重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初6020号 原告：重庆市公证处，住所地重庆市渝中区长江一路**，统一社会信用代码12500000450396161R。 法定代表人：刘乙，主任。 委托诉讼代理人：周明兵，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆中瑞实业有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**天龙居幢1-1，社会统一信用代码91500112621973681M。 法定代表人：张川，董事长。 委托诉讼代理人：唐桂花，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张燕，女，该公司工作人员。 原告重庆市公证处（以下简称市公证处）与被告重庆中瑞实业有限公司（以下简称中瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告市公证处的委托诉讼代理人周明兵、杨运禄，被告中瑞公司的委托诉讼代理人唐桂花、张燕到庭参加了诉讼。后本案因需以另案处理结果为依据而中止审理。本案于2020年11月13日恢复审理，因案情复杂转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员孙利、何兴专组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告市公证处的委托诉讼代理人杨运禄到庭参加了诉讼，被告中瑞公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告市公证处向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告办理位于重庆市江北区中新大厦负一层第43-51号、54-64号共计20个车位的产权证书；2．判令被告向原告支付违约金（以170万元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至被告为原告办理全部车位产权证书之日止）；3．诉讼费由被告承担。后原告市公证处将第2项诉讼请求违约金计算方式变更为：以200万元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至2018年10月25日止；以310万元为基数，从2018年10月26日起按每日万分之五计算至被告为原告办理全部车位产权证书之日止。事实和理由：2016年8月2日，原被告签订《车位订购协议》，约定原告向被告购买中新大厦负一层第43-51、54-64号车位，同时约定被告应在2016年12月31日前为原告办理车位产权证书，否则以原告已付款项为基数，按每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告向被告支付车位款200万元，被告已将车位全部交付原告，但因被告原因导致案涉车位被查封，无法办理过户。后原告提出执行异议，在执行异议过程中将剩余车位款110万元支付至法院，后原告的执行异议得到法院支持。原告因车位过户事宜，特向法院起诉，望依法判决。 被告中瑞公司辩称，第一，未为市公证处办理车位产权证，不是因为我方主观上不想办或者不给予办理，而是因为我方在办理过程中遇到了困难、不可控制的因素。因中新社定向购房问题，导致中新大厦办证过程缓慢，且时间战线拉得长，是导致办证时间延长的最主要原因。2016年4月29日中新大厦竣工后，我方工作人员于2016年5月12日立即向江北国土局申请办理“建设项目竣工土地使用情况审核确认书”，开始走办理中新大厦大证程序。办理过程中，重庆市国土土地利用事务中心工作人员要求对原土地出让合同中补充条款第四条受让人需向中新社重庆分社出售3000平方米办公用房等内容的履行情况提供证明。因中新社重庆分社购房款一直未申请下来，无法向我方支付房款，故我方与中新社重庆分社未完全履行原出让合同中的要求。因此，我方与中新社多次向重庆市国土土地利用事务中心提供说明，多次上会，最终都没有通过。后期与重庆市国土土地利用事务中心协商要求先补交土地出让金修订合同，都未得到统一。加之因我方拟卖给中新社重庆分社的三层房屋面积少于3000平方米，要对差额的面积寻求评估公司进行评估补交土地出让金。这样时间一耽搁，到2016年12月初中新大厦修订合同事宜仍旧没有办理下来，而已购地上办公用房的业主又不停催办房产证，我方与多部门沟通协商后，为防止购房者闹事，最终以在扣除中新社的三层楼、超出面积的地下车库暂不办证的情况下先办理地上未超面积部分。2017年1月中旬，取得地上部分房屋的房屋大证，并为市公证处办理了地上三层房屋的小证，于2017年1月25日取得小证。2017年初，我方又开始着手解决中新社的三层楼、超出面积的地下车库办证事宜。后期因中新社房款未到位，无法进行下一步程序。迫于市公证处办证要求，为保障其利益，2017年6月19日，我方再次向江北国土局提出申请单独办理中新大厦车库“建设项目竣工土地使用情况审核确认书”。因车库超面积，仍需修订中新大厦土地出让合同，且江北区国土局提出需征得市国土局同意，2017年7月，我方与中新社重庆分社共同向市国土局领导汇报，经协商后，才同意单独办理车库的“建设项目竣工土地使用情况审核确认书”。2017年7月12日江北区国土局开始受理车库修订合同补交土地出让金的事宜。经过一个多月走程序，2017年8月25日合同签署完毕，所有费用票据领齐后，到江北区国土局归档，并开始办理“建设项目竣工土地使用情况审核确认书”，8月28日领取确认书并开始办理车库大证。2017年9月29日取得车库大证后，我方准备好办小证资料后，发现车库被我方债权人预查封，无法办理小证，经我方与债权人多次沟通协商未果，故至今未为市公证处办理小证。 第二，我方就案涉车位收到市公证处200万元车位款，余下110万元按约定在签订正式的《车位买卖合同》且办理网签后收取。 第三，就办理车位产权证及暂未办证违约的相关事宜，希望与市公证处私下和解解决。 被告中瑞公司另在第二次庭审后书面辩称，原告购买的60个车位款项已全部交付完毕，我方分别于2016年5月和2016年9月全面交付使用，原告从2016年5月、9月开始缴纳物业管理费。原告购买车位过程中，对车位的公开信息包括有无查封、抵押等都经过了解、查询，充分利用了其知情权，且情况属实。我方主观上无违约的故意，因此，对原告主张的按每日万分之五计算违约金的标准有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即市公证处举示的《车位订购协议》、付款凭证、《情况说明》、《中新大厦前期物业服务合同》及备案证明、物业收费通知单及物业费支付凭证（中国工商银行进账单、收据），中瑞公司举示的《关于渝地（2012）合字（江北）第349号国有土地使用权出让合同部分条款修改协议》、《关于修订中新大厦项目土地出让合同的申请》、业务受理通知书、《建设项目竣工土地使用情况审核确认书》、《不动产（土地）权籍调查通知书》、不动产权证复印件四份、收据、中国农业银行入账回单，本院予以确认并在卷为据。市公证处在第二次庭审中举示的（2018）渝01执异201号执行裁定书、（2018）渝01民初632号民事裁定书、（2015）渝一中法民执字第00203号结案通知书、（2018）渝01民初632号之一民事裁定书、（2019）渝民终2165号民事裁定书、（2020）渝01民初210号民事判决书、登记信息查询结果，均系原件或档案件，中瑞公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院对以上证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，以中瑞公司为甲方，市公证处为乙方，签订《车位订购协议》，主要约定乙方向甲方订购位于中新大厦（暂命名）第1幢负1层第04-41、52、53号共计四十个车位，价格共计565万元，付款方式为：甲方欠乙方100万元，在签署本协议后，转为乙方向甲方支付的购买车位定金。乙方承诺在2016年3月31日前，向甲方支付车位购买款200万元，在2016年7月30日前支付车位购买款235万元，剩余30万元车位购买款在甲方办理产权证后三日内支付。 2016年8月2日，以中瑞公司为甲方，市公证处为乙方，签订《车位订购协议》，约定：甲方在重庆市江北区开发中新大厦，其地下车位现尚未取得预售资格。乙方拟订购其地下负一楼车位共计四十个……达成如下协议：一、本协议为车位买卖预约合同，旨在甲方实际取得车位预售资格后，甲乙双方能按照本协议约定的内容签署正式的《车位买卖合同》。甲方承诺在取得车位预售资格十日内，甲乙双方应当按照本协议的相关约定前述正式的《车位买卖合同》，如一方违约，导致不能签署正式《车位买卖合同》，应按本协议的约定承担违约责任并赔偿由此给对方带来的一切损失。二、甲方承诺取得车位销售许可证的时间在2016年10月1日前。三、乙方拟购车位详情：位于中新大厦（暂命名）负**或负**，共计二十个，具体位置双方在图纸中确认……。四、车位价格：甲方同意按照每个车位155000元计价，共计310万元。甲乙双方各自承担各自应缴纳的税费。五、付款方式：本协议签订后支付200万元，签订正式的《车位买卖合同》且办理网签后支付余款110万元。六、办理产权证：甲方承诺，在2016年12月31日前，办理完毕上述车位产权证书。七、交付时间和交付使用条件：甲方应于本协议签订后3日内将上述车位全部交付给乙方使用，甲方保证交付的车位及其附属设施能够满足甲方正常使用。八、违约责任：1．在甲方取得销售资格十日内，如甲方拒绝按照本协议的约定与乙方签订正式《车位买卖合同》，或者在2016年10月1日前，甲方仍未取得销售车位资格的，甲方应当双倍退还乙方支付的车位购买款并赔偿给乙方造成的一切损失；2．甲方延期办理产权证的，应当按照乙方已经支付款项以每日万分之五向乙方支付违约金直至产权证办结……。合同附图划线标注双方交易车位为第1幢负1层第43-51号、54-64号车位。 市公证处分别于2016年3月31日、2016年4月18日、2016年4月28日、2016年8月3日向中瑞公司转账支付200万元、150万元、85元、200万元，共计635万元。 在本院受理的市公证处与中瑞公司房屋买卖合同纠纷（2018）渝0112民初6018号案件中查明，2017年6月2日，市公证处与中瑞公司签订《确认书》，主要约定市公证处于2016年3月29日与中瑞公司签订《车位订购协议》约定购买的中新大厦负一层第4-41号车位以及52、53号车位，双方于2016年4月将购销的负一层12、13号车位置换为负一层2、3号车位（位置详见附图），以上40个车位均在2016年5月交付。 2017年9月22日，中瑞公司向市公证处出具《情况说明》，载明中瑞公司按2016年3月29日、2016年8月2日双方签订的《车位订购协议》约定，分别于2016年5月将02-11、14-41、52、53号共计40个车位，2016年9月将43-51、54-64号共计20个车位全部交付给市公证处。 另查明，2016年5月10日，中瑞公司向重庆市国土资源和房屋管理局提交《关于修订中新大厦项目土地出让合同的申请》，其中载明“现中新大厦已竣工……比原土地使用权出让合同上的建筑面积超出6027.07平方米，其中，计容的建筑面积超出215.72平方米，不计容的建筑面积（为地下车库）超出5811.35平方米，因此，特向贵局提出申请修订出让合同”。 2016年12月20日，重庆市江北区国土资源管理分局向中瑞公司出具《建设项目竣工土地使用情况审核确认书》，其中载明，宗地坐落：江北区紫康路155号、江北区紫康路157号，核准情况：建构筑物占地面积3055.3平方米，幼儿园建筑面积922.73平方米，办公建筑面积9832.37平方米，商业建筑面积4254.79平方米，建筑面积合计15009.89平方米。 2017年1月25日，市公证处取得位于重庆市江北区紫康路155号3-1、4-1、5-1房屋的不动产权证。 2017年8月22日，以重庆市国土资源和房屋管理局为出让方，中瑞公司为受让方，签订《关于渝地（2012）合字（江北）第349号国有土地使用权出让合同部分条款修改协议》，主要约定：受让方开发建设的“中新大厦”项目，2012年12月，受让方与市国土房管局签订了《国有建设用地使用权出让合同》……现因规划调整……该项目新增幼儿园10.26平方米和配套设施205.01平方米、新明确不计容建筑面积增加5811.8平方米（车库）及出让合同限制性条款发生改变，需补缴土地价款199万元……就《国有土地使用权出让合同》的部分条款修订如下：一、原合同第二章第八条约定的土地使用权出让价款由5200万元调整为5399万元，受让方应在签订本修订协议的当日前向出让方缴纳增加的土地价款199万元……三、补充条款第四条调整为：受让人需以建筑面积每平方米不高于5000元/平方米的价格向中新社重庆分社出售2844.52平方米办公用房，同时出于对中新社舆情（西南）监测中心涉密性的考虑，受让人需在设计方案中满足监测中心必要的建设、使用条件……。 2017年8月25日，重庆市江北区国土资源管理分局向江北不动产登记中心出具《不动产（土地）权籍调查通知书》，其中载明“根据房屋测绘报告书，本次核准江北区紫康路155号负2至负1层车库建筑面积5811.8㎡，本次调查后，该宗地内还有在建工程……待该司履行出让合同完毕后再予权籍调查……”。 2017年9月28日，重庆市江北不动产登记中心将位于重庆市江北区紫康路155号附5号房屋登记至中瑞公司名下，其中载明房屋用途为其他商服用地/停车用房，共有宗地面积4580.8平方米，房屋建筑面积5811.8平方米。产权证附图载明，产权面积包含第1幢第负1层车位01至车位64，第1幢第负2层车位01至车位78，共计142个车位。 还查明，本案原系市公证处向重庆市江北区人民法院起诉，重庆市江北区人民法院以（2017）渝0105民初24639号案件受理，后裁定移送本院。重庆市江北区人民法院根据市公证处的保全申请，于2017年9月28日裁定查封重庆市江北区紫康路155号负一层02-11、14-41、43-64号车位（于2017年9月30日办理查封登记）。此次查封为轮候查封，在前查封为：2015年11月5日重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第00203-3号（申请执行人青仁强，被执行人中瑞公司）、2016年6月16日重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第00985-5号（申请执行人重庆朗俊控股有限公司，被执行人中瑞公司）。 2018年11月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执异201号执行裁定书，其中载明“本院在执行人青仁强与被执行人中瑞公司民间借贷纠纷一案及执行人重庆朗俊控股有限公司与被执行人中瑞公司合资合作开发房地产纠纷一案执行过程中，案外人市公证处提出书面异议。还查明，2015年11月5日、2016年6月16日，本院向重庆市江北区不动产送达执行裁定书及协助执行通知书，要求其协助预查封中瑞公司所有的重庆市江北区紫康路155号名义层负一层车（整层）和负二层车库（整层），因当时上述车位未办理预售许可登记，无法办理预查封手续。中瑞公司办理了首次登记后，不动产中心于2017年9月29日对上述车库办理了预查封手续。2018年10月25日，市公证处将140万元转入本院执行案款账户”。该裁定书裁定：中止对重庆市江北区紫康路155号名义层负一层02-11、14-41、43-64号车位的执行。 2019年12月30日，重庆市高级人民法院对上诉人重庆朗俊控股有限公司与市公证处、原审第三人中瑞公司执行异议之诉纠纷一案作出（2019）渝民终2165号民事裁定书，其中载明，青仁强、重庆朗俊控股有限公司不服（2018）渝01执异201号执行裁定书向一审法院（重庆市第一中级人民法院）提出申请执行人执行异议之诉。青仁强经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼。一审法院于2019年5月16日作出（2018）渝01民初632号民事裁定，按青仁强撤诉处理。一审法院认为……案外人对轮候查封行为提起异议的，应当裁定驳回异议申请。基于上述理由，重庆市公证处无权对一审法院在执行重庆朗俊控股公司申请执行中瑞公司一案中对案涉执行标的的轮候查封行为提出案外人异议的条件，依法应当裁定驳回其起诉。本院认为……本案中，青仁强的查封在重庆朗俊控股有限公司之前，但因青仁强的案件已执行完毕，其查封应予解除。一旦青仁强针对本案争议标的的查封解除，重庆朗俊控股有限公司的查封即自动生效，故此时重庆朗俊控股有限公司即有权提起执行异议之诉。因此，基于二审中出现的新证据，一审法院应对重庆朗俊控股有限公司的异议进行审理……裁定如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初632号之一民事裁定；二、本案指令重庆市第一中级人民法院审理。 2020年9月30日，重庆市第一中级人民法院对原告重庆朗俊控股有限公司与被告市公证处、第三人中瑞公司执行异议之诉一案作出（2020）渝01民初210号民事判决书，其中载明原告重庆朗俊控股有限公司诉讼请求为：1．撤销（2018）渝01执异201号民事裁定；2．对中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路155号名义层负一层02-11、14-41、43-64号车位继续执行；3．诉讼费用由被告承担。判决内容为：驳回重庆朗俊控股公司的诉讼请求。 庭审中，关于签订正式商品房买卖合同的问题，中瑞公司陈述：因大证没有办理下来，所以未能网签，也没有签订正式的车位买卖合同。市公证处陈述：办理大证前是无法办理网签合同的，我方认为《车位订购协议》具备了商品房买卖合同的必备条款，其性质是正式的商品房买卖合同。 关于预售许可证问题，中瑞公司陈述：因与市公证处签订《车位订购协议》时地下车位还没有修建，车位是不计容积率，面积是不确定的，无法办理预售许可证，我方先行办理了地上房屋的预售许可证，后来车位修建完成后，我方申请办理预售许可证时，江北国土局称可以等到竣工备案后一起办理现房的大证和小证，按现房销售，不需要再办理预售许可证了，因办证手续也很繁琐。后来因为已经办理大证，就已经转变为现房。市公证处陈述：合同签订时车库已经修好，预售许可证没有办理下来是因为中瑞公司没有缴纳相关费用和资料，之后车库大证办理下来就不需要办理预售许可证了。 本院认为，市公证处与中瑞公司于2016年8月2日签订的《车位订购协议》虽然载明为预约合同，但其中对买卖房屋的位置、价格、付款方式、产权证办理、房屋交付、违约责任等内容均进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且市公证处在签订协议后向中瑞公司支付了2016年3月29日及2016年8月2日两份《车位订购协议》约定的车位价款735万元（其中100万元系以欠款转为车位定金），另市公证处在执行异议过程中将140万元转入法院执行案款账户，已付清了两份《车位订购协议》约定的全部车位价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，2016年8月2日《车位订购协议》应认定为商品房买卖合同。中瑞公司在签订《车位订购协议》时未取得约定车位的预售许可证，但已在2017年9月28日取得了上述车位所在车库的产权登记（大证），具备对车位进行现房交易的条件，故2016年8月2日《车位订购协议》有效，中瑞公司应按约履行协助市公证处办理车位产权证的合同义务。 本案中，在市公证处对案涉车位的保全查封之前，尚有案外人青仁强及重庆朗俊控股有限公司与中瑞公司的执行案件中进行的查封，但经执行异议及执行异议之诉，重庆市高级人民法院（2019）渝民终2165号民事裁定书认定青仁强的案件已执行完毕，其查封应予解除，重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民初210号民事判决书认定驳回重庆朗俊控股有限公司要求对重庆市江北区紫康路155号名义层负一层02-11、14-41、43-64号车位继续执行的诉讼请求。据此，青仁强及重庆朗俊控股有限公司申请的查封均应予以解除，不构成案涉车位办理产权证的阻碍条件。据此，案涉车位在解除上述查封后即具备办理产权登记给市公证处的条件，在市公证处保全查封之后的轮候查封未生效，且不能优先于市公证处的保全查封，亦不构成案涉车位办理产权证的阻碍条件。据此，对市公证处要求中瑞公司在案涉车位保全查封之前的查封解除后协助办理案涉车位产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据2016年8月2日《车位订购协议》第六条、第八条第2款的约定，中瑞公司应在2016年12月31日前为市公证处办理完毕案涉车位的产权证书，逾期按市公证处已付款项每日万分之五支付违约金至产权证办结。中瑞公司辩称其延迟办证的主要原因是中新社定向购房问题及车库被查封，但前一问题系中瑞公司申请办理车库产权证过程中与主管部门处理相关手续所引发，后一问题系中瑞公司自身债务导致的诉讼、执行所引发，均非市公证处的原因所致，中瑞公司以此作为不支付违约金的理由不能成立。同时，中瑞公司对协议约定的每日万分之五的违约金标准提出异议，本院认为，对违约金标准应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以审查和调整。鉴于案涉车位已在2016年交付市公证处且一直由市公证处实际使用，虽然中瑞公司逾期办理车位过户，但该行为对市公证处造成的损失较为有限。结合本案情况，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率（2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。上述《车位订购协议》第五条约定协议签订后支付车位款200万元，市公证处在协议签订次日即2016年8月3日向中瑞公司支付200万元，应认定为上述约定的车位款，另根据重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异201号执行裁定书，市公证处于2018年10月25日向法院执行案款账户支付140万元，其中包含案涉车位剩余价款110万元。据此，中瑞公司应支付市公证处的违约金为：以200万元为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月25日止，以310万元为基数，从2018年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年9月19日止，从2019年9月20日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至案涉车位产权证办理完毕之日止，对市公证处要求中瑞公司支付上述违约金的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告重庆中瑞实业有限公司在位于重庆市江北区紫康路中新大厦负一层第43-51号、54-64号车位的查封［（2015）渝一中法民执字第00203-3号、（2015）渝一中法民执字第00985-5号］解除后十日内协助原告重庆市公证处办理上述车位的产权证书； 二、被告重庆中瑞实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市公证处违约金（以200万元为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月25日止，以310万元为基数，从2018年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年9月19日止，从2019年9月20日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决第一项中的车位产权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告重庆市公证处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费440元，由被告重庆中瑞实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  孙 利 人民陪审员  何兴专 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  易雁蛟