山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13496号上诉人（原审被告）：王霞，女，1975年1月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王艺群，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓丽君，女，1981年11月20日出生，汉族，住济南市。原审第三人：山东每客美家不动产经纪有限公司，住济南市。法定代表人：徐宁，经理。原审第三人：中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行，住济南市。负责人：崔英健，行长。委托诉讼代理人：吕汉，男，该公司工作人员。原审第三人：华润置地（山东）发展有限公司，住济南市。法定代表人：蒋智生，董事长。上诉人王霞因与被上诉人邓丽君及原审第三人山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称每客美家公司）、中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行（以下简称工商银行千佛山支行）、华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由邓丽君承担。事实和理由：一、邓丽君先行违约。2017年3月21日，在每客美家公司的居间（丙方）下，王霞与邓丽君签订《房产买卖合同》，约定王霞将紫云府F-4地块1号楼3单元1402室出售给邓丽君。主合同第七条第3款约定“房屋交付至下证期间如果甲方需要提前结清贷款，需提前一周告知乙方约定时间地点，由乙方结清银行贷款”。2017年12月份，华润置地公司陆续向购房业主交付房产。本着便利双方、提高效率的原则，王霞与工商银行千佛山支行电话预约提前还贷事宜，并将预约情况告知邓丽君，要求邓丽君于收房后配合办理提前还款业务（对此，有2017年12月25日双方短信记录为证，详见一审判决书第11页第4段第1至6行）。2018年1月10日王霞与邓丽君收房期间产生误会后，王霞又多次联系工商银行千佛山支行，再次预约时间办理提前还贷业务，仅短信、录音等可查的证据中就载明了2018年2月1日、4月2日两次时间，且王霞均提前一周以上将预约的时间告知邓丽君，并按主合同约定及邓丽君的要求，将汇合地点、业务办理地点定在工商银行千佛山支行。但邓丽君始终不予配合。通过王霞提交的与邓丽君、每客美家公司业务人员电话、短信记录可以看出，王霞始终在与各方当事人沟通、协商，积极推进主合同的履行，但邓丽君总是消极对待、予以推脱。因王霞履行了支付主合同第二笔购房款的提前告知义务，但邓丽君未按主合同约定及王霞告知时间、地点予以履行，故邓丽君的行为属先行违约。王霞据此依据主合同约定条款解除主合同符合法律规定及主合同约定，并无不当。二、工商银行千佛山支行的庭审陈述及证人张某的证言不应作为定案证据。一审法院根据工商银行千佛山支行代理人于庭审中的陈述“王霞未依据该行提前还贷流程向该行申请办理过提前还贷手续”以及证人张某的证言认定王霞要求邓丽君将第二笔购房款支付至王霞个人账户后存在“并非专用于清偿剩余银行房贷的风险”（详见一审判决书第22页第1至9行）属事实认定不清，代理人的陈述及证人证言均不具有证明效力。第一，工商银行千佛山支行代理人仅口头陈述提前还贷需提交书面申请，但并未提交该银行对外发布且经过王霞签字认可的提前还贷流程图、告知书、业务办理指南等书面证据予以证实。并且工商银行千佛山支行代理人仅为该行诉讼业务代理人，并不了解提前还贷义务的具体办理流程。王霞在与该行业务人员联系过程中，该行业务人员明确告知办理提前还贷首先需要将剩余本息足额或超额存入贷款人名下专用的还贷银行账户，由银行对该账户内剩余资金进行验资，验资通过后由银行确定时间，通知贷款人到银行处签订书面申请、审核资料，后由银行对书面申请、审核资料进行核验，核验无误后由银行自行扣款，扣款成功后由银行向贷款人出具结清银行贷款证明。以上各个步骤可以同时进行，亦可分步骤进行，具体时限由业务银行根据其自身业务量予以把控。本案中，王霞多次与工商银行千佛山支行预约的时间即是与邓丽君共同到该行进行验资，提交书面申请、审核资料的时间。而验资的前提条件必然是邓丽君将剩余本息足额存入王霞还贷专用账户内。因此，王霞与邓丽君约定共同到工商银行千佛山支行处将剩余本息足额存入王霞专用账户（在王霞以个人专用还款账户收取第二笔购房款用于提前还贷的情况下，邓丽君始终将个人专用还款账户混淆为个人银行卡，以使人误解为王霞要以个人非还款银行账户收取第二笔房款，并将该笔款项挪作他用）内并无不当。又因该业务最终因邓丽君不履行合同义务而未办理，故工商银行千佛山支行并未收到书面提前还贷的申请及审核资料。第二，证人张某及其证言不符合证据规则，不应当作为定案证据。首先，证人在当庭陈述时做出了与邓丽君预设内容不一致的陈述，邓丽君在庭审中即出言阻止，证人立刻修改了其庭审中的陈述（对此，可调取一审庭审录像予以证实）。由此可见，证人证言毫无真实性可言，完全是邓丽君与证人合谋，给王霞设定一个意图毁约、拒不履行合同、意欲侵吞邓丽君购房款的扭曲形象。其次，主合同的中介费由邓丽君支付，且证人在完成该次居间服务后可领取一笔由每客美家公司支付的“提成”，但因主合同并未顺利履行而导致其长时间未收到该笔“提成”（证人在邓丽君提交的录音中自述该笔提成因主合同未顺利履行而迟迟未收到，但在庭审中证人又否认了该笔提成的存在），因此证人与邓丽君存在极强的利益相关性，换句话说，是邓丽君出资购买了证人的整个居间服务，因此证人在庭审中完全按邓丽君的意图提供了所谓的“证人证言”。再次，2018年1月10日并不是证人本人作为中介方参与收房的，但证人却能完整复述收房当日王霞如何“刁难”邓丽君的细节；证人对主合同履行过程中王霞如何与银行预约、何时到每客美家公司处与该公司工作人员或邓丽君协商、王霞履行主合同的时间节点一概记不清楚，却对邓丽君主张的所谓的王霞违约的各个细节记忆犹新。由此可见，证人证言自相矛盾，且在极力配合邓丽君的主张以及邓丽君所提交的证据，其证人证言明显不具有真实性，不应当予以采信。如前所述，工商银行千佛山支行代理人的陈述并无相关证据予以支持，且与提前还贷业务办理的时间流程相悖；证人证言不具有真实性，不应当予以采信。因此，一审法院仅凭借前述陈述及证人证言即认定王霞意欲将主合同第二笔购房款挪作他用、故意不结清剩余银行贷款属事实认定不清，适用法律错误。三、王霞已履行合同义务，邓丽君不享有不安抗辩权。主合同签订后，王霞积极履行合同义务，多次与邓丽君及每客美家公司工作人员沟通。2017年12月，华润置地公司陆续向购房业主交付房产。2017年12月25、26日、28日，王霞多次与邓丽君沟通收房日期。因邓丽君元旦假期出行，最终由邓丽君定于2018年1月10日收房。王霞同时预约了提前还贷业务，并将相关情况依据主合同约定，提前告知邓丽君。2018年1月10日，邓丽君将所有收房手续（业主资料卡等）办理完毕后，单方面拒绝办理提前还贷业务并自行离开收房现场。王霞无奈只能再次与工商银行千佛山支行预约，工商银行千佛山支行工作人员电话告知2018年2月1日可再次办理提前还贷业务。2018年1月25日、30日，王霞再次与邓丽君、每客美家公司工作人员沟通，告知其预约情况，并再次邀约邓丽君到工商银行千佛山支行网点现场办理提前还贷业务。2018年2月1日，邓丽君再次单方拒绝办理提前还贷业务，且拒绝与王霞继续沟通。王霞无奈，于2018年2月5日将涉案房产钥匙交每客美家公司保管，由每客美家公司向邓丽君转交。至此，王霞已经完全丧失对涉案房产的占有、使用权利。因提前还贷业务迟迟未办理完毕，故王霞再次与工商银行千佛山支行预约，定于2018年4月2日办理。王霞于2018年3月15日向邓丽君出具书面通知，要求其3月19日到每客美家公司领取房屋钥匙，签署房屋交割文件并于2018年4月2日到工商银行千佛山支行处办理提前还贷业务。由以上时间节点及王霞的行为可以看出，自始至终王霞都在积极推进主合同的履行。否则王霞不会主动邀请邓丽君一同办理收房手续，不会一次又一次地与工商银行千佛山支行预约业务办理时间，也不会主动将涉案房屋钥匙交到每客美家公司处并催促邓丽君领取钥匙。如果王霞确有毁约之意，则必然不会主动将涉案房产交由邓丽君控制，更不会在邓丽君领取房屋钥匙并对外出租盈利后仍不提任何异议。因此，王霞正常履行了主合同约定的义务，邓丽君拒绝配合办理提前还贷业务属于先行违约，不享有一审法院认定的不安抗辩权。反而是因为邓丽君的先行违约，王霞才行使抗辩权，暂缓办理涉案房产的不动产权属证书。四、邓丽君无任何损失，无权主张违约金。正如前文所述，在邓丽君先行违约，拒绝配合办理提前还贷业务，拒绝支付第二笔购房款的情况下，王霞仍然于2018年2月5日放弃涉案房产的占有、控制权利，将涉案房产钥匙交由每客美家公司保管，由其向邓丽君转交。因邓丽君怠于行使权利，其于2019年5月7日自行取走钥匙并将涉案房屋对外出租盈利。首先，邓丽君购买涉案房产系为了投资盈利，现邓丽君早已通过占有、控制涉案房产并将涉案房产对外出租，收取高额租赁费以盈利。其次，自2018年1月10日收房当日邓丽君自行撤场之日起至2019年5月7日期间，王霞并非妨碍其占有、控制涉案房产，邓丽君明知涉案房产钥匙已经交由每客美家公司转交，仍不领取，属自行放弃相应权利。再次，因邓丽君先行违约，导致王霞行使抗辩权，暂缓办理涉案房产的所有权登记、变更手续，且该暂缓行为并未对邓丽君造成任何实际损失。故，邓丽君无任何实际损失发生，一审法院认定自2018年9月4日起计算王霞应当向邓丽君支付的违约金无事实与法律依据。综上所述，邓丽君先行违约，王霞行使抗辩权，暂缓办理涉案房产不动产权属证书并基于邓丽君的违约行为及主合同约定内容提出解除主合同于法有据，一审法院认定王霞违约属事实认定不清、适用法律错误。同时，因邓丽君并未产生任何实际损失，一审法院认定王霞应当向邓丽君支付违约金亦属于事实认定不清、适用法律错误。王霞特向贵院提出上诉，望贵院查明事实，支持王霞的上诉请求。邓丽君辩称，2017年3月在每客美家房产中介签订房产买卖合同的当日支付王霞1万元定金，王霞就不卖房了，经中介调解及邓丽君给出对方20天的时间卖高价，王霞在没有以比邓丽君更高的价格卖出后才将涉案房屋卖给邓丽君，在这种情况下邓丽君更不敢买了，邓丽君要求王霞退还定金及违约金，王霞说没有钱给，在没有办法的情况下签订了补充协议，补充协议把违约金数额提高100万元，如果违约不能要求重新处罚，在这种情况下邓丽君才同意继续买房，根据补充协议的内容支付房屋首付款，开发商交房的时间是2017年12月27日、28日，是集中交房的日期，当日在中介现场给王霞打电话，王霞说没空，说交房当日需要把原合同约定用于一次性偿还银行贷款的款项支付给王霞，否则拒绝交房，后经协商邓丽君同意2018年1月10日王霞、中介和邓丽君三方一起去华润收房，王霞将房屋交给邓丽君后，邓丽君们去银行办理还清贷款的一次性手续。2018年1月10日王霞收房后听说要去银行还款，王霞要求邓丽君把房款一次性交给他才肯把房屋交给邓丽君，邓丽君去房屋现场协商，王霞坚持要求把钱交给她，不交给她就不给邓丽君钥匙。通过中介办理手续，陪邓丽君收房的人员出了说明，说明了当时的情况，根据合同约定，王霞的交房不应该附加任何条件，要求邓丽君给他钱应当在给邓丽君交付房屋之后，不应当以此作为要挟。根据合同约定开发商延迟交房的违约金应由邓丽君领取，王霞配合，事实是王霞在邓丽君不知情的情况下以从开发商私自领取违约金7834元。根据合同约定收到开发商集中办证10内王霞需要办理房产证相关手续，王霞至今未办理，再次形成违约。2019年5月7日通过中介协商实际收房，是在王霞要求邓丽君放弃追究他延迟交房的违约责任才肯交给邓丽君。工商银行千佛山支行述称，工商银行的提前还款需要填写个人贷款提前还款申请表，工商银行千佛山支行没有收到该表。合同约定扣款之日必须有足额资金，资金不足由借款人承担。每客美家公司、华润置地公司未作陈述。邓丽君向一审法院起诉请求：1、判令邓丽君代王霞一次性偿还第三人工商银行千佛山支行紫云府小区二区17号楼3单元1402室的剩余贷款（以邓丽君未支付购房款为限），不足部分由王霞偿还；2、判令王霞与第三人工商银行千佛山支行办理坐落于紫云府小区二区17号楼3单元1402室抵押权注销登记手续；3、判令王霞将紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产权登记办理至个人名下，第三人华润置地（山东）发展有限公司予以协助；4、判令王霞取得紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产登记证办理至个人名下后，协助邓丽君办理上述房产的产权转移登记至邓丽君名下；5、判令王霞协助邓丽君领取紫云府小区二区17号楼3单元1402室延期交房的违约金（具体数额以开发商实际发放金额为准）；6、本案诉讼费、保全费、律师费等由王霞承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，王霞与华润置地公司签订济南市商品房买卖合同及补充协议各一份，约定王霞购买华润置地公司开发的位于兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F－4地块1号楼3－1402房产，该房产建筑面积94.99平方米，总价款783366元。王霞以按揭方式付款，首付款为163366元，余款62万元向贷款机构贷款支付。同日，双方就涉案房产办理网签登记手续，房屋权属状况信息记载所有权人为王霞，共有情况：无，权属状态：合同备案，权属取得方式：合同备案。合同签订后，王霞按约定向华润置地公司支付首付款163366元，剩余62万元通过从工商银行千佛山支行贷款方式向华润置地公司支付，贷款期限为2016年6月16日起至2041年6月16日止，并以涉案房产向工商银行千佛山支行办理了抵押登记手续，抵押金额为62万元。截止至2020年2月20日，上述贷款尚有565852.23元本金未予偿还。2017年3月21日，在每客美家公司（丙方）的居间下，王霞（甲方）与邓丽君（乙方）签订《房产买卖合同》。约定王霞将紫云府F-4地块1号楼3单元1402室出售给邓丽君，总价款134万元。合同第三条约定，合同签订当日，乙方支付定金1万元。合同第四条约定2017年3月28日内乙方向甲方支付人民币60万元作为首付款（含已付定金），余下61万元银行贷款于过户前买方结清，剩余尾款13万元于过户当日结清。第五条约定，甲方接到开发商交房时向乙方进行房屋验收交接，并同时交付附属物，乙方应在此期间对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志。合同第七条3款约定，由于甲乙任一方联系方式变更导致联系、故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的……每逾期一日，则违约方向守约方支付本合同约定总房款的万分之三作为赔偿金。第十条约定，接到开发商统一办证通知后十日内甲方办理房产证相关手续，甲方取得房产证十日内至所属房管局办理过户手续，逾期交房的违约金由买方接收，房屋交房至下证期间如果甲方需要提前结清贷款，需提前一周告知乙方约定时间地点，由乙方结清银行贷款。备注银行贷款61万元由买方自2017年4月20日起每月还款额度3414.57元。2017年4月25日王霞、邓丽君、每客美家公司签订附加协议，协议约定：……二、甲乙双方不得以任何借口和理由终止本合同或不配合乙方进行收房和过户，如有违约直接支付违约金100万元；三、甲乙双方各自承担违约责任，如诉诸法律，违约方承担一切费用，并不得要求从轻处罚；四、自本协议签订之日起三日内（2017年4月28日）支付30万元整，十日内（2017年5月5日）再支付30万元整（含已付定金壹万元整），其余款项按照原合同执行.....上述合同签订后，邓丽君依据合同约定于2017年3月21日支付王霞定金1万元，2017年4月28日支付王霞购房款30万元，2017年5月5日支付王霞购房款29万元。2017年4月25日至2020年3月(除2019年6月），邓丽君每月向王霞支付3414.57元用于偿还银行贷款，共计向王霞支付房屋贷款合计119509.95元。以上邓丽君累计向王霞支付购房款719509.95元，剩余620490.05元未支付。截止2020年3月20日，王霞就涉案房产尚欠工商银行千佛山支行贷款本金565852.23元。2018年1月10日，华润置地公司向王霞交付涉案房产。同日，邓丽君向华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司支付物业服务费2690.40元，并签署居民供用电协议。王霞收房后，要求邓丽君将涉案房产剩余贷款直接转至其个人银行账户，邓丽君表示不同意，要求双方共同前往第三人工商银行千佛山支行办理提前还贷手续，将剩余贷款归还银行。双方因此产生争执，王霞未向邓丽君交付涉案房产。案件审理过程中，工商银行千佛山支行陈述，如办理提前还贷手续，需要贷款人到贷款银行书面申请提前还款，银行将提前还款申请打入流程，进行审批，于次周可办理提前还款，贷款本息结清后，银行出具结清证明，贷款人可办理解押手续。工商银行千佛山支行表示未收到过王霞向其提交的提前还贷申请。2018年2月5日，王霞将涉案房产钥匙交至每客美家公司。2019年5月7日，邓丽君自每客美家公司处取走涉案房产钥匙及门禁卡，并出具收条一份，表示对王霞延迟交房的违约责任不予追究。现涉案房产由邓丽君实际控制并使用。2018年3月27日，王霞向华润置地公司申请领取逾期交房违约金，华润置地公司共向王霞支付逾期交房违约金7834元。2018年8月23日，华润置地公司向王霞发出办理房产证通知。截止至2019年7月19日，涉案房产仍登记于华润置地公司名下，王霞未办理涉案房产权属登记。2017年12月25日，邓丽君向王霞发送短信：“...中介刚把你的电话给我，结贷款的事，还是按合同走吧”；王霞回复：“合同就是这样的啊，我要买房，提前一周和你们说，你们准备钱啊。”邓丽君：“前提是交房后，房子还没给我，名字也不是我的，给你那么多钱，风险太大了”。王霞：你抓紧准备钱吧！最晚交房给你就要给我钱。29号就要收房了。2019年6月28日，王霞曾向邓丽君发送短信：邓丽君，我已于2018年3月15日通知你履行第二期付款义务，与我结清银行贷款，但你至今未履行。依据我们双方签订的房产买卖合同约定，据此有权解除合同。我于2019年6月27日通过中国邮政特快专递向你寄送解除合同通知遭你拒收。现使用手机短信通知你解除你我双方关于紫云府F4地块1号楼3单元1402室买卖合同，限你三日内与我结算并交还系争房产。若此期间你拒不交还房产并继续扩大损失，后果由你承担。邓丽君回复：我已经起诉，等着接通知就行了。案件审理过程中，邓丽君提交其名下中国建设银行客户回单一份，显示2019年10月15日邓丽君名下该账户余额为707116.52元，拟证明其有能力一次性支付剩余购房款而继续履行合同。另查明，邓丽君因本案诉讼共支出律师代理费2万元。一审法院认为，本案主要的争议焦点是：原、被告是否按约履行了各自义务，涉案合同是否应继续履行。邓丽君主张涉案合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，其按照合同约定的期限，支付了首付款，并按月偿还银行贷款，截止2020年3月4日共支付房款719509.95元，也同意向工商银行千佛山支行偿还涉案房产的剩余贷款，以办理解押手续，但因王霞拒不配合办理提前还贷及解押手续，而是要求邓丽君将剩余房贷转至其个人银行账户，双方因此产生分歧。邓丽君已按合同约定履行相关付款义务，并无任何违约情形。因此，根据相关法律规定，涉案合同应当继续履行。为证实主张，邓丽君提交通知书一份并申请证人张某出庭作证。通知书载明：“王霞女士，我们双方在美克美家中介签订的编号为0000509的房屋买卖合同，由于您的违约行为，暂时无法继续履行，现特再次以此书形式通知您，于本通知发出之日起30日内到我们双方签订本合同的美客美家中介解决以下问题：1、配合交验房屋给乙方；2、支付延期交房的违约金；3、按照原合同约定配合乙方领取开发商延迟交房违约金；4、配合办理房产证及后续的过户手续。如您不能配合解决以上问题，我们的合同已经履行不下去了，我只能以法律手段起诉解除合同，返还我已支付给您的所有费用，并要求赔偿违约金以及由此带来的一切损失。特此告知！通知方：邓丽君（签名、捺印）见证方：张某（签名、捺印）日期：2018年10月12日”。证人张某（男，1984年6月13日生，汉族，系每客美家公司原工作人员，曾负责涉案房产中介工作）陈述：2017年，邓丽君想买紫云府的房子，是我带她看的房子，并向其推荐了涉案房产。当时了解房主王霞卖房的原因是急需用钱，售价低于市场价十万左右，电话沟通了几次，双方见面聊了聊，核实了房主确实是王霞，双方就签了房屋买卖合同，后来又让王霞补了些材料，签合同过程很顺利。签完合同之后过了几天，房主王霞给我打电话，说家里不同意卖房了，卖便宜了。我给王霞解释合同签了，如果不履行合同要承担违约责任，王霞就说再和家里人商量一下，后来再次给我打电话，说按合同履行。之后王霞三番五次给我和店长打电话，让邓丽君交房前先代其把银行贷款还上，我跟王霞说不符合合同约定，王霞说如果邓丽君不还就不按合同执行，其不会去收房，还说她着急用钱，在四川看好一套房子，必须先给她还上剩余的贷款，怕自己在四川买房的时候银行查征信。因为合同中写明了如果房主有需求，需要提前一个月告知客户，我跟王霞说不符合合同约定，客户不会同意的，王霞说如果客户不同意的话，后期就不配合客户收房。后来紫云府交房时，邓丽君提前一个月问我，王霞有没有收到交房通知，我询问王霞，第一次打电话她说没有，邓丽君一直问了我小半个月，但王霞一直说没有收到交房通知。不知道什么原因，刚过元旦，王霞突然让我通知邓丽君当天下午就去交房，说自己之后要出差，回来的时间不确定。邓丽君说通知的太突然了，没有时间，随后王霞就说自己要出差，一直拖着。还一直让我要求邓丽君给她提前还上银行贷款，还说必须要还上贷款以后再收房过户。邓丽君后来妥协了，但要求收房当天一起去银行还贷款，但王霞仍不同意，坚持要求邓丽君把钱打到她个人的帐户上。我了解到的提前还贷款的话需要预约，但王霞说可以自动还款，不需要去银行，说私下交易就可以，让邓丽君把钱打给她，她给邓丽君写个收条就可以。我们中介想跟着王霞去银行落实这个情况，王霞何时还款、银行何时扣划，但王霞一直不配合我们，只是说让邓丽君把钱打到她个人帐户上，到扣款日期钱就会扣走了。我们认为这样交易不安全，但王霞一直不妥协，邓丽君最后说如果王霞同意一起去银行还钱的话，可以提前代偿贷款。当时和王霞沟通可以一起去银行，邓丽君准备好钱之后，王霞也同意了。收房当天，王霞把房子收了，邓丽君把物业费和管理费等费用都交了，但王霞把收完房的材料和钥匙拿在手里不给邓丽君，让邓丽君必须给她个人打款，否则不同意一起去银行办理提前还贷的手续，不给邓丽君钥匙。按照我们行业惯例，每次还款必须三方一起到银行共同还款，最终僵持了一上午，王霞始终没有妥协，一直要求打到她个人账上。邓丽君一气之下就自己回家了。因为邓丽君一直是按合同履行的，王霞提的要求不符合合同约定，当时合同上写的是交房后钥匙给邓丽君，但王霞一直拿着钥匙不给邓丽君，要求邓丽君把尾款打给她个人，邓丽君就坚持按照合同执行。补充一点，签完合同后，三四月份左右，王霞曾经要求不再履行合同，认为房子卖便宜了，说我们公司偏袒邓丽君，一直闹着以各种理由要解除合同。我告知王霞，如果想解除合同要走法律程序，我也告诉王霞如果坚持解除合同是要付违约金的，王霞让我约邓丽君出来，三方一起见面，王霞要求再卖一次房子，如果卖的价格比和邓丽君商量的高，邓丽君就同意解除合同，如果一定时间内卖不出去，就继续履行原合同。后来王霞卖了一次，二十天左右，但也没有比卖给邓丽君的价格高，王霞就回来找到邓丽君，要求继续履行合同。邓丽君怕王霞再次违约反悔，就要求王霞签了个附加协议，王霞也很痛快的答应了，我记得当时附加协议约定的违约金很高，有一百万元左右。从双方签订合同次月起，邓丽君开始替王霞偿还月供，一直到现在。邓丽君向证人询问，王霞收房后，为何未按合同约定向原告交付涉案房屋？证人答，王霞要求邓丽君把剩余的银行贷款打到她个人的帐户上而不是向银行还款，以此为要胁一直没有向邓丽君交房。王霞向证人询问，中介费是由哪一方承担？证人答：买方。王霞向证人询问，涉案合同没有履行完毕，每客美家公司是否扣留了一笔提成或费用没有向你支付？证人答：没有。王霞询问：你何时离职的？证人答：2019年7月25日办的离职，8月1日正式离开公司。王霞询问：2018年1月15日，原、被告双方是否到涉案房屋处办理过交接、预交物业费等手续？当时你是否在场？证人答：那个时候双方没有去过。王霞询问：如果王霞需要提前还清贷款，根据合同约定，需要提前多久通知邓丽君？证人答：一个月以前。王霞询问：王霞是否向你或邓丽君说明过银行贷款要还入她贷款帐户？证人答：她当时说已经给银行约好了，打到她银行卡里就好，银行会自动扣划。对上述证人证言，王霞认为证人在陈述时，邓丽君予以提醒，证人采纳了邓丽君的提醒，修改了当庭的陈述，证人证言的真实性应当存疑。涉案合同中介费是由邓丽君承担，证人与邓丽君存在密切的利益相关。邓丽君提交的录音中，证人明确表明因合同未履行完毕，尚有一笔款项被扣留，但证人当庭陈述时，予以否认，与录音相互矛盾。证人对2018年1月各方到房屋现场收房一事并不知情，但证人在书面证言中，对1月收房一事作了详细的描述，相互矛盾。证人对王霞履行合同的时间节点均记不清，但却对邓丽君主张的所谓的王霞违约各个细节记忆犹新，综上，证人的证言相互矛盾，且在极力配合邓丽君当庭出示的证据，证言存疑，不应当予以采信。每客美家公司认为证人的陈述与其公司了解的情况基本一致，也证实了每客美家公司积极配合、参与过程的态度。过程中的各种反复较多，时间节点不一定很清楚，应该能够理解。工商银行千佛山支行、华润置地公司表示不了解详细过程，不对证人证言发表质证意见。对上述争议焦点问题，王霞主张合同签订后，在2017年12月份其曾通知邓丽君收房，对此通过短信可以证实。但邓丽君始终推脱需要与中介联系，拖延收房，以达到晚支付第二笔购房款的目的。经中介多方沟通，因邓丽君元旦假期外出旅游，最终双方及中介确定于2018年1月10日前往开发商处收验房屋，在邓丽君对涉案房屋验收之后，从开发商处签署了用电协议及业户资料卡，并向开发商物业交付了物业费，此时王霞的交房义务已经完成。但当王霞按照三方事前约定的验收并收取房屋之后，邓丽君应按照王霞事前通知的准备好第二笔购房款支付到银行贷款卡号中，因为该银行卡是王霞唯一还款的银行卡，所以提前归还银行贷款只能打入该卡号，邓丽君一直在混淆私人卡与王霞银行还款卡之前的概念，以使人误解为王霞要以个人非还款卡接收第二笔房款……邓丽君夫妇拒绝履行支付该笔房款的义务，并从交房现场直接离开。为此，王霞与中介又回到中介公司，并一直与邓丽君电话沟通，要求邓丽君及时履行合同义务，但邓丽君始终不予理会，致使王霞在中介公司处停留近三个小时之后，无奈离开。由此可以看出，邓丽君诉称王霞不配合交房义务及要求变更付款方式，并不是事实。此后，王霞多次以电话、特快专递方式及通过中介督促邓丽君尽快收取房屋钥匙，并履行付款义务。在邓丽君多次推脱之后，王霞无奈之下，只能将房屋钥匙交与中介，要求中介及时通知邓丽君领取房屋钥匙，并履行第二笔付款义务，该时间为2018年2月5日。距离三方从开发商处验房收房仅半月之余，由此可以看出，我方是迫切希望履行该房屋买卖合同。在中介催促邓丽君收房未果的情况下，王霞又于2018年3月16日，通过特快专递的方式，告知邓丽君于2018年3月19日到中介处领取房屋钥匙，签署房屋交割文件，并按照合同约定的提前七天告知邓丽君履行第二笔付款义务，即归还银行贷款，该时间为要求邓丽君于2018年4月2日上午10时到工商银行千佛山支行归还银行贷款。对此事实，第三人、中介在刚才的庭审过程中，已经予以认可。由此可以看出，王霞是在为履行该房屋买卖合同尽到自己最大的努力，但是邓丽君收取该房屋的钥匙却是在一年半之后，这与邓丽君诉称的要求继续履行房屋买卖合同明显相悖。在邓丽君拒绝履行房屋合同义务的情况下，致使王霞卖掉涉案房产偿还银行贷款并再行购买房产的合同目的无法实现。按照双方签订的房屋买卖合同第7条之规定，王霞无奈之下通知邓丽君解除房屋买卖合同，并于2019年6月27日通过特快专递的方式，于2019年6月28日通过短信方式，告知邓丽君解除房屋买卖合同。按照法律规定，解除通知自相对方收到之日起生效，因此，该房产买卖合同，已于2019年6月28日解除。因此，不管是从邓丽君在合同履行过程中的诸多违约行为，以及王霞已经向邓丽君送达了解除通知，涉案房屋买卖合同均应予以解除，已不具备继续履行的条件。为此王霞提交短信记录一宗、业主（住户）资料卡、公用电协议各一份、房屋交割及付款通知一份、顺风邮寄客户存根联、邓丽君签收证明各一份、解除通知及邮政快递寄件人快递详情单各一份。邓丽君对短信记录真实性无异议，认为通过该证据足以证明王霞违约在先。双方于2017年3月21日签订合同后，原告付一万元定金后，支付首付款之前，王霞提出不卖房子了，双方协商了很久，原告才同意给她二十天的时间去卖高价，但王霞没有卖出去，于是在4月25日时，又想继续卖给原告，所以给原告多次发短信，约原告买她的房子。因为王霞说了很多好话，并承诺不会再次违约，双方才再次签订了补充协议，继续履行合同。2017年12月25日，因开发商通知的集中交房时间是2017年12月28日、12月29日两天，按照原合同约定，交房至下证期间，王霞将房子交给原告后，如果王霞有需要，需要提前一周通知邓丽君，由双方以及每客美家公司一起去银行提前结清贷款。但在房屋尚未交付之前，王霞已开始要求将用于提前结清贷款的费用打至其个人帐户，王霞的该项要求违反合同约定，邓丽君才没有同意。于是王霞以此为由，拒绝交房。针对2017年12月28日的短信内容，是由于通过中介多次与王霞联系沟通，让其于2017年12月28日、29日两天配合收房，王霞一直让邓丽君必须给她钱，才配合收房。短信中已明确表示要把钱准备好，才能接收房子，所以邓丽君让其与中介联系。邓丽君一直在联系中介，并说明按照合同履行原告方没有任何问题。邓丽君没有收到短信中所提到的解除合同通知，而且一直按照涉案合同的约定履行付款义务，王霞也予以接受，王霞单方面违约，擅自解除合同，违反法律规定，应对违约行为承担相应的法律责任。每客美家公司陈述对王霞提交的短信记录不发表质证意见，但表示对于邓丽君所陈述的每客美家公司参与的“我和被告于2017年3月21日签订合同后，我付了一万元定金后，支付首付款之前，被告王霞提出不卖房子了，双方协商了很久，我同意给她二十天的时间去卖高价，但被告没有卖出去”过程，每客美家公司予以认可。工商银行千佛山支行、华润置地公司均表示对王霞提交的短信记录不发表质证意见。邓丽君对王霞提交业主（住户）资料卡、低压居民公用电协议真实性没有异议，但对证明目的有异议。邓丽群主张，双方及中介一同到开发商办理涉案房屋收房事宜，王霞收房后，要求邓丽君将涉案房屋剩余贷款转入自己的帐户，并拒绝交付涉案房屋，王霞的行为违反涉案合同的约定，属违约行为。由于王霞要求立即将房屋剩余贷款转入其个人帐户，因违反合同第10条的规定，邓丽君才没有同意。但经中介协商，邓丽君同意三方一起去银行进行一次性解押，并带着足够金额的银行卡一起去，由于王霞不同意去银行，坚持要求打入个人帐户，否则不予交房，所以谈不上验收房屋。每客美家公司及工商银行千佛山支行银行均表示对王霞提供的上述证据不发表质证意见。华润置地公司认为该证据不是完整的房屋交接资料，无法证实谁是收房人。邓丽君对房屋交割及付款通知、解除合同通知，顺丰速递单及EMS特快专递回执真实性均有异议，不认可曾收到过王霞邮寄的上述材料。每客美家公司及工商银行千佛山支行、华润置地公司均表示对王霞提供的上述证据不发表质证意见。一审法院认为，邓丽君与王霞签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格依约履行。本案中，邓丽君与王霞在履行合同过程中，邓丽君已按合同约定支付了前期购房款，后双方因邓丽君代王霞偿还银行贷款问题发生争执。依据双方签订买卖合同约定，60万元银行贷款应于过户前由买方邓丽君结清，房屋交房至下证期间如果王霞需要提前结清贷款需提前一周告知邓丽君约定时间地点由邓丽君结清银行贷款。故该笔款项应认定为系由邓丽君代王霞向工商银行千佛山支行清偿剩余银行贷款，而非直接向王霞个人支付，即王霞负有以此款结清涉案房产的银行贷款且不得用于他途的合同义务。王霞虽向邓丽君提出过付款要求，但庭审中，根据工商银行千佛山支行陈述，王霞未依据该行提前还贷流程向该行申请办理过提前还贷手续，结合证人张某的证言及邓丽君提交录音，可以证实王霞要求邓丽君支付上述款项存在并非专用于清偿剩余银行房贷的风险，对此邓丽君享有不安抗辩权，其对王霞关于将剩余贷款支付至王霞个人账户的要求予以拒绝并无不当之处。同时，在该合同履行中双方出现争议的情况下，邓丽君自2017年4月至2020年3月仍每月代王霞偿还贷款，其以实际行动积极履行合同义务，综上，邓丽君不构成合同违约。本案中，涉案房产具备办证条件时，王霞至今无正当理由未办理房屋产权证书，违反双方合同中“接开发商统一办证通知后十日内办理房产证相关手续”的约定，其亦未向贷款银行提出提前清偿银行贷款申请，王霞已构成合同违约。现邓丽君要求双方继续履行合同义务于法有据，一审法院予以支持。王霞要求解除涉案《房屋买卖合同》的请求一审法院不予支持。因涉案房产存在抵押权，现邓丽君依据合同约定要求代王霞偿还涉案房产在工商银行千佛山支行处剩余贷款以涤除抵押权，工商银行千佛山支行对此亦不持异议，一审法院予以支持。但邓丽君实际清偿贷款时应以工商银行千佛山支行银行系统确定的数额为准，如超出邓丽君与王霞买卖合同约定的购房总价，可向王霞予以追偿。因涉案房产现登记于第三人华润置地公司名下，王霞应当先将涉案房产登记至其名下，进而履行房屋买卖合同约定的协助邓丽君办理过户登记的义务。根据房屋买卖合同约定，开发商支付的逾期交房违约金应由邓丽君收取，故邓丽君要求王霞返还自开发商处领取的逾期交房违约金7834元，于法有据，一审法院予以支持。关于邓丽君主张违约金40.2万元，因邓丽君曾向王霞出具书面承诺，不再追究其逾期交房的违约责任。王霞虽未按约定期限前往开发商处办理房屋权属证书，系违约行为。但根据我国合同关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益。”现邓丽君未举证证实因王霞未按约定办理房产过户手续给其造成的实际损失情况，故其要求王霞按总房款的30%支付违约金，明显过高。现王霞申请予以减少，于法有据，综合考虑涉案合同履行情况、以及王霞按合同约定履行办证义务情况下邓丽君可获得的利益等因素，一审法院酌情确定违约金，以总购房款134万元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至涉案房产过户至邓丽君名下止之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，对邓丽君超出此部分的诉讼请求，一审法院不予支持和采纳。关于邓丽君主张的律师代理费20000元，因该费用并非系办理本案所必须发生费用，故一审法院不予支持。判决：一、原告邓丽君于本判决生效之日起十日内按照被告王霞与第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行签订的房屋贷款合同约定，一次性向第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行支付被告王霞尚欠第三人的剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行系统确定数额为准）。原告邓丽君履行上述义务后，第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行向原告邓丽君出具贷款结清证明；二、被告王霞于上述银行贷款结清之日起十日内协助原告邓丽君办理济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室抵押权注销登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行予以协助；三、被告王霞于上述银行贷款结清之日起十日内将济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室的不动产权登记办理至王霞名下，第三人华润置地（山东）发展有限公司予以协助；四、被告王霞于济南市市中区紫云府小区二区17号楼3单元1402室不动产权登记办理至王霞名下之日起十日内协助原告邓丽君将上述房产的产权过户登记至邓丽君名下，同时原告邓丽君向被告王霞支付剩余购房款（具体以合同约定总价款扣除偿还银行按揭贷款数额及邓丽君已支付的60万元）；五、被告王霞于判决生效之日起十日内向原告邓丽君返还其在第三人华润置地（山东）发展有限公司领取的逾期交房违约金7834元；六、被告王霞于判决生效之日起十日内向原告邓丽君支付违约金，计算方式为：134万元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至涉案房产过户至邓丽君名下止之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；七、驳回原告邓丽君、被告王霞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王霞向本院提交录音资料一份，欲证明工商银行办理提前还贷的流程。邓丽君质证称，对录音真实性有异议，无法确定录音中人员的真实身份，录音中明确说明提前还款需要填写申请表。工商银行千佛山支行质证称，录音中听着像银行工作人员，在不知情的情况下录音是否具有法律效力，银行工作人员在解答问题时，首先表示要预约，填写申请表，客户一再提是否拿着存款凭条，有引导的嫌疑，工作人员回答不是必须拿着存款凭条，都是需要提前预约。经审查本院认为，王霞提交的录音资料无法核实相关人员的身份，邓丽君对此亦不予认可，且从通话内容来看，亦无法证明王霞的本案主张，故本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审中邓丽君提出诉讼请求，要求王霞支付违约金40.2万元。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、本案合同履行过程中究竟是谁构成违约；二、一审判决王霞向邓丽君支付违约金是否得当。关于争议焦点问题一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。本案双方在房屋买卖合同履行过程中，争议的焦点问题在于在履行向银行还清贷款过程中究竟是谁存在违约行为，即到底是邓丽君拒不履行还款义务，还是王霞拒不按照合同约定的方式履行导致邓丽君无法还款。根据房屋买卖合同的约定，邓丽君负有还清王霞在银行剩余按揭贷款的合同义务，其目的在于涤除涉案房屋的抵押登记，最终实现房屋能够办理过户登记。据此，邓丽君履行上述还款义务的前提是王霞须协助和保证邓丽君的还款能够顺利的偿还至工商银行千佛山支行名下，否则，邓丽君享有不安抗辩权，从而拒绝履行该还款义务。根据工商银行千佛山支行的陈述，提前偿还贷款需贷款人向银行办理提前还贷申请，但王霞并未向该行进行申请，中介机构的经办人作为证人亦称，邓丽君要求收房当天一起去银行还贷款，但王霞不同意，坚持要求邓丽君把钱打到她个人的账户内，结合邓丽君提交的其他录音资料，上述事实和证据可以证明，导致银行按揭贷款至今未能偿还的原因在于王霞拒不按照合同约定的方式履行，故王霞的行为构成违约，而邓丽君并不构成违约。一审认定王霞构成违约，并判决王霞继续履行合同义务并承担相应违约责任，并无不当。关于争议焦点问题二，如前所述，王霞的行为构成违约，导致涉案房屋至今未能办理过户至邓丽君名下，对此，王霞应当承担相应逾期办证违约金。房屋买卖合同对逾期办证违约金有明确约定，邓丽君要求王霞承担逾期办证违约金，于法有据，应予支持，但邓丽君要求按照总房款30%支付违约金明显过高，故一审调整为按照银行贷款利率及贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金，并无不当，本院予以维持。王霞主张其并不存在违约行为、邓丽君并无任何实际损失故其无需承担违约责任，于法无据，本院不予采信。综上所述，王霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33720元，由上诉人王霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  焦玉兴二〇二〇年十二月二十二日书记员  李在利