重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1618号上诉人（原审原告）：重庆市牛牌电器有限公司，住所地重庆市秀山县乌杨街道园区路**，注册号500241000003473。法定代表人：杨春法，该公司总经理。诉讼代表人：重庆川东南律师事务所。负责人：孙文武。委托诉讼代理人：孙文武，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟秋，重庆川东南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆宇宏中昇商贸有限公司，，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道物流园区武陵永康机电城******统一社会信用代码91500241MA5URP826D。法定代表人：曾玉梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：安虎军，男，汉族，1980年6月15日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系该公司副总经理。上诉人重庆市牛牌电器有限公司(以下简称牛牌公司)与被上诉人重庆宇宏中昇商贸有限公司（以下简称宇宏中昇公司）租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2658号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，于2020年12月9日、2020年12月24日对上诉人牛牌公司的委托诉讼代理人孙文武、李孟秋、被上诉人宇宏中昇公司的委托诉讼代理人安虎军进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛牌公司上诉请求：1.撤销(2020)渝0241民初2658号民事判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1.一审法院认定涉案合同履行完毕的理由不能成立。本案所涉的房屋租赁延期合同系持续履行合同，被上诉人作为承租人以支付租金对租赁物使用、收益外，还需按照合同约定正常使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满返还租赁物等义务，双方租赁合同中有关“被上诉人应合理使用并爱护该房屋及附属设施;租赁到期或合同解除后，被上诉人应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还上诉人”等约定亦可充分反映承租人的上述合同义务。因此，支付租金不是被上诉人履行租赁合同的唯一义务，不能因被上诉人已经支付完毕租金就认定被上诉人已经履行完毕了租赁合同义务。故本案房屋租赁合同理应属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。上诉人的管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除租赁合同符合法律规定。2.一审法院于2020年2月18日裁定受理上诉人破产清算，并于2020年3月17日指定重庆川东南律师事务所为管理人。上诉人的管理人接受指定后，于2020年5月20日和2020年6月23日向被上诉人发出通知书，要求被上诉人腾退房屋。上诉人的管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同”的规定，要求被上诉人腾退厂房并支付占用费是履行管理人职责，符合相关法律的规定。3.一审认定的2019年6月29日房屋租赁合同属于虚假合同，该合同的出租方法人印章系假章，不是属于备案印章，代理人杨光洪不是牛牌公司的投资人、管理人及员工，牛牌公司没有委托杨光洪代表公司与被上诉人签订租赁合同，承租人的代理人安淑君系宇宏中昇公司的股东和监事，安淑君移交给管理人的印章是在2020年5月20日，该印章就是2019年6月29日加盖的出租人的印章，该印章系私自雕刻，进一步说明安淑君在持有上诉人假章的同时又与自己担任监事及股东的承租人签订租赁合同，相当于安淑君将上诉人的合法权利非法占有，与自己签订租赁合同损害上诉人的合法权利。还要纠正一个错误，6月30日纠正为6月29日。宇宏中昇公司辩称，1.宇宏中昇公司与牛牌公司于2019年6月29日签订了真实有效的房屋租赁合同，并缴纳了相应的租赁费用。在今年一月底，面临突如其来的严重疫情，因考虑到实际情况，牛牌公司同意我公司对房屋进行转租盘活，并同意安装升降机。一审时我公司虽未到庭参加诉讼，但提交了答辩状和相关证据资料。上诉人凭主观臆断就否定一审认定的事实。2.我公司已缴纳2019年6月30日至2020年6月29日的房租，管理人2020年5月20日口头告知、2020年6月24日短信告知我公司时任法定代表人杨再英商谈租赁事宜，我公司与2020年7月13日向牛牌公司进行了书面回复，明确表示我公司同意承租，且要求继续执行原协议约定的租赁时间、租金标准及相关条款。但管理人一致未作书面回复，仅口头说房租要涨，具体涨多少没有具体数额。今年初因疫情影响，牛牌公司同意不降低租金标准，但允许租金缴纳时间延期6个月，我公司只是延期缴纳而已，但9月我公司就接到诉讼通知，就等法院判决。3.管理人2020年5月20日才与我公司对接房屋租赁事宜，双方对租金标准一致未有明确意见。牛牌公司管理人不尊重历史事实，不考虑市场行情，要求我公司租金大幅度上涨，故意以涨租金方式打压企业。我公司愿意按照原条件、原标准继续履行合同。请求驳回上诉，维持原判。牛牌公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决宇宏中昇公司立即腾退占用的牛牌公司2号楼第三层、第四层和3号楼第三层厂房，并立即拆除升降机；2.请求法院判决宇宏中昇公司赔偿其占用牛牌公司2号楼第三、第四层和3号楼第三层厂房的占用费(自2020年4月19日起至宇宏中昇公司实际腾退房屋之日止，按照每月每平方米4元的标准计算占用费)；3.本案诉讼费用由宇宏中昇公司承担。一审法院认定事实：2019年6月29日牛牌公司与宇宏中昇公司签订《房屋租赁合同》约定：牛牌公司将其所有的位于重庆市秀山县乌杨街道园区路21号的牛牌电器公司2号楼第三、第四层和3号楼第三层的房屋(面积共计约3600平方米)租赁给宇宏中昇公司，租赁期限为60个月，自2019年6月30日至2024年6月30日，年租金为50000元，租金一年一付，于每年6月30日前支付，宏中昇公司支付押金20000元，合同第五条约定，未经甲方（牛牌公司）同意，乙方（宇宏中昇公司）不得将房屋转租、转借他人；租赁期间甲方拟出售该房屋，甲方应在出售前一个月书面通知乙方；合同第七条关于乙方付款的约定，乙方应按合同约定向甲方如期支付租金，如乙方未按约定时间支付租金超过30日，甲方有权解除合同。如甲方不解除合同，乙方除向甲方支付租金外，还应按应付租金的10%支付违约金。第八条特别约定：8.1该房屋只能用于办公，不能用作其他性质的用途。8.2因该房屋长期闲置，乙方必须搞好入驻后的经营，以及加大招商力度，盘活闲置资产，提高经营户及入驻办公的比例。第九条其它约定：9.4租赁期内，甲方提前收回该房屋或乙方提前退租的，应提前一个月通知对方，属甲方违约的甲方还应退还相应的租金。甲方处盖有牛牌公司法人印章，代理人杨光洪签字，乙方处加盖宇宏中昇公司法人印章，代理人安淑君签字。2019年9月15日，牛牌公司出具《委托书》，载明：兹委托杨光洪全权办理牛牌公司厂房管理和房租收取的相关事宜，如有任何风险或纠纷，本公司自行承担。委托人处加盖牛牌公司印章。签订租赁合同后，宇宏中昇公司于2019年6月29日向牛牌公司缴纳押金20000元、租金50000元，涉案租赁房屋由宇宏中昇公司使用至今。另查明，2020年2月18日，秀山法院作出（2020）渝0241破1号《民事裁定书》，裁定受理陈德华、邹琴芳、陈功勋、石绍华、邹国成、吴坚、重庆金雕园林工程有限公司、重庆江峰环境治理有限公司与牛牌公司申请破产清算。2020年3月17日，秀山法院作出（2020）渝0241破字第1-1号《决定书》，决定指定重庆川东南律师事务所担任牛牌公司管理人，孙文武为负责人。邹国成于2020年4月26日向管理人移交了一枚牛牌公司印章，安淑君于2020年5月20日向管理人移交了另一枚牛牌公司印章。再查明，2020年1月22日牛牌公司向宇宏中昇公司出具书面告知函，同意宇宏中昇公司将房屋转租，增加经营范围、逾期不超过6个月支付租金。2020年5月20日，牛牌公司管理人向宇宏中昇公司发出《通知书》，要求宇宏中昇公司在收到通知书之日起七日内，向管理人交付厂房。该通知当日送达杨再荣。2020年7月10日，牛牌公司管理人再次向宇宏中昇公司发出《通知书》，载明：根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，双方的租赁合同已视为解除，如认为产生损失可向管理人申报债权。如需承租在通知之日起5日内联系管理人，如不需承租，在通知之日起15日内腾退所占厂房。牛牌公司向宇宏中昇公司邮寄送达。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、牛牌公司与宇宏中昇公司签订的《房屋租赁延期合同》的效力判定问题。二、《房屋租赁延期合同》是否已解除的问题。论述如下：一、牛牌公司与宇宏中昇公司签订的《房屋租赁合同》的效力判定问题。本案中虽牛牌公司举证认为与宇宏中昇公司签订的《房屋租赁合同》中加盖的并非该公司备案印章，对此不予认可，但经查明牛牌公司知晓该印章的存在并多次使用该印章签订相应的民事合同，且之后牛牌公司向经办人杨光洪出具的授权书，授权其办理牛牌公司厂房管理和房租收取的相关事宜，故该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，依法成立并生效。关于焦点二，《房屋租赁合同》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，双方签订的租赁合同系双务合同，出租人的主要义务为将租赁物交付给承租人，而承租人的主要合同义务为按约向出租人支付租金。现牛牌公司已按约将租赁物交付宇宏中昇公司使用，宇宏中昇公司亦按约向牛牌公司支付了全部租金50000元及押金20000元，双方均已按租赁合同的约定实际履行了合同义务，且租赁期未届满。故管理人在案涉合同不符合破产法第十八条规定的前置条件情况下，不能依据该条法律规定行使解除权。涉案租赁合同仍在租赁期间内且尚未解除，故牛牌公司管理人要求宇宏中昇公司腾退厂房、赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回重庆市牛牌电器有限公司的诉讼请求。案件受理费1600元，减半收取800元，由重庆市牛牌电器有限公司负担。二审中，宇宏中昇公司向本院举示以下证据：微信聊天截屏、牛牌公司管理人发的通知、顺丰快递封面，拟证明牛牌公司管理人未尽到通知义务。牛牌公司质证认为，以上证据不属于新证据，牛牌公司已合法通知宇宏中昇公司。本院经审查认为，以上证据达不到宇宏中昇公司的证明目的，均不予采信。牛牌公司未举示新的证据。本院二审期间，为查明本案事实，本院向秀山土家族苗族自治县人民法院调取了（2017）渝0241民初3183号民事判决的诉讼卷宗，对该案中的鉴定意见及证据材料，组织各方当事人进行了质证，并记录在卷佐证。本院审查认为，该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：本案涉案租赁合同印章非牛牌公司向公安机关的备案印章。从秀山土家族苗族自治县人民法院（2017）渝0241民初3183号民事判决的诉讼卷宗材料来看，牛牌公司在《牛牌电器厂房建设善后事实补充协议》中使用过涉案印章，该补充协议中有牛牌公司的法定代理人杨春法签字。秀山土家族苗族自治县人民法院（2017）渝0241民初3183号民事判决认定牛牌公司使用过涉案印章，该判决已生效。再查明,安淑君系宇宏中昇公司股东和监事，其持有本案所涉租赁合同所加盖的未经备案的牛牌公司印章；本案所涉租赁合同每月每平方米租金约为1.16元（每月4166.67元），现同地段2号楼底层每月每平方米租金约为6.40元,2号楼2层每月每平方米租金约为2.7元,3号楼2层每月每平方米租金约为3.03元。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：宇宏中昇公司应否对其所租赁的房屋予以腾退并支付相应的占用费用。首先，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条规定的“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人”视为解除合同的情形，应当以“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”为前提，本案中，虽然人民法院受理牛牌公司的破产申请后，牛牌公司与宇宏中昇公司之间签订的《房屋租赁延期合同》租赁期限内双方均未履行完毕，宇宏中昇公司只支付租金到2020年6月29日，其后的租金虽有《书面告知函》延期6个月缴纳，但宇宏中昇公司至今并未缴纳，因此符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕”的法定条件。牛牌公司管理人对《房屋租赁合同》有权决定解除，牛牌公司已于2020年2月18日被人民法院裁定受理申请破产清算，因此，牛牌公司与宇宏中昇公司于2019年6月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月18日解除，宇宏中昇公司依法应当承担腾退义务和支付租金义务。牛牌公司的此项上诉理由成立，本院予以支持。其次，牛牌公司与宇宏中昇公司签订《房屋租赁合同》，虽然牛牌公司的印章非公安机关的备案印章，但牛牌公司曾经使用过该印章，且有生效判决认定该事实。牛牌公司使用该印章向杨光洪出具授权委托书，授权其办理牛牌公司厂房管理和房租收取的相关事宜，故该合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效。但本案租赁合同上牛牌公司的印章为未经备案的印章，宇宏中昇公司股东兼监事安淑君持有该枚印章，本案所涉租赁合同租金每月每平方米仅1.16元，明显低于同地段相类似房产租金，能够合理怀疑安淑君利用持有的未经备案印章签订本案所涉租赁合同，其低价租金损害了牛牌公司及其债权人利益，该租赁合同的租金约定部分依法无效。参照同地段类似物业，本院酌定本案所涉租赁合同租金为每月每平方米2.50元，宇宏中昇公司应从2020年6月29日起至实际腾退之日止以2.5元每月每平方米向牛牌公司支付占用费；宇宏中昇公司还应补足牛牌公司起诉的2020年4月19日至2020年6月29日期间租金11281.90元，计算为（2.5×3600×12-50000）÷365×71=11282.19元。综上所述，牛牌公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销并改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2658号民事判决；二、重庆宇宏中昇商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内腾退占用的牛牌公司2号楼第三层、第四层和3号楼第三层厂房，并拆除升降机；三、重庆宇宏中昇商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内支付重庆市牛牌电器有限公司厂房的占用费（自2020年6月29日起至其实际腾退房屋之日止，按照建筑面积3600平方米、每月每平方米2.5元的标准支付）；并补足2020年4月19日至2020年6月29日期间租金11282.19元；四、驳回重庆市牛牌电器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1600元，减半收取800元，由重庆宇宏中昇商贸有限公司负担；二审案件受理费1600元，由重庆宇宏中昇商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  谢长江二〇二〇年十二月二十六日书记员  董天嘉