广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22280号原告：曹肖媚，女，1980年3月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码440************52X。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海嘉匠装修有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢102办公室，统一社会信用代码91440605MA51QABX6U。法定代表人：罗某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******。负责人：叶权辉。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******。负责人：叶国光。被告：广东金腾律师事务所，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码31440000L056545245。负责人：崔建珍。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。原告曹肖媚与被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海嘉匠装修有限公司（以下简称嘉匠公司）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社（以下简称蛇龙三经济社）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社（以下简称蛇龙四经济社）、广东金腾律师事务所租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼，五被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2018年7月29日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告嘉匠公司于2018年7月29日签订的《物业装修合同》；3.被告卓景公司向原告返还款项324877元及以324877元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止的利息；4.被告嘉匠公司向原告返还款项74300元及以74300元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止的利息；5.被告嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、广东金腾律师事务所对被告卓景公司的第三项债务承担连带清偿责任；6.被告卓景公司对被告嘉匠公司的第四项债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2018年7月29日，原告在被告卓景公司销售人员的接待和游说下，有意购买被告卓景公司开发建设的位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园“琦宝国际·创客T+”项目第8栋***号物业。被告卓景公司承诺租赁期限长达29年，可自住可投资，回报率相当高等。原告当天向被告卓景公司支付了定金3万元及首期款5万元，并在被告卓景公司销售人员的安排下，向指定的被告嘉匠公司账户支付了2万元。同日，被告安排律师在现场对合同签署进行见证，在被告卓景公司的销售人员和被告广东金腾律师事务所的律师保证合同合法有效的情况下，原告支付了500元律师见证费，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》、《物业装修合同》、《律师见证委托协议》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让价总价款324377元。2018年7月31日，原告分别向被告卓景公司支付了244377元，向被告嘉匠公司支付了54300元。至此，原告向被告卓景公司支付了款项324377元，向被告嘉匠公司支付了款项74300元，向被告广东金腾律师事务所支付了律师见证费500元。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告卓景公司应于2019年9月30日前将物业交付原告，但直至起诉之日，被告卓景公司仍未向原告交付物业。原告曾前往现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。经现场询问得知，涉案物业因尚没有通过验收，具体交楼时间不明。同时，原告在网上看到多则关于琦宝国际楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到被告卓景公司从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的29年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。且涉案物业所在土地及在建建筑物实际应归被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社所有，被告卓景公司开发建设的“琦宝国际”项目并未取得被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社同意出租的证明材料，且被告卓景公司一次性收取29年租金的行为违法违规。被告卓景公司无法按约交付涉案物业，被告嘉匠公司亦因此丧失履行合同的可能且事实上并未履行合同，原告的合同目的无法实现，依法有权解除合同，被告卓景公司、嘉匠公司应当将已收取的款项全部返还原告。2020年8月3日，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至被告卓景公司、嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社的住所地，依法要求解除与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》以及与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》，并要求被告卓景公司、嘉匠公司返还已收取的款项，被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社予以协助。但被告卓景公司、嘉匠公司拒收快递，被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社收到后拒不回复、不予处理。被告嘉匠公司的法定代表人为罗某1，被告卓景公司原法定代表人是罗家盛，二人是亲属关系，且被告卓景公司与被告嘉匠公司的住所地在同一办公楼，同时被告卓景公司出具《承诺书》，承诺对装修工程承担连带责任，被告卓景公司、嘉匠公司应为关联公司，通过不同主体与原告进行关联交易，收取原告不同的款项。“琦宝国际·创客T+”项目由被告卓景公司与被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社共同合作开发，共享收益。现被告卓景公司严重损害原告的利益，被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社未加以限制，纵容被告卓景公司的违法违规行为，应承担过错责任。另外，被告广东金腾律师事务所违规见证，明知合同存在无效条款仍进行见证，滥用律师见证的公信力，原告基于对被告广东金腾律师事务所的信赖而签订了合同，被告广东金腾律师事务所明显有过错，应承担过错责任。因此，被告嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、广东金腾律师事务所应当对被告卓景公司应向原告返还的款项及利息承担连带清偿责任。被告卓景公司辩称，1.虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年9月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司（以下简称华鼎公司）的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向华鼎公司提起诉讼，要求华鼎公司履行涉案工程竣工验收并交付的义务，现该案正在审理中。被告卓景公司亦已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第4点约定向原告支付违约金，不同意退还已收取款项。2.根据《物业使用权转让合同》第五条第4点约定，双方已明确表示违约金的计算标准，原告主张利息没有合同依据。3.依据被告卓景公司对原告做出的装修承诺，被告卓景公司愿对嘉匠公司就涉案物业装修工程承担合同内违约责任。4.诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金，被告卓景公司不同意解除合同、退还相关款项及支付利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告嘉匠公司辩称，1.基于卓景公司愿意以支付违约金的方式替代双方所签的物业合同的解除，且造成涉案物业不能按时交付的根本原因非被告嘉匠公司，故被告嘉匠公司同样以支付违约金的方式要求法院判决合同继续履行，不同意解除合同及退款、支付利息。2.根据《物业装修合同》第三条第2点及第五条第2点约定，双方已明确表示违约金的计算标准，原告主张的利息没有合同依据。3.根据《物业装修合同》约定，卓景公司对涉案物业装修工程承诺承担责任，而非被告嘉匠公司对卓景公司承担连带责任。此外，被告嘉匠公司没有在《琦宝国际物业使用权转让合同》上签名盖章，并非该合同签约当事人，原告主张被告嘉匠公司对卓景公司的债务承担连带责任没有依据。4.诉讼费由被告嘉匠公司承担没有依据。请求法院判决《物业装修合同》继续履行，由被告嘉匠公司承担逾期完成装修的违约金，被告嘉匠公司不同意解除合同、退还相关款项及支付利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告蛇龙三经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，原告提起本案诉讼的依据是其与被告卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而被告蛇龙三经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，根据合同相对性原理，被告蛇龙三经济社非本案适格被告，故原告将被告蛇龙三经济社列入本案被告无法律依据，请法院不予支持。2.被告蛇龙三经济社与被告卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与被告卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与被告蛇龙三经济社无关。被告蛇龙四经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，原告提起本案诉讼的依据是其与被告卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而被告蛇龙四经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，根据合同相对性原理，被告蛇龙四经济社非本案适格被告，故原告将被告蛇龙四经济社列入本案被告无法律依据，请法院不予支持。2.被告蛇龙四经济社与被告卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与被告卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与被告蛇龙四经济社无关。被告广东金腾律师事务所辩称，1.本案是租赁合同纠纷，应适用合同法的法律关系予以调整。根据合同相对性原则，被告不是《物业使用权转让合同》的当事人，不应就该合同的履行承担赔偿责任。2.被告是依法设立的律师事务所，与原告签订《律师见证委托协议》后，依法接受原告的委托，指派执业律师就其与卓景公司签订的《物业使用权转让合同》中的签名、指模、印章的真实性进行见证，符合相关法律规定；现涉案合同并不存在签名、印章或指模不真实的情形，被告已经切实履行了《委托见证协议》下的义务。根据双方签订的《律师见证委托协议》，原告在委托被告进行律师见证前确认已经就需要见证签署的《物业使用权转让合同》进行详尽理解、同意合同条款并且是自愿签订；被告已经按照《律师见证委托协议》的约定，指导双方当事人规范签署合同并对双方签名、指模、印章的真实性予以见证，最后将《法律见证书》交付给原告，全部履行了《律师见证委托协议》约定的义务，按协议约定收取相应的劳务报酬符合法律规定；同时根据双方签订的《律师见证委托协议》第五条的约定，原告收到《法律见证书》后，双方就委托见证事项的权利义务全部了结。因此无论原告与卓景公司之间因《物业使用权转让合同》的履行发生何种争议，被告收取500元的律师见证费均不应予以退还，原告在与被告之间的《律师见证委托协议》约定的权利义务全部了结后再向被告主张权利于法无据。3.从原告诉状的陈述可知，在原告决定与卓景公司签署《物业使用权转让合同》之前，被告从未与原告有任何的接触，更没有参与到原告与卓景公司之间磋商任何一个环节，不会对原告的签约造成任何影响；《物业使用权转让合同》条款也是原告与卓景公司协商一致后由卓景公司提供的，对原告签署《物业使用权转让合同》没有任何过错。是原告与卓景公司之间决定要签订《物业使用权转让合同》后，为了规范双方的签约以及保证双方签约主体和签名、指模、印章的真实性，才根据签约双方当事人的委托，对双方签署《物业使用权转让合同》的过程进行见证。被告不应对原告与卓景公司之间签订的《物业使用权转让合同》履行过程中发生的争议承担法律责任。4.与本案同一项目下不同的客户因相同的原因、相同的案由已经向法院提起过诉讼，经生效的（2020）粤0605民初8140号民事判决认定被告无需向原告承担责任，可以作为本案对被告责任认定的参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告卓景公司、嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。对被告卓景公司提交的支付明细表，因该表没有任何盖章或签名确认，被告卓景公司亦未能提供其他证据佐证，故本院对该表不予确认。对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号第8栋***号物业的使用权转让给乙方，装修情况为毛坯；物业使用权期限自2019年9月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款为324377元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金3万元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；首期款134277元（含定金）于本合同签订之日支付，余下款项19万元须于2018年8月31日前支付完毕；甲方应当在2019年9月30日前将该物业交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止，但最终使用权到期日不变，甲方有权追究乙方逾期付款等违约责任；等等。同日，原告（甲方）与被告嘉匠公司（乙方）签订《物业装修合同》，约定甲方委托乙方对涉案物业进行装修，总价款为74300元，甲方于本合同签订之日一次性付清全部装修费；乙方应于2019年9月30日前完成装修工程，装修交付通知与上述《物业使用权转让合同》约定的交付通知一并发出，被告卓景公司发出交付通知视同一并发出装修交付通知；如本合同另有约定，通知自收到时生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，或者一方拒收通知的，通知发出后经过5日视为对方收到并生效；双方同意并确认，除本合同另有约定，通知及确认均应以邮政快递方式向对方在本合同记载的通讯地址发送；等等。同日，被告卓景公司出具《承诺书》，承诺对涉案物业的装修工程承担连带责任，如该物业装修工程在交付时未能达到合同约定的交付标准，被告卓景公司承诺积极协助原告与被告嘉匠公司对上述问题在1个月内进行完善和整改，如被告嘉匠公司对上述问题未进行整改，则由被告卓景公司承担装修整改责任。同日，原告（甲方）与被告广东金腾律师事务所（乙方）签订《律师见证委托协议》，约定乙方同意接受甲方委托，为甲方与卓景公司签订的《物业使用权转让合同》办理律师见证，就签约双方签名、指模、印章的真实性进行见证；见证费用为每份500元，甲方应于签约当天向乙方支付；乙方收到《法律见证书》后，本协议已经履行完毕，双方就委托事项的权利义务全部了结；等等。同日，原告向被告广东金腾律师事务所支付了见证费500元。原告于2018年7月29日向被告卓景公司支付了定金3万元、首期款5万元，于2018年7月31日支付转让款244377元；于2018年7月29日向被告嘉匠公司支付装修定金2万元，于2018年7月31日支付装修款54300元。2020年8月3日，原告向被告卓景公司、嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社发出《律师函》，主张解除原告与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》及与嘉匠公司签订的《物业装修合同》等。被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社于2020年8月4日签收该函件，向被告卓景公司、嘉匠公司发出的函件于2020年8月8日退回。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定原告以提前支付整个使用期限的对价的形式取得涉案物业的使用权，而非按月或按年支付租金，故上述合同具备“以租代售”性质。至本案辩论终结时被告卓景公司亦未能举证证明该物业已办理竣工验收备案手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应属无效，故对原告主张解除上述合同的请求，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告卓景公司已收取的款项324377元应返还予原告。被告卓景公司至今未向原告返还上述款项，确给原告造成了一定损失，本院酌定由被告卓景公司支付以324377元为本金从2020年9月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告。原告请求被告卓景公司退还律师见证费500元，由于该费用是因原告委托被告广东金腾律师事务所进行律师见证而产生，被告广东金腾律师事务所已按照合同约定向原告提供律师见证服务，且该费用亦非被告卓景公司收取，故原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。原告与被告嘉匠公司签订的《物业装修合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告将涉案物业的装修工程交由被告嘉匠公司承包，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十八条的规定，原告有权随时解除合同。原告于2020年8月3日按照合同约定的地址向被告嘉匠公司发出解除合同的律师函，该函件于2020年8月8日被退回，根据双方合同的约定，通知发出后经过5日视为对方收到并生效，本院据此认定上述合同于2020年8月8日解除。双方合同解除实际上是由于涉案物业尚未竣工验收，原告对此并无过错，被告嘉匠公司亦未举证证明其已对涉案物业进行装修，故对原告主张被告嘉匠公司返还已收取的款项74300元的请求，本院予以支持。关于原告主张的利息，结合本案实际情况，本院酌定由被告嘉匠公司支付以74300元为本金从2020年9月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告。原告请求被告卓景公司对被告嘉匠公司上述债务承担连带清偿责任，被告卓景公司在答辩中表示愿意对被告嘉匠公司就涉案物业装修工程承担合同内违约责任，故对原告上述请求，本院予以支持。被告嘉匠公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、广东金腾律师事务所并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告主张该四被告对被告卓景公司上述债务承担连带清偿责任缺乏依据，本院不予支持。五被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认曹肖媚与佛山市南海嘉匠装修有限公司于2018年7月29日签订的《物业装修合同》于2020年8月8日解除；二、佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项324377元及支付以324377元为本金从2020年9月4日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予曹肖媚；三、佛山市南海嘉匠装修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项74300元及支付以74300元为本金从2020年9月4日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予曹肖媚；四、佛山市南海卓景置业有限公司对佛山市南海嘉匠装修有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回曹肖媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3640.08元（曹肖媚已预交），由佛山市南海卓景置业有限公司负担2962元、佛山市南海嘉匠装修有限公司负担678.08元并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对曹肖媚已预交的诉讼费用3640.08元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十一月三十日书记员  钟丹