四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12208号 上诉人（原审原告）：贺国满，男，1977年5月25日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：四川华都名城置业有限公司，住所地：成都市成华区建设南路********。 法定代表人：汪崖，董事长。 委托诉讼代理人：毛瑞，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川房友圈网络科技有限公司，住，住所地：成都市武侯区火车南站西路********/div> 法定代表人：庄泽宝，董事。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 上诉人贺国满因与被上诉人四川华都名城置业有限公司（以下简称华都公司）、四川房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。贺国满，华都公司的委托诉讼代理人毛瑞，房友圈公司的委托诉讼代理人赵青梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺国满上诉请求：撤销原判决，改判华都公司、房友圈公司连带赔偿贺国满居间服务费损失80000元；依法改判华都公司返还贺国满购房款197955.2元及利息，其中利息以32629.98元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年4月30日起计算至上述金额实际支付日止；一、二审案件受理费及由此案产生的司法鉴定费由华都公司、房友圈公司承担。事实和理由：一、一审对案涉房屋层高减少的损失酌定为55000元明显低于实际损失且该酌定于法无据。一审中贺国满举示了大量证据证明其实际损失，若证据未达高度盖然性，一审应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定对于损失具体金额进行司法鉴定，一审对于层高认定错误，房屋实际层高为5.36米，法院未组织双方实地勘测，仅凭华都公司一言就主观认定层高为5.5米，故一审认定事实错误。二、一审不支持返还多支付的购房款及利息损失不恰当。贺国满根据合同支付了约定房屋的购房款，贺国满购买该商铺正是基于合同中已明确的该房产高度和面积的特定要求，而实际房屋的高度和体积均小于合同约定，故案涉房屋所对应的价款亦应小于贺国满实际支出的价款。三、一审不支持返还居间服务费，有失公平。贺国满收到的房屋与合同载明的房屋数据不一致，故居间服务费与居间服务的价值不一致，应退还该费用。另，因房友圈公司提供居间服务时宣传的内容来自华都公司提供的资料，故华都公司对退还居间服务费负有连带责任。 华都公司辩称：1.贺国满请求返还房款以及利息，没有合同及法律依据，华都公司与贺国满签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第1条约定只要商品房实际建筑层高最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、赔偿。补充协议第23条约定买受人确认在签订本合同含补充协议时，出卖人已就全部条款包括涉及免除或减轻出卖人的责任，加重买受人主要权利的内容的条款向买受人进行了充分的说明与解释，买受人对此并无异议。说明贺国满向华都公司就层高要求赔偿没有合同依据。贺国满依据《最高院关于审理商品房买卖合同的纠纷若干问题的解释》第十四条来计算和主张其要求华都公司返款的房款和利息，但该条是对面积差异的规定，并不能适用本案层高差异，故贺国满向华都公司主张返款房款和利息没有依据。2.层高的争议对贺国满并未造成实际损失，贺国满也未举证证明其实际损失，一审判决的认定并无错误，根据贺国满与华都公司签订的商品房买卖合同第4、8条的约定，案涉房屋是按照套内建筑面积销售，贺国满签订了合同也支付了房款，说明其对案涉房屋按照面积计价予以确认，故层高并不是影响房价的因素，并未对贺国满造成损失。且华都公司交付的房屋层高已远远高于国家相关规范的要求，对此实际使用没有影响。3.贺国满所主张的损失80000元系其支付给房友圈公司的中介服务费，华都公司对该费用并不知晓也未收取，故该损失不应要求华都公司承担。 房友圈公司辩称，1.本案是商品房预售合同纠纷，房友圈公司是案涉房屋的居间服务机构，不是本案的适格被告。2.根据合同法第424-426条的相关规定，房友圈公司收取居间服务费用是基于促成客户和华都公司签订合法有效的商品房买卖合同，客户要求房友圈公司退还居间服务费无任何合同及法律依据。 贺国满向一审法院起诉请求：1.华都公司赔偿贺国满居间费损失80000元；2.华都公司向贺国满承担违约赔偿责任，具体为返还房价款197955.2元及利息，利息以32629.98元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年4月30日起计算至上述金额实际支付之日止；3.房友圈公司对华都公司的支付义务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年3月31日，华都公司（出卖人）与贺国满（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）约定华都公司将位于成都市成华区××路××号××花园××幢××层××号房屋出卖给贺国满，该商品房层高为6米，预测建筑面积为39.06平方米，其中套内建筑面积31.74平方米，分摊的共有建筑面积7.32平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34267.99元，总价款为1087666元。第十四条“面积差异处理”约定实测面积与本合同载明的预测建筑面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 同日，华都公司（出卖人）与贺国满（买受人）签订《华都云景台花园商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》附件十三为《＜商品房买卖合同＞补充协议》，其中第一条“对本合同第四条的补充约定”：本合同第四条第（四）款约定的层高是指上下两层楼面的楼板结构标高之间的垂直距离，如该商品房为首层的，层高指二层楼面的楼板与首层地面结构标高之间的垂直距离，只要该商品房实际建筑层高的最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、补偿。该条内容未做加粗。华都公司认可前述《补充协议》适用于案涉房屋所在楼盘的销售，并提前在售楼大厅公示。华都公司主张销售人员在合同签订时向贺国满进行过提示，且作为合同第一条在合同醒目位置标示。但华都公司确认没有证据证明已就该条内容向贺国满进行过提示。 前述《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，华都公司认可贺国满已全额支付了购房款。2017年4月24日，房友圈公司开具发票，载明贺国满支付服务费80000元。 2018年8月，华都公司取得了案涉房屋所在的华都云景台花园l、3、4号楼的竣工验收报告。2019年4月26日，华都公司向贺国满交付了案涉房屋。经双方共同确认，案涉房屋的层高为5.5米。贺国满确认其主张的违约损失赔偿即返还房价款及承担利息无合同依据，但主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。华都公司对此不予认可，主张该条适用的系面积的差异，并不适用于层高差异，且双方在《补充协议》约定贺国满不能就层高问题向华都公司主张违约，同时，层高问题不影响购房款的金额，也不影响贺国满的实际使用。 一审法院认为，贺国满与华都公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的层高为6米，而经双方确认，华都公司实际交付的案涉房屋的层高为5.5米，与约定不符，虽然华都公司辩称案涉房屋已完成竣工验收，但并不排斥其交付的房屋实际层高低于约定层高的事实，华都公司的行为已构成违约。针对华都公司辩称依据《补充协议》第一条的约定，贺国满不得就层高问题向华都公司主张任何形式的索赔、补偿，一审法院经审查后认为，依据庭审查明的事实，该《补充协议》第一条系由华都公司拟定并适用于案涉房屋所在楼盘的销售，属于格式条款，而华都公司作为该条款的提供方，既未对该条款予以加粗提示，也未举证证明其向贺国满进行过充分提示，且该条款内容免除了华都公司就层高问题的责任，排除了贺国满的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款，华都公司应当承担案涉房屋未达到约定层高标准的违约责任，对华都公司的该项辩解意见，一审法院依法不予采信。双方未约定交付房屋层高不符合约定时的违约责任，贺国满主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十四条关于面积差异的处理规则，华都公司对此不予认可，主张该条款不适用于层高差异，且层高问题不影响购房款的金额，也不影响贺国满的实际使用。对此，一审法院经审查后认为，首先，案涉房屋层高与合同约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利用高度降低，贺国满的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值和使用价值，华都公司应承担相应的赔偿责任。其次，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，特别是对于房屋价格的确定，案涉房屋系按照面积计算价格而非按层高计算价格，因此不宜直接按照差异的层高占约定的层高比例，再以该比例通过适用前述司法解释关于面积差异的处理规则来折算出相应的房价款损失。最后，鉴于双方既未就相应的损失赔偿计算方式作出约定也缺乏法定的损失赔偿计算方式，且贺国满亦未举证证明其具体损失，故一审法院综合华都公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，对赔偿数额予以酌定，确定为55000元。鉴于一审法院已经支持了贺国满关于房屋层高减少造成的损失，故对其另行主张的利息损失及居间费损失依法不予支持。针对贺国满主张要求房友圈公司就其前述损失承担连带清偿责任，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：华都公司于一审判决生效之日起十五日内赔偿贺国满损失55000元，驳回贺国满的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5538元，减半收取计2769元，由华都公司承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，贺国满与华都公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及贺国满与房友圈公司之间建立的居间服务合同关系，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。 根据贺国满的上诉请求与华都公司、房友圈公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、贺国满主张华都公司返还房款197955.2元的诉讼请求是否成立；二、房友圈公司是否应向贺国满赔偿居间服务费80000元。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实、对比贺国满与华都公司签订的合同条款约定，案涉商铺实际层高为5.5米，而约定层高为6米，房屋可用高度降低明显，故华都公司交付的房屋与约定不符，构成违约。关于可用高度降低所导致的后果，贺国满主张华都公司应返还房款197955.2元，系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本院审查认为，该条款针对和适用的是处理房屋面积差异的问题，并非适用于房屋层高问题的处理。层高与面积相较，购房者时考虑的因素权重较低、对房屋价格的影响较小，且双方合同约定房屋计价方式系按照面积为标准而非层高，故贺国满主张参照上述法律规定缺乏相应的事实依据，本院不予支持。而房屋层高降低必然会导致贺国满购买的使用价值和交易价格降低，一审法院综合考虑华都公司的过错程度、房屋价款、层高降低对房屋的影响程度等因素，综合确定为55000元合理恰当，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。本院认为，贺国满主张房友圈公司赔偿80000元，认为房友圈公司作为居间方未全面履行居间义务，隐瞒真实情况，恶意促成交易。本院审查后认为，第一，按照贺国满在起诉状中载明的理由，2017年3月31日，其通过房友圈公司的居间服务与华都公司签订《商品买卖合同》。审查双方合同签订的时间，双方签订的合同系预售，案涉房屋尚未修建完毕。案涉楼盘1、3、4楼栋在2018年8月取得竣工验收报告。故在房友圈公司提供居间服务时，案涉房屋尚未修建完毕，房友圈公司客观上亦不可能知晓房屋最终呈现的状态将与合同约定的状态不同。第二，贺国满与房友圈公司之间建立居间服务合同关系，贺国满通过房友圈公司已与华都公司建立商品房预售合同关系，房友圈公司提供的居间服务已完成；且贺国满未提交相应证据证明房友圈公司在提供居间服务时向其承诺案涉房屋层高以及层高不足应当承担违约责任的事实，故贺国满主张房友圈公司隐瞒真实情况、恶意促成交易的理由不能成立，本院不予支持。 综上，贺国满的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4644元，由贺国满负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十二月十八日 书记员  夏玉荣