浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初15395号 原告：孟祖钢，男，1958年10月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：吴玲娟，女，1963年9月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：张洪军、方梅，浙江冠森律师事务所律师。 被告：义乌市第二住宅开发有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道星城广场****。 法定代表人：楼虎赢，董事长。 委托诉讼代理人：傅晓云、徐旻，浙江振进律师事务所律师。 原告孟祖钢、吴玲娟为与被告义乌市第二住宅开发有限公司侵权责任纠纷一案，于2020年9月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员楼煜波于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告孟祖钢、吴玲娟的委托诉讼代理人张洪军，被告义乌市第二住宅开发有限公司的委托诉讼代理人傅晓云、徐旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟祖钢、吴玲娟向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告赔偿原告房屋价值受损款334089元、房屋征收综合补偿损失款116931.15元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。事实与理由：1991年11月，原告与义乌市第二住宅开发公司（2002年5月9日变更为义乌市第二住宅开发有限公司即被告）签署协议购买待建的义乌市××路小区××幢××号××层××商品房××幢（即现在的义乌市稠城街道化工路105号）。1994年该房屋竣工验收后，被告在1994年7月18日的竣工交付结算时要求原告支付总购房款为360949元，其中土地费用为79520元。原告按约如数支付了各项费用。双方于1994年12月6日签订了《商品房买卖交付使用合同》，被告为原告开具了360949元购房款发票。之后被告于1997年10月为原告代为办理了国有土地使用证。2011年又为原告办理了房屋所有权证。2020年6月5日，义乌市人民政府发布《关于公开征求意见的通知》，原告看到通知后，拿出国有土地使用证和房屋所有权证查看时才发现，国有土地使用权证书上记载的土地使用类型为国有划拨。为此，原告于2020年6月12日向义乌市国有土地上房屋征收管理办公室与义乌市不动产登记中心提出了土地使用权类型的更正申请，义乌市自然资源和规划局作出不予受理告知书。之后原告向义乌市行政复议局提出行政复议，从义乌市自然资源和规划局提供的行政复议答复书得知，被告出售给原告的不动产未办理过土地使用权出让手续，也未缴纳土地出让金，为此该土地使用权类型仍为国有划拨。原告认为既然被告已经向原告收取过土地费用79520元，且出售的是商品房，因此土地使用权的类型必定应是国有出让，不应是国有划拨。被告采用故意隐瞒出售给原告的不动产未办理土地使用权出让手续，也未缴纳出让金的事实，其侵权行为持续至今，存在明显故意和过错。现在原告的不动产被义乌市政府国有征收，经评估，因土地性质为国有划拨需扣减334089元赔偿款，该损失理应由被告承担。 被告义乌市第二住宅开发有限公司辩称，关于本案的案由被告认为应为房屋买卖合同纠纷。关于本案的时效被告在坚持为本案为合同纠纷的前提下，结合原告在起诉状中自认其1997年10月已办理土地使用证，故认为本案诉讼时效应按当时法律法规，自该时段起算已超过两年诉讼时效，且至今已超过20年的权利保护期。关于本案的事实，案涉的土地是被告自1986年开始征用并在1989年通过划拨方式取得，而义乌市自1991年7月才开始实施城镇国有土地使用权有偿出让。因此，案涉土地在当时根本不存在土地使用权出让问题，在此后，没有相关政府部门文件要求的情况下，被告无权就案涉土地性质进行变更，同时，在案涉的商品房买卖交付合同第八条载明甲方（被告）保证土地使用权权属清楚，但并未就权属来源的性质进行约定，因此被告认为在无合同特别约定的情况下，应当按照土地使用权取得时的原始情况来界定案涉土地使用权性质。关于结算单上的土地费用一项，被告认为该土地费用是房屋建设成本的一部分，该费用涵盖了征地费用、青苗补偿费、公共设施费、征地手续费、道路建设收费等当时应当支出的行政事业类费用，与国有土地使用权出让金无关。综上，被告认为被告已经按照合同规定，全面履行了自身的义务，不存在对原告隐瞒或者欺诈行为，请求驳回原告的诉讼请求。 原告提交的证据及被告质证意见： 1、商品房买卖交付使用合同一份（来源义乌市国土资源综合档案室，核对复印件），证明原告向被告购买位于义乌市××路小区××幢××号××层××商品房××幢。被告质证无异议。 2、义乌市第二住宅开发公司一九九四年商品房竣工交付结算单一份、发票一份（复印件），证明原告向被告缴纳包括土地费用在内的所有费用共计360949元。被告质证无异议。 3、行政复议答复书（复印件）一份，证明被告并未替原告办理土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，土地类型为“国有划拨”。被告对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。 4、房屋征收估价报告一份，证明因土地性质为国有划拨需减扣334089元，属于原告的损失。被告对其真实性、合法性没有异议，但与本案无关。 5、孝子祠区块旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（义乌市人民政府于2020年5月9日公布的网载打印件）一份，证明原告的房屋征收补偿款损失116931.15元的事实。被告对其真实性、合法性没有异议，但与本案无关。 6、案外人张英明购买房屋的造价清单二份，证明案外人后来经过诉讼之后，由被告补交了国有土地出让使用费之外的价格远低于原告实际交付的价格。被告质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，但是证明目的有异议，张英明户是集资建房，与本案的商品房买卖不同。该案中被告只向集资建房人收取极少的建房成本，而本案中的商品房买价款则是按照当时的市场行情确定。被告在与张英明结算过程中，分别开具了交付结算单、结算代收代管费两张不同的单据，代收代管费中明确载明了国有土地有偿使用费，而与本案同样的土地费用在交付结算单中也有相应的项目，只是由于两案不同的模式导致了差异，因此，该证据与本案没有关联性。 被告提交的证据及原告的质证意见： 1、关于征用东风十五组土地的付款协议书一份，证明案涉土地系由被告前身义乌县稠城镇住宅开发公司在1986年通过征用方式取得的事实。原告对其真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，原告并不知情被告土地征用的过程。 2、义政办（1991）53号文件一份，证明1991年5月份义乌市政府办公室发布对包括案涉开发项目在内的稠城镇规划区范围内的项目审批，要求等待新的土地使用政策的事实。原告对真实性没有异议，该文件是在1991年下发的，原告与被告在1994年签订商品房交付合同，被告所出售的房屋应该按照该文件来执行。 3、义乌市国土办（1991）18号文件一份，证明1991年10月12日义乌市国土局要求将案涉项目中37.5亩土地纳入土地使用制度改革范畴，案涉项目中包括原告诉争的1990年12月24日前取得的划拨土地未纳入土地使用制度改革范围的事实。原告对真实性没有异议，关联性有异议，该文件明确规定1990年12月24日划拨的可以补交土地出让金。 4、案涉小区规划图纸一份，证明原告诉争房屋土地未纳入37.5亩土地使用权制度改革范围的事实。原告对真实性没有异议，关联性、证明目的有异议，案涉房屋土地具体何时征用以及征用后具体如何操作，在规划图纸中无法显示。 本院对原、被告提供的证据认证如下： 原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院对其真实性及证明力予以认定。原告提供的证据3，是义乌市自然资源与规划局对涉案房地产用地性质的说明，即涉案房地产的性质为国有划拨，但无法证明原告的证明目的。原告的证据4、5，本院对其真实性予以确认，对原告的证明目的不予确认。原告提供的证据6，本院对其真实性予以确认，但与本案缺乏关联，故对其证明力不予确认。被告提供的证据1，该证据系被告公司存档原件，为涉案房产所在土地征用过程中的相关依据，本院对其真实性及证明力予以确认。被告提供的证据2、3系政府有关部门作出的文件，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据4，本院对其真实性予以确认。 经审理查明： 1984年10月，义乌县稠城镇住宅公司设立，性质为镇办集体企业，后该公司于1985年7月更名为义乌县稠城镇住宅开发公司，于1990年6月更名为义乌市第二住宅开发公司。2000年1月28日，义乌市稠城镇人民政府下发稠城（2000）06号关于完善义乌市第二住宅开发公司企业改制方案的决定的文件，对该公司中集体资产及承包者资产进行界定，明确由承包者楼仁智买断集体资产的方式进行改制，改制后组建有限责任公司，承继原公司的一切债权、债务。2000年2月2日，改制后组建的义乌市第二住宅开发有限公司（即被告）成立，法定代表人为楼仁智。 1986年10月，原义乌县稠城镇住宅开发公司向原稠城镇东风大队十五组征用土地3222平方米，后该公司在上述土地上建造了包括涉案房产的房屋。1994年7月18日，原义乌市第二住宅开发公司对原告孟祖钢向其购买的房屋代号为“附20#-5”，建筑面积为324.57平方米的房屋进行结算，并出具商品房竣工交付结算单一份，明确决算价为每平方米1112.08元，其中土地费为79520元，原告孟祖钢亦在该结算单上签字确认。1994年12月6日，原告孟祖钢（乙方）与原义乌市第二住宅开发公司（乙方）签订商品房买卖交付使用合同，约定：双方依照购房协议的商品房已竣工，座落于化工路小区第**第**第**房屋，建筑面积324.57平方米，决算造价每平方米1112.08元，共计360949元；乙方应在签订交付使用合同前付清房价款和有关税费，甲方保证商品房质量，并对房屋质量问题承担保修责任；自房屋交付之日起，合同所指房屋产权归乙方所有，房屋所有权证在甲方协助下由市房地产管理处统一办理；甲方保证乙方所购房屋所有权和土地使用权权属清楚；……。义乌市房地产交易市场管理所在上述合同落款处标注同意鉴证，并盖章确认。原告支付房款后，原义乌市第二住宅开发公司于1994年12月7日向原告孟祖钢出具了金额为360949元的购房发票一份，并将涉案房屋交付给原告孟祖钢使用。1997年10月31日，涉案房屋办理了土地证，登记的土地使用权人为原告孟祖钢，土地使用权面积73.4平方米，载明土地使用权类型为国有划拨。2011年2月23日，涉案房屋办理了房屋产权证，登记权利人为两原告共有。2020年，因城市有机更新建设，义乌市人民政府对包括涉案房屋在内的孝子祠区块国有土地上房屋进行征收。2020年9月2日，因征收需要，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案房产进行评估，房屋评估价值为7035957元，已扣减土地类型差价334089元。 本院认为，原义乌市第二住宅开发公司改制为义乌市第二住宅开发有限公司，根据改制相关文件规定，原义乌市第二住宅开发公司的债权、债务由改制后的企业，即被告义乌市第二住宅开发有限公司承继。根据原义乌市第二住宅开发公司与原告孟祖钢签订的商品房竣工交付结算单及交付使用合同的约定，①涉案房屋土地使用权虽为划拨，但房屋所有权及土地使用权权属清楚，符合合同约定的交付条件；②划拨用地也需要从集体征用，也需要付出征用补偿费、安置费等土地费用，故结算单中列明的土地费用不能认定包括土地出让金；③涉案房屋在1997年就已进行不动产登记，办理了权属证书，故应当认定原义乌市第二住宅开发公司已经履行完合同约定的义务。再则，我国的国有土地有偿使用制度改革在上世纪九十年代才开始，义乌作为这项改革的试点单位在1991年才出台相关文件，而涉案房产所属的土地在改革之前就已通过划拨取得并陆续进行了开发；另外，我国的城市房地产管理法在1995年才开始施行，当中规定了房地产开发用地的土地使用权出让制度，而涉案的房屋在上述法律出台之前就已经开发并转让，故不能因涉案房屋称“商品房”就认定其土地使用类型就必须是出让用地。庭审过程中，原告认为被告没有为原告补交土地出让金导致涉案房屋在征收过程中价值贬损，属侵权行为，并因此主张被告承担赔偿责任。对此，本院认为，被告是否有义务给原告补交土地出让金属于双方房屋买卖合同履行的范畴，发生的纠纷系合同纠纷，至于被告是否有该项义务，前文已作相关论述。现原告坚持以侵权为由提起诉讼，因涉案房地产原始取得的土地使用权类型就是国有划拨用地，原告于1997年取得土地使用权证亦明确载明国有划拨的土地使用权类型，根据现有证据，被告自始不存在侵害原告房屋不动产物权的行为。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告孟祖钢、吴玲娟的诉讼请求。 案件受理费4475元，由原告孟祖钢、吴玲娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼煜波 二〇二〇年十二月十三日 书记员  陈雪姣