贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5757号原告：张某，男，1985年10月27日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。委托诉讼代理人：石刚、罗华，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺天瑞房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村（王庄小学旁）。统一社会信用代码：91520490680163320U。法定代表人：常海涛，总经理。委托诉讼代理人：高启源，男，1954年4月21日生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。代理权限：特别授权。原告张某诉被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司（以下简称天瑞房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人石刚，被告天瑞房开的法定代表人常海涛、委托诉讼代理人高启源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司返还原告“五通费用”4555元，并向原告支付利息（以4555元为本金，从2012年2月8日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。2、依法判决被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司返还原告“其他费用”560元，并向原告支付利息（以560元为本金，从2012年11月22日起按银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月20日，原告与被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于安顺市经济技术开发区安顺新天地二期（天瑞国际二期）8幢1单元21层4号房。合同签订后，被告除了向原告收取房价款外，还向原告收取了“五通费用”4555元及“其他费用”560元。经多次要求被告返还上述“五通费用”及“其他费用”无果，为维护原告的合法权益，特具状诉至人民法院，请求依法判决如前所请。被告天瑞房开辩称：一、关于商品房开发过程中水、电、通信等费用的由来。2005年以前，所有的商品房的供水、供电、通信等都是采用集中供给，在2005年后，水、电、有线电视、后期的燃气实行分户计量收费，原已购房业主均由各自交费向各单位申请安装一户一表，实行一户一表计量收费。二、关于2005年以后开发的商品房“四通费”的由来。为解决业主分户到各部门申请报装的费时和麻烦的问题，四家单位改由开发商在进行开发商品房时统一按一户一表报装，等房屋销售时再向业主收取一户一表垫资报装费。该费用标的数由相关部门审定报住建部门审核认定，向社会公示，在合同中告知购房者并经房屋买卖双方签字认可。在商品房买卖合同中特别标注该费用是除房价外另行收取的“四通费”，让购房户充分知晓“四通费”为单列实收实支费用，不存在赚取购房者任何差价，且商品房在进行成本核算和房开项目清算时均未把“四通费”列入收支核算和清算的项目。三、关于“其他费用”的收取情况。双方在商品房买卖合同第十四条第四款第1项中约定委托房开商代办。四、关于门禁可视对讲系统安装费收取情况。该项目是根据住户与房开商协商约定由房开商统一垫资找专业的公司为各家各户安装的门禁系统，属于购房者与房开商协商约定的自费项目。以上答辩意见，有行政主管部门的审核认可依据，有购房者自由意志表达签订合同依据，只是省人大在出台地方性法规时和政府房地产主管部门缺乏沟通，出现了地方法规与主管部门要求不一致的现象，不存在房开商私自乱收费问题。同时，原告起诉已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：一、签订商品房买卖合同的时间：2012年11月20日。二、合同约定买卖房屋的坐落地点：安顺市经济技术开发区安顺新天地二期（天瑞国际二期）8幢1单元21层4号。价款和价款支付方式：总价款人民币235868元，价款支付方式为：一次性付款。三、买受人交纳水、电、燃气、有线电视等费用的时间和金额：时间：2012年12月8日。五通总费用4,555元，其中：水开户740元、电开户520元、有线电视265元、可视对讲480元、燃气2,550元。交纳其他费用560元。四、合同中约定水、电、燃气、有线电视等费用的相关条款：《商品房买卖合同》第十二条及第十四条、附件十二补充协议第三条。五、上述约定是否有效：原告认为无效，被告认为有效。六、合同中是否约定商品房交付时间与使用条件：是。约定内容：《商品房买卖合同》第十一条、第十二条。七、是否约定由出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、燃气、有线电视等费用：是。八、代收后是否进行结算或向买受人出具相关缴费凭证：否。九、房开商向购房者收取的“三通”、“四通”或“五通”费用及其他费用是否应当退还：原告认为应当退还；被告认为不应退还。以上事项中，双方有争议的事项为第五项、第九项，其他事项双方无争议。同时查明，上述合同签订后，原告从被告处接收房屋，现房屋的水、电、燃气、有线电视、可视对讲系统均已达到使用条件。被告代原告向安顺市房屋产权管理处交纳登记费人民币80元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款（四）项约定：买受人同意委托天瑞房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，由委托人承担。另查明，2012年5月6日，被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司（甲方）与贵州赛普智能化系统工程有限公司（乙方）签订《安顺市“新天地”二期智能化系统施工合同》，工程内容为安顺市“新天地”二期彩色可视（联网）对讲系统工程施工，彩色可视对讲合同总工程造价414,400元。同时甲、乙双方又签订协议一份，工程内容为安顺市“新天地”智能化系统工程，合同总工程造价150,000元。又查明，天瑞国际小区分一、二、三期，一期总户数为486户，二期总户数为592户，三期总户数为1048户。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款,该条款将本应包含在房屋价格成本中的建设安装费用转嫁给本案购房人承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形,协议约定应为无效协议，水、电、燃气、有线电视四项开户费按合同约定系代收性质，但上述四家单位表示不存在开通或开户费，且未委托房开商代收，因此，被告收取原告水、电、燃气、有线电视四项开户费合计人民币4,075元于约于法均无合理依据，理应予以退还，并按人民银行公布的同期存款利率从资金收取之日起计付利息至实际退还之日止。而对被告代收的可视对讲系统安装费用不属于房屋配套设施的建设安装费用，可视对讲系统已安装，费用已实际产生，因此，该笔费用不应退还。被告向原告收取的“其他费用”以实际产生进行结算，未产生的费用被告应予退还。本案被告应退还多收取的其他费用280元，且不支持原告要求支付“其他费用”的资金占用损失的诉请。被告辩称本案已超过诉讼时效，被告收取上述费用后未与原告进行结算，且因合同附件十二《补充协议》第三条对配套费用的约定无效，应从本院认定无效时起开始计算诉讼时效。因此，本案原告的诉请未超过诉讼时效，故被告的该项辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司退还人民币4,355元给原告张某。二、被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司以人民币4,075元为基数，从2012年12月8日起至上述款项实际退还之日止按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付资金占用损失给原告张某。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效之日起一个月内支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告安顺天瑞房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年十二月十七日法官助理赵朴灵书记员管苑曲