云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初2201号 原告：中国农业银行股份有限公司祥云县支行，住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇龙翔路**，统一社会信用代码91532923218737507B。 负责人：杨志军，行长。 委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：文金华，男，1986年5月15日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：祥云县金熙房地产开发有限责任公司，，住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路**老工行内），统一社会信用代码：91532923582351977E。 法定代表人：罗军，总经理。 委托诉讼代理人：张玉才，云南光前律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡贵存，女，1976年11月11日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行（以下简称农行祥云支行）与被告文金华、祥云县金熙房地产开发有限责任公司（以下简称金熙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，因被告文金华涉嫌犯罪被羁押，不能到庭诉讼，本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院依法适用普通程序于2020年11月14日对本案公开开庭进行了审理。经胡贵存申请，本院依法追加胡贵存为本案被告参加诉讼。原告农行祥云支行的委托诉讼代理人范里、被告文金华、被告金熙公司的委托诉讼代理人张玉才、被告胡贵存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行祥云支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告文金华立即归还原告借款本金321,393.90元，利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至款项清偿之日止；3.判令原告对被告文金华提供抵押的位于祥云县祥城镇兴园路金熙花园小区4幢1单元402号房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.判令被告金熙公司对以上债务承担连带保证责任；5.判令被告承担原告的本案律师费7000元；案件受理费由被告承担。事实与理由：被告文金华因购买房屋向原告贷款，双方签订《个人购房担保借款合同》约定，原告向被告提供贷款38万元；借款期限300个月，从2012年11月5日至2037年11月4日；借款利率为浮动利率，按月等额本息还款；逾期还款按合同约定的利率和结息方式计收罚息和复利等内容。被告文金华自愿将位于祥云县祥城镇兴园路金熙花园小区4号楼1单元402室房屋抵押给原告作为贷款的担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。被告金熙公司为以上贷款提供连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。合同签订后，原告按约在借款额度内向被告文金华发放了贷款。但贷款发放后，被告未按合同约定归还贷款本息，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告文金华辩称，借款后被告按约每月向原告还款，被告涉嫌犯罪被羁押后，被告之妻胡贵存继续为被告偿还贷款，故被告没有违约行为。被告请求由胡贵存作为本案借款的共同还款人，继续履行合同，不同意解除合同。 被告金熙公司辩称，文金华被羁押后，其亲属仍在为其履行还款义务，没有拖欠原告贷款，原告请求解除合同依据不足。按合同约定，被告金熙公司承担的是阶段性担保责任，承担担保责任的期限至文金华提供抵押的房屋办理抵押登记、原告领取他项权证时止。涉案房屋已办理抵押登记，故被告金熙公司的阶段性担保责任已解除，对本案债务不再承担连带保证责任。被告金熙公司同意原告对抵押房屋享有优先受偿权，抵押房屋拍卖、变卖后，足够偿还原告贷款本息。请求法院驳回原告对被告金熙公司的诉讼请求。 被告胡贵存辩称，被告胡贵存系文金华之妻。文金华被羁押后，被告代文金华每月偿还原告借款本息约2260元，已偿还至2020年11月6日。被告申请参加本案诉讼，愿意成为本案借款合同的共同还款人或者借款人，与文金华共同履行还款义务。被告不同意解除合同，请求继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的案件事实：2012年10月22日，文金华为购买金熙公司开发的祥云县房屋，向农行祥云支行申请借款38万元。同日，金熙公司向农行祥云支行出具《保证担保承诺书》载明：文金华为购买上述房屋向农行祥云支行贷款38万元，为保证借款合同履行，金熙公司经股东会决议承诺：在借款人未办妥抵押登记手续并将抵押登记证书交给农行祥云支行前，金熙公司自愿为该借款本息提供阶段性担保，承担连带保证责任，本承诺自借款人及金熙公司办理完抵押登记手续后自动撤销。 2012年11月2日，借款人文金华、贷款人农行祥云支行、保证人金熙公司签订《个人购房担保借款合同》约定：文金华向农行祥云支行借款人民币38万元；用途为购买房产；借款期限300个月（2012年11月5日至2037年11月4日）；借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；逾期还款的，按合同约定的利率和结息方式计收罚息、复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；借款担保为阶段性保证＋抵押，由文金华以位于祥云县房屋作抵押，由阶段性保证人金熙公司提供阶段性保证担保，按该合同第三十七条约定承担保证责任；该合同第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；文金华抵押担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权而发生的一切费用；合同第八条约定，发生下列事件时，借款人应立即书面通知贷款人：借款人涉入重大诉讼或仲裁，或因违法行为涉入刑事案件；合同第十二条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权：发生其他影响贷款人债权或者担保权实现的情形；合同第二十二条约定，本合同所称重大不利情形包括借款人已全部或部分丧失还款能力等内容。 2012年11月2日，双方到祥云县房地产管理所办理了上述房屋的抵押权预告登记，农行祥云支行取得的“祥云县房他证祥字第××号”《房屋他项权证》记载：他项权利人为农行祥云支行，登记类型为预登记，他项权利种类为抵押贷款，债权数额38万元。 2012年11月5日，农行祥云支行向文金华发放贷款38万元（按合同约定划入金熙公司账户）。借款后，文金华向农行祥云支行按月偿还了部分借款本息。2019年文金华因涉嫌犯罪被羁押，文金华之妻胡贵存代文金华偿还了部分借款本息。截至2020年12月11日，文金华剩余借款本金为307,238.50元。为主张解除合同，提前归还借款，农行祥云支行诉至本院。农行祥云支行委托云南欣晨光（大理）律师事务所代理本案诉讼，支付律师费7000元。 本院认为：一、关于解除合同。农行祥云支行与文金华、金熙公司签订的《个人购房担保借款合同》真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。该合同履行至2019年，因文金华涉嫌犯罪被羁押，造成文金华无法继续履行还款义务。文金华被羁押后，胡贵存虽代文金华偿还了部分款项，文金华、胡贵存均请求变更借款合同，由胡贵存作为共同还款人或者借款人按合同约定继续履行还款义务，但经本院主持调解，贷款人农行祥云支行不同意变更合同由胡贵存履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”文金华涉嫌犯罪被羁押，现已丧失还款能力，故根据合同第十二条的约定，农行祥云支行有权提前收回借款。综上，对农行祥云支行请求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。对文金华、胡贵存请求继续履行合同的辩解，本院不予采纳。 二、关于还本付息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，文金华应将剩余借款本金归还农行祥云支行，并按合同约定支付相应的利息、罚息和复利。对农行祥云支行请求文金华归还截至2020年12月11日的借款本金307,238.50元，利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至款项清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于优先受偿权。农行祥云支行与文金华在《个人购房担保借款合同》约定抵押条款后，对抵押房屋仅办理抵押权预告登记，未办理抵押权设立登记。预告登记的权利人在未办理抵押权设立登记前，享有的是对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，因涉案房屋未办理抵押权设立登记，故农行祥云支行未设立抵押权。对农行祥云支行请求确认其对文金华抵押的祥云县房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于律师费。《个人购房担保借款合同》约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。根据上述合同约定，农行祥云支行为主张本案债权支付的律师费7000元应由文金华承担。对农行祥云支行请求文金华支付律师费7000元的诉讼请求，本院予以支持。 五、关于金熙公司的阶段性担保责任。《个人购房担保借款合同》约定，涉案借款担保为阶段性保证＋抵押，即由文金华以涉案房屋作抵押，由阶段性保证人金熙公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，当事人就文金华抵押的房屋仅办理抵押权预告登记，至今未办理抵押权设立登记。根据上述合同约定，金熙公司对本案债务应承担连带保证责任。对农行祥云支行请求金熙公司承担本案债务连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。金熙公司承担责任后，在承担责任的范围内有权向债务人文金华追偿。 综上所述，农行祥云支行的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行、被告文金华、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告文金华于本判决生效后二十日内归还原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行截至2020年12月11日的剩余借款本金307,238.50元，利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至款项清偿之日止； 三、被告文金华于本判决生效后二十日内支付原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行律师费7000元； 四、被告祥云县金熙房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；祥云县金熙房地产开发有限责任公司承担责任后，在承担责任的范围内有权向文金华追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6226元，由被告文金华、祥云县金熙房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判长  李福荣 审判员  杨志坚 审判员  杨 哲 二〇二〇年十二月十四日 书记员  苏语涵