安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初10088号 原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。 法定代表人：黄丹青，董事长。 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：朱东红，女，1968年12月28日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）诉被告朱东红物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇物业公司的委托诉讼代理人丁京京到庭参加诉讼，被告朱东红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付自2015年1月1日起至2015年10月31日的物业管理综合服务费1161元；2、判决被告以1161元为基数按月息2%的标准支付自2015年11月1日起至实际付款之日止的违约金（截至2020年7月31日为1323.54元）。事实与理由：2009年10月23日，原、被告签订了一份《融汇锦江前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告居住的融汇锦江E区提供物业管理服务；管理费的支付标准为0.8元/㎡/月，计算方式为“0.80元/㎡/月×居住的房屋面积145.15㎡”，即被告每月需支付物业管理费116.12元。自2015年1月以来，被告以各种理由拒绝支付物业管理费。原告催要无果，故诉至法院，望判如所请。 被告朱东红未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江Ｅ区系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设，被告朱东红从案外人芜湖融汇置业有限公司处购买位于安徽省芜湖市镜湖区房屋，建筑面积145.15平方米。2009年10月23日，被告朱东红（乙方）与原告融汇物业公司（甲方）签订一份由原告提供的格式《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为融汇锦江Ｅ区小区提供物业服务。2、高层4层（含4层）以上为0.8元／月／平方米（不含电梯运行费）；物业服务费用每6个月预收一次，逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等内容。上述协议签订后，原告融汇物业公司即在芜湖市镜湖区融汇锦江Ｅ区从事物业管理服务至2015年10月31日止。因被告朱东红未缴纳2015年1月1日至2015年10月31日期间的物业费，原告融汇物业公司催要无果后，遂成讼。 另查明：原告融汇物业公司在服务中存在瑕疵。 以上事实，有原告提交的营业执照复印件、前期物业管理服务协议、律师函、EMS签收回执及原告的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告融汇物业公司在芜湖市镜湖区融汇锦江E区从事前期物业管理服务活动，被告朱东红作为芜湖市镜湖区融汇锦江E区房屋的业主与原告融汇物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告融汇物业公司对涉案物业进行管理服务，原告融汇物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，被告朱东红也实际享受了原告融汇物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。原告融汇物业公司主张被告朱东红拖欠2015年1月1日至2015年10月31日的物业费，被告朱东红未予反驳，本院予以确认。经计算被告朱东红欠2015年1月1日至2015年10月31日的物业费为1161.2元（145.15平方米×0.8元/月/平方米×10月），本院对原告融汇物业公司该主张予以确认。因原告融汇物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整按80%收取，即被告朱东红应支付原告物业费928.96元（1161.2元×80%）。关于原告融汇物业公司主张被告朱东红支付违约金的诉请，被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提醒被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱东红于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖融汇物业管理有限公司物业费928.96元； 二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告朱东红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王雨濛 附：本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。