上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初32000号原告(反诉被告)：孙贵利，男，1973年3月29日出生，汉族，户籍地天津市。委托诉讼代理人：郭露丝，上海国瓴律师事务所律师。被告(反诉原告)：张汝贵，男，1958年7月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：(反诉原告)：金春香，女，1955年3月3日出生，汉族，户籍地上海市虹口区青云路******。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：马伟，上海申泽律师事务所律师。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陆文敏，上海申泽律师事务所律师。原告孙贵利与被告张汝贵、金春香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，张汝贵、金春香提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，并于2020年10月20日公开开庭审理，原告孙贵利及委托诉讼代理人郭露丝，被告张汝贵、金春香及共同委托诉讼代理人马伟、陆文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙贵利向本院提出诉讼请求：请求判令1.张汝贵、金春香退还租赁保证金60,000元；2.张汝贵、金春香向孙贵利开具1,628,000元的增值税普通发票；3.张汝贵、金春香返还租金569,800元。事实与理由：2018年1月5日，原告与上海市汝春商贸有限公司(以下简称汝春公司)签署《房屋租赁合同》,约定汝春公司将合法拥有的坐落在上海市静安区万航渡路XXX号一层(以下简称系争房屋)出租给原告使用,租赁期限自2018年2月16日起至2025年2月15日止,租金每月60,000元,保证金60,000元。租赁期内,原告一直按照约定支付租金。汝春公司于2019年已注销,两被告系汝春公司的股东。然而,截止至今,汝春公司、被告也未向原告出具发票。受疫情影响,原告于2020年与被告协商减少租金相关事宜,被告不同意减少租金,提议让原告退租。故,原告于2020年5月18日书面通知被告解除合同,原告与被告于2020年5月19日完成了房屋交接手续。但交接后,被告未退还原告已支付的保证金。另，孙贵利在退租时发现汝春公司与上家签订的租赁合同载明面积为65平方米，并非100平方米，张汝贵、金春香应退还面积差额部分的租金即1,628,000元×35%。综上,为保护自身的合法权益,原告诉至法院,请求判如所请。被告张汝贵、金春香辩称，不同意所有的诉讼请求，1.双方曾就减租事宜进行过协商，但并未同意孙贵利退租，孙贵利提前解除合同系违约，办理房屋交接系为了减少损失；2.租赁保证金应冲抵违约金；3.开具发票不是法院处理的范围；4.返还租金没有依据。孙贵利现场看房后同意按照租金60,000元承租系争房屋，合同并不是按照面积计租，被告方与上家的租赁合同载明租赁面积为100平方米，故与孙贵利的合同亦写明面积为100平方米。反诉原告张汝贵、金春香向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付空置损失180,000元。事实和理由：汝春公司与孙贵利就系争房屋签订租赁合同，约定孙贵利承租系争房屋。2020年5月18日，孙贵利发出律师函，单方面解除了租赁合同，已构成违约，系争房屋截止至2020年10月20日仍空置。为维护自身的利益，张汝贵、金春香作为汝春公司的股东故提出反诉请求。反诉被告孙贵利针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。受疫情影响，2020年2月次承租人办理了退租，孙贵利已经承担了空置损失，因此孙贵利与张汝贵、金春香协商退租事宜，退租不是孙贵利本意。孙贵利没有违约行为，双方就退租事宜进行协商，张汝贵、金春香同意孙贵利退租，且双方友好办理了房屋交接。即使孙贵利违约，合同未约定违约金，张汝贵、金春香无证据证明其损失，空置损失不应直接归因于孙贵利，即使孙贵利违约，违约金过高应减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：上海警备区委托上海慧缘实业有限公司管理静安区万航渡路XXX-XXX号。系争房屋并无单独的产权证。上海慧缘实业有限公司将系争房屋出租给汝春公司，房屋租赁合同载明建筑面积为100平方米。2018年1月5日，汝春公司(出租方，甲方)与孙贵利(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积100平方米；租赁期限自2018年2月16日起至2025年2月15日；月租金60,000元，保证金60,000元，租金6个月支付一次，先付后用。甲方收到租金后须开具发票给乙方；免租期为2018年1月6日至2018年2月15日；甲方同意乙方进行转租、分租或转让，甲方同意乙方对该房屋进行装修商业使用；乙方拖欠租金十五天以上，甲方有权终止合同；甲方、乙方因有特殊原因，经双方协商一致，因不可抗因素，可以变更或者解除合同，使一方遭受经济损失的应由另一方进行补偿。合同签订后，汝春公司向孙贵利交付了系争房屋。孙贵利向汝春公司支付租赁保证金60,000元及2018年2月16日至2018年8月15日的租金360,000元。孙贵利将系争房屋转租给案外人经某。2020年5月17日，孙贵利委托上海国瓴律师事务所郭露丝律师向汝春公司、张汝贵、金春香发送《律师函》，载明：孙贵利已经支付租金至2020年6月15日，然因为疫情影响，租赁经某被动陷入困境，为保持双方的继续友好合作，孙贵利多次与张汝贵、金春香协商减免租金事宜，仍未果。现告知：1.孙贵利于2020年5月18日正式退租，该日起租赁关系解除；2.收到本函件五日内，退还孙贵利保证金60,000元、租金56,000元(2020年5月19日起至2020年6月15日)；3.因疫情原因，获得上级房东或权利人减免、退还租金的，按照实际月数或天数等额给予孙贵利。2020年5月19日，孙贵利将系争房屋交还，张汝贵在《交房确认书》上签字，载明，系争房屋经双方友好约定于2020年5月20日正式交还给汝春公司(张汝贵)，前期水电费由孙贵利结清(退多余房租)。后张汝贵将孙贵利支付的剩余房租52,000元返还。另查，汝春公司于2018年8月17日因决议解散而注销，股东为金春香、张汝贵。本院认为，孙贵利与汝春公司之间签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守。汝春公司注销后，双方均未提出解除合同，张汝贵、金春香亦依据合同向孙贵利提出了反诉诉讼请求，故租赁合同的权利义务由作为股东的张汝贵、金春香承受。关于租金的退还，鉴于系争房屋并无单独的产权证，孙贵利承租时应现场查看系争房屋，对于系争房屋的现状和面积均予以确认，且合同并未约定按面积计算的单价，而仅约定了租金总价，故其主张系争房屋实际的建筑面积和合同上记载的面积存在差异而要求退还租金差价并无依据，故对于孙贵利该项诉讼请求，不予支持。关于合同解除，孙贵利主张因为疫情的原因与张汝贵协商减免租金事宜，协商不成后张汝贵同意其退租，且双方友好办理房屋交接。然，首先，双方仅就解除合同及交接房屋达成合意，对于是否承担违约责任并无协商，张汝贵、金春香并未表示放弃向孙贵利主张承担违约责任。其次，孙贵利将系争房屋转租，虽然受到疫情的影响，双方可通过协商减免租金、延长租赁期限等方式渡过难关。但是在2020年5月期间并不存在合同无法继续履行的情形，孙贵利提出解除合同，并无依据，显属违约。关于违约责任，因系孙贵利提前解除合同，张汝贵、金春香的损失应由孙贵利进行补偿。张汝贵、金春香主张相当于三个月租金的空置期损失，还要求没收租赁保证金，实质亦是要求孙贵利承担违约责任。考虑到疫情的影响以及出租方在收回涉案房屋后再将之另行出租必然需要一定的时间，本院酌情确定孙贵利支付相当于一个月租金即60,000元作为空置期损失。关于租赁保证金，张汝贵、金春香已收取的租赁保证金60,000元应在合同解除后予以返还，鉴于孙贵利尚应支付张汝贵、金春香空置期损失，故从案结事了的角度考虑，租赁保证金可用于冲抵空置期损失。关于发票，开具发票并非本院处理的范围，故对于该项诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、反诉被告孙贵利应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张汝贵、金春香空置期损失60,000元；二、被告张汝贵、金春香应于本判决生效之日起十日内向原告孙贵利返还租赁保证金60,000元，该款与上述应付款项予以冲抵；三、原告孙贵利的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,098元，减半收取计5,049元，反诉案件受理费1,950元，由原告(反诉被告)孙贵利负担5,218元，被告(反诉原告)张汝贵、金春香共同负担1,781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年十二月二十三日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。