浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初5750号 原告：柳文虎，男，1998年4月26日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：方君伟、李林群，浙江迦金律师事务所律师。 被告：平阳华宜置业有限公司，住所地平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出口处**。 法定代表人：董文斌。 委托诉讼代理人：温正建，浙江九凰律师事务所律师。 原告柳文虎与被告平阳华宜置业有限公司（以下简称华宜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告柳文虎委托诉讼代理人李林群，被告华宜公司委托诉讼代理人温正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳文虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金125479.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月19日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、权利义务及违约责任进行了约定。其中合同约定，被告应于2020年3月20日将符合条件的商品房交付给原告使用。如被告逾期交房不超过90日，应按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；如逾期交房超过90日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付购房款并按合同签署日的中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息，同时被告应按全部房款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同，被告应按日万分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款，但被告未按约交付房屋，已构成违约，请支持原告诉请。 诉讼中，原告另陈述：1.根据温州市住房和城乡建设局发布的温住建发（2020）55号文件的规定，疫情扣除的合理时间应为34天；2.被告在通知原告收房时应向原告提供“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，但被告于2020年11月8日的交房行为达不到“三书一证一表”的条件，原告有权拒绝收房，违约金应计算至被告达到交房条件时止。 被告华宜公司辩称：（一）被告在开发建设工程项目过程中遭遇了新冠肺炎疫情影响，原计划于2020年开工而不得不停工停业，后工地工人直至2020年5、6月份才陆续返工。因此，根据疫情对项目的影响程度，扣除合理期间应为3个月至5个月。（二）合同约定逾期交房超过90日后的违约金按日万分之四进行计算，明显过高，请求予以调整。本案原告的损失仅是逾期收房的损失，应按租金损失进行计算，参照同地段的租金为2至5万元，而本案按日万分之四计算一年违约金高达20多万元，故该违约金远超过实际损失。（三）双方合同约定的交付房屋的条件是取得竣工验收备案表、房屋实测测绘报告以及住宅说明书、住宅质量保证书公示或办理验房手续时交付，被告已经将竣工验收备案表及其他资料予以公示，已按约完成了上述的义务。因此，被告于2020年11月8日的交付行为，是符合合同及法律规定。 经审理，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告柳文虎（买受人）与被告华宜公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的平阳县昆阳镇B73地块城中府项目一期3号楼1501号商品房，总价款1677530元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告付清了案涉房屋项下的购房款1677530元。 2020年10月18日，平阳县昆阳镇B73地块城中府项目经竣工验收合格，并于2020年11月3日办理竣工验收备案登记。被告华宜公司通知原告于2020年11月8日办理涉案房屋交付手续，原告未予办理。至今，原告尚未接收涉案房屋。 另查明：1.涉案平阳县昆阳镇B73地块城中府项目施工单位越烽建设集团有限公司计划自2020年1月24日起项目正常施工，并制定《春节期间至2月份项目正常施工进度计划》；2.因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于同年3月2日疫情防控应急响应等级调整至二级，于同年3月23日调整为三级；3.平阳县住房和城乡建设局在（2020）浙0326民初3581号案件中出具平建住函[2020]101号复函，载明：企业实际复产复工时间，需根据温州市住建局《关于新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期误和商品房延期交付时间计算的补充通知》等有关文件结合该企业实际情况确定;4.温州市住房和城乡建设局出具温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》（以下简称温住建发[2020]55号文件），载明：经认真研究，就因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付的时间计算明确如下，一、建筑工程项目工期延误时间应按照实际开工时间与计划开工时间对比进行测算。如果有春节停复工的计划安排并且报送发包人或施工监理审批的，以专项计划为准；没有专项计划的，施工组织安排或进度计划中有相应规定的以施工组织安排、进度计划为准；都没有规定的，以行业惯例为准（一般为农历正月十五）。二、因主要原材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期。三、商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间。 以上事实，由原告身份证、被告企业基本信息、商品房买卖合同及附件、工程竣工验收备案表、建设工程复工备案表、顺延交付通知书、交付通知书、施工进度计划报审表、平建住函[2020]101号复函、温住建发[2020]55号文件及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。 ?本院认为，原告柳文虎、陈连英与被告华宜公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房是否符合交付条件；二、因疫情原因扣除延期交房时间问题；三、违约金标准应否调整问题。 关于涉案商品房是否符合交付条件。原告主张，涉案商品房除需符合合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告外，还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。本院认为，本案双方当事人经协商一致选择以涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告作为房屋交付条件，系合同双方真实意思表示，应作为判定涉案商品房是否符合交付条件的依据。从本案查明的情况，被告开发的城中府项目于2020年10月18日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方综合验收合格，于2020年11月3日取得了竣工验收备案登记，且也对房屋实测测绘报告等资料进行了公示，其已经达到了双方约定的交付条件，也符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，即也符合法定的交付条件。至于原告主张涉案房屋未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，未达到交付条件的诉讼理由，则与双方合同约定不符，况且办理《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》仅是建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不能对抗原、被告双方在合同中的约定。原告以消极方式拒收房屋，并主张违约行为的时间一直延续到被告必须具备“三书一证一表”为止，缺乏理据，本院不予支持。被告华宜公司在达到交房条件下通知原告于2020年11月8日交房，符合合同约定，故本案逾期交房违约金应止付至2020年11月8日。 关于因疫情原因扣除延期交房时间问题。原告主张，因疫情原因扣除延期交房合理时间为34天。被告主张因疫情原因扣除延期交房合理时间为3个月至5个月。本院认为，案涉工程因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力，其延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。起止时间，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，被告华宜公司企业备案开（复）工时间虽为2020年2月22日，但此时浙江省疫情防控应急响应等级为一级，外来务工人员进入省内客观上存在障碍，平阳县住房和城乡建设局在本院审理的另案件中出具平建住函[2020]101号复函亦载明企业实际复产复工时间，需根据温住建发[2020]55号文件等有关文件结合该企业实际情况确定。本院根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发[2020]55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交付计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定被告因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即被告原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）。 关于违约金应否调整问题，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案中，因逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失,并不仅仅是房屋租金损失，故被告提出以房屋年租金或以人民银行基准利率计算利息作为原告的损失标准明显不合理。但基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案违约金属逾期交房违约责任的性质，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，并考虑到本案可能所带来的后续大量违约金主张给被告企业经营所带来的困难，根据公平原则，本院酌情将违约金调整按日万分之三予以计算。 综上，经本院核算，以1677530元为基数从2020年3月21日起按日万分之三计算至2020年11月8日，并扣除53天后的违约金为90083元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下: 一、被告平阳华宜置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柳文虎逾期交房违约金90083元； 二、驳回原告柳文虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2410元，减半收取计1205元，由柳文虎负担179元，平阳华宜置业有限公司负担1026元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 包崇鸽 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员 王新新