成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14990号 原告：党珂，女，汉族，1988年11月10日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王雪莲，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 被告：成都华晟投资有限公司，住成都市成华区龙潭街道。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：刘建，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：苟小明，男，系公司员工。 原告党珂与被告成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告党珂的委托诉讼代理人王雪莲、代应涛，被告华晟公司的委托诉讼代理人刘建、、苟小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告党珂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房的违约金102649.8元（以已付房款为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年9月1日计算至2018年9月26日为止共计755天）；2、请求判令被告赔偿因不能开通燃气的损失13596元（损失计算按照购房款的5%计算）。事实与理由：2014年1月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），约定原告购买被告开发的上古天地项目1幢1单元26层1号房屋，房款271920元。《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定，交房时间为2016年5月30日。《补充协议》第四条第三款第一项约定，3个月完善期内不计算违约金。《补充协议》第四条第三款第二项约定，逾期交房的，按已交付房价款的万分之五每日计算违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了购房款，但被告直到2018年9月26日才交房，逾期交房755天（自2016年9月1日至2018年9月26日），按照上述约定，被告应当支付违约金102649.8元（房款271920元×755天×万分之五）。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，燃气于2016年5月30日达到使用条件，未达到约定条件，每逾期一天，被告承担10元违约金，但被告至今没有开通房屋燃气，且相关部门已经确认该房不符合开通燃气的条件，由于无法开通燃气是被告违约所致，故被告应当赔偿由此给原告造成的经济损失，特向法院提起诉讼。 被告华晟公司辩称，1、本案原告起诉交房违约金过了诉讼时效，根据成都市中级人民法院文件成中法发（2017）129号《商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》的通知，诉讼时效以当事人知道或应当知道权利被侵害之日起时开始计算，本案我方合同约定的交房时间应当在2016年5月30日，即从2016年6月1日起原告就应当知道其权利被侵犯，因此关于违约金的诉讼时效应当由2016年6月1日计算至2019年5月31日，而原告于2020年起诉，因此原告的第一项诉讼请求已全部过诉讼时效。2、根据成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》（下称《通知》）第三款“商业、办公类建设项目中的办公用房”，不得接入天燃气。本案中合同明确约定房屋的性质为办公，按规定不得接入天燃气，以上《通知》系不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力的情况，对于不可抗力的情况，我方不应当承担赔偿责任。补充协议第四条第一款2、5约定市政基础设施和其他设施的承诺由于政府的法律法规及政策也属于不可抗力，出卖人也不承担法律责任。3、原告主张被告赔偿不能开通燃气的损失，但原告现有证据不能证明其有损失和损失有多大。办公性质的房屋，没有接通天燃气不会影响使用价值，也不会造成原告的损失。4、合同约定开通天燃气是由原告申请，同时约定的开通时间是2016年5月30日，原告主张损失的时间也过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，党珂作为买受人，华晟公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：SGG-0045）一份（以下简称《合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元26层1号房，用途为办公，测绘建筑面积共41.2平方米，其中，套内建筑面积30.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.39平方米，按照套内建筑面积计算，买受人购买的商品房单价每平方米8825.71元，总价款合计271920元。”《合同》第五条“付款方式及期限”约定：“买受人采取分期付款。……”《合同》第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2……项所列条件……。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……。”《合同》第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：……（4）燃气：2016年5月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）因出卖人原因致使本款市政基础设施（1）、（2）项在约定期限未能达到使用条件的，每项每逾期一天，出卖人每日按合同约定总房款的万分之零点五向买受人支付违约金；（2）因出卖人原因致使本款市政基础设施其他项在约定期限未能达到约定条件的，每项每逾期一天，由出卖人承担10元的违约金。”《合同》第十二条“逾期交房责任”约定：“详见补充协议：第四条第三款、除不可抗力外，转让方未能按照买卖合同第十二条约定的期限和条件将房屋交付受让方的，按照下列方式处理：1、受让方允许转让方在3个月内完善，期间转让方无需承担违约责任；2、若转让方在3个月内仍未完善的，则每逾期一天至实际交付之日止，转让方按日计算向受让方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向受让方支付违约金，合同继续履行……”。《合同》第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未能按出卖人通知的时间办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋损毁风险均由买受人承担；2、如买受人未付清应付房款/或违约金的，则交付日期顺延。买受人应在已付清付款及/或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。买受人在付清应付款及/或违约金后十日内未前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清应付款及/或违约金之日已按本合同约定条件交付……”。 2018年6月27日，案外人黄万山、陈福平、黄国焰受原告委托，向华晟公司送达《关于上古天地十二层业主函件》载明：“成都华晟投资有限公司：我陈福平、黄万山、黄国焰等人在成都市成华区龙潭路33号上古天地购买17-28层办公，陈福平、黄万山和黄国焰三人担任12层业主代表就房屋现状提出以下问题：一、天然气入户问题。二、产权证办理时间问题。三、门窗过道整理时间问题。四、活动板房的移位并影响美观和噪音问题。以上各项问题向成都华晟投资有限公司代表江海鸥先生提出，请在一周内给予书面明确答复，特此函达。2018年6月27日。文末接收人处有江海鸥签字。”庭审中，华晟公司确认江海鸥系其公司员工代表，当时签收了上述函件。 另查明，案涉项目上古天地于2016年11月4日获得了规划合格证，证号××。根据《竣工验收备案表》的备案意见：该工程的竣工验收备案文件于2016年11月28日收讫，经验证文件齐全。党珂向华晟公司支付房款271920元后，华晟公司于2018年10月25日向党珂出具四川增值税普通发票2018年9月26日，党珂签署了案涉《房屋交接确认单》。党珂于2020年9月向成都市成华区人民法院起诉立案。 庭审前，本院依法向案涉小区所属的成都荣和天然气有限责任公司就案涉小区房屋现是否具备燃气开通条件进行了走访和发送协助调查函。成都荣和天然气有限责任公司回函称小区公寓部分并未申请安装天然气，且小区公寓不符合燃气安装规范，不具备燃气开通条件。庭审中，华晟公司请求法院依法适当调减逾期交房违约金计算标准。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告身份信息，《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、房屋交接确认单、业主房屋移交验收表、成都市中级人民法院《民事判决书》（2020）川01民终1990号、生效证明、《成都荣和天然气有限责任公司关于协助调查“上古天地”小区涉案房屋相关燃气问题的复函》以及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，党珂与华晟公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。结合庭审查明的事实，对于原告的各项诉讼请求，本院依次评述如下： 一、关于诉讼时效问题。党珂履行了支付房款的合同义务，华晟公司依约应在2016年5月30日前交付房屋并承诺案涉房屋燃气达到使用条件。按照案涉《补充协议》约定扣除3个月完善期后，华晟公司至迟应于2016年8月30日前完成上述交付房屋及开通燃气的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”之规定，本院认为案涉《商品房买卖合同》明确约定了交付房屋及开通天燃气时间，本案诉讼时效为三年即至2019年8月30日。期间，案外人黄万山、陈福平、黄国焰受原告委托于2018年6月27日向华晟公司送达《关于上古天地十二层业主函件》提出履行案涉合同义务的请求，符合诉讼时效中断的法律要件，故本案诉讼时效应从2018年6月28日开始重新起算，而原告起诉时间为2020年9月，并未超过三年的诉讼时效，故对于华晟公司提出原告的起诉请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于华晟公司是否存在逾期交房的违约情形及违约金数额的确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定案涉房屋的交房期限为2016年5月30日，故华晟公司应当按照合同约定在此时间之前将房屋交付给党珂。本案中，党珂于2018年9月26日实际接收案涉房屋，华晟公司未举证证明党珂存在怠于履行收房义务的行为，《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了逾期交房的违约责任及承担方式，故华晟公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金数额的确定，案涉合同中约定的逾期交房违约金计算标准较高，结合双方合同履行中的实际情况及庭审中华晟公司请求法院依法适当调减逾期交房违约金计算标准的主张，本院酌情调减逾期交房违约金计算标准为每日万分之三，即扣除合同约定的3个月完善期后，华晟公司应当按照合同约定以已交付房价款271920元为基数，按每日万分之三的标准，向党珂支付自2016年9月1日至2018年9月26日期间的逾期交房违约金61589.88元（计算方式：271920元×0.0003×755天）。 三、关于党珂主张华晟公司赔偿因不能开通燃气的损失问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的燃气应于2016年5月30日达到使用条件，但截至2019年9月26日实际交房之日，案涉房屋燃气仍未开通。根据2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会联合发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》确定了“商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气”的规定，结合燃气公司回函结论，可以认定案涉房屋现不符合开通天然气的条件，华晟公司就开通案涉房屋天然气的合同义务属于事实上已无法履行，但其应承担未按约开通天然气给党珂造成的损失。结合案涉《商品房买卖合同》的约定及华晟公司的违约行为，对自2016年5月31日起至2017年4月21日期间，华晟公司未依约开通天然气给党珂造成的损失，本院参照《商品房买卖合同》关于逾期开通天然气的约定，以每天10元的标准计算为3250元（10元/天*325天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告党珂支付逾期交房违约金61589.88元； 二、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告党珂赔偿因不能开通燃气的损失3250元； 三、驳回原告党珂的其他诉讼请求。 如果被告成都华晟投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2624元，减半收取1312元，保全费1114元，共计2426元，由被告成都华晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  梁 晨