上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80541号原告：陈丹华，女，1983年9月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海律阳资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路******。法定代表人：魏良庆，总经理。委托诉讼代理人：李荣宝，男。委托诉讼代理人：王伟，男。原告陈丹华与被告上海律阳资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告陈丹华，被告上海律阳资产管理有限公司的委托诉讼代理人李荣宝、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丹华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年11月25日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》；2.判令被告返还原告上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令原告于返还上述房屋当日支付被告违约金人民币(以下币种同)20,000元；4.判令被告赔偿原告误工费2,000元、路费500元，合计2,500元。事实和理由：2017年11月25日，原、被告签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定原告将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租赁期限为2017年11月26日至2022年2月16日，另有80天免租期作为装修维护期。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。后因需要改善住房条件急需置换房屋，根据合同补充协议的约定，原告于2020年5月初提出收回涉案房屋或者请“寓多多”代为出售涉案房屋，被告系“寓多多”的总公司。“寓多多”工作人员李荣宝(即被告委托诉讼代理人)提出要收取违约金41,700元，并表示挂牌出售在内部平台上很难成交。之后，原告联系对方要求协商违约金金额被拒绝。2020年5月下旬，原告联系到原告代理人王伟，再次提出代为出售或收回涉案房屋，对方表示可以试试挂牌出售，但一直到2020年7月也没有出售的任何消息。2020年7月29日，王伟提出要收取违约金69,400元，原告不同意并要求协商遭到拒绝。原告联系当时签约的被告方代表徐凯，对方表示违约费用应该就是合同上写的2个月租金和折旧后的装修赔偿，公司提出的其他要求其不清楚。直到2020年9月14日，原告多次联系王伟，王伟要求的最低违约金为60,000元，原告难以接受。原告认为，“寓多多”先后2次提出的违约金算法不统一，金额也相差较大，列出的大部分赔偿金额原告签订合同时并不知情，且原、被告双方签订的合同系被告提前准备好的格式合同，针对合同内的格式条款签约负责人徐凯当时未做出任何解释说明。根据合同第九条约定，原告仅能预见被告的装修损失，其余损失原告均无法预见，故原告仅愿意承担违约金20,000元。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。另，原告为了本案诉讼，产生误工费2,000元及路费500元，该费用应当由被告承担。上海律阳资产管理有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1.不同意解除合同、返还涉案房屋。被告为专业二房东，考虑到后续发展，不同意解除。另外，被告与投资人签订了对赌协议，保证一定的房源量，因疫情原因，本身房源就比较少，更不愿意因原告原因再少一个房源。因被告还没统计好具体损失，如果法院判决解除合同，被告会另行起诉主张。2.不同意支付误工费、路费。本案纠纷非被告原因造成，沟通过程中被告给过原告方案，但原告未同意，原告挂牌的行为给被告及次承租人造成困扰，目前涉案房屋内有三位租客，且原告的行为已经导致一位次承租人提前退租，被告另行寻找了一位新的承租人。目前涉案房屋内两位租客的租期至2021年3月，一位租客的租期至2021年5月。针对被告的答辩意见，原告表示在和涉案房屋中A室一位女性租客沟通过程中了解，其系2020年5月签订的租赁合同，合同于2021年5月到期。当时原告已经提前告知被告要解除合同，被告仍与案外人签订租赁合同，根据合同法相关规定，被告应当采取措施防止损失进一步扩大，扩大损失不得要求赔偿。涉案房屋中C室租客是2020年8月还是9月刚入住的。B室是王伟自己居住。根据合同补充条款约定，如果由被告作为居间方出售涉案房屋，原告即不算违约，所以签订合同时就已经考虑到租期内可能会有出售房屋的情况。目前涉案房屋房价正在上涨，原告损失更大，希望法庭支持解除合同。对此，被告表示原告确于2020年5月联系到被告代理人，被告提出40,000元以上的赔偿方案，原告未同意，且原告未经过被告同意，直接将涉案房屋挂牌出售，给被告造成一定的影响。原告表示其仅敲门一次，了解涉案房屋内的租客情况。之后要求王伟帮忙开门看房子，王伟仅开过一次。2020年11月初，原告要求王伟开门看房，但对方予以拒绝。本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方于2017年11月26日前向甲方交付涉案房屋，租赁期限自2018年1月7日至2022年2月16日。合同第二条第3款约定“甲方给予41天的装修免租期，第二年起每年13天的安全检查、维保及墙面翻新期，总计80天，该时间内甲方免收乙方租金。所有免租期皆放置于当年租期首月扣除(首月天数不足以扣除情况，往后依次推算。)”月租金为4,000元，每2个月为一期，按期支付，乙方应于每期房租到期7日前通过银行转账向甲方支付租金，先付后用，若遇法定节假日(含双休)，打款日期顺延。逾期支付的，逾期一日，则乙方另需按日租金的10%支付违约金。合同第九条第1款约定“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付相当于两个月租金标准的违约金，同时甲方还需另行赔偿乙方肆万元的设计、装修、家具家电投入的损失，若乙方还有其他损失的，甲方也应该予以赔偿。”该条款后面手写添加“装修折旧费10,000元/年。”由原告、徐凯签字确认。合同第九条第4款约定“本合同中所称的乙方的损失包括但不限于：房屋装修费、房屋家电设施、房屋软装设施以及乙方转租给次承租人因甲方违约而造成的乙方损失等。”合同第十四条补充条款手写约定，租赁期间，甲方如需卖房，由乙方全权代理出售，甲方不算违约。合同尾部甲方处由原告签名署期，乙方处由被告加盖公章，乙方经办人处由徐凯签名署期。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。现因原告置换房屋，需收回涉案房屋，故起诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)原告与李荣宝之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年5月8日，原告已经告知被告要出售涉案房屋，但被告给出的赔偿方案不合理。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，确认被告提出过赔偿方案，但原告未同意。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)王伟与原告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明被告同意代原告出售房屋，因为被告能代为出售房屋的话，原告将不需支付违约金，但被告于2020年7月提出了更高额的赔偿金要求，原告未予同意。2020年8月13日，原告多次与被告进行协商，但被告予以拒绝。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，当时原告提出过让被告卖房子，被告回复的是也可以，但原告未与被告签订委托出售协议，所以被告没有出售房屋的义务。被告要求的69,400元赔偿是最终方案，但被告也表示考虑原告难处，可以调整为60,000元，但原告未同意。另，被告表示了买卖不破租赁，原告可以带租约出售涉案房屋，但原告仍未同意。2020年8月13日表达的是被告要继续履行合同。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(3)被告工作人员徐凯与原告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年7月29日原告与被告已经达成赔偿20,000元的协议，合同第九条第1款为霸王条款。经质证，被告表示徐凯一年前已经不是被告员工了，所以对该份证据的真实性无法确认，徐凯不能代表被告。另外，原告私自联系被告租客，对被告造成了影响，涉案房屋的产权虽然是原告的，但出租、使用权是被告的。徐凯的手机号码无法确认，因为被告代理人没有其号码，确认原告手机展示的内容和截图一致。2.原、被告确认：截止庭审之日，被告已支付原告租金至2020年12月6日，庭后又于2020年11月30日支付租金8,000元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现因原告需置换房屋，起诉要求依据合同第九条第1款及第十四条补充条款第6款约定要求解除合同，返还房屋。被告坚持要求继续履行合同。根据合同第九条第1款约定，租赁期间，非本案合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应向被告支付相当于两个月租金标准的违约金，同时原告还需另行赔偿被告40,000元的设计、装修、家具家电投入的损失，若被告还有其他损失的，原告也应该予以赔偿。就内容来看，合同第九条第1款仅仅是对原告违约后承担责任的约定，并非给予原告解除权。合同第十四条补充条款第6款约定，租赁期间，原告如需卖房，由被告全权代理出售，原告不算违约。该条款系双方约定的免责条款，需满足“由被告全权代理”的条件才能免除原告的违约责任，现并无证据显示原告已全权委托被告代理售房事宜，且被告也不同意解除合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因原告解除合同的诉讼请求本院不予支持，故对解除合同为基础的返还涉案房屋及支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。原告另要求被告支付误工费、路费等损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告陈丹华全部诉讼请求。案件受理费362元，减半收取计181元，由原告陈丹华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十二月八日书记员  陈海娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。