湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2977号 原告（反诉被告）：湘潭恒亚物流有限公司，住所地湘潭市九华经开区吉利西路**。 法定代表人：刘小明，系该公司总经理。 委托代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南杰轩实业有限公司，，住所地湘潭市九华示范区标致东路** 法定代表人：周忠爱，系该公司董事长。 委托代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。 委托代理人：黎明，男，汉族。 原告湘潭恒亚物流有限公司与被告湖南杰轩实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，被告提起反诉，本院适用简易程序进行合并审理，于2019年11月20日作出（2019）湘0302民初3363号民事判决。双方不服均提起上诉。湘潭市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）湘03民终436号裁定，撤销上述判决，将本案发回重审。本院于2020年8月12日重新受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张煜和被告的委托代理人李志伟、黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金20万元，并按照银行同期贷款利率支付自2019年9月17日起至押金全部退还之日止的利息；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月3日签订《租赁合同》，租赁标的位于湘潭市九华经济区××路××号××宿舍楼。2019年6月17日，原告依据《租赁合同》第七条第四款关于“租赁期间，甲乙双方因各种原因不能继续承租或不能继续租赁，都可提前三个月书面通知对方终止合同，双方互不承担责任。如乙方提前三个月书面通知甲方终止合同，甲方应退还乙方未租用的租金及押金；如甲方提前三个月书面告知乙方终止合同，乙方应在甲方书面通知之日起三个月内清空租赁厂房交给乙方，甲方退还乙方未租用的租金及押金”的约定，提前三个月书面告知被告将于三个月后，即2019年9月17日终止该《租赁合同》。2019年9月17日，原告已腾退涉案房屋，2019年9月19日将厂房钥匙交给被告，2019年9月21日原、被告办理退租交接手续，因被告无端要求原告多交一个月租金双方产生争议，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。原告在庭审中对退租原因作了补充说明，称是因为所租赁的被告厂房多次漏水，致其无法使用才退租的。 被告辩称：根据《租赁合同》第七条第六项的规定，若原告拖欠费用（包括租金或水电物业费）按每日千分之一点五计算利息，拖欠满一个月，被告有权在收取违约利息的基础上增加收取原告缴纳的押金作为违约金。在该合同履行过程中，被告一直拖欠租金、电费，拖欠的时间亦超出了合同中约定的一个月，故被告有权收取原告交纳的押金作为违约金。针对原告所称退租原因，被告补充辩称，房屋漏水与事实不一致，原告退租前向被告出具了退租告知函，明确系按照合同约定提前三个月退租，原告起诉时也从没有提到过房屋漏水的事情，而是说因被告要求多支付一个月租金产生纠纷，只是在被告提起反诉以后，原告才主张是因房子漏水才没有按约定缴纳租金。 被告向本院提起反诉，其诉讼请求为：1、判令原告向被告支付逾期付款利息62,467.94元；2、判令原告向被告支付房屋占用费101,088元；3、确认原告所交押金不予退还（庭后已撤回该项诉讼请求）；4、判令原告承担本案全部诉讼费用（包括本诉、反诉）。另增加诉讼请求：原告向被告支付场地占用费6,680元。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》，合同甲方为被告，乙方为原告，该合同的租赁期限为四年，总金额为530.712万元，为了确保合同得到顺利履行，特商定原告向被告交纳押金20万元作为履行该合同的保证。《租赁合同》第二条第二项约定，乙方的租金每半年交一次，首期半年租金的交付时间为2018年9月3日，而后每隔180天交清后半年租金给甲方。合同第七条第六项约定，租赁期间乙方及时支付房租及其应付的其他费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额收取每日千分之一点五的利息，如拖欠满一个月，甲方有权增收乙方交纳的押金作为违约金。在合同履行过程中，原告一直未按约定交付租金、电费。根据合同的约定，原告应向被告交纳逾期利息62,467.94元，且原告逾期付款超过一个月，按照合同的约定其交纳的押金应作为违约金由被告收取。此外在合同的履行过程中，原告提出提前终止合同，但考虑到被告为该合同的履行投入了大量资金，原、被告双方协商确定原告在2019年8月15日搬离，合同于2019年9月17日终止（租金计算至2019年9月17日）。但原告后来并未在2019年8月15日搬离，直到2019年9月19日才搬离，因此原告应当向被告支付2019年8月15日至2019年9月19日场地占用费101,088元。 原告辩称：被告提起的反诉缺乏事实和法律依据，原、被告签订的《租赁合同》中约定租金采用的是先付后用的方式，因被告提供的房屋在2019年3月28日和4月26日两次下大雨时漏水，被告没有及时修缮，给原告造成了损失。对于2019年4月至6月的租金，原告已经在2019年3月9日提前支付完毕。对于7至9月的租金在被告修好房子后，原告也在同年6月17日将租金支付完毕。所有的租金都是提前支付的，不存在延付租金的问题。原告就所租房屋漏水以及延付租金、退租等问题，通过微信沟通已与被告达成了一致。对于房屋漏水给原告造成的损失，原告保留另行起诉的权利。因货车进出需要对大门进行了改造，原告在退租时也已经修复好了。占用场地搭棚是因房子漏水，原告将货物暂时存放在棚里。租金已支付到9月17日，并且明确告知被告合同将于9月17日终止，原告也于9月17日腾退了房子。 经审理查明：2018年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，主要约定：由原告租用被告位于湘潭市九华经济区××路××号××房××宿舍楼（被告系二手房东）用于仓储加工，面积为6318平方米；租赁期限自2018年9月20日起至2022年9月19日止，共4年；租金的计收标准为，2018年9月20日至2019年9月19日按16元／月／平方米计收，2019年9月20日至2020年9月19日按17元／月／平方米计收，2020年9月20日至2021年9月19日按18元／月／平方米计收，2021年9月20日至2022年9月19日按19元／月／平方米计收，租金的支付方式为每半年交付一次，按先交租后使用的原则，原告首期租金交付的时间为2018年9月3日，而后每隔180天交清后半年租金；原告还需向被告缴纳20万元押金；自租赁厂房交付给原告之日，原告发现所租赁厂房及附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复，被告应当在接到原告的通知后两日内进行维修，若逾期未维修，原告可代为维修，费用由被告承担；租赁期间，原、被告因各种原因不能继续承租或者不能继续租赁，都可提前三个月书面通知对方终止合同，双方互不承担责任，如果原告提前三个月书面通知被告终止合同，被告应当退还原告未租用的租金及押金，如果被告提前三个月书面通知原告终止合同，原告应当在被告书面通知之日起三个月内清空承租厂房给被告，被告退还原告未租用的租金及押金；租赁期间，原告应当及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，根据拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给被告，如果拖欠不付满一个月，被告有权增收原告交纳的押金作为违约金，并有权终止租赁合同。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了20万元押金及首期租金。原告未在约定的2019年3月3日前向被告支付第二期（2019年4月1日至2019年9月30日）租金。时任原告法定代表人徐泉明与被告总经理胡书权的微信聊天记录显示，原告于2019年3月28日、4月18日、4月27日向被告反映这一期间厂房漏雨的情况，要求先维修好，否则其总部无法付款。被告于2019年5月10日向原告发出《通告》称：“因贵公司拖欠我司租金及电费358652.7元至今未交，逾期达40天之久，期间我司曾多番催缴无果，请贵司将以上欠款于今日17：00前交至我司财务，否则我司将对贵司承租的厂房采取限电措施，特此通告。同时根据贵、我双方签订的《租赁合同》之七-6条款，按千分之一点五计收欠款利息并增收贵司押金作为违约金，并且我司保留依据合同终止与贵司合作的权利，请予以重视，谢谢合作！”。原告同日回复被告称：厂房漏雨直到5月5日才修缮完成，当日即支付7月份租金，到5月31日未发现漏水再支付剩余的8至9月份租金。被告又分别于2019年6月1日、6月15日、6月17日向原告发出《催款函》，其中最后一份《催款函》载明：“依据合同约定，贵公司应于2019年3月3日前支付我司2019年4月1日至2019年9月30日租金606528元及开票税金36088.36元，经多次催款，贵司于2019年4月18日支付了321156.2元（拖欠46天），2019年4月23日支付了21770.87元（拖欠51天），2019年5月10日支付了107153.28元（拖欠时间68天），时至今日贵司仍欠款217004.55元，请于2019年6月18日前交至我司财务部”。原告亦于6月17日向被告发出一份《退租告知函》，其内容是：“根据《租赁合同》第七条第四款规定，我方将于2019年9月17日终止《租赁合同》，预计8月15日左右搬离，租赁期届满贵司须在10日内以银行转账方式将全部押金贰拾万元及未租用的租金无息返还给我方，请贵司依法办理相关事宜”。被告同意退租，并要求原告尽快结清租金。原告遂向被告支付租金至2019年9月17日，但未按约在2019年8月15日搬离，而是继续使用该厂房至2019年9月17日。双方后因押金退还等问题发生争议，故而形成本案纠纷。 以上事实有双方的当庭陈述及其所提交的租赁合同、押金条、退租告知函、回函、光盘、微信聊天记录、照片、催款函、银行回单等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告通过签订《租赁合同》，就原告承租案涉厂房用于经营仓储加工以及押金、租金、违约责任等有关问题达成一致，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。根据合同约定，原告应于2019年3月3日前预先足额交纳第二期租金。原告分多笔向被告支付该阶段租金至2019年9月17日，逾期均超过一个月，且金额较大，已构成违约。原告诉称逾期支付租金系因案涉厂房存在严重漏水问题，且被告一直未予以完好解决。根据法律的有关规定，如确因案涉厂房漏水及维修而严重影响原告正常使用的，原告可据此要求被告减少租金或延长租期或承担代为维修费用。但原告于2019年6月17日向被告发出《退租告知函》时亦未表明其系厂房漏水原因而退租，故厂房漏水不构成原告逾付租金的正当理由，如厂房漏水给原告造成损失的，原告可另行向被告主张赔偿。押金本为履约保证之目的而设立，被告主张将其追加为违约金，符合案涉租赁合同第七条第6点的约定，依据合同对于逾付租金利息的约定，结合原告逾付租金的具体情况，本院酌情认定被告向原告减半退还押金10万元。 关于被告提出要求原告支付其逾期付款利息和房屋及场地占用费的反诉请求。首先就逾期付款利息而言，将押金依约充作违约金已经考虑了逾期付款给被告造成的损失，故对被告要求原告支付逾期付款利息的诉请不予支持；其次就房屋占用费问题，被告主张原告应当向其支付2019年8月15日至2019年9月19日场地占用费10.1088万元，原告虽预计8月15日左右搬离，但其已将租金支付至2019年9月17日，故被告主张该期间房屋占用费没有事实和法律依据；再次就场地占用费问题，因被告厂房客观存在漏水情况，原告占用其场地搭建棚子存放货物尚属于合理使用，且双方并未就此约定费用，故对被告的上述反诉请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南杰轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告湘潭恒亚物流有限公司厂房租赁押金100,000元； 二、驳回原告湘潭恒亚物流有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告湖南杰轩实业有限公司的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,300元，由原告湘潭恒亚物流有限公司负担2,150元，由被告湖南杰轩实业有限公司负担2,150元；反诉案件受理费2,150元，由反诉原告湖南杰轩实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  胡宇澄 人民陪审员  张双艳 人民陪审员  肖 宵 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  陈怡孜 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。