浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民5464号 原告：中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行，住所地浙江省湖州市康城国际商务楼苕溪东路******。 代表人：沈明强，该支行行长。 委托诉讼代理人：管伟明，男，该支行职员。 委托诉讼代理人：杨旭，女，该支行职员。 被告：沈雅钰，女，1989年8月18日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 被告：苏金良，男，1988年11月23日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 被告：湖州吴兴交投祥生置业有限公司，住所，住所地湖州市吴兴区南太湖高新技术产业园区工业路**-25div> 法定代表人：叶国伟。 原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行诉被告沈雅钰、苏金良、湖州吴兴交投祥生置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2020年10月26日向本院提起诉讼，诉请判令：一、被告沈雅钰、苏金良立即归还原告借款本金人民币963428.21元，支付利息、逾期利息、复息23880.48元（暂计算至2020年8月3日，次日起至借款清偿日止的利息、逾期利息、复利按合同约定计算）；二、原告对被告沈雅钰、苏金良所有的位于湖州市吴兴区××幢××单元××室××房产的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司对上述债务承担连带还款责任；四、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更上述第一项诉讼请求为：被告沈雅钰、苏金良立即归还原告借款本金人民币960760.80元，支付利息、逾期利息、复息24064.42元（暂计算至2020年11月21日，次日起至借款清偿日止的利息、逾期利息、复利按合同约定计算）。 本院经审理认定，2018年4月28日，原告与被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司签订《最高额保证合同》一份，合同约定被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司所担保的主债权为自2018年4月20日至2022年4月19日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币8亿元的最高余额内，原告依据与债务人【是指与原告签订《个人购房借款/担保合同》，且该合同项下贷款用于购买湖州吴兴交投祥生置业有限公司开发并销（预）售的悦江南项下的房屋（或房屋及车位）的所有主体】签订的合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期。被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司承担阶段性连带责任保证担保【就单个主合同而言，自该合同项下债务人所购买的房屋抵押给原告的正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）之日后，免除保证责任】;保证范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及实现债权的费用等；保证期间为贷款到期之日起两年，宣布贷款提前到期的为提前到期之日起两年；还特别约定，主债权同时存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司先承担保证责任，被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司承诺不因此而提出抗辩。原告放弃、变更或丧失其他担保权益的，被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司的保证责任仍然持续有效。 2018年11月27日，原告与被告沈雅钰、苏金良签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定原告向两被告提供98万元的个人一手住房购置贷款，用于购买由被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司开发的湖州市吴兴区××幢××单元××室××号汽车位；借款期限360个月，自2018年11月27日起至2048年11月27日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%；还款方式为按月等额本息还款法；还约定如被告逾期还款的按约定利率上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。还约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的全部借款本息等。如借款人违约，应当承担贷款人为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。 被告沈雅钰、苏金良自愿以所购买的位于湖州市吴兴区××幢××单元××室××号汽车位为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押权预告登记手续【浙（2018）湖州市不动产证明第0078310号】。 2018年12月3日，原告依约向两被告发放贷款98万元，并根据借款人的委托将该款划入被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司帐户用于购买上述房屋。根据借款借据记载，借款期限360个月，自2018年12月3日起至2048年12月3日止。两被告取得借款后自2019年11月起即发生逾期还款付息的违约行为。2020年3月31日，原告向各被告发出《贷款催收通知》，要求被告在限定日期内偿还拖欠款项。因催讨无果，原告于2020年5月18日向被告发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，并要求被告于2020年6月18日前偿还全部借款本息，并要求被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司承担连带保证责任。因两被告仍未能还款，保证人亦未履行保证义务，以致纠纷成讼。 另查明，被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司开发的湖州市吴兴区祥生悦江南项目目前尚未竣工验收。 还查明，截止2020年11月21日，被告沈雅钰、苏金良结欠原告借款本金960760.80元，利息、罚息、复利24064.42元。 以上事实有原告提交的《最高额保证合同》、《个人房屋借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、借款凭证、贷款支付凭证、贷款对帐单、催收通知及邮寄凭证、宣布提前到期通知及邮寄凭证等证据，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行与被告沈雅钰、苏金良之间的金融借款合同关系以及与被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司之间的保证合同关系，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。现因被告沈雅钰、苏金良未按约还款，原告根据合同约定宣布借款提前到期并要求其归还全部借款本息合法有据，本院予以支持。被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司作为承担连带责任的保证担保人，因目前合同约定的免除担保责任阶段性条件尚未成就，故原告请求其对被告沈雅钰、苏金良的本案债务承担连带清偿责任也合法有据，本院亦予以支持。被告沈雅钰、苏金良虽自愿以其所购房屋及车库提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记,但因目前该抵押房产尚未办理抵押权登记，且工程尚未经竣工验收,目前无法对抵押房产进行处分，故本院对原告请求对该房屋行使抵押优先权之诉请难于支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沈雅钰、苏金良应返还原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行借款本金960760.80元，支付利息、罚息、复息（暂计算至2019年11月21日为24064.42元，次日起至借款实际清偿日止的利息、罚息、复息按合同约定及相关规定计付），限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司对被告沈雅钰、苏金良的上述债务在最高限额8亿元范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取6824元，由被告沈雅钰、苏金良负担，被告湖州吴兴交投祥生置业有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陶晓红 二〇二〇年年十二月七日 法官助理王惠 书记员费晓莉 2