河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1622民初4151号原告：理洁，女，汉族，1986年12月6日生，住西华县。委托代理人：尹玉霞，女，汉族，1966年3月29日生，住西华县。委托代理人：郑学领，河南箕城律师事务所律师。被告：河南省双鼎置业有限公司（以下简称双鼎公司）。住所地：河南省尉氏县大桥乡大李庄村。法定代表人：孙龙伟，系该公司总经理。委托代理人：杨艳芳，河南智卓律师事务所律师。被告：孙小庆，男，汉族，1973年6月10日生，住尉氏县。委托代理人：李艳丽，河南智卓律师事务所律师。被告：胡明志，男，汉族，1969年4月10日生，住尉氏县。原告理洁与被告双鼎公司、孙小庆、胡明志委托合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人尹玉霞、郑学领、被告双鼎公司委托代理人杨艳芳、被告孙小庆及其委托代理人李艳丽、被告胡明志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告理洁向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付代售三套商品房款220.5万元、逾期利息18850元、违约金229760元，合计2453610元；2、判令解除双方所签代售协议，三被告将双鼎观筑小区2号楼3单元301房交付原告，并开具发票，协助办理产权证书；3、本案诉讼、保全等费用由三被告承担。事实及理由：2015年8月28日，原告理洁、被告双鼎公司、案外人吴石头签订《债权债务转让协议书》，协议约定:双鼎公司拖欠吴石头的欠款，用双鼎公司开发的尉氏县双鼎观筑小区的部分房屋进行折抵,吴石头拖欠原告的320万元借款及利息37.8万元，用双鼎公司折抵给吴石头的四套房屋（2号楼2单元301房及302房、2号楼3单元301房及302房）折抵，双鼎公司以买卖形式为原告办理上述四套房屋的不动产产权证，与其它业主一样给原告四套房屋的配套设施，2015年12月30日前交房，逾期按照日万分之三支付违约金。债权债务协议签订后，双鼎公司迟迟不交房。2019年9月4日,原告委托双鼎公司代为出售3单元302房、2单元301房。后双鼎公司告诉原告，3单元302房屋已经出售、2单元302房屋已经谈好。2020年6月11日，原告与双鼎公司签订《房屋代售协议》，协议约定双鼎公司将第一套房屋的首付款30万元，其中20万元于2020年6月15日交付原告，10万元已经挪用，2020年9月30日前偿还，下欠45万元房款业主按揭款到账3天内支付给原告；第二套房屋的首付款30万元于2020年6月15日支付原告，余款业主按揭到账后3日内公司支付给原告，逾期不付款按照月息2％计息，按揭款延期支付按日千分之一支付违约金。被告隐瞒已经收到三套房子全款、将三套房屋已经办理过户的事实，至今没有支付原告分文。被告违反合同约定，应当按照合同约定支付房款、利息、违约金等。原告与双鼎公司签订合同委托代售房屋收取房款的目的没有达到，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”根据上述规定，原告解除2号楼3单元301房代售协议。被告孙小庆、胡明志系该房屋代售协议的担保人；孙小庆、胡明志、黄玉峰系公司实际股东，该三被告应当对公司的行为承担连带责任。原告保留追偿被告逾期交房违约金的权利。根据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。被告双鼎公司辩称，1、答辩人对涉案房屋代售事宜并不知情，不应向理洁承担任何责任。2、原告第一项诉求中要求答辩人支付逾期利息18850元、违约金229760元，其中未按期开具发票违约金5万元的主张均没有任何事实及法律依据，《房屋代售协议》中未约定利息，虽然约定了违约金，但是违约金过高，且违约金的计算方式应以实际损失为基础，本案原告并没有损失，不存在计算利息及违约金的基数，故关于利息、违约金的主张不成立，应依法驳回原告对答辩人关于利息、违约金的诉讼请求。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告孙小庆辩称，1、本案原告诉称答辩人应支付的房屋价款为220.5万元系计算错误，三套房屋价款总计金额应为218万元，其中有40万元售房款买方尚未支付，有110万元售房款被建筑商扣款，故涉案218万元的房款中，其中150万元支付房款的条件不成就，应依法驳回原告要求答辩人支付涉案房款中150万元的诉讼请求。2、原告第一项诉求中要求答辩人支付逾期利息18850元、违约金229760元，其中未按期开具发票违约金5万元的主张均没有任何事实及法律依据，《房屋代售协议》中未约定利息，虽然约定了违约金，但是违约金过高，且违约金的计算方式应以实际损失为基础，本案原告并没有损失，不存在计算利息及违约金的基数，故关于利息、违约金的主张不成立，应依法驳回原告对答辩人关于利息、违约金的诉讼请求。综上，原告诉求的应支付房屋价款为220.5万元是错误的，关于利息及违约金的诉求均不应得到支持，均应依法驳回其诉讼请求。被告胡明志辩称，涉案三套房屋是由双鼎置业变卖给其他人，涉案房屋款项应当由双鼎置业偿还原告。原告理洁向本院提交的证据材料有：证据一、房屋代售协议，证明：1、双方合同关系成立。2、双鼎置业、孙小庆、胡明志应承担连带还款责任。3、前三套房房款金额及利息违约金的起算时点计算方式，第四套房交房时点及违约责任。证据二、债权债务转让协议书一份、商品房认购书四份，证明因被告违约导致原告实际损失近80万元，自2015年8月28日到2020年12月1日，按人民银行中长期贷款年基准利率（4.75%）计算。证据三、尉氏县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明三份，证明涉案的前三套商品房被河南省双鼎置业有限公司分别出售给黄天骄、张红英、董旦旦，均已办理过户手续，由此可以推定前三套商品房全款已经付清。证据四、尉氏县不动产登记中心出具的不动产登记受理单三份，证明涉案三套房屋卖给黄天骄、张红英、董旦旦，前两套于2020年8月21日，后一套于2020年10月12日办理过户手续。经质证，被告双鼎公司对原告理洁提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，我方对房屋代售协议并不知情，单凭一份盖有我方印章协议的复印件不能证明房屋代售事宜。对证据二债权债务转让协议书与本案无关，与双鼎公司无关，没有公司盖章和签字。对于四份商品房认购书，双鼎公司对该事不知情，而且对第二组证据的2号楼2单元302房和2号楼3单元302房两份协议书没有公司的盖章，不应承担责任。对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，三份不动产登记查询结果仅能证明公司将三套房屋分别为张红英等三人办理了过户手续，并不能证明原告所要证明的其他事项，更不能证明三套房屋全款已付。对证据四真实性无异议，但该组证据在第一次开庭的法庭辩论终结前就已经存在，根本不是新证据，不能作为定案依据，另外，通过三份受理单上记载的受理日期能够看出原告要求的结算违约金以利息的时间节点是错误的，原告的该主张不能成立，违约金及利息不应当予以支持。经质证，被告孙小庆对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，对其证明目的有异议，该代售协议第二条第一项中明确约定其中10万元作为借款，故关于该10万元不应在本案中予以审理，原告应另案起诉。第一套房屋中，其中有40万元被告方尚未收到买方支付的购房款，依据该项约定，银行按揭款到账后3日内，被告将其交付给原告，因该40万元以及被建筑方扣除的110万元均支付条件不成就，该协议约定违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，本案原告并没有实际损失，违约金不应当支持，关于10万元借款的利息，约定为月息2%，与2020年8月20日关于民间借贷的司法解释相违背，该月息2%不应当得到支持。关于被告方不按期开具发票，应当向原告支付违约金5万元没有事实及法律依据，不应予以支持。对证据二债权债务转让协议与本案无关，关于四份商品房认购书，该四份商品房认购书并不能证明原告的实际损失，所谓的实际损失应当是实际客观的支出，该四份商品认购书并不能证明，因此原告的证明目的不成立。认购书上所记载的房款价格，与房款代售协议约定的并不一致，虽然有认购书，但是不代表被告方已经收到房款，利息不应当支持。对证据三真实性无异议，证明目的有异议，该组证据仅证明房屋转移登记，并不能推定三套购房款已经支付完毕，产权人为张红英、董旦旦，该两份证明显示具有抵押权人，房产依旧处于抵押状态，房款没有支付完毕。对证据四，同双鼎公司质证意见。经质证，被告胡明志对原告提交的证据发表质证意见如下：对原告提供的证据无异议，房屋不是我变卖，房屋是双鼎置业变卖给其他人，房屋款应当由双鼎置业偿还给原告。本院经审查认为，被告双鼎置业、孙小庆对原告提供的证据所提异议，部分不成立，本院对原告提供证据的真实性依法予以确认。三被告未向本院提交证据材料。根据当事人诉称、答辩、举证、质证意见，结合相关证据材料，经综合认证，本院认定如下事实：2020年6月11日，原告理洁（甲方）与被告双鼎公司（乙方）签订《房屋代售协议》，协议约定：一、代售房屋情况。1、甲方名下四套房产委托乙方代售，乙方同意。2、房产具体位置分别为：第一套双鼎观筑小区2号楼3单元302户，面积235.58平方米；第二套双鼎观筑小区2号楼2单元302户，面积235.58平方米；第三套双鼎观筑小区2号楼2单元301户，面积235.58平方米；第四套双鼎观筑小区2号楼3单元301户，面积235.58平方米。二、分套销售约定。1、第一套房已售，全款75万元，乙方已收购房首付款30万元，其中10万元乙方暂时挪作他用。2020年6月15日乙方将20万元交付甲方，另10万元作为借款，乙方出具借条，于2020年9月30日前偿还。逾期不能偿还时，按月息2％计息。所欠按揭款45万元，银行按揭款到账后三日内，乙方将之交付甲方；如延期交付，每迟延一日，乙方按千分之一支付违约金。2、第二套房约定全款为705000元，乙方于2020年6月15日交付甲方首付款30万元，余款405000元，银行按揭款到账后三日内，乙方向甲方交付，如延期，违约责任同上。3、第三套房全款约定为75万元，第四套房全款约定为78万元，自2020年6月11日起，以三个月为限，如能卖出，首付款30万元乙方收到后三日内交付甲方，45万元按揭款到账后三日内向甲方交付，违约责任同上。到期若未卖出，乙方于2020年9月11日出具增值税发票，并协助甲方办证。如乙方不按期开具发票，向甲方支付违约金伍万元。三、其他事项。1本协议第二条约定价款为甲方底价，超过部分即为乙方服务费，等于或低于该价时，乙方无权另行收取服务费。2、保证人就本协议约定的乙方责任对甲方承担连带保证。担保人：孙小庆、胡明志。2020年6月15日，孙小庆、胡明志在房屋代售协议下方签署借条载明“今借理洁现金拾万元整，小写（100000.00）”。后被告双鼎置业把双鼎观筑小区2号楼3单元302户、2号楼2单元301户、2号楼2单元302户分别出售给黄天骄、张红英、董旦旦，于2020年8月21日为黄天骄、张红英办理房屋过户手续，于2020年10月12日为董旦旦办理房屋过户手续，但是被告双鼎置业没有把已经卖出的三套房屋的售房款给付原告理洁，也没有把未售出的第四套房屋交付原告理洁、为原告理洁开具增值税发票、协助原告理洁办理房产证，被告孙小庆、胡明志也没有承担保证责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告理洁与被告双鼎公司、孙小庆、胡明志签订的《房屋代售协议》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方应共同遵守和履行。由于被告双鼎公司、孙小庆、胡明志均没有按照《房屋代售协议》的约定履行，存在违约行为，所以被告双鼎公司应当把已经卖出的三套房屋的售房款给付原告理洁，并应当承担相应的违约责任，被告孙小庆、胡明志应当承担相应的连带保证责任。关于原告的售房款及其利息、违约金如何计算问题：一、第一套房屋售房款按照房屋代售协议应当为75万元，由于双方约定的月息2%违反相关法律规定，本院依法不予支持，利息按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算较为合适，其中20万元利息从2020年6月16日计算至2020年12月1日，其中10万元利息从2020年10月1日计算至2020年12月1日，其中45万元违约金从办理房屋过户手续的次日2020年10月13日计算至2020年12月1日；二、第二套房屋售房款按照房屋代售协议应当为705000元，由于双方约定的每日千分之一的违约金过高，违反相关法律规定，本院依法不予支持，违约金按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算较为合适，其中30万元的违约时间从2020年6月16日计算至2020年12月1日，其中405000元的违约时间应当从办理房屋过户手续的次日2020年8月22日计算至2020年12月1日，原告请求从2020年9月1日计算至2020年12月1日，原告的请求不违反法律规定，本院依法予以支持；三、第三套房屋售房款按照房屋代售协议应当为75万元，由于双方约定的每日千分之一的违约金过高，违反相关法律规定，本院依法不予支持，违约金按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算较为合适，违约时间应当从办理房屋过户手续的次日2020年8月22日计算至2020年12月1日，原告请求从2020年9月1日计算至2020年12月1日，原告的请求不违反法律规定，本院依法予以支持。由于双方《房屋代售协议》约定第四套房屋的代售期限至2020年9月11日，现在时间已经超过代售期限，所以原告要求解除第四套房屋的代售，并要求被告双鼎公司出具增值税发票、协助原告办理房产证的诉讼请求合理合法，本院依法予以支持。双方对于第四套房屋约定的五万元违约金过高，违反相关法律规定，本院依法不予支持。三被告所辩，部分理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告理洁与被告河南省双鼎置业有限公司、孙小庆、胡明志于2020年6月11日签订的《房屋代售协议》；二、被告河南省双鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告理洁售房款75万元及其利息、违约金，利息、违约金按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，其中20万元利息从2020年6月16日计算至2020年12月1日，其中10万元利息从2020年10月1日计算至2020年12月1日，其中45万元违约金从2020年10月13日计算至2020年12月1日，被告孙小庆、胡明志承担连带还款责任；三、被告河南省双鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告理洁售房款705000元及其违约金，违约金按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，其中30万元违约金从2020年6月16日计算至2020年12月1日，其中405000元违约金从2020年9月1日计算至2020年12月1日，被告孙小庆、胡明志承担连带还款责任；四、被告河南省双鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告理洁售房款75万元及其违约金，违约金按照2020年6月份中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2020年9月1日计算至2020年12月1日，被告孙小庆、胡明志承担连带还款责任；五、被告河南省双鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内把位于尉氏县双鼎观筑小区2号楼3单元301号房屋交付原告理洁、为原告理洁开具增值税发票、协助原告理洁办理房产证；六、驳回原告理洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25920元、保全费5000元，由被告河南省双鼎置业有限公司、孙小庆、胡明志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  王泽生审判员  周卫红审判员  王 惠二〇二〇年十二月二十九日法官助理郭智慧书记员张国庆