四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15703号 上诉人（原审被告）：廖建军，男，1975年9月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告）：游小莉，女，1974年5月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人共同委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢建祥，男，1968年6月10日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：李元芳，女，1971年7月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二被上诉人委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：汪丹，四川光时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇司马大道**。 法定代表人：程联合，职务不详。 上诉人廖建军、游小莉因与被上诉人谢建祥、李元芳、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 廖建军、游小莉上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回谢建祥、李元芳的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由谢建祥、李元芳、海诚房地产公司承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。 一审法院对《房屋买卖合同》的出卖方为廖建军、游小莉的认定确有错误。首先，交易各方在合同中的地位的判断，并不能简单的依据合同首部或尾部对各方身份的记载，根据最高人民法院【2006】民四他字第22号复函所确定的规则，合同的性质不应当仅从名称、内容进行审查，同时还应考察签约主体的真实意思表示进行分析认定。《房屋买卖合同》中虽载明“甲方（卖方）：廖建军，（卖方）：游小莉”，但从各方在合同中的约定可知，在房屋买卖关系中的出卖方实为海诚房地产公司。该合同第二条（二）款约定“本合同签订后当日内，乙方向丙方支付成交总价，……丙方于2018年10月1日前将该商品房交付给乙方。”第六条明确约定“甲方收取丙方回购房款时，按照2017年7月24日甲丙双方签订的《房屋回购协议》执行，乙丙双方的结算按乙丙双方签订的相关协议执行”。谢建祥、李元芳将购房款支付给海诚房地产公司，海诚房地产公司交付房屋，谢建祥、李元芳与海诚房地产公司建立的是房屋买卖合同关系；而廖建军、游小莉与海诚房地产公司则是在该合同中对双方此前签订的《房屋回购协议》作出进一步交易安排，双方成立房屋回购法律关系。此外，从第四条约定的“如果房管局不同意以更名的方式将甲丙双方的买卖行为变为乙丙双方的买卖行为……”也可以明确看出，与谢建祥、李元芳建立房屋买卖合同关系的是海诚房地产公司。从上述约定可知，《房屋买卖合同》实质上为混合型合同，包合廖建军、游小莉与海诚房地产公司之间的房屋回购合同关系，和海诚房地产公司与谢建祥、李元芳之间的房屋买卖合同关系。谢建祥、李元芳将购房款交付给海诚房地产公司，海诚房地产公司履行交房义务，构成完整的房屋买卖合同关系。而廖建军、游小莉廖建军与谢建祥、李元芳之间从未达成房屋买卖的合意，故廖建军、游小莉并非案涉房屋的出卖人。 其次，《和解协议》中关于“海诚房地产公司应于2020年1月15日前将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，廖建军、游小莉应当予以配合”的约定表明，房屋交付义务人为海诚房地产公司，廖建军、游小莉仅配合海诚房地产公司交付房屋，并非廖建军、游小莉将房屋交付给谢建祥、李元芳。游小莉在《和解协议》上的签字确认的内容为应海诚房地产公司的要求配合将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，并非是对《房屋买卖合同》的追认。 最后，向第三人指定交付系合同权利由第三人享有，而合同义务仍由当事人承担。但一审法院在判决中认为海诚房地产公司收取购房款的行为系出卖人廖建军、游小莉的指定交付，而交房义务亦由海诚房地产公司来承担，如此认定的逻辑结果就是作为出卖人的廖建军、游小莉基于《房屋买卖合同》的权利及义务均由第三方在享有，上述认定存在明显的逻辑错误，亦不是交易各方的真实意思表示。海诚房地产公司收取购房款系其作为房屋买卖合同关系中的出实人所享有的应有权利，而与之对应的义务即为交付房屋。 因此，《房屋买卖合同》中向谢建祥、李元芳出卖案涉房屋的出卖方为海诚房地产公司，并非廖建军、游小莉，一审法院对出卖方的认定存在错误。 二、一审法院适用法律错误。 1．一审法院认定谢建祥、李元芳享有合同解除权属于适用法律错误。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中针对商品房买卖中的“合同目的不能实现”的情形已经作出相关规定，买受人在无法取得房屋，且客观上不可能取得房屋的情形下，享有合同解除权。 本案中，案涉房屋被查封导致出卖人海诚房地产公司暂时不能交付和进行权利变更，但该情形仅为迟延交付，买受人并非彻底丧失丁取得案涉房屋的可能性。在此情形下，买受人不应享有《合同法》第九十四条第（四）款所规定的“合同目的不能实现”而解除合同的权利。 其次，退一万步讲，即使谢建祥、李元芳享有法定解除权，该解除权亦因超过法定除斥期间而消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，买受人因出卖人迟延交房而行使合同解除权的，应当先催告，催告后三个月内出卖人仍不交付的，买受人才享有合同解除权，买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭。本案中，合同约定的房屋交付时间为2018年11月30日，房屋查封时间为2019年1月，距离起诉之时（2020年7月）均已超过1年时间，故法定解除权已消灭，谢建祥、李元芳享有的合同解除权除斥期间已经经过，解除权已经消灭。 因此，即使谢建祥、李元芳基于迟延交付而享有的解除权也已经消灭，其也不享有基于“合同目的不能实现”的解除权，一审法院对谢建祥、李元芳享有合同解除权的认定属于适用法律错误。 2．一审法院基于《合同法》第九十七条之规定判决廖建军、游小莉退还谢建祥、李元芳37万购房款并支付资金占用利息、海诚房地产公司退还谢建祥、李元芳13万购房款并支付资金占用利息属于适用法律错误。 首先，谢建祥、李元芳不享有合同解除权，《房屋买卖合同》并未解除，谢建祥、李元芳无权要求房屋出卖人海诚房地产公司承担合同解除后的恢复原状、赔偿损失的责任。更无权要求不属于房屋买卖合同关系主体的廖建军、游小莉承担任何责任。 其次，即使谢建祥、李元芳有权解除合同且行使了合同解除权，退还购房款、支付资金占用利息义务的主体也仅是房屋出卖人海诚房地产公司。廖建军、游小莉不属于房屋买卖合同关系的主体，在《房屋买卖合同》中仅基于房屋回购法律关系对海诚房地产公司负有配合海诚房地产公司给谢建祥、李元芳办理相关登记手续的义务。故海诚房地产公司在房屋买卖合同关系项下是否存在违约行为，应当承担何种违约责任均与廖建军、游小莉无关。 最后，一审法院在判决中认定被廖建军、游小莉未举证证明案涉50万元为各方约定的购房款，即未有任何证据证明上述款项与案涉《房屋买卖合同》存在因果关系，但仍坚持适用《合同法》第九十七条之规定，要求海诚房地产公司退还上述款项，存在明显了逻辑错误。此外，在未有任何证据证明廖建军、游小莉廖建军自海诚房地产公司处收取的37为元房屋回购款与案涉《房屋买卖合同》中的购房款存在任何联系的情况下，一审法院判决要求廖建军、游小莉直接向谢建祥、李元芳退还37万元，属于适用法律错误。 因此，一审法院基于《合同法》第九十七条判决廖建军、游小莉向谢建祥、李元芳退还37万元购房款并支付资金占用利息属于适用法律错误。 综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正，为此，廖建军、游小莉特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，提起上诉，请求依法撤销原判并予以改判。 谢建祥、李元芳答辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉请求，维持原判决。1.一审法院认定事实清楚。本案中案涉《房屋买卖合同》的出卖方应为三方，即廖建军、游小莉、海诚房地产公司，谢建祥、李元芳与廖建军、海诚房地产公司签订了《房屋买卖合同》，虽游小莉未在合同上签字，但基于2020年1月5日游小莉与海诚房地产公司、谢建祥、李元芳签订的《和解协议》可知，游小莉对《房屋买卖合同》的签订和内容是知晓的，该行为实际上是游小莉对合同的追认，《房屋买卖合同》及《和解协议》的签订均系各方的真实意思表示，故谢建祥、李元芳认为卖方应为三方。并且在签订《房屋买卖合同》时，廖建军与海诚房地产公司均未向谢建祥、李元芳出示《房屋回购协议》，现案涉房屋合同备案登记在廖建军、游小莉名下。谢建祥、李元芳需要说明的是，涉案房屋的交付要三方共同配合才能完成交付，故谢建祥、李元芳认为一审法院认定事实清楚。2.一审法院法律适用正确。解除权的行使属于守约方的权利，本案中案涉《房屋买卖合同》签订后，谢建祥、李元芳依约支付了购房款，但二上诉人、海诚房地产公司均未履行交房义务。因案涉合同均约定了交房时间，但上诉人及海诚房地产公司未按期交房，致谢建祥、李元芳向邛崃市人民法院提起了诉讼，诉讼过程中各方达成和解，并在《和解协议》中约定，海诚房地产公司应于2020年1月15日前交付案涉房屋，二上诉人应当予以配合。期至，二上诉人及海诚房地产公司均未履行交房义务。现因案涉房屋被邛崃市人民法院另案查封而无法交付，故导致交付房屋的合同目的不能实现，谢建祥、李元芳作为合同的守约方因此有权行使法定解除权。根据前述所述，本案中谢建祥、李元芳行使解除权的时间未超过1年的除斥期间，故谢建祥、李元芳有权依据《合同法》第九十四条第（四）款的规定解除案涉合同。并根据《合同法》第九十七条之规定，有权要求二上诉人及海诚房地产公司退还购房款及资金占用利息。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 海诚房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 谢建祥、李元芳向一审法院起诉请求：1.判令解除谢建祥、李元芳与廖建军、游小莉及海诚房地产公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令廖建军、游小莉与海诚房地产公司共同退还谢建祥、李元芳购房款人民币500000元及资金占用利息（资金占用利息的计算标准为：以500000元为基数，按照年利率6%的标准自2018年11月11日起至退还清购房款之日止）；3.本案诉讼费由廖建军、游小莉、海诚房地产公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月10日，谢建祥、李元芳与廖建军、海诚房地产公司签订《房屋买卖合同》，游小莉未在合同上签字。合同首部载明甲方（卖方）为廖建军、游小莉，乙方（买方）为谢建祥、李元芳，丙方（开发商）为海诚房地产公司。合同载明“就乙方自愿购买甲方购买丙方的商品房事宜达成如下协议：……”，房屋基本情况为：位于邛崃市××镇××道××号××幢××单元××层××号，建筑面积77.61平方米。合同第一条第5、6项载明了甲方向丙方购买案涉房屋时的国有土地使用权证编号及商品房预售许可证情况。合同第二条约定：“买卖双方成交价格（清水房的价格和付款方式）（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币370000元（小写），叁拾柒万元整（大写）（二）买方付款方式及交房时间如下：1、本合同签订后当日内，乙方向丙方支付成交总价，即人民币330000.00元（大写：叁拾叁万元整）。余款40000元（大写：肆万元整）待办理过户更名时一次性支付给丙方。丙方于2018年12月10日前将该商品房交付给乙方。”合同第三条约定：“由于买方在购买前已充分了解了该房的现状，并清楚该房屋为甲方向丙方购买的预售房，……”合同第四条约定：“丙方有义务协助甲乙双方办理相关权利证书。但特别需要说明的是：如果房管局不同意以‘更名’的方式将（甲丙）双方的买卖行为变为（乙丙）双方的买卖行为，则可能导致该房就只能待将相关权利证书办到甲方名下，再过户给乙方（其产生的一切费用丙方负责）。……”合同第六条约定：“甲方收取丙方回购房款时，按照2017年7月24日甲丙双方签订的《房屋回购协议》执行，乙丙双方的结算按乙丙双方签的（的）相关协议执行。”。 合同签订前后，谢建祥、李元芳向海诚房地产公司共计支付 500000元。海诚房地产公司于2018年11月2日出具《收据》一份，载明收到李元芳现金支付的购买案涉房屋的购房定金20000元；于2018年11月10日出具《收据》两份，一份载明收到谢建祥、李元芳转账支付的购买案涉房屋的购房款350000元，并括注：代廖建军收款；一份载明：“今收到谢建祥、李元芳购买‘司马赋’（廖建军名下）房屋咨询费130000.00（大写壹拾叁万整）。”2018年11月10日，海诚房地产公司以周军账户向廖建军转款317838元。 案涉房屋系海诚房地产公司开发，2014年7月26日，廖建军、游小莉与海诚房地产公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定廖建军、游小莉购买海诚房地产公司开发的“司马赋”项目包括案涉房屋在内的48套房屋。2017年7月24日，廖建军与海诚房地产公司签订《房屋回购协议》，就上述48套房屋的回购事宜进行了约定。现案涉房屋合同备案登记在廖建军、游小莉名下，已被一审法院另案查封。 2018年3月14日，游小莉在四川省成都市律政公证处办理公证书，载明游小莉委托其夫廖建军代为对包括案涉房屋在内的48套房屋与开发商（海诚房地产公司）解除《商品房买卖合同》及办理上述房屋的注销备案登记手续等事项。 2020年1月5日，海诚房地产公司作为甲方，与作为乙方的廖建军、游小莉和作为丙方之一的谢建祥、李元芳共同签订《和解协议》，和解协议第二条载明三方签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。第三条载明：海诚房地产公司应于2020年1月15日前，将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，廖建军、游小莉应当予以配合。 廖建军、游小莉、海诚房地产公司于2020年6月18日收到本案起诉状副本。 上述事实有当事人身份信息、《房屋买卖合同》、房屋备案登记情况、《公证书》《和解协议》《收据》两份、《收条》一份、房屋查询情况、《商品房买卖合同》及《补充协议》《房屋回购协议》、送达回证、当事人陈述予以证实，一审法院对证据予以采信，对事实予以确定。 一审法院认为，谢建祥、李元芳、廖建军、海诚房地产公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点包括：1、游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人，该合同的出卖方是谁？2、谢建祥、李元芳是否享有合同解除权？3、合同解除后，款项的退还及资金占用利息的支付由谁负担？现逐项评析如下： 关于游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人及合同出卖方的认定。游小莉未在《房屋买卖合同》上签字，谢建祥、李元芳提供的《公证书》复印件不清晰，其也不能提供原件予以确认游小莉委托了廖建军代为签订《房屋买卖合同》，但游小莉在《和解协议》上签字表明其对《房屋买卖合同》的签订和内容是知晓的，该行为实际为游小莉对合同的追认，故游小莉是《房屋买卖合同》的当事人。《房屋买卖合同》中载明了廖建军、游小莉系卖方，且载明了谢建祥、李元芳所购的房屋系廖建军、游小莉从海诚房地产公司处购买的房屋，各方当事人约定谢建祥、李元芳将购房款支付给海诚房地产公司，海诚房地产公司将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，该约定应视为对购房款的指定交付和海诚房地产公司负有交房义务的约定，但《房屋买卖合同》的出卖方为廖建军、游小莉。 关于谢建祥、李元芳是否享有合同解除权。《房屋买卖合同》签订后，谢建祥、李元芳依约支付了购房款，合同约定的交房时间为2018年12月10日，后各方在《和解协议》中约定，海诚房地产公司应于2020年1月15日前，将案涉房屋交付给谢建祥、李元芳，廖建军、游小莉应当予以配合。现因案涉房屋被一审法院另案查封而无法交付，导致谢建祥、李元芳购买案涉房屋的合同目的不能实现，其有权请求解除《房屋买卖合同》。关于合同解除的具体时间，谢建祥、李元芳主张其是以通过本案诉讼的方式解除合同，故一审法院确定以廖建军、游小莉及海诚房地产公司收到本案起诉状副本之日为《房屋买卖合同》的解除时间。 关于《房屋买卖合同》解除后款项的退还及资金占用利息的支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖合同》载明的购房款为370000元，由谢建祥、李元芳向海诚房地产公司支付，谢建祥、李元芳实际向海诚房地产公司支付了500000元，但其未举证证明该500000元为各方约定的购房款。合同解除后，对于海诚房地产公司收到的500000元均应予以退还，并支付资金占用利息。因合同并未对资金占用利息的标准进行约定，谢建祥、李元芳也未举证证明其实际损失，故资金占用利息的计算标准由一审法院依法予以确定。因此，合同解除后，廖建军、游小莉应退还《房屋买卖合同》载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚房地产公司应退还其另行收到的130000元并支付资金占用利息。 综上所述，《房屋买卖合同》合法有效，合同签订后，谢建祥、李元芳依约支付了购房款，现因案涉房屋被法院查封，谢建祥、李元芳合同目的不能实现，其主张解除《房屋买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，谢建祥、李元芳支付的500000元应当予以退还，并支付资金占用利息，但谢建祥、李元芳主张廖建军、游小莉、海诚房地产公司共同退还该500000元并支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持，一审法院确认由廖建军、游小莉退还合同载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚房地产公司退还其另行收到的130000元并支付资金占用利息。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、谢建祥、李元芳与廖建军、游小莉、海诚房地产公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月18日解除；二、廖建军、游小莉在判决生效后五日内退还谢建祥、李元芳购房款370000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以370000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年11月11日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；三、海诚房地产公司在判决生效后五日内退还谢建祥、李元芳130000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以130000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年11月11日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；四、驳回谢建祥、李元芳其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8800元，减半收取计4400元，由廖建军、游小莉负担3256元，由海诚房地产公司负担1144元，诉前财产保全申请费3020元，由廖建军、游小莉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖建军、游小莉向本院提交由海城公司出具的情况说明，拟证明海诚房地产公司通过书面的方式予以了解释和陈述，海诚房地产公司明确涉案房屋系先出售给廖建军、游小莉，再向廖建军、游小莉回购，最后在由海诚房地产公司卖给谢建祥、李元芳，并且所有款项均由海诚房地产公司收取。 谢建祥、李元芳质证认为，对该证据的三性不予认可，海诚房地产公司实际上是作为本案当事人并且需到庭诉讼，对案件具体情况予以说明，在海诚房地产公司未到庭的情况下无法核实真实性和合法性。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人廖建军、游小莉的上诉请求与被上诉人谢建祥、李元芳的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、廖建军、游小莉是否为案涉房屋的出卖人；二、谢建祥、李元芳是否享有合同解除权；三、谢建祥、李元芳主张解除合同是否已经超过解除权的行使期限。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。廖建军、游小莉上诉提出，其并非案涉房屋买卖合同的出卖人。本院审查后认为，首先，根据本案查明的事实，在案涉房屋买卖合同由谢建祥、李元芳签订之前，廖建军、游小莉与海诚房地产公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定廖建军、游小莉购买案涉房屋在内的48套房屋；后虽然廖建军与海诚房地产公司签订《房屋回购协议》，但谢建祥、李元芳签订《房屋买卖合同》时，廖建军、海诚房地产公司未向谢建祥、李元芳出示《房屋回购协议》。故廖建军、游小莉主张以谢建祥、李元芳并非为当事人的《房屋回购协议》的约定抗辩谢建祥、李元芳以《房屋买卖合同》的约定主张权利，并无法律依据，本院对此上诉理由不予采纳。 其次，根据由海诚房地产公司、廖建军和谢建祥、李元芳签订的《房屋买卖合同》的内容，各方在合同首部确定了廖建军、游小莉为卖方，谢建祥、李元芳为买方，并载明“就乙方（即谢建祥、李元芳）自愿购买甲方（即廖建军、游小莉）购买丙方（即海诚房地产公司）的商品房事宜达成如下协议……”、“由于买方在购买前已充分了解了该房的现状，并清楚该房屋为甲方向丙方购买的预售房，……”，该条款明确了系谢建祥、李元芳购买廖建军、游小莉的房屋，该房屋系廖建军、游小莉在海诚房地产公司处购买。《房屋买卖合同》约定的履行义务，为“丙方有义务协助甲乙双方办理相关权利证书”，故海诚房地产公司在谢建祥、李元芳购买廖建军、游小莉的房屋后，协助办理案涉房屋过户手续，并特别约定了应按照房管局的要求予以办理。尤其是三方在此条款中约定“如果房管局不同意以‘更名’的方式将（甲丙，即廖建军、游小莉与海诚房地产公司）双方的买卖行为变为（乙丙，谢建祥、李元芳与海诚房地产公司）双方的买卖行为，则可能导致该房就只能待将相关权利证书办到甲方名下，再过户给乙方（其产生的一切费用丙方负责）。……”，更为明确的载明了三方均知晓案涉房屋的过户顺序，房管局可能进行监管，只能由海诚房地产公司过户给廖建军、游小莉，再由廖建军、游小莉过户给谢建祥、李元芳。综合上述约定条款，可以明确系由廖建军、游小莉购买案涉房屋后，转卖予谢建祥、李元芳。 再次，根据案涉房屋的给付、收取情况，谢建祥、李元芳将房款交付后，海诚房地产公司开具的收据中，载明了部分款项系代廖建军收取，且部分款项亦由海诚房地产公司向廖建军支付。如按照廖建军、游小莉的主张其并非谢建祥、李元芳所签订的《房屋买卖合同》的出卖人，但其对于收取谢建祥、李元芳款项的行为并无合理解释。综上，本院认为，一审法院对廖建军、游小莉系案涉房屋出卖人，由廖建军、游小莉将房屋出卖予谢建祥、李元芳、系合同相对方的认定正确，本院予以确认。廖建军、游小莉的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。在一审中，谢建祥、李元芳主张解除合同的理由为案涉房屋被查封，合同目的不能实现。而廖建军、游小莉上诉提出谢建祥、李元芳并无合同解除权，理由为案涉房屋仅系暂时不能交付，并未彻底丧失交易的可能性。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案涉房屋至今未能解除查封、向买受人交付，已超过合同的履行期限。廖建军、游小莉或海诚房地产公司迄今未能采取合理措施消除履行障碍、或向买受人提供恰当保证使合同具有继续履行的可能性，故谢建祥、李元芳行使法定解除权具有法律依据和事实依据，应予支持。假设按照廖建军、游小莉的主张此种情况仍存在履行之可能，则将使合同的履行处于不确定的状态，严重损害守约方的合法权利。故廖建军、游小莉的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。本院审查后认为，谢建祥、李元芳以案涉房屋被查封的事实主张主张解除合同，但廖建军、游小莉并未举证证明谢建祥、李元芳知晓查封的事实，并且查封的状态处于持续状态。在买受人并无违约行为且亦无其他可以继续履行合同的可能下，以解除权的行使期限为由对买受人予以苛责明显不符合《中华人民共和国合同法》所倡导缔约、履约时遵循的公平原则和诚实信用原则。廖建军、游小莉的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费8800元，由廖建军、游小莉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十二月八日 书记员 龙春光