山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13447号上诉人（原审被告）：李金忠，男，1979年9月18日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：张淑贞，女，1981年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李金忠（系张淑贞之夫），住济南市。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟贝贝，山东天俊律师事务所律师。上诉人李金忠、张淑贞因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金忠、张淑贞上诉请求：一、判令中海物业济南分公司提升物业服务标准，按物业合同中五星标准服务。二、判令中海物业济南分公司按合同收费标准的60%收取2017年1月1日至2018年11月15日物业服务费。三、判令中海物业济南分公司与李金忠、张淑贞重新签订物业服务合同后收取2018年11月15日至今的物业服务费。四、诉讼费用、公告费等由中海物业济南分公司承担。事实和理由：李金忠、张淑贞是济南市室住户，中海物业济南分公司是济南市市中区中海御山华府项目前期物业服务公司，中海物业济南分公司自接收小区后，未按前期物业合同签署内容提供物业服务，其行为损害了李金忠、张淑贞及其他小区住户的利益。前期物业合同期为首次交付业主后3年止，物业公司根据物业服务资金收支情况可选择继续管理，延期一年。开发商交房至今已7年，物业服务公司在物业合同终止后未与李金忠、张淑贞就合同续签进行任何沟通，且服务质量至今低于原合同要求。中海物业济南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令李金忠、张淑贞立即支付拖欠的物业费6676.2元，并支付自拖欠之日起的滞纳金3322.74元，合计9998.94元；2.诉讼费用、公告费等由李金忠、张淑贞承担。一审法院认定事实：2012年11月20日，李金忠、张淑贞与中海物业管理有限公司济南分公司签订《中海国际社区前期物业服务协议》，根据该协议内容，中海物业济南分公司为李金忠、张淑贞涉案小区提供物业服务，李金忠、张淑贞应履行向中海物业济南分公司缴纳物业服务费的义务，李金忠、张淑贞房屋建筑面积106.99平方米。物业服务费标准按照2.08元每建筑平方米每月收取物业服务费，合同签订后，中海物业济南分公司为李金忠、张淑贞所涉案小区提供物业服务，李金忠、张淑贞至2016年12月31日，一直履行支付物业服务费的义务。自2017年1月1日至2019年6月30日止，李金忠、张淑贞共拖欠中海物业济南分公司物业服务费30个月。按照中海物业济南分公司主张的建筑面积106.99平方米每月222.54元进行计算，李金忠、张淑贞共拖欠物业服务费6676.18元。一审法院认为：中海物业济南分公司与李金忠、张淑贞签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。中海物业济南分公司与李金忠、张淑贞均应按照协议约定内容履行各自的义务。自李金忠、张淑贞入住涉案房屋至今，涉案小区一直由中海物业济南分公司提供物业管理服务，李金忠、张淑贞也接受了中海物业济南分公司提供的服务，既然中海物业济南分公司已经对该小区履行了其相应的管理义务，李金忠、张淑贞就应当交纳相应的物业管理费用，故对中海物业济南分公司要求李金忠、张淑贞支付拖欠物业服务费的请求，一审法院予以支持。因李金忠、张淑贞对其答辩中提出的其他要求并未提出反诉，故本案不予处理，李金忠、张淑贞可通过其他合法途径另行主张权利。关于中海物业济南分公司主张的违约金问题。一审法院认为，其作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金，虽在双方签订的前期物业服务协议中有关于滞纳金的明确约定，但中海物业济南分公司未举证证明因李金忠、张淑贞未及时支付物业费给其造成了实际损失，故对中海物业济南分公司要求李金忠、张淑贞支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、被告李金忠、张淑贞于判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司自2017年1月1日起至2019年6月30日的物业服务费6676.18元。二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李金忠、张淑贞负担。二审中，中海物业济南分公司提交证据如下：证据一、山东省建设工程中标通知书一份，以证明2012年12月17日中海物业济南分公司收到其参加的中海国际社区A5地块项目前期物业服务招标，由中海物业济南分公司中标。证据二、中海国际社区A5地块前期物业服务合同两份。以证明2013年1月10日济南中海地产投资有限公司与中海物业济南分公司签订前期物业服务合同，约定济南中海地产投资有限公司选聘中海物业济南分公司对中海国际社区A5地块提供前期物业服务，合同期限自2013年9月30日起至2017年12月31日，本合同到期后因涉案小区未成立业主委员会，2018年1月1日济南中海地产投资有限公司与中海物业济南分公司继续签订前期物业服务合同，合同期限自2018年1月1日起至业主大会成立并与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。李金忠、张淑贞质证称，对山东省建设工程中标通知书的真实性有异议，没有见到有效的公开招标公告和中标公示，对招标流程存在异议。对2013年签订的前期物业服务合同真实性无异议，合法性有异议。对2018年续签的前期物业服务合同真实性有异议。李金忠、张淑贞与中海物业济南分公司于2012年11月20日签订中海国际社区A5地块物业前期物业合同，山东省建设工程中标通知书落款时间为2012年12月17日，在未领到中标通知书前就与业主签订物业服务协议，这是不合理的。中海物业济南分公司与中海地产投资有限公司续签的前期物业服务合同，未见招标公告公示及备案证明，续签合同未公示，未与李金忠、张淑贞签订前期物业服务合同。对上述证据，本院分析认定如下，证据一山东省建设工程中标通知书加盖有招标人济南中海地产投资有限公司与招标代理单位山东省建设工程招标中心有限公司公章，李金忠、张淑贞对该证据的真实性虽有异议，但并未提交相反证据予以反驳，对证据一本院予以采信。证据二中2013年1月10日济南中海地产投资有限公司与中海物业济南分公司签订的前期物业服务合同加盖有济南市住房保障和房产管理局前期物业管理备案专用章，且李金忠、张淑贞对该合同真实性无异议，本院予以采信。2018年1月1日济南中海地产投资有限公司与中海物业济南分公司续签的前期物业服务合同加盖有济南中海地产投资有限公司及中海物业济南分公司公章，李金忠、张淑贞虽对其真实性有异议，但未提交相反证据予以反驳，对该证据本院予以采信。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，中海物业济南分公司系涉案小区的建设单位济南中海地产投资有限公司依法选聘的前期物业服务企业，双方于2013年1月10日签订前期物业服务合同，该合同2017年12月31日到期后，双方又于2018年1月1日续签了前期物业服务合同。依据上述规定，中海物业济南分公司与建设单位签订的前期物业服务合同对涉案小区全体业主具有约束力。2017年1月1日至2019年6月30日期间，中海物业公司一直为涉案小区提供物业服务，李金忠、张淑贞作为小区业主，应当按时足额交纳物业服务费。李金忠、张淑贞主张中海物业济南分公司提供的服务质量低于物业服务合同约定的五星级标准，但李金忠、张淑贞提交的证据并不足以证实中海物业济南分公司提供的物业服务标准明显不符合合同约定，及中海物业济南分公司存在长期怠于提供服务，疏于管理，造成涉案小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主的正常生活且拒不整改的物业服务质量严重瑕疵，因此，李金忠、张淑贞请求按合同收费标准的60%收取2017年1月1日至2018年11月15日物业服务费，并要求中海物业济南分公司与李金忠、张淑贞重新签订物业服务合同后收取2018年11月15日至今的物业服务费，本院不予支持。对于李金忠、张淑贞请求中海物业济南分公司提升物业服务标准，按物业合同中五星标准服务的主张，因李金忠、张淑贞一审未提起反诉，本院不予处理。综上所述，李金忠、张淑贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李金忠、张淑贞负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年十二月二十四日书记员  马 晴