山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5694号上诉人（原审被告）：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北，统一社会信用代码91370829057911649W。负责人：曹春峰，总经理。委托诉讼代理人：杨苗苗，山东国曜（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董信才，男，1981年4月8日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人（特别授权）：高奎，山东祥城律师事务所律师。上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司（以下简称宏城公司）因与被上诉人董信才买卖合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院(2020)鲁0829民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏城公司上诉请求：一、请求依法撤销嘉祥县人民法院（2020）鲁0829民初3586号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人对案涉停车位享有合法处分权，且上诉人已将被上诉人购买的地上停车位实际交付，不存在履行不能的情形。1.关于案涉地上停车位归属的有关问题，结合《物权法》立法背景和物权设立的基本原则，从所有权的取得方式角度来看，上诉人作为案涉地上停车位所在的红旗花园小区开发建设单位，基于建造地面停车位的事实行为，自然取得了地面停车位的所有权。同时，基于《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由此可见，案涉地上停车位归属可由开发建设单位与不特定的业主进行约定，可推定认为开发建设单位享有停车位的所有权，因而才可以与不特定主体约定物权归属。《物权法》第七十四条第三款已明确规定何种情况下地上停车位应当归属于业主共有，那么该条款除外情形可以认定地上停车位的所有权应当归属于开发建设单位。故，上诉人作为案涉地上停车位所在的小区开发建设单位，对案涉地上停车位享有合法的权利，依法可对案涉地上停车位进行处分。2.一审中，上诉人提交的2012年12月26日嘉祥县规划局审批通过的《嘉祥县红旗花园小区详细规划总平面》能够证实案涉地上停车位属于建筑规划区域内的地上停车位，依据上述法律规定，上诉人作为案涉地上停车位的开发建设单位，在地上停车位开发建设完成后，上诉人与被上诉人通过使用权转让的方式，处分案涉地上停车位，无任何不当之处，一审法院认定上诉人对案涉地上停车位无权处分，与在卷证据相悖且于法无据，是明显错误的。3.上诉人与被上诉人签订《储藏室（车位）使用权转让协议》后，上诉人即向被上诉人交付了案涉地上停车位。一审庭审中，上诉人提交了被上诉人车位的现状照片一份，能够证实案涉地上停车位已被被上诉人实际占有、使用的客观事实。故，一审判决以“现实中上诉人至今未对其转让的车位划定任何的标示，无法确定车位的具体位置，事实上无法向被上诉人交付，属于履行不能”与客观事实严重不符，且没有任何证据证明。二、上诉人与被上诉人之间签订的《储藏室（车位）使用权转让协议》合法有效，依法应予保护，一审判决解除上诉人与被上诉人之间签订的协议，没有法律依据支撑，依法应予纠正。上诉人与被上诉人之间签订的《储藏室（车位）使用权转让协议》系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，对双方均具有约束力。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条关于地上停车位及储藏室的约定：“本小区的车位为地上车位，买受人如有使用需求须购买出卖人开发的地上停车位或储藏室的使用权，并与出卖人签署《储藏室（车位）使用权转让协议》。买受人已确认所购车位不办理产权登记，买受人对此已知悉并表示接受，买受人在使用期间不得擅自改标该车位的用途。”也就是说，被上诉人对案涉地上停车位不能办理不动产权登记是完全知悉且明确认可的。在此情形下，一审判决以“案涉车位为地上停车位，不能办理产权登记，不能成为专有部分”为由，否定上诉人对案涉地上停车位享有的处分权，违背了双方当事人合同约定，有司法干预当事人意思自治之嫌。三、被上诉人于2020年8月11日提起本案诉讼时，明显超过法律规定的解除权行权期限，一审判决认定被上诉人行使解除权未超法定期限，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订《储藏室（车位）使用权转让协议》的时间为2016年1月15日，而被上诉人提起本案诉讼的时间为2020年8月11日。案涉地上停车位作为被上诉人购买的商品房的附属物，在上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》附件四中也有关于地上停车位以及储藏室的相关记载。因此，本案有关解除权行使期限的有关问题应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的有关规定，也即解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人行使解除权起算点为2016年1月15日，于2017年1月15日届至。现被上诉人于2020年8月11日起诉要求解除双方之间签订的协议，明显超出法律规定的解除权行使期限，一审判决以上诉人未催告为由，认定被上诉人行使解除权没有超过法定期限，显属适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。2.一审判决提及到从促进交易和保护合同关系的稳定性的角度看，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，不利于交易的促进。具体到本案中，上诉人与被上诉人签订《储藏室（车位）使用权转让协议》已逾四年零六个月之久，在这四年零六个月时间里，被上诉人从未要求解除合同，客观上，双方签订的协议已经履行完毕，无法解除。一审判决不顾客观事实，径行判决解除双方之间签订的协议，明显侵害了上诉人的合法权益，显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清且适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人董信才辩称：一、上诉人提出的被上诉人对涉案停车位享有合法处分权，且已经实际交付，不存在履行不能的上诉理由明显不能成立。上诉人虽然一审期间提供了嘉祥县规划局规划平面图，该规划图上显示有地上车位的规划设计，但是事实上，上诉人并未按照规划设计图纸要求实施地上停车位的设置，规划设计停车位77个，上诉人实际设置了264个，显然是上诉人擅自改变规划设计，私自自行设置地上停车位。其次，即使从上诉人提供的证据来看，停车位没有任何标注标号，更没有什么明确的界址范围用于区别分辨，客观上也不能向购买者进行实际交付。被上诉人至今也不知道自己购买的车位在具体哪个位置。再者，上诉人出售的车位属于占用小区共有部分土地设置的，不能办理产权登记，不能成为专有部分，上诉人未经全体业主同意擅自对外出售明显属于无权处分。故上诉人的该项上诉请求明显与客观事实不符，依法不能成立；二、上诉人诉称的本案诉讼时效超过法律规定解除权除斥期间，一审法院适用法律存在错误的理由依法不能成立。上诉人引用《最高院关于审理商品房买卖合同司法解释》相关规定显然是错误的。该司法解释第一条明确了其适用范围，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。显然涉案标的物为地上停车位，买受人在购买商品房可以选择购买也可以不选择购买，显然停车位不是该司法解释规定的适用范围，一审法院依法适用《合同法》相关规定，依法作出认定是完全正确的。故上诉人的该项上诉理由依法不能成立；三、上诉人因同小区同样的停车位纠纷在2019年已通过诉讼程序并已经济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终7078号终审判决，按照目前最高人民法院同案同判的司法指导精神，该案件也应该依法驳回上诉人上诉，维持原判。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所有上诉理由均依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人董信才向一审法院提出的诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原、被告签订的《储藏室（车位）使用权转让协议》中关于地上停车位买卖的协议；二、依法判令被告返还原告停车位购买款30000元及利息；三、诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确利息损失为从原告交付车位价款至被告实际返还之日，按年利率6%给付。一审法院认定的事实，2015年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的嘉祥县红旗花园小区的7-1-501室房屋一套。合同附件四补充协议第四条约定：“本小区的车位为地上停车位，买受人如有使用需求须购买出卖人开发的地上停车位或储藏室的使用权，并与出卖人签署《车位使用权转让协议》。买受人已确认所购车位不办理产权登记，买受人对此已知悉并表示接受，买受人在使用期间不得擅自改标该车位的用途。车位周边部分为公共部分，买受人不得占用、破坏、封闭。”2016年1月15日，原、被告签订了《储藏室、车位使用权转让协议》，原告另购买红旗花园小区室外停车位5号车位第13号地上停车位一个，价格为3万元。同日，原告向被告交纳了3万元的车位款。2012年12月26日，经嘉祥县规划局批准建设的案涉小区的地面停车位为77个，其中6-7号楼之间的车位共计7个，即6号楼南侧3个，7号楼北侧4个。被告制作的地上停车位平面图显示该小区的地上停车位共计264个，其中6-7号楼之间的5#车位共计20个，该平面图中标注的5#13号车位位于7号楼的北侧，该北侧车位已由规划的4个变成10个。被告制作的地上停车位平面图中其标注的案涉车位，被告在实地并未划定相应的区域，亦未标注编号，现实中无法确定其案涉车位的具体位置。原告以被告至今未履行交付车位的义务，且客观上因被告无权处分其转让的车位实际也无法履行为由，诉来本院。一审法院认为，本案争议的焦点问题有两个，一是原告是否享有解除案涉车位使用权协议的法定解除权；二是原告行使解除权是否已超法定期限。关于焦点一，本院认为，被告宏城公司嘉祥分公司无权处分案涉地上停车位，原告享有法定的解除权，理由如下：首先，虽然嘉祥县规划局批准了案涉小区内的地上停车位的建设，但被告自己划定的车位已大幅改变了原规划，被告转让的案涉地上停车位已与规划不符。因此，被告认为其依据《物权法》第七十四条第一款、第二款规定的规定，有权转让案涉地上停车位的观点不能成立。再者，《物权法》第七十四条第一款、第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”而《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”因此，《物权法》第七十四条第一款、第二款，第一百四十二条所规定的建设用地使用权人能够处分的车位及其他附属设施，应是能成为享有专有权的专有部分。本案中，被告在建造案涉小区时虽为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位为地上停车位，不能办理产权登记，不能成为专有部分，因此该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于小区业主共有，被告认为案涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。由于被告无证据证明取得了小区全体业主的同意，故，被告转让案涉地上停车位属无权处分。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”该条规定的“事实上不能履行”即属于第九十四条第四项规定的“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，在此情形下，当事人可以解除合同。本案中，由于被告无权处分案涉地上停车位，且现实中被告至今亦未对其转让的车位划定任何的标示，无法确定车位的具体位置，事实上无法向原告交付，属于履行不能，原告要求解除车位使用权转让协议符合法定的解除条件。关于焦点二，本院认为，原告行使解除权未超法定期限。理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案案涉协议是地上车位使用权转让协议，并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，被告认为应参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的一年的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对地上车位使用权转让合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，被告亦未催告原告行使解除权。诚然，从促进交易和保护合同关系的稳定性的角度看，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，不利于交易的促进。而本案中，事实上被告已无法向原告交付地上停车位，属于履行不能，使得合同双方陷于长期的合同僵局。在此情况下，如剥夺原告的合同解除权，不禁不能实现促进交易，保护合同稳定性的立法目的，反而使守约的受让方无法实现取得车位的合同目的，该后果对其极不公平，也使的被告违约后反而获利，导致合同权利义务的严重失衡。据此，原告请求解除案涉车位转让协议未超合理的期限。原告请求解除原、被告之间关于地上停车车位使用权转让协议的请求本院予以支持，该车位使用权转让协议自被告收到起诉状之日起解除，被告应返还原告支付的购买车位款，并赔偿原告相应的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，第九十六条、第九十七之规定，判决：一、确认原告董信才与被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于2016年1月15日签订的《储藏室（车位）使用权转让协议》中关于室外停车位买卖的约定自被告收到起诉状之日即2020年8月25日起解除；二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起十日内返还原告董信才车位款30000元，并赔偿原告利息损失。（利息的计算方式为：以30000元为基数，自2016年1月15日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，被上诉人董信才提交了一组新证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换与质证。被上诉人董信才提交了以下证据：济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终7078号民事判决书（中国裁判文书网下载），证明：本案所争议的停车位纠纷与该判决书所处理的停车位纠纷完全一样。该判决已经驳回了上诉人的上诉，依法解除了双方的车位买卖合同并支持了返还购买款及利息，且上诉人在该案件中的上诉理由均无本案并无实质性区别。上诉人宏城公司发表质证意见：对该证据的真实性无异议，但是该份判决文书与本案无关，不能作为证据使用。该判决文书与本案关联性并不大，且在本院审理部分双方的焦点中阐述该购买方胜诉的原因是诉讼时效问题，并未在一审中予以释明，就本案来看被上诉人提起本案，一、被上诉人提起本案诉讼时，已经明显超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回其诉请，理由为：1.从被上诉人一审起诉的时间上看，被上诉人起诉的时间为2020年8月11日，案涉《储藏室（车位）使用权转让协议》签订的时间为2016年1月15日，上诉人一审中也提交了实景照片证实上诉人向被上诉人交付了停车位，被上诉人已实际占有使用的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人最迟应于合同签订之日起一年内也即2017年1月15日前提起合同解除之诉，现被上诉人于2020年8月提起诉讼，显然已经超过司法解释规定的解除权的行使期限。本院对被上诉人董信才提交的证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人主张解除与上诉人签订的协议及要求上诉人返还购买款项、支付利息有无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案案涉协议是地上车位使用权转让协议，并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释，因此上诉人以商品房买卖合同中解除权的行使期限来主张被上诉人解除权消灭本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律对合理期限具体多久并未做出明确规定，本院认为，合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权的当事人不行使解除权从而使对方陷入艰难境地，应基于诚实信用、公平原则，给予当事人合理打破合同僵局的路径选择。本案中上诉人没有对车位划定任何有效标识，无法确定车位的具体位置，至今未能向被上诉人交付车位，事实上也无法交付，使得合同双方陷于长期合同僵局，为维护正常交易秩序的稳定，维护合同双方当事人的利益平衡，保护守约方利益，本院认为被上诉人请求解除案涉车位转让协议未超合理期限。上诉人案涉停车位的实际规划与嘉祥县规划局批准的规划图不一致，也无法按照合同约定的车位转让给被上诉人，属于违约行为。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”因此，《物权法》第七十四条第一款、第二款，第一百四十二条所规定的建设用地使用权人能够处分的车位及其他附属设施，应是能成为享有专有权的专有部分。案涉车位为地上停车位，不能办理产权登记，不能成为专有部分，因此该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于小区业主共有，上诉人既无证据证明其新规划的停车位取得行政管理部门的许可，也无证据证明取得了小区全体业主的同意，因此出卖给被上诉人属于无权处分，且至今未能向上诉人交付，现实上也不能交付，属于履行不能，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被上诉人要求解除车位使用权转让协议及要求上诉人返还购买款项、支付利息符合法律规定，上诉人主张与上述事实相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘力红审判员  胡玉松审判员  张 鹏二〇二〇年十二月二十三日书记员  汤 洋