陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初4671号   原告吴勇，男，汉族，1991年10月5日出生，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人胡信雄，公民代理(基层组织推荐)。   被告余桂存，女，汉族，1953年9月27日出生，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人李科，公民代理(基层组织推荐)。   原告吴勇诉被告余桂存房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴勇委托诉讼代理人胡信雄、被告余桂存委托诉讼代理人李科到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，原告在房屋租赁期限内正常使用、无做房屋其他业务变更合法经营情况下，依据《房屋租赁合同》保证金退还条款约定，房屋租赁合同解除后应依法退还保证金6800元。其次，从2019年9月1日至2020年1月7日（判决中止2020年1月8日）原告正常使用房屋129天，共缴纳房租65000元、保证金6800元，共计71800元。原告既已同意解除房屋租赁合同，根据(2020）陕0902民初496号民事判决书第一条“原告余桂存与被告吴勇签订房屋租赁合同于2020年1月8日解除” 的判决内容，即2020年1月8日后原告所交租金35460元应返还原告。原告于2020年4月9日收到法院传票文件，由于被告未做协商导致我校（享学教育）2020年春季开学，无法在租赁期限内正常使用房屋。因家长听言机构被起诉，经营不下去等，导致24名家长要求2020年春季退款退费，现学费退款共计24688元。现经营被中止，所有资金都投入到房租及招生，己无力退还现剩余21名家长的费用。由于被告想收回房屋导致后期学校无法运行，造成学生家长全部退费，全部教职工失业，学校无法经营，同时对公司造成无法估量的损失。现多名家长己去派出所、法院待起诉，造成原告声誉受损，严重造成经营影响以及个人生活影响，被告这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。请求被告余桂存及委托代理人出门澄清事实，并公示道歉，赔偿原告精神名誉损失及经营亏损。被告在上一案中起诉原告中止涉案房屋租赁合同，双方签订租赁期限共计五年，但被告在租房不足一年情况下起诉中止房屋租赁合同，对原告造成严重的损失，即实际装修及广告基础设施等，现已作废不能使用。根据《中华人民共和国合同法》规定，第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿装修及广告的损失。被告在前案审理期间更换门锁、不接电话，原告委托代理人胡信雄于2020年7月15日去法院领取了(2020)陕0902民初496号民事判决书，根据该判决书第三项十日内返还承租房屋的要求前去交房，被告委托人李科各种刁难，后部分物品未搬离，因门锁早己被更换，原告等人被挡门外，联系被告及被告委托人李科均不接电话，欲随其他租客一起进门，被告知被告委托人李科曾给她们打过招呼，除她们以外其他人进入，少一本书都找她们麻烦，故其他租客拒绝原告委托人等进入。无奈之下，原告报警求助，民警来后，意让租客联系被告或被告委托人前来，但租客联系也不接电话，民警协调不成，让原告委托人等到法院寻求解决。对此原告请求被告给予事实说法，并恳请法院查明事实，公正处理。综上所述，原告认为汉滨区人民法院下达的民事判决书公正严明，原告遵从法院判决，中止房屋租赁合同。故此原告为了维护自身的合法权益，诉至贵院，请求判令：1、被告退还原告保证金6800元；2、被告向原告退还房屋租赁合同中止后的租金35460元（退还自2020年1月9日至2020年9月1日期间房租（共计235天），减去未支付租金20000元，应返还的房租为：235天×236元/天＝55460-20000＝35460元）；3、被告赔偿原告失业费、误工费、银行利息、精神损失费8000元，并对原告经营机构家长出面进行解释赔礼道歉消除社会影响；4、被告赔偿原告装修广告损失费用3174.3元；5、被告承担本案诉讼费、律师费及其他费用。   原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：   1、(2020)陕0902民初496号民事判决书。证明判决书认定双方于2020年1月8日解除合同，另外疫情期间的房租应该予以扣减。   2、合作经营协议书。证明我们是与被告的女儿惠某某签订的合同，被告的女儿惠某某是我们的合作伙伴之一，期间多次找被告协商未解决。   3、房屋租赁合同。证明我们双方确定合同关系，合同约定了租赁期限、地点、及保证金的缴纳。   4、传票。证明我们在收到法院的传票之前，没有收到被告方的任何沟通与协商，在4月9日收到法院传票才得知被告要解除合同。   5、拖欠教师工资明细表、退费明细表。证明由于被告提前解除合同，给我们公司造成了损失，教师工资发放不出来。   6、微信聊天记录截图、广告制作清单。证明合同解除后，我们去拿东西，被告不让我们进去，也联系不上被告，由于被告提前解除合同，导致培训机构经营不下去，培训的家长们在微信中催退费的事实。   被告余桂存辩称，原告的诉请不符合事实。关于第一项诉讼请求，根据法律规定，原告没有按期支付租金，属于违约方，不应该退还保证金；生效的判决书证实了原告的违约行为，原告领取判决书的日期是2020年7月15日，但是原告是9月才返还的房屋，实际占用房屋的损失应该由原告承担。原告只支付了65000元的租金后，剩余25388元租金未支付；原告自身无经营能力支付各种费用，本身就造成了欺诈，何谈赔付，请求法院驳回原告的诉请；双方解除合同是1月8日，原告无理由占据被告的房屋，期间造成相应的损失25388元应由原告承担。   被告余桂存为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：   1、房屋交接单、个人委托书。证明原告委托胡信雄前来办理房屋交接手续，原告是9月17日才交付的房屋。   2、短信截图、电话缴费单。证明在7月26日被告委托代理人给原告手机发过短信，告知原告委托胡信雄来搬东西但是没有委托手续，需要提供委托手续才能进来搬东西。   3、诊断证明书。证明被告因病住院，没有钱看病，向原告催收房租的事实。   4、催租函、邮寄的回执单、电话截屏、惠某某与吴勇聊天记录截屏、借条。证明被告因病需要钱，多次向原告催收租金并把催租函邮寄给原告，被告的女儿惠某某也通过微信对原告进行了催收，但是原告迟迟不给付剩余租金，导致被告在别处借钱看病的事实。   5、（2020）陕0902民初xxx号判决书。证明生效法律文书认定原告违约的事实，判定合同于2020年1月8日解除。   6、安康九圣徽科技有限公司的企业信息、惠某某与胡信雄的聊天记录。证明胡信雄是在同一栋楼经营的有其他公司，惠某某与胡信雄微信聊天对房租进行了催收。   7、民事裁定书。证明因为前一案在上诉期间，原告并没有交房的意愿，导致一直没有交接房屋。   经审理查明，2019年8月15日，原告余桂存（甲方）与被告吴勇（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：余桂存将其位于安康市汉滨区XX街XX巷XX号的房屋五楼后半层和六楼整层出租给吴勇，租用面积375平方米；房屋用途为教育培训；租赁期限共五年自2019年9月1日至2024年9月1日止；该房屋租金按年缴纳，自2019年9月1日至2020年9月1日为85000元；乙方在租赁房屋期间保证在本楼房内的原有建筑面貌，不得私自改变其格局，不得进行经营项目以外的业务，为了维护甲方权益，乙方徐交纳房屋租赁保证金6800元。在无违反租房合同条款下，正常经营及合理终止合同满一个月后退还保证金；合同签订之日乙方向甲方先支付第一年部分租金5000元及保证金5000元，2019年9月9日将下余租金和保证金81800元一次性支付给甲方；甲方于合同签订之日2019年8月15日起，将该房屋交付给乙方使用；乙方拖欠租金累计达两个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。若乙方不予履行违约责任即扣除合同保证金6800元；合同还对其他事项进行了约定。余桂存与吴勇分别在该合同甲乙方栏签名捺印。合同签订后，吴勇未按合同约定向余桂存全额支付第一年度租金，仅支付了65000元租金及6800元保证金，共计71800元。余桂存及其女儿向吴勇催要下欠租金未果，遂于2020年1月8日诉至本院，要求判令解除双方之间的房屋租赁合同，由吴勇返还承租房屋，并给付违约金即滞纳金。本院审理后，于2020年6月21日作出（2020）陕0902民初496号民事判决书，判决：一、余桂存与吴勇签订的房屋租赁合同于2020年1月8日解除；二、吴勇向余桂存支付违约金4250元；三、吴勇向余桂存返还所承租的位于安康市汉滨区XX街XX巷XX号XX楼XX层及六楼整层房屋。吴勇于2020年7月15日领取了判决书，因不服该判决书，上诉至安康市中级人民法院，后于2020年9月11日申请撤回上诉，安康市中级人民法院于当日作出（2020）陕09民终934号民事裁定书，裁定准许吴勇撤回上诉。期间，吴勇委托代理人胡信雄于2020年7月26日，去搬离涉案房屋三楼九圣徽网络科技有限公司物品时，提出要搬取吴勇承租的涉案房屋内物品，余桂存的委托代理人李科短信联系吴勇要求给发委托书，吴勇未予回复。2020年8月25日，胡信雄给李科发微信问为何不接电话，并提出判决并未生效，合同继续有效，要求第二天来取东西,李科未回复。2020年9月17日，吴勇委托代理人胡信雄与余桂存委托代理人李科签订了房屋交接单，双方确认交接事宜为：吴勇交回承租房屋的钥匙、电梯卡，并更换经营期间损坏的一楼地台玻璃一块。2020年9月25日，吴勇诉至本院，提出上列诉讼请求。   另查明，吴勇承租涉案房屋后，用于经营安康乐享学文化传媒有限公司，该公司的主要经营范围为教育培训。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，安康乐享学文化传媒有限公司因疫情停止经营。安康市小学1-6年级全面开学时间为2020年4月26日。   上列事实有(2020)陕0902民初496号民事判决书、房屋租赁合同、传票、微信聊天截图、房屋交接单、个人委托书、短信截图、催租函、邮寄的回执单、电话截屏、惠某某与吴勇聊天记录截屏、民事裁定书及原、被告的当庭陈述所证实。   本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因原告未按合同约定的时间向被告全额支付第一年度的房屋租金，被告起诉要求解除与原告签订的房屋租赁合同，本院生效法律文书已判决确认涉案房屋租赁合同于2020年1月8日解除。本案中，原告据此要求被告退还已交纳的2020年1月8日以后的房屋租金35460元，因该判决虽认定双方的租赁合同关系于2020年1月8日解除，但并未认定原告于合同解除当日向被告返还了承租房屋，原告实际履行完毕涉案房屋返还手续的时间为2020年9月17日。原告虽主张其在前案判决后即向被告提出交房要求，而被告拒绝收房，故延迟交房的责任在被告，但从其提供的证据来看，只能证实其向被告提出过搬取物品的要求，不能证明向被告提出了明确的交房请求，故原告关于被告拒收房屋的主张不能成立。被告要求原告承担合同解除之日至实际返还房屋之日的房屋占用损失的辩解理由成立，但因受新冠肺炎疫情影响，原告承租涉案房屋开办的教育培训学校自2020年2月至4月无法营业，依照最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）的要求，结合安康市关于新冠肺炎疫情防控的相关要求，对于原告该三个月的占用费予以免除。原告已交纳的65000元租金，按年租金85000元的标准可以折抵将近9个月的租金，而截至2020年9月17日返还房屋之日，原告实际使用和占用涉案房屋共12个月有余，除去疫情期间免除的3个月占用费，原告应当支付9个月的租金和占用费，其已交纳的65000元租金刚好冲抵完毕。综上，原告要求被告退还合同解除后的租金35460元的诉讼请求，以及被告要求原告补交房屋占用费25388元的辩解意见，均无事实依据，本院均不予支持。对原告要求被告退还6800元保证金的诉讼请求，因合同约定若原告不予履行违约责任则扣除合同保证金，而在被告起诉原告的前案中已判决原告向被告支付违约金，故原告已经承担了违约责任，被告扣留原告保证金没有依据，依据合同约定应予退还。对原告主张被告赔偿其失业费、误工费、银行利息、精神损失费8000元及装修广告损失3174.3元，并向学生家长赔礼道歉的诉讼请求，因涉案合同解除系因原告未支付剩余租金的违约行为导致的，故其该部分诉求既无事实依据也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告余桂存于本判决生效后十日内退还原告吴勇保证金6800元；   二、驳回原告吴勇的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1136元，由被告余桂存承担170元，原告吴勇承担966元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。         审判长 贺茂芳   人民陪审员 张海丽   人民陪审员 李永祥   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 黄娇