河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10107号原告：时凯乐，男，1991年7月6日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵婷婷，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞艳，河南陆达律师事务所律师。被告：郑州新尚顺达置业有限公司，住所地河南省新郑市**创业路与政通路口新壹城**楼**西侧，统一社会信用代码91410184341764500P。法定代表人：唐立新，总经理。委托诉讼代理人：邢冠军，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。原告时凯乐与被告郑州新尚顺达置业有限公司(以下简称郑州新尚公司)买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时凯乐的委托诉讼代理人赵婷婷，被告郑州新尚公司的委托诉讼代理人邢冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时凯乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金186494.66元（以总房款1197782元为基数，按日万分之三的标准自2019年4月1日计算至2020年9月1日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月6日，原告时凯乐、被告郑州新尚公司（出卖人）签订了编号为180××××2254号的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于新郑市××人和路东侧、创业路北侧新尚天地商业东区8号楼1单元1层101号商铺，建筑面积共为50.01平方米，总房款为1197782元。付款方式为现金，约定付款时间为2018年7月6日，交纳比例为100%。根据合同约定，出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付原告使用。如果逾期交房，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告需按日向××原告支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同约定，原告已向被告支付了1197782元的购房款。但是被告并未按照约定在2019年3月31日前向原告交付符合合同约定的房屋。截至2020年9月1日，被告共延迟交房519天，属严重违约，被告应按照合同约定向原告承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。郑州新尚公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，河南省有关部门在涉案工地附近建立检测自动站，是签订合同时无法预见的，自签订合同至2019年12月25日，郑州市、新郑市有关部门下达文件40多份，严厉管控生产施工，甚至市委书记、市委常委、主管副市长建立微信群，直接在微信群里指示停工停产，频繁并且指名道姓还有具体停工停产的天数，这些都是非常罕见的，在竣工后迫于严厉管控，不能交付房产也是客观存在的事实，所有这些都属于不可抗力，并非违约行为。鉴于《民法典》即将实施，人民法院司法实践中对借贷利率等损失，最高院已经通知下调的事实，被告认为本案违约金约定过高，应予调低，以每日万分之一较为公平、合适。综上，被告没有违约，不应承担违约责任，加之涉案房产已经交付，应当依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2018年7月6日，郑州新尚公司（出卖人）与时凯乐（××）签订了一份编号为180××××2254号的《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：第三条××所购商品房的基本情况：位于新郑市××人和路东侧、创业路北侧新尚天地商业****楼******，用途为商业服务，建筑面积共为50.01平方米；第四条计价方式与价款：每平方米23950.85元，总房款为1197782元。第六条付款方式及期限：约定金额1197782元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年7月6日，交纳比例为100%。第八条交付期限：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付××使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知××的；2、自然灾害（如：火灾、水灾、风灾、地震等）、社会异常事件（如战争、罢工等）等不可抗力情况；××未付清总房款和违约金；3、政府行为或法律法规的变动；政府部门（含公共事业运营机构）通知的长期停水、停电；政府部门需要的各种管制，包括（但不限于）道路交通管制、中高考停工管制等；政府行为（含公共事业部门）及其他法律、法规规定所导致无法施工的其他特殊原因；市政配套建设导致的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用的，按逾期时间，分别按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之三的违约金；第十一条关于交接的规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为出卖人已将房屋交付给××，房屋风险责任随之转移，××承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，××应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，××应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。合同附件四补充协议第八条对交付期限及条件的补充约定：1、若因各项交付条件均已满足，出卖人有权提前交付该商品房，无需承担违约责任。且××同意并认可出卖人的提前交付。物业服务费从出卖人交房通知书规定的交付之日起算，由××向前期物业服务公司缴纳；2、若项目实际竣工，但因有关主管部门验收延误等非出卖人的因素而致使开发建设期延长的，出卖人可据实予以交付延期且不视为其违约。原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件补充协议中还约定了其他的权利和义务，并进行了合同备案。《商品房买卖合同》签订后，时凯乐按照合同约定向郑州新尚公司缴纳了购房款共计1197782元。2020年9月7日，时凯乐与郑州艾尼物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。本案在审理过程中，被告郑州新尚公司向本院提交的2017年11月份以来郑州市和新郑市关于大气治理方面的相关文件及新郑市住建局蓝天卫士微××、××乡镇办基站排名微信群、新区大气污染防治工作微信群、新郑市环境污染防治攻坚战微信群等微信聊天记录等能够证实郑州新尚公司因大气治理影响而停工的情形。另查明，被告郑州新尚公司向本院提交的《工程竣工验收意见表》能够证实原告时凯乐购买涉案房屋所在的“新尚天地商业东区项目8#楼”于2019年7月22日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等“五大主体”验收合格。以上事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，《前期物业管理服务合同》，郑州市和新郑市有关部门关于大气管控文件通知、新郑市大气管控关于大气管控停工停产的微信通知，照片等证据及本案的庭审笔录等证据予以证实。本院认为,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告时凯乐与被告郑州新尚公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****）系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，合同附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，应与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，合同当事人均应按照《商品房买卖合同》及合同附件的约定行使各自的权利并履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告时凯乐依约向被告交付购房款共计1197782元，有其向本院提供的购房发票为证，表明原告已履行了合同约定的交付购房款义务，故被告亦应按照《商品房买卖合同》的约定在2019年3月31日前向原告交付经验收合格的商品房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。但根据被告向本院提交的证据能够证实郑州市和新郑市两级人民政府及相关部门自原被告双方签订《商品房买卖合同》及合同附件以来加大了对大气治理的严控严查措施，随时要求施工企业停止施工等情形，势必给被告的交房期限造成了一定的影响；同时也符合《商品房买卖合同》第八条约定的“政府部门需要的各种管制，包括（但不限于）道路交通管制、中高考停工管制等；政府行为（含公共事业部门）及其他法律、法规规定所导致无法施工的其他特殊原因”，出卖人可据实延期的情形。但是被告在原告签订合同时也是在新郑市大气治理期间，被告作为建筑企业应当预判到大气治理可能对交房时间产生的影响，故不能完全免除其逾期交房的违约责任。因此，本院根据本案的实际情况，依据公平原则，对被告的交房期限酌定适当延长180天为宜。综上，本院根据原告要求被告支付的违约金至2020年9月1日，酌定迟延交付时间应按照339天计算。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之三的违约金”，因此，被告应按日向原告支付已交房价款的万分之三的违约金，即按照总房款1197782元的日万分之三计算339天的违约金，应为121812.87元（359.33元/天×339天）。对于原告要求的过高的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州新尚顺达置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告时凯乐逾期交房违约金121812.87元；二、驳回原告时凯乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，减半收取计2015元，由原告时凯乐负担699元，被告郑州新尚顺达置业有限公司负担1316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭文凯二〇二〇年十二月三十一日代理书记员  胡芸帆