广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初8132号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地：柳州市白沙路**之一金瑞国际****，统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志军，广西鱼峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付德元，广西鱼峰律师事务所律师。 被告：兰兆锋，男，1981年5月1日出生，壮族，住柳州市。 原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业公司）诉被告兰兆锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告福来物业公司的委托诉讼代理人付德元，被告兰兆锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福来物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费8097.98元（2015年1月1日至2020年10月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为柳州市柳邕路6号铭溪港湾小区提供物业服务。2011年2月12日，原被告双方签订了《铭溪港湾前期物业服务协议》，协议约定了原告的服务等级及收费标准。自2015年1月起被告拒绝缴纳物业服务费。经统计，被告共拖欠物业服务费8097.98元。被告的行为已经严重侵犯了原告的利益，原告采取了包括上门催收、在其物业门上粘贴通知等方式多次与其进行沟通，均无效果。原告为维护自身的合法权益，现诉至人民法院，请求法院判如所请。 -2- 被告兰兆锋辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2016年9月，答辩人住所柳州市柳邕********早上7点50分左右突然发生厨房的洗菜盆和洗衣机的排水管道向屋内大量倒灌污水。污水渗水量大，造成厨房、大厅、及卧室很快被污水浸泡，放在厨房的大米、大厅的电视柜、沙发、软垫、软凳和众多玩具，被污水浸泡的大米、软垫、软凳和玩具总价值500多元，难以继续使用。被浸泡的地板更难以清洁。事情发生后，答辩人以为是自家排水问题，便花费了150元请了疏通下水道的师傅对厨房进行排水管疏通，疏通下水道的师傅临走前告诉其父亲，如果再有往家里倒灌污水就可能是楼下的主排水管道堵塞。第二天早上8点左右，答辩人接到答辩人父亲电话，厨房又发生污水倒灌进厨房、大厅及卧室，答辩人便让父亲去找小区物业。小区物业工作人员到答辩人家里拍照。在物业办公室，物业员工起先告诉答辩人父亲物业没有钱，过后又说是答辩人所在单元的住户业主一起承担维修费用，让答辩人父亲自己去联系其他业主。最后物业人员直接说你急就先出钱维修过后再说。本答辩人只能把厨房排水管临时封堵不能使用，造成连续几天生活上的不便。后来答辩人经过询问一楼和二楼的业主，得知在2015年的时候，答辩人所住的单元楼102室业主也发生厨房排水管倒灌污水现象，并告之小区物业，但小区物业不做处理，一楼业主只能把自己家的排水口封堵，再花费200元左右买管子改道排水，202室业主在2016年初发生厨房排水管倒灌污水现象，也像一楼业主自行处理。答辩人父亲经过多次和物业沟通让物业处理，最后物业只给了一个疏通管道师傅的电话号码。为了不破坏答辩人家里装修，答辩人父亲打了被答辩人给的电话号码请疏通管道师傅疏通管道，疏通管道师傅在7栋楼前的10多米草地处发现排水管堵塞并做了处理，小区物业也到了现场拍照，最后疏通管道师傅收了答辩人父亲的700块钱并写了收据，被答辩人也在记录本做登记；二、处理排水问题后，答辩人从2016至2020年多次让其父亲去找小区物业协商怎么处理排水管道费用问题，小区物业都是以“你先回去，过几天我们给你答复”、“2016年的事情不是我管的，我没办法处理”等理由推脱。2016年至2018年，每年小区物业都是只打了一次电话催收物业费，答辩人以处理排水管道费用问题解决后就交，被答辩人就没有任何联系。这两年催收物业费也只在答辩人家门口贴物业单，连电话都没打过一次；三、当2015年答辩人所住单元的一楼102室发生厨房排水管倒灌污水后，小区物业只做登记，并没有做任何处 -3- 理，也没通知答辩人所在单元的其他业主，导致二楼202室及答辩人所住的三楼302室也发生厨房排水管倒灌污水直接造成经济损失和生活上的不便。综上所述，答辩人积极的找被答辩人处理问题，而被答辩人却态度消极，被答辩人对此应当承担全部责任。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订《铭溪港湾前期物业服务协议》，未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法有效，受法律保护，缔约双方均应依约履行各自所负的合同义务。该合同约定多层住宅物业服务费收费标准为0.65/平方米/月，高层住宅物业服务费收费标准为1.04/平方米/月。该收费标准经柳州市建设委员会、柳州市物价局价格管理科备案，原告庭审中要求本案物业服务费按照1.00/平方米/月标准计算，未超出双方约定的价格。但由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的80%计收。 关于具体的金额。原告主张案涉房屋建筑面积为115.68㎡，被告对此予以认可。本院对本案应予支持原告自2015年1月1日至2020年10月31日止的物业服务费计算为：[1.00元/㎡/月×115.68㎡（房屋建筑面积）×70个月]×0.8=6478.08元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 被告兰兆锋向原告广西福来物业服务有限责任公司支付自2015年1月1日至2020年10月31日止的物业服务费人民币6478.08元。 案件受理费25元（原告已预交），由原告广西福来物业服务有限责任公司负担5元，被告兰兆锋负担20元并迳付给原告广西福来物业服务有限责任公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事 -4- 诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 邓 媛 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 邹玉娇 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等 -5- 违约责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007