西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15030号原告：秦秋萍，女，1971年11月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：曹晓东，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧莉，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：薛敬，男，1982年10月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姜月月，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨一凡，陕西仁和万国律师事务所律师。原告秦秋萍与被告薛敬合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，公开开庭进行了审理。原告秦秋萍的委托诉讼代理人曹晓东、王巧莉、被告薛敬的委托诉讼代理人姜月月、王杨一凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦秋萍诉称，原、被告双方于2016年3月8日签订租地合同，约定秦秋萍承租薛敬拥有使用权的位于子午大道以东杜城的一间空地及两间门面房,租赁期限为5年，自2016年4月10日至2021年4月9日，租赁费用每年15万元，合同还约定秦秋萍可以自建住房及厂房。合同签订后，秦秋萍依约对住房及厂房进行添附。2019年1月18日，政府土地管理部门下发通知，责令秦秋萍拆除租赁土地上的建筑物、构筑物，恢复土地原貌。秦秋萍自此知道租赁的土地属耕地。秦秋萍按照政府土地管理部门的通知，配合薛敬拆除了租赁土地上的附着物。薛敬隐瞒租赁土地系耕地的事实，对租赁合同无效负有重大过错，致使秦秋萍合法权益遭受重大损害。故诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告双方签订的《租地合同》无效；2、薛敬返还土地租赁费45万元；3、薛敬归还秦秋萍地上建筑征地补偿款（以实际补偿款项为准）；4、薛敬承担本案诉讼费用。2020年9月1日，秦秋萍变更第三项诉讼请求为：薛敬赔偿秦秋萍损失，具体以拆迁评估报告为准。2020年10月21日，秦秋萍再次将第三项诉讼请求变更为：薛敬赔偿秦秋萍损失60万元。被告薛敬辩称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告双方签订的合同为无效合同，原告要求确认合同无效，本质上是形成权，应当适用除斥期间的规定，原告的主张已过除斥期间，原告应按照该规定参照合同的租金标准向被告支付房屋占有使用费，原告给被告支付了两年零九个月的租金412500元，该租金应当扣除原告向被告支付的占有使用费，故对原告第二项诉讼请求，被告不应当予以返还，双方已经结清。针对原告第三项诉讼请求，原告的诉请不明确，且该补偿款没有实际发生，应当予以驳回。针对原告的第四项诉讼请求，由法院酌定。另补充，原告提交的证据收条上载明“今收到现金……”，无法证明其应建房屋而支出，部分收条写明的是设备费用，修理厂的设备是可以搬离的，且涉案房屋在拆迁的过程中，原告已经将所有的设备搬离，并未造成其实际损失，故原告主张的损失，无证据予以证明，应当驳回原告的诉请。经审理查明，2016年3月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租地合同》，约定XX大道XX城一块空地及两间门面房租赁给原告，该块土地面积共1.5亩，被告负责地面硬化，原告自建住房、厂房，租赁期限为5年，自2016年4月10日起至2021年4月9日止，每年租金15万元（租金一年一付）。2016年3月8日至2018年2月9日被告给原告共出具5份收条，共17万元。2016年3月9日，西安市雁塔区电子城街道办事处杜城村村民委员会开具证明，主要内容为：XX村XX组村民薛敬的房屋和场地，约1000平米，办汽车修理厂，现申请办理营业执照。2019年1月18日，西安市雁塔区农林水务局、西安市国土资源局雁塔分局、西安市雁塔区杜城街道办事处共同出具《致广大商户和业主的一封信》，主要内容为：“大棚房”问题专项清理整治，是党中央部署的一项重要政治任务，是关系粮食安全、耕地保护、农民利益维护的重大问题，党委政府旗帜鮮明、态度坚决，必须依法依规全面排查、拆除。此处占地系耕地，地上建筑物也系违法建设，属于“大棚房”清理整治范围。同时，这些违法建设行为严重违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、四十三条、四十四条之规定，属于破坏耕地或非法占地等违法行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条、七十六条之规定，应退还非法占用的土地，拆除违法建筑，恢复土地原状。违法情形严重的，依法追究当事人的刑事责任。希望广大商户、业主朋友们认清形势、积极配合，吸取秦岭北麓违建别墅整治教训，迅速行动起来，主动进行搬离，同时将自身损失降到最低。凡干扰、拒绝、阻碍依法履行职责的，将交由公安等职能部门依法予以处置。庭审中，原告称根据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方签订的《租地合同》系无效合同，被告应当返还原告支付的租金，并赔偿原告因此产生的损失，针对该意见，原告提交照片、收条、银行转账流水予以证明。被告对照片及部分施工收条真实性不认可，对薛敬出具的收条及银行流水真实性认可，对证明目的不认可，称涉案房屋已经被拆除，原告提供的照片无法证明拆除前现场的状况，也无法证明照片所涉内容系原告自建，银行流水的金额是406400元，不是45万元，无法证明原告在房屋拆除过程中的损失，且原告在履行涉案合同过程中存在过错，其应当承担全部损失。被告称原告已注册成立西安市雁塔区XX中心，经营场所位于西安市雁塔区XX大道XX村****，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告应当参照租赁合同租金标准每年15万元向被告支付房屋占有使用费，针对该意见，被告提交企业信用信息公示报告、微信转账记录予以证明。原告对该组证据真实性认可，对证明目的不认可，被告向原告隐瞒了承租地的土地性质，微信转账记录所涉的电费恰巧是原告的损失，被告适用上述司法解释是错误的，原告依法进行工商登记、合法注册，也交付了相关费用，原告交付电费的行为不能证明原告在合同无效中有过错，因为被告故意隐瞒土地性质导致地上建筑物被拆除，合同无效的过错应当是被告造成的。被告称合同签订后，被告将租赁门面房交由原告使用至2019年1月24日，原、被告双方已就租赁期间的租金、电费等结算完成，被告已将多余款项退还原告，针对该意见，被告提交微信聊天记录截屏予以证明。原告对微信聊天记录截屏的真实性予以认可，对证明目的不认可，原、被告在合同履行过程中产生的对话不能证明被告所述的证明目的，不能通过微信聊天记录证明被告已经明确告知原告土地性质，原告已经向村委会反复求证过。经询，原、被告均认可涉案租赁场地自2016年3月8日开始交由原告使用至2019年1月。被告称其租赁给原告的门面房没有办理相关审批手续，原告称其自建的房屋没有办理手续，自建部分花费40万元左右，其没有看过合同所涉土地的性质，只是去村委会核实过，村委会给其出具证明，说明涉案土地可以用于办理汽车修理厂。被告称其不知晓涉案土地的性质，故其申请调查令，调取涉案土地的性质，被告称因地方太大，无法调取。原告称其共计向被告支付租金45万元，被告对此不予认可，称原告共计向其支付租金412500元。原告申请调查令，调取被告位于子午大道以东杜城的住房及厂房的拆迁评估报告，但原告称拆迁指挥部表示没有拆迁评估报告，故其没有调取到。原告称其主张的损失60万元没有具体的计算方法，是其根据实际损失酌定的。被告称其没有获得过补偿，因为涉案厂房是违建，不可能获得补偿。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于：一、《租地合同》是否有效；二、被告是否应当返还土地租赁费；三、原告主张的损失应否得到支持。关于《租地合同》是否无效一节，被告未提交证据证明《租地合同》所涉土地的性质，而原告提交的《致广大商户和业主的一封信》仅为照片打印件，原告无法证明该信函是就涉案土地作出的，但涉案《租地合同》第一条约定“乙方自建住房、厂房”，因原、被告双方各自建房均未取得相关审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县XX乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性规定，故案涉《租地合同》依法应认定为无效合同。关于土地租赁费一节，被告作为涉案土地及加建前的房屋使用权人，案涉房屋在未被拆除前，仍具有一定的使用价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告要求被告返还土地租赁费的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于损失一节，因原告加建房屋未获许可，且涉案土地上的房屋已被拆除，难以区分原、被告双方各自建房的范围，原告亦未提交证据证明其具体损失，应当承担举证不能的后果，故对原告要求被告赔偿损失60万元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告秦秋萍与被告薛敬之间于2016年3月8日签订的《租地合同》无效。二、驳回原告秦秋萍其余诉讼请求。本案案件受理费14250元，由被告薛敬承担3000元，原告秦秋萍承担11250元。鉴于原告秦秋萍已预交，被告薛敬应于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付原告秦秋萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二〇年十二月二十九日书记员  魏艳1