新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初2884号 原告：克拉玛依汇嘉文化投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市昆仑路**。法定代表人：朱翔，执行董事兼总经理；委托诉讼代理人：张云香，女，该公司员工。委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告：吴安新，男，1967年3月19日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司（以下简称汇嘉公司）与被告吴安新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日、2020年11月29日公开开庭进行了审理。原告汇嘉公司之委托诉讼代理人张云香、时晓萍，被告吴安新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇嘉公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付租金21704.34元；2．被告支付物业费10031.70元；3．被告支付暖气费4979.67元；4．被告支付违约金38326.37元；以上费用合计75042.08元。事实和理由：2017年4月30日，原告与被告签订《租赁合同书》，双方约定原告将位于克拉玛依市克拉玛依区幸福路XX号幸福路丁A5-3-X/X/X/2X/3X/3X号商铺建筑面积为250.05平方米的商铺租赁给被告使用，租期3年，从2017年4月30日起至2020年4月29日止。2019年4月30日至2020年4月29日每日租金为1.4元/平方米/天，物业费为2.96元/平方米/月；供暖费以克拉玛依市供热公司收费标准为准，乙方需在供暖期开始前一个月主动向甲方或甲方委托的物业公司缴纳。租赁合同到期后，双方未续签合同。原告于2020年5月11日、2020年5月18日、2020年5月25日向被告发送工作联系单要求被告至原告处办理退租并搬离该商铺，被告迟延至2020年6月30日才退还房屋。原告认为，被告应当承担2019年4月30日至2019年6月30日期间的租金21704.34元。同时，原告欠付2019年物业费2013.89元、2020年1月1日至2019年6月30日物业费8017.80元合计10031.70元，欠付2019年10月15日至2020年4月15日暖气费4979.67元，由原告代为缴纳，被告应当返还给原告。另外，按照合同约定，被告迟延支付应付费用，应当每天支付0.5%的违约金，违约金的计算方法及金额为：租金违约金以21704.34元为基数，从2020年4月30日至2020年6月30日金额6728.35元；物业费违约金以10031.70元为基数，从2019年1月1日至2020年6月30日金额27436.70元；暖气费违约金以4979.67元为基数，从2020年3月15日至2020年6月30日金额3909.04元；违约金合计38326.37元。综上，原告认为被告的行为严重影响了原告的运营管理，为维护出租方的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告吴安新辩称，1．被告已向原告足额支付了租赁期内的全部租金，原告认为被告拖欠租金不属实。2．因为今年的疫情原因，网吧作为人员密集场所，因疫情监管需要，被告的店铺2020年1月22日至2020年5月12日处于停业封闭状态，并没有享受到物业公司的任何服务，并无恶意迟延退还房屋。无法办理搬离和退租手续。并且被告2019年12月就告知原告明年租不了。被告2020年6月20日左右搬离房屋，2020年6月29日、6月30日给原告交还钥匙。3．被告的物业费交到了2019年11月，被告愿意承担合同租赁期限内合理的物业费，但物业费应当由物业公司收取，原告无权主张，并且原告主张的时间和商铺面积不对，收费时间应按合同到期2020年4月29日，而不是2020年6月30日，被告的网吧实际使用面积是337.45平方米，其中原告面积是250.05平方米，其他业主是87.40平方米，原告主张的物业费10031.70元是按照337.45平方米计算的。4.2019年11月4日才开始供暖，2020年1月因为疫情停业，被告未交纳暖气费。5．原告收取押金22817元未返还，即便原告要代收相关的物业费、暖气费，押金数额也可以抵偿，且还应将余额返还给被告。本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方所有的幸福路丁1号A5-3-X号、A5-3-X号、A5-3-X号、A5-3-2X号、A5-3-3X号、A5-3-3X号6间商铺，建筑面积合计250.05平方米；租期3年从2017年4月30日起至2020年4月29日止；租金按建筑面积计算，第1年2017年4月30日至2018年4月29日租金1元/平方米/天、91268元/年，2017年4月30日支付，第2年2018年4月30日至2019年4月29日租金1.2元/平方米/天、109522元/年，2018年3月30日支付，第3年2019年4月30日至2020年4月29日租金1.4元/平方米/天、127776元/年，2019年3月30日支付；2017年4月30日至2017年10月29日为装修期，租金减免45634元；乙方向甲方支付押金22817元，租赁期满，如乙方无违约和赔偿，甲方全额返还；乙方同意甲方委托的物业公司负责商铺的物业管理，乙方按时支付物业费、暖气费，逾期支付每天加付欠付总额0.5%的滞纳金；乙方迟延支付租金、管理费及其他费用，每天按欠费0.5%支付违约金，连续1个月未足额支付，甲方有权解除合同，不退还租赁保证金；租赁期满前6个月，乙方书面告知甲方是否续租并由双方协商续租事宜，乙方如不续租须与甲方协商退房时装修是否保留，如甲方要求恢复原状，乙方必须恢复原状，如甲方要求保留部分或全部装修，乙方必须保留装修状态，乙方如未按上述要求退房，甲方不退还保证金；一方如因不可抗力不能履行或不能完全履行合同，应书面通知另一方并提交相关证明文件，由双方协商解决，否则应承担违约责任。被告租赁上述商铺的同时，租赁了案外人所有的幸福路丁1号A5-3-10号、A5-3-28号商铺，共租赁8间商铺用于经营克拉玛依市飞龙网咖（以下简称飞龙网咖）。2017年3月31日，被告向原告支付押金22817元。被告付清2017年4月30日至2020年4月29日期间的租金。被告付清了A5-3-0X/0X/0X/1X/2X/2X/3X/3X号商铺的2017年和2018年物业费、暖气费。被告支付了A5-3-0X/0X/0X/1X/2X/2X/3X/3X号商铺2019年1月1日至2019年11月14日的物业费，2019年11月15日以后的物业费未支付。被告未支付2019年至2020年度供暖期的暖气费。2020年1月下旬，克拉玛依市开始实施新型冠状病毒肺炎疫情防控措施。飞龙网咖按照克拉玛依区文化体育广播电视和旅游局新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作要求暂停营业。2020年4月30日租赁合同期满之前，被告要求减免租金或期满后延期2个月，原告要求续签合同，双方未形成一致意见。被告先后于2020年4月30日、2020年5月18日通知原告退房。2020年6月下旬，被告搬离商铺，于2020年6月30日向原告交还钥匙。双方因新型冠状病毒肺炎疫情防控期间案涉商铺的费用承担问题发生争议，协商无果，原告诉至本院。另查，克拉玛依区文化体育广播电视和旅游局于2020年11月19日出具的《关于克拉玛依区飞龙网咖疫情期间暂停营业的情况说明》载明：“按照新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作要求，克拉玛依区飞龙网咖（克拉玛依市克拉玛依区幸福路丁一号幸福路丁A5-5-0X/0X/0X/2X/3X/3X号商铺）于今年1月22日至5月11日，7月1日至9月30日期间暂停营业，并按要求张贴停业通知。”另查，2020年11月17日，原告向克拉玛依市热力有限责任公司支付2019年至2020年度供暖期的暖气费270006.74元，其中案涉6间商铺暖气费4979.67元。另查，2019年1月1日，原告与新疆得实物业管理有限公司（以下简称得实物业公司）签订《物业服务合同》，期限从2019年1月1日至2021年12月31日，单价3.96元/平方米。得实物业公司于2020年9月14日出具《证明书》，载明：“汇嘉公司已将以下物业费交于得实物业公司，汇嘉滨河广场明细如下：A5-3-0X/0X/0X/1X/2X/2X/3X/3X，飞龙网咖2019年欠物业费2013.89元，2020年1月1日至2020年6月30日欠物业费8017.81元。共欠费10031.70元。”得实物业公司2020年11月19日《收款收据》载明：“A5-3-0X/0X/0X/1X/2X/2X/3X/3X飞龙网咖，2019年物业费2019年11月15日至12月31日2013.89元；2020年物业费2020年1月1日至6月30日8017.80元，合计10031.70元”。另查，原告将案涉商铺交付给被告时为毛坯房，被告进行了装修。被告将房屋钥匙交还给原告后，原告保留了案涉商铺的装修状态，交付给了新的承租人。另查，2020年9月17日，飞龙网咖注销。上述事实，有经当庭出示并质证的《不动产证》《商铺租赁合同》《物业服务合同》《供热合同》《钥匙交还说明》《关于克拉玛依区飞龙网咖疫情期间暂停营业的情况说明》《收据》及原、被告陈述等证据在案予以证实。本院认为，原告与被告之间为合法有效的租赁合同关系，双方争议焦点为疫情期间费用承担问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新型冠状病毒肺炎疫情系不可抗力，案涉房屋系商铺，被告租赁的目的是经营网吧，网吧属于人员聚集型行业，按疫情防控措施要求，飞龙网咖于2020年1月22日至2020年5月11日期间关门停业，由此产生的费用承担问题，应结合疫情及疫情防控具体情况对案涉合同履行的影响程度等因素进行分析评判。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”案涉合同正常履行情况下的租期届满时间为2020年4月29日，但因为疫情这一不可抗力因素，被告经营的飞龙网咖自2020年1月22日起开始关停，至2020年4月29日仍处于关停状态，此系双方当事人在订立合同时无法预料的情况，如果仍然按正常情况确定合同的租期和租金，对承租人显失公平，因此不能以正常情况下约定的2020年4月29日作为租期届满时间，租金亦不能按正常情况下的合同金额计算，应当相应的延长租期、减免租金。同时，被告配合疫情防控工作关门停业有利于公共利益，这既是承租人的义务，也是出租人的责任，原、被告应当各自承担与其经济能力、经济条件相应的社会责任，分担因为疫情及防疫措施导致的经济损失。考虑到原告具有较强的经济能力且疫情期间尚有其他业务可以获取经营收入，被告在网吧关停期间没有营业收入，且在客观上已经单独承担了应当由双方分担的2020年1月22日至2020年4月29日期间的租金损失，2020年5月11日以后网吧虽然解封，但截止至被告退还商铺之日2020年6月30日，前期疫情及疫情防控措施对网吧经营状况的不利影响短期内尚未消除。基于以上分析评判意见，本院认为，2020年4月30日至2020年6月30日期间的租金应当免除。原告认为其通过工作联系单向被告发出解除通知，据此要求被告承担2020年4月30日至2020年6月30日期间占用案涉商铺的租金，原告的意见是基于合同正常履行情况下的主张，不符合本案的实际情况，本院不予采纳。原告要求被告支付该期间租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告代付的物业费，2019年11月15日至12月31日的物业费2013.89元，由被告全额承担；2020年1月1日至2020年1月21日的物业费925.13元（8017.80元÷182天×21天），由被告全额承担；2020年1月22日至2020年5月11日期间的物业费，原告承担3422.98元（8017.80元÷182天×111天×70%），被告承担1466.99元（8017.80元÷182天×111天×30%）；2020年5月12日至2020年6月30日期间的物业费，由原告承担660.81元（8017.80元÷182天×50天×30%），由被告承担1541.88元（8017.80元÷182天×50天×70%）；被告向原告返还代付的幸福路丁1号A5-3-0X/0X/0X/1X/2X/2X/3X/3X号商铺物业费合计5947.89元。被告认为应当按案涉6间商铺的物业费向原告支付，但原被告提供规定交费收据均载明双方交纳物业费均是飞龙网咖使用的8间商铺，故本院对被告该项意见不予采纳。关于原告代付的2019年至2020年度暖气费。2020年1月22日之前的暖气费2679.28元（4979.67元÷184天×99天），由被告全额承担。2020年1月22日至2020年4月15日期间的暖气费，原告承担1610.27元（4979.67元÷184天×85天×70%），被告承担690.12元（4979.67元÷184天×85天×30%）。被告向原告返还代付的案涉6间商铺的暖气费合计3369.40元。关于原告主张的违约金。2017年4月30日至2020年4月29日期间的租金，被告已经依约付清，2020年4月30日至2020年6月30日应当顺延租期免除租金，被告没有拖欠或拒交租金的主观故意，故本院对原告要求被告支付2020年4月30日至2020年6月30日期间租金的违约金的诉讼请求不予支持。同时，原告并非物业费、暖气费的合同相对人，且原告代付时间分别为2020年11月19日、2020年11月17日，故原告要求被告支付该两项费用的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告已经支付的押金22817元，合同约定的押金全额返还条件是“乙方无违约和赔偿”，如前所述，被告不存在违约行为，原告认为押金不应当退还的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。已付押金应当扣减物业费5947.89元、暖气费3369.40元，余额13499.71元由原告返还给被告。被告对此虽未提出反诉请求，但是作为抗辩意见提出，本院从减轻当事人诉累、便利诉讼、便利审判的角度，同时避免单向支付产生不公平的结果，将押金问题在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴安新向原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付5947.89元、暖气费3369.40元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司向被告吴安新返还押金22817元；三、驳回原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司的其他诉讼请求。以上金额折抵后，原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司向被告吴安新返还押金13499.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.03元，由原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司承担587.03元，被告吴安新负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   雷晓霁   二 Ο 二 Ο 年 十 二 月 十 日 书  记  员   刘 娟