湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初3339号原告：长沙双瑞物业管理有限公司，住所地长沙市开福区洪山路**藏珑湖上国际花园。法定代表人：王**，董事长。委托代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。被告：罗映平，女，1982年2月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：毛育刚，男，1976年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。二被告共同委托代理人：奉慧娟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。二被告共同委托代理人：刘银华，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告长沙双瑞物业管理有限公司（以下简称双瑞物业公司）与被告罗映平、毛育刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双瑞物业公司的委托代理人唐倪，被告罗映平，毛育刚的共同委托代理人奉慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即拆除藏珑湖上国际花园2—5栋2401号房封闭阳台的铝合金玻璃窗并恢复阳台原状；2、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是藏珑湖上国际花园前期物业服务公司，两被告是藏珑湖上国际花园2—5栋2401号房的业主。两被告在购买房屋时签订了《临时管理规约》，后与原告签订了《前期物业管理服务协议》。2018年3月16日，被告二在装修时向原告出具承诺书，承诺因阳台顶部渗水，申请自行整改将玻璃顶棚改装为水泥顶，为了方便施工，在大阳台右侧加装了水泥地面，施工完结后承诺按原样复原，不侵占套外面积。被告将阳台封闭、改建后，并未按照其承诺规定恢复原样，经原告多次要求至今仍未处理。根据《临时管理规约》第九条第一款约定：业主不得在任何时候改变或试图改变本小区任何建筑物的结构部分。损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途。第4款约定：阳台、露台不得封闭。《前期物业管理服务协议》第六条第六款约定房屋装修应当遵守《房屋装饰装修管理服务协议》。但在装修过程中，两被告违反规定和设计擅自封闭阳台、加装水泥地面，改变了该栋房屋的外观和外立面及地面承重，两被告的行为已经违反了国家规定及《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》，改变了楼房的外观、外立面，且存在消防、承重等安全隐患，应当依法拆除。为此，原告依据合同约定，及被告出具的承诺书，要求两被告立即拆除其封闭阳台的铝合金玻璃窗及加装的水泥地面，并恢复原状。但被告拒不整改，严重影响了原告的物业管理秩序，侵害了其他业主的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告罗映平、毛育刚辩称，临时管理规约、装饰装修协议及物业服务协议均属于无效条款，其加装行为即使存在侵权也是本栋业主，而非全体业主，原告认为其侵害了全体业主利益缺乏依据，其并未妨害物业管理服务，故原告无诉讼主体资格。且封闭阳台在小区普遍存在，原告仅对其提起诉讼显失公平。本案案由为恢复原状纠纷，属物权纠纷，如其违约，应为合同纠纷。经审理查明，被告罗映平、毛育刚于2010年10月16日从长沙双瑞房地产开发有限公司处购买了位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××房屋。同日，原告双瑞物业公司（甲方）与被告罗映平、毛育刚（乙方）签订《藏珑湖上国际花园前期物业管理服务协议》，协议约定：1、甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据协议向乙方收取物业服务费和其他费用；2、乙方装饰装修时，必须办理装修手续，并遵守物业《装修管理规定》，乙方不得占有、损坏物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能；3、公用部位是指房屋房屋和主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。双方还对服务内容与质量、违约责任等进行了约定。2012年8月28日，原告双瑞物业公司（甲方）与被告罗映平、毛育刚（乙方）签订《藏珑湖上国际花园房屋装饰装修管理服务协议》，协议约定：乙方在进行房屋装饰装修时，禁止未经有关部门批准，搭建建筑物、构筑物或改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗或拆改燃气管道和楼宇防盗对讲系统。《藏珑湖上国际花园临时管理规约》中“业主责任”部分规定：不得在任何时候改变或试图改变本小区任何建筑物的结构部分，损坏房屋承重结构、主体结构，破坏分房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途；阳台、露台不得封闭。二被告在购买房屋时即2010年10月16日签订承诺书，确认已详细阅读《藏珑湖上国际花园临时管理规约》，并同意遵守该临时管理规约。2018年3月16日，因房屋存在漏水问题，被告欲对房屋进行装修改造，装修前，被告毛育刚向原告出具书面《承诺书》，内容为：本人2-5栋2401业主毛育刚现办装修手续，为了解决大阳台顶部漏水问题，现申请自行整改，原装玻璃顶棚改装为水泥顶并加做防水处理，为了方便施工，先在大阳台右侧加装了水泥地面，施工完结后承诺按原样复原，不侵占套外面积。被告所有的房屋原客厅和书房各一个阳台，二个阳台是独立的，二阳台中间有一段镂空部位，该镂空处有石柱连接，被告在对房屋进行装修整改时，在客厅和书房阳台的镂空处加装水泥地面，将客厅阳台和书房阳台及原有石柱连接成一体，并全部加装玻璃窗封闭做成一个大阳台，且在施工后一直未予以复原，原告故诉至本院。另查明，因涉案房屋的漏水问题，二被告与房屋开发商长沙双瑞房地产开发有限公司进行仲裁，长沙仲裁委员会于2019年7月16日作出（2018）长仲裁字第987号裁决书，裁决：一、申请人罗映平、毛育刚所购买的长沙市开福区××路××号××花园××栋××房屋，在申请人罗映平、毛育刚清除该房顶覆盖的红砖和水泥砂浆后，被申请人长沙双瑞房地产开发公司对该房屋次卧室顶板的漏水问题应立即修缮；二、被申请人长沙双瑞房地产开发公司于本裁决书送达之日起十日内赔偿罗映平、毛育刚损失和退回租金共计111988.24元；三、驳回罗映平、毛育刚的其他仲裁请求。庭审中，原告方明确，其第一项诉请具体为要求被告拆除加装的水泥地面及封闭烟台的铝合金玻璃窗，使得阳台恢复原状，其是基于物业管理职责要求被告恢复原状。以上事实有《房屋买卖合同》、《藏珑湖上国际花园临时管理规约》、《藏珑湖上国际花园前期物业管理服务协议》、《藏珑湖上国际花园房屋装饰装修管理服务协议》、承诺书、裁决书等证据及庭审笔录、当事人陈述在卷予以佐证。本院认为:本案争议焦点有二点，一是被告加装水泥地面并封闭阳台的行为是否适当，二是原告是否存在诉讼主体资格。关于争议焦点一,被告虽主张其系因修复房屋漏水问题进行装修改装，但被告的房屋漏水问题的解决已有相关裁决予以确认，被告不仅封闭阳台，而且在客厅阳台和书房阳台中间镂空处加装水泥地面，将二个单独阳台合成一个大阳台，被告加装水泥里面及联合封闭阳台的行为明显改变房屋阳台原有结构，并侵占了共用面积，增加被告房屋套内面积，现被告将二阳台联合封闭的行为明显超出解决漏水问题的范畴。被告购房后作为业主签署承诺书承诺遵守《藏珑湖上国际花园临时管理规约》，而该临时管理规约中明确约定不得封闭阳台。《藏珑湖上国际花园房屋装饰装修管理服务协议》也约定不允许改变住宅外立面，且被告自身也承诺加装水泥地面在装修完毕后会恢复原状，被告的行为违反了临时管理规约和装饰装修协议的规定及被告自身的承诺。关于争议焦点二,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持”,原告双瑞物业公司有权以自己的名义提起诉讼，且原告起诉系基于物业管理职责，故本案应为物业服务合同纠纷。综上，二被告加装水泥地面并封闭阳台的行为违反《临时管理规约》及《房屋装饰装修管理服务协议》等的规定及被告自身承诺，二被告应履行义务，将加建水泥地面及阳台封闭部分予以拆除，故对原告要求被告拆除加建水泥地面及封闭阳台的玻璃窗，恢复阳台原状的诉求请求本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下:被告罗映平、毛育刚于本判决生效之日起三十日内将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××房屋客厅阳台及书房阳台中间加装水泥地面及封闭阳台的玻璃窗拆除并恢复房屋阳台原状。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为40元，由被告罗映平、毛育刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周 元二〇二〇年十二月一日代理书记员  刘倩妮附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》:第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;(三)违反规定进行房屋装饰装修;(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。