宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5865号原告：蒋某，陕西省榆林市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某、郭某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宁夏土木基业房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164012276320364XN。法定代表人：何某。被告：宁夏至合置业有限公司，统一社会信用代码916401003177663892。法定代表人：李某，江苏省常州市人，系公司执行董事，现住江苏省常州市。委托诉讼代理人：张某，宁夏回族自治区青铜峡市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。原告蒋某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，原告于2020年11月20日申请追加宁夏至合置业有限公司（以下简称至合置业公司）为本案被告参加诉讼，本院予以准许，依法适用简易程序于2020年11月25日、2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告蒋某的委托诉讼代理人王某、郭某，被告至合置业公司的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，被告土木基业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.被告继续履行与原告签订的《以房抵债协议》，向原告交付位于贺兰县“一品中堂”住宅项目中的45-2-301、9-1-1501、9-1-1601、9-1-1602、9-1-1702号房屋及45-9#车库；房屋价值2165387元；2.被告协助原告办理位于贺兰县“一品中堂”住宅项目中的45-2-301、9-1-1501、9-1-1601、9-1-1602、9-1-1702号房屋的不动产权登记证书；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.二被告继续履行与原告签订的《以房抵债协议》，将碧水云天项目中的45-2-301、9-1-1501、9-1-1601、9-1-1602、9-1-1702号房屋备案至原告名下；2.判令二被告交付上述房屋及45-9号车库；3.判令二被告协助原告办理位于贺兰县“一品中堂”住宅项目中的45-2-301、9-1-1501、9-1-1601、9-1-1602、9-1-1702号房屋的不动产权登记证书；4.本案诉讼费由被告承担。被告至合置业公司答辩要点：针对原告所诉我公司均不知情，对于原告与被告土木基业公司签订的以房抵债协议，协议签订时土木基业公司均未取得涉案房屋的预售许可，不符合有关法律规定。我公司是合法取得涉案房屋所有权，请求法院驳回原告对至合置业公司的诉讼请求。被告土木基业公司未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2013年3月5日，原告蒋某（债权人）与被告土木基业公司（债务人）签订了以房抵债协议，约定“截止2013年1月10日，债务人土木基业公司因开发贺兰县‘哈拉里城、一品中堂’等项目工程建设需要拖欠债权人本金：伍拾万元整(￥500000），利息：壹佰陆拾陆万陆仟元整(￥1666000），本息共计(人民币)大写：贰佰壹拾陆万陆仟元整(￥2166000元）。经双方充分协商，一致同意用债务人正在开发建设的位于贺兰县的‘一品中堂’住宅项目中的营业房及高层住宅房产折抵债务，将有关具体事项约定如下：一、双方一致同意，自本协议签定之日起，停止借款利息的计算，债务人不再支付利息。双方以房抵债的借贷资金核算基数以￥2166000为准。二、所抵房产价格双方共同定价为‘一品中堂’花园洋房为每平米￥4300元，高层为每平方米￥3300元，实际抵顶金额为2165387元，双方债务已结清（详细房源见附表）双方同意所抵房屋的各项税费(包括债务人承担的税费)均由债权人全部承担缴纳。三、抵债房产范围以债务人有权处置的房产为限，每套房产面积以房地产管理部门的测绘面积为准，如有面积差价，按下列方案调整：不足的面积由债务人以现金形式补齐剩余平米价款或以增加面积的方式，由债权人补齐超面积部分价款。四、此协议签订后，双方在之前签订的借款合同，债务人出具的借条等借款手续退回债务人。五、债务人应保证所抵房产无产权纠纷，保证不被其他债权人侵占，不被查封或扣押。六、待房地产管理部门面积测绘工作一结束，双方应立即对所抵房产的楼号、具体房号进行现场确认，并签订有关具体楼号、房号确认手续，作为本合同的附件，该附件为合同组成部分。七、待‘一品中堂’前期销售手续办理完毕后，双方订立房屋买卖合同，债务人为债权人出具籍以证明借款转为购房款的收据。八、在本合同履行过程中，债务人应协助债权人办理全部房产所需手续。九、本合同自双方签字盖章之日起生效，未尽事宜可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”并附有房源明细，写明房号45-2-301、45-9#车库、9-1-1501、9-1-1601、9-1-1602、9-1-1702及房屋面积、单价和总价。已生效的（2019）宁01民终3566号民事判决书查明，2013年1月21日，土木基业公司与贺兰县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定将坐落于贺兰县城规划区内，东至东一环、南至预留地、西至银新干沟、北至北环路的国有建设用地使用权出让于土木基业公司，土木基业公司获得受让土地的建设使用权。2017年11月23日，至合置业公司通过拍卖竞买取得土木基业公司名下位于贺兰县土地证号为贺国用（2013）601**的国有土地使用权，银川市中级人民法院在作出（2014）银执字第232号民事裁定书，裁定涉案土地使用权归至合置业公司所有。2018年2月1日，贺兰县不动产登记事务中心按照程序将土木基业公司持有的《国有土地使用证》证号：贺国用（2013）60196号依法注销，并发出注销登记公告，后向至合置业公司颁发了（2018）贺兰县不动产权第0003520号不动产权证书，确定至合置业公司取得所涉国有建设用地使用权。2016年11月16日，被告至合置业公司与被告土木基业公司签订《土地使用权转让合同》约定被告至合置业公司以转让方式取得约定土地使用权，同时双方对转让价格、支付方式、违约责任等做了明确约定。2016年12月26日，被告至合置业公司与被告土木基业公司签订《土地使用权转让合同之补充协议》，双方就《土地使用权转让合同》涉及的土地及地上附着物转让（在建工程）进行了补充约定，对土地转让总价、地上附着物转让总价、及被告至合置业公司向被告土木基业公司支付土地及地上附着物转让总价的方式等做了明确约定。2018年6月6日，贺兰县不动产登记事务中心为被告至合置业公司办理了案涉土地的国有建设用地使用权证书。2018年6月14日，贺兰县经济发展和改革局向被告至合置业公司出具《宁夏回族自治区企业投资项目备案证》，将“贺兰县一品中堂项目”变更为“贺兰县碧水云天项目”。2018年6月21日，贺兰县行政审批服务局向被告至合置业公司颁发了贺兰县碧水云天项目建设用地规划许可证。2018年9月12日，被告至合置业公司向贺兰县行政审批服务局申请变更《建设工程规划许可证》（贺建字第2013001号）的建设单位和项目名称，该局于2018年9月13日变更《建设工程规划许可证》（贺建字第2013001号）的建设单位为被告至合置业公司、建设项目为贺兰县碧水云天项目。2018年9月26日，贺兰县行政审批服务局向被告至合置业公司颁发了贺兰县碧水云天项目（40#-50#住宅）建设用地规划许可证。2019年4月9日，被告至合置业公司向贺兰县审批服务管理局申请变更《建筑工程施工许可证》（640122201307220101、640122201307220201）的建设单位、工程名称和监理单位，贺兰县审批服务管理局按照程序将《建筑工程施工许可证》（640122201307220101、640122201307220201）的建设单位变更为：至合置业公司，工程名称变更为：贺兰县碧水云天项目8#楼、贺兰县碧水云天项目9#楼，监理单位变更为：宁夏杰林工程咨询有限公司。被告至合置业公司分别于2018年12月21日、2019年9月18日，取得了贺兰县碧水云天项目45#、9#住宅楼的预售许可证。现原告起诉，请求判如所请。另查明，贺兰县碧水云天9号楼1单元1501室、1601室、1602室、1702室于2019年11月7日被银川市公安局预查封两年。原告蒋某认为现本案符合中止诉讼的情形，应待刑事案件审理完毕后继续审理，本院经审查认为本案不符合中止诉讼的情形。判决的理由与结果本院认为，原告与被告土木基业公司签订《以房抵债协议》是确保债务得到履行的一种方式,这种以他种给付代替原定给付的清偿，需以实际交付代偿标的物才能产生消灭原有债务的法律效果。本案的争议焦点为涉案的《以房抵债协议》能否继续履行。关于涉案《以物抵债协议》能否继续履行。本案中，原告与被告土木基业公司达成以物抵债的合意并签订《以房抵债协议》,约定土木基业公司将其正在开发建设的涉案房产抵顶给原告,并约定抵债房产范围以被告土木基业公司有权处置的房产为限，待涉案房产前期销售手续办理完毕后双方订立房屋买卖合同，并由被告土木基业公司负责配合办理房产所需手续。其后,被告至合置业公司通过拍卖竞买及与被告土木基业公司签订《土地使用权转让合同》《土地使用权转让合同之补充协议》，取得涉案土地及地上附着物，后经贺兰县人民政府会议决定，同意被告至合置业公司接手该项目土地及未完成的在建工程。此外，贺兰县行政审批服务局因被告至合置业公司申请，已完成对涉案的原“一品中堂”项目的项目名称、建设单位、施工许可的变更，被告至合置业公司取得涉案房产的预售许可，现被告至合置业公司系涉案房屋的现实权利人，被告土木基业公司对涉案房产已无处置的权利，更无法向原告交付约定的代偿标的物，故原告与被告土木基业公司签订的《以房抵债协议》已无履行可能性。原告主张被告至合置业公司概括承受了被告土木基业公司在“一品中堂”项目上的后续权利义务关系且包含被告土木基业公司与原告之间以物抵债的房屋买卖关系，原告提交的证据无法证实其该项主张，被告至合置业公司亦不予认可，涉案的《以房抵债协议》属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，故原告主张二被告继续履行《以房抵债协议》并办理涉案房屋的备案登记、交付及房屋产权登记手续无事实和法律依据，本院不予支持。被告土木基业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的相应诉讼权利，应当自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：驳回原告蒋某的诉讼请求。案件受理费12062元，由原告蒋某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮二〇二〇年十二月二十三日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。