云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14305号原告：陈永兵，男，1976年2月2日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张仁维，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邹妍妍，女，1982年10月15日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李宗平，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨丹丹，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。被告：段涛，男，1975年5月31日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告陈永兵与被告邹妍妍、段涛农村土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，实行独任审判，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告陈永兵及其委托诉讼代理人张仁维，被告邹妍妍、段涛及被告邹妍妍的委托诉讼代理人李宗平到庭参加诉讼，证人陈某、王某出庭作证。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原告与被告2019年5月15日签订的《土地转让合同》；2.判令被告向原告返还土地转让费1,008,810元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。原告诉称（事实和理由）：原告系昆明市官渡区六甲街道办事处六甲街村的村民，两被告分别系昆明市官渡区矣六街道办事处五腊社区及关锁社区的村民。2018年11月，被告段涛找到原告，告知其可以将位于昆明市官渡区部分农村土地承包经营用地转让给原告进行经营，并分别于2018年11月30日、2018年12月27日及2019年3月22日收取原告支付的款项人民币1200000元，该款项系案外人王某、陈某、杨向东按照原告的指示以现金方式向被告段涛交付。前述款项交付后，按照段涛的安排，原告于2019年5月15日与被告邹妍妍签订《土地转让合同范本》，合同约定被告邹妍妍将前述土地承包经营用地转让给原告，并约定该转让土地承包经营权已经发包方同意，因未经发包方同意导致转让行为无效或效力瑕疵的责任将由被告承担。合同签订后，原告发现土地无法使用和开发（《土地转让合同》签订后，原告拟准备对土地进行开发经营中才发现被告并无权利对承包经营的土地进行转让，被告的转让行为更未获得发包方的同意）且转让的土地不能进行任何形式的开发和利用，致使原告签订合同的目的无法实现，原告为此多次找到两被告就前述事宜进行协商，但两被告均采取回避态度拒绝就此事进行协商。原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规的规定诉至法院，请求判如所请。被告邹妍妍辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告邹妍妍与原告不是租赁关系而是委托关系，原告欲租赁关锁村土地用于经营，但村民不愿出租给原告，就以被告邹妍妍的名义去租土地，被告邹妍妍与45户村民签订土地出租合同，被告邹妍妍收到土地后已经交付给原告，被告邹妍妍向45户村民给付了第一年的租金，邹的义务已经完成，原告请求解除合同及返还转让费无事实法律依据。被告段涛辩称：1.其不是本案的适格主体；2.其不是本案涉案合同的相对方，被告邹妍妍才是合同的相对方，合同是被告邹妍妍与原告签订的；3.请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1.《土地转让合同》，2.收条，欲证明2018年11月，被告段涛找到原告，告知其可以将位于昆明市官渡区部分农村土地承包经营用地转让给原告进行经营，并分别于2018年11月30日、2018年12月27日及2019年3月22日收取原告支付的款项人民币1200000元，该款项系案外人王某、陈某、杨向东按照原告的指示以现金方式向被告段涛交付。前述款项交付后，按照段涛的安排，原告于2019年5月15日与被告邹妍妍签订《土地转让合同范本》，合同约定被告邹妍妍将前述土地承包经营用地转让给原告，并约定该转让土地承包经营权已经发包方同意，因未经发包方同意导致转让行为无效或效力瑕疵的责任将由被告承担；3.昆明市官渡区城市管理综合行政执法局证据先行登记保存书、调查询问笔录，欲证明2019年3月，为保证项目的顺利实施和正常推进，原告拟先建设看护房的建设，但原告按照被告指示进入土地进行看护房的前期筹备建设中，即被昆明市官渡区城市管理综合行政执法局认定为违法作业，导致无法继续进行建设。被告邹妍妍质证称：对第一组合同范本三性认可，收条三性认可，银行流水凭证关联性不认可，原告向被告段涛支付一百二十万认可，其他不认可，原告和案外人向被告段涛租赁土地，是原告来找被告，被告段涛告知原告，原告没有资质租赁，是原告找到被告邹妍妍的。对第二组三性认可，证明目的第一句话不认可，被认定哪位违法建筑我方不认可，是原告违规操作导致被处罚，是原告改变土地性质，责任在于原告。被告段涛的质证意见与被告邹妍妍一致。原告质证称：原告已经把租金交付被告段涛，段拿了现金之后才交土地，时间太长了，原告已经在催促，催促后被告才收地给了原告，才在2019年签订了合同，且在得到土地后我方施工了才知道该土地不能开发和使用，合同是后面才签订的，原告并不知道土地性质，知情的话肯定不会签订该合同。被告邹妍妍为证明自己的主张向本院提交以下证据：1.微信聊天记录打印件1份，欲证明2018年12月左右，原告欲租赁关锁村土地用于经营，但因村民不愿租给原告，故原告请被告出面帮其租赁土地的相关聊天事宜；2.《土地有期有偿使用合同》及支付45户村民地租明细清单复印件，欲证明a.被告按原告的要求以自己的名义与关锁村45户村民签订《土地有期有偿使用合同》后，由原告支付45户村民地租、青苗费、搬迁费的合同义务，实际履行合同的权利义务人系原告，而非被告的法律事实；b.45户村民已按合同约定将土地移交给原告的事实；c合同约定被告可以转让租赁土地的法律事实，且45户村民与被告签订《土地有期有偿使用合同》是知道实际租赁人是原告，故不存在原告的主张的转让无效的事实。3.《土地转让合同》及收条复印件各一份，欲证明a.被告陆续帮原告收地共计22.418亩后，双方于2019年5月15日签订《土地转让合同》，约定由原告履行被告与关锁村45户村民签订《土地有期有偿使用合同》的权利义务，并同时按18000/亩的标准支付被告转让费（实际系被告帮其租地的费用支出及各种风险的承担以及由被告出面协调约定比市场价便宜的租金）的法律事实，b.被告与原告签订《土地转让合同》的同时将与关锁村45户村民签订《土地有期有偿使用合同》交给原告的法律事实；4.情况说明及身份证复印件，欲证明45户村民与被告签订《土地有期有偿使用合同》时知道租赁人系原告，且原告至今尚欠第二年度租金的法律事实及45户村民已按合同约定将租赁的土地交付给原告，已收到原告支付的合同项下的费用，原告无权要求被告退还第一年租金的事实；5.通话录音光盘及通话文本一份，欲证明原告系45份《土地有期有偿使用合同》的实际租赁方，原告认可尚欠45户村民2020年租金未付的法律事实，从而能证明其已收到45份土地租赁合同项下的土地，原告主张未收到土地、被告无权转让合同无效要求退还租金的诉求无事实和法律依据。被告认为原告明显存在恶意诉讼的行为。原告质证称：对第一组证据真实性合法性认可，证明目的不认可，是被告转让土地给原告的。对第二组证据合同真实性合法性关联系认可，证据第7页，承租土地的目的是种植，原告并没有改变土地性质，原告没有收到过，对证明目的不认可。对第三组证据真实性合法性部分认可，本案不存在被告帮原告收地，是被告转租给原告，被告也没有让村民与原告进行过交接。对第四组证据三性不认可，情况说明是被告找村民作出的，原告认为被处罚就是村民举报的，原告不认可。对第五组真实性合法性认可，关联性不认可，录音是在处罚之前作出的，证明目的不认可。被告段涛质证称：被告邹妍妍提交的证据都是真实的。被告邹妍妍质证称：1.原告一直强调没有收到土地，我方提交的土地2019年2月就移交了，原被告2019年签订合同，如果没有交付土地，那么原告怎么知道土地面积是多少；2.录音时间是2020年3月，是要原告支付下一年的租金，是原告找到被告邹妍妍说推迟交付租金，所以原告要退还款没有依据。原告质证称：租地是陆陆续续的，不是一次性交付的，款项也是分三次交付的，原告是在签订合同之前就被处罚。被告邹妍妍质证称：原告被处罚之后都还愿意签订合同。被告段涛未提交证据。本院组织原、被告双方进行了质证，双方的详细质证意见已经记录在卷，综合双方质证及辩论意见，经本院归纳，双方当事人确认，本案争议焦点为：1.本案合同关系的性质？2.本案合同是否解除？3.原告的第二项诉讼请求如何处理？4.本案诉讼费谁承担？关于争议焦点1，本案合同关系的性质？原告认为双方签订的《土地转让合同范本》实际为转租合同，二被告均认为系委托合同。经查，1.原告与被告段涛多次联系商讨租地事宜，被告段涛提前收取原告交付的费用；2.原告与被告邹妍妍签订《土地转让合同范本》，约定：“甲方（邹妍妍）将自己位于官渡区关锁居民租用土地共计22.418亩转让给原告使用”“乙方（陈永兵）对转让土地拥有完全独立的经营权等”；3.被告邹妍妍提交的证据《土地有期有偿使用合同》证实被告邹妍妍与关锁45村民签订土地出租合同。4.被告段涛收取了原告交付的转让费。5.原告诉称被告段涛是合同相对方，段涛指使被告邹妍妍与原告签订案涉合同。6.被告邹妍妍未能提交原告委托其租地的证据。据此，本院依据《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，确认案涉合同为农村土地经营权出租合同，被告段涛系本案合同相对方。关于争议焦点2，本案合同是否解除？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告主张原被告双方签订的合同系委托合同，二被告已经按约完成了受托事项，履行了合同义务，据此要求驳回原告解除合同的主张。原告主张双方形成租赁关系，且被告未交付租赁物，被告违约导致原告合同目的无法实现，由此要求解除合同。关于原被告双方的合同关系，在争议焦点1中已经论述，本院确认案涉合同为农村土地经营权出租合同，原被告双方形成农村土地经营权出租合同关系。关于被告是否违约系事实争议。原告指控被告违约基于两点，一是认为被告段涛明知案涉土地系耕地不能用于经营而出租该土地，致使原告合同目的不能实现；二是认为二被告未将租赁土地全部实际交付给原告。经查，被告段涛系昆明市官渡区的村民，任该社区负责人多年，由此，本院采信原告主张被告段涛明知案涉土地系耕地不能用于经营的事实。二被告主张已经将案涉土地交付给原告，在诉讼中，原告关于该事实语焉不详，且前后矛盾，最终原告确认未全部实际收到案涉土地。二被告未能举证证明已经将全部案涉土地全部实际交付给原告，结合原告自认在案涉土地施工被行政处罚的事实，本院确认二被告已经将案涉部分土地交付原告的事实。但二被告关于已经将案涉土地全部实际交付给原告的事实主张本院不予采信。综观全案，原告关于因二被告违约致使原告合同目的不能实现的主张成立，本院支持原告要求解除合同的主张。关于争议焦点3，原告的第二项诉讼请求返还转让费如何处理？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因二被告违约致使原告合同目的不能实现，合同解除，根据该规定，原告要求二被告返还转让费，有事实和法律依据，本院予以支持。本院认为，原、被告提交的证据内容真实、形式合法，与本案关联，本院予以确认，对欲证明的内容部分予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：1.原告陈永兵系昆明市官渡区六甲街道办事处六甲街村的村民，被告邹妍妍系昆明市官渡区矣六街道办事处五腊社区村民，被告段涛系昆明市官渡区的村民。2.2018年11月，原告与被告段涛协商，欲租赁位于昆明市官渡区部分农村土地承包经营用地。被告段涛分别于2018年11月30日、2018年12月27日、2019年3月22日收取原告支付的款项人民币1200000元。该款项系案外人王某、陈某、杨向东受原告的委托以现金方式向被告段涛交付。3.2018年12月27日及以后，被告邹妍妍与关锁村李琼等45户村民签订《土地有期有偿使用合同》，约定：由李琼等45户村民将位于昆明市官渡区承包的农村土地有偿流转给被告邹妍妍经营使用。4.2019年5月15日，原告陈永兵与被告邹妍妍签订《土地转让合同》，约定：（1）被告邹妍妍将自己位于昆明市官渡区租用的共计22.418亩农村土地转让给原告陈永兵使用；（2）转让费共计1008810元。至今，二被告未将全部案涉出租土地交付给原告。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，二被告与原告约定将二被告位于昆明市官渡区租用的共计22.418亩农村土地转让给原告陈永兵使用，原被告双方形成农村土地经营权出租合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因二被告违约致使原告合同目的不能实现的主张成立，本院支持原告要求解除合同的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方合同予以解除，原告要求恢复原状，由二被告返还转让费，有事实和法律依据，本院予以支持，关于原告要求二被告负担本案诉讼费的，因二被告违约败诉，本院决定由二被告负担本案诉讼费。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈永兵与被告邹妍妍于2019年5月15日签订的《土地转让合同》；二、由被告段涛、邹妍妍在本判决生效之日起三日内返还原告陈永兵返还土地转让费1,008,810元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,879元由被告段涛、邹妍妍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  邹序金二〇二〇年十二月二十八日法官助理余玮书记员张旭