中华人民共和国 福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2637号 原告：黄俊，男，1988年4月11日出生，汉族，户籍地福建省顺昌县，现住福州市台江区。 原告：余贤良，男，1992年7月25日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区，现住福州市晋安区。 被告：林传艳，男，1964年8月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告黄俊、余贤良与被告林传艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄俊、余贤良及被告林传艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄俊、余贤良向本院提出诉讼请求：1.判决林传艳立即退还黄俊、余贤良押金12万元；2.判决因××疫情影响无法经营，林传艳减免黄俊、余贤良租赁福州市中××街利业苑××区××层××号店面的租金从2020年1月25日至2020年3月31日的租金65400元。事实和理由：2016年3月14日黄俊、余贤良向林传艳租赁福州市××街利业苑××区××层××号店面，签订有《租赁合约》，该合约约定：每月租金39,000元，租房押金12万元，租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日。2019年3月1日黄俊、余贤良与林传艳续签《租赁合约》，该合约约定：每月租金36,000元，租房押金12万元，租赁期限2019年4月1日至2022年3月31日。2020年1月23日开始××疫情爆发，福州市××街利业苑××区一层××号店面从2020年1月25日-3月31日无法经营，处于停业状态。在疫情期间2020年2月10日原告向被告交纳15,000元租金，被告也同意。原告实在无法经营，无力承担高昂租金，经过被告同意由原告找到新的租客进行承租福州市××街利业苑××区××层××号店面。原告找到新的租客承租店面，新的租客与被告于2020年4月1日签订了新的《租赁合同》，原告与被告2019年3月1日的《租赁合约》予以解除。被告答应与原告进行结算退还押金，结果被告出尔反尔，过河拆桥，拒不退还原告押金。因××疫情影响，从2020年1月25日至2020年3月31日的福州市××街利业苑××区××层××号店面无法经营，被告应减免原告从2020年1月25日至2020年3月31日的租金（80,400元-15,000元）65,400元。 林传艳辩称，其将位于福州市台江区××街××层××号店面租给余贤良、黄俊经营服装生意，从2016年4月1日至2019年3月31日，月租金39000元。余贤良、黄俊在合同履行过程中长期拖欠租金，给林传艳银行贷款按揭造成极大压力，双方协商借用高息周转资金，费用由余贤良、黄俊负担。余贤良、黄俊明知续租可能性不大，开始阻扰招租，当场撕毁招租广告，有意拖延时间造成林传艳机票改签，迫使本应该递增10%的租金反而降了，从月租39000元降至月租36000元，余贤良、黄俊并不满足又开始拖欠租金，且2020年2、3月份未支付租金。黄俊、余贤良多次违反合同符合没收押金及收回已给予的15天装修期限。2020年2月份，黄俊、余贤良借疫情为由不交租金，造谣疫情要蔓延到六月份（免租）。因林传艳旅居海外，疫情期间难以回国，好说歹说才勉强还了大部分林传艳过桥周转资金费用（15000元）。同时林传艳不断劝说黄俊、余贤良，周边店铺都在营业中并发了现场照片。最后于2020年3月10日，黄俊、余贤良要求林传艳免租或重新招租。通过双方多次协商决定如果余贤良、黄俊继续经营可以共同承担租金。2020年3月24日，黄俊、余贤良确定无法继续经营，决定撤场彻底关门歇业。林传艳要求黄俊、余贤良清理店内所有东西。两天后，2020年3月26日，黄俊、余贤良告知已清场完毕：“林总，新客户那边你们谈好了，我随时可以撤场。林传艳认为到此为止已经很清楚地说明黄俊、余贤良无法继续经营，放弃疫情期间给予的免租权利并清理好店面让林传艳重新招租。店面重新招租，黄俊、余贤良擅自先围档店面后，再谈租金并向林传艳索要中介费，双方开始争执。最后由中亭街物业管理处经理调和。现租客无递增租期三年。林传艳将押金抵扣所欠的租金及其他费用后剩下余额退还黄俊、余贤良。林传艳主张联系黄俊、余贤良要账号，准备结清账目后剩下的余额退还。两天后，黄俊、余贤良又改变了主意，要求全额退还押金，并免去2月份、3月份的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月14日，林传艳为甲方，黄俊、余贤良共同为乙方，双方签订《租赁合约》，约定甲方将福州市中亭街利业苑C区一层63号店面出租给乙方用于经营服装，租赁期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止；每月租金39,000元，每月付一次房租，于每月28-30日前付清；租房押金12万元，期满无息退回。乙方在租赁期限内，擅自更改增加用途，视为违约，甲方有权没收押金和已交租金，并终止合约；乙方无故拖欠房租达三日以上，自然终止合约，甲方有权向乙方索赔因拖欠房租引起的经济损失，并没收押金；甲方付给乙方15天装修，如乙方租期内违约，甲方有权收回装修15天租金，2016年4月份收租18,500元（半个月），甲方不得无故收回店面，违约应赔偿乙方12万元。 2019年3月1日，林传艳为甲方，黄俊、余贤良共同为乙方，双方就福州市××街利业苑××区××层××号店面的租赁权利义务再次签订《租赁合约》，约定租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止；每月租金36,000元，每月付一次房租，每月28-30日前付清，先交租后使用；租房押金12万元，期满无息退回。乙方在租赁期限内，擅自更改增加用途，视为违约，甲方有权没收押金和已交租金，并终止合约；乙方无故拖欠房租达三日以上，自然终止合约，甲方有权向乙方索赔因拖欠房租引起的经济损失，并没收押金及给予的装修费（15天）18,000元；甲方不得无故收回店面，违约应赔偿乙方12万元。 2020年2月10日，余贤良向林传艳转账汇入15,000元。 诉讼过程中，黄俊、余贤良陈述称，2016年3月14日签订《租赁合约》后以现金方式向林传艳支付了押金12万元，在履行该《租赁合约》过程中存在迟延履行租金支付义务的违约情形；现仍拖欠2020年2月及3月份的租金；对于2016年3月14日签订的《租赁合约》约定2016年4月份租金金额18,500元确实计算错误，同意补足租金差额1000元；2020年4月1日，林传艳与案外人签订《铺面租赁合同》后，与黄俊、余贤良协商一致解除双方签订的《租赁合约》，现主张押金12万元及2020年2月10日支付的15,000元，扣除2020年2、3月份应付租金、2020年4月少算的租金1000元及迟延支付租金给林传艳造成的损失，林传艳应将剩余款项退还。林传艳陈述称，2016年3月14日签订《租赁合约》后，黄俊、余贤良实际仅支付押金117,000元；在履行合同过程中，因黄俊、余贤良迟延支付租金导致其需借款用于偿还银行贷款产生资金周转费用，而黄俊、余贤良于2020年2月10日支付的15,000元即系用于支付该资金周转的费用；2020年4月1日，经黄俊、余贤良帮林传艳招租后，林传艳与案外人签订《铺面租赁合同》后，林传艳与黄俊、余贤良协商一致解除双方签订的《租赁合同》；现要求没收押金并要求黄俊、余贤良支付2016年装修期半个月租金、2020年2、3月份租金及拖欠的过桥费用。 本院认为，黄俊、余贤良与林传艳于2016年3月14日、2019年3月1日分别签订的《租赁合约》，均系立约双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。 2016年3月14日，黄俊、余贤良向林传艳支付押金，但林传艳辩称仅收到押金117,000元，而黄俊、余贤良主张已通过全部现金方式足额支付了押金12万元。对此本院分析认为，两份《租赁合约》均约定押金为12万元，林传艳在先后两次签订合同中均未提出黄俊、余贤良少支付押金3000元，与常理不符，现双方合同终止后林传艳又主张仅收到押金117,000元亦未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故对黄俊、余贤良主张已足额支付押金12万元本院予以采信。 两份《租赁合约》均约定黄俊、余贤良无故拖欠租金，林传艳有权向黄俊、余贤良索赔因拖欠租金产生的经济损失并没收押金，因该押金条款具有担保性质，同时也是针对承租人迟延支付租金违约行为的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现黄俊、余贤良诉请林传艳退还押金是否于法有据，其前提是违约的违约金是否过分高于黄俊、余贤良的违约行为给林传艳造成的损失。林传艳主张因黄俊、余贤良迟延支付租金导致产生资金周转损失（过桥费），因此黄俊、余贤良于2020年2月10日支付的15,000元系赔偿资金周转损失。黄俊、余贤良否认2020年2月10日支付的15,000元系赔偿林传艳的损失，但同意承担因迟延支付租金给林伟艳造成的资金周转损失6200元。基于林传艳未提供证据证明其因黄俊、余贤良迟延支付租金造成其资金周转损失，故本院仅对黄俊、余贤良所确认资金周转损失6200元予以确认。此外，2020年4月1日，林传艳与案外人签订《铺面租赁合同》的同时，与黄俊、余贤良协商一致解除双方间的《租赁合约》，因此，虽《租赁合约》提前解除，但并未因此减少了林传艳的租金损失，故黄俊、余贤良主张合同约定的违约金过分高于因违约造成的损失，其请求适当减免于法有据，本院予以支持。结合本案林传艳的损失情况及《租赁合约》履行情况，本院酌定黄俊、余贤良应承担的违约金调低为42,200元。 《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。黄俊、余贤良承租使用本案案涉店面，未支付2020年2月、3月份的租金，现黄俊、余贤良请求减免因疫情影响的期间的租金。对此本院分析认为，由于自2020年1月25日以来，因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，黄俊、余贤良在使用案涉店面时受病毒影响无法正常经营的客观事故存在，故黄俊、余贤良请求减免租金符合公平原则，本院酌定2020年2月、3月份的月租金调整减半为18,000元，即黄俊、余贤良应向林传艳支付2020年2月、3月租金合计36,000元。由于黄俊、余贤良于2020年2月10日向林传艳支付了15,000元，故黄俊、余贤良仍应向林传艳支付租金21,000元。2016年3月14日签订的《租赁合约》约定每月租金39,000元，黄俊、余贤良确认该《租赁合约》中约定2016年4月份收租18,500系双方计算错误，并同意补足该租金差额1000元未违反法律规定，本院予以确认。此外，2016年3月14日签订的《租赁合约》约定免除了装修期15天的租金19,500元，而两份《租赁合约》均约定了黄俊、余贤良拖欠房屋租金情形下林传艳有权索赔给予装修期的费用，黄俊、余贤良亦确认其在履行合同过程中存在拖欠房屋租金情形，因此林传艳主张黄俊、余贤良应支付装修期间免除的租金19,500元符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，黄俊、余贤良已支付的押金12万，扣除黄俊、余贤良应承担的违约金42,200元，并与其应支付给林传艳的租金差额41,500元（21,000元+1000元+19,500元）相互抵销后，林传艳应将剩余押金36,300元（12万元-42,200元-41,500元）退还给黄俊、余贤良。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林传艳应于本判决生效之日起十日内一次性向黄俊、余贤良返还租赁押金36,300元； 二、驳回黄俊、余贤良的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4008元，由黄俊、余贤良负担2445元，林传艳负担1563元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  林 岚 人民陪审员  林月秀 二〇二〇年十二月十八日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 窗体顶端 窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 窗体底端 窗体底端 窗体底端 窗体底端