四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16296号 上诉人（原审被告）：罗德福，男，1946年2月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：周裕行。 上诉人（原审被告）：魏天翠，女，1961年2月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周裕行。 被上诉人（原审原告）：李存全，男，1969年3月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：黄勇，重庆景誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗庆兴，男，1968年6月14日出生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：黄勇，重庆景誉律师事务所律师。 上诉人罗德福、魏天翠因与被上诉人李存全、罗庆兴房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗德福、魏天翠上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初479号民事判决；2.改判双方继续履行合同，罗德福、魏天翠不支付李存全、罗庆兴租金100000元、保证金70000元；3.一、二审诉讼费由李存全、罗庆兴承担。事实和理由：1.2019年2月26日双方签订的《租房合同》约定的租期为2年，李存全、罗庆兴仅经营了8个月就提出不愿继续经营，该8个月时间正好是黄龙溪古镇的经营旺季。2019年10月25日李存全、罗庆兴就和自己的员工解除合同、遣散员工并擅自离去，证明单方解除合同的责任在李存全、罗庆兴。2.罗德福、魏天翠从未以书面或口头方式通知李存全、罗庆兴解除合同，李存全、罗庆兴也未提供证据证明罗德福、魏天翠赶走了他们，罗德福、魏天翠离开案涉房屋应承担违约责任，所交租金及保证金不应退还。3.一审罗德福、魏天翠提交了成都市双流区个体私营经济协会黄龙溪分会、黄龙社区居民委员会出具的证明材料，证明罗德福、魏天翠在李存全、罗庆兴离去后，未经营过案涉房屋。4.关于门锁的问题，罗德福、魏天翠一家居住在案涉门面的二楼，为了进出方便打开大门，没有侵害李存全、罗庆兴的权利，目前李存全、罗庆兴的经营范围仍原样封存。5.李存全、罗庆兴2019年10月27日离开后，店铺内使用的物品大部分被损坏，造成的财产损失罗德福、魏天翠保留索赔的权利。 李存全、罗庆兴辩称，1.李存全、罗庆兴从未向罗德福、魏天翠提出过不愿继续经营，更未提出过提前终止双方签订的合同。李存全、罗庆兴遣散员工系李存全、罗庆兴的自助经营行为，不代表也不能证明李存全、罗庆兴系主动终止房屋租赁合同。且李存全、罗庆兴还留有自己的管理人员在，只是在调整自己的经营行为。2.罗德福、魏天翠提交的黄龙社区居民委员会的证明材料没有证明力。房屋租赁合同不需要向黄龙社区居民委员会、双流区个体私营经济协会黄龙溪分会备案，他们无法得知双方是否存在租赁合同及李存全、罗庆兴放弃承租权等事宜。罗德福、魏天翠在2019年11月2日强行收回店铺自己经营，并明确表示不会将房屋交付给李存全、罗庆兴使用，案涉房屋在此之后是否经营与李存全、罗庆兴无关。3.罗德福、魏天翠将李存全、罗庆兴赶走后，李存全、罗庆兴还存留了大量货物在案涉房屋，11月2日李存全、罗庆兴报警要求统计货物数量罗德福、魏天翠予以制止，故关于货物的举证责任应在罗德福、魏天翠，一审据此驳回李存全、罗庆兴的该部分诉请不当。4.李存全、罗庆兴提供的视频能够证明罗德福、魏天翠强行收回店面并聘请厨师开始自己经营。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 李存全、罗庆兴向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方签订的《租房合同》；2.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴保证金80000元；3.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴自2019年11月1日至2020年2月28日的租金100000元；4.判令罗德福、魏天翠退还李存全、罗庆兴货物（见货物清单）；如不能退还，按总价值41770元进行赔偿；5.判令罗德福、魏天翠承担违约金40000元；6.本案的诉讼费由罗德福、魏天翠承担。 一审法院认定事实：2019年2月26日，出租方罗德福、魏天翠与承租方李存全、罗庆兴签订《租房合同》，约定罗德福、魏天翠将自有的坐落在门面（中餐馆）出租给李存全、罗庆兴经营使用。租赁期限为2年，从2019年3月1日起至2021年2月28日止。根据年租金人民币叁拾万元整，按年结算。李存全、罗庆兴须向罗德福、魏天翠交纳保证金捌万元整。如李存全、罗庆兴中途退出，罗德福、魏天翠不予退还已付租金和保证金。第一年期满，李存全、罗庆兴应提前一月付清下年租金。在房屋租赁期间，李存全、罗庆兴逾期未交租金的，每逾期一日，罗德福、魏天翠有权按月租金的3%向李存全、罗庆兴加收滞纳金。合同签订后，李存全、罗庆兴通过银行向罗德福、魏天翠支付租金300000元和押金70000元。 2019年11月2日，罗德福、魏天翠与李存全、罗庆兴就案涉合同解除事宜发生纠纷，并向成都市公安局双流区分局黄龙溪派出所报警。 一审法院认为，罗德福、魏天翠与李存全、罗庆兴于2019年2月26日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按约全面履行。 关于李存全、罗庆兴要求解除与罗德福、魏天翠于2019年2月26日签订的《租房合同》，其主要理由为罗德福、魏天翠于2019年11月2日强行收回该门面进行经营，致使案涉房屋的合同目的不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定行使合同的法定解除权，请求判令解除合同；而罗德福、魏天翠认为系李存全、罗庆兴主动打电话告知其不再继续租赁房屋，而案涉《租房合同》是合法有效的，双方应该按照该合同全面履行，不同意解除合同。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,承租人的主要义务是支付租金、按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本案中，虽然证人证言能够证明李存全、罗庆兴存在解散员工、停止营业的行为，但并未明确向罗德福、魏天翠提出过解除合同，也未归还房屋钥匙，而罗德福、魏天翠却于2019年11月1日更换了门锁，且从视频证据材料来看，其不让李存全、罗庆兴继续使用案涉房屋，认为李存全、罗庆兴关门就是放弃经营权，在李存全、罗庆兴作为承租人已经履行了支付租金的主要义务后，罗德福、魏天翠更换门锁、不让其经营的行为系违反了作为出租人将租赁房屋交付给李存全、罗庆兴义务，导致合同目的无法实现，系构成了根本违约。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，罗德福、魏天翠的违约行为导致合同无法履行，故对于李存全、罗庆兴要求解除案涉《租房合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。该《租房合同》自本案起诉书副本送达罗德福、魏天翠之日（2020年1月16日）起解除。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠退还已支付自2019年11月1日至2020年2月28日的剩余租金100000元和保证金80000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，合同解除后，罗德福、魏天翠应当返还合同未履行而支付的剩余租金和保证金。实际上，自2019年11月1日罗德福、魏天翠更换案涉房屋门锁之日起，李存全、罗庆兴即无法正常使用案涉房屋，故罗德福、魏天翠应当退还自2019年11月1日至2020年2月28日的剩余租金100000元。关于保证金，根据李存全、罗庆兴提交的银行明细来看，李存全通过银行转账70000元给魏天翠作为保证金，罗德福、魏天翠应当予以退还。李存全、罗庆兴主张另外还支付了罗德福、魏天翠现金10000元作为保证金，但未提交相关的证据材料予以证明，加之罗德福、魏天翠对此不予认可，故对其要求罗德福、魏天翠退还现金交纳的保证金10000元的主张不予支持。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠退还货物（见货物清单）；如不能退还，按总价值41770元进行赔偿。一审法院认为，李存全、罗庆兴提交的货物清单系其单方制作的，罗德福、魏天翠对此不予认可，一审法院不予采纳。尽管从李存全、罗庆兴提交的视频来看，吧台上有酒水等货品，但李存全、罗庆兴所举证据不能证明货品的具体种类、数量以及价值，故对于李存全、罗庆兴的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。 关于李存全、罗庆兴要求罗德福、魏天翠承担违约金40000元。一审法院认为，双方签订的《租房合同》仅约定了李存全、罗庆兴逾期支付租金的情况下应当承担的违约责任，除此之外并无其他约定，故李存全、罗庆兴现要求罗德福、魏天翠承担违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、罗德福、魏天翠于判决生效之日起十日内退还李存全、罗庆兴剩余租金100000元；二、罗德福、魏天翠于判决生效之日起十日内退还李存全、罗庆兴保证金70000元；三、驳回李存全、罗庆兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2613元、保全费1820元，共计4433元，由李存全、罗庆兴负担1551元，由罗德福、魏天翠负担2882元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 罗德福、魏天翠提交2020年7月30日拍摄的房屋照片，用以证明案涉房屋内没有实际经营，处于空置状态。 李存全、罗庆兴质证认为对照片真实性无法核实，对合法性、关联性不予认可。该证据为2019年11月2日罗德福、魏天翠将李存全、罗庆兴赶出案涉门面后，罗德福、魏天翠为应对纠纷将店面封存拍摄的照片，与李存全、罗庆兴无关。 本院经审查认为该照片与手机载体内一致，本院对真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.2019年10月27日，李存全、罗庆兴遣散了其开设的中餐馆的部分员工。 2.罗德福、魏天翠在二审中陈述，其从未将案涉房屋的前门钥匙交给李存全、罗庆兴，因罗德福、魏天翠居住在案涉房屋的二楼，李存全、罗庆兴经营期间均是由罗德福、魏天翠为其开门。2019年11月1日，罗德福、魏天翠更换了后门的门锁。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，罗德福、魏天翠与李存全、罗庆兴签订的《租房合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，李存全、罗庆兴向罗德福、魏天翠支付了2019年3月1日至2020年2月28日的租金300000元。本案二审的争议焦点是，罗德福、魏天翠是否应当向李存全、罗庆兴退还租金100000元及保证金80000元。本院认为，2019年11月1日罗德福、魏天翠更换了案涉房屋的门锁，导致李存全、罗庆兴无法继续使用案涉房屋，已违反了租赁合同中出租人应交付租赁物给承租人使用的主要义务。罗德福、魏天翠主张李存全、罗庆兴在此之前就向罗德福、魏天翠提出了解除合同，并于2019年10月27日解散了员工，系李存全、罗庆兴违约解除合同在先。对此，本院认为，依据“谁主张，谁举证”的原则，罗德福、魏天翠未提供证据证明李存全、罗庆兴在2019年11月1日前向其提出过提前解除双方之间的租赁合同，故本院对罗德福、魏天翠的该项主张不予采信。关于李存全、罗庆兴在2019年10月27日解散员工的行为，本院认为，李存全、罗庆兴已经支付租金至2020年2月28日，在此期间其是否解散员工、甚至是否实际使用案涉房屋，均不影响其作为承租人已经履行完毕了支付租金的主要义务，故不能因李存全、罗庆兴解散员工就认定其履行租赁合同违约。综上，案涉合同不能继续履行系因2019年11月1日罗德福、魏天翠更换门锁、拒绝李存全、罗庆兴继续使用案涉房屋，致使李存全、罗庆兴合同目的不能实现，罗德福、魏天翠已构成根本违约，李存全、罗庆兴有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定解除合同，一审认定双方合同自起诉状副本送达罗德福、魏天翠之日即2020年1月16日解除并无不当，本院予以维持。 因罗德福、魏天翠已于2019年11月1日收回了案涉房屋，故罗德福、魏天翠应向李存全、罗庆兴退还其已缴纳的2019年11月1日至2020年2月28日的剩余租金100000元。罗德福、魏天翠主张李存全、罗庆兴使用的店铺物品存在大量损坏，但罗德福、魏天翠提供的照片不能证明案涉房屋内属于罗德福、魏天翠的物品是否存在损坏，以及损失的具体金额，故对罗德福、魏天翠的该项主张，因无证据予以佐证，本院不予支持，罗德福、魏天翠应向李存全、罗庆兴退还已缴纳的保证金70000元。 综上所述，罗德福、魏天翠的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由罗德福、魏天翠负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬