福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8171号 原告：龙岩市欣茂物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城双泉路**，统一社会信用代码91350800660392572U。 法定代表人：傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 被告：龙岩市安居住宅建设有限公司，，住所地福建省龙岩市南环西路**建设大厦**统一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人：蓝茂瑞，总经理。 委托诉讼代理人：杜春林，福建天岩律师事务所执业律师。 被告：杜景云，男，1963年7月11日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林伍湖，男，成年，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称：欣茂物业公司）与被告杜景云、龙岩市安居住宅建设有限公司（以下简称：安居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣茂物业公司的委托诉讼代理人钟永香、被告杜景云及其委托诉讼代理人林伍湖、被告安居公司的委托诉讼代理人杜春林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣茂物业公司向本院提出诉讼请求：杜景云、安居公司向欣茂物业公司支付莲西小区13号楼101室自2016年2月1日至2019年1月1日的物业费6398.4元、C742号车位服务费1420元、2017年12月1日至2019年1月1日的公共设施设备维护费425.8元，合计8244.2元。诉讼中，欣茂物业公司变更诉讼请求为：杜景云、安居公司向欣茂物业公司支付莲西小区13号楼101室的物业费5401.1元（自2016年2月1日起至2018年7月31日止，163.67㎡×1.1元/㎡×30个月），C742号车位服务费1000元（自2016年2月1日起至2018年2月28日止，40元/月×25个月），公共设施设备维护费425.8元（自2017年12月1日起至2019年1月1日止，0.2元/㎡/月），合计6826.9元。事实与理由：2010年4月25日，欣茂物业公司与安居公司签订莲西小区物业服务合同，约定该小区由欣茂物业公司进行服务管理，合同期限至业主委员会成立止，物业服务费高层1.1元/㎡/月，车位服务费为50元/个/月(实际按40元/个/月收取)。2015年10月16日，莲西小区正式交房，欣茂物业公司即入驻进行物业服务管理。莲西小区业主委员会成立后，欣茂物业公司又于2017年12月1日与业主委员会签订物业服务合同，约定由欣茂物业公司继续实施莲西小区的物业管理服务，期限至2019年12月31日止。合同同时约定住宅物业服务费1.1元/㎡/月，公共设施设备维护费等按0.2元/㎡/月包干，车位服务费40元/个/月。2019年7月31日，欣茂物业公司撤离莲西小区。欣茂物业公司自2015年10月16日入驻莲西小区实施物业管理服务以来，即按照物业服务合同的约定履行了物业管理义务，有权向缴费义务人收取物业服务费等相关费用。杜景云系莲西小区13号楼101室(建筑面积为163.76㎡)、C742车位业主，为上述房产物业服务费等费用的缴费义务人，安居公司作为莲西小区的开发建设单位，其负有向杜景云交付本案讼争房产的义务。根据《福建省物业管理条例》规定及物业服务合同的约定，未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付。安居公司未提供证据证明其于2016年9月1日已实际将房产交付给杜景云，应当就本案讼争房产的物业服务费等费用承担连带责任。欣茂物业公司向杜景云、安居公司催收物业服务费等相关费用，但其互相推诿。 安居公司辩称，一、安居公司与欣茂物业公司签订的前期物业服务合同第二十一条约定，未出售的空置房住宅、商业店铺、停车车库等空置房物业管理费由安居公司支付；第二十六条第2（3）项约定，未售、租闲置部分，物业管理费由安居公司支付。因此，安居公司仅支付未售、租的空置房的物业费。本案所涉莲西小区13号楼101房早已安置给杜景云，不属于空置住宅，安居公司不具有缴纳物业管理费的义务。二、本案涉及的安置房已安置给杜景云，该安置房已于2015年10月具备回迁条件，并已通知各拆迁户于2015年10月29日至30日集中办理回迁手续，过渡费发放给截止至2015年11月30日。可见，该安置房早已具备回迁条件，安置户未及时办理回迁手续而产生的后果不应由安居公司承担。另本案拆迁人为龙岩市土地收购储备中心，有关拆迁安置补偿事宜应由安置户与拆迁人协商解决。三、根据2017年4月7日《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》确定，莲西小区北区从2016年2月1日起，已安置未回迁的安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。该专题会议由欣茂物业公司实际控制人袁天炎参加并参与核稿。该备忘录的性质，属于欣茂物业公司与安居公司等各方就物业收费事宜达成的补充协议，合法有效，对各方具有法律拘束力。据此，2016年2月1日起，已安置未回迁的安置房物业费理应由欣茂物业公司向安置户收取，欣茂物业公司无权要求安居公司承担。四、欣茂物业公司主张安居公司与杜景云承担连带责任没有依据。根据《民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或当事人约定”，本案中安居公司与杜景云承担连带责任既无法律规定，也没有当事人之间的约定。因此，欣茂物业公司主张安居公司连带责任依据不足。综上，请求驳回对安居公司的诉讼请求。 杜景云辩称，一、谁是物业的业主，谁就应该缴纳物业费。案涉物业费指的是13号楼101室交房前的“空置费”6398.4元及车位C742号交付使用前的物业费1420元。确定物业费支付义务人的关键，是看何人是物业管理服务合同的当事人。《物业管理条例》第四十一条规定：竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。故未交房之前的“空置费”依法应由开发商缴纳，与杜景云无关。二、案涉房屋没有竣工，不符合拆迁安置协议书约定的装修标准。根据杜景云与开发商签定的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置(产权调换)协议书》，室内有装修，但莲西小区无装修、没有竣工，不符合交房条件，杜景云拒绝收房。小区13位拆迁户于2016年7月26日委托律师事务所向开发商发了律师函，要求按协议书的约定履行义务，并支付过渡费。欣茂物业公司应遵循谁的物业向谁收的原则，找开发商收取物业管理服务费。三、没有法规规定“回迁公告视为交房”。开发商与杜景云签定的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置(产权调换)协议书》中，没有关于回迁公告视为交房的约定，没有关于在通知回迁之后没有来办理回迁，需要杜景云承担回迁之前“空置费”的约定。所以，在没有合同特别约定的情况下，“回迁公告视为交房”没有法律依据。四、《会议备忘录》对杜景云没有约束力。2016年10月12日的《会议备忘录》，没有通知杜景云参加，形成的《会议备忘录》是开发商、安居公司与欣茂物业公司单方面的意愿。对没有参会、完全不知情的杜景云，以及莲西小区所有被拆迁安置户没有约束力。五、欣茂物业公司主张的公共设施维护费是重复收费。欣茂物业公司与莲西小区业委会签定的《物业服务合同》第七条第(二)中的“2、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积0.2元/月/平方米的标准由业主支付。”这是基于欣茂物业公司与安居公司签定的《前期物业合同》管理的二年多时间里，公摊水、电费每月每平方米平均0.2元，为了计算简便起见而定的。所以本条款“运营”和“维护”二个词语后面都是用顿号分开，表示此费用包含所需要的用电、用水。而欣茂物业公司在前期合同期间以及与业委会合同签定后的1年7个月管理期间，已经将电梯、水泵用电、用水按公摊费用向业主收取，而且数额较大的维修费申请公维金。此处再主张公共设施维护费是重复收费。请求驳回欣茂物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：龙岩市新罗区莲西小区由龙岩市土地收购储备中心开发建设。2010年4月25日，安居公司（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区委托欣茂物业公司进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业管理服务费为每月每平方米1元、停车库的物业管理服务费为每月每个50元；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；业主或使用人逾期交纳物业服务费，每日滞纳金按1%计算；未出售的空置房住宅、停车库等空置房物业管理费由甲方支付，空置房性质由甲乙双方共同认定。 2015年10月16日，安居公司、龙岩市土地收储中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区（北区）1#-4#，9#-15#楼回迁预备会议，双方对物业费标准进行调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。2015年10月17日起，欣茂物业公司进驻莲西小区（北区）并提供物业服务。2015年10月17日，龙岩市土地收购储备中心在闽西日报刊登《回迁公告》，主要内容为：莲西小区1-4号楼、9-15号楼安置房具备交房条件，定于2015年10月29日至30日在莲西小区集中办理回迁手续，过渡费发放至2015年11月30日。 2016年10月12日，安居公司、龙岩市土地收购储备中心、欣茂物业公司等单位召开关于莲西小区空置费和物业服务费专题会议，该会议备忘录内容有：安置房的“空房”是指暂时没有安置对象的套房和车位、摩托车位；已安置的安置房应由业主（安置户）自公告交房之日起支付物业费，在公告交房之日后安置的安置房，由业主（安置户）自征迁安置协议签订之日起支付物业费；已安置未回迁的安置房，自公告交房之日起到公告过渡费截止之日止，期间的物业费由龙岩土地收储中心垫付，待安置房办理回迁后，龙岩土地收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；未安置的“空房”市收储按季度支付物业费；从2016年2月1日起，已安置未回迁的莲西小区北区安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。 2017年12月1日，龙岩市新罗区莲西小区业主委员会（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订《福建省物业服务合同》一份，主要约定：甲方委托乙方对莲西小区实施物业服务，物业服务期限自2017年12月1日起至2019年12月31日止；物业服务费采取包干制方式；物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维持费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润；高层住宅的物业服务费（不含公共水电分摊费）为1.1元/月/平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积0.2元/月/平方米的标准由业主支付；机动车辆停放服务费按40元/个/月的标准由车位使用人支付；未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付；已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付；开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。 另查明，2010年7月19日，龙岩市土地收购储备中心（拆迁人）与杜景云（被拆迁人）签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》一份，主要约定：甲方对乙方的房屋进行拆迁，安置房包括西陂街道莲西小区13幢101单元，车位包括742号车位；甲方提供的安置房屋，应当符合国家质量安全标准，并经验收合格或竣工验收报备后交房；甲方交付安置用房时，未能提供房屋竣工验收合格文件的，乙方有权拒绝接受安置用房，由此造成逾期安置的，甲方应延续支付临时安置补助费；甲方交付的安置房标准应符合约定的标准，否则乙方有权要求甲方限期按协议约定标准整改好。莲西小区13幢101单元建筑面积为163.76㎡，自2016年2月1日起至2018年7月31日至的物业管理费为5404.08元（163.76㎡×1.1元/月×30个月），自2017年12月1日至2019年1月1日的维护费为425.78元（163.76㎡×0.2元/月×13个月）。自2016年2月1日起至2018年2月28日止，C742号车位服务费为1000元（40元/月×25个月）。前述三项费用，安居公司、杜景云均拒绝缴纳。2018年3月起，杜景云接收C742号车位、2018年8月起接收莲西小区13幢101室。 上述事实，有欣茂物业公司向本院提交的前期物业服务合同、物业服务合同、物业会议纪要、闽西日报公告、空置房缴纳报告，安居公司向本院提交的房屋拆迁安置补偿协议、回迁公告、莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录以及公文处理单、杜景云提交的龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议、莲西路二期两侧统征地(A、B、C地块)房屋拆迁补偿安置方案、业主代表诉求、律师函、关于要求做好莲西小区(北区)安置房回迁工作的通知以及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩市欣茂物业管理有限公司物业服务费。 二、应于本判决生效之日起十五日内支付原告龙岩市欣茂物业管理有限公司。 三、驳回龙岩市欣茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈    颖 二〇二〇年十二月三十日 书记员 谢珊珊（代） 附 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。