湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1607号上诉人（原审被告）：邱复兴，男，1984年8月11日出生，汉族，住湖北省赤壁市。被上诉人（原审原告）：湖北金地商业管理有限公司（以下简称金地公司）。住所地：咸宁市咸宁大道**（佳辰国际中央商务区中央城）******。法定代表人李臻，该公司董事长。委托代理人胡威，湖北今天律师事务所律师。上诉人邱复兴因与被上诉人金地公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初563号民事判决，向本院提上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱复兴的上诉请求：1.撤销原判决第一项、第二项、第三项、第四项，将本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.我与金地公司签订合同是2018年5月3日，所交的费用15000元是合同签订之后的费用。我不承认我是从2016年11月份开始承租。合同约定的经营范围为监控、安防、智能家居，至今门店门头广告还是经营酒业的招牌，与我经营范围不符。2.我从第一承租人转租门店，按照我与金地公司合同约定，任何一方给予对方的通知、请求、要求等，必须用书面形式，并按照合同所写明的地址，予以送达，我想请金地公司提供第一承租人给金地公司《房屋转租书面告知函》，以证实金地公司与第一承租人已经完成合同解除而予以转租，因第一承租人门店装修，我出了十三万元装修转让费给第一承租人，如果金地公司没有第一承租人出具的《房屋转租书面告知函》，我认为第一承租人与金地公司合同没有解除，我所签合同为无效合同，合同无效，我所交费用请金地公司退还。我个人保留起诉第一承租人诈骗嫌疑。3.2018年5月3日与金地公司签订合同时，金地公司没有告知我咸宁大道出口已经封路，门店门口马路因做楼盘会在不久后封一条道，导致我签约后无法经营。我个人认为金地公司有隐瞒周边情况之实，导致我看到后面情况后怕亏损不敢再投入。4.2018年12月份，金地公司人员以社会人员口气威胁或恐吓我让我交后一年房租，我说一天都没有开门，门口封路无法营业，你们直接收回。工作人员态度恶劣，一个劲让我交房租，还让我等着。综上理由，请求二审法院判如所请。金地公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，合同是上诉人对原承租人与我方对房屋租赁的承接。合同明确上诉人清楚租赁合同租赁商铺周边的情况，并且清楚商铺的现状。上诉人对此情况充分了解，并愿意承接上一承租人的权利义务，合同不违反法律的强制性规定，系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效；关于上诉人诉称其未经营商铺与未缴纳租金没有任何关系，被上诉人已交付商铺，至于上诉人是否经营与被上诉人无关，不能拒付租金；关于涉案商铺因封路事宜造成的影响，被上诉人也不知情，且在一审中已对租金进行了优惠，合理分摊了由此造成的损失，也不能成为上诉人不履行义务的理由。综上，原审认定事实清楚，程序合法，应予维持。金地公司向原审法院起诉请求：1.除原告与被告签订的《佳辰国际˙中央商务区商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退商铺；2.原告收取被告支付的保证金不予退回；3.被告偿还租金和管理费32563元及承担违约金9745元；4.被告支付原告从2020年1月1日到本案判决解除租赁商铺合同之日止的后续商铺租金和管理费，并按月息2%承担逾期付款违约金至全部本息还清之日止；5.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定如下事实：2018年5月3日，被告通过转租与原告签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：第一条商铺的位置、状态、租赁面积：1.甲方同意将坐落于咸宁市滨河西街中央城AS-6幢1层1027号铺（以下简称商铺）出租给乙方使用。3.经双方共同确定，该商铺建筑面积为54.42平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。在签订本合同前，乙方已对该商铺的租赁计价面积及周边环境作了充分的调查和了解，并已清楚地知道该商铺在签订本合同时的现状；第二条租赁用途及期限：1.乙方承诺租用该商铺的用途为咸宁大屋科技有限公司（监控、安防、智能家居），经营范围（品牌）只限于经营咸宁大屋科技有限公司（监控、安防、智能家居），除双方另行书面协议外，乙方不得擅自改变该商铺的用途或品牌。否则，本合同立即终止，收回出租商铺，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失与责任。2.甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；第三条乙方应交租金、物业费及其他费用。3.租金缴交（三个月租金）：第一年租金10449元于签订本合同时缴交到甲方；第二年租金20897元于2017年10月15日起至2017年10月25日前缴交到甲方，后续租赁期的租金均于每年的10月25日前一次性按半年度缴清。4.租赁保证金（三个月租金）：需缴租赁保证金人民币3483元于签订本合同时缴交到甲方。5.管理费前两年按2元/平方米/月优惠政策，后三年为5元/平方米/月，即2016年10月25日起至2018年10月24日止按2元/平方米/月，每年管理费1306元直接向物业缴交，2018年10月25日起至2021年10月24日止按5元/平方米/月，每年管理费人民币3265元，其中2元/平方米/月每年管理费计人民币1306元向物业缴交；3元/平方米/月每年管理费计人民币1959元向甲方缴交，后续租赁期的管理费缴交时间均于每年10月25日前缴清。6.签定合同之日，乙方需向甲方一次性缴付三个月租金人民币10449元，租赁保证金人民币3483元，共计人民币13932元；第五条双方权利义务：1.甲方为乙方租赁商铺的商业管理部门，负责乙方租赁商铺的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及商铺外立面、户外广场等方面进行监督管理及日常经营管理；第六条违约责任：B.乙方：1.乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止向乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品，一切责任由乙方承担。在本合同签订之前，原承租人任艳婷于2016年11月3日向原告交付该商铺租赁保证金3483元。合同签订之后，原告按约交付AS-6幢1027号商铺给被告使用。2018年4月15日，被告向原告交付租金5000元，2018年5月3日，被告向原告交付租金10000元，该租金交至2018年7月18日。之后被告未付款。同时查明：2017年8月11日，案涉商铺前面一条公路的一端因其他原因被案外人封堵，之后不久，被告以此影响其商铺经营为由，关门停业至今。2019年3月22日，公路封堵被拆除。拖欠商铺租金和管理费被告也一直未付。被告于2019年12月28日收到原告《解除商铺租赁合同通知书》的函件，函件中载明“一、收到本通知之日起，本公司立即终止并解除与贵方签订商铺租赁合同，无条件收回商铺。二、请贵方在收到本通知后三天内交清拖欠本公司的一切费用后搬出该商铺。所造成的损失由贵方承担”。被告收到函件后，至今未交付租金和管理费，也未腾退商铺给原告。封路期间2018年7月19日至2019年3月22日的租金为14084元（20897÷365天×246天），公路解封之后至合同解除通知限期腾房日之前即2019年3月23日至2019年12月31日的租金为16202.33元（20897÷365天×283天），2018年11月1日至公路解封日2019年3月22日期间管理费为756.76元（1959÷365天×141天），公路解封之日2019年3月23日至合同解除通知限期腾房日2019年12月31日之前管理费为1518.90元（1959÷365天×283天）。2020年1月底开始在全国爆发新型冠状病毒××疫情，2020年4月咸宁市企业和个体经营者陆续开始复工复产。一审法院认为，原、被告签订的商铺租赁合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。被告逾期未付租金已超过一个月，已构成违约。双方约定的合同解除条件已成就，故原告发函通知被告解除合同，符合合同约定，也符合法定程序，双方的租赁合同自该通知到达被告时解除，即于2019年12月28日解除，原审予以确认。根据合同约定和函件要求，被告应在租赁合同解除后3天内交清一切费用后搬出该商铺，故原告诉请被告立即腾退商铺，合法有据，原审予以支持。根据双方签订的商铺租赁合同的约定，被告逾期不支付租金、管理费超过一个月，原告有权单方终止并解除合同，没收保证金，是对解除商铺租赁合同的违约责任的约定，原告的主张，符合合同约定，应予准许。关于租金和管理费的数额确定。鉴于租金合同存续期间，涉案商铺门前的一条公路一端因第三人的原因被封堵，虽不是原告所为，但封堵后对承租人的实际经营产生一定影响，事后，多家商铺经营者先后自己选择关门停业，被告未能与原告协商一致解除商铺租赁合同退还原告商铺。在公路封堵后至公路解封之前拖欠的租金和管理费，被告应负主要责任。考虑原告有对案外人影响租赁商铺经营的封路行为未能及时帮助解决日常经营管理的附随义务，对此期间被告拖欠的租金和管理费，可以根据承租人是否实际使用租赁的商铺、租赁商铺瑕疵、是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素，按公平原则酌情予以减免30%。在公路于2019年3月22日解封之后至合同解除通知限期腾房日之前被告拖欠租金16202.33元和管理费1518.90元，被告应及时付清。原审按被告在公路封堵之后至公路解封之前拖欠租金和管理费的70%额度即10388.53元（（租金14084+管理费756.76）×70%）和在公路于2019年3月22日解封之后至合同通知解除限期腾房日之前被告拖欠租金16202.33元和管理费1518.9元，拖欠租金和管理费合计28109.76元予以支持。对原告主张租赁合同解除之后至本判决确定退房之日的商铺租金和管理费及逾期支付租金和管理费的违约金，应以商铺后期闲置期间占有使用费的租金损失来计算，一般参照以合同约定的租金，按实际占用时间六个月计算，免除三个月因不可抗力新型冠状病毒××疫情期间的租金，解除商铺租赁合同之后的租金损失是被告不退商铺造成，责任在被告，商铺后期闲置期间占用费的租金损失酌情按三个月租金计算即5224.25元（20897÷12个月×3个月）予以支持。违约金的功能在于弥补守约方的损失，另考虑到原告已经没收被告支付的保证金，而被告的违约仅由拖欠租金和管理费的一个违约行为导致，在法院已支持原告解除商铺租赁合同违约金的基础上，原告另主张逾期付款违约金有重复之嫌，原审不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，合理部分原审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认湖北金地商业管理有限公司与邱复兴签订的商铺租金合同已于2019年12月28日解除；二、邱复兴于本判决生效之日起十日内腾退商铺交付给湖北金地商业管理有限公司；三、湖北金地商业管理有限公司没收保证金3483元不予退回；四、邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司拖欠租金和管理费28109.76元；五、邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司解除商铺合同之后至本判决确定退房之日商铺闲置期间的租金损失5224.25元；六、驳回湖北金地商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费858元，减半收取计429元，由被告邱复兴负担。在二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实，二审继续予以确认。根据上诉与答辩的情况，本案争议的焦点为：一是涉案租赁期限是自2016年11月1日始还是自2018年5月3日始；二是双方签订的《商铺租赁合同》是否有效，金地公司是否有权解除租赁合同；三是涉案租赁合同解除后法律责任应当如何承担。关于争议焦点一，本院认为，涉案《商铺租赁合同》第2.2条载明，（甲方）金地公司将商铺出租给（乙方）邱复兴，租赁期限5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。二审庭审中，金地公司向法庭出示了《门店转让申请》一份，转让方（甲方）：任艳婷，顶让方（乙方）：邱复兴。甲乙双方经自愿协商，甲方将自己位于帝王金街AS-6幢1层1027号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为54.42平方米。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。邱复兴质证时对于该转让申请上的签名予以确认。邱复兴在一审答辩时陈述，合同是2018年5月3日签订的，租赁期限是从2016年10月份到2021年10月31日止，之前是有他人承租的，自己还付给第一承租人装修费13万元。据此，邱复兴系承接原承租人任艳婷租赁合同，续租涉案商铺，作为乙方享有合同权利并履行义务。故原审判决确认本案租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止并无不当。关于争议焦点二，即本案租赁合同的效力。邱复兴二审辩称，金地公司在未解除其与第一承租人任艳婷之间的租赁合同的情况下，又将涉案商铺出租给上诉人，该租赁合同应当无效。本院认为，关于涉案讼争的商铺，先是由原承租人任艳婷承租，此后，经金地公司、邱复兴、任艳婷协商，邱复兴在支付任艳婷商铺装修款13万元之后，任艳婷将商铺转给邱复兴续租，据此金地公司与邱复兴续签了《商铺租赁合同》，邱复兴继续承租任艳婷原承租的商铺，故涉案《商铺租赁合同》合法有效。本案中，《商铺租赁合同》第6.1条关于违约责任条款明确“乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，如逾期拖欠一个月以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品”等内容，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。”按照双方交易习惯，解除或者终止合同应当采取书面通知的方式，邱复兴自始至终未采取书面方式，亦未依照合同法采取债务人将商铺（标的物）提存等有效方式来解除或者终止合同，针对其拖欠出租方租金及管理费的事实，金地公司依法有权解除合同，合同自书面通知对方时解除。关于争议焦点三，本案中，金地公司先后与原承租人任艳婷、邱复兴签订《商铺租赁合同》，邱复兴为商铺转让后续的承租人。按照通常租赁商业习惯，原承租人首先应当缴清前阶段租赁期间所欠的租金，再将商铺转让给后续承租人续租，对于原承租人任艳婷是否欠缴租金或欠缴多少租金作为出租人金地公司应当明知，并应当在转租签约中向后续承租人依法释明。由于原承租人任艳婷在转让涉案商铺时未与金地公司及时缴清前阶段租赁期间所欠的租金，导致邱复兴承接该商铺时被停电，无法正常从事经营。同时，该商铺所在路段由于封路长达10个多月时间，一定程度妨碍了承租人的正常经营。按照商铺租赁商业习惯，出租人金地公司具有协调维护商铺周边环境的附随义务，双方亦可协商适当减免部分租金，确保合同公平有偿。另，依据《商铺租赁合同》约定，承租人如逾期拖欠缴费一个月，出租人即有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，保证金不予退回。实际上，自2018年7月至2019年12月金地公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，长达一年半期间内邱复兴一直处于停业及欠费状态，双方约定的解除租赁合同条件早已成就，金地公司应当及时发出解除合同通知，防止租金等损失的扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”综上，因金地公司向承租人邱复兴所交付的商铺具有一定瑕疵，且金地公司未履行维护商铺周边环境等附随义务，在双方约定的解除合同条件已成就时未及时采取适当措施，防止损失的扩大，对于纠纷的引起具有一定过错。邱复兴的上诉理由部分成立，本院结合当事人的过错程度，对邱复兴所欠租金、管理费及商铺闲置租金损失酌定减免30%。综上所述，邱复兴的上诉请求部分成立，本院对相应部分予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初563号民事判决第一、二、三、六项；二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初563号民事判决第四项为：邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司拖欠租金和管理费22793.39元；三、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初563号民事判决第五项为：邱复兴于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司解除商铺合同之后至本判决确定退房之日商铺闲置期间的租金损失3656.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费429元，由邱复兴负担300元，湖北金地商业管理有限公司负担129元；二审案件受理费858元，由邱复兴负担600元，湖北金地商业管理有限公司负担258元。本判决为终审判决。审判长 王 力审判员 杨荣华审判员 张 涛二〇二〇年十二月二十九日法官助理吴维书记员陈超雄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；