湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初4249号原告：徐艺，女，汉族，1989年2月1日出生，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：周航，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔春秀，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南宝基地产集团有限公司，住所益阳市高新区中南电子商务产业园**楼第**。法定代表人：邓敢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周哲，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚靖寰，该公司员工，代理权限为一般代理。原告徐艺（以下简称原告）与被告湖南宝基地产集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周航、崔春秀和被告委托诉讼代理人周哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定，60日内向原告交付样板房、广告网络、宣传册所展示出来的房屋。如果不能继续履行，则请求法院判令被告违约并向原告支付违约赔偿金81590.1元（按照房屋总房款10%，该项为0公摊、一梯一户、人车分流、五星酒店入户大堂、八米阳台、高绿化率、智慧智能小区等项违约金）；2.判令被告因未按结构设计图要求交付混凝土楼梯向原告支付违约金111546.62元；上述违约金额包括（1）被告支付楼梯面积损失96546.62元，按照房价6876.54元/平方米×楼梯面积14.04平方米，（2）混凝土楼梯市场评估造价15000元；3.判令被告按每月3000元标准向原告支付逾期交房违约金6900元（暂从2020年2月29日起计算至2020年5月9日止，直至被告交付符合交房标准房屋为止）；4.判令被告对涉案房屋钢筋保护层、板底钢筋保护层进行整改使之达到施工质量验收规范要求；5.判令被告对房屋外墙内保温层铲除后重新按图施工，鉴于外墙外保温难以重新施工，索赔计算公式按：系数×单方造价×建筑面积=2×120元/平方米×118.65平方米即28476元；6.判令被告按图施工楼面保温，要求被告按图施工水泥砂浆层且平整度满足规范要求；7.判令被告按图纸要求防水层沿墙上翻1800毫米，在门口处向外延展500毫米，宽度为（门洞尺寸+2*200毫米），设置导水盲管并进行抹灰收光；8.由于水电安装工程、弱电工程均须预先埋管，按图整改将破坏结构，判令由被告赔偿原告23730元（按单方造价×建筑面积=200元/平方米×118.65平方米）；9.判令被告承担本案所有的诉讼费、鉴定费、保全费等。以上各项合计252242.72元。在诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：第4项诉讼请求明确为：判令被告对涉案房屋钢筋保护层进行整改达到设计图纸列明的5.1设计遵循标准规范规程第五条，混凝土设计结构规范（JB50010-2010）要求外墙、卫生间、水池、露台板墙保护层厚度最小为20毫米，梁、柱保护层厚度最小为25毫米。第6项诉讼请求明确为：判令因未按图施工，进行楼面保温，要求被告按图纸建筑设计专篇标明的楼板构造大样说明做法进行整改，具体水泥砂浆20毫米，泡沫玻璃30毫米，钢筋混凝土120毫米。事实与理由：被告在未取得预售许可证（预售许可证时间为2018年1月5日）的情况下以“纯复式轻奢住宅”、“益阳首个五星级酒店入户大堂”、“0公摊”、“一梯一户”等广告宣传标语销售“领御·一方中心”楼盘，原告基于此与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》，购买了该楼盘2栋2307房，建筑面积118.65平方米，购房款总金额815901元。合同签订后原告按约支付了全部购房款。原告在房屋即将交付之际发现房屋存在多处问题，多次向被告提出整改，但最终整改效果差强人意。合同约定的交房时间到期后，被告以疫情为由拖延交房，原告直至2020年5月6日才收到收楼通知。基于房屋存在的问题，原告在收到收楼通知后当即向被告邮寄了《业主要求验房通知书》，表示拒绝收房并要求对房屋进行鉴定。经鉴定发现房屋存在质量问题。一、被告对项目楼盘进行虚假宣传导致原告作出错误选择高价购买房屋，被告宣传的关于0公摊、一梯一户、纯复式、可拓展面积、人车分流、智慧智能小区等宣传标语，是对涉案房屋及相关设施所做的具体明确说明，且足以影响原告是否购买房屋的决定。被告的上述广告承诺应视为《买卖合同》的重要组成部分。基于被告现实交付的房屋不符合合同约定，属被告违约情形，被告应按照房屋总价款10%向原告支付违约金。二、被告未按照原结构设计图的要求向原告交付混凝土楼梯，视为被告未交付楼梯，被告未交付楼梯的行为属于严重违法及违约行为，被告应按照第2项诉讼请求的标准向原告支付违约金。三、被告未按照《买卖合同》第十条交付期限及条件交付房屋给原告，该条明确约定被告应在2020年2月29日交楼，经原告多次催促被告屡次以疫情及整改为借口进行拖延，截至目前为止亦未向原告交付符合交楼标准房屋，为此被告应向原告承担逾期交房违约责任并承担相应违约金。四、被告交付的房屋存在钢筋保护层厚度不符合要求、外墙内保温层未按图施工、未做任何楼面保温措施、防水层外露无防水保护层，防水层上翻高度未达设计要求、水电安装、弱电未按图施工等质量问题。被告应向原告承担逾期交房违约责任并承担相应违约金。房屋买卖合同约定的逾期交房违约金明显过低，根据合同法相关规定，被告应按益阳市同等地段、面积的租金标准即3000元每月向原告支付逾期交房违约金，直至被告交付符合合同约定房屋给原告。被告辩称：一、关于违约赔偿金，被告未进行虚假宣传，不存在任何交付违约，无需支付因宣传瑕疵产生的违约金，且原告主张该项违约金按房款10%计算无事实依据；根据被告提交的房屋面积实测报告和原告提交的鉴定意见可知，原告不存在因交付钢结构楼梯所带来的房屋面积损失，且钢结构楼梯不影响原告的实际使用；各级政府文件以及最高人民法院的相关规定已明确因疫情影响导致的房屋交付延迟不计算违约金，故被告无需支付逾期交房所产生的违约金；被告向原告交付的房屋及外墙内保温层无需整改，要求赔偿无事实依据。二、关于履行，被告按房屋买卖合同附件约定向原告交付了室内地面为混凝土楼板的房屋，就钢筋保护层厚度提交了相应检测报告，原告主张的防水层上翻等问题无相应证据证明，被告不存在违约。综上，被告不存在原告所诉称的各项违约情形，原告各项诉讼请求均缺乏充分证据证明，请求法院驳回原告对于被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：自2017年9月起，被告（原名湖南禾田置业发展有限公司）在微信公众号、0737房产网、益阳房博士等平台就其建设的“领御·一方中心”项目1、2、3、4栋楼盘销售进行广告宣传，1、2、4栋分A、B两类复式户型，3栋为LOFT公寓户型，宣传内容包括：一梯一户，超大面积的专享前室；0公摊，部分户型建筑面积外的可拓展面积达30平方米＋；纯复式，高赠送，低公摊；酒店式入户大堂住宅、首层入户五星级大堂；8.1米宽景阳台；绿化覆盖率≥40%；智慧停车场，车辆识别系统，全明智能地下车库；智能安防，公共区域全覆盖，户内紧急报警系统，一氧化碳智能报警系统；楼宇彩色可视对讲……。在纸质宣传册中，1、2、4栋A、B两类复式户型入户大门至电梯的过道空间明确标明为专享前室。2018年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《益阳市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为益房预字2018第0002号；原告购买被告开发的“领御·一方中心”2栋23层2307号房；商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，建筑面积共118.65平方米，其中套内建筑面积82.37平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积36.28平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；商品房单价为每平方米6876.54元，总金额为815901元；首付款245901元于2018年1月23日支付，剩余房款570000元采用银行按揭方式支付。合同第九条关于房屋室内层高及差异处理方式约定：买受人所购房屋为复式楼，单层层高标准为2.9米，客厅层高为5.8米。第十条关于交付期限及条件约定：出卖人应当在2020年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的……。第十二条关于规划、设计变更的约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建造设计；出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。买受人有权在通知收到之日起5日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十四条关于出卖人建筑节能的要求：商品房应当符合国家民用建筑节能的有关规定，并向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程、保修期等信息。第十六条关于保修责任：……因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按已付房款的中国人民银行同期限活期存款利率赔偿损失。第十八条关于房屋使用的约定：买受人的房屋按规划用途作住宅使用……。合同还约定了双方的其他权利义务。合同另有三附件：附件一为房屋平面图，该平面图为原告签订合同后收到纸质合同前张贴在附件一处，房屋平面图已标明房屋结构图系原告购买的同户型房屋结构图。附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件三为装饰、设备标准，其中顶棚：现浇混凝土清水顶棚；室内地面：室内现浇混凝土楼板；电梯前室：地面品牌地砖、墙面品牌面砖、局部石膏线吊顶；大厅：地面品牌地砖，墙面品牌面砖、吊顶；电梯：三菱或奥的斯品牌电梯；智能设备：小区内设红外线监控，入户门厅可视对讲门禁系统，有线电视、网络接线到户内的多媒体箱；供水：主供水管入室内，每户设水表1个、阀门1个；供电：室内配电箱1个，主电源进室内照明配电箱，每户设1个白炽灯、插座1个。同日，原、被告还签订了《补充协议》，协议约定：一、合同签订前有关文件、楼书、广告及其他资料或相关人员就买卖合同项下住宅小区、商品房、地下车库及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地、景观方案等）所作的表述，与买卖合同及其附件规定不一致的，以买卖合同及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。出卖人在上述场合已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。销售宣传资料、沙盘模型、样板房的画面等仅作为要约邀请，最终以竣工后的效果为准。综合技术经济指标及数据等以最后政府部门批准为准。……十四、本补充协议为买卖合同的有效组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，与买卖合同有不一致之处，一律以本补充协议为准。原告向被告支付了涉案房屋的首付款245901元。后原告通过贷款形式支付了剩余购房款。受新冠肺炎疫情影响，被告将交房日期延期至2020年3月31日，后又于2020年3月26日出具《领御·一方中心关于受疫情影响导致房屋延期交付的通知》，称因疫情一直未能全面解除，“领御·一方中心”项目在2020年3月31日还是达不到交付条件。直至2020年4月29日，被告向原告发送了《领御·一方中心收楼通知书》，通知原告于2020年5月8日至18日收楼。原告收房过程中以被告交付的涉案房屋未达到其宣传的“0公摊”、“一梯一户”、“五星级入户大堂”、“8.1米宽景阳台”、“人车分流”、“40%的绿化率”、“全能智慧智能化小区”等以及房屋存在严重质量问题为由，要求被告进行整改，拒绝收房，双方酿成纠纷。另查明，“领御·一方中心”1栋、2栋、4栋及栋间地下室工程由被告建设、湖南城市学院规划建筑设计研究院设计、湖南益阳工程有限公司施工，湖南大千信息科技发展有限公司通过招投标方式承包了小区含视频监控系统、楼宇对讲系统、一卡通系统等智慧社区工程。湖南省宏尚检测技术股份有限公司对1栋、2栋、4栋的钢筋保护层厚度进行了检测，检测结果为钢筋保护层厚度满足设计和规范要求。益阳市建设工程质量检测中心对2栋、4栋的复合板、粘结砂浆、网格布、抗裂砂浆和1栋的复合板、粘结砂浆、网格布、抹面胶浆进行了检测，检测结果为符合相关规程标准要求。长沙市城市建设科学研究院（长沙市建设工程质量检测中心站）对被告使用的外墙内保温系统复合板、建筑用岩棉绝热制品进行了检测，检测结果为符合相关规程标准要求。2018年1月3日至2020年4月24日，益阳市建设工程质量安全监督站对1栋、2栋、4栋及地下室工程进行了工程质量监督，形成了建设工程质量监督报告，报告显示1栋、2栋、4栋的房屋地基、基地主体结构、市政基础设施、室内环境、水电、建筑节能（门窗、屋面保温、外墙保温、防雷接地）等项目经各方责任主体检查，验收合格。工程于2020年4月24日经五方责任主体竣工验收，均认为工程质量符合设计文件、相关技术标准和合同约定，同意验收合格，并于4月30日取得《工程竣工验收备案表》。2020年5月25日，益阳市房地产测绘队就“领御·一方中心”1栋、2栋、4栋出具了《房屋测量报告（实测）》，载明涉案的2307房实测建筑面积为118.23平方米，套内面积为82.37平方米，分摊面积为35.86平方米。“领御·一方中心”1栋、2栋、4栋房屋户型分为A、B两个户型，其中B户型的阳台设计长度为8.1米，阳台外侧两端设计了空调外机机位。A户型阳台设计长度为3.9米。每单元有两户、两电梯、两步行梯，每户门前至电梯口都有前室，前室通过一连廊相连相通。涉案房屋为A户型。被告交付的房屋已按买卖合同附件三约定的装饰、设备标准供水、供电到户，卫生间防水按设计要求进行了相应工艺施工，房屋内设楼梯为钢结构楼梯，室内楼面为室内现浇混凝土楼板。涉案房屋所在“领御·一方中心”小区已建有地下车库，车库入口有车牌识别系统，每单元入户大堂设有楼宇彩色可视门禁，室内终端业主房屋装修后可安装，燃气泄漏智能报警系统在房屋室内装修后可安装，小区出入口有人脸识别系统。小区地面设有部分车位，但有门禁，日常禁止常规车辆进入，小区车辆通常均从地下车库进出。该小区内部有较大面积绿化。原告向本院提交了落款为湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的涉案房屋施工质量检测评定报告打印件，但该打印件无检测报告专用章、无负责人、审核人、批准人签名。诉讼过程中，经征求原告意见，表示不就诉讼主张中提出的涉案房屋质量问题、绿化率以及损失申请司法鉴定。上述事实，有原告提交的买卖合同及附件、收据、宣传资料、公告、微信聊天记录、照片、益阳市施工图纸审查中心的CAD图纸、音频和视频光盘，被告提交的《补充协议》、照片、总平面图、《领御·一方中心小区园林竣工绿化覆盖面积实测表》及现场照片、《领御·一方中心智慧社区项目采购及安装施工承包合同》、招投标资料、长沙银行结算业务申请书、国内支付业务付款回单、长沙银行网上银行电子受理凭证、小区安防设备照片、《房屋测量报告（实测）》、房屋延期交付通知书、收楼通知书、《检测报告》、《检测报告汇总》、《外墙内保温系统复合板检验报告》、《建筑用岩棉绝热制品检验报告》、合格证、《建设工程质量监督报告》、《工程竣工验收备案表》、设计变更单以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的买卖合同及其附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。因本案原告购买的涉案房屋系预售，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.被告对于涉案楼盘及房屋的宣传、介绍是否构成商品房买卖合同的组成部分，交付的房屋是否符合约定；2.被告逾期交房是否构成违约；3.被告交付的房屋是否存在原告主张的质量问题，是否符合合同约定；4.如果被告构成违约，违约责任如何承担。一、关于被告对于涉案楼盘的宣传、介绍是否构成商品房买卖合同的组成部分，交付的房屋是否符合约定问题。本案被告在销售涉案楼盘及房屋期间，通过微信公众号、网站、纸质宣传册等形式对被告销售的“领御·一方中心”1、2、3、4栋楼盘进行了广泛宣传，其主要内容包括“0公摊，建筑面积以外的可拓展面积”、“超低公摊”、“一梯一户，超大面积专享前室”、“酒店式入户大堂”、“五星级大堂”、“8.1米宽景阳台”、“人车分流”、“绿化覆盖率≥40%”、“智能化社区：智慧停车场、智能安防、楼宇彩色可视对讲”等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但被告对于商品房的上述宣传介绍系对涉案房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，应视为要约，虽未载入商品房买卖合同之中，但应当视为商品房买卖合同的内容。关于被告主张原、被告补签的《补充协议》明确约定上述宣传不视为合同组成部分，宣传资料均为要约邀请的抗辩意见。原、被告签订的《补充协议》虽明确约定了上述内容，但《补充协议》系被告单方制定的格式条款，被告并未提供证据证明已经采取合理的方式提请原告注意上述免除被告责任的条款，该条款无效，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。承上，原、被告通过买卖合同及其附件、被告对商品房作出的说明和具体确定的允诺确定了双方权利义务的范围，现原告已按约支付了所有房屋价款，被告应当按约交付符合约定的商品房。针对原告提出被告交付的商品房违反上述宣传内容的主张，本院分析如下：1.关于“0公摊”，被告的宣传中虽出现了“0公摊”字样，但其同时也注明了“建筑面积以外的可拓展面积”、“超低公摊”；原、被告签订的买卖合同中亦明确约定了套内建筑面积与分摊建筑面积的具体数字；纸质宣传图册已明确标明可拓展面积。根据众所周知的认知，原告对于购买的商品房存在公摊面积应该是明知的。被告宣传的“0公摊”其本意在于可拓展面积而非没有公摊，被告现交付的房屋没有违反这一约定。原告主张“0公摊相当于没有公摊，房屋建筑面积等于房屋套内面积”，本院不予支持。2.关于“一梯一户，专享前室”，从被告交付的房屋来看，每单元内有两户、两电梯、两楼梯，同单元两户的前室由一连廊相连相通。被告的纸质宣传册户型图中已明确标明了出户门前的空间为专享前室，现被告交付的房屋虽存在较大面积前室，但前室无法完全实现专享功能，违反了合同约定。至于原告主张的一梯一户问题，被告交付的房屋虽为两梯两户，但在日常使用上能够实现一梯一户，符合设计要求，没有违反约定。3.关于“五星级入户大堂”，“五星级入户大堂”系入户大堂的感观性描述，具体因人而异，无法客观衡量，即使原告认为入户大堂不够豪华没有达到宣传图片的效果，也仅属于被告美化宣传的问题，尚不能认定被告违约，故对原告的该主张，本院不予支持。4.关于“8.1米宽景阳台”，原告所购房屋户型阳台设计长度非8.1米，故对原告的该项主张，本院不予支持。5.关于“人车分流”，涉案房屋所在小区建有地下停车位，地面亦设有门禁，禁止车辆日常驶入（仅限特殊情况如消防、大件材料等同行），具备了人车分流的硬件条件，初步实现了人车分流。地面虽有部分停车位，但在严格门禁的情况下，无可用条件，亦可通过后期的物业管理和业主自治实现完全的人车分流，对原告的该项主张，本院不予支持。6.关于“绿化率≥40%”，原告主张绿化率未达到标准，没有提供证据证明，应承担举证不能的后果，对原告的该项主张，本院不予支持。7.关于“智能化社区”，智能化社区本身具有发展性，随着科技发展，内涵不断丰富。对比被告的宣传与交付房屋现状，涉案房屋所在小区有车牌识别系统、智能地下车库、公共区域监控覆盖、楼宇彩色可视门禁（业主室内终端装修后安装）、出入口人脸识别、燃气泄漏智能报警系统（业主室内装修后安装）等智能设备，符合合同附件约定和当前当地的实际需求，没有违反合同约定，故对原告的该项主张，本院不予支持。二、关于被告逾期交付房屋是否构成违约问题。根据买卖合同的约定，被告最迟应当在2020年2月29日交房，现被告通知原告于2020年5月8日收房，超过原定交房日期，但基于众所周知的疫情影响，被告变更交房期限是因不可抗力，原告应给予合理必要的理解。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的相关精神，被告依法可以按合同约定延期交房，不构成违约。故对原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告交付的房屋是否存在原告主张的质量问题，是否符合合同约定。对于原告各项诉讼请求中列举的问题，本院分析如下：1.关于被告交付房屋的楼梯问题。被告交付的涉案房屋现为钢制结构楼梯，买卖合同中仅约定涉案商品房属钢筋混凝土结构，并未单独就楼梯形式进行约定。首先原告购买的是复式商品房，室内存在两层混凝土结构，楼梯是该商品房不可或缺的组成部分，其质量、安全等必然要求达到商品房主体结构的标准；钢结构楼梯在使用效果、安全方面与混凝土结构楼梯存在一定差距。其次，原、被告对交付混凝土结构楼梯还是钢结构楼梯存在两种不同解释，被告作为买卖合同这一格式条款的提供者，在对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告一方的解释，本案被告应按约交付混凝土楼梯，现未按合同约定交付混凝土楼梯构成违约。被告辩称是根据优化的设计和施工要求，被告交付钢结构楼梯即可。但本案中楼梯材质的变更必然影响商品房的使用功能，被告亦未告知原告，该变更对原告不发生效力。另需明确的是，被告交付的楼梯材质虽违反约定，但原告主张存在楼梯面积损失，并无事实依据，本院不予采信。2.关于原告诉讼请求第4、5、7项列举的钢筋保护层、外墙墙内保温层、防水层沿墙上翻问题，被告交付的涉案商品房按要求进行了相应的专项施工，经过了专业检测机构的检测，有关行政主管部门出具了质量监督报告，通过了行政主管部门的竣工验收合格，在原告没有提交充分证据足以推翻的情况下，对于原告的上述主张，本院不予支持。3.关于原告诉讼请求第6项列举的楼面保温、水泥砂浆层抹平问题。被告交付的涉案商品房室内地面为混凝土楼板，符合买卖合同附件三的约定，其房屋建筑节能（门窗、屋面保温、外墙保温、防雷接地）等项目经各方责任主体检查，验收合格，符合国家民用建筑节能的有关规定。故本院对原告的此项主张不予支持。4.关于原告诉讼请求第8项列举的水电安装、弱电工程问题，在买卖合同附件三装饰、设备标准中对供水、供电有明确的约定，现被告交付的房屋符合约定，对于原告的该项主张，本院不予支持。四、针对被告的违约情形，应如何承担违约责任。根据上文的论述，本院认定被告交付的涉案房屋违反合同约定的情形有专享前室的交付、混凝土楼梯的交付，依据被告违约情形，原告有权要求被告采取补救措施或支付违约金。现原告就专享前室及混凝土楼梯的违约，要求被告支付违约金，提出了具体的赔偿损失计算方法和总额，但被告提出不存在违约，不应承担赔偿损失责任的抗辩意见，视为主张违约金过高，要求减少违约金。因原告并未提供实际损失的具体证据，买卖合同亦未对上述情形的违约责任进行明确约定，综合本案中被告的违约程度、涉案房屋价值情况，本院酌定被告按原告购买商品房的总房款（不含税费）的2%即16318.02元（815901元×2%）向原告支付违约金。原告诉讼请求中超过本院认定部分，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，根据本院上文的论述，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南宝基地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐艺违约金16318.02元；二、驳回原告徐艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，减半收取2540元，由原告徐艺负担2376元，被告湖南宝基地产集团有限公司负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李强二〇二〇年十二月二十一日法官助理王姣书记员李林附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。