甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1342号 上诉人（原审被告）：李某，男，1965年6月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市。公民身份号码：×××。 被上诉人（原审原告）：张掖市爱家装饰有限责任公司。统一社会信用代码：91620702660016702N。 法定代表人：魏某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吕某，该公司员工。 上诉人李某因与被上诉人张掖市爱家装饰有限责任公司（以下简称：爱家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李某，被上诉人爱家装饰公司委托诉讼代理人吕某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李某上诉请求：撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初5960号民事判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不是本案适格主体。涉案房屋合同系上诉人哥哥李宏海与被上诉人所签，李宏海也是涉案房屋的实际承租人，根据合同相对性，本案当事人应为李宏海，但因其已故，其继承人应当为本案当事人。二、上诉人与被上诉人曾达成协议，如果被上诉人减免三个月的租金和一年的广告位租金，上诉人可以替李宏海偿还债务，并在还款计划书上写了“减三个月”，被上诉人口头答应，但一审却忽视了被上诉人对这项事实的自认。三、涉案房屋租赁期满后，被上诉人不允许上诉人搬离，导致房屋延期交付，故上诉人不应承担房屋占有使用费12105元。 爱家装饰公司辩称：一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、上诉人系被上诉人爱家装饰公司内商铺租户，租赁商铺经营巴迪斯吊顶，双方每年签订租赁合同一次。在2018年5月1日，上诉人再次续签租赁合同一份，乙方“李某”签字虽系李宏海所签，但上诉人是知情且认可的，结合被上诉人提交的催费通知书、欠费清单明细、撤场证明等相关证据和庭审陈述，李宏海代上诉人签订合同系代理行为，被上诉人根据双方交易习惯，有理由相信代理行为是上诉人的真实意思表示，故上诉人是本案适格的主体。二、关于减免三个月的租金和占用房屋使用费的问题。在2019年7月28日被上诉人向上诉人送达欠费清单明细一份，载明了上诉人欠付被上诉人的所有费用，上诉人写明了还款计划，上诉人还书写了“减三个月李某”字样，后被删划。在2019年11月15日被上诉人张贴的通知证明：凡是欠缴房屋租金的商户在2019年11月25日前缴清的，按照2018年12月的会议精神，享受房租减免的政策优惠，逾期未缴纳房租的商户，一律不享受2018年12月会议确定的房租减免政策，仍按照原合同价款执行。对于减免租金是有条件的。以上还款计划及通知送达后，上诉人未按约履行拖延至今未付。故上诉人要求减免租金的上诉理由不成立。同时，上诉人也未按约定搬离租赁的商铺，自2019年8月1日至2020年4月27日期间一直占用租赁的商铺。在2020年4月27日，上诉人向被上诉人出具一份撤场证明，上诉人委托妻子搬离了租赁商铺的物品后才将商铺返还上诉人。故被上诉人要求上诉人承担2019年8月1日至2019年12月31日的房屋占用费并无不当。 爱家装饰公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付商铺租金58104元、广告位租金4650元、暖气费7020元、水费563元、物业费521元、电费2621元，违约金7348元，合计80826元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告系经营爱家装饰城商铺的出租人，被告系租赁户。2018年4月30日前，被告一直租赁原告商铺经营巴迪斯吊顶业务，并拖欠原告部分暖气费等费用。2018年5月1日，被告李某与原告爱家装饰公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告租赁原告面积80.7平方米的商铺，租赁期限一年，自2018年5月1日至2019年4月30日，年租赁费29052元，被告向原告支付房屋租赁保证金4000元，被告承担水、电、暖气费、物业费等与租赁房屋相关的其他费用。租赁费合同签订时一次性支付，逾期三日按日加收3%滞纳金。同时，合同还约定被告支付原告2018年4月1日至2019年3月31日的广告位租金4650元。合同签订后，被告未按约定支付租赁费和其他相关费用，但继续使用租赁商铺。合同到期后，双方口头约定原被告不续签合同，由被告继续使用租赁商铺，产生的费用按实际使用时间收取。2019年7月28日，原被告协商解除租赁合同，租赁费计算至2019年7月31日，被告三日内搬离租赁商铺。同时，原告向被告送达欠费清单明细一份，清单载明被告李某欠原告2018年5月1日至2019年4月30日租金29052元，2019年5月1日至2019年7月31日租金7263元，2018年4月1日至2019年3月31日广告位租金4650元，2018年1月1日至2018年12月31日水费242元，2019年1月1日至2019年7月31日水费141元，2019年4月1日至2019年7月31日物业费161元，2017年度采暖费2340元，2018年度采暖费2340元，2018年11月至12月电费860元，2019年1月至3月电费945元，合计47994元。如不按时交纳按合同约定租金按天累计加收3%滞纳金。被告收到清单明细后，书写还款计划，约定2019年9月15日还款5000元，2020年3月31日还款27000元，2020年6月30日还款20000元。被告还书写“减三个月李某”字样，后被删划。还款计划出具后，被告未按约履行拖延至今未付。同时，被告也未按约定搬离租赁的商铺，自2019年8月1日至2020年4月27日期间一直占用租赁的商铺。2020年4月27日，被告委托妻子搬离了租赁商铺的物品后将商铺返还原告，因而成讼。 另查明，2018年5月1日前，被告向原告交纳租赁房屋保证金4000元，续延抵顶到了2018年5月1日签订合同时双方约定的应交纳的租赁房屋保证金4000元。2019年8月20日，原告法定代表人使用被告装饰装修材料价值4182元，原告认可系公司行为并愿意抵顶被告债务，被告亦同意抵顶。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的合同自2019年4月30日届满后双方再未签订书面租赁合同，此后被告使用原告商铺行为为不定期租赁合同关系。2019年7月28日，原被告协商解除不定期租赁合同后，对所欠费用达成还款协议，被告应当按照约定及时履行相应义务，其不按约定履行义务行为违背民事活动中的诚实信用的原则，依法应承担继续履行的民事责任并承担相应违约责任。故原告要求被告支付2019年7月30日前欠付的租赁费等费用，并承担违约金的理由符合法律规定，依法予以支持。原被告约定如不按时交纳租赁费以拖欠租金按天累计加收3%滞纳金的约定过高，依法应予调整，原告主张按拖欠租金10%承担违约金不违反法律规定，依法予以支持。原、被告不定期租赁合同解除后，被告未按约定搬离租赁商铺，继续占有使用租赁商铺由此造成的占有使用费应由被告比照租赁合同的租赁费予以承担。故被告应当按年租赁费29052元的标准承担自2019年8月1日至租赁商铺搬离时的占有使用费用。原告主张对2020年1月至4月产生的占有使用费用因新冠肺炎疫情影响予以减免，系对其诉讼权利的处分，也符合疫情防控期间租赁合同权利义务可予以适当调整的法律规定精神，依法予以确认。故被告应承担的占有使用费自2019年8月1日至2019年12月31日，为12105元。原告要求被告承担2019年11月至12月暖气费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。按一个采暖期2340元计算两个月为936元。其要求被告承担自2019年8月1日至2019年12月31日的水费、电费、物业费的诉讼请求因未提交证据证实，依法不予支持。被告交纳的租赁房屋保证金和原告使用被告的材料费双方均同意抵顶，符合法律规定，依法可予以抵顶。被告辩解签订履行合同的主体不适格，与本院查明的事实不符，依法不予采信；其辩解原告承诺减免三个月租金和一年广告位租金的理由无证据证实，依法不予采信；其辩解2019年7月28日合同解除后被告搬离租赁商铺，原告予以阻拦并要求增加租金的理由无证据证实，依法不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决：被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋租赁费、广告位租金、物业费、水费、电费、暖气费47994元，扣除原告应退还的保证金4000元和应支付的材料款4182元外，被告李某再支付原告39812元；被告李某承担原告张掖市爱家装饰有限责任公司拖欠房屋租赁费等费用39812元10%的违约金，计3981.20元；被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋占有使用费12105元；被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋占有使用期间暖气费936元；驳回原告张掖市爱家装饰有限责任公司其他诉讼请求。上述一、二、三、四项合计56834.20元，限于本判决生效后三十日内付清。案件受理费1821元，减半收取910.5元，由被告李某负担。 二审中，上诉人申请证人何某出庭作证，拟证明2019年8月上诉人准备搬离商铺因被上诉人阻止未撤店，故上诉人不应承担2019年8月12日之后的租金。还证明2018年5月1日之后商铺的实际经营者是李宏海的事实。被上诉人质证认为：涉案商铺的实际经营者就是李某，2019年8月12日，因上诉人没有交清店铺之前产生的费用，上诉人未同意被上诉人撤场。经审查，证人何某的证言可以证明，2019年8月12日上诉人前去爱家装饰公司撤离商铺，因与被上诉人就商铺费用发生争议，当天未搬离的事实。被上诉人提交以下证据：1、2017年5月1日上诉人与被上诉人签订的《张掖市爱家装饰城租赁合同》，拟证明巴迪斯吊顶的实际经营者为李某。2、2018年1月25日李宏海书写的证明一份，拟证明由李宏海代李某签订广告位合同申请厂家报销费用。上诉人质证认为，对上述证据无异议。但需要说明，2008年-2017年3月期间涉案商铺一直由上诉人经营，2018年由李宏海负责经营，故2018年的租赁合同是由被上诉人和李宏海签订的，但因李宏海资金不足，很多费用都由上诉人垫付。经审查，上述证据上诉人没有异议，就上诉人作为一审被告主体是否适格的问题，本院结合其他证据综合予以认定。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人作为一审被告主体是否适格的问题。上诉人作为承租人与被上诉人签订了《张掖市爱家装饰城租赁合同》，其后被上诉人均是向上诉人的手机发送催费通知，2019年7月28日，上诉人在被上诉人事先打印的欠费明细清单上签字，并备注了还款计划。据此，本院依法认定上诉人与被上诉人之间形成了租赁合同关系。上诉人认为租赁合同实际是由李宏海签订，但合同签订后，被上诉人要求上诉人承担合同义务，上诉人并未否认，上诉人将租赁的店铺交给谁具体负责经营，并不影响承租主体的认定。故上诉人认为其作为一审被告主体不适格，在本案中不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于涉案商铺产生的租赁费数额如何认定的问题。2019年11月15日被上诉人发布的通知载明“对商户2018年度租金收缴减免30%，同时对2019年度房屋租金下调，在原合同价格上优惠并重新签订租赁合同。……凡是欠缴房屋租金的商户在2019年11月25日前缴清的，仍然按照2018年12月的会议精神，享受房租减免的优惠政策，逾期未按时缴纳房租的商户，一律不享受2018年12月会议确定的房租减免政策，仍按照原合同价款执行”，因上诉人拖欠的租赁费至2019年11月25日仍未缴清，不符合减免租金的条件，故不享受房租减免的优惠政策。上诉人认为其与被上诉人口头协商减免租金及广告费的上诉理由无证据证明，本院不予支持。2019年8月12日，上诉人虽派工作人员前往店铺搬离物品，但上诉人尚欠付被上诉人的费用未付清，遭到被上诉人阻挠。其后上诉人并未结清欠款，与被上诉人积极协商解除合同，而是直至2020年4月27日才搬离店铺。上诉人违约在先，应当承担实际占用店铺的费用。上诉人认为自2019年8月12日之后的费用不再承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1821元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 许 静 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。