云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终943号上诉人（原审原告）：强靖，女，1983年10月6日出生，汉族，高中文化，云南省永胜县人，农民，住址：云南省丽江市永胜县。被上诉人（原审被告）：丽江新地投资集团有限公司。统一社会信用代码：91530721693050501J。住所地：云南省丽江市玉龙县黄山镇五台社区天籁雅筑小区。法定代表人：郝军。上诉人强靖因与被上诉人丽江新地投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2020）云0721民初465号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。强靖上诉请求：一、请求撤销(2019)云0721民初465号民事判决；二、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原判认定《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。二、根据合同第十一条约定：被上诉人应在2018年8月31日前交房及第十二条逾期交房应按已付房款的万分之五每日的标准向上诉人支付违约金自房屋实际交付之日。据此，被上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任。现被上诉人未能如约交付应承担逾期交房的违约责任，且在合同中明确约定了违约责任的承担方式为被上诉人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原判对合同违约金约定及上诉人要求办理房屋不动产权证请求不完全支持不合法理情理。酌情判决被上诉人向上诉人支付40480元违约金，笼统按40480元确定违约金，不仅被上诉人的违约成本低，而且在承担该40480元违约金的基础上，被上诉人持续违约的责任未得到解决，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定不相符，该规定的计算方法与交付的房屋是否能正常使用没有关系，上诉人要求被上诉人支付的违约金完全是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条第二款的规定计算，显然计算方法是有法律依据。在商品房买卖合同中，站在普通善良人角度被上诉人作为卖方要明显强势于作为买方的上诉人，违约金条款是当事人真实的意思表示，出卖人居于合同强势一方，违约金作为惩罚性条款，就应当按约定的计算方式进行判决。三、既然被上诉人至今未向产权登记部门提交办理产权证的相关资料，也未缴纳住宅专项维修资金，致使诉争房屋至今未能办证，使商品房具备办证的条件是作为被上诉人的义务，且办理产权证也是被上诉人的义务，那么上诉人要求被上诉人限期办理产权证的诉讼请求依法应当予以支持。原判驳回上诉人要求限期办证的诉讼请求，必然导致被上诉人在判决以后可以无限期不去履行协助上诉人办理产权登记的义务，这显然是错误的。成就该办证条件的责任在被上诉人，而作为购房者不能因此无限期延迟办证，故上诉人要求开发商限期办证的诉讼请求理由正当。房地产开发企业应当负责的办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上所述，请求撤销原判，判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金共计150784元；(自2018年8月31日起，违约金暂计算至2020年6月1日，后续违约金按照该赔偿标准计算至交付房屋取得房屋不动产权证之日止；235.6元/天*640天=150784元471145.65元*0.0005=235.6元/天。2018年8月31日至2020年6月1日共640天。)判令被上诉人继续履行双方签订的商品房预售合同，限令被告在40天内交付位于天籁雅筑小区二期叠翠居A区1幢301号房屋，并为上诉人办理该房屋的不动产权证。丽江新地投资集团有限公司未提交书面答辩意见。强靖向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金150,784元（自2018年8月31日起，违约金暂计算至2020年6月1日，为235.6元/天×640天=150,784元，后续违约金按照该赔偿标准计算至交付房屋取得房屋不动产权证之日止）；2.判令被告继续履行双方签订的商品房预售合同，限令被告在3个月内交付位于天籁雅筑小区二期叠翠居A区1幢301号房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：原告强靖（买受人）与被告丽江新地投资集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买由出卖人开发的玉龙县黄山镇五台居委会天籁雅筑小区二期叠翠居A区1幢1单元301号房屋，房屋总价为471,145.65元；付款方式为2018年8月6日前支付首期房价款141,447元，余款329,698.65元向玉龙县农村商业银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同还对面积差异处理方式、质量担保等进行了约定。该《商品房买卖合同》签订时间一栏处为2019年6月17日。2020年5月19日，原告以被告未能按照合同约定的时间向原告交房为由起诉至法院，要求判如所请。原告强靖提交的收据显示，原告先后于2018年8月6日、2019年8月8日分三次共支付被告购房款471,145元。另查明，被告丽江新地投资集团有限公司原名称为丽江新地投资开发有限公司，2019年4月29日变更为丽江新地投资集团有限公司。涉案房屋于2019年7月29日进行备案登记。被告丽江新地投资集团有限公司自认涉案房屋至今尚未竣工验收，未交付给原告。一审法院认为，原告强靖与被告丽江新地投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按约付清了购房款，根据合同约定被告应于2018年8月31日前向原告交付涉案房屋，现被告未能如约交付应承担逾期交房的违约责任。原被告已在《商品房买卖合同》中约定了违约责任的承担方式，但双方在合同中约定的违约金过高，被告提出依法应予调整，一审法院予以采纳。结合本案实际情况，将违约金调整为以总购房款为基数，按年利率4.9%的标准计算予以支付。按该标准计算，自2018年9月1日暂计算至2020年6月1日的违约金为40,480元（471,145.65元×4.9%÷365天×640天）。原告要求被告在3个月内交付房屋，并为原告办理房屋不动产权证，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，一审法院不予支持。原告主张自2020年6月1日之后至交付房屋取得房屋不动产权证之日止的违约金系以实际交付房屋取得房屋不动产权证之日为基础，但涉案房屋客观上能否交付尚处不定状态，故不予支持，待房屋实际交付后原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、被告丽江新地投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告强靖支付违约金40,480元；二、驳回原告强靖的其他诉讼请求。案件受理费3,316元，由原告强靖负担2,426元，被告丽江新地投资集团有限公司负担890元。双方在二审中未提交新的证据，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据本案事实，综合各方当事人的诉辩主张及理由，本院归纳二审争议焦点并分别评判如下：上诉人强靖（买受人）与被上诉人丽江新地投资集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同权利义务关系明确是双方共同协商后的合意，符合法律规定，为有效合同。被上诉人未能按合同约定交付该商品房，应承担相应民事责任。案涉上诉人要求判令被上诉人支付逾期交房违约金150,784元的问题。因上诉人选择继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金……。虽双方进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。为此，原判依据查明的事实及合同双方的实际依法将违约金调整为以总购房款为基数，按年利率4.9%的标准计算为40,480元，并无不当，应予维持。关于限被上诉人在3个月内交付位于天籁雅筑小区二期叠翠居A区1幢301号房屋，并为上诉人办理该房屋的不动产权证的问题。案涉房屋因现行房地产市场的疲软客观实际及不具备合同约定的交付条件，也因被上诉人履约不能导致该商品房屋处于不确定状态，为此，上诉人的该项请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3316元，由上诉人强靖负担。本判决为终审判决。审判长 马 昕审判员 王康元审判员 薛淑华二〇二〇年十二月七日书记员 和八江