杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2096号 原告：陈**，男，1978年7月7日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告：陈春燕，女，1980年4月19日出生，汉族，住杭州市临安区。 两原告共同委托诉讼代理人：马月娥、杨洁，浙江厚来律师事务所律师。 被告：陶银凤，女，1960年5月1日出生，汉族，住杭州市临安区。 被告：吴伟松，男，1960年4月29日出生，汉族，住杭州市临安区。 两被告共同委托诉讼代理人：巫晓军、王倩，浙江满江红律师事务所律师。 第三人：舒勤儿，女，1969年11月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区。 原告陈**、陈春燕为与被告陶银凤、吴伟松、第三人舒勤儿房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月15日诉至本院。后经诉前调解不成，本院于2020年6月18日立案受理后，依法由审判员邹家豪适用简易程序独任审判，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序由审判员邹家豪独任审判，并于2020年10月26日再次公开开庭进行了审理。为查明本案事实，本院于2020年9月21日，依职权追加第三人舒勤儿参加诉讼。原告陈**、陈春燕的委托诉讼代理人马月娥、被告陶银凤、吴伟松的委托诉讼代理人巫晓军、王倩第一次庭审到庭参加诉讼。原告陈**、陈春燕的委托诉讼代理人杨洁、被告陶银凤、吴伟松的委托诉讼代理人巫晓军、第三人舒勤儿第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈**、陈春燕诉称：为了居住便利及孩子读书事宜，原告经人介绍，向被告购买位于杭州市临安区××街道××花园××幢××室房屋一套，约定房屋价格为1800000元。2019年1月4日，原告按约一次性付清了房款并办理了过户登记。《房屋转让合同》约定自合同签订之日起一天内，被告应将房屋交付给原告，但时至今日，被告仍未实际交付房屋，原告多次和被告沟通，被告一直予以拖延，未履行其交房义务。原告购买房屋至今己一年有余，一直无法居住使用，其权益己受到了严重侵害。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判令：一、要求被告立即交付房屋；二、要求被告支付逾期利息123060元（以180万为基数，自2019年1月4日起按年利率6％计算至2019年8月20日计日计54660元，以后按ＬＰＲ标准计算至房屋实际交付之日止）；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。 为证明上述事实，原告陈**、陈春燕在庭审中向本院提供证据如下： 证据一、房屋转让合同1份，欲证明原告于2019年1月4日向被告购买房屋，合同约定自合同签订之日起一天内，被告应将房屋交付给原告的事实。 证据二、不动产权证1份，欲证明原告现系案涉房屋产权人的事实。 证据三、转账记录2份（复印件），欲证明原告一次性付清房款1800000元的事实。 被告陶银凤、吴伟松答辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人支付价款的合同。本案中，被告已经按合同约定，将案涉房屋过户登记至原告名下，被告的义务已履行完毕。其次，原告购买案涉房屋前对第三人舒勤儿一直居住使用案涉房屋的事实是明知和认可的，被告不存在任何欺瞒，原告购买后对第三人舒勤儿继续居住使用案涉房屋也是允许的，由此引发的法律后果应当由原告承担。现原告系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用收益和处分的全部权利，不存在原告所称是被告未履行交房义务，导致其无法居住使用的情况。据此，被告已按房屋买卖合同约定履行全部义务。被告不存在任何违约情形。原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、退一步讲，原告主张的案由也应为返还原物纠纷，因为案涉房屋的实际居住使用人是第三人舒勤儿。原告在购买案涉房屋前后，明知和认可舒勤儿居住使用案涉房屋，本案实际是原告与案涉房屋的实际居住人舒勤儿而之间发生的纠纷，应当由原告与第三人去解决，而不应当把我方作为腾空义务主体，列为被告。其次，被告现在已不是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋也不享有其他任何权利。被告无权要求舒勤儿腾空案涉房屋，所以假设原告依然坚持主张被告交付房屋，即便最终判决支持也是无法执行的。相反，原告作为案涉房屋的所有权人主张要求舒勤儿返还案涉房屋，并支付房屋占有使用费是具有事实和法律依据的。最后，鉴于案涉房屋实际居住使用人一直是第三人舒勤儿，而原告作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用收益和处分等排他性的不动产物权。假设法院最终认定，舒勤儿无权占有、使用案涉房屋则直接承担房屋腾空义务的主体应该是舒勤儿而不是被告。综上请求法院依法查明事实，依法裁判。 被告陶银凤、吴伟松未向本院提交证据。 第三人舒勤儿陈述称：起诉状中也没有第三人的名字，第三人是法院通知后才知道有关情况。第三人大概是在1998年1999年左右，以第三人丈夫唐中民的母亲陈仁儿的名义购买的房屋。此后就一直居住在案涉房屋内。对于原、被告进行房产交易的情况，第三人不知情。第三人称其是合理居住，不会搬离案涉房屋。 第三人未向本院提交证据。 对原告陈**、陈春燕提供的证据一、二、三，被告陶银凤、吴伟松对真实性均无异议，但是认为房屋交易的时候，原、被告对案涉房屋由舒勤儿、唐中明夫妻占有使用的事实是清楚的，原、被告也共同到房屋的现场去看过。原告在明知有他人在居住的情况之下，受让了案涉房屋，并同意过户。被告认为这样情况之下，其交付义务已经履行完毕了。同时被告对不动产登记备注信息补充说明，案涉房产的不动产权证备注信息存在两个抵押，这两个抵押能够证明房屋已经交给原告实际使用。第三人对原告提供的证据一、二、三，认为其不了解双方之间的交易情况，对真实性无法确认。本院审核认为原告提供的证据真实、合法，与本案有关联性，对其证明效力本院予以确认。 根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2019年1月4日，被告陶银凤、吴伟松（作为甲方）与原告陈**、陈春燕（作为乙方）签订了《临安区房屋转让合同》（合同编号：×××86），双方约定由甲方将其所有坐落于临安区锦城街道城中花园20（20幢109）的房屋【房屋所有权证号为浙（2016）临安市不动产权第0000279号，房屋面积155.67平方米，用途为住宅】出售给乙方，房屋转让价格为1000000元（实际交易价格为1800000元），付款方式为合同签订日起1日内一次性支付房款，交房方式为自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。合同第六条约定：“双方约定除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利率按“无”计算。逾期交付超过“无”天，乙方有权按下述第“无”中约定追究甲方的违约责任。”合同第七条约定：“甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷、财务纠纷以及其他原因造成的产权瑕疵，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷、财务纠纷、产权瑕疵及房屋质量不合格等情形，致使乙方不能实现合同目的的，甲方应承担全部法律责任。……”双方于同日办理了案涉房产的不动产变更登记，产权证号为浙（2019）临安区不动产权第0000113号，权利人为陈春燕、陈**，共同共有。双方确认，实际交易金额为1800000元。原告于交易当日向被告陶银凤账户转账1500000元，向案外人王裕新转账300000元（在本案审理过程中被告已确认收到该款项）。另查明，案涉房屋在双方交易之前即由案外人舒勤儿及其家人居住在内，交易时双方对该情况均已知晓。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就涉案房屋所订立的《临安区房屋转让合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案中，原告已依约支付了全部购房款，被告理应履行向原告交付案涉房屋的合同义务。原、被告双方在《临安区房屋转让合同》中约定的具体的房屋交付期限为合同签订之日起一天内。对此，被告陈述称，双方当时口头约定，如原告需要居住案涉房屋，被告会帮忙解决案涉房屋被他人居住的问题，但后续被告与第三人沟通后，该情况并未得到解决。原告陈述称，当时被告承诺会在1-2个月期限内促使第三人搬离案涉房屋，并将房屋交付原告。结合原、被告的前述说法以及《临安区房屋转让合同》中关于被告应当向原告交付房屋的约定，本院认为，即便双方交易过程中明知案涉房屋由第三人实际居住，也不能免除被告应向原告交付案涉房屋的合同义务。现被告未按承诺交付案涉房屋，理应承担相应的违约责任。关于本案违约金的计算，因双方在《临安区房屋转让合同》中约定的违约金标准为“无”，基于目前被告无法交付房屋的情况，本院认为该标准过低，长期未交付房屋势必会对导致两原告购买房屋目的无法实现，对此本院结合案涉小区同类房屋的租金标准（双方认可为3000元左右每月）、双方陈述的被告承诺交付房屋的期限以及逾期交付的时间跨度等，酌情调整违约金为45000元并自起诉之日起（2020年5月15日）按照每月3000元的标准支付至原告实际取得占有案涉房屋之日止。如今后在未取得案涉房屋前，两原告便将案涉房屋转让的他人的，则计算至两原告转让房屋之日止。 此外，关于涉案房屋的交付问题。在本案审理过程中，经本院释明后，原告仍坚持要求由两被告交付房屋，并明确表示不增加要求第三人搬离房屋的诉讼请求（仅要求在被告交付过程中第三人予以配合），故对于第三人腾空房屋的问题，本院不在本案中予以处理，原告可另行主张。因本案中，各方当事人均认可涉案房屋在双方交易之前便由第三人舒勤儿及家人长期占有、使用至今。对于存在他人实际居住该房屋的情况，在《临安区房屋转让合同》订立时原、被告均已知晓，虽然两被告承诺会处理好第三人居住的问题并向两原告交付案涉房屋，但目前案涉房屋已变更登记至两原告名下，两被告已丧失要求第三人腾空房屋的权利基础，基于两被告未实际占有房屋的现实情况及第三人的态度，两被告目前无法单方面交付案涉房屋，故对于两原告主张要求两被告交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。与此同时，因两被告负有交付案涉房屋的合同义务，在后续过程中，两被告仍应当在原告主张权利过程中，积极协调并予以配合。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陶银凤、吴伟松应支付原告陈**、陈春燕违约金45000元，并自起诉之日起（2020年5月15日）按照每月3000元的标准继续支付违约金至原告实际占有案涉房屋之日止，款限本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告陈**、陈春燕的其他诉讼请求。 如果被告陶银凤、吴伟松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2762元，由原告陈**、陈春燕负担1381元，被告陶银凤、吴伟松负担1381元。 原告陈**、陈春燕于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陶银凤、吴伟松于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邹家豪 二〇二〇年十二月九日 书记员  王健伦 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。