四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初4198号原告：大竹县海太洋房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道竹海路西段鸿源星景怡北苑33-36。法定代表人：刘樊，执行董事。委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。被告：徐显超，男，1966年1月6日出生，住四川省大竹县。被告：李祖琼，女，1969年2月8日出生,住四川省大竹县。二被告共同委托诉讼代理人：凌灿伟，四川黎明律师事务所律师。原告大竹县海太洋房地产开发有限公司与被告徐显超、李祖琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑传富、被告徐显超及二被告委托诉讼代理人凌灿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大竹县海太洋房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告将位于大竹县竹阳镇某项目某号楼某层某号商品房返还给原告，并支付原告违约金173400元；3.被告立即退还原告租金收入275204元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发的某项目某号楼某层某号商品房，建筑面积562.03平方米；总价款3468000元，2018年9月7日7支付首期付款1734000元，余款向中国工商银行大竹支行申请贷款支付。但被告不及时提供办理贷款的相关资料及提供的资料不符合贷款银行的规定，致使按揭贷款至今未获通过，二被告至今未向原告支付余款，其行为已构成严重违约。因案涉商品房已由被告出租给他人用于经营活动，且每年收取固定房屋租金，被告应当退还原告。被告徐显超、李祖琼辩称，1.被告贷款未能办理下来是贷款政策发生变化所致；2.二被告无违约行为，不符合解除情形；3.原告坚持解除，被告同意，但不应支付违约金及诉讼费，原告应退还房款。当事人围绕其诉讼请求提交了原、被告双方当事人身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、原告交购房款收据、不动产权证、《商铺出租合同》及李某的身份证、《房屋租赁合同主体变更三方协议》，原告向被告发出的催告函、邮寄回执、被告徐显超的微信聊天记录等证据双方无异议，证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告徐显超为证实其积极履行商品房买卖合同，另提交证据1.二被告与成都同策汇房产咨询有限公司签订的借款合同，拟证实其借款支付首付款的情况，2.二被告向四川省大竹农村商业银行股份有限公司东大街支行申请借款的借款申请书。原告对证据1的关联性提出异议。本院审查认为，原、被告在商品房买卖合同中约定了首付金额及贷款金额，首付款的来源与合同成立及解除无关联性，本院不予采信。原告对证据2的真实性及二被告另申请贷款的事实未提出异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告大竹县海太洋房地产开发有限公司于2018年5月14日取得包含案涉房屋在内的大竹县不动产权证第0009088号。2016年8月12日，原告大竹县海太洋房地产开发有限公司将案涉商品房租赁给李某从事茶坊经营，双方签订《商铺出租合同》，租赁期60个月，自2016年9月22日起至2021年9月21日止。2018年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发的某项目某号楼某层某号商品房，预测面积562.030平方米；总价款3468000元；支付方式，2018年9月7日前首期支付1734000元（50%），余款1734000元向中国工商银行股份有限公司大竹支行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”约定，1.买受人为按揭付款方式的，若因买受人故意隐瞒个人资信等问题，银行审查未通过，视为卖方违约。买受人自银行审查未通过的通知送达之日起十日内应与出卖人协商办理其他付款方式，买受人逾期不办理者，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同送达之日起三十日内按照买受人已付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖方退还买受人全部已付款。被告徐显超、李祖琼于2018年9月3日付款874000元，2018年11月2日付款200000元，2019年1月10日付款260000元，2019年3月29日付款400000元，首付款1734000元付清。2018年9月11日，原告大竹县海太洋房地产开发有限公司作为甲方，李某作为乙方，徐显超、李祖琼作为丙方，签订《房屋租赁合同主体变更三方协议》，合同约定因原告大竹县海太洋房地产开发有限公司将案涉商铺出售给被告徐显超、李祖琼，约定1.从2018年9月7日起，由二被告承担租赁合同项下全部义务，享有租赁合同项下的出租房权利。被告押金11466.80元。2.从2018年9月23日起租赁合同项下剩余期限的租金由李某按照租赁合同约定的时间和条件与二被告结算；3.租赁合同中所涉及的房屋质量保证金，将在合同签订时退还李某，由李某向二被告缴纳。协议中约定押金（履约保证金）11466.80元，2018年9月22日至2019年9月21日租金金额68801元，最晚支付期限2018年9月22日；2019年9月22日至2020年9月21日租金金额68801元，最晚支付期限2019年9月22日；2020年9月22日至2021年9月21日租金金额137602元，最晚支付期限2020年9月22日。二被告认可收取了《房屋租赁合同主体变更三方协议》中载明的租金。二被告在首付款付清后未及时办理贷款申请，2020年9月因约定贷款银行信贷政策发生变化不再为二楼商铺提供按揭贷款。2020年8月10日，原告向被告发函，催告被告在接函后3日内提供按揭贷款相关资料并配合办理贷款手续或者及时于原告联系协商余款支付方式，逾期将依法起诉。二被告向其他银行贷款未果，原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中关于支付方式的约定是首期支付1734000元，余款1734000元申请贷款支付，二被告应当按照合同约定承担办理银行按揭贷款的义务，现二被告主张继续履行合同，但原、被告双方均认可由于约定的办理按揭贷款银行政策变更不再继续为二楼商品房按揭贷款业务，二被告也未采取其他方式支付案涉商品房的对价，实际处于持续违约状态，该商品房买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，原告大竹县海太洋房地产开发有限公司主张解除《商品房买卖合同》，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。本案《商品房买卖合同》解除后，原告要求二被告退还大竹县竹阳镇某项目某号楼某层某号商品房的请求，本院予以支持，同时，原告应将被告交纳的首付款1734000元返还给被告。原告以合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定1.要求二被告按照已付款的10%支付违约金的请求，因二被告不能取得约定贷款银行按揭贷款是信贷政策变化这一不能预见原因导致，并非该约定中二被告故意隐瞒个人资信等问题导致，该请求本院不予支持。二被告在购买案涉房屋后，通过《房屋租赁合同主体变更三方协议》取得案涉商品房的租赁收益，原告要求二被告按照租赁合同约定金额返还275204元租金的请求，为公平保护双方当事人利益，二被告返还50%即137602元为宜。《房屋租赁合同主体变更三方协议》中已明确在合同签订时原告退还李某押金11466.80元，由李某向二被告缴纳，故押金由二被告与李某自行完善交接。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、判决如下：一、解除原告大竹县海太洋房地产开发有限公司与被告徐显超、李祖琼于2018年9月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告徐显超、李祖琼将位于大竹县竹阳镇竹城一号项目12号楼2层2（1-2）号商品房返还给原告大竹县海太洋房地产开发有限公司；三、原告大竹县海太洋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告徐显超、李祖琼购房款1734000元；四、被告徐显超、李祖琼于本判决生效后十日内向原告大竹县海太洋房地产开发有限公司支付2018-2020年房屋租赁费137602元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行所确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4015元，由原告大竹县海太洋房地产开发有限公司负担2000元，由被告徐显超、李祖琼负担2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。审判员 胡 劲二〇二〇年十二月二十七日书记员 李泓亭