贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初6675号原告：母永胜，男，1988年1月12日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：蔡丽，贵州止争律师事务所律师。被告：李道锋，男，1973年9月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：仁怀市优居优住科技有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市城南社区馨天地小区********。法定代表人：罗运洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊小颖。原告母永胜与被告李道锋、仁怀市优居优住科技有限公司（以下简称：优居公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告母永胜及其委托诉讼代理人蔡丽，被告李道锋、优居公司委托诉讼代理人熊小颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。母永胜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年5月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告李道锋返还原告购房款348888元，并支付原告违约金100000元；3.被告优居公司返还原告支付的居间费用11000元。事实和理由：被告优居公司系房屋中介机构。2020年5月27日，原、被告三方签订了《房屋买卖居间合同》，被告李道锋将其坐落于仁怀市盐津街道新景城市房屋出卖给原告，建筑面积108.84㎡，总价款748888元。原被告三方约定，合同签订当日原告支付被告李道锋购房款348888元（含定金50000元），余款在原告办理按揭贷款手续后划入被告李道锋的账户，原告已向被告优居公司支付了居间费11000元。后被告李道锋未按合同约定办理出卖房屋解除抵押手续，导致该房屋的按揭贷款手续及过户手续无法办理。经原、被告三方又签订了《购房补充协议》，被告李道锋承诺于2020年10月1日前将案涉房屋在银行的抵押解除，并向被告优居公司提供解押证明、结清证明，并配合办理按揭贷款、过户手续，否则，被告李道锋应退还原告已支付的购房款348888元。同时《房屋买卖居间合同》还约定，由于被告李道锋的原因未在规定时间内办理房屋过户手续或其他原因致使交易不成功，被告李道锋应当双倍赔偿所收定金作为违约金，被告至今未按照约定履行义务，致使原告不能取得对案涉房屋的权利。特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。李道锋辩称，对原告主张的解除合同及退还购房款348888元没有意见，但对其主张的支付违约金100000元有异议。其虽未在约定的期间完成房屋解押手续，是因银行办理房屋解除抵押手续繁杂导致，且约定违约金过高，请求人民法院酌情处理。优居公司辩称，在本案签订合同中，我公司已完成了作为中介公司的居间服务义务，原告主张退还居间费不符合合同约定。在合同签订之后，需要办理的过户等手续，我公司提供的是有偿服务。本院经审理认定事实如下：2020年5月27日，原告母永胜作为买方（乙方）、被告李道锋作为卖方（甲方）、被告优居公司作为经纪方（丙方），三方签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于仁怀市新景城市花园8栋2单元6-3号建筑面积：108.84平方米的自有房屋一套出售给乙方，房屋成交总价为748888元，约定在本合同签订时由乙方支付给甲方该房屋定金50000元，甲方收到乙方定金的同时，自愿将该房的房产手续交予丙方暂时保管，丙方有责任将甲方的房产手续及相关资料拿到房屋登记机关查验其手续的合法性，如手续合法，此合同继续履行；如该房房产手续不合法，此合同自行终止，甲方将双倍赔偿乙方所交定金并承担全额中介服务费；付款方式为按揭付款，乙方在签订合同当天支付给甲方首付款348888元（含定金50000元），余款400000元由乙方办理按揭的银行直接划入甲方账户；丙方促成买卖双方签订本次合同，已完成了房产居间服务事宜，双方同意在本合同签订当日由乙方支付居间服务佣金11000元，经纪方已完成了该房产居间服务，除经纪方原因或不可抗力因素外，该居间服务费均不予退还或免除；买卖任何一方或双方违约，导致合约不能履行造成经纪方居间佣金损失的，经纪方有权追究违约方承担赔偿。经纪方已经完成该物业的居间服务，可有偿协助办理该物业的相关过户手续，如买卖双方不依合同支付权证过户费、居间服务佣金及缴纳相关应付费用的，经纪方有权拒绝配合协助买卖双方办理相关交易过户手续；三方协商在贷款审批通过之日起10个工作日内，由三方共同到仁怀市房屋登记机关办理交易过户手续，若任何一方逾期不来办理的视为违约，违约责任由违约方全责承担，丙方将全程协助甲乙双方办理该房屋过户手续及银行按揭手续，在此期间若丙方故意拖延甲乙双方办理该房屋过户手续及银行按揭手续，由此引起的经济责任和法律责任由丙方全额承担，因自然灾害甲乙丙三方都不承担任何责任；甲方保证上述房屋权属清楚，符合国家上市的有关规定及政策，使该房能正常交易，若因违反相关政策法规而引起的法律及经济纠纷责任由甲方承担；甲方必须保证本合同签订之日起房屋状况完整直至交到乙方手中，不得擅自将该房出售于他人或提高房价及损坏房屋内部设施、装修，并结清房屋交接前的煤气、水、电、物管等费用，若发生与甲方有关的债权债务纠纷，由甲方负责清理，并承担由此产生的所有法律责任和经济责任；同时约定，由于买方自身原因未能在规定的时间内到房屋登记机关理过户手续，而又不能提出正当的理由申请更改日期，或由于买方的其他原因致使交易不成功的，买方所支付的定金不予退还，此后买卖双方无权向丙方追究责任，买方赔偿丙方全额中介费；由于卖方自身原因未能在规定的时间内到房屋登记机关办理过户手续，而又不能提出正当的理由申请更改日期，或由于卖方的其他原因致使交易不成功的，卖方应双倍赔偿所收定金作为违约金。此后买卖双方无权进一步向丙方追究责任或要求赔偿损失并且卖方全额支付丙方中介费，如买方或卖方不按期办理二手房银行按揭手续或交易过户手续，而又未能提出正当理由申请更改交易期的，即视为违反本协议不买或不卖，违约方还须承担由此给其他各方造成的损失。甲方收到房屋全款后7个工作日内将该房屋移交给乙方，如逾期一天甲方自愿按200元每天违约金支付乙方；同时还约定，甲方在招商银行仁怀支行抵押贷款由甲方自行还清，乙方贷款金额最终以银行实际审批额度为准，此房系关门卖，甲方只搬走主卧床和私人用品。合同签订后，原告向被告优居公司支付了居间服务佣金11000元，向被告李道锋支付了首付款348880元（含定金50000元）。2020年9月17日，原、被告签订《购房补充协议》一份，内容为：经丙方介绍，乙方于2020年5月27日购买甲方坐落于新景花园8栋2单元603号房屋，支付首付款348888元，并于当日签订房屋买卖合同，由于甲方未成功办理房产解压，未向丙方提供有效资料（结清证明及解压证明），导致该房屋手续无法正常办理。经甲方、乙方及丙方共同协商，甲方承诺于2020年10月1日之前进行房产解压，并向丙方提供结清证明及解压证明，并配合丙方提取房产证进行过户、按揭等相关手续办理。若甲方在2020年10月1日时未能成功办理解压手续，全额退还乙方首付款348888元，若按揭贷款未能成功办理，甲方无条件全额退还乙方首付款348888元；若2020年10月1日之前，甲方成功办理解压手续，由丙方办理过户、按揭服务，甲方承诺在过户办理后10个工作日将房屋移交于乙方。现因被告李道锋未在约定期限办理完毕所卖房屋的解除抵押手续，原告为此提起诉讼。诉讼过程中，原告申请对被告李道锋的财产采取诉前保全措施，支付诉讼保全担保费1820元、保全申请费4264元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋买卖居间合同》、《购房补充协议》、银行交易凭证、微信支付记录、支付保全担保费发票、保全裁定书，被告优居公司提供的微信支付记录等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》及《购房补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告主张解除原、被告于2020年5月27日签订的《房屋买卖居间合同》及由被告李道锋返还原告购房款348888元的诉讼请求，被告李道锋同意解除合同并退还原告实际支付的购房款348880元，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，本院支持原告请求解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》及《购房补充协议》，并由被告李道锋返还原告购房款348880元。对原告主张被告支付其违约金100000元的诉讼请求，被告李道锋以约定的违约金过高，要求人民法院予以调整进行辩解，本案中，被告未按合同约定履行出卖房屋的解除抵押义务，致原告订立合同的目的不能实现，从而造成原告损失，被告李道锋应当承担违约责任，结合原告因主张权利及向被告李道锋支付购房首付款、支付居间费的事实，双方约定的违约金100000元明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决之规定，故对原告主张被告李道锋支付违约金的请求，酌定支持35000元，超过部分不予支持。对原告主张被告优居公司返还其支付的居间费用11000元的诉讼请求，因被告优居公司已按约定履行了居间服务义务，且原告的损失已从被告李道锋处获得的违约金中得以弥补，原告的该主张缺乏事实根据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告母永胜、被告李道锋、被告仁怀市优居优住科技有限公司于2020年5月27日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李道锋在本判决生效后立即返还原告母永胜购房款348880元，并支付原告李道锋违约金35000元；三、驳回原告母永胜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8198元，减半收取计4099元，由原告母永胜负担99元，被告李道锋负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 王 洵二〇二〇年十二月二十三日书记员 易林江