重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7868号上诉人（原审被告)：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴**界石镇富城路**附**，统一社会信用代码915001137980221955。法定代表人：郑春，董事长。委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高炳件，男，1984年11月17日出生，汉族，住重庆市梁平县。被上诉人（原审原告）：罗朝菊，女，1986年9月3日出生，汉族，住重庆市梁平县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王东，重庆昆德律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李先春，重庆昆德律师事务所律师。上诉人重庆天恩建设开发有限公司（以下简称：天恩公司）因与被上诉人高炳件、罗朝菊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初7514号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。天恩公司上诉请求：撤销原判，并依法改判，一、二审诉讼费由高炳件、罗朝菊承担。事实和理由：1.一审主张的逾期交房违约金过高，天恩公司认可逾期交房的事实，但并不是天恩公司主观恶意导致，是存在客观原因的；2.一审主张的逾期办理产权登记违约金过高，因新冠疫情影响，天恩公司未能在约定的时间内办理产权登记手续，应当考虑客观存在的影响降低违约金的计算标准。高炳件、罗朝菊答辩称，合同第9条、13条明确约定了逾期交房金、逾期办证违约金的标准，是双方真实意思表示，合法有效。天恩公司认为违约金过高，应当承担举证责任。一审中已经对疫情影响进行了考量，判决并无不当。高炳件、罗朝菊向一审法院起诉请求:1、被告支付二原告逾期交房的违约金10389元（从2019年7月1日起至2019年12月29日止，以570816元为基数，按日万分之一标准计算）；2、被告支付二原告逾期办理商品房产权登记的违约金7021元（从2020年2月28日起至2020年6月29日止，以570816元为基数，按日万分之一标准计算）；3、被告支付二原告逾期通水、通电的违约金4880元（从2019年7月1日起至2019年12年18日止，以570816元为基数，按日万分之0.5标准计算）；4、被告就涉案房屋降价1万元支付给原告。一审法院认定事实：被告开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红色显著字体标注“买南城山水二期优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2018年11月8日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定二原告购买位于重庆市巴南区界祥路633号1幢18-1号房屋，建筑面积82.57平方米，总成交金额570816元；被告应于2019年6月30日前将竣工验收备案登记的商品房交付二原告；被告逾期交房在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日，二原告有权解除合同，二原告要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由二原告与被告向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告原因未按期取得登记受理单的，逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得登记受理单之日起30日内向二原告支付违约金；本商品房于2019年6月30日前通水、电，如果被告在约定日期内未达到使用条件，按日赔偿二原告已付房款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约付清购房款570816元。因被告未能按约定在2019年6月30日前交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房。并承诺延期交房违约金严格按合同约定执行，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，将违约金的50%抵扣物业管理费，另50%以现金方式支付。若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。2019年10月18日，供水单位重庆渝江水务公司出具供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司出具无落款时间的供电工程验收合格证明，确认验收合格已办理资产移交。2019年12月18日，案涉房屋所在的南城山水二期（1-6#楼及车库）工程项目取得竣工验收备案登记，被告于当日通过微信通知二原告接房，二原告于2019年12月29日接房。被告于2020年6月29日向行政主管部门提交申请办理案涉房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重庆市巴南区教育委员会、重庆市巴南区鱼洞第二小学校分别与被告天恩建司和重庆和发房地产开发有限公司签订《巴南区界石南环小学建设协议书》、《联合办学协议》，约定在两公司开发的南城山水、南溪绿郡小区配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。审理中，原、被告双方均认可因疫情原因，被告逾期办理产权登记违约金的计算时间段为2020年4月15日至2020年6月29日。因原告坚持其全部诉讼请求而被告不同意，双方分歧较大，法院调解未果。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。二原告已按约支付购房款，被告未按约定时间交房，也未按约定时间办理产权登记已构成违约，应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。结合原告诉请，法院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认被告应当以二原告已支付购房款570816元为基数，按日万分之一标准向二原告支付2019年7月1日至2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金10389元（570816元×0.01%/日×182日），按日万分之一标准向二原告支付2020年4月15日至2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金4338元（570816元×0.01%/日×76日）。关于二原告要求被告支付逾期开通水、电违约金的请求，法院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即被告在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下被告承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响二原告正常使用水、电，二原告就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，因此二原告主张被告承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故法院对二原告的该项诉讼请求不予支持。关于二原告要求被告就案涉房屋降价1万元的请求，二原告理由为虚假宣传和质量问题，法院认为，二原告未举证证明案涉房屋存在质量问题，虽宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且被告也确实在双方签订案涉房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于被告应当承担的合同责任，故法院对该项请求不予支持。遂判决：一、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高炳件、罗朝菊逾期交房违约金10389元；二、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高炳件、罗朝菊逾期办理商品房产权登记违约金4338元；三、驳回原告高炳件、罗朝菊的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未举示新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当；2.一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当。针对上述争议焦点，现分别评判如下：一、关于一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当的问题双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，天恩公司对其逾期交房的事实予以认可，但认为逾期交房并非其主观恶意而系客观原因所致，故应当考虑客观情况予以降低违约金计算标准。但根据双方签订案涉合同可知，双方当事人关于案涉房屋逾期交房违约金约定为“按日向高炳件、罗朝菊支付已支付房价款0.01%/日的违约金”系双方当事人真实意思表示，且案涉合同并未就逾期交房违约金应予调整进行具体约定，天恩公司亦未能证明逾期交房违约金存在过高情形，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准作为计算天恩公司支付高炳件、罗朝菊逾期交房违约金标准并无不当。天恩公司认为逾期交房违约金应予调低的主张，无事实及合同依据，本院不予支持。二、关于一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当的问题天恩公司虽主张系因新冠疫情影响而致使其未能依约办理商品房产权登记，但因案涉合同对逾期办理商品房产权登记的违约责任进行了明确约定，天恩公司为案涉商品房逾期办理产权登记的事实亦客观属实，并且高炳件、罗朝菊在主张逾期办理产权登记的违约责任时，已经就新冠疫情带来的影响给予了适当考虑，在逾期天数中免除了天恩公司一定的违约责任，故一审主张的逾期办理产权登记的违约责任是恰当的。天恩公司未举证证实逾期办理商品房产权登记的违约金存在约定过高情形，本院对其提出应调低逾期办证违约金的主张，不予支持。综上，天恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人重庆天恩建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年十二月十日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕