重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19332号 原告：李瑶，女，1976年4月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：唐奇，重庆美翎律师事务所律师。 被告：张怡莹，女，1983年2月5日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告李瑶与被告张怡莹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李瑶的委托诉讼代理人唐奇，被告张怡莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑶向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2020年4月1日至2020年6月2日期间租金82286.4元；2．判决被告支付原告违约金（以82286.4元为基数，按每日百分之一从2020年4月1日期计算至2020年7月21日止）；3．判决被告支付原告因拆除造成租赁物被损坏的经济损失20000元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市北部新区×出租给被告，并对租期、租金标准及支付时间、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交给被告经营使用，被告本应于2020年3月22日前支付下一季度（2020年4月1日至2020年6月30日）的租金，但截至2020年5月27日，原告多次催收后被告仍未支付。因此，原告根据租赁合同第八条约定向被告邮寄了《追收欠款．解除合同通知书》。2020年6月2日，被告将租赁房屋交还原告，但原告接房时发现房屋装修及中央空调系统被破坏。被告的行为已构成根本违约，给原告造成巨大损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告张怡莹辩称，原被告于2019年3月1日签订《商铺租赁合同》，被告缴纳了房屋保证金33500元。该租赁合同系重庆两江新区静书堂课外培训中心有限公司委托被告签订，用作教育培训使用。静书堂于2019年12月31日、2020年1月10日分别向原告支付了2020年1月1日至2020年3月31日的房租共计119448元。但从2020年1月23日开始，全国大面积爆发新冠疫情。2020年1月26日，重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月1日，重庆市两江新区教育局、重庆两江新区市场监督管理局印发了《关于暂停校外培训机构开展线下培训活动的通告》，明确要求“严禁组织任何形式线下培训活动，具体复课时间另行通知”。被告接到通知后第一时间与原告沟通，希望协商降租事宜，后经多次沟通，原告同意2020年2、3季度共免两个月房租。直至2020年5月18日，教育局才通知各培训机构提交复课申请，因此在2020年2月1日至5月18日期间，培训机构一直处于闭店状态，无法取得营业收入。原告以被告不能按时支付租金为由，于2020年5月27日单方面解除合同，并强行要求被告限期搬离，给被告造成了巨大的经济损失，根据相关规定，原告应酌情减免被告受疫情影响期间的租金。被告因不可抗力而未能支付租金，不应承担违约金。2020年6月3日，原告检查完房屋后已办理钥匙交接手续，并无证据证明租赁房屋遭到损坏并导致经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即李瑶举示的《商铺租赁合同》、李瑶与张怡莹微信聊天记录、《追收欠款．解除合同通知书》及快递存根、《说明》、2020年6月3日图片及视频、《法律事务委托合同》及律师费发票，张怡莹举示的《委托书》、营业执照、中国建设银行单位客户专用回单六张、《关于暂停校外培训机构开展线下培训活动的通告》、QQ群聊天记录、李瑶与张怡莹微信聊天记录、收条，本院予以确认并在卷为据。 本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，以李瑶为甲方，张怡莹为乙方，签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将位于重庆市北部新区×出租给乙方使用，该房屋建筑面积共290.63平方米。二、甲方应于2019年3月31日前提前将房屋按约定条件交付给乙方。该房屋租赁期为2019年4月1日至2022年4月1日。如商铺交铺时间延迟，租赁期限及租金收取时间顺延。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，除带走可移动装修、家具等设备外，无需恢复房屋清水状态。出租房屋中不可移动的装修及设备等，归甲方所有，乙方不得损毁，甲方可自由处置……。三、房屋每月的租金按建筑面积计算为129元/平方米，共计37491元；房屋租金从2020年4月1日开始逐年递增6%，具体金额如下：2019年4月1日至2019年12月31日，租金单价129元，月租金37491元；2020年1月1日至2020年12月31日，租金单价137元，月租金39816元；2021年1月1日至2022年3月31日，租金单价145元，月租金42141元。房屋保证金为33500元，待租赁期满并结清费用后，甲方应于结清当日将保证金不计利息全额退还乙方。合同签订当日，乙方向甲方支付保证金33500元，以后每季度结算一次房屋租金，先付后用，每季度租金在使用前提前10日支付，每逾期一天支付，乙方应向甲方支付月租金的1%作为违约金。……五、租赁期满，租赁房屋内装修附属物、水电设施归甲方所有，乙方不得损毁，如甲方需拆除乙方的装修附属物的，拆除费用由甲方承担。八、……8-8租赁期满或者解除合同时，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺交还甲方。如发现有损坏的，则在乙方履约保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。8-9在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除或终止本合同，收回该房屋并进入处置该商铺，保证金不予退还。甲方如行驶（使）该权利，仅需向该商铺地址发出解除合同通知，通知发出3天后即视为合同已解除，甲方无需另行催告。（1）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（3）拖欠租金、水费、电费、物管费或其他乙方应付费用，累计10天以上的；（4）严重违反消防、环保、城管等部门相关要求，并经相关部门书面提出纠正或催告履行责任，乙方仍不理睬的；（5）因乙方行为造成履约保证金扣减完毕的；（6）因乙方违约而导致履约保证金被扣款，乙方在接到甲方要求乙方补足履约保证金通知之日起10天内仍未补足的。十、……（备注）该房屋经营范围仅限于作教育培训。 2019年8月13日，重庆两江新区静书堂课外培训中心有限公司（以下简称静书堂公司）向李瑶转账支付112473元（备注用途：2019.4-6房租费）；2019年8月14日，静书堂公司向李瑶转账支付112473元（备注用途：2019.7-9月房租费）；2019年8月16日，静书堂公司向李瑶转账支付33500元（备注用途：房屋押金）；2019年9月30日，静书堂公司向李瑶转账支付112473元（备注用途：2019.10月-12月房租费）；2019年12月31日，静书堂公司向李瑶转账支付37491元（备注用途：付2020年1月房租）；2020年1月10日，静书堂公司向李瑶转账支付81957元（备注用途：2020.1季度房租费）。 2020年5月27日，李瑶向张怡莹邮寄了《追收欠款．解除合同通知书》，其中载明“2020年3月21日前你方应支付给我方2020年4月1日-2020年6月30日的季度租金119448元，我方多次催收无果……请补交之前欠交的季度租金和违约金，我方将收回合同铺面，并按合同第八条第8-7、8-8条规定，乙方不能破坏或拆除一切装修和设备，并结清所有经营期间的水电、物管及其他费用”。庭审中，张怡莹认可收到该通知书。 2020年6月2日，李瑶与张怡莹办理案涉房屋验收和交接手续，张怡莹出具《说明》一份，载明“截止到2020年6月2日，商铺物业费、水费已全部结清”。 2020年6月2日案涉房屋现场照片、视频显示，该房屋一处中央空调安装位置旁石膏板有局部损坏，一处接线盒有局部损坏。 2020年6月15日，李瑶与重庆美翎律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定该所指派律师代理本案，律师服务费为5000元。重庆美翎律师事务所向李瑶开具了金额为5000元的律师费发票。 另查明，2020年1月27日，重庆两江新区教育局下发《重庆两江新区教育局关于完善两江新区学校新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组与专项工作组的通知》，对辖区学校、培训机构在疫情期间防控工作进行安排。2020年2月1日，重庆两江新区教育局、重庆两江新区市场监督管理局发出《关于暂停校外培训机构开展线下培训活动的通告》，通知有关校外培训机构严禁组织任何形式线下培训活动，具体复课时间另行通知。 张怡莹举示的QQ群聊天记录显示，2020年5月18日，教育局人员通知培训机构可以提交复课申请，经现场核验通过后才能恢复线下培训。 2020年1月29日至3月31日期间，张怡莹几次通过微信与李瑶协商，希望对疫情期间及二季度的租金给予一定减免，张怡莹回复称其丈夫不同意，但经劝告，同意给予二季度或三季度总共少一个月免一个月租金，一共两个月租金。2020年5月27日，李瑶让张怡莹将东西搬走，称其丈夫要收回房屋。2020年5月28日，张怡莹回复称联系了场地和工人在陆续撤场。后双方约定2020年6月2日办理房屋交接。 庭审中，张怡莹举示静书堂公司于2019年7月4日出具的《委托书》一份，其中载明“张怡莹：我单位委托你与房东李瑶签订《商铺租赁合同》，将其所有的位于重庆市北部新区×号用于我单位设立课外培训机构”。李瑶陈述：不清楚静书堂公司委托张怡莹的情况，且委托书是2019年7月出具的，租赁合同是2019年3月签订的，我方认为合同相对方是张怡莹。 关于《商铺租赁合同》第三条约定的租金递增时间，双方当事人均认可租金开始递增时间为2020年1月1日。另张怡莹陈述：我方在2019年12月31日支付一个月租金时没有注意递增问题，发现后就在2020年1月10日支付租金时按递增后的标准补足了该季度剩余部分租金。 张怡莹于庭后向本院提交书面材料，主张其支付的保证金33500元在本案中予以抵扣。对此，李瑶认为：根据《商铺租赁合同》第3-3条的约定，张怡莹应于2020年3月21日前向原告支付下一季度租金，而张怡莹不仅未按时支付，还一直占用案涉房屋至2020年6月2日，且至今未支付拖欠的租金，因此李瑶按约有权不予退还保证金；此外，《商铺租赁合同》第8-7条约定在还房时发现损坏的，在履约保证金中扣除，不足部分由乙方赔偿，因张怡莹拆除装饰装修和设备时对房屋有损坏，李瑶也有权不退还保证金。另一方面，《商铺租赁合同》中也未约定在解除合同时可以保证金抵扣租金，且在张怡莹严重违约的情况下，其要求将保证金抵扣租金对李瑶一方明显不公平，也不合常理。 本院认为：张怡莹虽举示了静书堂公司向其出具的《委托书》，但委托书出具时间在《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）签订之后，不能证明该合同系静书堂公司委托其签订，且李瑶明确选择以张怡莹作为合同相对方，故租赁合同应认定为张怡莹与李瑶签订；租金实际由静书堂公司向李瑶支付，系第三人代为履行债务，不影响合同主体的认定。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据实际付款情况，张怡莹已按合同约定标准（含递增部分）支付了2020年3月31日前的租金。李瑶于2020年5月27日向张怡莹邮寄通知书，以张怡莹未按约支付2020年4月1日至6月30日的租金为由通知解除租赁合同，但根据本案案情，张怡莹系因经营受到新冠肺炎疫情不可抗力影响而未能支付上述租金，且从2020年1月底开始多次与李瑶就此进行协商，其行为不构成根本违约，故李瑶邮寄通知书的行为不能起到单方解除合同的法律后果。但张怡莹之后同意腾退房屋，且双方于2020年6月2日办理房屋交接，系对租赁合同的解除达成合意，故租赁合同于2020年6月2日解除。 关于2020年4月1日至6月2日期间租金，因租赁合同约定张怡莹租赁案涉房屋用作教育培训，本市于2020年1月24日宣布进入重大突发公共卫生事件一级响应，采取停产停业、延后复工等疫情防控措施，属于不可抗力导致张怡莹客观上无法经营使用案涉房屋的情形。且根据张怡莹举示的证据，教育主管部门于2020年5月18日才通知可以提交复课申请，可见张怡莹受到不可抗力影响的时间相对较长。鉴于疫情不可抗力对出租人、承租人均造成损失，应基于公平原则予以合理分摊。李瑶虽在微信中认可对二季度、三季度共给予两个月的租金减免，但租赁合同实际仅履行至2020年6月2日，租金减免期间应酌情调减。因李瑶在疫情之前的2020年1月10日支付了2020年1月1日至3月31日的租金，结合本市疫情防控的整体情况及张怡莹所从事的教育培训行业实际情况，本院酌情确定在2020年1月24日至3月31日期间给予一个月租金减免，2020年4月1日至5月18日期间给予半个月租金减免，即2020年1月1日至3月31日期间减免的一个月租金可以折抵2020年4月1日至4月30日的一个月租金，2020年4月1日至5月18日期间减免2020年5月1日至5月15日的半个月租金。据此，张怡莹应支付2020年5月16日至6月2日期间租金23889.6元［39816元/月÷30天×（63天-45天）］，对李瑶主张该部分租金的诉讼请求本院予以支持，其余部分本院不予支持。 关于违约金。虽然租赁合同约定张怡莹逾期支付租金的，每日按月租金的1%支付滞纳金，但因张怡莹迟延支付租金客观上受到了新冠肺炎疫情影响，且其实际已及时按约支付了截至2020年3月31日的租金，涵盖部分疫情期间在内，而在教育主管部门通知线下培训机构可以复课后不久，双方即解除了租赁合同，可见张怡莹并非恶意拖欠租金，故对李瑶要求张怡莹支付2020年4月1日至6月2日期间租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于租赁物被损坏的损失。租赁合同约定张怡莹不得损毁案涉房屋内装修附属物、水电设施，根据2020年6月2日现场照片、视频可见案涉房屋有局部损坏，但损坏程度轻微，李瑶在办理房屋交接时出具的《说明》中也未提及房屋损坏问题，且李瑶陈述已让临时工予以修复出租，而未举证证明修复费用，故其不能证明其因前述损坏情况遭受损失。李瑶要求张怡莹赔偿损失20000元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于履约保证金的抵扣。租赁合同第8-9条约定了履约保证金不予退还的情形，但如前所述，张怡莹因疫情不可抗力而未按约定时间支付2020年4月1日至6月30日的租金，不属于合同约定的违约情形，李瑶也未举证证明张怡莹存在该条约定的其他情形，故在租赁合同解除后，李瑶应将履约保证金33500元退还给张怡莹。张怡莹主张将履约保证金抵扣其应付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于抵销的规定即“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，故对张怡莹的上述抵销主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张怡莹于本判决生效后五日内支付原告李瑶2020年5月16日至2020年6月2日期间租金23889.6元，该租金从张怡莹已支付的履约保证金33500元中抵扣； 二、驳回原告李瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3250.02元，减半收取1625.01元，由原告李瑶负担812.5元，由被告张怡莹负担812.51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年十二月十一日 书记员  马 瑞