内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2020）内2223民初2544号原告：乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91152201660987664D。法定代表人：双某，董事长。委托诉讼代理人：张某1，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：白某，内蒙古有初律师事务所律师。被告：长春柏诚创想商务信息咨询有限公司。统一社会信用代码：91220112683365278P。法定代表人：段某，董事长。被告：张某2，住吉林省长春市南关区。被告：张某3（张一），住内蒙古自治区乌兰浩特市。原告乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司（以下简称蒙佳公司）与被告长春柏诚创想商务信息咨询有限公司（以下简称柏诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告蒙佳公司的委托诉讼代理人张某1、白某到庭参加诉讼，被告柏诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年11月15日，原告蒙佳公司申请追加张某2、张某3为本案共同被告，本院于2020年11月16日通知张某2、张某3作为本案的共同被告参加诉讼。2020年12月17日，本案第二次开庭审理，原告蒙佳公司的委托诉讼代理人张某1、白某到庭参加诉讼，被告柏诚公司、张某2、张某3经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙佳公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除蒙佳公司与柏诚公司之间于2019年4月3日签订的《赛罕名都全案代理合同》；2.请求判令三被告返还佣金215924.62元[571246元（已支付佣金）-394246元（应付佣金）+38924.62元（佣金10%）]，并支付以215924.62元为本金自2020年3月25日始至该款给付完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.要求三被告返还佣金34612.9元（退房对应的佣金）；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，蒙佳公司变更第三项诉讼请求为：要求三被告返还佣金34085.09元。事实和理由：2019年4月3日，蒙佳公司与柏诚公司签订《赛罕名都全案代理合同》，合作项目为扎赉特旗赛罕名都，约定柏诚公司受托负责项目临街商业、商业综合体、住宅及公寓的产品规划、营销推广、商业招商、销售执行等全案代理销售工作，在合作期间柏诚公司自组销售团队进驻项目开展工作等。依据合同第三条第五款的约定，柏诚公司连续三个月达不到标准，蒙佳公司有权解除合同，现柏诚公司已连续三个月达不到合同标准，且经蒙佳公司通知后仍不予理睬，原告也因此多给付被告佣金215924.62元。在蒙佳公司支付佣金后，有8套房屋购房人退房，柏诚公司应当返还该8套房屋相应的佣金34085.09元。经双方协商未果，遂诉至法院。柏诚公司、张某2、张某3均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：张某2系柏诚公司的代理人。2019年4月3日，张某2代理柏诚公司与蒙佳公司签订《赛罕名都全案代理合同》，双方约定，柏诚公司负责赛罕名都住宅及商业项目临街商业、商业综合体、住宅及公寓的产品规划、营销推广、商业招商、销售执行等全案代理销售工作，柏诚公司收取住宅部分销售额的1.3%作为销售代理佣金。合同第八条第二款约定，“若实际销售及/或招商进度连续3个月未能达到预期目标的，甲方（蒙佳公司，下同）有权单方解除本协议”。合同第四条第七款约定，“乙方（柏诚公司，下同）结算招商佣金和溢价佣金时，甲方每次预留10%作为对乙方的考核，在乙方完成合同约定时，甲方一次性返还乙方。若乙方未能完成招商进度指标的，甲方有权扣留上述招商佣金和溢价佣金”。合同第五条第九款第三项约定，“若购房人退房，在经甲方同意后可按相关法律规定办理退房手续，退房人违约金、定金归甲方所有；所退房屋由乙方继续销售并计提佣金”。2019年11月26日，张某3在《赛罕名都回款登记表》上签字确认，署名“张一”，该登记表载明总销售额27173018.79元，按1.3%计算总佣金为353249.24元。2019年12月16日，蒙佳公司确认柏诚公司自2019年11月26日至同年12月16日期间的佣金为35997元，该款于2019年12月18日转账支付至张某2个人账户。柏诚公司自2019年12月19日起未再代理销售房屋。按照合同约定，蒙佳公司应向柏诚公司支付代理销售佣金合计389246.24元（353249.24元+35997元）。蒙佳公司自认该公司还应向柏诚公司支付渠道佣金5000元，上款合计394246.24元。蒙佳公司已向柏诚公司支付佣金合计567997元，分别为：2019年6月1日、7月1日，柏诚公司为蒙佳公司出具两枚金额均为50000元的收据，载明“柏诚创想销售代理预付费”，张某2在两枚收据上签名，蒙佳公司于2019年7月8日向张某2个人账户转账100000元；2019年8月5日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为50000元的收据，载明“柏诚创想销售代理预付管理费”，张某2在该收据上签名，蒙佳公司于2019年8月8日向张某2个人账户转账50000元；2019年9月2日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为50000元的收据，载明“柏诚创想销售代理预付费”，蒙佳公司于2019年10月21日向张某2个人账户转账50000元；2019年11月26日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为150000元的收据，载明“销售佣金”，张某3在该收据经办处签署“张一”，蒙佳公司于2019年11月26日向张某3个人账户转账150000元；2019年12月16日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为35997元的收据，载明“代理公司销售佣金”，张某3在该收据经手人处签署“张一”，蒙佳公司于2019年12月18日向张某2个人账户转账35997元；2019年12月16日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为203249元的收据，载明“代理公司销售佣金”，张某3在该收据经手人处签署“张一”，蒙佳公司自认当日以现金方式给付张某3150000元；2019年12月18日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为5000元的收据，载明“渠道佣金”，张某3在该收据经办处签署“张一”；2020年1月13日，柏诚公司为蒙佳公司出具一枚金额为27000元的收据，载明“柏诚创想代理公司借款”，张某2在该收据经办处签名。以上九枚收据均加盖有柏诚公司合同专用章或财务专用章，收据上载明的金额合计为621246元，蒙佳公司自认实际给付柏诚公司567997元，全部由蒙佳公司根据柏诚公司代理人张某2及共同负责案涉代理销售项目的张某3的要求，转入张某2、张某3个人账户或由该二人以现金方式支取。2020年8月25日至同年9月29日期间，因购房者自身原因，共有8户柏诚公司代理销售房屋的购房者与蒙佳公司签订退房协议。上述事实有蒙佳公司依法提交的赛罕名都全案代理合同、授权委托书、赛罕名都回款登记表、代理公司佣金结算明细、收据、转账凭证、通话录音、商品房预销售许可证、退房协议、退房收据及当事人陈述在卷佐证，经证据交换及庭审质证，因无相反证据予以反驳，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据柏诚公司出具的授权委托书显示，张某2为该公司的代理人。2019年4月3日，张某2以被代理人柏诚公司的名义，与蒙佳公司签订《赛罕名都全案代理合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，则柏诚公司与蒙佳公司应当全面履行合同约定的义务。双方约定“若乙方（柏诚公司）连续3个月达不到标准，甲方（蒙佳公司）有权解除本协议”，柏诚公司自2019年12月19日起未再继续代理销售房屋，亦未与蒙佳公司就继续履行合同进行过协商，故柏诚公司已构成违约，蒙佳公司提出解除合同的主张成立，本院予以支持。柏诚公司向蒙佳公司出具加盖柏诚公司印章的收据，系该公司对收取蒙佳公司支付佣金款项的确认，在蒙佳公司已超额支付佣金时，柏诚公司应向蒙佳公司返还多支付的款项。经双方确认，蒙佳公司应向柏诚公司支付佣金394246.24元，蒙佳公司实际支付佣金567997元，故柏诚公司应向蒙佳公司返还佣金173750.76元。蒙佳公司主张自2020年3月25日计算利息，因双方未就利息进行约定，本院支持自2020年6月8日始按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息。柏诚公司与张某2、张某3之间对案涉佣金有其他约定的，可向张某2、张某3另行主张。蒙佳公司诉称“双方约定预留10%作为对柏诚公司的考核，虽然蒙佳公司没有扣留该10%比例的佣金，但因柏诚公司违约，则蒙佳公司有权要求柏诚公司按照10%的比例返还佣金”，因蒙佳公司在案涉合同实际履行过程中，并未按照合同约定“预留10%的佣金”，柏诚公司对此亦未反对，视为双方当事人在合同履行过程中已实际变更了相应的合同条款，故本院对蒙佳公司提出的“按照10%的比例返还佣金”主张不予支持。关于退房对应的佣金问题，蒙佳公司主张所退房屋对应的佣金应当由柏诚公司返还，但双方在合同中明确约定“所退房屋由柏诚公司继续销售并计提佣金”，并未约定“退房返还佣金”相关内容，则蒙佳公司该项主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司与被告长春柏诚创想商务信息咨询有限公司于2019年4月3日签订的《赛罕名都全案代理合同》；二、被告长春柏诚创想商务信息咨询有限公司于本判决生效后即返还原告乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司佣金173750.76元，并支付以173750.76元为本金自2020年6月8日始至该款给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息；三、驳回原告乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，由原告乌兰浩特市蒙佳房地产开发有限公司负担1450元，由被告长春柏诚创想商务信息咨询有限公司负担3608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上级法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 孟祥萍审判员 王效华人民陪审员 柳忠贤二〇二〇年十二月三十日书记员 张银杰