终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13452号原告：耿梦雅，女，1979年6月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：施宝怡，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路马塘坊**自编**。法定代表人：梁宗明，职务总经理。委托诉讼代理人：沈金桃，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁诗华，广东合众拓展律师事务所实习律师。原告耿梦雅与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿梦雅的委托诉讼代理人方晖、施宝怡，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司的委托诉讼代理人沈金桃、梁诗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿梦雅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的购买被告位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”4层81号房屋的《广州市商品房买卖合同(预售)》和《补充协议(商铺)》;2、判令被告立即退还原告已支付购房款人民币180000元并支付相应的利息(利息以180000元为基准，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算，从2015年11月27日起暂计至起诉之日，实际计至被告退还上述款项之日止);3、判令被告返还原告已支付的电商信息服务费人民币60000元;4、判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任人民币180000元;5、判令被告承担原告产生的律师费人民币21000元;6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年11月27日，原告和被告签订了《创融81·认购协议书》，认购被告位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”4层81号物业。当日，原被告签署了《广州市商品房买卖合同》(预售)和《补充协议》(商铺),对相关权利义务进行约定。合同签订后，原告依约于2015年11月27日支付了商铺定金人民币50000元、首期房款人民币130000元，并按被告的要求支付了电商信息服务费人民币60000元。2015年12月30日，经被告通知，原告按时提交了办理银行按揭手续所需全部资料。至此，原告已将应尽的合同义务履行完毕。然而，被告并未按照《广州市商品房买卖合同》(预售)和《补充协议》(商铺)的约定履行，至今既不能办理房屋买卖网签为原告办理房屋预售登记，也不能将房屋交付原告使用，为原告办理产权证更是遥遥无期。原告曾多次电话联系被告的工作人员催促履行义务，但被告一直拖延、不作回应。被告因资金链断裂、经营状况严重恶化，在建工程已出现多次抵押的情况。经原告在中国裁判文书网检索，多份同案判决书已查明的事实显示，被告将房屋出卖后，在购房人不知情的情况下仍将房屋进行抵押，违反了法律的规定。另外，因被告自身行为导致原告认购房屋所在项目至今仍未能办妥竣工验收手续，以致无法交付房屋并办理产权证的违约行为既违反了双方的约定，不能实现合同目的，也严重违反了法律规定。请求人民法院依法判决并支持原告全部诉讼请求。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、答辩人并不存在向原告出售案涉房屋后将案涉房屋进行抵押的行为，原告亦未能举证证明，答辩人存在上述行为，因此答辩人并未违约。二、根据补充协议第4条的约定，乙方（原告）未能付清应付款项，或按揭银行未将按揭款全部划入甲方（被告）指定账户内，则甲方实际交付房屋的时间迟延，现原告房屋为按揭付款，原告又未依约办理按揭，因此答辩人在原告未付清款项的情况下，迟延交付房屋的行为符合双方的约定，并未违约。三、即使被告存在违约，导致原告解除合同，但根据双方签订的补充协议第十条的约定，乙方（原告）可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起15日内行使，若乙方（原告）未在15日内行使该项权利，视为乙方放弃该项合同解除权。现原告并未在合同解除情形出现之日起15日行使合同解除权，则由此造成的扩大损失如购房款利息、高额的违约金等应由原告自行承担。四、原告要求答辩人承担已付购房款一倍的赔偿金额，过分高于其损失，请求法院予以适当减少。五、原告主张答辩人承担律师费的诉请缺乏依据，请求法院依法予以驳回。另外，电商信息服务费不是我方收取的，不应由我方承担。经审理查明：2015年11月27日，原告（认购方）和被告（出售方）签订《[创融81]认购协议书》约定：认购方自愿认购位于广州市东风西路81号“创融81”4层81号物业，建筑面积约为11.72平方米，该物业用途仅为商业；总价为360000元；付款方式为银行按揭，认购方缴纳50000元作为定金，须于签署本认购书前付清，首期房款130000元须于2015年12月4日前付清，并签署《广州市商品房买卖合同》及其补充协议，其余房款180000元由银行提供按揭，认购方须于2015年12月4日前申办商业按揭手续；选择商业按揭付款的认购方在签署《广州市商品房买卖合同》后七个工作日内，须向按揭银行提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件，如未按时办理上述手续的，视为违约，认购方须按《广州市商品房买卖合同》的约定承担违约责任，客户已知息该物业存在抵押情况；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。当日，原告向被告支付了购房定金50000元及房款130000元。签订上述认购协议后，原被告又签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【鞋博汇】4层81号，该商品房用途为商业，合同约定建筑面积共11.72平方米，其中，套内建筑面积6.59平方米，共有分摊面积约5.13平方米；该商品房以套出售，总金额360000元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日起3日（不超过5日）内支付全部房价款的50%，金额180000元，剩余房款金额180000元应于2015年11月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方同意选择原告委托被告的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为原告办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；并将预购商品房预告登记证明书交付原告，被告应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，被告应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金等。后原被告签订《补充协议（商铺）》，约定：被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，原告同意预购商品房预告登记证明书原件由被告执收，以便于被告办理该商品房《房地产权证》，原告并同意不得要求被告向其交付预购商品房预告登记证明书。按本合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若原告未在15天内行使该权利的，视为原告放弃该项合同解除权。原被告一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、乙方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。原告进一步确认本合同及补充协议条款为其真实意思的反映等。原告为证明已向被告指定的案件银行提交贷款申请所需材料办理按揭手续，提供了业务受理单、跨行通存通兑转账专用凭证、购房贷款按揭须知、收费标准等证据；为证明因购房支付了电商信息服务费60000元，提供了转账记录及广州置然房地产顾问有限公司出具的收据；为证明律师费的支出，提供了《民事委托代理合同》及发票。2020年12月7日，广州市不动产登记中心向原告出具（2020）查询00837号《依申请信息公开答复书》，内容有：荔湾区东风西路81号481房，预售人广州市荔鸿房地产发展有限公司，未签定合同，无办理预购商品房预告登记，该房屋以16登记1319252号办理了在建工程抵押，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司天河支行，该房目前由广州市中级人民法院以（2018）粤01执3632号协执文书查封，期限至2022年12月4日止，广州市荔湾区人民法院以（2017）粤0103执4860号等系列案轮候查封该业等。本案中，被告于2020年11月12日收到起诉状副本。庭审中，被告称房屋所在项目正在办理验收，但没有具体时间表，不能明确交付房屋的时间。本院认为：原告与被告签订的《[创融81]认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案中，原告在签订合同后向被告支付了房款180000元及申请办理银行按揭手续，积极履行合同约定义务，而被告在出售涉案房屋给原告后又设定在建工程抵押，且房屋被法院查封，原告难以办理按揭贷款手续、无法办理产权过户手续，被告的行为导致双方合同无法继续履行，存在严重的过错，原告的合同目的显然已无法实现，且被告的违约行为持续，原告并没有丧失合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告主张解除合同，要求被告返还已付购房款180000元及从2015年11月27日起的利息、赔偿损失符合上述司法解释的规定，本院予以支持。被告于2020年11月12日收到本案起诉状副本，视为收到原告的解除通知，故案涉商品房买卖合同及补充协议于2020年11月12日解除。因2019年8月20日起中国人民银行已取消贷款基准利率，故从2019年8月20日起的利息可参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于赔偿损失的标准，结合本案的事实，被告将已出售给原告的案涉房屋办理在建工程抵押登记获取资金，属严重违约，故对于原告要求被告赔偿一倍的购房款180000元及60000元电商信息服务费损失的诉讼请求，本院予以支持。另外，由于《[创融81]认购协议书》属于预约合同，在本约合同签订后亦自然终止，原告据此要求赔偿律师费的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下：一、原告耿梦雅与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司就广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”4层81号房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》于2020年11月12日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司一次性向原告耿梦雅返还房款180000元及支付利息（利息以180000元为本金，从2015年11月27日起,至2019年8月19日止，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至清偿本金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告耿梦雅赔偿损失180000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告耿梦雅赔偿支付电商信息服务费损失60000元；五、驳回原告耿梦雅的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3958元，由原告耿梦雅负担158元，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张智荣二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 丹陈晶晶