浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7766号原告：绍兴市好地方物业有限公司，住所地绍兴市三角道地******。法定代表人：汤孙良。委托诉讼代理人：吴建龙，浙江兴绍律师事务所律师。被告：陈亚玉，女，1965年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市好地方物业有限公司诉被告陈亚玉物业服务合同纠纷一案，原告于2020年9月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴建龙和被告本人到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业管理费用（包括公共能耗费）6821.64元（至2021年1月31日止）及违约金（滞纳金）24898.98元，合计31720.63元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付违约金（滞纳金）24898.98元。事实与理由：被告系越城区迪荡街道黄金时代大厦1幢1016室业主，原告为被告提供物业管理服务，双方于2014年12月6日签订前期物业服务合同一份。合同约定：物业管理服务费2.5元/月㎡、公共能耗费1元/月㎡，费用按被告所有的房屋的建筑面积计算，逾期支付费用按日支付1%的违约金（滞纳金）；合同还约定其他权利义务。合同签订后，原被告双方按约履行合同，按被告所有的1幢1016室的房屋建筑面积54.14㎡计算，被告每年应支付费用2273.88元、被告已付清至2018年1月31日的费用，但2018年2月1日至2021年1月31日的费用合计6821.64元至起诉时未付，按约应支付违约金（滞纳金）24898.98元。被告答辩：一、被答辩人已收到经法院调解的全额物业费6821.64元，所谓的滞纳金实属被答辩人服务不作为、有意回避侵权处置业主房产、拖拉而造成的，责任在被答辩人不在答辩人。被答辩人在起诉状上称答辩人物业费已交到2018年1月31日，其实答辩人自入住黄金时代至法院调解前都没有交过物业费。因为我们买房原本有阁楼，后因消防原因没有了，这是开发商的事，但物业经理是开发商老板的哥哥，就以2-3年的物业费来抵冲缺失的阁楼，业主都不愿意，才几千元就能抵阁楼？于是大家都拒交物业费维护自己的权益，群聊信息照片可证明物业插手以物业费抵冲阁楼已成事实，也是普遍现象，我也是其中之一。2019年物业电话来要2018年的物业费时，我回复本人没有见过也没有签过2-3年物业费抵冲阁楼的合同，不同意2-3年，价格不对等。今年物业又把物业、能耗和水电费单子贴在门上，我又和物业收费的说，请转告物业经理，一个阁楼抵冲2-3年物业费不能物业单方决定，应和业主商讨双方都能接受的合同，没有达成一致共识前业主有权拒交物业费，但物业至今没有回复，也不沟通。物业拖拉不及时处理反馈信息是服务不作为，属物业违约，因此拉长的时间责任在物业自己，物业以此来计算滞纳金实属无理。二、原告只收钱不作为。房子一片惨象，开发商豆腐渣工程，物业服务不作为，业主房子有事找物业，物业百般推脱，说与他们无关，拖到保修期外就万事大吉。18只电梯的广告费、地面车位费、地面车位费、地下停车收入等都属于业主共同所有业财务公开，以前回答物业就不公开，现在是置之不理。9月16日，经法院调解，本人不想给法院添麻烦就同意调解，于次日上午支付了物业费6821.64元及刚要交的水电费合计9391.5元，但原告收到物业费后还坚持立案，要求滞纳金，那么我坦然应诉，我缺失的阁楼价值一直在抵冲物业费。双方当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。原告提供的前期物业服务合同1份，系原件，本院依法予以认定；物业费催缴单1份，被告确认曾张贴于房屋门上，并答辩2018年收到物业催交物业费的电话，能够证明原告催讨物业费的事实，本院依法予以认定。被告提供的转账凭证1份，原告认可，本院依法予以认定；室内渗漏照片3份、业主群聊天记录1组，原告对证据真实性无异议，但认为房屋质量问题不属于物业公司服务范围，业主群聊天记录只能反映业主之间沟通的情况，本院对证据真实性予以认定，关联性将综合其他证据及原、被告陈述进行分析。本院经审理查明：2014年12月6日，被告作为黄金时代大厦1幢1016室业主，与原告签订前期物业服务合同一份，约定原告为被告提供物业服务，物业管理费按建筑面积计算，2.5元/月㎡，水电代收，按实际用量结算，公共能耗费按建筑面积计算，1元/月㎡，被告接房前首次缴纳一个年度物业管理费和公共能耗费，以后每到一周年期的前一个月收取下一周年全年物业管理费和公共能耗费，被告未按时足额缴纳物业管理费、水、电费等各项经营管理费用，须再缴纳每日应交款总额1%的滞纳金；其中约定原告负责对区域内的公共通道、道路、公共设备和设施的维修、养护和管理。2019年12月5日和2020年7月27日照片显示，被告黄金时代大厦1幢1016室屋内墙面多处渗漏。2019年10月、2020年5月、2020年8月等期间，黄金时代业主群中部分业主反映没有阁楼、漏水、保安不作为、打扫卫生不到位等问题。同日联合庭审的黄金时代大厦另一物业纠纷案证据显示，业主维权群中有多名业主称原告因阁楼问题为其减免物业费一到几年不等，还有业主上传原告出具的承诺书。原告为部分业主减免了部分物业费，为本案原告减免了2年物业费。被告于2020年9月17日向原告交清了黄金时代大厦1幢1016室2018年2月1日-2021年1月31日的物业费及公共能耗费。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。原告为被告房屋所在的黄金时代大厦提供了物业服务，被告应按物业服务合同约定缴纳相应的物业服务费。因原告起诉后，被告已经交纳物业服务费，本案涉及该房屋主要的争议焦点在于被告是否应当按物业服务合同约定的标准向原告支付违约金。对此，本院分析如下：第一，被告抗辩的阁楼和墙面渗漏问题属于其与建设单位之间的法律关系，为原告减免2年物业费系原告对自身权利的处分，被告要求继续减免后续物业费缺乏事实和法律依据；被告认为已经向原告提出不同意只减免2年物业费，需要双方继续协商，原告拖延不回复，但未提供证据证明，而物业费交纳时间在物业服务合同中已经明确约定，且每年应交是社会普遍习惯，应当认定被告逾期交纳物业服务费的行为构成违约。第二，原告提供的物业服务合同约定的违约金计算标准过高，原告未举证证明其实际损失情况，本院对被告抗辩过高的意见予以采纳。第三，原告为黄金时代大厦提供物业服务，应当做好公共通道、道路、公共设备和设施的维修、养护和管理等工作，但在业主群中反映强烈的一些问题，原告称均未向其反映，也从未接到过任何一个问题的反映，显然与常理不符；原告没有公开建筑物共有部分的使用和收益情况并认为无需公开，与建设单位之间的前期物业服务合同未妥善保管；以上可见，原告提供的物业服务有一定瑕疵。另结合聊天群记录、本案实际等，原告因阁楼问题为被告减免过物业费的盖然性极高，但原告未明确回应，经庭审询问仍不愿陈述减免物业费的原因，以上情况下，业主不交物业费原告有一定过错。综上，综合原、被告双方合同履行情况及过错程度，本院对原告主张的违约金，依法不予支持。需要说明的是，良好的物业服务合同关系有利于提升业主生活品质，双方应换位思考、相互体谅。业主享受物业服务的同时，应当交纳物业服务费，否则物业服务正常运行所需要经费将无法得到保障，影响物业服务质量，也损害其他业主的权利；物业服务存在瑕疵及公共管理问题，宜充分发挥业主大会和业主委员会的作用，通过政府协调、经法定程序督促物业公司工作或及时更换物业公司，而不是拒交物业费。作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，及时回应业主诉求，改进物业服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告绍兴市好地方物业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费依法减半收取211元，由原告绍兴市好地方物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  何鲁峰二〇二〇年十二月十一日书记员  王诗诗附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。13