陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0824民初5021号     原告：靖边县好家物业管理有限责任公司，住所地：陕西省榆林市靖边县龙山路气象局隔壁。    法定代表人：郝泽成，系该公司经理。    委托诉讼代理人：朱晓飞，系陕西辅衡律师事务所律师。    委托诉讼代理人：刘英英，系陕西辅衡律师事务所实习律师。被告：被告：杨晓艳，女，汉族，出生于1982年4月27日，住靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。    原告靖边县好家物业管理有限责任公司与被告杨晓艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告靖边县好家物业管理有限责任公司法定代表人郝泽成未到庭，委托诉讼代理人朱晓飞、刘英英到庭参加了诉讼，被告杨晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付拖欠从2019年12月31日起至2020年6月30日止的物业管理费用708元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月31日，原告靖边县好家物业管理有限责任公司与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告接受陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司的委托，对靖边县XX园XX小区实行物业管理服务，此后，原告与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司续签合同至2020年12月31日。合同签订后，原告依约履行合同义务，对靖边县XX园XX小区进行了良好的物业管理服务，并按照合同约定的物业管理费用向园丁小区内的业主收取管理费用。而被告杨晓艳作为园丁小区内的业主，拖欠物业管理费用至今。原告的工作人员多次催促被告支付物业管理费用，被告均拒绝向原告支付拖欠的物业管理费用。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，根据《合同法》、《物业管理条例》的法律规定，原告特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求为盼。被告杨晓艳辩称，1、被答辩人在起诉状中所阐述的好家物业管理有限责任公司与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司的《物业管理服务合同》。根据《物业管理条例》第二十六条，在业主委员会2019年6月27日所发的《物业服务终止函》时就已经失效。《物业服务终止函》资料后附。2、关于业主委员会的成立也是经过政府部门监督成立的，相关资料（《靖边县张家畔人民政府关于园丁小区临时业主委员会及选举结果的批复》以及靖边县物业指导中心发出的告知书。）后附。3、以及后来物业公司坚持不走，坚持镇守园丁小区后靖边县住房和城乡建设局发出《靖边县住房和城乡建设局责令改正通知书》后附。4、六方会谈都证明我的业主委员会是合法的也提出原物业退出园丁小区的服务。后附六方会谈资料。5、原告物业公司的费用我们已经缴费至2019年4月 日，后因为业主委员会辞退原告物业公司后我们已经向业主委员会开始缴费维护小区正常运行使用。缴费有缴费收据。6、关于原告好家物业公司的服务情况作出如下说明：根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。第二条 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。好家物业从未11年开始到现在从未发出通知和说明关于收费的服务项目和收费标准。现在好家物业公司应该说明收费标准和服务项目。7、业主缴纳物业费原告只是开具收据并未开发票，违法了《发票管理办法》、《税收征收管理法》。涉嫌偷税漏税。我方有权要求好家物业公司补开自服务以来的全部发票。8、至靖边县电力局和自来水公司好家物业多次阻挠电力局和自来水公司改水改电严重损害了业主利益，根据《合同法》对“先履行抗辩权”做了规定，即“当事人互负债务，有先履行顺序，先履行一方为履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：第一组：企业法人营业执照一份，开户许可证一份，法定代表人身份证复印件一份。证明目的：证明原告具备物业服务资格，为合法成立的物业公司,原告诉讼主体适格。 第二组：物业管理服务合同一份。证明目的：证明2018年12月31日原告与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告对靖边县XX园XX小区实行物业管理服务，由园丁小区业主一次性交清当年费用，合同履行期为2018年12月31日至2019年12月31日止，此后，原告与陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司续签合同至2020年12月31日。现原告已实际履行合同，为被告进行了良好的物业管理服务。被告作为园丁小区内的业主应当按照合同约定向原告交纳物业费用。  `第三组：装修管理协议书一份，房屋移交单一份。证明目的：证明被告已实际同原告交接房屋，房屋从始至终由被告占有管理，园丁小区1号楼1单元402室房屋为原告所有，被告诉讼主体适格。且被告从签订合同之日起一直认可原告的物业管理行为，并接受了原告提供的物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告交纳费用。第四组：欠费明细一份，催费通知公告两份、物业费具体计算明细一份。证明目的：证明被告拖欠原告2019年12月31日起至2020年6月30日期间的物业管理费用708元，原告一直同被告催要物业费用，被告拒不交纳。物业费具体计算明细：被告杨晓艳拖欠原告2019年12月31日至2020年6月30日期间的物业费用共计6个月，根据《物业管理服务合同》第七条的约定，被告每月应交纳物业费用为：109*0.7=76.3元，电梯费为：109*0.3=32.7元，卫生费：8元，故共计：（77+33+8）*6=708元。被告杨晓艳围绕答辩意见依法向本院提交了以下证据：靖边县住房和城乡建设局局责任改正通知书一份、合同一份、六方协议一份、照片一张、物业服务终止函（2019年6月27日发送）、关于成立园丁小区临时业主委员会及选举结果的批复、告知书。证明：好家物业已经不在为我们小区服务了，但还继续和我们收费。电表里现在还有一百多元不给我退还。我们成立业主委员会是合法的。照片一张是好家物业在住建局催促以后还不搬离，县政府苗县长带头县各单位现场执法清理好家物业的照片。经庭审质证：对原告所举的证据，被告质证，对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性认可，证明目的不予认可，因其与房地产签订的合同是之后补签的与我无关，2020年1月16日原告的法人签字将退出物业服务并办理，原告还继续和房地产补签物业合同，所以不合理。对第三组证据的真实性无异议，房子是我的，但对证明目的有异议，从2019后半年开始就不给我们服务了。业主和物业公司是经常扯皮闹事，还报过警。对第四组证据不认可，原告已经不给业主服务了，就没有道理在收取服务费了。对被告提供的证据，原告质证，对该组证据中的责令改正通知书真实性及证明目的不认可，原告未收到通知书，不知情。对六方协议的真实性认可，对证明目的不认可，该协议内容为：原告与业主委员会垫付的电费进行协商，原告起诉的为业主，不是同一法律主体，协议中明确老年后正月之前由业主委员会自行选择物业公司，事实上签订协议之后原告仍为园丁小区进行物业管理服务，原告和被告已经形成事实物业关系，因园丁小区业主委员会成立不合法，在之前起诉原告解除物业服务合同的案子中，靖边县人民法院予以驳回业主委员会的请求，榆林市中级人民法院维持原判，故原告与开发商签订了物业合同，继续服务园丁小区。对合同的真实性和证明目的均不认可，该合同原告不知道，和本案无关。对其他证据的真实性及证明目的均不认可，证据不符合证据的形式要件和实质要件。被告所述事实，原告并不知情，不予认可。本院对原、被告所举的证据作如下认证：对原、被告向法庭提交的证据，均因来源合法，能够证明案件事实，与本案具有关联性，故本院对真实性均予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司在靖边县河东苗家湾开发修建了楼盘，该小区取名教育局园丁小区。2018年12月31日、2019年12月31日，陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司分别与原告靖边县好家物业管理有限责任公司签订了物业管理服务合同，服务期限均为一年，服务截止日期为2020年12月31日。合同约定，由原告为教育局园丁小区提供物业服务。合同第七条管理服务费用约定：“1、物业的管理服务费按政府规定的标准向业主收取，暂按0.7元/㎡收取。2、电梯费根据楼层数由0.26元/㎡起（每平米0.02元的楼层系数逐层递增）。3、垃圾费8元/月/户。4、电费每度0.6元，水费每吨3.6元。合同还约定了其他内容。”被告杨晓艳的房屋为1号楼一单元402室，房屋面积为109平方米。被告杨晓艳将物业费交至2019年12月31日。原告在为被告提供物业服务期间，代收了水、电费，2019年9月，该小区的电表由电力局进行了更换，但电表里面的剩余电费原告未退还给被告。由于业主与好家物业长期存在不可调和的矛盾，2020年1月16日，好家物业、业主、开发商等进行了会谈，约定老年后正月底前由业主委员会自行选择物业公司进行竞聘该小区物业管理。2020年6月29日，靖边县住房和城乡建设局向原告靖边县好家物业管理有限责任公司下达了责令改正通知书，内容为：“2020年1月16日，在靖边县XX园XX小区，原先承接的园丁小区物业管理服务，在该小区业主大会决定选聘新的物业服务企业的情况下，你公司未按照法律法规的规定按时退出的行为，违反了《陕西省物业管理条例》第六十八条第三款之规定，现责令你公司在收到通知书之日起15日内退出园丁小区物业管理区域”。2020年3月，靖边县教育局家属楼园丁小区业主委员会与榆林市天祥物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，由榆林市天祥物业服务有限公司向该小区业主提供物业服务。本院认为，本案现分析物业服务合同的效力。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告靖边县好家物业管理有限责任公司一直与园丁小区的建设单位陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司签订物业服务合同。因好家物业与各业主之间存在矛盾，2020年1月16日，业主代表、好家物业、开发商等开了会议，其中义项包括更换物业的事情。按照会议内容，好家物业至迟在2020年正月底前（即2020年2月22日前）应该退出该小区。2020年6月29日，靖边县住房和城乡建设局向原告靖边县好家物业管理有限责任公司下达了责令改正通知书，也印证了好家物业应该退出园丁小区的事实。2020年3月，园丁小区业主委员会与榆林市天祥物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，由榆林市天祥物业服务有限公司向该小区业主提供物业服务。故本院认为，原告靖边县XX园XX小区提供服务的截止日期为2020年2月22日。其次分析，原告好家物业请求被告支付物业费708元的诉讼请求能否得到支持。一、本院认为，好家物业的服务期限自2020年2月22日终止，故原告请求被告支付2020年2月22日之后至2020年6月30日的物业服务费于法无据，本院依法不予支持。二、再论述自2019年12月31日起至2020年2月22日止这段期间的物业服务费。因改电原因，原物业公司用来收取电费的电表已经更换，但电表里面的剩余电费原告未退还给被告。陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司与原告靖边县好家物业管理有限责任公司签订的物业管理服务合同第七条第四、五项里约定了水、电的服务内容，按照合同法规定，当事人双方按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告应当就被告未用的电费予以退还，现原告未退还被告的剩余电费，本院认为原告的合同义务未履行完毕，加之原告在服务期间，提供的物业服务存在重大瑕疵，被告及诸多住户对此意见巨大，原告有给住户高层断水的行为，导致物业公司和业主矛盾不断升华，最终业主自行找其他物业公司为其提供物业服务。对于原告未给被告退还原电表中的剩余电费，原告解释称要抵挡物业费。本院认为，原告未能完全履行物业服务合同中自己的义务。综上，对原告诉请被告支付物业服务费的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告靖边县好家物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                            审判长   陈海金                           审判员   艾  婷                              审判员   赵树仁                              二0二0年十二月十七日                            书记员   李  靖       1