四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17723号 上诉人（原审原告）：李家祥，男，1972年9月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨君，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘磊，男，1984年1月10日出生，汉族，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：杨君，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邛崃市规划和自然资源局。住所地：四川省邛崃市临邛镇天庆街**。 法定代表人：陈建，局长。 委托诉讼代理人：张跃，男，1964年12月31日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 上诉人李家祥、刘磊因与被上诉人邛崃市规划和自然资源局（以下简称邛崃规自局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人李家祥、刘磊共同委托的诉讼代理人杨君、周永孟，被上诉人邛崃规自局的委托诉讼代理人张跃、王汝舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李家祥、刘磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判邛崃规自局返还李家祥、刘磊土地出让价款1230万元，并从2014年7月24日起按照年利率6%计算至返还之日的资金占用利息。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，没有查清楚、分清楚李家祥、刘磊暂缓缴纳后续土地价款的根本原因在于邛崃规自局没有按照法律规定及合同约定、会议纪要等全面履行土地交付义务和配套设施不到位导致。1.李家祥、刘磊之所以参加案涉邛崃平乐古镇骑龙山2号地块国有土地使用权投标，是因为成都文旅平乐古镇开发建设有限责任公司（以下简称文旅公司）作为邛崃市政府和成都文化旅游发展集团公司开发“骑龙山南丝路博览园”项目配套，文旅公司代表邛崃市政府负责平乐古镇的区域合作、投融资、土地一级整理、基础设施建设、招商引资和古镇及景区运营等工作。文旅公司邀请李家祥、刘磊投标项目用地，并代表邛崃规自局承诺在骑龙山2号地块上开发商业住房项目动工开发之前，施工现场达到“三通”和场地平整等基本条件，并且“骑龙山南丝路博览园”项目配套的公园绿化等也将落实到位。该事实有邛崃市土地管理委员会【2012】1号文件及邛崃市政府多次《会议纪要》明确载明。由于邛崃市政府及邛崃规自局至今没有将案涉项目“三通”和场地平整等基本条件和“骑龙山南丝路博览园”项目配套落实到位，导致李家祥、刘磊不敢继续投资并履行不安抗辩权，暂缓缴纳后续土地价款。2.虽然《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）第六条第（二）款约定的是现状交地，即按周围现状基础设施及现状场地自然平整移交土地。未约定土地应满足“三通一平”的要求。但邛崃规自局出让的土地至少应当符合“自然平整”的要求。根据“宗地基本情况表”和实际情况，涉案土地并不满足自然平整的条件。李家祥、刘磊迟延支付土地出让金系根据合同法第六十七条的规定行使先履行抗辩权。3.国土资发【2010】151号《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定不得进行“毛地”出让。“宗地基本情况表”上显示涉案地块出让时地上存在建构筑物。邛崃规自局将不具备开发条件的土地出让给李家祥、刘磊的行为不符合上述规定。4.川府发（2014）58号《关于进一步加强土地出让管理的规定》规定出让土地必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的净地。《四川省国土资源厅关于进一步严格土地出让管理的通知》也要求严格落实净地出让，严格执行58号文中的“净地”标准。二、一审法院认定邛崃规自局有单方公告解除合同的权利没有事实和法律依据，系对法律规定和合同约定的错误理解。1.合同法第九十六条规定解除合同时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽然《出让合同》并未明确约定行使解除权的方式，但是根据法律规定，行使解除权必须通知对方。邛崃规自局故意单方公告解除合同，剥夺了双方协商继续合作或解除合同的机会。2.结合民事诉讼法的规定，采用公告送达是穷尽所有送达手段均不能送达后才能使用。李家祥、刘磊在《出让合同》及其他文件中留存的联系方式和地址至今没有更改，邛崃规自局未提供证据证明采用其他方式通知了李家祥、刘磊，在没有穷尽其他送达方式的情况下，直接采用公告送达的方式解除合同不符合法律规定。解除合同时履行通知义务是保证合同相对方享有申诉和抗辩权利的基础，邛崃规自局采用公告方式通知解除合同，导致李家祥、刘磊在公告发布4年后才从第三人处得知合同已被解除的事实，剥夺了李家祥、刘磊进行申诉和抗辩的权利。3.根据合同的约定及李家祥、刘磊的承诺，即便李家祥、刘磊的确存在违约行为，邛崃规自局也只是享有合同解除权，并没有写明邛崃规自局有单方和公告解除合同的权利。邛崃规自局解除合同收回土地后应当向李家祥、刘磊返还已缴纳的土地款，所谓的定金早已不存在。三、根据法律规定及合同约定，李家祥、刘磊缴纳的1230万元款项已经转化为土地款，不属于投标保证金或定金，一审判决解除双方的合同又不退还土地款自相矛盾，违反了法律的规定及合同约定。1.李家祥、刘磊支付的1230万元原系投标保证金，在双方签订《出让合同》后已转为地价款。根据《成交确认书》备注第3条“《出让合同》签订后，竞买保证金转作地价款”的内容，李家祥、刘磊支付的1230万元在《出让合同》签订后已经转作地价款。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金条款从实际交付定金之日起生效。李家祥、刘磊仅支付过投标保证金，从未支付过定金，所谓的定金根本不存在。李家祥、刘磊支付的1230万元性质为投标保证金而非定金，不适用《出让合同》及其他文件中关于定金不予退还的约定。2.李家祥、刘磊在2013年1月25日根据邛崃规自局要求写的《关于成都市邛崃市平乐镇骑龙山地块【宗地编号：QL05（252/211）：2012-217】应缴纳的土地指标款的承诺函》（以下简称《应缴纳土地指标款的承诺函》）《应缴纳土地指标款的承诺函》附有条件，且所缴纳的保证金在《出让合同》签订后已转为土地款，保证金已不存在，该承诺函中关于保证金的承诺无效。四、一审法院审理逻辑错误，认定事实和裁决结果自相矛盾。1.一审法院查清并认定双方签订《出让合同》后竞买保证金转为土地价款后，又认为书面承诺中该款虽名为保证金，但实为已缴款项，且李家祥、刘磊关于不退还的款项系已缴款项的承诺明确具体，故李家祥、刘磊以款项名称以保证金为由主张退还不成立。事实上，李家祥、刘磊的投标保证金的确已经转为土地价款，不存在所谓的定金和保证金，李家祥、刘磊要求退还的是已缴纳的土地价款而非投标保证金。2.《应缴纳土地指标款的承诺函》应结合双方的《出让合同》及其它证据综合考量。李家祥、刘磊和邛崃规自局签订《出让合同》中未约定缴纳土地指标价款，虽然李家祥、刘磊以《承诺函》的形式承诺缴纳土地指标款，但所附条件是需要邛崃规自局按照土地“三通一平”及文旅公司规划的“骑龙山南丝路博览园”项目配套落实到位。3.李家祥、刘磊根据《应缴纳土地指标款承诺函》应缴纳的是土地指标款，如未按约定时间缴纳承诺所缴纳的保证金不予退还。根据招标文件的规定和《出让合同》的约定，保证金已经转为土地款，定金和保证金均不存在，故不存在所缴纳的保证金不予退还的问题。五、根据合同法及担保法的规定，定金是保证合同的签订，最高不超过合同金额的20%。招标文件和《出让合同》已经明确约定投标保证金转为土地价款，双方没有重新约定定金及金额。即便认定1230万元具有定金性质，也因双方都有违约行为且邛崃规自局根本性违约在先，应免除或减少李家祥、刘磊的违约责任，退还李家祥、刘磊交付的1230万元土地价款。综上，请二审法院查明案件事实，依法支持李家祥、刘磊的上诉请求。 邛崃规自局答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。对于案涉地块基本情况，邛崃规自局早在招拍挂前就在《招拍挂须知》里进行了公开，告知该地块在宗地范围内的建筑物及鱼塘由竞买人自行处理。李家祥、刘磊出具的《竞买申请书》载明：“经认真审阅贵局拍卖出让国有建设用地使用权文件，并实地踏勘所需竞买的宗地后，我方愿意遵守该文件的要求和规定……等文件及现状无异议。我方已经充分评估市场，申请参加2012年11月30日拍卖。”李家祥、刘磊经拍卖程序竞得该宗地块后，于2012年12月14日与邛崃规自局签订的《出让合同》第6条明确载明：“现状土地条件，按周围现状土地基础设施现状场地自然平整条件移交土地。”邛崃规自局于2013年1月21日进行土地移交时，李家祥、刘磊没有提出任何问题。其在七年后才提出接收的土地不符合移交条件不合乎常理。案涉《出让合同》合法有效，李家祥、刘磊竞买前对土地现状无异议，且实际接收了土地，故李家祥、刘磊以土地不符合交付条件，导致其“不敢继续投资并履行不安抗辩权后暂缓缴纳后续土地价款”的主张于理不合、于法无据。二、一审法院认定邛崃规自局有单方面解除合同的权利事实清楚，适用法律正确，应予维持，且李家祥、刘磊的诉讼请求已过诉讼时效。1.《出让合同》第三十条约定受让人不能按时支付出让款的，应承担违约责任。延期付款超过60日的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同签订后，李家祥、刘磊于2013年1月25日向邛崃规自局作出《应缴纳的土地指标款的承诺函》，承诺“若在2013年2月20日前，未向贵局缴纳上述地块土地指标款11051910元，我们自动放弃上述地块权益，所缴纳的保证金不予退还，所签订的成交确认书无效。由于延期交付土地指标款和土地价款产生的滞纳金，我们全力承担，并足额支付。”依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，邛崃市规自局有单方面解除合同的权利。2.李家祥、刘磊称邛崃规自局没有穷尽所有手段向李家祥、刘磊送达解除合同的通知不属实。李家祥、刘磊曾于2013年4月30日签收了邛崃规自局向其发出的书面催缴函，二人对不履行合同约定邛崃规自局将解除合同是明知的。后邛崃规自局又多次向李家祥、刘磊催收，但其均不理睬。邛崃规自局还曾多次前往李家祥、刘磊在《竞买申请书》中拟设立的公司地址“邛崃市平乐镇新兴街139号”找寻，发现李家祥、刘磊虽然在邛崃市工商部门设立了成都乐祥置业有限责任公司并领取了营业执照，但并未挂牌营业，也未设立办公室。邛崃规自局穷尽所有手段均无法联系李家祥、刘磊的情况下，才在2014年7月24日通过《成都日报》公告解除案涉土地的《出让合同》。不管依据李家祥、刘磊于2013年4月30日签收的催缴函解除合同通知，还是依据邛崃规自局在2014年7月24日《成都日报》发布的解除合同公告，都可证明案涉《出让合同》早已解除。李家祥、刘磊在2020年6月22日才要求退还案涉土地出让价款的请求早已过了诉讼时效。三、邛崃规自局不应退还李家祥、刘磊缴纳的款项。李家祥、刘磊在《竞买申请书》中愿意支付竞买保证金1230万元。《成交确认书》第三条约定《出让合同》签订后，竞买保证金转作土地价款。《出让合同》第九条约定定金为1230万元，定金抵作土地出让价款。出让合同第30条和承诺书明确承诺，所缴纳的保证金不予退还。李家祥、刘磊原缴纳的保证金性质已经变更为土地价款，依据法律规定和双方约定，邛崃规自局均不应退还。2013年4月30日邛崃规自局向李家祥、刘磊书面致函，催缴案涉土地出让价款，并告知李家祥、刘磊于2013年5月14日前按期交纳剩余的价款合计36819600元，否则将依法解除合同并收回该地块的土地使用权，不予退还合同定金1230万元。李家祥、刘磊签收了该函件，证明邛崃规自局不但享有合同解除权，而且还告知了李家祥、刘磊不退还交付的1230万元定金。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。李家祥、刘磊的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 李家祥、刘磊向一审法院起诉请求：邛崃规自局返还李家祥、刘磊土地出让价款1230万元并支付从2014年7月24日起按年利率6%计算至返还之日的资金占用利息。 一审法院认定事实：李家祥、刘磊在对邛崃规自局拟出让的邛崃市平乐镇骑龙山QL（252/211）：2012-217号地块现状无异议后，于2012年11月29日缴纳1230万元竞买保证金，报名参加该地块国有建设用地使用权的竞买，并于2012年11月30日竞得。同日，双方签订《成交确认书》，约定《出让合同》签订后，竞买保证金转作地价款。2012年12月14日，双方签订《出让合同》，约定：邛崃规自局于2013年1月21日前按现状土地条件即按周围现状基础设施及现状场地自然平整条件移交土地，出让价款49119600元，合同项下定金为1230万元，定金抵作出让价款；出让价款分三期付清：2013年1月13日支付24559800元，2013年2月13日前支付9823920元，2013年3月13日支付14735880元；李家祥、刘磊延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，邛崃规自局有权解除合同，李家祥、刘磊无权要求返还定金。2013年1月21日，双方办理交地手续，邛崃规自局将土地正式移交李家祥、刘磊。李家祥、刘磊因未按时付款，于2013年1月25日向邛崃规自局出具《承诺函》，主要内容：李家祥、刘磊竞得案涉地块，已缴保证金1230万元，因春节期间资金紧张、压力大，特承诺如在2013年2月20日前未缴纳土地指标款11051910元，则自动放弃土地权益，所缴保证金不予退还。2013年4月30日，邛崃规自局作出《催缴函》，要求李家祥、刘磊按约定支付出让价款，否则将解除《出让合同》，不退还已收1230万元。李家祥于2013年5月13日签收。2014年7月24日，邛崃规自局通过报纸公告方式通知李家祥、刘磊，以李家祥、刘磊未付清出让价款为由，解除《出让合同》。 一审法院认为，李家祥、刘磊与邛崃规自局签订的《出让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗，当属有效。李家祥、刘磊竞买前对土地现状无异议，《出让合同》亦约定邛崃规自局按现状土地条件移交，加之李家祥、刘磊亦实际接收了土地，故李家祥、刘磊关于土地不符合移交条件、至今未移交的主张不成立。李家祥、刘磊主张享有暂缓支付出让价款的先履行抗辩权，依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就是，解除权人可以解除合同。《出让合同》约定：李家祥、刘磊延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，邛崃规自局有权解除合同。李家祥、刘磊延期付款已超过60日经催告后仍未付款，故邛崃规自局有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。邛崃规自局于2013年7月24日以报纸公告方式通知李家祥、刘磊解除合同，无证据证明李家祥、刘磊在2018年6月12日前知晓，故应认定合同于李家祥、刘磊知晓之日即2018年6月12日解除。李家祥、刘磊于2013年1月25日书面承诺：如2013年2月20日前未支付相关款项，则不退还已缴1230万元。书面承诺中该款虽名为保证金，但实为已缴款项，且李家祥、刘磊关于不退还的款项系已缴款项的承诺明确具体，故李家祥、刘磊以款项名称系保证金为由主张应退还已缴款项不成立。李家祥、刘磊应受其书面承诺约束，其未按承诺付款，无权要求邛崃规自局退还已付的1230万元，故对其诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，一审法院判决：驳回李家祥、刘磊的诉讼请求。一审案件受理费减半计取59424元，由李家祥、刘磊负担。 二审时，李家祥、刘磊对于一审判决查明的其对邛崃规自局出让土地现状无异议的事实不予认可，认为该条款属于格式条款，邛崃规自局未组织人员去现场查看。李家祥、刘磊对于一审判决查明的其他事实无异议，邛崃规自局对于一审判决查明的事实均无异议。本院对一审判决中双方无异议的部分事实予以确认。 二审中，李家祥、刘磊提供了下列证据：1.《邛崃市人民政府关于同意骑龙山地块国有建设用地使用权出让方案的批复》；2.《邛崃市人民政府关于拟拍卖土地位于市级战略功能区的函。拟证明案涉土地当时作为骑龙山南丝路博览园的项目配套，但邛崃规自局没有将土地配套到位。质证时，邛崃规自局对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。因为《招标公告》和《成交确认书》《出让合同》均未将上述文件作为附件，不能作为双方权利义务的内容。本院对该证据的真实性予以确认。 本院补充查明，成都市国土资源局在2012年11月7日的《成都商报》上发布《成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告》（成国土拍告【2012】38号），拟定于2012年11月30日上午10时拍卖出让包括宗地编号为QL05（252/211）：2012-217的邛崃市平乐镇骑龙山地块在内的6宗土地。2012年11月29日，李家祥、刘磊向成都市国土资源局出具《竞买申请书》，确认其经认真审阅拍卖文件，并实地踏勘所需竞买宗地，对公告、规则、竞买须知……等文件及地块现状无异议，充分评估市场风险的情况下，愿意支付1230万元竞买保证金，参加宗地为QL05（252/211）：2012-217的竞买。将在宗地所在地注册成立新公司进行开发，拟注册的公司名称为：成都祥乐置业有限责任，公司的出资构成为李家祥人民币560万元，70%，刘磊人民币240万元，30%。同日，李家祥、刘磊《拍卖（挂牌）报名审批表》《资信证明》《企业名称预先核准通知书》等资料，并出具了《承诺书》。成都市国土资源局与李家祥、刘磊于同日签订的《关于竞买保证金的协议》，约定竞买人竞得宗地后，拒不与出让人签订《成交确认书》，或未在《成交确认书》规定时间内，提交相应面积的建设用地指标或缴纳相应面积的建设用地指标价款并持成都农村产权交易所出具的书面确认函和《指标证书》与出让人签订《出让合同》；或未按规定时间内与出让人签订《出让合同》，应承担违约责任，缴纳的保证金不予退还。 2012年11月30日10时16分，邛崃市国土资源局与李家祥（刘磊未签名）签订《成交确认书》，确认李家祥、刘磊竞得宗地编号为QL05（252/211）：2012-217的邛崃市平乐镇骑龙山地块，地块面积为40933平方米，规划用地性质为二类居住用地，成交价为80万元/亩，拍卖成交总额为49119600元。该《成交确认书》“备注”栏第5条载明：“如竞得人未按上述要求与出让人签订《出让合同》，出让人有权取消竞得人的竞得资格、不退还竞买保证金，且出让人有权取消竞得人三年内在成都地区参加国有建设用地使用权竞买的资格；竞得人签订了《出让合同》但未按规定时间缴纳成交地价款，视为违约，出让人有权追究竞得人的违约责任，解除出让合同，竞得人同时还应承担由此产生的全部法律责任。” 《出让合同》第九条约定：“本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟贰佰叁拾万元（小写12300000元），定金抵作土地出让价款。”第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。” 2013年1月25日，李家祥和刘磊在打印的《应缴纳土地指标款的承诺函》上“承诺人”栏署名并捺印，内容为：“邛崃市国土资源局：我自然人李家祥（身份证号：略）、刘磊（身份证号：略）以联合竞买的方式于2012年11月30日拍得成都市邛崃市平乐镇骑龙山地块【宗地编号为QL05（252/211）：2012-217】，现已缴纳保证金大写人民币壹仟贰佰叁拾万元整（￥12300000元），因春节期间资金调度极为紧张，资金压力极大，特向贵局承诺，恳请贵局同意：1.若在2013年2月20日前，未向贵局缴纳上述土地指标款11051910元，我们自动放弃上述地块权益，所缴纳的保证金不予退还，所签订的成交确认书无效。2.由于延期交付土地指标款和土地价款产生的滞纳金，我们全力承担，并足额支付。” 上述事实，有《成都商报》《竞买申请书》《拍卖（挂牌）报名审批表》《资信证明》《企业名称预先核准通知书》《承诺书》《关于竞买保证金的协议》《成交确认书》《出让合同》《应缴纳土地指标款的承诺函》等证据证实。 本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：1.李家祥、刘磊是否享有逾期付款的抗辩权，邛崃规自局解除合同的理由是否成立；2.李家祥、刘磊缴纳的1230万元款项的性质，邛崃规自局是否应当予以返还；3.李家祥、刘磊的请求是否超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点，李家祥、刘磊上诉中提出，由于邛崃规自局交付的土地不满足《出让合同》中约定的“三通一平”的要求，且不符合法律及政策规定的“净地”出让的条件，其迟延支付土地出让金系根据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权的行为。李家祥、刘磊还提出骑龙山南丝路博览园项目配套未启动，其有权行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《出让合同》的约定，邛崃规自局应于2013年1月21日前按现状土地条件向李家祥、刘磊交付土地。李家祥、刘磊支付土地款分三期付清：2013年1月13日支付24559800元，2013年2月13日前支付9823920元，2013年3月13日支付14735880元。李家祥、刘磊应向邛崃规自局交纳第一期土地款24559800元的时间2013年1月13日，而邛崃规自局应向李家祥、刘磊交地的时间为2013年1月21日，本案中，李家祥、刘磊除交纳履行保证金1230万元因签订《出让合同》转化为第一期土地款的一部分外，尚欠第一期土地款12259800元至今未交纳。不管邛崃规自局向李家祥、刘磊交付的土地是否符合合同约定的条件，李家祥、刘磊均无权主张先履行抗辩权。 《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”从上述规定可以看出，先履行义务的一方当事人有证据证明对方可能丧失履约能力的情况下可以行使不安抗辩权，但是必须及时通知对方。本案中，邛崃规自局于2013年1月21日与李家祥、刘磊办理了出让土地的交接手续，李家祥、刘磊未对土地现状提出异议，故不存在李家祥、刘磊行使不安抗辩权的前提条件。即使邛崃规自局交付的土地存在不满足法律（含政策）规定的“净地”出让条件以及合同约定的“三通一平”的交付条件，李家祥、刘磊也未以此为由通知邛崃规自局要求中止履行，而且还于2013年1月25日向邛崃规自局出具《承诺函》，承诺后续款项的缴纳时间，其在本案中主张行使不安抗辩权的理由不成立，本院不予支持。另外，李家祥、刘磊在二审中提交的邛崃市人民政府《关于同意骑龙山地块国有建设用地使用权出让方案的批复》是该土地出让前的必经程序，与本案的处理结果不具有关联性。邛崃市人民政府《关于拟拍卖土地位于市级战略功能区的函》载明“拟出让的平乐镇骑龙山地块位于龙门山生态旅游综合功能区范围内”不能得出李家祥、刘磊有行使不安抗辩权的结论，亦与本案的处理结果不具有关联性。 《出让合同》约定李家祥、刘磊延期交纳出让土地款超过60日，经催交后仍不能支付的，邛崃规自局有权解除合同。邛崃规自局于2013年4月30日向李家祥、刘磊发出了《催缴函》，李家祥、刘磊仍未交纳款项，故邛崃规自局享有单方解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”通知的方式有多种，邛崃规自局于2014年7月24日采用在《成都日报》上发布公告的形式解除合同也属于一种通知的方式，故该通知到达李家祥、刘磊时《出让合同》解除。一审以李家祥、刘磊自认的知道邛崃规自局解除的时间2018年6月12日作为《出让合同》解除时间并无不当。李家祥、刘磊上诉主张邛崃规自局通过登报的方式解除合同剥夺了其异议权的理由不成立，理由是：邛崃规自局在2014年4月30日就向李家祥、刘磊发出《催缴函》，明确告知其不履行剩余土地价款的付款义务将解除合同，即使按照李家祥、刘磊陈述的实际知道合同已经解除的时间，李家祥、刘磊也并未对邛崃规自局的解除合同行为提出异议，其在本案中要求退还土地款实际也是基于《出让合同》已经解除的基础之上，故本院对一审判决确认合同已经解除的事实予以维持。 关于第二个争议焦点，李家祥、刘磊交纳的1230万元在竞买阶段为竞买保证金，在《出让合同》签订后，该款项实际已经转化为土地价款。虽然《出让合同》第九条约定有“本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟贰佰叁拾万元（小写12300000元），定金抵作土地出让价款”的内容，但是，根据《中华人民共和国担保法》第九十条和第九十一条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，且定金不得超过主合同标的额的20%。本案中，出让合同中虽然约定定金为1230万元，与李家祥、刘磊交的竞买保证金金额完全一致，但双方并未以实际行为将竞买保证金转变为定金，且该金额也超过了整个主合同标的额的20%，故不能认定李家祥、刘磊交纳的1230万元已经转化成为定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，出让合同解除后，李家祥、刘磊应当返还邛崃规自局土地使用权，邛崃规自局应当返还李家祥、刘磊已经交纳的土地价款，守约方可以追究违约方的违约责任并有权要求赔偿损失。虽然《出让合同》第三十条约定因受让人逾期支付土地出让款导致合同解除时，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。虽然双方在《出让合同》中并未约定解除合同的违约金或者不退还土地价款，但是，李家祥和刘磊于2013年1月25日在向邛崃市国土资源局出具的《应缴纳土地指标款的承诺函》中明确承诺：“若在2013年2月20日前，未向贵局缴纳上述土地指标款11051910元，我们自动放弃上述地块权益，所缴纳的保证金不予退还，所签订的成交确认书无效”。该承诺中“自动放弃上述地块的权益”的意思是不再要求继续履行合同，“所交纳的保证金不予退还”的意思是交纳的保证金不要求退还。李家祥和刘磊提出，在出具《应缴纳土地指标款的承诺函》时，保证金已经转化成为土地价款，故承诺中的保证金已经不存在。前已论述，在《出让合同》签订时，李家祥、刘磊交纳的1230万元竞买保证金已经转化为土地价款，但是，李家祥、刘磊在《应缴纳土地指标款的承诺函》中表述的“现已缴纳保证金人民币壹仟贰佰叁拾万元整”与后面陈述的不予退还的保证金应是一致的，就是李家祥、刘磊在参与竞买时所交的1230万元保证金，故不能以其性质发生转变为由认定“所缴纳的保证金不予退还”中的保证金不存在，免除李家祥、刘磊应当承担的责任。关于李家祥、刘磊陈述该《应缴纳土地指标款的承诺函》是按照邛崃规自局提供的格式条款要求写的问题，从《应缴纳土地指标款的承诺函》的内容来看，虽然李家祥、刘磊是在打印好的内容下面进行签名，但前面打印好的内容包括李家祥、刘磊的身份证号码，购买地块的宗地编号等内容，承诺的内容中也包含了已缴纳的款项和未缴纳的款项金额等，整个内容看不出是为重复使用而预先由一方当事人拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。鉴于李家祥、刘磊承诺如未在2013年2月20日前支付相应的款项，愿意承担不退还1230万元保证金的违约责任，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，李家祥、刘磊应受该《应缴纳土地指标款的承诺函》的约束。 关于违约金是否过高的问题，李家祥、刘磊未按合同约定缴纳土地价款，导致《出让合同》解除，在此情况下李家祥、刘磊应承担的是合同解除的违约责任。邛崃规自局向李家祥、刘磊出让土地，除了收取土地出让价款外，还要求受让人在规定的时间内进行开工建设，《出让合同》解除的损失无法简单地用金钱的数额进行估量。违约金过高还是过低应当以损失作为参照物，在参照物不能确定的情况下，本院亦无法判断违约金是否过高。在李家祥、刘磊已经承诺承担相应违约责任的情况下，本院对违约金不予调整。 关于第三个争议焦点，李家祥、刘磊交纳的竞买保证金虽然转化为土地价款，但其应承担的违约金与该土地价款已经进行了抵销，其诉讼请求已经不成立，故本案中已经没有必要再审查其是否超过诉讼时效。 综上，李家祥、刘磊的上诉请求均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118848元，由上诉人李家祥、刘磊负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  曾光勇 审判员  尹 英 审判员  曹 洁 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  林 凤