贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8094号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：宋瑾，男，1977年10月1日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人宋瑾委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：卢春华，女，1979年2月28日生，壮族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人宋瑾、卢春华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民、被上诉人宋瑾委托诉讼代理人暨被上诉人宋瑾到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人代收代缴各项开户费，并未违反法律、行政法规的规定，且并未实际占有而是转交到相关部门，被上诉人已实际享受该费用带来的生活便利。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。被上诉人宋瑾、卢春华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告宋瑾、卢春华起诉请求：1.判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费及交易费(三通费)4,493.00元及代收各项开户费及交易费(三通费)实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以4,493.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年1月4日起计算至所有代收各项开户费及交易费本息偿还完毕之日止)；2.判决被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款328,215.00元为基数，按日万分之的标准从2015年8月11日起计算2018年8月13日暂计36,038.00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2012年1月4日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单元4层2号房；总价款327394.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款328215.00元（发票载明数额）。2012年1月4日，被告向原告代收了闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2500.00元及交易费，共计4493.00元。2014年8月11日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。2017年11月29日，原告委托被告办理涉案房屋不动产权证书。被告于2018年1月15日在原告所住的第7幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月16日，被告通过公告方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2018年8月13日，涉案房屋登记在原告名下。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年4月26日提起诉讼，请求被告承担从2015年8月11日起逾期办证违约责任的请求权已部分超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权已部分超过诉讼时效，即2017年4月26日前的部分已超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2014年8月11日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2014年8月11日后的360日内即2015年8月5日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2015年7月22日取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。2017年11月29日，原告委托被告办理涉案房屋不动产权证书，可以视为被告尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2017年11月28日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款328,215.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月27日起计算至2017年11月28日，共计7,090.22元（328,215.00元×0.0001×216天）。关于退还各项开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。因此被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元，该收费无事实及法律依据，理应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告宋瑾、卢春华支付逾期办证违约金7,090.22元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还原告宋瑾、卢春华闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告宋瑾、卢春华的其他诉讼请求。案件受理费407.00元，由原告宋瑾、卢春华负担377.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担30.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审认定的事实，本院予以认定。本院认为，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，虽然所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，一审判决上诉人退回的开户费并无不当，应予维持。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印