新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初2190号  原告：梁艳，女，1981年1月15日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。委托诉讼代理人：邹玉斌，新疆双湖律师事务所律师。被告：博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司，住所地博乐市新华路中央名筑**楼**。法定代表人：沈喧博，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，汉族，1987年2月1日出生，系该公司招商部经理，住博乐市。委托诉讼代理人：夏传军，新疆爱博律师事务所律师。原告梁艳与被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司（以下简称和瑞俊发房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁艳及其委托诉讼代理人邹玉斌、被告和瑞俊发房产公司的委托诉讼代理人刘丽娟、夏传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告和瑞俊发房产公司向原告梁艳支付拖欠的商铺租金64,762.8元；2、判令被告和瑞俊发房产公司向原告梁艳支付违约金64,762.8元；3、本案诉讼费用由被告和瑞俊发房产公司承担。事实与理由：2018年期间，原被告签订《委托租赁协议》、《商铺租赁协议》双方约定由原告将自有商铺（位于博乐市××路**商铺）委托被告租赁，第一年租金80,578元，第二年租金125,566元，被告支付了第一年租金64,462.4元，第二年度租金只支付了76,918.87元，尚有64,762.80元租金未支付，原告多次向被告催要未果，故诉至法院。被告和瑞俊发房产公司答辩称，房屋租赁合同已经终止，原告梁艳的诉求没有事实及法律依据。被告于2018年10月10日支付了第一年租金80,578元，原告代理人梁承柳出具80,578元的收条，扣除租赁税后实际支付给原告64,462.4元。2019年10月25日，被告向原告提出解除租赁协议，原告提出不接受空房，被告于2019年12月将房屋出租后，将租赁定金16,594元转账给原告，并让房屋实际承租人和原告对接，之后实际承租人将2020年的房租50,000元直接转账给了原告。后被告向原告支付了房屋空置期间的租金12,906元，原告也出具了12,906元的收据，扣除税金后实际支付10,384元。现双方的账务已经算清楚，被告并未拖欠原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据认定如下：证据一、被告提供解除协议，拟证实2019年10月25日，原被告双方签订的《委托租赁协议》和《商铺租赁合同》已解除，被告已将委托租赁的房屋返还给原告，双方之间已结清租赁费用。经质证，原告对该协议的真实性认可，认为虽然被告将解除协议给了原告，但因原告不同意解除，所以没有在协议签字。本院认为，原告对解除协议的真实性认可，对协议的真实性本院予以确认。对被告要证明的问题，因原告不认可，且协议上无原告签名，对该证据证明的问题本院不予确认。证据二、被告提供收条及银行转账记录，拟证实被告已按约向原告支付第一年的房租80,578元及房屋空置期间的租金12,906元，扣除税金后分别实际转款64,462.40元和10,384元，且原告及其代理人已收据收条，被告已依约履行了义务。经质证，原告对上述证据的真实性均不持异议，但不认可证明的问题，认为两张收条出具在前，被告付款在后，双方签订的委托租赁协议中已约定委托租赁期间的租赁税由被告方承担，因此被告从给原告的租金中扣除税费没有法律依据，应以被告实际支付的金额确定被告支付的租金数额。本院认为，原告对上述证据的真实性不持异议，对被告要证明的问题，原告不认可，被告又未提供其他证据证实，故本院不予确认。证据三、被告提供证人曹伟的证言，拟证实被告已经与原告就解除协议事宜进行了协商，原告也同意解除协议，但因疫情原因原告当时未在解除协议上签字，协议解除后新的承租人将房租直接交给了原告。经质证，原告不认可曹伟的证言，认为证人曹伟曾是被告的员工，与本案有利害关系，且证人2018年12月离开公司，解除协议是2019年10月起草的，前后矛盾。本院认为，证人曹伟曾系被告公司职员，与被告有利害关系，故对其证言的真实性、合法性及与本案的关联性，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院确认如下事实：2018年，原梁艳被告和瑞俊发房产公司签订《委托租赁协》议，约定：甲乙双方在平等互利的原则下，经友好协商一致，就甲方所购买的商铺委托乙方租赁及管理，订立本合同。一、委托租赁范围及期限。1、甲方将坐落于中央公馆A2-1-04.05号商铺委托乙方租赁，租赁建筑面积共140.346平方米。（最终以政府部门核发的产权面积为准）。2、委托租赁期为二年，即自2018年9月3日起至2021年1月31日止。二、委托租赁经营的内容。1、甲方同意在委托租赁期限内：（1）乙方有权以甲方名义将商铺对外进行租赁或将商铺用于经营活动。（2）委托租赁期内商铺出现质量问题，经物业公司确认后，乙方有权以甲方名义请公司予以修复，费用由乙方承担。2、除非双方另有书面约定，甲方在本协议委托租赁期内给予乙方的委托代理为独家代理不可撤销。3、在委托租赁经营期所发生的物业费、水电暖费等费用由租赁方承担。4、甲方已收取乙方在委托租赁期内的租金（即2018年9月3日至2021年1月31日，租金人民币贰拾万陆仟壹佰肆拾肆元），因此甲方同意在委托租赁期内的所有收益归乙方所有，不再告知甲方。5、委托租赁期间租赁税由乙方承担，但甲方应无条件配合缴纳税费的手续办理。……六、违约责任。1、若甲方违约，致使本协议无法继续履行的，甲方除向乙方返还已支付的租金外，甲方还应按当年度（即解除协议年度）签订的年租金额承担违约金，同时赔付租赁户的实际损失。2、若乙方违约，致使本协议无法继续履行的，乙方应按当年度的租金额来承担违约金。合同还约定了其他权利义务，甲方梁艳、乙方和瑞俊发房产公司。同日双方还签订了《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》和甲乙双方签订《中央广场商铺租赁合同》在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方将所拥有的商铺租赁给乙方，达成如下条款，以致甲乙双方共同遵守。一、标的：甲方将在中央公馆的购买的商铺为A2号楼1层04.05号商铺。建筑面积140.346㎡租赁给乙方。二、租赁的期限：本合同租赁期限自2018年9月3日起计，至2021年1月31日止，租赁期限为2年5个月。三、租金标准及租金支付方式。双方同意，该商铺租金为下：2018年9月3日至2019年9月2日，年租金80,578元、第二年2019年9月3日至2021年1月31日，年租金125,566元合计206,144元。甲乙双方同意乙方将该商铺第一年的租金共计人民币80,578元于2018年9月3日一次性支付给甲方；第二年的租金共计人民币125,566元于2019年9月3日一次性支付给甲方。四、物业管理费等其他费用：1、在乙方租赁期间物业管理费，由乙方承担。2、公共部分水电分摊乙方按物业标准承担。3、甲乙双方税费自理。合同还约定了其他权利义务。甲方梁艳，乙方和瑞俊发房产公司。2018年10月31日，原告梁艳银行账户收到转账资金64,462.40元，2019年11月27日的原告梁艳银行账户收到转账资金50,000元，2019年12月11日原告梁艳银行账户收到转账资金16,594元，2020年9月21日原告梁艳银行收到转账资金10,324.80元。庭审中原告称以上几笔费用系收取的被告支付的租金，被告亦认可。2020年9月7日，原告梁艳出具收条，内容为：今收到博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司退中央公馆A2-1-04.05户12,906元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付租金64762.80是否成立。二、原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元是否成立。原被告双方的委托租赁协议及商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，双方当事人均应依照协议约定履行各自的义务。关于原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付租金64762.80是否成立。被告和瑞俊发房产公司辩称2019年10月双方已解除委托租赁协议及商铺租赁合同，被告和瑞俊发房产公司已按约定支付完租金。首先，解除协议上无原告梁艳签名，原告梁艳认为其未同意解除协议，故未在协议上签字，被告和瑞俊发房产公司又未提供其他有效证据，证实解除协议系双方一致意思表示，故被告和瑞俊发房产公司关于双方已解除协议的辩称意见不能成立。其次，原被告双方签订的委托租赁协议上对税费的约定为：“委托租赁期间租赁税由乙方承担，但甲方应无条件配合缴纳税费的手续办理”，商铺租赁合同中对税费的约定为：“甲、乙双方税费自理”，以上两份协议中均未约定由被告代扣税款，现被告和瑞俊发房产公司从给原告梁艳支付的租金中扣除税费，无法律依据，应以其实际支付额为准。双方签订的商铺租赁协议中约定被告和瑞俊发房产公司应向原告梁艳支付两年五个月租金共计206,144元，扣除双方均认可的原告梁艳已收到的租金141,381.20元，现被告和瑞俊发房产公司仍欠原告梁艳租金4,762.80元未支付，故原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付剩余租金64,762.80元的请求，本院予以支持。关于原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元是否成立。虽然双方当事人在委托租赁协议上约定：“若乙方违约，致使本协议无法继续履行的，乙方应按当年度的租金额来承担违约金”，但该约定显然过高，违约金以弥补损失为基准点，适度的体现惩罚性，本案中原告梁艳未提供证据证实因被告和瑞俊发房产公司违约给其造成经济损失，故双方约定的违约金以惩罚性为主，本院认为应以拖欠数额64,762.80元为基数，自双方约定的支付第二年租金时间2019年9月3日起参照年利率6%计算至原告起诉之日较为适宜，违约金经计算为4,173.21元（392天×6%÷365天×64762.80）。故原告梁艳要求被告和瑞俊发房产公司支付违约金64,762.80元，本院支持违约金4,173.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付原告梁艳租金64,762.80元；二、被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付原告梁艳违约金4,173.21元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,891元，减半收取1,445元，由原告梁艳支付676元，由被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司负担769元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 李新梅 二〇二〇年十二月七日书记员 韩静注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。