嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2515号原告：杭州典策房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道未来公寓**，统一社会信用代码91330110MA28TNK491。法定代表人：汪四新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛鹏、杨如玉（实习），浙江浙博律师事务所律师。被告：浙江远尚酒店管理有限公司，住，住所地嘉兴市秀洲区秀洲大道**一社会信用代码91330411MA2BC5HM8J。法定代表人：顾文奇。委托诉讼代理人：车慧强、何佳祺，浙江金九鼎律师事务所律师。杭州典策房地产营销策划有限公司诉浙江远尚酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法由审判员庞珊影适用简易程序，于2020年8月31日对本案公开开庭进行了审理，原告的法定代表人汪四新及委托诉讼代理人薛鹏，被告的委托诉讼代理人车慧强到庭参加诉讼。审理过程中，当事人以庭外和解为由申请扣除审限90天。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即退还原告保证金3000000元，支付原告代理费466863元，赔偿原告人员及其他费用损失235538.04元，可得利益损失906806元，共计4609207.04元；2.判令被告承担原告支付的律师代理费50000元、诉讼财产保全保险费4000元，合计54000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托原告代销滨江花园2幢商品房，双方于2019年3月至11月期间先后签订《滨江花园2号楼代理销售协议》、《补充协议》、《滨江花园2号楼代理销售协议备忘录（一）》、《滨江花园2号楼代理销售协议备忘录（二）》、《滨江花园2号楼代理销售协议备忘录（三）》。2019年12月23日，原、被告双方签订《2020年滨江花园2幢代理销售协议》一份，约定上述协议双方确认终止。根据《滨江花园2号楼代理销售协议》的约定，原告委托被告代理销售滨江花园2幢（产权登记名），推广名秀湖阳光云际，代理销售期限自2019年12月9日起至2020年12月31日止。同时，双方对工作内容、代理销售价格、销售指标及履行保证金、代理费确认及结算、特别约定、权利和义务、保密条款、违约责任等内容均进行了明确约定，供双方遵照执行。上述《滨江花园2号楼代理销售协议》签订后，原告即恢复履行合同义务，积极开展销售代理工作，被告亦向原告支付了部分代理费。但原告现得知，被告在未与原告协商、亦未告知原告的情况下，单方解除上述《滨江花园2号楼代理销售协议》并委托第三方代理销售案涉项目，严重违反了双方合同约定，致使合同目的无法实现。被告辩称，一、原告主张被告存在违约，与客观事实及双方合同约定不符。合同2.1条款约定被告有权委托第三方对案涉房屋进行对外销售。对外销售行为不属于被告的违约行为。而在双方代理合同履行过程当中，原告未能按合同约定的考核指标完成节点考核，已构成违约，因此被告有权依据合同约定解除销售代理合同，并按照合同第8.8条，第8.9条没收北门代理保证金1500000元，以及要求原告已交纳的南楼1500000元保证金冲抵购房款，并且另行支付1500000元的保证金作为购房款。二、返还3000000元保证金的诉讼请求不符合合同约定。原告未完成南楼的销售任务，3000000元应当是被罚没，或者用于支付冲抵的购房款。关于原告主张的代理费用，2019年的代理费用属于本案合同之外的代理费佣金，应当另案主张，原告主张的代理费中，部分房屋存在退订、尾款未付等情况，付款条件尚未成就。三、关于原告主张赔偿其它费用损失230000余元，没有证据予以证实，并且与客观事实不符。被告不存在违约，不应当支付及承担上述费用。关于原告主张可得利益损失，定金合同所列的人员当中部分已退订房屋，不属于原告成功销售的房源，不应计提代理佣金。根据定金合同约定的话，被告是有理由没收客户的已交付部分定金，并且对房屋进行另行出售。被告不存在违约，不应承担律师费、财产保全保险费。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、《2020年滨江花园2幢代理销售协议》、《授权书》，证明原、被告间存在代理销售合同关系。二、农业银行个人结算业务申请书、浙江省农村信用合作社结算业务申请书、余杭农村商业银行扣款通知书各一份，证明原告向被告支付的保证金。三、《代理费结算表》、《签约流转单》，证明被告结欠原告2019年代理费364725元、2020年的代理费金额以及原告合同期内销售房屋64套。四、《授权委托书》、《函》，证明被告违约的事实。五、《人工及其他费用损失清单》、《2019年、2020年未结算代理费明细》，证明被告违约给原告造成的损失。六、《委托代理协议》、代理费发票、诉讼财产保全保险费发票，证明原告为诉讼支付律师费、财产保全保险费的事实。七、嘉兴市政府因疫情发布的13道政府令，证明疫情对于房产销售产生的巨大影响，其中第9号令证明疫情期间对小区实行封闭式管理，根本进不来。八、聊天记录一份，证明2020年2月24日被告通知原告至少3月20日前售楼处都不能开放。被告质证意见：证据一，对《代理销售协议》的真实性无异议，根据协议约定，被告可委托第三方进行销售，原告未完成节点考核应承担相应违约责任，被告有权解除合同，同时罚没保证金1500000元，另外1500000元抵作购房款，原告另需支付1500000元购房款。《授权书》系复印件，对其真实性不认可。对证据二无异议，9000000元保证金已经收到。对证据三的关联性与证明目的有异议。2019年的代理费不在本案审理范围之内，部分客户未付清尾款，付款条件尚未成就。证据四《解除函》不能起到被告通知原告解除合同的法律效力，发函人并非被告，受函人并非原告，从内容看，也没有明确的解除合同的意思表示，是否实际终止并无其他证据证实。对证据五的真实性、关联性有异议，由于客户原因未与被告签订购房合同，不履行并非由于被告原因造成，合同项下产生的代理佣金不能成为原告的预期可得利益。对清单列明的人员信息被告不认可，部分客户存在退订事实。对证据六的真实性无异议，但不应当由被告承担，被告不存在违约情形。对证据七的真实性无异议，但上述文件不能作为证据使用，其中12份文件是在2020年1月至2月期间发布的，3月开始已具备对外销售的外部条件。证据八中聊天时间为2月24日，当时说售楼处是不能开放的，后来可以开了，情况是不断变化的。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、《2020年滨江花园2幢代理销售协议》一份，证明协议第2.1条约定被告有权委托第三方销售涉案房屋，销售业绩计入原告业绩指标，第三方的销售对原告不产生损害后果，反而帮助原告完成业绩。协议第8.8、8.9条约定，未完成销售考核指标的有权解除合同或北楼销售，并有权要求原告按合同约定承担丧失保证金、保证金转为购房款的违约责任。二、签约清单，证明原告未完成销售指标。三、微信聊天记录一份，证明1.原告认可自2020年3月2日起可以进行房屋代理销售，并未受疫情影响；2.2020年3月2日原告已经完成代理销售签约一套房屋，即从销售行为看，2020年3月2日起已具备外部销售条件，原告不要求因疫情而额外顺延考核时间节点。3.2020年6月6日被告已告知原告委托第三方代理销售的事实，原告对此清楚并认可被告委托第三方销售的事实。4.截止2020年6月6日，原告认可未能完成代理销售考核指标，并同意接受罚没保证金及将保证金冲抵购房款。对于未完成销售考核指标，原告并不要求顺延时间，视为对自身权利的放弃。四、《北楼解除通知书》、邮寄凭证、邮寄凭证查询单、邮费付款凭证，证明原告未完成销售考核指标，被告通知北楼代理权解除并罚没1500000元北楼保证金。五、《销售代理合同解除通知书》、邮寄凭证、邮寄凭证查询单，证明原告违约，被告解除代理销售合同，并有权将1500000元保证金作为购房款，且有权要求原告另行支付150万元保证金作为购房款的事实。原告质证意见：对证据一无异议。证据二中，最后两套已经达到结佣条件，应当计入代理费佣金。对证据三的真实性无异议，但3月2日聊天记录原告方陈述“可以安排值班”，与项目销售是两个概念，当时只是有零散的客户来签约。6月6日的聊天记录，原告明确提出对被告委托第三方有异议，委托第三方必须书面告知，前提是保证原告继续享有代理权，被告方并未书面告知原告，且排除了原告的代理权，存在违约情形。证据四、五系在原告起诉后，被告临时补正的，起不到证明作用。本院认证意见：原告提交的证据五系其单方出具，被告对其真实性有异议，不予认定。原、被告双方提交的其他证据真实、合法，能够证明案件事实，予以认定。根据上述采纳的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2019年12月23日签订《2020年滨江花园2幢代理销售协议》，约定被告委托原告代理销售位于嘉兴市秀洲区××街道××道××号××花园××幢商品房；其中1-3层总建筑面积约5510.04㎡，产权部分套数约48套；4-21层总建筑面积29663.58㎡，产权部分套数为540套。原代理协议履行过程中已完成部分产权的销售转让，本协议的代理销售标的为本项目剩余未销售房源。在原告代理期限内，被告可以委托其他第三方对本项目标的进行销售，委托前应书面告知原告，且第三方代理销售的商务条件不得优于原告，且被告委托的第三方完成的销售业绩均计入原告完成的业绩指标内。代理期限自2019年12月9日起至2020年12月31日止。原代理协议履行过程中，原告已向被告交纳履约保证金9000000元，其中6000000元由于原告未完成原代理协议约定考核指标已抵作本项目购房款，剩余3000000元履约保证金现转为本协议的履约保证金。协议同时对考核指标、考核节点及销售指标分解、代理费确认及结算作出约定。协议8.8条约定，协议履行期间，若原告连续三个考核节点未完成南楼考核指标的，除按协议第五条“销售指标及履约保证金”的约定对南楼的履约保证金进行相应的罚没或抵扣房款外，被告还有权解除协议，无条件要求原告退场。协议8.9条约定，协议履行期间若原告累计两个考核节点未完成南楼考核指标的，被告有权解除原告对本项目北楼的代理权，且可以直接罚没北楼履约保证金。在合同履行期间，被告在未向原告发送书面通知的情况下，即委托第三方进行销售。原告认为被告在合同履行期间排除其销售代理权，故提起诉讼。审理过程中，双方共同确认销售代理合同现已解除。本院认为，原、被告签订的代理销售协议系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按照约定全面、诚信履行自己的义务。双方在合同中约定，在原告代理期限内，被告可以委托其他第三方对案涉项目标的进行销售，委托前应书面告知原告，且第三方代理销售的商务条件不得优于原告，被告委托的第三方完成的销售业绩均计入原告完成的业绩指标内。该条款约定对被告在原告代理销售期间委托其他第三方销售的行为作了严苛约束，也就是说，双方通过该条款之约定确保原告对合同标的独家销售代理的权利。而被告在另行委托第三方销售前，既未履行书面通知义务，更未履行单方解除合同应尽的法定或是约定之义务，其实质上构成对案涉合同的违法解除，按约应赔偿原告损失，包括原告因此所支付的律师费，原告主张被告应承担其因提起本案诉讼支付的律师代理费50000元，具有合同依据，亦在合理范围，本院予以支持。但原告诉请判令被告赔偿其他费用损失、可得利益损失、财产保全保险费等，因未提供充足证据证明，本院不予支持。关于原告主张被告返还保证金3000000元一节。被告辩称因原告未完成节点考核而解除合同，同时将南楼保证金1500000元抵扣房款，没收北楼保证金150000元。对此本院认为，案涉合同成立于疫情爆发之前，双方无法预见疫情的发生和扩散，亦不可避免和克服疫情带来的影响，属于不可抗力。原告因疫情防控措施未能完成节点考核任务，被告未举证证明其曾给予原告履行合同期间的顺延，而直接罚没保证金、将保证金抵作房款，于法无据，亦不合情理。故对原告主张被告返还保证金3000000元之诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付销售房款的代理费一节，被告辩称部分房款尚未付清，付款条件尚未成就。被告该抗辩意见具有事实与合同依据，本院予以采信，原告可待上述销售房款的代理费付款条件成就后再行主张。综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江远尚酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杭州典策房地产营销策划有限公司保证金3000000元；二、被告浙江远尚酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州典策房地产营销策划有限公司实现债权费用50000元；三、驳回原告杭州典策房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21898元、保全费5000元，共计26898元，由原告杭州典策房地产营销策划有限公司承担6415元，被告浙江远尚酒店管理有限公司承担20483元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  庞珊影二〇二〇年十二月三日书记员  顾美玲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。