江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初7204号原告：正荣物业服务有限公司宜春分公司，住所地：江西省宜春市袁州区泸州北路**丽景滨江，统一社会信用代码：91360902MA35F3GY7P。负责人：刘国成，系该公司负责人。委托诉讼代理人：李丹，女，1977年10月11日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人。被告：黄光荣，男，1972年01月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：钱玲，江西甘雨律师事务所律师。原告正荣物业服务有限公司宜春分公司（以下简称原告）与被告黄光荣（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人的委托诉讼代理人李丹、被告黄光荣的委托诉讼代理人钱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业服务费66320.64元，违约金8030元，共计74350.64元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2003年5月为宜春市高士路816号丽景山庄小区全体业主提供物业管理及服务。被告于2010年1月购买了丽景山庄广场门楼，并一直接受原告提供的物业管理及服务，根据合同约定被告应按时足额支付原告物业服务费用。现被告于2013年1月1日起至2020年9月30日（中间有部分期间已缴纳）拖欠物业服务费66320.64元，经原告多次催讨被告仍拒绝支付，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：原告诉被告欠缴物业费及违约金共计74350.64元没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告诉称被告于2013年1月1日起至2020年9月30日拖欠的物业费共计66320.64元经原告多次催讨仍然拒绝支付是错误的，与事实不符：1、原告从未与被告签订书面物业服务合同，原告却与被告有口头协议，变更了物业费支付方式，协商同意物业费与维修楼面费用相抵；2、原告从没有向被告追讨过物业费；3、关于2020年份物业费，因为支付期限尚在年度1月1日至12月31日范围之内，未超过2020年度范围的支付期限，不存在拖欠之说；4、2019年12月31日之前的物业费，因为房屋存在楼面漏水的严重重量问题，原告经多次维修仍然无法杜绝漏水的问题，于是原告要求被告出资搭建一个铝合金和钢结构屋面盖住整个屋顶楼面，以彻底解决楼面漏水的问题。因此原、被告早已协商一致，同意被告封闭屋顶的费用抵物业费，原告方代表签字认可被告的物业费截止至2019年12月31日之前的全免。即被告无需向原告支付2019年12月31日之前的物业费。因此被告不存在违约的行为，无需承担违约金。二、原告对2017年9月30日之前的物业费诉讼请求已经超过三年，因原告从未向被告要求支付物业费，所以也未有使诉讼时效中断、中止的事实。原告针对2017年9月30日之前的物业费的诉讼请求不能得到法律支持；三、原告在同意全面答辩人物业费的情况下，仍向原告的承租户收取了2018年-2020年的物业费，此物业费原告应该向被告返还或抵扣今后的物业费；四、被告花费113500元搭建楼顶屋面的费用，应该继续抵扣2020年起往后的物业费，直至抵扣账目持平。该113500元抵扣完后，原告才可以收取被告的物业费。综上所述，原告诉请被告缴纳六万多的物业费及八千多的违约金无事实和法律依据，被告对上述第三条违约收取的物业费的返还、第四条屋顶维修费的抵扣等保留相关的依法请求的权利，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：江西正荣物业有限公司宜春分公司与江西省宜春市丽景山庄业主委员会于2012年10月15日签订《物业服务合同》一份，双方约定由江西正荣物业有限公司宜春分公司为丽景山庄提供物业管理服务。物业服务内容有对房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理等。物业服务价格：非住宅（商铺）每月1.00元/㎡，逾期缴纳物业服务费的，江西正荣物业有限公司宜春分公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。2017年1月1日，原告与江西省宜春市丽景山庄业主委员会签订《物业服务合同》一份，双方约定：丽景山庄业主大会聘请正荣物业服务有限公司宜春分公司为丽景山庄提供物业管理服务。物业服务内容有对房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，公共部位包括：房屋主题沉重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、楼梯间、走廊通道等。物业服务价格：非住宅（商铺）每月1.2元/㎡，业主于每季度首月10日前预交当季度物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，江西省宜春市丽景山庄业主委员会盖章确认，原告当时物业经理汤圣发签字并加盖宜春正荣丽景山庄物业服务中心印章，后原告再加盖正荣物业服务有限公司宜春分公司印章。2019年12月31日，原告正荣物业服务有限公司宜春分公司与江西省宜春市丽景山庄业主委员会再次签订《宜春市正荣丽景山庄小区物业管理合同》一份，合同约定：由正荣物业服务有限公司宜春分公司对丽景山庄小区实施物业管理服务，物业服务费收取标准：物业管理费收费标准：非住宅（商铺）按建筑面积每月1.2元/㎡；合同同时对物业服务管理质量及标准等其他事项一并进行了约定。被告购买了该丽景山庄小区门楼幢1-3层，建筑面积为893.04平方米，一、二楼为临街商铺，开设有宜春市袁州区爱尔眼科门诊部有限公司、袁州区城北绮妆名媛美容会所等。被告购买该门楼后，随即发现楼顶存在漏水、渗水等情况，被告多次向原告反映，原告派遣工作人员上门进行维修，但未完全解决漏水、渗水等问题。被告于2015年11月24日向原告缴纳了2015年7月-2015年12月的物业管理费共计5358元后，与原告当时的物业经理汤圣发进行协商，因被告屋顶存在严重漏水、渗水等问题，原告多次维修但并未修缮好，被告自行进行维修，维修费用冲抵2016年-2019年的物业管理费。2015年11月23日，汤圣发向原告当时的法定代表人万国勇请示后，在被告缴纳物业管理费的票据后书写：经请示万总同意，因楼顶自己维修16年、17年、18年、19年物业费减免（全免）。汤圣发，并盖上“丽景山庄管理处”的印章。被告及承租人2013年向原告缴纳物业费7145.48元，2014年向原告缴纳物业费3572.48元，2015年向原告缴纳物业费6251.48元，2018年向原告缴纳物业费1248元，2019年向原告缴纳物业费3744元，2020年向原告缴纳物业费1872元。另查明：原告于2015年10月20日将名称从“江西正荣物业管理有限公司宜春分公司”变更为“正荣物业服务有限公司宜春分公司”。原告公司法定代表人2015年10月29日由林志伟变更为万国勇，2019年8月5日由万国勇变更为刘国成。上述事实，有原告提交的《宜春市正荣丽景山庄小区物业管理合同》、《物业服务合同》、江西正荣物业管理有限公司宜春分公司收款收据、房产证复印件以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据与江西省宜春市丽景山庄业主委员会签订的《物业服务合同》以及《宜春市正荣丽景山庄小区物业管理合同》，对丽景山庄小区进行物业管理服务，履行了合同义务，被告也已经接受了服务，故被告应当按照合同的约定，履行物业费的交纳义务。双方有争议的部分：一、关于是否已过诉讼时效问题。被告辩称2013年1月1日至2015年12月30日的物业服务等费已经超过诉讼时效，就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业管理服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。且被告正荣物业至今都还在对被告居住的丽景山庄小区提供物业服务，故被告方辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予采纳。按其住房建筑面积893.04㎡，以合同约定的每月1元/㎡/月的标准计算物业费，被告自2013年1月1日至2015年12月30日期间应缴纳的物业费为人民币32149.44元（1元/㎡×893.04㎡×36个月）。因被告2013年向原告缴纳7145.48元，2014年向原告缴纳了3572.48元，2015年向原告缴纳了物业费6251.48元，因此被告应补缴2013年1月1日至2015年12月30日物业费为15180元（32149.44-7145.48-3572.48-6251.48=15180元）。二、被告是否应向原告缴纳2016年1月1日起至2019年12月30日止的物业费问题。原告称汤圣发不能代表公司对业主物业费进行减免，其行为属于个人行为，不属于公司行为；被告抗辩原、被告早已协商一致，被告自行修缮房顶费用抵扣物业费，故不应向原告缴纳2016年1月1日起至2019年12月30日止的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，原告正荣物业服务有限公司宜春分公司设立了正荣物业服务有限公司宜春分公司丽景山庄项目部，汤圣发作为原告正荣物业服务有限公司宜春分公司丽江山庄项目部经理，向被告出具单据承诺被告2016年-2019年物业服务费全免，且加盖正荣物业服务有限公司宜春分公司丽江山庄项目部公章，被告有理由相信其能代表物业公司对其物业费问题进行减免，且其后被告自行出资将约300平方米的屋顶修缮好。汤圣发的行为构成表见代理，其法律后果应由原告正荣物业服务有限公司宜春分公司承担。综上，正荣物业服务有限公司宜春分公司丽江山庄项目部向原告出具的单据成立且有效，原告认为项目部印章不能使用于减免业主物业费行为，原告不应当承担民事责任的抗辩理由于法无据，本院不予采纳，故原告要求被告缴纳2016年1月1日起至2019年12月30日止的物业服务费用的诉请不予支持。三、被告是否需要向原告缴纳2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业费。原告与江西省宜春市丽景山庄业主委员会签订的《物业服务合同》以及《宜春市正荣丽景山庄小区物业管理合同》，上述物业合同对被告均具有约束力，被告应当依照合同约定按时缴纳物业费。因被告自2020年1月1日起至2020年9月30日未履行交纳物业费的义务，按其住房建筑面积893.04㎡，以合同约定的每月1.2元/㎡/月的标准计算物业费,被告自2020年1月1日起至2020年9月30日期间应缴纳的物业费为人民币9644.83元（1.2元/㎡×893.04㎡×9个月），但原告向被告承租人收取的2018年物业费1248元、2019年物业费3744元以及2020年物业费1872元共计6864元应从中抵扣，被告还需要向原告缴纳2013年1月1日至2020年9月30日止物业费共计2780.83元（9644.83-1248-3744-1872=2780.83元）。综上所述，被告还需向原告缴纳2013年1月1日至2020年9月30日止的物业费共计17960.83元（15180+2780.83）。被告并非无故拖欠物业费，因此无需向原告支付滞纳金，对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定判决如下：一、限被告黄光荣于本判决书生效后七日内向原告正荣物业服务有限公司宜春分公司支付物业费17960.83元。二、驳回原告正荣物业服务有限公司宜春分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，减半收取计币829元，由原告正荣物业服务有限公司宜春分公司负担679元，由被告黄光荣负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 易飞二〇二〇年十二月一日法官助理胡楠杰代书记员 潘杨