浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4442号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，公司员工。 被告：胡福永，男，1960年5月3日出生，汉族，住，住新昌县/div> 委托诉讼代理人：胡琛，系被告之女。 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告胡福永物业服务合同纠纷一案，于2020年11月16日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司的委托诉讼代理人张晓英、被告胡福永的委托诉讼代理人胡琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日止的棣和园三区19幢161室物业管理服务费890元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与新昌县棣和园（三）业主委员会签订物业服务合同主要条款协议。合同约定原告为棣和园小区提供物业管理服务，服务期限为2018.10.1～2023.4.30止；物业服务受益人为该物业的全体业主与使用人，受益人和使用人按房屋面积向支付物业管理费，标准为双方协商的以建筑面积每月每平方米1元计。合同约定物业费付款方式为：物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，乙方（原告以下同）负责向业主收取物业费的收取率达到10%，则甲方（业委会以下同）按总建筑面积拨款90%；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方向业主收取物业费的收取率达20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始的物业费由乙方100%向业主收取；甲方物业费拨付按每度的次月15日之前支付上季度物业费的90%，第四季度凭乙方收取的物业费比例统一结算并付清年度的物业费。被告系棣和园三区19幢161室业主，房屋建筑面积分别为109.92平方米。按合同约定，自2018年10月1日至2020年9月30日止，被告应交纳的物业服务费890元。原告在合同签订后认真提供了管理服务，但被告拒不履行物业费交付义务，经多次电话、上门催缴，均置之不理，被告行为违反了合同约定，损害原告与其他业主的利益，现诉请交付。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原告与新昌县棣和园（三）业委会签订的《合同主要条款》。证明原告与棣和园小区业委会签订有物业服务合同，合同约定了双方权利义务，物业服务收费标准等。 2、新昌县棣和园（三）业委会2019年8月8日的会议纪要、2018年10月1日至2019年4月30日物业费补助部分发票。新昌县棣和园（三）业委会认可原告是2018年10月1日起进入小区并提供物业服务。 3、张贴于棣和园（三）小区9幢161室门口的物业费催缴函一份。原告已在诉讼前的2020年7月通过在被告门口张贴催缴函的形式书面向被告催缴物业费。 4、关于新昌县南明街道棣和园(三)移民名册与安置房业主信息。被告系棣和园（三）区19幢161室业主，房屋建筑面积分别为109.92平方米。 5、原告物业服务中清理垃圾、岗亭值班、更换照明灯的照片一组。证明原告为小区提供了物业管理服务的事实。 被告胡福永辩称：一、被告所在小区有业委会及业委会原告签订的《合同主要条款》，在收到法院传票前不清楚，原告也未参加选举业委会；业委会与原告签订的合同主要条款，业委会成员并未缴纳物业费只是虚开物业费收据，物业招投标工作、签订的合同主要条款是否存在交易，请求法院调查。二、原告诉请要求被告支付棣和园三区19幢161室物业管理服务费890元，无详细计算清单，且与事实是880元不符，按原告与业委会签订的合同主要条款计算：2018年10月1日～2019年4月30日，每平方米0.1元计算，109.92平方，6个月，计65.952元；2019年5月1日～2020年4月30日，每平方米0.2元计算，109.92平方，12个月，计263.808元；2020年5月1日～2020年9月30日，每平方米1元计算，109.92平方，5个月，计549.6元，合计880元。三、原告未严格按照合同主要条款规定每月公布物业收支报表，且擅自在物业费告知函中提高收费标准，将金额由1元/平方提高至1.21元/平方，侵犯了业主的知情权。四、原告诉称认真履行了职责，与事实不符。按照合同主要条款约定，原告仅在门口岗亭配置保安，并未实际履行巡视等保安工作，致使小区栅栏、窨井盖破坏，长期未修整，存在安全隐患。 综上，原告在服务期间多次随意提价，变更金额、物业收缴时间范围，未及时公布物业收支报表，未认真履行职责，未尽到物业服务的义务，请求驳回原告的诉讼请求。 被告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 6、原告民事诉状一份，证明诉请物业费没有核算依据，与合同主要条款不一致。 7、物业费催缴函一份，证明缴费时间、金额与合同不一致。 8、照片3张，证明被告服务期间小区栅栏、窨井盖破坏，存在安全隐患，绿化未维护，物业服务不到位的事实。 9、小区内照片一组，证明在小区服务期间没有做好服务的事实。 原、被告对证据的质证意见和本院认证意见： 原告提供的证据1，被告质证认为，被告对业委会与原告签订的合同主要条款不清楚，因此，被告无法履行义务；原告提供的证据2、4，被告无异议；原告提供的证据3，被告胡福永质证认为原告催缴物业费的时间、金额与合同约定不符；原告提供的证据5，被告质证认为原告垃圾清运是有的，但被告保安是没有尽到相关义务，缺岗现象经常存在，搬运清理垃圾的人员是否为正式员工，没有戴安全帽、没有工作服，且照片都为夏季拍摄，不能证明服务行为持续性，操作人员要有操作资质证，维修记录是物业单方面填写，不能作为有效证据。被告提供的证据6，原告质证认为计算正确，与合同一致。被告提供的证据7即原告提供的证据4，原告质证认为，催缴函仅仅证明向被告催缴的事实，并不能证明原告起诉的事实；被告提供的证据8，原告质证认为被告提供的证据，是原告撤出小区服务后的12月2日的事实，原告2020年10月1日撤出小区服务前，原告对小区栅栏、窨井盖均经营了维修和加固，整改完毕；被告提供的证据9，原告质证认为原告撤出小区服务前均已按合同整改完毕，完成了约定的管理事项和义务。本院认为，原告提供的证据2、4，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据1，被告对业委会与原告签订的合同主要条款虽不清楚，但原告与被告所在小区业委会2019年6月签订物业服务合同，合同约定了物业服务内容、收费标准等事实无法否认，故此证据三性，本院予以认定；原告提供的证据3，被告质证认为原告催缴物业费的时间、金额与合同约定不符，但催交函张贴于小区19幢161室入户门，催交函的内容虽与事实有误，但原告在起诉前已就被告物业欠费进行书面催讨的事实不允质疑，故原告对此证据的证明目的，本院予以确认；原告提供的证据5，原告对被告保安没有尽到相关义务，缺岗现象经常存在，搬运清理垃圾的人员是否为正式员工，没有戴安全帽、没有工作服，且照片都为夏季拍摄，不能证明服务行为持续性，操作人员要有操作资质证，维修记录是物业单方面填写等虽提出质疑，但认可原告垃圾清运是有的事实，本院对原告为被告小区提供了一定的物业服务的事实，本院可予认定。被告提供的证据6，系原告起诉状，原告质证认为计算正确，与合同一致，经本院审查，被告证明目的，本院不予认定；被告提供的证据7，本院意见上述已阐述，在此不再重复；被告提供的证据8、9，从照片拍摄时间看，与原告服务期不符，故难以证明系原告服务期内的事实，故被告对此证据的证明目的，本院难以认定。 综上，本院经审理认定事实如下：新昌县棣和园（三）小区系钦寸水库移民安置小区，2018年10月1日，原告经小区建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，新昌县棣和园（三）业委会为甲方、原告为乙方签订了《合同主要条款》。合同约定原告为棣和园三区提供物业管理服务，服务期限为2018.10.1至2023.4.30五年；物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按1元计。合同约定物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达10%，则甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若乙方收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始物业负费向业主收取物业费，物业费收取率需达到100%。2019年7月，合同约定的物业费拨付部分由新东社区向原告支付。被告系棣和园三区19幢161室业主，房屋建筑面积分别为109.92平方米。自2018年10月1日至2020年9月30日，被告应付物业服务费为890元。2020年7月10日，原告以在被告门口张贴催缴函形式要求被告缴纳物业费，被告未予交付。原告因此诉讼来院。 本院认为：业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的物业服务《合同主要条款》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告经由建设单位同意先入驻小区提供服务后与业委会签订物业服务合同，并不影响合同效力，因此本案《合同主要条款》对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《合同主要条款》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等的相互配合、共同努力，物业企业应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告以业委会与原告签订的合同主要条款不清楚；要求被告支付棣和园三区19幢161室物业管理服务费890元，无详细计算清单，且与事实是880元不符；擅自在物业费告知函中提高收费标准；小区栅栏、窨井盖被破坏未及时修整等为由拒交物业服务费，缺乏充分理由和证据佐证，本院不予采信。原告要求被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日止的棣和园三区19幢161室物业管理服务费890元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告胡福永支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年10月1日起至2020年9月30止的棣和园三区19幢161室物业管理服务费890元，限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告胡福永负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈永华 二〇二〇年十二月十日 书记员  王 鑫 -