贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初6421号原告：张小明，女，汉族，河北省南水县人，住六盘水市钟山区。原告：韩贵安，男，汉族，山东省肥城市人，住六盘水市钟山区。被告：安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩健康城。统一社会信用代码：91520490MA6EC8KY3L。法定代表人：赵冉，系该公司区域总裁。委托诉讼代理人：唐邦齐，贵州黔鹰律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告张小明、韩贵安与被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小明、韩贵安，被告碧桂园公司委托诉讼代理人唐邦齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩贵安、张小明向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告预付的购房款371630元，并赔偿原告因此造成的全部损失。原告当庭增加诉讼请求，要求被告双倍返还定金4万元；同时原告明确其所称的损失为资金占用利息损失（该利息从付款之日开始以本金为基数按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2019年11月29日上午，原告二人到被告售楼处与被告的销售顾问宋莹洽谈购房事宜。选好房后，按其要求将购房全款如数转账给被告并签订认购书后再签订合同。原告在拿到合同文本后，对有关内容提出修改意见，被告不同意。双方又经几次协商，仍不能就合同条款内容达成一致。原告即要求被告返还款项，被告拒绝返还，并称要到明年后才能返还。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判令被告返还原告的全部购房款并赔偿全部损失。被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司辩称，被告并无违约行为，不需要承担违约责任，请法院驳回原告的诉请，如果原告要求解除订购合同，请求法院依法适用定金原则裁判，减掉定金2万元后将购房款退还原告。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，本院认定如下：一、原告方提供商品房备案申请表复印件、商品房买卖合同（未签字且为校对使用）复印件、《补充协议》（均未签字）及其附录（未签字）复印件，原告称该组证据系其在支付完购房款后被告工作人员提供，拟证实合同和备案表上注明了该合同仅供校对使用，是待定的，申请表和认购书都是被告方提供的格式合同条款，补充协议是明显限制了购房人的民事权益，被告方未对此明示或说明，因原告方要求修改条款，被告不同意原告修改。被告对该组证据三性不认可，认为没有盖章签字等。本院要求被告方提供其签订正式合同版本（《商品房买卖合同》及《补充协议》）进行比对，被告方提交了如果原告签订合同应签订的《商品房买卖合同》（被告加盖公章）、补充协议（被告加盖公章）及附录。本院经过比对，原告提供的样本与被告提供拟签订合同的样本内容就原告认为有异议提出修改的条款内容一致，其中原告方不同意的条款为《补充协议》第四条交付条件与交付手续第1、2、3小条，第五条逾期交付责任的起算点为第五条的时间，第六条面积差异处理。因原、被告提供的合同针对原告有意见的条款一致，故对于原告方所举证据及证明目的，本院予以采信。该组证所在可以证实，在被告提供的格式合同中，针对原告意见最大的《补充协议》约定“第四条关于该商品房交付条件与交付手续约定为：1.买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）本合同约定的该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件六《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。……（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视、宽带网络设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开能，买受人承诺不因此拒绝收楼。其中，燃气管道按照规划仅为铺设到户，由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。……3、买卖双方一致同意不按合同第十四条第（一）款履行，同时买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。该商品房交付使用之前，买受人不得使用、装饰该商品房或变更该商品房的建筑平面、装饰设备材料等。否则，因此导致无法通过验收、或无法按时交付的，买受人应承担一切后果，包括但不限于赔偿出卖人因此向其他各买受人承担的逾期交楼损失。买卖双方一致同意不按合同第十四条第（二）款第2点履行，为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时才对该商品房进行查验。……”，因该条款原告认为低于国家法律法规所规定的标准，故其不同意签订该商品房的正式《商品房买卖合同》。二、原告提供微信聊天记录截屏打印件，拟证实其于2019年11月19日已经交过一次购房订金5000元，2019年11月29日在其签订《认购书》时销售人员退还了该5000元。被告方认为三性均有异议，不予认可。因该份微信聊天并未载明5000元的款项未明确表示为预付款、订金或定金，同时原告支付购房款时，其中2万元被告明确开具的收据为定金，故原告的该份证据达不到原告的证明目的，本院不予采信。同时查明，2019年11月29日，原告张小明与被告碧桂园公司仅签订了《认购书》，《认购书》约定于2019年12月2日前签订《商品房买卖合同》等。2019年11月29日，原告支付购房款（全款）371630元，其中被告出具的收据为定金20000元，购房款为351630元。原告张小明、韩贵安为夫妻关系，双方共同购买本案案涉房屋。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，预约合同是约定在将来一定期限内订立买卖合同，本案中，原、被告签订了《认购书》是指将来双方将要签订正式的《商品房买卖合同》而预先签订的协议。而《商品房买卖合同》本身具有特殊性，其为房开商制定的格式合同，买受人是不能更改合同条款内容，买受人只能选择接受与不接受该条款内容。本案中，原告认为被告提供的格式版本上对于商品房交付条件明显低于国家标准，是不平等的条件，故其不同意签订该份正式《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院认为其在签订正式合同前有权反悔。现根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原告主张被告双倍返还定金，被告辩称定金不予退还。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，本院认为原告作为买受人，其已支付了全部购房款，其已履行完全部义务，只因合同条款而达不成一致意见，不应认为是原告方违约；而被告方提供的合同条款，不能进行修改，其责任也不完全在被告方，故本院认为本案不能签订正式《商品房买卖合同》的责任系不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故被告方应当将原告支付的全部购房款返还给原告。故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持；被告认为应当减扣定金之后退还原告购房款的辩称，本院不予采信。又因本案并非原、被告任何一方违约，只是原、被告无法达成签订正式合同的合意，原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，因原、被告双方在签订《认购书》后，对于签订正式《商品房买卖合同》及《补充协议》不能达成一致意见，导致双方未签订正式合同，是属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立之情形，故被告应当将全部购房款（包含定金）返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张小明、韩贵安购房款人民币371630元；二、驳回原告张小明、韩贵安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7474元，减半收取人民币3737元，由原告张小明、韩贵安负担人民币300元，由被告安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司负担人民币3437元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满后两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二〇年十二月二十八日法官助理邓芸书记员刘少义