浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15395号 原告：浙江**玛信息科技有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道绿汀路****楼**。 法定代表人：唐萄。 委托诉讼代理人：罗元林，男，1980年3月4日出生，系该。 被告：浙江越美国际轻纺商贸城有限公司，住，住所地诸暨市暨南街道暨南路**/div> 法定代表人：徐培根。 委托诉讼代理人：张志祥，男，1979年11月28日出生。 被告：诸暨市鸿美进口商品市场管理有限公司，住，住所地：诸暨市暨南街道暨南路****楼**/div> 法定代表人：冷世国。 委托诉讼代理人：毛伟行，1957年5月26日出生。 原告浙江**玛信息科技有限公司（以下至判决主文前简称为华玛公司）与被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司（以下至判决主文前简称为越美公司）、诸暨市鸿美进口商品市场管理有限公司（以下至判决主文前简称为鸿美公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭审理。原告华玛公司的委托诉讼代理人罗元林，被告越美公司的委托诉讼代理人张志祥、被告鸿美公司的委托诉讼代理人毛伟行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华玛公司向本院提起诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证金合同》；2.两被告返还原告保证金100万元及自起诉之日起至清偿之日止以100万元为基数按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：被告越美公司是诸暨环球进口商品城（以下简称“该项目”）的开发建设单位。鸿美公司是越美公司和案外人浙江鸿石进出口贸易有限公司共同设立专门负责运营该项目的公司，越美公司持有鸿美公司50%的股权。2017年10月11日，两被告与原告签订了编号为（2017)09HM009的《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证金合同》，约定两被告共同委托原告对诸暨环球进口商品城的21#、18#、14#、11#、8#楼房产独家销售代理。同时约定华玛公司向越美公司缴纳销售保证金500万元，其中第一、二批保证金合计200万元支付到鸿美公司的账户，第三批保证金通过扣留华玛公司代理佣金的方式支付。上述协议签订后，华玛公司按协议将第一批保证金100万元支付给了鸿美公司，同时启动了销售准备活动。在合同履行过程中，华玛公司发现《诸暨环球进口商品城销售代理合同》中约定的代理销售房屋均已被法院查封，且预售许可证也己过期，无法与购房客户网签商品房买卖合同。后，原告多次与两被告沟通，希望两被告能够解决上述销售障碍，但被告至今仍未能解决上述问题。根据《诸暨环球进口商品城销售代理合同》第三条第1款的约定，保证房屋能合法销售系被告的基本合同义务，现由于被告的违约行为致使销售代理工作无法进行，无法实现合同目的，被告己构成根本违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告有权解除《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证金合同》。 被告越美公司答辩称：华玛公司未按合同第四条第二点约定支付保证金，导致合同无法履行的责任在原告，同时合同委托期至2018年10月28日，故三方合同早已终止，无需解除。越美公司从未收到过原告所称的100万元保证金，故不承担返还义务。因原告华玛公司违约，故应其承担违约金。合同签订后，华玛公司未按约定交纳保证金，该违约行为导致合同无法继续履行。华玛公司和鸿美公司隐瞒越美公司擅自违规销售，而且该两公司于2017年12月9日另行签订合同，实际已经终止原三方合同。 被告鸿美公司答辩称：华玛公司所称合同因其未按约定支付保证金而无法履行。同时合同委托期至2018年10月28日，故三方合同早已终止，无需解除。华玛公司要求返还的100万元款项并非保证金而属于暂借款，且被告方已于2018年1月31日付款765027和306010元，其中包括前述100万元的利息。 本案原告围绕诉讼请求，两被告围绕各自的抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告华玛公司和被告越美公司均递交了《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及附件、《补充协议》和《保证合同》，双方对该部分证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他双方有争议的证据辨析如下： 1.华玛公司为证明其已交付100万元保证金的情况，向本院提交了杭州联合银行扣款业务自助回单，该证据显示华玛公司于2017年11月29日向鸿美公司付款100万元，对此越美公司表示其未收到该款项，鸿美公司认为该款项属于暂借款。本院认为，根据双方签订的合同，华玛公司应于2017年10月11日前支付给鸿美公司100万元，华玛公司实际于2017年11月29日向鸿美公司汇付100万元，虽然款项支付时间迟于约定时间，但两者金额一致，而且根据双方间的委托销售商品房的合同关系，华玛公司除了向鸿美公司支付保证金外并未约定其他对鸿美公司的付款义务，故结合双方签订的合同内容和华玛公司提供的杭州联合银行扣款业务自助回单足以证明该公司向鸿美公司支付的100万元属于保证金。 鸿美公司为证明其关于上述100万元属于借款的抗辩意见，向本院提交了中国银行国内支付业务收款回单和华玛公司盖章确认的相应款项的收据以及其他华玛公司出具的结算佣金收据，证据显示鸿美公司于2017年11月29日和2018年2月2日共支付给华玛公司1071037元，华玛公司于2018年1月31日出具两份相应金额的收条。鸿美公司认为其支付的上述款项用于偿还前述借款本息，而且对比其他结算佣金收据，该1071037元收据中未标记“佣金”，也可印证该款项并非用于支付佣金而是用于偿还华玛公司的100万元借款。对此，华玛公司认为上述1071037元属于鸿美公司应支付的佣金并非借款，也非保证金。本院认为，鸿美公司认为该1071037元系用于偿还借款，但两者金额不同，鸿美公司认为超出100万元部分属于利息也未提供利息计算方式，即使华玛公司出具的收据中未标记“佣金”，但同样未标记为“借款”或“保证金”，故根据上述证据无法推定鸿美公司于2017年11月29日和2018年2月2日共支付给华玛公司的1071037元系用于返还借款或返还保证金。相反，根据合同约定鸿美公司本就需向华玛公司支付佣金，华玛公司关于鸿美公司向其支付的款项属于佣金的质证意见更符合客观实际，鸿美公司提交的中国银行国内支付业务收款回单和收据等尚不足以反驳华玛公司主张。 2.越美公司、鸿美公司提交诸暨市房地产管理处发出的《责令停止销售通知书》、《公安信息》、房屋预售许可证、绍兴仲裁委员会作出的2019绍仲（诸）字第024号调解书及本院作出的（2019）浙0681民初5095号民事判决书，用以证明华玛公司与鸿美公司明知违法违规依然继续履行商品房委托销售合同，而给越美公司造成重大损失，且鸿美公司与华玛公司于2017年签订的销售代理合同应属无效等情况。对此，华玛公司认为该公司只负责销售代理，负责“拉客户”，签订购房合同的双方仍为两被告和购房人，直至2018年上半年购房人员要求备案时才发现无法备案。本院认为，（2019）绍仲（诸）字第024号调解书及本院作出的（2019）浙0681民初5095号民事判决书均未认定本案所涉合同无效，对鸿美公司与购房人签订的商品房买卖合同也只是作解除处理，故该两份法律文书不能作为认定《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及附件、《补充协议》和《保证合同》等无效的依据。继续销售已由法院查封的商品房确实属于违法违规行为，但销售商品房仅是《诸暨环球进口商品城销售代理合同》等系列合同中约定的履约行为之一，而法律并未禁止商品房查封后相应开发商与他人签订委托销售合同，禁止合同中的部分履约行为并不等同于禁止签订合同本身，故案涉商品房被查封或未取得预售许可证不影响本案合同的效力，即使本案当事人签订《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证合同》时合同所涉商品房已由法院查封，也不能据此认定上述合同无效。至于房地产管理处作出的《责令停止销售通知书》中认定的“代理公司未备案”的情况，如其所述，“备案”不同于资质许可，也不应当影响合同效力。 3.被告越美公司提交华玛公司与鸿美公司间签订的销售代理合同，认为该合同系该两方隐瞒越美公司签订，已终止三方签订的《诸暨环球进口商品城销售代理合同》，对此华玛公司和鸿美公司均认为该合同系对之前三方合同的补充。本院认为，根据合同内容显示：“本合同为诸暨环球进口商品城销售代理合同（合同编号为（2017)09HM009）的的补充合同，若此合同条款与原合同条款发生冲突以本合同为准”，虽然越美公司未参与该销售代理合同的签订，但正如合同所作表述，该合同系对之前三方合同中关于华玛公司与鸿美公司间权利义务的补充约定，并未终止原三方合同。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月，华玛公司与越美公司、鸿美公司签订《诸暨环球进口商品城销售代理合同》、《补充协议》、《保证金合同》。其中《诸暨环球进口商品城销售代理合同》约定（摘要）：越美公司、鸿美公司委托华玛公司进行诸暨环球进口商品城的21#、18#、14#、11#、8#楼房屋独家销售代理，委托期限自2017年10月27日至2018年10月28日止；为确保该项目的销售合法性，由越美公司申办有关售楼之预售许可证等法律批文，并保证其合法性和准确性……负责与客户办理签署商品房买卖合同手续，及该合同在相关政府部门的登记备案手续……；因委托销售的商铺产权属于越美公司，整体经营权委托给鸿美公司，故华玛公司需缴纳销售保证金500万元，其中200万元缴纳给鸿美公司，300万元缴纳给越美公司，应在本合同签订后3个工作日内前支付给鸿美公司100万元，售楼部交付后15个工作日内再支付100万元给鸿美公司，另300万元由越美公司在应支付给华玛公司的销售佣金中扣除，保证金到时无息退回。《保证金合同》约定（摘要）：鸿美公司为保证《诸暨环球进口商品城销售代理合同》、《补充协议》等的履行，需缴纳销售保证金500万元，其中第一笔保证金100万元由华玛公司在2017年10月11日前支付给鸿美公司，售楼部交付后15个工作日内再支付100万元给鸿美公司，……保证金留置期限为《诸暨环球进口商品城销售代理合同》履行期间，留置期限内无利息，在合同履行完毕后越美公司应在10个工作日内将该笔保证金退还。华玛公司于2017年11月29日向鸿美公司支付保证金100万元。华玛公司、越美公司、鸿美公司均认可前述合同实际履行至2018年10月28日。但越美公司认为因华玛公司未支付保证金，故不认可合同持续至2018年10月28日。2018年11月5日，诸暨市房地产管理处向越美公司送达责令停止销售通知书，认为该司存在土地、可预售部分被查封等情况，要求立即停止销售。 本院认为，华玛公司与越美公司、鸿美公司签订的《诸暨环球进口商品城销售代理合同》中约定该合同履行期限为自2017年11月1日至2018年10月28日止，那么相应委托权限也止于2018年10月28日，上述当事人间的合同关系自然到期终止，故华玛公司现要求解除《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证金合同》的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。但合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《诸暨环球进口商品城销售代理合同》及《保证金合同》中约定，越美公司应在合同履行完毕后向华玛公司返还收取的保证金，故华玛公司要求越美公司返还保证金并支付自起诉之日即2020年9月27日起至款付清日止的利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。《诸暨环球进口商品城销售代理合同》关于保证金部分仅约定“保证金到时无息退回。”，未直接注明返还义务主体，而且在保证金合同中也仅约定越美公司对保证金具有返还义务。但结合《诸暨环球进口商品城销售代理合同》关于保证金部分中其他表述，既然鸿美公司作为商铺的经营方与作为销售商铺的产权方的越美公司分别收取了华玛公司的保证金，那么当然与越美公司同样负有退还保证金的义务，这既符合合同文本文义，也符合常情常理。故本院对华玛公司要求鸿美公司对收取的保证金承担返还义务并承担迟延支付利息的相应诉讼请求予以支持。越美公司、鸿美公司辩称因华玛公司未按约定支付其余保证金，违约在先，导致合同终止履行，违约责任在于华玛公司。本院认为，越美公司、鸿美公司应向华玛公司返还保证金100万元是基于合同中关于履行期限届满越美公司、鸿美公司应退还已收取的保证金的约定，而合同中也未约定如华玛公司未缴纳全部500万保证金就不得再要求退还已缴纳保证金，况且根据审理查明华玛公司未缴纳保证金实际上并未影响合同继续履行，故华玛公司未缴清全部保证金不影响其要求越美公司、鸿美公司返还保证金。越美公司、鸿美公司还认为鸿美公司和华玛公司隐瞒越美公司非法违规销售商铺，包括华玛公司已收取的佣金均应清退给购房人。本院认为，本案未涉及华玛公司已收取的佣金，且现并无证据表明案涉合同因涉违规违法甚至犯罪而无效，故华玛公司依据合同向越美公司、鸿美公司主张返还保证金并无不当，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司、诸暨市鸿美进口商品市场管理有限公司应返还给原告浙江**玛信息科技有限公司保证金100万元，并支付自2020年9月27日起至款付清日止按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告浙江**玛信息科技有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告浙江越美国际轻纺商贸城有限公司、诸暨市鸿美进口商品市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 羽 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  胡李婷 书 记 员  钱 萍 1