广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5961号上诉人（原审原告）：东莞市鹏程物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区***********。法定代表人：莫应忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁华民，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：代佩玉，广东莞祥律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：东莞市和祥物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区*****************。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：解志锋，广东海联泰达律师事务所律师。上诉人东莞市鹏程物业投资有限公司(以下简称鹏程公司)因与上诉人东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏程公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判和祥公司向鹏程公司返还万豪苑小区166个地面停车位；3.撤销一审判决第三项，改判和祥公司向鹏程公司支付停车费(从2016年11月1日起，按13944元/月的标准计至和祥公司将停车场车位交还给鹏程公司之日止，暂计至2020年4月30日为585648元)；4.判决和祥公司向鹏程公司支付违约金311500元(投资成本178000元+利息1780元/月×75个月)；5.本案一审、二审诉讼费由和祥公司承担。事实和理由：一、一审法院认定万豪苑小区停车位数量及停车费收费标准、起算日期不清，属事实认定错误。第一，鹏程公司将万豪苑小区包含案涉166个停车位的所有物业委托给和祥公司管理，和祥公司一直对该166个停车位管理并收费。该166个停车位包括万豪苑小区占地面积内的150个停车位以及万豪苑小区用地红线外的16个停车位。前述150个车位有相应产权，前述16个停车位所占用地系长安镇咸西社区居民委员会将案外人麦建平建设的“新彼岸”商品楼(两栋)周边的咸西居委会土地出租给麦建平用于建设停车场、园林绿化等用途，之后鹏程公司再向麦建平租赁该土地。万豪苑小区用地红线外的16个停车位系鹏程公司向相关权属人正常租赁所得，鹏程公司享有其收益权。由于和祥公司已实际使用案涉166个停车位，也向小区业主收取相应停车费，故鹏程公司要求和祥公司返还166个停车位及支付相应的停车费合法合理。第二，案涉停车位由鹏程公司委托和祥公司管理，和祥公司作为收费方清楚停车位的实际收费金额，其虽自认按50元/月的标准收取停车管理费，但一审中却未能举证停车位的具体收费方式，应承担举证不能的后果。若和祥公司每月按50元/月的标准收取管理费，再从剩余停车费中分得30%，则鹏程公司仅享有40%的收益，显然不合理。然而，一审法院却采信和祥公司有关停车费收费标准的单方陈述，违背事实，侵害鹏程公司的合法权益。和祥公司作为受托方管理万豪苑小区，其擅自与万豪苑小区业主委员会签署《万豪苑地面停车场物业管理服务协议》对停车位进行定价，侵犯了鹏程公司作为委托方对停车位的定价权利，系无效行为。因此，在无充分证据证明和祥公司按50元/月的标准收取停车位管理费的情况下，应以停车费120元/月为标准计算停车费。第三，和祥公司于2016年9月1日前已申请停车费发票用于停车场的经营、收费，可证明和祥公司自称从2017年9月1日才开始收取停车费的说法不实，一审法院对此未予查明致停车费收费起算时间认定错误。本案应依照《万豪苑物业管理补充协议》的约定从2016年11月1日开始计算停车费。二、一审法院未依照《万豪苑物业管理补充协议》的约定支持鹏程公司有关违约金的诉讼请求错误。《万豪苑物业管理补充协议》第四条约定，2016年11月1日后停车场收入扣除管理费后余款70%归甲方(即鹏程公司)，30%归乙方(即和祥公司)，乙方每月在15日前向甲方支付。不管任何原因乙方均需保证在合同期内，停车场的收入按此规定执行，否则甲方有权要求乙方承担相应的违约责任。根据该约定，和祥公司未依约向鹏程公司支付停车费的，即应向鹏程公司承担相应违约责任。一审法院却以鹏程公司已要求和祥公司支付停车费，不能再要求和祥公司承担违约责任，属于逻辑错误。案涉《万豪苑物业管理补充协议》系双方真实意思表示，和祥公司应按照协议约定向鹏程公司支付停车费，但其从未履行该义务，已构成违约，即使和祥公司按照法院判决向鹏程公司支付停车费，和祥公司亦应承担违约责任。综上所述，请二审法院判如所请。和祥公司辩称，和祥公司的停车场收费是根据和祥公司与万豪苑小区业主委员会的协议，而非根据和祥公司与鹏程公司签订的《万豪苑物业管理补充协议》中有关停车场收费的约定，请求驳回鹏程公司的上诉请求。和祥公司上诉请求：1.改判和祥公司无需向鹏程公司返还万豪苑小区150个地面停车位；2.改判和祥公司无需向鹏程公司支付停车费；3.诉讼费由鹏程公司承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误。首先，案涉补充协议约定的垫资八十万元是指垫资的上限。补充协议第二条约定工程总额不得超过八十万元，垫资额按实际工程款结算。补充协议第二条第二款约定：甲方委托乙方跟进消防、监控系统的维修工程，各工程项目报价按东莞建设工程价格信息标准制定（市场价低于东莞建设工程价格信息标准的按市场价标准），维修工程以实用实际为原则，由乙方报经甲方同意后方可实施。其次，补充协议签订后，鹏程公司未将万豪苑小区150个地面停车位交付给和祥公司。再次，和祥公司签订补充协议后曾试图管理地面停车位，因业主不配合而无法实际管理，故补充协议约定的万豪苑小区停车收费未实际履行。和祥公司根据和祥公司与万豪苑业主委员会的协议于2017年9月1日起才对万豪苑小区地面停车收费。二、本案涉及万豪苑小区业主权益，万豪苑小区业主委员会已成立，和祥公司在一审亦提出应追加万豪苑业主委员会为第三人参加诉讼。三、补充协议签订后，鹏程公司未将万豪苑小区150个地面停车位交付给和祥公司，因此，一审判决和祥公司向鹏程公司返还万豪苑小区150个地面停车位的依据不成立。四、和祥公司于2017年9月1日起向万豪苑小区地面停车收费是基于和祥公司与万豪苑业主委员会的协议，和祥公司已向一审法院提交该协议及万豪苑业主委员会证明予以证实。另外，和祥公司在本案起诉前已将案涉部分停车费交付万豪苑业主委员会。鹏程公司的答辩意见与其上诉意见一致。鹏程公司向一审法院起诉请求：1.解除鹏程公司、和祥公司签订的《万豪苑物业管理补充协议》；2.和祥公司向鹏程公司返还停车场租金收入，租金收入按照每月13944元计算，自2016年11月1日起计至和祥公司将停车场车位交还给鹏程公司之日止，暂计至2018年10月31日为334656元；3.和祥公司向鹏程公司支付违约金277680元；4.本案诉讼费由和祥公司承担。一审中，鹏程公司增加诉讼请求，要求和祥公司返还位于万豪苑周边的176个地面停车位，前述第2项诉请的租金计算标准变更为按176个车位计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百六十一条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认鹏程公司与和祥公司于2015年10月28日签署《万豪苑物业管理补充协议》形成的法律关系解除；二、限和祥公司于判决发生法律效力之日起十日内向鹏程公司返还万豪苑小区150个地面停车位；三、限和祥公司于判决发生法律效力之日起十日内向鹏程公司支付停车费(从2017年9月1日起，按7350元/月标准计至和祥公司将案涉停车位返还鹏程公司之日止)；四、驳回鹏程公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9924元，由鹏程公司负担7566元，和祥公司负担2358元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决书。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明以下事实：咸西村村民委员会（甲方）与麦建平（乙方）于2001年4月29日签订《换地协议书》约定，甲方将振安路上角路段面积为11002平方米的土地置换给乙方使用，使用年限自2002年5月1日至2062年5月30日，合同期满后地上固定建筑物归甲方所有。东莞市长安镇咸西社区*民委员会（甲方）与麦建平（乙方）于2020年10月26日签订《关于修改补充的协议》约定，甲方同意乙方无偿合理使用乙方在长安镇振安路上角路段建有的名为“新彼岸”的两幢商品楼房之间高压电线下方45米宽的绿化带空地，乙方不得占用“新彼岸”西侧、北侧、东侧已建及拟建行车道、人行道、消防通道等。乙方在不影响甲方的规划建设、不侵占道路、不侵害其他人的利益和社会公共利益的前提下，经甲方城建办现场勘查确认，乙方可以按照甲方核准的范围、用途无偿使用。麦建平与鹏程公司签订《土地租赁合同》约定，麦建平将前述《换地协议书》《关于修改补充的协议》约定补偿给麦建平的土地（位于鹏程公司开发的两栋商品楼周边）出租给鹏程公司，用于建设停车场，面积为8148.6平方米，租期自2011年1月1日至2019年12月31日止。东莞市自然资源局出具编号分别为东自然资函[2019]2909号、东自然资函[2019]3200号两份《复函》称，“新彼岸”商品楼项目名称为“万豪苑”，已办理编号为2006-13-10002的建设用地规划许可证；东莞市***********万豪苑1-8幢及裙楼没有车位权属登记信息。东莞市自然资源局长安分局出具编号为东长自然资函[2019]311号《复函》，核查编号为2006-13-10002的建设用地规划许可证，该规划许可证用地红线面积为20002平方米，其中两个地块已办理国有用地手续面积为11264平方米（证号：东府国用字[2005]第特881号、东府国用字[2005]第特880号）；除上述规划许可证用地红线以内已办理国有用地手续以外土地面积为8738平方米，土地所有权为东莞市长安镇咸西股份经济联合社，土地利用现状地类为建设用地。二审中，对于案涉一审未予支持的位于用地红线范围外的16个车位，和祥公司确认属于案涉补充协议的车位范围，且在万豪苑小区封闭的范围内，目前由小区业主使用，该16个车位的停车费由和祥公司代小区业委会收取。和祥公司一审中称案涉小区停车位收费没有办理收费许可证，鹏程公司主张和祥公司在2016年10月31日至2017年9月1日期间曾收费，但不清楚具体时间，亦无相关证据作证。和祥公司则主张2017年9月1日前没有收费，之后与业主委员会签署协议后才收费，其进驻案涉小区时车位也没有收费。对此，鹏程公司确认和祥公司进驻前没有收费，进驻后何时收费不清楚。二审期间，鹏程公司向本院提交以下新证据：证据一《证明》，用以证明案涉东莞市长安镇万豪苑小区用地红线外的16个停车位系鹏程公司向案外人麦建平租赁所得，该案涉停车位使用权应属鹏程公司所有；证据二记账凭证、发票联、收款收据，用以证明和祥公司收取的物业管理费使用的凭证样式，反证通用发票用于停车场收费。前述证据一记载内容为：兹有我咸西社区居委会与本社区麦建平于2001年4月29日签署的《换地协议书》和2010年10月26日签订的“关于修改补充《换地协议书》的协议”所签署的内容真实有效。该协议第（五）条“乙方确实需要使用‘新彼岸’（注：即万豪苑小区）周边的甲方空地，在不影响甲方规划建设，不侵占道路（含甲方已作规划，但尚未建设的道路），不侵害其他人的利益和社会公共利益的前提下，经甲方城建办勘查确认，乙方可以按照甲方核准的范围、用途无偿使用”的条款，乙方（注：麦建平）已于2013年11月15日经我社区城建办派人核准，共8148.6平方米，给予我社区居民麦建平作建设停车场使用。以上情况属实，特此证明。落款处盖有东莞市长安镇咸西社区*民委员会公章，日期为2020年3月10日，该落款处上方同时有手写字体记载“此证明以2001年4月29日签署的《换地协议书》和2010年10月26日签订的‘关于修改补充《换地协议书》的协议’为准”。左方同时载有“已签协议为准”的手写字体并盖有东莞市长安镇咸西社区建设办公室公章。前述证据二为和祥公司收取万豪苑小区业主及住户的物业管理费的收费凭证。经质证，和祥公司确认前述证据的真实性，不确认关联性。鹏程公司二审期间申请本院向国家税务总局东莞市税务局长安税务分局调取东莞市和祥物业管理有限公司上角分公司（以下简称和祥上角分公司）申请停车费广东省通用定额发票的初始时间及发票用途，以及向东莞市长安镇万豪苑第一届业主委员会调取停车场收费的初始时间记录。本院依法向鹏程公司代理律师出具（2020）粤19民调令77号、（2020）粤19民调令78号律师调查令以调查收集前述相关证据。国家税务总局东莞市税务局长安税务分局于2020年9月29日复函如下：经调查，和祥上角分公司成立于2015年11月，首次申请广东省通用定额发票的批准日期为2016年4月8日。该企业经营范围为物业管理、清洁服务、停车场服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）上述发票的用途需根据企业经营范围及企业实际经营活动判断，我分局不作判断。鹏程公司代理律师梁华民出具情况说明称其于2020年9月28日前往东莞市长安镇万豪苑小区，但无法找到东莞市长安镇万豪苑第一届业主委员的相关办公人员。和祥公司确认前述国家税务总局东莞市税务局长安税务分局出具的复函的真实性，并称其系代业主委员会收取停车场费用。二审中，和祥公司及案外人东莞市长安镇万豪苑第一届业主委员会（以下简称万豪苑业委会）以万豪苑业委会对案涉车位享有使用权、管理权、收益权，且已经提起确认编号为2006-13-10002号《建设用地规划许可证》的建筑红线与用地红线之间的土地租赁使用权、收益权归万豪苑小区全体业主共有的民事诉讼案件，本案需以该案裁判结果作为审理依据为由，申请中止本案诉讼。本院认为，本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据鹏程公司的上诉意见，归纳二审争议焦点为：一、和祥公司应否向鹏程公司返还案涉停车位以及案涉应予返还的停车位数量应如何认定；二、停车位的收费标准及收费起算时间应如何认定；三、和祥公司应否承担违约责任。关于争议焦点一。首先，案涉换地协议书、关于修改补充的协议、土地租赁合同、东莞市自然资源局及东莞市自然资源局长安分局的三份复函等证据可以证明，鹏程公司向麦建平承租万豪苑小区周边面积为8148.6平方米土地用于建设万豪苑小区停车场，万豪苑小区并无车位权属登记信息，且和祥公司并无证据推翻鹏程公司的前述举证，故前述证据已可证明鹏程公司作为万豪苑小区的开发商，对小区内国有土地及小区周边承租土地上建有的停车场享有使用、管理、收益等权利。其次，鹏程公司与和祥公司签订《万豪苑物业管理补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。该补充协议约定鹏程公司将包括小区停车库等公共部位、公共设施委托给和祥公司管理，现双方对一审判决解除前述补充协议均无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，和祥公司应将其受托管理的停车位返还给鹏程公司。和祥公司已进驻万豪苑小区，从其提供的证据及陈述可知，和祥公司已实际管理万豪苑小区停车位，故和祥公司以鹏程公司未交付案涉停车位为由抗辩其无须返还停车位的说法不能成立，本院不予采纳。再次，一审法院经现场勘查确认万豪苑小区用地红线范围内地面停车位共150个，该用地红线范围位于鹏程公司依法取得的国有土地及承租土地范围内，故鹏程公司作为停车场的开发人，其有权要求和祥公司返还前述150个停车位。至于用地红线范围外的16个停车位，该16个停车位虽没有相应的建筑用地规划许可，但从东莞市长安镇咸西社区建设办公室盖章确认的规划图看，该16个停车位位于东莞市长安镇咸西社区*民委员会协议补偿给麦建平并由麦建平出租给鹏程公司建设停车场的租赁土地范围。该16个停车位的建设手续合法与否属于相关行政部门判断及处理范畴，不足以排除鹏程公司对该16个停车位所占用的土地所享有的使用、收益权。基于该16个停车位直接体现为鹏程公司对其合法承租的土地的使用、收益权，且结合和祥公司二审中亦确认该16个车位属于案涉补充协议的车位范围，位于在万豪苑小区封闭范围内，和祥公司已对该16个停车位代万豪苑业委会收取停车费的事实考虑，本院认为鹏程公司主张该16个车位属于案涉补充协议约定由和祥公司管理范围、应由和祥公司返还理据充分，应予支持，一审判决对此判决有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。鹏程公司主张案涉停车费应按照13944元/月的标准从2016年11月1日起计至和祥公司返还停车位的之日止。但案涉补充协议并无约定停车费收费标准，且从文义上看，该补充协议第四条虽约定和祥公司应自2016年11月1日起将停车场收入按约定比例支付鹏程公司，但鹏程公司并无证据证明案涉停车场自2016年11月1日已经实际产生停车场收入，一审中其亦确认不清楚和祥公司进驻后何时开始收费，而鹏程公司二审调取的国家税务总局东莞市税务局长安税务分局的复函亦不足以证实和祥公司停车场实际收费的起始日期，故鹏程公司前述有关停车费计费标准及收费起始日期的主张缺乏充分事实依据，不能成立。由于和祥公司自认并提交相关证据证明其依照《万豪苑地面停车场物业管理服务协议》的约定，自2017年9月1日起按照120元/车/月的标准收取停车费（其中管理费为50元/车/月），但和祥公司作为收费方并未提供其实际收取停车费总额的相关证据，故一审采纳鹏程公司的主张按照全部停车位足额计算停车费，并按照120元/车/月的标准自2017年9月1日起计算和祥公司已收取的停车费并无不当。因案涉应予返还的停车位数量应予调整，故和祥公司应自2017年9月1日起至其将案涉停车位返还鹏程公司之日止，按月向鹏程公司返还的停车费为8134元/月[166个×（120元-50元）/月×70%]，一审判决对此判决错误，本院予以纠正。和祥公司主张其无须返还案涉停车费毫无理据，本院不予采纳。关于争议焦点三。本案中，和祥公司至今未依约向鹏程公司支付停车费，已构成违约，故鹏程公司有权依约要求和祥公司承担违约责任。但鹏程公司仅提供两份《停车场智能收费管理设备工程施工合同书》证明其停车场投资成本，没有提供其他证据证明前述合同已实际履行，不足以证明停车场投资成本已实际发生及发生数额，考虑到停车场的投资设备将随和祥公司返还案涉停车位一并予以返还，且上述有关停车位收入已按全部停车位数量的上限计算，结合一审法院分析内容，本院认为一审判决未予支持鹏程公司有关违约金的诉请并无不当，应予维持，本院不再赘述。至于和祥公司与案外人万豪苑业委会向本院提出的中止审理本案的申请，本案有关证据已可证明鹏程公司对案涉停车位享有使用、收益的权利，且万豪苑业委会提起的另案纠纷为权属确认纠纷，与本案合同纠纷案由不同，退一步说，即使另案判决确认万豪苑小区全体业主享有案涉停车位的使用收益权，亦不足以否定本案补充协议的合同效力，本案判决结果亦不影响该另案判决的后续执行程序。因此，根据合同相对性原则，本案无须以万豪苑业委会与鹏程公司的另案裁判结果为审理依据，故对前述中止本案审理的申请，本院不予准许。综上所述，鹏程公司的上诉请求部分成立部分不成立，对于成立部分，本院予以支持；对于不成立部分，本院予以驳回。和祥公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实部分有误致部分判决有误，本院予以纠正。依照前述援引的法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决第四项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决第二项为：限东莞市和祥物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市鹏程物业投资有限公司返还万豪苑小区166个地面停车位；四、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初18539号民事判决第三项为：限东莞市和祥物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市鹏程物业投资有限公司支付停车费（从2017年9月1日起，按8134元/月标准计至和东莞市和祥物业管理有限公司将案涉停车位返还原告之日止）；五、驳回东莞市鹏程物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9924元，由东莞市鹏程物业投资有限公司负担5706元，由东莞市和祥物业管理有限公司负担4218元。二审案件受理费共15247.48元，由东莞市鹏程物业投资有限公司负担6322.38元，由东莞市和祥物业管理有限公司负担8925.10元（已预交4828元）。东莞市鹏程物业投资有限公司向本院预交二审案件受理费10419.48元，其同意诉讼费由败诉方直接支付给胜诉方，故东莞市和祥物业管理有限公司应承担的4097.10元由东莞市和祥物业管理有限公司迳付给东莞市鹏程物业投资有限公司，本院不另行退收。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 邓晓畅审 判 员 李远伦二〇二〇年十二月二十九日法官助理 张春宁书 记 员 谭震聪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。