湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4962号原告：邹亚凤，女，1963年5月12日出生，汉族，湖南省临武县人，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：谭敬泽，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告：王建国，男，1962年11月4日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：许友国，郴州市光明法律服务所法律工作者。原告邹亚凤与被告王建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹亚凤及其委托诉讼代理人谭敬泽，被告王建国及其委托诉讼代理人许友国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹亚凤向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告王建国答辩要点：1、案涉合同依法应认定为无法律效力之合同；2、该案已超诉讼时效依法应予以驳回起诉；3、涉案房屋已登记在答辩人名下，答辩人无过错，被答辩人的请求权，依法只能请求返还房款；4、被答辩人明显以商业利益为目的，应依法应驳回其起诉。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2006年1月20日，原告邹亚凤经朋友介绍去看被告王建国位于郴州市××路××号××栋××单元××号房，看后原告决定购买，当天支付房款20000元给被告。被告出具了《收条》一份给原告，收条载明：“今收到由王建国转让给邹亚凤同志晶鑫佳园16栋3单元605房的房款贰万元整，还有余下部分壹万叁仟元房款由乙方邹亚凤同志春节后2个月内交清。房款总价是：叁万叁仟元整。收款人：王建国，2006年元月20日。”二、2006年1月26日，邹亚凤（乙方）与王建国（甲方）签订了《转让房屋协议书》一份，协议内容为：“经双方协商，由甲方王建国把劳动路晶鑫佳园16栋叁单元605房转让给乙方邹亚凤同志。转让房屋的房屋前期付款及装修款总价是叁万叁仟元整，余下的银行按揭部分大约为叁万元整，转让后将由乙方在按揭合同15年逐月交付给中国银行。经双方协商决定，双方应承担责任、义务条款如下：1、由双方拟定银行的按揭款大约还有叁万元，如果多余叁万元的部分由甲方退给乙方，如果少余银行按揭款叁万元部分也由甲方补足给乙方；2、如果乙方愿意一次性跟银行结清余下按揭款。全由乙方自行负责，甲方不负责乙方一次性跟银行结清部分余款的补足责任；3、今后甲方有义务负责各项房产手续及银行按揭手续，办理手续期间按政策所需正常应付费用由乙方负责；4、经双方协商决定甲方必须在2006年2月之内，将房屋所有相关手续办理齐全；若有拖延乙方承担银行当月按揭费用一切由甲方自行负责”。三、2006年5月8日，邹亚凤按约定再次向王建国支付了13000元，被告王建国向原告邹亚凤出具了收到13000元的收条一份。2008年12月31日，原告邹亚凤（乙方）与被告王建国（甲方）再次签订了《原购房合同附加声明书》，内容为：“本人王建国在晶鑫佳园16栋3单元605室（属银行按揭房）于2006年元26日转给了邹亚凤同志，由于邹亚凤同志需要继续按揭，所以此房暂未办理转户产权手续，但此房确系乙方本人财产，银行方面现有叁万元按揭余款（于2009年元月10日后，由乙方续缴），需要乙方邹亚凤同志尽责每月交清即可（如不交清后果自负）。乙方在归还银行叁万元款后，需办理产权手续时，甲方将配合乙方办理一切手续（注：办证等一切费用由乙方自行承担）。此房自转卖给乙方后，如果甲方未来发生的一切债权债务纠纷时，此房的财产权属乙方，与甲方无关，甲方自行承担自己的责任与义务。2006年元月26日至2009年元月10日，乙方欠甲方的银行按揭及利息已全部结清。开户行：中国银行，账号：4700********，户名：王建国”。之后，原告从2009年3月26日起按约定陆续将银行按揭贷款支付至被告王建国的银行账户，直到2015年11月24日付清最后一笔款400元，合计支付30040元。其中2009年3月26日一次性支付了2009年二三月份的按揭款720元，2012年3月5日一次性支付了2013年二三月份的按揭款720元，2012年9月22日一次性支付了2012年八九月份的按揭款720元，2015年7月1日一次性支付了2015年六七月份的按揭款800元，其余月份系按月支付。2011年9月25日之前的按揭款原告按约定支付至双方合同约定的王建国的账号上，2011年9月25日之后的按揭款原告支付至王建国名下的另一账号。四、被告王建国已于2006年将涉案房子交付给了原告，原告占有涉案房屋至今，期间原告交纳涉案房屋的生活垃圾处理费、物管费等费用，并曾将涉案房屋出租。五、2015年2月12日，被告王建国将涉案房屋的权属证书登记在其名下，权属证号为：郴房权证北湖字第7××0。六、诉讼中，被告主张：“其名下六套房子（含本案所涉房屋）作为一个贷款合同向银行贷款，后因其他房屋贷款逾期，被银行起诉后，被告于2011年11月24日将该贷款结清；期间，被告以原告没有按期交纳按揭款，多次通知原告要求解除合同，但原告一直未来办理，合同已解除”。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《转让房屋协议书》、《原购房合同附加声明书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：被告是否已行使法定解除权解除了案涉合同，本案是否已过诉讼时效，原告的诉讼请求是否应支持。《转让房屋协议书》约定：“由双方拟定银行的按揭款大约还有叁万元，如果多余叁万元的部分由甲方退给乙方，如果少余银行按揭款叁万元部分也由甲方补足给乙方”。《原购房合同附加声明书》约定：“本人王建国在晶鑫佳园16栋3单元605室（属银行按揭房）于2006年元26日转给了邹亚凤同志，由于邹亚凤同志需要继续按揭，所以此房暂未办理转户产权手续，但此房确系乙方本人财产，银行方面现有叁万元按揭余款（于2009年元月10日后，由乙方续缴），需要乙方邹亚凤同志尽责每月交清即可（如不交清后果自负）。乙方在归还银行叁万元款后，需办理产权手续时，甲方将配合乙方办理一切手续”。上述合同签订后，原告已按合同约定支付了房屋前期款、装修款33000元及按揭款30040元，原告已经完成双方合同约定的全部义务，被告也已于2006年将案涉房屋交付给原告。根据双方合同约定，被告还应当按约定完成协助过户义务。故对原告诉请确认双方签订的房屋买卖合同有效并要求被告协助原告办理房屋产权过户手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告主张“原告未按期支付按揭款，构成违约，因而行使解除权解除了合同”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告有四次将两个月的按揭贷款在第二个月一次性支付，被告主张原告未按期偿还按揭贷款，构成根本违约，已行使法定解除权解除了案涉合同，不符合上述法律规定行使单方解除权的条件。被告因自身的原因提前还清了银行的按揭贷款，因此要求原告也提前一次性还清按揭贷款，但没有提供证据证明双方就案涉合同履行方式变更双方达成了一致意见，故对被告主张案涉合同其已行使解除权解除了，本院不予采信。对原告上述延期支付按揭款的行为，被告可另行主张违约责任。关于本案是否已过诉讼时效。本案中，原告已依约付清购房款且房屋已实际交付，作为买受人的原告已实现对房屋的占有，现原告请求被告协助办理房屋产权过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故对被告主张本案已过诉讼时效，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邹亚凤与被告王建国于2006年1月26日签订的《转让房屋协议书》、于2008年12月31日签订的《原购房合同附加声明书》有效；二、限被告王建国于本判决生效之日起十日内协助原告邹亚凤办理位于郴州市××路××号××栋××号房（产权证号为：郴房权证北湖字第7×**）的不动产产权过户登记手续。本案案件受理费减半收取80元，由被告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇二〇年十二月九日法官助理王术妍书记员蔡晓慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。