山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3917号 原告：张奇志，女，1967年11月29日出生，汉族，住山东省济南市章丘区。 委托诉讼代理人：张琥（特别授权代理），北京德恒(济南)律师事务所律师。 被告：山东润业房地产开发有限公司，住所地：济南市。统一社会信用代码91370112788461696M。 法定代表人：崔记冬，总经理。 委托诉讼代理人：公冶苑卉（特别授权代理），泰和泰(济南)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石伯华（特别授权代理），泰和泰(济南)律师事务所律师。 原告张奇志与被告山东润业房地产开发有限公司（以下简称山东润业房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本案变更为普通程序审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张奇志的委托诉讼代理人张琥，被告山东润业房地产公司的委托诉讼代理人石伯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张奇志向本院提出诉讼请求：1.责令被告继续履行合同，向原告交付“东城摩尔”X号楼X单元XX室主房一套以及X号楼地下X层X单元XX号储藏室一个、地下车位一个；2.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年4月17日，原告与被告签订《东城摩尔认购协议书》一份，原告认购被告开发建设的“东城摩尔”X号楼X单元XX室，地上房屋建筑面积为110㎡，单价7150元/㎡：X号楼地下X层X单元XX号储藏室一个，建筑面积14㎡，单价2000元/㎡；地下车位一个，10万元/个，总房款合计914500元。协议约定，原告向被告支付认购款588000元，被告保证在预定期限内取得商品房预售许可证，并与原告签订《商品房预售合同》，办理购房手续，付清总房款。协议签订后，原告于2010年4月17日支付房款138000元，2010年5月6日通过贷款支付45万元。2010年8月份左右，因涉案房地产开发项目资金问题引发购房业主群体信访，后由市政府“11.21”案件涉案处置工作专题会议纪要确定对被告实施托管。原告自2010年即缴纳大部分购房款(缴款比例64.30%)，原告认为双方签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且该项目已办理商品房预售许可证，故应当认定为商品房买卖合同。现项目己建设完毕，具备交付条件，原告愿意支付剩余房款。为此，特向人民法院起诉，请求依法判决。 山东润业房地产公司辩称，一、双方签订的认购协议书及付款情况属实，但未签订正式合同的原因是公司实际控制人刘诚涉嫌犯罪，该项目停止建设，目前公司的状态是完成后续建设维持原来的销售现状，是否继续履行合同或签订商品房买卖合同听从法院判决。二、东城摩尔项目的基本情况及现状，于2008年取得国有建设用地使用权，类型为出让地，用途为居住用地，2009年12月8日取得建设用地规划许可证，2009年12月25日取得建设工程规划许可证，2010年11月24日取得建筑工程施工许可证，2011年7月13日取得商品房预售许可证，以上五证均登记在被告公司名下，后由于被告公司实际控制人刘诚的原因，项目资金链断裂，无法继续进行开发建设，致使项目工程停滞，后在政府的支持下，完成了现在的建设。目前，该项目正处在综合验收阶段。三、涉案房产的查封状况，现涉案房屋及东城摩尔项目均处于被查封状态，刑事查封主体为淄博公安及济南公安，另有个别民事查封。根据公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定第十四条规定，国土资源房地产管理等有关部门对被公安机关依法查封的土地、房屋等涉案不动产在查封期间不予办理变更、转让或抵押权、地役权登记，故该涉案房屋无法办理产权登记手续。四、因该项目被政府接管，后续规划发生变更，认购协议中的车位、储藏室已发生实际变化，现该项目车位规划已变，储藏室没有了。 张奇志围绕诉讼请求提交以下证据：1、原、被告双方于2010年4月17日签订的认购协议书原件1份，证明根据协议，原告认购的是“东城摩尔”X号楼X单元XX室，X号楼地下X层X单元XX号储藏室及地下车位一个。原告交纳认购款588000元；2、2010年4月17日被告出具的收款收据原件1份，证明原告向被告支付房款金额为138000元；3、2010年5月6日中国银行个人贷款凭证1份、中国银行零售贷款审批系统打印件1份，均加盖了中国银行济南明湖支行的业务专用章，证明2010年5月6日，原告以贷款的方式授权中国银行济南明湖支行向被告直接支付了购房款450000元。 山东润业房地产公司向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证复印件1份、济南市历下区人民法院执行裁定书复印件1份、济南市历下区人民法院协助执行书原件1份，证明现涉案项目被查封的情况，及商品房预售许可证取得的时间。两个刑事案件的查封，公安机关没有给被告公司下达文书，只有在不动产登记中心可以查询。 本院经审查认定如下事实：2010年4月17日，原告张奇志（买方、乙方）、被告山东润业房地产公司（卖方、甲方）签订《东城摩尔认购协议书》1份。协议书约定就乙方认购甲方开发建设的位于济南市历城区工业南路商品房一事达成如下协议：一、房屋的基本情况，预定房屋楼号：东城摩尔X号楼X单元XX室，7150元／平方米。储藏室X号楼底下X层X单元XX号，2000元／平方米。地下车位10万元／个。总房款914500元，乙方认购款588000元。甲方必须在本协议预定期内达到预售标准，取得预售证，否则视为违约，由甲方承担认购金自认购日至预售证取得日的利息，按年利率8%执行；并退还认购金或按照乙方的意愿保留预订房屋，不退还认购金。二、预定期限约定：甲方承诺自2010年4月17日起至2010年11月30日止，为原告保留所预定房屋。三、认购款：本协议签订时，原告向被告支付认购款588000元。 四、签约时间，甲方保证在预定期限内取得商品房预售许可证，并与乙方签订《商品房预售合同》，乙方须在接到甲方电话、信函通知后的十个工作日之内，到甲方指定地点同甲方签订《商品房预售合同》，办理购房手续并付清所预定房屋的总房款或按揭首付款。签订《商品房预售合同》时，乙方须持《认购协议书》及认购收据重新签订新合同。协议书签订后，原告于2010年4月17日向被告缴纳认购款138000元，于同年5月6日通过银行贷款直接划入被告银行账户认购款450000元。两笔合计588000元。2011年7月13日，被告取得东城摩尔家苑（润业青年家园）1号楼商品房预售许可证。后由于被告公司实际控制人刘诚涉嫌刑事犯罪，该项目资金链断裂，无法继续进行开发建设，致使项目工程停滞，后在政府的支持下，完成了现在的建设。目前，该项目正处在综合验收阶段。 另查明，被告取得商品房预售许可证后，原告要求保留预定房屋，继续与被告签订商品房买卖合同，因当时传言被告资金链断裂，被告实际控制人刘诚跑路等原因，原告为保证资金安全，未缴纳剩余房款。 对被告辩解的因规划发生变更，无法交付储藏室和底下车位的问题，原告当庭表示放弃该项诉讼请求。不再要求被告交付储藏室和地下车位。 本院认为，2010年4月17日，原、被告签订《东城摩尔认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规之强制性规定，为有效协议。该认购协议的内容具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖的主要内容，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证，被告也接受了原告缴纳的58万元（占全部购房款的75%）的购房款。因此该协议应当认定为商品房买卖合同。被告没有按照协议约定的期限取得商品房的预售许可证，构成违约。因被告实际控制人的原因，致使合同没有按时履行，被告应当承担全部责任，现在合同已经具备履行的条件，原告要求继续履行，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张奇志与山东润业房地产开发有限公司于2010年4月17日签订的《东城摩尔认购协议书》为有效协议，应继续履行； 二、限山东润业房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向张奇志交付位于济南市工业南路东城摩尔X号楼X单元XX室的房屋； 案件受理费12945元，由被告山东润业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  赵海勇 人民陪审员  李 乔 人民陪审员  徐艳霞 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  崔新宇