浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初5195号 原告：屠友波，男，1970年4月5日出生，汉族，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。 委托诉讼代理人：沈志均，慈溪市均衡法律服务所法律工作者。 被告：胡建校，男，1972年5月24日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：房益女，慈溪市经纬法律服务所法律工作者。 原告屠友波与被告胡建校确认合同有效纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理。本案于同年11月4日再次公开开庭进行了审理。原告屠友波的委托诉讼代理人沈志均，被告胡建校及其委托诉讼代理人房益女到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告屠友波向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2000年12月17日签订的《拆迁安置地买卖契约》有效;2.被告依法履行协议约定义务，协助原告办理过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年12月17日，原、被告约定由原告在座落于慈溪市的二间拆迁安置宅基地（土地性质为国有划拨，地号为**）上建房，待房屋建成后，由被告将房屋过户给原告，原告应给付被告相应的土地使用权对价，并签订协议一份。协议约定：二间宅基地的南北长为20米，东西宽为8米，作价为226000元，建房之事，均委托原告垫资建房，协议签订时原告付给被告定金100000元，并由被告办理建房审批手续后由原告出资建房，待房屋建成后，被告办理转让过户给原告的相关手续。协议签订后，原告按约支付定金，截至2002年4月4日，已付清了全款，并由被告向有关部门以被告名义办理建房审批手续，原告按约出资建房。房屋建成后，一直由原告居住和使用，而被告却一直拖延迟迟不肯交付相关手续，也未按约将房产权证过户给原告，拖延至今，致纠纷。 被告胡建校答辩称：一、原、被告于2000年12月17日签订的《拆迁安置地买卖契约》，系纯土地买卖协议，不是房屋买卖协议，系无效协议。按法律规定，转让国有划拨土地的房屋，应具备合法建房批文前提下，建造了合法房屋之后才具备转让的客观条件，原、被告签订契约时，被告的建房批文尚未批复，还不具备建房条件，不属于具备建房条件的拆迁安置土地。二、被告取得建房批文后，委托原告垫资建房，为此，原告具有严格依照批文建房的受托义务。然而原告不诚信守约，擅自扩大了建筑面积，将批文允许建造三层楼擅自建成四层楼，又扩大了占地面积，造成被告房屋严重违章，既对被告名誉造成损害，又对隔壁父母房屋造成通风透光的实际损害，原告严重违约。三、原、被告签订契约时约定，原告受被告委托按批文建成房屋后，应向被告报告建房结果并将建成房屋交付被告，在合法建造的前提下如原告仍有意向购买建成的房屋，则双方可签订房屋买卖协议，经国家允许的情况下依法支付出让金后办理过户登记手续才算真正购买房地产成立。并且双方有约定，当双方签订房屋买卖协议时，应按符合建房批文的房屋时值确定房屋买卖的价款，对已付款项差价进行找补。但因所建房屋，被告未依约诚信履行建房受托义务，所建房屋严重不符合建房批文，违章建房的房屋是无法进行转让过户的。四、原告受被告委托垫资建房，应交由被告管业，只有在签订真正有效的房屋买卖合同后才能交付原告使用，否则原告长期占用是一种侵权行为，被告保留追索损失的权利。原告违约建房行为，已对被告父母房屋造成损害，原告对此应承担赔偿责任。庭审中，被告补充辩称，国有划拨土地的转让，应该由政府相关部门审批，原、被告之间就讼争划拨土地的买卖契约未经审批，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，应属无效。另外，经被告申请，法院向政府部门调取的房屋买卖协议书、国有土地使用权转让合同等材料中被告的签名及其他相关证件系伪造，原告基于伪造的材料取得了房地产权证，要求法院对此予以查明。因原告在事实上已取得了房地产权证，故原告要求被告协助过户，不应得到支持。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告屠友波向本院提供《拆迁安置地买卖契约》1份、收条7份、浙江省慈溪市国有土地使用权出让合同（复印件）1份、联系单（复印件）1份，以证明其上述诉讼主张成立。 被告胡建校向本院提供慈溪市私人建房建设工程规划许可证2份，慈溪市私人建住宅和用地申请审批表2份，照片6张，终止案件调查决定书(复印件)1份，以证明其上述辩称意见成立。 诉讼过程中，原告申请证人胡某出庭作证，证人称：其与被告系邻居。当初，被告想将两间宅基地卖掉，其介绍原告买了该地基。原、被告签订买卖契约时，被告及被告父母均在场。买卖契约签订之后，原告建造了房屋。房屋建成后，其与被告父亲说过要求被告协助办理过户手续，但被告父亲提出要求加钱，最终其不清楚原、被告有否办理过户手续。 根据被告申请，本院向慈溪市自然资源和规划局调取慈溪市国有土地使用权变更申请审批表1份、慈溪市土地使用权登记审批表2份、浙江省慈溪市国有土地使用权出让合同1份、房屋买卖协议书1份、房产证1份（所有权人屠友波）、国有土地使用证1份，慈溪市房地产转让、登记申请书1份、城区房地产管理所房屋图籍查核表1份，慈溪市房屋产权核定表1份，房屋所有权证存根1份，契税完税证1份，慈溪市房地产交易、产权登记收费通知书1份，房屋买卖协议书1份，缴款通知书1份，房地产价格评估结果报告1份，房地产交易授权委托书1份，慈国用（2004）第0××3号国有土地使用权证（使用权人胡建校）1份，慈房权证2004字第0××6号房产证（所有权人胡建校）1份。 对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案事实如下： 原告屠友波户籍所在地为慈溪市××街道××村，现居住于慈溪市，被告胡建校系慈溪市村民。 2000年10月5日，被告申请在慈溪市××路街道××村××楼房屋二间，建房用地来源为“开发大道拆迁安置地”，申请建房和用地理由为“本户住房已列入开发大道东延拆迁工程范围，故申请80平方米”，该申请经逐级审批，慈溪市人民政府于2001年6月审批同意。 2000年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁安置地买卖契约》1份，内容为：“根据甲、乙双方共同协商，甲方同意将自己的二间住宅基地卖给乙方（甲方二间具体：二间为上周塘村拆迁安置基地，号为22号，其中甲方为西二间，前后间距为20米，东西宽8米，建房之前后，高度按统一规划要求出），具体协议如下：1.甲方同意将22号拆迁安置地基，靠西二间卖给乙方，价格为每间壹拾壹万叁仟元正，二间合计为贰拾贰万元陆仟元正；2.甲、乙双方签协议后，乙方付给甲方定金壹拾万元正，以后待甲方基地批复后交给乙方，乙方应一次性付给甲方余款壹拾贰万元陆仟元正；3.乙房以后建房，办房产证等，有需要甲方配合的，甲方理应配合乙方；4.双方协议签字后即生效，不得违约；5.此协议为一式贰份，甲乙双方各一份”。同日，原告向被告交付定金100000元，2000年12月18日至2002年4月4日期间，原告又陆续交付被告126000元。该契约所涉二间土地的性质为国有划拨。 上述契约签订之后，原告出资建造二间楼房一幢，并居住使用至今。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《拆迁安置地买卖契约》是否有效。原告认为，该契约系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效；被告认为案涉土地的性质为国有划拨，而国有划拨土地的转让须经审批，现未经审批而转让的，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，合同无效。本院认为，被告抗辩所依据的上述条款对国有划拨土地的转让作出了须经审批的规定，系基于国家对于土地出让金不受损失且对土地用途进行监管目的，案涉国有划拨土地系居民住宅用地，原告受让后亦按照审批内容建造住宅，土地用途未改变，也不违反土地用途管制、规划等行政许可方面的强制性规定；根据《拆迁安置地买卖契约》第2条“以后待甲方基地批复后交给乙方”和第3条“乙方以后建房、办房产证等有需要甲方配合的，甲方理应配合乙方”的表述，该契约实质上涉及了用地和建房指标的转让，不同于单一的国有划拨土地使用权的转让，因此，本案情形不适用以上规定。合同效力主要取决于合同当事人是否具有相应行为能力、意思表示是否真实、是否具有法定的无效情形等。本案中，原、被告均系完全民事行为能力人，双方订立的《拆迁安置地买卖契约》系双方真实意思表示，契约内容未违反法律法规的效力性强制性规定，该契约合法有效。现原告诉请要求确认该契约有效，本院予以支持。原告诉请要求被告协助办理房地产过户手续，但原告自认其已取得了案涉房屋的房地产权证，本院向慈溪市自然资源和规划局调取的证据中也显示确已登记在原告名下［土地使用权证号为：慈国用（2005）字第0××9号，房屋产权证号为：2××9号］，故原告要求被告协助办理过户手续，无事实依据。至于被告答辩所称的原告伪造房屋买卖协议书、国有土地使用权转让合同等材料而取得了案涉房屋的不动产权证，因该些协议书及合同与讼争《拆迁安置地买卖契约》系不同的合同，本院对此在本案不予处理，若被告对相关协议书及合同有异议，可另行主张权利。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下： 一、确认原告屠友波与被告胡建校于2000年12月17日签订的《拆迁安置地买卖契约》有效； 二、驳回原告屠友波的其余诉讼请求。 本案案件受理费4690元，由原告屠友波负担2345元，被告胡建校负担2345元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 胡枫君 二〇二〇年十二月二日 代书记员 张迪玮