重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初6200号原告：潘银金，男，1988年6月9日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：张雨，四川弘筑律师事务所律师。被告：重庆蕴鸥地产有限公司，住所地重庆市潼**梓潼街道办事处金潼大道**，社会统一信用代码9150022308241672XP。法定代表人：谢永强，总经理。委托诉讼代理人：李永飞，男，该公司工作人员。原告潘银金与被告重庆蕴鸥地产有限公司（以下简称蕴鸥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘银金的委托诉讼代理人张雨、被告蕴鸥公司的委托诉讼代理人李永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘银金向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金45761元及资金占用费（以45761元为基数，自2018年4月28日起至付清本息之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的潼南XXXXXX小区X幢X-X号商铺出售给原告，总成交金额为420599元。合同第七条约定被告应在2017年6月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告使用。被告直到2018年3月29日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据该合同第九条约定，被告如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，应按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告要求被告按约支付违约金，被告至今未付。被告蕴鸥公司辩称，原告的诉讼请求超过诉讼时效；合同约定违约金过高，请求按照同地段同类型租金标准计算违约金；资金占用损失没有依据，不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，潘银金（乙方）与蕴鸥公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：甲方将其开发修建的位于重庆市潼南区XXXX办事处XX大道XX号“XX·XXXX”X幢附X-XX商服用房以预售的方式出让给乙方。双方还约定：乙方所购房屋的建筑面积为44.46平方米，总成交金额为420599元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付款价款百分之4向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同附件四补充协议第十八条第6款约定：“原合同及本补充协议所约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所消耗资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定、以违约金方式尽量弥补守约方损失，同时本合同所约定的违约金兼具惩罚性和补偿性，双方均已充分理解和认可，双方嗣后均不再以违约金过分高于损失等为由抗辩并要求减少违约金。收取违约金的一方亦无需举证证明具体损失。”该合同签订后，潘银金按照合同约定支付了购房款420599元，蕴鸥公司于2017年8月2日将涉案房屋交付潘银金。2018年3月29日，涉案房屋所在的X幢取得竣工验收备案登记证。诉讼过程中，蕴鸥公司申请对案涉房屋同地段同类型房屋租金进行评估，本院未予准许，但本院于2020年12月22日到XX·XXXX部分地产中介公司进行询价，得知XX·XXXX门市租金约为40元/平方米/月，案涉门市位于XX·XXXX角落处，租金应略低于平均水平。上述事实，当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、入伙程序表、竣工验收备案登记证、询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在案涉房屋未通过竣工验收的情况下，将房屋交付原告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》关于未通过竣工验收的房屋不能交付使用的规定和合同约定，不能视为被告完成了交付义务，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于双方在合同中约定放弃违约金调整请求权是否有效的问题。本院认为，违约金调整请求权是法律赋予民事主体的权利，合同缔约自由必须在法律规定的权限内行使，否则法律赋予民事主体的权利将沦为一纸空文。对于因合同约定的违约金过分高于造成的损失，从而导致当事人权利义务失衡的情形，法律赋予当事人请求权调整的权利。该项请求权系法定的诉讼权利，不因合同当事人的约定而被排除，人民法院应当按照法律规定对当事人的请求权进行干预和调整。因此，原、被告在合同中约定放弃违约金调整请求权无效。关于被告请求的参照租金标准减少违约金的请求能否得到支持的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定的违约金过高，当事人提出调整的，应当根据履行合同的违约过错、损失大小等综合考量。本案中，被告逾期交房，造成原告不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，原告可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，故原告的损失可以比照适当高于同地段同类房屋的租金标准进行计算。原、被告在合同约定的按日支付已付房款万分之四的标准为61407.45元/年明显过高，本院酌情调整逾期交房违约金按日支付已付房款万分之二计算。因原告早于竣工验收时间接房，视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，接房后原告对房屋享有占有、使用、收益等权利，此时违约金不宜再参照租金计算，故对接房后的违约金标准本院酌定按日支付已付房款万分之一的标准计算。原、被告对于违约期间为2017年7月1日至2018年3月29日无异议，本院予以确认。被告应当承担的违约金为：420599元×0.2‰/日×33日（2017年7月1日至2017年8月2日共计33日）+420599元×0.1‰/日×239日（2017年8月3日至2018年3月29日共计237日）=12828.27元。原告要求被告支付逾期交房违约金的资金占用费的请求，无合同及法律依据，且原告的损失已经由违约金得到补偿，故本院不予支持。关于被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题。因案涉房屋于2018年3月29日通过竣工验收，此时被告的违约行为才结束，故本案诉讼时效应从2018年3月30日起开始计算，故原告的起诉并未超过三年的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告重庆蕴鸥地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘银金支付逾期交房违约金12828.27元；二、驳回原告潘银金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081.54元，减半收取540.77元，由原告潘银金负担389.17元，由被告重庆蕴鸥地产有限公司负担151.60。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张  娥二〇二〇年十二月三十一日书记员 莫邹灵翎