广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初4461号原告：陈子铭，男，1977年6月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************。澳门永久性居民身份证号码：13xxx（1）。被告：赵么苏，男，1998年5月10日出生，东乡族，住甘肃省和政县*********腰社21至1号。公民身份号码：622************3。被告：马由苏夫，男，1980年6月1日出生，回族，住甘肃省广河县*************。公民身份号码:622************7。原告陈子铭与被告赵么苏、被告马由苏夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈子铭与被告马由苏夫到庭参加诉讼。被告赵么苏经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈子铭向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈子铭与赵么苏签订的租赁期限从2017年4月15日起至2023年3月15日止的《租赁合同》；2、请求判令赵么苏向陈子铭支付2020年5月-8月租金共22400元（暂计至2020年9月15日，实计至被告返还商铺之日）及其违约金1439.96元（以22400元为基数，按银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2020年9月24日），合计23839.96元；3.请求判令赵么苏支付的商铺保证金10000元归陈子铭所有；4.请求判令马由苏夫向陈子铭支付2020年9月-10月的房屋占用费11200元；以上合计45039.96元；5.请求判令赵么苏、马由苏夫立即向陈子铭返还位于台山市*********之五108卡商铺；6.请求判令赵么苏、马由苏夫负担诉讼费。事实和理由：陈子铭和赵么苏签订了一份《租赁合同》，合同约定：赵么苏承租陈子铭名下位于台山市*********之五108*的铺位用于商业经营，租赁时间为自2017年4月15日起至2023年3月15日止，租金为每月5000元，逐年递增5%;2020年3月16日至2023年3月15日期间，租金调整为每月5600元；每月10号前将当月租金转入陈子铭的银行账户。合同第六条第（二）款第2项约定：赵么苏不得将租赁陈子铭的物业转租给第三者。第七条第l款约定：承租期间，任何一方违约，造成本合同不能履行的，违约方必须给对方补偿三个月的租金作为损失补偿；第2款约定：如赵么苏不能按时向陈子铭缴交租金，按赵么苏实际拖欠租余总额以银行同期贷款利率按四倍计收违约金给陈子铭；如赵么苏拖欠租金时间超二个月，陈子铭有权单方终止合同，没收赵么苏合同保证金10000元，收回出租的物业。上述《租赁合同》签订后，陈子铭依约向赵么苏交付了案涉商铺，自2020年5月开始，赵么苏拖欠陈子铭2020年5月至8月的租金共22400元，经陈子铭多次催收无果。同时，赵么苏在没有征得陈子铭书面同意的情况下，将其承租的商铺转租给马由苏夫，其转租行为严重违反了案涉合同约定，陈子铭多次要求马由苏夫支付占用费并返还案涉商铺给陈子铭，但马由苏夫一直霸占案涉商铺也没支付占用费给陈子铭。赵么苏辩称，一、赵么苏提交的两组证据能够证明，陈子铭对赵么苏转租的事实是知情的，而且自赵么苏转租后，陈子铭一直从马由苏夫处收取租金，表明其认可赵么苏的转租，因此赵么苏的转租行为并未违约，就不应承担任何责任。二、陈子铭无权要求赵么苏支付2020年5月至8月的租金，应当由马由苏夫承担。本案中，赵么苏向马由苏夫转让案涉铺面，陈子铭是默许的，而且自赵么苏转租之日起，陈子铭均是知情的，直至2020年9月，陈子铭因马由苏夫没有支付租金，才找到赵么苏，提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人明知承租人未经其同意即将租赁物转租给第三人时，却未在知道或者应当知道转租行为的六个月内提出异议的，视为其对转租行为的默认，此时，只要承租人与第三人签订的转租合同符合法律规定，就应被认定为有效。根据该条款陈述可知，陈子铭与马由苏夫已经形成事实上的租赁关系，马由苏夫才是支付租金的主体，与赵么苏无关。既然赵么苏无需支付租金，那么赵么苏就更不应该支付未付租金的违约金。三、本案中，陈子铭已经默认与马由苏夫的租赁关系，并且自2019年国庆至2020年5月一直直接从马由苏夫处收取租金，双方系案涉铺面的租赁双方，赵么苏已经退出案涉租赁铺面，陈子铭也是认可的。支付租金的义务属于马由苏夫，他未支付租赁费用，系他的违约行为，而不应收取赵么苏的保证金10000元，自赵么苏转租给马由苏夫并得到陈子铭的默许后，陈子铭理应向赵么苏退还保证金10000元。四、关于陈子铭要求赵么苏返还案涉商铺的诉求，没有任何事实依据，赵么苏在转租后并未在案涉店铺进行租赁使用，赵么苏未占有，何来返还之说，若被马由苏夫占有，陈子铭应向其主张权利，与赵么苏无关。五、本案中赵么苏就不是适格的被告，不应承担任何责任，因此诉讼费也不应由赵么苏承担。马由苏夫辩称，2019年9月20日马由苏夫从赵么苏手上花了13.8万元转租兰州拉面店（台山市*******之五），赵么苏没有告诉马由苏夫不能转租，房东也没有和马由苏夫说，今年过年的时候是马由苏夫第一次见陈子铭。赵么苏将陈子铭的微信名片给马由苏夫，马由苏夫就添加了，之后马由苏夫每个月20日通过支付宝转账给陈子铭，转账之后就告知陈子铭。2019年是5000元租金，2020年3月开始就变成5600元，但是马由苏夫在3月仍然交纳5000元租金，2020年4月的时候马由苏夫交租5600元。因为疫情原因，陈子铭2020年2月份给马由苏夫免租了。因为疫情原因没生意，马由苏夫与原告陈子铭协商减租，陈子铭不同意。马由苏夫从2020年5月份开始没有交租，陈子铭于2020年8月12日来到商铺，要求马由苏夫搬走并交回钥匙，马由苏夫现在原来的商铺旁边另外租了个每月3000多元的铺面做生意。马由苏夫至今没有把钥匙交还给陈子铭，原因是马由苏夫转租赵么苏的兰州拉面馆花了10多万元，现在的店面马由苏夫又花了几万元，马由苏夫想把店铺（台山市*******之五）转让给别人，赚点转让费，或者叫陈子铭补点钱给马由苏夫，但陈子铭不同意。现在商铺里面没有值钱的东西，厨房设备马由苏夫都搬到旁边做生意了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈子铭提交的证据有：1.《租赁合同》，拟证明陈子铭与赵么苏签订的租赁合同；2.保证金收据，拟证明陈子铭收取赵么苏的保证金10000元；3.陈子铭与“人不奋斗！何来享受”（台城兰州拉面）赵么苏微信聊天记录；4.陈子铭与“拼搏男人”（台城兰州拉面）马由苏夫微信聊天记录；5.台山市*********之五107、108号商铺的《不动产权证书》。赵么苏提交的证据有：1.赵么苏与陈子铭的微信聊天记录，拟证明陈子铭在2019年国庆时就已知赵么苏将涉案铺位转租给马由苏夫，并认可之后租金直接由马由苏夫支付给陈子铭，陈子铭已与马由苏夫形成事实上的租赁关系；2.赵么苏与被告马由苏夫的微信聊天记录，拟证明陈子铭与马由苏夫确系存在事实租赁关系。马由苏夫提交的证据有：陈子铭与赵么苏签订的《租赁合同》原件，保证金《收据》。赵么苏无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。当事人提供的证据经查证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈子铭与赵么苏于2019年9月10日签订《租赁合同》，陈子铭将台山市*********之五108卡商铺出租给赵么苏经营使用。合同约定每月租金为5000元，从2020年3月16日起至2023年3月15日止，每月租金为5600元。合同签订时，赵么苏向陈子铭交付保证金10000元，合同约定承租人拖欠租金时间超过两个月，出租人有权单方终止合同，没收承租人合同保证金，收回出租的物业，同时追收承租人全部欠款和损失补偿。2019年9月20日，赵么苏将台山市*********之五108卡商铺转租给马由苏夫。马由苏夫将陈子铭添加为微信朋友，并于每月的20号通过支付宝将每月的租金5000元转账给陈子铭，转账后并在微信里告知陈子铭。因新冠疫情原因，陈子铭于2020年2月给予马由苏夫免租。因经营困难，马由苏夫从2020年5月份开始没有向陈子铭交铺租。2020年8月12日，马由苏夫搬离台山市*********之五108卡商铺，但没有将该房屋交回给陈子铭。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款"出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出租人陈子铭应当知道承租人赵么苏于2019年9月始将台山市*********之五108卡商铺转租给次承租人马由苏夫，但陈子铭在六个月内并未提出异议，所以，赵么苏将涉案商铺转租给马由苏夫的转租合同有效，出租人陈子铭与次承租人马由苏夫之间于2019年9月开始存在租赁合同关系。陈子铭要求判决赵么苏向陈子铭支付2020年5月-8月租金共22400元（暂计至2020年9月15日，实计至赵么苏返还商铺之日）及其违约金1439.96元（以22400元为基数，按银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2020年9月24日），合计23839.96元的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。依照租赁合同的约定，承租人拖欠租金时间超过两个月，出租人有权单方终止合同，没收承租人合同保证金，收回出租的物业，同时追收承租人全部欠款和损失补偿，因涉案租赁合同保证金已经转由马由苏夫支付，陈子铭要求判决商铺保证金10000元归陈子铭所有的诉讼请求，有合同和事实依据，本院予以支持；对于陈子铭要求判决马由苏夫向陈子铭支付2020年9月-10月的房屋占用费11200元的诉讼请求，有事实根据和有合同依据，本院予以支持；因马由苏夫于2020年8月12日搬离台山市*********之五108卡商铺，在别处另租商铺进行经营生意，明确表示不再租赁陈子铭的商铺，并且无正当理由逾期不支付租金，陈子铭与马由苏夫之间的房屋租赁关系应予以解除。租赁合同解除后，次承租人马由苏夫应将台山市*********之五108卡商铺交还给出租人陈子铭。赵么苏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除陈子铭与马由苏夫之间订立的《租赁合同》，马由苏夫应在本判决生效之日起五日内将台山市*********之五108卡商铺交还给陈子铭；二、马由苏夫应在本判决生效之日起五日内向陈子铭支付2020年9月-10月的房屋租金合共11200元；三、马由苏夫向陈子铭交付的保证金10000元，归陈子铭所有；四、驳回陈子铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411.60元，减半收取为2205.80元，由陈子铭负担219.80元、马由苏夫负担1986元。陈子铭多预交的案件受理费1986元由本院予以退回，马由苏夫应向本院补交案件受理费1986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  余   雄   民二〇二〇年十二月三十日法官助理  代梦颖书记员余智安