广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5523号原告：黄少梅，女，1979年8月7日出生，汉族，住址：广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码：440************921。委托诉讼代理人：邓倩荷，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省开平市*****************位。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：曾佑发，该公司职员。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：陈某1。原告黄少梅与被告开平市水口珠影文体产业有限公司（以下简称“珠影公司”）、东莞市德亿实业投资有限公司（以下简称“德亿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月2日公开开庭审理了本案。原告黄少梅的委托诉讼代理人邓倩荷、被告珠影公司的委托诉讼代理人曾佑发到庭参加诉讼，被告德亿公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告黄少梅与被告珠影公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告珠影公司向原告黄少梅返还购房款405612元及利息（利息计算方式为以购房款为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自支付之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以购房款全额405612元为基数自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年10月15日，为48573.33元；3、判令被告德亿公司向原告黄少梅返还团购服务费15000元及利息（利息计算方式为以15000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自支付之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年10月15日，为1897.01元，并判令被告珠影公司对此项承担连带责任；4、本案诉讼费由被告珠影公司、德亿公司承担。诉讼过程中，原告黄少梅变更第1项诉讼请求为：判令原告黄少梅与被告珠影公司签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：原告黄少梅与被告珠影公司于2018年2月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告珠影公司向原告黄少梅预售位于开平市*****************。原告黄少梅依据合同约定于2017年12月28日、2017年12月31日、2018年1月7日、2018年2月26日向被告珠影公司分别支付5000元、30000元、50000、320612元，合计405612元，被告珠影公司均已开具收款收据确认收到前述款项。原告黄少梅支付完毕购房款后至具状之日止，被告珠影公司仍未履行《商品房买卖合同》第十五条的约定，将案涉商铺的产权转移登记至原告黄少梅名下，且违反《商品房买卖合同》第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人造成该商铺不能办理产权登记或发送债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”经原告黄少梅查询，目前该商铺被抵押于开平市**信用合作联社，且被告珠影公司目前经营状况严重恶化，已涉多笔诉讼纠纷，其名下资产已被多次查封。被告珠影公司的行为已构成根本违约，已导致合同目的不能实现，使原告黄少梅无法取得该案涉商铺。原告黄少梅依据相关法律规定及合同约定请求解除《商品房买卖合同》并要求被告珠影公司返还全部购房款及利息。原告黄少梅与被告珠影公司于2017年12月26日签订《商铺认购书》，认购被告珠影公司位于开平市****************位，原告黄少梅于2017年12月26日经被告珠影公司指示向被告德亿公司划付15000元作为购买商铺的团购服务费，被告德亿公司已开具收款收据确认收到前述款项。基于原告黄少梅诉请解除《商品房买卖合同》，被告德亿公司应全额返还该笔团购服务费并支付利息，且被告德亿公司为被告珠影公司的指定中介方收取的团购服务费，被告珠影公司、被告德亿公司为利益共同体，被告珠影公司应对被告德亿公司向原告黄少梅全额返还该笔团购服务费及利息承担连带责任。综上，为维护原告黄少梅合法权益，原告黄少梅特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告黄少梅的全部诉讼请求。被告珠影公司辩称：一、被告珠影公司同意原告黄少梅解除买卖合同诉讼请求，但是需要向原告黄少梅声明的是被告珠影公司现在已经进入预重整程序，如果原告黄少梅不解除合同，管理人会努力重整成功，届时管理人将会解决办证的问题，但是如果原告黄少梅坚持解除合同被告珠影公司也同意解除；二、关于解除合同的违约金，买卖合同已经有明确约定，原告黄少梅应当依照合同的约定主张违约金，同意按合同支付0.1%的违约金；三、团购费是由被告德亿公司向原告黄少梅收取，不是被告珠影公司向原告黄少梅收取，原告黄少梅向被告珠影公司主张承担连带责任没有事实和法律依据。被告德亿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经庭审质证，被告珠影公司对原告黄少梅提供的《商品房买卖合同》原件1份、收据原件5张、银行交易买明细打印件2页、银行账单原件1页、刷卡单原件1张、房地产登记信息查询复印件1份、商铺认购书原件1份、商品房预售许可证复印件1份、房地产登记信息查询原件1份、中国裁判文书网查询结果打印件3页、（2020）粤07民终2043号《民事判决书》打印件11页，认为除了对2017年12月26日的收款收据中所收的团购费15000元因与其公司无关联外，对其他证据的合法、真实性及关联性均无异议。经过庭审核证，原告黄少梅提供的上述全部证据均具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告珠影公司取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第**），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2015年12月7日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********、2座商铺、商务酒店（见附表）共406户已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”；2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********的共10户（房号见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”；2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局继续在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市***********商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市**信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2017年12月26日，原告黄少梅与被告珠影公司签订一份《商铺认购书》约定原告黄少梅购买被告珠影公司开发的位于开平市*****************位，建筑面积为29.81平方米，总价款为405612元，付款方式为：定金5000元，须于签署本认购书时付清，首期款85000元须于2018年1月7日前付清（含定金），二期款320612元须于2018年2月28日前付清。商铺认购书签订的当天，原告黄少梅向被告德亿公司支付团购服务费15000元。2017年12月28日原告黄少梅向被告珠影公司支付定金5000元，之后原告黄少梅又在2017年12月31日、2018年1月7日、2018年2月26日向被告珠影公司分别支付30000元、50000元和320612元。2018年2月26日，原告黄少梅与被告珠影公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告黄少梅购买被告珠影公司开发的位于开平市*****************位，建筑面积为29.81平方米，总价款为405612元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第2方式按期付款：2、首期款项85000元须于2017年12月31日前付清（含定金），余额款项320612元，须于2018年2月26日前付清。”第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。原告黄少梅在签订《商品房买卖合同》的当天已将全部房款共计405612元支付给被告珠影公司，但被告珠影公司却没有按合同约定在2018年5月1日前交付商铺给原告黄少梅使用，经原告黄少梅追讨后发现被告珠影公司经营出现问题，债务重重，且在原告黄少梅与被告珠影公司签订《商品房买卖合同》之前已将涉案商铺（开平市*****************位）抵押给开平市**信用合作联社，无法实现合同目的，为此，原告黄少梅向本院起诉，遂成诉讼。另查明：开平市*****************位于2016年10月在开平市*******办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市**信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至原告黄少梅起诉时，座落于开平市*****************位未解押，即被告珠影公司未取得该铺位的商品房预售许可证明，该铺位不具备商品房预售许可，故此，本院认定原告黄少梅与被告珠影公司签订的《商品房买卖合同》无效。关于返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”涉案《商品房买卖合同》无效，故此，原告黄少梅请求被告珠影公司返还购房款405612元及支付购房款利息（从2018年2月26日起至2019年8月19日止以购房款405612元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、从2019年8月20日起至付清款项之日止以购房款405612元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，本院予以支持。关于团购服务费、利息的问题。被告德亿公司、珠影公司签订《珠影星光城项目联动销售合同》，约定被告德亿公司代理被告珠影公司销售包含涉案铺位在内的商铺，由此说明被告德亿公司是以被告珠影公司代理人的身份从事涉案的民事活动。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。原告黄少梅与被告德亿公司未签订书面居间合同，双方对居间的权利义务无明确约定，故本院根据本案的证据无法确认被告德亿公司是否向原告黄少梅提供了居间服务及其具体服务内容，原告黄少梅也表示不清楚被告德亿公司提供的是什么服务。此外，涉案的《商品房买卖合同》无效，原告黄少梅就团购服务费的支付最终并无实际得益，被告德亿公司应向原告黄少梅返还团购服务费15000元。因原告黄少梅未能举证证明其实际损失，故本院认定原告黄少梅的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息以已付团购服务费15000元为基数，从起诉之日（即2020年10月26日）起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。团购服务费是被告德亿公司在代理销售涉案商铺过程中以其名义另立名目向原告黄少梅收取的，被告珠影公司不是团购服务费的收取方，原告黄少梅请求被告珠影公司对被告德亿公司的上述团购服务费及利息承担连带清偿责任，本院不予支持。被告德亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款405612元及支付利息（从2018年2月26日起至2019年8月19日止以购房款405612元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算及从2019年8月20日起至付清款项之日止以购房款405612元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告黄少梅；二、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内返还团购服务费15000元及利息（从2020年10月26日起至款项清偿之日止以团购服务费15000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告黄少梅；三、驳回原告黄少梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183.12元（已由原告黄少梅预交），由原告黄少梅负担16.84元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担4033.08元，被告东莞市德亿实业投资有限公司负担133.20元。原告黄少梅多预交的案件受理费4166.28元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费4033.08元，被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费133.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴锦鹏二〇二〇年十二月十四日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦