浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8574号原告:浙江志勤光学科技有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。法定代表人：柳明，执行董事。委托诉讼代理人：陈斌,浙江杰正律师事务所律师。被告：许京民，男，1968年2月20日出生，朝鲜族，户籍地吉林省蛟河市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：任安伟、何忆禄，义乌市商城法律服务所法律工作者。原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告许京民排除妨害纠纷一案，于2020年5月19日向本院提起诉讼，本院以（2020）浙0782民诉前调1874号登记后移交义乌市诉调衔接人民调解委员会调解未果。本院于2020年6月22日受理后，依法由审判员黄晓青适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌、被告许京民的委托诉讼代理人何忆禄到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，本院于2020年9月18日将本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年12月7日再次公开开庭进行审理，原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌，被告许京民及其委托诉讼代理人何忆禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志勤公司诉称：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告等人以租赁等为由占用且拒不返还，但相关租赁协议已被义乌市人民法院确认无效。其中被告许京民占用××号楼××单元××楼整层、二单元一楼半层房屋，面积398.33平方米的房屋。因此2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外粘贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋。但被告至今未腾空并归还房屋。故起诉请求判令：1、被告立即将其侵占的原告所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××层××单元××楼××层房屋腾空并返还给原告；2、被告按市场价格（每平方米每月18元）支付原告从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金（暂计至2020年5月6日为人民币7169.94元）。被告许京民辩称：关于事实部分：原告起诉被告占用案涉房屋的用词是不妥的，从法律上说占用是毫无理由的，但被告在使用案涉房屋是有租赁协议支持的，只是被告当时法律意识淡薄，没有看出租赁协议中不妥之处，以至于在两次案涉房屋租赁合同的诉讼中在租赁年限和以租代售问题上被一审、二审法院认定为无效。事实上从情理上说，即使案涉房屋租赁长达40年违反了法律规定的最长的出租年限，但法律规定最长的出租年限为20年，因此涉及无效的时间只是涉及超出法律规定最长年限20年以上的部分，不应当全部被确认无效；另租赁合同中关于被法院认定无效的以租代售的内容，也只是代售部分是无效的，因案涉房屋的代售涉及土地房屋的性质，剔除代售部分，出租部分也应当是有效的，代售代不了租赁也是可以的，现在案涉房屋的租赁问题已经由法院的生效法律文书，在某种程度上，被告的权利受到了相关的限制，但被告对生效判决与自身的合法利益相冲突的问题并未放弃申诉的权利。关于原告诉请的第二项租金的计算价格：被告现在也未计算出准确的数字，但被告认为退还租金的数额计算应当按案涉房屋40年与当初被告所交的150万元结合被告实际使用的年限来计算，原告提供的涉案房屋现行的租赁价格不能代表市场价格。原告诉请的租金实际上被告已经支付过一遍，也不应当重复支付，应当从应退的租金里面抵扣。原告为证明其诉讼主张，提供如下证据：1、（2017）浙0782破51-18号民事裁定书复印件一份，不动产登记证书复印件1份（与原件核对无异），证明涉案房屋已归原告所有的事实。2、（2019）浙0782民初10773号民事判决书复印件一份、（2019）浙07民终5543号民事判决书复印件一份，证明被告与房屋原所有人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《房屋租赁协议》已被法院确认无效，被告占有原告房屋无合法依据的事实。3、《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》一份、照片打印件二张，证明房产被被告侵占、且原告已向被告要求搬离并腾空的事实。4、租赁合同两份、发票两份、网上银行电子回单两份，证明目前房租的价格为每平方米每月18元。经质证，被告对证据1、2无异议，本院对上述两组证据的证明力予以确认。被告对证据3中的告知书照片有异议，原告提供的告知书不能证明原告要求被告搬离案涉房屋的主张已到达被告。本院认为，告知书张贴于案涉房屋大门，被告也认可该房屋一直由被告使用，应认定原告已向被告告知腾空房屋相关事项。被告对原告提供的证据4的真实性不知情，对证明目的有异议，认为房屋租赁合同不能证明涉案房屋的市场租价，市场价格只能通过评估机构来确定。本院认为，该组证据系原告志勤公司与案外人签订的租赁合同和往来的票据，其真实性无法确认；即使是真实的，也无法达到原告的证明目的。被告许京民未提供证据。经审理查明，2014年6月8日，被告许京民与案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订《房屋租赁协议书》两份，约定由被告许京民承租当时由浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的位于义乌市××路××号公司院内第五幢一层一单元Ｂ-1户（建筑面积134.6平方米）及第五幢一层一单元Ｂ-2、二单元Ｂ-3房屋（建筑面积共266.22平方米），其中Ｂ-1户房屋租金为3650元／平方米，Ｂ-2、Ｂ-3房屋的租金为3500元／平方米，租期均为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。上述房屋由被告使用至今。后案外人浙江义乌丰臻工艺品有限公司申请破产清算，在此过程中，浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护被告许京民与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的上述《房屋租赁协议》，但保护期限不超过20年。2019年5月30日，浙江省浙商资产管理公司作为浙江义乌丰臻工艺品有限公司的债权人起诉浙江义乌丰臻工艺品有限公司及第三人许京民要求确认上述保护租赁合同的决定书无效，要求确认许京民与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的二份《房屋租赁协议书》无效。本院于2019年8月30日作出（2019）浙0782民初10773号民事判决，确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司与许京民于2014年6月8日签订的二份《房屋租赁协议书》无效；确认浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人许京民的租赁关系，自签订合同之日起，期限不超过20年”的内容无效。许京民对上述判决不服向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理作出（2019）浙07民终5543号民事判决，驳回许京民的上诉请求，维持原判。上述判决已发生法律效力。在浙江义乌丰臻工艺品有限公司破产清算过程中，其所有的义乌市××路××号的房地产由本案原告志勤公司通过拍卖取得，本院于2020年4月7日作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定，确认位于义乌市××路××号××房地产的所有权及相应的其他权利归买受人原告志勤公司所有。2020年4月15日，原告在被告使用的涉案房屋门口张贴告知书，向被告告知原告成为涉案房屋的所有人，并要求被告10日内搬离腾空房屋。另查明，被告目前在使用的义乌市××路××号××号楼××单元××楼整层、二单元一楼半层房屋即两份《房屋租赁协议书》所载明的第五幢一层一单元Ｂ-1户及第五幢一层一单元Ｂ-2、二单元Ｂ-3房屋，总建筑面积为398.33平方米。本院认为，被告许京民与浙江义乌丰臻工艺品有限公司签订的《房屋租赁协议书》已被生效裁判文书确认无效，涉案房屋已由原告合法取得，现原、被告双方未就由被告继续使用涉案房屋达成一致意见的情况下，被告继续占有使用房屋于法无据，故本院对原告要求被告腾退房屋的诉请予以支持。因案涉房屋被许京民侵占，作为案涉房屋所有权人的志勤公司有权要求许京民赔偿，故志勤公司主张许京民支付占用期间的租金损失合理合法，本院应予支持，租金参照类似的案件酌定按每月每平方米13元计付，关于起算时间，原告4月15日告知被告要求其在10日内搬离腾空，故从4月7日起计算使用费不合理，宜从其宽限被告腾空日届满后及2020年4月26日开始计算。综上，原告的合理诉请本院予以支持，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告许京民于本判决生效后十日内腾空义乌市××路××号××号楼××单元××楼整层及二单元一楼半层共计398.33平方米的房屋并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司。二、被告许京民支付原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积398.33平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金。三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告许京民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  黄晓青人民陪审员  楼春梅人民陪审员  张红宇二〇二〇年十二月十一日代书 记员  蒋向星8-7-