山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4853号      上诉人（原审原告）：杨某1，男，1931年2月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。     委托诉讼代理人：张春英，山东泰润律师事务所律师。     委托诉讼代理人：杨某4，女，1969年10月29日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。系杨某1之女。     被上诉人（原审被告）：杨某2，女，1999年8月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。     委托诉讼代理人：杨某5，住泰安市泰山区，系杨某2之父。     上诉人杨某1因与被上诉人杨某2房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初627号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。     杨某1上诉请求：1.撤销原审判决，请求依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示，而是通过房屋买卖的形式赠与，这与双方当事人办理过户时的真实意思表示是明显相悖的。上诉人认为上诉人与被上诉人于2012年4月10日签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，是合法有效的。上诉人与被上诉人于2012年4月10日签订的《购房协议书》，有被上诉人之母成春燕，带上诉人夫妻前去办理，不存在欺诈、胁迫情形。被上诉人在法定1年的期限内也没有申请撤销或变更购房协议。被上诉人代理人在与上诉人2019年8月20日的谈话录音37分40秒左右，被上诉人代理人杨某5也认可“你签了字了，你俩（指上诉人夫妻）签字的，国家盖了章了，就这么简单啊，国家承认，现在国家已经承认这个房子是杨某2的”，既然被上诉人认可房子已经是自己的，那么也证实被上诉人认可其取得物权的基础法律关系为买卖，即双方签订的购房协议书是双方真实意思表示。原审法院对于被上诉人提供的房屋所有权转移登记询问笔录不作审查认定是错误的。该笔录可以证实上诉人与被上诉人申请涉案房屋登记是双方真实意思表示，上诉人与被上诉人均保证提供给泰安市房产交易中心的登记资料（包括购房协议书）是真实、合法、有效的，也即双方当事人均认可《购房协议书》是真实、合法、有效的。可见被上诉人认可在泰安市不动产登记中心备案登记的变更物权的基础法律关系是买卖，原审法院应充分尊重双方当事人的意思自治，应认定被上诉人在购房协议书中的意思表示是真实的。故被上诉人应按《购房协议书》的约定向上诉人支付购房款704106元及相应的利息损失。二、原审法院认定本案是通过房屋买卖的形式赠与，被上诉人是基于赠与取得涉案房屋，无事实和法律依据。首先，赠与的主体与客观事实不符。上诉人从来没有赠与被上诉人涉案房屋的意思表示。退一万步讲假设上诉人有以养老送终为前提赠与被上诉人之父杨某5房产的想法，根据《合同法》187条的规定，也应以房产登记在被上诉人之父杨某5名下作为办理赠与财产转移登记法定手续，因被上诉人对上诉人没有法定的赡养义务，根本不可能存在以买卖形式办理赠与房产给被上诉人的事实基础。同时，根据办理涉案房屋过户登记时施行的《房屋登记办法》第三十二条的规定，基于赠与的法律事实办理房屋转移登记是有法律政策依据的，被上诉人完全可以赠与的法律事实办理涉案房产的转移登记。被上诉人与上诉人双方既然均同意买卖房屋则均应信守契约精神，被上诉人应按《购房协议书》的约定支付上诉人购房款。     杨某2辩称，一、被上诉人代理人杨某5承认房屋归杨某2所有与承认房屋买卖两者并无任何逻辑关系。上诉人在上诉书第一条中提及的8月20日父子谈话录音系一审中被告杨某2提供的证据，目的是证明房屋过户是基于赠与而非买卖。通过录音的上下文可以清晰的看出，当初房屋过户的本意是赠予，而不是买卖。录音第37分40秒杨某5“承认房屋归杨思诚所有”与“认可房屋基于买卖获取”两者并无任何逻辑关系。二、原审法院对于被上诉人提供的房屋所有权转移登记询问笔录是做了认真审查认定的，这一点可以在一审判决书第9页第17行至第10页第5行体现。上诉人认为双方当事人均认可《购房协议书》是真实、合法、有效的，就推论出“被上诉人认可在泰安市不动产登记中心备案登记的变更物权的基础法律关系是买卖”是错误推论。双方当事人虽然认可《购房协议书》是真实、合法、有效的，但双方签订此《购房协议书》的目的是为了以买卖的方式办理房产过户，双方的真实意思是赠与，并不是买卖。一审庭审中上诉人也自认签订《购房协议书》时被上诉人未与其商量房屋买卖事宜，系被上诉人制作好后让其去签字，故签订《购房协议书》时上诉人不具有房屋买卖的意思表示。三、上诉人在上诉状中认为“赠与的主体与客观事实不符，上诉人从来没有赠与被上诉人涉案房屋的意思表示”，该陈述与当年过户时的事实不符。2012年上诉人杨某1分配家产时决定将涉案房屋分给其子杨某5后，杨某5基于长远考虑，向上诉人提出拟将此房屋过户至其女杨某2名下，上诉人对此并无异议。当时考虑税费负担等因素，遂以买卖的形式办理了房屋产权过户登记手续，而没有以赠与的方式办理涉案房产的转移登记，在将房产过户给杨某2的过程中，上诉人杨某1对此完全知情并予以配合签字办理了相关手续，自2012年过户完毕直至本案起诉并未提出任何异议。综上所述，被上诉人认为一审法院对本案事实认定清楚，判决合理、合法。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。     杨某1向一审法院起诉请求：1.依法判令杨某2支付杨某1购房款704106元并赔偿杨某1相应的利息损失；2.本案诉讼费、保全费、担保费由杨某2承担。     一审法院认定事实：原告系被告祖父。原告与前妻育有一子，为案外人杨某3，后原告与案外人焦某再婚，育有子女两人，分别为案外人杨某4、杨某5。杨某5系被告之父。2012年4月10日，原告作为卖房方（甲方）、被告作为购房方（乙方）签订《购房协议书》一份，内容为：“关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：甲方将其拥有独立产权的位于泰安市校住宅楼11号楼4单元3楼西户的房屋（房屋所有权证编号：186780，建筑面积90.27平方米）以人民币每平方米7800元，共计柒拾万肆仟壹佰零陆元整（704106元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二，甲方承诺：1.保证对出售的房屋拥有独立产权。2.房产交易完成后立即将房屋交付乙方。3.自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。4.按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺：1.保证按原约定价格向甲方购买前述房屋。2.2012年4月10日交付甲方叁万元购房定金，2012年5月1日交房。3.按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。四.违约责任。1.如果甲方违约，应向乙方赔偿因此受到的损失。2.如果乙方违约，应向甲方赔偿因此受到的损失。五、本协议的定立、履行、解除、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议壹拾贰份，双方各执一份。”甲方处原告签字，乙方处由被告之母成春燕代签。后涉案房屋2012年6月1日登记在被告名下，不动产权证号为：泰房权证泰字第××号。对于上述《购房协议书》的签订过程，原告主张2012年4月10日，被告之母成春燕找到原告及其妻焦某，说将房子卖给被告，当时说去办理房产过户，他们办理好了，让原告去签字，《购房协议书》是杨某5夫妻制作的，原告签字属实，原告承认卖，手续是被告之母办理，然后办理过户。过户之前存在想将房产赠与被告之父杨某5的意思表示，想让杨某5养老送终，等百年之后把房产给杨某5，但是后来杨某5与成春燕想的比较多，让原告签字，买卖没和原告商量。现在认可房屋买卖关系，是双方真实意思表示，被告应当支付房款。对此，被告主张，原告所述不属实，没有任何证据证实系其将房产卖给被告，之前一直称要将涉案房产赠与我们，签字虽然是一天，但是整个过程不是同一天完成的，手续很复杂，这期间要不停的从原告处拿房产证、身份证、户口本等，原告不可能不知道拿这些材料的用途。再就是那天到了建设大厦办理手续时，国家的办理程序是很严谨的，有工作人员亲自询问原告的环节，虽然没有录音，但是原告夫妻说你们怎么办都行，我们不管，只是过户的费用你们承担就行。你让我们签字就签字怎么办都行，反正房子是给你们的，就随你们办去。被告为证实涉案房屋系原告赠与给杨某5，杨某5基于长远考虑，将来也会把该房屋给被告，就将此房直接过户至被告名下，原被告之间不存在房屋买卖合同关系，向一审法院提交杨某5分别与原告、焦某的录音光盘各一份；焦某关于当年分配家产经过的证言一份；泰安市房管局于2012年5月16日出具的房屋所有权转移登记询问笔录一份。杨某5与原告谈话录音的主要内容为：双方就涉案房屋产生纠纷如何解决沟通过多次，均未达成一致意见。现两人就房产问题再次进行沟通，先由原告陈述其意见，后杨某5又阐述了自己的意见。原告陈述时间约21分钟，其观点主要内容是：涉案房产过户给被告不合法，把名字改过来，重新过户至原告名下，财产给杨某5三分之一，杨某5不吃亏，过户的费由由原告支出。其理由是：按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，总的来说，财产是按人头平均分配，咱家三个子女，应该平均分配，为什么将涉案房屋给你呢？这里面是有原因的，大体在2010年、2011年，我第一次得心脏病，安装支架，病情比较严重，使我紧张了。我考虑到，如果我去世了，遗产分配靠你母亲她办不了，怕你们三个意见不合，所以我想在有生之年将遗产处理好，所以我依据农村的经验即养老送终，也就是前面几个孩子都有家有业，剩个老小跟老人一块过，上学的时候老的帮助他，等他有了工作了，还跟老的一块过，老的年龄大了也离不开人，依靠这个小的，这两个结合起来就叫孝顺老的。一个是对孩子有好处，到老人去世时房子产业自然归孩子，这叫送终，养老是前提，这种例子在农村和城市都不少，比较合理也不比较顺利。这是我当时的想法，所以我主动提把房子给你，开始我没提出来签字，你喜欢同意，又叫我签的字。这个缺点在哪呢，我心里明白为什么给你，可我没有说出来，让你心里明白应该怎么办。那几年还是不错的，你们上学、工作，咱们一家五口在一块和和睦睦也不错，那么到后来出了什么问题呢？后来就是为了照顾孩子住宿方便，你要搬出去照顾孩子，这个也是合情合理，再后来几年，你毕业了，有工作了，买房子了，在这个情况下，你们就没精力照顾我们的生活了，特别是你妈生活负担比较重，比较累，在这个情况下，这病那病，特别是后来你把房子给被告后，被告是个孩子，她根本谈不到对家庭对老人的孝顺照顾，她自己还忙不过来，所以权利义务就分开了，把房子给她，她享有了权利，尽义务不大可能。在这个情况下，定这个条约也好，养老送终实际上失效了，你感觉认为房子已经给你了，还是你的，但在我的观念里，那个条约不起作用了，你们那时孝顺老人起的作用不如你哥哥姐姐起的作用大，如果还保持这个房子是你的，那么尽义务的没权利，有权利的没尽上义务，很不合理。后来你把这个房子给了被告，我记得没有跟我打招呼，我是不同意的。按照《中华人民共和国继承法》规定，没有第三代这一项，被告没有这个资格。继承是从老人去世开始，老人活着时，这个权利永远是老人的，由老人支配，所以不顾这点将房产过户到被告名下是不合法的。再一个就是后来呢，我不想给你了，想着要回来，根据继承法的规定，它允许有变化，所以随着情况变化，咱改变了并不违法，所以我提出来房产证再归我，财产一分为三，你那一份没动，那两份本来是人家的，合理合法，你不吃亏。再一个前一段用这个钱的标志来分房子，给杨某4积累了几年，30万都给她了，给你哥了25万，咱都知道。你那时候房屋作抵了，就没给你钱。那么现在如果改过来，叫杨某4拿出10万元，你哥拿出5万元，凑20万元给你，按照这个钱不让你吃亏，他们是20万元，给你也是20万元。刚才也说了过户，过户不是那么容易的，还要拿钱，拿多少钱我出，把户再过回来。杨某5陈述的观点主要是：你上面讲的这些，咱前前后后谈了好几次，你刚才谈话中提到了四个基本的法律点，我归纳一下：1.你觉得把房子过户给我们不合法；2.杨某3、杨某4和我有同等的权利，个人占三分之一；3.被告虽然继承了房子，没尽孝顺的义务；4.你觉得现在还能再改回来。我的观点是咨询过律师的，你也说你也是咨询过懂法律的人，咱两从法律最根本的出发点上就是一个往东，一个往西，各有各的道理，争半天说不到一块去，你刚才说的四点在我看来一点道理都没有，我再重申一下，第一这个房子不是我向你要的，你和我妈跟我和成春燕说，这个房子还有将来挣的钱都是你的，当时没签协议没录音，但是我记得，我以后没提，后来为什么给你提房子这个事，只不过说是有遗产税了，把钱交给国家，咱为什么不提前办呢，只不过是提前了，没等到后给，是前给了，而且当时你和我妈还有成春燕去政府部门签过户协议时，当时没有任何条件，你两一块去的，白纸黑字，国家的章都盖上了，这就是合法的，它有法律效应的。至于后来你说我不尽孝，首先我觉得我对这个家也是有贡献的……，房产过户给被告，法律也支持她，被告现在身份是学生，她可以委托其他人或者以其他的形式尽她的义务，我可以替她尽义务，你讲的继承法和咱家没有关系，现在这个房子是被告的，不是你的，谈何继承……。杨某5与其母亲焦某录音的主要内容系杨某5询问其母亲当初分房子时其与原告是怎么想的，焦某讲完后，杨某5说我写了个东西给你念念，你要觉得和事实一样，就签个字。焦某书写的证言即系上述杨某5给其读的内容，证言内容为：“2012年4月，我与老伴因年事已高，决定把家产分给几个子女，我俩一致决定并同意把农大的住房分给小儿子杨某5，把手里的钱分给杨某4和杨某3，以后再存了钱也分批分给杨某4和杨某3。房屋过户后，我与老伴一直住在这个房子至今，我们两的积蓄也就没再分给过杨某5。我保证以上所述内容都是事实，是我自己的真实意思表示。”房屋所有权转移登记询问笔录记载：被询问人（申请人/出卖方/代理人）为原告及焦某，被询问人（申请人/买受方/代理人）为被告，成春燕代签。该笔录应系当事人办理所有权转移登记的格式文本，共有六个问题，每个问题后有是与否（无）两个选项，问题分别为：1.申请人你们申请该房屋登记，是否是你们真实意思的表示、2.出卖方，你们申请转移登记的房屋是否有共有人、3.你们对申请登记的房屋面积有无异议？4.买受方，你们申请登记的房屋有无其他共有人，有无特殊约定？5.申请人你们是否保证提供的登记材料真实、合法、有效？6.申请人有无其他需要说明的事情吗？在上述第1个及第5个问题后选择是，其余问题均选择否(无)。对于被告提交的上述证据，原告质证称，被告提交的杨某5与原告的谈话录音，是杨某5在原告不知情的情况下偷录的，侵害了原告的合法权益，原告不予认可。在谈话录音的37分40秒被告认可在国家盖章的法律效力，也认可原告签字，证实认可被告取得涉案房屋物权的基础法律关系为买卖，这是双方真实意思表示，对此被告不持异议。对于杨某5与焦某的录音，系杨某5偷录，从谈话内容、声音和语调上看，杨某5有明显诱导焦某的成分，不能作为证据使用。对于焦某的证言，按照法律规定，证人应当出庭接受双方当事人的质询，证人与双方当事人均有利害关系，不能作为证据使用。对询问笔录真实性无异议，对证明目的有异议，该笔录是原被告双方根据《购房协议书》约定办理房屋转移登记时，房管局工作人员进行询问所作，该笔录明确表明原被告双方对于申请转移房屋登记的意思表示是真实的，双方均无异议，由此可证实被告对于购买原告房屋的事实是认可的。签订上述《购房协议书》后，原、被告一致认可被告未向原告支付定金，涉案房屋亦未交付给被告，一直由原告夫妻居住使用。对于该协议书中为何未约定房款的支付，原告解释称，考虑到被告的年龄及原告夫妻还需在该房居住一段时间，所以未对房款的支付进行约定。被告称，该协议系以购房形式的赠与，在被告未支付房款的情况下，原告就非常配合的签字，办妥了房屋过户，这是不合常理的，按照常理，一手交钱一手交房，多年来原告从未搬出或让我交钱。养老送终的协议没有出现在合同里，但是赡养父母是我应该做的，就算没写，让我赡养父母，我也肯定会赡养的，赠与时原告夫妻与杨某5默认原告夫妻可以一直居住涉案房屋。     一审法院认为，本案的争议的焦点系涉案《购房协议书》是否是双方真实意思表示。对此，庭审中原告陈述在涉案房屋过户前有赠与被告之父杨某5的意思表示，房屋买卖并未与其商量，该协议书系被告单方制作，现在认可房屋买卖关系，是双方真实意思表示，既然双方签字真实，被告就应当支付房款。被告则陈述该协议书系以购房的形式赠与杨某5，为一步到位，双方遂将房产登记在被告名下。首先，庭审中原告自认签订《购房协议书》时被告并未与其商量房屋买卖事宜，系被告制作好后让其去签字，故签订《购房协议书》时原告不具有房屋买卖的意思表示。其次，在被告提交的原告之子杨某5与原告的谈话录音，原告虽对该录音不予认可，但该录音并非是杨某5采取侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，且该录音时长较长，谈话内容清晰，双方的谈话并未受到限制，是自由的意思表示，具有客观真实和连贯性，录音中原告较完整的陈述了涉案房产纠纷的由来，故对该录音的真实性、关联性一审法院予以采信。该录音中原告陈述过户系其附条件想将房产赠与杨某5，房产登记在被告名下，权利义务不对等，想将房产重新过户其名下。原告在其20多分钟的陈述中主张房屋重新过户其名下系因权利、义务不对等及依据《中华人民共和国继承法》的相关规定，并未提及与被告存在房屋买卖合同关系。再次，从双方签订的《购房协议书》内容来看，双方虽约定了购房款的价款为704106元，但仅约定了30000元定金的支付时间，并未就剩余购房款的交付进行约定，被告亦未给原告支付定金及任何购房款，双方签订协议书后在被告未支付对价的情况下即办理房屋过户手续，此举与房屋买卖交易习惯不符。原告亦未提交证据证实其向被告主张过购房款，原告亦未按照协议书约定将房屋交付给被告。原告亦自认当时其与杨某5生活在一起，有赠与杨某5的意思表示，被告主张涉案房产是基于原告的赠与登记在被告名下，亦对涉案协议书签订系便于过户、减少支出等方面做了合理解释。综上，涉案《购房协议书》的签订并非是以系争房屋价格为对价给付，而是以过户为主要目的。原被告之间不存在真实的房屋买卖意思表示，而是通过房屋买卖的形式赠与，故对原告要求被告支付其购房款704106元并赔偿其相应利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定之规定，判决：驳回原告杨某1的诉讼请求。案件受理费5420.53元、保全费5000元，共计10420.53元由原告杨某1负担。     二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。杨某1提交录音2段，2020年5月6日杨某4、杨某1、焦某谈话录音与2020年10月11日杨某4、杨某1、焦某谈话录音，拟共同证明：1.房屋买卖的事实杨某1、焦某均不知情，2.杨某1、焦某从无意愿将房子以赠与的方式给杨某2。杨某2质证称，对录音真实性、证明目的有异议，不客观，是其自行录制。提问内容有明显的诱导性。不能作为证据。因为杨某1与其代理人的意见有明显的倾向性。本院认为，杨某2虽然对该二份录音有异议，但录音内容可以与一审中杨某2提交的录音相互印证，故对该两份录音的真实性本院予以确认，对其证明效力综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。     本院认为，本案的争议焦点是一审法院认定杨某1与杨某2间系通过房屋买卖形式的赠与是否适当。本院认为，杨某1自认在涉案房屋过户前有赠与杨某2之父杨某5的意思表示，过户前未与杨某2协商过房屋买卖事宜，《购房协议书》系杨某2制作好后让其去签字。杨某1二审期间提交的证据与杨某2一审期间提交的证据能相互印证，足以证明双方在签订《购房协议书》前并未达成买卖涉案房屋的意思表示，《购房协议书》系为办理过户而签订，一审法院对杨某1要求杨某2支付其购房款704106元并赔偿其相应利息损失的诉讼请求未予支持并无不当。     综上所述，杨某1上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费10841元，由上诉人杨某1负担。     本判决为终审判决。            审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 左文静