福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初2997号 原告：泉州居然之家购物中心有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商场内。 法定代表人：时仲昶，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王萍煌，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王明知，男。 被告：黄齐簧，男，1971年10月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州居然之家购物中心有限公司（以下简称居然之家购物公司）与被告黄齐簧房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告居然之家购物公司的委托诉讼代理人王萍煌、王明知、被告黄齐簧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居然之家购物公司向本院提出诉讼请求：⒈判令解除居然之家购物公司、黄齐簧于2019年9月9日签订的《居然之家招商合同》；⒉判令黄齐簧立即支付自2019年10月15日至合同解除之日的物业管理费84222.83元、租金优惠210559.1元，合计294781.93元，并以所欠的物业管理费为基数，按日千分之一计付自各逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金（暂计至2020年10月15日约为20069.14元）；⒊判令黄齐簧立即腾空租赁场地并向居然之家购物公司完整交付租赁场地；⒋判令黄齐簧向居然之家购物公司支付违约金34423.8元。事实与理由：2019年9月9日，居然之家购物公司与黄齐簧就黄齐簧向居然之家购物公司承租位于泉州市洛江区安吉路五金机电商场内居然之家店一号楼一层面积为166.3平方米（公摊系数1.38）、摊位号为DS053-1-1-031B的经营场地签订《居然之家招商合同》（以下简称合同）。合同第三条约定租赁期自2019年10月15日至2022年3月31日，共计899天；合同第四条约定租金为每平方米日租金2.5元；为了支持乙方开业筹备和市场培育，甲方给予乙方免租875天（自2019年10月15日至2022年3月7日），但是双方在合同第三条第2款约定：若因乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。合同第五条约定物业管理费为每平方米每日1元。合同约定租金和物业费的付款方式为每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月15日之前。合同第十二条约定乙方未按约定支付租金等费用，超过七天的，甲方视为乙方违约并有权随时终止合同。合同第五十五条第2款约定，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给与乙方在租金、物业费等方面的减免优惠外，还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。合同签订后，居然之家将经营场地提供给黄齐簧使用，但自合同签订以来，黄齐簧未依约支付相关费用，所欠之款经多次催讨未果。因黄齐簧的严重违约行为，居然之家购物公司决定提前解除合同，暂计至2020年10月15日，黄齐簧共欠物业费、租金优惠等费用及滞纳金共314851.07元，此外，由于黄齐簧违约，还应向居然之家购物公司支付违约金34423.8元。故起诉，望判如所请。 庭审中，居然之家购物公司明确其诉求第二项中的物业管理费、租金优惠、滞纳金的数额均暂计至2020年10月15日，但主张的上述三项费用的期间均为自2019年10月15日起至合同解除之日止。 黄齐簧辩称：⒈因受疫情及合作方影响的因素，请求居然之家购物公司免除租金、滞纳金和违约金；⒉同意解除案涉合同并支付物业管理费、腾空并完整交付案涉场地。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。居然之家购物公司提交如下证据： 1.营业执照、内资企业登记基本情况表，证明居然之家购物公司的主体资格及其于2020年4月20日名称变更的事实； 2.黄齐簧户籍证明一份，证明黄齐簧的主体资格； 3.《居然之家招商合同》一份，证明黄齐簧向泉州居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家家居公司）租赁经营场地，合同关于场地租金、物业费、市场管理费、违约责任等约定条款等事实； 4.租赁合同、国有土地使用权证、补充协议，证明居然之家购物公司有出租案涉场地的权利。 黄齐簧质证，均表示无异议。 黄齐簧未向本院提供证据。 对上述证据，本院认证如下：居然之家购物公司提供的上述证据，经黄齐簧质证无异议，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 关于争议焦点。 ⒈案涉合同解除条件是否成就以及解除时间确定问题。 根据案涉合同关于物业管理费每3个月一付、付款时间为每个付款周期的上个月15日之前的约定内容，以及未按上述规定支付超过七天，居然之家家居公司视为黄齐簧违约并有权随时终止合同的约定内容，且合同尚在履行期限内，故案涉合同解除条件已成就。居然之家家居公司虽更名为居然之家购物公司，但其民事主体资格并未终止，居然之家家居公司的权利义务依法应由居然之家购物公司承受，现居然之家购物公司主张解除合同，故案涉合同可以解除，但居然之家购物公司未能举证证明在提起本案诉讼前已向黄齐簧发出要求解除合同的通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉合同应以起诉状等诉讼材料送达黄齐簧的时间即2020年11月10日解除。 ⒉居然之家购物公司诉求的物业管理费、租金优惠、滞纳金、违约金是否有事实和法律依据；若有，其诉求的违约金、滞纳金是否过高；是否应当予以调整的问题。 关于物业管理费，根据双方合同关于租赁场地面积为166.3平方米（公摊系数为1.38）、每平方米每日物业费1元的约定内容，每日物业管理费为229.49元（166.3平方米×1.38×1元/天），因黄齐簧自租赁始就未支付物业管理费，故其应支付按每日229.49元的标准自租赁开始日期2019年10月15日起至合同解除之日2020年11月10日止共393天物业管理费90189.57元（229.49元/天×393天）。 关于租金，根据双方合同关于租赁期限、免租期期限、免租期租金数额的约定内容，免租期内日租金为573.73元（166.3平方米×1.38×2.5元/平方米/天），现因黄齐簧的违约行为导致合同提前终止应依合同约定赔付免租期间的租金，即按每日573.73元的标准从租赁开始日期2019年10月15日起计算至合同解除之日2020年11月10日止共393天为225475.89元（573.73元/天×393天）。 关于滞纳金，根据双方合同关于物业管理费为每3个月一付、付款时间为每个付款周期的上月15日之前、黄齐簧未按约定支付租金等费用（含税款）的应按每日未付金额的1‰支付滞纳金的约定，居然之家购物公司未能举证证明其除了利息损失外还存在其他实际损失，因《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）已对年利率的上限进行修正，案涉商铺租赁合同签订于2019年9月9日，故参照该规定第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”，故将本案滞纳金标准调整为按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍并自合同约定的各期物业管理费缴交逾期之日起计算。 关于违约金，根据合同关于因黄齐簧违约导致合同提前终止的，黄其簧还应赔付相当于60天租金的违约金，因案涉合同已于2020年11月10日提前终止，故黄其簧应支付违约金34423.8元（573.73元/天×60天）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月9日，居然之家家居公司与黄齐簧签订《居然之家招商合同＜2018版＞》，约定：1.居然之家家居公司将位于泉州市××号楼××层，面积为166.3平方米（公摊系数为1.38），摊位号为ＤＳ053-1-1-031Ｂ的场地出租给黄齐簧用于商业经营，黄齐簧支付场地租金及相关管理费用，并接受居然之家购物公司的统一管理；2.黄齐簧的产品经营类别为零售，主经营品牌为欧亚奈儿，其他经营品牌为无；3.租赁期限自2019年10月15日起至2022年3月31日止，共计899天。其中，免租期计875天，自2019年10月15日起至2022年3月7日。免租期用于开业筹备和市场培育，免租期内不用交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若黄齐簧违约导致合同提前终止，黄齐簧应赔付免租期间的租金；4.租金计算方法如下：自2019年10月15日起至2022年3月7日共875天为免租期，合同期内免租金额共计502013.75元。自2022年3月8日起至2022年3月31日止共24天为计租期，每平方米日租金2.5元，计13769.52元。租金每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月15日之前；5.居然之家家居公司提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，黄齐簧应支付物业管理费，具体如下：2019年10月15日起至2022年3月31日止，共计899天，每平方米物业费1元，计206311.51元，物业管理费每3个月一付，付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月15日之前；6.黄齐簧未按上述规定支付租金等费用（含税款）的，应每日按未付金额的1‰支付滞纳金，超过七天，居然之家家居公司视为黄齐簧违约并有权随时终止合同；⒎如因黄齐簧原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。不论何种原因撤场，若未经居然之家家居公司同意，黄齐簧不得对原有装修进行拆除，否则居然之家家居公司有权按每平方米500元的价格要求进行赔偿；8.居然之家家居公司对黄齐簧承担先行赔付责任，先行赔付指居然之家家居公司对黄齐簧在居然之家卖场内向消费者销售的商品和服务承诺承担民事连带责任。当消费者在卖场内购买的商品出现质量和服务问题（指不符合国家或行业要求或居然之家家居公司承诺的质量服务标准）时，消费者可以要求居然之家家居公司先行向其进行赔偿；⒐除双方另有约定外，因黄齐簧违约导致合同提前终止的，黄齐簧除了补齐所欠租金及费用，退还合同期内给予的在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中给予的补贴外，黄齐簧还须赔付相当于60天租金的违约金。合同签订后，居然之家家居公司交付涉案场地给黄齐簧。2020年4月20日，居然之家家居公司变更名称为居然之家购物公司，并办理了变更登记。 另查明，黄齐簧从未支付过租金、物业管理费、滞纳金、违约金，居然之家购物公司向本院提起诉讼要求解除合同，黄齐簧于2020年11月10日收到本院送达的起诉状等诉讼材料，案涉合同于2020年11月10日解除。黄齐簧拖欠自租赁开始日期2019年10月15日起至合同解除之日2020年11月10日共393天按每日229.49元的标准计算的物业管理费90189.57元（229.49元/天×393天），拖欠上述期间内的租金225475.89元（573.73元/天×393天）。同时，黄齐簧拖欠按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍为计算标准，以所欠的各期物业费为基数，自逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金，具体物业管理费计算基数、逾期起算时间分别为：2019年10月15日至2020年1月14日止共92天按每日229.49元的标准计算的物业管理费21113.08元（229.49元/天×92天），逾期付款时间自2019年9月16日起；2020年1月15日至2020年4月14日止共91天按每日229.49元的标准计算的物业管理费20883.59元（229.49元/天×91天），逾期付款时间自2019年12月16日起；2020年4月15日至2020年7月14日共91天按每日229.49元的标准计算的物业管理费20883.59元（229.49元/天×91天），逾期付款时间自2020年3月16日起；2020年7月15日至2020年10月14日共92天按每日229.49元的标准计算的物业管理费21113.08元（229.49元/天×92天），逾期付款时间自2020年6月16日起；2020年10月15日至2020年11月10日共27天按每日229.49元的标准计算的物业管理费6196.23元（229.49元/天×27天），逾期付款时间自2020年9月16日起。因其违约导致合同提前终止的，黄其簧还应赔付相当于60天租金的违约金34423.8元（573.73元/天×60天）。 本院认为，居然之家家居公司与黄齐簧之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应依法确认合法有效。各方当事人均应严格履行合同义务。居然之家家居公司虽更名为居然之家购物公司，但其民事主体资格并未终止，居然之家家居公司的权利义务依法应由居然之家购物公司承受。居然之家购物公司依约将涉案场地交付黄齐簧经营、使用，并依约提供了相应服务，在免租期内黄齐簧亦应依约向居然之家购物公司支付物业管理费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因黄齐簧未按时缴纳物业管理费且已远超七天，居然之家购物公司有权随时终止合同。现居然之家购物公司向本院提起诉讼要求解除合同，黄齐簧于2020年11月10日收到本院送达的起诉状等材料，因解除合同的条件已成就，故案涉合同于2020年11月10日解除，居然之家购物公司诉求的解除双方于2019年9月19日签订的合同，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因黄齐簧存在违约行为，应当按照合同的约定支付拖欠的自租赁开始日期2019年10月15日起至合同解除之日2020年11月10日共393天的物业管理费90189.57元、租金225475.89元以及违约金34423.8元，居然之家购物公司关于物业管理费、租金、违约金的诉求，于法有据，予以支持。因黄齐簧未按期缴纳物业管理费，还应支付以所欠的各期物业费为基数，自各期物业费逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金，由于居然之家购物公司所诉按日千分之一的标准过高，应予调整为按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，故居然之家购物公司要求支付滞纳金的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。因案涉合同已解除，黄齐簧亦表示愿意腾空涉案场地，故居然之家购物公司诉求腾空并交付租赁场地的诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百四十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州居然之家购物中心有限公司与黄齐簧于2019年9月9日签订的《居然之家招商合同》于2020年11月10日解除； 二、黄齐簧应在本判决生效之日起十日内支付给泉州居然之家购物中心有限公司租金225475.89元、物业管理费90189.57元，并分别以每期应付物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付自各逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金； 三、黄齐簧应于本判决生效之日起十日内在不损坏原有装修的前提下腾空位于泉州居然之家购物中心有限公司洛江店一号楼一层、面积为166.3平方米（公摊系数1.38）、摊位号为DS053-1-1-031B的场地并交付给泉州居然之家购物中心有限公司； 四、黄齐簧应在本判决生效之日起十日内支付给泉州居然之家购物中心有限公司违约金34423.8元； 五、驳回泉州居然之家购物中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8958元，减半收取计4479元，由黄齐簧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林毅高 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。