重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初92号原告：重庆迪港贸易有限公司，住所地重庆市江**建新北路**物理层第**，统一社会信用代码915001125814651713。法定代表人：梅瑞伦，总经理。委托诉讼代理人：黄奕龙，重庆星全律师事务所律师。被告：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，，住所地重庆市江**建新北路**统一社会信用代码91500105622055268C法定代表人：施朝秀，总经理。委托诉讼代理人：游爽、黄莉，重庆翰墨律师事务所律师。被告：重庆江田房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南岸区南坪花园村标准厂房**织机构代码621906884。法定代表人：牟彤，职务不详。原告重庆迪港贸易有限公司（以下简称迪港公司）诉被告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司(以下简称瑞源公司）、重庆江田房地产开发有限公司（以下简称江田公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迪港公司的委托诉讼代理人黄奕龙，被告瑞源公司的委托诉讼代理人游爽、黄莉到庭参加诉讼。被告江田公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告迪港公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付重庆市江北区建新北路25号物理层第2层（负1层）810.56平方米、第3层（负2层）1240.29平方米的房屋；二、判令被告承担赔偿金3276600元（2013年11月1日至2015年5月3日共计1341600元；2015年5月4日起计算至实际交付房屋之日止，以30元/月/平方米，暂以1500平方米为基数计算为每月4.5万元，暂计算至2018年12月3日，共计193.5万元，2018年12月4日起每月4.5万元为基数计算至付清时止）。事实和理由：2011年，原告购买了重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层房屋，但被告一直占用房屋。2013年9月26日原被告签订《协议》，约定2013年10月30日由原告接手经营管理。但被告一直未将房屋交付给原告。2015年5月4日，原告自行占用了部分面积，但被告一直未将两层房屋交付原告。被告瑞源公司于2015年向贵院起诉原告，经贵院判决驳回了被告瑞源公司的诉讼请求，并确认了被告瑞源公司应履行交付房屋的义务以及确认了部分上锁的房屋在被告的控制下。被告瑞源公司不服上诉，一中院驳回上诉，维持原判。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告瑞源公司辩称：一、原告没有提供证据证明被告现在仍然在占有使用案涉房屋，故无法要求被告方返还房屋。二、房屋客观上是在原告的控制使用下，被告于2017年、2019年分别要求原告支付物业服务费，判决书中载明原告应当向被告缴纳物业服务费，故证明了房屋均在原告的控制使用下。三、原告陈述的要求返还房屋的状况与常理和事实不符，原告作为产权人应当为其专有部分进行管理，其放弃权利的行使不应当由被告来买单，原告作为其产权人也有权利来处置其房屋。四、原告提供的证据无法证明涉案房屋的面积和位置，原告提交的房屋的登记信息查询结果与房产证的信息明显不一致，房屋产权证无法作为房屋产权信息及位置的依据，原告提供的情况说明和附图均为其单方制作，无法认定涉案房屋专有的面积及位置，原告没有证据证明其产权依据。五、三方协议仅约定了2013年10月30日前系被告对涉案房屋进行无因管理，而协议的第1条、第11条均约定了由原告自行接受管理房屋，协议系对原告设定的约束义务，并非强制被告，因而从协议中无法看出被告有交付义务，且客观上，原告已经接手房屋，客观情形与原告签订三方协议和签订判决书时已不同，故无法依据该协议来向被告主张权利。六、原告依据三方协议提起的诉讼，而三方协议签订的时间为2013年9月26日，即使该协议认定我方有义务向原告交涉房屋，但是截至原告起诉之日，本案已过诉讼时效。七、原告赔偿金的诉讼请求部分已过诉讼时效，部分无任何证据予以支持，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：迪港公司系位于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层的产权人。瑞源公司系迪港公司所购物业的物业服务企业，江田公司系该物业的开发商。2013年9月26日，迪港公司（甲方）、瑞源公司（乙方）及江田公司（丙方）签订《协议》，约定：三方就甲方所有的位于重庆市江北区建新北路25号物理层第2层、第3层房屋（以下简称该房屋）自行经营的相关事宜，在江北区江田大厦矛盾纠纷协调工作组的指导下，经三方友好协商，自愿达成协议如下：一、三方2013年10月30日之前，由甲方接手自行经营管理该房屋。二、甲方承诺将该房屋作为车库使用，不得改变其使用功能、用途，并在将来适当时机在产权证上房屋用途栏进行变更。三、因本大厦为商业物业，地，地处江**观音桥商圈黄金地段车位、车库属于公建配套设施。甲方若出售该车位、车库，应当整体或分零按照商业用房和住宅用房的面积所占车位的比例出售给本大厦的业主。四、甲方收回该车库六个月内必须进行装修，提档升级，达到重庆市机动车室内特级停车场收费等级。五、甲方自行负责管理该车位、车库，包括但不仅限于保洁、保安、消防、偷盗、交通事故安全等所有事项，独自承担其所有法律责任。乙方前期按70元/每个车位/每月向甲方收取物业管理费，六个月后即从2014年5月1日起开始按照100元/每个车位/每月收取物管费。六、甲方应按时支付该车库应缴的水电费，否则按每日4‰的标准收取滞纳金。水电费由乙方负责代收代付。七、乙方现在使用的位于甲方该车库内物业管理配套的保安用房及职工小食堂，维持现状仍由乙方使用。今后，若甲方因经营需要要求迁移该配套用房，经甲、乙双方协商后，参照《重庆市物业管理条例》等相关法律法规处理。八、丙方在修建该大厦时，由于当时的历史条件等状况，是由丙方自行投资修建了电力、电缆工程设施。遵照谁受益谁分摊费用的原则，甲方作为业主应当分摊该费用，经三方商议如下：1、甲方同意支付给丙方分摊修建电缆工程设施费用共计200万元。2、甲方同意按照实际用电量以1.5元每度的价格每月向乙方支付电费（含现有设施设备的用电分摊）。若遇国网重庆市电力公司电价上调，甲方则在电价1.5元每度的基础上自动调价向乙方支付。九、因无因管理，乙、丙方管理甲方车库25个月的经营收入，不计支出约人民币200万元，甲、乙、丙三方一致同意甲方应当支付给丙方分摊的电力电缆设施费200万元与乙、丙方应支付给甲方的经营收入200万元相互抵销，各方互不追责。十、甲方对于中国工商银行重庆江北区支行在甲方该房屋拥有的13个停车位的使用权问题已经知晓。甲、乙、丙三方一致同意将该问题视为历史遗留问题，暂时搁置维持现状。十一、本协议签订的同时，甲方应与乙方签订本大厦的物业管理合同和业主公约，手续完善后七日内甲方接手经营。后迪港公司（甲方）与瑞源公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业名称为江田国际金融大厦，原告所购房屋类型为车库，座落于重庆市江**建新北路**物理层第**、第3层房屋，建筑面积9841.06平方米。本物业管理物业服务区域内，甲乙双方协商一致、乙方向甲方收取物业服务费为：乙方前期按70元/每个车位/每月向甲方收取物业管理费，六个月后即从2014年5月1日起开始按照100元/每个车位/每月收取物管费。（市停车办核定车位为138个，实际车库车位大约为156个）。2015年，瑞源公司作为原告起诉迪港公司，要求其支付2014年1月至2015年4月30日期间的物业服务费，并支付滞纳金。本院作出一审判决，认为瑞源公司基于三方协议负有向迪港公司交付的义务，瑞源公司未举示充分的证据证实将涉案房屋交付给了迪港公司，对瑞源公司的诉讼请求不予支持，判决驳回了瑞源公司的诉讼请求。瑞源公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院作出生效判决：驳回上诉，维持原判。2017年，瑞源公司再次起诉迪港公司，要求其支付2015年5月4日至2017年8月31日期间的物业服务费及滞纳金。本院作出一审判决，认为迪港公司2015年5月4日开始实际占有使用车位156个，判决迪港公司向瑞源公司支付2015年5月4日至2017年8月31日期间的物业服务费435290元以及逾期付款违约金24000元。迪港公司及瑞源公司均不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院作出生效判决，判决迪港公司向瑞源公司支付2015年5月4日至2017年8月31日期间的物业服务费435290元及逾期付款违约金30000元。2018年9月17日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所受重庆润信投资有限公司的委托，就江田国际金融广场出具《重庆市房产面积测算报告书》，其中房屋面积分户汇总表载明：第负1层，车库，套内面积3226.32平方米，分摊面积1605.77平方米，建筑面积4832.09平方米，其中通讯机房、设备房、外墙、消防设备房分摊范围为整幢，井、电梯间、车道、楼梯间、风机房、过道、厕所分摊范围为车库；第负2层，车库，套内面积3358.04平方米，分摊面积1671.33平方米，建筑面积5029.37平方米，其中外墙、设备房分摊范围为整幢，井、电梯间、楼梯间、风机房、过道、厕所分摊范围为车库。现涉案房屋上均有司法查封。审理中，迪港公司举示了瑞源公司与重庆文典科技有限公司签订的《库房租赁合同》、与中国联合网络通信有限公司重庆市分公司签订的《租赁合同》（复印件）。其中《库房租赁合同》载明瑞源公司提供江田商业广场（大厦）负二层房屋给重庆文典科技有限公司用作库房，建筑面积52平方米，合同有效期2011年5月15日起至2012年5月14日止。瑞源公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为《库房租赁合同》上瑞源公司的公章与其向法院提交的授权委托书上的公章编码不同，不是真实的。本院认为，《库房租赁合同》虽然为原件，但瑞源公司提出了异议，迪港公司未举示相反的证据予以驳斥，《租赁合同》系复印件，故本院对上述证据不予采信。审理中，瑞源公司举示了会议纪要（复印件），拟证实相关行政部门由指定的测绘院对房屋面积进行了测绘，原告的产权证有误，不应作为本案认定的依据，应当以测绘报告为依据或办理新的产权证再来主张权利。迪港公司提出由法院认定，但该证据不能达到瑞源公司的证明目的。因该证据系复印件，本院不予采信。庭审中，迪港公司明确是基于与被告签订的协议提起的本案诉讼。本院认为，迪港公司、瑞源公司及江田公司签订的《协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。从协议、重庆市江北不动产登记中心查询结果及房产面积测算报告书来看，，位于重庆市江**建新北路**物理层第**、第**，即负**负2层系该大厦的车库，实际车库车位大约为156个，生效判决确定迪港公司已于2015年5月4日开始实际占有使用车库，应视为瑞源公司、江田公司已完成了协议约定的交付义务。现迪港公司要求瑞源公司、江田公司交付除车位及公摊部分的其他房屋，但并无举示充分的证据证实瑞源公司、江田公司对上述房屋进行了占有和使用，应承担举证不能的法律后果，故对迪港公司的该项诉讼请求本院不予支持。迪港公司要求瑞源公司、江田公司支付2013年11月1日至实际交付之日期间的赔偿金，瑞源公司提出了诉讼时效抗辩。本院认为，由于迪港公司已于2015年5月4日实际占有了车库，故瑞源公司、江田公司仅承担迪港公司在2015年5月4日之前的损失，但迪港公司未举示证据证实其损失，亦未举示证据证实上述期间的费用存在诉讼时效的中止、中断、延长等情形，故迪港公司的该项诉讼请求因已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆迪港贸易有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费33012.8元，减半收取16506.4元，由原告重庆迪港贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇二〇年十二月二十九日书记员 卢俊玲