浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0502民初6481号原告：梁开梦，女，1991年1月25日出生，汉族，住址浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：沈新芳，浙江省湖州市吴兴区苕溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：施炜，浙江省湖州市吴兴区苕溪法律服务所法律工作者。被告：广州卓信物业发展有限公司湖州分公司，住所地浙江省湖州市吴兴区金源大厦**。负责人：张日勇。被告：广州卓信物业发展有限公司，住，住所地广东省广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心3E/div>法定代表人：张惠娴，该公司执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘宝来，该公司员工。本院于2019年5月27日立诉前调解案件，于2019年10月11日立案受理原告梁开梦与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司（以下简称卓信物业湖州分公司）、广州卓信物业发展有限公司（以下简称卓信物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月2日第一次公开开庭进行了审理，原告梁开梦及其诉讼委托代理人施炜，两被告的共同诉讼委托代理人张宝来到庭参加诉讼。期间因新型冠状病毒疫情，本院于2020年1月23日裁定中止本案审理。经原告梁开梦申请，本院于2020年8月5日作出司法鉴定决定，就本案所涉租赁商铺的装修及设施投入损失移交司法鉴定。本院于2020年12月16日第二次公开开庭对本案进行审理，原告梁开梦及其诉讼委托代理人施炜，两被告的共同委托诉讼代理人张宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁开梦起诉称：2018年8月16日，原告与卓信物业湖州分公司签订商铺租赁合同用于餐饮经营，租赁期限自2018年10月26日起至2021年10月25日止，并对租金标准及支付、商铺的装饰装修、转租及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付首期租金51330元、保证金51330元和服务质量保证金5000元。原告在装修过程中，经卓信物业湖州分公司错误引导，将餐饮排烟管接入了消防排风管道；接入的排烟管道导致油烟排至周边商铺，周边商家投诉后，原告才得知承租商铺根本没有设置排烟管道，严重违反消防、环保要求。原告于2019年1月2日向卓信物业湖州分公司发律师函告知上述情况，通知自即日起解除双方签订的商铺租赁合同，并要求其赔偿原告店面投入的损失。卓信物业湖州分公司收函后，一直未向原告提供相关的整改方案，也未与原告协商赔偿事宜。原告认为，双方签订的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，应受法律保护。但卓信物业湖州分公司向原告提供的租赁商铺没有设置餐饮排烟管道，也没有提供符合要求的整改方案，致使原告合同目的不能实现，已构成根本性违约。原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告卓信物业湖州分公司于2018年8月16日签订的商铺租赁合同；2、两被告返还原告租金51330元及保证金56330元；3、两被告赔偿原告店面投入损失275000元（装修费20万元、设计费75000元）及鉴定费25000元；4、本案诉讼费由两被告承担。被告卓信物业湖州分公司、广州卓信公司共同答辩称：原告起诉的事实不清，证据不足。原告诉称卓信物业湖州分公司错误引导将餐饮排烟管接入排风管强排，与事实不符。对于原告认为造成解除租赁合同的过错在被告，原告的损失应由被告全额赔偿有异议。根据合同法相关规定，原告主张解除合同，应对是否符合合同解除条件承担举证责任。而本案原告自始至终没有提供。原告没有证据证明其单方解约的合法性，属于擅自解除或违法解约，应承担违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告梁开梦为证明起诉事实和主张，向本院提出如下证据材料：1、商铺租赁合同1份，拟证明原告与被告卓信物业湖州分公司于2018年8月16日签订编号D39、D40的商铺租赁合同，约定原告经营项目为餐饮，第一租赁年度租金5元/天/平方米，年租金205322.9元，租金支付方式为每三个月为一个缴费期，合同签署当日原告应缴纳51330元履约保证金及5000元服务质量保证金等；2、收款收据3份，拟原告于2018年8月16日向被告卓信物业湖州分公司支付履约保证金51330元、服务质量保证金5000元，于2018年9月18日支付租金51330.72元；3、律师函1份，拟证明原告餐饮店开业后，发现被告卓信物业湖州分公司出租给原告的商铺缺少餐饮店所必须的排烟管道，致使原告商铺不符合消防及环保的要求，原告于2019年1月2日向其发律师函告知上述情况，通知解除双方租赁合同，并要求协商解除赔偿事宜；4、违章装修整改通知书1份，拟证明被告卓信物业湖州分公司收到原告律师函后，经其确认原告租赁商铺内因缺少排烟管道，只能将油烟管道接入消防排风管道的事实，进而证明原告合同目的不能实现的事实；5、装饰装修施工合同1份，拟证明原告将本案案涉店铺以全包方式发包给湖州众彩装饰工程有限公司装修的事实，装修预算30万元的事实；6、设计合同书、转账凭证及装修公司营业执照各1份，拟证明原告将本案案涉店铺室内装饰施工图设计及品牌设计委托杭州无题空间设计有限公司设计，并已支付设计费75000元的事实；7、资产评估报告及异议回复各1份，拟证明原告就涉案商铺装修及部分设备投入的市场估值，原告对该评估价格保留意见。被告卓信物业湖州分公司、广州卓信公司为证明抗辩意见，向本院提交如下证据材料：1、商铺租赁合同1份，拟证明双方签订商铺租赁合同及合同约定。合同第6.1条约定本案租赁标的物的交付标准为现状交付，合同第20.3条对原告延迟缴纳租金及其他费用的违约责任，合同第20.7条对合同因原告违约而提前终止的违约责任，以及合同第22.1条、第22.5条、第22.6条对商铺交还和交还期作了约定，即在原告向被告交还商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书，但本案原告始终没有和被告签署确认书。本租赁合同附件3约定，商铺交付标准根据合同约定和商业惯例，原告对商铺交付标准有特殊要求的应当特别约定，但本案结合证据没有特别约定；2、商铺租赁合同补充协议1份，拟证明合同条款是可以协商变更的。原、被告所举证据已经庭审举证、质证，本院认证如下：（一）对原告证据的认证意见两被告质证对原告举证的证据1、商铺租赁合同及证据2、收款收据无异议，认可收到原告租金51330元、履约保证金51330元及服务质量保证金5000元。本院审查认为，该两组证据符合证据的有效要件，对其证明效力予以认定。两被告对证据3、律师函的真实性无异议，但认为所载内容相当于原告陈述，原告对所述事实仍应承担举证责任。该函称“商铺装修时，贵公司将消防强排烟管道误为餐饮排烟管道并告知梁女士可以接入。”一节，目前没有看到证据，也与事实不符。关于“开业不足一月，贵公司告知梁女士，因没有餐饮排烟管道，该商铺不具备餐饮经营条件。”这一表述与事实不符，不予认可。对原告于2019年1月2日通知被告解除合同的事实没有异议，但原告没有证据证明其单方解约的合法性，属于擅自解除或违法解约，应承担违约责任。本院审查认为，该证据能证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。至于原告是否有权解约及主张损失赔偿应否支持将在本院认为部分予以阐述。两被告对证据4、违章装修整改通知书无异议，两被告认可原告提交的履约保证金和服务质量保证金在原告没有任何违约的情形下可以退还。本院审查认为，该证据符合有效证据要件，对其证明效力予以认定。两被告对证据5、装饰装修施工合同的证明目的有异议，原告陈述装修全包与合同1.5条约定不符，合同约定施工内容不包含空调、消防、排烟、广告、信息设备、桌椅采购及安装。本院审查认为，原告举证该份证据为证明其装修损失，本案原告装修及设备投入的损失确定应以鉴定为准，故对该部分证明效力不予认定。但该份装饰装修施工合同所载的项目施工期限，结合原告举证的律师函及当事人陈述，能证明原告承租涉案商铺经营梁掌门面馆于2018年12月1日开业的事实。两被告对证据6、设计合同的证明目的有异议，认为市面上一般每平方米设计费不超过100元，涉案商铺100多平方米，设计费最多1万元。本院审查认为，设计费用不在损失鉴定范围内，由本院结合原告举证合理确定该损失费用。两被告对设计合同的收费标准提出异议，但未有书面证据证明其异议的合理性，结合设计合同约定的服务内容及原告已付款的情况，酌情确定原告该项损失为75000元。两被告对证据7、资产评估报告及异议回复的真实性无异议，但认为部分项目的价格评估没有对应的具体品牌，可能对评估价格产生影响。本院审理认为，原告庭前对鉴定报告的评估价格提出异议，鉴定机构针对异议作了书面回复，并对广告牌和水电材料及人工费作了修正，对不予调整的项目逐一说明。原告针对异议未能提交相关证据，鉴定机构回复意见亦为合理，对其证明效力予以认定。（二）对被告证据的认证意见原告对证据1、商铺租赁合同的证明目的有异议，被告提到合同约定原告应承担的违约责任，被告主张原告承担违约责任应提供相应的证据。合同第20.5条约定“因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物服务业费。”具体到本案中因被告卓信物业湖州分公司原因导致原告租赁商铺的经营权无法行使，原告认为在律师函发出后30日内被告理应进行积极的整改，但被告至今未提供相应的整改方案，原告有权解除。结合本案，因被告出租的商铺没有设置排烟管道致使原告无法行使使用权继续经营餐饮业务，原告无任何违约。合同第20.7条约定，“……在双方聘请具有评估资质的第三方单位进行相关装修折旧评估，甲方根据评估做出适当赔偿。”原告因需要评估，所以没有交还商铺，原告没有过错。本院审查认为，原告对该份证据的真实性无异议，该商铺租赁合同的约定系当事人真实表示，予以确认，但合同约定与本案处理的关联性系法律适用问题，具体本院认为部分予以阐述。原告对证据2、商铺租赁合同补充协议的真实性无异议，但对证明目的有异议，补充协议只是明确了后期租金递增的变更，不证明对其他条款也可以变更。本院审查认为，两被告举证该份证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。根据原、被告所举的有效证据结合当庭陈述，本院认定本院事实如下：原告梁开梦（乙方）与被告卓信物业湖州分公司（甲方）于2018年8月16日签订商铺租赁合同，约定甲方同意在位于湖州市吴兴区××路××街××购物中心××楼××号商铺××方使用。乙方同意承租该商铺。合同第1.1条约定，该商铺建筑面积112.5057平方米。合同第2条约定，本合同项下租赁期限自开业开始计算，具体租赁时间为2018年10月26日至2021年10月25日止。合同第3.2条、3.4条约定，该商铺的固定租金按计租面积计付，第一个租赁年度每天每平方米5元，年租金205322.9元；每3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前按该租赁年度的固定租金向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。双方确认，按第3.6条约定一次性足额支付开业后第一个缴租期的租金。合同第3.6条约定，本合同项下按固定租金方式计取租金的，开业后第一个缴租期租金的支付方式为：在甲乙双方约定的该商铺交付之日30个工作日前，乙方支付第一个缴租期租金等。合同第4.1条约定，乙方在该商铺内经营品牌为梁掌门，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方的统一经营管理等。合同第5.1条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付51330元作为履约保证金。本合同终止，同时乙方完全退出该商铺后30个工作日内，如不存在本协议第20.7条规定的情形的，履约保证金余额（如有）无息退还等。合同第5.3条约定，乙方在签本租赁合同之日起3日内向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止，同时乙方完全退出该商铺后90个工作日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。合同第6.1条约定，双方协商同意，至本合同项下约定的进场日该商铺应达到的交付条件为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，包括但不限于第一期物业服务费及装修保证金、与甲方办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件等。合同第7.1条约定，乙方完成该商铺装饰装修工程的工期应该向甲方报备。至少在第6.1条所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料，具体要求见附件4），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修，乙方在施工过程中应遵守本商场装修的规章制度等。合同第8.1条约定，本合同项下开业日暂定为2018年10月26日；甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准等。合同第20.5条约定，因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费。合同还对其他内容作了约定。该商铺租赁合同同时附有附件9个，即附件1：商铺位置示意图；附件2：房屋交接验收确认书（场地交付日填写，双方签字确认）；附件3：商铺交付标准；附件4：装修设计文件要求（如有）；附件5：治安管理协议；附件6：放弃优先购买权承诺商；附件7：消防安全管理责任书；附件8：物业管理服务协议；附件9：乙方需提交的资料清单。其中附件2：商铺交付验收确认书未经合同双方签字确认。另，附件3：商铺交付标准，记载项目有天花、地、地面面、插座、开关／照明、网络／电话线、烟感／喷淋头／消防喇叭／消防卷帘、电表、给排水、燃气管道等，并记载相应状况，备注载明“针对商户经营各类交接设施（已配套设施无问题填写合格）（未配套设施填写无）”，但备注栏未填写相应内容。商铺租赁合同签订当日，双方签订补充协议，就租赁合同中物业服务费的收费标准、租金递增方式等作了补充约定。同日，原告梁开梦向被告卓信物业湖州分公司支付履约保证金51330元、服务质量保证金5000元。2018年9月18日，原告向被告卓信物业湖州分公司支付第一期租金51330.72元。原告梁开梦承租涉案商铺经营“梁掌门”面馆，于2018年12月1日开业。装修期间，原告误将厨房油烟管道接入商场消防强排风管道内，后因商户投诉而发现。因被告卓信物业湖州分公司提供的涉案租赁商铺没有设置排烟管道，不具备原告所需的餐饮经营条件，原告于2019年1月2日起停止“梁掌门”面馆的经营，并向被告发送律师函，通知被告卓信物业湖州分公司自2019年1月2日起解除双方于2018年8月16日签订的商铺租赁合同，并要求赔偿损失。2019年1月13日，被告卓信物业湖州分公司向原告送达违章装修整改通知书，告知因租赁商铺的厨房油烟管道接入商场消防强排风管道内，存在重大消防安全隐患，限原告在2019年2月12日前予以拆除，恢复原样。原告因与被告卓信物业湖州分公司无法自行协商，故向法院提起诉讼。诉讼中，经原告申请，本院委托浙江和诚房地产有限公司对涉案商铺室内装饰装修及部分设备在评估基准日的市场价值进行评估。经现场勘查，浙江和诚房地产有限公司于2020年12月7日出具(2020)资字第ZC202000078号资产评估报告。该评估报告确定对委托评估的装饰装修、设备采用成本法进行评估，经实施相关资产评估程序，得出委托评估资产在评估基准日2019年1月2日的市场价值为128530元。嗣后，原告对该评估报告的结论提出异议，经鉴定机构复核，于2020年12月11日出具书面回复，对其中“广告牌”和“水电材料及人工”两项费用的价值作了适当调整。经调整后，委托评估资产的市场价值为131820元。另，原告为承租商铺的装修等支付设计费75000元；原告为本次鉴定支付鉴定费25000元。另查明，被告卓信物业公司为有限责任公司（法人独资），股东为广东宝铖，注册资本50万元。被告卓信物业湖州分公司为私营法人独资，经营范围为卓信物业公司承接业务，无注册资本。本院认为，原告梁开梦与被告卓信物业湖州分公司签订的涉案商铺租赁合同，因租赁商铺未设置排烟管道，致使原告无法继续餐饮经营，无法继续使用承租商铺，原告据此主张解除双方签订的涉案商铺租赁合同。本案争议焦点为，一、原告主张解除涉案商铺租赁合同有无法律依据，应否支持；二、原告主张两被告退还租金、保证金及赔偿损失的诉讼请求，有无事实和法律依据，应否支持。关于争议焦点一。原告承租的涉案商铺没有设置排烟管道，不适宜用作面馆经营，且无法通过整改作出调整。被告卓信物业湖州分公司作为出租方对出租涉案商铺未设置排烟管道的情况是知道或应当知道的。涉案合同第4.1条约定“乙方在该商铺内经营品牌为梁掌门，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方的统一经营管理。”根据该约定，被告卓信物业湖州分公司对原告承租商铺用于经营面馆应是知晓的，故其未告知该租赁商铺没有设置排烟管道的情况，其行为不符合合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，存在过错。且其过错直接导致原告合同目的无法实现。涉案合同约定现状交付，故被告卓信物业湖州分公司的过错行为并非严格意义上的合同违约行为，但本案中若不允许原告行使合同解除权，不符合公平、诚实信用的合同原则。应认为原告行使合同解除权，符合合同法第九十四条第五项“法律规定的其他情形”当事人可以解除合同的规定，原告获得合同解除权。对于原告行使解除权的限制问题。合同解除权系形成权，从理论上，合同解除权的行使应当受到一定的限制。至于受到何种限制，就合同解除权的行使主体而言，不宜限制在守约方或非根本违约一方；对于合同解除权的行使期限问题，原告梁开梦享有的解除权未消灭，其行使解除权符合该权利设定之目的和原意。综上，原告梁开梦享有解除权，依合同法第九十六条之规定，涉案商铺租赁合同于2019年1月2日原告通知被告卓信物业湖州分公司时解除。两被告抗辩称，根据合同法相关规定，原告主张解除合同，应对是否符合合同解除条件承担举证责任。而本案原告自始至终没有提供。原告没有证据证明其单方解约的合法性，属于擅自解除或违法解约，应承担违约责任。两被告的该项抗辩意见，不能成立。关于争议焦点二。本案合同解除后，根据合同法第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张由两被告返还原告已交付的第一期租金51330元及履约保证金51330元、服务质量保证金5000元，并赔偿原告店面投入损失275000元（装修费200000元、设计费75000元）及鉴定费25000元的诉讼请求，鉴于合同解除的主要责任在于被告卓信物业湖州分公司未如实履行告知义务，同时原告未仔细审核被告交付商铺的各类设施情况亦存在一定过失，故根据双方的过错责任，酌情确定由被告卓信物业湖州分公司对原告投入的装修及设施的损失按80%责任比例承担赔付责任。原告各项损失经核算为231820元（装修及设施费131820元+设计费75000元+鉴定费25000元）。对原告主张合同解除前的租金返还，鉴于原告已经使用，且有经营，不予支持。合同解除后，被告卓信物业湖州分公司应退还原告剩余租金及履约保证金、服务质量保证金。同时，鉴于被告卓信物业湖州分公司经营范围系为被告卓信物业承接业务，无注册资本，故对原告主张要求两被告共同承担责任的诉讼请求，予以支持。原告诉讼请求超过本院核定的退还租金及赔偿损失部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司、广州卓信物业发展有限公司返还原告梁开梦租金13391元、履约保证金51330元、服务质量保证金5000元，合计69721元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司、广州卓信物业发展有限公司赔偿原告梁开梦投入店面装修设施及鉴定费的损失合计185456元（231820元×80%），限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告梁开梦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7415元，减半收取3708元，由原告梁开梦负担1294元，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司、广州卓信物业发展有限公司负担2414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  陈 洪二〇二〇年十二月二十三日法官助理  史菊芳书 记 员  林 娥