浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8963号 上诉人（原审被告）杭州市拱墅区老村长溪鱼馆，经营场所浙江省杭州市拱墅区湖墅南路****2间店铺和**。 经营者陈益明，男，1962年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托代理人楼婕，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**。 法定代表人董轼，董事长。 委托代理人刘兴红、黄至成，浙江海浩律师事务所律师。 原审第三人杭州库居酒店管理有限公司，住所，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路香樟公寓****div> 法定代表人杨江。 上诉人杭州市拱墅区老村长溪鱼馆（以下简称老村长鱼馆）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、原审第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初10381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员俞建明适用普通程序独任审理，法官助理刘小敏协助审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：建银公司系杭州市拱墅区湖墅南路154号、156号房屋的所有权人。2013年12月25日，建银公司（甲方）与建银置业有限责任公司（乙方）签订《资产委托管理合同》一份，约定甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的1034项资产委托乙方经营管理。2019年5月15日，建银公司（甲方、委托方）与建投嘉昱实业投资发展股份有限公司（乙方、受托方）签订《资产管理委托合同》一份，约定由甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的168项资产委托乙方经营管理。2014年6月20日，建银公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元／月，1580158.13元／年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人应根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。2014年8月19日，杭州酷居投资管理有限公司（出租人）与陈益明（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区××路××号××楼××楼房屋出租给承租人；租赁资产的用途仅限于商业；资产租期自2014年8月19日起至2019年6月19日；2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金为84413元；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修等要求补偿；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前6个月以书面方式通知出租人，承租人在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。陈益明承租上述房屋后用于经营“老村长土菜馆”。2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为杭州库居酒店管理有限公司。2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月15日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人。因老村长鱼馆等次承租人于租赁协议到期后继续占有使用案涉房屋，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司于2019年8月12日向各承租户发送《告知函》一份，载明：杭州酷居与我方的租赁合同已于2019年6月19日到期，杭州酷居未能续租，因此，我方已通知其限期搬离。我司现通知你方，请于2019年8月19日前退出，并将房屋恢复原状归还我方…。2019年8月19日，老村长鱼馆向建银公司、建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《请求函》一份，请求建银公司协助沟通租赁保证金退还事宜，并要求继续承租案涉房屋。2019年8月26日，老村长鱼馆向库居公司发送《通知函》一份，称其已于2019年8月19日正式停业，要求库居公司在2019年8月30日前退还租赁保证金。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司全部的权益并承担全部的义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。并附商户情况统计表一份。后因老村长鱼馆未向建银公司返还其占用的房屋，建银公司向原审法院提起本案返还原物纠纷之诉，要求：1、老村长鱼馆返还侵占的杭州市拱墅区湖墅南路156号一楼2间店铺和二楼房屋；2、老村长鱼馆支付房屋的占有使用费140688.35元（以每月28137.67元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，此后计算至实际腾空交还之日止）；3、本案诉讼费、保全费等由老村长鱼馆承担。另一审庭审中查明，陈益明系老村长鱼馆的经营者。 原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据建银公司与第三人库居公司签订的房屋租赁协议的约定，第三人库居公司对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故第三人库居公司应根据原租赁协议的约定向建银公司返还案涉房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因第三人库居公司在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将其中一部分出租给老村长鱼馆，老村长鱼馆作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，亦负有腾退并返还房屋的义务。故建银公司作为案涉房屋的所有权人，其有权要求老村长鱼馆腾退、返还案涉房屋。关于老村长鱼馆主张其对案涉房屋享有的优先承租权，原审法院认为，根据合同相对性的特点，第三人库居公司系与建银公司签订房屋租赁合同的主体，根据双方之间合同的约定，第三人库居公司在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权，且第三人库居公司需在租期届满前3个月向建银公司发出书面的续租通知，否则视为自动放弃续租。现未有证据证明第三人库居公司已提前3个月向建银公司提交续租说明，且第三人库居公司未在建银公司组织的就案涉房屋租赁业务的招投标活动中中标，故第三人库居公司已丧失优先承租权，建银公司和第三人库居公司未就案涉房屋续租事宜达成合意，故建银公司和第三人库居公司之间的租赁合同关系已于2019年6月19日解除。在第三人库居公司已丧失优先承租权，且建银公司和第三人库居公司之间的租赁关系解除的情形下，老村长鱼馆对案涉房屋的优先承租权已丧失，且占有案涉房屋缺乏相应的法律依据，故老村长鱼馆主张其存在优先承租权依据不足，原审法院不予支持。故建银公司作为案涉房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。老村长鱼馆在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，缺乏相应法律依据，建银公司有权要求返还，原审法院对建银公司要求老村长鱼馆返还案涉房屋及支付占有使用费的主张予以支持。关于占有使用费的计算标准，根据老村长鱼馆与第三人库居公司签订的房屋租赁协议的约定，第十期的租金计算标准为927.62元／天，即老村长鱼馆在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为927.62元／天，老村长鱼馆应按照该标准向建银公司支付房屋占有使用费。至于建银公司主张的按照其与第三人库居公司签订的合同中约定的日租金的2倍支付违约金的标准，系其与第三人库居公司之间的约定，如建银公司需主张该部分损失，根据合同的相对性，需另案主张。关于老村长鱼馆主张的其装修费用的损失，因其未提交相应的装修凭证，且根据其与第三人库居公司签订的租赁协议的约定，租赁协议终止的，承租人无权就装修等要求赔偿，故老村长鱼馆关于该部分费用的主张依据不足。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杭州市拱墅区老村长溪鱼馆于判决书生效之日起十日内腾退并返还中国建银投资有限责任公司其占有的位于杭州市拱墅区××路××号××楼××楼的房屋并支付相应的房屋占有使用费（计算标准：以927.62元／天的标准，自2019年6月20日起计算至房屋实际交还之日止）；二、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1557元，由中国建银投资有限责任公司负担17元，由杭州市拱墅区老村长溪鱼馆负担1540元。 宣判后，老村长鱼馆不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人侵害上诉人的优先承租权才导致上诉人构成表面上的无权占有，在整个事件过程中，上诉人没有任何过错，也形成了事实上的续租，一审法院对该事实置之不顾，使得上诉人的合法权益未得到有效保护。(一)被上诉人以招投标形式进行招租，有违租赁协议中承租人享有优先租赁权的约定，直接剥夺了上诉人的优先租赁权。要保证承租人的优先租赁权，首先要有一个明确的续租条件，并由承租人决定是否接受该条件继续承租，这才是同等条件下的优先续租。而本案被上诉人组织的房屋租赁招投标，只限定最低报价，最终中标价格是未知的，也就是说在公布中标结果之前，所谓的租赁涉案房屋的“同等条件”还不存在，而得知中标结果之后，就产生了新的承租人。因此，在招投标活动中，承租人根本无法行使优先租赁权。被上诉人表面上公平、公正的招投标活动，实质上剥夺了上诉人的优先租赁权。(二)在未得到出租人告知的同等租赁条件、第三人再三保证能够续租，且上诉人一直正常缴纳水电费等相关费用的情况下，上诉人有理由认为自己有权继续承租涉案房屋，形成事实上的续租关系。2019年6月19日租赁期限届满后，因第三人一直告知上诉人其已经完成续租，且同意上诉人继续承租涉案房屋。上诉人基于对第三人和被上诉人的信任，在未重新签订租赁合同的情况下，继续占用涉案房屋并于每月21日向第三人缴纳水电费用。在此期间，被上诉人从未回复上诉人关于办理续租手续的要求，也未告知上诉人其他意向承租者给出的承租条件，因此，上诉人有理由认为自己已经得到续租认可，只需等待办理补签协议的手续即可。二、被上诉人侵害承租人与次承租人的优先租赁权，给上诉人造成了巨大经济损失。上诉人基于对第三人与被上诉人的信任，在租用涉案房屋后先后投入较大资金用于门面装修、经营等，现在被上诉人直接剥夺上诉人的优先续租权，要求上诉人返还房屋，给上诉人造成了巨大经济损失。三、退一步讲，即便上诉人需要这还房屋，一审判央认定的房屋占有使用费的支付标准过高，不具有合理性。同时，在2020年爆发的新冠肺炎疫情期间的房屋占有使用费，应当按照国家政府部门有关扶持政策予以减免扣除。(一)一审判决认定的房屋占有使用费标准过高。涉案房屋系由案外人建银置业有限责任公司出租给第三人库居公司，再由库居公司转租给上诉人，通过常识即可判断，在房屋租赁的过程中，转租方赚取租金差价，因此被上诉人将涉案房屋转租或交由案外人建银置业有限责任公司代为出租的过程中，被上诉人所收到的租金理应低于建银置业有限责任公司向库居公司收取的租金，而建银置业有限责任公司向库居公司收取的租金又肯定低于库居公司向上诉人收取的租金。根据侵权法中关于赔偿损失的填平原则，占有使用费系用于补偿权利人的损失，本案中，被上诉人房屋被占用的损失肯定远远低于上诉人向第三人库居公司缴纳的租金，因此一审判决以上诉人与库居公司约定的租金标准，判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，是不合理的，违反了损失填平原则。(二)根据国家发展与改革委员会等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，疫情期间房屋占有使用费应当予以免除。根据八部委《指导意见》关于“推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”被上诉人是由中央汇金投资有限责任公司百分百控股的国有独资企业，涉案房屋租金问题适用上述规定，本案房屋应当免除3个月占有使用费。四、一审判决未将上诉人已支付的押金考虑在内，不利于一揽子解决案件纠纷，给上诉人增加了讼累。上诉人已缴纳押金给第三人库居公司，虽然库居公司并非本案被上诉人，但是出于定纷止争的审判原则，一审法院应当一并处理第三人已收取押金的退还问题，以便达到案结事了的审判效果。一审判决未考虑该问题，仅判决上诉人向被上诉人支付占有使用费，却不提退还押金事宜，导致上诉人只能另行起诉第三人库居公司，并且承担较高的执行风险，给上诉人增加了讼累。综上，请求二审法院：1、撤销杭州市拱墅区人民法院(2019)浙0105民初10381号民事判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 被上诉人建银公司答辩称：一、一审法院认定上诉人无权占有房屋，要求腾退并返还房屋的事实认定清楚，法律适用正确。本案属物权保护纠纷，请求权基础是《物权法》第34条、第37条。本案最主要的焦点是上诉人有无合法权利占有房屋。被上诉人与承租人即原审第三人库居合同的租赁期限是2019年6月19日止，次承租人与承租人的租赁期限也是到2019年6月19日止。而且一审中被上诉人已经提供证据证明在租期未到的时候就通知了承租人库居公司，以及在房屋现场张贴了不再续租、要求退还房屋的通知，当时还对张贴通知进行了拍照保留证据。另外，从合同到期，到被上诉人起诉，经历了诉前调程序，时隔好几个月，一直在书面通知以及现场要求上诉人交还房屋，也被拒绝。上诉人并无任何合法占有被上诉人房屋的理由和权利。一审根据事实作出认定，符合法律规定。二、关于上诉人所提到的一审法院未考虑到上诉人优先承租权的问题，完全是上诉人没有事实依据的片面之词。在本案中不管是被上诉人和承租人的租赁合同，还是承租人和次承租人的租赁合同，都是约定“同等条件下，乙方有优先承租权”。被上诉人作为央企，为了国有资产的利益最大化，必须通过竞争性报价的方式进行招租，当然这也是被上诉人的权利。被上诉人已经通知了承租人即第三人库居公司以及他们下面的次承租人参加报价，但是库居公司和上诉人都未参加报价。虽然第三人库居公司以另一家公司名义参加过报价，还因价格太低而落选。归根归底，上诉人和第三人并未以租赁合同中的主体身份来参加过竞争性报价，根本就不符合享受优先承租权的条件。这些事实从上诉人一审中提供的证据中可以充分看出来。所以，上诉人所谓的被上诉人侵害其优先承租权的观点完全是完全没有事实依据。三、一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费的标准合理合法。1、本案是返还原物纠纷，上诉人无权占有被上诉人房屋，本质上是种侵害他人房屋所有权的行为，根据《物权法》37条，权利人可以请求损害赔偿。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。恶意非法占有他人房屋，占有使用费不应低于非法占有人在租赁期间内应付的租金，否则就鼓励社会上其他人非法占用他人房屋的行为。实际上，现在市场上对于到期后不返还房屋的租户都是以双倍租金的标准要求支付占有使用费。所以一审法院以上诉人原支付的租金标准来确定占有使用费,是一个非常低的标准了。2、关于上诉人提到的因为占有期间遭受了新冠疫情，属不可抗力，所以应该减少占有使用费的意见。因为上诉人的行为是侵害他人房屋所有权的行为，不能适用《合同法》第117条规定，不可抗力免除责任条款。其次，《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。但是在本案中，上诉人最主要的义务是返还房屋。本案年前就已经起诉，上诉人自己或者通过第三人库居公司都可以电话联系到被上诉人一方的工作人员就返还房屋的事宜进行协商。但上诉人从来没有联系过被上诉人一方通知返还房屋等。而且被上诉人一方追着上诉人请求退还房屋，上诉人根本不搭理。被上诉人主张免除此期间的占有使用费，在法律上没有任何依据。因为非法占有他人财产的期间，非法占有人必须承担占有期间不可抗力的风险。其实本次疫情的影响有目共睹，本案一审开庭的时候，被上诉人追着上诉人调解，希望上诉人早日退还房屋，被上诉人的工作人员尽量去向上级申请对疫情期间的占用费有所减免，但是上诉人仍拒绝被上诉人的方案。如前所述，非法占有他人房屋，本质上是一种侵权行为，占有使用费带有惩罚性质，计算标准应该高于原租金。被上诉人为了尽早收回房屋，避免不必要的法律程序，所以按原租金主张占有使用费，一审法院判决支持合理合法。四、关于上诉人提到的他们的保证金问题。本案是返还原物纠纷，解决的是租赁合同到期后上诉人无权占有被上诉人房屋，被上诉人要求返还房屋并且支付占有使用费的问题。上诉人要求第三人退还租赁保证金的问题是上诉人与第三人之间的租赁合同法律关系，原审法院不子审理符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人应腾退，返还被上诉人房屋并支付相应的占有使用费。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，对租赁物构成无权占有，租赁物的所有权人有权请求返还原物并赔偿因无权占有造成的损失。本案中，建银公司将案涉房屋出租给库居公司，库居公司又转租给老村长鱼馆，无论是出租人与承租人之间的租赁期限，还是承租人与次承租人之间的租赁期限，都已于2019年6月19日届满。且从已查明的事实和在案证据来看，本案相关当事人之间对续租并未达成合意，故老村长鱼馆理应向建银公司返还案涉房屋，原审法院对建银公司要求腾退的诉请予以支持并无不当。至于老村长鱼馆主张建银公司未保障承租人的优先承租权，并无有效证据证明，不能作为其继续占有使用案涉房屋的合法抗辩。又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，原审法院参照原租金计算标准判令老村长鱼馆支付自2019年6月20日起至实际腾退之日的占有使用费，亦属合理范畴，本院予以确认。如前所述，老村长鱼馆与建银公司之间并未形成续租关系，一审判决所确定的占有使用费并非租金，不适用合同法关于不可抗力免除责任的相关规定，故老村长鱼馆以新型冠状肺炎疫情构成不可抗力为由要求免除相关月份的占有使用费不能成立。另，老村长鱼馆与库居公司之间关于租赁押金事宜的争议，与本案并非同一法律关系，本院不予审查。综上，老村长鱼馆的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3114元，由杭州市拱墅区老村长溪鱼馆负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 俞建明 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 刘小敏 书 记 员 童晓波