云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异253号案外人：李璇，女，汉族，1974年12月24日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明分行。统一社会信用代码：91530000X22602133B。营业场所：云南省昆明市西山区广福路488号。负责人：朱少彦。委托诉讼代理人：王天敏、王丽娟，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：申时富，男，汉族，1979年11月29日生，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡县。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行与被执行人申时富因金融借款合同纠纷案件的过程中，案外人李璇向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李璇提出异议请求称，请求停止执行并解除（2020）云0112执264号案件对案外人位于云南省昆明市呈贡新区房屋（合同登记号：ＣＧ2015061907295）、云南省昆明市呈贡新区乌龙片区Ａ区地下-2层630号房屋（合同登记号：ＣＧ2015061907296）的查封。事实和理由为：法院因广发银行股份有限公司昆明分行与申时富金融借款合同纠纷一案，查封了案外人上述房屋，案外人现对该执行查封行为提出异议，理由如下：案外人与申时富是朋友关系，2013年9月6日，申时富将案涉房屋的购房名额转让给案外人，双方签订了《商品房转让协议》；同年12月15口，案外人向房地产开发商昆明春都城市建设投资有限公司支付了首付款350080元（包含呈贡新区乌龙片区Ａ区地下-2层630号房屋的全款14万元和呈贡新区乌龙片区5幢23层2303号房屋的首付款21万元），因为是申时富单位的团购房，2015年6月19日，案外人同意借用申时富的名义与昆明春都城市建设投资有限公司签订了《商品房购销合同》，以申时富的名义按揭贷款支付余款。至签订《商品房购销合同》期间，案外人已经将《商品房转让协议》约定的所有剩余款项都支付给了申时富，申时富将购房合同、购房发票等所有原件交付给了案外人，案外人接房后出资装修了案涉房屋，并交付物管费、水电气费等，但由于开发商的原因整个小区一直没有办理房产证。同时，申时富收到案外人的全款后也没有将购房贷款还清，导致没有将案涉房屋过户到案外人名下，案外人对此没有过错。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第二条的规定，以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定，在本案中，案涉房屋实际是案外人“借名买房”，案外人支付了全部购房款并实际占有房屋，没有过户不是案外人的过错，案外人是案涉房屋的实际权利人。西山区人民法院于2020年2月24日查封了案涉房屋，不符合上述法律、司法解释的规定，应当停止执行并予以解除查封。申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行答辩称，首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被执行人申时富名下位于呈贡新区及呈贡新区乌龙片区Ａ区地下-2层630号房产仅为合同备案房产，并未领取权属证书，被执行人申时富名下的房屋不能过户到案外人李璇的名下，没有发生物权变动。其次，案外人李璇与被执行人申时富于2013年9月6日签订《商品房屋转让协议》，当时，该涉案房屋并不存在，故案外人依据《商品房屋转让协议》所享有的是预期性财产性权益，并非不动产物权。该涉案房屋为申时富单位团购房，只能以申时富名义购买该房屋。案外人李璇与被执行人申时富之间的《商品房屋转让协议》不具有对抗第三人的法律效力。且案外人与被执行人申时富之间的房屋买卖合同纠纷应当另案处理，不应当在本案中进行处理。申请执行人向法院申请强制执行申时富名下的房产以此清偿贷款并无不妥。其次，案外人李璇称已将全部购房款项支付完毕，其中向房地产开发商昆明春都城市建设投资有限公司支付350080元，其余款项至被执行人申时富签订《商品房购销合同》已全部支付完毕。首先，案外人所说的首付款时间为2013年12月15日，但被执行人申时富签订《商品房购销合同》的时间为2015年6月19日，在签订买卖合同前一年多交付首付款与普遍的商品房交易不符，根据案外人李璇所述，在尚未变更登记房屋权属前将全部购房款支付完毕也与普遍商品房交易习惯相悖。其次，案外人提交的收款收据及发票载明的付款人均为申时富，而非李璇，没有其他证据材料证明案外人李璇支付完毕全部购房款。案外人李璇声称该房屋已交付给自己合法使用，但根据案外人提交的材料并不能证明该房屋为李璇合法占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人提交的材料，该涉案房屋为申时富单位团购房，合同备案房屋不得转让，依据《商品房转让协议》享有的为债权，并非物权，不具有对抗第三人的法律效力。案外人也无证据证明自己已经合法占有该涉案房屋，同时也无证据证明已经支付全部购房款。被执行人申时富名下房产未能过户到案外人李璇的名下，没有发生物权变动。且案外人与被执行人申时富之间的房屋买卖合同纠纷应当另案处理，不应当在本案中进行处理。申请执行人向法院申请强制执行申时富名下的房产以此清偿贷款并无不妥。综合所述，申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行认为向法院申请执行申时富名下的房产清偿贷款为合法行为，故案外人执行异议不成立。案外人李璇为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：商品房屋转让协议一份、商品房购销合同两份、（2020）云0112执264号执行裁定书一份、收据一份、发票两份、中国工商银行转款收据一份、一份，以上证据材料均为复印件。本院查明，申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行与被执行人申时富因金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月4日作出（2019）云0112民特646号民事裁定书，该裁定确认申时富于2019年6月21日前向广发银行股份有限公司昆明分行偿还截止至2019年6月20日借款本金229641.09元、利息3840.75元、罚息269.92元、复利30.92元，共计233782.68元及相关利息，申时富自愿承担公证法律服务费500元。裁定生效后，由于义务人未按照生效裁定书履行义务，权利人向本院申请执行，本院于2020年9月16日立案执行，执行案号为（2020）云0112执264号。进入执行程序后，本院于2020年2月24日作出（2020）云0112执264号执行裁定书，裁定查封被执行人申时富名下位于云南省昆明市呈贡新区房屋（合同登记号：ＣＧ2015061907295）以及Ａ区地下-2层630号房屋（合同登记号：ＣＧ2015061907296）。案外人李璇对此不服，提出以上异议。对于案外人李璇请求停止执行并解除对涉案房屋及车位查封的异议请求，本院认为，案外人异议请求实质在于主张其对涉案房屋及车位享有足以排除执行的权利，故审查的重点在于案外人是否对案涉车位享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即不动产买受人的物权期待权能够得到保护，必须满足上述法律规定的全部条件。具体到本案中，其一，案外人提交的证据材料显示，案外人与被执行人于2013年9月6日签订的商品房屋转让协议，该协议并非房屋买卖协议而是购房名额转让协议，故无法认定案外人在本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”在涉案房屋及车位未取得权属证书的情况下，案外人仍与被执行人就预期房屋利益签订转让协议，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险，亦即案外人因自身原因导致未能办理涉案房屋及车位的产权过户登记手续。综上所述，案外人的异议请求不符合上述法律规定的无过错不动产买受人物权期待权保护条件，依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人李璇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  刘 龙审判员  郭春利二〇二〇年十二月二十九日法官助理周志良书记员阮姣姣