文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17735号原告：重庆坤凌律师事务所，住所地重庆市渝中区瑞天路企业天地**楼603。负责人：刘杰，主任。委托诉讼代理人：程礼元，重庆坤凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜江，重庆坤凌律师事务所律师。被告：重庆楚峰庆盛物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路******。法定代表人：唐云川，总经理。委托诉讼代理人：方清云，男，该公司员工。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。原告重庆坤凌律师事务所（以下简称坤凌律师事务所）与被告重庆楚峰庆盛物业管理有限公司（以下简称楚峰庆盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告坤凌律师事务所的负责人刘杰及委托诉讼代理人程礼元、杜江，被告楚峰庆盛物业公司的委托诉讼代理人方清云、傅远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤凌律师事务所向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告预付的2020年2月1日至3月10日物业管理费共计8150元；2、请求判令被告返还原告多支付被告企业管理服务费379.24元。事实和理由：原告于2019年6月25日与重庆楚峰天地商业管理有限公司签订《租赁合同》，合同约定原告承租重庆企业天地XX号房屋，被告承接重庆楚峰天地商业管理有限公司管理的企业天地X号楼的物管工作事宜。原告承租的上述写字楼物管费为18337.5元/三个月，合同签订后，原告一直按时预缴相关物管费用至2020年4月7日。2020年由于新冠肺炎疫情的爆发，全国人民共同抗疫。重庆市新冠病毒疫情防控小组综合办公室于2020年1月28日下发延迟复工通知；渝中区新冠病毒肺炎疫情防控工作指挥部办公室于2020年2月7日下发工作通知，自2020年2月10日零时起，延迟辖区各类市场主体复工复产时间，具体时间根据疫情另行通知。2020年3月10日，原告接到渝中区司法局通知可以申请复工复产。若无上述不可抗力，国务院下发文件规定正常上班时间为2020年1月31日，故自2020年2月1日到2020年3月10日止，原告与被告签订的租赁合同因疫情等不可抗力原因导致无法正常履行。根据《合同法》第117条的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原告与被告多次协商预缴物管费的减免问题，被告均以各种理由拒绝减免任何物管费。协商过程中，被告多次以断电、水、电话等公共能源威胁原告，给原告的正常经营造成了极大不便和损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳望贵院判如所请。被告楚峰庆盛物业公司辩称，从2020年年初疫情爆发后，导致被告额外增加了大量的物业管理工作及费用，包括参与疫情的防控，例如对大厦人员进行登记、测量体温、询问来源；疫情的防疫防控宣传、动员事务，例如在大厦内张贴公告等宣传相关防控知识。被告积极履行了防控疫情的管理义务，包括严格执行政府主管部分的管控决定、通知，防止疫情的扩散。进行对疫情状况的报告义务及配合相关的疫情防控部门执行防控时的义务。以上种种确实导致了被告增加了物业管理的成本，因此物业费不仅不能免除，反而应适当增加原告的物业管理费。对于原告要求被告返还多支付被告企业管理服务费379.24元，被告同意返还。综上，请求法院依法判决。经审理查明事实如下，仲量联行测量师事务所（上海）有限公司与重庆瑞安天地房地产开发有限公司签订《企业天地3、4、5座写字楼项目物业管理委托合同》，约定委托仲量联行测量师事务所（上海）有限公司提供物业管理服务,并在2011年11月17日向原重庆市渝中区房屋管理局进行备案。重庆安拓投资有限公司与成都楚峰置业有限公司签订了《关于租赁企业天地X号写字楼L（5）层至L（31）层租赁合同》，重庆安拓投资有限公司将其有权出租坐落于重庆市渝中区瑞天路56-1号企业天地X号租赁给成都楚峰置业有限公司使用。物业管理人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司第一分公司与出租方重庆安拓投资有限公司、承租人成都楚峰置业有限公司签订《物业管理服务三方协议》，约定由成都楚峰置业有限公司自行负责租赁场地的物业管理事项，并三方达成管理界面的划分工作。物业管理费按月付款，成都楚峰置业有限公司按照租赁合同约定的付款时间及付款方式向仲量联行测量师事务所（上海）有限公司第一分公司支付物业管理费。2018年10月25日，成都楚峰置业有限公司作为转让方、重庆楚峰天地商业管理有限公司作为受让方与出租方重庆安拓投资有限公司签订《租赁转让协议》约定，三方一致同意自2018年6月1日起，成都楚峰置业有限公司将其在租赁合同项下的所有权利义务一并转让给重庆楚峰天地商业管理有限公司，重庆楚峰天地商业管理有限公司成为租赁合同的合法承租人，享有租赁合同项下的权利并履行租赁合同项下的义务。重庆楚峰天地商业管理有限公司（委托方、甲方）与楚峰庆盛物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，甲方将企业天地3号楼委托给乙方实行物业服务。乙方按照甲方要求提供前期介入有偿服务，并约定了具体物业服务事项。楚峰庆盛物业公司成为重庆楚峰天地商业管理有限公司租赁的企业天地3号写字楼L（5）层至L（31）层的物业服务单位。2019年6月24日，楚峰庆盛物业公司（甲方、物业服务方）与坤凌律师事务所的主任刘杰（乙方、物业使用人）签订《物业服务协议》，约定：乙方是重庆企业天地X号楼，建筑面积244.5平方米的租赁物业使用人。物业服务期限与所签订的《企业天地X号楼房屋租赁合同》所约定的期限一致，或在该大厦出租方与租赁房终止租赁关系迁出本大厦时结束。物业服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施、设备中的大中修、更新、改造），服务费用标准包含中央空调全年常规运行能耗费用，但不包括物业使用人在中央空调非常规供应时段所需供应的能耗费用，非常规供应费用乙方另行付费，以下服务费标准不限于物业管理企业根据市场物价调节指数的变化而对上述物业服务标准进行调整：写字楼物业服务费价格为每平方米每月人民25元（按建筑面积计算）；物业服务费交纳方式：乙方首次缴纳物业管理服务费的时间从租赁协议之日起开始计收，按季度收费，于每季度末前30天缴纳下季度的物业管理服务费，并以银行转账或现金付款方式支付给甲方。乙方办理物业交付时，亦需向甲方交纳相当于3个月物业服务费的保证金，保证金于乙方迁出本物业时并完全结清物业服务费等款项后如数无息退还。本协议约定其他费用，乙方应在收到甲方《缴费通知书》后5个工作日内将应付款项转入甲方指定账户。水、电费为甲方代收代缴项目，租户之用水、用电计量以其单元安装之独立水、电表计量，电费为1.2元/度，水费为6元/吨。乙方在收到甲方发放《缴费通知单》5个工作日内将水电费转入甲方指定账户。如出现甲方不可抗力的情况下或非管理原因而导致本大厦内设施设备运行中断，物业服务公司不承担责任，但应尽力恢复其正常运行。物业使用人不能因此而拒交本协议所规定的物业服务费。甲方提供的服务达不到协议约定的，乙方有权要求甲方限期整改，整改后仍不符合要求的，双方协商解决。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿。合同并对其他权利与义务进行了约定。刘杰所租赁的重庆企业天地X号楼用于经营坤凌律师事务所。上述合同签订后，楚峰庆盛物业公司为重庆企业天地X号楼提供了服务，坤凌律师事务所向楚峰庆盛物业公司缴纳了2019年7月8日至2020年4月7日的物业管理费，2019年6月16日至2019年12月31日期间的电费及企业管理服务费。2019年12月20日，坤凌律师事务所通过银行转账的方式向楚峰庆盛物业公司支付了2020年1月8日至2020年4月7日期间的物业管理费18337.5元。本院认为，第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，被告与原告坤凌律师事务所的主任刘杰签订的《物业服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方均应依照合同约定全面履行其合同义务。关于物业管理费退还问题。本院认为，受疫情及防控措施影响，导致原告无法在2020年2月1日至3月10日期间正常使用租赁房屋用于办公，系被告作为物业服务企业在上述期间为了配合疫情防控需要而采取的相关管控措施，并非主观上阻止原告使用租赁房屋进行经营。此外，在本次的新冠肺炎疫情中，物业服务企业确实额外增加了大量的物业管理工作。故根据公平原则，结合案件实际情况，关于原告要求被告退还2020年2月1日至3月10日期间物业管理费8150元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还支付的企业管理服务费379.24元的诉讼请求，现被告同意返还该笔费用，系对自身权利的处分，不违反法律法规的规定，故该项诉求本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆楚峰庆盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆坤凌律师事务所返还企业管理服务费379.24元；二、驳回原告重庆坤凌律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告重庆坤凌律师事务所负担20元，被告重庆楚峰庆盛物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽