河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6379号 上诉人（原审原告、执行案外人）：张国华，女，1968年11月5日出生，回族，住河北省唐山市开平区。 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨贺山，男，1966年5月6日出生，回族，住河北省唐山市古冶区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王瑞香，女，1954年10月8日出生，汉族，现住唐山市路**。 原审第三人（被执行人）：郭勇，男，1972年11月19日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 原审第三人：崔越霞，女，1973年2月18日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 上诉人张国华、杨贺山因与被上诉人王瑞香案外人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市古冶区人民法院（2020）冀0204民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1、请求二审法院撤销唐山市古冶区法院做出的（2020）冀0204民初227号民事判决。2、请求二审法院依法查明事实改判支持上诉人的诉讼请求3、请求二审法院依法判决被上诉人承担一、审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审判决适用法律错误。一、因房屋出买人未交清该房银行贷款且下落不明导致无法变更登记不属于上诉人的过错。一审法院查明了上诉人与第三人之间有合法有效的房屋买卖合同且已实际占有了唐山市古治区古冶龙湾小区5楼2单元202号房产。上述房屋买卖合同及实际占有房产均发生在被上诉人与第三人发生借款关系之前。因房屋出卖人郭勇未交清该房银行贷款且下落不明无法办理过户手续不能认定上诉人有过错。一审判决认定上诉人购买了有房屋贷款的房屋而存在过错没有法律依据。二、《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）也强调了要保护购房者的生存权。上诉人都是生活在社会底层的低收入者，月收入二三千元，省吃位用积攒了大半辈子的钱刚够买一个低档小区的二手房。上诉人没有其他住房，更没有存款可另购房，可以说涉案房产是其维持基本生存权的基本保障。这种生存权理应优先于被上诉人实现债权的权利。参照《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）也强调了要保护购房者的生存权。该纪要第125条【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与被上诉人普通债权产生冲突时，亦应优先保护上诉人的生存权利。 综上，上诉人认为，上诉人与第三人存在合法有效的房屋买卖合同，上诉人已交清房款并实际占用所购买房屋，只是因为出卖人未交清该房银行贷款且出卖人下落不明无法进行过户登记不能认定上诉人存在过错。根据最高法院的裁判原则，应该优先保护上诉人的生存权，而不是优先保护被上诉人的普通债权。上诉人为维护自己的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 王瑞香答辩称，一、一审法院适用法律正确。上诉人欲证明其对执行标的享有排除执行的民事权益，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，而非第二十九条。本案中，上诉人并非直接从开发商处购买房产，而是与本案第三人签订的房屋买卖合同，其属于商品房消费者外的一般房屋买卖合同的买受人，因此一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条，并无不当。二、一审法院认定事实正确。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为“买受人主张排除涉案房产的强制执行，须同时符合上述四个情形，其中第四个情形“非因买受人自己的原因未办理过户登记”是指不动产未办理过户登记不能归责于买受人的原因。不动产之上设有他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致办理过户登记时由于存在他人抵押权而无法办理过户登记，是买受人对他人权利障碍的忽略，此情形应当属于能够归责于买受人自身的原因，而不符合上述“非因买受人的原因未办理过户登记”的情形。”一审法院分析合理，认定事实正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 崔越霞同意上诉人的上诉请求。 郭勇未答辩。 张国华、杨贺山向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决不得执行唐山市古冶区房产，并解除对该房产的查封；2.请求法院依法判决二原告与第三人郭勇、崔越霞之间的房屋买卖合同合法有效；3.请求法院依法判决唐山市古冶区房产归二原告所有；4.请求法院判决第三人郭勇、崔越霞还清唐山市古冶区房产的银行贷款，将该房产所有权变更登记在二原告名下；5.请求法院依法判决本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：王瑞香诉郭勇民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月24日作出（2017）冀0204民初1846号民事调解书，双方自愿达成调解协议：“一、由被告郭勇偿还原告王瑞香借款人民币360000元整（2017年12月31日前还款60000元，自2018年起每年还款100000元，直至还清为止）。二、如被告未按上述约定履行，原告可就所欠款项人民币360000元尚未偿还部分申请执行。三、其他无纠纷”。调解书生效后，郭勇未按照调解协议约定的期间履行义务，王瑞香向唐山市中级人民法院申请执行，2018年5月10日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执5978号执行裁定书，裁定“一、查封被执行人郭勇名下的座落于唐山市古冶区房产。二、被执行人负责保管被查封的财产。查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为3年”。2019年10月8日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执5978号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人郭勇名下的座落在唐山市古冶区房产所有权。2020年4月21日，案外人杨贺山、张国华向本院提出书面异议，本院于2020年4月28日作出（2020）冀0204执异1号执行裁定书，裁定驳回异议人杨贺山、张国华的异议请求。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此买受人主张排除案涉房产的强制执行，需同时符合以上四个情形，其中第四个情形“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指不动产未办理过户登记不能归责于买受人的原因。不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致办理过户登记时由于存在他人抵押权而无法办理过户登记，是买受人对他人权利障碍的忽略，此情形属于能够归责于买受人自身的原因，而不符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本案中，原告杨贺山、张国华与第三人郭勇、崔越霞于2015年12月2日签订的《房屋买卖协议书》中载明“2012年5月19日,领取了房屋所有权证，确认房屋所有权人为郭勇、崔越霞，二人共同共有。在房屋所有权证上同时注明,‘该房产于2011.7.12-2022.7.12日在建行唐山古冶支行抵押贷款(79737)’”，以及二原告在起诉状中的陈述，均表明原告杨贺山、张国华于签订该买卖协议书时即明知该不动产上设定有其他人的抵押权登记，在此情况下二原告仍然购买案涉房产，其没有履行合理的注意义务、忽略该权利障碍，属于能够归责于二原告作为买受人的原因，故不符合上述司法解释中对案涉房产排除强制执行的民事权利的情形。综上所述，二原告提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对二原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定，判决驳回原告张国华、杨贺山的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张国华提交了开平不动产登记中心出具的《个人不动产登记信息查询结果》一张，证明张国华名下没有不动产登记。上诉人杨贺山提交了古冶区不动产登记中心出具的《住房登记信息查询表》一张，证明杨贺山名下没有不动产登记。被上诉人王瑞香对该两份证据不予认可。第三人崔越霞认可该两份证据。由于该两份证据是由不动产登记部门出具，所以本院对该两份证据的真实性予以认可。 另，本院于2020年12月24日向唐山德盛房地产开发有限公司依法调取了案涉房产国有土地使用权证（证号：冀唐古国用（2015）第0856号）。2020年12月29日，本院组织上诉人张国华、杨贺山、被上诉人王瑞香、原审第三人崔越霞进行了质证，各方对该证据均予以认可。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上诉人张国华、杨贺山向第三人郭勇、崔越霞购买案涉房产，郭勇并非房地产开发企业，张国华、杨贺山也并非商品房消费者而系一般买受人。针对商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定而不适用第二十九条规定。 《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于上述规定，买受人主张排除案涉房产的强制执行，需同时符合以上四项条件。其中，关于“第三项”条件所涉价款的支付情况，上诉人张国华、杨贺山只提交了第三人崔越霞于2020年4月19日补写的收据，而无其他证据予以佐证其实际向郭勇、崔越霞支付了购房款。虽然崔越霞承认收到张国华、杨贺山的购房款，但是根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，仍不能免除张国华、杨贺山对实际支付购房款的举证责任。关于案涉购房款的支付情况仅凭崔越霞补写的收据不足以认定张国华、杨贺山实际支付案涉房款的事实。关于“第四项”条件所涉未办理过户登记的原因，张国华、杨贺山与郭勇、崔越霞签订《房屋买卖协议书》的时间是2015年12月2日，而案涉房产房产证（唐山市房权证古冶区字第古9242号）登记时为2012年5月19日，国有土地使用权证（冀唐古国用（2015）第0856号）于2015年3月31日下发，因此双方签订《房屋买卖协议书》时案涉房产的两证已经齐全，满足办理房产过户登记的条件。自2015年12月2日《房屋买卖协议书》签订之日至2018年5月10日案涉房产查封之日的两年多时间内，张国华、杨贺山除要求郭勇协助办理案涉房产过户登记手续之外，仍可通过其他手段如诉讼、公证等对自身权利予以救济，而张国华、杨贺山并未采取其他途径救济自己权利，而是放任结果的发生。故张国华、杨贺山仅以郭勇下落不明为由主张非因自身原因未办理过户登记的理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人张国华、杨贺山对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，张国华、杨贺山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人张国华、杨贺山共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏 ——