四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17823号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川密理博达科技有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南四段********。 法定代表人：郑秋，总经理。 委托诉讼代理人：陈念，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘富元，男，1974年9月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘秀珍，四川方舟达律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：郑秋，女，1986年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：陈念，四川元绪律师事务所律师。 上诉人四川密理博达科技有限公司（以下简称密理博达公司）因与被上诉人刘富元、原审被告郑秋房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 密理博达公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4209号民事判决第一项，改判支持密理博达公司的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘富元承担。事实与理由：1.修路及疫情导致商铺无法正常经营，不能达到合同目的，密理博达公司通知刘富元解除合同符合法律规定，刘富元到密理博达公司商铺腾退现场已表明认可合同解除，一审事实认定错误。密理博达公司在2019年10月底接到政府修路通知时就联系刘富元协商减租但被拒，后新冠疫情爆发，商铺无法开展正常经营，密理博达公司只好通知刘富元解除合同。也即早在2020年2月19日腾退商铺前，刘富元已经接到了解除合同的通知，2020年2月19日双方又在微信上协商确定了合同解除，刘富元在密理博达公司腾退当日来商铺，说明认可合同解除。2.案涉合同解除并非密理博达公司情愿，刘富元知晓密理博达公司腾退商铺并实际收回商铺，再要求密理博达公司继续支付商铺房租错误。刘富元在一审陈述其见到密理博达公司于2020年2月19日腾退商铺，随后于2020年2月23日发现商铺敞开，后对商铺重新加锁。在腾退当日双方对退还押金发生争议，刘富元要求密理博达公司承担提前解除合同的违约责任，说明刘富元实际认可合同已经于2020年2月19日解除，在此情况下一审要求密理博达公司支付租金显失公平。3.根据《商铺租赁合同》约定，密理博达公司仅有向刘富元支付租金和物管费的义务，水电费及安装电话等其他费用由刘富元自行缴纳，且双方没有关于商业生活垃圾处理费的约定，一审判令密理博达公司支付水电及商业生活垃圾处理费不当。 刘富元辩称，密理博达公司所述案涉商铺因修路及疫情原因导致无法正常经营从而适用不可抗力主张以通知的方式行使合同解除权缺乏事实依据及法律依据。1.案涉房屋几百米以外的道路确实存在道路施工，但施工的边缘离案涉商铺尚有较宽距离，不影响行人正常行走及进出商铺，更不会对案涉商铺造成任何损坏，故道路施工不会对双方合同履行造成影响。2.以疫情作为不可抗力导致合同目的不能实现主张合同解除也是不合理的。双方签订合同目的是租赁商铺，刘富元将其合法拥有的商铺交付给密理博达公司即履行合同义务，案涉商铺能正常使用，密理博达公司的经营状况与刘富元无关。且案涉商铺所在地为成都市龙泉驿区，虽然也受疫情影响，但该地区并非疫情严重地区，并不会因疫情不能实际占用、使用商铺，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中第三条第二款，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。故密理博达公司解除合同的依据不能成立。3.刘富元与密理博达公司并未就合同解除达成一致，密理博达公司应按约支付租金及其经营产生的其他费用，不应在拖欠费用的情况下损毁商铺并搬离。根据一审中向法庭提交的证据可以看出，密理博达公司自2019年8月份就开始欠付其经营产生的水电费、清洁费，案涉合同明确约定该些费用应由密理博达公司自行承担。在双方就减租事宜未协商一致的情况下，密理博达公司私自搬离且损毁商铺，故租赁期间租金及其他经营产生的费用，密理博达公司具有支付义务，因其造成的商铺损毁应由其承担损失赔偿或恢复原状。 郑秋陈述，同意密理博达公司的上诉意见。 刘富元向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，将商铺恢复原状；2.判令密理博达公司、郑秋支付欠刘富元自2020年2月22日起至合同解除之日止的租金，暂计至起诉之日止共计2个月租金26527.6元，未做满5年应付免租期一个月租金，共计3个月租金39791.4元；3.判令密理博达公司、郑秋向刘富元支付拖欠租金的滞纳金100元；4.判令密理博达公司、郑秋向刘富元支付自2019年8月起至合同解除之日止的水、电费、清洁费共计2029元，其中电费969元、商业电费700元、垃圾处理费360元；5.本案诉讼费由密理博达公司、郑秋承担。一审庭审中刘富元将恢复原状诉请明确为：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并清运建渣；3.墙面所有装修版拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运。 密理博达公司向一审法院反诉请求：1.确认密理博达公司与刘富元签署的《商铺租赁合同》已经于2020年2月19日解除；2.判令刘富元返还密理博达公司商铺租赁押金1万元；3.判令密理博达公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年2月15日，刘富元作为出租方（甲方），密理博达公司作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将自己商铺出租给乙方，商铺位于成都市龙泉驿区西河镇成洛大道3199号雄飞生活广场，建筑面积241.16平方米。租期五年，从2019年2月23日起至2024年2月22日止。租金55元/平方米/月，租金暂定为每半年支付一次，必须提前15天时间，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖延，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的万分之五加收滞纳金。第三条：承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方利用承租房屋进行违反经营及犯罪活动的；2、承租方拖欠租金出租方有权收回商铺。合同第六条：合同签订商铺二楼楼梯的修建，费用由出租方及承租方确定后，双方各认一半。第七条：1、承租方在合同期内，付给出租方对应于合同签订商铺押金一万元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，出租方可以扣除押金作为补偿；2、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金贰拾万元整。第八条：出租方给一个月时间的免租期作为承租方的装修时间。承租方不得改变房屋结构。第九条：物业管理费由乙方自行向甲方交纳，3.8元/平米/月，水电费由乙方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。第十条：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同尾部承租方签字处写有密理博达公司，法定代表人处郑秋签字。 2019年2月23日，刘富元出具收条，载明收到郑秋支付案涉商铺的1万元押金。 2019年10月28日，成都市公安局龙泉驿区分局交警大队发出《关于白鹤西路、西河大道封闭施工期间临时交通组织的通告》，载明：2019年11月11日至2020年12月10日，案涉商铺所在路段封闭施工，禁止车辆通行。 案涉商铺系刘富元、刘素琼共同共有。2020年5月10日，成都市蜀川物业服务有限公司向刘富元、刘素琼出具《收款收据》，载明：案涉商铺2019年8月13日-2019年11月13日商业电费969元，2019年11月13日-2020年3月13日700元，2019年9月1日-2020年5月31日商业生活垃圾处理费360元，共计2029元。 2020年2月19日，郑秋向刘富元发送微信“刘哥，我们的房租到期了，就把房子退你了。因为铺面外面围路，我们铺子几乎没人进店，这样也亏不起，年前已经给你交涉好了。看好久你空了我们把相关手续交接清楚”，刘富元回复因没有租够五年故没有免租期并让郑秋将商铺内一二楼间洞口修复。双方在微信中约定2月19日下午在商铺见面。2月19日下午，刘富元与郑秋在商铺商讨腾退及解除合同事宜，未达成一致意见。 2020年2月24日、3月20日、5月6日刘富元向郑秋发送短信催缴房租。 一审另查明，双方一致认可案涉商铺的租金已支付至2020年2月22日。2020年2月下旬，密理博达公司从案涉商铺搬离，但未对商铺内损坏部分进行修复。 一审法院认为：一、关于合同相对方。郑秋辩称密理博达公司是租赁合同相对方，郑秋系作为法定代表人在合同上签字。合同尾部载明出租方为刘富元、承租方为密理博达公司，郑秋是密理博达公司法定代表人，也在合同尾部的密理博达公司法定代表人处签字，从证据上来看，密理博达公司为案涉商铺承租方，故对郑秋的辩称意见，一审法院予以采纳。二、关于合同解除。密理博达公司诉请确认租赁合同于2020年2月19日解除，认为系因不可抗力（路段封闭施工、疫情）致使合同目的不能实现从而行使的单方解除权。一审法院认为，针对路段封闭施工，根据双方一审庭审中出示的照片看，封闭施工的道路边沿距离商铺尚有较为宽阔的距离，不影响行人正常行走及进出商铺。针对受疫情影响的期间，从公平的角度来说，密理博达公司可向刘富元提出申请减免租金或延长租期而不是解除合同，一审庭审中刘富元也承认双方就减免租金进行过协商但就减免金额未达成一致。故密理博达公司行使单方解除权的基础不成立。而刘富元与密理博达公司于2月19日协商解除事宜，但并未达成一致意见。故对密理博达公司的该项诉请，一审法院不予支持。密理博达公司已以腾退房屋的形式作出了不再履行合同的意思表示，而刘富元于2020年5月11日提出诉讼形式要求解除合同，一审法院认为刘富元诉请解除合同已符合法定解除情形，故对刘富元的该项诉请一审法院予以认可。本案中送达密理博达公司之日即起诉状副本送达之日（2020年6月1日）为合同解除之日。对于交还钥匙，刘富元自述承租人搬走后，大门敞开，且已自行重新加装新锁，本案已无交还钥匙的必要性，故对该项诉请一审法院不予支持。对于交还水卡，刘富元亦无证据证明已向承租人交付了水卡，故对该项诉请一审法院亦不予支持。三、关于租金、押金、电费等费用。1.租金。根据争点二的阐述，密理博达公司并无合同约定或者法定的解除权，故其租金应继续计算，现密理博达公司已支付截止2020年2月22日的租金，但考虑到新冠肺炎疫情及政府封路等影响，且承租人已实际腾退商铺等原因，一审法院确定密理博达公司再支付一个月租金为宜，应付租金为13263.8元（241.16元／平方米×55平方米）。对逾期支付租金的滞纳金，合同约定按万分之五每日计算，刘富元主动调减至119元，不违反法律规定，一审法院予以支持。刘富元诉请密理博达公司支付免租期的租金，租赁合同未对免租期做附加约定，对该项诉请，一审法院不予支持。2.对押金10000元，根据租赁合同第七条关于不予退还押金的约定，其本质上是乙方违约解除合同后对甲方的违约金补偿，考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，一审法院综合密理博达公司的违约情形，根据公平及诚实信用原则，一审法院确定刘富元应收取5000元，应退还密理博达公司押金5000元。3.对刘富元诉请的共计2029元的电费及垃圾处理费，一审法院认为，该部分费用系密理博达公司在使用期间或者合同解除期间发生的费用，根据租赁合同约定，此项费用应由密理博达公司承担，现该费用刘富元已实际向案外人支付，对于该部分费用，一审法院予以支持。以上费用品迭后，密理博达公司还应向刘富元支付10411.8元。四、关于恢复原状。刘富元在一审第一次庭审后明确恢复原状事项为：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并对拆除后建渣清运；3.墙面所有装修板拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运。密理博达公司当庭予以认可，故对该项诉请一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、密理博达公司于判决生效后十日内向刘富元支付租金13263.8元、滞纳金119元、电费及垃圾处理费2029元；刘富元于判决生效后十日内向密理博达公司退还押金5000元；前述金额品迭后，密理博达公司应向刘富元支付10411.8元。二、密理博达公司于判决生效后十日内对刘富元所有的位于成都市龙泉驿区××道××号××栋××层××号房屋恢复原状（具体如下：1.一、二楼之间的洞口修复；2.厕所拆除并对拆除后建渣清运；3.墙面所有装修板拆除、清运；4.商铺剩余吊顶拆除、清运）。三、驳回刘富元其他本诉诉讼请求。四、驳回密理博达公司其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取447元，由密理博达公司负担300元，由刘富元负担147元；反诉案件受理费减半收取25元，由密理博达公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，刘富元与密理博达公司签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.案涉租赁合同解除的原因及时间；2.密理博达公司是否应当向刘富元支付租金13263.8元、滞纳金119元、电费及垃圾处理费2029元，并承担押金5000元不退。 关于第一个争议焦点，密理博达公司主张因疫情及道路施工的不可抗力影响，其可行使合同的单方解除权。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，密理博达公司主张因疫情及修路的不可抗力解除合同，需举证证明疫情及修路对合同履行的影响程度已达到合同目的不能实现之程度。而从成都市公安局龙泉驿区分局交警大队发出《关于白鹤西路、西河大道封闭施工期间临时交通组织的通告》来看，仅是禁止所在路段车辆通行；从双方一审提交的案涉商铺照片来看，道路打围距离商铺门口尚有较宽阔的位置，行人足以通行，因此道路施工对合同的履行的影响并不会达到合同目的不能实现之程度。同理，就疫情的影响而言，密理博达公司也未提供证据证明疫情对密理博达公司经营的影响已达到合同目的不能实现的程度，如因疫情导致经营困难，密理博达公司可与刘富元就租金的减免进行协商，一审在认定密理博达公司的应付租金时，亦对疫情的影响予以了综合考虑。综上，密理博达公司主张案涉租赁合同因其行使合同的单方解除权而解除不能成立，本院不予支持。 密理博达公司还主张其与刘富元在2020年2月19日已就合同解除协商一致，但刘富元对此不予认可。对此，本院认为，从双方的聊天记录来看，双方的确就合同解除及腾退事宜进行过协商，但刘富元并没有明确同意解除合同的意思表示，密理博达公司也未提供证据证明其向刘富元交还了案涉房屋，故密理博达公司提供的证据不足以证明双方已就合同解除协商一致，本院对密理博达公司的该项主张不予支持。 2020年2月19日密理博达公司搬离案涉房屋，以自己的行为明确表明不再履行合同，刘富元多次催缴房租，并以提起本案诉讼的方式要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，刘富元具有合同的单方解除权，案涉合同应于载明有刘富元解除通知的意思表示的起诉状副本送达密理博达公司之日即2020年6月1日解除，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。1.关于租金，如前所述，双方合同于2020年6月1日解除，密理博达公司已支付租金至2020年2月22日，故还应向刘富元支付2020年2月23日至2020年6月1日的租金，一审考虑密理博达公司已于2020年2月19日停止经营，并综合考虑到新冠疫情及修路对店铺经营造成的影响，酌定由密理博达公司再支付1个月租金13263.8元并无不当，刘富元亦未对此提起上诉，本院予以维持。2.关于逾期支付租金的滞纳金，根据双方合同约定，密理博达公司应于2020年1月7日支付下一半年的房租，但密理博达公司未按期支付，按照合同约定应承担日万分之五的利息，刘富元主动调减为119元，不违反法律规定，本院予以维持。3.关于押金退还，案涉合同中有关于承租方提前解除合同，出租方可扣除押金的约定，密理博达公司违约提前解除合同，且其在搬离案涉房屋时未将房屋恢复原状，存在违约行为，一审综合考虑合同履行情况，根据公平及诚实信用原则酌定由刘富元退还押金的一半，即5000元并无不当，刘富元亦未提起上诉，本院予以维持。4.关于电费及垃圾处理费，刘富元已向案涉房屋的物业服务公司缴纳了2019年8月13日-2019年11月13日商业电费969元，2019年11月13日-2020年3月13日的商业电费700元，2019年9月1日-2020年5月31日商业生活垃圾处理费360元，共计2029元，此期间也正是双方合同的履行期间，案涉合同中亦明确约定密理博达公司使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方（即密理博达公司）承担，因此密理博达公司应向刘富元支付电费及垃圾处理费共计2029元。以上品迭后密理博达公司还应向刘富元支付10411.8元，一审对此认定正确，本院予以维持。 综上所述，密理博达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由四川密理博达科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杜玉兰 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 黄 迪 书 记 员 何浩铭