山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13334号上诉人（原审原告）：济南市蔬菜技术推广服务中心，住所地济南市。法定代表人：邹永洲，主任。委托诉讼代理人：段德臣，山东科润律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓京峰，山东科润律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘琦，男，1960年8月5日出生，汉族，个体经营者，住济南市，现住济南市历下区佛山街**。委托诉讼代理人：田跃优，山东誉实律师事务所律师。上诉人济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）(以下简称济南蔬菜中心)因与上诉人刘琦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。济南蔬菜中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，维持判决第一项，并判决支持济南蔬菜中心的一审其他诉讼请求（刘琦支付自2020年1月1日至实际交还房屋之日的违约金）；2.本案诉讼费用由刘琦承担。事实和理由：一审判决对于刘琦应当承担的违约金（占用使用费）数额及支付时间存在事实认定错误、使用法律错误，具体理由如下：1、一审认定双方存在不定期租赁关系属于事实认定错误。按照双方合同约定（第十条）：“本合同期满，甲方根据规章制度和具体情况决定出租方式，确定承租人，乙方在同等条件下有优先承租权。乙方有意继续租赁时，须于合同期满前三十天向甲方提交书面申请，由双方协商确定续租事宜。”，由此看，双方合同到期刘琦续租的话应当提前三十日向济南蔬菜中心提出书面续租申请，本案中济南蔬菜中心并未提出续租申请，这就说明双方合同到期（2019年12月31日到期）后不再存在租赁合同关系，也就不存在不定期租赁关系。而且，按照合同约定（第七条）：“本合同租赁期限届满或合同解除时，乙方应确保房屋的原貌及设备设施的完整、无损，并于租期届满或合同解除之日将房屋按照合理使用后的现状交回甲方。”所以刘琦在合同到期后继续占有使用房屋完全是违约行为、是非法占有，应当承担违约责任，而不是一审判决认为存在不定期租赁合同关系。2、一审判决认为济南蔬菜中心未提供证据证明积极与刘琦协商续租是明显的错误。因为双方合同到期，刘琦并未提出续租申请，按照合同约定双方合同到期租赁关系终止，不再存在合同关系，刘琦就应该向济南蔬菜中心交还房屋，按照法律或双方合同约定均未要求济南蔬菜中心必须积极与刘琦协商续租，也就不存在济南蔬菜中心需要提供证据证明积极与刘琦协商的事情。3、一审判决认定济南蔬菜中心主张的违约金过高，没有事实和法律依据，属于认定事实错误。双方合同约定（第八条之6）：“租赁期满迟延交回房屋的，每迟延一日支付本合同约定日租金标准的二倍给甲方作为违约金，造成甲方其他损失的仍应予以据实赔偿。该违约金低于租赁房屋的市场价租金的，乙方应当按照同地段同类房屋的市场价租金予以支付迟延腾房的违约金。”根据双方合同约定的标准要求刘琦支付延期腾房的违约金完全符合事实与法律，而且一审中刘琦也认可：济南蔬菜中心按照评估价格要求各租户签署2020年度合同，该评估价格是2019年度价格的150%多，刘琦认为该价格太高所以不同意续签。这说明济南蔬菜中心主张的违约金的标准与市场价（参考评估价）基本相当，并不存在明显偏高，而且刘琦也未提供明显偏高的任何证据，一审法院也未参考任何依据直接认定违约金过高没有任何事实与法律依据。4、一审判决免除刘琦两个月（2020年1月、2月）的房屋占用使用费没有任何事实与法律依据。首先，双方合同已经于2019年12月31日到期，当时在济南市并没有受到疫情的任何影响，只是到了2020年2月份济南市才受到疫情影响。其次，双方自2020年1月1日起已经不存在租赁合同关系，刘琦不交还房屋继续非法占用使用至今完全属于违约行为，而国家针对疫情影响的相关租金减免政策是针对合法租赁关系存续期间的情形，对于刘琦这种合同到期后不交还房屋继续非法占用使用延续至疫情影响期间的，不应当予以减免占有使用费。如果法院认为应当对刘琦进行租金减免的话，这是否是支持刘琦违约、而且支持刘琦因违约而获利，这与法治的基本理念是相违背的。刘琦辩称，一、原审判决认定双方就门头房、车库成立了不定期租赁合同系认定事实清楚，应当由济南蔬菜中心对其向刘琦提出异议进行举证。其举证不能应当承担不利的后果。济南蔬菜中心的前两项上诉事由不成立。在门头房和车库的租赁期限到期后，刘琦积极与济南蔬菜中心协商续租事宜。在租赁期限到期后，济南蔬菜中心并未向刘琦提出异议并要求刘琦搬离涉案房屋。在起诉后，2020年4月份，济南蔬菜中心才将告知函交给刘琦。根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，刘琦与济南蔬菜中心之间已经就门头房和车库形成了不定期的租赁合同关系。根据合同法第二百三十六条的规定可知，应当由出租人主动提出异议，即提出异议的举证责任在济南蔬菜中心。济南蔬菜中心在起诉后才将告知函交给刘琦，其应当承担举证不能的法律后果，即认定双方就门头房、车库成立了不定期的租赁合同关系。二、刘琦不存在违约行为，济南蔬菜中心索要违约金没有法律依据，双方成立不定期租赁合同后，其要求刘琦腾出门头房和车库后，刘琦只需要按照原合同的约定支付房屋占用费即可。刘琦已经按照双方合同中的约定足额支付了2019年的房租，且不欠任何水费、电费、物业费等相关费用。据此可以认定刘琦不存在违约行为。双方就门头房、车库成立租赁合同关系后，其要求刘琦腾出门头房和车库后，刘琦只需要按照原合同的约定支付房屋占用费即可。三、应当核减刘琦应继续支付的部分房屋占用费。刘琦已将涉案门头房中的“宜而爽”内衣店腾空，刘琦向济南市蔬菜中心交付该内衣店被拒收。2020年11月10日，济南市蔬菜中心却在涉案房屋门上粘贴《敬告》，阻止刘琦与他人合作处理货品或建立短租协议。据此刘琦自2020年11月10起不应再继续承担该内衣店房屋的占用费。该内衣店的面积为30多平方米，占门头房面积的50%，应当减免每天100元的房屋占用费。四、双方之间的仓库租赁合同尚未到期，应当继续履行。具体分析见刘琦的上诉状。综上所述，本案一审判决认定刘琦与济南蔬菜中心之间就门头房、车库成立了不定期租赁合同关系系认定事实清楚，适用法律正确。刘琦不存在违约行为，只需要按照原合同的约定支付房屋占用费即可。且刘琦已经腾出门头房中的内衣店，济南蔬菜中心拒收房屋，该内衣店对应的房屋占用费不应继续支付。刘琦与济南蔬菜中心之间的仓库租赁合同尚未到期，应当继续履行。济南蔬菜中心的上诉请求均不能成立，刘琦的上诉请求合理合法，恳请二审法院驳回济南蔬菜中心的上诉请求并依法支持刘琦的上诉请求。刘琦上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项、第二项并改判济南蔬菜中心继续履行其与刘琦2013年1月28日签订“济南市历城区洪楼南路32号仓库”的租赁合同；2.本案一审、二审诉讼费用全部由济南蔬菜中心承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，具体事由如下：一、刘琦与济南蔬菜中心2013年1月28日签订仓库租赁合同（以下简称“2013年仓库租赁合同”）合法有效。原审判决书第11页第四行至第六行表述“故本院认定双方于2013年1月28日签订的仓库房租赁合同确系刘琦与济南蔬菜中心签订，该合同不违反法律规定，合法有效。”对于原审判决书的该认定，刘琦予以认可。二、2013年仓库租赁合同中约定的租赁期限是明确的。原审判决书认定该合同的未明确具体使用期限系认定事实不清。2013年仓库租赁合同中约定刘琦长期租用该仓库，除政府拆迁外济南蔬菜中心不得终止出租。该租赁合同虽然没有约定一个不变的租赁期限，但其所附解除条件成就的时间点是清楚明确的。双方已合意对仓库租赁合同解除作出限制，以保证租赁物利用的持续性。也就是说双方不期望有不定期租赁合同赋予当事人任意解除权，其对解除条件作出特别限制。故2013年仓库租赁合同对租赁期限的约定的明确的。如果涉案仓库一直不被政府拆迁，那么仓库的租赁期限应当一直延续到法律规定最长租赁期限二十年：如果涉案仓库在租赁开始二十年内被政府拆迁，那么仓库的租赁期限则延续到仓库被政府拆迁且济南蔬菜中心行使合同解除权为止。无论是何种情形，2013年仓库租赁合同都应当被认定为有明确的租赁期限。三、济南蔬菜中心从未提出解除2013年仓库租赁合同，且该合同尚未达到约定的解除条件，济南蔬菜中心也无权解除，故其应当继续履行该合同。首先，济南蔬菜中心至今未向刘琦提出过解除2013年仓库租赁合同。其次，2013年仓库租赁合同为附条件解除的合同，解除合同的条件是涉案仓库被政府拆迁。本案中，涉案仓库并未被政府拆迁，解除条件并未达到，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，济南蔬菜中心是无权解除2013年仓库租赁合同的。四、刘琦与济南蔬菜中心在2013年之后每年一签的仓库租赁合同中的租赁期限不应视为对2013年仓库租赁合同的重新约定，而是济南蔬菜中心为向事业管理局备案而对每年的仓库租赁合同关系进一步的确认。刘琦与济南蔬菜中心之间的涉案仓库租赁关系并未到期。济南蔬菜中心代理律师在一审庭审中承认，每年重签一次的合同是为上报事业管理局备案。况且每年一签的合同都是依照2013年仓库租赁合同约定价格进行签订。故每年一签的租赁合同不是对2013年仓库租赁合同的重新约定，而是济南蔬菜中心为向事业管理局备案而对每年的仓库租赁合同关系进一步的确认，每年一签的仓库租赁合同并未对2013年仓库租赁合同的合同条款进行变更，2013年仓库租赁合同全面包含了所有的其他仓库租赁合同，每年一签的仓库租赁合同是否到期都无法影响双方继续履行2013年仓库租赁合同。五、如2013年仓库租赁合同不能继续履行，刘琦将损失惨重，且损失难以追回。1、正是因为刘琦与济南蔬菜中心签订的仓库租赁合同是长期合同，所以刘琦才花费大量费用对涉案仓库进行增建装修。如果认定双方租赁关系到期，那么刘琦将产生大量的增建装修损失。2、虽然原审判决第11页最后两行表述“关于装饰装修等投资损失，刘琦可另案向济南蔬菜中心主张。”但是原审判决认定涉案仓库租赁期限已经到期，那么刘琦向济南蔬菜中心主张装饰装修的损失就不好找到法律和事实依据了。届时，即使刘琦起诉济南蔬菜中心索要装修损失，胜诉的可能性也比较小。综上所述，原审判决认定涉案仓库租赁期限已到系认定事实不清，刘琦与济南蔬菜中心在2013年1月28日签订“济南市历城区洪楼南路32号仓库”的租赁合同中对租赁期限的约定是明确的，该合同并未被解除，济南蔬菜中心应当继续履行该租赁合同，双方之间的涉案仓库租赁关系并未到期。济南蔬菜中心辩称，一、2013年仓库租赁合同无效，合同应按照2018年签订的房屋租赁合同履行，双方不存在不定期租赁关系。合同约定房屋到期济南蔬菜中心应提前三十日提出续租事宜，济南蔬菜中心没有提出。合同明确约定（第十条）：“本合同期满，甲方根据规章制度和具体情况决定出租方式，确定承租人，乙方在同等条件下有优先承租权。乙方有意继续租赁时，须于合同期满前三十天向甲方提交书面申请，由双方协商确定续租事宜。”，合同到期刘琦续租的话应当提前三十日向济南蔬菜中心提出书面续租申请，本案中刘琦并未提出续租申请，双方合同到期（2019年12月31日到期）后不再存在租赁合同关系，也不存在不定期租赁关系。二、主张的违约金是根据合同规定和周边正常市场租金而定的。合同明确约定（第八条之6）：“租赁期满迟延交回房屋的，每迟延一日支付本合同约定日租金标准的二倍给甲方作为违约金，造成甲方其他损失的仍应予以据实赔偿。该违约金低于租赁房屋的市场价租金的，乙方应当按照同地段同类房屋的市场价租金予以支付迟延腾房的违约金。”根据双方合同约定的标准要求刘琦支付延期腾房的违约金完全符合事实与法律，同时主张的违约金的标准与济南蔬菜中心委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司于2019年12月11日对房产的评估租金价格基本相当，并不存在明显偏高。三、免除刘琦两个月（2020年1月、2月）的房屋占用使用费不合理。合同已经于2019年12月31日到期，当时在济南市并没有受到疫情的任何影响，到了2020年2月份济南市才受到疫情影响。其次，双方自2020年1月1日起已经不存在租赁合同关系，刘琦不交还房屋继续非法占用使用至今完全属于违约行为，对于刘琦这种合同到期后不交还房屋继续非法占用使用延续至疫情影响期间的，不应当予以减免占有使用费。四、合同到期后应按现状交回房屋。根据合同约定（第七条）：“本合同租赁期限届满或合同解除时，乙方应确保房屋的原貌及设备设施的完整、无损，并于租期届满或合同解除之日将房屋按照合理使用后的现状交回甲方。”所以刘琦在合同到期后继续占有使用房屋完全是违约行为、是非法占有，应当交回房屋。关于刘琦的上诉补充意见，我方认为刘琦只要同意腾退并交还房屋我方随时可以接收，但，刘琦如果因较长时间转租给第三方并收取租金，我方认为在法院一审判决的情形下，刘琦再转租不合适，而且双方合同也明确约定不允许转租。济南蔬菜中心向一审法院起诉请求：1.判令刘琦将承租济南蔬菜中心的位于济南市历城区洪楼南路32号的沿街商业房一处、院内仓库一处和车库一间交还济南蔬菜中心。2.判令刘琦支付自2020年1月1日至实际交还房屋之日的违约金(其中截至2020年8月25日共计122055元).3.本案诉讼费用由刘琦负担。一审法院认定事实：坐落于济南市历城区洪楼南路**的********、7幢所有权人系济南市市级机关事务管理局，产别全民自管产，设计用途均为办公。济南市机关事务服务中心于2019年与济南市农业农村局签订委托管理协议，约定济南市机关事务服务中心将济南市历城区洪楼南路32号院内房屋4幢委托给济南市农业农村局代管，委托管理的房产定向用于济南市农业农村局下属单位济南蔬菜中心办公使用，闲置房产可对外出租，不得用于其他用途，委托管理期限为二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止，总建筑面积1711.7平方米，济南市农业农村局利用托管房屋对外出租时，必须由第三方评估机构对租金价格进行评估，以评估价格为基础，按照市场公允的价格确定租金底价.2020年3月12日济南市农业农村局出具证明一份，证明中记载：“济南市机关事务服务中心委托我局管理济南市历城区洪楼南路32号院内房屋四幢(总建筑面积1711.7平方米)，而且明确：该房产定向用于我局下属事业单位济南蔬菜中心办公使用，闲置房产可对外出租。我局一直将该房产用于济南蔬菜中心办公使用，且授权该中心可以将闲置房产进行出租，对于闲置房产的出租管理等均由该中心自行负责处理，并由该中心自行向承租户收取租金、处理与租户之间的纠纷等。特此证明。”该证明下方盖有济南市农业农村局的公章。济南蔬菜中心主张涉案房产中的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间出租给刘琦使用，现该合同已经于2019年12月31日期满，故要求刘琦腾房。为此提交2018年12月12日，济南蔬菜中心作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的刘琦签订房屋租赁合同三份，济南蔬菜中心分别将济南市历城区洪楼南路32号的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间出租给刘琦；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日；合同期内租金分别为20000元、68000元、6000元；房屋的交回，本合同租赁期限届满或合同解除时，刘琦应确保房屋的原貌及设备设施的完整、无损，并于租赁届满或合同解除之日将房屋按照合理使用后的现状交回济南蔬菜中心.房屋租赁期届满或本合同解除的，刘琦的装修物和增加的附属设施如可拆除并不破坏房屋原貌的归刘琦所有，如不可拆除或拆除后破坏房屋原貌的应无偿归济南蔬菜中心所有.因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因刘琦违约导致合同解除的，刘琦的装修物和增加的附属设备无偿归济南蔬菜中心所有；违约责任，租赁期满迟延交回房屋的，每迟延一日支付本合同约定日租金的二倍给济南蔬菜中心作为违约金，造成济南蔬菜中心其他损失的仍应予据实赔偿，该违约金低于租赁房屋的市场价租金的，刘琦应按照同地段同类房屋的市场租金予以支付延迟腾房的违约金。刘琦对上述合同的真实性予以认可，但认为其早在十多年以前就已经租赁涉案房屋，只是为了配合房屋所有权人的要求每年续签一次合同。为此其提交以下合同：2003年12月1日，当时的济南市蔬菜办公室与刘琦签订房屋租赁合同，济南市蔬菜办公室将坐落于济南市历城区洪楼南路32号一处沿街营业房(一楼二楼五间共七间房)租给刘琦用于美容、商贸经营用房，租期为六年(2003年11月1日至2009年11月1日).2003年12月1日至2006年12月31日年租金3.6万元，2006年12月1日至2009年12月31日年租金为4.14万元。合同到期后，双方又续签多份沿街商业房合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日.2013年1月28日，济南蔬菜中心又将济南市历城区洪楼南路32号仓库房(原锅炉房)出租给刘琦，该房屋有济南市亚东经贸有限公司租赁作为仓库使用，(亚东公司与刘琦共同使用该仓库)租期至2014年6月30日止，因亚东经贸公司经营原因，现单方提出退房，双方协商，刘琦同意接手该仓库独立租用独立缴纳租金。济南蔬菜中心同意刘琦租赁该房装修改造后作为办公经营使用；双方约定，鉴于刘琦进行室内钢结构分层办公室建造及配套装修，签三年合同租价不变，自2013年7月1日至2016年6月30日止。2016年6月30日后租赁合同每三年租金按10%递增，以此类推.每年租金为18000元，按半年付租金。2013年，济南蔬菜中心又将济南市历城区洪楼南路32号车库出租给刘琦，合同到期后，双方又续签多份车库租赁合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日.庭审中刘琦述称：“2013年1月24日济南蔬菜中心起草过仓库房租赁合同，但刘琦考虑到仓库房改造费较高，双方又进行了协商，故只有该合同的复印件，原件已经被济南蔬菜中心收回。”后与济南市蔬菜中心于2013年1月28日重新签订了一份仓库房租赁合同，该合同中约定济南蔬菜中心同意刘琦租赁该房装修改造后作为办公经营使用；双方约定，鉴于刘琦进行室内钢结构分层办公室建造及配套装修，济南蔬菜中心同意刘琦长期租用。亚东合同到期后刘琦自2014年7月1日至2017年12月31日租赁合同租价壹万捌仟元整不变。自2018年1月1日每三年按10%递增合同自然延续，除政府拆迁济南蔬菜中心不得终止出租，如济南蔬菜中心拒绝出租应补偿刘琦设施装修投资。如刘琦不再租赁应保持房屋原有主体设施完好交还给济南蔬菜中心。违约责任，租赁期间，济南蔬菜中心有下列行为应按合同当年租金20%的额度向刘琦支付违约金，若支付的违约金不足以弥补刘琦损失的，刘琦有权法律追诉济南蔬菜中心达到弥补全部损失为止，(1)租赁期间，济南蔬菜中心未经刘琦同意终止合同收回该房屋的；(2)租赁期间，济南蔬菜中心除拆迁外找任何理由收回所出租房屋，都应赔偿刘琦在该房屋投资建设设施装修美化的支出.合同下方有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章及刘琦的签名，签约日期2013年1月28日。合同到期后，双方又续签多份仓库房租赁合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日。济南蔬菜中心向刘琦发出落款时间为2019年12月30日的告知函一份，告知函中记载：“致刘琦(下称承租人)，济南市机关事务服务中心指令和委托我中心负责洪楼南路32号院内房屋(下称标的房产)的使用和对外出租，且外租租金价格必须由第三方评估机构进行评估。承租人于2018年月日与我中心签署租赁合同，承租标的房产的部分房屋，租期至2019年12月31日。现我中心委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司于2019年12月11日对标的房产的租金价格进行评估，评估结果为：沿街门头房一层日租金为3元每平方米、二层日租金为1.8元每平方米；仓库用房的日租金为0.74元每平方米。之前我中心多次提示承租人有权按照租金评估价续签租赁合同，但承租人一直未续签。现正式函告承租人，承租人可以于2019年12月31日前来我中心按照上述租金评估价格签署租赁合同(租期自2020年1月1日至2020年12月31日)，到期不签署的视为不再租赁且放弃优先承租权，我中心将另行出租，且承租人应于2020年1月5日前腾房并向我中心交还所承租的房屋，逾期不交还房屋的，我中心将按照上述评估租金价格的两倍收取房产占用费直至向我中心交还房屋，甚至采取法律措施，届时，承租人可能要承担诉讼带来的更大损失。”济南蔬菜中心述称2019年12月31日将告知函送到了刘琦的四处经营场所，交给了刘琦的工作人员。刘琦辩称2020年2月底工作人员才电话告知其济南蔬菜中心向其送达告知函的事情，于2020年4月初工作人员才将书面的告知函交付给自己。另查明，现涉案房屋均由刘琦占有。车库用于堆放杂物。仓库改造成琴行，从事艺术培训、文化辅导班、琴行，琴行名称为济南市历城区雅尼琴行，类型为个体工商户，经营者刘琦，经营地址为济南市历城区洪楼南路**院内.门头房经营美容院和内衣店，美容院的名称为济南市历城区我的漂亮妈妈美容服务中心，，经营场所济南市历城区洪楼南路**沿街房内衣店的名称为历城区宜而爽内衣专卖店，经营场，经营场所济南市历城区洪楼南路**为个体工商户，经营者均为刘琦。庭审中刘琦同意返还涉案沿街商业房、车库，但不同意承担违约金，同意按照2019年的租金支付沿街商业房、车库的房屋占有使用费。庭审中双方均认可刘琦支付涉案房租至2019年12月31日.一审法院认为，原被告的争议焦点有三：一、济南蔬菜中心是否具有原告主体资格。涉案房屋所有权人均系济南市市级机关事务管理局，济南市市级机关事务管理局将涉案房屋委托给济南市农业农村局进行管理，委托管理协议中明确约定委托管理的房产定向用于济南市农业农村局下属单位济南蔬菜中心办公使用.济南市农业农村局又给济南蔬菜中心出具授权，授权济南蔬菜中心可以将闲置房产进行出租，自行向承租户收取租金，并处理与租户之间的纠纷.济南市农业农村局出具的授权书中记载授权事项有处理与租户之间的纠纷，现济南蔬菜中心起诉至法院要求刘琦返还房屋并支付违约金亦是一种处理与租户纠纷的途径，且涉案的多份房屋租赁合同亦是济南蔬菜中心与刘琦签订，故济南蔬菜中心与本案有直接利害关系，具有原告的主体资格。二、济南蔬菜中心是否有权要求刘琦返还济南市历城区洪楼南路32号院内仓库房一间。济南蔬菜中心认为刘琦提供的双方于2013年1月28日签订的仓库房租赁合同中仅加盖济南市蔬菜技术推广服务中心办公室的公章而无经办人签名，经核实该公章已经找不到了，济南蔬菜中心无人知晓该合同，故无法确定该合同中济南市蔬菜技术推广服务中心办公室的公章的真实性；但刘琦提交的其他租赁合同中亦有多份加盖有济南市蔬菜技术推广服务中心办公室，可以证明确实存在“济南市蔬菜技术推广服务中心办公室”这个公章；即使该合同真实存在，双方亦应按照后期形成的合同即2018年12月12日签订的房屋租赁合同履行，现该合同中约定的租赁期限已到期，故济南蔬菜中心有权收回涉案仓库房。刘琦辩称：“在2013年1月28日签订的仓库房租赁合同时，双方约定该仓库房租赁给刘琦长期使用，故其对该仓库房进行了全面的装饰装修，投资巨大，除拆迁外济南蔬菜中心不得收回，现该仓库房尚未被拆迁，故济南蔬菜中心无权提前收回该仓库房，应将该仓库房继续出租给刘琦使用。”一审法院认为，济南蔬菜中心与刘琦于2013年1月28日签订仓库房租赁合同中虽无经办人签名，但该合同中盖有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章，且在双方之前分别于2008年11月5日、2009年11月17日签订的房屋租赁合同中及济南蔬菜中心于2008年11月6日向刘琦出具的收据中均加盖有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章，说明该公章确实存在并对外使用.济南蔬菜中心不认可该份合同的真实性，但未提交相关证据予以证实，故一审法院认定双方于2013年1月28日签订的仓库房租赁合同确系刘琦与济南蔬菜中心签订，该合同不违反法律规定，合法有效.双方在合同中约定该仓库房长期出租给刘琦使用，除拆迁外济南蔬菜中心不得收回.庭审中刘琦对此述称：因涉案房屋处在拟拆迁范围内，土地已经冻结多次，故约定是长期，当时估计五年左右。但在之后的合同中，双方修改合同签订方式为一年一签，每份合同的租赁期限亦修改为一年，系为了配合房屋所有权人的要求.”距今济南蔬菜中心已将该仓库房出租给刘琦使用长达七年，亦超过了刘琦所预期的五年。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中双方于2013年1月28日签订的租赁合同仅约定长期使用，并未明确具体使用期限，其后每年签订的房屋租赁合同中的约定视为对租赁期限的重新约定。现2018年签订的仓库用房租赁期限已届满，现济南蔬菜中心明确表示拒绝与刘琦继续签订仓库房租赁合同，故刘琦应将该仓库房返还给济南蔬菜中心。关于装饰装修等投资损失，刘琦可另案向济南蔬菜中心主张。三、济南蔬菜中心是否有权向刘琦主张违约金。济南蔬菜中心根据2018年签订的合同中约定的违约金计算方式，按2019年每日租金的二倍即515元向刘琦主张违约金至刘琦实际交付房屋为止。刘琦辩称因其不存在违约行为，不同意支付违约金，但同意按照2019年租金价格支付使用费。济南蔬菜中心主张于2019年年底就已将告知函交付给刘琦，但未提交相关证据予以证实。庭审中刘琦自认于2020年4月初才收到该告知函，支付房屋占有使用费时应考虑到受疫情因素，应当减免4个月的房租。《最高人民法院关于适用综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限刘琦于判决生效之日起十日内将位于济南市历城区洪楼南路32号的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间腾空，并返还给济南市蔬菜技术推广服务中心(济南市淡水养殖科学研究所)。二、限刘琦于判决生效之日起十日内向济南市蔬菜技术推广服务中心(济南市淡水养殖科学研究所)支付房屋占有使用费(自2020年3月1日起至刘琦实际返还济南市历城区洪楼南路32号的沿街商业房一处、仓库一处、车库一间止，沿街商业房按年租金68000元计算、仓库按年租金20000元计算、车库按年租金6000元计算)。三、驳回济南市蔬菜技术推广服务中心(济南市淡水养殖科学研究所)的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1371元，由济南市蔬菜技术推广服务中心(济南市淡水养殖科学研究所)、刘琦各负担685.5元。本院二审期间，刘琦提交照片三张，拟证明刘琦已将涉案门头房中的“宜而爽”内衣店腾空，刘琦向济南市蔬菜中心交付该内衣店被拒收。2020年11月10日，济南市蔬菜中心却在涉案房屋门上粘贴《敬告》，阻止刘琦与他人合作处理货品或短租使用。据此刘琦自2020年11月10日起不应再继续承担该内衣店的房屋占用费。该内衣店的面积为30多平方米，占门头房面积的50%，应当减免每天100元房屋占用费。济南蔬菜中心对3张照片真实性予以认可，对证明目的有异议。1.该《敬告》中明确蔬菜中心已通过法院要求原租户交还该房屋，至今原租户并未向蔬菜中心交回该房屋，而且，如果到现场看的话，该《敬告》内容覆盖了原承租人刘琦所张贴的对外出租的告示，目的是告知租赁客户对该房屋的现状有所了解，避免将来产生不必要的纠纷，但并不是蔬菜中心不接收房屋；2.该《敬告》张贴的时间是2020年11月10日，而刘琦自称10月就已经腾空向蔬菜中心交付，如果属实的话，就不存在刘琦继续张贴转租的告示，也就不存在蔬菜中心张贴该敬告进行声明，直到今天，刘琦从未向蔬菜中心交还所承租的房屋。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，济南蔬菜中心主张其与刘琦不存在不定期租赁关系，违约金应根据双方合同约定的标准支付。经审查，济南蔬菜中心与刘琦2018年12月12日签订的房屋租赁合同2019年12月31日到期后，双方未采用书面形式订立新的合同。济南蔬菜中心主张于2019年年底向刘琦交付告知函，但未提交相关证据予以证实。刘琦自认于2020年4月初才收到该告知函，而在此期间刘琦仍然占有经营涉案房屋,且租赁时间不确定,故一审认为可视为不定期租赁合同关系并无不当。关于违约金的支付标准，《最高人民法院关于适用刘琦主张双方应继续履行2013年1月28日签订的租赁合同。经审查，双方在2013年1月28日签订租赁合同后，至2018年12月12日间刘琦曾与济南蔬菜中心签订了多份租赁合同，2018年12月12日签订的合同约定租赁期限至2019年12月31日，该合同对租赁期限进行了新的约定，故在租赁期限已届满的情况下，济南蔬菜中心有权收回涉案仓库房，一审法院认定并无不当。综上所述，济南蔬菜中心、刘琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5482元，由济南市蔬菜技术推广服务中心负担2741元，刘琦负担2741元。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年十二月二十八日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗