宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初3223号 原告（反诉被告）：贾伟，男，1974年4月12日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：翁滢怡，浙江雄镇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波联成汽车部件有限公司，住所地宁波市镇海区蛟川街道中官路**。 法定代表人：王成业，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。 原告贾伟与被告宁波联成汽车部件有限公司（以下简称联成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理。本案于2020年9月14日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贾伟及其委托诉讼代理人翁滢怡，被告（反诉原告）联成公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案于2020年9月27日进行了证据交换，原告（反诉被告）贾伟的委托诉讼代理人翁滢怡，被告（反诉原告）联成公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加证据交换。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理。本案于2020年12月7日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贾伟的委托诉讼代理人翁滢怡，被告（反诉原告）联成公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾伟向本院提出诉讼请求：1.被告不享有约定解除权，要求继续按约履行《房屋租赁合同》；2.被告赔偿经济损失114万元；3.被告承担律师费3万元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告不享有约定解除权，要求继续将《厂房租赁协议》中厂房3至7层及2层204室、1楼101室房屋出租给原告使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告于2017年11月10日签订《厂房租赁协议》1份，约定由其向被告承租位于蛟川街道中官路991号2至7层车间，共计3067㎡，其中2层11间（其中一间与底层互换），面积为392㎡，3至7层面积为2675㎡。租赁期限为20年，2018年3月1日至2038年2月28日，2017年11月11日到2018年2月28日为装修期间。此外协议还约定，租赁期间，被告如遇特殊情况需收回厂房，需提前三个月通知其，给其造成的损失应予以足额赔偿。协议签订后，其于2017年11月13日与装修公司签订装修协议，立即着手对租赁房屋进行装修。然被告见状便借机于11月16日提出要求调高房租，无奈下其只得同意后10年房租以市场询价这种方式确定房租的方案，并签订《厂房租赁协议补充条款》。随后其花费半年多时间共计260余万元将公寓建成并装修完毕。随后其通过努力终于将第2层全部出租，原以为能安心经营公寓，然这时被告找寻各种理由强行要求其返还2层中的9间房屋，为了能安心经营剩余房屋，最终其将9间房屋归还，但被告至今尚未按合同约定赔偿其分文。然其未料到被告如此不守商业道德，在其花费近两年时间到处寻求客源，终于有所起色，将公寓绝大部分房屋出租后，2020年4月，被告毫无缘由通知其将于7月2日解除合同并要求腾退房屋。在其书面释明并要求被告提供解除理由的情况下，被告不但不说明理由，甚至通过在公寓贴告示、停水停电等手段影响其正常出租，给其造成重大经济损失及不良影响。被告在整个合同履行过程中，毫无诚信可言，多次恶意违约损害其合法利益。故诉至法院。 被告联成公司辩称，根据协议约定，其享有任意解除权。其已于2020年4月3日口头通知原告，因其需要使用厂房进行生产经营，故依据协议第17条的约定解除合同，原告应于2020年7月2日前腾退房屋。但原告不仅不理睬，还继续扩大租户，其不得已于2020年7月3日张贴公告，原告仍旧不理睬，反而煽动租户聚众闹事，由此激化双方矛盾。2020年7月20日，蛟川街道下发通知，严禁将工业厂房改建为出租公寓，要求整改恢复原状，该情形符合协议第16条约定的不可抗拒原因，合同无法履行，其有权收回厂房。而且，原告拖欠2020年9月1日至今的租金未支付，依据协议第3条的约定，其也有权解除合同。因此，合同已经解除，原告无权要求其继续履行。 反诉原告联成公司向本院提出反诉请求：1.确认其与反诉被告之间的《厂房租赁协议》已于2020年9月2日解除；2.反诉被告于2020年9月15日腾退所承租的厂房，如未按期腾退的，自2020年9月15日起至实际腾退之日的房屋占用使用费按每月16?505元计算。审理中，反诉原告变更反诉请求为：确认其与反诉被告之间的《厂房租赁协议》已于2020年11月1日解除并责令反诉被告腾退所承租的厂房。事实和理由：2017年11月10日，其与反诉被告签订《厂房租赁协议》，2020年4月3日其通知反诉被告三个月后需要收回厂房，告知双方签订的《厂房租赁协议》应于2020年7月2日解除，反诉被告迟迟未做腾房交接。2020年7月20日，其接到镇海区蛟川街道通知，要求“严禁私自将工业厂房（含办公楼和员工宿舍）改建为出租公寓。近期，将在街道范围内进行全面排摸，如发现相关企业私自改建出租的，立即整改恢复原状，······请辖区各企业立即开展自查自纠。”故，其多次告知并张贴通知，要求反诉被告清退租房腾房交还厂房。反诉被告还是不予理会，并向镇海区人民法院提起诉讼，要求确认《厂房租赁协议》不得解除。2020年9月2日，其再次告知反诉被告，解除双方签订的《厂房租赁协议》，应于2020年9月15日前立即腾空，双方互不承担责任。如逾期未腾退的，未腾退期间的给其造成的损失，包括但不限于场地占有使用费、第三方财产损失和人身损害赔偿、行政处罚费用、追讨损失而支付的所有费用等均由反诉被告承担。反诉原告认为，根据《厂房租赁协议》的相关约定，其享有单方解除的权利，反诉被告不但不同意解除，甚至煽动不明真相的租户去街道围堵工作人员，严重损害其的财产权益，并且已经对其的名声造成严重的不良影响。故提起反诉。 针对反诉原告联成公司的反诉请求，反诉被告贾伟辩称，1.反诉原告违反约定，不享有合同解除权，其要求继续履行合同。蛟川街道是2020年7月才通知整改，反诉原告2020年4月就通知其收回厂房，明显违法。即便按照2020年7月的时间计算三个月，合同应该是2020年10月20日解除。2.其未支付房租是因为案件正在审理，租金应由法院判定。而且，由于反诉原告的原因导致入住率下降，应减免2020年9月1日至2020年10月31日的租金，其同意按照55%的比例支付。2020年11月1日之后只有十余个租户，其不应支付任何租金或者占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落在宁波市镇海区蛟川街道中官路991号房地产的土地使用权人为被告，用途为工业用地，房屋所有权人为被告，用途为工业用房。 2017年11月10日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议》1份，约定“乙方因经营公寓需要，向甲方租赁车间二，为明确甲乙双方权利义务关系，经双方协商，达成一致意见，签订本协议：1.租赁范围：该房屋坐落地址为浙江省宁波××镇××街道××路××号。车间二的2层（共15间，甲方留下南侧4间，北侧1间厨房与底层管理用房互换，乙方承担11间），面积535×11／15＝392平方米；车间二的3到7层，面积535×5＝2675平方米；室外部分如图所示。2.租赁期限：2018年3月1日至2038年2月28日，计20年；2017年11月11日到2018年2月28日为装修时间，不计租金。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，未按期腾空房屋归还甲方的，乙方应当向甲方支付每日违约金为承租的最后一年年租金总额的万分之一，乙方需继续承租或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签定租赁合同或者终止合同。如双方终止合同或提前解除合同的，甲方不赔偿乙方任何的装修费用。3.租金：2层9元×392㎡＝3528元／月，3到7层6元×535㎡×5层＝16050元／月，小计19578元／月（不含税；如需要发票，税金由承租人负责），每月支付一次，每月初支付上月租金；签约时支付保证金1万元。租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应付的一切费用，如拖欠不付满十日，甲方有权增收每日千分之一的滞纳金，如拖欠超过一个月，乙方同意甲方予以断电，甲方有权解除合同，收回房屋。4.车间二的交付以现状为准，需要进行的维修和装修由乙方自行解决。5.甲方供电到楼梯间，如不能满足乙方使用，乙方可根据需要自行负责，但必须符合国家相关规范要求。总电表由甲方安装，以确认乙方总电量。6.租赁期间，乙方所租赁经营房间所产生的水、电、环卫费、垃圾清运费、通信费（包括电话费、上网费）均由乙方自行承担。乙方根据实际需要在车间内进行隔间使用，但不能在外墙架设晾衣杆等影响外立面效果的物品，乙方的外墙广告需要经甲方同意后方可实施。7.车间的楼面承载能力250ＫＧ每平方米，不得超过；如因超载造成损害，一切责任由乙方承担。8.乙方所有活动均应遵守当地政府的各项相关规定，并不得擅自改变厂房原结构、将厂房入股或与他人调剂交换，并且不得从事违反国家法律的非法活动；若违法，乙方需向甲方支付违约金同时协议中止（自然灾害除外），违约金为3个月的租金。9.租赁期间，乙方建设电瓶车和小汽车的停车设施，需要迁移部分绿化，甲方表示同意。10.租赁期间，乙方必须严格按甲方和当地治安管理要求执行，有责任维护此区域的安全。11.租赁期间，乙方所租赁范围内的管理和安全责任由乙方负责，包括但不限于水、电、气和消防设备日常维护维修保养等，同时，第三方（房客、工作人员）在房间内财物丢失、被抢、被盗、损坏和造成他们自己人身安全、伤害、死亡的，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何赔偿责任或连带责任。12.在租赁期间，每月10日甲方会同乙方人员共同抄表，电费1.00元／度，水费6.12元／吨；于每月15日前（如遇假日顺延）将该期水电费以现金汇至甲方指定账户。13.为了确保建筑物整洁，乙方在装修时不能设置厨房；衣物不能晾晒在窗外。14.甲方将底层第一间（目前是洗衣间）给乙方使用，用于管理员办公和邮件收发等工作；乙方将第二层第一间厨房给甲方使用。15.租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生、环保工作，乙方应配合甲方每月进行相关检查。16.租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。17.租赁期间，甲方如遇特殊情况需收回厂房，需提前三个月通知乙方，给乙方造成的损失应予以足额赔偿。18.因为：①通常15到20个房间配备一个楼梯，此处7.5个房间配备一个楼梯，得房率太低；②3到7层室内没有隔墙和任何装修，导致装修成本高昂；③不能在房间内烧菜做饭；④每个房间只住2名成年人和1名未成年人；⑤衣物不能晾晒在窗外；所以，房东愿意按照以上优惠价格出租给承租人。日后，如果以上③④⑤原因发生改变，以上价格将进行调整。······” 2017年11月16日，双方签订补充条款1份，将租金调整为“2018年3月1日至2028年2月29日租金不变，2028年3月1日起每年租金调整为当年3月份蛟川街道随机问询5处以上同类地段、同种类型、同种楼层的房屋租金的平均数和前一年度3月份平均数的比例进行计算调整（注：2028年的前一年度为2018年，2029年的前一年度为2028年，以后逐年依次类推）。随机问询人员由甲乙双方各派一人组成，甲方人员需持有甲方授权委托书。”2017年12月19日，被告收到原告支付的保证金10?000元。 2020年4月3日，被告口头通知原告解除合同，称是因为要收回厂房进行生产经营，原告则称被告未说明理由。2020年6月3日，被告向原告出具律师函1份，称其2020年4月3日依据协议第17条的约定通知原告于2020年7月2日解除《厂房租赁协议》，要求原告2020年7月2日前腾退所承租的房屋，按房屋原状交还被告。 2020年6月23日，原告回复称“第一，该协议17条明确约定，贵公司收回厂房须遇特殊情况，然至今为止贵公司一直未说明理由仅是强行要求收回厂房。贵公司的行为不但违背诚实信用原则，更是构成了违约，按协议约定本人有权依法继续承租该房屋，若因贵公司违约行为给本人造成损失，本人将保留追究法律责任的权利。第二，《厂房租赁协议》明确约定本人有装修房屋的权利，且未要求本人恢复原状后返还，故即便合同到期后贵公司亦无权要求本人恢复原状，即便恢复原状，因此所产生的费用也将由贵公司来承担。第三，《厂房租赁协议》17条还约定，若贵公司收回厂房，则须足额赔偿本人损失，请贵公司注意是‘足额’。贵公司交付的是2到7楼车间，2018年将其装修成公寓共计装修费用约260万元；此后本人在这两年间各处奔波、花费无数精力，终于找到客源将这些公寓出租；然而，贵公司于今年上半年先后两次强行将二楼房屋全部收回，已经构成违约，现又得寸进尺第三次违约要强行收房，已毫无诚信可言。既然如此，即便收回厂房，按合约约定，需足额赔偿本人损失如下（包含，但不限于）：赔偿金额=未摊成本+财务成本+人工成本，未摊成本=260万元（1-实际经营年限/20年），财务成本=260×实际经营年限×0.05/年，人工成本=6万元/年/人×2人×实际经营年限。······” 2020年7月3日，被告作出《告全体租户书》并张贴在租户房门，内容为“本公司于2020年4月3日通知贾伟，告知其本公司将于三个月后解除双方签订的《厂房租赁协议》并收回其所承租的厂房，即芒果公寓目前对外出租给各位租户使用的房屋。2020年6月4日，本公司委托浙江金汉律师事务所致函贾伟，再次通知贾伟应在2020年7月2日前腾退所承租的房屋并按原状交还本公司。现该期限已届满，贾伟拒不腾退所承租的房屋。为防止因贾伟未如实告知实际情况，而给各位租户造成不必要的额外损失，现本公司特通知各位租户：贾伟与本公司的《厂房租赁协议》已于2020年7月2日解除，贾伟无权再以所承租的厂房行使对外出租并收取租金的权利。考虑到各位租户实际情况，本公司给予各位租户60天的腾退期限，即各位租户应于2020年7月3日起60日内，搬离本公司厂房。搬离前请携带相应的租房协议到本公司办理相关手续，联系人：杨先生，联系电话：······，望予以配合！” 2020年7月20日，蛟川街道工作人员在“蛟川街道企业联络群①（规上）”里@所有人“各工业企业：根据市、区两级相关要求，吸取重大安全生产事故教训，特别重申：严禁私自将工业厂房（含办公楼和员工宿舍）改建为出租公寓。近期，将在街道范围内进行全面排摸，如发现相关企业私自改建出租的，立即整改恢复原状，否则可根据相关法律法规对经营者和出租企业予以处罚。若因出租公寓发生严重事故，将追究责任人和企业法人刑事责任。请辖区各企业立即开展自查自纠。另：如发现辖区内有此类现象请拨打街道应急所举报电话：······” 2020年8月17日，被告作出《停水、停电通知》并张贴在租户房门，内容为“2020年7月3日起，本公司已解除与贾伟签订的《厂房租赁协议》并要求贾伟腾退其所承租的厂房，即芒果公寓目前对外出租给各位租户使用的房屋。同日，本公司张贴《告全体租房书》告知各位租户，各位租户应于2020年7月3日起60日内，搬离本公司厂房。2020年7月20日，本公司接到上级通知，要求不得将工业厂房（含办公楼和员工宿舍）改建为出租公寓。如有改建出租的，立即整改恢复原状。现60天搬离期限即将届满，相关部门也即将对改建公寓进行排查。故，本公司再次通知各位租户：本公司将于自本通知张贴之日起3日后，对芒果公寓楼实行停水、停电措施，即2020年8月21日起公司不再对芒果公寓楼进行供水、供电。各位租户请携带相应的租房协议到本公司办理相关手续，联系人：杨先生，联系电话：······，望予以配合！” 庭审中，原被告确认被告已于2020年6月3日收回206室，2020年2月收回208室，2019年12月收回209室，2020年6月5日收回210室，2020年4月4日收回211室，2020年6月3日收回212室，2020年2月收回213室，2020年6月3日收回214室，2020年5月6日收回215室，2层只有204室仍在出租中，3至7层均在出租。原告称1楼101室是按照《厂房租赁协议》第1条约定与2层北侧1间厨房互换的底层管理用房，被告则称1层没有出租给原告但确实是原告在用，1楼101室是协议中写的底层管理用房，给原告用的，但不是出租给原告的。原告还称其在签合同的时候知道涉案厂房是工业用地，不能做公寓使用，要改为商业用地才行，但后来没有办理相关手续，被告对此也知情。现原告支付租金至2020年8月31日。 另，2018年11月18日，宁波市镇海区人民政府办公室发布《关于印发镇海区工业厂房改建公寓楼安全隐患深化整治工作方案的通知》（镇政办发〔2018〕150号），决定从2018年10月起开展全区工业厂房改建公寓楼安全隐患深化整治行动，工作安排分三个阶段，2018年10月底厘清底数、细化标准，2018年11月至2019年5月分类整治、清理规范，2019年6月及以后构建机制、长效管控。具体处置办法如下：1.第一类：有土地证、有房产证且无违法建筑的。符合房屋安全、消防安全、环保要求和治安管理等条件，经区相关部门确认可纳入正常使用管理；对不符合房屋安全、消防安全、环保要求和治安管理条件的，督促其落实整改措施，通过整改仍无法达到房屋安全、消防安全、环保要求和治安管理条件的责令其退回原用途。2.第二类：有土地证、有房产证但存在部分违法建筑的。督促业主自行拆除或停用违法部分，整改后符合房屋安全、消防安全、环保要求和治安管理等条件的，经区相关部门确认可纳入正常使用管理；对拒不拆除违法建筑（或拒绝停用违法部分）的或通过整改无法达到房屋安全、消防安全、环保要求和治安管理条件的责令其退回原用途。3.第三类：无土地证、无房产证，或有土地证、无房产证的。对有条件补办证的，在补办齐全后，可按照第一类或第二类情形整改；对不能补办的，由镇（街道、园区）书面通知业主，要求2019年3月31日前完成清退。4.对拒不执行责令清退指令或逾期未清退的，由规划、国土、综合行政执法、供电、供水等相关部门按照各自职责开展集中整治，坚决予以清理取缔。纳入正常使用管理的，如上级有政策性变化或新规定，按新要求执行。 2020年1月13日，镇海区工业厂房改建公寓楼安全隐患深化整治工作领导小组办公室（宁波市镇海区应急管理局代章）发布《关于进一步深化工业厂房改建公寓楼安全隐患整治工作的通知》，载明根据镇政办发〔2018〕150号文件，决定从2020年1月起，进一步深化工业厂房改建公寓楼安全整治工作，工作安排分两个阶段，2020年2月底理清底数，细化标准，2020年6月底分类整治，清理规范。1.按照《宁波市镇海区人民政府办公室关于开展消防安全整治的通知》（镇政办发〔2017〕162号）要求，完成整改的，由各镇（街道、园区）和区相关部门按照各自职责进行回头看执法检查，防止整治对象还潮反弹。2.对于2018年11月18日之前已投入使用的，但未按照《宁波市镇海区人民政府办公室关于开展消防安全整治的通知》（镇政办发〔2017〕162号）要求完成整改的，由各镇（街道、园区）和区相关部门按照各自职责并按照镇政办发〔2017〕162号文件要求的整治标准开展集中整治，不符合要求的坚决予以清理取缔。3.对于2018年11月18日之后新增的，由各镇（街道、园区）和区相关部门按照各自职责并按照《宁波市镇海区人民政府办公室关于印发镇海区工业厂房改建公寓楼安全隐患深化整治工作方案的通知》（镇政办发〔2018〕150号）的整治标准开展集中整治，不符合要求的坚决予以清理取缔。 本院认为，原被告2017年11月10日签订的《厂房租赁协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。对于协议项下原告仍在承租的部分，双方对2层204室和3至7层无异议，本院予以确认。对于1楼101室，因协议第1条约定2层北侧1间厨房与底层管理用房互换，第14条约定被告将底层第一间给原告使用，原告将2层第一间厨房给被告使用，被告也认可1楼101室是协议中的底层管理用房，且由原告使用，故本院认定1楼101室属于协议项下原告的承租范围。协议第17条约定，租赁期间，被告如遇特殊情况需收回厂房，需提前三个月通知原告。现被告于2020年4月3日通知原告收回厂房，蛟川街道2020年7月20日在微信群里通知严禁私自将工业厂房改建为出租公寓后，被告又通知原告收回厂房。至本案一审法庭辩论结束之日，被告的两次通知均已逾三个月，故被告有权解除合同收回厂房。被告自愿以2020年11月1日为解除合同的日期，本院予以确认。因原告经本院多次释明坚持要求继续履行合同，被告经释明后同意将反诉诉请变更为解除合同和腾退厂房，故本院对合同解除的其他后果在本案中不予处理，双方应尽量友好协商。在纠纷解决之前，原被告应妥善处理所有承租人的退租工作。综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。被告反诉诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）贾伟与被告（反诉原告）宁波联成汽车部件有限公司2017年11月10日签订的《厂房租赁协议》于2020年11月1日解除； 二、原告（反诉被告）贾伟腾退《厂房租赁协议》项下承租的厂房，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告（反诉被告）贾伟的诉讼请求。 本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）贾伟负担（已预交）。反诉案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）贾伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 淼 人民陪审员  刘渊静 人民陪审员  徐春燕 二〇二〇年十二月二十二日 代书记员徐立芯妤