苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13637号原告：戴金康，男，1963年6月7日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：沈新华，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静艺，江苏尚维律师事务所律师。被告：朱正杰，男，1976年10月28日生，汉族，住苏州市相城区。原告戴金康与被告朱正杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法由审判员曹欢欢适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告戴金康的委托诉讼代理人沈新华、王静艺到庭参加诉讼，被告朱正杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴金康向本院提出诉讼请求：1.朱正杰立即支付租金13万元；2.朱正杰立即清理处置废弃物、腾退出租厂房；3.本案诉讼费由朱正杰承担。事实和理由：戴金康、朱正杰于2015年3月签订《租房协议书》，约定由朱正杰租赁戴金康坐落于苏州市吴江区桃源镇青云百花路总面积4290平方米的厂房用于生产经营，租赁期限为三年，至2018年2月28日止，租金第一年为18万元，第二年为19万元，第三年为20万元，先付后用。第三年租金朱正杰仅支付7万元，剩余的13万元租金经戴金康多次催讨至今未付。另外，因朱正杰在租赁经营过程中产生大量废弃物堆放在租赁厂房内，戴金康曾多次催促朱正杰清理废弃物、腾退租赁厂房，但朱正杰至今未清理处置废弃物、腾退租赁厂房，造成相关厂房一直被占用，无法重新使用或出租。对2018年3月1日租赁期满之日起至朱正杰实际腾退厂房期间的占有使用费，戴金康保留相关的诉讼权利。戴金康为维权，特向贵院起诉，望依法支持诉请为盼。朱正杰未作答辩，亦未提交证据。本院经审理查明：2015年3月22日，戴金康（出租方，甲方）与朱正杰（承租方，乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将坐落于百花路的厂房出租给乙方，总面积4290平方米，建筑面积2380.527平方米，电箱电盘为全新一套，由乙方接管使用保养；租金是按照建筑面积平方计算，空余场地未收租金；租房时间自2015年3月1日起至2017年3月30日止，租房期限为三年，租金额为57万元，并且签订起10天内全额付清合同租金（2015年租金18万元，2016年租金19万元，2017年租金20万元），乙方如需要延期租约，双方根据当时的市场情况另作协商；租金付款方式为每年度2月28日前付清下年度租金（一次性现金付清），以后依次类推；乙方租房到期后，乙方生产房屋设备应在到期日期前全部搬迁，如不按规定搬迁，乙方须按每月2万元的标准支付给甲方违约赔偿金。2018年2月24日，戴金康向朱正杰发送短信，内容为：“朱正杰你好！我是戴金康，你于2015年3月1日起向我租赁的位于百花路的厂房三年租赁期限于2018年2月28日到期，之前我已告知你到期后终止租赁并及时搬离，你至今尚未搬清物品，现再次通知你，请你于2018年2月28日前将租赁厂房内的物品全部搬离，否则对全部物品作为你自愿放弃处理，我为了另行出租或使用该厂房，将委托或组织他人对你放置在租赁厂房内的剩余物品予以清场，产生的费用由你承担，如有任何损失与我无关，望重视并及时处理！特此通知”朱正杰于2018年3月1日回复称：“4号开始装，所有场地全部清理干净。”戴金康提交的拍摄于2018年3月10日、3月23日、2020年10月21日的照片显示，有大量废弃物堆放在租赁厂区。2019年7月28日，戴金康通过顺丰速运向朱正杰邮寄《关于处理滞留废弃物的通知函》，载明大量废物滞留在租赁区域，不仅导致房屋无法出租，也对安全、卫生等带来严重安全隐患，造成戴金康巨大经济损失，通知朱正杰收到函后五日内前来处理。2019年10月15日，戴金康委托律师向朱正杰发送律师函，要求朱正杰付清拖欠的租金13万元，与戴金康协商自2018年3月1日至今对厂房占有使用费金额及使用期限，清除、合法处置在租赁厂房内留置的全部废弃物。朱正杰拒收上述律师函后，戴金康的委托诉讼代理人沈新华又通过彩信向朱正杰发送了律师函。另查明：2009年11月25日，桃源镇青云村村民委员会与秦红卫签订《土地租赁协议》一份，约定桃源镇青云村村民委员会将原百花酒厂土地5亩租赁给秦红卫，土地四至为：东至浔青公路，南连荣泰制桶厂，西接青云粮库，北靠交管所。编号为吴国用（2005）字第22003002号的国有土地使用证载明：土地使用者为吴江市公交站场建设管理有限公司，座落为桃源镇青云社区百花路6号，使用权类型为出让，使用权面积为1242.1平方米。戴金康在庭审时陈述：租赁标的物为上述两块土地之和及其上厂房，其中与桃源镇青云村村民委员会签订土地租赁协议的秦红卫为戴金康之妻，另外一块土地为戴金康向吴江市公交站场建设管理有限公司所购买，但登记的权利人未作变更；租赁厂房均为无证建筑。以上事实，由戴金康提供的租房协议书、短信聊天记录、关于处理滞留废弃物的通知函、律师函及邮寄凭证、照片、土地租赁协议、国有土地使用证，以及戴金康委托诉讼代理人的庭审陈述予以证明。本院认为，原告戴金康与被告朱正杰之间的租赁合同依法成立，但因案涉租赁房屋的建造未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故案涉租赁合同应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方约定第三年租金为200000元，故原告戴金康有权要求被告朱正杰立即清空、返还租赁土地和厂房，并支付截至2018年2月28日的占有使用费130000元。被告朱正杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，由此产生的法律后果由被告朱正杰自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱正杰于本判决生效之日起十日内向原告戴金康支付占有使用费130000元。（以上义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××67，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）二、被告朱正杰于本判决生效之日起三十日内将坐落于苏州市吴江区桃源镇青云社区百花路的租赁土地、房屋腾空并返还给原告戴金康。如果被告朱正杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由被告朱正杰负担，并于本判决生效之日起十日内直接交至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××60，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。原告戴金康已预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  曹欢欢二〇二〇年十二月二十三日书记员  吴晓良相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。