广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1882号原告（反诉被告）：林火旺，男，汉族，1992年3月8日出生，住广东省饶平县***********，公民身份号码445************535。被告（反诉原告）：纪典伟，男，汉族，1983年2月20日出生，住广东省汕头市龙湖区*************，公民身份号码440************914。委托诉讼代理人：谢逸翀，广东典元律师事务所律师。原告（反诉被告）林火旺与被告（反诉原告）纪典伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林火旺、被告（反诉原告）纪典伟的委托诉讼代理人谢逸翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林火旺向本院提出的诉讼请求如下：1.请求法院判令纪典伟立即返还所属林火旺的所有物品（厨具、餐具、冰箱、桌椅等物品价值约80000元），包括乐浦电磁炉12台、德玛仕商用电热水器1台、厨之慧商用电饭煲2台、苏泊尔电磁炉2台、商用电热煮汤锅2台、迅尚电磁炉鸳鸯锅15个、迅尚火锅漏勺20套、进口片肉刀1把、电动刨肉机1台、厨房油烟机1套、盘子共计200个、桌子13张、椅子80只、监控设备1套、维仕美冰箱4台；2.本案所有诉讼费由纪典伟承担。事实和理由：林火旺于2019年7月与纪典伟签订了铺面租赁合同，地址位于：汕头市龙湖区*************，做餐饮店使用，店铺为毛坯房，装修和所有设备都是林火旺出钱购买及装潢，由于2020年疫情的影响导致无法继续经营，在2020年2月与纪典伟解除租赁合同，墙上地面装修归纪典伟所有，可移动的设备（厨具、餐具、冰箱、桌椅等物品）归林火旺所有，之后双方经商量，将林火旺所有物品暂时放置店铺进行转让，如有人转让林火旺的所有设备及物品就将转让出去的设备及物品的费用还给林火旺，如有人只需要空铺不需要设备及物品就由纪典伟通知林火旺搬走设备及物品。纪典伟在没有与林火旺商量与补偿且林火旺不知情的情况下，于2020年7月20日把林火旺的所有设备及物品签约给新租户使用，纪典伟还将部分设备及物品占为己有并带回自家使用，纪典伟至今电话故意不接，微信故意不回。纪典伟在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，纪典伟辩称，双方签订的租赁合同中第14条约定在合同提前终止情况下，未经纪典伟同意将留存物品留存超过5天，视为林火旺放弃留存物品的权利，纪典伟有权处置，林火旺主张的物品大部分已经被林火旺带走，剩下的纪典伟也没有擅自处置，反而是林火旺拖欠纪典伟租金、合同履约金，请林火旺付还拖欠纪典伟的租金、合同履约金。纪典伟向本院提出的反诉诉讼请求为：1.判令林火旺付还纪典伟合同履约金30000元、铺面租金82732元及铺面水费1467.05元、电费11462.24元，共计125661.29元；2.判令林火旺承担本案全部诉讼费。诉讼期间，纪典伟变更上述第1项诉讼请求为：要求林火旺支付履约金19000元及租金82732元。计算方法为：林火旺结欠2020年1月之前的租金6700元加上2019年7月和自2020年2月至7月的租金按月租金15000元计算共105000元，合计111700元，因为纪典伟提出反诉时要求林火旺支付的租金是82732元，故还是要求其支付租金82732元，同时放弃要求林火旺支付水费和电费的诉讼请求。事实及理由：林火旺与纪典伟于2019年7月1日签订《汕头市房地产租赁合同》，由林火旺向纪典伟承租位于汕头市龙湖区*************的商铺，建筑面积约150平方米，租期为60个月，每月租金15000元。双方在合同中约定，林火旺应当在签订合同当日向纪典伟交付15000元租金以及30000元履约金共计45000元，且约定若林火旺提前退租的，履约金不予退回。但林火旺并未如约在合同签订当日支付以上费用，但纪典伟考虑到林火旺筹备开店事宜资金紧张，故也未加催促。合同成立后，林火旺屡屡未按合同约定向纪典伟支付租金，且要求纪典伟代其缴纳水费、电费，声称凑到多一些再一起结算给纪典伟，纪典伟深知经营不易，也对林火旺宽容相待。直至2020年1月份，林火旺变本加厉，拖欠纪典伟大量租金，甚至到了2020年4月份开始，拒绝向纪典伟缴纳租金。纪典伟不明所以询问林火旺，纪典伟竟然声称系因疫情影响国家要求房东不收租金，纪典伟简直一头雾水。此后，林火旺一直以该理由为借口，拒不支付租金，直到2020年7月份，鉴于林火旺严重违约，拖欠租金长达3个月之久，纪典伟才不得不依照合同第十条的约定，终止租赁合同并收回涉案铺面。现经纪典伟统计，林火旺租赁涉案铺面期间，共计拖欠租金82732元、《汕头市房地产租赁合同》履约金30000元，铺面水费1467.05元、电费11462.24元。林火旺针对纪典伟的反诉辩称，我有支付履约金30000元，水电费交到2020年1月份，2020年2月至7月是由房东自己经营卖茶叶，产生的租金、水电费不应由我承担，我在2020年3月2日微信收到房东的解约通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年7月1日，林火旺与纪典伟签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：纪典伟将位于汕头市龙湖区*************之一的房地产，建筑面积约150平方米及配套设施、设备出租给林火旺作为餐饮使用；租期60个月，自2019年7月1日起至2024年6月30日止，纪典伟应于2019年7月1日将该房产交付给林火旺使用；每月租金为15000元，租金按月付清；林火旺应于2019年7月1日交付首期1个月租金15000元及履约金30000元，合计45000元；2019年8月1日交付第二期一个月租金，2019年9月1日交付第三期一个月租金，2019年10月1日交付第四期一个月租金，每月交付一个月租金，并在每期首月1日前交清，以此类推至合同期满；租赁期间，双方如需提前解除合同，必须提前60日告知对方，纪典伟提前收回该房产的，须双倍返还履约金给林火旺；林火旺在已付首期租金期间提前退租的，租金、履约金不予退回，押金按实结算；林火旺在付第二次租金后提前退租的，履约金不予退回，纪典伟已付的租金、押金按实结算；自2022年7月1日后，每月租金18000元；履约金在租赁期满后，水电费交清及工商登记注销后概退还。另查，纪典伟将租赁房屋交付林火旺使用。2019年8月至10月的租金已付清。2019年8月至2020年1月的水电费已付清。诉讼期间，纪典伟提出：林火旺至今结欠2019年11月租金3000元，理由是林火旺微信支付“代付3000元后门款”没有收到；结欠2019年12月的租金共3700元，理由是林火旺所述的2019年12月11日支付现金700元、2019年12月13日支付现金2700元、2019年12月20日支付现金300元，合共支付的现金3700元，纪典伟没有收到。所以林火旺结欠2019年11月租金3000元、2019年12月租金3700元，合共结欠租金6700元。纪典伟已收到林火旺履约金11000元，林火旺至今结欠履约金19000元，理由是纪典伟收到林火旺于2019年5月30日微信转账10000元、2019年8月8日微信转账6000元、2019年8月9日微信转账10000元，合计收到26000元，其中15000元是支付2019年8月租金，剩余11000元是支付履约金。林火旺所述的2019年6月17日支付现金2298元、2019年7月17日微信转账3相电3150元、2019年8月9日支付现金12112元，纪典伟没有收到。对此，林火旺提出：截止2020年1月底止的租金已全部付清，尚欠履约金5440元。诉讼期间，纪典伟提出：双方于2019年7月1日签订合同，并于当日将租赁房产交给林火旺使用，林火旺应付还该月的租金。对此，林火旺提出：2019年7月是装修期，双方口头约定7月不交租金，租金从2018年8月起算，实际上，林火旺也是从2019年8月开始支付租金的。2020年3月2日，纪典伟向林火旺发出微信通知，内容为：自通知林火旺交租金起，林火旺没有准时交租金，到现在已经逾期两个月多未交租金，按双方签订的租赁合同条款和相关约定，林火旺已经违约，从今天起纪典伟有权利收回该铺面的使用权利和处理该铺面里面的相关物件及设备。诉讼期间，林火旺提出：双方于2020年3月29日面对面口头协商解除合同。对此，纪典伟提出：林火旺于2020年3月29日面对面说解除合同，但没有执行，就是林火旺没有来搬走东西，也没有付还尚欠租金，等到4月、5月才陆续来搬东西，店里还有林火旺的桌椅，其他东西都已被搬走了。对此，林火旺提出：林火旺只搬走一个冰箱，其他东西都在店里。诉讼期间，纪典伟提出：纪典伟于2020年8月1日收回房子并重新出租给案外人陈**经营饮食。在租赁期间，林火旺和纪典伟每人持有一副钥匙，双方都可以进入租赁房产，纪典伟收回房产时用其持有的钥匙开门。对此，林火旺提出：林火旺使用租赁房产至2020年1月。诉讼期间，林火旺提出：其所有的物品除了搬走一个冰箱外，其余物品均存在租赁房产内尚未搬出。对此，纪典伟提出：林火旺只有桌椅存在租赁房产内，其余已被林火旺搬走。诉讼期间，汕头市龙湖区****金和社区*委会于2020年12月16日出具《证明》一份，内容为：“兹有林火旺租用纪典伟位于汕头市龙湖区****陈厝合安和街南和十三巷6号之一铺面作为生产（经营）场地，该场地所有权属纪典伟所有，建筑物于2006年5月23日前竣工，因历史原因，房地产权证至今仍在办理中，该地块不属于非法用地。”本院认为：林火旺与纪典伟签订的《汕头市房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。关于林火旺是否应支付2019年7月租金的问题。林火旺主张2019年7月系双方口头约定的装修期，不用支付租金。纪典伟主张双方于2019年7月1日签订合同，应支付当月租金。根据双方具体履行的情况看，林火旺从2019年8月开始支付租金，而纪典伟没有举证证明其曾向林火旺提出异议，故应认定双方在实际履行合同过程中已就租金的起计时间进行了变更，林火旺的上述主张应予以采纳，林火旺不应支付2019年7月的租金。纪典伟要求林火旺支付2019年7月的租金的诉讼请求，理由不成立，不予支持。关于林火旺是否结欠纪典伟2020年1月前的租金6700元的问题。纪典伟主张林火旺所述的微信支付“代付3000元后门款”和支付的现金共3700元均没有收到。因林火旺未能举证证明其已将上述款项支付给纪典伟，故应认定林火旺结欠纪典伟2020年1月前的租金6700元。纪典伟要求林火旺支付2020年1月前的租金6700元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于双方签订的租赁合同解除的时间问题。林火旺主张双方于2020年3月29日面对面口头协商解除合同。纪典伟主张双方于2020年3月29日面对面说解除合同，但没有执行。而从纪典伟于2020年3月2日向林火旺发出微信，通知林火旺没有准时交租金从今天起纪典伟有权利收回该铺面的使用权利和处理该铺面里面的相关物件及设备的行为看，应认定双方已于2020年3月29日解除租赁合同。关于林火旺是否应支付履约金19000元的问题。纪典伟主张合同约定履约金30000元，其已收到林火旺履约金11000元，林火旺尚欠纪典伟履约金19000元。林火旺主张其尚欠纪典伟履约金5440元。根据现有证据，应认定纪典伟收到林火旺履约金11000元。纪典伟要求林火旺支付履约金19000元的诉讼请求，因双方合同已于2020年3月29日解除，林火旺无需再支付履约金，故该请求理由不成立，不予支持。关于纪典伟要求林火旺支付自2020年2月至7月的租金的诉讼请求，因双方的租赁合同于2020年3月29日解除，林火旺本应支付租金至2020年3月29日止，但由于林火旺承租房产用于经营餐饮，本案租赁合同解除的原因系林火旺受2020年初发生的新冠肺炎疫情影响无法按期支付租金所致，而上述租赁合同的解除，属于林火旺提前解除合同，对纪典伟也造成一定的经济损失，且纪典伟已收取林火旺履约金11000元，故本院酌定由林火旺支付纪典伟一个月的租金即15000元，纪典伟的该项诉讼请求，应在上述范围内予以支持。关于林火旺要求纪典伟返还其所属的所有物品（厨具、餐具、冰箱、桌椅等物品等）的诉讼请求，林火旺主张其所有的物品存放在租赁房产内尚未搬出。纪典伟提出林火旺只有桌椅存放在租赁房产内，其余已被林火旺搬走。根据现有证据，应认定林火旺存放在租赁房产的物品只有桌椅。桌椅的数量应按林火旺主张的桌子13张、椅子80只，林火旺的该项诉讼请求，应在上述范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告纪典伟应于本判决发生法律效力之日起十日内,将存放在位于汕头市龙湖区*************之一铺面的桌子13张、椅子80只返还原告林火旺。二、反诉被告林火旺应于本判决发生法律效力之日起十日内,付还反诉原告纪典伟2020年1月前的租金6700元。三、反诉被告林火旺应于本判决发生法律效力之日起十日内,付还反诉原告纪典伟租金15000元。四、原告林火旺的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告纪典伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由林火旺负担1600元，纪典伟负担200元；反诉案件受理费1403元，由纪典伟负担1060元，林火旺负担343元。于本判决发生法律效力之日起十日内，纪典伟应将负担的本诉案件受理费200元向本院缴纳，林火旺应将负担的反诉件受理费343元向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 邹  崇  礼人民陪审员 陈  少  霞二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 辛丽冰（代）