河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初3684号 原告：王佳娜，女，1976年12月7日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：杨艳芳，河北冀华律师事务所律师。 被告：河北天铭房地产开发有限公司，住所地：石家庄市获鹿镇观景路**，统一社会信用代码：91130104694699425K。 法定代表人：韩颜华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张学军，该公司法务。 被告：石家庄市日俱增商贸有限公司，住，住所地：石家庄市裕华区三教堂村育才街**一社会信用代码：9113010469756645X4。 法定代表人：张贵存，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郝丹丹，河北好望角律师事务所律师。 被告：河北中迈房地产经纪有限公司，住，住所地：河北省石家庄市新华区康乐街**尚德国际商务中心1908一社会信用代码：91130102MA08W2NHX0。 法定代表人：马海龙，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郭苏方，该公司员工。 原告王佳娜与被告河北天铭房地产开发有限公司（以下简称天铭公司）、石家庄市日俱增房商贸有限公司（以下简称日俱增公司）、河北中迈房地产经纪有限公司（以下简称中迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳娜及委托诉讼代理人杨艳芳、被告天铭公司委托诉讼代理人张学军、被告日俱增公司委托诉讼代理人郝丹丹、被告中迈公司委托诉讼代理人郭苏方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王佳娜向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认王佳娜与河北天铭房地产开发有限公司签署的《天铭。水润新城认购书》无效；2.依法判令被告河北天铭房地产开发有限公司向王佳娜返还购房款232469元，并按照缴纳购房款项的日万分之二支付违约金11158元（自应交付房屋之次日暂计算至起诉之日）；3.依法判令被告石家庄市日俱增商贸有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；4.依法判令被告河北中边房地产经纪有限公司向王佳娜返还团购服务费3万元，并按照全国银行间同业拆借中心每月公布的LPR标准支付利息781元（自应交付房屋之日暂计算至起诉之日）；5.因本案产生的诉讼费、保全费等一切费用由三被告承担。事实与理由：2018年4月14日，原告王佳娜与被告河北天铭房地产开发有限公司（以下简称天铭公司）签署《天铭水润新城认购书》（以下简称认购书），双方约定王佳娜购买天铭水润新城9-2-902号房屋，面积81.87平米，单价：9049元，总房款740842元。付款方式为：2018年4月14日首付230842元，剩余房款从银行贷款，房屋交付时间为2019年12月31日前。同时认购书第七条第2款约定逾期交房的违约责任为按照缴纳购房款的日万分之二计算利息予以赔偿。合同签订当日，王佳娜按照认购书约定支付首付款230842元。另，因该房屋系经被告河北中迈房地产经纪有限公司介绍并订购，王佳娜按照该公司要求支付团购服务费30000元。但截至起诉当日，天铭水润新城9号楼仍旧未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《合同法》第五十二条、第五十八条之规定，王佳娜和天铭公司签署的认购书无效，天铭公司应返还购房款并按照认购书约定承担违约责任，河北中迈房地产经纪有限公司应返还团购服务费。同时，在准备起诉时才发现该首付款的收款账户为石家庄日俱增商贸有限公司，该公司作为实际收款人应对天铭公司返还购房款及支付违约金的义务承担连带责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，息请贵院在查明事实的基础上判如所请。诉讼过程中，原告王佳娜变更诉讼请求为：一、解除原告与天铭公司签署的《天铭水润新城认购书》。二、依法判令被告天铭公司向原告返还购房款3684：230842元。3576号：232469元，并按照购房款项的日万分之二支付违约金，自应交付之日暂计算至起诉之日，其中3684号违约金11063元，3576号违约金11158元。三、依法判令被告日俱增公司对第二项诉讼请求承担连带责任。四、依法判令中迈公司和天铭公司共同返还意向金3万元及利息。事实与理由：关于3万元购房定金，原告均按照天铭公司的要求在定房时如想要取得优惠单价的前提是向天铭公司支付3万元优惠定金，因此原告为取得902、1504号房屋向天铭公司各支付3万元优惠定金，上述事项的发现是在准备起诉时发现优惠定金的收据处盖有中迈公司的章，因此要求中迈公司作为实际收款人应对上述6万元承担共同返还责任。其余内容详见起诉状。天铭公司辩称，一、原被告双方之间所签署的《天铭水润新城认购书》不符合法律及司法解释规定的商品房买卖合同的构成要件，不应认定为商品房买卖合同，但因该认购书的约定房屋建筑面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖的部分主要条款内容，且同时约定了在签订商品房买卖合同的同时，收回本认购书，因此认购书符合预约买卖合同的构成要件及认购书是以签署商品房买卖合同为合同目的的商品房买卖预约合同，该合同由当事人双方依法自愿签署成立，应当认定为合法有效。二、依法成立且合法有效的合同，应当受法律保护，双方均应按合同约定履行，因此被告天铭公司同意按双方约定解除天铭水润新城认购书，并按合同约定退还已收购房款，但被告天铭公司不应向原告支付违约金，虽然双方签署认购书的目的是购买并交付房屋，在合同中约定了房屋的交付期限，但认购书所涉交易标的为商品房，商品房的开发受到国家监管的调整，因此双方在认购书中约定逾期交房违约金的同时约定因国家政策变化等不可抗因素时，按照国家政策执行，顺延工期不属于违约。三、被告天铭公司未收取原告支付的定金或团购服务费，不承担该款项的返还及利息损失支付义务，原告主张由天铭公司与被告中迈公司承担共同返还义务没有事实及法律依据。首先原告诉求中迈公司返还款项的名目及收款事由并非购房款也非销售佣金，而是定金或团购服务费，从团购服务费收款事由及款项性质看，该款是被告中迈公司为原告提供团购服务所收取的费用，也就是原告以支付服务费的购买了被告中迈公司的服务，中迈公司以开具收据确定了交易双方的服务关系，那么该款项无论从款项性质看，还是从合同相对性上看均与被告天铭公司无关，其次被告中迈公司与天铭公司之间仅是销售代理关系，而中迈公司是房产经纪公司，是一家独立的法人企业，从其营业执照的经营范围看房产经纪房屋是该公司的独立业务。再次原告变更的诉讼请求是要求天铭公司与中迈公司之间共同返还购房定金3万元，依照法律规定定金属于担保条款，天铭公司未收取定金，不承担定金返还义务，纵观本案 原告提供的证据看，中迈公司也未收取定金，同样不承担定金返还义务。四、日俱增公司与天铭公司之间对房屋销售行为不存在事实及法律上的关联性，不应对购房款支付承担连带责任，首先民法总则规定连带责任的承担除了当事人之间的有效约定外，应当符合法律规定，本案原被告之间并无连带责任的有效规定，也无明确的法律规定可以确认天铭公司与日俱增公司承担连带责任，其次虽然本案对购房款支付方式在表象上看是采用了以日俱增公司POS机刷卡方式支付，但是该支付行为在实质上并不等同于天铭公司借用日俱增公司账户收取购房款的行为，而是交易双方在交易中针对原告以刷卡方式支付购房款的情形下经交易双方协商共同确认由原告以日俱增公司的POS机刷卡完成购房款支付，以被告天铭公司直接开具收款收据给原告作为被告直接收到原告凭证，因天铭公司与日俱增公司本身存在房屋销售以外的业务往来，对于日俱增公司在收到刷卡资金后，与天铭公司之间形成业务往来款的对出，此类交易模式是企业之间基于业务形成的款项支付，并且经过各方当事人认可，并不违反法律规定，因此原告在明知刷卡交易付款模式且持有天铭公司收据的情况下，又主张由日俱增公司承担连带责任违反了诚实信用原则，综上所述请求贵院依法判决。 日俱增公司辩称，一、原告与被告天铭公司签署的天铭水润新城认购书按照合同约定应当予以解除，但应由被告天铭公司返还原告所支付的购房款，该款项与日俱增公司无关，另外 日俱增公司与天铭公司之间不存在股权出资及房屋销售等关联关系，因此日俱增公司不存在承担购房款的返还义务。二、被告日俱增公司不应对购房款的返还承担连带责任。1、由于被告天铭公司与被告日俱增公司存在业务往来关系，日俱增公司虽收到原告的刷卡款项，但该款项进入日俱增公司账户后，并非购房款，而是天铭公司依照业务合同支付的货款，货币资金作为种类物该款项在进入日俱增公司账户后，其款项的所有权已作为货款归属与日俱增公司。2、根据民法总则第178条规定，连带责任有法律规定或者当事人约定，但本案中原告主张日俱增公司承担连带责任，即不属于法律的规定，当事人也没有约定承担连带责任的情形，故本案应由被告天铭公司返还购房款，被告日俱增公司不应对购房款的返还承担连带责任。 综上所述请求贵院依法驳回原告的第三项诉讼请求。 中迈公司辩称，答辩人不同意原告对于答辩人的诉讼请求，答辩人不应退还上述费用，首先答辩人在多个楼盘代理售房除非原告能证明确系为购买涉案房屋而在天铭公司售楼处支付的3万元款项，否则原告应承担举证不能的后果。且未加盖答辩人公章或者银行公章的POS机刷卡单因无法核实其真实性而不应作为真实有效的合法证据予以采纳。其次，即使确系在天铭公司涉案房屋售楼处通过答辩人公司POS机刷卡支付了3万元，但该3万元的性质系原告支付的购房款，如果法院判决原告与天铭公司签署的认购协议书解除的情况下，基于合同的 相对性，也应由天铭公司承担退还购房款的义务，而不应由答辩人承担。答辩人作为天铭公司“水润新城”项目的代理销售商，答辩人基于天铭公司的授权进行销售代理业务，答辩人严格按照与天铭公司签署《“水润新城”房产销售代理协议书》以及《项目分销合同》进行代理销售。根据合同约定可知在案涉房屋的售楼部由天铭公司的工作人员负责全程接待，且由天铭公司明知且授权的情况下由其工作人员引领客户在天铭的售楼部将交于天铭的房款直接划转至答辩人，作为天铭公司支付给中迈的服务佣金。答辩人授权团购服务费即电商费是天铭公司的授权行为。答辩人作为代理人只是代天铭公司收取款项，法律后果应由天铭公司承担。案涉团购服务费的本质是开发商天铭公司支付给销售代理商即答辩人的佣金，但天铭公司委托答辩人向客户先行收取，故答辩人作为天铭公司的代理人受天铭公司的委托收取房款，并在征得天铭公司同意的情况下，将该部分房款作为天铭公司应支付给答辩人的团购服务费合法占有，不应退还。且根据上述合同约定，答辩人已经完成了所有的相关工作，客户在已经享受了天铭公司给予的内部团购折扣的基础上与天铭公司签署了认购书，且在2019年4月30日答辩人与天铭公司已经签署“证明”明确约定“自此关于本项目（即水润新城项目双方在佣金结算方面已经全部完成）所有成交客户移交河北天铭地产，由河北天铭地产负责客户后期事情的处理”也可证明此后成交客户出现的任何问题由天铭公司负 责处理对接并承担相应的法律后果，现因天铭公司违反认购书约定，导致原告无法购房，此所有损失应由天铭公司承担，与答辩人无关。综上所述，请驳回原告对答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月14日，原告王佳娜（乙方）与被告天铭公司（甲方）签订《天铭·水润新城认购书》（编号617），乙方自愿购买“天铭·水润新城”9-2-1504房屋，约定了房屋面积、单价、总房款等，2018年4月20日交纳首付款30%即232469元。2019年12月31日前房屋竣工并交付。同时约定甲方未按本协议第三条规定将房屋及时交付使用，按照缴纳购房款数额的日万分之二计算利息。逾期达90个工作日的，即视为甲方不履行本协议，乙方有权解除协议。甲方除退还全部所交购房款。并按照约定予以赔偿。如遇自然灾害、国家政策性变化等不可抗力因素时，按国家政策执行，需工期顺延，双方不属违约。此认购书房款不含其它费用。2018年4月20日，原告王佳娜以刷卡方式交纳房款232469元，被告天铭公司出具收据，事后，原告得知其刷卡款项进入被告日俱增公司账户。2018年4月20日，原告王佳娜在被告天铭公司售楼处通过刷卡方式交纳团购服务费3万元，中迈公司出具收据。定房单显示案涉房屋销售单价与成交单价均为9119元。定房优惠单显示购房意向金为购房资格评定依据，不作为购房凭证。 2017年8月16日，天铭公司（甲方）与日俱增公司（乙方）签订《石家庄市建筑材料销售合同》，其中付款方式约定：双方一致同意以甲方名下坐落于鹿泉区销售回款支付，协议签订后，乙方即开始供货，供货量以水润华府代建住宅楼施工区域为限，供货完毕，甲乙双方以最终的实际供货量签订书面结算单作为结算依据甲方支付货款。2018年1月5日，双方签订补充协议，约定甲乙双方在2017年8月16日签署了石家庄市建筑材料销售合同，鉴于甲方在销售中有购房客户需刷卡支付购房款，经双方就材料销售款付款方式协商后，达成如下协议：甲方在销售中与需要刷卡交付房款的购房客户协商，由甲方直接开具收款收据给购房户，由购房户将甲方应付乙方的材料货款以应交购房款代付给乙方，将款项刷卡至乙方提供的收款ＰＯＳ机名下，甲乙双方按月度对货款与刷卡房款进行结算。另，原告王佳娜提交天铭公司与日俱增公司工商登记，证明初创始股东一致，且在工商备案的日常联系人均有侯东晶可见两公司可能存在关联关系， 天铭公司（甲方）与中迈公司（乙方）签订《项目分销合同》、《“水润新城”房产销售代理协议书》及补充协议，均约定服务佣金及支付约定：销售代理佣金，每套5万元，其中3万元为电商费用，由乙方前置收取；另外……结算佣金甲方以月为节点统一汇入乙方公司账户。另，中迈公司提交证明，载明：由中迈公司销售的水润华府项目所有房源的销售佣金已经在2019年4月30日结算完毕。自此，双方就本项目在佣金结算方面已经全部完成，已无任何佣金问题。所有成交客户移交河北天铭地产，由天铭地产负责客户后期事情的处理。 以上事实有天铭.水润新城认购书、银行转账记录、房款收据、团购服务费收据、定房单、《石家庄市建筑材料销售合同》及补充协议、《项目分销合同》、《“水润新城”房产销售代理协议书》及补充协议、证明等在案佐证。 本案有争议的事实如下：被告天铭公司提交石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局通知16页。证明水润新城建设工地因持续接到政府因污染天气治理政策因素形成阶段性持续建设停工，未能在双方约定的期限内向原告交付房屋，是政策性因素导致，依照合同第七条第四项约定不应由被告承担违约责任。原告王佳娜发表质证意见：该证据为被告天铭公司当庭提交，已经超出举证期限，我方不予质证，但被告一再强调其违约行为是政府政策导致，现质证如下：1、环境污染的政策与天铭公司没有取得土地证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证及预售证及开始销售房屋没有必然的关系，天铭公司违约的关键在于没有取得上述证件，与环境污染的相关政策没有任何关联。2、根据其所提交的相关的通知是多数为2019年12月低到2020年初的相关政策，即使没有相关政策，那么也无法掩盖天铭公司没有取得上述证件的事实。 另原告王佳娜对天铭公司（甲方）与日俱增公司（乙方）签订《石家庄市建筑材料销售合同》及补充协议，发表质证意见：真实性存疑，对证明目的不予认可。1、根据补充协议内容显示天铭公司应与购房客户协商将款项支付给日俱增公司，但该款项的支付从未征得原告同意，原告向日俱增公司支付款项完全不知情，该约定不应对原告产生约束力，日俱增公司作为实际收款方应承担返还义务。2、在中迈公司提供的证明中显示2019年该项目由水润新城改为水润华府，改名的时间为2019年4月30日，而销售合同的签署时间是2017年8月16日和2018年1月5日，在该两份合同中均称该项目名称为水润华府，由此可见该两份合同为后补，对真实性表示怀疑。3、根据我方向行政审批局查询的工商档案显示天铭公司和日俱增公司的渊源已久，在两公司成立之初创始股东一致，且在工商备案的日常联系人均有侯东晶可见两公司可能存在关联关系，后补证据的可能性较大。 本院认为，原告王佳娜与被告天铭公司签订《天铭·水润新城认购书》系当事人真实意思表示，合同效力应认定有效，当事人应按合同约定履行各自义务。原告王佳娜按认购书约定交纳了首付款232469元，被告天铭公司未在合同约定时间内交付房屋。被告天铭公司虽辩称，案涉房屋无法交付，系因政策性因素导致，依照合同约定不应承担违约责任。本院认为，从被告天铭公司提交证据形成时间与本案缺乏关联性，同时被告天铭公司至今仍未取得合法有效证件，故对其辩称，理据不足，本院不予采信。故按照合同约定，原告王佳娜要求解除与被告天铭公司之间的《天铭·水润新城认购书》并要求其返还首付款232469元及自2020年1月1日起按日万分之二计算违约金赔偿损失的诉求，本院予以支持。 关于被告日俱增公司是否对返还购房款承担责任的问题。被告天铭公司与日俱增公司签订的《石家庄市建筑材料销售合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合同效力应认定为有效。原告王佳娜仅依据两公司工商登记显示在两公司成立之初创始股东一致，且在工商备案的日常联系人均有侯东晶，本院认为该证据不足以证实两公司系关联公司，两被告均系独立的有限责任公司，对各自的债务独立承担责任。故原告王佳娜要求被告日俱增承担返还购房款的诉求，本院不予支持。 关于被告中迈公司对团购优惠服务费是否承担返还义务的问题。本院认为，被告中迈公司与天铭公司签订的《项目分销合同》、《“水润新城”房产销售代理协议书》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，被告天铭公司与中迈公司系委托合同关系，中迈合同按照合同约定，前置收取3万元电商费用，其系履行合同行为。原告王佳娜与被告中迈公司之间无合同关系，不能因3万元进入中迈公司账户而承担相应的返还责任。原告王佳娜与被告天铭公司合同解除的法律后果应包括该3万元返还，至于被告天铭公司与中迈公司之间因案涉房屋合同解除后，佣金结算问题系另一个法律关系，本院不予处理。故被告天铭公司应向原告王佳娜返还3万元，原告王佳娜主张的利息损失虽无合同约定，但实际上被告天铭公司亦形成占有使用资金的事实，故该利息损失应以3万元为基数，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第三百九十六条的规定，判决如下： 一、解除原告王佳娜于被告河北天铭房地产开发有限公司之间的《天铭·水润新城认购书》（编号617）。 二、被告河北天铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王佳娜首付款232469元及违约金损失（以232469元为基数，自2020年1月1日起按日万分之二计算至实际返还完毕之日止）。 三、被告河北天铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王佳娜团购服务费3万元及利息损失（以3万元为基数，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 四、驳回原告王佳娜对被告石家庄市日俱增商贸有限公司、河北中迈房地产经纪有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2702元（已减半收取），由被告河北天铭房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交， （收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 王 乾 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 王晓然