四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0180民初4644号 原告：樊益萍，女，1993年1月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：龚欢，男，1992年12月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李赢华,四川蜀达律师事务所律师。 被告：简阳市京新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市简阳市石桥镇印鳌路****，统一社会信用代码91510185MA6C82TTXE。 法定代表人：唐云龙，总经理。 委托诉讼代理人：刘姿攸，女。 委托诉讼代理人：杨沙，女。 原告樊益萍、龚欢与被告简阳市京新房地产开发有限公司（以下简称京新房地产公司）关于商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告樊益萍、龚欢的委托诉讼代理人李赢华，被告京新房地产公司的委托诉讼代理人刘姿攸、杨沙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊益萍、龚欢向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付因其承诺计算半面积但实际计算了全面积2.44平方米的阳台而向原告少交付的房产面积1.22平方米，或者赔偿因不能交付前述面积而给原告造成的损失12,526.22元（损失的计算方式为1.22平方米*房屋单价10,267.39元/平方米）；2.被告增加赔偿原告因其欺诈行为而受到的损失，增加赔偿的金额为37,578.66元（12,526.22元*3倍）；3.被告支付原告因本案诉讼所产生的律师费1,000元；（以上金额合计51,104.86元）；4.本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：原告向被告购买了其开发的京汉新城*悦隽风华楼盘中的9栋2单元20层3号房屋，被告在向原告介绍时，其出示的户型宣传资料显示该户型三个阳台均是计部分产权面积，被告明确表示该房屋的三个阳台均会赠送一半面积，即三个阳台只有一半面积付计入产权面积，剩下的一半面积相当于赠送。基于此，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该房屋的预测建筑面积113.99平方米，其中套内建筑面积92.25平方米，分摊的共有建设面积21.74平方米。该房屋按照建筑面积计算，单价为每平方米10,267.39元，总价为1,170,380元。 交房后，原告根据成都鸿基房产测量咨询有限公司出具的案涉楼盘《房屋测绘成果报告书》才得知，该房屋只有两个阳台是按照被告宣传的以半面积计入产权面积，另一个阳台却是按照全面积计入产权面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告的户型宣传资料中关于三个阳台均计部分产权面积的说明具体确定，故该说明和允诺应当视为合同内容，被告未按照其宣传向原告交付三个只计半面积的阳台，而是交付的两个计半面积、一个计全面积的阳台，其行为构成违约。也就是说，被告在向原告售房时宣传的三个阳台均计半面积属于虚假宣传，构成对消费者的欺诈，被告应向原告交付其承诺计算半面积但实际计算了全面积2.44平方米的阳台而向原告少交付的房产面积1.22平方米，如被告无法交付上述房产面积，则应赔偿原告的损失。另依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，被告提供商品有欺诈行为的，应当按照原告的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为原告购买的被告宣传不计入产权面积的1.22平方米阳台面积所对应价款的三倍。 此外，依据原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第3款第1项约定“因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解释或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法避指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由买受人承担……”，根据民法的公平原则，合同双方的权利义务应当对等，原告作为买受人，补充协议约定原告违约时要承担被告聘请律师维权的律师费，现因被告的欺诈行为而导致其违约，原告为维权而聘请律师的费用同样应当由被告承担。故原告起诉至法院。 被告京新房地产公司辩称，原告所述不是事实。一是京新房地产公司不存在虚假宣传的问题。京新房地产公司根据合同按全面积计算2.44㎡的阳台，另二个阳台按半面积计算，符合预测报告中所载明的情况，不存在虚假宣传。二是合同约定房屋建筑面积113.99㎡，现交付房屋实测建筑面积为114.35㎡，并免除了业主面积补差款，不存在违约情节。三是开发商不存在违约和欺诈，业主适用消费者权益法中销售假冒伪劣产品索赔，属适用法律错误。四是主张律师费无法律和合同约定，不应得到支持，故请驳回原告的诉讼请求。 本际经审理认定事实如下：2018年7月20日，樊益萍、龚欢与京新房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定樊益萍、龚欢购买京新房地产公司开发的“京汉新城*悦隽风华”第9号楼2单元20层3号房屋，预测建筑面积113.99㎡，其中套内建筑面积92.25㎡、分摊共有建筑面积21.74㎡；单价为10,267.39元，总价款为1,170,380元。 2020年9月5日，樊益萍、龚欢办理交付手续，其在缴纳维修基金、产权登记费后接房。同时，交付结算单中明确实测建筑面积114.35㎡，单价10,235.07元，实测房价（含税）1,170,380元。 另查明，樊益萍、龚欢在接房后，在调取的实测报告中发现房屋的三个阳台中涉及生活阳台（2.44㎡）按全面积计收，与其在售楼部取得的示意图不一致，该示意图在三个阳台中均标示为计部分产权面积。该示意图下方备注“本宣传资料的户型仅为示意建筑空间格局，功能创意展示，仅供购房参考，不属于交付内容和交付标准，户型中所示建筑面积为设计数据，标示尺寸仅供参考，具体面积尺寸以政府最后批准的法律文件及双方签订的买卖合同约定为准，相同户型单位因楼栋、单元、楼层不同、局部结构、面积、管线布置等可能有所不同，具体交付单位细节最终以实际交付标准为准。本物料印刷于2018年4月。”。 樊益萍、龚欢等28户业主于2020年10月23日与四川蜀达律师事务所签订《委托代理合同》，每户支付代理费1,000元。 再查明，《商品房买卖合同（预售）》第四条第（四）款约定“该商品房层高为×米，有×个阳台，其中×个阳台为封闭式，×个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一。”、第（五）款约定“该商品房的预测建筑面积共113.99平方米，其中套内建筑面积92.25平方米、分摊共有建筑面积21.74平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。”。 简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司于2018年6月15日出具《测绘成果报告书》（即预测报告）中载明为建筑面积113.99㎡，其中套内建筑面积（含阳台）92.25㎡、阳台建筑面积7.93㎡、分摊共有建筑面积21.74㎡；同时在房屋分层平面图中，标示三个阳台，其中二个阳台为虚线，一个阳台为实线。 2020年5月8日，《房屋测绘成果报告书》（产权面积实测报告）中载明该户型建筑面积114.35㎡，其中套内建筑面积（含阳台）92.25㎡、分摊共有建筑面积22.10㎡，阳台建筑面积2.44㎡（全面积）、4.5㎡和6.48㎡（半面积）；同时在9号楼屋顶平面图中，标示三个阳台，其中二个阳台为虚线，一个阳台为实线。 京新房地产公司于2018年6月22日向成都市蜀都公证处申请保全证据，该公证处出具（2018）川成蜀证内经字第99965号公证书，载明对位于简阳市雄州大道京汉新城悦隽营销中心的悦隽江山售楼部现状进行保全证据进行了公证，对该楼盘所在位置进行定位、对售楼部内外环境、公示文件、展板、水稻、样板间等进行现场拍照。 同时查明，京新房地产公司开发楼盘为悦隽风华、简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司开发楼盘为悦隽江山，二公司的售楼部均在同一处，共用相关人员。 以上事实，有樊益萍、龚欢向本院提交的原告身份信息、被告工商登记，《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、房屋户型图，房屋测绘成果报告书、委托代理合同及附件、律师费发票，成都透明房产网（房联网）查看的户型宣传图录像、业主看样板房的录像；京新房地产公司提交《测绘成果报告书》、《房屋测绘成果报告书》、（2018）川成蜀证内经字第99965号公证书等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，樊益萍、龚欢与京新房地产公司于2018年7月20日签订《商品房买卖合同（预售）》是各方真实意思表示，真实合法有效，本院予以确认。 关于开发商在销售处展示的示意图、样板房等能否构成合同要约的问题。樊益萍、龚欢认为示意图中标注三个阳台均为计部分产权面积，且在政府官网“房联网”中展示的示意图也与现场示意图一致，故认为开发商的以上行为构成合同要约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，出卖人的示意图和样板房是明确具体的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 本案中：首先，樊益萍、龚欢仅有示意图和样板间的录像，无相关证据证明开发商在缔约过程中作出具体明确的允诺和说明，该示意图下方备注也明确“仅供购房参考，不属于交付内容和交付标准”，应以双方签订的合同为准。其次，在合同第四条第（四）、（五）款中明确约定，“阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一……在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告”，从附件一、预测报告等材料中户型平面图均显示生活阳台以实线标注，另二个阳台以虚线标注。最后，在实测报告中平面图与以上标注一致。 综上，开发商在售楼处展示的示意图及样板间不符合合同要约的要件，该允诺不明确、具体，对业主购房决策不具有重大影响，故对樊益萍、龚欢主张不支持。但是，开发商在销售过程中，与其他开发商共用销售人员、宣传资料等行为实为不妥；加之，二个楼盘的名字也相近，在不向购房者特别提示的情况下，容易让购房者产生误会，故开发商应在今后销售过程中，应做到公开的宣传资料与相关资料信息相一致，并尽到提示、警醒的责任，避免购房者陷入误解的境地。作为购房者也应充分了解开发商公开展示的相关部门的文件资料，不能片面以为宣传资料上展示的信息是合同内容，要注意关注宣传资料中的备注说明，不能陷入一厢情愿的误解之中。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告樊益萍、龚欢的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计539元，由原告樊益萍、龚欢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  华 利