新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初3152号 原告：张晓菲，女，1985年12月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨良全（系原告丈夫），住乌鲁木齐市经济技术开发区。被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路**维泰大厦**。法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶梅，女，该公司职员。委托诉讼代理人：谢志斌，男，该公司职员。原告张晓菲与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称新疆宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓菲及其委托诉讼代理人杨良全，被告新疆宝能公司委托诉讼代理人叶梅、谢志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓菲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、判决被告偿还原告房款本金1568860元；3、判决被告偿还原告维修基金31377.20元；4、判决被告偿还原告产权登记费、预告登记费1100元；5、判决被告偿还原告房款贷款利息96590.73元（庭审中原告将该项诉讼请求变更为判决被告偿还原告房款贷款利息106140.53元）；6、判决被告偿还原告延期交房违约金78443元（1568860元×5%）；7、判决被告支付资金占用费441969.07元[(1568860元+31377.20元+1100元)×6%年利率÷365天×1679天（2015年10月27日至2020年5月31日）]；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月27日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告从被告处购买位于乌鲁木齐市经济技术开发区(头屯河区)玄武湖666号宝能城第3-03底商住宅楼第1层0单元商业09号房，并已按照合同约定如期支付房屋价款及相关费用，合同中明确约定被告应于2017年10月30日前交房，而在合同实际履行过程中，被告逾期交房，应当按照合同承担逾期交付房屋的违约责任。且该房屋被告擅自变更房屋主体结构，将已浇筑好的钢混地面砸通，私加风道并封闭后门，导致房屋结构及上下水路损坏，与购买时提供的图纸存在重大差异，且未告知业主，面积差远超过3%，严重影响到原告购买该房屋买受人所购商品房质量或使用功能。原告多次向被告工程部、业务员及相关领导现场或电话反映要求恢复原貌或解除合同，而被告迟迟未将擅自变更主体结构的房屋予以恢复，相关人员多次变更，经原告多次催告后，被告均未整改亦未回复，故诉至法院。被告新疆宝能公司辩称，1.涉案房屋于2017年10月20日即竣工验收合格并取得竣工验收报告，新疆宝能公司随即于2017年10月23日刊登入伙公告，通知业主2017年10月31日办理入住，涉案房屋于2017年11月1日已视为完成交付，原告主张的逾期交房违约金并无任何依据；2.新疆宝能公司并未擅自变更房屋主体结构，故当然不存在设计变更而未及时通知原告的情形。且《商品房预售合同》补充协议第7条约定：“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划方案(外窗、阳台等)作出局部的调整，可不通知买受人。”由此可知，并非所有设计变更都需要通知业主的，更何况本案中不存在原告所述设计变更的情况；3.新疆宝能公司已于2019年11月15日书面通知原告所购房屋的面积差，但原告未在通知后15日内提出面积差超过3%要求解除合同，视为原告接受该房屋。4、综上所述，原告无权解除涉案预售合同，因此原告要求新疆宝能公司偿还房款本金、维修基金、产权登记费和预告登记费、贷款利息、资金占用费等各项费用没有任何事实及法律依据。故要求驳回原告全部诉讼请求，维护答辩人合法权益。经审理查明，2015年10月27日，被告新疆宝能公司（出卖人）与原告张晓菲（买受人）签订一份《商品房预售合同》，买受人通讯地址：乌鲁木齐市天山区XXX，联系电话：158XX******。合同第一条约定：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路666号，出让证号为乌国用（2014）第0040666号；该地块土地面积为52975.86平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，地名，地名核准名称为宝能城工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为乌房预许字2015070082号。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-03底商住宅楼幢第1层0单元商业09号房，房屋代码为600217948，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为6米，建筑层数地上31层，地下，地下**品房预测绘建筑面积共89.67平方米，其中套内建筑面积56.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33平方米。合同第四条约定：计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17495.93元，总金额1568860元整。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合问约定面积发生差异，双方同意按附件五补充协议第9条处理。合同第六条约定：付款方式及期限，银行按揭，首期（含定金）1068860元于2015年10月27日前交付。余额500000元于2015年11月3日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空问尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受交更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期人民银行活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区道路、绿化、供电线路、供水管道等配套设施与商品房同期交付。2、出卖人实施和管理的市政配套设施未建成或未运营、未投入使用导致有关配套设备不具备使用条件、开通条件，不得视为出卖人违约。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.采取补救措施以达到使用要求。2.如遇不可抗力及政府规划、设计变更调整造成房屋不能按时交付，则出卖人不赔偿买受人费用。同日，原告与被告新疆宝能公司签订的合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第七项约定：本合同第十条增加约定如下：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案(外窗、阳台等)作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，不视为出卖人违约。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，出卖人无须因此向买受人承担任何法律责任。第八项约定：本合同第十一条，增加约定如下：买受人在商品房交付验收期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在交付期限届满之日起15日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明。买受人提交该不合格证明的，双方应协商对该商品房进行修复，出卖人在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日。若买受人在前述期间无法出具该不合格证明的，即视为一般暇疵，出卖人应在合理期间予以修复，买受人不得以此为由拒绝收楼，商品房交付书指定的交付期限届满之日为该商品房的交付日。第九项约定：对于面积差异处理双方增加约定如下：实际交付面积差异值在±0.6%以内(含0.6%)的，买卖双方不作任何补偿。当交付使用的商品房实际面积与合同约定面积的误差达到合同约定的解除合同条件时，买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同。如买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人的，则视为买受人接受该商品房，同意继续履行合同，对于面积误差在±3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补。如买受人解除合同的，则按本合同第五条约定处理。本合同的约定计价面积为该房屋的套内建筑面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。任何情况下，双方如果就套内建筑面积差异进行结算的，均应先扣除0.6%实测套内建筑面积的误差，然后再按照扣除误差后的套内建筑面积多退少补。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效。上述合同签订后，原告于当日向被告新疆宝能公司支付房屋首付款1068860元，新疆宝能公司代收原告产权登记费550元，预告登记费550元，2015年10月29日，原告通过乌鲁木齐市商业银行缴纳物业专项维修资金31377.2元，又于2015年12月15日通过银行贷款的方式向被告新疆宝能公司支付房屋余款500000元。被告新疆宝能公司于2017年10月23日在《晨报》上向原告送达入伙公告，通知于2017年10月31日备齐相关资料，莅临乌鲁木齐市经济技术开发区玄武湖路666号新疆宝能城现场办理入伙手续。后，2019年被告再次向原告发出入伙通知书，催告原告办理入伙手续。2017年10月20日，案涉宝能城3#地块3-03#底商住宅楼经建设单位、监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位五方竣工验收合格。2019年11月20日，被告通过中国邮政速递物流EMS向原告合同中约定的地址（新疆乌鲁木齐市天山区XXX）邮寄了宝能城-商业-3-03底商住宅楼-109（面积差异告知函），载明：“尊敬的业主张晓菲女士：您与我司签订《商品房买卖合同》，购买由我司开发建设的新疆宝能城项目3-03栋109号房，合同约定预测建筑面积为89.67平方米。您购买的商品房现已完成竣工测绘工作，实际交付建筑面积为83.1平方米。由于实际交付面积与合同约定存在差异，为不影响您的产权证书办理，现特通知如下：请您于2019年12月20日前携带《商品房买卖合同》原件、收据/发票原件、身份证原件、契税及维修基金发票等资料至我司售楼中心办理面积差异确认手续。逾期，我司将按买卖合同的相关约定处理。”庭审中，被告认可涉案房屋约定预测建筑面积为89.67平方米，实际交付建筑面积为83.1平方米，约定的套内建筑面积为56.67平方米，实际交付套内建筑面积为52.97平方米。2019年11月27日，原告向被告提交退房申请一份，载明：“本人2019年11月24日，在宝能销售职员龚海潇和两名物业人员的带领下，到所购买的宝能城3-03-109号商铺验房时，发现该房的建筑结构与当初销售时设计结构不符，且差异很大。这种结构改变，导致该房已经无法按照原来的使用规划来使用，经济价值也大幅下降。新疆宝能公司在未征取我本人任何意见的情况下，擅自改变房屋结构，属于单方面违约行为。根据《商品房预售合同》内容第十条规定，新疆宝能公司擅自改变房屋规划、设计，买受人有权退房。现我向新疆宝能公司申请退房，要求赔偿延期交房违约金、退还房屋总款、已缴纳的维修基金、契税、印花税、银行贷款利息、以及相关损失。”接收人处有被告公司员工刘飞的签字，签字处的下方注明今收到此申请，上述内容待后期公司决策后回复，本次签收不作为认可诉求。上述事实有原告张晓菲提交的《商品房预售合同》、增值税发票、缴存凭证、收款收据、退房申请，被告新疆宝能公司提交的《商品房预售合同》、《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》、晨报、面积差异告知函、EMS快递单，EMS送达记录，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告张晓菲与被告新疆宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、原告要求解除《商品房预售合同》有无事实及法律依据。（一）关于逾期交房的问题。根据双方签订的合同约定，出卖人应当在2017年10月30日前将验收合格的商品房交付买受人，出卖人应以买受人在合同中所列地址以邮政特快专递方式邮寄《商品房交付通知书》，出卖人也有权在《报》或《报》公告送达。被告新疆宝能公司主张已在2017年10月23日在《晨报》公告送达入伙通知书，被告新疆宝能公司与原告签订的合同中虽未对具体报刊名称做约定，但以报纸刊登方式通知入住，是双方合同中明确约定的两种送达方式之一。《晨报》在本市属于相对而言的大众性主流报纸，原告作为房屋买受人也有义务关注房屋交付情况。且原告开庭时认可被告新疆宝能公司在晨报发公告的事实。故被告新疆宝能公司在2017年10月23日在《晨报》上公告送达入伙通知，符合合同约定，属于有效送达。因此，原告认为被告存在逾期交房的主张，本院不予支持。（二）关于涉案房屋规划、设计变更的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，原告未提供有效证据证明被告擅自变更房屋设计结构，被告亦不认可擅自变更涉案房屋主体结构，且涉案房屋已于2017年10月20日通过了五方验收，故原告依据《商品房预售合同》第十条规划、设计变更的约定解除合同的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。（三）关于原告称涉案房屋面积差超过3%的问题。根据双方签订的合同约定，对于面积差异处理双方增加约定如下：实际交付面积差异值在±0.6%以内(含0.6%)的，买实双方不作任何补偿。当交付使用的商品房实际面积与合同约定面积的误差达到合同约定的解除合同条件时，买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同。如买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人的，则视为买受人接受该商品房，同意继续履行合同，对于面积误差在±3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补。庭审中，被告虽认可涉案房屋面积差超过3%，但是已经通过EMS邮政快递将面积差异告知函按照原、被告合同约定的地址邮寄给原告，该邮件于2019年11月23日退回即视为已经送达，原告应当在被告书面通知后15日内即2019年12月8日前决定是否依据面积差超过3%解除合同，如果没有在约定期限内书面提出解除视为买受人接受房屋，合同继续履行。本案中，原告虽在出卖人书面通知后15日内即2017年11月27日提出退房申请，但提出退房申请的依据为被告擅自改变房屋规划、设计，并非系因为面积误差，故原告就面积差问题解除涉案合同的权利已消灭。综上，原告要求解除与被告于2015年10月27日签订的《商品房预售合同》，无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告要求被告偿还房款本金、维修基金、产权登记费、预告登记费、贷款利息、延期交房违约金、资金占用费的问题。因原告要求解除《商品房预售合同》的主张不成立，故关于原告要求被告偿还房款本金1568860元、维修基金31377.2元、产权登记费550元、预告登记费550元、贷款利息106140.53元、延期交房违约金78443元、资金占用费441969.07元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告张晓菲要求解除与被告新疆宝能投资有限公司于2015年10月27日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司偿还房款本金1568860元的诉讼请求；三、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司偿还维修基金31377.2元的诉讼请求；四、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司偿还产权登记费、预告登记费1100元的诉讼请求；五、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司偿还房款贷款利息106140.53元的诉讼请求；六、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司支付延期交房违约金78443元的诉讼请求；七、驳回原告张晓菲要求被告新疆宝能投资有限公司支付资金占用费441969.07元的诉讼请求；案件受理费24623.12元，减半收取计12311.56元（原告已预交），由原告张晓菲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘 俊二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 三 日书  记  员   马秀才