山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初7431号 原告：官某，女，1979年3月18日生，汉族，户籍所在地：潍坊市。 原告：赵某，男，1978年8月12日生，汉族，户籍所在地及住址同上。 二原告的共同委托诉讼代理人：刘坤，山东天正平律师事务所律师。 被告：某建设有限公司，住所地：江苏省徐州市。 法定代表人：蔡某，董事长。 委托诉讼代理人：陈宝民，平度保民法律服务所法律工作者。 被告：青岛某置业有限公司，住所地：平度市杭州南路。 法定代表人：毛某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。 原告官某、赵某与被告某建设有限公司(以下简称秦汉公司)、青岛某置业有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官某、赵某的共同委托诉讼代理人刘坤、被告秦汉公司的委托诉讼代理人陈宝民、被告裕龙公司的委托诉讼代理人范围、韩冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告官某、赵某向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告返还原告购房款182079元。2.请求判令两被告赔偿原告损失15万元。3.请求判令两被告向原告支付已付购房款按银行同期贷款利率计算的自交款之日至实际付款之日止的利息。4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年12月，原告向被告秦汉公司购买平度某小区4号楼1单元1602号房屋一套。被告秦汉公司与被告裕龙公司签有以房屋顶工程款协议书，该房屋在抵顶范围以内。原告按照两被告的要求向两被告支付房款182079元，但是被告裕龙公司一直没有与原告进行网签，也没有给原告办理房屋交付手续。后原告得知所购房屋被告裕龙公司已在2016年10月与第三方进行了网签，两被告根本无法向原告交付房屋。两被告的行为，违反了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告秦汉公司辩称，导致房屋买卖合同不能履行是因为裕龙公司不给原告办理网签，与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告裕龙公司辩称，1、我公司没有与原告签订书面房屋买卖合同，也未对涉案房屋单价、交付条件、时间、房款支付、方式、金额等房屋买卖合同应具备的主要内容进行协商，亦未明确何时签订书面商品房买卖合同，我公司与原告仅成立预约合同关系。2、原告主张的损失数额没有事实依据。3、我公司并未因涉案房屋为第三人办理网签而获得利益。涉案房屋系因秦汉公司向平度新区学校提供担保而办理网签，秦汉公司未按照承诺撤销网签备案，应承担相应的违约责任。综上所述，除返还原告已收取的款项外，请求驳回原告对我公司的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人举证、质证情况如下： 原告提供的证据 1、收据4份。证明：两原告于2016年12月13日、2017年1月7日分别向两被告支付了房款及维修基金、手续费共计182079元，两被告出具了相关收据。 2、两被告签订的协议书1份。证明：2016年9月9日两被告达成以房抵工程款协议书，约定：裕龙公司以某住宅小区4号楼、6号楼的部分房屋合计价款68556481元抵顶工程款，实际履行以附表商品房单价打8.5折计算，所附房源明细表中包括4号楼1单元1602号房屋，该楼房建筑面积129.19平方米，单价每平方米4220元，依照协议书约定的价格，4号楼1单元1602号房屋抵顶工程款数额为463405元。 3、（2019）鲁0283民初6513号民事判决书、（2020）鲁02民终6532号民事判决书各1份。证明：两被告签订的协议书内容已被有效判决所确认。 被告秦汉公司的质证意见：对证据1、2、3的真实性均没有异议，证据1中有3份收据是裕龙公司收取的房款，我公司只收取了33977元的差价，涉案房屋是裕龙公司出售的，没有办理网签也是裕龙公司原因，与我公司无关。 被告裕龙公司的质证意见：对证据1、2、3的真实性均没有异议。证据1可以证明我公司收取的房款为143405元，其中2500元系手续费、2197元是我公司代收的房屋维修基金，其性质均不是房款，不应返还，另外33977元房款由秦汉公司收取。 被告秦汉公司未提供证据 ㈢被告裕龙公司提供如下证据 1、协议书1份。证明：2016年10月10日，秦汉公司用裕龙公司向秦汉公司抵顶工程款的20套房屋作担保向平度新区学校借款，并要求裕龙公司为平度新区学校就上述房屋办理网签，网签价格不作为秦汉公司与平度新区学校的买卖价格。秦汉公司与平度新区学校共同承诺2017年9月30日前撤销房屋网签手续。对于标的房屋在所有手续办理过程中出现的任何经济、法律问题由秦汉公司负担，与裕龙公司无关。此后，秦汉公司又要求裕龙公司收取原告房款，因秦汉公司未能撤销网签手续，造成无法为原告办理手续，裕龙公司并无过错，不应承担赔偿责任。 2、青岛市商品房预售合同1份。 3、证明1份。 4、网签信息明细1份。 上述2、3、4证据共同证明：2020年10月10日，裕龙公司按照秦汉公司与平度新区学校的指示为案外人姜清波办理了涉案房屋的网签手续，但未收取房款，裕龙公司对涉案房屋不能为原告办理手续没有过错，也没有获得利益。原告对涉案房屋已办理网签应当知晓，在此之后其仍按照秦汉公司的要求交纳房款，也有过错。 5、秦汉公司2016年12月12日给裕龙公司出具的证明1份。证明：裕龙公司是基于秦汉公司的证明收取原告的款项，裕龙公司对房屋买卖合同不能签订没有过错，本案应当由秦汉公司承担过错责任。 原告的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议。该协议书是两被告与案外人之间的内部约定，不能对抗第三人，且裕龙公司明知涉案房屋已经网签，但还是隐瞒真实信息收取了两原告的房款，明显存在过错。对证据2、3、4的真实性均没有异议，上述证据恰恰证明被告裕龙公司一房两卖，明显存在过错。对证据5的真实性没有异议，但对证明目的有异议。裕龙公司既然收取了原告的房款就应该承担相应的风险，两被告之间的内部约定不能对抗第三人。 被告秦汉公司的质证意见：对证据1、2、3、4、5的真实性均没有异议。但涉案房屋的房款由裕龙公司收取，裕龙公司不给原告办理网签手续，与我公司无关，秦汉公司没有过错。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年9月6日，被告裕龙公司办理了某小区4号楼1单元1602号楼房的商品房预售许可证。 2015年10月，裕龙公司与秦汉公司签订了建设工程施工合同，秦汉公司为裕龙公司开发的某小区多层区及高层区的施工单位。 施工过程中，因裕龙公司欠秦汉公司工程款，2016年9月9日，裕龙公司(甲方)与秦汉公司（乙方）达成以房抵工程款协议书，约定：裕龙公司以某住宅小区4号楼、6号楼的部分房屋合计价款68556481元抵顶工程款，实际履行以附表商品房单价打8.5折进行计算，所附房源明细表中包括4号楼1单元1602号楼房，该楼房建筑面积129.19平方米，单价每平方米4220元。该协议书第一条第2项约定：本协议签订后，即视为甲方已向乙方支付了工程款68556481元，乙方不再以任何方式向甲方索要上述工程款，双方按照本协议的约定，对房屋进行出售或将房屋最终交付给乙方。第3项约定：为保证各方权益，乙方施工后的产值达不到抵顶的房屋总价款的部分，由乙方补齐房款差价后，甲方才可以办理网签。该房屋由乙方或乙方指定的买受人与甲方签订商品房买卖合同，双方办理购房手续。甲方负责给乙方或指定买受人开具全额购房款收据，乙方为甲方开具抵顶房屋总金额的工程款发票，同时向甲方支付房屋手续办理费用（100平米以下房屋每套2000元、100平米以上每套2500元），该费用在每套房屋销售时由乙方以现金形式支付给甲方，乙方根据甲方指定时间办理购房网签手续（具体网签时间甲方通报乙方知悉）。 根据上述协议书约定价格，4号楼1单元1602号楼房抵顶工程款数额为463405元（129.19平方米×4220元×85%）。 2016年10月10日，裕龙公司（甲方）、秦汉公司（乙方）与平度新区学校（丙方，以下简称新区学校）签订协议书，约定：“鉴于：1、乙方为甲方“青岛某住宅小区”（以下简称该项目）总包单位，基于甲乙双方、乙丙双方各自的合同，甲方对乙方负有付款义务，乙方对丙方负有付款义务。2、乙方同意甲方以该项目4号楼1单元16至22层（除4号楼1单元1601）共20套（以下简称标的房屋）抵顶欠款，丙方亦同意乙方以标的房屋抵顶欠款。标的房屋价格、分布、面积明细见附表1。一、乙方以标的房屋抵顶应付给丙方的欠款，具体抵顶方式如下：1、甲方按照乙方指示将标的房屋为丙方办理网签。2、甲方与丙方签订的网签价格不作为乙丙之间的买卖价格。乙丙之间的买卖价格另行协商。3、网签及过户的相关费用与甲方无关由乙方承担。……二、乙方确认，自甲方为丙方办理标的房屋网签后，即视为甲方以标的房屋向乙方抵顶工程款8555775元。丙方对标的房屋的现状、本协议内容等充分了解，自愿签订本协议及标的房屋的《商品房预售合同》。乙方、丙方共同承诺，自本协议签订之日起至2017年9月30日前，撤销标的房屋房屋网签。乙丙双方发生任何经济、法律问题与甲方无任何关联。……”。附表1四号楼房源明细表中包括1602号房屋。 2016年10月10日，秦汉公司给裕龙公司出具证明，内容为：“我公司抵顶的平度某住宅小区4-1-1602，面积129.19㎡，抵顶单价3587元/㎡，总价463405元，现将该房屋以单价3587元/㎡，总价463405元出售给平度新区学校并办理网签事宜，地址平度市广州路**。对于上述信息我公司表达认同，无任何异议”。 2016年10月15日，新区学校向裕龙公司提供了协议书中20套房屋的网签信息明细，其中4号楼1单元1602号房屋的顶名买受人为姜清波。2016年10月16日，裕龙公司与姜清波签订《青岛市商品房预售合同》并办理了涉案房屋的网签手续。本案审理过程中，本院依据网签信息明细中的手机号联系到姜清波，姜清波称他原是平度教体局工作人员，现已退休，多年前有人借他的身份证使用，不长时间就还回来了，自己是给别人顶名办理的某小区房屋的网签合同，自己没有付过款，也没有居住过该楼房。原、被告对姜清波的陈述均无异议。 两原告系夫妻关系。2016年12月原告官某与秦汉公司达成以两被告签订的顶房协议中约定的价格购买涉案房屋的口头协议。2016年12月12日，秦汉公司给裕龙公司出具证明，内容为：“我公司抵顶的平度某住宅小区4号楼1单元1602房屋，面积129.19平方米，抵顶单价3587元，总价463405元，现将该房屋以单价3587元，总价463405元，出售给官某并办理网签事宜，身份证号码3702831979********。对于上述信息我公司表达认同，无任何异议”。 2016年12月13日，被告裕龙公司收取原告官某涉案房屋购房款143405元、维修基金2197元、手续费2500元，并给原告出具了收款收据。2017年1月7日，被告秦汉公司收取原告官某涉案房屋差价33977元，并给原告出具了收款收据。原告与两被告均未签订涉案楼房的商品房预售合同。 2018年1月30日，裕龙公司与秦汉公司签订协议书，解除了双方于2015年10月签订的建设工程施工合同及2016年9月9日签订的以房抵工程款协议书，并对退场问题、结算问题进行了约定。协议约定：顶房协议中超出结算总值的剩余房源秦汉公司无条件退还给裕龙公司，结算总值不足部分裕龙公司予以积极办理抵顶商品房手续。 原告称现涉案房屋已增值至每平方米7000元，裕龙公司认可上述价格，秦汉公司不认可。原告申请对涉案房屋现价进行鉴定，2020年12月4日，经本院委托，青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋在2020年11月30日的市场总价为92.5万元，折合评估单价为每平方米7160元。原告支出鉴定费8000元。 本案在审理过程中，秦汉公司同意返还其收取原告的购房款33977元，裕龙公司同意返还其收取原告的购房款143405元。两被告均不同意赔偿原告损失。 本院认为，本案争议的焦点有：一、两被告应否返还各自收取原告的款项并支付利息。三、两被告应否赔偿原告的经济损失15万元。 针对上述焦点问题，本院分析如下： 关于焦点一，原告要求被告秦汉公司返还购房款33977元、要求裕龙公司返还购房款143405元，两被告同意，本院予以支持。被告裕龙公司在不能与原告签订商品房预售合同也不能交付涉案房屋的情况下，其收取原告维修基金2197元、手续费2500元，没有合法依据，原告要求返还，本院予以支持。被告裕龙公司关于不应返还上述两笔费用的答辩意见，本院不予采纳。两被告明知涉案房屋已与他人办理网签手续，又收取原告房款及相关费用，导致原告无法签订涉案房屋买卖合同并造成已交款项的利息损失，原告要求支付已付款项利息，符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为”。裕龙公司与秦汉公司于2016年9月9日达成以房抵工程款协议书，2016年10月10日两被告与新区学校签订协议书，将涉案房屋与新区学校指定的人员办理了网签，且至今未解除网签，两被告明知涉案房屋已与他人办理网签仍然收取两原告的房款及相关费用，违背诚实信用原则，2018年1月30日两被告协商解除了顶房协议书，导致原告不能与裕龙公司签订商品房预售合同，在此过程中，两被告均存在过错。因涉案房屋增值，原告已不能以原房款购得同地段、同面积、同楼层的房屋，两被告应当共同向原告承担缔约过失损害赔偿责任。青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告，鉴定程序合法，本院予以认定，根据该鉴定报告，涉案房屋的现价为92.5万元，两被告应当按照原告所交房款对应的增值差价赔偿原告经济损失176689元[（33977+143405）÷463405×92.5万元-（33977+143405）]。原告主张15万元，是对自己诉讼权利作出的处分，本院予以支持。被告裕龙公司认可原告主张的房屋现价每平方米7000元，秦汉公司不认可，以致本案启动鉴定程序，故鉴定费8000元，应当由秦汉公司负担。两被告关于不支付原告利息、不赔偿原告损失的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项之规定，判决如下： 一、被告某建设有限公司返还原告官某、赵某购房款33977元，于判决生效后10日内付清。 二、被告某建设有限公司支付原告官某、赵某购房款33977元的利息（利息的计算：以33977元为基数，自2017年1月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后10日内付清。 三、被告青岛某置业有限公司返还原告官某、赵某购房款143405元、维修基金2197元、手续费2500元，共计148102元，于判决生效后10日内付清。 四、被告青岛某置业有限公司支付原告官某、赵某所收款项148102元的利息（利息的计算：以148102元为基数，自2016年12月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后10日内付清。 五、被告某建设有限公司、被告青岛某置业有限公司赔偿原告官某、赵某经济损失15万元，于判决生效后10日内付清。 六、鉴定费8000元，由被告某建设有限公司负担；因原告已预交，限被告某建设有限公司于判决生效后10日内付给原告官某、赵某鉴定费8000元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6800元，由被告某建设有限公司、被告青岛某置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 刘 虹 审判员 徐丛堂 审判员 李培亮                            本件与原件核对无异                二〇二〇年十二月十八日                            申请执行期限为履             行期届满二年内提出                书记员陈肖肖