四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14481号 上诉人（原审被告）：成都宝泰实业集团有限公司，住所地：成都市成华区杉板桥路**。 法定代表人：罗文斌，执行董事。 委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨仕华，男，1967年9月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：史栋梁，四川中沛律师事务所律师。 原审第三人：北京城乡一建设工程有限责任公司，，住所地：北京市西城区广安门外鸭子桥** 法定代表人：杨红通。 上诉人成都宝泰实业集团有限公司（以下简称宝泰公司）因与被上诉人杨仕华，原审第三人北京城乡一建设工程有限责任公司（以下简称城乡一建）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 宝泰公司上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回杨仕华的全部诉讼请求；2.杨仕华承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、《以房抵债协议书》《指定购房人协议书》在债务届满前达成，属于无效协议，杨仕华无权要求宝泰公司协助办理诉争房屋不动产权登记。杨仕华与城乡一建之间的工程款支付义务履行期届满时间为2018年4月，而本案约定的以物抵债发生在2016年，即本案涉及的以物抵债发在债务履行期届满前。《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九点规定的关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题表明，案涉《以房抵债协议书》《指定购房人协议书》因违反法律规定而无效。另外，《商品房买卖合同》及其补充协议并未明确约定购房款的支付时间，按照合同法的规定，宝泰公司有权随时要求杨仕华支付诉争房屋的购房款。二、案涉《商品房买卖合同》第十九条、《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定表明，宝泰公司代为办理权属转移登记手续的义务是在杨仕华履行委托手续及缴齐各项资料、费用之后。本案中，杨仕华并未证明其已经向宝泰公司出具委托手续等，故宝泰公司无法为其办理房屋权属转移登记，宝泰公司并不存在违约行为，无需向杨仕华支付违约金。 杨仕华辩称，一、案涉《以房抵款协议书》和《指定购房人协议书》是宝泰公司与城乡一建之间的真实意思表示，两份协议的内容没有任何担保意思表示，案涉房屋也不是为支付工程款提供的担保，因此不构成债务担保，故两份协议是合法有效的。具体表现为：《以房抵款协议书》第一、三条及《指定购房人协议书》第5条，即便城乡一建违反了约定，城乡一建也仅仅是向宝泰公司承担赔偿房屋价款的责任，并不是收回房屋，因此双方之间没有以房屋为支付工程款提供担保的意思表示。《以房抵款协议书》抵扣施工进度款，而施工进度款的履行期已经届满。故不属于宝泰公司陈述的逾期未届满的债务，同时，城乡一建提供的收房确认以及开具的收据中载明的均是工程施工进度款，宝泰公司从未提出任何异议，应当视为宝泰公司同意支付施工进度款。没有证据证明案涉房屋是为工程款的支付提供担保的意思表示。根据九民纪要理解与适用第308页的内容，也认为当事人没有担保意思表示，应当视为履行期限届满后签订以物抵债协议的规定认定。 二、宝泰公司陈述的《以房抵款协议书》未达到施工节点的条件，认定《以房抵款协议书》不成立的理由不成立，1.该协议没有约定施工到什么节点抵扣哪套房屋。2.指定购房人协议书签署于抵款协议之后，具体的约定应当以后协议约定为准，因此，双方以指定购房人协议对抵款协议进行了变更。3.宝泰公司对城乡一建的收据和收房确认从未提出异议，因此宝泰公司也是认可应当支付城乡一建工程进度款以及应当支付的金额。 三、杨仕华对案涉房屋占用使用已四年，宝泰公司从未向杨仕华主张过购房款，或主张解除合同，所以宝泰公司已经以行为对购房款和合同效力予以确认。至于宝泰公司与城乡一建的施工合同解除的问题，与杨仕华并无关系。 城乡一建未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 杨仕华向一审法院起诉请求：1.判令宝泰公司协助杨仕华办理成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋不动产权属证书；2.判令宝泰公司向杨仕华支付逾期办证违约金1144.9元。 一审法院认定事实：2016年1月28日，杨仕华（买受人）与宝泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1-104），约定杨仕华购买宝泰公司开发的位于成都市成华区八里庄路××号××幢××单元××层××号商品房××，房屋总价2289792元整，买受人采取一次性付款，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2017年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2.合同继续履行，（国土证应当于2018年3月31日前取得商品房的国土证权属），出卖人应当向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记2.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，（国土证应当于2018年3月31日前取得商品房的国土证权属），出卖人应当向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同附件五关于付款方式及期限的约定载明，买受人采用一次性付款方式支付房价款。买受人于本合同约定之日向出卖人一次性付清房款2289792元。附件五尾部有宝泰公司盖章和杨仕华签字。2016年2月1日，宝泰公司向杨仕华出具了《收据》（编号：0028611），载明收到杨仕华房款，金额为2289792元。 一审法院另查明，2015年9月9日，城乡一建（甲方）与杨仕华（乙方）签订了合同书，约定城乡一建以位于成都市成华区八里庄路××号房屋抵付。抵付方式为：乙方向甲方出示收房收据，甲方向乙方提供开发商开具的房屋价款发票。宝泰公司（甲方）与城乡一建（乙方）签订了《以房抵款协议书》，约定甲方同意将按照施工合同约定的节点用包含案涉房屋在内的7套商品房折抵相应的工程款。2016年1月27日，宝泰公司（甲方）与城乡一建（乙方）签订了《指定购房人协议书》，指定杨仕华作为本次抵扣房屋的购房人，在签定本协议后与甲方签订《商品房买卖合同》并最终取得案涉房屋产权。乙方要求甲方根据《以房抵款协议书》和杨仕华签订上述房屋买卖合同并最终取得房屋产权，乙方和杨仕华之间的债权债务与甲方无关。乙方承诺本次抵扣房屋完成后，将继续按照双方签订的《宝泰家园二期7＃商住楼建设工程承包合同》的各项要求，圆满完成施工合同的各项任务，若因乙方原因违约，将承担合同约定中应有的违约责任，并100%赔偿甲方该房价总款。2016年1月29日，城乡一建出具收据（ＮＯ.0032421），载明收到宝泰公司宝泰家园2期项目施工工程款（此款宝泰公司用位于八里庄路××期××房屋价款抵付），金额为2289792元。同日，城乡一建出具《收房确认书》，确认收到宝泰公司位于八里庄路××期××房屋一套，已由城乡一建指定购房人于2016年1月28日签订购房合同，作为楼项目施工进度款。 一审法院再查明，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具宝泰家园收据，表明自2016年2月12日至2017年1月11日，张丹预交房物业服务费。2017年12月15日，四川宾翰世邦物业服务有限公司出具证明，表示张丹女士从2016年11月起向物业公司所交的房屋的物管费、水费和生活垃圾清运费属杨仕华的的所有该交费用。该份证明盖有“四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部”的章。2017年12月15日，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具宝泰家园专用收据载明“客户：杨仕华，预交物业服务费从2018年1月1日到2018年3月31日的1161.9元费用。”其后，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具多份专用收据，载明收到客户杨仕华水费等。成都市公安局成华区分局桃溪路派出所出具桃字（2019）第2019071002号门（楼）牌号变更证明，载明原成华区现变更为成华区。 一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是宝泰公司与城乡一建签订的《以房抵款协议书》是否有效；二是杨仕华是否还需支付房屋对价；三是杨仕华能否办理不动产权证。对此，一审法院分述如下： 关于《以房抵款协议书》的效力。一审法院认为，从合同约定来看，以房抵款协议书双方签订的《指定购房人协议书》中明确约定，如城乡一建违约，将承担合同约定中应有的违约责任，并100%赔偿甲方该房价总款。宝泰公司并未作出若城乡一建违约则收回房屋的意思表示，由此可见，宝泰公司确有将房屋作为工程款抵给城乡一建的意思表示，该份以房抵款协议书没有违反法律规定，应为合法有效。 关于杨仕华是否还需支付房屋价款。宝泰公司虽辩称其未收到房屋价款，但它出具收据并交付房屋的行为表明其在以实际行为履行《以房抵款协议书》及指定购房人协议书。宝泰公司在交房后长达三年多的时间里也并未向杨仕华主张过购房款。结合宝泰公司房款收据、物业收据可知，宝泰公司是清楚且知晓杨仕华购买房屋的对价即宝泰公司欠付城乡一建的工程款。宝泰公司辩 称其未收到房屋款项与查明的事实不符，一审法院对其陈述不予采信，杨仕华无需另行支付房屋价款。 关于杨仕华能否办理不动产权证。杨仕华与宝泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同签订在限购政策之前，不受限购政策影响，现因不动产统一登记新政策出台，杨仕华要求宝泰公司继续办理所购房屋的不动产权证的请求符合政策规定，且事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。又，双方所签《商品房买卖合同》明确约定，逾期办证的，应当按照已支付购房款万分之五承担违约金。故杨仕华要求宝泰公司支付1144.9元违约金符合合同约定，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、宝泰公司自判决生效之日起三十日内协助杨仕华办理成都市成华区××路××栋××单元××楼××号房屋（权2xx9）的不动产权属证书；二、宝泰公司自判决生效之日起三十日内向杨仕华支付违约金1144.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，公告费300元，共计400元，由宝泰公司负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，宝泰公司与城乡一建签订《以房抵款协议书》约定“第一条、甲（宝泰公司）乙（城乡一建）双方根据2015年8月签订的《宝泰家园二期7#商住楼建设工程承包合同》（以下简称施工合同）之约定，甲方应向乙方支付阶段工程款。经乙方要求，甲乙双方共同协商确认，甲方同意按照施工合同约定的节点用下述已交付并拥有产权的商品房折抵相应的工程款。每次抵扣前，由乙方出具书面确认函报送给甲方。双方约定的节点时间及抵扣房屋套数如下：1.地下室施工至±0.00时，抵扣2套；2.主体施工至四层结构时，抵扣1套；3.主体施工至15层时，抵扣2套；4.主体施工主体结构封顶时，抵扣2套；以上合计抵扣总价为：15000135元。每个节点完成之前，甲方需提前配合乙方完成房屋过户手续。第三条、本协议签订后，甲、乙双方按照上述第一条所约定的时间节点完成抵扣房屋手续，即表示甲方已按施工合同约定履行了主体结构封顶前的阶段工程款付款义务，主体封顶后的付款按照施工合同执行。” 本院认为，本案的争议焦点为：宝泰公司与城乡一建签订的《以房抵款协议书》《指定购房人协议》的效力问题；宝泰公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本院评述如下： 宝泰公司主张该《以房抵款协议书》形成于债务履行期届满之前，违反法律规定应为无效。本院认为，宝泰公司与城乡一建签订的《以房抵款协议书》系双方真实意思的表示，双方在协议中明确，基于双方的施工合同，宝泰公司应当向城乡一建支付阶段性工程款，由于城乡一建要求，双方协商一致，宝泰公司同意按照施工合同约定的节点用协议中约定的房屋折抵相应的工程款，且双方在该协议中对于每套房屋的价格进行了明确。因此，该条款所约定的房屋折抵工程款，实际系另行对阶段性工程款的支付方式进行了变更，即以双方约定的有明确价格的房屋作为工程款进行支付，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效。 关于《指定购房人协议》，该协议系双方对《以房抵款协议书》实质性履行的进一步约定，该协议明确此次抵扣的房屋、价格以及房屋抵扣之后双方的权利义务，该协议可视为双方就工程款支付后的后续事项的约定，该协议也未违反法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思，应属有效，并且，随后宝泰公司也依据上述协议，与城乡一建指定的抵扣人杨仕华签订了案涉《商品房买卖合同》并出具收款收据，城乡一建也据此向宝泰公司出具工程款收款收据金额2289792元以及收房确认书，该金额与双方在《以房抵款协议书》中约定的房屋价格一致。 综上，《以房抵款协议书》以及《指定购房人协议》实质系宝泰公司与城乡一建就阶段性工程款的支付方式达成的一致意见，且双方已按照上述协议完成了相应的抵扣事项，应视为宝泰公司已经支付了相应的工程款，故杨仕华也应视为已支付全部购房款，宝泰公司应当按照合同约定为杨仕华办理案涉房屋的权属证书。而宝泰公司与城乡一建就案涉工程最终结算，并非本案审理范围。 关于宝泰公司是否应当承担逾期办证的违约责任。宝泰公司主张根据双方补充协议约定，宝泰公司应当自杨仕华向其提供书面委托手续以及交齐办理房屋权属证明所需各项资料及费用后的360日内，代杨仕华向相关部门缴纳上述费用并办理房屋权属证明，而杨仕华并未举证证明其向宝泰公司出具委托手续等，故宝泰公司不应当承担违约责任。本院认为，为杨仕华办理案涉房屋的权属证明，系宝泰公司的合同义务，且宝泰公司作为实际办理人，对于何时提交，提交资料的内容以及缴纳费用的金额，应当提前告知杨仕华，否则即变相加重了杨仕华的合同义务，现宝泰公司并未举证证明其履行了告知义务，故对于宝泰公司的该项上诉请求，本院不予支持。一审法院根据双方合同约定，即逾期办证的，应当按照已付购房款万分之五承担违约金之约定，认定对杨仕华主张的违约金1144.9元予以支持，并无不当，本院予以维持。 综上，宝泰公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由成都宝泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年十二月十七日 书记员  夏玉荣