江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初4251号 原告：南京市浦口区人民政府永宁街道办事处，住所地南京市浦口区永宁街道勤业路**。 法定代表人：赵相君，主任。 委托诉讼代理人：林兴斌。 委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。 被告：南京南泰集团有限公司，，住所地南京市玄武区太平北路** 法定代表人：杨国新，董事长。 委托诉讼代理人：刘凤东，江苏韵和韵律师事务所律师。 原告南京市浦口区人民政府永宁街道办事处（以下简称永宁街道办事处）与被告南京南泰集团有限公司（以下简称南泰集团）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永宁街道办事处的委托诉讼代理人林兴斌、颜宏宇，被告南泰集团的委托诉讼代理人刘凤东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告永宁街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判决将原告与被告2002年9月29日签订的《协议书》中土地租金变更为：2013年至2014年租金为600元/亩/年，2015年至2019年租金为800元/亩/年，自2020年起租金为1000元/亩/年，且每三年递增10%；2、判决被告按照变更后的租金标准一次性缴清2020年之前的土地租金并自2020起按年向原告支付土地租金；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年9月29日，原告与被告签订一份《协议书》，约定被告向原告租赁浦合公路以下，东葛村、车站村、西葛村、张圩村四个村土地约5000亩(以实际丈量为准，种养殖区外沿水渠、道路、场部土地面积除外，经丈量立界标志)；租赁时间二十五年，自2002年11月10日至2027年10月30日；租金为人民币170)元/亩/年，如遇国家政策出现重大调整，以国家政策为准。 合同签订后，原告将土地交给被告使用，被告在土地上种植苗木。被告实际按照承包面积4072.46亩，每年每亩170元的标准缴纳租金，被告每年计向原告缴纳租金692318.20元。因合同签订时间早，租赁期限长，2002年签订合同时约定的土地租金较低，而合同签订十多年来，随着国家取消农业税等涉农政策变化以及农村土地租金客观大幅度上涨，合同原约定的租金明显过低，继续履行将损害土地所有权人村集体的利益。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，即将生效的民法典第五百三十三条再次确认了前述情势变更制度。此外，双方《协议书》第一条第2点约定“租金：人民币170元/亩/年，如遇国家政策出现重大调整，以国家政策为准”，故前述法律规定以及合同约定均明确原告有权根据国家政策调整等重大变化变更租金标准。 随着社会经济的发展，考虑本案租地合同的签订和履行情况，当时约定的每亩每年租金170元已不符合当前社会生活实际情况，根据村集体的诉求，并参照近些年来永宁街道土地的普遍租赁价格，原告申请将与被告2002年9月29日签订的《协议书》中土地租金变更为：2013年至2014年租金为600元/亩/年，2015年至2019年租金为800元/亩/年，自2020年起租金为1000元/亩/年，且每三年递增10%，以维护集体资产利益。被告应一次性补缴2020年之前的租金差额部分，即将调整后的租金较170元/亩/年高出部分一次性缴纳给原告，并自2020年之后，按照调整后的租金标准及《协议书》约定的支付方式，每年向原告支付租金。 综上，原告特起诉至法院，要求变更原被告签订协议的租金标准，望贵院判如所请。 被告南泰集团辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据,应当予以驳回。 一、本案不适用情势变更原则。1、土地租赁价格的波动是由市场因素的变化而导致的,合同当事人应当各自承担相应的商业风险。2、双方当事人在签订合同时,约定租金170元/亩/年,如遇国家政策出现重大调整,以国家政策为准。这表明双方在签订合同时,对土地租赁价格的变化是有预见的,不属于不可预见的情形。就本案而言,国家对于土地租赁或农村土地承包的政策并未出现重大调整。关于农业税的取消,由于该农业税是由原告负担的,故农业税的取消,未致原告利益受损,恰恰相反,原告是得益的一方。另一方面,国家近年来对土地承包人的农业支持补贴也是由原告享有的(南京市2016年补贴标准115元/亩,2017年补贴标准118元/亩)。因此,农业税取消及农业支持补贴增加的变化也不应当成为原告主张调整土地租赁价格的依据。3、由于原告未适当履行其承诺的合同义务“乙方(指被告)苗圃收获,成材林砍伐时甲方(指原告)负责办理有关审批文件”，致被告成材林不能及时砍伐变现,生产不能良性循环,陷入困境。事实上,被告承包该涉案土地后,累计投入已达6700万元,林木销售收入仅628万元,以2018年7月31日为评估基准日,目前地上林木评估价387万元,固定资产评估价846万元,实际亏损4873万元。如果原告的诉讼请求得以实现,将进一步加重被告的负担与亏损。因此继续维持原合同效力,不会导致原告利益受损或双方利益严重失衡。 二、关于诉讼时效。1、双方自合同订立后长期以来,双方对合同期限与租金标准并无争议。直至2019年10月15日,原告才致函被告,主张协议中租赁期限超过20年的部分无效。2020年4月20日及2020年7月15日原告才发函主张被告2020年交付的租金标准过低。因此,原告第二项诉讼请求中要求变更2013年至2019年租金水平的诉请已超过法律规定的诉讼时效；2、即便本案适用情势变更原则,该变更请求也仅对提出变更请求以后合同尚未履行的部分适用,对于双方已经履行的部分应当视为双方无争议,不能追溯适用。 综上所述,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2002年9月29日，永宁街道办事处作为甲方与乙方即被告南泰集团签订了一份《协议书》，协议中载明了：“乙方向甲方租赁浦合公路以下，东葛村、车站村、西葛村、张圩村四个村土地约5000亩（以实际丈量为准，种养殖区外沿水渠、道路、场部土地面积除外，经丈量立界标志，土地使用证明以签订的协议为准）。租赁时间：二十五年，由2002年11月10日至2027年10月30日。合同期满后，如乙方需续订，在同等条件下，甲方优先考虑延续租赁给乙方使用。租金：人民币170元/每年每亩，如遇国家政策出现重大调整，以国家政策为准；土地租赁（费）每年度结算二次，第一次当年六月三十日支付50%；第二次当年十二月三十日支付50%”等协议内容。 协议签订后，双方依协议履行，原告向被告交付了案涉土地，土地面积经双方确认为4072.46亩；被告将案涉土地用于种植苗木，按时交纳租金，租金已交纳至2020年6月。 同时查明：1、原告于2019年10月15日向被告发函，函件中载明：南京南泰集团有限公司2002年9月29日,贵公司与南京市浦口区永宁镇人民政府(现为南京市浦口区人民政府永宁街道办事处)在平等自愿、协商一致的基础上签订了《协议书》。一、协议书中第一条第一款“租赁时间:二十五年,由2002年11月10日至2027年10月30日。合同期满后,如乙方需续订,在同等条件下,甲方优先考虑延续租赁给乙方使用。”根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效”的规定，故上述协议中超过20年部分的租期无效。二、协议书中第一条第二款:租金为人民币壹佰柒拾元/年/亩；如遇国家政策出现重大调整,以国家政策为准。根据2019年南京市六合区审计局专项审计调查报告六审调(2019)2号对浦口区2016-2018年村级涉农财政资金、村级“三资”管理情况的专项审计调查报告,这份协议租期过长、租金过低,且没有增长机制,不符合《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条“农村土地承包经营流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益”的规定,立行立改。鉴于以上实际情况,特发函给贵公司,诚望贵公司能够高度重视此事并采取积极合作的态度,近期就此事做进一步的交流，以期妥善解决上述问题。此致，南京市浦口区人民政府永宁街道办事处。2019年10月15日。 2、被告于2020年3月给原告回函，回函中载明：南京市浦口区人民政府永宁街道办事处贵单位2019年10月15日关于南泰集团与贵方2002年9月29日签订的《协议书》(下称该协议)有关事宜的来函收悉。现回复如下:（1）诚如贵方所言,该协议是在平等自愿、协商一致的基础上签订的。（2）关于租赁期25年的条款:贵我双方签订的该协议属于农村土地承包经营权流转的法律性质,法律适用应以《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》为依据。根据特别法优于普通法的适用原则,合同法租赁期限不高于20年的规定不适用。故贵方认为该协议中超过20年部分的租期无效不能成立。（3）该协议约定年租金为人民币170元/年/亩,如遇国家政策出现重大调整,以国家政策为准。贵方以南京市六合区审计局专项审计调查报告为依据,认为该协议上述条款不符合《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定,法律适用不正确。第一,该协议约定未改变承包土地的农业用途,流转期限未超过承包期的剩余期限,也未损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益;第二,上述审计报告对本公司没有约束力;第三,该协议履行期间,国家关于农村土地承包经营权流转的政策并未出现重大调整。 综上,贵我双方2002年9月29日签订的《协议书》,未违反现行法律的强制性规定,该协议有效,对双方均有约束力。双均应严格遵守。特此函复，二○二○年三月，南京南泰集团有限公司盖章。 3、原告于2020年4月19日向被告发出《关于南京南泰集团有限公司租赁合同事宜的回函》，回函中载明：南京南泰集团有限公司2002年9月29日,贵公司与南京市浦口区永宁镇人民政府(现为南京市浦口区人民政府永宁街道办事处)在平等自愿、协商一致的基础上签订的《协议书》，我方曾于2019年10月15日向贵公司致函说明该协议租赁期限及租金标准事宜,贵公司于2020年3月回函。我方认为,该《协议书》确实是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的,但法律同样赋予了双方依法或依协商变更协议内容的权利。贵公司回函内容不符合法律规定及客观事实,且不利于现实问题的解决,具体回复如下： （1）《协议书》约定的租赁期限需要受最长租赁期限20年的约束。首先,《协议书》约定的是租赁合同关系,并非土地承包关系。《中华人民共和国合同法》(下称合同法)第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。根据该条规定以及《协议书》多处条款提及“租赁土地”“租赁时间”“租金”等,双方之间显然是租赁合同关系,受合同法中关于租赁期限的约束。其次,合同法与《中华人民共和国土地承包法》并非普通法与特别法的关系,贵公司不能因为租赁的土地是农村土地,就否认租赁协议的性质,租赁正是土地流转的一种方式。 （2）《协议书》订立后,客观情况发生了重大变化,应当对租金标准予以调整。《协议书》签订于2002年,当时土地价格较低,故双方商定租金标准为170元/年/亩。但协议签订后,国家逐年出台各项三农政策,推动农村经济发展,农村土地价格逐步上涨。早在2013年,南京市就明确农村土地租赁价格不得低于600元/亩,贵公司如继续按照2002年的标准支付租金,将造成集体资产重大损害,不利于保障农民的利益。该土地租期过长、租金标准过低、租金缺乏增长机制等问题不符合《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条“农村土地承包经营流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益”的规定,已被多家审计部门提出并要求整改到位。贵公司主张审计报告不具有约束力,继续按照170元/年/亩的标准支付租金不损害利害关系人和农村集体经济组织合法权益的主张不能成立。 综上,关于《协议书》前述需要调整的内容我方已多次向贵公司作出说明并告知了相关依据,也留出了充足的时间供贵公司确定具体方案,贵公司本次回函内容与此前双方协商的方案存在较大差距。望贵公司收到本函后能尊重事实,充分考虑双方利益衡平,尽快确定切实可行的整改方案与我方联系,如仍无法达成致的,我方将通过法律途径解决。此函，南京市浦口区人民政府永宁街道办事处，2020年4月19日。 4、原告于2020年7月15日又向被告发出《致南京南泰集团有限公司的告知函》，告知函中载明：南京南泰集团有限公司2002年9月29日,贵公司与南京市浦口区永宁镇人民政府(现为南京市浦口区人民政府永宁街道办事处)签订《协议书》。我方曾多次与贵公司沟通该《协议书》中租金过低问题,并在往来函件、当面沟通、电话交流中均提出了调整租金的要求与具体标准。贵公司始终以需要商量、汇报为由,未能与我方签订补充协议,且仍按照《协议书》约定的170元/年/亩的标准向我方账户中汇入租金,我方特函告贵公司：（1）贵公司支付的租金标准过低,不符合双方数次磋商中提出的调增租金方案,贵公司应当按照提高后的标准向我方支付租金,并及时补足此前租金差额；（2）贵公司按照170元/年/亩的标准,向已知的我方账户汇入租金系贵公司单方行为,不视为我方同意或认可按照《协议书》原约定的标准计收租金。请贵公司收到本函后尽快与我方联系,办理调增租金的相关手续，特此函告，南京市浦口区人民政府永宁街道办事处，2020年7月15日。 5、南京市人民政府于2013年4月9日发布的《市政府关于引导农村土地承包经营权有序流转的意见》中，在确立农村土地承包经营权流转指导价格中提出，原则上2013年至2014年，对全市规模流转农民承包土地并从事农业生产经营的耕地，流转价格不低于600元/亩。 6、原告提供所属社区2019年度签订的《农村土地经营权承包合同》中的土地流转价格在1000元/亩左右。 7、2019年10月15日前，原、被告双方依案涉合同履行各自相应的权利义务，双方均未提出过异议，被告亦无违约行为。 上述事实，根据原、被告双方陈述，原告举证的《协议书》、南京市人民政府发布的《市政府关于引导农村土地承包经营权有序流转的意见》、《农村土地经营权承包合同》、向被告发出的函件等；被告方举证的案涉合同经营情况、租金缴纳手续等证据在卷予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 在本案中，原、被告双方就案涉土地租赁事宜签订了《协议书》，该《协议书》虽系双方在自愿、协商一致的基础上签订，因《协议书》中载明的租赁期限为25年，该租赁期限超过了法定的20年租赁期限，因此，超过法定租赁期限的部分无效，即该合同的有效期为自合同成立之日起的20年。 合同签订后，在合同履行期限内，双方均按合同约定享有相应的合同权利、履行了相应的合同义务。原告现根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条关于适用情势变更原则的规定，要求被告自2013年起调整提高相应的租金支付标准，被告不予认可；因在合同履行期间即2019年10月15日前，亦即合同已履行17年有余，双方就案涉合同无争议，并已实际履行，因此，原告要求被告自2013年起至2019年10月14日间调整相关租金标准的诉请缺乏依据，本院不予支持。自2019年10月15日后，即原告向被告主张权利要求被告调整提高相应的租金支付标准，被告亦不予认可，因原告就该期间调整相关租金标准的诉请不符合适用情势变更原则的规定，本院亦不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 驳回原告南京市浦口区人民政府永宁街道办事处的诉讼请求。 案件受理费140104元，由原告南京市浦口区人民政府永宁街道办事处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  潘玉君 人民陪审员  杨 军 人民陪审员  杨 湄 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  傅小艺