黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1215号上诉人（原审被告）：绥化市锐铁房地产开发有限公司，住所地:绥化市北林区北五东路。法定代表人：桑丽伟，职务总经理。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立辉，男，1977年10月25日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：倪丽丽，黑龙江光明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵全伟，男，1974年4月15日出生，汉族，个体，现住绥化市北林区。被上诉人（原审第三人）：绥化铸诚商贸有限公司，住所地：绥化市北林区世财西湖商服。法定代表人：赵全伟，职务总经理。上诉人绥化市锐铁房地产开发有限公司（以下简称锐铁公司）因与被上诉人张立辉、赵全伟、绥化铸诚商贸有限公司（以下简称铸诚商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥化市锐铁房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销北林区人民法院(2019)黑1202民初3455号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人张立辉对上诉人的诉讼请求；3.被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人张立辉未形成商品房买卖合同关系，原审判决上诉人向张立辉交付房屋，并协助其办理产权登记手续无事实及法律依据。张立辉未向上诉人交付购房款。上诉人与被上诉人赵全伟、绥化铸诚商贸有限公司形成可视对讲、安全门安装合同关系。依据补充协议，案涉房屋不是上诉人卖给第三人的，赵全伟没取得案涉房屋所有权，其无权处置。上诉人与被上诉人赵全伟、绥化铸诚商贸有限公司可视对讲、安全门安装工程未全面履行。被上诉人张立辉、赵全伟、绥化铸诚商贸有限公司均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。张立辉向一审法院起诉请求：1.依法判决被告为原告办理房屋入住手续，将房屋所有权交付原告；2.案件受理费由败诉方承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，被告绥化市锐铁房地产开发有限公司与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订《铸诚安全门及可视对讲系统购销安装合同》一份。约定第三人绥化铸诚商贸有限公司为被告提供并安装铸诚安全门及可视对讲系统，被告以80%房源和20%现金方式结算，在完成整个工程50%时再拨付房源。后于2016年11月27日被告与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订《关于绥化市锐铁房地产开发有限公司与绥化铸诚商贸有限公司追加补充协议》，约定第三人绥化铸诚商贸有限公司在施工期间向被告借房源四套（包括本案标的房屋）作为工程临时借款使用，绥化铸诚商贸有限公司自愿承诺所拖延工期的各项工种，在2016年12月5日晚全部完成交给绥化市锐铁房地产开发有限公司验收，如不能按时竣工，被告有权收回所借房源。当日第三人赵全伟为被告对这四套房源出具了收据。2016年11月29日，原告张立辉与第三人赵全伟签订《房屋买卖合同》，约定原告以250000元的价格从第三人赵全伟处购买绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米房屋一处，原告同时向第三人赵全伟交付房款。双方又共同到被告处，由被告为原告出具了以购买这一房屋为事由的401818元的房款收据并将其中的复写联交与原告，被告处留存的书写联在左下角空白处添写了如下内容“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋。”上述两联右下角同为第三人赵全伟签名。现因房屋所在小区已办理入住手续，而被告未为原告办理，故原告提起诉讼要求被告为其办理房屋入住手续并将房屋所有权交付。另查明，第三人赵全伟系第三人绥化铸诚商贸有限公司法定代表人，绥化铸诚商贸有限公司系自然人独资私营企业。案涉楼房未实际交付，未办理产权转移手续。一审法院认为，第三人绥化铸诚商贸有限公司与被告绥化市锐铁房地产开发有限公司签订了《铸诚安全门及可视对讲系统购销安装合同》，双方按照合同约定进行了履行。第三人绥化铸诚商贸有限公司履行销售安装义务，被告应按约定支付价款，即给付部分现金、部分以房抵顶。在施工期间被告将房屋借给第三人绥化铸诚商贸有限公司作为工程临时借款使用，原告张立辉与第三人赵全伟签订《房屋买卖合同》，原告以250000元购买绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米房屋一处，原告向赵全伟交付房款250000元。后原告与赵全伟共同到被告处，由被告为原告出具收款事由为绥铁鑫城小区3号楼3单元806室99.46平方米，金额为401818元收据（房票子），赵全伟在收据上签字。被告出具房票子是对抵债及房屋买卖关系的认可。原告与被告虽未签订书面商品房买卖合同，但被告出具房票子，结合被告与第三人绥化铸诚商贸有限公司签订的合同，应认定案涉房屋由被告抵顶给第三人绥化铸诚商贸有限公司购销、安装款后，赵全伟经被告同意将案涉房屋出卖给原告。被告提供的收据（房票子）上联“备注：如工程质量验收不合格，开发商有权收回此房屋”系被告自行填写，原告处一联并无此备注，故该备注对原告不产生效力。综上，原、被告之间商品房买卖关系成立，被告依法应履行实物交付和权利交付的义务。因被告经原告申请后未予履行，应承担继续履行的违约责任，原告诉讼请求有理，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告绥化市锐铁房地产开发有限公司对坐落于绥铁鑫城小区3号楼3单元806室房屋自本判决生效后十日内向原告张立辉履行实物交付义务，将该房屋交付原告；二、被告绥化市锐铁房地产开发有限公司应对原告办理上述房屋产权登记手续履行协助义务。案件受理费5050元，由被告绥化市锐铁房地产开发有限公司负担。本院二审期间，锐铁公司围绕上诉请求依法提交了黑龙江省绥化市北林区人民法院作出的四份民事判决书，证明四份生效判决所涉及到的事实与本案是同类型案件，应同案同判。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被上诉人张立辉对（2019）黑1202民初413号民事判决的真实性无异议，本院对该书证的真实性予以确认。上诉人锐铁公司举示的另三份民事判决与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）锐铁公司是否以涉诉楼房抵顶购销、安装款问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，锐铁公司与铸诚商贸公司的意思表示真实，其签订的《购销合同》及《追加补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。依照上述法律规定，上述两份协议对合同双方具有法律约束力。《追加补充协议》明确约定锐铁公司借给铸诚商贸公司四套房源做为工程临时借款使用，铸诚商贸公司在所规定的竣工时间如不能按时完成，锐铁公司有权收回出借的所有房源。基于上述事实，原审认定案涉房屋系锐铁公司抵顶给铸诚商贸有限公司的购销、安装款，属事实确认错误，应予纠正。（二）锐铁公司与张立辉是否形成商品房买卖合同关系问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，锐铁公司与张立辉未签订书面的商品房买卖合同。与此同时，张立辉既未向锐铁公司支付购房款，锐铁公司亦未向张立辉转移涉诉楼房的所有权。依照上述规定，原审认定锐铁公司与张立辉之间形成商品房买卖关系缺乏事实及法律依据，应予纠正。（三）张立辉的诉讼请求应否支持问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵全伟虽称安装工程已按时完成且验收合格，但未能提供证据证明事实主张成立。依照上述司法解释规定，赵全伟应承担不利后果。因借用案涉楼房的附加条件是否成就无证据证明，且涉诉楼房的所有权亦未发生转移，故赵全伟擅自处分所借楼房的行为对锐铁公司不产生法律约束力。据此，在锐铁公司与张立辉不存在案涉商品房买卖关系的情况下，张立辉提出的诉讼主张缺乏请求权基础，本院不予支持。根据2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》，张立辉可依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，另行向赵全伟主张权利。综上所述，绥化市锐铁房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初3455号民事判决第一项和第二项；二、驳回张立辉的诉讼请求。一、二审案件受理费10100元，由被上诉人张立辉负担。本判决为终审判决。审判长  付振铎审判员  吴 孟审判员  葛久华二〇二〇年十二月十五日此件与原本核对无异书记员  范杨阳