四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3075号 上诉人（原审被告）：四川天府银行股份有限公司南充果州支行，住所地四川省南充市顺庆区金鱼岭路312路。 法定代表人：杨小鹏，行长。 委托诉讼代理人：杨雷，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔子娴，四川张小友律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：严绍祥，男，1972年2月23日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冯林，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘延润，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王富元，男，1952年4月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：曹祖杰，女，1955年2月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人四川天府银行股份有限公司南充果州支行（以下简称天府银行果州支行）因与被上诉人严绍祥、王富元及原审第三人曹祖杰担保物权确认纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初594号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天府银行果州支行上诉请求：1.撤销原判并依法改判驳回被上诉人严绍祥的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由严绍祥承担。事实和理由：一、一审程序有误。一审未对“查封后确权”作出认定违反法定程序。本案为“担保物权确认纠纷”，而最高人民法院规定“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉。”案涉房屋已经被南充市高坪区人民法院查封。在此情形下，一审法院应按规定驳回严绍祥的起诉，告知其通过执行异议程序解决。二、严绍祥不具有原告主体资格。严绍祥与案涉房屋无物权上的直接关系，本次诉讼不能成立。就案涉《商品房买卖合同》而言，王富元并不当然承继南充市嘉陵区商品混凝土供应站（以下简称商混站）注销后的全部义务。第一，王富元与严绍祥未签订书面的正式合同。第二，买卖合同早于商混站注销之日，商混站将案涉房屋过户于王富元后，王富元就取得案涉房屋所有权。三、一审认定的事实证据不足。（一）严绍祥一直占有案涉房屋证据不足。1.案涉租赁合同的出租人不是其本人，租赁物也非案涉房屋，不能证明严绍祥一直在出租案涉房屋。2.营业执照的经营者非租赁合同中的承租人，营业执照上的经营地址也非案涉房屋。3.根据相关要求，个体工商户必须与所有权人签订出租合同，由此可反推严绍祥未签订出租协议，未占有案涉房屋。同时，王富元本与严绍祥存在重大串通嫌疑，故案涉《房屋交接确认书》不能作为双方交接的证据。（二）无证据证明商混站在注销时仍承认房屋已出售给严绍祥。四、严绍祥不享有物权期待权。（一）本案不是执行异议之诉，不能以特定程序中的特定规定来判断严绍祥是否具有物权期待权。1.案涉《商品房买卖合同》中的签订主体是商混站，不是王富元，严绍祥仅对商混站享有债权。且现有所有权人王富元未与严绍祥签订书面买卖合同。2.严绍祥未支付全部价款。严绍祥与王富元在一审中均认可未过户原因是严绍祥未向商混站付清尾款。严绍祥的重大过错致案涉房屋未过户。严绍祥在2006年-2015年间未采取合法、有效手段向商混站及王富元主张权利；在明知案涉房屋已过户至王富元名下，放任王富元不断设立抵押。（二）严绍祥在本案中仅享有的债权已灭失。1.以合同相对性而言，严绍祥仅享有债权。商混站在注销前就已将案涉房屋过户给王富元，其行为已明示不履行案涉买卖合同，故严绍祥仅对商混站的投资者王富元享有债权。2.商混站已注销，无法办理过户登记。3.严绍祥在商混站注销后五年内未主张权利，权利已消灭。五、一审认定抵押无效有误。（一）本案不应适用物权善意取得规定。王富元将自有房产抵押不违反法律规定，不侵犯第三人利益，不适用物权善意取得规定。（二）案涉抵押物权合法设立。上诉人与王富元对案涉房屋办理抵押权登记，不存在违反法律效力性禁止性规定情形。上诉人即使实地查看、询问，也未必能根据相关人员的口头陈述，对案涉房屋的相关交易真实情况作出准确判断。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上诉人根据登记的房屋所有权人为王富元的权利外观，有权在案涉房屋上设定权利负担，并未偏离一般理性人的通常判断。故上诉人已尽到法律上的审查义务。（三）《商业银行法》关于银行对抵押物的尽职调查义务属于“管理性强制规定”，非“效力性强制规定”，不能作为判断抵押权效力的依据。（四）根据四川省高级人民法院（2017）川民终1031号民事判决的裁判观点，上诉人是否实地查看、询问，不影响抵押权的设立，也不影响抵押权效力。 严绍祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由均不成立，应驳回上诉，维持原判。一、一审程序合法。最高人民法院并未有“对被查封的财产确权，法院应当驳回起诉”的规定。且本案不适用最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，不应中止审理。首先，该意见系法院内部规范性文件，不属于司法解释范畴，不能作为法院裁判依据；其次，结合该规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况”的内容看，该意见所称“确权诉讼”是指确认所有权诉讼，不涉及担保物权确认，本案不适用该规定；再者，该意见旨在保护查封债权人的利益，不让被查封房屋所有权变更，而本案审查抵押无效，不会变更被查封房屋所有权，也不影响执行程序进行，最终处理结果在实体上也不会损害查封债权人的利益；最后，因案涉房屋设定有抵押权，已成为严绍祥提起执行异议确权之诉障碍。只有先确认房屋抵押效力，解决房屋上的所有权的权利负担后，严绍祥才能提起执行异议确权之诉。若严绍祥直接提起执行异议确权之诉，上诉人不能作为案件当事人，势必将损害上诉人利益。二、严绍祥具有原告主体资格且在本案中享有物权期待权。1.严绍祥购买案涉房屋、付清全部购房款，接受并占有房屋，依法享有请求办理过户登记手续，进而取得案涉房屋完整所有权的权利。即严绍祥对案涉房屋享有物权期待权。上诉人在案涉房屋上的抵押登记阻碍了严绍祥实现案涉房屋完整所有权，侵害了严绍祥的合法权益。故严绍祥有权作为原告提起诉讼。2.王富元作为商混站的投资人，根据《个人独资企业法》的规定，无论是在商混站存续期间，还是商混站注销后，其均应就商混站的债务承担偿还责任。故案涉房屋在商混站注销前亦或后转移登记至王富元名下，均不影响办理案涉房屋过户手续。3.严绍祥自购买包括案涉房屋在内门面后，不间断地催促王富元办理过户手续，且王富元先后三次作出书面承诺，愿意办理过户手续。严绍祥对于王富元因抵押案涉房屋未能办理过户登记等事实，系在高坪区人民法院查封案涉房屋后才得知。故严绍祥在本案中无过错。4.《个人独资企业法》第二十八条立法宗旨在督促债权人及时行使权利，维护社会经济关系稳定。本案不应适用“五年责任消灭”的限制规定，否则有悖立法宗旨。三、本案房屋已交付。严绍祥已实际占有案涉房屋十余年。1.严绍祥授权斯某代其出租部分案涉房屋，并与承租人签订合同。2.经营者、投资者与承租人合伙经营，并分别申办营业执照、签订租赁合同，不能否定该共同租赁关系。3.依据相关规定，个体工商户应提交经营场所证明，但未规定经营者必须与所有人签订租赁合同，不能以此反推严绍祥未占用案涉房屋。4.王富元系商混站的投资人及负责人，代表商混站与严绍祥办理案涉房屋移交，并签订了《房屋交接确认书》。严绍祥自移交之时便实际控制该房屋。现最高人民法院作出的（2018）最高法民申2187号民事判决书认为，只要房屋处于权利人的实际管控之中，对房屋是否使用及其使用情况均不影响认定实际占有房屋的事实。5.案涉《商品房买卖合同》在另案中被生效判决认定合法有效，系商混站与严绍祥的真实意思表示，上诉人所称“王富元与严绍祥存在重大串通嫌疑”不成立。四、上诉人作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，应以履行商业准则和管理规范中相应的审慎经营义务作为认定其善意的客观标准，而不能以上诉人主张的作为一般理性人来判断。上诉人在本案中未尽谨慎审查义务，对抵押权的设立存在过错，一审认定抵押无效正确。 王富元辩称，1.商混站与严绍祥签订案涉《商品房买卖合同》属实。因严绍祥一直没有付清全款，还下欠120,000元，故未办理过户登记。后商混站注销，王富元将案涉房屋过户其名下。2.2013年，王富元与严绍祥签订《租赁协议》约定，将《商品房买卖合同》中的房屋租给严绍祥，租期暂定5年，租金在办理过户时一并给付。3.2015年，王富元因贷款将案涉房屋抵押给天府银行果州支行，并办理了抵押登记属实。4.王富元于2015年和2017年承诺办理本案过户并书写《承诺书》属实。后因过户税太高，按税务部门对底楼25,000元/平方米，二楼8,000元/平方米评估价计算，交纳的税费约近2,000,000元，无法承受，就没办理过户手续。5.2019年12月3日的《说明》中的王富元签名属实，但是严绍祥交给王富元签的，说是找王富元换条子，王富元未看说明内容。6.因严绍祥未付清案涉房款，该房屋产权仍属王富元，与严绍祥无关。 曹祖杰未作陈述。 严绍祥向一审法院起诉请求：1.确认王富元与天府银行果州支行对嘉陵区××路××号××房上设立的抵押无效；2.判令王富元与天府银行果州支行共同办理上述商业房的抵押注销登记；3.本案诉讼费由王富元、天府银行果州支行承担。 一审法院认定事实：2003年8月22日，王富元个人独资设立商混站。商混站经营范围为一次性项目开发。2006年6月，严绍祥与商混站协商购买其开发的人和逸景苑部分商铺。严绍祥向商混站支付了2450000元购房款后，商混站于2006年6月15日向严绍祥出具50000元预定房款收据一张，于2006年6月30日向严绍祥出具800000元的预定购房款3张，四张收据总金额为2450000元。2006年7月4日，严绍祥（买受人）与商混站（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）约定：严绍祥购买商混站开发的位于嘉陵区××镇××村××幢××号房屋，建筑面积共921.82平方米，其中，套内建筑面积816.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积105.58平方米，单价每平方米860元，总金额701992元。同时约定出卖人在2006年6月25日前将该商品房经综合验收合格交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2006年6月26日，严绍祥与王富元签订《房屋交接确认书》，确认对“人和逸景苑”三幢1-1、2、3、4、5、65、67、69、71、2-63、73，四幢43、45、49、51、53、55、57、59、61、47-1、47-2号商业房进行交接。嗣后，严绍祥一直占有案涉房屋并委托案外人斯某出租给案外人蒲永生、屈凤鸣、李虎英、李平等人经营。 2008年3月27日，商混站向市房管局申请，将嘉陵区学府路39号人和逸景苑2层47-1、47-2，1层51、53、55、57、59、61号房屋的所有权变更至王富元名下。同日，南充市房地产管理局将上述房产的产权变更登记至王富元名下。 2008年11月29日，商混站在南充日报发布注销公告，要求债权债务人于公告之日起60日内主张权利、清理业务，逾期责任自负。2009年11月25日，相关管理部门应投资人王富元申请，经审核登记注销了商混站。2009年11月26日，王富元出具承诺，申明商混站无债权债务，由此引起的一切法律后果由王富元承担。 2015年7月，王富元向严绍祥出具《承诺书》，承诺在2016年12月31日前办理嘉陵区学府路人和逸景苑房产的过户手续。各承担办证费用的50%。2017年2月22日，王富元再次向严绍祥出具《承诺书》，承诺在2017年6月底办结案涉房产的过户手续。2019年12月3日，王富元出具说明，表示因资金周转困难，在严绍祥不知情的情况下，将《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）项下的商品房暂办证至王富元名下，用于银行抵押贷款，商混站虽已注销，但在其注销清算时仍承认已经将《商品房买卖合同》（合同编号：0033295）项下的商品房出售给了严绍祥，严绍祥已付清了全部购房款。王富元愿将上述商品房全部产权过户至严绍祥名下，并配合办理相关手续。现因案涉房产登记在王富元及曹祖杰两人名下，曹祖杰亦出具说明同意将上述商业房全部产权过户至严绍祥名下，并配合协助办理相关手续。 同时查明，2015年5月26日，抵押人王富元与抵押权人南充市商业银行股份有限公司果州支行（以下简称商业银行果州支行，现更名为天府银行果州支行）签订《最高额抵押合同》［南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号］约定，王富元将嘉陵区学府路2层47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房产作为抵押物，为南充坤和汽车贸易有限公司（以下简称坤和公司）在2014年9月29日起至2020年5月26日止的贷款提供担保。双方约定债务的最高余额为7732400元。2015年6月1日，双方就案涉房屋办理抵押登记（他项权证号：××）。 2015年11月10日，借款人坤和公司为甲方与贷款人商业银行果州支行为乙方签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2015）年第（0050）号]约定，甲方向乙方借款人民币3,800,000元，借款期限自2015年11月10日至2016年11月10日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2015年11月11日，商业银行果州支行依约向坤和公司发放贷款。此后，坤和公司与商业银行果州支先后三次签订《公司客户借款展期协议书》，对上述借款合同进行展期，展期后的到期日为2018年11月10日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2015年12月3日，坤和公司（借款人，甲方）与商业银行果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2015）年第（0055）号]约定，甲方向乙方借款人民币8,500,000元，借款期限自2015年12月3日至2016年12月3日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2015年12月3日，商业银行果州支行依约向坤和公司发放了贷款。此后，坤和公司与商业银行果州支行先后三次签订《公司客户借款展期协议书》，对上述借款合同进行展期，展期后的到期日为2018年12月3日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年1月6日，坤和公司（借款人，甲方）与商业银行果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银（果州1）流借字（2016）年第0001号]，约定甲方向乙方借款人民币2,000,000元，借款期限自2016年1月6日至2017年1月6日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年1月6日，商业银行果州支行依约向坤和公司发放了贷款。此后，坤和公司与商业银行果州支行先后三次签订《公司客户借款展期协议书》，对上述借款合同进行展期，展期后的到期日为2019年1月6日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年9月30日，坤和公司（借款人，甲方）与商业银行果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银营业部果州流借字（2016）年第0930001号]约定，甲方向乙方借款人民币1,595,000元，借款期限自2016年9月30日至2017年9月30日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年9月30日，商业银行果州支行依约向坤和公司发放贷款。此后，坤和公司与商业银行果州支行签订《公司客户借款展期协议书》，对上述借款合同进行展期，展期后的到期日为2018年9月30日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2016年10月12日，坤和公司（借款人，甲方）与商业银行果州支行（贷款人，乙方）签订《（人民币资金）流动资金借款合同》[南商银营业部果州流借字（2016）年第1011002号]约定，甲方向乙方借款人民币1,000,000元，借款期限自2016年10月12日至2017年10月12日，借款担保包括《最高额抵押合同》[南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号]约定的抵押物。2016年10月12日，商业银行果州支行依约向坤和公司发放贷款。此后，坤和公司（借款方）与商业银行果州支行签订《公司客户借款展期协议书》，对上述借款合同进行展期，展期后的到期日为2018年10月12日。原抵押担保继续有效，王富元作为担保人在合同上签字确认。 2018年8月26日，南充市嘉陵区人民法院受理任志西对坤和公司的破产清算申请一案，现该案尚在审理过程中。 另查明，2008年至2015年期间，商混站作为债务人，将案涉部分房产多次分别抵押给南充市中小企业融资担保有限公司、中国建设银行股份有限公司南充分行、商业银行果州支行，并办理了抵押登记。2017年3月29日，南充市高坪区人民法院依照中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪区支行的申请，向南充市房地产管理局发出协助执行通知书，查封了案涉的人和逸景苑2层47-1、47-2，1层51、53、55、57、59、61号房屋。 2017年2月23日，商业银行果州支行变更企业名称为天府银行果州支行。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点是：一、原告主体是否适格问题。购买方严绍祥与出卖方商混站签订《商品房买卖合同》（合同编号：0033295)，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。严绍祥已按合同约定履行了付款义务，商混站应当向严绍祥交付房屋，并办理过户登记手续。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”。案涉商混站系个人独资企业，现已经注销。王富元作为该商混站的投资人，在商混站注销时申明无债权债务，由此引起的一切法律后果由王富元承担。登记的案涉房屋权利人王富元及曹祖杰，均认可《商品房买卖合同》效力并愿意协助办理过户手续。严绍祥作为买受人可向王富元、曹祖杰主张权利，故严绍祥系本案适格的原告主体。案涉房屋已被南充市高坪区人民法院查封。天府银行果州支行虽根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”规定，主张严绍祥应当向南充市高坪区人民法院提起执行异议或执行异议之诉；但严绍祥在本案中主张的是担保物权无效，并未主张确认案涉房屋所有权，且即使严绍祥提出执行异议，也需在涤除抵押权后才能提出，故本案不应驳回起诉。 二、严绍祥享有的权利系债权还是物权期待权问题。严绍祥与商混站签订了书面的《商品房买卖合同》。其在购买案涉房屋后，向商混站履行了付款义务，并实际占有案涉房屋十余年。2008年，商混站在注销时将案涉房屋转移登记至王富元名下。现案涉房屋的登记权利人王富元及曹祖杰，均认可《商品房买卖合同》效力并愿意协助办理过户手续。对于未过户原因，王富元在审理中虽陈述系因购房款未支付完，尚欠十多万购房款，且双方对房屋二楼窗户的安装存在纠纷。但其多次出具的承诺、说明均认可购房款已经支付完毕，并愿意协助办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，符合条件的买受人的利益应优先得到保护，本案符合该法律规定的情形。严绍祥对案涉房屋享有物权期待权。 三、案涉房屋设立的抵押权效力问题。王富元在案涉房屋卖与严绍祥并已实际交付后，又将该房屋作为抵押财产向天府银行果州支行申请借款，并办理了抵押登记。王富元将卖与严绍祥的房屋，抵押给天府银行果州支行的行为，损害了严绍祥的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，天府银行果州支行在签订借款合同及抵押合同后，已经向王富元提供相应借款，并对借款抵押物办理抵押登记，故需要考查天府银行果州支行取得该抵押权时是否为善意。按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”、中国人民银行颁布的《贷款通则》第二十七条“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”之规定，天府银行果州支行作为专业的金融机构，应当具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，对抵押物的审查应当严格遵守法律规定及行业规则，且对抵押物进行调查系其法定义务，但天府银行果州支行在就案涉房屋办理抵押登记时未对抵押物进行实地调查，核实有关权利障碍，故“审查抵押物时是否尽到了审慎义务”应作为判定天府银行果州支行是否符合善意的客观要件。天府银行果州支行虽辩称其在审查抵押物时尽到审慎义务，但并未提供相应的证据。相反，严绍祥已提供实际占有案涉房屋的相关证据，因此认定天府银行果州支行未对实际使用人进行调查核实。如进行审查，应当发现案涉房屋已经出卖的事实。天府银行果州支行对抵押房屋没有尽到谨慎审查义务，对抵押权的设立存在重大过错，其就案涉房屋办理的抵押登记程序不符合法定程序，其不能善意取得案涉房屋的抵押权。据此，案涉抵押权的设立存在瑕疵。严绍祥的正当利益应受法律保护。故对严绍祥主张确认抵押权无效及注销抵押权登记的诉讼请求，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认王富元于2015年5月26日将南充市嘉陵区学府路47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房屋在四川天府银行股份有限公司南充果州支行设立的抵押权无效［南商银（果州1）信高抵字（2015）年第（003）号］；二、王富元与四川天府银行股份有限公司南充果州支行于判决生效之日起十五日内注销南充市嘉陵区学府路47-1、47-2、51、53、55、57、59、61号房屋上设定的债权数额为7732400元的抵押权（他项权证号：××）。本案案件受理费减半收取100元，由王富元、四川天府银行股份有限公司南充果州支行负担。 二审查明：审理中，严绍祥为证实其于2006年6月26日与王富元办理包括案涉房屋在内的房屋移交后，一直在使用该房屋，申请如下证人出庭作证：1.证人斯某在审理中提交2009年10月29日《2009（严总）收房租及借支明细》、2011年2月11日的《南充房产租赁情况》、案外人陈某向斯某转款160000元的《四川天府银行业务交易账单》及斯某收款160000元的银行交易明细欲证实：严绍祥于2006年就购买了包括案涉房屋在内的22间房屋，于2007年将所购房屋的相关资料交于斯某保管。斯某从2009年起至今相继与严绍祥合伙经营宾馆、超市、浴足，系生意中的合作伙伴。因严绍祥长期在广州，遂委托斯某代收本案租金，并用于生意上的日常开支；2.证人陈某证实：严绍祥是陈某以前的房东，租严绍祥位于嘉陵区××路××号××楼××楼××宾馆。开宾馆之初其是与表哥李平合伙经营，由李平签订的案涉租赁合同，签约时间大约在2009年10月。严绍祥让了三个月装修时间，租期实际从2010年1月起算十年。后李平因家庭缘故在春节后退出合伙，由陈某一个人经营，于2010年6月才领到个人独资企业营业执照。因政策变化，陈某为享受免税，于2013年将原营业执照变更为个体工商户营业执照。大家都知道周围一圈的门面都是严绍祥买的。 天府银行果州支行为证实案涉房屋未实际交付，出示王富元在本案审理中，于2020年9月17日才向其提供的王富元于2013年3月25日与“严少祥”签订的《租赁协议》。为此，王富元在审理中陈述：1.现在才提供该协议的原因是才找到该协议。2.该协议是王富元与严绍祥在王富元办公室签订的，签订原因可能与2013年变更嘉逸数码宾馆营业执照有关。该宾馆变更营业执照就需要房屋产权证，因严绍祥还未取得房屋所有权，就和严绍祥签此租赁协议。3.王富元与严绍祥之间只订立了一个租赁协议，原因在于：自2006年6月26日签订交房手续至2013年3月25日前未签订租赁协议，是因已将房屋卖与严绍祥，且严绍祥也交了房款，所以没有租赁合同。自2013年3月26日至今未签订租赁协议，是因忙着应付其他事，无精力处理此事。 二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点：一、本案程序问题；二、案涉抵押是否有效。 一、关于本案程序问题。1.关于严绍祥的原告主体资格问题。各方当事人对于案涉《商品房买卖合同》及严绍祥交付购房款2,450,000元的真实性均不持异议。故严绍祥与本案有直接的利害关系，是本案适格的原告主体。2.关于严绍祥可否提起本案诉讼的问题。天府银行果州支行虽依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”和民事诉讼法第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”规定，主张严绍祥应当在南充市高坪区人民法院执行高坪邮储银行与坤和公司、王富元、曹祖杰借款一案中，提出执行异议或提起执行异议之诉；但若严绍祥对该案提出执行异议之诉，天府银行果州支行因与该案无关，无法直接进入该案的诉讼，不利于保护天府银行果州支行的相关权利。再则，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运用的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或调解书”中的“确权诉讼”是指确认所有权诉讼，不涉及担保物权的确认。且该意见旨在不让被查封房屋所有权变更。严绍祥在本案中主张的是担保物权无效，并未主张确认案涉房屋所有权，不会因此变更被查封房屋的所有权。故本案审查的是抵押权的效力问题，不适用该规定。综上，严绍祥可提起本案诉讼。 二、关于案涉抵押权的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权的设立采取登记生效主义。本案中，商混站在与严绍祥签订《商品房买卖合同》后，向市房管局申请将案涉房屋的所有权变更至王富元名下。后王富元为坤和公司在商业银行果州支行的借款，将案涉房屋予以抵押，与商业银行果州支行签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记。据此，案涉房屋抵押时，其登记的所有权人系王富元，权属清晰，不存在无权处分案涉房屋的情况，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效相关情形。同时，抵押权人商业银行果州支行亦获取相应的他项权利证书。故案涉房屋之上的抵押权依法有效设立。商业银行果州支行在本案抵押中已尽合理注意义务，并无过错。因此，天府银行果州支行现上诉提出涉案房屋抵押权系依法设立，其并无过错的上诉理由与查明事实一致，应予支持。严绍祥主张本案抵押无效并应由王富元与天府银行果州支行共同办理抵押注销登记，理由不成立，本院不予支持。商混站系王富元个人投资，王富元明知案涉房屋已卖与严绍祥，仍将案涉房产抵押，引发本案纠纷，应承担相应责任。据此，一、二审诉讼费均由王富元负担。 综上，天府银行果州支行的上诉请求成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初594号民事判决； 二、驳回严绍祥的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由王富元负担；二审案件受理费200元，由王富元负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年十二月四日 书记员 汤 彬