成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5595号 原告：四川泰德物业管理有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道大同路二段**（阳光地中海）。 法定代表人：邹笃明，总经理。 委托诉讼代理人：钟贵明，男，1981年6月3日出生，汉族，住四川省仁寿县，系公司员工。 被告：赵琦，女，1984年4月23日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 被告：李伟，男，1983年2月25日出生，汉族，住吉林省洮南市。 原告四川泰德物业管理有限公司（以下简称泰德物业公司）诉被告赵琦、李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，泰德物业公司的委托诉讼代理人钟贵明，被告赵琦、李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 泰德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵琦、李伟支付2012年7月25日至2020年6月30日的物业管理费13717.28元；2.判令赵琦、李伟按照每日千分之三的标准支付逾期付款的违约金至实际付清之日止，截至2020年6月30日，赵琦、李伟应支付违约金11275.87元。事实与理由：赵琦、李伟系“阳光·地;地中海&rdquo栋2单元804号的业主。2011年9月25日赵琦、李伟与立泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买“阳光·地;地中海&rdquo栋2单元804号房，建筑面积为90.7平方米，同日赵琦、李伟与泰德物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定泰德物业公司向赵琦、李伟提供物业管理服务，赵琦、李伟按建筑面积1.5元/平方米的标准向泰德物业公司缴纳物业管理费，如未按时缴纳的，逾期应按应缴物业服务费用的千分之三的标准支付违约金，协议生效后，泰德物业公司为赵琦、李伟提供了物业服务，但赵琦、李伟自2012年7月15日起至2020年6月30日欠缴物业费13717.28元、违约金11275.85元，经泰德物业公司多次催缴未果，故起诉。庭审中，泰德物业公司诉称其起诉的物业费金额包含垃圾清运费。 赵琦、李伟辩称，一、泰德物业公司未完全履行物业服务合同中约定的内容，其拒交物业服务费合法。赵琦、李伟在装修房屋过程中发现小区部分业主改变房屋结构、占用小区绿地、消防通道被改建成私家花园，其多次向泰德物业公司反映，但泰德物业公司置之不理，泰德物业公司应加强安全管理；案涉小区的开发商立泰公司与泰德物业公司系关联公司，立泰公司在赵琦、李伟所属楼栋进行装修时，改变了房屋外墙、房屋结构影响所属楼栋的房屋结构安全，赵琦、李伟多次向泰德物业公司反映，泰德物业公司置之不理，由于泰德物业公司的不作为，给赵琦、李伟房屋财产带来严重安全隐患；立泰公司多次在小区内违章搭建和开展有损业主权益的活动，泰德物业公司并未制止，并且从中协助，属于严重的不作为，业主有权拒交物业服务费；泰德物业公司不配合导致业委会未能选择新的物业管理公司，泰德物业公司的服务不被小区业主认可。二、泰德物业公司严重侵占赵琦、李伟的合法权益，2012年6月至今泰德物业公司没有公布共有部分产生的收益，赵琦、李伟多次反映无果，泰德物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害了全体业主的权利，构成了严重侵权行为，在泰德物业公司侵权行为没有终止前，赵琦、李伟有权拒交物业费。三、泰德物业公司擅自改变共有部分进行经营，损害赵琦、李伟的合法权益，泰德物业公司将临街的共有部分改为停车场，进行经营收费，所收取的费用均用于自己的经营收益，侵害了全体业主的共同利益，在泰德物业公司的侵权行为停止前，赵琦、李伟有权拒交物业服务费；四、由于泰德物业公司与立泰公司系关联公司，案涉小区的房屋产权问题一直是泰德物业公司在处理，根据《商品房预售合同》约定，立泰公司未按时办理产权应当支付赵琦、李伟违约金40000元，赵琦、李伟在拿到产权证后多次与泰德物业公司、立泰公司协商，均未果，泰德物业公司只知强行收取物业服务费，对自己的服务不到位、管理不到位、违约行为等不作改善，泰德物业公司与立泰公司违约在先，泰德物业公司与立泰公司违约造成了赵琦、李伟的违约，赵琦、李伟可以拒付物业服务费。五、泰德物业公司主张违约金缺乏依据，《物业管理条例》对拖欠物业管理费是否支付滞纳金没有规定，且本案主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。 本院经审理认定事实如下：2010年12月18日泰德物业公司与立泰公司签订《前期物业管理服务协议》，约定立泰公司选聘泰德物业公司为“阳光地中海”小区提供前期物业管理服务；物业服务收费采取包干制的方式，由业主按其拥有的法定产权面积（以产权证登记建筑面积计费，未办理产权证的售房合同中建筑面积计费）预先缴纳；住宅物业1.5元/月/平方米，商业用房7.0元/月/平方米；立泰公司应当在物业首次交付使用之日起缴纳六个月的物业服务费用，此后应在每月10日前履行当月缴纳物业服务费的义务；立泰公司或物业使用人违反本协议的规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期按应缴纳的物业服务费用的千分之三的标准向泰德物业公司支付违约金。 赵琦、李伟系阳光地中海小区业主，房屋产权面积90.7平方米。赵琦、李伟向泰德物业公司缴纳了2012年7月25日前的物业服务费及垃圾费，此后再未缴纳。泰德物业公司陈述其通过电话、上门张贴等方式催收物业管理费无果，遂起诉。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业管理服务协议、缴费通知单、财务专用收据以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2010年12月18日泰德物业公司与立泰公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对业主赵琦、李伟具有约束力。 关于泰德物业公司主张的物业费。赵琦、李伟辩称，泰德物业公司提供的物业服务不合格，存在诸多侵害业主权利的行为，在泰德物业公司改正前其有权拒绝缴纳物业费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，赵琦、李伟如认为泰德物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求泰德物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。赵琦、李伟还辩称，泰德物业公司与立泰公司系关联公司，应共同承担逾期办理产权证的违约责任。本院认为，首先，赵琦、李伟并未提交证据证明其该主张；其次，因逾期办理房屋产权证书发生的纠纷与本案物业服务合同纠纷系属不同的法律关系，赵琦、李伟可另案主张，故对于其该项抗辩意见本院不予支持。泰德物业公司向案涉小区提供了物业服务，赵琦、李伟即应当按照合同约定向泰德物业公司支付物业费，故对于泰德物业公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于垃圾费，审理中赵琦、李伟对该费用的计算标准并无异议，本院予以确认。即赵琦、李伟应当支付的费用包括：2012年7月25日起至2020年6月30日期间的物业服务费12955.47元（90.7平方米×1.5元/月/平方米×95个月7天）、垃圾清运费761.8元（8元/月/户×95个月7天）。 关于泰德物业公司主张的违约金。赵琦、李伟辩称，系泰德物业公司违约在先，且违约金过高。本院认为，赵琦、李伟逾期未缴纳物业服务费，属违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务协议》虽约定“立泰公司应当在物业首次交付使用之日起缴纳六个月的物业服务费用，此后应在每月10日前履行当月缴纳物业服务费的义务。立泰公司或物业使用人违反本协议的规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期按应缴纳的物业服务费用的千分之三的标准向泰德物业公司支付违约金”，但从本案审理情况来看，泰德物业公司因赵琦、李伟的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为：以2012年7月25日至7月31日应交物业费163.26元（90.7平方米×1.5元/月/平方米×7天）为基数，按照每日万分之三的标准从2012年7月11日起计算至实际付清之日止；以每月应缴物业费136.05元（90.7平方米×1.5元/月/平方米）为基数，按照每日万分之三的标准分别从2012年8月至2020年6月的每月11日起计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵琦、李伟于本判决生效之日起十日内向原告成都泰德物业管理有限责任公司支付物业服务费12955.47元； 二、被告赵琦、李伟于本判决生效之日起十日内向原告成都泰德物业管理有限责任公司支付垃圾费761.8元； 三、被告赵琦、李伟于本判决生效之日起十日内向原告成都泰德物业管理有限责任公司支付违约金（以163.26元为基数，按照每日万分之三的标准从2012年7月11日起计算至实际付清之日止；以136.05元为基数，按照每日万分之三的标准分别从2012年8月至2020年6月的每月11日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告成都泰德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元，由被告赵琦、李伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年十二月十三日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  赵 玲