河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3794号原告：赵庆阳，男，1987年9月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀铭，河南新动力律师事务所律师。被告：王云，女，1968年1月1日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被告：毛蕾，女，1993年10月1日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被告：毛堃，男，2002年1月5日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被告：陈秀娥，女，1944年7月25日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。被告：毛以铎，男，1938年1月25日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。以上被告的共同委托诉讼代理人：张明堂，河南平允律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟小童，河南平允律师事务所律师。原告赵庆阳与被告王云、毛蕾、毛堃、陈秀娥及毛以铎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任审理的方式公开开庭进行审理。原告赵庆阳的委托诉讼代理人史挥龙、冀铭，被告毛蕾及其与其他被告的共同委托诉讼代理人张明堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆阳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与毛郑新（已亡）签订的《房屋使用权转让协议》解除；2.判令涉案房屋产权登记恢复变更至原告赵庆阳名下；3.本案诉讼费、保全费用由被告承担。审理中，经本院释明后，原告将其诉讼请求变更为：1.判令被告支付购房款160万元及利息（按同期银行贷款利率，自过户之日起计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2013年7月8日，原告赵庆阳与被告王云之夫毛郑新（已亡）签订房屋转让协议，约定原告将坐落于郑州市管城区港湾路2号蓝钻小区5号楼15层西户1503号房屋以150万元的价格转让给毛郑新，储物间及车位共计10万元一并转让，共计160万元。2013年10月原告应毛郑新要求将该房屋的产权变更登记在张郑新名下后，××逝。被告王云与毛郑新于1992年1月24日登记结婚，毛郑新因病去世并于2014年1月13日办理人口注销登记。××逝后，其配偶王云也未向原告支付购房款。房屋一直未交付毛郑新及其家属，由原告方居住至今。2006年6月5日原告向被告发出催告函，要求被告7日内依约支付房款，但被告王云经原告方合理催告仍未履行支付房款的义务。2020年6月16日，原告向被告王云发出解除合同通知书，双方房屋买卖合同已经解除。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告王云、毛蕾、毛堃、陈秀娥及毛以铎共同辩称，一、赵庆阳与毛郑新之间的房屋买卖合同不存在任何解除事由，毛郑新已经按照双方合同的约定支付全部房款，履行自己的全部合同义务，具体理由如下：根据双方《房屋使用权转让协议书》的约定，甲方赵庆阳自愿将位于郑州市管城区蓝钻小区5号楼1503房转让给乙方毛郑新，该协议第三条明确约定“三、乙方付给甲方房款壹佰叁拾万元整（￥1300000.00）剩余房款待房屋过户交付使用后再一次付给甲方”。按照该协议的约定，乙方毛郑新需先支付甲方赵庆阳130万元购房款后，甲方才会配合乙方办理房屋过户手续。2013年10月21日，本案诉争房屋房屋所有权人变更为毛郑新，如果赵庆阳未收到毛郑新购房款，且该购房款数额巨大，赵庆阳作为成年人，在没有收到购房款的情况下，根本不可能协助毛郑新办理房屋过户手续，其在诉状中称未收到房款即将房屋过户既不符合常理也不符合交易习惯，更不符合双方的合同约定。2013年10月17日，毛郑新在赵庆阳的协助下办理房屋过户的相关手续，并按照合同的约定由毛郑新缴纳房屋买卖契税48306元、维修基金12731.22元，当天双方到郑州市中原区地方税务局开具00028207号发票，发票载明付款方毛郑新向收款方赵庆阳支付购房款1207639元，原告赵庆阳因收到该笔房款产生的营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税共计79704.18元也由毛郑新支付，赵庆阳的完税证上也载明是发生于2013年10月10日的销售不动产所得。2013年10月24日，办理变更后的房产证后，毛郑新支付登记费6000元、配图费20元、交易手续费1091元、房屋所有权登记费60元。以上所有交费票据、完税证原件均由毛郑新持有，并且赵庆阳将其2008年2月14日购买诉争房屋时的契税完税证也交给毛郑新。因该房屋买卖交易发生时距今已7年，毛郑新已去世，原来公司的账户和毛郑新生前的银行账户已经注销多年，公司的交易明细以及毛郑新本人银行卡交易明细，在时隔多年后答辩人无法调取相关转款或支付记录，但是根据以上证据足以证明毛郑新在双方办理房屋过户前已经按照合同约定支付了购房款，否则双方不可能在郑州市中原区地方税务局开具支付购房款的发票。赵庆阳若未实际获得购房款，也不可能由毛郑新代其交纳因此产生营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育附加税及地方教育附加税。且答辩人提供的上述证据均是国家权力部门在办理房产交易时出具的正规手续，其证明力远远大于证人证言和其他书证。并且房屋所有权证书所有权人登记为毛郑新之后，已产生物权效力，被答辩人要求解除合同，既没有事实根据也没有法律依据。本次房屋买卖交易合同签订于2013年7月8日，支付房款时间为2013年10月10日，办理房屋过户相关手续的时间为2013年10月17日至2013年10月24日，变更房产证登记的时间为2013年10月21日，而毛郑新去世时间为2013年12月18日，自双方发生房屋买卖后数月毛郑新才因故去世，根本不存在因其突然去世未支付房款的情况。如果毛郑新生前房款没有付清的情况下，应当为被答辩人出具欠条等相关债权凭证，如果被答辩人提供不出欠条等相关凭证，在双方交易完成并进行物权转移登记的情况下，完全能够证明款项已经付清。此次房屋买卖交易发生于2013年，如果毛郑新未付清全部房款，原告不可能等到2020年才进行起诉。本案诉争房屋位于郑州，因答辩人毛堃在漯河上学，答辩人王云需要照顾其生活和学习，因此答辩人一直未使用该房屋。但是自2013年10月21日起，毛郑新即成为该房屋的所有权人，在其去世后，该房屋由五答辩人所有。原告赵庆阳非法占有并使用至今，已经严重侵犯了答辩人的合法权益，答辩人保留要求其搬离并要求其按照市场价支付自2013年10月21日起至搬离为止非法占有期间的使用费的权利。二、答辩人认为，毛郑新生前开设郑州浦京钢铁有限公司，该公司位于紫东钢铁企业园内，原告赵庆阳的父亲赵思哺是该钢铁企业园的会长。毛郑新因故去世后，毛郑新的妻子王云因无法经营，将郑州浦京钢铁有限公司转让给原告父亲赵思哺。原告赵庆阳为赵思哺独子，如果原被告之间有未结清房款，必然会在2013年12月22日王云与赵思哺的公司转让交易中将该部分费用扣除，未进行扣除的行为也证明双方不存在拖欠房款的问题。另外，自2009年7月10日毛郑新在郑州市管城区紫东钢铁企业园经营郑州浦京钢铁有限公司，该公司的性质是自然人独资，在经营的过程中，对外投资比较多，支付给被答辩人的房款具体是从公司账户中支付还是毛郑新个人账户中支付因事隔多年且家里其他人都没有参与公司的经营，对此均不知情。但从毛郑新20**年12月18日15时55分59秒尾号272的中信银行卡于12月18日14时26分48秒消费支出金额为910000元，该金额转出时间为毛郑新死亡当日，该款项具体转给何人，因毛郑新死亡也无法查明。三、答辩人认为，被答辩人郑州广昊材料有限公司出具的证明以及苏晓峰出具的证明仅仅是证人证言，仅能证明曾经转过款，但该款项的性质无法查明，如果是借款的情况下，金额高达91万，不可能不让毛郑新出具借条。该款项也可能是双方平常业务中的交易款项。并且该公司的股东和法人是被答辩人赵庆阳的亲属，存在法律上的利害关系，其证人证言根本不能作为证据使用，在证据效力上，也无法与答辩人提供的在房屋买卖交易过程中主管部门提供的票据。四、答辩人认为，在2017年10月1日民法总则实施前，本案的诉讼时效为2年，即至2015年7月8日本案已经超过诉讼时效，被答辩人的胜诉权利已经灭失，答辩人主张诉讼时效抗辩。综上所述，本案中毛郑新已经付清全部房款，房屋买卖合同不存在任何的解除事由，五答辩人为诉争房屋的合法所有权人，被答辩人非法占有并使用该房屋已经侵犯了答辩人的合法权益，恳请法院查明事实后，依法驳回被答辩人的无理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被继承人毛郑新于2013年12月18日去世，被告王云系毛郑新妻子，被告毛蕾、毛堃系毛郑新与王云婚生子女，被告毛以铎、陈秀娥系毛郑新父母亲。2013年7月8日，原告赵庆阳(出卖方甲方）与毛郑新（受让方乙方）签订《房屋使用权转让协议书》一份，主要载明内容：甲乙双方就房屋买卖事宜协商一致达成协议，甲方自愿将郑州市管城区蓝钻小区5号楼150房的房屋使用权（建筑面积181.81平方米，使用期限2013年7月8日）以人民币150万元的价款出售给乙方；5号楼地下停车位和7号楼下一个储物间共计10万元随本房屋一起转让给乙方；乙方付给甲方付款130万元，剩余房款待房屋过户交付使用后再一次性付给甲方；乙方配合甲方到有关部门办理过户手续，手续费由乙方承担；该房屋过户手续完后，即2014年6-7月份交付给乙方使用……等。毛郑新生前于2013年10月17日缴纳了案涉房屋的契税、维修基金等费用，案涉房屋已于2013年10月21日过户登记在毛郑新名下。被告提交的案涉房屋”销售不动产统一发票”显示：二手房转售，单价6642元/平方米，建筑面积181.81平方米，购房款金额1207639元。案涉房屋一直未交付，现仍由原告居住使用。原告于2020年6月5日向被告王云邮寄送达“催告函”，要求王云于接到函后的7日内履行合同义务，一次性付清房款；原告另于同年6月16日向被告王云邮寄送达“解除合同通知书”。对于被告支付购房款的情况，原告称毛郑新与原告的父亲系朋友关系，毛郑新购买原告出卖的房屋后未支付任何购房款，为及时办理过户手续，鉴于当时毛郑新暂时资金周转困难及房管局要求二手房过户需走资金监管，毛郑新委托原告垫付过户的资金91万元，并承诺最近有一笔款项可以回来以便及时支付购房款；原告念其与原告父亲系朋友关系，于2013年10月17日以其名义从郑州广昊金属材料有限公司处帮助毛郑新融资91万元，该公司的会计苏晓峰当日从其个人银行账户向毛郑新名下银行账户转款91万元，后毛郑新将该91万元存入房管局资金监管账户；房屋过户后，房管局将监管资金91万元退回毛郑新账户，同日，毛郑新向郑州广昊金属材料有限公司转款返还了91万元。原告为证明以上所述，提交了相应银行转款明细、案外人苏晓峰签字的书面证言一份及加盖有“郑州广昊金属材料有限公司”公章的“证明”一份。被告对原告以上所称不予认可，称毛郑新生前已经按照双方合同的约定支付全部房款，履行自己的全部合同义务；因本案诉争房屋房屋所有权人变更为毛郑新，如果赵庆阳未收到毛郑新购房款，且该购房款数额巨大，赵庆阳作为成年人，在没有收到购房款的情况下，根本不可能协助毛郑新办理房屋过户手续，其在诉状中称未收到房款即将房屋过户既不符合常理也不符合交易习惯，更不符合双方的合同约定。另，毛郑新因故去世后，毛郑新的妻子王云因无法经营，将郑州浦京钢铁有限公司转让给原告父亲赵思哺；如果原被告之间有未结清房款，必然会在2013年12月22日王云与赵思哺的公司转让交易中将该部分费用扣除，未进行扣除的行为也证明双方不存在拖欠房款的问题。被告为此提交了相应证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，原告与毛郑新生前签订的《房屋使用权转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告按约定协助毛郑新办理出卖房屋的过户手续，履行了合同义务，毛郑新应按约定向原告支付相应房款。被告称毛郑新已支付完毕购房款，其负有举证加以证明的义务；依据双方提交的证据，仅显示资金监管的91万元由毛郑新支付，但原告又举证证明了该款项来源于案外人郑州广昊金属材料有限公司，而在房屋过户后，该款项又由毛郑新名下账户转回该公司；另，被告虽辩称现房屋已过户，在毛郑新未支付购房款的情况下原告协助毛郑新进行房屋过户不符合常理，仅为其单方推测，而无其他证据相佐证；被告另举证说明毛郑新死亡后，被告王云将原毛郑新经营的郑州浦京钢铁有限公司转让给原告父亲赵思哺时，双方并未提及购房款，且称原告的父亲仍欠其数百万款项未清偿，而原告系完全民事行为能力人，其出卖房屋事宜与其父亲与被告王云之间进行的公司收购事宜是否存在关联以现有证据无法查清；退一步讲，即便存在关联，但双方并未进行最后结算，且被告作为毛郑新的亲属在长达几年的时间不主张权利，不符合常理；另，按照被告所称毛郑新已支付完毕购房款，但案涉房屋一直由原告实际占有，被告在长达今年的时间一直未要求原告交付房屋，亦违背常理；基于以上分析，被告对其所称提供的证据不充分，无法形成完整证据链，本院无法采信。故被告作为毛郑新的法定继承人应在继承遗产的范围内承担向原告支付购房款的义务。依据合同的约定，被告承担支付的购房款为130万元；剩余30万元因案涉房屋尚未交付，故待房屋交付后另行支付，原告此次起诉主张尚不具备条件，本院不予支持。原告主张按人民银行同期贷款利率支付房屋过户之日起至实际付款之日止的利息符合法律规定；因表述方式发生变化，应按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准给付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告王云、毛蕾、毛堃、陈秀娥及毛以铎在继承毛郑新遗产范围内向原告赵庆阳支付购房款130万元，并支付相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准，自2013年10月21日起计算至实际付款之日止）；二、驳回原告赵庆阳的其他诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，由原告赵庆阳负担8300元，被告王云、陈秀娥、毛以铎共同负担15000元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇二〇年十二月三十一日书记员  李 钰