河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2761号 上诉人（原审被告、反诉原告）：承德万馨房地产开发有限公司，住所地河北省平泉市平泉镇后大坝老客观酒店边。 法定代表人：孙殿全，经理。 委托诉讼代理人：刘云兵，河北张利民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文华，河北乐礼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：平泉市自然资源和规划局，住所地河北省平泉市行政中心**。 法定代表人：付立国，局长。 委托诉讼代理人：赵瑞云，女。 委托诉讼代理人：蒋立军，河北榆州律师事务所律师。 上诉人承德万馨房地产开发有限公司（以下简称万馨房地产）因与被上诉人平泉市自然资源和规划局合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2020）冀0823民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘云兵、李文华，被上诉人的委托诉讼代理人赵瑞云、蒋立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万馨房地产上诉请求：一、请求二审法院依法撤销平泉市人民法院（2020)冀0823民初2154号民事判决，并依法判决驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求：二、要求被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决明显错误。一、上诉人开发建设的祥和家园小区规划用地面积13246.6平方米，实际竣工验收建筑面积为36299.54平方米。2014年4月30日，被上诉人以上诉人建设超出规划、祥和家园容积率从1.7提高到3.01为由要求上诉人向被上诉人缴纳了因祥和家园提高容积率所多发生的土地出让金279.51万元。2017年11月，被上诉人委托平泉市正恒地矿开发有限公司对祥和家园项目实际占地面积进行了测量，该项目实际占用土地17469.9平方米，超出原规划用地4223.3平方米。被上诉人依据平泉市人民政府的会议纪要要求上诉人缴纳多占土地出让金133.920843万元。二、2007年7月25日承德市发展和改革委员会做出的承发改投资核字［2007]51号河北省固定资产投资项目核准证记载：平泉县祥和家园小区工程总建筑面积39901平方米。2007年7月27日平泉县建设局做出的编号815-2007-13建设工程规划许可证记载：平泉县祥和家园住宅楼建设规模39901平方米。上诉人开发建设的祥和家园小区规划建筑面积39901平方米，实际竣工验收建筑面积为36299.54平方米，根本没有超出规划的建筑面积，根本不存在超出容积率的问题。显然，2014年4月30日被上诉人以超出容积率为由要求上诉人缴纳的土地出让金279.51万元是毫无道理的，是应该返还给上诉人的。上诉人因多占土地4223.3平方米所发生的土地出让金为133.920843万元，被上诉人应返还上诉人土地出让金279.51万元，二者相抵被上诉人应向上诉人返还土地出让金145.589157万元。三、即使按照被上诉人的主张，祥和家园的容积率从1.7提高到3.01上诉人应该缴纳提高容积率所多发生的土地出让金279.51万元。根据上诉人实际占用土地面积17469.9平方米计算的祥和家园容积率仅为2.08,上诉人也应按照容积率2.08向被上诉人缴纳因祥和家园提高容积率所多发生的土地出让金18.079157万元。多占土地出让金133.920843万元，实际超出容积率多发生土地出让金18.079157万元，两者相加为152万元。被上诉人已向上诉人收取的超容积率土地出让金279.51万元减除上诉人应承担的土地出让金152万元，剩余127.51万元土地出让金应由被上诉人返还给上诉人。四、一审法院判决明显错误。无论如何计算，在减除上诉人应向被上诉人缴纳的土地出让金133.920843万元外，被上诉人最低应向上诉人返还土地出让金127.51万元。一审法院违反公平原则，依据不具备任何法律效力的平泉市人民政府（2017)1号会议纪要所做出的判决，是明显错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，判决明显错误。为了依法维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：一、批准的建筑面积与规划用地面积形成的容积率和批准的容积率存在矛盾，不是上诉人造成的。政府批准上诉人建筑面积为39901平米，政府批准的规划用地面积为13246.6平米，他们之间形成的容积率为3.01，政府批准的容积数字为1.7两者数字不相符，并非上诉人过错。上诉人实际建筑面积不仅没有超过政府批准的建筑面积，而且还比批准的建筑面积少3600平米，政府仅凭容积率1.7与3.01的差距让上诉人补出让金这是不公平的。二、上诉人的建设范围是在批准的坐标点内完成，实际面积和批准的数字出现的矛盾，不是上诉人过错。上诉人是在建设局批准的四至范围，按照坐标点范围进行建设的，上诉人从开工到竣工再到房屋售出，始终是在政府相关部门监督下完成的。十几年过去了，并没有注意到占地数量与批准不相符。只是在房屋产权证和土地建设使用证两证合一重新丈量才发现，说明并非上诉人的过错，上诉人可以接受按当时占用该地块时应缴纳的土地出让金，再按现在涨价后的地价是给上诉人添加责任，这对上诉人是不公平的。三、现在实际超出来的土地并非空闲，已经全部用于房屋建设，并成为个人不动产证名下一部分，受益的是个人不是上诉人。超出来的土地已进行建设不能再搞建筑，按照现在的地价当然不合理。因此，一审判决所谓的综合考虑并不全面。四、容积率是建筑面积占建设用地面积的比率，政府补收的279.51万元土地出让金是以容积率变化收取的，现在看来不仅原来收取数额就不正确，而且现在由于建设用地面积发生变化应当进行调整，一审法院依据政府自己不纠错的错误观点做出判决是不正确的。五、政府的会议纪要不是行政行为，不具有行政效力，其仅能作为民事案件的一个证据，法院不能直接将其用来作为定案的依据，一审判决并没有考虑会议纪要处理此房地产遗留的多个方面问题的公平性与过错性。在该房地产遗留的多个问题，过错并非全在上诉人方，政府在处理时并没有考虑此因素。且采用多个标准。本案做为民事案件应当遵循新法不溯既往，既历史问题应当按照历史规定处理。政府在考虑超用土地时没以现在地价进行计算不是照顾上诉人。而实际情况是上诉人超用的土地并非现在所用，以现在地价处理在民事上是不合理，因此在民事上不存在照顾。至于行政问题不是本案应解决的。所以，一审判决以照顾观点判决不考虑多收上诉人279.51万元的出让金是不正确的，不符合法律公平原则。本案作为民事案件政府和上诉人是平等的，政府多收，应当退，这才是法律的公平。 平泉市自然资源和规划局辩称，一、承德万馨房地产开发有限公司2007年以出让方式取得平泉镇上台子村13246.6平方米国有建设用地使用权用于建设祥和家园小区项目，用途为住宅用地，期限70年，批准容积率为1.7,批准建筑面积为22519.22平方米，实际竣工验收建筑面积为36299.54平方米。2012年平泉县住房和城乡规划建设局函告我单位该宗地容积率由1.7调整至3.0要求补缴土地出让金，我局按占地面积为13246.6平方米、建筑面积为36299.54平方米、实际容积率为2.74向万馨房地产开发有限公司收缴了279.51万元土地出让金。二、2017年在该小区实际办证过程中发现该项目存在超占土地问题。该项目实际占地面积为17469.9平方米，超出批准面积4223.3平方米，包含超占面积该项目实际容积率为2.1。因该小区办证难问题，2017年11月9日平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组根据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》召开专门会议，并出具【2017】1号会议纪要，要求以不考虑容积率指标变化因素的情况下按万馨房地产2007年7月2日签订的平政出【2007】22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元补缴土地出让金，同时容缺为祥和家园小区办理不动产登记证。因至今万馨房地产未缴纳应补缴的土地出让金故提起诉讼，要求该公司立即支付土地出让金133.920843万元并支付延期付款违约金。9月7日平泉市人民法院做出了（2020)冀0823民初2154号民事判决书，判决承德万馨房地产开发有限公司给付平泉市自然资源和规划局土地出让金1339039.50元，并按年利率6%标准计算给付自2018年1月4日起至付清之日止的利息。故此，一审判决事实清楚，适用法律正确，其诉求依法应予驳回。综上所述，我局要求承德万馨房地产开发有限公司支付土地出让金133.920843万元并支付延期付款违约金的事实清楚，证据充分，符合合同约定和法律规定。上诉人诉求无事实和法律依据不能成立，请求人民法院驳回上诉人诉讼请求 平泉市自然资源和规划局向一审法院提出诉讼请求：1、责令被告支付土地出让金133.920843万元并支付违约金；2、诉讼费用由被告承担。 万馨房地产向一审法院提出反诉请求：1、要求反诉被告向反诉原告退还多缴纳土地出让金127.51万元及利息（自2014年4月30日起至全部退还多交的土地出让金止，利息按年利率6%计算）；2、要求反诉被告承担本案全部反诉费用。 一审法院认定事实：被告万馨房地产公司开发建设的祥和家园小区位于平泉市，该项目批准占地面积为13246.6平方米，实际占地面积为17469.9平方米（不含一号楼南侧规划退让部分，实测用地面积16680.89平方米），批准建筑面积39901平方米，实际竣工验收面积36299.54平方米。因被告在实际施工过程中容积率发生了变化，被告应原告要求于2014年4月30日向原告补交土地出让金2795100.00元。因超占土地无法办理不动产证书，平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组召开专门会议研究解决祥和家园小区土地超占导致无法办理不动产权证问题，并提出处理意见：1、由国土局对土地超占部分只进行罚款处理，因地上建筑物产权属于个人所有，不再没收地上建筑物。2、由国土局对超占部分属于平泉市公安交通警察大队行政办公用地予以收回。3、规划城管局按住宅性质并按实际占地面积17469.9平方米、实际竣工验收面积36299.54平方米及总容积率2.1出具容积率指标。4、依据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》第三项第三款第1条规定，将超占部分地以协议出让的方式出让给万馨房地产公司。因该项目2014年容积率提高已补交过土地出让金，故不再考虑容积率指标变化因素。按万馨房地产公司2007年7月2日签订的平政出（2007）22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元，地上建筑物不再作价同土地一起出让。并与原有土地使用证合并综合使用，不再办理建设用地规划许可证。5、土地出让手续办理完结后，不再办理超占部分土地的首次登记。6、国土局按《承德市解决历史遗留问题不动产容缺或现状登记办法》容缺为祥和家园小区业主办理不动产登记证，按实测用地面积166680.89平方米办理宗地登记。上述处理意见出具后，原告通知被告按上述标准协商补签合同并交纳超占土地出让金，但被告以各种理由拒不补签合同和交纳土地出让金。原告于2020年7月28日向本院提起诉讼，要求被告支出土地出让金1339208.43元，并支付违约金。2020年8月10日，被告以该项目实际占用土地计算容积率为2.08，原告应按容积率2.08计算收取土出让金，原告多收了被告了土地出让金为由向本院提出反诉，要求原告退还其土地出让金127.51万元。 一审法院认为，一、对于原告的本诉问题。被告在开发建设祥和家园小区项目过程中超占土地，从而导致无法办理不动产权证，平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组为解决此问题，召开专门会议研究解决上述问题。会议提出依据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》将超占部分地以协议出让的方式出让给万馨房地产公司，并因该项目2014年容积率提高已补交过土地出让金，故不再考虑容积率指标变化因素，按万馨房地产公司2007年7月2日签订的平政出（2007）22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元，地上建筑物不再作价同土地一起出让，并与原有土地使用证合并综合使用，不再办理建设用地规划许可证的的处理意见，并2017年11月9日出具会议纪要。会议纪要出具后，原告遂要求被告按会议纪要确定的土地出让金标准计算交纳其公司在建设上述工程项目时超占土地的出让金，但被告以各种理由至今未交，实属不该。故原告现要求被告交纳超占土地部分的土地出让金的诉讼请求，符合法律规定及相关政策规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因无合同依据，本院无法支持。但结合本案实际，被告按年利率6%标准计算给付自原告为祥和家园小区业主容缺办理不动产权证之日即2018年1月4日起给付利息为宜。二、对于被告的反诉问题。平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组在综合考虑所超占土地上建筑物产权属个人所有的实际情况，并充分考虑被告企业的实际情况及本案所涉项目的容积率变化和处理情况等，未按处理时土地市场评估价格要求被告交纳超占土地出让金，而是以2007年7月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中出让价格要求被告交纳土地出让金，但被告现又将超占土地列为实际占地面积进行容积率计算土地出让金，其反诉请求与平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组的会议提出处理意见精神不相符，且有失公平，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）承德万馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）平泉市自然资源和规划局土地出让金1339039.50元（4223.3平方米×317.06元／平方米），并按年利率6%标准计算给付自2018年1月4日起至付清之日止的利息。 本院二审期间，上诉人提交证据为：证据一、2007年7月25日承德市发展和改革委员会颁发的《承法改投资核字（2007）51号》文，即河北省固定资产投资项目核准证副本复印件一份，该证据是上诉人在一审后在平泉市人民政府复印的。证明：2007年7月25日承德市发改委核准的平泉县祥和家园小区总建筑面积为39901平米。证据二、2007年7月27日平泉县建设局颁发的编号为818-2007-13中华人民共和国建设工程规划许可证复印件一份。该规划许可证明确记载祥和家园住宅楼建设规模39901平米，该份文件是在一审庭审后上诉人在平泉市人民政府复印的。上述两份文件证明，祥和家园住宅楼项目总规划建筑面积为39901平米，按照原规划土地面积，该小区的容积率为3.01。在一审中，被上诉人向一审法院提交了上诉人与被上诉人签订的国有土地使用权出让合同，该合同倒数第二页第44条注明，本合同于2007年在平泉县签订，但没有注明具体时间。事后我方向相关人员核查，该合同是在承德市发展和改革委员会及平泉县建设局作出的两份文件后补签的。被上诉人一直所主张的容积率1.7是没有任何道理的。上诉人所提交的两份新证据足以证明，2014年4月30日被上诉人要求上诉人所缴纳的279.51万元超出容积率的土地出让金是没有任何法律依据。 被上诉人质证意见为，对两份证据真实性认可，但不能证明上诉人观点。没被上诉人出让土地是严格按照土地出让程序办理的，不存在出让合同倒签的问题。在一审中提交了土地使用证，因为土地出让使用期限是70年，土地使用证中登记的终止日期是2077年7月1日，虽然在上诉人与被上诉人间所签订的土地出让合同中未注明具体的月日，但是按照土地出让使用证是2007年7月1日，上诉人提交的两份新证据，时间是2007年7月25日和2007年7月27日，均是在土地合同出让后。同时按照房地产开发相关流程，上诉人只有取得出让土地后才能办理上诉人提交两份证据的证件。因上诉人与被上诉人所签订的土地出让合同明确约定了容积率为1.7，上诉人进行规划和投资中，已经将容积率调整为3.01，土地出让金价格是与容积率相关，容积率提高土地出让价格也应该进行相应调整。在我局受建设局函告以后，知道上诉人规划投资将容积率调整后，我局于2014年按照实际的容积率收取土地出让金是合理合法的。 本院对上诉人提交的两份证据认定为，对该两份证据的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，对其证据效力不予确认。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。 本院认为，针对上诉人在开发建设祥和家园小区项目过程中超占土地问题，平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组召开专门会议研究，依据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》作出处理意见：将超占部分地以协议出让的方式出让给上诉人，上诉人应对超占部分土地补缴土地出让金。该实施意见及会议纪要综合考虑上诉人在2014年因容积率提高已补交过土地出让金，不再考虑容积率指标变化因素，决定上诉人以2007土地出让金标准补缴超占部分土地出让金，而上诉人至今未予缴纳。一审法院计算得出上诉人需补缴土地出让金数额为1339039.50元，判决由上诉人补缴出让金及利息依据充分，应予确认。上诉人主张加上超占土地面积，计算得出的容积率明显降低，而在2014年补缴的超容积率部分土地出让金明显过高，应予全部或部分返还。因《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》及会议纪要为妥善处理房地产开发遗留问题，综合考虑上诉人已补缴超容积率部分土地出让金事宜，故不再考虑容积率指标变化因素，未按发现上诉人超占土地时的市场评估价格要求上诉人交纳超占部分土地出让金，而是按2007年土地出让金标准执行。现上诉人要求按加上超占部分土地计算容积率，并要求返还2014年因容积率提高补缴的出让金，有失公允，且无法律依据。另，上诉人尚未缴纳超占部分土地出让金，尚未合法取得超占部分土地，其认为加上超占部分土地计算得出容积率比2014年计算的容积率降低，并主张返还2014年因容积率提高而缴纳的土地出让金，亦没有事实基础，不应予以支持。 综上所述，承德万馨房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24988.00元，由承德万馨房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 柳      云      琪 -13-