成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初1926号 原告：熊德丽，女，汉族，1963年11月13日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都新港商业经营管理有限公司，住所地成都市青羊区西大街**金色夏威夷**。 法定代表人：封雄。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师，一般授权。 被告：成都熙悦商业管理有限公司，住所地成，住所地成都市成华区猛追湾街********v> 法定代表人：王春华，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师，一般授权。 原告熊德丽与被告成都新港商业经营管理有限公司（以下简称新港公司）、成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理。答辩期间被告新港公司对本案提出管辖异议，本院审查后于2020年4月23日作出（2020）川0108民初1926号民事裁定，驳回被告新港公司的管辖权异议。被告新港公司不服，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），成都中院予2020年8月31日作出（2020）川01民辖终623号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊德丽的委托诉讼代理人唐中志，被告新港公司的委托诉讼代理人马力，被告熙悦公司的委托诉讼代理人金旺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告熊德丽向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付房屋租金66373.71元；2、判令二被告退还位于成华区××路××号××号楼××层××号房屋并恢复原状；3、判令二被告向原告支付房屋占用费，支付标准：以月租金3430元为基数，从2020年4月30日起计算至实际返还房屋之日止；4、判令二被告共同向原告支付违约金（违约金的计算方式为：第一笔违约金以2315.35元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日计算至付清之日止；第二笔违约金以2315.36元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至付清之日止；第三笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至付清之日止；第四笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日计算至付清之日止；第五笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至付清之日止；第六笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日计算至付清之日止；第七笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日计算至付清之日止；第八笔违约金以10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日计算至付清之日止）；5、请求依法判决二被告支付物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费等费用，支付时间从2015年4月30日起至返还房屋之日止，截止2020年9月，物业费1400.04元；6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：原告系成都市成华区昭觉寺南路**翠林华庭商业房屋的所有权人。原告和开发商华润置地（成都）成华有限公司签订《商品房买卖合同》，并且按照开发商的安排和被告新港公司签订《委托经营管理协议》，将案涉商铺交由被告新港公司统一管理。被告新港公司成立熙悦公司并将案涉房屋所在的熙悦广场统一交由熙悦公司管理。原告和熙悦公司签订《委托经营管理协议》，被告拒绝支付原告主张的各项金额，故请求依法判决。 被告新港公司辩称，根据原告提供的证据其与被告2建立的委托书面合同关系并且被告熙悦公司也实际向原告支付了相应委托管理费用，原告与被告新港公司早已解除相应委托管理协议的事实一致。原告请求被告新港公司承担相应责任无事实和法律依据。 被告熙悦公司辩称，1、根据双方签署的合同第一条第二条以及第五条的第二款均约定被告只是代为管理、代为收取房租，双方形成的是委托合同，在被告未收到相应租金或者房屋根本未出租的情况要求被告承担代收租金的支付义务没有依据。2、原被告双方签署了相应《补充协议》对于租金按照七五折进行结算。3、在2020年4月份被告已经通过邮寄收房通知方式告知原告前来收取房屋。 经审理查明，原告系成都市成华区××路××号××号楼栋××层××号房屋登记的所有权人。原告（委托方甲方）和被告熙悦公司（受托方乙方）于2018年1月21日签订了委托经营管理协议，约定原告将前述案涉房屋交由被告进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前82324元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付10290.5元，以上八期共支付82324元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。若因非乙方原因导致收房手续不能按时履行完毕的，本合同项下乙方约定义务顺延。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：1、甲方应按本合同约定向乙方交付符合使用要求的房屋，甲方有义务自行完成与房屋出租相关的登记、报备手续并自行承担因出租行为或获取租金收益而产生的应缴税费。5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。7、……甲方承诺在托管期限内不得解除或终止本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方权益。8、为保证项目的统一经营管理和全部业主的委托租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或者委托他人与房屋承租人联络、收取租金或其他费用。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。8、合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。9、合同期届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。本款所称的撤场是指仅需按照甲方表弟商铺原施工户型图的物理结构进行恢复即可，而无需对装修装饰等进行拆除和恢复原状。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。 同时，原告和被告新港公司签订一份《委托经营管理协议》，协议约定内容和原告与被告熙悦公司签订的《委托经营管理协议》完全一致。庭审中，被告熙悦公司主张原告和被告之间实际履行的合同系原告和熙悦公司签订的《委托经营管理协议》，并未履行原告和被告新港公司签订的《委托经营管理协议》。 上述合同签订后，庭审中被告熙悦公司陈述熙悦公司统一在案涉房屋开发商华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）接收案涉房屋并统一对外经营管理。 款项支付方面，2018年11月22日，被告熙悦公司向原告支付6946.09元。2018年12月26日，被告熙悦公司向原告支付1029.05元。2019年1月7日，被告熙悦公司向原告支付7975.14元。以上合计金额15950.28元。庭审中，原告和被告熙悦公司就欠付的金额形成的华润熙悦广场小业主委托经营协议台账中记载被告熙悦公司认可欠付原告66373.73元。原告庭审中对此金额予以认可。经计算被告熙悦公司剩余欠付金额为66373.71元（=82324元-15950.28元）。 原告向物业公司支付包含2020年2月至9月期间物业管理费在内的费用共计1400.4元（其中2020年2月至4月物业管理费525.15元）。 另查明，2020年4月，被告熙悦公司向原告邮寄收房通知，要求原告于2020年4月29日前收回案涉房屋。被告熙悦公司提供相应的邮寄回执。 2020年11月4日，本院通知原告和被告到案涉房屋所在地实地勘查，案涉房屋现未上锁，可以自由出入。并且仍保留租赁期间部分物品以及装修残留。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《委托经营管理协议》；3、华润熙悦广场小业主委托经营协议台账；4、付款统计单据；5、付款凭据；6、房屋登记新信息等。 本院认为，原告和被告熙悦公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定熙悦公司向原告支付的款项名为委托租金，熙悦公司获取的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，在原告将合同项下的房屋交付熙悦公司使用之后，熙悦公司只需按约定的租金标准定期向原告支付，该房屋的整体租赁管理权及决策权均归熙悦公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了原告作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同关系的特征。故本院认定原告和被告熙悦公司形成房屋租赁合同关系。 关于支付租金问题。鉴于本案认定原告和被告熙悦公司形成房屋租赁合同关系，则原告主张支付房屋租金的诉讼请求成立。关于支付主体问题，根据查明的事实，案涉《委托经营管理协议》实际履行主体包括被告熙悦公司，本案中并无证据证实新港公司实际参与案涉房屋的对外招租。故原告主张被告新港公司支付租金缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。关于租金认定问题。根据查明的事实，租赁期限内应支付的租金总额为82324元，原告和被告熙悦公司确认已支付金额为15950.28元，剩余金额为66373.72元。原告变更后诉讼请求主张该项金额为66373.71元并无不当，本院予以支持。 关于腾退房屋并恢复原状问题。根据查明的事实，被告熙悦公司向华润公司接收案涉房屋并对外招租，同时熙悦公司向原告支付部分租金，现案涉合同期限届满后，被告熙悦公司并未和原告办理房屋交接手续。故原告主张被告熙悦公司腾退房屋并交还给原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于恢复原状问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据双方合同约定，合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。鉴于案涉房屋仍存有租赁期间部分物品以及装修残留，故被告熙悦公司应将其恢复原状后交还给原告。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于支付房屋占用使用费问题。因案涉合同期限届满后，被告熙悦已经不再继续管控案涉房屋，且作为房屋所有权人的原告也没有进一步举证证实被告新港公司或者熙悦公司继续实际占有控制案涉房屋，故原告主张被告支付房屋占用使用费缺乏进一步证据证实，本院在本案中不予支持。 关于支付违约金问题。根据《委托经营管理协议》约定，乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付10290.5元，以上八期共支付82324元。违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。款项支付方面，2018年11月22日，被告熙悦公司向原告支付6946.09元。2018年12月26日，被告熙悦公司向原告支付1029.05元。2019年1月7日，被告熙悦公司向原告支付7975.14元。以上合计金额15950.28元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。故本院按照付款先后顺序以及逐笔抵扣原则对违约金应分段计算并结合原告提出的违约金计算方式，具体如下：第一笔违约金以原告主张金额2315.35元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2019年1月6日止（因截至2019年1月7日，经计算被告熙悦公司实际已经超额支付当期金额5659.78元）；第二笔违约金以原告主张金额2315.36元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至实际付清为止；第三笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算至实际付清为止；第四笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从原告主张的2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止。 关于支付物业管理费、水电费、空调费、垃圾处理费以及电话费问题。根据合同约定，委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。现原告已经实际代被告熙悦公司缴纳租赁期间物业管理费、电费以及垃圾处理费，故原告主张被告熙悦公司支付符合合同约定，本院予以支持。关于具体金额认定问题。原告因未举证证实垫付水电费、空调费、垃圾清运费以及电话费等费用，故本院在本案中不予支持。关于物业管理费问题，在合同期限内原告垫付的案涉房屋2020年2月至2020年4月期间的物业管理费525.15元。另原告向物业公司支付包含2020年5月至9月期间物业管理费在内的费用。故本院支持原告主张垫付的2020年2月至2020年4月期间的物业管理费525.15元，超过部分因不符合合同约定期限内应由被告熙悦公司缴纳金额，本院在本案中不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都熙悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊德丽支付租金66373.71元； 二、被告成都熙悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区××路××号××号楼栋××层××号房屋腾退恢复原状后返还给原告熊德丽； 三、被告成都熙悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊德丽支付违约金(违约金计算方式为：第一笔违约金以原告主张金额2315.35元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日起计算至2019年1月6日止；第二笔违约金以原告主张金额2315.36元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日起计算至实际付清为止；第三笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日起计算至实际付清为止；第四笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从原告主张的2019年5月11日起计算至实际付清为止；第五笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日起计算至实际付清为止；第六笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日起计算至实际付清为止；第七笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日起计算至实际付清为止；第八笔违约金以剩余租金10290.5元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日起计算至实际付清为止)； 四、被告成都熙悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊德丽支付垫付的物业管理费525.15元； 五、驳回原告熊德丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1185元，减半收取计592.5元，由被告成都熙悦商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二〇年十二月九日 书记员  蒋海霞                                                    期间                                               计算基数                       应付租金                       实际支付租金                       实际支付时间                       剩余未付租金                       备注                               第一笔违约金                       2018-7-11                       2018-11-21                       2315.35                       10290.5                       6946.09                       2018-11-22                       3344.41                       第一笔未付清                                                       2018-11-22                       2018-12-25                       2315.35                       3344.41                       1029.05                       2019-12-26                       2315.36                       第一笔未付清                                                       2018-12-26                       2019-1-6                       2315.35                       2315.36                       7975.14                       2019-1-7                       -5659.78                       第一笔已付清                               第二笔违约金                       2018-10-11                       2019-1-6                       2315.36                       10290.5                       5659.78                       2019-1-7                       4630.72                       第二笔未付清                                                       2019-1-7                       至今                       2315.36                       4630.72                       0                                                                                                       第三笔违约金                       2019-1-11                       至今                       10290.5                       10290.5                       0                                                                                                       物业管理费                       水费                       电费                       垃圾处理费                                               合计                                                                                                       525.15                       0                       0                       0                                               525.15                                                                                                       应付租金总额                       实际支付总额                       剩余未支付租金                       原告主张金额                                                                                                                                                       82324                       15950.28                       66373.72                       66373.71                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       备注：从第三笔违约金开始按照合同约定标准计算