四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15345号 上诉人（原审原告）：杜善兴，男，1953年10月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张代卡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高荻，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周玉，女，1951年11月2日出生，汉族，住成都市温江区。 被上诉人（原审被告）：周成英，女，1946年2月6日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人杜善兴因与被上诉人周玉、周成英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜善兴上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3824号民事判决第一项，改判确认《房屋购销协议》合法有效；2.撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3824号民事判决第二项，改判确认案涉位于成都市温江区××乡路××段××号××栋××单元××层××号房屋归杜善兴所有，周玉、周成英协助杜善兴办理产权过户手续；3.周玉、周成英承担本案一、二审全部诉讼费用、公告费。事实及理由：一、《房屋购销协议》是杜善兴与李茂清本人直接签订的合同，是李茂清本人的真实意思表示，依法为有效合同。2010年4月8日，李茂清通过拆迁安置的方式合法取得案涉房屋，案涉协议签订时，李茂清本人在协议落款的签名处按捺手印，直接确认案涉协议的全部内容，且签订合同后即刻向杜善兴交付了案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条的规定，案涉协议应为杜善兴与李茂清直接签订的合同，该合同合法有效，双方应当予以遵循，一审法院认定事实有误。二、李茂清与杜善兴签订合同并交付房屋后，杜善兴便一直在该房屋居住已有十年，李茂清去世将近十年时间，周玉、周成英从未向杜善兴主张继承案涉房屋，事实上周玉、周成英完全知晓李茂清将房屋转让给杜善兴的事实，周玉、周成英作为其法定继承人，依据继承法第三十三条规定应协助杜善兴办理房屋过户手续。 周玉、周成英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 杜善兴向一审法院提出的诉讼请求：1.确认《房屋购销协议》有效；2.确认案涉位于成都市温江区××镇××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋归杜善兴所有；3.判令周成英、周玉协助杜善兴办理过户手续；4.周成英、周玉承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月6日，周玉以其母李茂清名义与杜善兴签订《房屋购销协议》，约定：“卖方姓名（甲方）李茂清（委托女儿周玉代售），买方姓名（乙方）杜善兴；甲方现有位于成都市温江区××镇××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋，套型2室1厅房屋一套，自愿出售给乙方；甲乙双方委托天乡房屋中介提供中介协调工作，经协调后甲乙双方均同意售价为145000元；该房屋已办理私人产权至甲方名下，但现时政策规定不能过户给乙方，但该房屋买卖已经成交，故该房屋的所有权益属于乙方；该房屋买卖成立后，甲方保证在国家允许将产权过户给乙方时，将该房屋产权办理到乙方名下，过户产生的费用由乙方承担；本协议甲乙双方及见证人签字生效时，乙方一次性付给甲方145000元……甲方必须保证此房产权清楚，甲方家庭全部成员（甲方户口本为准）必须在本协议上签字并按手印，保证该房在卖给乙方时无任何纠纷，否则甲方承担一切责任……甲方已将房屋的产权证（编号：温房权证监证字第0××8号）《花乡民居安置户房款结算及交房通知书》《花乡民居住房移交清单》《花乡民居房屋使用说明书》移交给乙方……交房时间为2010年12月10日。”周玉代李茂清在协议上签字，杜善兴在协议上签字。协议签订当日，杜善兴向周玉支付购房款145000元，周玉向杜善兴出具收条一张。2010年11月11日，李茂清去世。2010年12月10日，周玉向杜善兴交付房屋。 一审法院另查明，位于成都市温江区××镇××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋系李茂清单独所有。房屋取得方式为拆迁交换（拆分），取得时间为2010年4月8日。李茂清去世后，其法定继承人为其女周玉、周成英。《房屋购销协议》中约定的甲方收款帐号：3812××××8426为周玉个人帐户。 一审法院认为，杜善兴与周玉签订《房屋购销协议》时，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效。位于成都市温江区××镇××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋所有权人系李茂清，杜善兴无证据证明周玉签订《房屋购销协议》出售该房屋时获得了房屋所有权人李茂清的授权，《房屋购销协议》未在李茂清生前得到追认。也无证据证明李茂清去世后，周玉获得了该房屋全部所有权或者处分权。《房屋购销协议》虽然为有效协议，但因出卖人周玉对房屋未取得所有权与处分权，因此该房屋所有权不能根据《房屋购销协议》约定转移给杜善兴。因此对杜善兴主张确认案涉房屋归杜善兴所有、周玉、周成英协助杜善兴办理过户手续的诉讼请求一审法院依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、周玉与杜善兴于2010年10月6日签订的《房屋购销协议》有效。二、驳回杜善兴的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费520元及后续因送达裁判文书发生的公告费用由杜善兴承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，2010年4月8日，案涉房屋转移登记到李茂清个人名下，房屋土地性质为划拨的集体土地。2010年10月6日，周玉以其母李茂清名义与杜善兴签订《房屋购销协议》时，李茂清在该协议上加盖了手印。协议中介方为天乡房屋中介，中介负责人为李艳琼，中介方向杜善兴收取中介费1500元。一审审理中，天乡房屋中介李艳琼提交证明：李茂清委托女儿周玉出售房屋，由于李茂清本人不识字无法独立书立授权委托书，采取了在《房屋购销协议》上按手印的方式表达真实意愿。 二审审理中，成都市温江区不动产登记中心向本院作出查询结果说明：案涉成都市温江区万春镇天乡路一段2366号花乡民居地块已于2016年完成土地报征（成府土【2017】364号），该地块土地使用权性质为国有，地上房屋交易转让时权利人需缴纳土地出让金。二审中杜善兴表示，根据合同约定，办理房屋权属转移登记的费用应当由杜善兴承担。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，2010年10月6日签订的案涉《房屋购销协议》，卖方为李茂清，买方为杜善兴，根据二审查明的事实看，系李茂清作为房屋所有权人委托女儿周玉处分自己的个人财产，且李茂清在该协议上按下了自己的指印，应当认定该协议的签订是李茂清真实的意思表示。由于该协议中载明的交易房屋已于2010年4月8日登记在李茂清个人名下，李茂清作为有完全行为能力的人有权利处分自己名下的房屋，故该协议的相对方是李茂清、杜善兴，该协议的签订主体及内容均不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按约履行自己的义务。案涉协议签订后，李茂清于2010年11月11日去世，2010年12月10日周玉代为向杜善兴履行了交付房屋义务，该行为不改变李茂清仍为合同相对方的身份。 虽然杜善兴已于2010年12月收房入住，但因案涉房屋的土地为划拨集体土地性质，尚未完成房屋权属转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，未经登记不发生物权转移效力，故杜善兴主张房屋归其所有的理由不成立，一审法院不予支持正确。对于杜善兴主张协助办理房屋权属转移登记的请求，本院认为，2016年案涉房屋的土地已经完成报征变更为国有土地使用权性质，且仅需缴纳土地出让金即可完成房屋交易转移登记，在此情况下，杜善兴要求合同相对方协助办理房屋权属转移登记的条件已经具备。由于案涉协议的合同相对方李茂清已去世，而案涉房屋仍登记于李茂清名下，在此情况下，周玉、周成英作为李茂清的法定继承人，仍有义务协助杜善兴将房屋权属转移登记到杜善兴名下，所产生的相关费用由杜善兴承担。由于杜善兴购买当时不具备办理转移登记条件的房屋导致本纠纷，且案涉合同相对人李茂清已经去世，本院确定本案一、二审案件受理费及公告费用由杜善兴承担。 综上，杜善兴的部分诉讼请求成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，判决部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3824号民事判决第一项，撤销第二项； 二、由周玉、周成英在本判决生效之日起二十日内协助杜善兴将成都市温江区××镇××路××段××号××栋××单元××层××号房屋转移登记到杜善兴名下，房屋转移登记所产生的相关税、费及土地出让金由杜善兴承担； 三、驳回杜善兴的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元及公告费由杜善兴负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十二月十日 书记员 杨珍梅