文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初19805号原告：重庆盛捷物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天宝路****。法定代表人：唐坤，总经理。委托诉讼代理人：钟诚，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，重庆永和律师事务所律师。被告：杨世川，男，1987年出生，汉族，住四川省大竹县。（同时系被告訾梦菊的委托诉讼代理人）被告：訾梦菊，女，1990年出生，汉族，住重市九龙坡区。原告重庆盛捷物业管理有限公司（以下简称盛捷物业公司）与被告杨世川、訾梦菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛捷物业公司的委托诉讼代理人黄莹，被告訾梦菊的委托诉讼代理人即被告杨世川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛捷物业公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1、被告杨世川、訾梦菊支付自2019年3月1日至2020年5月31日的物业管理费7444.2元；2、被告杨世川、訾梦菊支付违约金535.98元。事实与理由：被告杨世川、訾梦菊系原告所管理的滨江壹号XX号住宅的业主。根据《前期物业服务合同》的第七条约定，业主应于开发商通知交付使用日期之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前25日内履行交纳义务。住宅的物业服务费用按建筑面积3.8元/月/平方米的标准交纳。业主或使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。被告杨世川、訾梦菊已经接房，且原告按服务合同约定向被告杨世川、訾梦菊提供了物业管理服务，但被告杨世川、訾梦菊并未依约向原告缴纳自2019年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费7444.2元、违约金535.98元，共计7980.18元。原告多次通过打电话并发律师函的方式催促被告缴纳物业费，但被告杨世川、訾梦菊拒不缴纳物业费。原告维护自身合法权益，特依据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告杨世川、訾梦菊辩称，二被告不应当承担物业费、违约金及诉讼费用。位于重庆市渝中区解放西路**房屋的产权人是杨世川、訾梦菊。在2019年1月18日接房时，原告要求预交半年物业费才交付涉案房屋钥匙给二被告进行看房，所以二被告被迫预交1491元的物业费。但涉案房屋在交付时候没有通天然气，2019年1月底才通了天然气。涉案房屋不具备交房条件，因此原告主张的物业费计算期间不正确。被告杨世川、訾梦菊是在今年7月入住，至今房屋还没有完全装修好。原告提供的物业服务质量差，物业管理混乱，达不到其主张的收费标准。物业公司违规出租经营民宿和使用公共空间，造成重大安全隐患。原告主张的物业费服务期间根本没有门禁系统，其也没做好门禁管控。2020年3月装修房屋期间，原告多次停水停电，导致装修工人气走，并且装修工人把被告的手提电脑拿走作质押，给被告造成了严重的经济损失，理应赔偿。原告在物业服务过程中给被告杨世川、訾梦菊造成了损失，身心造成了伤害，并且对被告的生活带来了极大的困扰。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：杨世川、訾梦菊是坐落于重庆市渝中区解放西路**房屋产权人，该房屋的建筑面积为130.66㎡。2017年3月28日，重庆荣安实业（集团）有限公司通过邀标方式确定盛捷物业公司为滨江壹号酒店式公寓项目物业管理中标单位。盛捷物业公司（乙方）与重庆荣安实业（集团）有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为位于重庆市渝中区解放西路229号滨江壹号实施前期物业管理服务。物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）住宅：3.8元／月·平方米（含公共能耗分摊费）；商业物业：15元／月·平方米（含公共能耗分摊费）。业主应于开发商通知交付使用日期之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前25日内履行交纳义务。本合同期限为叁年，自2017年3月29日起至2020年3月29日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。上述前期物业服务合同于2017年4月6日在原重庆市渝中区房屋管理局进行了备案。盛捷物业公司为涉案小区提供物业服务至今。杨世川、訾梦菊缴纳了2018年12月1日至2019年2月28日期间的物业服务费1491元。之后，杨世川、訾梦菊未按前期物业合同的约定向盛捷物业公司交纳物业服务费。盛捷物业公司以张贴催款通知函和邮寄律师函的形式对杨世川、訾梦菊所欠物业服务费进行了书面催收。上述事实,有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、催费通知张贴照片、《律师函》及邮件跟踪查询结果以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，杨世川、訾梦菊举示了录音、视频、照片、收条及微信聊天记录截屏，拟证明盛捷物业公司的物业服务不到位，在装修期间多次停水停电，对其造成了损失。盛捷物业公司质证认为上述证据真实性不清楚，认为录音、视频及图片的时间地点和人员无法确认，同时与本案不存在关联性。物业服务是一个连续的过程，照片与视频只能反映某一个时刻的状态，不能以未享受相关的服务作为抗辩，对方未缴纳物业费是有违合同条款和契约精神的。盛捷物业公司陈述杨世川、訾梦菊在2019年3月装修房屋期间，因为其没有办理装修许可证，曾经对涉案房屋采取停电措施，协调好了之后又恢复了供电。对于上述证据的认定，在本院认为中予以详细阐述。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，重庆荣安实业（集团）有限公司通过邀标方式确定原告为滨江壹号酒店式公寓项目物业管理中标单位，并与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效。原告依约为涉案小区提供了物业服务，小区业主应依照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业服务费。对于二被告辩称的在3月份停水停电的事实，其举示了录音作为证据，原告对此也予以认可。虽业主存在未办理装修许可证的过错，但原告不能据此采取停水停电的措施，此措施损害了业主对房屋的正常使用。故根据公平原则，对于原告主张的3月份期间的物业服务费，本院不予支持。至于二被告关于装修过程中，原告停电给其造成的损失理应赔偿的主张，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，二被告可以另行主张。关于二被告辩称涉案房屋在2019年1月底才通天然气，不具备交房条件不应当计算物业服务费的意见。二被告未举示充分的证据对此予以证明，仅凭其在庭审中举示的视频资料无法达到其证明目的，故关于二被告的该主张，因举证不能，本院依法不予采信。对于二被告辩称的原告服务不到位，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，二被告不能据此拒交物业服务费。故被告杨世川、訾梦菊应向原告支付自2019年4月1日至2020年5月31日的物业管理费6951元。关于违约金的问题。综合本案证据情况及原被告在庭审中的诉辩，原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对原告提出的违约金主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨世川、訾梦菊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆盛捷物业管理有限公司2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费6951元；二、驳回原告重庆盛捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告重庆盛捷物业管理有限公司5元，被告杨世川、訾梦菊负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽