黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终1020号上诉人（原审被告）：牡丹江帅千广场置业有限公司，住黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：柳凡，该公司经理。委托诉讼代理人：孙志鑫，黑龙江鼎坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于萍，女，1958年4月18日出生，汉族，住牡丹江市西安区。上诉人牡丹江帅千广场置业有限公司（以下简称帅千置业公司）因与被上诉人于萍商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅千置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，遗漏了必要诉讼参加人，遗漏了抗辩理由的论述，应撤销原判、发回重审。1.一审程序违法。一审庭审结束后，法官将于萍举示的证据归还于萍，由其带走，因此一审认定事实没有证据支持。一审庭审中，二名陪审名庭审过程中睡觉，主审法官未予以制止。2.一审中，帅千置业公司申请追加黑龙江省第一建筑工程公司牡丹江帅千广场工程总承包项目部（以下简称省一建公司）为本案被告。于萍自认案涉房屋是帅千置业公司抵账给省一建公司。帅千置业公司按省一建公司要求向于萍出具购房合同和发票。于萍与省一建公司是否具有真实的买卖关系，还是省一建公司以于萍名义使用该贷款，于萍仅为帮忙贷款等事实均需要追加省一建公司为被告才能查清。帅千公司抵账给省一建公司的商服已经完成了交付。3.帅千置业公司主张于萍的诉讼请求为金钱债权，适用诉讼时效的规定，但一审判决并未对该事实进行论述。自2004年4月30日起，于萍就知道或应当知道自己权利受到侵害，直至2018年，长达14年之久，从未向帅千置业公司主张过任何权利，该违约金应适用诉讼时效的规定。帅千置业公司已经提出诉讼时效的抗辩，人民法院应当依法予以审理，但一审判决中没有关于违约金是否超过诉讼时效、是否适用诉讼时效的论述。二、一审法院认定事实不清，于萍与帅千置业公司不存在买卖合同关系，帅千置业公司将房屋抵账给省一建公司，故帅千置业公司不应承担违约金。首先，于萍未向帅千置业公司支付首付款；其次，省一建公司以于萍购置商服的名义贷款，贷款由银行直接将钱款转入帅千置业公司账户，帅千置业公司第一时间将贷款转给省一建公司。于萍与省一建公司为顶账方式支付该首付款，但于萍对该事实并未举证，法院仅根据于萍的陈述认定其与帅千置业公司、省一建公司之间具有真实的买卖合同关系错误。于萍与省一建公司之间不可能存在真实的买卖关系，于萍仅为房屋登记的权利人，该房屋所有权应为省一建公司享有。通过上述分析可知，帅千置业公司已将房屋交付给省一建公司，于萍应向相对人省一建公司主张权利，故一审应追加省一建公司为本案被告。其次，于萍主张的违约金1950221元，其是否支付首付款706825元未可知，并且其自认贷款银行起诉于萍要求其继续归还借款，于萍并未支付该商服的全部贷款，因此于萍以全款数额主张违约金为1950221元计算错误。帅千置业公司在一审时提出申请调取案涉商服的权属登记时，一审法院认为与本案无关，不予准许，但该不动产权属涉及主张返还原物请求权的行使，若于萍在明知帅千广场已经投入使用时，其未向帅千置业公司主张权利或向现实的无权占有人主张权利，其对损失的扩大具有责任，故于萍主张的违约金数额远远高于其实际损失。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。于萍主张违约金数额计算基础错误，其主张违约金数额过高。综上，请求维护帅千置业公司的合法权益。于萍答辩称，一、一审法院审理程序合法，法庭调查严谨，审理过程清晰，认定事实依据清楚。不存在陪审员睡觉的情况。于萍与帅千置业公司达成商品房买卖合同，买卖双方发生纠纷与任何第三方均没有关系，帅千置业公司若与建筑商有纠纷应另案起诉。签订商品房买卖合同至今长达14年之久，帅千置业公司一直未向于萍交付房屋，侵害于萍的合法权益。二、帅千置业公司必须对违约承担责任。商品房买卖合同是真实的，帅千置业公司向于萍出具缴纳购房款的发票是真实的。帅千置业公司承认于萍的购房贷款106万元由银行直接转入帅千置业公司，帅千置业公司第一时间将贷款转给省一建公司。帅千置业公司将钱转给谁不重要，只要于萍向帅千置业公司交付购房款就足够了。帅千置业公司为了恶意减少违约金，谎称帅千广场已经投入使用，还乱引用最高法院的条款，将违约金混淆为损失赔偿款。双方对合同和交款发票没有异议，按合同约定支付违约金受法律保护。请求维持一审判决。于萍向一审法院起诉请求：1.判令帅千置业公司给付于萍房屋延迟交付所产生的违约金1950221元；2.诉讼费用由帅千置业公司负担。一审法院认定事实，2003年11月29日，帅千置业公司（当时名称为牡丹江帅千广场有限公司）与于萍签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人帅千置业公司，买受人于萍，……第三条、买受人购买的商品房为第商业裙房三层3－***、3－***号房，该商品房用途为商业，属框架结构，……建筑面积200.73平方米……第四条、计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款，1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8802元人民币，总金额壹百柒拾陆万陆千捌百贰拾伍元整。……第六条、付款方式及期限，买受人按下列第叁种方式按期付款：……3.其他方式，银行按揭方式，首付总房的40%即￥706825元，剩余60%为银行按揭贷款即￥1060000元。……第八条、交付期限。出卖人应当在2004年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2003年12月6日，帅千置业公司为于萍出具了黑龙江省转让销售不动产统一发票一份，金额为706825元。于萍在诉讼中自认其与省一建公司存在货物买卖关系，跟省一建公司抹账的方式交的该首付款。2003年12月12日，中国工商银行股份有限公司牡丹江安居支行与于萍、帅千置业公司签订了《个人购房借款合同》，贷款人中国工商银行股份有限公司牡丹江安居支行，借款人于萍，保证人牡丹江帅千广场有限公司。商用房贷款额为1060000元，期限10年。当日，中国工商银行股份有限公司牡丹江安居支行将贷款款项转入帅千置业公司账户内。帅千置业公司在本案诉讼中自认将该款及时转给了省一建公司，并提交会计凭证佐证。2003年12月15日，帅千置业公司为于萍出具了金额为1060000元黑龙江省转让销售不动产统一发票一份。帅千置业公司至今未向于萍履行交付商品房的合同义务。一审法院认为，于萍与帅千置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。帅千置业公司提出于萍不是适格原告的意见明显错误，理由是，于萍是该合同的一方当事人，就该合同纠纷起诉合同的相对方，双方都是适格诉讼当事人。帅千置业公司提出其未向于萍收取任何房款，根据权利义务相一致原则，帅千置业公司不应当向于萍支付违约金的主张不能成立。理由如下：一是帅千置业公司已实际收取于萍的按揭借款106万元；二是帅千置业公司辩称案涉房屋是其抵账给省一建公司的事实说明其与省一公司是债权转让合同关系，帅千置业公司用其开发建设的部分商品房买卖合同的债权通过转让抵销其与省一公司约定数额的工程款，其作为开发商依据《商品房买卖合同》向购房人交付商品房的义务并未转移。故帅千置业公司提出的其不应当向于萍支付违约金的主张不成立。帅千置业公司提出的于萍诉讼请求已超出帅千置业公司所能预见损失的范围，其不应当向于萍支付违约金的主张不成立，理由是，于萍要求违约方支付合同约定的违约金，不是主张赔偿损失，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，且该主张违反依合同履行义务原则，一审法院未予支持。帅千置业公司提出的于萍的诉讼主张于法无据、于理不合、于情不符，其不应当向于萍支付违约金的主张，根据上述论理，已经能够说明不成立。综上，一审法院判决：牡丹江帅千广场置业有限公司向于萍支付截止2019年6月10日之前的违约金1950221元，此款于判决生效后十日内一次性支付。二审中，双方当事人均未向本院出示新证据。本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。本院认为,帅千置业公司与省一建公司存在债权债务关系，于萍与省一建公司亦存在债权债务关系，帅千置业公司依据省一建公司的要求，与于萍签订案涉房屋的商品房买卖合同，帅千置业公司以其所欠省一建项目部的债务作为其应收取的案涉房屋的购房款。于萍以省一建公司对其所负的债务作为其应付案涉房屋的购房款，帅千置业公司为于萍出具了购房款收据。在此情况下，视为帅千置业公司得到了相应数额的购房款，于萍已履行交付购房款的义务，帅千置业公司与于萍形成了商品房买卖合同关系，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。帅千置业公司未按照其与于萍签订的商品房买卖合同约定的时间向于萍交付案涉房屋,其行为已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。省一建公司与帅千置业公司并非本案必要共同诉讼人，省一建公司与本案亦无利害关系。在此情况下，帅千置业公司作为本案一审被告无权申请追加省一建公司为本案一审被告，一审法院对其该项申请未予以准许并无不当。关于诉讼时效的问题。本案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2004年4月30日,依据合同约定,违约责任为逾期交付房屋超过30日的,于萍要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,帅千置业公司按日向于萍支付已交付房价款万分之二的违约金。此时,逾期交房违约金请求权是继续性债权,是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当单独计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定,于萍因逾期交房提起违约之诉,帅千置业公司在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由,于萍未能举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日起倒推保护三年的逾期交房违约金，经核算该部分违约金为386935元(以1766825元为基数,以日万分之二计算)予以支持，对其他超过诉讼时效期间部分不予保护。综上所述，帅千置业公司的部分上诉主张成立。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1274号民事判决；二、牡丹江帅千广场置业有限公司向于萍支付逾期交付房屋违约金386935元，此款于本判决生效后十日内一次性支付;三、驳回于萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22352元，由牡丹江帅千广场置业有限公司承担7104元，于萍承担15248元；二审案件受理费22352元，由牡丹江帅千广场置业有限公司承担7104元，于萍承担15248元。本判决为终审判决。审 判 长  李   冬   梅审 判 员  杨   大   奎审 判 员  贾   海   波二〇二〇年十二月二十一日法官助理  孙驰书记员伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年。《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；