山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初3494号   原告（反诉被告）：晋城市金佰园商贸有限公司，住所地：晋城市城区。   法定代表人：白某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：魏某、张某，山西弘毅律师事务所律师。   被告：晋城市城区老地摊烧烤店，住所地：晋城市城区。   经营者：董某。   被告（反诉原告）：马某，男，1973年6月9日出生，汉族，现住晋城市。   委托诉讼代理人：李某、王某（实习律师），山西晋卓律师事务所律师。   原告晋城市金佰园商贸有限公司（以下简称金佰园公司）诉被告马某租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告马某向本院提出反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金佰园公司的委托代理人魏某，被告马某及其委托代理人李某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金佰园公司诉称，董某系被告晋城市城区老地摊烧烤店工商登记的经营者，被告马某系老地摊烧烤店实际经营者。原告与被告老地摊烧烤店经营者董某于2014年4月15日签订了《租房协议》，合同约定了租期为一年，租金每年6万元。合同到期后被告未和原告签订新租赁合同，双方仍按每年6万元租金执行。被告最后交租为2019年4月1-3日交4万元。在2020年4月16日，原告给经营者发告知函，告知商户于2020年5月30日搬离，但被告签字后至今未搬离。现被告截止2020年9月15日尚欠原告租金4.5万元未曾支付。原告多次与被告协商缴纳租金并搬离，但被告迟迟未搬离。故请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系并责令被告搬将位于晋城市白云社区街面房（居之安门口）腾空并返还原告；2、判令被告向原告支付欠付租金4.5万元；3、判令被告按照每日164.38元标准向原告支付自2020年9月16日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费由二被告承担。   被告马某辩称，2014年4月25日，原告金佰园公司的负责人孟经理和被告马某签了一份房屋租赁合同，当时做好约定，合同一年一签，有什么纠纷谁的问题谁负责。2019年，被告马某听说所租商铺要拆迁，找原告金佰园公司的负责人孟经理询问，孟经理说，没事，让被告马某放心经营，至少也能再干七八月。到了2020年4月份，被告马某收到了金佰园公司的通知，告知被告商铺要拆迁。2020年4月21日，孟经理让被告马某在一份告知函上签字，声明只是告知，租金暂时不让交并承诺如果要交会给被告马某减免一部分的房租。并且保证被告的正常经营，拆迁也会给被告马某赔偿经济损失。让被告填写了一份报损清单，但清单交上去几个月过去，始终没有人和被告协商损失问题。另，被告在征得白云商贸有限公司和金佰园公司的同意下，修建了一套自建房。现在因为拆迁，被告的这部分损失也未予以赔偿。并且，原告金佰园公司在同被告合同正常存续期间，经常无故断水断电，给被告带来的停工停业损失也应该有所赔偿。被告多次找原告金佰园公司的于经理解决此事未果，但不想在被告的问题还未解决的情况下，金佰园公司竟将被告诉诸法院，请求被告马某腾房交房租。金佰园公司在明知其与白云商贸有限公司的合同到期的情况下，向被告马某隐瞒实情，并给予承诺，实属违背诚实信用之举，构成欺诈。综上，因金佰园公司存在合同欺诈，且答应被告马某不再让缴纳租金，且存在断水断电导致被告马某无法经营的侵权行为。另，在今年的疫情期间金佰园公司也应当为被告进行租金减免，故被告不应当缴纳租金。请求驳回原告的诉讼请求。   反诉原告马某诉称：2014年4月25日，反诉被告金佰园公司的负责人孟经理和反诉原告签订了一份房屋租赁合同，当时做好约定，合同一年一签，有什么纠纷谁的责任谁负责。合同签订后，反诉被告收取租金后另强行收取6万元的转让费，反诉原告室内装修改造投资30万元，在外建简易房10万元，厨房用品投资20万元，做防水花费3万元，做排烟花费4万元，广场灯带花费1万元总计投资38万元，加上强行收取的6万元转让费共计44万元。2019年，反诉原告听说周边商铺要拆迁，找孟经理沟通。孟经理表示让反诉原告放心经营，至少能再干七八个月，可以暂时不交房租。2020年4月份，反诉原告收到了金佰园公司的通知，被告知反诉原告的商铺要拆迁。2020年4月21日，孟经理让反诉原告在一份告知函上签字并且声明只是告知，并且承诺给反诉原告减免一部分的房租，保证反诉原告的正常经营，拆迁也会给反诉原告赔偿经济损失。孟经理让反诉原告填写了一份报损清单，但清单交上去几个月，始终没有人和反诉原告协商损失问题。另，反诉原告在征得白云商贸有限公司和金佰园公司的同意下，修建了一套自建房。现在因为拆迁，反诉原告的这部分损失也未予以赔偿。并且，金佰园公司在同反诉原告合同正常存续期间，经常无故断水断电，给反诉原告带来的停工停业损失也应该有所赔偿。反诉原告多次找金佰园公司的于经理解决此事未果，但不想在反诉原告的问题还未解决的情况下，金佰园公司竟将反诉原告诉诸法院，请求反诉原告腾房交房租。金佰园公司在明知其与白云商贸有限公司的合同到期的情况下，向反诉原告隐瞒实情，并给予承诺，实属违背诚实信用之举，构成欺诈。故请求：1、判令反诉被告赔偿因其拆迁而给反诉原告造成的装修损失25万元；并赔偿合同期间因反诉被告过错而造成的停业损失5万元；退还反诉被告所收取反诉原告的6万元的转让费。2、反诉费用以及其他因诉讼产生的相关费用由反诉被告承担。   反诉被告金佰园公司口头辩称，反诉请求无事实和法律依据，反诉原告主张的装修损失依照法律规定租赁合同如出租方同意承租方装修，则合同到期后承租方向出租方主张装修残值不支持。本案反诉被告与反诉原告于2014年4月15日签订租赁合同，租赁合同期限一年。一年到期后，双方再未签订书面合同，依照合同法规定，未签订书面合同的视为不定期租赁，出租方随时可以通知解除合同，假如反诉原告存在装修残值，其诉请也不应支持。何况装修是在2014年，现在是2020年，长达六年。即便有装修事实的存在也不存在装修残值。反诉原告称因反诉被告过错造成其经济损失5万元不是事实，其称原告的过错不存在，其并未停业，更不存在停业损失，店铺转让时双方约定的转让费是双方真实意思表示，且是另一个法律关系，与租赁合同无关。转让费包含原装修残值，设备设施等财物，实质是一个买卖行为，与租赁合同无关。综上，请求驳回反诉请求。   经审理查明，2014年，原告金佰园公司（甲方）与案外人董某（乙方）签订了《租房协议》，协议约定：“甲方将白云街面房屋一间出租给乙方经营使用。使用期限从2014年4月15日至2015年4月15日，租赁期限为一年。租金每年6万元。乙方在签约本合同时交甲方信用保证金无元。”   原告起诉的“晋城市城区老地摊烧烤店”是经过工商登记的个体工商户，经营者为董某。该店面后由被告马某实际经营，房租交至2019年12月15日。   2020年4月16日，原告金佰园公司向“美的旗舰店周边租户”（包括马某的店面）发出了《告知函》：经政府批准、白云商贸有限公司通知，对居之安地块全面产能优化，由此在白云居之安地块的经营商户请于2020年5月30日前全部搬离所有物品，请积极配合。2020年5月30日之后，被告马某未将房屋完全腾空。   本案在审理过程中，原告晋城市金佰园公司向本院申请撤回对被告晋城市城区老地摊烧烤店的经营者董某的起诉，本院予以准许。   本院认为，被告马某向本院提供了营业执照、餐饮服务许可证以及租房协议一份，其中两证登记的名称均为：晋城市城区老地烧烤店，经营者为“王某”，租房协议也系原告金佰园公司与王某签订，约定租期为2015年4月1日至2021年4月1日，租金每年12000元。反诉被告金佰园公司质证称，原告提供的该租房协议是复印件，真实性有异议。对于反诉原告马某提供的该组证据，其中“租房协议”首页乙方处写有“晋城市城区老地烧烤店”，因反诉原告无法提供证据原件，且其在反诉状中所述合同内容也与该份合同约定不一致，故本院对原告提供的改组证据的真实性、关联性不予采纳。对于原告提供的租房协议，被告在答辩或反诉状中也认可了协议的内容，但是协议是2015年4月15日到期。被告马某作为实际经营者也没有和原告签订租房合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方未签订租赁合同，为不定期租赁关系，则原告于2020年4月16日通知被告马某于2020年5月底搬离，并不违反法律规定。被告应当搬离，同时还应当履行支付租金的义务。被告马某的房租交至2019年12月15日，其应当交纳租赁关系解除前的房租。被告马某提出受新冠疫情影响，应当减免租金。该理由符合实际情况，因新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，故原、被告双方应当共担损失。同时，因在搬迁前，随着周围店铺的逐渐搬离，涉案房屋所处的片区商业流量、商业价值不断减少，对被告的经营也会产生影响，故要求被告按照原来的租金水平支付，对其不公平，综合考虑以上两个因素，本院酌情为被告免除两个月的房租。则剩余租金计算为60000元÷12个月×3.5=17500元。被告应当支付原告。关于2020年6月份之后的占用费，经本院实地查看，该地块因要全面产能优化，周边商铺已经不再对外出租或经营，路边已建有围挡，整体不具有利用价值，因此原告要求2020年6月1日之后的租金和占用费，本院不予支持。   反诉原告要求赔偿其装修费25万元，其仅向本院提供了老地摊烧烤店室内室外图片，不足以证明装修费为25万。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，本案中，对于未形成附合的装饰装修物，包括桌椅、电器、厨具等，反诉原告可以拆除后搬离。对于形成附合的部分，原告主张反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告首先不能证明其装饰装修经过了反诉被告同意，再者反诉原告对所租赁的房屋装修投资或大或小，均是根据其经营需要进行的自主行为，其作为从事商业活动的主体，应该对其店铺的投资回报时间做出预判，进而相应和出租方确定租赁期限以保障其经营的稳定性。现原告未和被告签订租赁合同，在反诉被告解除租赁关系不违反法律规定的情况下，原告所称的装饰装修损失，应该由反诉原告自己承担。因此，反诉原告在本案中要求对其租赁房屋的装修价值、自建房屋价值、店内相关设备物品进行评估鉴定，本院认为无必要性，故不予准许。同时，反诉原告提出在2019年询问孟经理时，孟经理答复放心经营，至少也能再干七八个月，如此说来反诉被告要求2020年5月底前搬离，并没有明显的违背承诺并侵害反诉原告利益的行为。故该反诉请求，本院不予支持。   反诉原告要求反诉被告承担因其过错造成的停业损失5万元，反诉原告称被告经常无故断水断电，导致停工损失。反诉原告未提供相关证据证明，本院不予支持。   反诉原告要求反诉被告退还其收取的6万元转让费，首先反诉原告不能证明反诉被告收取了其6万元转让费，即便确有此事，该转让费也是反诉原告针对当时店内设备和装修的价值以及投资回报时间进行综合考虑支付的对价，和原告所主张的装修费存在重复，对于未形成附合的，可以拆除。对于形成附合的部分，反诉原告决定承租该房屋时，应当会考虑其支付的转让费的回报时间，现其又未和反诉被告签订合同确保租赁期限，故其要求反诉被告赔偿其转让费，无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，被告马某应当支付原告租金17500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   解除原告晋城市金佰园商贸有限公司与被告马某的租赁关系。被告马某于本判决生效后五日内负责腾空其所租赁的位于白云社区的街面房（居之安门口，老地摊烧烤店），并将房屋返还。   被告马某于本判决生效后十日内支付原告晋城市金佰园商贸有限公司租金17500元。   驳回原告晋城市金佰园商贸有限公司的其他诉讼请求。   驳回反诉原告马某的反诉请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2180元，减半收取计1090元，由被告马某负担770元，原告晋城市金佰园商贸有限公司负担320元。   反诉案件受理费6700元，减半收取计3350元，由反诉原告马某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如