陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初3406号   原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司（以下简称“伟业工贸公司”）。住所地：安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610900677923712P。   法定代表人胡庆伟。   委托代理人宋元元，陕西宁康律师事务所律师。   被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司（以下简称“润昌轩鼎公司”）。住所地：陕西省安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902MA70NJFH10。   法定代表人刘警，该公司总经理。   委托代理人宋彤彤，泰和泰（西安）律师事务所律师。   第三人安康市区域投资发展建设有限公司（以下简称“区域投资公司”）。住所地：安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902MA70P8FW57。    法定代表人张仁信，该公司总经理。   委托代理人宋彤彤，泰和泰（西安）律师事务所律师。   原告伟业工贸公司与被告润昌轩鼎公司、第三人区域投资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告润昌轩鼎公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）伟业工贸公司委托代理人宋元元、被告（反诉原告）润昌轩鼎公司及第三人区域投资公司委托代理人宋彤彤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）伟业工贸公司诉称，2018年8月6日，被告与原告签订了《租房协议》。被告租赁原告所有的位于安康市XX路XX号XX酒店XX楼XX层。协议约定：租用期限自2018年9月6日至2021年9月5日止，年租金150000元。同日，原告与第三人签订《租房协议》，约定第三人租赁原告所有的位于安康市XX路XX号XX酒店XX楼XX层，年租金150000元，也就是被告和第三人每年应当向原告支付的租金共计300000元。原告在与被告和第三人签订协议后，便按照合同约定将租赁房屋交付给被告和第三人使用，履行了自己的义务，但在租赁期间，被告共向原告支付租金220000元，被告和第三人下欠80000元租金未支付。在原告的不断催要下，被告和第三人不予支付下欠原告的8万元租金，并于2019年9月份便搬离所租赁的原告房屋，同时被告向原告出具了欠条一张，提前终止租赁协议，被告的上述行为不仅构成违约，而且严重损害了原告的合法权益。原告认为，原告与被告签订的《租房协议》是双方自愿协商签订的，租房协议合法有效，双方应当按照协议约定的内容履行自己的义务，原告在协议签订后将租赁房屋交付给被告，已经履行了自己的义务，但被告自行搬离租赁原告的房屋，不按照向原告出具的欠条履行支付义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付下欠的房屋租金80000元，并以80000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付自2019年11月1日起至实际支付之日止的利息（利息暂计至2020年7月1日为2240元）；2、被告向原告支付45000元的违约金；3、案件受理费由被告承担。   原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、租房协议（2份）。证明原告于2018年8月6日分别与被告和第三人签订了租房协议，将位于安康市XX路XX号XX酒店XX楼XX层XX层房屋分别出租给被告及第三人，约定租用期限均为3年，年租金为150000元，原告及第三人应当向原告支付的年租金共计30万元，若提前终止租赁协议，应按一年租赁费的30%支付违约金，因被告提前终止合同，根据约定应当向原告支付违约金。   2、收款收据、入账通知书、企业信用报告。证明被告为第三人的股东之一，被告向原告缴纳第一年的房屋租金共计22万元，被告及第三人下欠原告第一年租金8万元。   3、欠条。证明因被告及第三人下欠原告房屋租金8万元，被告于2019年9月21日向原告出具欠条，承诺欠款于2019年10月31日前付清。实际是一个债务转移。   被告（反诉原告）润昌轩鼎公司答辩及反诉称，一、润昌轩鼎公司不存在欠付8万元房屋租金的事实。1、伟业工贸公司将润昌轩鼎公司与区域投资公司主体进行混同。2018年8月6日润昌轩鼎公司与伟业工贸公司签订《租房协议》后，2018年10月31日润昌轩鼎公司向伟业工贸公司支付租赁费20万元，其中12万元为接受区域投资公司委托代为支付的房租，8万元为润昌轩鼎公司支付的租金。2019年6月3日，润昌轩鼎公司以现金方式向伟业工贸公司支付2万元租金。截止目前，润昌轩鼎公司共向伟业工贸公司支付房租22万元，其中，润昌轩鼎公司10万元，区域投资公司12万元。根据双方签订的《租房协议》可知，租金一年为15万元，润昌轩鼎公司也是仅有5万元未支付，何来欠付8万元之说？伟业工贸公司的第一项诉讼请求，便是将润昌轩鼎公司与区域投资公司的主体相混同，其诉状第二页第六行便可印证：“被告和第三人下欠8万元租金未支付……被告和第三人不予支付下欠原告的8万元租金”。伟业工贸公司自认是由润昌轩鼎公司、区域投资公司共同欠付8万元租金，而诉讼请求中却要求润昌轩鼎公司一方承担全部未支付的租金，实属前后矛盾，无据可依。润昌轩鼎公司与区域投资公司为两个独立的民事主体，独立承担民事责任，故要求润昌轩鼎公司一方承担全部未支付的租金无事实及法律依据，应予驳回。2、润昌轩鼎公司所书《欠条》为情势所逼，并非真实意思表示，且与事实不符，不应作为认定事实的依据。因伟业工贸公司不履行开具发票的合同义务，故润昌轩鼎公司未支付剩余租金，后伟业工贸公司于2019年6月21日将涉案出租房屋紧锁，并采取停电停水的恶劣手段，导致润昌轩鼎公司无法正常办公，只得另行租赁房屋。因一直与伟业工贸公司无法就租金给付问题达成共识，涉案房屋一直紧锁，润昌轩鼎公司为了让伟业工贸公司打开门锁，从而拿出房屋内的文件与办公用品，无奈之下书写了《欠条》。但这并非是案件事实，仅是润昌轩鼎公司想要取回财产的权宜之计，不应作为认定事实的依据。3、因伟业工贸公司采取停电停水及锁门的手段，润昌轩鼎公司于2019年6月21日起未继续使用涉案房屋，实际使用天数为288日，未使用的期间不应计算相应租金。根据《租房协议》约定，租期为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日。但因伟业工贸公司的停水停电及锁门手段，导致润昌轩鼎公司于2019年6月21日起已无法继续使用涉案房屋，实际租赁时间为2018年9月6日至2019年6月21日，共计288天，故未使用的期间不应计算相应租金。二、润昌轩鼎公司不存在任何违约行为。1、因伟业工贸公司未履行先开发票的合同义务，故润昌轩鼎公司因先履行抗辩权未支付剩余租金的行为不构成违约。根据《租房协议》第4条第2款：“乙方凭甲方开具的有效发票15个工作日内支付第一年房屋租赁费”可知，双方约定在伟业工贸公司向润昌轩鼎公司开具发票后，润昌轩鼎公司才向其支付租金。根据《合同法》第六十七条关于“先履行抗辩权” 的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”截至目前，伟业工贸公司仍未履行其前置的开发票的合同义务，故润昌轩鼎公司有权不支付租金；2、合同所约定的付款条件尚未达成，故润昌轩鼎公司不构成违约。根据《租房协议》约定，开具发票为付款的条件之一，至此付款行为的条件未成就，故不符合履行付款的条件，润昌轩鼎公司不构成违约。三、伟业公司恶意非法转租，应赔偿润昌轩鼎公司的相应经济损失。2019年7月16日，涉案房屋的所有权人即实际出租人安康市税务局向润昌轩鼎公司送达《律师告知函》，要求尽快解除同伟业公司的《租房协议》，并腾退房屋。伟业工贸公司根本无权出租涉案房屋，且该合同无法继续履行。原定租期三年，却因伟业工贸公司的恶意隐瞒而导致合同无法继续履行，被告润昌轩鼎公司对所租房屋的添附物品也仅使用了9个多月，伟业工贸公司应赔偿相应损失。综上所述，伟业工贸公司的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。且伟业工贸公司故意隐瞒其无权出租涉案房屋的事实，导致润昌轩鼎公司无法正常使用涉案房屋且至今未向润昌轩鼎公司开具有效发票，已构成根本违约，应向润昌轩鼎公司承担违约责任并赔偿损失。为此，特依法提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人移交房屋租赁费的有效发票；2、被反诉人向反诉人支付违约金45000元；3、被反诉人向反诉人赔偿损失40000元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。   被告（反诉原告）润昌轩鼎公司为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交以下证据：   1、《租房协议》、长安银行股份有限公司进账单（回单）、收款收据。 证明根据《租房协议》第4条第（2）款约定：在双方办理完移交手续后，乙方凭甲方开具的有效发票15个工作日内支付第一年房屋租赁费15万元，被告已经提前向原告支付了租赁费10万元，而原告至今未向被告出具发票，已经构成违约，被告有权要求原告承担违约责任，并赔偿相应的损失。   2、律师告知函。证明原告故意隐瞒其无权出租房产的事实，导致《租房合同》无法继续履行，已经构成根本违约，被告有权要求原告承担违约责任，并赔偿相应的损失。    3、房租催缴通知书、花卉死亡照片、发票、定做办公用品聊天记录、转账凭证、照片、购买家具的聊天记录、转账凭证。证明2019年6月19日，原告向被告发出催缴通知书，并于2019年6月21日将涉案房产的大门紧锁，导致被告无法使用，给被告造成房租损失28654.01元、花卉损失7573.5元、搬家的费用损失4000元，办公用品损失1000元，剩余电费3000元，购置办公家具闲置损失5000元，合计49227.5元。    4、证人王雷当庭作证。证明花卉损失7573.5元。   5、证人兰小林当庭作证。证明2019年6月底伟业工贸公司将大门紧锁，导致润昌轩鼎公司、区域投资公司无法办公，花费搬家费用4000元。   反诉被告 (原告)伟业工贸公司辩称，没有给润昌轩鼎公司开具发票，是因为润昌轩鼎公司的原因，不是未支付答辩人8万元租金的理由，安康市税务局对出租的房屋是默许的，答辩人不存在任何的违约行为，润昌轩鼎公司要求支付违约金不予成立，其主张赔偿4万元的损失也没有任何依据，请求驳回被答辩人的反诉请求。   第三人区域投资公司述称，被告（反诉原告）润昌轩鼎公司的辩称意见属实，对其反诉请求无异议。区域投资公司与伟业工贸公司是单独签订的合同，属于另外一个法律关系，应另案处理，未支付剩余3万元租金是因为伟业工贸公司未开具发票，且涉案房屋紧锁，导致合同无法继续履行。   第三人区域投资公司未向本院提交证据。   经审理查明，2018年8月6日，原告（反诉被告）伟业工贸公司与被告（反诉原告）润昌轩鼎公司分别作为合同甲、乙双方签订了一份《租房协议》，合同约定：伟业工贸公司将位于安康市XX路XX号XX酒店XX楼XX层，面积约300平方米的10间房屋出租给润昌轩鼎公司，主要用于办公和住宿；租用期限自2018年9月6日至2021年9月5日止，甲方在出租日前三天将上述出租房屋移交给乙方；租期三年，年租金含税价为150000元，不包含水电费用，租期内不涨房租，乙方须在第一年租期到期前一个月将第二年的租赁费交付于甲方；支付方式为在双方办理完移交手续后，乙方凭甲方开具的有效发票15个工作日内支付第一年房屋租赁费150000元；合同期内如乙方提前终止租赁协议，应提前一个月书面告知甲方，并向甲方支付违约金（即一年租赁费的30%），同时甲方退还乙方剩余租金（不足一个月按一个月计算）。合同期内甲方提前终止租赁协议，应提前一个月书面告知乙方，并向乙方支付违约金（即一年租赁费的30%），同时甲方退还乙方剩余租金（不足一个月按一个月计算）；乙方在使用房屋内所做装修装潢在使用期满后无偿归甲方所有；合同还对双方的权利义务等事项进行了约定。同日，伟业工贸公司还与第三人区域投资公司签订了一份《租房协议》，将位于安康市XX路XX号XX酒店XX楼XX层，面约300平方米的10间房屋出租给区域投资公司，租赁期限及租金等内容与上述合同一致。上述合同签订后，伟业工贸公司按约向润昌轩鼎公司和区域投资公司交付了房屋。2018年10月31日，润昌轩鼎公司通过银行转账的方式向伟业工贸公司支付了200000元租金。2019年6月3日，润昌轩鼎公司又以现金方式向伟业工贸公司支付了20000元租金。2019年 6月19日，伟业工贸公司给润昌轩鼎公司及区域投资公司发送了房租催缴通知书，要求在收到通知之日起七日内交纳剩余租金80000元，逾期将不再提供水电保障，并限期两天内清退房屋。2019年7月16日，陕西恒典律师事务所蔡刚律师向润昌轩鼎公司发送了律师告知函，载明：涉案房屋属于安康市税务局所有，根据2008年6月30日安康市税务局同伟业工贸公司签订的《宾馆委托经营合同》第五条“未经税务局书面同意，伟业工贸公司在承包期内不得以任何形式将所承租物业房产交由第三方经营使用”的规定，要求润昌轩鼎公司接到通知后尽快解除同伟业工贸公司签订的《包房协议》，并腾退所使用的房产及其他建（构）筑物。2019年9月，润昌轩鼎公司及区域投资公司搬离承租的涉案房屋。2019年9月21日，被告润昌轩鼎公司给原告伟业工贸公司出具了一张欠条，载明：今欠伟业工贸公司租赁费80000元，还款日期为10月31日。欠条加盖了润昌轩鼎公司的印章，第三人区域投资公司的法定代表人张仁信在代理人处签名。后伟业工贸公司诉至本院请求判令：1、被告向原告支付下欠的房屋租金80000元，并以80000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付自2019年11月1日起至实际支付之日止的利息（利息暂计至2020年7月1日为2240元）；2、被告向原告支付45000元的违约金；3、案件受理费由被告承担。本案审理中，润昌轩鼎公司提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人移交房屋租赁费的有效发票；2、被反诉人向反诉人支付违约金45000元；3、被反诉人向反诉人赔偿损失40000元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。   另查明，润昌轩鼎公司系第三人区域投资公司的股东。   上列事实有《租房协议》、收款收据、入账通知书、企业信用报告、欠条、律师告知函、房租催缴通知书及原、被告和第三人的当庭陈述所证实。   本院认为，原告（反诉被告）伟业工贸公司与被告（反诉原告）润昌轩鼎公司签订的《租房协议》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告已将房屋交付被告使用，被告亦应按合同约定向原告支付租金，且双方已对剩余租金进行了结算，故被告应按欠条确定的金额向原告支付剩余租金80000元。被告辩称剩余80000元租金被告仅欠50000元，其余30000元系第三人区域投资公司所欠，因租房合同虽然是被告和第三人分别与原告签订的，但已支付的220000元租金均是被告向原告支付的，双方并未明确各自所付租金的金额，且向原告出具欠条的欠款人是被告，第三人区域投资公司的法定代表人亦作为代理人签名，表明被告及第三人均认可欠付80000元租金的主体为被告，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。对被告辩称因原告未开具发票，其根据先履行抗辩权的规定有权不支付租金的辩解意见，本院认为，虽然合同约定被告凭原告开具的有效发票15日内支付第一年租金，但开具发票只是合同的附随义务并非合同主要义务，无法与被告支付租金义务构成对等给付，且原告已经履行了交付房屋的主合同义务，因此被告无权以未开具发票为由拒付租金，故本院对被告该项辩解意见不予采纳。但另一方面，既然合同约定了被告凭原告开具的有效发票15日内支付第一年租金，那么原告是否开具发票应作为被告支付租金的期限，因原告至今未向被告开具发票，则其要求被告按欠条承诺的支付租金时间给付逾期付款利息的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。但被告反诉要求原告开具租赁费发票的反诉请求，因具有合同依据，本院予以支持。对原告主张被告于2019年9月搬离承租房屋，系提前解除合同，应按合同约定给付违约金的诉讼请求，因涉案房屋的所有权人以原告转租涉案房屋未经其书面同意为由要求被告解除与原告签订的租房协议，并腾退房屋，故被告搬离涉案房屋系因案外人原因导致合同无法继续履行所致，并非无正当理由提前解除合同，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。相反，原告作为涉案房屋的承租人，未经出租人同意即将涉案房屋转租给被告，导致涉案租房协议无法继续履行，应就涉案合同提前解除承担主要违约责任。而被告作为次承租人，明知涉案房屋系原告转租，而在订立合同时未尽到审慎注意义务，亦存在一定的过错，应承担次要责任。据此，本院根据双方的过错责任，酌定原告向被告支付违约金30000元。对被告要求原告赔偿各项损失40000元的反诉请求，因其未能提供充分有效的证据证实，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：   一、由被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司给付原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司租金80000元；   二、由原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司为被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司开具150000元租金的发票；   三、由原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司向被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司支付违约金30000元；   四、驳回原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司的其他诉讼请求。   五、驳回被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司的其他反诉请求。   以上一、二、三项判决内容限本判决生效后十日内履行完毕。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2845元，由被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司承担1920元，原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司承担925元；反诉案件受理费963元，由原告（反诉被告）安康市伟业工贸有限责任公司承担376元，被告（反诉原告）安康市润昌轩鼎企业管理有限公司承担587元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 贺茂芳   人民陪审员 刘金花   人民陪审员 程顺利   二〇二〇年十二月七日   书记员 黄  娇                1