浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3681号 原告（反诉被告）：陈玉先，男，1973年4月17日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高喜明，男，1966年9月14日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：陈燕、胡多兵，浙江天程律师事务所律师。 原告陈玉先与被告高喜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理。在诉讼过程中，被告高喜明提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)陈玉先及其委托诉讼代理人万灵龙、被告(反诉原告)高喜明及其委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉先向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的（关于桃源三邨112幢1-3、4-5、6-7号门面房的）租赁协议；2.判令被告退回原告房屋租金50000元，退回租房保证金15000元、退回定金10000元，并赔偿原告损失人民币20000元（暂定）；3.本案诉讼的费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月29日签订了一份“租赁协议”，约定由被告将位于桃源三邨112幢1-3、4_5、6-7号门面房面积为356平方的房屋租赁给原告。双方约定了租赁时间为四年，同时约定了相应的租金金额、保证金情况。原告也支付了相应的房租和保证金，原告也进行了相应的装修装饰。但到2020年7月份该处的房屋所有人进行了重新的招投标，被告未能租得该处的房屋，致使原被告就本协议无法继续履行。故此原告为维护自身合法权益，要求被告返回已交付的房租50000元、退回收取的保证金15000元，退回定金10000元，并赔偿原告因该合同无法履行的损失赔偿金20000元，现向贵院提出诉讼。请求贵院支持原告的各项诉讼请求。 陈玉先为其主张，向本院提供以下证据： 1.原告身份证复印件、被告户籍信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。 2.租赁协议一份，证明该份租赁协议的甲乙双方就是原被告，在2019年4月份签订的，明确了相应的租赁的金额每平方210元的金额及总价，约定了租赁期间、保证金、交易的定金。 3.转账明细单一份，证明2019年5月5日原告向被告支付124760元，2019年4月29日签订合同的时候原告现金支付给被告定金10000元，总共付了134760元的事实。 4.收条一份、微信截屏一份，证明在2020年2月17日原告预付给被告的租金30000元和20000元的事实。 高喜明答辩称：1.原告陈述的事实、理由与事实不符。首先原被告之间签订租赁合同时经过见证人金某、陈某居间介绍的。原告清楚被告的租赁房屋是通过拍租形式租下的，租期到期时间是2020年7月12日到期，且原告明知被告饭店当时装修得相当不错，故当时双方明确约定装修转让费8万元，但由于原告没有那么多钱支付，被告同意原告采取分期支付的方式支付转让费8万元。租赁协议第一条明确载明，乙方在总价基础上逐年付给甲方两万元转让费。其次，租房保证金是交在姚庄镇政府的，并不是交在被告处。该保证金在租赁期满后原告可以向姚庄镇政府要回该保证金。再次，涉案租赁房屋在2020年7月15日上午9时拍租，事前原、被告进行过商量，原告希望被告放弃竞拍，原告给予被告2万元好处费，被告收到2万元后，放弃了竞拍。原告至今在涉案租赁房屋里生产、经营并获得收益，并没有丧失租赁权，请求法院驳回原告的诉讼请求。 高喜明就本诉抗辩，向本院提供以下证据： 1.证明原件两份，均是金辉和陈某手写的证明两份，证明被告租给原告的门面装修转让费是80000元的事实。 2.拍卖文书一份、微信聊天记录一组，证明涉案租赁房屋在2020年7月15日进行竞拍，我们确实参与了竞拍，后来原告通知我方，让我们放弃竞拍，由其朋友竞拍，并转账20000元好处费给被告的事实。 3.证人陈某出庭作证，证明其与金辉是原、被告签约时的见证人，当时约定陈玉先每年给高喜明20000元，共4年，合同签订时间在7、8月份的事实。 高喜明向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即支付反诉原告转让款60000元；2.反诉被告承担本诉的诉讼费和反诉费用。事实和理由：2019年4月29日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁协议》，《租赁协议》第一条明确约定：反诉被告在总价基础上逐年付给反诉原告两万元转让费。但是反诉被告并未依约支付，仅在第一年支付两万元转让费，第二年转让费至今未付。为了维护反诉人的合法权益，特向法院提出反诉。 反诉被告陈玉先答辩称：双方之间不存在转让费，并不存在反诉原告陈述的还需支付转让费，租赁合同约定的转让费是反诉原告继续拍租过来，继续租给我们，才应拿到相应的好处费。 反诉被告陈玉先为其抗辩，向本院提供以下证据： 出示证人陈某母亲到反诉被告店里偷盗相应物品的视频一份，证明刚才证人陈某与反诉被告之间存在利害关系和矛盾冲突，所以该证言不应采信。 上述证据经庭审质证，本院认证如下：高喜明对陈玉先本诉提供的证据真实性无异议，但认为陈玉先微信转账给高喜明的20000元是要求高喜明放弃拍租的好处费，并不是陈玉先支付的租金。陈玉先对高喜明提供的证据1有异议，认为双方不存在转让费，只有高喜明把房屋继续租给我们的话才存在陈玉先承诺每年给20000元好处费；对高喜明提供的证据2有异议，认为陈玉先转给了高喜明的20000元是在当天上午10点之后，是在高喜明退出拍租之后，并不是事先讲好让高喜明退出的好处费；陈玉先对证人证言有异议，认为证人的母亲在其店内有偷窃行为，与其存在利害关系，该证言不应采信。高喜明对陈玉先反诉提供的视频证据，三性均不予认可。本院认为,对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。陈玉先提供的证据本院予以确认，但微信转账的20000元并不能证明是陈玉先付给高喜明的租金。高喜明提供的证据1与到庭作证的证言相印证，也与租赁协议的约定相一致，本院予以确认。高喜明提供的证据2的真实性本院予以确认，但不能证明微信转账的20000元是陈玉先要求高喜明放弃拍租的好处费。对陈玉先提供的视频证据，与本案无关，本院不予确认。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：陈玉先与高喜明签订了一份《租赁协议》，高喜明为甲方，陈玉先为乙方，合同主要约定，经双方协议甲方愿意把桃源三邨112幢1-3号，4-5号，6-7号门面房面积356平方转租给乙方；甲方同意以中标价210元每平方价格转租给乙方共356平方，金额74760元，乙方在总价基础上逐年付给甲方20000元转让费；转让时间2019年4月29日至2023年7月20日，期限4年；甲方下期投标，继续租给乙方(租金以中标价为准，乙方承担)；乙方付甲方租房保证金15000元，租金94760元，后续保证金价格按拍租要求，由乙方支付；双方协议签订后乙方先付订金10000元给甲方，余款99760元，于2019年5月5日前一次性付予甲方。签约时间处为空白。合同签订后，双方履行各自的权利义务。2019年5月5日，陈玉先转账给高喜明124760元。2020年2月17日，高喜明出具收条一份，内容为“今收到陈玉先2020年房租30000元”。 2020年7月15日9时，案涉租赁门面房租赁权经嘉兴市嘉诚拍卖有限公司拍卖，高喜明在拍卖竞价中出局，未获得继续租赁权。同日10时，陈玉先微信转账给高喜明20000元。 现陈玉先向获得租赁权的案外人徐中改承租案涉门面房。陈玉先遂诉至本院，要求解除原、被告签订的租赁协议并退回租金、保证金等。 在诉讼过程中，高喜明提出反诉，请求陈玉先支付转让费60000元。 本院认为，陈玉先与高喜明签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。然而，双方约定租赁期限为四年，但案涉租赁门面房在2020年7月15日拍租中，高喜明未取得承租权，进而无法履行与陈玉先的《租赁协议》，现本诉原告陈玉先要求解除与本诉被告高喜明的租赁协议，符合法律规定，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本诉原告陈玉先请求本诉被告高喜明退回租房保证金15000元，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。本诉原告陈玉先请求本诉被告高喜明退回房屋租金50000元，虽然有30000元和20000元的二次转账予以证明，但高喜明出具的收条载明“今收到陈玉先2020年房租30000元”，即应扣除2020年4月30日至7月15日的租金，即15566.47元(74760元÷365天×76天)；陈玉先主张2020年7月15日10时微信转账给高喜明的20000元是租金，缺乏依据，本院不予支持。故高喜明应退回陈玉先的房屋租金为14433.53元(30000元－15566.47元)。本诉原告陈玉先请求本诉被告高喜明退回定金10000元及赔偿损失20000元，均缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告高喜明请求反诉被告陈玉先支付转让费60000元的诉讼请求，本院认为，双方租赁协议约定转让时间2019年4月29日至2023年7月20日，期限4年，乙方(即陈玉先)在总价基础上逐年付给甲方(即高喜明)两万元转让费，现高喜明请求陈玉先支付60000元转让费的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈玉先与高喜明签订的《租赁协议》于2020年7月16日予以解除； 二、高喜明于本判决生效之日起十日内退回陈玉先租房保证金15000元； 三、高喜明于本判决生效之日起十日内退回陈玉先房屋租金14433.53元； 四、驳回陈玉先的其他诉讼请求； 五、驳回高喜明的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1088元，由陈玉先负担751元，高喜明负担337元；反诉案件受理费减半收取650元，由高喜明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  范爱民 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈海强 8- 9-