成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4342号 原告:四川瑞川置地有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道新街**。 法定代表人：苏琪棋，董事长。 委托诉讼代理人：韩文刚，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：张成容，女，1987年8月21日出生，汉族，住四川省西充县。 被告：高平，男，1986年6月23日出生，汉族，住四川省天全县。 原告四川瑞川置地有限公司（以下简称“瑞川公司”）诉被告张成容、高平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞川公司的委托诉讼代理人韩文刚，被告高平到庭参加诉讼；被告张成容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞川公司向本院提出诉讼请求：1、判令张成容和高平配合办理撤销商品房买卖合同签约备案登记。2、判令张成容和高平支付解除商品房买卖合同的违约金40757.8元。3、判令张成容和高平支付未及时办理案涉房屋撤销备案登记的违约金（从2019年12月5日起算，计至备案登记撤销之日止）。4、判令张成容和高平撤销房屋的预告抵押登记。5、判令张成容和高平支付律师费20000元。事实和理由：2015年1月，瑞川公司与张成容、高平签订商品房买卖合同和补充协议。双方约定，瑞川公司将其位于成都市双流区××街××段××号××幢××单元××号的房屋以407578元的价格出售给张成容、高平，张成容、高平支付首付款167578元后以按揭贷款的方式支付余款240000元。之后，瑞川公司、张成容、高平与贷款银行就贷款事宜签订借款合同，由贷款银行向张成容、高平提供240000元的贷款用以购买案涉房屋，瑞川公司为该笔借款提供连带责任保证。2018年6月，贷款银行因二人逾期未还款而宣布贷款提前到期，之后向瑞川公司发出履行担保责任通知书，要求瑞川公司承担担保责任。2019年11月，瑞川公司按合同约定的通讯地址发出解除商品房买卖合同的通知函，要求解除合同，由二人履行解除预告登记义务。庭审中，瑞川公司经询问后在第2项诉讼请求和第5项诉讼请求中选择了第2项诉讼请求予以主张，放弃第4项和第5项诉讼请求，并同意将张成容和高平应承担的违约金、该司向银行代偿的款项在二人已付房款中进行扣减，扣减后的剩余款项退还给张成容、高平；并主张，如果法院审查后认为双方所签合同未解除，则瑞川公司在本案中请求解除合同。 被告张成容未作答辩。 被告高平辩称，逾期还款属实，故愿协助瑞川公司办理注销商品房买卖合同的备案登记手续。但目前自身经济困难，无力支付该司主张的违约金和律师费。如果法院认定自身应向其支付违约金，该司主张的违约金不高，不要求调整减少。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年1月26日，张成容、高平与瑞川公司签订商品房买卖合同和对应的补充协议，由瑞川公司以407578元的价格将其开发的华腾·舒云居X号房屋出售给张成容、高平。商品房买卖合同载明，二人的通讯地址均为：武侯区金花镇金兴北路5号。 商品房买卖合同补充协议约定，1、张成容、高平于合同签订之日支付首付款167578元，余款240000元由二人向贷款银行申请个人住房抵押贷款的方式予以支付。2、如果二人未按与银行的贷款合同约定按期足额支付贷款本息，导致瑞川公司承担了担保责任，给该司造成的损失和产生的费用（含律师费、调查费、利息和诉讼费等）由二人承担。3、若因二人原因导致贷款银行从该司贷款保证金账户扣款的，二人必须在该司通知后7个工作日内全额归还代偿款项，且自该司实际代偿之日起，该司有权向其收取每日代偿款总额10%的违约金。如导致该款银行因此解除与二人的按揭贷款合同的，视为二人违约，除二人支付完毕给该司造成的全部损失和费用外，该司有权解除合同；该司解除合同的，二人还应按购房款总额的10%支付违约金，因装修等造成的损失由二人自行承担。4、买卖任一方行使合同解除权导致合同解除的，二人应在合同解除后7个工作日内会同该司办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续。若因二人单方面逾期未配合办理该手续的，除该司有权在买卖合同备案登记撤销手续办理完毕前拒绝退还购房款外，每逾期1天，二人应向该司支付购房总价款万分之一的违约金，逾期30天以上的，二人还应向该司支付购房总价款10%的违约金。5、合同和补充协议所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告等任意一种通知方式；因非该司原因导致二人未收到通知，均视为该司已履行完毕该义务。 2015年2月13日，张成容、高平、瑞川公司以及中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行签订个人购房借款/担保合同。该合同约定，中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行向张成容、高平提供240000元的贷款用以其购买华腾·舒云居X号房屋，瑞川公司为保证人，该合同项下的担保方式为阶段性连带责任保证。 上述合同签订后，张成容、高平支付首付款167578元。中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行也按约发放贷款240000元。瑞川公司于2015年2月13日将前述商品房买卖合同进行了商品房买卖合同签约备案登记（备案号为425738）。 因张成容、高平未按约归还银行按揭贷款，中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行向其宣布借款合同提前到期，要求其提前归还剩余按揭贷款本息，并要求瑞川公司承担担保责任。瑞川公司遂于2019年11月22日按商品房买卖合同所载明的二人的通讯地址向其邮寄送达了解除商品房买卖合同的通知函，并由四川省成都市蜀都公证处对此进行了公证。 2020年1月2日，瑞川公司与四川时代经纬律师事务所签订委托代理合同，委托该所作为该司的代理人，并支付律师费20000元。 2020年11月13日，瑞川公司代张成容、高平归还剩余按揭贷款本息（含复息、罚息）共计269469.53元。 另查明，瑞川公司未向张成容和高平交付房屋。 以上事实，有商品房买卖合同和对应的补充协议、个人购房借款/担保合同、个人贷款合同终止函、履行担保责任通知书、网上银行电子回单、代偿证明、商品房买卖合同摘要、公证书、委托代理合同等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，张成容、高平和瑞川公司签订的四川省商品房买卖合同（预售）和对应的补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。因双方在补充协议中就张成容、高平逾期未归还银行按揭贷款以致瑞川公司承担担保责任后的违约责任进行了约定，该约定赋予了瑞川公司享有解除合同的权利，现张成容、高平违约属实，合同约定的解除条件已经成就，瑞川公司于2019年11月22日按商品房买卖合同所载明的二人的通讯地址向其邮寄送达了解除商品房买卖合同的通知函，符合合同约定和法律规定。因双方在补充协议中就联系方式进行了约定，且二人至今未就该通知的效力提出异议，故本院认为该通知现已产生效力，双方所签的商品房买卖合同和补充协议现已解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方所签合同解除后，张成容、高平应当按照合同约定协助瑞川公司办理注销案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记，并向该司支付代偿的银行按揭贷款本息以及按合同约定的违约金。因双方就二人因逾期还款导致该司承担担保责任从而由该司解除了商品房买卖合同所应承担的违约金的计算方法进行了约定，而张成容未答辩，视为放弃抗辩的权利，高平亦不认为该违约金过高，故本院对瑞川公司主张的该项违约金407578元×10%=40757.8元予以支持。 虽然双方在合同中就二人逾期协助办理注销商品房买卖合同签约备案登记的违约金的计算方式进行了约定，即使张成容未答辩、高平亦不认为该违约金过高，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，且鉴于该司可将该房另行出售，本院认为该司主张的该项违约金过高。结合二人逾期协助办理该注销手续的持续时间，本院酌情认为该项违约金以5000元为宜。 张成容、高平已付房款（含贷款金额）共计407578元，双方解除合同后，瑞川公司应将该款返还。现该司代其清偿的贷款本息共计269469.53元，张成容、高平因逾期归还按揭款而按合同约定应向该司支付的违约金为40757.8元、逾期协助办理注销商品房买卖合同签约备案登记而应支付的违约金为5000元，上述费用共计315227.33元。瑞川公司同意将上述款项品迭后的余款直接退还给张成容、高平，其意思表示真实，为解决诉累，本院将上述款项进行品迭。故，瑞川公司应向张成容、高平退还的款项为407578元-269469.53元-40757.8元-5000元=92350.67元。 瑞川公司放弃并撤回部分诉讼请求的意思表示真实、有效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张成容、高平于本判决生效之日起五日内协助原告四川瑞川置地有限公司办理注销位于四川省成都市双流区××街道××街××段××号××栋××单元××层××号××商品房买卖合同签约备案登记（备案号为X）； 二、原告四川瑞川置地有限公司于本判决生效之日起五日内向被告张成容、高平退还92350.67元； 三、驳回原告四川瑞川置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1180元，由被告张成容、高平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞