山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异136号异议人（案外人）：张波，男，1982年7月25日出生，住址高唐县。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人张波对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于华银时代花园小区3号楼2单元1301室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人张波称：请求依法中止执行对华银时代花园小区3号楼2单元1301室的查封及拍卖。事实和理由：贵院于2019年12月31日发布（2019）鲁1502执3105号查封公告，依法查封了异议人所有的华银时代花园小区3号楼2单元1301室，并根据申请执行人天宸公司的申请进行拍卖，贵院所查封的涉案楼房3号楼2单元1301室属于异议人所有，侵犯了异议人的合法权利。为此，特向贵院提出申请，请求依法对上述房产中止执行。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区3号楼2单元1301室具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支持。一、异议人仅提供收据不能证明已支付全部房款。异议人提供的与被执行人签订的商品房买卖合同内容显示，涉案1301室房产全部房款为399174元，异议人主张已付清全部购房款，但仅提供了被执行人出据的收据。首先，根据异议人提供的该份收据内容显示，收款方式部分为转账，部分为现金。所以异议人应当提供银行转账明细来证明该份收据的真实性；其次，因开发商华银时代公司系本案执行程序中的被执行人，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补证、形成可靠证据链条情况下，仅凭该收据或者案涉房屋买卖合同双方当事人自认并不足以认定已支付全部购房款的事实。二、异议人所提供的张丙臣的拆迁补偿协议及证明不能证明与本案的关系。首先，高唐县人和街道办事处的证明，证明了其辖区内村民张丙臣的房屋被县政府征用，但所签订房屋拆迁补偿协议则是张丙臣与华银时代公司签订。其次该房屋拆迁补偿协议约定补偿给张丙臣的两套住宅楼，已明确为补偿240平方，只需在交房时按当时市场价格多退少补。这与本案异议人所提交的收据中载明的通过转账、现金等方式支付了全部购房款的事实明显不符。所以，异议人所提供的张丙臣的拆迁补偿协议及证明不能证明与本案的关系。三、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产，也未提供证据证明并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，并且至今未办理过户登记并非异议人原因。而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。四、异议人未提供其名下无其他用于居住的房屋的证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人对涉案1301室房产提出异议，还应提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，但异议人并未提供该方面证据予以证明。从异议人提供的住址也可以看出其名下是可能存在其他用于居住的房屋的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不能证明其对涉案房产的权利，也不能够排除本案执行，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁（人）和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中包括查封异议人所称的涉案3号楼2单元1301号房产。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案房产3号楼2单元1301号房产。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。另查明，2016年4月22日，张波与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：H3-2-1301）一份，合同约定：张波购买华银时代公司开发的位于高唐县北湖路东侧、人和路北侧华银·南方商贸城（时代花园小区）3号楼2单元13层1301号房，该商品房的用途为住宅；该套房产建筑面积共计132.11平方米，套内建筑面积104.78平方米，公摊建筑面积27.33平方米，单价3021.53元/平方米，总金额为人民币399174元整；付款方式为一次性付款，买受人应于该合同签订当日付清总房款人民币399174元整。同日，双方签订《购房告知承诺书》，其中第4条内容为：“将购房款（包括预定款、首付款、按揭贷款等）必须存入预售资金监管部门批准的中国建设银行股份有限公司高唐支行，预售资金监管专用账户为37×××90”。异议人张波提交华银时代公司2015年5月21日出具的收据二份及2015年12月1日的收据一份，2015年5月21日二张收据内容分别为：交款人张波交3-2-1301房款359174元、10000元，收款方式均为转账；2015年12月1日收据内容为：交款人张波交3-2-1301房款30000元，收款方式为现金。异议人未提交银行转账凭证。异议人另提交2011年10月21日的房屋拆迁补偿协议一份（拆迁人华银时代公司为甲方，被拆迁人为张丙臣为乙方），其中第2条：“甲方于二期工程完工后向乙方补偿住宅楼两套，两套总面积为240平方，及车库两个，两个车库面积为52平方。位置及楼层由乙方自由选择，按当时市场价格多退少补。甲方自本协议签订之日起每月向乙方支付该两套住宅楼的临时安置补助费（该补助费按每月每平方5元×292平方计算）。”第3条：“乙方于本协议签订之日十五日内将其楼房及地上全部附着物全部拆除，甲方于乙方拆除完毕之日向乙方补偿373526.12元。”。另提交张丙臣经手的领款条二张及华银时代公司为张丙臣出具的交房款收据一张，二张领款条是张丙臣分别于2014年10月25日、2015年5月21日领取安置费等款项4380元、9532元，交房款收据内容为：张丙臣于2014年8月20日交房款（3-2-1301）359174元，收款方式为转账，左下角注明：换名为张波，25/8。异议人未提交张丙臣转账的银行凭证。另高唐县人和街道办事处出具证明，内容为：因高唐县华银商贸城施工需要，2011年10月21日，我办事处注庄村村民张丙臣房屋被县政府征用，主房面积590.71平方米，偏房面积130.22平方米。高唐县人和街道办事处金兴社区出具证明一份，证明张丙臣与张波系父子关系，因拆迁在华银二期3-2-1301有楼房一处属于拆迁按置。异议人称其名下没有其他居住用房并提交其名下的高唐县不动产登记查询证明一份。审查时，异议人称涉案房屋为回迁安置房而不是购房。拆迁补偿协议中应安置两套房，面积共计240平方米，而异议人要的两套房面积共计260多平方米，超出的面积20多平方米应另外交钱。异议人方已领取拆迁协议中的补偿款373526.12元。异议人在审查后提交补充材料说明中称359174元是回迁（房）面积作价，10000元是拆迁安置费抵顶房款，30000元是现金交纳房屋尾款。上述事实，有异议人提交的《高唐县商品房买卖合同》（合同编号：H3-2-1301）及购房告知承诺书各一份、华银时代公司于2015年5月21日、2015年12月1日出具的收据三张、房屋拆迁补偿协议、高唐县人和街道办事处出具的证明、高唐县人和街道办事处金兴社区出具证明、高唐县不动产登记查询证明各一张、张丙臣领款单据二张、华银时代公司于2014年8月20日为张丙臣出具的收据一张以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料及对异议人的询问笔录等为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院在高唐县不动产登记中心、高唐县房管局备案科查封涉案房产的时间分别是2019年9月6日、2019年11月19日，异议人张波提交的购房合同时间为2016年4月22日，异议人未提交其他证据佐证购房合同签订的时间。异议人称其购买涉案房屋用于居住，其名下无其他居住房产，但仅提交了其名下无其他居住用户的证明，而未提交其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。关于涉案房屋房款的交纳情况，以下几点存疑：1、异议人提交的购房交款收据载明收款时间为2015年5月21日、12月1日，收款方式为转账及现金，转账款未提交银行转账凭证，异议人提交的补充材料称上述转账款是由其父张丙臣的拆迁房屋作价款而得，但其提交其父张丙臣于2014年8月20日交纳涉案房屋房款收据中亦载明收款方式为转账，未提交相应的银行转账凭证。异议人另提交张丙臣在2014年10月25日、2015年5月21日在华银时代公司领取安置费等领款条二张及异议人认可拆迁协议中的补偿款373526.12元已领取，结合房款收据中记载的收款方式为转账，而异议人没有提交拆迁款抵顶购房款的双方协议等直接证据，说明领款及转账系各办各的手续，转账没有银行转账凭证，本院无法确认其真实性。2、异议人提交的其父张丙臣名下交房款的收据为2014年8月20日，张波名下收据为2015年5月21日、2015年12月1日，至此房款已全款交纳。但异议人与华银时代公司于2016年4月22日签订的购房合同中仍然要求异议人于合同签订之日一次性交清全款，双方并于同日签订了购房告知承诺书，约定将购房款必须存入华银时代公司的预售资金监管银行账户，既然房款已全款交纳或抵顶，就应在合同中注明交款情况即可，没有必要再约定交款及交款账户情况。3、异议人提交高唐县人和街道办事处出具证明中记载“张丙臣房屋被县政府征用”，而张丙臣与华银时代公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，该拆迁补偿协议是否应与县政府的拆迁部门签订？另外，张波如就其父的拆迁补偿协议改签安置房，是否仍应签订拆迁补偿协议？而张波却与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》。另拆迁安置房一般对拆迁安置户具有一定的优惠待遇，而张波与华银时代公司签订《高唐县商品房买卖合同》中约定的单价为3021.53元，单价几千元的商品房竞然精确到小数点后两位数，也不符合常理。综上，本院对异议人提交的购房交款收据中的款项是否是涉案房款无法确定，无法确定异议人就涉案房屋已实际交纳房款且超过合同约定总价款的百分之五十。所以，异议人所主张的异议请求不符合上述法律规定，无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。异议人张波要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人张波的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月二十四日书记员  袁 靖