上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15793号原告(反诉被告)：宁波颐道照明有限公司，住所地浙江省余姚市。法定代表人：方**,董事长。委托诉讼代理人：吕甲木，浙江海泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈燕，浙江海泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海壹古房产策划中心，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周哉鹏，总经理。委托诉讼代理人：陆栋良，安徽陆汝明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，安徽陆汝明律师事务所律师。原告宁波颐道照明有限公司(以下简称颐道公司)与被告上海壹古房产策划中心(以下简称壹古中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案，依法由审判员邹巧弟独任审判。诉讼中，被告壹古中心提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭审理了本案。原告颐道公司委托诉讼代理人吕甲木、沈燕，被告壹古中心委托诉讼代理人陆栋良、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐道公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租赁保证金128,160元(人民币，下同)。事实与理由：原、被告于2019年5月23日签订了《租赁合同》,原告向被告承租位于上海市闵行区XX路XXX号X区XXX室的房屋(以下简称涉案房屋),建筑面积为435平方米,租金标准为2.90元/平方米/日,38,370元/月,物业费为4,350元/月,租赁期限自2019年6月1日至2024年11月14日止。同时《租赁合同》还对租赁保证金和装修保证金做出了约定,原告在承租时应向被告支付租赁保证金和装修保证金,其中租赁保证金为128,160元,装修保证金为1万元。在合同履行过程中，新冠疫情爆发,原告受疫情影响无法继续履行合同。故原告于2020年4月29日、2020年5月15日分别致函被告,希望协商解除《租赁合同》。2020年5月25日,原告又向被告发出《搬迁通知》,告知将于2020年6月15日搬离涉案房屋。被告于2020年5月26日向原告回复表示同意解除租赁合同,但要求签订《退租协议》且要求原告承担违约责任及赔偿。由于双方就违约责任及赔偿事宜无法达成协议，故原告现向法院提起诉讼。被告壹古中心辩称：原告于2020年6月发函要求解除合同，于2020年7月11日搬离涉案房屋，拖欠被告租金、物业管理费以及电费共计16,629.30元。双方未能就合同解除后的赔偿及违约金等事宜协商一致，但被告基于诚信原则仍协助原告办理退租事宜，双方于2020年7月11日签订了退租交接单。因此双方的租赁合同于2020年7月11日解除。由于原告违约解除合同，因此被告有权没收租赁保证金，不同意退还此款。根据租赁合同约定，原告无理由提前解除合同，应向被告赔偿免租期租金、律师费等损失，且除被告没收原告的保证金外，原告还须支付相当于三个月租金的违约金。据此，现提起反诉，要求：1、原告向被告支付2020年7月1日至2020年7月11日期间的租金13,876.50元和物业管理费1,595元、电费1,157.80元，共计16,629.30元；2、原告向被告支付免租期租金38,370元；3、原告向被告赔偿房屋重新招租损失的中介费46,044元；4、原告向被告赔付解除合同违约金115,110元；5、原告赔付被告支付律师代理费1万元；6、被告没收原告已付的租赁保证金128,160元。针对被告壹古中心的反诉，原告颐道公司辩称：对于第1项反诉请求中的金额无异议，但原告曾提前通知被告于6月15日搬离，在搬迁过程中遭到被告阻拦而延误了搬离的时间，后经代理律师出面沟通才最终确定于7月11日搬离，因此对于7月1日至11日期间的租金、物业管理费应由原、被告分担。对于电费，原告愿意支付。关于免租期租金，应当考虑合同期限与实际履行期限的比例分摊计算，且需考量违约金过高的因素。原告主张赔付被告在合同解除后的实际损失，如免租期租金损失、中介费损失、律师费损失以及合同解除后的房屋空置期损失，不应再另行赔偿违约金。关于被告反诉主张的解除合同违约金的请求缺乏合同依据。被告未举证证明其实际产生的房屋空置损失。关于被告反诉的律师代理费，同意赔付。关于租赁保证金，该保证金只是保证被告优先受偿的权利。违约金和保证金不能双重计算，如果将保证金与解除合同违约金一并计算，则原告承担的违约金明显过高。原告解除合同的原因是受疫情影响，属于不可抗力。希望法院依法裁判。经审理查明，2019年5月23日，壹古中心作为出租方(甲方)，颐道公司作为承租方(乙方)，双方签订一份租赁合同，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积435平方米；乙方承租用于办公；租赁期限为2019年6月1日至2024年11月14日止。甲方给予乙方30天免租期，即自2019年6月1日起至2019年6月30日止；租金标准为2.90元/平方米/日,38,370元/月,物业费为4,350元/月；乙方在支付第一期租金时，向甲方支付租赁保证金128,160元；乙方如需装修，须支付装修保证金1万元；租赁期间,若乙方发生如下行为之一的均视为违约,甲方有权单方解除合同并没收乙方已交的全部租赁保证金,同时乙方须支付叁个月的租金作为违约金。同时,甲方有权立即收回房产并将该房产另行出租,并追究乙方因以下行为给甲方造成的直接或间接损失,包括甲方为乙方定制的装修费但不限于免租期租金、违约金、支付第三方的赔偿、诉讼费、律师费、公证费、必要的差旅费等。具体行为包括以下：……乙方无正当理由提前解除合同。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，壹古中心按约向颐道公司交付房屋，颐道公司亦按约支付租金、租赁保证金等费用。2020年4月29日，颐道公司向壹古中心发函要求协商解除合同，自2020年7月1日起不再承租涉案房屋。5月12日，原、被告当面协商，被告壹古中心同意解除合同，但要求被告颐道公司承担违约责任，支付免租期租金、物业费以及为出租而支付的中介费。双方对违约责任的承担未能协商一致。5月15日，颐道公司又向壹古中心发函希望解除合同并免除或大幅减少颐道公司提前解除合同的相应责任和费用承担。5月25日，颐道公司发函通知壹古中心将于6月15日前搬离涉案房屋。5月26日，壹古中心回复颐道公司表示同意解除合同，但要求颐道公司承担违约责任。2020年5、6月，原、被告就违约责任及违约金金额进行协商，但未能协商一致。2020年7月11日，原告颐道公司搬离涉案房屋。双方签订一份退租交接单。交接单的附件“欠款明细”记载了颐道公司结欠2020年7月1日至11日的租金13,876.50元、物业管理费1,595元、电费1,157.80元，共计16,629.30元。现原告颐道公司以诉称理由诉至本院，被告壹古中心则提起反诉。庭审中，被告壹古中心撤回要求颐道公司赔付中介费损失的要求。另壹古中心表示在颐道公司搬离后，涉案房屋空置了三个月后才重新出租。以上事实，由原告颐道公司提供的租赁合同、付款凭证、告知函、解除租赁合同告知函等，被告壹古中心提供的租赁合同、退租交接单、微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定严格履行各自的义务。原告颐道公司作为承租方，其单方向壹古中心发函要求提前解除合同，缺乏合同依据，该解除合同通知函不发生法律效力。从壹古公司于2020年5月26日发给颐道公司的回函可以证明，双方于2020年5月12日的协商中壹古中心同意解除合同，双方仅就颐道公司违约责任的承担存在分歧，因此本院确认租赁合同于2020年5月12日解除。原、被告于2020年7月11日签订了退租交接单，并对7月1日至11日的租金(实为房屋占用费)、物业管理费和电费作了确认，对此原告颐道公司应当支付被告壹古中心。被告壹古中心提出此项反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于原告颐道公司要求被告壹古中心退还租赁保证金128,160元的请求，双方在租赁合同第15条第3款中约定如颐道公司无理由提前解除合同则该保证金由壹古中心没收，不予退还。此条款内容是关于双方违约责任的约定，并不违反法律规定，因此在被告壹古中心明确表示没收此笔租赁保证金的情况下，原告颐道公司要求退还租赁保证金的请求，不符合合同约定，本院不予支持。此笔保证金由被告壹古中心作为违约金没收。关于被告壹古中心反诉要求原告颐道公司支付免租期租金的请求，本院认为壹古中心给予颐道公司30天免租期，是基于期待租赁合同能履行至租赁期限届满而给予颐道公司的让利。双方约定的租期近五年半，但事实上租赁合同仅履行了一年即被解除，因此，本院根据合同已履行期限，酌情确定由颐道公司支付免租期租金3万元。由于原告颐道公司违约解除合同，应当承担违约责任。违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能。根据合同约定，原告需要承担相当于三个月租金金额即115,110元的解除合同违约金。本院注意到，根据壹古中心所述在本案所涉的租赁合同解除且原告颐道公司搬离涉案房屋后，涉案房屋空置三个月。在壹古中心已没收颐道公司租赁保证金的情况下，再行主张相当于三个月租金的解除合同违约金，对颐道公司而言所承担的违约责任确实过重，颐道公司就违约金提出过高的抗辩意见，具有一定合理性，因此本院酌情确定由颐道公司支付2万元解除合同违约金。对于壹古中心主张的律师代理费1万元，颐道公司同意承担，对此本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司与被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心于2019年5月23日就上海市闵行区XX路XXX号X区XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年5月12日解除；二、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司已经支付的租赁保证金128,160元由被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心作为违约金没收，不予退还；三、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心自2020年7月1日至7月11日期间的房屋占有使用费13,876.50元、物业管理费1,595元、电费1,157.80元，共计16,629.30元四、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心免租期租金3万元五、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心解除合同违约金2万元；六、原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心律师代理费1万元；七、驳回原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司要求被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心退还租赁保证金128,160元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,863.20元，减半收取计1,431.60元，由原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2,962.02元,原告(反诉被告)宁波颐道照明有限公司负担1,954.93元，被告(反诉原告)上海壹古房产策划中心负担1,007.09元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十二月十一日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。