呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初2576号原告：张莉，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人王小林，与原告系夫妻关系。被告：内蒙古中城飞翔房地产开发有限公司。法定代表人：高邦区，公司总经理。委托诉讼代理人：乌兰，公司员工。委托诉讼代理人：张海丽，公司员工。原告张莉与被告内蒙古中城飞翔房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告张莉及其委托诉讼代理人王小林，被告委托诉讼代理人乌兰、张海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付租金,总共109165元。2、请求人民法院依法判令被告支付违约金,总数28925元。3、请求人民法院依法判令被告支付2018年1月1日至2019年7月31日的租金,共76988元。4.请求人民法院依法判令被告人承担本案全部诉讼费用，总共主张赔付金额为109165+28925+76988=215078元。事实和理由：2014年12月10日,原告与被告“中城飞祥”签订了《委托经营合同》(以下简称“合同”),原告将位于呼和浩特市××区.75平方米的房屋出租给被告使用,房屋总价人民币694633元。(2016网签时面积由28.15增加至29.75平方米,总价由657274增加至694633元。)合同约定,委托经营期限为3年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止。第一阶段:2015年1月1日---2015年12月31日,按房屋总价款的6%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。第二阶段:2016年1月1日---2016年12月31日,按房屋总价款的6.5%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。第三阶段:2017年1月1日---2017年12月31日,按房屋总价款的7%计算回报,于每年的1月1日-10日、7月1日-10日,每半年支付一次租金。第四阶段:2018年1月1日---2019年7月31日,按房屋总价款的7%计算回报,支付其一直延续使用商铺的租金。1.自2015年1月1日起至现在,被告仅支付原告2015年上半年的租金,2015年下半年的租金、2016年的租金未支付(其中2016年下半年支付租金5449元)。2017年的租金未支付,总计为2015年下半年:694633×6%÷2=20838.99(元)、2016年:694633×6.5%=45151.15-5449=39702.15(元)、2017年:694633×7%=48624.13(元)总共109165元。2.“合同”第八条约定:被告应按约定向原告支付租金,逾期支付的,应自第31日起,每逾期一日,按拖欠金额的千分之五支付违约金。截止目前(2020年4月17日),2015年、2016年、2017年度未付租金的违约天数分别为1768天、1567天、1403天、1192天、1047天,按照合同规定违约金总数:753402元。如果不能按照合同赔付违约金,请求贵法院按照购买同一商场相邻铺位已经起诉并判决的判例,违约金按照年利率7.5%给付,每年计算违约金:2015年下半年20839×1768天÷365×7%=7054、2016年上半年22575×1567天÷365×7%=6823、2016年下半年(22575-5449)×1403天÷365×7%=4608、2017年上半年24312×1192天÷365×7%=5558、2017年下半年24312x1047天÷365×7%=4882、违约金总数:28925元。3.“中城飞祥”自2018年1月1日至2019年7月31日并未与我终止合同,仍然继续使用我的商铺,延续2017年规定,按房屋总价款的7%计算回报,支付其一直延续使用商铺的租金。要求返还这部分租金共76988元。2018年全年:694633×7%=48624(元)、2019年1月1日至7月31日共7个月的租金:48624.13(元)÷12×7=28364(元)4.请求人民法院依法判令被告人承担本案全部诉讼费用。综上所述,被告“中城飞祥”严重违反委托经营合同有关约定,总共主张赔付金额为:109165+28925+76988=215078元恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求,切实维护公民的合法权益。被告内蒙古中城飞翔房地产开发有限公司辩称：一、对原告的第一项诉讼请求109165元不予与认可。理由1.是金额计算不正确，与事实不符，2016年的租金本公司已支付，支付金额5449元，其余部分原告同意将委托经营所得收益23356元用于抵顶办理该铺房产证相关费用支付，所以当时给原告办理了网签合同，有原告签署的（证据办理房产证相关费用支付说明），所以2016年的租金已全部结清。二、对原告的第二项诉讼请求违约金28925元，不予认可。理由1.违约金计算错误，存在重复计算。三、对原告的第三项诉讼请求2018年1月1日至2019年7元31日租金76988元不予认可。理由1.原告诉称，2018年1月1日至2019年7月31日并未与原告终止合同，这并不是事实，事实是本公司和原告签订的合同期为2015年1月1日至2017年12月31日，根据双方的委托经营合同第六条约定，期满后本公司如继续经营需提前60天通知乙方重新签订合同，2017年12月31日合同到期后，我公司没有与原告续约，双方合同于2017年12月31日自动终止。（证据委托经营合同）。理由2.原告诉求7%的返租让我公司承担，没有法律依据，与事实不符，也不公平。事实上，2017年冬天商场已经关闭，关于终止返租合同的事实证据：(1)2015年至2017年三年委托合同到期前，中城飞祥公司于2017年6月25日（查支付租金发票日期为准)在国航大厦租了会议室，召开了有一百余业主参加的会议（有参会人员名单）。会上由高邦众总经理解释了商场返租合同到期，告知业主终止合同。2018年返租经营租金要在原三年租金返点的基础上要降低返租收益回报。(2)会后经测算，于2017年6月15目开始以电话通知方式通知了所有业主在6月25日之前与公司签订2018年以后的返租经营合同。到2017年6月25日已经有100余人签了该合同，足以证明公司已经通知了业主，终止了17年前的这租合同。(3)对于终止返租合同后，2018年事实上使用的超市租赁商铺，给予业主收益回报，要以实际的相金收入（也可以参照周边同类相似商场的租金收益计算），剔除必须支出的费用，剩余部分返还，合情合理合法。(4)超市租金计算:2018年超市租赁面积3407m2,租金80万元/年，平均每平米年租金收益为234.8元，按每平米购铺均价2万元计算，租金回报率为1.2%,延续2017年的租金回报率7%的诉求是没有理由和法律条款支持的。(5)同时也请考虑实际存在的事实。2018年2019年，商场除了超市营业，商场其余面积均歇业，为了保证超市正常营业，为商场工作的安保，水工，电工，保安、保洁等人员15余人，全年工资739725.28元（附工资表复印件）；消防，电梯维保费77394.7元；公用水191346.05元，电673350.35元，以及暖费537121.1元及消防费105860.1元等，事实上是入不敷出。综上，望贵院查明事实驳回原告对答辩人的诉讼请求。商铺交付的抗辩理由1、双方签订的协议终止日期为2017年12月31日。合同终止后，事实上，中城飞祥公司没有任何妨碍原告行使对他自己商铺的权利的行为。原告也没有任何证据能够证明中城飞祥公司妨碍了他对自己商铺的管理权。2、合同终止后，作为产权商铺的所有权人，原告有权利和义务照看和管理自己的商铺，但是合同到期后，原告始终对自己的商铺是懈怠和消极的、放任不管的态度，因此，原告让被告承担责任，不公平，不公正，也不符合基本事实。原告的诉求我们不认可。因为当时商场己经基本处于停业状态。因此，发生了情势变更，原告以原协议返租标准要求租金，明显不公平，因为与本商场一路之隔的周边商场（盛业批发市场）的租金的标准是非常低的。金额为最低为6-7角、最高为3-3.5元。原告以原到期协议的租金标准要求我公司，违背了商场的基本事实，也违背了合同法有关公平公正原则的精神。因此，原告诉求，我们不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月10日，原、被告签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定：原告将位于维多利时尚广场-1层139号28.15平方米的产权式商铺委托给被告经营，委托经营期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；合同第二条委托经营的回报及支付方式：铺位价款为657274元，分三个不同年段固定经营计算回报，第一阶段为2015年1月1日至2015年12月31日，按原告购买该铺位合同总价款的6％的年回报率予以计算回报；第二年计算比例为6.5％；第三年计算比例为7％；支付方式为半年付，被告应于每年的1月1日至10日、7月1日至10日向原告支付本半年度回报金额；合同第八条违约责任：被告未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，除按本合同规定支付原告应得回报额外，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠回报金额的千分之五，向原告支付违约金。补充条款第一条约定：被告已着手办理原告购买的铺位产权证,并代收代缴原告因办理该铺位产权证的所有费用(根据相关部门在办理时的收费依据多退少补)。当日，原告签订办理房产证相关费用支付说明，本人同意将维多利时尚广场2015年1月1日至2017年12月31日的委托经营所得收益23356元用于抵顶办理该铺房产证相关费用支付，同时签订《维多利时尚广场经营合同书》。经营所得收益不足以抵顶所办房产证费用的本人以现金补足；委托经营所得收益多于所办房产证费用的则按照《维多利时尚广场经营合同书》中约定执行。庭审中，原告认可被告支付2016年下半年租金5449元。本院认为，原、被告签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被告未按照合同约定的时间向原告支付回报额，已经构成违约，应当承担违约责任；原、被告签订的合同到期后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，双方继续履行原合同，租赁期限为不定期。根据本院作出的已生效的（2019）内0102民初7280号民事判决书认定的事实，2019年7月30日，被告将涉案商铺交付于业主成立的自主招商小组，应视为原被告之间的委托经营合同已协议解除，故对于原告请求以694633元为基数计算回报金的诉请，本院予以支持。截止2019年7月30日，核减被告已支付的回报金5449元及抵顶办理该商铺产权证相关费用23356元，本院予以支持回报金为162797元。对于原告请求的违约金28925元，庭审中，被告认为违约金太高，请求降低，综合本案实际情况，本院酌情支持违约金为22000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张莉支付商铺回报金额162797元，违约金22000元，合计184797元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2263元，由被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生二〇二〇年十二月二十日书记员 徐晓华