苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8442号原告：徐秋英，女，汉族，住所地浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。被告：苏州顺利房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。诉讼代表人：江苏辰海律师事务所，系苏州顺利房地产开发有限公司管理人，住所地江苏省苏州市吴中区。负责人：王亚丽。委托诉讼代理人：赵艳芳，江苏辰海律师事务所律师。原告徐秋英与被告苏州顺利房地产开发有限公司(下称顺利房地产公司)一般取回权纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，本案依法由审判员陈唯华适用简易程序进行审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告徐秋英及其委托诉讼代理人宋文、被告顺利房地产公司诉讼代表人的委托诉讼代理人赵艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还房屋装修款765077元，并支付资金占用期间的利息45905元(利息以765077元为基数，按照年利率6%为标准，自2019年3月15日暂计至2020年3月15日，并要求计算至实际付款之日止)。本息暂计：810982元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月30日，原告以120万元的价格从案外人杨冬玲手中受让其承租的被告名下位于吴江区盛泽镇东方花园60号楼的局部房产，受让范围包括房屋的租赁使用权以及房屋的装修。2014年12月4日，原告与被告重新签订房屋租赁合同，约定由原告继续承租被告名下位于吴江区盛泽镇东方花园60号楼的局部房产。2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院以(2017)苏0509破20号民事裁定书裁定受理被告破产清算一案，并指定江苏辰海律师事务所为管理人。后管理人在准备对被告名下的房屋进行拍卖时，对包括原告承租的房屋在内的被告名下房屋以及房屋装修进行了评估，经评估，全部拟拍卖的房屋以及装修总价值为45574254912元，原告从案外人杨冬玲处受让的房屋装修价值为765077元。2019年3月15日，包括原告承租房屋在内的被告名下房产，被管理人在淘宝司法拍卖网上以149337718.5元拍卖成交。拍卖成交后，被告拒不向原告返还装修款。原告认为，原告从案外人杨冬玲处合法受让被告名下房屋的租赁使用权和房屋装修，已经取得案涉房屋装修的合法所有权，在案涉房屋被管理人依法拍卖后，房屋对应的装修部分，不属于破产财产，理应返还给原告。现被告拒不向原告返还装修款的行为，严重侵害了原告的正当合法权益，已经构成违约。现原告为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院予以支持为盼!被告苏州顺利房地产开发有限公司辩称：一、从事实上讲，原告方并无证据证明享有“美健盛世”装修损失返还的权利。1.对于案涉房屋是否属杨冬玲装修原告并无证据。原告仅提供了一份签订时间为2014年8月30日的《春天SPA转让合同》，该份证据仅是在杨冬玲、原告之间签订，对被告方并无约束力。合同中虽然有写系杨冬玲装修，但并无装修合同、施工合同、付款凭证、被告方的确认等证据以证明实际确属杨冬玲装修。因此，在杨冬玲对案涉房屋是否实际装修的事实尚无法确定的情况下，更何谈转让权。2.即使案涉房屋杨冬玲装修为真，原告亦未提供证据证明其对受让装修支付了对价，故无权主张返还装修款。根据原告方提供的合同，原告须于2014年10月31日前向杨冬玲支付顶手费120万元，该120万元包含杨冬玲支付给顺利房地产公司的押金及杨冬玲所说的装修设备等。但原告并未提供支付120万元转让费的证据。二、从法律上讲，原告对装修部分不享有取回权，也无权主张返还装修款或房地产装修损失补偿。1.本案所涉装修均为硬装，为不可移动装修：已经与顺利房地产公司的59号不动产形成附合，不可分离，所有权已归被告，被告有权处置，原告无权主张取回。2.从合同约定上讲，原告方及其出让人未经被告同意而装修，无权主张返还装修款。根据原被告签订的租赁合同第六条约定，原告或所谓的转让人在装修时须经被告方同意方可装修施工，本案中原告并未提供被告方同意其装修的证据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故被告无需返还装修款。3.从合同约定上讲，原告方逾期不付租金构成根本违约，无权主张装修损失补偿。根据原、被告租赁合同第九条第1款约定原告应按期足额向被告支付租金，第十条约定原告逾期10天未向被告支付租金的，被告有权解除合同，且原告无权向被告主张装修补偿。自被告管理人接管之后，原告一直使用案涉房屋至今，但经被告管理人多次催要不付租金，原告的行为已构成根本违约，被告有权解除合同，原告无权向被告主张返还装修款、主张装修补偿。三、即使原告的主张有事实依据且符合约定及法律规定，其诉讼请求的数据也存在有错误。根据案涉房产的拍卖情况，被告管理人在拍卖时系将顺利房地产公司名下位于东方花园58、59、60号房屋及部分硬装整体以清算价值拍卖，清算总价为455742549.12元，而成交价为149337718.5元，变现率为149337718.5/455742549.12=0.32768，而被告的所说的装修评估净值为76.51万元，清算价值为53.56万元，实际成交价为52.56万*0.32768=17.55万元。原告应在17.55万元范围内向被告管理人申报普通债权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年7月10日,本院依法作出(2017)苏0509破20号民事裁定,裁定受理苏州顺利房地产开发有限公司破产清算一案，指定江苏辰海律师事务所律师为管理人。2018年8月16日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司作出（2018）第08036号资产评估报告，载明涉案房屋二次装修及附着物的评估净值765077元，清算价值为53.56万元。2019年3月15日，苏州市吴江区盛泽东方花园58、59、60号房产及部分装修附着物（包含案涉的装修部分）被依法拍卖，全部拟拍卖的房屋以及装修总价值为45574254912元，在淘宝司法拍卖网上拍卖成交额为149337718.5元，买受人福州创富江科技有限公司于2019年3月22日支付完拍卖款项。以上事实,有原告提供的拍卖信息、资产评估报告、生效法律文书等证据及当事人陈述笔录等证据予以证实。双方争议的主要焦点为：原告是否有权向被告主张房屋装修款。原告主张，原告有权从被告的破产财产中取回不属于破产财产部分的房屋装修款。原告提供的证据为，2014年8月30日与第三人杨冬玲签订的转让合同原件1份。原告认为，该转让合同明确载明，该房屋于2012年装修为初次装修，投入包含：设计费50万元，硬装178万，家具软装等77万元，总计305万元，第三人杨冬玲将案涉房屋装修所有权全部转让原告，签订合同后，原告应杨冬玲要求将该120万元直接支付给杨冬玲的债权人阮芳；另外，在原告与被告签订的租赁合同中双方约定，原告可以对第三方杨冬玲原有的装修广告牌进行调整，由此可以证实，被告对原告从第三人受让房屋装修是知晓和认可的，此外租赁合同中还约定了如果在原告违约时，原告无权提出装修补偿，该条款的另一层含义是如果原告不存在违约，则原告可以向被告提出补偿，同时租赁合同约定，如因被拍卖而导致无法使用的，被告应当赔偿原告的房屋装修，这些条款的约定均能够证实，被告认可案涉房屋的装修所有权归原告所有。被告认为，对于原告提供的转让合同的真实性不予认可，根据被告在之前起诉徐秋英占有使用费案号（2019）苏0509民初12345号一案中提供的被告与徐秋英之间的租赁合同，合同签订时间在此转让合同之前，因此被告对于这次所谓的春天SPA会所原来是由顺利房地产在经营还是杨冬玲在经营这一事实无法确认；另外对于原告的证明目的不予认可，根据原告提供的与杨冬玲之间的转让合同，原告应于2014年10月31日之前支付转让费120万元，但是原告并未提供支付凭证以证明其享有所谓的装修款的请求权；另外转让合同应该由两份附件，另外的房屋租赁合同并未提供，提供的设施清单也是复印件，被告不予认可。关于原告所提出的被告方的租赁合同，首先租赁合同原告方在（2019）苏0509民初12345号一直不予承认该份合同的存在及真实性，而在本案中认可其真实性，前后陈述不一致，关于该份租赁合同当中第一条第三款约定了房屋交付是现状交付，并未说明该房屋装修归承租人徐秋英所有，合同第六条约定了在徐秋英承租期间，若经被告同意可以装修，因此后面第十条约定的关于装修款的归属以及返还，其实是针对在徐秋英承租期间进行装修的归属的一个约定，而非是对之前装修归属认可是徐秋英所有。第一条第三款说明，房子出租给徐秋英的时候应当是装修就已经存在了，这个房屋是否是杨冬玲装的我们不清楚。另外原告提出的关于广告牌的移动什么，仅是对于现场管理所进行的一个约定，而非认可原告方享有装修所有权。本院根据双方提供的证据及陈述分析认为：原告与被告之间于2014年12月4日签订房屋租赁合同的真实性，已由生效法律文书确认，合同约定的租赁时间至2022年5月31日结束；该合同涉及原有春天SPA的相关内容，结合原告提供的与案外人杨冬玲之间签订的春天SPA转让合同，可以确认被告曾与杨冬玲签订该房屋的租赁合同，租赁期限为2012年6月1日至2022年5月31日；春天SPA转让合同载明，店铺现有装修、装饰、设备在收到原告转让费120万元后，全部归原告无偿使用，租赁期满后不动产归被告，动产归原告，店铺为初次装修，投入包含：设计费50万元，硬装178万，家具软装等77万元，总计305万元，转让费包含上述全部装修内容，原告须于2014年10月31日前向杨冬玲支付顶手费120万元。根据以上相关合同及原告已实际进场经营的事实，原告提出的以120万元的价格从案外人杨冬玲手中受让其承租的被告名下的局部房产，受让范围包括房屋的租赁使用权以及房屋的装修的事实应予认定，这与原、被告于2014年12月4日订房屋租赁合同的相关内容也能相互印证，显然被告对于春天SPA的装修是同意并明知的。因苏州顺利房地产开发有限公司破产，根据企业破产法相关规定，本案租赁合同法定解除的时间为2017年9月11日，被告管理人接管之后，向原告主张的仅是原告继续占有使用的使用费。由于双方之间的租赁合同期限事实上尚未到期，剩余租赁期限的装修残值的相关权利，根据合同约定与法律规定，应属于取回权范畴。取回权是指财产权利人依法享有的，要求债务人占有的不属于债务人本身的财产，通过破产管理人和一定的程序取回的权利。因此，原告有权主张取回。至于装修残值，应按实际变现率为根据，本院确认租赁物的变价款为175500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国破产法》第三十八条之规定,判决如下:一、被告苏州顺利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返回原告徐秋英租赁物的变价款175500元及占用期间的利息损失（以175500元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算,自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××60，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告徐秋英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5955元，由被告负担1905元，原告承担4050元，被告承担的诉讼费用1905元，于本判决生效之日起十日内交至法院，原告已预交的诉讼费用1905元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××62；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号：62×××62），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  陈唯华二〇二〇年十二月二十九日书记员  吕 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国破产法》第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是本法另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。