上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初22505号原告：王志惠，男，1935年10月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王洪明(原告王志惠之子)，男，1959年9月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：谢良泰，男，1964年7月15日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市。原告王志惠与被告谢良泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洪明、被告谢良泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志惠向本院提出诉讼请求：(1)确认双方所签租赁合同于2020年6月7日王志惠收回房屋之日予以解除；(2)谢良泰支付2020年3月1日至2020年6月7日期间租金人民币17,783元、支付2019年11月25日少付租金人民币1,200元；(3)谢良泰就逾期付租偿付滞纳金(每逾期1日按日租金5%计付)；(4)谢良泰按月租金1倍支付违约金人民币11,000元。对于谢良泰所缴押金，则要求冲抵谢良泰所欠费用。事实和理由：2015年7月3日，案外人王某某(王志惠之子)书面委托王志惠代为处理王某某名下位于上海市山东中路XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)出租事宜。2016年12月16日，王志惠与谢良泰签订租约，约定王志惠将系争房屋出租予谢良泰，租约中对于租赁期限、租金支付方式、逾期付租滞纳金、合同解除权等均作明确约定。租赁期间，谢良泰自2020年3月1日起欠付租金，王志惠因向谢良泰催缴租金未果，遂于2020年6月7日收回系争房屋。现王志惠以谢良泰欠付租金且导致租约提前解除为由起诉来院。谢良泰辩称，双方所签租约确已实际解除，王志惠所称欠租情节属实，但其中少付租金人民币1,200元系用于冲抵谢良泰所支出空调维修费。谢良泰承租系争房屋系作为民宿经营，因疫情导致民宿经营受阻，谢良泰就此曾向王志惠表示无力付租，王志惠亦同意可于疫情结束后再予付租。王志惠提供以下证据：(1)2015年7月3日《房屋租赁委托书》，以证明系争房屋权利人全权委托王志惠办理房屋出租等相关事宜；(2)《上海市房地产权证》，以证明系争房屋权利人系王某某；(3)2016年12月17日《房屋租赁合同》，以证明王志惠与谢良泰于该日签约，同时证明王志惠诉请之合同依据；(4)租赁双方微信聊天记录截屏，以证明王志惠曾多次向谢良泰催缴欠租；(5)银行交易明细，以证明付款情形。谢良泰未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：案外人王某某系上海市黄浦区山东中路XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人。2015年7月3日，王某某向其父王志惠出具《房屋租赁委托书》一份，王某某委托王志惠办理系争房屋对外签约出租等相关事宜。2016年12月17日，王志惠与谢良泰签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)王志惠将王某某名下系争房屋出租予谢良泰作为办公或居住使用，租期自2017年3月1日起至2023年2月28日止，王志惠于2017年12月17日前向谢良泰交付系争房屋；(2)月租金为人民币5,500元，谢良泰应于每3个月25日前支付租金，如逾期支付，则每逾期1日，须按日租金5%支付滞纳金；(3)租金支付方式为付三押一，谢良泰于王志惠交房同时支付房屋租赁保证金人民币5,500元，租赁关系终止时，该项保证金除用以抵充合同约定应由谢良泰承担费用外，剩余部分无息归还予谢良泰；(4)如谢良泰逾期不付租金超过半个月，王志惠就此可书面通知解除合同，违反合同一方应按月租金1倍支付违约金；(5)王志惠同意谢良泰转租系争房屋。签约后，租赁双方履行各自合同义务，王志惠交付系争房屋，谢良泰缴纳租赁保证金人民币5,500元并实际支付截至2020年2月29日止之租金，但2019年11月25日所付当季租金中尚欠付租金人民币1,200元。谢良泰承租期间将系争房屋用作民宿对外出租经营。2020年1月30日，谢良泰以疫情为由提出解约或者下调租金。次日，王志惠回复对谢良泰所提要求均不予认可。2020年2月25日，谢良泰未予按约支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金。2020年2月28日，王志惠同意谢良泰可在疫情结束后按照合同约定支付租金。但疫情缓解后，谢良泰仍然未予履行付租义务。2020年2月25日，谢良泰经王志惠催缴仍不予履行后续付租义务。2020年6月7日上午，王志惠通知谢良泰立即支付欠租，否则将于当日收回房屋。同日，因谢良泰仍不予付租，王志惠自行收回系争房屋。现系争房屋已由王志惠另行对外出租。综上，现王志惠以谢良泰欠付租金并致合同提前解除为由起诉来院，要求谢良泰支付欠租并承担相关违约责任。本院认为，王志惠与谢良泰所签《房屋租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，王志惠及谢良泰作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，因谢良泰欠付租金且构成合同约定之解约事由，王志惠在取得合同解除权后于2020年6月7日实际行使该项合同解除权，鉴此，双方所签《房屋租赁合同》于王志惠实际收房之日即2020年6月7日予以实际解除。对于王志惠诉请之2020年3月1日至解约日期间租金，鉴于2020年3月及4月仍属疫情防控阶段，人员流动受限，导致民宿经营困难，基于公平合理原则，该期间租金损失可由租赁双方共同承担，谢良泰可向王志惠减半计付该时段所涉租金。但自2020年5月1日起，人员流动已几乎恢复常态，谢良泰自该日起即应结算之前尚欠租金，并应按合同约定继续履行后续付租义务，现谢良泰不予履行合同项下付租义务构成违约且实际导致合同提前解除，鉴此，本院对王志惠诉请之逾期付租滞纳金及解约违约金均依法予以支持，但王志惠可获支持之滞纳金总额应以谢良泰欠付租金本金数额为限，而王志惠依法可获支持之解约违约金数额应为月租金1倍数额即人民币5,500元。对于王志惠要求谢良泰支付2019年11月25日少付租金人民币1,200元之诉请，谢良泰对于租金少付情节予以确认，但称系用于抵充空调维修费人民币1,200元，鉴于王志惠对此并不认可，而谢良泰就此并未提供充足维修付款凭证，亦未就此提起反诉，故本院对于谢良泰所称空调维修费在本案中不做处理，谢良泰就此可另行主张。至于谢良泰曾于2020年1月30日要求解除合同一节，鉴于(1)当时处于疫情初发阶段，后续趋势并不明朗，在此情形下，将合同风险完全转嫁予出租方显然有悖公平合理原则，亦不利于保护交易安全；(2)在疫情后续逐渐平稳势态下，如之前所签《房屋租赁合同》仍然存在继续履行之可能性，则租赁双方可通过对相应时段之租赁条件予以适当变更以维持交易安全。鉴此，谢良泰于疫情初期即提出之解约要求依法不应予以支持。至于谢良泰所缴保证金人民币5,500元，则可用于抵充谢良泰所欠但现已减半计算之2020年3月及4月租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告王志惠与被告谢良泰于2016年12月17日所签《房屋租赁合同》于2020年6月7日予以解除；二、被告谢良泰于本判决生效之日起十日内支付原告王志惠2020年5月1日至2020年6月7日期间租金人民币6,783元及2019年11月25日少付租金人民币1,200元(2020年3月及4月租金已由租赁保证金予以抵充完毕)；三、被告谢良泰就上述第二项欠租于本判决生效之日起十日内偿付原告王志惠逾期付款滞纳金(自2019年11月26日起、每日按人民币9.02元、计至欠租实际清偿之日止；另滞纳金总额以欠租本金数额人民币7,983元为限)；四、被告谢良泰于本判决生效之日起十日内偿付原告王志惠解约违约金人民币5,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币573元(原告王志惠已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币286.50元，原告王志惠负担人民币151元，被告谢良泰负担人民币135.50元，本院退还原告王志惠人民币286.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二〇年十二月十五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……