签发人：核稿人：拟稿人：校对人：广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初25308号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区******、232号万菱国际中心A座1503-04单元，统一社会信用代码************。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：朱天养、朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：闫晶依，女，1986年5月8日出生，汉族，住************，公民身份号码************。原告广州市启胜物业管理有限公司诉被告闫晶依物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱晓敏到庭参加诉讼，被告闫晶依经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付泷景花园星寓小区1座3502房从2016年12月1日至2019年12月31日的物业管理费22477.87元；2、判令被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金，违约金以2016年12月至2019年12月每月所欠的物业管理费607.51元为基数，分别从当月2日起按每日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2020年5月31日为8201.10元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2015年1月1日至2019年12月31日期间是泷景花园的物业服务企业。2013年12月18日，泷景花园开发商佛山市新升房地产开发有限公司（以下简称：新升公司）与原告签订《泷景花园前期物业服务合同》，委托原告为泷景花园提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日，对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等内容进行了约定。合同期满后，新升公司与原告续签了《泷景花园前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日。上述合同期间，原告依约为泷景花园提供了物业管理服务。被告为泷景花园星寓小区1座3502房的业主，房屋建筑面积为159.87平方米。2015年6月5日，原告与被告签订《泷景花园项目前期物业管理服务协议》，约定物业管理费交费时间为每月1日，交费标准按建筑面积3.8元/平方米˙月；不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交，并从被告逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金等。2015年12月28日，被告签署《泷景花园钥匙签收表》、《泷景花园文件签收表》等，办理涉案房屋收楼手续，还签署了《承诺书》，确认同意遵守泷景花园管理制度。被告为涉案房屋的业主，依约应向原告交纳物业管理费，但自2016年12月起，被告未再向原告支付物业管理费，被告尚欠原告2016年12月1日至2019年12月31日的物业管理费22477.87元（3.8元/平方米˙月×159.87平方米×37个月=22477.87元）。原告为维护合法权益提起诉讼，请求依法判决。诉讼中，原告经查涉案房屋建筑面积为159.92平方米，于2019年5月7日发生产权变更，明确诉讼请求为：1、判令被告支付涉案房屋从2016年12月1日至2019年5月7日的物业管理费17760.52元；2、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金以2016年12月至2019年4月每月所欠的物业管理费607.70元为基数、2019年5月1日至2019年5月7日所欠的物业管理费137.22元为基数，分别从当月2日起按每日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止。被告未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。《前期物业服务合同》2份，证明新升公司聘请原告自2015年1月1日起至2019年12月31日期间对涉案房屋所在的泷景花园小区提供前期物业管理服务。佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告于2017年3月10日办理涉案房屋产权登记，房屋建筑面积为159.92平方米，2019年5月7日被告因转让或变更而注销房产证。《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订物业协议，约定涉案房屋物业费标准为3.8元/平方米˙月，被告应在每月1日交纳费用，逾期按每日欠费金额的万分之五支付违约金。《泷景花园钥匙签收表》、《泷景花园房屋交接单》、《泷景花园文件签收表》、《承诺书》，证明被告于2015年12月28日签收泷景花园1座3502房钥匙，确认房屋符合交楼标准办理了收楼手续，签收泷景花园住户手册及管理制度等资料，并承诺遵守泷景花园小区的管理制度。6、物业管理费发票2张，证明被告依约向原告交纳了2016年10-11月的物业管理费。7、物业服务照片，证明原告依约为涉案房屋所在小区提供安保、维修、绿化、消杀、清洁等物业服务的情况。8、催款通知书、律师催告函各2份及快递单、投递查询，证明原告曾多次向被告催收管理费。9、《关于期满退出泷景花园（6号地块）项目前期物业服务的函》、《关于期满退出泷景花园（6号地块）项目前期物业服务函的复函》、《关于期满退出泷景花园项目前期物业服务的通告》、《佛山泷景花园星寓（6号地块）物业管理移交与接收记录》，证明原告自物业服务合同期满后，不再续签物业服务合同并退出泷景花园小区的物业管理。被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交的证据或有原件予以核对或与其他证据相印证其真实性，且来源合法，与本案待证事实具有关联，故本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月18日，佛山市禅城区****的建设单位新升公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同主要约定，新升公司选聘原告为该小区提供前期物业管理服务；物业服务内容包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护及安全防范等；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅为3.80元/平方米˙月，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未能按时交纳物业服务费用总额每日万分之五的标准向原告支付违约金；合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告自2015年1月1日开始为该小区提供物业管理服务。合同期满后，新升公司与原告续签了《前期物业服务合同》，合同主要内容及物业服务费收费标准与前述《前期物业服务合同》相同，合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，并约定在合同期限内，业主委员会成立并代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同签订后，原告继续为该小区提供物业管理服务至2019年12月31日合同期满退出。同时查明，被告系涉案房屋佛山市禅城区******************权利人，产权登记房屋建筑面积为159.92平方米。2019年5月7日涉案房屋权利人变更为案外人。2015年6月5日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定住宅物业服务费用按建筑面积3.80元/平方米˙月，被告交纳费用时间为每月1日，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及原告代收代缴的费用的，原告有权要求补交，并由被告从逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金；被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，并配合新业主到原告处办理交接手续。2015年12月28日，被告签署《泷景花园房屋交接单》、《泷景花园钥匙签收表》、《泷景花园文件签收表》、《承诺书》，确认经验收涉案房屋符合法律规定及《商品房买卖合同》约定的交楼标准及条件，同意收楼，并收取涉案房屋包括入户大门、信箱在内的全部钥匙及泷景花园业户手册、管理制度汇编、业主卡等资料，声明同意遵守《泷景花园管理制度汇编》，承担违反规定的相应责任。还查明，被告自2016年12月起未依约交纳物业管理服务费。原告自2018年8月至2019年8月期间，先后四次向被告发出《律师催告函》、《催款通知书》催交自2016年12月起的物业管理服务费未果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区建设单位新升公司签订的两份《前期物业服务合同》、与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，原、被告应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业管理服务费。经核算，被告每月应交纳物业管理服务费为：159.92平方米×3.8元/平方米=607.70元。原告主张被告拖欠2016年12月1日至2019年5月7日的物业管理服务费17760.52（607.70元/月×29个月+（607.70元/月÷31天×7天）符合合同约定，被告亦未提出抗辩或提交证据进行反驳，故原告该诉请本院予以支持。关于违约金。合同约定被告应在每月1日前交纳物业管理服务费，逾期交纳则从逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金。被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告支付拖欠物业管理服务费期间的违约金，其中，2016年12月至2019年4月以每月所欠的物业管理服务费607.70元为本金、2019年5月所欠的物业管理服务费以137.22元为本金，分别从欠费当月2日起按每日万分之五累计计算至被告付清款项之日止，该主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告闫晶依于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2016年12月1日至2019年5月7日的物业管理服务费17760.52元及其违约金（其中，2016年12月至2019年4月以每月所欠的物业管理费607.70元为本金、2019年5月以所欠的物业管理费137.22元为本金，分别从欠费当月2日起按每日万分之五累计计算至被告付清款项之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费566.97元，由原告广州市启胜物业管理有限公司负担99.97元，由被告闫晶依负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十一月二十六日书记员  黄嘉莹