浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5623号 原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路**。 主要负责人：宋红日，总经理。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告：马茹萍，女，1970年6月30日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司与被告马茹萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的委托诉讼代理人陈军、被告马茹萍及其委托诉讼代理人洪威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年10月17日起至2019年12月31日止的物业服务费79162元，并支付其中的22693元自2017年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金,18823.50元自2018年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金，18823.50元自2019年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金，18823.50元自2020年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告对第一项诉讼请求变更为判令被告支付自2015年10月17日起至2019年12月31日止的物业服务费79162元，并支付该款自2020年1月1日起至付清日止按月利率2%计算的滞纳金。事实与理由：原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订物业服务合同，由原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业服务，被告作为嵊州市世贸广场58号业主，房屋建筑面积为713.01㎡。上述房屋物业管理服务费标准为每月每平方米2.2元，自2015年10月17日起至2019年12月31日止，被告拖欠物业管理服务费共计79162元。合同履行期间，原告依据合同约定和相关法律法规提供了相应的物业服务，被告作为业主，有义务及时支付物业费，期间原告多次催讨无果。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告马茹萍辩称，1.被告系世贸广场58号商铺业主，根据原告提供的物业服务合同约定，被告物业费应适用每月每平方米1.30元的标准，理由如下：（1）从法律适用讲，建设单位与物业公司签订的物业服务协议属于前期物业服务协议，根据物业管理条例规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司作为建设单位在业主委员会已与物业公司签订物业合同的前提下，无权再代表被告与物业公司另行签订物业服务协议，该物业服务协议对被告不发生效力；（2）普通物业服务合同由业主委员会与物业公司签订，被告作为普通业主未参与合同谈判，亦非合同签订人，事实上却为物业合同所约定的物业费的承担人，在本案诉讼中处于劣势地位，不论事实上金樽名邸业主委员会是否有权代表被告选聘物业服务公司，结合被告房屋产权证载明的内容来看，其物业费应适用原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定的标准即营业用房、世贸广场商铺为每月每平方米1.30元；本案关键证据物业服务合同均为原告提供、对所有业主均适用的格式条款，根据合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，原告在庭审中对于物业费的确定作出了完全矛盾的陈述，且该两种解释均不符合常理；从签订时间来看，原告与业主委员会于2014年、2016年、2018年签订的物业服务合同中世贸广场商铺的物业费标准均为每月每平方米1.30元。2.双方未明确物业费的缴纳时间，在2020年1月份之前，被告从不曾收到原告要求支付物业费的请求，2020年1月，原告曾起诉被告要求按照每月每平方米2.20元支付物业费，因该金额存在争议，被告要求与原告对账，后原告撤回起诉，故被告不存在违约行为，无需支付违约金。3.关于每日千分之一的违约条款，属于最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定的加重业主责任条款，应属无效。4.被告曾在原告未告知被告真实物业费标准的情况下按照每月每平方米2.20元缴纳了部分物业费，多缴部分物业费应在本案物业费中予以扣减。5.2018年前原告未能有效管理排污管道和化粪池，被告自行支付的排污管道疏通费用也应在本案物业费中予以扣减。6.原告提供的物业服务合同2018年11月30日已到期，原告应举证证明后续的物业服务。请法院在考虑被告的实际情况后酌定判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据1.嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同两份、嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（过渡性合同）一份； 证据2.嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议一份； 上述证据1-2用以证明原告为世贸广场A、B楼提供物业服务及约定物业费收费标准等事实； 证据3.照片打印件八份，用以证明原告向被告催讨物业费等事实； 证据4.电梯维修保养合同、特种设备检验费交款通知单、汇款凭证及发票、2015年至2019年电费发票各一组，用以证明自2015年至2019年，一直由原告为世贸广场A、B幢提供物业服务等事实； 证据5.（2019）浙0683民初8648号、（2020）浙0683民初1510号民事判决书各一份，用以证明法院已对原告为世贸广场A、B幢提供物业服务进行了认定等事实。 被告经质证认为，对证据1，被告非两份物业服务合同及物业服务合同（过渡性合同）的签署方，合同真实性由法院认定，该三份合同上明确约定世贸广场商铺的物业费收费标准为每月每平方米1.30元，案涉房屋系世贸广场商铺，应适用前述收费标准，合同中未约定物业费缴纳时间，滞纳金应从原告首次催讨之日起算，被告2019年方收到被告起诉催讨物业费的资料，每日千分之一的违约金条款严重侵害业主权利，应属无效；对证据2，如案涉小区已成立业主委员会，则应以业主委员会与物业公司签订的物业合同为准；对证据3，被告从未收到过催讨通知，形式上也不符合证据要件，系原告单方制作；对证据4的真实性无异议，但该组证据仅能证明原告对电梯进行了维保服务，不能证明原告提供了包括保洁、保安等全部物业服务内容；对证据5的真实性无异议，但该证据仅能证明原告提供了2018年以前的物业服务，原告应提供证据证明2019年的物业服务内容。 本院认证认为，对于证据1、2，内容与本案具有关联性，被告未提供足以反驳的证据，故本院予以采信。对证据3，原告未提供原始载体，其真实性难以确认，本院不予认可。对证据4，其中电梯维修保养合同、特种设备检验费交款通知单、汇款凭证及发票系原件，内容可相互印证，且与本案具有关联性；其中电费发票经本院核实，对其真实性予以确认。证据5系生效法律文书，其内容与本案具有关联性，证据4、5，足以证明原告为嵊州市世贸广场A、B幢提供物业服务的事实。 被告围绕其抗辩意见，依法提交了以下证据： 证据6.产权证原件一份，用以证明案涉房屋系世贸广场58号、用途是商铺等事实； 证据7.房屋实际使用人的工作人员的聊天记录一份，用以证明2017-2018年期间，因原告未有效管理排污管道和化粪池，被告多次自费请人清理化粪池，支出的费用共计681元及实际金额远超于此等事实。 原告经质证认为，对证据6的真实性无异议，但被告房屋属于世贸广场A幢，其物业费应按嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议约定的标准计算；对证据7，真实性请法庭核实，该物业下水道堵塞系确实存在，但系房屋建造设计的原因，非物业公司不作为，案涉房屋建造设计的用途是轻餐饮，而非被告所经营的重油污的餐饮业，原告也曾提出解决方案，终因商铺意见不统一而搁浅。 本院认证认为，对证据6，系产权证原件，原告对真实性无异议，故本院予以采信；对证据7，系案外人微信聊天记录，证据形式不符合证据要件要求，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日,原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（以下简称2014年物业合同）一份，约定由原告为世贸·金樽名邸小区提供物业服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，营业用房、世贸广场商铺为每月每平方米1.30元，世贸广场A幢房为每月每平方米2.20元（公寓楼），世贸广场B幢商业用房为每月每平方米2.20元（办公楼）；业主或物业使用人须在2015年6月1日前向原告交纳第一个半年的物业服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为滞纳金；原告有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；未缴纳管理费超过六个月的，可以依法向人民法院起诉，进行追讨。后原告又分别于2016年12月10日和2019年2月2日与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会续签了物业服务合同。2015年1月10日，原告与台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司签订嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议（以下简称A、B楼物业服务协议），约定由原告为嵊州市世贸广场A、B楼提供物业管理服务，期限自2015年1月10日起至2016年11月30日止，协议约定原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会于2014年11月20日签订的2014年物业合同作为附件，物业服务事项按2014年物业合同中的相关条款执行，物业服务费的收费标准为：世贸广场A、B幢的一、二层为每月每平方米1.50元，三层以上为每月每平方米2.20元，B幢物业管理费收缴时间从2015年3月1日起起算，大合同（即2014年物业合同）中未详事项以及与大合同有矛盾之处均以本协议为准，大合同的其他适用内容和条款对本协议同样有效。上述协议到期后，双方未再签订协议或合同。被告系嵊州市世贸广场58号房屋的业主，该房屋用途为商业用地/商业服务，建筑面积为713.01平方米。被告在庭审中确认上述房屋属于世贸广场A幢，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司于2014年年底向被告交付了上述房屋。截止法庭辩论终结日，被告未交纳自2015年10月17日起至2019年12月31日止的物业管理服务费。被告在审理中自认曾于2020年1月收到原告要求支付物业费的催缴资料。 另查明，“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日更名为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”，2020年5月前，嵊州市世贸广场A、B幢未选举成立业主委员会。原告曾就物业费欠费事宜于2019年6月向本院起诉被告，本院以引调案件方式进行调解，但调解未成功。原告于2020年1月7日向本院起诉被告，要求被告支付拖欠的物业费，后撤回起诉，本院裁定予以准许。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，嵊州市世贸广场A、B幢未选举成立业主委员会，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司作为建设单位与原告签订的嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议主体适格，内容合法，意思表示真实，应属有效，对世贸广场A、B幢全体业主均具有约束力，故对被告辩称世贸·金樽名邸业主委员会与原告签订的物业服务合同签订在先，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订的物业服务协议对其无效，本院不予采信。被告马茹萍系嵊州市世贸广场A幢房屋的业主，应按物业服务协议约定期限足额交纳物业管理服务费。A、B楼物业服务协议2016年11月30日到期，因该协议到期后原告继续对嵊州市世贸广场A、B幢提供物业服务，原、被告双方形成事实物业服务关系，故被告仍应参照A、B楼物业服务协议向原告支付物业服务费。对物业费的收费标准，虽然2014年物业合同约定世贸广场商铺的收费标准为每月每平方米1.30元，世贸广场A幢房为每月每平方米2.20元（公寓楼），与A、B楼物业服务协议约定不一致，但2014年物业合同系A、B楼物业服务协议的附件，A、B楼物业服务协议中约定附件内容与其矛盾时以A、B楼物业服务协议约定为准，故案涉房屋物业费收费标准以A、B楼物业服务协议约定为准，为每月每平方米1.50元，对被告提出其房屋属于世贸广场商铺，应按2014年物业合同约定，以每月每平米1.30元计算物业费的抗辩主张，本院不予采信。根据审理查明，被告自2015年10月17日起至2019年12月31日止，共计拖欠物业管理服务费53957.03元（713.01平方米×1.50元/平方米/月×50.45个月）。对违约金的计算，因A、B楼物业服务协议及其附件2014年物业合同仅对第一个半年的物业服务费逾期交纳作了约定，故原告要求按月利率2%支付滞纳金的主张不符合合同约定，但被告未按期交纳物业服务费的行为确属违约，应当承担违约责任，本院酌定按全国银行间同业拆借中心2020年1月公布的贷款市场报价利率4.15%/年计算违约金。对违约金的起算时间，原告自愿调整为自2020年1月1日起算，未违反法律规定，且未损害被告的合法权益，本院予以准许。合同中约定的滞纳金条款未违反合同法等法律、行政法规的强制性规定，故对被告提出的滞纳金条款属于加重业主责任条款，应属无效的抗辩意见，本院不予支持。对被告提出其曾以每月每平米2.20元缴纳了部分物业费，要求多缴部分予以抵扣的主张，因其未提供证据予以佐证，故本院不予支持。至于被告提出其自行支付的排污管道疏通费用应在本案物业费中予以抵扣的主张，被告未提供充足的证据予以佐证，故本案中不予处理，权利人可另行主张。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、马茹萍支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2015年10月17日起至2019年12月31日止的物业管理服务费53957.03元，并支付该款自2020年1月1日起至付清日止按年利率4.15%计算的违约金，款限于本判决发生法律效力之日起二十日内付清； 二、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1778元，减半收取计889元，由浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司负担284元，由被告马茹萍负担605元，限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马红红 二〇二〇年十二月十七日 书记员  黄秋燕