湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1584号 原告：唐白良，男，1962年7月23日出生，汉族，湖南省安仁县人，居民。 原告：谭景秋，女，1968年7月2日出生，汉族，湖南省安仁县人，居民。 上述二原告之共同委托诉讼代理人：谭祉福，男，1950年3月18日生，汉族，湖南省安仁县人，居民。系谭景秋之哥。特别授权。 上述二原告之共同委托诉讼代理人：黎春珠，湖南锦昇律师事务所律师。一般代理。 被告：郴州富强房地产开发有限公司。住所地：湖南省安仁县永乐江镇环城东路。 法定代表人：罗长城，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张润清，系该公司总经理。 原告唐白良、谭景秋与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称：郴州富强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告唐白良、谭景秋于2020年11月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日在安仁县人民法院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告唐白良、谭景秋的委托诉讼代理人谭祉福、黎春珠，被告郴州富强房地产公司的委托诉讼代理人张润清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐白良、谭景秋向本院提出诉讼请求：1、判令郴州富强房地产公司向唐白良、谭景秋支付逾期办证违约金102019.5元（按人民银行基准贷款利率3.85%上浮30%计算至2020年10月19日），及实际办好不动产权证之日止的利息（年利率按5.01%计算）；2、被告郴州富强房地产公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2013年8月1日，唐白良、谭景秋（乙方）与郴州富强房地产公司（原郴州市富城房地产开发有限公司，甲方）签订《商品房预售合同》，第一条约定：甲方以出让方式取得位于安仁县五一南路与安康路交叉处的土地使用权。地块规划用途为商住用地。土地使用权限为40年，甲方经批准在上述地块上建设商品房。其主体建筑物的性质为高层。属框架剪力机构。现定名为祥龙广场。合同第二条约定：乙方向甲方所购买的商品房建筑面积共75.45平方米。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第二层61号商铺。合同第四条约定：甲方的作价方式为按每平方米建筑面积计价，该商品房人售价为每平方米6975元，总价为人民币526892元。乙方应按以下时间将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的账号。1、2013年7月27日前支付全部房价款的50%，计人民币266892元（含定金50000元）。2、2013年8月30日前支付全部房价款的50%，计人民币260000元（该支付时间最终以银行按揭为准）。第六条约定：甲方须于2014年12月28日前将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。乙方如变更通讯地址或其它通讯资料，应立即以书面方式通知甲方。如因乙方的通讯资料不正确造成联系不及时或失去联系而发生的损失均由乙方负责。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。附件三约定了交房标准（商业）和办理房产证的时间（交房后的720天）。签订合同后，唐白良、谭景秋依约如数交付全部购房款。郴州富强房地产公司未履行合同约定义务，没有完成后期施工项目，通过验收合格。至今仍没有办理不动产权证给唐白良、谭景秋。唐白良、谭景秋多次要求郴州富强房地产公司履行办证义务，但郴州富强房地产公司仍然没有履行义务。另郴州市富城房地产开发有限公司于2016年6月20日将公司名称变更为郴州市富强房地产开发有限公司。郴州市富城房地产开发有限公司的违约责任应当由郴州市富强房地产开发有限公司承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 郴州富强房地产公司辩称，1、涉案房屋造成逾期办证不是郴州富强房地产公司的责任，唐白良、谭景秋未交纳契税及维修基金影响办证；2、涉案房屋不动产权总证于2020年5月7日办好，而且在小区进行了张贴通知告知各位业主，但唐白良、谭景秋没有及时办理，再加上安仁的大环境也影响了延期办证；3、办证的主体是业主，郴州富强房地产公司只是协助办证。综上所述，请求法庭酌情调整违约金。 唐白良、谭景秋为支持其诉讼主张，向法院提供了如下证据： 原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，拟证明原、被告主体适格；2、商品房预售合同，拟证明原、被告于2013年7月27日签订《商品房预售合同》，约定了双方的具体权利和义务；3、收据、借款借据，拟证明唐白良、谭景秋依约交付了全部购房款；4、安仁县祥龙商铺业主救助函，拟证明唐白良、谭景秋多次找郴州富强房地产公司主张权利无果后向红网发文维权；5、照片，拟证明涉案房屋设施不符合要求。 郴州富强房地产公司为支持其答辩主张，向本院提供了以下证据：1、不动产权证书，拟证明涉案房屋整栋已经进行了不动产权证登记；2、通知，拟证明涉案房屋总证办好后，通过张贴的形式通知了各位业主尽快缴纳契税及维修基金，并办理不动产权证。 经庭审质证，郴州富强房地产公司对唐白良、谭景秋提供的证据1、2、3、4没有异议，本院予以确认。郴州富强房地产公司对唐白良、谭景秋提供的证据5的三性均提出异议，认为未提供原件，且郴州富强房地产公司未加盖印章，郴州富强房地产公司异议成立，本院不予确认。唐白良、谭景秋对郴州富强房地产公司提供的证据真实性没有异议，本院认为郴州富强房地产公司提供的证据符合证据三性原则，予以确认。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下： 2013年7月27日，唐白良、谭景秋（乙方）与郴州市富城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》。合同约定：唐白良、谭景秋购买郴州市富城房地产开发有限公司开发的祥龙商业广场第二层61号商铺，总价款526892元。另约定甲方须于2014年12月28日前交房，办理房产证时间为交房后720天。上述合同签订后，唐白良、谭景秋于2013年7月27日支付了总房款的50%即266892元（含定金5万元），2014年1月22日以按揭的形式支付剩余房价款26万元。同日，甲乙双方签订了祥龙商业广场商铺返租协议书，并已实际履行。 另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。2020年5月27日，涉案房屋办理了首次登记。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争执焦点是郴州富强房地产公司应否承担违约责任。郴州富强房地产公司与唐白良、谭景秋签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。双方约定办理不动产权证的时间为交房后720天，因此，郴州富强房地产公司应在2016年1月22前协助唐白良、谭景秋办理不动产权证。而涉案商品房的不动产权证首次登记时间为2020年5月27日,故可认定郴州富强房地产公司于2020年5月27日才履行完毕案涉合同约定的办证义务。郴州富强房地产公司于2020年5月27日履行前述义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是基于出卖人的原因。由于当地逾期办证有一定的普遍性，大多与房地产开发公司建设工程存在违规情形，行政部门对违规处理时间过长，多方协调不畅等有关，有一定大环境因素。逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，且在唐白良、谭景秋没有提供存在损失的证据情况下，本院酌情确定郴州富强房地产公司按唐白良、谭景秋已付购房款总额的4%支付逾期办证违约金，为21075.68元（526892元×4%）。 综上所述，唐白良、谭景秋要求郴州富强房地产公司支付逾期办证违约金102019.5元（按人民银行基准贷款利率3.85%上浮30%计算至2020年10月19日）及实际办好不动产权证之日止的利息（年利率按5.01%计算），本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告唐白良、谭景秋逾期办理不动产登记证违约金21075.68元； 二、驳回原告唐白良、谭景秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2340元，减半收取1170元，由原告唐白良、谭景秋负担928元，被告郴州富强房地产开发有限公司负担242元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  伍文清 二〇二〇年十二月四日 书记员  唐 为 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。