成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初17294号 原告：成都杰城瑞吉物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区桃林街**********。 法定代表人：唐章斌，系公司董事。 委托诉讼代理人：付明忠，男，汉族，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：黄贵文，男，汉族，系公司员工，一般代理。 被告：施科，男，汉族，1975年7月5日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：严晓华，女，汉族，系被告妻子，特别授权。 原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司与被告施科物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司的委托诉讼代理人付明忠、黄贵文，被告施科的委托诉讼代理人严晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币4726.97元、水费103.02元、电费63.25元，占用资金费（垃圾清运费）292.53元，小计：5185.77元；物业管理服务费滞纳金7665.07元，水费滞纳金330.23元，电费滞纳金204.77元，垃圾清运费滞纳金474.35元，小计：8674.42元，共计13860.19元。2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告施科住成都市成华区华天阳光小区2栋1单元1904号，产权面积为86.18平方米，自2017年8月1日至2020年8月17日未缴纳物业管理费4726.97元。2017年7月31日至2020年8月17日未缴纳水费103.02元。2017年7月31日至2020年8月17日未缴纳垃圾费292.53元。共计5185.77元，多次上门催缴，拒不缴纳，直接影响公司的周转，根据《物业管理条例》第7条，业主在物业管理活动中，履行下列义务中，第五项规定，按时交纳物业管理费。根据华天阳光小区业主委员会与我公司签订的《华天阳光物业管理合同》第六章第十九条第九项规定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，乙方将按国家法律法规相关规定收取0.3%-0.5%的违约金。物业管理滞纳金7665.07元，水费滞纳金330.23元，电费滞纳金204.77元，垃圾清理费滞纳金474.35元，小计8674.42元。共计13860.19元。 被告辩称：1、对原告诉讼请求不认可，物业服务合同已被撤销，至今原告没有合同；2、小区公共收益没有公示；3、水费80余万元没有交给自来水公司，我们担心物业跑路，导致水费及滞纳金由我方承担；4、执法局已经要求原告退场，但原告仍然没有进行交接。5、小区常有被盗现象，小区脏乱差，垃圾随意堆放不清理；6、被告收房后未居住，也未出租，房子至今仍是清水房。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月8日，华天阳光第一届业主委员会和成都杰城瑞吉物业管理有限公司签订了《华天阳光小区物业服务合同》该合同载明：“第十五条、本服务合同自2017年11月8日起至2022年11月7日止。……第十七条第5项，物业管理服务费按每月每平方米1.5元向乙方缴纳。第9项业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，乙方将按国家法律法规相关规定收取0.3%-0.5%的违约金。即该合同约定业主根据华天阳光第一届业主委员会与成都杰城瑞吉物业管理有限公司签订的《华天阳光小区物业服务合同》接受成都杰城瑞吉物业管理有限公司提供的物业服务，并按时向成都杰城瑞吉物业管理有限公司缴纳相应费用。 施科系成都市成华区华天阳光小区2栋1单元1904号房屋业主，产权面积为86.18平方米，成都杰城瑞吉物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。庭审中，成都杰城瑞吉物业提供《欠费明细》，证明案涉房屋自2017年8月1日至2020年8月17日未缴纳物业服务费4726.97元。 以上事实由原被告身份信息、临时管理规约、华天阳光小区物业服务合同、华天阳光移交期间园区日常办公协调共识、华天阳光小区临时协议文件签收/房屋移交确认书、欠费清单、催费图片以及当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，施科系华天阳光小区业主，故华天阳光第一届业主委员会和成都杰城瑞吉物业管理有限公司签订的《华天阳光小区物业服务合同》对于施科具有约束力，且案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，在该合同被撤销前，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故成都杰城瑞吉物业管理有限公司要求施科支付欠缴的物业管理费具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于施科抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告履行物业服务未履行合同约定的义务有小区被盗，脏乱差现象，垃圾随意堆放不清理。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。施科若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于成都杰城瑞吉物业管理有限公司要求施科支付水费、电费、垃圾清理费以及相关违约金的主张，原告未提供相关证据证明其已垫付、代缴，且庭审中被告提供证据证明其房子是清水房，电闸、水闸都是关闭状态，没有产生水电气费，也不会产生生活垃圾费。故对于成都杰城瑞吉物业管理有限公司要求施科支付水费、电费、垃圾清理费以及相关违约金的主张，本院不予支持。 对于成都杰城瑞吉物业管理有限公司要求施科支付物业费违约金的主张，《华天阳光小区物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，乙方将按国家法律法规相关规定收取0.3%-0.5%的违约金。本案中，虽施科存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到施科逾期缴纳物业费的主观恶意小，并且原告在处理与施科之间的物业服务和物业费收取的沟通、未及时整改等方面存在过错。故对于成都杰城瑞吉物业管理有限公司要求施科支付违约金的主张，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告施科于本判决生效之日起五日内向原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司支付物业服务费4726.97元； 二、驳回原告成都杰城瑞吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73元，由被告施科承担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 范明雪