广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5483号原告：黄素华，女，1973年5月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区**************。身份证号码：440************842。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被告：叶永进，男，1969年9月13日出生，汉族，住广东省英德市******委会上温组。身份证号码：440************353。委托诉讼代理人：胡烈明，系公民代理。原告黄素华诉被告叶永进土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄素华及其委托诉讼代理人温舜猛、被告叶永进的委托诉讼代理人胡烈明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄素华诉称，原、被告双方于2019年4月18日签订《土地租赁合同书》，原告租赁被告位于英德市********队叶屋小组蒲岭头陂仔角矿山坪面积约100亩的土地，用于养鸽子。合同签订后，原告共向被告支付了土地租金35万元，履行了双方的约定（2019年6月28日银行转账30万元、2019年7月31日微信支付2万元、2019年8月1日银行转账3万元），但被告一直未予办妥农办、国土局等政府部门批准的入场建棚、舍相关手续为由拖延交付土地给原告使用，后经原告多方核实发现涉案土地，被告已于2019年8月份转租给第三方。已经无法交付。原告多次联系被告处理该事情，但被告一直置之不理，请求法院判令：1、解除原、被告于2019年4月18日签订的《土地租赁合同书》；2、被告退回原告支付的租金35万元及利息（以35万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；3、被告支付原告违约金105万元；4、本案诉讼费用由被告负担。原告黄素华为证明其主张向本院提交了如下证据：一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；二、被告主体资料，证明被告主体适格；三、补充协议、土地租赁合同书，证明原告承租被告土地，用于养殖行业，同时合同书约定双方各项权利、义务法律关系的事实；四、银行流水、微信转账凭证、收据，证明原告共向被告支付土地租金人民币350000元的事实。被告叶永进辩称，第一，被告认为本案合同无法履行不构成违约，合同是原告本身单方提供，被告没有实际理解合同内容，合同的条款是指与现行的行政法法规相抵触，办理相关证件不是公民的民事行为可以决定的，是政府的公权力，所以本身土地使用证公民是不能独立办理的，需要政府的职能部门去办理的，被告仅仅是租赁土地给原告，土地本身来源合法，被告也是早在2017年8月13日与本村集体租赁取得，所以使用权是合法的，导致合同无法履行的原因是双方都存在责任，原告提供的合同原本本身与现行的行政法法规相抵触，被告的责任是对涉案合同没有认真审查，造成对合同的误解，所以合同无法履行是双方的问题，不是违约行为。第二，涉案的土地是可以养殖的，在2018年已经向政府申请办理养殖手续，只是原告本身考虑到自己不想养殖了，所以我们觉得合同无法履行不构成违约。被告叶永进为证明其主张向本院提交了如下证据：一、申请书；二、土地权属证；三、建设环境登记表及英德市政府公告；四、协议书、付款票据、相片。经审理查明，原（乙方）、被告（甲方）双方于2019年4月18日签订《土地租赁合同书》，乙方租赁甲方位于英德市********队叶屋小组蒲岭头陂仔角矿山坪总面积约100亩的土地，用于养鸽子。该合同书约定：甲方提供的100亩田地能够满足乙方搭建鸽棚、建宿舍、办公室等建养鸽辅助设施不少于80亩。租赁期限为2019年4月18日至2049年4月17日，年租金为500元/亩，乙方支付30年的租金共计150万元，分四期付清，本合同签订后的三日内支付30万元，甲方应按乙方要求，在签订合同后的两个月内办理好经村委、农办、国土局等政府部门批准入场建棚、舍等的相关手续。甲方租给乙方的土地，在该土地上建设鸽棚及相关养殖设施不少于80亩，甲方必须取得国家或当地政府的土地使用权证、环评证、建设许可证等合法证件。因甲方承包的土地不符合国家相关规定，乙方不能取得合法有效的经营证件：如营业执照、环保许可证、建设许可证、养殖证，乙方租赁的土地不能搭建80亩以上的养殖棚舍等，甲方的违规行为或不能满足乙方经营条件的违约行为，致使乙方遭受财产、经济损失的，造成乙方在合同约定的时间内不能正常生产，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方因此造成的损失，退还乙方向甲方交付的全部土地租金及相当于土地租金三倍的赔偿。原告于2019年6月28日银行转账30万元、2019年7月31日微信支付2万元、2019年8月1日银行转账3万元给被告，以上原告合计向被告支付了35万元。2018年6月25日，被告以英德市东华镇陂仔角农场申请办理了英德市东华镇陂仔角农场项目的环境影响登记，该登记已完成备案。庭审中，被告对解除合同并无异议。截止一审辩论终结前，涉案土地仍未取得土地使用权证、建设许可证。本院认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的协议，双方均应严格按照该合同的约定履行各自的义务。被告辩称其对合同条款存在误解缺乏事实依据，故本院对此不予采信。关于被告是否存在违约的问题。原告租赁涉案土地系用于养殖鸽子，不仅要搭建鸽棚等基础设施，亦还需建设相关的办公设施，如若涉案土地证件不齐，原告贸然开工建设将置自身利益处于较大的风险之中。同时该合同明确约定，被告出租的土地必须取得土地使用权证、建设许可证等合法证件，且由被告承担办理相关证件的义务，但截止一审辩论终结前，涉案土地仍未取得土地使用权证、建设许可证，故原告的行为明显存在违约。庭审中原、被告双方均同意解除涉案合同，本院尊重双方的权利选择。鉴于原告从未实际使用涉案土地及不存在违约行为，故被告应予全额退回收取原告的租金35万元。关于原告主张违约金105万元的问题。庭审中，本院向被告释明是否对违约金过高予以调整，被告表示需要调整，并称无需承担违约金。被告在该合同履行过程中，确实存在违约行为（上节已就此论述，在此不再赘述），但从整个合同的履行过程分析，原告向被告支付了35万元的租金后，并未对涉案养鸽场进行开发建设，且原告亦未举证证明其实际损失，故原告主张高达105万元的违约金明显偏高。本院结合相关法律规定、被告对合同违约预期风险判断及存在违约的事实，本院酌定违约金以原告实际支付租金35万元为本金，自2019年8月1日起至2019年8月19日，以35万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算、自2019年8月20日起以35万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算四倍计算较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告叶永进于本判决生效之日起三日内返还原告黄素华租金人民币350000元及支付违约金（自2019年8月1日起至2019年8月19日，以35万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日起，以35万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清全部款项之日止）；二、驳回原告黄素华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8700元，由被告叶永进负担7000元，原告黄素华负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇二〇年十二月二日书记员  胡 杰附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。