江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初15257号原告（反诉被告）：李金叶，女，1991年9月17日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。原告（反诉被告）：刘奇奇，男，1993年4月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：何文彬，上海九泽律师事务所律师，共同代理上述两原告。委托诉讼代理人：王文君，上海九泽律师事务所律师，共同代理上述两原告。被告（反诉原告）：苏州象屿地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**，统一社会信用代码91320583094142324U。法定代表人：CHEWCHEECHOONG(邹志忠)。委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。原告李金叶、刘奇奇与被告苏州象屿地产有限公司（以下简称象屿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理中，被告象屿公司提起反诉，本院依法对本诉及反诉进行合并审理，于2020年11月12日对本案公开开庭进行了审理。原告李金叶、刘奇奇及其委托诉讼代理人何文彬、被告象屿公司的委托诉讼代理人王莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金叶、刘奇奇向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间签订的《房屋预定单》；二、判令被告向原告返还购房款503646元及利息(以503646元为基数，自2019年1月1日起计算至实际付款之日，2019年8月20日前的利率按按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订《房屋预定单》，约定原告认购被告出售的都城怡园1幢1单元1904室房屋，总价1653649元。彼时，因限购，被告称可代为操办缴满一年社保后交易。双方还约定原告支付首付款503646元，剩余房款申请银行按揭贷款，贷款由被告代为办理，同时被告承诺如贷款不成，所付房款全退。嗣后，原告前后总共向被告支付了购房款503646元，并支付了2018年7月-2019年6月的社保费用19000元。2019年8月，被告通知原告开始办理银行贷款。2019年11月份，被告告知原告称贷款遇到问题，原告即表示如果无法办理，请被告尽快为原告办理退款，但被告通知原告继续等待消息。直到2020年1月底，被告才告知原告贷款确实无法办理。嗣后，原告多次要求被告退款，但被告却以各种理由推诿。对普通老百姓而言，买房是一件终生大事，为了支付首付款，原告二人已举两家之力，倾尽全部积蓄，实在无力再拖延下去或以自有资金支付余款。原告认为，购房时被告已承诺贷款不成全额退款，现因贷款无法办理，被告应向原告退还所收款项。综上，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉讼请求。被告象屿公司辩称：确实收取原告支付的房款503649元，同意解除合同，同意返还房款。原告主张的利息不同意支付，因为是原告违约，被告已就此提起反诉，要求原告按照合同约定支付违约金和赔偿损失。同意在扣除相关违约金及损失之后返还剩余房款。审理中，被告（反诉原告）象屿公司向本院提起反诉请求：1、请求判令解除反诉原被告于2018年7月7日签订的《商品房购销协议》，并协助被告（反诉原告）办理编号为2019025949号《商品房购销合同》的网签登记注销手续。2、请求判令原告（反诉被告）按照合同价格20%承担违约金330729.8元。3、请求判令原告（反诉被告）承担被告（反诉原告）主张权利所支付的律师费31700元。4、本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：反诉原被告在2018年7月1日签订了购买都城怡园1幢1单元1904室的《房屋预订单》，并支付了20000元定金。双方在《房屋预订单》中约定了房屋价款、首付比例以及签订合同的时间。2018年7月7日双方按照《房屋预订单》确定的时间签订了《商品房购销协议》，约定房屋总价为1653649元，并约定原告（反诉被告）按揭方式支付购房款，同时约定原告（反诉被告）在2018年7月7日前支付首付款173649元，于2018年12月31日前支付房款330000元，余款1150000元由原告（反诉被告）向银行申请按揭贷款支付，原告（反诉被告）须在2019年9月7日前保证全款到账(以款项到达反诉人账户为准，详见附件四第一条）。合同订立后，原告（反诉被告）分别在2018年7月8日支付房款153649元，在2018年12月31日支付房款330000元，但至今未能办理按揭贷款。根据被告（反诉原告）提供的征信报告可以看出，在双方签订了《房屋预订单》及《商品房购销协议》后，原告（反诉被告）多次发生借款逾期的情况，导致其征信不能达到贷款银行的要求，也即不能办理贷款的过错责任在于原告（反诉被告）。根据双方签订的《商品房购销协议》第六条、附件四第一条的规定：“因乙方（即买受方）个人情况等原因，导致乙方无法贷款或可贷款额减少的，则乙方须在上述约定的余款支付期限内一次性付清房屋全款”；根据附件四第二条规定：“逾期超过30天后，出卖人有权单方解除本协议”“出卖人如行使解除协议的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。出卖人将买受人已付房款中扣除买受人应支付的违约金及赔偿金后无息返还买受人。买受人充分理解出卖方资金回笼风险，若发生法院诉讼时同意放弃调减违约金的权利”。现原告（反诉被告）因自身征信记录不良导致不能贷款，又未能在约定期限付清全款，且以诉讼方式表明拒绝履行合同义务，原告（反诉被告）已经构成根本违约，被告（反诉原告）依据合同约定解除合同并要求原告（反诉被告）承担违约金于法有据。根据双方签订的《商品房购销协议》附件四第十条第七项约定：“因买受人原因(包括但不限于买受人未按照协议约定支付房款)，致使出卖人提起诉讼的，……由此产生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财务保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)均有买受人承担”，故被告（反诉原告）因主张权利发生的律师费用应由原告（反诉被告）承担。综上，原告（反诉被告）的行为已经构成根本违约，被告（反诉原告）为维护合法权益，依法提起反诉，恳请法院依法裁判。原告（反诉被告）李金叶、刘奇奇针对反诉辩称：同意解除双方的协议，是否协助注销登记由法院依法判决。不同意反诉第二、三、四项诉请。原被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2018年7月1日，原告李金叶、刘奇奇（乙方、买受人）与被告象屿公司（甲方、出卖人）签订《房屋预定单》一份，约定原告认购被告开发的都城怡园1幢1单元1904室房屋，建筑面积71.33平方米，认购总价1653649元，认购定金20000元；付款方式备注为：以最终签订《销售合同》时选择的付款方式为准；预订单条款为：1.在签定本预定单前，乙方对甲方所开发的楼盘项目充分了解和选择，并对银行规定的按揭贷款条件及所需提供的文件已经自行充分了解，且乙方已充分了解了认购商品房的基本情况，阅读了签约须知、甲方提供的《昆山市商品房购销合同》(包括条款、附件、补充条款及相应委托书)样本，乙方自愿与甲方签订本协议并确认按照该《销售合同》样本与甲方签订《销售合同》。2.乙方应于签订本协议之日向甲方缴纳认购定金，作为甲、乙双方订立《销售合同》的担保。乙方应于2018年7月7日前(即预定期截止之日)按照甲方提供的《昆山市商品房购销合同》样本与甲方签定《昆山市商品房购销合同》，乙方已支付之定金作为甲、乙双方订立《昆山市商品房购销合同》的担保，自双方签署《昆山市商品房购销合同》之日起转为房款的一部分。合同中乙方(包括共有人)姓名应与《昆山市商品房购销合同》买方姓名一致。3.如乙方未在本预定单确定的期限内到售楼处按本预定单约定与甲方签定《昆山市商品房购销合同》或违反本预定单的其他约定，则甲方有权单方面解除本预定单，将乙方认购的商品房另行处置，乙方已支付定金归甲方所有，不予返还。7.本预定书在甲方盖章、乙方签字或盖章且乙方支付定金后生效，在甲、乙双方签定《昆山市商品房购销合同》后终止。本预定单终止后，乙方所持原件交由甲方收回。本认购书的最终解释权归象屿公司所有。上述《房屋预定单》签订前，原告李金叶、刘奇奇于2018年6月30日支付被告2万元并由被告开具收据（载明收款事由为“象屿都城怡园1号楼1904室款项”），后原告于2018年7月7日支付被告139000元及14649元并由被告开具收据（载明收款事由为“象屿都城怡园1号楼1904室款项”），于2018年12月31日支付被告330000元并由被告开具收据（载明收款事由为“象屿都城怡园1号楼1904室款项”），总计支付被告503649元。原告李金叶、刘奇奇陈述，其在支付上述房款之外，为了获取购房资格，还另外在2018年7月7日支付19000元的社保代办费用，缴纳了自2018年7月至2019年6月期间的昆山社保。原告就此提供收据一张（载明缴款日期为2018年7月7日，金额为19000元，收款事由为社保2018年7月至2019年6月）。被告象屿公司对该收据的真实性关联性均不认可。被告象屿公司陈述，原告在签订上述《房屋预定单》之后签署一份草签合同。被告就此提供《商品房购销协议》复印件一份。该份《商品房购销协议》内容为：由二原告购买被告象屿公司开发的都城怡园1幢1单元1904号房屋，总价为1653649元,付款方式为：买受人在2018年7月7日前支付首期款173649元，于2018年12月31日前支付房款330000元，余款1150000元由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人须在2019年9月7日前保证全款到帐；买受人逾期付款的违约责任为：详见附件四第二条款。合同附件四约定：第一条双方同意对本协议正文第六条第3项其它方式作如下补充：买受人应于签订《商品房购销合同》当日办理所有贷款手续并交清所需资料，并支付办理贷款的全部手续费用；出卖人不负有任何义务及责任确保银行会批准乙方的贷款申请，如因国家政策变动、银行贷款审批标准、乙方个人情况等原因，导致乙方无法贷款或可贷款额减少的，则乙方需在上述约定的余款支付期限内一次性付清房屋全款。第二条双方同意对本协议正文第七条作如下补充：买受人若未按本协议约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本协议的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除本协议。出卖人如行使解除协议权的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。出卖人将买受人已付房款中扣除买受人应支付的违约金及赔偿金后无息返还买受人。买受人充分理解出卖方资金回笼风险，若发生法院诉讼时同意放弃调减违约金的权利。协议还对其他房屋交易事项做了明确约定。该《商品房购销协议》底部由二原告及被告于2018年7月7日盖章签字。对该份《商品房购销协议》复印件，原告李金叶、刘奇奇质证后认为，因被告未能提供该份协议原件，故不予认可。原告李金叶、刘奇奇陈述，原告支付首付款后，涉案房屋的贷款手续是被告代办的，由于二原告办理结婚登记的事情耽搁，大概在2019年7、8月左右提交贷款资料，被告承诺贷款能办下来，2019年11月左右，被告告知原告，由于原告有些小额贷款逾期了导致贷款审批不过，由于贷款办不下来，原告遂向被告申请退房，被告同意退房，但要求原告支付违约金，双方因此产生争议。原告就此提供原告与被告公司业务员程震在2020年4月9日的的电话录音一份。在该录音中，原告告知程“我们这边应该是不存在违约的啊”，程回复“已经备案了，贷不了款”，原告遂询问，原告没有签字，怎么会备案，且原告也不知道备案的事情，程则回复，备案是在住建局的系统里点的，备案后才有合同编号，之前草签合同的时候给原告确认过信息，确认信息以后由住建局工作人员在网上点的备案；原告遂询问“但是合同没有签字，生效合同没有本人签字怎么会生效呢”，程回复“我知道你们没有签。现在你要想退，公司不同意，你们只能打官司”，原告遂询问程“我们朋友4个人去你们售楼处签了一个什么合同，我说是草签合同，你一直说不是草签合同的那个，然后你又不给我，只说你们留着备案的那一份，我签那个的时候是不是再三跟你确认了好几次，我说如果贷款办不下来，首付是不是全部退给我，你一直在答应说会退的，是不是你答应的”，程回复“那是网签之前的事，之前是这么跟你说过，你们征信有问题让我怎么办”，原告再次询问程“我们申请退款，贷款贷不下来，我们是不是也等了好几个月，是不是也在协商，也没有说直接退房，但是实在办不下来了，我们说退款不买的对不对”，程回复“我知道贷款办不下来”，原告又询问“我们一直问你们退款流程，你们从来也没有说违约金的问题，对不对?你一直说你跟领导申请是不是?我们是不是一直在耐心的等你”，程则回复“有的东西只有上面发话了，我才敢跟你说啊，给公司报了，公司要有违约金”，原告回复“我们没有违约，之前你们说你们跟十几家银行合作，肯定是能办下来的”，程回复“您所有的银行，好多全部看了呀，贷款贷不下来呀”，原告再次明确“你当时说的贷款贷不下来给我们退款的”，程回复“那是网签之前的事情”，原告询问“我们都没有办下贷款，你就直接给我们网签了”，程回复“不网签怎么办贷款啊，从采集信息开始，所有的事，包括你们回家领证，包括社保、结婚证、身份证、户口本等，都是为了网签做准备的，之前跟你讲过流程，先采集信息，采集信息好了把资料发给住建局，住建局那边他们来点，还有一次我给你发了一张纸，是签约确认单，确认好你们的金额，把资料做到系统里去，系统里住建局来点备案，也叫网签”，原告回复“你当时没有跟我们说，你为什么会说贷不下来款把钱退给我们?你这样说你自己自相矛盾了呀”，程回复“不是不作数，合同的话你们客户是没有的，你们的逾期是交完社保以后才开始逾期的，不是说之前就逾期了。你们是在一年等的过程中逾期的呀”，原告则回复“不是一年之内，我之前也有逾期”，程回复“你这边两年之内只要不超过6次都是可以贷款的，你媳妇的是近期的，你近期也逾期了多少次，你们看一下，而且小额贷用的特别多，说实话我们这边所有的都会告诉客户，连信用卡都不让他们用的，包括说花呗、借呗都不让用”，原告回复“之前你没跟我说过，而且我是到了最后一天去的，第一次去的时候，你们才跟我说要把信用卡还完，我还之前问过你花呗要不要还?你说花呗也要还，所有都要还”，后原告询问“你们公司给我们的底线就是我们要付违约，要我们付5万块钱才给我们退那个首付款，对不对”，程回复“目前是这样的，你们要解除合同”，原告则回复“我们没有签合同”，程回复“我知道你们没有签”。被告象屿公司质证后，对上述录音的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，程震是被告涉案楼盘的销售代理公司的员工，并非被告公司员工，其没有权限承诺退还全部房款，且其在录音中也没有承诺退还全部房款，其在录音中明确是因原告征信不良不能办理贷款，贷款确实是由被告代办，但能否代办下来还是要看原告相关条件是否符合要求。被告象屿公司就此提供原告征信报告一份，原告对其真实性予以认可，本院依法予以认定。其中李金叶的征信报告显示，报告日期为2019年11月15日，存在2016年12月一次逾期；刘奇奇的征信报告显示，报告日期为2019年11月15日，存在多次逾期。后原被告就涉案房屋买卖合同解除产生的违约损失赔偿事宜产生纠纷，故原告李金叶、刘奇奇诉至本院。另认定：关于涉案房屋网签备案事宜，原告李金叶、刘奇奇陈述，原告并不清楚网签的具体情况，其在2019年知道贷款办不下来，后大概在2019年11月提出退房，当时被告告诉原告已经网签。被告象屿公司对此陈述，网签的时间庭后核实，网签之后才会让银行审核原告的贷款资格。另认定：审理中，被告象屿公司为证实其反诉主张的律师费损失，提供代理合同一份及发票一份（开具日期为2020年10月13日，金额为31700元）。原告对其真实性没有异议，但对关联性有异议，没有付款记录，代理合同也没有签署日期，与反诉状所列金额也不一致，且发票开具日期是在反诉状之后，据原告了解被告代理人与被告公司之间有长期合作关系，就本案而言被告的代理费明显过高。以上事实由《房屋预订单》一份、收据若干、付款凭证、通话录音、律师代理合同及发票及当事人陈述等证据予以证明。本院认为：原告李金叶、刘奇奇与被告象屿公司就购买涉案房屋签订《房屋预订单》，约定由原告支付定金认购被告开发的涉案房屋，并约定了签订购房合同的时间，后原告按约支付定金并支付首付款，涉案房屋也已在相关行政部门进行网签备案，故原被告之间依法成立房屋买卖合同关系。后由于二原告未能通过贷款审批，导致原告无力继续履行合同，并据此提出退房，被告对此亦无异议，故本院依法认定原被告之间的房屋买卖合同解除。二原告理应配合被告办理涉案房屋的网签备案注销手续。关于二原告要求被告返还购房款503646元的主张，因合同已解除，被告理应退还原告支付的全部房款。被告对退还房款并无异议，但认为合同解除系原告违约导致，故被告无须支付利息，且应由原告依约承担合同价款20%的违约金，即330729.8元。对此，本院认为，首先，综合各方举证情况，可以认定原告系因贷款审批未能通过提出合同解除，现有证据并不能充分证实原告对合同解除负有过错；其次，被告象屿公司未能提供其上述主张所依据的《商品房购销协议》原件，原告对被告提供的《商品房购销协议》复印件也不予认可，结合原告提供的原告与涉案房屋交易的业务人员的对话录音内容，也不能认定原被告确已签订《商品房购销协议》，更不能确定具体协议内容，故被告象屿公司依据该《商品房购销协议》的约定主张原告支付合同解除的违约金，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告李金叶、刘奇奇主张的已支付房款的利息损失(以503646元为基数，自2019年1月1日起计算至实际付款之日)，本院认为，虽因原告贷款审批未能通过导致双方合同解除，但现有证据亦不能证实被告对此负有过错，故原告主张被告支付利息损失，亦欠缺依据，本院依法不予支持。关于被告象屿公司反诉主张的律师费31700元，同样缺乏合同依据，本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告李金叶、刘奇奇与本诉被告苏州象屿地产有限公司就位于昆山花桥经济开发区房屋签订的的房屋买卖合同。李金叶、刘奇奇于本判决生效之日起十五日内协助苏州象屿地产有限公司办理上述房屋的网签备案注销手续。二、本诉被告苏州象屿地产有限公司退还本诉原告李金叶、刘奇奇已付的购房款503646元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回本诉原告李金叶、刘奇奇其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏州象屿地产有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15150元，减半收取7575元，由本诉被告苏州象屿地产有限公司负担；反诉案件受理费3368元，由反诉原告苏州象屿地产有限公司负担。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱丽君二〇二〇年十二月三十日书记员  邵 雯附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。