四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16914号 上诉人（原审被告）：曾祥国，男，1976年9月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）：熊飞兰，女，1969年5月1日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：周钢，四川文雕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽颖，四川文雕律师事务所律师。 上诉人曾祥国因与被上诉人熊飞兰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾祥国上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回熊飞兰要求曾祥国支付违约金10000元的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由熊飞兰负担。事实和理由：一审认定曾祥国到期未将房屋恢复原状返还，按约应向熊飞兰支付违约金10000元错误，应予改判。1.曾祥国、熊飞兰虽然在2020年4月4日签订《补充协议》约定“乙方(曾祥国)于2020年4月15日前将铺面恢复原样并结清水、电、气、物管及经营中相关费用等再归还给甲方(熊飞兰)”，但是双方在2020年4月14日腾空家具部分恢复房屋交房时口头约定因时间原因，加上恢复天然气等不由曾祥国决定时间(需等待技术部门处理)，曾祥国就部分恢复房屋交付给熊飞兰，其余部分由熊飞兰自行恢复，所需相关费用由曾祥国承担。对此，熊飞兰予以同意并接受了曾祥国的腾空交房行为。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第九十一条的规定，曾祥国与熊飞兰在签订《补充协议》后的实际履行过程中协商一致，达成口头协议并已实际进行履行完毕，曾祥国并不构成到期未将房屋恢复原状归还的违约事实，不应承担支付违约金10000元的违约责任。2.一审判决判决曾祥国承担拆除、建渣清运费，卷帘门安装费，配电箱安装费，光纤安装费，恢复卫生间排水管，找电源线路等熊飞兰自行恢复房屋过程中产生的5980元再次印证了曾祥国与熊飞兰口头约定变更《补充协议》的事实成立。曾祥国并不存在未将案涉房屋恢复原状归还的违约事实，一审忽略了曾祥国与熊飞兰已通过口头约定变更《补充协议》并已履行完毕的事实，错误认定曾祥国构成违约并承担违约金10000元损害了上诉人曾祥国的合法权益。 熊飞兰辩称，曾祥国的上诉请求没有事实依据，请求依法驳回，维持原判。1.曾祥国主张双方已经口头约定由熊飞兰自行恢复房屋剩余部分，曾祥国承担相应费用与事实不符。一审审理中，双方均认可与2020年4月4日签订《补充协议》约定曾祥国于2020年4月15日前将铺面恢复原样并结清水、电、气、物管及经营中相关费用等再归还给熊飞兰；由曾祥国将原来的地弹门改成电动卷帘门；到期未归还铺面，自愿追加10000元给熊飞兰的内容，但2020年4月15日曾祥国并未将房屋恢复原状，后熊飞兰多次通过微信催告要求曾祥国恢复，曾祥国一直置之不理，直到现在曾祥国仍未向熊飞兰归还水卡、电卡。2.曾祥国没有证据证明双方已对《补充协议》进行变更，应承担举证不能的法律后果。房屋恢复原状是曾祥国的义务，其怠于履行义务，熊飞兰为减少损失自行恢复产生的费用应当由曾祥国承担，一审判决不能作为依据也无法达到曾祥国所述印证双方变更了《补充协议》的证明目的。3.曾祥国违反协议约定，应当承担违约责任。曾祥国未将案涉房屋恢复原状归还已经构成违约，曾祥国怠于履行义务造成房屋恢复期间无法使用，直至2020年6月底案涉房屋才基本恢复原状，熊飞兰自行恢复花费大量人力物力，且因曾祥国以前退租导致房屋存在空档期。双方在签订《补充协议》时，熊飞兰已经就租金给与了5000元的优惠，因此违约金金额合理合法。 熊飞兰向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《房屋出租合同》已于2020年6月1日解除；2.判令曾祥国向熊飞兰支付租金6万元及其利息（2019年10月1日至2020年3月31日欠付租金3.5万元，以3.5万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月16日起计算至租金付清为止，暂计算至2020年6月5日为1029.05元；2020年4月1日至2020年6月1日欠付租金2.5万元，以2.5万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月17日起计算至租金付清为止，暂计算至2020年6月5日为215.8元）；3.判令曾祥国支付房屋占有使用费（按12500元/月计算，自2020年6月1日起计算至实际腾退之日，暂计算至2020年6月15日为6250元）；4.判令曾祥国支付违约赔偿金即一个月租金12500元；5.判令曾祥国支付熊飞兰垫付的物业管理费675元；6.本案受理费、保全费等由曾祥国承担。 一审法院认定事实：2018年9月15日，熊飞兰作为出租方（甲方）、曾祥国作为承租方（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定由曾祥国承租熊飞兰所有的位于成都市龙泉驿区××路××号××号××栋××号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日，共计5年；租金支付方式为每半年支付一次，提前15天支付；第一年租金为150000元，第二年租金为150000元，第三年租金为162000元，第四年租金为174960元，第五年租金为188900元。合同第六条约定乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采纳措施收回房屋，由此造成的损失有乙方承担。合同第七条约定乙方交押金2万给甲方，乙方退房时结清水、电、气、收视、电话、物业管理费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交办证金。合同第九条约定如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金。合同签订后，曾祥国依约支付了20000元押金，熊飞兰依约交付了案涉房屋。 2020年4月4日，熊飞兰作为出租方（甲方）、曾祥国作为承租方（乙方）签订了《补充协议》，约定：“因乙方无力继续经营，现双方协商达成如下协议：一、乙方于2020年4月15日前将铺面恢复原样并结清水、电、气、物管及经营中相关费用等再归还给甲方；二、乙方同意由原来的地弹门改成电动卷帘门；三、乙方如到期未归还甲方铺面，乙方自愿追加10000元给甲方；四、乙方承诺所欠房屋租金30000元于2020年6月15日前和甲方押金一次性结清给甲方，如到期乙方未支付给甲方，乙方自愿按总价40000元的银行贷款利息的4倍支付给甲方”。双方在一审庭审中均认可该协议中提及的押金是曾祥国租赁案涉房屋时支付给熊飞兰的押金20000元。 2020年6月6日，熊飞兰向物业公司缴纳了自2020年4月19日至2020年7月31日期间的物业管理费675元。 一审法院认为，案涉《房屋出租合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同订立后，各方均应按合同约定切实履行各自义务。 关于熊飞兰诉请确认案涉租赁合同于2020年6月1日解除的问题。虽其在2020年5月26日通过微信向曾祥国发送的《房租催交通知书》中载明合同于2020年6月1日解除，但根据双方于2020年4月4日签订的《补充协议》所载明的内容涉及恢复房屋原状、归还房屋，即双方此时已对解除案涉租赁合同达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院确认案涉租赁合同于2020年4月4日解除。 关于熊飞兰诉请曾祥国支付租金及利息、房屋占有使用费、违约金、物管费的问题。双方在《补充协议》中约定曾祥国于2020年4月15日前将房屋恢复原状并结清水电气等相关费用后归还，如到期未归还，曾祥国自愿支付10000元给熊飞兰，双方另约定欠付租金为30000元。一审法院认为，根据该协议来看，双方实际就欠付租金金额、违约金通过《补充协议》作出新的约定，对双方均具法律效力。曾祥国应当按约支付租金30000元，一审法院对熊飞兰的租金诉请在30000元范围内予以支持。对于熊飞兰主张的租金利息，因其主张并未超过《补充协议》约定的计付标准，一审法院对该利息标准予以支持，但因《补充协议》中明确约定了租金履行期限为2020年6月15日前，故利息应自2020年6月15日起开始计算。双方约定的10000元系基于曾祥国逾期交房违约行为所产生，属于违约金。本案中，曾祥国到期未将房屋恢复原状后归还，其按约应向熊飞兰支付违约金10000元，一审法院对熊飞兰的违约金诉请在10000元范围内予以支持。对熊飞兰诉请曾祥国支付房屋占有使用费，《补充协议》约定未按期归还房屋，另行支付10000元，该违约金已包含逾期腾退房屋损失，并且根据一审庭审查明的情况，曾祥国腾空了家具，并于4月14日履行了部分恢复房屋的义务，而后系熊飞兰自行恢复其余部分，该违约金足以弥补恢复房屋所需的合理时间造成房屋无法使用的损失，故一审法院对熊飞兰主张的房屋占有使用费不予支持。对熊飞兰诉请曾祥国支付垫付的物业管理费675元，如前所述，双方在《补充协议》中已对逾期恢复原状并归还房屋的违约行为作出约定，且约定的违约金足以弥补该项损失，故一审法院对熊飞兰该项诉请不予支持。 关于曾祥国支付的押金结算问题。根据《补充协议》约定的内容，曾祥国支付的20000元押金应当予以结算，另，熊飞兰一审庭审中陈述恢复房屋原状产生了费用，为减轻当事人诉累，本院在本案中一并处理。熊飞兰提交了送货单、收款收据拟证明拆除及建渣清运800元、卷帘门安装2500元、配电箱安装380元、光纤安装900元、安装线路及开关、插座1600元、恢复卫生间排水管1200元、自来水管管道安装200元、找电源线线路200元及天然气改造费用1000元左右。对于拆除及建渣清运费、卷帘门安装费、配电箱安装费，曾祥国一审当庭明确表示无异议，一审法院予以支持。对于光纤安装费，结合双方当事人陈述，光纤受损系因曾祥国拆除墙壁导致，其理应恢复原状，对该项费用一审法院予以支持。对恢复卫生间排水管费用，双方均陈述曾祥国将卫生间铲平，其理应恢复原状，对该项费用一审法院予以支持。对找电源线线路费用，因曾祥国将墙面贴砖而导致电源线路不明，该项费用合理且必要，一审法院予以支持。对自来水管管道安装费、线路及开关插座安装费，熊飞兰并未举证证明恢复原状前水管、线路及开关插座的实际状况，一审法院不予支持。对天然气改造费用，熊飞兰并未提交证据证明该费用已实际产生，一审法院不予支持。综上，曾祥国应向熊飞兰支付拆除及建渣清运800元、卷帘门安装2500元、配电箱安装380元、光纤安装900元、恢复卫生间排水管1200元、找电源线线路200元，共计5980元。该款项与曾祥国支付的押金品迭后，熊飞兰应当向曾祥国退还押金14020元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、熊飞兰与曾祥国在2018年9月15日签订的《房屋出租合同》于2020年4月4日解除；二、曾祥国向熊飞兰支付租金30000元及利息，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、曾祥国向熊飞兰支付违约金10000元；四、驳回熊飞兰的其他诉讼请求。因合同解除后，熊飞兰应当返还曾祥国押金14020元，该款项与判决第二判项、第三判项品迭后，曾祥国应当于判决生效日起五日内共计向熊飞兰支付25980元及利息（利息计算方式如下：以30000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月15日计算至2020年9月16日止；以25980元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年9月17日计算至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费908.5元，由熊飞兰负担615.5元，曾祥国负担293元；保全费840元，由熊飞兰负担570元，曾祥国负担270元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 另，曾祥国在二审中提出要求熊飞兰归还已拆除的天然气表、阀门及报警器，熊飞兰认可上述设备在她方，并愿意在曾祥国履行生效判决后予以归还。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，曾祥国与熊飞兰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：曾祥国是否应当向熊飞兰支付10000元违约金。对此，本院评述如下： 关于曾祥国是否应当向熊飞兰支付10000元违约金的问题。曾祥国认为，在2020年4月14日已将案涉房屋的家具腾空并部分恢复原状交于熊飞兰，之所以没有严格按照《补充协议》约定完全恢复原状，是因为双方口头协商过，剩余未恢复原状部分由熊飞兰自行恢复，曾祥国承担相关费用，熊飞兰对此也是认可的，此外，曾祥国无法拆除房屋内的天然气是因为住在隔壁的熊飞兰亲家在该天然气管道加装了一根管道。熊飞兰认为，曾祥国于2020年4月份腾退的房屋未按照《补充协议》约定恢复原状，包括：拆除的卫生间未进行恢复、卷帘门未予安装、天然气管道未予拆除、水电卡至今仍未退还，且双方未协商过案涉房屋未恢复原状部分由熊飞兰自行恢复，曾祥国也并未实际支付过相关费用，曾祥国应当承担违约责任。对此，本院认为，首先，曾祥国未举出证据证明双方就案涉房屋未恢复原状部分由熊飞兰自行恢复事宜达成一致，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，曾祥国应当承担举证不能的法律后果。其次，曾祥国在二审中亦认可尚未实际支付案涉房屋恢复原状的相关费用。此外，关于熊飞兰指出的案涉房屋卫生间没有恢复原状，水、电卡至今仍未归还，天然气是其自行拆除，卷帘门是其自行安装，曾祥国对此没有表示反对，亦没有举出相反证据证明熊飞兰的说法不成立。由此可以看出，曾祥国在腾退案涉房屋时并未按照《补充协议》的约定恢复原状，应当承担违约的不利后果。综上，曾祥国应当按约支付违约金10000元，其上诉请求不能成立，本院不予支持，一审对违约金的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，曾祥国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费908.5元，由曾祥国负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  何浩铭