四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15011号 上诉人（原审原告）：罗蓓，女，1983年8月24日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李艳国，四川承安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖安妮，女，1991年12月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 原审第三人：成都格兰西亚置业有限公司，住所地：成都市高新区芳草东街**。 法定代表人：成甦，董事长。 委托诉讼代理人：王蕾，女，公司员工。 委托诉讼代理人：易明，女，公司员工。 原审第三人：成都银行股份有限公司，，住所地：成都市西御街** 法定代表人：王晖。 委托诉讼代理人：蒋波，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人罗蓓因与被上诉人廖安妮，原审第三人成都格兰西亚置业有限公司（以下简称格兰西亚公司）、成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗蓓上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5274号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由廖安妮承担。事实及理由：一、案涉房屋已经预抵押给成都银行，罗蓓愿意代为清偿债务以消灭抵押，消灭案涉房屋过户至罗蓓名下的权利障碍。因案涉房屋存在抵押且廖安妮未按照约定解除抵押，罗蓓在一审庭审中明确可以代其偿还贷款的本息等费用以消灭成都银行的债权和格兰西亚公司可能行使的追偿权，案涉房屋在罗蓓代为清偿贷款本息后不存在过户给罗蓓的障碍。罗蓓代为清偿的系廖安妮在成都银行、格兰西亚公司处的债务，而不包括成都银行、格兰西亚公司实现债权的费用。虽然成都银行已经向公证处申请执行证书但其并未就执行证书向人民法院申请强制执行，成都银行并未产生实现债权的费用。同时，虽然执行证书中载明了成都银行应当支付的律师费，但本案中成都银行并未提交其支付律师费的相关发票，成都银行要求罗蓓承担相关律师费用无事实依据。因此一审法院以罗蓓不同意归还成都银行实现债权的律师费、公证费，进而认为案涉房屋不具备转移到罗蓓名下的条件是错误的。二、罗蓓虽在一审庭审中表示成都银行实际实现债权的费用没有实际产生，不应当由罗蓓承担，但罗蓓已经为了案涉房屋花费了大量时间精力和金钱，不想因成都银行部分实现债权的费用导致自身权益无法得到保障。因此罗蓓在一审庭审后在书面代理词中明确表示在有相关法律规定和依据的情况下，愿意承担成都银行为实现债权而支付的费用。一审法院不采纳罗蓓的代理意见没有依据。且，一审法院并未组织三方当事人进行法庭辩论，法庭辩论以书面意见提交，罗蓓提交的代理意见属于辩论环节的意见，罗蓓已经在辩论环节明确表达了愿意承担成都银行、格兰西亚公司实现债权的费用，一审仍以罗蓓不同意归还费用为由驳回罗蓓诉讼请求属于事实认定错误，应当予以纠正。 廖安妮未到庭发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。 格兰西亚置业述称，只要罗蓓代廖安妮结清银行本息、支付银行实现债权的费用、税费及其他相关费用，格兰西亚公司愿意协助罗蓓办理相关过户手续。 成都银行述称，同意罗蓓诉讼请求的内容，罗蓓代廖安妮结算贷款本息后成都银行同意办理注销抵押的手续。 罗蓓向一审法院提出诉讼请求：1.请求廖安妮为罗蓓位于成都市高新区××道××号××栋××单元××楼××号的房屋（网签号：2xx0）办理不动产权证证书；2.请求确认罗蓓有权代廖安妮向成都银行偿还位于成都市高新区××道××号××栋××单元××楼××号房屋所有剩余贷款本息，成都银行协助罗蓓解除案涉房屋抵押权注销登记手续；3.请求确认罗蓓代廖安妮缴纳契税，格兰西亚公司将廖安妮已缴纳的税费退还给罗蓓；4.判令本案诉讼费用由廖安妮承担。 一审法院认定事实：2018年10月12日，罗蓓与廖安妮、居间方成都佰城房地产营销策划有限责任公司签订了《房产买卖合同》，约定：1.罗蓓购买廖安妮的位于成都市高新区××道××号××栋××单元××楼××号（审注：现变更为2xx号）房屋，建筑面积135.19平方米，房屋总价3200000元；2.案涉房屋在本合同签订时尚未取得产权证，廖安妮承诺按开发商办理时间要求取得房产所有权证，因此所产生的一切费用由廖安妮自行承担；3.罗蓓在签订本合同时支付购房定金200000元，在办理完毕预约合同公证书当日支付1400000元，尾款1600000元在过户完成或廖安妮将该房屋按合同价办理顺位抵押到罗蓓指定名下且办理完毕该房屋全权委托公证书当日支付给廖安妮；4.在廖安妮取得不动产权证且注销完毕抵押登记七个工作日内完成过户后续或廖安妮给罗蓓办理完毕顺位抵押及办理完毕全权公证委托书由罗蓓自行完成过户后续。 罗蓓向廖安妮支付了定金及首付款共计1600000元，案涉房屋已经交付罗蓓。 一审另查明，1.2016年10月7日，廖安妮与格兰西亚公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了案涉房屋，廖安妮在支付了格兰西亚公司首付款后，余款购房款1840000元通过向成都银行申请贷款予以支付。廖安妮与成都银行签订了《个人房产按揭借款合同》办理了赋予强制执行效力的债权文书公证书。成都银行于2016年12月12日办理了案涉房屋的预告抵押登记，被担保的主债权为1840000元，贷款期限30年。后因廖安妮逾期未还款，成都银行申请公证机关出具了《执行证书》，执行证书载明廖安妮应向成都银行偿还贷款本息、罚息、公证费1000元，律师费88236元等实现债权的费用。 2.格兰西亚公司陈述，《商品房买卖合同（预售）》项下的房款廖安妮已经付清，产权办理的相关费用廖安妮没有清缴。案涉房屋已经具备办理分户产权到廖安妮名下的条件，但需要罗蓓代廖安妮结清成都银行贷款本息及相关费用以及代缴廖安妮案涉房屋办理产权证书应该缴纳的税款及相关费用。 3.成都银行陈述，若罗蓓愿意代廖安妮偿还贷款本息以及实现债权的公证费、律师费，则愿意配合解除相应的抵押手续。经一审法院当庭询问，罗蓓愿意偿还贷款本息，但认为公证费、律师费没有实际产生，根据法律规定也不应当代廖安妮偿还。 4.案涉房屋已办理网签合同备案登记，载明的买受人为廖安妮，出卖人为格兰西亚公司，抵押权人为成都银行。截至一审庭审结束时，案涉房屋尚未取得不动产权证书。因本案，罗蓓申请一审法院于2019年6月4日首查封了案涉房屋，截至一审庭审结束时，该房屋还存在两个轮候查封。 一审法院认为，罗蓓与廖安妮签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对罗蓓、廖安妮具有约束力。但案涉《房产买卖合同》所涉房屋廖安妮仅办理了网签合同备案，尚未取得产权证书，故该合同的性质应属于预约合同。同时，因案涉房屋存在预告抵押，罗蓓取得预告抵押权人同意以及案涉房屋产权登记至廖安妮名下均为案涉房屋转移过户至罗蓓名下的前提条件。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本案中，成都银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。本案中因罗蓓不同意归还成都银行实现债权的律师费、公证费，未取得其同意，故案涉房屋不具备转移登记至罗蓓名下的履行条件。一审法院认为案涉房屋尚不具备转移过户至罗蓓名下的履行条件，对罗蓓的诉讼请求不予支持。而罗蓓请求代廖安妮支付各种欠款、费用的请求亦依附于房屋转移过户请求成立，故一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回罗蓓的全部诉讼请求。案件受理费100元、公告费520元及后续公告费，由罗蓓负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审审理中，罗蓓同意代廖安妮清偿在成都银行的按揭抵押贷款本息及成都银行实现债权的相关费用，同时愿意代为支付案涉房屋转移登记至廖安妮名下的相关税费用和由廖安妮转移登记到罗蓓名下的相关税费。成都银行、格兰西亚公司亦同意罗蓓代为清偿廖安妮应偿还的贷款本息及其他相关费用。二审另查明，现案涉房屋已具备办理转移登记的条件。 二审中，格兰西亚公司还陈述，格兰西亚公司已经向廖安妮代收房屋交易税费36843.71元、维修基金3656.13元、转移登记费用80元，但最终廖安妮需就案涉房屋转移登记支付的税费需税务机关及相关产权登记部门确定。成都银行陈述，廖安妮在成都银行尚有案涉房屋抵押贷款本金1758763.67元未偿还，利息、罚息金额需在实际偿还时才能算计。 本院认为，廖安妮与格兰西亚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定履行相应的义务。在案涉合同签订后，廖安妮按约定通过自付首付款、按揭贷款支付购房款余款的方式向格兰西亚公司支付购房款，格兰西亚公司也将案涉房屋所涉的《四川省商品房买卖合同（预售）》以廖安妮为买受人办理了备案登记，并将案涉房屋交付给廖安妮，现只是未办理不动产权登记。从双方签约、履行的内容看，仅需办理转移登记廖安妮即取得案涉房屋的不动产权，因此，廖安妮已经取得案涉房屋的准物权。一审法院认定廖安妮与格兰西亚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》性质应属于预约合同不当，本院予以纠正。 因廖安妮享有案涉房屋的准物权，廖安妮对其享有准物权的房屋另售不违反法律法规的强制性规定，罗蓓与廖安妮签订的《房产买卖合同》合法有效，对罗蓓、廖安妮具有约束力。《房产买卖合同》约定廖安妮承诺按开发商办理时间要求取得房产所有权证，因此所产生的一切费用由廖安妮自行承担、在廖安妮取得不动产权证且注销完毕抵押登记七个工作日内完成过户后续或廖安妮给罗蓓办理完毕顺位抵押及办理完毕全权公证委托书由罗蓓自行完成过户后续。罗蓓已经按照合同约定向廖安妮支付了购房首付款，廖安妮应按照约定配合开发商办理房屋产权并为罗蓓办理过户手续。现廖安妮以消极方式拒不行使其与格兰西亚公司《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋不动产权，造成罗蓓不能按照《房产买卖合同》享受权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，罗蓓可以向人民法院请求以自己的名义代位行使廖安妮在《商品房买卖合同（预售）》中享有的对格兰西亚公司的权利。因罗蓓同意垫付本案案涉房屋办理产权的相关税费，该行为既不违反法律法规的规定，亦不损害格兰西亚公司的利益和廖安妮的权益，同时，虽然案涉房屋存在多轮查封，但因罗蓓已经首轮查封，其他轮候查封不具有正式查封效力，因此，本院对罗蓓要求将房屋协助过户到罗蓓名下的请求予以支持。罗蓓在承担相应费用后，可依法或依约另行向廖安妮主张。 案涉房屋因廖安妮在成都银行办理了住房按揭贷款，廖安妮与成都银行订立《个人房产按揭借款合同》并约定将案涉房屋作为抵押物并办理了案涉房屋的预告抵押登记，现罗蓓同意代廖安妮向成都银行偿还未清偿的贷款本息和实现债权的费用以消除成都银行在案涉房屋的抵押权，且成都银行亦同意以此方式实现贷款及其他权利的清结。同时罗蓓愿意代为支付案涉房屋转移登记至廖安妮名下的相关税费用和由廖安妮转移登记到罗蓓名下的相关税费，该行为的履行既不违反法律法规的规定，亦不损害成都银行、廖安妮的权益，因此，本院对罗蓓要求代廖安妮清偿在成都银行的贷款本息和实现债权的费用以涤除成都银行在案涉房屋的抵押权的请求予以支持。罗蓓在代廖安妮承担相应费用后,可依法或依约可另行向廖安妮主张。 综上所述，罗蓓上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，因二审中罗蓓同意代位履行的新情况，本院对一审判决依法予以改判。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5274号民事判决； 二、罗蓓于本判决生效之日起二十日内代廖安妮清偿在成都银行股份有限公司的住房贷款本金1758763.67元及清偿之日止的利息、罚息、公证费、律师费等实现债权的费用（具体以成都银行股份有限公司提供的清偿时债务数额为准）； 三、在罗蓓履行本判决第二项义务之后三十日内，由成都格兰西亚置业有限公司、成都银行股份有限公司协助罗蓓将成都市高新区××道××号××栋××单元××楼××号房屋（网签号2xx0）转移登记到罗蓓名下（依照相关规定廖安妮应承担的办理不动产权登记、不动产权转移登记所需的全部税、费扣除廖安妮已实际向成都格兰西亚置业有限公司缴纳的房屋交易税费36843.71元、维修基金3656.13元、转移登记费用80元，其余部分由罗蓓垫付）； 四、驳回罗蓓的其他诉讼请求。 一审案件受理费l00元由廖安妮负担，罗蓓在一审中已交公告费用由罗蓓负担；二审案件受理费100元由廖安妮负担，二审公告费用由罗蓓负担。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十二月八日 书记员 杨珍梅