河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15775号原告：周慧娟，女，汉族，1981年3月4日出生，住郑州市金水区。委托代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。被告：河南宏升置业有限公司，住所地郑州市金水区东三街北段**，统一社会信用代码91410100271743025B。法定代表人：王京舟。委托代理人：王志超，河南知德律师事务所律师。委托代理人：梁豪，河南知德律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，，住所地郑州市花园路**统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人：石永栓。原告周慧娟与被告河南宏升置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周慧娟及其委托代理人李明伟，被告河南宏升置业有限公司委托代理人王志超、梁豪到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行经本院传票传唤未有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告于2019年3月14日签订的合同编号为ZM190××××****《商品房买卖合同》;2、判令解除原告、第三人于2019年4月18日签订的编号：410800009-2012-20194229901号《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告退还原告购房款148160元、维修基金3804元及自2019年3月21日起至实际支付止按照银行同期贷款利率计算的利息；4、判令被告退还原告已支付自2019年6月21日至判决确定之日贷款及利息暂计32420.08元；5、判令被告承担违约金及给原告造成的损失共计10000元；6、判令被告直接向第三人支付自判决书确定之日尚剩余的贷款；7、本案的诉讼费用由宏升置业公司承担。事实和理由∶原、被告于2019年3月14日签订的合同编号为:ZM190××××****《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于中牟县广惠街西侧、牟山路北1幢16层1602号房屋，面积58.52平方米，总价为468160元，首付148160元，剩余320000元在银行办理房屋按揭。合同同时约定被告应当于2020年1月31日交付房屋，逾期交房超30日，买受人有权解除合同，并由被告承担买受人累计付款1%的违约金。合同签订后，原告及时支付了首付款，并于2019年4月18日与第三人签订的编号：410800009-2012-20194229901号《个人住房（商业用房）借款合同》，且原告自2019年6月21日起每月向第三人支付贷款本息2315.72元，由于被告原因，被告至今未能交付房屋，构成根本违约。基于上述事实，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告河南宏升置业有限公司辩称，一、原告周慧娟主张解除合同的诉讼请求于法无据，应当依法驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第5款约定：“因政府部门及非出卖人原因造成房屋无法按期交付的，出卖人可以据实予以延期”，2017年11月郑州市人民政府发布“封土令”，宏升置业公司在建设捷安庄园二期（即蓝山溪语小区）期间响应政策停工121天；2018、2019年间项目建设过程中多次响应郑州市人民政府、中牟县人民政府各种管控措施停止建设施工，据查证政府下达的停工文件及公司停工管控台账统计：受重污染天气管控、红色橙色天气减排管控、扬尘天气管控、大气臭氧层管控等各种政策影响，捷安庄园二期停止施工建设244余天；据豫建文〔2020〕13号关于《河南省关于应对新冠肺炎疫情防范和化解房地产市场风险的若干意见》规定：“因疫情影响导致房地产项目不能按期竣工的,竣工时间相应顺延；受疫情影响不能按期竣工验收和交付有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任”。2020年1月24日河南省人民政府防控新冠肺炎启动一级响应，受新冠疫情影响宏升置业公司再次停止建设施工案涉项目。综上，宏升置业公司可据上述原因顺延交付约410天。2020年1月7日，宏升置业公司在河南商报A11版公告延期交房通知：“告知业主因环保治理等原因将延期交房”，宏升置业公司顺延交房的行为非因自身造成，又按照合同约定和法律规定履行了通知义务，故宏升置业公司顺延交房不属于违约行为，不应承担违约责任。二、原告主张退还已支付维修基金、房款利息、贷款利息，主张赔偿损失10000元的请求无事实和法律依据。依据双方签订的《商品房购买合同》第八条、第九条的约定内容，宏升置业公司因政府管控政策及不可抗力的影响顺延交房不构成违约，因此宏升不应承担任何违约赔偿责任，原告主张退还已支付赔偿其维修基金房款利息、贷款利息、损失10000元无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。答辩人认为，周慧娟与宏升置业公司签订的《商品房购买合同》合法有效，且合同可继续履行；宏升置业公司依据合同约定及法律相关规定可顺延交房，宏升不存在违约行为不承担赔偿责任，周慧娟主张解除合同的请求于法无据，请求法院依法驳回周慧娟的诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行未到庭陈述。经审理查明：2019年3月14日，原告周慧娟作为买受人与被告河南宏升置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于河南省××街西侧、××北××号房屋，建筑面积58.52平方米，总价款468160元。合同第八条、第九条约定，被告应当在2020年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件的条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；施工中遇到国家法律、法规、规章、政府允许的顺延工期的停水、停电或天然自然、人为等原因的。除特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同后的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，2019年3月1日原告依约向被告缴纳维修基金3804元，2019年3月21日支付了首付款148160元，被告向原告出具了河南增值税普通发票及维修基金收据。2019年4月18日，原告作为借款人与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：第三人向原告发放个人购置住房贷款，用于购买案涉商品房，金额为人民币320000元；担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为案涉房产。2020年2月13日，中牟县住房和城乡建设局发布《中牟县建设工程开（复）工》的通知，房地产等其他建设工程原则上3月16日零时起经批准可开工。2020年4月9日，郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室联合印发《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）》。2020年9月15日，被告在河南商报发布交房通知，通知捷安庄园二期于2020年9月26日正式交房，欢迎业主在安排时间内办理交房手续。2020年11月11日，被告取得捷安庄园二期1号楼工程竣工验收备案表，工程竣工验收备案表显示开工时间为2016年2月26日，竣工时间为2020年6月1日。2020年11月13日，被告方工作人员通过微信通知原告可以交房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期将商品房交付原告。本案中，原、被告签订合同日期为2019年3月14日，合同中约定交房时间为2020年1月31日，案涉工程开工时间为2016年2月26日、竣工时间为2020年6月1日。被告辩称2017、2018、2019项目建设过程中多次响应郑州市人民政府、中牟县人民政府各种管控措施及疫情导致停止建设施工应顺延交付房屋的日期，但是案涉工程开工时间为2016年2月26日，综合考虑近几年政府均存在环保管控、政府管控措施力度、案涉工程进度、案涉合同的签订时间及约定的交房时间等因素，被告应举证证明政府环保停工对其案涉工程造成影响。鉴于被告未能提交案涉工程全部施工日志等相关施工资料，亦未能提供其他证据证明在原、被告签订合同期间存在政府管控的施工项目，且新冠肺炎疫情及《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）》的发布均发生在原、被告双方约定交房日期之后，本院对被告关于政府各种管控措施、疫情及出台消防新规范的原因应顺延交付房屋日期的抗辩不予采信。被告逾期交付房屋超过30天，原告依据合同约定行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告主张解除与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行2019年4月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应依约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿原告因此产生的损失。原告要求被告返还支付的首付款148160元、维修基金3804元及原告已向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还贷款本金，并赔偿首付款利息、维修基金利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的首付款利息、维修基金利息，本院支持自2019年3月21日起至实际清偿完毕之日至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将所收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。另，原、被告合同约定被告逾期交房，原告解除合同的，被告按照原告已付款的1%支付违约金，本院支持被告向原告支付违约金1519.64元[（148160元+3804元）×1%]。关于原告主张的损失，原告未能举证证明其存在其他损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周慧娟与被告河南宏升置业有限公司于2019年3月14日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告周慧娟与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于2019年4月18日签订《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周慧娟返还首付款148160元、维修基金3804元及利息（利息以151964元为基数，自2019年3月21日起至实际清偿完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周慧娟返还自2019年6月21日起已支付第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的贷款本金及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；五、被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周慧娟支付违约金1519.64元；六、被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还原告周慧娟自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款；七、驳回原告周慧娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费4336元，由原告周慧娟负担50元，由被告河南宏升置业有限公司负担4286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张卫国二〇二〇年十二月三十一日书记员  胡利平