江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初4283号原告：江苏融锦置业发展有限公司，统一社会信用代码91321181747349403N，住所地丹阳市经济开发区齐梁路**融锦广场**。法定代表人：陈惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王有明，江苏云俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。被告：徐智，男，1991年5月8日生，汉族，住丹阳市。原告江苏融锦置业发展有限公司（以下简称融锦公司）与被告徐智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王有明、被告徐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2020年6月1日至2021年5月31日的租金36000元、物业费及公共能耗费2490元，合计38490元；2、判令被告支付原告违约金10250元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的租赁合同于2020年8月20日解除；2、判令被告支付原告2020年6月1日起至2020年8月20日止的租金10250元、物业费以及公共能耗费622元；3、判令被告支付原告违约金10250元；4、判令被告支付原告免租期按照实际租赁期和合同租赁期的比例进行分摊的租金5125元。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于丹阳市开发区商铺房产用于幼儿教育经营，租期62个月，自2019年4月1日起至2024年5月31日，年租金为41000元，第三年开始每年环比递增5%，其中2020年6月1日至2021年5月31日的租金为41000元，租金每年提前2个月交纳，每年的交付节点为3月31日；物业费、公共能耗费为1.92元/㎡/月。拖欠租金15日以上的或根据本合同乙方应付其他费用中任一项累计达30日以上的，应支付相当于出租房产90天租金的违约金。缴纳2个月的水电保证金5000元。合同签订后，原告便按约将房屋交付给被告使用，但被告现仅支付至2020年5月31日的租金，根据合同约定，被告应于2020年3月31日前缴纳2020年6月1日至2021年5月31日的租金41000元及物业费和公告能耗费2490元，扣除租赁保证金后还应支付租金36000元，但被告未能按期支付，构成违约，应按约承担违约责任。因被告不同意继续履行租赁合同，原告变更诉讼请求，免租期内分摊的租金计算方式为：实际租赁期15个月÷约定的租赁期60月×免租期2个月=0.5个月，0.5个月×每个月租金=1708元，应该返还两个月的租金-分摊的租金1708元=5125元。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，判如所请。被告徐智辩称，第一，根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，新型冠状病毒属于不可抗力，受本次疫情影响不能履行合同的，应当按照不可抗力规定免除全部责任，被告不认可原告的诉讼请求。第二，原告主张的违约金金额太高，被告无法承受，且被告于2020年5月15日已向原告提交申请，双方之间的租赁合同已于该日解除。免租期被告不予认可。第三，受疫情影响，要求原告减免4个月房租，并将该房租退还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的不动产权证、房屋租赁合同、房屋现场图片，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，原告融锦公司与被告徐智签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于（融锦广场）天福花园24-3门市房出租给被告作为幼儿教育经营活动之用。出租房产建筑面积108.07平方米，租赁期限5年，自2019年4月1日起至2024年5月31日止。2019年4月1日至2020年5月31日、2020年6月1日至2021年5月31日年租金均为41000元。租金按年度支付，每年租金提前2个月交纳。物业管理费及公共能耗费按照1.92元/平/月支付，即：¥2490元/年，由被告承担。合同第十一条第4款约定，被告未经原告书面同意中途擅自退租的，原告有权提前解除合同，被告应支付原告相当于出租房产90天租金的违约金。合同签订后，被告支付了原告首年租金41000元、保证金5000元。因被告未按约向原告缴纳第二年租金，原告诉讼来院。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为案涉租赁合同解除时间及合同解除后责任如何承担。1、关于合同解除时间，被告辩称其于2020年5月15日已向原告提交了解除租赁合同申请书，但其仅有口头陈述，未提供证据证明，原告亦否认收到被告的申请，且案涉房屋钥匙一直由被告掌管，对被告的该项抗辩本院不予采纳。2020年8月20日，被告将案涉房屋钥匙交还原告，原告要求确认双方之间的租赁合同于该日解除，本院予以支持。又因被告仅支付租金至2020年5月31日，原告根据合同约定向被告主张2020年6月1日至2020年8月20日期间的租金、物业管理费及公共能耗费，本院予以支持，但原告计算有误，本院支持原告租金8986元（41000元/年÷365天×80天）、物业管理费及公共能耗费553元（1.92元/平/月×108.07平方米÷30天×80天），合计9539元。2、关于合同解除后责任如何承担。被告辩称受新冠××疫情影响，案涉租赁合同不能履行，应当按照不可抗力免除被告责任。结合疫情对本市的影响，新冠××疫情防控措施对案涉合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，对被告以不可抗力为由要求免除责任的抗辩不予采纳。案涉租赁合同约定租赁期5年，被告在交纳首年租金后未按约支付租金，致使本案合同解除，构成违约，被告应按合同约定支付原告相当于出租房产90天租金的违约金。原告主张违约金10250元，计算错误，本院支持原告违约金10110元（41000元/年÷365天×90天），扣除被告已支付的保证金5000元，被告还应支付原告5110元。关于原告主张免租期租金损失5125元，合同未明确约定免租期，原告无权要求免租期损失。3、关于本案是否应当考虑新冠××疫情影响的问题。新冠××疫情应属法律上的不可抗力，新冠××疫情的爆发和防控贯穿于本案双方租赁合同期间内，即使双方的租赁合同正常履行，疫情防控措施的实施客观上也影响了承租人对房屋的正常使用，被告要求原告适当减免并退还部分租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但被告主张的4个月时间过长，案涉租赁房屋的用途为幼儿教育经营之用，结合本市关于校外培训机构疫情防控措施的实施情况，本院酌情认定由原告减免并退还被告2020年1月24日至2020年4月24日为期3个月的租金，计算金额为10250元（41000元/年÷12个月×3个月）。上述具有给付内容的项目冲抵后，被告应当支付原告4399元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐智于本判决生效后10日内向原告江苏融锦置业发展有限公司支付4399元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由原告江苏融锦置业发展有限公司负担205.2元，被告徐智负担250.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  熊 英人民陪审员  郦吉明人民陪审员  王卫华二〇二〇年十二月十一日书 记 员  史湘南附：本判决适用法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。