重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初11063号原告：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土街道云汉大道**，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁野，该公司员工。委托诉讼代理人：邵东炜，该公司员工。被告：孙正华，男，1969年6月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。第三人：中冶建工集团有限公司，住，住所地重庆市大渡口区西城大道**一社会信用代码91500000795854690R。法定代表人：田贵祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丰和，该公司员工。原告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江新区水土公司）与被告孙正华、第三人中冶建工集团有限公司（以下简称中冶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告两江新区水土公司的委托诉讼代理人邵东炜、袁野，被告孙正华及其委托诉讼代理人邓小春，第三人中冶公司的委托诉讼代理人刘丰和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告两江新区水土公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金共计227899.69元，违约金按照合同约定进行计算；2.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，被告与原告签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告承租XX家园X幢、X幢XX路XX号等房屋（房屋明细详见起诉书附件合同），业态为餐饮，单价22元/元/平方米，建筑面积833.17平方米，租赁期为8年，年递增5%。截至目前，被告因房屋漏水、烟道漏烟为由尚欠2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金共计227899.69元，原告多次催收被告未交纳。第三人作为该房屋施工方查看现场后反馈，漏水情况在被告第一次反映问题时已进行整改，烟道无质量施工问题，是承租人自己厨房烟道接主烟道更换位置及风机过大造成。原告认为，原告与被告之间的租赁关系合法有效，被告欠付租金构成合同违约，应承担相应法律责任。第三人作为施工方应确保防水、烟道没有问题，如因防水、烟道质量问题导致租金无法收取，应承担未收到部分租金的相关责任。为维护原告合法权益，根据民事诉讼法有关规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告孙正华辩称，原、被告签订合同属实，合同签订后，被告将该商铺装修，经营XX酒楼，从事餐饮行业。原告主张的欠付的租金及金额按合同执行，被告自2019年1月1日起拖欠租金，原因是原告未及时履行合同约定的维修义务。原告交付的租赁物自2017年9月至今，持续存在漏水、漏烟的情况，被告多次通知原告及物业公司进行查看并整改，但漏水、漏烟的状况未得到解决，为此，被告多次要求原告委托第三方对漏水、漏烟等情况进行全面修复并对所涉租金进行减免，同时要求原告对未及时进行整改而造成的损失予以赔偿。第三人中冶公司述称，第三人不是本案适格当事人，但是第三人愿意配合法院进行事实调查，如果涉及到建设施工合同引发的纠纷，原告可以另行和第三人协商。第三人施工的建筑物于2016年12月23日进行了竣工验收并已经交付原告，交付的建筑物是合格的。案涉房屋是否可以用于酒店经营由法院依法审查。据第三人的施工人员介绍，案涉房屋所出现的漏水、漏烟等是因为二次装修造成的，具体事实由法院查明。经审理查明，2017年3月1日，两江新区水土公司（甲方、出租方）与孙正华（乙方，承租方）签订了《房屋（商铺）租赁合同》，甲方将位于水土高新园项目XX家园一期）XX路XX号、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号跃X、XX号、XX号、XX号跃X商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积833.17平方米，租赁期限为8年，从2017年7月11日至2025年7月10日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日相应调整）。租金及支付方式，年租金递增率为5%，递增从接房起第21个月之后的下一个租赁年度开始。从接房之日起，第4个月至第9个月房屋租金为1元/平方米/月，从接房之日起，第10个月至第21个月房屋租金为22元/平方米/月。乙方按照“先交租金后使用”的方式按季度交付租金。甲方给予乙方3个月的装修期。乙方须在下一个租赁季度前10日向甲方足额支付下一季度租金。2017年7月11日，双方办理了验房接房手续。孙正华接房后将商铺进行装饰装修，用以经营XX酒楼。合同履行过程中，孙正华自2019年1月1日起以承租的商铺存在漏水、漏烟的情况拒绝交付租金。其间，两江新区水土公司对漏水、漏烟情况进行维修，但问题未得到解决。本案诉讼中，双方对漏水、漏烟的原因产生争议，孙正华申请对案涉商铺漏水、漏烟的情况进行司法鉴定，本院依法委托重庆市建设工程质量监督检测中心有限公司进行上述鉴定。2020年7月20日，该鉴定机构出具了《重庆市两江新区水土XX家园XX酒楼漏水、漏烟原因鉴定意见书》（编号：J/SF【2020】第011号），鉴定意见为：重庆市两江新区水土XX家园XX酒楼漏水原因为屋面伸缩缝及地漏处落水管周边防水功能失效所致。漏烟原因为排烟道接头部位密封不严所致。孙正华支付鉴定费40000元。上述事实，有《房屋（商铺）租赁合同》、验房接房清单、查看记录、鉴定意见书、鉴定费发票以及当事人在庭审中的陈述等在卷为据，足以认定。本院认为，本案中，两江新区水土公司与孙正华签订的《房屋（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，两江新区水土公司要求孙正华按照合同约定支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金，按照双方的约定，2019年1月1日至2019年4月10日期间的租金标准为22元/平方米/月，2019年4月11日至2019年12月31日其间的租金标准为23.1元/平方米/月，孙正华应按照季度支付租金，故该期间的租金共计227899.76元（其中，2019年1月1日至2019年3月31日的租金为：833.17平方米×22元/平方米/月×3个月=54989.22元；2019年4月1日至2019年6月30日的租金为：833.17平方米×22元/平方米/月÷30天×10天=6109.91元，833.17平方米×23.1元/平方米/月÷30天×20天=12830.82元，833.17平方米×23.1元/平方米/月×2个月=38492.45元；2019年7月1日至2019年9月30日的租金为：833.17平方米×23.1元/平方米/月×3个月=57738.68元；2019年10月1日至2019年12月31日的租金为：833.17平方米×23.1元/平方米/月×3个月=57738.68元），两江水土公司主张227899.69元，系对其权利的自由处分，本院予以尊重。因该期间，孙正华承租的案涉商铺存在漏水、漏烟的情况，根据司法鉴定意见，漏水、漏烟的原因并非孙正华导致，根据合同相对性原则，其责任应由出租方两江新区水土公司承担，孙正华以此为由主张减少该期间的租金，具有事实与法律依据，本院对其意见予以采纳。根据本案具体情况，本院酌情确定减少案涉租金的比例为40%，故孙正华应支付两江新区水土公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为136739.81元（227899.69元×60%）。因两江新区水土公司提供的案涉商铺存在漏水、漏烟的情况，且未修复解决，孙正华延迟支付租金，具有正当理由，故对其提出的要求孙正华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。孙正华支付本案鉴定费40000元，根据鉴定意见，漏水、漏烟责任应由出租方两江新区水土公司承担，该鉴定费纳入诉讼费由两江新区水土公司负担。关于两江新区水土公司提出的其与第三人之间的纠纷，与本案系不同法律关系，不属本案审理范围，两江新区水土公司可就其主张的纠纷另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、孙正华于本判决生效之日起十日内支付重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的商铺租金共计136739.81元；二、驳回重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4718元，减半收取2359元，由重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担814.6元，由孙正华负担1517.4元；鉴定费40000元，由重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李祥君二〇二〇年十二月三十日书记员  刘 静