西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初5167号原告（反诉被告）：西安格巷酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人:冯建武，该公司总经理。委托诉讼代理人：康敏，陕西华格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，陕西华格律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：徐文强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告西安格巷酒店管理有限公司与被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员闵永军独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人康敏、吴静，被告委托诉讼代理人张楠、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告缴纳的押金65001元，2020年1月20日以后的租金93168元及多支付的电费、空调费5343元，以上共计163512元；2、依法判令被告赔偿给原告造成的损失10000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月28日，原、被告签订《委托运营管理服务合同》，约定被告将位于西安市莲湖区北大街西华门十字西南角78号宏府嘉会广场C座4层倍格官邸项目9套房屋委托原告进行经营，委托期限自2019年12月1日至2022年11月30日止，共计三年；原告应按每月21667元标准向被告支付委托收益。合同签订后，原告于2019年11月1日、2019年11月25日分两次向被告支付了共计195003元（3个月押金和6个月运营费用），并按合同的约定向被告指定的西安倍格嘉会商务服务有限公司支付电费及中央空调等费用。原告接收被告交付的房屋没几日，被告提供的酒店物业就于2019年12月5日至2020年1月20日开始对C大堂、外立面等进行改造，装修环境及噪音干扰了原告合同的正常履行不断出现客户因装修问题退房；同时被告工作人员未经客户许可擅自进入房间，屡遭客户投诉。合同履行过程中，被告房屋存在严重的质量问题和安全隐患，如房屋漏水、天花板、墙壁裂缝等；同时，原告发现被告仅提供143平米的客房面积，但实际上原告额外承担了被告其他办公区域近260平米面积的电费及空调费用。原告发现上述问题后，与被告多次交涉，但被告以各种理由推诿，违背了诚信原则。2020年物业改造结束后，与此同时新型冠状肺炎病毒疫情开始防控，陕西省政府于2020年1月25日启动疫情防控一级响应，导致客户纷纷取消订单，物业所在地各级政府通知要求酒店及营业场所停止营业。原告自签订合同至今，已经承担了20余万元的押金、租金、水电费等，但合同无法履行，合同目的无法实现。原告迫于无奈于2020年2月17日向被告发函告知合同自行解除。但被告不尊重客观上疫情不可抗力的条件已经成就，不顾及己方履行合同中的违约情形，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。原告立案时还请求：1、依法确认原、被告签订的合同自疫情防控一级响应时即2020年1月25日自行解除；2、判令被告接收原告返还的房屋。审理中，原告放弃上述两项诉讼请求。被告辩称，一、双方签订的合同已由于原告的违约行为导致的解除，解除的时间为2020年3月25日。原告认为新冠疫情不可抗力的条件已成就，主张合同目的不能实现，该解除合同的理由不能成立；原告在合同未到期且未与被告达成一致的情形下单方解除合同，构成违约；被告在原告单方违约情形下，通知原告解除合同，于法有据。二、原告交纳的电费、空调费确实存在超付的情况，但被告应当退还的金额并非5343元，而是2455.55元。1、原告要求被告接收房屋时，对照明用电使用量进行确认，原告剩余电量为1132度，折合电费为1358.40元；2、案涉物业位于宏府嘉会大厦四层，XX层XX组隶属一套空调系统共计21台，XX公寓XX组XX台，其他机组8台，可知原告运营的公寓机组占比为13/21。原告三次分别缴纳空调费用2880元，按照上述比例应承担1782.85元（2880×13/21），应退还原告1097.15元。以上两项合计2455.55元，为被告应向原告退还的电费、空调费。三、原告请求赔偿损失10000元无事实和法律依据，应当予以驳回。被告针对原告的起诉提出反诉请求1、判令原告向被告支付提前解除合同的违约金104001.6元；2、判令原告向被告支付欠缴的物业费3424元；3、案件受理费由原告承担。事实及理由：2020年2月17日原告向被告发送通知，认为疫情构成不可抗力，自疫情发生时自动解除，被告回函表示不认可不可抗力导致合同解除的原因。2020年2月27日，原告无视被告不予认可合同解除的回函，径自从项目公寓迁出，将房屋恢复原状并单方面通知被告进行交接。原告在没有就合同解除协商一致的情况下擅自撤场，已经构成预期违约，无奈向被告于2020年3月25日发送解除合同的往来函，要求解除合同。根据合同中“若需终止合同，应提前三个月书面通知对方，并按年租金的40%支付违约金”之约定，原告应向被告支付违约金。截止合同解除之日，原告未向被告支付物业费，根据合同约定应计算物业费为3424元。故提起反诉，请求依法支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称，一、双方签订的合同名为委托经营合同，实为租赁合同。原告以自己的名义将案涉的10个床铺对外提供民宿酒店使用，经营过程中的费用由原告自行承担，且不论酒店收益与否，均按照每月21667元的标准向被告支付租金，可见双方之间的法律关系名为委托合同，实为租赁合同，应适用租赁合同法律关系的调整。二、双方签订的合同系附解除条件的合同，解除条件成就，合同自行解除，且原告已经向被告送达了自行解除的通知，因此，并非双方协商提前解除合同，当然也不能使用违约金条款。三、原告并不拖欠物业费，相反是被告违反诚实信用原则，违反出租人法定及约定义务，提供的房屋实际使用面积仅143平米，客观上却让原告承担了400余平米物业、水电、空调等费用，被告的反诉无事实及法律依据，应当予以驳回。同时应当返还原告多付的水电费等费用5343元。被告的反诉请求应依法驳回。原告为证明其主张，提供了下列证据：证据一、委托运营管理服务合同、楼层平面图。证据二、付款转账凭证、房屋押金收条、增值税普通发票。证据三、公寓房屋漏水质量问题照片视频，与客户、被告工作人员等聊天记录，公寓所在物业装修改造通知及微信聊天记录、酒店客户取消订单部分截图。证据四、陕西省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应通知，嘉会物业客户群微信聊天截屏；北院门派出所小旅馆管理微信聊天截屏、莲湖区肺炎疫情防控指挥部通告；西安市宏府物业管理有限公司发布的通知，宏府嘉会客服部微信通知截图。证据五、酒店房屋交接记录。被告为证明抗辩及反诉请求提供了下列证据：证据一、委托运营管理服务合同、交房确认单。证据二、销售记录明细、抄表记录明细、缴纳空调费明细、空调面板结构图。证据三、往来函，原告高管与被告员工微信聊天截图，退房确认、房屋现状照片。对当事人提交的证据，本院组织了证据交换，双方均提交了书面质证意见；根据上述证据及庭审情况，本院认定事实如下：2019年11月28日，被告为甲方，原告为乙方，签订《委托运营管理服务合同》，约定被告将位于西安市莲湖区XX大街XX号XX广场XX座XX层倍格官邸项目9套房屋（平面图为9套，实际为10套；建筑面积214㎡，净面积143㎡）委托原告进行经营，委托用途为公寓使用。甲方同意乙方运营合同内约定的房屋并按期支付收益；装修准备期为一个月，委托期限自2019年12月1日至2022年11月30日止，共计三年。第四条约定：（一）、乙方应向甲方支付的运营委托收益标准及支付方式：按月21667元，半年付，应付收益为780012元；（二）、支付方式为押3付6；（三）押金65001元服务期满或合同解除后，除抵扣乙方应承担的收益、费用、服务费、折旧费等，以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分无息返还给乙方。合同第五条相关费用的承担方式约定：委托运营期内的下列费用中，（1）、（5）、（6）由甲方承担，（2）、（3）、（4）、（7）由乙方承担：（1）水费（包含正常用水及正常清洁用水，不包含由于乙方不合理用水产生的水费）（2）电费1.2元/度（如电费遇到宏府或国家政策调整，进行相应调整）（3）物业管理费4元/平方米（4）房屋运营收益费（5）上网费（6）室内设施自然损耗维修费（7）室内设施人为破坏维修费，（2）、（3）由西安倍格嘉会商务服务有限公司代收，并向乙方开具相关的收款凭证，（4）由乙方直接向甲方支付。第七条合同解除约定：（一）经甲乙双方协调一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除（三）甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：未及时履行本协议约定的维修义务，影响乙方正常经营超过10日的；第九条违约责任约定：（一）委托运营期内，若甲乙双方需提前终止合同的，应提前叁个月书面通知对方，并按年租金的40%支付对方违约金。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告2019年11月1日，向被告转账支付运营费用及三个月标准的押金155003元；2019年11月25日，原告向被告支付运营费40000元；2020年1月21日前，原告分11次向被告支付电费8220元。审理中，被告对收到运营费、押金不持异议；对原告交纳的电费中认为有4600元缴纳给了西安倍格嘉会商务服务有限公司。2019年12月3日，西安市宏府物业管理有限责任公司发出《关于C座大堂和外立面品质提升改造的通知》，记载：宏府嘉会广场定于2019年12月5日至2020年1月20日开始对大堂、外立面进行品质提升改造工程，施工期间将对C大堂区域进行施工围挡，提醒注意安全。施工结束后大堂可正常通行，造成不便敬请谅解。2020年1月25日，因新型冠状病毒感染肺炎疫情防控形势需要，陕西省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月6日，宏府物业项目服务中心发出《通知》，记载：因疫情防控需要，按照卫生局通知，嘉会广场A、B、C座各酒店禁止对外营业，恢复时间另行通知。原告称2020年1月13日向被告发函请求降低租金；2020年1月17日，向被告发函称合同自行解除。2020年3月25日，被告向原告发函解除合同并要求赔偿损失。2020年3月26日，原告将涉案房屋向被告进行移交并制作移交清单，双方对移交事宜无争议；移交时对原告预交的电费表显示余额统计为1132度。本院认为，双方签订的《委托运营管理服务合同》中，委托人提供房屋供受托人经营使用，委托人按月收取固定收益不承担运营过程中的风险，上述约定符合租赁合同的法律特征，本案应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于合同解除时间问题。原告虽称其在2020年1月17向被告发出函件，认为合同具备了约定的自行解除条件，应确认合同该日解除；而原告审理中并未提供函件文本，亦未提供该日已符合合同约定的解除条件的证据，故本院对原告主张合同在该日解除的意见不予采纳。被告于2020年3月25日，向原告发函解除合同，且双方于次日实际办理了合同解除后的房屋移交手续，故本院确认双方合同于2020年3月25日协商一致解除。关于导致合同解除原因分析。因本案双方均未提供充分确实的证据，以证明因一方严重违约而导致合同解除。众所周知，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，酒店经营行业因疫情防控原因，遭受到一定程度的影响。虽然本案系双方协商一致解除合同，但作为经营者的原告在配合政府执行疫情防控中暂停营业期间遭受的损失，既是承租人的义务也是出租方应承担的责任。因不可归责于合同任何一方的原因致合同解除，由此造成的损失，应根据公平原则予以分担。关于相关费用的计算问题。双方解除合同并已完成房屋移交手续，故被告收取原告的房屋租赁保证金（押金）应当向原告退还，计65001元。根据合同约定，租赁合同起租日为2019年12月1日，原告共计支付房屋运营收益（租金）130002元，该租金计算截止日为2020年5月31日；而双方实际解除合同日为2020年3月25日，折抵原告未使用期间的租金应为21667元/月×2.167=46952.4元；另考虑疫情原因，本院酌情认定由被告向原告退还收取的房屋租金20000元。关于电费问题。原告租赁期间产生的电费，应当依照合同约定据实结算；因照明电费采用预交方式，在双方解除合同移交场地时，表显电量余额为1132度，折合电费为1132×1.2元=1358.4元。被告自认原告共计支付空调电费2880元，应由原告按照实际空调机组负担13/21；而根据原告提供的缴款凭证，可以认定原告共计支付空调电费5020元，按照13/21负担比例，原告应承担3107元，之外的空调电费应由被告向原告退还，计1913元。关于原告主张的损失10000元，因其未能提供该部分损失的证据，本院不予支持；关于被告反诉应由原告支付提前解除合同的违约金一节，因本案系双方合意解除合同，并非原告提前解除，故对该部分请求本院不予支持；关于被告反诉支付物业费一节，本院酌情确定由原告向被告支付2000元，对其余反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司自本判决生效后十日内，向原告西安格巷酒店管理有限公司退还收取的房屋押金65001元；二、被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司自本判决生效后十日内，向原告西安格巷酒店管理有限公司退还收取的租金66952.4元；三、被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司自本判决生效后十日内，向原告西安格巷酒店管理有限公司退还预交的电费3271.4元；四、原告西安格巷酒店管理有限公司自本判决生效后十日内，向被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司支付拖欠的物业费2000元；五、驳回原告西安格巷酒店管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告第一摩码公寓管理（北京）有限公司西安分公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13335元，由原告负担3335元，由被告负担10000元；反诉费1224元，由原告负担50元，由被告负担1174元（案件受理费原告已预付，反诉费被告已预付，在执行本判决时互相折抵计算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     闵永军 二○二○年十二月二十三日 书    记    员     高  瑞1