广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2416号原告：鹤山市合隆装饰工程有限公司，住所地：鹤山市**************之三，统一社会信用代码：91440784MA4URQ7D0E。法定代表人：吕钧，该公司经理。原告：鹤山市富合装饰工程有限公司，住所地：鹤山市**************之五，统一社会信用代码：914***********071X。法定代表人：吕敬洪，该公司经理。原告：鹤山市盈顺环保工程有限公司，住所地：鹤山市**************之六，统一社会信用代码：914*************188。法定代表人：林颖昭，该公司经理。以上三原告共同委托诉讼代理人：马艳芬，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文姬，广东三良律师事务所实习律师。被告：吕心平，女，1972年6月10日出生，汉族，住广东省鹤山市**************1*****，公民身份号码：440************04X。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司、鹤山市盈顺环保工程有限公司诉被告吕心平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案不宜适用简易程序，遂裁定转为普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。庭审中，原告鹤山市盈顺环保工程有限公司当庭撤回起诉。原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司的委托诉讼代理人马艳芬，被告吕心平的委托诉讼代理人李凯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月8日至2020年3月3日期间租金9698.47元及滞纳金（滞纳金以日利率按租金总额3‰计算，自2020年3月10日起计至被告实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为2705.87元）；2.判令被告向原告赔偿装修损失人民币159599.46元以及支付鉴定费用4000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月16日至2012年2月13日期间，被告就坐落于鹤山碧桂园一号综合楼1号之四（原第32号商铺）、之五（原第33、36、38号商铺）、之六（原第39号商铺）的商铺（以下简称“涉案商铺”）签订六份《商铺租赁合同》，双方约定由被告吕心平承租上述涉案商铺进行经营，上述涉案商铺租赁期限均至2017年1月31日止，其中坐落于鹤山碧桂园一号综合楼1号之四（原第32号商铺）夹层、之五（原第33、36、38号商铺）的租金为每月6083.40元；坐落于鹤山碧桂园**综合楼**之四（原**商铺）首层的租金为每月1229.50元；；坐落于鹤山碧桂园**综合楼**之六（原第**商铺的租金为2013年11月1日至2014年10月31日期间每月2143.50元，2014年11月1日至2015年10月31日期间每月2251元。此外，双方还约定租赁期限届满后被告交回上述商铺时，商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归出租方所有，被告不得改动或破坏。上述租赁合同签订后，涉案商铺己交付被告吕心平使用。上述《商铺租赁合同》签订后，鹤山碧桂园于2014年4月25日将涉案商铺分别出售给原告，并将涉案商铺附带的租赁合同的权利、义务一并转让给原告，后涉案商铺于2014年5月14日登记至原告名下，原告自始承接了上述《商铺租赁合同》中由鹤山碧桂园享有、承担的全部权利、义务。其后，原告共同委托案外人吕钧与被告就涉案商铺的租赁事宜签订《商铺租赁补充协议》，双方约定涉案商铺2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金为11338元，涉案商铺租赁的权利义务按原合同执行。涉案商铺的租赁期限届满后，被告并未按约定于2020年2月7日前将涉案商铺交还给原告，而是拖延至2020年3月3日才正式将涉案商铺交还。但原告在对涉案商铺进行现场交接验收时发现，被告擅自将涉案商铺内的门、灯具、楼梯扶手、木地板、储物柜等形成固定镶嵌的装饰、装修设备拆走并造成其他固定镶嵌物损坏，经第三方对涉案商铺装饰装修损坏复原工程造价鉴定，修复被告造成涉案商铺损坏部位需花费人民币159599.46元。原告认为，被告逾期交还涉案商铺并造成涉案商铺设施损坏，应当按合同约定的租金向原告支付涉案商铺占用费以及赔偿造成涉案商铺损坏的损失，故依法提起诉讼。吕心平辩称，一、原告已确认被告在2020年1月31日已将涉案商铺交回原告，此后被告无需向原告支付租金，更不可能产生滞纳金。涉案商铺的租赁期限至2020年1月31日，而被告在2020年1月30日就通知原告2020年1月31日接收商铺，但由于新冠肺炎病毒疫情影响和原告的原因，未能在2020年1月31日签订《商铺交接确认书》，但在2020年3月3日与被告签订的《商铺交接确认书》中，原告已经明确确认被告在2020年1月31日已将商铺交回原告。因此，从2020年1月31日后，被告就无需向原告支付任何租金，更不可能产生滞纳金，且滞纳金的计算标准过高。二、本案没有证据证明被告破坏了涉案商铺的装修，且原告在签订《商铺交接确认书》中已经确认商铺现状符合商铺租赁合同约定，同意接收，其无权要求被告支付装修损失。原告在与被告签订的《商铺交接确认书》中，已经明确确认在2020年1月31日就收回商铺，商铺附属设施、装饰及设备标准、附属物品完全符合《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定，同意接收，原告对商铺的现状并没有提出任何异议。因此，被告不存在破坏涉案商铺装修的行为，原告无权要求被告赔偿装修损失和鉴定费。三、原告提交的单方自行委托鉴定机构出具的报告书是无效的。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。并补充一点，关于原告提交的鉴定报告书，被告认为鉴定程序、鉴定范围、鉴定项目、鉴定的工程量及单价等，均存在严重问题，该报告依法无效，不能作为认定涉案商铺装修损失的依据。首先，该鉴定报告是原告单方委托鉴定机构出具的，鉴定的范围项目均未经双方确认，原告委托鉴定机构鉴定的范围包括早已解除合同的鹤山市***一号综合楼1号之六商铺，而该商铺并不属于涉案商铺，将该商铺列入鉴定范围显然是错误的。此外，从鉴定项目看，原告将不属于固定镶嵌物的物品如风扇、装饰灯、普通灯具等项目列入鉴定项目，显然是错误的，且部分项目在涉案商铺本来就不存在，如原告证据第113页表格中第六项玻璃隔断、第九项天花检修口盖板、第十三项其他项目、第十四项活动脚手架等。关于鉴定工程量根据报告书第四页最后一点，鉴定机构确认“因委托鉴定的修复内容经现场勘验已拆除，部分工程量无法核实，按委托方（原告）提供的工程量为准”，即部分工程量鉴定机构无法确认，是由原告自行提供的，但原告是依据什么来提供工程量的？其提供的工程量显然存疑，部分明显是错误的，部分甚至不存在，其中原告证据第113页表格中的第一项工程量19个，但涉案商铺仅有17个，第三项工程量96个，但涉案商铺仅有5个，第四项工程量有17套，但涉案商铺只有10套，第六项涉案商铺并不存在玻璃隔断，原告证据第119页中表格第一项，洗脸盆工程量有20组，涉案商铺有7个左右，其他工程量也存在问题，最后关于报告书中的综合单价大部分远远高于市场价，如原告证据第113页，第一项木质门带套（平开门）的市场价仅需500元左右，但报告书的单价高达1148元，第三项金属门卫生间平开门市场价仅需300元左右，报告书的单价是700多元，第八项服务台市场价仅需1000元左右，报告书的单价高达3400多元，第十一项复合木地板安装市场价仅需550元左右，但报告书的单价高达1700多元，原告证据第119页，所述的单价也存在远远高于市场价的问题。因此该鉴定报告无法作为涉案商铺装修的损失依据。如法院认为被告需要就涉案商铺装修损坏承担赔偿责任，我方要求重新鉴定。另外，原告提交的证据无法证明被告破坏涉案商铺的装修。原告提供的微信聊天记录是在2020年1月31日原告收回商铺后形成的，即在原告确认收回商铺，商铺符合接收标准后，其在2020年2月28日才向被告反映涉案商铺装修遭到破坏。从微信聊天记录来看，无法看出是被告破坏的，原告证据第87页，被告回应吕钧的微信内容可以看出被告从2019年搬了（新铺），赶开业后就没有回过涉案商铺，叫了其他人把剩余的东西搬回去用，已经交待好不要砸烂墙身和地板，听说部分物品被偷了，他们只是搬走能搬的，并没有破坏墙身和地板。吕钧在2020年2月29日发微信给被告时，也只是通知结清水电和清理好现场，没有声称被告破坏的商铺的装修（详见证据第89页），在2020年3月3日，双方才补签《商铺交接确认书》，如原告认为被告破坏了商铺装修，其是不可能在2020年3月3日还愿意签订《商铺交接确认书》，从2020年3月5日吕钧发给被告的微信内容（详见证据第90页），可以看出该《商铺交接确认书》是吕钧之前写好的，即其在签订《商铺交接确认书》前，已经明确知悉商铺内附属设施、装修及设备标准、附送物品完全符合《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定，该商铺已经达到《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》约定的交付条件和交付标准，同意接收。且双方在《商铺交接确认书》中也明确确认，被告在2020年1月31日已将商铺交回原告，因此，从原告提供的证据五微信聊天记录的内容、形成时间，双方签订《商铺交接确认书》的时间、内容来看，均无法证明被告破坏了涉案商铺的装修。本院经审理认定事实如下：2010年8月16日，鹤山市***物业发展有限公司与被告分别签订两份《租赁合同》，约定鹤山市***物业发展有限公司为出租方即甲方，被告为承租方即乙方，分别约定甲方将鹤山碧桂园一号综合楼1号32号首层和夹层出租给被告，约定租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止，分别约定该商铺首层的室内装修现状为地面抛光砖，墙身扇灰和该商铺夹层的室内装修现状为毛坯，分别约定该商铺首层租金从2012年5月1日起开始以每月1229.50元的标准和夹层租金从2011年8月1日起开始以每月591.80元的标准计收，均约定在甲方交付该商铺后，乙方可自行对该商铺进行重新装修，约定在本合同终止，乙方交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏等等。2010年8月16日，鹤山市***物业发展有限公司与被告分别签订三份《租赁合同》，约定鹤山市***物业发展有限公司为出租方即甲方，被告为承租方即乙方，分别约定甲方将鹤山碧桂园一号综合楼1号33号、36号、38号商铺出租给被告，均约定租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止，均约定该商铺首层的室内装修现状为地面抛光砖，墙身扇灰，夹层毛坯，均约定该商铺首层租金从2011年8月1日起开始计收，租金分别为每月1821.40元、1821.40元和1848.80元，均约定在甲方交付该商铺后，乙方可自行对该商铺进行重新装修，约定在本合同终止，乙方交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏等等。合同签订后，双方依约履行义务。2014年4月25日，两原告分别与鹤山市***物业发展有限公司签订房屋买卖合同，约定鹤山市***物业发展有限公司将鹤山碧桂园一号综合楼1号32号首层和夹层出售给原告鹤山市合隆装饰工程有限公司和将鹤山碧桂园一号综合楼1号33号、36号、38号商铺出售给原告鹤山市富合装饰工程有限公司。2014年5月14日，上述房产经鹤山市住房和城乡建设局核发房地产权证，房屋坐落鹤山碧桂园一号综合楼1号32号首层和夹层被确定为鹤山市**********1*之四，房屋坐落鹤山碧桂园一号综合楼1号33号、36号、38号被确定为鹤山市**********1*之五。2020年7月3日，吕钧出具《证明》一份，主要内容是证明其本人曾接受原告委托代表原告与被告签订《商铺租赁补充协议》。协议所涉的全部权利义务均由原告承担与其无关。2017年9月，吕钧代表原告与被告签订《商铺租赁补充协议》，协议主要内容对被告承租的铺租赁合同事宜进行补充，包括：被告一次性支付从2015年11月1日至2017年9月30日（共23个月）的租金227762元，涉案商铺按原合同执行。并约定从2017年10月1日至2018年1月31日止的每月商铺租金，指定交费账户户名为邓翠娟及其账号。原告的代表吕钧与被告微信聊天对接商铺事项，2020年2月29日的记录显示，吕钧：“吕小姐，我接到阿娟的通知，说你安排黎生和我们办理商铺移交的手续，由于我在外地，暂定周一（3月2日）现场办理，请你们做好以下工作：……”吕心平：“好吧，我今早叫人再把现场卫生搞好。”吕钧：“好，我周一回来处理，麻烦你……”吕心平：“黎生已同阿娟沟通好。”2020年3月5日的记录显示，吕钧：“吕小姐，今天我回公司才看到我们那份交接书，有几个问题：1、我们交接的时间是3月3日，为何在我不在的时候，黎生改为1月31日，虽然合同到期，但是这是我之前写好的，为什么直接不经过我同意就改了日期？2、我这次接收也拍了视频和拍照（前台损坏，被撬烂，楼梯扶手被拆走，每个房间的门被拆了，马桶全部被拆走、每个房间的入墙柜全部被拆走，每个房间的洗手台被拆走，瓷砖被敲烂、厨房被拆了）这些原来合同约定的不能拆的，全部被拆走，我问黎生，他说不知道，不是他做的，有可能是冯伟新的姐姐做的，这部分究竟是怎么回事，请你给我一个交待。”“对于这个被拆烂的部分，大家一定要有个说法。”吕心平：“对合约中关于固定添置的固定镶嵌物的理解，彼此存在不同理解差异……有亲人用得上的就让他们搬回去用了……”。2020年3月3日，被告的代表黎沃雄与邓翠娟签订《商铺交接确认书》，内容为：“出租方（甲方）：吕钧，承租方（乙方）：吕心平。根据2013年9月23日甲、乙双方签订的《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定，双方就乙方租赁甲方位于鹤山市**********1*之四（原32）、之五（原33、36、38）商铺进行验收交接，双方确认如下：1、该商铺内附属设施、装饰及设备标准、附送物品完全符合《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定。2、该商铺交付当日，该水、电、天然气等配套设施记录如下……3、该商铺交接的具体时间为2020年1月31日。4、该商铺已达到《鹤山市***物业发展有限公司商铺租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方同意接收。5、……6、乙方已于2020年1月31日将以上铺位交回甲方。甲方：邓翠娟（手书签名），乙方：黎沃雄（手书签名）”。2020年5月2日，吕钧代表鹤山市合隆装饰工程有限公司向被告发通知，主要内容是认为被告擅自将涉案商铺内的门、灯具、楼梯扶手、木地板、储物柜等形成固定镶嵌的装饰、装修设备拆走并造成其他固定镶嵌物损坏，现其拟将涉案商铺另行出租，为此，委托第三方评估机构对被告造成的装修损失进行鉴定，通知被告按时到现场共同确认。之后，原告单方委托广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对鹤山市********************内受损装修修复工程造价进行造价鉴定，该鉴证公司于2020年5月10日出具《工程造价鉴定报告》，工程汇总：鹤山市********************内受损装修修复工程－装修工程111975.07元，鹤山市********************内受损装修修复工程－安装工程47624.39元，合计159599.46元。原告已支付鉴定费4000元，已支付鉴定人员出庭作证费用2000元。另，原告确认被告于2015年11月1日至2020年2月7日的租金已全部付清。就原告诉讼请求是否按租赁物之四、之五分开计算，原告明确其认为鹤山市************1*之四、之五的中间隔墙墙体已经拆除，鹤山市************1*之四、之五的商铺是没隔墙，被告将其作为一间大商铺使用，所以原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司的请求不需要具体分租金及损失是哪一方的，共同请求。被告于2020年9月25日向本院提交《情况说明》，主要内容是其确认在搬离涉案商铺时搬走了如下物品：木制平开门（不带套）、金属门、洗漱台、木制储物柜、楼梯栏杆、洗脸盆、风扇、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、吸顶灯、吊灯。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。鹤山市***物业发展有限公司与被告签订的五份《租赁合同》、原告委托吕钧与被告签订的《商铺租赁补充协议》均成立、生效，各方应依约履行。鹤山市***物业发展有限公司将涉案商铺售予原告后，鹤市碧桂园物业发展有限公司与被告签订的五份《租赁合同》的权利义务应由原告承继。本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同何时解除；二、原告的请求是否支持。一、关于涉案租赁合同何时解除的问题首先，上已查明的原告代表吕钧与被告聊天记录显示，涉案商铺的《租赁合同》《商铺租赁补充协议》均于2020年1月31日到期，但双方在2020年2月29日商定在2020年3月2日才办理商铺移交的手续，故应视为双方将《租赁合同》《商铺租赁补充协议》的履行期限延长至2020年3月2日；其次，虽然原告对被告的代表黎沃雄与邓翠娟签订《商铺交接确认书》确定的交接时间和是否已达约定的交付标准有异议，但对双方于2020年3月3日解除双方签订的《租赁合同》《商铺租赁补充协议》和办理商铺移交的手续无异议，原告请求被告支付租金亦计至2020年3月3日。被告主张在2020年1月31日已办理商铺移交的手续，解除《租赁合同》《商铺租赁补充协议》，理据不足。故本院确认原、被告是于2020年3月3日合意解除《租赁合同》《商铺租赁补充协议》。二、原告的请求是否支持的问题（一）原告诉请被告支付2020年2月8日至2020年3月3日的租金9698.47元及滞纳金（滞纳金以日利率按租金总额3‰计算，自2020年3月10日起计至被告实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为2705.87元）。双方租赁合同关系于2020年3月3日解除，当天办理交接，原告确认被告于2015年11月1日至2020年2月7日的租金已全部付清，故其请求被告支付2020年2月8日至2020年3月3日期间租金，理据充分。故按双方约定的每月租金标准11338元计得2020年2月8日至2020年3月3日期间租金为9070.40元（11338元÷30天×24日），超过部分，应予驳回。另原告根据《租赁合同》第四条第4点的约定，请求被告按租金总额以每日3‰计算滞纳金，自2020年3月10日起计至被告实际清偿之日止。经查，该约定的滞纳金实为违约金，原告的请求符合合同约定，但双方约定的违约金过高，本院酌情调整，确认被告应以实欠租金为基数，自2020年3月10日起按年利率24%计付违约金至租金清偿之日止。（二）原告诉请被告赔偿装修损失人民币159599.46元及支付鉴定费用4000元。原告主张被告将涉案商铺交回时，将其中固定镶嵌的装饰、装修设备拆走，包括木制门带套，平开门、推拉门、金属门、洗漱台、木制储物柜、玻璃、楼梯栏杆、服务台、天花检修口的盖板、橱柜、柱子装饰面、复合木地板、柜门、活动脚手架、模板支架、洗脸盆、风扇、排气扇、坐便器及水箱、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、嵌入式装饰灯、天花筒灯、天花灯、吸顶灯、吊式玻璃罩灯、吊灯、配电箱、照明开关、插座。根据《租赁合同》第五条第3点“在本合同终止乙方交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏”的约定，现被告拆除上述固定镶嵌的装饰、装修设备，应按《工程造价鉴定报告》所确定的装饰装修损坏复原工程造价159599.46元，鉴定费4000元，向原告支付。被告则主张固定镶嵌物是用水泥固定在墙身，移除时对墙体造成损坏的物品才属于固定镶嵌物，在本合同终止交回该商铺给原告时，其拆除的木制平开门（不带套）、金属门、洗漱台、木制储物柜、楼梯栏杆、洗脸盆、风扇、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、吸顶灯、吊灯，均不属于固定镶嵌物。对此，本院认为，出租方及承租方应按照双方《租赁合同》的约定，在租赁结束后对装饰装修进行处理。该《租赁合同》中明确，“固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有”，固定镶嵌物，是指承租人添加的动产与出租人的不动产的组成部分，构成了附合形态的一种，此种附合的特点是动产成为不动产的组成部分或者说成为不动产的重要组成部分，两物发生附合以后，非经损坏或改变物的性质而不能使两者分离。而原告所主张被告在本合同终止，将商铺交回原告前所拆走的装饰、装修设备等物品，都是可移动、可分离的，拆除后不会对不动产造成损坏，不属于固定镶嵌物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，被告拆除相关未附合的装饰装修物并无不当。故原告主张被告因拆除商铺内的固定镶嵌物，故应按鉴定结论支付修复工程造价159599.46元并支付鉴定费用4000元，理据不足，应予驳回。原告申请鉴定人员出庭作证，产生费用2000元，亦应由原告承担。综上所述，本院确认鹤山市***物业发展有限公司与被告签订的五份《租赁合同》和原告委托吕钧与被告签订的《商铺租赁补充协议》于2020年3月3日合意解除。被告应支付2020年2月8日至2020年3月3日期间的租金9070.40元，并以所欠租金总额为基数，按年利率24%自2020年3月10日起计付违约金至实际清偿之日止。原告请求的超过部分，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕心平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司支付租金9070.40元及违约金（违约金以实欠租金为基数，自2020年3月10日起按年利率24%计付至租金清偿之日止）；二、驳回原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3821元，由原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司负担3721元，由被告吕心平负担100元（原告已预交受理费3821元，原告同意被告负担的受理费于给付欠款时支付给原告，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平人民陪审员  薛女开人民陪审员  吕慧珍二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  吕艳颖