江苏省盐城市盐都区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0903执异94号案外人：张爱菊，女，1969年9月15日生，汉族，居民，住江苏省响水县。案外人：高云峰，男，1968年8月10日生，汉族，居民，住江苏省响水县。以上两案外人共同委托诉讼代理人：汪洪龙，响水县城东法律服务所法律工作者。申请执行人：朱新才，男，1953年7月20日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：许福才，男，1954年2月12日生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被执行人：江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地在江苏省滨海县。法定代表人：曹友智，该公司董事长。被执行人：曹友智，男，1967年12月23日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被执行人：程波，男，1956年11月4日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。本院在执行朱新才与江苏鑫之鼎置业有限公司（以下简称鑫之鼎公司）、曹友智、程波民间借贷暨保证合同纠纷一案中，冻结、扣留、提取了鑫之鼎公司在陈祥处的租金，张爱菊、高云峰向本院提出书面执行异议，请求法院中止对滨海县阜东中路39号鑫鼎大厦九楼房产租金的执行，并将已协助执行的66万余元租金返还给张爱菊、高云峰。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人张爱菊、高云峰向本院提出执行异议称：请求法院中止对滨海县阜东中路39号鑫鼎大厦九楼房产租金的执行，并将已协助执行的66万余元租金返还给张爱菊、高云峰。事实与理由：贵院在执行（2015）都执字第01551号案件过程中，扣留了鑫鼎大厦九层的租金，因该财产属于异议人所有，继续执行该财产会侵害异议人的合法权益。被执行人鑫之鼎公司已于2015年12月11日将出租给滨海人来人往酒店有限公司（陈祥）的房屋的九层共17间出售给异议人，异议人与被执行人对该房屋买卖在滨海县房产管理局备案登记，并于2018年9月11日办理了不动产权证。故请求贵院中止对该财产的执行。申请执行人朱新才称，案涉房产是被执行人的，租赁合同也是被执行人与案外人陈祥签订的，整栋楼的年总租金为73万元，我方前年与去年仅收到其中部分租金，今年的租金还没有收到，异议人的租金不在我方执行的款项之内，故法院执行被执行人的租金没有问题。被执行人鑫之鼎公司提交书面材料称，1、高云峰是我司的前债权人，而不是直接购房者，2015年底签订结算抵押协议的条款其未能兑现，我司已告知陈祥待双方明确债权债务金额及税款后方可支付租金；2、目前我司属困难企业，涉及人员较多，滨海县政府已成立专项工作组，对我司进行全面清产核资解除我司存在的问题，包括异议人房产来源合法性问题，最终一次性解决涉及的债权人矛盾。本院经审查查明：朱新才与鑫之鼎公司、曹友智、程波民间借贷暨保证合同纠纷一案，经本院主持调解，各方于2015年10月10日达成（2015）都民初字第01515号民事调解书，鑫之鼎公司欠朱新才借款100万元，并自2014年9月3日起按月息2%支付利息至实际还款之日，于2015年10月底给付50万元，余款本金50万元及借款100万元按月息2%计算的利息，于2015年11月25日前付清。曹友智、程波负连带偿还责任。因鑫之鼎公司、曹友智、程波未履行生效文书确定的义务，朱新才向本院申请执行。在执行过程中，本院于2016年6月23日作出（2015）都执字第1551号协助执行通知书，冻结、扣留鑫之鼎公司在滨海人来人往酒店有限公司（陈祥）处的租金139万元，并于2018年9月13日续封了上述租金。滨海人来人往酒店有限公司（陈祥）分别于2018年12月28日、2019年12月24日向本院交来执行款375887元与297775.53元，后本院支付给朱新才，合计673662.53元。现案外人张爱菊、高云峰认为法院冻结租金中包含其所有的鑫鼎大厦第九层的租金，向本院提出执行异议。另查明，2013年7月15日，鑫之鼎公司作为甲方、陈祥作为乙方签订《房屋出租合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于滨海××路（原老汽车站现鑫鼎国际所在地，鑫鼎国际主楼1层约300平方米，四层约260平方米，5-8层全部，总计面积4000平方米，停车位50个，群楼楼顶允许乙方合理使用3000平方左右，用于搭建员工宿舍及办公用房；甲方于2013年8月30日为交房日，该房屋租赁期限为15年，起租期自2013年12月1日至2028年11月30日止，交房日至起租日期为免租装修期（因甲方原因交房日期推迟，则租期顺延，甲方应保证乙方3个月的免租装修期）,乙方无需支付租金等任何费用；自起租日起乙方租用范围（含房屋、停车位、设施设备等）之租金为58万元/年，此后每满三年递增1次，每次递增原租金的5%；租赁期间甲方如出售该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方有优先购买权，如房屋产权变更，甲方至少保证本合同继续履行；出租房屋进行抵押、质押、出售、转让或者变更前，甲方有义务将本租赁关系告知对方。2013年9月1日，鑫之鼎公司、陈祥就上述《房屋出租合同》签订了《补充协议》，双方主要约定：扩租滨海鑫鼎国际广场（鑫鼎大厦）九层全部房产；租金15万元/年；租金及租金支付方式同双方2013年7月15日签订的《房屋出租合同》相应条款。2014年11月19日，鑫之鼎公司出具说明，确认陈祥租期的开始时间为2014年8月1日。还查明，高云峰与张爱菊于1990年11月21日办理了结婚登记手续。2015年12月9日，鑫之鼎公司作为甲方、张爱菊作为乙方，双方签订了《协议书》，载明：“由于甲方经营资金短缺，于2013年11月3日由原股东向乙方借款叁佰万元，2014年12月15日又借款贰佰万元，前后合计借款伍佰万元整，为了保证乙方的权利，经甲方双方充分协商，达成如下协议条款：一、甲乙双方一致确认截止2015年12月9日应付乙方利息叁佰壹拾贰万元整（含违约金），实际甲方已付利息叁佰零叁万伍仟元整，应欠乙方本金及利息伍佰零捌万伍仟元整。（见结算附表）二、由于甲方资金紧张，乙方同意甲方所欠的债务以2014年1月30日滨海县阜东中路39号鑫鼎大厦第九层公寓以原网签购买价格卖受给乙方，房屋总价为肆佰玖拾万壹仟捌佰捌拾柒元整（此总价如与开票价格不符，以此总价为准），不足部分甲方再以商铺卖受给乙方予以补足（其中应包含甲方销售的不动产税费），总价超过甲方债务的部分由乙方以现金的方式缴纳甲方。三、甲方同意在公寓的卖受总价中让利肆拾万元给乙方。四、由于第九层公寓现为如家宾馆，乙方购买后必须无条件执行甲方与如家宾馆（陈祥）签订的所有条款。乙方每年收取的房租按照甲方与如家酒店（陈祥）签订的九层房租壹拾伍万元整给付乙方……”。张爱菊、高云峰于2015年12月10日缴纳了涉案房款4509736元，并于2018年9月11日取得了滨海县阜东中路63号鑫鼎大厦9001、9002、9003、9004、9005、9006、9007、9008、9009、9010、9011、9012、9013、9014、9015、9016、9017室17套房屋的《不动产权证书》。本院认为，案外人主张对执行标的享有阻却执行的实体权利所提出的异议，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人虽于2018年取得了鑫鼎大厦9层房屋的产权证书，但本院在2016年6月23日查封鑫鼎大厦房屋租金时，案涉房产尚登记在被执行人鑫之鼎公司名下，鑫之鼎公司未能履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下房屋租金采取强制执行措施，符合法律规定。案外人以房屋所有权人为由，向本院提出执行异议，因本院强制执行的租金是否对应案涉鑫鼎大厦9层房屋，租金是否应当归案外人所有，均涉及当事人的实体权利，应当通过诉讼程序予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人张爱菊、高云峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 裴森辉审 判 员 王 华审 判 员 姚德祥二〇二〇年十二月三十日法官助理 顾秋进书 记 员 闵 敏