吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3546号 原告:吉林筑石服务集团股份有限公司，住所吉林市昌邑区辽宁路**筑石居易格林印象**楼**网点。 法定代表人:吴悦春，董事长。 委托诉讼代理人：徐宏坤，项目经理。 委托诉讼代理人：邳晓东，法务。 被告:吴跃春，男，1960年6月28日生，汉族，户籍地吉林省吉林市龙潭区，现住广东省广州市南沙区。 委托诉讼代理人：孙艳霞（系被告之妻），女，1960年3月1日生，汉族，户籍地广州市南沙区，现住广东省广州市南沙区。 原告吉林筑石服务集团股份有限公司（下称筑石服务集团公司）与被告吴跃春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务集团公司的委托诉讼代理人徐宏坤、邳晓东、被告吴跃春的委托诉讼代理人孙艳霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑石服务集团公司请求法院：一、依法判令被告支付原告自2011年1月1日至2019年12月31日物业服务费10520.96元;二、依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计3156.29元;以上两项共计13677.25元；三、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由:2010年11月08日吉林市成城屹嘉房地产开发有限责任公司与原告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2010年11月08日被告入住了筑石·居易40栋1-502室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 吴跃春辩称：我家是2019年7月买的筑石居易40号1单元502的期房，2010年6月入住。买房时交各种费用时已交付一年的物业管理费（共计1169元）。入住后就出现阳面书房、客厅、主卧等窗台下面各个窗口漏水，壁纸长霉，我们及时和物业取得联系。维修人员来我家给各个漏水窗台的外侧打了胶，没有做其他的防漏措施，没有解决一点的漏水问题，并且至今漏水现象越来越严重。从入住的第二年开始就走向了长达十年和物业打交道的道路，每年都数次找物业，物业人员来了就先拍照，维修人员来我家就是往窗台外侧打胶，每次找物业都答应给解决，只要找他们就让我交物业费。我也说了，只要房屋给我修好后，我就把物业费补齐。我不是不想交物业费，房子漏成这样，不给解决，就只管收钱，他们就说那样交一半也可以，就是想办法让你交物业费，房子维修往后推。房子入住五年内，筑石物业人员、建筑商大大小小领导都看过，最终都没有给解决。主卧棚顶已经刷过三次大白。我为什么提五年之内，因为物业总说房屋质保期是五年，五年以后房子有质量问题就不管了，让我找建筑商。五年后，房子每年夏天还在渗水，而且越来越严重（有照片），每次找物业人员都是登记拍照，然后就不了了之。2015年开始我去广州居住，每年夏天回吉林居住一段时间，每次回来时进屋都看到主卧床上一片屋顶掉下来的白灰（有照片），我第一时间让物业来现场看。2016年开始，每次回来都主动与物业协商解决漏水的问题，每次物业都派人来看并说现在过质保期了，维修需要启用房屋维修基金了，就是往后推，我为什么十年没交物业费，物业不清楚吗？我与物业已经协商十年了，前五年还糊弄糊弄，过了五年连糊弄都没了，物业的经理换了一茬又一茬，每一届都打过交道。真是物业干啥啥不行，收费第一名。根据业主手册第二章第二条，在物业管理区域内甲方提供的物业管理服务包括：（一）物业共用部位的维修养护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位包括内外承重墙体、楼板层顶）户外墙面。我家主卧书房、厅应该属于维修维护范围之内，我家是5楼，近十年房屋漏水造成损失是不是也应该赔偿。根据业主手册第二章第三条，在物业管理区域内甲方提供物业服务管理内容，你们做到了几点（二）（三）（四）（五）（六）。附一页。1、公共区域乱划停车位，公共区域划停车位收费你们物业通过业主同意了吗？公共区域划停车停私家车存在很大的安全隐患，一但发生火灾，消防车根本进不来小区。2、消防通道乱停车，堆放杂物（7号楼、9号楼）。3、公共区域草坪都被一楼业主损坏并圈上变成他们家的菜园子，很多绿地和树木都被破坏了。一楼业主破坏草坪私自种菜已经不是小范围了，你们监管到位了吗？欠你们收到的物业费是不是应该用在综合管理和公共区域绿化的日常养护上，你们做到了吗？4、小区的监控都已经失去作用了。 本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为筑石·居易小区提供前期物业管理服务，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业服务费用标准中约定，普通住宅为按建筑面积0.8/月/平方米。物业费缴纳时间为按年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前履行缴纳义务。同时还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按标的额日3‰的标准向乙方支付违约金。 吴跃春系该筑石·居易小区40栋楼1单元502室业主，该房屋为普通住宅，建筑面积121.77平方米。吴跃春自2010年1月份入住该房屋，并自2011年1月1日至2019年12月31日期间以其房屋渗水未修好为由拒绝缴纳物业费。虽经催缴，仍未缴纳。 另查，吉林市筑石物业服务有限责任公司于2019年3月22日更名为“吉林筑石物业服务股份有限公司”，2019年10月8日再次更名为“吉林筑石服务集团股份有限公司”。三公司按《前期物业服务合同》的约定接续为筑石·居易小区进行了物业管理服务工作。 认定上述事实的证据有：企业变更情况、《前期物业服务合同》《业主手册》、物业缴费通知、工作照片、满意度调查表；照片、录像。本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，原告与被告均应按照合同约定履行合同义务。 被告抗辩其房屋漏水问题，为房屋自身存在的质量问题，应依购房合同中的约定在质量保证期内向出售该房屋的开发商主张权利，而不属于物业服务企业的管理服务范围。被告抗辩的物业消防通道不畅、草坪破坏、监控失灵等问题，原告应当依服务合同约定，尽快提升和改进服务质量。但鉴于被告长年未交物业费，也是导致物业服务质量不同程度下降的因素之一，故这些抗辩事由不能构成其不交纳物业费的正当理由。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，其约束力及于小区众多业主，与小区众多业主享受物业服务的利益息息相关。物业管理服务需要资金保障，有的业主长期拒绝缴纳物业费，势必会导致物业服务企业对小区进行管理和服务的质量不同程度下降，进而损害其他已经按时足额缴纳物业费的业主充分享受物业管理服务的合法权益。同时，原告作为物业管理服务企业，在今后的管理服务工作中，应当针对被告提出的问题，认真倾听业主们的意见和建议，做到有则改之，无则加勉，努力提升物业服务质量和水准。 依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告长期拖欠物业费，已构成违约，原告要求继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。按物业服务合同约定，住，住宅物业服务费为0元/月/平方米，那么，被告应缴纳2011年1月1日至2019年12月31日期间9年物业服务费为10520.93元（121.77平方米×0.8元/月/平方米×12月×9）。关于违约金，原告庭审中明确按总欠费额的30%计算，结合本案，可酌情调整为按欠费额20%计收，即2104.19元（10520.93元×20%），且符合法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、吴跃春于本判决生效之日立即给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费10520.93元及违约金2104.19元，合计12625.12元； 二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，由吴跃春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年十二月十八日 书记员  丛 琳