上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34965号原告：上海瑞都投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：韩明琦，执行董事。委托诉讼代理人：姚渊峰，上海何贤春律师事务所律师。委托诉讼代理人：施宏麟，上海何贤春律师事务所律师。被告：上海胜优教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴岚，执行董事。委托诉讼代理人：司田利。原告上海瑞都投资管理有限公司(以下简称瑞都公司)与被告上海胜优教育科技有限公司(以下简称胜优公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚渊峰到庭参加了诉讼。被告胜优公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认双方之间租赁合同于2020年6月18日解除；2.判令被告支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的房屋租金181,580元(人民币，下同)；3.判令被告支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的物业管理费35,956元、电费1,579.16元；4.判令被告支付免租期租金5,241.5元；5.判令被告支付违约金127,206元；6.判令被告支付因延期办理工商注销或迁移的违约金，按50元每日计算，直至办理完成之日的违约金。庭审中，原告明确诉讼请求为：1.确认双方之间租赁合同于2020年6月18日解除；2.判令被告支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的房屋租金179,091.06元；3.判令被告支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的物业管理费35,956元、2019年12月1日至2020年4月30日期间的电费1,579.16元；4.判令被告支付免租期租金5,241.5元；5.判令被告支付违约金127,204元；6.判令被告支付因延期办理工商注销或迁移的违约金，按50元每日，自2020年7月11日计算至办理完成之日的违约金。事实和理由：2017年10月27日，原、被告签订了两份《瑞都大厦租赁合同》，分别约定被告承租闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX层XXX单元和302B单元(以下简称涉案商铺)，每月10日前被告支付房租、物业管理费、水电费等费用。2020年2月起，被告拖欠租金、物业管理费，经多次催款，被告仍不支付。2020年6月18日，原告向被告发送解除合同通知函。被告至今仍拖欠上述款项，故原告起诉至法院。被告于2020年12月1日庭后谈话中辩称：被告于2020年6月25日收到原告发送的解除函。对于租金、物业费，由于疫情期间无法正常使用房屋，申请对此期间租金及物业费进行减免。对于电费金额、免租期租金予以确认。对于解约违约金认为其是由案外人运某某，法定代表人只是投资加盟商，不是主动违约，不应承担违约责任。对于营业执照迁出违约金，认为其已经委托案外人办理迁移手续，但目前尚未办完。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明原告与被告之间租赁关系；2、解约通知，证明原告于2020年6月18日以各种方式向被告发送解约通知；3、押金收据，证明原告收取过押金；4、催款及违约通知单，证明原告于2020年6月5日催过款；5、被告企业信息，证明被告未注销工商登记；补充证据：6、电费缴纳凭证，证明被告未支付的电费金额；7、涉案商铺产权证、租赁合同、同意转租证明，证明原告可以合法出租。被告对于原告证据均无异议。被告未向本院提交证据。对于原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据以及庭审陈述，本院查明事实如下：坐落于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号的房屋所有权人为案外人上海先锋实业公司。2010年6月18日，原告瑞都公司与案外人上海先锋实业公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租含涉案商铺在内的虹井路XXX弄XXX号(二号楼)，建筑面积为19,461.58平方米的房屋，租期为20年，自2010年12月1日至2030年11月30日，原告可以在征得所有权人书面同意的情况下，将该房屋部分转租给他人。2017年10月27日，原告瑞都公司作为出租方、甲方与被告胜优公司作为承租方、乙方签订《瑞都大厦租赁合同》，约定原告将虹井路XXX弄XXX号XXX层XXX单元，面积360.007平方米出租给乙方。甲方于2016年11月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年11月20日起至2020年11月19日止，其中2016年11月20日起至2017年1月5日为装修免租期，在装修免租期内，乙方无需向甲方支付租金费用，但仍需缴纳水电费、物业管理费等其他因装修所产生的费用。若本协议因不可归责于甲方的原因而提前终止，则乙方应当根据实际有偿承租期限与合同约定有偿承租期限之比，按照同期租金标准于本合同终止后次日向甲方另行支付免租期占用费。该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.4元；月租金为37,231元。该房屋租金2年内不变，自第3年起，每2年按7%的租金递增比例进行递增。即2018年11月20日起的日租金为3.64元。租金支付方式为押二付一，每一个月支付一次。在租赁期内，乙方应于每期的10号前向甲方支付下期租金。如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金、其他费用及违约金外，甲方有权单方面解除本合同，并适用本合同第八条约定的罚则。签订本合同起三日内，乙方应向甲方支付保证金。保证金相当于租赁期第一年2个月租金及2个月物业管理费，共计90,302元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用及违约金外，剩余部分二周内无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋内部所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担，并在发生费用后收到甲方书面通知7日内向甲方支付。物业管理费为每月7,920元。乙方应在租赁关系终止或合同解除之日起15日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。如乙方逾期履行该义务的，自逾期之日起至履行该义务之日止，甲方有权要求乙方每天按租期最后一日的日租金标准的二倍承担违约金。解除合同后，违反合同的一方应向另一方按当月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同日，原告与被告就302B单元签订《瑞都大厦租赁合同》，约定：建筑面积为50平方米；月租金为5,171元；自2018年11月20日起的日租金为3.64元；保证金为12,542元；物业管理费为每月1,100元。其余条款与302A单元的租赁合同相同。合同签订后，双方各自履行义务。2016年11月17日，原告向被告出具收据一份，载明租金物业费押金为102,844元。2020年2月起，被告开始拖欠租金、电费、物业管理费等费用。2020年6月5日，原告向被告发送《催款及违约通知单》，载明：根据双方签订的《租赁合同》第四条第四款之约定，你司应于2020年5月19日前支付我司房租物业电费合计219,237.68元(以账单为准)。如你司逾期支付，我司有权要求你司自逾期之日起按未付款项的每日千分之三承担违约滞纳金，直至欠款付清为止，截止到2020年6月5日尚余219,237.68元未支付，已逾期17天，现已产生滞纳金11,181.12元。合计应付230,418.8元。如果你司至2020年6月8日12：00前依然未将所欠费用缴清，我司将追究你司的违约责任，并停止提供物业管理服务，停水停电，收回房屋，屋内财物不得搬出，作为抵扣欠费及违约金，不足之处进行追究！特此告知。2020年6月18日，原告向被告发送《合同解约函》，载明：根据双方签订的《租赁合同》之约定，贵司已拖欠我司租金、物业管理费、电费合计超过21万元，截至2020年6月18日我司已多次与贵司沟通无果，依然未将所欠费用缴清，根据合同相关规定贵司逾期支付已累计超过15天，我司即日起解除与贵司的租赁合同并完成清场，同时保留追诉贵司违约责任的权利。上述解约函于2020年6月25日送达被告。2020年12月1日，原告于谈话中表示，考虑新冠疫情因素，其可以减免被告半个月租金，并放弃2020年6月18日以后的全部租金，但对于其他时间段的租金减免不予认可。另查明，根据原告提交的电费缴纳凭证，被告2019年12月用电834度，计1,234.32元；2020年1月用电229度，计338.92元；2020年2月用电3度，计4.44元；2020年3、4月用电1度，计1.48元。本院认为，原、被告双方签订的两份《瑞都大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自身义务。现被告自2020年2月起即拖欠租金、电费、物业管理费等费用，经原告催告后仍未予以支付，其行为已经构成违约，理应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告逾期支付租金、电费、物业管理费等费用，已经超过合同约定的期限，原告根据租赁合同“如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金、其他费用及违约金外，甲方有权单方面解除本合同”之约定，向被告发送《合同解约函》解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以确认。对于合同解除时间，本院认为，合同自通知到达对方时解除，本案中被告收到原告《合同解约函》的时间为2020年6月25日，因此原、被告之间房屋租赁合同的解除时间应为2020年6月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，被告应在合同解除后，缴纳其欠付的租金、物业管理费、电费等相关费用，并根据合同约定承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付免租期租金、解约违约金，并自愿调整逾期迁移工商登记信息的违约金标准均有合同依据，且符合法律规定，本院对原告上述诉请予以支持。被告提出疫情期间无法正常使用房屋、存在损失，原告同意就此减免半个月租金(410.007平方米×3.64元×15天=22,386.38元)。本院认为，此系原告对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许，并在被告应支付的租金中予以抵扣。关于保证金，双方合同约定保证金“除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用及违约金外，剩余部分二周内无息归还”，因此考虑到双方租赁合同已经解除，对被告向原告支付的保证金，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。被告胜优公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞都投资管理有限公司与被告上海胜优教育科技有限公司就上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX层XXX单元和302B单元签订的两份《瑞都大厦租赁合同》于2020年6月25日解除；二、被告上海胜优教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞都投资管理有限公司支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的房屋租金人民币156,704.68元(已抵扣减免租金)；三、被告上海胜优教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞都投资管理有限公司支付2020年2月20日至2020年6月18日期间的物业管理费人民币35,956元、2019年12月1日至2020年4月30日期间的电费人民币1,579.16元；四、被告上海胜优教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞都投资管理有限公司支付免租期租金人民币5,241.5元；五、被告上海胜优教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞都投资管理有限公司支付解约违约金人民币127,204元；六、被告上海胜优教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞都投资管理有限公司支付以每日人民币50元为标准，计算自2020年7月11日至办理完成之日的逾期迁移工商登记信息违约金；七、原告上海瑞都投资管理有限公司于被告上海胜优教育科技有限公司履行完毕上述第二至第六项付款义务后当日返还被告上海胜优教育科技有限公司保证金人民币102,844元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,282.06元，由被告上海胜优教育科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年十二月四日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。