中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终526号 上诉人（一审原告）：金宪光，男，1954年6月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人金宪光因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金宪光的委托诉讼代理人张海英、罗曦，被上诉人农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被上诉人北方公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加询问。被上诉人宏缘公司、谷实经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。 金宪光上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初144号民事判决，改判支持金宪光一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。事实与理由：（一）一审判决关于金宪光与宏缘公司之间属于借贷关系转化为房屋买卖关系的事实认定错误。本案中，金宪光于2011年2月16日与宏缘公司签订了《团购协议》购买案涉房产（113.6平方米，每平方米价格3680元）。由于一期项目施工进展缓慢，至2012年9月8日宏缘公司才组织一期项目选房。由于一期项目房源数量不足（计划团购房源为300套），为此，在选房时宏缘公司要求参与团购的业主必须摇到号才能取得选房资格。在选房当天，金宪光既未摇到号也未选到房，只好由宏缘公司按照《团购协议》的约定按年利率24%计算赔偿利息损失，待二期项目开盘时再选房。金宪光参与团购活动是为了解决住房刚需，并不是向宏缘公司出借钱款，双方之间从未达成任何借贷的合意。金宪光于2012年8月31日收到的150480元和2013年6月4日收到的505612元是宏缘公司退给金宪光亲属未选房的购房本金和利息，与本案案涉房产无关。（二）金宪光符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。金宪光名下的位于辽宁省沈阳市浑南新区.58平方米的房产系金宪光用于夫妻二人与母亲一起养老居住，属于刚需。（三）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条审理本案系适用法律错误。（四）金宪光是否在查封之前占有案涉房屋不是本案应审查的范围。另外，在金宪光与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时（2014年9月30日），案涉房屋所在的二期项目才刚刚封顶，至2015年5月20日才施工完毕，显然不具备在签订《商品房买卖合同》时就向业主交付使用的条件，更不存在2014年10月23日人民法院首次查封之前就入住的可能，金宪光是在宏缘公司向其发出入住通知后即办理入住手续并持续合法占有案涉房产至今，金宪光对此不存在过错。金宪光享有消费者物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。 农商行大东支行答辩称:（一）金宪光请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到金宪光名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，金宪光若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但金宪光并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。一方面，金宪光与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系金宪光与宏缘地产达成的以房抵债协议的标的物。宏缘地产是于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程的建设规划许可证、2013年11月11日才取得案涉房屋的预售许可证。而金宪光是在2011年2月，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的《团购协议》，且在协议中明确约定了高额利息，该行为显然是购房行为掩盖下的民间借贷行为。另一方面，金宪光除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 北方公司答辩称:（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）金宪光的上诉请求因不符合法定条件，不应获得支持。首先，金宪光名下有其他可用于居住的房屋；其次，金宪光所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息。因此，其并非法律所优先保护的消费型购房者；最后，金宪光与宏缘公司签署《关于团购客户金宪光的等值选房协议》（以下简称《选房协议》）的时间是2014年10月24日，系在案涉房屋买卖合同签署（2014年7月31日）之后。因此，金宪光与宏缘公司之间并没有在案涉房屋被查封前签署合法有效的《商品房买卖合同》。 金宪光向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院不得执行宏缘公司开发的位于辽宁省沈阳市大东区观泉路50-4号1-7-1室的房产；2.请求人民法院确认金宪光就辽宁省沈阳市大东区观泉路50-4号1-7-1室的房产享有所有权；3.请求人民法院判令宏缘公司为金宪光办理辽宁省沈阳市大东区观泉路50-4号1-7-1室房产的备案登记手续；4.诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司负担。 一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第54号民事判决，判令：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司不服提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司价值189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于辽宁省沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2018年1月2日，金宪光作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异5号执行裁定，认定金宪光虽然于一审法院查封案涉房屋之前与宏缘公司签订《商品房买卖合同》且已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回金宪光的异议请求。金宪光不服，向一审法院提起本案诉讼。 2013年11月11日，宏缘公司取得9#-12#号楼预售许可证。 一审法院另查明，金宪光于2011年2月16日与宏缘公司签订《团购协议》，约定金宪光购买宏缘公司开发建设的位于观泉路50号项目商品房。同日，金宪光向谷实个人账户转款418000元。 2012年8月31日,中国建设银行网上银行转账电子回单载明,谷实向金宪光转款300960元。 2013年6月4日,中国建设银行转账凭条载明,谷实向金宪光转款505612元。 2013年2月4日，金宪光与宏缘公司签订《团购返款确认书》,双方约定金宪光在宏缘公司给付全款后自动放弃选房,并约定本金418000元及利息的额度、给付时间。 2013年6月3日，金宪光与宏缘公司再次签订《团购返款确认书》，双方约定金宪光在宏缘公司给付全款后自动放弃选房，并约定本金418000元及利息的额度、给付时间。 2014年10月24日，双方签订《选房协议》,载明团购本金418000元，利息按24%和15%计付,本息合计623823元,由金宪光选房，房源为12#1-7-1，面积为122.27平方米，单价6070元，总价为742179元。金宪光应补交购房款156148元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。 2014年9月30日，金宪光与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金宪光购买由宏缘公司开发的位于辽宁省沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢1-7-1号房产，建筑面积122.27平方米，房屋价款506356元，买受人已交齐部分房款586031元，剩余款项156148元于2015年10月30日前交齐。2015年9月10日，宏缘公司为金宪光开具506356元机打增值税发票一张。 宏缘公司向金宪光出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请金宪光于2017年4月10日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。 沈阳盈德物业管理有限公司于2017年4月10日为金宪光办理了案涉房产的入住手续，向金宪光交付了《验房收楼确认单》《资料签收确认书》《装修隐患通知书》。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向金宪光开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。 一审法院还查明，房屋电子登记（簿）查询证明记载，金宪光名下另有房屋三处，分别位于辽宁省沈阳市浑南新区，面积237.94平方米，设计用途为“商业”,登记日期为2003年10月15日；位于辽宁省沈阳市浑南新区，面积43.73平方米，设计用途为“网点”，登记日期为2012年3月19日；位于辽宁省沈阳市浑南新区，面积135.58平方米，设计用途为“住宅”，登记日期为2005年10月27日。 一审法院认为，金宪光在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对金宪光就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 金宪光与宏缘公司于2011年2月16日签订《团购协议》，该协议中并无具体的房源信息，仅是就金宪光购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订《团购协议》，但并未成立房屋买卖法律关系。金宪光于2011年2月16日向谷实个人账户转款418000元后，谷实分别于2012年8月31日通过其个人账户向金宪光转款300960元，于2013年6月4日向金宪光转款505612元用于支付利息。后金宪光与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定金宪光放弃选房，还约定了418000元及利息的额度和给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向金宪光支付利息，因此，金宪光与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，金宪光与宏缘公司于2014年10月24日签订《选房协议》，约定由金宪光选房,房款是以418000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定，即将欠款本息转化为已付房款。从金宪光在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议》中约定选房，再结合金宪光与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明金宪光是在向谷实个人账户支付款项后、宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，《选房协议》中由开发商免费更名一次的约定亦不符合房屋买卖合同的要件。直至金宪光与宏缘公司于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》，双方才成立合法有效的商品房买卖法律关系。 虽然金宪光与宏缘公司之间成立了合法有效的商品房买卖法律关系，但金宪光的民事权益并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，金宪光并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》该条规定的商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。”因此，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房屋办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人，但金宪光并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，金宪光与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，金宪光购买案涉房屋属于无奈之选，而并非以居住为目的；第二，金宪光在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有三处房产,其中位于辽宁省沈阳市浑南新区房屋面积135.58平方米，设计用途为“住宅”，因此，案涉房屋在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，金宪光主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2017年4月之后,无法证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。 综上所述，金宪光就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其关于中止执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回金宪光的诉讼请求。一审案件受理费8863.56元（金宪光已预交），由金宪光负担。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”金宪光在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有三处房产,其中位于辽宁省沈阳市浑南新区的房屋面积135.58平方米，设计用途为“住宅”。对此，金宪光提出了该房屋系夫妻二人与母亲一起养老居住使用，属于刚需等理由。但因该套房屋系登记于金宪光名下，设计用途为“住宅”，面积较大，可以满足生活需要，并非无其他用于居住的房屋，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，对于金宪光该项上诉理由，本院不予支持。 因金宪光提交的办理入住及交纳物业费等各种费用的证据均在2017年4月10日之后形成,一审法院认定金宪光未在人民法院查封之前合法占有案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，认定事实与适用法律并无不当。金宪光上诉主张一审法院不应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对本案进行审理，但一审法院并未以金宪光应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用和裁判的前提。金宪光的该项上诉理由，本院不予支持。 综上，金宪光的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8863.56元，由金宪光负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  李盛烨 审判员  季伟明 二〇二〇年十二月十六日 法官助理汤化冰 书记员刘美月