云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2921号原告：周丽琼，女，生于1968年4月2日，汉族，小学文化，四川省遂宁市人，个体户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李进祥，男，生于1974年10月22日，汉族，初中文化，系云南省普洱市思茅区居民，现服刑于云南省普洱监狱第五监区。被告：钱学丽，女，生于1975年10月15日，彝族，初中文化，系云南省普洱市思茅区居民，住。委托诉讼代理人：李廷文，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙虹，云南思润律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告周丽琼与被告李进祥、钱学丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，于2020年6月10日作出（2019）云0802民初1708号之二民事裁定，裁定驳回原告周丽琼的起诉。原告周丽琼不服，向普洱市中级人民法院提出上诉，普洱市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）云08民终1799号民事裁定，裁定：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1708号之二民事裁定；二、本案指令云南省普洱市思茅区人民法院审理。本院于2020年10月20日重新受理了本案，依法适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告周丽琼及其委托诉讼代理人郑水茹，被告李进祥，被告钱学丽及其委托诉讼代理人李廷文、孙虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽琼向本院提出诉讼请求:1.确认2018年1月17日原告与被告李进祥签订的《土地租赁合同》于2019年5月4日解除；2.判令二被告向原告退还租金206960元；3.判令二被告赔偿原告在目标土地上的投资损失342328元；4.判令二被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失10万元；5.判令二被告按约定承担案件诉讼费10493元，律师费2万元。庭审中，原告周丽琼当庭变更第1项诉讼请求为：确认2018年1月17日原告与被告李进祥签订的《土地租赁合同》无效。事实及理由：2017年中旬，李进祥通过朋友介绍找到周丽琼，与周丽琼协商其有块位于普洱市思茅区平方米的土地可以出租给周丽琼盖房子使用，周丽琼此时正好需要一块地用于建造家具加工的厂房，随与李进祥协商，协商过程中，李进祥为证明对租赁地块的权属无争议，向原告承诺：由周丽琼付给李进祥5万元，李进祥自己进行挡土墙、水沟、水井、平场地等前期施工，施工结束后若周丽琼无法建厂则可以退还前期施工费，租期从厂房建起后计算，为10年，具体事项在周丽琼搬进来时再写出租协议，如李进祥完成前期施工后周丽琼无法建厂房，届时李进祥向周丽琼退还5万元。2018年1月17日，原、被告双方正式签订了《土地租赁合同》，约定：租期自2018年1月1日至2028年12月31日，每年租金24000元，合计24万元，于2018年1月30日支付15万元，于2018年3月30日支付135000元。双方还在合同中确认周丽琼已在租赁地块投入了建设资金395000元。合同签订后，周丽琼按照约定分别于2018年1月17日、2018年3月30日向李进祥支付了租金15万元及134960元。周丽琼基于李进祥的各种承诺，先后在租赁的地块中投入了60余万元的资金。2018年8月，在周丽琼仅使用了租赁地块7个月时，被思茅镇人民政府告知所租赁的土地不能再继续使用并要求拆除地上建筑物，李进祥此时也因其他原因被公安机关采取了强制措施。目前，该土地已无法继续使用，周丽琼多次找到李进祥的妻子钱学丽解决，2019年5月4日，钱学丽向周丽琼退还了租金4万元，剩余租金206960元（284960元-2375元／月×16个月-4万元）及周丽琼投资的资金342328元（395000元-3292元／月×16个月），二被告至今未予以退还。原告认为，因案涉土地系李进祥非法占用后向周丽琼出租，且双方签订的《土地租赁合同》的约定违反了相关法律的规定，应认定为无效。综上，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告李进祥辩称，1.李进祥与周丽琼签订了《土地租赁合同》是事实，合同签订后双方也未进行公证，对合同有效无效的问题不清楚；2.周丽琼支付的租金已全部用于建设挡墙，无法退还，李进祥自己还投入了30万元，租金已作为违法所得被国家追缴，无法返还；3.案涉土地出租给周丽琼后，土地上的建筑物系周丽琼私搭乱建，其损失与李进祥无关，不同意向周丽琼赔偿缔约过失损失10万元；4.不同意承担周丽琼主张的诉讼费及律师费。被告钱学丽辩称，1.认可周丽琼主张的合同无效的事实；2.钱学丽未在《土地租赁合同》上签字，不是合同的相对方，其事前对此事也不知情，案涉租金已被刑事判决没收，钱学丽并未取得任何财产，故不应由钱学丽向周丽琼返还；3.周丽琼主张的投资损失，因钱学丽未在合同上签字，钱学丽不予认可，亦无义务赔偿；4.合同无效系周丽琼与李进祥的过错造成，与钱学丽无关，周丽琼要求钱学丽承担缔约过失责任，并赔偿10万元的损失无事实和法律依据；5.诉讼费应由败诉方承担，因合同无效，周丽琼按合同约定主张要求李进祥承担律师费无依据。综上，除认可《土地租赁合同》无效外，请求驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告周丽琼提交的第1组证据《协议》1份，第2组证据《土地租赁合同》1份，第3组证据《云南省农村信用社结算业务申请书》2份，第4组证据《云南省农村信用合作社借款借据》2份，第5组证据《（2019）云0802刑初117号刑事判决书》《（2019）云08刑终117号刑事裁定书》各1份，第6组证据中的《民事委托合同》1份；被告钱学丽提交的《收条》1份，对以上证据的真实性，本院予以确认。但因原告周丽琼提交的第4组证据《云南省农村信用合作社借款借据》与本案无关，本院不予采用。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告周丽琼提交的第6组证据中的《云南增值税电子普通发票》1份，其用该证据材料与《民事委托合同》共同证明原告周丽琼因向法院起诉（2019）云0802民初1708号案件委托律师诉讼，支出律师费2万元，后因该案件被驳回起诉，律师退赔了原告周丽琼律师费1万元，原告周丽琼另行聘请律师诉讼本案，支出律师费1万元，两个案件共支出律师费2万元的事实。被告李进祥、钱学丽共同质证认为，原告聘请律师所产生的费用应由其自行承担，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，《云南增值税电子普通发票》系电子发票，与《民事委托合同》相互印证，能证明原告因本案委托云南逻计律师事务所代为诉讼，支付律师费1万元的事实，对此，本院予以确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2017年6月21日，周丽琼与李进祥签订了《协议》，约定：李进祥将老段箐箐头土地出租给周丽琼，由周丽琼付给李进祥5万元，李进祥进行挡土墙、水沟、水井、平场地的施工，施工结束后由周丽琼进行下步工程，租期为10年，从厂房建好后计算，如李进祥完工后，周丽琼无法建厂房由李进祥退还5万元。2018年1月17日，李进祥作为甲方与乙方周丽琼就案涉租赁土地正式签订了《土地租赁合同》，约定：1.甲方自愿将其名下位于三家村××桥头××段箐，面积为1600平方米的土地出租给乙方使用，土地无抵押或其他第三方使用状况；2.土地使用权的租赁期限为10年，自2018年1月1日至2028年12月31日；3.土地租金为每年24000元，于2018年1月30日前支付首期租金15万元，于2018年3月30日前支付剩余租金135000元；4.甲方保证对出租土地拥有合法的土地使用权或出租权，租赁期内如任何第三方与甲方就出租土地的所有权或使用权产生纠纷，甲方负责抗辩及承担一切费用，如因此造成乙方损失的，应承担赔偿责任；5.乙方使用租赁土地的用途为家具加工，乙方在租赁土地上的房产等项目的建筑规划设计、施工设计及工程施工均由乙方自行负责，甲乙双方确认，乙方在租赁土地上已投入建设资金395000元，如遇国家征收，甲方应及时向乙方退还剩余期限的租金，对出租土地上建筑物的395000元补偿款归乙方所有，国家赔偿搬家费用归乙方所有，租赁期限届满后，厂房主房归甲方所有，房内全部机械设备、设施归乙方所有。合同还约定了甲乙双方各自的权利义务，合同第九条违约责任约定：1.任何一方违反合同约定权利或义务的，另一方有权要求违约方在合理期限内纠正，造成守约方损失的，违约方除赔偿守约方全部损失外，还需按每天500元的标准支付违约金；2.本合同签订后甲乙双方不得单方解除合同，任何一方擅自解除合同的，应承担由此给对方造成的一切损失，并向对方支付违约金10万元；3.上述损失包括但不限于直接损失和间接损失，守约方为实现上述债权所支付的律师费、诉讼费、保全费、财产保险费用、税费等全部费用。合同签订后，周丽琼分别于2018年1月17日、2018年3月30日向李进祥转账支付了租金15万元、134960元，合计284960元。因周丽琼租用土地系用于家具加工，其在租赁土地上建盖了厂房。2017年11月2日，普洱市思茅区城市管理综合行政执法局作出思城管限［2017］337号《限期拆除违法建设通知书》，责令李进祥限期拆除违法建设，李进祥拒不履行。2019年4月19日，普洱市思茅区城市管理综合行政执法局、思茅镇人民政府对李进祥再次进行告诫，劝现在使用该违法建筑的租户即周丽琼于2019年5月15日前自行搬离违法建筑，逾期未搬离，将依法进行强制拆除。周丽琼接到通知后，对厂房进行了拆除，并携带可用部分于2019年7月搬离租赁土地。2019年5月4日，周丽琼找到李进祥的妻子钱学丽，钱学丽向其退还了租金4万元。另查明，普洱市思茅区人民法院、普洱市中级人民法院经过二审终审，分别作出（2019）云0802刑初117号刑事判决、（2019）云08刑终117号刑事裁定，李进祥因犯非法占用农用地罪、敲诈勒索罪、寻衅滋事罪，数罪并罚后判处李进祥有期徒刑八年六个月，并处罚金4万元，同时对其违法所得485000元依法予以追缴，上缴国库。本院认为，关于案涉合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”本院认为，李进祥将非法占有、无权处分的土地出租给周丽琼使用，周丽琼明知案涉租赁土地系农用地而在土地上建盖厂房用于商业经营活动，违反了以上法律的规定，本院依法确认双方于2018年1月17日签订的《土地租赁合同》无效。《土地租赁合同》的相对方系周丽琼与李进祥，钱学丽虽系李进祥的妻子，但并非合同的相对方，亦不是案涉租赁土地的权利人，其代李进祥向周丽琼退还租金的行为不能视为系认可合同相对方的行为，故对周丽琼起诉钱学丽要求其承担责任的主张，本院不予采纳。关于退还租金、赔偿投资损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽案涉《土地租赁合同》无效，但李进祥因该合同取得的财产即周丽琼支付的租金已被刑事判决认定为李进祥的违法所得，依法予以追缴，上缴国库。本院认为，在此基础上，周丽琼要求扣除实际租赁土地期间的租金后将剩余租金返还给其本人的主张，于法无据，本院不予支持。本案中，周丽琼承租案涉土地后，在土地上进行了投资是事实，但对其投资所产生的损失，周丽琼未能提供充分有效的证据证明，故对其要求按合同约定扣除相应费用后由李进祥赔偿其损失342328元的主张，于法无据，本院不予支持。关于缔约过失责任的损失。本院认为，李进祥将无权处分的土地出租给周丽琼并收取租金的行为，主观上构成故意，周丽琼承租农用地并用于非农建设的行为，亦违背了法律的规定，双方对合同的无效都具有过错，故对周丽琼提出缔约过失责任的主张，本院不予支持。关于诉讼费、律师费的承担。本案中，周丽琼与李进祥对所签订的《土地租赁合同》均存在过错，本院判令由周丽琼、李进祥各承担诉讼费5299元。庭审时，周丽琼提供的证据仅能证明其因本案聘请律师诉讼，支出律师费1万元的事实，对此，本院予以确认。本院认为，虽案涉《土地租赁合同》中对律师费的承担进行过约定，但因该合同已被确认为无效合同，该约定系无效约定，故对原告要求被告李进祥承担律师费的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告周丽琼与被告李进祥于2018年1月17日签订的《土地租赁合同》为无效合同。二、驳回原告周丽琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10598元，由原告周丽琼负担10286元（多诉部分），由被告李进祥负担312元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  李益辉人民陪审员  李志刚二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  鲁晋宇