汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初181号原告：陈友烈，男，1948年2月4日出生，汉族，住汕头市金平区*******************，公民身份号码440************633。被告：汕头市中恒建筑有限公司房地产开发分公司，住所地汕头市**************，统一社会信用代码914***********959F。负责人：林某1。被告：汕头市中恒建筑有限公司，住所地汕头市************，统一社会信用代码914************812。法定代表人：林某1。两被告委托诉讼代理人：黄金山、周文期，分别系广东铭扬律师事务所律师、实习律师。原告陈友烈诉被告汕头市中恒建筑有限公司房地产开发分公司（以下简称中恒分公司）、汕头市中恒建筑有限公司（以下简称中恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2020年1月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于8月26日公开开庭进行了审理。原告及两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告于十日内履行双方协议第二条，在原拆迁改造区以适合原告的住宅房一套（约50平方米）供原告选择，通过赔偿加增购安置回迁，其中超过赔偿面积18.97平方米的5平方米以下部分按照房屋成本价结算；超过5平方米部分按评估结论交易单价2080元/平方米计算。2.两被告按评估结论计算以3450元/平方米的新旧住宅差价，计赔原告上述安置住宅约50平方米的折旧费损失以及该损失自2020年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3.两被告向原告发放自1997年5月6日至实际安排回迁时的临时安置补助费41387.33元并计付利息（第一时间段为约定期1997年5月至1998年12月，30元/月×20个月=600元；第二时间段为逾期1999年1月至2012年8月，100元/月×164个月=16400元；第三时间段为逾期2012年9月至实际交付时再加三个月，按评估结论每平方米每月租金标准计算）。4.两被告两个月内办妥上述安置房的产权证并交予原告。5.两被告十日内出资并办妥回迁安置房水电表复户安装事宜或按评估结论赔付原告1800元。6.两被告承担原告因本案发生的包括但不限于案件受理费、评估费等在内的一切费用，其中劳务费和时间损失费酌定为1862元，交通费酌定为1200元，其余按实计算。7.上述诉求系基于两被告有房安置回迁，若两被告无法提供小套型安置房导致无法履行协议，则判令两被告对原告相关实物赔偿诉求换算为对价等值的人民币赔偿款472117.6元并支付该款自2020年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。事实和理由：1997年5月6日，原告与中恒分公司签订拆迁合同号列148号的《旧城区改造拆迁协议书》（以下简称协议书），协议书第二条约定“乙方被拆迁房屋（或居住房屋）建筑面积18.97㎡，回迁安置时甲方应在改造区域内补偿安置乙方住宅房建筑面积18.97㎡”。后中恒分公司拆除原告房屋并由其保管原告水电表，然而中恒分公司在发给原告400元拆迁补助费之后，从未给付临时安置补助费。原告基于对两被告的信任，相信两被告终能履行协议，故而虽屡商无果，仍不失耐心，直至发现确无希望，方向汕头市信访局信访并收到《信访事项处理意见书》，后再度与两被告协商，仍无法达成一致协议。假如两被告能以原拆迁改造区或附近同类同价且成新率不低于96%的住宅供原告选择一套，通过赔偿加增购安置原告，原告可以放弃诉讼请求第二项对新旧住宅差价的索赔；假如两被告以现有22年楼龄的住宅安置原告，按照评估结论关于现有外马路—利安路西南转角片区域内22年楼龄住宅于2020年1月9日时点的价格为7200元/平方米、重置价格为10650元/平方米,即新旧住宅差价为3450元/平方米,两被告应当按该标准赔偿原告50平方米的损失，并计付自2020年1月10日起的利息。如果两被告无法安置原告新房或旧房，因原告从1998年择房时就一直要求两被告提供2层或3层40-60平方米的住宅房供原告选择，故原告现主张赔偿加增购的安置住宅面积为50平方米，假如两被告当初依协议书约定履行义务，原告于1998年12月不仅得到18.97平方米的赔偿，还可增购31.03平方米至50平方米，按《广东省城市房屋拆迁管理规定》的相关规定，超过赔偿面积5平方米以下的部分按房屋成本价1248元结算，超过5平方米以上的部分按照双方协议约定的回迁安置时点的商品房评估价2080元/平方米结算，原告只需增购支出60382.4元即可获得50平方米新房，而今想获得同一安置区或同类同价地段50平方米的新房，按评估结论10650元/平方米计算需花费532500元，差价损失为472117.6元，该部分损失应由两被告赔偿，且还应当支付该款自2020年1月10日起的相应利息。关于过渡期租金，因两被告一直未履行协议书，原告需自行租房解决实际过渡期间的住宿问题，且房租逐年提升，临时安置补助费标准也逐年提升，自1997年5月至1998年12月即双方签订协议书之月至协议书约定的回迁安置月之间的临时安置补助费应按《汕头经济特区城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《实施办法》）规定的30元/月计算，合计600元（30元×20=600元）；自1999年1月至2012年8月的逾期临时安置补助费应按《实施办法》和《汕头经济特区城市房屋拆迁管理规定》规定的逐年调整的标准的2倍计算，每月100元计算164个月，合计16400元；自2012年9月至本案判决后两被告实际交付时再加3个月的逾期临时安置补助费应按评估结论中同类房屋市场月租金标准计算，暂计至2020年8月31日共计24296.77元，按《汕头市人民政府关于贯彻的意见》第十条的规定应再另加3个月，共计24387.33元。以上三个时间段的临时安置补助费合共为41387.33元，因该笔费用为租金补贴，系基于产权调换而附生，两被告的截留行为给原告造成利息损失，故两被告应以逐年调整的每年当年的临时安置补助费为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至2019年8月19日并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际支付之日止，暂计至2020年8月31日的利息共计20697.81元。关于水表电表复户安装费用，原告假定为安置区2-3楼某一户的水电安装，楼层越高，安装水表电表的费用越多，故实际的水表电表安装费用远远超过1800元。关于劳务费和时间损失费以及交通费，原告以广东省全口径从业人员月平均工资第三类片区的标准计算劳务费和时间损失补偿费为5400元÷21.75天×15÷2=1200元，交通费按财政部规定市内交通费标准计算为80元×15天=1200元。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼并提出上述诉讼请求。两被告辩称：一、本案系因原告自身原因而无法安置回迁，原告存在过错。中恒分公司与原告于1997年5月6日签订协议书，明确被拆迁房屋建筑面积为18.97平方米，且约定按设计图纸成间安置，超出面积部分由原告进行增购。原告的搬迁序号为0122号，原告自1998年来择房时，部分低楼层的、小套型的房屋已经被搬迁序号排在其之前的回迁户认购，原告不愿增购房屋，故无法达成回迁协议。中恒分公司于1999年10月20日召集未回迁安置户协商会议，原告与其他回迁户二三十人均有参加会议，因原告拆迁补偿面积仅18.97平方米，对超出补偿面积的需要增购，原告以经济拮据为由拒绝增购，中恒分公司提出以收购的方式进行补偿，但均遭拒绝，双方无法协商一致。自1999年后原告一直没有到公司商讨该事宜，在此期间，中恒分公司也曾努力联系原告，但没有联系到原告。直至2019年8月，双方对房屋拆迁补偿方式进行协商，同意以作价补偿的方式解决，但双方对补偿款的差距较大，无法就补偿金额达成一致。二、原告请求的临时安置补助费无事实和法律依据。协议书约定临时安置补助费为一人每月30元，临时安置补助费应计至工程竣工后交付使用，该工程的竣工时间是1999年2月10日。原告于1999年10月20日参加回迁协商会后，因自身原因不予增购，也不同意补偿，故原告无需继续支付临时安置补助费。三、两被告无需支付折旧费。原告原居住的房屋是无房产证的、简易的贝灰结构旧房，在改造后是钢混结构的商品房，对原告比较有利，在双方签订协议书后，两被告依法予以改造重建，原告原来的18.97平方米旧平房不再存在，已经被拆除，所以不存在折旧费。两被告在房屋竣工后积极与原告商谈回迁安置事宜，因原告自身的过错导致协议书无法履行，两被告无过错无违约，无需支付折旧费。四、原告如选择实物安置形式，且两被告又能予以解决，双方达成一致的，依据协议书第六条的约定“水、电表及邮箱安装由甲方代为统一申报，其有关费用由乙方负责”，两被告所建房屋均有配套设施，原告应按规定缴交相应的配套费。五、本案已过最长诉讼时效。原告与中恒分公司于1997年5月6日签订了协议书，至1999年10月20日双方再一次协商无法达成一致后，原告便一直未再与两被告商议协商，时至起诉之日，本案已超过法律规定的最长诉讼时效20年，故应驳回原告的起诉。综上，原告系因自身原因而未回迁，其诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即原告与汕头市安平建筑总公司房地产分公司（现为中恒分公司）于1997年5月6日签订协议书，协议书中约定原告被拆迁房屋建筑面积18.97平方米、回迁安置时中恒分公司应在改造区域内补偿安置原告住宅房建筑面积18.97平方米（按设计图纸成套择房安置，超过部分按商品房价由原告增购）、临时安置补助费每人每月30元，两被告一直没有向原告发放临时安置补助费等事实，本院予以确认。案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对汕头市***—利安路西南转角片住宅房的市场交易单价、成新率、重置的市场交易单价、租金单价及水电表安装入户费用等进行评估。广州市安衡价格事务所有限公司于2020年5月20日作出穗安价（估）字[2020]T227号《价格评估结论书》，评估如下：汕头市***—利安路西南转角片住宅房于1998年12月28日的市场交易单价为2080元/平方米；于2020年1月9日的成新率为70%；于2020年1月9日的市场交易单价为7200元/平方米；于2020年1月9日重置的市场交易单价为10650元/平方米；于2020年4月8日的月租金单价为16元/平方米；于2019年、2018年、2017年、2016年、2015年、2014年的月租金单价分别为15.2元/平方米、14.5元/平方米、13.8元/平方米、13.1元/平方米、12.5元/平方米、11.9元/平方米；于2013年至2011年的月租金单价为11.3元/平方米；于2020年1月9日的水表电表入户安装费用为1800元。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与中恒分公司签订的协议书虽约定由中恒分公司在改造区域内补偿安置原告住宅房建筑面积18.97平方米，但因两被告在庭审中明确答复称现没有符合原告要求的回迁安置房屋，该协议书已无法实际履行，故应予解除。中恒分公司没有履行提供回迁安置房屋的合同义务，已构成违约，应当赔偿原告的损失。中恒分公司系中恒公司的分支机构，其产生的违约责任由中恒公司承担。原告在与中恒分公司对回迁安置房屋进行协商，因房屋面积、楼层等不符合原告特定要求而无法就回迁安置房屋达成一致意见的情况下，怠于行使维权的权利、寻求司法救济，导致纠纷搁置多年未能解决，原告对此有一定的责任，应当相应减少两被告应当承担的民事赔偿责任。因原告第一、二、四项诉讼请求均是基于两被告有房安置的情形，而两被告现无法提供回迁安置房屋，故上述诉讼请求已不具有现实意义。原告起诉要求两被告赔偿其1998年12月和现今购买50平方米新建住宅的购房款差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案损失赔偿额应相当于因中恒分公司违约给原告造成的损失，包括原告没有获得回迁安置房屋而需支出的安置费用、协议书履行后原告可以获得的利益等。如协议书依约履行，原告可于回迁安置时在改造区域内获得18.97平方米的住宅房建筑面积，根据《价格评估结论书》，该改造区域内房产于2020年1月9日的市场交易单价为7200元/平方米，故原告可获得的建筑面积现价值为7200元/平方米×18.97平方米=136584元，该价值系协议书履行后原告可以获得的利益，两被告应当赔偿原告该部分损失。原告还主张该损失赔偿额自2020年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合理合法，本院予以照准。原告起诉要求以三个时间段来计算其自协议书签订之日即1997年5月6日至实际安排回迁时再加三个月的临时安置补助费损失，因两被告现已无法提供安置房屋供原告回迁，故临时安置补助费损失计算的截止时间应予纠正，临时安置补助费可计算至2020年1月9日，即本院确定的两被告赔偿原告18.97平方米建筑面积现价值并开始计算利息的时间节点。原告主张依据《汕头市人民政府关于贯彻的意见》要求两被告赔偿临时安置补助费至实际回迁时再加三个月，因该规定适用于房屋征收，与本案性质不同，故原告的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张1997年5月至1998年12月为其与中恒公司约定的过渡期，但因双方在协议书中约定的过渡期为24个月，故本院确定过渡期为1997年5月至1999年4月。原告主张约定过渡期的临时安置补助费按30元/月计算，本院予以照准，故约定过渡期的临时安置补助费为30元/月×24个月=720元。原告主张第二时间段即逾期之日至2012年8月的临时安置补助费按100元/月计算，因原告并未申请对汕头市***—利安路西南转角片住宅房于1999年至2010年的租金进行评估，本院参考《价格评估结论书》中对该改造区域于2013年的租金单价为11.3元/平方米、租金单价逐年递增5%以及租赁头三年租金单价不变的评估意见，原告主张100元/月计算临时安置补助费没有超过该改造区域于1999年的租金标准，故本院予以照准，1999年5月至2012年8月的临时安置补助费损失为100元/月×160个月=16000元。原告主张自2012年9月至2020年1月9日的临时安置补助费损失计算标准以《价格评估结论书》中评估的每平方米每月租金标准计算，合理合法，本院予以支持。2012年9月-12月租金为11.3元/平方米×18.97平方米×4个月=857.44元，2013年租金为11.3元/平方米×18.97平方米×12个月=2572.33元，2014年租金为11.9元/平方米×18.97平方米×12个月=2708.92元，2015年租金为12.5元/平方米×18.97平方米×12个月=2845.50元，2016年租金为13.1元/平方米×18.97平方米×12个月=2982.08元，2017年租金为13.8元/平方米×18.97平方米×12个月=3141.43元，2018年租金为14.5元/平方米×18.97平方米×12个月=3300.78元，2019年租金为15.2元/平方米×18.97平方米×12个月=3460.13元，2020年1月1日-9日租金为16元/平方米×18.97平方米×0.29个月=88.02元。综上，2012年9月至2020年1月9日的租金共计21956.63元，即原告在该时间段的临时安置补助费损失。因此，原告于1997年5月6日至2020年1月9日的临时安置补助费损失为720元+16000元+21956.63元=38676.63元。因原告在约定的过渡期满后至今才寻求司法途径解决纠纷，其自身存在一定过错，故本院酌定原告对过渡期满后的临时安置补助费损失承担50%的责任，两被告应赔偿原告临时安置补助费损失720元+（16000元+21956.63元）×50%=19698.32元。原告还主张两被告应以每年当年的临时安置补助费为本金自当年开始之日起计付利息，因为原告与中恒分公司在协议书中约定临时安置补助费“按实际过渡期在交付新房时结算付清”，故过渡期内的临时安置补助费应于双方约定交付新房的时间给付，所以过渡期内的临时安置补助费应自过渡期满即1999年5月1日开始计算。根据房屋租赁的一般交易习惯，租金给付方式为预交租金，故针对过渡期满后的临时安置补助费，原告主张以每年当年的临时安置补助费为本金自当年开始之日起至实际支付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至2019年8月19日并自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以照准。原告起诉要求两被告赔偿原告水表电表复户安装费用1800元，因该笔费用系原告重置房屋后需支出的费用，故本院对该主张予以支持。原告起诉要求两被告赔偿劳务费、时间损失费和交通费，因原告没有提供证据证明其劳务费损失和交通费损失的具体金额，且时间损失费缺乏法律依据，故本院对该主张不予支持。两被告提出本案已过最长诉讼时效的抗辩意见，因本案原告与两被告自过渡期满后有陆续就回迁安置和补偿事宜进行协商，且中恒公司于2019年针对原告的信访承诺愿意适当提高补偿标准，并愿意继续与原告积极协商拆迁补偿事宜，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈友烈与被告汕头市中恒建筑有限公司房地产开发分公司（原汕头市安平建筑总公司房地产分公司）于1997年5月6日签订的《旧城区改造拆迁协议书》。二、被告汕头市中恒建筑有限公司房地产开发分公司、汕头市中恒建筑有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告临时安置补助费19698.32元并支付该款至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息并自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（其中1120元自1999年5月1日开始计算，600元自2000年1月1日开始计算，600元自2001年1月1日开始计算，600元自2002年1月1日开始计算，600元自2003年1月1日开始计算，600元自2004年1月1日开始计算，600元自2005年1月1日开始计算，600元自2006年1月1日开始计算，600元自2007年1月1日开始计算，600元自2008年1月1日开始计算，600元自2009年1月1日开始计算，600元自2010年1月1日开始计算，600元自2011年1月1日开始计算，400元自2012年1月1日开始计算，428.72元自2012年9月1日开始计算，1286.17元自2013年1月1日开始计算，1354.46元自2014年1月1日开始计算，1422.75元自2015年1月1日开始计算，1491.04元自2016年1月1日开始计算，1570.72元自2017年1月1日开始计算，1650.39元自2018年1月1日开始计算，1730.06元自2019年1月1日开始计算，44.01元自2020年1月1日开始计算）。三、两被告于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告被拆迁房屋价值损失136584元并支付该款自2020年1月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、两被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告水表、电表复户安装费用1800元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4595.32元（已减半收取）、鉴定费10350元，合计14945.32元，由原告负担10289.32元（含受理费4595.32元）、两被告负担4656元。两被告应负担的诉讼费用4656元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 刘浩强二〇二〇年十二月八日法官助理 邹 侃书 记 员 肖 斌附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。