上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初43135号原告：振丰(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路**。法定代表人：姚征，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。被告：上海傲江生态环境科技有限公司，住，住所地上海市浦东新区/div>法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振丰(上海)有限公司的委托诉讼代理人沈玫辛，被告上海傲江生态环境科技有限公司的委托诉讼代理人陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振丰(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2020年4月23日解除；2.被告向原告支付2019年11月20日至2020年4月23日的租金76,972.60元；3.被告向原告支付逾期付款违约金4,062.02元(以应付租金76,972.60元为基数，每逾期一日按应付租金的万分之五标准，自2019年11月20日起计算至2020年4月23日止)；4.被告向原告支付违约金31,984元(以月租金及物业管理费的两倍计算)；5.被告向原告支付的保证金3万元归原告所有，不予退还；6.被告向原告支付房屋占用费23,671.23元(按日租金的2倍计算，从2020年4月24日计算至2020年5月17日)；7.被告向原告支付房屋复原费19,348.13元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告租赁原告坐落于上海市浦东新区钱仓路XXX号26D的建筑面积为126.09平方米的房屋(以下简称系争房屋)。后双方续签租赁合同,租期为2019年3月20日至2020年12月31日。2020年3月15日，因被告拖欠租金,原告发函催告。2020年4月20日，因被告拒不付租,原告向其发送《解约函》,通知其2020年4月23日起诉争合同解除,并要求被告支付所拖欠的租金及相关费用。为维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。上海傲江生态环境科技有限公司辩称：首先，新冠疫情导致被告迟迟未付租金。疫情发生后，根据上海市政府防控措施的要求，被告处于完全停工状态，2020年2月至4月完全未使用系争房屋。后续原告采取了断网、断电梯等措施使被告从5月开始少量恢复上班时也受到影响。其次，被告承租原告多套房屋，租金整体结算的过程中，双方财务计算的金额有出入，被告多次向原告提出对账，原告始终不予回应，导致被告后续资金支付难以完成。因此，被告租金未正常结算有多方面因素。现被告同意解除诉争合同，但解约时间应当为2020年5月17日。对于第二、三项诉请金额无异议，但是不同意第二至七项诉讼请求。合同约定的违约金标准过高且存在重复计算的问题。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2019年3月20日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋续签了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方续租系争房屋作为办公使用；租期为2019年3月20日至2020年12月31日；租金每月15,000元；物业管理费为每月每平方米7.87元；乙方应于每期末前十五天内向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金；租金支付方式：付二押二，每2个月支付一次(首期租金乙方于签约当日支付给甲方)；本合同为续签，保证金已付；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同约定的日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间使用费；乙方返还房屋时应将添置的可拆动产部分自行拆除，且需在合同租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时交还房屋、完成营业执照注册地迁出备案手续及恢复房屋至交付时的状态，保证房屋完好及正常使用；乙方逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过壹个月的，甲方有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，乙方同意甲方有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由乙方承担相应费用(包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等)，乙方的屋内装修装潢视作放弃，同时甲方可以收回房屋另行出租，除保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于2个月租金和物业管理费作为违约金；补充条款约定：系争房屋按现状出租，乙方返还房屋时，室内应保留包括但不限于以下设施：室内二台空调；卫生间(含马桶、台盆)，否则甲方有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用。合同履行过程中，被告支付了截止至2019年11月19日的租金。被告在原告处有保证金3万元。2020年3月16日，原告向被告发送催款函，要求被告在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内的6套租赁房屋(26ABDG、27H、28ACH)的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于次日送达被告。2020年4月20日，原告向被告发送解约函，载明因被告未按约向原告支付租金、已严重违约，通知被告租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付原告欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，并将系争房屋恢复至独立成套后归还等。该函件于次日送达被告。2020年5月17日，原、被告签署房屋交接记录，载明双方确认已经按约完成对系争房屋的交接，被告已搬离房屋。2020年6月1日、6月18日，被告向原告发送关于暂中止履行《房屋租赁合同》的函及回函，6月1日的函件中被告欲就租赁事宜与原告进行协商、并提出支付欠付费用的方案；6月18日的函件中，被告希望与原告进行对账，在账目清晰、明细清楚的前提下就相关费用及支付周期达成共识。2020年6月11日、6月20日，原告分别向被告发送函件，要求被告支付欠付租金、违约金等各项费用，并称被告在承租期间未经原告同意，擅自将租赁原告的7套房屋和其他第三方房屋打通，至今未恢复至独立成套。原告将委托第三方完成恢复工作，相关费用由被告承担等。审理中，原告向本院提交其与案外人上海普宏建设工程有限公司签订的《良丰大厦26、28层复原工程合同》(签订日期2020年4月28日)、进场单、付款凭证及发票，证明被告退租后原告对系争房屋在内的6套房屋委托案外人进行复原，包括恢复隔墙、进户门、安装水电、卫生间等，根据费用表及预算书明细，涉及系争房屋的复原费用为19,348.13元。原告另提交照片二组，分别系被告搬离时拍摄及原告恢复房屋原状后拍摄的照片。经庭审质证，被告对上述证据的真实性均不予认可。被告另称系争房屋交付于被告时即已打通，并非独立成套，屋内无卫生间。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《租赁合同》、催款函、解约函、寄送凭证、《良丰大厦26、28层复原工程合同》、进场单、付款凭证、照片及函等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，自2019年11月20日起的租金被告未支付，且经原告发函催讨，被告仍未付款，原告据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。截止至2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，被告应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对被告使用租赁物存在一定影响，被告请求酌减疫情期间的租金，本院予以准许。本院在被告的应付租金76,972.60元中扣减一个月租金15,000元，被告尚应支付原告租金61,972.60元。原告按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整(调低)，该项违约金请求，具有合同依据，本院予以支持。2020年4月24日至5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，本院参照合同约定的租金标准(含物业管理费)每月15,992元计付即12,793.60元。关于原告主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费，本院认为，涉案合同系被告违约而解除，被告理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。原告主张将被告缴纳的保证金3万元没收(不予返还)以及被告还需支付二个月租金和物业管理费计31,984元作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时一方所应承担的违约责任，被告提出违约金过高且重复计算。本院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许被告调整的请求，确定涉案保证金归原告所有，被告另支付原告违约金15,992元。由于涉案合同系续租合同，原、被告在补充条款中确定系争房屋是按现状出租，且原告并无证据反映被告是在签订续租合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为。补充条款也未约定被告在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。原告在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋后，仍向被告发函要求恢复系争房屋至独立成套状态(或承担相应费用)显然与合同约定不符。另补充条款中约定被告返还房屋时，室内应保留包括但不限于二台空调、卫生间(含马桶、台盆)等设施，否则原告有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的费用。而原、被告在对系争房屋交还时，被告并无刻意拆除前述设施的行为，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。即使原告有需要恢复相应设施的损失，其亦可以没收被告的保证金弥补。原告诉请被告承担房屋复原费19,348.13元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司于2019年3月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司截止至2020年4月23日欠付的租金61,972.60元；三、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司逾期付款违约金4,062.02元；四、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司自2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费12,793.60元；五、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司解除合同违约金15,992元；六、被告上海傲江生态环境科技有限公司在原告振丰(上海)有限公司处的租赁保证金3万元归原告所有；七、驳回原告振丰(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,490元，减半收取计1,745元，由原告振丰(上海)有限公司负担400元，被告上海傲江生态环境科技有限公司负担1,345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十二月二日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。