山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13204号上诉人（原审被告）：山东日升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：察可军，董事长。委托诉讼代理人：戚志，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳莹，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟新，男，1956年2月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：许志华，女，1956年3月2日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李强，山东强将律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈霞，山东强将律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。主要负责人：刘孝忠，行长。委托诉讼代理人：李坤亮，男，该银行员工。上诉人山东日升房地产开发有限公司（以下简称日升公司）因与被上诉人王伟新、许志华及原审第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人日升公司的委托诉讼代理人戚志、于佳莹，被上诉人王伟新、许志华的共同委托诉讼代理人李强、陈霞，原审第三人工商银行的委托诉讼代理人李坤亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日升公司上诉请求：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由王伟新、许志华承担。事实和理由：一、一审法院在王伟新、许志华未能提交其购房款支付凭证的情况下，仅凭借《认购合同》中的记载，及华得公司、日升公司、高天公司之间的部分经济往来便认定王伟新、许志华已支付购房款，属于事实认定不清。（一）王伟新、许志华从未向日升公司支付过购房款，双方虽在《认购合同》中记载了已支付共计208万元，但日升公司并未实际收到该款项。一审中王伟新、许志华意图通过生搬硬套日升公司与两案外人之间的资金往来，证明其已经支付购房款，但该组资金往来在付款时间、付款主体及款项性质方面均与购房款无关，不符合《认购合同》的约定，不应认定为王伟新、许志华支付的购房款。1、王伟新、许志华申请法院调取的转账支票、银行进账单中所显示的收付款双方均系案外人，而并非是认购合同中的买卖双方，所以通过该组证据仅能看出华得公司与高天公司、日升公司之间存在资金往来关系，但无法明确所涉款项的性质究竟是华得公司的借款还是其偿还的欠款，又或是支付其他交易关系的对价，且该组证据不是完整交易关系下的资金往来，未经过两案外人对账或确认最终往来款项余额及性质，只是“部分往来”，王伟新、许志华的“断章取义”根本无从证明这些款项与本案有关，也无法证明其已经支付购房款的事实。2、本案是认购合同纠纷，但王伟新、许志华提交的用以证明购房款已支付的转账支票、银行进账单等证据系案外人的资金往来、非双方当事人之间资金往来，更不能证明是支付购房款，一审判决据此认定支付购房款事实属于认定事实不清。（二）涉案房屋于2008年即具备了交房条件，若双方之间存在真实生效的房屋买卖合同关系，王伟新、许志华作为买方理应在房屋交付时即要求交房，但在合同签订后长达13年的时间里，特别是在合同约定的交房日期后王伟新、许志华从未要求日升公司交房，也未协商过交房等购房相关事宜，有违常理，这也充分证明了王伟新、许志华明知其从未支付购房款，双方之间的合同根本未生效。一审法院在证据不充分的情况下认定支付购房款，与事实不符，也未充分考虑有违常理的客观情况。（三）王伟新、许志华作为购房者支付房款后，应持有其付款的凭证，并且根据商品房销售的行业惯例，其应持有日升公司出具的与已付款金额相同的收款收据或发票。假设如王伟新、许志华所述，其购房款已在案外人之间的资金往来中予以支付且日升公司认可，那么在往来款转为购房款的背景下，王伟新、许志华也应当与第三方、日升公司签署相关的抵账协议并由日升公司开具购房款收据，但王伟新、许志华无法提交其支付购房款的凭证，也无法提交所谓抵账的抵账协议及日升公司开具的购房款收据或发票。由此可见，在王伟新、许志华未直接支付购房款的情况下，与日升公司也没有就所谓往来款抵账达成一致。总之，事实上，日升公司并未实际收到首付房款，王伟新、许志华的现有证据并不能证明其已经支付购房款。根据《认购合同》中的双方的约定，因王伟新、许志华未支付购房款，该合同并未生效，所以双方之间根本不存在所谓的房屋买卖关系，日升公司也更不应承担延期交房的违约责任。即使王伟新、许志华认为《认购合同》已生效，但在未足额支付购房款的前提下，其要求交付房屋的主张作为合同债权，已过诉讼时效。二、一审法院判令日升公司向第三人偿还贷款本息，属于法律适用错误。案外人水发集团与第三人的贷款合同尚在履行期内，且涉案房屋已经办理抵押登记，最高额抵押合同合法有效。所以，水发集团与第三人之间的合同关系理应受到保护，不应由日升公司介入。日升公司虽为案外人水发集团的贷款合同提供担保，但并非是贷款合同中的债务人，一审法院不应判令日升公司向第三人偿还贷款本息。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判或发回重审。王伟新、许志华辩称，一、一审法院认定事实清楚。王伟新、许志华早已向日升公司支付了208万元的购房款，对于买房及付房款的过程，王伟新、许志华陈述的很清楚，且有相关的付款证据，日升公司在收到购房款的情况下，双方也在合同中明确地确认了已经支付购房款的事实。对于买房、付房款的过程，日升公司很清楚。多年来，王伟新、许志华一直向日升公司要求交付房屋，直到起诉之前，日升公司从未否认收到王伟新、许志华购房款208万元的事实，所以王伟新、许志华没有想到日升公司当庭否认收到购房款的事实，因此对于付款过程的证据没有更详细的准备。反而日升公司针对付款的问题，一审中主动拿出华得公司曾经好意借给日升公司的款项来故意混淆王伟新、许志华已经支付房款的事实。在日升公司与其他很多公司有经济往来的情况下，在本案一审第一次开庭时，日升公司仅仅提供针对华得公司有关材料，日升公司的行为已经表明其明知本案付房款的过程与华得公司有关，即其明知是王伟新、许志华委托华得公司支付的购房款。根据王伟新、许志华在一审时申请法院调取到的票据3张（2张面额均为54万元，1张面额为500万元）加上一审第一次开庭时日升公司提供的票据1张，华得公司共给过日升公司4张票据，并非只是“部分往来”，也并非“断章取义”，且经过日升公司与王伟新、许志华共同确认了已交付的购房款208万元后，日升公司形成了涉案合同。4张票据中：前两张票各54万元是购房款;第3张票据500万元，其中100万元是购房款，400万元是日升公司向华得公司的借款，王伟新、许志华收到400万元借款后偿还过华得公司借款(一审中举证说明)，上述3张票据即是208万元购房款的支付过程；第4张票据200万元是日升公司向华得公司的借款。直到见到上述4张票据的银行档案后，王伟新、许志华才得知日升公司自行填写收款人有日升公司，还有山东高天环境科技开发有限公司。王伟新、许志华从未听说过高天公司，从未与该企业有任何的经济、业务往来，更不可能给过高天公司票据。王伟新、许志华每次付房款时，均是按吴某的要求，只在票据上填写了数额，吴某拿走票据后如何填写的，日升公司不知情，但从付房款的三张票据上字形外观看，三张票据上日期、名称的字形外观与王伟新、许志华填写的票据数额字形外观不一样，但三张票上的日期和名称的字形外观看出均系同一个人所为，是日升公司所为。王伟新、许志华提供的付款证据与合同中的数额一致，足以证实是日升公司收到了上述三张银行票据，至于日升公司收到银行票据后自己使用还是给他人使用，是日升公司的行为。从银行档案中得知山东高天环境科技开发有限公司后，王伟新、许志华到工商局调取了档案信息，工商档案显示2004年及2007年期间：日升公司法定代表人郭健变更为吴某，股东是吴某和郭健。山东高天公司的法定代表人是郭健，吴某是该公司的经理，该公司的股东是郭健及山东日升广告传播公司（日升广告公司的法定代表人吴某，大股东是郭健、吴某），吴某和郭健住址一致，系夫妻。上述证据足以证实当时日升公司及高天环境公司实际是由吴某和郭健实际控制、经营的公司。王伟新、许志华买房时给日升公司的购房款银行票据，最终日升公司填写的名称是高天公司，是他们之间的内部问题。因王伟新、许志华多次搬家，买房时的证据材料现仅找到了合同及500万元票根复印件1张及日升公司出具收款收据的复印件1张，但结合申请法院调取的付款票据，足以证实了涉案合同中载明已支付208万元的付款过程。王伟新、许志华郑重的声明及保证如实的陈述：王伟新、许志华委托许志华作为大股东的华得公司支付了涉案房款208万元属实。华得公司除了用票据向日升公司支付过涉案房款及单方的出借行为外，与日升公司没有任何的业务往来，与高天公司没有任何的经济业务往来。日升公司自认涉案合同是其提供，以上陈述的付款过程均在涉案合同签订之前，足以说明双方均认可王伟新、许志华已经支付了房款208万元事实的情况下签订合同。日升公司作为房地产开发企业，有专业的财务人员、法务人员等从事各项工作，从合同的内容看也是由专业人员起草，合同的付款方式是合同的重要的条款，且有下划线单独标注，尤其针对已经支付的大额房款更加谨慎，作为经营者的日升公司不可能不进行仔细核实，更不可能在没有收到大额房款的情况下，在合同中写明已经支付房款数额。另外，日升公司还在合同中用下划线标注剩余的款项数额，且剩余款项的数额就是合同总款减去已经支付款项所得（也就是再次的核对房款数额），对于收到的房款及未付房款标明的非常清楚、准确。因此，对于王伟新、许志华已经支付的房款208万元，是日升公司经过了核实、确认的事实。另外，王伟新、许志华一直要求日升公司交房，通过朋友也多次协商交房事宜，直到本案起诉之前，日升公司从未对收到的购房款提出任何异议。二、一审法院判令日升公司向第三人偿还贷款本息，适用法律正确。日升公司明知该房屋已出卖给王伟新、许志华，不但不交付房屋，还恶意与第三人对涉案房屋签订最高额抵押合同。日升公司的行为属于严重违约行为，根据法律规定，若日升公司不清偿涉案房屋的抵押债务时，王伟新、许志华为了维护自己的合法权益，可以不经第三人同意代为偿还抵押债务后，注销涉案房屋的抵押登记，从而使涉案房屋完全具备法律规定转移登记及交付条件。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。工商银行述称，没有需要陈述的意见。王伟新、许志华向一审法院起诉请求：1.判令被告日升公司偿还第三人工商银行剩余贷款本息400万元（具体还款金额以银行确认的数额为准）；2.判令被告日升公司协助原告将坐落于济南市历城区仲宫镇二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101及A区9号楼101不动产转移登记至原告名下，并向两原告交付上述两套房屋；3.诉讼费用由被告承担。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1.判令继续履行原、被告签订的《九如山庄生态住宅认购合同》；2.判令被告日升公司偿还第三人工商银行剩余贷款本息；若被告拒不偿还银行本息，两原告愿意代被告向第三人偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准）；3.判令履行完毕第二项义务五日内，被告与第三人协助办理坐落于济南市历城区仲宫镇二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅团组A区8号楼101（历城144599）和A区9号楼101（历城144611）不动产抵押权注销登记手续；4.判令第三项履行完毕五日内被告协助两原告将上述不动产转移登记至两原告名下并交付上述不动产；5.判令被告支付两原告自2008年1月1日始至上述两套不动产转移登记至两原告名下、交付之日止的违约金（以已支付购房款208万元为基数，自2008年1月1日起至3月31日止按日万分之一支付违约金，自2008年4月1日起按日万分之二支付违约金）；6.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：许志华、王伟新与案外人吴某、郭健在签订涉案购房合同时是朋友关系。吴某曾任日升公司的法定代表人，曾任案外人山东高天环境科技开发有限公司（以下简称高天公司）经理，郭健曾任高天公司执行董事，吴某与郭健身份证上的家庭住址一致。许志华是案外人济南华得煤炭有限责任公司（以下简称华得公司）的大股东。2004年至2007年，许志华通过华得公司与吴某任法定代表人的日升公司及有特殊关联关系的高天公司之间发生多次经济往来。2007年，日升公司（甲方）与许志华（乙方）签订二份《九如山庄生态住宅认购合同》，分别约定许志华认购日升公司开发的九如山庄国际生态旅游度假区九如美墅生态住宅A8号、A9号。二份合同分别约定A8号住宅建筑面积412.65平方米，总价款150万元，付款方式为签订本协议时已支付100万元，2008年1月10日前支付50万元；A9号住宅建筑面积496平方米，总价款158万元，付款方式为签订本协议时已支付108万元，2008年1月10日前支付50万元。二份合同均约定交房时间为2007年12月31日，延期交房的违约责任为因甲方原因，致使延期交房在90日内的，每拖延一日，甲方按乙方已支付房款的万分之一向乙方支付违约金；因甲方原因，致使延期交房超过90日，乙方不要求退房的，甲方应按上述约定支付90日内的违约金，并自第91日起，按每日万分之二向乙方支付违约金，本协议继续有效。协议签订后，因被告日升公司未交付房屋，原告也未支付剩余款项。2018年3月22日，被告日升公司与第三人工商银行签订最高额抵押合同，并在济南市国土资源局办理了抵押登记，其中明确记载A8号不动产坐落于济南市历城区仲宫街道二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101号，最高额抵押3428200元；A9号不动产坐落于同上组团A区9号楼101号，最高额抵押4057200元。因交付房屋、履行合同问题，原告诉至一审法院。一审法院认为，许志华、王伟新与被告日升公司签订的二份《九如山庄生态住宅认购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同一经签订，双方均应依约履行。被告系该合同书写打印人，双方直接明确在两份合同第三条记载原告已支付共计208万元的事实，结合二原告与吴某、郭健之间的朋友关系及多次经济往来情况，且被告未举证推翻该合同的明确记载，故一审法院综合认定原告付款208万元成立。按照合同约定，被告应当在2007年12月31日交房，而截至一审法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋。形成本案诉讼，被告应承担全部责任。二原告要求继续履行《九如山庄生态住宅认购合同》，要求被告协助二原告将不动产转移登记至二原告名下并交付上述不动产，符合合同约定及法律规定，对原告的该部分请求，一审法院予以支持。为办证需要，现原告要求被告还清剩余购房贷款本息，若其拒不偿还，自愿代其偿还并由被告及第三人协助办理涉案不动产抵押权注销登记的主张，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告支付自2008年1月1日始至涉案两套不动产转移登记至两原告名下、交付之日止的违约金（以已支付购房款208万元为基数，自2008年1月1日起至3月31日止按日万分之一计算，自2008年4月1日起按日万分之二计算），符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、许志华、王伟新与山东日升房地产开发有限公司签订的《九如山庄生态住宅认购合同》继续履行；二、限山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司济南高新支行偿还本案所涉A8-101、A9-101号两套房屋抵押贷款剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若山东日升房地产开发有限公司拒不偿还以上银行本息，许志华、王伟新代山东日升房地产开发有限公司向贷款银行偿还剩余贷款本息；三、山东日升房地产开发有限公司履行第一项判决义务后，于十五日内办理坐落于济南市历城区仲宫街道二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区8号楼101（不动产权证书号：历城144599）和A区9号楼101（不动产权证书号：历城144611）不动产抵押权注销登记，中国工商银行股份有限公司济南高新支行予以配合；四、限山东日升房地产开发有限公司于涉案不动产抵押权注销登记办理完毕后10日内，协助许志华、王伟新将上述不动产转移登记至许志华、王伟新名下，并交付涉案不动产；五、限山东日升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付许志华、王伟新违约金（以208万元为基数，自2008年1月1日起至2008年3月31日止，按照日万分之一计算；自2008年4月1日起至涉案不动产转移登记至许志华、王伟新名下并实际交付之日止，按照日万分之二计算）。案件受理费15720元、保全费5000元，由山东日升房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。日升公司申请证人吴某出庭作证，欲证明涉案房屋买卖合同签署的情况及王伟新、许志华未支付购房款的事实及原因。王伟新、许志华质证称，对该证人证言不予认可。证人的身份曾经为日升公司法定代表人，本案的处理结果与其有利害关系，可能会影响到其与水发集团的股权并购协议的履行。如果本案日升公司败诉，因其在签订协议时陈述涉案房产尚未出卖与本案审理结果并不相同会影响到水发集团向其追责。关于证人证明签订协议过程包括双方签字、盖章我方没有异议，但不认可涉案合同并未成立和生效。因为证人陈述在签订协议时明知王伟新、许志华是夫妻关系，在签订协议之后，吴某从未要求收回购房协议亦足以证明涉案协议是真实有效的，对于证人陈述当时购房价格及未支付房款的情况，我方均不认可，涉案房屋首付款已经交纳。工商银行没有质证意见。王伟新、许志华申请证人张某出庭作证，欲证明在参与吴某和王伟新、许志华房屋买卖的过程中，吴某从未提过王伟新、许志华未交纳房屋首付款的情况，只协调解决交房的问题。日升公司质证称，证人所讲在买房时并不在场，因此其对许志华、王伟新是否支付了购房款并不清楚。许多信息都是由许志华、王伟新转述给他的，并不是证人直接看到的。证人张某与证人吴某均在一审时没有出庭作证，一审时日升公司曾试图联系吴某了解当时的事实过程，但一直联系不上，在案件进入二审后才得知吴某因疫情原因一直在加拿大。在二审开庭前不久才联系上吴某，因此吴某与张某的证言均是在二审才出现属于新证据。基于日升公司实际对2007年所发生的事实过程并不清楚，日升公司的股权是在2017年由日升弘德公司转让给水发龙田公司。从两位证人的证言可以证实王伟新、许志华是在2013年以后才向吴某主张履行合同中的交付义务，而从未向现在的日升公司主张过权利。涉案房屋自2008年即已达到交付条件，同一地域的房屋业主均在此前后入住，因此，王伟新、许志华的主张根据两位证人证言可证实已经过了诉讼时效。从2008年到2013年之间，依据当时民法总则诉讼时效为2年且吴某在张某找到其时，以及在2017年见到王伟新、许志华时，均未再承诺履行购房合同。无论该购房合同是否生效，根据当庭证人证言可证实王伟新、许志华的主张已经过了诉讼时效，不应当被法院支持。工商银行没有质证意见。本院经审查认为，因两位证人与已方当事人均有利害关系，对于上述证人证言，本院不予采信。以上事实由日升公司、王伟新、许志华在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：一、王伟新、许志华是否已经交纳购房款208万元；二、王伟新、许志华的诉讼请求是否超过诉讼时效。王伟新、许志华与日升公司签订的二份《九如山庄生态住宅认购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。日升公司系该合同书写打印人，双方在两份认购合同第三条明确记载王伟新、许志华签订本协议时已支付共计208万元的事实，结合王伟新、许志华与吴某、郭健之间的朋友关系及多次经济往来情况，王伟新、许志华能够对208万的组成及交付过程作出合理解释，而日升公司却未能提供充分有效的证据推翻认购合同的明确记载，一审法院综合认定王伟新、许志华已支付购房款208万元并无不当。关于诉讼时效的问题，王伟新、许志华的起诉请求实质为涉案房产的过户登记请求权，具有物权请求权性质，是为了使其对涉案房产的物权状态得以圆满，不适用诉讼时效的规定。综上所述，日升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31440元，由上诉人山东日升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年十二月十五日书记员  赵冬梅