四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15468号 上诉人（原审被告）：潘瑜，男，1974年2月19日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：邵杰，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涵露，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰进，男，1986年9月24日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：文杰，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽娜，四川精伦律师事务所律师。 上诉人潘瑜因与被上诉人兰进房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 潘瑜上诉请求：1.依法撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4148号民事判决，改判驳回兰进的第一项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由兰进承担。事实和理由：一、一审在事实认定时未能正确分配举证责任，应依法纠正。根据案涉租赁合同载明的内容，兰进应在签订合同后向潘瑜支付铺面租金，租金支付周期为半年，每次支付30000元。根据双方在《房屋租赁合同》（租期2013年9月18日至2018年9月17日）履行过程中形成的支付记录，2013年8月15日支付的30000元与合同约定的租金支付时间不符，也与其后形成的于每年9月及3月支付租金的习惯不一致，对此“异常支付”的原因，兰进在一审简单解释为“我有钱，愿意预付”，此解释与生活常识不符，不具有可信度。且结合之后的租赁合同履行情况，兰进与潘瑜之间不存在“多付”或“预付”租金的情况，在兰进无法举证证明2013年8月与9月的两笔费用系同一性质的情况下，一审将举证责任分配给潘瑜导致认定事实错误，该30000元实际为双方约定的“铺面转让费”。二、本案诉争的30000元实际发生在2013年8月15日，兰进起诉时间为2020年7月1日，时隔近七年，已过诉讼时效。根据合同约定及租金支付记录，因为其他租金支付时间节点均符合合同约定的9月，3月支付的习惯，本案诉争的30000元发生在2013年8月15日，在兰进不能举证本案诉讼的30000元系租金的情况下，无论该笔费用性质如何，均已远远超过诉讼时效。 兰进辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 兰进向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令潘瑜退还多交的租金30000元；2．依法判令潘瑜退还合同履行保证金1000元；3．依法判令潘瑜承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2008年，潘瑜将其所有的位于成都市新都区××镇××街××号商铺租赁给兰进使用，兰进向该商铺前承租人夏小秋支付铺面转让费50000元，并向潘瑜缴纳房屋保证金1000元。该商铺租赁期限5年，兰进以现金方式向潘瑜缴纳租金，潘瑜并向兰进出具相应的收据。该租赁期限届满后，潘瑜作为甲方、兰进作为乙方，双方于2013年8月15日再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将其位于成都市新都区××镇××街××号商铺××房屋租赁给乙方使用；租赁期限为5年，自2013年9月18日起至2018年9月18日止；租金按整套房屋计算，每年60000元，租金半年缴纳一次，前3年不变，后2年随行就市。另向甲方缴纳房屋保证金1000元；合同签订后，乙方一次性向甲方支付半年租金30000元；乙方向甲方支付的各项费用可采取银行转账、支票、汇票或现金方式”，双方并对房屋装修或改造、续租权的行使、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，兰进从2013年8月15日至2018年4月2日以转账方式分十二次向潘瑜支付共计330000元，兰进认为该款系支付潘瑜的租金，潘瑜则认为其中的30000元系兰进给付其铺面转让费。2018年9月27日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期自2019年9月28日起至2023年9月27日止；租金按整套房屋计算，每年66000元；该合同尾部注明：转入此账户：建设银行西街储蓄所62xx28，另补10天房租¥1800元（壹仟捌佰元整）；该合同其他约定与2013年8月15日《房屋租赁合同》一致。之后，兰进先后于2018年9月28日、2019年3月28日、9月28日向潘瑜支付租金34800元、33000元、33000元。2020年3月，兰进、潘瑜协商一致解除《房屋租赁合同》，兰进找好新的承租人史家均，潘瑜于2020年3月21日与史家均签订《房屋租赁合同》，将位于成都市新都区××镇××街××号商铺租赁给史家均使用，兰进收取史家均铺面转让费6000元。现兰进诉至一审法院，要求潘瑜退还多付的租金以及房屋保证金。 一审法院认为，兰进与潘瑜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年8月15日的《房屋租赁合同》履行中，兰进向潘瑜转账支付的金额共计330000元，而按该合同约定，至合同到期时止，兰进应向潘瑜支付5年房租300000元，故兰进向潘瑜多转账支付了30000元租金（330000元-300000元=30000元）；2018年9月27日的《房屋租赁合同》履行至双方于2020年3月21日解除该合同，兰进先后分三次向潘瑜支付租金共计100800元，符合该合同约定。潘瑜是涉案房屋的所有权人，不是铺面转让方，兰进也并非次承租人和铺面受让人，双方是出租人与承租人的关系，潘瑜辩称兰进诉请的30000元租金是铺面转让费，首先，双方无合同约定，且不符合交易习惯；其次，虽然2018年9月27日《房屋租赁合同》尾部注明：“另补10天房租1800元”，但该约定仅是兰进、潘瑜对2013年8月15日《房屋租赁合同》履行期限届满之日至2018年9月27日《房屋租赁合同》签订之日，兰进应支付潘瑜房租的约定，双方并无对原房租结算的意思表示；最后，潘瑜提交的2013年9月30日房租收据系其单方制作，证明力不强，仅凭该份证据，无其他证据佐证，不足以证明潘瑜、兰进之间存在支付铺面转让费的口头约定，故对潘瑜的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上，潘瑜应将兰进多支付的30000元租金返还给兰进，故兰进要求潘瑜退还多支付的租金30000元，一审法院予以支持。 关于潘瑜是否应退还兰进房屋保证金1000元的问题。虽然潘瑜于2008年收取兰进房屋保证金1000元，但在租赁期间届满后，潘瑜、兰进又先后于2013年8月15日、2018年9月27日签订了两份连续的《房屋租赁合同》，原房屋保证金已转为2018年9月27日《房屋租赁合同》的房屋保证金。双方确认兰进找好后手承租人史家均，2020年3月21日，潘瑜就案涉铺面自愿与史家均签订《房屋租赁合同》，可见，2018年9月27日的《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，不存在兰进单方解除该合同一说，现退还房屋保证金的条件已成就，兰进要求潘瑜退还房屋保证金1000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 本案是否超过诉讼时效，2013年8月15日《房屋租赁合同》履行期限于2018年9月18日届满，该合同履行中，兰进从2013年8月15日至2018年4月2日分十二次向潘瑜支付租金共计330000元，因租金支付具有连续性，故兰进要求潘瑜退还多付租金的诉讼时效应从2018年4月2日起三年内，兰进于2020年7月1日提起诉讼，未超过诉讼时效；兰进要求退还房屋保证金，因双方并未约定租赁期限届满或解除合同后房屋保证金退还时间，兰进可在退还房屋保证金的条件成就后随时要求潘瑜予以退还，故兰进该项诉讼请求亦未超过诉讼时效。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、潘瑜于判决发生法律效力之日起7日内退还兰进房屋租金30000元；二、潘瑜于判决发生法律效力之日起7日内退还兰进房屋保证金1000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费288元，由潘瑜负担（此款兰进已垫付，潘瑜在履行上述给付义务时一并给付兰进）。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，双方当事人均认可2013年9月18日至2018年9月18日止，应付租金为300000元，但实际支付金额为330000元。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，兰进与潘瑜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.2013年8月15日兰进向潘瑜支付的30000元款项性质；2.兰进主张潘瑜退还30000元款项的主张是否已过诉讼时效。对此，本院评述如下： 关于2013年8月15日兰进向潘瑜支付的30000元款项性质的问题。二审中，双方均认可2013年9月18日至2018年9月18日的应付租金为300000元，亦均认可兰进在2013年8月15日至2018年4月2日期间以转账方式向潘瑜支付330000元。双方的争议在于支付金额超出应付租金金额的30000元是否是租金。本院认为，从现有证据来看，兰进在330000元的转账凭证中未备注转款的性质，潘瑜亦未就该330000元收款向兰进出具全部的收款凭据，故凭收付凭证来看不足以证明潘瑜所收的330000元均为租金，兰进关于其所付的330000元均为租金的证据不足。潘瑜解释称超出的30000元为铺面转让费，即在第一次合同到期前，兰进以支付30000元为代价保留续租的权利。本院认为，从现有证据和查明的事实来看，首先，潘瑜和兰进签订案涉《房屋租赁合同》的时间为2013年8月15日，而兰进认可前一份租赁合同的租期于2013年9月届满，由此可见双方是在前一份租期未满的情况下签订合同，与潘瑜关于双方在租期届满前由协商确定续租的陈述相吻合，存在兰进通过支付一定对价以继续建立租赁关系的可能；其次，在案涉《房屋租赁合同》约定的租期于2018年9月18日届满后，双方又于2018年9月27日签订了新的《房屋租赁合同》，新《房屋租赁合同》约定从2018年9月27日计租，但同时约定兰进要向潘瑜补足2018年9月18日至2018年9月27日十天的房屋租金，从新合同的约定来看，虽无对原合同租金进行结算的意思，但从合同的履行来看，兰进并未主张自己在前一个租赁周期超付的租金与新合同应付租金进行抵销，反而按约履行了补交租金1800元的义务，其履行行为与其关于超付租金的主张存在矛盾，且兰进未作出合理解释。综上，兰进并无直接证据证明其支付的330000元均为租金，而现有证据和事实表明双方存在在租金之外另外收取其他费用的可能，一审关于兰进超付租金的依据不足，本院予以纠正。 关于兰进主张潘瑜退还30000元款项的主张是否已过诉讼时效的问题。本院认为，因兰进关于超付租金的证据不足，其要求潘瑜退还超付租金的诉请不能得到支持，其请求权是否超过诉讼时效对本案处理结果已无影响，本院不予以评判。 综上所述，潘瑜的上诉请求成立，本院予以支持；一审关于兰进超付租金的认定依据不足，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4148号民事判决第二项； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4148号民事判决第一项； 三、驳回兰进的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费288元，由兰进负担；二审案件受理费288元，由兰进负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月九日 书记员 袁 敬