山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0823民初2000号原告：运城市康泰房地产开发有限公司，住所地：闻喜县城。法定代表人：李保安，该公司董事。委托诉讼代理人：王建林，山西德明律师事务所律师。被告：郝永辉，男，1968年9月26日出生，汉族，闻喜县桐城镇。委托诉讼代理人：柴旭霞，山西禹华律师事务所律师。原告运城市康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰公司）与被告郝永辉合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，于2020年4月9日作出（2020）晋0823民初480号民事判决书，后被告郝永辉上诉于运城市中级人民法院，2020年9月9日运城市中级人民法院作出（2020）晋08民终1968号民事裁定书，裁定：一、撤销闻喜县人民法院（2020）晋0823民初480号民事判决；二、本案发回闻喜县人民法院重审。本院于2020年10月13日立案重审，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告康泰公司的委托诉讼代理人王建林、被告郝永辉的委托诉讼代理人柴旭霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告运城市康泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求称：1、确认被告持有的原告和郝俊卿于2005年11月30日签订的《土地使用权转让协议书》及《补充协议》无效；2、判令被告郝永辉立即向原告返还人民币39万元和1套位于桐城镇平安西街平安苑小区4单元2楼201室房产（价值20万元）；3、判令被告郝永辉赔偿原告39万元的利息损失（按工商银行同期贷款利率计，自2010年8月25日至款付清）；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告郝永辉的父亲郝俊卿称原山西晋京出口工具厂破产后，原工具厂旧址（县人民广场西路路西）约6.33亩国有土地使用权全部已出让给其开发，因资金不足，愿将该土地使用权转让给原告开发。为此，双方于2005年11月30日签订了《土地使用权转让协议书》，约定转让年限70年，每亩转让费33.6万元，郝俊卿委托其次子郝永辉代理处理。之后，原告分4次给付被告39万元，并给付一套价值178920元的单元楼顶账，现被告一家居住在该单元楼内。无论是已去世的郝俊卿还是被告，都没有取得所转让土地的合法使用权，无法办理转让给原告的土地过户手续。可是被告郝永辉却持有原告和郝俊卿于2005年11月30日签订的《土地使用权转让协议书》向原告主张权利，干扰原告正常工作。原告认为郝俊卿在没有取得原工具厂旧址国有土地的使用权情况下，与原告签订《土地使用权转让协议书》而转让原工具厂旧址国有土地使用权，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家土地法律法规的相关强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告郝永辉持有的《土地使用权转让协议书》应归无效，因此被告所得的39万元和1套单元楼理应返还给原告并赔偿给原告造成的经济损失。故为维护权益，原告特此举讼于人民法院。望贵院依法判如所请，原告不胜感激为盼。被告郝永辉辩称：1.对原告诉讼请求第一项无异议。2.因被告是原告合同相对人郝俊卿的儿子，且郝俊卿于2008.12去世，因此被告郝永辉作为继承人仅应在继承财产范围内予以返还。3.原告请求返还的房屋所有权人是被告，该财产不属于继承财产，不应予以返还。4.原告所主张的39万元中，仅有两万元是被告向原告的借款，其他款项是其父亲与原告的纠纷，被告所借的2万元与本案不是同一法律关系，不应予以支持。综上请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年11月30日，原告运城市康泰房地产开发有限公司与被告郝永辉的父亲郝俊卿签订了一份《土地使用权转让协议书》，该协议书的第一条内容为：“甲方（郝俊青）原工具厂旧址约6.33亩土地使用权转让给乙方（运城市康泰房地产开发有限公司），并由乙方开发，转让年限70年，每亩转让费（含地上建筑物及附着物）叁拾叁万陆仟元整（33.60万元）；转让费以丈量后的实际面积计算”。双方约定：“该协议的有关事项，由郝俊青的次子即被告郝永辉代理处理，原告公司付款由郝俊青收款”。2005年12月1日，原告公司给付郝俊卿30万元。2006年12月18日，李宝安给付郝俊卿2万元。2007年12月11日，双方签订了一份补充协议，该补充协议第一条约定：“在双方签订的《土地使用权转让协议书》生效的情况下，乙方将以闻喜县城西街房产部十五号楼四单元二楼201室以每平米1000元的价格与甲方结算，合计价款壹拾贰万陆仟元整（¥：126000元），并从乙方应付甲方的土地转让费中扣除，且乙方将以此房代替原协议（《土地使用权转让协议书》）中的第六项所指的内容。”2009年8月5日，李宝安给付被告郝永辉现金5万元。2010年8月25日，被告向李宝安出具借据一份，载明：“今借到.李宝安现金20000元（贰万元）.郝永辉.2010年8月25日”。2019年5月24日，闻喜县城镇集体工业联合社向闻喜县财政局出具了一份关于闻喜县破产企业原晋京出口工具厂房产处置的请示，载明原晋京出口工具厂的房屋建筑物残值为67336元。原告公司向闻喜县财政局缴纳了该款项。在2019年7月26日运城市公共资源交易中心举办的土地使用权挂牌出让活动中，最终确定原告公司为闻喜县城广场西路棚户区**改造项目地块的国有土地使用权挂牌出让的竞得人。原告公司于当日与闻喜县自然资源局签订了该项目的成交确认书，出让地块的出让面积为7176.70㎡（10.765亩）。经实际测量，原告公司与郝俊青签订的转让协议中所涉及的原晋京出口工具厂的面积为3332.20㎡。原告公司通过竞标获得的闻喜县城广场西路棚户区一期改造项目地块包括原晋京出口工具厂。在被告父亲郝俊卿去世后，被告郝永辉一直持有该涉案协议向原告公司主张权利。原告公司认为，被告郝永辉的父亲郝俊卿并未取得原晋京出口工具厂的国有土地使用权证书，其无权转让该土地的使用权，双方签订的《土地使用权转让协议书》及《补充协议》应认定为无效。另查明，李宝安与原告公司董事长李保安系同一人。再查明，被告郝永辉的父亲名为郝俊卿（与案涉协议中的郝俊青系同一人），其父郝俊卿于2008年12月去世，其母杨秀珍于2016年去世。被告的父母生前有三个孩子，老大郝永泽、老二郝永辉、老三郝咏慧。本院通知郝永泽、郝咏慧到庭参加诉讼，但郝永泽、郝咏慧明确表示不参加诉讼，其父郝俊卿去世后，亦未继承过其父郝俊卿的任何遗产。被告郝永辉提供了闻喜县房产管理所于2007年12月18日向郝俊卿收款的三张收款收据，及2008年7月14日闻喜县房产管理所与被告郝永辉签订的闻喜房产管理所协议书一份，用于证明原告要求返还的闻喜县桐城镇平安西街平安苑小区4单元2楼201室（即被告现居住的闻喜县城西街房产部十五号楼四单元二楼201室）的房屋系被告郝永辉的父亲郝俊卿赠与所得。以上为本案的事实，上述事实有原告提供的《土地使用权转让协议书》一份、《补充协议》一份、收据三份、借据一份、闻喜县破产企业原晋京出口工具厂房产处置的请示一份、农村商业银行结算业务委托（申请）书一份、中标（成交）通知书一份、闻喜县广场西路棚户区改造土地后图形一份、闻喜县城广场西路棚户区一期改造项目国有建设用地出让面积勘测定界图一份、闻喜房产管理所协议书一份、收据、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，原告公司是通过竞标的方式获得闻喜县原晋京出口工具厂的国有土地使用权，即证明被告郝永辉的父亲郝俊卿并未依法登记领取该涉案土地的权属证书，故其无权转让该涉案土地的使用权。有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告父亲郝俊卿无权转让闻喜县原晋京出口工具厂的国有土地使用权，其与原告公司签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》违反了法律的规定，即双方签订的合同系无效的合同，故对于原告主张的双方签订的协议系无效协议的事实，本院予以支持。关于原告主张要求被告郝永辉返还39万元及利息的请求，因原告方提供了郝俊卿的32万元的收据及郝永辉的5万元收据，证明其父子二人共收取原告方37万元，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他遗产的实际价值为限。但原告方并没有证据证明郝俊卿去世后是否有遗产，被告郝永辉是否继承了郝俊卿的全部遗产，故对原告该项请求中要求被告返还收取其中37万元及利息的请求，本院不予支持。对于原告主张要求被告郝永辉返还2010年8月25日向其借款2万元的请求，因被告辩称该笔款项系向原告借款，并向原告出具的是借款条据，原告方并没有证据证明该笔借款与本案系同一法律关系，故对原告主张要求被告郝永辉返还2万元及利息的请求，本院不予支持，原告可另案起诉主张权利。关于原告主张要求被告郝永辉返还闻喜县桐城镇平安西街平安苑小区4单元2楼201室（即闻喜县城西街房产部十五号楼四单元二楼201室）住房的请求，因被告父亲郝俊卿与原告公司签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》无效，故对协议及附属协议中涉及的房屋，应当予以返还。被告辩称该房屋系郝俊卿赠与自己的，有其与房产部门签订的购房合同，提供了郝俊卿的交款票据。但原告述称该房屋系顶账给被告的房屋，当时是帮郝俊卿走了一套手续，郝俊卿当时并未付款。结合被告郝永辉的父亲郝俊卿与原告运城市康泰房地产开发有限公司签订的土地使用权转让协议书及补充协议，并且被告方提供的证据并不能证明案涉房屋的款项是如何交付的，被告也未能提供相应的遗嘱，亦未提供房屋产权登记证书，故对被告的辩称，本院不予采信。被告郝永辉应将闻喜县桐城镇平安西街平安苑小区4单元2楼201室的房屋（即闻喜县城西街房产部十五号楼四单元二楼201室）予以返还。根据2015年11月30日签订的土地使用权转让协议书中第五项明确约定，本协议的有关事项，有甲方委托其次子郝永辉代理处理。被告郝永辉作为其父亲的代理人及唯一参加诉讼的继承人，在其父亲去世后一直向原告公司主张权利，其本人也向原告公司出具借据及收据，证明其收到过原告方支付的相关款项，故应承担案涉合同相应的权利及义务。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认原告运城市康泰房地产开发有限公司和郝俊卿于2005年11月30日签订的《土地使用权转让协议书》及2007年12月11日的《补充协议》无效；被告郝永辉于本判决生效后十日内返还原告运城市康泰房地产开发有限公司位于闻喜县桐城镇平安西街平安苑小区4单元2楼201室（即闻喜县城西街房产部十五号楼四单元二楼201室）的住房一套。三、驳回原告运城市康泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，由原告运城市康泰房地产开发有限公司负担3700元，被告郝永辉负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  何雅惠人民陪审员  李俊兴人民陪审员  陈根法二〇二〇年十二月九日书 记 员  谢鹏霞