浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8864号原告：吴福洪，男，1968年2月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：龚玲君，女，1965年3月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。二原告共同委托诉讼代理人：蒋俭，浙江大平律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。被告：王丽青，女，1986年1月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：洪艳芝，浙江浩伦律师事务所律师。第三人：义乌市润达房产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道西城路**。法定代表人：金颖超，执行董事。原告吴福洪、龚玲君为与被告王丽青、第三人义乌市润达房产营销策划有限公司（以下简称润达公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。审理过程中追加润达公司为第三人参加诉讼。后因第三人润达公司下落不明，转为普通程序，于2020年12月11日第二次公开开庭进行了审理。原告吴福洪、龚玲君的委托诉讼代理人蒋俭；被告王丽青的委托诉讼代理人洪艳芝到庭参加了诉讼。第三人润达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴福洪、龚玲君向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款120000元，违约金500000元，补偿款10000元，损失30000元，共计660000元。事实与理由：2019年4月3日，原、被告在第三人的居间下达成房屋买卖合同（居间），双方约定原告将位于义乌市××三里塘【权证号码：义乌房权证北苑字第ｃ00007638、ｃ00007639，义乌国用（2016）第1-117号】的房屋出售给被告，约定总价款为5900000元，签订合同时支付定金500000元，过户时支付4200000元，余款被告银行按揭出来付清。并约定，若被告不履行合同义务，原告有权没收定金，被告向原告支付总房款20%的违约金。合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，被告尚欠120000元购房款未付，且存在其他违约行为，遂成讼。被告王丽青辩称，被告已完成购房款的支付，无需支付120000元购房款。首先，被告根据第三人的要求代为原告支付中介费59000元，应当从购房款中予以扣除。其次，根据双方合同第十条的约定，原告未按约定清除房屋周边树木，被告有权扣除购房款50000元。另外，被告代原告垫付应退承租户的租金10000余元。综上，原告已不欠任何购房款，被告不存在任何违约行为，无需支付违约金，且原告主张的违约金数额过高。原告主张的补偿款10000元是基于其完成合同第七条、第十二条约定的义务后由被告支付，但该两项义务原告一直未能履行，被告无需支付补偿款。原告提前搬迁系因政府拆迁，不可归责于被告。原告实际于2019年10月底在与征迁人员多次协商后才搬走，而非其陈述的8月份搬走。双方合同约定房产过户后原告可在房屋第五层居住一年不收房租，这是被告对原告的赠与，被告没有义务赔偿其所谓房租损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人润达公司书面述称，原、被告双方在其居间下达成房屋买卖协议，并约定原、被告双方各支付中介费59000元。因原告资金紧张，三方口头约定由被告代为原告支付中介费，现该笔中介费其已收到，是由被告代付的。原告就其诉请向本院提供如下：一、房屋买卖合同一份，证明原、被告之间权利义务的约定。二、业务凭证一份、短信一份，证明被告已付款5780000元，其中2019年4月23日由中介陈凯汇入253200元，其中46800元作为中介费已扣除。2019年8月20王丽青汇入80000元，扣除房租，水、电费后，原告实际收到69025元。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对房屋买卖合同无异议。对业务凭证、短信的真实性没有异议，证明目的有异议。陈凯系原告方的垫资中介，据被告了解，原告方于2019年4月17日向陈凯借款3900000元，用于归还其在中信银行的抵押贷款。因此，该中介费应是原告自己借款的费用，并非房产中介的中介费。房产的中介费是59000元。对王丽青打入的69025元是根据原告给被告的单据计算出来的，当时还没有和租客进行结算，到实际与租客清退时，被告才发现原告出卖房屋后还收取了部分租客的房租，导致被告方多付出了10000余元。被告就其辩称向本院提供如下证据：一、银行客户回单一份，证明被告为原告垫付中介费59000元。二、照片二份，证明原告未约定将涉案房屋边的樟树移除，被告方应扣除房款50000元，原告方要求10000元补偿款的条件不成就。三、承租户退款收条、租房合同各一份，证明被告方在清退房屋时，代原告方退回了部分费用。四、照片一份，证明因原告没有提供平面图部分的发票，导致被告无法得到部分拆迁补偿。五、照片一份，证明2019年9月12日，原告方仍住在涉案房屋里。六、照片一份，证明原告在廿三里的房屋已造好，可以搬入居住。原告对上述证据发表如下质证意见：一、证据1的真实性无异议。合法性、关联性有异议，中介费原告已被中介自行扣除。且原告也没有委托被告支付中介费。该行为发生与否，与原告无关。二、证据2的真实性有异议，与本案无关。樟树早已清除，照片中的树是隔壁家的树木，与原告无关。三、证据3中租赁合同的真实性无异议，对收条真实性有异议，水电费已结算清楚，不存在拖欠情况。四、证据4的真实性有异议，与本案无关。涉案房屋权属情况应当以产权证登记为准。五、证据5的真实性有异议，房子在9月1日前就因为拆迁停水停电。六、证据6的真实性有异议，原告在廿三里有旧村改造的房屋，已建造好，但没有装修，不具备入住的条件。本院对原、被告双方提供的证据认定如下：一、原告提供的证据1、2；被告提供的证据1及证据3中的租赁合同，经对方质证对其真实性无异议，本院予以认定，关联性方面综合本案事实予以综合认定。二、被告提供的退款收条系原件，本院对其真实性予以认定。被告提供的照片证据经原告质证对其真实性均有异议，且未能进一步提供证据证明其真实性，本院对其真实性不予认定。经审理查明，2019年4月初，原、被告双方在第三人润达公司居间中介下达成房屋买卖合同。双方约定原告将位于义乌市××三里塘【权证号码：义乌房权证北苑字第ｃ00007638、ｃ00007639，义乌国用（2016）第1-117号】的房屋出售给被告。双方关于购房款交付的约定如下：购房总价款为5900000元，签订合同时支付定金500000元，约定由第三人润达公司代为保管，在办理过户当日冲抵购房款。房产过户时支付购房款4200000元，余款被告银行按揭出来付清，并约定若被告不履行合同义务，原告有权没收定金，被告向原告支付总房款20%的违约金。双方关于房屋交付的约定如下：双方于2019年4月17日前办理不动产过户登记手续，二原告于2019年8月31日前腾空房屋向被告交付房屋并将所有租客清空，但二原告及其子女可自不动产变更登记之日起继续使用该房屋的第五层一年时间，被告不向原告收取房租，水电等费用由原告自行承担。二原告承诺待其位于义乌市××三里的房子装修好以后自行提早搬离，不以提早搬离向被告要求任何费用。双方还约定，二原告需在不动产过户后向被告提供购买现有房屋围墙内的庭院面积的相关凭据。二原告需在不动产过户前将房屋周边的樟树转移他处，距该房屋1000米以上，若不能移植，被告扣除房款50000元。二原告在完成合同约定的移植樟树、清空房客两项义务后，被告需另行补偿其10000元。合同签订后，被告将购房款4200000元汇至案外人陈凯处，由陈凯于2019年4月17日汇给原告3900000元，于2019年4月23日汇253200元。2019年5月13日被告向原告汇款500000元，2019年5月16日汇款500000元，2019年6月4日汇款500000元，2019年8月20日汇款69025元。现原告确认收到购房款共计5780000元。不动产过户后，本案讼争房屋被纳入义乌市有机更新，由政府依法征收，原告在一年居住期限未满的情况下提前搬离。本案争议焦点如下：一、被告是否已按约支付全部购房款，是否存在违约；二、原告是否完成合同约定的移植樟树、清空房客两项义务；三、原告提前搬离是否产生损失，该损失是否应当由被告赔偿。本院认为，从原告提供的银行流水记录及双方陈述来看，被告实际已支付购房款5780000元，事实清楚，双方均无争议，本院予以确认。现被告主张其无需支付剩余120000元购房款的理由是：1、其代为原告支付中介费59000元；2、被告未能按约移除树木，应当扣除购房款50000元；3、被告垫付原告应退租金1万余元应当予以抵扣。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张其代为原告支付中介费，但未能提供任何证明证明是原告委托其代为支付的，现原告也否认其委托过被告支付中介费。另外，根据三方签订的居间合同约定，第三人应当代管了被告支付的定金500000元，其完全可以从该笔定金中抵扣中介费，而无需再从被告处收取中介费，故本院对被告为原告代付中介费的辩称不予采信。第二，从原告提供的照片来看，无法认定被告未按约移除树木，故本院对该事实不予认定。第三，被告在2019年8月20日支付69025元购房款时，双方已对剩余租金及水电费进行结算，且双方均予以确认，现被告认为结算数额错误，但未能提供证据予以证明，故本院对被告关于无需支付剩余120000元购房款的辩称依法不予采信。原告要求被告支付120000元购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告逾期支付购房款，故原告有权要求被告支付违约金。现原告主张违约金500000元明显过高，本院根据双方合同第四条的约定，依法予以调整为以120000元基数，从2019年8月20日起按日利率万分之三计付至实际履行之日止。另根据被告提供的租房合同及收条，本案讼争房屋内的租客在2019年8月31日前并未清空，原告未完成合同约定义务，被告无需支付10000元补偿款，原告的该部分诉讼请求，本院依法不予支持。原告提前搬离房屋系因政府行为，与被告无关，且被告并未收取原告租金，故原告要求被告赔偿租金损失的请求，本院依法不予支持。第三人润达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王丽青于本判决生效后十日内支付原告吴福洪、龚玲君购房款120000元及违约金（以120000元基数，从2019年8月20日起按日利率万分之三计付至实际履行之日止）。二、驳回原告吴福洪、龚玲君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由原告负担7500元，由被告负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 王 慧人民陪审员 赵 炜人民陪审员 陈涧军二〇二〇年十二月十五日书 记 员 朱爱华