重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4858号原告：方春梅，女，1981年7月23日出生，汉族，住重庆市忠县被告：重庆新鸿力房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南阳路内转盘国土房管局宿舍**，统一社会信用代码91500231320451978X。法定代表人：墙兴华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。被告：重庆金惠物业管理有限责任公司，住所地，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路**会信用代码91500231696583231A。法定代表人：陈智远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁华文，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。原告方春梅与被告重庆新鸿力房地产开发有限公司（以下简称新鸿力公司）、重庆金惠物业管理有限责任公司（以下简称金惠公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案并依法适用简易程序审理。由审判员荀春丽独任审判并于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告方春梅、被告新鸿力公司的委托诉讼代理人王泽明、被告金惠公司的委托诉讼代理人梁华文到庭参加了诉讼。原告刘长江经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法按撤诉处理。本案现已审理终结。方春梅向本院提出诉讼请求：1．判令新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向方春梅收取停车费；2．本案诉讼费由新鸿力公司、金惠公司承担。事实和理由：2015年6月26日，方春梅、刘长江与新鸿力公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二十一条约定因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。金惠公司与方春梅于2018年1月8日签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款物业收费标准中明确约定停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的按180元/月/个交纳；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。对于两轮及三轮摩托车的收费未作约定，新鸿力公司和金惠公司也一直未对两轮及三轮摩托车收取停车费。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》签订后，方春梅一直按照该协议约定的标准交纳停车费至2020年8月31日。2020年6月21日，新鸿力公司张贴公告，单方要求调整停车费。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》，单方规定：1．小区车位租金调整为260元/月（含租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。方春梅认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。天鹅湖岸小区至今尚未成立业委会，未选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同，故，双方签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》仍合法有效，应当继续履行，对方无权单方变更合同内容。综上所述，为维护方春梅的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。新鸿力公司辩称，新鸿力公司系案涉住房小区的开发商，金惠公司系新鸿力公司委托的前期物业服务企业，双方系委托代理关系。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第二款第三项系有关停车位租赁信息的发布，并非成立了车位租赁合同关系。双方租赁关系在业主向新鸿力公司支付租金并约定租金标准及车位号时成立。新鸿力公司对车位租金进行调整系基于对车库整改投入了成本且因物价上涨因素，且报请了忠县发改委进行备案且对外进行了公示，该价格调整行为符合法律规定。方春梅的租赁车位到期时间为2021年1月13日，且系按调整后的租金标准交纳。故，请求驳回方春梅的诉讼请求。金惠公司辩称的辩称意见与新鸿力公司一致。本院经审理认定事实如下：新鸿力公司系忠县天鹅湖岸小区商品房的开发商。2015年6月26日，方春梅、刘长江（乙方）与新鸿力（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定方春梅、刘长江共同购买新鸿力公司开发的位于忠县的住房一套，具体位置为忠县，建筑面积77.24平方米。新鸿力公司委托金惠公司对天鹅湖岸小区进行前期物业管理。交房时即2018年1月8日，金惠公司与方春梅签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第二款（物业服务收费标准）第三项约定停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的，使用人按180元/月/个交纳（该费用不包含物业服务费，金惠公司亦不收取物业服务费）；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。对于两轮及三轮摩托车的收费未作约定，新鸿力公司和金惠公司也一直未对两轮及三轮摩托车收取停车费。2019年1月1日，新鸿力公司将其天鹅湖岸小区的车位停车收费标准变更为业主小型车280元/月，2800元/年；非业主小型车360元/月，3600元/月，并报忠县发展和改革委员会备案。2019年1月31日，忠县发展和改革委员会同意备案。2020年6月21日，新鸿力公司在天鹅湖岸小区张贴公告，载明的主要内容如下：新鸿力公司将对停车费进行调整，调价时间为2020年7月1日起；租车到期业主提前做好时间安排，到财务室办理相关手续以保证车辆正常通行。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《天鹅湖小区停车库车位租金调整告知书》。该告知书载明因开发商对小区停车库进行改造升级，成本增加，决定增加停车费用并报忠县发改委进行价格备案。具体的车库车位收费办法及标准如下：1．小区车位租金调整为260元/月（租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/月，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。同日，新鸿力和金惠公司向全体业主发出《告知书》，载明主要内容为：案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》没有约定租赁期限，视为不定期租赁，可以随时解除。现向全体业主公示：1．解除《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第一项第三款关于停车位租用及收费标准的约定；2．请有车业主及时自行前往公司办理停车位移交或签订新的《车位租赁协议》，以便继续合法使用；3．如未及时办理交接或签订新的《车位租赁协议》，公司将拒绝提供车位及停车事宜。方春梅对上述新鸿力和金惠公司所公示的告知内容的真实性没有异议。另查明，从方春梅与金惠公司提供的车位租金收据和双方陈述可以确认，刘长江曾于2020年7月3日、2020年9月1日、2020年9月30日、2020年11月2日、2020年12月8日五次向金惠公司承租停车位，金惠公司向刘长江出具了租金收据，在该租金收据上载明了刘长江承租车位所停车辆的车牌号、停车位具体位置（6号楼负一楼72号车位）、停车起止时间段以及租金金额。其中2020年7月3日的租赁期限为2个月，租金为360元（月租金标准为180元），2020年9月1日、2020年9月30日、2020年11月2日、2020年12月8日的租赁期限均为一个月，月租金为260元。双方在庭审中均陈述最后一次的租赁期限届满时间为2020年12月31日。本院认为，本案的争议焦点在于：一、方春梅与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定；二、方春梅的诉讼请求能否成立。针对上述争议焦点，本院评判如下：方春梅与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定的问题。新鸿力公司系案涉天鹅湖岸小区的建设方即房地产开发商，方春梅系该小区的购房业主，金惠公司系该小区的物业服务企业。金惠公司与方春梅之间系物业服务合同关系可以确定。但本案诉争标的系车位租赁合同关系。针对本案争议标的即该小区的停车位而言，虽然案涉地下停车位尚未办理产权登记，新鸿力公司系开发建设单位，案涉停车位系建设单位合法建造形成，在方春梅无证据证明该停车位属于业主共有而不属于开发商所有车的情况下，案涉停车位的权利人应属于建设单位即新鸿力公司。案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》虽然载明停车费属于物业服务收费标准，但该笔费用并非属于物业服务收费的范畴。金惠公司和新鸿力公司在庭审中也明确车位产权属于建设方的停车费用纯属车位租金，方春梅在庭审中也表述了车位属于建设方的原租金为180元，其主张亦是要求新鸿力公司按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明的180元/月的标准继续履行停车费的收费标准，足以表明方春梅认可车位的出租人系新鸿力公司，认可双方系车位租赁合同关系。故，就案涉车位形成的是车位租赁合同关系。关于车位租赁合同的主体问题，根据各方在庭审中表述，金惠公司系新鸿力公司委托的前期物业服务企业，双方存在委托关系。新鸿力公司与金惠公司也明确金惠公司签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》中公示车位租赁价格系基于新鸿力公司的委托。且该协议也明确了车位产权人属于建设单位，对车位权利人进行了披露，故，可以认定案涉车位租赁合同的出租人系新鸿力公司，金惠公司系新鸿力公司的委托代理人。同时，根据金惠公司向刘长江开具的收据，表明刘长江确向新鸿力公司实际承租了车位并交付了租金，故，刘长江才系案涉车位租赁的承租人，方春梅并非案涉车位租赁的承租人。但需要明确的是，虽然案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明了车位租赁价格，但在该协议中载明车位租赁价格的行为并非要约。但此时，该小区的业主是否有承租车位要求，小区车位是否还有剩余不能明确，该协议中也未明确租赁车位的具体位置以及使用该车位的具体车辆，故，在该协议中载明车位租赁价格的行为系车位所有人向潜在的承租人发出的要约邀请。购房业主如有承租的意向，可以向出租人提出，则其实际向金惠公司或新鸿力公司提出租赁要求方为要约，金惠公司或新鸿力公司同意租赁并收取租金出具收据的行为系承诺。因此，车位出租人与承租人并非通过案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》即建立了车位租赁合同关系，而是通过上述要约和承诺的方式建立车位租赁合同关系并对租赁价格和租期进行约定，也即金惠公司向承租人开具的收据上所载明的内容才是双方租赁合同约定的具体内容。双方的租赁期间并非一个绝对连续的期限，而是可间断的期限，租赁时间长短系根据承租人的承租要求以及所交付租金金额所决定，交付的租金所对应的租期届满后，如承租人不再支付费用，则租赁关系即行终止。因此，可以认定双方就车位租赁实际建立的是定期租赁合同，租赁期限根据承租人交付的租金金额而定。关于方春梅的诉讼请求是否成立的问题。方春梅并非案涉车位租赁的承租人，刘长江才系案涉车位租赁的承租人。但刘长江经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法按撤诉处理。根据案涉停车费收据表明刘长江与金惠公司对租金标准及租赁期限进行了明确约定，特别是在新鸿力公司对车位租金调整之后，刘长江仍按新的价格标准多次向出租人租赁车位并按新的价格标准支付了相应租赁期限所对应的租金，足以表明双方就月租金标准重新达成一致，并按新的价格标准建立了新的车位租赁合同，且最后一次租赁合同尚在履行之中，双方应当按照该新的合同内容继续履行。从各方面来看，方春梅主张按照月租金标准180元支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。同时，住宅小区的车位租赁价格属于政府指导价，新鸿力公司调整停车位租金的价格已报请忠县发展和改革委员会备案，并不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条的规定，判决如下：驳回方春梅的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由方春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  荀春丽二〇二〇年十二月三十日书记员  徐 力