福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初3587号 原告：福建天壬房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东兴社区长溪路**九龙商业街**楼**。 法定代表人：郑德锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王若光，男，1984年12月12日出生，汉族，住福，住福建省福安市div> 被告：雷小宝，女，1994年11月16日出生，畲族，住福，住福建省霞浦县div> 被告：叶枫榕，男，1990年12月16日出生，汉族，住福，住福建省霞浦县div> 原告福建天壬房地产开发有限公司（以下简称天壬房地产公司）与被告雷小宝、叶枫榕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天壬房地产公司的委托诉讼代理人王若光、被告叶枫榕到庭参加诉讼，被告雷小宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天壬房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年3月4日签订的《商品房买卖合同》（编号×××95）及其附件补充协议，雷小宝、叶枫榕协助办理解除预告、备案登记等手续；2.雷小宝、叶枫榕支付自2020年7月1日起至合同备案解除办妥之日止以贷款总额690000为基数按日千分之一计算的违约金；3.确认天壬房地产公司有权将雷小宝、叶枫榕已付的购房款用于支付违约金等款项。事实与理由：雷小宝、叶枫榕购买天壬房地产公司开发建设的霞浦县××街道××花园××号天壬·福临御景（一期）x号楼2xx1单元房屋，双方于2020年3月4日签订《商品房买卖合同》（编号×××95）及补充协议。合同约定，成交价为870850元，买受人应于2020年3月24日前支付首期房价款180850元，余款690000向银行申请贷款支付。合同附件十一补充协议3.2.2条约定，“雷小宝、叶枫榕应在天壬房地产公司发出签订银行贷款合同的书面通知后的七日内，携产权共有人及银行所需的贷款文件之原件到指定的地点签署贷款文件，并积极配合银行和霞浦县不动产登记中心及时办理相关手续直至发放贷款；每逾期一天，雷小宝、叶枫榕按申请贷款额的万分之五向天壬房地产公司支付违约金；逾期超过三十天的，天壬房地产公司有权要求雷小宝、叶枫榕按一次性付款方式补足余款，并且雷小宝、叶枫榕应在“改变付款方式通知书”发出之日起七天内全额交清，成交总价不变”;合同补充协议3.2.5约定，“若雷小宝、叶枫榕申请的按揭贷款不能在天壬房地产公司发出签银行贷款合同的书面通知之日起的三十天内汇至天壬房地产公司账户的，则天壬房地产公司有权要求雷小宝、叶枫榕按一次性付款方式补足余款，雷小宝、叶枫榕应在天壬房地产公司发出‘改变付款方式通知书’之日起七天内全额交清，成交总价不变”；合同补充协议4.2约定，“若雷小宝、叶枫榕未能按照上述第3.2条或第3.3条约定补足房款的，则天壬房地产公司有权选择解除合同，雷小宝、叶枫榕应向天壬房地产公司支付从发出‘补足差额通知书’或‘改变付款方式通知书’之日起至解除合同登记备案注销手续办理完毕之日期间按照应补足款项金额每日千分之一违约金，并且还应支付壹万元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。”《商品房买卖合同》签订后，雷小宝、叶枫榕未按约定办理银行按揭贷款手续，经多次催告，仍拒不履行。天壬房地产公司于2020年5月1日、2020年7月1日分别向雷小宝、叶枫榕寄发《办理按揭贷款通知函》与《改变付款方式通知书》，告知如未在指定时限内办理完毕按揭手续或付清余款的法律后果。 叶枫榕辩称，1.案涉房屋系其与雷小宝共同购买，现其与雷小宝已离婚，无法单独办理相关手续，离婚协议书中约定该房屋归其所有；2.违约金过高，希望用定金20000元抵作违约金。 雷小宝未作答辩。 对到庭当事人无异议的证据《商品房买卖合同》及补充协议、备案信息表、不动产登记证明、办理按揭贷款通知书函、改变付款方式通知书、EMS面单、离婚证、离婚协议书，本院予以确认并在卷佐证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。雷小宝经本院依法传唤，未到庭参加质证，视为其对质证权利的放弃。本院分析认证认为，《商品房买卖合同》及补充协议载明，雷小宝、叶枫榕向天壬房地产公司购买房屋并约定权利、义务和违约责任等，落款处由双方当事人签章，能够证明双方当事人之间的房屋买卖关系；备案信息表载明，上述合同已办理登记备案手续；不动产登记证明载明，案涉房屋已办理预告登记；办理按揭贷款通知函及ＥＭＳ面单载明，天壬房地产公司通知叶枫榕与银行办理按揭贷款手续及未办理及汇款的后果；改变付款方式通知书及ＥＭＳ面单载明，天壬房地产公司通知叶枫榕，因叶枫榕未按约定汇款，要求叶枫榕按一次性付款方式补充余款以及未支付的后果。上述证据相互印证，能够证明，雷小宝、叶枫榕购买涉案房屋，因雷小宝、叶枫榕未约定办理按揭贷款并汇至天壬房地产公司，天壬房地产公司要求雷小宝、叶枫榕按约定一次性付款并承担违约责任的事实。2020年8月26日，叶枫榕与雷小宝离婚并签署离婚协议书，约定“婚存期间，购置位于霞浦县三盛璞悦三河××号楼××室的房产所有权归男方所有，该房产银行贷款由男方负责偿还”。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月4日，雷小宝、叶枫榕与天壬房地产公司签订备案合同编号×××95《商品房买卖合同》及补充协议，约定，雷小宝、叶枫榕购买天壬房地产公司开发建设的位于霞浦县××街道××花园××号天壬·福临御景（一期）x号楼2xx1单元的房屋，总价870850元；雷小宝、叶枫榕交付购房首付款180850元，余款690000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件十一3.2.2约定，雷小宝、叶枫榕应在天壬房地产公司发出签订银行贷款合同的书面通知后的七日内，携产权共有人及银行所需的贷款文件之原件到指定的地点签署贷款文件，并积极配合银行和霞浦县不动产登记中心及时办理相关手续直至发放贷款；每逾期一天，雷小宝、叶枫榕按申请贷款额的万分之五向天壬房地产公司支付违约金；逾期超过三十天的，天壬房地产公司有权要求雷小宝、叶枫榕按一次性付款方式补足余款，并且雷小宝、叶枫榕应在“改变付款方式通知书”发出之日起七天内全额交清，成交总价不变。合同附件十一3.2.5约定，若雷小宝、叶枫榕申请的按揭贷款不能在天壬房地产公司发出签银行贷款合同的书面通知之日起的三十天内汇至天壬房地产公司账户的，天壬房地产公司有权要求雷小宝、叶枫榕按一次性付款方式补足余款，雷小宝、叶枫榕应在天壬房地产公司发出“改变付款方式通知书”之日起七天内全额交清，成交总价不变。合同附件十一4.2约定，若雷小宝、叶枫榕未能按照上述第3.2条或第3.3条约定补足房款的，则天壬房地产公司有权选择解除合同，雷小宝、叶枫榕应向天壬房地产公司支付从发出“补足差额通知书”或“改变付款方式通知书”之日起至解除合同登记备案注销手续办理完毕之日期间按照应补足款项金额每日千分之一违约金，并且还应支付10000元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。上述《商品房买卖合同》于2020年3月4日备案登记。2020年4月18日，案涉房屋办理预告登记〔闽（2020）霞浦县不动产证明第0xxxx212号〕；雷小宝、叶枫榕已支付首付款180850元，但未按约定办理银行按揭贷款手续。天壬房地产公司于2020年5月1日、2020年7月1日分别向叶枫榕寄发《办理按揭贷款通知函》与《改变付款方式通知书》，《改变付款方式通知书》载明，若未在七日内缴清剩余房款690000元的，天壬房地产公司有权单方解除《商品房买卖合同》，自天壬房地产公司发出《改变付款方式通知书》之日起，应向天壬房地产公司支付剩余房款每日万分之五的违约金。2020年8月26日，叶枫榕与雷小宝离婚并签署离婚协议书，约定案涉房屋所有权归叶枫榕所有，银行贷款由叶枫榕负责偿还。 本院认为，天壬房地产公司与雷小宝、叶枫榕签订《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雷小宝、叶枫榕向天壬房地产公司购买房屋，未按约定办理银行按揭贷款并向天壬房地产公司支付购房款，构成违约，天壬房地产公司有权解除合同，并要求雷小宝、叶枫榕承担违约责任。雷小宝、叶枫榕的离婚协议中关于案涉房屋银行贷款的偿还的约定系内部约定，对天壬房地产公司没有约束力，应由雷小宝、叶枫榕共同承担违约责任。天壬房地产公司诉请判令解除合同并要求雷小宝、叶枫榕协助办理解除预告、备案登记手续，符合法律规定，予以支持。天壬房地产公司请求雷小宝、叶枫榕已付购房款用于支付应付违约金，因款项支付属于执行范畴，本院不予涉及。天壬房地产公司主张自2020年7月1日起至合同备案解除办妥之日止按日千分之一计算违约金，因合同约定，雷小宝、叶枫榕自收到《改变付款方式通知书》之日起有七日缴款时限，违约金起算时间应自2020年7月8日起计算，违约金按日千分之一计算过高，可以按《改变付款方式通知书》载明的日万分之五计算，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建天壬房地产开发有限公司与雷小宝、叶枫榕于2020年3月4日签订的霞浦县××街道××花园××号天壬·福临御景（一期）x号楼2xx1单元的商品房买卖合同（备案合同编号×××95）及补充协议，雷小宝、叶枫榕应协助福建天壬房地产开发有限公司办理解除预告、备案登记手续； 二、雷小宝、叶枫榕应于本判决生效之日起十日内向福建天壬房地产开发有限公司自2020年7月8日起至合同备案解除办妥之日止以690000为基数按日万分之五计算的违约金； 三、驳回福建天壬房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费763元，由雷小宝、叶枫榕负担677元，福建天壬房地产开发有限公司负担86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审判员  黄家华 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈美娥 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。