西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初17527号 原告：程双元，男，汉族，1983年3月10日出生，身份证号码：622XXXXXXX********，住所地西安市雁塔区，现住西安市长安区。 被告：西安大方置业发展有限公司，统一社会信用代码：9161013571011546XJ，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：王方胜，系该公司总经理。 委托代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托代理人：薛伟，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告：西安国源物业管理有限公司，统一社会信用代码：91610112791687821C，住所地：陕西省西安市雁塔区楼**。 法定代表人：任月莉，系该公司总经理。 委托代理人：刘培培，女，汉族，1985年6月3日出生，住所地陕西省宝鸡，住所地陕西省宝鸡市陈仓区，系西安国源物业管理有限公司员工。 委托代理人：孟玉莹，女，汉族，1994年4月3日出生，住所地陕西省西咸，住所地陕西省西咸新区，系西安国源物业管理有限公司公司法务。 原告程双元诉被告西安大方置业发展有限公司（以下简称大方置业）、西安国源物业管理有限公司（以下简称国源物业）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程双元，被告西安大方置业发展有限公司代理人陈文华、被告西安国源物业管理有限公司代理人刘培培、孟玉莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程双元诉称：2012年12月1日，原告与被告大方置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告大方置业开发建设的紫郡长安（北区）2幢1单元24层12401号房（下称“标的房屋”），建筑面积71.89平方米。其中合同第十三条约定：出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人以同等品质的材料、设备替代。第十六条保修责任；买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。其中《住宅质量保证书》约定：二、根据国家有关规定，本住宅自交付之日起计算质量保修期，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任。并在承诺期限内负责维修完毕。附表屋面防水、墙面渗漏保修期为5年。合同签订后，原告依约履行了交付房款的义务。被告大方置业于2013年3月向原告交房。但在交房后，标的房屋次卧飘窗处下雨就漏雨，且渗透至飘窗内三面墙面、屋内顶面均受长时间浸泡，出现掉漆、粉刷面成片脱落现象，漏雨卧室本朝属北向，屋内更加潮湿，且直接危及房屋飘窗安全，无法居住。2014年，被告国源物业在未找明漏水原因的情况下维修房屋内墙，破坏的更加严重，维修完成后依然漏雨，属于侵权行为。原告将该情况反应给被告国源物业后，曾多次催促尽快修理房屋漏雨问题及户内恢复原状，但被告国源物业一直推诿拖延拒不维修。被告西安大方置业发展有限公司在电话中互相推诿，拒不维修。经原告多次催促，被告国源物业人员F2主管楼管段婷于2016年11月16日书写承诺书一份，承诺于2017年6月30日前，将漏水问题处理好。2019年12月底，被告国源物业答应恢复内墙，但截止到2020年6月底，案涉房屋外墙漏雨问题仍未彻底解决，屋内墙壁漏雨损坏面及维修破坏面未恢复原样，严重影响到原告及其家人的居住,原告房屋由于漏水问题无法出租，原告及其家人在外租房居住，造成了严重的经济损失。因此向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告向原告支付维修房屋支出4980元；2、二被告赔偿原告房租损失20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告西安大方置业发展有限公司辩称：一、原告混淆了法律关系，对其诉讼请求应当予以驳回。被告大方公司与国源物业不存在共同侵权的行为或者承担连带责任的法律依据，原告起诉大方置业依据的是商品房买卖合同，原告应选择向大方置业主张违约或侵权责任，而非向二被告要求共同赔偿或连带赔偿。二、涉案房屋质量符合《商品房买卖合同》约定，涉案房屋次卧飘窗漏雨系原告程双元安装外置隐形防护网所致。1、涉案房屋次卧飘窗漏雨系原告过错，不属于《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》约定保修范围；《房屋装修竣工验收记录表》显示：“外置隐形防护网：若装有隐形防护网，后期出现渗漏雨，由业主自行处理维修。根据物权法有关规定，凡业主对户内各类设施设备（给、排水；强、弱电；天然气；地辐热等）有改动；地辐热等日常使用过程中给楼道内的公共设施设备和其他业主户内造成损失的由该业主承担责任”，原告签字予以确认。根据《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。《商品住宅质量保证书》第三条规定：“因住户使用不当，擅自改动结构、设备管线，进行不当装修以及不可抗力而造成的房屋质量问题，不在本公司保修范围之内”。因此，原告明知安装外置隐形防护网有造成房屋渗漏雨可能，仍然擅自破坏原有房屋结构，致使涉案房屋次卧飘窗漏雨，应自行承担损失。2、涉案房屋次卧飘窗漏雨并非房屋质量问题导致；根据《临时管理规约》第十七条规定：“在本物业管理区域内禁止下列行为：小区不允许安装外置防护网、支架、铁艺栏杆及雨棚。确需安装的，应提前到物业服务企业登记，统一样式，并将防护网安装在窗户以内”，《物业使用守则》第十三条第二款规定：“本物业管理区域禁止下列行为：擅自建设建筑物、构筑物，对房屋的梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建”，而原告明知国源物业禁止安装防护网，在申请装修时刻意隐瞒物业，私自在外墙上打孔某乙外置防护网，固定螺丝孔漏雨，以至于破坏了外墙的防水结构，并在装修验收时自愿表示如发生问题自行维修处理，因此，涉案房屋次卧飘窗漏雨与原告安装外置防护网具有因果关系，应自行承担损失。3、原告应承担举证责任证明涉案房屋次卧飘窗漏雨系房屋质量问题；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告以涉案房屋次卧漏雨为由主张被告支付维修费用并支付租金损失的责任，应举证证实涉案房屋存在漏雨且系房屋质量原因导致，否则应承担举证不能的后果。三、国源物业已对漏雨部分维修完毕，原告不存在支付维修房屋支出及租金的必要。1、原告向国源物业报修，国源物业查明漏雨原因系原告擅自安装外置隐形防护网螺丝打孔某甲，须拆除外置防护网将螺丝孔封堵方可解决漏水问题，直至2017年4月原告方才同意上述解决方案，后国源物业对防护网拆除并封堵拆除后的螺丝孔，而后该漏水点再未发现问题。2019年10月原告向国源物业报修涉案房屋次卧飘窗漏雨，经查看，本次漏水点与之前的漏水点并非同一漏水点，2018年3月房屋的防水保修期限已届满，但国源物业仍然对新增的漏水点做了防水处理，截止目前，新增漏水点未再发现漏雨情况，原告无需支付维修房屋费用。退一步说，假使涉案房屋存在质量问题，国源物业已对涉案房屋进行维修且已维修至正常使用状态，因此不需要支付维修房屋费用及扩大损失。2、涉案房屋持续用电、用水，不存在无法使用的可能；原告于2013年11月23日办理完毕装修验收手续后持续居住在涉案房屋内，根据国源物业提供的涉案房屋购水、购电记录，如涉案房屋无法使用，则不存在如此大量的生活用水、用电的可能，涉案房屋持续处于被告的使用、占用、收益、处分中。综上，请法院查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 被告西安国源物业管理有限公司辩称：西安国源物业管理有限公司已尽到自己的物业服务责任，在程双元违反《临时管理规约》，私自安装防护网损害房屋飘窗墙面导致飘窗漏水，大方置业得知此事后及时联系国源物业，国源物业及时进行了维修，被告不存在侵权行为，不符合侵权责任的构成要件。1、程双元于2013年5月1日向国源物业出具《临时管理规约承诺书》，承诺书中写明其已详细阅读，同意遵守，《临时管理规约》第十七条规定“在本物业管理区域内禁止下列行为：小区不允许安装外置防护网，确须安装的，应提前到物业服务企业登记，并将防护网安装在窗户以内”，2013年11月23日，国源物业在程双元的房屋中维修竣工验收记录表中也已告知若装有隐形防护网出现漏水由业主自行维修，程双元对上述意见认可并签字。2、程双元明知物业禁止安装外部防护网，但刻意隐瞒物业，私自在外墙上打孔某乙，以至于破坏了外墙的防水结构，由此造成的外墙漏水问题，应由程双元自行负责，但国源物业接受大方置业委托对其墙面进行了数次维修，且在每次维修前都得到了程双元的同意，其本人未加以任何阻止，最终将程双元的漏水问题进行修复完善，不存在漏雨的情况。3、程双元房屋一直有人居住，其称在外租房的行为无法认定真假，且与房屋漏雨无任何联系，国源物业在2017年4月已将房屋漏水问题修复完善，直至2019年10月另一漏水点漏雨，虽此时已过房屋保修期但国源物业仍对此点进行了无偿的修缮，至今房屋未再发现漏雨情况，且国源物业得知，程双元于2020年8月已将房屋出租给第三方并获取房屋收益，因此其搬离房屋的行为真假无法认定，且与房屋漏雨无任何联系，综上，国源物业不应对程双元自身的过错承担任何责任。 经审理查明：2012年12月1日，原告程双元与被告大方置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告大方置业开发建设的紫郡长安（北区）2幢1单元24层12401号房（下称“标的房屋”），该房建筑面积71.89平方米，其中《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人以同等品质的材料、设备替代。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《住宅质量保证书》第二条规定：根据国家有关规定，本住宅交付之日起计算质量保修期。在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。用户在使用过程中发现质量问题，可直接拨打我公司维修电话。第三条规定：“因住户使用不当，擅自改动结构、设备管线，进行不当装修以及不可抗力而造成的房屋质量问题，不在本公司保修范围之内”。《住宅质量保证书》的附表其中载明:屋面漏水及墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗、地下室期为5年。2013年3月被告大方置业向原告交付房屋，2013年5月1日，原告程双元与被告国源物业完成交房手续办理，同时领取了《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《业主临时公约》、《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房屋钥匙并在临时管理规约承诺书上签字；而《临时管理规约》第十七条在本物业管理区域内禁止下列行为，即第三款规定：“：小区不允许安装外置防护网、支架、铁艺栏杆及雨棚。确需安装的，应提前到物业服务企业登记，统一样式，并将防护网安装在窗户以内”。原告程双元对临时管理规约不认可，理由为没有其本人的签字。2013年5月5日，原告程双元向被告国源物业提交业主装修申请表，载明施工内容为：水电改造、防水、刷墙、铺地、吊顶、安装热水器。2013年11月23日，国源物业对程双元的房屋装修进行了验收，且《房屋装修竣工验收记录表》载明：水电已改造，管道已封包；阳台、厨房已吊顶；地辐热测压正常，；地辐热测压正常防水已做。以上等项目因装修造成的后续问题，由业主自行承担维修，若装有隐形防护网，后期出现渗漏水，由业主自行处理维修。原告程双元对《房屋装修竣工验收记录表》上其签名认可，对其他内容不认可理由为无法证明是当时写的还是后来补的，如果国源物业明确规定不能安装防护网应在竣工验收的时候通知业主予以拆除。2013年5月至2019年7月，原告程双元在紫郡长安（北区）2幢1单元24层12401号房正常居住并产生水电消费，这一期间，原告程双元发现次卧飘窗持续漏水，与二被告因次卧飘窗漏水问题持续沟通但并未得到有效解决。2020年7月20日，原告程双元自行委托陕西均华建筑装饰工程有限公司对次卧内因飘窗漏水进行维修，即对内铲掉墙皮、重新粉刷、购买乳胶漆以及工人的工资，共计花费4980元。2019年8月20日，原告程双元因子女上学方便，开始在外租房居住并于2020年8月28日将紫郡长安（北区）2幢1单元24层12401号房的房屋出租，被告国源物业提供的2020年10月30日对租户进行回访的回访统计表中显示：自2020年8月28日以后，该房屋再未有漏水现象。在庭审法庭调解阶段，首先原被告双方均同意调解。其次：被告大方置业同意向原告支付4000元维修费，案件受理费425元减半后由原告承担。原告放弃其余诉讼请求。原被告双方对漏水位置表达未能达成一致。即原告要求应写为：双方因次卧飘窗漏水维修问题再无纠纷；被告要求应写为：双方因次卧漏水维修问题再无纠纷。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《临时管理规约承诺书》、《装修票据》、《房屋租赁合同》、《房屋装修竣工验收记录表》、《业主装修申请表》、回访统计表及庭审笔录等证据在案佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为：原告程双元与被告大方置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，故对双方均具有法律约束力，当事人双方均应按照合同约定享有权利、全面履行各自义务，所以对不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。被告大方置业的《住宅质量保证书》中规定屋面漏水、墙面漏水的保修期为5年。被告于2013年5月1日向原告程双元交付房屋，房屋漏水、墙面漏水的保修期应在2018年5月1日之前，在保修期内，被告大方置业应按照合同约定承担相应的保修义务。从原告所提供的被告国源物业楼管员段婷2016年11月16日所写的承诺书“尊敬的F2-2401业主：由于该户外墙漏水，一直未处理好，本人承诺于2017年6月30日前，将漏水问题修好。”的内容足以说明，原告在保修期内主张权利，只是被告未能及时维修好漏水问题。之后被告履行了维护外墙面的漏水问题。但未履行因漏水导致次卧内墙损坏的维修，所以被告应对未履行因漏水导致次卧内墙损坏的维修义务承担责任，所以对原告为此维修支出的合理费用承担支付义务。由于《商品房买卖合同》、《临时管理规约》等均约定如业主安装外形防护网，造成后期出现渗漏雨，由业主自行处理维修。虽然原告对《临时管理规约》不认可，但有原告签收《临时管理规约》的证据，故对被告提供的《临时管理规约》的内容原告应是明知的。且原告在2013年5月5日业主装修申请表施工内容并无安装次卧外形防护网的申请。但在被告国源物业提供2013年11月23日原告签名的《房屋装修竣工验收记录表》记载：“儿童安全护栏是否有变动，是；防护网是否内置，否。备注次卧拆除部位装的防护网，外置隐形。”，虽然原告程双元只承认其签字，对其他内容不认可，但原告程双元未能提供证据证明“《房屋装修竣工验收记录表》其他内容”是被告后来补的，而原告作为具有完全民事行为能力人应对其签字承担法律责任。但现原告程双元主张从被告大方置业交房后，次卧飘窗漏水问题一直存在，应系房屋质量问题；二被告认为原告房屋漏水系原告安装外置隐形防护网所致。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由于原告未能提供证据完全证明涉案房屋次卧飘窗漏水系房屋质量问题。二被告也未提供证据证明涉案房屋次卧漏水纯系原告安装外置隐形防护网所致，被告国源物业提供的维修单上并无公司公章且无原告有关签字，无法证明二被告在保修期内积极对案涉房屋进行了维修，因此，对原告主张涉案房屋次卧飘窗漏水完全系房屋质量问题导致，本院依法予以部分支持；对二被告主张涉案房屋次卧漏水纯系原告安装外置隐形防护网所致，本院依法予以部分采纳。综上，原告因涉案房屋次卧飘窗漏水导致内墙损坏维修支出费用4980元，依据公平原则以及原被告各自的过错，故本院对原告要求二被告支付维修房屋支出4980元的诉讼请求予以部分支持，即4000元。被告承担责任因涉案房屋次卧飘窗处质量问题，并非服务问题，所以对原告要求被告国源物业承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。根据被告所提供的证据证明涉案房屋次卧飘窗漏水并不影响原告的居住，且原告程双元一家于2019年8月24日开始在外租房居住亦是为了方便子女上学，与飘窗漏水并无关联，因此，本院对于原告要求被告赔偿原告房租损失20000元的诉讼请求依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告西安大方置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程双元支付4000元。 二、驳回原告程双元其余诉讼请求。 案件受理费425元，由原告程双元承担225元，被告西安大方置业发展有限公司承担200元。鉴于案件受理费原告程双元已预交，故被告西安大方置业发展有限公司将应承担的案件受理费200元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告程双元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  李健婴 人民陪审员  何美艳 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  王雅晨 打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达 1