四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16159号 上诉人（原审原告）：张隽，女，1975年9月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：汪海亮，男，张隽之夫。 上诉人（原审被告）：成都泰合华信投资有限公司，住所地：成都市锦江区二环路东四段**。 法定代表人：王仁果，总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，公司员工。 上诉人张隽因与上诉人成都泰合华信投资有限公司（以下简称泰合华信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任进行审理。本案现已审理终结。 张隽上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判泰合华信公司违约办理产权证时间从2018年11月1日起暂计算至2020年8月31日计669天的违约金计88429.09元，实际违约金额计算至泰合华信公司向张隽实际办理完毕房屋所有权证为止；2.撤销原判决第二项，改判为泰合华信公司按合同约定以购房款660905元为基数按日支付万分之二的违约金；3.一、二审诉讼费由泰合华信公司承担。事实及理由：张隽已依照合同约定履行了支付全部房款义务，泰合华信公司至今仍未按照合同约定办理案涉房屋所有权证书，应按照合同约定的交房日之次日起即从2018年11月1日起计算向张隽支付违约金，而非实际交房日次日起计算。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，泰合华信公司的真实意愿是按照合同约定的“按日万分之二支付违约金”承担违约责任，没有理由减轻或免除。张隽作为守约方按照案涉合同约定主张权益，一、二审诉讼费应当全部由泰合华信公司承担。 泰合华信公司辩称，一审认定的交房时间符合事实，计算违约金的标准认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张隽的全部上诉请求，支持泰合华信公司的上诉请求。 泰合华信公司上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判为从2019年12月30日起支付至2020年4月15日止共计104天，合计6864元；2.二审案件受理费由张隽承担。事实及理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，应将2018年12月29日泰合华信公司取得《房屋面积实测报告》当日认定为交房日期。故一审认定泰合华信公司承担支付张隽逾期办证天数错误。 张隽辩称，合同约定的交房时间是2017年10月31日，从商品房交付之日起365日内取得产权证书，双方并未约定以实测报告作为交房时间。 张隽向一审法院提出的诉讼请求：判令泰合华信公司支付自2018年11月1日起至2020年4月15日止的逾期办理房屋所有权证书的违约金，诉讼费用由泰合华信公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月14日，张隽与泰合华信公司签订《商品房买卖合同》，约定张隽购买泰合·国际财富中心房屋，总价款660905元。第十条“交付条件”约定：1.出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十四条“交接手续”约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十九条“产权登记”约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，张隽向泰合华信公司支付购房款共计660905元，但泰合华信公司未能按约定在2017年10月31日前交付房屋，张隽于2018年12月15日接收案涉房屋并使用至今。2018年12月22日，张隽从泰合华信公司领取案涉房屋的赔偿金抵扣券，金额为35688.87元。一审法院另查明，案涉房屋于2018年4月21日经竣工验收合格。2018年11月10日，泰合华信公司发出《关于取得规划验收的公告》，载明：我司自2018年4月27日起与已经入住业主签订了《协议书》，并依据《协议书》约定免除了已入住业主的物业管理费……一审法院还查明，案涉房屋所在地块[成国用（2013）第313号]权利人为泰合华信公司，目前处于被广安市公安局广安区分局查封登记状态。 一审法院认为，张隽与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，张隽履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋和在约定的时间内为张隽办理房屋所有权证书。关于违约金。依照合同约定，泰合华信公司应当在房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋所有权证书，泰合华信公司于2018年12月15日向张隽交付案涉房屋，故泰合华信公司为买受人办理房屋所有权证书的最后期限为2019年12月15日，泰合华信公司至今未办理房屋所有权证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。依照约定，逾期办证的，泰合华信公司自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，张隽主张自2018年11月1日起支付逾期办理房屋产权证书的违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。泰合华信公司提出违约金支付标准过高，请求法院酌情降低违约金赔付标准，一审法院认为，违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，一审法院综合泰合华信公司的违约情况、张隽的实际损失以及同一小区同一违约行为泰合华信公司所承担的违约责任，酌情认定泰合华信公司自2019年12月16日起至张隽实际主张的2020年4月15日期间，按日支付已付房款万分之一的违约金，对于张隽多主张的部分，一审法院不予支持。关于是否存在延期办证的免责事由。泰合华信公司提出因2020年春节假期和疫情影响，暂时无法办证，故办证期限应顺延至2020年4月。一审法院认为，泰合华信公司办证的最后期限为2019年12月15日，2020年春节假期和疫情发生均在其应办证期限后，不能作为泰合华信公司迟延办证的依据，故一审法院对泰合华信公司提出的因2020年春节假期和疫情影响等因素应当顺延逾期办证时间至2020年4月的理由不予采纳。关于是否已就逾期办证违约赔偿问题达成一致意见。一审法院认为，泰合华信公司未提交证据证明双方就逾期办证赔偿问题达成书面协议，张隽亦称该违约金抵扣券是用于抵扣泰合华信公司逾期交房行为的违约金，加之张隽领取违约金抵扣券时，约定的办证期限尚未届满，此时泰合华信公司仅存在逾期交房的违约行为，尚不存在逾期办证的违约行为，故泰合华信公司称已就逾期办证违约赔偿达成一致的辩解意见，没有事实根据，一审法院不予采纳。综上所述，泰合华信公司的逾期办证行为已构成违约，违约金应以已付的总房价660905元为基数，按每日万分之一的标准支付，逾期天数为自2019年12月16日起计算至2020年4月15日止，共计122天。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、泰合华信公司于判决发生法律效力之日起十日内向张隽支付逾期办证违约金8062.98元；二、驳回张隽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，减半收取777元，由张隽负担597元，由泰合华信公司负担180元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，张隽与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.泰合华信公司逾期办证的起算时间；2.逾期办证违约金的计算标准。本院评述如下： 关于逾期办证的起算时间。张隽与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同》约定泰合华信公司应当在2017年10月31日前交付房屋，并于房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书。泰合华信公司于2018年12月15日向张隽交付案涉房屋，根据合同约定泰合华信公司应于案涉房屋交付之日起的365日，即2019年12月15日前为张隽办理案涉房屋的产权证书。对于张隽主张2017年11月1日作为逾期办证违约行为的起算时间点，本院认为，双方在合同中约定办证期限的起算时间为商品房交付之日起，该交付之日为房屋事实上的交付日期，张隽于2018年12月15日收房，张隽主张2017年11月1日作为逾期办证违约行为的起算时间点与事实不符，理由不成立。泰合华信公司主张实际交房日期应当从取得房屋实测报告之日的意见与双方合同约定不符，理由不成立。 关于违约金的计算标准。本院认为，泰合华信公司逾期为张隽办理案涉房屋的权属证书构成违约，虽双方在合同中对违约金的标准进行了约定，但泰合华信公司提出违约金支付标准过高，请求法院酌情降低违约金赔付标准，一审法院基于违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，结合逾期交房的实际情况，酌情确定泰合华信公司按日支付已付房款万分之一的违约金并不违反法律法规的规定，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1604元，由张隽负担1554元，成都泰合华信投资有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十二月八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅