江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4093号上诉人（原审被告）：江苏邻里之家商业管理有限公司，住所地镇江市润州区王家巷农贸市场。法定代表人：盛颔。委托诉讼代理人：夏骏，该公司员工。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。负责人：陈玉。委托诉讼代理人：张洪，朱未萍，江苏法舟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张志鹏，男，1970年5月2日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玉，女，1981年11月1日生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:无锡鑫雅商贸市场管理有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇雅西社区。法定代表人:金钰康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺煌，葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。原审被告：李红灯，男，1967年12月11日生，汉族，住盱眙县。原审被告：常州市好邻里商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇吾悦广场****。法定代表人：陈红梅，该公司执行董事兼总经理。上诉人常州市好邻里商业管理有限公司（以下简称邻里之家公司）、常州市好邻里商业管理有限公司无锡分公司（以下简称好邻里无锡公司）、张志鹏、陈玉因与被上诉人无锡鑫雅商贸市场管理有限公司（以下简称鑫雅公司）、原审被告常州市好邻里商业管理有限公司（以下简称好邻里公司）、李红灯房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邻里之家公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判其不承担任何责任或者将本案发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清，其与涉案租赁合同并无实质关系。2016年5月29日，其的确与鑫雅公司签订了一份《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》，但该份租赁合同实际是由其原股东张志鹏为了尽快与鑫雅公司达成租赁意向、擅自使用其的公章，其与鑫雅公司之间并未租赁意向。2017年5月9日的《补充协议二》，实际上进一步确认了由张志鹏、陈玉、李红灯三人成立新公司无锡维众商业管理有限公司（以下简称维众公司）来履行租赁合同事宜，这也进一步印证了其并非涉案租赁合同相对方的事实。2、鑫雅公司在整个租赁合同的签订、履行过程中均明知实际租赁关系是张志鹏、陈玉、李红灯成立的新公司，而并非其乃至好邻里公司、好邻里无锡公司。针对《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》，鑫雅公司在2017年5月9日《补充协议二》生效之后，于2017年5月16日向陈玉返还了租金，而非向其返还，这也进一步印证了鑫雅公司对于合同相对方是谁是明知的。3、鑫雅公司在案涉房屋租赁合同中的相对方应为维众公司。根据《补充协议二》，各方均确认有关租赁合同履行的相关权利义务应由张志鹏、李红灯、陈玉成立的维众公司来承担。二、一审判决认定导致租赁合同解除的原因，缺乏事实依据。租赁方未按照合同约定履行支付租金的义务，鑫雅公司未能按照租赁合同约定配合办理符合要求的工商登记手续，双方的行为均对合同的履行产生了重要的不利影响。同时，一审法院滥用自由裁量权，随意对合同条款进行违背初衷的理解和解释，导致最终做出了错误的判决，恳请二审法院能够在查明案件事实的基础上依法予以纠正。好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，依法改判驳回鑫雅公司一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。事实和理由：一、本案适格的主体应当为维众公司。首先，《鑫雅市场租赁合同》《补充协议二》系合同当事人真实的意思表示，不存在违法无效的情形，因此在合同、协议未被解除之前对当事人各方均有约束力。其次，《补充协议二》第二条约定，因戊方张志鹏、陈玉、李红灯将在本合同签订后成立新的公司以便更有效的使用出租房屋，在戊方新公司成立之日起由新公司继续履行原2016年5月29日由甲方与乙方(邻里之家公司)签订的《鑫雅市场租赁合同》。由此可知，鑫雅公司明确同意在张志鹏、陈玉、李红灯所设立的新公司成立后，由新公司继受《鑫雅市场租赁合同》所约定的全部权利与义务，成为合同的相对方，此时，邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡分公司、张志鹏、陈玉、李红灯不再作为合同主体。再次，2019年6月24日，张志鹏、李红灯、陈玉三人成立维众公司，维众公司成立于《补充协议二》解除之前，根据合同第二条的约定，维众公司已经成为合同的主体，并且无需鑫雅公司同意。因此，维众公司成立后，告知了鑫雅公司其承接经营鑫雅市场、履行《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》约定的权利义务这一事实，并无不妥，亦不需要鑫雅公司同意，鑫雅公司不能因为双方有矛盾而否定维众公司承接经营的权利。一审否定维众公司承接经营鑫雅市场，无任何事实和法律依据。2019年7月9日，鑫雅公司提起本案诉讼之前，陈玉、张志鹏、邻里之家公司、好邻里公司、李红灯等已因维众公司依据《补充协议二》的约定承接经营鑫雅市场，而退出租赁。其方并不是本案的适格的被告。二、一审认定其构成违约没有事实和法律依据，事实上是鑫雅公司构成违约在先，其拒绝履行合同支付租金义务于法有据。根据《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》第五条第3款和第4款，鑫雅公司有协助、配合其合法经营鑫雅市场的义务。其无法申领含“市场设施租赁与管理服务经营范围”的营业执照，是因为同一经营地点只能注册一家含有上述经营范围的企业。为实现合同目的，促使鑫雅市场得以合法、完善经营，其多次与鑫雅公司协商解决其合法经营的问题，但鑫雅公司并未予以协助与配合，导致其一直处于违法经营鑫雅市场的状态之下，已经严重违背了合同目的以及合同第5的相关约定，构成违约。三、在其申请调取证据，一审未调取径直驳回其的反诉请求，无事实和法律依据。首先，其主张的是鑫雅公司利用其投资的改造、装修、装饰、设施设备而向雅西社区申请租金减免的优惠，依据《鑫雅市场租赁合同》的约定，应当属于其享有，鑫雅公司不得截留、占用。其的主张并不是要求鑫雅公司直接承担其改造、装修、装饰、设施设备等等费用。其次，一审认定鑫雅公司提交的资料显示鉴定依据的工程发生在2011年至2014年期间，完全错误。《工程造价鉴定意见书》记载鉴定时间是2017年，在其改造鑫雅市场，投入经营之后。鉴定机构根据图纸现场核实装修改造的实物，并要求鑫雅公司提交已经被拆除建筑的资料，鑫雅公司未能提供。雅西社区居委会给予的减免10576400元租金的减免优惠，应当由其享有。2011年1月25日，鑫雅公司与雅西社区居委会签订的《租赁协议》中约定鑫雅市场的总租金为45000000元，而双方在2018年7月10日所签订的《使用权转让协议》中约定，标的物使用权转让总额为49060000元，扣除代建费以及鑫雅公司各项损失后，鑫雅公司仅需向雅西社区居委会支付1000000元整的转让费，此项协议下，鑫雅市场的实际租金为34423600元。因此，雅西社区居委会实际给予了鑫雅公司减免10576400元租金的优惠政策，根据《鑫雅市场租赁合同》第五条第6款的约定，该项优惠政策应当由其全部、直接享有。综上所述，一审判决完全违背事实，不仅使其近千万元的投资血本无归，而且必然使其连续三年创造五星级农贸市场，解决周边几万人生活物资情景戛然而止。被上诉人鑫雅公司辩称，1.张志鹏作为公司股东、负责人加盖公章对外签订合同并无不当，合同生效，对合同各方产生约束力。同时，张志鹏、陈玉、李红灯依据《补充协议二》的约定整体承担合同义务，有合同依据。因此本案的诉讼主体资格的确认并无不当。至于维众公司实际与本案争议焦点并无关联。2.在合同履行过程中其并无违约的情形。相反，上诉人由于未按约支付租金违反了合同的约定触犯了合同解除成就的条件，至于上诉人提出的将其的经营范围缩减或者将营业执照公章交出甚至于注销明显没有合理性。3、一审判决驳回好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉反诉请求有鉴定结论及租赁合同条款的依据，符合事实也符合法律规定。综上恳请法庭驳回邻里之家公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉的上诉请求，维持原判。原审被告李红灯陈述，其与张志鹏、陈玉签订协议是为了成立新公司，维众公司成立以后就承担了义务。其已经签订了退租合伙协议，特别约定了处理结果与其无关，且提交的证据也得到了分公司张志鹏和陈玉的认可，所以其不是适格主体，一审判决没有事实依据，请求改判支持好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉的上诉请求。鑫雅公司向一审法院起诉请求：1、判令其与邻里之家公司签订的《鑫雅市场租赁合同》及与邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯（以下简称被告方）签订的《补充协议二》立即解除，被告方立即迁出并交还所租赁的房屋及市场设备等资产；2、判令被告方按年租金的千分之五（1.6万元）每日的标准向其支付违约金（自其向被告方发出书面的合同解除通知书确定的搬离日期2019年5月15日至被告实际搬离之日止）；3、判令被告方赔偿因诉请1中所涉两份合同的解除给其造成的损失320万元（该损失为合同解除后房屋空置期一年的租金损失，按租赁合同约定十年总租金为3200万元，年均租金为320万元）；4、判令被告方向其支付2019年6月21日起至实际迁出并向其交还租赁资产之日止的房屋租金，按日8767.1元的标准计算（年租金320万元换算成日租金）；并按逾期支付租金金额每日千分之五的标准支付滞纳金（其中100万元租金逾期支付34日，计滞纳金17万元，尚未支付的912815元自2018年10月1日起至实际支付之日止。）；5、判令被告方交还租赁资产时结清应支付的水电费；6、判令被告方承担律师费16.23万元；7、判令被告方就上述第2、3、4、5项的赔偿及付款责任承担连带清偿责任。好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉向一审法院提起反诉请求：1、判令双方继续履行涉案的《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》、《补充协议二》。2、判令鑫雅公司配合维众公司办理住所地变更至无锡市惠山区××镇××社区××市场，变更增加维众公司经营范围“市场设施租赁”、“市场管理服务”。3、判令鑫雅公司返还给其代建费用738万元。4、判令鑫雅公司承担其律师费10万元。一审法院认定事实：2016年5月29日，鑫雅公司（甲方）与邻里之家公司（乙方，原名镇江邻里之家投资管理有限公司，后于2016年12月16日经工商登记变更为现名称）签订《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》，约定将坐落于无锡市惠山区洛社镇雅西社区的鑫雅市场出租给乙方经营；租赁期限10年，自2016年11月1日至2026年10月31日，2016年6月1日至2016年10月31日计5个月为改造免租期；租金一年一付，先支付后经营，即在每年10月1日前付清下年度租金，下年度租金欠付时间超过合同约定支付日的次日起，乙方承诺每天按实欠租金数额的千分之五支付滞纳金，如乙方拖欠租金超过合同约定支付日30天，甲方有权解除合同并连同拖欠的租金、滞纳金及违约金等一并追收；租金数额2016年11月1日至2018年10月31日二年中每年为200万元，2018年11月1日至2019年10月31日为250万元，2019年11月1日至2022年10月31日三年中每年为300万元，2022年11月1日至2025年10月31日三年中每年为400万元，2025年11月1日至2026年10月31日为450万元；合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金20万元，合同期满或终止后，在乙方交清租金、水电费、税金等相关费用并对有损失的部分资产赔付后，甲方无息退还给乙方；如乙方因鑫雅市场事务需与第三方签约，应一式三份，其中一份由甲方备案监督；乙方承诺，根据经营需要或者政府要求，对鑫雅市场的外观、室内进行提升改造、装潢、装修等不断加以投入，其中自接收起2年内投入约200万元，乙方承担费用并先向甲方提交设计方案，报备后甲方应立即配合办理审批手续，得到政府相关部门批复后乙方方可施工，乙方租期结束（或合同被解除）时，新增的一切装修、装潢、设备、设施无偿归甲方所有，可移动的办公设备除外；甲方保证市场水、电、消防等设施设备在移交时的完备，保证鑫雅市场的营业执照、消防手续合法；甲方为乙方创建省级、国家级“绿色市场”和其他国家级荣誉市场或省级文明单位等提供支持，政府对鑫雅市场的奖励、优惠、补贴或社区对鑫雅市场的照顾、社会捐赠等属于市场受益的，在租期内，甲方确保不截留、不占用，直接、全部的归由乙方享受；重要事项以双方书面形式，签字并加盖公章为准，如遇紧急情况可以电话等知会对方的，事后24小时内双方应把相应文书补办到位；双方日常工作知会由指定合作代表约定，甲方为高峰先生，乙方为张志鹏先生，双方日常代表如发生临时变更或委托他人的，需有本合同约定代表人书面通知对方；乙方逾期交纳租金或其他费用，经甲方书面通知交纳限期之日起，逾期超过30日仍不交清的，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担赔偿甲方损失；如发生本合同的一方向另一方提起损失赔偿诉求，在损失的范围、程度、数额等认定上，双方协商不成，向鑫雅市场所在地法院申请裁决，其费用（包括但不限于诉讼费、公证费、保全费、评估鉴定费、律师费等）由败方负担；双方中一方出现违反协议约定的情形，违约方每日均应按当年租金的千分之五向守约方支付违约金。合同还详细约定了双方的一些其他权利义务。合同签订后，双方按约履行。2017年4月30日，鑫雅公司（甲方）与邻里之家公司（乙方）、好邻里公司（丙方）、好邻里无锡公司（丁方）签订《补充协议一》，针对甲乙双方于2016年5月29日签订的租赁合同，补充协议甲方同意乙方将该合同所有权利义务转移给丙方，丙方委托丁方对鑫雅市场管理，丁方独立经营核算。2017年5月9日，鑫雅公司（甲方）、邻里之家公司（乙方）、好邻里公司（丙方）、好邻里无锡公司（丁方）与张志鹏、陈玉、李红灯三人为戊方，签订《补充协议二》，约定：一、甲乙丙丁四方一致同意，原2017年4月30日签订的《补充协议一》对四方不发生法律效力，《补充协议一》自始视为无效。二、因戊方将在本合同签订后成立新的公司以便更有效的使用甲方出租的房屋，在戊方新公司成立之日起由新公司继续履行原2016年5月29日由甲方与乙方签订的《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》。三、租金、补偿金、租金返还款支付方式变更为：甲方一次性补偿乙丙丁戊方160万元，因鑫雅市场内部分租户租金在进入鑫雅市场时一次性支付，五方一致同意自2016年6月1日起至租赁合同期满之日止的这部分甲方预收的租金应当由甲方返还给乙丙丁戊方。综上，乙丙丁戊方租金与甲方补偿金、租金返还款具体支付金额及时间详见《租金支付确认表》。四、甲方与乙丙丁戊方或新公司一致确认房屋人员材料交接情况如下：1、五方一致确认甲方己于2016年6月1日将合同项下的所有房屋及附属设施交付给乙丙丁戊方或新公司使用。2、原甲方因管理该房屋而聘请、雇佣的工作人员也一并交由乙丙丁戊方或新公司接收，并由乙丙丁戊方或新公司与工作人员办理相关聘用、雇佣手续，并由乙丙丁戊方或新公司发放工资等（附房屋、财产、人员交接清单）。五、乙丙丁戊方因出租、使用、收益房屋或相应配套设施而与他人签订的合同或者协议，该合同协议必须一式三份，其中一份乙丙丁戊方必须在与他人签订合同之日起30天内将合同交付给甲方备案。六、乙丙丁戊方本协议一式五份，五方各执一份，五方签字后立即生效。七、本协议作为原合同的补充，如原合同与本协议及《租金支付确认表》有冲突或不一致的条款，以本协议及租金支付确认表为准。同日，五方签署了《租金支付确认表》，其中记明：2016年6月1日-2016年10月31日，改造免租期，合同签订当日，乙丙丁戊方支付履约保证金20万元；2016年11月1日-2017年10月31日，应付租金200万元，因甲方应当返还给乙丙丁戊方此年度市场租户租金1204086.4元，鉴于乙丙丁戊方己支付100万元，本年度结算结果，-204086.4元，因此甲方应当于2017年5月底前支付乙丙丁戊方204086.4元，乙丙丁戊方本年度无需再另行支付租金；2017年11月1日-2018年10月31日，应付租金200万元，因甲方应当返还给乙丙丁戊方此年度市场租户租金735140元及承担相应补偿款160万元，本年度结算结果，-335140元，因此，甲方应当在2017年10月1日前支付335140元，乙丙丁戊方本年度无需再另行支付租金；2018年11月1日-2019年10月31日，应付租金250万元，因甲方应当返还给乙丙丁戊方此年度市场租户租金587185无，结算结果，1912815元，乙丙丁戊方应当在2018年10月1日前支付1912815元；2019年11月1日-2020年10月31日，应付租金300万元，因甲方应返还给乙丙丁戊方此年度市场租户租金456759元，结算结果，460773.6元，因此乙丙丁戊方应当在2019年10月1日前支付2543421元；该租金支付确认表中还详细记明了2020年11月1日以后直至2026年10月31日每年的实际应交的租金内容及时间。之后，鑫雅公司按约于2017年5月16日向陈玉支付204086.4元，2017年10月24日支付335140元。2018年6月15日，鑫雅公司向被告方发《催交函》，要求被告方将员工社保扎算余额、商铺保证金、几家商户的租金尾款等合计1526802元汇入指定账户。2018年10月1日，承租方未按约支付下一年租金1912815元，直到2018年11月3日支付了100万元，拖欠912815元未付。2018年12月20日，好邻里无锡公司向鑫雅公司发《通知函》，称由于鑫雅公司二年多来一直未能为其办理合格的营业执照，导致其不能以合法身份经营市场，要求鑫雅公司在本月28日前派人进行市场交还手续以及财务成本和投入审计核算等相关事宜。2018年12月28日，好邻里无锡公司又向鑫雅公司发《工作函》，称2018年12月20日去函关于营业执照事宜，鑫雅公司一直未处理，要求鑫雅公司在2019年1月7日前拿出最终解决方案，并称自2019年1月7日起将不再向鑫雅公司交纳租金。2019年2月28日，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯共同向鑫雅公司发《通知》，要求鑫雅公司将营业执照正副本及财务章、行政章交给被告方使用，或鑫雅公司将经营范围中的市场管理服务项目变更给被告方，由被告重新领取营业执照，或鑫雅公司将营业执照注销，由被告方重新领取营业执照对鑫雅市场依法经营管理收益，并称2019年尚余的半年租赁费暂缓支付，待鑫雅公司按本通知内容履行后立即支付，如鑫雅公司不能履行本通知第一条任何一项，则表明鑫雅公司己不愿履行2016年5月29日签订的《租赁合同》义务，被告方将考虑解除合同，并要鑫雅公司赔偿全部损失。2019年3月1日，鑫雅公司向被告方发出《催款通知》，称被告方未足额支付2018年11月至2019年10月租金、未将几家商户的租金尾款交鑫雅公司、未将向商户超收的租金交鑫雅公司，己构成严重违约，要求被告方收函后3日内将上述资金交至合同约定账户，逾期未支付，视为被告方拒绝履行租赁合同，鑫雅公司有权解除合同。后被告方未按该函要求支付相应款项，鑫雅公司于2019年4月25日，向被告方发出《合同解除通知书》，称因被告方未支付相应款项，构成违约，故通知被告方：1、即日起解除合同；2、被告方应在2019年5月15日前支付欠付的所有款项；3、被告方立即停止经营，在2019年5月15日前搬离鑫雅市场。张志鹏、陈玉、李红灯于2019年5月7日“回函”称，被告方并未违约，鑫雅公司是违约方；在鑫雅公司赔偿被告方损失的情况下，愿与鑫雅公司协商解除合同；要求鑫雅公司在收本函后，尽快安排人员与被告方洽谈赔偿损失一事。2019年6月26日，张志鹏、陈玉、李红灯书面“通知”鑫雅公司，称维众公司系三人根据《补充协议二》约定于2019年6月24日成立的用于管理鑫雅市场的公司，维众公司于2019年6月24日起承接鑫雅市场承租经营的全部权利义务，履行承租方义务，要求鑫雅公司协助维众公司将住所地变更至鑫雅市场内。2019年6月27日，维众公司致函鑫雅公司，称维众公司己承接鑫雅市场承租经营的全部权利义务，鑫雅公司向鑫雅市场内承租商户收集租赁合同的行为，严重损害维众公司的商业利益，扰乱了维众公司对鑫雅市场的经营秩序，要求鑫雅公司向鑫雅市场内承租商户澄清情况，消除不利影响。2019年7月1日，鑫雅公司书面回复维众公司，称鑫雅公司己解除了与被告方的租赁合同，维众公司没有任何合法或约定的权利承接鑫雅市场，同时，根据《补充协议二》的约定，鑫雅公司有权就市场实际承租人的租赁合同进行备案登记，维众公司的指责无事实和法律依据。另查明：涉案鑫雅市场房屋的产权为无锡市惠山区洛社镇人民政府（以下简称镇政府）所有，其用途为洛社新城安置区公共配套用房。2011年1月25日，镇政府指派无锡市惠山区洛社镇雅西社区居民委员会（以下简称雅西居委）为甲方与鑫雅公司为乙方签订《租赁协议》，将该市场租赁给鑫雅公司经营；期限自2011年9月1日至2061年8月31日，总租金为4500万元，协议签订时支付1300万元，租赁物交付使用后一周内支付1200万元，2011年12月底前支付1000万元，2012年7月底前支付1000万元；甲方于2011年6月1日向乙方交付租赁物，乙方有权向第三方转租并收取收益。该协议还详细约定了双方的其他权利义务。2018年7月10日，双方又签订《使用权转让协议》，约定解除双方于2011年1月25日签订的《租赁协议》，另行签订本《使用权转让协议》；标的物使用权转让期限为五十年，自2011年9月1日起至2061年8月31日止；转让费总额4906万元，采用预付的方式，每年转让费为981200元，本协议签订时，乙方己向甲方支付租金33423600元，该部分己支付的租金直接转为本协议的转让费，剩余应支付的转让费加上甲方为乙方支付的垫付款，扣除甲方应该支付给乙方的苏正中鉴字【2017】108号《工程造价鉴定意见书》中涉及的天桥、电梯、道路、停车场、管道等所有设备设施的造价及因甲方迟延办理房产证造成的损失后，乙方尚需向甲方支付100万元，乙方应在本协议签订后一个月内向甲方支付前述款项，乙方完成支付后，乙方基于本条第一项中的支付义务均履行完毕；甲方同意并确认乙方有权将标的物整体或部分对外转让使用权或出租标的物。该协议也详细约定了双方的其他权利义务。关于苏正中鉴字【2017】108号《工程造价鉴定意见书》，系由雅西居委和鑫雅公司于2017年9月4日共同委托江苏正中国际工程咨询有限公司，对由鑫雅公司施工的对鑫雅商贸市场改造工程的工程造价进行鉴定作出的结论，其中写明工程造价部分为5560893.36元，运营过程中产生的其他造价部分为1820025.22元，故鉴定结论鑫雅商贸市场改造工程造价为7380918.58元。在该意见书中能看到的资料显示的是2011年至2014年的工程。好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉认为这些改造工程均为其一方出资施工，因此反诉要求鑫雅公司返还该代建费用738万元。为此，好邻里无锡公司提交以下证据：1、好邻里无锡公司与苏州富士佳电梯有限公司签订的“双变频乘客电梯”合同，总价38万元；2、好邻里无锡公司与镇江当代装饰工程有限公司（以下简称当代公司）签订的《施工合同》及当代公司出具给好邻里无锡公司的收款250万元的收据一张，其中收款方式载明为“转账”；施工合同载明工程名称为无锡鑫雅公寓室内装修，合同价款1633839元，决算单载明工程造价2502498.21元。3、好邻里无锡公司与董长青签订的《建设工程施工合同》及无锡恒达工程造价咨询有限公司出具的恒达咨字【2017】第256号《关于雅西鑫雅农贸市场升级改造土建工程造价的审核咨询报告》；施工合同载明项目名称为雅西鑫雅农贸市场升级改造土建工程，合同价138万元；审核报告载明审核结果该工程总价应为1197681元。4、好邻里无锡公司与周怀军签订的《建设工程施工合同》及无锡恒达工程造价咨询有限公司出具的恒达咨字【2017】第257号《关于雅西鑫雅农贸市场升级改造土建工程造价的审核咨询报告》；施工合同载明项目名称为雅西鑫雅农贸市场升级改造安装工程，工程内容为一层大厅及二层办公区的安装，合同价75万元；审核报告载明审核结果该工程总价应为689176元。5、好邻里无锡公司与左玉军签订的《建设工程施工合同》及无锡恒达工程造价咨询有限公司出具的恒达咨字【2017】第258号《关于雅西鑫雅农贸市场升级改造土建工程造价的审核咨询报告》；施工合同载明项目名称为雅西鑫雅农贸市场升级改造装饰工程，工程内容为一层大厅及二层办公区的装饰，合同价320万元；审核报告载明审核结果该工程总价应为3002531元。且好邻里无锡公司称上述证据所涉工程与苏正中鉴字【2017】108号《工程造价鉴定意见书》汇总表中的项目大部分是重合的。鑫雅公司质证认为，上述合同及报告与苏正中鉴字【2017】108号《工程造价鉴定意见书》的项目没有任何重叠，该意见书中的项目均为鑫雅公司出资施工；被告方仅提供部分工程合同原件和审计报告原件，以及一张250万元的收款收据，除此之外的证据没有证据及付款凭证，对真实性均不认可，针对250万元的收据，因付款方式为转账，故应提供具体的银行转账凭证，至于审计报告因系被告单方委托，鑫雅公司对此不知情也不认可；退一步说，即使被告提供的相应工程内容属实，但根据双方签订的租赁合同第4条第一款的约定，上述工程在施工前均应当向鑫雅公司及政府申请备案，且在合同到期或解除时均无偿归甲方所有，在实际施工过程中，被告并没有任何申请的手续及方案，故其要求甲方予以经济补偿的诉请不符合合同约定，应当予以驳回。审理中，好邻里无锡公司向法院申请调查江苏正中国际工程咨询有限公司作出该《工程造价鉴定意见书》的依据材料，即竣工结算书、施工合同、工程量计算签证单、工程预算书、装修与安装材料核价单、工程竣工图等材料，法院根据现有证据认为这些材料对本案事实的认定无太大影响，故未予采纳其申请。又查明：2019年6月17日，鑫雅公司与上海市协力（无锡）律师事务所签订“法律服务委托协议”，该所指派贺煌、葛雨婷二位律师代理鑫雅公司进行本案诉讼，鑫雅公司向该所支付律师代理费162300元。2019年7月21日，好邻里无锡公司与江苏曹骏律师事务所签订“委托代理合同”，该所指派周良平、姚瑶二位律师代理好邻里无锡公司进行本案诉讼，好邻里无锡公司向该所支付律师费10万元。再查明：2019年9月19日，李红灯与张志鹏、陈玉三人签订《退出合伙协议》，约定李红灯退出三人合伙，三方详细约定了各自的权利义务，特别约定本案的处理结果与李红灯无关。李红灯提交此证据要求不将其列入被告并解除对其的财产保全措施。好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉质证对该证据三性无异议。鑫雅公司对证据真实性无异议，但认为李红灯是补充协议二的签字当事人，应当履行协议义务；合伙人对合伙企业对外的债权债务承担连带法律责任，故不同意撤销对李红灯的诉讼请求及财产保全措施。以上事实，有租赁协议、房产证、使用权转让协议、鑫雅市场租赁合同、补充协议、租金支付确认表、汇款凭证、双方往来函件及邮寄凭证、工程造价鉴定意见书、法律服务委托协议、委托代理合同、律师费发票、录音资料、退出合伙协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：鑫雅公司与邻里之家公司签订的《鑫雅市场租赁合同》，以及与被告方签订《补充协议二》，是双方真实意思表示，合法有效。争议焦点一，关于本案中承租方的合同主体。2016年5月29日的租赁合同虽由邻里之家公司与鑫雅公司签订，但2017年5月9日的《补充协议二》是由邻里之家公司（乙方）、好邻里公司（丙方）、好邻里无锡公司（丁方）以及张志鹏、陈玉、李红灯三人作为戊方一起与甲方鑫雅公司签订，且从内容可以看出乙丙丁戊四方是一个整体，共同与甲方约定权利义务，且在该补充协议二中明确约定，“本协议作为原合同的补充，如原合同与本协议及《租金支付确认表》有冲突或不一致的条款，以本协议及租金支付确认表为准”，由此可见，本案中的乙丙丁戊四方合在一起共同构成承租方的合同主体。因此，邻里之家公司和李红灯以股权转让或散伙为由，要求不成为本案被告，即不承担本案相应责任，理由不当，且作为合同相对方的鑫雅公司并未同意，故对于该二被告的抗辩意见，不予支持。被告方称鑫雅市场开始由好邻里无锡公司经营，后实际由维众公司经营，其他被告均不是适格主体的抗辩意见，与上述法院认定的事实不符，故该抗辩意见，不予采信。争议焦点二，合同是否可以解除。承租方未按《租金支付确认表》的约定于2018年10月1日前支付下一年租金1912815元，直到2018年11月3日才支付其中的100万元，仍拖欠912815元至今未付，且于2018年12月28日《工作函》中明确表明自2019年1月7日起不再向鑫雅公司支付租金，构成违约，根据租赁合同约定“乙方拖欠租金超过合同约定支付日30天，甲方有权解除合同”，因此，鑫雅公司有权解除合同，其于2019年4月25日向承租方发出《合同解除通知书》后，承租方回复否认违约，即是不同意鑫雅公司解除合同的理由，且随后提起本案诉讼，因此，当时合同并未成功解除，现鑫雅公司要求立即解除合同，理由正当，应予支持。至于承租方在通知中称鑫雅公司二年多来一直未能为其办理合格的营业执照，导致其不能以合法身份经营市场，并要求鑫雅公司将营业执照正、副本及财务章、行政章交好邻里无锡公司，或将经营范围中的市场管理服务项目变更给承租方，或鑫雅公司将营业执照注销，由承租方重新领取营业执照对鑫雅市场依法经营管理收益，则明显无正当理由，因为租赁合同中只约定“甲方保证鑫雅市场的营业执照、消防手续合法”，这明显是指鑫雅市场原有的营业执照、消防手续合法，而并未约定要求鑫雅公司为承租方办理其所称的合格的营业执照，办理营业执照是政府相关部门的管理许可行为，并不受鑫雅公司的主观意志影响，因此，承租方在上述通知中的三种方案均是不合理的，鑫雅公司不同意该三种方案并无不当，这也不能成为承租方拒付租金的理由。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，因此，鑫雅公司要求承租方立即迁出鑫雅市场并将所租赁的房屋及市场设备等资产交还给鑫雅公司，理由正当，应予支持。同时，因鑫雅公司有权解除合同，故好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉要求继续履行合同的主张，则不予支持。争议焦点三，关于好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉要求返还的代建费用738万元。对此主张，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉提交了电梯购买合同及四份施工合同及三份审核咨询报告，其后又称这些改造建设项目与鑫雅公司提交的《工程造价鉴定意见书》中的项目大部分重合，故称该意见书结论中的鑫雅市场改造工程造价738万元，应由鑫雅公司返还给好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉。首先，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉提交的证据，不能证明其实际支出了这些代建费用；其次，《工程造价鉴定意见书》是由雅西社区与鑫雅公司共同委托，并由鑫雅公司提供详细资料，由鉴定单位做出的结论，且该意见书中能看到的资料显示的是2011年至2014年的工程，而好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉自2016年6月才进驻鑫雅市场，故好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉称其施工的项目与该意见书中的项目大部分重合，明显与事实不符；再次，根据租赁合同约定，“乙方租期结束（或合同被解除）时，新增的一切装修、装潢、设备、设施无偿归甲方所有，可移动的办公设备除外”，也就是说，即使由好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉施工，如果属于针对鑫雅市场的装修、装潢、设备、设施，也应归甲方鑫雅公司所有，无需返还。因此，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉的该项反诉请求，属于证据不足，不予支持。且其在将租赁资产交还给鑫雅公司时，应包含其添加的针对鑫雅市场的装修、装潢、设备、设施。考虑到好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉主张的是代建费用，本案因证据不足被驳回，故在其证据足以证明系其代建支出，且与鑫雅市场装修、装潢、设备、设施无关的部分，允许其另案主张。争议焦点四，关于结欠的租金、滞纳金、违约金、空置损失。根据《租金支付确认表》，承租方应于2018年10月1日前支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金1912815元，承租方实际于2018年11月3日支付100万元，结欠912815元未付；2019年11月1日至2020年10月31日租金为2543421元，承租方也未支付。鑫雅公司要求自2019年6月21日起，按日租金8767.1元的标准计算，明显计算有误，应按《租金支付确认表》约定的数额支付租金。租赁合同中既约定了拖欠租金的滞纳金，也约定了违约金，且标准都是每日千分之五，承租方否认其违约的抗辩意见，隐含了违约金过高的抗辩内容，鑫雅公司也未提交因承租方违约给其造成损失的证据，法院认定，合同中约定的违约处罚标准过高，调整为按所欠租金为本金，自应交之日起至实际支付之日止，按年息24%计算；2019年11月1日以后应支付的部分，因在诉讼中才到期，故这部分不计算违约金。关于鑫雅公司主张的空置损失320万元，承租方抗辩，涉案租赁物为农贸市场，双方之间的纠纷并未影响商户继续租赁，故不存在空置损失，法院认为承租方的抗辩意见合理，故对鑫雅公司的此项主张，不予支持。关于律师费、维众公司及其他。双方在合同中约定，如发生诉讼，费用包括律师费由败方负担，故鑫雅公司要求被告方承担律师费损失162300元，理由正当，其数额亦未超出相应标准，应予支持；而好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉要求鑫雅公司承担律师费损失10万元，则无正当理由，不予支持。维众公司由张志鹏、陈玉、李红灯三人于2019年6月24日出资设立，当时租赁双方早己发生纠纷，且到维众公司设立时，双方己矛盾尖锐无法调和，三人此时成立维众公司要求按补充协议二的约定接管鑫雅市场的经营管理权，明显己不可能履行，实际上鑫雅公司也未同意，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉要求鑫雅公司配合维众公司办理住所地变更至无锡市惠山区××镇××社区××市场，变更增加维众公司经营范围“市场设施租赁”、“市场管理服务”，鑫雅公司认为这一项反诉请求涉及的实体权利属于案外人维众公司，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉提出这项请求主体不适格；如上所述，企业的登记信息和内容的管理许可是由政府相关部门掌握的，并非鑫雅公司主观意志所能决定，故该项反诉请求，亦无正当理由，不予支持。鑫雅公司关于承租方在交还资产时要付清水电费的请求，因水电费亦是政府相关部门管理的范围，鑫雅公司未提供承租方结欠水电费并由其代付的证据，且双方在合同中约定有保证金，具有保证承租方在合同期满或终止后交清水电费的功能，故鑫雅公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除双方签订的《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》和《补充协议二》；邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯于判决生效之日起十日内将租赁资产（含租赁后添加的针对鑫雅市场的装修、装潢、设备、设施，可移动的办公设备除外）交还给鑫雅公司。二、邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯于判决生效之日起十日内支付鑫雅公司租912815元及2019年11月1日以后的租金（自2019年11月1日起至实际迁出之日止，按年租金2543421元的标准计算，如超过2020年10月31日，则按《租金支付确认表》中约定的数额计算）。三、邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯于判决生效之日起十日内向鑫雅公司支付违约金（以本金100万元为基数，自2018年10月1日起至2018年11月3日止；以本金912815元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止，均按年利率24%的标准计算。）。四、邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉、李红灯于判决生效之日起十日内赔偿鑫雅公司律师费损失162300元。五、驳回鑫雅公司承担责任的其他诉讼请求。六、驳回好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉的全部反诉诉讼请求。一审案件受理费60213元，财产保全费5000元，合计65213元，由鑫雅公司负担43215元，被告方负担21998元。一审反诉案件受理费32080元，由好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：二审争议焦点为：一、诉讼主体资格是否适格；二、履行租赁合同中有无违约，合同解除是否成就；三、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉主张返还代建费用7380000元和享有10576400租金减免优惠有无依据。关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，鑫雅公司于2016年5月29日与邻里之家公司签订《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》，又于2017年5月9日与邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯签订《补充协议二》，《补充协议二》是《无锡市惠山区洛社鑫雅市场租赁合同》的延续和补充，邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯是后续合同签订的主体，也是合同相对方，且双方在《补充协议二》附件《租金支付确认表》中除了约定邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯为支付履约保证金和租金的义务人外，邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯还应当在2019年10月1日前支付2543421元以及2020年11月1日以后直至2026年10月31日每年的实际应交的租金内容及时间，故邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯为本案适格的被告主体。邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯从2018年10月1日即拖欠鑫雅公司租金，而维众公司系张志鹏、陈玉、李红灯根据《补充协议二》约定于2019年6月24日方才成立的公司，违约主体在先。故本院对于邻里之家公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉上诉所称维众公司系合同相对方是本案适格的主体的意见，不予采纳。关于争议焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邻里之家公司、好邻里公司、好邻里无锡公司以及张志鹏、陈玉、李红灯作为承租方未按《租金支付确认表》的约定，从2018年10月1日开始拖欠租金，已实际构成违约。根据双方签订的租赁合同约定拖欠租金超过30天，鑫雅公司有权解除合同。承租方在承接鑫雅市场时，鑫雅市场具备合法的营业执照，消防手续合法，双方签订的租赁合同中也未约定鑫雅公司有代办营业执照的义务。好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉上诉称鑫雅公司未协助、配合其合申领合法营业执照违约在先的意见，缺少事实依据，本院不予采信。关于争议焦点三，根据租赁合同约定，承租期结束或合同被解除时，新增的一切装修、装潢、设备、设施无偿归鑫雅公司所有，可移动的办公设备除外。好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉上诉主张在承接鑫雅市场后进行了改造、装修、投入经营的费用，但现有证据无法证明承租方与出租方就鑫雅市场改造为双方约定的代建行为，且本案由于承租方迟延支付租金导致合同解除，故好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉要求鑫雅公司按照《工程造价鉴定意见书》其改建投资部分返还新增装修、装潢、设备、设施等费用，与租赁合同约定不符，本院不予支持。至于好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉上诉称雅西社区居委会实际减免了鑫雅公司10576400元的租金，按租赁合同约定应由其享有政府对鑫雅市场的奖励、优惠、补贴或社区对鑫雅市场的照顾、社会捐赠等属于市场受益，该上诉主张超出邻里无锡公司、张志鹏、陈玉一审反诉请求范围，属二审中新增加诉讼请求，故本案不予理涉，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉可另行主张权利。综上所述，好邻里公司、好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76076元，由上诉人邻里之家公司负担21998元，好邻里无锡公司、张志鹏、陈玉负担54078元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月二十一日书记员  汪丽敏