河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4243号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，男，1977年10月18日生，汉族，住漯河市郾城区，该公司经理。被告：张海亮，男，1982年10月19日生，汉族，住河南省漯河市。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司）与被告张海亮物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广恒物业公司的委托代理人王新桐、被告张海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张海亮支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费1034.64元；2、判令被告张海亮按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月16日，原告与漯河市源汇区七彩都市枫林业主委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩4号楼2单元604号业主，物业面积为86.22平方米，按约定应该向原告缴纳自2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币1034.64元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告张海亮辩称，一、河南广恒物业管理有限公司起诉对象错误。河南广恒物业管理有限公司在民事起诉状事实及理由中写道:被告系七彩都市枫林小区七彩4号楼2单元604号业主。但我本人名字是张海亮，身份证地址:河南省××区××号院**楼**602。房产地址:汉江路龙苑住宅小区4＃楼4幢604号。都与河南广恒物业管理有限公司起诉对象要求张海亮支付物业管理费的房产无关。二、要求河南广恒物业管理有限公司道款并偿。要求判决河南广恒物业管理有限公司赔偿名誉损失3000元及误工费3500元，并在漯河日报刊登赔礼道歉声明。庭审中，原、被告对被告张海亮系源汇区汉江路龙苑小区4号楼2单元604号业主，房屋面积86.22平方米，被告自2018年10月20至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原、被告争议的焦点是被告张海亮是否为适格的被告；原告是否为被告张海亮提供物业管理服务，以及是否存在服务瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张海亮认为原告提供的物业管理合同和我无关，没有骑缝章，合同容易造假，房屋的坐落地址与我本人不同，占地面积及建筑面积不一样；我们小区没有成立过业主委员会；对信用等级报告不认可，有证据上面显示广恒物业评分较差；对催缴通知跟我无关，催缴的不是我的房产；对公示、业主委员会证明我并没有见到，也未接到通知；照片无法证明和我的房产有关系。被告张海亮提供证据为：身份证和房产证复印件各一份，证明原告起诉的应缴纳物业费的房屋与其本人房产没有关系。原告广恒物业公司对被告所提供证据无异议，认为该证据足以证明起诉被告张海亮是正确的。根据当事人提供的证据认证如下：原告广恒物业公司提供的漯河市房屋管理局源汇分局物业科及原告共同出具的《公示》中，明确委托原告对七彩都市枫林、龙苑小区实施物业应急托管；漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会以七彩都市枫林（龙苑）小区业主委员作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订的《物业管理合同》，该合同亦明确对七彩都市枫林小区与龙苑小区物业管理服务。且七彩都市枫林小区与龙苑小区属于同一个封闭管理的小区，共同成立漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会，被告张海亮系龙苑小区业主，原告广恒物业公司为被告张海亮所居住的龙苑小区提供了物业管理服务，故被告张海亮为本案适格的被告，本院予以认定。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案因该业主委员会已在相关行政部门备案，故对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业公司共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业公司应急托管七彩都市枫林、龙苑小区的物业管理事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。被告虽然没有提供原告未按合同约定履行物业管理义务的相关证据，但已被其他案件中所确认的事实等证据印证原告存在服务质量较差，服务不到位等问题，对该事实本院亦予以认定。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告广恒物业公司对七彩都市枫林小区、龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会以七彩都市枫林（龙苑）小区业委会（为甲方）的名义与原告广恒物业公司（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。原告广恒物业公司自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告张海亮2012年入住的龙苑小区4号楼2单元604号房屋为多层住宅，房屋面积为86.22平方米，被告张海亮自2018年10月20日至2020年10月19日的物业费没有缴纳。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告广恒物业公司管理服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会与原告广恒物业公司签订的《物业管理合同》，对七彩都市枫林小区、龙苑小区的每一个业主均具有约束力。广恒物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告广恒物业公司在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告张海亮系龙苑小区的业主，应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费，不仅侵害了原告广恒物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。原告广恒物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服务好，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告张海亮以原告起诉状事实与理由中书写的被告系七彩都市枫林小区七彩4号楼2单元604号业主与其身身份证地址和房产证地址不一致，告起诉对象与其房产无关进行抗辩，并要求广恒物业公司给予赔偿并赔礼道歉。虽然原告起诉状事实与理由中书写的“被告系七彩都市枫林小区七彩4号楼2单元604号业主”有误，与被告张海亮身身份证地址和房产证地址均表述不一致，根据上述证据和庭审查明的事实，本院可足以认定被告张海亮系龙苑小区业主这一事实。在原告广恒物业公司提供的《公示》、《物业管理合同》中均已明确原告广恒物业公司是对七彩都市枫林、龙苑小区提供物业管理服务，被告张海亮即然是龙苑小区的业主，就负有按约缴纳物业管理费的义务，故被告张海亮的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告张海亮请求原告赔尝名誉损失及赔礼道歉的诉求与本案不属同一法律关系，被告可另行起诉。原告广恒物业公司在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，故对原告诉请按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告张海亮的房屋面积为86.22平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费应为931.17元（86.22平方米×0.45元/平方米/月×24个月），被告张海亮应予交纳。因原告在该合同中对缴纳物业费的时间没有明确约定，管理服务存在瑕疵，原告广恒物业公司主张被告被告张海亮支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张海亮本判决生效后十日内向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费共计931.17元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告张海亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月三十一日书记员 宋雯娟