重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8715号上诉人（原审被告、反诉原告）：李盛华，男，1966年1月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄廉（系李盛华之妻），住重庆市九龙坡区。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄廉，女，1980年12月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆海兰云天物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路****，统一社会信用代码91500107750098078Q。法定代表人：伍顺文，该公司董事长。委托诉讼代理人：何双凤，女，该公司员工。上诉人李盛华、黄廉因与被上诉人重庆海兰云天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初10085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉李盛华的委托诉讼代理人暨上诉人黄廉，被上诉人重庆海兰云天物业管理有限公司的委托诉讼代理人何双凤庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄廉、李盛华上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2016年6月30日《物业服务合同》到期后，双方当事人未再签订新的物业合同。重庆海兰云天物业管理有限公司辩称，双方签订物业服务合同到期后虽未签订新的物业服务合同，但被上诉人继续为案涉小区提供物业服务，上诉人应该交纳相关费用。重庆海兰云天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告拖欠的2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11340元、2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，共计11703.1元；2.判令被告承担本案诉讼费。黄廉、李盛华向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告承担房屋被盗损失12万元的一半即6万元；2.判令反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年6月28日，乙方重庆海兰云天物业管理有限公司与甲方重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：1、乙方为甲方小区提供物业管理服务，主要内容为房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共生活秩序、治安、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）等；2、住宅物业服务费为3.5元/月/平方米，按月缴纳，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；3、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收；4、本合同期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，重庆海兰云天物业管理有限公司进场提供物业管理服务。李盛华、黄廉系上述小区业主，登记房屋建筑面积216平方米。李盛华、黄廉曾支付过物业服务费及公摊电费，一审庭审中，重庆海兰云天物业管理有限公司主张2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费11340元及2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，李盛华、黄廉对上述欠费金额本身无异议。一审庭审中，李盛华、黄廉称收到过一次重庆海兰云天物业管理有限公司发送的缴费通知单。一审另查明，2018年11月24日，黄廉向公安机关报警称，2018年11月22日8时许，其涉案房屋被盗，损失房屋内12万元现金。公安机关接警处理意见为拟立刑事案件。庭审中，李盛华、黄廉称至今案件未侦破。2019年3月30日，公安机关受理案外人梁耀报称的被盗窃一案。庭审中，李盛华、黄廉主张梁耀系涉案小区X号房屋业主，2019年3月30日，梁耀涉案小区房屋被盗，公安机关立案后已经侦破。另外，李盛华、黄廉称2019年5月，涉案小区X号房屋发生被盗，业主未报警，但盗贼被抓住。庭审中，重庆海兰云天物业管理有限公司与李盛华、黄廉均分别举示有图片，重庆海兰云天物业管理有限公司拟证明对涉案小区提供了物业服务，李盛华、黄廉拟证明重庆海兰云天物业管理有限公司物业管理服务不到位。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆海兰云天物业管理有限公司与重庆市九龙坡区金凤镇海兰湖C区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述约定对重庆海兰云天物业管理有限公司和作为业主的李盛华、黄廉均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。重庆海兰云天物业管理有限公司在物业服务合同签订后，依约为小区提供了物业服务，李盛华、黄廉应支付物业服务费用和其他费用。对于李盛华、黄廉提出的物业服务不到位的问题。物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务本案中，李盛华、黄廉举示的证据并不能证明重庆海兰云天物业管理有限公司在提供物业管理服务过程中存在根本违约的情形，李盛华、黄廉抗辩的情形不能免除其交纳物业服务费的义务，且重庆海兰云天物业管理有限公司已履行了催收义务，故李盛华、黄廉应当依约支付物业服务费。关于李盛华、黄廉所主张的房屋被盗、要求重庆海兰云天物业管理有限公司承担损失，第一，李盛华、黄廉房屋被盗产生损失，直接的侵权人系实施盗窃的人员，其房屋被盗不是重庆海兰云天物业管理有限公司的行为直接造成的，两者之间不存在直接、必然的侵权因果关系；第二，《物业服务合同》约定重庆海兰云天物业管理有限公司对治安、公共生活等事项的协助管理和服务，并不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。综上，李盛华、黄廉反诉要求重庆海兰云天物业管理有限公司承担房屋被盗损失，没有法律及事实依据，对其反诉请求不予支持。结合李盛华、黄廉房屋面积及物业费的收费标准，李盛华、黄廉应当共同支付2019年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费，金额为11340元（216平方米×3.5元/平方米/月×15个月），对此予以支持。对于重庆海兰云天物业管理有限公司主张的2018年3月1日至2020年2月29日期间的公摊电费363.1元，平均每个月为15.13元（363.1元÷24个月），符合正常的市场价格，予以支持。此外，一审法院提醒重庆海兰云天物业管理有限公司注意：第一，重庆海兰云天物业管理有限公司的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧；第二，业主就物业服务中的问题提出的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对物业公司更好地开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，以维护和谐稳定的家园环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、被告（反诉原告）李盛华、黄廉于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）重庆海兰云天物业管理有限公司物业服务费及公摊电费共计11703.1元；二、驳回反诉原告李盛华、黄廉的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取47元，反诉案件受理费减半收取650元，共计697元，由被告（反诉原告）李盛华、黄廉共同负担。”双方当事人二审中均未举示新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，重庆海兰云天物业管理有限公司在物业服务合同签订后，依约为小区提供了物业服务，李盛华、黄廉应支付物业服务费用和其他费用。在2013年6月28日签订的《物业服务合同》到期后，该小区未另聘物业服务公司，重庆海兰云天物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务。双方虽未续签物业服务合同，但应认定原《物业服务合同》继续有效，故李盛华、黄廉仍应按原《物业服务合同》支付物业服务费等费用。关于物业服务不到位的问题，一审已作评述，本院不再赘述。综上所述，李盛华、黄廉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由李盛华、黄廉承担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二〇年十二月三十日法官助理 万前程书 记 员 黄献丽