重庆市城口县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0229民初512号 原告（反诉被告）：重庆腾宇房地产开发有限公司，住所地重庆市城口县葛城街道东大街******附**商铺10，统一社会信用代码91500229678667749W。 法定代表人：何宝，该公司监事。 委托诉讼代理人：赵建中，重庆渝万（城口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余成龙，重庆渝万（城口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹继伟，男，1978年6月8日出生，汉族，住重庆市城口县。 委托诉讼代理人：王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巨松，重庆吾鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐世波，女，1979年9月8日出生，汉族，住重庆市城口县。 委托诉讼代理人：王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巨松，重庆吾鸣律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆腾宇房地产开发有限公司（以下简称腾宇公司）与被告（反诉原告）邹继伟、徐世波商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序审理。2020年5月10日，被告（反诉原告）邹继伟、徐世波提出反诉，本院决定合并审理，并于2020年7月14日、8月5日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告（反诉被告）腾宇公司的委托诉讼代理人赵建中，被告（反诉原告）邹继伟及邹继伟、徐世波的共同委托诉讼代理人王陆俊、杨巨松到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）腾宇公司的委托诉讼代理人余成龙，被告（反诉原告）邹继伟及邹继伟、徐世波的共同委托诉讼代理人王陆俊、杨巨松到庭参加诉讼。2020年10月16日，被告（反诉原告）邹继伟、徐世波向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告购房款3,100,000元，并以4,100,000元为基数，按月利率2%计付自2019年5月1日至2019年7月29日的违约金;以3,500,000元为基数，按月利率2%计付自2019年7月30日至2020年1月16日的违约金;以3,100,000元为基数，按月利率2%计付自2020年1月17日至付清全部房款之日止的违约金。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年12月25日，原、被告签订《商业认购协议》，约定被告购买原告开发的腾宇中央新城一期1号楼一层商业门面3-12、商业门面23-31，建筑面积暂定967.51平方米，房屋总价款8,100,000元，最终面积以重庆市商品房买卖合同为准，房屋总价不变。协议还约定被告分别于2018年12月25日、12月27日、2019年1月20日支付购房款1,000,000元、1,000,000元、2,000,000元，在原告交付被告房屋产权证时一次性支付剩余房款4,100,000元，否则，原告有权按银行同期贷款的肆倍利率向被告收取滞纳金。2019年1月22日，被告向原告支付房款4,000,000元。原、被告于2019年1月26日就被告购买的19个门面房分别签订了19份《重庆市商品房买卖合同》，用以办理房屋产权证书。2019年4月9日，原告依约为被告办理了房屋产权证书，但被告拖欠原告购房款4,100,307元未支付，原、被告双方签订了《合同补充协议》两份，约定被告于2019年4月30日前缴清剩余尾款合计4,100,307元，若逾期，被告于2019年5月1日开始向原告支付应付款项每月2%的违约金。原告如约于2019年4月9日将被告所购门面房的全部产权证书交给了被告，但被告未能如期付款。逾期后，经原告催要，被告分别于2019年7月30日、2020年1月17日支付房款600,000元、400,000元，之后未再付款，故提起诉讼。 被告（反诉原告）邹继伟、徐世波共同辩称：1、原告将邹继伟、徐世波列为共同被告起诉不符合法律规定。涉案房屋的《商业认购协议》仅有邹继伟签字，徐世波并未签字，对该合同不知情，不是合同相对主体。《商业认购协议》属于预约合同，并非双方意思一致的正式买卖合同，后来实际签订并在国土房管部门备案的《重庆市商品房买卖合同》效力高于其他合同。涉案房屋并非邹继伟、徐世波共同购买，其中邹继伟、徐世波分别单独购买9套、10套房屋并签订了对应《重庆市商品房买卖合同》，对应购房价款分别为3,470,870元、2,817,945元。根据合同相对性原则，原告将邹继伟、徐世波作为共同被告起诉不符合法律规定。2、原告主张欠付房款金额不实。《合同补充协议》确定的尚欠房屋尾款系结算错误。19套房屋合计价款为6,288,815元，并非8,100,000元。据二被告确认，被告邹继伟的房款已付清、被告徐世波尚欠房款1,288,815元。3、被告不应承担违约责任。被告未按约履行付清尾款义务，因原告向被告交付的房屋存在严重缺陷和质量瑕疵，原告故意隐瞒真相，采用吊顶的方式隐瞒屋顶被楼上用户打穿下吊安装排污管网的事实，其行为构成欺诈，应承担违约责任。被告徐世波迟延履行房款系行使不安抗辩权，只要原告消除质量缺陷和瑕疵，被告徐世波愿意立即履行欠付房款1,288,815元。4、关于房屋价款，《商业认购协议》签订后，被告觉得价格过高欲放弃购买，原告称只要是现金购买价格可再协商，最终商定价款为6500元/平方米，在邹继伟支付现金4,000,000元后，双方签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》。《合同补充协议》系领取房产证后未能付清尾款的背景下签订，双方达成迟延付款的约定，但未对房屋总价款进行变更，所载金额系结算错误。 被告（反诉原告）邹继伟、徐世波向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告腾宇公司构成违约；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1,395,733.33元；3、判令反诉被告支付损失赔偿金2,400,000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年1月，反诉原告邹继伟、徐世波分别与反诉被告签订了9份、10份《重庆市商品房买卖合同》并办理备案登记，购得反诉被告位于城口县葛城街道东大街7号1幢1层共19个商业门面房屋。交房时，反诉被告故意隐瞒事实，未将涉案房屋的屋顶已被楼上用户打穿下吊安装排污管网的事实告知反诉原告邹继伟、徐世波，该房屋存在严重的缺陷和质量瑕疵，其行为构成欺诈并给反诉原告造成经济损失，应当承担违约责任。 原告（反诉被告）腾宇公司对反诉请求辩称：腾宇公司交付的房屋符合相关规定，下水管网对反诉原告的房屋使用以及使用价值不构成影响，该管网位于消防管线以上，反诉原告也不可能对消防管线以上的区域进行使用。反诉原告主张违约金没有事实依据，腾宇公司不构成违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对腾宇公司举示的营业执照、法定代表人身份证明，邹继伟、徐世波的结婚登记档案资料，房地产权证发放登记表、《收据》；邹继伟、徐世波举示的《居民身份证》、《重庆市城口县房屋买卖合同》、《合同补充协议》、2019年1月21日《个人汇款凭证》及《收据》、2019年7月30日《业务凭证》及《收据》，《业务凭证》，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、腾宇公司举示的《商业认购协议》及附件平面图，邹继伟无异议，徐世波虽提出异议，但该认购协议具备商品房买卖的主要内容，本院予以确认；2、腾宇公司举示的《合同补充协议》，邹继伟对其签名捺印的真实性无异议，本院予以确认，对尾款金额提出异议，本院结合庭审查明情况综合予以认定；3、腾宇公司举示的涉案房屋照片2张，其真实性予以确认，但达不到原告的证明目的。4、邹继伟、徐世波举示的涉案房屋照片4张，真实性予以确认，拍摄时间无法确认；5、邹继伟、徐世波举示的通话录音光盘，其真实性予以确认；6、邹继伟、徐世波举示的2019年7月15日《房屋租赁合同》，缺乏相关证据予以佐证，其内容的真实性本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：邹继伟、徐世波系夫妻关系。2018年12月25日，腾宇公司（甲方）与邹继伟（乙方）签订《商业认购协议》，约定：邹继伟购买腾宇公司开发的腾宇中央新城一期1号楼一层商业门面3-12、商业门面23-31，建筑面积暂定967.51平方米，房屋总价款8,100,000元，最终面积以重庆市商品房买卖合同为准，房屋总价不变。付款方式为：于2018年12月25日支付房款1,000,000元，12月27日支付房款1,000,000元，2019年1月20日支付房款2,000,000元，在2019年1月5日前签订《重庆市商品房买卖合同》，签订合同时一次性缴清相关代收费用，交付房屋产权证时一次性支付剩余房款4,100,000元，否则，原告有权按银行同期贷款的肆倍利息向乙方收取滞纳金。 2019年1月22日，腾宇公司收到邹继伟、徐世波支付的房款4,000,000元。 2019年1月26日，邹继伟、徐世波（乙方）与腾宇公司（甲方）就前述19个门面房屋分别签订了《重庆市城口县房屋买卖合同》，合同单价约定6500元/平方米，其中徐世波购得位于城口县葛城街道东大街7号1幢1层附79号商业门面3、附78号商业门面4、附75号商业门面5、附74号商业门面6、附73号商业门面7、附72号商业门面8、附71号商业门面9、附92号商业门面10、附93号商业门面11、附96号商业门面12，总面积433.53平方米，合同总价款2,817,945元。其中邹继伟购得位于城口县葛城街道东大街7号1幢1层附87号商业门面23、附88号商业门面24、附86号商业门面25、附85号商业门面26、附84号商业门面27、附83号商业门面28、附82号商业门面29、附81号商业门面30、附80号商业门面31，总面积533.98平方米，合同总价款3,470,870元。合同第七条第一项约定：甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，乙方已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。 2019年4月9日，腾宇公司（甲方）与邹继伟（乙方）分别签订《合同补充协议》，就支付尾款发生变更补充约定：1、甲方于2019年4月9日将房屋不动产权证书全部交付乙方；2、乙方于2019年4月30日前缴清剩余尾款2,263,008元，3、若乙方无法在2019年4月30日前缴清剩余尾款，乙方将于2019年5月1日开始向甲方支付应付款项每月2%的违约金。同日，腾宇公司（甲方）与徐世波（乙方）签订《合同补充协议》，就支付尾款发生变更补充约定：1、甲方于2019年4月9日将房屋不动产权证书全部交付乙方；2、乙方于2019年4月30日前缴清剩余尾款1,837,299元，3、若乙方无法在2019年4月30日前缴清剩余尾款，乙方将于2019年5月1日开始向甲方支付应付款项每月2%的违约金。 2019年4月9日，邹继伟领取了前述19套房屋的房地产权证书。同年7月30日，邹继伟支付腾宇公司房款600,000元。2020年1月17日，邹继伟支付腾宇公司房款400,000元。 同时查明，案涉房屋出售前，由腾宇公司租赁给掌上明珠家具店经营，出售后，邹继伟将原经营场所的装修予以拆除，发现房屋顶部有楼上业主安装的落水管网。其后，邹继伟、徐世波就该管网如何处理与腾宇公司多次协商无果，并以此为由拒付下剩购房款。 本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，邹继伟与腾宇公司签订的《商业认购协议》明确约定了具体的房屋位置、房号、价款及付款方式、违约责任等主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的规定，对双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。邹继伟、徐世波系夫妻关系，徐世波以个人名义与腾宇公司签订《商业认购协议》属于家事代理的范畴，对徐世波具有合同效力。其后，邹继伟、徐世波就认购的19间商服门面房屋分别与腾宇公司签订了《重庆市城口县房屋买卖合同》，腾宇公司办理了房地产权证书，双方履行了合同的主要义务。邹继伟、徐世波作为买受人应当按照约定的数额支付价款。《商业认购协议》明确约定19间房屋总价款8,100,000元，最终面积以重庆市商品房买卖合同为准，房屋总价不变，且未付购房款金额与《合同补充协议》载明的一致。故邹继伟、徐世波以合同价款已作变更的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《合同补充协议》记载，截止2019年4月9日，剩余购房款为4,100,307元（2,263,008元+1,837,299元），现腾宇公司按照《商业认购协议》的总金额主张购房款4,100,000元，本院予以确认。邹继伟后续支付的房款，应予扣减。 商品出卖人应当对合同标的承担瑕疵担保责任，买受人可以在合理期限内对合同标的存在的质量瑕疵提出异议。本案中，合同的约定并不当然排除出卖人的瑕疵担保责任，腾宇公司没有直接证据证明其出售房屋前已将房屋存在的瑕疵情况明确告知邹继伟、徐世波，故邹继伟、徐世波可以就质量瑕疵提出异议并主张相关权利。法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。邹继伟、徐世波据此主张抗辩权符合法律规定，其拒付购房尾款的行为不构成违约，故腾宇公司主张按月利率2%支付违约金，本院不予支持。腾宇公司应否承担物的瑕疵担保责任并不当然减少或免除邹继伟、徐世波的付款义务，邹继伟、徐世波仍应当承担支付合同价款的义务，鉴于其逾期付款必然给腾宇公司造成一定的经济损失，本院酌定按照未付购房款金额，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算其资金占用损失。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邹继伟、徐世波于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）购房款3,100,000元及资金占用损失（计算方式为：以4,100,000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付自2019年5月1日至2019年7月29日止;以3,500,000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付自2019年7月30日至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付自2019年8月20日至2020年1月16日止;以3,100,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付自2020年1月17日至付清全部房款之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）重庆腾宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费31,600元，由被告（反诉原告）邹继伟、徐世波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  李 勇 人民陪审员  王大俊 人民陪审员  胡继凤 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  高 祯 书 记 员  汪 行