山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初9257号原告：孙杰，男，1979年3月6日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：肖宏鹏，山东绍元律师事务所律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街**。法定代表人：朱芳英，经理。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台分行，，住所地烟台市芝罘区南大街**负责人：刘剑波，分行行长。委托诉讼代理人：申福文，男，中国农业银行股份有限公司烟台分行工作人员。原告孙杰与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称被告一路顺置业）、第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称第三人农行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告孙杰及其委托诉讼代理人肖宏鹏、第三人的委托诉讼代理人申福文到庭参加了诉讼；被告一路顺置业经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙杰向本院提出诉讼请求：1、被告和第三人协助原告办理位于烟台市牟平区杰座小区15号楼3单元402号楼房的在建工程抵押登记解除手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：依据2011年7月4日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告出资430000元购买被告位于烟台市牟平区的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告自2011年7月交付房屋后至今，未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续。后得知，被告将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给了第三人，而原告对涉案房屋享有的相关权益优先于第三人对该房屋享有的抵押权，故提起上述诉请。被告一路顺置业缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。第三人农行烟台分行述称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。理由是，1、第三人与被告早在2007年4月10日就签订了借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记，已经生效；且第三人对被告抵押的、包括涉案房屋在内的牟平杰座项目在建工程享有优先受偿权，业经烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书确认。因原告与被告签订涉案的《商品房买卖合同》和转让行为并未通知第三人，故应属无效。2、第三人与原告不存在任何合同关系，第三人没有侵害原告的任何民事权益，故也不应对原告承担任何义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：未载明签订时间、未加盖被告公章及负责人签字的《商品房买卖合同》（烟房预许字2007第010-621号）中约定：被告作为出卖人，原告作为买受人，原告出资430000元购买被告开发的涉案房屋；被告应于2011年7月11日前向原告交付经综合验收合格的涉案房屋，并在交房后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。2011年7月4日、7月5日、7月16日和8月22日，原告分别向被告的销售经理张振红支付了购房款430000元和有线电视、办证费用8462元；张振红收取上述款项后向原告出具了加盖“烟台市一路顺置业有限责任公司财务专用章”的收据。2011年7月，被告向原告交付了涉案房屋。2012年12月13日，山东省烟台市中级人民法院在作出的（2012）烟商初字第183号民事调解书中审理查明：2007年4月10日，第三人与被告在签订的《借款合同》中约定：被告向第三人借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%；同日，第三人与被告签订了《抵押合同》，约定被告以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额4000万元范围内提供抵押保证；第三人与被告在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记；最终达成的调解书协议内容是：被告于2013年9月30日之前偿还第三人借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；第三人对被告抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。经查，(2019)鲁0612民初3922号顾文诉被告及第三人商品房销售合同纠纷一案中，烟台市牟平区人民法院查明：烟台市牟平区住房和城乡建设局于2007年4月依法为涉案房屋所在的杰座小区1－11，13，15－19号楼办理了商品房预售许可证（证号为：烟房预许字2007第010号）。上述范围内的杰座小区部分业主已经办理了房屋产权登记手续。第三人在上述案件中解释称，被告公司在借款期限内，根据房屋销售情况向第三人缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经第三人审查同意后，第三人出具解除部分抵押登记的手续，所以出现部分业主办理产权登记手续的情形。2013年8月16日，山东省烟台市中级人民法院作出的（2013）烟民一终字第570号民事判决书认定，综合案件事实，原告完全有理由相信张振红出售涉案房屋的行为系代表被告的职务行为，原告与被告之间针对涉案房屋的商品房买卖合同成立。该民事判决书已经生效。本院认为：（一）业经生效的山东省烟台市中级人民法院（2013）烟民一终字第570号民事判决确认，原告与被告针对涉案房屋的房屋买卖合同关系依法成立。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了涉案房屋。（二）依据生效法律文书已查明的事实，被告为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故原告与被告签订的购房合同的履行应受第三人的约束。被告通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其举借第三人的借款，该行为第三人是知晓的。第三人未在购房人与被告签订《商品房买卖合同》前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为第三人对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。原告作为涉案房屋的买受人，已履行了《商品房买卖合同》所约定的全部付款义务，被告也将涉案房屋交付原告占有使用，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故原告购得涉案房屋的相应权益优先于第三人的在建工程抵押权。在原告已交付全部购房款、且没有证据证明原告存在过错的情况下，原告享有的合同权利，应依法受到保护。故原告要求被告及第三人协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，应予以支持。第三人关于原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的抗辩理由，与事实不符，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：限被告烟台市一路顺置业有限责任公司和第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行于判决生效之日起三十日内协助原告孙杰办理位于烟台市牟平区产的在建工程抵押解除手续。案件受理费100元减半收取50元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  晓  宁二〇二〇年十二月十八日书记员 赵洪辉（代）