江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3752号原告：孙标，男，1982年2月16日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：顾娟，盱眙县桂五法律服务所法律工作者。被告：陈青青，女，1985年7月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：张配松，盱眙县河桥法律服务所法律工作者。原告孙标与被告陈青青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告孙标及其委托诉讼代理人顾娟、被告陈青青的委托诉讼代理人张配松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙标向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租房违约金5万元、垃圾清理费1310元、垫付电费1379元、中央空调价值5000元（诉讼中变更为4999元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同，合同期限3年，从2018年3月6日至2021年3月5日，每年租金15万元，合同约定2020年2月6日交付第三年租金，前两年租金已给付。2020年2月6日，原告催被告交纳2020年3月6日至2021年3月5日租金15万元，被告说租金给付没有到期，2020年2月25日被告说房屋不租了。原告于2020年3月2日发现被告已将承租房屋内东西拉走，当日打电话被告接的，再打就不接了。原告当日找人将出租房屋内垃圾清理，把排污管道、水电及下水道进行疏通并且修理，并想告诉被告交纳电费，但被告后期再不接电话了。原告于2020年4月2日交纳了2019年12月-2020年2月的电费合计1379元。原告认为与被告房屋租赁合同没有解除，现在还在继续，本案不涉及合同解除，只主张租房违约金和已经支付的费用，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈青青辩称，2018年2月26日签订房屋租赁合同、已支付2年的租金各15万元是事实，涉案租赁房屋不是原告所有，是一个铁皮房改建的临时房屋，没有取得建设工程规划许可证，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条和商品房屋租赁管理办法第六条规定，属于违法建筑的，不符合安全防灾等工程建设强制标准，签订的合同也是无效的，无效合同没有法律效力。其次，原告所述2020年2月6日前交付下年度的租金约定不准确，合同中没有约定是何时交纳房租。由于2020年初新冠××的原因，所有的餐饮业都停止，当时原告强制向被告索要租金，被告也无钱支付，被告才说随你原告怎么办，原告2020年3月初接收出租房屋，并将被告之前装潢设施都砸了，于2020年4月左右出租他人使用…是双方达成解除合同共识，原告陈述被告违反合同，是没有事实依据的。综上，对原告垫付承租期间的电费1379元被告认可，对原告主张违约金5万元、垃圾清理费1310元不认可，对原告主张的价值4999元中央空调不认可，因为经营期间原告没有提供中央空调，请求驳回原告诉讼请求。经审理审明，盱眙县盱城街道香江国际大酒店对面江苏农村商业银行左侧实际使用面积80平方米门面房（以下简称商铺）是盱眙香江购物广场财产，原告以年租金5万元从2017年8月30日承租，期限5年。2018年2月26日，原告将该商铺转租被告并签订房屋租赁合同，约定原告将享有使用权盱眙金鹏大道农商行左侧约130平方米门面房出租给被告，合同期限3年，即从2018年3月6日至2021年3月5日，每年租金15万元…合同第3.3条约定：合同期结束后，承租方对续租有优先权，租金待定，续租时需提前三个月签订合同并预付定金，提前一个月交纳房租，逾期不支付租金，出租方可以随时解除合同。第3.7条约定：双方均不能单方停租，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金5万元。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告接收涉案出租房做餐饮，并按约定支付了前两年租金。2020年2月6日，原告电话联系被告催交2020年3月6日至2021年3月5日租金15万元，被告说租金未到给付时间。2020年2月23日-25日，原告向被告多次微信催要租金，被告回复：（疫情）损失惨重，现在凑不到钱；原告：按合同办…；被告回复：随你吧，我没有钱…说实话，我宁愿进去…都烦了…我搬了…你租给别人；原告：合同没到期…空档口损失，被告回复：没有钱，家里还出了点事…原告：这些东西你还要不要，被告回复，都不要了…。2020年3月2日下午15日38分原告微信被告：把锁打开，被告回复：人不在老家…明天让人帮你开一下。原告于2020年3月2日下午找人将出租房屋内被告承租时留下的橱柜、厨房用品等东西作为垃圾清理进行清除，于2020年4月2日交纳了2019年12月-2020年2月的电费1379元（775+583+21）。后期，原告将涉案房屋转租开发商作为售楼部使用。原告向被告主张租房违约金及相关费用未果，引起本案诉讼请求。本案审理过程中，原告诉讼请求增加解除与被告房屋租赁合同，被告对此无异议。原告认为被告于2020年2月25日已单方放弃承租，因此存在违约，合同实际解除时间为2020年5月底，被告应给付违约金5万元；被告认为合同解除时间为2020年2月25日，是双方达成共识，不应该给付违约金5万元，但双方未就自己陈述意见进行举证。原告要求被告给给付垃圾清理费1310元、价值4999元中央空调，被告对此无异议，原告未就被告应给付垃圾清理费1310元、价值4999元中央空调交付被告且被告管理使用中遗失事实进行举证。上述事实，有当事人陈述，原告提交房屋租赁合同2份、电费发票3张、拍摄照片等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，本院予以确认。本院认为，被告庭审中认可原告垫付电话电费1379元，本院予以确认。本案焦点是双方于2018年2月26日签订房屋租赁合同是双方协议解除，还是被告单方解除，原告要求被告给付违约金5万元有否法律依据；原告要求被告给付垃圾清理费1310元、价值4999元中央空调是否有事实根据。关于第一个问题，本院认为，原、被告于2018年2月26日签订房屋租房合同，该合同仅约定被告承租涉案房屋，合同期限3年，即从2018年3月6日至2021年3月5日，每年租金15万元，未涉案何时交纳租金情况。合同第3.3条约定合同期结束后，承租方对续租有优先权等情况，不涉及合同租金约定给付内容，合同签订后双方按合同履行两年。第3.7条约定：双方均不能单方停租，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金5万元，该约定限制了双方根据经营需要缔结和解除合同的权利，效力值得商讨。其次，2020年2月6日至3月2日，原告多次向被告催交2020年3月6日至2021年3月5日租金15万元，被告开始说租金未到给付时间，后期回复（因疫情）损失惨重，凑不到钱…，家里还出了点事…我搬了…你租给别人。原告问：这些东西你还要不要；被告回复，都不要了…。2020年3月2日原告微信被告：把锁打开；被告回复：人不在老家…，但原告当日找人将出租房屋内被告遗留下的橱柜、厨房用品等东西作为垃圾清理进行清除并接管，这说明双方就解除租赁合同达成一致，而合同第二年到期日是2020年3月5日，原告以被告单方解除合同并主张违约责任5万元，没有事实根据，本院不予支持。关于第二个问题，原告庭审中要求被告给付垃圾清理费1310元和价值4999元中央空调遗失赔偿，被告对此有异议，原告未就其接收涉案房屋清理费用1310元和该费用应由被告承担事实进行举证，因此原告该项请求无事实根据，本院不予支持；原告庭审中未就其将被告承租房屋过程中含有涉案空调且该空调在被告承租时遗失应当由被告承担赔偿责任的事实进行举证，应承担举证不能法律后果。经本院法律释明，原告仍坚持自己诉讼请求。原告超过法律保护范围主张权利，其超出部分的民事责任由自己承担。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经本院主张调解，双方未达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈青青于本判决生效后10日给付原告孙标电费1379元；二、驳回原告孙标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1242元，减半收取621元，由原告孙标负担550元，被告陈青青负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐芳芳户名：盱眙县人民法院开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部账号：3208300011010000307847附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。