四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14579号 上诉人（原审被告）：林长青，男，1960年2月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：代燊，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍勇，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海宝冶集团有限公司，住所地：上海市宝山区抚远路**。 法定代表人：白小虎，董事长。 委托诉讼代理人：仲维虎，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茂珂，四川新开元律师事务所律师。 上诉人林长青因与被上诉人上海宝冶集团有限公司（以下简称宝冶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林长青上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回宝冶公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由宝冶公司承担。事实和理由：1.宝冶公司违反合同约定对房屋进行改造装修，给林长青造成严重经济损失，缴纳的租金及保证金不能弥补其给林长青故造成的损失，故宝冶公司无权要求退还租全及保证金。宝冶公司在2015年3月承租后，擅自打通各房间之间的隔墙，将相对独立的各房间连成一体，对房屋的格局造成了重大的影响，改变了原有的房屋使用功能，6月提前退租也拒绝将房屋空间结构恢复至承租交付之初的状态，致使原本产权空间都相对独立的房屋无法再单独出租，给林长青造成巨大经济损失。宝冶公司还无视物业公司及林长青的要求将本属于楼层公用的过道及卫生间纳入封闭改造的范围，侵占了公共使用空间，违反合同约定。据装修公司测算，将案涉房屋恢复原状的费用高达465931.5元，远超过宝冶公司支付的租金和保证金。2.按照合同约定，房屋租金税金由宝冶公司承担，林长青收取税后租金，且宝冶公司提前退租存在违约，无权要求林长青退还预付租金对应的税金部分。3.宝冶公司应当向林长青支付租赁合同免租期间对应的部分租金。虽然合同约定的免租期是2015年3月12日至2015年5月30日，但该免租期费用实际均摊在了整个租赁期限内，宝冶公司单方提前终止合同，应支付免租期租金。4.一审法院未对林长青的鉴定申请予以说明和认定，存在程序违法。 宝冶公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。若林长青认为有其他损失，应当进行另案主张。 宝冶公司向一审法院起诉请求：1．判令林长青返还履约保证金156090.06元、租金249892.75元及税金38825.07元，共计444807.88元；2．判令林长青赔偿损失20477.84元（以444807.88元为基数，按银行同期贷款利率1.5倍，自2019年5月4日暂计至2020年1月13日）。一审庭审中，宝冶公司将第二项诉讼请求变更为：计算方式以444807.88元为基数，按照银行最新公布同业拆借利率计算，自2019年8月1日起计算至还清之日止。 一审法院认定事实：2015年3月12日，林长青（出租方）与宝冶公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将林长青所有的位于高新区房屋出租给宝冶公司，租赁总建筑面积为1238.81㎡。合同约定：1．租赁期自2015年3月12日至2020年3月11日止；2．免租金期（装修期）：自2015年3月12日至2015年5月30日，免租期包含在房屋租赁期内，在免租期内，承租方无需支付房屋租金，但须缴纳物业管理费、装修管理费以及其他因承租方装修该租赁物而实际发生的费用；3．租金：自2015年5月31日开始计算税后租金，合同项下各年租金如计算方式，从第三年起至第五年止，在上一年租金价格基础上，每年按6%递增，即：第一年42元/月/㎡×12个月；第二年42元/月/㎡×12个月；第三年44.52元/月/㎡×12个月；第四年47.19元/月/㎡×12个月；第五年50.02元/月/㎡×12个月；4．合同签订十日内承租方向出租方支付三个月履约保证金156090.06元、首期十二个月房屋租金624360.24元，合计780450.35元；5．自2018年3月12日，承租方有权在提前两个月书面通知出租方的前提下提前终止本合同，合同终止时间以承租方通知为准，如通知其不足两个月的，不足通知期的租金由承租方负责补齐。出租方应当在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金（不计利息）及多付的租金（根据终止时的实际租赁期计算）。税金缴纳方式按照房屋租赁合同约定由承租方承担，宝冶公司将税金预估后支付给林长青，由林长青帮宝冶公司完税。 合同签订后，宝冶公司依约向林长青支付履约保证金156090元，并按期支付各期房屋租金。 2019年5月14日，宝冶公司向林长青发出《关于提前终止的函》，其上载明“由于公司自身业务开展的要求和特点，很遗憾无法继续承租林长青位于高新区的物业，希望于2019年7月31日终止双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》。按照双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.3条款约定，特以函书面告知，希望予以协助办理相关退租手续”。 2019年5月15日，宝冶公司通过网上银行向林长青支付2019年5月31日至2019年11月30日期间的房屋租金（房屋租金的计算标准为：50.02元/月/㎡×12个月）及税金共计431056.32元，用途载明“成分（成都分公司）支付办公室租金”。宝冶公司申请林长青代开2019年5月31日至2019年7月30日期间的税款金额为18407.95元，林长青已代开此期间的税金。 2019月6月27日，林长青向宝冶公司发出《关于提前退租的函》，其上载明“鉴于宝冶公司的提前退租申请较为突然，我方只能优惠招商条件以加快加大招商，现已有一家意向租赁商家，故需与贵司商议：贵司于7月1日（周一）将租赁房屋部分区域提前退还我方（具体区域和面积以双方协商确定为准）”。 2019年7月30日，宝冶公司向林长青交付案涉房屋。随后，林长青将案涉房屋保持宝冶公司退租时的现状出租给下一位承租人。 2019年9月30日，林长青向宝冶公司发出《关于贵司提前解约并交还房屋的告知函》，其上载明“宝冶公司在接房后进行了装修，未经我方同意，贵司擅自将公共过道区域及公共卫生间撤除并占用，改变了原公共区域的使用性质，违反了《房屋租赁合同》的条款约定，我方多次电话和口头通知要求整改未果。现因贵司单方原因，决定在2019年7月31日提前终止《房屋租赁合同》，我方就贵司交还租赁房屋事项做如下告知：贵司在撤场后，违约侵占的公共过道区域及公共卫生间没有恢复原状（包括天、地、墙、消防、照明等），给我方的招租、使用和经营造成了一定影响和损失，为及时止损，现需请工程方进行撤除和恢复，相关费用须由贵司承担，我方将从贵司的保证金及租金中扣减”。 2019年11月6日，宝冶公司向林长青发出《律师函》，宝冶公司认为林长青应依据《房屋租赁合同》之约定在双方终止租赁关系起10个工作日内向宝冶公司退还上述款项，宝冶公司至今未退还，已构成严重违约，宝冶公司要求林长青在收到该律师函之日起10日内以现金转账方式向宝冶公司一次性支付全部的保证金和超付租金合计444807.88元以及相应的逾期利息。 2019年11月11日，林长青向宝冶公司发去《回函》，其上载明“宝冶公司未经我方和物业管理方同意擅自将不属于宝冶公司租赁红线范围内的面积侵占使用，在装修过程中擅自拆除租赁物内墙体、把公共过道和消防通道区域以及公共卫生间围入自身办公区禁止他人进入、长期违约侵占我方房屋的公共过道和消防通道区域以及公共卫生间，此行为已严重违反了合同条款，我方多次电话口头通知并约谈要求停止违约行为并及时整改，物业管理方也多次要求整改回复，宝冶公司一直没有处理解决，直至宝冶公司单方面搬离租赁房屋，且未与我方有任何房屋交接手续。我方于2019年9月30日去函，要求宝冶公司对侵占的我方房屋的公共过道和消防通道区域以及公共卫生间涉及到天、地、墙进行拆除和恢复，但宝冶公司至今未予理睬。” 一审法院认为，宝冶公司与林长青签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合同合法有效，双方均应按照合同履行权利义务。宝冶公司于2019年5月14日去函通知林长青，希望于2019年7月31日终止双方于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》，宝冶公司是按照双方合同约定提前两个月书面通知出租人提前终止合同，其行为不违反合同约定，双方的《房屋租赁合同》应于2019年7月31日解除。关于履约保证金，双方合同约定“出租方应当在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金（不计利息）及多付的租金（根据终止时的实际租赁期计算）”，双方合同解除后，林长青应当退还宝冶公司履约保证金156090.06元及2019年8月至11月缴纳的租金及税金。宝冶公司最后一次向林长青付款431056.32元，其中包含2019年6月至2019年11月期间的房屋租金及税金，2019年5月31日至2019年7月31日期间的税款金额为18407.95元，多缴纳部分的金额为288717.82元（431056.32元-50.02元/月/㎡×2个月－18407.95元）。关于资金占用费的计算，双方合同约定出租方应在双方终止租赁关系之日起十个工作日内退回承租方保证金及多付的租金，故资金占用费的起算时间为2019年8月11日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止。 另，林长青于2019年5月20日向一审法院提出反诉请求，要求宝冶公司赔偿因对案涉房屋的装修改造给林长青造成的损失，因林长青在一审辩论终结后提出反诉，一审法院不予受理，其诉请不应在本案中合并审理，林长青可以另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，一审判决：一、林长青在判决生效之日起十日内向宝冶公司退还履约保证金156090.06元（以156090.06元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）；二、林长青在判决生效之日起十日内向宝冶公司退还租金及税金288717.82元（以288717.82元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月11日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4140元，由林长青负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，林长青与宝冶公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方合同约定了自2018年3月12日起，宝冶公司有权在提前2个月书面通知林长青的前提下提前终止合同，故宝冶公司于2019年5月14日向林长青发函要求于2019年7月31日终止案涉《房屋租赁合同》，系行使合同约定的单方解除权，双方《房屋租赁合同》应于2019年7月31日解除。本案二审的争议焦点是林长青是否应当退还宝冶公司租金、税金及保证金。 一、关于租金、税金、保证金是否应当退还的问题。本院认为，首先，双方《房屋租赁合同》中并未约定宝冶公司违规进行装修，则林长青不予退还保证金、多缴纳的租金及税金，故宝冶公司是否存在违规装修行为，并不影响林长青应当向宝冶公司退还已支付的保证金及多缴纳的租金、税金的义务。其次，林长青在二审中明确其不向宝冶公司退还租金、税金及保证金，是要求宝冶公司承担违规装修的损害赔偿责任。林长青主张宝冶公司缴纳的租金、税金、保证金无法弥补宝冶公司违规装修给林长青造成的损失465931.5元，林长青并就赔偿损失向一审法院提起反诉，但该反诉未在一审辩论终结前提出，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定“在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，一审法院未对林长青的反诉予以受理，故本院二审亦不对林长青向宝冶公司主张损失的上诉请求予以审理。在宝冶公司是否存在违规装修，以及若存在违规装修给林长青造成的具体损失数额未经过法院实体审理前，本院无法确定林长青是否存在其主张的该项损失及数额，故对于林长青要求以宝冶公司多缴纳的租金、税金、保证金品迭损失，从而不向宝冶公司退还租金、税金、保证金的上诉主张，本院不予支持。林长青可就其损失部分另案诉讼。 二、关于林长青应退还的租金、税金、保证金金额。案涉《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，宝冶公司实际于2019年7月30日向林长青交还了案涉房屋，而宝冶公司实际支付租金及税金至2019年11月30日，其多支付的2019年8月至11月的租金林长青应予退还。关于宝冶公司支付的2019年8月至11月的税金部分，林长青认可其按照合同约定收取的应为税后租金，2019年8月至11月林长青亦未为宝冶公司代开此期间的税金发票，故宝冶公司向林长青支付的2019年8月至11月的税金林长青亦应当予以退还。以上两项共计288717.82元，计算方式为：宝冶公司已付2019年5月31日至2019年11月30日的租金及税金431056.32元，减去2019年6月及7月的租金50.02元/月/㎡×1238.81㎡×2个月，减去林长青已代开的2019年5月31日至2019年7月30日的税金18407.95元。另，宝冶公司在合同签订后向林长青支付了履约保证金156090元，在合同解除后，该部分费用亦应当予以返还。 关于林长青主张因宝冶公司提前解除合同，故免租期租金应当补齐的主张，本院认为，首先，双方合同明确约定了免租期为2015年3月12日至2015年5月30日，至2019年7月31日合同解除时，该免租期期间已经经过，双方合同中也并没有关于合同提前解除宝冶公司应当补齐免租期租金的约定。其次，宝冶公司发函解除合同系行使合同约定的单方解除权，是按照合同约定行使合同权利，并非违约解除合同，亦不应据此承担违约责任。故林长青要求宝冶公司补足免租期租金的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，林长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8280元，由林长青负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月八日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽