河南省台前县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0927民初1522号原告：孟庆平，男，1959年2月22日出生，汉族，住台前县。委托诉讼代理人：宋益夏，河南百特律师事务所律师。被告：濮阳江南房地产开发有限公司，住所地台前县建新街。法定代表人：储国著。委托诉讼代理人：朱庆华，河南凤台律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永澜，河南凤台律师事务所律师（实习）。原告孟庆平与被告濮阳江南房地产开发有限公司（简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆平及其委托诉讼代理人宋益夏，被告江南公司的委托诉讼代理人朱庆华、朱永澜到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告孟庆平向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付购买的五套房屋（名仕城小区：1、第三幢3单元1205号房；2、第三幢2单元1204号房；3、第三幢3单元1206号房；4、第五幢2单元1103号房；5、第五幢3单元1104号房），房屋总价款172万元整。二、判令被告履行协助办理不动产产权证义务。三、判令被告承担逾期交房违约金（违约金按购房款日万分之一从2018年9月1日计算至交房之日）。四、本案诉讼费、鉴定费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2013年3月至2016年11月期间，原告在台前县豫行会计服务有限公司（简称豫行公司）陆续存款208万元，被告江南公司因缺少资金向豫行公司借款数百万元。2017年12月11日原告与被告江南公司及豫行公司三方协商确定，用原告在豫行公司的208万元的存款中为被告江南公司支付借款利息162万元整，江南公司用其开发的江南名仕城小区五套房屋抵偿原告为其偿还的借款利息。三方于达成协议的当日，原告与被告江南公司签订了五套商品房买卖合同，五套房屋的编码及价格为：1、第三幢3单元1205号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元整；2、第三幢2单元1204号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元；3、第三幢3单元1206号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元；4、第五幢2单元1103号房，建筑面积126.05平方米，价格35万元；5、第五幢3单元1104号房，建筑面积126.6平方米，价格35万元，合计总价款为：172万元。五份商品房买卖合同，第六条均约定付款方式为一次性付款，并注明该户已付清全部房款。除用原告在豫行公司162万元存款抵偿购房款外，相差10万元，原告以现金方式已向被告全款付清。购房合同第九条约定：被告于2018年10月31日向原告交付5套房屋。后经原告数十次催促被告交房，被告均以不具备交房条件等谎言故意拖延不予交房，实际上被告出售的房屋已经具备交房条件，且已向多数购房户交房，并已经实际居住。综上所述，原告与被告江南公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告已付清全部房款，被告依合同约定应履行交房义务，被告编造谎言拖延交房，依购房合同第九条约定，应承担逾期交房违约责任。特具状起诉。请支持原告的诉讼请求。原告为支持诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、商品房买卖合同五份；证实合同签订的背景是原告在刘盛奎开办的豫行公司，从2013年到2016年累计陆续存款200余万元，在原告向刘盛奎催要借款的时候，刘盛奎提出没有现金返还，要求将被告开发的房屋抵偿房款，刘盛奎说储国著同意以自己开发的房屋抵偿原告为其偿还的利息162万元，差额部分另附现金，三方口头沟通后，刘盛奎出具了收到储国著162万元收到条一份，原告持收条到江南公司办理商品房买卖合同，原告将收条交给储国著以后，储国著安排在其售楼部签订了五套买卖合同。合同约定了双方涉案出卖房屋的具体房号面积以及价格，合同第六条约定付款方式为一次性付清，并且注明该房已付清全部房款，第八条约定2018年10月31日前向购买人交房，第九条约定逾期交房的违约责任；2、刘盛奎出具的收条照片一份；证实原告是凭着收条跟被告签订的房屋买卖合同。3、孟庆平银行流水一份，证明原告支付被告房款的资金来源；4、孟庆纪商品房买卖合同一份，证明材料一份，交付房款收据一份及孟庆纪当庭证言，证实孟庆纪同样与被告签订商品房买卖合同，孟庆纪下欠房款9万元，被告向孟庆纪出具据收据155000元，其中孟庆平的房款写在了该收据中65000元；5、刘秀丹证明材料一份，刘秀丹建行卡一份，身份证复印件一份，证实原告下欠的35000元房款，2018年4月刘盛奎从刘秀丹建行卡中取款35000元，抵偿储国著欠刘盛奎的借款，刘盛奎当时向原告出具了收条，原告将收条交给了江南公司会计王红伟。6、名仕城小区照片3张，证实被告开发的名仕城小区已向大部分购房人交房并已入住，早已具备交房条件。7、刘盛奎证明一份，证明对本案涉及到江南公司与刘胜奎，刘胜奎与孟庆平三方之间的债权债务数额，三方相互抵债的口头协议是在平等自愿的基础上达成的，原告162万元债权用于抵偿江南公司五套房屋的房产，江南公司与孟庆平签订房屋买卖合同的地点是在名仕城，三方债权债务抵偿协议刘胜奎没有实施任何恐吓和威胁情况，刘胜奎的证明印证了原告所主张的事实。被告江南公司辩称：一、房屋买卖合同无效。涉案《商品房买卖合同》签订的背景是刘盛奎打电话让江南公司会计王红伟去刘盛奎处填写的此五份合同。众所周知，刘盛奎当时势力很大，现已被认定为黑恶势力。王红伟不得不摄于其过分的威严填写这几份房屋买卖合同。通过王红伟调查笔录，也能证明当时其受到了刘盛奎的威胁，使其身心在受到恐惧、惧怕刘盛奎势力，才在以前抵押在刘盛奎处的空白合同文本上书写的合同，当时江南公司并不知情，事后也没有追认，原告也没有在场，刘盛奎只是让王红伟填写了这几份合同，王红伟也不知道其真实目的，被告更对此毫不知情，原告提供的证据不能证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，也不能证明已经履行了支付房款。通过被告列举的徐兴显，刘镇豪，王纪现三份购房合同和收款收据，证明了原告的合同和这三份合同不一致，1：原告的购房合同无收款收据，被告提供的合同及原告证人提供的合同均有收款收据相印证。2、原告提供的合同有四份编号一致，并有多处涂改痕迹。被告提供合同均有各自的编号，没有涂改，能证明原告合同是伪造的，不是被告提供给原告的。3、原告提供合同没有签订日期，被告提供合同均有签订日期，且已在房管部门备案。种种迹象表明，被告从始至终就没有认可过原告的房屋买卖合同，即便涉案合同为王红伟所填写，也是到期不能偿还刘盛奎借款的抵押担保，至于刘盛奎怎样把合同交给了原告，二者怎么说的，被告并不知情。涉案合同对被告不能发生效力。上述都能证明这几份合同的目的是为借贷提供抵押性质的担保，因此，孟庆平与江南公司之间不存在真实房屋买卖合同，且原告提供的交款收据是照片，来源不明，无法证实其真假，且有伪造的重大嫌疑，合同和收款单据不能相互印证，显然该合同属于无效合同。二、即便房屋买卖合同有效，江南公司也不应承担责任。有以下理由：1、案涉《商品房买卖合同》系刘盛奎与原、被告间民间借贷关系的从合同，系以借贷法律关系之产生为前提，涉案房屋买卖合同产生的原因是基于被告与刘盛奎间有民间借贷的法律关系。据原告诉称也是与刘盛奎间有民间借贷关系。根据民间借贷规定第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应驳回原告的起诉。2、涉案房屋买卖合同是被告与刘盛奎间债务的抵押担保合同，签订涉案房屋合同的真实目的，系被告与刘盛奎之间存在民间借贷法律关系，为了担保双方债务的履行，证人王红伟才在刘盛奎处填写涉案合同，此合同的真实作用只是担保抵押双方债权债务的履行，从此五份合同的合同号一致，无签订日期等几处明显的瑕疵能证明这一点。至于原告与刘盛奎通过何种方式交易，被告并不知情。所以原、被告间也没有房屋买卖的合意，原告也没有向被告索要房屋的权利。3、涉案合同并没有预告登记等行为，根据《物权法》第九条规定，原告未能提供证据证明已办理房屋产权登记、备案，亦未能提供证据证明实际占有使用，故其尚未取得争议房产的所有权。4、原告所诉求的利息不应受法律保护。刘盛奎已被法院以非法吸收公共存款罪被判处有期徒刑，故应认定其与被告的民间借贷合同无效，高额利息不被法律保护。另有证据证明被告所还款项已远远超出在刘盛奎处的借款本金，因此，江南公司与刘盛奎间的债务已视为清偿完毕，担保合同即房屋买卖合同也伴随着江南公司债务的清偿而消灭。综上：请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告为反驳原告诉求向法庭提交如下证据：1、房屋买卖合同样本一份，证实被告提供给刘盛奎的合同样本与原告提交的一致，且提供给刘盛奎的合同被告处也没有备份，证明此合同样本仅是借款担保凭证，不是对外签订房屋买卖合同的买房证明；2、2018年9月刘盛奎的起诉状和裁定书，证明刘盛奎曾起诉被告江南公司及法定代表人储国著和杜清亮、刘合法等四被告共同偿还150万元及利息，台前县人民法院以涉嫌非法集资驳回起诉，储国著否认欠其借款；3、被告在法院调取的刘盛奎亲笔书写与江南公司账目清单一份，证明刘盛奎提交的账目清单自2015年来被告共向其借款本金380万元，利息按三分计算共计3928500元，刘盛奎也认可被告已经还款760余万元，证明被告还给刘盛奎的款项已远远超出借款本金；4、判决书一份，证明刘盛奎以非法吸收公共存款罪判处有期徒刑与刘盛奎所有有关的民间借贷合同无效，3分的高息不受法律保护，所偿还的部分都应当冲抵借款本金，本案中原告诉求的也是利息同样也不能受到法律的保护；5、被告代理人询问王红伟的调查笔录，证明合同是其书写，是在刘盛奎办公室书写，受到刘盛奎的威胁填写的涉案合同，还证明了孟庆纪交款15.5万元是还自己的账，并非是替原告交的6.5万元；6、四份合同及交款单据，证明当时是被告欠刘盛奎的欠款，与刘盛奎有债权债务关系，后来经过协商在被告处抵偿了房屋，但这几人均有交款单据，在被告售楼处交付了部分房款，证明履行了交款义务。根据原、被告的举证，法庭组织双方当事人进行了质证，结合质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2013年3月至2016年11月间，原告在豫行公司（刘盛奎开办）陆续存款200余万元，被告江南公司因需资金向豫行公司借款，2017年12月11日原告与被告及豫行公司协商，原告在豫行公司的208万元存款中为被告支付借款利息162万元，被告将其开发的江南名仕城小区五套房屋抵偿给原告。同日，原、被告签订了五套商品房买卖合同1、第3幢3单元1205号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元整；2、第3幢2单元1204号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元；3、第3幢3单元1206号房，建筑面积125.81平方米，价格34万元；4、第5幢2单元1103号房，建筑面积126.05平方米，价格35万元；5、第5幢3单元1104号房，建筑面积126.6平方米，价格35万元，合计总价款为：172万元。第六条均约定付款方式为一次性付款，并手写注明该户已付清全部房款；第八条约定交房日期为2018年10月31日前出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，．．．．．．；（2）逾期超过90后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3向处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的/%向买受人支付违约金。3、办理产权证所发生的各项税费由买受人自行承担。合同签订后原告通过他人支付了下欠房款10万元。本院认为，原告提交的商品房买卖合同由被告工作人员填写并加盖公司印章，虽然原、被告陈述签订地点不一，但不影响合同的效力。涉案商品房买卖合同中手写记载该户已付清全部房款，结合原告提交的刘盛奎证明及其出具的收条等证据，能够证实原告履行了支付房款的义务。故被告辩称合同无效的理由不能成立。根据原被告双方签订的合同看，被告未按约履行交房义务，其应承担违约责任，并按合同约定履行向原告支付逾期交房违约金义务，违约金以172万元为基数，自2018年11月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算，被告应将符合交房条件的涉案房屋交付给原告，并按合同约定履行协助原告办理不动产产权证义务。被告辩称涉案商品房买卖合同是被告与刘盛奎民间借贷的抵押担保合同。本院认为涉案合同内容由被告工作人员填写，并加盖其公司印章，案涉合同的买受人为原告，原告并无提供担保的合意，其辩解意见与事实不符；其又辩称涉案合同未进行预告登记、备案等，原告不能取得所有权。本院认为其辩解意见不影响原告依据双方签订的合同行使权利。其辩解的与刘盛奎之间的民间借贷利息过高，不应受法律保护。本院认为，被告辩解意见与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。故被告辩解意见，本院不予支持。对于原告主张的鉴定费及律师费问题，由于其未提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告濮阳江南房地产开发有限公司按照与原告孟庆平签订的商品房买卖合同约定履行交付房屋（江南名仕城第3幢3单元1205号房、第3幢2单元1204号房、第3幢3单元1206号房、第5幢2单元1103号房、第5幢3单元1104号）房并支付违约金（以172万元为基数按日万分之一，自2018年11月1日起至交房之日止。）二、被告濮阳江南房地产开发有限公司按照与原告孟庆平签订的商品房买卖合同约定履行协助原告办理不动产产权证义务。三、驳回原告孟庆平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元，被告濮阳江南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  杨 军审 判 员  梁文生人民陪审员  陈庆国二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  刘芸嘉