四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7920号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道********。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都梵睿教育咨询有限公司，住，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道********/div> 法定代表人：杜淑芬。 委托诉讼代理人：曾晓，系公司员工。 原告成都奥克斯财富广场有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告成都梵睿教育咨询有限公司（以下简称梵睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌，被告梵睿公司的委托诉讼代理人曾晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与梵睿公司签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2020年5月15日解除；2、判令梵睿公司向奥克斯公司支付租金155187.9元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金172258.57元（延迟履行违约金自2020年2月25日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3、判令梵睿公司腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4、判令梵睿公司按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月103458.6元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5、判令梵睿公司向奥克斯支付所在租约年六个月租金310375.8元作为违约赔偿。庭审后，奥克斯公司撤回第3项诉讼请求。事实与理由：奥克斯公司与案外人于2016年2月14日在成都高新区签订了关于租赁成都市××新区××道××段××广场××号商铺的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与韩金童关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》。2018年4月27日，梵睿公司与奥克斯公司、案外人签订《成都奥克斯财富广场的租赁合同主体变更三方协议》，梵睿公司取代案外人成为上述合同的相对方，承担所有权利义务。协议约定：租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，梵睿公司应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向奥克斯公司一次性足额支付下个缴租期租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促梵睿公司支付拖欠的房屋租金，但梵睿公司拒不履行合同义务。故根据合同的约定，奥克斯起诉至法院，望能判如所请。 梵睿公司辩称，针对第1项诉讼请求，我方没有收到原告发送的解除的函。原因是原告通过邮件发送到了被告的前股东韩金童与原告签订的合同地址，但是韩金童在之前就已经退出被告公司的股东名册，所以被告公司并没有收到解除协议。我方认为公司因为疫情于4月就已经对外宣布倒闭了，当时公安局和社区领导以及奥克斯领导都介入，当时双方协商能否找到接收的机构来承接梵睿公司的课程，我方同意解除合同，具体的解除时间由我方举出的证据来确认。针对第2项诉讼请求，原告要求的3月10日至6月9日之间的租金155187.9元，虽然我们没有收到解除函，但是原告在2020年5月11日将警告信和解除函件张贴在我们的店铺门口，我方通过微信群中的家长知道的大概时间也是在5-6月份，表示奥克斯单方面想解除合同，我方是属于教育行业，是属于在2020年5月6日之前无法开业的行业，我方认为属于不可抗力，根据合同我方不承担租金。针对第4项诉讼请求，不认可，我方不存在占用，第一原告是可以随时处置的，第二是梵睿公司的店面资产也作为寻找接盘方的条件。针对第5项诉讼请求，也不认可，我公司因为疫情倒闭了，也在政府不允许经营的范围内，属于不可抗力，不存在违约。 本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，甲方（出租方）成都奥克斯财富广场投资有限公司与乙方（承租方）韩金童签订了一份《房地产租赁契约》，该契约约定：甲方自愿将坐落于高新区锦城大道西段奥克斯广场3F东区主力店部分区域+328、329号商铺，房屋套内建筑面积966平方米租赁给韩金童使用。租赁期限为2017年3月10日起至2025年3月9日止。同时双方签订了《成都奥克斯财富广场投资有限公司与韩金童关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，协议中主要约定：1、第四个租约年每月每平方米租金为53.55元，即每月租金为51729.3元。2、本合同项下的租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。3、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付49266元作为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。4、乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。5、双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿。6、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期。无论任何原因，乙方未按约定交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。7、双方特别约定，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。8、甲方和乙方按合同约定的地址发送通知，一方若指定其他地址或者地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通讯地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。 2018年4月26日，甲方奥克斯公司、乙方韩金童、丙方梵睿公司签订了一份《成都奥克斯财富广场的租赁合同主体变更三方协议》。协议约定从2018年4月27日起丙方将取代乙方成为既有合同的一方。各方同意，丙方将获得既有合同下原来乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任，按照原合同履行责任，承担义务。梵睿公司承接后用于经营亲子游泳馆。 合同签订后，梵睿公司支付了截至2020年3月9日的租金并支付了履约保证金49266元。 2020年1月27日，四川省教育厅发出《关于调整全省大中小学幼儿园2020年春季学期开学时间的通知》，决定在疫情防控得到有效控制前，暂停开展线下现场培训活动。 2020年3月25日，四川省教育厅发出《关于2020年春季学期开学有关事项的通知》，决定校外培训机构在中小学校全面开学复课前不得开展线下培训活动。 2020年4月8日，成都市教育局发布《成都调整中小学开学时间：4月13日到5月6日分批次入学》，决定校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训。 2020年4月8日，梵睿公司在成都商报教育发布公布了其经营的亲子游泳馆停业的信息。梵睿公司另组建了包含奥克斯公司、家长、街道、社区工作人员及派出所警察在内的微信联络群，梵睿公司着手寻找新的承租人。 2020年5月12日，奥克斯公司按照同韩金童签订的协议约定地址通过EMS向梵睿公司邮寄了关于解除合同的函件，该案件显示2020年5月13日已由他人代收。函件载明“截至2020年5月7月仍未缴纳2020年3月10日至2020年6月9日期间租金155187.90元。鉴于此，我司依照《租赁合同》条款之相关约定，并结合贵司违约事实，正式函告贵司予以解除双方合作关系，租赁合同于2020年5月15日正式解除”。庭审中，梵睿公司认可是在2020年5月份通过微信家长群得知了奥克斯亦在2020年5月11日在案涉商铺门口张贴了解除函件。 梵睿公司在宣布停业后，于2020年9月找到案外人创世纪-海帆接手案涉房屋的租赁事宜，2020年9月25日，梵睿公司工作人员与奥克斯公司工作人员的聊天记录显示：“奥克斯公司：可以准时吗？梵睿公司：要晚到一会儿，办个事耽误了一下，马上处理完过来”，当日梵睿公司将案涉房屋交接给了奥克斯公司。庭审后奥克斯公司确认于2020年10月27日同案外人创世纪-海帆另行签订了《租赁合同》，创世纪-海帆已经在2020年10月28日正式入驻。 本院认为，梵睿公司与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场的租赁合同主体变更三方协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按韩金童与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与韩金童关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》全面履行各自的义务。 关于合同的解除。梵睿公司因经营困难，于2020年4月8日已停业并对外发布停业信息，该停业行为已表明其不再履行与奥克斯公司之间的租赁合同，向奥克斯公司表达了解除合同的要约。奥克斯公司作出的函告表达了于2020年5月15日解除合同的意思表示，构成对要约的承诺行为，本院认定双方之间的租赁合同于2020年5月15日解除。 关于奥克斯要求梵睿公司支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。梵睿公司庭审中抗辩因为新冠肺炎疫情，导致公司无力经营，已经倒闭。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，梵睿公司租赁房屋用于经营校外培训亲子游泳，因为新冠疫情从2月影响至5月，影响时间过长，导致其无力经营，进行闭店，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，故本院根据公平原则，考虑到商场的经营状况，及疫情对校外培训机构的影响，双方应当共担损失，故对于2020年3月10日至2020年5月15日期间的租金，本院确定由梵睿公司支付50%计56040.08元[（51729.3元/月×2个月+51729.3元/月÷30天×5天）/2]。关于延迟支付租金的违约金。考虑到梵睿公司在闭店后并未恢复营业，疫情对梵睿公司的影响程度较大，本院已经支持了相应时间段的部分租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，本院不予支持。 关于奥克斯公司要求支付从解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，梵睿公司未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费的主张。根据庭审查明的事实，奥克斯公司于2020年9月25日与梵睿公司进行交接，故梵睿公司应当支付从2020年5月9日至2020年9月25日（4个月16天）的房屋占用费。该房屋占用期间奥克斯仅有租金的损失，故房屋占用费的标准应当按照租金标准进行计算。本院确认上述时间段的房屋占用费合计为234506.16元（51729.3元/月×4月+51729.3元/月÷30天×14天）。 关于奥克斯要求梵睿公司承担违约责任的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，梵睿公司因属于教育培训行业，在大多数行业复工复产后并不能开展线下培训业务，受到疫情影响停业后在积极的寻找新的承租人，对之前的客户群体进行接收，避免产生社会稳定问题。综合疫情的影响、梵睿公司的履约行为等情况，对奥克斯公司主张违约责任，本院不予支持。 关于梵睿公司主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，梵睿公司在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除梵睿公司欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还梵睿公司。本合同因梵睿公司的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，本院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，本院已支持奥克斯公司租金、房屋占用费等诉请，足以弥补梵睿公司应当赔偿的损失部分，因并未支持违约金，故本院支持梵睿公司主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的租金、房屋占用费的主张。品迭后，梵睿公司应当支付给奥克斯公司租金的剩余金额为6774.08元（56040.08元-49266元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告成都梵睿教育咨询有限公司签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯广场的租赁合同主体变更三方协议》于2020年5月15日解除； 二、被告成都梵睿教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋租金6774.08元； 三、被告成都梵睿教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋占用费234506.16元； 四、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费6296元，由原告成都奥克斯财富广场投资有限公司负担3884元，被告成都梵睿教育咨询有限公司负担2412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈春梅