重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6415号上诉人（原审原告）：黄英，女，汉族，1972年9月27日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：秦庆国，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆利恒旺实业有限公司，住所地重庆市渝中区中兴路**，组织机构代码62191484-1。法定代表人:喻龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋萍，该公司员工。被上诉人（原审被告）：钱本素，女，汉族，1954年7月18日出生，住重庆市璧山县。委托诉讼代理人：郭瑞才，重庆顺宸律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住，住所地重庆市北部新区高新园星光大道**会统一信用代码91500009029221430。负责人：张翔，该银行行长。委托诉讼代理人：晋张伟，该银行员工。委托诉讼代理人：张枫林，该银行员工。上诉人黄英因与被上诉人重庆利恒旺实业有限公司（以下简称利恒旺公司）、钱本素及原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行（以下简称浦发银行重庆分行）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄英上诉请求：1、请求依法撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初2448号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决及（2015）中区法民初字第11011号判决事实认定不清。（一）被上诉人利恒旺公司与被上诉人钱本素二者2004年1月13日所签订的《重庆市商品房买卖合同》属于以物抵债协议，而非真正意义上的房屋买卖合同。根据（2015）中区法民初字第11011号判决查明的事实，以及被上诉人钱本素在本案一审庭审中的陈述显示：利恒旺公司因本案涉案房屋所在项目建设，差欠钱本素的钢材款，2004年其双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，利恒旺公司向钱本素出具的收据上也明确记载“购房款（抵钢材款）”。从以上事实可以证明，其双方签订该合同的真实目的并非是要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，相反是要通过给付房屋的方式来抵消利恒旺公司对钱本素的原有债务。即双方签订的该合同名为买卖，实为抵债。因此，其双方2004年1月13日签订的该《重庆市商品房买卖合同》，实质上是由双方债权债务关系履行方式而派生出的以物抵债协议，而非真正意义上的商品房买卖合同。但本案一审判决和（2015）中区法民初字第11011号判决对此均未予查明。二、本案一审判决及（2015）中区法民初字第11011号判决事实认定错误。（一）本案一审判决认定被上诉人利恒旺公司就涉案房屋先后与上诉人和被上诉人钱本素签订《重庆市商品房买卖合同》的行为，“属于典型的一房二卖情形”是错误的。利恒旺公司就涉案房屋先后与上诉人和钱本素签订《重庆市商品房买卖合同》的行为，事实上是先出售再抵债，而并非是一审判决所认定的“典型的一房二卖情形”。（二）本案一审判决及（2015）中区法民初字第11011号判决均认定被上诉人利恒旺公司与被上诉人钱本素2004年1月13日所签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效是错误的。理由如下：1、被上诉人利恒旺公司于2002年3月2日已与上诉人签订了涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》并办理了备案登记，且已于当月19日同上诉人一起与第三人浦发银行重庆分行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并按规定办理了抵押登记。这同时也说明，涉案项目房屋至迟在2002年3月份即已达到了预售条件。2、利恒旺公司在已将涉案房屋出售给上诉人，且也共同办理了房屋的预售备案登记和抵押登记后，又将该房屋用以抵偿其差欠钱本素的钢材款，并将房屋交付钱本素占有使用，其行为明显是存在恶意的。3、钱本素对利恒旺公司享有的钢材款债权是因本案涉案房屋所在项目产生的，因此钱本素对涉案房屋所在项目的建设进度应是明知的。其在2004年与利恒旺公司签订《重庆市商品房买卖合同》的形式，以涉案房屋抵偿利恒旺公司差欠其的钢材款时，对该项目房屋在两年前即已达到预售条件也应该是明知的，但其此时仍接受已存在预售备案登记和抵押登记的涉案房屋抵债，其行为明显也是存在恶意的。综上，利恒旺公司和钱本素在明知或应当知道涉案房屋已办理预售备案登记，并且已向第三人浦发银行重庆分行设置了抵押登记的情况下，仍通过签订房屋买卖合同的形式，以涉案房屋抵偿双方之间的债权债务，并将涉案房屋交付钱本素占有使用，二者的该行为已侵害了权利在先的上诉人和第三人浦发银行重庆分行的合法利益。因此，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条、《和中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定其双方签订的该以物抵债性质的《重庆市商品房买卖合同》无效。三、本案一审判决及（2015）中区法民初字第11011号判决适用法律不当。因本案一审判决及（2015）中区法民初字第11011号判决对利恒旺公司和钱本素200年1月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》属于以物抵债协议的性质认定未予查明，而是简单地依据该合同的形式，将其认定为商品房买卖合同，并基于该错误的事实认定，适用有关商品房买卖合同的相关法律规定进行裁判的做法，明显也是不恰当的。被上诉人利恒旺公司辩称，上诉人没有与我方签订房屋买卖合同，也没有交首付款给我们。被上诉人钱本素辩称，上诉人的上诉请求不成立。第一，被上诉人钱本素与利恒旺公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。钱本素已按约定支付全额购房款，利恒旺公司也按约定将房屋交给钱本素使用至今。上诉人并未提供证据证明钱本素与利恒旺公司之间存在恶意串通损害第三人利益的情形，不存在商品房买卖合同无效的情形。第二，根据已查明事实以及钱本素将举示的新证据可以证实，上诉人与利恒旺公司之间签订的商品房买卖合同并非房屋买卖真实合意，是为达目的而签署。上诉人也未实际缴纳首付购房款，也并没有由本人向银行偿还按揭贷款。第三，法律并没有禁止支付商品房购房款必须现金支付，其他支付方式致使买卖合同无效的情形。第四，从社会常识讲，上诉人自2002年购买大额不动产之后10多年里从未过问有关不动产产权过户以及交付使用的事情，完全不符合正常社会理性人的行为逻辑，从而可以佐证上诉人与利恒旺公司签订的买卖合同并非真实合意。第五，在11011号案件中，钱本素在庭审时才由利恒旺公司陈述案涉房屋存在与他人签订买卖合同的情形。且该案的裁判结果认定买卖合同有效并未损害其他人的合法权益。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人浦发银行重庆分行述称：我方与黄英签订的借款合同和抵押合同是真实的，并且办理了抵押登记，抵押权利也是成立的，并且根据银行流程按揭贷款必须直接打给开发商的，不能打给黄英本人，不能以此认定黄英的真实借款行为是不是真实的，恰恰说明黄英的借款行为真实。法院在11011号案件审理中明知涉诉房屋已经卖给黄英并办理抵押登记的情况下不通知黄英及浦发银行参与诉讼，程序上完全错误，实体上同意上诉人的意见。被上诉人钱本素代理人认为他们是在2015年才知道案涉房屋被浦发银行抵押不是事实，因为在2005年我们已经向法院提起诉讼，并且在2006年向渝中区法院申请了强制执行，当时我们申请的不止这一户，法院执行的时候贴了公告，并且逐户上门通知，钱本素当时应当知晓，即使钱本素是租出去的，钱本素本人也应当知晓。黄英向一审法院起诉请求：1、撤销(2015)中区法民初字第11011号民事判决书；2、确认被告利恒旺公司与被告钱本素于2004年1月13日就重庆市渝中区房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》无效;3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：(2015)中区法民初字第11011号钱本素与利恒旺公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院认定事实：2004年1月13日，利恒旺公司（合同中称“出卖人”）与钱本素（合同中称“买受人”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：出卖人将重庆市渝中区房屋出售给买受人，建筑面积118.07平方米；总成交金额为354158元；面积以重庆市土地房屋勘测院测量为准，单价不变，多退少补；商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，利恒旺公司向钱本素出具《收据》一张，载明收到其支付的购房款354158元（抵钢材）。嗣后，钱本素装修并占有使用上述房屋。另查明，2002年3月2日，利恒旺公司与黄英签订《重庆市商品房买卖合同》，利恒旺公司将重庆市渝中区房屋以324161元的价格出售给黄英，并办理了该购房合同的备案登记。2002年3月19日，浦发银行重庆分行（合同中甲方、抵押权人）与黄英（合同中乙方、抵押人）、利恒旺公司（合同中丙方、担保方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，黄英以其购买重庆市渝中区房屋向浦发银行重庆分行借款227000元，并办理了该房屋的抵押登记手续。上述《重庆市商品房买卖合同》的备案登记和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的抵押登记至今未解除。(2015)中区法民初字第11011号钱本素与利恒旺公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院认为，钱本素与利恒旺公司之间于2004年1月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故属合法有效，应受法律保护。钱本素已按约支付全部购房款，利恒旺公司亦将房屋交付钱本素使用，现钱本素请求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于钱本素要求利恒旺公司办理购房合同登记和产权登记的问题。鉴于本案诉争房屋已预售登记给他人和设有抵押登记，目前利恒旺公司为钱本素办理购房合同备案登记和房地产权证存在法律障碍，事实上也无法履行。因此，现钱本素要求利恒旺公司立即为其办理购房合同备案登记和房地产权证的请求，一审法院不予支持，待上述法律障碍消除后，钱本素可再行主张。综上所述，一审法院判决如下：一、原告钱本素与被告重庆利恒旺实业有限公司于2004年1月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告钱本素的其他诉讼请求。本案经一审法院审理认定事实如下，因黄英未按合同约定偿还借款，浦发银行重庆分行起诉来院要求黄英偿还借款本金、利息、逾期利息，并要求对抵押物优先受偿。2006年2月20日，经一审法院主持调解，黄英与浦发银行重庆分行达成如下协议：一、黄英应在2006年2月26日前偿还浦发银行重庆分行借款本金208841.09元；二、黄英应在2006年2月26日前支付浦发银行重庆分行借款利息7368元，并从2005年7月1日起至付清借款本金时止，按中国人民银行有关逾期付款的规定计付逾期利息，利随本清；三、黄英不履行上述第一、二项债务时，浦发银行重庆分行有权以黄英所有的位于重庆市渝中区商品房折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；四、本案受理费5753元、其他诉讼费3000元，合计8753元，由黄英负担，于2006年2月26日前直接支付浦发银行重庆分行。黄英亦未执行上述生效调解书所确定的义务，浦发银行重庆分行向一审法院申请强制执行，但因上述抵押物已由钱本素占有居住，至今尚未能执行。审理中，黄英举示收据（复印件）一份，该复印件存档于重庆市不动产登记中心，拟证明黄英向利恒旺公司支付现金购房款97161元。钱本素质证认为内容真实性无法确认，在2002年以现金形式支付9万余元明显不符合常理。浦发银行重庆分行质证称对该证据三性均无异议。本案查明的其余事实与(2015)中区法民初字第11011号钱本素与利恒旺公司商品房销售合同纠纷一案查明的事实相同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，利恒旺公司以重庆市渝中区中兴路166号新兴大厦塔楼名义层10-5号房屋先后与黄英、钱本素签订《商品房买卖合同》，属于典型一房二卖情形。虽然黄英与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》成立在先，且进行了备案登记，但是只要钱本素与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》不存在《合同法》第五十二条规定的情形，均属于有效合同。目前，并无证据证明钱本素与利恒旺公司存在恶意串通，损害第三人利益的情形，且钱本素与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。故，(2015)中区法民初字第11011号民事判决书认定该合同有效并无不当，原告的请求不成立，应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告黄英全部诉讼请求。本案受理费收取80元，由原告黄英负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条的规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”。(2015)中区法民初字第11011号民事判决涉及钱本素与利恒旺公司之间房屋买卖合同纠纷，上诉人黄英认为利恒旺公司之前已将涉案房屋出售给黄英，且也办理了房屋的预售备案登记和抵押登记，利恒旺公司和钱本素仍通过签订房屋买卖合同的形式，以涉案房屋抵偿双方之间的债权债务，并将涉案房屋交付钱本素占有使用，二者的行为已侵害了权利在先的上诉人黄英和第三人浦发银行重庆分行的合法利益。黄英主张其应为有独立请求权第三人并请求撤销(2015)中区法民初字第11011号民事判决。一审法院认为，黄英与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》成立在先，且进行了备案登记，但是只要钱本素与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》不存在《合同法》第五十二条规定的情形，均属于有效合同。目前，并无证据证明钱本素与利恒旺公司存在恶意串通，损害第三人利益的情形，且钱本素与利恒旺公司之间的《商品房买卖合同》亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本院经审理后认为，根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条之规定，钱本素与利恒旺公司签订的合同是确定买卖关系的债权行为，卖方向买方转移标的物所有权的行为是物权行为，即便无权处分出卖人将标的物交付给买受人，此种转移标的物的行为并不因无权处分的债权合同有效而当然有效。故(2015)中区法民初字第11011号民事判决认定钱本素与利恒旺公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定。由于房屋已预售登记给黄英且设有抵押登记，(2015)中区法民初字第11011号民事判决驳回钱本素要求利恒旺公司立即为其办理购房合同备案登记和房地产权证的请求，亦符合法律规定。黄英并未举示证据证明该判决侵害了其和浦发银行重庆分行的合法权益。因此，黄英请求撤销(2015)中区法民初字第11011号民事判决的理由不成立。综上所述，上诉人黄英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十二月一日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇