舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1561号 原告：舟山泊宁文旅酒店有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道沙田街**。 法定代表人：徐恒勇。 委托诉讼代理人：石鹏程，浙江海虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚平，浙江海虹律师事务所律师。 被告：陈伟，男，1979年6月9日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：毛耕炜，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泽，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 原告舟山泊宁文旅酒店有限公司与被告陈伟合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出管辖权异议，本院依法驳回了其对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，在上诉过程中，被告同意接受本院管辖并申请撤回对管辖权异议的上诉。本案于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告舟山泊宁文旅酒店有限公司的委托诉讼代理人石鹏程，被告陈伟的委托诉讼代理人毛耕炜、陈泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舟山泊宁文旅酒店有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2019年5月23日签订的《承包经营合同》已于2020年6月2日解除，并责令被告向原告移交泊宁酒店舟山普陀天地店；二、依法判令被告支付原告截止2020年5月31日的承包费205万元，并自2020年6月3日起至实际移交酒店之日止按每月25万元支付占有使用费，暂计算至2020年7月2日为25万元；三、依法判令被告以未付承包费为基数自2019年11月21日起至款项实际付清之日止按每日千分之一向原告支付违约金，暂计算至2020年7月1日为175475元。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告支付原告截止2020年5月31日的承包费1662835.71元，并自2020年6月1日起至实际移交酒店之日止按每月25万元支付占有使用费，暂计算至2020年7月2日为25万元；变更第三诉讼请求为：依法判令被告以未付承包费为基数自2019年11月21日起至款项实际付清为止按ＬＰＲ的4倍支付违约金。事实与理由：原、被告双方于2019年5月23日签订一份《承包经营合同》，约定被告承包经营原告位于舟山市普陀区东港××路××号××广场××座的泊宁酒店舟山普陀天地店，被告自2019年6月1日起开始承包，承包费为每年300万元，另双方还对权利义务、合同解除、违约责任等作了约定。上述《承包经营合同》签订后，原告按照约定向被告移交了涉案酒店及酒店证照，被告入场经营酒店。按照合同的约定，被告应按季度折算于每季度结束前10个工作日内向原告支付承包费，但被告自2019年11月20日起便开始拖欠承包费。截止2020年6月1日，被告共计拖欠原告承包费205万元。原告及原告集团公司宁波高远文旅酒店管理有限公司（以下简称“高远公司”）通过函件的形式向被告多次催讨拖欠承包费。催讨无果后，原告集团公司高远公司于2020年6月2日向被告送达了《解除合同通知书》，解除双方于2019年5月23日签订的《承包经营合同》，要求被告支付拖欠款项、移交涉案酒店并承担相应的违约责任。但被告至今未向原告支付拖欠款项，也未向原告移交涉案酒店。被告的行为构成严重违约，根据双方签订的《承包经营合同》的约定，被告拖欠承包费超过一个月以上的，原告有权解除合同，且被告逾期支付承包费还应按每日千分之一向原告支付违约金。 被告陈伟辩称，1.承包协议解除的条件没有达成，应继续履行。原告是高远公司名下的公司。被告在2018年10月20日之前在高远公司曾担任董事，双方关系是密切的。被告接手泊宁酒店后，因市场行业不景气，一直处于亏损状态。当被告不能足额支付第二季度承包费的情况下，高远公司没有在该期间提出解除协议，而是让被告继续履行协议，并承诺可以延期支付承包费。但是现在形势变好了，酒店经营状态转好了，高远公司开始违背了原先的承诺，现在却以拖欠承包费为由解除合同，而且主张的承包费仍按照300万元计算，并未进行减免。高远公司违背诚信，协议应当继续履行。关于承包费的问题，如果合同要解除，双方要对费用进行结算。被告为了盘活酒店，多次与出租方舟山杉绿度假酒店有限公司进行协商，最终达成了补充协议，对原告的租金进行了部分减免，总金额总计减免了400万元，也就是2020年的租金标准减免到220万。租金减免标准应适用于原、被告之间，而且在疫情期间，杉杉普陀天地对商户2月份的租金全免、物业费补贴也是50%，被告应该也能享受到的，但是原告还是按照300万来计算。2.抵扣费的问题，其实被告在支付承包费之前，也是按照约定对高远公司的账单进行了结算，也是扣除了相关费用，才确定最后支付的承包费，另外被告为原告支付的维修费等其他费用，都应该在承包费中扣除。双方之间的费用要进行结算。3.关于违约金的问题，被告不需要向原告支付违约金，被告并不是故意拖欠费用，得到了原告的允许。之后遭受到的疫情也是不可抗力的，按照合同约定双方可以互不承担违约金，故无需向原告支付违约金。违约金条款是无效的，如果要支付违约金，违约金约定也过高，也要调整。 原告舟山泊宁文旅酒店有限公司为证明自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提交了以下证据材料： 1.《承包经营合同》，拟证明原、被告双方于2019年5月23日签订一份《承包经营合同》，约定被告承包经营泊宁酒店舟山普陀天地店，双方对承包费、权利义务、合同解除、违约责任等作了约定的事实； 2.移交清单，拟证明合同签订以后，原告已向被告移交涉案酒店的事实； 3.宁波银行网上银行交易凭证及回单，拟证明被告自2019年11月20日起拖欠承包费的事实； 4.催款函、《解除合同通知书》、快递单及签收信息，拟证明原告向被告催讨无果后已于2020年6月2日向被告送达《解除合同通知书》的事实。 对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，对原告计算的拖欠金额205万元不予认可；对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不同意解除合同，被告在陆续支付承包费。 被告向本院提供了以下证据：1.工商登记信息，拟证明被告在2018年10月24日前系高远公司的董事，双方关系密切的事实；2.租赁合同补充协议四，拟证明2019年12月31日，被告代表原告与舟山杉绿度假酒店有限公司签订补充协议，对租金予以减免的事实；3.通知，拟证明杉杉普陀天地的商户在2020年2月1日至2月29日租金全免，且物业服务费可补贴50%的事实；4.费用清单，拟证明被告在支付季度承包费前需要与高远公司对账单进行结算，其中第一季度的账单已经结算清楚，从第二季度开始至今被告支付的相关费用合计847470.73元也应当在承包费中扣除；5.支付凭证，拟证明第一季度承包费已支付；6.微信聊天记录，拟证明原、被告双方协商确认从2020年1月份开始承包费按照240万/年计算以及账单中关于“小业主消费（杉杉承担房费）”的项目，被告仍应与高远公司进行结算。 原告对被告提供的证据，质证意见如下：对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，和本案无关；对证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，和本案无关，原告和被告是承包合同，该协议是原告和舟山杉绿度假酒店有限公司签署且租金的减免是原告将相关设施转给了舟山杉绿度假酒店有限公司，租金的减免不代表承包费的减免；对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，和本案无关；4.费用清单，对真实性、合法性、关联性暂时不予认可，需要原告核实，应该先由被告支付承包费，合同没有约定先结算再支付承包费，合同只是对支付时间进行了约定，对于大额支出36万多，首先没有看到相应的支出凭证，对于真实性、合法性、关联性暂不认可，其次被告是独立自主的经营，因此该期间产生的费用应该由被告自行承担，维修费在合同第七条以及第八条明确约定，使用不当造成损害由被告维修，维修费不应该向原告主张；5.支付凭证，真实性、合法性、关联性无异议，凭证能证明被告对拖欠款项的认可；对证据6，真实性、合法性无异议，关联性不予认可，被告未按约支付，原告在催款函、解除通知书中已明确表示取消优惠按原合同约定标准。 对原告提交的证据1、2、3、4，对被告提供的证据2、3、4、5、6，本院经审查后认为，符合证据的真实性、合法性及关联性，具有证明力，本院予以采信。对被告提供的证据1，本院认为和本案没有关联，无证明力。 本院经审理查明的事实如下：2019年5月23日，原告与被告签订一份《承包经营合同》。合同约定：1.原告将舟山泊宁文旅酒店有限公司经营的泊宁酒店舟山普陀天地店发包给被告经营；2.被告承包经营期间，自主经营、实行独立核算、自负盈亏；3.合同承包期限为自2019年6月1日起至2022年5月31日止；4.被告承包期内应向原告支付承包费300万元/年，承包期开始后，被告应将承包费按季度折算于每季度结束前10个工作日（即2019年8月20日、2019年11月20日，以上承包费支付后置。2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日、2020年8月20日、2020年11月20日、2021年2月20日、2021年5月20日、2021年8月20日、2021年11月20日、2022年2月20日，以上承包费支付前置）通过银行转账的方式支付至原告指定账户；5.为保证本合同的履行，被告需在2019年5月31日前交付20万元给原告为履约保证金的担保；6.被告有下列情形之一的，原告有权解除本合同，有权扣除被告所交的履约保证金：（4）拖欠承包费用超过1个月以上；7.在承包期内，被告应按时向原告交纳承包费，逾期交纳的，每逾期一天，被告应按千分之一每日的标准向原告支付违约金。8.承包经营期限内，该项目工程维修由被告负责，产生的相关维修费用由被告承担。被告对酒店的建筑物、设备设施、工具等，必须精心维护、定期保养、及时维修、相关保养维修费用由被告承担。合同签订后，被告支付保证金20万元。承包开始后，在扣除相关费用后，被告支付了2019年6月1日至2019年8月31日的承包费。之后，被告于2019年12月9日支付12083.71元，2019年12月30日支付11000元，2020年1月20日支付4000元，2020年5月18日支付5000元，2020年7月2日支付5000元。以上合计支付了37083.71元，被告作为支付2019年9月1日至2019年11月30日的承包费。 2020年5月21日，高远公司向被告邮寄了催款函，被告于2020年5月22日收到该催款函。催款函载明：“根据双方签订的《承包经营合同》第六条约定，贵方在承包期内应按300万元每年的标准向我司支付承包费，承包费按季度折算每季度结束前10个工作日支付。但贵方在2019年9月起便未向我司支付承包费，陈伟至今已拖欠承包费共计2791000元（包含2020年6月-8月承包费75万元）。减去保证金20万元、舟山杉绿给予的疫情租金减免一个月183333元，剩余拖欠承包费2407667元。贵方的行为已构成严重违约，按照协议的约定贵方拖欠承包费超过一个月以上，我司有权解除双方的合同，并要求贵方以逾期支付承包费为基础按每日千分之一的标准支付违约金。” 在2020年5月28日的微信记录中，原告的法定代表人徐恒勇回复陈伟等人：杉杉给到的优惠同时给到陈伟可以的。 在2020年5月31日的微信聊天记录中，原告的法定代表人徐恒勇回复陈伟等人：（2020年1月份开始按240万每年承包费计算）截止2020年5月31日，杉杉泊宁酒店已拖欠承包费共计1791000元。减去保证金20万元，舟山杉绿给予疫情租金减免一个月183333元，减去抵扣金额133983.29元，剩余拖欠承包费1273683.71元未支付。 2020年6月1日，高远公司向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告于2020年6月2日收到。《解除合同通知书》载明：“贵方自2019年9月起便未向我司支付承包费，贵方的行为已构成严重违约，按照协议的约定贵方拖欠承包费超过一个月以上，我司有权解除双方的合同，并要求贵方以逾期支付承包费为基础按每日千分之一的标准支付违约金。鉴于贵方的违约行为，现我司正式通知贵方解除双方于2019年5月23日签订的《承包经营合同》，于2020年6月5日前与我司办理交接手续，并按照合同约定向我司支付拖欠承包费及相应的违约金。若贵方配合我司办理交接手续并支付拖欠费用的，酒店业主方给予我司的疫情减免优惠我司将同等给予贵方，2020年1月起按年承包费245万元标准计算，若贵方拒不配合我司将按原合同约定执行。” 对于被告提供的费用清单（2019年8月20日至2019年11月1日）中高远公司应付被告的187916.29元，原告同意扣除。 对于被告提供的费用清单（2019年12月24日至2020年5月1日）高远公司应付被告的133983.29元中的三笔5533元、9915元、6371元不同意抵扣，原告同意抵扣112164.29元，被告表示认可。 本院认为，原、被告双方签订的《承包经营合同》合法有效，双方均应该按照协议履行自己的义务。原告已经按约将涉案酒店交付被告，被告应按约定支付租金。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在《承包经营合同》约定，拖欠承包费用超过1个月以上的，原告可以解除合同。现被告已拖欠租金已明显超过一个月，已符合合同约定的解除条件。因此原告有权解除合同。关于合同的解除时间，原告已于2020年6月1日将《解除合同通知书》邮寄陈伟，陈伟于2020年6月2日收到。本院认定原、被告双方签订的《承包经营合同》于陈伟收到《解除合同通知书》之日即2020年6月2日解除。 关于被告尚欠承包费数额，对于2019年9月1日至2019年12月31日租金，每月租金为25万元，共计100万元。对于2020年1月1日至2020年5月31日的承包费，根据原告的法定代表人徐恒勇在微信中的回复，同意了从2020年1月1日起按照年租金240万元计算，该回复并没有约定如若被告未按期支付承包费按原合同执行。所以从2020年1月起每月承包费为20万元。对于2020年2月份的租金，杉杉广场已经免除了原告该月的租金，对于被告要求免除该月的租金的请求本院予以支持。对于保证金20万元，原告的法定代表人徐恒勇在微信中的回复亦同意扣减。因此，2020年1月1日至2020年5月31日，承包费共计80万元。因此，被告共需要支付原告承包费1262835.71元（2019年9月至12月承包费100万元+2020年1月至5月承包费80万元-37083.71元-187916.29元-112164.29元-20万元），同时应支付合同解除之日（2020年6月2日）至实际腾退之日止按月承包费20万元标准计算的占有费。关于违约金，双方在合同中约定每逾期一天，被告应按千分之一每日的标准向原告支付违约金，审理中原告同意按照按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算。2019年11月20日未支付承包费975000元（100万元+20万元-37083.71元-187916.29元），2020年2月20日未支付承包费60万元，因此，被告应支付975000元从2019年11月20日起，60万元从2020年2月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）4倍计算的逾期利息损失。关于被告要求抵扣2019年6月至2020年9月大额支出368365.30元（含维修费108451.20元），因双方签订的《承包经营合同》约定了承包经营期间的维修费由被告承担，因此对于被告要求抵扣维修费用的要求，本院不予支持。对于其他费用，被告未提供该费用应由原告承担的证据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下。 一、原告舟山泊宁文旅酒店有限公司与被告陈伟于2019年5月23日签订的《承包经营合同》于2020年6月2日解除； 二、被告陈伟于本判决生效之日起十日内支付原告舟山泊宁文旅酒店有限公司承包费1262835.71元，并支付975000元从2019年11月20日起，60万元从2020年2月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）4倍计算的逾期违约金； 三、被告陈伟于本判决生效之日起十日内腾退舟山市普陀区东港街道海印路850号普陀杉杉广场A3座泊宁酒店舟山普陀天地店，并支付2020年6月2日起至实际腾退之日止按月承包费20万元计算的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元26604元，减半收取13302元，由被告陈伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  邱平杰 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。