苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初3300号原告：石朋芝，男，1988年4月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘银，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被告：李萱，女，1969年5月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。第三人：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地苏州市锦帆路**。法定代表人：富强，主任。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原告石朋芝与被告李萱、第三人苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称苏州房产交易中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，李萱向本院提出反诉，本院依法予以合并审理,并于2020年8月13日、2020年9月9日、2020年12月2日公开开庭进行审理。石朋芝及其委托诉讼代理人刘银、李萱的委托诉讼代理人刘朋到庭参加三次庭审;苏州房产交易中心的委托诉讼代理人周弦到庭参加第一、二次庭审，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第三次庭审；李萱到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告石朋芝向本院提出如下诉讼请求：1、判决撤销原告与被告于2020年1月16日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判决撤销原告、被告和第三人于2020年6月5日签订的《苏州市区存量房交易资金托管协议》；3、判决被告向原告支付利息损失（以2080000元购房款为基数，自2020年6月5日起按照年息4.35%计算至上述协议撤销之日止；以320000元购房款为基数，由被告每月向原告支付利息损失1712.35元）；4、判决被告返还原告购房款370000元及相应的利息损失（自收款之日起按照年息4.35%支付至被告返还之日止）；5.判决被告赔偿原告房屋差价损失91370元、房屋租金损失10500元，孩子学费损失暂定20000元；6、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第3、4项诉讼请求合并变更为：判决被告向原告返还购房款37万元并支付利息损失（以200000元房款为基数，自2020年1月22日起计算；以170000元房款为基数，自2020年6月12日起计算；以2080000元为基数，自2020年6月6日起计算；以上三笔购房款的利息损失均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告返还之日止）。此外，原告申请将上诉第5项诉讼请求中的房屋差价损失变更为50400元，租金损失变更为9300元，小孩学费损失变更为10000元。原告另有320000元商业贷款的利息损失金额尚未确定，将另案主张。事实和理由：2020年1月26日，原告与被告签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于苏州市姑苏区房屋，合同价款2770000元。签订合同前，原告及房产中介公司向被告询问，房屋内是否发生过非正常死亡事件，被告保证没有发生过。合同签订后，原告按照约定于当日支付定金200000元，于2020年6月10日支付房款50000元，于2020年6月5日支付房款100000元，于2020年6月11日支付房款20000元，合计支付370000元。后原、被告于2020年6月5日签订了《苏州市区存量房交易资金托管协议》，原告将2400000元(含按揭贷款320000元)购房款存入托管账户。被告将房屋钥匙交给原告，原告打扫房屋过程中，听院子里的邻居说该房屋原主人即被告母亲此前在涉案房屋中被杀害，后被抛尸室外。随后原告多方打听，确认了该房屋系“凶宅”的事实。原告及房屋中介公司向被告核实，被告矢口否认。原告认为，被告故意隐瞒房屋内发生其母亲非正常死亡的事实，构成欺诈，且该事实对原告是否决定购买该房屋影响重大。原告有权撤销房屋买卖合同及有关协议。同时，同类房屋自签订合同时至今价格上涨每平方米1000余元，被告应当赔偿房屋差价损失。由于不能住进房屋，原告需要另行租赁房屋，被告应当赔偿房屋租赁费用损失。原告购买房屋是为了孩子上学，现不能取得房屋，原告的购房款现全部存入资金托管账户，导致不能及时再次购房，孩子无法进入公立学校，只能就读私立学校，由此发生的学费差额损失被告应当赔偿。被告李萱辩称，1、案涉房屋并非凶宅，退一步讲，假设推定其知晓案涉房屋内发生过凶杀事件，因事发至今已经有近12年之久，该事件对公众的影响已逐步淡化。且其及家人也一直居住在房屋内至2018年，2019年出租给他人居住，房屋一直有人居住、使用，该事实足以证明案涉房屋的公众认可度尚好，已经完全割裂了房屋本身与凶杀事件的关联性，至多属于一个微弱的瑕疵，但该瑕疵并未超出普通公众接受度和承受能力，也不属于其应当披露的范围。2、案涉房屋买卖合同签订时间为2020年1月16日，但双方约定的贷款时间为同年8月31日，相隔8个月之久，该约定恰能证明其对案涉房屋发生过非正常死亡事件并不知情。从常理来看，若其知情，应当迫切的希望房屋能够尽快交易，不可能约定8个月等待交易完成。3、根据案涉合同第6.2项约定，买受人对于出卖人出售的房屋状况充分了解，自愿买受该房屋，证明石朋芝对案涉房屋进行了充分了解，且签约时间与双方交房时间也相隔5个多月，石朋芝有充分时间了解案涉房屋信息。但石朋芝却在双方交房后第三天以案涉房屋内发生过死亡事件提出解约，与常理不符，因此，石朋芝在双方交接房屋前，就已知晓该房屋发生过死亡事件具有高度盖然性。4、其在获知母亲被害的消息后，极其悲痛并已到达崩溃的边缘，对于案发过程，至今都不敢去了解。若仅以其是死者女儿身份来推定其知晓案涉房屋内发生过凶杀事件明显不公。5、对于石朋芝主张的损失，假定法庭判定合同撤销成立，系石朋芝自身重大误解所导致，而不应当认定为受欺诈所致。石朋芝在签订合同前，对房屋本身以及房屋的信息具有一定的审查义务，且签订合同后长达半年多的时间，有足够的时间和精力去了解房屋的相关信息，因此原告自身存在一定错，应当承担相应责任。5、原告的诉讼请求中，除了370000元以外的房款现存于资金托管账户内，按照托管银行活期存款利率计算利息，因此并不存在利息损失。6、根据贝壳网查看案涉小区挂牌价为29700元，2020年4月4日同户型成交价为2590000元，因此原告主张房屋差价损失无事实依据。7、对于租金损失，双方已于2020年6月12日办理了案涉房屋的交接，因此该项损失并非必然发生。8、对于小孩上学的学费损失，与本案无关。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人苏州房产交易中心陈述，原告不应将我方列为本案第三人。现有240万元购房款在资金托管账户内，案涉房屋仍登记在李萱名下。案涉房屋买卖合同、补充协议、资金托管协议是否撤销由法院判决，我方将根据法院生效文书及协助执行通知书办理撤回交易及退款手续。反诉原告李萱向本院提出反诉请求如下：1、判令反诉被告与反诉原告继续履行双方签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、判令反诉被告协助反诉原告办理苏州市姑苏区房屋权属转移登记手续；3、判令反诉被告向反诉原告承担违约金48475元（违约金自2020年6月29日起以2770000元为基数按照日万分之五暂计算至2020年8月3日止，继续计算至实际办理房屋权属转移登记申请之日止）；4、判令反诉被告承担律师费损失101000元；5、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2020年1月16日共同签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》一份,约定由反诉被告购买反诉原告位于苏州市姑苏区房屋，房屋总价2770000元。合同还约定自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。合同履行过程中，反诉被告分别于2020年1月16日、2020年6月5日、2020年6月10日、2020年6月11日向反诉原告支付了房屋交易首期款200000元、100000元、50000元、20000元，共计370000元。2020年6月5日，双方共同前往苏州房产交易中心办理了房屋资金托管手续。2020年6月12日，反诉原告与反诉被告在居间方的协同下办理了案涉房屋交房手续，双方认可案涉房屋并确认家具、设备完全符合合同约定，现已全部交接结束。案涉房屋交接当日，反诉原告、反诉被告及居间方共同约定于2020年6月28日前往苏州房产交易中心办理案涉房屋权属转移登记手续。但反诉被告于2020年6月26日通过居间方向反诉原告通知取消办理案涉房屋权属转移登记手续。2020年6月29日，反诉原告委托律师就反诉被告拒绝办理案涉房屋权属转移登记事宜向其寄送律师函一份，函告要求反诉被告按约履行合同，但反诉被告拒不配合，故提出反诉。反诉被告石朋芝辩称，反诉原告隐瞒涉案房屋内发生过凶杀案的事实，构成欺诈。反诉被告有权撤销合同，所以该合同不应当继续履行。基于上述事实，反诉被告不构成违约，不应当承担违约责任，也不应当承担律师费，而且反诉原告主张的律师费不符合律师费收费标准。第三人苏州房产交易中心的反诉陈述意见同本诉陈述意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市姑苏区（建筑面积91.37平方米，附XX幢内第40号车库一个，以下简称案涉房屋）原系李萱母亲刘某单独所有，后该房屋产权于2019年11月29日转移登记至李萱名下。2020年1月16日，石朋芝与李萱在苏州鸿韬居房地产经纪有限公司（以下简称鸿韬居公司）的居间服务下签订编号为XXXXX的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定李萱将案涉房屋以2770000元的价格出售给石朋芝。签约当日，石朋芝向李萱支付定金200000元，后石朋芝又陆续于2020年6月5日、6月10日、6月11日分别向李萱支付100000元、50000元、20000元购房款，上述合计向李萱支付370000元购房款。2020年6月5日，石朋芝、李萱、苏州房产交易中心签订编号为00XXXXX的《苏州市区存量房交易资金托管协议》，约定石朋芝向李萱购买案涉房屋成交价格为2400000元，并约定石朋芝将2400000元购房款存入尾号为4447的中国农业银行资金托管账户。前述资金托管协议第7条约定，石朋芝、李萱、苏州房产交易中心三方约定托管资金按托管银行（中国农业银行）的同期活期存款利率结算利息，计息期限自托管资金存入日期起至支付完成止，不同日期存入的托管资金按照不同时间段分别计算。2020年6月5日，石朋芝向资金托管账户存入2080000元。2020年6月12日，中信银行将石朋芝申请的商业贷款320000元存入资金托管账户。2020年6月12日，李萱将案涉房屋交付给石朋芝。石朋芝称其接收案涉房屋后，从邻居处听闻案涉房屋内曾发生过凶杀案，遂与李萱产生争议，并提起本案诉讼。2020年6月28日，鸿韬居公司出具书面情况说明称，2020年1月16日，客户石朋芝配偶李琳琳看了业主李萱的案涉房屋，约定当天晚上签订存量房买卖合同。石朋芝在签约室里询问李萱房屋是否有不干净的事情发生(指非正常死亡)，李萱回答没有任何不干净的事情发生，案涉房屋空置很多年后租给了一个外国人，之后就一直空关。在场的所有人都听到李萱否认案涉房屋是凶宅。2020年6月15日，李琳琳带着小孩在案涉房屋内打扫卫生时听邻居说案涉房屋曾经发生过命案。后石朋芝找到中介方反映情况，石朋芝当时被吓的浑身发抖、脸色发白。中介方询问李萱案涉房屋是否内发生过命案，李萱拒不承认。后我方走访邻居了解到，案涉房屋在大概几年前发生过凶杀事件，死者被掐死在案涉房屋内，后被移至井盖里藏尸。石朋芝申请的证人耿某（原系苏州市链家房地产经济有限公司的业务员）出庭作证称，案涉房屋是李萱找其店里的同事挂牌出售，后因该同事离职，故该房源一直由其维护。其不清楚案涉房屋的具体情况，其同事也未告知其案涉房屋存在非正常死亡事件。石朋芝与李萱签订房屋买卖合同时，其也在场。石朋芝在签约时询问李萱案涉房屋内是否发生过去世这样的事情，说的比较委婉，说他们家里人都比较在意这些事情，李萱回复说没有，当时买受方有两个人在场，具体是谁问的已记不清楚。石朋芝申请的证人曲某（鸿韬居公司的业务员）出庭作证称，石朋芝是其客户，案涉房屋买卖合同是其居间介绍签订。鸿韬居公司出具的情况说明属实。石朋芝的妻子李琳琳在签订案涉房屋买卖合同当天询问过李萱案涉房屋内有没有不干净的事情发生。李萱当时回复没有，说案涉房屋是给其母亲居住，之后空置了很多年，后来又出租给一个外国人住。后来石朋芝提出解除合同时，其询问了该小区居民等人，得知大约在2009年左右，李萱母亲因为找装修工人装修房屋，装修工人问李萱母亲借钱未果，就把李萱母亲杀害在案涉房屋内，后又将李萱母亲拖至小区的下水道里。其称，石朋芝方确实询问了被告案涉房屋内有无发生非正常死亡事件，李萱本人陈述没有发生过。另查明：刘某系李萱母亲。案外人解光宏于2009年2月17日19时许至案涉房屋内，采用捆绑刘某并向其逼取存折密码等手段实施抢劫，因刘某呼喊，解光宏即采用捂口、鼻等手段将刘某杀死，后在案涉房屋的卫生间内焚烧尸体，因焚烧不成，遂将尸体抛于该住宅小区一下水道窨井内。解光宏因犯抢劫罪被苏州市人民检察院提起公诉。李萱曾接受侦查机关的询问，并作为刑事附带民事诉讼原告人之一向解光宏提出赔偿。2009年8月28日，苏州市中级人民法院作出(2009)苏中刑一初字第082号刑事附带民事判决书，对该案作出判决，该判决书中对于上述案发过程予以了描述。该判决书已送达向附带民事诉讼原告人李萱。还查明，经石朋芝申请，本院依法委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司对案涉房屋（含40号车库及固定装修）在2020年9月9日的市场价值进行评估，经评估案涉房屋的市场总价为2820400元。石朋芝为此支付评估费19000元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋相关的信息应当予以披露。本案中，李萱的母亲于2009年在案涉房屋内被杀害。李萱作为(2009)苏中刑一初字第082号刑事附带民事判决书的原告之一，其所收到的该判决书中对案发过程予以了详细描述，李萱理应知晓其母亲系在案涉房屋内被杀害，其辩称对此不知情与常理不符，也缺乏依据，本院不予采信。尽管房屋本身的使用价值并未受凶杀事件的影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利因素，且房屋通常会因此贬值。因此，案涉房屋为“凶宅”的信息对于石朋芝是否愿意购买案涉房屋以及以何价格购买存在重大影响。两名中介人员耿某、曲某一致陈述，其二人均见证了李萱与石朋芝的签约过程，石朋芝一方曾委婉的询问过案涉房屋是否发生过不干净的事情，意指是否发生过非正常死亡事件，李萱予以否认。结合李萱在本案诉讼过程中的一贯陈述，其一直称不知晓其母亲系在案涉房屋内被杀害，并坚称案涉房屋不是凶宅，可以佐证两名中介人员的陈述可信度较大，本院予以采信。石朋芝在签约前就案涉房屋是否发生过非正常死亡事件向李萱进行了询问，已尽到了一般人的注意义务。而李萱在接到询问时，其未如实披露，而是隐瞒真相，主观恶性较大，导致石朋芝在违背真实意思的情况下与其签订案涉房屋买卖合同，并以正常房屋的市场价值购买案涉房屋，李萱的行为已构成欺诈，故对于石朋芝要求撤销双方签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》、《苏州市区存量房交易资金托管协议》的请求，本院予以支持。对于李萱要求石朋芝继续履行合同、配合办理权属转移登记手续、赔偿违约金及律师费的反诉请求，本院均不予支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。前述合同被撤销后，李萱应将其收取的37万首付款返还给石朋芝，且配合石朋芝从苏州房产交易中心处领取其存入托管资金账户内的240万元购房款。关于石朋芝主张的资金占用期间的利息损失，因李萱实际收取石朋芝370000元至今未还，必将对石朋芝造成资金占用期间的利息损失，故对于石朋芝主张以200000元房款为基数自2020年1月22日起、以170000元房款为基数自2020年6月12日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至李萱实际返还之日止的利息损失，李萱应当予以赔偿。对于石朋芝支付至资金托管账户内的2080000元购房款，根据资金托管协议第7条约定，在托管期间按照托管银行（中国农业银行）同期活期存款利率计算利息。故对于2080000元购房款的资金占用期间的利息损失，应自2020年6月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率与中国农业银行同期活期存款利率之间的差额利率为标准，计算至2080000元购房款返还给石朋芝之日起。关于石朋芝从中信银行申请的320000元贷款的利息损失，石朋芝称将另行主张，本案不予理涉。关于石朋芝主张的房屋差价损失，经评估，案涉房屋（含40号车库及固定装修）在2020年9月9日的市场总价为2820400元，因该房屋市场价格上涨，然合同被撤销，石朋芝该预期利益损失系客观可预见，而导致合同被撤销系李萱过错所致，故应由李萱赔偿石朋芝房屋差价损失50400元。关于石朋芝主张的2020年7月3日至2020年10月2日期间房屋租金损失9300元，石朋芝称其系将自有房屋出售后购买了案涉房屋，现因不能入住案涉房屋，且购房款至今未能返还给其，其无法另行购买房屋，导致其目前只能另行租赁房屋居住产生租金损失。本院认为，因案涉合同被撤销，原告未能如约入住案涉房屋给其造成租金损失具有合理性，且石朋芝提供了租赁合同及租金支付凭证予以佐证，故本院对石朋芝主张的租金损失9300元予以支持。对于石朋芝主张的小孩学费损失10000元，石朋芝称，由于将其自有房屋出售后购买了案涉房屋，现因案涉房屋买卖合同被撤销，其小孩不能进入案涉房屋对应的公立幼儿园上学，只能进入私立幼儿园上学，导致其多支出了学费。对此，本院认为，石朋芝小孩学费损失与案涉合同被撤销并无必然关系，其以此要求李萱予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条第二项、第一百五十五条、第一百五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）石朋芝与被告（反诉原告）李萱于2020年1月16日签订的编号为XXXXX的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》。二、撤销原告（反诉被告）石朋芝、被告（反诉原告）李萱与第三人苏州市房地产市场和交易管理中心于2020年6月5日签订的编号为00XXXXX的《苏州市区存量房交易资金托管协议》。三、被告（反诉原告）李萱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石朋芝返还购房款370000元。四、被告（反诉原告）李萱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石朋芝赔偿资金占用期间的利息损失（1、以200000元为基数自2020年1月22日起、以170000元为基数自2020年6月12日起，上述均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告（反诉原告）李萱实际还款之日止；2、以2080000元为基数，自2020年6月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率与中国农业银行公布的同期活期存款利率之间的差额利率为标准，计算至2080000元购房款返还给石朋芝之日止）五、被告（反诉原告）李萱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石朋芝赔偿房屋差价损失50400元、租金损失9300元，合计59700元。六、驳回原告（反诉被告）石朋芝的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）李萱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28960元，减半收取14480元，司法评估费19000元，合计33480元，由被告（反诉原告）李萱负担，并于本判决生效之日起10日直接支付给原告（反诉被告）石朋芝。反诉案件受理费14480元由被告（反诉原告）李萱自行负担。（如采用转账方式支付，请汇入原告（反诉被告）石朋芝指定账号，户名：户名：石朋芝，卡号：62×××01，开户行：中国银行苏州XX支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 翁迎晓二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘 欢书 记 员 杨 昀