重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12664号 原告：重庆市易英物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**和顺苑**1-5-4，统一社会信用代码915001127562486042。 法定代表人：刘庆英，董事长。 委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆杏林律师事务所律师。 被告：叶永莲，女，汉族，1976年10月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告重庆市易英物业管理有限公司（以下简称易英公司）与被告叶永莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告易英公司的委托诉讼代理人蒋媛媛到庭参加了诉讼。被告叶永莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告易英公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付物业费及水电公摊费6704.54元；2.判令被告向原告支付违约金（以所欠物业费及水电公摊费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金，从欠费之日起开始计算至款清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月14日，原告与桃源芳居业主委员会签订了桃源芳居物业服务合同，合同有效期为2011年11月14日至2013年11月13日止。物业服务费收取标准为住宅：0.7元/㎡/月(三楼以下)；0.9元/㎡/月(三楼及以上)。水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取。业主应按时缴纳费用，逾期缴纳的，按照每日千分之三的标准支付违约金。2013年12月25日，原告与桃源芳居业主委员会签订了桃源芳居物业服务合同，合同有效期为2013年12月25日至2016年12月25日，共三年。第一年物业服务费收取标准为住宅：0.7元/㎡/月(三楼以下)，0.9元/㎡/月(三楼及以上)。后两年为住宅：0.8元/㎡/月(三楼以下)；1元/㎡/月(三楼及以上)。水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取。业主应按时缴纳费用，逾期缴纳的，按照每日千分之三的标准支付违约金。合同到期后，双方完成续约，物业服务费收取标准变更为：0.8元/㎡/月(三楼以下)；1元/㎡/月(三楼及以上)，水电公摊费用和违约金条款不变。合同有效期延长至2019年12月25日止。被告系重庆市渝北区五星路六巷66号桃源芳居小区A2-4-7号房的业主，物业面积79.88平方米，从签订桃源芳居物业服务合同开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2012年5月1日始，被告拒绝缴纳物业管理费，截止至2019年3月1日共计欠物业费82个月，共计6704.54元，另产生相应违约金。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但被告一直拒绝缴纳。原告现为了维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告叶永莲未作答辩。 经审理查明，叶永莲系位于重庆市xx区xx街道xx路xx巷xx号xx芳居xx幢xx的业主，该房屋建筑面积为79.88平方米，系三楼以上住宅。 2011年11月14日，以重庆市渝北区桃源芳居业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订桃源芳居物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将桃源芳居委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为两年，自2011年11月14日起至2013年11月13日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.8元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.6元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取。业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2013年12月25日，以重庆市渝北区桃源芳居业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订桃源芳居物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将桃源芳居委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2013年12月25日起至2016年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2016年11月30日，以重庆市渝北区桃源芳居业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订桃源芳居物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将桃源芳居委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2016年12月26日起至2019年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，易英公司对桃源芳居提供物业管理服务至今。因叶永莲未按时缴纳2012年5月1日至2019年2月28日期间物业费及水电公摊费，2019年7月2日易英公司以邮寄催收的方式向叶永莲邮寄催费通知催交上述期间的物业服务费。 上述事实，有房屋产权查询信息、桃源芳居物业服务合同、EMS快递回单，原告陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与重庆市渝北区桃源芳居业主委员会签订的桃源芳居物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对桃源芳居的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为桃源芳居进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费等费用。 关于2013年12月25日起至2016年12月25日期间案涉房屋的物业服务费缴纳标准。依据2013年12月25日的桃源芳居物业服务合同，2013年12月25日起至2016年12月25日期间，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。因原告没有提供业主和物业使用人进行服务评定并一致通过的证据，故2013年12月25日起至2016年12月25日期间，三楼以上住宅房屋按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。 据此，根据上述合同载明的内容，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为，2012年5月1日至2013年11月13日期间0.8元/月/平方米。虽然2013年11月14日至2013年12月24日期间未形成书面的物业服务合同，但原告作为物业服务企业为被告提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，被告作为该小区的业主，应当参照此前形成的物业服务合同向原告支付物业服务等费用，故2012年5月1日至2013年12月24日期间物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米。此外，根据2013年12月25日及2016年11月30日形成的物业服务合同，案涉房屋2013年12月25日至2016年12月25日期间物业服务费收费标准为0.9元/月/平方米，2016年12月26日至2019年2月28日期间物业服务费收费标准为1元/月/平方米。据此，2012年5月1日至2019年2月28日期间，被告应交纳的物业服务费为5946.27元（0.8元/月/平方米×79.88平方米×19个月+0.8元/月/平方米×79.88平方米÷30天×24天+0.9元/月/平方米×79.88平方米×36个月+1元/月/平方米×79.88平方米÷30天×6天+1元/月/平方米×79.88平方米×26个月）。被告应缴纳的水电公摊费为410元（82个月×5元/月/户）。上述物业服务费及水电公摊费金额合计6356.27元。原告诉讼请求中超过被告应当支付的物业服务费金额部分，本院不予支持。 关于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。 被告叶永莲经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，均应依法承担不举证、质证的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告叶永莲在本判决生效后三日内支付原告重庆市易英物业管理有限公司2012年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费5946.27元，水电公摊费410元； 二、驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费260元，由被告叶永莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  李学刚 人民陪审员  殷桂花 人民陪审员  余双丽 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  王 欢