四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16158号 上诉人（原审被告）：成都宝铂生活信息科技有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武晋路**********。 法定代表人：李闯，执行董事。 上诉人（原审被告）：北京阳光凯盛投资管理有限公司，住所地：北京市朝阳区孙河乡康营家园底商**楼**102。 法定代表人：姜继超，执行董事。 被上诉人（原审原告）：吕昱，女，1987年10月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：吕建民，男，1957年6月23日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系吕昱父亲。 上诉人成都宝铂生活信息科技有限公司（以下简称宝铂公司）、北京阳光凯盛投资管理有限公司（以下简称凯盛公司）因与被上诉人吕昱房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宝铂公司、凯盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.本案移送成都市中级人民法院处理。事实和理由：一、合同中明确约定，吕昱每年支付宝铂公司、凯盛公司一个月的租金作为管理房屋的费用，且在第一年扣除。吕昱于2020年4月收回房屋，合同履行了一年零三个月，所以应当扣除两个月免租作为管理房屋的费用。二、合同中约定的违约金为月租金的300%，并非宝铂公司、凯盛公司的真实意愿，只是想以高额的违约金来约束双方履行合同。三、保全费应当全部由吕昱承担。四、受疫情影响，宝铂公司、凯盛公司运转已经很困难，希望法院考虑宝铂公司、凯盛公司难处。 吕昱答辩认为，一、5个月的免租期，并且在第一年扣完，是基于双方合同租赁期为5年的基础上约定的，每年一个月，为防止宝铂公司、凯盛公司恶意利用免租期，双方补充合同第3条约定了在合同期内，因乙方原因需提前终止合同的，乙方除支付月租金的300%违约金外，还必须将5个月的免租期租金100%返还甲方。二、违约金为月租金的300%系宝铂公司、凯盛公司提供的格式合同中约定的。三、一审判决关于保全费的认定符合法律规定。四、宝铂公司、凯盛公司关于受疫情影响、房屋租金存在负差价及公司运转困难等上诉理由不能成立。 吕昱向一审法院起诉请求：1.判令宝铂公司、凯盛公司返还房屋租赁“免租期”5个月的租金27500元；2.判令宝铂公司、凯盛公司支付提前解除合同的违约金16500元；3.判令宝铂公司、凯盛公司支付逾期支付租金的违约金16500元以及滞纳金3415元；4.判令宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至24日租金2750元；5.本案诉讼费由宝铂公司、凯盛公司承担。 一审法院认定事实：吕昱于2016年10月12日从成都上普和创置业有限责任公司处购得位于成都市锦江区××路××号××幢××单元××楼××号××房屋一套。 2019年1月10日，吕昱签订《宝铂房屋委托管理协议》，签约方基本信息载明委托方（甲方）为吕昱，受托方（乙方）为宝铂公司，受托方处盖有凯盛公司公章。协议主要内容为甲方提供位于成都市房屋产权清晰的房屋一套，乙方提供装修、家居及房屋租赁管理服务。房屋位于成都市锦江区××室，建筑面积96平方米，乙方租赁托管甲方的房屋。本合同约定的代理期中，开始的前150天为免租期，乙方免费使用，对房屋做一下房屋增值服务，装饰装修、家电配置。房屋增值相关工作完毕后，乙方自2019年1月10日起至2024年1月9日支付租金。租金5500元／月，日租金标准为“月租金÷30”，四舍五入保留小数点后一位。乙方按季度支付房租，自2019年1月10日起支付。收款账户开户行为中国农业银行，开户人吕昱，收款账号6228××××7414。甲方同意自计租日起，向乙方每年支付管理服务费，甲方授权乙方管理服务费由支付的房租中扣除，第一年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第二年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第三年的免租期，从第二次房租付款中扣除30天给乙方;第四年的免租期，从第五次房租付款中扣除30天给乙方;第五年的免租期，从第五次房租付款中扣除30天给乙方。乙方未按约定划付租金达7个工作日以上的（含7个工作日），甲方有权单方解除合同，乙方应按月租的300%向甲方支付违约金。合同提前终止的发起方赔付另一方相当于月租金300%的金额为违约金。乙方逾期向甲方支付房屋租金，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付违约金。合同附件载明，在合同期内，因乙方原因需提前中止合同的，乙方除支付月租金的300%违约金外，还必须将5个月的免租期租金100%返还甲方。收款计划载明，2019年1月10日第一次应付款16500元，2019年3月25日第二次应付款0元，2019年6月25日第三次应付款16500元，2019年9月25日第四次应付款16500元，2019年12月25日应付款5500元。 2019年1月5日，凯盛公司向吕昱合同中约定的收款账户转账“成都新收房”16500元。2019年6月25日，案外人王墨章向吕昱转账“成都天廊”16500元。2019年12月3日，凯盛公司向吕昱转账“成都天廊”16500元。2019年12月31日，案外人姜继超向吕昱转账“成都天廊”5500元。 合同履行期间，吕昱通过微信就宝铂公司、凯盛公司未按时支付租金问题与宝铂公司法定代表人李闯进行协商，李闯称因疫情原因公司存在亏损，无力支付租金，请求向吕昱付清尚欠房租后解除合同，但未能与吕昱达成一致意见。 一审法院另查明，宝铂公司股东为凯盛公司和李闯，凯盛公司占股51%，李闯占股49%。凯盛公司股东为王墨章和王墨臣，王墨章占股90%，王墨臣占股10%。 一审庭审中宝铂公司、凯盛公司陈述，凯盛公司向吕昱支付租金系受宝铂公司委托，凯盛公司并非合同相对方。 一审庭审中双方认可，在合同履行过程中，凯盛公司使用公司账户及法定代表人账户向吕昱支付了租金，后宝铂公司法定代表人向吕昱提出解除合同，吕昱于2020年4月24日收回房屋，双方于当日解除合同。 一审法院认定以上事实有吕昱提交的当事人身份证复印件、天眼查专业版企业信用报告、《宝铂房屋委托管理协议》及附件、银行交易明细、微信聊天记录截图、商品房买卖合同摘要及吕昱和宝铂公司、凯盛公司的当庭陈述在案为证。宝铂公司提交的其与案外人签订的《房屋租赁合同》，与本案无关联性，不作为本案证据使用。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于凯盛公司是否系合同相对方。根据本案现有证据，凯盛公司在合同签约方基本信息项下“受托方”处及合同落款处均加盖公章，合同履行过程中，凯盛公司和姜继超均向合同约定的吕昱收款账户支付租金，上述证据可以证明凯盛公司与吕昱自愿签订了合同并参与实际履行。宝铂公司、凯盛公司辩称凯盛公司向吕昱支付租金系受宝铂公司委托，仅有其陈述，未提交相应证据予以证明，吕昱亦不予认可，对宝铂公司、凯盛公司该部分辩称一审法院不予采信。一审法院确认吕昱与宝铂公司、凯盛公司签订了《宝铂房屋委托管理协议》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。 关于合同性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据《宝铂房屋委托管理协议》载明的内容，协议虽然名为委托管理协议，签约方为“委托方”和“受托方”，但合同明确了宝铂公司、凯盛公司支付的款项性质为房租，并对租赁物的名称、数量、用途、租金的支付方式作出了明确约定，协议内容符合租赁合同的构成要件，故一审法院确认吕昱与宝铂公司、凯盛公司形成了租赁合同法律关系，对宝铂公司、凯盛公司关于双方为委托合同法律关系的辩称，一审法院不予采信。 关于吕昱要求宝铂公司、凯盛公司返还免租期租金27500元、支付提前解除合同的违约金16500元、逾期支付租金的违约金16500元及滞纳金3415元。一审法院认为，现有证据能证明因宝铂公司、凯盛公司无力按约定支付租金，宝铂公司法定代表人通过微信与吕昱协商解除合同事宜，双方于2020年4月24日解除合同。双方解除合同的情形符合双方合同第十条(一)项的约定，宝铂公司、凯盛公司既为合同提前终止的发起方，应向吕昱支付月租金的300%违约金即16500元，宝铂公司、凯盛公司除支付违约金外，还必须将5个月的免租期租金100%返还吕昱，故吕昱主张宝铂公司、凯盛公司返还5个月免租期的租金27500元并支付提前解除合同的违约金16500元，具有法律和事实依据，一审法院予以支持。对于滞纳金3415元。该滞纳金为违约金性质，实际系宝铂公司、凯盛公司逾期支付租金给吕昱造成的资金占用利息损失，双方合同约定，2019年9月25日第四次应付款16500元，宝铂公司、凯盛公司实际于2019年12月3日支付存在逾期支付租金行为，构成违约。合同约定每逾期一日，按千分之三支付违约金，该约定标准过高，一审法院酌情予以调减，按日万分之五计算，宝铂公司、凯盛公司向吕昱支付资金占用利息569.25元。关于逾期支付租金违约金16500元。因双方解除合同系由宝铂公司提出，双方协商后达成解除合同的共同意思表示，并非因宝铂公司、凯盛公司逾期支付租金而导致吕昱提出解除合同，吕昱已起诉要求宝铂公司、凯盛公司支付提前解除合同的违约金，且其要求的逾期支付租金的滞纳金一审法院亦予以支持，故吕昱起诉要求宝铂公司、凯盛公司支付逾期支付租金的违约金不能成立，一审法院不予支持。宝铂公司、凯盛公司辩解吕昱未按照约定将室内上下铺换成双人床，存在违约行为，造成的损失应当赔偿，但仅有其陈述，未提交相应证据予以证明，吕昱亦不予认可，对宝铂公司、凯盛公司该部分辩称，一审法院不予采信。 关于吕昱要求宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至4月24日的租金2750元。一审法院认为，双方合同约定日租金标准为“月租金÷30”，四舍五入保留小数点后一位。宝铂公司、凯盛公司已支付2019年1月10日至2020年4月9日期间的租金，案涉合同于2020年4月24日解除，吕昱于合同解除当日收回房屋，故吕昱主张宝铂公司、凯盛公司支付2020年4月10日至2020年4月24日期间的租金2750元，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宝铂公司、凯盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕昱支付免租期租金27500元；二、宝铂公司、凯盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕昱支付提前解除合同违约金16500元；三、宝铂公司、凯盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕昱支付资金占用利息569.25元；四、宝铂公司、凯盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕昱支付2020年4月10日至2020年4月24日期间的租金2750元；五、驳回吕昱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计733元、保全费687元，共计1420元，由吕昱负担183元，宝铂公司、凯盛公司负担1237元。 二审中，宝铂公司、凯盛公司未提交新证据。吕昱提交新证据：吕昱与天廊的邻居微信聊天记录（2020年9月7日至11月13日），拟证明：1.宝铂公司、凯盛公司恶意利用5个月免租期及玩失踪，拒不返还租客押金的事实；2.吕昱向宝铂公司、凯盛公司支付的租金没有倒挂。本院认为，该证据为吕昱与案外人的微信聊天记录，与本案不具有关联性，且案外人身份无法确认，本院对该证据不予采信。 本院二审查明的事实和一审查明的一致。 本院认为，案涉《宝铂房屋委托管理协议》中显示，凯盛公司在合同签约方基本信息项下“受托方”处及合同落款处均加盖公章，合同履行过程中，凯盛公司及其法定代表人姜继超均向合同约定的吕昱收款账户支付租金，从合同的签订情况和履行情况来看，一审判决认定案涉合同相对方为吕昱和宝铂公司、凯盛公司并无不当，本院予以确认。 关于案涉合同的性质。法律关系为因法律之规定而在当事人间发生的权利义务关系，所以对法律关系的认定，应当以当事人之间的权利义务关系进行认定。支付租金是租赁合同最本质的特征，租赁合同是房东将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉合同明确了宝铂公司、凯盛公司支付的款项性质为房租，并对租赁物的名称、数量、用途、租金的支付方式作出了约定，可以确认双方形成的是房屋租赁合同关系。 因案涉合同于2020年4月24日解除，宝铂公司、凯盛公司应支付租金至2020年4月24日，根据案涉合同约定的收款计划，宝铂公司、凯盛公司已经支付了2020年4月9日之前的租金，故其还应支付2020年4月10日到2020年4月24日期间的租金，根据双方合同中关于日租金的约定，可以计算出2020年4月10日到2020年4月24日期间的租金为2750元。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”案涉合同中约定，在合同期内，因宝铂公司、凯盛公司原因需提前终止合同的，宝铂公司、凯盛公司除支付月租金的300%违约金外，还必须将5月的免租期租金100%返还吕昱。该约定意思明确，因宝铂公司、凯盛公司的原因导致合同解除的，宝铂公司、凯盛公司应当退还5个月的免租期租金，宝铂公司、凯盛公司主张应当扣除两个月免租作为管理房屋的费用不符合合同约定，本院不予支持。同时依据该合同约定，宝铂公司、凯盛公司还应当支付月租金300%的违约金，本院认为，该约定并不过高，且从合同形式来看，案涉《宝铂房屋委托管理协议》应为宝珀公司提供的格式文本，现其主张合同中关于违约金的约定并非宝铂公司、凯盛公司的真实意愿，有违诚实信用原则，本院对该主张亦不予以采信，宝铂公司、凯盛公司应按照合同约定向吕昱支付违约金16500元。关于滞纳金，双方合同中约定每逾期一日，按千分之三支付违约金，吕昱未能举证证明除了资金占用利息之外尚有其他损失，故该标准明显过高，一审法院酌情确定为569.25元较为合理，本院予以维持。 关于宝铂公司、凯盛公司的其他上诉理由，本院分述如下，1.关于保全费用负担的问题。本院认为，诉讼费用包括案件受理费和申请费，保全费是申请费的一种，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，因本案中吕昱的诉讼请求得到了部分支持，所以一审法院对保全费在双方当事人之间进行分配并无不当，本院予以维持。2.关于宝铂公司、凯盛公司认为自己受疫情影响运转困难，该理由并非有效的抗辩理由，不能因此不支付租金或者不承担违约责任，而且宝铂公司、凯盛公司也没有证明其运转困难。故本院对该上诉理由亦不予采信。3.关于宝铂公司、凯盛公司要求本案移送成都市中级人民法院处理的上诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”以及《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第二条：“当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件……天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、安徽、福建、山东、河南、湖北、湖南、广西、海南、四川、重庆高级人民法院，管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额2000万元以上的一审民商事案件”之规定，因案涉房屋位于成都市锦江区且本案诉讼标的额明显不足20000000元，故本案一审由成都市锦江区人民法院管辖并无错误。 综上所述，宝铂公司、凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1466元，由成都宝铂生活信息科技有限公司、北京阳光凯盛投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年十二月十日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香