贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4326号原告：任如艳，女，1978年6月24日出生，土家族，福建省仙游县人，无业，现住贵州省铜仁市碧江区。被告：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。授权范围为特别授权。被告：铜仁市立泰商业管理有限公司。住所地；贵州省铜仁市碧江区西外环新华都二楼。法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。授权范围为特别授权。原告任如艳与被告铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）、铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，2020年10月15日，被告诚德公司向我院提出案外人立泰公司与本案有直接利害关系，应追加为本案被告。经审查，本院将立泰公司追加为本案被告。2020年11月3日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任如艳、被告诚德公司委托诉讼代理人龙沼、被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任如艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；2、判令被告立即返还原告租金19200元、保证金2000元、管理费720元；3、判令被告赔偿原告经营损失15010元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年4月8日，原、被告就位于新华都农贸市场熟食区签订了《摊位租赁合同》，约定被告将上述摊位以月租金1600元出租给原告，期限一年，经营保证金2000元，市场管理费720元。原告于当日向被告支付了租金19200元、保证金2000元、管理费720元。原告按照合同约定履行相应义务后，被告却从6月起，不再对农贸市场履行管理义务，熟食区的卫生没有安排相应的人员负责清洁，空调坏了无人修理，导致市场内垃圾堆积如山，臭味冲天，使得原告自6月起无法继续经营，损失惨重。由于被告的违约，导致合同无法继续履行，因此，原告享有解除合同的权利，并要求被告承担违约责任。被告诚德公司辩称：双方签订的租赁合同系无效合同，因为涉及摊位的建筑系违章建筑，即使该合同有效，其相对方应该是原告与立泰公司；原告诉请退还的费用应该由立泰公司退还，且应扣除租赁期间实际使用摊位的租金、管理费、水电费等相关费用后才是实际应当退还的费用；公司没有任何违约行为，也没有对原告造成任何损失，该项请求不应得到支持；即使原告有损失，也应当由立泰公司承担。被告立泰公司辩称：案涉租赁合同系原告与诚德公司之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。原告与被告诚德公司作为合同相对方均同意解除案涉合同，那么法院可以依法判决解除。原告主张的租金等费用已经明确表示系向诚德公司主张，根据合同相对性原则及“不告不理”原则，我司不是本案适格被告，不应承担任何责任。原告系根据合同的相对性向被告诚德公司起诉要求退还租金，而并非向我公司主张，我司与原告没有租赁合同关系。被告诚德公司的追加申请书中已自认案涉农贸市场系其从我司处承租，故诚德公司与我司系租赁合同关系，而非代理关系。2020年4月，诚德公司与我司重新达成了补充协议，该协议明确载明了系我司将案涉农贸市场租赁诚德公司后，诚德公司又租赁给各商户，并且收取了相应租金、管理费、保证金。正因此，在补充协议中，为维护市场，配合政府工作，化解矛盾纠纷、维护市场稳定，我司才代诚德公司退付相应租金，而非直接退付主体，退一步说，就算法院认为2019年11月26日签订的合同具有法律效力，而该份合同双方也未实际履行，因为诚德公司在2019年11月26日后从来没有将收取商户的租金交给我司，其也没有任何证据证明该公司合同签订后已经实际履行。如果双方系代理关系，那么双方签订的就不会是租赁合同而应当为代理合同。综上，我司并非承担责任的主体，请求人民法院判决我司无须承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月8日，被告诚德公司（甲方）与原告（乙方）签订《摊位租赁合同》，主要约定：诚德公司提供位于新华都农贸市场熟食区租赁给原告作为熟食制作销售使用，租赁期限一年，从2020年4月8日起至2022年10月7日止；月租金1600元，每一年交纳一次，共计19200元，原告同意向被告交纳经营保证金2000元和一季度商场管理费720元（免半年）；原告享有在缴纳一年租金、保证金的情况下赠送18个月经营期的优惠扶持政策，原告享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施；被告负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。签订合同当日，原告向被告诚德公司支付一年的租金19200、保证金2000及一季度的管理费720元共计21920元。合同签订后，原告即进行经营。原告在经营过程中，由于被告诚德公司对案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故原告及其他多位经营者停止经营，原告于2020年6月30日停止经营。庭审中，被告立泰公司（甲方）提交2019年8月13日与被告诚德公司（乙方）签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》及双方于2020年4月8日签订的补充协议各一份，《新华都农贸市场楼面租赁合同》主要约定：立泰公司将新华都农贸市场第二层农贸市场专区屋顶自由区租赁给诚德公司作为经营场所使用，合同租用面积总计为6800㎡（含办公区域）；诚德公司租赁以上房屋面积作为商业使用，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物（二楼商场）的租金为递增式，1-3年租金不变，4-5年根据三年之后收取商家增长60%计算。三楼租金递增式，1-3年每月按3.5元每平方米计算，4-5年每月按5.5元每平方米计算，9-10年每月按9.5元每平方米计算第二层每年交纳租金合计295.4元，第三层每年交纳租金12.6万元，上述租金甲方指定交乙方转入以下账户；户名铜仁市立泰商业管理有限公司、开户银行中国工商银行股份有限公司铜仁分行；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。补充协议主要约定：甲方自愿为乙方代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同中4-1条款进行结算；甲方代为退付给商户的租金，直接从甲、乙双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中约定的租赁期限进行管理运营，按时支付其所聘请的管理人员、安保人员、清洁人员的工资，不得超出管理经营，否则需赔偿甲方30万元违约金，并承担因此产生的相关费用；本补充协议系对原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议约定。被告诚德公司（甲方）庭审中提交2019年11月26日与被告立泰公司（乙方）签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》一份，该合同对被告诚德公司与被告立泰公司于2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》部分内容作了变更，主要变更内容如下：立泰公司提供位于新华都农贸市场第二层农贸市场专区屋顶自由区给诚德公司运营、管理场所使用；该租赁物（二楼商场及三楼屋顶自由区）的租金为代收原则，在签订合同之日起诚德公司每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按诚德公司实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的2019年11月26日签订的《摊位租赁合同》、收据、农贸市场现状图片，被告诚德公司提交的2019年11月26日与被告立泰公司签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》，被告立泰公司提交的2019年8月13日与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》、2020年4月8日立泰公司与诚德公司签订的补充协议以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。关于原告提交的进货单10张，经质证，被告诚德公司对三性均有异议，提出进货单没有加盖任何公司的公章，不排除系原告单方制作，被告立泰公司对关联性有异议，本院认为，上述进货单未有对方经办人签字或加盖印鉴章，不符合证据的三性，达不到原告证明其经营损失为15010元的证明目的，对该组证据，本院不予认定；关于被告诚德公司提交的协议书、确定退租名单、收据验收证明，经质证，原告提出不清楚，被告立泰公司提出与本案无关，恰好证明收取租金的主体系诚德公司，否则诚德公司没有义务退付租金，本院认为，该组证据与本案无关，达不到被告诚德公司证明其收取的所有费用均系代立泰公司收取，并已实际上缴给立泰公司的证明目的，本院不予认定；关于被告诚德公司提交的收据7张，经质证，原告提出不清楚，被告诚德公司提出达不到证明目的，经查，案涉租赁合同签订的时间为2020年4月8日，原告缴纳租金等费用的时间也为当日，而该组收据显示的交费时间为2019年9月至10月，该组证据与本案无关，达不到诚德公司已将收取的所有租金全部上缴被告立泰公司的证明目的，本院不予认定。本院认为，原告任如艳与被告诚德公司签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在履行合同过程中，由于被告诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，被告诚德公司存在过错，应承担违约责任，现合同目的已不能实现，故对原告任如艳要求解除合同的请求本院予以支持。关于原告任如艳要求被告诚德公司全额退还租金19200元的诉请，本院认为，被告诚德公司的违约虽然造成原告任如艳提前结束经营，但原告任如艳实际租赁使用了该商铺，理应依约支付被告诚德公司其实际租赁期间的房屋租金，未能经营期间的租金被告诚德公司应予退还；本院根据原告与被告诚德公司双方在租赁合同中关于原告在缴纳一年的租金和保证金以及一季度管理费的情况下享有18个月经营期的优惠扶持政策的约定，认定原告实际每月的租金为640元[19200元÷30个月（18个月+12个月)]；原告任如艳从合同签订后经营至2020年6月30日，实际经营2个月零22天，产生租金1749元，扣减后，被告诚德公司应退回原告任如艳未能经营期间的租金17451元。双方约定管理费免交半年，故被告诚德公司应全额退还。关于保证金，因系被告诚德公司违约，故其应全额退还。原告主张经济损失15010元，其未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。被告诚德公司关于因农贸市场违章建筑，故案涉摊位租赁合同无效的意见，因其未能提供农贸市场系违章建筑的证据，故该意见，本院不予采纳。被告诚德公司关于案涉摊位租赁合同约束的相对方是原告和被告立泰公司，不是诚德公司，应该由立泰公司承担退还责任以及被告立泰公司认为自己不是本案适格主体，不应承担退还责任的抗辩，本院认为，从庭审查明的事实来看，摊位租赁合同系原告与被告诚德公司签订，租金标准系诚德公司与原告协商并由诚德公司决定，诚德公司也实际收取了原告的租金、保证金、管理费，并对案涉摊位进行管理，且管理人员也系诚德公司员工，整个过程立泰公司并未参与，立泰公司并非合同相对方；对于立泰公司而言，其合同相对方是原告与诚德公司。故，对诚德公司的上述主张本院不予采纳，对立泰公司的抗辩，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任如艳与被告铜仁市诚德商业管理有限公司于2020年4月8日签订的《摊位租赁合同》；二、被告铜仁市诚德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告任如艳租金17451元、保证金2000元、管理费720元，共计20171元；三、驳回原告任如艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计362元，由原告任如艳承担164元，由被告铜仁市诚德商业管理有限公司负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十二月三日法官助理杨春芳书记员刘佳红