成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初13798号 原告：郭友建，男，彝族，1970年1月14日出生，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：但智勇，四川矩衡律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄曦瑶，四川矩衡律师事务所律师，特别授权。 被告：杨文，女，汉族，1984年9月15日出生，住陕西省泾阳县。 委托诉讼代理人：李俊鹏，四川合状律师事务所律师，特别授权。 原告郭友建与被告杨文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后依法适用简易程序，并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告郭友建及其托诉讼代理人但智勇、被告杨文的委托诉讼代理人李俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭友建向本院提出如下诉讼请求：1、判令依法解除原被告双方签订《房屋买卖合同书》、《预约合同》；2、判令被告返还原告购房定金、首付款280000元，支付违约金276000元；3、判令被告赔偿原告经济损失为756947.5元（包括中介费18400元；银行按揭贷款69600元、物业服务费6592.48元、诉讼费用及律师费用70100元、装修费用209095元、房屋增值部分380000元）。事实与理由：2018年3月7日，原告通过成都众望投资咨询有限公司（富房荆翠中路店）居间介绍与被告签订《房屋买卖合同书》（编号：1700619）。该合同书约定由原告以92万元的价格购买位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号的房屋（权0××9号）。原告在签订《房屋买卖合同书》的当日即向被告支付了房屋定金6万元，同时通过成都市不动产登记中心了解案涉房屋除因按揭贷款被银行抵押外，并无其他限制登记信息，但因该房屋尚未取得房屋产权证不能办理过户手续，原被告于2018年3月8日到成都市律政公证处办理了（2018）川律公证内民字第14230号公证书，该公证书对双方签订的《预约合同》进行了公证，明确载明了待被告取得房屋《不动产权证书》后将房屋转让给原告或原告指定的第三人，并约定被告取得房屋《不动产权证书》后三十个工作日内与原告签订正式房屋买卖合同。原告于办理公证的同日按《预约合同》的约定向被告支付首付款22万元，同时被告将案涉房屋交付原告占有、使用。自2018年3月9日起至今，原告在入住案涉房屋后，除按时缴纳房屋的按揭贷款、水、电、气物管费等费用外，还斥资约20余万元装修房屋、置办家具。2019年5月16日，原告发现张贴在门上的《责令函》【案号：（2019）0105执1191号】始知自己购买的尚未过户的案涉房屋已被成都市青羊区人民法院责令查封拍卖。原告对该情况提起执行异议之诉，由此产生了一系列诉讼费用、律师费用合计超过7万元。由于被告自身原因，最终导致案涉房屋无法办理过户登记，被告行为已构成根本违约，原告已无法实现缔约目的，产生了巨大经济损失。同时根据《预约合同》第五条约定，被告应当向原告支付违约金276000元，赔偿装修房屋的费用及因房地产市场价值的变化而造成的实际损失。因此原告诉至法院，请法院依法裁判，保障原告合法权益。 被告杨文辩称，第一，对于原告经济损失的费用有异议，对物业管理费的金额有异议，对律师费、诉讼费不认可，对装修费用不认可，需要原告提供权威机构的鉴定意见，对房屋增值费用也需要相关机构的评估。第二，违约金过高，请求法院酌情予以考虑。增值部分和违约金有重合的部分，不能同时主张。第三、根据二审判决原告明知案涉房屋已经查封存在风险，但是原告仍然装修，其相关损失应当自负。 经审理查明，2018年3月7日，郭友建（乙方、买方）与杨文（甲方、卖方）通过案外人富房荆翠中路店（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同书》（以下简称《合同》），约定：一、房屋现状：1、甲方房屋位于成都市成华区蓝客城二期。其他信息：该房屋所属楼盘名蓝客城二期，用途住宅，建筑面积83.31平方米，目前是否按揭：有银行贷款......2、房屋为不带租约出售。……3、房屋产权现状为：该房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2019年8月，具体时间以开发建设单位实际办理为准。待甲方取得该房屋所有权证书后（由此所产生的一切费用由甲方自行承担），甲乙双方可就该房屋办理房屋权属转移登记。......二、房屋价款：甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币920000元（大写：玖拾贰万零仟零佰零拾零元整）。三、付款方式及付款期限：3.1定金交付：在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金20000元（大写：贰万零仟零佰零拾零元整），甲方违约，双倍返还乙方定金，乙方违约，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。……3.3首付款：人民币630000元（大写：陆拾叁万零仟零佰零拾零元整），乙方在甲乙双方于公证处做预约公证当日支付甲方，且定金自动转为首付款。……七、物业交割:甲乙双方做预约公证当日，甲方将房屋交付给乙方......八、佣金确认:......乙方在本合同签订当日向丙方支付佣金18400元（大写：壹万捌仟肆佰零拾零元整）。甲乙双方自愿解除合同，或因甲方或乙方违约或违背诚信原则等任何非因部分原因导致未能交易成功的，中介费不予减免。九、违约责任：1、甲、乙双方约定，除第十条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条中甲乙双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。因违约而产生的诉讼费、差旅费、律师费等费用，概由违约方承担。……十四、特别约定：……3、如甲方违约，甲方赔偿乙方成交价的30%，且将装修费用补给乙方。……”2018年3月8日，郭友建（乙方）与杨文（甲方）签订《预约合同》约定：本着诚实信用的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就位于成都市成华区××街道××一里××社区××组××期××幢××单元××楼××号商品房的买卖事宜进行预约，达成如下意向意见，以资共同信守：1、房屋基本情况1.1甲方于2016年8月6日以杨文的名义与成都蓝润华仁置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于成都市成华区××街道××一里××社区××组“蓝润.蓝客城二期”5幢1单元6楼606号（合同签约备案号：2434937）商品房，房屋面积及房屋具体地址以《不动产权证书》登记为准，该房屋现已交付给甲方，尚未办理《不动产权证书》。……2、正式合同内容：2.1甲方承诺待取得房屋《不动产权证书》后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。2.2.1双方经磋商，约定该房地产转让价款为人民币玖拾贰万元整（920000元，特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响），本合同签字后乙方即向甲方支付购房首付款人民币贰拾捌万元整（280000元），其中含购房定金人民币陆万元整（60000元）......4、权利保证：4.1甲方保证：其已向开发商付清全部购房款，并无拖欠房款或其他费用;该转让之房产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷;该房产属于甲方个人所有，再无其他共有人，甲方对该房产享有完全处分权。4.2甲方保证在本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该房产的转让、租赁等协议、文件，亦未对房产设定抵押（除抵押给银行而外）、质押、担保等权利限制。本合同签订之后，甲方不得再将该房产转让、租赁给第三人或对该房屋设定抵押、质押、担保等权利限制。双方在进行房产交易过程中，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责理清，并承担相应民事责任，因此给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责赔偿。5、违约责任：5.1若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金贰拾柒万陆仟元整（￥276000.00）及装修房屋的相关费用，同时，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同。……5.3甲方违约，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据......。5.4交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。5.5合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（不含利息）全额退还乙方。”2018年3月9日，四川省成都市律政公证处对上述《预约合同》进行了公证并出具了公证书【（2018）川律公证内民字第14230号】。当日，杨文将案涉房屋交付给郭友建使用至今。郭友建于2018年3月7日向杨文支付了购房定金60000元，于2018年3月8日向杨文支付房屋首付款220000元。另，郭友建向案外人富房荆翠中路店（居间方）支付佣金18400元，向公证处支付公证费3160元。 另查明，案涉房屋位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号，建筑面积83.17平方米，网签（或备案）号2434937。2018年6月20日，案涉房屋被成都市青羊区人民法院查封【限制登记文书文号：（2018）川0105民初259号之一、（2018）川0105执保841号】；2019年5月31日，被成都市青羊区人民法院查封【限制登记文书文号：（2019）川0105执1191号】，截至本案起诉之日该案涉房屋尚未解除法院查封措施。2019年5月14日，成都市青羊区人民法院出具《责令函》【（2019）川0105执1191号】，载明：“王科、杨文：杨松与王科、杨文民间借贷纠纷一案，成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初259号民事判决书已发生法律效力，本院已立案执行。执行中，本院依法向你方送达了执行通知书，要求你方限期履行生效判决书确定的义务，但你方至今未履行义务.本院现责令被执行人王科、杨文在2019年5月17日前按民事判决书确定的义务履行完毕。逾期未履行，本院将依法对已查封的被执行人杨文名下位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号××号××的房屋进行评估、拍卖，由此造成的一切后果和损失由被执行人自行承担。如上述房屋出租，限杨文及承租人在2019年5月17日前向本院提交租赁合同，逾期未提交租赁合同，视为无租赁”。郭友建遂向成都市青羊区人民法院提起案外人执行异议之诉【案号：（2019）川0105民初8989号】，要求确认案涉《房屋买卖合同》有效并请求法院终结对案涉房屋的执行。成都市青羊区人民法院判决驳回了郭友建的上述诉讼请求。郭友建对判决不服遂提起上诉，成都市中级人民法院作出（2020）川01民终6004号民事判决确认了郭友建与杨文之间的房屋买卖关系，但认定尽管郭友建与杨文在法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，但郭友建提交的《民用户室内燃气设施改造施工协议》、房屋装修及家具安装、装修施工备案证等均发生在查封行为之后，其所提交的证据不足以证明在查封之前已合法占有案涉房屋，故郭友建要求停止执行的主张不符合法律规定的条件，遂驳回了郭友建的上诉请求，维持原判。 庭审过程中，郭友建称案涉房屋交付后，自己一直居住并使用至今，在此期间缴纳了物业管理费6592.48元、偿还银行按揭贷款69600元、支付装修费用209095元，并产生了因房屋涉诉的律师费及诉讼费70100元。同时郭友建以网络查询案涉同类房屋的价格来主张杨文应承担案涉房屋现有增值部分损失380000元。 上述事实有原、被告身份信息、《房屋买卖合同书》、《公证书》、收条、公证费收据、佣金收款收据、入住证明、网签合同信息查询记录、责令函、专用收据、银行还款业务凭证及交易截图、委托代理合同及律师费发票、（2019）川0105民初8989号民事判决书、（2020）川01民终6004号民事判决书以及当事人的当庭称述予以证实，本庭予以确认。 本院认为，郭友建与杨文签订的《房屋买卖合同书》及《预约合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定各自享有、履行各自的权利义务。案涉房屋因杨文的个人债务问题已被法院查封执行，郭友建购房目的已经不能实现，结合郭友建的诉求，可以确认双方无法再继续履行房屋买卖协议，故对于郭友建要求解除《房屋买卖合同书》、《预约合同》以及要求杨文退还已付的购房定金60000元、首付款220000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题。案涉房屋因杨文的个人债务问题被法院查封执行，致使房屋买卖合同解除，杨文应承担合同解除后的相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，因双方在《预约合同》第5.1条违约责任中就违约金金额有明确约定，且杨文未举证证明约定的违约金过分高于给郭友建造成的实际损失，结合案涉合同履行的实际情况及当事人的过错程度，本院对郭友建诉请杨文支付违约金276000元的主张予以支持。 关于郭友建诉请杨文赔偿经济损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，杨文应承担合同解除后的相应赔偿责任。根据《房屋买卖合同书》、《预约合同》之相关约定，本院对郭友建诉请杨文赔偿已实际产生的中介费18400元、物业管理费6592.48元、公证费3160元、偿还银行按揭贷款费用69600元及律师费10000元，共计107752.48元予以支持。关于郭友建诉请杨文赔偿装修费用的问题。根据《预约合同》第5.3条:“甲方违约，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据......。”之约定，郭友建未提供双方就案涉房屋装修款具体损失数额协商一致或双方指定的评估公司出具的评估报告作为定损依据，且杨文支付的违约金具有弥补实际损失的作用，故本院对郭友建诉请杨文赔偿装修损失的主张不予支持。关于郭友建诉请杨文赔偿案涉房屋增值部分损失的问题。根据《预约合同》第5.4条“交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。”之约定，原被告双方在违约金外就房屋增值部分损失承担进行了明确约定，参照案涉房屋的市场价值，结合郭友建的预期利益损失，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情以杨文应向郭友建支付案涉房屋增值部分损失50000元为限予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下 一、解除郭友建与杨文于2018年3月7日签订的《房屋买卖合同书》以及于2018年3月8日签订的《预约合同》； 二、杨文于本判决生效之日起十日内向郭友建返还购房定金60000元、首付款220000元，共计280000元； 三、杨文于本判决生效之日起十日内向郭友建支付违约金276000元； 四、杨文于本判决生效之日起十日内向郭友建赔偿损失费用157752.48元； 五、驳回郭友建的其他诉讼请求。 如果杨文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16618元，减半收取8309元，由杨文负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张路遥