云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初3295号原告：龙江，男，1990年10月23日出生，哈尼族，普洱市江城县人，现住普洱市江城县。委托诉讼代理人：马忠浩、王进，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：普洱东升置业有限公司（统一社会信用代码：915308000615548677）。住所地：普洱市思茅区振兴南路**。法定代表人：尹高峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁桐维，振兴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。原告龙江与被告普洱东升置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告龙江的委托诉讼代理人马忠浩、被告普洱东升置业有限公司的委托诉讼代理人梁桐维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金13377元；2、判令被告退还原告契税、公共维修基金等费用18398元（以上费用合计31775元）；3、判令被告按照536545元为基数，以银行贷款年利率6%的标准自2018年6月1日起至实际办证时止向原告支付逾期办证违约金；4、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年12月21日，原被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于思茅区房屋。房屋套内建筑面积13.58平方米，单价每平方米39509.94元，合同总价536545元，合同约定2016年11月30日交房，并约定了逾期交房违约金和办理产权登记的事项。合同签订后，原告按照约定支付了房款。被告未按照约定时间交付房屋。被告于2017年9月16日才交房。同日，被告向原告收取了办理产权登记相关费用，但是，被告至今未办理产权登记。被告未按照约定交房和办证行为，已构成违约，应当承担违约责任。被告普洱东升置业有限公司答辩称，原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告不应支付。第二项诉讼请求契税已交付税务机关，公共维修资金已用于公共部分维修。两项费用被告只是代收费，并非被告直接收取。原告的第三项诉讼请求，双方未约定办证时间和违约责任，被告不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及其所提交的证据，本院认定事实如下：2015年12月21日，原被告签订《商品房购销合同》，合同约定：普洱东升置业有限公司（甲方）将位于普洱市思茅区房屋出售给龙江（乙方），单价为每平方米39509.94元，总价款536545元。2015年12月21日首付款276545元，其余房款26万元向中国银行贷款支付。约定交房时间2016年11月30日前。逾期交房违约责任双方约定为：合同约定交房时间届满次日起至实际交房之日90天内，按照每天30元支付违约金，合同继续履行。逾期交房90天后，按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。关于产权登记的约定。办理产权登记乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款、配套费、维修基金、契税、工本费等费用；2、乙方向甲方出具书面委托书；3、乙方向甲方交付办理产权登记所需资料（身份证复印件、购房发票等）。甲方在商品房交付使用、乙方完成上述义务后，90日内报送申办产权登记手续，办理产权登记。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记，房屋所有权不发生转移。合同还约定了其他事项。2017年9月16日，原被告办理普洱大世界商场交房手续传递单，进行交房。同日，原告向被告交纳不动产证登记费、公共维修基金、代办费2276.21元，交纳契税、印花税、不动产证工本费16121.35元。另查明，原告所购该房至今未办理产权登记，未办理产权登记的原因是被告未缴清规费等相关费用。该房产销售合同2015年12月22日由普洱市房地产管理局办理备案登记。本院认为，原被告签订的《商品房购销合同》未违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案原被告在《商品房购销合同》中约定交房时间2016年11月30日前。被告实际交房时间为2017年9月16日，被告已逾期交房构成违约，被告应当支付违约金，具体金额按照原被告约定的计算方法计算为13377元（2016年11月30日至2017年2月28日，90天×30元＝2700元；2017年3月1日至2017年9月16日，199天×0.01%×536545元＝10677元。合计13377元）。本院支持原告要求被告支付逾期交房违约金13377元的诉讼请求。被告抗辩该诉讼请求已超过诉讼时效，根据本案案情，被告违约还在持续，且被告未明确表示不履行合同义务，被告提出诉讼时效抗辩的辩解主张不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原被告明确约定，商品房竣工交付使用且原告完成相关义务后，甲方（被告）报送资料90日内办理产权登记。2017年9月16日交付房屋，原告已按照被告要求交清了办证费用，被告应当按照约定的时间报送产权登记资料，为原告办理房屋产权登记。未办理产权登记的原因系被告未交清相关规费，主要责任在被告。被告抗辩原告未出具书面委托书，不是未能办理产权登记的主要原因，本院不予采纳。原告要求被告从2018年6月1日起至实际办证之日止承担违约责任，于法有据，本院予以支持。原告提出的违约金计算方式以实际交款金额536545元为基数按照年利率6%计算违约金，未违反法律禁止性规定，本院予以确认。原告提出要求被告退还契税、公共维修资金费用18398元的诉讼请求，该费用系应当向税务机关、物业管理服务等交纳的费用，现是否仍由被告管理，原告未提供相应证据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告普洱东升置业有限公司于本判决生效后10日内向原告龙江支付逾期交房违约金13377元；二、被告普洱东升置业有限公司自2018年6月1日起以536545元为基数按照年利率6%向原告龙江支付逾期办证违约金至办证之日止；三、驳回原告龙江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，减半收取297元，由被告普洱东升置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄舜明二〇二〇年十二月二十八日书记员  肖会敏