贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终8519号上诉人（原审原告）：王美莲，女，1953年12月11日出生，汉族，农民，住贵州省盘州市（原盘县。上诉人（原审原告）：孙虎（系原告王美莲之子），男，1977年12月8日出生，汉族，农民，住贵州省盘州市（原盘县。上诉人（原审原告）：孙雪梅（系原告王美莲之女），女，1979年5月14日出生，汉族，住贵州省盘州市（原盘县。上列三上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：高忠苏，贵州忠章律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：熊瑾，贵州忠章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王珊，女，1975年10月11日出生，穿青人，个体工商户，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：李焕昌，贵州煜昌祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙文剑（系原告王美莲之子），男，1976年6月2日出生，汉族，住贵州省盘州市（原盘县。被上诉人（原审被告）：董小秋（系被告孙文剑之妻），女，1986年7月17日出生，汉族，农民，住贵州省盘州市（原盘县。上诉人王美莲、孙虎、孙雪梅（以下称上诉人）因与被上诉人王珊及被上诉人孙文剑、董小秋确认合同效力纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王美莲、孙虎及委托诉讼代理人高忠苏、熊瑾，被上诉人王珊及其委托诉讼代理人李焕昌，被上诉人孙文剑、董小秋到庭参加了二审庭询。本案现已审理终结。上诉人王美莲、孙虎、孙雪梅提出的上诉请求：一、请求依法撤销贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2230号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：一、审法院查明事实不清，适用法律不当。一、虽然涉案房屋在购买地基时登记在被上诉人孙文剑名下，但因孙文剑没有出资购买地基的能力，该房屋不是孙文剑所建，其无权对涉案房屋进行处分。二、上诉人王美莲与被上诉人孙文剑有共同的房屋支配权，应视为家庭共有财产，被上诉人孙文剑与被上诉人董小秋未经三上诉人同意，私自将涉案房屋转卖给被上诉人王珊，损害了三上诉人的合法权益，而被上诉人王珊明知该房屋应当告知上诉人王美莲相关的买卖事宜而未告知，其行为存在欺诈，是以合法的形式掩盖非法的目的，根据我国《合同法》第五十二条的规定，应当认定被上诉人王珊、孙文剑、董小秋所签订的涉案房屋买卖协议无效。三、一审判决对涉案房屋附着的土地性质性质是宅基地还是出让土地并未查明。若涉案房屋是宅基地，被上诉人王珊无权取得涉案房屋，若涉案房屋是出让土地，根据城市管理法的规定，因涉案土地没有取得土地使用权证，该土地是明确禁止转让的。四、一审法院未查明王珊除涉案房屋外是否还有其他住宅，是否系本集体经济组织成员，一审法院遗漏了与被上诉人王珊有利害关系的王珊丈夫。我们认为二被上诉人之间签订的合同系恶意串通，不仅损害了王美莲的利益，也损害了集体利益。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。被上诉人王珊二审答辩称：被上诉人与上诉人孙文剑签订的《购房合同》是双方在平等、自愿的基础上所签订的，孙文剑系完全民事行为能力人，对该房屋拥有完整的所有权，被上诉人支付了相应的对价购买房屋，整个行为并不存在法律规定的合同无效的情况，当然更不存在上诉人在上诉状中所说的以合法形式掩盖非法目的的情况。即使该涉案房屋系几上诉人与被上诉人孙文剑、董小秋的家庭共有财产，孙文剑和董小秋在没有取得其它家庭成员同意的情况下将该房屋出卖，也不会产生导致《购房合同》无效的后果，理由就是该房屋登记在孙文剑名下，购房人完全有理由相信孙文剑的行为构成表见代理，其处分行为是代表其全体家人，其损害其它共有人合法权利的后果由其承担，其它共有人完全可以要求孙文剑分割卖房所得款项而不是要求确认合同无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，在上诉人没有任何证据表明其对涉案房屋享有权益的情况下，判决驳回其诉讼请求并无任何不当之处，依法应予维持。请二审法院驳回其上诉，维持原判，以维护法律的尊严。被上诉人孙文剑、董小秋二审答辩称：没有答辩意见。一审原告王美莲、孙虎、孙雪梅一审提出的诉讼请求：一、请求确认孙文剑与王珊于2020年1月7日签订的《购房合同》无效；二、本案诉讼费用由三被告承担。一审经审理查明：2008年，贵州省纳雍县百兴镇人民政府开发百兴镇农贸大街，并将百兴镇农贸大街的地基面向社会出售，孙文剑购买了该地段位于世纪街的地基1宗（1个店面），并在该地基上修建房屋。2016年，王珊与孙文剑之母王美莲协商，将该涉案房屋租赁给王珊从事经营及居住，王珊对该房屋第1层店面进行了简易的装修。2020年1月7日，孙文剑将该房屋以价款418880元出售给王珊，王珊向孙文剑支付房款378880元，尚欠房款4万元，双方约定待孙文剑将涉案房屋购买地基的依据交给王珊后补足余款40000元。协议签订后，王美莲、孙虎、孙雪梅知悉涉案房屋被告孙文剑出卖后，认为该房屋为家庭共有财产，孙文剑、董小秋无权处分，孙文剑、王珊、董小秋与王珊所签《购房合同》损害王美莲、孙虎、孙雪梅利益，应为无效，请求法院撤销。庭审中，王美莲、孙虎、孙雪梅变更诉讼请求为请求判决孙文剑、王珊、董小秋所签《购房合同》无效。一审另查明，王美莲系孙文剑之母，孙文剑与董小秋系夫妻关系，王美莲之丈夫孙国顺于2020年2月14日因病去世，涉案房屋未办理相关土地使用及产权登记手续，王美莲、孙虎、孙雪梅与孙文剑、董小秋已分别立户。一审法院认为：王美莲、孙虎、孙雪梅主张涉案房屋系孙文剑、董小秋与王美莲、孙虎、孙雪梅的家庭共有财产，孙文剑、董小秋无权对涉案房屋进行处分以及孙文剑、王珊所签《购房合同》无效，因王美莲、孙虎、孙雪梅提供的证据尚不足以证明涉案房屋系其与孙文剑、董小秋的家庭共有财产，且未就本案合同无效事由尽到必要的举证责任，应承担举证不能的法律后果。故对王美莲、孙虎、孙雪梅的诉讼请求，一审法院不予支持，综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告王美莲、孙虎、孙雪梅的诉讼请求。案件受理费300元，适用简易程序审理减半收取150元，由王美莲、孙虎、孙雪梅负担。上诉人二审提交以下证据，并经举证、质证：第一组证据：纳雍县百兴镇新街社区居民委员会的证明、证人胡某、左某的证言。证明涉案房屋系上诉人王美莲与丈夫孙国顺修建的自建住房，被上诉人孙文剑不具有处分权，擅自将房屋出售给被上诉人王珊，结合一审提供的《购房合同》，其中明确约定房屋转让包含宅基地的转让，被上诉人孙文剑、王珊系不同村的村民，宅基地的转让违反了法律强制性规定，该《购买合同》无效，同时证明涉案房屋为宅基地且系2002年购买。被上诉人王珊的质证意见：达不到上诉人的证明目的，上诉人称王珊和孙文剑是不同集体经济组织的村民，王珊是百兴镇的人，孙文剑本身也不是，他是盘州市的人。该宅基地是政府转让的，不属于农村宅基地性质，属于政府小城镇规划出让的性质。被上诉人孙文剑、董小秋的质证意见：我们没有意见。被上诉人王珊与被上诉人孙文剑、董小秋二审没有提交新证据。本院对当事人有争议的证据认定如下：对上诉人二审提交的证据，形式上不属于新证据，内容也不能推翻一审法院认定的事实，本院依法不予采纳。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审的争议焦点为：如何认定涉案房屋买卖合同的法律效力。本院认为，上诉人主张涉案房屋系其与被上诉人孙文剑、董小秋的家庭共有财产，被上诉人孙文剑、董小秋对涉案房屋进行的处分系无权处分，被上诉人孙文剑与被上诉人王珊所签的涉案《购房合同》无效，但其提供的证据尚不足以证明涉案房屋系其与孙文剑、董小秋的家庭共有财产，且即使孙文剑、董小秋对涉案房屋的处分系无权处分，根据《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第三条的规定，无权处分不属于合同无效的法定情形，上诉人以无权处分主张涉案《购房合同》无效，于法无据，本院不予支持。对上诉人所提若涉案房屋占有范围内的土地如果是出让土地，根据城市管理法的规定，因涉案土地没有取得土地使用权证，涉案房屋属于违法建筑，该涉案《购房合同》也应认定无效合同，原审认定涉案《购房合同》有效系适用法律错误的上诉理由。依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑系当地规划行政主管部门的职权范围，人民法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，上诉人虽主张涉案房屋是违法建筑，但一审并未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案《购房合同》也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形，故原审判决认定涉案房屋买卖合同有效于法有据，应予维持。上诉人主张涉案房屋的土地属于集体土地，且部分属于宅基地，涉案房屋只能在集体经济组织成员之间转让，被上诉人王珊不具有受让涉案房屋的主体资格，被上诉人孙文剑将涉案房屋转让给被上诉人王珊所订立的《购房合同》，亦属于无效合同的上诉理由。根据我国土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的土地，系纳雍县百兴镇人民政府为开发百兴镇农贸大街面向社会出让的土地，显然不属于农民宅基地的范围。上诉人主张涉案房屋的部分属于宅基地，但其提供的证据不足以证明该涉案房屋占有范围内的部分土地属于宅基地的事实，应当承担举证不能的法律后果。故对上诉人的该项上诉主张，也没有事实和法律依据，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由上诉人王美莲、孙虎和孙雪梅共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 唐 琳审判员 黄塑希二〇二〇年十二月二十一日书记员 李 睿