江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4301号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢翔，男，1990年4月30日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：许江涛，江西理公律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张旺城，江西理公律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：江帆，男，1973年2月17日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人谢翔因与上诉人江帆房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢翔上诉请求：撤销一审判决书第一项、第二项、第三项、第四项，改判：一、解除上诉人与被上诉人于2018年10月25日签订的《房屋(店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》；二、判令被上诉人向上诉人支付至本案判决生效之日止的租金(暂计算至2020年7月31日为1107000元，其后租金按照合同约定标准计算至本案判决生效之日止）并支付滞纳金（滞纳金以每月欠付租金为基数，按每月1.5%计算，暂计算至2020年1月21日为24681.6元。其后滞纳金按上述标准计算至还清款项之日止）;三、判令被上诉人向上诉人支付五个月房屋占用期间租金44.5万元（按月租金8.9万元计算）;四、判令被上诉人恢复房屋原状并赔偿上诉人购买及租赁车位损失123000元；五、本案诉讼费由被上诉方承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在2020年1月21日未就解除案涉合同达成一致意见，原审判决认定案涉租赁合同及补充协议在2020年1月21日解除属事实认定错误，应予纠正。本案上诉人因被上诉人未按期支付租金，上诉人的委托人多次通过微信向被上诉人催收租金，上诉人的委托人于2020年1月21日向被上诉人发出的信息内容为：“如果决定不经营了，记得把二楼合同带来”，该内容并非通知被上诉人解除合同，其本意是催收，对于是否经营决定权仍在被上诉人方。且被上诉人对该信息并未作出任何回复，也未按照信息内容将合同还给上诉人。因此，该信息不能作为双方对案涉租赁合同解除达成的一致意见。对于案涉租赁合同的解除，上诉人认为，只有在本案判决生效之日，案涉租赁合同才正式解除，因此，对于租金的支付，亦应当结算至本案判决生效之日。二、因原审判决认定合同解除时间为2020年1月21日事实认定有误，进而导致认定2020年1月21日之后的滞纳金以租金48.63万元为基数计算存在错误。对于2020年1月21日之后的滞纳金，应当以每月欠付租金为基数，逐月累加，直至本案判决生效之日。判决生效后，滞纳金计算基数才不再变动。三、原审判决被上诉人向上诉人支付1个月房屋占用期间租金8.9万元远低于被上诉人违约给上诉人造成的实际损失，应予调整。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。案涉租赁合同签订的租赁期限为10年，上诉人给予了被上诉人4个月免租期，首年租金每平米50元，其后每年递增5%。根据上述约定，如案涉合同正常履行，上诉人的预期收益远远大于1个月的租金。即便在合同解除后，上诉人重新引进第三方承租案涉房屋，也因疫情原因导致引入第三方的时间周期更长，租金价格更低，同时还需要重新提供装修免租期。上诉人认为，对于上诉人的租金损失，应当按五个月计算（一个月招商期+四个月免租期）。四、被上诉人应当对案涉租赁商铺恢复原状并赔偿上诉人车位租赁及购买损失123000元。首先，对于房屋现状问题，虽然双方在交房时并未办理交房手续，但是根据租赁房屋产权证中房屋的“办公”用途、蓝图以及现场视频的砖块至少证明，案涉租赁房屋是独立且有墙面，被上诉人对案涉租赁房屋进行了破坏。同时，虽然合同中约定了被上诉人可以根据需要在不改变房屋承重结构的前提下对该房屋进行装修和改造，但该约定的前提是合同双方正常履约，合同的主要目的得到实现。但本案中，因被上诉人的违约，导致合同目的不能实现，为此，被上诉人对房屋的改变已造成上诉人的实际损失，被上诉人应当对案涉房屋恢复原状。其次，对于上诉人主张的租赁及购买车位损失123000元，原审判决认为上诉人提交的证据不足以证明购买、租赁车位的损失系由被上诉人造成。但根据案涉租赁合同，上诉人有义务向被上诉人提供地下停车位15个。上诉人于2019年1月5日向金鹏公司支付15个车位自2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金54000元已是查明事实，虽然没有直接证据证明该车位已交付给被上诉人，但是，被上诉人在合同约定的装修时间并未完成装修，更未开始经营，因此即便上诉人未向被上诉人交付该15个车位，该部分损失亦应当由被上诉人承担。对于2020年1月2日上诉人向金鹏公司租赁、购买的30个车位，根据已提供的微信聊天记录，在签订车位买卖合同后，上诉人将合同发送给被上诉人、并要求其支付拖欠租金的行为，足以证实，上诉人租赁、购买该30个车位系在被上诉人的明确要求下，为了履行案涉租赁合同而与金鹏公司签订相关合同，并支付价款，该部分直接损失也因被上诉人违约造成，亦应当由被上诉人承担。江帆答辩称：1、本案合同解除的时间应当认定为2019年7月30日，因为江帆租赁涉案房屋后，谢翔一直没有依约提供停车位，导致江帆不敢出资装修，谢翔没有提供车位的原因是因为其与父亲之间产生矛盾，涉案房屋是谢翔的父亲购买，但登记在谢翔名下，谢翔的父亲不愿意继续出资购买停车位给江帆使用，因为合同约定收取租金的人为谢翔，由于谢翔没有依约提供车位，江帆在支付了押金20万元、电增容费5万元及七个月租金以后，在2019年7月30日通过微信告知谢翔的姑姑不想再做了，且当时店铺也没有进行装修，可以直接交还谢翔，江帆还以停止支付租金行为表明了自己不再继续租赁的意愿，所以合同解除时间为2019年7月30日；2、既然解除合同的时间是在2019年7月30日，那么不存在还要支付欠付租金的滞纳金，因为没有欠付租金；3、谢翔主张2020年1月21日以后五个月租金损失，缺乏事实与法律依据，即便按照一审法院认定，合同解除时间是2020年1月21日，当时正处于疫情期间，所有商铺停产停业，不可能能够将房屋租赁出去，所以也没有产生任何损失；4、谢翔从未向江帆交付过合同约定的停车位，其向法庭提供的证据即向金鹏公司租赁车位是虚假的，江帆没有收到金鹏公司出租的15个停车位，据江帆了解，在谢翔与其父亲发生矛盾纠纷后谢翔为解决停车位问题，曾与物业公司或者开发商协商过租赁车位的问题，但没有实际履行，且江帆明确要求谢翔提供其购买的停车位，不是租赁的停车位，因为停车位的稳定性直接关系到火锅店投资的成败与否。江帆上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、五项；二、改判上诉人不需要向被上诉人支付51.48万元租金及22960.4元滞纳金；三、改判上诉人不需要向上诉人支付1个月的房屋占用期间租金8.9万元；四、改判被上诉人赔偿上诉人7个月租金628600元、押金200000元、电增容费50000元，合计损失878600元；三、本案反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：一、本案纠纷产生的根本原因是被上诉人没有依约提供地下停车位。2018年，上诉人与案外人王某达成合作意向，拟从成都引进“川江滋香”品牌的火锅店在赣州市区内经营。对于经营的具体地点，上诉人与案外人王某重点考察的是经营地点的人流量和停车的稳定、便利性。在城市中从事餐饮行业，客人停车是否便利可以决定投资的成败。涉案房屋所属的小区虽然拥有地面以及地下停车位，但是地面停车位早已不能满足小区已有商户的停车需求，还因为小区居民不满停车位给商户使用，多次发生信访、损坏地面停车场道闸以及堵路的事件；地下停车位虽然在缴纳停车费后可以临时停放，但存在不稳定性，因为一旦车位售空或者开发商为出售车位而只卖不租，则必然影响上诉人长期经营的目的。通过对赣州市区可租赁房屋的筛选，发现周边人流量大的房屋有很多，但同时能满足停车需求的很少。之所以选择涉案房屋，最重要的原因是被上诉人答应会购买（不是租赁）15个地下车位以及租赁5个地面停车位给上诉人使用，签订租赁合同后，被上诉人却因为与自已父亲发生矛盾纠纷而没有履行购买车位提供给上诉人使用的义务，这成为上诉人与被上诉人产生纠纷的根本原因。上诉人停止缴纳租金的直接原因，则是因为在2019年7月30日，涉案小区再次出现居民驾驶车辆堵住车辆出入口的情况，使得小区商户无法正常经营。所以当天上诉人便明确告知被上诉人，因车位问题不愿再继续承租涉案房屋，但被上诉人仍无动于衷，上诉人才于2019年8月份停止缴纳租金。经过测算，按照该品牌火锅店的装修标准，装修费用高达400万元左右，加上加盟费等各种费用，总投入至少需要500万元，所以上诉人与被上诉人签订涉案房屋的租赁合同后不敢贸然装修，一直在等待被上诉人落实车位的问题。一审法院却曲解《补充协议》中约定：“江帆经营期间，谢翔提供停车位20个”，一审法院认为上诉人租赁房屋后至今未对外经营，并未达到协议中约定的提供车位的条件。同时还认为即使被上诉人提供的车位不足合同约定的20个，亦不违反双方当事人的约定，租赁合同的主要标的为租赁房屋，而非车位。上诉人认为一审法院是站在普通租房用于居住的角度去审查被上诉人是否违约以及是否根本违约，没有考虑上诉人巨额投资的风险，以及停止缴纳租金的根本原因和直接原因，更没有从整体上考虑上诉人租赁房屋对车位需求的迫切性。上诉人为了能够维持合同，甚至不惜在没有得到车位，也没有开始经营的情况下持续缴纳了7个月的租金，如此已经说明了上诉人希望履行合同的诚意。所以，上诉人认为被上诉人明知停车位对经营的重要性，却不履行合同中关于停车位的约定，致使上诉人无法实现合同目的，被上诉人属于根本违约。二、被上诉人不履行合同义务在先，上诉人可以行使先履行抗辩权，即停止支付租金，更不需要向被上诉人支付违约金以及一个月的房屋占用期间租金；被上诉人应当赔偿因自己违约给上诉人造成的损失。1、上诉人在支付了7个月的租金后，在停车位仍然无法得到满足且停车道闸多次被破坏、堵路的情况下，便开始拒绝支付租金，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”所以在被上诉人违约不履行购买停车位给上诉人使用的情况下，上诉人有权拒付租金。一审法院却罔顾被上诉人违约在先的事实，判决上诉人要承担支付租金的义务，还让上诉人用自己缴纳的押金20万元冲抵了所谓的20万元违约金，该判决存在明显的偏向性。更让上诉人无法理解的是一审法院认定租赁合同在2020年1月21日已经解除的情况下，还判决上诉人向被上诉人支付2020年1月21日至2020年2月20日的租金8.9万元。首先，上诉人在2020年7月30日就通过微信告知被上诉人因为车位问题不愿意再承租涉案房屋，且涉案房屋属于敞开式的，被上诉人随时可以收回房屋，不存在交还的问题；其次，2020年1月21日至2020年2月20日是处于疫情防控，商户不能营业的期间，涉案房屋不存在租金损失的问题。2、上诉人与被上诉人2018年10月25日签订的《租赁合同》第五条第（四）款约定：“甲方提供20个停车位给乙方使用，其中露天停车场5个，甲方不收取费用（除政府有关部门收费外）,地下停车场15个。”第一条第（三）款约定：“其中四个月为装修期，甲方免收乙方四个月租金，房屋租赁自2018年9月1日至2018年12月30日为免租期。”《补充协议》第四条也约定：“乙方营业期间，甲方提供停车位20个，其中露天停车场5个，地下停车场15个，物业费由乙方支付。”也就是说，被上诉人最迟应当在2019年1月1日以后向上诉人交付停车位。但在上诉人缴纳了20万元押金、5万元电增容费以及连续7个月的租金628600元并多次催促后，被上诉人也没有依约提供停车位给上诉人，上诉人便在2019年7月30日微信告知被上诉人因车位问题不愿再承租涉案房屋，根据《合同法》第九十四条规定，上诉人有权解除合同，且被上诉人的违约行为导致上诉人不敢投入资金装修房屋，也一直没有展开经营活动，造成上诉人重大经济损失，根据《合同法》第九十七条规定，被上诉人应当赔偿被上诉人已经支出的7个月租金628600元、押金200000元、电增容费50000元，合计损失878600元。谢翔答辩称：一、本案纠纷产生的根本原因是江帆终止投资经营，并非车位不符合合同约定。首先，根据合同约定，答辩人仅需向江帆提供20个车位供其使用，并非购买。本案江帆二审上诉状中主张答辩人签订合同时答应会“购买”15个地下车位以及“租赁”5个地上车位给其使用。但根据合同原文，显然该条文约定的内容不存在地上是租赁，地下就是购买的意思。其次，合同约定的免租期截止日为2018年12月30日，约定的向江帆交付车位的时间为“经营期间”，江帆本应自2019年1月1日开始经营，2018年12月29日，答辩人为了履行合同，还向江西金鹏房地产开发有限公司租赁了地下车位15个，足以证实答辩人有能力履行交付车位的义务。但因江帆未对案涉房屋装修完毕，无法进行经营，因此双方并未办理任何交接手续。再者，合同约定的免租期是四个月，如果真如江帆上诉状所称，购买车位是决定其是否租赁案涉房屋的根本原因，显然江帆在免租期内就会向答辩人提出异议，合同中也不可能是“提供”而不是“购买”，更加不可能约定车位的交付时间是“经营期间”。如果真是因为答辩人提供的车位无法达到江帆的租赁目的，江帆不可能在免租已过后还向答辩人支付了长达七个月的租金。所以，支付七个月租金不是江帆证明履行合同的诚意，而是证明从一开始车位就不是江帆决定租赁案涉房屋的根本原因。实际上，从2019年1月21日答辩人委托人与江帆的微信聊天记录可以证实，是江帆曾向答辩人提出了不再经营的想法，更加证实本案纠纷产生的根本原因是江帆终止投资经营，并非车位不符合合同约定。二、因江帆单方退租的违约行为，导致答辩人行使合同解除权，其不仅无权行使所谓的“先履行抗辩权”，更加无权要求答辩人返还租金及押金。同时，还应当赔偿答辩人的相关损失。截止今日，案涉房屋还未出租，答辩人的损失已远超押金20万元加上一个月租金。原审判决将20万元押金冲抵违约金再赔偿答辩人一个月租金远不能弥补答辩人的实际损失。且现因疫情原因导致答辩人引入第三方的时间周期更长，租金价格更低，同时还需要重新提供装修免租期，该部分损失亦应当由江帆承担。谢翔向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》及《房屋（店面）租赁合同补充协议》；2、由被告立即腾退位于赣州市章贡区店面及第二层21间写字楼；3、由被告向原告支付租金637000元（该租金自2019年8月1日起暂计算至2020年2月29日，其后租金根据合同约定标准计算至实际恢复原状之日止），并向原告支付逾期付款滞纳金47740元（该滞纳金以每月欠付租金为基数，按每月2%计算，自2019年8月1日暂计算至2020年2月29日，其后按上述标准计算至款项清偿之日止）；4、由被告赔偿原告房屋恢复原状费用1146876.94元或由被告恢复房屋原状及购买租赁车位损失123000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。江帆向一审法院反诉请求：1、解除《租赁合同》、《补充协议》；2、由反诉被告赔偿反诉原告7个月租金628600元、押金200000元、电增容费50000元；3、本案反诉受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年10月25日，谢翔与江帆签订《租赁合同》，约定：谢翔将位于赣州市章贡区店面及第二层21间写字楼租赁给江帆，出租房屋概况为框架结构毛坯房、水电已到户（电提供容量200千瓦以上），面积为1695.14平方米；租赁期为124个月，租赁期为2018年9月1日至2028年12月30日（其中四个月为装修期，谢翔免收江帆四个月的租金），房屋租赁期自2018年9月1日至2018年12月30日为免租期；租金从2019年1月1日起计算，第22号店面及第二层21间写字楼月租金按每平方米50元计算，第二年起按上年租金的5%递增，不含开票税金，如需开票，江帆则必须按开票费用补足给谢翔（2019年1月1日至2019年12月31日租金每月为84800元，2020年1月1日至2020年12月31日租金每月为89000元）；租金按月支付，于每月的5日前支付至谢翔指定的账户；水、电由谢翔开户，江帆按时交纳水电费用、物业费及其他费用；江帆在签订合同当日向谢翔支付租金押金20万元，合同期满后江帆如数退还；江帆可以根据需要在不改变房屋承重结构的前提下对该房屋进行装修和改造，江帆添置的物品归江帆所有；谢翔提供20个停车位给江帆使用，其中露天停车位5个，谢翔不收取费用（除政府有关部门收费外）、地下停车位15个，二楼专用车位其他人不可使用，物业费由江帆支付；谢翔不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，江帆有权解除合同；江帆逾期未交纳按约定应当由江帆交纳的各项费用，并给谢翔造成严重损害的、拖欠房租累计1个月，谢翔有权解除合同；租赁期满或合同解除后，江帆应退还该房屋及附属设施；租赁期间，因江帆违反合同约定条款，谢翔有权终止合同，收回该房屋，江帆应向谢翔支付20万元违约金；江帆逾期交纳合同约定应由江帆负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的10%向谢翔支付滞纳金，如逾期支付租金，每逾期一天，则按当时日租金的2倍支付滞纳金。合同中还约定了其他事项。同日，谢翔与江帆签订《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，《房屋（店面）租赁合同补充协议》约定：谢翔将位于赣州市章贡区店面面积共计50平方米租赁给江帆使用，租期为2019年1月1日至2028年12月31日，租金为5000元／月。《补充协议》约定：租赁合同签订后，从江帆收到房屋钥匙起，物业管理费由江帆按物业公司收费标准负责及时缴纳；江帆装修，谢翔提供水电，如江帆需要增容，谢翔协助江帆到有关单位办理手续，费用由江帆负责支付5万元，剩下部分由谢翔支付；装修期间的水电费由江帆按水、电部门规定的价格交缴；江帆经营期间，谢翔提供停车位20个，其中露天停车位5个，地下停车位15个，物业费由江帆支付。合同签订后，江帆向谢翔支付了租金押金20万元、电增容费5万元。江帆于2019年8月1日起未付租金。2018年12月29日，谢翔与江西金鹏房地产开发有限公司（以下简称为金鹏公司）签订《金鹏怡和园地下车位租赁协议》，约定：金鹏公司同意将位于×××负二层15个车位出租给谢翔使用，租赁期为2019年1月1日至2028年12月31日止，每月租金4500元。合同中还约定了其他事项。2019年1月5日，谢翔向金鹏公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日的车位租金5.4万元。2019年2月24日，江帆通过微信聊天的方式向谢翔的委托人询问地下室的车位何时交付，谢翔的委托人回复：“地面上空置出十几个车位可以先停，正在走流程，答应的事情，会抓紧落实”。2020年1月2日，谢翔与金鹏公司签订《金鹏怡和园地下车位买卖协议》，约定：谢翔向金鹏公司购买×××车位30个，每车位按10万元出售给谢翔，购买车位前先租赁车位，每个车位租金按300元计算（不含物业管理费用），租赁期限为2020年1月3日至2020年12月31日；谢翔于2020年1月2日支付定金6万元，2021年1月1日前支付购买车位款30万元，2021年6月30日前支付购买车位款105万元（不含定金），剩余款项于2021年12月31日前一次性付清。合同中还约定了其他事项。2020年1月2日，谢翔向金鹏公司支付了定金6万元。协议签订后，谢翔的委托人通过微信聊天的方式将《金鹏怡和园地下车位买卖协议》发送给了江帆，并要求支付拖欠的租金。2020年1月21日，谢翔的委托人通过微信聊天的方式向江帆发出信息：“如果决定不经营了，记得把二楼合同带来”，江帆未作回复。2015年11月24日，谢翔、江帆等人在《金鹏怡和园写字楼停车场车位管理办法》上签名，载明：天之道健康会所车位20个（负责人江帆）、苹果装饰公司车位6个、诚汇通理财车位5个、义气刷肉火锅车位5个、南京银洲金融车位1个、七秒鱼车位7个。2015年7月2日，谢翔与江帆签订《租赁合同》，约定：谢翔将位于赣州市章贡区间写字楼租赁给江帆，谢翔提供20个停车位给江帆使用。合同中还约定了其他事项。2018年6月26日，谢翔与金鹏怡和园业主委员会签订《租赁场地的合同》，约定：谢翔向金鹏怡和园业主委员会租赁小区建筑退让红线区域，该场地在×××的前面，长征大道西面，以小区东门右侧路边起至南面下小区停车道口，按建筑退让红线图为准；租期从2018年7月至2023年6月。合同中还约定了其他事项。该场地中共划有停车位53个。江帆在该场地的进出口设置了道闸。金鹏怡和园的地下车位可供社会车辆停放，当地面无法停车时，江帆会安排车辆停放至金鹏怡和园的地下车位。江帆租赁的金鹏怡和园第二层21间写字楼未开业经营。另查明，案涉金鹏怡和园第二层21间写字楼未加锁。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。江帆自2019年8月1日起未付租金的行为已构成违约，江帆应向谢翔支付拖欠至2020年1月21日的租金51.48万元[（84800元+5000元）×5个月+（89000元+5000元）/30×21天=51.48万元]，并可依约解除合同、要求支付违约金20万元，该违约金可以江帆已支付的押金20万元相互抵扣，该违约金可视为双方当事人约定的合同解除违约金。结合双方的诉讼请求，双方当事人均要求解除于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》，同时结合谢翔的委托人于2020年1月21日向江帆发出信息：“如果决定不经营了，记得把二楼合同带来”的行为，可以视为谢翔于2020年1月21日向江帆作出了解除合同的意思表示，故可确认前述合同已于2020年1月21日解除，合同解除后江帆应向谢翔返还案涉房屋，虽江帆提交的证据不足以证明其已向谢翔返还房屋，但结合案涉房屋并未加锁的情况，可以认为合同解除后谢翔有条件在合理期限内对案涉房屋进行收回或对外出租以防止损失扩大，案涉房屋已无需返还，其没有在合理期限内采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院酌定原告谢翔收回房屋或对外出租的合理期限为1个月，故江帆应向谢翔参照合约约定的租金标准支付1个月的租金作为赔偿，综上，谢翔要求江帆腾退房屋并支付租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因合同于2020年1月21日解除，故江帆应向谢翔支付合同解除前拖欠租金的逾期付款滞纳金，合同中约定的滞纳金过高，一审法院酌定以每月拖欠的租金为基数，按月利率1.5%计算至还清款项之日止，即截至2020年1月21日，滞纳金为22960.4元（2019年8月滞纳金7028.4元+2019年9月滞纳金5766.4元+2019年10月滞纳金4494.4元+2019年11月滞纳金3222.4元+2019年12月滞纳金1950.4元+2020年1月滞纳金498.4元=22960.4元）。关于谢翔是否存在违约行为的问题。结合谢翔向金鹏怡和园业主委员会小区租赁建筑退让红线区域的行为、江帆对该场地的进出口设置了道闸进行控制、谢翔向金鹏公司租赁地下车位15个及江帆会安排车辆停至地下车位的行为，可以视为金鹏怡和园的地面及地下的停车位可供江帆经营使用，且车位不足并非江帆无法租赁案涉房屋经营使用的主要因素。同时，双方当事人在《补充协议》中约定：“江帆经营期间，谢翔提供停车位20个”，而江帆租赁房屋后至今未对外经营，并未达到协议中约定的提供车位的条件，即使谢翔提供的车位不足合同约定的20个，亦不违反双方当事人的约定，而租赁合同的主要标的为租赁房屋，而非车位，江帆认为谢翔未依约提供车位导致合同目的无法实现，构成违约的意见，并无事实与法律依据。因此，江帆要求谢翔赔偿租金、押金、电增容费的反诉请求，一审法院不予支持。因谢翔提交的证据不足以证明购买租赁车位的损失系由江帆造成，故谢翔要求江帆赔偿购买租赁车位的损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因合同中约定：“江帆可以根据需要在不改变房屋承重结构的前提下对该房屋进行装修和改造”，且谢翔提交的证据不足以证明案涉房屋现状与交付房屋时的状态不一致、江帆的装修行为改变了案涉房屋承重结构，故谢翔要求江帆将房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）谢翔与被告（反诉原告）江帆于2018年10月25日签订的《房屋（店面）租赁合同》、《房屋（店面）租赁合同补充协议》及《补充协议》于2020年1月21日解除；二、由被告（反诉原告）江帆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢翔支付拖欠至2020年1月21日的租金51.48万元及滞纳金22960.4元（此后滞纳金以租金48.63万元为基数，按月利率1.5%计算，自2020年1月22日起至还清款项之日止）；三、由被告（反诉原告）江帆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）谢翔支付1个月的房屋占用期间租金8.9万元（按月租金8.9万元计算）；四、驳回原告（反诉被告）谢翔的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22392元，反诉费6293元，合计28685元，由原告（反诉被告）谢翔负担11196元，由被告（反诉原告）江帆负担17489元。本院二审期间，江帆提交证据：证据一、江帆身份证复印件，证明目的：江帆的身份信息，诉讼主体资格；证据二、江帆与谢翔受托人微信聊天记录截图、截图中汽车堵路照片、道闸被拆后的照片，证明目的：1、江帆在2019年7月30日通过微信将地面停车场被小区居民用车堵住的情况告知谢翔的受托人，并催促落实停车位，在谢翔的受托人回复江帆去联系谢翔的父亲后，江帆明确表示“不想搞了”，即要求解除租赁合同；2、谢翔在准备好停车位之后才发微信让江帆补交房屋租金，说明谢翔认可江帆停止支付租金的原因是停车位问题；3、地面停车场道闸多次被小区居民拆除，地面停车场长期无法正常使用；证据三、地面停车场管理委托协议，证明目的：江帆管理地面停车场的停车杆是受其他商户委托，并非江帆控制了整个地面停车场。另江帆申请证人王某出庭作证，证明目的：江帆拟与王某合伙经营从成都市引进的“川江滋香”品牌火锅店，所以才租赁案涉店铺，该火锅店一直没有装修经营的原因是因为谢翔没有购买车位给江帆使用，导致江帆不敢投入巨资进行装修和签订加盟协议，本案纠纷的根本原因是谢翔未依约提供停车位。对证据一予以确认，对证据二、证据三的真实性予以认定，但只能反映双方协调落实停车位的事实，不能证明谢翔存在违约行为，不能达到其证明目的；对证人证言，因证人与江帆曾存在合伙关系，且其单方陈述未有其他证据予以证明，本院不予采信。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，关于双方是否存在违约行为。案涉补充协议约定，“江帆经营期间，谢翔提供停车位20个”。按照正常理解，“经营期间”应理解为上诉人江帆完成店铺装修实际开店营业的期间，而不是自租赁合同约定的四个月装修期过后开始计算营业期间，即并非自2019年1月1日起谢翔应提供20个停车位。因为合同约定此条款的目的是为保证承租人江帆经营店铺的效益，而只有在江帆承租的店铺正式营业后，停车位提供与否才对其店铺的经营效益产生影响。而根据查明事实，江帆在合同约定的四个月装修期内并未开始装修，店铺营业更无从谈起。故在案涉店铺未开始营业前江帆主张出租人谢翔未依约提供停车位，本院难以支持。况且根据谢翔提供的证据，其已向江西金鹏房地产开发有限公司签订车位租赁及买卖协议并已支付相关的租金费用，可以证明谢翔正在积极履行租赁合同约定的提供停车位的义务，江帆也无法证明谢翔将违反合同约定导致其不能达到租赁案涉店铺经营火锅店的目的。因此，江帆提出谢翔存在违约行为的主张缺乏事实依据。而江帆担心停车位不足影响其店铺经营的考虑属于经营风险，其因经营风险要求谢翔提前履行合同义务的主张没有法律依据，故江帆以谢翔未依约提供车位为由拒付租金的行为构成违约。关于案涉租赁合同何时解除。如前所述，江帆拒付租金的行为构成违约，其虽在微信聊天中向对方表明不想继续承租的意愿，但无合同约定或法律规定的合同解除权，同时江帆后续又继续与对方商谈车位落实问题，其解除合同的意思表示并不明确。因此，江帆提出合同解除的时间为2019年7月30日，本院不予支持。但可看出双方一直有商谈合同解除事宜的情况，在该前提下，谢翔的委托人所发送的信息则包含了解除合同的意思，而从案涉合同履行情况看，谢翔又享有案涉合同的约定解除权，因此，一审判决认定谢翔的委托人发送该信息的时间为案涉合同解除时间并无不当，则上诉人江帆亦应支付租金至案涉合同解除之日，并按合同约定支付拖欠租金的滞纳金。关于谢翔主张一审认定的1个月房屋占用期间租金低于其实际损失问题。谢翔解除案涉租赁合同后，可将房屋再次出租，故其主张其受到的损失包括案涉合同履行后可以获得的利益，本院不予支持。至于因疫情原因导致再次出租周期更长、租金更低等问题，因该扩大损失在双方订立案涉租赁合同时已超出合同相对方所能预见的损失，本院不予支持。并且，一审在解除案涉合同时已判决江帆向谢翔支付合同约定的20万元违约金，可以弥补谢翔因合同解除受到的损失。反而江帆上诉请求不需要向上诉人支付1个月的房屋占用期间租金8.9万元，因违约金本身具有弥补损失和惩罚性质，一审判决按合同约定判决江帆承担了20万元的违约金，再判决江帆支付1个月的租金损失不当，本院予以纠正。关于谢翔要求对案涉租赁商铺恢复原状的诉请。因谢翔未举证证明案涉商铺交付时的现状，且商铺租赁给江帆前曾出租给第三方使用，故即使房屋现状与蓝图、房产证描述不一致，也不能证明江帆对商铺进行了改造，谢翔对此应承担举证不能的法律后果。关于谢翔要求赔偿车位租赁及购买损失的诉请。因谢翔提供车位供江帆经营店铺使用是案涉合同约定的义务，而如何提供合同并未约定，据此，谢翔因履行合同义务而支出的相关费用是否必要，该相关费用是否在订立合同时相对方能够合理预见，本案中难以认定，故对于谢翔的该项诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人谢翔上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人江帆的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3613号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3613号民事判决第三项。二审案件受理费合计32804元，由上诉人谢翔负担16456元，由上诉人江帆负担16348元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜