浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初2768号 原告：柯向徐，男，1980年11月28日出生，汉族，住桐乡市。 原告：沈颖旎，女，1983年1月29日出生，汉族，住桐乡市。 原告：张仿涵，男，1966年8月4日出生，汉族，住桐乡市。 原告：潘雪珍，女，1965年2月2日出生，汉族，住桐乡市。 原告：张艳，女，1978年8月3日出生，汉族，住桐乡市。 原告：颜畅，男，2000年9月28日出生，汉族，住桐乡市。 六原告共同委托诉讼代理人：冯震远，浙江百家律师事务所律师。 六原告共同委托诉讼代理人：沈彦秉，浙江百家律师事务所律师。 被告：桐乡碧兴房地产开发有限公司，住所地：桐乡市梧桐街道濮院大道********，统一社会信用代码91330483MA29HWBM9L。 法定代表人：申鑫，董事长。 委托诉讼代理人：宋俊贤（公司职员）。 委托诉讼代理人：温伟杰（公司职员）。 原告柯向徐、沈颖旎、张仿涵、潘雪珍、张艳、颜畅与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司（以下简称“碧兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月17日组织双方召开庭前会议，同年8月24日公开开庭进行了审理。六原告共同委托诉讼代理人冯震远、沈彦秉，被告委托诉讼代理人宋俊贤、温伟杰均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 柯向徐、沈颖旎向本院提出诉讼请求：1、判令碧兴公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《备案合同》）；2、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，返还建筑面积误差比在3%以内的房价款103499.985元；3、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，双倍返还建筑面积误差比超过3%的房价款509909.2207元；4、本案诉讼费用由碧兴公司承担。 张仿涵、潘雪珍向本院提出诉讼请求：1、判令碧兴公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《备案合同》）；2、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，返还建筑面积误差比在3%以内的房价款109799.9734元；3、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，双倍返还建筑面积误差比超过3%的房价款303651.8772元；4、本案诉讼费用由碧兴公司承担。 张艳向本院提出诉讼请求：1、判令碧兴公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《备案合同》）；2、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，返还建筑面积误差比在3%以内的房价款134412.3261元；3、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，双倍返还建筑面积误差比超过3%的房价款367043.9637元；4、本案诉讼费用由碧兴公司承担。 颜畅向本院提出诉讼请求：1、判令碧兴公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《备案合同》）；2、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，返还建筑面积误差比在3%以内的房价款101699.98元；3、判令碧兴公司按照《备案合同》第十四条的约定，双倍返还建筑面积误差比超过3%的房价款279743.41元；4、本案诉讼费用由碧兴公司承担。 碧兴公司答辩称：一、同意继续履行合同，对六原告的第一项诉讼请求是认可的。二、对六原告的其余诉讼请求不予认可，理由如下：1、根据涉案房屋的预测建筑面积报告和实测建筑面积报告，涉案房屋的预测建筑面积和实测建筑面积均与合同约定的预测面积保持一致。涉案合同、涉案房屋不存在所谓的面积误差，碧兴公司无需退还所谓的面积差异款。六原告在诉状中称其办理收楼手续时，碧兴公司告知其实际建筑面积的数值小于合同约定的建筑面积数值，事实上碧兴公司从未告知过所购房屋建筑面积少于合同约定建筑面积，因此，对六原告主张退还面积差异款的诉讼请求，应当不予支持。2、涉案房屋实际包括地上3层，地下，地下**共**的结构告主张，实际建筑面积小于合同约定建筑面积是因为漏算地下面积导致，其主张与本案实际情况不符。根据《浙江省商品房买卖合同》第十四条的规定，实际建筑面积应当与实测报告载明的包含地下1层面积的总建筑面积数据为准。双方签署的《浙江省商品房买卖合同》附件一载明的涉案房屋的图纸也是有4层平面的结构，也是地上3层地下1层的合同附图，六原告均予以签名确认。同时，在涉案房屋办理合同备案申请过程中，备案申请表和备案证明均记载案涉房屋除了地上部分之外，还包括地下层的面积。六原告在申请备案时，在申请表上予以签名确认，可以证明其对于房屋面积包含地下1层部分面积的事实是明知且认可的。3、虽然《浙江省商品房买卖合同》第四条第三款载明涉案房屋总层数3层，其中地上3层，地下，地下**款的内容与实际情况显然不符，跟合同附件一房屋平面图所体现的内容也是不一致的，属于误载，并不是双方当事人的真实意思表示，第四条第三款并不生效。涉案房屋从设计、规划、报建、施工到验收，全过程的资料图纸记载均包含地上3层地下1层共计4层结构。碧兴公司因为第三方测绘公司提供的数据存在错误，导致在导入网签合同时，数据也发生了错误，最终体现在纸质合同时，也发生了同样的错误，将地下层数“一层”误写为“零层”。但是因为实测的总建筑面积数值并没有减少原告的合同权益，也没有造成任何的不利影响，故不应当承担违约责任。综上，请求驳回六原告第二、三、四项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对无争议的协议书、《浙江省商品房买卖合同》补充协议书、《浙江省商品房买卖合同》、认购书、商品房合同备案证明、具结书、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、POS机及银行转账凭证、碧桂园集团通用机打收据、个人购房贷款合同、个人借款凭证、银行按揭及公积金付款方式补充协议、情况说明、期楼收楼通知书、面积补差协议书、收楼须知、税费及买受人应缴纳其它费用清单等证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 一、房产预测报告书中的备案登记表、房屋建筑面积测绘成果书、房屋分户平面图、房产测绘成果面积明细表和房产实测报告书中的备案登记表、建筑面积测绘成果书、房屋分户平面图、房产测绘成果面积明细表各4份（碧兴公司提交），证明涉案房屋的预测建筑面积和实测建筑面积数值均与商品房买卖合同约定的涉案房屋建筑面积数值一致，不存在面积误差，碧兴公司无需支付任何面积差异款项。六原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为碧兴公司提供的证据不能达到其证明目的，相反，证明了其违约的事实。合同中地下室面积是不计入套内面积的，地上，地上**的建筑面积建筑面积远小于合同约定的面积。本院认证意见：对案涉四套房屋包含地面3层和地下1层共计4层结构，且预测建筑面积和实测建筑面积数值一致的事实予以确认。 二、房屋设计图和工程规划许可证各1份（碧兴公司提交），证明涉案房屋设计规划的相关资料均体现为地上3层，地下，地下**共计**结构，《浙江省商品房买卖合同》第四条第二款、第三款没有体现关于地下层的记载，属于误载，非双方真实意思表示，不应作为确定买卖双方权利义务关系的证据。六原告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为碧兴公司提供的证据不能达到其证明目的，该证据是碧兴公司在办理相关规划许可事项过程中形成的材料，明显违反合同约定，只能证明碧兴公司违约，且造成六原告损失，不能证明碧兴公司有理由违约。本院认证意见：该证据符合证据真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认。 三、商品房买卖合同附件一（房屋分层分户图）4份（碧兴公司提交），证明房屋分层分户图载明的房屋结构为地上3层，地下，地下**共计**平面结构告予以签名确认，对于涉案房屋包含地下1层的事实，六原告是明知且认可的。六原告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为碧兴公司提供的证据不能达到其证明目的，该房屋分层分户图以每页1层的方式编排，总共3页合计3层，并没有碧兴公司所称的“地下;地下**&rdquo述，更没有地下室面积计入到“3层”面积中去的内容。本院认证意见：该证据符合证据真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认。 四、《商品房买卖合同》备案申请表（加盖桐乡市房地产和住房保障管理服务中心章的复印件）4份（碧兴公司提交），证明六原告对于房屋的结构，包括地下层的情况是明确知悉认可的。备案申请表中六原告对于房源信息已经予以确认，价格也有体现，六原告也是签名认可的。柯向徐、沈颖旎质证认为其从未签署或授权他人签署过备案申请表，“柯向徐”、“沈颖旎”字样的签名捺印不是本人签名捺印，对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。其余原告质证后对真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规的规定，商品房预售合同登记备案的提出主体是房地产开发企业，该份证据是碧兴公司向房产管理部门提出备案申请的材料，其备案的内容正是《浙江省商品房买卖合同（预售）》，该备案表的目的是房地产管理部门对房地产开发企业的资金进行监管，从表格看，原告签名内容是对付款情况的确认，而不是其他内容。本院认证意见：对张仿涵、潘雪珍、张艳、颜畅的备案申请表的真实性和合法性予以认定，柯向徐、沈颖旎对签字不予认可，但双方均未申请笔迹鉴定，鉴于柯向徐、沈颖旎对关联性也持异议，故笔迹鉴定不具有必要性，4份备案申请表能否证明待证事实，本院将结合其它证据综合认定。 经审理，本院对本案事实认定如下： 位于桐乡市××街道××路××新民路东侧的浙（2017）桐乡市不动产权第0039265号地块的凤鸣公馆项目系由碧兴公司开发建设。 2019年3月29日，柯向徐、沈颖旎与碧兴公司签订《认购书》3份，购买凤鸣公馆25幢05室联体住宅和Ａ区非人防车位010、011，金额分别为345万元、15万元、15万元。同年4月2日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××55），确认购买上述房产，主体结构为钢混，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**建筑面积205.39平方米，其中套内建筑面积198.81平方米，分摊共有建筑面积6.58平方米，单价为每平方米16797.31元，总金额为345万元。同日，柯向徐、沈颖旎签署《商品房合同备案证明》，载明：“您购买的桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室，桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室地下，合同编号为：×××55的商品房已于2019年4月2日备案。”截止2019年3月30日，柯向徐、沈颖旎支付首付款180万元（含车位款）。同年5月22日，中信银行股份有限公司嘉兴桐乡支行将贷款195万元支付至碧兴公司账户。 2019年4月10日和4月15日，张仿涵、潘雪珍与碧兴公司签订《认购书》2份，购买凤鸣公馆19幢02室联体住宅和Ａ区非人防车位026，金额分别为366万元、16万元。同年7月12日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××52），确认购买上述房产，主体结构为钢混，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**建筑面积198.65平方米，其中套内建筑面积192.65平方米，分摊共有建筑面积6.00平方米，单价为每平方米18424.36元，总金额为366万元。同日，张仿涵、潘雪珍签署《商品房合同备案证明》，载明：“您购买的桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室，桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室地下，合同编号为：×××52的商品房已于2019年7月12日备案。”截止2019年12月15日，张仿涵、潘雪珍支付首付款262万元（含车位款）。同年7月31日，中信银行股份有限公司嘉兴桐乡支行将贷款120万元支付至碧兴公司账户。 2018年7月31日，张艳与碧兴公司签订《协议书》、《商品房买卖合同》补充协议书、《未竣工车位无偿使用协议书》各1份，购买凤鸣公馆10幢01室联体住宅和Ｃ区非人防车位059、060，金额分别为4480410元、17万元和15万元。同年12月28日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58），确认购买上述房产，主体结构为钢混，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**建筑面积200.11平方米，其中套内建筑面积191.67平方米，分摊共有建筑面积8.44平方米，单价为每平方米22389.72元，总金额为4480410元。同日，碧兴公司出具《商品房合同备案证明》，载明：“您购买的桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室，桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室地下，合同编号为：×××58的商品房已于2018年12月28日备案。”截止2019年3月8日，张艳付清全部购房款及车位款。 2019年4月19日，颜畅与碧兴公司签订《认购书》、《协议书》、《商品房买卖合同》补充协议书各1份，购买凤鸣公馆25幢02室联体住宅，金额为339万元。同年5月15日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××68），确认购买上述房产，主体结构为钢混，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**建筑面积199.27平方米，其中套内建筑面积192.65平方米，分摊共有建筑面积6.62平方米，单价为每平方米17012.09元，总金额为339万元。同日，碧兴公司出具《商品房合同备案证明》，载明：“您购买的桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室，桐乡市梧桐街道新民××路××号××幢××室地下，合同编号为：×××68的商品房已于2019年5月15日备案。”截止2019年4月19日，颜畅支付首付款136万元，余款203万元，颜畅抵押贷款后由中信银行股份有限公司嘉兴桐乡支行直接支付至碧兴公司账户。 四份《浙江省商品房买卖合同（预售）》第十四条面积差异处理均约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第四条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积的，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 合同约定的交房期限届满前，六原告收到碧兴公司发出的期楼收楼通知书，通知案涉房产于2019年9月30日交付。因六原告认为案涉房屋存在面积差异，实际建筑面积小于合同约定面积，故至今未收房。 另查明，根据桐乡市城乡测绘中心有限公司出具的《房产预测报告书》和《房产实测报告书》，柯向徐、沈颖旎购买的凤鸣公馆25幢05室预测和实测面积一致，总层数3层，其中地下1层，5室（所在楼层1-3）建筑面积184.05平方米，套内建筑面积177.47平方米，5室地下（所在楼层-1）建筑面积21.34平方米。 张仿涵、潘雪珍购买的凤鸣公馆19幢02室预测和实测面积一致，总层数3层，其中地下1层，2室（所在楼层1-3）建筑面积184.45平方米，套内建筑面积178.45平方米，2室地下（所在楼层-1）建筑面积14.20平方米。 张艳购买的凤鸣公馆10幢01室预测和实测面积一致，总层数3层，其中地下1层，1室（所在楼层1-3）建筑面积185.91平方米，套内建筑面积177.47平方米，1室地下（所在楼层-1）建筑面积14.20平方米。 颜畅购买的凤鸣公馆25幢02室预测和实测面积一致，总层数3层，其中地下1层，2室（所在楼层1-3）建筑面积185.07平方米，套内建筑面积178.45平方米，2室地下（所在楼层-1）建筑面积14.20平方米。 还查明，四份《浙江省商品房买卖合同（预售）》的附件一均标注了案涉房屋的楼层平面图，包含地面3层和地下1层。案涉项目的图纸载明地下建筑面积23633.79平方米，其中人防建筑面积3874.98平方米，非人防建筑面积19279.07平方米，住宅建筑面积479.74平方米（计算容积率）。 本院认为，六原告要求碧兴公司继续履行《浙江省商品房买卖合同（预售）》，碧兴公司亦同意继续履行合同，故本院对该诉请予以支持。双方的争议焦点在于：碧兴公司交付的案涉四套房屋的建筑面积与六原告购买的房屋建筑面积是否存在面积差问题。四份《浙江省商品房买卖合同（预售）》载明，案涉四套房屋的建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**，而碧兴公司实际交付的商品房为地上**，地下**柯向徐、沈颖旎户预测建筑面积205.39平方米，实际交付地上3层建筑面积184.05平方米，地下，地下**建筑面积21平方米；张仿涵、潘雪珍户预测建筑面积198.65平方米，实际交付地上3层建筑面积184.45平方米，地下，地下**建筑面积14平方米；张艳户预测建筑面积200.11平方米，实际交付地上3层建筑面积185.91平方米，地下，地下**建筑面积14平方米；颜畅户预测建筑面积199.27平方米，实际交付地上3层建筑面积为185.07平方米，地下，地下**建筑面积14平方米。因此，双方主要争议点在于地下室面积是否计入原告购买的房屋建筑面积中。首先，结合六原告提交的备案证明和碧兴公司提交的房产预测报告书及房产实测报告书看，案涉四套房屋从规划设计到备案登记再到竣工验收，均包含地面和地下两部分，合同中载明的“地下;地下**&rdquo表述问题，不代表地下层不存在，碧兴公司称该记载系误载的抗辩理由，本院予以采信。其次，《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件一房屋分层分户图清晰记载了地面3层和地下1层共计4层的楼层平面图，标明了各功能区域及详细的尺寸，六原告在每一页上均签字捺印，足以证明原告对存在地下室的事实是知晓的，现六原告未举证证明销售人员在销售过程中曾作出地下室系赠送的意思表示，作为完全民事行为能力人，其应当能够预见地下室面积计入合同约定的建筑面积且价款包含在总房款中。六原告的辩解本院不予采纳。最后，从案涉四套房屋的实际楼层结构看，地下，地下室设有入户门界车位隔离，属于独立的密闭空间，具有使用价值，且地下室可直达地面，地面，地面和地下室具有不可分割性一个整体，地下，地下室不具有独立交易的现实和法律依据，碧兴公司交付的案涉四套房屋的建筑面积与合同约定的预测面积一致，不存在面积差。六原告要求返还建筑面积误差比在3%以内的房价款及双倍返还建筑面积误差比超过3%的房价款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告柯向徐、沈颖旎与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于2019年4月2日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××55）继续履行； 二、原告张仿涵、潘雪珍与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于2019年7月12日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××52）继续履行； 三、原告张艳与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于2018年12月28日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58）继续履行； 四、原告颜畅与被告桐乡碧兴房地产开发有限公司于2019年5月15日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××68）继续履行； 五、驳回原告柯向徐、沈颖旎、张仿涵、潘雪珍、张艳、颜畅的其余诉讼请求。 本案受理费21988元，由原告柯向徐、沈颖旎、张仿涵、潘雪珍、张艳、颜畅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  姚小丽 审 判 员  沈蒙岚 人民陪审员  郭 群 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  姚钰霞