文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24938号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都锦江区一环路东五段**天府国际****。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：易栋林，男，1974年出生，汉族，住重庆市梁平县。被告：李承卫，女，1976年出生，汉族，住重庆市梁平县。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告易栋林、李承卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人王传杰，被告易栋林、李承卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令两被告支付拖欠的自2019年7月1日至2020年8月31日期间的物业费6142.22元。事实与理由：原告与重庆瑞安天地房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“翡翠天麓”小区提供物业服务。合同生效后，原告如约履行物业服务。两被告所属的房屋建筑面积为125.35平方米，物业费交纳的标准为3.5元/月·平方米，两被告拖欠了2019年7月1日至2020年8月31日期间的物业费，共计为6142.22元。原告多次对物业服务费催收，两被告均置之不理。基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法判决两被告向原告支付其拖欠的物业服务费用。被告易栋林、李承卫辩称，2019年7月1日至2019年11月23日期间的物管费用不应由两被告承担，两被告是在2019年11月23日才实际接房。因涉案房屋存在问题，无法居住，房屋问题的整改超期使业主无法按时接房，故该期间的物管费不应由业主承担。物业公司提供的物业服务与物业服务合同内容及收费标准不匹配，公共区域管理不到位，对于2019年11月23日至2020年8月31日期间的物管费应该减半收取。物业费用中对公摊面积的收费涉嫌重复收取，原告应该退回重复收取的二次供水设施运行费、维护费等费用，且今后二次供水设施的运行费、维护费等费用由原告承担。小区的公共区域擅自经营，私设经营性快递柜、自动售货机，侵犯了业主的利益。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：2017年11月21日，重庆瑞安天地房地产发展有限公司向万科物业公司发出《化龙桥片区B15/03地块项目前期物业管理中标通知书》，万科物业公司成为化龙桥片区B15/03地块项目**物业管理的第一中标候选人。2017年11月22日，万科物业公司（乙方）与重庆瑞安天地房地产发展有限公司（甲方）签订《化龙桥片区B15/03地块项目前期物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方为位于化龙桥片区B15/03地块项目提供前期物业服务。物业管理区域物业服务费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十三条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：3.5元／月·平方米（含公摊水电）（含税）；别墅：4.5元／月·平方米（含公摊水电）（含税）；幼儿园：3元／月·平方米（含公摊水电）（含税）；商业用房：8元／月·平方米（含公摊水电）（含税）；车库：80元/个（含公摊水电）（含税）。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。此后的物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月最后七日内向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。本合同期限为3年，自2017年11月22日起至2020年11月21日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如果合同到期，未出现上述1情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业合同。上述前期物业服务合同于2017年11月22日在原重庆市渝中区房屋管理局进行了备案，收费标准于2017年12月1日在重庆市物价局进行了备案。2019年6月21日，重庆瑞安天地房地产发展有限公司向易栋林、李承卫邮寄了万科翡翠天麓XX号房屋的《交付通知书》，由易栋林、李承卫购买的万科翡翠天麓XX号已于2019年6月30日前取得竣工验收备案登记证明，具备了合同约定的交付条件，集中交付日为2019年6月30日。易栋林、李承卫可根据自身情况选择自2019年6月30日起前往翡翠天麓一期1栋底办理相关交付手续。易栋林、李承卫收到该交付通知书后于2019年6月30日前往万科翡翠天麓查验涉案房屋。易栋林、李承卫在庭审中陈述由于涉案房屋存在质量问题，当时没有实际接房，直到2019年11月23日才实际接房。万科物业公司提供了2019年第三季度、第四季度及2020年第一季度的物业服务报告，证明万科物业公司为涉案小区提供物业服务至今。万科物业公司以邮寄律师函的形式对易栋林、李承卫所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆市渝中区化龙桥片区B15/03地块一期项目于2019年6月20日竣工验收，并于2019年6月24日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。易栋林、李承卫于2017年12月15日取得重庆市渝中区永嘉路XX号房屋的合同备案。上述房屋不动产权于2020年1月21日转移登记至易栋林、李承卫名下，该房屋的建筑面积为125.35㎡。上述事实,有不动产登记信息查询结果、《化龙桥片区B15/03地块项目前期物业服务合同》及备案证明、《交付通知书》、《律师函》及邮件跟踪查询结果以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，易栋林、李承卫举示了《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》（渝价[2013]422号）及支付宝《生活缴费凭证》，拟证明在缴纳水费时包含了二次供水的设施维护费用，但万科物业公司按3.5元/平方米收取的高层物业服务费中包含了公摊水电的费用，存在重复计费。万科物业公司质证对上述证据的真实性无法核实，不认可证明目的，物业服务费和二次供水设备问题不相关。易栋林、李承卫还举示了中国第三方验房平台出示的查验问题汇总表及微信聊天记录截屏，拟证明涉案房屋在交接房时存在诸多质量问题，并与相关人员沟通维修整改。万科物业公司质证认为查验的问题汇总反映出来并不是质量问题，只是一些常见的瑕疵，不构成拒不接房的理由，也与物业费的催收无关。易栋林、李承卫还举示了照片9张、微信聊天记录截屏2张，拟证明万科物业公司提供的物业服务不到位。万科物业公司质证认为真实性无法核实，形成时间、地点、地点无法确认，易栋林、李承卫不能因此作为其拒交物业费的理由。对于上述证据的认定，在本院认为中予以详细阐述。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物的专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆瑞安天地房地产发展有限公司依法与原告签订了《化龙桥片区B15/03地块项目前期物业服务合同》，该合同合法有效。原告依约为涉案小区提供了物业服务，小区业主应依照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业服务费。对于二次供水运营服务费是否涉及重复收费问题，物业服务企业收取的物业服务费中包含的水电公摊费用，系指公共区域内发生的水电费用，是指园林绿化用水、保洁用水、公共区域照明等产生的费用，而二次供水运营服务费是二次加压供水产生的费用，两者并不存在重复收费的情形。两被告所述的查验涉案房屋时存在的问题，并不构成合同约定或者法律规定的拒绝房屋交付的情形。涉案房屋已经在2019年6月24日取得了建设工程竣工验收备案登记证，达到了交付条件，根据前期物业服务合同中关于“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳”的约定，二被告应当支付2019年7月1日开始的物业服务费。对于两被告辩称的原告服务不到位，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，两被告不能据此拒交物业服务费。综上，对于两被告的答辩意见，本院依法不予采纳。故对于原告要求被告易栋林、李承卫支付2020年7月1日至2020年8月31日期间的物业服务费6142.22元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，判决如下：被告易栋林、李承卫于本判决生效之日起十日内支付原告成都万科物业服务有限公司2020年7月1日至2020年8月31日期间的物业服务费6142.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告易栋林、李承卫负担。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月二十二日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽