台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初4727号原告：朱银富，男，1970年3月12日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：林鑫，浙江台信律师事务所律师。被告：浙江爱华房地产开发有限公司，住所地：台州市新台州大厦****。法定代表人：项道铨，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑钰，男。委托诉讼代理人：陈敏剑，浙江安天律师事务所律师。原告朱银富与被告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告朱银富及其委托诉讼代理人林鑫，被告爱华公司的委托诉讼代理人郑钰、陈敏剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱银富向本院提出诉讼请求：1.判令爱华公司立即向朱银富支付自2018年4月14日起至2019年2月25日止的逾期交房违约金99406.80元。2.判令爱华公司立即向朱银富支付自2018年4月14日起至2019年4月24日止的逾期办证违约金39387.60元。3.判令上述第1项、第2项诉讼请求中爱华公司应支付朱银富的违约金138794.40元及（2019）浙1002执939号执行案件中的执行款项652186.63元，以上合计790981.03元，与朱银富需支付给爱华公司的购房款748098元进行抵销；抵销后，爱华公司尚需支付朱银富42883.03元。4.判令爱华公司立即向朱银富开具金额为1790098元的购房发票，并立即协助将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室及地下室276号的产权过户到朱银富名下。事实与理由：2013年11月14日，朱银富与爱华公司签订浙江省商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室及地下室276号以总价1790098元的价格出售给朱银富。合同签订后，朱银富依约向爱华公司支付了购房款1042000元。后因爱华公司未依约向朱银富交付不动产及办理权属证书，朱银富于2018年4月13日向台州市椒江区人民法院提起诉讼，法院于2018年10月24日作出（2018）浙1002民初3650号民事判决书，判决爱华公司向朱银富交付不动产及不动产权证书，并支付给朱银富计算至2018年4月13日止的逾期交房违约金488593.80元及计算至2018年4月13日止的逾期办证违约金153590.80元。爱华公司提起上诉，浙江省台州市中级人民法院作出（2018）浙10民终3119号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因爱华公司未及时履行生效判决文书，朱银富于2019年2月27日向台州市椒江区人民法院申请强制执行即（2019）浙1002执939号执行案件，要求爱华公司履行生效判决。期间，朱银富多次找爱华公司协商，主张将该笔执行款项与朱银富未支付的购房款进行抵销，但未果。另，爱华公司于2019年2月26日向朱银富交付了房屋，2019年4月25日向朱银富交付了不动产权属证书。朱银富认为，判决文书中已释明2018年4月13日之后的违约金，朱银富可在取得房屋及权属证书后另行向爱华公司主张。故朱银富据此向爱华公司主张自2018年4月14日至2019年2月25日止的逾期交房违约金及自2018年4月14日起至2019年4月24日止的逾期办证违约金。根据合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因双方的债务至2019年4月25日止均为到期债务，均为金钱债务，且债务的种类标的物种类、品质相同，故双方的债务抵销条件于2019年4月25日成就，朱银富可据此主张抵销权，抵销一经生效，其效力溯及至抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。综上，为维护朱银富合法权益，特具状起诉，请求支持朱银富的诉请。审理中，朱银富计算有误为由将诉讼请求第三项中（2019）浙1002执939号执行案件中的执行款项减少为650500.60元、抵销后爱华公司尚需支付的金额减少为41197元，之后又明确撤回该项诉讼请求。爱华公司辩称，朱银富要求爱华公司支付逾期办证违约金，与事实不符，爱华公司没有交付权属证书义务，应由朱银富自行办理将产权登记到其名下的手续。爱华公司在2017年6月2日取得房屋权属证书后，即向包括朱银富在内的所有购房户发出通知，并在2018年5月7日向朱银富邮寄了通知书，爱华公司已经履行了商品房买卖合同的相关通知义务，该事实已经（2018）浙1002民初3650号民事判决确认。后因朱银富希望其购房款能与爱华公司需承担的违约金相抵销，而未能及时缴纳购房余款，导致不能开票，未能顺利办理交房，办证延误。爱华公司认为，朱银富支付房款是其取得物权的前提条件，而爱华公司需承担的违约金是债权，两者为完全不同的法律关系，不能相互抵销。且根据（2014）2号办公纪要，对于白云山名苑的购房，尾款要进行监管，收取的购房尾款优先用于支付原先缓交的有关项目款项，类似本案的案件已判决100多件，如果购房者都主张用违约金抵扣其应付的购房余款，这对其他债权人不公平，也将导致执行程序的不公正，故朱银富主张抵销于法无据。现因朱银富未能及时支付购房余款，导致不能开票，未能顺利交房，办证延误，朱银富自身也存在过错，其再次主张违约金于理不合，有违公平原则。朱银富要求爱华公司开具金额为1790098元的购房发票的诉请，与本案事实不相符，朱银富仅支付购房款1042000元，在未付清购房余款的情况下，却要求爱华公司开具房款总价的发票，缺乏事实根据与法律依据。综上，请求法院驳回朱银富的诉请。本院经审理，认定事实如下：2013年11月14日，朱银富作为买受人与出卖人爱华公司签订商品房买卖合同，约定，爱华公司将白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室以及地下室276号出售给朱银富。合同第五条计价方式与价款约定，2-208室建筑面积42.72㎡、2-207室建筑面积76.20㎡、2-206室建筑面积55.43㎡、按建筑面积计价、单价为9604元，地下室**按套计算、单价为115640元，总价为1790098元。合同第六条约定了面积确认及面积差异处理：“……1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，……产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%2、当事人选择按套计价……交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图标识的误差范围的，总房价款不变……”。合同第七条约定了付款方式及期限：“买受人按分期付款方式按期付款，于2013年11月14日前支付房款1042000元，余款748098元在2014年3月31日前付清。”第八条约定了逾期付款的违约责任：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定……。”第九条约定了交付期限及条件：“出卖人应当在2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……”第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，……，逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。”第十六条对产权登记进行约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》……。出卖人承诺于2014年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”第二十三条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同附件八约定了补充协议内容：“双方对本合同第七条第二款余款付款方式作出以下补充约定：余款748098元在出卖人书面或者电话通知办理契证、房屋权属证、土地使用权证后30日内付清。”2013年11月14日，朱银富支付给爱华公司1042000元。2017年6月20日，爱华公司取得了上述房屋的不动产权属证书。其中，2-206室权属证书记载的建筑面积为55.45㎡、2-207室权属证书记载的建筑面积为76.04㎡、2-208室权属证书记载的建筑面积为42.63㎡。2018年4月13日，朱银富向本院提起（2018）浙1002民初3650号案件诉讼，要求爱华公司交付白云山名苑贰号11幢2单元2-206室、2-207室、2-208室三套房产，协助办理产权登记手续以及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等。本院经审理后认为，爱华公司应向朱银富交付房屋并支付逾期交房违约金，违约金计算标准为日万分之三，爱华公司应向朱银富交付权属证书并支付逾期交证的违约金，违约金计算标准为日万分之一，由于交房、交证时间不确定，该案相关违约金计算至起诉之日，之后的违约金可在取得房屋及权属证书后另行主张，进而判决爱华公司向朱银富交付房屋、车位及不动产权属证书，并支付计算至2018年4月13日止的逾期交房违约金和计算至2018年4月13日止的逾期办证违约金153590.80元；等等。爱华公司不服判决提起上诉，浙江省台州市中级人民法院经审理后判决，驳回上诉、维持原判。上述判决生效日期为2019年1月30日。因爱华公司未履行前述生效判决确定的义务，朱银富向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年1月23日作出（2019）浙1002执939号执行裁定，终结执行程序。爱华公司于2019年2月26日向朱银富交付了涉案房屋，于2019年4月25日向朱银富交付了不动产权属证书。另，爱华公司因白云山名苑项目逾期交房、交证需承担违约金、案件受理费等，作为被申请人的执行案件有百余起。爱华公司还拖欠国家税务部门税费未付清。上述事实有朱银富提供的商品房买卖合同、收款收据、（2018）浙1002民初3650号民事判决书、（2018）浙10民终3119号民事判决书、（2019）浙1002执939号执行裁定书、收楼确认书、收条，爱华公司提供的执行案件汇总表、税费欠缴明细，本院依职权出示的不动产权属证书以及朱银富与爱华公司的陈述等证据证实。本院认为，朱银富自愿撤回部分诉讼请求，系其对诉权的处分，本院予以准许。对于房屋和权属证书交付前的违约金，生效判决已确定爱华公司应向朱银富承担，爱华公司应予支付。本案中没有证据表明爱华公司按照生效判决确定的履行期限履行了自己的交付义务，故本院按照朱银富实际取得房屋、权属证书的时间以及前述生效判决确定的违约金标准计算违约金。经计算，逾期交房违约金为99406.80元（1042000元×318天×0.03%/天）、逾期交证违约金为39179.20元（1042000元×376天×0.01%/天）。开发商交房、交证主要是为了协助购房者取得商品房物权，本案商品房买卖合同约定的爱华公司交房、交证时间均早于朱银富支付购房尾款的时间，可见，涉案商品房交易中开发商协助办理产权登记相关手续并不以购房尾款付清为前提。根据商品房买卖合同及交易惯例，爱华公司履行协助办理产权登记手续，除了交付不动产权属证书，还应交付结算发票。现朱银富要求爱华公司开具结算发票，爱华公司应予提供。虽然朱银富与爱华公司未办理购房款结算手续，但所涉商品房已有不动产权属证书，可以根据合同约定进行结算。其中，地，地下室**按套计算款按合同约定的115640元计算；2-206室房产，产权登记面积55.45㎡，合同约定面积55.43㎡，面积误差比绝对值为0.036%、未超过3%，据实结算购房款为532541.80元；2-207室房产，产权登记面积76.04㎡，合同约定面积76.20㎡，面积误差比绝对值为0.21%、未超过3%，据实结算购房款为731824.80元；2-208室房产，产权登记面积42.63㎡，合同约定面积42.72㎡，面积误差比绝对值为0.21%、未超过3%，据实结算购房款为409418.52元；上述合计为1789425.12元。因此，爱华公司应向朱银富提供开票金额为1789425.12元的发票。需要指出的是，爱华公司提供结算发票是履行交付办理房屋权属证书相关资料的附随义务，这并不意味着可以免除朱银富支付购房尾款的债务。爱华公司已交付了权属证书，本案确定由爱华公司提供购房结算款的发票，朱银富还要求爱华公司协助办理权属过户登记手续，本院不予支持。综上，朱银富诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告朱银富2018年4月14日至2019年2月25日的逾期交房违约金99406.80元、2018年4月14日至2019年4月24日的逾期办证违约金39179.20元；二、被告浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱银富提供金额为1789425.12元的发票；三、驳回原告朱银富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10456元（已减半，原告朱银富已预交），由原告朱银富负担9647元、被告浙江爱华房地产开发有限公司负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年十二月三十日法官助理  樊明忠代书记员  盛晓悦