宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6222号原告:杨某1，宁夏回族自治区固原市人，中共党员，现住宁夏回族自治区固原市。委托诉讼代理人：王某，宁夏海潮律师事务所律师。被告:冯某，宁夏回族自治区贺兰县人，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：杨某2、孙某，宁夏京川律师事务所律师。第三人:武某，宁夏回族自治区海原县人，现住宁夏回族自治区固原市。原告杨某1与被告冯某、第三人武某案外人执行异议之诉一案，本院原审于2019年12月9日立案，于2020年6月8日作出（2019）宁0122民初7499号民事判决书，判决：驳回原告杨某1的全部诉讼请求。后原告不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理后，作出（2020）宁01民终3098号民事裁定书，认为杨某1与第三人武某在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，原告已占有该不动产，并依照合同约定支付了部分价款且偿还部分银行贷款，一审法院对原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利认定不清，将该案发回我院重新审理。本院于2020年11月25日重新立案，后依法适用普通程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人王某、被告冯某的委托诉讼代理人杨某2、孙某到庭参加诉讼，第三人武某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.确认固原市原州区试验区民族街金华家居生活广场3号楼1单元1403室房屋归原告所有，并停止对该房产的执行，解除查封;2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告对贺兰县人民法院作出的(2019)宁0122执729号执行裁定书执行武某名下位于固原市××区并进行查封不服，因该房屋已经由第三人出卖给原告，原告向贺兰县人民法院提出异议，贺兰县人民法院以(2019)宁0122执异147号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为，法院驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据。理由如下：一、在贺兰县人民法院查封前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并经公证机关予以公证。2019年1月27日，原告通过宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司与第三人及其妻子吕秀丽签订《购房居间合同》，合同约定第三人及其妻子吕秀丽将其所有的位于固原市××区住宅楼出售给原告，建筑面积为125.89平方米，房屋价款为500000元。合同签订后，2019年3月28日原告和第三人在固原市原州区公证处办理了(2019)宁固原证字第502号公证书。二、在贺兰县人民法院查封前，房屋已交付原告，原告装修并实际入住。2019年3月28日，在原告与第三人及其妻子公证了房屋买卖合同后，第三人就将房屋交付原告，原告向固原市住房服务中心交纳了物业专项维修资金及房屋购置税等款项。原告接收房屋后，投入10多万元进行装修并入住，所有水电暖等费用全部由原告支付。因此，在贺兰县人民法院查封前，原告已经合法占有该房屋。三、原告已支付206253.45元购房款，剩余房款由原告以该房屋抵押办理的银行按揭贷款代为归还第三人，实质是原告已支付了全部房款。由于第三人在购买该房屋时，以该房屋作抵押，办理了银行住房按揭贷款。原告与第三人买房时就付款问题协商一致:一是原告向第三人支付现金206253.45元;二是按揭贷款由原告代为归还用于支付剩余房款。双方约定的这种付款方式，不违反法律规定，在实质上也达到了房款全部支付的效果。按揭贷款是和房屋密切关联、并以房屋做抵押的银行贷款，银行具有优先受偿权。一旦不归还，银行依法以房屋为执行对象。不归还贷款的后果，是由原告承担。因此，这种代为归还，贷款名义上的债务人虽然还是第三人，但不偿还的后果由原告承担。而贺兰县人民法院以(2019)宁0122执异147号执行裁定书将这种代为归还按揭贷款支付房款的方式认定为债务转移，显然是出于偏袒被告的目的，违背了公平公正原则。同样的情形，原告向固原市原州区人民法院提出执行异议，固原市原州区人民法院经审理查明后，于2019年8月1日作出(2019)宁0402执异25号执行裁定书，裁定：(2018)宁0402执2880号执行裁定书中止执行，解除了对该房屋的查封。四、非因买受人自身原因未办理过户。房产没有及时办理过户是因原州区法院、贺兰县人民法院先后对涉案房屋进行查封导致，不是因买受人自身原因导致。综上所述，贺兰县人民法院执行行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告冯某答辩要点：1.贺兰县人民法院对涉案房产的执行符合法律规定；2.原告与第三人房屋买卖行为并未达到物权转移的实际效果，也属于一般债权，因此其权利不具有排他性；3.原告占有房屋，其约定的支付方式并不能认定为支付了全部对价；4.原告购买房产时明知涉案房产存在权利瑕疵，其依然实施了购买行为，说明原告并非善意取得，其对房屋无法过户的状态是明知的，对在购买过程中房屋物权无法变动，行政手续无法办理存在严重过错；5.我国并非判例法国家，不能以其他法院作出的判决来作为本案的定案依据。综上，被告认为原告的购买行为并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押财产的规定》，关于第三人购买被执行人为财产阻却执行的要求，应当予以驳回。第三人武某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告为证实其主张，向本院提交证据一、购房居间合同、公证书各一份，证据二、收条四份、物业专项维修资金缴存凭证一份、税收缴款专用收据一张、中国建设银行固原东海支行交易明细一份，证据三、收据三张、发票一张、收费收据一张，证据四、中国工商银行交易凭证六份，证据五、原州区人民法院执行裁定书一份，证据六、收款收据一张、增值税发票一张，证据七、固原市不动产登记事务中心出具查解封登记信息表一份。经当庭质证，被告冯某对证据一中购房居间合同的三性及证明目的均不予认可，对公证书的三性认可，对证明目的不予认可，对证据二中收条有银行流水或者对应的行政收费票据认可，对没有银行流水或其他行政收费凭证印证的收据不予认可，对证据三、证据六没有异议，对证据四、证据五的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不予认可，对证据七的三性无异议，证明目的不认可。本院认为，上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性，能够证实2019年1月27日，原告与第三人武某妻子吕秀丽及案外人宁夏麦田房产经销有限公司（金城分店）签订《购房居间合同》一份，约定原告与第三人武某妻子吕秀丽通过委托案外人宁夏麦田房产经纪有限公司居间介绍，同意将坐落在固原市××区房屋及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告，建筑面积为125.89平方米，出售房屋总价款为500000元。并约定房产证办理出来时，双方进行房屋产权公证，公证当日原告将首付款210000元，含定金20000元及办理房产证所有费用扣除一次性支付至第三人银行账户，自2019年2月1日起此房屋的月供由原告承担。合同签订当日原告向第三人支付定金20000元，并先后向第三人支付购房首付款206251.79元（含定金），偿还银行按揭贷款38482.25元，支付了物业费、车位费、采暖费及水费，第三人向原告交付房屋的事实，本院予以采信并在卷佐证。第三人武某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2019年1月27日，原告与第三人武某妻子吕秀丽及案外人宁夏麦田房产经销有限公司（金城分店）签订《购房居间合同》一份，约定第三人武某妻子吕秀丽通过委托案外人宁夏麦田房产经纪有限公司居间介绍，同意将坐落在固原市××区房屋及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告，建筑面积为125.89平方米，出售房屋总价款为500000元，原告同意于2019年1月27日交付20000元作为购买涉案房屋的购房定金并交由案外人代为保管。原告付款方式为现金分期支付，如第三人贷款，贷款类型为公积金贷款。合同手写部分载明：1.第三人办理房产证费用由第三人承担，原告进行垫付，后期从房屋首付款中扣除，第三人房产证办理出来时双方进行房屋产权公证，公证费由原告承担；2.公证当日，原告将首付款210000元含定金及第三人办理房产证所用费用扣除一次性支付第三人账户；3.公证当日房屋首付款付齐时进行房屋及物业交接，前期水电暖、物业费、电梯费由第三人承担，后期由原告承担；4.自2019年2月1日起此房屋的月供由原告承担（偿还本金及利息），若还房屋尾款取出房产证时产生违约金及费用双方各承担一半；5.房产证满两年时，第三人承担20000元还款金额，剩余金额均由原告承担，将此房抵押贷款还清取出房产证时，双方进行房屋产权过户，原告向第三人支付14550元（第三人垫付的20000元，垫付金减去第三人承担个人所得税5350元）。合同签订当日，原告向第三人妻子支付定金20000元。2019年2月25日，原告替第三人妻子吕秀丽垫付契税6193.79元、公共维修基金8258元，共计14451.79元，吕秀丽向原告出具收条一张。2019年3月3日，原告向第三人妻子吕秀丽支付房款25000元。2019年3月28日，原告向第三人及其妻子支付房款146800元，双方就所签订的《房屋买卖合同》在宁夏回族自治区固原市××区公证处进行公证，该公证机关出具（2019）宁固原证字第502号公证书，后第三人将涉案房屋交付原告。原告就涉案房屋于2019年4月28日支付物业费1359元、支付车位费1500元、支付水费296.4元，于2019年9月30日支付停车费1500元，于2019年10月19日支付采暖费2457.22元，于2020年4月25日支付物业费1359元、电梯费528元、楼道电费20元。2020年10月18日支付采暖费2457.23元。2019年10月8日和2019年10月25日，杨某1以银行转账方式向吕秀丽个人一手住房购置贷款账户分别转入贷款本息36299元和2186.25元。另查明，涉案房屋登记在第三人妻子吕秀丽名下，第三人武某为共有人。涉案房屋于2019年4月18日被固原市原州区人民法院予以查封，原告向该院提出异议申请，该院于2019年8月1日出具（2019）宁0102执异25号执行裁定书，裁定：（2018）宁0402执2880号执行裁定书中止执行，并于2019年9月10日对涉案房屋予以解封。还查明，冯某与武某房屋租赁合同纠纷一案，经本院(2019)宁0122民初48号民事案件调解，确定由武某支付冯某房租款84800元、采暖费及滞纳金26714元，合计111514元，于2019年3月1日前一次性付清，如逾期未能支付，武某另行支付冯某违约金11151.4元，案件受理费1377元由武某承担。民事调解书生效后，武某未能履行生效法律文书确定的义务，冯某向本院申请强制执行，本院作出(2019)宁0122执729号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划武某名下的银行存款125803.4元或扣留、提取相同价值的收入；二、若武某银行存款不足偿还之部分，则依法查封、冻结、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。执行过程中，本院于2019年9月11日查封了涉案房屋的产权户籍，查封期限为三年。原告杨某1向本院提出执行异议，请求中止对固原市原州区试验区民族街金华家居生活广场3号楼1单元1403室房屋的查封行为。本院于2019年11月22日作出(2019)宁0122执异l47号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。现原告对该裁定不服，诉至本院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在案涉房屋查封之前即达成了合法有效的《购房居间合同》，按照合同内容，原告也已支付首付款，剩余购房款双方明确约定由原告承继第三人在银行办理的房屋抵押贷款，原告也按约向银行支付了部分贷款，现原告已合法占有使用该房屋至今。且涉案房屋自2019年4月18日被告固原市原州区人民法院予以查封，2019年9月10日予以解封，2019年9月11日被本院依法查封，未办理过户登记至原告名下非因原告本人过错。综上，能够认定本案原告享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告主张停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉请，本院予以支持。原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案原告仅凭《购房居间合同》无法直接发生讼争房产物权变动效力，但原告可基于上述合同对涉案房产的约定,向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，或在强制执行措施解除后另行主张确认权利，故对该项主张，本院不予支持。第三人武某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行固原市原州区试验区民族街金华家居生活广场3号楼1单元1403室房屋；二、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告冯某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 齐美超人民陪审员 哈瑞云人民陪审员 康国锐二〇二〇年十二月二十四日法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。