广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16184号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道龙胜社区新区大道东侧潜龙曼海宁花园（**）5/6/**205-213、215-218。负责人：张俊，店长。委托诉讼代理人：刘剑锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蔚斌，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾进如，女，1970年12月15日出生，汉族，住四川省青神县。委托诉讼代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴群芳，女，1973年10月19日出生，汉族，住四川省青神县。委托诉讼代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。原审被告：范书棋，男，1991年11月16日出生，汉族，住湖北省崇阳县。原审被告：深圳市卓悦时尚健身管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道办兴华路富源花园酒店****（**）。法定代表人：范书棋，总经理。上诉人深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店（以下简称卓悦龙华分店）因与被上诉人曾进如、吴群芳及原审被告范书棋、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司（以下简称卓悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1556号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓悦龙华分店上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回曾进如、吴群芳的全部诉讼请求，支持卓悦龙华分店的全部反诉请求。事实和理由：一、本诉部分。（一）一审法院认定事实错误。1.一审法院认定卓悦龙华分店没有完全履行交付房产义务，完全错误。（1）根据曾进如、吴群芳在起诉状相关陈述及双方提供的资料，足以查明卓悦龙华分店在2018年1月11日之前已向其交付房产，且是完全交付，与其在租赁房屋时约定的租赁范围完全一致，并不存在未交付全部或者部分房产的情形，其也并未对房产的交付问题提出任何异议。（2）曾进如、吴群芳进行装修时，装修师傅称房屋实际租赁面积不足451平方米，至此，其怀疑卓悦龙华分店虚报房产面积，对租金数额提出异议，要求降低租金，随后双方一直围绕租金是否应当调低进行协商。双方对此产生争议，互相发送律师函，社区也介入进行调解，谈判新的租金调整方案。需要提请注意的是，从各方面证据来看，双方谈判都是聚焦在租金数额上，并未涉及房产交付的问题，进一步言之，并未涉及双方原约定的租赁房产是否全部或部分未交付的问题。因此，在合同履行过程中，并不存在卓悦龙华分店没有完全履行交付房产义务的情形。2.一审法院认定卓悦龙华分店已明示其不再继续履行合同，与事实完全不符。首先，根据曾进如、吴群芳提交的证据7--《律师函》，其已于2018年4月8日通知卓悦龙华分店解除合同，一审法院认定事实第三点也确认其于2018年3月25日前后搬离涉案房产的事实，由此可知，其以明示和默示的方式均明确表示不再继续履行合同。其次，反观卓悦龙华分店，曾进如、吴群芳长期拖欠租金及其他费用在先，卓悦龙华分店多次口头催告，并向其发送书面通知函，其均不予履行。2018年4月11日，卓悦龙华分店再次向曾进如、吴群芳发函催告尽快履行合同，并通知其再不履行合同，卓悦龙华分店将行使单方解除权。最后，从性质上看，该函件属于督促曾进如、吴群芳履行合同的督促函，并不属于解除通知，也并未达到解除合同的效果。卓悦龙华分店的通知行为，属于双方的租房合同、补充协议约定的权利，完全符合法律规定，并不存在任何的违约行为。因此，一审法院认定卓悦龙华分店通知解除合同的行为属于明示不再继续履行合同，罔顾事实。3.一审法院认定卓悦龙华分店将210房(卫生间）作为租赁物计收租金与合同目的不符，完全错误。首先，卓悦龙华分店在庭审答辩、庭后提交的代理词中均明确表示，该房为所在区域205-216房租户共同使用，双方约定按所占面积分摊。其次，为计算方便，双方直接用210房套内面积42.33平方米按照分摊比例计算承租方应分摊的面积，曾进如、吴群芳应分摊建筑面积为28.88平方米（68.22平方米×0.4233）。事实上，205-216房总建筑面积为935.17平方米(不含210房)，曾进如、吴群芳租赁的205-208房租赁面积为442.09平方米，应分担的比例为0.4513（422.09平方米÷935.17平方米），应分担210房建筑面积为30.79平方米（68.22平方米×0.4513），实际租赁面积为450.97平方米（442.09平方米+28.88平方米），即实际租赁面积为451平方米。最后，卓悦龙华分店作为转租方，在对涉案房屋进行转租时，就各租户共同使用的卫生间按各自所占的面积比例进行分摊，属于双方自愿的行为，即不违反法律规定，也符合商业惯例，法院不应当予以干涉。（二）一审法院举证责任分配错误。1.关于208房是否已交付给曾进如、吴群芳占有、使用，一审法院分配举证责任错误。首先，曾进如、吴群芳主张卓悦龙华分店虚报租赁面积，认为实际租赁房产不包括208房，应当提供足够的证据予以证明。其次，一审中，卓悦龙华分店已提供充分的证据证明租赁房产包括208房，且按照205、206、207、208、210(卫生间）的面积计算，足以证明双方实际租赁的面积为451平方米。再次，曾进如、吴群芳提供的租赁合同中租赁范围一栏“205-207”为擅自添加，涉嫌篡改、伪造证据，法庭应当谴责这种不诚实的行为，对其提供的该证据不予采纳。另外，一审庭审中，卓悦龙华分店针对曾进如、吴群芳提供的证据8--装饰工程量结算清单第三项“天花批灰工程”进行质证，该部分天花批腻子涂料工程量为245平方米，205、206、207的套内面积合计仅为196.17平方米，且在施工范围不包括地板的情况下，实际工程量应低于196.17平方米，由此可见，其实际租赁面积绝不可能只有205、206、207房，208房应当包括在内，因此，其并未提供足够证据证明实际租赁的房产不包括208房，应当承担不利后果，一审法院仅凭其装修师傅的单方证词认定208房未交付给其占有、使用，属于举证责任分配错误。2.关于装修投入损失，一审法院分配举证责任错误。首先，曾进如、吴群芳对涉案房产单方面进行装修，总装修费用多少，实际支付多少，哪些工程已装修完成，哪些工程没有装修，一审法院应予查明，卓悦龙华分店并不属于房产装修的当事人，对此完全不知情。其次，鉴定机构仅根据曾进如、吴群芳的设计图纸进行评估，所得出来的鉴定金额仅是理论上的金额，并不代表实际投入的金额。在上述事实没有查明的情况，并不能作为认定装修费用的证据。再次，卓悦龙华分店并不存在违约，曾进如、吴群芳的装修损失由其自身造成，与卓悦龙华分店没有必然的因果关系，理应由其自行承担。因此，曾进如、吴群芳在没有充分证据证明其装修损失具体金额及装修损失与卓悦龙华分店存在直接的因果关系情况下，其应承担举证不利的后果。一审法院将装修投入损失的举证责任分配给卓悦龙华分店，是错误的。3.一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项确认合同于2018年4月17日解除，适用法律错误。根据该项规定，一方当事人在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。如上所述，卓悦龙华分店于2018年4月17日发函通知曾进如、吴群芳是催促其尽快履行合同约定义务，属于督促通知，并不属于解除通知，卓悦龙华分店也并不存在需要履行的主要债务，因此，一审法院适用法律明显错误。二、反诉部分。如上所述，卓悦龙华分店并不存在违约行为，而曾进如、吴群芳在履行合同的过程中欠付租金及物业管理费，证据确凿，根据租赁合同及补充协议，其已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关约定，其应向卓悦龙华分店支付欠费租金及物业管理费、违约金，已收取的租赁保证金不予退回。因此，一审法院认定曾进如、吴群芳不用承担违约责任，认定事实错误，违背了契约精神和诚实信用原则，不利于保护交易的稳定性，对于卓悦龙华分店也是极其不公平的。综上所述，一审法院存在诸多的认定事实错误，且举证责任分配错误以及适用法律错误，请二审法院查明事实，依法予以纠正。曾进如、吴群芳辩称，卓悦龙华分店实际交付房屋面积只有316.2平方米，其在调解及发生纠纷时均认可210房是公共卫生间、208房是其做健身房自己在使用。综上所述，一审判决查明事实清楚，程序合法，请二审法院维持原判。范书棋、卓悦公司未陈述意见。曾进如、吴群芳向一审法院起诉请求：1.确认曾进如、吴群芳与卓悦龙华分店、范书棋签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年4月17日解除；2.判令卓悦龙华分店、范书棋返还曾进如、吴群芳合同保证金、入场费、房屋租金、热水器使用费合计321950元；3.判令卓悦龙华分店、范书棋赔偿曾进如、吴群芳经济损失331368.86元；4.判令卓悦公司对卓悦龙华分店、范书棋的返还和赔偿款项653318.86元承担连带责任。卓悦龙华分店向一审法院反诉请求：1.判令曾进如、吴群芳支付2018年1月租金及物业管理费3382元、2月租金及物业管理费16850元、3月租金及物业管理费10110元、4月租金及物业管理费19168元；2.判令曾进如、吴群芳支付违约金49510元（其中3382元自2018年1月6日起、16850元自2018年2月6日起、10110元自2018年3月6日起、19168元自2018年4月6日起，按每日5%计算，暂计至2018年7月23日，最终违约金额以欠付租金总额为限）；3.判令不予退还曾进如、吴群芳租赁保证金94710元。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区大浪街道龙胜社区新区大道东侧潜龙曼海宁花园（南区）5/6/7栋205-213、215-218房，系市场商品房，用途为商业，不动产登记权利人为深圳市潜龙实业集团有限公司。登记建筑面积分别为205房72.42平方米、206房138.8平方米、207房104.98平方米、208房105.89平方米、210房68.22平方米。二、2017年11月28日，曾进如、吴群芳（乙方）与卓悦龙华分店（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房产部分转租给乙方使用，转租房屋面积451平方米，建筑物总层数2层；单位租金按房屋面积每平方米70元计算，月租金31570元；乙方应于2017年12月1日交付首期租金31570元，每月5日前支付租金；租赁期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止；甲方应于2018年1月1日前将租赁房屋交付乙方使用，交付租赁房屋时，甲方可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即94710元；如合同期未满，乙方单方解除合同，甲方可不予返还保证金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，且落款甲方处加盖卓悦龙华分店公章、法定代表人处加盖范书棋个人印章，乙方处则由曾进如、吴群芳签字予以确认。2017年11月28日，卓悦龙华分店向曾进如、吴群芳出具两份收款收据，确认收取曾进如、吴群芳支付的保证金94710元及入场费150000元。2018年1月25日，卓悦龙华分店向曾进如、吴群芳出具收款收据，确认收取曾进如、吴群芳热水器费用14000元。2018年1月25日，曾进如、吴群芳向卓悦龙华分店支付1月份租金22550元。2月5日，曾进如、吴群芳向卓悦龙华分店支付2月份租金16975元。3月5日，曾进如、吴群芳向卓悦龙华分店支付3月份租金23715元。三、曾进如、吴群芳主张，其实际承租的房产为205-207房，208房为卓悦龙华分店经营的健身房，210卫生间属于公摊面积，不应包括在租赁范围内，卓悦龙华分店未能按照约定交付房产，构成违约。卓悦龙华分店则辩称，曾进如、吴群芳实际承租的房产为205-208房及210卫生间，房产面积合计451平方米，其已经将房产交付予曾进如、吴群芳，不存在违约事实。庭审中，卓悦龙华分店确认201-216房系共用210房作为卫生间，该卫生间属于公用卫生间。关于租金支付情况，曾进如、吴群芳确认其在2018年3月5日支付最后一期租金后再未向卓悦龙华分店支付任何租金，并于2018年3月25日前后搬离了涉案房产。四、本案审理过程中，曾进如、吴群芳申请就其在涉案房产投入的装修费用及房屋面积申请鉴定。一审法院委托深圳科宇工程顾问有限公司实施该委托事项，曾进如、吴群芳向深圳科宇工程顾问有限公司支付了鉴定费4万元。2019年4月19日，深圳科宇工程顾问有限公司出具《评估文件》，鉴定结论：1.评估建筑面积为205房72.42平方米、206房138.8平方米、207房104.98平方米、208房105.89平方米、210房68.22平方米。2.按照设计方案图可评估部分装饰工程价值为208817.82元，按照设计方案图不能确定的装饰工程价值为52128.24元，不在评估范围的装饰工程设计费8600元、广告设计费3000元。曾进如、吴群芳认为，鉴定结论关于装修工程价值的三项结论均为曾进如、吴群芳实际投入的价值，均应当予以确认。卓悦龙华分店认为：1.该报告关于门窗工程、地、地板花、储物柜金额认定过高；2.消防烟感系统、消防水系统原来就存在，曾进如、吴群芳未开始改装，且调试费过高；3.卓悦龙华分店并非鉴定依据的方案设计图的当事人，对该鉴定依据不予认可。五、庭审中，曾进如、吴群芳申请证人王某、李某出庭作证。根据王某证言，其系曾进如、吴群芳装修工程的施工人，装修的房号为205、206、207房；208房为健身房，装修时该健身房仍在营运。根据李某的证言，其对曾进如、吴群芳装修工程消防系统实施了装修，在装修过程中，房屋的格局亦进行了变更，但双方未就消防工程进行验收。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。曾进如、吴群芳与卓悦龙华分店之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于卓悦龙华分店是否履行了租赁房产交付义务。曾进如、吴群芳主张，涉案合同约定的租赁面积为451平方米，卓悦龙华分店仅向其交付205、206、207房，面积仅为316.2平方米，构成违约；卓悦龙华分店则辩称，其向曾进如、吴群芳交付的房产为205、206、207、208、210房，面积合计451平方米，符合合同约定。对此，一审法院认为，根据庭审查明的事实，210房系涉案房产所在楼层的公用卫生间，该房产并非由曾进如、吴群芳单独使用，卓悦龙华分店将公用卫生间作为租赁物并计收曾进如、吴群芳租金，明显与曾进如、吴群芳订立涉案合同的目的不符，亦有违公平，卓悦龙华分店对此未能作出合理解释。同时，根据证人证言可知，在曾进如、吴群芳装修过程中，208房仍在经营健身房，卓悦龙华分店未举证证明该208房已经交付曾进如、吴群芳占有、使用，其应承担举证不能之法律后果。此外，卓悦龙华分店在完全履行交付房产义务前，其即以曾进如、吴群芳未足额缴纳租金为由通知解除涉案合同，卓悦龙华分店的行为已明示其不再继续履行合同，亦属违约。综合前述意见，一审法院对曾进如、吴群芳关于卓悦龙华分店违约之主张予以认可。曾进如、吴群芳关于承租涉案房产的合同目的并未实现，且涉案合同仅在履行之初即被卓悦龙华分店单方解除，卓悦龙华分店并无继续占有曾进如、吴群芳保证金、入场费、热水器费用及租金的合法理由，曾进如、吴群芳诉请确认房屋租赁合同于2018年4月17日解除并要求卓悦龙华分店返还前述费用321950元具有事实及法律依据，一审法院予以支持。卓悦龙华分店的违约行为造成曾进如、吴群芳装修投入之损失，应予赔偿。深圳科宇工程顾问有限公司出具《评估文件》中关于按照设计方案图评估部分装饰工程价值208817.82元、按照设计方案图不能确定的装饰工程价值52128.24元，均系该公司经过现场勘查并结合实际情况所得出的鉴定结论，理据充分，一审法院予以确认。装饰工程设计费8600元、广告设计费3000元并非装修工程所应支出的必要费用，一审法院不予支持。故，卓悦龙华分店应向曾进如、吴群芳赔偿损失260946.06元。卓悦龙华分店关于其所主张的部分费用过高的意见未提供证据予以证明，其陈述不能对抗《评估文件》，对卓悦龙华分店的异议，一审法院不予采纳。卓悦龙华分店系卓悦公司的分公司，曾进如、吴群芳诉请卓悦公司对卓悦龙华分店上述义务承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。范书棋并非涉案合同的出租方，曾进如、吴群芳诉请其承担共同还款责任依据不足，一审法院不予支持。卓悦龙华分店违约之事实已由一审法院确认，其反诉请求均缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认原告曾进如、吴群芳与被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；二、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店于判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳返还保证金、入场费、热水器费用及租金321950元；三、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店于判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳赔偿损失260946.06元；四、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司对上述债务承担连带责任；五、驳回原告曾进如、吴群芳的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店的反诉请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5178元，由原告曾进如、吴群芳负担1178元，被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司负担4000元；反诉受理费2087元，由被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店负担。财产保全费3798元，由原告曾进如、吴群芳负担798元，被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司负担3000元。鉴定费40000元，由原告曾进如、吴群芳负担12000元，被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司负担28000元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，租赁物是否交付以及是否符合约定的用途的举证责任在于出租方。本案中，210房系涉案房产所在楼层公用卫生间，并非由曾进如、吴群芳单独使用，卓悦龙华分店将公用卫生间作为租赁物并计收租金，明显与曾进如、吴群芳订立涉案合同的目的不符，亦有违公平。对此，卓悦龙华分店解释称210房为所在区域205-216房共同使用，双方约定进行分摊，但双方签订的合同并未明确约定，且与常理不符。同时，根据证人证言可知，在曾进如、吴群芳装修过程中208房仍在经营健身房，卓悦龙华分店未能举证证明已经交付曾进如、吴群芳占有、使用，其应承担举证不能的不利后果。因此，卓悦龙华分店未能按照合同约定于2018年1月1日交付租赁物，结合曾进如、吴群芳于3月20日向卓悦龙华分店发出要求恢复供水供电、变更租金标准、赔偿损失的律师函，曾进如、吴群芳于4月8日向卓悦龙华分店发出解除合同、赔偿损失的律师函，卓悦龙华分店于4月17日向曾进如、吴群芳发出解除合同的通知书等事实，一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2018年4月17日解除及解除原因系卓悦龙华分店构成根本违约，是正确的。相应地，结合曾进如、吴群芳未能实现合同目的、合同尚在履行之初等事实，以及评估机构的评估意见，一审法院认定卓悦龙华分店向曾进如、吴群芳返还保证金、入场费、热水器费用、租金合计321950元及赔偿损失260946.06元，并驳回卓悦龙华分店的反诉请求，合理合法，理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。综上所述，卓悦龙华分店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9629元，由上诉人深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  刘向军审判员  徐雪莹二〇二〇年十二月十四日书记员  陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。