湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2023号上诉人（原审原告）：粟筠杰，男，1972年9月11日出生，侗族，居民，住会同县。委托诉讼代理人：王国庆，湖南金锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化齐岳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91431225597586760K，住所地会同县林城镇江东小区麓沅水岸绿城**楼。法定代表人：张显荣，该公司经理。委托诉讼代理人：黄历明，湖南潭城律师事务所律师。上诉人粟筠杰因与被上诉人怀化齐岳房地产开发有限公司（以下简称齐岳公司）合同纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2020）湘1225民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粟筠杰上诉请求：请求撤销原判决，依法对本案进行改判，依据双方《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》及附图的约定，判决确认补充协议附图所示的粗虚线范围内的停车位，上诉人享有管理使用权，其中粗虚线的南侧线应落实在施工图中央行车道中心线上。事实和理由：1、一审判决查明的事实基本清楚，只是没有查清如下事实：一是粗虚线范围的四至。补充协议附注了草图，附图的说明强调了粗虚线范围内由上诉人负责修建并拥有所有权。粗虚线的北侧线标注在K楼南侧墙面平地线，粗虚线的西侧线在地下车库进出口车行道中心线上，粗虚线的东侧线标注强调“该处车库的边界范围以施工图为准”，粗虚线的南侧线明确标注在车行道中心线上，附图说明重点提到“该范围以最终施工图中车行道中心线为准”。二是没有注意到附图中重点标注的二行小字“此宽度范围由乙方自行负责修建，并拥有所有权，所标注宽度数据仅供参考”。一审判决查明“从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央行车道中心直线距离为10700㎜”。这个距离数据，没有实际意义，不能作为判决确认上诉人享有的地下停车位范围的依据。2、一审判决确认上诉人享有管理使用权的地下停车位范围，不符合双方在《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》及附图所示的协议约定，对上诉人不公平，上诉人严重不服。3、根据双方的补充协议特别是附图说明及标注，上诉人应自行负责修建并拥有所有权的范围，在附图中以粗虚线进行重点标示，西侧粗虚线及南侧粗虚线均标注在行车道中心线上，附图说明也强调“该范围以最终施工图中车行道中心线为准”。可是一审判决却认为应当理解为“以临近K栋的地下公共行车道与地下中央行车道之间的地下停车位中心线为界”，将上诉人享有的停车位范围的南侧界线，从车行道中心线上，移到两排停车位中心线上，这不符合双方的协议约定，与补充协议附图所示的标注及说明严重不符，这样的判决是不正确的，没有事实依据。齐岳公司辩称，虚线确定大概虚线范围有多少，确定的是最终虚线框进去的车位其实已经有个草图，且和最后规划设计的图纸修的车位综合来看，一审判决是正确的，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回，维持原判。粟筠杰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告按协议将其开发的会同县水岸绿城小区K栋负一楼朝南面地下停车位交付给原告管理、使用;2.被告交付给原告管理、使用的地下停车位应按双方2015年12月14日《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》确定的面积1091.4平方米占地下停车位总面积3909.4平方米的比例确定，共计46个;3.判令被告赔偿因违约而给原告造成的损失;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。后在审理过程中，将诉讼请求变更为：1.请求人民法院根据双方《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条及附图的约定，判决确认补充协议附图所示的粗虚线范围内的停车位，其管理使用权归原告所有，其中南侧粗虚线以现在的中车行道中心线为准；2.判令被告齐岳公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月14日，齐岳公司为甲方、粟筠杰为乙方，双方签订《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》，内容为：鉴于:1.乙方（粟筠杰）于2014年1月24日签订K栋1单元1楼1号房面积82.73平米、2号房面积102.83平米的《商品房买卖合同》，并附送负一楼1号房113.84平米和负一楼2号房102.83平米的使用权；2.乙方为甲方（齐岳公司）促销了栋1单元1楼3号房面积102.83平米、4号房面积113.84平米、K栋2单元1楼5号房面积110.5平米、6号房面积99.7平米、7号房面积99.7平米、8号房面积80.68平米、K栋3单元1楼9号房面积110.5平米、10号房面积99.7平米，同时均赠送对应的K栋1、2、3单元负一层3-10号房屋使用权，合计面积约为817.45平米；3.乙方欲再次购买K栋3单元1楼11号面积99.7平米、12号面积80.68平米的房屋，并附送负一楼11号房99.7平米，因3号房负一楼、7号房负一楼、11号房负一楼被消防通道所占用一定面积位于负一楼3号与负一楼6号房中间的面积约72平米、负一楼4号房与负一楼5号房中间的面积、负一楼8号房与负一楼9号房中间的面积、7号与负一楼10号中间的面积约72平米委托乙方管理使用权（详见附图），负一楼12号房110.5平米的使用权;4.乙方欲将K栋1楼及负一楼经营为洗浴场所就付款方式及相互合作达成协议，乙方购买的11号、12号房屋以分期付款方式进行付款，签定《商品房买卖合同》时付总房款的50％，其余的款项于2018年12月15日前付清，甲方需同意11号、12号房屋与K栋1楼及负一楼其他房屋同时进行装修、经营。2019年1月1日前，若甲方需要则以乙方实际经营价的6折购买VIP洗浴票，乙方需按正常接待流程接受持票客户前来消费。甲乙双方就K栋1、2、3单元负一楼的使用权相关问题，经友好商量，达成以下协议:1.附送的K栋1、2、3单元负一层1-12号房屋均不办理产权。2.甲方在上述房屋设有电梯集水井，乙方在装修时，须为集水井保留（1.2m＊1.2m）的检修口，并不得拒绝或影响甲方及物业公司进行检修工作。3.甲方在地下室的部分区域安装有配电箱（见图），除负一楼4号房的电箱建操作隔离间，确定不移除，其余负一楼3号房、7号房、8号房、11号房、12号房内的电箱全部移到指定位置（见图）甲方在2个月时间内对相关箱体进行移位或隔离操作间。4.甲方后期修建的二级平台广场地下车库，根据规范要求，可能会设置采光井、通风道等设施，另二级平台广场将接平一楼的阳台，乙方不得阻拦甲方修建二级平台广场地下车库及相关设施。5.K栋1、2、3单元负一楼朝南面的地下车库乙方须进行封闭，甲方同意不收取乙方的土地费用（详见附图），将K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位和公共通道的二分之一由甲方负责三通一平，乙方负责出资修建或者乙方自行请施工队按整体的规划进行修建，乙方出资所建的停车位所有权归乙方所有。若乙方违反该约定，放弃修建地下停车位，则甲方有权追究乙方的违约责任。6.未经甲方及物业公司同意，乙方不得擅自封堵地下室的公共设施，否则，因乙方封堵公共设施造成的损失及相关责任，由乙方承担。7.因消防或其他政府职能部门要求对地下室进行的整改，乙方有义务配合甲方开展相关工作。8.乙方需根据K栋1、2、3单元1层1-12号住宅及负1层1-12号房屋实际使用用途缴纳物业管理费，含乙方自行修建部分管理费。9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。10.如因履行本合同发生纠纷，甲、乙双方可在当地人民法院诉讼解决。就协议第5条的内容，附注了草图。从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央行车道中心线直线距离为10700mm，在图中由K栋楼南侧墙面平地线往南至行车道中心线直线距离所载虚线围成的范围，由乙方自行在此修建停车位并拥有所有权。草图说明:1.本图中虚线所示为乙方自行负责修建并拥有所有权的范围，该范围以最终施工图中车行道中线为准；2.图中所示车位及柱子的数量及尺寸仅为示意，具体以经审图机构审核的施工图为准；3.归乙方施工范围内的施工内容以经审图机构审核的施工图为准，本图不做标注；4.本图中图案填充部分为乙方均拥有使用权的范围。该协议签订后，协议中由原告粟筠杰购买及其促销的房屋，购买人陆续自2017年5月至2020年5月在会同县不动产登记机构办理了不动产权属登记，确定了各自的权属。在此期间，被告齐岳公司在水岸绿城小区的K栋南面与13栋北面范围内修建了二级平台，二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间成为地下部分。2017年10月，被告齐岳公司完成该地下空间停车位的施工图设计，随后完成报审。2018年10月3日，被告正式施工K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位。2018年10月23日，原告粟筠杰认为，根据《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定，应由原告粟筠杰修建，被告齐岳公司未经原告同意且通知原告修建的情况下，擅自单方在协议第5条约定的范围内强行施工，侵害了原告的合法权益。遂向被告齐岳公司发出通知，要求被告齐岳公司立即停止施工，恢复施工前原状，立即交付规划设计图和施工图给原告，由原告自行组织施工。因被告齐岳公司未停止施工，原告粟筠杰于2018年10月26日，组织人员驻扎施工现场、用大挂车堵住施工现场道路的方式，阻止被告齐岳公司继续对K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位的施工。双方由此产生纠纷。在会同县人民政府派员调停下，原告粟筠杰停止了过激行为，但被告齐岳公司仍然对K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位施工修建完工。根据审核批准的二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间成为地下部分停车位施工图标注，从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央公共行车道中心线直线距离为20000mm，其中，紧靠K栋南侧的公共行车道宽度为8300mm（即审核的停车位施工图中4L线与4H线之间的距离），该车道南边线至靠K栋楼停车位中心线距离为3900mm（即4J线至靠K栋楼停车位中心线之间的距离）,由该中心线至中央公共行车道中心线距离为7800mm（即靠K栋楼停车位中心线至中央公共行车道中心线之间的距离）。因双方对该区域内停车位管理使用权意见分歧，各执己见，遂酿成本纠纷。一审法院认为，双方当事人争议标的，是《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定的停车位管理使用权。由于该合同条款约定不是很明确，在语言上容易产生歧义。本院结合第5条内容及草图和经规划审核确定的施工图，综合分析，考虑草图中从K栋楼南侧墙面平地线往南至行车道中心线直线距离为10700mm，施工图标注从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央公共行车道中心线直线距离为20000mm。因此，“K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位”应当理解为“以临近K栋的公共行车道与中央行车道之间的停车位中心线为界临近K栋一侧（北侧）的停车位，且包括这些停车位对应东侧的停车位”。根据协议约定，原告粟筠杰应当按照审图机构审核的施工图自行修建这部分停车位，但被告齐岳公司在其施工图获得审核后，在未征求原告粟筠杰意见的情况下，被告齐岳公司将二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间内的整个地下停车位施工建设完工。原告粟筠杰在此期间虽极力向被告齐岳公司主张相关权利，终因原告粟筠杰所处弱势地位而成此现状。本院认为，从鼓励社会尊重契约精神、维护诚实信用的法律原则出发，应当支持原告粟筠杰主张的符合普遍理解的相应停车位的管理使用权，超出相应范围的停车位管理使用权不予支持。被告齐岳公司提出，双方所履行的合同已发生情势变更、《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定无效的辩称意见，与本院查明的客观事实不符；被告齐岳公司单方将约定归原告粟筠杰修建的停车位施工完毕，不属于法律意义上的情势变更情形。该辩称意见本院不予采信。被告齐岳公司修建上述属于原告粟筠杰直接修建的地下停车位所花费用，应根据《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》的约定，综合考虑协议履行情况，可以另行向原告粟筠杰主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，判决如下：一、确认原告粟筠杰对被告怀化齐岳房地产开发有限公司开发的麓沅-水岸绿城小区内，K栋与13栋之间二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间内地下停车位，以临近K栋的地下公共行车道与地下中央行车道之间的地下停车位中心线为界、临近K栋一侧（北侧，即地下停车位施工图中4J轴线与4H轴线之间的中心线以北）的地下停车位，且包括这些停车位对应东侧的地下停车位，享有管理使用权；二、驳回原告粟筠杰的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告怀化齐岳房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方虽在协议中对原告享有的停车位管理使用权范围有约定，但该约定并不明确，且双方存在争议，在此情况下，一审法院结合协议第5条内容及草图和经规划审核确定的施工图，并考虑到双方在草图上标明的数据，理解合同条款，符合当时双方对车位范围的预期，将协议第5条约定的K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位”，理解为以临近K栋的地下公共行车道与地下中央行车道之间的地下停车位中心线为界、临近K栋一侧（北侧，即地下停车位施工图中4J轴线与4H轴线之间的中心线以北）的地下停车位，且包括这些停车位对应东侧的地下停车位，并无不当。综上，上诉人粟筠杰的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人粟筠杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日书记员  龙星宇