四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初2738号 原告：自贡市英祥物业管理有限公司，住所地自贡市汇东新区。 法定代表人：宗秀英，公司经理。 委托诉讼代理人：钟磊，男，1981年12月21日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告：康杰，男，1969年11月26日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省自贡市自流井区。 被告：蒋凤群，女，1970年2月24日出生，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省自贡市自流井区。 原告自贡市英祥物业管理有限公司（以下简称英祥物业公司）诉被告康杰、蒋凤群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告英祥物业公司的委托诉讼代理人钟磊，被告康杰、蒋凤群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告英祥物业公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付所欠物业管理服务费5179.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年起至今，原告为被告所在的英祥丽景华庭小区提供物业管理服务，被告从2010年1月至2020年6月累计拖欠物业服务费5179.6元（产权面积87.01m2，2010年1月至2011年12月为0.3元/平方米，2012年1月至2014年12月为0.45元/平方米，2015年1月至今为0.65元/平方米，欠费5179.6元），经原告多次催收无果，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告康杰、蒋凤群共同答辩称：1、二被告自2006年起在英祥丽景华庭小区居住，房屋面积为87平方；2、原告起诉的2010年至2020年6月所欠物管费，即便属实，也超过了诉讼时效，不应当再受到保护；3、2018年被告楼下宏苑茶房的厨房排污主管严重堵塞，由康杰、蒋凤群配合进行了改道处理，英祥物业公司未承担整改费用；4、被告房屋自2010年夏季开始出现严重渗水，同时楼下的茶房顶部也出出严重漏水。英祥物业公司物管人员称是被告室内防水损坏漏水，但经被告找专业人员排查，室内水管并无损坏，漏水情况只有在下雨天才出现，故出现漏水的原因系小区的公区防水层不能有效防水，导致下雨天雨水从被告住房室内楼板下渗透，导致被告住房室内墙壁渗水，同时渗往楼下，形成漏水。该公共区域的防水出现问题在保修期内，原告有义务解决处理，即使不在保修期内，物管也有义务解决处理。原告拒不履行相关物业服务义务，给被告造成严重损失，无权收取物管费。 经审理查明：被告康杰、蒋凤群于2006年起入住英祥丽景华庭小区2栋3单元1号房屋，其房屋建筑面积为87.01平方米。2015年1月1日，丽景华庭业主委员会（甲方）与英祥物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》（以下简称“物业合同”）约定甲方将丽景华庭小区委托于乙方实行物业服务管理，管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。物业合同约定的委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；8、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；9、组织或协助开展社区文化娱乐活动；10、负责向业主和物业使用人收取物业管理理服务费、停车费；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；12、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警等措施。物业合同还约定物业管理服务质量按《自贡市住宅物业服务等级划分标准》规定的二级至三级执行；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65—0.75元向业主或者物业使用人收取物业管理服务费；露天车位停车费的收取标准由业主委员会授权；乙方违反合同约定，未能达到约定的服务管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 原告英祥物业公司自2006年起至今对英祥丽景华庭小区进行了物业管理，其中2016年7月1日至2016年7月31日期间，原告自认未履行物业管理义务。被告康杰、蒋凤群自2010年1月至2011年9月欠缴物业管理服务费548.16元（87.01平方米×0.3元×21个月）、2012年1月至2014年9月欠缴物业管理服务费1292.09元（87.01平方米×0.45元×33个月）、2015年7月至2020年6月欠缴物业管理服务费3393.39元（87.01平方米×0.65元×60个月），截止2020年6月30日共欠费：5233.64元。2018年7月18日，原告书面向被告催缴2010年1月至2018年6月的物管费3821.2元；2020年6月11日，原告书面向被告催缴2010年1月至2020年6月的物管费5179.6元。 另查明，被告康杰、蒋凤群居住的英祥丽景华庭小区2栋3单元1号房屋系一楼，其卧室窗户与小区花台相接，室内呈客厅低于卧室的构造，其客厅电视墙约在踢脚线位置有渗水的情况。 上述事实有原、被告身份信息资料，《物业管理委托合同》1份、催收欠费通知2份、上门催收照片打印件、欠费明细、被告提供的照片打印件18张、当事人的陈述附卷佐证。 本院认为，原告虽仅提供了2015年1月1日至2016年12月31日的物业合同，但被告并未否认其自2006年起开始履行物业管理职责，且被告对原告出示的2010年起至2020年6月的欠费明细的起止时间和收费标准无异议，故本院认定原告自2006年起至今与丽景华庭小区全体业主之间的物业服务合同关系成立。其物业管理服务费的收取标准为：2010年至2011年按房屋建筑面积每平方米0.3元收取；2012年至2014年按房屋建筑面积每平方米0.45元收取；2015年至2020年按房屋建筑面积每平方米0.65元收取。因原、被告双方均未提交证据证明2015年1月1日以前以及2016年12月31日后关于物业管理服务除收费标准外的权利义务约定情况，则本院以2015年1月1日签订的书面物业合同中约定的权利义务为准。原告与被告所属小区业主委员会签订的物业合同，不违反法律的强制性规定，系当事人真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…...”之规定，其物业合同的条款对小区全体业主均产生约束效力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按物业合同约定的标准交纳物业管理服务费。 关于被告辩称原告拒不履行维修公共区域防水，造成被告室内墙面渗水，无权收取物管费的意见，本院认为被告举示的证据不能证明室内墙面漏水的根本原因以及是否因原告的行为造成的漏水，应自行承担举证不能的责任，故本院对被告的此项辩解意见不予采信。关于被告康杰、蒋凤群称原告未承担自己家楼下茶坊厨房排污主管的改道费用，因被告举示证据不足以证明维修茶坊厨房排污主管属于原告的义务，故被告以上述理由拒缴物业管理服务费本院不予支持。 关于被告称原告起诉物业管理服务费已超过诉讼时效的意见，本院认为依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”、第一百九十一条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”、第一百九十五“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”之规定，本案中原告于2018年7月18日向被告发出过书面催缴通知，系向被告提出履行请求，但原告未能提交证据证明其在2018年7月18日以前的书面催缴情况，故原告主张的2010年至2015年7月的被告欠缴物管费已超过诉讼时效，本院依法不予以支持。另原告自认于2016年7月1日至2016年7月31日未履行物业管理服务义务，则该期间的物管费不应向被告收取。综上，被告康杰、蒋凤群应向原告支付的欠缴物业管理服务费的期间为2015年8月至2020年6月，并扣除2016年7月的期间，其应向原告支付的缴欠缴物业管理服务费为3336.83元（87.01平方米×0.65元×59个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十一条、第一百九十五，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告康杰、蒋凤群于本判决生效后五日内向原告自贡市英祥物业管理有限公司支付截止所欠物业管理服务费3336.83元。 二、驳回原告自贡市英祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告康杰、蒋凤群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员 何 苗 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 蒲姝妤