山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初4989号 原告：杨林，男，1995年5月1日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：周伯杰，临沂罗庄高冠法律服务所法律工作者。 被告：沈宋渊，男，1986年6月24日出生，汉族，浙江省泰顺县人，现住址××。 被告：季舒影，女，1987年12月16日出生，汉族，浙江省泰顺县人，现住址××。 原告杨林与被告沈宋渊、季舒影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨林及其委托诉讼代理人周伯杰到庭参加诉讼，被告沈宋渊、季舒影经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 杨林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.判决被告返还原告购房款、后续交纳房贷款、因购房支付的其他费用35万元及利息；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，原告通过房产中介与被告签订房屋买卖合同，二被告将拥有的位于罗庄区××号楼××单元××室房产出售给原告居住，房产交易价格为66万元，因该房产系二被告以夫妻关系共同、共有分期付款购买，剩余尾款319124.89元，由原告每月交纳2900元继续使用被告沈宋渊在浦发银行账户支付房贷。合同签订日原告依据合同约定向二被告支付首期购房款240875.11元。随后，原告又支付二被告房产买卖前拖欠银行房贷5720元、房屋公共维修基金14224元、房产中介费2万元。支付自2018年3月至2020年6月房贷尾款81200元。2020年3月接物业通知，原告多次告知二被告到小区办公室协助办理房产权属证书等相关手续，但二被告总以生意繁忙为由不到场配合。鉴于二被告拒不到场协助原告办理房产权属登记手续，致使原告无法享有对涉案房产合法所有权，且交易涉案房产二被告已在银行办理产权抵押登记。原、被告签订的房屋买卖合同应为无效，为此诉至法院。 沈宋渊、季舒影均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：《房屋买卖合同书》、收条、《商品房预售合同》、收据、山东省住宅专项维修资金专用票据、临沂市不动产登记交易中心查询证明。被告沈宋渊、季舒影未提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2015年5月18日，被告沈宋渊作为买受人，案外人临沂润泰置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定沈宋渊购买临沂润泰置业有限公司开发的位于临沂市罗庄区××期××号楼××单元××号房产一处，首付款163424元，剩余房款37万元办理银行按揭；2.2018年3月3日，沈宋渊作为甲方（出售方），季舒影作为甲方共有人，杨林作为乙方（购买方），案外人翟茜作为丙方（见证人），签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“甲方同意将拥有的临沂市罗庄区华润佳园东区1号楼2单元1901号房产出售给乙方；房款、定金及付款方式：乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易成交价¥660000.00元，此价格包含此房产配套价格。甲乙双方约定签定合同当日，乙方支付给甲方定金¥20000.00元（大写：贰万元整），双方约定暂时转交丙方代为保管（凭收据）；购房款乙方采用按揭的方式付给甲方：经甲乙双方协定，乙方在合同签定之日支付给甲方首期购房款240875.11元，待甲方办理完不动产权证后7日内，甲乙双方准备好手续到银行申报贷款，同时甲乙双方需按银行规定将首付房款存入房地产交易资金监管账户（具体存入方式为：乙方存入10万元，剩余数额由甲方存入）；剩余房款由丙方协助乙方申请二手房贷款，银行将贷款（剩余房款）划入房地产交易资金监管账户后3个工作日内甲乙双方到房管部门办理过户，过户后甲方到房地产交易资金监管中心领取房款；甲方该房产为婚内共同财产，甲方保证其配偶同意出售该房产，在合同履行和房产产权转移办理过程中，甲乙双方保证积极配合办理所有权转移手续，如因甲方配偶不同意出售等原因导致合同不能履行，由甲方承担违约责任；由于现在小区未统一办理不动产权证，双方约定，自本楼可以办理房产证时，甲方第一时间（自接到办房产证通知之日起15日内）办理完成本房不动产权证；补充条款：1、该房屋银行本金剩余319124.89元，由乙方偿还剩余银行本金，利息由乙方承担；2、乙方保证自2018年3月3日起，之后每月20日之前向甲方房贷借记卡内存入本期该房屋应还款数额；3、甲乙双方协定该房屋过户之前银行的剩余贷款由甲方偿还；4、该房屋过户时剩余房款作为乙方贷款数额。”；3.2018年3月11日，二被告给原告出具收条，载明其收到上述首付房款240875元。2018年4月2日，原告支付上述房产专项维修基金14224元。2020年4月15日，因被告沈宋渊拖欠房屋贷款，原告代为支付偿还按揭垫付款5716.8元;4.原告与二被告签订房屋买卖合同后，二被告将房屋交付给原告居住使用，原告依约每月偿还银行贷款2900元，自2018年3月份偿还至2020年6月份，共计偿还银行贷款81200元。后因二被告存在其他经济纠纷，该房产被浙江省泰顺县人民法院查封，并进入执行程序；5.庭审中，原告仅要求二被告返还已支付的首付款及偿还的银行贷款、垫付款、房屋维修基金共计342015.8元，其他费用均不再主张。 本院认为，原告与二被告于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,没有影响合同效力的情形,也没有违反《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力”的规定,本院依法确认《房屋买卖合同书》有效。涉案房屋虽系被告沈宋渊以银行抵押贷款的方式购买,在抵押贷款的法律关系中,被告沈宋渊是抵押人,发放贷款的银行是抵押权人,沈宋渊未经发放贷款的银行同意,与原告签订抵押财产即涉案房产的转让合同行为,并不会导致抵押权的消灭,抵押权人即发放贷款的银行仍可以行使抵押权,沈宋渊仍是抵押物即房产的所有权人,所以被告未经银行同意不影响房屋买卖合同的效力。在本院依法向原告释明后，原告要求解除双方签订的合同，考虑涉案房屋已被浙江省泰顺县人民法院查封，并进入执行程序，原告的合同目的已无法实现，对其要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》的请求，依法应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故原告要求二被告返还已支付的首付款、银行贷款、垫付款、房屋维修基金共计342015.8元，理由正当，依法应予支持。合同解除后，原告亦应将涉案房产返还给二被告。被告沈宋渊、季舒影经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼应视为其自愿放弃当庭质证及辩论的权利，应承担由此可能造成的对其不利的法律后果。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除原告杨林与被告沈宋渊、季舒影于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告沈宋渊、季舒影于本判决生效后十日内返还原告杨林首付款、银行贷款、垫付款及房屋维修基金共计342015.8元； 三、驳回原告杨林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，由原告杨林负担120元，由被告沈宋渊、季舒影负担6430元，申请费2270元由被告沈宋渊、季舒影负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  董明君 审 判 员  陈黎明 人民陪审员  张 琪 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  王博民 书 记 员  吴淑媛