四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11071号 上诉人（原审被告，反诉原告）：成都乐森名品百货有限公司。住所地:成都市锦江区蜀都大道总府路**总府皇冠假日酒店**。 法定代表人：刘志，总经理。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖周培，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何玉兰，女，1964年12月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖周培，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川和正工业（集团）有限公司。住所。住所地：成都市锦江区总府街**div> 法定代表人：姜金广，董事长。 委托诉讼代理人：李军，四川君闻律师事务所律师。 上诉人成都乐森名品百货有限公司（以下简称乐森公司）、何玉兰因与被上诉人四川和正工业（集团）有限公司（以下简称和正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐森公司、何玉兰共同上诉请求：一、请求撒销成都市锦江区人民法院作出的（2017）川0104民初1840号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，维持第五项；二、查清事实后依法驳回和正公司的全部诉讼请求。三、乐森公司的反诉成立，应当支持。事实和理由：一、何玉兰对乐森公司的债务不承担连带清偿责任。本案基础法律关系为房屋租赁合同糾紛，租赁合同主体为和正公司、乐森公司，何玉兰并非适格被告，何玉兰作为乐森公司股东，已充分履行股东应尽义务，并没有违反《中华人民共和国公司法》第二十条第三款关于损害公司利益、逃避债务规定的情形，公司与股东之间是否构成人格混同，应严格按照法律关于公司法人终止、股东是否滥用权利、是否在财产、业务、人员等多方面出现混同等因素进行判定，并不能仅通过和正公司提供的乐森与何玉兰关联公司资金往来信息判定。二、和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》在2017年1月4日被解除应当认定无效。乐森公司已付清2016年第三季度租金，并按照《租赁合同》约定缴纳了2016年第四季度租金，履行了《租赁合同》项下支付租金的义务，不存在违约情形，也不具备《租赁合同》约定的合同解除的条件。和正公司单方面通知解除合同没有事实与法律依据。三、租赁物业恢复原状应当由乐森公司自行恢复，令乐森公司赔偿损失，剥夺了乐森公司恢复原状的权利，让乐森公司支付和正公司尚未发生的损失于法无据。《租赁合同》依法尚未解除，由此赔偿租赁物业恢复原状费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用、鉴定费在事实上不成立。若生效法律文书认定双方《租赁合同》解除效力依法成立，则乐森公司愿意主动恢复原状，原审判令赔偿损失，则剥夺了乐森公司恢复原状权利。且和正公司驱逐乐森公司后，以案涉租赁物现状招租并再次出租，和正公司并未因租赁物业未恢复原状而遭受损失，其要求支付其尚未发生的损失于法无据。此外，原判认定的费用估价虚高，与事实不符。四、和正公司要求支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、占用案涉物业的使用费1603234.29元、空置期损失违约金4208490元无事实依据。《租赁合同》依法尚未解除且乐森公司按约于2017年1月3日向和正公司支付了2017年第一季度的租金。 和正公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，证据确实充分，请求维持。 和正公司向一审法院起诉请求：1.判令确认和正公司与乐森公司于2009年12月28日签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》已于2017年1月9日予以解除；2.判令乐森公司向和正公司支付欠付的租赁保证金3708490元(一审庭审中，和正公司阐述实质主张乐森公司将补足后的约定保证金500万元作为违约金确认支付给和正公司)；3.判令乐森公司承担其在承租期损坏、拒绝恢复原状的6部自动扶梯、消防系统、通风系统、强弱电系统及发生形态改变的1-2楼的夹层、邻街外观改变的恢复费用约500万元（以司法鉴定确定的金额赔偿损失）；4.判令乐森公司从2017年2月1日起，对租赁物业在未与和正公司正式办理交接手续前按46760元/日向和正公司支付物业占用费（暂计算至2017年3月1日物业占用费为1356040元）；5.判令乐森公司赔偿公证费、工商查档费总计2486元；6.判令乐森公司、何玉兰共同承担本案全部诉讼费用；7.判令何玉兰对乐森公司应向和正公司支付的全部费用承担连带清偿责任。 乐森公司向一审法院提出反诉请求：1.判令和正公司向乐森公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元，并支付违约金500万元；2.判令和正公司赔偿乐森公司的装修改造投入310万元；3.判令和正公司赔偿乐森公司经济损失2420029.98元；4.本诉反诉案件受理费用由和正公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月28日，和正公司（出租人、甲方）与乐森公司（承租人、乙方）签订合同编号为20091228《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第、地上第**至第**以及夹**，共计**共、辅助设施（指租赁物本身具备，同时也保证承租方正常使用的设备及设施，即电梯、自动扶梯、空调系统、消除系统、安保系统、强弱电系统、上下水系统、通讯系统等）出租给乙方用于开设百货商场，从事商品经营及服务；租赁期限自本合同规定的交付租赁物之日起计算，租赁期限15年，即从2010年1月1日起至2024年12月31日止；甲方于2010年1月1日将租赁物交付乙方，供乙方使用；甲、乙双方确认，甲方出租、乙方承租的租赁物面积为租赁物产权登记证书所载的建筑面积，共计10791平方米；每月租金按租赁物建筑面积乘以每平方米计算，其中，2010年租金标准为120元/平方米/月、2011年租金标准为120元/平方米/月、2012年租金标准为125元/平方米/月；2013年租金标准为125元/平方米/月、2014年至2018年租金标准为130元/平方米/月；2019年至2024年租金标准为135元/平方米/月；乙方按季度向甲方支付租金即每年支付四次租金，应在每个季度第一个月的前五个工作日内将该季度的应付租金一次性全额支付至甲方账户；甲方总计给予乙方六个月装修免租期间，执行方式为2010年之首四个月即乙方自当年5月起向甲方支付租金和2011年之首两个月即乙方自当年3月起向甲方支付租金；乙方向甲方缴付履约保证金总额为500万元，作为其履行本合同规定义务的保证，甲方收取乙方履约保证金后，对乙方不计付利息，租赁期满，甲方在十日内将履约保证金全额退还乙方；若乙方未按时、足额向甲方支付，甲方有权按实际欠款额或损失额扣收相同数额的履约保证金，乙方应自甲方发出扣收履约保证金书面通知之日起15日内向甲方补齐被扣收的金额，使履约保证金金额恢复至500万元整，否则，乙方行为属于违约；若乙方单方面提前终止本合同或乙方严重违约造成本合同不能继续履行，乙方交纳的履约保证金将被甲方按罚没处理；甲方如发生下列行为之一，应视为甲方违约：单方提前终止本合同…，乙方可提前终止本合同，并有权要求甲方退还履约保证金、承担违约金500万元以及对乙方因甲方违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护乙方的法定权利；乙方如发生下列行为之一，应视为乙方违约：未按时、足额向甲方计付租金；无理拒绝补足履约保证金…，甲方可提前终止本合同，并有权罚没乙方缴付的履约保证金总额为500万元整、收回租赁物、要求乙方对甲方因乙方违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护租赁物的安全和甲方法定权利；甲、乙双方同意，不论何种原因导致本合同终止履行，乙方均应在自合同终止之日起30日内将租赁物（含公共、辅助设施）按合同规定的交付状况(经双方认可的、因装修而引起的改动除外）完好无损失归还甲方。归还前，乙方须继续按实际占用时间向甲方支付租金，如乙方延迟归还并因此给甲方造成损失，乙方须按实际损失额向甲方支付赔偿。合同签订后，乐森公司以与和正公司于2010年1月1日签订《租赁物交付情况备忘录》的方式确认和正公司按约履行交付租赁物业及附属设备、设施的义务，乐森公司也依约向和正公司缴纳履约保证金500万元。 租赁合同履行期间，乐森公司于2016年6月29日向和正公司提交《申请函》，主要内容为：目前受经济大环境整体低迷的影响，我司资金较为紧张，2016年第三季度租金已于2016年6月30日支付给贵司50万元，现申请剩余租金款项暂时从保证金里垫付，我司会在2016年12月31日前补足，望贵司体谅并于2016年7月4日给予回复。和正公司收悉上述《申请函》后，于2016年7月4日向乐森公司发出《复函》，主要内容为：按《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》规定，贵司应付我司2016年3季度租金4208490元，现已收妥50万元，我司郑重要求贵司遵守合同，在规定时间内补足2016年3季度租金之应付未付部分3708490元。同日，乐森公司针对和正公司的上述《复函》向和正公司致《函》，主要内容为：关于2016年第三季度租金一事，我司的何总与贵司李总进行了沟通，鉴于目前经济大环境的低迷和我司的实际情况，经协商后对我司未付租金予以延期和分期支付，我司承诺未付租金将于2016年12月31日前付清，同时希望贵司将租金下调10%。和正公司于2016年7月6日发出《复函》，主要内容为：我公司不同意贵公司连续二封函件中提出的延期支付或者分期支付2016年3季度租金的要求，并郑重要求贵公司在合同规定的时间内全额付清应付未付之租金金额。 鉴于乐森公司持续拖欠租金的事实，和正公司于2016年7月8日向乐森公司发出《通知函》，主要内容为：鉴于贵公司逾期未足额付清2016年3季度租金，且我公司催收无效，我公司决定启动《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》第十条，并于今日扣收“履约保证金”3708490元，以补足上述贵公司欠付的租金。特此通知如下：1、请贵公司于《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》第十条规定之期限内全额补足“履约保证金”；2、如贵公司未能于上述规定期限内全额补足“履约保证金”，则成为贵公司单方面违约事实，我公司将立即行使《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》所规定的权利；3、如贵公司违约，我公司将立即知会飒拉商业（上海）有限公司成都总府街分公司相关情况，提醒该公司尊重我公司收回物业之权利。因乐森公司未按上述《通知函》要求履行补足扣收的履约保证金的义务，和正公司于2016年7月25日、2016年8月11日向乐森公司分别发出催告履行函件，强调其未按约补足履约保证金的行为已构成违约并将采取措施以维护合同权利。乐森公司针对和正公司发出的上述通知函件，每次均承诺将于2016年12月31日前补足扣收的履约保证金部分。 因和正公司多次催告乐森公司补足扣收的履约保证金后，乐森公司依然未按合同约定及其承诺期限履行补足的义务，和正公司于2017年1月3日委托四川君闻律师事务所律师通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送《律师函》，函告因乐森公司持续恶意违约，决定提前终止双方签订的租赁合同，要求乐森公司15天内结束营业并确定30天内将收回租赁物业。和正公司为收回案涉租赁物业，于2017年1月13日通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送函件，函告乐森公司于2017年1月19日派人现场依据“租赁物交付情况备忘录”中确定的租赁物及附属设备进行移交验收。同年1月23日，和正公司通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬向乐森公司发出函件，要求和正公司于2017年2月4日前对损坏的设备予以修复并对改变原状的建筑物恢复原状。上述函件均无证据证实是否予以妥投，但均抄送次承租人飒拉商业（上海）有限公司。 2017年1月5日，乐森公司通过公证机构案涉商业楼第三层至第五层的现状予以公证保全。当日，乐森公司向和正公司发出《通知函》，主要内容为：我公司已将一直空闲未使用的成都市总府街31号附1号3-5层共计6113.45平方米，清扫干净，现依约将上述房屋退交贵方。和正公司基于已行使合同解除权且乐森公司已表明不再履行继续租赁合同的事实，于2017年2月4日对案涉物业现场的值守人员予以驱逐，次日，和正公司协助次承租人飒拉商业（上海）有限公司搬离承租物业后，案涉物业已处于和正公司实际控制的状态。 一审庭审中，和正公司确认乐森公司依约支付2016年第4季度租金的事实；和正公司与乐森公司确认乐森公司针对2017年第1季度的租金仅于2017年1月3日支付1824244.5元，乐森公司阐明该租金仅针对承租的商业楼地下一层、地上第、地上第**、第**部分针对商业楼第三层至第五层部分协商合作事宜且需对租金收益分配比例予以调整而暂停支付，和正公司否认双方存在合作的事实；乐森公司否认收到和正公司通过公证机构寄送的有关提前终止租赁合同并将收回租赁物业的《律师函》等函件，但承认次承租人飒拉商业（上海）有限公司的古姓员工已于2017年1月4日将上述《律师函》以电子邮件的方式送达给乐森公司的事实。 一审另查明，乐森公司于2009年12月28日登记成立并取得《营业执照》，法定代表人登记为何玉兰，类型为有限责任公司（自然人独资或控股），注册资本为100万元，股东为二人即何玉兰、李蛮，其中，何玉兰认缴及实缴出资额为95万元。2016年11月30日，乐森公司的法定代表人由何玉兰变更为张泽芬。此外，何玉兰分别系成都东风商贸广场有限公司（以下简称东风商贸公司）、成都春熙坊有限公司（以下简称春熙坊公司）、成都文禧时代酒店有限公司（以下简称文禧公司）等公司登记的法定代表人和股东。何玉兰担任乐森公司的法定代表人期间，以公司名义长期与其的关联公司发生往来款项的事实，但其无法举证证明往来款项的具体事由和依据。 一审审理中，和正公司申请对乐森公司承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第、地上第**至第**以及夹**，共计**状的费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用进行鉴定、评估，一审法院依法委托四川中恒工程造价审计事务所有限公司鉴定、评估后，四川中恒工程造价审计事务所有限公司于2017年8月18日出具编号为中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》，确定案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用合计3247542元。和正公司因上述鉴定垫付费用97426元。 一审查明以上事实有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：和正公司提交的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》、租赁物业交付情况备忘录、和正公司与乐森公司往来函件、（2017）川成蜀证内经字第4324号、10672号、17985号《公证书》及对应函件、损坏的设备设施状况记录及照片、工商查档资料及工商网下载资料、中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》及鉴定费票据、（2017）川律公证内民字第1690号《公证书》及乐森公司出具的《通知函》、乐森百货公司的资金流水；乐森公司提交的和正公司与乐森公司往来函件、和正公司出具的扣收履约保证金的《收据》、四川君闻律师事务所致乐森公司的《律师函》、中国建设银行进账单（回单）、接（报）处警登记表。 乐森公司提交的于2013年2月6日向和正公司出具的《申请》、和正公司于2013年2月20日出具的《复函》、乐森公司于2017年2月5日、2017年3月7日分别向飒拉商业（上海）有限公司出具的《催款函》、《函告》以及飒拉商业（上海）有限公司2017年2月9日向乐森公司发送的《告知函》，均与本案争议事实不具关联，一审法院不予采信；乐森公司提交的和正公司与成都文禧时代酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》、乐森公司致总府皇冠假日酒店的《确认函》及照片、《安保情况记录》，无法确认真实性，一审法院不予采信；乐森公司提交的乐森公司于2016年12月28日向和正公司出具的《关于双方租赁合同调整的函》、乐森公司向公安机关出具的《情况说明》以及乐森公司的刘玉福与电话号码为139××××2735的机主的公证通话录音光碟，对其主张的事实不具证明力，一审法院不予采信。 一审法院认为，和正公司与乐森公司签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。 一、关于和正公司主张确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月9日解除的诉讼请求。上述租赁合同签订后，和正公司依约向乐森公司履行了交付案涉租赁房屋的义务，乐森公司应按约履行支付租金费用的义务。租赁合同履行过程中，乐森公司未按约足额支付2016年第3季度的租金，和正公司催告履行后其仍持续拖欠租金的事实，导致和正公司从乐森公司缴纳的履约保证金中扣收了未足额支付的租金3708490元，且在和正公司多次催告补足扣收的履约保证金情况下，乐森公司依然未按合同约定及其承诺期限履行补足的义务；乐森公司向和正公司支付2017年第1季度的租金时擅自改变整体承租物业方式，仅针对承租的商业楼地下一层、地上第、地上第**部分支付租金1824244.5元，其行为已构成违约并造成和正公司合同目的无法实现的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第四项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，并结合双方签订的《租赁合同》有关“如乐森公司发生不按时、足额向和正公司计付租金、无理拒绝补足履约保证金等违约行为，和正公司可提前终止本合同并有权收回租赁物的约定，和正公司有权依据合同约定和法律规定行使租赁合同解除权。和正公司基于乐森公司的违约的事实，于2017年1月3日委托四川君闻律师事务所律师通过公证机构以专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送有关提前终止租赁合同并将收回租赁物业的《律师函》，并将该函件抄送次承租人飒拉商业（上海）有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，和正公司虽不能提交证据证实该邮件是否予以妥投的事实，但乐森公司在一审庭审中承认次承租人飒拉商业（上海）有限公司的古姓员工已于2017年1月4日将上述函件以电子邮件的方式送达给乐森公司，能够确定乐森公司已于2017年1月4日知晓和正公司提前解除《租赁合同》并将收回租赁物业的意思表示，据此，一审法院确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月4日予以解除。 二、关于和正公司主张乐森公司赔偿租赁物业恢复原状费用和设施、设备损坏的修复或者更换的费用以及鉴定费、公证费、工商查档费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，并结合双方签订的《租赁合同》中有关“甲、乙双方同意，不论何种原因导致本合同终止履行，乙方均应在自合同终止之日起30日内将租赁物（含公共、辅助设施）按合同规定的交付状况(经双方认可的、因装修而引起的改动除外）完好无损失归还甲方。归还前，乙方须继续按实际占用时间向甲方支付租金，如乙方延迟归还并因此给甲方造成损失，乙方须按实际损失额向甲方支付赔偿”的约定，和正公司行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，乐森公司按约应当将租赁物业及附属设施、设备恢复至双方确认交付时的状态，和正公司也有权要求其履行恢复的义务并确保附属的设施、设备完好无损失，但乐森公司怠于履行约定的该项义务。和正公司提起本次诉讼后，乐森公司对该项义务消极对待，并未实质作出愿意履行恢复原状的行为，和正公司基于此以向一审法院申请对乐森公司承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第、地上第**至第**以及夹**，共计**状的费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用进行鉴定、评估的方式主张相关赔偿费用，符合法律规定，也不违反合同约定。一审法院依法委托四川中恒工程造价审计事务所有限公司予以鉴定、评估后，四川中恒工程造价审计事务所有限公司已于2017年8月18日出具编号为中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》，确定案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用合计3247542元，和正公司在本案中主张该项赔偿费用，具备事实依据和法律依据，也不违反合同约定，一审法院予以支持。 和正公司为鉴定、评估案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用产生鉴定费97426元，该费系其为确定损失数额发生的必要费用，其将该费用作为损失主张和正公司予以赔偿，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持；和正公司在本案中主张乐森公司赔偿公证费、工商查档费共计2486元，和正公司虽存在以公证方式向乐森公司送达相关通知函件以及因诉讼需要查阅、复印乐森公司及关联公司工商信息材料的事实，但和正公司并未举证证明因公证送达通知函件及复印关联工商信息材料实际产生费用2486元的事实，和正公司主张乐森公司赔偿该项费用，依据不足，一审法院不予支持。 三、关于和正公司主张乐森公司补足尚欠的履约保证金3708490元并将补足后金额为500万元的履约保证金作为违约金确认支付和正公司以及乐森公司从2017年2月4日起对租赁物业未与和正公司正式办理交接手续前按46760元/日标准支付物业占用费的诉讼请求。双方签订的《租赁合同》约定，如乐森公司违约，和正公司可提前终止本合同，并有权罚没乐森公司缴付的履约保证金总额为500万元整、收回租赁物、要求乐森公司对和正公司因乐森公司违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护租赁物的安全和和正公司法定权利，该条款均系对承租方违约责任的约定，履约保证金在合同中具有违约金性质，而违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅，且主要以补偿守约方的实际损失为功能。本案中，一审法院已确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月4日予以解除，但乐森公司未向和正公司返还案涉租赁物业的义务，直至和正公司于2017年2月5日实际控制案涉物业，乐森公司应向和正公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间产生的租金、占用使用费，参照双方签订的《租赁合同》约定的租金计算标准1402830元/月（130元/平方米×10791平方米），一审法院确认乐森公司向和正公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、占用使用费合计为1603234.29元（1402830元/月×1个月＋1402830元/月÷28天×4天）；和正公司实际控制案涉物业后，对该物业再行出租予新租户前客观上存在一定空置期，且部分设施、设备损坏的事实也对其再行出租物业存在影响，该空置期间必然造成和正公司的收益损失，和正公司在本案中主张的占用费实质是主张乐森公司承担空置期间的违约损失，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。基于案涉物业重新出租本身具有不确定性和可预期性，一审法院考虑履约保证金的性质、《租赁合同》解除的时间段、乐森公司的违约程度、和正公司的实际损失以及一审法院已经支持和正公司主张的恢复物业原状及修复、更换设备、设施的费用也具有弥补和正公司损失的性质等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定以《租赁合同》约定的1402830元/月的租金标准并按照三个月的期限计算确定和正公司空置期的违约损失4208490元（1402830元/月×3个月），对其多主张部分的损失违约金，一审法院不予支持。根据一审查明的案件事实，乐森公司缴付的履行保证金尚余1291510元，且其已于2017年1月3日向和正公司支付租金1824244.5元，可用以冲抵其应当支付的上述损失违约金以及租金、占用使用费。 四、关于和正公司主张何玉兰对乐森公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，本案中，乐森公司于2009年12月28日登记成立并取得《营业执照》，类型为有限责任公司（自然人独资或控股），何玉兰系乐森公司的股东，其认缴及实缴出资额占比为95%，2016年11月30日前为该公司的法定代表人。乐森公司向和正公司承租案涉物业后，从2011年起即将其中的地下一层至地上二层转租给飒拉商业（上海）有限公司使用并以此获取租金收益，乐森公司完全有条件和能力按约向和正公司履行支付租金的义务。但何玉兰担任乐森公司法定代表人期间，以乐森公司的名义频繁将公司的资金收入转入其的关联公司并长期发生往来款项的事实，造成和正公司仅能以扣除履约保证金的方式抵充尚欠租金，且发生乐森公司无法补足扣收履约保证金的事实，最终导致和正公司提前解除双方签订的《租赁合同》。因何玉兰无法举证证明乐森公司与其的关联公司往来款项的具体事由和依据，何玉兰作为乐森公司的法定代表人、股东对公司财产的支配行为，应认定何玉兰与乐森公司发生人格混同的事实，和正公司在本案中主张何玉兰对乐森公司上述租赁债务承担连带责任的诉讼请求，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 五、关于乐森公司反诉主张和正公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元并支付违约金500万元以及赔偿乐森公司的装修改造投入310万元、经济损失2420029.98元的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》于2017年1月4日予以解除，乐森公司反诉主张和正公司退还的履约保证金和剩余房租，只有在乐森公司对和正公司不负债务的情况下，才能确认予以返还，一审法院已认定乐森公司需向和正公司支付损失违约金等损失，并确认以乐森公司缴付的剩余履行保证金1291510元和租金1824244.5元作抵扣处理，故一审法院对乐森公司反诉主张和正公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元的诉讼请求不予支持。 乐森公司反诉主张和正公司支付违约金以及赔偿装修改造投入、经济损失，应以双方签订的《租赁合同》提前解除，且源于和正公司的违约行为为前提条件。本案中，乐森公司不仅未提交证据证实发生装修改造投入310万元和经济损失2420029.98元的事实，也不能证明和正公司存在违约行为，根据查明的案件事实，导致和正公司收回案涉租赁物业的原因，是和正公司基于乐森公司违约行为而行使法定合同解除权，乐森公司应自行承担无法继续使用案涉物业产生的损失后果，乐森公司反诉主张和正公司支付违约金500万元以及赔偿装修改造投入310万元、经济损失2420029.98元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认和正公司与乐森公司签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》已于2017年1月4日解除；二、乐森公司于判决发生法律效力之日起十日内向和正公司赔偿租赁物业恢复原状费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用3247542元、鉴定费97426元，共计3344968元；三、乐森公司于判决发生法律效力之日起十日内向和正公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、占用案涉物业的使用费1603234.29元、空置期损失违约金4208490元，抵扣乐森公司已支付的剩余履约保证金1291510元以及已支付的2017年第1季度的租金1824244.5元后，乐森公司还应向和正公司支付2695969.79元；四、何玉兰对乐森公司的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回和正公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回乐森公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费82202元，减半收取41101元，由和正公司负担3151元，乐森公司、何玉兰负担37950元；一审反诉案件受理费47178元，减半收取23589元，由乐森公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 乐森公司、何玉兰提交证据：1.2011年1月-6月期间乐森公司与东风商贸公司往来付款凭证4笔。拟证明2011年1月-6月期间东风商贸公司向乐森公司多转款4700多万元，和正公司向一审法院隐瞒了该事实；2.2011年1月-2017年1月期间乐森公司与东风商贸公司往来付款凭证99笔。拟证明乐森公司与东风商贸公司之间的交易均有财务记载，各公司之间财务独立，不符合人格混同的认定条件；3.2011年1月-2017年1月期间何玉兰向乐森公司的转款凭证7笔；4.2011年1月-2017年1月期间何玉兰向东风商贸公司的转款凭证3笔。证据3、4拟共同证明何玉兰没有从实际控制公司抽逃资金，而是向各经营困难的公司持续借款，不应为公司的债务承担连带责任；5.2020年8月8日案涉物业的经营实景图片，拟证明案涉物业已经由新承租人入住，并重新装修正常经营，和正公司并未实际实施恢复原状，也无须恢复原状，一审鉴定意见书已经不适用。6.乐森公司与四川美嘉森百货公司、成都乐天餐饮公司、文禧公司等公司之间财务往来的记账凭证、借款合同。拟证明何玉兰与四川美嘉森百货公司、成都乐天餐饮公司、文禧公司之间不存在人格混同，往来均有财务记载。 和正公司质证认为：1.真实性无异议，但其中部分账目备注为往来款，4500万的一笔备注为代乐森公司还贷款，乐森公司是否有该笔贷款，是否归还贷款至银行的证据未提供，因此与本案无关联性。和正公司向一审法院申请调查令调取的是2011年3月至2017年3月之间的银行流水，但银行提供的是从2011年6月开始的流水。乐森公司、何玉兰一审中未按照法院要求举证，其提交的证据均不属于新证据；2.真实性无异议，不能达到证明目的。这是何玉兰、乐森公司利用人格权利属于资金混用，乐森公司整体没有自营业务，唯一的业务收入是租金收入，其与东风商贸公司的大量往来写的是互相借款，实际上就是倒钱；3.真实性无异议，何玉兰向乐森公司转款是为了调拨资金支付和正公司房租，这属于股东与公司的资金混同；4.这是东风商贸公司与乐森公司互相借款，实际上是资金调拨行为，是利用股东权利操纵公司资金，将乐森公司的收益全部转走的手段；5.图片的真实性无异议，但与本案无关。6.认可银行转款凭证的真实性，其它证据客观存在，但不认可真实性，部分借款合同没有签字盖章、部分间隔时间较长的收据是连号的，不排除后期伪造，不能认为存在完整的财务记载。 本院对乐森公司提交的证据的真实性予以确认，可以证明案涉租赁物业现已重新出租，在2011年1月至6月期间东风商贸公司向乐森公司转款45500000元，乐森公司向东风商贸公司转款300000元，何玉兰个人于2013年7月2日至2016年4月1日期间共向乐森公司转款9967509元。 和正公司提交证据：《成都市总府路31号2栋商业楼租赁合同》，拟证明和正公司于2017年6月30日将案涉物业重新出租于和圣商业管理有限责任公司。 乐森公司、何玉兰质证认为：该合同为复印件，真实性无法确认。但新的承租人和圣商业管理有限责任公司的注册成立时间是2016年8月4日，注册地，注册地就是总府路****物业不存在空置期。 本院认为，和正公司虽未提交成都市总府路31号2栋商业楼租赁合同》原件，但乐森公司、何玉兰认可和圣商业管理有限责任公司为新的承租人，本院对和正公司收回案涉物业后重新出租于和圣商业管理有限责任公司的事实予以确认。 一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《租赁合同》第十二条“履约保证金的退还”约定“甲、乙双方同意，发生下列情况之一，甲方应全额、或部分（当按本合同规定产生了合理扣收时）向乙方退还履约保证金：1.租赁期满。2.经甲、乙双方同意，提前终止本合同；3.不可抗力，致使本合同不能履行。”第十三条“履约保证金的罚没”约定“甲、乙双方同意，发生下列情况之一，乙方交纳的履约保证金将被甲方按罚没处理：1.乙方单方面提前终止本合同；2.乙方严重违约造成本合同不能继续履行。”第二十七条约定“乙方如发生下列行为之一，应视为乙方违约：1.不按时、足额向甲方计付租金。2.不按时缴付履约保证金。3.无理拒绝补足履约保证金。4.未经甲方同意，擅自改变本合同第一章约定的租赁物用途...”第二十九条约定“如乙方违约，甲方可提前终止本合同，并有权：1.罚没乙方缴付的履约保证金500万元整。2.收回租赁物。3.要求乙方对甲方因甲方违约所遭受的损失给予赔偿。4.采取其他措施维护租赁物的安全和甲方法定权利。” 本院认为，根据当事人的上诉与答辩意见，二审中的主要争议焦点为：一、和正公司是否享有合同解除权？案涉租赁合同是否已经解除？二、和正公司与乐森公司之间就租金和占有使用费应当如何结算？三、和正公司关于恢复原状费用的请求是否成立？四、和正公司要求乐森公司支付履约保证金的请求是否成立？五、乐森公司关于退还租金和保证金、支付违约金、赔偿装修投入、经济损失的反诉请求能否成立？六、何玉兰是否应当对乐森公司的债务承担连带责任？本院分别评析如下： 一、关于合同解除的问题。 和正公司主张乐森公司未按合同约定补足履约保证金，其有权行使约定解除权，乐森公司在一审中认可合同已经实际解除，只是认为解除的原因是和正公司以实际行为造成合同履行不能。而在二审中，乐森公司则提出合同对解除条件的约定不明，应当按照法定解除权进行审查，而和正公司坚持依照约定解除权行使权利，应予驳回。对此，本院认为，虽然合同第二十九条的内容为“如乙方违约，甲方可提前终止本合同”，但合同第二十七条专门对承租人的违约行为进行了约定，其中明确乐森公司无理拒绝补充履约保证金的行为构成违约，根据体系解释的方法，应认为和正公司所主张的约定解除条件具体明确，乐森公司关于解除条件约定不明的抗辩理由不能成立。 乐森公司又认为补足履约保证金并非合同主要义务，其违约行为显著轻微，不构成导致合同解除的严重违约，和正公司违背诚实信用原则和利益平衡原则，滥用合同解除权，不应予以支持。对此，本院认为，虽然人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用以及鼓励交易原则综合进行考量，但审查乐森公司、和正公司之间合同履行的情况，由于欠付2016年第3季度租金，乐森公司于2016年6月29日向和正公司提交《申请函》，申请欠付租金款项暂时从保证金中垫付，并承诺于2016年12月31日前补足，和正公司根据合同约定扣收履约保证金抵扣租金后，分别于2016年7月8日、7月25日、8月11日向乐森公司发出函件，催告乐森公司按约补足履约保证金，乐森公司接收了上述催告通知并再次承诺于2016年12月31日前补足，但直到2017年1月9日和正公司发出解除合同通知时仍未履行。乐森公司对其违约行为明知，并经多次催告后仍然拒绝履行，显然属于故意，而非轻微过失，且未补足的履约保证金金额为3708490元，占履约保证金总额的74.2%，违约程度亦难以认定为显著轻微，故乐森公司的该项抗辩理由也不能成立。 综上，和正公司享有约定解除权，其于2017年1月3日通过公证方式向乐森公司邮寄了律师函通知解除合同，虽然本案中和正公司未能提交乐森公司签收该邮件的凭证，但一审中乐森公司确认已于2017年1月4日收到次承租人飒拉商业（上海）有限公司转发的该邮件，故和正公司解除合同的意思表示已经到达乐森公司，合同已于2017年1月4日解除，一审对此认定并无不当，但和正公司的诉讼请求是确认合同于2017年1月9日解除，一审判决在主文中直接确认合同于2017年1月4日解除不当，应予纠正。 二、关于租金和占有使用费的结算问题。 乐森公司和和正公司之间的租赁合同于2017年1月4日解除之后，乐森公司应将租赁物业及时返还，逾期返还的应当参照租金标准承担占有使用费。而根据查明的事实，和正公司于2017年2月4日收回了租赁物业，故乐森公司应当承担的2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金和占有使用费为1603234.3元（1402830元+1402830元×4／28）。乐森公司已向和正公司预交的2017年第一季度租金为1824244.5元，故扣除应付租金与占有使用费之后，和正公司应当退还的租金为221010.2元。 三、关于恢复原状费用的问题。 一审中，虽然根据和正公司的申请，一审法院委托了四川中恒工程造价审计事务所有限公司对案涉物业恢复原状的费用进行了鉴定，确定案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用合计3247542元，但乐森公司承担该费用的前提是损失实际发生。而根据二审中和正公司自认的事实，在鉴定意见书作出之前，和正公司即已于2017年6月30日将案涉物业重新出租利用，直至二审审理终结前也不能提交实际进行修复、产生修复费用的证据，在此情况下要求乐森公司承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，本院不予支持。 四、关于履约保证金的问题。 和正公司要求乐森公司补齐履约保证金至500万元，并确认不予退还，其主张的依据是合同第二十九条的约定即“如乙方违约，甲方可提前终止本合同，并有权：1.罚没乙方缴付的履约保证金500万元整。”乐森公司认为不应罚没，约定的金额也过高，超过了和正公司的损失。对此，本院认为，根据该条约定，罚没履约保证金实质上是违约金的性质，而违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求适当调减。在本案中，和正公司因合同解除受到的主要损失为案涉物业的空置期损失，结合本案租赁物业的面积、用途、结构以及重新招租需要的合理期限，一审酌情认定空置期损失为三个月租金并无不当，故乐森公司应被罚没的履约保证金为4208490元，与尚扣留的履约保证金1294510元以及应退还的租金221010.2元品迭后还应向和正公司支付2692969.8元。 五、关于乐森公司的反诉请求。 由于乐森公司是导致合同解除的违约方，由此产生的后果应当由其自行承担，本院对于其主张支付违约金、赔偿装修投入、经济损失的反诉请求均不予支持。对于应退还的部分租金和履约保证金，如前所述，已与乐森公司应承担的费用品迭。 六、关于何玉兰承担责任的问题。 和正公司主张何玉兰作为乐森公司的股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，应当对公司债务承担连带责任。对此，本院认为，公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则，是公司法的基石，否认公司独立人格，是指在具体的法律关系中，基于特定事由直接使股东对公司的债务或行为承担责任。否认公司独立人格，此仅是股东有限责任之例外，故适用法人人格否认制度应审慎适用。公司债权人主张否认公司独立人格，需要提供用于证明股东滥用公司独立法人地位和股东有限责任的的初步证据，并达到盖然性的证明标准。在本案中，和正公司主张所依据的事实是2011年7月13日至2017年1月20日，何玉兰实际控制的乐森公司与东风商贸公司、四川美嘉森百货公司、成都乐天餐饮公司、文禧公司等关联公司之间进行了数百笔转款往来，使得乐森公司净转出4683万元，提交的证据是乐森公司在此期间的银行流水。但和正公司提交的证据仅是乐森公司在一定期间内的银行流水，根据二审中乐森公司补充提交的证据，将流水时间提前6个月，则可以发现东风商贸公司在2011年1月至6月期间净向乐森公司转出的金额为4520万元，何玉兰个人则于2013年7月2日至2016年4月1日期间向乐森公司转款9967509元。事实上，银行流水只能证明乐森公司与东风商贸公司、四川美嘉森百货公司、成都乐天餐饮公司、文禧公司等关联公司之间账务往来的情况，并不能证明上述公司之间的账务往来系在何玉兰控制下无偿的调配或占有，而法律并不禁止关联企业间相互借支借用。和正公司也未能举证证明乐森公司与前述公司之间存在人员、业务、财务混同的情形。因此，和正公司提出的证据内容不能证明何玉兰滥用乐森公司法人独立人格和股东有限责任，未达到对法人人格混同可能性的合理怀疑程度。故，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”的规定，乐森公司作为独立的企业法人，依法应独立对外承担民事责任。 综上所述，由于二审中出现了新的事实，乐森公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初1840号民事判决； 二、成都乐森名品百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川和正工业（集团）有限公司支付2692969.8元； 三、驳回四川和正工业（集团）有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都乐森名品百货有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费82202元，减半收取41101元，由四川和正工业（集团）有限公司负担30371元，成都乐森名品百货有限公司负担10730元；一审反诉案件受理费47178元元（已减半），由成都乐森名品百货有限公司负担。二审案件受理费130601.7元，由四川和正工业（集团）有限公司负担18929.7元，由成都乐森名品百货有限公司负担111672元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭