浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17549号 原告:吴胜光，男，1974年1月5日出生，汉族，经商，户籍地义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江、胡先，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：义乌市义亭镇山景村村民委员会，住所地:义乌市义亭镇山景村。 法定代表人：金高金，村委会主任。 被告：义乌市义亭镇山景村股份经济合作，住所地：义乌市义亭镇山景村。 法定代表人：金庆明，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：吴庆荣，浙江近真律师事务所律师。 原告吴胜光与被告义乌市义亭镇山景村村民委员会（以下简称山景村委会）、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社（山景合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告吴胜光及其委托诉讼代理人鲍江；被告山景合作社及其两被告的共同委托诉讼代理人吴庆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴胜光向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2019年7月30日签订的《租赁合同》合法有效。二、判决两被告返还原告第一年租金人民币28万元及利息损失（从2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。三、判决被告腾空租赁标的并交付原告使用。四、判决本案《租赁合同》从被告实际交付原告之日起开始计算租期（按合同约定合同总租期十年不变）和租金（按合同约定28万元/年计算）。事实与理由：2019年6月5日，义乌市公共资源农村产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司组织向社会公开招租属于两被告所有的位于义亭镇山景村原逸景山庄房屋及周边空地（建筑面积约900平，周边空地面积约20亩）。原告交纳3万元保证金后依法参加竞租，最后以年租金28万元中标。中标后原告于2019年6月18日汇付给义乌产权交易所有限公司租金人民币28万元及竞租佣金人民币8400元。2019年7月30日原被告签订《租赁合同》，合同约定租期为十年，租期内租金不递增，租期从2019年12月1日至2029年11月30日止，年租金28万元。签订合同时两被告承诺租赁标的保证在2019年12月1日之前腾空并交付原告使用，但是两被告一直未实际腾空租赁标的。原告三番五次找两被告领导协商多次均无果，截止起诉之日两被告依然未腾空并作为村委办公及其他之用，导致原告一直未能实际使用租赁标的。原告认为双方依法签订的租赁合同合法有效，原告依合同约定己经支付第一年租金，被告无故拒绝腾空并交付标的己经构成违约。原告多次寻求两被告协商无果情况下只能起诉法院维权。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原被告于2019年7月30日签订的《租赁合同》。二、退还第一年租金28万元并赔偿利息损失（从2019年6月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止），返还押金3万元并赔偿佣金8400元。 被告山景村委会、山景合作社共同辩称，一、原告参加公开招租投标事实，原告于2019年6月18日中标。涉案的租赁合同标的物主要是20亩场地，另外的房屋是附带的（建筑面积900平米，其中300平方米属于危房）。原告在投标时对租赁物现状是清楚的，原告中标后，原、被告双方在2019年7月30日签订租赁合同，租赁合同是在租赁标的物所在地逸景山庄签订的，签订合同时被告即按场地及房屋现状移交原告。当时口头说好因村委办公楼在建设中需要过渡一下，原告也同意被告继续过渡使用租赁物中的村两委办公场所，村委办公室已经在2020年11月10日从涉案房屋中搬离。原告诉称被告未腾空并移交租赁物与事实不符，场地本身就是空置地，房屋除原告同意被告过渡使用的村委办公室外也是空置的，不存在腾空的问题，原告在签订合同时就已接受了租赁物。二、原告在接收租赁物后于2019年10月份雇人将承租范围内的300平方危房拆除，原告在2019年8月份左右将部分房屋出借给同村村民金永胜用于堆放口罩，2019年10月原告又雇人运送建筑垃圾准备填埋承租场地中的池塘，被被告村民发现阻止。另外，据了解还有一户村民向原告借用房屋，临时租住在承租房屋内，目前还住在那里。上述事实均说明原告已经实际接收了租赁物。三、按照合同约定原告在交清第一年租金后应该在2020年10月1日交纳第二年的租金，被告也多次向原告催讨租金，但原告不担拖延不付，并且以被告以没有交付租赁物为由，在2020年11月起诉被告，被告在收到法院起诉状副本后就本案的纠纷，双方曾在义亭镇司法所进行调解，调解中原告也承认被告已经交付租赁物的事实，但要求被告减免第一年租金，被告没有同意所以调解未果。按照正常情形来说如果被告没有交付租赁物，原告应该早就来起诉被告，但原告偏偏第二年交付租金届满的时候才来起诉被告，明显与情理不符。上述事实因客观事实被告无法提供证据，法院可向有关部门及人员调查核实。综上，原告诉称被告没有交付租赁物与事实不符，其诉请要求返还第一年租金及腾空租赁物没有事实和法律依据，依法应驳回。由于租赁物事实上已经于2019年7月30日交付，本案租期、租金应当按照合同原约定来计算，鉴于原告没有按照约定交纳第二年租金，被告将依据法院查明的事实另行向原告主张权利。原告变更诉讼请求后，被告当庭表示同意解除双方签订的租赁合同，同意退还3万元押金，但不同意退还28万元租金及利息赔偿，不同意赔偿8400元佣金。 针对被告的辩解，原告补充陈述，一、原告向被告承租标的包括房屋及空地是一个整体，原告愿意花28万元/年的租金承租，有总体考虑，被告答辩时陈述租赁标的中涉及房屋部分村委会办公场所于2020年11月10日才搬离，恰恰可以说明作为租赁标的主要部分的办公大楼从签订合同后一直未交付原告。在招标公告中及租赁合同中明确有危房部分，原告也考虑到危房倒塌有可能导致人员伤亡，才先行将危房予以拆除，避免危险发生，但这并不能等同被告已经交付租赁的整个标的物。被告答辩中提到原告将房屋出借村民金永胜不事实，因被告未将租赁标的整体交付原告，原告没有权利出借部分房屋给金永胜使用。涉案标的房屋部分所有钥匙没有一个交付给原告，原告没有任何权利出借给金永胜使用。二、原告依照招标公告签订合同后交付第一年租金，正是由于被告没有在约定的时间内整体将租赁标的交付原告使用，原告考虑今后实际使用租赁标的需要跟被告协调沟通保持良好的关系，多次找被告领导协商沟通解决，但均以种种理由被拒绝，所以原告才无奈在2020年11月3日起诉到法院。 原告就其诉讼主张举证及被告质证如下： 一、招租文件一份、浙江稠州商业银行业务回单复印件一份，证明原告依法参加竞租，中标后交付租金28万元和佣金8400元的事实。被告质证意见，没有异议。 二、租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁合同法律关系。被告质证意见，没有异议。 三、2020年10月27日拍摄的照片打印件一份，证明被告起诉前未腾空租赁标的构成违约的事实。被告质证意见，对2020年10月27日拍摄的办公场所的现状没有异议，照片左边第四还是第五间是村委办公室。 四、2020年10月27日原告与被告山景合作社法定代表人金庆明之间的通话录音光盘及整理成的文字资料各一份（金庆明在通话中承认办公场所没有交付，租赁标的物中600个平方的房屋钥匙也没有交付给原告）、2020年10月27日原告与村民金位景之间通话录音光盘及整理成的文字资料各一份（村民金位景一直居住在租赁标的物的房屋中），证明截止起诉之日，被告未将租赁标的腾空交付原告使用的事实。被告质证意见，对原告与被告法定代表人金庆明之间的通话录音真实性没有异议，录音恰恰可以说明被告占用部分租赁标的物作为办公室原告对此是认可的，原告在录音中只是让被告这几天移出来。对金位景现在还居住在涉案房屋里没有异议。 被告就其辩解主张举证及原告质证如下： 一、2020年11月13日金庆明与金永胜之间的通话录音光盘及录音整理成的文字资料各一份，证明原告承租被告场地及房屋后将部分房屋出借给金永胜用于堆放货物，如果被告没有把房屋交付给原告，金永胜也不会向原告借用房屋。原告质证意见，真实性、合法性、关联性均有异议，被录音人金永胜的身份不能确定，该证据中提到钥匙问“钥匙是谁手里拿去的”，录音中提到的碧娟原告根本不认识，据原告推测应该是山景村的村民，恰恰可以证明涉案的600平方的房屋没有交付给原告。虽然原被告之间已经签订租赁合同，由于整个租赁标的物没有实际交付给原告，原告没有权利许诺金永胜是否可以堆放口罩。 二、2020年11月17日由十七位村民出具的证明一份、300平方危房拆除以后的现场照片二张（打印件），证明原告承租空地和附属房屋以后于2019年10月份雇人将承租范围内的300平方危房拆除，2019年10月又雇人运送建筑垃圾到承租场地准备填埋中间的池塘，被村民阻止。原告还将承租房屋内的部分房屋借用给金永胜用于堆放物品。原告质证意见，真实性、合法性、关联性均有异议，签名的村民与两被告有密切利害关系，也涉及到村民本身利益，影响对证明事实的公正判断。证明中提及原告雇人运送建筑垃圾的事实不存在。整体租赁标的未交付原告，原告不可能将建筑垃圾存放到租赁场地，根据合同约定也是不允许的。原告承租租赁标的有整体用途规划。证明内容中提到部分房屋借用他人堆放物品也不是客观事实。对照片的真实性没有异议，对证明目的有异议，危房有可能伤及第三人造成不必要的损害，原告将其拆除。原告拆除300平方危房的行为不等于接受整个租赁标的物的行为。 本院对以上证据认证如下： 原告所举的证据一、二、三，被告无异议，本院予以认定。原告所举的证据四，被告对其的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定。被告所举的证据一，该录音内容显示，2020年8月份，金永胜在案涉租赁房屋临时堆放口罩，金永胜向原告打过招呼，也向金庆明打过招呼[金永胜：又没有什么讲过，他（指原告吴胜光）说你放去就是了，这两句话，我和他（指原告吴胜光）电话打完，就打你（指金庆明，第二被告法定代表人）电话]。金永胜放口罩房门的钥匙是向被告村民“碧娟、友谊”拿的。该录音证明至2020年8月，被告未将房屋钥匙交付原告，本院对该证据予以认定。对被告所举的证据二中的照片，原告无异议，本院予以认定。村民出具的证明系证人证言性质，十七位村民同在一张打印的文字中签名作证，被告未提供村民的身份信息，该证据不符合法定要求，另一方面，建筑垃圾运送到租赁场地，与场地交付没有直接因果关系，故对该证据不予认定。 经审理查明，2019年6月5日义乌市公共资源农村产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司受两被告的委托，招租被告原逸景山庄房屋及周边空地，房屋位于原逸景山庄内，建筑面积约900平方米，周边空地约20亩。6月13日，原告以28万元/年租金中标，并支付佣金8400元。随后，以原告为承租方（乙方）、以被告为出租方（甲方），双方签订租赁合同，合同的主要内容为：乙方租赁甲方原逸景山房屋及周边空地，房屋建筑面积约900平方米，其中300平方米系危房，周边空地约20亩。房屋用途为经营性用房，空地用途为农业开发，租赁期限10年，自2019年12月1日至2029年11月30日，年租金28万元，租期内不递增；乙方投标时已经交纳履约保证金3万元，第一年租金于2019年7月30日交纳，以后每年租金提前2个月支付等等。 原、被告签订租赁合同时，被告的村两委尚占用原逸景山庄的房屋办公（被告称30平方米左右）；并由被告安排村住房特困户金某景居住于原逸景山庄三间房屋计60-70平方米。2020年11月，被告村两委搬离原逸景山庄的房屋办公。因被告未能安置金某景在其他场所居住，其户至今仍然居住在原逸景山庄房屋内。庭审中被告表示，因无建房指标，金某景的住房目前尚无法落实，没有落实之前，被告也不宜让金某景搬离目前居住的房子。 另查明，租赁标的物20亩土地中，由原逸景山庄经营者进行了绿化种植，目前可种植土地约5亩。原、被告签订租赁合同后，原告拆除了300平方米的危房。原告承租房屋的目的为仓储，当地仓储用房租金为28元/平方米/月。合同签订至今，原告至今未对租赁物进行经营管理。 本院认为，本案争议的焦点是被告是否已经按照合同约定的时间将案涉的租赁物交付给原告。原、被告签订租赁合同的时间为2019年6月，约定的租赁时间为2019年12月1日至2029年11月30日。被告村两委办公室搬离案涉租赁房屋的时间为2020年11月，由被告安置的住房特困户至今尚居住于案涉租赁房屋内，而且一时无处搬离。2020年8月，村民金永胜临时借用案涉租赁房屋，房屋的钥匙系其向被告村民拿的，而不是向原告拿的。以上事实足以表明被告未按合同约定的时间将出租的房屋按合同约定的时间交付给原告。关于租赁标的物中的20亩土地，根据招标公告及原、被告签订的租赁合同约定，原告承租的系20亩系空地，但至今，该20亩土地上仍然保留着原逸景山庄经营者种植的苗木绿化，该20亩土地被告至今也未能达到空地的交付条件。被告也未能提供双方已达成延期交付租赁物协议的证据。综上，本院认定，被告未按约定向原告交付案涉租赁合同的标的物，被告构成根本性违约，并导致原告的合同目的不能实现，原告可以要求解除双方签订的租赁合同，对此，庭审中被告也表示同意。本院确认原、被告间的租赁合同于本案庭审之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告应返还原告承包款28万元并赔偿资金占用期间的利息损失，返还保证金3万元，并赔偿中标佣金8400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告吴胜光与被告义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于2019年6月签订的租赁合同于2020年12月2日解除。 二、被告义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还原告吴胜光承包款28万元并赔偿该资金占用期间的利息损失（2019年6月18日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日始至清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 三、被告义乌市义亭镇山景村村民委员会、义乌市义亭镇山景村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还原告履约保证金3万元，赔偿佣金8400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3155元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员 成丽丹 11