江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4736号上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：兴国县兴国大道**。法定代表人：苏穗，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：钟秀琴，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：李金代，男，1976年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈泽鑫，北京京师（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司因与被上诉人李金代房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人无需支付被上诉人逾期交房违约金189804.47元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不存在逾期交房的损失，其要求上诉人支付逾期交房违约金189804.47元没有事实及法律依据。被上诉人向上诉人购买的涉案商铺为金福花园半山国际2号×××，被上诉人就涉案商铺与上诉人签订《赣州市商品房买卖合同》后将该商铺委托给案外人赣州金福物业服务有限公司经营管理，经营管理期限自2015年1月9日至2020年1月8日，前三年（2015年1月9日至2018年1月8日）的租金收益为409276元，第四年（2018年1月）起按每月15158元收取租金。后因案外人赣州金福物业服务有限公司未按合同约定支付租金，被上诉人将赣州金福物业服务有限公司诉至兴国县人民法院，上诉人在一审庭审时也提交了相关的起诉材料，被上诉人对起诉租金收益并无异议，兴国县人民法院审理后作出（2020)赣0732民初2023号民事判决书，该判决书认定案外人赣州金福物业服务有限公司已支付被上诉人2015年1月9日至2018年1月8日的租赁收益409276元，并判决赣州金福物业服务有限公司支付被上诉人2018年1月9日至2020年1月8日的租赁收益363792元。上诉人逾期交付涉案商铺所致被上诉人的损失系被上诉人不能按期使用、占有商铺的使用利益损失，被上诉人常年在上海居住、经商，其该部分使用利益损失主要为商铺出租所得利益。上诉人一审庭审时提交的被上诉人起诉案外人赣州金福物业服务有限公司委托合同纠纷一案中的商铺租金包含了上诉人逾期交房至被上诉人收房期间（2017年1月1日至2019年10月16日）的租金损失，且（2020)赣0732民初2023号民事判决书也支持了被上诉人该期间的租金收益。上诉人认为合同之所以约定违约金是为了弥补守约方所遭受的损失，上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为商铺使用收益的损失，现在该损失已经在另案中得到弥补，即上诉人逾期交房的行为未给被上诉人造成经济损失，一审法院判决上诉人仍需支付被上诉人逾期交房违约金189804.47元无疑让被上诉人获得双重补偿，有违公平原则，应依法予以改判。另外，被上诉人并未提交涉案商铺的购房款转入上诉人账户的银行转账记录，仅提供了收据，存在涉案商铺系以房抵债的可能，故应查明被上诉人与上诉人之间是否存在借款关系，是否以房抵债及该抵偿行为是否真实、合法，查清前述事实与本案的审理结果存在重大利害关系，请求二审法院依法查明。退一步说，即使要计算被上诉人的逾期交房违约金，上诉人主张的因灾害性天气免除378天的违约责任属于《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第七条规定的法定免责事由，上诉人也提交了兴国县气象局出具的《证明》，一审法院未核减该378天的违约天数属适用法律错误，应依法改判。二、被上诉人与案外人赣州金福物业服务有限公司委托合同纠纷一案【（2020)赣0732民初2023号】，案外人赣州金福物业服务有限公司已提出上诉，涉案逾期交房违约金应否支付与该案的最终审理结果具有关联性。为使相互关联两案获得公正处理，恳请将两案合并审理，以公正裁判。被上诉人李金代答辩称：1、上诉人逾期交房事实清楚，根据赣州市商品房买卖合同，其依法依约承担逾期交房的违约责任，如果商品房买卖合同所约定的最基本的双方违约责任都无法履行的话，对于所有的购房者来说，也是不公平的。因上诉人未按照合同约定期限履行房屋交付义务，按照合同约定，其至少承担违约金不低于189804元，被上诉人认为一审法院认定上诉人应当承担违约金是没有任何问题的，被上诉人没有异议。2、涉案合同是上诉人提交的格式合同，约定的违约金也不足以赔偿被上诉人所有损失，根据上诉人提交的部分证据和材料可以看出，被上诉人因为上诉人的逾期交房直接造成其房租损失不低于70余万元，在另案中，物业公司直接以房屋未交付为理由抗辩向被上诉人支付租金，再者，上诉人作为赣州金福物业有限公司的关联公司，以套路的方式致使被上诉人无法获得租金及违约交付房屋的不当行为，请求法院予以制止。3、上诉人要求因灾害天气减免的主张无任何依据，首先，上诉人提交的证明是当地气象局基于上诉人代理律师事务所所申请出具的，该证明缺乏客观性，证明中载明的灾害性天气包含内容不属实，雪、霜冻、大风大雾不一定构成灾害性天气，也不影响开发商施工，属于上诉人在房产开发过程中应当预知的天气状况，不应形成对交房时间的抗辩。即便考虑一些天气状况对施工影响，也只能对合同签订后房屋约定交付前的状况考虑，本案上诉人所陈述的相关天气状况明显不符合相关审判精神的要求。综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能得到法院支持，请法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李金代向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金569413.41元：2、依法判令被告向原告支付合理维权费用10000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月9日，原告李金代向被告赣州华隆房地产开发有限公司支付购买被告开发的半山国际2号×××房屋并支付房屋购买款1864484元，被告开具收据后，双方于2015年1月10日订立合同编号×××的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告半山国际2号组团B2号楼D11号房屋，房屋总价为1864484元，原告应于2015年1月9日前支付房屋全部房价款，被告应于2016年12月31日前向原告交付该房屋；除不可抗力外，被告如逾期交房在30日之内，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同订立后至2016年12月31日，被告未将上述原告所购买的房屋交付给原告；2019年10月12日，被告书面通知原告于2019年10月16日办理收房手续，如未能在通知规定时间内办理收房手续，则视为被告已于2019年10月16日将房屋交付;原告于同年10月14日收到该通知。自此至2020年6月原告诉讼一审法院前，原告未请求被告支付逾期交房违约金等其他相关损失。一审法院认为，原告李金代与被告赣州华隆房地产开发有限公司于2015年1月10日订立的合同编号×××《赣州市商品房买卖合同》成立且生效。双方应信守合同。原告已信守合同，被告未按合同约定的期限交付原告购买的房屋，已违约，依法应承担违约责任。原、被告订立的合同编号×××《赣州市商品房买卖合同》已约定被告按全部房价款每日万分之一向原告支付违约金的违约责任承担方式，该方式并不违法，应从其约定。原告诉求被告按照全部房价款每日万分之三的标准向原告支付逾期交付房屋违约金，一审法院不予采纳。原告诉求被告支付合理维权费用10000元，双方订立的合同编号×××《赣州市商品房买卖合同》并无此约定，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告虽然未在原、被告订立的合同编号×××的《赣州市商品房买卖合同》约定的期限内交房，但其仍在履行该合同，且在2019年10月12日还书面通知原告于2019年10月16日办理收房手续；据此，原告请求被告支付逾期交房违约金等相关损失的诉讼时效应自2019年10月16日起即义务人之日起计算，自此计算至原告诉讼之日即2020年6月未满三年，被告提出原告请求被告支付逾期交房违约金等相关损失已超过法定诉讼时效三年的抗辩主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司支付原告李金代逾期交房违约金计人民币189804.47元[房屋总价款1864484元×1018日（2017年1月1日至2019年10月16日）×日万分之一]；二、驳回原告李金代的其他诉讼请求；三、本案给付内容，限判生效后十日内履行完毕。案件受理费9594元，原告李金代已预交，由原告李金代负担6362元，其余由被告赣州华隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交新证据：兴国县法院作出的（2020）赣0732民初2023号民事判决书，证明目的：被上诉人不存在逾期交房的损失。本院对该证据予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明事实：李金代诉赣州金福物业服务有限公司委托合同纠纷一案，兴国县人民法院作出（2020）赣0732民初2023号一审判决，认定赣州金福物业服务有限公司以前三年租金抵扣购房款的方式向李金代履行了支付前三年租金409276元的义务，并判决解除双方签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》，由赣州金福物业服务有限公司向李金代支付2018年1月9日至2020年1月8日的房屋租金363792元及相应的违约金。赣州金福物业服务有限公司不服一审判决，上诉至本院。本院于2020年12月15日作出（2020）赣07民终4518号终审判决，予以维持。其他事实和一审查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，上诉人确存在逾期交房的事实，本应按合同约定承担相应的违约责任。但因被上诉人在购买案涉房产后，将案涉房产委托案外人赣州金福物业服务有限公司经营管理，在未交付案涉房屋的情况下，其按合同约定应得的租金已得到法院判决的支持。在此情况下，从常理理解，在委托经营管理期间，上诉人则应将被上诉人的案涉房屋交付给案外人赣州金福物业服务有限公司，至于是否交付或能否交付，属上诉人与案外人之间的关系，被上诉人在委托经营管理期间按合同约定收取租金，则其权益未受侵犯。也就是说被上诉人与案外人签订了委托经营管理协议，则隐含委托上诉人将房屋交付给案外人的意思表示，在此期间交房是否逾期和被上诉人则无直接的关系。另外，被上诉人在另案中已获得了所购商铺的返租租金，即使存在逾期交房，在委托经营管理期间，被上诉人并不存在损失，而违约金起的主要作用就是弥补守约方的损失，在被上诉人损失已得到弥补，损失基本不存在的情况下，要求上诉人承担违约责任对上诉人不公平。因此，本院对上诉人的上诉请求予以支持。本院虽支持了上诉人的上诉请求，但因导致本案的发生确因上诉人逾期交房的事实，对二审案件受理费应由上诉人承担为宜。综上所述，上诉人赣州华隆房地产开发有限公司的上诉请求能够成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省兴国县人民法院（2020）赣0732民初2022号民事判决；二、驳回被上诉人李金代全部一审诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4096元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜