河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异298号 案外人：方某君，女，1961年2月26日出生，汉族，现住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：林具一，浙江健泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王忱倩，浙江健泽律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**，统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托代理人：孙式军，北京市国振律师事务所律师。 委托代理人：高健，北京市国振律师事务所实习律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地：石家庄市长安区中山东路**统一社会信用代码：911301007329270396。 法定代表人：杨荣和。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团公司）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人方某君对执行标的提出书面异议。本院于2020年11月11日立案审查并依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人方某君向本院提出异议称，请求立即中止（2018）冀01执恢149号案的执行程序并解除案外人位于石家庄产的查封。事实与理由： 案外人与勒泰房地产公司于2014年12月24日签订《勒泰中心定购协议》，约定被执行人勒泰房地产公司将其位于石家庄房屋共计68.04平米作价22560.07元出售给案外人，《勒泰中心定购协议》签订后，被执行人将上述房屋的钥匙交给案外人，在贵院查封之前也已经将该套房屋正式交付案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，因案外人在贵院查封之前已经签订合同并交付房款且已经实际使用，案外人并无过错。而贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出异议，请贵院立即中止对上述财产的执行，并解封上述财产，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁集团公司向本院答辩称，案外人申请执行异议排除执行应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条、二十九条的规定，本案中依据案外人的陈述案外人所购买住房并非由于居住使用，而是用于出租经营，并且该房屋没有办理产权过户，其申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，请求法院依法予以驳回其申请。 石家庄勒泰房地产公司经本院合法传唤未到庭。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、借条六份、抵债协议书一份、身份证一份、《勒泰中心定购协议一份》、收款收据一份； 证据二、勒泰中心业/租房房屋交付通知书、业/租房基本信息登记表、物业交接验收单、《物业服务协议》、收款收据、银行转账明细、发票； 证据三、房屋租赁合同三份、微信聊天记录、微信转账记录七份； 证据四、微信聊天记录、微信转账记录、二次催费通知单、缴费通知单； 证据五、勒泰房地产公司出具的证明二份，拟证明房款及2018年至2020年的物业费已经缴清，房产证待办。 申请执行人质证称，关于案外人提交的证据均不涉及申请执行人，申请执行人对证据的真实性无法核实，因此请法庭核实后再决定是否予以认定，对所有证据的关联性均不予认可。 本院查明，中铁集团公司与勒泰房地产公司建设施工工程合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决（一）被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团公司）支付欠款407,012,986元；（二）被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16,462,893.67元（其中400,000,000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16,219,178元；7,012,986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243,715.67元）；（三）被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350,000元。（四）本案仲裁费1,784,503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1,784,503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产。 另查明，2010年4月18日至2014年3月2日，杨阿英共计向方某君借款人民币247万元，双方之间有六份借条。2014年12月20日，双方签订《抵债协议书》约定将杨阿英享有的本案诉争房产Ｃ-某室68.04平方米，作价1593964元抵顶双方借款中的1593964元，免去杨阿英借款的所有利息，剩下的87万元本金具体偿还时间另行协商，由方某君直接与勒泰房地产公司签订《勒泰中心定购协议》、《商品房买卖合同》并办理房产登记手续，协议签订后，该房产与杨阿英再无涉。2014年12月24日，案外人方某君与勒泰房地产公司签订《勒泰中心定购协议》，约定将案涉房产出售于案外人，成交总价为1534987元，同日勒泰房地产公司为案外人出具房款收据一份。2018年6月26日，案外人与勒泰物业服务有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司勒泰中心物业管理处签订《勒泰中心业／租户房屋交付通知书》、《勒泰中心物业服务协议》，同日，案外人农业银行的帐户62×××16向勒泰房地产公司转账66929.77元，勒泰房地产公司向其出具契税、维修基金共计66929.77元收据一份；向勒泰物业服务有限公司消费6878.82元，勒泰物业服务公司于2018年6月27日为其出具《企业管理服务、物业费》5307.12元、1571.7元的《河北增值税普通发票》二份，共计6878.82元。 再查明，2018年7月3日起，方某君将案涉房产先后出租于河北兰欣文化传播有限公司、刘璇，2020年10月出租于刘黔云，租期一年。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前已与勒泰房地产公司签订案涉房屋认购协议，并支付全部价款，案外人已合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上所述，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄勒泰房地产开发有限公司名下的位于石家庄市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  李 然