江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初8392号原告：江苏恒诺物业管理有限公司，住所地如皋市如城街道桃源路**。法定代表人：顾雪。委托诉讼代理人：樊彦如（特别授权），公司员工。被告：康强，男，1965年1月4日生，汉族，住如皋市。原告江苏恒诺物业管理有限公司（以下简称恒诺物业公司）与被告康强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诺物业公司的委托诉讼代理人樊彦如到庭参加诉讼。被告康强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒诺物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业费36850元，违约金2346元，合计39196元。事实和理由：被告系如皋市申港豪园商住楼4幢11号店铺业主，建筑面积1707.83平方米。原告为申港豪园小区提供物业服务，被告作为小区业主未能足额交纳2017年9月至2021年8月期间的物业费。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告康强未应诉答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，原告恒诺物业公司（乙方）与如皋市申港豪园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一份，合同载明申港豪园业主委员会选聘原告恒诺物业公司对申港豪园提供物业服务事宜，约定：服务期限自2017年9月1日至2019年8月31日；物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月底前履行交纳义务，若不按约定交纳，经催缴后仍不交纳，业主或物业使用人将承担每日万分之五的滞纳金；商业物业费收费标准为1元/平方米，朝北店铺三层物业费收费标准为0.8元/平方米。2019年9月1日，原告恒诺物业公司（乙方）与如皋市申港豪园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同（续签）》一份，约定服务期限自2019年9月1日至2021年8月31日止，物业费用收费标准、交纳时间以及滞纳金的承担等约定与前述合同一致。另查明,案涉如皋市申港豪园商住楼4幢11号店铺为被告康强及案外人王加和、夏正萍、祝龙梅四人共有，房屋用途为商业，建筑面积登记为1707.83平方米，其中，第一层面积登记为453.31平方米、第二层面积登记为429.48平方米、第三层面积登记为412.52平方米、第四层面积登记为412.52平方米。原告当庭述称，案涉房屋系朝北店铺，第一、二层按照商业用房收费标准1元/平方米计收物业费，第三、四层按照朝北店铺收费标准0.8元/平方米计收物业费。被告自2017年9月1日起未能足额缴纳物业费，原告曾以张贴催缴通知等方式向被告催收。第一层西侧四间物业费交至2017年8月，自2017年9月1日起至2021年8月31日止的物业费应为17407元，扣除承租人姚冰于2020年8月支付的2000元，尚欠15407元；第一层东首一间物业费交至2019年6月，欠付自2019年7月1日起至2021年8月31日止的物业费2357元；第二层物业费交至2019年6月，欠付自2019年7月1日起至2021年8月31日止的物业费11166元；第四层物业费交至2019年8月，欠付2019年9月1日起至2021年8月31日止的物业费7920元，以上合计36850元。因第三层物业费已由承租人缴纳至2020年12月31日，故未在本案中主张。审理中，原告明确违约金是以欠缴物业费为基数自逾期之日起按日万分之五计算至2020年10月31日止，具体如下：第一层西侧四间自2017年9月至2018年8月的物业费2352元自2018年9月1日起计算违约金为929元，自2018年9月至2019年8月的物业费4352元自2019年9月1日起计算违约金为924.8元；第一层东首一间自2019年7月至2020年6月的物业费1087.9元自2020年7月1日起计算违约金为65元；第二层自2019年7月至2020年6月的物业费5154元自2020年7月1日起计算违约金为309元；第四层自2019年9月至2020年8月的物业费3960元自2020年9月1日起计算违约金为118.8元，合计2346.6元。以上事实，有到庭当事人的当庭陈述、物业服务合同、备案证明、催缴通知照片、如皋市权属登记信息查询结果等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告所在小区的业主委员会与原告签订的《物业服务合同》、《物业服务合同（续签）》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及该小区内的所有业主均具有法律约束力。原告已按照合同约定提供了物业服务，被告作为案涉如皋市申港豪园商住楼4幢11号店铺的业主之一，应当按照合同约定如期足额缴纳物业费。因被告仅缴纳案涉房屋第一层西侧四间物业费至2017年8月、第一层东首一间物业费至2019年6月、第二层物业费至2019年6月、第四层物业费至2019年8月，故原告依据合同约定要求被告给付尚欠的第一层西侧四间自2017年9月1日起至2021年8月31日止的物业费15407元（453.31平方米÷5间×4间×1元/平方米×48个月-2000元）、第一层东首一间自2019年7月1日起至2021年8月31日止的物业费2357元（453.31平方米÷5间×1间×1元/平方米×26个月）、第二层自2019年7月1日起至2021年8月31日止的物业费11166元（429.48平方米×1元/平方米×26个月）、第四层自2019年9月1日起至2021年8月31日止的物业费7920元（412.52平方米×0.8/平方米×24个月）】，合计36850元，于法有据，应予支持。关于原告主张的违约金，因被告确实未能按照合同约定按期缴纳物业费，且原告已进行过催缴，故原告有权向被告主张违约金。但因原告主张按照合同约定的日万分之五的标准计算过高，故本院根据物业服务合同纠纷的性质等因素，酌情认定2019年8月19日之前依据中国人民银行同期同档贷款基准利率计算、2019年8月20日之后依据同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据原告主张的基数及期限具体计算违约金如下：第一层西侧四间自2017年9月1日起至2018年8月31日止欠缴物业费2352元的违约金（以2352元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年10月30日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第一层西侧四间自2018年9月1日起至2019年8月31日止的欠缴物业费4352元的违约金（以4352元为基数，自2019年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年10月30日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第一层东首一间自2019年7月1日起至2020年6月31日止的欠缴物业费1087.9元的违约金（以1087.9元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月30日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第二层自2019年7月1日起至2020年6月30日止欠缴物业费5154元的违约金（以5154元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第四层自2019年9月1日起至2020年8月31日止欠缴物业费3960元的违约金（以3960元为基数，自2020年9月1日起至2020年10月31日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告无正当理由未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，不利的法律后果由其自行承担。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告康强于本判决生效后立即给付原告江苏恒诺物业管理有限公司物业费36850元。二、被告康强于本判决生效后立即给付原告江苏恒诺物业管理有限公司违约金（以2352元为基数自2018年9月1日起，以4352元为基数自2019年9月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以6704元为基数自2019年8月20日起，以6241.9元为基数自2020年7月1日起，以3960元为基数，自2020年9月1日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年10月31日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费390元，由被告康强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供相应上诉状副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费780元。审判员 李 茜二〇二〇年十二月三十一日书记员 马楠楠