杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5718号 原告：杭州华成丝绸时装有限公司，住所地杭州市余杭区临平曙光西路****。 法定代表人：洪水深，公司董事长。 委托代理人：张自杰,浙江杰嘉律师事务所律师。 委托代理人：朱晓玲,浙江杰嘉律师事务所律师。 被告：杭州市余杭区树兰幼儿园，住，住所地杭州市余杭区星光街**/div> 法定代表人：胡旭洪，公司总经理。 委托代理人：温作潮，浙江杭天信律师事务所律师。 原告杭州华成丝绸时装有限公司诉被告杭州市余杭区树兰幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月30日向本院起诉。诉请：1.被告立即向原告支付租金750000元；2.被告立即向原告支付逾期付款违约金250000元；3.被告立即向原告补足履约保证金300000元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。本院依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭审理，后依法适用普通程序（独任审理）。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年10月18日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。按约定，被告应当在2019年12月1日之前支付下一期租金750000元，但被告并未按约支付租金。原告于2019年12月19日向被告寄送催收函，要求被告支付租金及违约金，但被告仍未支付，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：被告租房后投入了大量人力物力进行建设，但之后被告接到拆迁通知，故被告于2019年11月25日向原告发函解除合同，原告于2019年11月28日签收，案涉租赁合同已于当日解除。案涉房屋的实际租赁面积与双方约定不符，合同中也没有相关建筑面积的违约责任，原告当时也未提供房产证证明案涉场地的面积，原告未尽到告知义务，合同显失公平，故案涉合同中的违约条款应属无效。原告的第一项诉请没有事实与法律依据，原告的第二项诉请违约金的计算方式也是有疑问的，原告没有明确该违约金是如何计算得出的，原告的第三项诉请也没有依据。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理查明： 2018年10月18日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：第一条租赁标的甲方同意将其所有的位于杭州市余杭区××街××号的房屋出租给乙方使用，该房屋的占地面积为4228.6平方米，建筑面积经甲乙双方认可确定为5125.07平方米。乙方对该租赁物的情况已做了充分了解，愿意承租该房屋。第二条房屋用途乙方租赁该房屋用于开设杭州市余杭区树兰幼儿园，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。乙方不得将该房屋用于存放危险物品，不得在该房屋内进行违法行为。第三条房屋性质转变乙方明确知晓该房屋性质为工业用厂房，甲方同意乙方为开设幼儿园需要改变该房屋性质，因转变房屋性质所需办理的全部手续和费用（包括因此产生的相关税费）均由乙方自行承担。第四条租赁期限该房屋租赁期限为八年，租赁期由2019年1月1日起至2026年12月31日止。第五条租金及支付方式在租赁期内，该房屋租金按照以下方式确定：1、第一年至第二年，即自2019年1月1日起至2020年12月31日止，150万元／年；2、第三年至第五年，即自2021年1月1日起至2023年12月31日止，以150万元／年为基数，每年递增2%；3、第六年，即自2024年1月1日起至2024年12月31日止，租金由甲乙双方提前半年协商确定，但不得少于第五年的租金；4、第七年至第八年，即自2025年1月1日至2026年12月31日止，租金以第六年租金为基础，每年递增5%。租金以半年为一期支付一次，每期须提前一个月支付，先付后使用，若乙方逾期支付，视为乙方违约。首期租金须在2018年12月10日之前支付。第六条转租、退租租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借该房屋，不得以任何理由提前退租，否则视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金，且已支付的租金不予退还。第七条履约保证金本合同签订之日起一周内，乙方须向甲方支付履约保证金30万元。合同正常履约到期后，乙方无违约行为，则甲方将履约保证金无息退还。若乙方违约，如拖欠租金、水电费等，甲方有权从履约保证金中扣除应由乙方承担的相关费用和应向甲方支付的违约金，并要求乙方在10日内补足履约保证金。第八条房屋交付乙方向甲方支付履约保证金后，甲方于2018年11月15日前向乙方交付该房屋，交付时由甲方制作交接清单，乙方按照交接清单对甲方所交付的房屋及附属设施进行逐一核对，并由乙方签字、盖章确认。第二十二条违约责任若乙方逾期支付租金，视为违约，逾期不超过10日，每逾期一日，向甲方支付违约金5000元，甲方有权从履约保证金中先行扣除；逾期超过30日，甲方有权终止本合同没收履约保证金，并向乙方双倍收取当月租金。若因甲方原因造成合同提前终止，甲方须赔偿乙方因此造成的损失；若因乙方原因造成合同提前终止，甲方有权没收履约保证金，且须赔偿甲方因此造成的损失。第二十五条拆迁若在租赁期内遇到拆迁，乙方应无条件服从，在规定的期限内腾空且搬离该房屋。该房屋及土地的拆迁补偿款归甲方所有，对乙方装饰装修的补偿，按以下方式分配：……。双方还就其他事项进行了约定。 合同签订后，被告已支付原告2019年度的租金。后被告以所租案涉房屋要拆迁为由向原告发函要求解除合同，并不再向原告支付租金。对此，被告认为，案涉房屋并未拆迁，不同意解除合同。庭审中，双方确认：被告应于2019年12月向被告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金750000元；2019年11月25日，被告向原告发送解除合同的通知，原告于2019年11月28日签收。2019年12月2日，原告向被告发函，表示不同意解除合同，被告于次日签收该函件。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应当遵守。被告称案涉房屋据悉将要拆迁，但未能提交相应证据证明，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。根据双方合同约定及庭审中的确认，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金75万元，扣除依约定可扣除的履约保证金30万元，尚余45万元。保证金扣除后，被告应依约补足保证金，原告该主张符合双方约定，故本院予以支持。被告迟延支付租金，原告认为，根据合同第二十二条逾期付款30天的约定，被告应向其支付违约金25万元，但超过30天后的处理系关于解除合同后的相关约定，因原告并不主张解除合同，故本案不适用该约定。合同第二十二条约定逾期付款不超过10日的，原告可主张每日违约金5000元，因合同未解除，故在不解除的情况下可据此计算违约金为50000元。保全费5000元，系原告合理支出，本院予以支持。关于所谓实际面积不足的抗辩，双方在合同中已明确该房屋的占地面积为4228.6平方米，双方认可确定为5125.07平方米，现原告提出该相关抗辩意见明显违背诚实信用原则，故本院不予采纳。综上，对原告诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭州市余杭区树兰幼儿园支付原告杭州华成丝绸时装有限公司租金75万元，扣除履约保证金30万元后，尚余45万元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州市余杭区树兰幼儿园支付原告杭州华成丝绸时装有限公司逾期付款违约金5万元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州市余杭区树兰幼儿园向原告杭州华成丝绸时装有限公司补足履约保证金30万元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州市余杭区树兰幼儿园支付原告杭州华成丝绸时装有限公司保全费5000元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告杭州华成丝绸时装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16500元，由原告杭州华成丝绸时装有限公司负担4700元，由被告杭州市余杭区树兰幼儿园负担11800元。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 马 超 二〇二〇年十二月三十日 书记员 周露燕