四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11574号 上诉人（原审被告）：马悦，女，1989年6月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨云霞，四川川豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，四川川豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢剑，男，1987年8月30日出生，汉族，住江苏省靖江市。 委托诉讼代理人：张益均，四川兴蓉律师事务所律师。 原审第三人：四川瑞宏升房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区龙祥路**附****。 法定代表人：李燕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任恒，男，系公司员工。 上诉人马悦因与被上诉人卢剑，原审第三人四川瑞宏升房地产经纪有限公司（以下简称瑞宏升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人马悦的委托诉讼代理人杨云霞、张欣，被上诉人卢剑的委托诉讼代理人张益均到庭参加诉讼，瑞宏升公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马悦上诉请求：撤销原判决，依法改判马悦不支付违约金，卢剑配合马悦办理房屋过户手续；二审费用由卢剑承担。事实和理由：一、本案系双方对合同约定的履行方式产生争议，并非马悦单方面违约，马悦在履行合同过程中没有过错，且支付尾款的条件并未达成，一审认定事实错误。1.案涉《房屋买卖合同》签订后，各方约定于2019年3月15日上午9:30到成都市不动产登记中心办理过户手续。马悦及瑞宏升公司准时到达，但卢剑未到，因此未能按约办理房屋过户手续。瑞宏升公司通知2019年3月18日办理，双方均到场，因上次矛盾未办理。随后瑞宏升公司和马悦通知卢剑2019年4月17日办理，卢剑拒绝没有到场。此后几个月时间内，马悦多次联系瑞宏升公司协调，请卢剑办理过户手续，卢剑均以各种理由拒绝。2019年8月，卢剑向一审法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同，在一审法院调解不支持解除合同的情况下卢剑才撤诉。2.2019年9月2日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：甲乙双方同意在该房屋过户领证之前将上述第二部分房款采用自行付款方式交付给甲方，甲方委托丙方代为领取过户后的新产权证，丙方在甲方收到购房尾款伍拾壹万元整后配合乙方领取过户后的新产权证，甲乙丙三方需按上述约定履行，否则视为违约。2019年12月20日，双方到达不动产交易中心，马悦同意在领证之前支付剩余房款，但是双方对先递交资料还是先支付房款产生分歧。马悦一直积极协商递交资料，待资料审核无误后立即转账支付全部剩余房款。因卢剑的委托人一直拒绝递交资料，导致合同未能继续履行。马悦提议“在交件审核无误后，立即付款，卢剑收到全款后，再配合签字，最后领取过户后的新房产证”的方式符合合同条款。卢剑委托人强调必须先付款再递交资料，双方最终未能达成一致。3.2019年12月21号至2020年1月6日马悦又多次联系瑞宏升公司和卢剑办理付款领证，但卢剑均要求先付房屋尾款，再谈办理领证事宜，其行为已违背合同履约精神。二、即使认定马悦构成违约，原判决支付违约金过分高于造成的损失，同时综合考虑2019年9月经一审法院调解马悦已经向卢剑支付了30000元，所以请求判决不再支付违约金或对违约金减免。1.案涉合同签订后，马悦己支付购房款620000元，后因卢剑向一审法院起诉，导致未能继续支付剩余房款，马悦非恶意违约。原审判决支付违约金明显过高，有违公平原则。2.截止2020年6月2日，案涉房屋仍登记在卢剑名下，其并无损失，而马悦支付了60%款项后无法主张权利，马悦遭受严重损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，扩大部分的损失不应由马悦赔偿。3.案件一审期间发生新冠肺炎疫情，因政府采取疫情防控措施影响了案件审理和合同履行，且不能避免、不能克服，属于不可抗力。按照《房屋买卖合同》第十一条有关不可抗力的约定，在该期间不应当支付违约金。 卢剑辩称，案涉合同签订后，马悦一直拒绝支付剩余款项，卢剑向一审法院起诉，一审庭审中因为合同中约定逾期10日付款，乙方有权解除合同。一审法官考虑到马悦已支付620000元，且房屋价格已经上涨100000余元，便进行了调解，调解由马悦向卢剑支付30000元的前期损失，因为卢剑未过户，受马悦的舅舅多次邀约来到成都，损失较大，且马悦已经违约，便由马悦向卢剑进行了补偿。2019年9月2日，双方达成协议，双方下午到房管局进行递件，剩余房款进行资金监管，但马悦到房管局后反悔，要求在领证前，自行交付给卢剑。2019年9月9日通知马悦领证，马悦予以推诿，9月17日马悦又称马上打款，但又失约。9月22日马悦称身份证丢失，无法办理过户，在卢剑和中介的多次催告下，马悦才同意于2019年12月20日到房管局付款领证，但在房管局时马悦要求先领证，后付款。卢剑代理人要求按照协议履行，马悦又要求把资料递交给出证人员后才付款，卢剑的代理人予以拒绝，这不符合双方的约定，马悦构成违约，一审判决的违约金符合双方的约定，但其违约金没有达到卢剑的实际损失，2019年上半年，马悦的舅舅到卢剑的所在地江苏进行调查，明知卢剑在外欠账较多，利息较高，因此一直拖延。30000元在本案中不应当扣除，因为该款项为卢剑的前期损失。综上请求人民法院依法驳回马悦的上诉请求，维持原判。 瑞宏升公司未发表答辩意见。 卢剑向一审法院起诉请求：1.判令马悦向卢剑支付剩余购房款510000元；2.判令马悦向卢剑赔偿违约金46330元（违约金暂计算至2019年11月24日，2019年11月25日之后的以1130000元为基数按照每日千分之五计算至付清之日止）；3.案件受理费、律师费由马悦承担。 一审法院认定事实：2019年1月13日，卢剑（甲方）、马悦（乙方）通过瑞宏升公司（丙方）居间服务签订《房屋买卖合同》，约定将卢剑所有的位于成都市的房屋（建筑面积115.23平方米，权3392420）以1130000元出售给马悦。约定乙方在签署本合同时付清20000元作为购房定金，定金抵作第一部分房款，剩余房款1110000元在递件过户当日一次性付清；房屋所涉及的所有税费由乙方承担；权属转移登记时间为甲方产权注销抵押后5个工作日内；递件过户当日交付房屋；违约责任为甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的最终无法达成，均视为违约，每逾期一日按照该房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金；如乙方未能履行合同条款以致本合同终止的，乙方须赔偿房屋成交价的20%给甲方作为违约金；双方协定甲方在中信银行按揭贷款未结清，乙方同意在甲方向中信银行还款之日出借600000元整给甲方用于还清该房屋贷款，该借款在产权过户时自动转为购房款；甲方在乙方出借钱之前，配合乙方办理该房屋顺位抵押登记手续，抵押价值为600000元，乙方在过户时配合注销顺位抵押登记；在合同履行过程中，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害，以致当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外时间或自然灾害的一方可以部分或全部免除履行职责或推迟，但应当及时告知另一方并提供证明。 2019年1月18日，卢剑将房屋顺位抵押给马悦，马悦于2019年1月28日前还清卢剑中信银行贷款600000元。截止2019年1月31日，马悦向卢剑支付了购房款共计620000元。 卢剑、马悦与瑞宏升公司约定于2019年3月15日、3月18日在成都市不动产登记中心办理过户，均因各种原因未办理成功。卢剑于2019年6月向一审法院提起诉讼，经调解，马悦支付30000元违约金，卢剑于2019年9月2日撤诉并继续履行合同，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定甲乙双方将递件过户之前一次性支付价款变更为在该房屋过户领证之前（以成都市不动产交易中心的受理单通知的时间为准）将上述第二部分房款采用自行付款方式交付给甲方，甲方委托丙方代为领取过户后的新产权证，丙方在甲方收到购房款510000元后配合乙方领取过户后的新产权证，甲乙丙三方须按照约定履行，否则视为违约。三方在不动产中心进行变更登记后，马悦于2019年9月2日缴纳税费，房管局通知马悦9月9日领证，因马悦身份证遗失无法办理，再次约定于2019年12月20日办理，因未在支付款项上达成一致意见，一直未进行领证。 一审法院认为，卢剑与马悦签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。按照合同约定，马悦应于房屋过户领证之前（以成都市不动产交易中心的受理单通知的时间为准）支付完毕剩余购房款510000元，双方约定于2019年9月9日办理领证手续，因马悦身份证遗失无法办理，属于不可抗力以致不能如期履行，可推迟履行职责，双方再次约定于2019年12月20日办理，故约定的履行期限为2019年12月20日。由于马悦未按约付款导致未能领取不动产权证，马悦违约在先，故对卢剑要求马悦支付剩余购房款510000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于马悦已经支付的30000元，经一审法院查明，该款项为第一次诉讼过程中马悦因卢剑因此支付交通费、住宿费等费用而同意向卢剑支付的补偿款，并非房款。同时，马悦在支付30000元后与卢剑再次签订《补充协议》，载明剩余房款为510000元，表示其认可购房尾款为510000元，30000元作为补偿款，故对马悦抗辩该30000元系房款，一审法院不予采纳。对于违约金，双方约定逾期1日按照房屋成交价的万分之五支付违约金。因此，马悦逾期违约金应自2019年12月20日起，按照每日565元的标准支付至房款付清之日止。卢剑未举证证明律师代理费已实际发生，故对卢剑主张的律师代理费不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、马悦于判决生效之日起五日内向卢剑支付购房款510000元，并自2019年12月20日起，按照每日565元的标准向卢剑支付违约金，至房款付清之日止；二、驳回卢剑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9363元，减半收取计4681.5元，由卢剑负担100元，马悦负担4581.5元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审中，卢剑出具《情况说明》，主要内容为：马悦于2019年9月9日云不动产交易中心完税；2020年7月8日，马悦向卢剑支付了案涉房屋的购房尾款510000元；2020年7月9日，已将案涉房屋登记在马悦名下。 本院认为，卢剑、马悦签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点为：马悦是否有逾期付款行为；原判决认定的违约金计算标准是否恰当。对此，本院评判如下： 关于第一个争议焦点。双方于2019年9月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》第一条约定“甲乙双方协定：1.将原合同0002657号第五条第2小条第（1）款变更为：甲乙双方同意在该房屋过户领证之前（以成都市不动产交易中心的受理单通知的时间为准）将上述第二部分房款采用自行付款方式交付给甲方，甲方委托丙方代为领取过户后的新产权证，丙方在甲方收到购房尾款伍拾壹万元整后配合乙方领取过户后的新产权证，甲乙丙三方须按照上述约定履行，否则视为违约”。根据本案查明的事实，马悦未在合同约定的期限内支付购房尾款，其构成违约，应承担违约责任。 关于第二个争议焦点。马悦上诉认为，合同约定的每逾期日按照该房屋成交价的万分之五计算违约金过分高于实际损失，且马悦已向卢剑支付了30000元，要求对违约金调减。对此，本院认为，经一审查明，马悦已向卢剑支付违约金30000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为该违约金的计算标准为每逾期日按照该房屋成交价的万分之二为宜。因马悦身份证遗失无法办理，双方再次约定于2019年12月20日办理，故约定的履行期限为2019年12月20日，而马悦于2020年7月8日向卢剑支付了案涉房屋的购房尾款。因此，马悦共计违约201天（2019年12月20日起至2020年7月8日止），该逾期付款违约金为45426元（1130000元×201天×0.0002）。 综上，马悦的上诉请求部分成立，根据一审查明的事实及二审查明的新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3659号民事判决； 二、马悦于本判决生效之日起十日内向卢剑支付违约金45426元； 三、驳回卢剑其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2244元，由马悦负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十二月十四日 书记员  夏玉荣