四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6634号 上诉人（原审原告）：成都翔龙房地产有限公司，住所地：成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：王胜泉，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄靖然，北京中伦（成都）律师事务所律所。 上诉人（原审被告）：成都盛影影视文化传媒有限公司，住，住所地：成都市金牛区二环路北四段********/div> 法定代表人：刘军，董事长。 委托诉讼代理人：刘坚，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章瑞，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都翔龙房地产有限公司（以下简称“翔龙公司”）与成都盛影影视文化传媒有限公司（以下简称“盛影公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翔龙公司上诉请求：一、确认翔龙公司和盛影公司之间签订的《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《商铺租赁合同之补充协议》及《更名协议》已于2019年10月17日解除；二、盛影公司向翔龙公司支付2019年3月29日至租赁合同解除日（即2019年10月17日）为止的租金709583.61元；三、盛影公司向翔龙公司支付2019年2月1日至租赁合同解除日（即2019年10月17日）的综合服务费608542.58元；四、盛影公司向翔龙公司支付租赁合同解除日至实际交换案涉商铺日之间的占用费（合同解除后30日内每日按平均日租金及日综合服务费之和支付占有使用费，超过30日，每日按日租金及综合服务费之和的2倍支付占有使用费）；五、盛影公司向翔龙公司支付逾期付款违约金（按每日万分之五的标准计算至盛影公司付清全款之日）；六、本案全部诉讼费由盛影公司承担。事实与理由:一、一审认定事实错误。一审判决对盛影公司逾期支付租赁保证金、租金及综合服务费并已达到合同约定解除条件及法律规定解除条件的事实未正确认定。1.一审将租赁合同第十一条第（二）款第7项中约定的盛影公司在满足特定条件的情况下有权解除租赁合同情形扩大解释为翔龙公司负有向盛影公司“提供正常运营环境”的合同义务并仅凭盛影公司单方发出的邮件及函件认定翔龙公司未履行向盛影公司提供正常运营环境的义务。一审在事实认定错误的基础上认为盛影公司未按约支付租赁保证金的行为是行使先履行抗辩权从而认定翔龙公司不能据此解除合同，又造成法律适用错误；2.一审判决在第十一页第二段中仅根据盛影公司向翔龙公司发出的电子邮件及函件，就以盛影公司没有提交证据证明回复及处理情况为由，而认定翔龙公司存在违约行为，属于事实认定错误。首先，该电子邮件及函件只是盛影公司的单方陈述，无其他在证据予以证明，翔龙公司对该邮件及函件内容并不认可，但一审法院未对该邮件及函件所陈述的事实进行法庭调查、质证，却据此判定翔龙公司违约。其次，盛影公司在2018年11月5日及2019年1月25日邮件中描述的噪音、漏水等问题，一方面是对程度进行夸张，另一方面是该噪音、漏水问题是第三方造成，非翔龙公司造成，盛影公司应当向第三方追责，并不能要求翔龙公司承担违约责任。再次，盛影公司一直保持正常经营，前述问题并未对其造成实质性损害。最后，翔龙公司在盛影公司提出问题后立即安排了沟通及展开处理工作，并非一审判决认定的“翔龙公司对此未提交证据证明回复及处理情况”。相关证据可见盛影公司自己提供的2019年1月28日的邮件，其所提供的第四组证据中第三个函件，即2019年1月22日和2019年1月29日的《关于上影漏水的回函》，包括前述邮件的附件《就漏水赔付及装修时间及保证协议沟通》亦证明翔龙公司立即对盛影公司的要求进行了反馈。故一审法院对该事实认定有误；3.一审判决第十二页第一自然段认定“翔龙公司自认在免租期届满之日并未达到合同约定的70%开业率”及“开业率70%的相关约定内容，应认定为约定不明，被上诉人不应承担违约责任”属于事实认定错误。其一，开业率是商业广场实际开业的物业租赁面积与商业广场总租赁面积的比率。其二，在正式开业当日非盛影公司原因导致开业率不足70%，盛影公司可免于支付同期租金直至开业率达到70%是一个瞬时概念。其三，该条款并未要求开业率持续保证在70%以上，只需要某个点达到70%以上，盛影公司就应自该时间点支付租金且无论后续是都持续保持70%以上的开业率。翔龙公司认为，该70%的开业率实际上是赋予盛影公司行使租金支付抗辩权的条件，若其要主张享有抗辩交付租金的权利，就应当证明在实际开业当日该比率不足70%，但盛影公司未提供此证据，应承担举证不明的责任。退一步，即便开业率70%的条款约定不明，也不影响盛影公司支付第一个月保底租金的义务，因该义务和开业率不挂钩，盛影公司未付该部分款项就是违约，逾期超过30日，翔龙公司即有权解除合同。4.综合服务费的支付也和70%的开业率无关，一审未对盛影公司逾期支付综合服务费及逾期支付综合服务费是否达到合同解除条件进行认定，而是完全无视合同约定，判决盛影公司自2019年3月29日起支付综合服务费，属于事实认定错误。租赁合同非常明确地将租金和综合服务费作为两种不同性质的费用进行了区分，盛影公司也不符合合同约定的无需支付综合服务费的情形，依照合同，盛影公司接收了案涉商铺并实际经营开业，就应支付综合服务费，而综合服务费在何种情况下支付，以何种标准和期限支付，在何种情况下可以免于支付都是在租赁合同中清晰约定过的，盛影公司在不符合任何条件的前提下，自开业后至今未支付过任何一笔综合服务费，显然已达合同约定的解除条件，翔龙公司有权依约解除租赁合同，一审未对该项事实进行认定，且在没有合同约定及法律规定的情况下判决盛影公司应自2019年3月29日起支付综合服务费，属于事实认定错误；5.翔龙公司在《城中汇商场开业率确认函》中载明的“商场开业率从2019年3月29日起已达80%以上”不是自认正式开业当日或免租期届满日开业率未达70%，翔龙公司也没有放弃要求盛影公司承担证明开业日当日开业率不足70%的证明责任。结合一审法院已经认可的盛影公司应当支付从2019年3月29日起的租金，在盛影公司一直未付且逾期超过30日的情况下，翔龙公司有权解除合同，故法院依法应予支持；6.依照租赁合同第九条，盛影公司应支付自合同解除之日至实际交还之日的商铺占用费，一审法院未对该情形进行认定属于事实认定错误。且一审法院未对翔龙公司所主张的逾期付款违约金的诉求予以支持，属于对事实认定不清。二、一审法院适用法律错误且未实质解决争议。1.盛影公司在占有案涉商铺后，正常进行营业，并当庭表示经营良好，但却至今未付租金和综合服务费，翔龙公司依照合同约定以及法律规定已经享有合同解除权，且翔龙公司已经在2019年10月17日给盛影公司寄发了《合同解除告知函》，盛影公司也承认于当日收悉。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉租赁合同已经于2019年10月17日解除，一审未依法对此事实予以认定，属于法律适用错误；2.翔龙公司和盛影公司事实上已经无法继续履行合同，一审法院未支持翔龙公司提起的要求确认合同解除的诉求，未能解决实质争议。在案涉合同的履行发生争议后，双方已经经历多次调解，但是盛影公司没有任何履约诚意，还对翔龙公司的员工实施了非法拘禁、公开诽谤辱骂、抢夺手机等不法情形，双方信赖基础已经丧失。截至一审判决作出日，盛影公司已经停止营业超过一个月，其也未采取任何措施促进合同的履行，表明其亦丧失继续履约的意愿，一审法院不支持翔龙公司提起的确认合同解除请求，不利于争议的解决和经济秩序的稳定。综上，盛影公司在租赁保证金、综合管理费、租金三项应付费用之中，任一项拒不支付，单独均足以构成合同约定的根本性违约。本案一审判决，没有遵守合同如何约定、实际如何履行、是否存在违约这一逻辑三段论的法律分析路径，而仅仅以盛影公司单方面邮件和发函认定翔龙公司在免租期存在一定违约行为来抹掉盛影公司的欠费行为的违约性质，还以双方对开业率约定不明且无法鉴定等理由判决双方继续履约，而一审判决送达后盛影公司随即另案提起针对翔龙公司的反索赔之诉，要求翔龙公司因“单方解除合同”的违约行为向盛影公司赔偿1400余万元现金，上述全部情况皆表明盛影公司根本没有继续履约的计划和诚意，一审判决从法律技术角度和事实认定角度都存在很大漏洞，无法起到定纷止争的作用，请二审法院撤销原判，并依法改判支持翔龙公司全部诉讼请求。 盛影公司辩称，1.双方签订的《商铺租赁合同》对盛影公司支付义务的产生约定了条件，条件成就时盛影公司才应支付租金，否则不应承担租金支付义务。本案双方争议的焦点问题在于商业广场开业率是否达到70%，此为盛影公司支付租金的约定条件。根据合同以及在案证据，商业广场开业率未达70%，故盛影公司并无租金支付义务。2.请求法院依法调查并确认综合服务费性质为租金。翔龙公司将租金拆分为租金与综合服务费两部分，违反国家关于税收征收的相关规定，盛影公司与翔龙公司恶意串通，损害国家利益且以合法形式掩盖非法目的，应属无效民事法律行为。3.根据双方约定，免租期满，盛影公司才负担租赁保证金的义务，而免租期满以商场开业率达70%为条件，故盛影公司不应支付租赁保证金。4.应由翔龙公司举证证明商场开业率达到了70%，翔龙公司未完成举证责任，应承担不利于后果。5.盛影公司不用承担租金支付义务，不存在违约，故翔龙公司无合同解除权，其发出的《解除合同告知函》不产生法律效力。综上，请求法院驳回翔龙公司的各项诉讼请求。 盛影公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判；2.请求二审法院依法改判盛影公司因支付条件不成就而无需承担支付义务，不支付租金1032226元、综合服务费688150元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为“双方当事人关于开业率70%的相关内容，应认定为约定不明”，事实认定错误。双方关于开业率70%的相关规定清楚明晰，问题在于翔龙公司未尽到举证责任无法证明开业率已经达到70%，而非事实层面的约定不明。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为双方当事人就开业率的问题出现重大分歧，是因为合同中未对开业率达到70%的相关问题进行明确约定，但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，谁主张谁举证是民事诉讼的基本常识，在附条件的民事法律行为中，由主张条件的一方负担举证责任。本案翔龙公司主张开业率已达70%以及支付条件成就，就应当由其承担举证责任。2.一审翔龙公司举证不能的法律后果应由其自身承担，而非错误适用《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条的规定，认定双方约定不明。3.翔龙公司向盛影公司发送的《城中汇商场计租日确认函》及《缴费通知函》系翔龙公司单方面制作的，不能证明商场开业率已达70%；双方在开业率问题方面出现争议，盛影公司委托第三方进行勘测、测绘开业面积以及套内面积，依据该测绘结果商场的开业率仅为34.79%；翔龙公司在一审中提交的证据为单方陈述且无其他证据予以证明，而盛影公司在一审中提交的《房屋建筑面积测绘报告》，足以反驳翔龙公司的证据，效力明显强于翔龙公司的证据。4.翔龙公司行使解除权，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，应当承担举证责任，其不能证明开业率已达70%，应当承担不利后果。5.一审法院判决租金为103226元，实际上是适用了《中华人民共和国合同法》六十二条第四款的规定，但是适用该规定的前提是符合第六十一条约定不明的情况，而开业率达到70%是可以证明的事实问题，作为盛影公司支付义务的前提条件应当由翔龙公司承担举证责任以及举证不能的后果，故该项判决适用法律有误。综上，一审法院认定事实不明、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，并依法改判支持盛影公司的上诉请求。 翔龙公司辩称，1.盛影公司的错误在于将商场的开业率问题扩大，主张所有的费用支付都需要达到70%的开业率，但是合同明确规定，开业率仅仅影响开业当日当期的后续租金支付，和租赁保证金、综合管理费、首笔租金的支付无关。盛影公司不支付该三项费用，已经构成根本违约；2.即便针对开业率的争议，翔龙公司提供的实测报告是国家通过的权威实测报告，按照该实测报告，开业率已达80%以上，盛影公司需要对提供的数据作出解释；3.关于举证责任的问题，盛影公司开业一年时间没有支付任何一笔费用，是毫无争议的事实，未支付的费用不需翔龙公司提出证据证明；4.按照合同约定，三个条件同时满足才可以暂不支付租金，但是盛影公司已经实际开业，所以不能适用暂缓租金支付的约定。 翔龙公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》及《更名协议》已于2019年10月17日解除；2.判令盛影公司支付2019年3月29日至合同解除之日的租金（暂计至2019年9月30日为651025.74元）和综合服务费（从2019年2月1日起暂计至2019年9月30日为569504元）;3.判令盛影公司支付合同解除之日至交还案涉商铺期间的占用费（合同解除后30日内按日租金及综合服务费计算，超过30日，每日按日租金及综合服务费双倍计算）；4.判令盛影公司支付逾期付款违约金（按每日万分之五标准，暂计算至2019年8月23日为59336.93元，实际计算至盛影公司支付之日止）；5.判令盛影公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年3月2日，翔龙公司与盛约公司签订《商铺租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1.上海盛约投资管理有限公司（以下简称“盛约公司”）承租翔龙公司位于成都市二环路北四段89号瑞安××广场××栋××层××号××北侧露台）商铺，计租面积为3559.4㎡，用作开设“上影国际影城”电影院及其经营相关配套附属业务，租期为15年，自交付日起计算；2.年租金标准按保底租金（进行比较时需加上年综合服务费）同影城年净票房收入分成租金，二者取其高（第1-3年保底租金为30元／月／㎡，租金分成比例占净票房的13%），盛约公司以按月预付的方式支付，在正式开业日15日前，盛约公司应支付第一个租赁年度中一个完整月份的保底租金。综合服务费为20元／月／㎡，盛约公司应自计租日起按月向翔龙公司支付，即每月15日或之前支付下月综合服务费，正式开业日15日前，盛约公司应支付一个完整月份的综合服务费；3.租赁保证金20万元，盛约公司在合同生效7个工作日内和免租期届满前各支付10万元。翔龙公司有权决定是否以租赁保证金抵作租赁期间内任何时间欠付租金及其他任何费用，并通知盛约公司，如选择冲抵，不足保证金的差额部分，应由盛约公司补齐。逾期未补足，每逾期一日，盛约公司支付所欠保证金万分之五的违约金，逾期超过30日，翔龙公司有权解除合同；4.商铺交付日期为2018年5月15日之前，自租赁商铺正式交付日次日起算，翔龙公司给予盛约公司180天的免租期，供盛约公司进行装修和试运营；5.翔龙公司应按盛约公司影院的用途和要求及法律法规的规定进行一次消防报批，如翔龙公司未按上述要求报批，影响盛约公司二次消防申报或正常经营使用的，盛约公司有权要求翔龙公司再次报批，盛约公司享有的免租期、租赁期限等合同期限相应顺延；6.本合同开业日为免租期届满之日的次日，盛约公司电影院应于开业日正式开业，在此之前盛约公司可在免租期内进行试营业。但若发生不可抗力事件，或在免租期届满时商业广场内开业租赁面积（包含盛约公司承租面积）未达到商业广场总租赁面积的70%，且向访客提供入口及设施设备的90%的公共区域未完成施工且并未投入运营，包括但不限于所有的走道、电梯、自动扶梯及洗手间等，或因翔龙公司原因，或其他本合同约定的可予延迟的情况下，盛约公司可选择前述情况消失前相应延迟正式开业日期，并事先书面通知翔龙公司。在盛约公司按约选择延迟正式开业日期的情况下，盛约公司无需承担违约责任，并无需向翔龙公司支付租金和综合服务费；7.在正式开业日当日，如非因盛约公司单方面原因发生（商业广场内实际开业的物业租赁面积／商业广场总租赁面积）所得比率不足70%（不含70%）的，盛约公司可免予支付同期所有租金至商业广场开业率恢复至70%以上，如商业广场开业率不足70%的状态持续超过365天且符合合同第十一条第（二款）第7项约定情形的，盛约公司有权单方解除合同；8.第十一条第（二款）第7项约定：因翔龙公司原因致商业广场整体环境、租赁场所或商业广场由翔龙公司管辖的相关周边环境无法达到盛约公司的经营环境要求，且直接导致盛约公司连续3个月票房收入较前述事件发生前3个月的月平均票房收入降低超过30%，且翔龙公司30日内未更正的；9.盛约公司逾期支付全部或部分租金、租赁保证金（含租赁保证金的补足）或综合服务费等任何盛约公司应付款项超过30日的，翔龙公司有权书面通知解除合同；10.盛约公司应在本合同租期届满或提前解除或终止后30日内返还商铺，在此期间，按租期届满日前一租赁年度平均日租金（按日保底租金计）及日综合服务费之和的标准支付使用费。逾期返还，每逾期一日，应按租期届满日前一租赁年度平均日租金（按日保底租金计）及日综合服务费之和的2倍标准支付占用期间使用费。 2018年4月11日，盛约公司向翔龙公司支付租赁保证金10万元。2018年11月5日，盛影公司职员“李莉”向翔龙公司“韩经理”发出电子邮件，提出影城公寓基建装修对影城营业造成影响，要求翔龙公司尽快协调处理。此后，翔龙公司、盛约公司、盛影公司签订《更名协议》，约定上述《商铺租赁合同》承租人变更为盛影公司，《商铺租赁合同》项下的全部权利义务由盛影公司承接。 针对案涉商铺交付履行情况，翔龙公司与盛影公司共同签署《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》，确认：案涉房屋交付日为2018年7月23日，计租日为2019年2月1日，开业日为2018年10月28日，租期为2018年7月23日至2033年7月22日止；案涉房屋计租期自计租日起算，从2019年2月1日至2033年7月22日。按租赁合同约定在计租期内，盛影公司于每月月末前向翔龙公司支付下一个月保底租金。 翔龙公司就案涉房屋所在商场的开业率问题向盛影公司发出《城中汇商场开业率确认函》，载明：根据合同约定，盛影公司应于商场开业率达到70%以上（含70%）（商场开业率是指商场整个已开业店铺的租赁面积之和与全部店铺租赁面积总和的比例）之日起承担商铺租金；商场内盒马鲜生于2019年3月29日开业，从2019年3月29日起商场开业率已达到80%以上。 2019年4月22日，翔龙公司向盛影公司发出《违约通知函》，载明：鉴于盛影公司于2019年2月1日前未支付剩余保证金10万元，并且未在计租日起按月支付首期租金、综合服务费;要求盛影公司于2019年4月30日前支付拖欠费用及相应逾期付款违约金；如逾期支付，翔龙公司有权停止对商铺进行水、电等能源、设施、设备等供应或禁止使用。 此后，盛影公司回函称：1.盛影公司开设影城的消防工程由翔龙公司选聘消防单位，由于消防单位经验不足，造成未通过首次消防验收，免租期应顺延；翔龙公司委托的物业公司疏于管理，致7楼装修对盛影公司开设影院造成损坏。对此，盛影公司已在此前发函与翔龙公司沟通，翔龙公司未妥善处理，故盛影公司就第二期租赁保证金享有同时履行抗辩权。2.翔龙公司应举证证明商场开业率已达70%，盛影公司在不知晓具体开业率情况下进行的前期经营，并不改变合同中关于“正式开业日期”的界定，翔龙公司未提供准确开业率的计算方式和证据之前，正式开业日期应予顺延。3.2018年10月28日不符合合同约定的正式开业日期，盛影公司不负有支付首期租金及综合服务费的合同义务。 2019年1月25日，盛影公司案涉房屋经营影院店长陈佳通过电子邮件方式向翔龙公司“冯总”发出函件，就影院进场后装修噪音，9、10、11号影厅漏水事宜进行沟通。2019年4月26日，盛影公司案涉房屋经营影院店长陈佳通过电子邮件方式向翔龙公司“冯总”再次发出函件，提出影院开业以来，受公寓楼层装饰和物业管理不到位的影响，保留因此受损索赔的权利。2019年7月19日，翔龙公司再次向盛影公司发出《违约通知函2》，载明：截至2019年7月19日，盛影公司已累计拖欠租金、综合服务费及保证金1142559.74元;要求盛影公司于2019年7月25日前付清，否则将诉至法院。2019年10月17日，翔龙公司向盛影公司发出《合同解除告知函》，主张因盛影公司拖欠保证金、租金、综合服务费共计1498499.74元，盛影公司已构成严重违约，要求解除租赁合同、盛影公司支付拖欠费用、返还商铺。 2019年10月21日，盛影公司向翔龙公司发出《关于的异议函》，载明盛影公司于2019年10月17日收到《合同解除告知函》，并认为翔龙公司解除合同的理由不成立，不认可《合同解除告知函》具有法律效力。 本案一审审理过程中，盛影公司向一审法院提交《委托测绘鉴定申请书》，申请委托专业（测绘）鉴定机构对“瑞安﹒城中汇”开业率是否达到70%进行鉴定。 一审法院认为，根据翔龙公司与盛约公司签订的《商铺租赁合同》约定内容，双方虽就承租人盛约公司计租条件进行了设置，但合同中就出租人翔龙公司交付租赁房屋、承租人盛约公司支付租金及综合服务费进行了明确约定，应认定为双方建立了房屋租赁合同关系。同时，根据各方当事人签订的《更名协议》，盛影公司承继了上述《商铺租赁合同》中承租人的权利义务，系合同相对方。 本案争议的主要焦点：一、翔龙公司主张解除合同、盛影公司承担违约责任的理由是否成立；二、翔龙公司主张分别从2019年2月1日起算综合服务费、从2019年3月29日起算租金的理由是否符合合同约定。 一、翔龙公司主张解除合同、盛影公司承担违约责任的理由是否成立。 翔龙公司主张解除合同的理由主要基于盛影公司未按合同约定期限支付租赁保证金、租金及综合服务费。对此，盛影公司针对未按合同约定支付全部租赁保证金的抗辩理由为翔龙公司未尽到物管服务义务，未提供影院正常经营场所，有权暂不支付剩余租赁保证金；同时，盛影公司抗辩因案涉商场开业率未在约定的免租期届满时达到商业广场总租赁面积的70%，盛影公司无需向翔龙公司支付租金和综合服务费。 首先，根据合同约定内容，翔龙公司作为案涉房屋出租方及商业广场的经营方，负有向盛影公司提供正常运营环境的合同义务。盛影公司职员李莉在免租期间即2018年11月5日向翔龙公司“韩经理”发出电子邮件，说明案涉商业广场公寓装修对影院运营造成影响，且从后来盛影公司经营影院店长陈佳再次就进场后装修噪音，9、10、11号影厅漏水事宜向翔龙公司“冯总”发出函件，翔龙公司对此未提交证据证明回复及处理情况，能够确定翔龙公司在免租期间存在一定的违约行为。按照合同约定内容，盛影公司虽不能以此作为拒付剩余保证金的抗辩理由，但因翔龙公司违约在先，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，盛影公司以此抗辩暂缓支付租赁保证金的理由，符合法律规定；翔龙公司以盛影公司未按合同约定期限支付租赁保证金，要求解除合同的理由不能成立。 其次，关于翔龙公司以盛影公司迟延支付租金、综合服务费，达到合同约定解除条件，主张解除合同的问题。一审法院认为，根据合同约定内容，案涉租赁房屋开业率的界定时间节点为免租期届满时，系一个瞬时指标。盛影公司提出对案涉商场开业率进行鉴定的申请，因本案争议系解决免租期届满或翔龙公司主张的达到开业率70%的事实，无法通过诉讼中的鉴定予以确定，故一审法院不予准许。另外，双方当事人虽共同签署《瑞安﹒城中汇商铺日期确认函》，确认：案涉房屋交付日为2018年7月23日，计租日为2019年2月1日。但此后翔龙公司就案涉房屋所在商场的开业率问题向盛影公司发出的《城中汇商场开业率确认函》中载明：商场开业率从2019年3月29日起已达到80%以上。据此，能够确定翔龙公司自认在免租期届满之日并未达到合同约定的70%开业率。需要指出的是，案涉租赁合同在履行中，双方当事人就开业率问题出现重大分歧，是因合同中未对开业率达到70%与否应由哪一方以何种方式负责证明与提出，且开业率的认定随着整个商场的经营情况具有波动性，即对于开业率的认定缺乏确定性，双方当事人关于“开业率70%”的相关约定内容，应认定为约定不明，双方当事人对此均有过错，为此所产生的盛影公司迟延支付及相关诉争，双方当事人均不应承担违约责任。翔龙公司依此主张解除合同、盛影公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、翔龙公司主张分别从2019年2月1日起算综合服务费、从2019年3月29日起算租金的理由是否符合合同约定。 鉴于合同对于上述开业率约定不明确的情形，综合考虑当事人订立合同及合同已部分履行等实际情况，考虑到盛影公司承租后经营影院投资较大，且合同约定不明致双方诉争，双方对此均有过错，故为保障合同继续履行，实现盛影公司经营影院、翔龙公司收取租金的合同目的，根据法律规定的公平原则，一审法院酌定盛影公司支付每月租金为：按月保底租金30元/月/㎡×3559.4㎡的标准，每月租金计106782元，综合服务费按20元/月/㎡×3559.4㎡计算，每月综合服务费为71188元。参考翔龙公司自认的从2019年3月29日起算租金，至本案判决之日2020年1月19日，租期计9个月又20天，租金为1032226元；综合服务费为688150元；翔龙公司超出此部分的租金及综合服务费，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、盛影公司于判决生效之日起十日内向翔龙公司支付租金1032226元、综合服务费688150元；二、驳回翔龙公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16319元，减半收取计8159.5元，翔龙公司负担2000元，盛影公司负担6159.5元。 二审中，翔龙公司提交了以下证据：1.四川方正测量有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》（以下简称方正公司报告），该报告显示，案涉商场整体含公摊建筑面积为52320.41㎡，其中可出租面积为27888.57㎡，翔龙公司在该报告23-35页图纸上标注了至2019年3月29日实际开业商户的位置、范围，拟证明案涉房屋的实际出租状况和面积，并认为盛影公司提交的测绘报告中关于套内面积6万余平方米的结论是错误的，恶意做大了开业率的分母；2.瑞安城中汇2019年3月29日已开业但盛影公司测绘报告中遗漏商户的明细表，拟证明盛影公司提交的测绘报告中遗漏了已开业商户，做小了开业率的分子。 盛影公司质证认为，关于方正公司的测绘报告，该证据明显系伪造，勘测时间在2019年8月，而2020年4月才出具正式报告，期间双方正在诉讼，且对方应当提交委托合同、转账凭证等作为补强证据；关于遗漏商户明细表，盛影公司认为这是对方单方制作，且不属于新证据。 方正公司工作人员到庭说明了出租面积中并不包含走廊、大厅等部分，实测后是否出具报告是要看委托方要求，同时实测后会有沟通，该公司也是案涉房屋办理产权证的面积测绘单位，但本案中的报告仅用于诉讼。 本院认证认为，四川方正测量有限公司系有测绘资质的专业测绘机构，其出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》，能够反映案涉场地的现状，盛影公司虽对该报告内容有异议，但在该报告附有详细测绘图纸和内容的情况下，未能指出其具体异议事项，盛影公司关于要求提交委托合同、转款凭证等的主张，与报告本身的真实性、合法性无关，实测时间与报告出具时间存在差异，本身反映了测绘工作的实际状况，且工作人员予以了合理解释，故盛影公司对该报告的异议不能成立，本院对该报告三性予以确认，对该报告予以采信；对遗漏商户明细表将综合认定。 二审另查明，盛影公司在一审中提交了四川地伍测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告（套内面积）》（以下简称地伍公司报告），该报告载明，测绘项目为瑞安·城中汇综合商业的-1层到6层，测绘时间为2019年8月，根据翔龙公司提供CAD图纸建筑套内面积为63057.9㎡，已租赁且开业商业实测面积为21937.15㎡。二审中盛影公司认可该套内面积包含了大厅、过道、走廊、门厅等，因其认为翔龙公司把部分大厅、过道的部分也用于出租，故该面积应该计算在内。2019年7月10日翔龙公司向盛影公司出具的函件中附有开业商铺汇总表一份，合计开业面积为21315.7㎡，本院在二审调查中抽取了该表中六间商铺面积与地伍公司报告中对应商铺面积进行比较，其中除“盒马鲜生”面积存在较大差异外，另外五家面积差异较小，部分商铺地伍公司报告的面积大于翔龙公司统计的面积。一审中双方提交的邮件显示，2018年11月5日盛影公司的影院中有7间影厅受到漏水影响，2019年1月15日10号厅受到影响，1月23日9号厅受到影响、10号厅没有恢复，1月26日9、11号厅受到影响不能营业，10号厅包厢被浸泡，3月、4月各有一次建渣脱落，7月有一次暴雨渗水，双方均认可前述事实的存在。二审中双方均认可，2019年12月24日翔龙公司切断了盛影公司承租区域的水电供应。《商铺租赁合同》载明，乙方逾期支付租金及其他应付款项的，每逾期一日，则乙方需按应付而未付款项的万分之五支付违约金。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉合同是否存在无效条款；2、各项租赁费用的支付条件是否成就，盛影公司是否存在违约行为，翔龙公司是否有权解除合同；3、若符合解除条件，盛影公司应承担的责任。 关于案涉合同是否存在无效条款。盛影公司认为，翔龙公司在合同中将租金拆分为租金和综合服务费两部分，综合服务费高达每月每平方米20元，不是正常的物业管理服务费用，是翔龙公司为避税而设立的条款，违反了国家禁止性规定，属无效条款。对此，本院认为，首先案涉的场地属于商业综合体，管理上相对复杂，故相应综合管理费较高符合常理。同时，并无法律法规对物业费或类似服务费用的标准进行限定性、强制性的规定，且目前无税务机关认定案涉合同中综合服务费的约定系规避缴税义务的条款，故本院对盛影公司关于翔龙公司将租金拆分为租金和综合服务费两部分，违反了国家禁止性规定的主张不予支持。翔龙公司与盛影公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，各方均应及时全面履行合同约定内容。 关于各项租赁费用的支付条件是否成就，盛影公司是否存在违约行为，翔龙公司是否有权解除合同。双方在案涉租赁合同中对交付日、开业日、计租日进行了明确约定，其中租金支付条件为实际开业率（按物业租赁面积除以商业广场总租赁面积计算）不低于70%。盛影公司认为，根据地伍公司报告显示，案涉的商场套内面积为63057.9㎡，已开业面积为21937.15㎡，故未能达到70%的约定。但地伍公司报告中的商场套内面积，未能扣除门厅、大厅、走廊、过道等明显属于公共区域的面积，按照一般常理，该部分公共区域的面积显然不能计入可出租的总面积。虽然在实际经营过程中，部分商场综合体项目可能会将部分走廊、大厅等原设计上的非出租经营区域临时出租，但该行为仅是商场经营者为了增加商户和人流、提升经营效果和利润的举措，对其他商户，特别是经营内容和业态上存在明显区别的商户而言，该行为是增加客流的有利之举。该情形的存在不等同于在计算开业率时，要将所有的门厅、大厅、走廊、过道等公共区域面积计入可出租面积之中。因此，盛影公司提交的地伍公司报告中的案涉商场套内面积，不能作为计算开业率的依据。根据翔龙公司提交的方正公司报告，案涉商场的出租面积为27888㎡，根据该报告，无论是按照翔龙公司在2019年7月函件中统计的面积，还是按照盛影公司提交的地伍公司报告中的已开业面积进行计算，租赁面积开业率均超过了70%。另外，地伍公司报告的测绘时间晚于翔龙公司，地伍公司报告的测绘时间晚于翔龙公司自行统计时间月余，地伍公司报告中的开业面积大于翔龙公司自行统计面积业面积的真实性。因此，盛影公司关于案涉商场的开业率一直未能达到70%的主张不能成立。本案中，盛影公司和翔龙公司还共同签署了一份《瑞安·城中汇商铺日期确认函》，该函中明确了交付日为2018年7月23日、开业日为2018年10月28日，计租日为2019年2月1日，从该函件可见，盛影公司亦自认在2019年2月1日即应开始支付租金。盛影公司在确认计租日后，又以开业率未达约定为由拒绝支付租金，违反了合同约定。2019年10月17日翔龙公司向盛影公司发出《合同解除告知函》时，盛影公司已拖欠租金8个月，严重违反合同约定，翔龙公司有权解除合同，故本院认为双方签订的《商铺租赁合同》及附属的《商铺租赁合同之补充协议》、《更名协议》于2019年10月17日解除。还需指出的是，虽然在盛影公司入驻初期因漏水等问题确实对盛影公司的履约造成了一定影响，但从双方往来邮件所载情况来看，该情形主要发生在2018年年底和2019年年初，至2019年2月漏水问题已基本不见于双方往来邮件中，而盛影公司自己亦确认计租日为2019年2月1日，故该漏水事实的存在，未对合同的履行，特别是2019年2月以后的履行造成根本影响，不影响盛影公司承担履行支付租金的主要义务。 翔龙公司主张盛影公司从2019年3月29日起支付租金，系其对权利的自行处分。根据合同约定，盛影公司应支付2019年3月29日至2019年10月17日期间的租金704761.2元（30元/月/㎡×3559.4/㎡×6/月+3559.4㎡×18/天）。盛影公司还应支付2019年2月1日至2019年10月17日期间的综合服务费，但因在此过程中确实存在建渣脱落、暴雨渗水等情形，故综合服务费本院酌情调减为按照8个月计收，为569504元（20元/月/㎡×3559.4/㎡×8/月）。 关于占用费。案涉合同约定盛影公司应在解除合同后30日内返还商铺，在此期间按照租金和综合服务费之和支付占用费，若逾期返还，按照租金和综合服务费之和的两倍支付占用费。因此盛影公司从2019年10月18日起至2019年11月17日期间应支付占用费177970元（50元/月/㎡×3559.4/㎡）。但综合考虑盛影公司从2019年12月24日起就未实际经营，翔龙公司管理成本相对较低等因素，本院酌情确定盛影公司从2019年11月18日起至实际腾退之日止，按照租金及综合管理费1.2倍，即每月213564元（50元/月/㎡×3559.4㎡×1.2）的标准支付占用费。 关于逾期付款违约金。关于租金违约金，根据约定，盛影公司应在每月月初前向翔龙公司支付租金，每逾期一日按未付款日万分之五支付违约金。根据翔龙公司的主张，盛影公司应从2019年3月29日起支付租金，为便于计算，本院从2019年4月1日计算，从2019年4月1日起至2019年10月1日止，4月应支付租金117115元、10月应支付租金58558元，其他每月应支付租金106782元，逾期天数分别为200、170、139、109、78、55、18天，违约金分别为9076、7421、5820、4165、2937、527元。盛影公司还应从2019年2月1日起支付综合管理费每月71188元，前文已述按照8个月计付，故从2019年2月1日起至2019年9月30日的综合管理费逾期天数分别为272、244、216、185、155、124、94、63天，逾期违约金分别为9682、8685、7688、6585、5517、4414、3346、2242元，以上租金及综合管理费逾期付款违约金共计78105元。 综上，翔龙公司公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；盛影公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审中翔龙公司提交了方正公司报告等证据，致使事实认定发生变化。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12926号民事判决； 二、确认成都翔龙房地产有限公司及成都盛影影视文化传媒有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》、《更名协议》于2019年10月17日解除； 三、成都盛影影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向成都翔龙房地产有限公司支付租金704761.2元、综合服务费569504元； 四、成都盛影影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向成都翔龙房地产有限公司支付自2019年10月18起至2019年11月17日止的占用费177970元，并按每月213564元标准支付自2019年11月18日起至实际腾退之日止的占用费； 五、成都盛影影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向成都翔龙房地产有限公司支付逾期付款违约金78105元； 六、驳回成都翔龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费16319元，减半收取8159.5元，由成都翔龙房地产有限公司负担1000元，成都盛影影视文化传媒有限公司负担7159.5元；二审成都翔龙房地产有限公司上诉案件受理费1283元，由成都翔龙房地产有限公司负担150元，由成都盛影影视文化传媒有限公司负担1133元；成都盛影影视文化传媒有限公司上诉案件受理费16319元，由成都盛影影视文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 王小禹