浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初2428号 原告（反诉被告）：叶春，女，1969年3月1日出生，汉族，住三门县。 被告（反诉原告）：俞海咪，女，1990年4月13日出生，汉族，户籍所在地三门县，现住三门县。 委托诉讼代理人：叶经纬，男，1988年8月6日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住三门县。系被告俞海咪的丈夫。 原告（反诉被告，以下均称原告）叶春为与被告（反诉原告，以下均称被告）俞海咪房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序。被告俞海咪于2020年10月12日向本院提起反诉，本院于同日予以受理。本案于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告叶春、被告俞海咪及其委托诉讼代理人叶经纬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶春向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金47000元及逾期支付租金的滞纳金，滞纳金自2020年7月1日起每日按年租金总额的1％计算至实际付清房租之日止，滞纳金暂算至起诉之日为人民币23970元；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告自愿变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿给原告六个月的租金损失23500元并支付所欠的2020年7月20日到2020年11月20日的四个月租金15660元，合计39160元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于三门县××街道××路××号的房屋出租给被告作为经营服装使用；租赁期间为6年，自2019年7月20日至2025年7月20日；租金为每年人民币47000元，租金交付方式为每年一付，在每年的6月30日前付清下一年的租金；拖欠租金应当按当年租金总额每天1%计算滞纳金等事项。合同签订后，被告按约支付了第一年的租金。2020年6月30日，被告逾期未交第二年的租金，经原告发送《催缴房租通知书》催讨后，被告至今未支付租金。 被告俞海咪答辩并反诉称：一、被告受疫情影响，经营受到巨大影响和损失，无力继续承租原告的房屋，并于2020年2月8日向原告提出提前退租，此后也多次与原告协商解约退租事宜，愿意以补偿损失的方式替代继续履行合同，但原告始终不同意。二、为避免双方损失继续扩大，被告于2020年3月30日通过短信向原告发送了《解除租赁合同通知函》，正式通知原告终止双方签订的租赁合同，通知函中被告表示愿意承担违约责任并将剩余的租金14000元和3000元保证金作为给原告的违约金。通知函明确告知了原告案涉房屋已搬空，个体工商登记已经注销，并请原告前来验收房屋，办理交接，但原告不予认可也未配合接受房屋，之后被告将房屋钥匙寄还原告，由原告家人于2020年3月31日签收。三、被告并非擅自行使单方解除权，而是没有能力继续履行合同，被告也并非恶意违约，是因无法预见、无法克服的客观原因亏损严重，且被告也同意向原告支付违约金以弥补原告的损失。为此，被告提出反诉请求：1、判令解除被告俞海咪与原告叶春于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》。2、反诉费用由原告承担。 原告叶春针对被告俞海咪的反诉答辩称：双方签订合同时，是被告一再要求才签订了6年，每年房租也降了1000元，并约定6年内不再涨租金。被告要求解除合同并非因疫情影响，2019年9月，被告便开始要求解除合同，当时原告与被告沟通可以将房屋进行转租。2020年2月8日开始被告通过微信提出解除合同，原告曾说过如果因疫情影响周围的房东都有减免租金的话原告肯定会更到位。2020年3月被告曾起诉到法院后又撤诉了，3月31日被告寄了钥匙和解除合同的函给原告，短信也发给了原告，但是由于被告无正当理由提出解除合同，原告当时明确表示不同意解除但可以转租。而且房屋已经关了很久，原告担心房屋会因梅雨季节受潮遭到损失。现在原告同意解除合同，但要求被告赔偿原告的损失。 被告俞海咪针对原告叶春的反诉答辩反驳称：被告首次要求解约是在疫情爆发后的政府管控期间。去年被告因个人身体原因以及经营状况不佳确实有过一段时间在寻求转租，但并未与原告提出解约。2020年1月疫情爆发，政府启动重大公共卫生事件一级响应，为防疫当时家家户户均被强制要求在家不得外出，连政府机关也暂停大部分的服务项目，疫情对服装店的负面影响也是显而易见的。台州市人民政府曾于2月5日公开发布关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持民营企业渡过难关的文件，其中有对商铺疫情期间的租金应作出减免三个月房租的决定，可见疫情确实对被告的经营影响重大。被告因亏损严重，无力继续承租，便多次与原告协商解除合同，但原告始终不同意，被告只能腾退商铺外出务工。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，本院认证如下：一、对于原告提供的微信聊天记录截图一份、《房屋租赁合同》复印件一份、产权证明复印件一份、催缴房租通知书打印件一份以及被告提供的微信聊天记录截图一份、解除租赁合同通知函打印件一份、原告回复的短信截图一份、快递回执单照片及物流信息截图一份、银行转账记录截图一份、涉案房屋水电费缴费截图一份，由于原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。二、对于被告提供的微信朋友圈截图一份，用来证明被告搬离房屋的时间和当时现场情况，原告质证称因自己屏蔽了被告的微信，所以对该情况不清楚，但结合原被告庭上的陈述以及被告于2020年3月31日将涉案房屋钥匙寄还原告的事实，本院认为该证据能证明被告的待证事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月9日，原告叶春与被告俞海咪签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，原告将其所有的位于三门县××街道××路××号的房屋出租给被告，租赁期限为六年，自2019年7月20日至2025年7月20日止，租金为每年47000元，租金交付方式为每年一付，在每年的6月30日前付清下一年的租金，被告如果拖欠租金，应当按当年的租金总额每天1%计算付给原告滞纳金，但是拖欠租金不得超过15日。超过15日的视为被告违约，在被告付清房租和滞纳金后，原告收回房屋使用权，并没收保证金3000元。2019年6月21日，被告通过银行转账支付了原告第一年租金47000元。2020年的2月8日至3月31日期间，被告通过微信向原告提出解除双方签订的房屋租赁合同，原告不同意解除合同但同意转租。2020年3月30日，被告通过短信向原告发送了《解除租赁合同通知函》，原告认为被告不具备提前解除合同的条件，明确表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同。同日被告搬离了租赁的房屋，将房屋的钥匙和《解除租赁合同通知函》邮寄给原告，原告家人于3月31日签收。2020年7月28日，原告向被告发送了《催缴房租通知书》，要求被告支付第二年的租金47000元。 另查明，因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定,应认定合法有效,双方均应当按照合同的约定全面履行自身的义务。现被告要求解除与原告之间的租赁合同，原告在庭审中也表示同意解除合同。本院认为，原、被告双方均同意解除于2019年4月9日签订的房屋租赁合同，该行为不违反法律规定，故对于反诉中被告要求解除租赁合同的诉讼请求,本院依法予以支持。 本案的争议焦点在于：合同解除前所欠的租金由谁承担及被告应当赔偿损失的金额。被告认为，被告因无法预见、无法克服的客观原因亏损严重，原告在明知被告不可能继续履行合同的情况下，理应采取适当措施积极收回房屋，另行找新的承租人弥补损失，而非任由房屋长期空置，由此造成的扩大损失应当由其自行承担。因此，原告提出的损失赔偿过高，被告愿意在原告没收3000元保证金的基础上，再支付一个月的房租作为对原告的补偿。而原告则认为，被告并非因疫情影响要求解除合同，原告曾说过如果因疫情影响周围的房东都有减免租金的话原告肯定会更到位，由于被告无正当理由提出解除合同，原告明确表示不同意解除但可以转租。现原告同意解除合同，但要求没收3000元保证金，并由被告再支付2020年7月20日至2020年11月20日所欠的的四个月租金15660元及赔偿六个月的租金损失23500元。本院认为，被告在与原告签订长期租赁合同时，就应当预见到可能会存在经营困难、经济效益不好等商业风险。虽受新冠肺炎疫情防控措施影响，被告一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，但随着国内疫情得到控制，我县也有序地开展了复产复工，被告在原告不同意解除合同的情况下，完全可以通过与原告协商疫情期间减免租金及转租等方式减少损失。故本案的情形系可以预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更，被告没有及时采取转租房屋或者通过诉讼等方式以减少损失，而擅自搬离房屋，应当由被告自行承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付合同解除前尚未支付的租金，并应当赔偿原告相应的损失。因此，被告所主张的在原告没收3000元保证金的基础上，再支付一个月的房租作为对原告的补偿，并不足以支付所欠的租金及赔偿原告的损失，本院不予采纳。 对于原告要求被告支付所欠的2020年7月20日至2020年11月20日的四个月租金15660元的诉讼请求，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定租金为每年47000元，现被告已支付租金至2020年7月20日，原告于2020年11月3日同意解除合同，且据原告陈述，原、被告已于2020年11月3日对租赁的房屋进行了交接，故租金应当从2020年7月21日起计算至2020年11月3日，即13649元。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告应当赔偿原告损失的金额，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条确定的损失弥补原则，本院认为，双方签订的租赁合同期限为6年，而被告仅支付了第一年租金后就拒绝履行合同，且受新冠肺炎疫情的影响，原告的房屋存在不易于再行租赁的风险，对原告造成了较大的损失，同时，考虑到受新冠肺炎疫情防控措施影响，被告一段时期无法正常经营使用所租赁的涉案房屋的事实，故从利益衡量和诚实信用、公平原则出发，扣除原告有权没收的保证金3000元，本院酌情认定被告尚应当再赔偿原告损失13000元。 另外，对于被告要求原告承担反诉诉讼费用的诉讼请求，本院认为，由于是被告的原因导致合同解除，故反诉诉讼费用应当由被告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、反诉原告俞海咪与反诉被告叶春于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除。 二、限被告俞海咪于本判决生效之日起十五日内支付给原告叶春自2020年7月21日起计算至2020年11月3日止的租金13649元。 三、限被告俞海咪于本判决生效之日起十五日内赔偿给原告叶春损失13000元。 四、驳回原告叶春的其他诉讼请求。 如果被告俞海咪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费780元，减半收取390元，由原告叶春负担55元，由被告俞海咪负担335元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告俞海咪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 王群华 二〇二〇年十二月四日 法官助理 孙露强 代书记员 杨巍魏 ·16· ·4·