浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初4421号 原告：浙江步阳置业有限公司，住所地：浙江省永康市南苑东路******。 法定代表人：徐步云。 委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。 被告：林坚勇，男，1973年11月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：陈晓英，女，1974年11月5日出生，汉族，住浙江省永康市。 以上两被告委托诉讼代理人：何柳絮，浙江五义律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：章振涛，浙江君振律师事务所律师。 被告：徐雄亮，男，1970年10月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：田蓓君，女，1982年10月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 以上两被告的委托诉讼代理人：胡艺红，永康市大众法律服务所法律工作者。 被告：田惠辉，女，1987年9月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：周丁阆，浙江雷欧律师事务所律师。 原告浙江步阳置业有限公司（以下简称“步阳置业”）与被告林坚勇、陈晓英、徐雄亮、田蓓君、田惠辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告步阳置业的委托诉讼代理人陈延军、被告林坚勇、陈晓英的委托诉讼代理人何柳絮、被告徐雄亮、田蓓君的委托诉讼代理人胡艺红、被告田惠辉的委托诉讼代理人周丁阆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告步阳置业向本院提出诉讼请求：一、判令五被告立即支付原告为其代缴的契税、物业维修基金、管道煤气费等共计359295元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2009年9月4日，被告向原告购买了位于永康市××小区××＃××＃排××幢，并分别签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同签订后，被告林坚勇、陈晓英未按合同约定的时间来办理交房手续。为了能在合同约定的时间履行相关义务（办理房产证、土地证等），同时原告认为即使先垫付相关费用，在林坚勇、陈晓英与原告办理交房手续时，原告可以要求其支付所垫付费用，因此原告陆续为其垫付了契税、物业维修基金等费用共计359295元。后原告发现涉案房屋被换锁并装修，经原告查询，被告在未与原告办理交房手续的情况下将上述房产出让给被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉。原告认为，被告林坚勇、陈晓英交房时应依法、依约缴纳相应契税、物业维修基金等费用，但其至今未与原告办理交房手续并返还相关费用。被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉在受让房屋后也未办理交房手续，应承担共同还款责任。 被告林坚勇、陈晓英答辩称，本案不应为返还原物纠纷，是返还财产。一、原告与被告于2009年9月4日签订商品房买卖合同，属于现房交易。根据房屋买卖交易习惯，房屋买卖流程是购房者支付购房款后，交付房屋，再办理房屋过户、水电开户等手续。被告于合同签订之日支付了首付款，余款于2009年10月21日付清，接着办理了房屋交付和产权登记手续。根据司法解释关于商品房的交付的规定和理解，两被告接收到钥匙就已经接收房屋，并且已经办理房产过户手续，无论从形式上还是实质上，两被告均已经实际占有了房屋。根据原告陈述，在房屋交付时必定会缴纳物业维修基金，本案房屋早已交付，相关费用应该与购房款一并缴纳。原告的购房款已经在2009年10月21日全部支付，不可能还存在需要原告垫付维修基金的问题，这不符合常理的。如果没有支付，原告不可能办理产权证的。原告支付维修基金时间是2009年9月19日，无法看出是垫付还是收到被告的款项后予以支付。况且从缴款时间看，早已经超过了诉讼时效。二、原告的证据只能证明其缴纳了税费，但不足以证明是垫付，其陈述的垫付行为不符合常理，也超过了诉讼时效。三、关于煤气管道、水表等费用问题，从形成时间看，均早于被告购买房屋时间，根据双方签订的合同，必须通电、通气、通水才符合交付标准，原告缴纳相关费用是原告与案外人之间的关系，没有合同依据或法律依据要求被告承担。《浙江省商品住宅价格构成和价格行为规范》已经明确水、电、气属于开发商基础建设，本应由开发商自行承担。而且已经超过诉讼时效。四、关于物业费问题，原告主体不适格。被告并未委托原告代为支付物业费，而且被告已经全部支付完毕。两被告在转让房产时已经委托物业将所拖欠的物业费全部交清，不存在未缴物业费的情形，也未委托原告代缴。其代缴物业费没有法律依据和合同依据。根据原告第一次起诉中申请房屋中介李某出庭作证，陈述了转让的经过并对物业费作出了说明，根据原告提交的物业费收款收据，上面内容是2010年1月1日到2017年12月31日的物业费，不管是否真实合法，最起码原告已经对交付房屋做了认可。因为根据双方的买卖合同，物业管理费是从领房之日起支付，如果没有认可交房，怎么会存在2010年1月1日以后的物业费呢。另外，金额存在错误，根据商品房买卖合同约定，空置方式是按1.2元的70%计收的，因此与事实不符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告徐雄亮、田蓓君答辩称，一、本案已经超过诉讼时效。原告与被告林坚勇、陈晓英于2009年9月14日签订购房合同，距今已经十多年，本案已经超过诉讼时效期间。二、被告徐雄亮、田蓓君主体不适格。根据合同相对性原则，合同只对合同当事人发生法律效力，不能对第三人设定合同义务。本案是原告与林坚勇、陈晓英之间的经济纠纷，与其他人没有关系，应驳回原告对被告徐雄亮、陈晓英的诉请。三、关于实体方面，2017年7月21日，林坚勇、陈晓英与徐雄亮、田蓓君签订房屋买卖合同，约定甲方结清房屋水电、房屋管理费用等所有费用，徐雄亮、田蓓君已将全部购房款交付林坚勇，已完成了买卖合同的义务。原告向徐雄亮、田蓓君主张返还没有任何法律依据。本案是债权，并非物权，两被告没有法律义务。 被告田惠辉答辩称，一、主体不适格。原告与田惠辉之间没有合同关系，也没有法定情形要求田惠辉承担义务。二、原告的款项，无论存在与否，均已过诉讼时效。三、本案不应为返还原物纠纷，而应当是追偿权或其他纠纷。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 围绕诉讼请求，原告向本院提交了下列证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》复印件二份，用以证明被告林坚勇、陈晓英于2009年9月4日向原告购买涉案房屋的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，可以证明交房时具备的基本条件是水、电、气、道路等，所支出的费用应由原告承担。合同签订后先交付房屋（2009年12月31日前）、后办理产权登记（2010年12月31日前），不存在原告所说的先办理产权证再交付房屋。而且补充协议第三条第三点约定在买卖双方办理产权过户之前要缴清全部的契税等，被告早已实际控制房屋，所以上述款项已经缴清。合同约定费用各自缴纳，不存在原告代缴的事情。物业管理费从开发商向购买方发出领房通知之日起次月计收，连续空置六个月以上的按70%计收，合同约定的金额与收据金额也不符。原告已经认可被告占有了房屋，所以才应该缴纳物业费。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明原告与被告林坚勇、陈晓英之间是合法买卖，双方已经履行了全部义务，才会交付房屋。 被告田惠辉质证意见：没有参与合同签订。 二、浙江省契税纳税申报表复印件一份、缴款书二份、工商银行现金缴款回单原件一份，用以证明原告为被告代缴契税135600元和129600元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对缴款回单真实性无异议，但客户清单系原告自行制作，对真实性有异议。对契税发票复印件真实性无异议，但只能证明有资金往来，无法证明原告代缴契税。根据合同约定，相关费用是双方各自缴纳。如果存在代缴，也应有两被告的委托手续。契税缴纳的时间是2010年，至今早已超过诉讼时效。 被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉质证意见：不清楚事实，由法院审核。 三、支出证明单一份、缴款书一份、排屋清册一份，用以证明原告为被告代缴产权证费用共计340元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对缴款书真实性无异议，对支出证明是和排屋清册三性均有异议，只能证明产生了费用，不能证明原告垫付，按照合同约定是被告自行承担。 被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉质证意见：不清楚事实。 四、支出证明单一份、建筑业统一发票复印件一份，用以证明原告支出水表初装费每套850元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：三性均有异议，该费用属于本应原告承担的基础建设费用。原、被告未对相关费用的产生和承担进行约定。 被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉质证意见：不清楚事实。 被告田惠辉质证意见：对关联性有异议，无法证明是原告代被告支付，也无法证明款项应由被告缴纳，田惠辉没有参与。 五、农业银行业务回单原件二份、水费开户清单一份，用以证明原告为被告预缴水费每套200元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：现金存款单的真实性无异议，开户清单系原告自行制作，对真实性有异议，既然物业对水进行了开户，足以证明本案所涉房屋已经交付。现金存入被告账户的行为，不足以证明其是垫付，也可能存在被告现金缴纳后，由原告一并办理的情况。存入时间是2011年，即使是返还财产，也已超诉讼时效。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：由法院审核。 被告田惠辉质证意见：无法确认关联性，不能证明是为涉案房产进行缴纳，合同约定的是总款项，并未对细小的费用进行约定，即使存在也应由原告承担。 六、支出证明单原件一份、缴款书一份、支出清单二份，用以证明原告为被告办理土地证代缴123元、128元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对缴款书无异议，对证明单有异议，不能证明其包含了缴款书里面的费用，缴款书只能证明被告已经缴纳了相关的工本费、调查费、测绘费。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：对发生的金额不清楚。 被告田惠辉质证意见：发票无异议，其他真实性不予认可，无法证明费用是为涉案房屋进行缴纳，也无法证明相关费用是被告应当缴纳。 七、支出证明单、建筑业统一发票复印件一份，证明原告代缴水表箱勘察费每户25元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对三性均不予认可，该费用的产生系原告与案外人发生的交易行为，与被告无关，水表箱和查勘费属于本应由其承担的基础费用，清单里面也未包含本案所涉的两幢房屋。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：同意被告林坚勇、陈晓英的质证意见。 被告田惠辉质证意见：不清楚。 八、支出证明书原件一份、缴款书复印件一份、农行取款业务回单原件一份、物业维修基金缴费清单一份，证明原告为被告代缴物业维修基金9672元、9636元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对真实性不予认可，支出证明单和表格均系原告自行制作，并未经两被告确认，无法证明已包含本案所涉的房屋，也不存在委托，无法证明是代缴行为。缴纳时间是2009年，该证据与事实不符，也不符合常理。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：系复印件，无法确认真实性。 被告田惠辉质证意见：对缴款书的真实性没有意见，其他单方制作的证据有异议，无法证明是涉案房屋的相关款项，也无法证明应当由被告承担的事实。即使存在代缴，也已过诉讼时效。 九、支出证明单一份、缴款书复印件一份、完税证明复印件一份、清单一份，证明原告为被告代缴原告为被告办理他项权证垫付1205元、1360元的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对三性和证明目的均不予认可，无法证明费用是所涉房屋相关的费用，无法证明是由原告代缴。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：同被告林坚勇、陈晓英的意见。 被告田惠辉质证意见：由法院审核。 十、天然气配套设施建设合同一份、支出证明单一份、记账凭证复印件、发票复印件一份，证明天然气收费标准是16元/平方米下浮3%收取，原告按照每套4500元的标准向被告收取的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：真实性无法确认，按照浙江省住宅价格构成和价格行为规范，供水、供电、供气是基础设施建设，由开发商负担费用，根据合同约定，交付房屋时要通水、通电、通气，故即使存在该笔费用也应由原告自行承担。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：对建设合同真实性认可，管道天然气设施是房屋配套设施，本应由开发商承担费用。 被告田惠辉质证意见：合同不包括96、97幢，与本案没有关联，原、被告也未约定款项应由被告承担，也不能证明原告为被告代缴的事实。 被告林坚勇、陈晓英向本院提交了（2019）浙0784民初1866号案件中李某的证人证言一份，用以证明被告早已占有使用房屋，在再次转让时已由证人李某缴清了物业费。证人证言第二页陈述已经将涉案房产所欠的物业费结清，共18000多，从定金里面扣减。 原告质证意见：对三性均有异议，证人李某与被告是客户关系，有利害关系，从其陈述看，不能达到被告所称的已经交付房屋的事实，同时也证明了涉案房屋转让时是毛坯房，未进行装修。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：对真实性无异议，证人讲到“我特意跑到案涉房产”可以证实李某特意到物业结清费用。2017年1月份以后林坚勇就将房屋放在证人处售卖，这么长时间李某一直有带客户去查看房屋，物业从未提出有欠费的事实，可以证明已经结清费用。 被告田惠辉质证意见：对真实性无异议。 被告徐雄亮、田蓓君向本院提交了下列证据： 一、房地产买卖合同、收条、保管收条、转账承诺书各一份，用以证明1、林坚勇、陈晓英出售房屋给徐雄亮、田蓓君的事实，徐雄亮、田蓓君已付清所有房款和费用，对房屋享有所有权，根据合同第七条第1款、第八条第1款约定，原房屋所有人应结清房屋所有费用。 二、房产证一份，用以证明双方在2017年7月28日办理了过户手续的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：对三性予以认可，双方买卖96幢房屋情况属实，合同中中介方签字的李某就是证人李某，当时买卖双方已经明确水、电、物业管理费都已经付清了。 原告质证意见：对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能证明被告林坚勇、陈晓英与原告办理了交房手续的事实，交房手续应以响应的缴款凭证或书面交接凭证为准。 被告田惠辉质证意见：没有意见。 被告田惠辉向本院提交了：房地产买卖合同一份和不动产登记信息一份，用以证明被告田惠辉从林坚勇处合法购买房屋并办理了过户登记，与原告之间不存在任何权利义务关系的事实。 被告林坚勇、陈晓英质证意见：无异议，均由李某经手缴纳物业费，故不存在未交付房屋的事实和未缴纳费用的事实。 原告质证意见：真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能证明被告林坚勇、陈晓英与原告办理了交房手续的事实，交房手续应以响应的缴款凭证或书面交接凭证为准。 被告徐雄亮、田蓓君质证意见：对真实性无异议。 本院认证意见：对原告证据一，经质证无异议，本院予以确认。对证据二，缴纳契税的申报表系原告工作人员填写，且有缴款单佐证，本院对原告的证明目的予以确认。对证据三，缴款书和排屋清册加盖了房产交易管理所的骑缝章，能够形成证据链，本院予以确认。对证据四，只能证明原告支出的水管、水表总费用393500元，但不足以证明其代被告支付，本院不予确认。对证据五，存款单可以证明原告代被告支付每幢各200元的水费，本院予以确认。对证据六，缴款书已经明确载明了林坚勇、陈晓英户的费用，本院予以确认。对证据七，不足以证明原告的主张，本院不予确认。对证据八，缴款书只能证明原告支付了多套排屋的维修资金，但清单系原告自行制作，不足以证明包含了涉案房屋。对证据九，支出证明单、缴款书和清单不能相互印证，本院不予确认。对证据十，只能证明原告支付了管道煤气建设费，但不足以证明与本案相关，本院不予确认。 对被告林坚勇、陈晓英的证据，只能证明证人李某代缴物业费的事实，但不足以证明被告其他主张。 对被告徐雄亮、田蓓君及田惠辉提交的证据，经各方质证无异议，本院予以确认。 经审理，本院认定如下：2009年9月4日，原告步阳置业与被告林坚勇、陈晓英签订《商品房买卖合同》二份，约定原告将坐落在永康市金水湾小区96号、97号房屋出售给被告林坚勇、陈晓英，价款分别为430万元、452万元，双方约定交房期限是2009年12月31日前，办理产权证期限分别为2010年12月31日前和2009年12月31日前。同时，合同补充协议约定房屋交付日期以出卖人通知买受人办理入住的《入住通知书》规定日期为准，买受人或出卖人在办理房屋交接手续当日或之前，应按买卖合同约定缴清全部应付房款、违约金（如有）、契税、维修基金等，买受人在办理入住时应缴纳入住费用（包括但不限于物业费、煤气初装费、垃圾清运费、有线电视初装费、自来水初装费、预存水电费等）。买受人逾期办理交房手续的，办理入住时应补缴自出卖人通知交房日起至实际办理入住手续之日的各项费用（如包括但不限于物业费、煤气初装费、垃圾清运费、有线电视初装费、自来水初装费、预存水电费等）。2010年1月28日，原告代被告林坚勇、陈晓英支付房屋契税265200元。2010年1月25日，原告代被告林坚勇、陈晓英支付房屋交易手续费、产权登记费等340元。2010年5月14日，原告代被告林坚勇、陈晓英支付土地登记证书费用86元。2011年5月26日，原告为被告林坚勇、陈晓英预存水费400元。 2017年7月20日，被告林坚勇、陈晓英与被告徐雄亮、田蓓君签订《房地产买卖合同》，约定将金水湾小区96号房屋出售给被告徐雄亮、田蓓君，交易总价为956万元。2017年7月28日，双方办理了产权过户手续。 2017年7月11日，被告林坚勇、陈晓英与被告田惠辉签订《房地产买卖合同》约定将金水湾小区97号房屋出售给田惠辉，交易总价1007万元。双方于2017年7月28日办理的产权过户手续。 另查明，原告曾就本案于2019年3月5日向本院起诉，后于2020年1月13日撤诉。 本案争议焦点有：一、本案是否返还原物纠纷，二、本案是否已经超过诉讼时效。 关于焦点一，本院认为，返还原物纠纷指权利人请求物权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。本案讼争的标的是原告代被告支付的契税等费用，并非物权意义上的物，故原告主张本案系返还原物于法无据。本案相关费用的缴纳系原告与被告林坚勇、陈晓英履行商品房买卖合同过程中产生，故本院认为本案案由应定为商品房销售合同纠纷为宜。 关于焦点二，原告主张根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在办理房屋交接手续当日或之前付清缴纳契税和办证费用等，双方自2009年签订合同后至今未办理交房手续，故本案并未超过诉讼时效；被告则主张涉案房屋在办理产权证前就已交付，原告主张返还已经超过了诉讼时效。本院认为，原告的主张不符合常理。首先，商品房交易的一般习惯是先交付房产，办理交付手续时买受方先预缴契税等办证费用，再由出卖方代为办理产权登记手续，而涉案房屋在2010年就已经办理了产权登记手续，原告主张尚未交房不符合常理。其次，双方合同约定的交付期限是2009年12月31日前，该期限早已届满，原告未催促被告收房，据其陈述被告也从未催促原告交房，这不符合常理。最后，被告林坚勇、陈晓英在2017年7月份将涉案房产转让给被告徐雄亮等，如果尚未交房，不可能没有任何阻碍而够顺利交付和过户。故本院认为原告主张尚未交房不符合常理，本院采信被告的主张。涉案费用发生在2010年、2011年，从费用产生之日起，原告就应当知道其权利受损，诉讼时效开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告起诉已经超过诉讼时效。 本院认为，原告步阳置业与被告林坚勇、陈晓英之间的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。履行合同过程中，原告代为支付了契税、以及办理权证的相关费用，原告应当及时向被告主张权利。但原告主张权利已经超过法定的诉讼期限，其诉讼请求，不应予以支持。被告徐雄亮、田蓓君、田惠辉并非本案商品房销售合同的相对方，原告要求徐雄亮、田蓓君、田惠辉承担返还款项的责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告浙江步阳置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费3345元（已减半收取），由原告浙江步阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 应晓霞 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员 童深颖