浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15781号 原告：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会，住所地诸暨市暨阳街道鸬鹚湾新村****。 法定代表人：郑岚。 原告：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社，住，住所地诸暨市暨阳街道鸬鹚湾新村****/div> 法定代表人：蔡云伟。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：徐登杰，浙江奇墨律师事务所律师。 被告：浙江诸暨鸿睿置业有限公司，住所地，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路**iv> 法定代表人：王鸿明。 原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会（以下至判决主文前简称为鸬鹚湾居委会）、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社（以下至判决主文前简称为鸬鹚湾股份合作社）与被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司(以下至判决主文前简称为鸿睿置业公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭审理。原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社的委托诉讼代理人徐登杰到庭参加诉讼，被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸬鹚湾居委会、鸬鹚湾股份合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付两原告自2019年11月28日起至2020年11月27日止的租金540万元，并支付该款自2019年12月29日起至付清日止按每日千分之一标准计算的逾期违约金；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年8月14日，原、被告签订了一份关于鸬鹚湾村村级留置用地开发项目（即鸿润财富广场项目）的相关《合作协议书》，该协议书中约定两原告作为甲方保留该项目中17080平方米左右建筑面积的相关物业产权，并将该17080平方米左右的物业以租赁方式出租给乙方即被告使用，租期20年，从被告与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起3年到期日起计算，该起始租期不管实际提前或者推迟，均不得变更。此后，被告通过挂牌竞标取得该鸬鹚湾居民区留置地块的国有建设用地使用权，并于2013年11月28日与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权土地出让合同》〔合同编号：（2013）276号〕。根据原、被告签订的《合作协议书》的约定，被告应于2019年12月28日前支付自2019年11月28日—2020年11月27日止的第四年租金540万元。被告拖延至今未付，原告多次催讨无果。 被告鸿睿置业公司未作答辩。 原告鸬鹚湾居委会、鸬鹚湾股份合作社对其起诉主张向本院提供下列证据: 1、合作协议书1份，证明双方存在租赁关系，该合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等。 2、委托诸暨国土资源局进行土地出让的报告、国有建设用地使用权挂牌出让公告、成交确认书、关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复、国有建设用地使用权出让合同各1份，证明原告将留置土地通过招投标形式出让，由被告依法竞得土地，原告对部分物业保留所有权的事实，出让合同签订于2013年11月28日，租赁期限自2016年11月28日始，第四年租期自2019年11月28日起算，该年度租金540万元应在2019年12月28日前付清。 3、（2017）浙0681民初12810号民事判决书1份，证明第一年租金原告已通过诉讼实现。 4、本院出示（2018）浙0681民初20143号民事判决书、（2019）浙0681民初19122号民事判决书，该两份判决中均对原告所主张的违约金作了调整，经质证，原告表示违约金可由法院依法进行调整。 本院经审理查明下列事实： 两原告有一处坐落于诸暨市暨阳街道苎萝东路与东旺路交叉路口东南侧的商业办公用地国有建设用地使用权（建设用地面积23316平方米，以下简称案涉地块）。2013年8月8日，诸暨市国土资源局挂牌出让案涉地块。 2013年8月14日，两原告作为甲方与被告作为乙方就该留置用地的开发事项签订《合作协议书》一份，该协议中有如下内容（摘录）：“一、开发基本原则及方式、程序（以乙方摘牌成功为前提）：…4.国土局公示挂牌后，由乙方负责准备摘牌资金。在设置的挂牌条件中明确竞得人须无偿返回甲方建筑面积17080平方米左右的物业产权，一致明确乙方负责建造，并支付出让金、建筑成本。如乙方无法准备资金摘牌或摘牌出现乙方无责任的意外，造成乙方摘牌失败，则双方的本合同解除…；二、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方的权利：…2.在整个项目实施过程中，甲方的收益具体支付方式如下：双方约定甲方在村保留用地挂牌出让后，由乙方确保政府返还出让土地款金额不少于1100万。如甲方得到的出让土地款不足1100万的，则由乙方补足。如甲方得到的出让土地补偿款在1100万以上的，则甲方得到的17080平方米物业的相关做权证的税费由甲方自负。超过1100万但不足以交付税费的部分由乙方补交。如甲方所得款超过1100万并在交纳甲方所得17080平方米物业的相关做权证税费后仍有多余的，则用于抵扣乙方第一周期的等额租金。…三、租赁方式：甲方持有的17080平方米物业由乙方租赁使用，由乙方进行统一运行管理，乙方有权使用承包、转租等多种经营模式，经营风险由乙方承担。1.租赁时间:租期二十年。双方约定由乙方与国土资源局签订国有商业土地出让合同之日起3年到期日起计算租期。该起始租期不管实际提前或推迟，均不得变更。甲方不得以提前使用为由而要求增加租金，乙方不得以延期使用为由而提出减少租金或租期顺延。2.租金标准：二十年租期分为四个周期。前三年为第一个周期，第二个周期为六年…第一个周期起始固定租金双方约定为每年肆佰伍拾万元整。为缓解乙方招租压力，前三年优惠贰拾万元每年，实际收取租金每年肆佰叁拾万元。第二周期在肆佰伍拾万元起始租金基础上递增20%，此后的周期租金在上一周期租金的基础上递增20%。每个周期内每年租金是一致的。物业面积发生变化的，租金标准不变；3.租金支付时间：租赁起始日起一个月内付清当年度租金，以后的每年度租金时间依次类推。…四、违约责任：…2.乙方必须按期支付租金，如逾期支付的，自逾期之日起按欠款数额的日千分之一的标准支付逾期付款违约金。” 2013年9月17日，被告竞得案涉地块。2013年11月28日，被告与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：〔2013〕276号），明确相关的权利义务。2013年12月11日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处（以下简称暨阳街道办事处）支付给两原告13303968元（发票上注明：农村留置土地净收益款）。后经原告方申请，暨阳街道办事处又于2013年12月下旬和2014年2月下旬分别支付给两原告款项1093000元和1498073元，相应发票上分别注明“留置用地出让奖励”和“村留置土地返回款”。2017年11月3日，暨阳街道办事处出具情况说明，载明“上述两笔款项属于暨阳街道和市政府为扶持鸬鹚湾居村级集体经济发展而给付的专项奖励扶持资金，于鸬鹚湾居因土地出让按照政策应当取得的土地补偿款属于不同性质的款项”。 2017年9月21日，两原告向本院提起诉讼，要求被告支付2016年11月28日起至2017年11月27日止的第一年租金及按租金欠款每日千分之一标准计算的逾期违约金。本院判决支持原告方要求支付租金430万元的诉请，将违约金调整为按按月利率2%计算。此后两年，两原告均因被告拒付租金向本院起诉，本院判决支持其要求支付租金的诉讼请求，将原告主张的违约金调整为按月利率2%计算。现因被告未按期支付第四期租金，两原告再次起诉。 本院认为，两原告与被告于2013年8月14日签订的《合作协议书》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告支付第四年租金540万元的期限已届满，故两原告要求被告予以支付，于法有据，本院予以支持。原告方还要求被告按双方约定支付按所欠租金的日1‰计算违约金，该约定明显高于原告方实际损失，本院综合考虑违约金具有补偿性和惩罚性的特征、被告的违约行为对两原告的影响，酌情将违约金调整为按月利率2%计算。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司支付原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会租金540万元，并支付该款自2019年12月29日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49600元，依法减半收取24800元，由被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王 羽 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  胡李婷 书 记 员  钱 萍