贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终8097号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 被上诉人（原审原告）：徐春，女，1984年9月4日生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤,贵州瀛黔律师事务所律师,执业证号:15201201710696239。 委托诉讼代理人：潘鲜鲜,贵州瀛黔律师事务所实习律师。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人徐春商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人徐春委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，对逾期办证时间重新认定，改判为酌情按调减至10%支付违约金。事实及理由：1.案涉房屋已于2020年1月13日经毕节市不动产登记中心同意办理首次登记，办证时间应截止到2020年1月13日，一审截止到2020年6月22日无事实依据。2.2020年1月27日至2020年2月26日为新冠肺炎疫情期间，应当扣除。3.被上诉人并未在交房时提交资料及出具委托书，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。4.被上诉人怠于收房，直至2018年2月5日才签署交房的相关资料，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。即使认为上诉人应承担逾期交房违约责任，违约金应截止到2018年2月5日。5.请求综合考虑市场、行业经济状况及其他法院的判决情况，将逾期交房和逾期办证违约金调减至10%支付。 被上诉人徐春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 原审原告徐春起诉请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费4,548.00元及利息（利息以4,548.00元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2013年1月31日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房款381,612.00元为基数按日万分之零点五从2015年1月1日计算至2018年3月19日；3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第3栋2单元18-2号房不动产权证期间的违约金15,340.80元；4.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用全部由被告承担。 一审查明事实：2013年1月31日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢2单元18层2号房；总价款381612.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款381612.00元。2013年1月31日，被告向原告代收了闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元和水表开户费800.00元及交易费，共计4548.00元。2018年3月19日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2019年3月8日，被告通过短信方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2020年1月13日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付逾期交房违约金及利息的问题。双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。被告于2018年3月19日向原告交付涉案房屋，原告于2020年4月27日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。被告未依约按时向原告交付涉案房屋，原告于2018年3月19日取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付2015年1月1日至2018年3月18日期间的逾期交房违约金，该违约金为22,381.54元（381,612.00元×0.00005×1173天）。关于逾期办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告请求被告承担逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年3月19日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2018年3月19日后的360日内即2019年3月14日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，2020年1月13日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。2020年6月23日，被告在开庭时明确表示其具备办理转移登记条件，并告知原告提交相关资料办理涉案房屋产权转移登记，尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2020年6月22日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款381,612.00元为基数，按日万分之一的标准从2019年3月15日起计算至2020年6月22日，共计17,783.12元（381,612.00元×0.0001×466天）。关于退还各项开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。因此被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元和水表开户费800.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告徐春支付逾期交房违约金22,381.54元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告徐春支付逾期办证违约金17,783.12元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告徐春闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元和水表开户费800.00元；四、驳回原告徐春的其他诉讼请求。案件受理费211.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：一审法院认定的其余事实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起止时间如何认定；2.新冠肺炎疫情期间应否免除违约责任；3.逾期交房违约责任如何认定；4.逾期交房及逾期办证违约金标准应否调减。 本院认为，关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。另外，因上诉人办理初始登记并不需要被上诉人提交相关办证资料，故前述约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”中的“产权过户相关手续”应指案涉房屋产权证书，即上诉人取得初始登记并未完成其办证义务，故对上诉人主张以取得初始登记的时间为违约责任截止时间的上诉理由，不予采纳。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，上诉人逾期办证的违约事实发生在新冠肺炎疫情之后，故上诉人主张免除该期间违约责任的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。 关于焦点3，上诉人一审陈述了案涉房屋交房时间为2018年3月19日，一审认定上诉人承担的逾期交房违约责任截止到2018年3月19日并无不当。上诉人并未举证证明被上诉人于2018年2月5日签署房屋交接手续，也未举证证明逾期交房系因被上诉人怠于收房所致，故其主张不承担逾期交房违约责任及违约责任应截止到2018年2月5日的上诉理由均无事实依据，不予采纳。 关于焦点4，合同双方约定的违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费422元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 郭少华 审 判 员 吉 雪 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印