四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13842号 上诉人（原审被告）：曾德英，女，1970年6月8日出生，汉族，住四川省松潘县。 委托诉讼代理人：匡嘉鑫，四川霖澳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川天和盛世旅游资源开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌口镇建设路梨园巷片区******。 法定代表人：黄兴荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐莉娟，四川宸佐律师事务所律师。 上诉人曾德英因与被上诉人四川天和盛世旅游资源开发有限公司（以下简称天和盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾德英上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回天和盛世公司的全部诉讼请求；二、一、二审全部诉讼费用由天和盛世公司承担。事实与理由：一、曾德英未按约支付租金，是行使先履行抗辩权，是自身的私力救济的范畴，并不构成违约，不能因此认定符合合同解除的条件。天和盛世公司未尽到最基本的维修义务、瑕疵担保义务等协助义务。在一审中，曾德英提交证据证明，案涉房屋自承租以来，存在严重的滋生白蚁，导致该场地无法正常经营清真中餐厅，曾德英向天和盛世公司反映该情况后，天和盛世公司一直怠于解决该安全隐患，对曾德英经营造成较大损失。二、一审法院认定曾德英截至2019年7月3日尚欠商务服务费和租金共计151918元是认定事实不清。曾德英仅确认2019年2月8日至2020年3月7日未支付的案涉场地商务服务费及租金为151918元，并未对案涉场地商务服务费和租金支付进行自认。三、一审法院认为天和盛世公司享有单方解除权，并基于行使单方解除权支持天和盛世公司的诉请，未采信曾德英证据，认定事实不清，适用法律错误。案涉场地滋生白蚁对曾德英餐厅经营造成巨大损失，曾德英未支付租金和商务服务费完全是天和盛世公司的原因导致，曾德英不应该支付从计租日到天和盛世公司将白蚁滋生问题解决期间的租金和商务服务费。而且原审未明确认定合同解除的时间。四、二审中，曾德英同意解除合同，但是认为不是因为自己违约，天和盛世公司不享有解除权。五、二审中，曾德英表示愿意腾退房屋，并认为腾退后，曾德英该支付的房租愿意支付，但是曾德英产生的损失，要让天和盛世公司赔偿。 天和盛世公司辩称，一、根据双方签订的场地租赁合同第三条第5款的约定，双方采取的是先付租金后使用的原则，也就是说，曾德英支付租金的义务在先，同时，根据合同法第67条的规定，先履行抗辩权系由后履行一方行使。而曾德英作为先履行义务一方，无权行使先履行抗辩权。曾德英在天和盛世公司多次催告后，仍拒付租金的行为完全违反了诚实信用原则，违反双方合同约定。故，天和盛世公司根据场地租赁合同以及合同法的规定，要求解除合同，有事实依据和法律依据支撑。二、对于曾德英所称白蚁滋生严重问题，白蚁滋生的原因多种，可能是因为周边环境也可能是由于随着包装货物进入，并不必然归咎于租赁物业产生。另，消杀白蚁并非是出租方的物业，而应当是由提供物业管理服务的物业公司负责。天和盛世公司通过向物业公司询问并调取相关资料，均显示物业公司已履行消杀白蚁义务。因此，曾德英以白蚁滋生严重为由拒付租金，无事实和法律依据。三、曾德英在一审过程中，并未举示相关证据以佐证其抗辩理由，根据谁主张谁举证的原则，曾德英理应对其抗辩理由进行举证，如举证不能，应承担相应的不利后果。同时，曾德英作为餐厅的经营者，其是否盈利与其经营方针、餐饮质量等存在直接关联，曾德英将其经营状况不佳、收益受到影响等责任全部归咎于天和盛世公司没有依据。综上，原审法院的事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。 天和盛世公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除《天和盛世公司场地租赁合同》，并立即腾退承租物业；2．判令曾德英向其支付截至2020年3月7日的商务服务费15191.8元，租金136726.2元，合计151918元；3．判令曾德英向其支付从2020年3月7日至实际腾退日期间的商务服务费、租金等费用（按每月11686元计算），截至2020年4月7日11686元；4．请求判令曾德英向其支付截至2020年3月7日的逾期滞纳金3000元；5．请求判令曾德英向其支付违约金10000元；6．判决曾德英承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，天和盛世公司将第2项诉请明确为：2019年2月8日至2020年3月7日商务服务费15191.8元（11686元×10%×13个月）＋2019年2月8日至2020年3月7日租金136726.2元（11686元×90%×13个月）=151918元。 一审法院认定事实：2016年8月1日，四川天和房地产开发有限公司（以下简称天和房地产公司）授权天和盛世公司（独家）对外租赁本公司拥有所有权的商业用房即天和盛世内所有产权面积的物业，委托期限为20年。2018年1月4日，天和盛世公司（甲方）与曾德英（乙方）签订《天和盛世公司场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定（与本案有关的内容）：“鉴于产权方就所拥有的物业充分授权甲方（以甲方名义）对外租赁，甲乙丙三方达成如下协议：第一条：租赁范围及期限。1、乙方承租场地位于都江堰市××路××栋××层××号商铺，计算租金租赁面积（含公摊面积）共计292.14平方米。租赁期为3年，自2018年1月8日起至2021年1月7日止。第二条：经营内容及变更。1、乙方将承租场地用于经营清真中餐厅。第三条：租赁费用、保证金及品牌维护金。1、乙方支付的租赁费用由以下各分项费用组成：10%用于支付天和盛世公司服务费；服务费用于甲方向乙方提供业态宣传、业务指导、法务咨询、协调等事务。90%用于支付天和房地产公司房屋租金。3、经丙方授权同意，由甲方统一收取各项费用，再转交给丙方。4、甲、乙、丙三方议定上述租赁场地租赁费用按租赁单价×租赁面积计算，第1年每月30元／㎡，依租赁面积乙方每月租赁费用共计8764元。租赁费按3个月为一期付款。5、根据先付租金后使用原则，首期（2018年1月8日至2018年5月7日）租赁费用，合计26292元，乙方应在2017年12月22日前将首期租赁费用全部交付给甲方，否则，视为乙方违约，按本合同第九条承担违约责任。同时，乙方同意从第2年起（2019年1月8日起）当年月租赁费用为40元／㎡，共计11686元。6、乙方须在每期租赁费用到期前15日支付下一期租赁费用。逾期交付租赁费用或未足额缴纳租赁费用的，每逾期一日，乙方应按当期欠付租赁费用金额的5‰向甲方给付违约金。乙方逾期未交付租赁费用或迟延支付达10天以上（含10天）视为乙方违约且甲方有权单方面解除合同，乙方应按照本合同第九条承担违约责任。乙方应在逾期10日的次3日内清空场地并交还租赁场地。乙方同意，如果乙方在上述期限内未清空并交还租赁场地，甲方有权自行收回租赁场地并全权处理房屋内置物品。7、乙方应在本合同签订当日交付给甲方保证金10000元，合同到期之日后7日内经确认乙方无欠交租赁费及其他款项行为的，甲方将无息全额退还给乙方。第九条、违约责任：1、租赁期间内，如果甲乙任何一方违反合同约定，则另一方有权要求对方立即进行改正，拒不整改且造成较大损失或负面影响的，相对方有权解除合同并追究违约或其他责任。如果甲方违约，乙方可以要求甲方退还保证金并要求甲方承担违约金10000元；如果乙方违约，甲方不退还保证金并要求乙方承担违约金10000元。第十二条、租赁期满：租赁期满乙方不再续租的，乙方应在租赁期届满前十日内清偿其所欠付甲方代收的各项费用、物业管理费及水电气费等。租赁期满时向甲方交还场地。在保证不损坏甲方原有设施基础上，乙方可拆除、搬迁属于乙方自有的财产、设备等物件，不得故意损坏其他固定设施及装修，若造成损坏，由乙方照价赔偿。已形成附合的装修、装饰归甲方所有。如因其他原因提前终止或解除本合同，乙方撤出场地的按照此款规定执行。第十四条、合同生效条件等。1、本合同经双方签署并交由乙方交付保证金、品牌维护金、首期租赁费用之日生效。合同生效后租赁期的界定按照合同第一条第二款执行。”该协议丙方指的是天和房地产公司，但丙方并未在该合同上加盖公章。 合同签订后，天和盛世公司依约向曾德英交付案涉商铺，曾德英依约向其支付了保证金、品牌维护金、首期租赁费用。但曾德英于2019年2月8日开始欠付，截至2020年3月7日欠付天和盛世公司租金、商务服务费共计15918元，现案涉商铺一直由曾德英占有、使用至今。 2019年11月18日，天和盛世公司委托律师向曾德英寄送《律师函》，该《律师函》，载明“因曾德英于2019年2月8日开始欠付租金，截至2019年10月31日，欠付租金费共计76897元，根据合同约定，已构成违约，要求曾德英在收到该函件七个工作日内履行合同约定的支付义务。”。 一审法院认为，本案中天和盛世公司虽非案涉商铺的所有权人，但其根据天和房地产公司的授权具有出租案涉商铺的合法权利。故，天和盛世公司与曾德英所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，双方应遵照履行。 本案争议的焦点在于：一是合同是否应当解除；二是合同解除的法律后果如何承担。 一、关于合同解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，《租赁合同》第三条约定了场地租赁费（含服务费及租金）以及逾期支付的合同解除权等内容。在一审庭审中，曾德英对天和盛世公司主张的截至2019年7月3日尚欠商务服务费及租金共计151918元的事实予以自认，且至今未付，故曾德英确实存在逾期支付租金的事实，天和盛世公司有权单方面解除《租赁合同》。关于曾德英提出的因车位、白蚁等问题导致其经营困难而不同意解除合同的抗辩理由，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，曾德英应向一审法院就其抗辩事由所导致的损害后果，以及该事由及损害后果与天和盛世公司存在因果关系等内容举证，否则应承担举证不能的法律后果，故一审法院对此抗辩理由不予采纳。 二、关于合同解除的后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，《租赁合同》解除后，承租人曾德英有义务向腾退案涉商铺，并按照合同约定支付场地租赁费。一审庭审中，双方确认截至2020年3月7日曾德英尚欠天和盛世公司场地租赁费151918元（商务服务费15191.8元+租金136726.2元），故曾德英应向天和盛世公司支付。此外，曾德英自认案涉商铺一直由其占有、使用至今，故至曾德英实际腾退案涉商铺之日止，曾德英还应按照合同约定，即11686元/月，向天和盛世公司支付2020年3月8日至实际腾退案涉房屋之日止的场地租赁费。 关于违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本案中，《租赁合同》第三条第六款约定了逾期付款的违约金，即每逾一日按欠付租赁费的5‰支付。同时，该合同第九条第一款也约定若承租人违约的需支付违约金10000元。天和盛世公司诉请依据前述约定向曾德英主张滞纳金3000元及违约金10000元，但曾德英抗辩称经营困难，要求调减。根据公平原则、诚实信用原则，结合双方履行合同的实际情况以及逾期付款行为给出租人所造成的实际损失，综合考量，一审法院认为曾德英因逾期付款需向天和盛世公司支付违约金以6000元为宜。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除天和盛世公司与曾德英于2018年1月4日所签订的《天和盛世场地租赁合同》；二、曾德英于判决生效之日起五日内向天和盛世公司支付2020年3月7日前欠付的场地租赁费（含服务费、租金）共计151918元；三、曾德英于判决生效之日起五日内向天和盛世公司支付违约金6000元；四、曾德英于判决生效之日起二十日内向天和盛世公司腾空退还位于都江堰市××路××栋××层××号商铺（含公摊面积为292.14平方米）；五、曾德英于判决生效之日起二十日内向天和盛世公司支付从2020年3月8日起至本判决所确定的腾退商铺之日止的场地租赁费，以11686元／月的标准计算；若未按本判决确定之日腾退的，上述费用计算至实际腾退之日止；六、驳回天和盛世公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1966元，由曾德英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾德英提交以下新证据：证据1：天和盛世商圈群微信截图，证明目的：多数商家同样出现白蚁滋生情况，商家在该微信群内进行白蚁防治的情况反映，白蚁滋生情况严重，未得到有效解决。证据2：涉案商铺滋生白蚁照片。证明目的：滋生白蚁严重，白蚁出现于商铺的大厅、厨房等地，白蚁数量较多。证据3：郑天胜的证人证言及身份信息，证明目的：证明在证人在涉案商家从事厨师工作，工作期间发现了解白蚁滋生情况，严重影响商家经营，同时证明被上诉人限制车辆停车，不当施工，导致客流量变少。证据4：魏德富的证人证言及身份信息，证明魏德富系商铺经营餐厅的法定代表人，清楚了解涉案房屋存在滋生白蚁，不准停车等情况，能够证明与天和盛世公司的纠纷系因天和盛世公司违约所致。证据5：申建证人证言及身份证复印件，证明证人之前系涉案房屋用于开设的餐厅厨师，该房屋在经营期间的每4-8月，存在滋生白蚁影响经营，曾德英多次找天和盛世物业解决未果的事实。证据6：证人胡某、江某的证人证言，证明两证人系之前经常在涉案商铺消费，因该房屋滋生白蚁，导致无法正常用餐，遂给消费者带来不好用餐体验。证据7：商铺房屋内滋生白蚁的相关视频6组，证明目的：曾德英在涉案房屋开设的是餐厅，餐厅的大厅、包间、厨房等多处有白蚁滋生、爬行的情况，白蚁的防治未得到有效解决。天和盛世公司质证认为：对证据1三性均不认可，该证据系传来证据，其次，内容均系部分截图，并不完整。对证据2照片的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。不排除商家将存在的白蚁以打扫的方式堆积在一起，然后拍照留存。胡某、江某、申建的证明，不符合民诉法的证据规则，该两人没有出庭作证，接受法庭的调查和当事人的询问。其证明的真实性、合法性、关联性不予认可。对魏德富、郑天胜的证词证言和出庭情况，发表如下意见：该二人与曾德英之间存在利害关系。因此，其证明力低。其次，该二人所证明的出现白蚁的现象，不能证明系出租人的故意或重大过失所致。即使曾德英所经营的餐厅存在影响，也与物业管理方有关，属于另一层法律关系。从证言能显示，物业方并没有懈怠物业服务。另外，出现白蚁的现象是世界性的难题，非因物业所有者或物业管理者所能根治的现象。证据1至证据7并不能证明出现这些状况就存在物业的不适租性。结合一审调查，一审法院询问曾德英是否解除合同，曾德英当庭表示不解除租赁合同。因此，曾德英的证据达不到上诉人有权拒绝支付租金的证明目的。本院经审查认为，以上证据可以反映案涉商铺出现白蚁，但是能否达到曾德英的证明目的，本院将综合进行论述。同时根据郑天胜的证言可以得知，案涉房屋未暂停过营业。 天和盛世公司提交新证据：2018年4月13日四川天正物业管理有限公司与成都市威网通有害生物防治有限公司签订的协议书以及照片2张。证明目的：证明曾德英承租的天和盛世公司的物业，提供物业管理服务的物业公司已履行物业管理服务，为包括曾德英承租的物业所在商圈提供了虫蚁消杀。曾德英质证认为：对协议书的三性不予认可。该协议书的消杀服务时间是2018年4月13日至2018年12月30日，与本案诉争的2019年2月后的欠付的物业费存在因天和盛世公司未尽到完善的维修义务而导致曾德英拒付租金的事实无关。协议书的的相对方与天和盛世公司的关系无法证明。对照片的三性不予认可，该照片无法确认明确的拍摄时间、地点以及所形成的当时的客观情况。没有原始的照片载体进行核实。本院经审查认为，上述证据可以证明案涉物业公司对白蚁进行了消杀，但是无法反应消杀的效果。 本院另查明，一审庭审笔录显示，在一审庭审过程中，曾德英针对天和盛世公司的诉讼请求发表答辩意见时明确陈述：“对截止2020年3月7日欠付原告租金151918元我方认可，现在案涉商铺是我在使用。我方不同意解除租赁合同。”。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，曾德英与天和盛世公司于2018年1月4日签订的《天和盛世公司场地租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照该合同的约定履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议的焦点为：1.天和盛世公司是否享有合同解除权；2.曾德英是否欠付天和盛世公司的租金；3.曾德英是否应向天和盛世公司支付违约金以及违约金的金额应为多少；4.曾德英是否应当腾退案涉房屋；5.曾德英是否应向天和盛世公司支付房屋占有使用费以及占有使用费的标准。对此，本院评述如下： 关于合同解除的问题。本院认为，根据案涉合同第3.6条约定，曾德英须在每期租赁费用到期前15日支付下一期租赁费用；曾德英逾期未交付租赁费用或迟延支付达10天以上（含10天）视为曾德英违约且甲方有权单方面解除合同。曾德英于2019年2月8日开始欠付租赁费用，且在一审庭审中，曾德英明确认可截止2020年3月7日已欠付天和盛世公司租赁费用151918元。曾德英以案涉房屋中滋生白蚁和天和盛世公司未向其免费提供停车位使用为由拒不支付租金。关于白蚁的问题，曾德英主张案涉房屋存在白蚁，发生在每年4月份左右持续到8月份左右，但在本案中其并未提供证据证明白蚁属于房屋质量问题导致，也未提供证据证明白蚁给曾德英造成了多大的损失，且也并未因白蚁的问题而停止营业。同时，跟据曾德英的陈述，白蚁一般出现在4月份，但是曾德英于2019年2月8日即开始欠付房租。综合以上事实，曾德英以白蚁为由主张不支付租金并无事实和法律依据。关于停车位的问题，曾德英主张天和盛世公司向其承诺提供免费停车位，但是案涉合同中并无双方关于停车位的约定，曾德英也没有证据证明天和盛世公司向其作出过免费提供停车位的承诺。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及案涉合同第3.6条之约定，因曾德英于2019年2月8日开始欠付租赁费用，天和盛世公司享有合同约定解除权，有权单方解除合同，故一审认定案涉《天和盛世公司场地租赁合同》解除并无不当，本院予以维持。 关于租金的问题。因曾德英在一审及二审调查中均认可截止2020年3月7日欠付天和盛世公司租赁费用151918元，本院予以确认，故曾德英应向天和盛世公司支付截至2020年3月7日的欠付租赁费用151918元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于违约金、腾退房屋和占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因曾德英未支付租赁费用构成违约导致天和盛世公司解除案涉合同，曾德英应当承担相应的解除合同的后果。案涉合同解除后，曾德英应当将案涉房屋腾退并返还给天和盛世公司，因曾德英一直占有、使用案涉商铺至今，其应当承担从2020年3月8日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，本院认为，占有使用费的标准应当按照双方合同中约定的租赁费用的标准进行计算，即11686元/月。关于违约金的问题，案涉合同第三条第六款约定了逾期付款的违约金标准，即每逾一日按欠付租赁费的5‰支付。同时，案涉合同第九条第一款亦约定了若承租人违约的需支付违约金10000元。天和盛世公司一审诉请依据前述约定向曾德英主张滞纳金3000元及违约金10000元，因曾德英自2月8日开始欠付租赁费用，并因该违约行为导致天和盛世公司解除案涉合同，曾德英应当支付滞纳金和违约金。一审中，曾德英主张违约金过高，请求予以调减，一审法院根据公平原则、诚实信用原则，结合双方履行合同的实际情况以及逾期付款行为给出租人所造成的实际损失，综合考量认定曾德英向天和盛世公司支付6000元违约金较为合理，本院予以维持。关于曾德英在二审中表示愿意腾退房屋并认为腾退后，曾德英该支付的房租愿意支付，但是曾德英产生的损失，要让天和盛世公司赔偿的主张，本院认为，如果曾德英认为天和盛世公司存在违约行为，给自己造成损失的，可以另行主张。 综上所述，曾德英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3932元，由曾德英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  余海洋 书 记 员  何浩铭