重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7313号上诉人（原审原告）：魏成芳，女，1955年9月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐琴，重庆履成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴**兰，女，1957年7月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：项治华，男，1955年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：项治华，男，1955年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：杨军，男，1972年11月22日出生，汉族，住重庆市大渡口区。上诉人魏成芳因与被上诉人吴**兰、项治华、杨军排除妨害纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初19794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人魏成芳上诉请求：撤销原判，并依法改判支持魏成芳的诉讼请求。主要事实与理由：魏成芳有权代表业主提起诉讼，是适格的主体；一审对案涉门面的性质认定错误，规划平面图纸、消防平面图与房屋建筑面积测绘计算报告书可以证明案涉门面为柴油机房，已经纳入公摊面积，应当为业主共有。吴**兰、项治华对案涉门面的占有为无权占有，其通过司法拍卖取得的是负一层车库专有部分的所有权，而不是包含共有部分在内的整个负一层。案涉门面作为柴油机房具有不可替代性，柴油机房的选址是有严格规定的，负一层其他位置是无法作为柴油机房的；法律明确规定，高层住宅必须配备备用发电机组；消防验收应提交涉及消防的建设工程竣工图纸，如果案涉门面不恢复柴油机房的功能，将导致整个小区无法办理消防验收。吴**兰、项治华辩称，上诉人魏成芳在一审庭审中出示的报告书中房屋总户数是138户，且报告书是复印件，魏成芳也没有提交59位业主身份证及房产证。涉案门面在法院拍卖之前就是门面。房屋在实际修建工程中存在违规建设的问题，现在政府正在解决这个问题，今后的办证由政府解决，消防在2004年验收合格。涉案门面应归被上诉人所有。请求驳回上诉，维持原判。杨军未作答辩。原告魏成芳向一审法院提出诉讼请求：一、判令三被告拆除占用渝中区X号负一层车库柴油机房搭建的门面，恢复柴油机房原状并移交原告；二、判令被告吴**兰、项治华赔偿损失，以2200元/月为标准，从2009年9月起算至三被告恢复柴油机房原状时止；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2009年7月14日，重庆市第一中级人民法院依法委托重庆恒通拍卖有限公司拍卖重庆市渝中区X号部分房屋。2009年8月11日，项治华、吴**兰以1200000元的最高价竞得该大厦负一层车库（建筑面积1240.21平方米）。2009年9月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2008）渝一中法执恢复字第42号、（2004）渝一中民执字第701号《执行裁定书》，裁定被执行人重庆市利恒旺实业有限公司所有的位于渝中区X号负1层车库的所有权及相应的其他权利归买受人吴**兰、项治华共同所有（上述房屋面积以办证时测绘面积为准）。由于该大厦负一层车库面街左侧门面一直由重庆市利恒旺实业有限公司租赁给徐登跑使用，吴**兰、项治华主张该门面的权利时，重庆市利恒旺实业有限公司及徐登跑拒不配合，故吴**兰、项治华于2010年向一审法院提起诉讼。2010年12月20日，一审法院作出（2010）中区民初字第5626号《民事判决书》，判决如下：一、重庆市利恒旺实业有限公司和徐登跑于判决生效后立即停止占用重庆市渝中区X号负1层车库面街左侧门面，并交还给吴**兰、项治华；二、重庆市利恒旺实业有限公司赔偿吴**兰、项治华车库门面占用损失34907元。目前，重庆市渝中区X号负1层车库面街左侧门面由吴**兰、项治华出租给杨军使用，租期期限自2019年4月20日起至2024年4月19日止，租金为4000元每月。审理中，魏成芳举示《房屋建筑面积测绘计算报告书》复印件一份，该《房屋建筑面积测绘计算报告书》为重庆市土地房屋勘测院于2002年1月21日出具，载明负一层的公用信息为:柴油机房(58.1248㎡)、第1幢外墙(14.7342㎡)、电话交换间(28.6644㎡)、风机房(15.3432㎡)、宽带网接口室(29.4911㎡)、设备房(63.48㎡)、梯间(58.32㎡)、消防控制室(16.8215㎡)。一审法院向魏成芳的诉讼代理人出具了《律师调查令》前往重庆市渝中区规划和自然资源局查询调取重庆市渝中区X号的《房屋建筑面积测绘计算报告书》，经查询并无《房屋建筑面积测绘计算报告书》备案。魏成芳还举示了渝中区X号的规划总平面图、负一层规划平面图，制图时间为1998年12月，显示该大厦负一层车库面街左侧门面位置在图纸上标注为柴油机房。审理中，吴**兰、项治华举示了《重庆市不动产登记中心关于项治华反映问题的复函》，载明：你通过法院竞拍所得重庆市渝中区X号负一层房屋系重庆利恒旺实业有限公司修建的新兴大厦裙楼部分。该项目于2002年3月办理了预售许可，但开发企业一直未持竣工验收等资料申请办理首次登记。你询问的渝中区X号《房屋建筑面积测绘计算报告书》（2002年1月21日）仅用于办理房屋预售登记，你竞拍所得房屋，需持房产面积竣工测绘报告和竣工验收等资料办理首次登记后，方可办理房屋产权转移登记。吴**兰、项治华还举示了《重庆市渝中区规划和自然资源局关于项治华反映问题的复函》，载明：你于2009年9月4日通过重庆市第一中级人民法院现状拍卖所得的X号负一层房屋系重庆利恒旺实业有限公司修建的新兴大厦裙楼部分。该项目于2001年取得建设工程规划许可证（渝规建证[2001]中字第0012号），建筑面积15620平方米，共22层，底层面积710平方米。建设单位至今未申请办理竣工验收等相关手续。关于你反映该项目实际修建建筑面积远超规划许可面积的问题，因建设单位未提供法定竣工实测报告，无法鉴别你所述事实。据了解，该大楼已成烂尾楼，建设单位已吊销，现已无法按正常程序完善相关手续。另查明，魏成芳系渝中区X号16-2房屋的业主。一审法院认为，本案争议焦点有二：一、原告主体是否适格问题。二、案涉门面的性质如何认定问题。围绕双方争议焦点，一审法院具体分析如下：一、原告主体是否适格问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对于侵犯侵害业主共有权的行为，单个业主有权提起诉讼请求排除妨害、恢复原状。但应属业主共有的收益受到损害时，单个业主不能作为原告起诉主张权益。二、案涉门面的性质如何认定问题。虽然根据原告举示的1998年的规划平面图纸及2002年1月21日的《房屋建筑面积测绘计算报告书》显示，案涉门面的位置原规划为柴油机房的位置。但该《房屋建筑面积测绘计算报告书》仅用于办理房屋预售登记，目前该“新兴大厦”并未办理竣工验收手续，无相应的房产面积竣工测绘报告，无法区分该“新兴大厦”负一层房屋中的专有部分和共有部分区域。且案涉门面在该“新兴大厦”2009年拍卖时，开发商将其作为商业门面对外出租，并非作为“柴油机房”使用。目前吴**兰、项治华占有、使用案涉门面，是基于法院的生效判决，属于合法占有。原告举示的证据并不足以证明案涉门面为业主共有部分，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其诉请不予支持。一审判决如下：驳回原告魏成芳的全部诉讼请求。本案受理费收取2597元，由原告魏成芳负担。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据相关规定，上诉人魏成芳无权以个人名义起诉被上诉人吴**兰、项治华、杨军支付占用公共部分的费用，此项权利不应当由单个业主行使。且确定建筑物的专有部分与共有部分，应当以最后的竣工测绘报告和房屋产权登记证书为准，故仅凭魏成芳提交的规划平面图纸等证据不足以证明本案争议房屋系业主共有部分。被上诉人吴**兰、项治华、杨军占有使用本案争议房屋是基于合法法律手续，并非非法侵占。魏成芳举示的证据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5194元，由上诉人魏成芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏兴芸审 判 员 倪洪杰审 判 员 芦明玉二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴晓亮书 记 员 陈 丽