浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初4042号 原告：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街********。 法定代表人：吴缨。 委托诉讼代理人：高隽,浙江百元律师事务所执业律师。 被告：杭州润加艺术特长培训有限公司，住所地浙江省杭州市余杭，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道乔莫东路****327、328、329商铺 style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：楼晓。 被告：杭州嘉美昇实业有限公司，住所地杭州市拱墅区石祥路2，住所地杭州市拱墅区石祥路**双湾国际城****tyle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：刘红霞。 原告杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）与被告杭州润加艺术特长培训有限公司（以下简称润加公司）、杭州嘉美昇实业有限公司（以下简称嘉美昇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告杭州润加艺术特长培训有限公司、杭州嘉美昇实业有限公司下落不明，根据全国人大常委会发布的《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用独任制于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的委托代理人高隽到庭参与诉讼,被告杭州润加艺术特长培训有限公司、杭州嘉美昇实业有限公司经本院公告传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 乾唐公司起诉称，2018年9月14日，原告与两被告就“杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号327、328、329铺位”的商铺租赁事宜签订了《租赁合同》一份，双方对租赁期限、租金等相关费用及支付方式、违约责任作了明确约定。同时，被告杭州嘉美昇实业有限公司承诺由其对被告杭州润加艺术特长培训有限公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。后因被告杭州润加艺术特长培训有限公司拖欠上述费用累计时间长达数月，构成严重违约，原告遂于2019年10月24日向被告杭州润加艺术特长培训有限公司发送《解约函》一份，要求解除双方签订的《租赁合同》及相关补充协议并办理相应终止手续。同时要求被告杭州润加艺术特长培训有限公司支付租金、综合物业费等相关费用及相应违约金，但被告杭州润加艺术特长培训有限公司至今未支付任何款项。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及相关《补充协议》已于2019年10月25日解除，且原告无需返还被告履约保证金325764元；2.被告支付原告租金413331元；3.被告支付原告综合物业服务费292740元；4.被告支付原告租金扶持费用977283元；5.被告支付原告违约金370612.01元；6.被告嘉美昇公司对上述2-6项诉讼请求承担连带清偿责任。上述费用合计2379730.01元。7.本案诉讼费用由被告承担。 润加公司未答辩。 嘉美昇公司未答辩。 本院经审理查明： 2018年3月20日，乾唐公司（甲方）与嘉美昇公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢327、328、329铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为1428平方米，甲乙双方约定的租赁期限是8个租赁年度，自2018年4月18日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年4月18日。甲方同意在自2018年4月18日至2018年11月18日期间内给于乙方6个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年4月18日至2019年4月17日，月租金合计人民币108587元；从2020年4月18日至2021年4月17日，月租金合计人民币115103元；从2021年4月18日至2022年4月17日，月租金合计人民币122052元……。租金支付方式押三付一，先付后用。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年4月18日开始至2018年11月17日止，月租金人民币108587元，一次性支付1个月租金使用7个月。乙方应在商铺交付使用前一个月支付1个月租金，计人民币108587元，自2018年4月18日开始至2018年11月17日。其后，乙方应在每期租金到期前一个月的10号前，向甲方预付下一期的租金。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。 综合物业服务费人民币30元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年4月18日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币42840元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。 乙方应在本合同签署时，向甲方支付相当于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币325764元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。 为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币30000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。 甲乙双方同意，有乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金（金额同本合同7-1条约定的保证金金额）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。 乙方在甲方业态商铺内合法经营期间，如因非乙方可控原因导致乙方持续亏损三个月（包括）以上且乙方认为无法扭转亏损局面，乙方有权提前90天向甲方书面提出终止经营申请。双方协商同意后不予追索乙方因缺失无法持续经营而造成的违约责任。 合同还就其他事项进行了约定。 2018年9月14日，乾唐公司（甲方）、嘉美昇公司（原承租方、乙方）、润加公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》一份，约定：甲方与乙方于2018年3月20日就乙方承租编号为327、328、329商铺。自协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方的转让行为。在本协议生效后，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方形式权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受租赁合同约束。甲、乙、丙各方应对转让生效之前的行为各自承担责任，同时，丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。合同还就其他事项进行了约定。 2019年，乾唐公司（甲方）与润加公司（乙方）签订《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》一份，约定甲方给予乙方3个月免租扶持，自2019年4月1日至2019年6月30日，租金总额人民币325761元，甲方给予乙方全额减免，免租扶持期间，物业管理费、能耗费需正常缴纳；乙方应于2019年4月15日前支付前期所有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费），合计人民币451307元。经甲乙双方协商一致，甲方需承担乙方装修报损赔偿，装修报损总额108587元，在2019年7月1日至2019年9月30日期间租金（正常应缴纳租金325761元）中抵扣，剩余217174元需正常缴纳。本次免租及本条赔偿作为对乙方的一次性解决，乙方承诺以后不再提出主张。 合同签订后，润加公司向乾唐公司支付装修保证金20000元、经营质量保证金30000元及履约保证金325764元。润加公司分别于2019年4月29日支付乾唐公司200000元及2019年5月10日支付乾唐公司108587元及142720元。 2019年10月24日，乾唐公司向润加公司寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年10月25日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，腾空承租房屋，将已装修的商铺恢复原状。若贵司逾期未将商铺恢复原状，我司可代为处理或聘请第三方处理，由此发生的一切费用（估价为214200元）由贵司承担。请贵司收函后，立即支付我司垫付的钢结构楼梯费用640000元。请贵司收函后，支付至合同解除之日止（即2019年10月25日）租金413331元、综合物业服务费292740元，公共事业费580元（即电费暂算至2019年10月21日），补足此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。 本院认为，乾唐公司与润加公司签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。润加公司未按约支付租金、水电费及综合物业服务费，其行为已构成违约。 因润加公司违约行为符合合同约定的解除条件，乾唐公司向其发送解约函，解约函到达润加公司之日即2019年10月25日合同解除，因此，本院确认《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》已于2019年10月25日解除。关于乾唐公司主张的租金的诉讼请求，因乾唐公司未予抵扣其补充协议中同意抵扣的108587元，本院对该费用予以扣除，润加公司尚应支付304744元，扣除乾唐公司同意抵扣的装修保证金20000元、经营质量保证金30000元，润加公司尚应支付254744元。乾唐公司主张的物业费及不予退还履约保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以确认。 根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行，故乾唐公司要求支付租赁扶持费用977283元的诉讼请求，本院予以支持。 润加公司虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且润加公司已经支付房屋租赁保证金325764元，本院认为该部分保证金已足够弥补因润加公司违约导致乾唐公司所遭受的损失，故本院对乾唐公司的第五项诉讼请求不予支持。 按照乾唐公司与润加公司、嘉美昇公司于2018年9月14日签订的《租赁合同主体变更协议》，嘉美昇公司应对润加公司在租赁合同中的权利义务承担连带责任，故对乾唐公司要求嘉美昇公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州乾唐商业经营管理有限公司与被告杭州润加艺术特长培训有限公司、杭州嘉美昇实业有限公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》及《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》自2019年10月25日起解除； 二、被告杭州润加艺术特长培训有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司租金254744元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州润加艺术特长培训有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司综合物业服务费292740元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州润加艺术特长培训有限公司支付原告杭州乾唐商业经营管理有限公司租金扶持费用977283元，于本判决生效后十日内付清； 五、原告杭州乾唐商业经营管理有限公司无需返还被告杭州润加艺术特长培训有限公司履约保证金325764元； 六、被告杭州嘉美昇实业有限公司对上述第二、三、四项承担连带支付责任； 七、驳回原告杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25838元，由原告杭州乾唐商业经营管理有限公司负担5943元,被告杭州润加艺术特长培训有限公司负担19895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 冯 妍 二〇二〇年十二月三日 书记员 李雅婷