四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9872号 上诉人（原审被告）：唐晓燕，女，1971年5月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈举，男，1968年12月25日出生，汉族，住四川省简阳市，系唐晓燕丈夫。 被上诉人（原审原告）：李泽斌，男，1972年12月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：樊秀英，四川华敏律师事务所律师。 原审被告：简阳市怡鑫房产中介服务部。住所地：四川省简阳市简城建设路**。 经营者：廖龙凯，男，1979年10月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人唐晓燕与被上诉人李泽斌、原审被告简阳市怡鑫房产中介服务部（以下简称怡鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐晓燕上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回李泽斌的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院任意割裂两份紧密联系的合同，认定事实不清。从李泽斌提交的起诉状及经质证的相关证据可知，李泽斌与唐晓燕于2018年1月31日签订《房屋买卖合同》时，唐晓燕作为出卖方，将自己在国泰公司处订购的期房转让给李泽斌之女李亚玲，合同中关于“变更商品房买卖合同后乙方（即李泽斌）付房款的80%给甲方（即唐晓燕）”的约定，双方一致确认意为将国泰公司处的案涉房屋购房人由唐晓燕变更为李亚玲、李亚玲购房款的80%（首付款）由唐晓燕原购房款抵转（并补足）。一审中，唐晓燕提交了四川省内江国泰建设工程公司（以下简称国泰公司）与李亚玲于2017年10月16日签订的《国泰.仁和苑商品房定购协议》及案外人张光辉于2018年2月11日出具给李亚玲的《收款收据》，上述事实与案涉《房屋买卖合同》的实际履行情况具有关联性。唐晓燕认为，自己与李泽斌签订的《房屋买卖合同》是意向性合同，该合同套用的二手房交易格式合同，合同中前半部分“产权证号”、“国有土地使用权证号”等必填内容均为“/”，因此后半部分中关于产权的有关条款自然无从谈起。唐晓燕与李泽斌的真实意思表示应以该合同中手抄备注说明为准，即该合同仅为双方关于合同权利义务转让的书面约定，仅涉及定金一万元，双方一致认可将房屋购房人由唐晓燕变更到李亚玲名下，且李亚玲购房合同及首付款收据必须载明已付80%后，李泽斌才会支付606000元。如果下列三个条件（一是唐晓燕必须与国泰公司协商好，李亚玲能与国泰公司签订新的购房协议，即李亚玲变更为实际购房人；二是李亚玲的购房首款交付必须由唐晓燕原购房款抵转；三是唐晓燕原购房款抵转至李亚玲名下若不足80%，唐晓燕须补足）不能同时满足，则该合同作废，唐晓燕退回本金及违约金共计2万元给李泽斌。而唐晓燕按约定履行上述三项义务后，李亚玲与国泰公司签订新的购房合同而成为实际购房人，李泽斌也按约付款，至此，唐晓燕与国泰公司所签购房合同已被李亚玲签订的新购房合同取代，合同相对方也已变更为李亚玲和国泰公司；而唐晓燕作为案涉期房的订购人及购房合同转让人，李泽斌作为李亚玲的购房款代理支付人，均已按约履行各自义务，唐晓燕也由合同主体变成局外人。李亚玲关于案涉房屋合同网签、交房、办证等的主张，都应向国泰公司主张权利。一审将上述合同变更且各方均无争议的事实错误认定为二手房买卖，割裂了两份联立合同，导致事实认定错误。案涉纠纷源于国泰公司资金链出现问题，楼盘烂尾，后政府善后工作小组陆续化解难题，近八成购房户接收房屋，剩余19户（含李亚玲）至今未落实，但工作仍在推进中。如果李亚玲有异议，本案诉讼的启动权属于实际购房人李亚玲，诉讼对象应为国泰公司。2.国泰公司作为购房款的收取主体及购房合同的相对方，应当作为第三人或被告参加本案诉讼，以查明事实。一审中唐晓燕多次申请追加张光辉参加本案诉讼，均未获准予，导致一审认定事实错误。3.唐晓燕依据2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》，完成对自己购买案涉期房的权利及义务的转让，符合合同法第七十七条“当事人协商一致可以变更合同”的规定。一审认定本案的诉讼启动权在李泽斌而非李亚玲，是错误认定。李亚玲作为完全民事行为能力人，在本案中无任何签字确认或授权委托，一审法院在此情况下判决没有诉讼请求权的李泽斌胜诉，且未对新合同作出任何界定，不符合诉讼程序。4.一审判决解除李泽斌与唐晓燕签订的《房屋买卖合同》，有悖于2019年关于多份合同联立状态下，产权式业主仅诉讼解除一种合同关系的，不予支持”这一典型案例的司法指导意见。5.一审判决的后果对唐晓燕严重不公。若按一审判决结果，李泽斌要回了购房款并得到利息补偿，李亚玲同时又向国泰公司（目前是政府联合善后工作组）申索要房，而唐晓燕向国泰公司交纳的购房款无法要回，同时又丧失了追索诉讼的权利。 李泽斌辩称，1.一审认定事实清楚，审判程序合法。2018年1月31日的《房屋买卖合同》是李泽斌与唐晓燕签订，购房款由李泽斌实际支付，该双方即为合同相对方。而李亚玲与国泰公司签订的《国泰.仁和苑商品房定购协议》及收据等材料，均是前述《房屋买卖合同》在实际履行中为便于办理网签登记手续的相关材料。李泽斌打算购买案涉房屋后赠与李亚玲，这是基于李泽斌购买房屋的合同目的能够实现而在办理产权登记时的赠与。但因案涉房屋备案在他人名下，唐晓燕对房屋没有处分权，导致李泽斌购房的根本目的不能实现。《房屋买卖合同》的相对方不是李亚玲，李亚玲也没有向国泰公司申索要房。2.一审适用法律正确。根据合同法第九十四条的规定，和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，在唐晓燕对案涉房屋无处分权导致不能向李泽斌履行房屋交付、协助办证义务的情况下，一审法院判决支持李泽斌解除《房屋买卖合同》的主张，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 怡鑫公司述称，唐晓燕与李泽斌签订《房屋买卖合同》是事实，怡鑫公司收取了李泽斌中介服6000元亦属实。怡鑫公司并非案涉房屋买卖合同关系中的相对方，且已尽到告知义务。愿意退还已收取的中介费，不愿意承担李泽斌主张的损失赔偿责任。案涉纠纷的症结在于张光辉，房屋的买卖双方均有损失。唐晓燕的上诉请求能否成立，请求二审法院依法认定。 李泽斌向一审法院起诉请求：1.请求解除2018年1月31日与唐晓燕签订的《房屋买卖合同》；2.唐晓燕退还购房款616000元；3.唐晓燕赔偿李泽斌损失200000元，含资金占用利息损失和房屋增值损失两部分;4.怡鑫公司退还中介费6000元，并与唐晓燕连带承担李泽斌损失200000元。 一审法院认定事实：李泽斌经怡鑫公司介绍，2018年1月31日与唐晓燕签订了《房屋买卖合同》，约定：李泽斌购买唐晓燕位于××路××栋××单元××号××房，总价款770000元。唐晓燕须保证房屋权属清楚，否则承担损失赔偿责任；交房前唐晓燕负责网签；交房后三年内办房产证；变更商品房买卖合同后李泽斌付房款的80%给唐晓燕，余款待网签后由李泽斌一次性付给唐晓燕。双方各按照房款1%即7700元支付怡鑫公司中介服务费。唐晓燕、李泽斌、怡鑫公司均在合同上进行了签名。当天李泽斌向唐晓燕支付定金10000元。2018年2月12日上午唐晓燕带领李泽斌到简阳市××路××楼处，签订了《国泰•仁和苑商品房定购协议》，协议上注明房款581760元，合同甲方为四川省内江国泰建设工程公司，但签章为“四川省内江国泰建设工程公司简阳仁和苑项目部”，甲方处有经办人张光辉签名，乙方为李亚玲（系李泽斌之女）签名。同时，张光辉注明“甲方在交房前为乙方办理网签备案手续，交房时间按政府定的约2018年3月底前。产权证办理，交房后两年内办好两证”，并将时间倒签为“2017年10月16日”，与当时唐晓燕签订《国泰•仁和苑商品房定购协议》的时间一致。同时张光辉在唐晓燕签订的《国泰•仁和苑商品房订购协议》中注明“作废已转李亚玲”字样，并出具一张“收款收据”，载明“李亚玲购住房,金额427760元，注：此款直转陈举收”。此条实际为白条，李亚玲（或者李泽斌）未实际支付一分钱。2018年2月12日下午李泽斌向唐晓燕支付606000元。截至目前，李泽斌没有收到合同确定的房产实物，也未办理合同网签手续。合同履行中，中介公司实际收取中介费6000元。 一审另查明，该案合同约定的房产目前网签登记姓名为袁伟，并非为唐晓燕。唐晓燕确认：收到李泽斌房款616000元后，李泽斌已经按照合同约定支付了80%的房款。唐晓燕在出卖该房给李泽斌时，明知自己未取得房屋所有权登记，也未取得合同网签登记，但轻信张光辉能够将合同网签过户到买受人名下。 一审法院认为，当事人进行交易应当遵循诚实守信原则全面履行合同。本案中，李泽斌、唐晓燕、怡鑫公司签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，当事人应依约全面善意履行合同。 一、关于本案的主体问题。诉讼程序的启动权在于李泽斌。本案中李泽斌以2018年1月31日与唐晓燕、怡鑫公司三方签订的《房屋买卖合同》向一审法院主张权利，并请求追加怡鑫公司为被告，一审法院认为该合同反映了李泽斌与唐晓燕构成了房屋买卖法律关系，与怡鑫公司构成了居间合同法律关系，其要求追加怡鑫公司为被告符合法律规定，一审法院予以准许。唐晓燕要求追加张光辉为被告，不属于本案的审理范围，本案不予准许，唐晓燕可以另案主张权利。 二、关于本案合同是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中合同无法继续履行的根本原因在于涉案房屋并未登记在唐晓燕名下，唐晓燕对涉案房屋没有取得所有权或者处分权，不能实现李泽斌购买房屋的合同目的，李泽斌要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。 三、关于唐晓燕的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李泽斌要求返还购房款并赔偿损失的请求应当予以支持。李泽斌要求赔偿损失20万元，对其中的资金占用利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。对其要求的房屋增值损失，因李泽斌提交的证据材料不足以证明此损失，一审法院不予支持。故唐晓燕应当返还购房款616000元,并赔偿李泽斌资金占用利息损失。 四、关于怡鑫公司的责任。本案中，怡鑫公司作为居间人，将出卖人没有所有权、处分权的房屋介绍给李泽斌，导致合同无法履行，对李泽斌、唐晓燕合同解除具有不可推卸的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，怡鑫公司应当退还中介费6000元。关于李泽斌要求怡鑫公司对其损失与唐晓燕一起承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”的规定，本案合同中无约定，也无法律规定，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除李泽斌与唐晓燕2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》；二、唐晓燕应于判决生效之日起十日内返还李泽斌购房款616000元；三、唐晓燕赔偿李泽斌资金占用利息损失，计算方式：以616000元为本金，自2018年2月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。四、怡鑫公司于判决生效之日起十日内返还李泽斌中介费6000元。五、驳回李泽斌的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12020元，由唐晓燕承担10820元，怡鑫公司承担1200元。 二审中，唐晓燕提交以下新证据： 1.2018年7月17日，国泰仁和苑项目问题处置工作领导小组向国泰公司简阳仁和苑项目部发出的《通知》，拟证明：李泽斌与唐晓燕于2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》及李亚玲与国泰公司签订的《国泰.仁和苑商品房定购协议》在客观上能够继续履行； 2.2018年年初，张光辉与唐晓燕丈夫陈举之间的微信聊天记录，拟证明：唐晓燕按照与李泽斌所签《房屋买卖合同》的约定履行义务，敦促张光辉办理案涉房屋的合同网签备案及交房等事宜； 3.拍摄时间为2020年7月20日的照片，拟证明：在城建局公示的包含案涉房屋在内的遗留房屋列表中无李亚玲姓名，表明在经国泰仁和苑项目问题处置工作领导小组确认李亚玲不要案涉房屋的情况下，已另行找购房主体。 经质证，李泽斌对证据1的真实性无异议，但不认可关联性及证明力，认为《通知》中的房屋不能反映案涉房屋的实际情况；对证据2的三性均不认可，认为证据形成于2018年，不属于新证据，且张光辉未作为证人出庭作证，不能核实微信记录的真实性；3.对证据3的三性均不认可，案涉房屋经网签备案登记在袁伟名下，与照片中显示的房屋信息与本案无关。怡鑫公司对上述证据均予以认可。 经审查，证据1虽系复印件，但各方对真实性均不持异议，本院对真实性予以确认，但，《通知》中关于“仁和苑项目全部工程已完成并验收，至2018年7月17日止已向购房户交房178套，现急需对项目的实际情况进行认真清理，以利于仁和苑项目问题的结算和扫尾，由仁和苑项目部做好以下工作：一、项目房源情况、划房情况的清理；二、项目已解决资金（以房抵款）的性质，界定一般性债务或优先受偿债务；三、尽快提出仁和苑项目后期解决方案，报国泰仁和苑项目问题处置工作领导小组审定。”的内容，并不能得出唐晓燕关于“案涉《房屋买卖合同》客观上能够继续履行”的待证目的，故，本院对该证据不予采信。证据2系复印件，且微信往来双方之一的张光辉未出庭作证，不能核实该微信记录内容的真实性，即便唐晓燕夫妇多次向张光辉催促办理案涉房屋房源落实问题的事实成立，也不能证明案涉《房屋买卖合同》必然能够继续履行，该证据不能达到唐晓燕的证明目的，本院不予采信。证据3系复印件，即便属实，但包含案涉房屋在内的仁和苑项目在2020年7月的实际处理情况，与本案中认定案涉《房屋买卖合同》应否解除之间，不具有关联性，本院对该证据不予采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.2019年11月26日一审法院向李泽斌所作的调查笔录中载明： “审：你是基于与唐晓燕签订的有中介参与的《房屋买卖合同》主张权利，还是基于你女儿李亚玲与国泰公司签订的《国泰.仁和苑商品房定购协议》主张权利？ 李：基于与唐晓燕签订的有中介参与的《房屋买卖合同》主张权利。唐晓燕和张光辉之间的事是他们的问题，与本案无关。” 2.2020年1月16日一审法院庭审笔录中载明： “审：请被告就变更商品房买卖合同这一点，你指的是将原先唐晓燕与国泰公司签订的买卖合同变更为李亚玲与国泰公司签订的买卖合同？ 被代：是的。 审：原告不认可这个说法？ 原代：是的，我们认为是网签后。” 二审中，唐晓燕、李泽斌一致确认：唐晓燕与李泽斌签订于2018年1月31日的《房屋买卖合同》、李亚玲与国泰公司实际签订于2018年2月12日但落款时间为2017年10月16日的《国泰.仁和苑商品房定购协议》、唐晓燕与国泰公司签订于2017年10月16日的《国泰.仁和苑商品房定购协议》，上述三份协议针对的标的物均为案涉房屋。 二审中，法庭询问：“在李泽斌主张解除2018年1月31日的《房屋买卖合同》后，是否还会基于李亚玲与国泰公司签订的落款时间为2017年10月16日但实际签订于2018年2月12日的《国泰.仁和苑商品房定购协议》向国泰公司主张权利？”李泽斌明确表示不会基于该《国泰.仁和苑商品房定购协议》向国泰公司主张权利。同时，李亚玲于二审庭审后以书面方式提交一份《申明》，其中明确表示：在李泽斌提起本案诉讼的情况下，李亚玲不会基于与国泰公司所签的《国泰.仁和苑商品房定购协议》向国泰公司主张房屋交付等相关权利。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、案涉房屋买卖合同关系相对方的认定。 唐晓燕上诉认为，李泽斌与唐晓燕签订的《房屋买卖合同》是意向性条款，合同中未明确房屋产权证号、国有土地使用权证号等信息，不能认定为该两方之间成立二手房实物交易；在李亚玲与国泰公司签订《国泰.仁和苑商品房定购协议》后，唐晓燕与国泰公司之间的《国泰.仁和苑商品房定购协议》已作废，至此时起，唐晓燕向国泰公司购买案涉期房的权利义务已转移给李亚玲，故，李泽斌并非本案适格原告，李亚玲作为购房人才有权提起诉讼，唐晓燕亦非适格被告，合同相对方应为国泰公司。 对此，本院认为，从《房屋买卖合同》的内容看，李泽斌作为买方、唐晓燕作为卖方对买卖案涉房屋的意思表示明确清楚，合同中对购房价款、付款期限、办理合同网签登记手续及产权证等事项亦进行了约定，能够认定双方之间建立了房屋买卖合同关系。根据债权与物权相分离的原则，唐晓燕在签订《房屋买卖合同》时是否已取得案涉房屋的所有权，并不影响该合同成立且合法有效的认定。 《房屋买卖合同》签订后，唐晓燕于2018年2月12日带领李亚玲、李泽斌前往售楼处，由李亚玲与国泰公司签订落款时间为2017年10月16日的《国泰.仁和苑商品房定购协议》，与此同时，唐晓燕与国泰公司于2017年10月16日签订的《国泰.仁和苑商品房定购协议》，被张光辉在其上注明“作废已转李亚玲”字样，并在李亚玲、李泽斌未向国泰公司实际支付任何款项的情况下，由张光辉向李亚玲出具《收款收据》，载明“李亚玲购仁和苑住房16-2，金额427760元，注：此款直转陈举收”。上述事实与《房屋买卖合同》中关于“变更商品房买卖合同”的约定相符，能够证明李亚玲与国泰公司签订《国泰.仁和苑商品房定购协议》应系唐晓燕与李泽斌之间履行《房屋买卖合同》的具体行为方式，不影响《房屋买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系，也不构成对《房屋买卖合同》中合同相对方的变更。 李泽斌在一审中已明确其系依据《房屋买卖合同》主张权利，二审中李泽斌、李亚玲均明确表示不会就李亚玲与国泰公司实际于2018年2月12日签订、落款日期为2017年10月16日的《国泰.仁和苑商品房定购协议》向国泰公司主张权利。再结合李泽斌于2018年1月31日、2月12日分别出具《收条》，确认收到李泽斌购买案涉房屋定金10000元、购房款606000元的事实，能够认定实际履行的是李泽斌与唐晓燕签订的《房屋买卖合同》。在此情况下，唐晓燕仅以李亚玲与国泰公司签订《国泰.仁和苑商品房定购协议》的事实抗辩主张唐晓燕的权利义务已概括转移给李亚玲，该抗辩意见与本院查明事实不相符，本院不予采纳。基于《房屋买卖合同》，一审认定李泽斌是适格原告、唐晓燕是适格被告，正确。唐晓燕上诉认为本案原、被告均不适格，一审认定合同相对方错误的主张，本院不予支持。 二、一审是否遗漏必要诉讼当事人张光辉。 根据庭审查明事实，张光辉是在李亚玲、唐晓燕分别所签《国泰.仁和苑商品房定购协议》中代表国泰公司签字的人员，但，张光辉并非《房屋买卖合同》中买、卖任意一方的代理人，亦非案涉房屋买卖合同的相对方，故，张光辉不是本案的必要诉讼当事人。一审法院未予准许唐晓燕申请追加张光辉参加诉讼的意见，并无不当。 三、《房屋买卖合同》应否解除，进而唐晓燕应否向李泽斌退还购房款及赔偿利息损失。 庭审已查明，案涉房屋目前备案登记在案外人袁伟名下，唐晓燕作为出卖人因未取得房屋所有权，导致作为买受人的李泽斌签订《房屋买卖合同》的根本目的不能实现，在此情况下，李泽斌请求解除《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的法定解除权行使情形，一审法院对此予以支持，并无不当。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第二款的规定，李泽斌有权主张恢复原状并要求唐晓燕承担违约责任，一审法院据此判令唐晓燕退还已付款616000元并承担自李泽斌实际付款次日起的资金占用利息损失赔偿责任，亦无不当，本院予以维持。 《房屋买卖合同》实质上是唐晓燕在尚未取得产权证时将房屋转卖给李泽斌，案涉房屋买卖合同关系并不适用产权式商铺审理中关于联立合同的司法指导意见，故，对唐晓燕上诉认为一审审理有悖于“多份联立合同状态下，产权式业主仅诉讼解除一种合同关系的，不予支持”司法指导意见的主张，本院不予采纳。至于唐晓燕与国泰公司、张光辉之间的合同关系，与本案并非同一法律关系，唐晓燕可另行主张权利。 综上，唐晓燕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12020元，由上诉人唐晓燕负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月四日 书记员 王朝阳