江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6519号原告（反诉被告）：江西五悦酒店投资管理有限公司，住所地：江西省上饶市信州区凤凰大道**2-2，统一社会信用代码：91361100696082672R。法定代表人：姜皓川，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁家星，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪咏文，广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王利军，男，1973年11月30日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：钟鉴幸，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）江西五悦酒店投资管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）王利军（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理。2020年10月30日，被告向本院提出反诉，本院经审查后，决定受理被告的反诉，并与本诉合并审理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：一、被告支付原告2017年11月1日至2020年10月31日期间的租金计人民币839364.95元以及利息67895.78元，(以266253.75元为本金，2017年10月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，2019年8月20日至2020年8月15日按LPR计算利息，共为34540.4元：以279566.438元为本金2018年10月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，2019年8月20日至2020年8月15日按LPR计算利息，共为22988.03元；以293544.759元为本金按LPR计算利息、自2019年10月1日计至2020年8月15日为10367.35元)；合计人民币907260.73元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月19日原告与被告签订《承包经营协议书》，合同约定被告承包原告五悦酒店5号楼温泉水疗中心，承包期限自2014年11月1日至2021年6月30日止，房屋租金每年支付一次，每一年的10月1日为支付时间。合同签订后，被告分别于2014年10月17日、2016年11月30日、2017年11月13日向原告支付了2014年11月1日至2017年10月31日三年间的租金，然而2017年11月1日至2020年10月31日三年间的租金，共计人民币839364.95元，至今尚未支付。此前，原告多次催促被告支付租金，被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，今原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！被告就原告起诉的答辩意见：1、由于原告违反了承包协议的内容，导致我方承包经营利润受损；2、我方已缴纳2018年11月1日之前的所有承包金额，原告方起诉的金额不属实；3、本案系承包合同纠纷关系，不属于房屋租赁合同纠纷，请求按照承包合同的法律性质对本案进行审理。被告的反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人赔偿违约导致反诉人的各项损失，合计30万元（以司法鉴定的结果为准）。二、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月19日，反诉人（乙方）与被反诉人（甲方）签订《承包经营协议书》，约定由反诉人承包经营被反诉人五悦酒店5号楼温泉水疗中心，承包期限自2014年11月1日至2021年6月30日止。另合同第三条第6款“如甲方原因导致乙方不能正常使用场地的，甲方应赔偿乙方当期经济损失”。以及第三条第9款，“甲方不得采用包括但不限于停水、停电、不准使用车辆泊位等方式阻碍乙方经营，否则应该赔偿乙方损失。”根据《承包经营协议书》的约定，甲方至少应该将符合温泉的场地和经营温泉的相应资质交付给反诉人，但是，由于被反诉人对外关系的原因，其温泉改造方案不能通过宜春市明月山温泉风景名胜区规划委员会的认可，其温泉经营资质不能获批，并导致其应交付经营的温泉场地一拖再拖，难以交付，直至从2014年11月1日拖至2015年5月1日，才将有资质可以正常经营的场地交付给反诉人。为此，造成反诉人6个月的经营损失，而且恰好是温泉收入最好的几个月黄金期间。据估算前后的直接和间接损失达到160余万元。2015年5月1日，反诉人刚开始试营业，被反诉人就违反了合同第三条第9款之规定，直接限制了经营场地的温泉用水量，导致客人在温泉场地的体验是水量又冷又小，而且经营的二楼也完全供不上水，在此情形下，客户给我们的市场评价均是极差。未解决被反诉人限制用水的违约行为，反诉人不得不重新花10万余元从水务公司接一根专线的温泉管道到温泉经营场地，同时，花了6万余元建了一个30吨的储水池，才初步解决被反诉人限制水量使用的违约情形。2020年年初又刚好碰上疫情，被反诉人通知反诉人在2020年1月24日停止营业，直至2020年7月20日接到政府的通知可以复工，期间有7个多月的时间是歇业的。依据《承包经营协议书》的第四条第2款“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。”故反诉人也无须支付相应的承包费等费用。综上，由于被反诉人屡次违约，导致反诉人相应的损失，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望依法审理，判如所请。原告对被告反诉的答辩意见：被告陈述原告存在两项违约行为不属实，原告已于2014年10月1日之前将场地交付给被告使用，至于被告陈述2015年才拿到资质，事实上被告在拿到资质之前已经在经营；被告称原告有限制其用水量的问题，经原告确认被告每日供水量为200吨，并不存在限制其用水行为。查明的事实在庭审中，双方当事人举证、质证如下：一、原告江西五悦酒店投资管理有限公司为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）承包经营协议书1份，拟证明：被告租赁原告五悦酒店5号楼温泉、水疗中心的事实，被告应该在每年的10月1日支付接下来一年的租金。（二）银行流水，拟证明：被告只向原告支付了三年的租金734952.35元（2014年10月17日的230000元+2016年11月4日的248745元+2017年11月13日的256207.35元）。对原告的上述举证，被告王利军经质证认为：对证据（一）的三性均无异议，但是原告方违反了合同第三条第6款、第三条第9款，原告存在违约行为，导致了我方损失。对证据（二）中的三笔租金没有异议，同时说明我们已经缴纳了4年的承包金，备注这块是正确的。我们都是按照每年递增的金额全资缴纳的承包金，如被告方没有按约定缴纳承包金，原告在此之前就会提出异议。二、被告王利军为证明其答辩及反诉的事实，提供的证据有：（一）承包协议1份，拟证明：反诉人、被反诉人已对承包事项进行约定，其中的第三条第6款、第三条第9款，被反诉人有违约。（二）停工通知书1份；抄告单1份，拟证明：由于被反诉人的自身原因，延迟到2015年5月1日，才让反诉人接管有经营资质的温泉场地给反诉人，此前其温泉场地被规划局勒令停止营业。（三）相片一组、施工合同预算书1份，拟证明：因被反诉人违反合约规定，限制反诉人温泉用水量，反诉人不得不另接专管和建造储水池。（四）王利军与被反诉人法定代表人的微信聊天记录、录音U盘；2015年度交承包费的转账记录，拟证明：因另接专管和储水池，被反诉人法定代表人同意减免承包款，同意只需支付181500元作为2015年底至2016年的承包款。反诉人通过转账已支付上述款项。（五）被反诉人催款的律师函，拟证明：被反诉人自认已收到2018年10月1日以前的所有承包费用，反诉人仅是拖欠从2018年11月1日至2020年7月21日的承包费545820.19元。（六）证人缪某的证言，拟证明：被反诉人有两项违约，一是因为整改没有取得温泉场地的经营资格，导致延迟交付给反诉人的时间是2015年5月1日，二是限制反诉人的温泉用水量，导致客户投诉，不得不另接专管和建设储水池。同时，可以证明系被反诉人通知2020年1月24日停止营业，直至2020年7月20日才收到通知可以恢复营业的事实。（七）宜春市明月山温泉风景名胜区管理委员会文件，拟证明：文件规定疫情期间房租、承包金可以进行相关的减免。对被告王利军的上述举证，原告江西五悦酒店投资管理有限公司经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。该证据仅能证明双方就租赁事宜签订合同，但并不能证明原告存在违约行为。对证据（二）的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。该证据仅能证明被告在实施《承包经营协议书》第三条第一款的“改造”时，被责令停工。恰恰证明原告已将案涉租赁物交付给被告，原告已完成合同项下的义务。对证据（三）的三性均不予认可，该证据属于被告单方制作的证据，并未加盖任何公章，原告对真实性存疑。另外，即便该证据是真实的，但也无法证明原告存在限制被告用水量的行为，其与待证事实根本毫无关联。对证据（四）的三性予以认可。对证据（五）的三性均无异议，对律师函中租金计算的金额需要与当事人核实。对证据（六）的合法性予以认可，对其真实性及关联性不予认可。该证人为与被告有本案经营合作关系的股东，其属于具有利害关系的关联人，对其证言不应采信。对证据（七）的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。该文件第5条仅指明“对承租非国有资产类经营用房的，引导鼓励业主酌情减免租金”，并未强制性规定原告必须减租，因此减租决定权仍在原告手中。综上，本院对上述证据综合认证如下：一、对原告提供的证据的认证。对证据（一），被告对三性无异议，该证据来源、形式合法，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据（二），被告对三性无异议，而且实际上已经支付了前四年的租金，该证据来源、形式合法，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定本案事实的依据。二、对被告王利军提供的证据的认证关于证据（一），原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该证据来源、形式合法，对该证据的三性予以确认，但该证据并不能单独证明原告存在违约行为。关于证据（二），原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据来源、形式合法，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。但该证据只能证明案涉游泳池的改造并未经过宜春市明月山温泉风景名胜区规划建设局的审批才导致被勒令停止施工，并不能证明是由于原告方的原因。关于证据（三），原告对三性均不予认可。本院认为原告方的质证意见成立，对该证据不予采信。关于证据（四），原告对三性无异议，该证据来源、形式合法，对该证据的三性予以确认。关于证据（五），原告对三性无异议，该证据来源、形式合法，对该证据的三性予以确认。关于证据（六），原告对合法性无异议，对真实性及关联性有异议。根据本院查明的事实，证人缪某系与被告合伙承包了案涉温泉以及水疗中心，与被告存在利害关系，因此，本院将结合该案其他证据进行事实认定。关于证据（七），原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据来源、形式合法，本院对其真实性、合法性予以确认，考虑到疫情期间，被告并未实际经营，根据公平原则，本院将酌情予以减免。综上认证，本院认定本案事实如下：2014年8月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《承包经营协议书》，合同约定：第一条：1、承包范围：宜春市温汤镇五悦酒店温泉、水疗中心；2、承包地点：五悦酒店5号楼温泉水疗中心；3、承包方式：在约定承包期内，甲方将五悦酒店温泉水疗中心承包给乙方经营，承包期内由乙方独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏；4、乙方在承包期内应在甲方法定经营范围内从事经营活动，具体以甲方企业营业执照为准，乙方不再另办相关营业执照、许可证等。第二条、承包经营的期限、费用：1、承包期限：自2014年11月1日至2021年6月30日止，如甲方与业主续签协议，根据续签协议条款作相应的调整，合同自然延续。2、自2014年11月1日起，第一年承包费用为人民币贰拾叁万元整（230000.00元）。以后每年承包费用在前一年的基础上按照5%的幅度进行递增。即第一年租金为贰拾叁万元（230000.00元），第二年的租金为贰拾肆万壹仟伍佰元（241500.00元），第三年的租金为贰拾伍万叁仟伍佰柒拾伍元（253575.00元），以此类推。（以上费用不含税，乙方如需甲方提供发票，所有税费由乙方承担）、3、承包采取每年支付一次，本合同签订时乙方应向甲方一次性支付首年房屋租金人民币贰拾叁万元（230000.00元）及履约保证金人民币壹拾万元（100000.00元），合计人民币叁拾叁万元整（330000.00元），之后，每年的10月1日为双方约定交承包金的时间。……5、前述承包费用等递增至30万元/年后，不再增加。如甲方与业主租金下调，则按下调比例相应调整乙方承包金。第三条、甲、乙双方的权利和义务及违约责任：1、甲方同意乙方按乙方设计进行改造并添置有关设施。改造费用及添置的设施由乙方自行承担；甲方提供给乙方温泉、水疗经营所需证照资源不再另行收取费用，同时甲方应保证乙方经营所需足够的温泉水配额；2、在乙方经营期，如因乙方管理不善造成经营场地使用安全不符合国家法律法规规定，由乙方负责修复；……6、因甲方原因导致乙方无法正常使用经营场地的，甲方应赔偿乙方当期经营损失；……9、甲方不得采用包括但不限于停水、停电、不准使用车辆泊位等方式阻碍乙方经营。否则，应赔偿乙方损失。……四、合同解除：1、经甲、乙双方协商一致的，可以解除本合同；2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）延迟交付经营场地达15天的。（2）交付的经营场地影响乙方安全的。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并没收乙方的履约保证金；乙方所投入的改造费用甲方不作补偿：（1）、不按照合同约定支付承包费达十五日；（2）、未经甲方同意擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（3）未经甲方书面同意把房屋转租包给第三人的；（4）因乙方欠缴相关费用影响到甲方经营的；五、争议解决方法：因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提请合同签订地人民法院解决。六、其他约定：1、本协议应征得业主方同意签字后才生效；2、本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。3、本合同一式四份，双方各执二份，本合同中的附件，是合同的组成部分，与本合同具有同等的法律地位，合同自甲方收到乙方租金后生效。当时原告的法定代表人秦乐民在甲方处签名，原告也加盖了公章，被告则在乙方处签名。合同签订后，2014年9月5日，被告向原告支付了租赁保证金，原告在2014年10月1日前将案涉场地交付给被告。2014年11月5日，被告以原告的名义向相关单位提出要改造酒店的游泳池。因改造并未经过审批，2015年1月12日，明月山温泉风景名胜区规划建设局向原告发出停工通知，要求原告立即停止施工。2015年3月6日，明月山温泉风景名胜区规划建设局同意了游泳馆的改造方案，同年4月底，游泳馆改造完成，同年5月1日，被告开始营业。后因被告未按时交纳2018年11月1日至2020年10月31日的租金，原告在2020年7月21日向被告发出律师函，要求被告付清拖欠的租金，否则将承担相应的法律后果。原告多次向被告催讨后，被告仍未支付，原告为此诉至本院，要求本院支持其诉请，被告则反诉要求原告赔偿因其违约造成的损失。另查明：1、2014年10月17日，被告支付了租金230000元（2014年11月1日至2015年10月31日的租金）；2015年11月19日，被告支付了租金171500元，2015年11月26日，被告支付了租金10000元（181500元系2015年11月1日至2016年10月31日的租金，该部分租金是直接打入原告变更前的法定代表人秦乐民的账户中）；2016年11月6日，被告支付了租金248745元（2016年11月1日至2017年10月31日的租金）；2017年11月13日，支付了租金256207.35元（2017年11月1日至2018年10月31日的租金）。2、2018年3月27日，原告的法定代表人由秦乐民变更为姜皓川。3、2015年11月13日，被告注册了明月山温泉风景名胜区温汤镇五悦养生温泉中心用于经营，经营者为本案证人缪某。4、因疫情的发生，导致被告从2020年1月24日至2020年7月20日未营业经营。判决的理由和结果本院认为：原、被告签订的《承包经营协议书》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。一、关于原告要求被告支付租金以及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年是支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据双方签订的《承包经营协议书》第二条第三款的约定，被告应当在每一年的10月1日交纳承包金。被告未按时交纳2018年11月1日至2020年10月31日的租金，被告对此也予以认可，被告的行为已构成违约，现原告要求被告支付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在代理意见中明确表示，被告尚欠2018年11月1日至2019年10月31日的租金279566.438元和2019年11月1日至2020年10月31日的租金293544.759元，共计573111.2元。被告提出原告同意减免租金，另外原告还应当扣除2014年11月1日至2015年5月1日期间以及疫情期间即2020年1月24日至2020年7月20日的租金。本院认为，如按合同的约定，被告应当交纳230000元（2014年度租金）、241500元（2015年度租金）、253575元（2016年度租金）、266253.75元（2017年度租金）、279566.438元（2018年度租金）、293544.759元（2019年度租金），但被告实际交纳的租金为230000元、181500元（被告本应交纳241500元租金，经与原告当时的法定代表人协商同意交纳181500元）、248745元[241500元×（100%+3%）]、256207.35元[248745元×（100%+3%）]，从上述可以看出，被告从2015年年度开始，租金是按3%的幅度递增的，原告方对被告前几年交纳租金的金额并无异议，且《承包经营协议书》也约定如原告与业主租金下调，则按下调比例相应调整被告的承包金。故本院认定从2015年度开始，被告向原告交纳的租金是按3%的幅度逐年递增的。因此，2018年11月1日至2019年10月31日的租金为263893.57元[256207.35元×（100%+3%）]和2019年11月1日至2020年10月31日的租金为271810.38元[263893.57元×（100%+3%）]，共计535703.95元。关于被告提出疫情期间的租金应当予以减免的问题，因疫情的发生导致被告不能正常经营，考虑到被告经营的场所及性质，根据公平原则，本院对在疫情期间的租金予以减半，根据被告提供的现有证据，本院认定被告疫情期间未经营的时间为6个月，故2019年度的租金应为203857.79元[271810.38元/12个月×(6个月+3个月)]。关于被告提出因改造导致2014年11月1日至2015年5月1日期间未经营，应当扣除该部分租金的问题。被告并未提供证据证明改造是因原告方的原因所导致，故本院对该意见不予采纳。综上，被告应当向原告支付租金467751.36元（263893.57元+203857.79元）。根据《承包经营协议书》的约定，每年10月1日交纳下一年度的租金，被告存在逾期支付的行为，应当向原告支付租金的逾期利息。因双方并未约定逾期利息的计算标准，根据法律规定，2019年8月20日前的逾期利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，2019年8月20日后的逾期利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故逾期利息应为：1、以263893.57元为基数，从2018年10月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；2、以203857.79元为基数，从2019年10月1日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。二、关于被告反诉因原告违约导致其各项损失的问题。被告认为因原告方的原因，导致温泉经营资质不能获批，进而导致应交付经营的温泉场地一再拖延，直至2015年5月1日才将有资质可以正常经营的场地交付，造成6个月的经营损失。另外，原告方直接限制了经营场地的温泉用水量，导致温泉场地的顾客体验差，为此，被告花费10余万元从水务公司接专线到经营场地，还花费6万元建储水池。原告认为，不存在被告说陈述的“延迟交付”和“限制用水量”的违约行为，该主张无事实和法律依据。本院认为，根据查明的事实，原告在2014年10月1日之前已将经营场地交付给被告，被告没有提供“是因为原告的原因导致温泉经营资质未获批，进而导致自身直到2015年5月1日才开业经营”的确凿证据，也未提供对游泳池等经营场地进行改造是由于原告方限制用水量造成的确凿证据。被告反诉原告存在违约行为的证据不足，因此，本院对被告要求对因原告违约造成的损失进行鉴定的申请也不予准许。综上，被告反诉要求原告赔偿因其违约造成的各项损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王利军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）江西五悦酒店投资管理有限公司支付租金467751.36元及利息（其中：263893.57元租金利息，从2018年10月1日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；203857.79元租金利息从2019年10月1日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告（反诉被告）江西五悦酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王利军的反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12873元，反诉费2900元，共计15773元，由原告（反诉被告）江西五悦酒店投资管理有限公司负担6237元，由被告（反诉原告）王利军负担9536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长  曹 昆人民陪审员  晏淑平人民陪审员  王冉平二〇二〇年十二月十八日书 记 员  熊慧颖