云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初4282号原告：云南师迪高商贸有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区高新电子商务双创产业园（凤凰路**）******办公室，统一社会信用代码：91530402MA6K6M1PXR。法定代表人：方娟。委托诉讼代理人：高煜杰，男，1981年10月27日生，汉族，住上海市闸**，系，特别授权代理。被告：叶茁辉，男，1992年4月24日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。原告云南师迪高商贸有限公司（以下简称师迪高公司）诉被告叶茁辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告师迪高公司的委托诉讼代理人高煜杰、被告叶茁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师迪高公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2020年4月7日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即向原告支付拖欠的各种费用，2020年4月7日至2020年8月7日房租24万元（已付3万元）差21万元，电费欠款4152元，法人工资5000元/月，4个月共计20000元，总计欠款234152元，并由被告承担违约责任，扣除履约保证金。3.判令被告向原告支付酒吧经营期间15%的分红款10000元整。4.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2020年4月7日，原告与被告签订了《铺面租赁合同》和《补充协议》，合同约定：原告将红塔区凤凰路127号3号楼1楼660平方米房屋租赁给被告，该房屋由原告方全部投资装修完成，租期为1年，每月房屋租金人民币6万元整，法人工资每月5000元，被告需提前一月支付下个月房租。当原告方将房屋交付给被告使用后，被告一直以各种理由拖欠支付房租、工资水电费等各种费用。截止2020年8月7日，被告方拖欠2020年4月7日至2020年8月7日房租24万（己付3万），差21万；电费欠款4152元；法人工资5000元/月，4个月共计20000元；总计欠款234152元。因被告方租赁房屋用于经营酒吧，酒吧所有装修、设备由原告方投资，根据原被告双方《补充协议》约定，原告享有被告经营酒吧期间15%的分红，但被告一直未进行结算支付。因被告从合同签订后就一直未按合同履行支付义务，而且在未通知原告方的情况下，已另行搬迁至别处继续经营，故原告诉请法院支持其诉讼请求。被告叶茁辉辩称，1.我于2020年4月15日进场开始正式经营，到6月12日晚上停止经营，总共经营了2个月，在经营期间已支付原告135774元的房租及水电费。2.搬离酒吧的原因是原告作为出租方没有处理好租赁过程中的经营困难，包括有人闹事、断电等情况，导致我不能正常经营。3.因为原告有诉讼纠纷导致无法变更法定代表人，我不应支付法定代表人工资。4.针对分红款，第一个月租金中有4万元是作为原告的入股，后来因为酒吧经营状况不好，原告又提出不再入股，我依照协议继续支付每月6万元的租金。本案审理过程中，双方当事人对以下事实无争议：2020年4月7日，双方签订《铺面租赁合同》，原告（甲方）将坐落于云南省玉溪市红塔区凤凰路127号3号楼1楼半层［土地证号：玉国用（20**）第××号］房屋出租给被告（乙方）使用，期限为2020年4月7日至2021年3月31日。合同就相关条款约定如下：第十三条，“水电费按月缴纳……水费5.5元／方，电费1.2元／度。”第十四条，“乙方使用甲方的场地及相关设施，以甲方的场地从事经营活动，需在与甲方签订合同时一次性向甲方缴纳履约保证金，金额为60000元……。”第十五条，“铺面租金为60000元／月，需提前一个月缴纳下个月租金费用。”第四十一条，“有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方的违约责任，届时，本合同自解除通知送达乙方或乙方雇员时解除。41.1乙方拖延超过15日，缴纳管理费、租金、水电费或其它应缴纳款项等，甲方有权终止合同……。”第四十三条，“一方有下列情形之一的，另一方有权无条件解除本合同：……43.4由于国家和房东的政策原因而使本合同无法正常履行时……。”第五十条，“乙方因自身的经营问题有意提前撤店停止经营的，须提前60天向甲方递交书面申请，如未经甲方书面认可乙方擅自停止经营的，甲方将不予退还履约保证金，并追究乙方的违约责任。”被告叶茁辉分别于2020年5月8日、5月10日、5月11日、5月25日、6月14日、7月5日支付原告师迪高公司15774元、21000元、20000元、60000元、10000元、9000元，共计135774元。原被告均主张双方签订的《铺面租赁合同》已解除。上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《铺面租赁合同》自何时解除？2.被告是否应承担违约责任？如何承担？3.被告尚欠租金及相关费用如何认定？针对焦点1，原被告双方于2020年4月7日自愿签订《铺面租赁合同》不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告以被告未按约定时间交付租金等费用为由要求解除合同，被告抗辩系原告的原因导致自己无法继续经营才不得已搬离，合同已自搬离之日自行解除。本院认为，《铺面租赁合同》第四十三条约定，“一方有下列情形之一的，另一方有权无条件解除本合同：……43.4由于国家和房东的政策原因而使本合同无法正常履行时……”，被告虽提交了案外人玉溪深蓝酒店管理有限公司于2020年8月20日出具的《情况说明》，但该证据只能证实被告经营的酒吧系因噪音问题而被断电，导致无法继续经营后搬离，并不能证实系原告的原因致使租赁合同无法正常履行，故双方的合同在被告搬离时并未解除。《铺面租赁合同》第四十一条约定，“有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方的违约责任，届时，本合同自解除通知送达乙方或乙方雇员时解除……41.1乙方拖延超过15日，缴纳管理费、租金、水电费或其它应缴纳款项等，甲方有权终止合同……”被告未按照约定时间支付租金等费用的行为违反了合同约定，原告于2020年7月10日给被告发送《告知函》，载明“从函告之日起，停止贵方使用我方铺面，采取措施收回房屋”，故双方签订的《铺面租赁合同》应自函告之日即2020年7月10日解除。针对焦点2，合同解除后，虽然双方的合同权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。《铺面租赁合同》第五十条约定，“乙方因自身的经营问题有意提前撤店停止经营的，须提前60天向甲方递交书面申请，如未经甲方书面认可乙方擅自停止经营的，甲方将不予退还履约保证金，并追究乙方的违约责任”，故对原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持。原被告双方在合同中约定的履约保证金实质上系违约金，被告当庭提出违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告出租给被告的铺面月租金为60000元，被告未提前告知原告便自行搬离，客观上会导致铺面空置给原告造成损失，考虑本案原告已于8月中旬自行经营的具体情况，违约金酌情认定为18000元(60000元×30%)，对过高部分不予支持。针对焦点3，本案诉争合同解除之前仍系有效合同，故被告应当依约向原告支付租金及相关费用至合同解除之日即2020年7月10日。被告对原告提交的用电明细表不予认可但未提交相关反驳证据，本院对该证据予以认可。原告当庭放弃对水费及物业费的主张，是对自己权利的合法处分。按《铺面租赁合同》约定单价计算：租金180000元（60000元×3个月）、电费35808元（1.2元×29840度），共计215808元。被告主张其分多次支付给原告的135774元均系支付租金及水电费，原告虽不予认可但未提交其他反驳证据，故本院认定该135774元系租金及水电费。对于原告依据《补充协议》主张法定代表人工资及分红款的诉讼请求，因该协议并非原告师迪高公司与被告叶茁辉所签，该请求无事实与法律依据，本院不予支持。故，扣除已支付的135774元后，被告还应支付原告租金及电费80034元、违约金18000元，共计98034元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告云南师迪高商贸有限公司与被告叶茁辉于2020年4月7日签订的《铺面租赁合同》自2020年7月10日解除；二、由被告叶茁辉于本判决生效之日起十日内支付原告云南师迪高商贸有限公司铺面租金及电费80034元、违约金18000元，共计98034元；三、驳回原告云南师迪高商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4962元，减半收取计2481元，由原告云南师迪高商贸有限公司负担1355元，由被告叶茁辉负担1126元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李思莉二〇二〇年十二月三十一日书记员  马 荣