贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民初2088号原告（案外人）：张咏，男，1970年2月9日出生，汉族,住贵州省贵阳市南明区。原告（案外人）：邓徐丽，女，1961年9月9日出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。上列二原告共同委托诉讼代理人：钱宇，贵州桓智律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：匡堪，贵州桓智律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：中铁五局集团建筑工程有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市南明区八达巷**。法定代表人：杨明鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟流东，该公司律师。第三人(被执行人)：贵州万邦房地产开发有限责任公司，，住所地：贵州省贵阳市南明区富水南路**法定代表人：陈阳端，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪涛。原告张咏、邓徐丽与被告中铁五局集团建筑工程有限责任公司（以下简称：中铁五局）、第三人贵州万邦房地产开发有限责任公司（以下简称：万邦公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告张咏、邓徐丽委托诉讼代理人钱宇、被告中铁五局委托诉讼代理人钟流东及第三人万邦公司委托诉讼代理人汪涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张咏、邓徐丽向本院提出诉讼请求：一、依法撤销贵阳市中级人民法院（2020）黔01执异255号执行裁定书；二、依法判令停止对贵州省贵阳市南明区富水南路196号1层B8（4）号（原为2号B17号）商品房的强制执行，并依法解除对该房产的查封；三、本案诉讼费由被告承担。本案庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告与第三人万邦公司于2005年10月13日签订的《商品房买卖合同》约定由原告购买第三人万邦公司开发的位于贵阳市南明区（现房号为196号1层Ｂ8（4）号），购买价款为1335168元。合同签订后原告于2005年11月23日向万邦公司以现金方式交付了全部购房款1335168元，万邦公司出具了收款收据予以确认。据原告了解，万邦公司在此期间均为现金收取购房款，且仅出具收款收据。2010年底万邦公司将该商铺交付原告，原告于2012年起将该商铺一直租赁给贵阳云岩爱度商贸有限责任公司（店面品牌为“爱纺”）使用至今已有8年，且有该公司多年来向原告支付租金的银行流水可以证实原告对该商铺合法占有的事实。在此期间，原告多次要求万邦公司履行办理该商铺产权登记，但万邦公司均以政策因素、消防验收未完成、住建测绘未完成、以及不能提供相关税费发票等理由不予协助办理产权登记。2020年4月，原告再次要求万邦公司协议办理产权登记义务，并向贵阳市不动产中心查询，才知道该商铺因万邦公司与中铁五局公司涉及施工合同纠纷，经贵阳中院于2019年11月26日以（2016）黔01执670号之五《协助执行通知书》查封了案涉房屋。原告在贵阳市不动产中心查询到该房屋备案登记原图原件两份，均盖有贵阳市房地产交易管理中心房屋备案平面图专用章，且有万邦公司标注说明并盖万邦公司公章，充分证实了富水南路196号1层Ｂ8（4）号与富水南路2号Ｂ17号系同一房屋的事实。本案中，该房屋的买卖合同系2005年10月份签订，房屋面积以及房号系万邦公司依据原始的规划图纸设定。在原告购房后，经贵阳市不动产中心于2008年重新测绘后，万邦公司对该房号及面积予以重新确认和重新编号。该新房号以及重新确认的面积其指向的房屋均能与原告购房合同中载明的房屋形成对应。该事实通过贵阳市不动产中心留存档案可以予以佐证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告在案涉房屋被查封前已签订了合法的买卖合同并支付了购房款且实际占有该房屋，因此原告对该房屋享有合法的物权。据此原告对于该执行查封行为具有排除执行的权利。综上所述，合法的物权应当受到法律保护，原告对于诉争的房屋已全额支付购房款，且不能办理产权登记的过错也不是原告造成；而原告实际将该房屋租赁给在贵州开设有30左右个分店知名企业爱度公司（店面品牌为：“爱纺”）7-8年之久，实际占有的事实也客观真实；由于近年来原告经营面临困境，房屋的租赁收入已属于原告家庭生活的重要来源。该房屋的执行查封已严重影响到了原告的正常生活。据此原告基于对该房屋享有排除执行的权利对被告的该执行查封行为提起诉讼。被告中铁五局答辩称，一、中铁五局查封的行为合法有效，中铁五局与万邦公司之间的施工合同纠纷案件生效后，中铁五局申请强制执行，法院受理后，依法强制执行并对万邦公司的房产进行查封，该行为合法有效。二、原告未能提供充分证据证明其占有案涉房屋，其提出的异议不足以排除中铁五局对案涉房屋的执行。三、对于房屋未办理产权原告存在过错。第三人万邦公司述称，一、对原告的诉请不持异议。原告与万邦公司2005年签订房屋买卖合同，早于中铁五局查封时间。二、原告与万邦公司签订的商品房买卖合同合法有效。三、原告已经足额向万邦公司支付了相应的购房款。四、没有办产权的原因是因为万邦公司没有开具发票，导致无法办理产权。原告张咏、邓徐丽对其主张提交以下证据：第一组：原告身份证复印件、户口本、被告工商信息报告。拟证明原告具有合法的诉讼主体资格，张咏曾用名张勇。被告公司基本信息，具有合法的诉讼主体资格。被告中铁五局及第三人万邦公司质证称对该组证据三性无异议。第二组：贵阳市中级人民法院（2020）黔01执异255号执行裁定书、送达回证以及不动产查询信息。拟证明原告向贵阳中院提起执行异议，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01执异255号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告在法定期限内提出执行异议之诉。案涉房屋查封期限为2019年11月26日至2022年11月25日。被告中铁五局质证称，对真实性无异议，原告未提供证据证明其占有该房屋并享有该房屋的权利，不能排除执行。该证据证明原告购买的房屋与查封的房屋面积不一致，不是同一房屋。第三人万邦公司质证称，对三性无异议。第三组：《商品房买卖合同》、《收据》、《门面租赁合同》两份、收取租金银行流水、诉争房屋分层分户平面图。拟证明：1、原告与万邦公司于2005年10月13日《商品房买卖合同》合作约定了房屋标的，价款以及双方的权利义务。2、原告已依照合同约定支付购房款1335618元，支付方式为现金支付。3、原告对原房号为贵阳市富水南路2号B17号房屋自2012年9月其已实际占有、收益。4、在租赁期间，承租人贵阳云岩区爱度商贸有限责任公司一直向原告支付租金。5、诉争房屋原登记房号为贵阳市富水南路2号B17号，现登记房号为贵州省贵阳市南明区富水南路196号1层B8（4）号。被告中铁五局质证称，对该组证据真实性无法核实。《商品房买卖合同》、收据都是B17号房，和查封的房号面积不一致。租赁合同约定的卡号与流水显示的卡号不一致，房屋面积和房号也不一致、金额不一致。原告仅提交收据，未能提交银行流水，不能证明原告支付了购房款。图纸系第三人从不动产中心调取后加盖印章及补充说明，我方从不动产登记中心调取图纸显示并无万邦公司的印章和说明。原告提供的该份证据系伪造的。第三人万邦公司质证称，对该组证据三性无异议。关于面积差异，由于合同所附的图纸是原来的施工图，最终房屋编号是以最后的测绘图为准。施工图和测绘图之间会有面积差异，本案的诉争B17号房屋就是B8（4）号。关于面积差异，房屋附的图纸是施工图计算的基础，会出现面积差异最终会以测绘图为准。对于出租合同以及银行流水的三性予以认可。第四组：《购房抵款协议书》、《工矿产品购销合同》、贵阳大明三电物资有限公司年检报告书、公司章程，拟证明，因原告向万邦公司供货，万邦公司欠付货款，故在购房时抵扣货款127880元。被告中铁五局质证称，我公司不是上述协议的参与者，故对其真实性无法核实，对其证明目的有异议。协议涉及的房屋并非我公司查封房屋，与本案无关。第三人万邦公司质证称，对该证据三性无异议。第五组：《情况说明》、营业执照、身份证复印件、银行流水，拟证明原告将案涉房屋对外出租并收取租金的事实。被告中铁五局质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。第三人万邦公司质证称，对该证据三性无异议。被告中铁五局向本院提交《协助执行通知书》、送达回证、查封清单、不动产中心查封信息。拟证明中铁五局的查封是合法的。原告质证称，对该组证据真实性无异议，查封时间是2019年10月，该查封的时间晚于原告取得房屋的时间。因此原告具有排除执行的执行权利。第三人万邦公司质证称，对该组证据真实性无异议，与原告质证意见一致。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：中铁五局诉万邦公司、贵州鼎城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月28日作出（2015）筑民一初字第73号民事判决，判令：一、万邦公司于本判决生效之日起三十日内向中铁五局支付剩余工程款30307548元，并以此为基数按每日万分之五支付利息给中铁五局，从2014年8月6日起计算至万邦公司付清剩余工程款之日止；二、贵州鼎诚房地产开发有限公司对上述款项以其开发的玉田坝D栋项目的全部裙楼为限承担连带清偿责任；三、万邦公司于判决生效之日起三十日内向中铁五局返还工程保证金500000元，并以此为基数按每日万分之六支付违约金给中铁五局，从2007年11月14日起计算至万邦公司返还上述款项之日止；四、万邦公司于本判决生效之日起三十日内向中铁五局返还工程保证金200000元，并以此为基数按年7.02%支付违约金给中铁五局，从2007年11月10日起计算至万邦公司返还上述款项之日止；五、驳回中铁五局其余诉讼请求。万邦公司不服上诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院于2016年10月19日作出(2016)黔民终490号民事判决，判决驳回上述，维持原判。判决生效后，中铁五局申请本院强制执行，2019年11月10日,本院作出（2016）黔01执670号之五协助执行通知书，并于2019年11月26日送达贵阳市不动产登记中心，查封了案涉贵阳市南明区富水南路196号1层B8(4)号房屋。原告遂针对执行标的案涉房屋提出执行异议，本院于2020年7月1日作出（2020）黔01执异255号执行裁定书，裁定驳回张咏、邓徐丽的异议请求。并于2020年7月22日将执行裁定书送达原告，原告于2020年7月30日向本院提交起诉状，提出本案执行异议之诉。2005年10月13日，原告张咏、邓徐丽与万邦公司签订一份《商品房买卖合同》约定原告购买位于贵阳市，建筑面积为36.6平方米，单价为36480元／平方米，总价共计1335168元，付款方式为一次性付款，并载明“买受人已付清全部房款”，合同所附平面图显示合同标的房号为Ｂ17。2005年11月23日，万邦公司出具收款收据确认收到张咏、邓徐丽支付的购房款1335168元，收款方式为现金，收款款事由为“收国际商城一层Ｂ17，36.6㎡，36480元／㎡”，并备注“以货款抵房款”。原告向本院提交一份《工矿产品购销合同》约定万邦公司向贵州大明三电物资有限公司购买线槽等产品，货款为468400元。张咏在供方贵州大明三电物资有限公司代理人处签字。2005年10月万邦公司、贵州大明三电物资有限公司、张咏三方签订一份《购房抵款协议书》约定，万邦公司欠贵州大明三电物资有限公司货款127880元，抵扣张咏向万邦公司购买房屋的一部分购房款。2012年9月11日邓徐丽、张咏与贵阳云岩爱度商贸有限责任公司（以下简称：“爱度公司”）约定邓徐丽、张咏将案涉门面出租给爱度公司经营，租金为每月35000元，租期自2012年9月20日至2015年9月19日。后双方再次签订《门面租赁合同》约定邓徐丽、张咏将案涉门面出租给爱度公司经营，租金为每月35000元，租期自2015年9月20日至2020年9月20日。原告提供的银行流水显示，自2013年至2020年期间，爱度公司法定代表人潘晗多次规律性向原告账户转入款项，部分转账备注为：“租金”。爱度公司出具《情况说明》载明“我公司于2012年起开始租赁张咏、邓徐丽位于贵阳市南明区今，在此期间我公司均是由公司法定代表人潘晗向张咏、邓徐丽账户支付租金。”另查明，原告提交的《商品房买卖合同》所附平面图中标注的B17号房屋位置与贵阳市房地产交易管理中心备案的房屋分层分户平面图1-B8（4）号房屋的位置一致。本案事实，有（2015）筑民一初字第73号民事判决书、(2016)黔民终490号民事判决书、（2020）黔01执异255号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、《门面租赁合同》、银行流水及当事人陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案中原告张咏、邓徐丽主张向第三人万邦公司购买了案涉房屋，对此原告提交其与万邦公司于2005年10月13日签订的《商品房买卖合同》，该合同明确约定由原告购买贵州国际商城裙楼一层B17号房屋，虽然与本院查封的1层B8（4）号房号不一致，但是经比对原告购房合同所附平面图与贵阳市房地产交易管理中心备案的房屋分层分户平面图,一层B17号与1-B8（4）号房屋的位置一致，应属同一房屋。至于原告合同约定的房屋面积与分层分户平面图中面积不一致的问题，系因实测后产生面积差异而导致，应由原告与万邦公司根据双方合同约定具体履行。关于购房款的支付方式，合同载明购房款1336480元已全款付清，万邦公司亦出具收款收据予以确认。该收款收据中备注以货款抵房款，对此，原告提供了万邦公司与三电公司签订的《工矿产品购销合同》以及《购房抵款协议书》，可以证实原告所付购房款中的127880元系通过抵扣货款的方式支付。虽然原告对其支付购房款的事实未能提供银行凭证等付款依据，但原告提交的租赁合同、收取租金的银行流水等证据能够形成完整的证据链，可以证实原告自2013年起将案涉房屋进行出租并获得租金收益。即原告在房屋被查封前已实际占有使用房屋。本院对于原告与万邦房开公司之间关于案涉房屋交易的真实性予以认定，即原告系案涉房屋的实际权利人，且其对于案涉房屋的实际占有、控制时间应早于2013年。综上所述，虽然案涉房屋未办理产权证，名义上仍属于万邦房开公司所有，但案外人张咏、邓徐丽作为案涉执行标的房屋的买受人，在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》并已出租案涉房屋，故其依法对案涉房屋享有合同权利及物权期待权。在万邦房开公司未履行提交办理商品房产权所需的备案资料及协助买受人办理房屋产权登记的合同义务时，本案现有证据亦不能证明张咏、邓徐丽对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告张咏、邓徐丽对本案执行标的即贵州省贵阳市南明区富水南路196号1层B8（4）号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提停止执行案涉房屋的诉讼请求，依法予以支持。至于张咏、邓徐丽要求在本案中判决解除对案涉房屋的查封，应由执行程序中具体处理，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行贵州省贵阳市南明区水南路196号1层B8（4）号房屋；二、驳回张咏、邓徐丽的其余诉讼请求。案件受理费60元，由张咏、邓徐丽负担30元，贵州万邦房地产开发有限责任公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院(2020)黔01执异255号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年十二月十五日法官助理黄艳书记员邰滢婷