浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0502民初1585号原告：湖州汇鑫置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区星汇半岛环庄路**。诉讼代表人：周伟。委托诉讼代理人：赵小雷，浙江广诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，浙江广诚律师事务所律师。被告:金斌，男，1970年5月13日出生，汉族，户籍住址浙江省湖州市吴兴区，现住湖州市。委托诉讼代理人：裘震东，浙江泰杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芳，浙江泰杭律师事务所律师。原告湖州汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫置业公司）与被告金斌返还原物纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后,依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理，汇鑫置业公司的委托诉讼代理人赵小雷，金斌的委托诉讼代理人裘震东、韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇鑫置业公司起诉称：2017年4月17日湖州市中级人民法院作出（2017）浙05破申2号民事裁定书，裁定受理汇鑫置业公司的破产清算申请，并于2017年6月23日作出（2017）浙05破申2-1号民事裁定书，裁定破产案件移交吴兴区人民法院审理。吴兴区人民法院于2017年7月10日作出（2017）浙0502破1号决定书指定浙江广诚律师事务所担任汇鑫置业公司管理人。位于星汇半岛****房产实际系汇鑫置业公司财产，因汇鑫置业公司办理贷款需要，将该房屋产权办理在汇鑫置业公司法定代表人吕纯云的妻子张美丹名下。管理人根据破产法规定向法院起诉后，经法院主持调解，汇鑫置业公司与张美丹于2019年5月6日达成调解协议并由法院出具调解书，汇鑫置业公司追回了星汇半岛Ｅ1幢1301室房产。现该房产已登记在汇鑫置业公司名下,但该房屋一直被金斌占用。根据法律规定，金斌无权占用，为此汇鑫置业公司曾于2019年9月30日向金斌发出腾房通知，金斌收到腾房通知后回复称其拒绝腾房。汇鑫置业公司诉至法院，请求判令：1.金斌腾空退还汇鑫置业公司位于湖州市房屋；2.金斌支付占用期间的费用21000元（按3000元／每月，自2019年5月6日起暂计算至2019年12月3日，实际计算至腾房之日止）；3.本案诉讼费由金斌承担。金斌答辩称：（一）金斌居住案涉的汇半岛E1幢1301室房屋，系有权占用。汇鑫置业公司为解决其与金斌就星汇半岛综合楼质量问题，提出补偿方案，由金斌居住该房屋。因汇鑫置业公司的原因导致棕榈泉酒店一直无法正常营业，金斌对外承担了大量的债务，包括人工、材料等，后汇鑫置业公司与金斌进行沟通，以案涉房产先交付给金斌无偿使用。根据合同法的规定，该约定合法有效，金斌根据该约定占用案涉房屋系合法、合理，而非汇鑫置业公司所述的无权占用。（二）汇鑫置业公司与金斌就案涉房屋达成附条件的买卖合同，条件达成该合同已成立，汇鑫置业公司应继续履行合同。汇鑫置业公司为与金斌协商解决案涉房产的抵押问题，后以每平方米6200元的价格将该房产卖给金斌。根据合同法的规定，附条件或附生效条件的合同，条件成就时生效，合同已成立生效。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现金斌要求汇鑫置业公司继续履行合同，应得到支持。（三）金斌承担的外债损失，均系由汇鑫置业公司的房屋质量原因所造成，理应由汇鑫置业公司承担相关的损失。汇鑫置业公司与金斌达成上述协商方案，系为双方利益最大化之目的，且案涉房屋已于2012年交付金斌使用至今，金斌亦花费了大量的装修费用，并居住至今，继续履行合同是双方利益最大化的要求。综上，请求依法驳回汇鑫置业公司的诉讼请求。汇鑫置业公司为证明起诉事实和诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.（2017）浙05破申2号裁定书、（2017）浙0502破1-1号裁定书及（2017）浙0502破1号各1份，拟证明汇鑫置业公司经法院裁定破产并指定浙江广诚律师事务所作为管理人的事实；2.不动产权证书1份，拟证明星汇半岛E1幢1301室房产系汇鑫置业公司所有的事实；3.腾房通知函及情况说明各1份，拟证明汇鑫置业公司要求金斌限期腾房，金斌拒绝配合的事实。金斌为证明抗辩主张，向本院提交如下证据材料：1.星汇半岛商品房买卖合同和星汇半岛综合楼问题协商解决方案各1份，拟证明金斌与汇鑫置业公司协商确定案涉房屋交由金斌使用，房屋地址面积均已确定，并约定待张美丹房产抵押银行解押后以6200元/平方米转让给金斌，该约定系附条件生效合同的事实；2.吴兴法院判决书3份及收条1份,拟证明金斌因汇鑫置业公司综合楼问题承担了大量债务的事实。汇鑫置业公司与金斌提交的上述证据，已经庭审举证、质证，本院认证如下：（一）汇鑫置业公司提交证据的认证。金斌对证据1-3质证无异议，对证据3补充说明，当时汇鑫置业公司向金斌发通知时已经提出以6200元/平方米购买房产，因金斌法律意识淡薄，当时并未就星汇半岛协商方案要求汇鑫置业公司提供原件；认可当时房产办在张美丹名下是为办理贷款。本院审查认为，汇鑫置业公司提交的证据均符合有效证据要件，对其证明效力予以认定。（二）金斌提交证据的认证。汇鑫置业公司对证据1中的协商解决方案的真实性不予认可，庭后向本院提交书面的情况说明，认为该证据存有在盖章的法定代表人吕纯云身份证复印件的纸张上将所谓协商解决方案的文字打印上去的嫌疑，并申请司法鉴定。同时，认为该书面协商解决方案的出具明显不合理，一是公章未盖在协商解决方案文字上面而是盖在了身份证复印件上；二是协商解决方案的内容出现在纸张中间位置，而身份证正反面位于纸张上下方，正常这样打印复印难度很大；三是与金斌提交的回复函中情况说明的第五点关于双方未达成房屋买卖合意的内容相矛盾。并且根据破产法第18条的规定，管理人在二个月内没有通知继续履行的，协议应视为已经解除或者没有生效。对证据1中的商品房买卖合同的真实性、合法性及关联性没有异议，但对证明目的有异议。本院审查认为，汇鑫置业公司的异议成立。协商解决方案没有落款时间，不清楚在何时如何形成，真实性无法确认。商品房买卖合同是汇鑫置业公司为贷款需要与张美丹签订，并非真实意思表示。该组证据无法证实金斌主张的其与汇鑫置业公司已达成附生效条件买卖合同的拟证事实，对其证明效力不予认定。汇鑫置业公司对证据2的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为如果有其他债务建议另案诉讼解决。本院审查认为，该组证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。根据本案有效证据结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：案涉坐落湖州市房屋系汇鑫置业公司所有。2011年8月24日，汇鑫置业公司因贷款需要，与案外人张美丹签订编号为浙商合湖字ＮＯ0092920的《商品房买卖合同》，将该房屋权属登记在张美丹名下。2017年4月17日湖州市中级人民法院裁定受理汇鑫置业公司破产清算申请，并于2017年6月23日作出民事裁定书，裁定破产案件移交吴兴区人民法院审理。吴兴区人民法院于2017年7月10日作出决定书指定浙江广诚律师事务所担任汇鑫置业公司管理人。后汇鑫置业公司管理人向法院提起诉讼，本院于2018年5月6日立案受理汇鑫置业公司诉张美丹所有权确认纠纷一案。经本院主持调解，双方达成调解协议，解除汇鑫置业公司与张美丹签订的编号为浙商合湖字NO0092920的《商品房买卖合同》；张美丹协助汇鑫置业公司于2019年5月25日将案涉房产过户至汇鑫置业公司名下，过户产生的费用由汇鑫置业公司负担。后该房产按调解协议约定过户至汇鑫置业公司名下。2012年12月，汇鑫置业公司因其开发的星汇半岛一期综合楼租赁事宜，经金斌交涉，同意将案涉的坐落湖州市房屋暂交金斌无偿使用，未约定使用期限。后汇鑫置业公司管理人向金斌交涉要求返还案涉房屋，于2019年9月30日向金斌送达腾房通知函，告知汇鑫置业公司破产清算事宜，要求金斌自收到通知后30日内腾退该房屋，并告知若逾期腾退管理人将通过诉讼比照租金向其主张该房屋占有期间的使用费。同年10月18日，金斌向汇鑫置业公司管理人出具情况说明，称其于2019年10月7日收到该腾房通知函。在该份情况说明中，金斌称2016年汇鑫置业公司因自身经营问题由副总胡彬彬前来与其沟通房产处理问题，言明以6200元的价格让其购买，但因综合楼所造成的损失赔偿数额及其已无力承担首付与按揭费用的问题致使双方没有达成协议。另查明，金斌自2012年12月汇鑫置业公司将湖州市房屋暂交其无偿使用后，一直占有使用该房屋至今，并在居住使用前对该房屋进行了装修。湖州市房屋建筑面积204.53平方米。本院认为，本案争议焦点为，金斌占有汇鑫置业公司所有的案涉房屋是否为有权占有，双方就案涉房屋有无达成附生效条件的买卖合同，合同应否履行。有权占有是指有法律上或者事实上的占有，如保管人、承租人、质权人对标的物的占有，主要是基于合同等债的关系而产生的占有，是指有本权的占有。根据本案查明的事实，汇鑫置业公司因其开发的星汇半岛一期综合楼租赁事宜，经金斌交涉，同意将案涉房屋暂交金斌无偿使用以补偿损失。汇鑫置业公司于2012年12月将案涉房屋交付金斌，金斌占有案涉房屋为有权占有。案涉房产为汇鑫置业公司所有，汇鑫置业公司将案涉房屋暂交金斌无偿使用，但双方就案涉房屋并未达成买卖合意。在法院受理汇鑫置业公司破产清算申请后，汇鑫置业公司管理人为履行管理和处分破产企业财产的职责，向金斌送达腾房通知函，要求金斌限期腾退占用房屋。金斌在收到该函件后回函汇鑫置业公司管理人，在回函的情况说明中，金斌承认因其与汇鑫置业公司就综合楼损失赔偿数额未协商一致，以及其已无力承担购房首付和按揭费用该两方面的原因，双方就案涉房屋买卖未达成合意。故汇鑫置业公司向金斌主张返还案涉房产，符合物权法的规定，应予支持。金斌抗辩称，其与汇鑫置业公司就案涉房屋达成附条件生效的买卖合同，生效条件达成，合同已生效，汇鑫置业公司应继续履行合同，该抗辩意见不能成立。关于汇鑫置业公司要求金斌按每月3000元支付自2019年5月6日起至房屋腾退期间的费用的诉讼请求。根据本案查明的事实，汇鑫置业公司将案涉房屋交给金斌无偿使用，未约定使用期限。后汇鑫置业公司管理人向金斌发送腾房通知函，要求其在收到通知函后三十日内腾退案涉房屋。金斌逾期未退还案涉房屋，违反物权法的相关规定，之后其占有案涉房屋系无权占用，原告诉请要求其支付占用期间的费用，符合法律规定，应予支持。关于占用期间使用费的起算时间，本案中，金斌于2019年10月7日收到腾房通知函，腾退房屋的期限为其收到腾房通知后三十日内，故应从2019年11月7日起计算案涉房屋的占用使用费。关于占用使用费的标准，根据案涉房屋面积、地、地段结合交付房屋为毛坯房的状态情确定每月支付费用为2000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告金斌于本判决生效后三十日内腾空退还原告湖州汇鑫置业有限公司位于湖州市的房屋；二、被告金斌于本判决生效后十日内支付原告湖州汇鑫置业有限公司占用期间的使用费（按2000元/月计算自2019年11月7日起至实际腾房之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，减半收取225元，由被告金斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  陈洪二〇二〇年十二月十四日书记员  林娥