四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11223号 原告：怡家园（厦门）物业管理有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段********。 负责人：张宝军，总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被告：于洋，男，1987年6月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托代理人：王敏，女，1988年12月21日出生，汉族，住四川省广汉市，系于洋的妻子。 被告：王敏，女，1988年12月21日出生，汉族，住四川省广汉市。 原告怡家园（厦门）物业管理有限公司成都分公司（以下简称怡家园公司）与被告于洋、王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园公司委托诉讼代理人杨旭、被告王敏并作为被告于洋的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园公司向本院提出诉讼请求：1.判令于洋、王敏支付拖欠的物业服务费3848.45元（房屋建筑面积为100.22㎡，欠付期间自2017年12月1日至2018年11月30日止）；2.判令于洋、王敏支付逾期缴纳物业服务费违约金，2020年7月31日之前的违约金1582.51元和自次日起至付清拖欠的物业管理费之日止的违约金（以未支付物业服务费3848.45元为基数，由合同约定按每日0.3％的标准计算主动调减按每日0.05％的标准计算）。事实和理由：2015年4月17日，怡家园公司与于洋、王敏签订《前期物业服务合同》，约定由怡家园公司向于洋、王敏所购置的位于成都市高新区××街××号××栋××单元××层××号房屋所在项目提供物业管理服务。合同签订后，于洋、王敏已经收房并使用，但并未按时支付物业服务费。故诉至法院，请求判如所请。 于洋、王敏辩称：对物业合同没有异议，但在购房时开发商告知我们，可以享受一年物业服务费赠送活动，即交一年物业费可以抵两年物业费。于是交房时，我们缴纳了一年的物业费，也告知了原告公司我们可以享受开发商承诺的赠送一年物业费的优惠。原告公司告知他们有减免物业费名单，会直接帮我们减免。2018年原告告知我们拖欠了物业费，而当时和我们一样买房的朋友却享受了交一年抵两年物业费的优惠，我们就去找开发商，但时过境迁，已经无法找到当时售房人员。故我方认为，买房时开发商的承诺应当兑现，现原告的主张应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 于洋、王敏系成都市高新区天府二街**********房屋所有人，房屋建筑面积100.22平方米，房屋规划用途为住宅。2015年4月18日，于洋、王敏（甲方）因购买案涉房屋与怡家园公司（乙方）签订《鹭洲国际前期物业服务协议》，约定由怡家园公司为案涉房屋提供物业服务，物业服务费采取包干制方式，按照房屋所有权记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为3.2/㎡元。同时约定，物业服务费从开发商通知交房之日起按季度收取。业主应于每季度首月15日前支付当月物业服务费。合同违约责任中约定，于洋、王敏未能按时足额支付物业服务费，应当从逾期之日起，支付所拖欠物业服务费的每日0.3%的违约金。 2016年11月18日，于洋、王敏办理收房手续。 另查明，怡家园公司向于洋、王敏发出《催费函》，对其2017年12月1日至2019年7月31日期间（共计20个月，合计欠付6414元）欠付的物业服务费进行催缴，该函落款时间为2019年7月18日，通过ＥＭＳ快递寄出，快递单号为103010427××××。 另查明，于洋、王敏未支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业服务费3848.45元。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。于洋、王敏与怡家园公司之间的物业服务合同自双方在合同上签字盖章即成立生效。关于于洋、王敏辩称，开发商在其买房时曾承诺交一年可抵两年物业费，故怡家园公司主张拖欠物业费的请求应予驳回的意见，怡家园公司对此不予认可，本院认为，本案系物业合同纠纷，而开发商对于洋、王敏所做的承诺不能当然成为其拒付物业费的正当理由，且庭审中，于洋、王敏亦未能提供充分证据证明，怡家园公司对于洋、王敏应属于减免物业费人员的相关事实予以认可，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应当承担举证不能的不利后果。根据《鹭洲国际前期物业服务协议》约定，物业服务费的计算标准为3.2/㎡元，现原告根据约定计算于洋、王敏于2017年12月1日至2018年11月30日拖欠物业费的金额，不违反合同约定，本院予以支持。综上，于洋、王敏应支付欠付物业服务费3848.45元。 关于违约金主张。《鹭洲国际前期物业服务协议》中双方对违约金有约定，按照每日0.3%计算，起诉时，怡家园公司主动调减为每日0.05%标准计算违约金，系当事人对其权利的自由处分，且按照该标准计算违约金并不明显过高，本院予以确认。故于洋、王敏应当支付截止2020年7月31日的违约金，合计1582.51元（违约金具体计算如下：欠付2017年12月1日至2017年12月31日期间物业服务费320.7元，自应付日期2017年10月16日起算计算至2020年7月31日，以每日0.05％为计算标准，共计163.56元；欠付2018年1月16日至2018年3月31日期间物业费962.11元，自应付日期2018年1月16日起算计算至2020年7月31日，以每日0.05％为计算标准，共计446.42元；欠付2018年4月1日至2018年6月30日期间物业费962.11元，自应付日期2018年4月16日起算计算至2020年7月31日，以每日0.05％为计算标准，共计403.12元；欠付2018年7月1日至2018年9月30日期间物业费962.11元，自应付日期2018年7月16日起算计算至2020年7月31日，以每日0.05％为计算标准，共计359.35元；欠付2018年10月1日至2018年11月30日期间物业费641.41元，自应付日期2018年10月16日起算计算至2020年7月31日，以每日0.05％为计算标准，共计210.06元）。自2020年8月1日起，违约金的支付标准为，以未付物业服务费3848.45元为基数，按每日0.05％为标准计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告于洋、王敏于本判决生效之日起十五日向原告怡家园（厦门）物业管理有限公司成都分公司支付物业服务费3848.45元； 二、被告于洋、王敏于本判决生效之日起十五日向原告怡家园（厦门）物业管理有限公司成都分公司支付违约金，计算方法为：截止2020年7月31日共计1582.51元，自2020年8月1日起，以3848.45元为基数，以日利率0.05%为标准进行计算，计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付，上述违约金计算至付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告于洋、王敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 琳 二〇二〇年十二月十日 书记员 张圣佳