中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4402号原告(反诉被告)：赵永贞，女，1966年2月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：聂晶，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏萍，女，1962年2月22日出生。委托诉讼代理人：苏月明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚哲，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)赵永贞与被告(反诉原告)苏萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵永贞及其委托诉讼代理人聂晶、被告(反诉原告)苏萍之委托诉讼代理人龚哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵永贞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖合同》撤销；2、判令被告向原告双倍返还定金1,000,000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月26日，原告在中原地产长阳路店，就系争房屋具体买卖事宜与中原地产员工进行了详细面谈，其中，原告询问系争房屋是否干净，有无比较阴暗的东西，中原员工称没有。原告当天支付3万元作为购房意向金。2019年10月6日，原告应邀到中原门店办理房屋买卖合同签订事宜，原告出于对中介陈述的信任，且自有房屋已在置换操作中，于当日签订了系争房屋的买卖合同，并支付50万元购房定金(包括2019年9月26日支付的3万元意向金转定金)。嗣后，被告及其代理人始终消极怠于与原告沟通，直到2019年10月27日前后，中原地产员工才将系争房屋钥匙交于原告。同月29日，原告与上海造福装饰工程有限公司签订装修施工合同开始装修系争房屋。2019年12月30日，原告从系争房屋邻居处了解到，系争房屋在2018年之前较长的一段时间里，一直由一位老太居住，已近垂暮之年的老太疾病缠身，长期由保姆照顾饮食起居，已于2018年去世，并且未按照传统习俗操办白事，按照中华民族传统伦理、风俗民意，系争房屋属于不清洁的房子。原告顿感被欺骗，遂找到中原地产员工及被告代理人章伟明一问究竟，但二者均敷衍塞责，不予正面回应。原告认为，中原地产至今未向原告提供系争房屋登记产权人的真实身份、房产交易流程中应有的全套材料及被告售房代理手续文件，且在原告已按房屋买卖合同约定的进程履行自身付款义务的情况下，在原告对系争房屋的相关重要事项产生疑惑之时，被告及其代理人、中原地产均采取逃避揭露真实情况、消极躲避的态度，是极为反常的，已经构成通过虚构事实、隐瞒真相对原告的欺诈行为，且其履约能力是值得怀疑的，故诉至法院。被告(反诉原告)苏萍辩称并反诉称，原、被告双方在签约时均是完全行为能力人，且签订合同系双方真实意思表示，没有任何的欺诈行为。系争房屋原本由被告母亲潘静霞居住，2016年潘静霞因病住院，出院后便搬至被告哥哥家居住，系争房屋此后一直空关，未有人去世过，原告无权撤销合同。被告按照合同约定积极配合原告履行合同的相关义务，但是原告根据无稽之谈拒绝履行相关付款义务，并在无任何正当理由的情况下向法院提起诉讼要求撤销合同，原告的相关行为已构成违约，应当按照合同约定支付被告违约金，并且被告有权没收定金。如果最终法院只能支持一项，则被告主张没收定金。故不同意原告全部诉请，并提出反诉请求：1、请求判令反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》于反诉被告收到反诉状之日解除，并要求反诉被告将系争房屋返还给反诉原告；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金970,000元；3、由反诉被告承担反诉费。原告(反诉被告)赵永贞辩称，原告构成违约的原因除了中介没有履行职责之外，被告在合同整个履行过程中也存在诸多违背合同法相关规定的情况，也违反了合同法的减损规则，当事人一方即便违约后，对方应当采取措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使是原告违约，也并没有给被告造成任何损失，故应当对违约金予以调整。原告之所以选择诉讼撤销合同及产生违约行为都是由于被告及中介在交易流程中率先违背了合同法的相关规定。被告不配合调解，未及时解答原告的疑惑，在明知原告限购没有购房资格的情况下，仍然与原告签订合同。因为现在双方矛盾还没有解决，所以原告也不同意将系争房屋返还被告。故不同意被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为苏萍。2019年10月6日，被告苏萍(甲方)与原告赵永贞(乙方)及案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》约定，乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金30,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》十日内补足定金至500,000元。同日，被告苏萍(甲方)与原告赵永贞(乙方)签订《房屋买卖合同》约定，1、甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积90.2平方米。2、该房地产转让价款为4,850,000元。3、为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于2020年2月28日之前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。4、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款4,800,000元。6、甲、乙双方应于2020年2月28日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50,000元。11、本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。在甲、乙双方签订示范合同后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可根据本条约定追究违约方定金责任。12、甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，原告向被告支付定金470,000元，另有原告于2019年9月26日支付至上海中原物业顾问有限公司的意向金30,000元转为定金，共计500,000元。2019年10月28日，被告通过中介将系争房屋钥匙交付原告，原告取得钥匙后进入系争房屋开始进行装修，目前系争房屋钥匙仍在原告处。2020年9月8日，原告签收本案反诉状副本。审理中，被告称，在本案诉前调解阶段，被告即已通过调解员告知原告系争房屋内未有人去世，并表示仍愿意继续履行合同，然而原告表示不同意调解。被告另提交了被告母亲潘静霞的户口簿复印件，证明潘静霞仍在世。原告称，其去相关部门调取过潘静霞的身份信息，与被告提供的户口簿显示一致，潘静霞户籍确实未被注销；原告认为其因邻居的说法产生了误解，但是该误解系被告没有及时告知造成，故仍坚持本诉诉请。此外，至2020年10月28日本案开庭当日，原告称其仍未具备购房资格。对于上述经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告赵永贞与被告苏萍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。现原告仅因听信邻居所述系争房屋内有老人去世，便要求撤销合同，并要求被告双倍返还定金，无事实与法律依据，本院不予支持。因原告起诉撤销合同，双方无法按照约定继续履行《房屋买卖合同》；并且，直至本案开庭，原告仍不具备购房资格，原告实际无法按照合同约定时间履行网签等交易流程，已构成违约，被告主张合同于反诉状副本送达之日解除，于法有据，本院予以确认。因原告违约导致合同解除，被告有权按照合同约定对原告已支付的定金不予返还。合同解除后，原告应将系争房屋返还被告。被告在已主张没收定金的情况下，仍同时主张原告支付违约金97万元，并无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)赵永贞全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)赵永贞与被告(反诉原告)苏萍就上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年9月8日解除；三、原告(反诉被告)赵永贞应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告(反诉原告)苏萍；四、被告(反诉原告)苏萍之其余反诉请求，不予支持。本诉案件受理费13,800元，由原告(反诉被告)赵永贞负担；反诉案件受理费6,750元(已减半收取)，由原告(反诉被告)赵永贞负担3,375元，由被告(反诉原告)苏萍负担3,375元。如不服本判决，原告(反诉被告)赵永贞可在判决书送达之日起十五日内、被告(反诉原告)苏萍可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔 艺 萍二〇二〇年十二月二十九日法官助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。