文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1869号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路****，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎娇娇，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：重庆格外阁餐饮管理有限责任公司，住，住所地重庆市渝中区五一路****L515一社会信用代码91500103MA601AWQ7B。法定代表人：王华。委托诉讼代理人：李婷，重庆百君律师事务所律师。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称“瑞孚和公司”）与被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司（以下简称“格外阁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人卢昱芸，被告格外阁公司的委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《协信星光广场房屋租赁合同》;2.被告向原告支付截止2020年7月31日所欠基本租金223786.76元、提成租金10816.36元、管理费487044.45元、推广宣传费32000元;截止至2020年2月的电费39947.63元、水费13925元、服务费26265.6元、燃气费及燃气费违约金3565.95元，共计837351.75元。租金、管理费、推广宣传费并计算至合同解除之日止，并从合同解除之日起按照19080元/月的标准支付房屋占用费至交还房屋之日止;3.被告向原告支付逾期付款滞纳金(暂计算至2020年10月31日为304055.63元，此后以欠款金额为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止);4.被告赔偿原告提前解约违约金143100元，上述金额由履约保证金优先抵扣;5.被告支付原告为维权所发生的律师费22000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年10月28日签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定：原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层L515号房屋及其设施设备出租给被告经营，经营的品牌为梨香餐厅餐饮，租赁房屋面积约为477平方米，合同期限自交付之日起5年;租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者中较高者为当月适用租金，于交付起算第一年内基本租金为14310元/月，第二年内基本租金为19080元/月，于交付起算第三年内基本租金为21465元/月，交付起算第四年内基本租金为23850元/月，于交付起算第五年内基本租金为26235元/月;提成租金于交付日起算的第一年、第二年内月租金为该房屋当月总营业额之7%，第三、四年内月租金为该房屋当月总营业额之8%，第五年内月租金为该房屋当月总营业额之9%;合同期内管理费为28620元/月，推广宣传费为每月2000元;被告应于每个月15日之前缴纳下月租金、管理费、推广宣传费;逾期支付费用的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金。上述合同及协议签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，但被告自2019年6月起开始拖欠租金、管理费、推广费等合同费用，并于2020年疫情后一直未开业经营至今，擅自离店。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、服务费、水电费用等行为已经构成严重违约，被告应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定以及租赁合同中约定的权利义务，提起诉讼，望判如所请。被告格外阁公司辩称，被告从2020年2月起就没有开店营业，所以此后的提成租金、水电气费不应当再计算。原告第二项诉求中的房屋占用费与第四项诉讼请求中的违约金重复，远远超过原告损失。关于原告的第三项诉求，滞纳金适用于行政机关和行政相对人之间，具有法定性和固定性，不适用于民事纠纷，法院不应支持其该诉求。即使被告应当承担相应的违约责任，原告主张的且合同约定的违约金种类重复且过高，请求法院予以调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。经审理查明，2018年10月28日，瑞孚和公司（出租方，甲方）与格外阁公司（承租方，乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市渝中区解放碑五一路99号协信星光广场L5层L515号房屋（租赁面积477平方米）出租给乙方用于经营梨香餐厅餐饮；暂定2018年10月28日为交付日，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方管理部办理房屋交接手续；合同期自交付日起5年；开业日暂定2018年11月27日；自交付日起计租，租金包括经营扶持期租金和经营期租金两个部分，经营扶持期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。基本租金：于交付日起算的第一年内（经营扶持期除外），按租赁面积计算每月基本租金为14310元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算每月基本租金为19080元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算每月基本租金为21465元。经营期提成租金：于交付日起算的第一年内（经营扶持期除外），月租金为该房屋当月总营业额之7%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之7%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；合同期内，乙方应向甲方支付管理费。管理费于交付日起算，按租赁面积计算月管理费为28260元，即60元/平米/月；除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在日历月外，乙方须于每个日历月的第15日前向甲方预先缴付下月的基本租金和管理费。若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则乙方应于该日历月后的第二个日历月的第15日前向甲方全额缴清提成租金超过基本租金的金额；合同期内，乙方应支付或承担该房屋内发生的其他费用，包括公用事业费、推广宣传费、收银机租用费、销售服务费等费用。乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收费通知书或账单，于每个日历月第15日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、通讯及垃圾处置费等费用。推广宣传费：自开业日起计收，每月2000元。乙方须于每个日历月第15日前/于收到甲方付款通知书后14日内向甲方预付下月推广宣传费；甲方于签署本合同后10日内，乙方须向甲方存放130000元履约保证金，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后14日内予以补足或重新交付履约保证金；于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）：该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁；因乙方未恢复商铺原状，需要由甲方自行恢复的，或者乙方擅自撤铺的，乙方同意按照每平方米200元赔偿甲方恢复原状的费用；乙方逾期支付，以任何理由抵扣或者拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过14日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催收），乙方构成违约。甲方有权每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项1‰的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；乙方未按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；乙方违约，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠。除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿；甲方的损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金的损失、管理费的承担、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等；一方按照本合同须向另一方送达任何文件或通知，应以书面形式。有关本合同项下租金、管理费或其它费用的收款通知书、账单及发票的送达地址为乙方营业地址（即该房屋）。除本条另有约定外，以本合同附表二所载明的通讯地址（乙方：重庆市渝中区五一路L5层L515）为送达地址。以快递的方式送达的，于投送快递次日被视为已送达收件人；本合同自双方法定代表人或授权代表签字或加盖公章之日起生效。本合同一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，具有同等法律效力。2018年10月28日，瑞孚和公司与格外阁公司签订《协信星光广场房屋交付验收表》，双方一致确认2018年10月28日为租赁房屋的交付日。瑞孚和公司（甲方）与格外阁公司（乙方）并签订有《解放碑协信星光广场电价及服务费用补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的《租赁合同》及相关补充协议，约定甲方将位于解放碑协信星光广场的L5层515号房屋出租给乙方作为经营使用。为贯彻落实2018年国务院《政府工作报告》降低一般工商业电价工作部署，按照《国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》(发改价格【2018】787号)、渝价【2018】60号、渝价【2018】83号、渝价【2018】135号的要求，为了创造良好营商环境，服务实体经济发展，现就原合同用电事宜达成如下变更和补充：一、根据现场实际情况，甲方为乙方提供用电接口。二、甲方每月16日对乙方商铺使用的电量进行查抄，甲方按查抄的实用量加上当月服务费(公区用电设施分摊费用及租户用电损耗费用)收取乙方相应费用。查抄中如发现计量表有异常的，甲方根据乙方上月的用量进行计算或双方协商的用量进行计算收取费用。三、为便于费用的计算，根据甲方测算，甲方每月收取的服务费(公区用电设施分摊费用及租户用电损耗费用)按0.4275元/度进行计算，收取的电费单价(不含服务费)与供电局收取甲方的电价同步，现为0.6932元/度(此价随供电局收取的单价进行浮动)。即每月甲方收取的电费=当月商铺实用量*供电局收取电价0.6932元/度(此价随供电局收取的单价进行浮动，以供电局收取的当期发票电费单价为依据);服务费=当月商铺实用量*0.4275元/度(详见附件《用电服务费测算清单》)。四、每月乙方所交费用甲方将分别开具票据，即电费发票一张、服务费发票一张。五、此为补充协议，未签订前，甲方已于2018年12月开始按本协议第三条约定方式计算收取电费和服务费，并以抵扣的方式对从2018年4月至2018年11月(即从3月17日至11月16日的用量按供电局收取电价及《电费调整告知函》中载明的内容进行计算)多收取的费用进行清退(清退方式及清退金额已通过函件的形式进行了明确告知)。六、本协议一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，由甲乙双方签字或盖章后正式生效。七、在执行本协议中双方如出现争议的，由双方另行协商解决。庭审中，瑞孚和公司举示了7份《催款函》及EMS邮单，证明瑞孚和公司分别于2019年1月8日、2019年2月8日、2019年3月8日、2019年4月9日、2019年5月5日、2019年6月10日、2019年7月9日向格外阁公司发出《催款函》，要求格外阁公司支付欠付的租金、管理费、推广宣传费等费用，并列明了欠费金额。其中2019年7月9日《催款函》（附有EMS邮单）内容为：贵司与我司签订了《协信星光广场房屋租赁合同》，由贵司承租我司位于重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层515号房屋及其设施设备。该租赁房屋之租赁面积约为477平方米，经营品牌为梨香餐厅。合同约定：除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第15日前向甲方预先缴付下月的基本租金及管理费。乙方还应按甲方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个历月第15日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、推广宣传费。根据我公司2019年7月3日出具的账单显示，贵司已逾期缴纳上述款项，欠款合计204552.19元，7月应缴费用59729.25元，合计264281.44元（滞纳金未计算）。且合同约定：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过14日的，视为乙方违约。基于双方的良好合作关系，请贵司在收到本函之日即刻联系我司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并自收到函件之日起七个工作日内完成上述欠款的缴费。否则我司在收取贵司延迟支付款项每日0.1%滞纳金同时，有权没收履约保证金等措施以维护我司的合法权益，因此所产生的一切后果（包括我司发生的实际损失，以及我司因采取行动减少损失或向贵司追偿而发生的成本）应由贵司承担。被告格外阁公司经质证，表示对前述《催款函》的证据三性不予认可，称格外阁公司未收到过上述函件。瑞孚和公司还举示了《水费登记表》《电费登记表》、用电服务协议、《气费缴费通知单》、发票、付款凭证，拟证明被告从2019年8月1日至2020年2月29日欠付水费13925元、电费39947.63元，服务费26265.6元、燃气费及违约金3565.95元。被告格外阁公司质证认为《水费登记表》《电费登记表》、用电服务协议系原告单方制作，没有相应的水电气发票予以佐证，且被告2020年2月起就未营业，不应发生相应的电费。现涉案商铺房屋由被告占有，被告自述其于2020年2月开始未营业。庭审中，原被告一致确认：涉案商铺基本租金缴纳至2019年5月31日，其后没有再缴纳；被告欠付原告2019年3月提成租金1463.42元、4月提成租金6065.45元、5月提成租金2298.87元、7月提成租金988.62元；被告欠付原告2019年2月管理费694.45元，后未再向原告缴纳管理费；被告从2019年4月1日起未向原告缴纳推广使用费。另查明，2019年10月31日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，约定：瑞孚和公司就其与格外阁公司房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆合纵律师事务所的律师代理诉讼。瑞孚和公司并已向重庆合纵律师事务所支付法律服务费22000元。上述事实，有《协信星光广场房屋租赁合同》《房屋交付验收表》《催款函》、水费登记表、电费登记表、《民事委托合同》、发票等证据以及当事人的陈述载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告瑞孚和公司与被告格外阁公司签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告瑞孚和公司于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告格外阁公司使用，被告格外阁公司应当按照合同约定按时足额向瑞孚和公司支付房屋租金、管理费、推广宣传费等合同项下的费用。合同履行过程中，被告格外阁公司未按时足额向原告支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于《协信星光广场房屋租赁合同》的解除。本案中，因被告格外阁公司违约，且以单方停止经营、拒交租金等相关费用的行为表明其不愿再继续履行租赁合同，现原告诉请要求解除租赁合同的请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告于2019年12月10日向本院递交民事起诉状要求解除案涉《协信星光广场房屋租赁合同》，本院于2020年3月10日向被告发送原告的民事起诉状及相关诉讼资料至渝中区五一路99号协信星光广场L515房屋，根据双方合同约定及前述法律之规定，本院确认原被告双方签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2020年3月13日解除。案涉商铺的租金、管理费、推广宣传费也应计算至2020年3月13日为恰当。关于原告要求被告向原告支付截止2020年7月31日所欠基本租金223786.76元、提成租金10816.36元、管理费487044.45元、推广宣传费32000元，租金、管理费、推广宣传费并计算至合同解除之日止，并从合同解除之日起按照19080元/月的标准支付房屋占用费至交还房屋之日止的诉讼请求。因案涉《协信星光广场房屋租赁合同》于2020年3月13日解除后，被告格外阁公司至本案法庭辩论终结前亦未将租赁房屋清退给原告，故被告应按照《协信星光广场房屋租赁合同》的约定向原告支付截止2020年3月13日止的房屋租金、管理费、推广宣传费，并参照合同约定的租金标准19080元/月向原告支付2020年3月14日起至实际搬离案涉租赁房屋之日止的房屋占用费，即被告应向原告支付至2020年3月13日的房屋租金147204元（2020年1月原告自认租金14771.61元，2020年2月原告自认租金3289.66元），以及截止2020年3月13日止的管理费356136元、推广宣传费22000元。被告欠付原告截止2020年2月的电费39947.63元及服务费26265.6元、水费13925元、燃气费及燃气费违约金3565.95元，有相关抄表依据及发票在卷佐证，本院予以确认。关于原告要求被告以欠款金额为基数按照每日0.1%向原告计算支付逾期付款滞纳金至付清欠付款之时止的诉讼请求。由于被告格外阁公司逾期支付合同项下的房屋租金、推广宣传费、管理费等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金，本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告格外阁公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为按被告欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算，从被告应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。关于原告要求被告赔偿原告提前解约违约金143100元，且该笔款项由履约保证金优先抵扣的诉讼请求。因符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付原告为维权所发生的律师费用22000元、承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司于2018年10月28日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2020年3月13日解除；二、被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2020年3月13日的房屋租金147204元、管理费356136元、推广宣传费22000元；并以前述欠款金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率从应付而未付款之日起至2019年8月19日止向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金，从2019年8月20日起至付清前述欠款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金；三、被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2020年2月的电费39947.63元及服务费26265.6元、水费13925元、燃气费及燃气费违约金3565.95元；并以前述欠款金额为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率从应付而未付款之日起至2019年8月19日止向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金，从2019年8月20日起至付清前述欠款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金；四、被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司从2020年3月14日起至实际搬离重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L5层L515号房屋之日止按照每月19080元的标准向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司支付房屋占用费；五、被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司提前解约违约金143100元，前述款项原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司可以在被告格外阁公司已交纳的履约保证金中优先抵扣；六、被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费22000元；七、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5013元，由被告重庆格外阁餐饮管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇二〇年十二月二十八日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥