广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终12324号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市永佳业包装材料有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道大航社区大和路**2FL01，统一社会信用代码914403005918774872。法定代表人：陈泽春，总经理。委托诉讼代理人：王新文，广东中意达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市亿盛达投资发展有限公司，，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道福兴围观光路**统一社会信用代码91440300587922011C。法定代表人：陈春林。委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈春林，男，汉族，1980年2月16日出生，身份证住址江西省抚州市崇仁县。被上诉人（原审被告）：甘永明，男，汉族，1978年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：李小军，男，汉族，1981年2月19日出生，身份证住址江西省抚州市崇仁县。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。原审第三人：新港银塑胶制品（深圳）有限公司，住所地，住所地广东省深圳市龙华区福城街道福民社区悦兴路**楼房-201会信用代码91440300550302644A。法定代表人：朱楚平。上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司（以下简称永佳业公司）与上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司（以下简称亿盛达公司）、被上诉人陈春林、甘永明、李小军、原审第三人新港银塑胶制品（深圳）有限公司（以下简称新港银公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决，于2020年4月28日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人永佳业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、三、五项并改判支持永佳业公司诉讼请求；2、撤销原审判决第四项并驳回亿盛达公司反诉请求；3、本案一、二审诉讼费、保全费、公告费由亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军承担。上诉理由：一、原审查明事实部分错误或未查明。1、本案所涉房屋是否取得建设工程规划许可证并未查明。本案所涉房产系第三人新港银公司所建设，如果取得了建设规划许可证也是新港银公司所申请，亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军无法提供涉案房产的建设规划许可证并不代表房产没有建设规划许可证。永佳业公司在一审中也追加了新港银公司为案件当事人，房产是否有建设规划许可证是一个事实问题，直接涉及到合同的效力，对本案判决有重大影响。一审判决以无证据证明涉案房产已取得建设工程规划许可，从而认定合同无效，属于主观推断，实际上并未查明案件关键事实。2、2018年3月15日之后，永佳业公司与亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军已不存在租赁关系，原审法院对此未查明。永佳业公司收到了新港银公司发给亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军的通知，通知称新港银公司与亿盛达公司的厂房租赁合同为2015年3月15日至2018年3月15日，因遇到旧改，租赁合同到期终止。鉴于亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军与新港银公司的租赁合同到期终止，亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军对涉案房产自2018年3月15日之后不再具备出租的权利，永佳业公司与亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军之间的租赁关系到2018年3月15日因出租人无权出租而不再存续。原审判决对此事实未查明。3、永佳业公司在2018年5月20日搬离涉案房产，旧城改造项目拆迁人员2018年6月入驻了永佳业公司之前所租赁的厂房，原审所查明的“2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产后，后永佳业公司另寻租赁场地”与事实不符。原审所认定的“2018年10月底将涉案房产交付发给第三人”同样与事实不符，认定的交付时间错误。二、原审判决适用法律错误。1、改造费用、搬迁费、租金差额应当列入损失范围。永佳业公司入驻涉案房产时，房屋时毛坯房，房屋内无水电供应，不进行改造根本是无法使用的，这属于常识问题。永佳业公司支出费用对涉案房产进行改造、装修后才投入使用，资产评估机构进行评估时查勘了涉案房产，对改造、装修的事实进行了确认。在一审诉讼中，亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军并未否认涉案房产进行过改造的事实。一审判决并未对改造的事实进行调查就认定主张装修费缺乏事实依据，显属于适用法律错误。双方租赁合同未到期前，永佳业公司不得不提前搬迁，另寻场地进行生产经营。新的租赁场地租金高于原租金，这完全是亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军在签订合同时明知其与新港银公司的租赁合同期限到2018年3月15日，还故意与永佳业公司签订合同终止为2018年9月17日的合同所导致的，租金差额完全是亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军的过错所导致，亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军应当赔偿租金差额损失。在合同未到期前，永佳业公司不得不进行搬迁，提前搬迁产生的搬迁费应当由亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军承担。2、原审判决按照6:4的比例承担本案损失明显不当。首先，涉案房产有无取得建设规划许可证尚未查明，合同效力尚不确定；其次，而本案所涉房产进行拆迁是因为旧城改造，并非因为房产未取得不动产登记拆除违建；再次，本案所涉纠纷之所以产生，关键原因是亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军在明知其与新港银公司在前签订的租赁合同终止期限是2018年3月15日的情况下，与永佳业公司等租户签订合同终止期限超过2018年3月15日的租赁合同。总之损失之所以产生和涉案房产有无取得产权登记或建筑规划许可证无关。因此，亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军应当承担100%的损失，原审按照6:4分担损失的认定明显不当，请求二审法院予以调整。三、亿盛达公司的反诉请求不能成立，依法应当驳回其反诉请求。亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军在2018年3月15日之后无权出租涉案房产，其收取租金或场地占用费没有事实和法律依据，况且永佳业公司在2018年5月20日就己搬离涉案房产，原审判决永佳业公司支付2018年5月场地占用费6500元的判项明显错误，请求二审法院驳回亿盛达公司的反诉请求。综上，永佳业公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，作出客观公正的判决。亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军答辩称:一、双方解除合同的真正原因是永佳业公司发出的搬迁通告，且亿盛达公司合法占有涉案厂房至2018年10月15日。故永佳业公司诉称亿盛达公司超期出租的违约行为无事实的依据。作为合同中出租方，亿盛达公司在整个合同履行过程中并未通知永佳业公司搬迁及清空厂房、解除合同。永佳业公司是自行搬离，自己放弃使用涉案租赁物权利，其应对自己的损失承担责任。二、本案涉及的装修损失及房屋差额损失的承担，永佳业公司要求亿盛达公司完全承担的诉请并不合理，应予以驳回。首先，关于装修损失应由永佳业公司自行承担。《厂房租赁合同》第十二条约定“甲方所出租的厂房均是按厂房基本结构移交给乙方，乙方欲加以装修以及在其他范围内进行加建或改装时、需经得甲方书面同意”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”永佳业公司装修使用已达三年，其装修使用期限已届临使用饱和，且现房屋已拆除，装修利益归属于无，若由亿盛达公司承担永佳业公司装修损失有失公允。其次，关于房屋租金差价损失，经一审审理查明，永佳业公司仍拖欠亿盛达公司房租，而租赁物失去厂房使用价值在2018年10月15日，其起算点也应当自2018年10月起算。因亿盛达公司与永佳业公司合同期至2018年9月，故永佳业公司不应存在差价损失。亿盛达公司与新港银公司建立了新的租赁关系，已续约至2018年10月15日。故永佳业公司在上诉状中称永佳业公司与亿盛达公司之间的租赁关系到2018年3月15日，亿盛达公司无权出租明显与事实不符。永佳业公司其自搬离至2018年9月底间的损失应当由其自行承担，且双方互负债务的情况应当冲抵。再次，关于本案的责任分担，亿盛达公司出租无合法产权证的房屋，事先双方均已知晓，其法律风险自订立时即产生（厂房租赁合同第四条）。本案中，房屋因拆迁而发生合同履行不能的事项，亦不能归责于亿盛达公司。即便从公平责任出发，双方订立无产权证房屋出租合同，则即表明双方应共担风险。且永佳业公司损失更不能完全归咎于亿盛达公司，亿盛达公司即便存在过失，也请求法院从补偿角度出发，考虑亿盛达公司在此案中亦存在权益受损。三、该租赁行为是公司独立行为，与陈春林、甘永明、李小军不存在法律关系。陈春林、甘永明、李小军仅仅是亿盛达公司股东，不应由陈春林、甘永明、李小军承担法律责任。四、永佳业公司应向亿盛达公司支付拖欠的租金及水电费。因永佳业公司一直占用租赁物至2018年9月底，故永佳业公司应支付拖欠的租金共计32500元（2018年5月至9月，共五个月，以租赁合同约定每月6500元计）。永佳业公司拖欠的水电费共1153.75元（其中电费为874.25元、水费279.5元），滞纳金为1817.28元（按合同约定每天逾期金额0.3%计数，从2018年10月1日开始计，暂计至2018年10月18日,滞纳金计至实际清偿之日止。尽管永佳业公司称2018年5月底已搬走，但并未向亿盛达公司做任何的交接，且有大量机器设备放置在租赁物内，大门紧锁，事实上永佳业公司一直在实际占用厂房。故永佳业公司应向亿盛达公司支付租金至2018年9月。最后，因亿盛达公司并无违约行为，故请求驳回永佳业公司的全部上诉请求，支持亿盛达公司的上诉请求。上诉人亿盛达公司上诉请求：请求依法撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决，予以改判或发回重审。事实与理由：1、原审法院认定永佳业公司不应缴纳水电费不当。原审法院既已认定双方合同为无效合同，双方就应互负返还义务。对于实际产生的水电费，按照双方以往合同履行惯例，在永佳业公司收到亿盛达公司的缴费单后，应在合同约定时间内进行缴费。永佳业公司搬离之前，都系以此惯例缴纳水电费，永佳业公司均未提出异议。现既然永佳业公司已确认2019年5月26日搬走，且确认未缴纳该月租金，故在实际使用的当月产生的水电费也应支付。2、原审法院认定永佳业公司单方作出的评估报告书错误，装修费及鉴定费不应由亿盛达公司承担。评估报告系永佳业公司单方委托作出，亿盛达公司对该份报告的客观性不予认可，应按照法定程序由法院指定或双方共同选定。故对该份评估报告所产生的评估鉴定费由亿盛达公司承担于法无据。且对于最后评估损失高达9875元，对于该装修损失价值，明显与事实不符。本案涉及的装修损失的承担，永佳业公司要求亿盛达公司承担的诉请并不合理。装修损失应由永佳业公司自行承担。根据《厂房租赁合同》第十二条约定“甲方所出租的厂房均是按厂房基本结构移交给乙方，乙方欲加以装修以及在其他范围内进行加建或改装时，需经得甲方书面同意”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，永佳业公司装修使用已接近三年，合同约定使用时间为2015年9月18日至2018年9月17日止，永佳业公司使用搬离时间为2018年5月26日，租赁期限剩余不到四个月，其装修使用期限已届使用饱和，且现房屋已拆除，装修利益归属于无，若由亿盛达公司承担永佳业公司的装修损失有失公允。另外一审审理过程中，永佳业公司亦未举证进行过任何的装修，若产生如此大额的装修，则应提交装修证明，但截至一审终结，永佳业公司均未提交任何对租赁物进行装修的证明，仅凭一份评估报告无法证明装修事实。故亿盛达公司认为永佳业公司并未对租赁物进行装修，即使有装修因永佳业公司未经亿盛达公司同意，且其使用期限已临近饱和，装修损失也由永佳业公司自行承担。综上，请求依法改判或发回重审。永佳业公司答辩称：一、关于水电费的问题，2019年5月永佳业公司已经无法经营。永佳业公司对亿盛达公司提交的水电费数额不予认可。拆迁人员已经进驻涉案厂房，进驻之后如果还产生水电费用也与永佳业公司无关。二、关于评估报告，因为永佳业公司申请评估时已经面临厂房要被拆除的事实，当时还没有向法院起诉，永佳业公司委托评估一方面是确定损失，另一方面也有保全证据的目的。评估机构到现场进行了查看并进行拍照等，确认装修的现状。评估机构也是深圳市法院鉴定机构名册当中的机构，评估报告内容合法有效，装修及鉴定费由亿盛达公司承担并无不当，请求驳回亿盛达公司的上诉请求。永佳业公司向原审法院起诉请求：1.亿盛达公司赔偿永佳业公司设备搬迁、二次装修装饰、改造费用58175元；2.亿盛达公司赔偿租金差额11700元（2018年5月20日至9月17日）；3.亿盛达公司返还押金15000元并赔偿两个月租金13000元；4.亿盛达公司赔偿评估费4927元；5.陈春林、甘永明、李小军承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、担保费700元、公告费520元，均由亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军承担。亿盛达公司反诉请求：1.永佳业支付拖欠的租金共计32500元（2018年5至9月，共5个月，以租赁合同约定每月6500元）；2.永佳业公司支付拖欠的水电费共1153.75元（其中电费为874.25元，水费279.5元）、滞纳金1817.28元（按合同约定每天逾期金额0.3%计数，从2018年10月1日开始计，暂计至2018年10月18日，实际计至清偿之日）；3.请求判令本案一切费用由永佳业公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费）。原审查明以下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区，未办理不动产证。亿盛达公司述称，涉案房产所在土地原为村集体用地，由案外人新港银公司出资兴建。房产建设完成后，由亿盛达公司向新港银公司承租、收益。二、2015年9月19日，永佳业公司法定代表人（乙方）与亿盛达公司（甲方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将涉案房产出租给乙方作厂房使用，租赁期限为2015年9月18日至2018年9月17日；月租金为6500元；乙方支付厂房押金13000元、水电押金2000元；乙方明知本厂房没有房产证，且不得以此为理由不履行合同。此外，双方还就其他权利义务进行约定。同日，永佳业公司向亿盛达公司支付了租赁押金13000元及水电押金2000元。亿盛达公司亦将涉案房产交付永佳业公司占有、使用，交付时该房产处于毛坯状态。三、2017年12月，深圳市福民xx股份合作公司向新港银公司发出通知，改制涉案房产所在地块城市更新单元旧改合作项目正式启用，新港银公司应在2018年5月30日前搬迁腾空完毕并移交给深圳市福民xx股份合作公司。2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产，后永佳业公司另寻租赁场地，但遗留部分物品在涉案房产内。亿盛达公司于2018年10月底将涉案房产交付给新港银公司。四、一审庭审中，永佳业公司述称其于2018年5月20日搬离涉案房产，租金交付至2018年4月份，其后的租金、水电费均未缴纳。五、一审庭审中，永佳业公司提交深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》。该评估报告显示，在价值时点2018年5月16日，永佳业公司在涉案房产中室内二次装修装饰评估价值为9875元、设备搬迁费用为16800元、改造费为31500元。为此，永佳业公司支出鉴定费4927元。本案一审审理过程中，亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但明确其不对涉案房产装修申请重新鉴定。经查，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司具备房地产估价机构资质证书，资质等级为一级。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，亦无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故永佳业公司与亿盛达公司之间的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案亿盛达公司并无继续占有永佳业公司押金的合法理由，永佳业公司诉请亿盛达公司返还租赁押金15000元于法有据，一审法院予以支持。关于租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，永佳业公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，亿盛达公司有权要求支付占有使用费，永佳业公司关于其成立新的租赁关系所发生的租金对亿盛达公司并无约束力，故永佳业公司关于赔偿租金差额及返还两个月租金之诉求缺乏法律依据，法院不予支持。关于损失。从《厂房租赁合同》的内容看，亿盛达公司出租涉案房产时已在合同中载明的房产未取得房产证的情况，永佳业公司对房产的情况应当知情，故一审法院结合双方合同签订情况，以永佳业公司负担40%、亿盛达公司负担60%的比例作为分担本案损失的比例。涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定永佳业公司在取得涉案房产后实施了装修，而深圳市福民xx股份合作公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，可以认定永佳业公司发生了装修损失。深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》对房产装修现值具有证明力，因亿盛达公司未提出重新鉴定，故法院对《房地产估价报告》的装修价值予以认可，确定亿盛达公司应向永佳业公司赔偿装修损失5925元（9875元×60%=5925元）。永佳业公司主张的搬迁费系其在租赁关系中所必定发生的费用，故搬迁费损失，一审法院不予支持。永佳业公司对改造的事实未予举证，其主张改造费缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴定费属永佳业公司确定装修损失的必要费用，结合前述责任比例，亿盛达公司应向永佳业公司赔偿鉴定费2956.2元。永佳业公司关于担保费之主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。永佳业公司没有提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，对其要求陈春林、甘永明、李小军承担连带责任的请求，一审法院不予支持。关于亿盛达公司的反诉请求。一审法院认为，深圳市福民xx股份合作公司的通知已明确要求2018年5月前腾空涉案厂房，据此可以认定，亿盛达公司自2018年6月起即不具备收取占有使用费的依据，故其反诉要求永佳业公司支付2018年6月至9月租金的反诉请求，一审法院不予支持。永佳业公司称其于2018年5月26日搬离涉案房产，且租金仅交至2018年4月份，故其仍应向亿盛达公司支付2018年5月份场地占用费6500元。亿盛达公司对永佳业公司水电使用情况未提供直接证据予以证明，对其水电费之反诉主张，一审法院不予支持。因《厂房租赁合同》为无效合同，亿盛达公司关于滞纳金的主张并无合同依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、亿盛达公司应于本判决生效之日起十日内支付永佳业公司装修损失5925元；二、亿盛达公司应于本判决生效之日起十日内返还永佳业公司押金15000元；三、亿盛达公司应于本判决生效之日起十日内支付永佳业公司鉴定费2956.2元；四、永佳业公司应于本判决生效之日起十日内支付亿盛达公司场地占用费6500元；五、驳回永佳业公司的其他诉讼请求；六、驳回亿盛达公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2356元，由永佳业公司负担1809元，亿盛达公司负担547元。反诉受理费343.5元，由永佳业公司负担63元，由亿盛达公司负担280.5元。保全费人民币1034元，由永佳业公司负担794元，亿盛达公司负担240元。公告费520元，由永佳业公司负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。本案中，涉案房产未办理不动产登记，亦无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故原审认定永佳业公司与亿盛达公司双方签订的《厂房租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。因涉案合同无效，原审判令亿盛达公司返还永佳业公司押金15000元，符合法律规定，本院予以确认。永佳业公司主张亿盛达公司依约赔偿两个月租金13000元，因合同无效，本院不予支持。亿盛达公司出租涉案房产时已在《厂房租赁合同》中载明的房产未取得房产证的情况，永佳业公司对房产的情况应当知情，故一审法院结合双方合同签订情况，认定涉案合同无效的过错永佳业公司负担40%、亿盛达公司负担60%，符合法律规定和裁判规则。关于本案合同无效的损失。涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定永佳业公司在取得涉案房产后实施了装修和改造，而深圳市福民xx股份合作公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，应当认定永佳业公司发生了装修和改造损失。深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》显示，在价值时点2018年5月16日，涉案房产室内二次装修装饰评估价值为9875元、改造费为31500元。虽然亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但其明确不申请重新鉴定，且深圳和达资产评估房地产咨询有限公司具备房地产估价机构一级资质，因此，本院采信《房地产估价报告》的证明力，按照双方过错的比例，亿盛达公司应向永佳业公司赔偿装修和改造损失24825元【（9875元＋31500元）×60%】及鉴定费2956.2元，原审对永佳业公司的改造损失处理有误，本院予以纠正。亿盛达公司上诉主张永佳业公司的装修未经其同意，且使用期限已临近饱和，装修损失应由永佳业公司自行承担，理由不成立，本院不予支持。永佳业公司上诉主张亿盛达公司支付其搬迁费损失及担保费，依据不足，本院不予支持。另外，永佳业公司成立新的租赁关系的租金对亿盛达公司并无约束力，其主张亿盛达公司赔偿租金差额缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。本案中，永佳业公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，虽然涉案合同无效，但亿盛达公司有权要求支付占有使用费。深圳市福民xx股份合作公司的通知已明确要求2018年5月前腾空涉案厂房，据此可以认定，亿盛达公司自2018年6月起即不具备收取占有使用费的依据。永佳业公司称其于2018年5月26日搬离涉案房产，且租金仅交至2018年4月份，故永佳业公司应向亿盛达公司支付2018年5月1日至2018年5月26日的场地占用费5451.61元（6500元÷31天×26天）。原审判令永佳业公司仍应向亿盛达公司支付2018年5月份整月的占用费6500元，超过部分不当，本院予以纠正。亿盛达公司上诉主张永佳业公司支付水电费，但亿盛达公司仍未提交证据证明永佳业公司水电使用情况，该主张依据不足，本院不予支持。永佳业公司仍未能提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，其主张陈春林、甘永明、李小军承担连带责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人亿盛达公司上诉理由不成立，本院予以驳回。上诉人永佳业公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决第二项、第三项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决第一项为：上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司装修和改造损失24825元；四、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3477号民事判决第四项为:上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司场地占用费5451.61元；五、驳回上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2356元，由上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司负担1309元，上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司负担人民币1047元。反诉受理费343.5元，由上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司负担43元，由上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司负担300.5元。保全费1034元，由上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司负担644元，上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司负担390元。公告费520元，由上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司负担。二审案件受理费4712元，由上诉人深圳市永佳业包装材料有限公司负担1806元，由上诉人深圳市亿盛达投资发展有限公司负担2906元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年十二月二十二日书记员 朱温岛(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。