重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6381号上诉人（原审原告）：陈昌霞，女，汉族，1974年10月15日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审原告）：邹景明，男，汉族，1973年5月18日出生，住重庆市綦江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：戴鑫玲，重庆悦万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈忠燕，男，汉族，1963年1月9日出生，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：杨娟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆暮之光房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路**右**，统一社会信用代码91500103MA5URK2D4D。法定代表人：洪连杉，职务总经理。委托诉讼代理人：杨娟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆嘉中智羽农业有限公司(原重庆星全房地产开发有限公司)，住所地，住所地重庆市合川区合阳办蟠龙花园正街**会信用代码915001176889480697。法定代表人：王印，职务总经理。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。原审第三人：重庆全汉酒店管理有限公司，住所地重庆，住所地重庆市九龙坡区华园路**用代码91500107MA5U6F9N22。法定代表人：代恩情。上诉人陈昌霞、邹景明因与被上诉人陈忠燕、重庆暮之光房地产经纪有限公司（以下简称暮之光公司）、重庆嘉中智羽农业有限公司（以下简称嘉中智羽公司）以及原审第三人重庆全汉酒店管理有限公司（以下简称全汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初21714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈昌霞、邹景明上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈昌霞、邹景明的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。1.陈昌霞、邹景明购买的房屋是精装房，且装修标准有约定，认购书中的“装修款项”可以证明陈昌霞、邹景明购买的系装修房。但是陈忠燕向陈昌霞、邹景明交付的房屋系清水房，损害了陈昌霞、邹景明的权利，应当退还多收取的款项。2.陈昌霞、邹景明购房时实际支付的款项与认购书的约定的基本一致，且认购书明确约定陈昌霞、邹景明支付的款项中包含了装修款项，而认购书是暮之光公司提供的格式合同，如有两种以上的解释，应作出对暮之光公司不利的解释。3.关于精装房的装修标准，双方虽未书面约定，但合同相对方提供样板间供陈昌霞、邹景明参考，即便不认可样板间为精装房交付标准，但也仅是交付标准不明确，不能直接推定双方之间未约定交付装修房。4.同楼幢、同时期其他业主购买的房屋，价格均与陈昌霞、邹景明的一致，且其他楼层业主房屋均已装修，且暮之光公司出具的收据中也明确收取了装修款项。陈忠燕、暮之光公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。嘉中智羽公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。嘉中智羽公司并非陈昌霞、邹景明的合同相对方，仅系受陈忠燕的指示配合陈忠燕将出售给陈昌霞、邹景明的房屋办理产权证，系为办理产权登记与陈昌霞、邹景明签订的房屋买卖合同。且房屋买卖合同约定的交房标准为清水房，嘉中智羽公司未向陈昌霞、邹景明承诺过交付精装房。全汉公司未作答辩。陈昌霞、邹景明向一审法院起诉请求：1.判令陈忠燕、暮之光公司以及嘉中智羽公司向陈昌霞、邹景明返还款项156433元。2.判令陈忠燕、暮之光公司以及嘉中智羽公司向陈昌霞、邹景明支付资金占用损失(资金占用损失自2018年6月13日起以156433元为基数按照年利率6%计算至陈忠燕、暮之光公司以及嘉中智羽公司返还款项之日止，暂计算至2019年6月12日)。3.陈忠燕、暮之光公司以及嘉中智羽公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：2016年6月10日，重庆星全房地产开发有限公司(以下简称星全公司)与全汉公司签订房屋租赁合同，星全公司将重庆市九龙坡区华园路6号西城上街的房屋出租给全汉公司经营使用，其中包括办公用房（6至15层）建筑面积5283.46平方米。2017年1月19日，星全公司与陈忠燕签订商品房买卖合同，陈忠燕购买星全公司所售的重庆市九龙坡区华园路6号西城上街其中建筑面积4746.64平方米房屋，总计115套，房地产权证号为105房地证2015字第53386号办公用房产权证范围内的8-16层（物理层）物业（不包括物理层第8层的物业用房）。2017年1月19日，陈忠燕作为出租方与全汉公司签订房屋租合同，全汉公司承租重庆市九龙坡区华园路6号西城上街建筑面积4746.64平方米房屋（实际面积以房产证面积为准），即105房地证2015字第53386号办公用房产权证范围内的8-16层（物理层，即名义层的第5-13层）物业（不包括物理层第8层的物业用房）。租赁期限自2017年1月20日起至2029年9月30日止。2018年5月31日，陈昌霞（乙方）与暮之光公司签订“西城上街认购书”，主要内容为：认购商品房为西城上街6层x号，用途为商服金融用地，该商品房为现房。该商品房建筑面积38.49平方米。乙方签订本协议同时，交纳定金20000元整，并取得该商品房的购房权。分期付款方式：其建面折后单价为9388元/㎡,总价款361344元，另外税费合计9578元，总合计370922元。乙方签署本协议时，并于本协议签署2018年6月20日内，到甲方销售部办理分期相关手续、付清剩余款项（不含定金）、相关税费、装修款项210922元，剩余140000元签约后两个月内付清，履行合同条款、签订其他相关手续。…。2018年6月12日，陈昌霞、邹景明与星全公司签订重庆市商品房买卖合同，陈昌霞、邹景明所购房屋为重庆市九龙坡区华园路6号x-x，该房屋物理层为第8层，名义层为第5层，建筑面积38.49平方米，套内建筑面积25.32平方米，本商品房为清水房，总成交金额为211695元，建筑面积单价为5500元/平方米。套内建筑面积单价为8360.78元/平方米，陈昌霞、邹景明于2018年6月12日一次性支付房款211695元…。同日，陈昌霞、邹景明办理了接房手续。陈昌霞、邹景明现已取得九龙坡区华园路6号x-x号房屋产权证。2018年7月1日，陈昌霞、邹景明与全汉公司签订租赁合同，将该房屋租赁给全汉公司，租期自2018年7月1日起至2029年9月30日止。2018年6月12日，暮之光公司向陈昌霞、邹景明出具两份收据，其中一份金额221345元，收款事由载明“西城上街6-x公寓”，另一份金额9862元，收款事由载明“西城上街6-x公寓大修及税费”。2018年6月12日，陈昌霞、邹景明与陈忠燕（甲方）达成欠款协议，载明陈昌霞、邹景明购买九龙坡区华园路6号西城上街项目6层x号，因资金紧张，欠陈忠燕房款140000元，欠款期限：从2018年6月12日起至2018年9月12日止，可提前还款，为保证陈忠燕债权的实现，在陈昌霞、邹景明房款补齐后才办理房产证。2018年8月30日，暮之光公司向陈昌霞、邹景明出具一份收据，金额140000元，收款事由载明“西城上街x-x欠款”。一审另查明，星全公司于2018年9月14日更名为嘉中智羽公司。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈昌霞与暮之光公司签订的“西城上街认购书”，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。因签订认购书之时，陈忠燕已系案涉房屋的实际所有人，故暮之光公司与陈忠燕之间系委托销售关系，陈昌霞、邹景明与陈忠燕之间构成事实上的房屋买卖合同关系，认购书约定的内容实为房屋买卖合同，陈昌霞、邹景明已履行合同义务，先后已实际支付的款项与认购书基本相符，故一审法院认为认购书约定的房屋总价款应系买卖交易双方当事人的真实意思表示，认购书中约定的分期付款方式中“乙方…于本协议签署2018年6月20日内，到甲方销售部办理分期相关手续、付清剩余款项（不含定金）、相关税费、装修款项210922元”系对陈昌霞、邹景明所应支付房款费用的统称，其中对房屋的装修事宜并未有相关约定。陈昌霞、邹景明主张嘉中智羽公司作为房屋买卖合同的相对方应交付精装房与事实不符，理由不能成立。综上，陈昌霞、邹景明要求陈忠燕向陈昌霞、邹景明返还款项156433元并支付资金占用损失的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邹景明、陈昌霞的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1846元，由邹景明、陈昌霞负担。二审中，邹景明、陈昌霞举示了通话录音一份，拟证明陈忠燕认可交付精装房。经组织质证，陈忠燕认可录音中系其本人，但认为其他人员身份无法确认，邹景明、陈昌霞并非录音通话的当事人，也未涉及本案诉争房屋，与本案不具有关联性。暮之光公司的质证意见与陈忠燕一致。嘉中智羽公司认为该证据的真实性无法确认。本院认为，该通话录音中通话的相对方并非邹景明、陈昌霞与陈忠燕，亦未涉及涉案房屋，与本案不具有关联性，本院对该证据依法不予采信。二审中，邹景明、陈昌霞陈述其依据认购书主张返还款项，认购书的合同相对方为陈忠燕；陈忠燕亦认可邹景明、陈昌霞的合同相对方是陈忠燕。二审中，邹景明、陈昌霞向本院申请调取（2019）渝0107民初18991号及（2019）渝0103民初21718号案件的庭审笔录以及购房收据。拟证明该两案的业主购买的房屋是精装房，且暮之光公司开具的收据载明是装修款项。二审另查明，邹景明、陈昌霞与全汉公司签订租赁合同约定，全汉公司可根据经营需要自行装修、改造房屋。合同解除或者终止时，全汉公司投资装修的固定设施不得拆除，归邹景明、陈昌霞所有。二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为邹景明、陈昌霞主张返还装修款项以及支付相应资金占用损失的请求是否成立。就前述争议焦点，本院评述如下：当事人对自己的主张应当举示证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。本案中，邹景明、陈昌霞二审中明确其主张返还装修款的依据为《西城上街认购书》，合同相对方为陈忠燕。双方当事人签订的《西城上街认购书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应当按照合同的约定行使权利并履行义务。邹景明、陈昌霞诉称协议书约定的涉案房屋为精装房，但陈忠燕交付的房屋为清水房，故要求退还装修款项。本院认为邹景明、陈昌霞的该理由不成立。理由如下：其一，根据认购书的内容，认购书约定的内容实为房屋买卖合同，邹景明、陈昌霞已履行合同义务，先后已实际支付的款项与认购书基本相符。认购书约定的房屋总价款应系买卖交易双方当事人的真实意思表示，认购书中约定的一次性付款方式中“付清剩余款项（不含定金）、相关税费、装修款项210922元”应系对邹景明、陈昌霞所应支付房款费用的统称，同时，根据协议书内容，其中对房屋的装修事宜并没有相关具体约定，亦没有对交付精装房的相关标准进行约定。其二，从涉案房屋的形态上看，涉案房屋系现房销售，而购买房屋属于重大事项支出，双方当事人均负有审慎之义务。邹景明、陈昌霞作为买方，在购房以及接房时均有权并可实地察看房屋。邹景明、陈昌霞虽称其购买的涉案房屋已由全汉公司承租，并没有开放供实地看房。但邹景明、陈昌霞对此并未举示证据予以证明，陈忠燕对此亦不予认可，邹景明、陈昌霞理应承担举证不能的法律后果。其三，根据邹景明、陈昌霞签字确认的接房确认单，该接房确认单明确载明交付标准为清水房，且双方当事人均认可交付的系清水房，邹景明、陈昌霞在接房时并未提出异议，反而接收涉案房屋并出租给全汉公司获取收益，在此之后截止提起本案诉讼前长达一年有余的时间对涉案房屋为清水房的现状从未提出异议，此亦与常理不符。况且，邹景明、陈昌霞亦与全汉公司就装修事项进行了约定，约定由全汉公司根据实际需要自行装修，合同到期后装修收益归邹景明、陈昌霞享有。由此可知，邹景明、陈昌霞在购房以及接房时明确知晓其所购买的涉案房屋系清水房。邹景明、陈昌霞要求调取的另案购房者的购房收据以及庭审笔录与本案不具有关联性且无必要，故本院不予同意。因此，邹景明、陈昌霞主张陈忠燕退还装修款项及资金占用利息的上诉请求没有依据，不应支持。如前所述，因邹景明、陈昌霞主张返还装修款的依据为《西城上街认购书》，合同相对方为陈忠燕。因此，邹景明、陈昌霞请求暮之光公司以及嘉中智羽公司承担返还责任亦没有依据，不应支持。综上，邹景明、陈昌霞的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3692元，由上诉人邹景明、陈昌霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年十二月四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯