常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初3474号原告（反诉被告）：姚程，男，1990年3月6日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：苗一慧，江苏常金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峥，江苏常金律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江苏新天地购物中心有限公司，住所地常州市金坛区县府路**。法定代表人：陈柯丞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：华栋，江苏六友律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亮，江苏六友律师事务所律师。原告姚程与被告江苏新天地购物中心有限公司（以下简称新天地公司）租赁合同纠纷、反诉原告新天地公司与反诉被告姚程租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告姚程及其委托诉讼代理人苗一慧、王峥，被告新天地的委托诉讼代理人华栋、徐亮到庭参加诉讼。第二次庭审，原告姚程及其委托诉讼代理人苗一慧，被告新天地的委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚程向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同、管理服务协议。2、判令被告支付违约金42000元。3、判令被告退还原告租赁保证金42000元，管理服务保证金12000元，结构保证金5000元，装修押金10000元。4、判令被告赔偿原告装修损失585701元。5、判令被告赔偿原告六个月的经营损失120000元。6、判令被告赔偿原告延期开业的损失65323元。7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月4日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定，由原告承租被告经营的新天地广场三层编号为A-3013(A10-303.304)的商铺，经营品牌为“喜粥”的餐饮项目，租赁期限为5个租约年，暂定原告2019年6月30日进场，被告经营的新天地广场开业日定为2019年9月28日。租金标准采用固定租金方式计算，2019年9月28日至2021年9月27日月租金为14161元，2021年9月28日至2023年9月27日月租金为15173元，2023年9月28日至2024年9月27日月租金为16184元，租金先付后用，按每季度为一个交租期。租赁保证金为42000元。同日，原、被告签订管理服务协议一份，约定由被告为原告承租的商铺进行“喜粥”餐饮项目的经营提供管理服务，按照每月20元每平方米的标准，按季度收取管理费。管理费服务保证金为12000元。合同签订后，原告依约缴纳了商铺租金、租赁保证金42000元、管理服务保证金12000元、结构保证金5000元、装修押金10000元等费用。2019年9月28日，因被告原因新天地广场未如期开业，也未提前通知原告。直至2019年10月26日新天地广场开业，开业当天无故给原告停水，在这之后的营业时间内也多次遇到停水、漏水等问题。2019年12月，由于原告商铺楼上在正常经营时间内装修，导致原告遭受装修噪音、落灰、顶部石头掉落等状况而无法正常经营。原告多次找被告对楼上商铺装修进行管理并发函，均未能得到妥善解决。原告的餐饮项目受到了重大损失，无法继续经营。根据租赁合同第12.1条，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并主张诉请中的退赔项目。被告新天地公司辩称，姚程要求解除合同没有事实和法律依据。被告已将原告楼上商铺出卖给第三人并签订买卖合同，故装修噪音、掉落石块与被告无关。停水问题并非被告造成，相应故障排除后不会再发生类似情况。顶部漏水问题，被告也会协调排除，均不足以影响到不能无法正常经营。依据租赁合同10.2.3条、12.2条规定，姚程单方撤场，新天地公司都不需要返还租赁保证金和管理服务保证金。结构保证金5000元、装修保证金10000元可以退。2019年9月28日是暂定的开业日，对此争议双方已达成协议并进行了补偿，原告无权就此再向被告主张权利。请求驳回原告的诉讼请求。因姚程已撤场，同意解除合同，但合同解除后，姚程仍应按约承担相应责任。反诉原告新天地公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告姚程支付反诉原告新天地公司租金112431.23元、商业管理费17128.07元、违约金54621元、滞纳金21266.72元，合计人民币205447.02元（暂计算至2020年8月31日）。2、本案反诉费用由反诉被告姚程负担。事实和理由：2019年7月4日，反诉原告与反诉被告签订管理服务协议一份、租赁合同一份。上述两份合同对租赁期限、费用支付等权利和义务及违约责任进行了约定。截止2020年8月31日，反诉被告拖欠租金、商业管理费、违约金、滞纳金合计205447.02元。为维护反诉原告的合法权益，请求法院判令反诉被告支付尚未支付的费用。反诉被告姚程辩称，姚程在经营期间（即第一、第二季度）的租金、商铺管理费等费用均已缴纳。后因新天地公司的违约行为引起的纠纷一直未解决，店铺也无法正常经营于2020年5月18日闭店。姚程认为不应该承担该期间的租金、商铺管理费及滞纳金等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证、陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：2019年7月4日，新天地公司（甲方）与姚程（乙方）签订江苏新天地租赁合同一份，合同约定，由乙方承租甲方经营管理的江苏新天地（以下简称“该广场”）A座地上三层，编号为A-3013(S10-303.304)的商铺，套内面积约为202.30平方米；乙方在该商铺的经营品类为餐饮，经营品牌为“喜粥”，租赁期限为5个租约年，自该商场开业起计算开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推；暂定2019年6月30日为乙方进场日；该广场开业日暂定为2019年9月28日；租金标准按固定租金方式计算，2019年9月28日至2021年9月27日月租金为14161元，2021年9月28日至2023年9月27日月租金为15173元，2023年9月28日至2024年9月27日月租金为16184元；租金先付后用，除首期租金外，以后租金均按每季度为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期前一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。月租金=月租金标准*计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=月租金/30日）。租赁保证金为42000元。租赁合同第4.7条（逾期支付违约金）约定，如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用。每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之一作为违约金。租赁合同第10.2.3条（其他根本违约行为），乙方有下列行为之一的，视为根本违约：A、未经双方协商一致，乙方单方面提前终止本合同，或未经甲方书面同意乙方单方面撤场，或者连续3日不营业的，或一个月内累计5日不营业……租赁合同第12.1条（甲方违约责任）约定，在本合同履行期间，甲方如有违反本合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用该商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返还租赁保证金，甲方还须向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金，并赔偿乙方剩余租赁期内已形成附和的装修残值损失（但未经甲方书面同意的装修除外）。12.2条（乙方违约责任）在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失……2019年7月4日，新天地公司（甲方）与姚程（乙方）签订江苏新天地管理服务协议一份，双方约定，乙方按承租商铺的计租面积缴纳管理费，管理费的缴纳标准暂定20元／平方米／月乘以计租面积乘以租约年；乙方应在签订本协议之日起向甲方支付人民币12000元作为管理服务保证金；在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在本协议终止后30日内将管理服务保证金无息退还给乙方。双方同意以3个月作为一个交费期，先付后用。乙方应当在每个交费期期满前10日内（最后一日遇法定节假日应提前至节假日前一个工作日）向甲方一次性足额支付下个交费期的管理费，第一个交费期管理费乙方应于本协议签订之日起10日内支付。管理服务协议第五条第4项，如因乙方违反商铺租赁合同等原因导致商铺租赁合同被业主依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的管理服务保证金作为违约金，甲方有权不予退还。合同（协议）签订后，姚程依约缴纳了商铺租金、租赁保证金42000元、管理服务保证金12000元、结构保证金5000元、装修押金10000元等费用。2020年1月17日，虞铮铮向姚程发送费用缴纳通知，该通知载明第二季度租金28322元、管理费12138元，合计40460元。2020年1月22日，虞铮铮向姚程发送费用缴纳通知，该通知载明第二季度租金14161元、管理费12138元，合计26299元。1月24日，姚程询问还要付多少钱。虞铮铮回复16299元。当日，姚程转款16299元。诉讼中，双方陈述：第一季度（2019.10.26-2020.1.25）、第二季度（2020.1.26-2020.4.25）管理费已结清，租金实际支付28322元、4161元。姚程认为第一、二季度租金已结清，其中第二季度将装修保证金10000元充抵，相当于支付14161元。2020年4月、5月，双方互发函件沟通损失赔偿、退铺等事宜。姚程提交送货单、收据等证据证明姚程装修损失585701元、延期开业的损失65323元。新天地公司提交2020年4月的租赁合同、管理服务协议之补充协议以证明双方就争议达成协议确认双方互不追究对方的违约责任。新天地陈述：补充协议是新天地公司原员工虞铮铮上门找的姚程的店长沟通的，后该店长将签好字的补充协议给虞铮铮交新天地公司存档。目前虞铮铮已离职，无法联系。姚程陈述：新天地公司并未找姚程的店长，补充协议不是姚程本人签字，不认可。经比对，新天地公司提交补充协议尾部“姚程”字样与姚程在本案中诉状等材料中“姚程”字样明显不一致。2020年4月-8月一年期LPR为3.85%。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护，债务应当清偿。姚程从新天地公司处租赁商铺并签订租赁合同等，可以证明双方之间存在租赁关系，该租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予维护。关于补充协议：该补充协议上“姚程”字样与姚程在本案其他诉讼材料上所署“姚程”字样存在明显差别，现姚程明确否认该签字的真实性，新天地公司陈述不能确定是姚程本人签字也未提交鉴定申请，故新天地公司主张双方争议达成协议的意见，本院不予采纳。本诉部分：关于合同解除问题：按姚程陈述，造成其无法经营的原因为涉案商铺多次停水、顶部漏水，楼上装修噪音、掉落石块。其中楼上装修噪音、掉落石块与新天地公司无关。其他原因即使属实，姚程也应通知新天地公司整改，姚程所举证据不足以证明因新天地公司原因造成姚程无法经营。鉴于被告同意解除合同，姚程要求解除租赁合同、管理服务协议，本院予以准许。但应认定该解除属于姚程单方解除。故姚程要求新天地公司支付违约金42000元、赔偿装修损失585701元、赔偿六个月经营损失120000元，于法无据，本院不予支持。关于结构保证金：双方对退还结构保证金5000元无异议，对姚程的该项请求，本院予以支持。关于装修押金：从姚程提交的其与虞铮铮的微信聊天记录来看，本院认定装修押金10000元已充抵租金，故对姚程的该项请求，本院不予支持。关于租赁保证金、管理服务保证金：租赁合同、管理服务协议对此明确约定乙方（姚程）违约无需退还，故姚程的该项请求，于法无据，本院不予支持。关于延期开业损失：双方合同约定开业日暂定2019年9月28日，后新天地公司变更开业日并未违反约定，故姚程的此项请求，于法无据，本院不予支持。反诉部分：关于第一、二季度的租金及管理费：从虞铮铮发送的费用缴纳通知及其他证据，可以认定姚程已按约支付第一、二季度的租金、管理费。新天地该部分请求含滞纳金，本院不予支持。关于第三、四季度的租金及管理费（截至2020年8月31日）：按双方租赁合同及管理服务协议，第三季度租金为42483元，应支付时间为2020年4月20日前；第四季度租金为16993.2元，应支付时间为2020年7月20日前；第三季度管理费应为12138元，应支付时间为2020年4月24日前、第四季度管理费4855.2元，应支付时间为2020年7月24日前。合计76469.4元。关于违约金、滞纳金：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，视案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理调整裁量幅度。本案中，结合本案案情综合考量，新天地公司主张的滞纳金（实为逾期付款违约金）以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，滞纳金合计867元。新天地公司主张的违约金54621元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姚程与被告（反诉原告）江苏新天地购物中心有限公司于2019年7月4日签订的租赁合同及管理服务协议。二、被告（反诉原告）江苏新天地购物中心有限公司于本判决生效之日起30内返还原告（反诉被告）姚程结构保证金人民币5000元。三、原告（反诉被告）姚程于本判决生效之日起30日内支付被告（反诉原告）江苏新天地购物中心有限公司租金、管理费及滞纳金77336.4元，违约金54621元，合计人民币131957.4元。四、驳回原告（反诉被告）姚程、被告（反诉原告）江苏新天地购物中心有限公司其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12622元、反诉案件受理费2191元（减半收取），由姚程负担14067元、新天地公司负担746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费。审 判 长  史春海人民陪审员  徐押林人民陪审员  倪 涛二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  倪颜慧书 记 员  刘丽萍