文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初25496号原告：重庆万友康年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路**附****。法定代表人：吴康，董事长。委托诉讼代理人：徐麒，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：段志强，男，系该公司员工。被告：曾建群，女，1966年出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，同时系被告曾健民的委托诉讼代理人。被告：曾健民，男，1963年出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆万友康年物业管理有限公司（以下简称万友康年物业公司）与被告曾建群、曾健民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万友康年物业公司的委托诉讼代理人徐麒，被告曾健民的委托诉讼代理人即被告曾建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万友康年物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告曾建群、曾健民立即支付自2011年8月1日起至2020年8月26日期间的物业管理费共11128.9元；2、要求被告曾建群、曾健民立即支付自2011年8月1日起至2020年8月26日期间的公共能源费共804.7元；3、要求被告曾建群、曾健民按照每日千分之三的标准支付因拖欠物业服务费而产生的违约金直至付清之日。事实与理由：原告与重庆旺业房地产开发有限公司签订了《前期物业管理务协议》，约定由原告对“国际公寓”进行物业管理服务，双方就物业服务内容及收费标准等进行了约定。被告曾建群、曾健民自2011年8月起，未缴纳物业服务费11128.9元、公共能耗费804.7元。原告多次进行催收，二被告均未缴纳所欠费用。二被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告曾建群、曾健民辩称，被告曾建群、曾健民缴纳了从2015年1月至2018年10月31日期间的物业管理费和公共能源费，有原告出具的收据和盖章签字的情况说明为证。对于原告要求被告曾建群、曾健民支付自2011年8月1日至2014年12月31日期间的物业费，原告拒绝缴纳的理由是物业公司对于涉案房屋屋顶漏雨修复不作为,并且因漏水对业主造成的损失也不赔偿。且上述期间的物业费已经过了三年的诉讼时效。被告曾建群、曾健民未缴纳2018年11月1日至2020年8月26日期间物业费及公共能源费是因原告在另案起诉二被告撤诉后，双方协商要求原告书面赔偿并道歉，原告至今没有回复。二被告房屋的漏水问题是从2007年开始，客厅顶上漏水严重，期间处理了多次，仍然未处理好。二被告通过原告向开发商反映漏水问题，原告与开发商之间有协议，开发商是委托原告来处理房屋的质量问题。因房屋质量问题造成的损失及业主拒交的物业费由开发商进行缴纳。房屋漏水问题在2017年12月才处理好。被告曾建群、曾健民不同意支付违约金，未缴纳部分物业费和公共能源费也不愿意缴纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：曾建群、曾健民系重庆市渝中区长江二路**房屋的权利人，该房屋的建筑面积为85.12㎡。2005年8月1日，重庆万友康年物业管理服务有限公司（乙方）与重庆旺业房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方将万友康年·国际公寓委托给乙方实行物业管理。物业服务费包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。本物业服务收费由乙方按以下标准收取：住宅：1.2元／月·㎡；住宅改为写字楼：1.5元／月·㎡；住宅改为商业：2元／月·㎡。业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量表核算，合理分摊计收，如梯道、路灯照明、光彩照明、环境用水等。房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：1、保修期内属保修范围的由甲方承担；2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。委托服务期限暂定为3年，自2005年8月1日起至2008年7月30日止，合同期满或者业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2005年8月17日，该前期物业服务合同在原重庆市渝中区房屋管理局备案。重庆万友康年物业管理服务有限公司（乙方）与重庆旺业房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同补充条款》约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：房屋及设备设施的保修计起时间、质保范围、保养完成时间等按照建设部（1998）10“关于印发《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》的通知执行；甲方授权乙方对施工单位履行保养义务情况进行监督；无乙方共同认可，施工单位的保修期满后质保金不予退付；施工单位不按规定履行保养义务时，为保证大楼业主/使用人生活工作秩序的正常，乙方可以自行请维修人员予以维修，其费用由甲方在应付施工单位的质保金中扣付给乙方。因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故时，由甲方承担责任并做善后处理。物业服务合同到期后，万友康年物业公司为涉案物业提供了物业管理服务至今。2015年1月19日，原告万友康年物业公司向曾建群邮寄了律师函进行了物业费的催收。2018年3月14日，万友康年物业公司向曾建群邮寄了律师函，对2010年12月至2018年2月期间的物业服务费进行了催收，但邮单显示拒收。2020年8月15日，万友康年物业公司通过张贴缴费通知单的形式对曾建群、曾健民未缴纳的物业服务费进行了书面催收。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、邮单记录、催费通知照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，万友康年物业公司举示了2012年至2020年部分公共能耗分摊表及发票照片，拟证明万友康年物业公司在物业服务期间据实分摊了公共水电费。曾建群、曾健民质证对上述证据的真实性不予认可。曾建群、曾健民举示了情况说明及万友康年物业公司公司出具的收款收据，拟证明缴纳了2015年1月至2017年12月的物业服务费及公共能源费合计4090元。万友康年物业公司质证对收款收据的真实性认可，但对情况说明不认可，不能达到证明目的。曾建群、曾健民另举示了万友康年物业公司出具的收款收据，拟证明缴纳了2018年1月至10月期间的物业服务费和公共能源费。万友康年物业公司质证对收款收据的真实性认可，但具体缴费以收据上的时间和金额为准。曾建群、曾健民举示了楼上业主签订的书面确认单、工作联系单、情况说明2份、漏水事件备忘，拟证明就案涉房屋的漏水问题向物业公司和开发商进行了反映并要求索赔，万友康年物业公司对案涉房屋漏水问题进行了维修，但未将房屋的门窗关紧，造成地板受水损坏。万友康年物业公司质证对上述证据的真实性不予认可。对于上述证据的认定及证明力，在本院认为中具体予以阐述。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告提交的《前期物业服务合同》约定服务期限已经届满，但原告举示的证据能够证明其为案涉小区提供物业服务的事实。鉴于原告为案涉小区提供事实服务，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准支付物业服务费。对于被告曾建群、曾健民辩称的房屋漏水问题，建设单位重庆旺业房地产开发有限公司委托原告对保修期内的保养进行监督，但原告并不是承担责任的主体，因此被告的辩称的房屋漏水问题与本案不是同一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。关于诉讼时效问题，原告提供的证据仅能够证明在2015年1月19日进行了催收，在原告未举示其他证据证明在2015年1月19日之前催收物业费的情况下，原告主张的2013年1月20日前的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。根据被告曾建群、曾健民提供的情况说明及收款收据，虽原告向被告曾建群、曾健民出具的收款收据显示计费起始时间为2009年至2010年期间的物业管理费及公共能耗费，但在情况说明中原告下属的物业管理处盖章确认被告曾建群、曾健民在2017年12月12日向原告缴纳的4090元，为2015年1月至2017年12月期间的物业服务费和公共能耗费。另原告在2018年1月、2月、5月、8月、9月、10月向被告曾建群、曾健民出具的收款收据，虽计费起始时间在2010年12月至2011年7月，但结合物业服务费应每月或每季度交纳的常识及情况说明，本院依法认定被告曾建群、曾健民已经交纳了2018年1月至10月期间的物业管理费和公共能耗费。结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，不能据此拒交物业服务费。综上，被告曾建群、曾健民应向原告支付2013年1月至2014年12月和2018年11月至2020年8月期间的物业服务费4696.6元。对于原告主张的违约金，结合本案案情及物业服务合同到期后无具体约定，故对于本案违约金的诉讼请求不予支持。关于公共能源费的诉讼请求，物业服务合同中约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量表核算，合理分摊计收。原告举示的分摊表可以证明其进行了分摊，但原告未举示缴纳公共能源费的发票原件，不能证明其向供电、供水单位缴纳了相应的公共能源费用，故原告的诉讼请求缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告曾建群、曾健民于本判决生效之日起十日内支付原告重庆万友康年物业管理有限公司2013年1月至2014年12月和2018年11月至2020年8月期间的物业服务费4696.6元；二、驳回原告重庆万友康年物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计124元，由原告重庆万友康年物业管理有限公司负担99元，被告曾建群、曾健民负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽