云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3064号上诉人（原审被告）：水富杨氏房地产开发经营有限责任公司。住所地：云南省水富市沙坪东路****。法定代表人：杨道明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：张国富，男，生于1972年9月13日，汉族，住云南省水富市。原审第三人：李大国，男，汉族，生于1968年3月5日，住云南省水富市。上诉人水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（以下简称“水富杨氏公司”）与被上诉人张国富商品房销售合同纠纷一案，不服云南省水富市人民法院（2020）云0630民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭书面对本案进行了审理，本案现已审理终结。水富杨氏公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审判决认定“李大国、水富杨氏公司、张国富三方协商，李大国用其对水富杨氏公司享有的部份债权抵偿张国富的部份借款”错误，本案是李大国用其对水富杨氏公司享有的担保物权抵偿张国富的部份借款；二、案涉合同是以物抵债协议，而非商品房购销合同，一审判决认定本案系商品房购销合同错误；三、案涉合同系“第三人代为履行债务”合同，被上诉人对上诉人不享有任何债权，上诉人以房屋抵偿李大国对被上诉人的债务；四、一审判决认定案涉合同有效错误，上诉人与李大国之间并未最终结算，以物抵债合同无效，该协议属于民事调解书执行过程中达成的调解协议内容，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定；五、以物抵债协议属于实践性合同而非诺成性合同；六、一审判决前后互相矛盾，一审判决“水富杨氏公司、李大国、张国富经协商一致终止李大国与水富杨氏公司之间的部份借款合同关系，建立水富杨氏公司与张国富之间的商品房买卖合同关系。”与“并非李大国与水富杨氏公司之间或者李大国、水富杨氏公司、张国富三方以签订以物抵债协议的形式消灭李大国与水富杨氏公司之间的债权债务关系。”相互矛盾，逻辑混乱。被上诉人张国富答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张国富向一审法院的起诉请求：一、判令水富杨氏公司将位于水富杨氏金福地二期02栋2号楼2幢一单元29层8号住宅以及2幢一单元-1层3号车位立即交付张国富；二、判令水富杨氏公司支付张国富逾期交房违约金60,000元；三、判令本案诉讼费由水富杨氏公司承担。一审经审理认定如下事实：2014年11月14日，李大国向张国富借款80万元，约定月利率为2%，并出具借条一份，水富县虹启制鬃有限公司（以下简称“虹启公司”）在借条上盖章。2017年1月1日，张国富向一审法院提起诉讼，要求李大国、虹启公司偿还借款及利息。2017年5月24日，一审法院作出（2017）云0630民初5号民事调解书，调解书载明的协议内容为：虹启公司、李大国偿还张国富借款本金80万元及利息52,000元，在2017年6月30日前付30万元，剩余552000元在2017年12月30日前付清等。由于水富杨氏公司曾向李大国借款，并用案涉房产作部份借款的担保。2017年6月21日，李大国、水富杨氏公司、张国富三方经协商，李大国用其对水富杨氏公司享有的部份债权抵偿张国富的部份借款。同日，水富杨氏公司与张国富签订编号为ys-0537、ys-c1003的《商品房购销合同》，约定：水富杨氏公司将位于水富杨氏金福地二期D2栋2幢一单元29层8号住宅及同地点的负一层3号车位出售给张国富，建筑面积分别为103.78㎡和59.2㎡，购房款分别为269,828元和70,000元，水富杨氏公司均应于2017年12月31日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付张国富。如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，水富杨氏公司按5元一天向张国富支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，水富杨氏公司按张国富已付款的0.1%乘以逾期天数向张国富支付违约金，合同继续履行。张国富应支付水富杨氏公司的购房款319,072元，用李大国对水富杨氏公司享有的部份债权进行抵扣。同日，水富杨氏公司向张国富出具两张收款收据，载明“水富杨氏公司收到张国富现金269,828元和70,000元。”，并将案涉两处房产在原水富县房管所进行了备案登记。一审法院经审理认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，水富杨氏公司与李大国之间以及李大国与张国富之间确实存在借款合同关系，且水富杨氏公司为保证与李大国之间借款合同的履行，提供了案涉房产作为担保。但水富杨氏公司与张国富争议的商品房销售合同是水富杨氏公司未偿还李大国借款，以及李大国未偿还张国富借款的情况下，经水富杨氏公司、李大国、张国富协商，将水富杨氏公司与李大国之间的部份借款合同关系转化为水富杨氏公司与张国富之间的商品房买卖合同关系，李大国将出借给水富杨氏公司的部份借款转化为张国富已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作了约定。本案中，水富杨氏公司、李大国、张国富经协商一致终止李大国与水富杨氏公司之间的部份借款合同关系，建立水富杨氏公司与张国富之间的商品房买卖合同关系，通过水富杨氏公司所有的商品房出售给李大国的债权人张国富的方式，实现各方权利义务平衡的交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。李大国以其对水富杨氏公司享有的部份债权为张国富抵扣了张国富应支付水富杨氏公司的购房款，故张国富已按合同约定履行了自己的义务。水富杨氏公司未按合同约定的时间将案涉房产交付张国富，已构成违约，依法应按照合同约定承担逾期交付房产的违约责任。因张国富未提供证据证明案涉房产已具备交付条件，故其要求水富杨氏公司立即交付案涉房产的请求无事实和法律依据，不予支持；但水富杨氏公司应在案涉房产符合交付条件后及时将案涉房产交付张国富。张国富要求水富杨氏公司支付违约金60,000元，符合法律规定，予以支持。关于水富杨氏公司所提出的案涉房屋在转移登记前合同不生效，不具有约束力的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效”以及第二款的规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其法律规定”。且我国法律并未规定房屋买卖合同须在房屋转移登记后才生效，房屋转移登记只是房屋所权的转移，所有权未发生转移并不代表房屋买卖合同不生效。故水富杨氏公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于水富杨氏公司所提出的张国富未支付商品房对价，该合同已损害其他债权人合法权益，应属无效的抗辩意见。根据庭审查明的事实，张国富应支付水富杨氏公司的购房款系李大国用其对水富杨氏公司享有的部份债权进行抵扣，且水富杨氏公司对该抵扣行为也予以认可，不存在损害其他债权人合法权益的情形，故水富杨氏公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于水富杨氏公司所提出的案涉合同属（2017）云0630民初5号民事调解书执行过程中达成的调解协议内容，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定”，故本案不应支持张国富诉讼请求的抗辩意见。因本案系张国富与水富杨氏公司签订房屋买卖合同后，李大国用其对水富杨氏公司享有的部份债权为张国富抵扣的购房款，并非是李大国与水富杨氏公司之间或李大国、水富杨氏公司、张国富三方以签订以物抵债协议的形式消灭李大国与水富杨氏公司之间的债权债务关系。且本案系对水富杨氏公司与张国富签订的《商品房销售合同》的效力进行审查，并依据审查的具体情况依法作出裁判，并非是在执行过程中作出以物抵债的裁定。因此，水富杨氏公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于水富杨氏公司所提出的根据《中华人民共和国合同法》第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，故本案应由李大国向张国富承担违约责任，而非水富杨氏公司的抗辩意见。根据庭审查明的事实，本案系李大国以其对水富杨氏公司享有的部份债权抵扣张国富应付水富杨氏公司的购房款，且水富杨氏公司与张国富签订了《商品房销售合同》，并在合同中约定了买卖双方的权利义务，并非是水富杨氏公司、李大国、张国富三方约定由水富杨氏公司代李大国向李大国的债权人张国富履行债务。因此，本案诉争合同不属于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的情形，水富杨氏公司所提出的该抗辩意见不合法，不予采纳。综前所述，水富杨氏公司所提出的要求驳回张国富诉讼请求的抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在案涉房产符合交付条件后十日内将案涉房产交付给张国富；二、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在于本判决生效后十日内支付张国富逾期交房违约金60,000元。案件受理费7297元，减半收取计3648.5元，由水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在承担。本案二审期间，当事人未提交新证据。本案二审中，对一审认定事实，上诉人除对李大国用其对水富杨氏公司享有的部份债权抵偿张国富的部份借款的事实有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。上诉人提出的异议，本院将结合争议焦点予以评判。归纳上诉人的主张，本案争议的焦点是：1、本案案由是否为商品房购销合同纠纷？2、《商品房购销合同》是否有效？（一）关于本案案由是否为商品房购销合同纠纷的问题。本院认为，李大国差欠张国富借款本金80万元及利息52,000元，水富杨氏公司与李大国之间存在民间借贷关系，李大国系上诉人水富杨氏公司债权人，水富杨氏公司差欠李大国的债务中的319072元用于抵销张国富向水富杨氏公司购买的商品房和车位总价，《商品房购销合同》签订后，张国富对李大国的债务中的319072元及水富杨氏公司差欠李大国的债务中的319072元，已经同时抵销。一审判决认定本案不属于水富杨氏公司代李大国向李大国的债权人张国富履行债务不当，本院予以纠正。本案中，尽管水富杨氏公司与李大国、张国富之间债务抵销没有签订书面合同，但是通过签订商品房购销合同、出具收据等行为，三方对319072元的债务转化为购房款均予以认可，《商品房购销合同》对上诉人水富杨氏公司已产生法律效力，原审法院结合本案实际，确认本案案由为商品房销售合同纠纷并无不当，本院予以支持。上诉人主张本案案由错误，本案属于李大国用对水富杨氏公司享有的担保物权抵偿部份借款的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予支持。（二）关于涉诉《商品房购销合同》是否有效的问题。本院认为，张国富与水富杨氏公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，双方均应自觉履行。水富杨氏公司未按合同约定的期限内向被上诉人张国富交付房屋，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，水富杨氏公司对违约金的计算方式及金额均未提起异议，张国富的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。上诉人认为本案涉嫌变相裁定以物抵债，合同无效的上诉理由，本院不予支持。其一，上诉人水富杨氏公司不是水富县人民法院（2017）云0630民初5号民事调解书当事人，本案不属于以物抵债执行和解案件；其二，涉诉合同不属于需要办理登记手续才生效的合同，房屋不交付不影响合同效力；其三，本案不属于水富杨氏公司与李大国之间的以物抵债纠纷，水富杨氏公司、李大国、张国富达成抵销协议后，水富杨氏公司与张国富签订《商品房购销合同》，张国富向李大国出具收条，张国富与李大国之间的债权债务关系因其与水富杨氏公司签订《商品房购销合同》的行为已经消灭，2017年6月21日签订《商品房购销合同》至今，水富杨氏公司未向人民法院提起解除之诉，可见抵销是三方当事人的真实意思表示，《商品房购销合同》并不存在恶意损害其他债权人合法权益的情形，若简单以水富杨氏公司与李大国未对双方的借款进行结算为由，确认水富杨氏公司与张国富《商品房购销合同》无效，张国富对李大国的债权难以保障。其四，水富杨氏公司2017年自愿用其财产代偿李大国对张国富的债务，签订协议后拒不履行协议的行为有违诚实信用原则，不符合社会主义核心价值观，不应得到支持。水富杨氏公司在与原审第三人李大国进行民间借贷结算时，可将本案购房款的款项319072元予以扣除。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3648.5元，由水富杨氏房地产开发经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  肖荣蓉审判员  李恩鹏审判员  王正云二〇二〇年十二月十六日书记员  刘苗苗