福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1517号 上诉人（原审被告）：钟斌，男,1976年9月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人:廖冠兴，福建紫杉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:杨力翔,福建紫杉律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路**（丰华商城）****808，统一社会信用代码913508025959595008。 负责人：陈文勇，总经理。 委托诉讼代理人:李美英，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:陈思蓉，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 上诉人钟斌因与被上诉人深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称新洲城公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省新罗区人民法院（2020）闽0802民初4903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟斌上诉请求：一、撤销新罗区人民法院（2020）闽0802民初4903号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。二、请求判决被上诉人深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：第一，原审判决认为，2012年2月21日《前期物业服务委托合同》约定，物业服务费从开发商发出交房通知书之日起交纳；上诉人主张至今尚未交房，不应计算物业服务费，不符合双方约定，不予采纳。对此，上诉人认为《前期物业服务委托合同》关于“物业服务费从开发商发出交房通知书之日起交纳”的约定，与《物业管理条例》第四十一条第二款规定相冲突，恶意损害了广大购房者的合法权益，属无效合同条款，法院不能依据该约定进行裁决。（一）《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据前述法律规定，在开发商尚未将案涉房屋交给上诉人的情况下，相关物业服务费用应由案涉房屋的建设单位即龙岩中瑞房地产开发有限公司交纳，而不应由上诉人承担。因此，《前期物业服务委托合同》的前述约定，显然与《物业管理条例》第四十二条规定的相冲突，应被认定为无效条款。（二）《前期物业服务委托合同》关于“物业服务费从开发商发出交房通知书之日起交纳”的约定，对于广大购房者而言，是极不公平、极不公正的。该约定并未考虑开发商发出交房通知时，是否符合“交房条件”这个重要因素，如：相关项目是否通过“综合验收”？“相关手续”是否提交相关部门备案？整体或者个套的“房屋质量”是否存在问题？购房者与开发商签订的房屋买卖合同中约定的具体“交房条件”是否具备？等等。该条款显然是被上诉人与开发商恶意串通的结果，其损害了广大购房者的合法权益，根据《合同法》第五十二条之规定，应属无效条款。第二、原审判决还认为，上诉人主张新洲城公司未按合同约定履行义务，但新洲城公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为上诉人拒缴物业服务费的理由。对此，上诉人认为，如果新洲城公司未按合同约定履行义务，其服务行为存在瑕疵，作为接受服务一方，当然有权“少交”或“免交”物业服务费，甚至还可以提起反诉要求对方承担损害赔偿责任，这怎么就不能成为上诉人拒缴物业服务费的理由了呢？在司法实践中，因物业公司服务不到位，判决业主“少交”、“免交”，及物业公司应承担损害赔偿责任的例子也数不胜数。故，原审判决这一观点，是对法律的错误理解；是对物业服务公司不尽职尽责服务的一种纵容和变相鼓励；上传到网络上，极易对广大公众产生误导。为此，请求二审法院予以纠正。第三、被上诉人主张的各项费用不合理，没有相关证据证实，不应予以支持。如公摊水电费的计算缺乏事实依据，特别是仅凭5张电梯维保费用收款收据，就让业主承担20多万元的电梯维保费用，更是不能让人接受。第四、原审判决适用法律明显错误，请求二审法院予以纠正。１、国务院修订并于2018年3月19日发布和实施的《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。２、原审判决适用的法律是“《物业管理条例》第四十二条第一款”，四十二条只有一款法律，不存在第一款、第二款问题；而且其是关于“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”问题，显然与本案无关。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。为此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人主张。 深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司答辩称，一、《前期物业服务合同》的各项约定对上诉人具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题司法解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案一审诉讼过程中，上诉人明确表示开始建设单位有通知其交房的事实，只是认为开发商通知交房不合法。因此，前期物业服务合同约定的物业服务费自开发商通知交房之日计算，认定事实清楚。二、上诉人诉称不知晓物业服务合同以及物业服务费的缴费起算时间没有事实依据。《商品房买卖合同》第十八条明确说明由答辩人提供物业管理服务，服务内容及质量标准等见合同附件四，另有注明前期物业服务合同及管理规约（另件）。附件六第八条第四款：因买受人原因而未能按时交房的，出卖人无须承担任何逾期交房责任，且交房通知所指定的交房期限届满之日起即视为该商品交付，之后房屋的物业服务费、公摊水电费等各项费用均应由买受人承担。《商品房买卖合同》系上诉人与中瑞房地产开发有限公司签订的合同，系双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。根据合同的契约精神，上诉人应当遵守合同的约定，自通知交房之日起缴纳物业服务费。上诉人在上诉状中却表示毫不知情，明显存在虚假陈述，与事实不符，其依此提起的上诉请求不能成立。三、原告已经提供了公共水电费以及电梯维保费的票据，有权按照合同的约定向上诉人分摊收取。公共水电费以及电梯维保系原告为履行物业服务合同所代缴代付的费用，根据合同约定物业服务费不含水电公摊等，该费用应当由全体受益业主进行分摊，原告的分摊并未超出支付的费用，合法有据。依法应当得到支持。四、上诉人以中瑞房地产开发有限公司的质量问题拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。上诉人与中瑞房地产开发有限公司的房屋质量问题系上诉人与房地产公司的商品房买卖合同关系，与答辩人之间的系物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系，不能混为一谈，答辩人以此为由拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持，请求法庭在查明事实的基础上驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司向一审法院起诉请求：要求钟斌支付2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1,260元，合计5,355.6元，并支付从起诉之日起至款清之日止以5,355.6元为本金按日万分之五计算的违约金。 一审法院认定事实：2012年2月21日，新洲城公司与龙岩中瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业名称为中瑞尚城；期限为自竣工交付后两年，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止；新洲城公司提供物业服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；物业服务费按建筑面积计算：高层住宅每月1.3元／平方米，车位服务费每个每月60元，从开发商发出交房通知书之日起交纳，交房时按一年交纳，之后按月交纳，业主应于收到缴费通知单5日内交纳，逾期按日万分之五支付违约金。2015年10月12日，龙岩中瑞房地产开发有限公司通知新洲城公司，中瑞尚城小区一期1至3号楼共828套人才限价房，将于2015年12月31日起准予交房。2017年1月12日，龙岩中瑞房地产开发有限公司通知新洲城公司，中瑞尚城小区二期4至11号楼共1700套人才限价房，将于2017年2月22日起准予交房。2018年10月23日，新洲城公司发函给龙岩市新罗区物业管理站，告知中瑞尚城小区业主委员会于2018年8月成立，新洲城公司拟于2018年12月31日退出小区物业服务，请求该站出面组织协调相关移交手续。中瑞尚城4幢1701室房屋（建筑面积为117.79平方米）及Ｃ1183号车位，于2014年1月3日办理预告证明，所有权人为钟斌，证件编号为××。新洲城公司主张钟斌尚欠2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1260元，合计5355.6元。钟斌主张至今尚未交房，不应计算物业服务费；房屋质量存在问题，开发商通知交房违法；新洲城公司未按合同约定履行义务。 一审法院认为，新洲城公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩中瑞房地产开发有限公司有权与新洲城公司签订物业服务合同，委托新洲城公司对物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，予以确认。新洲城公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向新洲城公司交纳物业服务费。新洲城公司要求从起诉之日起按日万分之五计算违约金，符合双方约定及法律规定。2012年2月21日《前期物业服务委托合同》约定物业服务费从开发商发出交房通知书之日起交纳，钟斌主张至今尚未交房，不应计算物业服务费，不符合双方约定，不予采纳。钟斌主张的房屋质量问题不属于本案审理范围。钟斌主张新洲城公司未按合同约定履行义务，但新洲城公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为钟斌拒缴物业服务费的理由。综上所述，新洲城公司的诉讼请求有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：钟斌应于本判决生效之日起十日内向深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司支付2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1,260元，合计5,355.6元，并支付从2020年6月10日起至款清之日止以5,355.6元为本金按日万分之五计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由钟斌负担。 本院二审期间，被上诉人新洲城公司向本院提交证据如下：1、龙岩中瑞房地产开发有限公司与上诉人钟斌签订的《商品房买卖合同》一份，证明双方约定由深圳新洲城物业管理公司提供前期物业，服务内容及质量标准以该合同附件四（前期物业服务合同）为标准，同时证明该合同对物业服务费的起算时间有明确约定。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人的主张，且上诉人未实际拿到合同附件四，也未见到被上诉人新洲城公司有张贴出来。2、《龙岩市公安消防支队建设工程消防验收意见书》及《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，共同证明被上诉人通知交房时，该房屋已经通过消防验收及竣工验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付条件。上诉人对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明其主张，工程竣工验收不等于有办理竣工验收备案手续，也不等于符合合同约定的交房条件，被上诉人新洲城公司发出交房通知时是不符合交房条件的。本院经审查认为，被上诉人新洲城公司提交的《商品房买卖合同》、《龙岩市公安消防支队建设工程消防验收意见书》及《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》来源合法、内容真实，能够证明上诉人钟斌与被上诉人新洲城公司之间关于交房条件的约定以及案涉房屋通过消防验收、竣工验收的时间，本院予以确认。 上诉人钟斌对一审认定的事实存在如下异议：1、对一审认定的“中瑞尚城4幢1701室房屋……所有权人为钟斌”有异议，认为该房屋未交付，产权也未办至钟斌名下，上诉人不属于业主，前期物业合同对上诉人不具有约束力。2、认为一审遗漏认定前期物业服务合同第七条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由甲乙双方签订的补充协议为准”；3、认为一审遗漏认定案涉工程至2017年3月底尚未通过竣工验收，不符合交房条件。被上诉人对一审法院认定的事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人有异议的事实，经本院审查，一审证据龙岩市不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》载明中瑞尚城4幢1701室业主为钟斌，上诉人钟斌认为其并非该房屋业主的主张本院不予认定。本院二审认定的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明案涉房屋通过竣工验收的时间为2017年2月21日，上诉人钟斌认为案涉工程至2017年3月底尚未通过竣工验收的主张本院不予认定。上诉人钟斌认为应补充认定前期物业服务合同相关约定，因涉及房屋是否已交付的前提认定，本院详述如后。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人钟斌作为业主之一，龙岩市中瑞房地产开发有限公司与被上诉人新洲城公司签订的《前期物业服务委托合同》，对其具有约束力。现被上诉人新洲城公司向上诉人钟斌追索物业管理费、水电费等费用，系依照合同约定主张其权利。上诉人钟斌抗辩案涉房屋不符合交房条件，尚未交付，相关物业服务费应由建设单位承担。对此，被上诉人新洲城公司举证证明龙岩市中瑞房地产开发有限公司在通知交房前已完成消防验收及竣工验收，符合案涉《商品房买卖合同》约定的主要交房条件。上诉人钟斌未能举证证明案涉房屋不符合交付条件的其他情形，上诉人钟斌亦认可其于2017年2月21日收到交房通知。因此，本院对案涉房屋已经交付这一事实予以认定，上诉人钟斌应根据《前期物业服务委托合同》的约定，从发出交房通知之日起缴纳物业服务费等。至于上诉人钟斌抗辩被上诉人存在服务瑕疵问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，上诉人钟斌认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。上诉人钟斌以被上诉人不完全履行物业服务义务为由拒交物业费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人钟斌的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，在适用法律上，一审法院存在笔误，其判决参照依据应是《物业管理条例》第四十一条相关规定，对此，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钟斌负担。一审案件受理费按原审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注： 引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。