安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3401号 上诉人（原审被告）：王俊峰，男，1946年6月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 被上诉人（原审原告）：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。 法定代表人：徐永平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱年生，男，该公司员工。 上诉人王俊峰因与被上诉人深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王俊峰上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、龙城物业未履行物业协议的义务，亦未履行《物业管理条例》第四十六条规定的安全保障义务。旭日天都小区并未配备安保人员，安保设备和相应监控设施不完善，小区内外人员随意进出。王俊峰放置在公共区域的个人财产亦遭受了损失。龙城物业作为物业服务企业，其亦不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护等义务，其存在明显的违约行为，损害了业主的合法权益。故龙城物业主张收取物业费用，于法无据，不应予以支持。2、龙城物业并未公示物业费收取标准，收费标准亦未经过物价部门核准。且，收取物业费的前提应系采取基本封闭或者完全封闭管理。旭日天都小区实际系开放式小区。龙城物业还擅自将小区公共区域出租，其既未向广大业主公示收益，又未将收益分配给业主，侵害了业主的知情权。3、物业服务合同虽系继续行履行合同，但每个相对独立的履行部分应当分别适用诉讼时效。故2014年11月1日-2017年4月30日期间的物业费已经超过诉讼时效，不应支持。龙城物业不履行物业服务义务，其关于收取物业费的诉讼主张如若得到支持，则会形成恶性循环。 龙城物业辩称，1、其已将收费标准向芜湖市物价局备案，并且依据物业合同约定的收费标准进行收费，其亦按照合同约定提供物业管理服务，王俊峰应当按约缴纳物业管理费用。2、王俊峰称龙城物业存在怠于履行合同义务、服务不到位等违约行为，进而拒交物业费，没有事实和法律依据。根据谁主张谁举证的原则，王俊峰应当举证证明龙城物业的违约情形，否则其应承担举证不能的法律后果。王俊峰二审提交的证据亦不能证明龙城物业未履行管理职责。即使存在一些服务瑕疵，但一般的服务瑕疵并不能成为业主拒交物业费的理由，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。3、龙城物业并未在小区公共区域进行营利行为并获益。4、王俊峰一审并未提出诉讼时效期间超过的抗辩意见，其二审以诉讼时效超过为由提出上诉，则不应得到支持。而且龙城物业在管理期间，多次通过电话、上门催费、张贴催费通知单等方式向王俊峰主张权利，构成诉讼时效的中断。 龙城物业向一审法院起诉请求：判令王俊峰支付物业管理费6037.68元(暂计至2020年4月),逾期付款利息损失838.35元(暂计至2020年4月30日),以上各项合计6876.03元(请求法院判决利息损失及违约金至实际付款日)。 一审法院认定事实：王俊峰系芜湖市镜湖区旭日天都6-12#楼2单元901室业主，房屋面积130.68平方米。芜湖市镜湖宜居投资有限公司与龙城物业签订《前期物业服务合同》，约定：由龙城物业为旭日天都小区提供物业服务，物业服务期限自2013年9月1日至2016年8月30日。2013年11月1日，龙城物业芜湖分公司（甲方）与王俊峰（乙方）签订《芜湖市“旭日天都”小区前期物业服务协议》，约定：1、物业费按1.09元/平方米/月计收，收取物业费面积为乙方物业的产权面积；2、物业费第一次交费时间为乙方房屋交付之日，预收按一年，到期后每年预收一次。2017年11月1日、2019年1月1日、2019年11月1日，芜湖市镜湖区旭日天都业主委员会（甲方）与龙城物业芜湖分公司（乙方）续签订了三份《物业管理服务合同》，约定了相关权利和义务，合同履行期间自2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2020年10月31日；其中物业费计收标准为0.7元/月/平方米。 一审法院认为，王俊峰与龙城物业之间成立物业服务合同关系，龙城物业实际履行了相关的物业管理服务义务，王俊峰也实际享受了物业服务，理应履行交纳物业费的义务。龙城物业主张王俊峰按0.7元/月/平方米的标准支付拖欠的2014年11月1日起至2020年4月30日止的物业费用，该标准未超过双方之间合同的约定，王俊峰亦未能提供证据证明上述费用业已交纳，故对龙城物业主张王俊峰支付拖欠的物业费的诉请，予以支持。王俊峰实际欠缴物业费6037.42元（130.68平方米×0.7元/月×66个月）。关于龙城物业主张王俊峰支付逾期付款利息的诉讼请求，要求业主承担逾期付款利息加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。龙城物业作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王俊峰于判决生效之日起十日内支付龙城物业物业费6037.42元；二、驳回龙城物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王俊峰负担。 二审中，王俊峰向本院提交以下证据：八张报纸报道、接处警情况登记表、四张照片，证明：龙城物业没有尽到物业管理服务的义务，旭日天都小区的物业管理状况混乱。小区门岗未设置安保人员，监控设备形同虚设，其家中多次遭遇盗窃事件而受有较大损失。且龙城物业未履行其曾允诺的帮助维修家中房门的义务。 龙城物业质证认为：上述证据不能作为王俊峰拒交物业管理费的合法依据。对报纸的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可。报警记录与本案无关，亦不能作为拒交物业费的合法依据。且小区监控设备系由开发商设计并安装，与龙城物业无关。 本院对上述证据的认证意见为：王俊峰提交上述证据意在证明龙城物业未尽到物业管理的义务。该证据是否可以支撑王俊峰拒交物业费的上诉主张，本院将在下文具体阐述。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：其一，王俊峰是否应当交纳物业管理费用；其二，王俊峰应当交纳的物业管理费的数额之认定。 关于焦点一，龙城物业与芜湖市镜湖宜居投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及龙城物业与芜湖市镜湖区旭日天都业主委员会签订的《物业管理服务合同》，均符合法律规定，对旭日天都小区业主具有约束力。故龙城物业有权按照合同约定的收费标准，向业主主张物业管理费用。故一审法院支持龙城物业关于要求王俊峰支付物业费的诉请，并无不当。王俊峰二审上诉称龙城物业并未尽到物业管理服务的义务而存在违约行为，进而其有权拒交物业费。对此本院认为，王俊峰二审提交的证据仅能证明小区物业管理存在瑕疵，其不能据此拒交物业费。故对王俊峰的上述上诉意见以及二审举证意见，本院难以采纳。王俊峰若确有证据证明龙城物业的违约行为给其造成了损失而应当承担违约责任以及龙城物业私自占有利用小区公共区域进行经营活动而获取的利益，其可另案主张权利。 关于焦点二，本案一审法院系对王俊峰公告送达传票并缺席审理，王俊峰于二审提出诉讼时效的抗辩，本院依法对此予以审查。按照市场交易惯例，物业费系以单个年度为计算、清缴期限。龙城物业在本案中主张的物业服务费用的收费期间为2014年11月1日至2020年4月30日，其并未提交充分证据证明其曾在法律规定的诉讼时效期间内向王俊峰主张过2014年11月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。故龙城物业诉请的该期间物业费用因其主张时间超过诉讼时效期间，依法不应予以支持。故王俊峰在本案中交纳的物业费期间应为2017年5月1日至2020年4月30日，金额为3293.14元（130.68平方米×0.7元/月×36个月）。 综上，王俊峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020)皖0202民初2635号民事判决第二项； 二、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020)皖0202民初2635号民事判决第一项为“被告王俊峰于本判决生效之日起十日内支付原告深圳龙城物业管理有限公司物业费3293.14元”； 三、驳回上诉人王俊峰的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由深圳龙城物业管理有限公司负担25元，王俊峰负担25元；二审案件受理费50元，由深圳龙城物业管理有限公司负担25元，王俊峰负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 戴玉海 审判员 蔡 俊 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理徐希 书记员刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；