湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初8810号 原告:沈桃花，女，汉族。 委托诉讼代理人：宋任凭，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘牡佳，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙香江商贸物流城开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心**。 法定代表人：范菲，总经理。 委托诉讼代理人：周岚，该公司法务。 原告沈桃花诉被告长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员龙妙红担任庭审记录工作。原告沈桃花以及其委托诉讼代理人宋任凭、刘牡佳，被告香江商贸公司的委托诉讼代理人周岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈桃花向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告于2018年11月28日签订的二份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2015067321099及2015067321100）；2、请求依法判令被告返还原告已支付的费用共计324，280元（房款首期费用321，680元、产权证费1,100元、抵押登记费1,100元、律师公证费400元）；3、请求依法判令被告支付利息共计191元（自2020年9月7日暂时计算至2020年9月11日，最终计算至上述款项实际退还之日止）；4、请求被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2018年11月28日，原告与被告签订由被告方提供的二份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2015067321099与2015067321100），购买由被告开发的位于长沙市开福区xxx房屋（以下简称“上述商铺”），合同第六条第二款明确约定，被告应通知原告提交办理银行按揭所需的全部资料，并协助原告办理银行按揭的相关手续。同时合同的第二十条第一款还约定，被告应自合同签订之日起三百六十五日内向长沙市房屋登记机构办理上述商铺的合同备案，并向长沙市不动产登记机构申请办理上述商铺的预告登记等。合同签订后，原告已按照合同的约定向被告支付了首期房款并缴纳了相关费用共计324,280元，但被告至今仍未按照合同的约定通知原告提交办理银行按揭所需的资料，并协助原告办理银行按揭。2018年12月7日，原告接到被告的通知函，告知因银行政策原因不再接受按揭客户的面签及接件，被告无法为原告办理期房业务的备案及预告登记，需要与原告重新签订商品房买卖合同。被告的上述严重违约行为导致原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》出现严重的履行障碍，双方签订合同的目的已经无法实现。现原告同意被告在通知函中提出的解除合同的要求，但不同意与被告重新签订合同，并要求被告退还原告已支付全部费用且支付相应的利息。综上所述，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规及司法解释之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益，支持原告的诉求。 香江商贸公司辩称，1、对原告诉求第一项，被告不同意解除双方签订是商品房买卖合同，合同也未赋予原告解除合同的权利，因此不存在原告第二三项诉求，事实上被告实际收到原告购房款321,680元，原告诉求中的产权证费、抵押登记费、律师公证费为广州香江物业管理有限公司长沙分公司收取；2、本案商品房买卖合同已经网签，未办理完备案手续是原告贷款未办理成功，也不变更支付方式所致，被告不存在违约情形。根据合同约定，无论贷款出于何种原因未办理成功，合同均应当继续履行，原告应当自筹资金支付尾款。因此原被告双方签订的商品房买卖合同没有达到解除条件，被告保留追究原告逾期付款的违约责任。 经审理，本院查明如下事实： 一、2018年11月28日，沈桃花（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议一份，编号为2015067321099，该商品房买卖合同的主要内容是，沈桃花购买由香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区xxxx房屋，建筑面积17.48㎡，其中套内建筑面积9.30㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.19㎡；该商品房单价为17,885.35元/㎡,总房价312,636元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计162,636元，剩余房款150,000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。 补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条所指的“同期银行利息”是按人民银行公布的银行活期存款基准利率计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任；3.6如买受人委托出卖人代为协助按揭银行办理商品房抵押登记(包括预抵押预告登记)的，相关费用由买受人承担，如登记机关要求买受人必须亲自到场的，买受人应自出卖人通知之日起3日内到场协助按揭银行办理相应的抵押登记。买受人逾期到场的，每逾期一日，按买受人未付购房款的万分之三向出卖人支付违约金。如买受人原因导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿；3.7在分户权证(含土地使用证和房屋所有权证)办理过程中，买受人应当按照出卖人通知的时间和地点按时缴纳各项税费和行政事业性收费、维修基金等，如因买受人拖延缴纳税费和行政事业性收费、维修资金等导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿……。 同日，沈桃花（买受人）与香江商贸公司（出卖人）又签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议一份，编号为2015067321100，该商品房买卖合同的主要内容是，沈桃花购买由香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区xxxx房屋，建筑面积17.48㎡，其中套内建筑面积9.30㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.19㎡；该商品房单价为17,107.78元/㎡,总房价299,044元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计159,044元，剩余房款140,000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理……。该合同的其他条款同编号为2015067321099的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议的内容一致。 二、沈桃花向香江商贸公司支付了购房款321,680元（162636+159044），香江商贸公司向沈桃花出具了购房发票。 2018年11月28日，沈桃花向广州香江物业管理有限公司长沙分公司交付了产权证费550元、抵押登记费550元、律师公证费200元，合计1,300元。 三、2018年12月7日，香江商贸公司向沈桃花发出了通知函一份，该函的主要内容是，在办理栋证过程在，长沙市住房和城乡建设委员会及长沙市不动产登记中心将停止期房阶段的所有业务，即商品房预售合同备案与预告登记等手续。沈桃花签约后，银行因其政策的原因不再接受按揭客户的面签及接件，这使得我公司无法为沈桃花及时办理期房业务的备案及预告登记。待公司栋证办理完毕，沈桃花再与公司重新签订现房《商品房买卖合同》并办理现房备案等相关手续。 2020年9月7日，沈桃花通过其委托的北京德和衡（长沙）律师事务所向香江商贸公司发送《律师函》，该函的主要内容是，沈桃花同意香江商贸公司在通知函中提出的解除合同的要求，但不同意与香江商贸公司重新签订合同，并要求香江商贸公司退还其已支付全部费用且支付相应的利息。 四、因银行按揭未能办理下来，双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实有商品房买卖合同、税费发票、收据、通知函、律师函、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、依法成立的合同应当全面履行。本案中双方当事人订立了商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，沈桃花是采用银行按揭的方式支付剩余房款，现沈桃花没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且沈桃花提起诉讼，表示要解除商品房买卖合同，明确表示没有自有资金支付，其行为已经明确表示不再支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，沈桃花因银行按揭无法办理且不能以自有资金支付购房款，不存在恶意违约的情形，在事实上已经履行不能，商品房买卖合同的合同目的无法实现，故原、被告签订的商品房买卖合同应予解除为宜，但是沈桃花应当承担违约的法律后果；至于香江商贸公司提出的沈桃花行使解除权的期限已过，沈桃花丧失解除权的意见，本院不予采纳，其理由是，香江商贸公司提出的解除权是约定解除权，该解除权的行使时间按合同约定是两年，但是应当从知道或者应当知道权利受到侵犯之日开始计算；而沈桃花行使解除权的开始时间是其知道银行按揭不能办理而不去办理，对此香江商贸公司未能提交相关证明予以证明其通知了沈桃花银行按揭未能办理的情况，故本院认为，应当从香江商贸公司发送通知的时间即2018年12月7日开始计算；二、解除合同后的法律后果。本案基于沈桃花的诉求，本院决定解除双方当事人签订的商品房买卖合同，在商品房买卖合同解除后，双方因合同取得的财产应当相互返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方赔偿。香江商贸公司认可收到了沈桃花购房款321,680元，产权证费、抵押登记费、律师公证费等物业公司代收。沈桃花应当向香江商贸公司返还取得的商品房，香江商贸公司应当向沈桃花返还收取的购房款321,680元。香江商贸公司没有收取产权证费、抵押登记费、律师公证费等，故香江商贸公司没有向沈桃花返还的义务，沈桃花应当另行向收费单位主张权益。三、对于原告沈桃花的利息诉求，本院认为，沈桃花主动提出解约，且有违约行为，该诉求，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告沈桃花与被告长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》以及补充协议(合同编号:2015067321099、2015067321100)； 二、被告长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告沈桃花返还购房款等款项321,680元； 三、驳回原告沈桃花的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6,168元，因适用简易程序减半收取3,084元，由被告长沙香江商贸物流城开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年十二月三十日 代理书记员  龙妙红 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。