河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终7310号 上诉人（原审被告）：高宇，女，1981年11月2日生，汉族，住唐山市。 委托代理人：佟蕊，河北正一律师事务所律师。 委托代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王智勇，男，1990年4月4日生，汉族，住唐山市开平区。 委托代理人：于志杰，河北卓远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙慧娜，女，1979年3月28日生，汉族，住唐山市路**。 上诉人高宇因与被上诉人王智勇、孙慧娜执行异议之诉一案，不服唐山市路北区人民法院（以下简称一审法院）（2020）冀0203民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人高宇的上诉请求为：1.依法撤销一审法院作出的（2020）冀0203民初1508号民事判决，改判驳回王智勇的诉讼请求或者发回重审。2.依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不全，适用法律错误。1.高宇在争议房产查封之前已经同被上诉人孙慧娜签订书面的买卖合同，已经支付了80%的价款并合法占有使用该争议房产。上诉人高宇同孙慧娜于2017年12月6日签订了《分期付款购房协议》，约定高宇购买唐山市路北区房屋并约定了价款支付方式和违约责任。该争议房屋的查封是在2019年2月19日，查封时间晚于高宇与孙慧娜签订购房协议，且高宇并不知情王智勇和孙慧娜之间的借贷关系以及房屋查封信息。另外，高宇已经按照合同的约定支付了大部分价款，并于2018年4月办理入住至今，该争议房产的物业费、电费、水费以及取暖费都是高宇一直在缴纳。2.因孙慧娜的原因一直未办理房屋过户手续。高宇与孙慧娜签订的《分期付款购房协议》约定“购房款项结清60日后，双方在30日内办理产权证等相关问题”，迄今为止，高宇已经给付孙慧娜83万元购房款，并多次督促孙慧娜办理过户，但是孙慧娜一直因事推脱至今，高宇的手机里至今保留与孙慧娜的聊天记录和信息往来，能充分证实上述理由。3.一审法院对法条的理解错误造成了适用法律的错误。一审法院机械的理解和适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容。本案中，高宇对房屋的查封状态以及孙慧娜与王智勇的借贷关系毫不知情，而且高宇一直在催促孙慧娜办理房屋产权登记，这种情况下，高宇同意向法院缴纳剩余房款，且也愿意配合法院执行该部分剩余房款，因此法院不应在不考虑任何一方面利益的情况下直接将涉案房产继续执行，而置上诉人一方合法权益于不顾。另外从权利对象上看，高宇的请求权是对涉案房产的请求权，而王智勇的权利为金钱债权，并未指向特定的财产，在上诉人高宇已经实际占有使用该房产的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，针对出卖人就不动产订立多重买卖合同时继续履行的问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权登记手续的情况下，依法成立在先的合同的买受人的继续履行请求权优先于其他买受人。以此类推，本案中显然成立在先的涉案房产的请求权优先于形成在后的请求权，上诉人对所购房屋享有物权期待权性质的债权，可以排除出卖人与被上诉人王智勇纠纷导致的房屋的执行。 被上诉人王智勇答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决。二、被上诉人王智勇因与孙慧娜有债权纠纷，于2019年2月向一审法院申请了保全，对本案的涉案房产予以查封，而上诉人在一审时提交的物业公司入住证明的开具时间为2020年6月8日，交纳物业费的时间为2019年8月24日，这些均发生在诉争房产被查封后，根本不能证实上诉人在法院查封诉争房产前已经实际合法占有了诉争房产。三、纵观上诉人一审时向法院提交的所谓交付购房款的证据，上诉人只在2017年12月6日和2018年3月6日、2018年3月30日向孙慧娜账户中转账了50.9万元，其他付款的真实性高度怀疑，故上诉人主张已经向孙慧娜实际支付了83万元的购房款不具有真实性。如果上诉人目前实际占有诉争房产，答辩人认为更加符合让与担保的形式，实际也是一种债权。四、上诉人向一审法院提交的《分期付款购房协议》约定购房款为108万元，3日内付款60万元，到2018年2月15日全部付清，付款60万元后30日内办理房产证。也就是说上诉人应该在2017年12月9日前向孙慧娜付款60万元，2018年1月10日前就应该办理房产过户手续，为此双方还约定了按全屋房款金额每千分之五的违约金，且守约方享有合同解除权，如此完善的惩罚和救济约定，本案的上诉人既没有向孙慧娜主张过违约金，也没有要求过解除合同，而是在合同约定的到期日之后一而再、再而三的取钱，缴纳付款，仅仅凭借着与孙慧娜的微信聊天记录就企图证实其多次催促孙慧娜办理过户手续，这明显不符合交易习惯和生活逻辑，除非上诉人与孙慧娜也是借贷关系，而孙慧娜又曾经提出用自己的房子抵债，上诉人才会如此包容孙慧娜的种种行为。五、上诉人直到收到一审法院的判决后，在法院没有要求其交付执行的情况下，多次到执行机构要求对剩余的购房款提存，显然是可以为了符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定所作的最后努力，但是执行机构并没有在房产产权不明的情况下收取上诉人的提存款。 被上诉人孙慧娜答辩称，1.答辩人与高宇之间的《分期付款购房协议》，是双方真实意思表示，并且答辩人早已将房产交付给了高宇，高宇也进行了装修，已经入住。房屋购房款答辩人一共收到了83万元，高宇支付了大部分购房款后，一直催促答辩人过户。在仍未予过户的情况下，高宇不放心，因此双方即约定剩下的钱过户时一起支付。因答辩人的各种事耽搁导致一直没去办过户，答辩人的初始想法是房产已经交付，过户也就是早一天晚一天的事情，答辩人自己没着急，但是没想到答辩人因拖欠王智勇的钱没有还上法院将房产查封。2.答辩人欠王智勇的钱，法院的确判了，但答辩人认为数额有疑问，而且答辩人和王智勇欠款的80%发生在出售房产之后，答辩人会努力偿还欠款。3.高宇提交的聊天记录是真实的，没有及时办理过户的原因是答辩人自身因为各种事给延迟了，剩下的那点购房款也是因为答辩人总食言过户的时间。所以，无论从哪个角度，高宇都已经履行了合同，依法应享有排除执行的权益。 王智勇向一审法院提出诉讼请求：1、对坐落于唐山市路北区鹭港301楼5门1102号房产继续执行2、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，王智勇与孙慧娜民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年2月19日作出（2019）冀0203民初848号民事裁定，冻结孙慧娜名下银行存款170万元或查封等价值的其他财产，同日查封了孙慧娜名下坐落于唐山市路北区房产。2019年4月25日，一审法院作出（2019）冀0203民初848号民事判决，判决孙慧娜于判决生效后十日内偿还王智勇借款本金1449877元并支付利息。上述判决生效后，王智勇向人民法院申请执行。2019年8月12日，本院作出（2019）冀02执13931号之一执行裁定，裁定评估、拍卖孙慧娜名下坐落于唐山市路北区。后高宇作为案外人提出执行异议，请求解除对孙慧娜名下唐山市路北区房产的查封，不予评估拍卖。一审法院于2019年11月25日作出（2019）冀0203执异155号执行裁定，裁定中止本院作出（2019）冀02执13931号之一执行裁定书对孙慧娜名下唐山市路北区房产的评估、拍卖。王智勇不服提起本案执行异议之诉。 一审法院另查明，高宇提交的《分期付款购房协议》约定：“甲方：孙慧娜乙方：高宇……第一条房屋的基本状况甲方将位于唐山市路北区方……第二条计价方式与价款1.双方同意按建筑面积计算房屋价款，该房屋单价为每平方米玖仟柒佰叁拾元，总金额壹佰零捌万元。……第三条付款方式及期限1.协议签订后3日内乙方支付陆拾万元，剩余款项于2018年2月15日前一次付清。2.上述款项结清陆拾万元后，双方在30日内办理房产权证等相关手续。第四条房屋交付甲方收到乙方付款120日内，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用。……”2017年12月6日，高宇向孙慧娜转账40万元。2018年3月6日，高宇向孙慧娜转账10万元。2018年3月30日，赵锦（高宇之夫）向孙慧娜转账6万元。高宇提交的收条复印件记载“今收到高宇购买房屋唐山市路北区房屋的定金贰拾万元整（200000）收款人：孙慧娜收款时间：2017.11.9”；“今收到高宇购买房屋唐山市房屋的部分房款肆拾万元整（400000）收款人：孙慧娜收款时间：2017.12.6”；“今收到高宇购买房屋唐山市路北区房屋的部分房款十万元整（100000）收款人：孙慧娜收款时间：2018.3.6”；“今收到高宇购买房屋唐山市路北区房屋的部分房款叁万元整（30000）收款人：孙慧娜收款时间：2018.3.24”；“今收到高宇购买房屋唐山市路北区房屋的部分房款十万元整（100000）自2018.4.2至2018.4.27日期间办理过户手续，逾期不能办理房屋过户，归还房屋全款。收款人：孙慧娜收款时间：2018.3.30”。高宇提交的微信截屏记载向备注为“对门孙慧娜”微信账户转账9000元。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有的除外。高宇与孙慧娜签订《分期付款购房协议》虽然在案涉房屋被查封之前，但双方未按照合同约定全面履行。现有证据不足以证实高宇对坐落于唐山市路北区房产享有足以排除强制执行的民事权利，故王智勇的诉讼请求，理据充足，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决继续查封唐山市路北区房产。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。 本院另查明，唐山市路北区房屋产权登记证载明，涉案房产为共同共有，所有权人为王亚硕、孙慧娜，登记时间为2010年12月21日，该产权证附记中同时登记：2016年3月29日，抵押给平安惠普融资担保有限公司。二审审理过程中，孙慧娜主张解除该抵押登记的时间是2018年3月，未能提交已经解除抵押的证据，但王智勇对该事实予以认可。高宇为证明孙慧娜对涉案房产有独立的处分权，提交了签有“王亚硕”与孙慧娜的离婚协议书复印件，签订时间显示为2017年9月19日，该复印件中未显示民政部门的印章，高宇亦未提交由有权机关作出的孙慧娜与王亚硕离婚手续。高宇主张其在与孙慧娜签订《分期付款购房协议》后，曾打电话联系过王亚硕，王亚硕口头同意在孙慧娜与高宇办理过户登记手续前一日通知王亚硕，由王亚硕协助办理过户登记，但是，至二审庭审结束，高宇未能提交王亚硕对孙慧娜出售涉案房产明知并同意协助办理过户登记的证据，《分期付款购房协议》中亦无王亚硕的签字。 二审审理中，上诉人高宇向本院提交了时间为2019年8月24日的微信转账记录，其结合一审提交的其他证据，用以证明高宇购买涉案房产并已经入住、合法占有涉案房产的事实，但该转账凭证未能显示付款人姓名。同时提交了其向执行机构缴纳剩余购房款的公证书，欲证明其同意将剩余购房款交付执行但执行机构不收的事实。 本院认为，本案的争议焦点为高宇对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，高宇应当对其主张进行举证，举证不能或者举证不知足，承担不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，案外人必须同时满足以上四个条件才享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，关于孙慧娜与高宇签订的《分期付款购房协议》的法律效力：在签订该协议时，涉案房产虽设有抵押权，但在双方签订协议后，抵押权予以解除，故孙慧娜处分抵押房产的行为，未实际侵犯抵押权人的合法利益。但是，因房屋所有权为王亚硕与孙慧娜共同共有，高宇提交的孙慧娜与王亚硕的离婚协议中未显示民政部门的盖章，高宇亦未提供王亚硕与孙慧娜离婚证或其他确认双方已实际解除婚姻关系的法律文书，因此，本院不予认定离婚协议对孙慧娜就涉案房产具有独立处分权的证据效力，而且，《分期付款购房协议》无王亚硕的签字认可，故高宇对孙慧娜对涉案房产有独立的处分权举证不足，本院不予确认孙慧娜与高宇之间签订《分期付款购房协议》的效力。关于高宇对不能办理过户登记是否具有过错：购买房产的行为，属于民事权利主体生活中的大事件，对此，购买人应尽到合理的注意义务。本案房屋产权证中登记的房产权利人为王亚硕与孙慧娜共同共有，且房产设有抵押，故高宇在购买涉案房产时，即使孙慧娜配合高宇办理过户登记手续，亦会因房产设有抵押权而不能，同时亦可能因王亚硕的行为影响而不能。对此，高宇未尽到基本的注意义务，在其多次催促孙慧娜办理过户登记而被拒后，亦未向人民法院提出救济，导致涉案房产被查封，高宇对不能办理过户登记手续具有过错。故即使高宇为购买涉案房产支付了大部分款项，亦同意将剩余购房款交付执行，在购买后实际入住，但因其不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故其不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决虽亦认定高宇不享有足以排除强制执行的民事权益，但其判项不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，本院予以纠正。本案非因出卖人就不动产订立多重买卖合同发生的纠纷，而是基于房产被查封后提起的执行异议之诉，故上诉人高宇主张本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，理据不足。 综上，上诉人高宇上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1508号民事判决判项为：准许执行孙慧娜名下坐落于唐山市路北区房产。 二审案件受理费80元由上诉人高宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 董   靓 审 判 员 刘 玉 秋 审 判 员 王   楠 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 王 志 坤 书 记 员 赵青（兼）