陕西省泾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0423民初3260号 原告1：姜某某，男，汉族，村民。 原告2：李某某，男，汉族，村民。 共同委托诉讼代理人：徐某1，咸阳市天贶法律服务所法律工作者。 共同委托诉讼代理人：徐某2，咸阳市天贶法律服务所法律工作者。 被告1：贾某某，男，汉族，村民。 被告2：王某某，男，汉族，村民。 共同委托诉讼代理人：彭某某，陕西万兴律师事务所律师。 原告姜某某、李某某与被告贾某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜某某、李某某及其原告共同委托诉讼代理人、被告贾某某及被告共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜某某、李某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2020年7月3日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判决原告向被告退还其所交纳的定金100000元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告姜某某与李某某作为甲方与被告贾某某、王某某作为乙方于2020年7月3日签订了《房屋及场地租赁合同》。该《房屋及场地租赁合同》第一条约定：甲方出租给乙方的房屋及场地位于XX城XX镇XX街XX路XX段，房屋及场地现有设施设备和概况为此地块面积约8亩，XX房XX街XX房XX幢，成L型；此门面房面向西共2间2层，大约700平方米；2层除二楼南边两大间外（此两大间甲方使用）。XX街XX幢XX层主楼，成L型（在建2800至3000平方米）；包含大门口至围墙内所有场地。合同第三条约定：该房屋及场地租赁期为贰拾年，自2021年4月1日起至2041年3月31日止。合同第四条约定：租金为每年人民币肆拾伍万元整，租金按年支付，租金前5年不变，第6年开始按每年3月31日前交付下年租金。乙方于合同签订之日付给甲方定金人民币拾万元整，在甲方交房时折抵第一年租金。合同第五条（一）约定：甲方应于2020年11月30日前建造完成上述两幢房屋并交付乙方使用，甲方交付时应当结清建房和租地等前期所有欠款并办理有关移交手续，办结后经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第八条约定：本合同引起的或与本合同有关的争议，双方均可向所在地法院提起诉讼。该《房屋及场地租赁合同》签订后，被告贾某某于2020年7月3日向原告李某某的农行卡转账定金10万元，原告李某某向被告贾某某出具收条。陕西省西咸新区泾河新城自然资源局于2020年7月13日向原告姜某某下达了陕泾河自然资停字（2020）31号责令停止土地违法行为通知书。该通知书认为:“你户未经依法批准占用永乐镇永乐村原造纸厂土地建房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十八条规定，现责令你户立即停止上述违法行为，听候处理。”次日即2020年7月14日，泾阳县永乐镇永乐村村民委员会也向原告姜某某下达了责令停止建房行为通知书。在此种情况下，原告就该《房屋及场地租赁合同》出租范围中所有场地施工建设不得已而停止。此后，二原告先后于2020年7月16日晚上与被告王某某、7月23日下午与被告贾某某、王某某在西咸新区泾河新城永乐镇三河路北段工业园甲一栋1001号厂区陕西泰永环保科技有限公司办公室协商处理善后，原告李某某在2020年7月22日还通过微信向被告贾某某转发了泾阳县永乐村村民委员会下达的责令停止建房行为通知书照片。鉴于该《房屋及场地租赁合同》实际上已经无法履行，二原告向二被告提出退还10万元定金了结此事，二被告不同意，协商无果。 二被告辩称：一、依法驳回被答辩人请求解除双方2020年7月3日签订的《房屋及场地租赁合同》的诉讼请求。诉讼费由被答辩人自行承担。二、事实部分合同真实合法有效，系双方真实意思表示，且双方按照合同要求正在履行该协议，答辩人签订合同后缴纳定金10万元，被答辩人按照合同要求建设房屋，双方的行为均系努力履行合同；2020年11月30日前被答辩人应该按照合同要求完成房屋建设并交付给答辩人。被答辩人诉称2020年7月13日收到停止土地违法行为的通知及永乐村村委会的停止建房通知，就认为双方的合同无法律缺乏事实依据和法律依据。答辩人认为：被答辩人有义务保证涉案合同房屋及场地权属清楚未有与其他第三人有纠纷（合同第一条第一款约定），若被答辩人占用了原永乐村造纸厂土地系客观事实，其完全可以通过民事领域的协商、买卖等行为取得权利，继而履行协议；不能因此消极处理不履行合同。若被答辩人据此拒不履行合同完全符合合同第一条第一款约定，属于严重违约，依法应按照合同第七条第八款承担违约责任赔偿答辩人一年的房租45万元，并赔偿答辩人的损失；答辩人签订该协议的目的是扩大幼儿园的经营规模，现在被答辩人严重违约且要求解除合同，应该赔偿答辩人的损失；且客观上被答辩人已经将建设好的房屋租赁给其他人，其他人正在使用；答辩人认为：该协议合法有效，应该予以履行，若被答辩人坚持违约不履行合同，应该依法支付答辩人违约金45万元及损失。 本院经审理认定事实如下：XX城XX镇XX村XX社作为甲方，与原告姜某某、李某某作为乙方签订《租地合同》一份，双方约定：甲方把位于永乐村造纸厂土地租给乙方使用；租赁期限为30年，从2020年6月1日至2050年5月31日止。二原告还未成功办理相关土地审批手续和建筑物建设工程规划许可证，二原告就作为出租人与承租人二被告于2020年7月3日签订了《房屋及场地租赁合同》，该《房屋及场地租赁合同》第一条约定：1、甲方出租给乙方的房屋及场地位于XX城XX镇XX街XX路XX段，保证与任何单位个人没有任何权属纠纷。2、房屋及场地现有设施设备和概况为此地块面积约8亩，XX房XX街XX房XX幢，成L型；此门面房面向西共2间2层，大约700平方米；2层除二楼南边两大间外（此两大间甲方使用）。XX街XX幢XX层主楼，成L型（在建2800至3000平方米）；包含大门口至围墙内所有场地。合同第三条约定：该房屋及场地租赁期为贰拾年，自2021年4月1日起至2041年3月31日止。合同第四条约定：租金为每年人民币肆拾伍万元整，租金按年支付，应于每年3月31日前交付下年租金。乙方于合同签订之日付给甲方定金人民币拾万元整，在甲方交房时折抵第一年租金。合同第五条（一）约定：甲方应于2020年11月30日前建造完成上述两幢房屋并交付乙方使用，甲方交付时应当结清建房和租地等前期所有欠款并办理有关移交手续，办结后经甲乙双方验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第七条（八）约定：合同履行期间，甲乙双方任何一方不得随意终止合同，如甲方违约，甲方向乙方赔偿一年房租费，并赔偿乙方投资损失（如装修、设备等）；如乙方违约，乙方向甲方赔偿两年房租费。合同第八条约定：本合同引起的或与本合同有关的争议，双方均可向所在地法院提起诉讼。该《房屋及场地租赁合同》签订后，被告贾某某于2020年7月3日向原告李某某的农行卡转账定金10万元。陕西省西咸新区泾河新城自然资源局于2020年7月13日向原告姜某某下达了陕泾河自然资停字（2020）31号责令停止土地违法行为通知书，通知书载明:“你户未经依法批准占用永乐镇永乐村原造纸厂土地建房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十八条规定，现责令你户立即停止上述违法行为，听候处理。你户主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”二原告无法于2020年11月30日前建造完成西街面向正东一幢三层主楼并交付乙方使用，二原告多次与二被告协商解决，协商无果，诉至法院。 本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，二原告作为出租人在2020年7月3日与承租人二被告签订了《房屋及场地租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本法庭辩论终结前亦未取得，故2020年7月3日二原告与二被告签订的《房屋及场地租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，二原告作为涉案租赁房屋的建设方，在未办理建设工程规划许可证的情况下，就与二被告签订《房屋及场地租赁合同》，且至今仍未办理，二原告对合同无效有过错，故二原告应返还二被告支付的定金10万元并赔偿二被告的损失。庭审时，二被告未提供证据证明其损失数额，故本院结合实际情况，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2020年7月3日起至执行终结之日止的利息，即年利率为15.4%。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、二原告姜某某、李某某与二被告贾某某、王某某签订的《房屋及场地租赁合同》为无效合同。 二、由二原告姜某某、李某某于本判决生效之日起十日内返还二被告贾某某、王某某定金10万元及利息（利息按年利率15.4%计算，自2020年7月3日起计算至执行终结之日止）。 如二原告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由二原告姜某某、李某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  刘福奎 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张 超 1