重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7662号上诉人（原审原告）：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街**1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。法定代表人：张怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市江北区建新北路38号附5号、建新北路38号2幢17、18层，统一社会信用代码91500105552030419W。负责人：陈海波，该行行长。委托诉讼代理人：黄清山，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：祝良山，男，该公司工作人员。被上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，营业场所成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21、20、19层，统一社会信用代码9151000071189635XN。负责人：谢涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：付启航，男，该公司工作人员。上诉人重庆三人行物业管理有限公司（以下简称三人行公司）因与被上诉人成都银行股份有限公司重庆分行（以下简称成都银行）、中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初19476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人三人行公司的委托诉讼代理人熊先奎，被上诉人成都银行的委托诉讼代理人黄清山、祝良山，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人付启航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三人行公司上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判被上诉人成都银行支付上诉人自2016年12月6日至2017年10月30日的物业服务费12499.92元；2、撤销原判第二项，依法改判被上诉人华融公司支付上诉人自2017年10月31日至2018年10月31日的物业服务费13884.54元。3、撤销原判第三项，依法改判被上诉人成都银行支付上诉人逾期付款违约金1764元；华融公司支付上诉人逾期付款违约金2138元。4、一、二审费用由二被上诉人负担。主要事实和理由：一、一审判决二被上诉人按50%的标准，即1.5元/平方米向上诉人缴纳物业费，缺乏法律依据和合同依据，适用法律错误，认定事实错误，进而判决错误。1、正式颁布的《重庆市物业服务收费管理办法》系政府规章，而《渝府办发（2019）36号》文件为政府通知，《重庆市物业服务收费管理办法》的法律效力高于《渝府办发（2019）36号》文件。因此，本案应优先适用正式的《重庆市物业服务收费管理办法》相关规定判决涉案房屋按照100%标准缴纳物业费。2、涉案《前期物业委托合同》明确约定物业管理费按3元/平方米缴纳，就未装修入住的房屋收费标准未另行约定，上诉人收取50%的物业费系依据废止的《渝价【2004】778号》规定执行，而非合同约定。《重庆市物业服务收费管理办法》实施后，上诉人第一时间针对空置房收取100%物业服务费事宜向全体业主发布了公告，按照3元/平方米催收和收取空置物业费。因此，涉案小区物业费缴纳的具体情况与《渝府办发（2019）36号》文件中载明的《重庆市物业服务收费管理办法》第26条规定的适用情形不符，一审认定事实有误。二、一审判决认定二被上诉人不承担违约金责任，违背客观事实，认定有误。1、成都银行自2016年12月6日起，华融公司自2017年10月31日起均知晓负有支付物业费的义务，却至今拒绝履行，构成违约。2、涉案《前期物业管理委托合同》对逾期付款违约金作出了明确的约定，上述合同虽已到期，但涉案小区一直参照该合同内容行使相关权利义务，逾期付款的计收违约金，另案类似的案子也支持了违约金，依照同案同判原理，上诉人的违约金诉求应得到支持。成都银行辩称，上诉人的主张无事实及法律依据。本案中，涉案《前期物业管理委托合同》已于2008年到期，且到期后案涉小区也未重新签订物业服务合同，上诉人也未与业主达成对空置房收取100%的物业服务费和合意，一审酌情按照1.5元/平方米的标准主张不违反相关规定，故请求驳回上诉，维持原判。华融公司辩称，涉案《前期物业管理委托合同》已到期，合同的权利义务终止，要求给付物业费及违约金无事实及法律依据；三人行公司即使继续提供服务也不应当认定为事实合同关系；即使应向三人行公司支付费用，也应参照《重庆市物业服务收费政府指导价标准》给付相关费用，水电公摊费应予抵扣。请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。三人行公司向一审法院起诉请求：“1.判令被告、第三人支付2008年1月1日至2018年10月31日期间的物业服务费149997.9元；2.判令被告、第三人支付逾期付款违约金15000元；3.判令被告、第三人支付2008年1月1日至2018年9月30日的水电公摊费15480元；4.本案诉讼费由被告、第三人承担。”一审法院经审理认定事实如下：“原告公司成立于2002年3月7日，具备物业服务企业三级资质。恒润公司是西郊庄园小区的建设单位。2005年10月26日，原告与恒润公司签订“西郊庄园”前期物业管理委托合同，约定原告为九龙坡区西郊庄园小区提供物业服务，合同有效期为2005年10月26日至2008年10月25日，原告按照建筑面积每月每平方米3元收取物业费，私家花园每月每平米0.5元（自选），建设单位向业主交房后，物业费由业主承担，物业费于每月月底前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务。合同到期后，该小区一直未成立业委会，原告继续提供物业服务至2018年10月。九龙坡区X号别墅（以下简称X号别墅）从建成之日起，一直登记在恒润公司名下。后被告成都银行因与恒润公司实现担保物权纠纷一案，经本院作出生效法律文书，恒润公司未履行义务，成都银行向本院申请执行。本院依法委托拍卖公司对登记在恒润公司名下包含X号别墅在内的房屋进行了拍卖，经三次拍卖，X号别墅因无人竞买而流标。2016年6月14日、2016年10月10日，成都银行两次向本院提出申请，同意以第三次拍卖保留价即400.6068万元接受X号别墅抵偿其案款。2016年11月30日，本院作出（2016）渝0107执恢546号《执行裁定书》，裁定‘将登记在被执行人重庆恒润置业有限公司名下的重庆市九龙坡区6套房屋（包含X号别墅）作价3292.2517万元，交申请执行人成都银行股份有限公司重庆分行抵偿案款3292.2517万元。重庆市九龙坡区6套房屋的财产权自本裁定送达申请人成都银行股份有限公司重庆分行转移’。2016年12月6日，该裁定送达成都银行股份有限公司重庆分行。2017年12月22日，被告成都银行与第三人华融公司签订《债权转让协议》，约定被告将包括X号别墅在内的资产包转让给华融公司。协议约定，自权利转移日起，协议约定的转让方对标的债权资产自基准日（2017年10月31日）享有的一切权利、权益、利益和风险均由收购方享有和负担，且该等权利、权益、利益和风险的转移不以转让方实际交付有关资产文件或资产为前提。审理中，原告称，被告取得案涉房屋所有权后一直未交物管费，根据拍卖公告，之前恒润公司拖欠的物管费也应当由被告成都银行支付。故原告主张2008年1月至2018年10月的物管费为149997.9元及2008年1月1日至2018年9月30日期间的公摊费15480元。另查明，X号别墅未装修入住，一直处于空置状态。”一审法院认为，“《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，恒润公司与原告签订的西郊庄园前期物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，由于案涉小区尚未选聘新的物业服务企业，且原告亦继续对该小区提供物业服务，因此，业主应参照原标准向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，被告成都银行系依据法院的裁定书，通过以物抵债的方式取得涉案房屋所有权，该裁定书载明送达后即发生法律效力。经查，该裁定书送达时间为2016年12月6日，故该日应为裁定书发生法律效力的时间，被告从该日起即享有涉案房屋所有权，应当开始承担支付物业服务费的责任。对于2016年12月6日前的物业服务费，因被告系通过以物抵债的方式取得涉案房屋的产权，并非通过参与公开拍卖的方式购得，故涉案房屋的拍卖公告对被告并无约束力。原告依据拍卖公告要求被告及第三人承担2016年12月6日前的物业服务费，于法无据，本院不予支持。2017年12月22日，被告成都银行与第三人华融公司签订《债权转让协议》，将包括X号别墅在内的资产包转让给华融公司。协议约定，自权利转移日起，协议约定的转让方对标的债权资产自基准日（2017年10月31日）享有的一切权利、权益、利益和风险均由收购方享有和负担，且该等权利、权益、利益和风险的转移不以转让方实际交付有关资产文件或资产为前提。因此，2017年10月31日至2018年10月31日期间的物业服务费等费用，应当由第三人华融公司承担。物业服务合同中约定，物业服务费按照建筑面积每月每平方米3元收取。虽然合同中未明确约定未装修入住的空置房屋按50%收取物业费，但《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定，本办法自2015年5月1日起施行，本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。本案中，原告与恒润公司签的前期物业合同已经到期，原告继续按原合同提供服务，但未重新签订物业服务合同，故原告应仍按原收费标准收取物业服务费。而原收费标准对未装修入住的房屋按照50%收取物业费。因此，被告及第三人仍应按50%的标准支付物业费。被告应当支付2016年12月6日至2017年10月30日期间的物业服务费6249.96元。第三人华融公司应当支付2017年10月31日至2018年10月31日期间的物业服务费6942.27元。关于水电公摊费，对于未实行“一户一表”的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。本案中，原前期物业合同中并未明确约定公摊费的分摊办法，故据实分摊较为合理。因此，被告应当支付2016年12月6日至2017年10月30日期间的公摊费1161.46元。第三人华融公司应当支付2017年10月31日至2018年9月30日期间的公摊费1545.47元。关于违约金，违约金的适用应以当事人有明确的合同约定为前提。本案中，前期物业服务合同到期后，并未再签订物业服务协议，故无违约金的明确约定。原告主张违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告成都银行股份有限公司重庆分行于本判决生效之日起十日内向原告重庆三人行物业管理有限公司支付物业服务费6249.96元、水电公摊费1161.46元；二、第三人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆三人行物业管理有限公司支付物业服务费6942.27元、水电公摊费1545.47元；三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担3810元，由被告成都银行股份有限公司重庆分行负担50元，由第三人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担50元。”二审中，上诉人三人行公司围绕其上诉请求提交了以下证据：1、《渝府办发（2015）36号》文件（共26条）、《重庆市物业服务收费管理办法》（共27条），《重庆市物业服务收费管理办法》属于行政规章，其效力高于《渝府办发（2015）36号》文件，拟证明一审适用法律错误。2、针对本案涉案小区的七份生效判决（复印件），均是按照全额物业费收取的。经质证，成都银行、华融公司对三人行公司举示的第1组证据不予认可，其真实性请求法庭审核；判决书的真实性也由法院认定，且前述判决与本案没有参照可比性。二审中，成都银行举示了一审法院的三份判决书（打印件）及相关物业管理文件，拟证明本案一审判决按50%收取物业费是正确的。经质证，三人行公司称判决书的真实性由法庭核实，即使是真实的，也不能类推适用本案,上述证据不能证明成都银行的观点成立。华融公司对上述证据的三性均予以认可。二审中，华融公司提交了两份判决书（打印件），拟证明三人行公司对空置房一直按照50%收取物业费且违约金不应得到支持。经质证，三人行公司称判决书由法庭核实真实性，即使是真实的也不能达到华融公司的证明目的。成都银行称上述判决的真实性由法庭核实。三人行公司提交的《重庆市物业服务收费管理办法》条款内容与正在施行的《重庆市物业服务收费管理办法》内容不一致，本院对其真实性不予认定。本院对各方当事人提交的判决书的真实性予以确认，且结合本案查明的事实予以综合认定。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，上诉人三人行公司在《重庆市物业服务收费管理办法》2015年5月1日施行前就在为涉案小区提供物业服务，且上述物业服务收费管理办法也并未规定施行后业主必须立即按照全额标准支付空置房屋的物业服务费，故一审结合涉案小区签订的前期物业服务合同已于2008年到期、三人行公司一直提供服务至2018年10月及合同到期后一直未重新签订物业服务合同等相关事实，认定成都银行、华融公司针对涉案空置房屋仍可按照三人行公司2015年前的原收费标准，即50%的标准支付物业费，并无不当。上诉人三人行公司提交的生效判决中的相关事实与本案的事实存在差异，故本院对上诉人关于涉案房屋应全额收取物业费的上诉请求，不予支持。上诉人三人行公司主张的违约金无明确的合同约定为依据，故一审未予主张，也无不当。综上所述，三人行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由上诉人重庆三人行物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈 丽