中华人民共和国 四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11033号 原告：广州市启胜物业管理有限公司成都分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路133号11栋102室。 负责人：朱启明，职务不详。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 被告：汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ），男，1969年2月27日出生，美利坚合众国国籍，护照编码：530625857，住四川省成都市天府新区。 原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称启胜物业成都分公司）与被告汪东（DongWang）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告启胜物业成都分公司的委托诉讼代理人蒋茜、被告汪东（DongWang）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启胜物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）向其支付拖欠的物业服务费25981.68元（自2013年1月1日起暂计算至2020年3月31日）；2.判令汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）向其支付拖欠的垃圾处理费517.5元（自2013年1月1日起暂计算至2020年3月31日）；3.判令汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）支付逾期支付物业服务费的违约金（每逾期一日按月物业服务费的千分之三自2013年1月1日起支付至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）承担。事实与理由：2009年12月14日，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）与成都忠捷置业有限公司（以下简称忠捷公司）签订《商品房买卖（预售）合同》，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）购买了忠捷公司开发的位于成都市天府新区××路××号极地海洋世界住宅板块项目X栋X单元X层X号住宅。根据买卖合同及前期物业服务合同，约定上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司提供物业服务，备案价为2.1元／月／平方米，按季收取，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）每月应缴物业服务费为298.64元。2014年底忠捷公司与上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司解除了前期物业服务合同，并通过合法程序选聘了启胜物业成都分公司作为案涉房屋所在小区的物业服务企业并进行了物业合同备案，由启胜物业成都分公司承接原上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司的物业管理及服务工作。2014年12月，三方签订了《前期物业服务合同权利义务承接协议》。《前期物业服务合同》约定汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）应当在《商品房买卖（预售）合同》及补偿协议约定的交房之日起向物业公司缴纳物业服务费，房屋交付后，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）从2013年1月1日起至今拖欠物业服务费和启胜物业成都分公司垫付的垃圾处理费，根据《前期物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的每天按月管理费的千分之三支付违约金。汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）拖欠物业费及垃圾费的行为构成违约，启胜物业成都分公司有权向其追缴，多次催收无果诉至法院。 汪东（DongWang）辩称，启胜物业成都分公司的诉请不合理，1.启胜物业成都分公司知法犯法，违反合同法、物权法；2.启胜物业成都分公司存在合同欺诈，双方签署的前期物管合同、装修装饰管理服务合同均有违反条例，且在与总公司当时负责人联系沟通中，感觉该公司的意愿并不真实。启胜物业成都分公司胆大妄为，知道本小区没有修建完毕，无法成立业主委员会，业主实际上是没有权利维护自己的任何合法权利；3.启胜物业成都分公司在提供的服务过程中，存在偷工减料问题，合同约定24小时监控，但在发生暴力事件后整个高层全部否认提供此服务，且在安保和卫生等严重问题没有改善的情况下，才从2013年1月1日开始终止支付物管费，但一直有支付车位管理费。 本院经审理认定事实如下：2009年12月14日，汪东（ＤｏｎｇＷａｎｇ）与忠捷公司签订《商品房买卖（预售）合同》，购买成都市天府新区××路××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积为142.21平方米。合同约定交房时间为2010年12月31日前。合同第二十二条约定，物业管理企业为上海启胜物业管理服务有限公司，物业服务收费价格为2.1元／月·平方米（建筑面积）。 2010年，忠捷公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》并备案，约定由上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司对极地海洋世界住宅板块（悦城）一期提供物业服务，管理费为2.1元/月·平方米，管理期限自2010年4月22日至项目业主大会成立后。 2014年9月24日，忠捷公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同解除协议》，对生效条件、费用结算、交接工作等进行了约定；2014年12月30日，忠捷公司与广州市启胜物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》并进行备案，约定由广州市启胜物业管理有限公司对案涉房屋即极地海洋世界住宅板块（悦城一、二期）提供物业服务，第七条约定按房屋实测建筑面积向业主收取服务费用2.1元/月·平方米，第八条约定自《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议约定的交房之日起交纳物业服务费用，第十一条约定按季度预缴，违约则每天按月管理费的千分之三计算违约金。 2014年12月31日，忠捷公司、上海启胜物业管理服务有限公司、启胜物业成都分公司签订《前期物业服务合同权利义务承接协议》，约定由启胜物业成都分公司承接原上海启胜物业管理服务有限公司的物业管理及服务工作，三方一致同意：经忠捷公司确认与本项目物业经营活动有关的所有债权、债务均由启胜物业成都分公司予以承担，上海启胜物业管理服务有限公司同意启胜物业成都分公司有权向债务人追偿债务人拖欠的所有费用。 另查明，汪东（DongWang）欠付2013年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及垃圾处理费。 再查明，双流县华阳环境卫生管理所2013年1月1日下发通知，载明案涉小区垃圾清运费为每户4.5元/月，2017年2月27日成都天府新区华阳街道办事处下发通告，垃圾清运费变更为每户8元/月。 上述事实有《商品房买卖（预售）合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务合同解除协议》《前期物业服务合同权利义务承接协议》《通知》、备案表及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：汪东（DongWang）是否应当向启胜物业成都分公司支付物业服务费、垃圾处理费及违约金。本院做如下评述： 本院认为，案涉《商品房买卖（预售）合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务合同权利义务承接协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行各自的义务。本案中，启胜物业成都分公司提供了物业服务，汪东（DongWang）辩称启胜物业成都分公司在提供服务过程中存在偷工减料等问题，即便其陈述属实，也不能以拒付物业服务费的消极方式来抗辩，而应另行主张，故汪东（DongWang）作为业主应当依照合同约定缴纳2013年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费25,981.68元（298.64元/月×87月）。关于垃圾处理费，庭审中汪东（DongWang）认可其从2013年1月1日就未缴纳垃圾处理费，结合本案查明垃圾处理费标准，本院认可启胜物业成都分公司实际已代汪东（DongWang）垫付垃圾处理费517.5元，故启胜物业成都分公司的该项主张具有事实依据，本院予以支持。 关于汪东（DongWang）是否应该支付违约金的问题。因汪东（DongWang）未按照合同约定向启胜物业成都分公司交纳物业服务费，其行为已构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故汪东（DongWang）应向启胜物业成都分公司支付违约金。关于违约金金额，《前期物业服务合同》中约定每天按月管理费的千分之三计算违约金。本院认为，违约金以补偿为主、惩罚为辅，故结合案涉合同的实际履行情况、当事人过错程度等，将违约金调减为欠费总金额的10%即2598.17元。 据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告汪东（DongWang）于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付2013年1月1日至2020年3月31日的物业服务费25,981.68元及垃圾处理费517.5元； 二、被告汪东（DongWang）于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付违约金2598.17元； 三、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1343元，由被告汪东（DongWang）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  夏旭东 审 判 员  邱方丽 人民陪审员  陈昌明 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  罗琪琪