上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10103号原告：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国贸律师事务所律师。被告：程小霞，女，1967年11月24日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：李彦庆(系被告程小霞女婿)，男，1990年1月24日生，汉族，住山东省。被告：葛传堪，男，1986年7月1日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：王丹凤，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市群成律师事务所律师。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告程小霞、葛传堪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐元浩，被告程小霞委托诉讼代理人李彦庆，被告葛传堪及其委托诉讼代理人王丹凤、张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告程小霞所签《租赁合同》于2019年8月25日解除；2、判令被告程小霞支付原告租金69,254.50元(自2019年1月1日起至2019年8月25日)及违约金(以69,254.50元为基数，按照千分之三/日为标准,计算至实际支付日止)；3、判令被告程小霞支付原告占用费48,624元(自2019年8月26日起计算至2019年11月19日)；4、判令被告程小霞支付原告物业管理费8,496元(自2019年1月1日起至2019年11月19日)；5、判令被告程小霞向原告支付的履约保证金19,280元不予退还；6、判令被告程小霞支付原告解除合同违约金17,682元；7、判令被告葛传堪对上述第2至第6项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2017年，原告与被告葛传堪签订《租赁合同》，由被告葛传堪向原告承租上海市金山区龙翔路XXX号(下称案涉房屋)，合同对租金、物业管理费标准、付款方式、付款期限以及违约责任等均进行了明确约定。后被告葛传堪将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给了被告程小霞，并承诺对被告程小霞履行租赁合同承担连带责任。被告程小霞自2019年1月起未能按约支付租金、物业管理费等费用。原告多次要求被告程小霞支付相关款项，但被告程小霞均未能履行。后原告发函通知解除双方的合同。原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告程小霞辩称：2019年2月，被告程小霞与原告员工达成协议，约定合同于2019年2月解除，涉案房屋由原告收回，租金不补，涉案房屋内的财物被告放弃所有权，保证金不予退还。被告葛传堪辩称：同意被告程小霞答辩意见，但是按照《权利义务转让协议》中的约定,被告程小霞不履行义务之后被告葛传堪才承担连带保证责任，且原告现在要求被告葛传堪承担保证责任已经超过六个月的保证期间，故被告葛传堪无需承担保证责任。经审理查明，案涉房屋系上海洪美置业有限公司所有，由其委托原告全权负责规划、招商、租赁、推广和经营管理等事宜。2017年9月1日，原告与被告葛传堪签订一份《租赁合同》，合同约定：被告葛传堪承租案涉房屋用于餐饮经营；租期自2017年9月1日至2020年11月30日，期间物业管理费为799元/月；2017年9月1日至2018年11月30日间的租金为7,073元/月，2018年12月1日至2020年11月30日间的租金为8,841元/月;首期租金21,219元(2017年9月1日至2017年11月30日的租金)于合同签订后五个工作日内支付，以后以三个自然月为一个交租期，在每个交租期前十个工作日内支付；被告葛传堪应于签订合同当日支付履约保证金19,280元；被告葛传堪延迟支付租金及其他费用，应当支付按欠费额的千分之三/日标准计算的逾期付款违约金；逾期付款超过三十日，原告有权单方解除合同，没收被告葛传堪所支付的履约保证金，被告葛传堪还应向原告支付二个月租金的解除合同违约金；合同解除后，原告有权处置所留物品，且无需赔偿被告；被告葛传堪应于合同解除后七日内将案涉房屋交还原告，若被告葛传堪违约致合同解除的，被告葛传堪按合同约定的租金标准支付七日交还期的占用费，交还期届满后占用费按合同约定租金的200%支付；被告葛传堪在交还期内未交还商铺的，原告有权在公证机关或者第三方的公证下将商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施设备拆除，并收回商铺，因此产生的费用由被告葛传堪负担。合同还对双方有关通知的收件地址予以明确，并约定以通知交予快递公司后第七日为收悉日。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告葛传堪交付了案涉房屋，被告葛传堪按约向原告支付了履约保证金、租金和物业管理费。2018年7月27日，原告与两被告签订一份《权利义务转让协议》，协议约定：被告葛传堪经原告同意将《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给被告程小霞；自2018年8月1日起，被告程小霞成为《租赁合同》承租方，若被告程小霞款未按《租赁合同》履行和承担义务和责任，则被告葛传堪须承担连带责任。协议签订后，涉案房屋由被告程小霞接收，被告程小霞向原告支付了截止2018年12月31日的租金和物业管理费，2019年1月1日起的租金和物业费被告程小霞未支付。2019年7月31日，原告委托上海市国茂律师事务所(以下简称国茂所)致函给被告程小霞，向被告程小霞催收租金、物业管理费等费用。国茂所同时向被告程小霞和被告葛传堪寄送了该律师函。寄送给被告程小霞的函件因无人签收被退回，寄送给被告葛传堪的函件由他人代收，庭审中被告葛传堪确认收到了该函件。2019年8月21日，国茂所再次致函给被告程小霞，通知被告程小霞解除合同。国茂所同时向被告程小霞和被告葛传堪寄送了该律师函。被告程小霞于2019年8月25日签收该函件，被告葛传堪于2019年8月22日签收该函件。审理中原告另称，原告于2019年11月19日在第三方监督下清铺收回了案涉房屋。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《权利义务转让协议》、律师函及快递凭证、上海市不动产登记簿、《授权书》以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告与被告葛传堪所签《租赁合同》以及原告与两被告签订的《权利义务转让协议》系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。《权利义务转让协议》签订后，被告葛传堪退出房屋租赁合同关系，其在房屋租赁合同中的权利和义务由被告程小霞承继。被告程小霞主张，合同已于2019年2月解除，涉案房屋同时被原告收回，但被告程小霞未提供证据予以证明，故对于被告程小霞的该项主张，本院不予采信。被告程小霞在租赁期间未按约支付租金，已构成违约，符合合同约定解除条件，且原告依法正当行使合同解除权，故本院确认原告与被告程小霞间的《租赁合同》已于2019年8月25日解除。因合同解除的责任完全归属于被告程小霞，故被告程小霞除应支付拖欠的2019年1月1日至2019年8月25日租金69,254.50元、物业管理费外，还应承担合同约定的违约责任。合同除约定了逾期付款违约金外，还约定了多重解除合同违约金，即没收履约保证金(接近于三个月的租金)、解除合同违约金(二个月租金)以及交还期届满后占有费按合同约定的租金标准二倍计算，而且原告作为涉案房屋的管理者，负有对该物业进行管理、促进经营的义务，对被告程小霞无法继续经营负有一定责任，故对被告应承担的违约责任，应从公平原则出发予以处理为妥。关于逾期付款违约金，本院认为，在被告程小霞逾期付款达三十日后，原告可单方解除合同，并由被告程小霞承担解除合同违约金，故逾期付款违约金以计算三十日为妥，为6,233元。关于履约保证金及解除合同违约金，本院认为，因被告程小霞违约，理应承担违约责任，但被告程小霞同一违约行为致多重后果，原告仅没收履约保证金即可填补原告因被告程小霞违约所致损失，故本院应择其处之为妥，即确认原告已收取的履约保证金19,280元归原告所有，被告程小霞无需支付以二个月租金标准计算的解除合同违约金。关于占用费，本院认为，合同约定赋予原告在合同解除后直接收回案涉房屋的权利，延迟收回期间不可归责于被告，被告应按合同约定的租金标准承担七日交还期的占用费，为2,063元。关于物业管理费，本院认为，应计算至交还期届满，即2019年9月1日，为6,419元。《权利义务转让协议》约定：若被告程小霞未按《租赁合同》履行和承担义务和责任，则被告葛传堪须承担连带责任。该约定符合连带责任保证的特征，原告与被告葛传堪之间是连带责任保证合同关系。根据我国担保法的规定，连带责任保证的保证期间为自主债务履行期届满之日起六个月。被告葛传堪担保的主债务是租金，而租赁合同已于2019年8月25日解除，被告程小霞欠付的是2019年1月1日至2019年8月25日的租金。根据合同约定，每三个月为一个交租期，每期租金应于每个交租前十个工作日内付清，因此，本案中保证期间的起算点迟至合同解除之日，即2019年8月25日。在合同解除之前，原告曾向被告寄送律师函，但该律师函是向被告程小霞催收租金，并未要求被告葛传堪履行给付义务，而原告直至本案起诉时才要求被告葛传堪履行给付义务，此时原告的请求已超过保证期间，被告葛传堪的保证责任已被免除，被告葛传堪不再承担保证责任。总之，对于原告要求被告葛传堪对被告程小霞所负给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第二十六条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告程小霞之间的《租赁合同》已于2019年8月25日解除；二、被告程小霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司租金69,254.50元及逾期付款违约金6,233元；三、被告程小霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司占用费2,063元；四、被告程小霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司物业管理费6,419元；五、确认原告上海千弈企业管理有限公司已经收取的履约保证金19,280元归原告上海千弈企业管理有限公司所有；六、驳回原告上海千弈企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,783元，由原告上海千弈企业管理有限公司负担783元，被告程小霞负担1,000元。被告程小霞所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾红顺二〇二〇年十二月一日法官助理 胡静怡书 记 员 陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。