江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初2085号原告：朱亚琴，女，1982年9月7日出生，汉族，住扬中市经济开发区。委托诉讼代理人：王剑，江苏正新律师事务所律师。被告：扬中市恒瑞置业有限公司，统一社会信用代码91321182MA1TDC201G，住所地扬中市三茅街道扬子西路**。法定代表人：王力，工程经理。委托诉讼代理人：张蕾，江苏路漫律师事务所律师。原告朱亚琴与被告扬中市恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告朱亚琴的委托诉讼代理人王剑，被告恒瑞公司的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亚琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还商品房认购定金40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月16日，经被告销售人员周某介绍，原告希望认购扬中恒大养生谷15幢105室洋房，并当即缴纳了20000元意向金、在格式填充式《认购书》上签名。嗣后，周某口头就105室房调换成103室房征求原告意见，并告知原告经领导批准后，房价可再优惠5%。后来由于原、被告对被告销售主管承诺的如立即付款可享受额外1%的优惠产生歧义，原告不同意立即付款，被告于2019年12月4日邮寄《告知函》一份，书面通知原告解除《认购书》。原告认为《认购书》于2019年12月21日生效，被告于2019年12月4日提出解除，被告违法解除《认购书》，应当按照定金罚则双倍返还定金40000元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。恒瑞公司辩称：1.原、被告于2019年11月16日签订了《商品房认购书》，但是原告在约定的首付款支付日期之后依旧与被告就商品房最终价格进行商谈。被告为了促成本次交易的形成，已经在约定的金额上给予原告相当的优惠，但是原告以各种理由拒绝履行认购书约定的相关义务，最终确认不再购买该套房产，构成违约，因此定金不需返还。2.从微信聊天记录可以看出双方对认购书的其他条款均无异议，仅仅是对最终的成交金额在磋商。原告朱亚琴为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格；2.被告的营业执照复印件，证明被告的主体资格；3.《商品房认购书》，证明双方达成认购意向，被告销售人员周某于2019年12月21日通过微信形式发送给原告丈夫王剑；4.王剑与周某的微信聊天记录、报价单，证明双方完整的形成认购书的过程以及在被告认为已经解除认购书后双方仍然继续磋商的事实；5.告知函，证明被告违约解除认购书，应当根据定金法则双倍返还原告的定金。被告恒瑞公司为证明其答辩理由，向本院提供了下列证据：1.《商品房认购书》，证明原、被告之间签订房屋认购情况（户号、房款、定金、首付时间、违约条款、签订生效时间为2019年11月16日等）；2.告知函，证明因原告未按认购书约定的首付时间而函告原告解约；3.微信记录，证明被告在2019年11月23日至2019年12月30日期间与原告方为了促成交易，在认购书的基础上进一步给原告购房优惠，但是最终原告方确认不再购买本案涉诉房产；4.扬中恒大养生谷挞定单，证明2020年1月13日因原告违约，本笔交易确定挞定。本院组织双方进行了质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对有异议的证据本院分析认定如下：对《扬中恒大·养生谷商品房认购书》，被告对原告提交的认购书打印件不予认可，但是其亦未能提交该份证据的原件。经本院审核，双方提交的认购书复印件载明的内容一致，可以作为认定本案事实的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱亚琴的丈夫王剑有意向购买被告恒瑞公司开发的扬中恒大养生谷商品房。2019年11月16日，受被告销售人员周某的邀请，王剑前往售楼现场。当日，王剑通过微信转账共计向周某支付定金20000元，并以原告名义在《扬中恒大·养生谷商品房认购书》（编号为0004446）乙方（买受人）处签字按印。认购书约定乙方（原告）向甲方（被告）认购扬中恒大养生谷15幢2单元103房商品房，建筑面积共148.35㎡，总价2258953元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款；乙方按揭付款，须于2019年11月19日前支付首期房款658953元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1580000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到扬中恒大养生谷营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。2019年11月23日、11月25日，周某与王剑就房屋总价款、首付款付款时间、付款方式等在微信上进行沟通联系。2019年12月4日，被告向原告发送告知函，内容为：2019年11月16日，您与我公司签订了《扬中·恒大养生谷认购书》，认购了扬中恒大养生谷一区15幢2单元103房，并交纳了定金20000元。根据认购书的约定，您应于2019年11月20日前签署《商品房买卖合同》并支付首期房款。截止今日，您仍未按照认购书的约定签署《商品房买卖合同》并支付首期房款，已违反认购书的约定。我公司告知您于2019年12月4日解除与您签订的认购书，另行处理该房屋，您交纳的定金不予退还……2019年12月16日至12月30日期间，王剑与周某就案涉房屋总价款1978175元是否已经包含额外1%的优惠折扣在微信上多次进行沟通联系。嗣后，双方未能就此达成一致意见，引起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告对双方签订商品房认购书、原告向被告支付定金20000元、认购书签订后双方仍就房屋总价款进行磋商的事实均予以认可，本院依法予以认定。相对商品房买卖合同而言，商品房认购书系出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。就本案而言，尽管对案涉认购书的签订日期双方当事人有不同陈述，但无论是在认购书载明的商品房买卖合同签订日期即2019年11月19日之后，抑或是在被告致函原告告知解除认购书日期即2019年12月4日之后，原、被告仍先后多次就房屋总价款事宜进行磋商和谈判。且从王剑与周某的微信聊天记录内容看，双方当事人在订立正式商品房买卖合同的过程中，均具有主动性和积极性，并无恶意磋商或拒绝订立正式合同的明确表现。最终原、被告未能订立商品房买卖合同的原因是房屋优惠折扣价格经多次磋商仍不能达成一致，不存在任意一方故意违约的情形，应当属于不可归责于双方当事人的原因，原告按认购书交付给被告的20000元定金，依法应当由被告返还。据此，原告要求被告返还20000元定金的诉讼请求应予支持，但对原告认为被告违法解约应当双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告扬中市恒瑞置业有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告朱亚琴定金20000元；二、驳回原告朱亚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告朱亚琴负担250元，被告扬中市恒瑞置业有限公司负担150元（原告朱亚琴预交案件受理费150元由本院退回，被告扬中市恒瑞置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院履行缴纳义务，逾期本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  杨 云二〇二〇年十二月十八日法官助理  薛志祥书 记 员  印莹洁