云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2081号上诉人（原审原告）：张敏，女，1983年12月16日生，云南省大理州南涧县人，住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：李家标，云南领正律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普洱市荣盛物业管理有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人：陈赛玉，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗咏梅。代理权限为特别授权代理。上诉人张敏因与被上诉人普洱市荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月19日组织法庭调查，上诉人张敏的委托诉讼代理人李家标，被上诉人荣盛物业的委托诉讼代理人罗咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判荣盛物业返还租金259384.5元，并承担该款10%的违约金及自2017年6月30日至付清之日的资金占用利息；2、改判荣盛物业赔偿装修损失133968.94元；3、一、二审案件受理费由荣盛物业承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。张敏已被军分区强行从租赁房屋内迁出，荣盛物业违反《房屋租赁合同》约定，应承担违约责任，一审未客观认定该事实，仅判决返还部分租金错误，至2016年7月25日军分区下发通知后，张敏就无法继续正常经营使用租赁房屋，荣盛物业也未再向军分区交纳房屋使用费用，故张敏实际租赁使用期间的租金应计算至2016年7月25日，而不是2018年8月12日强行搬离时。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据合同法司法解释（二）第26条关于情势变更的条款错误，涉案租赁合同无法继续履行的事实是军队停止对外有偿服务，不存在情势变更。荣盛物业在与张敏签订合同时，应当预见其与军队合作开发的商铺，很有可能因军队的原因造成提前解除。涉案合同继续履行不会对双方当事人显失公平。一审判决适用情势变更条款，对张敏损失不作任何赔偿，不符合事实和法律依据。荣盛物业答辩称：一审判决适用法律正确，判决荣盛物业无需支付违约金和赔偿损失正确，请求驳回张敏的上诉请求。但一审判决荣盛物业向张敏返还租金不当，请求二审改判荣盛物业无需返还租金。事实及理由：双方的租赁合同无法继续履行的原因是军分区依据停止有偿服务的政策规定收回房屋产权导致，是荣盛物业对外出租时无法预见的情形，合同当事人双方在履行过程中均未违约，一审适用情势变更的规定正确，荣盛物业因此无需承担任何违约责任。房屋装修损失是张敏自己行为导致，军分区在强拆前已下发通知收回房屋，张敏不顾通知，延期经营一年之久才导致房屋被强行收回，张敏存在过错，故装修损失应由其自行承担。张敏向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张敏与荣盛物业签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令荣盛物业返还张敏剩余房屋租金259348.50元，并支付违约金即剩余租金的10%及2017年6月30日起至清偿之日止的资金占用期间利息；3.依法判令荣盛物业赔偿张敏装修款损失133968.94元；4.本案全部诉讼费用由荣盛物业承担。一审法院认定事实：荣盛物业对涉案房屋〔即位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢房屋〕享有使用权。2013年9月14日，张敏与荣盛物业签订《房屋租赁合同》，约定张敏承租荣盛物业位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋，面积80平方米，租赁期限为20年，即自2013年9月15日起至2033年9月14日止。租金支付方式为：被告按4000元每平方米收取原告租金，面积为80平方米，租期20年，合计租金320000元，张敏于2013年9月15日前一次性支付租金320000元。违约责任：本合同有效期内，若荣盛物业在本合同无约定之情形下终止合同，退还张敏尚未使用房屋时间的所剩租金，并按本合同张敏所剩租金的10%支付张敏违约金。免责条件：因不可抗力事件，包括但不限于地震、暴风雨、火灾、战争动乱或其他自然灾害，造成房屋损毁，使双方无法履行本合同条款，任何一方均可提前解除合同，双方互不承担责任。合同签订后，张敏按约向荣盛物业交纳租金320000元，荣盛物业交付了租赁房屋，张敏对租赁房屋进行装修。2016年7月25日，普洱军分区全面贯彻落实xxx“下决心全面停止军队有偿服务”指示和中央军委部署，作出了《普洱军分区全面停止有偿服务活动通告》，内容为：“一、严禁军分区机构及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目。二、2016年6月30日以前收回的租赁项目，全部封存、不再出租。三、普洱军分区各级未满租赁的项目务于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各承租户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任、法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。”通告下达后，张敏仍继续使用涉案租赁房屋，直至2018年8月12日，被普洱军分区强行搬出。本案诉讼过程中，张敏提出司法鉴定申请，要求对位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋的装修造价进行鉴定。一审法院依法委托云南华云工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，云南华云工程造价咨询有限公司作出［2019］鉴字第7号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：位于普洱军分区交汇处（孔明像）普洱国培商务中心2幢2层213号房屋的装修评估价值为133968.94元。张敏支付鉴定费用5000元。一审法院认为，双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》内容合法，系双方当事人的真实意思表示，双方之间形成租赁合同关系。本案中，因双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，张敏要求解除合同，荣盛物业同意解除，应视为当事人协商一致解除合同的情形，故对张敏要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审予以支持。现双方签订的《房屋租赁合同》已协商解除，合同尚未履行的部分应终止履行。因张敏于2018年8月12日才被军分区强行搬出房屋，故张敏使用租赁房屋的租金应支付至2018年8月12日。根据双方合同约定，20年租金为320000元，即每年租金16000元，每月租金1333.33元，张敏自2013年9月15日开始租赁，至其2018年8月12日搬离时，实际使用租赁房屋的时间为59个月，应支付租金为78666.67元。因张敏租赁涉案房屋时已按约一次性交纳了房屋租金320000元，荣盛物业应向张敏返还多付的租金241333.33元。故张敏要求返还剩余房屋租金259348.50元的诉讼请求，一审支持返还租金241333.33元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。该《通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，因《通知》下发于2016年，签订《房屋租赁合同》时，双方均无法提前预见，系双方在履行合同过程中出现的情势变更情形。合同不能继续履行的根本原因不能归责于荣盛物业，荣盛物业不构成违约，故张敏要求荣盛物业按剩余租金的10%支付违约金，支付自2017年6月30日起至清偿之日止的资金占用利息，及要求荣盛物业赔偿装修损失133968.94元的诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除原告张敏与被告普洱市荣盛物业管理有限公司于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告普洱市荣盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张敏房屋租金241333.33元；三、驳回原告张敏的其它诉讼请求。案件受理费7200元，由原告张敏承担2782元，被告普洱市荣盛物业管理有限公司承担4418元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，对一审查明的事实予以确认，并补充认定如下事实：双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》约定“第十二条免责条件（二）市政建设或国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，甲乙双方按实际使用情况按月计算，所剩余部分租金甲方退还乙方。”综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、一审判决荣盛物业返还张敏剩余房屋租金241333.33元是否正确；2、荣盛物业是否应承担违约赔偿责任，即按剩余租金的10%支付违约金及资金占用利息，并赔偿张敏房屋装修损失133968.94元。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。因涉案房屋被所有人普洱军分区根据国家政策收回，导致合同不能继续履行。诉讼过程中，经双方一致同意解除，合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于租金计算问题，双方在《房屋租赁合同》第十二条免责条件第（二）项约定“市政建设或国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，甲乙双方按实际使用情况按月计算，所剩余部分租金甲方退还乙方。”本案中，张敏与荣盛物业签订合同后一次性支付了20年租金320000元，现合同已解除，双方应按实际使用情况结算租金，荣盛物业对已收取的尚未履行部分租金不享有获得收益的权利，应予退还。一审以房屋交付时间2013年9月15日至腾房搬离时间2018年8月12日为期间计算实际产生的租金，判决荣盛物业返还剩余租金241333.33元并无不当。对张敏上诉认为租金应计算至2016年7月25日普洱军分区下发收回通知之日的主张，本院认为，因张敏在普洱军分区下发收回通知之后并未实际腾房搬离，仍将其经营设备、物品等存放在涉案房屋内，直至2018年8月12日才被搬出，在此期间张敏实际对涉案房屋进行占有使用，理应支付相应租金。故对张敏主张返还剩余租金259348.50元的上诉请求，本院不予支持。对荣盛物业主张其不应向张敏返还剩余租金的答辩意见，因荣盛物业未提出上诉，本院不予采纳。关于荣盛物业是否应承担违约赔偿责任的问题。本院认为，涉案房屋被普洱军分区根据国家涉军停偿政策收回是荣盛物业和张敏在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，合同不能履行的根本原因不能归责于荣盛物业，荣盛物业在订立和履行合同过程中不构成违约，故不承担任何违约赔偿责任。对张敏主张荣盛物业赔偿剩余租金10%的违约金、资金占用期间利息及房屋装修损失的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人张敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由张敏负担。本判决为终审判决。审判长 尹 波审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年十二月八日法官助理周蜀为书记员李专政