成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初468号 原告：成都旭原霓物业管理有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道川大路三段****附**。 法定代表人：青云惠，总经理。 委托诉讼代理人：贾璐梦，四川棠湖律师事务所律师。 被告：付卫平，男，1975年6月4日出生，汉族，住四川省华蓥市。 第三人：成都华益物业管理有限责任公司。住所地。住所地：成都市三洞桥街**华业商业广场**iv> 法定代表人：孙锐，总经理。 委托诉讼代理人：于杰，男，1956年4月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：侯秀娟，四川雅图律师事务所律师。 原告成都旭原霓物业管理有限公司（以下简称旭原霓物业公司）与被告付卫平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，依申请追加成都华益物业管理有限责任公司（以下简称华益物业公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告旭原霓物业公司的法定代表人青云惠及其委托诉讼代理人贾璐梦，被告付卫平及第三人华益物业公司的委托诉讼代理人于杰、侯秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭原霓物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令付卫平支付拖欠的物业费3421元（2016年10月1日至2019年11月30日）；2、本案诉讼费由付卫平承担。事实和理由：2016年8月22日，华益物业公司向“白家雅园”小区全体业主公告：经过合法的程序，业主大会表决选聘旭原霓物业公司为“白家雅园”的新一任物业管理公司，为小区提供物业管理服务。2016年10月1日，旭原霓物业公司正式从前任物管处接管了“白家雅园”小区，双方签订了物业交接《协议》。付卫平系“白家雅园”小区1幢1单元5楼10号房产的业主，其长期居住并生活在该小区。自旭原霓物业公司接管物业以来，付卫平均以各种理由不予支付物业费，旭原霓物业公司经多次催收均无果，故起诉。审理中，旭原霓物业公司于2020年4月2日变更第一项诉讼请求为：判令付卫平支付拖欠的物业费（按照90.03元/月从2016年10月1日起计算至实际付清之日止），暂计至2019年12月31日为3511.33元。 付卫平辩称，2014年4月我发现所购买的房屋存在质量问题，2015年5月19日华益物业公司在向被告出具的收条上载明“今后免收物管费、汽车停车费，因房屋顶有裂缝”，华益物业公司擅自退出，给付卫平作出不交物业费、汽车停车费的承诺，应当承担责任。2016年8月22日，华益物业公布的白家雅园业主大会表决结果公示内容虚假，程序不合法，对全体业主不产生约束力,旭原霓物业公司与付卫平之间不存在物业服务合同关系，付卫平不应该支付物业费，且旭原霓物业公司在2019年10月15日之前从未向付卫平催收过物业费，因华益物业公司承诺付卫平终身免交，故付卫平不应该缴纳物业费，请求驳回旭原霓物业公司的诉讼请求。 华益物业公司述称，其认可姓雷的人免除物业费及停车费，但免除的是华益物业公司在该小区管理期间的物业费及停车费，不应当在新的物业公司即旭原霓物业公司进入小区后继续免除。旭原霓物业公司进入案涉小区管理的程序合法。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：付卫平系位于××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋的业主，房屋建筑面积128.62平方米。开发商成都华业物业发展有限责任公司选聘的前期物业服务公司为华益物业公司。2015年5月19日，华益物业公司向付卫平出具收据一张，载明收到付卫平缴纳的2014年4月至2015年4月底的电费、2014年7月至2015年6月底的垃圾费，同时备注：退楼道损坏费500元赔电瓶车1000元。今后免物管费、汽车停车费，因房屋顶上有裂缝。 2016年8月22日，华益物业公司发布《关于白家雅园业主大会表决结果的公告》，载明：我司于2016年7月30日向本建筑区划的全体业主公示了关于终止白家雅园建筑区划物业服务工作的函的公告。这期间我司特派工作人员逐户上门征求意见，此项工作于2016年8月18日全面完成，同时我司依法向双流区房管局物管科、××街道××社区、派出所等部门报备申请。本届业主大会采取书面征求意见的形式进行，应参加本届业主大会会议的投票权人数共126户，专有部分面积共计14787.35平方米；部分投票权人无法取得联系，实际发出表决票126张，收回表决票121张（其中有效票119张），弃权票2张。本届业主大会表决事项共1项，具体表决结果如下。1、选聘成都旭原霓物业管理有限公司为白家雅园建筑区划全体业主提供物业服务。（1）同意：96票，占总户数的76.19%；占专有部分面积11238.38平方米；占总建筑面积的75.28%。（2）反对：2票，占总户数的1.59%；占专有部分面积221.81平方米；占总建筑面积的1.48%。（3）弃权：26票，占总户数的20.63%；占专有部分面积3046.19平方米；占总建筑面积的20.41%。上述表决结果是在××街道××社区及白家雅园业主代表的监督下公开核对、计票所得。本届业主大会的召开程序合法，表决过程公开、公正，形成决议合法有效。本届业主大会表决聘旭原霓物业管理有限公司为白家雅园建筑区划全体业主提供物业服务票据统计结果已达到双过半（即业主总户数过半、总面积过半），符合《物业管理条例》及相关法律法规规定。现特向本届业主大会决议进行公示，公示期为15天。 2016年10月21日，华益物业公司（甲方）与旭原霓物业公司（乙方）签订《协议》，约定：“一、甲方双方确定，自2016年10月1日起，甲方将“白家雅园”建筑区划的物业管理权转交乙方管理。二、甲、乙双方交接结束后，甲方即撤场。三、甲、乙双方达成，甲方将现有“白家雅园”的全部在职员工移交乙方，由乙方统一分配管理。四、经双方确认后，甲方应退乙方2016年10月1日（含此日）后的预售款及其他款，总计人民币11060.8元。……七、乙方接管前的所有债权债务由甲方负责，乙方接管后所产生的一切费用由乙方负责缴纳。八、甲乙双方签订协议后，甲方协助乙方完成交接工作……”。 后，旭原霓物业公司为白家雅园小区提供了物业服务。付卫平向旭原霓物业公司缴纳了电费、垃圾费、电瓶车费用，但一直未缴纳物业费。其中，旭原霓物业公司于2016年11月28日出具的收据载明：收到付卫平缴纳的2016年11月份的电费、物管费2016年10月—12月份（90.03×3个月）、2016年10月—12月份垃圾费、汽车费。同时备注：扣除物管费3个月270元、停车费3个月150元。收款人：雷。 2019年10月15日，旭原霓物业公司上门向付卫平递交缴费通知，催收2016年10月1日起至2019年9月30日的物业费。 审理中，付卫平对于旭原霓物业公司主张的物业费按照0.7元/月·平方米计算无异议。 上述事实，有当事人身份信息、临时管理规约、承诺书、个人住房信息查询记录、协议、关于白家雅园业主大会表决结果的公告、缴费通知、收据以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，旭原霓物业公司自2016年10月1日起即为案涉白家雅园小区提供了物业服务。付卫平认为，旭原霓物业公司成为白家雅园小区的物业服务企业的程序不合法，双方之间不存在物业服务合同关系。但付卫平在旭原霓物业公司进入小区管理后，一直在向其缴纳电费、垃圾费、电瓶车费用等，应当视为其认可旭原霓物业公司提供的物业服务。旭原霓物业公司为案涉小区提供了物业服务，付卫平即应当向其支付物业费。审理中，双方对于物业费按照0.7元/月·平方米计算均无异议，本院予以确认。关于旭原霓物业公司主张2016年10月1日起至实际付清之日止的物业费，付卫平辩称，华益物业公司承诺其免交物业费。本院认为，按照合同相对性的原理，上述承诺系华益物业公司作出，而非旭原霓物业公司，故付卫平的上述抗辩意见不能成立。按照旭原霓物业公司公司于2016年11月28日出具的收据载明的内容，其免除了付卫平2016年10月至2016年12月的物管费，现旭原霓物业公司再向本院提出诉请，要求付卫平支付上述期限的物业费，与上述证据不符，故对于该部分诉讼请求本院不予支持。本案中，旭原霓物业公司并未举证证明双方就物业费的支付方式、支付期限等有过约定，仅在2019年10月15日向付卫平书面催收过2016年10月1日起至2019年9月30日的物业费，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，本院对于旭原霓物业公司主张的2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费予以支持，超出部分因旭原霓物业公司未提交证据证明其履行了催收义务，故本院不予处理。即付卫平应当支付2017年1月1日至2019年9月30日的物业费2971.12元（0.7元/月·平方米×128.62平方米×33个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告付卫平于本判决生效之日起十日内向原告成都旭原霓物业管理有限公司支付2017年1月1月至2019年9月30日的物业费2971.12元； 二、驳回原告成都旭原霓物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告成都旭原霓物业管理有限公司负担5元、被告付卫平负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年十二月一日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  赵 玲