湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初2821号原告（反诉被告）：湖北昌盛鹦鹉实业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区桥机新村******。统一社会信用代码：91420105081990308H。法定代表人：夏春华，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨大洲，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘锋，该公司员工。特别授权代理。被告（反诉原告）：湖北合汇置业有限公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街街道口玉兰苑教师小区**统一社会信用代码：91420111731063515N。法定代表人：杜和平，公司董事长。委托诉讼代理人：王明建，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：侯志勇，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司与湖北合汇置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，湖北合汇置业有限公司以湖北昌盛鹦鹉实业有限公司构成违约应承担支付管理费、返还合同押金、赔偿经济损失的民事责任为由提出反诉，本院一并予以受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的委托诉讼代理人杨大洲、刘锋和被告（反诉原告）湖北合汇置业有限公司的委托诉讼代理人王明建、侯志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令湖北合汇置业有限公司向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司赔偿经济损失1,900,000元；2、请求判令湖北合汇置业有限公司向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司移交2016年6月29日前业主拖欠湖北合汇置业有限公司的600,000元物业费的财务数据清单（欠费财务清单及对应的物业服务合同）；3、本案诉讼费用由湖北合汇置业有限公司承担。事实和理由：2016年6月29日，湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司签订了《合汇景苑物业服务托管协议》及《合汇景苑物业服务托管增补条款》，约定：甲方（湖北合汇置业有限公司）将合汇景苑范围内的物业委托给乙方（湖北昌盛鹦鹉实业有限公司）实行统一管理、综合服务，转让管理期限为五年，自2016年7月1日起到2021年6月30日止。协议签订后，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司接管物业并对小区的道路等公共设施进行维修养护及改造，投入资金近100万元。2018年6月，湖北合汇置业有限公司单方撕毁合同并强行收回了该物业。湖北合汇置业有限公司的违约行为给湖北昌盛鹦鹉实业有限公司造成重大经济损失，经济损失包括维修改造损失近100万元、经营可得利益90万元。另外，小区业主欠交湖北合汇置业有限公司物业管理费60万元，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司为此需向湖北合汇置业有限公司支付10万元以接管该欠款，但湖北合汇置业有限公司一直未向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司移交上述物业费的财务数据清单及对应的物业服务合同。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）湖北合汇置业有限公司辩称：湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的本诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉请。1、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司存在重大违约行为，湖北合汇置业有限公司提出解除合同而不是单方撕毁合同。《合汇景苑物业服务托管协议》约定，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司不得为自己的私利而增设通道，但其将小区朝向其经营的建材市场的方向开了一个门，根据托管协议约定，湖北合汇置业有限公司有权提出解除合同。2、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司在托管期间，物业服务严重不达标，在汉阳区政府主持的物业考核评比中上了黑榜倒数第三名，湖北合汇置业有限公司是应小区业委会的要求及托管协议的约定解除的合同。3、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司未按照托管协议及增补条款的约定向湖北合汇置业有限公司缴纳费用，因此湖北合汇置业有限公司解除双方签订的托管协议有事实和法律依据，湖北合汇置业有限公司并就合同解除事宜书面通知了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司，且在小区内以张贴通告方式向广大业主进行了公告，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司对湖北合汇置业有限公司解除合同的行为未按照合同法的规定提出异议并主张权利，托管协议已经实际解除。4、对于湖北昌盛鹦鹉实业有限公司关于投入了100万元资金进行改造、养护的主张与事实不符，其主张的预期利益损失没有证据支持，而且湖北昌盛鹦鹉实业有限公司违约在先，根据合同法规定，其请求赔偿经济损失的诉请不应得到支持。5、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司要求向其移交2016年6月29日前业主拖欠湖北合汇置业有限公司的600,000元物业费的财务数据清单的诉讼不能成立且已经超过了诉讼时效，依法予以驳回。首先，当时湖北合汇置业有限公司已经向其提交了所有财务数据清单即《业主历史欠费明细表》，载明的业主欠费数额为75万余元，湖北合汇置业有限公司仅要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付100,000元，余下欠款由其接管。上述财务数据在签订补充条款时已移交，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的该项诉讼请求没有事实依据。其次，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司接管小区物业时，原属于湖北合汇置业有限公司的物业管理人员全部与湖北合汇置业有限公司解除了劳动关系，所有人员都转为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的员工，继续负责小区的物业管理，此前的数据资料也是由上述人员掌握，故所有的账册、财务、电脑、储存数据均已移交。再次，2016年6月29日至今已经三年多了，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司对业主欠费的财务数据的移交的问题从未提出异议，证明不存在上述事实且超出了法律规定的期限。综上，请求驳回湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的本诉诉请。被告（反诉原告）湖北合汇置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付管理费400,000元；2、判令湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付托管前应收的物业管理费100,000元；3、判令湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付多收的物业管理费249,886.5元及停车费147,659.03元；4、判令湖北昌盛鹦鹉实业有限公司退还水电押金62,200元和装修押金16,000元；5、判令湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付电梯维保费15,000元、电费101,049.88元；6、赔偿因增加出行通道而造成的经济损失100,000元；7、本案的反诉费用由湖北昌盛鹦鹉实业有限公司承担。事实和理由：《合汇景苑物业服务托管协议》及《合汇景苑物业服务托管增补条款》约定受托方湖北昌盛鹦鹉实业有限公司不得私自增加小区出行通道，但其私自增设了通道。协议约定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司每年需向湖北合汇置业有限公司支付物业管理费200,000元，但其未支付。协议约定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司需向湖北合汇置业有限公司支付100,000元，以接管小区业主欠湖北合汇置业有限公司的600,000元物业管理费，但其未支付。另外，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司多收取了2008年7月至12月的物业管理费和停车费，收取了业主和商户的水电押金，还欠电梯维保费15,000元和电费101,049.88元未支付（已由湖北合汇置业有限公司垫付）。为此特提出反诉，望法院支持。反诉被告（本诉原告）湖北昌盛鹦鹉实业有限公司辩称：1、关于管理费。双方于2016年7月1日开始履行合同，湖北合汇置业有限公司在2018年6月份单方解除合同并强行收回了物业，期间（2016年7月1日-2018年3月），双方发生了剧烈的冲突，公安机关多次出警干预，但湖北合汇置业有限公司还是纠集几十人强行收回了场地，所以湖北昌盛鹦鹉实业有限公司实际管理该物业的时间不到二年，而按照双方合同约定，一年的管理费是200,000元，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司已经支付了2年的管理费共计400,000元，湖北合汇置业有限公司要求支付管理费的反诉请求没有事实依据。2、由于湖北合汇置业有限公司的财务人员一直没有向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司移交有关业主前期欠交物业管理服务费的财务数据资料，该业主前期拖欠湖北合汇置业有限公司的600,000元物业费湖北昌盛鹦鹉实业有限公司根本无从收取，更谈不上向湖北合汇置业有限公司支付该100,000元，而且湖北合汇置业有限公司也从未向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司提及、催收该款。3、因为当时双方的关系很好，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司遂同意原物业工作人员留下来继续管理工作，包括原物业的经理张志国及全部财务人员，所以原物业的所有的资料、财务数据实际上一直是由湖北合汇置业有限公司在掌握。4、电费收款时间是2018年7月20日，并且收款的性质是预收，而湖北合汇置业有限公司已经于2018年4月30日就单方强行收回了整个物业，所以其主张的电费与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司没有关系。电梯维保费的支付时间为2018年6月25日，发生在湖北合汇置业有限公司方强行收回整个物业之后，故与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司也没有关系。相关装修押金2,000元应由业主自行向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张。综上，湖北合汇置业有限公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实认定如下：2014年7月1日，湖北合汇置业有限公司与合汇景苑业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，成为武汉市汉阳区合汇景苑小区的物业服务企业。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司是鹦鹉建材市场的经营单位，该鹦鹉建材市场与合汇景苑小区相邻。2016年6月29日，湖北合汇置业有限公司（委托方）与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司（受托方）签订《合汇景苑物业服务托管协议》及《合汇景苑物业服务托管增补条款》，《合汇景苑物业服务托管协议》载明：“第一条物业管理内容。1、甲方（湖北合汇置业有限公司）将位于汉阳区鹦鹉大道桥××路的合汇景苑范围内的物业委托给乙方（湖北昌盛鹦鹉实业有限公司）实行统一管理…。2、管理事项包括：（1）房屋的使用、维修、养护；（2）物业范围内的公用设施及场所的使用、维修、养护和管理；（3）清洁卫生；（4）公共生活秩序；（5）文娱活动场所；（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；（7）车辆行驶及停泊；（8）物业档案管理；（9）授权物业管理公司的其他事项。第二条物业管理期限。转让管理期限为五年，自2016年7月1日起到2021年6月30日止。第三条双方权利、义务。1、甲方权利、义务：（1）根据本合同规定甲方将住宅区转让乙方实行物业管理…；（4）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；（5）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；（6）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；（7）委托乙方…对无故不缴有关费用…进行催交、催收…。2、乙方责任、权利、义务：（1）…制定本住宅区物业管理的各项规章制度；（2）…根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理…；（3）本住宅区现有2个出行通道（位置5号门岗一个、六号门岗一个），乙方不得为自己的利益私增出行通道，如乙方违反本约定，甲方有权立即终止本合同并有权要求乙方恢复原状、赔偿损失壹拾万元…。”《合汇景苑物业服务托管增补条款》载明：“一、乙方须向甲方支付管理费，每年20万元，每半年支付一次，自合同生效之日起，提前15天支付。二、甲方固定资产登记造册，免费提供乙方使用，双方签字确认（见固定资产附件）。乙方接管期满，返还给甲方。三、原属业主欠甲方物业费约60万元（由财务数据为准，详见清单），由乙方支付给甲方10万元，余下欠款由乙方接管。四、甲方已收取2016年7月-12月期间物业费约30万元归甲方所有（用以抵扣未收回物业费欠款）。五、乙方须向业主委员会支付公共收益分配部分，按每月2,000元支付。六、乙方在接管期间自负盈亏，甲方聘用人员解除与甲方劳动合同，乙方需重签劳动合同…，并支付工资以及职工保险。”庭审中，湖北合汇置业有限公司、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司均未向本院提交《合汇景苑物业服务托管增补条款》中注明的《固定资产附件》。上述合同签订后，湖北合汇置业有限公司即将合汇景苑小区的全部物业管理服务业务移交给湖北昌盛鹦鹉实业有限公司，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司则留用了湖北合汇置业有限公司在合汇景苑小区的原工作人员，并以湖北合汇置业有限公司的名义开始托管经营。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司在接手合汇景苑小区物业管理服务业务后的2017年2月22日，向湖北合汇置业有限公司支付了200,000元的物业委托管理服务费，湖北合汇置业有限公司向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司开具了收款《收据》。2017年12月23日，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向湖北合汇置业有限公司支付了200,000元的物业委托管理服务费，湖北合汇置业有限公司向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司开具了收款《收据》。2018年4、5月间，湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司因合汇景苑小区物业经营管理权的收回、归属问题产生矛盾并引发纠纷，双方人员为此多次发生激烈的冲突，2018年5月15日至9月18日期间，湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的人员均多次报警，所在辖区的公安派出所也曾多次出警进行处置，并对相关行政违法人员进行了行政处罚，但未能消弭双方间的矛盾。2018年6月，湖北合汇置业有限公司自行收回了合汇景苑小区的物业管理服务业务，并仍留用了合汇景苑小区物业的原工作人员。2018年7月16日，湖北合汇置业有限公司在合汇景苑小区内张贴《通告》，通告内容如下：“各位合汇景苑小区业主和租户：我司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于2016年6月29日签订了合汇景苑物业服务托管协议，协议约定了双方的各自权利和义务，但该司未能履行协议，具体包括：1、未能及时交纳应交托管费。2、在托管期间未能根据协议要求改善提高业主的居住环境…，在去年汉阳区所辖物业小区综合评比中竞排倒数第二名。3、…在解决清欠工作方面力度不够。综上所述，根据托管协议第三条第五款之规定…，我司有权终止合同…。我司已于6月下旬正式通知该司从即日起我方终止与该司签订的合汇景苑小区物业服务托管协议…。”此后，湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司就案涉“物业服务托管协议”终止执行后的经济损失、费用承担、设施设备的交接与补偿等问题仍然纠纷不断，遂提起本案诉讼。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张，其托管合汇景苑小区期间，陆续投入了近100万元的资金对合汇景苑小区的道路、车位、管道、道闸、监控、电梯等公共设施进行了改造及维修养护，故要求湖北合汇置业有限公司赔偿上述经济损失及经营可得利益损失。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司为证明其主张的事实向本院提交了如下证据：1、2016年10月31日至2018年5月31日期间的“主营业务成本”单据38份。其中第一类为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向湖北合汇置业有限公司支付“委托管理费”的单据2份，分别是湖北合汇置业有限公司于2017年2月22日向其出具的委托管理费《收据》1张、于2017年12月24日向其出具的委托管理费《收据》1张，收款金额均为200,000元，总计金额为400,000元。第二类为支出电梯维保费的单据5份，湖北天奥电梯有限责任公司武汉分公司于2016年9月28日、2017年1月3日、2017年2月8日、2017年5月2日向其开具的电梯维保费《增值税普通发票》4张，票面金额均为15,000元；湖北天奥电梯有限责任公司武汉分公司于2018年1月16日出具的收取2017年7月1日至2017年12月31日期间电梯维保费的《收据》2张，合计金额为30,000元；湖北昌盛鹦鹉实业有限公司2018年4月10日制作的《费用报销单》1张，记载报销2018年1月1日至2018年3月31日电梯维保费15,000元；上述电梯维保费的总计金额105,000元。第三类为设施、设备维修费及维修人工、材料费的支出单据23份，其中仅有《支出证明单》的18份，合计金额为50,495元；《支出证明单》并附有发票、收据的1份，合计金额为7,200元；《支出证明单》并附有收据的4份，合计金额为10,574元；《支出证明单》并附有收条的1份，金额为1,800元；上述维修费总计金额70,069元。第四类为停车场改造、道闸、监控改造、电动车车棚改造工程款单据，其中停车场改造工程款单据为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司制作的《支出证明单》和收款人肖伟出具的《收条》，载明的金额为100,000元；道闸改造、监控改造工程款单据为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司制作的《支出证明单》和收款人徐建中出具的收《收条》以及领款人为徐海鹏签字的《领款单》、郑州鹏宇电子工程有限公司出具的《收据》，《收条》载明的金额为50,000元，《领款单》与《收据》载明的金额为150,000元，电动车车棚改造工程款单据为《支出证明单》，载明的金额为6,385元，总计金额为306,385元。第五类为垃圾桶、扫把、手电、电线、油漆等日常工具、用品的购买费用单据，其中开具了发票的购买支出金额为2,153元，仅有《支出证明单》的购买支出金额为2,508元。上述五类单据反映的费用总计金额为886,115元。2、设备资产投资支出单据2份。其一为天津蚁购商贸有限公司出具的空调机《发票》及湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的《费用报销单》，反映湖北昌盛鹦鹉实业有限公司采购空调机一台，支出3,149元。其二为华鑫电脑科技有限公司出具的《收据》和湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的《费用报销单》，反映湖北昌盛鹦鹉实业有限公司采购电脑一台，支出2,598元。合计金额5,747元。3、2016年8月至2018年5月的《职工薪酬清单》及《工资发放明细表》、《职工福利费清单》、“伙食费、福利费发放明细表”，反映支出的职工工资数额合计1,461,360.58元，支出职工福利费合计60,860.06元。4、2016年10月31日至2018年2月28日期间的《管理费-办公费（清单）》及对应的28份《支出证明单》，反映湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支出办公费用（办公用品）25,760.10元。5、小区设施、办公设备维修费清单及19份《支出证明单》、《报销凭证》，反映支出小区设施、办公设备维修费合计金额为19,291元。6、肖伟签字的《领款单》（2016年9月18日）1份，载明：“树木修剪、砍树费用40,500元，付5,000元，付5,000元，余30,500元”。7、支出汽油费、修车费1,574.20元的《支出证明单》（2017年7月15日）1份。8、支出业务招待费的《支出证明单》、《费用报销单》15份，反映支出招待费56,837元。9、支出杂项费用的《支出证明单》、《费用报销单》29份，反映支出服装、保洁、学习、慰问等杂项费用合计79,804元。10、以湖北合汇置业有限公司名义与郑州鹏宇电子工程有限公司于2017年1月10日签订的《合汇景苑小区监控及停车场管理系统合同书》、《报价清单》（复印件），《合汇景苑小区监控及停车场管理系统合同书》载明：“项目名称：合汇景苑小区监控及停车场管理系统。总金额：270,000元。工程内容：详见清单。工程工期：根据甲方要求施工。款项支付：工程完成综合布线、设备安装前支付合同总额50%的工程款，工程完工验收合格后3日内结清尾款…”，《合汇景苑小区监控报价清单》载明：“优惠后总价：188,560元”，《合汇景苑小区停车场管理系统报价清单》载明：“总价：81,500元”。11、合汇景苑小区项目改造后的现场照片37幅及项目改造工程的《现场签证单》6份，现场照片反映的是合汇景苑小区停车位、物业办公室铁制楼梯、物业办公室门、窗、防盗网、雨棚、小区进出通道道闸、路面的现场情况；《现场签证单》则是由案外人徐才耀、秦文杰签字的钢构工程、停车位修建及园内道路维修、园林绿化、物业办公室装修及小区围墙刮灰工程的施工签证单，签证单载明的工程款合计为841,297.90元。湖北合汇置业有限公司对湖北昌盛鹦鹉实业有限公司提交的上述证据发表了如下质证意见：上述电梯维保费、设施维修人工费、维修材料费仅有湖北昌盛鹦鹉实业有限公司自行制作的《支出证明单》及部分发票、收据、收条加以证明，没有相应合同、资金转账记录、支付凭证相佐证，且上述费用均属于物业管理服务的经营开支和成本，故缺乏与本案的关联性。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司确实改造了监控系统，但上述道闸、监控系统的改造费用存在重复计算的问题，且具体的费用支付没有相应的付款、转账凭证，不能证明监控系统的具体改造费用。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司托管物业期间两年的物业费、停车费、广告费收入达320多万元（每年160万元），上述支出均应以其物业管理收费收入进行开支。职工薪酬、职工福利、办公费用、维修费用、汽车费用、业务招待费及其他杂项费用也均系湖北昌盛鹦鹉实业有限公司正常的经营开支和成本，与本案缺乏关联性。《合汇景苑小区监控及停车场管理系统合同书》、《报价清单》均系复印件，且无相应费用支出、资金流转凭证加以佐证，无法确认其真实性。相关合汇景苑小区的现场照片是该小区目前正常情况下的照片，没有改造前的照片相对比，也无法与其提交的“签证单”一一对应，不能证明其进行了小区的相关项目的维修与改造，不能证明其为此投入了84万元的改造资金，在小区里安装几个摄像头也不可能花费100多万元。“现场的签证单”是复印件，没有施工单位的名称，没有施工合同，也没有付款凭证对应，仅仅是一个手写填充的表格，且上面反映的施工、维修地点也均是鹦鹉洲建材市场而非合汇景苑小区，所有现场签证单都进行过涂改，显然是将其经营管理的鹦鹉建材市场改造项目的签证单涂改为合汇景苑小区的工程签证单。故认为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司提交的上述证据不能证明其主张的资金投入数额、经济损失。经对湖北昌盛鹦鹉实业有限公司提交的上述证据进行审查判断，本院认为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张的400,000元的“物业委托管理服务费”是案涉《合汇景苑物业服务托管协议》约定的湖北昌盛鹦鹉实业有限公司实际托管期间内的“物业委托管理服务费”，不属于经济损失范畴，故与其主张的待证事实缺乏关联。电梯维保费、设施维修人工费及维修材料费、职工薪酬、职工福利、办公费、招待费、服装、保洁、学习、慰问等杂项费则均属于从事物业服务经营的成本支出，不属于经济损失的范畴，故与其主张的待证事实缺乏关联。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司就其主张的停车场改造工程、道闸、监控改造工程、电动车车棚改造工程的工程款支出提交了《合汇景苑小区监控及停车场管理系统合同书》（复印件）、《报价清单》（复印件）、收款人肖伟出具的《收条》、收款人徐建中出具的《收条》、领款人徐海鹏签字的《领款单》、郑州鹏宇电子工程有限公司出具的《收据》以及徐才耀、秦文杰签字确认的《现场签证单》。收款人肖伟出具的《收条》载明的停车场改造工程的收款金额为100,000元，收款人徐建中出具的《收条》载明的监控、道闸改造工程的收款金额为50,000元，郑州鹏宇电子工程有限公司出具的《收据》载明的安装监控、道闸的工程款的收款金额为150,000元，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司制作的《支出证明单》载明的支出改造电动车车棚及电梯维修费金额为6,385元，上述单据所反映的相关工程款总数额为306,385元，签证单载明的各项工程款及费用的合计数额为841,297.90元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司（以湖北合汇置业有限公司名义）与郑州鹏宇电子工程有限公司签订的《合汇景苑小区监控及停车场管理系统合同书》约定的工程价款为270,000元，施工方郑州鹏宇电子工程有限公司向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司出具了收款150,000元的《收据》，其余工程款则均为个人出具的《收条》，且相关《收条》出具人的身份不明，与施工方的关系不明，《现场签证单》并非结算类文件，均为个人签署，没有明确的施工方，列明的施工项目既无工作量也无相应单价，无法反映具体的工作量及对应价款，记载的多数施工项目没有对应的合同约定，且与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张的其他维修费用相重合，现湖北合汇置业有限公司承认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司在托管经营期间实施了道闸、监控改造工程，但不认同湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张的工程价款，综合上述证据情况及湖北昌盛鹦鹉实业有限公司认同的事实情况，认定郑州鹏宇电子工程有限公司出具的《收据》的真实性，确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支出了监控及停车场管理系统工程款150,000元。判定其他个人出具的收款《收条》、签署的《现场签证单》不能作为认定相关工程价款支出的依据。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司为证明其购买添置耐用设备资产的投资数额，提交了天津蚁购商贸有限公司开具的空调机《发票》及湖北昌盛鹦鹉实业有限公司内部报销购买费用的《费用报销单》、华鑫电脑科技有限公司开具的《收据》及湖北昌盛鹦鹉实业有限公司内部报销购买费用的《费用报销单》，上述证据反映湖北昌盛鹦鹉实业有限公司采购了空调机一台、电脑一台，分别支出3,149元和2,598元，该采购的空调机、电脑在湖北合汇置业有限公司收回合汇景苑小区物业管理服务业务后仍由现物业管理工作人员留用，空调机、电脑的采购时间分别为2018年3月和4月，而湖北合汇置业有限公司收回合汇景苑小区物业管理服务业务的时间为2018年6月，该支出的费用应视为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的经济损失。湖北合汇置业有限公司抗辩称其已向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司履行了交付业主欠费清单的合同义务，并在反诉中主张湖北昌盛鹦鹉实业有限公司存在多收取物业管理费、停车费的事实，存在未退还水电押金、装修押金的事实，存在未向其返还垫付的电梯维保费、电费的事实，存在违约造成其经济损失的事实。湖北合汇置业有限公司为支持其上述抗辩及反诉主张向本院提交了如下证据：1、湖北合汇置业有限公司提交了《合汇景苑物业服务托管增补条款》附件“合汇景苑小区业主历史欠费明细表”1份，该明细表载明了合汇景苑小区欠缴物业服务费业主的姓名、住址、房屋面积、物业服务费单价、欠费时间、历年欠费金额及欠费总金额（755,396.67元）。2、湖北合汇置业有限公司提交了其编制的《物业收费明细单》1份。该明细表载明了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向合汇景苑小区业主收取2018年度物业服务费的详细情况，包括交费业主的姓名、门牌号码、收费日期、收费金额，其中湖北合汇置业有限公司收回合汇景苑小区物业管理业务后的物业费收取总金额为249,886.5元（2018年7月至12月期间）。提交了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主闻永欢、王幼珍出具的物业费《收据》1张（金额为6,000元、时间段为2015年1月1日至2018年12月31日）、向业主祝文昶出具的物业费《收据》1张（金额为1,130元、时间段为2018年1月1日至2018年12月31日）、向业主陈鹏出具的物业费《收据》1张（金额为1,036元、时间段为2018年1月1日至2018年12月31日）。3、湖北合汇置业有限公司提交了其编制的《停车费明细》1份。该明细表载明了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向合汇景苑小区业主收取2018年度停车费的详细情况，包括交费业主的姓名、门牌号码、收费日期、收费金额，其中湖北合汇置业有限公司收回合汇景苑小区物业管理业务后的停车费收取总金额为147,659.03元（2018年7月至12月期间）。提交了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主王幼珍出具的停车费《收据》1张（金额为2,400元、时间段为2017年11月16日至2018年11月15日）。4、湖北合汇置业有限公司提交了其编制的《装修押金明细》1份、《水电费保证金明细》1份。《装修押金明细》载明湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向姜博、唐志红等31户业主收取合计43,000元的装修押金，尚有16,000元装修押金未向业主返还。《水电费保证金明细》载明湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向“名果季”、“新航线国旅”等48家商户收取合计70,200元的水电费保证金，尚有62,200元水电费保证金未向商户返还。提交了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于2017年12月16日向合汇景苑小区商户“名果季”出具的收取水电费保证金《收据》1张（金额3,800元）、于2018年1月17日向商户“好享受专业修脚”出具的收取水电费保证金《收据》1张（金额2,000元）、于2018年3月29日向商户肖银成出具的收取水电费保证金《收据》1张（金额1,000元），还提交了湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于2018年3月4日向业主王菁出具的收取装修押金《收据》1张（金额2,000元），于2018年4月4日向业主×彤出具的收取装修押金《收据》1张（金额2,000元）。上述《收据》载明的水电费保证金数额合计为6,800元、装修押金的数额为4,000元。湖北合汇置业有限公司提交了收款人为合汇景苑小区业主唐志红的《收据》1张、收款人为合汇景苑小区业主吴丽萍的《收据》1张、收款人为商户“名果季”的《收据》1张，上述《收据》载明的收款时间分别为2018年8月9日、8月11日、8月15日，事由为退装修押金、水电费保证金，退款金额分别为1,000元、1,000元及3,800元。5、湖北合汇置业有限公司提交了其于2018年8月2日以银行转账方式支付电费的《建设银行单位客户专用回单》以及湖北省电力公司于2018年7月20日向其开具的尾号分别为6403、6404、6405的《国网湖北省电力公司普通电费发票》3张。《建设银行单位客户专用回单》载明的电费支付金额为101,049.88元，《国网湖北省电力公司普通电费发票》载明：“款项性质：预收；凭证为：预收收款收据；本次交款金额为30,000元、40,000元；本次应付：31,049.88元。”湖北合汇置业有限公司提交了其于2018年8月2日以银行转账方式支付电梯维保费的《建设银行单位客户专用回单》以及湖北天奥电梯有限责任公司武汉分公司于2018年6月25日向其开具的《湖北增值税普通发票》1张。《建设银行单位客户专用回单》载明的电梯维保费支付金额为15,000元，《湖北增值税普通发票》载明电梯维保费收款金额为15,000元。湖北合汇置业有限公司认为上述电费、电梯维保费均为湖北昌盛鹦鹉实业有限公司托管期间发生而由其垫付的款项。6、湖北合汇置业有限公司提交了合汇景苑小区新增通道及通道门岗的现场照片一组。认为该现场照片可以证明湖北昌盛鹦鹉实业有限公司违反合同约定，为方便其建材市场的经营而私自拆除小区院墙增设了出行通道。7、湖北合汇置业有限公司提交了合汇景苑小区业主委员会于2019年6月27日出具的《情况说明》。载明：“2016年6月湖北合汇置业有限公司将合汇景苑物业管理委托湖北昌盛鹦鹉实业公司托管，在昌盛鹦鹉公司管理期间，小区物业管理混乱…，影响小区生活秩序。居民怨声载道。后业主委员会要求合汇置业公司收回托管，目前业主认可的小区物业公司为湖北合汇置业有限公司。”湖北合汇置业有限公司认为该《情况说明》可以证明其委托湖北昌盛鹦鹉实业公司进行托管经营的行为已取得合汇景苑小区业主委员会的同意。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司对湖北合汇置业有限公司提交的上述证据发表了如下质证意见：1、《合汇景苑物业服务托管增补条款》附件“合汇景苑小区业主历史欠费明细表”系湖北合汇置业有限公司单方制作打印，不能证明其已履行合同约定的移交业主历史欠费财务数据清单的义务。2、《物业收费明细单》是湖北合汇置业有限公司单方制作的电子打印表，不能达到其证明目的。3、《停车费明细》是湖北合汇置业有限公司单方制作的电子打印表，不能达到其证明目的。4、《装修押金明细》、《水电费保证金明细》是湖北合汇置业有限公司单方制作的电子打印表，不能达到其证明目的。两份退款收据（唐志红、吴丽萍）系复印件，且与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司无关。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于2018年3月4日收取了业主王菁的装修押金2,000元，该装修押金应由王菁自行向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张。5、湖北合汇置业有限公司支付的相关电费都是2018年7月20日交纳，收款性质均为预收，上述电费不是托管期间发生，与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司无关。湖北合汇置业有限公司支付的相关电梯维保费是2018年6月25日以后的电梯维保费，属于湖北合汇置业有限公司单方强行收回整个物业之后的费用，与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司无关。6、合汇景苑小区通道及通道门岗现场照片所反映的通道是原已存在的消防通道，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司只是对该已存在的通道进行了改造，目的是方便行人出行。7、合汇景苑小区业主委员会出具《情况说明》的时间是2019年6月27日，与本案合同签订没有关系，属于事后制作。经对湖北合汇置业有限公司提交的上述证据进行审查判断，本院认为湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司签订的《合汇景苑物业服务托管增补条款》第三条明确注明了“由财务数据为准，详见清单”的内容，可见上述“增补条款”附有《财务数据清单》，结合湖北昌盛鹦鹉实业有限公司留用了原物业管理人员的事实，判定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司已经掌握合汇景苑小区业主历史欠交物业服务费的具体情况。《物业收费明细单》系湖北合汇置业有限公司单方制作形成，不能作为认定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司收取案涉物业服务托管协议终止执行后（2018年7月至12月）的物业服务费的依据。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主闻永欢、王幼珍出具了物业服务费《收据》，收取金额为6,000元，时间段为2015年1月1日至2018年12月31日，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主闻永欢、王幼珍收取了2018年7月至12月期间的物业服务费750元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主祝文昶出具了物业服务费《收据》，收取金额为1,130元，时间段为2018年1月1日至2018年12月31日，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主祝文昶收取了2018年7月至12月期间的物业服务费565元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主陈鹏出具了物业服务费《收据》，收取金额为1,036元，时间段为2018年1月1日至2018年12月31日，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主陈鹏收取了2018年7月至12月期间的物业服务费518元。《停车费明细》系湖北合汇置业有限公司单方制作形成，不能作为认定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司收取案涉物业服务托管协议终止执行后（2018年7月至12月）的停车费的依据。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主王幼珍出具了停车费《收据》，金额为2,400元，收费时间段为2017年11月16日至2018年11月15日，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主王幼珍收取了2018年7月至11月15日期间的停车费900元。《水电费保证金明细》系湖北合汇置业有限公司单方制作形成，不能作为认定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司收取小区业主及商户水电费保证金的依据。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向合汇景苑小区商户“名果季”出具了金额为3,800元的水电费保证金《收据》，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向商户“名果季”收取了水电费保证金3,800元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向商户“好享受专业修脚”出具了金额为2,000元的水电费保证金《收据》，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向商户“好享受专业修脚”收取了水电费保证金2,000元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向商户肖银成出具了金额为1,000元的水电费保证金《收据》，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向商户肖银成收取了水电费保证金1,000元。《装修押金明细》系湖北合汇置业有限公司单方制作形成，不能作为认定湖北昌盛鹦鹉实业有限公司收取小区业主装修押金的依据。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主王菁出具了金额为2,000元的装修押金《收据》，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主王菁收取了装修押金2,000元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主×彤出具了金额为2,000元的装修押金《收据》，据此可以确认湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向业主×彤收取了装修押金2,000元。湖北合汇置业有限公司向业主唐志红、业主吴丽萍退还装修押金的退款《收据》，没有湖北昌盛鹦鹉实业有限公司出具的收款《收据》相印证，不能证明湖北合汇置业有限公司代湖北昌盛鹦鹉实业有限公司返还了该款项。电费转账支付凭证（《建设银行单位客户专用回单》）、电费发票（《国网湖北省电力公司普通电费发票》）载明的电费金额合计为101,049.88元，电费发票的出具时间为2018年7月20日，发票记载内容反映本次交款金额分别为30,000元和40,000元，本次应付金额为31,049.88元，交款性质为预收电费，应付金额为已发生电费，据此可以确认湖北合汇置业有限公司代湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付了其托管经营期间的电费31,049.88元。电梯维保费转账支付凭证（《建设银行单位客户专用回单》）以及湖北天奥电梯有限责任公司武汉分公司开具的电梯维保费发票（《湖北增值税普通发票》）载明电梯维保费收款金额为15,000元，电梯维保费发票的开具时间为2018年6月25日，从合汇景苑小区此前的电梯维保费支付情况来看，电梯维保费均为当季度维保服务义务完成后支付电梯维保费，而且从湖北昌盛鹦鹉实业有限公司提交的电梯维保费支付凭证来看，其支付的电梯维保费所对应的维保服务期间截止于2017年12月31日，其内部《费用报销单》反映电梯维保费支付至2018年3月31日止，据此可以确认湖北合汇置业有限公司代湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付了其托管经营期间的电梯维保费15,000元。合汇景苑小区新增通道及通道门岗的现场照片反映合汇景苑小区确实增设了第三处出行通道，但无法据此判定该出行通道是原有消防通道改建还是破开小区院墙开设。合汇景苑小区业主委员会出具的《情况说明》中并无授权湖北合汇置业有限公司与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司签订物业服务托管协议或追认该物业服务托管协议的内容，不能证明湖北合汇置业有限公司得到合汇景苑小区业主委员会的相关授权。本院认为，湖北合汇置业有限公司作为合汇景苑小区的物业服务企业与湖北昌盛鹦鹉实业有限公司签订《合汇景苑物业服务托管协议》及《合汇景苑物业服务托管增补条款》，约定“将位于汉阳区鹦鹉大道桥××路的合汇景苑范围内的物业委托给乙方（湖北昌盛鹦鹉实业有限公司）实行统一管理”，《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人”，故上述《合汇景苑物业服务托管协议》及《合汇景苑物业服务托管增补条款》违反了行政法规的禁止性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”湖北合汇置业有限公司将合汇景苑小区全部物业服务业务一并委托给湖北昌盛鹦鹉实业有限公司，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司接受其委托并实际进行了“托管经营”，故双方都有过错。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司在托管经营期间投入资金150,000元对合汇景苑小区的监控及停车场管理系统进行了改造施工，案涉《合汇景苑物业服务托管协议》约定的托管期为5年，故上述监控设备及停车场管理系统应按5年的周期进行折价，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司已实际托管经营2年，故湖北合汇置业有限公司应向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付折价补偿款90,000元。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张的其他工程款缺乏证据证明，本院不予支持。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于2018年3月和4月采购了空调机一台、电脑一台，分别支付价款3,149元和2,598元，该采购的空调机、电脑在湖北合汇置业有限公司收回合汇景苑小区物业管理服务业务后仍由现物业管理工作人员留用，湖北合汇置业有限公司在2018年6月就收回了合汇景苑小区的物业管理服务业务，故湖北合汇置业有限公司应向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付空调机、电脑折价补偿款5,747元。如前所述，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司主张的“物业委托管理服务费”、电梯维保费、设施维修人工费及维修材料费、职工薪酬、职工福利、办公费、招待费、服装、保洁、学习、慰问等杂项费均不是其遭受的经济损失，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司要求返还或赔偿上述款项的诉讼请求本院不予支持。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司要求湖北合汇置业有限公司予以赔偿的90万元经营可得利益属于合同继续履行的预期经营收益，由于案涉《合汇景苑物业服务托管协议》无效，故湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的该项诉讼请求本院不予支持。同理，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司要求湖北合汇置业有限公司向其移交2016年6月29日前小区业主拖欠物业费的财务数据清单的诉讼请求本院不予支持。2018年7月以后，合汇景苑小区的物业管理服务业务被湖北合汇置业有限公司收回，但湖北昌盛鹦鹉实业有限公司此前已向业主闻永欢、王幼珍、祝文昶、陈鹏收取了《合汇景苑物业服务托管协议》终止执行后的物业服务费合计1,833元及停车费900元，故湖北昌盛鹦鹉实业有限公司应向湖北合汇置业有限公司返还上述款项。湖北合汇置业有限公司要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付或返还其余《合汇景苑物业服务托管协议》终止执行后的物业服务费、停车费的诉讼请求缺乏证据证明，本院不予支持。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司向合汇景苑小区的商户“名果季”、“好享受专业修脚”、肖银成收取了水电费保证金合计6,800元，向合汇景苑小区的业主王菁、×彤收取了装修押金合计4,000元，而湖北昌盛鹦鹉实业有限公司未提交退还上述水电费保证金、装修押金的证据，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司托管期间系以湖北合汇置业有限公司名义进行管理经营，湖北昌盛鹦鹉实业有限公司退出后合汇景苑小区的物业服务企业仍为湖北合汇置业有限公司，故湖北昌盛鹦鹉实业有限公司应向湖北合汇置业有限公司返还上述款项。湖北合汇置业有限公司要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付或返还其余水电费保证金、装修押金的诉讼请求缺乏证据证明，本院不予支持。湖北合汇置业有限公司代湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付了其托管经营期间的电费31,049.88元、电梯维保费15,000元，故湖北昌盛鹦鹉实业有限公司应向湖北合汇置业有限公司返还上述款项。湖北合汇置业有限公司要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付或返还其余电费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司实际进行了2年的托管经营，为此向湖北合汇置业有限公司支付了2年共计400,000元的物业委托管理服务费，故湖北合汇置业有限公司要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付或赔偿上述物业委托管理服务费的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。没有证据显示湖北昌盛鹦鹉实业有限公司已收取合汇景苑小区业主的“历史欠费”，而案涉《合汇景苑物业服务托管协议》无效，其中的债权转让条款亦属无效，故湖北合汇置业有限公司要求湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付或赔偿上述债权转让对价的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。湖北昌盛鹦鹉实业有限公司在合汇景苑小区增设了一处出行通道，案涉《合汇景苑物业服务托管协议》无效，合同相关增设出行通道的赔偿约定亦属无效，由于该出行通道的具体开设情况未能查明，不能确定该增设通道究竟是原有消防通道改建还是破开小区院墙重新开设，而湖北合汇置业有限公司没有提交证明恢复原状所需费用的证据，故湖北合汇置业有限公司主张的该项经济损失缺乏事实依据，其要求赔偿100,000元经济损失的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北合汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北昌盛鹦鹉实业有限公司支付折价补偿款95,747元；二、驳回湖北昌盛鹦鹉实业有限公司的其他诉讼请求；三、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北合汇置业有限公司返还物业服务费、停车费、水电费保证金、装修押金13,533元；四、湖北昌盛鹦鹉实业有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北合汇置业有限公司返还垫付的电费、电梯维保费合计46,049.88元；五、驳回湖北合汇置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本诉部分计21,900元，由原告（反诉被告）湖北昌盛鹦鹉实业有限公司负担20,796元，被告（反诉原告）湖北合汇置业有限公司负担1,104元。案件受理费反诉部分计8,463.08元，由被告（反诉原告）湖北合汇置业有限公司负担7,948.08元，由原告（反诉被告）湖北昌盛鹦鹉实业有限公司负担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  姚 旷人民陪审员  李国芬人民陪审员  陈菊芳二〇二〇年十二月十八日书 记 员  周芷端