重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6436号上诉人（原审被告）：上海狼堡网络科技有限公司，住所地上海市闵行区吴中路**第**第****，统一社会信用代码913101123246914932。法定代表人：李东洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁国利，上海勋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚成霞，上海勋达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地重，住所地重庆市九龙坡区奥体路****信用代码915001077500662364。法定代表人：杨华，该公司董事长。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。上诉人上海狼堡网络科技有限公司（以下简称上海狼堡公司）因与被上诉人重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称中华地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初17891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人上海狼堡公司的委托诉讼代理人丁国利、姚成霞，被上诉人中华地产公司的委托诉讼代理人高兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海狼堡公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。主要事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决错误。（一）、上诉人解除合同是由于被上诉人的违约及提供的租赁物存在安全隐患重大瑕疵造成，过错方在被上诉人。直至涉案租赁合同解除时，被上诉人尚有18万元的装修补贴未支付给上诉人，导致上诉人无法正常营业，且补充协议已约定被上诉人应先支付90万元装修补贴款后，上诉人再装修。（二）、涉案商场于2017年7月14日发生爆燃事故，被上诉人对此负有安全管理责任，事故发生后，涉案项目的实际消防情况与被上诉人取得的消防设计审核意见及消防验收意见中的情况不一致。（三）、一审法院判决上诉人支付被上诉人恢复原状费用48000元及返还被上诉人装修补贴230600元无法律依据。上诉人在装修过程中购买的空调、灯具等物品仍在涉案租赁房屋内，远超48000元，可折抵相应的恢复原状的费用，且装修补贴上诉人根本不应返还给被上诉人。（四）、一审法院判决上诉人向被上诉人支付325700.4元运营管理费及63435元公用事业费过高，请求二审法院酌情降低。上诉人不应向被上诉人支付2016年11月5日实际开业之前的运营管理费；且燃爆事故发生后的运营管理费和公用事业费也应酌情予以减免。（五）、被上诉人商场的消防设施设备存在严重缺陷，被上诉人未尽到安全管理的职责造成爆燃事故，上诉人的经济损失达128万元之巨，上诉人的营业额累计才25万多元，而一审判决上诉人承担的运营管理费就达32万多元，明显显失公平。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致判决不公。一审审理期限严重超过法定的简易程序审理的期限。中华地产公司辩称，1、一审判决认定事实基本正确，但是一审在已确认上诉人违约的情况下，对合同中约定的违约金未予支持，对被上诉人是不公平的。2、一审中查明火灾是由第三方引起的，且停业期间仅有二十几天，在此基础上一审法院对上诉人的相关费用予以减免两个月，对被上诉人有失偏颇。3、装修补贴协议签订的目的是对上诉人已进行装修已支付费用的补贴，是为了招商引资的优惠条件，同时，也明确了最后一笔费用补贴款是在正式开业之后予以支付，但是本案中上诉人未正常进行营业，所以最后一笔装修补贴款未达到付款条件。同时，未支付补贴也不是上诉人不进行装修以及对外营业的理由。上诉人的其他上诉请求，与一审查明的事实不符，一审已经查明涉案商场在2009年已经取得消防验收合格证书，一审法院判决的恢复费用是根据租赁合同约定以及必然会产生的费用酌情主张的。上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉。中华地产公司向一审法院起诉请求：1、确认中华地产公司通过重庆盈睿商业管理有限公司与上海狼堡公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）、《租户销售数据采集协议书》、《关于之补充协议》、重庆盈睿商业管理有限公司与上海狼堡公司及中华地产公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》建立的房屋租赁合同关系于2018年4月25日解除；2、上海狼堡公司向中华地产公司支付房屋恢复原状费用379,339.67元；3、上海狼堡公司向中华地产公司支付租金29,702.4元（包括补交装修、经营免租期的租金5,394.4元；支付2016年10月至2018年4月期间的租金24,308元）及欠交租金产生的违约金4,744.3元；4、判令上海狼堡公司支付2018年4月26日起至实际返还房屋之日止的租赁房屋占用期间使用费1,945.5元；5、上海狼堡公司向中华地产公司支付补偿金74,495元；6、上海狼堡公司向中华地产公司支付从接房之日到合同解除之日止的运营管理费325,700.4元及违约金70,458.31元；7、上海狼堡公司向中华地产公司支付接房之日到合同解除之日止的公用事业费93,435元及违约金16,916.83元；8、上海狼堡公司返还中华地产公司装修补贴款238,684.93元；以上费用合计1,235,422.34元；9、上海狼堡公司立即办理重庆市九龙坡区袁家岗奥体路X号L2层242、243室的工商注册地址注销或变更手续。一审法院经审理认定事实如下：2016年1月19日，重庆盈睿商业管理有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的上海狼堡公司，双方就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路X号重庆小时代天地项目L2层242、243室（套内建筑面积1211平方米），签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）。该合同主要约定：乙方承诺租赁该房屋经营仅作商业用途，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态即零售、咖啡、轻餐饮，乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意，乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营的商标或商号限于狼堡品牌集合店。租赁期自交付日起算满三年止。房屋使用交接书所载的房屋交付日即为该房屋之实际交付日，租赁期自实际交付日起开始计算。租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为61日，自交付日起算，装修免租期届满之日，乙方的装修工程需达到竣工验收的标准，如乙方于装修免租期内提前完成装修并开业的，则自乙方店铺开业日起乙方将不享受免租待遇，乙方应按本合同约定的起租日起首月租金标准向甲方支付租金。在上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金及物业费之权益，但在该期间乙方仍需缴纳相关费用和公用事业费等其他费用。装修免租期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日（简称起租日）起支付租金及物业费。租金的计算为纯月营业额抽成，自交付日起第一年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的8%，自交付日起第二年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，自交付日起第三年，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的12%。待每月（公历月）营业额抽成确定后，甲乙双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前支付上月租金。乙方须于租赁合同签订后七日内，向甲方支付20,000元租赁保证金。乙方应于租赁期内按约定向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费，物业费按套内建筑面积15元/平方米/月计算，也即每月物业费为18,165元。乙方应于合同签订后7日内支付第一期物业费，其后各期物业费有乙方于每月的20日之前支付下月的费用。物业费包括公用区域的各项费用如中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费，日常垃圾清运费以及租赁区域的电费、公共区域保安费、公共区域水电费等。公用事业费是指该房屋实际使用的水、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满或提前终止的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准计算）的2倍向甲方支付该房房屋占用期间的使用费。无论何种原因导致合同提前解除或合同自然终止，乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费将该房屋恢复至附件二所列明之状态及甲方根据合同21.1条进行基础装修后的状态或甲方书面认可的状态。合同终止后，如乙方以该房屋为地址注册了公司，则乙方必须在合同终止后60日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地变更手续。乙方在下列情形下，有权提前终止合同，并要求甲方按月租金的3倍金额补偿乙方：甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的，因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的，甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决的，从而致使合同目的无法实现的。合同同时约定：乙方逾期交纳租金及合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过15日的，或乙方累计擅自中断或停业超过三日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、退还90万元的装修补贴款，提前终止合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金及物业费的3倍金额补偿甲方［前述月租金指合同解除前乙方已经支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金的1/3（两者取高）］；租赁期内，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，除此之外，乙方还应按月租金及物业费的3倍向甲方支付违约金，并按未履行租赁期限占原租赁期限的比例退还相应的装修补贴。除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业费、租赁保证金、公用事业费等乙方应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日应按各项欠费的0.5%支付相应违约金，若逾期累计超过十五日，甲方选择解除合同，则违约金应当由乙方支付至合同解除之日止……。合同第15条约定了豁免条款，主要约定由于乙方或第三者原因对乙方或第三者造成的任何损失和伤害，甲方不承担任何责任，且合同项下的租金等费用不得减免或中止支付；除非因防火设备缺陷或故障系因甲方故意或者重大过失直接引起而对乙方或任何其他人士造成任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其他人士负责，乙方应直接与造成损害的其他责任方交涉，如上述情况系因甲方故意或重大过失直接引起的，甲方应在责任范围内赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。合同21条约定了装修补贴款的金额、支付时间等其他条款。后重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的上海狼堡公司签订了《装修补贴协议》，该协议主要约定甲方同意给与乙方装修补贴款项900,000元；支付方式为甲方于租赁合同约定提交图纸且全额缴纳租赁保证金后且双方签订租赁合同及本协议后的5日内支付装修补贴的30%即27万元；甲方应在丙方进场装修经甲方确认后15日支付装修补贴20%即18万元；甲方在装修工程完成的50%并经甲方确认后支付装修补贴的30%即27万元；甲方在装修工程完工并经甲方确认后支付装修补贴的10%即9万元，甲方在乙方专区全部实际开业后的20个工作日内支付装修补贴的10%即9万元，有关装修补贴返还的相关事宜，以已签订的租赁合同中的约定为准。2016年4月20日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海狼堡公司支付装修补贴27万元，2016年5月19日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海狼堡公司支付装修补贴18万元，2016年6月24日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海狼堡公司支付装修补贴27万元，合计72万元，剩余18万元未支付。2016年3月，重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的上海狼堡公司，签订了关于《狼堡小时代房屋租赁合同》之补充协议，该协议主要约定：将原合同的第21.1条修改为“甲方同意为该房屋的首次装修向乙方提供总额为人民币900,000元的装修补贴。该装修补贴将以银行转账的方式提供，具体有关装修补贴事宜详见甲乙双方签订的装修补贴协议。若本租赁合同因乙方原因提前终止，乙方应按比例（依据本合同约定的尚未履行但原应履行的天数除以本合同约定的总天数返还该装修补贴）”。原合同其他任何条款均不做任何变更。2016年4月22日，上海狼堡公司出具交房授权委托书，委托授权李安兴全权负责商铺接收事宜。2016年4月24日，重庆盈睿商业管理有限公司将案涉的242号、243号商铺交付给上海狼堡公司，李安兴在交房表、《重庆Kmall小时代装修手册》接收确认书、租户手册签收单、房屋交付确认书中签字确认。2016年7月19日，重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方，中华地产公司作为丙方，上海狼堡公司作为乙方，三方签订了《房屋租赁合同转让三方协议》。该协议主要约定：甲方不再整体租赁小时代项目商业物业，而改为接受丙方委托，担任小时代项目的商场管理公司；重庆盈睿商业管理有限公司与上海狼堡公司签订的《房屋租赁合同》及关于《狼堡小时代房屋租赁合同》之补充协议的出租方甲方变更为丙方，原租赁合同及配套协议的其他任何条款保持不变，根据管理需要，将原租赁协议中的物业管理费改为运营管理费等。其中第6条装修补贴特别条款约定，甲乙双方已经签订了《装修补贴协议》，根据《装修补贴协议》，甲方总计需向乙方支付装修补贴900,000元，甲方已于2016年6月24日向乙方支付装修补贴720,000元，尚需支付装修补贴180,000元。各方确认，本协议签署后，鉴于出租方主体发生变更，故甲方已向乙方支付的装修补贴视为丙方向乙方支付的装修补贴，尚需支付的装修补贴180,000元，原则上将由丙方直接向乙方支付，但鉴于乙方已向甲方全额开具900,000元发票，故尚需支付的装修补贴180,000元，仍由甲方向乙方支付，且乙方收到剩余装修补贴180,000元视为丙方向乙方支付的装修补贴。若原租赁协议提前终止的，乙方应按原租赁协议尚未履行但原应履行的天数占租赁合同总天数的比例，相应返还部分装修补贴款。2016年8月1日，中华地产公司作为甲方与作为乙方的上海狼堡公司双方签订了《租户销售数据采集协议书》，该合同主要约定，乙方同意向甲方租用小票打印监控设备（简称CPT），租赁费用为100元/月/台，自开业日起每三个月为一个支付周期，首期费用于协议签订后7日内向甲方支付，以后每期费用由乙方于每个周期届满前10日内向甲方支付下一期费等。案涉租赁合同签订后，上海狼堡公司向重庆盈睿商业管理有限公司支付租赁保证金2万元及装修保证金3万元，后上海狼堡公司至今未就案涉租赁房屋支付过租金、运营管理费、水电费（公用事业费）等任何费用。2016年11月22日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海狼堡公司出具了《关于狼堡咖啡厅开业告知函》，上海狼堡公司店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：上海狼堡公司的零售区已进入正常营业中，而咖啡区未按合同约定开业，至今仍未进行软装装饰，设施设备未到位；根据双方签订的《装修补贴协议》4.1.4条，4.1.5条的约定，上海狼堡公司行为已经构成违约，希望上海狼堡公司尽快完成商铺咖啡厅的软装装饰，设施设备的筹备。2017年4月10日，中华地产公司向上海狼堡公司发送了《关于狼堡需整改事宜沟通函》，上海狼堡公司店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：感谢上海狼堡公司于9月4日开业，但店铺陈列氛围较差，货品陈列不丰满，影响上海狼堡公司整体形象，请贵司于4月30日前完成货品的补充及陈列的整改；上海狼堡公司的零售区现已进入正常营业中，而咖啡区未按合同约定开业，至今仍未进行软装装饰，设施设备未到位，前期已多次沟通，现希望上海狼堡公司尽快完成该商铺咖啡厅软装装饰。2018年4月18日，上海狼堡公司向中华地产公司出具了《撤场申请》，该函主要载明，由于经济环境影响与火灾后客源不足，我们自身也存在管理等因素，经营业绩不理想，未达到双方业绩要求，同时为了配合商场招商，现申请撤场……。2018年4月20日，中华地产公司向上海狼堡公司出具了《关于缴纳水电费相关事宜的通知函件》，上海狼堡公司店铺工作人员予以了签收。该函主要载明：2018年1月至2018年3月累计欠缴水电费13,470元，请上海狼堡公司于2018年4月24日18时缴纳。2018年4月25日，上海狼堡公司闭店停止营业，2018年5月7日，上海狼堡公司将案涉商铺内的物品及设施设备予以了搬离。中华地产公司分别于2018年9月29日、2019年1月11日通过EMS快递的方式，按案涉租赁合同约定的上海狼堡公司送达地址向上海狼堡公司邮寄了《关于狼堡欠费的沟通函》。2019年1月25日，中华地产公司通过EMS快递的方式，按案涉租赁合同约定的上海狼堡公司送达地址向上海狼堡公司邮寄了关于解除与上海狼堡公司的《房屋租赁合同》及配套协议的通知书。一审另查明，2016年9月4日，上海狼堡公司开始营业。2016年10月的上海狼堡公司营业额为33,174元，11月的营业额为24,927元，12月的营业额为21,120元；2017年1月的营业额为18,963元，2月的营业额为14,215元，3月的营业额为16,907元，4月1日至4月23日的营业额为11,483元，4月24日至4月30日的为4,327元，5月的营业额为14,385元，6月的营业额为16,193元，7月的营业额为7,849元，8月的营业额为11,233元，9月的营业额为12,820元，10月的营业额为6,948元，11月的营业额为10,338元，12月的营业额为10,228元；2018年1月的营业额为9,877元，2月的营业额为8,989元，3月的营业额为11,759元，4月1日至23日的营业额为5,251元，4月24日的营业额为299元。审理中，中华地产公司、上海狼堡公司双方确认，租赁期间最高月租金为2,653元/月。2016年4月15日至2018年4月15日期间的水费以及2016年4月15日至2018年4月15日期间的电费，合计93,435元。审理中，中华地产公司举示了重庆卓展装饰工程有限公司出具的预算资料，中华地产公司据此认为案涉租赁房屋恢复原状费用为379,339.67元。一审另查明，2017年7月14日11时50分许，位于九龙坡区奥体路中新城上城负**，正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场发生一起较大的爆燃事故。该事故发生后，上海狼堡公司遂停止营业，直至2017年8月11日上海狼堡公司才恢复经营。依据《九龙坡区中新城上城“7·14”较大爆燃事故调查报告》载明的内容，中新城上城项目共划分为A9、B1、B2、C1、E4五个地块，此次事故发生于B2-2地块，该地块包括1至7号楼，4号楼为裙楼，该裙楼地上6层，地下3层，地下**，第****为小时代商场及商业用房，负**为商业用房雪国主题体验馆），负2层为商业用房、车库、物业用房及设备用房，负3层为车库及设备用房。事发现场位于裙楼负1层冰纷雪国主题体验馆施工工地内。2009年5月26日，该房屋取得《建筑工程消防验收的意见书》【渝公消（建验）字（2009）第0278号】。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，重庆盈睿商业管理有限公司与上海狼堡公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201601-242）、《关于＜狼堡小时代房屋租赁合同＞之补充协议》、《装修补贴协议》以及中华地产公司、上海狼堡公司双方与重庆盈睿商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》，中华地产公司、上海狼堡公司双方签订的《租户销售数据采集协议书》所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁合同及配套协议对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《房屋租赁合同转让三方协议》的约定案涉租赁合同及补充配套协议中出租人的权利义务已经概况转让给了中华地产公司，现中华地产公司作为出租人主张权利，主体适格，并无不当。关于案涉租赁合同及补充配套协议何时解除的问题。本案中，中华地产公司、上海狼堡公司双方均同意解除双方签订的案涉租赁合同，关键在于认定案涉租赁合同应于何时解除。本案中，上海狼堡公司于2018年4月25日闭店停止营业，同年5月7日撤场，中华地产公司此后通过函件方式向上海狼堡公司催收租金等费用，但均无果，后中华地产公司通过发函主张解除合同。综合上述情况，一审法院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案租赁合同及补充、配套协议应于承租人也即上海狼堡公司将物品搬离，中华地产公司也即出租人实际控制租赁房屋之日为双方房屋租赁合同关系的解除时间即2018年5月7日解除。关于中华地产公司是否违约的问题。首先，就2017年7月14日中新城上城发生较大爆燃事故是否导致上海狼堡公司合同目的无法实现的问题。依据查明的事实，该事故系正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场引发的，并非中华地产公司行为所致，即使中华地产公司应当承担相应的安全管理责任，该责任也仅为行政责任，但并不能就此直接推定上海狼堡公司在本次事故中存在故意或重大过失。事故发生后，上海狼堡公司虽停止营业时间近一月，但恢复经营后上海狼堡公司一直正常营业，营业额也未出现显著变化，双方在此期间也均未提出解除合同的意思表示，故双方合同目的并非不能实现，故对上海狼堡公司该抗辩意见，一审法院不予采信。其次，从查明的事实来看，案涉房屋于2009年5月26日取得了《建筑工程消防验收的意见书》，故上海狼堡公司抗辩案涉房屋未经消防验收的意见，无事实依据，一审法院不予采信。再次，中华地产公司未支付剩余18万元的装修补贴款是否违约的问题。依据案涉装修补贴协议的约定，中华地产公司在装修工程完工并经中华地产公司确认后支付装修补贴的10%即9万元，中华地产公司在上海狼堡公司专区全部实际开业后的20个工作日内支付装修补贴的10%即9万元。上海狼堡公司并未举示装修工程完工后已经甲方确认的证据材料，也未举示证据证明案涉商铺按约定已经全部开业；相反，中华地产公司举示的沟通函件中，多次向上海狼堡公司提到案涉商铺咖啡区部分未进行软装装饰也未进行开业，故中华地产公司据此未向上海狼堡公司支付剩余18万元的装修补贴款符合合同约定，并不构成违约，上海狼堡公司以此抗辩，于法无据，一审法院不予支持。综上，中华地产公司作为出租人按合同约定履行了出租房屋的义务，上海狼堡公司并无证据证明中华地产公司在后续合同履行中存在违约行为，故对上海狼堡公司该抗辩意见，一审法院不予采信。合同解除后，双方应当根据合同中的结算和清理条款进行结算，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定标准的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，上海狼堡公司作为承租方理应按照合同约定的期限和方式向中华地产公司支付相应的租金。依据案涉租赁合同的约定，上海狼堡公司逾期交纳租金等费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用。因此上海狼堡公司妥善履行合同是给予其减免租金的前提，若上海狼堡公司违约导致合同提前终止，则应依约定的租金标准补交相应的租金。现因上海狼堡公司逾期未交纳租金等费用造成违约致使合同解除，中华地产公司有权要求上海狼堡公司补交免租期的租金以及其他应当正常交纳的租金。首先，关于免租期租金的计算问题。案涉租赁合同约定的租金计算标准为纯月营业额抽成的方式，但上海狼堡公司于2016年9月4日才开始营业，在免租期内并未经营也不会产生营业额，且合同也未约定补交免租期租金的参照标准，故一审法院参照租赁期内实际产生的月租金平均值计算免租期租金为2,601.39元【（24,308元÷19个月）÷30天/月×61天】。其次，关于中华地产公司主张的2016年10月1日至2018年4月25日期间租金的问题。本案中，上海狼堡公司于2016年4月24日实际接收了案涉商铺，中华地产公司主张从2016年10月开始计算租金，并无不当，一审法院予以支持。依据上海狼堡公司每月的营业额及合同约定的计算方式，租赁期间上海狼堡公司应支付的月租金金额分别为：2016年10月的租金为2,653元，11月租金为1,994元，12月的租金为1,689元；2017年1月的租金为1,517元，2月租金的为1,137元，3月租金为1,352元，4月的租金为1,351元，5月的租金为1,438元，6月的租金为1,619元，7月的租金为784元，8月的租金为1,123元，9月的租金为1,282元，10月的租金为694元，11月的租金为1,033元，12月的租金为1,022元；2018年1月的租金为987元，2月的租金为898元，3月的租金为1,175元，4月1日至4月24日期间的租金为560元，合计24,308元。案涉租赁合同于2018年5月7日解除，故2018年4月25日即上海狼堡公司停止营业之日至2018年5月7日即上海狼堡公司搬离之日期间产生的应为租金而非占用使用费；同时考虑到该期间未经营也未产生营业额，且合同也未约定参照标准，故一审法院参照租赁期内实际产生的月租金平均值计算该期间租金为554.39元【（24,308元÷19个月）÷30天/月×13天】。鉴于2017年7月14日中新城上城负一层，发生了爆燃事故，上海狼堡公司遂停止了营业，上海狼堡公司于2017年8月11日才开始营业经营以及火灾事故对经营环境和商业氛围的影响，一审法院酌情予以减免2017年7月、8月的两个月的运营管理费和租金。故扣除减免的2个月租金后，上海狼堡公司应当支付的租金金额共计为25,556.78元（24,308元+2,601.39元+554.39元-784元-1,123元）。关于运营管理费的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》中约定免租期内上海狼堡公司无需交纳运营管理费（物业费），案涉租赁合同虽因上海狼堡公司违约导致解除，但违约责任中仅约定中华地产公司有权要求上海狼堡公司补交免租期所免除的租金等费用，并未明确约定上海狼堡公司需要补交免租期内的运营管理费（物业费），故对中华地产公司主张的免租期内的运营管理费（物业费）一审法院不予支持。故上海狼堡公司应向中华地产公司支付免租期届满之次日起也即2016年6月24日起至合同解除之日也即2018年5月7日期间的运营管理费，根据双方约定的运营管理费标准也即18,165元/月计算，该期间的运营管理费合计为408,107元（18,165元/月×22个月）+18,165元/月÷30天/月×14天。扣除因714火灾影响减免的2个月运营管理费36,330元（18,165元/月×2个月）后，该期间的运营管理费371,777元。现中华地产公司仅主张该期间的运营管理费为325,700.4元，属自我权利的处分，一审法院对此予以尊重。关于中华地产公司主张的该期间欠付租金、运营管理费（物业费）等所产生的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，上海狼堡公司违约导致合同解除，中华地产公司主张相应的违约金，并无不当。但鉴于案涉租赁合同同时约定了上海狼堡公司逾期向中华地产公司支付租金等费用累计超过15日的，中华地产公司有权不予返还上海狼堡公司的租赁保证金。本案中，由于上海狼堡公司违约导致案涉租赁合同解除，故上海狼堡公司交纳的租赁保证金20,000元应不予退还。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故一审法院酌情，中华地产公司主张的欠付租金、运营管理费等所产生的违约金，一审法院不予支持。关于公用事业费的问题。一审法院认为，中华地产公司主张上海狼堡公司支付公用事业费，有合同依据，结合中华地产公司方提供的水电费缴费通知等，认定上海狼堡公司应向中华地产公司交纳截至2018年4月15日期间的水电费，合计为93,435元。关于该费用产生的违约金问题。案涉租赁合同约定上海狼堡公司在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的公用事业费，但中华地产公司举示的证据尚不足以证明其每月何时将公用事业费的书面结算通知送达给上海狼堡公司，故对中华地产公司主张的该项违约金，一审法院不予支持。关于装修补贴款的问题。本案中，案涉租赁合同约定的租赁期限为3年，上海狼堡公司在无法定及合同约定的解除情形下，仅履行2年左右的时间便闭店不再经营，且合同履行中还存在逾期支付租金等费用的违约行为，最终导致合同解除，故上海狼堡公司应当承担合同约定的装修补贴款的返还义务。根据案涉租赁合同及装修补贴协议的约定，中华地产公司共计向上海狼堡公司支付装修补贴款72万元，双方合同解除时间为2018年5月7日，剩余租赁期间为：11.53个月（36个月-24.47个月）应返还装修补贴款为：230,600元【（11.53个月÷36个月）×720,000元】，超出部分，一审法院不予支持。关于房屋恢复费用。本案中，中华地产公司虽举示了“重庆卓展装饰工程有限公司”的预算资料，该公司报价恢复费用为379,339.67元，但上述报价行为系中华地产公司与重庆卓展装饰工程有限公司的合同行为，对二者之外的第三方不产生约束力，其报价结果一审法院不予采信，但合同约定除非出租人同意无须恢复原状，否则上海狼堡公司应自费恢复原状，考虑到中华地产公司恢复房屋原状必然产生一定的费用以及案涉商铺的面积，一审法院酌情认定房屋恢复费用48,000元。关于中华地产公司主张的按月租金及运营管理费的3倍金额补偿的诉讼请求。本案中，中华地产公司主张的该补偿金实质系违约金，鉴于违约金的功能主要以补偿性为主，惩罚性为辅，且上海狼堡公司已经承担了不予退还租赁保证金等相应违约责任，故对中华地产公司该项主张，一审法院不予支持。关于工商注册地址迁移的问题。就中华地产公司请求上海狼堡公司将工商注册登记地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，一审法院依法不予处理。如中华地产公司认为上海狼堡公司此举违反了案涉租赁合同的约定给中华地产公司造成了相应的损失，可另案主张权利。关于上海狼堡公司辩称应当抵扣租赁保证金以及装修押金的问题。一审法院认为，上海狼堡公司对案涉商铺进行装修后即开始营业，中华地产公司也未举示证据证明存在不予退还装修押金的情形，故上海狼堡公司要求装修押金在本案中一并处理的辩解意见一审法院予以采信。故公共事业费抵扣装修押金30,000元后，上海狼堡公司还应当支付的公共事业费金额为63,435元（93,435元-30,000元）。依照双方合同，上海狼堡公司逾期向中华地产公司支付租金及合同约定的应由上海狼堡公司向中华地产公司或中华地产公司指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，中华地产公司有权不予返还上海狼堡公司的租赁保证金。故双方在合同中已对上海狼堡公司违约时，租赁保证金不予退还进行了明确约定，该约定合法有效。上海狼堡公司作为完全民事行为能力人和参与市场交易的经营者，应当对签订合同的风险、后果有认知和预见，涉案合同主要内容，均是由当事人自行协商确定，因涉案合同中已明确约定因承租人违约未支付租金导致合同解除时，租赁保证金不予退还，加之上海狼堡公司并未举示证据证明双方就用保证金抵扣租金曾达成合意，故一审法院对被该辩解意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告上海狼堡网络科技有限公司就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路X号重庆小时代天地项目L2层242、243室建立的房屋租赁合同关系已于2018年5月7日解除；二、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路X号重庆小时代天地项目L2层242、243室的恢复原状费用48,000元；三、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年5月7日的欠付租金25,556.78元；四、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年5月7日欠付的运营管理费325,700.4元；五、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年4月15日欠付的公用事业费计63,435元；六、被告上海狼堡网络科技有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司返还装修补贴230,600元；七、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为7,959元，由被告上海狼堡网络科技有限公司承担。”二审中，上诉人上海狼堡公司围绕其上诉请求提交了以下证据：1、K-Land小时代开业活动通知函（打印件），拟证明系被上诉人原因导致上诉人的开业时间从2016年6月28日延迟至2016年11月5日，故2016年11月5日实际开业之前的运营管理费及公共事业费不应当由上诉人承担，一审认定事实错误。2、关于免予收取租金和物管费用申请书、诉求书、多名商家联名信、关于7月14日火灾后扶植经营免租金和物管费用的申请书（均系复印件），拟证明因为被上诉人原因导致商场正式开业时间一再延迟，2016年11月5日才开业；被上诉人提供的租赁物与其承诺完全不符，存在安全重大隐患瑕疵，无法达到上诉人及其他商家实现合同目的，要求减免租金和运营管理费等。3、火灾事故直接财产损失价格评估报告（复印件），拟证明因为被上诉人疏于管理导致上诉人的直接财产损失数额。经质证，中华地产公司对上海狼堡公司提交的第1组证据真实性不予认可，本案商铺是现铺交租，上诉人对当时商场的情况是非常清楚的；对第2组证据的三性均不予认可；对火灾报告的真实性不予认可，如果上诉人要主张损失可以另案提起诉讼。上诉人从2016年进场后至今所有的费用都没有缴纳，而火灾是发生在2017年7月份，在火灾发生前上诉人也是没有缴纳任何费用，上诉人以火灾的理由拒付是没有任何理由的。本院对上述证据的真实性均不予确认，且即使是真实的，也无法达到上诉人的证明目的，故本院均不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，2016年3月涉案商铺原出租人重庆盈睿商业管理有限公司（甲方）与上诉人上海狼堡公司（乙方）签订的补充协议，将原租赁合同的第21.1条修改为“甲方同意为该房屋的首次装修向乙方提供总额为人民币900,000元的装修补贴。该装修补贴将以银行转账的方式提供，具体有关装修补贴事宜详见甲乙双方签订的装修补贴协议。......”，根据上述约定，双方仍应以签订的装修补贴协议履行各自的权利义务。被上诉人中华地产公司在一审中提交的相关函件足以证明双方约定的咖啡区设施设备未到位，一直未按约定开业，故一审依据装修补贴协议中的约定认定上海狼堡公司未满足剩余18万元装修补偿款的支付条件，并无不当。上海狼堡公司关于应由中华地产公司先付清90万元装修补贴，中华地产公司在履行装修补贴支付义务时存在违约的上诉理由不能成立。同时，一审依据双方约定，判决上海狼堡公司退还中华地产公司部分装修补贴，符合相关法律规定。上诉人上海狼堡公司上诉称被上诉人管理的小时代商场消防设施设备存在严重缺陷，但上诉人未提交充分证据予以证明；且2017年7月发生的燃爆事故是因案外人装修施工造成的，故上海狼堡公司称中华地产公司应对此次燃爆事故负安全管理责任，缺乏事实依据，本院不予采信。同时，一审考虑到燃爆事故对上海狼堡公司经营的影响，酌情减免了2个月的运营管理费和租金，已保护了上海狼堡公司的合法权利；至于上海狼堡公司称经营收入低于运营管理费等支出的问题，属上海狼堡公司自行承担经营风险的范畴，与被上诉人中华地产公司无关，故现上海狼堡公司上诉称还应减免相关费用，依据明显不足，本院不予支持。针对涉案商铺，出租人与承租人约定的租赁期起算时间并非涉案小时代商场正式开业之日，而是涉案商铺交付之日，双方对相关费用如何计算、支付也有明确约定，故上海狼堡公司关于小时代商场开业前其不应支付运营管理费等费用的上诉理由，明显与约定不符，本院亦不予支持。上海狼堡公司对涉案商铺进行了相应装修并经营了较长时间，故其上诉称其搬离后的现状符合基础装修的状态，明显不符合常理，亦无证据予以证明，故本院对上海狼堡公司关于其不应承担恢复原状费用的上诉理由，不予采信。至于上海狼堡公司关于存在剩余物品足以折抵恢复原状费用的问题，中华地产公司对此不予认可，故在无充分证据及双方合意的情况下，本院对上海狼堡公司该项主张，不予支持。一审对租金的计算、租赁合同解除时间、租赁保证金不予退回、水电费等相关问题的阐述详细正确，本院不再赘述并均予以确认。本案一审审理期限虽超过了民诉法规定的审理期限，违反了法定程序，但该程序瑕疵并未影响本案的实体处理，故本院对一审的处理结果予以支持。综上所述，上海狼堡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15918元，由上诉人上海狼堡网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十二月七日书记员  陈 丽