河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初738号 原告（反诉被告）：吴双,男,1994年11月30日出生,汉族,住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：赵雪刚,河北观峦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晏楠,男,1986年10月9日出生,汉族，现住唐山市丰润区。 被告:马力,男,1986年9月21日出生,汉族,现住唐山市丰润区。 被告（反诉原告）:唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司,住所地:唐山市丰润区世纪名苑商业楼****。 法定代表人:杨雪园长。 三被告共同委托诉讼代理人:杨志刚,河北唐润律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴双与被告（反诉原告）晏楠、唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司、被告马力房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员果兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人赵雪刚、被告（反诉原告）晏楠、被告马力及该二被告与被告唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司的共同委托诉讼代理人杨志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴双诉称，2018年5月1日，被告晏楠与原告的授权代理人签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于唐山市丰润区底商的自有房产出租给被告用于教育办学。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告晏楠。被告晏楠与被告马力合伙开办了唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司，被告晏楠与被告马力是被告唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司的实际控制人。按照双方房屋租赁合同第二、第四条约定，租赁期限为十年，租金为100万元／年，自合同第二年开始交付方式为上打租，被告于每年7月1日前向原告支付下一年度当年度租金。按照合同约定，被告应当在2019年7月1日前支付2019年度的房租，但被告拖欠租金至今。此外，在房屋租赁期间，被告不但拖欠房屋租金，还长期欠缴水电费用。为讨要房租及水电费，原告的授权代理人曾多次发函要求被告缴纳水电费并支付本年度租金，但被告拒不支付，被告的行为已经构成违约。按照双方《房屋租赁合同》第九条、第十二条约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付租金总额30%的违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令解除原被告双方于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》，并支付2019年度、2020年度租金计200万元及合同违约金60万元。 被告（反诉原告）晏楠、马力、唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司辩称，原告提出解除合同这项诉请没有事实依据，被告要求原告继续履行合同，对于原告第二项诉请，2019年度租金包含在2020年7月31日之前的租金，而2020年全世界均遭受了疫情的冲击，疫情属于不可抗力，对于疫情期间被告无法开园所遭受的损失是巨大的，双方应根据合同中约定和合同法中关于不可抗力的法律约定对疫情期间的租金和租金损失，由原告方承担，对于2020年8月1日以后，原告增加了诉请，因还没有到期，不能具体确定，况且，疫情仍在持续，2020年下半年能否开园也不确定，因此应在确定之后另行主张；对第三项诉请，被告认为不能成立，因为原告自签订合同后严重违约，导致2018年8月1日至2019年7月31日，一年的时间无法开园，那么构成合同违约，且在违约后，不与被告进行协商，不配合被告减少损失，因此真正违反合同约定的是原告，故原告诉请不能成立；关于诉状中原告主张被告1与被告2合伙事项不成立，被告1与被告2是被告3的实际控制人不成立，被告1、被告2均不是适格的被告，不应当作为本案被告。 被告晏楠、唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司反诉称，2018年5月1日吴双委托其父吴连瑞与晏楠签订房屋租赁合同，租赁标的为唐山市丰润区一层西侧部分、二层整层、三层整层、四层整层及四层露台以及楼顶、西侧广告位。由反诉原告用于教育办学及相关使用，租期为10年，自2018年8月1日至2028年7月31日止，租金每年1000000元，同时约定2018年5月1日交付房屋，至2018年7月31日为免费装修期。反诉原告接收房屋后立即开始装修，于2018年6月份已将室内消防、喷淋设备铺设完工，但试压时发现楼体公共消防主管道路严重老化，加压漏水，无法完成试压，且消防主机严重坏损，消防控制系统无法使用。造成后续吊顶等装修工程无法施工。反诉原告多次催促反诉被告，但反诉被告以无修缮资金为由拒不修缮，反复交涉无果。无奈之下，2018年11月份，反诉被告借给吴连瑞50000元用于支付前期消防设施修缮费用。维修方唐山港湾安全技术工程有限公司才开始动工维修公共消防设施，直至2019年7月才完工验收。反诉被告明知租赁房屋基础设施、消防设施老旧，达不到乙方承租要求，但在反诉原告将承租空间内消防设施改造完成后，拒不修缮公共消防管道及破损消防主机设备，严重违反国家消防规定及房屋租赁合同约定，构成严重违约。反诉原告晏楠租赁房产用于兴办幼儿教育机构，名称为唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司，因反诉被告不修缮消防设施，消防无法验收，幼儿园无法获得审批，无法招生营业，直至2019年7月15日消防设施才检测合格，2019年9月20日反诉原告才取得营业执照及办学许可证。另自2020年2月开始，新冠疫情全面爆发，幼儿园一直停业，这次疫情是全人类共同灾难，疫情期间租赁费用应予以免除。反诉原告认为因反诉被告毫无诚信，严重违约，造成反诉原告一年多时间无法使用租赁房屋办学，直接损失及间接损失巨大，多次协商无果，现为维护自身合法权益，提起反诉，请求依法判令反诉被告继续履行房屋租赁合同，赔偿反诉原告因反诉被告违约造成直接损失房屋租赁费1000000元，雇佣员工工资损失502808元，反诉被告给付反诉原告违约金300000元，将2019年8月1日至2020年7月31日年度租金1000000元变更至500000元,并要求抵扣150000元借款。 反诉被告吴双辩称，根据合同约定，反诉原告应于2019年7月1日支付2019年度的房租，超过十五日，原告方有权单方解除合同，但至今仍未支付2019年度租金，已经超过了支付的时间迟延履行支付租金的义务，被告的行为也符合合同法规定的法定的解除合同的条款，因此反诉原告要求继续履行合同，没有事实依据和法律依据，因此应当解除双方之间的租赁合同。反诉原告要求赔偿损失，没有事实和法律依据，房屋租赁合同第六条，明确约定，房屋基础设施，消防设施老旧，达不到租赁要求，消防设施的改造由反诉原告方负责，因此，我方在合同履行的过程中不存在任何违约的行为，不应当承担任何责任。我方不存在违约的情形，因此反诉原告要求给付违约金，没有事实和法律依据，因此，不能成立。疫情期间并不影响双方之间租赁合同的履行，反诉原告在经营过程中出现的风险应自行承担，与我方无关，疫情期间，我方所有的标的物也正常缴纳着各种税费，因此在疫情期间，经营是否正常并不属于本案的审理范围，不能影响本案的审理结果，因为疫情并不影响原被告双方租赁合同的履行。综上，应驳回反诉原告诉讼请求。 经审理查明，2018年5月1日，原告（反诉被告）吴双委托吴连瑞与被告（反诉原告）晏楠签订了《房屋租赁合同》，该合同1-1约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于唐山市丰润区；…，2-1约定：租赁期限10年，自2018年8月1日至2028年7月31日止；…，其中2018年5月1日起至2018年7月31日止为甲方给予乙方的免费装修期，在免费装修期内免除租赁费，其他费用诸如水费、电费、通讯费等由乙方按实际发生数支付；2-2约定：甲方在2018年5月1日之前将房屋腾空，于2018年5月1日正式向乙方交付房屋，甲方迟延交付的租赁期及装修期相应顺延；3-1约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋做教育办学及相关使用，并遵守国家和本市有关房屋和物业管理等规定；3-2约定：乙方保证依法经营，独立办理营业所需的各项证照，办照期间需要甲方提供的各种证件需无条件给予乙方，如不能提供或延期提供，造成的所有损失，须甲方全权负责；4-1约定：每年租金人民币1000000元，…；4-2约定：租金每12个月为一期，第一年租金乙方在合同签订日交付定金人民币30万元，下余70万元在2018年5月2日前交清，自第二年开始，交付方式为上打租，乙方于每年7月1日前向甲方支付下一年度当年度租金；…；6-1约定：因甲方房屋基础设施、消防设施老旧，达不到乙方租房要求，现乙方承诺在不破坏房屋构架结构的前提下进行改造；6-2约定：房屋改造过程中，甲方应积极配合乙方、甲方应结合物业为乙方提供自卸及施工场地；6-3约定：由于甲方未提供符合乙方办照所需求的消防、喷淋等设施，乙方进行改造施工，由此所产生的费用由乙方负责，消防验收合格即视为甲方认可；6-4约定：房屋电力主线从变压器至总配电箱上口及屋顶的防水公共设施、维护、维修工作由甲方全权负责，如果由于甲方上述设施损坏或维修造成乙方所有损失，应由甲方承担，乙方承租空间内的电力、上下水、空调、消防等所有设施的维修由乙方负责…；…；7-3约定：乙方所使用的商铺的装修及布置必须符合消防、安装等规范和要求，并需经相关部门验收。2018年4月26日，被告方通过郭凯园在中国建设银行开设的62×××92账户向原告方指定的王素娟（原告吴双之姨）62×××58账户中转款300000元;合同签订后，2018年5月3日被告方又通过马力62×××72账户向被告方指定的王素香（原告吴双之母）62×××74账户中转款400000元；同日被告通过张艳君在中国民生银行开设的50×××72账户向原告方指定的王素娟（原告吴双之姨）62×××99账户中转款320000元，其中300000元系交纳的自2018年8月1日至2019年7月31日止的租金，另20000元系被告方预交的电费。此后被告方进行装修及消防设施改造，被告认为因楼梯公共消防主管道严重老化，无法完成试压，影响了办学许可证的办理及开园，未能及时给付2019年度租金。经多次催要未果，原告诉至本院，要求解除房屋租赁合同，若如愿解除，要求被告方给付2019年度租金1000000元及违约金30万元，若不能解除，要求被告方给付2019年度和2020年度的租金各1000000元、违约金各300000，计2600000元及。同时被告方作为反诉人，要求继续履行房屋租赁合同，并要求反诉被告即原告赔偿反诉人直接损失房屋租赁费1000000元，雇佣员工工资502808元，承担违约金300000元，并请求依法将2019年8月1日至2020年7月31日的租金1000000元变更至500000元，并要求抵扣150000元借款。 另查明，2006年11月14日，唐山市公安局消防处对丰润区包括沿街商铺的工程消防验收合格。2018年5月1日，被告晏楠将丰润区世纪名苑底商2号楼675号的装修工程承包给了唐山艺丰装饰材料商店，且被告晏楠以唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司名义与唐山艺丰装饰材料商店签定了装修合同。同年5月18日，被告晏楠又将唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园的消防设备改造项目承包给了唐山港湾安全技术工程有限公司，双方签订了施工合同。庭审中，被告（反诉人）反诉称，2018年6月份，室内消防喷淋设备铺设完工，但因楼梯公共消防主管道路严重老化，无法完成试压，就此问题与原告（反诉被告）方反复交涉无果。2018年9月1日，被告唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司开园营业。2018年11月8日，唐山市丰润区公安局、唐山市丰润区教育局等八个相关部门对被告联合下发了《无证办学责令关停通知书》。2018年11月20日，被告晏楠借款给原告方100000元，用于涉案楼房玻璃幕墙制作工程；当日，再次借款50000元，用于涉案楼房消防维修工程，同时，双方约定该两笔借款均由2019年度租金中扣除。2019年7月15日，经被告委托，唐山启创消防设备检测有限公司作出被告的建筑消防设施“合格”的检测报告。2019年9月18日，被告（反诉原告）唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司办理了办学许可证，同年9月20日办理了营业执照。诉讼中，原告主张被告马力系唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司实际控制人，被告方对此予以否认，原告的主要依据系被告方的证人证言及被告方提交的转账凭证等。此外，被告方提交了自2018年9月到2019年7月所有职工的工资表，证实工资损失的情况。今年，被告（反诉原告）唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司按政府的规定开园营业。 还查明，2018年9月5日，唐山市路北区人民法院作出（2018）冀0203民初3939号民事裁定书及协助执行通知书，查封了本案涉案房产及2018年9月至2021年9月被告应付原告的租金。2020年2月始，新冠疫情全面爆发，现还在管控中。 以上事实，有各方当事人当庭陈述、房屋租赁合同、办学许可证、营业执照、借款协议书、责令关停通知书、检测报告、协商告知函、工资表、施工合同书、装修合同书、证人证言、照片、证明、微信聊天截图、消防验收意见书、唐山市路北区人民法院作出（2018）冀0203民初3939号民事裁定书及协助执行通知书等证据在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同签订后，双方均按合同约定履行相关义务，被告方给付了2018年度租金，并投入了较大资金兴办幼儿园，2018年9月5日，唐山市路北区人民法院即依法查封了本案涉案房产及并冻结了2018年9月至2021年9月被告应付原告的租金，原告以被告方未给付2019度租金为由，要求解除合同并给付违约金，理据不充分，且不利于生产、生活，对原告该请求本院不予支持，同时，对反诉原告即被告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。涉案楼房的工程消防以前曾验收合格，2018年双方签订的《房屋租赁合同》6-1约定：“因甲方房屋基础设施、消防设施老旧，达不到乙方租房要求，现乙方承诺在不破坏房屋构架结构的前提下进行改造”，证明此前双方对涉案房屋消防设施情况均知情且有约定，并非哪方违约所致，反诉原告即被告认为反诉被告即原告方违约而影响被告办理相关手续进而不能及时开园，并要求反诉被告即原告赔偿直接损失房屋租赁费1000000元、雇佣员工工资及违约金，理据不足，本院对该请求不予支持，但被告要求抵扣150000元借款，符合双方约定，本院予以支持。新冠疫情属不可抗力，在2019年度的房屋租赁费应给付期限之后即2020年2月爆发，故原告要求被告给付2019年度的房屋租赁费，应予以支持，但2020年度的房屋租赁费1000000元应酌情减免，结合实际，减收至500000元为宜。根据合同相对性原则，本案被告马力、唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司作为诉讼主体不适格。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告吴双与被告晏楠共同继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，驳回原告吴双解除该合同的诉讼请求； 二、被告晏楠于本判决生效后10日内，给付原告吴双2019年度房屋租赁费1000000元，抵扣原告应偿还被告150000元借款后，再给付850000元； 三、被告晏楠于本判决生效后10日内，给付原告吴双2020年度房屋租赁费500000元； 四、驳回原告吴双其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告晏楠、唐山市丰润区康斯坦丁双语幼儿园有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元、反诉费10513元，合计24313元，由原告吴双负担10000元，由被告晏楠负担14313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 果 兴 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 钱美玉