浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17589号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区教育局（统一社会信用代码为113302270029691141）。住所地：宁波市鄞州区惠风东路****。 法定代表人：王建平，该局局长。 委托诉讼代理人：马骥，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英，浙江导司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波泛海观美农副产品有限公司（统一社会信用代码为91330204074929517A）。住。住所地：宁波市海曙区古林镇布政村/div> 法定代表人：林佳敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许知难，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡琪琪，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：叶巨贞，女，1968年2月17日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告：陈旭波，男，1971年3月20日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：司徒燕波，女，1974年4月11日出生，汉族，住宁波市奉化市。 被告：陈建芬，女，1970年12月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：傅自君，男，1970年10月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：陈林平，男，1974年6月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李军飞，浙江浙甬律师事务所律师。 被告：傅佩华（又系傅佩珍委托诉讼代理人），女，1979年2月1日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：傅佩珍，女，1976年2月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：宁波江东华御大酒店有限公司（统一社会信用代码为913302045612625883）。住。住所地：宁波市鄞州区兴宁路******（1-1）2-1）。 法定代表人：胡建平，该公司经理。 委托诉讼代理人：顾金龙。 原告宁波市鄞州区教育局为与被告宁波泛海观美农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月10日向本院起诉，本院于同日立案受理。审理中，本院根据被告宁波泛海观美农副产品有限公司的申请，依法追加叶巨贞、陈旭波、司徒燕波、陈建芬、陈林平、傅佩华、傅佩珍、宁波江东华御大酒店有限公司为共同被告。被告宁波泛海观美农副产品有限公司并在审理中提出反诉，本院依法予以合并审理。本案适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局的委托诉讼代理人张英，被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司的委托诉讼代理人胡琪琪，被告叶巨贞、陈旭波、司徒燕波，被告陈建芬的委托诉讼代理人傅自君，被告陈林平的委托诉讼代理人李军飞，被告傅佩华（兼被告傅佩珍的委托诉讼代理人），被告宁波江东华御大酒店有限公司的法定代表人胡建平及委托诉讼代理人顾金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局起诉称，宁波市江东区教育局与宁波泛海三江房产经纪有限公司在2015年12月31日签订租赁合同一份，租赁面积约2020平方米，商业用途，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日。2018年度租金为121万元，一季度一付，先付后用。后宁波市江东区教育局并入原告单位，宁波泛海三江房产经纪有限公司更名为宁波泛海观美农副产品有限公司（以下简称为被告泛海公司）。2018年12月28日，考虑房屋腾空需要一定时间，原告与被告泛海公司签订房屋租赁补充协议书一份，将租赁期限延长至2019年3月31日止，三个月房屋租金为30.25万元。但合同到期后，被告泛海公司未履行腾退义务，仅在2019年11月26日支付租金20万元。涉案房屋在租赁合同到期后实际由被告叶巨贞、陈旭波、司徒燕波、陈建芬、陈林平、傅佩华、傅佩珍、宁波江东华御大酒店有限公司（以下简称华御大酒店）使用。为此，请求判令：1.被告泛海公司支付2019年1月1日起至2019年3月31日的租金102500元；2.被告叶巨贞支付2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费45077元；3.被告陈旭波支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费19950元；4.被告司徒燕波支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费173529元；5.被告陈建芬支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费71824元；6.被告陈林平支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费153783元；7.被告傅佩华、傅佩珍支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费44690元；8.被告傅佩华支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费66515元；9.被告华御大酒店支付自2019年4月1日起至2019年10月30日的房屋占有使用费234791元；10.被告泛海公司支付拖欠租金的违约金121000元、逾期交房违约金1411666元；11.被告支付律师费30000元。 被告（反诉原告）被告泛海公司答辩兼反诉称：案涉补充协议签订目的是应教育局要求协助原告处理腾退租赁房屋事宜，并代教育局起诉向次承租人收取占有使用费，并非真实的续租。被告泛海公司已经向原告支付了2019年1月至3月的全部占有使用费，被告泛海公司向次承租人实际收取18万元，支付给原告的占有使用费为20万元，另外被告华御大酒店已经在2019年1月12日搬离，相应的占有使用费100625元未曾起诉主张，故被告泛海公司也无需支付。被告泛海公司已经穷尽手段要求各次承租人腾房并支付占有使用费，延迟腾退的原因系其他被告造成，被告泛海公司不应承担违约金和律师费。被告泛海公司已经支付全部租金，故原告应当将15万元保证金按租赁协议约定退还。综上，要求驳回原告对被告泛海公司的全部诉讼请求，并请求判令原告返还被告泛海公司保证金15万元。 原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局针对反诉请求答辩称：被告泛海公司支付的15万元保证金同意在该公司应支付的款项中进行抵扣。 被告叶巨贞答辩称：其在2019年4月17日前搬出租赁的房屋，后在2019年7月委托傅佩华转交了钥匙，愿意支付2019年4月1日至4月17日的房租，其余的租金不同意支付。 被告陈旭波答辩称：其在2019年4月份搬出租赁的房屋，后在2019年7月3日交付了钥匙。租赁房屋所在地块曾经发洪水，教育局当时答应赔偿损失，但实际未赔，故2019年4月份租金应当折抵赔偿款，其无需再支付。 被告司徒燕波答辩称：其是2019年10月16日搬离，也交付了钥匙，要求按照教育局与被告泛海公司的租赁合同的标准支付租金。 被告陈建芬答辩称：其将钥匙交给了被告泛海公司的会计，具体搬离和交付钥匙时间已经记不清楚，举证责任应当在于原告。 被告陈林平答辩称：原告与其没有合同关系，无权向其主张租金。其只与被告泛海公司签订租赁合同，其中三间房屋使用到2019年6月，另外一间房屋在2019年10月16日搬离，交付钥匙后在10月16日对2019年1月1日至10月16日的全部租金进行了结算，其无需再行支付。其已经将房屋转租给陈博仁和周雪丹，负有腾房义务的人不是其本人，应追加陈博仁和周雪丹为共同被告。综上，要求驳回原告对其的诉讼请求。 被告傅佩珍、傅佩华共同答辩称：租赁的房屋（甬港南路2××1号）用于开美容院，到2018年6月份就停止营业，并在2019年4月搬离，后因一直在打官司，钥匙到2019年7月上交。 被告傅佩华答辩称：租赁的甬港南路234、236号房屋用于开药店，是在2019年5月10日搬离，7月11日交付钥匙。租赁的甬港南路232-2号用于开美容院，在2019年4月搬离。因为房屋腾空需要时间，当时其提出4月底5月初搬离，教育局并未提出异议，只说尽快搬离，故教育局是默认同意其延期搬离，故其无需支付4月1日至5月10日的租金。 被告华御大酒店答辩称：其公司是2019年1月12日左右搬走，1月15日交付钥匙给被告泛海公司，其无需再支付租金。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交证据材料及被告质证意见如下： 1.租赁合同、补充协议书、规划设计图纸一组，用以证明原告与被告泛海公司存在租赁关系，租赁合同中对相关权利义务进行约定的事实； 被告泛海公司对该组证据的真实性无异议，但认为签订补充协议的真实目的并不是为了延长租赁期限。其余被告对真实性均无异议，被告华御大酒店认为与其无关。 2.客户业务回单、国内支付业务收款回单各一份，用以证明被告泛海公司支付15万元保证金、支付20万租金的事实； 各被告对该组证据均无异议，被告泛海公司并要求返还15万元保证金。 3.民事判决书一组，用以证明被告泛海公司在租赁期间将房屋转租给其他被告且相关纠纷已经法院判决生效的事实；被告泛海公司对该组证据无异议，认为民事判决书恰好可以证明被告泛海公司已经穷尽手段来腾退房屋；被告陈建芬对判决书的真实性无异议，认为该组证据与原告无关，其与被告泛海公司的账目均已结清，具体结算时间和金额均记不清楚了；其余被告对民事判决书无异议，并表示账目均已结清。 4.律师函、EMS面单、委托代理合同、财政直接支付入账通知书、律师费发票一组，用以证明原告支付律师费30000元的事实； 被告对证据的真实性均无异议，被告泛海公司并认为其不应承担律师费。 被告泛海公司为证明自己的答辩意见，提供证据材料及其他当事人质证意见如下： 1.被告泛海公司与被告叶巨贞、陈旭波、司徒燕波、陈建芬、陈林平、傅佩华、华御大酒店、鄞州珍华美容有限公司(傅佩华、傅佩珍)的《房屋租赁合同》一组，用以证明被告泛海公司将房屋转租给各次承租人的事实； 原告及其他被告对该组证据均无异议。 2.被告泛海公司在各次承租人店铺门面张贴的《房屋腾退通知》一组，用以证明被告泛海公司于2018年10月9日、2018年12月1日两次告知次承租人租赁合同到期需及时腾退房屋的事宜,被告泛海公司已尽告知义务； 原告对该组证据无异议；被告叶巨贞认可被告泛海公司在2018年9月已发放通知，其在12月份找好了店面；被告陈旭波认可贴过了；被告司徒燕波表示记不清楚了，但是被告泛海公司说过到期就不租了；被告陈建芬表示没有张贴过，是在起诉之后才补贴的；被告陈林平认为没张贴过；被告傅佩华表示2018年9月份的时候跟教育局谈续租的事情，被教育局一口回绝，让各次承租人去找被告泛海公司，所有的人又去找了被告泛海公司，被告泛海公司说他们会去跟教育局沟通，后在法院诉讼期间得知教育局在2018年3月份就告知过被告泛海公司到期就不再续租，被告泛海公司故意隐瞒了该事实；被告华御大酒店认为有无张贴记不清楚了，但在2018年12月30日之前，被告泛海公司给过传单，告知其教育局要收回房屋。 3.华御大酒店出具的《申请书》、被告泛海公司与教育局工作人员之间微信聊天记录各一份，用以证明华御大酒店承诺在2019年1月15日前腾退房屋,叶巨贞、陈旭波、傅佩华、傅佩珍在2019年5月份之前已腾退房屋，被告泛海公司已尽义务，逾期交房的责任在于次承租人的事实； 原告对《申请书》的真实性表示不清楚，对微信真实性予以认可。被告华御大酒店对该组证据无异议，其余被告对该组证据表示不清楚。 被告司徒燕波为证明自己的答辩意见，向本院提交证据材料及其他当事人质证意见如下： 1.2019年10月16日结算单一份，用以证明已经与被告泛海公司进行租金和水电费结算的事实； 原告表示证据的真实性由法庭核实。其他被告对该组证据无异议。 被告陈林平为证明自己的答辩意见，向本院提交证据材料及其他当事人质证意见如下： 1.2019年10月16日、10月31日结算单各一份，用以证明二审后陈林平已将租赁房屋还给被告泛海公司，并根据判决书就租赁纠纷进行结算了结的事实； 原告表示证据的真实性由法庭核实；被告泛海公司对真实性予以认可，确认该公司已经与陈林平结清；其他被告对该组证据无异议。 2.周雪丹、陈博仁租赁合同各一份，用以证明陈林平将房屋转租给他人的事实； 原告认为该组证据与本案无关，之前的诉讼也未涉及陈林平转租的事情；被告泛海公司、华御大酒店对转租表示不清楚；被告傅佩华表示周雪丹、陈博仁两人大概是四、五月份搬走的；其他被告表示不清楚。 被告傅佩华、傅佩珍为证明自己的答辩意见，向本院提交证据材料及其他当事人质证意见如下： 1.宁波市鄞州珍华美容有限公司税务注销、企业注销的相关材料一组，用以证明宁波市鄞州珍华美容有限公司在2018年9月29日注销税务登记，2019年2月24日注销企业登记的事实； 原告对证据真实性无异议，但认为不能作为结算租金的依据；被告泛海公司对证据真实性无异议，但认为与实际使用房屋无关；其他被告无意见。 2.收条、合同、营业执照等一组，用以证明其在积极腾退房屋的事实； 原告及被告泛海公司认为该组证据与本案无关；其他被告无意见。 3.2019年7月结算单协议书一份，用以证明原判决已经履行完毕的事实； 原告对该份证据表示不清楚；被告泛海公司及其他被告无异议。 4.照片一组，用以证明被告泛海公司的通知是事后补贴的； 原告对此表示不清楚；被告泛海公司不予认可；其他被告无意见。 5.民事判决书、法院诉讼费专用票据、诉讼材料传递联系单、撤回上诉申请书、情况说明书各一份，用以证明其与被告泛海公司、宁波市鄞州区教育局已调解结案的事实； 原告对证据的真实性无异议，但认为教育局原先未参与诉讼，与教育局无关；其他被告对该组证据无意见。 本院认证意见如下：本院认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告泛海公司提供的证据1，被告司徒燕波提供的证据1，被告陈林平提供的证据1，被告傅佩华、傅佩珍提供的证据3、5具有真实性、合法性和关联性，本院均予以认定。被告泛海公司提供的证据2，因大部分被告有异议，本院认为仅凭照片尚不足以证明其公司确实在2018年10月、12月在所有次承租人的商铺门面张贴通知的事实，本院对该组证据的证明力不予认定；被告泛海公司提供的证据3，华御大酒店对申请书的真实性予以确认，原告对微信聊天的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性予以认定；被告陈林平提供的证据2，真实性难以核实，本院不予认定；另被告陈林平在庭审中认可其已经和被告泛海公司对2019年1月至10月的全部水电费统一进行结算、所有租赁房屋予以腾退并交付全部的钥匙，故陈林平中途是否曾将部分房屋转租给第三方并不影响本案的审理，对陈林平要求追加周雪丹、陈博仁为共同被告的请求，本院不予准许，陈林平可另行主张权利。被告傅佩华、傅佩珍提供的证据1、2，不能证明其搬离租赁房屋的时间，不具有证明效力，本院不予认定；其提供的证据4，无直接证明力，本院不予认定。 对各次承租人的实际占有租赁房屋的时间，原告虽主张各次承租人占用至2019年10月30日，但无有效证据佐证，本院结合在案证据分别认定如下：1、根据被告泛海公司提供的证据3中的微信聊天的内容，结合被告的自认，本院认定被告华御大酒店于2019年1月12日搬离，被告叶巨贞于2019年4月17日搬离，被告陈旭波于2019年4月10日搬离，被告傅佩华、傅佩珍经营的珍华美容有限公司租赁的232-1号房屋、傅佩华租赁的232-2号房屋于2019年4月20日搬离、傅佩华租赁的234号、236号房屋于2019年5月10日搬离的事实；2、被告陈林平租赁的房屋，根据其本人陈述和被告泛海公司的确认，本院认定其中三间房屋（266-270一楼、278号）于2019年6月搬离，另外一间房屋（2××2号）于2019年10月16日搬离；3、被告司徒燕波租赁的房屋，根据其本人陈述以及提供的结算单，并得到被告泛海公司的确认，本院认定其于2019年10月16日搬离；4、被告陈建芬租赁的房屋，根据宁波市中级人民法院于2019年9月30日作出的（2019）浙02民终3159号民事判决书认定的“被告陈建芬至今未搬离涉案房屋”的事实，结合被告泛海公司在庭审中陈述被告陈建芬于2019年10月16日办理结算手续，本院认定其于2019年10月16日搬离。 综上，本院确认本案事实如下： 被告叶巨贞、陈旭波、陈建芬、陈林平、傅佩华、华御大酒店等人原先向原宁波市江东区教育局承租了白鹤小学东侧甬港南路边的商业房从事商业经营。2015年12月31日，原宁波市江东区教育局与原宁波泛海三江房产经纪有限公司就白鹤小学东侧甬港南路边商业房项目签订《租赁合同》一份，约定租赁商业房的面积约2020平方米，用途为商业，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日。2018年度租金为1210000元，一季度一付，先付后用，季度租金302500元，于每季计租日起的15日内缴纳，租赁房屋保证金为150000元，并约定如履行合同发生纠纷，违约方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用。原宁波泛海三江房产经纪有限公司在2016年2月3日向原宁波市江东区教育局支付了150000元保证，并分别陆续与被告叶巨贞、陈旭波、陈建芬、陈林平、傅佩华、傅佩珍、华御大酒店、司徒燕波等人签订了《房屋租赁合同》，将承租的商业房转租给各次承租人。后因区域调整，原宁波市江东区教育局合并至宁波市鄞州区教育局，原宁波泛海三江房产经纪有限公司于2018年1月5日更名为宁波泛海三江商业管理有限公司，后又于2019年12月2日更名为宁波泛海观美农副产品有限公司。2018年12月28日，考虑到被告泛海公司腾空房屋需要时间，原告宁波市鄞州区教育局与被告泛海公司就白鹤小学东侧甬港南路边36间商业房又签订《房屋租赁补充协议书》一份，将租赁期限延长至2019年3月31日，约定这三个月房屋租金为302500元，原《租赁合同》的条款继续有效。2018年底，被告泛海公司告知被告叶巨贞等人，租赁合同到期后，房屋租赁合同不再续签。2019年3月6日，因次承租人叶巨贞、陈旭波、司徒燕波、陈建芬、陈林平、傅佩华、傅佩珍等人未腾退租赁的房屋，被告泛海公司向本院提起诉讼，要求各次承租人腾退房屋并支付2019年1月至3月的房屋占有使用费。后本院判决被告叶巨贞、陈旭波、司徒燕波、陈建芬、陈林平、傅佩华、傅佩珍等人在判决生效后七日内腾退房屋并支付2019年1月至3月的房屋占有使用费。被告司徒燕波、陈建芬、陈林平不服判决，提起上诉，宁波市中级人民法院审理后作出驳回上诉、维持原判的判决。期间，各次承租人陆续从租赁的房屋中予以搬离，并与被告泛海公司结清了2019年1月至3月的房屋占有使用费以及至搬离之日止的全部水电费。之后原告将全部商业房打上围墙予以封闭。被告泛海公司于2019年11月26日支付原告2019年1月至3月的租赁费20万元。 另查明，被告叶巨贞承租的房屋为甬港南路272号和甬港南路266-270号（二楼），建筑面积分别为25平方米、85平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告叶巨贞应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；甬港南路272号的租金第一、二年分别为34201元，甬港南路266-270号（二楼）的租金第一、二年分别为43075.55元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。被告叶巨贞于2019年4月17日搬离租赁的房屋。 被告陈旭波承租的房屋为甬港南路218号，建筑面积为25平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告陈旭波应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前向提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；第一、二年租金为34201元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。被告陈旭波于2019年4月10日搬离租赁的房屋。 被告司徒燕波承租的房屋为甬港南路212-214号，建筑面积为295平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告司徒燕波应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前向提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；租金为297479.70元，先付后用，支付时间为每年的6月15日和12月15日。被告司徒燕波于2019年10月16日搬离租赁的房屋。 被告陈建芬承租的房屋为甬港南路226-230号，建筑面积165平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告陈建芬应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同。租金第一、二年分别为123128.2元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。被告陈建芬于2019年10月16日搬离租赁的房屋。 被告陈林平承租的房屋为甬港南路2××2号、甬港南路266-270一楼及278号，面积分别为140平方米、190平方米，《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告陈林平应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；甬港南路2××2号的租金第一、二年分别为95767.4元，甬港南路266-270一楼及278号的租金第一、二年分别为167860.9元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。陈林平租赁的甬港南路266-270一楼及278号，于2019年6月搬离，甬港南路2××2号于2019年10月16日搬离。 被告傅佩珍、傅佩华以原宁波市江东珍华美容有限公司名义（后更名为宁波市鄞州珍华美容有限公司）承租的房屋为甬港南路2××1号，建筑面积140平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，宁波市江东珍华美容有限公司应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；第一、二年的租金均为7613元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。2019年2月14日，宁波市鄞州珍华美容有限公司注销，被告傅佩华、傅佩珍作为投资人在注销时出具《全体投资人承诺书》，承诺“已经债权债务清算完结……如果违法诚信，则有全体投资人承担相应的法律后果和责任”。被告傅佩华、傅佩珍于2019年4月20日搬离租赁的房屋。 被告傅佩华承租的房屋为甬港南路232-2、234、236号，建筑面积分别为25平方米、25平方米、25平方米，三份《房屋租赁合同》约定租赁期限分别自2017年1月1日至2018年12月31日止、自2017年6月1日至2018年12月31日止、自2017年4月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，被告傅佩华应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同；甬港南路232-2号的租金第一、二年分别为34201元，甬港南路234号的租金2017年6月至9月租金已付，2017年10月至2018年12月租金为45625元，甬港南路236号的第一、二年租金分别为28501元和34201元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。被告傅佩华将232-2号房屋用于开设美容院，于2019年4月20日搬离，234、236号房屋用于开设药店，于2019年5月10日搬离。 被告华御大酒店承租的房屋为甬港南路248号，建筑面积825平方米，《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，被告泛海公司有权收回该房屋，华御大酒店应如期交还，若需续租，须在租赁期满的六个月前提出书面意见，双方可协商决定是否续订租赁合同。租金第一、二年分别为402500元，先付后用，支付时间为每年的12月15日和6月15日。被告华御大酒店于2018年12月28日承诺保证于2019年1月15日搬空归还钥匙，后于2019年1月12日搬离。 本院认为，原告与被告泛海公司、以及被告泛海公司与其余各被告签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示。被告泛海公司虽将承租的房屋转租给次承租人，但次承租人基本上均为原告先前的长期租客，可以推定原告知道或者应当知道被告泛海公司的转租行为，原告作为出租人在知道或者应当知道被告泛海公司转租而未在六个月内提出异议，转租行为视为有效。故涉案租赁合同均合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。 对原告提出的要求被告泛海公司支付2019年1月至3月欠付的租金102500元的诉讼请求，本院认为，被告泛海公司依据补充协议已经就2019年1月至3月期间的占有使用费向各次承租人主张权利，并自行与各次承租人进行了费用的结算，故被告泛海公司主张补充协议并非双方真实意思表示的意见，本院不予采信。但考虑补充协议载明延长租赁期限的目的是为腾退所需，而华御大酒店承租的825平方米的248号房屋在2019年1月12日已经腾空，虽然被告泛海公司系整体项目承租，但租赁物实际由各次承租人各自承租独立使用，该租赁状况由来已久，原告可以将腾空后的248号房屋收回以减少损失的产生。2019年1月1日至2019年1月12日的租金，被告泛海公司应按补充协议约定租金标准予以支付，计40333元；2019年1月13日至3月31日期间的租金，考虑248号房屋空置的情况，酌情按补充协议约定租金标准减少30%，计183517元（262167*70%）。合计为223850元。被告泛海公司已经支付原告200000元，尚应支付租金为23850元。合同约定租金的支付日为每季计租日起的15日内，即为2019年1月15日内，被告泛海公司延迟支付租金，还应支付逾期付款违约金。逾期付款，对原告造成的主要损失为利息损失，原告主张逾期付款违约金121000元，明显过高，本院依法予以调整。其中200000元租金于2019年11月26日付款，延迟付款10个月零11天，本院按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金，计26866元。被告泛海公司预付的保证金足以支付剩余未付部分的租金，对未付部分租金的违约金，本院不再支持。 对原告要求各次承租人支付占有使用费的诉讼请求，本院认为，本案中，被告泛海公司与各次承租人签订的租赁合同均为2018年12月31日到期，各次承租人理应在合同到期时将房屋交还，逾期归还的，还应支付相应的占有使用费。原告作为出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。对占有使用费的计算标准，本院参照原告出租给被告泛海公司的租金标准，对原告主张的占有使用费标准按九折计算，占有使用费计算至各次承租人实际腾房搬离之日。经核算，被告叶巨贞2019年4月1日至2019年4月17日的房屋使用费为3284元；被告陈旭波2019年4月1日至2019年4月10日的房屋占有使用费为855元；被告司徒燕波2019年4月1日至2019年10月16日的房屋占有使用费为145765元；被告陈建芬2019年4月1日至2019年10月16日的房屋占有使用费为60332元；被告陈林平266-270号一楼、278号房屋2019年4月至6月的房屋占有使用费为37768元，2××2号房屋2019年4月1日至2019年10月16日的房屋占有使用费为46926元，合计为84694元；被告傅佩华、傅佩珍2019年4月1日至2019年4月20日的房屋占有使用费为3830元；被告傅佩华232-2号房屋2019年4月1日至2019年4月20日的房屋占有使用费为1710元，234、236号房屋2019年4月1日至2019年5月10日的房屋占有使用费为7070元，合计为8780元。被告陈旭波提出的赔偿款折抵租金、被告傅佩华提出的教育局默认其延期搬离、被告陈林平提出的费用包括全部租金已经全部结清的辩解意见，无证据佐证，与本院查明事实不符，本院均不予采纳。被告华御大酒店已于2019年1月12日搬离，原告再行要求其支付2019年4月1日之后的房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。 对原告主张的逾期交房的违约金1411666元，本院认为，原告已经向次承租人主张房屋占有使用费，且涉案房屋收回后均已打墙封闭未再投入使用，故房屋占有使用费已经足以弥补原告的损失，对逾期交房违约金不再予以支持。 原告主张的律师费30000元，本院酌定由原告和被告泛海公司各半承担。 对被告泛海公司反诉提出的150000元保证金，原告同意在被告泛海公司应付的款项中予以抵扣，本院予以支持。在折抵被告泛海公司应付的租金、逾期付款违约金以及律师费后，余款原告应予以退还。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司支付原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金23850元； 二、被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司支付原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局逾期付款违约金26866元； 三、被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司支付原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局律师费15000元； 四、原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局退还被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司保证金150000元； 上述一、二、三、四项相折抵，原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局尚应退还被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司84028元，限于判决生效后五日内履行完毕； 五、被告叶巨贞支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费3284元； 六、被告陈旭波支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费855元； 七、被告司徒燕波支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费145765元； 八、被告陈建芬支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费60332元； 九、被告陈林平支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费84694元； 十、被告傅佩华、傅佩珍支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费3830元； 十一、被告傅佩华支付原告宁波市鄞州区教育局房屋占有使用费8780元； 上述五至十一项，限于判决生效后五日内履行完毕； 十二、驳回原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费26603元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局负担16965元，被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司负担1448元，被告叶巨贞、陈旭波、傅佩珍、傅佩华各负担25元，被告司徒燕波负担3215元，被告陈建芬负担1308元，被告陈林平负担1917元。反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）宁波市鄞州区教育局负担825元，被告（反诉原告）宁波泛海观美农副产品有限公司负担825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  周文君 人民陪审员  唐伟英 人民陪审员  赵天阳 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  徐 超