河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初8356号原告：田培，女，1987年6月20日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王泽峰，河南泽民律师事务所。被告：濮阳恒开投置业有限公司，住所地：濮阳县清河头乡东清河头村**，统一社会信用代码：91410928MA46UF8D1A。法定代表人：尹春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，该公司员工。原告田培与被告濮阳恒开投置业有限公司（以下简称恒开投置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田培的委托诉讼代理人王泽峰、被告恒开投置业公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田培向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2020年8月30日签订的《商品房认购书》；2、判令被告双倍返还购房定金40,000元；3、判令被告返还首付购房款40,298元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买房屋，被告的业务员明确表示为原告办理贷款手续并保证能足够办理货款。因此双方于2020年8月30日签订《濮阳恒大翡翠华庭商品房认购书》。商品房认购书约定买方需支付定金20,000元。付款方式为按揭付款。买方须于2020年8月27日前支付首期房款40,298元，同时签署《商品房买卖合同》，余款580,000元由银行提供按揭贷款。商品房认购书签订后，原告依约支付了20,000元定金及40,298元首期房款。但至今被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，且经原告向银行沟通，原告无法通过银行贷款方式取得580,000元贷款。后原告与被告业务员沟通，业务员表示先交部分购房款，贷款是否能审批不确定。综上，因被告的原因未能签订商品房买卖合同，且不能按约定承诺为原告办理贷款手续，被告应双倍返还定金并返还购房款。经催要被告不予退还，故诉至法院，望判如所请。被告恒开投置业公司辩称：1、原告诉请既不符合合同约定也不符合法律规定。原、被告签订的商品房认购书中明确约定原告应于2020年9月25日前支付90,447元的购房款，但原告经多次催促仍未缴纳，且应在缴纳完该笔款项之后签订商品房买卖合同并办理按揭贷款。因原告严重违约导致双方无法签订商品房买卖合同，被告也已向原告发送通知书。告知原告已存在严重违约，被告将要把涉案房源予以挞定及挞定后的法律后果。若原告没有违约，按照认购书的约定交纳购房款，并办理按揭贷款手续，原告可实现其合同目的，故原告的诉请无合同及法律依据。2、关于银行贷款按揭问题，原告仅交纳8%的首付款，未达到办理按揭贷款的要求，也未交齐认购书约定的首付款，在原告存在严重违约的情况下，是不符合银行办理按揭贷款的要求的。综上，原告的违约行为导致双方无法签订商品房买卖合同，原告也无法办理按揭贷款，导致被告无法按时收到按揭房款，根据定金罚则，应当扣除原告所缴纳的20,000元的定金。因原告存在严重违约行为，被告已向原告发送通知书告知欲将涉案房源予以挞定，并告知挞定后的法律后果，被告同意解除双方签订的商品房认购书，但由于原告存在违约行为，被告就认购书而言，没有任何的违约行为。根据定金罚则，应当扣除原告所缴纳的20,000元定金，原告所主张的双倍返还定金于法无据，不应得到支持。原告实际缴纳了40,298元的首期房款，根据认购书第5条的约定，所付款项不予退还，故原告要求退还首期退房款40,298元的诉求不符合合同的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。原告田培提交的证据：1、商品房认购书及收据各一份，证，原告按约定支付定金及首付房款，但被告拒不按约与原告签署商品房买卖合同，致使原告无法进行按揭贷款；2、原告与被告公司置业顾问林娟微信聊天记录截图一张，证，被告的业务员在与原告沟通当中存在不当言行。被告恒开投置业公司质证意见：对证1真实性无异议，但对证明目的有异议。无法签署商品房买卖合同的原因，系因原告违约未按认购书的约定在2020年9月25日前缴纳90,447元的购房款。购买房子均应当知道仅缴纳总房款8%的购房款，在任何一个地方均无法办理按揭贷款。故未签商品房买卖合同及未办理按揭贷款系因原告的违约行为所致，与被告无关。对证2真实性无异议，但对证明目的有异议，该聊天记录恰恰证明原告存在违约行为，被告多次催促原告履行支付购房款的义务，原告均不予理会，导致双方无法签订商品房买卖合同，原告不办理按揭贷款，导致被告无法收到涉案房屋按揭款。被告恒开投置业公司提交的证据：1、商品房认购书一份，证，原告应于2020年9月25日前缴纳90,447元的购房款，但原告未缴纳，已构成违约。未签订商品房买卖合同及未办理按揭贷款均是由原告的该违约行为造成；2、被告置业顾问林娟（林瑞娟）与原告田培的短信截图6张及原告田培和顾问林娟的通话录音光盘二份及录音笔录4份，证，在原告出现违约后被告曾以短信电话等多种方式催促原告尽快履行认购书约定的缴纳购房款的义务，但原告至今未缴纳90,447元购房款，原告存在严重违约行为。在短信和电话中被告已明确告知原告其违约行为将导致房源被挞定，所付购房款不予退还的违约责任，原告对此予以认可；3、通知及EMS回执一份，证，被告以书面的形式向原告发送通知，将房源予以挞定，并告知其违约将产生的后果；4、涉案楼盘相关证件5份。原告田培质证意见：对证1真实性无异议。但对证明目的有异议，该认购书明确约定乙方需于2020年8月27日前支付首期房款40,298元，不包含定金，同时签署商品房买卖合同。原告按照约定交付了定金及首房款，但被告拒不按照约定与原告签署商品房买卖合同，致使商品房认购书合同目的落空。对证2中的短信真实性有异议，原告确实收到过被告的短信通知，该短信中2020年11月16日这份通知原告收到过。针对录音的真实性无异议，但达不到证明目的，录音显示原告按照认购书约定支付定金及首付款，但被告仅催收房款，但不按照认购书的约定签订商品房买卖合同，同时被告的置业顾问林瑞娟也在录音中表示是否能够贷款不确定，与签订认购书前做出的贷款承诺相违背，致使原告在既没有商品房买卖合同也不能够进行房屋贷款的情况下不敢继续向被告支付购房款。另录音形成于双方签订认购书之后，并不能因事后的告知行为变更原、被告双方签订的书面商品房认购书，也不能免除被告签订正式商品房买卖合同的义务。对证3有异议，原告未收到被告的EMS文件，且原告对该文件中的内容不知情。对证4无异议。本院认证意见：被告对原告提交的证1、证2的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证1、证2、证4的真实性也均无异议，本院也予以确认。被告提交的证3系其单方发出的通知，其邮件回执证实原告并未签收，不能证实原告已收到该通知，故本院对被告提交的该书面通知不予确认。根据本院经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2020年8月30日，原告田培作为乙方与被告恒开投置业公司作为甲方签订《濮阳恒大翡翠华庭商品房认购书一份》。约定，乙方向甲方认购濮阳恒大翡翠华庭楼盘3幢804单元。该房建筑面积共109.88㎡，单价6,650.39元，总计730,745元。乙方签署认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。双方商定付款方式为按揭付款。乙方须于2020年8月27日前支付首期房款40,298元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即580,000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。该条款后面手写添加上内容为“2020年9月25日前交90,447元”。该认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到濮阳恒大翡翠华庭营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书签订当日，原告就向被告缴纳60,298元，含定金20,000元。当日，被告出具收据一张。内容为，兹收到田培交来房款（含定金）60,298元。原告交纳首期房款后，被告未与原告签订《商品房买卖合同》。原告田培也未按认购书约定的期限于2020年9月25日前交纳房款90,447元。后被告业务人员先后于2020年10月份、11月份向原告催收房款90,447元，并通过短信、电话等方式告知原告未在2020年9月25日到公司支付房款及办理银行面签手续。按双方签订的认购书的约定，将房源另行销售，所付款不予退还等。现原告以被告违约，要求解除双方签订的上述认购书，并要求被告双倍返还定金40,000元；退还房款40,298元。被告同意解除双方签订的认购书，但不同意双倍返还定金及退还已交房款。本院认为：原、被告签订的《濮阳恒大翡翠华庭商品房认购书》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的合同义务。依据该认购书关于按揭付款条款的约定，被告应在原告交纳首期房款40,298元的同时与原告签署《商品房买卖合同》，然后再对余款办理银行按揭贷款手续。同时还约定原告须于2020年9月25日前交房款90,447元。但双方在签订认购书后，原告依约交纳定金20,000元和首期房款40,298元后，被告并未按约定在交该房款的同时与原告签订《商品房买卖合同》，之后原告也未按约定于2020年9月25日前交纳房款90,447元，导致双方无法办理银行按揭贷款手续。证明原、被告均存在违约行为，双方的违约行为导致双方关于商品房交易受阻，均应负相应的违约责任。原告起诉要求解除涉案商品房认购书，被告同意，本院予以准许。合同解除后，被告应返还原告已缴纳的房款60,298元。被告以原告拒不交纳90,447元房款存在严重违约，拒绝返还定金及首期房款共计60,298元，理由不能成立。因为依据双方签订的房屋认购书约定，原告缴纳首期房款40,298元的同时，被告就应与原告签订《商品房买卖合同》，而不是在缴纳90,447元房款后才签订该合同。被告还答辩，首期房款缴纳不到20%就不可能面签合同，这一答辩理由与其签订的涉案商品房认购书约定相佐，故其理由本院也不予采信。另，原告也未在2020年9月25日前缴纳房款90,447元，也是导致双方交易不能继续，房屋按揭贷款手续不能办理的原因，故原告也应负相应的违约责任，其诉求被告双倍返还定金，本院也不予支持。综上，原、被告之间的商品房认购书解除后，被告应依法返还原告已缴纳的款项。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告田培与被告濮阳恒开投置业有限公司于2020年8月30日签订的《濮阳恒大翡翠华庭商品房认购书》；二、被告濮阳恒开投置业有限公司返还原告定金20,000元、首期房款40,298元，合计60,298元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告田培的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，由被告濮阳恒开投置业有限公司承担679元，原告田培承担225元。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  贺新红二〇二〇年十二月二十七日书记员  邓 磊