江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2358号原告：江苏聚房网络科技有限公司，统一社会信用代码91320412302288820U，住所地常州市武进经济开发区西太湖科技产业园祥云路**。法定代表人：张晴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑冰洁，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：常州劲雅房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320400MA1T9M362U，住所地常州市钟楼区西林街道马家村委马家桥**。法定代表人：陈世权，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈红亚，江苏欣正律师事务所律师。原告江苏聚房网络科技有限公司诉被告常州劲雅房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾祎、郑冰洁，被告委托诉讼代理人赵鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求称，1.被告向原告支付佣金共计1879773元及利息（以16000元为基数从2019年4月1日起、以1051887元为基数从2019年7月1日起、以811886元为基数从2019年10月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》，约定由原告对路劲雅居乐城市万象项目进行营销代理，由被告根据合同支付相应的佣金，合作期限自2019年1月8日至2019年9月30日。原告销售佣金总计2331993.68元,被告已经支付452220.69元，截止至今仍结欠佣金1879773元。综上所述，鉴于被告的违约行为，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法公正判决，维护原告的合法利益。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》3份，证明被告委托原告为其项目进行营销代理的合同关系；合同中约定“案场根据市场情况制定每月来访指标（有效来访确认以置业顾问、案场经理共同签字的客户来访确认书为准）”。有效客户确认单主要是用来考核制定下月的来访指标，也是确认有效客户的手段之一，但是来访确认单不是原告结算的唯一依据和必备条件，合同中也从未要求一定要凭借所有业主的来访确认书进行最终的佣金结算；2.佣金明细表1份，证明被告结欠原告销售佣金的金额；3.2019年3-9月《结算情况说明》各1份，证明被告已签字确认的各月佣金明细；4.银行业务回单1份，证明被告己向原告支付2019年3月的部分佣金362653.42元；5.公证书1份、原告员工张小龙与被告策划王安娜（180××××****）的微信聊天记录，公证书第7页，原告要求被告将路劲万象6-10月结算单发一份，安娜回复“你之前不是都复印过了吗”，然后安娜发送了一个城市万象10月的结算单，并回复“上个礼拜更赢（另一家代理商）刚还给我”，接着表示“11和12月份的结算晚点有空来签下字”，证明每个月被告实际上都会根据其自留的确认书制作结算情况说明1份，将此份结算情况说明交由各个代理方签字盖章后，最终一份原件都是返回给被告，由被告的相关负责人依次签字，各代理方手中并没有原件，只能留存复印件或拍照件。公证书第9页，王安娜发送一个房屋价款抵扣协议，公证书第10-15页就是该协议的具体内容，第15页是被告要求进行以房屋价款抵扣佣金协议表格，表格的第一、二列，也就是本案城市万象项目，其要求抵销的房款金额为120余万，也就是说实际被告结欠原告的该项目总佣金远远大于120余万，被告要求以其中部分金额抵扣房屋价款（佣金抵房）；6.签字人员信息1份、工商信息截图1份，证明结算表3-6月份余强是合同的授权代表，7-9月陈雪明是被告总经理；7.城市万象项目73户客户确认书73份，证明与原告之前提交的证据3结算情况说明3-9月每月户数及成交是相对应的，其中3月份是11户，4月份是10户，5月份是13户，6月份是6户，7月是19户，8月是7户，9月是7户，共计73户。而且该确认书的内容与样式与上次被告提供的复印件完全一致，每一份都有各自的编号，应当与被告手中的确认书是相吻合的。这是从之前的项目负责人电脑、手机中钉钉软件当中导出的，还有一部分是从中介的存档中找出的。有被告的销售经理袁旭芬签名，与结算情况明细中营销确认栏的签字是一模一样的；8.常州新建商品房信息公示系统截图1份，证明城市万象5、8、9幢房屋于2019年9月18日才开盘预售。因此该项目原告请佣的9月份客户虽客户带访确认时间超过1个月，但9月份才备案登记的原因是由于项目现场9月份才具备备案的许可条件。开发商承诺提前带访算是提前储存客户，会正常给原告结佣，也因此才会在9月的结算情况说明以及清单中给予原告7户的佣金。7户姓名和客户确认书时间如下：霍婷2019年7月9日、殷艳2019年6月17日、储云茜2019年8月24日（备案登记2019年9月28日）、闵建国2019年7月28日、朱自融2019年6月10日、陈方2019年8月16日（备案登记2019年9月24日）、卢新灿2019年7月11日；9.城市万象最新6月客户明细1张、最新7月客户明细1张及7月签约明细4张、刁杏珍客户确认书1张，证明：（1）6月实际成交客户共6户（1.吴国梅2100000元，2.周海军、沈莉1996000元，3.张涛、吴慧梦2131000元，4.蒋丹、周军2152587元，5.许豪2121106元，6.郝红、刘文博2372887元），合同签约总价为12873580元，孙彦清该户未计入应结佣金内。因此，其退房不影响本案的诉请金额。（2）7月客户明细共计19户（1.朱红艳1418574元，2.李运柱、吴美玉1593882元，3.庄莉莉、马现伟1941238元，4.祝凌芸、刘健1654278元，5.王燕、殷召雷1452469元，6.黄建安、刁杏珍1631231元，7.李文姣1670684元，8.居丽颖1650997元，9.丁子豪1903000元，10.陈晓1645997元，11.纪睿研、吴金岑1453265元，12.许俊杰、俞惠铭1453265元，13.陈茹吉、谢峰1899455元，14.马丽芳、杨冠新15664**元，15.张宜东、王荣2014550元，16.杨程然1657662元，17.韩龙、李霞1750000元，18.潘虹2053888元，19.刘小明、张小妹2003980元，合计32408312元）；（3）刁杏珍的客户确认书证明其是7月的成交客户之一，7月的19户客户签约总价与结算情况说明、签约明细中的数据和名单完全吻合一致。被告书面答辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与合同依据，不应予以支持。具体理由如下：一、原告主张的销售佣金总额没有事实与合同依据。1.根据双方合作协议规定，对于客户的有效来访，应以置业顾问、案场经理共同签字的客户来访确认书为准。原告若主张其所称的房源系其在双方合作期内代理销售，首先应提供经答辩人确认的有效客户来访确认书原件，作为确定原告代理销售以及月费比例和成交提佣比例、金额的必要依据；同时，根据有效来访和月度来访指标的差额，也能确定按照合作协议约定应扣款的金额。但原告未能在举证中提供上述证据，不能充分证实其主张的成交客户系由原告完成代理销售，更不能证明其主张的佣金总额系原告在双方合作期限内应结的代理销售佣金金额；2.即便原告与答辩人之间的销售代理关系真实有效，2019年1月8日至2019年3月31日期间，就算存在代理成交房源，成交提佣比例也只能按照第一份销售合作协议约定的1.5%进行结算，月费补贴也不应超过该协议约定的12500元每月，而不是按照原告主张的1.7%的提佣比例、月费20000元计算；二、原告至今仍未满足双方合作协议约定的销售佣金结算和支付的前提条件，无权要求被告支付原告单方确认的代理佣金。1.根据合作协议的规定，合作期内采用来访指标和成交业绩双考核的方式，确定应付佣金金额的前提，也必须首先由原告提供经答辩人销售经理书面确认的有效来访确认书原件，来确定原告的代理销售套数，继而确定所适用的成交提佣比例和提佣金额。但原告至今未能向答辩人提供经答辩人销售经理签字确认的有效来访确认书原件、每月来访指标等计算代理销售佣金必要的资料。其所提供的代理费结算报告均为复印件，答辩人对其真实性均不予认可；另一方面，多份结算报告中并无答辩人公司法定代表人或授权代表签字确认，且原告未能提供出一份代理结算报告原件这一事实本身就说明，就算代理结算报告真实存在，答辩人公司亦未完成最终审批流程，不能作为答辩人认可原告单方主张的代理销售佣金的当然依据；2.另外，根据合作协议的规定，原告应在次月5日前将当月结算情况及相应依据给与答辩人，由答辩人核对数据是否有误，且在答辩人支付每阶段合同款项之前，原告还应提供经答辩人认可的相应正式发票，如未及时提供的，答辩人有权拒付当期及后续应付款项而无需承担任何违约责任。目前，原告主张的所谓的未付佣金，根本未向答辩人提供充分有效的结算资料和凭据，亦未开具出经答辩人认可的足额发票。因此，退一万步来说，即便原告主张的欠款事实存在，因至目前为止，原告尚未满足合作协议约定的佣金最终结算和付款的前提条件，根据《合同法》第六十七条之规定，答辩人作为后履行义务的一方有权拒绝原告相应的履行要求。三、即便答辩人仍结欠原告代理销售佣金，因原告尚未满足合作协议约定的佣金最终结算和付款的前提条件，原告主张逾期付款利息也缺乏合同与法律依据。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求缺乏事实与合同依据，不应予以支持，望贵院在查明事实的基础上依法作出裁判。被告针对其辩称提供以下证据：1.客户确认书空白样本1份，证明原告主张的有效来访应以双方共同签字的客户来访确认书（一式两联）为准；2.城市万象8幢甲单元1502室、8幢乙单元902室、9幢1001室、5幢甲单元902室房屋的买卖合同备案截屏、认购书1份、定金1份及预付房款收据1份，证明原告主张的成交房源并非原告带访客户。原告对于自己主张的代理成交，从3月到9月，其中只提供了9月的房屋成交清单，对其他月份的成交均未提交成交清单，而且所有月份的成交均未提供客户确认书，所以被告只能在原告单方提供的9月成交清单中，其主张的代理成交房源里选取被告能找到的客户认购书、定金收据、预付房款收据等，以证明原告的主张不能成立，但不代表被告认可其他原告未提供客户确认书和成交清单的房源均为原告带访，这方面的证据需要由原告承担举证责任；3.原告已开具给被告的全部发票5张，金额452220.69元，证明被告的已付款金额与原告已开具发票金额吻合，目前并不存在欠款情况；4.原告主张的2019年3月-10月成交客户备案合同截屏若干张及客户确认书、客户明细、备案合同截屏比对表7页，证明原告主张的成功代理销售没有相关的事实与合同依据，每一户具体的问题都以书面比对表以及我方书面的2358号案件补充意见（最新）为准；5.孙彦清一户的认购书以及催签约函、解约函各1份，该户最终在2019年12月由被告与他方签署商品房买卖合同的证据，证明该户虽然曾与孙彦清签署过认购书，但因客户方的原因最终未能签署商品房买卖合同，所以根据合同约定该户不能作为原告方成功销售代理。上一次已经提交过商品房买卖合同、认购书原件给原告核对过。被告对原告提供的证据发表以下质证意见：对证据1，（1）第一份合同是复印件，经被告相关经办人核对，对三份合同的真实性予以确认。但是被告认为以第三份合同为例，根据合同第3.1/3.4、3.5/4.2/4.3/4.4/4.6以及附件第一条至第三条之规定，原告有义务提交有效的客户成交确认签字版，及月度来访、成交指标、拓展方案及团队配置、每日数据报表等资料给被告予以核对，以此确认代理销售套数、佣金比例、金额、月费发放金额等事项；（2）对于2019年3月路劲城市万象的代理成交，就算原告主张的代理成交套数和金额属实，也应适用第一份合作协议（即合作时间为2019年1月8日至2019年3月31日的协议）规定的月费计算标准和提佣比例，而不应适用第二份合作协议（即合作时间为2019年3月10日至2019年6月30日的协议）的月费计算标准和提佣比例，应扣减多算的代理费48665.11元。根据第一份合作协议3.3款之规定，渠道公司合作时间为：2019年1月8日至2019年3月31日；根据该协议第1.1款之规定，原告提佣按合同签约额1.5%进行结算，根据协议第2.8款和第3.1款之规定，原告每月应得月费不超过12500元，如未完成月度来访指标，月费打折计算。因此城市万象2019年3月的代理销售理应按照上述第一份合作协议进行结算。但根据原告的主张和其提供的2019年路劲城市万象项目3月份结算情况说明复制件，原告是按第二份合作协议（根据该协议第3.3款之约定，渠道公司合作时间为：2019年3月10日至2019年6月30日）约定的高层成交金额的1.7%结算服务费，并按该协议约定的20000元每月的月费标准结算月费（因未完成月度来访指标，因而系按80%结算为16000元），主张的代理费总额为378653.42元。即便原告主张的2019年3月成交总额真实有效，其应得的服务费和月费按照第一份合作协议的规定计算，也分别只有319988.31元及10000元，代理费总额只有329988.31元，比原告主张的378653.42元应减少48665.11元。对证据2，系原告单方制作，被告对原告主张的所有的成交套数、金额及佣金金额均不予认可；对证据3，原告提供的是复印件，对真实性不予确认。对于原告所提供的所有结算情况说明的附件和复印件真实性均不予认可。被告认为不能作为被告认可原告主张金额的有效证据。原告主张代理销售，首先应当提供双方签字确认的客户成交确认书来确认代理销售完成，原告提供的相关证据内容与客户成交确认书没有任何关联性；对证据4，真实性确认，但不能证明系支付2019年3月的代理佣金，在原告没有满足结算和支付条件之前，所有的款项仅是预付的性质；对证据5，公证书，首先经被告查询，被告公司没有叫王安娜的员工，也没有员工的微信名叫王安娜，原告所公证的原告公司人员与王安娜之间的微信聊天内容，对被告均不发生法律效力。被告不认可王安娜代表被告公司，其微信内容对本案的事实缺乏证明效力。另外微信中所附的房屋价款抵扣协议经查询，被告没有签署过这样的合同，原告如主张协议真实有效应当提供盖章的原件。撇开王安娜的身份，仅从微信内容本身来看，也不能够反映出被告已经认可原告主张的代理销售金额的内容，只是王安娜一直让原告的人员提供各种材料，同时原告主张的代理费金额与其提供的房屋价款抵扣协议当中的金额也不吻合；对证据6，首先，余强原来的身份是常州路劲房地产开发有限公司分管老总，他在2020年4月初离职，在职期间包括其他的一些人员，在工商登记的时候曾经作为其他公司的高管进行登记，但未参与实际的经营管理。他实际的劳动关系和任职均在常州路劲房地产开发有限公司，并且已经离职。陈雪明的身份是常州宏驰房地产开发有限公司的总经理，他的劳动关系及实际任职均在该公司，其在案涉合同履行时和结算情况说明签署时既非被告公司法定代表人，亦非被告公司总经理。对于原告所主张的其在本案中的签名，由于都是复印件，对真实性被告亦不予确认。在2019年7月的结算清单说明复印件中，可以看出除了被告以外，还有四家渠道公司，其中除了博途公司加盖公章以外，卓旭公司、新思路公司均缺少公章，被告认为该份单据仅从形式上来看，都未完成基本的流程，同时即便陈雪明的签名是真实的，其身份也不足以代表被告对原告主张的应结代理费予以确认，因为他既不是被告公司的法定代表人，也不是被告公司授权的代表。2019年9月结算情况说明，也没有新思路公司的公章和确认；对证据7，对证据形式和真实性先发表质证意见：1.根据原告陈述，这些证据来源于私人的电脑和手机，被告认为这些证据的形式不符合要求，应当进行公证，并提供电脑与手机与原告的关系证明；2.这些证据原告均提供的是复印件，原告自己也认可客户确认书有一式两联，一联是存根，一联是用于提交结算时拍照或复印所用，就是原告手中至少应留存一联客户确认书原件，目前原告提供的所有的客户确认书都是复印件，被告对真实性不予确认；3.从客户确认书的内容上来看，很多的客户姓名表现为任先生、岳先生、某女士等等，不能反映出与最终成交客户之间的必然关联，即便确认书是原件也不能作为原告带访成交的有效依据；除了有部分客户信息一栏只反映客户的姓而无全名之外，更有客户确认书中的客户姓名与最终签约客户姓名完全不一致的情况，不能证明系原告代理成交；亦存在主张两户成交只提交一户客户确认书的情况，以及客户确认书反映的客户未最终成交的情况、客户确认书无被告客户经理签字确认的情况，即便客户确认书为原件，也不能证明原告成功代理。具体有：（1）2019年5月，原告主张代理成交的袁鹏飞、杜莹一户（最终成交金额为2112200元，签约客户姓名为杜莹，客户确认书中的客户信息为“袁鹏飞”）、陈天阳一户（最终成交金额为2109976元，签约客户姓名为陈天阳，客户确认书中的客户信息为“何女士”），该两户原告提交的客户确认书中的客户信息与签约客户姓名完全不一致，不能认定为原告成功代理成交；此外，原告主张代理成交的马莺、吴仲春两户，只提供了一份客户确认书，即便客户确认书系原件且真实有效，另一套购房（最终成交金额为为2099785元）亦不能认定为原告成功代理成交。因此，原告主张的上述三户的代理佣金107473.34元（即三户成交总额6321961元*1.7%）无事实与合同依据，理应从应付佣金中扣除。其他原告提供的客户确认书未提供全名及提供全名错误的各户亦不应计算佣金；同时，就算仅扣除上述三户，2019年5月的代理成交亦不超过十套，根据合同规定也应适用1.5%而不是原告主张的1.7%的佣金比例，其中差额44606.99元亦不应予以支持。（2）2019年6月，原告主张成功代理的孙彦清一户（最终成交金额为2087346元，签约客户为刘日林），孙彦清因自身原因未与被告签署商品房买卖合同，该户不能认定为原告成功代理成交；另有原告主张成功代理的刘小明一户（最终成交金额为2003980元，签约客户为刘小明、张小妹，客户确认书中的客户信息为“王女士”），最终签约客户姓名与客户确认书反映的客户信息完全不一致，亦不能证明系原告成功代理销售。因此，原告主张的上述两户代理佣金61369.89元（即两户成交总额4091326元*1.5%）无事实与合同依据，不应予以支持。（3）原告主张2019年8月代理成交的蒋旸睿一户（最终成交金额为1691705元，签约客户为蒋旸睿、沈姣，客户确认书中的客户信息为“蔡先生”），因最终签约客户与客户确认书反映的客户并非同一人，即便客户确认书为原件，该户原告主张的代理佣金20300.46元（即该户最终成交金额1691705元*1.5%*80%）也不应予以支持。（4）原告主张2019年9月代理成交的殷艳一户（最终成交金额为2362748元，签约客户为殷艳、刘家海，客户确认书中的客户信息为“符红琴”），储云茜一户（最终成交金额为2093946元，签约客户为储云茜、石晶，客户确认书中的客户信息为“储先生”），该两户因签约客户与客户确认书反映的客户并非同一人，且储云茜一户的客户确认书没有被告销售经理签字，即便上述两户的客户确认书系原件且在有效期内，亦不能认定为系原告成功代理成交，原告主张的该两户代理佣金53480.33元（即两户最终成交总额4456694元*1.5%*80%）亦不应予以支持。（5）另有其他原告未提供全名及提供全名错误的各户亦不应计算佣金。4.原告主张的所有城市万象2019年9月代理成交的七套房屋（包括霍婷、张振球、霍浩良、薛祎一户，殷艳、刘家海一户，储云茜、石晶一户，闵建国、孙伟英一户，朱自融、杨凯一户，肖志亮、陈方一户，卢新灿、朱金飞一户），除了已在质证意见中列举的问题之外，所有房屋自客户确认书签订时起至订立商品房买卖合同止，都业已超过了合作协议附件一第一条第1款规定的一个月客户保护期，即便客户确认书系原件且被认定为真实有效，也因原告未按合同规定提供最新的客户保护期内的最新有效来访签单，而不应认定为系原告成功代理成交。上述2019年9月原告主张成功销售的七套房屋的代理费共计189667.18元，均不能予以支持。具体包括：（1）霍婷一户（最终成交金额为2122324元，签约客户为霍婷、张振球、霍浩良、薛祎，客户确认书中的客户信息为“霍女士”），客户确认书落款时间为2019年7月9日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，远超合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费25467.89元（2122324*1.5%*80%）不应予以计算支付。（2）殷艳一户（最终成交金额为2362748元，签约客户为殷艳、刘家海，客户确认书中的客户信息为“殷女士”），客户确认书落款时间为2019年6月17日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，远超合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费28352.98元（2362748*1.5%*80%）不应予以计算支付。（3）储云茜一户（最终成交金额为2093946元，签约客户为储云茜、石晶，客户确认书中的客户信息为“储先生”），客户确认书落款时间为2019年8月24日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，超过合作协议附件规定的1个月客户保护期；另外，该户还存在客户确认书中无被告方销售经理签字的情况。因此该户因超过客户保护期及缺乏经被告销售经理签字的有效带访依据，而不能认定为原告成功代理销售，原告主张的该户代理费25127.35元（2093946*1.5%*80%）亦不应予以支持。（4）闵建国一户（最终成交金额为2364000元，签约客户为闵建国、孙伟英，客户确认书中的客户信息为“闵先生”），客户确认书落款时间为2019年7月28日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，远超合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费28368元（2364000*1.5%*80%）不应予以计算支付。（5）朱自融一户（最终成交金额为2346441元，签约客户为朱自融、杨凯，客户确认书中的客户信息为“朱女士”），客户确认书落款时间为2019年6月10日，商品房买卖合同备案时间为2019年10月4日，远超合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费28157.29元（2364000*1.5%*80%）不应予以计算支付。（6）陈方一户（最终成交金额为2138318元，签约客户为肖志亮、陈方，客户确认书中的客户信息为“陈女士”），客户确认书落款时间为2019年8月16日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月24日，已超过合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费25659.82元（2138318*1.5%*80%）不应予以计算支付。（7）卢新灿一户（最终成交金额为2377821元，签约客户为卢新灿、朱金飞，客户确认书中的客户信息为“卢先生”），客户确认书落款时间为2019年7月11日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，远超合作协议附件规定的1个月客户保护期，不应认定为原告成功代理，该户代理费28533.85元（2377821*1.5%*80%）不应予以计算支付；对证据8，对部分房屋预售许可证的发放时间在2019年9月中旬这一事实本身无异议，但是被告认为与原告想要证明的待证事实没有法律上的关联，理由如下：1.销售合作协议中有明确的客户保护期和二访、三访的签单约定，同时这个协议并没有把房屋预售许可证何时领取作为适用上述规定的另外情况加以限制，双方均严格按照合同来履行义务，根据双方合同附件一的规定，明确表明超过一个月客户保护期的客户确认书，如果原告要主张成功销售代理，必须以保护期内的客户确认书作为确认依据，超过一个月的情况就必须重新签订二访、三访客户确认书，并且在上述客户确认书签订后一个自然月内签署商品房买卖合同的才能认定为原告成功销售代理。本案中即便部分房屋的预售许可证在2019年9月中旬发放，发放的时间也在合同履行期内，合同对预售许可证的发放时间也没有特别规定，同时不管预售许可证于何时发放都不会直接导致原告二访、三访签单不能。2.预售许可证在2019年9月发放，只是说该部分房屋不能在此之前进行商品房买卖合同的备案，但是对于客户确认单的签署却没有任何法律上或合同上的障碍，因为客户确认单只是房产公司和销售代理公司之间就客户的购房意向和客户归属所做的确认，并不涉及到向购房客户收取任何房款或预定性质的费用或马上要签署商品房买卖合同，因此我们认为原告举证的部分房屋销售许可证在2019年9月发放并不能成为其超过协议约定的客户保护期签署商品房买卖合同，却仍然还有主张该部分房屋系其成功销售代理的法定或约定理由；对证据9，首先，根据原告之前的举证质证庭审意见，可以证明原告诉讼请求包括的代理费金额中是有孙彦清一户的，而非其当庭增加的刁杏珍一户，根据今年5月生效的最高院证据规则的相关规定，在证据交换询问调查过程中，或者在书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实时视为自认，另一方当事人无需举证，且根据除授权委托书中明确排除的事项以外，诉讼代理人的自认也视为当事人的自认。现在原告方想要在法庭辩论前撤销自认，被告认为并不满足相应的条件。只有两个情况下可以撤销自认，首先是经对方当事人同意，第二是能证明在受胁迫的情况下，被告认为根据证据规则禁止反言的规定，应该以原告在之前庭审中发表的意见为准。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：对证据1，真实性予以认可，但为空白，对其关联性不予认可，其无法证明原告结算佣金必须需要提供客户来访确认书；另外该份证据，被告作为的所有业主材料最终的收纳整理方，其对于非原告进行带访确认的客户（无论是其他渠道中介带访或是其自销）都可以提供相反的证据，也就是说非原告经手签字的客户到访确认书来反驳原告主张；对证据2，真实性予以认可，说明对方提供的这些业主确实为真实成交，而且相对应的认购时间与原告提供的证据相吻合；对证据3，真实性予以认可，根据双方的交易习惯都是被告确定要支付原告部分佣金，通知原告开票，所以已付款与已开票金额吻合是完全合理正常，同时，发票金额与原告提供的证据统计的佣金数据也是完全吻合的；对证据4，合同备案截屏真实性予以确认，对其证明目的不予认可。关于第三份合同附件第一条，约定了保护期为一个月，但第二款同时也约定了直系亲属以第一次签单为准。该保护期的约定并没有限制或明确超一个月是以最终的备案日期为准，而根据行规应当是首先由分销公司进行客户带访，最终有没有签约，该保护期的时间应该是以认购书的时间为准，同时我们昨天去往常州住建局查询相关业主备案的合同时，查询到的几户签约时间是在备案登记之前，同时住建部回答备案时间是开发商自行决定，因此被告主张原告超保护期提出以备案时间为准没有任何合同依据，并不符合行业规定（从2359号案件中可以看出保护期的约定是与认购合同相关的）。因此被告提出原告超保护期，应当提供客户的认购书以明确其主张。另外，9月的殷艳和朱自融的客户确认单时间是在6月份，并不受第三份合同（7-9月份）的保护期限制。针对其对比表，是由其单方制作，并且根据其制作内容可知，我方的客户确认书名称与最终备案签约的客户信息是完全吻合的，中间没有任何一户的造假，即使其中几户名称有误，经过法院电话核实也证明确系直系亲属关系，完全可以印证我方主张的结算说明，并要求按照结算说明诉请佣金是完全合理合约的；对证据5，1.孙彦清的退房，真实性予以认可，但是首先存在着《认购书》与我方对证据1的质证意见一致，被告手上是完全掌握所有业主是否认购以及认购书的，因此超保护期也应该由其提供认购书予以反驳，而非备案登记。2.孙彦清确认时间是6月份，在我方提交的第二份合同（3-6月）中没有关于退房之后如何处理的合同约定，因此是否有因为退房而被告不支付佣金由法院酌情认定。3.孙彦清这一户是整个73户中唯一一户在后续发生问题的，并不能说明我方与被告及其他分销公司共同签订的这份结算说明存在着问题，首先合同签订在先，客户确认的时间在后，最终才会形成结算说明，而各分销公司与被告早已就客户是否已经实际成交并认购进行过确认，即使个别户存在着亲属关系、超所谓的保护期，那么最终也由结算说明对合同进行了变更而予以最终确认，认可了结算单中的客户确实由原告成交，并且也符合结佣的条件。因此我方认为形成时间在后的结算说明完全具备结算功能以及合同效力，而不能因孙彦清一户（退房时间是2019年9月底）就对整个结算说明予以推翻，而根据被告所谓的依据于客户确认单进行重新结算。我方提供众多的客户确认单只是用来辅佐证明结算说明的真实性。本院认证意见：对原告提供的证据除涉及2019年9月客户内容外，其余内容均予以确认。对被告提供的证据本院予以确认。本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：2019年1月，原、被告等合作主体签订《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》一份，主要内容为：本着互惠互利、共同发展的原则，就路劲雅居乐城市万象项目(以下简称“合作项目”）销售合作事宜，双方经友好协商，一致达成如下合作协议：第1条合作内容：1.1在本协议合作期间，原告提佣按合同签约额1.5%进行结算。第2条各方的权利和义务：2.1被告有义务安排专人协助原告工作人员确认每日原告云系统中介报备客户的有效性。如被告前期明源系统显示30天内有来访记录的客户，可在原告云系统报备时核对后直接向原告拒绝该记录客户的带访意向。2.2各方结束合作后，若原告前期导入的有效客户在合作期结束后30天内成交(指客户与被告签订《商品房买卖合同》）路劲城市万象项目房源都判定为原告相对应业绩。第3条业绩考核：3.1合作期间内，如果月度来访少于设定指标的70%,按照月费的70%结算；如果月度来访为设定指标的70%-90%,按照月费的80%结算；如果月度来访为设定指标的90%-100%,按照月费的90%结算；如果月度来访为设定指标的100%以上，按照月费的100%结算；3.2合作时间：2019年1月8日-2019年3月31日。此次渠道考核分三次进行结算，首次结算日期为2019年1月31日，第二次结算日期为2019年2月28日，第三次结算日期为2019年3月31日。本合同有效期：2019年1月8日至2019年3月31日，分账单月结算。2019年1月8日至2019年1月31日为第一个结算月，2019年2月1日至2019年2月28日为第二个结算月，2019年3月1日至2019年3月31日为第三个结算月。各方分别在协议上盖章确认。2019年3月，原、被告等四方合作主体又签订《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》一份，主要内容为：本着互惠互利、共同发展的原则，就路劲雅居乐城市万象项目（以下简称合作项目）销售合作事宜，双方经友好协商，一致达成如下合作协议：第1条合作内容：1.1在本协议合作期间，2019年3-6月的合作采用完成成交套数结算相对应的渠道费。第2条各方的权利和义务：2.1被告有义务安排专人协助原告工作人员确认每日原告云系统中介报备客户的有效性。如被告前期明源系统显示30天内有来访记录的客户，可在原告云系统报备时核对后直接向原告拒绝该记录客户的带访意向。2.2四方结束合作后，若原告前期导入的有效客户在合作期结束后30天内成交(指客户与被告签订《商品房买卖合同》）路劲城市万象项目房源都判定为原告相对应业绩。第3条业绩考核：3.1合作期间内，按照第1条合作内容中1.2每个渠道团队配置拓客人数8人以上，案场根据市场情况制定每月来访指标（有效来访确认以置业顾问、案场经理共同签字的客户来访确认书为准）。如果月度来访少于设定指标的70%,按照月费的70%结算；如果月度来访为设定指标的70%-90%,按照月费的80%结算；如果月度来访为设定指标的90%-100%,按照月费的90%结算；如果月度来访为设定指标的100%以上，按照月费的100%结算;3.2渠道公司合作时间：2019年3月10日-2019年6月30日，此次渠道考核分四次进行结算，首次结算日期为3月31日，第二次结算日期为4月30日，第三次结算日期为5月31日，第四次结算日期为6月30日。3.3合作考核目标：合作期间，原告以高层成交套数为考核标准：当高层业绩完成（P)≤10套，按照各自成交签约金额的1.5%结算佣金。当高层业绩完成10套15套，按照各自高层成交签约金额的2%结算佣金。以上所说成交套数均以客户签订商品房买卖合同时间为统计口径。3.4佣金结算方式：次月1日根据上月成交增量占比情况进行结算费用核算，原则上在次月5日前原告将当月结算情况给与被告，被告在核对数据无误情况下申请付款流程，付款流程结束后7个工作日内支付给原告。第4条.本合同有效期：2019年3月10日至2019年6月30日，分账单月结算。2019年3月10日至2019年3月31日为第一个结算月，2019年4月1日至2019年4月30日为第二个结算月，2019年5月1日至2019年5月31日为第三个结算月，2019年6月1日至2019年6月30日为第四个结算月。各方分别在协议上盖章确认，余强在被告授权代表一栏签名确认。2019年7月，原、被告等五方合作主体又签订《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》一份，主要内容为：本着互惠互利、共同发展的原则，就路劲雅居乐城市万象项目(以下简称“合作项目”）销售合作事宜，经友好协商，一致达成如下合作协议：第1条合作内容：1.1在本协议合作期间，2019年7-9月的合作采用完成成交套数结算相对应的渠道费用。1.2原告承诺将利用其平台优势和多方资源，最大程度地为被告的合作项目导入潜在客户。1.3本次服务咨询由原告全程执行，事项包含：经纪公司等渠道客户导入、与客户签署《购房咨询协议书》等相关事宜。第2条各方的权利和义务：被告有义务安排专人协助原告工作人员确认每日原告云系统中介报备客户的有效性。如被告前期明源系统显示30天内有来访记录的客户，可在原告云系统报备时核对后直接向原告拒绝该记录客户的带访意向。五方结束合作后，若原告前期导入的有效客户在合作期结束后30天内成交（指客户与被告签订《商品房买卖合同》）路劲城市万象项目房源都判定为原告相对应业绩。渠道公司合作时间：2019年7月1日-2019年9月30日。建议此次渠道考核分三次进行结算，首次结算日期为7月31日，第二次结算日期为8月31日。第三次结算日期为9月30日。第3条业绩考核，合作考核目标:合作期间以高层成交套数为考核目标，如果每月完成P≤20套,原告按照成交金额的1.5%结算渠道服务费。若成交套数小于12套，结算佣金打八折；如果每月完成20套＜P≤30套,原告按照成交金额的1.7%结算渠道服务费。如果每月完成P＞30套,原告按照成交金额的2%结算渠道服务费。以上所说成交套数均以客户签订商品房买卖合同时间为统计口径，每月底结算。佣金结算方式：次月1日根据上月成交增量占比情况进行结算费用核算，原则上在次月5日前原告将当月结算情况给与被告，被告在核对数据无误情况下申请付款流程，付款流程结束后7个工作日内支付给原告。第4条本合同有效期：2019年7月1日至2019年9月30日,分账单月结算。2019年7月1日至2019年7月31日为第一个结算月，2019年8月1日至2019年8月31日为第二个结算月，2019年9月1日至2019年9月30日为第三个结算月。本合同经五方授权代表签字并加盖公章之日生效。原、被告等各方主体分别在合同上盖章确认。余强在被告授权代表一栏签名确认。合同附件一：城市万象案场渠道管理细则：客户归属：客户保护期为1个自然月，超过保护期再访以保护期内的最新来访签单为准，二访三访单销售签字,渠道公司自己留存。另查明，原告提供了以下结算情况说明复印件，所有结算情况说明原告均未提供原件。1.2019年路劲城市万象项目3月结算情况说明，具体内容为：3月10日至3月31日城市万象项目原告成交11套，成交金额21332554元，完成比例16.42%。原告按照成交金额的1.7%结算咨询服务费。原告当月收取月费16000元，咨询服务费362653.42元，3月原告分成共计378653.42元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏余强的签名确认。被告已付佣金378653.42元。2.2019年路劲城市万象项目4月结算情况说明具体内容为：4月1日至4月30日城市万象项目原告成交10套，成交金额21343370元，完成比例9.09%。原告按照成交金额的1.5%结算咨询服务费。原告当月收取收取月费16000元，咨询服务费320150.55元，4月原告分成共计336150.55元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏余强签名确认。3.2019年路劲城市万象项目5月结算情况说明具体内容为：5月1日至5月31日城市万象项目原告成交13套，成交金额28625455元，完成比例9.27%。原告按照成交金额的1.7%结算咨询服务费。原告当月收取收取月费16000元，咨询服务费486632.74元，5月原告分成共计502632.74元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏余强签名确认。4.2019年路劲城市万象项目6月结算情况说明具体内容为：6月1日至6月30日城市万象项目原告成交6套，成交金额12873580元，完成比例4.67%。原告按照成交金额的1.5%结算咨询服务费。原告当月收取收取月费20000元，咨询服务费193103.7元，5月原告分成共计243103.7元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏余强签名确认。5.2019年路劲城市万象项目7月结算情况说明具体内容为：7月1日至7月31日城市万象项目原告成交19套，成交金额32408312元，完成比例10.55%。原告当月收取渠道服务费486124.68元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏陈雪明签名确认。6.2019年路劲城市万象项目8月结算情况说明，具体内容为：8月1日至8月31日城市万象项目原告成交7套，成交金额12332845元，完成比例3.97%。原告当月收取渠道服务费143994.14元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏陈雪明的签名确认。7.2019年路劲城市万象项目9月结算情况说明，具体内容为：9月1日至9月30日城市万象项目原告成交7套，成交金额15805598元，完成比例4.69%。原告当月收取渠道服务费181767.18元。结算情况说明上有原告代表、被告营销一栏袁旭芬、金奕等人、被告财务一栏刘英等人、被告总经理一栏陈雪明的签名确认。原告提供了客户确认书若干份，均系复印件，其中九月客户确认书主要内容分别为：（1）霍婷一户（最终成交金额为2122324元，签约客户为霍婷、张振球、霍浩良、薛祎），客户确认书中的客户信息为“霍女士”，客户确认书落款时间为2019年7月9日。商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日。该户原告主张的佣金为25467.89元（2122324*1.5%*80%）。（2）殷艳一户（最终成交金额为2362748元，签约客户为殷艳、刘家海），客户确认书中的客户信息为“殷女士”，客户确认书落款时间为2019年6月17日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日。该户原告主张的佣金为28352.98元（2362748*1.5%*80%）。（3）储云茜一户（最终成交金额为2093946元，签约客户为储云茜、石晶），客户确认书中的客户信息为“储先生”。客户确认书落款时间为2019年8月24日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日。另外，该户客户确认书无被告销售经理签字。原告主张的该户佣金为25127.35元（2093946*1.5%*80%）。（4）闵建国一户（最终成交金额为2364000元，签约客户为闵建国、孙伟英），客户确认书中的客户信息为“闵先生”，客户确认书落款时间为2019年7月28日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日，该户原告主张的佣金为28368元（2364000*1.5%*80%）。（5）朱自融一户（最终成交金额为2346441元，签约客户为朱自融、杨凯），客户确认书中的客户信息为“朱女士”，客户确认书落款时间为2019年6月10日，商品房买卖合同备案时间为2019年10月4日。该户原告主张的佣金为28157.29元（2364000*1.5%*80%）。（6）陈方一户（最终成交金额为2138318元，签约客户为肖志亮、陈方），客户确认书中的客户信息为“陈女士”，客户确认书落款时间为2019年8月16日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月24日。该户原告主张的佣金为25659.82元（2138318*1.5%*80%）。（7）卢新灿一户（最终成交金额为2377821元，签约客户为卢新灿、朱金飞），客户确认书中的客户信息为“卢先生”，客户确认书落款时间为2019年7月11日，商品房买卖合同备案时间为2019年9月28日。该户原告主张的佣金为28533.85元（2377821*1.5%*80%）。2020年5月22日，原告诉至本院，要求判如所请。本案争议焦点：原告主张被告应支付佣金1879773元的诉讼请求是否能成立。原告认为，被告公司总经理在相应的结算情况说明中签字对原告的佣金予以确认。即使存在瑕疵问题的客户确认单，被告也是最后予以追认，并且每户每月结算佣金的具体数据都是由被告形成计算得出（包括月费），然后才会交由各分销公司签字盖章。被告认为，1.原告提供的所有结算情况说明均系复印件，被告方对其真实性均不予认可。2.原告方提供的所有客户确认书均为复印件，被告对其真实性均不予确认。3.原告主张的所有城市万象2019年9月代理成交的七套房屋都已超过了合作协议附件一第一条第一款规定的一个月客户保护期，佣金共计189667.18元均不能予以支持。本院认为，原告要求被告支付佣金1698005.82元的诉讼请求本院应予支持。理由如下：1.原、被告签订的《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》中明确约定，咨询服务费返还方式：次月1日根据上月成交增量占比情况进行返还费用核算，原则上在次月5日前原告将当月结算情况给与被告，被告在核对数据无误情况下申请付款流程，付款流程结束后7个工作日内支付给原告。据此，应认定被告支付原告佣金前提是被告需进行核对数据无误，并待付款流程结束后方可进行支付。本案中，原告提供的结算情况说明系复印件，原告未提供原件，原告也未能提供被告结算、付款流程已结束的依据。因此不能认定被告已对数据核对无误，其结算审批及付款流程已结束。原告据此主张全部佣金，依据不足。2.原、被告签订的《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》合同附件一《城市万象案场渠道管理细则》约定：客户保护期为1个自然月，超过保护期再访以保护期内的最新来访签单为准，二访三访单销售签字,渠道公司自己留存。依据该约定，原告主张的2019年9月成交客户均已超过一个月保护期，原告未能提供二访三访的确认单。因此，原告主张2019年9月佣金不符合合同约定，依据不足，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的三份《路劲雅居乐城市万象渠道销售合作协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。2019年9月客户依据合同约定不应属于原告的业绩并计算佣金。原告诉讼请求中符合法律规定部分，本院依法予以支持。利息本院酌情自2020年1月1日起计算。被告主张杜莹、马莺、蒋旸睿等客户不应结算佣金的辩称，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州劲雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告江苏聚房网络科技有限公司佣金1698005.82元，并自2020年1月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21718元，保全费5000元，共计26718元（原告已预交），由原告承担4000元，由被告承担22718元，并于本判决生效之日起10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王彩萍人民陪审员  孟乐文人民陪审员  许冰碟二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  周 旸