浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2269号 原告：曹功法，男，1950年11月19日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：王永军，浙江兴强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小永（系原告曹功法之子），户籍地址新昌县，现住新昌县。 被告：王全桂，男，1944年12月23日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 被告：吕美英，女，1953年8月25日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 两被告共同委托诉讼代理人：张国汀。 原告曹功法与被告王全桂、吕美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理。审理过程中，发现本案不适宜简易程序审理，遂于2020年9月9日将本案转为普通程序审理，由审判员丁叶莎担任审判长与人民陪审员吴小林、张暹英组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告曹功法及其委托诉讼代理人吕小永、王永军，被告王全桂、吕美英及两被告的共同委托诉讼代理人张国汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹功法向本院提出诉讼请求：1.判令本案所涉的因房屋征收产生的搬迁安置利息归原告所有；2.判令二被告赔偿原告经济损失合计2602205.16元（包括赔偿购房款399880元、装修损失113250元、房屋升值部分损失1359198元、房屋临时安置费38640.96元、重置价补偿奖励费4681.8元、房屋搬迁补偿费8050.2元、房屋签约腾空奖励费80502元、自行解决周转用房奖励费40251元、房屋货币补偿奖励费354850元、争先签约奖损失30000元，10%的购房奖励损失172901.2元）；3.判令二被告赔偿原告为实现债权所支出的保全担保服务费2600元，律师费78000元；4.本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2014年10月13日，经新昌县××街道××村村民何某介绍，原告与被告王全桂签订《房地产买卖契约》一份，约定被告王全桂将坐落于新昌县××街道××村××房地出售给原告，成交价格为399880元。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告将房屋及相关权证（建房许可证、门牌证等）交付给原告。原告取得房屋后，对房屋进行部分装修并居住至今已近六年。由于该房屋所在地段即将被拆迁（2020年6月启动拆迁程序）。2019年9月5日，二被告向法院诉请判令王全桂与曹功法在2014年10月13日签订的《房地产买卖契约》无效，法院判决确认上述《房地产买卖契约》无效。原告上诉后，绍兴市中级人民法院亦维持原判。由于《房地产买卖契约》被认定无效，被告应返还购房款并赔偿原告因此遭受的经济损失。被告明知房屋出售时的现状及土地所有权性质，仍按市场价主动向原告出售闲置房屋，并提供格式合同，原、被告双方买卖讼争房屋的行为系双方自愿且属真实意思表示。现由于房屋升值较大，又存在拆迁利益，被告要求确认合同无效，违反诚信原则，过错均在被告。因此给原告造成的经济损失，被告负有赔偿责任。为此，原告向法院起诉，请依法判决。 被告王全桂、吕美英辩称：被告同意返还399880元购房款，但不同意赔偿原告第2项诉讼请求中主张的经济损失。一、2014年10月13日，原告因开办村医疗卫生室需要向被告购房，双方签订的《房地产买卖契约》中明确约定出售房屋的建筑面积为100多平方米，对应价格为399880元，并非原告所说的整幢房屋。该情况已经一审及二审法院制发的生效判决确认。二、由于原、被告买卖农村房屋违反了法律强制性规定，即使要赔偿，被告也仅对原告因此所遭受的损失进行赔偿。而在赔偿数额上应当考虑原、被告当时明知农村房屋买卖违反法律规定仍予以买卖交易的主观过错。三、原告既要求被告返还购房款，又要求赔偿经济损失260多万元，其诉请已经超出被告可得的房屋拆迁经济补偿数额，无相应事实及法律依据。被告同意赔偿原告经济损失，但经济损失的数额应当以《房地产买卖契约》约定的所售建筑面积100多平方米为基数进行确定，而不是原告主张的整幢房屋300多平方米，金额大概为房屋价值1728020元的三分之一，即576006.67元包括被告应当返还原告的399880元购房款。综上，被告认为被告与原告之间是债权债务关系，拆迁房屋的物权仍归属于被告，处理本案纠纷需要考虑双方过错。原、被告双方都存在过错，签订的合同亦已被确认无效，其认为可以参照承包合同中双方过错问题处理，这里存在一个是否存在获得其他利益方面的考虑，要求法院依法判决。 原告曹功法为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、原、被告双方于2014年10月13日签订的《房地产买卖契约》、新昌县国土资源局出具的浙江省建设用地批准书复印件一组（原件保存在（2019）浙0624民初3928号民事案件的卷宗之中），证明被告已经将其名下坐落于新昌县××街道××村新屋台门所有的房屋和土地转让给原告（占地100多平方米），双方曾约定因出售房屋发生纠纷或债权、债务，由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失由被告负责赔偿的事实。 二被告经质证认为，《房地产买卖契约》右上角部分手写字体系原告私自添加，对该添加部分的真实性不予认可，对契约中其余约定内容及有关部门出具的建设用地批准书真实性、合法性及关联性均无异议。《房地产买卖契约》中明确被告出售的房屋建筑面积为100多平方米，不能达到原告主张的被告向其出售整幢房屋的证明目的。 2、（2019）浙0624民初3928号民事判决书、（2020）浙06民终441号民事判决书复印件各一份，证明双方签订的《房地产买卖契约》已被法院生效民事判决确认无效，前述两案的审理可以证明自2014年起，原告占有使用讼争房屋至今，被告向原告交付使用整幢房屋，并且将与房屋相关的权证以及门牌号、许可证等材料交付给原告，水电也过户至原告名下的事实。 二被告经质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但不能达到原告主张的证明目的。两份生效判决均确认被告出售的房屋建筑面积为100多平方米，并不是整幢房屋。另外，水电费用等已经过户与事实不符，到目前为止水电户主及门牌证均登记在被告方名下。 3、中国大地财产保险股份有限公司绍兴中心支公司出具的保险单及保险费发票、法律服务委托合同及发票复印件一组，证明原告为实现债权所支出的费用，该部分费用约定由被告承担的事实。 二被告经质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，财产保全担保服务费及律师费等不属于二被告应当赔偿的损失范围。 4、《房屋货币补偿协议》、搬迁结算表、估价结果报告复印件一组，证明讼争房屋被依法征迁以及二被告应当支付给原告款项的事实。 二被告经质证认为，对真实性无异议，补偿协议上确认所有款项都是支付给被告王全桂的，不能达到原告主张的证明目的。 5、证人何某出具的书面说明及证言一份，由藕岸村村民签名的书面证明一份，证明被告王全桂当时向原告出售的房屋标的为整幢房屋，而不是房屋一层的事实。 二被告经质证认为，证人陈述存在前后矛盾，该证人并非经法院通知出庭作证，其所作证言不具有证明力。由诸多村民签名的书面证明不符合法定形式要件，不具有证明力。 6、有关房屋现状的摄录光盘一份，证明讼争房屋一、二、三层都是同一楼梯通道，不可能在不同家庭之间作使用空间上的独立分割。 二被告经质证认为，房屋每层都是按照套房结构建造的，可以分割使用。 被告王全桂、吕美英为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 7、原告与被告王全桂签订的《房地产买卖契约》、（2019）浙0624民初3928号民事判决书、（2020）浙06民终441号民事判决书各一份，证明被告卖给原告的是100多平方米建筑面积的房屋，而不是整幢房屋，原告持有的契约右上角方位关于移交文件的内容系原告嗣后自行添加等事实。 原告经质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，契约右上角的字样系被告书写添加。讼争房屋内只有一个楼梯，出售一层房屋后将影响房屋二层及三层的进入，房屋在使用空间上无法作出分割，被告主张其仅出售了房屋一层与事实情况不符。 8、历月的水电费用明细一份，证明讼争房屋的水电户主仍为本案被告王全桂的事实。 原告经质证认为，原告已经向村大队申请变更水电户主，并在另案中提交了村里出具的证明。 9、讼争房屋的门牌证一份，证明房屋原来门牌证登记为被告吕美英母亲王桂芹的事实。 原告经质证认为，由于讼争房屋为农村房屋不能进行过户登记，该门牌系被告私自挂失补办，原先的房屋门牌证被告确已交付给原告。 结合庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1中的契约与被告提供的证据7中的契约除右上角移交文件部分存在有和无的区别外，其他内容无异，结合当事人陈述，可以证明被告王全桂在2014年10月13日与原告签订买卖契约，约定将坐落于新昌县××街道××村××房地的房地产（房屋建筑面积100多平方米）出售给原告的事实。对建设用地批准书的真实性、合法性，被告未提出异议，本院予以认定，可以证明讼争房屋由被告王全桂审批建造，批准建房的面积为100平方米的事实；证据2，两份民事判决书与证据7中的判决书无异，本院依法予以认定，可以证明讼争房屋的《房地产买卖契约》已经生效民事判决确认无效；证据3，可以证明原告因本案申请财产保全支付保险担保服务费2600元，支付律师费10000元，预计按照讼争标的3%的标准支付律师费的事实；证据4，被告对其真实性无异议，本院予以认定；证据5，被告对证人何某为原、被告签订《房地产买卖契约》时在场人员的情况无异议，据证人陈述双方约定出售的标的为所有房地，并非房屋其中一层。由诸多村民签字的书面证明其性质为证人证言，不符合法定形式要件，对其证明力不予认定；证据6，对摄录光盘所反映内容的真实性，被告未提出实质性异议，本院予以认定，可以反映讼争房屋的构造情况；证据8、9，本院认为，鉴于讼争房屋为农村房屋，不能办理产权过户登记，房屋有无出售应以双方约定和交付使用状况为准，水电户主、门牌户主有无实际变更不影响买卖关系的发生，故对其关联性不予认定。 经审理，本院认定以下事实：2014年10月13日，原告曹功法（乙方）与被告王全桂（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落于新昌县××街道××村××房地的房地产（房屋建筑面积100多平方米）出售给乙方，房地产成交价格为399880元，乙方于2015年1月30日前分两次付清。甲方于2015年1月30日将上述房地产交付给乙方，房屋移交时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿等。上述契约签订后，原告依约支付购房款399880元，被告亦已依约将房屋交付原告使用。2019年期间，被告王全桂诉请确认其与原告曹功法签订的《房地产买卖契约》无效，该诉请依法得到法院支持。2020年8月6日，被告王全桂与相关单位签订《房屋货币补偿协议》，确定房地产买卖契约项下约定的房屋合法建筑面积377.5平方米依法拆迁，王全桂可以获得各项补偿补助奖励经费如下：住宅房屋价值1729012元、重置价价值23409元、装修价值113250元、附属物价值6657元、房屋临时安置费38640.96元、房屋搬迁补偿费8050.2元、房屋签约腾空奖励费80502元、自行解决周转用房奖励费40251元、房屋货币补偿奖励费354850元、重置价补偿奖励费4681.8元，合计补偿金额2399304元。 另查明，原告与被告王全桂并非同村村民。原告受让取得房屋时为毛坯房，后对房屋二层进行了铺设地砖等简单装修，未对房屋主体结构及建筑范围内的附属物进行改建和添建。 本院认为，原告曹功法与被告王全桂签订的《房地产买卖契约》已经（2019）浙0624民初3928号生效民事判决确认无效，根据法律规定，原、被告因无效协议取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任；财产不能返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该买卖契约产生的信赖利益损失。讼争房屋被政府拆迁，被告王全桂与有关部门签订了房屋货币补偿协议，并依法可取得有关房屋拆迁补偿及奖励。结合当前农村集体土地房屋买卖中法律、行政法规的规定，以及综观本案所涉房地产买卖契约签订时，出卖人在明知农村房屋不可在非同一经济组织成员之间流通的情况下，为获取不当利益，将讼争房屋进行处分，仍与买受人订立协议，其较买受人有较大过错，应承担较多过错责任。而原告在非被告所在村集体经济组织内部成员的情况下，作为房屋购买人与被告王全桂签订房地产买卖契约，亦存在相应过错，应承担相应责任。被告王全桂以房地产买卖契约无效为由主张房屋权利，并占有房屋拆迁所得利益，有违诚实诚信原则，故对于因合同无效给原告造成的经济损失，被告应承担主要赔偿责任。被告王全桂应返还原告购房款399880元，对于合同无效给原告造成的经济损失，本院综合考虑后，认定由被告王全桂承担90％的赔偿责任。 至于被告王全桂应当赔偿原告多少经济损失，关键在于确认出售房屋的范围，即被告王全桂向原告出售的房屋为建筑面积100多平方米的一层房屋还是占地面积100多平方米的整幢房屋。根据《房地产买卖契约》约定，被告王全桂出售的标的为坐落于新屋台门所有房地的房地产，并非房屋的其中一层，结合契约签订当时在场人员何某所作被告出售的房屋标的为整幢房屋的陈述，以及当时该地段房屋的市场价值与双方在协议中未明确被告王全桂出售多层房屋中哪一层的情况，本院认为契约中约定的出售标的为整幢房屋的可能性相对较高。契约中单单房屋建筑面积100多平米这一项表述不能否定契约中明确的出售标的为新屋台门所有房地的房地产这一约定。况且，二被告亦不能举证证明其至今仍实际占有使用房屋的二层和三层，也不能举证证明其对原告占有使用或装修房屋二层及三层曾提出异议或反对意见，该情况与二被告主张显然有悖，不符合常理。而根据讼争房屋有关进出口及上下楼层通道的构造，被告王全桂单将房屋一层出售给原告居住使用，确会给其进出二层及三层带来阻碍，不符合常理。据此，本院认定被告王全桂向原告出售的房屋范围为坐落于新昌县××街道××村××房地，及建筑范围内的附属设施。经拆迁评估确认，出售房屋价值（含基础装修价值）及附属物价值合计1848919元。二被告主张《房地产买卖契约》无效，并占有拆迁可得的房屋价值及附属物价值补偿合计1848919元，扣除应当返还原告的399880元购房款后，由此给原告造成的经济损失1449039元（1848919元-399880元），被告王全桂应当承担90%的赔偿责任，即赔偿经济损失1304135.1元。至于《房屋货币补偿协议》所列明的除前述房屋价值、装修价值、附属物价值以外部分即房屋临时安置费、拆迁补偿费、腾空奖励费、自行解决周转用房奖励费、货币补偿奖励费、重置价价值及货币补偿奖励合计550384.16元，均系针对被拆迁财产实际管理使用人所作补偿，故该部分款项应归属原告所有，被告王全桂应当依法予以返还。 综上，被告王全桂应当返还原告购房款399880元，房屋临时安置费、拆迁补偿费、腾空奖励费、自行解决周转用房奖励费、货币补偿奖励费、重置价价值及货币补偿奖励合计550384.16元，并赔偿原告经济损失1304135.1元，上述款项共计2254399.26元。虽然《房地产买卖契约》及《房屋货币补偿协议》均由被告王全桂一人签署，鉴于被告吕美英与王全桂系夫妻，且本案原告要求被告吕美英共同承担责任，被告吕美英对承担主体亦未提出异议。故本院认为上述返还款项及赔偿损失的责任应由被告王全桂、吕美英共同负担并无不妥。至于原告要求二被告赔偿争先签约奖励及购房优惠奖励，本院认为前述两项奖励不属于因被告悔约给原告造成的经济损失范围，依法不予支持。原告诉请二被告赔偿其支出的保全担保服务费及律师费，根据《房地产买卖契约》约定：被告王全桂保证出售的房屋权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权、债务，概由王全桂负责清理，并承担给原告造成的经济损失。由此可见，被告王全桂为原告承担经济损失的起因和缘由为其出售的房地产权属不清或发生与其有关的债权、债务，给原告造成经济损失。本案系《房地产买卖契约》无效后形成的返还及赔偿纠纷，不属于契约约定由被告王全桂承担经济损失的情形，故原告诉请二被告赔偿保全担保服务费及律师费，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。另外，原告诉请确认因讼争房屋征收取得的拆迁安置利息归原告所有，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，对原告诉请合理部分依法予以支持，超出本院前述认定部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告王全桂、吕美英领取原告曹功法与被告王全桂签订的《房地产买卖契约》项下坐落于新昌县××街道××村新屋台门房屋对应拆迁补偿奖励，且于本判决生效后十日内向原告曹功法返还购房款399880元，返还房屋临时安置费、拆迁补偿费、腾空奖励费、自行解决周转用房奖励费、货币补偿奖励费、重置价价值及货币补偿奖励合计550384.16元，并赔偿原告曹功法经济损失1304135.1元； 二、驳回原告曹功法的其他诉讼请求。 如果被告王全桂、吕美英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28244元，财产保全申请费5000元，合计33244元，由原告曹功法承担3409元（已交纳），被告王全桂、吕美英承担29835元，于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  丁叶莎 人民陪审员  吴小林 人民陪审员  张暹英 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  石贝贝