告黄林春提供的还款记录，被告黄林春从2019年10月14日起开始连续拖欠贷款，截止至2019年12月14日被告黄林春已连续拖欠三期贷款，因此原告最迟应当于2020年1月6日通知被告慧富公司，原告于2020年3月8日才委托律师向被告慧富公司发来被告黄林春欠款的通知，已经违反合同约定的通知义务，因此原告无权要求被告慧富公司对被告黄林春拖欠的贷款利息、罚息、律师费等承担连带责任。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人一手住房贷款合同》、借款借据、逾期未还款查询清单、《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》《个人房屋抵押贷款合作协议书补充协议》、被告黄林春与陈英的结婚证复印件、不动产登记证明、《民事委托代理合同》、律师费发票、客户贷记回单、阳光家缘网截图等证据。被告慧富公司发表以下质证意见：对证据《个人一手住房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、阳光家缘网截图的三性予以认可；对证据逾期未还款查询清单、《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》《个人房屋抵押贷款合作协议书补充协议》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，从逾期未还款查询清单看被告黄林春应当于2019年10月14日开始连续每月欠费，根据证据《个人房屋抵押贷款合作协议书》第六款的约定原告应当于2020年1月6日向被告慧富公司履行通知义务，否则贷款利息、逾期利息等损失不属于被告慧富公司的保证范围，另外根据《个人房屋贷款差别化服务合作协议》的约定，被告慧富公司的保证期间届满为预告登记办理完毕之日，对预告登记办理完毕后的不承担保证责任；被告黄林春与陈英的结婚证复印件的真实性由法庭核查；对证据《民事委托代理合同》、律师费发票、客户贷记回单的真实性予以认可，但提供的证据无法证明律师费实际发生，证据上没有付款人的账户名称等具体信息。被告慧富公司围绕其抗辩，提交了律师函、律师函快递底单等证据。原告表示对证据的三性均予以确认。被告黄林春、陈英经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。结合当事人提交的证据与到庭陈述，本院认定事实如下：2017年8月，原告（乙方）与被告慧富公司（甲方）签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》，约定：甲方为促进其开发的南沙滨海花园十期项目商品房的预售，特邀请乙方向买方（下称购房人）提供个人房屋抵押贷款业务；甲方必须为每位申请房屋抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销连带责任保证担保，保证期限从借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，并移交乙方保管之日止；在甲方保证期限内，当购房人连续三期或累计六期未支付按揭款项时，乙方有义务于次日起十五个工作日内通知甲方，否则由此引起的扩大损失不属甲方保证范围，由乙方自行承担，上述“扩大损失”包括但不限于贷款利息、逾期利息、违约金及抵押房屋市场价格下跌部分的损失等。2017年8月，原告（乙方）与被告慧富公司（甲方）签订《个人房屋贷款差别化服务合作协议》，约定：个人住房贷款差别化服务（下称“差别化服务”）是指借款人购买甲方销售的商品房，由于不能按现行程序规定的时间办理房屋抵押登记手续，由甲方承担办理房屋抵押登记前的相关责任，可在未办理房屋抵押登记手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料，预交所需费用后，乙方先发放个人房屋贷款，事后补齐有关房屋抵押登记手续，具体形式为预售商品房在办理预购商品房预告登记过程中先放款，后办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，现售商品房在办理《房地产他项权证》前先放款，后办理《房地产他项权证》；在乙方依协议约定向借款人发放贷款，在抵押房屋未办妥抵押登记的期间，甲方对借款人的债务承担连带保证责任；双方同意《个人房屋抵押贷款合作协议书》的保证期限修改为甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方指定的银行账户之日起至甲方为购房人办妥所购房屋正式抵押登记手续之日止；甲方向乙方承担保证责任的范围为包括但不限于借款人个人住房贷款的本金、利息（包括罚息）、违约金以及乙方为实现债权所支付的所有费用；在甲方履行保证责任后即取得代位求偿权，乙方应协助甲方向借款人追偿等。2018年12月13日，原告（贷款人）与被告黄林春（借款人）、陈英（抵押物共有人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JK2018200034010280），约定：借款金额为970000元，期限为216个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用于借款人支付其购买坐落于南沙区××大街××（自××＃楼）903房的购房款；贷款利率实行浮动利率，首次定价日为实际放款日，利率定价方式为周期浮动，自实际放款日起，每经过一个合同约定的浮动周期，重新定价一次，重新定价日为下一个浮动周期的首日，即实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日；参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，首次定价日的贷款利率为定价日当日适用的参考利率上浮15%，每12个月为一个浮动周期，重新定价日的贷款利率采用重新定价日当日适用的参考利率上浮15%；如遇国家利率政策变化导致参考利率发生调整或取消，贷款人有权在法律及监管政策允许的范围内自行决定参考利率的变更事宜，贷款人在进行上述调整前，将提前一定合理时间通知借款人，通知将采用网点公告或其他贷款人认为合理的方式进行，如借款人不接受上述利率变更的，应在通知发布后及时向贷款人申请提前结清剩余贷款本息，否则将视为借款人接受上述利率变更；付息方式为按月付息，还款方式为每月等额本息还款；保证人（开发商）即慧富公司提供阶段性担保，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）等其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的，构成违约，贷款人有权终止或解除合同，宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等。被告陈英作为抵押物共有人在合同上签名，并确认系上述抵押物的共有人，并同意以该抵押物为上述合同项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。原告与被告黄林春就上述抵押房产办理了预告抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告黄林春发放贷款970000元。被告黄林春借款后未按时还款，原告遂委托广东穗智律师事务所提起本案诉讼，并支付律师费49000元。本案起诉状副本于2020年9月28日送达三被告。根据原告提交的逾期未还款查询单与贷款已还款明细清单，涉案借款首次放款日期为2018年12月14日。截至2020年10月29日，被告黄林春尚欠本金918425.86元、利息为12425.53元、罚息（含复利）为220.12元。原告提供了被告黄林春、陈英的结婚证复印件，拟证明涉案借款发生在被告黄林春、陈英婚姻关系存续期间。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经不再公布。中国人民银行于2019年12月28日发布了《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》，规定：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。2019年12月的五年期以上LPR为4.8%。本院认为：涉案《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》《个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告黄林春未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，致使原告的合同目的无法实现，故原告关于解除合同并要求被告黄林春偿还全部借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持，本合同解除之日应为起诉状副本送达之日即2020年9月28日，利息、罚息、复利应按中国人民银行公告要求作相应调整，具体在本案中，根据借款合同约定，现在合同执行利率为年利率5.635%，2019年12月20日的LPR为年利率4.8%，二者的差值为0.835%（一个基点等于0.01%），所以本案贷款利率从2020年12月14日起依据利率调整日（即每年12月14日）前一日的相应期限LPR加83.5基点，在每个利率调整日调整一次。原告主张截至2020年10月29日的利息12425.53元、罚息（含复利）220.12元，并未超过按上述标准计算的结果，本院予以支持。关于律师费，上述合同约定原告因实现债权的费用由被告黄林春承担，原告也提供了与律师事务所签订的民事委托代理合同、律师费发票和转账凭证证明该笔费用已实际支付，被告黄林春应向原告支付律师费49000元。原告已提交被告黄林春、陈英的结婚证复印件，证明涉案债务发生在被告黄林春、陈英婚姻关系存续期间，另外涉案债务为购房的日常生活支出，且被告陈英在借款合同上以抵押物共有人的名义确认对贷款知悉，并同意抵押，应为夫妻共同债务。被告陈英未到庭抗辩，亦未提交证据证明上述债务并非夫妻共同债务，故被告陈英应对被告黄林春的上述债务承担共同清偿责任，原告主张要求被告陈英对涉案债务承担共同清偿责任符合法律规定，本院予以支持。根据《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》的相关约定，被告慧富公司为南沙滨海花园十期项目商品房购房人提供不可撤销连带责任保证担保，保证期限为自原告将贷款资金划入被告慧富公司指定的银行账户之日起至被告慧富公司为购房人办妥所购房屋正式抵押登记手续之日止。现被告慧富公司以《个人房屋贷款差别化服务合作协议》中关于差别化服务的内容约定，抗辩其保证责任至涉案房产办理预告登记为止，但该差别化服务的内容约定是关于办理抵押登记手续中预售商品房与现售商品房的程序区别，而非对预售抵押登记的进行定义，被告慧富公司该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告慧富公司抗辩原告应于购房人连续三期或累计六期未支付按揭款项起十五个工作日内通知被告慧富公司，否则由此引起的扩大损失不属其保证范围，对此，本院认为，现原告主张被告黄林春清偿逾期本息，均是因借款人逾期还款产生，并非扩大损失，且原告也在逾期发生后的合理期间内通知被告慧富公司，而被告慧富公司也一直未履行合同义务，构成违约，故对被告慧富公司的该项抗辩，本院不予采纳。本案中，涉案房产尚未办妥正式抵押登记手续，故被告慧富公司应对上述欠款承担连带责任保证。被告慧富公司在承担保证责任后享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告黄林春、陈英签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK2018200034010280）于2020年9月28日解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄林春、陈英向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行偿还贷款本金918425.86元及利息、罚息（含复利）[暂计2020年10月29日的利息为12425.53元、罚息（含复利）为220.12元；从2020年10月30日起的罚息以尚欠本金为基数，复利以截至2020年9月28日应付未付的利息为基数，均按照年利率5.635%上浮50%计算至2020年12月13日；从2020年12月14日起的罚息依据利率调整日（即每年12月14日）前一日的相应期限LPR加83.5基点再上浮50%计算至款项实际清偿日止，其中罚息不得计收复利]；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黄林春、陈英向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行支付律师费49000元；四、被告广州中璟慧富房地产开发有限公司对被告黄林春、陈英的上述债务承担连带清偿责任。被告广州中璟慧富房地产开发有限公司承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告黄林春、陈英追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州越秀支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13961元、财产保全费5000元，由被告黄林春、陈英、广州中璟慧富房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇二〇年十二月二日书记员 陶诗雯法庭记录员王琼娜