文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初19414号原告：张军，男，1986年7月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：谭觅，女，1989年11月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张军，男，1986年7月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆锡沐商业管理有限公司，住所地重庆市经开区南坪西路********，统一社会信用代码91500108668932094J。法定代表人：曾宪琳，执行董事。委托诉讼代理人：冯静辉，男，1968年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告张军、谭觅与被告重庆锡沐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭对案件进行了审理，原告张军到庭并作为原告谭觅的委托诉讼代理人参加诉讼，被告重庆锡沐商业管理有限公司的委托诉讼代理人冯静辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张军、谭觅起诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》；2、被告向原告支付拖欠的租金，自2019年1月14日起暂计至2020年8月19日为78363.89元，并要求支付至被告退还房屋为止；3、被告支付逾期支付租金的违约金，暂计至2020年8月19日共6265.44元，并要求计算至退还房屋为止；4、被告支付免租期租金21144元；5、被告支付因不履行合同导致协议解除的违约金24527.04元。事实以及理由：2017年8月，原告向开发商重庆皓万旅游文化发展有限公司购买金阳拾光里11-x号写字楼，并与被告签订反租合同，约定自2018年1月14日起将物业反租与被告。合同约定了租赁期限、免租期、租金标准、违约金等。但被告仅支付了两季度租金后，就未再向原告支付租金。为此，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告重庆锡沐商业管理有限公司答辩：被告对解除合同、支付欠付租金无异议，但认为原告起诉要求主张的两项违约金系重复主张，只能择一判决。对要求支付免租期租金，被告认为没有合同依据和法律依据，应予驳回。与此同时，原告主张违约金过高，请求人民法院依法调整。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明如下事实：2017年12月3日，原告共同作为买受人，与重庆皓万旅游文化发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定向该公司购买坐落于重庆市南岸区南坪西路73号11-办公x号办公用房，房屋建筑面积70.45平方米，套内面积54.57平方米，合同约定房屋交付日期为2018年3月1日前。2018年（合同未嘱明签订时间），原告作为甲方、业主方，被告作为乙方、商业方，双方签订《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》，约定：1、甲方同意将其购买的位于重庆市南岸区南坪西路73号“金阳重庆映像二期拾光里”11层x号物业，计租建筑面积70.48平方米租赁与乙方统一经营管理。2、租赁期限自2018年1月14日至2023年1月13日。3、租金标准：（1）2018年1月14日至2018年7月13日为免租期；（2）2018年7月14日至2019年1月13日，租金按50元/平方米标准计算，季租金10572元；（3）2019年1月14日至2021年1月13日，租金按58元/平方米计算，季租金12263.52元；（4）2021年1月14日至2023年1月13日，租金按68元/平方米计算，季租金14377.92元。4、租金支付方式：（1）甲方能开具物业租赁发票的，每年12、3、6、9月底为付款期。每季付款期到期20日前甲方向乙方开具下一季物业租赁发票，乙方收到发票后于付款期前5日向甲方支付当季度租金。甲方未提供发票，乙方有权延期付款并不承担逾期付款的违约责任。（2）甲方不能开具物业租赁发票的，乙方扣除甲方应交税金后，于付款期前5日向甲方支付本季租金。5、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金；逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议，同时乙方应按本季度租金的2倍数约定，向甲方支付违约金，乙方将固定装修物无偿交由甲方。6、租赁期间乙方有权自主对外出租物业，并对物业进行统一管理。《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》签订后，原告将涉案房屋交付乙方经营管理。乙方接收房屋后，并未实际引入经营者承租涉案房屋，该房屋至法庭调查结束之日仍处于空置状态，且无任何装修、四至界畔清晰。房屋租赁合同履行期间，被告向原告支付了2018年7月14日至2019年1月13日期间的租金后，即未再向原告支付租金。原告经催收未果，为此于2020年8月20日向本院提起诉讼。庭审中，本院向双方当事人释明，合同解除权为形成权，应当事人作出解除意思表示到达对方当事人时即发生解除效力。人民法院对于合同解除权的审查，应当以解除异议进行审查，而非直接判决解除合同。故本案原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院应当直接判决确认合同是否解除以及解除的时间。与此同时，本院确认原、被告之间的合同已经解除的，应当对合同解除后租赁物的返还一并进行判决。对本院的释明内容，原、被告双方无异议。因原告提起诉讼之前，并未向被告作出解除合同的意思表示。庭审中原、被告双方共同确认首次体现原告解除合同意思表示的民事起诉状，为解除合同的通知，该通知到达被告的时间为2020年10月13日。上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》，以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”按照前述规定，合同解除权属于形成权，只需要当事人一方解除合同的意思表示到达对方即发生合同解除的效力，即现行法律对于合同解除权的生效采用“到达主义”。依法理而言，合同的解除无需通过诉讼以达到目的，诉讼需要解决的问题，是合同解除的异议权，即对方当事人对合同解除的异议理由是否成立，并据此判定一方当事人所发出的合同解除意思表示，是否产生合同解除的法律后果。因此，原告起诉要求判令解除《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》，对该项诉讼请求本院应当判决确认合同是否解除以及解除的时间。对原告解除合同的意思表示，被告无异议，且被告逾期支付租金的违约行为已超过合同约定的60日。因被告的违约行为触发合同解除权的行使要件，故原告解除合同的通知具有法律效力。因此，原告第一次做出解除合同意思表示的民事起诉状到达被告之日的2020年10月13日，原、被告双方之间签订的《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》即告解除。《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》解除后，被告应当将租赁物，重庆市南岸区南坪西路73号11-办公x号办公用房限期交还原告。根据庭审查证的事实可知，被告向原告支付租金截至2019年1月13日，之后即未再向原告支付租金。被告作为《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》的承租人，依法负有按约向原告履行租金支付义务。被告未按期履行合同义务的行为构成违约，应当承担违约责任。自2019年1月14日起，被告应当继续按照合同约定的租金标准，向原告支付租金至合同解除之日。自合同解除之日起至租赁房屋交还原告之日止，被告应当向原告支付房屋占用费，房屋占用费应当以当期租金为标准计算。因此，自2019年1月14日至2020年10月12日期间，被告应当按照当期租金4087.84元/月的标准向原告支付租金；自2020年10月14日起，被告应当继续按照该标准向原告支付房屋占用费直至房屋交还原告为止。对于免租期租金。《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》约定2018年1月14日至2018年7月13日为免租期，在该期间内，被告没有向原告支付租金的合同义务，且该合同义务不因合同的提前解除而重新出现。故原告起诉要求被告支付该免租期租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金。原告起诉要求被告支付逾期支付租金的违约金，以及违约行为导致合同提前解除的违约金，该两项违约金是针对不同的违约行为而提出的，且《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》当中分别约定了该两项违约责任。故原告起诉主张该两项违约金，不属于重复主张，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对逾期支付租金的违约金，《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》约定计算标准为日万分之三，该标准未超法定上限，本院不予调整。违约金的起算点，《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》约定租金为按季度支付，在每年的12、3、6、9月底前5日为付款日。则2019年1月14日至2019年4月13日期间的租金，应当在2019年3月26日前支付；2019年4月14日至2019年7月13日期间的租金，则应当在2019年6月25日前支付；2019年7月14日至2019年10月13日期间的租金，应当在2019年9月25日前支付；2019年10月14日至2020年1月13日期间的租金，应当在2019年12月26日前支付。以此类推，被告应当自2019年起，在当年的3月26日、6月25日、9月25日、12月26日起，以当期应付未付租金为基数，按照每日万分之三的标准，向原告支付违约金。对合同解除的违约金。《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》约定为当季度租金的2倍，该约定是双方当事人真实意思表示，被告对违约金标准提出抗辩，认为过高。对此，本院认为，在被告应当按照合同约定租金标准继续向原告支付房屋占用费直至房屋交还原告的情形下，合同约定被告还应当向原告支付6个月的违约金作为合同提前解除的违约责任明显过高，应当予以调整。提前解除合同的违约金，应当以守约一方遭受的损失基础酌情考虑。在房屋租赁合同项下，基于被告的违约行为导致合同被提前解除，原告需要另行寻找承租人将房屋进行出租，因此对原告而言存在寻租期，寻租期内房屋无法出租的，则为原告的损失，应当以此为基础计算违约金。对此，本院酌情主张2个月的租金8175.68元，作为合同被提前解除情形下，被告应当支付的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告张军、谭觅与被告重庆锡沐商业管理有限公司之间签订的《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》于2020年10月13日解除；二、限被告重庆锡沐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将重庆市南岸区南坪西路73号11-办公x号办公用房返还原告张军、谭觅；三、被告重庆锡沐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照4087.84元/月的标准向原告张军、谭觅支付2019年1月14日至2020年10月12日期间的租金，并分别以2019年3月26日、2019年6月25日、2019年9月25日、2019年12月26日、2020年3月26日、2020年6月25日、2020年9月25日、2020年10月13日起，以每一阶段当期欠付租金为基数，按照日万分之三的标准，向原告支付逾期付款违约金直至租金付清为止；四、被告重庆锡沐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照4087.84元/月的标准，自2020年10月14日起，向原告张军、谭觅支付房屋占用费，直至本判决第二项义务履行完毕为止；五、被告重庆锡沐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张军、谭觅支付合同解除违约金8175.68元；六、驳回原告张军、谭觅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1453元，由被告重庆锡沐商业管理有限公司负担1300元，原告张军、谭觅自行负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇二〇年十二月九日书记员  桂 林