安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8929号 上诉人（原审被告、反诉原告）：易建广，男，1972年8月4日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐诗园，安徽卓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥永丰汽配有限公司，住所地安徽省肥西县桃花工业园卧云路。 法定代表人：汪帮华，执行董事。 委托诉讼代理人：徐永，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丹丹，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原审被告：安徽双赢集团合肥再生资源有限公司，住所安徽长丰双凤经济开发区双凤大道西侧。 法定代表人：陈祥生，执行董事。 委托诉讼代理人：朱翔，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣哲，安徽华人律师事务所律师。 上诉人易建广因与被上诉人合肥永丰汽配有限公司（以下简称永丰公司）、原审被告安徽双赢集团合肥再生资源有限公司（以下简称双赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 易建广上诉请求：撤销原判，改判驳回永丰公司的全部诉讼请求。事实及理由：1、永丰公司于2020年2月10日向易建广发出具合同解除通知,根据合同法第96条规定“当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，案涉合同自该通知到达时已解除,之后双方再有其他争议应另行解决,双方不再受原合同条款约束。一份合同不可能被解除两次，易建广在不知晓永丰公司此前发送解除通知的情况下为防止损失进一步扩大向永丰公司发送解除通知，该通知不具有任何法律效力。2、双方房屋租赁合同于2020年2月10日起正式生效,双方仅在2020年1月10日至2月10日间期间存在房屋租赁关系，此期间全国范围内生产、生活受新冠疫情影响,易建广按要求停止经营活动,未实际使用房屋，永丰公司主张疫情期间租金应予驳回。3、一审认定易建广在合同解除后继续占用厂房，系认定事实错误。易建广在合同解除后主动要求将厂房内机器搬离,永丰公司以双方纠纷尚未处理完毕为由予以拒绝，直至2020年4月22日经易建广再次要求并报警机器才全部撤离。机器滞留厂房系因永丰公司原因。4、在新冠疫情不可抗力影响下易建广不存在违约行为。易建广租赁厂房目的为从事垃圾回收,永丰公司事先未告知工业园区内禁止从事该经营活动，导致易建广租赁房屋根本目的无法实现。一审认定易建广违约并应支付违约金240606元，系适用法律错误。5、易建广在新冠疫情期间无法开展生产经营,租赁合同未实际履行，易建广亦无违约行为，已缴纳的租赁保证金应予退回。 永丰公司辩称，1、永丰公司工作人员张华虽于2020年2月10日向易建广微信发送《关于解除租赁合同的通知》，但该通知未加盖公司印章，微信亦明确陈述“我司明天将会邮寄你们正式文书”，此后正式解除通知未邮寄，以上事实说明2020年2月10日永丰合同仅有意向但未正式提出解除合同。永丰公司在一审中提交的微信聊天记录反映此后双方仍就合同履行进行协商，直至2020年4月2日易建广向永丰公司发出解除通知并于2020年4月22日腾退厂房，易建广作出明确的解除合同意思表示，一审认定2020年4月3日为合同解除日有事实和法律依据。2、易建广在疫情前已违约，其以疫情为由主张减少租金无事实和法律依据。易建广未按约在2019年12月30日前支付首期租金，违约行为与疫情无关联，短期疫情对双方五年期限租赁合同的影响微乎其微，易建广有违诚实信用原则，其自身未顺利办理立项及环评报告的批复导致生产经营无法开展，疫情非造成其不能生产经营的原因。3、易建广所称永丰公司导致其不能撤离机器无证据予以证明。实际情况为永丰公司希望易建广尽快腾退厂房，恢复厂房原状以便重新租赁减小损失，易建广直至一审诉前调解阶段都表示希望继续租赁，一审参照约定的租金标准判决易建广支付2020年4月4日至4月22日期间房屋占用费用，有事实和法律依据。4、案涉租赁厂房符合租赁条件，永丰公司不存在违约情形。易建广一审中提交的与永丰公司工作人员张华的微信聊天记录显示2019年12月6日《厂房租赁合同》签订前永丰公司已向其发送案涉厂房的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等，明确告知租赁房屋情况、规划用地性质等，永丰公司未有隐瞒情形。易建广主张案涉厂房所在土地为工业用地性质导致其不能从事垃圾分类回收业务，无证据予以证明。双方合同明确约定“以房屋现有状况交付给乙方使用”，易建广从事垃圾分类回收业务多年具有多年从业经验，对此负有注意义务，合同目的不能实现系其自身原因造成。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 永丰公司向一审法院起诉请求：1、解除永丰公司与易建广、双赢公司于2019年12月17日签订的《厂房租赁合同》；2、易建广、双赢公司连带支付房屋租金1106787.6元（自2019年12月10日暂计算至2020年4月22日止，以每月240606元为标准顺延计算至房屋腾退日止）；3、易建广、双赢公司将位于合肥市经济技术开发区角的案涉厂房恢复原状；4、易建广、双赢公司连带支付违约金721818元。 易建广向一审法院反诉请求：永丰公司退还租赁保证金10万元。 一审法院对当事人有争议的事实认定如下：永丰公司虽曾于2020年2月10日以微信向易建广发送《关于解除租赁合同的通知》，但该通知未加盖永丰公司印章，不符合通知的规范形式，永丰公司亦在微信中表明该通知非正式文书，正式文书将在次日发送，但此后永丰公司未向易建广发送正式解除通知，且双方就合同是否继续履行以及履行条件仍进行磋商。故永丰公司发送的解除通知仅表明意向，不能以此认定具备解除合同的效力。后双方协商不成，易建广于2020年4月2日向永丰公司发出《解除合同通知书》，正式通知即日起解除双方签订的《厂房租赁合同》，并于2020年4月22日将机器从案涉厂房搬离，以自身行为表明案涉合同已不具备履行性，故应当认定案涉合同解除时间为易建广发送的上述解除通知到达永丰公司之日，即2020年4月3日。 案涉合同签订前，永丰公司已以微信图片形式将案涉厂房《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《合肥市环保局关于合肥永丰汽配有限公司新建生产厂区一期项目竣工环保验收意见的函》发送给易建广审查，不存在未提前告知之情形。易建广提供的证据不足以证明案涉厂房用地系工业性质，案涉厂房不能用于开办垃圾分类回收处理业务，即使存在相关政策法规，易建广作为具有多年垃圾分类回收处理从业经验的专业人员应负有注意义务，易建广明知案涉厂房用地为工业性质情况下仍与永丰公司签订租赁合同从事垃圾分类回收处理业务，合同不能履行的责任应由易建广承担，永丰公司不具有过错。 一审法院认为，永丰公司、易建广签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规相关规定，应为合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。永丰公司已将案涉厂房交付易建广使用，易建广亦应按约支付相应租赁费。鉴于案涉合同已于2020年4月3日解除，易建广应支付永丰公司2020年1月10日至4月3日期间租金672378.41元【1,443,636元（首期半年房屋租金）÷（365天÷2）天×85天）】，以及2020年4月4日至4月22日期间房屋占有使用费150296.35元【1,443,636元（首期半年房屋租金）÷（365天÷2）天×19天）】。永丰公司要求易建广将案涉厂房恢复原状，但对厂房原有状况未能提供比对材料，故对该诉请不予支持。 易建广按约应在2019年12月30日前向永丰公司一次性支付首期房屋租金1443636元，但未支付，构成违约，应承担违约责任。合同第六条违约责任6.4第①款已明确注明，易建广逾期支付租金累计超过30日的，交纳的押金不予退还，且应支付永丰公司按当期租金标准计算3个月的租金数额的违约金，故易建广诉请永丰公司退还房屋押金100000元，不予支持。鉴于易建广于2020年4月22日已实际腾退案涉厂房，酌定易建广支付永丰公司按当期租金1个月标准支付违约金240606元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、合肥永丰汽配有限公司与易建广于2019年12月17日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月3日解除；二、易建广于判决生效之日起三十日内支付合肥永丰汽配有限公司2020年1月10日至2020年4月3日期间的租金672378.41元并支付永丰公司2020年4月4日至2020年4月22日期间的房屋占有使用费150296.35元；三、易建广于判决生效之日起三十日内支付合肥永丰汽配有限公司违约金240606元；四、驳回合肥永丰汽配有限公司的其他诉讼请求；五、驳回易建广的全部诉讼请求。本诉案件受理费20804元，减半收取10402元，由合肥永丰汽配有限公司负担402元，易建广负担10,000元；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由易建广负担。 二审期间，易建广围绕上诉请求向本院提交微信聊天记录、视频等证据，以证明双方合同解除时间为2020年2月10日，易建广当即要求拉走设备，永丰公司将设备锁在厂房内，永丰公司明知案涉厂房的环评范围不包含分类垃圾回收处理业务仍向易建广出租案涉厂房，易建广行使不安抗辩权有合理理由拒绝支付租金；永丰公司质证称不认可视频的真实、合法、关联性及前述全部证据的证明目的。本院对一审法院查明的当事人有争议之事实予以确认。 本院对当事人无争议的事实查明如下：2019年12月17日，永丰公司（甲方、出租方）与易建广（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同载明：出租厂房为甲方所有的Ｂ型轻钢结构厂房，厂区坐落在合肥经济技术开发区的西南角，房屋建筑面积13367平方米，本租赁物的功能为分类垃圾的回收处理，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意；房屋租赁期限为5年，自2020年1月10日起至2025年1月10日止（其中2019年12月10日至2020年1月10日期间免收租金）；月租金标准18元／㎡（包含物业费，不含税金），合同期内第4年租金调整；本协议签订之后5个工作日内，乙方应支付甲方租赁保证金10万元，首期房屋租金1443636元，首期房屋租金将于2019年12月30日前一次性支付，先支付后使用，乙方按半年（六个月）支付租金，此后在当个交租期届满前15日向支付下个交租期的租金；乙方须向甲方支付10万元租赁保证金作为合同履约的保证金，出租标的交付后，该款转为出租标的物的押金，待本租赁合同到期、结清全部应交出租方的款项后，承租方未造成出租标的物损坏，出租方将该押金在结清相关款项后的7个工作日内无息退还给承租方；在合同约定的租赁期限内，任何一方未经对方书面同意不得提前终止本合同，如确需提前解除，提出解约的一方需提前三个月书面通知对方；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应支付所欠款项万分之五的滞纳金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方交纳的押金不予退还，且乙方应支付甲方按当期租金标准计算3个月租金数额的违约金“（1）乙方逾期支付租金累计超过30日的”等。 上述合同签订后第三天2019年12月17日，易建广向永丰公司缴纳了10万元租赁保证金，永丰公司向易建广交付了合同约定的厂房。因易建广未在约定时间2019年12月30日前预交首期房屋租金1443636元，永丰公司工作人员张华以微信方式数次敦促易建广缴纳租金，并于2020年2月10日向易建广微信发送《关于解除租赁合同的通知》，于2020年2月17日向易建广微信告知“如若还沟通无果，我司将正式起诉贵司”，此后双方仍协商沟通未果，易建广于2020年4月2日向永丰公司出具《解除合同通知书》，永丰公司于次日收到该通知，易建广于2020年4月22日将机器设备从案涉厂房处搬离。 本院认为，永丰公司将其所有的坐落于合肥经济技术开发区西南角的的Ｂ型轻钢结构厂房租赁给易建广使用，双方为该事宜订立的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。永丰公司向易建广交付了合同项下厂房，易建广未按约定时间2019年12月30日前预交首期半年房屋租金，显属违约，永丰公司工作人员虽于2020年2月10日向易建广微信发送解除租赁合同的意向通知，但易建广未予答复该通知，双方此后仍就首期租金预交事项进行磋商，易建广于2020年4月2日向永丰公司出具《解除合同通知书》，于2020年4月22日将机器设备从厂房处搬离，因永丰公司在诉讼中未主张其已于2020年2月10日行使单方合同解除权，且认可收到易建广的解除合同通知日2020年4月3日为双方合同解除日，一审认定双方就合同解除达成合意的2020年4月3日为合同实际解除日，并认定易建广向永丰公司支付截至2020年4月22日的租金及房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。 双方对租赁合同的订立各负合理注意义务，永丰公司所举证据已证明永丰公司在合同订立时向易建广告知了案涉厂房所有权、建设规划许可、环保验收、案涉厂房所处地块性质等信息，易建广作为承租方应自行对承租具体用途的实现负审慎注意义务，易建广上诉称因永丰公司过错导致其未能使用案涉厂房开办垃圾分类回收业务，理由不能成立，本院不予采信。鉴于双方合同明确约定承租方逾期缴纳租金应承担的违约责任为“甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方交纳的押金不予退还，且乙方应支付甲方按当期租金标准计算3个月租金数额的违约金”，一审认定永丰公司无需退还保证金10万元，并判令易建广支付1个月租金数额标准的违约金240606元，系基于对合同履行情况、易建广违约情节、新冠疫情对生产经营的影响等因素综合考虑后酌减违约责任的处理结果，符合公平原则，本院予以认可。易建广上诉以双方租赁合同未实际履行为由主张无需支付违约金，违背诚实信用原则，本院对该上诉理由不予采纳。 综上所述，易建广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20824元，由易建广承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十四日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。