文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初15698号原告：杨兴龙，男，1980年4月20日出生，汉族，住山西省方山县。委托诉讼代理人：孙璐，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司,住所地重庆市渝中区菜袁路****及负一、负**,统一社会信用代码915001030960089386。法定代表人：周斐，经理。委托诉讼代理人：王若竹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆银行股份有限公司小企业信贷中心，住所，住所地重庆市渝**东湖南路**社会信用代码91500000696582474L。负责人：李玲，负责人。委托诉讼代理人：曾超，该公司员工。原告杨兴龙与被告新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司（以下简称新重庆公司）、第三人重庆银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称重庆银行小企业信贷中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨兴龙及其委托诉讼代理人陈丽、孙璐，被告新重庆公司的委托诉讼代理人王若竹，第三人重庆银行小企业信贷中心的委托诉讼代理人曾超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告签订的合同编号为A1034《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年3月13日解除；2、请求判决被告退还原告已付合同解除后的商铺租金92885元(从2020年3月13日起至2021年8月13日)；3、请求判决被告将履约保证金20000元、设施设备维护费24000元及前三年市场推广费6000元，共计50000元退还给原告;4、本案全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年12月14日，原告与被告签订了合同编号为A1034《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》(以下简称“商铺租赁合同”)，合同约定:原告承原告又签订了《补充协议》，约定由被告担保，原告向第三人融资贷款，由第三人将前5年租金一次性直接支付给被告，原告每月向第三人还款。双方签订上述协议后，原告当天即向被告支付了履约保证金2000元、设施设备维护费24000元及当年市场推广费2000元第三人与原告签订了合同编号为(2016)年重银小贷字第(0236)号《借款合同》，合同约定:贷款用途为用于支付租金，贷款期限为61个月(2016年8月15日至2021年8月13日)，贷款金额为335267元，贷款年利率为7.6%。上述贷款金额335267元已经作为61个月租金由第三人全部支付给被告。2019年12月底开始，全国开始爆发新型冠状病毒肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市政府发布消息，根据《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，重庆所有社区实行封闭式管理，商场等营业性质的公众场所不得开门营业。该疫情防控措施导致本来就不景气的原告承租的商铺损失惨重，经营情况更是恶化到无法继续承租商铺。由于新型冠状病毒肺炎疫情防控措施的持续影响，加之被告在租赁商铺前未事先告知原告租赁的商铺位于整栋楼弱电箱前面，被告在铺设宽带、电话网线时需出入原告租赁商铺，极大地影响了原告商铺的正常经营，给原告造成了一定的经济损失。目前原告已经亏损严重，无法继续承租被告位于重庆市渝中区菜袁路15号第层(平滨江路第一层)第A1034号商铺。根据《中华人民共和国合同法》及《重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》的相关规定，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告新重庆公司辩称，租赁合同的签订系双方真实意思表示，合法有效，被告按照合同履行了出租方义务，没有违约行为，不存在法定或者约定的解除事由，原告诉请退还租金、履约保证金、设施设备维护费、市场推广费没有法律依据。一、被告履行了交铺义务，5年租金为307039元，非原告诉状所称金额。2016年6月30日，双方签订了“接铺确认书”。确认实际套内面积为35.11平方米（比预测面积少），因此双方约定每年7月16日退原告差额租金7057元，已退四年，合计退款28228元，五年合计收款307039元。非原告诉状所称金额。二、原告无法定和约定解除权，通过律师函通知解除不能达到单方解除的效力，并且回律师函告不同意解除合同。《商铺租赁合同》没有解除或没有到期的，结算费用没有法律依据。“重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答”第7条意见：“承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持”。第8条意见：“承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租人协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金”。前述规定明确了受疫情影响原则上不予解除租赁合同。受疫情影响，被告为按照政府要求复工复产做好防疫措施，投入了大量的人力、物力，被告也是疫情受害者，且减免租金系双方友好协商，非被告法定义务，但为共克时艰被告作出了减免45天租金的公告。三、承租方违约在先。1、未按合同缴纳三年的市场推广费，欠缴市场推广费4000元。根据租赁合同第九条第2款，欠费用的，每逾期一天按欠费总额的万分之三收取滞纳金。2、未按时缴纳水费、电费、垃圾处置费等，自2020年1月至2020年9月欠费合计1683元，根据《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议、消防安全责任书、装修指南》（以下简称“使用人协议”）。第三条第（一）款第4项：“逾期一天按欠费总额的百分之三加收滞纳金。”，滞纳金合计5357元。3.未履行租赁合同第七条第3款约定为商铺办理财产保险。4.物管费。物业服务由出租人在提供，根据租赁合同第五条第3款和《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议、消防安全责任书、装修指南》第三条第（一）项第3款约定，物管费每月每平方米10元，按建筑面积计算。截止开庭当月合计物管费48069元（98.10*10*49）未收取。根据《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议、消防安全责任书、装修指南》第三条第（一）款第4项“逾期一天按欠费总额的百分之三加收滞纳金”。四、即使法院判决解除合同，应当执行原租赁合同租金标准。1.不能按照“关于租赁优惠的补充协议”执行现在的租金标准。第一年应当按照按租赁合同178元/月/平方米计算，套内面积35.11平方米，每年支付一次。第二年开始，每年在上年租金标准上上浮10%。2.履行租赁合同第五条第2款约定的市场推广义务，第一年市场推广费早已用完，第二、第三年原告未缴纳。（1）投入大量广告费。出租人自2015年开始到现在不间断在渝澳大桥、菜园坝大桥投放道路上道旗广告；黄花园大桥灯杆广告；渝隧高速公路（G93）沙坪坝收费站、沪渝南线高速（G50S）茶园收费站广告；G85成渝高速九龙坡收费站、G75渝黔高速巴南收费站户外滚动灯箱广告牌；微信朋友圈广告；聘请明星凌琳作为品牌形象广告代言；G50江北收费站户外滚动灯箱广告；G85成渝高速公路九龙坡收费站、G75渝黔高速巴南收费站、G65渝湘高速界石收费站户外股东灯箱广告牌；“重庆轨道交通视频媒体”1、2、3、6号线站台、站厅、车内广告投放等。（2）“电子商务平台”的建设情况。2014年8月4日“电子商务运营中心”即取得了《国际顶级域名注册证书》并进行了备案登记。电脑登录域名“xcqxsp.com”即可看到菜园坝小商品市场的网站信息，该网站上二维码可链接微信和APP下载。电子商务平台早已建立。对“电子商务运营中心”的建立出租人进行了大量投入，包括委托重庆软江科技有限公司对APP进行开发并对承租人进行应用培训，购买中国联通“沃云Apoweredby阿里云产品服务”等。承租人仅按合同约定承担部分市场推广费，缴纳了第一年市场推广费2000元。承租人违约在先，未按合同缴纳三年的市场推广费，欠缴市场推广费4000元。同时，根据租赁合同第九条第2款，欠费用的，每逾期一天按欠费总额的万分之三收取滞纳金。3.履行了设施设备维护义务。租赁合同第五条第1款明确约定出租人仅对设施设备进行首次改造装修，之后的设施设备维护及更换须由各承租人共同分担。租赁合同履行四年多，首次改造装修和设施设备维护早已完成，作为出租人，根据合同约定后续设施设备维护和更换须由各承租人分担，包括原告应当分担，若合同解除应当抵扣，且并无剩余，不足部分原告应当缴纳。设施设备的维护包括电梯、中央空调、消防、电力、污水、新风等设施设备的改造和维护。设备设施维护费用花费情况：竣工结算审核书43428404.47元，消防维保、电梯年检以及维护（2017-2020）及清洁环卫计388020元，供电高压改造计22600元等。4.履约保证金。租赁合同第四条约定：“合同期满乙方若不再续租，且无违规违约和拖欠费用行为，则甲方全额退还履约保证金”。租赁合同第九第9款约定，承租人违约的，有权不予退还保证金。原告违约在先，即使解除合同，也无权要求退还保证金。综上，被告按照合同履行了合同义务，不存在法定或者约定的解除事由。租赁合同没有解除，承租人违约在先的情况下，原告诉请偿还保证金、设施设备维护费、租金没有法律依据。自2015年签订合同至今，履行合同达五年之久，原告才诉请解除合同，证明其诉称的解除合同的原因并非出租人违约，而系自身原因，经营风险应当自行承担。出租人打造整个商场投入了大量人力物力，市场经济，本身有赚有赔，出租人也不能因为有的商铺赚钱就要求解除合同，收回商铺。为维护市场的稳定，维护交易安全，恳请驳回原告全部诉讼请求。第三人重庆银行小企业信贷中心述称，原告从2016年8月15日取得贷款335267元，截止到2020年9月16日，贷款余额120124.1元，该笔贷款从2020年4月逾期至今，逾期的余额为33959.4元（本金），另还有利息及相关的罚息金额以实际计算天数为准。原告从2016年就已经存在过逾期行为，银行多次通过手机短息和逾期通知书的形式告知原告及时偿还，但贷款本息均超期超时偿还，且原告经常不接银行的电话。我行业要求原告尽快偿还逾期欠款本息。我行认为，不管法院如何处理，即使解除相关合同，钱也应该直接退还我行偿还欠款。经审理查明，2015年12月14日，新重庆公司（甲方，出租方）与杨兴龙（乙方，承租方）签订了合同编号为A1034《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》，合同约定：甲方将重庆市渝中区菜袁路15号平滨江路第一层第A1034号商铺（建筑面积为98.1平方米，套内面积39.24平方米）出租给乙方用于不锈钢杂货的销售经营；乙方承租该商铺的期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日止。租金单价为178元/月/平方米(按照套内面积计算)。乙方以12个月为一个支付周期交付一次租金。乙方于本合同签定时一次性向甲方交付第一期租金83817元；双方同意租金起算时间以甲方在商场内公告开业时间为准，在租赁期内，乙方同意甲方根据商场的经营状况对租金进行适当递增，只要每年递增幅度不超过上年租金标准的10%，乙方承诺无条件予以认同并据实支付。如一次性付清2期(或3期)租金的，在已支付租金的年限内，租金标准不浮动。从第3期(或第4期)起，租金恢复原价并执行本合同约定的租金涨浮；乙方同意第二期及以后各期租金在上一期到期前提前30日交付下期的租金，以此类推，合同期满若要续租，应提前90天书面通知甲方，在同等条件下乙方有优先租赁权；乙方在签定本合同时，按承租商铺20000元/个的标准向甲方缴纳履约保证金，乙方共计应向甲方交纳履约保证金20000元，该保证金作为乙方完清应付甲方相关费用和租赁期内遵章守纪、诚信经营、物业完好及履行本合同的保证。如乙方违规违约被扣减履约保证金，乙方应在收到书面通知七日内补足被扣减的履约保证金。合同期满乙方若不再续租，且无违规违约和拖欠费用行为，则甲方全额无息退还履约保证金；为保证今后设施设备正常运行，签定本合同时，由甲方根据与维修维保单位签订的维保合同中委托代收条款的约定，按24000元标准一次性向乙方代收设施设备维护费。该维护费由甲方代为保管，并保证专款专用；市场推广费:因市场培育需要，乙方自愿承担部分市场推广费，用于如DM单等宣传资料的制作发放，预计培育期为三年。自合同签署之日起的前三年，乙方同意按每个商铺2000元/年的标准向甲方交纳市场推广费，第四年起乙方不再支付该费用。每年的推广费在乙方缴纳当期租金时一并缴纳，由甲方负责代收代付，专款专用；物业费用：(1)物管费:按商铺建筑面积10元/月/㎡计收(暂定)。(2)电费:按商铺电表实际发生额加公摊和正常电损耗据实缴纳。(3)水费、空调使用电费及送新风电费:按商铺建筑面积据实分摊。（4)其它:垃圾处置费和其它应由乙方承担的费用，由乙方按相关规定据实缴纳以上费用，若因商场调整或遇国家和政府相关部门及行业调价，甲方有权对收费作出相应的调整。乙方承诺在规定的装修期内完成装修(装修期为20天)，并按甲方公告开业之日开始营业。甲方若单方面无故解除合同，应按未履行的租赁期租金总额的1%支付违约金；乙方若违反本合同第三条和第五条的约定，逾期缴纳物业管理费和租金等各项费用，每逾期一天，按欠费总额的3‰每日加收滞纳金;逾期缴纳水电费，每逾期一天，按欠费总额的1%每日加收滞纳金。以上费用逾期超过15天者，甲方有权单方解除合同，收回商铺。乙方应自收到甲方解约通知之日起三日内自行撤场，逾期除应向甲方双倍支付租金外，遗留物品将被视为乙方自动放弃其所有权，甲方可以自行处理并不承担任何责任，且不退还保证金；合同期内如发生不可抗拒原因，如自然灾害和政府行为等造成的损失，由双方自行负责；本合同经双方签字盖章后生效。壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。2015年12月14日，新重庆公司与杨兴龙签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2015年12月14日签定了重庆市渝中区菜袁路15号新重庆小商品菜园坝电商配送中心第一层(平滨江路第一层)第A1034号商铺的《商铺租赁合同》。现为缓解乙方租金缴纳压力，经甲、乙双方友好协商，就乙方向银行贷款支付甲方五年租金相关事宜达成共识，特签定本补充协议，以便双方共同遵守。一、由甲方担保，乙方向银行融资贷款，一次性向甲方缴纳所承租商铺五年的租金，乙方分60期按月向银行归还本息。二、乙方承租商铺的套内面积为39.24平方米，租赁单价为178元/平方米/月，年租金为83817元。鉴于乙方一次性贷款支付五年租金，甲方同意该五年的租金按原价8折计算，即优惠后年租金为67053元，五年租金合计为335267元。从第六年起，租金恢复原价并按主合同约定执行；三、乙方向银行融资贷款由银行直接支付给甲方。四、乙方授权委托甲方统一开立结算帐户，并承诺每期按时向银行偿还本息，如有逾期还款则参照主合同延迟支付租金的违约责任执行。五、若因乙方自身原因不能办理银行贷款，导致在乙方接铺之日，甲方仍未收到乙方向银行贷款的租金，届时乙方可选择：1、按主合同约定的原价租金按年支付租金;2、改签2年合同，按年支付租金。若乙方拒绝或拖延缴纳租金，甲方有权单方终止主合同，乙方所缴纳的所有费用不予退还，作违约金处理。六、本协议作为主合同的补充，与主合同具同等法律效力;未涉及事项均保持不变，仍按主合同约定执行。七、本协议涉及金额均以人民币计算。八、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经双方签字盖章后生效。2015年12月14日，杨兴龙向新重庆公司交纳了保证金20000元、维护费24000元、推广费2000元、代收保险费200元。2016年，杨兴龙（借款人）与重庆银行小企业信贷中心（出借人）签订《借款合同》，合同约定：杨兴龙向重庆银行小企业信贷中心贷款335267元用于支付租金；本合同贷款期限为60个月(2016年8月15日至2021年8月13日)；本合同采用年利率制，贷款利率为7.6%；贷款人将贷款资金发放至借款人个人结算账户后，借款人授权并委托贷款人将贷款资金从借款人个人结算账户直接支付给符合本合同约定用途的借款人交易对手（对象）；借款人采用微贷还款方式。该合同并附有《还款计划表》。2016年8月15日，重庆银行小企业信贷中心向杨兴龙发放贷款335627元，该款项已支付给新重庆公司。2016年6月30日，新重庆公司（甲方）与杨兴龙（乙方）签署《接铺确认书》，该《接铺确认书》载明：甲、乙双方于2015年12月14日签订了渝中区菜袁路15号第A1034号商铺的《商铺租赁合同》，合同约定套内面积39.24㎡，建筑面积98.10㎡，现经过现场测量，实际套内面积为35.11㎡，建筑面积为87.775㎡。根据合同约定，甲方将按此实际测量面积为乙方计算租金。鉴于乙方在签订合同后，已用银行贷款向甲方支付五年租金，为此经双方核算，本次甲方应退乙方1年差额租金共计人民币7057元。若乙方系办理5年租金贷款的，双方约定，在五年贷款期限内，甲方于每年的7月16日一次性向乙方退1年差额租金。本确认书一式两份，甲、乙双方各持一份，作为主合同的附件，具有同等的法律效力。同日，新重庆公司与杨兴龙还签订了《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议》《消防安全责任书》，杨兴龙并签收了《新重庆小商品菜园坝商贸中心装修指南》。杨兴龙还向新重庆公司出具《承诺书》一份，内容为，新重庆小商品菜园坝商贸中心A1034号商铺使用人自愿遵守《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议》《消防安全责任书》《新重庆小商品菜园坝商贸中心装修指南》，若有违反，愿按照相关规定接受处理并承担一切经济和法律责任。截止起诉前，新重庆公司已退还杨兴龙四年差额租金共计28228元，新重庆公司实收案涉商铺五年租金共计307039元。2016年8月11日，新重庆公司发出《开业通知》，载明：新重庆小商品菜园坝商贸中心全体经营户：现商场装修已全部完成，已具备开业条件，将于2016年8月18日正式开业、计租，公司将择日举行庆典活动。为此，请全体经营户做好以下开业前准备工作：一、在2016年8月17日前准备好充足的货源;二、请自行清洁各自承租商铺的玻璃、卷帘门和地面等卫生;三、营业时间暂定为早上7:00—下午18:00，我公司会在开业后逐户进行统计并作出合理调整;四、请各位经营户通知自己的客户，在2016年8月18日-8月20日三天来商场进货的客户，凭进货票据，可在商场领取2箱水果和精美雨伞一把(票据当日有效，每人每天限领一次)。最后，祝全体经营户生意兴隆、财源广进!也祝愿我们新重庆小商品菜园坝商贸中心开业大吉，特此公告。2020年3月16日，杨兴龙委托北京盈科(重庆)律师事务所通过EMS邮政快递（快递单号：1014091624325）向新重庆公司发出《关于解除商铺租赁合同的律师函》，内容为：新重庆小商品(重庆)菜园坝商业管理有限公司:杨兴龙先生(身份证号:*)已正式委托本所，就与贵司解除商铺租赁合同事宜与贵司进行交涉。2015年12月14日，贵司与杨兴龙先生签订了合同编号为A1034《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》，合同约定：杨兴龙先生承租贵司位于重庆市渝中区菜袁路15号第一层(平滨江路第一层)第A1034商铺，租赁期限为10年(自2016年5月1日起至2026年4月30日止)，租金为83817元/年;合同还约定了杨兴龙先生应向贵司交纳履约保证金20000元、设施设备维护费24000元及合同租期内前三年每年向贵司支付市场推广费2000元。同日，贵司与杨兴龙先生又签订了《补充协议》，约定由贵司担保，杨兴龙先生向银行融资贷款，由银行将前5年租金一次性直接支付给贵司，杨兴龙先生每月向银行还款。双方签订上述协议后，杨兴龙先生向贵司支付了履约保证金20000元、设施设备维护费24000元及当年市场推广费2000元。2019年12月底开始，全国开始爆发新型冠状病毒肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市政府发布消息，根据《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，重庆所有社区实行封闭式管理，商场等营业性质的公众场所不得开门营业。这样的情况导致本来就不景气的承租商户包括杨兴龙先生承租的商铺损失惨重，经营情况更是恶化到无法继续承租商铺。但是，贵司至今没有针对新型冠状病毒肺炎疫情对承租商户包括杨兴龙先生承租的商铺出台任何优惠政策和措施。杨兴龙先生认为:根据《重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》第一条规定，新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力;疫情对合同履行具有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定变更、解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定。由于新型冠状病毒肺炎疫情影响，杨兴龙先生已经亏损严重，无法继续承租贵司位于重庆市渝中区菜袁路15号第一层(平滨江路第一层)第A1034号商铺。且因贵司在租赁商铺前未事先告知租赁给杨兴龙先生的商铺位于整栋楼弱电箱前面，贵司在铺设宽带、电话网线时需出入杨兴龙先生商铺，极大地影响了杨兴龙先生商铺的正常经营，给杨兴龙先生造成了一定的经济损失。据此，本所受权正式通知贵司，从本函发出之日起：1、杨兴龙先生立即解除与贵司之间签订的合同编号为A1034《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》及《补充协议》，并不向贵司承担任何违约责任;2、请贵司于本函发出之日起5个工作日内将2020年3月16日起至2021年8月13日止的商铺租金92885元退还给杨兴龙先生(退款账户：户名杨兴龙；账号*；开户行重庆银行渝中区两路口支行)或融资贷款方重庆银行股份有限公司小企业信贷中心；3、请贵司于本函发出之日起5个工作日内将履约保证金20000元、设施设备维护费24000元及市场推广费6000元，共计50000元退还给杨兴龙先生(退款账户：户名杨兴龙；账号*；开户行重庆银行渝中区两路口支行)。如上述通知未能被理会，本所授权将在不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段，追究贵司全部法律责任，由此所发生的一切费用概由贵司承担，包括但不限于诉讼费、律师费等。同时，本所保留就贵司因上述行为给本所委托人造成或可能造成的任何损害，采取切法律手段予以进一步追究的权利。本函以EMS邮寄方式送达。该律师函于2020年3月17日妥投。2020年3月16日，新重庆公司发出《商铺租金减免公告》，载明：尊敬的新重庆小商品菜园坝批发市场全体经营户:在“新型冠状病毒肺炎”疫情期间，我公司根据市、区两级政府的要求和菜园坝街道的统一部署，积极开展疫情防控工作，并投入了大量的人力、物力，确保了在政府要求市场复工时顺利、安全复工。为支持、帮助经营户共波难关，经我公司股东会研究决定，减免全体经营户2020年2月1日至2020年3月15日期间的商铺租金。具体减免方式：上一期缴纳的租金期限届满后，延长45天的免费使用期限。特此公告。2020年3月19日，新重庆公司委托重庆坤源衡泰律师事务所通过EMS邮政快递（快递单号：1161247242325）向杨兴龙发出《律师函》，主要内容为：“重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答”第7条意见:“承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持。”第8条意见:“承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租人协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。”“重庆高院疫情21条”明确受疫情影响原则上不予解除租赁合同。受疫情影响，新重庆菜园坝公司为按照政府要求复工复产做好防疫措施，投入了大量的人力、物力，新重庆菜园坝公司也是疫情受害者，且减免租金系双方友好协商，非新重庆菜园坝公司法定义务，但为共克时艰菜园坝公司作出了减免45天租金的公告。希贵经营户理解并予以支持。本所正式函告如下：一、因受新型冠状病毒疫情影响，菜园坝公司发布了“商铺租金减免公告”减免全体经营户2020年2月1日至2020年3月15日期间的商铺租金，具体减免方式为:上一期缴纳的租金期限届满后，延长45天。二、《商铺租赁合同》的签订系双方真实意思表示，合法有效，菜园坝公司按照合同履行了出租方义务，不存在法定或者约定的解除事由。贵经营户无权单方面解除租赁合同。三、《商铺租赁合同》没有解除或没有到期的，结算费用没有法律依据。四、因受新型冠状病毒疫情影响，关于市场防疫措施在重庆市渝中区政府和朝天门街道的统筹安排下并经验收合格，市场于2020年3月13日复工复产，关于复工复产已公告。请遵守市场秩序，按照《商铺租赁合同》以及相关市场规定统一开关铺。否则菜园坝公司有权追究违约责任。若您仍拖延或拒绝本函函告之义务，菜园坝公司将利用充分的证据通过司法程序维护其合法权益。届时，您将一并承担违约责任及由此而产生的律师费用、诉讼费、强制执行费用等等。请您慎重考虑并做出正确决策，以避免损失扩大。该函件于2020年3月21日妥投。2020年4月3日，杨兴龙通过EMS邮政快递（快递单号：1166588933525）向新重庆公司寄送了涉案商铺的钥匙，该快递于2020年4月4日由新重庆公司员工签收。2020年9月15日，新重庆公司向杨兴龙发出《催款通知书》，要求杨兴龙于2020年9月16日前交清2020年1月1日至8月15日的电费、公摊水费、公摊电费、垃圾处置费及相应的逾期付款滞纳金。庭审中，被告新重庆公司向法庭举示了竣工结算审核书、记账凭证、客户收付款入账通知、发票、《重庆市电、扶梯日常维护保养合同》《重庆市建筑消防设施维护保养合同》《国际顶级域名注册证书》、ICP备案主体信息、通用网址注册证书、新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司APP开发合同书、中国联合网络通信有限公司沃云Apoweredby阿里云产品服务销售合同、菜园坝小商品市场的网站信息截屏、手机APP软件截屏、广告投放、明星代言合同，拟证明被告履行了设施设备维护义务，原告缴纳的该部分费用早已用完。被告履行租赁合同第五条第2款约定的市场推广义务，投入大量广告费。原告质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，上述证据是被告单方面与相关主体签订，并由被告单方面提供，原告并不是其中的当事人，无法核实其真实性、合法性，同时该部分证据也无法达到证明目的，根据《商铺租赁合同》第五条第一款、第二款约定，维护费和推广费由被告代为保管，并保证专款专用。而被告提供的证据与本案不具有关联性，并不能证明原告缴纳的设施设备维护费的使用情况。被告提供的《重庆市电、扶梯日常维护保养合同》《重庆市建筑消防设施维护保养合同》签订时间为原告发函与被告解除合同之后，原告也不应分摊该两笔费用。另外，被告已经从原告处收取租金，该租金已经包含被告的日常维护成本支出费用，原告不应再承担。被告提交的证据无法证明原告缴纳的市场推广费的使用情况，与本案亦不具有关联性。而在租赁合同的实际履行过程中，被告也从未向包含原告在内的商户收取剩余两年的推广费，这也可证明被告并未对外开展宣传推广。上述事实，有《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》、《补充协议》、《收据》、《接铺确认书》、《开业通知》、《承诺书》、《律师函》、《商铺租金减免公告》、快递单据、《借款合同》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告杨兴龙与被告新重庆公司之间签订的《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》、《补充协议》、《新重庆小商品菜园坝商贸中心使用人管理协议》、《消防安全责任书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。被告新重庆公司于商铺租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给原告杨兴龙使用，杨兴龙应当按照合同约定按时足额向新重庆公司支付房屋租金、推广宣传费、物管及水电费等合同项下的费用。案涉商铺租赁合同履行过程中，杨兴龙未按时足额向被告新重庆公司支付物管及水电费等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。关于原告杨兴龙请求判决原告与被告签订的合同编号为A1034的《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年3月13日解除的诉讼请求。因原告要求解除案涉商铺租赁合同的请求未经被告认可，因此不符合双方所签《商铺租赁合同》的约定，原告单方搬离租赁房屋的行为属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，属单方违约行为，不符合合同法规定的解除条件，依法不具有单方解除合同的效力，其主张确认《商铺租赁合同》于2020年3月13日解除的意见，本院不予支持。但同时应当指出，房屋租赁合同是一个继续性的合同，在原告杨兴龙已明确表示要求提前解除《商铺租赁合同》，并已自行搬离租赁房屋的情况下，强制原告继续履行并不利于经济原则，在此情形下，新重庆公司作为出租人亦应积极采取措施避免案涉商铺房屋空置和损失的进一步扩大。本院基于原告向被告发出解除通知的时间、腾房的时间、起诉的时间等具体情况，确认原被告之间订立的《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年5月21日原告向本院递交《民事起诉状》之日解除。关于原告杨兴龙要求被告退还原告已付合同解除后的商铺租金92885元(从2020年3月13日起至2021年8月13日)的诉讼请求。根据前述法律之规定及本院确认的合同解除时间节点，经本院计算，被告新重庆公司应退原告杨兴龙从2020年5月22日起至2021年8月17日期间及疫情免租期间45天的房屋租金89051元。被告新重庆公司辩称要求按照原商铺租赁合同租金标准执行已履行期间的租金的抗辩意见，因与《关于租赁优惠的补充协议》约定不符，本院不予采纳。关于原告杨兴龙要求被告退还原告履约保证金20000元、设施设备维护费24000元及前三年市场推广费6000元的诉讼请求。因本案所涉商铺租赁合同系原告违约解除，原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。关于被告抗辩原告欠交商铺租赁合同履行期间的市场推广费、水费、电费、垃圾处置费、物管费等合同项下的费用的问题，因被告新重庆公司在本案中未提反诉，故本案不作处理，被告可另诉要求处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨兴龙与被告新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司于2015年12月14日签订的《新重庆小商品菜园坝电商配送中心商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年5月21日解除。二、被告新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司于本判决生效后立即退还原告杨兴龙商铺租金89051元。三、驳回原告杨兴龙的其他诉讼请求。如果被告新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1579元，由原告杨兴龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十二月二日书记员  曹燎