山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异137号异议人（案外人）：陶创业，男，1979年8月20日出生，住址聊城市东昌府区。申请执行人:山东天宸塑业有限公司，住所地：聊城经济开发区东昌路南庐山路西。法定代表人：傅化平，经理。委托代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。被执行人：聊城华银时代置业有限公司，住所地：高唐县人和办事处华银商城**。法定代表人：郭强，经理。在本院执行申请执行人山东天宸塑业有限公司（简称天宸公司）与被执行人聊城华银时代置业有限公司（简称华银时代公司）债权转让合同纠纷一案中，异议人陶创业对本院查封、拍卖华银时代公司名下的位于华银时代花园小区住宅楼1号楼2单元602室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人陶创业称：请法院查明事实，依法撤销申请执行人对华银时代花园小区住宅楼1号楼2单元602室的查封。事实与理由：2015年1月12日，异议人在华银时代公司购买了住宅楼1号楼2单元602室房产一套，当时约定总价款309616元，当天异议人交付了226000元整。因该楼房一直没有交工，直到2019年9月24日异议人才将剩余的83616元的房款交完。现在房屋已经达到入住标准。因为疫情，异议人直到现在才去办理手续，但到高唐房地产服务中心才知道该楼房已经被申请执行人申请查封。所查封的楼房已经归异议人所有，申请执行人无权查封，查封是有错误的，异议人为了维护自己的合法权利，特向法院提出执行异议申请。请法院查明事实，依法解除对该楼房的查封。申请执行人天宸公司称，异议人提供的证据不能证明其对于申请执行人申请查封的被执行人名下的聊城华银时代花园小区1号楼2单元602室具有排除本案执行的权利，其所提出的执行异议申请不应得到支持。一、异议人与被执行人之间未签订书面商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定买受人主张权利排除执行，第一条就是需要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但本案中，异议人并未提供与被执行之间在本案查封之前签订的书面商品房买卖合同。仅以被执行人在本案查封后出具的证明不能代替书面的商品房买卖合同。二、异议人仅以被执行人出具的收据不能证明是交付的涉案房屋购房款，也不能证明实际交付的事实。首先，因开发商华银时代公司系本案执行程序中的被执行人，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补证、形成可靠证据链条情况下，仅凭该收据不足以认定已支付全部购房款的事实。其次，根据异议人提供的2015年收据内容显示，收款方式为转账。所以异议人应当提供银行转账明细来证明该份收据的真实性；并提供证据证明该款项系支付的涉案房屋的购房款。三、异议人未提供证据证明其已合法占有该不动产，也未提供证据证明并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人还应提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，并且至今未办理过户登记并非异议人原因。而异议人并未提供相应证据予以证明，无法排除本案执行。四、异议人未提供其名下无其他用于居住的房屋的证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人对涉案602室房产提出异议，还应提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，但异议人并未提供该方面证据予以证明。从异议人提供的住址也可以看出其名下是可能存在其他用于居住的房屋的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人并不能证明其对涉案房产的权利，也不能够排除本案执行，其对涉案房产的执行异议申请应当予以驳回。被执行人华银时代公司未作答辩。本院查明，本院在审理原告天宸公司与被告华银时代公司债权转让合同纠纷一案中，2019年5月8日，本院出具（2019）鲁1502民初2277号民事调解书，调解协议如下：一、被告聊城华银时代置业有限公司于2019年5月31日前偿还原告山东天宸塑业有限公司借款50万元；2019年7月31日前偿还原告150万元；2019年10月31日前偿还原告200万元；2020年1月31日前偿还原告200万元；2020年4月30日前偿还原告200万元；2020年7月31日前偿还原告剩余200万元；二、如被告聊城华银时代置业有限公司按期履行本调解协议约定的第一条还款义务，则原告山东天宸塑业有限公司同意放弃2018年2月1日后的利息；如被告聊城华银时代置业有限公司未按期履行第一条还款义务，应支付原告山东天宸塑业有限公司本金1000万元及自2018年2月1日起按照月息1%标准支付利息至实际还清之日；三、原告山东天宸塑业有限公司因为诉讼支出的费用共计67320元，由被告聊城华银时代置业有限公司承担33660元，该款项于2019年7月31日前支付；四、原告山东天宸塑业有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费40930元，由原告山东天宸塑业有限公司承担。该调解协议生效后，被告未履行付款义务。经原告天宸公司申请执行，本院于2019年8月12日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请要求本院查封被执行人所有的二期华银时代花园房产，本院于2019年9月5日出具（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书，裁定如下：查封被执行人聊城华银时代置业有限公司名下高唐县官道街西侧仁（人）和路北侧华银南方商贸城和华银时代花园小区房产、储藏室、车库（详见清单）。查封期限为三年。2019年9月6日，本院向高唐县不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了华银时代公司名下的上述房产清单中的84套房产，其中未包括异议人所称的涉案1号楼2单元602号房产。2019年11月19日，本院又向高唐县房地产交易所（高唐县房管局备案科）送达（2019）鲁1502执3105号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了前述在高唐不动产登记中心查封的房产中的135套房产，其中包括查封了异议人所称的涉案房产1号楼2单元602号房产。另高唐县不动产登记中心与高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）系两个部门且分别办工。另查明，异议人提交2020年3月31日华银时代公司出具的证明一份，内容为：陶创业于2015年1月12日购买我公司高唐县官道街西侧人和路北侧华银时代花园商业住宅楼一套，该住宅楼为1号楼2单元602，面积为83.68平方米，单价3700元/平方米，总房款309616元。陶创业于2015年1月12日交款226000元，第二次于2019年9月24日交现金83616元，房款已结清。异议人未提交双方签订的购房合同。异议人提交2015年1月12日华银时代公司出具的收据一份，内容为：陶创业交1-2-602房款226000元，收款方式为转账（抵王庆国工程款）。异议人提交2019年9月24日华银时代公司出具的收据及中国建设银行个人活期账户交易明细各一份，收据内容为：2019年9月24日陶创业交1-2-602房款83616元，收款方式为现金；建行交易明细载明：客户名称为付邦清，于2019年9月24日向何丽涛6227002282304353597账户转款83616元。异议人提交（2017）鲁1526民初2742号山东省高唐县人民法院民事判决书一份，拟证明2015年1月26日（12日）华银时代公司给陶创业出具的收据是真实的，在2017年11月份以该收据单抵顶过商砼款，但因没有过户，高唐法院没有认可（抵房）的事实。但该判决书中原告为高唐县宏泰砼业有限公司，被告为聊城市东建基础工程有限公司（法定代表人田硕），判决书中未注明抵顶的楼房号，且载明该楼房已付款为206000元及该楼房未办理过户或者合同更名手续，该楼房仍在陶创业名下等内容。审查时，异议人称华银时代公司于2015年1月12日出具的收据系华银时代公司欠王庆国工程款，王庆国欠异议人工程款，房款由工程款抵顶而来，没有另外交钱；2019年9月24日的房款83616元是通过田硕对象的中国建设银行账户打给华银时代公司会计何丽涛的，华银时代公司给出具的收据。之所以让田硕转款是因为异议人欠田硕的钱，异议人在房屋交付后将涉案房屋抵给田硕，房款83616元不是异议人所交。上述事实，有异议人提交的2020年3月31日华银时代公司出具的证明一份、2015年1月12日华银时代公司出具的收据一份、2019年9月24日华银时代公司出具的收据及中国建设银行个人活期账户交易明细各一份、（2017）鲁1526民初2742号山东省高唐县人民法院民事判决书一份以及本院在高唐县不动产登记中心及高唐县房地产交易所（高唐房管局备案科）调取的查封、备案材料及对异议人的询问笔录等为证。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院在高唐县房管局备案科查封涉案房产的时间是2019年11月19日，异议人陶创业提交的华银时代公司出具的证明中载明陶创业于2015年1月12日购买涉案房产，但异议人未提交购房合同或其他证据佐证购房合同签订的时间。本院无法确认购房合同签订的时间在本院查封之前。异议人认可其购买涉案房屋系抵账而来，交房后再抵给田硕,并且余款83616元也不是陶创业所交，所以其购房不是用于自己居住。关于涉案房屋房款的交纳情况，异议人提交的购房交款收据载明收款方式为转账（抵王庆国工程款），但未提交相应的银行转账凭证。异议人在审查时称购房款系华银时代公司欠王庆国工程款转化而来，但未提交欠款转化为房款的证据，且该收据中的房款数额为226000元，而其提交的判决书中注明已付楼房款为206000元抵顶商砼款，二者数额不一致，无法确认系同一笔款项，故本院无法确定异议人所提交的购房收款是由欠款转化而来，且房屋余款83616元也不是陶创业所交，无法确定异议人就涉案房款是否已实际交纳且超过合同约定总价款的百分之五十。退一步讲，即使以房抵账行为成立，也是双方达成的以房抵债协议，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。所以，异议人所主张的异议请求不符合上述法律规定，无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。异议人陶创业要求解除对涉案房屋的查封及排除执行的请求，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人陶创业的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年十二月二十四日书记员  袁 靖