广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19703号原告（反诉被告）深圳市乐高乐教育投资发展有限公司，住所地深圳市福田区福保街道石厦社区石厦北二街西××B711，统一社会信用代码91440300571965009H。法定代表人冯杰慧。委托诉讼代理人于智亮，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人郭婷婷，女，该公司行政。被告（反诉原告）深圳鑫中航装饰设计工程有限公司，住所地深圳市福田区福保街道明月社区石厦北八街宏欣豪园**1501，统一社会信用代码91440300564244924Y。法定代表人张×。原告（反诉被告）深圳市乐高乐教育投资发展有限公司（以下简称乐高乐公司）与被告（反诉原告）深圳鑫中航装饰设计工程有限公司（以下简称鑫中航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田静静独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人于智亮、郭婷婷，被告法定代表人张×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐高乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租赁保证金23500元；2、被告向原告支付逾期返还期间的资金占用利息暂计68.15元（以23500元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，自逾期之日起计至实际付清之日止，自2019年11月8日起，暂计至2019年12月2日）；3、被告承担本案所有诉讼费用。（以上1至2项合计23568.15元）事实和理由：2018年10月30日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将深圳市福田区××Ｂ座×号房产出租给乙方作为商务办公使用，租赁期限自2018年11月8日至2019年11月7日止，免租期自2018年11月1日至2018年11月7日止。签订合同后当日内，乙方应向甲方支付26000元作为履约保证金，以及首期租金13000元。合同期满后，乙方如不再续约，在乙方结清租赁期间的租金、水电、管理费等相关费用后2日内，甲方应将履约保证金退还乙方（不计利息）。因原被告双方未协商一致续约，原告已于2019年10月30日搬离租赁房屋深圳市福田区××Ｂ座×，且与被告进行交接，钥匙已归还，且租金、水电、管理费等相关费用已结清，被告应将履约保证金返还给原告，且需支付逾期返还期间的资金占用利息。鉴于原告多次向被告催讨，被告均未支付，原告特依据《民事诉讼法》之相关规定起诉至法院，请求判如所请！被告鑫中航公司辩称，一、2018年10月30日答辩人与被答辩人代表郭×于深圳市福田区，在深圳第六大行地产顾问有限公司工作人员的见证下，签订了房产租赁合同（合同编号：0001388）。合同内部分约定内容如下：1、甲方同意将深圳市福田区××Ｂ座×号房产（以下简称“该房产”）及其设备在良好状态下出租给乙方作为商业办公使用。该房产建筑面积约79.33平方米。2、租赁期为壹年，从2018年11月8日起至2019年11月7日止。2、每月租金为壹万叁仟元整（小写：13000.00）,乙方须于每月1日之前向甲方支付现金或者转入甲方指定账号（开户行：招商银行，账户名：张×，账号：62×××）。3、签订本合同后当日内，乙方向甲方支付贰万陆仟元（小写：26000.00）作为履约保证金，以及首期租金壹万叁仟元（小写：13000.00）甲方收款后应出具收据。4、签订租赁合同前，乙方已了解并核查该房产及附属设施情况，符合乙方所需房屋的一般要求。乙方不得以交付房产存在瑕疵为由而拒绝履行合同。5、租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失，但正常自然耗损除外。6、乙方使用不当，造成房产损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。7、租赁期间，乙方如拖欠租金达3000元（或者达7天），或者欠管理费、水电费等金额达1000.00元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并甲方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。8、因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在3天之内无条件迁出该房产。如乙方不交回该房产的，甲方有权同管理处人员进入房内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。9、合同终止后或解除后，乙方需在合同终止日当日将房产返还甲方。装修、装饰按照相关法律规定处理，双方另有约定的除外。二、根绝合同约定，租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在3天之内无条件迁出该房产。被答辩人在承租答辩人房屋期间多次拖欠租金超过7天，最长的一次竟然超过了22天。答辩人一直以宽容的心态对待被答辩人，每次被答辩人拖欠租金超过7天时，答辩人总是善意的提醒被答辩人，从未恶语相向或者严格按合同约定来执行对被答辩人不利的条款。被答辩人最后一次缴纳房租租金是在2019年10月10日，比合同约定的缴纳房租期限拖欠了9天，此次缴纳的是2019年10月1日至2019年10月31日期间的房租。被答辩人与答辩人于2020年10月30日交接房屋时，被答辩人一方参加人为郭×，答辩人一方参加人为张×，在现场，答辩人发现自己的房屋因被答辩人使用不当，有多处破坏，被答辩人代表郭×也对房屋的损坏部位和损坏程度给与认可，被答辩人代表郭×在现场提出由答辩人找装修队伍报价。2020年10月31日11:41,答辩人微信告知被答辩人代表郭×，装修师傅修缮装修报价为12000元，随后被答辩人代表郭×微信发过来部分墙面破损位置和入户门破损位置，语音说明这几个地方是需要修补恢复好，但是还要他们公司长期合作的装修师傅来现场看一下，也报个价，看被答辩人和答辩人哪方报价价格低就让哪方的装修师傅来做。答辩人通过微信语音电话告知被答辩人代表郭×，12000元只是修补室内墙面、天花以及室内其他设备损坏的价格，入户门的修补需要生产门窗的厂家来报价，装修师傅不能维修。由于被答辩人对答辩人找的装修师傅报价不满意，当日晚上22:32,被答辩人代表郭×微信与答辩人约定于2020年11月2日上午10点到现场，由被答辩人方带来的装修师傅现场报价，并且被答辩人同意因被答辩人的领导时间安排的问题原因，以及后续如果被答辩人装修师傅负责装修工作导致答辩人不能按原计划时间收房、装修、出租所带来的房租损失，由被答辩人承担。2020年11月2日上午10点，答辩人与被答辩人代表郭×、被答辩人一个领导、被答辩人带来的装修师傅一同在现场查勘，经被答辩人装修师傅查勘后，估算修补墙面、天花以及室内其他设备损坏维修的费用为壹万余元，与答辩人找的装修师傅报价接近。被答辩人的领导认为费用高，所以在现场，答辩人和被答辩人双方并未达成一致意见，被答辩人代表郭×和那个领导说要回去商量以后再给答辩人答复。截至当日所产生的水、电费、物业管理费被答辩人均未结清。当日下午18:35,被答辩人代表郭×微信告知答辩人，同意由答辩人找的装修师傅装修，由被答辩人承担相应的费用。而当答辩人将被答辩人本次需要承担的费用明细发给被答辩人代表郭×后。被答辩人代表郭×只认可了修补室内墙面、天花以及室内其他设备损坏的费用12000元，对于修补入户门、丢失一套窗帘以及延迟交房的费用不予认可。后续被答辩人一直不与答辩人沟通协商交接结算的事情，直至2019年11月7日，被答辩人发通知函给答辩人声称已经付清了2019年11月7日之前的房租、水电、物业管理费、清洁费等费用，并且对答辩人的房屋已恢复原状，要求答辩人退还全部履约保证金。由于被答辩人房租、水电、物业管理费、清洁费均只交到2019年10月31日，并且对答辩人的房屋造成的损坏并未进行恢复原状，因此答辩人于2019年11月11日发回复函给被答辩人方，要求被答辩人对于房屋损坏进行补偿，补交2019年11月1日至2019年11月7日期间的房租，补交2019年11月1日至2019年11月7日期间的水电费、物业管理费、清洁费等被答辩人应负担的费用。被答辩人收到答辩人的回复函之后，就再没有与答辩人联系后续事宜，直至2020年8月17日，答辩人收到深圳市福田区人民法院传票，才得知被被答辩人起诉。三、关于被答辩人提供的证据中，被答辩人于2019年11月13日发出的答复函，由于是陌生到付快递，因此答辩人选择拒收。另外，此答复函中的三项意见均为无理要求，理由如下：1、被答辩人提供的视频是答辩人新的租户委托的装修师傅在现场修缮装修，根据新的租户和装修师傅证实，所谓的2500元也只是修缮装修工程中的一项内容而已。答辩人在与新租户签定租赁合同时，房屋的修缮装修工作由新的租户负责，修缮装修费用为12000元，答辩人支付新的租户装修费方式为新的租户每月在房租内扣除1000元，分12个月扣完。2、由于被答辩人在租赁期内，屡次拖欠租金超过合同约定的7天的期限，并且拒不履行合同内关于对答辩人房屋损坏修缮和恢复原状的责任，也不愿向答辩人赔偿经济损失，因此被答辩人是违约在先，按照合同7.5条之约定：“租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用”，因此被答辩人必须要支付2019年11月1日到2019年11月7日的租金、水电费、管理费等相关费用。3、同上条所述理由，被答辩人支付的水电费只交到2019年10月31日，2019年11月1日到2019年11月7日期间产生的水电费理应由被答辩人缴纳。上述事件发生以后，答辩人一直秉承友好协商的态度与被答辩人进行沟通，并未强制执行合同中有关被答辩人方违约的相关规定，一直给被答辩人补救的机会，但被答辩人一直固执己见，不肯承担相应的违约责任，最后竟然以怨报德，而且刻意隐瞒事实真相，将答辩人诉讼到福田区人民法院，浪费国家公共资源。综上所述事实和理由，被答辩人的诉讼请求不能成立，应予以驳回。为维护国家利益和社会主义经济秩序，请人民法院依法予以判决。被告鑫中航公司提出反诉请求：1、反诉人没收被反诉人履约保证金26000元；2、被反诉人向反诉人支付房屋损坏修缮装修费12000元、修补入户门费用1000元、丢失一套窗帘费用1000元、2019年11月01日至2019年11月07日期间的房租3033.33元、2019年11月01日至2019年11月07日期间的管理费与本体维修基金93.5元、电费5.6元，合计17132.43元；3、被反诉人向反诉人支付逾期付款期间的资金占用利息暂计606.56元（以17132.43为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，自逾期之日起计至实际付清之日止，自2019年11月8日起，暂计至2020年8月31日）；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、由于被反诉人在租赁期内，屡次拖欠租金超过合同约定的7天的期限，因此被反诉人是违约在先，按照合同7.5条之约定：“租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用”，因此反诉人除了没收被反诉人的履约保证金26000元之外，被反诉人还需要支付2019年11月1日到2019年11月7日的租金3033.33元、2019年11月01日至2019年11月07日期间的管理费与本体维修基金93.5元、电费5.6元。二、被反诉人在租赁反诉人房屋期间，对反诉人房屋造成了损坏，根据合同7.2条之约定：“租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失，但正常自然耗损除外”。被反诉人应向反诉人支付房屋损坏修缮装修费12000元、修补入户门费用1000元、丢失一套窗帘费用1000元。三、依据《中华人民共和国合同法》的规定，已经生效的合同应依法履行。而本案中被反诉人隐瞒事实而提起恶意诉讼，违背了我国诚实守信的契约精神，不应当得到法院的支持。综上所述，被反诉人起诉状所诉与事实不符，没有事实根据，法院不应支持其诉讼请求。被反诉人数次拖欠租金超过7天，损坏房屋却不承担恢复原状的责任，已经违反合同约定，属于违约行为，应承担违约责任。请求法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。原告乐高乐公司辩称，被答辩人要求答辩人承担房屋损害修缮装修费12000元、修缮入户门费用1000元、丢失一套窗帘费用1000元、2019年11月1日至2019年11月7日期间的房租3033.33元、管理费与本体维修基金93.5元、电费5.6元，合计17132.43元，及逾期付款期间的资金占用利息606.56元，无事实依据。一、答辩人已于2019年10月30日搬离租赁房屋，与被答辩人进行了交接，钥匙已归还，且有《物业放行条》为证，《物业放行条》中载明答辩人经业主同意，已于2019年10月30日搬离。因此11月份产生的房租、管理费与本体维修基金、电费与答辩人无关，应由被答辩人自行承担。二、答辩人向装修公司员工了解到的房屋修缮费用仅为2500元，被答辩人将其基于后续出租之目的所产生的装修费用全部转嫁给答辩人承担是不公平的行为。如涉案租赁房屋确存在需要修缮的情况，答辩人也只需要修缮有损坏的部分地方，将其恢复原状，并不需要将全房进行装修，被答辩人所主张的修缮费用过高。且依据被答辩人所提交的《装修工程结算单》中也并未涉及大门的修缮费用，被答辩人主张入户门费用并无事实依据。三、根据答辩人提供的《房屋租赁合同》第十一条备注条款，答辩人与被答辩人签订合同时，出租方确认交接物品为“大门钥匙三把、外玻璃大门钥匙三把、内房间①玻璃门钥匙三把、②内房间玻璃门钥匙三把、信箱钥匙三把”，并未提及窗帘，且自答辩人搬入租赁房屋时仅有一套窗帘，并不存在被答辩人所称的丢失一套窗帘的说法，答辩人不应对此作出赔偿。综上所述，请求法院查清事实真相，依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求，维护答辩人的合法权益！经审理查明，2018年10月30日，乐高乐公司（承租方，乙方）和鑫中航公司（出租方，甲方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区××Ｂ座×号房产出租给乙方使用，租赁房产建筑面积为79.33平方米。租赁期从2018年11月8日至2019年11月7日止，免租期为2018年11月1日至7日。每月租金为13000元，乙方须于每月1日前交付租金。租赁期间由乙方承担物业费、水电费等。合同签订当日，乙方向甲方支付26000元作为履约保证金。合同期满，乙方如不再续租，在结清租金及相关费用后，甲方将履约保证金退回给乙方。租赁期内，如乙方拖欠租金达3000元或达7天，或拖欠管理费、水电费等金额达到1000元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除合同。合同终止或解除后，乙方需在终止日当天将房产返还甲方。备注条款中约定：如合同期快满，乙方应提前1个月通知甲方要不要续租，大门钥匙三把，外玻璃大门钥匙三把，内房间①玻璃门钥匙三把，②内房间玻璃门钥匙三把，信箱钥匙两把。乐高乐公司向鑫中航公司支付了履约保证金26000元及2018年11月7日至30日的房租9966.6元。鑫中航公司为乐高乐公司开具了履约保证金26000元的收款收据。租赁期间内，乐高乐公司向鑫中航公司足额支付2018年11月至2019年10月的房屋租金。乐高乐公司在2019年10月10日支付了最后一笔房租13000元，但支付2019年5月、6月、7月、8月、9月房租的时间均晚于合同约定的时间。2019年10月30日，乐高乐公司在鑫中航公司同意下搬离租赁物业。同日，乐高乐公司通过微信询问鑫中航公司，补墙的报价是否第二天告知乐高乐公司，鑫中航公司回复确认。2019年10月31日，鑫中航公司微信告知乐高乐公司，称“全部搞好需要12000元”；乐高乐公司回复称找装修师傅去看一下。2019年11月2日，乐高乐公司微信告知鑫中航公司，要求鑫中航公司提供扣除的费用明细，并结算押金；鑫中航公司发送了明细，包括刷墙费用12000元，大门修补1000元，丢失窗纱一套连配件1000元，延迟交房3天（11.1-11.3）房租按日计算1300元；乐高乐公司称2019年10月30日已做交接，交接时只是对修补刷墙和大门的费用没有结算，此费用由鑫中航公司报价，其他已妥。此外扣房租亦应按照11月2日退房日期，扣除2天的租金866.7元。2019年11月8日，乐高乐公司向鑫中航公司送达了《通知函》，称已结清2019年11月7日前的房租、水电、物业费等，已经腾空房屋，并将房屋钥匙退还，要求鑫中航公司退还履约保证金26000元。2019年11月11日，鑫中航公司向乐高乐公司送达了《回复函》，称租赁房屋房间墙壁、天花、玻璃隔墙、大门遭到损坏等，导致该房屋无法正常使用和继续放租，2019年10月1日至10月30日的水电费尚未交纳，现通知乐高乐公司，从押金中扣除房屋修缮费用12000元，扣除2019年11月1日至7日的房租3033.33元，暂扣水电费2000元，剩余8966.67元予以退还。鑫中航公司提交了租赁物业2019年11月的电费、物业管理费等收据，显示租赁物业在2019年11月产生电费23.86元，物业管理费、专项维修资金807.23元。庭审时，双方确认2019年10月30日将房屋钥匙交回。上述事实，有原被告提交证据以及当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房产出租合同》约定的租赁期限至2019年11月7日止，乐高乐公司于2019年10月30日将租赁房屋交还给鑫中航公司。从鑫中航公司2019年11月2日的微信信息“延迟交房3天（11.1-3日）房租按日计：13000/30*3=1300元”可以看出，双方曾约定2019年11月后的房租按日计算，乐高乐公司在2019年11月未实际占有使用房屋，但其认可扣除2日房租，故鑫中航公司可在履约保证金中扣除866.67元（13000×2/30）。鑫中航公司已承诺在扣除相关费用后退还履约保证金，其反诉请求没收乐高乐公司的履约保证金有违诚实信用原则，本院不予支持。鉴于乐高乐公司对于租赁物业墙壁污损、大门损坏没有异议，且要求鑫中航公司报价，鑫中航公司已在2019年10月31日报价12000元，本院对此予以确认，鑫中航公司可以从履约保证金中扣除房屋修补费用12000元。至于窗帘，鑫中航公司未举证证明房屋在出租时状况，本院对其该项反诉请求不予支持。至于租赁物业2019年11月的电费、物业管理费等，乐高乐公司虽在该月未实际使用该房屋，但在租赁期间内产生的相关费用亦属于鑫中航公司的损失，故乐高乐公司应向鑫中航公司支付2019年11月1日至7日的电费5.6元，物业管理费和专项维修资金188.35元，鑫中航公司仅反诉请求93.5元，本院对此予以确认。扣除房屋修补费用12000元、电费5.6元、租金866.67元、物业管理费和专项维修资金93.5元后，鑫中航公司还应向乐高乐公司返还履约保证金13034.23元（26000-12000-5.6-93.5-866.67）。鑫中航公司未及时足额返还，乐高乐公司请求资金占有利息，符合法律规定，本院予以支持，鉴于2019年8月19日后贷款基准利率不再适用，本院按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳鑫中航装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市乐高乐教育投资发展有限公司返还履约保证金余额13034.23元；二、被告深圳鑫中航装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市乐高乐教育投资发展有限公司支付资金占用利息（利息以13034.23元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，从2019年11月3日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告深圳市乐高乐教育投资发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告深圳鑫中航装饰设计工程有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费389.2元（已由原告预交），由被告深圳鑫中航装饰设计工程有限公司负担216元，由原告深圳市乐高乐教育投资发展有限公司负担173.2元；反诉案件受理费446.5元（已由被告预交），由被告深圳鑫中航装饰设计工程有限公司负担314.5元，由原告深圳市乐高乐教育投资发展有限公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  田静静二〇二〇年十二月十一日书记员  陈秋媚附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。