广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初2097号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：汤乐乐，男，1983年10月21日出生，住江西省九江市武宁县********19*，居民身份证号码：360************834。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告汤乐乐房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞到庭参加诉讼，被告汤乐乐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及补充协议书；2、请求判令被告立即腾空商铺，返还租赁房屋；3、请求判令被告支付房屋租金109774.29元（费用时段为2018年2月1日至2020年9月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、请求判令被告支付物业服务费1464元（费用时段为2020年7月1日至2020年9月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、请求判令被告向原告赔偿违约金8790元（实际要求计算至被告清偿所有欠款之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南雄市万通资产管理有限公司系统一社会信用代码为91440282MA4UQDKD2T的有限责任公司，原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年9月21日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了南雄时代广场商铺租赁合同及补充协议书，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2108A、2111A号商铺，租赁期限为3年。合同签订时，被告交付了首月租金3907元、首月管理费488元、管理费按金976元、水电周转金1000元，以及7814元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为3907元，第二年为4103元，第三年为4308元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，每月488元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期：免租装修期满后起计费用，免租装修期自双方交接场地之日起计个月止，注：开业前为装修期，开业后免租期3个月，但乙方需缴交物业服务费，甲方从商场整体开业之日起计收。原告于2017年7月交付房屋，被告于2017年10月开业。开业前为装修期，2017年10月至2017年12月为免租期，后被告于2018年2月起未如期交付租金、于2020年7月起未如期交付物业服务费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，后被告向原告支付了部分租金22413.71元。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方赔偿违约金8790元。综上所述，被告应当支付房屋租金109774.29元、物业服务费1464亓、以及违约金8790元，以上费用累计至2020年9月30日止共计120028.29元人民币。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金9790元，被告应支付原告110238.29元人民币。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。汤乐乐未作答辩。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年9月21日，原告万通公司作为甲方，被告汤乐乐作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-06-26-02）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》，甲方出租南雄时代广场12栋2层第2108A、2111A号商铺给乙方经营三性装饰设计工作室，租赁建筑面积为97.68平方米，实用面积79.2平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；租赁期限为3年，合同期的起始为2017年10月1日至2020年9月30日；乙方应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为40元/月/㎡（以建筑面积作为计算标准），即第一年月租赁费用3907元/月，第二年月租赁费用4103元/月，第三年4308元/月；乙方按合同的约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月488元、服务费按金为976元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付7814元作为保证金及首月费用3907元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；免租装修期自双方交接场地之日起计8个月止（开业前为装修期，开业后免租期3个月）免租期内甲方免收乙方费用，物业费除外；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金8790元等条款。合同有原、被告签名，并由被告交付了首月租金3907元、水电周转资金1000元、管理费押金916元，以及7814元租赁保证金。被告于2018年2月1日起未支付租金，2020年7月1日起未支付物业服务费。被告于起诉前，已支付租金22413.71元，2020年9月28日，被告向原告支付了15000元租金。双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》已于2020年9月30日到期，期满后双方并未签订新的租赁合同。上述事实，有营业执照、身份证、租赁合同及补充协议、商铺平面图、收据、缴费通知单以及本案庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，与被告汤乐乐签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告汤乐乐与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。本案中，双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》已于2020年9月30日到期，期满后双方并未签订新的商铺租赁合同。故本院认定，双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2020年9月30日解除。二、关于商铺租金问题，双方合同已于2020年9月30日解除。原告诉请被告支付2018年2月1日至2020年9月30日止拖欠租金为109774.29元。双方约定的租赁期为2017年10月1日起至2020年9月30日，免租3个月，即租金从2018年1月1日起计算，根据双方约定涉案商铺的月租赁费用第一年为3907元，第二年的费用为4103元，第二年的费用为4308元，被告支付了2018年1月的租金。据此，租金计算如下：①被告2017年2月1日至2018年9月30日计8个月零1天的租金为3907元/月×8个月=31256元；②2018年10月1日至2019年9月30日计12个月的租金为4103元/月×12个月=49236元；③2019年10月1日至2020年9月30日计12个月的租金为4308/月×12个月=51696元。被告合计欠缴租金①+②+③=132188元。扣除被告已缴纳的22413.71元+15000元=37413.71，被告尚欠租金94774.29元，超出部分本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。原、被告双方约定公共区域水电费按租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，被告欠缴2020年7月1日至2020年9月30日共计3个月物业服务费，被告应向原告支付拖欠的物业服务费为488元/月×3个月=1464元。扣除被告预交的管理费按金976元，被告尚应支付物业服务费为1464元-976元=488元。超过部分本院不予支持。四、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》约定：“违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金8790元。”现被告未支付租金、物业服务管理费，已构成违约，应当承担违约责任，故原告主张被告支付违约金8790元的诉请，本院予以支持。上述2-3项，被告应向原告支付房屋租金94774.29元、物业服务费488元，共计95262.29元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金1000元以及被告支付的租赁保证金7814元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为86448.29元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告汤乐乐于2017年9月21日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-06-26-02）和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年9月30日解除；被告汤乐乐应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退涉案租赁商铺并支付至2020年9月30日止的商铺租金、物业管理费，合计86448.29元；被告汤乐乐应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金8790元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700.57元，由被告汤乐乐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  严 俊二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  胡露文