河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0929民初2918号 原告（执行案外人）：李红梅，女，汉族，1968年10月4日生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。 委托诉讼代理人：宋扬，内蒙古三恒律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘保立，男，汉族，1962年7月13日生，住河北省献县。 委托诉讼代理人：赵月强，河北图是律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区准格尔北路2号。 法定代表人：张强，职务：经理。 原告李红梅与被告刘保立、第三人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司（以下简称亿福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红梅委托诉讼代理人宋扬、被告刘保立委托诉讼代理人赵月强到庭参加诉讼，第三人亿福公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红梅向本院提出诉讼请求：1、终止（2017）冀0929执117号裁定书对原告（案外人）所有的房屋：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区 —2— （价值60万元）（产权证号10××22）的执行指施，解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在执行刘保立与亿福公司纠纷案件过程中，于2019年1月9日查封属于原告（案外人）所有的房屋，位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区（产权证号10××22）。第三人亿福公司于2013年7月13日已将该房屋出售给原告，同日房款结算完毕，原告于2013年8月5日入住。因开发商及政府政策原因该房屋一直未办理产权变更登记手续，故被法院误查封。2020年9月，原告对执行标的提出书面异议。法院于2020年11月2日作出（2020）冀0929执异22号执行异议裁定：驳回案外人李红梅异议，现原告对该裁定不服，向法院提起执行异议之诉。 刘保立辩称，根据最高院执行异议和复议的规定第29条，原告能够证明符合以下条件才能够排除执行：1、查封之前签订合法有效的合同；2、原告名下没有其他的房屋；3、已支付价款超过合同总价款的50%。本案中原告均不符合以上条件，原告同第三人之间没有正式的买卖合同，只有一份非正式的预约合同，原告在东胜区伊煤北路35号街坊优品新天地小区23号楼2单元502室还有一套住房，原告支付房款的证据是2010年6月23日的打款记录，但原告主张的买卖时间是2013年7月13日，相差3年多，明显违背常理，不能够证明是支付争议房屋的价款，所以原告的诉讼请求不符合法律规定的三项条件中的任何一项，不应该得到支持。 亿福公司在法定期限内未作答辩，亦未提交证据。 李红梅为证实自己的主张提交如下证据： 第一组证据：中国工商银行转账记录原件2页，个人转账 —3— 凭证复印件1页，借据复印件1份，拟证明2010年6月23日，赵军向原告李红梅借款60万元。 第二组证据：企业信息一份，拟证明在2010年6月23日即借款时，第一组证据中赵军为第三人亿福公司投资人、高管。 第三组证据：收据原件一份，房屋认购书原件一份，拟证明2013年7月13日，第三人亿福公司同意通过以房顶账的形式将案涉房屋出售给原告李红梅，同日出具收据，并将证据一中的借据加上“已付清”字样，双方签写房屋认购书，完成房屋买卖。 第四组证据：亿福东昇佳苑入住通知书原件一份，证明原件一份，拟证明2013年8月5日，原告李红梅交清开发商代收费用，领取钥匙入住，李红梅合法占有该房屋。 第五组证据：物业费、供暖费等收据原件11页，拟证明2013年8月开始至2020年，原告李红梅一直占有居住使用案涉房屋。 第六组证据：鄂尔多斯市人民政府网站发文六则，拟证明2019年11月25日鄂尔多斯市政府发文开始处理市内房屋权属登记问题，东胜区68个住宅区陆续开始办理过户手续，但不包括案涉房屋所在小区东昇佳苑，该小区所有房屋至今无法办理不动产权证书。 第七组证据：通话录音光盘一张，拟证明案涉房屋至今无法办理不动产权证书。 第八组证据：（2017）冀0929执117号执行裁定书及（2020）冀0929执异22号执行裁定书复印件两份，拟证明刘保立申请执行的东昇佳苑2号楼1303室房屋的所有权人为李红 —4— 梅，李红梅有权排除执行。 刘保立对上述证据质证称： 1、转账记录上面没有原告所说的赵军的名字，无法证明和赵军之间有60万的转账，个人转账凭证为复印件，真实性无法核实，不予认可，赵军和本案第三人是两个不同的主体，和本案没有直接的关联性，另外借款也不是购房款，两者在性质上是完全不同的，所以该组证据无法证明原告的主张。 2、企业信息中确实有赵军的名字，但是该赵军是否与转账记录的赵军为同一人无法核实，而且企业信息中的赵军并不是法定代表人，不能代表公司。 3、收据不是购房款收据，而是借款收据，按照原告的主张是用来顶账的，这和法律规定的买卖合同关系和必须支付购房款是两个概念，而且借款的主体和出具收据的主体并不相同，借款人是赵军，出具收据的是本案第三人。按照最高院司法解释，排除执行必须是正式的买卖关系，而原告的认购协议只是一份顶账的协议，而且是本案第三人用来顶赵军个人的债务，所以这种关系是不能排除执行的，与法律规定相悖。 4、入住通知书真实性不认可，是原告自己制作自己签名的，对该组证据中的证明关联性不认可，只是证明允许领钥匙，并不能证明已经实际入住。 5、物业费、供暖费等收据真实性无法核实，不予认可。 6、对政府发文不认可，该证据内容只是证明其他的68个住宅小区开始办理过户，但对本案涉及的小区并没有任何与本案有关的内容。 7、对录音真实性不认可，因为录音中的人物身份无法核实。 —5— 8、对两份裁定书没有异议。 刘保立未提交证据。 根据本院确认的证据及当事人陈述,本院查明事实如下： 2010年6月23日，赵军向李红梅借款60万元，赵军向李红梅出具抬头为鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司的借据一张，借据写明：2010年6月23日，今借到李红梅人民币60万元，利率2.5%，借款人赵军，出纳图娜拉。签订借据时赵军任亿福公司投资人、高管。 2013年7月13日，李红梅与亿福公司签订认购协议书。协议约定:李红梅认购亿福公司开发的内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富民街东昇佳苑2号楼1单元1303室房屋，面积117平方米，房屋单价每平方米5129元，总金额600000元。同日，亿福公司出具收据一张，收据写明：今收到李红梅退融资款顶房，交来亿福东昇佳苑2#-1-1303（117平方米×5129），陆拾万元，并由亿福公司盖章。原告称，在签订完上述认购协议及收据时，亿福公司将60万元借据收回后在借据上注明“已付清”字样。 李红梅签订认购协议后于2013年8月5日向亿福公司交付了房屋手续费、产权登记费、2013年7月13日至2014年的部分物业管理费、供暖费、有线电视初装费等费用，亿福公司于2013年8月5日给李红梅下发入住通知书，后李红梅每年缴纳涉案房屋10%的基础热费。 本院在执行刘保立与亿福公司（2013）献民初字第1897号案件过程中，作出（2017）冀0929执117号执行裁定书，裁定执行上述涉案房产。案外人李红梅提出异议，认为该房屋属于李红梅所有，请求解除查封，终止对该房产的执行，本院于 —6— 2020年11月2日作出（2020）冀0929执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人李红梅的异议。李红梅于2020年11月13日提起本案之诉。 上述事实有当事人陈述和原告提交的证据可供认定。 本院认为，本院执行庭依据（2013）献民初字第1897号民事判决书作出（2017）冀0929执117号执行裁定书。案外人李红梅在本院执行（2017）冀0929执117号裁定过程中，针对执行裁定标的内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出（2017）冀0929执117号执行裁定前李红梅与亿福公司已对涉案房屋签订认购协议书，并实施了以房抵债行为，亿福公司已将涉案房屋交付李红梅使用，上述事实足以排除本院对涉案房屋的执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 不得执行内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富民街22栋东昇 —7— 住苑2号楼1单元1303室，本院（2020）冀0929执异22号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费9800元，由被告刘保立负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 长  高东珊 人民陪审员  孙丽平 人民陪审员  吴树伟 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  哈 凯          沧州市中级人法院诉讼服务中心微信公众号二维码