江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4766号原告：江西悦达实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区银湖二路以北、金沙三路以东。统一社会信用代码：913601005686774361。法定代表人：李红全，系该公司执行董事。委托代理人：邹婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601202011236801。被告：李慧，女，1985年11月2日出生，汉族，江西省鲜海食品有限公司总经理兼执行董事，住江西省南昌市南昌县。被告：江西省鲜海食品有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区金沙三路****。统一社会信用代码：91360121MA38LGKF80。法定代表人：李慧，系该公司总经理兼执行董事。原告江西悦达实业有限公司（以下简称悦达公司）与被告李慧、江西省鲜海食品有限公司（以下简称鲜海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法由审判员舒泉荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悦达公司的委托代理人邹婷和被告李慧、被告鲜海公司的法定代表人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦达公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认《厂房租赁合同》已于2020年10月21日解除；2、判令两被告连带支付原告2020年6月23日至2020年10月21日共计4个月房屋租金59098元及违约金（以租金59098元为基数，自2020年5月23日起参照中国人民银行新近利率四倍认定，即年利率15.4%，计算实际支付完毕止）；3、判令两被告连带支付自2020年6月23日至2020年10月22日的水、电费2385元、物业管理费4000元、保洁清洁费30000元共计36385元；4、判令两被告在合理期限内腾空并返还房屋，自逾期之日起按照日租金的双倍支付房屋占用使用费；5、本案诉讼费由两被告连带承担。事实和理由：2019年5月14日，原告与被告李慧签订《厂房租赁合同》，合同约定由甲方（原告）将位于南昌县小蓝经济开发区（面积1520平方米）出租给乙方（被告鲜海公司），被告李慧作为被告悦达公司的法定代表人，租赁上述厂房用于公司车间使用。合同约定租期三年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止，租金为9元／平方米／月（不含税），从第二年开始租金按在上期租金的基础上递增8%，每12个月为一个租金交纳期，先付后租，在上期租金到期日前30日前支付下期租金。同时，若被告违约，双方约定了相应的违约责任。根据合同约定，两被告应于2020年5月23日前支付2020年6月23日至2021年6月22日租金177294元。但2020年5月23日起，被告以各种理由拖欠房屋租金至今。原告认为，被告拒不按时支付房屋租金的行为构成违约，严重损害了原告的合法权益，现向法院起诉，请法院依法判如所请。原告悦达公司为了支持其诉讼请求，向本院举证及被告李慧、鲜海公司质证情况如下：证据1、原告悦达公司营业执照、被告李慧身份信息、鲜海公司企业工商信息各一份，证明原告、被告诉讼主体资格，原被告系适格诉讼主体。两被告质证后认为对真实性、合法性、关联性没有异议。证据2、《厂房租赁合同》、原告方银行流水（2019年5月23日至2020年6月），证明一：2019年5月14日，原告与被告李慧签订《厂房租赁合同》。根据合同约定，原告将位于南昌县小蓝经济开发区㎡）厂房出租至两被告作为车间使用。合同约定：租期三年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止，租金为9元／平方米／月（不含税），从第二年开始租金按在上期租金的基础上递增8%，每12个月为一个租金交纳期，先付后租，在上期租金到期日前30日前支付下期租金。证明二：被告按照约定向原告支付了2019年6月23日至2020年6月22日的租金164160元，但按照约定被告并未提前在2020年5月23日支付第二年的租金。两被告质证后认为对租赁合同没有异议，对银行流水有异议，我公司今年6月份支付了50000元租金，这流水单上也有。证据3、《拖欠房租告知函》3份、《解除租赁通知函》1份、原被告方的微信、短信催告记录截图、张贴照片打印件，证明一：在租金拖欠发生之后，原告通过电话、微信、短信、书面形式等联系被告催促其支付租金，履行给付义务，被告一直不理会也不支付，严重侵害原告权益；证明二：因被告一直未履行租赁合同支付租金以及水电物业费的义务，原告方一直催促未果，于2020年10月21日向被告发出书面通知解除租赁合同关系，被告已收到，租赁房屋原告拟收回。两被告质证后认为对原告的证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，我们收到了但是这个只是通知，我们没有签字同意。证据4、物业费缴费通知单、水电费欠费缴费单、限期清场通知函、清洁费收据，证明被告所欠水电物业费金额，原告已多次向被告催缴，并要求被告立即腾空所有物品，还花费了30000元请了清洁公司进行了清洁。两被告质证后认为对原告的证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。被告李慧、鲜海公司辩称：一、由于疫情原因，造成了企业不能正常运作；二、由于拖欠房东租金及员工工资，我们已经将价值400多万的工厂低价卖给了海淘淘并签订了收购合同，海淘淘也生产经营了一个多月，也付了房东50000元房租及水电费；三、现在海淘淘公司不履行合同，造成了今天这个局面，也不是我们想看到的，现在工厂按合同也不是我们的，希望法院进行公正的裁定；四、法院在今年10月份就查封了工厂，但是房东没有经过法院同意，私自拆开了封条，导致了物产流失，违背了法律的公正；五、希望法院走拍卖流程，用司法手段进行处理；六、不管法院如何裁定，希望先解决农民工工资；七、工厂投入几百万的资产，不可能因拖欠几个月租金就进行拆除，如造成第三方的重大损失我们将用法律手段维护自己的权利。被告李慧、鲜海公司未向本院提供证据。根据双方当事人的诉称、辩称，结合双方当事人的举证、质证情况和庭审中查明的事实，本院综合认证情况如下：对原告证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认定，对原告证据4中的限期清场通知函真实性、合法性予以认定，对关联性和清洁费30000元的收据及3张电费收据的真实性、合法性、关联性均不予认定。根据双方当事人的诉称、辩称，结合双方当事人的举证、质证和本院认证情况及庭审中查明的事实，本院综合查明事实情况如下：2019年5月14日，被告李慧作为被告鲜海公司的法定代表人与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于南昌县小蓝经济开发区（面积1520平方米）出租给被告鲜海公司使用。合同约定租期三年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止，第一年租金为9元／平方米／月（不含税），从第二年开始租金按在上期租金的基础上递增8%，每12个月为一个租金交纳期，先付后租，在上期租金到期日前30日前支付下期租金；合同第四条其它费用中4.2约定物业管理费按每年12000元同租金一次性收取；第五条甲方的权利及义务中5.5约定租赁期满或解除合同，乙方应搬走属于自己的物品，完成厂房的清洁，否则甲方有权聘请保洁公司对该承租厂房进行保洁，处理留置物品所发生的费用及厂房清洁费由乙方承担。合同第七条合同解除中第7.2.2也约定：不交付或者不按约定时间交付租金和物业费、水电费等属于解除合同的条件。该条第二款同时也约定：本合同解除或终止履行后，乙方应在甲方给予的合理期限内搬离厂房。第八条违约责任中8.1约定：因任何一方违约给守约方造成的损失，守约方有权要求违约方承担违约责任并赔偿。该条8.3也约定：乙方出现本合同第7.2.2情况时，乙方除补交应交纳的费用，还应向甲方支付每日1%的滞纳金，如逾期30日仍未缴足，甲方有权收回厂房，押金不退。合同还对押金、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约将厂房交付被告鲜海公司使用，被告按约履行了第一年的义务。按约被告鲜海公司应于2020年5月23日前支付2020年6月23日至2021年6月22日租金177294元，但被告鲜海公司被案外人江西海淘淘供应链管理有限公司收购并于2020年4月9日与案外人江西海淘淘供应链管理有限公司签订收购合同，因此被告鲜海公司未按约支付第二年的租金等。审理中同时查明：因被告鲜海公司未按约支付第二年度租金等，原告多次向被告鲜海公司的法定代表人李慧发出催款通知书，但被告鲜海公司一直未按约交纳清。2020年10月21日原告向两被告发出《解除租赁合同通知函》，要求正式解除双方签订的《厂房租赁合同》并要求支付2020年6月23日至10月21日共4个月的房屋租金59098元、在三日内腾空厂房并交回原告。被告鲜海公司当日收到该函但并未向原告回复。原告证据4中的电费收据和保洁费收款收据均系原告自己出具，且未提供其他证据予以佐证，保洁费收款收据既无收款时间也无收款人签字或盖章。因被告鲜海公司经营不善和今年疫情影响，于2020年4月9日将公司转让给案外人江西海淘淘供应链管理有限公司，案外人该公司于2020年6月4日通过银行转账人民币55050元给原告（其中租金为50000元、2020年5月份电费为5050元）。庭审中原告也确认本案所涉合同签订人是李慧，她是代表鲜海公司，是鲜海公司使用，被告李慧陈述是因签订合同时公司还未成立，经查被告鲜海公司成立时间为2019年5月22日、核准日期为2019年11月20日。合同签订时被告鲜海公司已向原告支付押金人民币27360元。庭审中原告明确表示对诉讼请求中的第4项诉请“自逾期之日按照日租金的双倍支付房屋占用使用费”变更为按照日租金的标准支付房屋占用使用费。庭审中经调解，原告仍坚持要求解除合同的诉讼请求，两被告不同意解除合同，因双方意见不一，调解未能达成协议。本院认为：原告悦达公司与被告鲜海公司法定代表人李慧签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因被告李慧是作为被告鲜海公司的法定代表人在合同上签名、且案涉厂房实际上也是被告鲜海公司使用，因此原告要求被告李慧承担连带责任无事实依据和法律依据，对原告这一诉请本院不予支持。因被告鲜海公司未按合同约定的时间支付清第二年的租金属违约、且属合同约定的解除合同的条件，现原告已于2020年10月21日书面向被告鲜海公司送达了《解除租赁合同通知函》，同时因被告鲜海公司也将公司转卖给了案外人，故现原告要求本院确认原告与被告鲜海公司于2019年5月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年10月21日解除的诉请符合法律规定，本院予以确认。现原告要求被告鲜海公司支付合同解除前即2020年6月23日至同年10月21日期间的租金理由正当，本院予以支持，但被告鲜海公司通过案外人江西海淘淘供应链管理有限公司代付的50000元房屋租金应从中扣除，故被告鲜海公司尚欠原告该期间的租金实为9098元。因合同约定了第二年租金交付时间为上期租金到期日前30日和逾期交付租金应支付每日1%的滞纳金，故现原告要求被告鲜海公司从2020年5月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算滞纳金的诉请符合法律规定，本院予以支持，但应按2020年6月20日公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。原告要求被告鲜海公司支付2020年6月23日至10月22日期间的水、电费2385元和保洁清洁费30000元因证据不足，本院不予支持。因合同写明了被告鲜海公司应承担物业管理费，按年收取为12000元即每月为1000元，故现原告要求被告鲜海公司支付2020年6月23日至10月21日期间的物业管理费4000元证据充分、理由正当，本院予以支持。因本院已确认双方于2019年5月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年10月21日解除，故现原告要求被告鲜海公司在合理期间内腾空厂房并返还原告，考虑到被告是个公司且已转卖给了案外人的实际情况，本院酌情被告鲜海公司应在本判决生效后60日内腾空本案所涉厂房并交还原告。原告要求如被告鲜海公司未在判决确定的期间内腾空厂房并交还原告应自逾期之日起按照日租金的标准支付厂房占用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告鲜海公司不按时支付租金属违约，应负清偿责任和违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告江西悦达实业有限公司与被告江西省鲜海食品有限公司于2019年5月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年10月21日解除；二、被告江西省鲜海食品有限公司应在本判决生效后60日内自行腾空租用的坐落于南昌县小蓝经济开发区并交还原告江西悦达实业有限公司，如逾期未交还，被告江西省鲜海食品有限公司应自逾期之日起按本案所涉合同的年租金标准按日计算厂房占用费支付给原告江西悦达实业有限公司；三、被告江西省鲜海食品有限公司应在本判决生效后5日内一次性支付清原告江西悦达实业有限公司房屋租赁款人民币9098元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以9098元为基数，从2020年5月23日起按全国银行间同业拆借中心2020年6月20日公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算至付清欠款之日止）；四、被告江西省鲜海食品有限公司应在本判决生效后5日内一次性支付清原告江西悦达实业有限公司物业管理费人民币4000元；五、驳回原告江西悦达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7435元，减半收取3717.5元，由原告江西悦达实业有限公司负担2134.5元，由被告江西省鲜海食品有限公司负担1583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  舒泉荣二〇二〇年十二月二十一日法官助理曾思施书记员付桂珍