广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初3755号原告：中国包装和食品机械有限公司，住所地：北京市朝阳区德胜门外北沙滩**。法定代表人：赵某1。委托代理人：曾晓峰、李艳梅，广东君路律师事务所律师。第一被告：惠州市惠隆房地产开发有限公司（原惠州市惠隆房地产开发总公司），住所地：惠州市惠城区******惠隆大厦。法定代表人：吕某1。委托代理人：谢静平、李惠萍，广东百德律师事务所律师。第二被告：惠州市东贸商业运营有限公司（原惠州市东贸集团公司），住所地：惠州市惠城区******。法定代表人：周某1。委托代理人：安俊，广东增华律师事务所律师。原告中国包装和食品机械有限公司与被告惠州市惠隆房地产开发有限公司、惠州市东贸商业运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国包装和食品机械有限公司的委托代理人曾晓峰、李艳梅，被告惠州市惠隆房地产开发有限公司的委托代理人谢静平、李惠萍，惠州市东贸商业运营有限公司的委托代理人安俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告中国包装和食品机械有限公司诉称：惠州市**********开发商东鑫物业（惠州）开发有限公司（以下简称东鑫公司）是一家台港澳与境内合作设立的有限责任公司，第一被告和第二被告是东鑫公司的内资合作股东。2003年10月，原告购买东鑫公司开发建设的***大厦*座*层*02号和*座*层*03号两套房产，双方为此签订了编号为惠州（2003）****67号和惠州（2003）****79号的《广东省商品房买卖合同》，两份商品房合同分别约定房产建筑面积为148.82㎡、145.15㎡，该两套商品房总售价分别为205812元、200736元。合同于2003年10月22日在惠州市房产管理局办理了房屋预售登记备案手续。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。但交楼至今，因开发商东鑫公司原因导致原告至今仍未能取得所购房屋的房地产权属证书。东鑫公司作为开发商应当按合同约定承担办理房地产权属证书的民事责任。后经原告了解，东鑫公司已于2007年4月18日注销工商登记，其清算报告称“债权债务已清算，并已处理完毕。”第一被告和第二被告作为东鑫公司股东在该清算报告上签字盖章确认，并保证清算报告的真实性且承担由此产生的一切责任。东鑫公司股东在清算时明知东鑫公司仍存在为原告所购房产办理房地产权属证书之合同义务未履行，其注销时也未通知原告，导致原告无法按购房合同约定取得房地产权属证书，也无法通过自行到不动产登记部门登记办理的渠道取得房地产权属证书，第一被告和第二被告作为东鑫公司的股东和清算责任人，应对因东鑫公司注销导致原告不能取得房地产权属证书承担侵权责任。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起民事诉讼。1、请求判令第一被告和第二被告立即为原告办理位于惠州市*******大厦*座*层*02号和*座*层*03号房产的不动产权证书。2、本案诉讼费由第一被告和第二被告承担。第一被告惠州市惠隆房地产开发有限公司辩称：第一被告非本案的适格主体，不应承担为原告办证的义务，根据房管局备案资料及相关生效文书显示，案涉房屋所在的**大厦系东鑫物业惠州开发有限公司、惠州市泰基投资置业有限公司、惠州市广惠经济发展公司广惠大厦工程部合作开发建设的，故上述三家单位共同承担开发商对业主的义务，现惠州市泰基投资置业有限公司和惠州市广惠经济发展公司广惠大厦工程部仍系在业状况，理应由其履行作为**大厦开发商的相关义务，第一被告不是本案适格主体。根据相关生效裁判文书显示东鑫公司注销后惠州市泰基投资置业有限公司之关联公司惠州市泰基房地产开发有限公司仍办理了**大厦地下一二层停车位的房地产权证，且清晰掌握了**大厦的房屋在东鑫公司注销前后的注销前后的办证情况，说明东鑫公司注销后为**大厦业主办证的义务一直由泰基公司履行，且亦存在履行的可能；东鑫公司依法成立清算组，对公司进行清算后注销，第一被告作为股东履行了公司法第183条规定的义务，且无证据证明第一被告应在东鑫公司依法注销后对其未履行完毕的义务承担责任，原告因东鑫公司注销而要求第一被告承担东鑫公司的义务无事实及法律依据；根据（2015）惠城法行初字第116号行政判决书法院认定的事实**大厦共332户，截止至2016年1月6日已办证的有292户，其中东鑫公司注销后办出房产证的有154户，原告在东鑫公司注销前后均未能办出房产证，说明原告至今未取得房产证的原因是由其自身导致，从原告提供的证据来看其并未举证证明已付清全部购房款、相应税款及专项住宅维修基金等，该等文件均为办证的必须文件；原告认为东鑫公司的股东应承担办证义务，应举证证明在开发商注销的情况下不动产登记部门要求股东配合即可办理不动产权证书，即使股东配合即可办证，根据工商登记信息显示东鑫公司的股东除第一、二被告外，另有持股60%的股东，其也应作为本案被告，本案遗落当事人；根据原告提供的证据显示原告系基于其与第二被告的以物抵债协议取得房屋的债权，但原告未提供证据证明其与第二被告之间以物抵债行为是否合法有效，原告取得房屋的基础存疑，其诉求不应予以支持。第二被告惠州市东贸商业运营有限公司辩称：同意第一被告的答辩意见。补充：2000年5月31日原东鑫惠州开发有限公司将已建至11层的**大厦整体转让给了惠州市广惠经济发展公司继续开发建设，双方签订了协议书，该协议约定惠州市广惠经济发展公司继续开发**大厦的12-29层，并完成相关竣工验收手续、缴纳税费、承担为客户办理产权证等手续，以上事实已由生效的（2003）惠中法民二初字第136号判决书及（2004）粤高法民一终字第247号民事判决书予以确认；原告所取得房屋的方式是其与第二被告签订补充协议取得的，该补充协议形成的时间是2003年10月16日，此时**大厦的开发商为惠州市广惠经济发展公司，该补充协议中第三条的约定，该协议中已明确了第二被告已督促开发商办理产权证的义务，并未为原告办理出产权证的义务。查明的案件事实经审理查明：原告原名称为中国包装和食品机械总公司，2013年7月5日变更为中国包装和食品机械有限公司。第一被告原名称为惠州市惠隆房地产开发总公司，2020年1月16日变更为惠州市惠隆房地产开发有限公司。第二被告原名称为惠州市东贸集团公司，2018年4月28日变更为惠州市东贸商业运营有限公司。惠州市**********开发商东鑫物业（惠州）开发有限公司（以下简称东鑫公司）是一家台港澳与境内合作设立的有限责任公司，登记投资者为香港东方鑫沅开发投资有限公司、第一被告惠州市惠隆房地产开发有限公司（惠州市惠隆房地产开发总公司）及第二被告惠州市东贸商业运营有限公司（惠州市东贸集团公司）。东鑫公司于2007年4月18日办理工商登记注销手续，注销原因：提前中止合同、协议。东鑫公司注销时的签订《终止协议》为东方鑫源（集团）有限公司、惠州市东贸集团公司、惠州市惠隆房地产开发总公司三方。2003年10月16日，原告作为甲方，第二被告作为乙方，签订了《补充协议》，载明：“乙方于2002年6月17日将自己名下**大厦*座*层*06号房，建筑面积121.80平方米，套内面积95.66平方米、*座*层*07号房，建筑面积148.82平方米，套内面积114.34平方米两套住房因为抵债转给了甲方，同时，甲方直接与东鑫物业（惠州）开发有限公司签订了商品房买卖合同。该幢楼已经有关部门进行了分项验收。因乙方经营资金紧张，急于将*座*层全部变现出售，但由于甲方两套住房在*层其中，不能使乙方整层出售，特提出将甲方的*座*层06、07两套住房与乙方的*座*层02、03两套住房互换，经甲乙双方友好协商，同意签订以下补充协议：一、甲方同意将甲方名下*座*层*06号房，建筑面积121.80平方米，套内面积95.66平方米、*座*层*07号房，建筑面积148.82平方米，套内面积114.34平方米这两套住房与乙方*座*02号，建筑面积148.82平方米，套内面积114.34平方米、*座*03建筑面积145.15平方米，套内面积111.52平方米，两套住房对换。二、甲方与乙方换房发生的各项费用由乙方承担。三、在甲方未取得房屋所有权证前，乙方应积极协助甲方督促开发商尽快办理产权证，并及时与甲方沟通房屋竣工验收及办理房产证的情况。四、办理房屋所有权证所发生的税费按原甲乙双方所签订的合同条款办理，因互换房屋所产生的面积差价，甲方不再向乙方支付。五、本补充协议自房地产管理部门登记之日起生效”。2003年10月，原告与东鑫公司签订了编号为惠州（2003）****67号和惠州（2003）****79号的《广东省商品房买卖合同》，两份商品房合同分别约定原告购买东鑫公司开发建设的**大厦*座*层*02号和*座*层*03号两套房产，房产建筑面积分别为148.82㎡、145.15㎡，该两套商品房总售价分别为205812元、200736元。合同于2003年10月22日在惠州市房产管理局办理了房屋预售登记备案手续。两份合同付款方式及期限均载明买受人已付清房款。第八条交付期限，出卖人应当在2003年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告称交楼至今，因开发商东鑫公司原因导致原告至今仍未能取得所购房屋的房地产权属证书，原告表示愿意承担办证有关税费。法庭询问原告有无支付房款？原告称房款是通过与开发商的股东之一即第二被告以物抵债方式付清，并签订了商品房买卖合同，同时办理了合同备案登记。法庭询问原告本案如是以物抵债，第二被告与原告之间的债务关系如何？原告称第二被告欠原告的款项，双方通过签订协议的方式并得到开发商的同意才购买了房屋，至于第二被告与原告债务的关系，代理人对具体细节不清楚。第二被告称因管理人员更替，现在负责管理人员对以往的事实不清楚。原告称涉案房产大概在2003年已交付，现在还是毛坯房，一直闲置。本案审理过程中，法庭告知原告需将东鑫公司的股东之一香港东方鑫沅开发投资有限公司追加为本案当事人。原告表示经委托香港律师未调取到该公司的注册登记信息，仅调取到东方鑫源（集团）有限公司的公司注册证书。法庭询问，是否调取到香港东方鑫沅开发投资有限公司变更为东方鑫源（集团）有限公司的档案资料。原告表示没有。本院于2020年9月25日向惠州市市场监督管理局发函询问：我院审理的原告中国包装和食品机械有限公司诉被告惠州市惠隆房地产开发有限公司（原惠州市惠隆房地产开发总公司）、惠州市东贸商业运营有限公司（原惠州市东贸集团公司）房屋买卖合同纠纷一案。根据贵单位出具的《企业机读档案登记资料》显示东鑫物业（惠州）开发有限公司的投资者为：香港东方鑫沅开发投资有限公司、惠州市惠隆房地产开发公司、惠州市东贸集团公司。东鑫物业（惠州）开发有限公司于2007年4月18日注销。东鑫物业（惠州）开发有限公司注销时签订的《终止协议》为东方鑫源（集团）有限公司、惠州市东贸集团公司、惠州市惠隆房地产开发总公司三方。原告应本院要求委托香港律师调查，未调取到有关香港东方鑫沅开发投资有限公司的工商登记信息，仅调取到东方鑫源（集团）有限公司有关工商登记信息，但无法体现与香港东方鑫沅开发投资有限公司的关联。现因案情需要，向贵单位了解：一、东鑫物业（惠州）开发有限公司成立时，贵单位是否有核实香港东方鑫沅开发投资有限公司的企业信息，有无相应的存档资料可提供给本院？二、香港东方鑫沅开发投资有限公司与东方鑫源（集团）有限公司是什么关系？三、东鑫物业（惠州）开发有限公司注销时的终止协议为何是东方鑫源（集团）有限公司签名盖章，而不是香港东方鑫沅开发投资有限公司签名盖章？惠州市市场监督管理局收到本院函件后，经本院多次催促至今未作回复。以上事实有当事人主体资格信息、商品房买卖合同、补充协议、商品房预售合同登记备案查询结果、准予变更通知书、核准变更登记通知书、工商档案查询资料、证明书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房屋产权权属证明书、函件以及庭审笔录、询问笔录等在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为：原告与东鑫公司所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于涉案房款的取得，原告提供《补充协议》证明涉案两套房产系第二被告以物抵债给原告，后原告再与第二被告置换取得，系东鑫公司与原告及第二被告协商达成一致意见后的最终结果。从原告提交的两份《广东省商品房买卖合同》载明买受人已付清房款，可以印证原告的上述主张，对于该房产取得的事实，本院予以确认。涉案两套房产已办理商品房预售合同备案登记在原告名下。两被告答辩称涉案房屋所在的**大厦系东鑫物业惠州开发有限公司、惠州市泰基投资置业有限公司、惠州市广惠经济发展公司广惠大厦工程部合作开发建设的，故上述三家单位共同承担开发商对业主的义务，现惠州市泰基投资置业有限公司和惠州市广惠经济发展公司广惠大厦工程部仍系在业状况，理应由其履行作为**大厦开发商的相关义务。根据合同相对性原则，原告系与东鑫公司签订合同，故应由东鑫公司承担办证义务。至于东鑫与另外两个案外人的关系及之间的内部约定，不属于本案的审理范围。因东鑫公司逾期未履行办证义务，造成原告的权益得不到保障，现原告请求协助办理涉案房产不动产权证，依法有据，予以支持。东鑫公司已注销，两被告系东鑫公司的股东，在注销前未尽到清算义务，现原告请求两被告承担协助办证义务，依法有据，予以支持，办证有关税费由原告承担。关于东鑫公司另一名股东香港东方鑫沅开发投资有限公司的责任问题，因原告未能提供其现在公司主体是否存在的信息，经本院释明后未在本案追加其作为当事人，且惠州市市*监督管理局至今也未对本院询问函作出回复。故对于香港东方鑫沅开发投资有限公司的责任问题，本案不予一并审查，也不作认定。原告长期未积极主张办证，怠于维护自身权益，故本案的受理费由原告承担一半。综上，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：第一被告惠州市惠隆房地产开发有限公司、第二被告惠州市东贸商业运营有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告中国包装和食品机械有限公司办理位于惠州市*******大厦*座*层*02号和*座*层*03号两套房的不动产权证，办证有关税费由原告中国包装和食品机械有限公司承担。案件受理费7398元（原告已预交），由原告中国包装和食品机械有限公司负担3699元，第一被告惠州市惠隆房地产开发有限公司、第二被告惠州市东贸商业运营有限公司共同负担3699元。第一被告惠州市惠隆房地产开发有限公司、第二被告惠州市东贸商业运营有限公司应负担的费用，应于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年十二月十五日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱附：相关法律条文1、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第一款清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。