中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1187号 上诉人（原审原告）：张莉，女，1974年11月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区。 被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（原审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人张莉因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张莉，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 张莉上诉请求：1、依法撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初92号民事判决，改判支持张莉全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。事实和理由：张莉已经支付案涉房屋的购房款，北方公司的建设工程价款优先受偿权不能对抗张莉的民事权益，张莉在一审中提供了《房屋买卖协议书》，已将位于沈阳市沈北新区的房产出售，张莉取得案涉房屋系为改善居住条件。此外，案涉房屋的查封时间应以2016年11月15日为准。 农商行大东支行答辩称：张莉请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，张莉不属于法律优先保护的解决居住生存权的购房消费者。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，农商行大东支行请求驳回上诉，维持原判。 北方公司答辩称：张莉在本案中享有普通债权，不能对抗北方公司工程价款优先受偿权和农商行大东支行的抵押权，且案涉房屋查封早于张莉签订《商品房买卖合同》的时间。综上，北方公司请求驳回上诉，维持原判。 张莉向一审法院提出诉讼请求：1、判决不得执行沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-18-3号房屋并解除查封；2、依法确认沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-18-3号房屋归张莉所有，宏缘公司协助办理过户手续；3、诉讼费由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实负担。 一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以（2015）民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产，并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。 2019年3月18日，张莉作为案外人对一审法院裁定查封宏缘公司位于沈阳市大东区观泉路50－4号第2－18－3号房屋提出了书面执行异议，一审法院于2019年5月24日作出（2019）辽执异20号执行裁定，认定张莉虽然已支付全部购房款，但其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间在本院查封案涉房屋之后，且其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回张莉的异议请求。张莉不服，向一审法院提起本案诉讼。 2014年5月，宏缘公司与沈阳通运装饰工程有限公司签订《宏缘50号公馆二期外墙涂料工程施工合同》，约定宏缘公司将辽宁宏缘50号公馆外墙涂料工程承包给沈阳通运装饰工程有限公司。2014年9月12日，宏缘公司与沈阳通运装饰工程有限公司签订《抵房协议》，约定宏缘公司因拖欠沈阳通运装饰工程有限公司的外墙涂料工程款，用11#楼1-18-4、12#2-18-3两套房屋和V1-103HE、c-175两个车库，抵顶1,101,733.00元人民币的外墙涂料工程款。 2014年9月18日，沈阳通运装饰工程有限公司与沈阳市集晨苯板厂签订《房屋顶账合同》，约定沈阳通运装饰工程有限公司同意将其所拥有房产：宏缘50号公馆的楼房12#楼2-18-3，面积71.45平方米，单价6700元每平方米，以总价为478,715.00元的价格抵顶给沈阳市集晨苯板厂，用于抵顶其所供给的材料款。 2014年9月20日，沈阳市集晨苯板厂与张莉签订《房屋顶账合同》，约定沈阳市集晨苯板厂同意将其所拥有的房产宏缘50号公馆12#楼2-18-3的房屋抵顶张莉供给的原料款。 2015年10月17日，张莉为了办理房屋权属证书，与宏缘公司就抵顶的房屋签订《商品房买卖合同》，该商品房用途为住宅。2015年10月23日宏缘公司向张莉出具了购房发票，金额为478,715.00元。2015年10月23日宏缘公司通知张莉办理入住手续。当日，张莉接到通知后随即办理入住手续，并向物业公司交纳了建筑垃圾清运费、物业费、电梯费、取暖费、水费、电费等费用。张莉于2019年5月、7月、9月通过微信APP缴纳电费。 2019年4月4日房屋电子登记（簿）查询证明记载，张莉名下另有位于沈北新区蒲昌路15－2号2－23－2号房屋一处，面积48.17平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2019年3月19日。 2016年8月26日，一审法院作出（2016）辽民终610号民事判决，判决北方公司对宏缘公司欠付工程款50346316.00元就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。 一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者张莉享有的实体权利是否足以阻却执行措施。 （一）关于张莉对案涉房屋是否实际享有所有权问题。从张莉提供的证据看，其所主张的案涉房屋，系宏缘公司因拖欠外墙涂料工程款，而将包含案涉房屋在内的房产和车库抵顶给沈阳市通运装饰工程有限公司，沈阳市通运装饰工程有限公司又抵顶给沈阳市集晨苯板厂，沈阳市集晨苯板厂再抵顶给张莉，经过多次抵顶后，张莉为了办理房屋权属证书，才与宏缘公司就抵顶的房屋签订了《商品房买卖合同》。对此，一审法院认为，张莉拟通过以物抵债的方式取得房屋所有权，应当属于继受取得。因案涉房屋属于应当登记的不动产，现登记在宏缘公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在案涉房屋办理房屋登记之前，张莉继受取得的法定公示要件尚未达成，案涉房屋的物权并未发生变动，张莉尚未取得案涉房屋的所有权，不能阻却该房屋的强制执行。 （二）以物抵债协议合法有效，张莉是否享有阻却执行的物权期待权。虽然本案抵房协议、房屋顶账合同、商品房买卖合同合法有效，但以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人张莉，在完成不动产法定登记之前不享有足以排除法院强制执行的物权期待权。 （三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，2014年7月22日案涉房屋设立了抵押权，2014年10月23日一审法院依农商行大东支行申请作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定书查封了案涉房屋。一审法院在执行过程中于2016年10月25日作出（2015）辽执字第65号民事裁定书，于2016年11月15日又查封了案涉房屋。2015年10月17日张莉与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，2015年10月23日张莉交付购房款478,715.00元，当日办理了入住手续。由此认定，张莉作为买受人，在法院对案涉房屋查封之后签订了《商品房买卖合同》，交付了全部房款，占有案涉房屋。因案涉房屋具有以物抵债的性质，张莉名下还有其他房产，其并非以居住为目的，不属于满足生存权的合理消费范畴。因此，案外人张莉不享有上述司法解释规定的能够排除执行的民事权益。 （四）关于案涉房屋查封的时间点问题。张莉主张2016年10月25日法院再次查封案涉房屋，但此时农商行大东支行的第一次查封已经过期，查封的效力自然灭失，第二次是新的查封行为，而非续行查封的行为，应以第二次查封时间作为本案查封的时间节点。对此，一审法院认为，因一审法院于2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，2015年10月17日张莉与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋在查封期间，故第二次查封的时间及期限并不影响张莉在一审法院查封后才与宏缘公司签订书面买卖合同及占有案涉房屋的事实认定。 综上所述，张莉就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回张莉的诉讼请求。一审案件受理费8481元，由张莉负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张莉起诉主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，此外，张莉又主张依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，北方公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权不能对抗张莉。从一审查明的事实看，案涉房屋被查封的时间是2014年10月23日，张莉与宏缘公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》的时间是2015年10月17日，张莉主张办理案涉房屋入住手续的时间是2015年10月23日，一审法院认定张莉于案涉房屋查封之后购买、入住，事实依据充分。且张莉在2019年3月18日提出执行异议时，名下登记了位于沈阳市沈北新区房屋。因张莉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同合法占有该不动产，一审法院不予支持张莉排除强制执行案涉房屋的诉请并无不当。关于张莉上诉主张的北方公司建设工程价款优先受偿权不能对抗其作为案涉房屋买受人的权益问题，因本案执行异议系农商行大东支行主张实现抵押权、申请执行引发，北方公司的建设工程价款优先受偿权不是一审法院不予支持张莉诉请的依据，张莉提出的这一上诉理由不能成立。关于张莉上诉主张的已将名下另一套房屋出售的问题，因张莉起诉依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张莉名下另一套房屋是否已经出售，均不影响张莉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的事实。 综上所述，张莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8481元，由张莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  李盛烨 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月三十日                                                   法官助理池 骋                                                   书记员  周 健