浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7552号原告：浙江天威电器有限公司，住所地绍兴市袍江工业区三江路，统一社会信用代码91330600MA29D86N8R。法定代表人：李强。诉讼代表人：浙江越泽律师事务所，系浙江天威电器有限公司管理人。负责人：胡元长。委托诉讼代理人：陈珊珊、沈建阳，浙江越泽律师事务所律师。被告：绍兴市优伽体育用品有限公司，住所地绍兴市越城区启圣路以南斗门小企业园区地段**，统一社会信用代码913306003553822200.法定代表人：赵苗火。委托诉讼代理人：韩一萍，系公司经理。原告浙江天威电器有限公司与被告绍兴市优伽体育用品有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于同年10月10日、12月11日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈建阳及被告委托诉讼代理人韩一萍到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人陈珊珊参加了第一次庭审。2020年10月11日至12月10日为庭外和解期间。本案现已审理终结.原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即支付给原告租金67210.33元，并支付利息损失至款清之日止（其中2017年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至款清之日止止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告向原告支付违约金1万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原、被告签订《租房协议》1份，约定原告将位于绍兴××路××幢××楼东首的房屋出租给被告使用，租期自2015年9月1日起至2025年9月1日止，租金按每年609000元计收，租费先付后用，半年一付。2016年11月30日，原告向各租户发出通知，通知各租户从2016年12月1日起，将房租付至原告股东兰波账户。后，原告与案外人中国建设银行股份有限公司绍兴分行金融借款合同纠纷执行一案过程中，被告曾向贵院出具《承诺书》，承诺在原告所有的坐落于绍兴市××路××的厂房和土地拍卖成交后三十日内进行腾空，并于2017年8月4日，向贵院缴纳腾退保证金30万元。经贵院执行，原告上述厂房及土地于2018年1月6日在司法拍卖网络平台拍卖成交。2018年10月9日，绍兴市中级人民法院裁定受理屠关明对原告的破产清算申请，并指定浙江越泽律师事务所为管理人，后绍兴市中级人民法院裁定将该破产清算案交贵院审理。管理人在履职过程中，向被告寄送《通知书》，要求被告向管理人提出租赁协议、自承租日起的租金支付凭证等，以使得管理人核实被告应缴租金金额，并告知被告可向管理人申报债权等。但被告至今未向管理人提供上述材料，亦未向管理人申报债权，且管理人向原告法定代表人询问得知被告于2017年起未向原告支付过租金。原告与被告多次交涉未果，遂成讼。被告辩称：1、《租赁协议》约定先付后用、半年一付，说明其2017年上半年的租金肯定已支付完毕，七八月份的租金是否支付需要庭后向财务进一步核实；2、自2017年始，原告一直未向被告开具电费发票，产生税款损失36289.92元，这部分税款原告应补偿给被告；3、被告及其他六户租户替原告垫付过2017年7月至12月两个门卫的工资，被告承担合计5400元，该费用没有书面依据，但是当时的执行法官知道具体情况，说让其先垫付，厂房拍卖后会退还给其；4、租赁押金1万元要求从租金中扣减；5、原告违约在先，被告不应承担违约责任，如原告坚持要求被告承担违约金，则被告亦要求原告承担因提前终止租赁合同而产生的违约金；6、其向法院缴纳了30万元腾退保证金，扣除上述房租、电费税费及垫付的门卫工资后、租房押金和违约金后还有多余，原告应予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供的（2019）浙0602破3号民事裁定书、《租房协议》、通知、委托声明书、银行账户个人交易明细6页、承诺书、（2016）浙0602执4888号之二执行裁定书、执行调解款票据、通知书、EMS面单及快递查询单（以上均为复印件）、询问笔录2份，被告经质证对上述证据均无异议，本院经核实对上述证据的真实性均予以确认。原告向本院另提供调查笔录1份，要求证明2018年1月4日被告还在原告的厂房内经营的事实。被告经质证对真实性无异议，但认为其于2017年年底就已经从原告的厂房腾退搬走了。本院对该笔录的真实性予以确认。被告向本院提供收款收据6份、收条（照片）1份、网上银行电子回单（照片）3份、网上银行电子回单4份，要求证明其已缴纳租金的事实。原告经质证对真实性均无异议，认可被告于2016年9月14日转账给案外人孙其海的267000元系其缴纳的房租，对2016年11月25日的5万元收款收据的真实性予以认可，但案外人兰波称未收到该笔款项，仍需被告提供相应的转账凭证，且根据被告的陈述，2016年11月25日案外人石兴鸣出具的25000元的收条与该5万元有重复，如法院最终认可该两笔款项的真实性，也只能按5万元进行结算；对被告于2016年10月14日转账给兰波的11100元的真实性无异议，但无法确认该款是否为房租；认可被告转账给兰波的25000元、44828元、50407元、52833元、52830元系房租；对2015年9月1日的1万元租房押金收据的真实性认可，但认为该款非本案审理范围，被告应另行向管理人申报债权；原告同时认为，若法院对被告提供的上述收款收据均予以确认的情况下，应按双方签订的《租房协议》约定的年租金以2016年9月1日至2018年2月5日为租金计算期间来计算被告所欠付的房租金额。被告另向本院提供《厂房租赁合同》1份，要求证明其已于2017年12月搬离原告厂房的事实。被告经质证对真实性无异议，但认为该合同系被告与第三人签订，与本案无关，也无法证明被告已于2017年12月腾退的事实。本院对真实性予以确认。被告还向本院提供农业银行转账交易凭证复印件6份，要求证明其自行缴纳电费的事实。被告经质证对形式真实性无异议，但认为转账凭证中的用途“代天威电器交电费”是被告单方面载明，且未经原告确认，同时根据《租房协议》，被告应自行承担租赁期内的水、电等费用，且电费不属于本案审理范围，被告若认为原告拖欠垫付的电费，可向原告申报债权。本院对该组凭证的形式真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原、被告签订《租房协议》1份，约定：原告为甲方，被告为乙方；甲方同意将绍兴××路××幢××楼东首的房屋出租给乙方，租用面积为4350平方米，租金609000元每年；租期为2015年9月1日至2025年9月1日，租费先付后用，半年一付；租期内水、电、煤气、物业管理费均由乙方负责支付，甲方向乙方暂收取以上费用及室内装潢设施的押金1万元，并出具押金收据给乙方，到期后结算；甲乙双方违反合同需支付对方违约金1万元。同日，被告向原告缴纳租房押金1万元。2016年9月14日，被告股东韩一萍向案外人孙其海转账267000元，原告于同日向被告出具267000元收款收据1份。10月14日，被告股东韩一萍向案外人兰波转账11100元，转账附言“房租”。11月25日，原告工作人员石兴鸣向被告出具25000元的收条和5万元的收款收据各1份，备注分别为“2016年9月1日至2017年2月28日房租费余款”、“2016年9月1日至2017年2月28日租金尾款”。11月30日，原告发出通知1份，要求各租户从2016年12月1日起将租金付至兰波名下平安银行杭州西湖支行6230××××3712账户。2017年1月10日，被告股东韩一萍向兰波账户转账25000元，转账附言“房租”。4月13日、5月8日、5月23日，被告股东韩一萍分别向兰波账户转账52833元（转账附言“4月份房租”）、44828元（转账附言“3月房租”）、50407元（转账附言“5月房租”），原告于2017年6月8日向被告开具收款收据3份，分别备注“3月份房租”、“4月份房租”、“5月份房租”。6月10日，被告股东韩一萍向兰波账户转账52830元，转账附言“房租”。2017年8月4日，在本院（2016）浙0602执4888号案件（申请执行人中国建设银行股份有限公司与被执行人浙江天威电器有限公司、李强、兰波金融借款合同纠纷）执行过程中，被告向本院出具承诺书1份，承诺在案涉标的物拍卖成交后三十日内腾空全部厂房设备、物品，并退出相应的占用土地。被告于同日向本院缴纳腾退保证金30万元，该款项已转入管理人账户。2017年12月11日，案外人郑标、赵苗火（乙方）与斗门制衣厂（甲方）签订《厂房租赁合同》1份，约定甲方将绍兴市斗门制衣厂厂房租赁给乙方使用，租期自2017年12月13日至2022年12月12日，两年租金为1551000元，租金两年一付，等。2016年9月19日、9月23日、10月17日、10月21日、11月15日、11月25日，被告分别向绍兴供电公司转账37593.32元、30782.12元、60186.44元、32927.14元、59813.6元、28457.4元，合计249760.02元，以上转账用途均注明“代天威电器交电费”。2018年1月4日，本院执行局对被告经理韩一萍作调查笔录1份，其陈述：被告的费用已经支付至2018年2月28日，会按照腾退承诺书所承诺的内容履行，保证在拍卖成交之后三十日内腾空全部厂房内的设备等，并保证不会转租第三人或其他形式阻碍执行；2017年10月底马山镇政府来拆违，使其占用原告东首建筑物内的仓库被拆了，放在该厂房内的所有货品被转移至其他地方，给被告造成了损失；厂房内六租户共支付给原告的两个门卫2017年8月至11月的工资21600元，其承担了六分之一，2017年12月又代付工资900元；为交电费方便，电费开票过户至其他公司名下，一直未开具发票，被告承担了很多税费。经司法拍卖，原告名下位于绍兴市××路××北的厂房和土地于2018年1月6日被案外人绍兴市三纺机械有限公司（以下简称三纺公司）竞得。本院于2018年2月7日作出（2016）浙0602执4888号之二执行裁定书，裁定上述厂房和土地的所有权及其他相应权利归三纺公司所有，财产权自裁定送达三纺公司时起转移。本院于2019年1月29日作出（2019）浙0602破3号民事裁定书，裁定受理案外人屠关明对浙江天威电器有限公司的破产清算申请，受理时间为（2018）浙06破申29号民事裁定书确定的日期（即2018年10月9日），浙江越泽律师事务所为破产管理人。管理人于2019年8月14日对原告法定代表人李强作询问笔录1份，李强称印象中被告自2017年之后没有付过租金，电费由租户自行承担。管理人于2019年10月23日向被告寄送通知书1份，告知被告可向管理人申报债权，并要求其向管理人提交《租赁协议》、自承租之日起的租金支付凭证等相关材料，逾期不提供管理人将依法提起诉讼。被告于次日签收该通知书。管理人又于2020年12月3日对原告法定代表人李强及董事兰波作询问笔录1份，其陈述石兴鸣是原告的行政部主管，孙其海是原告对外借款的担保单位鲁易建设公司的员工，他是来收过租金的，这个租金直接抵偿天威公司欠他们的债务；认可267000元、25000元、52833元、44828元、50407元、52830元都是优伽体育公司缴纳的自2016年9月1日起的租金，11100元对方转账进来确实有写租金，但具体是什么用途记不清楚，银行账户里没有收到过5万元，最好要求优伽体育公司出具一下汇款凭证，确实收到过1万元租房押金，暂时未退；门卫工资和水电费应由优伽体育公司自行承担。本院认为，原告与被告之间的行为系租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于被告已支付的款项的性质认定，其中267000元、25000元、52833元、44828元、50407元、52830元，因原告法定代表人李强认可为租金，本院予以确认；原告于2016年11月25日出具的收款收据5万元，被告称上下午分两次各交付现金25000元，因上午石兴鸣未带公司财务章故出具收条1份，下午用盖好公司财务章的收款收据换回收条加另25000元现金，结合原、被告的交易习惯，本院对被告的该意见予以确认；另11100元，被告转账附言为“房租”，原告亦未能证明该款系用于其他用途，亦可认定为租金。关于租金计算标准，从被告提供的收款收据来看，每个月支付的金额并不一致，被告未能作出合理解释，也未能举证证明双方已对租金标准作出了变更，故本院仍按《租房协议》约定的租金标准即609000元/年计算。关于租期的截止日，被告辩称2017年12月底即搬离了原告的厂房，但未能提供相应依据，且被告在本院2018年1月4日对其所作的调查笔录中仍陈述会按腾退保证书承诺的内容履行，保证在拍卖成交后三十日内腾空全部厂房内的设备，上述厂房经司法拍卖后的裁定确权时间为2018年2月7日，现原告将租金计算至2018年2月5日并无不当，本院予以确认。关于被告缴纳的租房押金1万元，根据协议，押金到期后结算，现原、被告的租赁合同关系已终止，原告亦未举证证明被告尚欠租期内的水、电、煤气、物业管理费或对厂房内的装潢设施造成损坏，原告理应将该押金返还给被告，因案涉房屋租金和押金均形成于原告破产申请受理前，故对被告要求从租金中直接抵销该押金的意见，本院予以采纳。综上，被告尚欠原告的租金为7210.33元（609000×17/12+609000×5/360-267000-11100-50000-25000-44828-52833-50407-52830-10000-300000），故对原告要求被告支付剩余租金67210.33元的诉请，本院仅支持7210.33元，超出部分不予支持。原告主张的利息损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另，关于原告主张的违约金，因《租房协议》约定租金半年一付，先付后用，现因被告存在延迟支付的情形，故按约被告应支付给原告违约金1万元；同时，因原告自身原因致《租房协议》租期未届满即终止，原告同样存在违约行为，原告同样应支付给被告违约金1万元，故对被告要求将违约金相互抵销的意见，本院予以采纳。被告要求折抵因原告未开具电费发票造成的税款损失36289.92元，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。被告另要求折抵其替原告垫付的两个门卫工资5400元，但未提供依据且与本案无关，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国企业破产法》第四十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市优伽体育用品有限公司应支付给原告浙江天威电器有限公司剩余租金7210.33元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿自2017年9月1日起至2019年8月19日止的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息损失，于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告浙江天威电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取865元，由原告浙江天威电器有限公司负担784元，被告绍兴市优伽体育用品有限公司负担81元，被告绍兴市优伽体育用品有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院审判员  黎小军二〇二〇年十二月二十三日书记员  单志盈附页：《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国企业破产法》第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。