成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15678号 原告：成都中天盛鸿物业服务有限公司，住所地成都市青羊区鼓楼北三街******。 法定代表人：李胜芳。 委托诉讼代理人：赵泽兰，四川融谦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：苏正，四川融谦律师事务所律师，一般授权。 被告：王倩，女，汉族，1988年8月6日出生，住成都市成华区。 原告成都中天盛鸿物业服务有限公司与被告王倩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。原告成都中天盛鸿物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵泽兰，被告王倩到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告成都中天盛鸿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2017年1月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费12112.76元及截止到2020年8月31日的违约金4040元；2、判决从2020年9月1日起，每天以12112.76元为基数按万分之五向原告支付违约金至付清之日止；3、请求判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告所在上东世家小区的建设单位成都三鑫开泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定住宅物业服务费每月每平方米2.3元，按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。若业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，每逾期一日，按欠费应付总额千分之一交纳滞纳金。原告从2013年7月1日起开始为被告所在的小区提供物业服务至今，被告从2017年1月1日至2020年8月31日期间，拖欠物业服务费共计人民币12112.76元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。 被告王倩辩称，1、原告称的前期物业合同我之前从未见过，该合同上没有我的签字。故不存在我方需要交物业的情况，物业收费标准我也不清楚；2、物业公司从未出示公共区域收益；3、原告的服务有瑕疵，没有尽到服务内容，我认为我有正当的理由拒交物业费；4、我们装修房子交的押金，一直未退；5、我们没有入住就已经向我们收取垃圾清理费。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月1日，成都三鑫开泰置业有限公司（委托方，甲方）与成都中天盛鸿物业服务有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》该合同载明：“第六条，从甲方发出交房通知书约定交房之日起，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用：1、住宅公共物业服务费按每月每平方米2.30元收取；第九条，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每逾期一日按照违约金额总计的千分之一收取违约金；第三十三条、委托管理期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会另行选聘其他物业服务企业或其他管理人并签订物业服务合同生效的，本合同自行终止。第三十四条，本合同期限届满前3个月，本项目业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就本合同期限达成书面协议；双方未能达成续签协议的，乙方应在本合同期限届满后继续履行本合同，直至移交给甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。……”即该合同约定业主根据成都三鑫开泰置业有限公司与成都中天盛鸿物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》接受成都中天盛鸿物业服务有限公司提供的物业服务，并按时向成都中天盛鸿物业服务有限公司缴纳相应费用。 王倩系成都市成华区东虹东三路52号上东世家小区3栋3单元6楼610号房屋业主，建筑面积为119.69平方米。被告分别于2016年8月31日和2016年12月31日向原告缴纳了物业服务费、电费与水费。 庭审中，成都中天盛鸿物业服务有限公司提供《缴费通知单》、《律师函》及催收记录，证明案涉房屋自从2017年1月1日至2020年8月31日止未缴纳的物业服务费12112.76元，滞纳金4040元。 以上事实由原被告身份信息、业主家庭情况登记表、成都中天盛鸿物业服务有限公司交房手续书、业主资料签收清单、业主消防安全责任书、前期物业服务合同，缴费通知单，微信聊天记录、律师函，《2019年物业服务报告》及公告，当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案王倩系成都三鑫开泰置业有限公司开发项目业主，故成都中天盛鸿物业服务有限公司与成都三鑫开泰置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于王倩具有约束力，且案涉合同系缔约当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故成都中天盛鸿物业服务有限公司要求王倩支付欠缴的物业管理费具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于王倩抗辩的其未缴纳物业费的原因系未见过前期物业服务合同、物业未公开公共收益、不退还装修押金以及未履行合同约定的服务义务。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。王倩若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于成都中天盛鸿物业服务有限公司要求王倩支付违约金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每逾期一日按照违约金额总计的千分之一收取违约金。本案中，虽王倩存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到王倩逾期缴纳物业费的主观恶意较小，并且原告在处理与王倩之间的物业服务和物业费收取的沟通、未及时整改等方面存在过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金以欠付物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年9月1日起，以12112.76元为基数向原告支付违约金至付清之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王倩于本判决生效之日起五日内向原告成都中天盛鸿物业服务有限公司支付物业服务费12112.76元； 二、被告王倩于本判决生效之日起五日内向原告成都中天盛鸿物业服务有限公司支付违约金（以12112.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年9月1日起至实际付清为止）； 三、驳回原告成都中天盛鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费102元，由被告王倩承担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐佐 二〇二〇年十二月七日 书记员  薛素