浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初3061号 原告：干才金，男，1963年1月31日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托代理人：杨天阳，浙江金威律师事务所律师。 被告：章未民，男，1958年2月18日出生，汉族，住浙江省三门县。 第三人：三门县一鑫垃圾处理厂，住所地：浙江省三门县海游街道沙田洋（**开发区）。 投资人：叶明荣。 委托诉讼代理人：蒋开刚，三门海游法律服务所法律工作者。 原告干才金与被告章未民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，因被告章未民申请，本院依法追加三门县一鑫垃圾处理厂为本案第三人。本院于2020年12月1日公开开庭进行了审理，原告干才金及其委托诉讼代理人杨天阳、被告章未民及第三人三门县一鑫垃圾处理厂的委托诉讼代理人蒋开刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告干才金向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告章未民支付房屋租金38000元及利息，利息均按中国人民银行同期贷款利率从违约之日起计算至实际清偿之日止，其中租金10000元的利息从2020年7月5日起计算；租金5000元的利息从2020年3月26日起计算，租金10000元的利息从2020年10月1日起计算；租金13000元的利息从2020年8月30日起计算；二、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告当庭增加一项诉讼请求：判令解除原、被告之间分别于2020年3月5日、2020年3月26日、2020年4月30日签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：原告干才金与被告章未民分别于2020年3月5日、2020年3月26日、2020年4月30日签订了三份《房屋租赁协议书》，后原告按协议约定分别将坐落于三门县海游街道西区大道121号001间、002间及地下室一层7间、121号（3室2厅，面积110平方米）、121号101、102、103、104号套间出租给被告，租期均为3年。根据2020年3月5日双方签订的《房屋租赁协议书》第1条、第2条约定，2020年3月26日双方签订的《房屋租赁协议书》第1条以及2020年4月30日签订的《房屋租赁协议书》第2条、第3条的相关规定，被告已拖欠原告租金共计人民币38000元，该款经原告多次催讨，被告至今未付。 被告章未民答辩称：被告向原告租赁涉案房屋属实，原、被告签订完三份租赁协议后，被告接收了房屋并按实际需求将房屋做了防水，但是在防水做好后，第三人出现且声称要收回房屋，故后续的工作亦无法开展，且被告也无法进房屋内生产，因此，在支付完第一期房租及2500元搬家费（前任租客搬离时支付的费用）后，便再未支付。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂答辩称：涉案房产属于第三人所有，原、被告双方签订的租赁合同无效，原告未经第三人同意擅自将该房产出租给被告，损害了第三人的合法权益。故第三人在得知后，多次书面通知被告要求其停止侵占行为，但占有期间的费用，原、被告至今未向第三人支付，第三人保留相应诉权。 原告干才金反驳称：涉案房屋原告享有所有权。原告与第三人解除合伙时签订了协议，协议明确约定涉案房屋归原告所有，故原告享有出租的权利，被告应当按约支付租金，第三人的陈述与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告干才金为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《房屋租赁协议书》原件三份，拟证明原、被告双方存在租赁关系及双方约定相关权利、义务的事实。 被告章未民质证称：上述租赁协议属实，我支付了第一期租金34000元后便再未支付。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：对上述租赁协议不知情，涉案房屋归第三人所有。 证据二、《协议》原件一份，拟证明涉案房屋归原告所有，原告享有使用、收益、出租权利的事实。 被告章未民质证称：对该协议不知情，与我无关。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：对该证据真实性无异议，对待证事实有异议。该协议是对项目合作的投资内容进行约定，明确写明项目是叶明荣所有，所以签订协议前提是双方合作。协议载明原告以技术出资，第三人以厂房出资，故基于上述内容，原告对该房屋不享有所有权，双方签协议是为了项目用途而非将使用权转让给原告，所以原告对第三人房产不享有使用权和出租权。使用权是基于项目分工，在项目合作期间归原告使用，并不是归原告个人使用。 证据三、（2016）浙1022民初1989号民事判决书原件一份，拟证明涉案房屋所有权、使用权归原告所有。 被告章未民质证称：不知情，与我无关。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：该判决书案由是企业承包经营合同，并非对涉案房屋权属进行确认，跟本案讼争内容亦不同。 被告章未民为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据四、收条原件两份，拟证明租赁房屋后的花费情况。 原告干才金质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，2500元的搬家费当时明确讲明是由被告承担的，对于防水费用，与原告无关。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：对上述证据不清楚，第三人仅知道原、被告约定内容是无效的，实际上是侵害第三人的权益。 证据五、证人叶某的证人证言，拟证明涉案房屋防水、油漆项目的建设以及支付9700元工程款的情况。 原告干才金质证称：对其真实性、合法性有异议，即使是真实的也与原告无关，因为被告认可由他进行修理的。 被告章未民质证称：证人陈述属实。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂对该证据未发表质证意见。 证据六、涉案房屋照片打印件四张，拟证明涉案房屋进行防水处理但是未能使用的事实。 原告干才金质证称：该证据与本案无关联性，原告的房屋已经出租给被告，至于被告有无使用，与原告无关，故该证据不能证明被告的待证事实。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：对照片的真实性无异议。 证据七、人民调解协议书及简单纠纷调解记录复印件各一份，拟证明涉案房屋在出租给被告之前或之后，原告和第三人就涉案房屋发生了纠纷并且至今未解决的事实。 原告干才金质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，对被告待证事实有异议。通过该证据可以看出，第三人与涉案房屋无关，该房屋属于原告所有，原告享有使用、收益的权利。调解协议结果明确讲到叶明荣和干才金表示互相谅解，叶明荣属于无理取闹并且向原告道歉。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：该份证据的内容可以看出双方对该权属发生争议，公安机关建议向法院起诉解决，并非说属于原告所有。 证据八、通知原件五份，拟证明第三人不准被告生产并且要求被告搬出厂房的事实。 原告干才金质证称：该证据不能证明被告待证事实，上述通知均是第三人的单方陈述，结合相关事实，第三人属于无理取闹，第三人对涉案房屋不享有所有权。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：对其真实性无异议，确系第三人发给被告，因为被告侵占第三人的财产，侵害第三人合法权益，故要求其腾空房屋。 证据九、三门县一鑫垃圾处理厂工商登记材料复印件一份，拟证明第三人的工商登记情况的事实。 原告干才金质证称：第三人目前工商登记已注销，不能证明原告的待证事实。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂质证称：无异议。 第三人三门县一鑫垃圾处理厂为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据十、个人独资企业营业执照原件一份，拟证明三门县一鑫垃圾处理厂投资人为叶明荣，且可以看出年检到2013年11月12日。 原告干才金质证称：该证据与本案无关联性。 被告章未民质证称：没有意见。 证据十一、三门县土地登记证明原件一份，拟证明涉案房屋所有权归第三人所有。 原告干才金质证称：该证据与本案无关联性，原告事后已经与第三人达成协议，已经对涉案房屋做了明确处理，该房屋归原告所有。 被告章未民质证称：没有意见。 经过开庭审理及当事人的举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据认证如下： 证据一虽第三人称不知情，但是该证据经合同当事人即被告质证无异议，故本院对证据一予以采信；证据二被告虽称不知情，但经合同当事人即第三人质证对其真实性无异议，本院对证据二的真实性予以采信，该份证据内容显示一楼西边四间、二楼西边两间、地下**包括设备和后门小屋一间分给干才金使用。房屋不得买卖，只有使用权，双方永久不得反悔。由此可见，涉案房屋所有权并非归原告所有，原告仅拥有使用权，故本院对原告的证明目的不予采信；证据三系生效法律文书，无需质证、认证，本院对该生效法律文书所载明的事实予以认定；证据四经原告质证对其真实性、合法性无异议，第三人亦未否认其真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以采信；证据五证人证言能够与证据四互相印证，本院予以采信；证据六经第三人质证对其真实性无异议，原告亦未提出相反意见，故本院对其真实性予以采信，至于该证据能否证明被告的待证事实，本院将在说理部分予以详细阐述；证据七虽系复印件，但经原告质证对其真实性、合法性无异议，且第三人未提出相反意见，故本院对证据七予以采信；证据八系原件，且第三人亦承认该通知是其制作，对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定，至于该证据能否证明被告的待证事实，本院将在说理部分予以详细阐述；证据九、证据十，该两组证据经本院核查，第三人的营业执照系吊销并非注销，其仍有诉讼主体资格，本院对该两份证据予以采信；证据十一系国家职能部门出具，本院对其真实性、合法性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月5日，原告干才金将其坐落于三门县海游街道西区大道121号001间、002二间、121号地下室一层7间房屋出租给被告章未民，双方签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定租期为2020年3月5日至2023年3月5日，租金为每年32000元，分期支付，2020年分三期，每期4个月，第一期于3月5日支付租金12000元，第二期定于2020年7月5日支付租金10000元，第三期定于2020年11月5日支付租金10000元。后两年租金，每年付一次，先付后用。2020年3月26日，原、被告签订《租房协议书》，协议书约定原告将其坐落于西区大道121号（3室2厅，面积110平方米）租给被告，租期为3年，自2020年3月30日至2023年3月30日止。租金每半年支付10000元，先付后住。2020年4月30日，原、被告又签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将坐落于三门县海游街道西区大道121号101、102、103、104号四个套间租给被告，租期为2020年4月30日至2023年4月30日止，租金每年38000元，分期支付，2020年分三期，每期4个月，第一期定于4月30日支付租金12000元，第二期定于2020年8月30日支付租金13000元，第三期定于2020年12月30日支付租金13000元。后两年租金，每年付一次，先付后用。上述协议签订后，原告按约交付了房屋，被告亦予接收，并支付了租金29000元以及上任租客的搬家费2500元，后被告按实际需求对相应房屋做了防水、喷漆处理，支付工程款9700元。自2020年3月30日起，第三人多次以房屋所有权归其为由，要求被告归还房屋或向第三人承租，原告与第三人也因涉案房屋权属争纷多次发生争吵并由派出所调解，被告亦以房屋所有权未确定为由拒不支付剩余房租。 另查明，涉案房屋所坐落的土地的使用权人系第三人，地类为共用设施用地，使用类型为划拨。原告与第三人的投资人叶明荣于2012年11月22日签订《协议》一份，协议第一条约定：三门县一鑫垃圾处理厂项目归叶明荣所有，于干才金无关。叶明荣同意一楼西边四间、二楼西边两间、地下**包括设备和后门小屋一间分给干才金使用。房屋不许买卖，只有使用权，双方永久不得反悔。本院在2016年11月25日作出的（2016）浙1022民初1989号民事判决书中认定上述协议为原告与第三人投资人叶明荣的解除合伙协议。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案三份租赁协议是否有效；二、搬家费2500元是否应算作房租；三、若涉案三份租赁协议无效，被告是否仍需支付房租，需支付多少；四、涉案房屋中已形成附合的装饰装修物如何处理。以下本院予以详细阐述。 一、涉案三份租赁协议是否有效。本院认为，要认定涉案三份房屋租赁协议是否有效，首先要确定原告是否有权对涉案房屋进行出租，即原告是否对涉案房屋享有所有权或合法的使用、收益权利。本案中，原告虽声称对涉案房屋享有所有权，但并未向本院提交相应的房屋权属登记证明，应当承担举证不能的责任。而根据原告提交的其与第三人投资人签订的协议，协议内容明确表明了原告仅享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，物权所有权的使用权能与收益权能并不等同，而房屋出租行为系将自己拥有所有权或转租权的标的物财产转让他人经营、使用并收取利益的行为，其实质系房屋收益权，因此，原告在仅享有涉案房屋使用权的情形下无权将涉案房屋进行出租。退一步讲，即便原告对涉案房屋享有出租的权利，但涉案房屋所坐落的土地系三门县人民政府为第三人的垃圾处理项目划拨的具有公益性质用途的土地，原告亦不能改变其性质进行出租。综上，本院认定涉案三份租赁协议无效。 二、搬家费2500元是否应算作房租。本案中，原、被告双方对被告已支付的29000元系房租并无异议，至于被告支付2500元系房租还是搬家费。本院认为，下一任承租人为尽快入住、使用出租房屋而支付上一任承租人搬家费的情形符合日常实际，但该笔费用的支付目的是让下一任承租人能在合同约定的日期内更快、合理地入住、使用房屋。本案中，涉案租赁合同因原告无权出租而无效，被告已无法继续承租该房屋，其支付目的不能实现，因此该搬家费应予折抵房租，考虑到本案被告确实已实际入住房屋，因此本院从原、被告的过错程度以及被告实际承租房屋的时间酌情认定搬家费中的1945元应折抵房租。综上，本院认定搬家费中的1945元为房租。 三、合同无效，被告是否仍需支付房租，需支付多少。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告已按约将涉案房屋交付给被告，被告虽抗辩未进行生产使用，但被告承认涉案房屋其已入住，并至今在居住，因此被告实际已使用了涉案房屋，应当按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据原、被告签订合同所约定的租金标准，截至起诉之日（2020年11月2日），被告应支付的租金数额为52470.03元，但考虑到原告将权属不明的房屋出租给被告，导致第三人向被告主张权利，对被告的生产、生活造成一定影响，因此原告在本案中亦存在一定过错，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应支付原告房租36729.02元，扣除被告已支付的29000元以及折抵的1945元房租，其仍需支付5784.02元。 四、涉案房屋中已形成附合的装饰装修物如何处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告在承租涉案房屋后，按照需求做了防水及喷漆工程，上述工程总花费9700元。因原、被告之间的租赁协议租期均为三年，而被告已实际使用居住涉案房屋8个月有余，故本院酌情确认涉案房屋的防水及喷漆工程现值7545元。因本案租赁协议无效系原告无权出租涉案房屋导致，故原告为过错方，应承担上述损失。综上，本院认定涉案房屋中已形成附合的装饰装修物现值7545元，该损失由原告承担。 综上所述，原告干才金与被告章未民之间签订的三份房屋租赁协议均无效，故无须解除，因此对于原告要求解除三份租赁协议的请求不予支持。本案租赁合同虽然无效，但被告已实际占有使用了房屋，应当支付房屋占有使用费，故本院对于原告要求被告支付租金38000元的请求，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，于法无据，本院不予支持。至于原告的利息诉求，因其与被告的租赁合同均无效，故原告要求被告支付利息的诉请于法无据，本院亦不予以支持。被告虽抗辩因第三人阻扰，其无法正常使用房屋，造成了损失，但其未在法庭上明确主张，故关于被告的损失部分其可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告干才金与被告章未民于2020年3月5日签订的《房屋租赁协议书》、于2020年3月26日签订的《租房协议书》、于2020年4月30日签订的《房屋租赁协议书》无效； 二、限被告章未民于本判决生效之日起十日内腾退位于三门县××街道××号××号××室××层××号××室两厅）以及121号101、102、103、104号四个套间的房屋； 三、限被告章未民于本判决生效之日起十日内支付原告干才金房屋租赁费5784.02元，并自2020年11月3日起支付房屋占用费至实际腾退之日止（其中121号001间、002二间、121号地下室一层7间的房屋占用费按87.67元/天计算，121号（三室两厅）的房屋占用费按54.79元/天计算、121号101、102、103、104号四个套间的房屋使用费按104.11元/天计算）； 四、限原告干才金于本判决生效之日起十日内支付被告章未民装饰装修物损失7545元； 五、驳回原告干才金的其他诉讼请求。 如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费760元，减半收取380元，由原告干才金承担322.83元，被告章未民承担57.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 杨廷能 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 吴其辉 代书记员 胡 琳