贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初4447号 原告（反诉被告）:贵州宇泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县水溪宝宇19-10。 法定代表人：罗雁，系该公司的执行董事兼总经理。 委托代理人：吴学文，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托权限为：特别授权。 委托代理人：蔡鹏，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张影，女，1988年10月8日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告（反诉原告）：刘殿韩，男，1986年11月25日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省黔西县。 委托代理人：潘琳利，系贵州穹达律师事务所律师，委托权限为：特别授权。 委托代理人：张慧，系贵州穹达律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)贵州宇泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：宇泰房产）与被告（反诉原告）张影、刘殿韩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人蔡鹏到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）张影、刘殿韩及其委托代理人潘琳利、张慧到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原、被告双方于2020年10月13日向本院提出和解申请，请求本院给予和解期限两个月，本院依法予以准许。 原告（反诉被告）诉称及辩称：二被告（反诉原告）双方系夫妻关系，二被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2016年10月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）以411312元价格购买原告（反诉被告）开发的水溪宝宇1栋1单元6层10号房。合同签订后，原告（反诉被告）即将涉案房屋交付被告（反诉原告）装修使用。根据双方《商品房买卖合同》第八条第三款约定“买受人以公积金付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131312元，余款280000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起十五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人”。第十条第一款第二项约定“逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知书之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）向中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。合同签订当日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付首付款131312元。但被告（反诉原告）一直未按程序办理公积金贷款，后原告（反诉被告）多次打电话、发短信向被告（反诉原告）要求办理合同相关手续，但被告（反诉原告）均置之不理。2019年12月25日，原告（反诉被告）以短信和邮政快递的方式将《办理住房手续通知书》送达被告（反诉原告），被告（反诉原告）收到通知后未对原告（反诉被告）作任何回复。现由于被告（反诉原告）的原因导致房屋已经不能办理公积金贷款，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，特诉至法院，请求：1、判决二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付购房尾款280000元，并支付违约金（暂计至2020年7月2日为14700元）；2、诉讼费由二被告（反诉原告）承担。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）的答辩意见为：：1、涉案房屋约定的公积金贷款已经不能办理，现履行不能，因被告（反诉原告）未及时提供办理公积金贷款所需要的资料，交付原告（反诉被告）或办理公积金的相关部门，且在原告（反诉被告）发出书面通知书，被告（反诉原告）收到书面通知后也未提供办理公积金贷款需要的相关资料，被告（反诉原告）应当承担不能办理公积金带来的相应后果；2、被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）支付完购房款的情形下，原告（反诉被告）有权不协助被告（反诉原告）办理涉案房屋的房产证，根据合同法67、68条之规定，原告（反诉被告）享有先履行抗辩权和不安抗辩权。故被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）办理涉案房屋不动产权证书的诉请不应当得到支持，且原告（反诉被告）在本案不存在违约行为，不应当承担违约责任，被告（反诉原告）诉请违约金与双方之间签订买卖合同违约金计算方式严重不符，合同在约定违约金为已付房款的万分之一，而被告（反诉原告）所主张的按日按已付房款的万分之一进行计算，故请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 为支持自己的诉讼主张及抗辩理由，原告（反诉被告）在举证期内提供如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人的身份证明，用以证明原告（反诉被告）身份信息； 2、商品房买卖合同、黔西县商品房预售合同登记表、收款收据，用以证明原、被告双方存在买卖合同关系，及合同约定的权利、义务，被告（反诉原告）已经支付首付款131312元； 3、办理住房通知书、短信截屏及邮政快递回单，用以证明原告（反诉被告）通过短信和邮政快递的方式将办理住房的通知书送达被告（反诉原告）。 被告（反诉原告）张影、刘殿韩答辩及反诉称：双方约定以住房公积金方式贷款，二被告（反诉原告）符合住房公积金条件，因原告（反诉被告）原因才导致未能按照住房公积金去贷款；2、二被告（反诉原告）无违约行为，未能办理住房公积金贷款系原告（反诉被告）迟缓办理公积金手续导致二被告（反诉原告）未能以住房公积金贷款方式支付购房尾款，系原告（反诉被告）存在违约行为，故被告（反诉原告）不存在违约行为，不需承担违约金。被告（反诉原告）反诉称：2016年10月19日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，约定反诉人以411312元的价格购买被反诉人开发的水溪宝宇第1栋1单元6层10号房。签订合同后并支付购房首付款131312元，约定余款280000元以住房公积金贷款支付，反诉人支付首付款并符合申请住房公积金的条件。反诉人已经将需要办理贷款手续提供给被反诉人，但因被反诉人逾期为反诉人办理相关手续且未作出相关解释，致使被反诉人无法办理住房公积金贷款用于给付购房款。此外，被反诉人未按合同约定在商品房交付使用之日起90日内向登记机构申请该商品房所有权初始登记及提交办理涉案商品房移转登记的有关文书、资料，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第五款之规定，被反诉人应当向二反诉人支付暂算至起诉时的违约金共计：18002.88元（计算方式为：131312元*万分之一*1371天）。被反诉人除支付违约金外，还应继续履行办理涉案商品房登记手续的合同义务。2019年12月25日，被反诉人以短信和快递的方式将《办理住房手续通知书》送达反诉人，反诉人此前已提供必要的贷款资料和协助被反诉人进行相关的贷款办理手续，但由于被反诉人怠于履行办理房屋贷款手续及办理房屋不动产权证书的合同义务，导致涉案房屋未能办理公积金贷款，根据相关法律规定，请求：1、判决被反诉人继续履行与反诉人于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》，并且按合同约定为反诉人办理住房公积金贷款；2、判决被反诉人将涉案房屋的不动产权证书交付反诉人；3、判决被反诉人支付反诉人逾期办理商品房产权登记证手续的违约金14536元（以已付房款为基数按照日利率万分之一从2017年7月31日起计算至反诉之日2020年8月10日）。 为支持自己的抗辩理由及诉讼主张，被告（反诉原告）向本院出示下列证据： 1、身份证，用以证明二被告（反诉原告）身份信息及主体适格； 2、商品房买卖合同，用以证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年10月19日签订商品房买卖合同，双方在合同中约定支付方式为合同签订之日支付首期房款131312元，剩余尾款以公积金方式支付及22条第二项，商品房交付之日起90日内，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，第三项规定违约金按买受人已支付房款万分之一支付违约金； 3、收款收据，用以证明被告（反诉原告）已按照约定向原告（反诉被告）支付首期房款； 4、黔西县生态移民局及黔西县扶贫办出具的说明1份、刘殿韩异地贷款职工住房公积金缴存证明、毕节市住房公积金缴存记录查询3份，张影和刘殿韩个人信用报告，用以证明刘殿韩入职以来公积金缴存记录及按时缴付情况，二被告（反诉原告）个人征信无问题，符合办理公积金贷款的条件。 经庭审举证、质证，二被告（反诉原告）对原告（反诉被告）出示的第1、2组证据无异议；对第3组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因原告（反诉被告）在被告（反诉原告）进行答辩时说到其已经向被告（反诉原告）通知相关办理住房手续按合同履行约定，但原告（反诉被告）在向被告（反诉原告）邮寄办理住房手续通知书及通过短信方式发送通知时均未明确告知二被告（反诉原告）其公司存在不能办理住房公积金支付房屋尾款的情况，仅通知要求二被告（反诉原告）支付尾款，故达不到证明目的。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）出示的第1、2、3组证据无异议；对第4组证据的真实性无异议，但与本案无关。 经本院认证，对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）双方均无异议的证据，因来源合法，客观真实，与本案事实相关联，本院予以确认。 经审理查明，二被告（反诉原告）系夫妻关系，2016年10月19日，原告（反诉被告）及二被告（反诉原告）签订合同编号为ｙｉ093号《商品房买卖合同》，合同约定：原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）出售其开发的位于黔西县房屋，建筑面积为121.69平方米，套内建筑面积为96.12平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为411312元，双方在《商品房买卖合同》付款方式及期限约定付款方式为：贷款方式付款：“买受人以公积金付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131312元，余款280000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起十五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人”。双方并在《商品房买卖合同》第十条，对逾期付款责任进行约定：“逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知书之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。双方未对办理不动产权证书的时间进行约定，但在《商品房买卖合同》第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记中对取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间未进行约定，第五款中对逾期未办理不动产权证书约定为：“因出卖人原因导致买受人未能如期办理商品房所有权登记、未能取得房屋权属证书，则出卖人应承担违约责任，按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金；因买受人原因导致其未能如期办理商品房所有权登记、未能取得房屋权属证书，则出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，二被告（反诉原告）于2016年10月19日向原告（反诉被告）支付了房屋首付款131312元，原告（反诉被告）于2017年4月向二被告（反诉原告）交付房屋后，二被告（反诉原告）于2017年8月入住涉案房屋。涉案房屋于2018年6月13日办理了商品房预售合同登记备案。2019年12月25日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）发出了办理住房手续及支付购房尾款的通知，要求二被告（反诉原告）在该通知发出之日起十日内到该公司办理相关手续，但是并未明确办理需要提供的资料及流程，因此双方发生纠纷，故原告（反诉被告）诉至法院请求如上所判，案件审理期间，二被告（反诉原告）依法提起反诉。 另查明：现涉案房屋已经无法再办理公积金贷款，因原告（反诉被告）与毕节市住房公积金管理中心黔西县管理部签订的合作时间为2014年2月14日至2017年2月14日，现期限届满未能继续办理，涉案房屋也未办理房屋初始登记。 争议焦点：1、二被告（反诉原告）是否存在违约支付购房尾款的事实，是否应当支付违约金；2、原告（反诉被告）是否存在逾期办理房屋产权手续，是否应当支付违约金。 本院认为，原告（反诉被告）贵州宇泰房地产开发有限公司与二被告（反诉原告）刘殿韩、张影双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务，本案系商品房销售合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整，出卖人应依照合同约定时间内向买受人交房，买受人有义务向出卖人购买房屋后支付相应的房款，原、被告双方虽在《商品房买卖合同》中对付款方式进行了约定，双方且同意继续履行双方于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》，但现在已无法用公积金贷款的方式向银行贷款从而进行支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”,故对原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）支付购房尾款280000元的诉讼请求，本院予以支持，对被告（反诉原告）要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，对被告（反诉原告）要求按照合同约定为其办理住房公积金贷款的诉讼请求，因合同上对于该条款已经履行不能，对该项诉讼请求，本院依法不予以支持。对原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，因二被告（反诉原告）未能获准住房公积金贷款的办理不是因其个人的原因未能获得办理，二被告（反诉原告）也向本院提供相应的证据证明其符合住房公积金贷款的办理条件，且原告（反诉被告）也向本院陈述，二被告（反诉原告）未能办理住房公积金的原因系原告（反诉被告）与银行的合作关系终止而未能办理，故对原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求本院依法不予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》中虽未约定交付不动产权证书时间，但根据双方当事人的陈述及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告（反诉被告）于2017年4月下旬向二被告（反诉原告）交付房屋后应当在90日之内向二被告（反诉原告）交付房屋权属证书，二被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）因在2017年7月31日起计算逾期未办理房屋权属证书的违约金，因此被告（反诉原告）违约办理案涉房屋不动产权属登记的起算时间为2017年7月31日，故本案违约金的起止日期应为2017年8月1日至本案结案之日，如在本案结案后原告（反诉被告）也未能办理产权证书，二被告（反诉原告）可对原告（反诉被告）的逾期责任另案主张权利。最后，对于原告主张的违约金是否合理合法、能否调整的问题。本案中，被告（反诉原告）并未按照合同约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记，被告（反诉原告）应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。同时，案涉房屋已按期交付原告使用，原告的合同目的已经实现。加之，目前黔西县辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同。而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，二被告（反诉原告）不能举证证明因原告（反诉被告）逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，结合被告（反诉原告）的举证情况、原告（反诉被告）违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对二被告（反诉原告）主张的违约金，本院酌情判决被告（反诉原告）以购房款411312元为基数，按日0.003%从2017年8月1日起计算至2020年12月15日共计1232天，违约金共计15202元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）刘殿韩、张影于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）原告贵州宇泰房地产开发有限公司支付欠付购房款280000元； 二、由原告（反诉被告）原告贵州宇泰房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）刘殿韩、张影2017年8月1日起至2020年12月15日共计1232天，逾期办理房屋权属证书违约金15202元； 三、驳回原告（反诉被告）原告贵州宇泰房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘殿韩、张影其他诉讼请求。 本诉案件受理费2860.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）刘殿韩、张影负担2750元；由原告（反诉被告）原告贵州宇泰房地产开发有限公司负担110元。反诉案件受理费125.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）原告贵州宇泰房地产开发有限公司负担71元，由被告（反诉原告）刘殿韩、张影负担54元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘益