福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3357号 上诉人（原审被告）：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该司总经理。 委托诉讼代理人：朱国森、王志君，福建锋芒律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）:林瑞芳，男，1974年2月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）:陈英，女，1976年2月9日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李植、陈希，福建大涵律师事务所执业律师。 上诉人莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人林瑞芳、陈英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2020）闽0303民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林瑞芳、陈英的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林瑞芳、陈英承担。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法权益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对此一审法院也予以确认。不管是《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”抑或《补充协议》中约定“出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整”，均是双方在协商一致、平等自愿的基础上达成的条款。但后续一审法院又认定不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。一审法院认定前后自相矛盾，显属错误。2.《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，而本案中信达公司并未获得林瑞芳、陈英的书面委托，信达公司收取办证费用及契税仅是为了届时协助林瑞芳、陈英办理房屋权属证书，一审法院判决由信达公司为林瑞芳、陈英办理该商品房的不动产权证书的转移登记手续是错误的。3.信达公司开发的望江花园楼盘，信达公司在拍得该地块时，地块实，地块实际面积不够盘项目用地红线范围内部分搭盖建筑没有拆除、业主违章搭建结构板、楼盘设计等种种原因，造成总平指标与总平布局不对应、小区绿化、道路宽度不足等，最终导致无法办理案涉商品房所有权初始登记及移转登记。上述客观情况并非是信达公司的原因造成的，且要整改还需要政府等部门处理，该事实在《中共莆田市涵江区委专题会议纪要》（［2019］24号）有明确记载。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求贵院撤销一审判决，改判支持信达公司的上诉请求。 林瑞芳、陈英答辩称：一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期办证违约金总额不超过3000元的约定，该约定显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款。一审酌情调整自逾期之日起该违约金按已付款日万分之一计算，是合理合法的，符合本市司法实践。二、信达公司于涉案商品房交房当日向林瑞芳、陈英收取了办证费用及契税，其行为应视为信达公司接受林瑞芳、陈英的委托代为办理房屋权属证书，信达公司依法负有代为办理房屋权属证书的义务。信达公司主张收取办证费用及契税仅是届时协助林瑞芳、陈英办理房屋权属证书，没有事实依据，不能成立。三、信达公司主张未能办理涉案商品房所有权初始预登记及将该商品房转移登记至林瑞芳、陈英名下是多方面的原因，均缺乏事实依据。信达公司一审提供的[2019]24号《中共莆田市涵江区委专题会议纪要》的真实性无法确认，即使是真实的，不仅无法证明信达公司的主张，反而可以证明是由于信达公司自身的原因导致至今未能办理商品房所有权初始预登记。综上所述，信达公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。 林瑞芳、陈英向一审法院起诉请求判令：1.信达公司为林瑞芳、陈英办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，为林瑞芳、陈英办理该商品房的《不动产权证书》转移登记手续并将该产权证书交付给林瑞芳、陈英；2.信达公司向林瑞芳、陈英支付自2014年7月28日起至商品房权属登记在林瑞芳、陈英名下之日止的按已付购房款1143109元为基数按日0.01%计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实如下：2013年7月8日，林瑞芳、陈英与信达公司签订编号为Ｈ201301321《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“林瑞芳、陈英向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积190.9㎡，套内面积151.85㎡，总价款为1143109元；该第十四条约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六《合同补充协议》第五条第2点约定，办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；该条第4点约定，出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，……；该条第5点约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元整。”合同签订后，林瑞芳、陈英依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款1143109元。信达公司亦于2014年1月28日将商品房交付给林瑞芳、陈英使用，并收取了办证费用、契税等计37000元,但时至今日，信达公司未能按照合同约定办理房屋所有权初始登记,为此，林瑞芳、陈英诉至法院。 一审法院认为，林瑞芳、陈英与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其合同附件均是双方当事人的真实意思表示，内容合法，未损害国家、集体或第三人的合法利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，林瑞芳、陈英依约支付了全部购房款，信达公司虽于2014年1月28日将涉案商品房交付给林瑞芳、陈英使用，林瑞芳、陈英于交房当日向信达公司缴纳了办证费用和契税，应视为信达公司接受林瑞芳、陈英的委托代为办理房屋权属证书，但至今信达公司仍未按约定为林瑞芳、陈英办理涉案商品房的所有权初始登记手续，并导致林瑞芳、陈英至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。涉案《合同补充协议》中约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日内不能取得房屋权属证书的，违约金总额最高金额不超过3000元。该约定中双方自愿变更取得不动产权证书的期限为交房后180日内，该180日系办证的宽限期，且未超过合理区间，应予准许；但该违约金总额的约定将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记的情况下无需继续承担违约责任，显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款。因办理涉案商品房权属初始登记是信达公司应承担的义务，合同补充协议第十四条约定的违约金标准过低，不利于督促信达公司及时办理涉案商品房的初始登记，结合公平原则及违约金性质，一审法院酌情调整逾期办证违约金的计算标准为按已付款的日万分之一计算。故信达公司应自2014年7月28日起至涉案商品房权属证书登记到林瑞芳、陈英名下之日按已付款的日万分之向林瑞芳、陈英支付违约金，违约金最高限额为购房款总额的30%，即1143109元×30%＝342932.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××室商品房的所有权初始登记，在该初始登记后三十日内为林瑞芳、陈英办理该商品房的《不动产权证书》的转移登记手续，并将该《不动产权证书》交付给林瑞芳、陈英；二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林瑞芳、陈英支付以1143109元为基数自2014年7月28日起至上述商品房权属证书登记至林瑞芳、陈英名下之日止按日0.01%计算的逾期办证违约金，违约金最高限额为342932.7元；三、驳回林瑞芳、陈英的其他诉讼请求。案件受理费5116元，减半收取计2558元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，一审法院认定该合同合法有效是正确的，双方均应按合同的约定履行各自的义务。案涉商品房于2014年1月28日交付给林瑞芳、陈英使用，林瑞芳、陈英也于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为双方形成了事实上的委托办证关系，信达公司负有代林瑞芳、陈英办理权属证书的义务。信达公司在房屋交付后至今仍未办理房屋所有权初始登记，并导致林瑞芳、陈英至今未能取得房屋权属证书，信达公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故林瑞芳、陈英请求信达公司办理案涉商品房所有权初始登记、转移登记手续及将《不动产权证书》交付给林瑞芳、陈英，一审法院予以支持并要求林瑞芳、陈英配合是正确的，应予维持。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方约定的逾期办证违约金明显过低，且将违约金限定为3000元也将导致信达公司在长时间逾期办理案涉商品房初始登记而需继续承担逾期办证违约责任，不利于督促信达公司及时办理案涉商品房的初始登记。且相比于案涉合同对逾期付款违约金的约定也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则，故林瑞芳、陈英依法可以请求人民法院予以增加，一审法院兼顾公平原则及违约金性质，结合本地审判实践，认定信达公司应按买受人已付款的日万分之一支付逾期办证违约金，违约金的最高限额为购房款总额的30%并无不当。综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5116元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年十二月十六日 书记员  黄慧萍 附注：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。