四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8344号 原告：崔勇，男，1991年3月10日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：袁野，四川开平律师事务所律师。 被告：成都搭便车文化传媒有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街****楼****。 法定代表人：沈军海。 被告：成都行安汽车租赁有限公司，住，住所地成都青羊区顺城大街**********/div> 法定代表人：沈军海。 被告：沈军海，男，1975年7月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。 原告崔勇与被告成都搭便车文化传媒有限公司（以下简称搭便车公司）、成都行安汽车租赁有限公司（以下简称行安租赁公司）、沈军海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔勇及其委托诉讼代理人袁野到庭参加诉讼，被告搭便车公司、行安租赁公司的法定代表人即被告沈军海到庭参加诉讼。本案已经审理终结。 崔勇向本院提出诉讼请求：1、判令确认崔勇与搭便车公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月22日解除；2、判令搭便车公司支付违约金暂计至起诉之日为50613元，实际应计算至实际腾退之日；3、判令搭便车公司立即腾退成都市高新区天府大道中段1700号新世纪环球中心6-1-805号房屋；4、判令搭便车公司补交物业费与空调费暂计算至起诉之日为5734.66元，应支付至实际腾退之日；5、判令行安租赁公司、沈军海对搭便车公司的上述第2项、第4项诉讼请求承担连带责任。庭审中，原告当庭撤回第3项和第4项诉讼请求，并当庭变更第5项诉讼请求为判令行安租赁公司、沈军海对搭便车公司的第2项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2020年1月，崔勇与搭便车公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定崔勇将位于成都市天府大道北段1700号新世纪环球中心6-1-805号房屋租赁给搭便车公司使用。约定月租金为10693元，租赁期限从2020年1月9日起至2022年1月10日止。同时合同中还约定房屋的物业费、空调费等由搭便车公司承担，逾期不缴纳物业费的应当承担违约责任。2020年5月18日，成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司物业服务中心以及成都世纪新能源有限公司向搭便车公司出具《交费通知单》载明：截至2020年5月18日，搭便车公司欠交物业费4225.54元，欠缴空调费1509.12元，共计5734.66元。崔勇多次催告无果后，依照合同的约定，诉至法院，望能判如所请。 搭便车公司、行安租赁公司、沈军海辩称，崔勇的主体资格有问题，其并非业主，也不是出租房屋所在地的物管部门。行安租赁公司与沈军海的主体不适格，行安租赁公司并未与被答辩人签订合同，被列为被告有异议。搭便车公司的违约事实不成立，崔勇有暴力断电并意图暴力锁门的事实。搭便车公司已在7月1日回复了原告的律师函，同意崔勇提出的从5月21日双方解除合同。 本院经审理认定事实如下：甲方（出租方）崔勇与乙方（承租方）搭便车公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、房屋位置：成都市天府大道北段1700号新世纪环球中心6-1-805号房，建筑面积190.95平方米。2、租赁期限从2020年1月9日到2022年1月10止，免租期：2020年1月9日到2020年1月10日，从2020年1月11日起计收租金。3、在租期内，第一年度月租金为10693元/月。实行按半年度方式支付，本合同签订的同时，乙方应向甲方支付首次半年度租金64158元。在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10693元。4、租赁期及免租装修期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费和乙方业务经营各项税费，均由乙方负担。5、乙方不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达3000元的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。 2020年1月8日，沈军海通过支付宝转账10000元定金给崔勇。其后分别以行安租赁公司的名义于2020年1月10日转款40000元（备注：房租及押金），2020年1月13日转款24851元（备注：房租及押金），沈军海按照合同的约定向崔勇支付了2020年1月9日至2020年7月10日的房租及房屋租赁保证金合计74851元。 2020年1月14日，行安租赁公司向原告转款11150元（备注：第一季度物业费）。庭审中，双方当事人均认可2020年4月10日前的物业费及能源费是由搭便车公司支付给原告，由原告代交。且均认可2020年1-3月的物业费为8019.9元，空调费为5元/平方米。原告认为上述11150元在扣除8019.9元物业费后剩下的3130.1元按照每月950元的空调费折算后，仅够支付3个月，即认可搭便车公司支付至2020年4月10日的空调费，但是2020年4月11日起的物管费和能源费均应由被告缴纳。搭便车公司认为物业公司向其出具的金额为3819元的空调费票据备注是2019.12-2020.3，是四个月的空调费，可以显示搭便车公司帮原告缴纳了2019年12月的空调费欠费，因搭便车公司是2020年1月10日租赁房屋，缴纳的四个月空调费应当计算的区间是2020年1月10至5月10日。搭便车公司在2020年7月16日缴纳了从5月10日至7月16日期间的空调费，该期间按照每平米5元计算，欠费不到3000元。 2020年5月11日，崔勇出具补充说明，载明同意搭便车公司按照季度方式将物业费和空调费支付给环球物业公司及能源公司。每个周期提前15天，其付款应拍照等方式给业主方。 2020年5月13日，成都环球世纪物业服务有限公司向搭便车公司出具《交费通知单》，载明收费标准为14元/平方米，2020年4月1日至2020年6月30日的管理服务费合计8019.9元。在该通知单的备注栏记载：请您于收到本通知后在本月25日之前到物业服务中心及时结清上述费用。2020年5月25日，沈军海通过行安租赁公司账户向成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司支付了8019.9元，摘要备注为6-1-805房2季度物业费。 2020年5月18日，原告在成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司物业服务中心及成都世纪新能源有限公司打印了缴费通知单，分别载明6-1-805号房屋2020年4月1日-2020年5月18日欠交的管理服务费为4225.54元，能源费欠交金额为1509.12元。 2020年5月21日，原告向搭便车公司、沈军海通过EMS邮寄了律师函，载明因为搭便车公司拒不支付物业费、空调费的行为严重违约，故依照签订的《房屋租赁合同》的约定，郑重声明并通知如下：“一、解除与你方签订的《房屋租赁合同》；二、在本律师函发出之日起2日内补交物业费与空调费；三、在本律师函发出之日起2日内支付委托人违约金32079元；四、立即腾退成都市天府大道北段1700号新实际环球中心6-1-805号房屋（若你方不立即腾退房屋，根据合同约定此后每日租金按当期日租金两倍计算，应计算至你方实际腾退之日）”。2020年5月22日，沈军海本人签收了该快递。 2020年7月11日，沈军海向原告代理人袁野邮寄了一份《律师函复函》载明，搭便车公司不认同原告认为其违约这一事实，搭便车公司已经按照物业部门出具的通知单按期缴纳了费用。原告提前收回房屋的行为已经违约，搭便车公司要求原告退还已收取的租金余额17465.3元、退还已收取的保证金10693元及支付违约金32079元。 庭审中，双方均认可搭便车公司使用房屋至2020年7月31日。2020年8月1日，搭便车公司将该房屋的钥匙交付给了原告方。 再查明，沈军海在2020年7月16日向成都环球世纪物业服务环球中心分公司转账2673.3元，交纳了2020年7月1日-31日的物业费，并向四川省成都世纪新能源有限公司转款3819元，交纳了2020年4月1日-7月31日的能源费。 崔勇提供2020年1月14日向成都世纪新能源有限公司转款3819元的银行流水，证明崔勇交纳了2020年4月前的能源费。崔勇作为转租方，提供了其向案涉房屋业主转款的凭证，以此证明其依约支付了2020年第3季度的房租。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。针对原告的诉讼请求，本院分述如下： 关于合同的解除。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原告主张双方之间签订的合同于2020年5月22日已经解除，被告沈军海当庭予以认可。双方当事人协商一致解除合同，本院予以确认。 关于违约金。原告主张其于2018年5月18日打印的缴费通知单已经载明6-1-805号房屋2020年4月1日-2020年5月18日欠交的管理服务费为4225.54元，能源费欠交金额为1509.12元，故认为欠缴金额达到3000元，符合合同第10.4.1条“不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日的，或欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币¥3000.00元的”约定的解除条件，遂向搭便车公司发送载明有解除合同的律师函。虽双方对空调费的第二次缴纳时间起算点有争议，但即使是应当从2020年4月10日缴纳物业费和能源费，原、被告却已在2020年5月11日达成合意，将原来由搭便车公司向原告缴纳物业费和空调费变更为搭便车公司直接向物业中心缴纳，此后搭便车公司按照物业中心的要求在25日支付了相关物业费，只是未交纳能源费。而根据2020年5月18日原告去物业中心打印的欠费单，搭便车公司在按照物业中心的通知节点缴纳了尚欠的物管费，并不存在违约的情况下，其尚欠的能源费并不足3000元，原告据此解除合同，不符合双方合同约定，其行使约定解除权不当。本案中搭便车公司在支付完物业费后仅欠少量能源费，并且之后也进行了缴纳。搭便车公司的行为并不影响原告通过租赁房屋、收取房租收益的合同目的的实现，搭便车公司欠缴少量能源费的行为并未给原告造成损失，原告主张根据合同约定要求搭便车公司承担违约责任，本院不予支持。 关于原告要求被告行安租赁公司与沈军海承担连带责任。根据工商登记信息，行安租赁公司并非搭便车公司股东或者发起人，没有证据显示其应当为搭便车公司的租赁法律关系承担法律责任。而沈军海仅为搭便车公司的法定代表人，并非本案租赁法律关系的主体，故对原告的上述请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告崔勇与被告成都搭便车文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日已解除； 二、驳回原告崔勇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费533元，由原告崔勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月三日 书记员  陈春梅