江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4664号上诉人（原审原告）：游小淋，男，1980年9月7日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。委托诉讼代理人：谢和南，江西红土地律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢树华，女，1980年11月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系上诉人妻子。被上诉人（原审被告）：杨海燕，男，1962年8月4日生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林香，江西宋城律师事务所实习律师。上诉人游小淋因与被上诉人杨海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人游小淋上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付赔偿金3万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人未按约履行义务，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。一审法院仅判决被上诉人退还已支付的购房款（即上诉人按照另案判决履行完毕的执行款），以及上诉人与案外人因案涉柴间产生的诉讼纠纷支付给案外人租金、案件受理费共计1700元。这一判决没有考虑上诉人因诉讼所遭受的经济损失和精神损害，忽视了被上诉人如果没有将案涉柴间转卖，上诉人对案涉柴间所享有的长期占有使用权和升值价值，也忽视了上诉人对案涉柴间进行修缮、维护的支出。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“无法取得房屋的买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案一审已认定被上诉人违约，则被上诉人除返还已付价款及利息，还应赔偿上诉人损失（赔偿购置相同地段面积相仿的柴间的价款）。被上诉人杨海燕答辩称：原审判决认定事实不清，本案答辩人不应承担任何赔偿责任，原审判决要求被上诉人承担赔偿责任没有事实及法律依据。理由如下：一、答辩人将柴间转让给被答辩人时已明确告知柴间无房产证，被答辩人在一审时也予以认可，答辩人完全履行了合同义务。2015年3月份，答辩人转让柴间时，柴间并无房产证，答辩人并未出让柴间给案外人钟枝桃。二、本案实际为案外人钟枝桃的继承人违法将被答辩人所有的柴间进行了违法登记，并导致了被答辩人的损失，但答辩人并无过错。本案柴间转让在前，房屋转让在后，且转让房屋时并未再次转让柴间。答辩人将房屋转让登记给钟枝桃时，在《不动产登记申请表》上也明确了仅有住宅无其他，之后钟枝桃的房屋所有权证上也仅登记了房屋，并无柴间。之后案外人钟枝桃的继承人将房屋转让登记给钟小红时，在《不动产登记申请表》中登记了“住宅、柴间”，该登记表与答辩人转让房屋时的登记表存在明显不同，系钟枝桃继承人将柴间进行了登记并转让。后来，钟小红（钟枝桃大女儿）将柴间进行了单独登记，登记为“八一四大道银兴花园H2栋2单元12#柴间”，并于2018年11月19日转让给了杨友平，之后杨友平将房屋及柴间进行了合并登记并于2019年3月转让给了陈婧。最终，陈婧向法院提起了诉讼要求被答辩人归还其登记的柴间及赔偿损失。三、被答辩人明知系无证柴火间而购买，本身存在一定过错应当自行承担相应的责任，同时因第三人的违法登记侵犯其权益，被答辩人依照法律规定可以提起行政诉讼要求撤销物权登记，也可以要求错误登记人进行赔偿。综上所述，本案诉争的柴间实际损失系由案外人钟枝桃继承人导致，原判认定事实不清，错误判决由答辩人承担责任，依法应当发回重审或改判驳回被答辩人的原审诉讼请求。上诉人游小淋向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的购房合同（标的10000元）；2、判令被告归还购房款10000元以及溢价款90000元；3、判令原告已履行（2020）赣0702民初529号判决义务所支付的租金1700元，由被告承担；4、本案所产生的诉讼费、鉴定费、评估费用等由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，原告与被告签订《出售合同》一份，载明“银兴小区柴火间壹间，永远卖给游小淋。卖价10000元正，经双方协商，永不反悔。”合同右下方被告杨海燕在签名确认。合同签订后，原告依约支付柴火间价款10000元，被告将案涉柴火间交付原告使用。合同签订时案涉柴火间未办理独立产权证，合同也未约定办理产权变更登记手续的期限。另查明，2020年1月2日，案外人陈婧向该院提起诉讼，要求本案原告游小淋停止侵害，立即腾空案涉柴间，并赔偿柴间租金损失，案涉柴火间已取得独立产权证，产权人为案外人陈婧，权证号为赣（2019）赣州市不动产权第0022965号。2020年4月1日，该院依法作出（2020）赣0702民初529号民事判决书，判决本案原告游小淋腾空柴间返还案外人陈婧，并赔偿租金。2020年6月4日，原告游小淋履行了上述判决确定的给付义务，向案外人陈婧支付柴间租金1650元、案件受理费50元。此后，原告游小淋多次要求被告返还购房款并赔偿损失，被告均置之不理，原告遂诉至该院。一审法院认为，原告游小淋与被告杨海燕就案涉柴火间签订的《出售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了柴火间价款，但被告未按约履行义务，致使合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除双方签订的《出售合同》并由被告返还购房款10000元，合法有据，予以支持。原告要求被告支付溢价款90000元，没有事实和法律依据，不予支持。因被告未履行产权变更登记手续，导致原告向案外人陈婧支付租金1650元、案件受理费50元，合计1700元，现原告要求由被告承担，予以支持。据此，判决：一、解除原告游小淋与被告杨海燕于2015年3月30日签订的《出售合同》；二、由被告杨海燕于本判决生效之日起五日内返还原告游小淋购房款10000元；三、由被告杨海燕于本判决生效之日起五日内赔偿原告游小淋1700元；四、驳回原告游小淋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告游小淋负担2207元，被告杨海燕负担93元。本院二审期间，上诉人提交：房屋平面图两张，证明目的：2015年出售时房屋产权登记面积为119平，柴间和住房合在一起是119平，一个产权证。被上诉人质证认为，一审法院案卷中有平面图，对真实性无异议，对证明目的有异议，理由是，被上诉人当时在2015年7月出售房屋时是按套出售，并没有将柴间出售，119.37平米虽然包含了柴间，但我方在买卖合同中明确指出如面积有差异，但房价不变，且在合同中明确说明了没有柴间，且119.37平米在合同中也是由中介公司进行填充，在最后的承诺书中也写明了承诺是102房间，不包含其他房屋。被上诉人提交：证据1.房屋买卖居间合同、承诺书，证据来源：江西精英置业顾问有限公司复印而来，证明目的：被上诉人与案外人钟枝桃签订的合同中明确表明房屋按套计价，面积如有差异，约定的房款金额不变（第二条第5点），同时无附属房屋（车库、杂间）（第一条第3点）的事实，且在承诺书中也表明了是102室房间，并未写柴火间。证据2.不动产登记申请表（一审卷宗22、23、24页），杨友平不动产登记证复印件，证明目的：被上诉人与案外人钟枝桃并没有转让柴间的事实，钟枝桃之后的房产登记上才出现了柴火间登记，最后被杨友平单独登记。上诉人质证认为，对证据三性无异议，对证明目的有异议，被上诉人提交的房屋买卖居间合同第一条房屋坐落位置、建筑面积119.37平米，与被上诉人提交的不动产权登记申请表第一页登记申请人杨海燕面积也是119.37平米，结合我方提交的房屋平面规划图，该119.37平米是指住宅和柴间两处加起来的面积，可以认定房屋买卖居间合同的标的包含被上诉人卖给我方的面积。另外，承诺书的承诺人清楚出售房屋是119.37平米，可以证明当时已经意识到会有风险才要求出具承诺书。本院经审查认为，上诉人提交的房屋平面图两张、被上诉人提交的不动产登记申请表和杨友平不动产登记证在另案中经质证，本院对证据的三性予以确认。被上诉人提交的房屋买卖居间合同、承诺书的三性，本院予以确认。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，上诉人游小淋与被上诉人杨海燕就案涉柴火间签订的《出售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从查明的事实来看，《出售合同》签订时，案涉柴间和八一四大道21号银兴花园Ｈ2栋2单元102室住宅共同进行了不动产权登记，不动产权证书号为赣房权证字第**，登记的建筑面积119.37平米，该面积包含了柴间面积17.68平米。根据被上诉人二审提交的房屋买卖居间合同、承诺书及相关的不动产登记申请表可以证实，《出售合同》签订后，虽然被上诉人按合同约定将柴间交付给了上诉人占有使用，但被上诉人后来将其位于八一四大道21号银兴花园Ｈ2栋2单元102室的住宅转让给了案外人钟枝桃，转让房屋的建筑面积为119.37平米，并且办理了不动产权利人的变更登记。《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。可见，被上诉人在转让住宅时将案涉柴间的所有权一并处置给了案外人钟枝桃。上诉人与被上诉人签订《出售合同》的目的是获得柴间的所有权，因被上诉人将柴间所有权处置给了案外人钟枝桃，导致柴间所有权转让的合同目的不能实现，被上诉人的行为构成违约。关于被上诉人应承担多少违约责任的问题，双方签订案涉柴间的出售合同时没有就不动产权登记、违约责任等进行约定，上诉人亦没有向本院提交其遭受损失的其他证据，考虑上诉人在占有使用柴间期间也获得一定收益，一审判决被上诉人返还上诉人购房款10000元，赔偿上诉人损失1700元，并无不当。故，上诉人提出改判被上诉人支付赔偿金3万元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人游小淋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人游小淋负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十二月十六日代理书记员  雷 娜