上海市虹口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0109执异77号案外人：四川川投置信房地产开某有限责任公司，住所地四川省成都市石人西路**。法定代表人：林光友，董事长。委托诉讼代理人：罗小雪，四川致高律师事务所律师。(特别授权)委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。(特别授权)申请执行人：中远海运租赁有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路****。法定代表人：陈易明，总经理。委托代理人：邹华恩，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托代理人：王坤，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被执行人：昭通小地沟发电有限公司，住所地，住所地云南省昭通市iv>法定代表人张渝恒。被执行人：昭通滇川能源开某有限公司，住所地，住所地云南省昭通市iv>法定代表人：王锡勇，总经理。被执行人：张大胜，男，1966年2月13日出生，汉族，住成都市。被执行人：张琴，女，1982年1月19日出生，汉族，住四川省遂宁市。被执行人：张渝恒，男，1988年9月25日出生，汉族，住成都市。被执行人：王锡勇，男，1962年4月4日出生，汉族，住四川省遂宁市。在本院审理申请执行人中远海运租赁有限公司(以下简称中远公司)与被执行人昭通小地沟发电有限公司(以下简称小地沟公司)、昭通滇川能源开某有限公司(以下简称滇川公司)、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇融资租赁合同纠纷一案中，案外人四川川投置信房地产开某有限责任公司(以下简称川投公司)对本院查封并拍卖四川省成都市武侯区星狮路XXX号XXX栋XXX单元XXX楼XXX号房产(以下简称涉案房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人川投公司称，2013年6月8日，被执行人张渝恒购买了案外人开某的涉案房产，双方签订《商品房买卖合同》，办理了商品房预售合同登记备案手续。嗣后，因张渝恒未按时足额归还银行贷款涉诉，案外人向银行承担担保责任，对张渝恒的贷款本息进行全额代偿。同时，张渝恒逾期还贷致使银行解除房贷合同，案外人就此提起诉讼请求解除涉案房产买卖合同。该案经四川省成都市青羊区人民法院判决确认合同解除，并撤销合同备案手续以及张渝恒腾退房屋。因此，案外人认为涉案房产并未办理预告登记，仅办理了预售合同备案手续。而备案手续的效力不同于预告登记行为，其不具有创设物权权利的功能，即张渝恒基于备案手续对涉案房产并不享有物权期待权，更不能据此认定涉案房产为其所有。相反，涉案房产已办理初始登记，权利人为案外人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第25条规定，已登记的不动产，应当按照不动产登记簿确定权利人。同时，张渝恒基于合同取得的涉案房产所有权转移登记请求权，属于债权，该权利亦因合同解除以及合同备案登记的撤销而丧失。据此，涉案房产既非张渝恒所有，张渝恒也不享有将来获得所有权的期待权利，故案外人以其享有涉案房产所有权为由提出执行异议申请，请求中止执行，解除预查封以及撤销拍卖。案外人就其请求向本院提供的证据有房屋信息查询记录、《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、《个人一手住房贷款合同》、《履行担保责任告知书》、《律师函》、民事起诉状、付款回单、代偿证明、不动产登记信息摘要、房屋初始登记记录单、(2020)川民初4241号民事判决书、(2020)川民初4241号民事裁定书。申请执行人中远公司辩称：涉案房产预告登记在张渝恒名下，且张渝恒支付全额房款，并实际占有该房产，法院应当认定张渝恒对该房产享有物权利益。法院据此对涉案房产采取预查封措施并实施拍卖行为，合法有据。案外人在涉案房产进入拍卖程序前以代偿张渝恒应付房贷本息为由主张解除买卖合同，涉嫌与张渝恒恶意串通，损害中远公司合法权益。即便法院判令合同解除，亦只有在案外人返还张渝恒已支付房款的情况，才能排除申请执行人的债权，否则不应获得法院支持。故请求驳回案外人的异议申请。中远公司就其辩称意见未提供证据。被执行人小地沟公司、滇川公司、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇未到庭无辩称意见。本院查明，申请执行人中远公司与被执行人小地沟公司、滇川公司、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇融资租赁合同纠纷一案中，中远公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年8月9日作出(2018)沪0109民初17850号民事裁定书，裁定冻结小地沟公司、滇川公司、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇名下的银行存款27,885,962.92元，或查封、扣押其相等价值的财产。2018年8月28日本院依法预查封了涉案房产，期限至2021年8月27日止。2019年3月28日，本院对上述案件依法作出民事判决，判决小地沟公司支付中远公司租金、手续费合计26,601,119.74元，以及迟延履行金和担保费损失；滇川公司、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇对上述各项债务承担连带清偿责任等。上述判决生效后，小地沟公司、滇川公司、张大胜、张琴、张渝恒、王锡勇未履行支付义务，中远公司申请执行，本院以(2019)沪0109执4050号案件执行。在执行中，本院于2020年1月13日作出(2019)沪0109执4050号执行裁定书，裁定拍卖、变卖张渝恒名下的涉案房产。另查明，涉案房产系案外人开某的商品房，于2013年6月29日取得初始登记，产权登记在案外人名下。2013年6月8日，案外人与张渝恒就涉案房产签订《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议》，并于2013年7月4日办理签约备案登记手续。合同履行期间，因张渝恒未按期归还房贷，供贷银行依据其与借款人张渝恒及保证人(即案外人)签订的《个人住房贷款合同》，向成都市武侯区人民法院提起诉，请求张渝恒及案外人归还拖欠贷款及利息。该案审理中，案外人于2020年3月25日对张渝恒所有未还贷款本息进行全额代偿。案外人对张渝恒的债务承担了担保责任后，遂于2020年4月7日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，请求1.解除就涉案房产签订的《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议》；2.判令张渝恒协助案外人办理合同备案撤销手续；3.张渝恒返还涉案房屋于案外人；4.支付违约金和律师费。2020年6月23日，成都市青羊区人民法院作出(2020)川0105民初4241号民事判决。该判决中确认合同真实有效，并于法院送达起诉状副本之日即2020年5月1日解除。同时判令张渝恒协助案外人办理合同备案撤销手续和将涉案房产腾退交还案外人，以及支付违约金和律师费等内容。现上述判决已生效。以上事实有各方当事人的陈述，以及房屋信息查询记录、《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、《个人一手住房贷款合同》、《履行担保责任告知书》、《律师函》、付款回单、代偿证明、不动产登记信息摘要、房屋初始登记记录单、(2020)川民初4241号民事判决书、(2020)川民初4241号民事裁定书等证据佐证。本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的已由房地产开某企业办理了房屋权属初始登记的房屋或购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。同时，第十六条、十八条规定，预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为正式查封登记，预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房产符合前述第十五条规定，本院依法采取预查封措施，并无不当。但自预查封至今，因张渝恒一直未办理产权转移登记手续，涉案房产目前仍登记在案外人名下。同时，预查封期间，案外人以张渝恒的违约为由依约行使解除权，并经法院确认涉案房产买卖合同解除，以及撤销合同备案手续和返还房产。鉴于此，张渝恒不仅丧失基于合同请求转移所有权登记的权利，而且合同备案登记手续被撤销，直接导致可以实施预查封的法定事由消灭。况且，合同解除，案外人对涉案房产享有的是物权性质的返还权利，该权利优先于中远公司对张渝恒享有的合同债权。综上，案外人以涉案房产所有权归其所有为由请求排除执行，解除预查封以及撤销拍卖执行行为，合法有据，本院予以准许。关于中远公司主张涉案房产办理了预告登记，具有物权效力一节，因现有不动产登记信息中明确载明预告登记信息为无，故该辩称意见本院不予采信。至于中远公司认为案外人与张渝恒恶意解除合同以及合同解除后未返还房款损害其合法权益的辩称意见，对此已有生效判决予以认定和处理，中远公司如有异议应当通过其他法律救济途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院》第二十五条之规定，裁定如下：中止对四川省成都市武侯区星狮路XXX号XXX栋XXX单元XXX楼XXX号房产的执行。案外人、申请执行人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审判长  黄宇姣审判员  郑 樱审判员  黄宇姣二〇二〇年十二月二十三日书记员  王怡敏附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。