广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1269号原告：陈伟弟，男，1977年5月2日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区*****************，公民身份号码440************770。委托诉讼代理人：张秋松，广东涉川律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈毅，广东涉川律师事务所律师。被告：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区*******。法定代表人：赵伟，任该司董事长。委托诉讼代理人：王平，系该司员工。委托诉讼代理人：王亮，系该司员工。第三人：广东锦峰地产投资有限公司，住所地广东省汕头市**********之一。法定代表人：陈阳，任该司总经理。委托诉讼代理人：陈琳琳，广东特力律师事务所律师。原告陈伟弟与被告中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）、第三人广东锦峰地产投资有限公司（以下简称锦峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟弟的委托诉讼代理人张秋松、沈毅、被告中铁集团的委托诉讼代理人王平、王亮、第三人锦峰公司的委托诉讼代理人陈琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟弟向本院提出如下诉讼请求：1.判决中止执行位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第**，面积182.43平方米）；2.判决解除对位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第：粤房地权证汕字第**平方米）的查封；3.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月12日，汕头市龙湖区人民法院作出的（2019）粤0507执1412号《执行裁定书》第五项“查封被执行人广东锦峰地产投资有限公司位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第100009226：粤房地权证汕字第**0年2月19日，原告对上述执行标的提出书面异议，汕头市龙湖区人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤0507执异11号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告不服，提起诉讼。2017年11月15日，原告与第三人锦峰公司签订了《商品房认购协议》。2018年9月10日，原告与第三人锦峰公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：第三人锦峰公司将位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第1000092265号，面积182.：粤房地权证汕字第**三人锦峰公司的通知，2017年11月15日，原告向第三人锦峰公司支付购房款现金20,000元；2018年4月23日，原告委托案外人陈思佳向第三人锦峰公司转账支付购房款306,229元；2018年9月17日，原告向第三人锦峰公司转账支付购房款300,000元。至此，原告已支付购房款合计626,229元。2018年9月17日，第三人锦峰公司向原告移交了该房屋。2018年9月23日，原告缴交装修保证金后对该房屋进行装修并入住至今。原告认为，原告于2018年9月10日与第三人锦峰公司签订了《商品房买卖合同》，依约支付了部分合同价款，并自2018年使用该房产至今，原告系该套房产的合法买受人，不能成为被告与第三人锦峰公司之间民事纠纷的执行标的，依法应中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，被告对位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第1000092265号，面积182.43平方米）采取的：粤房地权证汕字第**应予解除。被告中铁集团辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的第二十四条、二十五条的规定，应当予以驳回。1.第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案原告没有依法取得案涉房产所有权，原告并不是案涉房产的权利人，不享有所有权，更不能排除执行。2.第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案案涉房产属于未登记的房产，其案涉房产为第三人锦峰公司所有，权属并未转移，原告不属于真正权利人。二、原告的申请理由不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，应当驳回。1.根据上述第二十八条的规定，应同时满足四项条件（即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记）才能得到法院支持。（1）原告虽然签订了《认购协议》及《商品房买卖合同》，但没有办理产权登记，原告对案涉房产都不享有所有权。《商品房买卖合同》签订后，未办理网签手续，导致不能进行备案登记和预告登记，故所签商品房买卖合同不是合法有效的购房合同，不符合第二十八条第（一）项的规定。（2）原告只提供了原告于2018年9月17日300,000元《网上交易凭证》、2018年4月23日案外人陈思佳306,229元《交通银行回单》和原告于2017年11月15日20,000元、于2018年9月17日300,000元和2018年4月23日306,229元的购房收据，且案外人陈思佳并没有备注款项用途。原告没有购房发票，仅凭购房收据不能证明已付部分房款，故原告未提供合法有效的证据证明其已经缴纳了11幢406房产的部分房款。即使认定原告已付部分房款，但原告未将剩余款项按照人民法院的要求交付执行。另外，《商品房买卖合同》签订于2018年9月10日，“先付房款后签预售合同的做法”完全不符合一般商品房买卖交易的规则。依据最高院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人执复购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据不能证明已付房款，故不符合第二十八条第（三）项规定。（3）根据《商品房买卖合同》第十五款的约定，原告应办理所购房产权属证书，进行预告登记的主体是签订物权协议的当事人即原告，但原告没有证据证明非其自身原因未办理过户的登记，不符合第二十八条第（四）项的规定。2.根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应同时满足三项条件（即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十）才能得到法院支持，而原告提供的证据材料显示，原告未能提供合法有效的书面合同，理由同上，不符合第二十九条第（一）项规定。原告未提交所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋证明，未能证明该房产为其唯一住房，不符合第二十九条第（二）项规定的情形。原告只提供了626,229元的收据，并没有购房发票，且案外人陈思佳未注明款项用途，仅凭购房收据不能证明原告已经支付30%房款，即使认定原告已经支付30%房款，但不足总房产的50%，不符合第二十九条第（三）项规定。三、最高法案例（2017）最高法民终606号《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权转移登记，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为”，本案中，原告未办理产权转移登记，自然不能对抗法院的执行行为。第三人锦峰公司述称：原告于2017年11月15日与第三人签订《商品房认购书》，于2018年9月10日签订《商品房买卖合同》，购买位于汕头市***198号柏嘉半岛花园第11栋406号房产。原告已向第三人支付部分房款，第三人也已于2018年9月23日向原告交付该套房产。原告为该套房产的合法买受人，请法院支持原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据本院采信的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告陈伟弟作为买方与第三人锦峰公司作为卖方签订《商品房认购书》，双方约定：买方自愿认购卖方开发建设的位于汕头市***柏嘉半岛项目的第11栋4层06号房，建筑面积约182.43平方米；该商品房标准总价款为2,185,504元，优惠后总价款为2,076,229元；买方愿意采取下列方式付款：按揭贷款方式付款，买方首期支付购房款总价款的30%即626,229元，其余价款可以向商业银行或住房公积金管理机构借款支付。2018年9月10日，原告陈伟弟作为乙方（买受人）与第三人锦峰公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：乙方（买受人）购买的商品房为位于汕头市***柏嘉半岛花园项目的11幢406号房；该商品房为现房，建筑面积共182.43平方米；该商品房价款总额2,076,229元，买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款1,450,000元可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。另查，2017年11月15日，原告向第三人锦峰公司支付案涉房产购房款定金现金20,000元。2018年4月23日，原告委托案外人陈思佳向第三人锦峰公司转账支付案涉房产购房款306,229元。2018年9月17日，原告向第三人锦峰公司转账支付案涉房产购房款300,000元。至此，原告已支付购房款合计626,229元。又查，原告提交的收款日期2018年9月23日、加盖柏嘉一期物业服务中心收款专用章的《收款收据》载明：业户单位住宅11栋04层0406，客户陈伟弟，收费项目装修保证金，金额1,500元。原告提交的收款日期2019年11月10日、加盖柏嘉一期物业服务中心收款专用章的《收款收据》载明：业户单位住宅11栋04层0406，客户陈伟弟，收费项目及金额：预缴201911到201912生活垃圾处理费7元，预缴201912到201912住宅管理费273.65元，2019/07/01至2019/10/31生活垃圾处理费14元，2019/04/01至2019/11/30住宅管理费2,189.20元。原告提交的收款日期2020年1月13日、加盖柏嘉一期物业服务中心收款专用章的《收款收据》载明：业户单位住宅11栋04层0406，客户陈伟弟，收费项目及金额：预缴202002到202012住宅管理费3,010.15元，2020/01/01至2020/01/31住宅管理费273.65元。又查，原告提交的汕头市*******于2020年8月10日出具的函件载明：“经查市中心城区（龙湖区、金平区、保税区）不动产登记信息系统，截至2020年8月10日09时41分，陈伟弟（440************770）名下没有产权登记信息。”又查，汕头市自然资源档案馆于2020年8月6日出具的《不动产产权情况表》载明：汕头市龙湖区*********************全套的登记权属人为第三人广东锦峰地产投资有限公司，权证号粤房地权证汕字第1000092265*，房屋用途住宅，于2008年12月新建，为待售商品房，该房尚未办理预告登记，无抵押登记情况。又查，本院在执行申请执行人中铁集团与被执行人锦峰公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2019年11月12日作出（2019）粤0507执1412号之一《执行裁定书》，其中裁定：查封被执行人锦峰公司位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第1000092265号，面积182.43平方米）。执行过程中，案外人即原：粤房地权证汕字第**峰公司所有的位于汕头市***198号柏嘉半岛花园11幢406号房全套（权证号：粤房地权证汕字第1000092265号，面积182.43平方米）不服，向本院提出执行异议。本院于2020年：粤房地权证汕字第**11号《执行裁定书》，该裁定认为：陈伟弟虽与锦峰公司签订《商品房认购协议》，且已按照认购协议约定支付30%即626,229元的购房款，同时已占有使用该房产，但陈伟弟仍然有70%的购房款没有支付，至今也没有将剩余价款按照法院的要求交付执行，因此，陈伟弟所提异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项的规定，陈伟弟享有的权利不能够排除执行，其所提异议理由不成立，本院不予以支持。本院裁定查封该房产，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第二十四条第（三）项、第二十八条的规定，裁定驳回陈伟弟的异议请求。陈伟弟对上述裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。再查，原告陈伟弟已按照《商品房买卖合同》约定的房产总价款将房产剩余价款1,450,000元交付本院用于执行。诉讼期间，原告称：原告与第三人签订认购书及买卖合同后多次催促第三人及时办理案涉房产的网签手续，因只有办理了网签手续之后原告才能向银行办理房屋按揭贷款手续。但第三人迟迟不予回复，后来原告才发现被告查封了案涉房产，导致原告无法办理房屋按揭贷款手续。原告是公务员，有住房公积金，若第三人办理了网签合同，案涉房产没有被查封，原告是可以顺利向银行办理按揭贷款的，是被告和第三人的原因导致原告一直无法办理房屋按揭贷款以支付剩余房款。原告未婚。原告愿意将合同剩余价款交付法院执行。诉讼期间，被告要求原告应全额支付款项，将剩余价款交付法院强制执行。诉讼期间，第三人对原告上述关于案涉房产未进行网签、备案、预告、产权变更等手续的原因的相关陈述予以确认，并称：原告催促第三人办理房屋网签手续，但由于第三人经营、财务等方面原因，第三人一直无法予以配合办理，而目前案涉房产被查封，故无法办理网签手续。一直以来，第三人没有催促原告交付合同剩余价款，且按原告与第三人签订的商品房买卖合同和认购协议的约定，案涉房产应办理房屋按揭贷款，基于该原因，原告一直没有交付剩余价款。诉讼期间，第三人确认：2017年11月15日，原告向第三人支付案涉房产定金20,000元；2018年4月23日，原告委托案外人陈思佳向第三人转账支付案涉房产购房款306,229元；2019年9月17日，原告通过其本人银行账户向第三人转账支付案涉房产购房款300,000元。原告共向第三人支付案涉房产购房款626,229元。诉讼期间，原告和第三人均确认：原告于2018年9月17日与第三人办理房屋移交手续，2018年9月23日向第三人缴交装修保证金，随后原告对案涉房屋进行装修并占有、使用至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告陈伟弟对案涉房产是否具有排除法院强制执行的民事权益。原告陈伟弟于2017年11月15日与第三人锦峰公司签订《商品房认购书》，双方又于2018年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人锦峰公司购买案涉房产，该房产为现房。上述《商品房认购书》和《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为合法有效。案涉房产系原告用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。原告已向第三人支付案涉房产购房款626,229元，且已按照合同约定将房产剩余价款1,450,000元交付本院执行。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条的规定，原告系商品房消费者，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，因此，原告陈伟弟对案涉房产具有排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院不得查封需同时满足三个条件，即在人民法院查封之前已支付全部价款并实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，原告在人民法院查封案涉房产之前并未支付全部价款，且原告不具备适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条中规定“根据合同约定被执行人保留所有权”的情形，故原告关于解除查封案涉房产的诉求依法无据，本院不予支持。综上，原告陈伟弟对案涉房产具有排除法院强制执行的民事权益，原告陈伟弟对案涉房产的物权期待权可以阻却被告中铁集团对案涉房产的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：中止执行汕头市*********************全套房产（权证号粤房地权证汕字第1000092265号）；驳回原告陈伟弟的其他诉讼请求。案件受理费23,410元（原告陈伟弟已预交），由被告中铁建设集团有限公司负担。被告中铁建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的案件受理费23,410元向本院缴纳，原告陈伟弟已预交的案件受理费23,410元由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  许佳丽人民陪审员  张晓东人民陪审员  郭弟仔二〇二〇年十二月十一日法官 助理  辛丽冰书 记 员  郑晓虹附件：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。