甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2019）甘0602民初11478号原告（反诉被告）：胡俊玲委托诉讼代理人：胡录所，系甘肃靖申律师事务所律师。被告（反诉原告）：晁新平委托诉讼代理人：张会萍，系甘肃纵横律师事务所律师。被告：金昌金海鼎盛商贸有限公司武威分公司。营业场所：甘肃省武威市凉州区南关中路2号。法定代表人：王海玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田振国，系该分公司经理。原告（反诉被告）胡俊玲与被告（反诉原告）晁新平、金昌金海鼎盛商贸有限公司武威分公司（以下简称金海鼎盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡俊玲及其委托诉讼代理人胡录所、被告（反诉原告）晁新平的委托诉讼代理人张会萍、被告金昌金海鼎盛商贸有限公司武威分公司的委托诉讼代理人田振国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡俊玲向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令第一被告返还原告房屋租赁保证金5万元；二、请求法院依法判令第二被告归还原告的所有设施设备（附清单）或折价赔偿20000元；三、请求法院依法判令二被告赔偿正在营业的餐厅强行关闭造成的库存货物损失72972.9元；四、全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求依法判令第一被告晁新平赔偿原告违约金20万元。事实和理由：原告于2016年5月1日承包被告位于凉州区南关十字金鼎大厦四楼的银鼎火锅城,面积800平米,承包期至2019年4月30日止,并签订承包经营协议书。承包经营协议书约定:原告承包期限为三年,每年承包费及租金合计400000元。双方签订合同时,原告首次交付店内物品及设备保证金50000元,另每两个月交付66000元,直至交够400000元给第一被告为止;原告承包经营期间的水电费、暖气费、垃圾费、排污费、餐饮税、房屋租赁税等所有经营所需要的费用由原告承担;被告提供餐厅及餐厅现有的餐饮设施设备用具,用于原告经营餐饮。承包期结束后原告如不继续经营,需提前三个月告知被告,终止合约,原告如数交付被告的设施设备及用具,被告退还原告50000元保证金。双方还约定:被告因产权纠纷及债务纠纷等情况造成原告损失的,被告应全额赔偿,如造成原告无法经营的,原告有权解除合同,并要求被告承担相当于本年租金总额的违约金。若双方不能解决争议，可向所在地人民法院起诉。承包经营协议书自双方签字之日起生效。协议签订后，原告在餐厅交接时陆续付给被告包括五万元保证金在内的184664元，此后，按协议约定每两月付给被告承包费66000元。但是至2017年1月6日，第一被告因欠第二被告金鼎大厦租赁费,多次催交无果后,第二被告将原告正在经营的餐厅强行锁门关闭,不让原告及员工取出任何财物甚至私人物品。使得原告为了经营库存的海鲜及各种原材料腐烂变质,造成损失严重。2018年五月至今,被告唆使他人手持原告早已付清的欠条至原告家庭所在小区楼下集结并在不知情的邻居中肆意中伤，说原告欠钱不还，给原告造成很坏的社会负面影响。被告其行为已经严重损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告状诉于人民法院,望判如所求，维护原告合法权益。晁新平辩称：2013年6月16日晁新平与案外人王金坤签订房屋租赁合同，约定王金坤将位于凉州区南关中路金鼎大厦四楼面积约800平方米的房屋租赁给晁新平经营火锅店，晁新平经营至2016年5月份，与胡俊玲签订了承包经营权转让协议，晁新平将火锅店承包给胡俊玲继续经营，承包期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，每年承包费用40万元。协议签订后，晁新平交付火锅店给胡俊玲经营，但胡俊玲人一直拖欠承包费未付清，2016年12月5日双方重新签订了补充协议，降低了租费，同时胡俊玲向晁新平出具了6万元租赁费欠条一张，承诺在2016年12月30日前付清。但在2017年春节前，晁新平在宁夏被告知胡俊玲经营的火锅店已经停业关门，晁新平遂联系胡俊玲未果，当时临近春节，只能与房主协商先管好房屋再说，后胡俊玲所欠的6万元租赁费截止目前一直未付。基于上述事实，晁新平认为，胡俊玲因自己经营不善关门歇业，其相关请求与晁新平无关。本案胡俊玲长期拖欠租金存在违约行为，其要求晁新平返还房屋租赁保证金的主张不能成立。首先，双方签订的承包经营协议书第五条第一项约定，胡俊玲迟延交付租金及承包费用超过15日的，晁新平有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，因胡俊玲欠晁新平租赁费截止目前一直未付构成违约，按照该约定，5万元保证金应予以没收；其次，双方签订的承包经营协议书第五条第二项约定，胡俊玲租赁期限为三年，最短经营期限为一年，如出现不到一年经营期，胡俊玲保证金不予退还，本案中胡俊玲从2016年5月开始经营火锅店至2017年春节前，因经营不善搬离，按照该约定，保证金不予退还，故其要求返还房屋租赁保证金的主张不能成立。胡俊玲诉称的锁门事晁新平并不知情，要求晁新平赔偿相关损失的主张不能成立，应予驳回。另外，原告违约，被告晁新平不存在违约行为。综上，请求驳回胡俊玲的全部诉讼请求。金海鼎盛公司辩称：位于凉州区南关十字金鼎大厦**房屋不属于我公司所有，我公司也没有给被告晁新平租赁过房屋，案涉房屋不是我们的房屋，原告诉称的锁餐厅门的事情我公司不知情，本案纠纷与我公司均无任何关联，请求驳回原告的起诉。被告（反诉原告）晁新平向本院提出反诉请求：依法判令被反诉人支付反诉人火锅店承包费164664元，逾期付款违约金49399元（164664元X30%=49399元），逾期付款违约金至全部承包费付清前不停止计算，以上款项合计214063元。庭审中，被告（反诉原告）晁新平将诉讼请求变更为依法判令被反诉人向反诉人支付火锅店承包费6万元，并从2017年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至付清为止，截止2020年9月1日为14334元。事实和理由：2016年5月1日，原告和我签订承包经营协议一份，约定由原告承包位于武威市凉州区南关十字金鼎大厦四楼面积800㎡的火锅店，承包期为3年，自2016年5月1日至2019年4月30日，承包费每年40万元。双方还对保证金、承包费支付、权利义务、违约责任、终止、争议解决等内容进行了约定。2016年12月15日，双方就以上协议签订补充协议一份，对年度承包费、承包期、承包费支付时间节点及数额、争议解决进行了重新约定。上述协议签订后，我将火锅店交付原告使用，但原告并未按协议约定支付承包费。截止2016年12月5日，共欠付我承包费共计6万元，虽经多次索要，但均未支付。为了维护我的合法权益，望依法判决。原告（反诉被告）胡俊玲辩称：2016年5月1日，签订协议属实，每年承包费支付等约定都属实，2016年12月15日原告没有拖欠被告房屋租赁费，请求法庭依法驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：胡俊玲围绕诉讼请求提交了如下证据：一、承包经营协议书一份。证明2016年4月份，原告与被告签订承包经营协议书，被告将位于南关什字金鼎大厦四楼射程800平方米承租给原告经营，承包期限三年，年费用及租金为40万元，每两个月交纳租金66000元。晁新平对该证据的真实性无异议，但认为本案涉案房屋是原告自行经营不善造成的，不是被告晁新平房屋产权问题导致，故原告的诉讼主张不能成立。金海鼎盛公司认为该证据与我公司无关。二、银行卡客户交易查询1张、中国建设银行转账凭条1张、中国建设银行存款凭条4份。证明2016年4月27日向被告晁新平转账80000元的事实。2016年5月9日向被告指定的李建明账户转账104664元的事实。7月11日至11月22日向被告指定的李建明账户存款138000元的事实。合计支付租赁费322664元的事实。晁新平对该证据的真实性无异议，认为是2016年4月28日至2016年11月22日期间支付的款项，2016年12月5日原告向被告出具6万元欠条，说明租赁费没付清。金海鼎盛公司认为我公司不知情。三、金海鼎盛公司通知1份（打印件）、汇总表（原件）及盘点清单13张、固定资产表12张。证明被告晁新平从2016年3月份拖欠被告金海鼎盛公司租赁费的事实，并将原告交纳的租赁费转作他用，不交租赁费的事实；被告强行锁门库存的正在经营的货物价值72972.9元的事实。原告经营火锅店自己购买的财产，被告强行占有对该财产被告应当予以返还。晁新平认为通知为打印件，真实性无法核实，其次我方认为该通知记载与实际情况不符，原告租赁晁新平房屋，晁新平又是从王金坤手中租赁过来，和金海鼎盛公司无关，没有权利催收。汇总表及固定资产表真实性有异议，仅凭汇总表无法证明全部损失，也无晁新平的签字，晁新平对锁门事件并不知情。金海鼎盛公司认为我公司不知情。四、证人证明（王学美、李晓翠）、接处警工作登记表。证明被告于2017年1月6日停电，1月8日强行锁门，禁止原告营业，并盘点库存货物清单。2017年2月8日17时许，被告指派王亮堂、葛宝元催收欠款，将原告门锁了，并限制原告人身自由的行为。晁新平对证人证明不认可，认为按照法律规定证人应当出庭作证，不然证人证明是不予支持的。接警记录真实性无异议，但对该证据记载的内容不能证明是原告与二被告发生纠纷。金海鼎盛公司认为我公司不知情。晁新平向法庭出示如下证据：一、房屋租赁合同复印件一份。证明：2013年6月王金坤将位于凉州区南关中路金鼎大厦四楼面积约800平方米的房屋租赁给被告晁新平经营火锅店的事实。胡俊玲对租赁合同真实性有异议，认为合同为复印件不真实，合同内容也不真实，该合同签订时间2013年6月16日，合同期限为2013年8月20日至2018年8月20日，合同期限五年。但晁新平与胡俊玲签订的合同为2016年5月1日至2019年5月30日，两份合同的时间有重复，签订合同时间不符。金海鼎盛公司对该合同无异议。二、承包经营协议书、补充协议及欠条一份。证明：（1）2016年5月被告晁新平将其经营的南关中路金鼎大厦四楼面积约800平方米的火锅店承包给原告继续经营的事实；（2）双方对经营期限、承包费标准及支付方式、双方权利义务等事项进行明确约定的事实；（3）协议第五条第一项约定原告迟延交付租金超过15日以上，被告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，因原告欠付被告6万元租赁费截止目前未付，构成违约，其缴纳的5万元保证金按照该约定应由被告予以没收的事实；（4）2016年12月5日，为解除原告拖欠租赁费事宜，双方再次协商重新签订补充协议并由原告出具欠条一张，后该补充协议因原告主动搬离火锅店再未实际履行的事实。胡俊玲对承包经营协议书的真实性无异议，但认为不能证明原告违约的事实，原告没有违约，不承担违约责任；补充协议真实性无异议，欠条就是原告为了继续经营写的，是没有法律依据的欠条。金海鼎盛公司对这三份证据认为我公司不知情。金海鼎盛公司未向法庭提交证据。根据双方当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月16日晁新平与案外人王金坤签订房屋租赁合同，约定王金坤将位于凉州区南关中路金鼎大厦四楼面积约800平方米的房屋租赁给晁新平经营火锅店，晁新平经营至2016年5月份，与胡俊玲签订了承包经营权协议，晁新平将火锅店承包给胡俊玲经营，承包期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，每年承包费用及租金40万元。协议约定，胡俊玲给晁新平交纳保证金50000元，承包费用及租金每两个月月初付清。承包经营期间的水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳的费用由胡俊玲承担。双方还约定:晁新平因产权纠纷及债务纠纷等情况造成胡俊玲损失的,晁新平应全额赔偿,如造成胡俊玲无法经营的,胡俊玲有权解除合同,并要求晁新平承担相当于本年租金总额的违约金。违约金不足赔偿损失的，应赔偿差价，并保证合同有效期内不得影响胡俊玲承租权。协议还约定，胡俊玲在经营满一年后，如不继续经营，须提前三个月告知晁新平，晁新平按合约终止履行。合同终止后，胡俊玲若没有对晁新平造成损失，晁新平全额退还胡俊玲交纳的保证金。协议签订后，晁新平将火锅店交付给胡俊玲经营。2016年12月5日双方又签订了补充协议，约定将武威市银鼎时尚自助火锅店承包期限变更为两年，自2017年1月1日至2018年12月31日，每年承包费31万元，每两个月付清。2017年1月1日至2017年2月28日承包费51600元于2016年12月31日之前付清，2017年3月1日至2017年4月30日承包费52000元于2016年2月28日之前付清，以此类推，以后下两个月的承包费（固定金额51600元）须于上月末按时支付。胡俊玲给晁新平交纳的保证金50000元计入此补充协议之中，保证金按原协议履行。协议履行期间，胡俊玲给晁新平先后六次共支付租赁费322664元,包括胡俊玲交纳的保证金50000元。2016年12月5日胡俊玲向晁新平出具了欠6万元租赁费的欠条一张，承诺在2016年12月30日前付清。2016年12月6日，金海鼎盛公司向银鼎火锅城业主发出通知，“以银鼎火锅城业主违背诚信原则，租赁费三月份到期已违约，经你再三请求，同意11月底一次性结清，又一次违约。我公司决定：限你今天下午三点前足额缴纳租赁费。逾期我公司将停止水、电供应……”。2017年1月6日，金海鼎盛公司因晁新平欠金海鼎盛公司租赁费,多次催交无果后,金海鼎盛公司将原告正在经营的餐厅强行锁门关闭,导致胡俊玲无法经营。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。晁新平将案涉房屋租赁给胡俊玲使用，胡俊玲也实际使用租赁房屋，双方之间的承包经营协议书及补充协议意思表示真实，内容合法有效，租赁关系明确，故对双方均具有法律约束力。本案中，关于胡俊玲所述已经支付租赁费322664元（包括保证金50000元）的事实，由其提供的银行卡客户交易查询、中国建设银行转账凭条、中国建设银行存款凭条等证据证实，晁新平亦予以认可，因此对该事实依法予以确认。根据胡俊玲与晁新平双方签订的协议约定，截止2017年1月6日，胡俊玲应当支付晁新平租赁费266666.67元（400000元÷12个月×8个月，2016年5月1日至2017年1月6日，计8个月），加上保证金50000元，共计316666.67元，而胡俊玲实际已经支付租赁费322664元（包括保证金50000元），表明胡俊玲已将租赁期间的租赁费付清并超额支付。胡俊玲与晁新平签订的承包经营协议书及补充协议中约定，晁新平保证合同有效期内不得影响胡俊玲承租权。胡俊玲提供的金海鼎盛公司通知，系金海鼎盛公司向银鼎火锅城业主发出的通知，能够证明晁新平在2016年三月份已欠金海鼎盛公司租赁费的事实，该证据的证明效力依法予以确认。由于2016年三月份系晁新平经营火锅店，金海鼎盛公司的通知反映了晁新平在2016年三月份已欠金海鼎盛公司租赁费,导致金海鼎盛公司将胡俊玲正在经营的餐厅强行锁门关闭,致使胡俊玲无法继续经营，双方的协议被迫终止，系晁新平在合同有效期内未能尽到不得影响胡俊玲承租权的保证责任所致，因此，晁新平在协议履行期间，存在违约行为，故胡俊玲要求晁新平返还保证金50000元的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。如果约定的违约金过高或过低,当事人可以请求法院适当减少或增加,约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少。胡俊玲要求晁新平支付违约金的请求，符合双方协议约定，依法予以支持，但胡俊玲与晁新平在协议中约定的违约金过高，应当按照补充协议中约定的承包经营期限自2017年1月1日至2018年12月31日，每年承包费310000元的20%支付，计62000元。虽然胡俊玲向法庭提供了汇总表及盘点清单、固定资产表等证据，但这些证据系胡俊玲自己制作，并无晁新平签字确认。胡俊玲向法庭提供的证人证明因证人未出庭当庭作证，不符合证据规则的要求。接处警工作登记表不能证明胡俊玲的证明目的。因此，汇总表及盘点清单、固定资产表、证人证明、接处警工作登记表不能证明胡俊玲的设施设备及库存货物损失等证明目的，其证明效力不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡俊玲要求晁新平、金海鼎盛公司归还其所有设施、设备或折价赔偿20000元、赔偿正在营业的餐厅强行关闭造成的库存货物损失72972.90元的请求，因胡俊玲未能提供有效证据予以证实，应承担举证不利的后果，故该请求不予支持。晁新平反诉要求胡俊玲支付火锅店承包费6万元的请求，虽然晁新平提供了胡俊玲给其出具的6万元欠条一张，但根据胡俊玲实际已经支付2016年5月1日至2016年12月5日期间租赁费322664元（包括保证金50000元）来看，胡俊玲已将2016年5月1日至2016年12月5日租赁期间的租赁费付清，胡俊玲辩解的6万元欠条系2017年1月、2月的租赁费，由于晁新平在协议履行期间，存在违约行为，导致其自2017年1月6日起无法继续经营，该欠款实际并不存在的辩解理由，予以采信。因此晁新平反诉要求胡俊玲支付火锅店承包费6万元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、晁新平返还胡俊玲保证金50000元。限本判决生效后10日内履行完毕；二、晁新平支付胡俊玲违约金62000元。限本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回胡俊玲的其他诉讼请求；四、驳回晁新平的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务,应依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6446元，由胡俊玲负担2000元，晁新平负担4446元。反诉案件受理费2255元，由晁新平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长 马 柏人民陪审员 许 琴人民陪审员 牛喜红二〇二〇年十二月二十二日书记员 杨 婷