山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初3396号   原告（反诉被告）：晋城市金佰园商贸有限公司，住所地：山西省晋城市。   法定代表人：白某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：魏某、张某，山西弘毅律师事务所律师。   被告（反诉原告）：晋城市城区好吃麻辣串店，住所地：山西省晋城市，系个体工商户。   经营者：李某，女，1995年1月16日生，现住晋城市城区。   委托诉讼代理人：李某1，山西晋卓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，山西晋卓律师事务所实习律师。   原告晋城市金佰园商贸有限公司（以下简称金佰园公司）诉晋城市城区好吃麻辣串店（以下均统一表述为被告李某）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告晋城市城区好吃麻辣串店向本院提出反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金佰园公司的委托代理人魏某，被告李某及其委托代理人李某1、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金佰园公司诉称，原告与王某1于2019年5月1日签订了《租房协议》，合同约定租期为一年，租金每年4.5万元。在2019年9月5日经原告同意，王某1将房屋转租给被告，被告在原《租房协议》上签字认可原合同。合同到期后被告未和原告签订新租赁合同，被告也未缴纳租金。在2020年4月16日，原告给经营户发告知函，告知商户于2020年5月30日搬离，但被告签字后至今未搬离。现被告截止2020年9月1日尚欠原告租金18750元未曾支付。原告多次与被告协商缴纳租金并搬离，但被告迟迟未搬离，无奈下，原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系并责令被告搬将位于晋城市城区某社区街面房（某广场X号）腾空并返还原告。2、判令被告向原告支付欠付租金18750元；3、判令被告按照每日123.29元标准向原告支付自2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；4、本案诉讼费由被告承担。   被告李某辩称，2019年9月5日，被告通过第三人王某1转让得到案涉商铺的使用权，原告金佰园（美的）公司的负责人孟经理和被告做好了约定，合同一年一签，至少让租三年。接手后，房租交至2020年4月底。被告交纳王某14.5万元转让费（其中包括押金5000元），花费2.5万元重新装修，期间因原告的出水不畅，导致下雨时被告3600元的食材被淹被泡。不久，商户们听说周边商铺要拆迁，找过孟经理，他说绝无此事，让商户们放心经营，但在2020年4月份，被告及各商户收到了美的公司的通知，告知被告等的商铺要拆迁，2020年4月21日，孟经理让被告在一份告知函上签字声明只是告知，并且承诺给被告等商户减免房租，合同自动延期到6月15日，并保证被告的正常经营，拆迁也会给被告赔偿经济损失，让被告填写了一份报损清单。但是，自此之后，店里经常无故断水断电造成被告无法正常经营。另，在今年四月中旬的时候，晋城市区迎来一场大暴雨，因为房屋下水系统的缺陷，旁边饭店的残水残渣以及粪便从被告的下水道和厕所返上来把被告店里边淹了，并因此造成被告的货物损失3600元，根本无法经营，每次下雨都如此。这些事情导致被告无法继续经营，生意也并不好，被告多次找过金佰园公司的于经理解决此事未果。故请求驳回原告的诉讼请求；本案诉讼费用以及其他因诉讼产生相关费用由原告承担。   反诉原告李某诉称，2019年9月5日，反诉原告通过第三人王某1转让得到案涉商铺的使用权，金佰园（美的）公司的负责人孟经理和反诉原告做好了约定，合同一年一签，至少让租三年。接手后，房租交至2020年4月底。被告交纳王某14.5万元转让费（其中包括押金5000元），花费2.5万元重新装修，期间因反诉被告的出水不畅，导致下雨时3600元的食材被淹被泡。不久，商户们听说周边商铺要拆迁，找过孟经理，他说绝无此事，让商户们放心经营，但在2020年4月份，反诉原告及各商户收到了美的公司的通知，告知原告等的商铺要拆迁，2020年4月21日，孟经理让在一份告知函上签字声明只是告知，并且承诺给原告等商户减免房租，合同自动延期到6月15日，并保证原告的正常经营，拆迁也会给原告赔偿经济损失，让原告填写了一份报损清单。但是，自此之后，店里经常无故断水断电造成原告无法正常经营。另，在今年四月中旬的时候，晋城市区迎来一场大暴雨，因为房屋下水系统的缺陷，旁边饭店的残水残渣以及粪便从原告的下水道和厕所返上来把原告店里边淹了，并因此造成原告的货物损失3600元，根本无法经营，每次下雨都如此。这些事情导致原告无法继续经营，生意也并不好，原告多次找过金佰园公司的于经理解决此事未果。故请求：1、反诉被告赔偿因其拆迁而给反诉原告造成的装修损失2.5万元；赔偿下水道返水而造成的损失3600元；赔偿转让费4.5万元；2、反诉被告退还其收取反诉原告的5000元房屋押金；3、反诉被告赔偿因其无故停水停电以及房屋故障给反诉原告造成的经济损失6万元；4、反诉费用以及其他因诉讼产生的相关费用由反诉被告承担。   被告金佰园公司辩称，反诉请求无事实和法律依据，反诉原告主张的装修损失依照法律规定租赁合同如出租方同意承租方装修，则合同到期后承租方向出租方主张装修残值不支持。反诉原告主张的下水道返水是指下暴雨后的返水现象，下暴雨是自然现象，下暴雨是不可抗力，反诉原告承租的房屋是反诉被告承租白云公司的房屋，设施设备是由白云公司负责管理，损失无证据证明或计算依据，转让费用相当于前承租者与后承租者双方就未履行的合同的买卖关系，包含原经营者设备设施以及剩余的材料等。剩余的租金，在本案中反诉原告承接的时间是2019年9月5日至2020年4月30日，4.5万元转让费里面包含期间8个月的租金3万元、5000元保证金押金以及转让的设备设施等。转让费与本案的租赁合同无关，不叫损失，不应当支持。其5000元的房屋押金含在4.5万元转让费中，属于竞合，属于重复诉讼。反诉被告从未给反诉原告停水停电，其称的房屋故障也不是事实，对该经济损失没有事实和法律依据，不应当支持。   经审理查明，2019年5月1日，原告金佰园公司（甲方）与案外人王某1（乙方）签订了《租房协议》，协议约定：“甲方将某街面房屋一间出租给乙方经营使用。使用期限从2019年5月1日至2020年4月30日，租赁期限为一年。租金每年45000元。乙方在签约本合同时交甲方信用保证金5000元。”2019年9月5日，经过原告金佰园公司同意，王某1将该店转让予被告李某，由被告李某在上述《租房协议》乙方处签字“此经营房屋于2019年9月5日，由王某1转让给李某此合同依然有效”。李某同时在乙方落款处签字捺印。被告称其向王某1支付了4.5万元的转让费。相当于被告李某交纳租金至2020年4月30日。2020年4月16日，原告金佰园公司向“美的旗舰店周边租户”（包括李某的店面）发出了《告知函》：经政府批准、白云商贸有限公司通知，对某地块全面产能优化，由此在某地块的经营商户请于2020年5月30日前全部搬离所有物品，请积极配合。被告李某在该告知函上签字。2020年5月30日之后，被告李某未将房屋完全腾空。   本院认为，被告李某在原告和王某1之间的《租赁协议》上签字的行为，可视为原、被告之间签订了租赁合同。2020年4月份，合同到期之前，原告向被告发出告知函要求被告在2020年5月底前搬离，系延长了一个月的租赁期限。而被告李某未在合同到期前搬离的行为，也可说明其认可自动续期一个月。关于解除合同前的租金，考虑到2020年5月底之前，随着周边店铺的逐渐搬离，涉案房屋所处的片区商业流量、商业价值不断减少，对被告的经营也会产生影响，故要求被告按照原来的租金水平支付，对其不公平，再有新冠肺炎疫情的因素，原告在租赁关系解除前实际经营的期限较短，根据公平原则，本院酌情为被告免除两个月的房租。因此，原告还应当退还被告一个月的房租3750元。关于2020年6月份之后的占用费，经本院实地查看，该地块因要全面产能优化，周边商铺已经不再对外出租或经营，路边已建有围挡，整体不具有利用价值，因此原告要求2020年6月1日之后的租金和占用费，本院不予支持。   关于反诉请求，赔偿下水道返水造成的损失3600元，原告提供了一些照片证明返水情况，该组照片并不能明确的看到返水造成的损失情况，原告也不能证明该3600元的计算依据。故该请求，证据不足，本院不予支持。   关于赔偿转让费4.5万元，该转让费4.5万元其中包含了反诉原告应当交纳的合同期内即2019年9月5日至2020年4月30日的租金（近三万元）以及5000元的押金，剩余的为反诉原告为店铺装修以及店内设施向转让人王某1支付的对价。其中反诉原告要求返还租金无事实和法律依据，本院不予支持。返还5000元的押金，因有合同约定，合同解除后，反诉被告应当退还反诉原告。剩余的一万多元的装修以及店内设施的费用，本案审理过程中，反诉原告李某向本院提交了《评估鉴定申请书》，要求对其的租赁房屋装修价值以及相关设备进行评估鉴定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，本案中，对于未形成附合的装饰装修物，包括置物柜、电器等，反诉原告可以拆除后搬离。对于形成附合的部分，原告主张反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告从别处接手该店铺时所支付的转让费，是结合该店铺当时店内设备和装修的价值以及投资回报时间进行过判断的，反诉原告支付转让对价，不论该对价和实际价值是否相称，在剩余合同期限仅有六、七个月的情况下，反诉原告作为完全民事行为能力人乃至商业主体，应对自己的商业判断承担责任。故原告要求反诉被告赔偿其转让费，无事实和法律依据，本院不予支持。   关于反诉原告要求赔偿因拆迁造成的装修损失2.5万元。反诉原告未举证其接手该房屋后还进行了重新装修，且该2.5万元请求和上述转让费中有部分请求重合，同理，本院不予支持。综上，对于反诉原告要求对其的租赁房屋装修价值以及相关设备进行评估鉴定，本院不予准许。同时其所提拆迁赔偿，并不属于本案租赁关系应当处理的范畴，故反诉原告的该请求，本院不予支持。   反诉原告要求反诉被告赔偿无故停水停电以及房屋故障给反诉被告造成的经济损失6万元。反诉原告主张被告无故断水断电、房屋故障等，但未提供有效证据证明，故应当承担举证不能的法律后果。   综上，反诉被告应当退还反诉原告押金5000元、租金3750元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   解除原告晋城市金佰园商贸有限公司与被告晋城市城区好吃麻辣串店的租赁关系。被告于本判决生效后五日内负责腾空其所租赁的位于某社区的街面房（某广场X号），并将房屋返还。   反诉被告晋城市金佰园商贸有限公司于本判决生效后五日内退还反诉原告李某押金5000元、租金3750元，共计8750元。   驳回原告晋城市金佰园商贸有限公司的其他诉讼请求。   驳回反诉原告李某的其他反诉请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1520元，减半收取计760元，由被告晋城市城区好吃麻辣串店负担550元，原告晋城市金佰园商贸有限公司负担210元。   反诉案件受理费3072元，减半收取计1536元，由反诉原告李某负担1481元，反诉被告晋城市金佰园商贸有限公司负担55元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如