河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4452号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，男，1977年10月18日生，汉族，住漯河市郾城区，该公司经理。被告：杨明，男，1987年9月15日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：杨九茹，男，1961年2月24日生，汉族，住河南省舞阳县，系被告父亲。委托代理人：杨晓乐，女，1985年9月15日生，汉族，住河南省漯河市源汇区，系被告的姐姐。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司）与被告杨明物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广恒物业公司的委托代理人王新桐、被告杨明的委托代理人杨九茹、杨晓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3379.92元；2、判令被告杨明按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩3号楼4单元507号业主，物业面积为140.83平方米，按约定应该向原告缴纳自2016年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币3379.92元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告杨明辩称，一、广恒物业所诉不是事实。所谓的合同只是前业委会与广恒物业公司所签署的，具体内容与细节并没有公示，所以答辩人并不知晓，答辩人没有违约行为，也不适用物业合同的违约条款，不应承担违约金或滞纳金。同时2019年1月30日也是在本法院开过庭，当时就是不支持收取2016年的物业费，物业公司诉状被驳回。现在又起诉，并且要收取2016年物业费，依据何在。1、2017年6月10日，我小区才成立了业主委员会，因此在2016年10月21日-2017年10月20日期间，广恒物业为与我小区签订物业管理服务合同，因此双方并没有合同关系。2、根据《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。”之规定，我小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业，是要全体业主共同决定，但是没有接到过召开业主大会的通知，也没有参加过全体业主大会，更没有订立物业合同业，而且广恒物业也并未催缴过物业费，所以，2017年10月21日以后的物业费没有交。3、2018年11月答辩人接到广恒物业催缴电话后，去物业办公室交物业费，但被告知物业费从之前的0.4元/平米涨到了0.5元/平米，为什么涨，理由是什么，最主要的是答辩人并没有在小区享受到所谓涨价后所提供得优质服务。答辩人表交2018-2019年物业费，但广恒物业物业公司拒不接收。因此合同关系是无效的。广恒物业并没有提供与其所收物业费对等的物业服务，答辩人有权行使抗辩权不交或者少交物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，但我们小区保安均为物业聘用本小区60多岁老大爷，无专业资质及保安上岗证，多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入，夜间更是不管不看。2、小区监控处处盲区，摄像头夜间基本无法使用。由于众多监控盲区，导致每年都有多户业主车辆丢失以及敲门骚扰。车辆被刮蹭却因找不到人需要自己出钱维修。3、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道。小区楼道内电动车林立，飞线充电，楼道内堆放的杂物，从未实施过清理。4、业主反馈公共设施故障(如电梯故障，照明等)，物业置之不理。晚上，小区漆黑一片，给老人和孩子出行带来不便。5、小区绿植长期无人打理维护，损毁严重，高温干旱也不曾进行灌溉。6、公共区域内窗户或玻璃等公共设施损毁没有修缮。7、小区高层，多层，高空坠物的危险，外墙风化，脱落，经常出现高空坠物，广恒物业不管。8、广恒物业私自将属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌(含云柜等外部商业设施)的收入费用，且没有向业主公布其收入的流向，严重侵害全体业主的权利。9、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。10、小区内损坏的公共设施设备常年没有更换，部分单元的门锁损坏没有维修或更换，任何人可以随意出入。11、部分业主入户门口大量公共线路杂乱裸露，无人管理，存在触电隐患。广恒物业主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但广恒物业提供的服务连5级都达不到，根本没有履行合同约定的义务。而且物业费的收取没有召开业主大会程序违法。因此，答辩人只愿意承担提供了保洁服务的费用。四、河南省物业管理条例2018版第四章第三十八条明确规定:未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自允许他人利用共用部位、共用设施进行广告、宣传、经营等活动。广恒物业多次允许爆米花摊贩，弹被套摊，五星电器，卫生纸小贩等等进入小区进行商业活动，严重影响了小区秩序和形象；河南省物业管理条例2018版第四章第三十九条明确规定了物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的信息。广恒物业有哪些在小区内公开过？五、通过2019年7月16日漯河日报和河手机报微信公众号发布的漯河市物业服务质量督查情况通报查到，2019年6月14日“漯河市百城建设提质工程暨城市“双修”工作简报”第139期文件里18个检查较差的物业项目及服务企业中“七彩都市枫林一源汇区广恒物业”榜上有名；2017年答辩人的车位，广恒物业在没有通知答人的情况下私自将车位卖给了其他业主，导致答辩人的权益受损，自此才决定不再交物业费。综上，广恒物业公司的选聘没有经过业主大会，对物业费的收费标准没有经过业主大会，其程序违法，物业合同不应对被告产生法律效力，违约条款不能适用。被告考虑到在小区居住期间清洁、保洁的基本服务还是有的，所以被告仅愿意承担的小区的清洁保洁费用，故本案广恒物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。庭审中，原、被告对被告杨明系七彩都市枫林小区七彩3号楼4单元507号业主，房屋面积140.83平方米，被告自2017年1月至2020年10月19日之间的物业费未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨明对原告提交对公示没有见到，2015年年底已经向前物业交过2016年1月1日都2016年12月30日物业费和车位费；对合同中约定的墙体维修没有见到，公共照明，有三层正常使用，该合同是假的，合同中显示6页，现在是8页，不予认可；催缴物业费单没有见到过，是其自己写的在桌子上放着照的;对照片从来没有在小区车上见过，高空坠物也没有，这些都是在作秀；对文件中被评为B级物业不认可，他们负责了好几个小区，在别的小区被评为B级，但是在七彩枫林没有。被告提交证据照片15张；证明小区无秩序、脏乱差，没有享受到他说的一级服务。业主没有保证人身和财产的安全。原告广恒物业公司认为只有一张图片予以认可，门卫睡觉，他吃过药睡了，已经处罚；对其他的图片不认可，垃圾外溢是虚假图片，每天清理两次，上午一次，下午一次，垃圾外溢的情况是不存在;对于水泥块往下掉这是房屋质量问题，和物业公司无关，其他的都不认可。根据当事人提供的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会为假业委会，认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，故对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业应急托管七彩都市枫林小区的事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告提交的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一致的理由不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，原告广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与原告广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。原告广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告杨明自2010年居住该小区至今，住居房屋面积为140.83平方米。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告广恒物业管理服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，七彩都市枫林小区业委会与原告广恒物业公司签订的《物业管理合同》，对小区每一个业主有约束力。广恒物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告广恒物业公司在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告杨明应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费，不仅侵害了原告广恒物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。原告广恒物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告杨明抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但原告广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，故对原告诉请按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告杨明辩称其在2015年底已经向前物业公司缴纳了2016年度的物业费和车位费，2016年10月21日至2017年10月20日期间并未签订物业服务合同，被告不应交纳物业费等。因被告未能提供其交纳2016年度物业费及车位费的相关证据，在此期间，原告广恒物业公司在该小区提供服务，故被告不交纳物业费的辩称理由不能成立。被告杨明的房屋面积为140.83平方米，自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为3041.93元（140.83平方米×0.45元/平方米/月×48个月），被告应予交纳。因原、被告在该合同中对缴纳物业费的时间没有明确约定，管理服务存在瑕疵，原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨明在本判决生效后十日内向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费3041.93元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告杨明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月十八日书记员 宋雯娟