贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初11953号 原告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码915001140736791304。 法定代表人：喻林强，执行董事。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 被告：周杨，女，1987年6月22日生，汉族，户籍地贵州省遵义市红花岗区。 第三人：张庚，男，1989年4月12日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：朱凯，男，1994年10月7日生，汉族，住江苏省溧阳市。 第三人：杨桥，女，1993年10月25日生，仡佬族，住贵州省石阡县。 原告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称重庆骏御公司）与被告周杨、第三人张庚、朱凯、杨桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆骏御公司的委托诉讼代理人赵发攀，第三人张庚、朱凯、杨桥到庭参加了诉讼，被告周杨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告重庆骏御公司向本院提出诉讼请求：1．判令周杨将遵义市金科新蒲天都1栋1层6号及7号房屋归还给原告，并由张庚腾退金科新蒲天都1栋1层6号房屋、杨桥及朱凯腾退金科新蒲天都1栋1层7号房屋；2．判令周杨补足优惠期运营管理费56804.91元及支付违约金50618元、律师费20000元；3．判令周杨支付合同解除前即2019年5月22日前的物业费2554.3元、电费3525.6元；4．判令周杨及张庚支付6号房屋的占用费242802元、周杨及杨桥、朱凯支付7号房屋的占用费274428元（占用费均从2019年5月31日暂计至2020年8月30日，后均继续以140元/月*平方×2为标准计算至房屋实际腾退之日止），周杨及张庚支付6号房屋物业费3902.18元、周杨及杨桥、朱凯支付7号房屋物业费4410.45元（从2019年5月31日暂计至2020年8月30日，后继续以4.5元/月*平方为标准计算至房屋实际腾退之日止），周杨及张庚支付6号房屋电费2567.4元（欠费期间：2019年7月9日-2020年1月9日，后继续以0.638元/度标准据实结算）、周杨及杨桥、朱凯支付7号房屋电费800.6元（截止于2020年1月9日，后继续以0.638元/度标准据实结算）。5、判令第一承租人承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：2018年3月13日，原告与被告签订了《商业运营管理合同》（实为租赁合同），原告将金科新蒲天都1栋1层6号及7号房屋出租给被告使用。合同第15.2条约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋的使用权转让给第三人，否则视为被告严重违约，原告有权提前解除合同并要求被告承担违约责任。被告违反合同约定将6号房屋转租给张庚、将7号房屋转租给杨桥、朱凯使用。原告知道后于2019年5月15日立即给被告邮寄了《违约通知书》，告知基于被告违法转租的事由，原告依约解除双方的合同，并要求被告交付房屋。据《商业运营管理合同》第21.3条则寄出合同指定的地址第7日即为收悉日，故2019年5月22日即视为送达《违约通知书》（也是解除通知），故原被告双方间的《商业运营管理合同》于2019年5月22日即已解除。2019年5月22日原告给被告发送了《关于限期归还房屋的函》，但至今被告均未能将房屋从第三人张庚、杨桥、朱凯手中收回房屋交还予原告。根据《商业运营管理合同》第8.2条、第19.6条，因被告原因造成原告优惠期内解除合同，被告应当补足优惠期实际运营管理费56804.91元，还应当支付违约金50618元、承担律师费。合同解除前，被告尚欠原告物业费2554.3元、电费3525.6元一直未付，甚至合同解除后，被告和第三人一直占用原告的房屋却不支付房屋占用费及物业管理费、电费。原告多次催讨、催告被告及第三人，均遭到拒付、拒腾，逼于无奈原告只好具状起诉，恳请贵院依法维护原告的合法权益。 被告周杨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人张庚辩称，我与金科没有产生合同，我不认同。否定原告所诉所有诉讼。我是金科的物业问了张庭灿，她说案涉房屋没有出租，张庭灿在金科物业办公室将合同打出来给我签的，我一直认为周杨就是金科物业的工作人员，经过沟通后，将合同签订完毕，后来打听才知道周杨原来是新蒲国土局的工作人员。我是在2018年8月1日租的，金科和原告从来就没有找过我。 第三人朱凯、杨桥辩称，我们是夫妻关系。房子是以杨桥的名义租的，金科和原告都没有找过我们，我们租了有两年多了，是2018年8月8日签订租房合同。我们与原告、金科都没有产生合同，我们是通过林达中介公司找的这个门面作为酒店前台，中介将金科招商公司的员工（原告公司员工）张庭粲叫过来，沟通后将被告周杨叫来，告知我们周杨是一手房东，房子是周杨的。之后张庭粲向我要了10000元的好处费，我是通过现金的方式给的，林达的中介是可以做证的。至于原告催告这件事，我是全程不知情，周杨并未告知过我。 本院经审理认定事实如下：2018年3月18日，原告作为甲方与被告周杨作为乙方签订了《商业运营管理合同》，约定：原告将遵义金科新蒲天都1栋1层6、7号房屋（建筑面积：120.52㎡）出租给被告使用；履约保证金：8437元，物业服务费保证金：8436元，质量保证金：8436元；运营管理费应于2018年8月1日支付，首期运营管理期间为2018年8月1日至2020年4月30日，应交金额为25309.2元；物业服务费：542.34元/月，乙方应当自房屋交付之日起向物业服务公司交纳；商业街内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照乙方的实际用量的比例分摊，乙方应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业公司交纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准；本合同项下乙方向物业服务公司交纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取乙方交纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务收据，乙方对此予以确认，能源费用的具体标准及支付方式按物业管理服务协议约定执行。合同第15.2条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下乙方全部的或部分权利义务转让给第三方，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。 2018年7月30日，被告周杨与第三人杨桥签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都1栋1层7号房屋转租给杨桥使用；2018年8月6日，被告周杨与第三人张庚签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都1栋1层6号房屋转租给张庚使用。 2019年5月15日，案外人遵义金科房地产开发有限公司（王星）向被告周杨邮寄送达《违约通知书》，2019年5月22日，案外人遵义金科房地产开发有限公司（王星）向被告周杨邮寄送达《关于限期归还房屋的函》。 2019年9月11日，案外人遵义骏御商务咨询有限公司（霍霞）向第三人张庚邮寄送达《告商户书》，2019年9月11日，案外人遵义骏御商务咨询有限公司（霍霞）、（邹红）向第三人朱凯邮寄送达《告商户书》。 另查明，案外人遵义骏御商务咨询有限公司系案外人遵义金科房地产开发有限公司的全资子公司，案外人遵义金科房地产开发有限公司系重庆金科房地产开发有限公司的全资子公司，重庆金科房地产开发有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司；原告系重庆庆恒商贸有限公司的全资子公司，重庆庆恒商贸有限公司系重庆金科企业管理集团有限公司的全资子公司，重庆金科企业管理集团有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司。重庆金科房地产开发有限公司、原告、遵义骏御公司2018年12月29日出具的证明载明，第三人遵义骏御公司与原告为隶属关系，第三人遵义骏御公司业务由原告指导，由于重庆距离贵州省遵义市较远，原告不再对第三人遵义骏御公司进行管理，只在业务上进行指导。另，遵义金科公司员工黄林、张庭粲，负责本案涉案商铺的管理事宜。 本院认为，原告与被告周杨签订的《商业运营管理合同》，从内容及实际履行上看，实际上系租赁合同。关于该合同是否解除的问题，首先，根据庭审查明的事实可知，原告重庆骏御公司、第三人遵义骏御商务咨询有限公司、第三人遵义金科公司具有高度关联性，其次，原告、第三人遵义金科公司出租的商铺均同在新蒲天都商城，且案涉商场也是遵义金科公司的物管处在进行物业管理，物业服务费也是该物管处在收取，最后，根据原告向被告、第三人寄送邮件的情况，可以认定，原告、案外人遵义骏御商务咨询有限公司、遵义金科房地产开发有限公司的办公场所、工作人员、管理均存在混同的情形，虽然黄林、张庭粲是第三人遵义金科公司的员工，但在本案中实际行使了代原告管理、运营案涉商铺的职能，结合原告能在寄送邮件时准确掌握第三人张庚、朱凯的除商铺外的地址及联系电话的情况，综合本院受理的相关联的系列案件庭审查明的情况，可以推定，原告重庆骏御公司对被告周杨将商铺转租给第三人的行为是参与、知情并许可的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告以其实际行动与被告周杨在事实上变更了合同中关于转租需要书面通知的内容，因此，被告周杨转租给第三人商铺的行为并不构成违约，原告向被告寄送解约通知的行为不发生解除合同的效力，双方合同并未解除。因原告与被告的合同尚在履行中，且合同中明确约定，物业服务费及相关的能源费用应由物业公司收取，故本院对原告所有的诉讼请求均不予支持。 被告周杨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆骏御商务咨询服务有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5210元（已减半收取），由原告重庆骏御商务咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  陈 果 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  时玲玲 书 记 员  喻佳佳