云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9176号上诉人（原审被告）：丁庆华，女，1975年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：昆明凯城物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市西山区梁源小区**团********,统一社会信用代码：915301125631858891。法定代表人：李剑芳，董事长。委托诉讼代理人：彭成、刘晓光，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。上诉人丁庆华与被上诉人昆明凯城物业服务有限公司（以下简称凯城物业）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：请求撤销一审判决中第一项“被告丁庆华应在本判决书生效后十日内向原告昆明凯城物业服务有限公司支付物业管理费9896.27元”，并依法予以改判。事实与理由：一审法院基于云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称经典地产）与被上诉人于2015年3月19日签订的《物业服务合同》及2020年6月16日签订的《补充协议》（以下简称《协议》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费足额支付。但一审法院忽视了物业服务合同签订过程中存在的问题，及被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。1.被上诉人与经典地产签订的《物业服务合同》存在问题：2013年11月1日交房时，业主与昆明博耕物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，并缴纳了相应的费用。大约一年后昆明博耕物业管理有限公司退场，凯城物业进场。但是，凯城物业进场后，一直未与业主协商签订物业服务合同，也从未向上诉人提供过其与经典地产签订的物业服务协议。被上诉人与经典地产签订物业服务协议并未征得业主的同意，对上诉人有欺瞒行为，损害了上诉人的合法权益。2.经典双城小区A区目前未经竣工验收备案。在凯城物业提交的竣工验收合格证明书中，并没有质量监督、规划、消防、人防等政府主管部门的验收合格证明，在经典双城A区在未经政府主管部门竣工验收合格之前，经典地产对物业管理费应承担相应的责任。3.2014年12月19日，经典地产向经典双城A区业主出具了《承诺书》，第二条约定：“保证在经典双城A区具备交房条件及验收合格次日起才开始重新计收物业管理费，部分业主缴纳的2015年物业管理费予以顺延”。一审法院认可经典地产与物业公司签订的物业服务协议，却又不认可经典地产做出的承诺，前后矛盾、判决不合理。4.被上诉人未能按照《协议》约定提供相应的物业管理服务，具体情况如下：（1）小区内损坏的公用设施设备没有及时更换；（2）电梯故障率高，维修时间长，业主们出入非常不便；（3）卫生情况差；（4）小区内小摊、小贩随地摆摊，严重影响小区环境；（5）小区内电动车乱停、乱放，影响小区环境及道路通行；（6）低层房屋的外墙被餐馆的油烟熏黑，玻璃顶破裂、掉落，长时间无人进行更换；（7）没有安装可视对讲机，小区单元门长年开放，安全监控、巡视、门岗执勤等工作不到位，安全隐患大，安保人员不足；（8）地下停）地下停车场临时车辆乱停乱放从未组织过社区文化娱乐活动；（10）被上诉人提供的服务未按《协议》约定达到ISO国际质量管理体系要求标准。综上，被上诉人的服务并未达到其所承诺的服务标准，因此不能全额支付物管费用。5.经典业主为了物业费的事，也曾多次找凯城物业谈判，协商的结果是2015-2019年，暂按1.17元/平方·月收取，并在业主群里征求意见，但凯城物业不同意，最后双方未能协商一致。6.被上诉人违法使用业主的公共收益，严重侵害全体业主的权利。7.上诉人延迟缴纳物业费，是因被上诉人首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的服务，所以上诉人有权行使先履行抗辩权。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。凯城物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费9900元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：被告丁庆华系昆明市五华区经典双城小区A6-2-3107号房屋的业主，房屋建筑面积85.46平方米。2015年3月19日，云南经典房地产开发集团有限公司与凯城公司签订一份《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》，约定：1、云南经典房地产开发集团有限公司选聘凯城公司对经典双城A地块住宅项目进行物业管理服务；2、物业管理服务费具体标准如下：住宅1.93元/平方米·月，包括：物业基础服务费1.13元/平方米·月，住宅自来水二次加压费0.25元/平方米·月，电梯运行维护费0.55元/平方米·月。另外，被告未向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中被告对原告提交的《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》不予认可，但其未能向本院提交确实充分的证据予以反驳，故本院对于该份证据予以采纳；其次，被告提交的2014年12月19日《承诺书》系由云南经典房地产开发集团有限公司作出，该《承诺书》对原告不具有法律约束力；第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中被告丁庆华作为业主，小区开发商云南经典房地产开发集团有限公司与物业服务企业凯城公司签订的《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》对其具有约束力。原告凯城公司已经实际履行了物业管理的义务，故本院对于原告要求被告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。至于物业管理费的具体数额，本院依据合同约定标准（1.93元/平方米·月）及被告的房屋建筑面积85.46平方米，计算出物业管理费为9896.27元（1.93元/平方米·月×85.46平方米×60个月）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告丁庆华应在本判决书生效后十日内向原告昆明凯城物业服务有限公司支付物业管理费9896.27元；二、驳回原告昆明凯城物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人丁庆华向本院提交了如下证据：1、承诺书；2、《经典双城小区A区竣工验收情况》；3、小区脏乱差照片；4、小区配套设施损坏不修理照片；5、小区外观差、不清除，车辆乱停乱放照片；6、经典双城办证维权群业主与物业谈判和征求意见聊天记录；7、关于经典双城A、C区回迁业主物业费的优惠公示。经质证，被上诉人认为证据1、3、4、5，一审中已经提交，不予质证，对证据6三性不予认可，对证据7的三性予以认可，但认为只针对回迁户给予物业优惠。本院认为，被上诉人提交的证据1在一审已经提交，不属于新的证据，不予认可；证据2与本案无关联性，不予认可；证据3-5，因涉及争议焦点，本院在下文予以综合评判；证据6，小区业主与物业公司并未就物业费收取标准达成合意，该证据与本案无关，不予认可；证据7，针对回迁户物业优惠公示，而本案房屋为商品房，该证据与本案无关，不予认可。被上诉人凯城物业未向本院提交证据。二审中，上诉人及被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。上诉人认为一审法院遗漏认定凯城物业服务不达标的事实。因该事实涉及本案争议焦点，本院在下文予以综合评判。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人的上诉请求是否成立？本案中，被上诉人与建设单位经典房产签订了《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》，上诉人系昆明市五华区经典双城小区A6-2-3107号房屋的业主，在涉案小区并未成立业主大会的情况下，被上诉人基于该合同事实上已为经典双城小区提供了物业管理服务，一审对于双方建立合法有效物业服务关系的认定正确，本院予以支持。上诉人称经典双城小区未经竣工验收备案，被上诉人应对物业管理费承担相应责任。经当庭核实，涉案房屋尚未办理房产证，但建设单位、勘察单位、涉及单位、监理单位和施工单位已就经典双城A地块一标段、二标段出具竣工验收合格证明书，上诉人已实际接房入住。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，被上诉人作为经典双城A地块的物业服务企业，向整个涉诉小区及全体业主提供服务，上诉人作为业主，应对被上诉人提供的物业服务支付相应的对价。上诉人主张其依据2014年12月19日经典房产向经典双城A区业主出具的《承诺书》不应缴纳物业管理费。经审查，经典房产作出该承诺书的时间早于其与凯城物业签订《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》的时间，经典房产和被上诉人凯城物业各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律主体，在未获得凯城公司授权或追认的情况下，经典房产无权处分凯城物业的相应权利。故一审认定《承诺书》对凯城物业不具有法律约束力符合案件确认事实，本院予以支持。上诉人主张被上诉人未能按照《经典双城A地块住宅项目物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。从上诉人提供的照片看，被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但上诉人提供的照片没有拍摄时间，只能反映某一时刻的静态事实，而被上诉人提供的物业服务系连续的、动态的服务，上述证据并不能证实被上诉人提供的服务存在重大瑕疵，本院对上诉人以此理由拒交物业服务费不予支持。一审法院对物业管理费的金额认定和计算方式符合案件确认事实，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据，依法不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁庆华负担。本判决为终审判决。审判长 郭 佳审判员 宋 婕审判员 韩晓岚二〇二〇年十二月一日书记员 陈 璎