山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初2524号原告：王瑜，女，1979年1月17日出生，汉族，住枣庄市市中区建设北路**。现住枣庄。委托诉讼代理人：许珂，男，1977年8月16日出生,住枣庄。系原告之夫。委托诉讼代理人：孙琪，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：闫芬，女，1983年11月9日出生，汉族，，住枣庄市市中区委托诉讼代理人：秦陆路，山东恒平律师事务所律师。原告王瑜与被告闫芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜的委托诉讼代理人许珂、孙琪，被告闫芬的委托诉讼代理人秦陆路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理不动产登记证，将涉案房屋过户至原告名下；2、被告承担违约金230,000元；3、被告承担律师代理费5,000元；4、被告承担原告过户费用损失7,000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月24日，原告与被告在中介枣庄中鸿房地产经纪有限公司(以下简称:中鸿公司)签订了《枣庄市房屋买卖合同》和《居间服务合同》。合同约定：原告购买被告位于薛城区嘉豪国际二期3号楼1单元201室房屋一套，房款总价为115万元，双方约定以更名方式办理房产过户手续。之后，原告通过居间方中鸿公司按期足额将房款全部支付给了被告，但被告至今仍未将涉案房屋过户更名至原告名下，经原告和中介中鸿公司多次催促，被告仍拒绝协助原告办理产权更名登记手续，给原告及其家人带来了严重的困扰，且导致原告支付的70,000元过户费也无法返还。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告未在合理期限内协助原告履行过户更名手续，且已逾期半年多，被告的行为构成根本违约。被告应协助原告将房屋更名过户至原告名下，同时被告应承担合同约定的违约责任230,000元（房屋总价款的20%）、给原告造成的损失70,000元和原告为维护权益所花费的费用。被告闫芬辩称，一、其自房屋买卖合同签订后一直本着诚实信用原则履行合同，不存在任何违约行为。1、房屋已及时交付，原告早已实际使用。2019年11月30日原告支付完房款后，其立即将房屋进行了交付，之后原告即搬入居住，故其主合同义务已及时履行完毕。2、其与原告签订的合同中并未对过户或改名的履行期限进行约定，且其已经非常配合原告协助其办理预售合同改名，其为了协助原告办理上述业务，按照原告及中介要求分别在2019年12月3日、2019年12月10日、2019年12月19日、2020年1月9日共四次赴开发商、薛城区市民服务中心住建局窗口、不动产管理中心窗口等单位办理改名手续，但每次都因原告没有协调好，均无法成功办理。经其查询相关规定，预售合同撤销及改名是原告坚持错误的过户方式造成的，和其无关。二、原告一直强调双方对于改名达成了合意，但直到现在也没有提供书面的协议，双方合同约定的权属转移方式为不动产过户，并没有向原告所说的改名，从最基本的权利来源讲被告完全可以不配合改名。三、原告尚欠付其1,530元物业费至今未付，已逾期近一年。四、原告主张的70,000元改名费用，其没有收取也不知情，要求其承担责任没有事实和法律依据。综上，其在合同履行过程中及时地履行了主合同义务，也积极地配合其改名，不存在任何违约行为，不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，被告闫芬与枣庄市锦泰置业有限公司（以下简称“锦泰公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定闫芬购买锦泰公司开发的位于薛城区地块上建设的商品房，名称暂定为：枣庄市薛城区托一社区棚户区改造项目（A区），第G3号楼1单元201室的房屋一套,建筑面积151.2平方米，房屋总价款658,000元。该合同及附件共30页，一式六份，具有同等法律效力，其中出卖人贰份、买受人贰份，枣庄市房管局壹份，相关银行壹份。2019年8月24日，原告王瑜通过中介中鸿公司居间服务与被告闫芬签订了《枣庄市房屋买卖合同》，该合同主要约定：“出卖人（甲方）：闫芬，买受人（乙方）：王瑜。第一条房屋基本情况：（一）、甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于薛城区嘉豪国际****楼****，该房屋产权证明所载建筑面积约148.6平方米；第四条房屋价款及支付：（一）、经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为：人民币1,150,000元（大写）壹佰壹拾伍万元整。（二）、甲乙双方协商，乙方于本合同签订之日支付给甲方定金人民币50,000元（大写）伍万元整，首付款人民币450,000元，（大写）肆拾伍万元整（不包含定金），将在本合同签订之日起2019年9月10日支付与甲方。剩余房款人民币650,000元，（大写）陆拾伍万元整，应在签订本合同之日起2019年12月1日一次性支付与甲方；第五条税、费相关约定：全部有乙方承担；第六条权属转移登记：（一）、甲乙双方应于办理税费交纳手续当日内共同前往相关机构办理房屋权属登记手续。如房屋权属登记机构要求甲方及其相关人和/或乙方及其相关人员必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。（二）、乙方应在过户完税手续办理完毕之后及时领取不动产权证。如因甲方原因导致乙方未能在前述约定的时间内取得不动产权证书的，由甲方按照本合同约定之标准承担违约责任。甲乙双方应配合提供办理托/监管资金解冻手续需要的相关材料，如因乙方原因，导致甲方未能及时收取托/监管资金的，乙方应按照合同约定之标准承担违约责任；第七条房屋交付与户口迁出：（二）、物业交割，房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、税、电、燃气、有线电视、电信及其他相关费用由甲方承担，交付日后（含当日）发生的费用由乙方承担。在房屋交付前甲方应结清上述全部费用；第八条违约责任：（一）、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋甲乙合同。1、甲方提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；居间机构收取的甲乙双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。出卖人（签章）：闫芬。买受人（签章）：王瑜。”。合同签订当日，原告支付购房定金50,000元，由中鸿公司代收，原告并向中鸿公司交纳了服务费5,000元。2019年9月7日，由原告丈夫许珂向被告支付购房款450,000元。2019年11月4日，原告丈夫许珂支付购房款400,000元，由中鸿公司代收。2019年11月13日，中鸿公司扣除70,000元更名费后退还原告购房款330,000元。2019年11月30日，原告丈夫许珂支付剩余购房款650,000元，由中鸿公司代收。以上原告共计支付房款1,150,000元和70,000元更名费，房款1,150,000元被告已收取。2019年12月，被告闫芬将涉案房屋交付给原告王瑜。2020年5月份原告王瑜入住该房屋。另查明，原、被告双方与中鸿公司工作人员曾多次去锦泰公司等单位办理购房合同更名手续，因留存在售楼处的一份原始购房合同售楼处拒不提供，购房合同更名手续无法办理。为解决购房合同更名问题，2019年12月16日中鸿公司在齐鲁晚报刊登公告，声明“闫芬遗失枣庄市嘉豪国际二期G3号楼1单元201室购房合同一份，编号YS0081079，声明作废”。被告因不愿对购房合同遗失声明承担相关责任，后不再配合原告及中鸿公司办理购房合同更名。现在涉案房屋已无法办理购房合同更名手续，但已具备办理不动产权登记的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告王瑜与被告闫芬签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，其双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据民法的诚实信用原则，原告王瑜作为房屋的买受人，支付了相应的房款，被告闫芬作为房屋的出卖人有义务协助原告完成房屋的不动产权登记过户手续。本案争议的焦点是：被告在合同履行过程中是否违反合同约定的义务，是否应当承担违约责任的问题。本院认为，涉案合同约定甲方（闫芬）提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方（王瑜）无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约。从本案查明的事实来看，被告已经按照合同约定的内容履行了其应尽的义务，也已经提供了其手中所有的涉案房屋所具备的手续。同时，双方在合同中约定的涉案房屋权属转移登记的方式是房屋权属转移登记，即不动产权变更登记，而非购房合同更名。即便双方事后达成了以办理购房合同更名手续为权属转移登记的方式的合意，但因中鸿公司为达到促使原、被告办理完成购房合同更名手续，而使用违背客观事实的方式登报声明挂失实际未丢失的购房合同，也违反诚实信用原则，被告不同意以此方式办理购房合同更名手续，被告无过错，被告不构成违约，故原告要求被告承担230,000元违约金及5,000元的律师代理费的诉请，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告承担过户费损失70,000元的诉请，本院认为，该笔款项被告没有收取，而由原告交由中鸿公司，故原告的该项诉请亦没有事实和法律依据，本院不予支持。而原告要求被告协助其办理不动产登记证，将涉案房屋过户至其名下的诉请，本院认为，经庭审查明，涉案房屋现已具备办理不动产权属证书的条件，故依据合同约定被告应及时办理涉案房屋的不动产权证书，并协助原告将涉案房屋不动产权过户至原告名下。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫芬于本判决生效后30日内办理完成薛城区嘉豪国际二期3号楼1单元201室房产的不动产权登记，相关办证费用由被告闫芬负担；二、被告闫芬在办理完成薛城区嘉豪国际二期3号楼1单元201室房产的不动产权登记之日起30日内协助原告王瑜将该房产不动产权过户至原告王瑜名下，过户费用由原告王瑜负担；三、驳回原告王瑜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,375元，由原告王瑜负担1,187.5元，由被告闫芬负担1,187.5元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二〇年十二月二十六日书记员 胡安敏