江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3906号上诉人（原审原告）：施海燕，女，1986年11月26日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：李阳生，江西海融（信丰）律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：张雪花，女，1988年11月4日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。被上诉人（原审被告）：曹胜凯，男，1959年7月10日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。被上诉人（原审被告）：曹佐清，男，1985年4月17日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建华，江西灵韵律师事务所律师，特别授权代理。上诉人施海燕因与被上诉人张雪花、曹胜凯、曹佐清租赁合同纠纷一案，不服江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施海燕上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第二、三项；二、请求依法改判被上诉人向上诉人返还转让费76000元、押金24000元及2019年12月至2020年2月期间超付的租金12000元；三、请求依法改判被上诉人赔偿上诉人装修费10000元、经营损失30000元；四、上述二、三项合计人民币152000元，扣除上诉人应付被上诉人的租金17500元、管理费600元、电费885元，被上诉人尚应返还上诉人人民币133015元；五、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序违法。被上诉人在原审中并未提起反诉，上诉人基于应付被上诉人相应租金、管理费、电费的事实同意在原审中一并处理，但未同意合同解除后的所谓租金损失一并处理，可原审法院却主动审理并作出判决，不仅违反了“不告不理”的基本原则，同时亦剥夺了上诉人的辩论权，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：(四）违法剥夺当事人辩论权利的”规定，原审程序违法。二、原审认定事实错误。原审认定被上诉人承租1-005、1-006、1-007、1-083、1-083A五间店铺后改造成四间店铺，总面积为486.89平米（含公摊）,即使其中1-006店铺的公摊占比为38.18%,但未能查明其他店铺的公摊比例，以及五间店铺改造成四间店铺后显然不能以原来店铺公摊比例计算改造后的店铺面积；暂且按原审认定的涉案店铺面积为113.2平米，由于店铺租金是按照面积即100元/平米/月计算的，而被上诉人却按12000元/月（119.8平米取整120平米）,至少每月多交660元租金。因此，上诉人主张店铺实际面积与合同约定面积不符有事实依据，并因此给上诉人造成了损失。被上诉人在原审中提供的委托书显示是曹佐清委托曹胜凯全权处理店铺出租事项，原审法院认定的是曹佐清借用曹胜凯名义与上诉人签订涉案合同，不管何种形式上诉人在签订合同时均不知情，充分证明被上诉人故意隐瞒合同主体逃避法律责任，且在上诉人提出面积异议要求协商处理时被上诉人张雪花仍继续隐瞒，致使上诉人无法通过自行协商处理争议，以致上诉人拒交租金促使真正主体出面解决争议。综上，上诉人拒交租金的行为是正当行使抗辩权，原审认定上诉人违约实属错误。上诉人确需向被上诉人补交电费，但双方对电费金额未予确认，被上诉人亦未提供证据，原审却酌定电费1000元实属不当，据上诉人事后查看电费至多885元，该款上诉人同意支付。原审法院主动审理解除合同后所谓被上诉人的租金损失，不仅程序违法，且认定2个月的租期损失亦无事实依据，而事实上被上诉人早已就涉案店铺转租给他人，并于2020年7月2日（宣判后的次日）开始装修，充分说明被上诉人实际没有租金损失。故此，原审认定被上诉人2个月的租金损失错误。被上诉人对店铺上锁长达16天，致使上诉人无法营业，上诉人在起诉的同时为了减少损失向原审法院递交了责令被上诉人开锁的申请，不知为何被上诉人在立案七天后才开锁，这期间明显对上诉人造成了营业损失，上诉人在原审中提交了上锁前一天的营业额，有一定的营业损失证据。即使如原审认为的上诉人对此无证据，那原审可以对被上诉人没有证据的电费和没有反诉主张的租期损失酌定，为何不能对上诉人营业损失酌定？就此足以说明原审法院显失公平，偏袒被上诉人。三、原审适用法律错误。涉案合同并未约定转让费，故被上诉人张雪花收取上诉人转让费76000元没有合同依据，即使按被上诉人在原审中陈述的其对5间铺改造时花费了装修费5万元左右，也不是上诉人承租的一间店铺的装修费用，况且被上诉人每间店铺都收取了转让费，以及上诉人承租时间短和没有对其装修改造损坏，更为重要的是上诉人了解到现被上诉人转租给他人又收取了转让费。另外，因店铺面积差异导致上诉人多向其交了租金12000元（上诉人认为应按7000元/月计算租金）。故依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，被上诉人应将转让费76000元及多交的租金12000元全额返还给上诉人，原审未予全部支持显然适用法律错误。被上诉人收取了上诉人押金24000元，从合同约定的内容来看没有一方违约如何处理的约定，况且上诉人作为交纳押金一方没有违约行为，故押金不具有《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定的定金性质，据此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人在合同解除后应将押金全额返还给上诉人，原审法院判决被上诉人返还50%缺乏合同和法律依据，应予改判。如上所述，上诉人拒交租金是行使抗辩权而非违约行为，恰恰是被上诉人故意隐瞒事实及无故锁店铺导致合同解除的过错完全在被上诉人，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，被上诉人应全额赔偿上诉人的装修损失10000元，原审法院仅判决50%亦属适用法律错误。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，即使按原审错误认定的责任比例，被上诉人亦至少应承担一审诉讼费的50%即785元，可原审法院却仅判决被上诉人承担100元，进一步说明原审法院司法不公，偏袒被上诉人。被上诉人张雪花、曹胜凯、曹佐清答辩称：1、关于本案转让费的问题，我方认为转让费与租赁合同无关，根据《合同法》第224条规定，承租人在出租人同意情况下可以将租赁物转让给第三人，那么该条款说明法律允许承租人通过转租方式获得利益；2、关于押金问题，押金是确保合同履行，没有违约可以退还，本案上诉人拖欠房租达三个月之久，其构成违约，依照合同约定，不应予以退还押金；3、关于超付租金问题，本案租金是以每间店面形式出租，不是按照每平米的价格计算，被上诉人是按照双方租赁合同约定的房租进行收取，上诉人不存在超付租金问题；4、一审中上诉人并未提供任何装修费用及经营损失凭据证明其装修费用和经营实际损失，据此该诉求无证据支持；5、一审程序符合法律规定，在处理双方的损失问题上进行合并审理减少诉累，不存在程序违法的问题。上诉人施海燕向一审法院起诉请求：1、依法撤销原、被告于2019年11月27日签订的《店铺租赁合同》；2、判令被告返还原告转让费76000元及押金24000元和2019年12月至2020年2月期间超付的租金12000元；3、判令被告赔偿原告装修费30000元、经营损失30000元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求确认原、被告《店铺租赁合同》自2020年6月起解除。一审法院认定事实：2014年6月16日，案外人刘双英作为买受人与信丰时利和房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》两份，购买信丰县嘉定镇×××商铺（建筑面积85.78㎡、套内面积53.030㎡、分摊面积32.75㎡）和1-007号商铺（建筑面积85.77㎡、套内面积53.020㎡、分摊面积32.75㎡）。2019年10月20日，刘双英委托黎忠清全权处理案涉店铺出租事宜。2019年11月1日被告曹佐清（乙方）与黎忠清（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将位于桃江御景1-006、1-007、1-083、1-083A四间店铺出租给乙方经营使用，店铺总面积420平方米（含公摊），租赁期限五年，前三年租金不变，每月租金24000元，后两年每年按5%递增；乙方应付甲方48000元履约保证金，物业管理费每月每间150元；甲方允许乙方分租；经甲方同意后乙方可以转让店铺，涉及的转让费用由乙方收取等事项。同日，被告曹佐清（乙方）与案外人蓝善忠（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将位于桃江御景1-005号店铺出租给乙方经营使用，店铺面积66.89㎡（含公摊），租赁期限五年，前三年租金不变，每月租金6689元；乙方应付甲方履约保证金13378元；物业管理费每月每间150元；甲方允许乙方分租；经甲方同意后乙方可以转让店铺，涉及的转让费用由乙方收取等事项。被告曹佐清租赁五间店铺后，夫妻共同经营，并将五间店铺装修改造为四间店铺，其中一间店铺（1-006号）出租给本案原告。改造后的1-006号店铺面积增大，套内面积约70㎡左右。原告现场查看店铺后，2019年11月27日，被告曹佐清借用其父亲被告曹胜凯的名义（甲方）与原告施海燕（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定1、甲方将桃江御景1-006号店铺出租给乙方经营使用，店铺面积119.8㎡（含公摊），租赁期限三年，租金12000元/月；2、乙方应付甲方店铺履约保证金24000元，租赁期满后，如乙方无任何违约情况下，甲方将履约保证金退还给乙方（押金不抵租金），经营期内该店铺涉及的维修、空调、水、电等任何费用由乙方缴纳；物业管理费每月150元；3、乙方需每月按时缴纳店铺足月租金，否则甲方有权取消该协议所有条款；4、如乙方经营遇到困难无法支撑下去，需提前一个月告知甲方，经甲方同意后方可转让，涉及的转让费由乙方收取，转让后合同重新签订。2019年11月28日，原告施海燕向被告曹胜凯支付店铺押金24000元。2019年11月30日原告向被告张雪花支付店铺转让费76000元以及2019年12月9号至12月31号房租9000元。原告施海燕承租下店铺后进行装修，装修费用不详，并开门营业，期间被告张雪花提供了刘双英的商品房买卖合同，以便原告办理相关营业执照。原告施海燕按期足额支付租金至2020年2月份。2020年3月起至今原告未付租金。因原告未按期缴纳租金，被告张雪花向原告施海燕进行催收，2020年4月发送《通知》一份，通知：“因贵店铺至今未缴清3月份租金6000元（疫情免租半月），4月份租金12000元，2月23号至3月31号电费393元，管理费3月4月合计300元，合计18693元整，特通知你至4月27日20时前交清所有费用，否则，以违约停水停电处理”。2020年4月20日，因原告未付租金，被告强行断电两次。2020年5月4日，因原告未付租金，被告将案涉店铺强行上锁，导致原告无法正常经营。2020年5月11日，原告向法院提起起诉。2020年5月12日，被告曹佐清再次向原告催租，并发送《函告》：“由于你方拖欠房租，本人将根据法律规定追究你方法律责任，请尽快清空店面，否则房租计算至你实际清空店面之日，并追究你方的违约责任。”2020年5月19日，被告主动解开店铺锁。2020年5月24日，原告施海燕告知被告张雪花通过司法途径解决纠纷并已向法院起诉。同日，被告张雪花向原告发送《函告》：“鉴于你已欠缴3个月的房屋租金，现本人将正式通知你于2020年5月31日前缴清欠付的2020年3月份、4月份、5月份租金。如你到期依然不缴纳，我们将正式通知你解除我们所签订的房屋租赁合同，并收回房屋，以及通过诉讼途径追要房屋租金。因你本人违约致合同解除所造成的你本人的一切损失依法由你本人承担。”2020年6月16日，原告施海燕给被告张雪花发送通知：“鉴于你方对我承租的店面切断电源、上锁以及通知我清空店面解除合同的事实，现我回复通知你解除合同，6月17日我将清空店面，届时请你到场移交，另外，因本案在诉讼中，我的诉求将由法院依法判决。特此通知。”2020年6月17日，原告清空店面后告知被告带锁锁门。被告张雪花得知信息后，于6月17日晚收回店铺。另查，原告在承租店铺期间，对店铺的面积与合同约定面积不符提出异议以及认为被告隐瞒店铺的业主信息。被告对此不予认可，表示1-006号店铺经被告改造后，套内面积增大，相应的公摊面积也增加，且合同写明店铺面积119.8㎡含公摊面积，并且原告租赁店铺前现场核查，不存在面积不符的问题。经查，根据双方对店铺套内面积的陈述，一审法院以套内面积70㎡计算，公摊面积占比32.75/85.78，计算出店铺建筑面积113.2㎡，与合同约定面积119.8㎡差异不大，且原告承租店铺前已现场核查，因此，对原告提出店铺实际面积与合同约定面积不符的问题，法庭不予认可。另外，原告在经营店铺期间，为办理营业执照，被告方提供了刘双英的商品房买卖合同予以协助，对原告提出被告隐瞒业主信息，法庭不予认可。再查，刘双英对被告的转租行为予以认可。被告张雪花、曹佐清系夫妻关系，被告曹胜凯系被告曹佐清之父。被告曹胜凯对被告曹佐清借用其名义签订租赁合同表示无异议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告出租给原告的店铺并非被告所有，但店铺的真实所有权人同意原告转租，故被告作为出租人与原告签订的租赁合同，不违反法律的禁止性规定，内容系双方真实意思表示，合同依法有效。关于被告曹佐清借用被告曹胜凯名义签订合同的行为，被告曹胜凯无异议，合同依然有效。关于合同是否解除的问题。根据双方合同约定，原告未按时支付租金，被告有权取消合同所有条款，即享有解除合同的权利。解除权的行使，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2020年5月12日，原告未付租金，被告向原告发送函告，要求原告清空店面等内容，被告主张函告为催租行为，并非解除合同。一审法院认为从函告的内容来看，清空店面的表述已经超出了催租的范围，一般正常人理解的清空店面为搬离，不继续租赁，被告发送函告的行为能够视为解除合同，原告收到函告后，合同即解除。原告对被告提出解除合同也无异议。因此，原告要求确认原、被告签订的《店铺租赁合同》于2020年6月起解除，于法有据，一审法院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未按期支付租金，经被告催收后仍未付租金，其行为构成违约。依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。虽然原告违约在先，但被告强行断电、锁门的行为给原告的正常经营亦造成一定影响，其采取的防止损失扩大的措施不适当。双方在履行合同过程中均存在不当行为，均有过错。考虑2020年春节遭遇的新冠××疫情所带来的影响，一审法院从公平角度出发，店铺转让费76000元虽然合同中未约定，但已实际履行，可以视为双方的约定。原告主张被告全部返还转让费76000元，无法律依据，被告交付店铺后，原告已实际使用，结合本案情况，一审法院酌情被告返还原告转让费38000元。原告支付押金24000元，根据合同约定，押金系合同履约保证金，鉴于双方在合同履行中均存在过错，一审法院酌情确定被告返还原告押金12000元。对于原告提出的装修损失30000元，原告未向法庭提供证据证明，考虑原告实际装修店面，并且能移动的装修物已经搬离，剩下的灯饰、石膏线等形成附合的装饰物，一审法院酌情确定其价值10000元，鉴于双方的过错，一审法院确定被告方承担装修费5000元。原告要求被告承担经营损失30000元，无证据证明，一审法院不予支持。原告要求被告返还超付租金12000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因此，被告应返还原告费用合计55000元。同时，截止2020年5月，原告未付租金及房屋占用费、管理费、电费合计31600元（3月半个月租金6000元、4月租金12000元、5月扣除上锁的16天剩余天数租金5600元、6月原告占用房屋至16日的费用6400元、4个月管理费600元、电费酌情确定1000元）。被告未提起反诉，要求相关费用相互抵扣，原告请求法庭一并处理。为节省司法资源，减少当事人诉累，法庭一并予以处理。合同解除后，被告负有及时收回房屋及阻止损失继续扩大的责任，结合本案情况，一审法院酌情确定被告店铺扩大损失时间为2个月，租金损失为24000元，原告对合同的解除亦有过错，对此扩大损失原告应承担50%的责任12000元。因此，原告应支付被告租金及损失合计43600元。两者费用相抵扣，最终被告应返还原告11400元。被告曹佐清借用被告曹胜凯的名义签订合同，虽然被告曹胜凯无异议，但是签订合同时，原告并不知情，因此被告曹胜凯对此债务应承担共同偿还责任。被告曹佐清与张雪花系夫妻关系，店铺为两人共同经营，因此该债务为夫妻共同债务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决：一、确认被告曹胜凯与原告施海燕签订的《店铺租赁合同》自2020年6月起解除；二、被告张雪花、曹佐清、曹胜凯应于本判决生效之日起三日内共同返还原告施海燕租房费用11400元；三、驳回原告施海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取1570元，由被告张雪花、曹佐清、曹胜凯承担100元，原告施海燕承担1470元。本院二审期间，上诉人提交证据：证据1、信丰县住房和城乡建设局于2020年7月3日出具的证明一份，证明目的：涉案的17#、18#、19#1-005商铺登记不是蓝善忠的，而是吴科忠、施桂红的，且该商铺的公摊面积仅为2.27平米，17#18#19#1-083、17#18#19#1-083A的商铺则属于期房可售状态；证据2、微信截图及现场照片四张，证明目的：被上诉人在本案一审宣判前已将案涉商铺出租他人，并于2020年7月1日宣判次日起装修，即被上诉人没有租金损失，且再次获得了转让费。对证据1，因上诉人承租的是1-006号商铺，关于1-005、1-083、1-083A的商铺信息与本案处理不具关联性，故对其关联性不予认定；对证据2，因被上诉人承认案涉商铺已经出租，本院对该证据予以确认。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，关于一审对租金损失的处理。被上诉人一审期间并未提起反诉，一审庭审中，上诉人仅就租金、管理费、电费同意在本案中一并处理。一审在未向上诉人释明一并处理的具体费用又未征求当事人意见的情况下，直接对被上诉人未提起反诉的租金损失予以处理，超出了当事人的诉请，也侵害了当事人辩论的权利。其次，二审中被上诉人自认案涉商铺已对外重新出租，被上诉人的租金损失亦缺乏事实依据，因此，对一审判决由上诉人承担的租金损失，本院予以纠正。关于一审对24000元押金的处理。案涉合同约定24000元属履约保证金，因双方未对一方违约后押金的处理进行约定，不应适用定金罚则。按照通常理解，履约保证金的目的是在合同履行过程中确保交付保证金方尽量按照合同约定履行义务，在造成损失时以保证金予以弥补。现案涉合同已经解除，履约保证金应用于抵扣违约方欠付的费用，而不是由守约方予以没收。因此，24000元押金应全部返还给上诉人，但在返还之前应先抵扣上诉人欠付的相关费用，本院对一审的该项处理予以纠正。关于被上诉人是否存在违约行为。一方面，上诉人主张店铺实际面积与合同约定面积不符，导致上诉人多交租金。本院认为，上诉人作为承租方在签订合同前已实地查看过店铺，一审中也承认被上诉人已告知其店铺面积100多平方米，合同也约定100多平方米包括公摊面积，因此上诉人对100多平方米中包括公摊面积及公摊面积比例应是知悉的，这在上诉人与被上诉人张雪花的微信聊天记录也得到了印证。上诉人对公摊面积比例并未提出异议且进行了装修，故本院对其主张不予支持。第二，合同约定了商铺面积119.8平方米及租金12000元/月，并不能当然认为商铺租金系按商铺面积来计算。双方对商铺面积进行约定，只是在合同里对商铺情况予以明确，虽然面积大小影响商铺租金，但并不是唯一因素，毕竟双方在合同中未明确约定租金按100元每平方米计算。第三，5号与6、7号商铺的公摊比例不一致，也说明了不同的商铺公摊系数存在差别。6号商铺改造后实际面积增加，则公摊面积也相应增加。至于增加的比例，被上诉人根据原6号商铺的公摊比例计算总面积符合实际，也是尊重不同商铺公摊系数不一致这一事实的表现。一审判决据此作出认定并无不当，本院予以维持。另一方面，上诉人主张被上诉人隐瞒商铺出租主体。本院认为，租赁合同书及委托书说明合同主体为曹佐清，与上诉人对接出租事宜的是曹佐清妻子张雪花，即使被上诉人刻意隐瞒合同主体，并不影响上诉人承租经营，未对上诉人利益造成损害，上诉人以此拒付租金的抗辩理由不能成立。综上，被上诉人不存在违约行为，上诉人因未按合同约定支付租金构成违约。关于本案转让费的处理。转租人收取转让费在租赁行业大量存在，法律对此未作禁止性规定，且案涉商铺所有权人亦同意被上诉人收取转让费。虽案涉合同对转让费的支付未做约定，但上诉人实际已向被上诉人支付转让费且一直未提异议。另外，转租人收取转让费基于对案涉房屋装修改造所投入的费用，转让费即使超出转租人投入的装修成本，亦属于转租人的合法商业收益，不宜认定为不当得利。但租赁合同解除后因上诉人不再使用案涉商铺，未使用期间的转让费应当返还上诉人。本案合同因上诉人违约导致解除，且上诉人使用案涉商铺时间短，综合以上因素，一审根据公平原则确定各方权利义务，据此判决被上诉人退还一半转让费给上诉人并无不当。对于已形成附合不能移走的装修装饰物，因上诉人违约导致解除合同，一审判决由其承担一半的装修损失并无不当，本院予以维持。关于本案营业损失及电费的处理。上诉人因未支付租金存在违约行为，在租赁合同未约定承租人未付租金出租人可断水断电、锁店门的情况下，被上诉人在未解除合同前直接采取前述措施可能存在侵权，导致的经营损失应予赔偿。但该经营损失应是实际发生的损失，在上诉人未提交有效证据证明具体数额的情况下，一审判决无法认定实际产生的经营损失。且营业收入本具有不确定性，上诉人一审中仅提交一天的收入而未提交一段时间的收入，不足以证明其平均收入。同时微信收入无法证明是当天营业收入，也无法证明与店铺经营有关，因此，一审判决未支持上诉人该项诉请并无不当。被上诉人在未解除租赁合同前锁店门的行为虽有不当，但亦属于因上诉人违约行使先履行抗辩权的行为，故不宜认定被上诉人存在违约行为。至于电费，因该费用已实际产生，上诉人也同意抵扣，在双方均未提交相应证据证明具体金额的情况下，一审根据情况进行酌定并无不当。且上诉人主张的电费与一审的认定相差不大，本院对此予以维持。综上所述，上诉人施海燕的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初1130号民事判决第一项；二、变更江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初1130号民事判决第二项为被上诉人张雪花、曹佐清、曹胜凯应于本判决生效之日起三日内共同返还上诉人施海燕租房费用35400元；三、驳回上诉人施海燕的一审其他诉讼请求。一审案件受理费3140元，减半收取1570元，二审案件受理费3140元，共计4710元，由被上诉人张雪花、曹佐清、曹胜凯承担1200元，上诉人施海燕承担3510元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜