安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0406民初2752号 原告：淮南市金格四海商贸有限责任公司,住所地安徽省淮南市潘集区长江中路**金格四海商住楼,统一社会信用代码913404006629209659。 法定代表人:葛少卢,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：米桂保，安徽从法律师事务所律师。 被告：范辉，男，1982年6月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：梁馥麟，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。 原告安徽金格四海房地产开发有限公司（以下简称金格四海）与被告范辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金格四海的委托诉讼代理人米桂保，被告范辉的委托诉讼代理人梁馥麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金格四海向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金和物业服务费（暂计算至2020年12月7日）185811元；2、判令被告支付迟延履行违约金44895元，（1、2项共计230706元）；3、判令被告按照欠费金额日1‰计算支付2020年12月7日后的延迟履行违约金至租金和物业服务费偿清之日止并承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2017年,被告与原告签订《租赁合同》。该合同主要约定：被告承租原告名下的位于淮南市潘集区金格四海商场四层,3号4号铺位场地。被告租赁该商铺用于经营品牌为“老厨人”的深海炖锅。租赁期限为五年，该两商铺面积为300平方米。双方对每个租约年的租赁及物业费和违约责任进行了约定。（1）计租面积即为该场地的签约面积，每个租约年乙方向甲方支付的租金金额为：第壹个租约年每月每平方米人民币25元，年租金为90000元；第贰个租约年每月每平方米人民币25元,年租金90000元;第叁个租约年每月每平方米人民币26.5元,即年租金95400元。其他:以上金额包含免租金额,实际支付时应予以扣除,第三年起按下列方式递增,每壹年,按6%递增,第三年起开始递增。（2）租金支付:年租金低于叁万元（含叁万元）,需于租赁首月十日前一性缴清年租金,年租金大于叁万元（不含叁万元）,需于租赁首月十日前缴清第一季度租金,第二季度至合同终止每季度租金于首月十日前缴纳。 关于物业服务费,《租赁合同》第十条约定:每月物业服务费＝物业服务费收费标准×该场地合同约定面积。物业服务费与租金同步递增,与租金同步缴纳。第一个租约年物业服务费收费标准为:每平方米每月10元,包含空调使用费。 关于违约责任,《租赁合同》第23.2约定:乙方延缴纳租金、物业服务费或其他费用,每延迟一日,乙方应当向甲方支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。 截止原告起诉之日,被告共计支付原告租金和物业服务费199749元。暂计算至2020年12月7日被告拖欠租金和物业服务费185811元,应当支付迟延履行违约金44895元。故起诉请求判如所请。 被告范辉辩称：金格四海的诉请无事实和法律依据，双方签订的《租赁合同》在后续的履行过程中已经用实际行动表明合同的租金部分和物业费的计算部分已然变更，应当以变更后实际履行的合同为准，该《租赁合同》已于2020年1月份已经解除，不存在违约的问题。故不同意原告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院确认如下：1、证人张某、李某、曾某证明，⑴、开始经营时，由于金格四海违约，合同在实际履行中变更；⑵、董群的网名为“千里芊寻”，是金格四海的楼层经理。由于金格四海的自身原因，为了挽留商户，由董群与商户商谈优惠租赁费用等事宜，各商户优惠的幅度不一样，按优惠后的租金收取；⑶、金格四海于2020年6月就停电，商场不开空调、停用电梯，只开一至二部电梯等原因，使商户无法正常经营。商户一直找董群协商，但一直未解决；⑷、金格四海于2020年10月9日关闭。金格四海的质证意见为，因为证人是金格四海的商户，存在利害关系，优惠是在第二年、第三年租金交齐的情况下才优惠的，也不能证明网名为“千里芊寻”的就是董群。经查，证人张某、李某、曾某的证言可以证实“千里芊浔”是金格四海的楼层经理董群的微信号，审理中范辉出示了其妻王娟手机上的原始微信聊天文字，证据间可以相互印证，故本院对该微信聊天记录的真实性予以确认； 2、范辉提供的微信聊天记录一份。证明⑴、第二个租约年下半年只需向原告缴纳3.5万元（包括租金及物业费）；⑵、双方对原合同的租金数额及支付方式用实际的履约行为予以代替，作为双方后续履行的根本；⑶、金格四海给予优惠的原因是商场的人流量少，导致了在金格四海经营的所有商铺严重亏损，为挽留商户不撤场才给予的优惠；⑷、经双方协商2020年租金按2019年优惠后的租金收取。金格四海的质证意见为，对该聊天记录的三性均有异议。不能证明该聊天记录的人是董群，针对聊天的内容只是说后续找董事长争取，而且优惠是在范辉不欠租金的情况下才优惠，现范辉违约应当按合同履行。经查，范辉提供的2019年7月23日的微信聊天记录中记载了董群通知范辉妻子王娟，内容为：我昨天和董事长汇报了，董事长说下年35000元，不能再少了，所以你自己看，我也尽力了，本来他只要求我给你让到四万，我没有同意，把其他家的让利算给他看一遍后，他才说再让你5000，不过现在整体算下来你比李某的少几毛钱一平方，各煲仔饭持平，虽然你今年有两个月赔付，但是去年她们家只有两个月赔付，你家给了三个月，整体算你不吃亏……如果有什么意见，你再找我，我会尽力帮助你解决。范辉提供的2020年1月10日的微信聊天记录中记载了董群通知范辉妻子王娟，内容为：王娟，等你两天你也没有来，我就在电话里和你说把，按董事长要求2020年租金按照2019年优惠后的租金收取，也就是和去年一样，各家我都通知了，唉！董事长要求各家年前必须交一部分租金，我也没有办法，在会上我都提到了，他不同意再优惠了，说不能一让再让了，所以今年谁家撤场我也不挽留了，真的没有办法，各有难处，希望理解。如果你有什么想法可以反馈给我，我再和董事长说。从以上董群给范辉妻子王娟微信记录可以确认，董群给其董事长汇报后，告知王娟，2019年下半年的租金为35000元，2020年的租金按照2019年优惠后的租金收取，故对该组证据的真实性予以确认。 3、范辉提供的解除合同通知书（照片）和聊天记录一份。证明⑴、因新冠病毒的原因金格四海要求范辉停业，停业后金格四海没有通知范辉开业；⑵、2020年2月18日，范辉在原告的办公室门上张贴通知，要求解除合同，金格四海已经收到。 金格四海的质证意见为，解除合同要有书面通知，范辉贴在门上的通知不能等同解除合同的通知。聊天记录也表明董事长没有同意。经查，2020年1月26日，微信聊天记录中记载了董群通知范辉妻子王娟，内容为：王娟你好，现在新型病毒严重传染，商场人流量也少，为了员工安全，也为了减少商户付工资的费用，商场决定征求大家意见闭店几天，开店时间另行通知，同不同意收到请及时回复。王娟收到董群的通知后，回复了董群，内容为：我知道了，员工我已经放完了，是我自己去店里的，借了那么多的钱，备了那么多的菜，你说我怎么办。由此可见，范辉收到了金格四海要求停业的通知。停业后金格四海没有通知范辉开业；关于范辉是否提出解除合同。2020年2月18日，范辉在原告的办公室门上张贴通知，内容为：通知，尊敬的领导你好，深海渔捞长期亏损严重，再加上这次疫情带来的损失以无力再经营下去，破产停业。2020年10月16日，范辉之妻王娟在微信中问董群，内容为：董姐，打电话你也没接，你看我当时退场的时候和你说的，你说你和你们董事长说，现在商场起诉我了，到时候开庭会通知你过去，说一下当时我和你说过的。董群回复：关键汇报了，董事长没有同意。和我说了也没有用。本院认为，范辉提供其张贴的通知，结合聊天记录中要求董群向其董事长汇报破产停业一事，董群认可范辉要破产停业已向董事长汇报，但董事长没有同意。可见范辉提出解除合同，金格四海是知道的。故本院对该组证据的真实性予以确认。 4、范辉提供的要求解除合同聊天记录一份。证明⑴、网名“千里芊寻”是董群，其是金格四海的员工并负责管理公司运营；⑵、商场优惠是因为商场不景气导致；⑶、范辉已明确告知金格四海解除合同。金格四海的质证意见为，对该组证据的三性均有异议，聊天记录内容因为自身经营亏损不能证明提出解除合同。解除合同应以书面提出，不能证明范辉已通知金格四海解除合同。经查，董群是金格四海的楼层经理并负责经营工作，在上面已经确认，在此不再累述。2020年3月4日，范辉之妻王娟向董群发送信息，内容为：董姐你好，我因严重亏损，欠款太多以无力再继续经营下去了，和你说一声我退场不干了，里面的东西我也不要了，欠了几十万都不知道该如何办了。董群回复信息，内容为：好的，我知道了，明天我和董事长汇报。结合范辉提供的证据3，范辉在2020年2月18日，在原告的办公室门上张贴通知，要求解除合同。后又在2020年3月4日，范辉之妻王娟向董群发送信息要求解除合同，退场不干了，里面的东西我也不要了。该事实有证人及范辉之妻王娟与董群的聊天记录可以相互印证证实。本院对该组证据的真实性予以确认。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明： 2017年,以金格四海为甲方，范辉为乙方双方签订《租赁合同》。该合同主要约定：范辉承租金格四海名下的位于淮南市潘集区金格四海商场四层,3号4号铺位场地。范辉租赁该商铺用于经营品牌为《老厨人深海炖锅》租赁期限为五年，该两商铺面积为300平方米。双方对每个租约年的租赁及物业费和违约责任进行了约定。（1）计租面积即为该场地的签约面积，每个租约年乙方向甲方支付的租金金额为：第壹个租约年每月每平方米人民币25元，年租金为90000元；第贰个租约年每月每平方米人民币25元,年租金90000元;第叁个租约年每月每平方米人民币26.5元,即年租金95400元。其他:以上金额包含免租金额,实际支付时应予以扣除,第三年起按下列方式递增,每壹年,按6%递增,第三年起开始递增。（2）租金支付:年租金低于叁万元（含叁万元）,需于租赁首月十日前一性缴清年租金,年租金大于叁万元（不含叁万元）,需于租赁首月十日前缴清第一季度租金,第二季度至合同终止每季度租金于首月十日前缴纳。关于物业服务费,《租赁合同》第十条约定:每月物业服务费＝物业服务费收费标准×该场地合同约定面积。物业服务费与租金同步递增,与租金同步缴纳。第一个租约年物业服务费收费标准为:每平方米每月10元,包含空调使用费。 关于违约责任,《租赁合同》第23.2约定:乙方延缴纳租金、物业服务费或其他费用,每延迟一日,乙方应当向甲方支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。合同第七条约定，本合同项下的进场日为2017年6月1日。在进场日，乙方应当于该日与甲方办理场地交接手续。合同第九条约定，2017年10月1日甲方开始整体开业经营，甲方如有调整按本合同约定另行通知乙方开业日的，以甲方通知为准。甲方整体开业日为计租日。合同第二十六条对不可抗力进行了约定，因不可抗力而全部或部分不能履行本协议的，该方不承担违约责任，但该方应采取一切必要和适当的措施减轻可能给对方造成的损失……。合同签订后范辉便在金格四海经营《老厨人深海炖锅》。2019年3月5日，金格四海书面向范辉出具《租金催缴函》，内容为，尊敬的深海炖锅业（范辉）商户：自贵方与我公司合作以来，一直是风雨同舟，休戚与共。在此表示真挚的感谢。截止到2018年12月7日，贵方在第一个租约年租金计126000元，扣除合同内免租期租金（三个月）22500元，以及商场在2017年9月15日至2017年12月7日的停业损失赔付（免一个月租金），7500元，已缴纳96000元，现第一年租金已结清。第二个租约年第一季度（2018年12月8日至2019年3月7日）和第二季度（2019年3月8日至2019年6月7日）应缴纳商铺租金及物业费63000元，扣除商场在2017年9月15日至2017年12月7日的停业损失赔付（二个月）15000元，现贵方仍欠租金及物业费48000元，请贵方收到此函后5日内（2019年3月10日）缴齐该笔费用为感。《租金催缴函》上金格四海加盖其公章。 2018年12月7日，范辉在第一个租约年租金及物业费计126000元（90000元租赁费和36000元的物业费），扣除应当扣除的费用，范辉向金格四海交纳租金及物业费96000元，第一租约年范辉全部交清。第二租约年第一、二季度（2018年12月8日至2019年6月7日）范辉应租金及物业费63000元，扣除其他费用范辉只需缴纳48000元，已缴清。2019年下半年（2019年6月8日至2020年1月8日）的租金及物业费为35000元，范辉已支付金格四海。2020年1月26日，金格四海董群通过微信通知范辉，因新型病毒严重传染，决定闭店几天，开店时间另行通知。2020年3月4日范辉停止餐厅经营，撤离了金格四海商场。2020年10月份，金格四海停止了金格四海商场所有营业。 截止至2020年1月范辉共支付金格四海租金及物业费199749元。 本案争议焦点：金格四海要求范辉支付租金和物业服务费185811元，支付迟延履行违约金44895元及要求范辉按照欠费金额日1‰计算支付2020年12月7日后的延迟履行违约金至租金和物业服务费偿清之日止，是否有事实与法律依据。 针对上述焦点，本院评判如下： 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金格四海与范辉签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，是有效合同。金格四海公司将商场铺位场地租赁物交付范辉使用、收益，范辉应当支付租金。根据范辉提交的证据，2019年3月5日由金格四海向范辉出具的《租金催缴函》和金格四海提供的商户租金收入明细中可看出，截止到2018年12月7日，范辉在第一个租约年租金计126000元（90000元租赁费和36000元的物业费），扣除了应当扣除的费用，范辉交纳96000元，第一租约年范辉全部交清。第二租约年第一、二季度（2018年12月8日至2019年6月7日）范辉应租金及物业费63000元，扣除其他费用范辉只需缴纳48000元，范辉已缴纳。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。由于原被告在后续的履行过程中已经用实际行动表明合同的租金部分和物业费的计算部分已然变更，应当以变更后实际履行的合同为准。2019年下半年（2019年6月8日至2020年1月8日）的租金及物业费为35000元，范辉已支付金格四海。按双方新的约定已范辉已交清2020年1月8日前的全部租金及物业费。2020年1月8日后，董群告诉范辉之妻王娟，2020年的租金按照2019年优惠后的租金收取。2020年2月18日，范辉在原告的办公室门上张贴通知，要求解除合同。由于金格四海知道但未作答复，后范辉之妻王娟又在2020年3月4日再次发信息给董群，要求解除合同并表示店里的东西不要了。董群表示知道了，明天我和董事长汇报。范辉撤场时间应为2020年3月4日。由于范辉至2020年1月共支付金格四海租金及物业费199749元，除去范辉2018年、2019年应缴的租金及物业费179000元，尚剩余20749元，足已支付2020年1月9日至2020年3月4日的租金及物业费。 现金格四海的诉请是按照原合同的方式计算，未考虑原被告在后续的履行过程中已经用实际行动表明合同的租金部分和物业费的计算部分已然变更，也未扣除其应当免租期和停业损失，金格四海已于2020年10月份停止了金格四海商场所有营业，仍将租金及物业费计算至2020年12月7日，故金格四海的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回淮南市金格四海商贸有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费4761元，减半收取2380.5元，由淮南市金格四海商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  倪龙军 二〇二〇年十二月十六日 书记员  邱方旭 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。