云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异204号案外人：梁纯杰，女，汉族，1991年2月25日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行。统一社会信用代码：91530100216612284A。住所地：昆明市滇池路**华夏曦岸**商铺。法定代表人：沈菁。委托诉讼代理人：吴学成，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理，代为递交和签收法律文书。委托诉讼代理人：罗金学，男，汉族，1968年6月28日生，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，特别授权代理。被执行人：云南金马源房地产开发（集团）有限公司。统一社会信用代码：91530100292111457F。住所;'>住所地：昆明市白塔路**v>法定代表人：周一平。被执行人：郭玲，女，汉族，1990年5月19日生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工行南市区支行”）与被执行人云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）、被执行人郭玲金融借款合同纠纷一案中，案外人梁纯杰向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人梁纯杰称，昆明市西山区人民法院因工行南市区支行与金马源公司金融借款合同纠纷一案,对位于昆明市进行强制执行,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”梁纯杰与金马源公司于2012年11月27日签订了合同编号为汇中（住）0128号的商品房购销合同,并于2012年11月10日付清房屋全部房款。梁纯杰在2018年5月22日办理结房手续,交清维修基金、物管费等相关所有费用,2018年7月—2019年4月进行该房屋装修,2020年2月入住该房屋,在此期间一直催促金马源办理不动产证,但该公司一直以各种理由推脱并未办理不动产证。因此，案外人提出异议请求：中止对案外人所有的位于昆明市产的执行。申请执行人工行南市区支行答辩称，一、涉案房屋的交易违背常理,申请执行人有理由怀疑梁纯杰购买房屋的真实性。首先,梁纯杰与金马源公司签订的《商品房购销合同》第六条约定,其应当于2012年11月20日以前一次性付清购房总价款665896元。与案涉房屋同一小区房屋同期单价对比,该合同约定的房屋价格明显过低。从梁纯杰提供的资料看,案涉房屋原购房者应为汪桂芬,梁纯杰与汪桂芬未签订任何交易合同,仅有汪桂芬单方面出具的承诺书以及收条。而根据梁纯杰提供的收条和付款凭证,其购房款为160万元,远远超出该房屋《商品房购销合同》约定的价格。其次,合同约定的交房时间为2012年9月30日,梁纯杰交纳购房款的时间是2012年11月10日,但合同签订时间却是2012年11月27日。上述种种情况违背常理,申请执行人有理由怀疑其购买房屋的真实性。二、涉案房屋未办理登记手续,梁纯杰明显存在过错。首先,梁纯杰提供的证据不能证明涉案房屋未办理登记手续事宜是金马源公司的原因造成,更不能证明其对此没有过错。其次,根据梁纯杰提供的材料,在梁纯杰与金马源公司签订《商品房购销合同》后,梁纯杰仅要求金马源公司办理不动产权证,并未主动要求或向金马源公司主张过办理购房备案登记。且在双方签订《商品房购销合同》后,按照实务操作应及时办理网签备案。由此可见,涉案房屋未办理登记手续,梁纯杰显然是存在过错的。三、交纳物业费、水电费等并不当然表示实际占有使用。按照我国相关法律规定及生活实际情况,物业管理服务单位提供了相应的物业管理服务,业主即应按照物业服务合同支付相应的物业服务费用,并非业主实际占有使用才需交纳相应的物业费用。其次,根据梁纯杰提供的材料,金马源公司已于2012年9月5日发出交房通知书,案涉房屋于2012年9月8日交房。2019年6月至2020年6月,在长达一年的时间内,其用水量仅为35立方米。自2019年6月至2020年1月,其每月用电量仅5度左右，其于2020年2月才入住该房屋。四、梁纯杰的异议申请没有法律依据。涉案房屋系梁纯杰从开发商处购买,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,梁纯杰所提供的材料并未证明除案涉房屋外其名下无其他用于居住的房屋。梁纯杰所提的执行异议请求并不符合该条规定的相关情形,其权利并不能排除执行。综上所述,梁纯杰所提执行异议请求不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,请求人民法院依法驳回梁纯杰的异议请求。案外人梁纯杰为支持其异议主张，向本院提交了（2019）云0112执6494号公告、承诺书、收条、汇都国际二期交款确认单、交房通知书、昆明汇都国际物业服务有限公司（费用结算票据）、证明、情况说明、家庭装饰工程预算书、云南增值税电子普通发票、燃气交易凭证、商品房购销合同各一份，收据、常住人口登记卡两份、账单明细三份、电费单四份、照片十六份，以上证据材料均为复印件。本院查明，工行南市区支行与金马源公司、郭玲金融借款合同纠纷一案，案件审理过程中，工行南市区支行向本院申请财产保全，本院作出（2017）云0112民初10378号民事裁定书，于2018年2月1日保全查封了金马源公司名下位于昆明市房屋。本院于2019年3月28日作出（2017）云0112民初10378号民事判决书，判决的主要内容为：郭玲于本判决生效后十日内归还工行南市区支行截止至2019年3月21日的借款本金755099.1元及利息84178.74元，以及上述借款本金自2019年3月22日起至实际清偿之日止的利息及欠付利息的复利（利息利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，复利的利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算）；金马源公司对第一项判决内容承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权在其保证责任范围内向郭玲追偿；案件受理费11930元，由郭玲、金马源公司连带承担。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行判决书确定的义务，工行南市区支行向本院申请强制执行，本院于2019年8月12日立案受理（2019）云0112执6489号工行南市区支行申请执行金马源公司、郭玲金融借款合同纠纷一案，上述对案涉房屋的保全查封自动转为执行查封。案件执行过程中，本院于2020年7月30日张贴腾房公告，责令相关人员于2020年8月16日前将案涉房屋腾空交由本院评估拍卖。案外人梁纯杰以其对案涉房屋享有可以排除执行的权利为由，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。金马源公司（甲方、出卖人）与梁纯杰（乙方、买受人）于2012年11月27日签订了合同编号为汇中（住）0128号的《商品房购销合同》，合同约定：乙方所购房屋为汇都中心A幢2602号房，建筑面积为83.97平方米，每平方米7930元，总金额为665896元；支付方式为一次性付款，乙方应于2012年11月20日前，一次性支付全部购房款；甲方应于2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应完成以下事项：1、支付完全部房款、配套费、维修基金、契税及其他各项税费。2、向甲方出具办理产权证登记手续的书面委托书。3、向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料（产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关材料）如乙方不能履行上述义务，甲方有权拒绝配合乙方办理产权登记手续，但该房产的所有权不发生转移。甲方在房屋综合验收通过后的180个工作日内将乙方办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交昆明市房屋产权登记部门，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。如因乙方原因造成逾期办证的，与甲方无关，责任由乙方承担。2012年9月5日，金马源公司向汪桂芬发出了案涉房屋交房通知书，汪桂芬于2012年11月进行了交房确认。2012年11月9日汪桂芬出具承诺书，称其自愿将汇都国际二期A-2602号房转让给梁纯杰，从即日起，不再拥有该房屋的所有权。后续有关该房屋的所有手续由梁纯杰办理。2012年11月10日，金马源公司出具收据，载明收到梁纯杰汇都中心A-2602号住宅房款665896元，由汪桂芬更名为梁纯杰。2012年11月10日汪桂芬出具收条载明今收到魏玲购房款（汇都国际二期A-2602）1600000元，房款已结清。中国银行的客户回单支取账号户名为魏玲，存入账户户名为汪桂芬，存入金额为1600000元。2018年5月22日金马源公司出具了收据，载明2018年5月22日收到梁纯杰A-2602号房的维修基金9070.20元，并有银行交易凭证作为印证，付款人为魏玲。昆明汇都国际物业服务有限公司于2018年5月22日出具了梁纯杰缴纳物业服务费的结算票据，显示梁纯杰缴纳了A栋2602号房2018年5月22日至2019年5月21日的物业服务费共计3325.21元；于2019年3月26日出具了请款说明载明案涉房屋因接时外墙开裂、渗水，业主于2018年装修时发现一直渗水，所以暂停施工，经业主和物业多次协调，物业同意业主对外墙进行修补，免去该业主2019年5月21日至2021年12月31日期间的物业费；于2020年7月31日出具了证明，载明汇都国际二期A-2602号业主梁纯杰从2018年5月22日起至2019年5月21日，物管费已结清。云南乾美滔博装饰工程设计有限公司于2018年7月14日出具了案涉房屋的家庭装饰工程预算书。另外，梁纯杰提供了2019年6月后缴纳案涉房屋的部分水费、电费、燃气费证据。梁纯杰还提供了两份常住人口登记卡，分别为梁纯杰、魏玲，梁纯杰与户主的关系为女，魏玲与户主的关系为妻。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系保护无过错不动产买受人的物权期待权，二十九条系保护房屋消费者的物权期待权，案外人能证明其符合任意一条的均可以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的权利。本案中，案外人梁纯杰提供的证据材料系为了证明其符合二十八条的规定，故本院依照二十八条进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件同时成立，则其主张不能成立。本案中，梁纯杰提供的证据材料不能证明其符合第二十八条的（一）、（二）、（四）项条件。首先，案外人梁纯杰与金马源公司签订了案涉房屋《商品房购销合同》，且合同签订时间在本院查封之前，但合同约定的案涉房屋价款为665896元，案外人梁纯杰实际支付价款为1600000元，远超于房屋价款，故不能证明该合同系案外人的真实意思表示，故现有证据材料不能证明该合同合法有效。其次，案外人梁纯杰未提供证据材料证明其在本院查封前，即2018年2月1日前已合法占有案涉房屋。最后，案外人梁纯杰未提供证据材料证明案涉房屋未办理过户登记非其自身原因导致。综上所述，案外人梁纯杰提交的证据材料能证明其情况不能同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其对案涉房屋不享有排除执行的权利，其异议主张不成立，其异议请求不应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人梁纯杰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  刘 龙审判员  郭春利二〇二〇年十二月三十日法官助理杨海曼书记员杨婷婷