贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5464号原告：罗绍雄，男，1988年9月19日生，布依族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：罗云，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈开美，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市中汇房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街西段**。统一社会信用代码：915204000784978116。委托诉讼代理人：安军，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李军，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告罗绍雄与被告安顺市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗云，被告中汇公司的委托诉讼代理人安军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗绍雄向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行商品房买卖合同并支付逾期交房违约金共计42695.58元（按2020年1月1日至2020年7月14日天计算，购房款729839元×日万分之三×195天）至被告违约行为停止时止；2、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西秀区对面（加油站旁）2017年安运司华西片区及客车南站城市棚户区改造项目，编号为黔20**安顺市不动产权第0004544号的地块上房屋。合同中约定了房屋总价款、交付方式及房屋交付时间等。原告已经按照合同约定交付了相应房款，被告应按照《商品房预售合同》第十一条约定：交付房屋期限应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告未能按期使该商品房经验收合格后交付原告使用。根据合同第十三条约定，被告逾期交房超过90日的，买受人如选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付违约金。因此被告应向原告支付全部已付款的逾期交房违约金。综上，因与被告多次协商未果，为维护原告合法权益，特具状诉至人民法院，望判如前所请。被告安顺市中汇房地产开发有限公司辩称，1、原告将合同约定的由被告代收代缴的房屋专项维修基金、办理产权手续等相关代收费用也一并作为房款并以此为基数计算逾期交房违约金存在错误。2、无论是我国《民法总则》还是《合同法》都规定了意思自治这一民事法律基本原则，意思自治原则最基本的体现就是在不违反法律规定的前提下，当事人之间有约定的从约定，法律应当充分尊重当事人的意思自治。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人每日按已付全部房款的万分之0.1计算逾期交房违约金。原告诉请按照每日万分之三计算逾期交房违约金不符合双方合同约定和法律规定，不应予以支持。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，案涉房屋的交付时间为2019年12月31日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情导致停工停产、工程逾期，导致被告无法按照原定的期限如期交房，存在不可抗力情形，疫情防控期间因不可归责于被告的事由导致未能按时交房，该期间的逾期交房违约责任应依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）、（三）的通知依法进行免除。4、案涉房屋已于2020年5月30日达到交付使用条件，被告已于2020年5月28日告知原告，但原告接到通知后至今未到被告处办理交房手续，对于2020年5月30日以后的合同损失扩大具有相应的责任，该部分损失原告不应承担。5、为及时妥善处理逾期交房问题，原告与被告也进行了多次协商，并在合情合理合法的基础上同意进行补偿，因双方就补偿标准、补偿费用等事宜无法达成一致意见，导致纠纷未能协商解决。综上，原告对被告的部分诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年11月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区对面（加油站旁）2017年安运司华西片区及客车南站城市棚户区改造项目第11幢2单元10层1号房屋，所购商品房建筑面积151.25平方米，套内建筑面积123.41平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5822.77元，总价款为718588元。采取贷款方式付款：买受人应当在签订合同当日交付首付房款的248588元，剩余房价款470000元贷款支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房按第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际义付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金［该违约金比率应当小于第十条第1（1）项中的比率］，并于商品房实示交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日［该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同］，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方在合同中还就逾期付款责任、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。另查明：原告于合同当日支付首付款148588元及代收费等11251元，于2019年3月9日支付首付款100000元，尾款470000元通过银行贷款支付。因原告至今未收到所购房屋，故诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告曾于2020年5月28日在被告的公告栏内张贴公告，通知购房户被告定于2020年5月30日与各购房户办理交房手续。庭审中，经本院询问被告认可原告所购房屋至今未取得双方在《商品房买卖合同》第十一条上约定的文件，原告至今未收房。庭审后，经本院向安顺市西秀区发展和改革局发出《咨询函》，咨询案涉小区房屋的租金价格。安顺市西秀区发展和改革局收到本院《咨询函》，经市场调查后向本院复函称：“贵单位发来的《询价函》及附件材料收悉，根据咨询内容及资料，我中心经市场调查，情况如下：一、市场实际发生的毛胚房出租的情况极少。通常都需要进行简装后才好出租。真正的毛胚房出租多为某些公司租来作库房使用。二、目前市场住房租赁价格，简装中装租赁价格约在12至18元/月·㎡（通常房屋面积越大租金单价越低，距城区越远租金越低）。三、目前市场毛胚房租赁价格，约在4至7元/月·㎡（通常房屋面积越大租金单价越低，距城区越远租金越低）。综合以上情况，结合“东方御景”住宅小区所处地理位置等因素来考虑，建议价格4至5.6元/月·㎡”。并就用何面积计算租金的问题,回函称：我市的房屋租赁，通常以建筑面积来洽谈租金，建议以建筑面积计算租金。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的身份证复印件，《商品房买卖合同》复印件，被告出具的4张收据复印件及个人贷款支付凭证复印件，被告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件及身份证复印件，交房通知书照片打印件，本院向安顺市西秀区发展和改革局发出的《询价函》及该局的复函等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理：1、（1）、（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1[该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。故就原告主张的逾期交房违约金，鉴于被告未能于2019年12月31日前交付涉案房屋的行为构成违约，原告主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算标准及截止时间，双方存有一定争议。就违约金的计算标准，被告主张按照合同约定之已付房款日万分之0.1计算;而原告认为该约定过低,要求按照已付房款日万分之3计算。本院认为对于逾期交房违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成的实际影响以及房屋主要是用于居住的功能。从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告以原告所购房屋建筑面积151.25㎡，按照每月、每平方米5元（即每天、每平方米约0.17元）的租金标准给付违约金。就违约金的截止时间，被告主张应计算至2020年5月30日止，原告主张应计算到实际交房时止；本院认为，从现有证据来看，被告并未提供证据证明原告所购房屋已达到双方在《商品房买卖合同》上约定的交付条件，故原告诉请有理，本院予以支持。为方便计算故本院暂以整月为计算点，经计算，被告应向原告支付从应交付房屋之次日（2020年1月1日）起计算逾期交房违约金，截止至2020年11月30日的逾期交房违约金为151.25㎡×5×11=8318.75元，之后的逾期交房违约金以所购房屋的建筑面积151.25㎡为基数，按照每月、每平方米5元的租金标准给付逾期交房违约金至商品房交付止。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市中汇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告罗绍雄从2020年1月1日起至2020年11月30日止的逾期交房违约金人民币8318.75元；二、由被告安顺市中汇房地产开发有限公司从2020年12月1日起，以所购房屋的建筑面积151.25㎡为基数，按照每月、每平方米5元的租金标准给付逾期交房违约金至商品房交付原告罗绍雄之日止；三、驳回原告罗绍雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币868元，减半收取人民币434元，由原告罗绍雄承担409元，被告安顺市中汇房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二〇年十二月十四日法官助理邓芸书记员刘少义