河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9639号原告：周胜博，男，汉族，1994年9月25日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：宋爽爽，河南格森律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士凯，河南格森律师事务所实习律师。被告：金天，男，汉族，1993年11月14日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李亮，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建芳，河南言东方律师事务所实习律师。第三人：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道****楼****。法定代表人：付秀云。委托诉讼代理人：张通，男，汉族，1990年9月8日出生，系公司员工。原告周胜博与被告金天,第三人河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周胜博的委托诉讼代理人宋爽爽、张士凯、被告金天的委托诉讼代理人李亮、郑建芳、第三人河南真二房产经纪有限公司的员工张通到庭。本案现已审理终结。原告周胜博向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010010294）；2.请求贵院依法判令被告向原告双倍返还定金共10万元；3.请求贵院依法判令被告按照合同约定向原告双倍返还已付首付款共计104万，并补偿购房费用1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告（即甲方）将其名下房屋售卖于原告（即乙方），双方于2019年8月15日在第三人（即丙方）的见证下签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010010294），约定：房屋坐落于管城××区××南、××楼××单元××1803，房屋所有权人为金天，房屋建筑面积89.98平方米，房产及其配套设施的转让总价款为117万元；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在任何限制交易的情况，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；该房屋处于抵押状态，甲方应在自取得不动产证后的5个工作日内向贷款银行提出还款申请，按1／2照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；甲方领取他项权证且具备抵押登记注销条件后，于3个工作日内在房管局和不动产局办理抵押登记注销手续；甲方违约致使本合同未履行的，按照定金的双倍赔偿乙方；甲乙双方任何一方违约致使本合同未能履行，违约方需向守约方赔偿损失，并承担违约责任；房本下发后、解押前所产生的月供由甲方承担；同日，原告向被告缴纳定金5万元，被告出具收据一份。后，双方又于2019年8月27日签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方同意，乙方于2019年8月27日付给甲方52万元，加上之前所付5万元，共计人民币57万元，自此解押过户前所产生的月供由甲方承担，（特别约定：房本下来后，甲方还款至9月份解押，10月份乙方配合丙方办理过户手续）；若因甲方不履行合同，须对乙方进行所付首付款双倍赔偿，并对乙方所付购房费用进行补偿（注明：购房费用指所付中介费）；同日，原告向被告支付购房首付款52万元，被告出具收据一份。被告在2020年8月份取得房本之后未向银行提出解押申请、办理解押手续，也未与原告办理过户手续。原告多次要求被告履行合同义务，但被告却始终不予办理。鉴于其行为已构成违约，给原告带来严重的经济损失。原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望判如所诉。被告金天辩称:一、答辩人未办理涉案房屋解押和过户手续，系因第三人告知答辩人涉案房屋不符合郑州市限售政策无法交易过户，并非答辩人自身原因导致，因此答辩人不构成违约，不应承担违约责任。2019年8月15日，答辩人与被答辩人在第三人的居间服务下，三方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定：答辩人将其所有的位于郑州市管城回族区长江路南冯庄东路东2号楼2单元18层1803号房屋（以下称涉案房屋）出售与被答辩人，涉案房屋当时尚未取得不动产权证且办理有抵押贷款。2019年8月27日，双方在第三人的见证下签订补充协议，补充协议约定：房本下来后，答辩人于2020年9月份办理涉案房屋解押手续，10月份双方办理过户手续；同时约定答辩人偿还月供至2020年9月25日，之后的月供由被答辩人承担。2020年8月27日，答辩人取得涉案房屋不动产权证；2020年9月13日，第三人工作人员张通却告知答辩人，因郑州市房屋限售政策导致涉案房屋无法办理交易过户手续。因此，在涉案房屋无法交易过户的情况下，答辩人为何要继续去筹集大量资金办理房屋解押手续，以此徒增答辩人的经济损失？同时，根据双方签订的合同约定，只有因答辩人自身原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，才由答辩人承担相应责任。但现在涉案房屋无法交易过户，并非答辩人原因造成，而是因政府限售政策导致。故答辩人并不构成违约，不应承担任何违约责任。另外，除因政策原因无法过户外，被答辩人自身也正好不想再购买房屋。因为，当初被答辩人之所以购买房屋，是其为了订婚，女方家人要求其买房；答辩人与被答辩人之前沟通买卖房屋时女方家人也在场参与。现被答辩人已于今年十月一日长假期间结过婚，其告知答辩人称房子交易不了的事仍瞒着女方家人，现在买不买房对其已不重要，就要求退还购房款。由此可见，被答辩人欲将房屋无法交易的原因归咎到答辩人的违约，以此来掩盖其不想再买房的真实想法。二、答辩人在得知涉案房屋无法交易过户后，始终都同意返还被答辩人已付购房款，但被答辩人却迟迟未出面办理解除合同及退款相关手续并恶意诉讼。因此，答辩人没有任何过错，不应承担违约责任和因此次诉讼所产生的任何费用。2020年9月13日，第三人告知答辩人，因郑州市房屋限售政策导致涉案房屋无法办理交易过户手续，被答辩人要求退还购房款。当时答辩人便告知第三人，如无法交易过户，答辩人愿意返还被答辩人已付的购房款。2020年9月30日，第三人组织双方面谈沟通解决，答辩人向其索要银行账户，但其未提供。2020年10月13日，被答辩人在明知房屋无法交易过户的情况下，仍让第三人通知答辩人办理解押和过户手续，以此来造成答辩人违反合同约定不配合过户的违约假象，并以此来恶意诉讼。2020年11月6日，被答辩人又让第三人通知答辩人其不再购买涉案房屋，要求返还购房款；答辩人再次向第三人表明，愿意返还其购房款。2020年11月12日，答辩人再次询问第三人，第三人告知其至今无法联系上被答辩人。因此，答辩人始终都愿意返还被答辩人已付购房款，并多次催促其办理解除合同及退款相关手续，但其却迟迟未出面办理，反而恶意诉讼，浪费国家司法资源。故，答辩人无任何过错，不应承担违约责任，更不应当承担因此次诉讼所产生的任何费用；同时，答辩人将保留追究其恶意诉讼给答辩人造成损失的权利。三、第三人作为专业的房产中介机构，在应知或明知答辩人所有的涉案房屋不符合上市交易条件的情况下仍积极促成双方交易，存在严重过错，其应当承担相应的责任。2017年5月2日，郑州市政府就发布了有关房屋限售的政策，且答辩人在签订合同前已明确告知第三人及被答辩人房屋购买日期、未取得不动产权证等房屋信息，并将购房合同原件交与第三人保管。第三人作为专业的房产中介机构，其应当非常了解郑州市房屋交易的政策，并对答辩人提供的房产信息负有相应的审查义务。但其在应知或明知答辩人所有的涉案房屋不符合上市交易条件的情况下仍积极促成双方交易，导致被答辩人在支付了佣金及部分购房款后合同不能继续履行，其存在严重过错，应当对合同不能继续履行承担相应责任。四、提供居间服务的第三人系由被答辩人自行寻找并委托，如果以此来认定答辩人构成违约并承担违约责任，将会导致社会出现房屋买受方与房产中介利用出卖方不了解房屋交易政策而恶意串通损害出卖方利益的风险。2019年，答辩人与被答辩人在微信群认识，并了解到双方互有房屋买卖的意向。被答辩人考虑到交易安全，同时答辩人也不了解房屋交易流程及政策，被答辩人便自行寻找并委托第三人提供居间服务。现被答辩人以早已公布的房屋限售政策导致无法过户来主张答辩人构成违约并需承担违约责任，答辩人有合理理由怀疑，被答辩人与第三人存在恶意串通的嫌疑，利用答辩人对房屋交易政策的认知匮乏，以此来损害答辩人的合法权益。同时，如果此举被不法分子恶意利用，将会导致社会出现更多更大的交易风险。综上，涉案房屋无法交易过户导致合同不能履行并非答辩人原因造成，且答辩人始终愿意返还被答辩人已付购房款。因此答辩人不构成违约，不应承担双倍返还定金和购房款等违约责任以及本案诉讼所产生的全部费用。请求法院依法查明事实，公正作出裁判，驳回被答辩人不合理的诉讼请求。答辩人与被答辩人双方于2019年8月15日签订《郑州市存量房(手房)买卖居间合同》，根据合同第十条交房时间约定:甲乙方协商一致，甲方应当在乙方付首次首付款交钥匙。被答辩人于2019年8月27日支付首付款，按照合同约定，答辩人已在2019年8月27日当日将房屋钥匙交付给了被答辩人，履行了交房手续。2019年8月27日至今，房屋一直由被答辩人占有、使用，到目前为止房屋钥匙还在被答辩人处;按照同小区、同户型、同面积的房屋租金是每月3,000元，被答辩人需向答辩人支付十四个月的房屋租金42,000元，被答人要求答辩人支付房款占用期间利息的同时，也应向答辩人支付占有、使用房屋期间的房屋租金。在房屋无法交易过户，合同依法解除的情况下，被答辩人也应当将房屋返还我方，并支付2019年8月27日至今的房屋租金损失。故请法庭依法以考虑。第三人河南真二房产经纪有限公司辩称:2019年8月上旬，客户周胜博媳妇的哥哥张朝阳跟我联系，说看中一套鑫苑国际新城的房子，该房产系本案件所述标的物。在2019年8月15日约在公司签订合同编号为010010294的居间买卖合同，签合同的时候卖方金天的房本未下双方约定取得不动产证后按合同约定办理后续交易手续。在2019年8月27日又签订补充协议。2020年5月16日卖方金天微信告知我可以去售楼部面签，在2020年5月18日我开车从新里卢浮宫馆一期接上卖方金天去鑫苑国际新城售楼部进行了办不动产证之前的面签手续。2020年8月26日卖方金天告知我不动产证已下，我于2020年8月27日带卖方金天去鑫苑国际新城物业补差价101元（我微信垫付），然后一起至鑫苑世纪东城领不动产证，领证后发现按郑州市最新限售政策，该房屋须在取得不动产三年方可上市交易。在得知情况当天我告知买卖双方，之后就沟通买卖双方协调解决方案。并于2020年9月30日约买方周胜博，卖方的小姨宋女士调解。由于交易周期影响，卖方同意按买方要求归还已支付的房款，但不愿按客户要求支付已收房房款的年化8%利息作为补偿，买卖双方无法协商达成一致。买方周胜博起诉至管城区人民法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据材料和庭审陈述，本院认定以下案件事实：1、2019年8月15日卖方（甲方）金天与买方（乙方）周胜博居间方（丙方）河南真二房产经纪有限公司签订郑州市存量房（二手房）买卖居间（合同编号010010294）一份，约定坐落于管城××区××南、××楼××单元××号房屋卖于乙方。权利义务，（一）乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已做充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议，甲方保证该房屋产权属实，且房屋产权的共有人同意出售此房屋，若发生此房屋有关的权属纠纷及债务纠纷，或甲方未获取房屋出售的有关授权，或任何第三方就该房屋权属提出任何异议的，均由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，（二）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在任何限制交易的情况，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。约定房屋总价款1,170,000元，甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金50,000元整给甲方，作为履行本合同的担保，甲乙双方于签订本合同365日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，丙方提供居间服务，乙方向丙方支付居间费10,000元，无论甲乙双方任何一方原因致使未能履行本合同，因丙方已促成本合同成立，故此居间费用无需退还。定金罚则甲方违约致使本合同未履行的，按照定金的双倍赔偿乙方，乙方违约致使本合同未履行的，无权要求返还定金。违约责任甲乙双方任何乙方违约致使本合同未能履行，违约方需向守约方赔偿损失，并承担违约责任。补充条款甲乙双方同意在该房产证未下发情况下进行签约，房本下发后应在甲方收到5个自然日内交付丙方保管等。2、2019年8月27日甲乙双方签订补充协议，约定违约责任，若因乙方原因不配合履行合同，乙方无权对所付款项进行追讨，丙方于五日内将保管合同无条件原物归还，若甲方不履行合同，须对乙方进行所付首付款双倍赔偿，并对乙方所付购房费用进行补偿（注明购房费用指所付中介费）3、2019年8月15日周胜博支付金天定金50,000元，2019年8月27日支付金天购房首付款520,000元。合同签订后，被告将房屋钥匙交给原告。4、被告金天提交郑州市人民政府办公厅文件郑政办〈2017〉58号第4条在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。涉案房屋系金天于2017年7月16日购买。被告陈述该房屋于2020年8月26日取得不动产权证书。本院认为，原被告双方签订二手房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均有约束力。本案中的争议焦点在于双方是否违约及违约责任的承担。本案中，涉案房屋处于限售期间，导致无法继续履行该合同，对于限售的情况，原被告签订合同时均不知情，因此，双方均不存在违约的事实，鉴于庭审中，三方均同意解除合同，故该合同协议解除。合同解除后，原告将房屋返还被告，被告将收取原告的购房款返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、原告周胜博、被告金天、第三人河南真二房产经纪有限公司签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间（合同编号010010294）自愿解除；二、本判决生效后十日内，被告金天退还原告周胜博购房首付款570,000元，原告周胜博返还被告金天名下位于管城回族区长江路南、冯庄东路东2号楼2单元18层1802号的房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,150元、减半收取计7,575元，由原告负担4,000元，被告金天负担3,575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  贾思凤二〇二〇年十二月二十九日书记员  李冬蕊