江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初13428号原告：上海福人居房地产经纪有限公司曹安分公司，住所地昆山市花桥镇曹新路****,统一社会信用代码913205830782987086。法定代表人:李钢辉,该公司负责人。委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告：杨洪明，男，1952年2月3日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱金根，上海劲力律师事务律师。原告上海福人居房地产经纪有限公司曹安分公司（以下简称福人居经纪公司曹安分公司）与被告昆山市花桥宏峰日用杂货商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理中，因昆山市花桥宏峰日用杂货商店（个体工商户）工商登记注销，原被告一致确认将被告主体变更为昆山市花桥宏峰日用杂货商店经营者杨洪明。原告福人居经纪公司的委托诉讼代理人李荣武、被告杨洪明的委托诉讼代理人朱金根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福人居经纪公司曹安分公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告因其违反优先续租向原告支付损失暂定2万元；二、判令被告因其恶意损毁原告经营场所装修及办公家具、办公电脑、电器、电瓶车、服装等物品等向原告赔偿损失暂定10万元；三、判令被告因其恶意断电和强行锁门等向原告赔偿经营损失暂定2万元；四、判令被告因其损毁原告存放客户信息的电脑系统设备等向原告赔偿经营信息损失暂定5万元；五、判令被告退还原告押金1万元；六、要求被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉请为：第一项诉请变更为1万元（参照一个月租金）；第二项诉请变更为14万元；第三项诉请表述有误，指的是被告强行搬离原告物品造成原告无法及时寻找店铺无法正常经营并产生两个月的经营损失；第四项诉请变为2万元，第五项诉请不变。事实和理由：2013年8月29日，原告的代理人陈卫良、冯方平(作为乙方)与被告的代理人吴彩娟、倪锋(作为甲方)之间签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将坐落于昆山市花桥镇曹新路15（4-5）号商铺出租给原告用于经营，该商铺建筑面积共90平方米；合同约定租赁期限为6年，自2013年11月1日起至2019年12月31日止，约定第1年到第3年的年租金为10万元整，第4年到第6年的年租金为108000元，采用先付后用，租金每半年支付一次；租赁期间承租方支付给出租方的押金为1万元整；合同第7条约定，租赁期满，乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面申请，双方可根据合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。自合同签订六年以来，原告始终积极履行合同。合同期满前原告按照约定提出续租，但被告在续租合同磋商阶段恶意将租金涨至原租金的3倍，并恶意断电、强行锁门，并损毁原告经营场所的装修和设备、物品、资料等，给原告造成重大损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法查明事实判如所请。被告杨洪明辩称：原告和被告主体均不适格。涉案的商铺租赁合同的双方当事人是吴彩娟、倪峰和陈卫良、冯方平。提起诉讼的主体只能是合同双方当事人，本案原告和被告均非合同当事人，主体均不适格。根据了解，陈卫良、冯方平并非原告公司员工，原告也没有证据能证实陈卫良、冯方平是其员工，签订商铺租赁合同时，原告未出示委托代理手续，故被告认为涉案房屋是由陈卫良、冯方平承租的，并非原告承租。租赁合同到期前，被告和承租方陈卫良、冯方平商量，其表示不再续租，实际上承租方已经放弃优先承租权。综上，原告诉讼主体不适格，请求贵院驳回原告起诉。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：原告福人居经纪公司曹安分公司陈述，原告公司老板李钢辉与陈卫良、冯方平是一起合伙做房地产中介的，2013年因原告公司尚未注册成立，由陈卫良、冯方平代表原告公司与被告签订租赁合同承租涉案房屋，原告公司成立后，案涉租赁合同相关权利义务都由原告公司承担，2015年的时候陈卫良、冯方平离开原告处，去了福人居经纪公司其他店里。原告就上述陈述提供《租赁合同》复印件一份。该《租赁合同》载明：2013年8月29日，案外人冯立平、陈卫良（承租方、乙方）与被告杨洪明的儿子倪锋（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、租赁商铺。1.甲方将其合法有且证件齐全的坐落于花桥镇曹新路15(4-5)号商铺出租给乙方用于经营。该商铺建筑面积共90平方米。二、租赁用途。1.乙方租赁房屋作为商业门面使用。2.乙方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。三、租赁期限。本合同租赁期为6年，自2013年11月1日起至2019年12月31日止。四、租金及支付方式。甲乙双方约定，乙方支付定金1万元，待房屋交付使用后定金则作为押金处理。乙方应于每次付款期前的十五日支付下期租赁费用。甲乙双方约定，该房屋租金具体金额可看下面表格，先付后用，采用每半年付支付一次给付方式。租金支付：第一年至第三年每年10万元，第四年至第六年每年108000元。五、甲方的权利与义务。5.租赁期满，乙方未续签的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施，由双方协商后再确定其具体的归属权。六、乙方的权利与义务。1.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、煤气、有线电视收视费、卫生费、物业管理费、债务等由乙方自行承担。2.租赁期间，承租方不得擅自改变房屋结构、墙壁、、地坪内部装潢等用途设施，如需改变，须征得出租方书面同意，并与出租方签订协议后方可动工。3.承租方不得将房屋擅自转租、转让或转借他人，如要转租的一定要经过出租方同意后方可转租，否则，出租方有权将房屋收回并扣留其房屋租金余款的全额作违约金处理。4.租赁期间，乙方须按本协议约定支付租金。六、房屋使用要求和维修责任。七、续租。1.租赁期满，乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。2.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元/日向甲方支付该房屋占有使用费。八、合同的变更和解除。1.租赁期间有下列情况之的，甲方有权解险合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的；(2)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；(3)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。九、其他条款及约定。1.因甲方与现有承租方的租赁期限至2013年10月31日正，故本合同签订后生效日期为2013年11月1日。3.甲方承诺自交房之日起，给乙方两个月的时间装修免租期。6.甲方同意乙方将多余的店面转租给第三方，但是第三方不可以是餐饮业。对于原告提供的上述《租赁合同》，被告认可该份合同是其儿子倪锋及儿媳吴彩娟签订，亦认可该份合同对被告的约束力，但合同相对方（即承租方）是陈卫良、冯方平，并非原告福人居经纪公司曹安分公司，从原告未能提供合同原件也可以印证此事实，且涉案房屋一直是由陈卫良、冯方平使用的，租金也是陈卫良、冯方平付的，最后两笔租金（租金已支付至2019年12月底）由于陈卫良、冯方平怕麻烦，就把被告账号给了原告，由原告直接支付给被告。原告福人居经纪公司曹安分公司认可被告陈述的租金支付情况，但认为租金一直是由原告支付给陈卫良、冯方平再由陈卫良、冯方平代原告支付给被告的。被告陈述，合同期满前，被告已与合同约定的承租方达成退租协议。被告就此提供吴彩娟、倪锋（甲方）与陈卫良、冯方平（乙方）于2019年12月25日签订的《协议书》一份。该份《协议书》载明：双方于2013年8月29日签订的《商铺租赁合同》将于2019年12月31日到期，现经双方协商，达成如下协议：1、合同到期后，乙方不再续租。2、合同到期后，乙方配合甲方要求商铺使用人在15日内搬离。3、本协议一式二份，双方各一份，本协议自双方签名之日生效。原告福人居经纪公司曹安分公司质证后，认为无法确认该份《协议书》的真实性，该份《协议书》与被告后来发出的《撤场通知》内容相互矛盾。被告对此解释称，其是从承租人陈卫良、冯方平处了解到租赁房屋的实际使用人是原告福人居经纪公司曹安分公司，故后来将《撤场通知》发给原告。2020年1月2日，被告向原告发出《撤场通知》，内容为“福人居租户：你户与昆山市花桥宏锋日用杂货商店签订的曹新路15号商铺租赁合同于2019年12月31日止，期间双方未达成续约协议，租赁合约已终止，截止2020年1月1日你户仍在经营，此举已构成侵权，现再次通知你立刻停止营业，并于2020年1月1日至1月5日内撤场并返还房，否则我将根据我们签订的合约中的违约内容提起诉讼，追究你侵权及违约资任并且由你赔偿一切损失!谢谢配合!2020年1月2日”。被告陈述，因原告在合同期满前未与被告达成续租协议，且被告已与承租人达成退租协议，此后经被告多次通知，原告仍不肯搬离，故被告在通知承租人陈卫良、冯方平后已于2020年1月19日将原告在涉案房屋内的物品搬离。原告认可被告已于2020年1月19日将原告在涉案房屋内的物品搬离，因当时正值过年放假期间，故原告并未报警，后来隔壁的U8宾馆工作人员通知原告老板，原告老板就派员工去现场拍摄了视频和照片。原告就此提供照片一组（内容为承租店面）及视频一份。被告杨洪明质证后，认可照片确实是在租赁地点拍摄的；对于视频真实性认可，确实是2020年1月19日将屋里的物品搬至一个车库，搬货的车子是被告找的，当时跟陈卫良、冯方平讲过，他们同意的，确实是搬走了一些物品，但已移交给承租方陈卫良、冯方平。后原被告就解约损失赔偿事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另认定：审理中，原告福人居经纪公司曹安分公司为证实其物品损失，提供固定资产清单表一份、短信聊天记录一段（原告发给被告儿媳吴彩娟的）、微信聊天记录一段（原告公司员工发给原告公司老板的）。固定资产清单表载明：电脑15台，桌子13张，椅子15把，凳子9个，饮水机1台，写字板5个，柜子一个，打印机1台，茶几1个，格力空调2台，格兰仕微波炉1台，花盆2个，福特汽车1辆，灭火器1个，验钞机1台。短信聊天记录显示：2020年4月7日，原告告知吴“明天你不来，我就赵杨红平谈了，我们店里，你搬走的一个沙发是我们客户的，现在沙发不见了，你不拿出来，你必须赔偿这个沙发的钱”，并将一张购买沙发的页面截图发给吴（该页面显示，沙发购买时间为2017年7月2日，购买价格为2200元）。被告质证后，对固定资产清单表中的物品不予认可，特别是清单中的福特汽车根本不存在；对原告发给吴彩娟的短信记录认可，对证明目的不认可；对原告公司内部的微信聊天记录不清楚，与被告无关。另认定：原告福人居经纪公司曹安分公司于2013年9月26日工商登记成立，负责人为李钢辉，营业场所为涉案商铺花桥镇曹新路15号1幢。昆山市花桥宏峰日用杂货商店于2001年2月05日登记成立，为个体工商户，经营者为杨洪明，于2017年1月10日登记注销。另认定：审理中，本院已释明由原被告对被告搬离的物品自行交接。上述事实由租赁合同一份、撤场通知一份、短信记录、照片、视频、协议书、工商登记信息及当事人陈述等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，被告杨洪明的儿子倪锋、儿媳吴彩娟于2013年与案外人陈卫良、冯方平就涉案商铺签订的租赁合同系各方真实意思表示，合法有效。审理中，被告杨洪明认可该租赁合同系其儿子儿媳代其签订，并认可合同对其约束力。虽合同约定的承租方系案外人陈卫良、冯方平，但审理中，原告明确陈卫良、冯方平系原告公司合伙人，签约时原告公司尚未注册成立，故由陈卫良、冯方平代表原告公司签约，原告公司注册成立后合同相关权利义务均由原告享有和承担。结合原告公司注册成立的时间以及注册营业地址，同时结合涉案房屋实际由原告公司经营使用的实际，本院对原告该陈述依法予以采信。综上，本院依法认定涉案租赁合同的出租方为被告杨洪明，承租方为原告福人居经纪公司曹安分公司，现原告因合同解除产生的损失赔偿事宜向本院提起诉讼，原被告诉讼主体适格。合同依法成立生效的，双方均应依约履行。本案中，原被告的租赁合同期限至2019年12月31日。现被告提供的《协议书》可以证实被告已在合同到期前与承租方的代表陈卫良、冯方平就合同到期终止达成协议，故涉案的租赁合同已到期终止。涉案租赁合同系陈卫良、冯方平代原告与被告签订，且租金也主要由陈卫良、冯方平支付给被告，故陈卫良、冯方平与被告就合同到期终止及退租达成的协议依法对原告有约束力。同时，原告也未按约在合同到期前向被告提出书面续租申请，故原告再主张其对涉案房屋享有优先承租权，缺乏依据。在此情形下，被告多次通知原告合同到期终止，并多次通知原告搬离，但原告在双方未能就续租事宜达成一致的情形下，经被告多次通知，仍拒绝搬离，故被告在此情形下，基于自身物权使用权需要，将原告屋内物品搬离，并无不妥。综上，原告要求被告因违反优先续租向原告支付损失1万元、因恶意损毁原告经营场所装修及办公家具、办公电脑、电器、电瓶车、服装等物品等赔偿原告损失14万元、因恶意断电和强行锁门向原告赔偿经营损失2万元、因损毁原告存放客户信息的电脑系统设备等向原告赔偿经营信息损失2万元的主张，均缺乏依据，亦有悖诚信，本院依法不予支持。关于原告要求被告退还押金1万元的主张，因合同已到期终止，被告理应退还原告押金。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告杨洪明于本判决生效之日起十五日内退还原告上海福人居房地产经纪有限公司曹安分公司押金10000元。二、驳回原告上海福人居房地产经纪有限公司曹安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担2125元，由被告杨洪明负担25元，被告负担部分于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  朱丽君二〇二〇年十二月十日书记员  邵 雯附：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。