黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1679号原告：宫建，男，1959年1月24日生，汉族，中国航发哈尔滨发动机有限公司退休职工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：常翔宇，黑龙江百程事务所律师。被告：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码91230199578067739，住所地哈尔滨市平房区新疆大街**。法定代表人：王力南，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明皓，北京大成（哈尔滨）律师事务所实习律师。原告宫建与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿地公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告宫建的委托诉讼代理人常翔宇，被告绿地公司的委托诉讼代理人赵靖宇、张明皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫建向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认宫建与绿地公司签订的半地下车库使用权销售合同无效；2.请求法院依法判令绿地公司返还宫建购车库款185000元；3.请求法院依法判令绿地公司赔偿宫建损失61037.67元（以185000元为基数，自2014年3月9日起，按银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率计算至实际给付之日止）；4.诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：2014年3月9日，宫建与绿地公司签订半地下车库使用权销售合同，合同约定：宫建购买绿地公司开发的位于哈尔滨绿地世纪城.国际花都A区3-7号半地下车库，建筑面积约为25.81平方米，价款185000元整，合同签订之日宫建将购买车库款一次性支付给绿地公司，绿地公司为宫建出具收据。2020年4月16日，哈尔滨市自然资源和规划局平房分局作出的哈资源规划平发（2020）002号关于违建核查认定的函复认定绿地公司私建车库未在规划审批手续中体现，同时，因车库为挡土墙挖掘而成，存在安全隐患，不符合补办规划手续条件。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局向宫建发出通知，告知宫建购买绿地公司建设的车库系未经审批的违法建筑物，要求宫建尽快搬离。绿地公司私自建车库的行为违反了《城乡规划法》第六十六条的相关规定，出售的车库系违章建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，宫建与绿地公司之间签订的买卖合同系无效合同。绿地公司明知车库系未经审批的违法建筑物，却隐瞒事实卖给小区众多业主，误导欺瞒百姓，造成众多百姓严重损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，绿地公司严重隐瞒重要事实，造成宫建损失，应承担缔约过失责任，赔偿宫建损失。绿地公司欺诈业主、销售违章建筑的行为破坏了市场经济秩序，严重损害人民群众合法权益，违背诚实信用原则，违反相关法律规定。现宫建多次与绿地公司协商解决，绿地公司均拒绝与宫建协商。宫建认为绿地公司的行为侵犯了宫建的合法权益，为维护宫建的合法权益，根据法律相关规定，故诉至贵院。被告绿地公司辩称，1.双方签订的合同系双方真实意思表示，并已有生效法律文书，确认为有效合同，该合同并不存在无效情形，合同本身并不违反法律强制性规定，因此，该合同系有效合同，宫建主张合同无效没有事实及法律依据；2.宫建在签订合同时，已知悉车库没有产权的情形，即便其主张合同无效，其主观上同样存在过错，所以其主张的利息损失不应当予以支持，根据双方签订的合同第五条，该车库无产权，可见宫建在与绿地公司签订合同时，是明知该车库没有产权的，绿地公司也履行了必要的义务，同时，双方在没有产权的情况下，约定了对车库的使用权进行了转让，而并非基于绿地公司给车库的产权而对外转让，由于车库所占用的土地系绿地公司所有，根据房随地走的原则，绿地公司对其所有的土地上建筑物具有收益权利，双方对此是明知的，且双方严格按照合同履行了双方的义务，同时由于前期客观原因，绿地公司迟延交付车库，向宫建支付了迟延交付的违约金，而该违约金有生效的法律判决，对合同的有效性予以确认，因此，宫建在明知车库无产权的情况下，与绿地公司签订转让合同，是基于车库的使用权进行转让，同时，其也明知该建筑物有可能被拆除，因此，不应当向绿地公司主张损失；3.宫建主张没有事实及法律依据，请法院驳回宫建的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，绿地公司（甲方）与宫建（乙方）签订半地下车库使用权销售合同，合同约定：“一、车库编号：哈尔滨绿地世纪城.国际花都A区3-7号半地下车库。二、面积：该半地下车库按套销售，建筑面积约为25.81平方米。三、车库使用费：人民币185000元整。四、付款方式：甲乙双方在签署本协议时，乙方需一次性付清全款。五、使用权：该车库因无产权，使用权为终身。六、交付期限：甲方于2014年12月30日前将该车库交付给乙方，办理使用手续……”宫建于2014年3月9日向绿地公司支付购车库款185000元。2018年1月12日，宫建办理进户手续。2016年5月12日，绿地公司向宫建支付迟延交付车库违约金(截至2015年10月31日)5643元。2020年4月16日，哈尔滨市自然资源和规划局平房分局向哈尔滨市平房区城市管理行政执法局出具关于违建核查认定的函复（哈资源规划平发（2020）002号），载明：依据贵局来函中所提信息，此次现场踏查区域为绿地公司建设的国际花都一期项目（建设工程规划许可证号：哈规城（开发）建字第〔2013〕16号），该项目于2017年4月取得规划会签手续。通过对该项目审批档案核对，来函中所提私建车库未在规划审批手续中体现。同时，我分局认为，因车库为挡土墙挖掘而成，存在安全隐患，不符合补办规划手续条件。2020年5月7日，哈尔滨市平房区城市管理行政执法局发出通知，载明：广大国际花都车库业主，您所使用的车库经规划部门认定，为未经审批的违法建筑物，为了您的安全和利益，请尽快搬离。如有经济利益纠纷等问题，请联系相关出售单位尽快解决。我局将于近日依法进行拆除，特此通知。以上事实，有半地下车库使用权销售合同、关于违建核查认定的函复、不予受理告知书、通知、中国银行国内支付业务付款回单、绿地国际花都3号半地下车库签约确认单、商品房结算及进户凭证、地下停车位物业服务协议以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证和审查，予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，绿地公司挖掘挡土墙建设车库，并对外出售；其建设车库未履行规划审批手续，亦因建设的车库存在安全隐患而不符合补办规划手续条件；故双方之间签订的半地下车库使用权销售合同因损害社会公共利益，具有合同无效的法定情形，应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因双方签订的《半地下车库使用权销售合同》无效，绿地公司因该合同取得宫建购车库款185000元，应当予以返还。故宫建诉请绿地公司返还其已交付的购车库款185000元，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于绿地公司是否应赔偿宫建资金占用期间利息损失的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，本案中，证明宫建实际损失数额的举证责任在宫建，证明宫建对本案所涉及的车库为违章建筑等实际情况系明知的举证责任在绿地公司。绿地公司作为房地产开发企业，将未经审批并存在安全隐患且不能补办审批手续的车库出售给宫建，具有明显过错；绿地公司举示的证据不足以证实其在出售车库时已向对房地产行业不甚了解的买受方宫建就车库具体情况进行了明确说明，不足以证实宫建具有过错；绿地公司应赔偿宫建因此所受到的损失。宫建未举示证据证实其实际损失数额，其系按资金占用期间的利息损失予以主张；结合宫建于2014年3月9日交付车库款185000元，于2018年1月12日办理进户手续，且其已受偿2015年10月31日之前的违约金，故绿地公司应赔偿宫建自2015年11月1日起资金占用期间的利息损失至2018年1月11日止；宫建在绿地公司交付车库之后至2020年5月7日之前已实际占用案涉车库，取得了相应权利，在该期间并未造成实际损失。综上，绿地公司应赔偿宫建自2020年5月7日起资金占用期间的利息损失至实际给付时止。综上所述，对宫建的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告宫建与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于2014年3月9日签订的《半地下车库使用权销售合同》无效；二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宫建购车库款185000元；三、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宫建损失（该损失以本金185000元为基数，自2015年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年1月11日止，自2020年5月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、驳回原告宫建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4991元（原告宫建已预交），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  张鑫审判员  龚辰审判员  黄鹤二〇二〇年十二月二十二日书记员  李萌