浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初7767号 原告：张秋，女，1971年11月5日出生，汉族，住宁波市江**。 原告：王嘉恒，男，1995年12月25日出生，汉族，住宁波市江**。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：胡世勇，浙江天职正律师事务所律师。 被告：宁波三立甬恒置业有限公司，住所地象山县爵溪街道巨鹰路碧海园**楼，统一社会信用代码91330200695091139M。 法定代表人：孙平，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋览，男，该公司法务。 原告张秋、王嘉恒诉被告宁波三立甬恒置业有限公司（以下简称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋、王嘉恒的委托诉讼代理人胡世勇，被告三立公司的委托诉讼代理人蒋览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋、王嘉恒向本院提出诉讼请求：一、被告三立公司支付原告自2018年5月31日至2020年4月7日（竣工验收备案通过日）期间的逾期交房违约金35262.24元（520092元×0.1‰×678天）；二、被告三立公司支付原告自2018年9月1日至2020年7月10日期间的逾期交付房屋权属证书的违约金35314.25元（520092元×0.1‰×679天）。 事实和理由：2016年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就买卖宁波市象山县××街道××幢××单元××号房屋约定了双方的权利义务。原告依约支付了全部购房款，但被告存在各种违约行为。其一、《商品房买卖合同》第九条明确约定被告应于2018年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人使用，被告虽然在2018年6月22日左右交付了房屋钥匙，但交付的商品房不符合约定条件。被告直到2020年4月7日方才取得工程竣工验收备案证明，在此之前被告均属交房违约，应当按照合同第十条约定承担逾期交房违约金。其二、《商品房买卖合同》第十六条明确约定被告应于2018年8月31日前将土地、房屋权属证书交付原告，但被告于2020年7月10日才通知原告去领取，截至2020年7月10日已经逾期679天，应当按约支付逾期办证违约金。为维护原告合法权益，原告起诉来院，望判如所请。 被告三立公司答辩称，1.原告逾期交房违约金计算错误。答辩人于2018年6月22日向原告交付钥匙及住宅质量保证书、住宅使用说明书等物品，原告签字确认并缴纳了一年的物业费，双方完成房屋交付，原告已经入住并使用房屋，应当视为答辩人已完成案涉房屋的交付。答辩人仅迟于合同约定的交付期限22天，逾期交房违约金应为1144.46元。2.竣工备案不是商品房交付的先决条件。在2018年6月22日交付钥匙之前，案涉房屋已经完成竣工验收，具备竣工验收备案的基本条件和交付条件，仅因施工方原因导致案涉项目备案推后。3.《补充协议内容（二）》设定逾期交房违约金的上限为房屋总价的2%，该约定合法有效，故答辩人应支付的逾期交房违约金最多不超过案涉房屋总价的2%即10404元。4.逾期办证违约金应当从实际交付案涉房屋的2018年6月22日之次日起顺延90日至2018年9月22日开始计算至2020年7月10日，为34177.93元（520212元×0.1‰×657天）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的无异议证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院对本案如下事实予以认定： 2016年9月16日，原告张秋、王嘉恒与被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买象山县××街道××幢××单元××号房屋，房款为520212元。其中合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。合同第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，原、被告双方在该《商品房买卖合同》之外，另行签订《补充协议内容（二）》（本协议不在工商局、房管局备案）一份，该补充协议第三条第2项约定，若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。第3项约定，“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。” 《商品房买卖合同》及《补充协议内容（二）》签订后，原告按约付清购房款，后根据案涉房屋实测面积调整房屋总价为520092元，被告开具了相应的宁波增值税普通发票。 2018年6月22日，被告向原告交付了案涉房屋钥匙及住宅质量保证书、住宅质量说明书等材料，原告于同日支付了一年的物业费。 2020年4月7日，案涉项目通过竣工验收备案。被告通知原告于2020年4月10日前往办理交房手续。2020年7月10日，被告通知原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。该合同第十条以及《补充协议内容（二）》第三条均对逾期交房违约金作出了明确约定，但《补充协议内容（二）》第三条第3项却又对逾期交房违约金作出了与前述不同的约定，该条款排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200日后的逾期交房违约责任，应属于无效格式条款，故被告关于应以房屋总价的2%为上限计算逾期交房违约金的抗辩意见不能成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，但被告直至2020年4月7日才取得案涉项目竣工验收备案证明，故被告应按合同第十条之约定承担逾期交房违约责任。我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，向买受人交付竣工验收合格的房屋既是出卖人的合同义务，也是出卖人的法定义务。被告于2018年6月22日向原告交付钥匙的行为不能构成案涉房屋的有效交付，故对原告要求逾期交房违约金计算至2020年4月7日的主张，本院予以支持，逾期交房违约金为35262.24元[520092元×0.1‰×678天（2018年5月31日至2020年4月7日）]。 原告主张被告支付自2018年9月1日至2020年7月10日期间的逾期交付权属证书违约金，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，本院依法予以支持，故逾期交付权属证书违约金为35314.25元[520092元×0.1‰×679天（2018年9月1日至2020年7月10日）]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波三立甬恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张秋、王嘉恒名下位于象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交房违约金35262.34元； 二、被告宁波三立甬恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张秋、王嘉恒名下位于象山县××街道××幢××单元××号房屋的逾期交付权属证书违约金35314.25元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1564元，减半收取782元，由被告宁波三立甬恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 波 二〇二〇年十二月七日 代书记员  郑佳莉