四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16191号 上诉人（原审原告）：罗娟，女，1977年6月19日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘晓霏，四川谨序行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴芝英，女，1965年9月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：何洁，四川信善律师事务所律师。 上诉人罗娟因与被上诉人吴芝英房屋租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗娟上诉请求：1.撤销都江堰市人民法院（2020）川0181民初1719号民事判决，发回重审或依法改判；2.一二审诉讼费由吴芝英承担。事实和理由：1.2019年6月9日吴芝英与罗娟签订《房屋出租合同》，租赁期限2019年7月1日至2034年6月30日，租金2916元/月。合同签订后，罗娟支付了2年的房租70000元、押金5000元。关于合同解除，从聊天记录显示，2019年12月16日，罗娟向吴芝英表达要提前解除合同，并拍摄屋内照片，吴芝英在2019年12月17日回复“好的”，2020年1月19日，罗娟依据吴芝英的指示将房屋钥匙交给其孙女，吴芝英未对提前解除合同一事提出异议，因此双方是协商一致解除合同，而非罗娟单方解除合同，罗娟也不构成违约。2.吴芝英在一审并未就违约金提出反诉，仅陈述主张，故所举的证据与本案一审无法律上的关联性。且现实生活中，吴芝英出租房屋后并不必然导致其将另行租房居住，因此产生的租金也不必然是损失。综上，罗娟不存在违约，预先支付的租金和保证金应当退还。 吴芝英辩称，1.吴芝英与罗娟从未协商一致解除合同，吴芝英仅同意罗娟对房屋进行转租，未同意解除合同。2.吴芝英按约将房屋交给罗娟，在合同履行过程中无违约行为，罗娟要求解除合同系违约。一审认定的违约损害包括吴芝英将房屋出租后另行租房居住的费用及预期的租金损失正确。3.关于保证金，吴芝英让自己的亲戚到罗娟处拿钥匙，是因为罗娟、吴芝英均不在都江堰，为方便罗娟房屋转租而将钥匙交到中介处，并非房屋交接完毕。罗娟承租房屋后破坏了院内的花草，故吴芝英不应退还保证金。 罗娟向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋出租合同于2020年1月19日解除；2.请求判令吴芝英退还罗娟剩余租金49527元和押金2129元，合计51656元；3.本案诉讼费、保全费由吴芝英承担。 一审法院认定事实：2019年6月9日，罗娟与吴芝英签订《房屋出租合同》，约定吴芝英为出租人，罗娟为承租人，吴芝英将其所有位于都江堰市××社区的房屋出租给罗娟，租赁期限从2019年7月1日至2034年6月30日止。月租金为2916元。缴租方式为2年支付一次，计7万元。合同签订后，罗娟支付保证金5000元，罗娟退房时结清水电气等费用及屋内设施无损坏，吴芝英退还所交保证金。双方在协议期内均不得违约，如吴芝英违约按该房月租金及搬家所造成的损失，作为违约赔偿金。罗娟违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给罗娟。 2019年6月9日，罗娟向吴芝英支付了保证金5000元。2019年6月10日，罗娟向吴芝英支付了2019年7月1日至2021年6月30日的房租70000元。 2020年1月19日罗娟搬离案涉房屋。 一审法院认为，本案争议的问题：1.关于合同解除的问题。罗娟主张双方已于2020年1月19日协议解除了双方签订的租赁合同，吴芝英抗辩称其只是同意罗娟转租，并未同意解除合同。综合分析双方的微信聊天记录，一审法院认为，吴芝英并未明确作出同意解除合同的意思表示。合同解除权的行使须以解除权的成就为前提，且解除行为应当符合法定程序，于缺乏解除权时提出的解除主张，其实质系违约行为。鉴于罗娟并未提交足以采信的证据证实其提起解除时享有约定或法定的解除权，故其在合同约定的租赁期间尚未届满时即直接向承租人表明将不再继续承租案涉房屋的行为已构成违约。虽然罗娟不享有解除权，但罗娟已搬离房屋且明确表示不愿意再履行租赁合同，考虑该义务不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，因此一审法院判决解除罗娟、吴芝英双方签订的租赁合同，以一审判决生效之日为解除之日，租金支付至合同解除之日。 2.关于违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即对于违约造成损失时，违约方应负赔偿责任。本案中，吴芝英于一审庭审中陈述其主张的违约损害包括因其房屋出租，吴芝英另行租住房屋的租房费用及预期的租金损失。罗娟、吴芝英双方在《房屋租赁合同》中约定：“罗娟违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给罗娟。”该约定明显低于吴芝英的实际损失，一审法院结合剩余租期、另行寻找承租人的时间等问题，酌情认定以罗娟已支付的租金中剩余部分抵扣违约金。 3.关于保证金5000元，合同约定保证金在罗娟退房时结清水、电、气等费用后及屋内设施家居、家电无损害，吴芝英退还所交保证金。罗娟主张其已于2020年1月19日搬离案涉房屋，但其未提交水、电、气等费用的缴纳清结的相关证据，因此一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款的规定，一审判决：一、解除罗娟与吴芝英于2019年6月9日签订的《房屋出租合同》；二、驳回罗娟的其他诉讼请求。一审案件受理费546元，由罗娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 罗娟提交电表照片一张，用以证明2020年1月19日罗娟退租时电表尚有余额22元，该照片已在2020年1月19日通过微信发给了吴芝英。且案涉房屋没有通水和气，故罗娟退租时已经结清了所有费用。 吴芝英质证认为该照片不是二审新证据，不能达到证明目的。2020年1月19日吴芝英通过微信收到了该照片。 本院经审查认为，在罗娟一审提交的罗娟与吴芝英的微信聊天记录中，2020年1月19日罗娟已将该电表照片发给了吴芝英，吴芝英在二审也认可收到该照片，故本院对该电表照片的真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.双方在二审中一致陈述，案涉房屋未通气和水，故不涉及气费与水费的缴纳。罗娟搬走时，电卡上尚有余额。 2.2019年12月16日，罗娟通过微信向吴芝英表示，因其母亲不适应都江堰的气候环境，导致连续生病住院，要求回老家，故希望提前结束租房合同。 2019年12月17日，罗娟向吴芝英发送了房屋照片给吴芝英用以中介登记，并陈述找了两个中介进行房屋出租登记。吴芝英回复“好的”。 2020年1月17日，罗娟向吴芝英询问交钥匙事宜，吴芝英陈述“我喊侄女来你交一把钥匙给她就行了，方便中介看房”。2020年1月18日吴芝英陈述“我让我孙女来拿钥匙，你们给她就是了。” 2020年1月19日，罗娟按照吴芝英的指示将案涉房屋的钥匙交给了吴芝英的孙女，并通过微信向吴芝英陈述“钥匙已交给孙女小陈了，今天起我们退租，从今天起不在这儿住，我们按合同违约责任办。卫生已全部打扫完毕”，同时拍摄房屋照片及电闸照片发给了吴芝英，吴芝英回复“好的”。 2020年3月双方就剩余租金及保证金的退还发生争议。 3.罗娟在二审中明确，罗娟一审起诉要求吴芝英退还的剩余租金为49527元，系2020年2月1日至2021年6月30日共计17个月的租金。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，吴芝英与罗娟于2019年6月9日签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，罗娟缴纳了2年房租，当在合同履行约7个月后，2019年12月16日罗娟向吴芝英表示不再继续承租房屋，双方随后的聊天记录显示双方对房屋钥匙交接事宜进行了协商。从微信协商记录来看，虽然在2020年1月17日罗娟向吴芝英询问交钥匙事宜时，吴芝英陈述过交钥匙是为了“方便中介看房”，吴芝英据此主张其未同意罗娟解除合同，仅是同意罗娟将房屋转租出去，而罗娟据此认为双方已协商一致解除合同。对此本院认为，“方便中介看房”的表述既可理解为出租人收回钥匙后替承租人委托中介转租，也可理解为出租人收回钥匙后自行委托中介进行出租。在当事人双方理解存在争议时，应通过双方的实际履行情况来判断双方的真实意思表示。从双方之后的履行行为来看，2020年1月19日罗娟将案涉房屋的钥匙交给吴芝英并且搬离案涉房屋后，罗娟又通过微信向吴芝英明确表明其自2020年1月19日起退租，此时罗娟解除合同的意思表示已经相当明确。而出租人吴芝英在此之后实际控制租赁物，且在较长时间内未对承租人退租一事提出异议，说明吴芝英与罗娟之间的《房屋出租合同》自2020年1月19日案涉房屋交还吴芝英起已实际未再继续履行，故本院认定吴芝英与罗娟签订的《房屋出租合同》已于2020年1月19日解除。而一审认定一审判决生效之日为双方合同解除之日，将不当的延长该已实际未继续履行的合同的持续时间，不利于双方恢复交易的自由，该认定不当，本院予以纠正。 因2020年1月19日双方《房屋出租合同》已解除，且罗娟已向吴芝英返还案涉房屋，故吴芝英应当向罗娟退还2020年1月20日至2021年6月30日罗娟已缴纳的租金。因罗娟仅主张吴芝英退还2020年2月1日至2021年6月30日共计17个月的租金49527元，系对其自身权利的处分，故本院对罗娟要求吴芝英退还剩余租金49527元的上诉请求予以支持。 但同时，案涉《房屋出租合同》的解除系因罗娟在合同履行期内单方不愿继续履行合同所致，因此罗娟应当承担违约责任。按照双方《房屋出租合同》关于违约责任的约定，罗娟违约应从押金中扣除1个月房屋租金赔偿吴芝英，即罗娟应承担2916元的违约金。吴芝英主张该违约责任无法弥补其损失，吴芝英认为其损失包括其另行租赁房屋居住所支付的租金，以及因罗娟提前退租导致案涉房屋空置的损失。关于吴芝英另行租赁房屋居住所支出的费用，本院认为，依照生活习惯，出租人将房屋交给承租人使用，并不必然导致出租人将另行租赁房屋居住，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，吴芝英另行租赁房屋居住所支出的费用不应属于罗娟在就案涉房屋签订租赁合同时应当预见的违约损失，故本院对吴芝英主张的该项损失不予支持。 关于房屋空置损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，罗娟在2019年12月17日向吴芝英明确表达了不再继续承租的意思，于2020年1月19日搬离案涉房屋并向吴芝英交还案涉房屋钥匙后，吴芝英作为守约方，应当积极的寻找下一任租客，不应将房屋长期不当空置。因此，在罗娟已支付了2年房租的情况下，一审法院判令将其已支付租金中的剩余部分均作为违约金，该违约金调整又过分高于了因罗娟违约给吴芝英造成的损失。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，酌定罗娟向吴芝英支付相当于6个月房租的房屋空置损失作为违约金，即罗娟承担违约金17496元。 关于保证金。双方在二审中一致认可，罗娟搬离案涉房屋时，未有拖欠水电气费等，吴芝英也未提供证据证明屋内设施家具、家电、草木等存在损害，故按照双方合同第7条的约定，吴芝英应当将罗娟已支付的押金5000元予以退还。罗娟在一审诉讼中仅要求吴芝英退还2129元，剩余部分自愿赔偿给吴芝英，系对其自身权利的处分，故本院对罗娟要求吴芝英退还押金2129元的上诉请求予以支持。 综上，吴芝英应当向罗娟退还剩余租金49527元，押金2129元，罗娟应当向吴芝英支付违约金17496元，以上品迭后，吴芝英还应向罗娟退还34160元。罗娟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都江堰市人民法院（2020）川0181民初1719号民事判决； 二、吴芝英与罗娟于2019年6月9日签订的《房屋出租合同》于2020年1月19日解除； 三、吴芝英于本判决生效之日起十日内向罗娟退还34160元； 四、驳回罗娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费546元，由吴芝英负担361元，罗娟负担185元；二审案件受理费1092元，由吴芝英负担722元，由罗娟负担370元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁 敬