山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初3440号原告：李怀康，男，1992年2月22日生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：乔伟伟，山东三禾（临沂开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，山东三禾（临沂开发区）律师事务所律师。被告：临沂海斯顿房地产营销有限公司，地址，临沂市河**格瑞斯小镇沿街商业**，社会统一信用代码：91371312MA3F07YE67。法定代表人：杨贵河。委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。原告李怀康诉被告临沂海斯顿房地产营销有限公司（以下简称海斯顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘涛、乔伟伟，被告委托诉讼代理人颜丙虎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还给原告车位款50000元，并按资金占用期间利率支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月16日，原、被告以及临沂东埔置业有限公司签订格瑞斯小镇三方认购协议书，该协议约定原告在签署本协议的3日内，享受交5万元房款折抵6万房款，以及赠送价值16万元车库的的优惠政策等，后原告依约向被告交付了5万元房款。后原告与临沂东埔置业有限公司在签订购房合同时，原告按照购房合同约定的房屋价格缴纳了房款，临沂东埔置业有限公司并没有将原告已经缴纳给被告的5万元钱计算房款内，也没有按照认购协议约定优惠，后原告遂多次要求其返还，被告不返还，为此为维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告海斯顿公司答辩称：原告诉求无事实和法律依据。依照双方签订的格瑞斯小镇认购协议以及被告向原告开具的收据，已经载明所收款项为房源服务费，且在原告购买房屋时实际已经取得认购协议中优惠政策。被告与临沂东浦置业有限公司签订格瑞斯小镇开发项目营销代理合同，依据该合同第四条的约定营销代理服务费由被告向购房客户收取，且在销售过程以及被告向原告开具的收据中已经告知原告该项费用，故被告不应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告的身份证复印件，证实原告的诉讼主体适格；2、企业信用公示报告，证实被告的身份信息；3、格瑞斯小镇认购协议POS机消费小票，证实原告于2019年7月6日向被告转入5万元，三方认购协议并未约定将5万元打入被告账户，被告承诺赠送5号楼对应车位一个；4、原告与被告签订的商品房预售买卖合同以及POS机的消费小票一张，证实2019年7月19日原告支付首付款并于2019年7月21日与临沂东浦置业有限公司签订购置商品房以及储藏室的合同；5、银行流水，证实POS小票对应的原告银行明细；6、收据一张，证实2019年12月25日原告交车位费2万元。被告质证认为：证据1、2、3、5没有异议。通过证据3认购协议可以认定被告已经为原告提供房源服务以及房屋减价优惠。其中POS机消费小票真实性有异议，该票据并无银行加盖公章，不能证明5万元款项实际交付的事实，且该小票中商户名称为被告，原告手中应该持有被告向其出具的收款收据或原告工商银行交易明细才能证明5万元款项的交付事实。证据4，原告应当进一步提供证据证明首付款的交付且该小票与本案无关联性。证据6与本案无关联。被告海斯顿公司提交的证据包括：1、格瑞斯小镇开发项目营销代理合同书，证明被告负责格瑞斯小镇项目的代理销售，该合同第四条约定营销代理服务费由被告向购房客户收取。通过原告提交的证据3能够体现POS机商户为本案被告，被告已经向原告出具房源服务费收款凭证且原告已经实际享受房屋减价优惠。2、收款收据，证明被告收取原告房源服务费基于证据1所载明的代理销售业务且在该收据中已经明确载明，原告对收取的该项房源服务费已经明确知悉。庭后被告提交：1、2019年7月19日李怀康签字确认的《格瑞斯小镇签约审批单》两张，证实双方约定了主房的价款为777808元，配房的价格为67611元。2、首付款收据，其中主房部分收据两张，分别为135808元及20000元，配房部分为13611元。原告质证认为：被告与临沂东浦置业签订的合同是其内部约定，只约束双方，不能对抗原告。原、被告签订三方协议的时候被告也未告知原告其与东浦签订相关协议，在签订三方协议签被告没有明确收费标准，也没有与原告签订相应的销售合同约定服务费的金额，故被告收取服务费没有返还。证据2的真实性无异议，但是不能证明被告向原告收取服务费的合法性以及合理性。被告应继续举证证明对原告提供了几项服务。原告对被告补充的证据质证认为：三性均无异议，对于被告提交的房源服务费的收据不能证明其提供了哪些具体的服务，被告应当进步举证证明其提供的具体服务。对格瑞斯小镇签约审批单真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，该审批单从其形式看为“审批”，且该表中房屋价格与正式合同的价格不一致，显而易见审批术批准，也不能看出被告对原告购房提供了服务，遂被告应举证证明其向我们提供了房源服务，否则应当退还房源费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：2019年7月16日原告李怀康（丙方）与临沂东浦置业有限公司（甲方）、海斯顿公司（乙方）签订《格瑞斯小镇三方认购协议》，协议中约定“丙方自愿向甲方认购格瑞斯小镇5号楼1单元2402室，建筑面积107.47平方米，优惠前单价为9284.53元／㎡，优惠前总价997808元；优惠后单价为8726.3元／㎡，优惠后总价为937808元…四、丙方须于本认购协议书签订后，7日内进行房款交付，签署《商品房买卖合同》，方才享受交5万抵6万优惠…十一、此认购书一式四份，甲方两份，乙方一份，丙方一份。双方签字盖章后生效。在签署《商品房买卖合同》后，此协议即告失效。十二、其他约定：购买5#楼房源赠送本楼栋地下车位为非子母车位，价值16万，购买本楼栋地下负一层或负二层储藏室一个”。2019年7月20日原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，编号为YS2019068357号。在该合同中双方约定，李怀康购买5号楼1单元2402号，建筑面积107.47平方米，同时购买5号楼-110号储藏室一个，面积12.74平方米，总价款845419元。原告陈述，其已经支付车位款6万元及169149元首付款，另有50000元为单独支付。通过原告所提交的POS刷卡记录，显示2020年7月16日原告向临沂东浦置业有限公司刷卡20000元，7月19日原告向临沂东浦置业有限公司刷卡189419元。2020年7月19日原告向被告海斯顿公司刷卡50000元，同日海斯顿公司向原告出具收据一张，内容显示“…今收到5-1-2402李怀康人民币伍万元整系付格瑞斯小镇房源服务费”。根据被告补充提交的《格瑞斯小镇签约审批单》，可证实原、被告双方约定了购买主房的价款为777808元，配房价款为67611元，并按照约定的总价款签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。2019年7月16日，被告出具收据三张，包括“5-1-2402格瑞斯小镇三期定金20000；5-1-2402格瑞斯小镇三期房款135808；5-110格瑞斯小镇三期储藏室款13611”。本院认为：原告李怀康与被告海斯顿公司及案外人临沂东浦置业有限公司签订的《格瑞斯小镇三方认购协议》是当事人的真实意思表示，该协议签订时合法有效。该协议中房屋总价款997808元包括主房及赠送车位一个（车位价值16万元），另约定原告购买储藏室一处。认购协议确定后的2019年7月20日，原告与临沂东浦置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同中包含主房及储藏室，房屋总价款845149元，结合被告提交的《格瑞斯小镇签约审批单》，可证实双方约定的主房价款为777808元，储藏室价款为67611元。由此可以看出，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是在《格瑞斯小镇三方认购协议》997808元的基础上扣减了车位16万元，并依据双方在《格瑞斯小镇三方认购协议》中约定的交伍万抵陆万的优惠，扣减陆万元后，主房房款为777808元。因三方协议中配房并没有约定价款，且约定的是购买，故《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中的房款845149元为主房777808元加配房67611元。因此《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是对《格瑞斯小镇三方认购协议》的变更。原告向海斯顿公司缴纳的5万元服务费已经在签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的同时享受了折抵6万元的优惠。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李怀康的诉讼请求。案件受理费525元，由原告李怀康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十二月九日书记员 张腾飞