贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7777号上诉人（原审被告）：禹爱田，女，1973年9月13日生，汉族，湖南省邵阳市人，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。原审被告：赵说习，男，1971年12月8日生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省邵东市。上诉人禹爱田因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心，原审被告赵说习房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7107号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。禹爱田上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决上诉人承担责任错误，损害上诉人的合法权益，有失公平。首先，上诉人与被上诉人在2005年曾签订房屋租赁合同，被上诉人将位于遵义市红花岗区门面出租给上诉人，双方签订合同约定了租赁期限，租金支付时间及其支付方式。在合同第七条第五款约定了“租赁期满合同自动终止”，双方之间租赁合同实行一年一签的规则。而在原审庭审中，原告提供的2015年签订租赁合同并不是上诉人亲笔签字，不属于上诉人真实意思表示。按照双方签订合同的习惯以及合同约定来看，从2005年至2014年，上诉人与被上诉人之间签订合同都是一年一签，都是由公司代理人与上诉人本人当面签订，约定租赁期限为一年。而在2014年租赁合同签订后，被上诉人并未通知上诉人继续签订租赁合同，故上诉人认为，双方之间租赁关系应当是在2014年年底就截止。其次，原审法院认定有原审被告赵说习签字的租赁合同构成表见代理的事实错误。上诉人与被上诉人之间签订租赁合同一直都是上诉人本人与被上诉人当面签订，而且上诉人从租赁房屋开始一直都是本人在管理，协商租赁事宜都是上诉人与被上诉人亲自协商，原审被告赵说习从未参与过。在原审庭审中，被上诉人未举证证明过原审被告赵说习在2015年签订租赁合同是受上诉人委托签订租赁合同。从常理上讲，在2015年签订合同后，被上诉人认为赵说习是受上诉人委托代为签订租赁合同，那么在签订后应当将签订相关事宜告知上诉人，而被上诉人从未收到过相应通知。在2015年至2020年期间租赁费用被上诉人从未电话通知上诉人缴纳，被上诉人行为不符合常理，而且从双方签订合同约定的租赁支付时间来看，2015年以及2016年的租金被上诉人主张已过诉讼时效，不应当得到支持。最后，在原审法院庭审中，上诉人向法院提交了与原审被告赵说习的离婚协议，协议注明的案涉房屋三年租金给付上诉人实质是赵说习对夫妻之间债务的补偿，并不是上诉人在案涉租金上的获利，而且赵说习为按照约定向上诉人全额支付。实际上在2015年上诉人与赵说习离婚后对案涉房屋就不再进行管理经营，对案涉房屋处于何种状态并不知情，直至被上诉人向法院起诉后才知道原审被告在2015年时以上诉人名义与被上诉人签订了租赁合同。二、原审庭审中，被上诉人向法院提交证据证明曾就案涉房屋租金进行优惠，并发出了相应通知，但上诉人从未收到过任何通知。对于相关优惠，被上诉人认为因通过诉讼进行追缴租金，上诉人则不再享有相应优惠不符合客观事实。因为上诉人从始至终就未收到过任何相关房租优惠的通知，而且如果上诉人需要继续租赁房屋，就会直接和被上诉人签订租赁合同，并不会存在拖欠租赁费的事宜。但房屋租赁合同并不是上诉人本人亲自签订，被上诉人在事后并未通过电话或者其他方式向上诉人进行过说明。故对于原审被告赵说习未及时支付房屋租赁费，被上诉人存在严重过错，上诉人并不存在违约行为，不应当支付违约金。如被上诉人及时通知上诉人，就不会存在造成更大损失，上诉人认为被上诉人由放任损失扩大化嫌疑。被上诉人未向本院提交书面答辩意见。原审被告未向本院提交书面陈述意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原告解除租赁合同的通知有效，并确认双方租赁合同关系于2020年5月31日解除；2、请求判令被告向原告返还位于遵义市红花岗区门面；3、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金82052.04元及服务费、卫生费13316.4元（合计95368.44元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以82052.04元为基数按月利率2%支付违约金，以13316.4为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；4、请求判令被告从2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止按3237.6元／月向原告支付房屋占用费。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实下：遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区门面的所有权人。2005年8月23日，原告与禹爱田签订《门面租赁合同》，约定由禹爱田租赁原告的门面经营使用，被告向原告缴纳了经营权费用30000元，经营权限为15年。自此，被告开始租赁使用原告位于遵义市红花岗区门面。租赁合同实行每年一签。2015年1月22日，遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告赵说习签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井商城1-2层A-127号门面，面积14.26㎡出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金2,000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按105元/㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费203元/月，卫生费40元/月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续经营使用该门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。该通知在苟家井市场内进行了张贴，原告单位工作人员通过短信向禹爱田进行了告知。2020年5月31日，因被告未按通知要求返还案涉门面，也未缴纳费用，原告遂与相关部门联合将该门面关停，并诉至本院，酿成诉争。另，二被告原系夫妻关系，于2014年10月21日协议离婚，离婚协议书载明：位于贵州省遵义市红花岗区间归男方所有，从离婚之日起前3年每年收20000元的租金归女方所有，3年过后的出租的费用归男方所有。2015年1月22日，被告赵说习以禹爱田的名义与遵义市红花岗区市场发展服务中心签订《门面租赁合同》后，将门面转租给他人使用并收取租金。一审法院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、市场拆迁收不收租金的问题；三、违约金问题。原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于市场拆迁收不收租金的问题。被告在庭审中辩称2015年因市场要拆迁，原告便不再续签租赁合同并且免收租金，租户主动交租原告都不收取，但被告未举证证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告所持因市场拆迁原告不再收取租金的辩解，本院不予采纳。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，本院依法不予支持。原告自2020年3月26日发出通知后，已在合理期限之前通过在市场张贴通知、媒体发布等多渠道通知被告于2020年5月31日解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认原告发出的解除租赁合同的通知有效，原、被告之间租赁合同关系已于2020年5月31日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定A-127号门面租金105元/月/㎡，门面面积为14.26㎡，故A-127号门面每月租金为14.26㎡×105元/月/㎡=1,497.3元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1,497.3元/月×54月=80,854.2元。另有服务费203元/月、卫生费40元/月，故每月管理费用共计为203元＋40元=243元。同理，被告共计差欠原告管理费用243×54=13,122元。被告使用门面经营权期限为15年，应于2020年8月23日到期，截止通知关停时间尚差约3个月，即30,000元÷15年÷12月×3月＝500元，应予扣减；被告缴纳的租房保证金2,000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，被告还应支付原告各项费用91,476.2元。关于原告诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。被告承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对原告诉请2020年6月1日之后的租金，本院依法不予支持。位于苟家井商城1-2层A-127号门面的经营权为禹爱田享有，但二被告离婚时，未经原告同意，擅自将门面经营权转让给被告赵说习，其行为应为无效；被告赵说习以禹爱田的名义与原告签订2015年门面租赁合同，构成表见代理。二被告人在门面转租过程中均获得利益，应连带清偿使用门面产生的费用。综上判决：一、确认遵义市红花岗区市场发展服务中心解除租赁合同的通知有效，遵义市红花岗区市场发展服务中心与禹爱田、赵说习的租赁合同关系已于2020年5月31日解除；二、禹爱田、赵说习在本判决生效后十五日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心返还位于遵义市红花岗区门面，装修装饰无偿归遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由禹爱田、赵说习在本判决生效后十五日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计91476.2元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以80854.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；四、驳回遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。本案二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为：关于上诉人是否应当支付租金的问题。上诉人与被上诉人于2005年8月25日签订租赁合同，约定将涉案门面出租给上诉人经营，并约定经营权限为15年，租赁期限为1年，此后直到2014年，均由上诉人与被上诉人每年就涉案门面签订房屋租赁合同。合同均约定租赁期限为一年，经营权期限逐年递减，并约定上诉人需要转让或者转租门面的，需要经被上诉人批准。虽然2015年的合同上诉人并未签字，但首先，2014年签订的租赁合同虽租期是一年，但合同到期后，上诉人与被上诉人双方若不再续签合同，被上诉人应当退还剩余经营权限的经营权费给上诉人，上诉人也应当将涉案门面交回给被上诉人，但双方均未签订解除合同，被上诉人有理由相信上诉人会继续租赁涉案门面；其次，上诉人与原审被告虽然在离婚协议中，约定涉案门面由原审被告经营，但被上诉人并不知情，而被上诉人2015年签订的门面租赁协议上，承租方依然是上诉人，现有证据并不能证明被上诉人对双方离婚的事情是明知的情况下，被上诉人也有理由相信原审被告的签字行为系代表上诉人的行为。综合以上因素，被上诉人有理由相信原审被告与上诉人签订门面租赁合同代表上诉人，另外，即使上诉人对2015年的租赁合同不认可，但如前所述，2014年其与被上诉人签订的租赁合同到期后，双方均未解除合同，上诉人也未提供者证据其将涉案门面交还给被上诉人，故上诉人与被上诉人就涉案门面的租赁关系尚未解除，其仍负有支付租金的义务，因此，上诉人认为其与被上诉人的门面租赁合同于2014年已经解除的理由不能成立。至于上诉人主张2015年、2016年的租赁诉讼时效已届满的理由，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中也未提交新的证据证明本案已过诉讼时效，对此，本院不予支持。关于上诉人主张其未收到优惠的通知的理由。一审中，被上诉人制定了因搬迁而减租的优惠方案，由于该方案系被上诉人对租赁户的一种单方承诺，是被上诉人对自身权利的部分放弃，凡是符合条件的均可享有，被上诉人无义务一对一的进行通知，况且被上诉人已经举证证明，其通过现场张贴、媒体广告的形式告知，上诉人因不符合该优惠方案附带的条件，故不能按照该优惠方案降低上诉人的租金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,230元，由禹爱田负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年十二月十七日法官助理侯振伟书记员胡汝静