江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0923民初4863号 原告：李亮红，男，1969年7月9日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：陈乃广，江苏力海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。 被告：陈润，男，1971年4月22日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：曹卫华，阜宁县沟墩法律服务所法律工作者。 原告李亮红与被告陈润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现，本案存在不宜适用简易程序的情形，转为适用普通程序，并再次公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亮红向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年4月20日，原告李亮红与被告陈润签订《和平饭店转租协议》；2.被告陈润退还2020年7月1日至2020年12月31日房屋租金人民币28500元；3.被告陈润赔偿经济损失计50000元；4.被告陈润承担诉讼费用。事实和理由：从2014年5月起，李亮红经营阜宁县沟墩镇宏亮饭店。2017年4月20日，李亮红与陈润签订了《和平饭店转租协议》。同年5月，李亮红将和平饭店改为宏亮饭店。2020年6月24日3时48分，因一楼经营的恒山五金店门市发生火灾，烧毁该五金店门市内物品、洪某租赁的仓库内货物、宏亮饭店一层后厨，宏亮饭店其他区域烟熏受损，无人员伤亡。2020年7月5日，陈润以三楼违章建筑为由将三楼门窗、空调全部拆除运走。同时，将大部分桌椅一并运走，导致李亮红无法经营。事故后，陈润没有退还李亮红未经营期间的房屋租金，对李亮红造成的损失未予赔偿。由于陈润的上述行为，致使李亮红与陈润签订的《和平饭店转租协议》无法继续履行，经济上遭受重大损失。为维护合法权益，李亮红起诉至法院，要求返还租金28500元、一年半的的经营损失15000元、三楼宴会大厅的装修损失35000元。如果法院认定双方的租赁合同无效，将第一项诉讼请求变更为要求确认双方签订的《和平饭店转租协议无效》。综上请求支持诉讼请求。 被告陈润辩称，1.从2005年开始，陈润经营饭店，饭店里面所有装修都是陈润一手操办的，包括楼梯、门、空调等。因经营不善，2017年年初李亮红通过中间人找到陈润，让其转租给李亮红，但是租金是65000元/年，其中4万元交给朝阳居委会，陈润得25000元。因为整个房屋的装修及物品都是陈润购买、添置的，李亮红要求解除协议的主要目的是不想经营，而且得到了火灾事故侵权人的补偿28000元，这28000元应当是用于赔偿物品的损失，而不是交给李亮红。双方如果能够达成一致可以解除协议。2.李亮红暂时不能经营与陈润无因果关系。2020年6月24日发生火灾事故是导致李亮红不能经营的原因所在，且火灾责任人对李亮红作出赔偿后，李亮红未有对案涉承租房屋进行经营所必须的改造。3.陈润拆除空调的行为不构成违约。李亮红在收取火灾事故赔偿款28000元后，未有对房屋进行修复，且多次提及不再经营饭店。在此情况下，为避免损失发生，陈润拆除空调是行使留置权的行为。受火灾影响，陈润也需要对空调进行拆除检查，以防止事故再次发生。陈润拆除空调的行为并未影响李亮红经营，实际是李亮红本身不愿再经营。4.李亮红要求退还租金28500元没有事实与法律依据。案涉房屋目前仍由李亮红承租，无权要求退还租金，相应损失应当由李亮红自行承担，且案外人已经赔偿李亮红的损失，李亮红不能重复主张。5.李亮红要求赔偿50000元损失没有事实与法律依据，李亮红对损失未提供证据且火灾责任人已经作出赔偿。综上所述，请求驳回李亮红诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月20日之前，陈润从阜宁县沟墩镇朝阳居民委员小圩居民组处承租三层房屋。2017年4月20日，陈润与李亮红签订《和平饭店转租协议》1份，约定：陈润将和平饭店转租给李亮红经营，租期5年，从2017年4月20日至2021年12月31日。租金每年65000元，李亮红在签订本协议时付清第一年2017年4月20日至2017年12月31日租金45000元。协议签订后，李亮红在该房屋中经营宏亮饭店。2017年12月25日，李亮红向陈润支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金65000元。2018年12月8日，李亮红向陈润支付了2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金65000元。2019年12月15日，李亮红向陈润支付了2019年12月31日至2020年12月31日的租金57000元。 2020年6月24日，阜宁县沟墩镇中心西路2号五金店门市发生火灾，主要烧损五金店门市内物品、洪某租赁的仓库内货物、宏亮饭店一层后厨，宏亮饭店其他区域烟熏受损，无人员伤亡。火灾发生后，李亮红未有再继续经营案涉饭店。陈润将三楼宴会大厅内的地板、窗户、空调及线路拆除。火灾发生后两个月，陈润将案涉房屋内的空调拆除。2020年9月16日下午，李亮红发现其经营的饭店被陈润上锁，随即报警，后陈润将锁取下，锁门时间约2小时。 2020年7月14日阜宁县消防救援大队作出阜消火认字[2020]第0009号火灾事故认定书，认定起火原因如下：起火部位为五金店东侧门市内东侧电动自行车车头处，起火原因为电气线路故障引起火灾。2020年8月10日李亮红将戴衡山列为被告诉至本院，要求赔偿因火灾造成的物品损失，本院于2020年9月16日作出（2020）苏0923民初4409号民事调解书，李亮红与戴衡山自愿达成如下协议：一、戴衡山赔偿李亮红因火灾造成的各项损失28000元（已当庭兑现）；二、本案处理后，双方无纠葛；案件受理费2300元，减半收取1150元，由李亮红负担。 案件审理过程中，本院向阜宁县沟墩镇朝阳居民委员会书记戴超询问案件有关情况。戴超陈述的主要内容：案涉房屋系该居委会小圩组的集体资产，房屋出租所得租金由小圩组居民享有；2005年10月份起，案涉房屋出租给陈润，房屋由陈润负责装修，租金由每年一万余元上涨至四万元，租金按年支付，已经支付至2020年底；案涉房屋没有建房手续，没有土地使用证，陈润将案涉房屋转租给李亮红没有告知居委会，居委会亦没有制止，案涉房屋因火灾受损，居民要求陈润进行赔偿；火灾后，三楼的钢架结构受到影响，消防部门要求将钢架结构拆除，钢架结构是由陈润搭建的，也由陈润拆除。李亮红与陈润对戴超的陈述没有异议。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉门市房因未办理相应的规划许可手续，且三楼宴会厅系陈润擅自搭建，故李亮红与陈润签订的案涉租赁合同无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在火灾事故发生后，陈润虽然有短暂对房屋上锁的行为，但因陈润及时消除了李亮红对案涉房屋的正常使用障碍，且火灾事故发生后，李亮红未有继续经营，故该行为对李亮红并未产生实质性不利影响。因李亮红一直占有案涉房屋，应当向陈润支付房屋占有使用费。另，三楼宴会大厅因系陈润自行搭建，火灾事故发生后，陈润拆除了宴会大厅内的地板、窗户、空调及线路等，李亮红对三楼宴会大厅已经无法正常使用，陈润亦于火灾发生两个月后拆除了案涉房屋内的其他空调，故陈润应当返还部分租金。关于返还房屋租金的具体数额，综合考虑李亮红一直占用房屋、陈润拆除空调及宴会大厅装饰装修的事实，本院酌定陈润向李亮红返还3个月房屋租金计14250元。 关于李亮红要求赔偿经济损失50000元的主张。李亮红主张该50000元中有15000元为经营收益损失，另外35000元为三楼宴会大厅的装修损失。本院认为，火灾事故的发生系案外人原因所致并非陈润行为所致，火灾发生后，李亮红一直占有案涉房屋，其并未对严重毁损的一楼后厨进行修复，李亮红未继续经营的原因不能归责于陈润，其亦未举证证明存在经营收益损失；故对李亮红主张的经营损失15000元，本院不予支持。关于三楼宴会大厅装修损失35000元，本院认为，李亮红明知三楼宴会大厅系擅自搭建，仍然进行承租经营，其自身存在过错。另，双方亦认可拆除三楼宴会大厅是因消防部门的要求，李亮红对装修损失未举证证明，鉴于损失实际存在，结合物品折旧、双方过错等因素。本院酌情支持2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下： 一、原告李亮红与被告陈润于2017年4月20日签订的《和平饭店转租协议》无效； 二、被告陈润于本判决生效后十日内向原告李亮红返还租金14250元，赔偿装修损失2000元，计16250元； 三、驳回原告李亮红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6506元，由原告李亮红负担3700元，被告陈润负担2806元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  曹礼坤 审 判 员  季加石 人民陪审员  刘 霞 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王 曦